Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
KEMANKEŞ KARAMUSTAFAPAŞA MAHALLESİ, MUMHANE CADDESİ NO: 32A, 32B, 32C, 32D VE KEMANKEŞ CADDESİ, 57-59, 57-59A NOVOTEL, BEYOĞLU / İSTANBUL
06.12.2024 SM-24-SPK-045
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 01.10.2024 / 045 |
| Değerleme Tarihi | 30.11.2024 |
| Rapor Tarihi | 06.12.2024 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-045 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Otel ve 5 Adet Dükkan |
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi, Mumhane Caddesi No: 32A, 32B, 32C, 32D ve Kemankeş Caddesi, 57-59, 57-59A Novotel, Beyoğlu / İSTANBUL |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ | 5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | 8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ | 9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 10 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER | 11 |
| 4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI | 11 |
| 4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 11 |
| 4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 20 |
| 4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 21 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 25 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ | 26 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 26 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 26 |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 26 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER | 29 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 29 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 43 |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 43 |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 43 |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 43 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 44 |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 44 |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 44 |
|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 48 |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 49 |
| 7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME | 56 |
| 8. SONUÇ | 57 |
| 9. EKLER | Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| 9.1 FOTOĞRAFLAR | Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| 9.2 RUHSATLAR VE PROJELER | Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| 9.3 TAPU KAYIT BELGESİ (TAKBİS BELGESİ) | Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| 9.4 DEĞERLEME UZMANLARI LİSANSLARI | Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| 9.5 RAPORU İMZALAYAN DEĞERLEME UZMANLARININ MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİHata! işareti tanımlanmamış. |
Yer |
9.6 RAPORU HAZIRLAYAN KİŞİLERİN ÖZGEÇMİŞLERİ Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, Kemankeş Mahallesi'nde, 3.074,58 m² yüz ölçümlü, 77 ada 64 parsel üzerinde yer alan "9 KATLI OTEL VE İŞYERİ" nitelikli taşınmaz içerisinde yer alan 1 bağımsız bölüm no.lu "OTEL" nitelikli, 2 ve 4 bağımsız bölüm no.lu "DEPOLU DÜKKAN" nitelikli, 3, 5 ve 6 bağımsız bölüm no.lu" DÜKKAN" nitelikli taşınmazlar için Pazar değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZLAR | |
|---|---|
| İli | İSTANBUL |
| İlçesi | BEYOĞLU |
| Mahallesi | KEMANKEŞ |
| Köyü | - |
| Mevkii | - |
| Pafta No. | 121 |
| Ada No. | 77 |
| Parsel No. | 64 |
| Yüz ölçümü (m²) | 3.074,58 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | 9 KATLI OTEL VE İŞYERİ |
| Blok No. | - |
| Kat No. | TABLO 1 |
| Bağımsız Bölüm No. | TABLO 1 |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | TABLO 1 |
| Arsa Payı | TABLO 1 |
| Cilt No. | TABLO 1 |
| Sayfa No. | TABLO 1 |
| Tarih / Yevmiye No. | 23.03.2017 / 2766 |
| Sahibi | *Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarındaki mülkiyet bilgilerine istinaden çok sayıda malik bulunmakta olup kira sözleşmesi ile Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat Anonim şirketinin kullanımındadır. Değerleme konusu taşınmazların her bir hissesi üzerinden Akfen GYO AŞ.'nin hissesinin bulunduğu Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat Anonim şirketi lehine 01.09.2009 – 01.09.2058 tarihleri arasında geçerli olan "İnşaat Yapım Şartlı Kiralama" hakkı bulunmaktadır. |
| BB NO | KAT NO | BB NİTELİK | CİLT/SAYFA NO | ARSA PAYI |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3.BODRUM+2.BODRUM+1.BODRUM+ ZEMİN+1.+2.+3.+4.+5+KIŞ BAHÇESİ |
OTEL | 18/1771 | 919/1000 |
| 2 | ZEMİN | DEPOLU DÜKKAN | 18/1712 | 38/1000 |
| 3 | ZEMİN | DÜKKAN | 18/1713 | 2/1000 |
| 4 | ZEMİN | DEPOLU DÜKKAN | 18/1714 | 28/1000 |
| 5 | ZEMİN | DÜKKAN | 18/1715 | 5/1000 |
| 6 | ZEMİN | DÜKKAN | 18/1716 | 8/1000 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kaydına göre taşınmazlar üzerinde müşterek olarak aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.
*Taşınmazdaki çoklu ortak yapısı nedeniyle tarafımıza 199 adet sayfadan oluşan takbis belgesi iletilmiş olup, rapor ekinde sadece ilk sayfaya yer verilmiştir.
Yönetim Planının Belirtilmesi (27.01.2017 tarih)
Diğer İrtifak Hakkı : Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü lehine 46,54 m2 lik trafo yeri olarak 49 yıllığına İrtifak Hakkı Lehtar: TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. (TEDAŞ) (17.09.2015 -9714)
264.141 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. Lehtar: AKFEN KARAKÖY GAYRİMENKUL YATIRIMLARI VE İNŞAAT ANONİM ŞİRKETİ (04.12.2012 - 8861)
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 08.11.2024 tarihinde alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kayıt belgesine göre son üç yıl içerisinde satış işlemi bulunmamaktadır. Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinin hisseli olarak "VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen belge baz alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi'nde, 3.074,58 m² yüz ölçümlü, 77 ada 64 parsel üzerinde yer alan "9 KATLI OTEL VE İŞYERİ" nitelikli taşınmaz içerisinde yer alan 1 bağımsız bölüm no.lu "OTEL" nitelikli, 2 ve 4 bağımsız bölüm no.lu "DEPOLU DÜKKAN" nitelikli, 3, 5 ve 6 bağımsız bölüm no.lu "DÜKKAN" nitelikli taşınmazlardır.
İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşmaktadır. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 16 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı metropollerinden biri haline gelmiştir.
İstanbul tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile ünlü, önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi "Boğaziçi" ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur.
Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Halic'in sardığı bir yarımada üzerinde yer alır. Burası 3 dünya imparatorluğuna, Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş,1600 yılı aşan bir süre boyunca 120'den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. Dünyada bu özelliğe sahip tek şehirdir.
Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarımada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu'nun Avrupa'ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur.
Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da, Moskova'dan sonra, ikinci sırada gelir.
İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır ve batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi büyükşehir belediyesi ile birlikte ise toplam 40 belediye ve 152 köy bulunmaktadır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.
Karayolu: Karayoluyla ulaşım, İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır.
Avrupa'yı Anadolu ve Ortadoğu'ya bağlayan milletlerarası E-5 karayolu Boğaziçi ve Fatih Köprüsünden geçer.
İstanbul ili, Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü sorumluluk alanına girmekte olup 1.195 km devlet yolu, 1.194 km'si il yolu ve 526 km'si otoyol olmak üzere toplam şebeke uzunluğu 3.782 km.'dir
Demiryolu: İstanbul, demiryolu ağının mühim bir kavşak noktasıdır. Anadolu yakasında Haydarpaşa ve Trakya yakasında Sirkeci istasyon ve garları bulunmaktadır. Haydarpaşa'dan Anadolu'ya Sirkeci'den Trakya'ya her gün tarifeli seferler yapılmaktadır. Ayrıca Viyana, Münih, Budapeşte, Selanik, Halep, Tahran, Moskova, Bükreş gibi yurt dışındaki çeşitli şehirlere tren seferleri muhtelif günlerde Sirkeci garından yapılmaktadır. 577 km uzunluğundaki Haydarpaşa-Ankara hattı Türkiye'nin en yoğun demiryolu hattıdır.
Ayrıca, Elektrikli banliyö trenleri, şehir içi ulaşımında çok önemli bir yer işgal etmekte ve Anadolu yakasında Adapazarı'na kadar uzanmaktadır. 140 km'lik Haydarpaşa-Adapazarı ve 30 km'lik Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarında senede 100 milyona yakın yolcu taşınmaktadır.
Havayolu: Yakın bir zamana kadar Atatürk Havalimanı, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesi sınırları içerisinde, 2012 yılı istatistiklerine göre dünyanın 20. en yoğun Türkiye'de ise toplam yolcu trafiği bakımından birinci havalimanı olarak hizmet vermekte iken, 2019 yılında; dünyanın en büyük havalimanlarından biri olan İstanbul Havalimanı hizmete açılmıştır. Arnavutköy ilçesi sınırları içinde yer alan İstanbul Havalimanı 200 milyon yolcu kapasitesi ile Asya ve Avrupa ile uzak kıta uçuşlarında önemli bir aktarma merkezi olması hedeflenmektedir.
Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, Pendik ilçesi sınırlarında inşa edilen İstanbul'un 2. Havalimanıdır. 2001 yılında hizmete giren havalimanı yurt içi ve yurt dışı seferleri ile Türkiye'nin en yoğun 3. Havalimanı konumundadır.
İstanbul Hezarfen Havaalanı ise İstanbul'un Arnavutköy ilçesi sınırları içinde olup, Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinde, tam 500 dönümlük bir araziye sahiptir. 1992'den beri Türkiye'nin uluslararası tescilli ilk özel havaalanı olarak hizmet vermektedir. İstanbul'un 50 km batısında yer alan Hezarfen Havaalanı genel havacılık ve eğitim uçuşlarına ağırlıklı olarak hizmet vermektedir.
Samandıra Hava Üssü, Sancaktepe ilçesi içinde kalan, yönetimi ve denetimi Türk Silahlı Kuvvetleri'nde olan 1988 yılında inşa edilen askeri havalimanıdır.
Denizyolu: Her tarafı denizlerle çevrili olan, Ege ve Marmara denizi ile Karadeniz'i birbirine bağlayan İstanbul Boğazının etrafında yer alan İstanbul, binlerce senedir dünyanın sayılı liman şehri olmuştur.
İstanbul'da deniz yolu ile hem şehir içi hem de yurt içi ulaşım sağlanmaktadır. Ayrıca marinaların Avrupa limanlarına bağlantısı vardır.
Kadıköy- H.Paşa- Karaköy, Eminönü, Üsküdar, Eminönü-Kadıköy, Köprü-Yeniköy, Beykoz-Kavaklar, Sirkeci, Bostancı, Köprü-Adalar, Köprü-Yalova, Kabataş-Çınarcık, Bostancı, Çınarcık arasında vapur işlemektedir.
İlin merkezinde, şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul ili kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi'nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi'nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz'e, batı yakasında ise Marmara Denizi'ne dökülmüşlerdir.
Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni'nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır.
Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler (hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Soğu yakasında (Kocaeli Platosu'nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze - Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada "su bölümü hattı", Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir.
Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni'nde), Boğaziçi'nden Büyükçekmece - Karacaköy hattına yer yer 200 m.yi bulan ve aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada "su bölümü hattı" bu kez Karadeniz'e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç'e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi'ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları'ndan alır. Yer yer 350 m.'nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca'nın batısında, ayrıca Kestanelik - Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır
İstanbul'da su kaynaklarının, kente uzaklığı büyük sorun oluşturmuştur. Bu nedenle kente içilebilir su sağlamak için çeşitli yollara başvurulmuş ve günümüzde gelişen teknolojinin yardımıyla il genelinde büyük baraj gölleri oluşturulmuştur. İstanbul'da hizmet veren 9 adet baraj bulunmaktadır. Bunlar içinde en büyükleri, Ömerli, Terkos, Büyükçekmece, Darlık ve Sazlıdere barajlarıdır.
İstanbul'da akarsu bazında kayda değer bir su kaynağı bulunmamaktadır. İstanbul'un akarsuları içinde başlıcaları Riva, Kâğıthane, Alibey, Göksu, Kurbağalı ve Ayamama dereleridir. İstanbul derelerinin büyük
çoğunluğu sularını Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleriyle Haliç'e boşaltırlar. İstanbul derelerinin büyük bir bölümü ıslah edilerek yer altına alınmış olup, kimileri kanalizasyon aktarımında kullanılmaktadırlar. Beşiktaş, Ortaköy, Sarıyer, Bayrampaşa ve Mecidiyeköy (Büyükdere) dereleri yeraltına alınan İstanbul derelerindendir. Düzensiz ve kayıt dışı yapılaşmanın yanı sıra, dere yataklarının gereğinden fazla küçültülerek ıslah edilmesi nedeniyle İstanbul ilinde sık sık su taşkınları olmakta, can ve mal kaybı yaşanmaktadır.
Türkiye'nin dünyaya açılan penceresi konumundaki İstanbul, tarihi, turistik ve kültürel açıdan olduğu kadar ekonomik faaliyetler ve istihdam açısından da ülke ekonomisine en büyük katkıyı sağlayan bölgemizdir.
Sanayinin üçte biri, ithalatın üçte biri, ihracatın beşte biri İstanbul'dan yapılmakta ve Türkiye'nin en büyük sanayi, ticaret, ulaşım, reklam ve iktisadî kuruluşları İstanbul'da bulunmaktadır. İstanbul'da gayri safi hasılanın %40'ı sanayi, %30'u ticaret ve geri kalanı diğer sektörlerden sağlanır. Tarımın payı sadece %1'dir.
Türkiye Bütçesinin ana kaynağı İstanbul'dur. Toplam vergilerin yaklaşık %37'si İstanbul'dan toplanmaktadır.
İstanbul ilinde nüfusa nazaran ekilen arazi az olmasına rağmen verimi yüksektir. İl dahilinde modern tarım yapılmakta olup modern tarım araçları oldukça fazladır. Buğday, arpa, yulaf, mısır, bakla, ayçiçeği ve soğan en çok ekilen bitkilerdir.
Türkiye'de en çok et, süt ve süt ürünleri tüketen ilimiz İstanbul'dur. İstanbul'un hayvan varlığı, İstanbul halkının ihtiyacını karşılamaktan çok uzaktır. Fakat yine de hayvan potansiyeli küçümsenemez.
İstanbul balıkçılık bakımından Türkiye'nin ve Marmara bölgesinin merkezidir. Marmara'da 200'den fazla balık cinsi vardır. Fakat deniz kirliliği bazı yerlerde balık cinsini çok azaltmıştır. İstanbul Boğazı çok önemli bir balık avlama sahasıdır.
İstanbul'un orman varlığı zengindir. Ormanlık, fundalık ve ağaçlık bölgelerin miktarı arazinin %60'ını kaplar. Orman içi ve kenarlarında 160 bin m3 tomruk, maden ve telgraf direği ile bir milyon stere yakın yakacak odun elde edilir. İstanbul'un yakacak ihtiyacının çok büyük kısmı kendi imkânı ile karşılanmaktadır.
İstanbul, aynı zamanda bir sanayi şehri olup sanayi ve ticaret hacmi çok büyüktür. Türkiye'nin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 42'si ve en büyük 500 kuruluşun 250'si İstanbul'dadır. 1952'de kurulan İstanbul Sanayi Odası (İSO) Türkiye'nin en büyük sanayi odasıdır. İstanbul İlinde sanayinin gelişimi, giyim eşyası imalatı ve tekstil ürünleri sektörü çekim merkezli doğal bir kümelenme yapısı içerinde olduğu görülmektedir.
1950'lerde iç kesimlerin iskana açılması, Levent ve Etiler mahallelerinin doğuşu, Barbaros Bulvarı'nın inşası, Boğaziçi sahil yolunun genişletilmesi gibi kent içi ulaşımı artıran etkenler ekonomik yaşamı da canlandırmıştır. Bu canlılık 1970'lerde Boğaziçi Köprüsü'nün (1973) açılmasıyla artarak sürmüş, 1980'lerde ise Beşiktaş'ı merkezi iş alanı durumuna getiren bir sıçramaya dönüştürmüştür. Bu dönemden itibaren İstanbul'u uluslararası bir iş ve turizm merkezi yapmaya yönelik politikalar sonucu Beşiktaş'ta da iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve beş yıldızlı oteller birbiri ardınca yükselmiştir.
İstanbul nüfusu bir önceki yıla göre 252.027 azalmıştır. İstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir. Bu nüfus, 7.806.787 erkek ve 7.849.137 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,86 erkek, %50,14 kadındır. Yüz ölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2947 insan düşmektedir. İstanbul nüfus yoğunluğu 2947/km²'dir. TÜİK verilerine göre 39 belediye, bu belediyelerde toplam 964 mahalle bulunmaktadır.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
| 2018 | 15.067.724 | 7.542.231 | 7.525.493 |
| 2017 | 15.029.231 | 7.529.491 | 7.499.740 |
| 2016 | 14.804.116 | 7.424.390 | 7.379.726 |
| 2015 | 14.657.434 | 7.360.499 | 7.296.935 |
| 2014 | 14.377.018 | 7.221.158 | 7.155.860 |
| 2013 | 14.160.467 | 7.115.721 | 7.044.746 |
| 2012 | 13.854.740 | 6.956.908 | 6.897.832 |
| 2011 | 13.624.240 | 6.845.981 | 6.778.259 |
| 2010 | 13.255.685 | 6.655.094 | 6.600.591 |
| 2009 | 12.915.158 | 6.498.997 | 6.416.161 |
| 2008 | 12.697.164 | 6.386.772 | 6.310.392 |
| 2007 | 12.573.836 | 6.291.763 | 6.282.073 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
Beyoğlu veya eskiden Pera, İstanbul ilinin Avrupa yakasında bulunan ilçelerinden biridir. Kuzeybatıda Şişli ve Kâğıthane, doğuda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, güneyde ve batıda ise Haliç ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 8,76 km²'dir ve 45 mahalleden oluşmaktadır. İsmini Pera da denen, Tünel–Taksim arasında uzanan İstiklal Caddesi ve ona açılan sokakların belirlediği alanı kapsayan Beyoğlu semtinden alır.
Bugün İstanbul iline bağlı Beyoğlu ilçesi; Haliç'in kuzeyinde Kasımpaşa vadisinin batısıyla, Dolmabahçe (Gazhane) vadisi arasında kalan alanı kapsar, Şişli veBeşiktaş ilçeleriyle sınırdaştır. Ancak halk arasında Beyoğlu adı, kentin önemli kültür, eğlence ve iş merkezlerinden olan ve Galatasaray'ı Taksim Meydanı'na bağlayan İstiklal caddesi ve çevresi için kullanılır.
Bizans döneminde yerleşim alanı olmayan bu kesime; karşı yaka öte anlamına gelen Pera'dan kaynaklananPeran Bağları deniliyordu.Geçen yüzyılda, özellikle yabancılar, Beyoğlu yerine Pera adını kullanmışlardır. Türkler ise Pera'yı Beyoğlu şeklinde adlandırıp daha geniş bir alanı kastetmişlerdir.
Beyoğlu adının ortaya çıkışına ilişkin çeşitli rivayetler vardır. Bunlardan birisine göre; Beyoğlu adı, Fatih Sultan Mehmed zamanında Pontus prenslerindenAleksios Komnenos'un islamiyeti kabul ederek burada oturmasından kaynaklanır. İkincisine göre ise; burada oturan Pontus prensi değil, Kanuni zamanındaki Venedik elçisi Andre Giritti'nin oğlu Luigi Giritti'dir. Türkler'in "Bey Oğlu" diye andıkları bu adam, elçinin bir Rum kadınla evlenmesinden dünyaya gelmiştir. Oturduğu konak da Taksim yakınında bir yerdedir. Diğer birine göre ise; Kanuni Sultan Süleyman döneminde burada oturan Venedik elçisine yazışmalarda Beyoğlu dendiği için bu semt de Beyoğlu adını almıştır.
Pera adı, 1925'de resmi yazışmalardan çıkarıldıktan sonra gittikçe unutulur hale gelmiş, Buna karşılık Beyoğlu adı güç kazanıp bölge anlamında da yaygınlaşmıştır.
Beyoğlu İlçesi, İstanbul İlinin Avrupa yakasında, İstanbul Boğazının güney kesimi ile Haliç arasındadır. Doğusunda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, batısında Haliç, kuzeyinde Şişli, kuzeybatısında Kağıthane, Güneyinde Marmara Denizinin bir girintisi olan İstanbul Limanı ile çevrilidir.
Ekili, dikili alanı, orman ve doğal kaynakları yoktur. İlçenin yüzölçümü ise 8.76 km² dir. İlçede Marmara Bölgesi İklimi hâkimdir. İklimi genellikle sıcak olarak kabul edilmektedir.
Beyoğlu, coğrafi konumu hasebiyle Marmara bölgesinde bulunmaktadır. Marmara bölgesi ise Akdeniz, Karadeniz ve karasal iklim özelliklerinin birlikte görüldüğü Marmara (geçiş) iklimi etkisi altındadır. Bu sebepten dolayı kısa zaman aralıklarında değişiklikler göstermektedir. İklim çeşidi, özellikleri itibariyle kışları Akdeniz iklimi kadar ılık, yazları Karadeniz iklimi kadar yağışlı değildir. Karasal iklim kadar kışı soğuk, yazı da kurak geçmemektedir. Bu özelliklerden dolayı Marmara iklimi, karasal Karadeniz ve Akdeniz iklimleri arasında bir geçiş özelliği göstermektedir.
Marmara geçiş ikliminin Ocak ayı ortalama sıcaklığı 4.9°C, Temmuz ayı ortalama sıcaklığı 23.7°C, yıllık ortalama sıcaklık 14.0°C dir (Sensoy, vd., ty.). Sahaya Beyoğlu özelinde bakmak gerekirse grafikten de anlaşılacağı üzere sıcaklık değerlerinin en düşük seyrettiği Ocak ayında sıcaklık ağırlıklı olarak gün sayısının çokluğu bakımından 5℃'lerde gözlenmiştir. En yüksek sıcaklığın oluştuğu Ağustos ayında yaklaşık olarak 15 gün 30℃'lerde seyrettiğini söylemek mümkündür. Ayaz günler ise Beyoğlu için peak yaptığı Şubat ayında yaklaşık 6-7 gün olarak tespit edilmiştir. Marmara geçiş iklimi karakteristiğinin ortalama yıllık toplam yağışı 595.2 mm'dir. Yağışların çoğu kış mevsimindedir. Yaz yağışlarının yıllık toplam içindeki payı %11.7'dir. Yıllık ortalama nispi nem %73'tür
Beyoğlu Merkez İlçe olduğundan ulaşımı rahatlıkla yapılmaktadır. Havalimanı'na ulaşım kesintisiz olmaktadır. Galata Köprüsü ile Eminönü, Atatürk Köprüsü ile Fatih İlçesine 1991 yılında Taksim, Tünel arasında tramvay yapılmıştır. Taksim'den Şişli'ye bağlı Mecidiye köy ve 4.Levent arasında metro bağlantısı mevcuttur. Haliç'de vapurlar çalışmaktadır. Beyoğlu deniz ulaşımında Kasımpaşa, Hasköy, Sütlüce, Kadıköy, Kartal, Bostancı, Adalar, Marmara, Karadeniz Ege ve Akdeniz limanları yurt dışına yolculuk yapan gemiler Karaköy Rıhtımından kalkmaktadır.
Beyoğlu İlçesi eğitim kurumları açısından zengindir. İlçe sınırları içindeki yükseköğretim kurumları arasında Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi merkez kampüsü, İstanbul Teknik Üniversitesi Gümüşsuyu ve Taşkışla Kampüsleri, İstanbul Galata Üniversitesi kampüsleri, İstanbul Kent Üniversitesi ayrıca Beykent, Haliç ve İstanbul Bilgi üniversitelerinin bazı birimleri bulunur.
Beyoğlu İlçesi'nde 15 yaşın üzerindeki nüfusta okuma yazma bilenlerin oranı yüzde 84.83'tür.
İlçe sınırları içinde 31 ilköğretim okulu ve 30 ortaöğretim kurumu vardır. Galatasaray Lisesi, Beyoğlu Anadolu Lisesi, İstanbul Özel Alman Lisesi, İtalyan Lisesi, Saint Benoît Fransız Lisesi, Avusturya Lisesi, Sainte-Pulchérie Fransız Lisesi Beyoğlu'ndaki yüzyıldan eski eğitim kurumlarıdır. Ayrıca Ermeni ve Rum azınlıklara yönelik hizmet veren eğitim kurumları da vardır.
İlçe sınırları içinde 12 hastane, 29 poliklinik ve dispanser ve 7 sağlık ocağı bulunur.
Beyoğlu İstanbul'un en İstanbul kokan ilçesi olarak tanımlanabilir, kozmopolit teriminin hayat bulduğu yerdir. İstiklal Caddesi ve çevresindeki sokaklar yalnızca Beyoğlu'nun değil İstanbul'un da merkezi sayılabilir. İstiklal Caddesi dışında Cumhuriyet, İnönü ve Cihangir caddeleri de ticaret ve eğlence fonksiyonunun en belirgin oldukları yerlerdir. İlçe sınırları içinde yer alan çeşitli kültürel etkinliklerin yapıldığı tesisler, ilçenin bir kültür merkezi olmasını da sağlamıştır. Sinemalar, tiyatrolar, gösteri merkezleri gibi yerler, Beyoğlu İlçesi'nde yaşayan nüfustan çok fazla nüfusun faydalandığı, İstanbul ve Türkiye genelinde bir anlam ifade eden yerlerdir. Ayrıca Beyoğlu Gürcü ressamların oluşturduğu Pirosmani Sanat galerisine de ev sahipliği yapmaktadır.
2020 yılından itibaren Beyoğlu'nun eski canlılığını ve kültürünü kazanması adına Ticaret Bakanlığı ve Büyükşehir Belediyesi ile Beyoğlu Belediyesi işbirliğinde ilçede Beyoğlu Kültür Yolu Projesi başlatılmış, buna yönelik olarak ilçede her yıl düzenli olarak müzik, resim, sanat, heykeltıraş gibi çeşitli atölyeler; dil, enstrüman kursları; müzikal konserler ve birçok etkinlik yer almaktadır. Aynı proje kapsamına Galataport, Galata Kulesi, Galata Mevlevihanesi, Tarık Zafer Tunaya Kültür Merkezi, Narmanlı Han, Mehmet Akif Ersoy Müze Evi, Atlas Pasajı, Emek Sineması, Taksim Camisi ve Atatürk Kültür Merkezi gibi yapılar yenilenip amaçlandırılmış veya en baştan yapılmıştır.
Günümüzde Beyoğlu; tarih ve sanat müzeleri, birçok kültür merkezi, opera salonu, konser alanları, çok amaçlı meydan ve parklar, spor kompleksleri; metro, otobüs, füniküler, minibüs ve metrobüs gibi çeşitli ulaşım araçları, sanat atölyeleri, yardımlaşma merkezleri, halk eğitim kursları ve eğlence mekanlarıyla aktif faaliyetini sürdürmektedir.
İlin kültür, eğlence ve iş merkezi bakımından cazibe merkezi durumunda olan ilçede bu durumu kalıcı kılmak, mevcut kriterlere göre uygun, hatta daha iyi hale getirecek stratejik durumunun kullanılması, planlı, akılcı etütler yapılarak değişen duruma göre uyumlaştırılmasıyla mümkündür. Önümüzdeki yıllarda Beyoğlu ilçesi, İstanbul'da kültür, eğlence ve iş alanlarında örnek gösterilen cazibe merkezlerini bölgesinde barındırmak suretiyle diğer ilçeler için yönlendirici rol üstlenecektir. Bu nedenle hazırlıklı olmak, gelişmiş yörelerde hızlı nüfus artışına paralel olarak karşılaşılan işsizlik, altyapı yetersizliği, kaçak yapılaşma, asayiş ve çevre sorunları konusunda çözümler geliştirilmesi ve uygulanması gereklidir.
Beyoğlu İlçemiz Fatih Sultan Mehmet'in İstanbul'u almasından sonra gelişmiştir. Tarım arazisi yoktur. Beyoğlu İlçesinde 118 banka şubesi, 25 sendika, Belediye'ye kayıtlı 26.998 işyeri mevcuttur. Sanayi ve Ticaret Odasına kayıtlı 13.016, Esnaf ve Sanatkarlar Odası'na kayıtlı 23.963 esnaf bulunmaktadır. Değişik türde faaliyet gösteren atölyeler, Kasımpaşa, Hasköy bölgesinde, şirket ve ticaret merkezleri ise Taksim, Gümüşsuyu ve Bankalar Caddesinde bulunmaktadır. Taksim ve Büyükparmakkapı civarında da konak ve eğlence yerleri vardır.
Beyoğlu nüfusu 2023 yılına göre 218.589. Bu nüfus, 112.382 erkek ve 106.207 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %51,41 erkek, %48,59 kadındır.
Grafik. Beyoğlu İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mustafapaşa Mahallesi, Mumhane Caddesi, No:32A, 32B, 32C, 32D ve Kemankeş Caddesi, No 57-59, 57-59A adresinde yer almaktadır.
Konu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul; İstanbul Modern Sanat Müzesinden itibaren, Kemankeş Caddesi üzerinde yaklaşık 190 metre batı yönde ilerlendiğinde sağ kolda konumlu olan Novotel adı altında işletilen otel yapısıdır.
Taşınmazların konumlu olduğu bölge Tarihi Yarımada olarak bilinmekte olup bölgede genel olarak ticari işletmeler, oteller ve tarihi cazibesi bulunan yapılar bulunmaktadır. Bölge, İstanbul ilinin ticari yoğunluğun en yüksek olduğu bölgeler arasındadır. Yakın çevresinde Kılıç Ali Paşa Camii, Kılıç Ali Paşa Hamamı, Gümrük Muhafaza Amirliği, Tophane Kasrı, İstanbul Modern Sanat Müzesi, Mimar Sinan Üniversitesi Kültür ve Sanat Merkezi ve Tophane-i Amire yer almaktadır. Taşınmaz inşa edilmekte olan Galataport Projesine çok yakın mesafededir. Taşınmazın bulunduğu bölge tüm kentsel altyapı sistemlerine sahip, ulaşım imkanları iyi seviyededir.
TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı | Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu | 5/C | ||
| Yapım Yılı | 2016 Yapı Nizamı (Faaliyete Geçiş Yılı) |
Ayrık | |||
| Yapının Toplam Kat Adedi |
9 (3BK+ZK+ ZAK (Zemin Ara Kat)+5 NK + TK+ ÇK) |
Ana Taşınmazdaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
6 | ||
| Otopark | Var | Asansör | Var | ||
| Yüzme Havuzu | Var | Özel Güvenlik | Var | ||
| Deprem Derecesi | 1. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Rapora konu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul 3.074,58 m² yüz ölçümüne sahip 77 ada 64 parsel üzerinde, betonarme yapı tarzında, 3 BK+ ZK+ ZAK (Zemin Ara Kat) + 5NK+ TK+ ÇK olmak üzere toplamda 9 kat olarak inşa edilmiştir. Projesine göre ana taşınmazın zemin katında 5 adet dükkan, tüm katlarında ise 1 adet 5 yıldızlı otel yer almakta olup toplamda 6 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Taşınmazların yer aldığı parsel kuzeybatı yönden, Mumhane Caddesine yaklaşık 42 m, güneydoğu yönden Kemankeş Caddesine yaklaşık 45 m cepheli olup ara parsel niteliğindedir.
1 Bağımsız Bölüm Numaralı "Otel" Nitelikli Taşınmaz; Novotel İstanbul Bosphorus markası altında işletilen 5 yıldızlı otel, projesine göre, 3 Bodrum Kat + Zemin Kat+5 Normal Kat + Teras Kat + Çatı Katından oluşmakta olup yaklaşık brüt 20.462 m² kullanım alanlıdır. Projesine göre taşınmazın 3. bodrum katında; teknik müdür odası, WC'ler, depolar ve teknik hacimler, 2. bodrum katında; otopark, personele ait kullanım alanları, çamaşırhane, teknik hacimler ve housekeeping ofisi hacimleri, 1. bodrum katında; otel yönetimine ait ofisler ve toplantı salonu, mutfağa ait depolama alanları, havuz, SPA, masaj odaları, hamam, egzersiz odası, WC'ler, duş ve soyunma odaları, kuaför, depolama alanları ve otopark hacimleri, zemin katında; otel girişi, mağaza, restoran, 4 adet toplantı salonu, 1 adet toplantı salonu-fuaye, WC,ler, dinlenme salonları, oturma salonları, resepsiyon ve ofisleri, bagaj odası, bar, mutfak ve mutfağa ait kullanım alanları, servis girişi ve depo hacimleri, zemin ara katında; depo hacimleri, 1. normal katında; 51 adet oda, çamaşır odaları ve teknik hacimler, 2. normal katında; 51 adet oda, çamaşır odaları ve teknik hacimler, 3. normal katında; 44 adet oda, 1 adet VİP salon, çamaşır odaları, kazan dairesi, klima santralleri ve teknik hacimler, 4. normal katında; 25 adet oda, 4 adet depo, çamaşır odaları ve teknik hacimler, 5. normal katında; 25 adet oda, chiller sistemleri,
çamaşır odaları ve teknik hacimler, teras katında; kış bahçeleri, teras hacimleri, WC'ler ve teknik hacimler bulunmaktadır.
Yerinde yapılan incelemelerde, zemin katında; projeye göre otel girişinin sağında yer alan 'depo, mağaza ve restoran' olarak adlandırılan kısım bir arada kullanılmakta olup, bina dış yönüne doğru yaklaşık 46 m²'lik üzeri açılabilir, cephesi toplanabilir nitelikte hafif malzeme ile oturma alanı oluşturulmuştur. Söz konusu alan için belediyeye ecrimisil ödendiği bilgisi alınmıştır. Teras katta ruhsatlı alana ilaveten, 20.12.2018 tarih ve HNTF4ACE belge numaralı Yapı Kayıt Belgesine bağlanmış, bu suretle yasal hale getirilmiş olan oturma alanı bulunduğu gözlemlenmiştir. Teras katında oluşturulan imalatların, uydu görüntülerinden yapılan kontrollerde, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar Yönetmeliğinin 4. Maddesinin 1. Bendine uygun şekilde 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olduğunun tespit edilmesi nedeniyle taşınmazlar yasal statüde bulunmaktadır.
Taşınmaz toplamda yaklaşık brüt 21.694 m² olarak değerleme işleminde dikkate alınmıştır.
Otelin çatı katında; 1 adet klima santrali, 4 adet emiş fanı, 5. normal katta; 2 adet chiller, 2 adet jeneratör, 4. normal katta; 4 adet klima santrali, 2 adet kazan dairesi tankı, bodrum katlarda; 4 adet klima santrali, yağ tutucu deposu, 3 adet yangın pompası,4 adet klima santrali, 6 adet boyler, 2 adet su tankı, su depoları yer almaktadır.
Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Kemankeş Caddesi cephesinden sağlanmaktadır. Otel 100 kişilik 1 adet pasta salonuna, 120 kişilik 2 adet çok amaçlı salona, 90 kişilik 1 adet toplantı salonuna, 1 adet açık salona sahiptir. Binada 2 adet servis asansörü, 3 adet oda katlarına çalışan yolcu asansörü ve 1 adet lobby ve otopark arasında hizmet veren yolcu asansörü bulunmaktadır.
Otel projesine göre 196 odadan oluşmakta olup 5. normal katta yer alan depo hacimlerinin odaya çevrilmesi ile beraber mevcutta 200 adet oda bulunmaktadır. Bu odalardan 2 adet engelli, 177 adet standart ve 21 adet süit oda olarak dağılmaktadır. Standart odalar ortalama 24 m² kullanım alanlı, süit odalar ise 37 m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² kullanım alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler halı kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur.
Otel içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bodrum katlarda zeminler koridorlarda epoksi kaplı, kapalı hacimlerde ise kısmen seramik kısmen mermer kaplıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Söz konusu otele ait 130 araçlık otopark bulunmakta olup otopark girişi Kemankeş Caddesi üzerinden sağlanmaktadır.
2 Bağımsız Bölüm Numaralı "Depolu Dükkan" Nitelikli Taşınmaz; projesine göre; binanın zemin katında, güneydoğu cephede, Kemankeş Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 210 m² kullanım alanlı olup depo ve dükkan hacminden oluşmaktadır. Yapılan incelemelerde yaklaşık brüt 70 m²'lik kısmı açılabilir tente sistemli, camlı sundurma ile kapatılmış olup restoran olarak kullanılmaktadır. Yapılan değişiklik basit tadilat ile eski haline kolaylıkla getirilebilir nitelikte olması ve bu bölüm için Belediyeye kullanım bedeli ödendiği için yasal duruma aykırılık teşkil etmediği değerlendirilmiştir. Bununla birlikte söz konusu alandaki kenarları camlı, tenteli sistem sökülebilir nitelikte olduğu için değerleme işleminde dikkate alınmamıştır.
3 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" Nitelikli Taşınmaz; projesine göre; binanın zemin katında, kuzeybatı cephede, Mumhane Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 15 m² brüt kullanım alanlı olup dükkan hacminden oluşmaktadır.
4 Bağımsız Bölüm Numaralı "Depolu Dükkan" Nitelikli Taşınmaz; projesine göre; binanın zemin katında, kuzeybatı cephede, Mumhane Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 160 m² brüt kullanım alanlı olup dükkan, WC ve depo hacminden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde cafe&bar olarak kullanıldığı gözlemlenmiştir.
5 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" Nitelikli Taşınmaz; projesine göre; binanın zemin katında, kuzeybatı cephede, Mumhane Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 30 m² kullanım alanlı olup WC ve dükkan hacminden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde cafe&bar olarak kullanıldığı gözlemlenmiştir.
6 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" Nitelikli Taşınmaz; projesine göre; binanın zemin katında, kuzeybatı cephede, Mumhane Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 49 m² kullanım alanlı olup WC ve dükkan hacimlerinden oluşmaktadır.
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Ulaşabilirliğinin iyi olması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Bakımlı olması | |
| Tarihi cazibe merkezlerine yakın konumda olması | |
| Kısmen yarımada ve boğaz manzaralı olması | |
| Otopark imkanlarının bulunması | |
| Galataport Projesine yakın konumda olması | |
| Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Yaya trafiğinin yoğun olması • Konu taşınmazın açık ve kapalı otopark, güvenlik gibi özelliklere sahip olması |
ZAYIF YANLAR |
• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Ulaşılabilirliğinin iyi olması • Tarihi cazibe merkezlerine yakın konumda olması • Kısmen yarımada ve boğaz manzaralı olması • Galataport Projesine yakın konumda olması • Satış ve kiralama açısından bölgeye talep gösterecek yüksek gelire sahip yatırımcıların olması • Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
TEHDİTLER | • Ekonomide dalgalanmalar yaşanması |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Turizm Hizmet Ticaret Alanı | |||
| İnşaat Nizamı | Bitişik H max |
12,50 m – 18,50 m | ||||
| TAKS | - | KAKS (Emsal) | - | |||
| Çekme Mesafeleri |
Ön: - | Yan: - | Arka: - | |||
| Diğer | Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre söz konusu taşınmaz 21.12.2010 tarihli, 1/1000 ölçekli Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında "Turizm+Hizmet+Ticaret Alanı" lejantında, Hmax: 12,50 m (Mumhane Cd.) – 18,50 m (Kemankeş Cd.) yapılaşma koşullarında olduğu beyan edilmiştir. Parsel üzerinde yeni yapılaşma veya onarım çalışması yapılması durumunda Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu'ndan görüş alınması gerekmektedir. |
Beyoğlu Belediyesi'nde yapılan incelemede Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın 21.12.2010 tarihli, 1/1000 ölçekli Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında "Turizm+Hizmet+Ticaret Alanı" lejantında, Hmax: 12,50 – 18,50 m yapılaşma koşullarında olduğu beyan edilmiştir. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Beyoğlu Belediyesi, İmar Arşivinde taşınmaza ait aşağıdaki belgeler yer almaktadır:
12.01.2016 tarih, bila sayılı, Mimari Projesi incelenmiştir.
17.08.2012 tarih, 03-45 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiştir. Söz konusu belge 20.926,10 m², otel ve dükkan yapısı için verilmiştir.
18.01.2016 tarih, 2016/01-11sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı incelenmiştir. Söz konusu belge 20.926,10 m², otel ve dükkan yapısı için verilmiştir.
12.02.2016 tarih, 2016/14-1587 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir. Söz konusu belge 20.926,10 m², otel ve dükkan yapısı için verilmiştir.
20.12.2018 tarih, HNTF4AC sayılı Yapı Kayıt Belgesi incelenmiştir. Söz konusu belge 1.232,03 m² alan için verilmiştir.
18.05.2015 tarih, 16082 sayılı, 177 oda (2 Yatak), 21 süit oda (2 yatak), 2 bedensel engelli odası (2 Yatak), toplam: 200 oda- 400 yatak, 30 kişilik birinci sınıf lokanta, 200 kişilik açık yemek alanı, 100 kişilik pasta salonu, 120 kişilik çok amaçlı salon (2 adet), 90 kişilik toplantı salonu, kapalı yüzme havuzu, Türk hamamı, sauna (2 adet), buhar banyosu (2 adet), masaj ünitesi (2 adet), aletli jimnastik salonu, çocuk oyun odası, satış ünitesi, 130 araçlık kapalı otopark, 100 kişilik alakart lokanta, 25 kişilik kafe için alınmış Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerinde yer alan bağımız bölümlerden 1 bağımsız bölüm numaralı "Otel" nitelikli taşınmazın zemin katında; projeye göre otel girişinin sağında yer alan 'depo, mağaza ve restoran' olarak adlandırılan kısım bir arada kullanılmakta olup, bina dış yönüne doğru yaklaşık 46 m²'lik üzeri açılabilir, cephesi toplanabilir nitelikte hafif malzeme ile oturma alanı oluşturulmuştur. Söz konusu alan için belediyeye ecri misil ödendiği bilgisi alınmıştır. Söz konusu alan cephesi toplanabilir hafif malzemeler ile oluşturulduğu için basit tadilatla eski haline kolaylıkla dönüştürülebilir nitelikte olduğundan yasal duruma aykırılık teşkil etmediği değerlendirilmektedir. Bununla birlikte ilgili alan sökülebilir nitelikte olduğu için değerleme işleminde dikkate alınmamıştır.
Teras katta ruhsatlı alana ilaveten 20.12.2018 tarih ve HNTF4ACE belge numaralı Yapı Kayıt Belgesine bağlanmış, bu suretle yasal hale getirilmiş olan oturma alanı bulunduğu gözlemlenmiştir. Teras katında oluşturulan imalatların, uydu görüntülerinden yapılan kontrollerde, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar Yönetmeliğinin 4. Maddesinin 1. Bendine uygun şekilde 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olduğunun tespit edilmesi nedeniyle taşınmaz yasal statüde bulunmaktadır.
2 bağımsız bölüm numaralı "Depolu Dükkan" nitelikli taşınmaz için yapılan incelemelerde yaklaşık brüt 70 m²'lik kısmı açılabilir tente sistemli, camlı sundurma ile kapatılmış olup restoran olarak kullanılmaktadır. Yapılan değişiklik basit tadilat ile eski haline kolaylıkla getirilebilir nitelikte olması ve bu bölüm için Belediyeye kullanım bedeli ödendiği için yasal duruma aykırılık teşkil etmediği değerlendirilmiştir. Bununla birlikte söz konusu alandaki kenarları camlı, tenteli sistem sökülebilir nitelikte olduğu için değerleme işleminde dikkate alınmamıştır.
3 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz projesine uygun inşa edilmiştir.
4 bağımsız bölüm numaralı "Depolu Dükkan" nitelikli taşınmaz projesine uygun inşa edilmiştir.
5 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmazın projesine uygun inşa edilmiştir.
6 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz projesine uygun inşa edilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı proje Resmi Gazate'de yayımlanan 29.06.2001 tarih 4708 sayı ile yayımlanan Yapı Denetim Kanunu'na tabidir. Atatürk Mahallesi Korkmaz Sokak No:36/6 Sincan / ANKARA adresinde faaliyet gösteren TEK Yapı Denetim Hiz. Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz tarafından 03.07.2024 tarih, SM-24-SPK-018 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
| Rapor No | Tarih | Taşınmazın Değeri (TL) |
Raporu İmzalayan Uzmanlar |
|---|---|---|---|
| Nurullah KİBAR Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK Lisans No:924076) |
|||
| SM-24-SPK-018 | 03.07.2024 | 3.782.450.000.-TL | Merve GÜNEŞ |
| Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) | |||
| Mehmet ÖZTÜRK | |||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) |
Söz konusu taşınmaza ait 29.06.2015 tarih, S342B40986249 numaralı, B Sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu ana taşınmaz "9 KATLI OTEL VE İŞYERİ" niteliğindedir.
Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarındaki mülkiyet bilgilerine istinaden çok sayıda malik bulunmakta olup kira sözleşmesi ile Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat Anonim şirketinin kullanımındadır. Değerleme konusu taşınmazların her bir hissesi üzerinden Akfen GYO AŞ.'nin hissesinin bulunduğu Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat Anonim şirketi lehine 01.09.2009 – 01.09.2058 tarihleri arasında geçerli olan "İnşaat Yapım Şartlı Kiralama" hakkı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına ve gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne dahil edilmesine engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
Enflasyon Grafikleri
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 28 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 2.7 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies Exports |
2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import | $-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| weights) | |||||||
| World Consumer Prices' | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. 21 Kasım 2024 toplantısı itibarıyla da TCMB politika faizi %50,00 seviyesinde tutmaya devam etmiş olup Yurt içi talebin yavaşlamasının, enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere ulaştığı ifade edilmiştir. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| $\dot{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |
| 1 11 s. |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | ||
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||
| $W^{(7)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||
| 2024 | $\mathbf{l}^{[t]}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |
| Ш | 9949792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir..
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur..
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024)
Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir.
2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düşmüştür. Mart 2024'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84'ten %23,07'ye yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41'ten %10,55'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuştur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,2, 2,2 ve 0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 23,4, 30,4 ve 23,1 oranlarında artış göstermiştir.
| TÜRKİYE | DALLUMA İSTANBUL |
ANKARA | ZMÍR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yıllık Değişim |
%27,4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | hanske ko %2,2 |
%0,8 |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 57 milyon turistin kişi başı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında hem gelen turist sayısında, hem de kişi başı harcama miktarında artış olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye'yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.501 işletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaşık 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalış (%0,3) göstermiş olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalış (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaşladığı gözlemlenmiştir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır.
| TOPLAM | VATANDAŞ 1 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETÇİ SAYISI |
ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
TURİZM 2 GİDERİ |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
| ( 1000 \$ ) | (\$) | ( 1000 \$ ) | ( 1000 \$ ) | (\$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2 954 459 | 3 862 552 | 1 262 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 374 383 | 1 214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 463 614 | 1 153 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4 703 850 | 1 121 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5 418 439 | 1 191 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5 690 629 | 1 222 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5 874 520 | 5 558 366 | 1 231 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 531 486 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 35 717 337 | 980 | 4 525 101 | 8 595 191 | 1 678 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 40 186 327 | 1 024 | 5 875 183 | 9 193 811 | 1 703 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 41 316 834 | 998 | 5 791 095 | 8 404 159 | 1 510 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 37 700 923 | 906 | 6 296 506 | 7 270 820 | 1 207 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 26 539 007 | 846 | 5 255 797 | 7 374 334 | 1 209 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 31 253 835 | 809 | 5 487 607 | 7 210 947 | 1 102 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 35 920 910 | 787 | 5 530 582 | 6 676 206 | 1 000 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 42 851 778 | 826 | 4 655 848 | 7 014 139 | 981 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 15 169 371 | 958 | 1 188 382 | 3 317 861 | 1 064 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 309 722 | 1 032 | 2 203 157 | 6 507 848 | 1 201 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 49 857 030 | 971 | 5 098 884 | 7 454 442 | 1 061 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 55 874 176 | 979 | 8 429 980 | 8 391 864 | 1 086 |
| 2024* | 26 136 764 | 25 107 974 | 23 660 318 | 942 | 3 735 457 | 4 219 771 | 971 |
(Kaynak: KTB,2024)
Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)
2024 yılının Ocak-Şubat döneminde Türkiye'ye gelen 4,3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13,6 artış görülmüştür.
| Isletme Belgeli | Yatırım Belgeli | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tests | Oda | Tesis | Oda | ||
| Antalya | 2.501 | 287.904 | 79 | 14.084 | |
| Muğla | 2.652 | 105,603 | 76 | 9.186 | |
| Istanbul | 2.976 | 122.763 | 107 | 9.812 | |
| zmir | 1.720 | 41.628 | 67 | 5.380 | |
| Ankara | 366 | 21,634 | 17 | 1.653 | |
| Diger | 10.236 | 290.616 | 365 | 33.152 | |
| Türkiye | 20.451 | 870.148 | 711 | 73.267 |
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 22.04.2024)
Türkiye genelinde toplam 870 bin 148 oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin 267 oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
| Donem | Toplam Yabancı Turist |
Kisi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C118 | $-4.908.831$ | 682 |
| C218 | 9.855.102 | 602 |
| C3'18 | 15.904.734 | 589 |
| C4'18 | 8:283:235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| C2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C3'19 | 18 438 139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C120 | 4.635.845 | 710 |
| C2'20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| C4'20 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C121 | 1.826.227 | 918 |
| C221 | 3.144.815 | 694 |
| C3'21 | 11.457.951 | 773 |
| C421 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C122 | 4.943.964 | 841 |
| C222 | 10.382.068 | 702 |
| C3'22 | 18,626.003 | 826 |
| C4'22 | 10:389.487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C123 | 6.509.234 | 1.057 |
| C2:23 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
| C124 | 7.067.996 | 982. |
(Kaynak: TÜİK *31.04.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)
Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
2024 yılı 1.çeyrekte Türkiye'ye gelen 7 milyon 68 bin yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 982 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %8,58 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %7,13 azalmış görülmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
Değerleme konusu otel, kent merkezinde yer alan ilçelerden biri olan Beyoğlu ilçesinde konumludur. Söz konusu 1 bağımsız bölüm numaralı otel, Tarihi Yarımada bölgesinde, tarihi müzelere, Galata Kulesine, Karaköy Sahiline ve Galataport gibi ilgi gören projelerin aldığı bir bölgede konumludur. Söz konusu bölge kentin tarihi, sanatsal, kültürel ve eğlence merkezlerinin yoğun olduğu bir bölge olup çok sayıda restoran cafe vb. mekânlarımda barındırması nedeni ile yerli ve yabancı turistlerin dikkatini çeken bir bölgedir.
Değerleme konusu otel şehir oteli konseptindedir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Konumu | Konaklama Tipleri | Standart Oda Fiyatları (€) |
Detay Bilgisi |
|---|---|---|---|
| Hotel De Rêve Galata Special Class | Suit, Standart (56 m² - 26 m²) |
Ortalama 270 € | - Oda + Kahvaltı |
| JW Marriott Istanbul Bosphorus | Standart, Suit, Premier, Royal (25 m² - 32 m², 55 m², 120m²) |
Ortalama 315 € | - Oda + Kahvaltı |
| Ortalama 190 € + 20€ |
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | | Su | | ||||||
| Kanalizasyon | | Isıtma Sistemi | | ||||||
| Asansör | | Klima Sistemi | | ||||||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | | ||||||
| Jeneratör | | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
| ||||||
| Kapalı Yüzme Havuzu | | Sosyal Tesis | x | ||||||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş̧ olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazın bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Bölgede satılık arsa bulunmaması nedeniyle "Çıkartma Yöntemi "de kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmaz "Turizm ve Ticaret" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Taşınmazlara yakın konumda, Rıhtım Caddesine cepheli, 40,00 m² yüz ölçümlü, 93 ada 14 parsel numaralı taşınmaz üzerinde 4 katlı, 170 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, 30 yaş ve üzeri yıllık bina 73.100.000 TL bedel ile satılıktır. Taşınmazın yer aldığı arsa Koruma Amaçlı Plan kapsamında %50,42 Turizm + Hizmet+ Ticaret, %49,34 Tescilli Sivil Mimari Eserleri Alanı lejantında, Hmax: 12,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. (Yapı Maliyeti: 170 m² x 15.000 TL/m² (çevre düzenlemesi, şerefiye vb. unsurlar dahil) =2.250.000 TL, Arsa Değeri: 73.100.000 TL – 2.250.000 TL = 70.850.000 TL) Taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede konu taşınmaza 63.000.000 TL teklif geldiği beyan edilmiştir.
Emsal 2: Taşınmazlara yakın konumda, 178,00 m² yüz ölçümlü, 94 ada 15 parsel numaralı taşınmaz üzerinde 5 katlı, 420 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, 100 yıllık bina 190.000.000 TL bedel ile satılıktır. Taşınmazın yer aldığı arsa % 50,39 Turizm + Hizmet+ Ticaret Alanı lejantında %48,22 Tescilli Sivil Mimari Eserleri Alanı lejantında, Hmax: 15,00 m yapılaşma koşullarına sahiptir. (Yapı Maliyeti: 420 m² x 13.000 TL/m² (çevre düzenlemesi, şerefiye vb. unsurlar dahil) =5.460.000 TL, Arsa Değeri: 190.000.000 TL – 5.460.000 TL = 184.540.000 TL).
Emsal 3: Taşınmazlara yakın konumda, Bereketzade Mahallesi'nde, Yüksek Kaldırım Caddesine cepheli, Denizciler Sokak cepheli, 74,00 m² yüz ölçümlü, 171 ada 16 parsel numaralı taşınmaz üzerinde 5 katlı, 350 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, 39 yıllık bina 125.000.000 TL bedel ile satılıktır. Taşınmazın yer aldığı arsa Turizm + Hizmet+ Ticaret Alanı lejantında, Hmax: 15,00 m yapılaşma koşullarına sahiptir. (Yapı Maliyeti:
350 m² x 12.500 TL/m² (çevre düzenlemesi, şerefiye vb. unsurlar dahil) =4.375.000 TL, Arsa Değeri: 125.000.000 TL – 4.375.000 TL = 120.625.000 TL).
Emsal 4: Taşınmazlara yakın konumda, Necatibey Sokak'a cepheli, 15,00 m² yüz ölçümlü, 96 ada 9 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bodrum, 4 katlı, 150 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, 11-15 yaşlarında bina 35.000.000 TL bedel ile satılıktır. Taşınmazın yer aldığı arsa %51,13 Turizm + Hizmet+ Ticaret Alanı lejantında, %46,44 Tescilli Sivil Mimari Eserleri Alanı lejantında Hmax: 12,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. (Yapı Maliyeti: 150 m² x 12.500 TL/m² (çevre düzenlemesi, şerefiye vb. unsurlar dahil) =1.875.000 TL, Arsa Değeri: 35.000.000 TL – 3.125.000 TL = 33.125.000 TL).
Emsal 5: Taşınmazlara yakın konumda, Galata Şarap İskelesi Sokak'a cepheli, 20 m² zemin kat kullanım alanlı olduğu beyan edilen ara dükkan için 15.000.000 TL talep edilmektedir.
Emsal 6: Taşınmazlara yakın konumda, Kemankeş Caddesine cepheli, 80 m² zemin kat, 25 m² asma kat, 10 m² depo kullanım alanlı olduğu beyan edilen tek cepheli dükkan için 37.000.000 TL talep edilmektedir. (Asma kat: ½ oranında Bodrum kat 1/3 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alan 95 m² dir.)
Emsal 7: Taşınmazlara yakın konumda, Denizciler Sokak'a cepheli, zemin katta konumlu, 50 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan için 25.500.000 TL talep edilmemektedir.
Emsal 8: Taşınmazların bulunduğu bölgede Bankalar Caddesi üzerinde ve Kamondo Merdivenine yakın konumda olduğu beyan edilen, 50 m² kullanım alanlı dükkan için 150.000 TL/Ay kira talep edilmektedir.
Emsal 9: Taşınmazlara yakın konumda, Mumhane Caddesinde cepheli, 150 m² zemin kat kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan için 500.000 TL/Ay kira talep edilmemektedir. İstenilen fiyatın yüksek olduğu düşünülmektedir. Taşınmaz Mumhane Caddesinin ticari olarak daha yüksek potansiyelli kısmında bulunmaktadır.
Emsal 10: Taşınmazlara yakın konumda, Necatibey Caddesinde cepheli, 14 m² zemin kat kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan için 55.000 TL/Ay kira talep edilmemektedir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz | ||||
| Mahalle / Konum | Kemankeş | Kemankeş | Kemankeş | Kemankeş | Aydınlı | |||
| Ada / Parsel | 93/14 | 94/15 | 171/16 | 96/9 | 0/4559 | |||
| Alan (m²) | 40,00 | 178,00 | 74,00 | 15,00 | 3.074,58 | |||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 73.100.000 | 184.540.000 | 120.625.000 | 33.125.000 | ||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 63.000.000 | 155.000.000 | 105.000.000 | 25.000.000 | ||||
| İmar Durumu | %50,42 Turizm + Hizmet+ Ticaret, %49,34 Tescilli Sivil Mimari Eserleri Alanı, Hmax: 12,50 |
% 50,39 Turizm + Hizmet+ Ticaret Alanı lejantında %48,22 Tescilli Sivil Mimari Eserleri Alanı, Hmax: 15,00 |
Turizm Hizmet Ticaret, Hmax:15,00 m |
%51,13 Turizm + Hizmet+ Ticaret %46,44 Tescilli Sivil Mimari Eserleri Alanı Hmax: 12,50 m |
Turizm Hizmet Ticaret, Hmax 12,50-18,50 |
|||
| Birim Değer (TL/m²) | 1.575.000 | 870.787 | 1.418.919 | 1.666.667 | ||||
| İmar Durumu Şerefiyesi | -5% | -5% | 0% | -5% | ||||
| Konum Şerefiyesi | 15% | 5% | 15% | 5% | ||||
| Büyüklük Şerefiyesi | 75% | 60% | 70% | 80% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
351.422 | 347.444 | 361.824 | 332.500 | ||||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) |
348.297,50 | |||||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 1.070.868.542,58 | |||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) | 1.070.870.000 |
| DÜKKANLAR İÇİN BİRİM M2 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-5 | Emsal-6 | Emsal-7 | ||||||||
| Alan (m²) | 20 | 115 | 50 | |||||||
| Alan Düzeltmesi (m²) (zemine indirgenmiş) |
20 | 100 | 50 | |||||||
| Satış Fiyatı (TL) | 15.000.000 | 37.000.000 | 25.500.000 | |||||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 12.500.000 | 30.000.000 | 17.500.000 | |||||||
| Tipi – Normal | Normal | Normal | Normal | |||||||
| Durumu | Aktif İlan | Satılmış | Aktif İlan | |||||||
| Kalite | Orta | Orta | Orta | |||||||
| Birim Fiyat (TL/m²) | 625.000,00 | 300.000,00 | 350.000,00 | |||||||
| Kat Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% | |||||||
| Konum Şerefiyesi (%) | 10% | 5% | 15% | |||||||
| Bakım / Cephe Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% | |||||||
| Alan Şerefiyesi (%) | 40% | 0% | 5% | |||||||
| Birim Değer Şerefiyeli(TL/m²) | 337.500,00 | 285.000,00 | 282.625,00 | |||||||
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m²) | 301.708,33 |
| DÜKKANLAR İÇİN BİRİM M2 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | |||
|---|---|---|---|
| Emsal-8 | Emsal-9 | Emsal-10 | |
| Alan (m²) | 50 | 150 | 14 |
| Alan Düzeltmesi (m²) (zemine indirgenmiş) |
50 | 150 | 14 |
| Kira Bedeli (TL) | 150.000 | 500.000 | 55.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 130.000 | 350.000 | 45.000 |
| Plaza Tipi - Normal | Normal | Normal | Normal |
| Durumu | Aktif İlan | Aktif İlan | Aktif İlan |
| Kalite | Orta | Orta | Orta |
| Konum Şerefiyesi (%) | 35% | 30% | 25% |
| Bakım Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% |
| Alan Şerefiyesi (%) | 20% | 10% | 40% |
| Birim Fiyat (TL/m²) | 2.600,00 | 2.333,33 | 3.214,29 |
| Birim Değer Şerefiyeli(TL/m²) | 1.352,00 | 1.470,00 | 1.446,43 |
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m²) | 1.422,81 |
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) | |
|---|---|---|---|---|
| 77 Ada 64 Parsel | 3.074,58 | 348.297,98 | 1.070.870.000.- | |
| Arsa Değeri (TL) | 1.070.870.000.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.
| MALİYET YÖNTEMİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | M² Birim Fiyatı | Arsa Değeri | |||||||
| 77 ada 64 parsel | 3.074,58 | 348.297,98 | 1.070.870.000 TL | |||||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman | Değer | ||||||
| Otel ve Dükkanlar | 14.772,00 | 33.000 | 10% | 438.728.400 | ||||||
| Otel Teknik Alanlar (Teknik hacim, ortak alan, sığınak vb) |
7.386,00 | 16.500 | 10% | 109.682.100 | ||||||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 3.000.000 | |||||||||
| Yapı Değeri Toplam | 551.410.500 | |||||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | ||||||||||
| Geliştici Karı, Şerefiye | 82.710.000 | |||||||||
| Arsa Değeri | 1.070.870.000 | |||||||||
| Yapı Değeri | 551.410.500 | |||||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | 82.710.000 | |||||||||
| Toplam Değer (TL) | 1.704.990.500 | |||||||||
| Yuvarlanmış Toplam Değer (TL) | 1.704.990.000 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel ve iş yeri maliyeti yaklaşık 900-1.000 USD/m² civarında olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
| Otel Fonksiyonu | Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 193,00 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Diğer Gelir Oranı | 18,00% | ||||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||||
| Artış Oranı (1.-4. yıllar arasında) | 5,0% | ||||||||||||
| Artış Oranı (5.-9. yıllar arasında) | 3,5% | ||||||||||||
| Artış Oranı (10. yıldan sonra) | 1,5% | ||||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 6 |
7 | 8 | 9 | 10 | |||
| Yıllar | 30.11.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | ||
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | ||
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 31,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | ||
| Yıllık Oda Kapasitesi | 6.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | ||
| Doluluk Oranı (%) | 80,00% | 84,00% | 86,87% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | ||
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 4.960 | 61.320 | 63.417 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | ||
| Oda Fiyatı (EUR) | 193,00 | 202,65 | 212,78 | 223,42 | 234,59 | 242,80 | 251,30 | 260,10 | 269,20 | 278,62 | 282,80 | ||
| Oda Gelirleri (EUR) | 957.280 | 12.426.498 | 13.493.934 | 14.257.708 | 15.011.609 | 15.494.565 | 16.036.874 | 16.598.165 | 17.226.167 | 17.780.369 | 18.047.075 | ||
| Diğer Gelirler (EUR) Toplam Otel Gelirleri (EUR) |
172.310 1.129.590 |
2.236.770 14.663.268 |
2.428.908 15.922.842 |
2.566.388 16.824.096 |
2.702.090 17.713.699 |
2.789.022 18.283.586 |
2.886.637 18.923.512 |
2.987.670 19.585.835 |
3.100.710 20.326.877 |
3.200.466 20.980.836 |
3.248.473 21.295.548 |
||
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 49,00% | 54,00% | 55,50% | 57,00% | 58,50% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | ||
| Brüt Karlılık (EUR) | 553.499 | 7.918.165 | 8.837.177 | 9.589.735 | 10.362.514 | 10.787.316 | 11.164.872 | 11.555.642 | 11.992.857 | 12.378.693 | 12.564.373 | ||
| İşletme Gideri Oranı (%) | 51,00% | 46,00% | 44,50% | 43,00% | 41,50% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | ||
| İşletme Gider Toplamı (EUR) | 576.091 | 6.745.103 | 7.085.665 | 7.234.361 | 7.351.185 | 7.496.270 | 7.758.640 | 8.030.192 | 8.334.019 | 8.602.143 | 8.731.175 | ||
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 11.296 | 146.633 | 159.228 | 168.241 | 177.137 | 182.836 | 189.235 | 195.858 | 203.269 | 209.808 | 212.955 | ||
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 7.278 | 87.642 | 89.395 | 91.182 | 93.006 | 94.866 | 96.763 | 98.699 | 100.673 | 102.686 | 104.740 | ||
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 0 |
0 | 0 | 0 | 0 | |||
| Arsa Kira Bedeli (EUR) | 54.065 | 1.237.581 | 1.262.332 | 1.287.579 | 1.313.330 | 1.339.597 | 1.366.389 | 1.393.717 | 1.421.591 | 1.450.023 | 1.479.023 | ||
| Toplam Otel Giderleri (EUR) | 648.730 | 8.216.958 | 8.596.620 | 8.781.363 | 8.934.658 | 9.113.569 | 9.411.027 | 9.718.466 | 10.059.552 | 10.364.660 | 10.527.893 | ||
| Net Gelir (EUR) | 480.860 | 6.446.310 | 7.326.222 | 8.042.732 | 8.779.040 | 9.170.017 | 9.512.484 | 9.867.369 | 10.267.325 | 10.616.176 | 10.767.655 | ||
| Kira Geliri (EUR) | 119.426 | 1.480.500 | 1.554.525 | 1.608.933 | 1.665.246 | 1.723.530 | 1.783.853 | 1.846.288 | 1.910.908 | 1.977.790 | 2.007.457 | ||
| Nakit Akışı (EUR) | 600.287 | 7.926.810 | 8.880.747 | 9.651.666 | 10.444.286 | 10.893.546 | 11.296.338 | 11.713.657 | 12.178.233 | 12.593.966 | 12.775.112 | ||
| Net Nakit Akışları | 600.287 | 7.926.810 | 8.880.747 | 9.651.666 | 10.444.286 | 10.893.546 | 11.296.338 | 11.713.657 | 12.178.233 | 12.593.966 | 12.775.112 | ||
| 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | |
| 31.12.2035 | 31.12.2036 | 31.12.2037 | 31.12.2038 | 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 | 31.12.2043 | 31.12.2044 | 31.12.2045 | 31.12.2046 | 31.12.2047 | |
| 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | |
| 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | |
| 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | |
| 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | |
| 287,04 | 291,35 | 295,72 | 300,16 | 304,66 | 309,23 | 313,87 | 318,57 | 323,35 | 328,20 | 333,13 | 338,12 | 343,19 | |
| 18.317.781 | 18.643.486 | 18.871.436 | 19.154.507 | 19.441.825 | 19.787.517 | 20.029.454 | 20.329.896 | 20.634.844 | 21.001.749 | 21.258.533 | 21.577.411 | 21.901.072 | |
| 3.297.201 | 3.355.827 | 3.396.858 | 3.447.811 | 3.499.528 | 3.561.753 | 3.605.302 | 3.659.381 | 3.714.272 | 3.780.315 | 3.826.536 | 3.883.934 | 3.942.193 | |
| 21.614.981 | 21.999.314 | 22.268.294 | 22.602.319 | 22.941.353 | 23.349.270 | 23.634.756 | 23.989.277 | 24.349.116 | 24.782.064 | 25.085.068 | 25.461.344 | 25.843.265 | |
| 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | |
| 12.752.839 | 12.979.595 | 13.138.294 | 13.335.368 | 13.535.399 | 13.776.069 | 13.944.506 | 14.153.674 | 14.365.979 | 14.621.418 | 14.800.190 | 15.022.193 | 15.247.526 | |
| 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | |
| 8.862.142 | 9.019.719 | 9.130.001 | 9.266.951 | 9.405.955 | 9.573.201 | 9.690.250 | 9.835.604 | 9.983.138 | 10.160.646 | 10.284.878 | 10.439.151 | 10.595.738 | |
| 216.150 | 219.993 | 222.683 | 226.023 | 229.414 | 233.493 | 236.348 | 239.893 | 243.491 | 247.821 | 250.851 | 254.613 | 258.433 | |
| 106.835 | 108.971 | 111.151 | 113.374 | 115.641 | 117.954 | 120.313 | 122.720 | 125.174 | 127.677 | 130.231 | 132.836 | 135.492 | |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 1.508.604 | 1.538.776 | 1.569.551 | 1.600.942 | 1.632.961 | 1.665.620 | 1.698.933 | 1.732.912 | 1.767.570 | 1.802.921 | 1.838.980 | 1.875.759 | 1.913.274 | |
| 10.693.731 | 10.887.459 | 11.033.386 | 11.207.290 | 11.383.971 | 11.590.268 | 11.745.844 | 11.931.127 | 12.119.373 | 12.339.065 | 12.504.939 | 12.702.359 | 12.902.938 | |
| 10.921.251 | 11.111.855 | 11.234.908 | 11.395.029 | 11.557.382 | 11.759.002 | 11.888.912 | 12.058.150 | 12.229.744 | 12.442.998 | 12.580.129 | 12.758.985 | 12.940.327 | |
| 2.037.569 | 2.068.132 | 2.099.154 | 2.130.641 | 2.162.601 | 2.195.040 | 2.227.966 | 2.261.385 | 2.295.306 | 2.329.736 | 2.364.682 | 2.400.152 | 2.436.154 | |
| 12.958.819 | 13.179.987 | 13.334.063 | 13.525.670 | 13.719.983 | 13.954.042 | 14.116.878 | 14.319.535 | 14.525.050 | 14.772.734 | 14.944.811 | 15.159.137 | 15.376.481 | |
| 12.958.819 | 13.179.987 | 13.334.063 | 13.525.670 | 13.719.983 | 13.954.042 | 14.116.878 | 14.319.535 | 14.525.050 | 14.772.734 | 14.944.811 | 15.159.137 | 15.376.481 |
| 24 31.12.2048 |
25 31.12.2049 |
26 31.12.2050 |
27 31.12.2051 |
28 31.12.2052 |
29 31.12.2053 |
30 31.12.2054 |
31 31.12.2055 |
32 31.12.2056 |
33 31.12.2057 |
34 31.12.2058 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 244,00 |
| 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 48.800 |
| 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% | 87,42% |
| 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 42.660 |
| 348,34 | 353,57 | 358,87 | 364,25 | 369,72 | 375,26 | 380,89 | 386,61 | 392,41 | 398,29 | 404,27 |
| 22.290.491 | 22.563.032 | 22.901.477 | 23.244.999 | 23.658.314 | 23.947.579 | 24.306.793 | 24.671.395 | 25.110.073 | 25.417.088 | 17.246.016 |
| 4.012.288 | 4.061.346 | 4.122.266 | 4.184.100 | 4.258.497 | 4.310.564 | 4.375.223 | 4.440.851 | 4.519.813 | 4.575.076 | 3.104.283 |
| 26.302.779 | 26.624.377 | 27.023.743 | 27.429.099 | 27.916.811 | 28.258.144 | 28.682.016 | 29.112.246 | 29.629.886 | 29.992.164 | 20.350.299 |
| 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% | 59,00% |
| 15.518.640 | 15.708.383 | 15.944.008 | 16.183.168 | 16.470.918 | 16.672.305 | 16.922.389 | 17.176.225 | 17.481.633 | 17.695.377 | 12.006.677 |
| 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% | 41,00% |
| 10.784.139 | 10.915.995 | 11.079.735 | 11.245.931 | 11.445.893 | 11.585.839 | 11.759.626 | 11.936.021 | 12.148.253 | 12.296.787 | 8.343.623 |
| 263.028 | 266.244 | 270.237 | 274.291 | 279.168 | 282.581 | 286.820 | 291.122 | 296.299 | 299.922 | 203.503 |
| 138.202 | 140.966 | 143.785 | 146.661 | 149.594 | 152.586 | 155.638 | 158.751 | 161.926 | 165.164 | 112.619 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1.951.540 | 1.990.571 | 2.030.382 | 2.070.990 | 2.112.410 | 2.154.658 | 2.197.751 | 2.241.706 | 2.286.540 | 2.332.271 | 1.590.289 |
| 13.136.909 13.165.870 |
13.313.775 13.310.602 |
13.524.140 13.499.603 |
13.737.873 13.691.227 |
13.987.065 13.929.746 |
14.175.664 14.082.479 |
14.399.835 14.282.180 |
14.627.600 14.484.646 |
14.893.018 14.736.868 |
15.094.144 14.898.020 |
10.250.034 10.100.265 |
| 2.472.696 | 2.509.787 | 2.547.434 | 2.585.645 | 2.624.430 | 2.663.796 | 2.703.753 | 2.744.309 | 2.785.474 | 2.827.256 | 1.918.351 |
| 15.638.566 | 15.820.389 | 16.047.037 | 16.276.872 | 16.554.176 | 16.746.276 | 16.985.933 | 17.228.956 | 17.522.342 | 17.725.276 | 12.018.616 |
| 15.638.566 | 15.820.389 | 16.047.037 | 16.276.872 | 16.554.176 | 16.746.276 | 16.985.933 | 17.228.956 | 17.522.342 | 17.725.276 | 12.018.616 |
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||||||
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | |||||||
| Risk Primi | 2,19% | 2,69% | 3,19% | |||||||
| İndirgeme Oranı | 9,50% | 10,00% | 10,50% | |||||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 119.426.454 | 113.440.960 | 107.931.003 | |||||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 119.430.000 | 113.440.000 | 107.930.000 | |||||||
| 4.364.714.429 | 4.145.960.804 | 3.944.586.737 | ||||||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | ||||||||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 4.364.710.000 | 4.145.960.000 | 3.944.590.000 | |||||||
| 29.11.2024 Tarihli Döviz Kuru | ||||||||||
| Eur Alış Kuru | 36,5473 |
yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %18'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
| Otel Fonksiyonu Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) Diğer Gelir Oranı |
193,00 18,00% |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yenileme Artış Oranı (1.-4. yıllar arasında) |
1,00% 5,0% |
||||||||||||
| Artış Oranı (5.-9. yıllar arasında) Artış Oranı (10. yıldan sonra) |
3,5% 1,5% |
||||||||||||
| NAKİT AKIŞI Proje Nakit Akışı (EUR) |
0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 7 |
8 9 |
10 | ||||
| Yıllar Otel Fonksiyonu |
30.11.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | ||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) Açık Olan Gün Sayısı (Gün) |
200 31,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
||
| Yıllık Oda Kapasitesi Doluluk Oranı (%) |
6.200 80,00% |
73.000 84,00% |
73.000 86,87% |
73.000 87,42% |
73.200 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
73.200 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
||
| Satılan Oda Satısı (Adet) Oda Fiyatı (EUR) |
4.960 193,00 |
61.320 202,65 |
63.417 212,78 |
63.815 223,42 |
63.990 234,59 |
63.815 242,80 |
63.815 251,30 |
63.815 260,10 |
63.990 269,20 |
63.815 278,62 |
63.815 282,80 |
||
| Oda Gelirleri (EUR) Diğer Gelirler (EUR) |
957.280 172.310 |
12.426.498 2.236.770 |
13.493.934 2.428.908 |
14.257.708 2.566.388 |
15.011.609 2.702.090 |
15.494.565 2.789.022 |
16.036.874 2.886.637 |
16.598.165 2.987.670 |
17.226.167 3.100.710 |
17.780.369 3.200.466 |
18.047.075 3.248.473 |
||
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) |
1.129.590 49,00% |
14.663.268 54,00% |
15.922.842 55,50% |
16.824.096 57,00% |
17.713.699 58,50% |
18.283.586 59,00% |
18.923.512 59,00% |
19.585.835 59,00% |
20.326.877 59,00% |
20.980.836 59,00% |
21.295.548 59,00% |
||
| Otel Kira Sözleşme Oranı (%) Sözleşme AGOP Oranı (%) |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
22% 8% |
||
| AGOP Gelir Oranı (%) Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli |
95% 248.510 |
95% 3.225.919 |
95% 3.503.025 |
95% 3.701.301 |
95% 3.897.014 |
95% 4.022.389 |
95% 4.163.173 |
95% 4.308.884 |
95% 4.471.913 |
95% 4.615.784 |
95% 4.685.021 |
||
| AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli |
439.975 439.975 |
6.407.848 6.407.848 |
7.185.183 7.185.183 |
7.831.617 7.831.617 |
8.498.147 8.498.147 |
8.858.398 8.858.398 |
9.168.441 9.168.441 |
9.489.337 9.489.337 |
9.848.372 9.848.372 |
10.165.215 10.165.215 |
10.317.693 10.317.693 |
||
| Kira Geliri (EUR) Yenileme Maliyeti (EUR) |
119.426 565 |
1.480.500 7.332 |
1.554.525 7.961 |
1.608.933 8.412 |
1.665.246 8.857 |
1.723.530 9.142 |
1.783.853 9.462 |
1.846.288 9.793 |
1.910.908 10.163 |
1.977.790 10.490 |
2.007.457 10.648 |
||
| Bina Sigortası (EUR) (%2) Emlak Vergisi (EUR) (%2) |
7.278 0 |
87.642 0 |
89.395 0 |
91.182 0 |
93.006 | 94.866 0 |
96.763 0 |
98.699 0 0 |
100.673 | 102.686 0 0 |
104.740 0 |
||
| Arsa Kira Bedeli (EUR) Net Gelir (EUR) |
54.065 497.494 |
1.237.581 6.555.794 |
1.262.332 7.380.020 |
1.287.579 8.053.377 |
1.313.330 8.748.200 |
1.339.597 9.138.322 |
1.366.389 9.479.680 |
1.393.717 9.833.417 |
1.421.591 10.226.853 |
1.450.023 10.579.805 |
1.479.023 10.730.739 |
||
| Nakit Akışı (EUR) Net Nakit Akışları |
497.494 497.494 |
6.555.794 6.555.794 |
7.380.020 7.380.020 |
8.053.377 8.053.377 |
8.748.200 8.748.200 |
9.138.322 9.138.322 |
9.479.680 9.479.680 |
9.833.417 9.833.417 |
10.226.853 10.226.853 |
10.579.805 10.579.805 |
10.730.739 10.730.739 |
||
| 11 31.12.2035 |
12 31.12.2036 |
13 31.12.2037 |
14 31.12.2038 |
15 31.12.2039 |
16 31.12.2040 |
31.12.2041 | 17 | 18 31.12.2042 |
19 31.12.2043 |
20 31.12.2044 |
21 31.12.2045 |
22 31.12.2046 |
23 31.12.2047 |
| 200 365,00 |
200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
|
| 73.000 87,42% |
73.200 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
73.200 87,42% |
87,42% | 73.000 | 73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
73.200 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
73.000 87,42% |
| 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | 63.990 | 63.815 | 63.815 | 63.815 | |
| 287,04 18.317.781 |
291,35 18.643.486 |
295,72 18.871.436 |
300,16 19.154.507 |
304,66 19.441.825 |
309,23 19.787.517 |
20.029.454 | 313,87 | 318,57 20.329.896 |
323,35 20.634.844 |
328,20 21.001.749 |
333,13 21.258.533 |
338,12 21.577.411 |
343,19 21.901.072 |
| 3.297.201 21.614.981 |
3.355.827 21.999.314 |
3.396.858 22.268.294 |
3.447.811 22.602.319 |
3.499.528 22.941.353 |
3.561.753 23.349.270 |
3.605.302 23.634.756 |
3.659.381 23.989.277 |
3.714.272 24.349.116 |
3.780.315 24.782.064 |
3.826.536 25.085.068 |
3.883.934 25.461.344 |
3.942.193 25.843.265 |
|
| 59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% | 22% | 59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
59,00% 22% |
| 8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
|
| 4.755.296 10.472.459 |
4.839.849 10.658.667 |
4.899.025 10.788.989 |
4.972.510 10.950.823 |
5.047.098 11.115.086 |
5.136.839 11.312.721 |
5.199.646 11.451.039 |
5.277.641 11.622.805 |
5.356.806 11.797.147 |
5.452.054 12.006.910 |
5.518.715 12.153.716 |
5.601.496 12.336.021 |
5.685.518 12.521.062 |
|
| 10.472.459 | 10.658.667 | 10.788.989 | 10.950.823 | 11.115.086 | 11.312.721 | 11.451.039 | 11.622.805 | 11.797.147 | 12.006.910 | 12.153.716 | 12.336.021 | 12.521.062 | |
| 2.037.569 10.807 |
2.068.132 11.000 |
2.099.154 11.134 |
2.130.641 11.301 |
2.162.601 11.471 |
2.195.040 11.675 |
2.227.966 | 11.817 | 2.261.385 11.995 |
2.295.306 12.175 |
2.329.736 12.391 |
2.364.682 12.543 |
2.400.152 12.731 |
2.436.154 12.922 |
| 106.835 0 |
108.971 0 |
111.151 0 |
113.374 0 |
115.641 0 |
117.954 0 |
120.313 | 0 | 122.720 0 |
125.174 0 |
127.677 0 |
130.231 0 |
132.836 0 |
135.492 0 |
| 1.508.604 10.883.781 |
1.538.776 11.068.053 |
1.569.551 11.196.306 |
1.600.942 11.355.847 |
1.632.961 11.517.614 |
1.665.620 11.712.512 |
1.698.933 11.847.941 |
1.732.912 12.016.564 |
1.767.570 12.187.535 |
1.802.921 12.393.656 |
1.838.980 12.536.644 |
1.875.759 12.714.848 |
1.913.274 12.895.528 |
|
| 10.883.781 10.883.781 |
11.068.053 11.068.053 |
11.196.306 11.196.306 |
11.355.847 11.355.847 |
11.517.614 11.517.614 |
11.712.512 11.712.512 |
11.847.941 11.847.941 |
12.016.564 12.016.564 |
12.187.535 12.187.535 |
12.393.656 12.393.656 |
12.536.644 12.536.644 |
12.714.848 12.714.848 |
12.895.528 12.895.528 |
|
| 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | |||
| 31.12.2048 | 31.12.2049 | 31.12.2050 | 31.12.2051 | 31.12.2052 | 31.12.2053 | 31.12.2054 | 31.12.2055 | 31.12.2056 | 31.12.2057 | 31.12.2058 | |||
| 200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
200 366,00 |
200 365,00 |
200 365,00 |
365,00 | 200 | 200 366,00 |
200 365,00 |
200 244,00 |
||
| 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 48.800 | |||
| 87,42% 63.990 |
87,42% 63.815 |
87,42% 63.815 |
87,42% 63.815 |
87,42% 63.990 |
87,42% 63.815 |
87,42% 63.815 |
87,42% 63.815 |
87,42% 63.990 |
87,42% 63.815 |
87,42% 42.660 |
|||
| 348,34 | 353,57 | 358,87 | 364,25 | 369,72 | 375,26 | 380,89 | 386,61 | 392,41 | 398,29 | 404,27 | |||
| 22.290.491 4.012.288 |
22.563.032 4.061.346 |
22.901.477 4.122.266 |
23.244.999 4.184.100 |
23.658.314 4.258.497 |
23.947.579 4.310.564 |
24.306.793 4.375.223 |
24.671.395 4.440.851 |
25.110.073 4.519.813 |
25.417.088 4.575.076 |
17.246.016 3.104.283 |
|||
| 26.302.779 59,00% |
26.624.377 59,00% |
27.023.743 59,00% |
27.429.099 59,00% |
27.916.811 59,00% |
28.258.144 | 59,00% | 28.682.016 59,00% |
29.112.246 59,00% |
29.629.886 59,00% |
29.992.164 59,00% |
20.350.299 59,00% |
||
| 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | |||
| 8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
95% | 8% | 8% 95% |
8% 95% |
8% 95% |
||
| 5.786.611 | 5.857.363 | 5.945.223 | 6.034.402 | 6.141.698 | 6.216.792 | 6.310.043 | 6.404.694 | 6.518.575 | 6.598.276 | 4.477.066 | |||
| 12.743.696 12.743.696 |
12.899.511 12.899.511 |
13.093.003 13.093.003 |
13.289.399 13.289.399 |
13.525.695 13.525.695 |
13.691.071 13.691.071 |
13.896.437 13.896.437 |
14.104.883 14.104.883 |
14.355.680 14.355.680 |
14.531.203 14.531.203 |
9.859.720 9.859.720 |
|||
| 2.472.696 | 2.509.787 | 2.547.434 | 2.585.645 | 2.624.430 | 2.663.796 | 2.703.753 | 2.744.309 | 2.785.474 | 2.827.256 | 1.918.351 | |||
| 13.151 138.202 |
13.312 140.966 |
13.512 143.785 |
13.715 146.661 |
13.958 149.594 |
14.129 152.586 |
14.341 155.638 |
14.556 158.751 |
14.815 161.926 |
14.996 165.164 |
10.175 112.619 |
|||
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| 1.951.540 13.113.499 |
1.990.571 13.264.449 |
2.030.382 13.452.758 |
2.070.990 13.643.678 |
2.112.410 13.874.162 |
2.154.658 14.033.494 |
2.197.751 14.232.460 |
2.241.706 14.434.180 |
2.286.540 14.677.873 |
2.332.271 14.846.028 |
1.590.289 10.064.988 |
|||
| 13.113.499 13.113.499 |
13.264.449 13.264.449 |
13.452.758 | 13.452.758 | 13.643.678 13.643.678 |
13.874.162 13.874.162 |
14.033.494 14.033.494 |
14.232.460 14.232.460 |
14.434.180 14.434.180 |
14.677.873 14.677.873 |
14.846.028 14.846.028 |
10.064.988 10.064.988 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | ||||||||
| Risk Primi | 0,19% | 0,69% | 1,19% | ||||||||
| İndirgeme Oranı | 7,50% | 8,00% | 8,50% | ||||||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 125.084.734 | 117.958.066 | 111.448.275 | ||||||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 125.080.000 | 117.960.000 | 111.450.000 | ||||||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 4.571.509.301 | 4.311.048.828 | 4.073.133.537 | ||||||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 4.571.510.000 | 4.311.050.000 | 4.073.130.000 |
| Kira Analizi | ||
|---|---|---|
| Yıllar | 30.11.2024 | 31.12.2024 |
| Projeksiyona Esas 1 Aylık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 559.402 |
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,31% | 7,31% | 7,31% | |
| Risk Primi | 0,19% | 0,69% | 1,19% | |
| İndirgeme Oranı | 7,50% | 8,00% | 8,50% | |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 555.976 | 555.757 | 555.539 | |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 556.000 | 556.000 | 556.000 | |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 20.319.429 | 20.311.423 | 20.303.456 | |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 20.320.000 | 20.310.000 | 20.300.000 | |
| 29.11.2024 Tarihli Döviz Kuru | |
|---|---|
| Eur Alış Kuru | 36,5473 |
| TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) | 113.440.000 |
|---|---|
| TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR) | 117.960.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) | 115.700.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) | 4.228.523.000 |
| TAŞINMAZIN 1 AYLIK KİRA BEDELİ (EUR) | 556.000 |
| TAŞINMAZIN 1 AYLIK KİRA BEDELİ (TL) | 20.310.000 |
| DÖVİZ KURU 29.11.2024 TCMB (1€) | 36,5473 |
*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmazlar çok sayıda malike ait olup kira sözleşmesi ile Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat Anonim şirketinin kullanımındadır. Değerleme konusu taşınmazların her bir hissesi üzerinden Akfen GYO AŞ.'nin hissesinin bulunduğu Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat Anonim şirketi lehine 01.09.2009 – 01.09.2058 tarihleri arasında geçerli olan "İnşaat Yapım Şartlı Kiralama" hakkı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||
|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
| Taşınmaz Değeri (TL) |
4.228.523.000.- | 5.074.230.000.- |
| Dörtmilyarikiyüzyirmisekizmilyonbeşyüzyirmiüçbin Türk Lirası |
Beşmilyaryetmişdörtmilyonikiyüzotuzbin Türk Lirası |
|
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (TL) |
243.720.000.- | 292.464.000.- |
| İkiyüzkırküçmilyonyediyüzyirmibin Türk Lirası |
İkiyüzdoksanikimilyondörtyüzaltmışdörtbin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | |||
|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
|
| Taşınmaz Değeri (EUR) |
115.700.000.- | 138.840.000.- | |
| Yüzonbeşmilyonyediyüzbin Euro | Yüzotuzsekizmilyonsekizyüzkırkbin Euro | ||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (EUR) |
6.672.000.- | 8.006.000.- | |
| Altımilyonaltıyüzyetmişikibin Euro | Sekizmilyonaltıbin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 36,5473 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
Değerleme Uzman Yardımcısı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Nurullah KİBAR Merve GÜNEŞ Mehmet ÖZTÜRK Lisans No: 924076 Lisans No: 409249 Lisans No: 401187
• İşbu rapor, AKFEN GYO A.Ş.'nin yazılı talebi üzerine üç nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.