AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 9, 2024

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Ozel 2023 - 1261

Aralık, 2023

NET KURUMSAL GAVE GAL BARA HERA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA ARA TA ARA TA ARA TA TA BE TA TA B Mallepa Vorgi Liniresi 621 054 934 931 4

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.S.
Rapor Tarihi	Rapor Tarihi: 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Rapor Numarası	Ozel 2023 - 1261
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Muğla IIi, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1 parsel numaralı "Arsa" nitelikli ve 453 ada 11 parsel numaralı "Zeytinlik" nitelikli 2 taşınmazın 31.12.2023 değerleme tarihli adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.

7 İş bu rapor, Kırk Dört (44) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

7 Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Ill-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Tick Single Station of Salas 1944 034 034 0840 13 - 1240 013 - 1240 013 - 124 000 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13 - 1200 13

İçindekiler

	TONE IC OZE II wonessan minimum manumini manumani manuman manumum manuman manuman ma
	1. RAPOR BİLGİLERİ
	1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Numarası
	1.2 Değerlemenin Amacı
	1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)
	1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası
	1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı
	1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye llişkin Bilgiler
	2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITİCİ BİLGİLER
	2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi
	2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi
	2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	2.4 İşin Kapsamı
	3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
	3:1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler
	3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları
	3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi
	3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
	3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar
	3.7 Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
	3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gereklilği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
	3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
	3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimllik Sertifikası Hakkında Bilgi
4.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
	4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler lle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
	Emily (1 ma Smit Smat Same State Channel Castle Assa

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

akfen GYO

Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.3
		4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
		4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgil! Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara llişki Bilgiler
		4.6 Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi .
		5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
		5.1 Pazar Yaklaşımı
	5.2	Maliyet Yaklaşımı
	5.3	Gelir Yaklaşımı
		5.4 Diğer Tespit ve Analizler
		6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
		6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
		6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
		6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
		6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ipotekler Ile İlgili Görüş
		6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Itibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
		6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Gords
		7. SONUG
		7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
		7.2 Nihai Değer Takdiri
		8. UYGUNLUK BEYANI
		9: RAPOR EKLERİ

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Ozel 2023 - 1261 / 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazların Açık Adresi	Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1 parsel ve 453 ada 11 Parsel Milas /Muğla
Tapu Kayıt Bilgisi	Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1 parsel numaralı "Arsa" vasıflı ve 453 ada 11 parsel numaralı "Zeytinlik" vasıflı 2 adet taşınmaz
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Rapora konu taşınmazlar halihazırda boş arsa durumundadır.
Imar Durumu	310 Ada 1 Parsel Numaralı Taşınmaz: Kıyıkışlacık 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatında kapsamında, kısmen "Turizm Tesis Alanı"("30.021,06 m2), kısmen de "Günübirlik Tesis Alanı" (22.000,00 m2) lejandında yer aldığı, "Turizm Tesis Alanı" için yapılaşma koşullarının taks: 0,90, Hmax: 15,50 olduğu bilgisi edinilmiştir. 453 Ada 11 Parsel Numaralı Taşınmaz: 1/25000 ölçekli Muğla Çevre Düzeni Planında Orman Alanı Lekesi içinde kaldığı bilgisi edinilmiştir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazların tapu kaydında herhangi bir kısıtlılık hali olmadığı görülmüştür.
Piyasa Değeri	1.230.000.000,00-TL (Birmilyarikiyüzotuzmilyon Türk Lirası)
(%10) KDV Dahil Piyasa Değeri	1.353.000.000,00-TL
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Mehmet Akbalık - SPK Lisans No: 911340 Raci Gokcehan SONER - SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOGLU - SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmalarına 06.12.2023 itibariyle başlamış, 31.12.2023 itibariyle değerleme çalışmaları ve değer takdiri tamamlanmış olup 08.01.2024 tarihinde Özel 2023-1261 rapor numarasıyla yapılarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1 parsel numaralı "Arsa" nitelikli ve 453 ada 11 parsel numaralı "Zeytinlik" nitelikli 2 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların değer tespiti amacıyla güncel Pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fikrası "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2023 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

lş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Akbalık tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından hazırlanmış 27.06.2023 tarihli, Özel 2023-733 rapor numaralı toplam 1.100.000.000 TL bedelle değerleme raporu bulunmaktadır.

2. DEGERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Istanbul adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye	14.000.000,-TL
Ticaret Sicil	256696
Telefon	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web :	info@netgd.com.tr www.netgd.com.tr
Adres	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Istanbul

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi	Buyukdere cd. No:201 C Blok Kat:8 Levent-Istanbul
Sirket Amacı	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin
	düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek.
Sermave	3.900.000.000, TL*
Telefon	0 212 371 87 00
E-Posta	www.akfengyo.com.tr

( *) Şirketin 6.500.000.000 TL olan kayıtlı sermaye tayanı içerisinde 1.300.000.000 TL olan çıkarılmış sermayesinin, tamamı nakit karşılığı ve %200 oranında olmak üzere 2.600.000.000 TL'ye yükseltilmesine ilişkin başvurusu Sermaye Piyasaı Kurulu'nun 07.12.2023 tarihli ve 76/1684 sayılı toplantısında onaylanmıştır. 04.01.2024 tarihi itibarıyla da nakit olarak artırlan 2.600.000.000 TL nominal değerli payların ihracı izahnamede belirtlen koşullar çerçevesinde tamamlanarak, bedelleri nakden ve tamamen ödenmiş olması sebebiyle yeni çıkarılmış sermayesi 3.900.000.000 TL'ye yükselmiştir.

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1 parsel numaralı "Arsa" vasıflı ve 453 ada 11 parsel numaralı "Zeytinlik" vasıflı taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİSKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Konu taşınmazlar; Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde konumludur. Konu taşınmazlara ulaşım için Milas - Bodrum Karayolu üzerinden girilen Kıyıkışlacık Mahallesi'ne giden yola girilip yaklaşık 40 km devam edilir. Değerleme konusu taşınmazlar bahsi geçen yolun bitiminde konumludur. Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge ticari ve konut nitelikli gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır.

Koordinatlar:

310-1 : 37.2521, 27.5344

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

IL - ILCE	: Muğla - Milas
MAHALLE - KOY - MEVKİİ	: Kıyıkışlacık - / - Gökliman(Zindaf - Çan)
CILT - SAYFA NO	: 46-4456
ADA - PARSEL	: 310 - 1
YÜZÖLÇÜMÜ	: 52.021,06
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: Arsa
TAŞINMAZ ID	: 62530445
MALIK - HISSE	: GOKLİMAN YATIRIM İNŞAAT TÜRİZM VE JEOTERMAL TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EDİNME SEBEBİ -TARİH -YEVMİYE	: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği, 22.07.2022-28636

IL - ILCE	: Muğla - Milas
MAHALLE - KOY - MEVKII	: Kıyıkışlacık - / - Gökliman (Zindaf - Çanacık
CILT - SAYFA NO	: 17 - 1593
ADA - PARSEL	:453-11
YÜZÖLÇÜMÜ	: 31.603,53
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: Zeytinlik
TAŞINMAZ ID	: 84344992
MALIK - HISSE	: GÖKLİMAN YATIRİM İNŞAAT TÜRİZM VE JEOTERMAL TICARET ANONIM ŞIRKETI (1/1)
EDINME SEBEBİ -TARİH -YEVMİYE	: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği, 22.07.2022-28636

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal üzerinden 02.11.2023 tarihi itibariyle alınan Tapu kayıtlarına göre taşınmazlardan 453 ada 11 parsel üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. 310 ada 1 parsel üzerinde aşağıda bulunan kayıt bulunmaktadır.

Beyan : TURİSTİK TESİS VE GÜNÜ BİRLİK TESİS ALANIDIR. 18/03/1994 YEV:974( Şablon: Diğer) 18.03.1994-974

Söz konusu beyan taşınmazın imar durumunu belirtmekte olup olumsuz bir durum bulunmamaktadır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Konu taşınmazlar son üç yıllık dönemde alım - satım işlemine konu olmamıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, mevcut malikinin unvan değişikliği işlemi ile 22.07.2022-28636 tarih ve yevmiye ile tescil edilmiştir. İmar hukuki durumunda son üç yılık süreçte herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

310 Ada 1 Parsel Numaralı Taşınmaz: Kıyıkışlacık 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatında kapsamında, kısmen "Turizm Tesis Alanı"("30.021,06 m2), kısmen de "Günübirlik Tesis Alanı"(22.000,00 m2) lejandında yer aldığı, "Turizm Tesis Alanı" için yapılaşma koşullarının Taks: 0,90, Hmax: 15,50 olduğu bilgisi edinilmiştir.

453 Ada 11 Parsel Numaralı Taşınmaz: 1/25000 ölçekli Muğla Çevre Düzeni Planında Orman Alanı Lekesi içinde kaldığı bilgisi edinilmiştir.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkuller için Milas Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve alınan sözlü bilgilere göre taşınmaz ile ilgili herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar Gökliman Yatırım İnşaat Turizm Ticaret Anonim Şirketi adına kayıtlıdır. Herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazlar halihazırda "Arsa" ve "Zeytinlik" vasıflı olup herhangi bir resmi evrak olmadığı bilgisi edinilmiştir.

• 3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Söz konusu gayrimenkuller "Arsa" ve "Zeytinlik" vasıflıdır. Taşınmazlar üzerinde halihazırda bir proje bulunmamaktadır.
• 3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama Rapora konu taşınmazlar "Arsa" ve "Zeyitnlik" vasıflı olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
• 3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Rapora konu taşınmazlar "Arsa" ve "Zeytinlik" vasıflıdır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Muğla, Türkiye'nin en kalabalık yirmi dördüncü şehridir. 2022 itibarıyla 1.048.185 nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur. Antik Karya bölgesinin en eski yerleşimlerinden biri olan Muğla, bilinen tarihi boyunca başlangıçta Anadolu'nun yerli halkı Karyalıların, ardından kısmen ve kısa dönemler halinde Mısır, Asur ve İskit işgallerinin, zamanla da özellikle kıyılarda Helenistik kolonizasyon hareketinin egemenliği altında kalmıştır. Önce Medler, daha sonra Persler Muğla'yı idareleri altında almışlar ve bölgeyi bir satrap aracılığıyla yönetmişlerdir. Büyük İskender'in ordularıyla gelişinde Muğla bölgesi bir Karya satrapı tarafından yönetilmekte idi. 'Karya' isminin bölgeye MÖ 3400 yıllarında gelen kavimlere önderlik etmiş 'Kar' isimli bir komutandan kaynaklandığına ilişkin tezler öne sürülmektedir. Bölge çağlar boyunca Karya olarak anılmış ve kuzeyde Söke, Aydın, Nazilli üzerinden başlayıp güneyde Dalaman Çayının denize döküldüğü yerde biten Karya bölgesi, kuzeyinde Lidyalıların, güneyinde Likyalıların ve Anadolu içlerinde de Frigyalıların hüküm sürdüğü bölgelere komşu olmuştur. Muğla, kadim medeniyetlere ev sahipliği yapmış ve her devirde önemini korumuş bir bölgedir. İslam hâkimiyetinden önceki medeniyetler tarafından Karya, İslam hâkimiyeti sonrasında da Menteşe ismini alan bölgenin ismini nereden aldığı konusu açık değildir. Muğla, Osmanlı devleti dönemi boyunca dışarıya kapalı küçük bir şehir olarak kaldı. I. Dünya Savaşı'ndan yenik çıkan Osmanlı İmparatorluğu toprakları İtilaf Devletleri tarafından paylaşılınca Muğla 11 Mayıs 1919 tarihinde İtalya tarafından işgal edildi. Anadolu'nun işgali sırasında Muğla'da Kocahan Mitingi düzenlenmiş ve tüm Anadolu şehirleri gibi Muğla'nın da bu işgallere direneceği ilan edilmiştir. Bunun üzerine kentte Vatan Müdafaa Cemiyeti, Serdengeçtiler Müfrezesi, Muğla Kuvayi Milliyesi gibi direniş komiteleri kurulmuştur. 1920'de Ankara'da açılan 1. Dönem meclisine 6 milletvekili gönderen kent İtalyanlar'ın kentte fazla etkin olmamasından yararlanarak Menderes boyunca başlayan Yunan işgaline karşı kurulan direniş faaliyetlerine katılmıştır. Ege'de 57. Tümenden kalanlarla birleşen gönüllüler, Aydın çarpışmalarında düşmana ağır kayıplar verdirmislerdir.

Muğla ilinin yüz ölçümü 12.654 km2'dir. Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Muğla şehrinin içinde bulunduğu Menteşe Yöresi'nde dağlar denize paralel uzanmaktadır. 800 m. yüksekliğe kadar olan alanlarda 'Asıl Akdeniz İklimi' ve daha yüksek alanlarda 'Akdeniz Dağ İklimi' hissedilir. Maksimumminimum sıcaklık değerleri, nemlilik, yağış miktarı ve hakim rüzgâr yönleri yerel coğrafi koşullara göre değişmektedir. Metrekare'ye 1000 mm'den fazla yağış alan Muğla, orman oranı bakımından Türklye'nin en zengin olan yörelerinden bir tanesidir. Ne var ki yağışların büyük çoğunluğu kış mevsiminde düşer ve yaz kuraklığı belirgindir. Dağların denize paralel uzanmasının ve yükseltinin bu yörede Ege Bölgesi'nin genelinin aksine daha fazla olmasının diğer bir sonucu olarak ulaşım doğu-batı yönünde zorlaşır ve nüfus seyrekleşir.

1 %2.65

Muğla nüfusu bir önceki yıla göre 27.044 artmıştır.

Muğla nüfusu 2022 yılına göre 1,048.185'dir.

Bu nüfus. 533.368 erkek ve 514.817 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,88 erkek, %49,12 kadındır.

MILAS Nüfus: 147.416

Milas nüfusu 2022 yılına göre 147.416.

Bu nüfus, 74.787 erkek ve 72.629 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,73 erkek, %49,27 kadındır.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

A Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihî itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

A TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %4,75, bir önceki yılın Aralık ayına göre %49,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,53 ve on iki aylık ortalamalara göre %55,30 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %20,16 ile konut oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,48 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %2,59 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %30,27 ile eğitim oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %5,06, bir önceki yılın Aralık ayına göre %54,66, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,22 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,75 olarak gerçekleşti. (TUİK.)

NET KURUMSAL GAYRIMENKU! DECERE SME VE 14-2 12 53 Entaget Mic Spor 5 Totals 12 4871 2100005 riji Landusi l y ra 12 | 44

FET KURUNEAL GATE MENNIA

6 156 1500 120 16 34100 15100

Sayfa 13 | 44

1. 1. S

403 15 200 10

ANIENSANDA 10 21

DEGIRLEME

三大十二四十六 SAVIRECTAL ES

THE LUDE

Franiyet MI funn

A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama 2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek 9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3.7 seviyesine gelmiştir.

A GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %6,6, inşaat %6,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %5,1, finans ve sigorta faaliyetleri %4,9, gayrimenkul faaliyetleri %3,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,3 ve tarım sektörü %1,2 arttı. Sanayi %2,6, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %1,2 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %3,5 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2023 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,0 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %60,7 artarak 5 trilyon 502 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 271 milyar 468 milyon olarak gerçekleşti. Net işletme artığı/karma gelir %31,0 arttı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın ikinci çeyreğinde %25,3 iken, bu oran 2023 yılında %34,3 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %53,3 iken %43,8 oldu. (TUİK)

A TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3.çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle yaklaşık %27 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6 ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %4,60 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise O'ın altına inmiş olup 2021 ve 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %2,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %26,49 civarındadır.

ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,30 seviyesine yükselmiştir.

MEL KURHWSUT GAANNEWKAN DEGENERE VE NEMATEKAS. Ermily of Hin Sim 18.011-680 COORDOOD CDDDGG0010 15 15 | 44

NET KURUMSAL GATRIMENKUL DECEMENE VE DAY LIK A.S.

115 199 187 Pra 16 | 44 83 13

mando ANAAAA 10,000,00 TI 11000 000 10 10 10 15 2014 14

Brom you Ash tamin Ex 140

A TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilmi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %30 seviyesine gelmiştir.

A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.

△ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,5 azalarak 102 bin 656 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 247 konut satışı ve %14,9 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 48 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 476 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 47 konut ile Ardahan, 55 konut ile Hakkari ve 77 konut ile Bayburt oldu. (TUİK)

		Eylül		Ocak - Eylül
	2023	2022	Degişim (2)	2023	2022	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	102 656	113 402	-9.5	900 074	1 057 193	-14.9
Subs IIXelodi	8440	16 970	-50.2	160.884	228 601	-29.6
Diger sale	94210	96 432	-23	739 190	828 592	-10.0
Sutis insidel top anomunum suas	102 656	143 402	ે છે. સ	900 074	1 057 193	-14.9
IIk el saus	30 498	35.954	-15.2	268 897	312 118	-13.0
Isinci el satis	72 168	77 449	-0.8	531 477	745 075	-16.2

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın ayına göre %50,2 azalış göstererek 8 bin 446 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %8,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %29,6 azalışla 160 bin 884 oldu. Eylül ayındaki ipotekli satışların, bin 971'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 48 bin 865'l ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,3 azalarak 94 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,8 azalışla 739 bin 190 oldu. (TUİK)

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,2 azalarak 30 bin 488 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %29,7 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,9 azalışla 268 bin 597 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,8 azalış göstererek 72 bin 168 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %70,3 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 631 bin 477 olarak gerçekleşti. (TUİK)

NET KURUMSAL GATRIMENKUL 6 4 381196 DEGERI ENG VER 高科研发展出 Eininger (ch. Time Sh. M Tot 04 12 和元 10 27 00 TA 00,00 TL 11 3 Jugurin 11 | 17 | 17 | 44

04 001 66 1161

Fusher Segal 1 1 1 - 18 | 44 95

Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %42,0 azalarak 2 bin 930 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,9 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı bin 7 konut satışı ile Antalya'yı sırasıyla 978 konut satışı ile İstanbul ve 211 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)

Belediyeler tarafından 2023 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 38,6 milyon m2 iken; bunun 20,0 milyon m2 si konut; 10,1 milyon m2'si konut dışı ve 8,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çevreğinde belediyeler tarafında belediyeler tarafından yapırılıbsat yarilen sayınlığında yarılında yarılında yarılında bir yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı. (TUİK)DEĞERLENE VE 12 A. S. ANICARA

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

FREANY HE SA 四十六十四

Inulteps & ay ta 19 | 44

ARHORO TL C1000081100" [FFFearing 11-3

YII	Ceyrek	Bina sayısı	Yıllık değişim (%)	1517888 aried	Yillik değişim (%)	Yuzolçum (m²)	Yılık değişim (%)
2021		138 556	44.1	724 544	30,5	151 328 137	34,4
	-	33 587	137.1	174 733	117,0	34 367 501	95.7
	=	30 535	55.7	157 695	14,4	31 783 225	15.6
	111	30 438	20,3	149 589	6.0	33 316 744	19,5
	IV	43 996	18,7	242 526	23,9	51 860 668	30,6
2022		127 745	-7,8	695 246	-4,0	145 875 756	-3,6
	-	26 133	-22,2	129 311	-26.0	27 378 845	-20.3
	=	29 065	-4,8	143 760	-8,8	30 713 792	-3.4
		28 280	-7.1	145 396	-2,8	32 111 128	-3.6
	IV	44 257	0,6	276 779	14.1	55 871 992	7,3
2023		23 841	-8.8	130 760	1.1	26 818 231	-2.0
	=	30 712	5,7	188 740	31,3	38 572 889	25,6

Belediyeler tarafından 2023 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,6 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,9 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi. (TUİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttır Ayrıca SWAU. bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı. (TÜJK) 2008 xa 101012 117 10 616

o akfen GYO

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,47 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,08 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,49 arttı, işçilik endeksi %0,21 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,26 arttı, işçilik endeksi %113,93 arttı. (TUİK)

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

NET KURUNSAL GAZERISENZUL · DEGERLEME VE O
Gungel Mu Sant Skirt Skiri 211 P.B. Dell. SHICAHA Tul 03 12 407 60 3 14 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 172 F. S. F. L. C. L. C. L. S. H. S. H. S. H. S. 在2000年度 thultoppy Pay 20 | 44 030 9

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

310 Ada 1 Parsel Numaralı Taşınmaz: 52.021,06 m2 yüz ölçümlüdür. Geometrik olarak amorf, topografik olarak hafif eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Değerleme gününde parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmamaktadır. Taşınmazın güney cepheden kamu arazisine, diğer cephelerden komşu parsellere cephelidir. Parsel içerisinde gününde ulaşım yolları geçtiği görülmüş olup yollara ait herhangi bir tescil yoktur.

453 Ada 11 Parsel Numaralı Taşınmaz: 31.603,53 m2 yüz ölçümlüdür. Geometrik olarak amorf, topografik olarak hafif eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Değerleme gününde parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmamaktadır. Taşınmaz batı cepheden denize sıfır olup diğer cephelerden komşu parsellere cephelidir. Parsel içerisinde değerleme gününde ulaşım yolları geçtiği görülmüş olup yollara ait herhangi bir tescil yoktur.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara llişki Bilgiler

Taşınmazlar halihazırda boş durumdadır.

• 4.6 Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Parsel üzerinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir durum söz konusu değildir.
• 4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazlar üzerinde değerleme tarihi itibari ile yapılaşma unsuru bulunmamaktadır.

Co akfen GYO

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası - Pazar Değeri:

7 Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyatır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafında elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı NET KURUMSAL GAYRINENKUL değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

DECEREMENE VE C 112 A S ANKARA Mulleps & Sty Par 22 | 44

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

7 Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pozar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

7 Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

7 Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme omocı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Malıyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

7 Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

7 Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili oldbilir. Pazar değeri, belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

NET KERUMS 4-G 49 11321101 DECERLEME VET RUKAS Enmiyet pass ANSCHITE Sayla 23 | 44

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (ç) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

A Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgin tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

A Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, TAKS: 0,90 Hmaks:15,50 m. Turizm imarına sahip 7.000 m² alanlı arsa pazarlıklı olarak 95.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin konumu ve alanı dolayısıyla dezavantajlı olduğu düşünülmektedir.

İlgilisi: 0532 163 64 97

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, E:0,20 konut alanı imarına sahip 970 m² alanlı arsa pazarlıklı olarak 14.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin konumu, imarı ve alanı dolayısıyla dezavantajlı olduğu düşünülmektedir.

İlgilisi: 0530 116 52 62

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, E:0,20 konut alanı imarına sahip 296 m² alanlı arsa pazarlıklı olarak 3.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin konumu, imarı ve alanı dolayısıyla dezavantajlı olduğu düşünülmektedir.

İlgilisi: 0532 277 27 79

[E:4 Beyan] Bölgeye hakim emlak ofisleri ile yapılan görüşmede, Kıyıkışlacık bölgesinde, yapılaşmaya yakın denize sıfır konumdaki Turizm İma açık bir arazinin bedelinin 22.000-27.000 TL/m² civarında olabileceği belirtilmiştir.

Icerik	Emsal 1		Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4
Brüt alanı (m2)	7.000,00m2		970,00m2		296,00m2		1,00m2
Satış fiyatı	95.000.000 TL		14.000.000 TL		3.000.000 F		25750 I
m2 birim fiyatı	13.571 TL		14.43 1		10 3 3 1 1		25.750 TL
Pazarlık	30/0		30/0		30/0		00/0
Konum ve Manzara Şerefiyesi	55%	+	10%	+	60%	+	0%
İmar Durum Şerefiyesi	0%	+	50%	+	50%	+	00/0	-
Alan şerefiyesi	30%	+	35%	+	400/0	+	0%
Indirgenmiş birim fiyat	24.700 TL		27 7 4 7 1 1 1 1		25.034 TL		25.750 TL

Ayrıca bölgede genellikle küçük konut parselleri bulunmakta olup rapora konu taşınmaz ile benzer yüzölçümüne sahip parsel sayısı yok denecek kadar azdır. Üzerinde konsept bir projenin imal edilecek arsa sayısının kısıtlı olması rapora konu taşınmazı bölgede ayrıcalıklı kılmaktadır. Bu durum emsal düzeltme tablosunda alan şerefiyesi satırında olumlu özellik olarak dikkate alınmış ve bu yönde bir düzeltme yapılmıştır.

NET KUNUMSAL GAYRINENKUL PAGENDI EMENE S A LIE NE a 25 | 44

THE LETT

fa 26 | 44

[E:5 Satılık Zeytinlik] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 400 m2 alanlı zeytinlik pazarlıklı olarak 3.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, alanı küçük olup avantajlıdır.

İlgilisi: 0537 604 70 27

[E:6 Satılık Zeytinlik] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 5.236 m² alanlı 454 ada 1 parseldeki ada zeytinlik pazarlıklı olarak 65.000.000-TL bedelle satılıktır. Emsal ada olup özel konumludur.

İlgilisi: 0537 215 65 74

[E:7 Satılık Zeytinlik] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 205 m2 alanlı zeytinlik hissesi pazarlıklı olarak 1.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konum olarak dezavantajlıdır.

İlgilisi: 0549 440 10 01

[E:8 Beyan] Bölgeye hakim emlak ofisleri ile yapılan görüşmelerde, Kıyıkışlacık bölgesinde, yapılaşmaya yakın denize sıfır zeytinlik vasıflı bir arazinin m2 birim değerinin 5.500 TL/m² civarında olabileceği belirtilmiştir.

İçerik	Emsal 5		Emsal 6		Emsal 7		Emsal 8
Brüt alanı (m2)	400,00m2		5,236,00m2		205,00m2		1,00m2
Satış fiyatı	3.500.000 TL		65.000.000 TL		1.000.000 TL		5.500 TL
m2 birim fiyatı	8.750 L		12.414 TL		4.878 TL		5.500 TL
Pazarlık	70/0	-	15%	1	30/0	-	00/0	-
Konum serefiyesi	00/0	+	40%		30%	+	0%
İmar Durum Şerefiyesi	0%	1	0%	-	00/0		0%0
Alan şerefiyesi	30%		0%	-	15%		0%	+
Indirgenmiş birim fiyat	5.51 B TL		5.586 TL		5.463 TL		5.500 TL

A Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

A Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ilişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazların bulunduğu bölgede, kendisine benzer özellikli çok sayıda emsal bulunmamakta olup emsaller yakın bölgeden elde edilmiştir. Değerler konum, kullanım alanı, manzara, imar durumuna göre değişmektedir. Değer düzeltmeleri bu etkenler dikkate alınarak yapılmış ve birim değer kanaatınde önemli rol oynamışlardır. Taşınmazların bulunduğu bölgede 310 ada 1 parsel numaralı taşınmazla benzer özellikli denize sıfır ve imarlı arsa satış birim fiyatları 22.000-TL/m² aralığında olabileceğine, 453 ada 11 parsel numaralı benzer özellikli taşınmazların birim fiyatının ise 5.500,00-TL/m2 olacağına kanaat getirilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazlardan 310 ada 1 numaralı taşınmazın 30.021,06 m2'lik kısmı "Turizm Tesis Alanı" lejandında, 22.000,00 m2'lik kısmı ise "Günübirlik Tesis Alanı" lejandında kalmaktadır. Taşınmaza değer takdirinde bulunulurken lejandına göre alan ayrımı yapılmış olup, bulunan değerler nihai olarak aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Taşınmazın "Turizm Tesis Alanı" lejandına kalan 32.021,06 m²'lik kısmının birim fiyatının 25.750,00-TL/m² olacağına, "Günübirlik Tesis Alanı" lejandında kalan 22.000 m2'lik kısmının ise bu değerin 1/si olacağı kanaati oluşmuştur.

A Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde oluşan birim değer kanaatine göre taşınmaza takdir edilen değer detayı şu şekildedir;

TAŞINMAZ BAZINDA DEĞER DETAYI
SIRA NO	ADA	PARSEL	NITELIK	IMAR DURUMU	YÜZÖLÇÜMÜ		BİRİM FİYAT ALAN BAZINDA DEĞER TAŞINMAZ DEGERİ
1	310	ਰ	ARSA	TURIZM TESIS ALANI	30.021.06	\$25.750,00	6773.042.295,00	\$1.056.292.295,00
				GÜNÜBİRLİK TESİS ALANI	22.000	12.875.00	¥283.250.000,00
	453	11	ZEYTINLIK	ZEYTINLIK	31.603,53	\$5.500.00	\$173.819.415.00	\$173.819.415.00
TOPLAM								61.230.111.710,00
								61.230.000.000,00

Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmazlara toplam (K.D.V hariç) ~1.230.000.000,00- TL satış değeri takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

A Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın carl ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

A Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Ekspertize konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı olmaması sebebiyle değerlemede bu yöntem kullanılmamıştır. Bu sebeple arsa değerlerine Pazar yaklaşımı verileri ile ulaşılmıştır

A Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Rapora konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı unsuru bulunmamakta olup yapı değeri tespit edilmemistir.

A Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Parsel üzerinde maliyet oluşturacak bir yapı bulunmaması sebebiyle maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır. Parsel üzerine yapılması muhtemel proje için harcanan maliyetler arsa değerine yansıtılmıştır.

5.3 Gelir Yaklaşımı

A Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

> İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün secilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, NET KURUMSAL GAYFU ENROL tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

> Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

· Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

A Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Rapora konu taşınmazın "Arsa" ve "Zeytinlik" vasıflı olması nedeni ile gelir yöntemi kullanılmamıştır.

A İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Rapora konu taşınmazların "Arsa" ve "Zeytinlik" vasıflı olması nedeni ile gelir yöntemi kullanılmamıştır.

A Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Taşınmazın gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle gelir yaklaşımı uygulanmamıştır.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

A Takdir Edilen Kira Değerleri

Söz konusu taşınmaz için tespit edilen bir kira değeri bulunmamaktadır. Bölgede benzer durumda kiralık gayrimenkul bulunmaması sebebiyle taşınmazın kiralanması durumunda kira değerinin ihtiyaç ve kullanıma göre belirleneceğine kanaat getirilmiş ve kira değer tespiti yapılmamıştır.

A Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %45-%55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %50-%60 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.

A Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar hali hazırda boş arsa durumunda olup mevcut değerleriyle değer takdirinde bulunulmuştur.

A En Verimli ve En lyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazların mevcut durumu dikkate alındığında parsel üzerinde imar durumuna uygun şekilde yapılaşmasının en iyi ve verimli kullanımı olacağı düşünülmektedir.

A Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Söz konusu parseller değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analızi yapılmamıştır.

6. ANALİZ SONUCLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Taşınmazın niteliğinin "Arsa" ve "Zeytinlik" olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı a analiz yapılmış ve taşınmazların değerine ulaşılmıştır. Pazar yaklaşımı bölgedeki emsallere göre değeri tespit edilmiştir.

• 6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
• 6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kıst, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
• 6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş Konu taşınmazlar üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 maddesinde açıklanmıştır.
• 6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazların devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
• 6.6 Değerleme Konusu Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi İlgili belediyede yapılan incelemelerde rapora konu taşınmazlar için ruhsat alınmadığı bilgisi edinilmiştir.
• 6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
• 6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, kiralavabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde arsa olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

NET KURUMSAL GA

• NAME 199

C2 ( B) = T =

o akfen GYO

SONUC 7.

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Akfen GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1, parsel numaralı "Arsa" nitelikli ve 453 ada 11 parsel numaralı "Zeytinlik" nitelikli 2 taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin gelişme trendi, gayrımenkulün yer aldığı arsanın imar durumu, yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yüzölçümü, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, parsel üzerinde yer alan yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve filli niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle 'Pazar Yöntemi' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı yöntemine göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla 1.230.000.000,00-TL ve Yazıyla Birmilyarikiyüzotuzmilyon Türk Lirası dır.

KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 1.476.000.000,00-TL dir.

• 1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
• 1. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
• 1. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
• 1. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
• 1. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru 1€:32,5739 TL'dir.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

• · Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• · Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• · Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• · Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
• " Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
• · Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
• · Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• · Değerleme Uzman(lar) mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
• · Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
• · Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
• Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
• · Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

A Tapular

A Takyidat Belgeleri

A Resmi Evraklar ve Yer Görme Fotoğrafları

A SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri