Regulatory Filings • Jul 5, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
AYDINTEPE MAHALLESİ, SELİN SOKAK, NO: 7 İBİS OTEL, TUZLA / İSTANBUL
03.07.2024 SM-24-SPK-019
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 25.04.2024 / 019 |
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor Tarihi | 03.07.2024 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-019 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Otel |
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Aydıntepe Mahallesi, Selin Sokak, No: 7, İbis Otel Tuzla / İSTANBUL |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ | 5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | 8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ | 9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 10 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER | 11 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 11 |
| 4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 11 |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 19 |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 20 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 24 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ | 25 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 25 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 26 |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 26 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER | 28 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 28 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 43 |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 43 |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 43 |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 43 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 44 |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 44 |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 44 |
|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 47 |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 48 |
| 7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME | 53 |
| 8. SONUÇ | 54 |
Bu değerleme raporunun amacı; Akfen GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, Aydınlı Mahallesi'nde, 4.687,64 m² yüz ölçümlü, 4599 parsel üzerinde yer alan "15 KATLI BETONARME OTEL VE ARSASI" nitelikli taşınmaz için pazar değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ | |
|---|---|
| İli | İSTANBUL |
| İlçesi | TUZLA |
| Mahallesi | AYDINLI |
| Köyü | - |
| Mevkii | - |
| Pafta No. | G22B1C3C |
| Ada No. | - |
| Parsel No. | 4599 |
| Yüz ölçümü (m²) | 4.687,64 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | 15 KATLI BETONARME OTEL VE ARSASI |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. | 239 |
| Sayfa No. | 23588 |
| Tarih / Yevmiye No. | 26.06.2014 / 9695 – 07.01.2015 / 165 |
| Sahibi | AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKET (425990/468764) AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKET (21387/234382) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 24.06.2024 tarihinde, saat 11:00'da alınan tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.
CREDİT EUROPE BANK N.V. lehine 173.052.185,00 EUR bedelle 1. dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. (26.02.2015 – 2965)
CREDİT EUROPE BANK N.V. lehine 15.305.000,00 EUR bedelle 2. dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. (29.04.2024 – 20697)
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 24.06.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazın son üç yıl içerisinde değişiklik gözlenmemekte olup tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesi yapılamamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi'nde, 4.687,64 m² yüz ölçümlü, 4599 parsel üzerinde yer alan "15 KATLI BETONARME OTEL VE ARSASI" nitelikli taşınmazdır.
İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşmaktadır. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 16 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı metropollerinden biri haline gelmiştir.
İstanbul tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile ünlü, önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi "Boğaziçi" ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur.
Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Halic'in sardığı bir yarımada üzerinde yer alır. Burası 3 dünya imparatorluğuna, Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş,1600 yılı aşan bir süre boyunca 120'den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. Dünyada bu özelliğe sahip tek şehirdir.
Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarımada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu'nun Avrupa'ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur.
Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da, Moskova'dan sonra, ikinci sırada gelir.
İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır ve batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi büyükşehir belediyesi ile birlikte ise toplam 40 belediye ve 152 köy bulunmaktadır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.
Karayolu: Karayoluyla ulaşım, İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır.
Avrupa'yı Anadolu ve Ortadoğu'ya bağlayan milletlerarası E-5 karayolu Boğaziçi ve Fatih Köprüsünden geçer.
İstanbul ili, Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü sorumluluk alanına girmekte olup 1.195 km devlet yolu, 1.194 km'si il yolu ve 526 km'si otoyol olmak üzere toplam şebeke uzunluğu 3.782 km.'dir
Demiryolu: İstanbul, demiryolu ağının mühim bir kavşak noktasıdır. Anadolu yakasında Haydarpaşa ve Trakya yakasında Sirkeci istasyon ve garları bulunmaktadır. Haydarpaşa'dan Anadolu'ya Sirkeci'den Trakya'ya her gün tarifeli seferler yapılmaktadır. Ayrıca Viyana, Münih, Budapeşte, Selanik, Halep, Tahran, Moskova, Bükreş gibi yurt dışındaki çeşitli şehirlere tren seferleri muhtelif günlerde Sirkeci garından yapılmaktadır. 577 km uzunluğundaki Haydarpaşa-Ankara hattı Türkiye'nin en yoğun demiryolu hattıdır.
Ayrıca, Elektrikli banliyö trenleri, şehir içi ulaşımında çok önemli bir yer işgal etmekte ve Anadolu yakasında Adapazarı'na kadar uzanmaktadır. 140 km'lik Haydarpaşa-Adapazarı ve 30 km'lik Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarında senede 100 milyona yakın yolcu taşınmaktadır.
Havayolu: Yakın bir zamana kadar Atatürk Havalimanı, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesi sınırları içerisinde, 2012 yılı istatistiklerine göre dünyanın 20. en yoğun Türkiye'de ise toplam yolcu trafiği bakımından birinci havalimanı olarak hizmet vermekte iken, 2019 yılında; dünyanın en büyük havalimanlarından biri olan İstanbul Havalimanı hizmete açılmıştır. Arnavutköy ilçesi sınırları içinde yer alan İstanbul Havalimanı 200 milyon yolcu kapasitesi ile Asya ve Avrupa ile uzak kıta uçuşlarında önemli bir aktarma merkezi olması hedeflenmektedir.
Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, Pendik ilçesi sınırlarında inşa edilen İstanbul'un 2. Havalimanıdır. 2001 yılında hizmete giren havalimanı yurt içi ve yurt dışı seferleri ile Türkiye'nin en yoğun 3. Havalimanı konumundadır.
İstanbul Hezarfen Havaalanı ise İstanbul'un Arnavutköy ilçesi sınırları içinde olup, Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinde, tam 500 dönümlük bir araziye sahiptir. 1992'den beri Türkiye'nin uluslararası tescilli ilk özel havaalanı olarak hizmet vermektedir. İstanbul'un 50 km batısında yer alan Hezarfen Havaalanı genel havacılık ve eğitim uçuşlarına ağırlıklı olarak hizmet vermektedir.
Samandıra Hava Üssü, Sancaktepe ilçesi içinde kalan, yönetimi ve denetimi Türk Silahlı Kuvvetleri'nde olan 1988 yılında inşa edilen askeri havalimanıdır.
Denizyolu: Her tarafı denizlerle çevrili olan, Ege ve Marmara denizi ile Karadeniz'i birbirine bağlayan İstanbul Boğazının etrafında yer alan İstanbul, binlerce senedir dünyanın sayılı liman şehri olmuştur.
İstanbul'da deniz yolu ile hem şehir içi hem de yurt içi ulaşım sağlanmaktadır. Ayrıca marinaların Avrupa limanlarına bağlantısı vardır.
Kadıköy- H.Paşa- Karaköy, Eminönü, Üsküdar, Eminönü-Kadıköy, Köprü-Yeniköy, Beykoz-Kavaklar, Sirkeci, Bostancı, Köprü-Adalar, Köprü-Yalova, Kabataş-Çınarcık, Bostancı, Çınarcık arasında vapur işlemektedir.
İlin merkezinde, şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul ili kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi'nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi'nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz'e, batı yakasında ise Marmara Denizi'ne dökülmüşlerdir.
Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni'nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır.
Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler (hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Soğu yakasında (Kocaeli Platosu'nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze - Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada "su bölümü hattı", Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir.
Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni'nde), Boğaziçi'nden Büyükçekmece - Karacaköy hattına yer yer 200 m.yi bulan ve aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada "su bölümü hattı" bu kez Karadeniz'e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç'e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi'ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları'ndan alır. Yer yer 350 m.'nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca'nın batısında, ayrıca Kestanelik - Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır
İstanbul'da su kaynaklarının, kente uzaklığı büyük sorun oluşturmuştur. Bu nedenle kente içilebilir su sağlamak için çeşitli yollara başvurulmuş ve günümüzde gelişen teknolojinin yardımıyla il genelinde büyük baraj gölleri oluşturulmuştur. İstanbul'da hizmet veren 9 adet baraj bulunmaktadır. Bunlar içinde en büyükleri, Ömerli, Terkos, Büyükçekmece, Darlık ve Sazlıdere barajlarıdır.
İstanbul'da akarsu bazında kayda değer bir su kaynağı bulunmamaktadır. İstanbul'un akarsuları içinde başlıcaları Riva, Kâğıthane, Alibey, Göksu, Kurbağalı ve Ayamama dereleridir. İstanbul derelerinin büyük
çoğunluğu sularını Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleriyle Haliç'e boşaltırlar. İstanbul derelerinin büyük bir bölümü ıslah edilerek yer altına alınmış olup, kimileri kanalizasyon aktarımında kullanılmaktadırlar. Beşiktaş, Ortaköy, Sarıyer, Bayrampaşa ve Mecidiyeköy (Büyükdere) dereleri yeraltına alınan İstanbul derelerindendir. Düzensiz ve kayıt dışı yapılaşmanın yanı sıra, dere yataklarının gereğinden fazla küçültülerek ıslah edilmesi nedeniyle İstanbul ilinde sık sık su taşkınları olmakta, can ve mal kaybı yaşanmaktadır.
Türkiye'nin dünyaya açılan penceresi konumundaki İstanbul, tarihi, turistik ve kültürel açıdan olduğu kadar ekonomik faaliyetler ve istihdam açısından da ülke ekonomisine en büyük katkıyı sağlayan bölgemizdir.
Sanayinin üçte biri, ithalatın üçte biri, ihracatın beşte biri İstanbul'dan yapılmakta ve Türkiye'nin en büyük sanayi, ticaret, ulaşım, reklam ve iktisadî kuruluşları İstanbul'da bulunmaktadır. İstanbul'da gayri safi hasılanın %40'ı sanayi, %30'u ticaret ve geri kalanı diğer sektörlerden sağlanır. Tarımın payı sadece %1'dir.
Türkiye Bütçesinin ana kaynağı İstanbul'dur. Toplam vergilerin yaklaşık %37'si İstanbul'dan toplanmaktadır.
İstanbul ilinde nüfusa nazaran ekilen arazi az olmasına rağmen verimi yüksektir. İl dahilinde modern tarım yapılmakta olup modern tarım araçları oldukça fazladır. Buğday, arpa, yulaf, mısır, bakla, ayçiçeği ve soğan en çok ekilen bitkilerdir.
Türkiye'de en çok et, süt ve süt ürünleri tüketen ilimiz İstanbul'dur. İstanbul'un hayvan varlığı, İstanbul halkının ihtiyacını karşılamaktan çok uzaktır. Fakat yine de hayvan potansiyeli küçümsenemez.
İstanbul balıkçılık bakımından Türkiye'nin ve Marmara bölgesinin merkezidir. Marmara'da 200'den fazla balık cinsi vardır. Fakat deniz kirliliği bazı yerlerde balık cinsini çok azaltmıştır. İstanbul Boğazı çok önemli bir balık avlama sahasıdır.
İstanbul'un orman varlığı zengindir. Ormanlık, fundalık ve ağaçlık bölgelerin miktarı arazinin %60'ını kaplar. Orman içi ve kenarlarında 160 bin m3 tomruk, maden ve telgraf direği ile bir milyon stere yakın yakacak odun elde edilir. İstanbul'un yakacak ihtiyacının çok büyük kısmı kendi imkânı ile karşılanmaktadır.
İstanbul, aynı zamanda bir sanayi şehri olup sanayi ve ticaret hacmi çok büyüktür. Türkiye'nin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 42'si ve en büyük 500 kuruluşun 250'si İstanbul'dadır. 1952'de kurulan İstanbul Sanayi Odası (İSO) Türkiye'nin en büyük sanayi odasıdır. İstanbul İlinde sanayinin gelişimi, giyim eşyası imalatı ve tekstil ürünleri sektörü çekim merkezli doğal bir kümelenme yapısı içerinde olduğu görülmektedir.
1950'lerde iç kesimlerin iskana açılması, Levent ve Etiler mahallelerinin doğuşu, Barbaros Bulvarı'nın inşası, Boğaziçi sahil yolunun genişletilmesi gibi kent içi ulaşımı artıran etkenler ekonomik yaşamı da canlandırmıştır. Bu canlılık 1970'lerde Boğaziçi Köprüsü'nün (1973) açılmasıyla artarak sürmüş, 1980'lerde ise Beşiktaş'ı merkezi iş alanı durumuna getiren bir sıçramaya dönüştürmüştür. Bu dönemden itibaren İstanbul'u uluslararası bir iş ve turizm merkezi yapmaya yönelik politikalar sonucu Beşiktaş'ta da iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve beş yıldızlı oteller birbiri ardınca yükselmiştir.
İstanbul nüfusu bir önceki yıla göre 252.027 azalmıştır. İstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir. Bu nüfus, 7.806.787 erkek ve 7.849.137 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,86 erkek, %50,14 kadındır. Yüz ölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2947 insan düşmektedir. İstanbul nüfus yoğunluğu 2947/km²'dir. TÜİK verilerine göre 39 belediye, bu belediyelerde toplam 964 mahalle bulunmaktadır.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
| 2018 | 15.067.724 | 7.542.231 | 7.525.493 |
| 2017 | 15.029.231 | 7.529.491 | 7.499.740 |
| 2016 | 14.804.116 | 7.424.390 | 7.379.726 |
| 2015 | 14.657.434 | 7.360.499 | 7.296.935 |
| 2014 | 14.377.018 | 7.221.158 | 7.155.860 |
| 2013 | 14.160.467 | 7.115.721 | 7.044.746 |
| 2012 | 13.854.740 | 6.956.908 | 6.897.832 |
| 2011 | 13.624.240 | 6.845.981 | 6.778.259 |
| 2010 | 13.255.685 | 6.655.094 | 6.600.591 |
| 2009 | 12.915.158 | 6.498.997 | 6.416.161 |
| 2008 | 12.697.164 | 6.386.772 | 6.310.392 |
| 2007 | 12.573.836 | 6.291.763 | 6.282.073 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
Tuzla, İstanbul ilinin en doğusunda bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır.
1400 yılında Yıldırım Bayezid tarafından Osmanlı topraklarına katıldı. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan Anlaşması çerçevesinde Selanik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir.
1950 yılından sonra Gebze'den ayrılarak Kartal ilçesine bağlandı. 1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır.
İlk yerleşim, Merkez Mahallesi'nde Köyiçi Mevkiinde oluşmuştur. Bugün hala bu alanda bulunan çingenelerin yaşadığı ve yerleşmenin en yoğun özelliklerini taşıyan "Çingene Mahallesi" ilk yerleşmenin çekirdek alanlarından biridir. 1920 – 1938 yıllarında bölgeye gelen Romanya ve Bulgaristan göçmenlerinin ikamet ettiği Merkez Mahallesi'nin kuzey kesiminde bulunan göçmen mahallesi de yerleşmenin en eski bölgesidir.
Tuzla, İstanbul'un en güneyinde yer alır. Coğrafi konum olarak kuzeyde ve batıda Pendik ilçesi bulunur. Doğusunda Kocaeli'nin Gebze ilçesi yer alır. Güneyinde Marmara Denizi bulunur ve 13 km kıyı şeridine sahiptir. Deniz seviyesinden yüksekliği, merkezde ortalama 25-30 metredir. Güneydeki Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı olarak göze çarpar. Yüz ölçümü 201 km²'dir. Araziler genellikle alçak tepelerle düzlük araziler şeklindedir. Yükseklik Akfırat ve Orhanlı Beldelerinde 250-300 metreyi bulur. En yüksek yer 300 m ile Akfırat'tadır.
Tuzla; Marmara ikliminin etkisi altındadır. Yazları sıcak ve kurak, kışları ise ılık ve yağışlı geçer. Yıllık ortalama sıcaklığı 15 °C'dir. Kışın sıcaklık sıfırın altına sık sık olmasa da düşer. Bahar ayları yağışlıdır ve nisan ayından itibaren sıcaklık belirgin bir şekilde yükselir. 1975'ten beri yapılan ölçümlere göre kış ayları ortalama sıcaklığı 6,4 °C-8,5 °C arasında, yaz ayları ortalama sıcaklığı ise 22 °C-24,3 °C arasındadır.
Ulaşım Tuzla'da kara ve demir yoluyla sağlanmaktadır. İETT ve Özel Halk otobüsleriyle Tuzla'dan Kadıköy'e ve Maltepe'ye Kartal'a ve Pendik'e otobüs hatları bulunmaktadır. Deniz ulaşımına müsait olmasına rağmen şehir merkezine uzak konumu nedeniyle deniz yolu ulaşımı yetersizdir. Tuzla'da bulunan demiryolu Marmaray çalışmaları kapsamında yenilemeye girmiş çalışmalar tamamlanarak 12 Mart 2019'da devlet erkanının katıldığı açılışla hizmete girmiştir. Şifa Mahallesi'nden 500T hattı ile Topkapı'ya ulaşım varken Tuzla'daki Esenler otobüsü 1 Haziran 2015'te kaldırılmıştır. M4 hattı'nın Tavşantepe'den Tuzla 24 Haziran 2021 tarihinde Wayback Machine sitesinde arşivlendi. İstanbul metrosunun Tuzla'ya uzatma inşaatı ise devam etmektedir.
Merkezde, İTÜ Denizcilik Fakültesi, Kuzeybatıda çok ünlü bir askeri okul olan Tuzla Piyade Okulu ve Güneyde Tuzla Burnu'nda ise Deniz Harp Okulu bulunmaktadır. Ayrıca Tuğrul Bey Anadolu Lisesi, Behiye - Dr. Nevhiz Işıl Anadolu Lisesi, Tuzla Anadolu Lisesi, Mehmet Tekinalp Anadolu Lisesi, Tuzla Meslekî ve Teknik Anadolu Lisesi, Orhanlı Lisesi, Zübeyde Hanım İlköğretim Okulu, Merkezde Çağrı Bey İlkokulu-ortaokulu, postane mahallesinde Piri reis ortaokulu, Fen koleji, Sabancı Üniversitesi, Okan Üniversitesi, Gedik Üniversitesi, Medeniyet Üniversitesi ve Piri Reis Üniversitesi de Tuzla'da bulunmaktadır. Ayrıca Terakki Vakfı Okulları Tepeören Yerleşkesi, Koç Özel Lisesi, Uğur Okulları Tuzla kampüsü, Eğitmen Koleji, Birey Anadolu Lisesi, Özel Kale Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Kale Koleji, Özel Açı lisesi de Tuzla'da yer almaktadır.
Türkiye'nin en büyük tersanelerine sahip olan Tuzla ilçesi, çalışan konusunda aynı büyüklüğe ulaşamamıştır. Tersanelerde çalışanların büyük kısmı Kocaeli'nin Gebze ilçesinde ikamet etmektedir.
Tuzla Organize Sanayi Bölgesi, Boya ve Vernik OSB, Mermerciler OSB ve Kimyacılar OSB ilçenin işgücü istihdam imkanlarının büyük kısmını üstlenmektedirler.
Karma sanayi grubunda hizmet veren OSB'lerin yanı sıra ilçe sınırları içerisinde çok sayıda 1. Sınıf sanayi kuruluşu da bulunmaktadır.
Grafik. Tuzla İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Tuzla'da faaliyette bulunan büyük sanayi kuruluşlarının, ilçeye kayıtlı kişileri istihdam etmeleri noktasında bir eksiklik göze çarpmaktadır. İşgücünün nitelikli hale getirilmesi sonrasında bu dengesizliğin giderilmesi mümkün olabilecektir. Sanayi kuruluşlarının kirletmekte oldukları yerleşim yerinin istihdam gereksinimine karşı duyarlı olması beklentisi normal kabul edilmelidir.
Tuzla nüfusu 2023 yılına göre 293.604. Bu nüfus, 148.950 erkek ve 144.654 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,73 erkek, %49,27 kadındır.
Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydıntepe Mahallesi, Selin Sokak, No:7 adresinde yer alan İbis Otel adı altında işletilen otel ile arsasıdır. (UAVT: 3355324157)
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu konuma ulaşım D-100 Karayolu Üzerinde, güney doğu yönde ilerlenirken, İçmeler Kavşağından önce sağa dönülür, ardından Selin Sokak'a geçilir, konu taşınmaz bu sokağın sonunda yer almaktadır.
Rapora konu taşınmaz tershaneler bölgesinde konumludur. Yakın çevrede genellikle depolama, küçük sanayi tesisleri, tershaneler, D-100 karşısında mesken ağırlıklı ağırlıklı yapılaşmalar mevcuttur. Taşınmazın konumlu olduğu bölge her türlü altyapı imkanımdan faydalanmakta olup ulaşım özel araç ve toplu taşıma ile sağlanmaktadır. Taşınmaza yakın konumda, Alize İş Merkezi, Tershaneler, Okan Üniversitesi Hastanesi, Tuzla Devler Hastanesi, Aydıntepe Durağı, İçmeler Durağı gibi yerler bulunmaktadır.
TAŞINMAZIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı | Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu | 4/C | |||
| Yapım Yılı | 2015 (Faaliyete Geçiş Yılı) |
Yapı Nizamı | Ayrık | |||
| Yapının Toplam Kat Adedi |
15 (3BK+ZK+11 NK + ÇK) |
Ana Taşınmazdaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
- | |||
| Otopark | Var | Asansör | Var | |||
| Yüzme Havuzu | Yok | Özel Güvenlik | Var | |||
| Deprem Derecesi | 1. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Değerleme konusu 4.687,64 m² yüz ölçümüne sahip 4599 parsel üzerinde betonarme yapı tarzında inşa edilmiş, 3 yıldızlı otel bulunmaktadır. Taşınmazın yer aldığı parsel güney yönde İçmeler Kavşağında yaklaşık 80 metre, kuzey yönde Selin Sokak'a yaklaşık 46 metre cepheli olup otel parselin doğusunda yer almaktadır.
Onaylı mimari projesine göre; 3 bodrum kat + zemin kat + 11 normal kat + çatı katı olmak üzere toplam 15 katlı otel binası olarak inşa edilmiştir. Otel projesine göre toplamda yaklaşık brüt 10.965,28 m² kullanım alanlıdır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 1.145,32 m² kullanım alanlı olup teknik hacimler, otopark, depolar, koridorlar ve merdiven holleri hacimlerinden oluşmaktadır. Söz konusu kat yerinde yapılan incelemelere göre kullanım alanı olarak projesine uygun olup iç tertibatta kullanıma bağlı olarak bazı bölümler oluşturulduğu gözlemlenmiştir. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 1.219,25 m² kullanım alanlı olup teknik hacimler, koridorlar, merdiven holleri, sığınak, personellere ait yemekhane, soyunma odası vb. alanlar, WC'ler, çamaşırhane ve çamaşırhaneye bağlı kullanım alanları, servis girişleri ve satın alma hacimlerinden oluşmaktadır. Söz konusu kat yerinde yapılan incelemelere göre kullanım alanı olarak projesine uygun olup iç tertibatta kullanıma bağlı olarak bazı bölümler oluşturulduğu gözlemlenmiştir. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 1.120,14 m² kullanım alanlı olup lobi, cafe&bar, resepsiyon, mutfak ve mutfağa bağlı hazırlık odası, bulaşık yıkama, depolama alanları vb. alanlar, restoran, WC'ler, bagaj odası, teknik hacimler, çöp odaları, merdiven holleri ve koridor hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Zemin Katı; yaklaşık brüt 809,14 m² kullanım alanlı olup teras/balkon alanı, toplantı odaları, fuaye alanı, yönetim ofisleri, servis, WC'ler, teknik hacimlerden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup toplantı odalarından bir tanesinin fitness merkezi olarak kullanıldığı gözlemlenmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 639,41 m² kullanım alanlı olup teknik hacimler, 1 adet engelli odası ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu katta çatı terası bulunmaktadır.
Normal Kat; yaklaşık brüt 553,65 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler, 1 adet engelli odası ve 17 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 546,00 m² kullanım alanlı olup teknik hacimler ve 19 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu katta çatı terası bulunmaktadır.
Normal Kat; yaklaşık brüt 541,54 m² kullanım alanlı olup ütü odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir. Ütü odası mevcut durumda kat ofisi olarak kullanılmaktadır.
Normal Kat; yaklaşık brüt 528,62 m² kullanım alanlı olup ütü odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 528,62 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 528,62 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 528,62 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 528,62 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 528,62 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 536,40 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler ve 18 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Çatı Kat; yaklaşık brüt 564,84 m² kullanım alanlı olup, asansör makine daireleri, teknik hacimler bulunmaktadır. Ek olarak yaklaşık brüt 117,87 m² çatı üstü kullanım alanı bulunmaktadır. Çatı katında toplamda 682,71 m² kullanım alanı bulunmaktadır.
Çatı katında chiller soğutma ünitesi, 2 adet klima santrali, 3. bodrum katında; havalandırma, klima santrali, 2 adet yangın pompası, 1 adet yedek yangın pompası, 4 adet filtre, 5 adet boyler tankı, 2 adet kazan, su depoları, 2. bodrum katında, jeneratör ve trafo gibi teknik hacimler bulunmaktadır
Söz konusu otel yapısı yerinde yapılan incelemelere göre kat, konum ve kullanım alanı olarak mimari projesine uygun olup iç tertibatta bazı kısımlarda brüt alanı etkilemeyen değişiklikler olduğu tespit edilmiştir.
Otel girişi 1. bodrum kat seviyesinden ve Selin Sokak cephesinden sağlanmaktadır. Otel 40 kişilik 3 adet, 30 kişilik 1 adet, 25 kişilik 1 adet toplantı salonuna sahiptir. Binada 1 adet servis asansörü, 2 adet oda katlarına çalışan müşteri asansörü ve 1 adet lobby ile otopark arasında hizmet veren asansör bulunmaktadır. Binada ısınma merkezi havalandırma sistemi ile sağlanmaktadır.
Otel binasında 198 adet standart oda, 2 adet engelli odası olmak üzere toplamda 200 adet odaya sahip olup odalar ortalama 20 m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur.
Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Fuar Caddesinden sağlanmaktadır. Yapı dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, cafe&bar alanı, kısmen otopark olarak düzenlenmiştir. Otopark alanlarında zeminler asfalt kaplamalıdır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bodrum katta zeminler koridorlarda epoksi kaplı, kapalı hacimlerde ise kısmen seramik kısmen mermer kaplıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır.
Parselin güneybatı yönünde, otelin balo, nikah vb. organizasyonlar için kullanıldığı açık alan bulunmakta olup söz konusu alan yerinde ve CBS üzerinden yapılan tespitlere göre parsel sınırı dışında kalmaktadır.
| KAT HESABI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Yasal Alan (m²) | Mevcut Alan (m²) | ||||
| 3.Bodrum Kat | 1.145,32 | 1.145,32 | ||||
| 2.Bodrum Kat | 1.219,25 | 1.219,25 | ||||
| 1.Bodrum Kat | 1.120,14 | 1.120,14 | ||||
| Zemin Kat | 809,14 | 809,14 | ||||
| 1. Normal Kat | 639,41 | 639,41 | ||||
| 2. Normal Kat | 553,65 | 553,65 | ||||
| 3. Normal Kat | 546,00 | 546,00 | ||||
| 4. Normal Kat | 541,54 | 541,54 | ||||
| 5. Normal Kat | 528,62 | 528,62 | ||||
| 6. Normal Kat | 528,62 | 528,62 | ||||
| 7. Normal Kat | 528,62 | 528,62 | ||||
| 8. Normal Kat | 528,62 | 528,62 | ||||
| 9. Normal Kat | 528,62 | 528,62 | ||||
| 10. Normal Kat | 528,62 | 528,62 | ||||
| 11. Normal Kat | 536,40 | 536,40 | ||||
| Çatı Katı | 682,71 | 682,71 | ||||
| TOPLAM ALAN | 10.965,28 | 10.965,28 |
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Ulaşabilirliğinin iyi olması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Bakımlı olması | |
| Sabiha Gökçen Havalimanı ve tershane bölgelerine yakın olması |
|
| Kısmen deniz manzaralı olması | |
| Otellerin yoğun olduğu bir bölgede yer alması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Ticari yoğun bölgede konumlanması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Şehir merkezinde konumlu olması • Yaya ve araç trafiğinin yoğun olması • Konu taşınmaza ulaşımın toplu taşıme özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilir olması • Bakımlı olması |
ZAYIF YANLAR |
• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Bilinirliğinin yüksek olması, • Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması • Konu taşınmazın çevresinde çok fazla tershane bulunması • Otellerin yoğun olduğu bir bölgede yer alması |
TEHDİTLER | • Ülke ekonomisinde dalgalanmalar yaşanması |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Otel ve Kongre Merkezi Alanı | ||||
| İnşaat Nizamı | - | H max | Serbest | ||||
| TAKS | 0,40 | KAKS (Emsal) | 2,25 | ||||
| Çekme Mesafeleri |
Ön: 10 m | Yan: - | Arka: - | ||||
| Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 21.02.2017 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi İçmeler ve Esenyalı Kavşağı ile E-5 ve Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında "Otel ve Kongre Merkezi Alanı" lejantında olup yapılaşma koşulları için 21.06.2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği kararlarının geçerli olduğu beyan edilmiştir. Söz konusu planın plan notları aşağıda belirtilmiştir. |
|||||||
| Plan Notları | |||||||
| - Parsel otel ve kongre merkezi alanlı olup otel dışında iskan edilemez ve bağımsız bölüm olarak ticari birimler yer alamaz. |
|||||||
| - Taks= 0,40, Emsal= 2.25 Emsal net parsel üzerinden hesaplanacaktır. | |||||||
| - Yençok= Serbest'tir. (120 m. Tepe kotunu aşmamak kaydıyla) | |||||||
| - Kavşak kolundan ve Rauf Orbay caddesinden çekme mesafesi minimum 10 m'dir. | |||||||
| Diğer | - Zemin kat max: 8 m, normal kat yükseklikleri max: 4,50 m'dir. | ||||||
| yapılabilir. Doğal zemin üzerine çıkan kısımlar taksa dahildir. | - +-0.00 kotu İstanbul İmar Yönetmeliği'ne göre belirlenecektir. Birden fazla bodrum kat | ||||||
| - Otopark ihtiyacının parsel bünyesinde sağlanması kaydı ile iskan edilen 1. Bodrum kat emsal hesabına dahil edilemez. İskan edilen bodrum katta TAKS değeri aşılamaz. |
|||||||
| - Asma kat yapılması halinde emsale dahildir. | |||||||
| istikametler korunacaktır. | - Parselin bulunduğu alanda yapılan 18.10.2007 TT'li yol ve kavşak düzenlemelerine ait | ||||||
| - Kamuya ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. | |||||||
| - Yeşil alan miktarında azaltma yapılamaz. | |||||||
| - Uygulama belediyesince onanacak avan projeye göre yapılacaktır. | |||||||
| - Birden fazla bağımsız bölüm yapılamaz. |
Tuzla Belediyesi'nde yapılan incelemede Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 21.02.2017 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi İçmeler ve Esenyalı Kavşağı ile E-5 ve Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında "Otel ve Kongre Merkezi Alanı" lejantında olup yapılaşma koşulları için 21.06.2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarının geçerli olduğu beyan edilmiştir. Söz konusu plana göre TAKS: 0,40, E:2,25, Hmax: Serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Tuzla Belediyesi, İmar Arşivinde taşınmaza ait aşağıdaki belgeler yer almaktadır:
28.02.2015 tarih, bila sayılı, Mimari Projesi incelenmiştir.
02.03.2015 tarih, 110/15 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 10.965,28 m² otel yapısı için verilmiştir.
31.08.2016 tarih, 251/16 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiş olup söz konusu belge 10.965,28 m² otel yapısı için verilmiştir.
Söz konusu taşınmaza ait 01.06.2016 veriliş tarihli, 02.06.2026 son geçerlilik tarihli, S347D899B0C80 belge numaralı, B Sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
26.05.2015 tarih, 16100 sayılı, 198 oda(2y)+2 Bedensel engelli odası(2y) toplam 200 oda-400 yatak, 80 kişilik 2. Sınıf lokanta,lobi, bar, 40 kişilik toplantı salonu (3 adet), 30 kişilik toplantı salonu, 25 kişilik toplantı salonu, 20 araçlık kapalı otopark, 40 araçlık açık otopark için alınmış Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.
İmar arşiv dosyasında herhangi bir yıkım kararı, cezai işlem, tutanak vb. olumuz evraka rastlanmamıştır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki yapının mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı proje Resmi Gazate'de yayımlanan 29.06.2001 tarih 4708 sayı ile yayımlanan Yapı Denetim Kanunu'na tabidir. İnönü Mah. Belde Cad. No:90, İç Kapı No:1, Esenyurt / İSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Etik Yapı Denetim Hiz. Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Söz konusu taşınmaza ait 01.06.2016 veriliş tarihli, 02.06.2026 son geçerlilik tarihli, S347D899B0C80 belge numaralı, B Sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz "15 KATLI BETONARME OTEL BİNASI VE ARSASI" niteliğindedir.
5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomileri için hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 28 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 2.7 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies Exports |
2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import | $-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| weights) | |||||||
| World Consumer Prices' | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 bir önceki yıla göre %4,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 276 307 | 1 118 593 | 220,4 | 4,5 |
| $I^{(r)}$ | 4 642 146 | 246 013 | 194,3 | 4,0 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 5 506 173 | 271 669 | 209,5 | 3,9 | |
| $\mathbf{H}_{(k)}$ | 7696613 | 296 508 | 237,4 | 6,1 | |
| IV | 8 431 375 | 304 402 | 240.4 | 4,0 |
2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlarda ise 2023 yılında son altı yılın en düşük satış adedine ulaşıldığı ve toplam satışlar içerisindeki payının gerileme kaydettiği görülmektedir. Yabancılara satışlar, 2023 yılında 35.005 olarak gerçekleşmiş olup toplam satışlar içerisindeki payı %2,9 olarak gerçekleşmiştir. Bununla birlikte dördüncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %61,1 oranında gerileme kaydedilmiştir. Ülke uyruklarına göre geçen yılla benzer şekilde en yüksek alım, yabancılara yapılan satışlar içerisinde %29,9 oranında paya sahip olan Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında ise, dördüncü çeyrekte en yüksek satış bir önceki çeyrekle benzer şekilde Antalya'da gerçekleşmiştir. Yıl genelinde de Antalya %36,3 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %32,1 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,6 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)
Aylık faiz oranı 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,33 seviyelerinde seyrederken özellikle yılın üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğinde %2,96 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde 2023 yılının ilk çeyreğinde %17,23 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı yılın üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 Ocak ayı itibarıyla yıllık faiz %41,38 olarak seyretmektedir.
2023 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Aralık ayında %65,90 seviyesinden, 2023 yılı Aralık ayında %59,81 seviyesine düşmüştür. Aralık 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,26'dan %20,70'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,32'den %9,81'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Aralık ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Aralık ayında 1,51 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Aralık ayında %33,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Aralık 2023 itibarıyla 4,3 puan azalarak %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 11,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,2 olmuştur. Bu oran 2022 Aralık ayında %20,3 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat $(TL/m^2)$ ** |
|
|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | 1216,0 (%3,3) |
1321,2 (% 57,0) |
1200,4 (% 6, 6, 6) |
31364,5も |
| ALL ALL UNIT İSTANBUL |
1005,4 (% 6, 45, 6) |
1142,6 (% 6, 4, 3, 6) |
991,1 (%44,6) |
45420,7 も |
| ANKARA | 1274,2 (9672, 9) |
1458,6 (% 657, 9) |
1261,3 (9674, 1) |
24918,8も |
| ZMIR | 1259,9 (% 657, 4) |
1434,5 (% 6, 6) |
1249,9 (% 7) |
36065,4も |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2022 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 51 milyon turistin kişi başı 905 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında gelen turist sayısında artış, kişi başı harcama miktarında ise azalış olduğu görülmektedir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde ise Türkiye'yi 22,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %6,8'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2021 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 24.7 milyon olurken, 2022 yılında bu sayının 44.6 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye 46 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye gelen 46 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0'lık ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 718 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.907 tesis ve 120 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.621 tesis ve 105 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.494 işletme belgeli tesise ve 287 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 723 tesis içinde en büyük payı 104 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 87 tesis ve 16 bin oda kapasitesi ile Antalya, 79 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
2022 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2021) göre artış göstererek Türkiye genelinde %66.8 İstanbul için %74,7'dir. Oda fiyatları ise yine 2021 yılana kıyasla artış göstererek, 2022 yılında Türkiye genelinde 117 Euro, İstanbul'da ise 144 Euro'dur. 2019 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2019 yılı seviyesine ulaştığı ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecine devam ettiği söylenebilir. 2023 yılında otel doluluk oranları Türkiye geneli için %59,1 olarak hesaplanırken İstanbul için doluluk oranı %65.2 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 129 Euro iken İstanbul'da 143 Euro olmuştur.
| TOPLAM | VATANDAŞ 1 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETÇİ SAYISI |
ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
TURİZM 2 GİDERİ | TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
| ( 1000 \$ ) | (\$) | ( 1000 \$ ) | ( 1000 \$ ) | (\$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2 954 459 | 3 862 552 | 1 262 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 374 383 | 1 214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 463 614 | 1 153 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4 703 850 | 1 121 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5 418 439 | 1 191 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5 690 629 | 1 222 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5 874 520 | 5 558 366 | 1 231 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 531 486 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 29 689 249 | 814 | 4 593 389 | 6 365 680 | 1 243 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 33 073 502 | 843 | 5 253 565 | 6 776 776 | 1 255 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 35 137 949 | 848 | 5 470 481 | 6 301 489 | 1 132 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 32 492 212 | 781 | 5 698 423 | 6 052 415 | 1 004 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 22 839 468 | 728 | 5 049 793 | 6 184 432 | 1 014 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 27 044 542 | 700 | 5 137 244 | 6 076 804 | 929 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 30 545 924 | 669 | 4 896 310 | 5 511 261 | 825 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 38 930 474 | 751 | 4 403 670 | 5 896 124 | 825 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 14 817 273 | 936 | 1 104 545 | 2 965 813 | 951 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 173 587 | 1 028 | 1 851 922 | 5 830 953 | 1 076 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 46 477 871 | 905 | 4 276 533 | 7 067 152 | 1 006 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 54 315 542 | 952 | 7 068 901 | 8 903 472 | 1 152 |
(Kaynak: KTB,2023)
Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)
2023 yılının Ocak-Kasım döneminde Türkiye'ye gelen 46,7 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0 ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11 artış görülmüştür.
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | |||
|---|---|---|---|---|
| Tesis | Oda | Tesis | Oda | |
| Antalya | 2.494 | 287.213 | 87 | 15.939 |
| Muğla | 2.621 | 105.162 | 79 | 9.170 |
| İstanbul | 2.907 | 120.720 | 104 | 9.458 |
| Izmir | 1.692 | 41.151 | 65 | 5.312 |
| Ankara | 361 | 21.411 | 17 | 1.739 |
| Diğer | 10.192 | 289.872 | 371 | 33.878 |
| Türkiye | 20.267 | 865.529 | 723 | 75.496 |
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 26.01.2024)
Türkiye genelinde toplam 865 bin 529 oda kapasitesi ile 20.267 işletme belgeli, 75 bin 496 oda kapasitesi ile 723 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
| Dönem | Toplam Yabancı Turist |
Kişi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C1'18 | 4.908.831 | 682 |
| C2'18 | 9.855.102 | 602 |
| C3'18 | 15.904.734 | 589 |
| C4'18 | 8.283.235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| C2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C3'19 | 18.438.139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C1'20 | 4.635.845 | 710 |
| Ç2'20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| Ç420 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C1'21 | 1.826.227 | 918 |
| C2'21 | 3.144.815 | 694 |
| C3'21 | 11.457.951 | 773 |
| Ç4'21 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C1'22 | 4.943.964 | 841 |
| C2'22 | 10.382.068 | 702 |
| C322 | 18.626.003 | 826 |
| C4'22 | 10.389.487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C1'23 | 6.509.234 | 1.057 |
| C2'23 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
(Kaynak: TÜİK *31.01.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)
Turizm geliri Ekim, Kasım ve Aralık aylarından oluşan IV. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,8 artarak 12 milyar 272 milyon 673 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %15,2'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
2023 yılı 4.çeyrekte Türkiye'ye gelen 10,8 Milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 966 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %3,74 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %4,13 artmış görünmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
Yenikapı'da yapılan arkeolojik kazılarda ortaya çıkan bulgular, İstanbul'un tarihinin 8 bin 500 yıl öncesine dayandığını ortaya koymuştur. Kuruluşundan itibaren İstanbul, tarihte birçok devletin egemenliği altında gelişmiş ve çeşitli kültürlerin merkezi olmuştur. Üç büyük imparatorluğa başkentlik yapan İstanbul; 1453 yılında Fatih Sultan Mehmet tarafından fethinden itibaren 1923 yılına kadar 470 yıl boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkent olmuştur. Osmanlı döneminde İstanbul bilim, kültür ve sanatın merkezi haline gelmiş, camilerin, sinagogların ve kiliselerin bir arada bulunduğu bir kültür şehri olmuştur. Bu özelliğini günümüzde de sürdüren İstanbul, her yıl milyonlarca turisti misafir etmektedir.
İstanbul'un turizm yapısı, şehrin çeşitli turistik aktiviteleri ve cazibe merkezleri etrafında şekillenmiştir. İşte İstanbul'un turizm yapısını oluşturan bazı ana unsurlar:
Konaklama: İstanbul, geniş bir konaklama seçeneği sunar. Lüks otellerden butik otellere, hostellerden kiralık dairelere kadar birçok seçenek bulunur. Sultanahmet ve Taksim gibi merkezi bölgelerde yoğunlaşan oteller, turistler için popüler konaklama noktalarıdır.
Ulaşım Altyapısı: İstanbul, geniş bir ulaşım ağına sahiptir. Metro, tramvay, otobüs ve vapur gibi toplu taşıma araçları şehir içinde rahatça seyahat etmeyi sağlar. Ayrıca İstanbul'un iki büyük havalimanı, uluslararası turistler için kolay ulaşım imkanları sunar.
Turistik Noktalar: İstanbul'un turistik noktaları, tarihi ve kültürel zenginliklerini yansıtır. Ayasofya, Topkapı Sarayı, Sultanahmet Camii, Galata Kulesi, Dolmabahçe Sarayı gibi yapılar şehrin en çok ziyaret edilen noktaları arasındadır.
Yeme İçme Kültürü: İstanbul'un zengin yeme içme kültürü, turistler için çekici bir özelliktir. Geleneksel Türk mutfağının yanı sıra dünya mutfaklarından lezzetler sunan restoranlar, sokak lezzetleri ve çay bahçeleri, turistlerin damak zevkine hitap eder.
Etkinlik ve Festivaller: İstanbul, yıl boyunca çeşitli etkinliklere ve festivallere ev sahipliği yapar. Film festivalleri, bienaller, konserler, tiyatro gösterileri ve sokak festivalleri gibi etkinlikler, turistlere eğlenceli deneyimler sunar.
Alışveriş: İstanbul'un alışveriş olanakları, turistler için cazip bir özelliktir. Kapalıçarşı, Grand Bazaar, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı gibi alışveriş bölgeleri, geleneksel el işçiliği ürünlerinden markalı mağazalara kadar geniş bir yelpazede alışveriş imkanı sunar.
İstanbul'un turizm yapısı, tarihi ve kültürel mirasıyla birlikte modern yaşamın sunduğu olanakları bir araya getirerek, turistlere çeşitli ve unutulmaz deneyimler sunar. Bu özellikler, İstanbul'u dünya çapında popüler bir turizm destinasyonu haline getirir.
Değerleme konusu otel, kent merkezinin doğusunda yer alan ilçelerden biri olan Tuzla ilçesinde konumludur. Taşınmazın bulunduğu bölge; Tuzla tershaneler bölgesi olup genellikle sanayi yapıları ve tershane alanları yer almaktadır. Değerleme konusu otel şehir oteli konseptinde olup Taşınmaz Sabiha Gökçen Havaalanına yakın konumdadır.
| Konumu | Konaklama Tipleri | Standart Oda Fiyatları (€) |
Detay Bilgisi |
|---|---|---|---|
| Golden Lounge Hotel | Standart, Deluxe | 1.220 TL | - Oda + |
| (25 m² - 45 m²) | (34 €) | Kahvaltı | |
| Moncher Hotel | Standart, Deluxe, Aile, Suit (27 m² - 50 m² - 70 m² - 70 m²) |
72 € - 8 € | - Oda + Kahvaltı |
| DoubleTree by Hilton Hotel Istanbul - | Standart, Deluxe, Suit | 134 € | - Oda + |
| Tuzla | (26 m² - 34 m² - 50 -65 m²) | Kahvaltı |
Bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | | Su | | |||
| Kanalizasyon | | Isıtma Sistemi | | |||
| Asansör | | Klima Sistemi | | |||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | | |||
| Jeneratör | | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
| |||
| Kapalı Yüzme Havuzu | x | Sosyal Tesis | x | |||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş̧ olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazın bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazın değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmaz "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Taşınmaza kısmen yakın konumda, Merkez Mahallesinde, 1.610,00 m² yüz ölçümüne sahip, 4725 parsel numaralı, Şehitler ve Araplar Caddesine cepheli köşe parsel niteliğindeki taşınmaz için 65.000.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz "Ticaret Turizm Konut Alanı" lejantında kalmakta olup E:1,75, 6 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.
Emsal 2: Taşınmaza kısmen yakın konumda, 229,00 m² yüz ölçümüne sahip, 5985 ada 2 parsel numaralı, Okan Üniversitesi Hastanesine cepheli köşe parsel niteliğinde, üzerinde 2 katlı ekonomik değeri olmadığı düşünülen yapı bulunan taşınmaz için 19.500.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz "Ticaret + Konut Alanı" lejantında kalmakta olup E:1,75, 4 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.
Emsal 3: Taşınmaza kısmen yakın konumda, Merkez Mahallesinde, 7.463,03 m² yüz ölçümüne sahip, 6770 parsel numaralı, Cengiz Topel ve Hatboyu Caddesine cepheli köşe parsel niteliğindeki taşınmaz için 372.000.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz "Ticaret + Konut Alanı" lejantında kalmakta olup E:1.60, 6 kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Konu taşınmaz bölgede yer alan prestijli projelerden olan Cordella Tuzla Projesinin karışında konumlu olup yüz ölçümü nedeni ile bu tarz büyük projeler için uygun bir parseldir.
Emsal 4: Taşınmaza kısmen yakın konumda, Aydınlı Mahallesinde, 800,21 m² yüz ölçümüne sahip, 8405 ada 7 parsel numaralı, sokak cepheli, ara parsel niteliğindeki taşınmaz için 20.000.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz "Konut Alanı" lejantında kalmakta olup E:1,60 yapılaşma koşullarına sahiptir
Beyan 1: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede çok fazla sayıda satılık arsa bulunmadığı, taşınmaza yakın konumda imar planı içerisinde kalan ancak niteliği tarla olan taşınmazların satışının olduğu, yakın çevrede yer alan arsaların, konumu, imar durumu vb. özellikleri dikkate alındığında konu taşınmazın 45.000 -50.000 TL/m² aralığında birim arsa değerine sahip olabileceği beyan edilmiştir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz |
|
| Mahalle / Konum | Merkez | Aydınlı | Merkez | Aydınlı | Aydıntepe |
| Ada / Parsel | 0/4725 | 5985/2 | 0/6770 | 8405/7 | 0/4599 |
| Alan (m²) | 1.610,00 | 229,00 | 7.463,03 | 800,21 | 4.687,64 |
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 65.000.000 | 19.500.000 | 372.000.000 | 20.000.000 | |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 55.000.000 | 15.000.000 | 312.480.000 | 19.500.000 | |
| İmar Durumu | Ticaret Tuzim Konut, E:1,75, 6 Kat |
Konut Alanı, E:1,75 , 4 Kat |
Ticaret + Konut Alanı, E:1,60, 6 Kat |
Otel Alanı, Konut Alanı, E:2,25, E:1,60 TAKS:0,40 |
|
| Birim Değer (TL/m²) | 34.161 | 65.502 | 41.870 | 24.369 | |
| İmar Durumu Şerefiyesi | -15% | -20% | -15% | -35% | |
| Konum Şerefiyesi | -30% | -5% | -5% | -50% | |
| Büyüklük Şerefiyesi | 10% | 35% | -5% | 10% | |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
45.964 | 53.646 | 53.086 | 44.412 | |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) |
49.277,19 | 49.277,19 | |||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 230.993.748,04 | ||||
| 230.990.000 |
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 4599 Parsel | 4.687,64 | 49.276,39 | ~230.990.000.- |
| Arsa Değeri (TL) | 230.990.000.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.
| MALİYET YÖNTEMİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | Birim Fiyatı (TL/m²) | Arsa Değeri | ||||
| 0 Ada 4599 Parsel | 4.687,64 | 49.276,39 | 230.990.000 TL | ||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman Oranı | Değer | |||
| Otel Alanı | 8.600,71 | 25.000 | 10% | 193.515.975 | |||
| Teknik Alanlar (Kapalı otopark, teknik hacim, ortak alan, sığınak vb) |
2.364,57 | 15.000 | 10% | 31.921.695 | |||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 4.000.000 | ||||||
| Yapı Değeri Toplam | 229.437.670 | ||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | |||||||
| Geliştici Karı, Şerefiye | 34.415.000 | ||||||
| Arsa Değeri | 230.990.000 | ||||||
| Yapı Değeri | 229.437.670 | ||||||
| 494.845.000 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
• Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 57,00 | ||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 45,00% | ||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 2,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 1,5% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 183,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 182,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 36.600 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 36.400 |
| Doluluk Oranı (%) | 78,00% | 79,00% | 80,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 28.548 | 57.670 | 58.400 | 59.130 | 59.292 | 59.130 | 59.130 | 59.130 | 59.292 | 59.130 | 29.484 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 57,00 | 58,14 | 59,01 | 59,90 | 60,80 | 61,71 | 62,63 | 63,57 | 64,53 | 65,49 | 66,48 |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.627.236 | 3.352.934 | 3.446.307 | 3.541.726 | 3.604.701 | 3.648.775 | 3.703.507 | 3.759.059 | 3.825.898 | 3.872.677 | 1.959.999 |
| Diğer Gelirler (EUR) | 732.256 | 1.508.820 | 1.550.838 | 1.593.777 | 1.622.115 | 1.641.949 | 1.666.578 | 1.691.577 | 1.721.654 | 1.742.705 | 881.999 |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 2.359.492 | 4.861.754 | 4.997.145 | 5.135.503 | 5.226.817 | 5.290.724 | 5.370.085 | 5.450.636 | 5.547.553 | 5.615.381 | 2.841.998 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 51,00% | 51,50% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% |
| Brüt Karlılık (EUR) | 1.203.341 | 2.503.803 | 2.598.515 | 2.670.462 | 2.717.945 | 2.751.176 | 2.792.444 | 2.834.331 | 2.884.727 | 2.919.998 | 1.477.839 |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 49,00% | 48,50% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% | 48,00% |
| İşletme Gider Toplamı (EUR) | 1.156.151 | 2.357.951 | 2.398.629 | 2.465.041 | 2.508.872 | 2.539.547 | 2.577.641 | 2.616.305 | 2.662.825 | 2.695.383 | 1.364.159 |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 23.595 | 48.618 | 49.971 | 51.355 | 52.268 | 52.907 | 53.701 | 54.506 | 55.476 | 56.154 | 28.420 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 22.488 | 45.875 | 46.793 | 47.729 | 48.683 | 49.657 | 50.650 | 51.663 | 52.696 | 53.750 | 27.413 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 3.771 | 7.692 | 7.846 | 8.003 | 8.163 | 8.326 | 8.493 | 8.663 | 8.836 | 9.013 | 4.596 |
| Toplam Otel Giderleri (EUR) | 1.206.005 | 2.460.136 | 2.503.240 | 2.572.128 | 2.617.986 | 2.650.438 | 2.690.484 | 2.731.137 | 2.779.833 | 2.814.300 | 1.424.588 |
| Net Gelir (EUR) | 1.153.487 | 2.401.618 | 2.493.905 | 2.563.375 | 2.608.830 | 2.640.286 | 2.679.600 | 2.719.498 | 2.767.719 | 2.801.081 | 1.417.410 |
| Nakit Akışı (EUR) | 1.153.487 | 2.401.618 | 2.493.905 | 2.563.375 | 2.608.830 | 2.640.286 | 2.679.600 | 2.719.498 | 2.767.719 | 2.801.081 | 1.417.410 |
| Dönem Sonu Değer (%) | 8,50% | 33.350.824 | |||||||||
| Net Nakit Akışları | 1.153.488 | 2.401.618 | 2.493.905 | 2.563.375 | 2.608.830 | 2.640.286 | 2.679.600 | 2.719.498 | 2.767.719 | 2.801.081 | 34.768.234 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% |
| Risk Primi | 2,26% | 3,26% | 4,26% |
| İndirgeme Oranı | 10,00% | 11,00% | 12,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 28.181.797 | 26.395.497 | 24.763.039 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 28.180.000 | 26.400.000 | 24.760.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 989.981.423 | 927.231.574 | 869.885.926 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 989.980.000 | 927.230.000 | 869.890.000 |
| 28.062024 Tarihli Döviz Kuru | |||
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin konumlu olduğu bölgedeki gayrimenkul gelişmeleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk yıl için %2, sonraki yıllar için %1,5 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %45'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 57,00 | ||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 45,00% | ||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||
| Artış Oranı (İlk yıl) | 2,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 1,5% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 183,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 182,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 36.600 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 73.000 | 73.000 | 73.200 | 73.000 | 36.400 |
| Doluluk Oranı (%) | 78,00% | 79,00% | 80,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% | 81,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 28.548 | 57.670 | 58.400 | 59.130 | 59.292 | 59.130 | 59.130 | 59.130 | 59.292 | 59.130 | 29.484 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 57,00 | 58,14 | 59,01 | 59,90 | 60,80 | 61,71 | 62,63 | 63,57 | 64,53 | 65,49 | 66,48 |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.627.236 | 3.352.934 | 3.446.307 | 3.541.726 | 3.604.701 | 3.648.775 | 3.703.507 | 3.759.059 | 3.825.898 | 3.872.677 | 1.959.999 |
| Diğer Gelirler (EUR) | 732.256 | 1.508.820 | 1.550.838 | 1.593.777 | 1.622.115 | 1.641.949 | 1.666.578 | 1.691.577 | 1.721.654 | 1.742.705 | 881.999 |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 2.359.492 | 4.861.754 | 4.997.145 | 5.135.503 | 5.226.817 | 5.290.724 | 5.370.085 | 5.450.636 | 5.547.553 | 5.615.381 | 2.841.998 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 51,00% | 51,50% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% | 52,00% |
| Otel Kira Sözleşme Oranı (%) | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% |
| Sözleşme AGOP Oranı (%) | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| AGOP Gelir Oranı (%) | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 589.873 | 1.215.439 | 1.249.286 | 1.283.876 | 1.306.704 | 1.322.681 | 1.342.521 | 1.362.659 | 1.386.888 | 1.403.845 | 710.500 |
| AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 963.853 | 2.009.120 | 2.088.806 | 2.146.640 | 2.184.809 | 2.211.522 | 2.244.695 | 2.278.366 | 2.318.877 | 2.347.229 | 1.187.955 |
| Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli | 963.853 | 2.009.120 | 2.088.806 | 2.146.640 | 2.184.809 | 2.211.522 | 2.244.695 | 2.278.366 | 2.318.877 | 2.347.229 | 1.187.955 |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 1.180 | 2.431 | 2.499 | 2.568 | 2.613 | 2.645 | 2.685 | 2.725 | 2.774 | 2.808 | 1.421 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 22.488 | 45.875 | 46.793 | 47.729 | 48.683 | 49.657 | 50.650 | 51.663 | 52.696 | 53.750 | 27.413 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 3.771 | 7.692 | 7.846 | 8.003 | 8.163 | 8.326 | 8.493 | 8.663 | 8.836 | 9.013 | 4.596 |
| Net Gelir (EUR) | 936.414 | 1.953.121 | 2.031.669 | 2.088.341 | 2.125.350 | 2.150.894 | 2.182.867 | 2.215.315 | 2.254.571 | 2.281.659 | 1.154.525 |
| Nakit Akışı (EUR) | 936.414 | 1.953.121 | 2.031.669 | 2.088.341 | 2.125.350 | 2.150.894 | 2.182.867 | 2.215.315 | 2.254.571 | 2.281.659 | 1.154.525 |
| Dönem Sonu Değer (%) | 8,00% | 28.863.129 | |||||||||
| Net Nakit Akışları | 936.414 | 1.953.121 | 2.031.669 | 2.088.341 | 2.125.350 | 2.150.894 | 2.182.867 | 2.215.315 | 2.254.571 | 2.281.659 | 30.017.655 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% |
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% |
| İndirgeme Oranı | 8,00% | 9,00% | 10,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 27.049.657 | 25.230.732 | 23.573.677 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 27.050.000 | 25.230.000 | 23.570.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 950.211.168 | 886.315.243 | 828.105.562 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 950.210.000 | 886.320.000 | 828.110.000 |
| Kira Analizi | ||
|---|---|---|
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2024 |
| Projeksiyona Esas 6 Aylık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 963.853 |
| DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi) | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% |
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% |
| İndirgeme Oranı | 8,00% | 9,00% | 10,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 926.783 | 922.441 | 918.158 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 927.000 | 922.000 | 918.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 32.556.417 | 32.403.867 | 32.253.416 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 32.560.000 | 32.400.000 | 32.250.000 |
| 28.062024 Tarihli Döviz Kuru | |||
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
| 26.400.000 | TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) |
|---|---|
| 25.230.000 | TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR) |
| 25.815.000 | TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) |
| 906.840.000 | TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) |
| 922.000 | TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (EUR) |
| 32.400.000 | TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (TL) |
| 35,1284 | DÖVİZ KURU 28.06.2024 TCMB (1€) |
*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi, 4.687,64 m² yüz ölçümlü, 4599 parsel üzerinde yer alan "15 KATLI BETONARME OTEL BİNASI VE ARSASI" nitelikli taşınmaz AKFEN GYO A.Ş.'ye aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Ayrıca taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), 7. Bölüm, 30. Madde, 1. ve 2. Fıkrası" hükmü kapsamında, şirketin kendi finansmanı için kullanılan kredi nedeniyle konulduğu dikkate alınarak, taşınmazın GYO portföyüne dahil edilmesinde herhangi bir engeli bulunmamaktadır.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne sermaye piyasası mevcuatı çerçevesinde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||
| Taşınmaz Değeri (TL) |
906.840.000.- | 1.088.210.000.- | ||
| Dokuzyüzaltımilyonsekizyüzkırkbin Türk Lirası |
Birmilyarseksensekizmilyonikiyüzonbin Türk Lirası |
|||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (TL) |
64.800.000.- | 77.760.000.- | ||
| Altmışdörtmilyonsekizyüzbin Türk Lirası |
Yetmişyedimilyonyediyüzaltmışbin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
||
| Taşınmaz Değeri (EUR) |
25.815.000.- | 30.980.000.- | ||
| Yirmibeşmilyonsekizyüzonbeşbin Euro | Otuzmilyondokuzyüzseksenbin Euro | |||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (EUR) |
1.844.000.- | 2.215.000.- | ||
| Birmilyonsekizyüzkırkdörtbin Euro | İkimilyonikiyüzonbeşbin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 35,1284 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Nurullah KİBAR | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 924076 | Lisans No: 409249 | Lisans No: 401187 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.