Regulatory Filings • Jul 5, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
SANAYİ MAHALLESİ, 104 ATATÜRK BULVARI NO: 51- 51/ 6, 7, 8, 9, 10 ,11, ISPARTA KYK ÖĞRENCİ YURDU MERKEZ / ISPARTA
03.07.2024 SM-24-SPK-021
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 25.04.2024 / 021 |
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor Tarihi | 03.07.2024 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-021 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
6 Yurt, 2 Sosyal Tesis ve 1 Nizamiyeden Oluşan Yurt Kompleksi |
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Sanayi Mahallesi, 104 Atatürk Bulvarı, No: 51-51/ 6, 7, 8, 9, 10 ,11 Isparta KYK Öğrenci Yurdu, Merkez / ISPARTA |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ | 5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | 8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ | 9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 11 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 11 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER | 12 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 12 |
| 4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 12 |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 18 |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 19 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 22 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ | 23 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 23 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 23 |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 23 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER | 26 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 26 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 36 |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 36 |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 36 |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 36 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 37 |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 37 |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 37 |
|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 40 |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 41 |
| 7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME | 43 |
| 8. SONUÇ | 44 |
Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, İstiklal 2 Mahallesi'nde, 194.988,99 m² yüz ölçümlü, 9 ada 112 parsel üzerinde yer alan 27 yıl süre ile 42. cilt 4133. sayfadaki 9 ada 112 parsel üzerindeki taşınmaz için kira sözleşmesinden doğan hakkın değerlemesini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ (ANA TAŞINMAZ) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | ISPARTA | ||||
| İlçesi | MERKEZ | ||||
| Mahallesi | İSTİKLAL 2 | ||||
| Köyü | - | ||||
| Mevkii | KIRAÇLAR | ||||
| Pafta No. | - | ||||
| Ada No. | 9 | ||||
| Parsel No. | 112 | ||||
| Yüz ölçümü (m²) | 194.988,99 | ||||
| Ana Taşınmazın Niteliği | A, B BLOK 4 ER KATLI BETONARME SAĞLIK VE BAKIM KURULUŞLARI A BLOK 7 KATLI, B BLOK 12 KATLI, C BLOK 3 KATLI, D BLOK 10 KATLI, E BLOK 4 KATLI BETONARME HASTANE VE BAKIM KURULUŞLARI VE ARSASI |
||||
| Blok No. | - | ||||
| Kat No. | - | ||||
| Bağımsız Bölüm No. | - | ||||
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - | ||||
| Arsa Payı | - | ||||
| Cilt No. | 42 | ||||
| Sayfa No. | 4133 | ||||
| Tarih / Yevmiye No. | 23.09.2014 / 12581 | ||||
| Sahibi | MALİYE HAZİNESİ (1/1) |
| RAPORA KONU TAŞINMAZ (ÜST HAKKI) | ||||
|---|---|---|---|---|
| İli | ISPARTA | |||
| İlçesi | MERKEZ | |||
| Mahallesi | İSTİKLAL 2 | |||
| Köyü | - | |||
| Mevkii | KIRAÇLAR | |||
| Pafta No. | - | |||
| Ada No. | 9 | |||
| Parsel No. | 112 | |||
| Yüz ölçümü (m²) | 178.651,12 | |||
| Ana Taşınmazın Niteliği | 27 YIL SÜRE ILE 42. CILT 4133. SAYFADAKI 9 ADA 112 PARSEL ÜZERINDEKI "ÜST (İNŞAAT) HAKKI" |
|||
| Blok No. | - | |||
| Kat No. | - | |||
| Bağımsız Bölüm No. | - | |||
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - | |||
| Arsa Payı | - | |||
| Cilt No. | 42 | |||
| Sayfa No. | 4154 | |||
| Tarih / Yevmiye No. | 05.03.2015 / 2925 | |||
| Sahibi | ISPARTA ŞEHİR HASTANESİ YATIRIM İŞLETME ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen ana taşınmaz ve üst hakkı tapu kayıtlarına göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır.
Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun kararı ile Sağlık Kampüsü yapılmak şartıyla, Sağlık Bakanlığı'na tahsis edilmek üzere bila bedel olarak devredilmiştir. (03.03.2010 – 2696)
Tamamı süresiz olarak Isparta Valiliği Özel İdare Müdürlüğü adına tahsis edilmiştir. (16.07.2004 – 4366)
Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun kararı ile Sağlık Kampüsü yapılmak şartıyla, Sağlık Bakanlığı'na tahsis edilmek üzere bila bedel olarak devredilmiştir. (03.03.2010 – 2696)
*İpotek kaydında borçlu malik "Isparta Şehir Hastanesi Yatırım İşletme A.Ş." gözükmektedir.
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden bila tarihinde alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kayıt belgesine göre son üç yıl içerisinde satış işlemi bulunmamaktadır. Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinin "MALİYE HAZİNESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen belge baz alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Isparta İli, Merkez İlçesi, İstiklal 2 Mahallesi, 194.988,99 m² yüz ölçümlü, 9 ada 112 parsel numaralı, "A, B BLOK 4 ER KATLI BETONARME SAĞLIK VE BAKIM KURULUŞLARI A BLOK 7 KATLI, B BLOK 12 KATLI, C BLOK 3 KATLI, D BLOK 10 KATLI, E BLOK 4 KATLI BETONARME HASTANE VE BAKIM KURULUŞLARI VE ARSASI" nitelikli taşınmazın 31.848 m² lik kısmında, Nizamiye Binası, A1, A2, A3, A4, B1, ve B2 Bloklarından oluşan, Kredi Ve Yurtlar Kurumu tarafından öğrenci yurdudur.
Isparta İli, Akdeniz Bölgesi'nin batı bölümünde ve iç kesiminde yer alır. "Göller Bölgesi"nin merkezi konumundadır. İl, 30°20've 31°33' doğu boylamları ile, 37°18' ve 38°30' kuzey enlemleri arasındadır.
Isparta doğudan Konya'nın Beyşehir, Doğanhisar ve Akşehir ilçeleri; kuzeyden Afyon'un Çay, Şuhut, Dinar ve Dazkırı ilçeleri; batıdan Burdur'un Merkez, Ağlasun ve Bucak ilçeleri; güneyden ise Antalya'nın Serik ve Manavgat ilçeleri ile komşudur.
İlde Merkez ilçe ile birlikte, Aksu, Atabey, Eğirdir, Gelendost, Gönen, Keçiborlu, Senirkent, Sütçüler, Şarkikaraağaç, Uluborlu, Yalvaç ve Yenişarbademli olmak üzere 13 ilçe vardır. Merkez ilçeden sonra gelen en büyük ilçe merkezi Yalvaç'tır. En az nüfuslu ilçe ise Yenişarbademli'dir.
İlin yüksek ve engebeli olan toprakları, kuzeydoğudan ve doğudan Sultan Dağları, Beyşehir Gölü, Göl Dağları'nın güney uzantıları, güneyden Antalya Havzası'nın yüksek kesimleri, batıdan ve güneybatıdan Karakuş Dağları, Söğüt Dağları, Burdur Gölü ile Ağlasun ve Bucak yaylaları gibi doğal sınırlarla kuşatılmıştır. Isparta ili toprakları genelde engebeli bir yapıya sahiptir. Yöredeki, yüksekliği 3000 metreyi bulan dağların yanında, ova ve vadi özelliğindeki düzlükler, değişik büyüklükteki tabii göller İlin doğa yapısını belirlemektedir. İlin rakımı 1.050 m. civarındadır.
Isparta merkez ilçesine karayolu ile çevresindeki Antalya ve Afyon ve Denizli ve Konya illeri üzerinden ulaşılabilir. D-680 yolu ile Antalya'dan, D-650 ve D-685 yollarıyla kuzey yönünden, Isparta-Eğirdir arasındaki D-330 yoluyla da Konya yönünden şehir merkezine ulaşılabilir. Isparta Süleyman Demirel Havalimanı havayolu ile ulaşım sağlamaktadır.
Kent içi toplu ulaşım Isparta Belediyesi'nin yetki ve sorumluluğundadır. Toplu ulaşım şehir içinde yer alan hatlar ve güzergahlarda otobüs ile sağlanmaktadır.
Akdeniz iklimi ile karasal iklim arasında bir geçiş iklimine sahiptir. Kışları serin ve yağışlı yazları ise sıcak ve kurak geçmektedir.[2] Çevresindeki göllerin iklim üzerinde önemli etkisi vardır. Yağışların büyük bir bölümü kış ve ilkbahar aylarında düşmektedir. Yıl içinde en çok yağış Aralık ve Ocak aylarında yaşanmaktadır. Aylık yağış miktarları Ağustos ayına kadar düzenli olarak düşmekte ve Temmuz, Ağustos aylarında en kurak dönemine ulaşmaktadır. Eylül'den itibaren yağış miktarı tekrar artmaya başlamaktadır.[3] Bitki örtüsü bozkırdır. Isparta'nın Akdeniz iklimini yaşayamamasının nedenlerinden biri ise Toros Dağları'nın arkasında kalmasıdır.
Isparta ili hudutları içinde doğan Akdeniz ve Eğirdir Gölüne dökülen akarsular, birinci sınıf sulama suyu niteliğindedirler. Isparta il hudutları içinde bulunan en önemli göller, Eğirdir, Kovada ve Gölcük Gölleri'dir. Ayrıca Burdur ve Beyşehir Gölleri, bir kısımda Isparta il sınırları içine girmektedir.
Isparta ilinde, nüfusun büyük bölümü, il dahilindeki yerleşmeler doğumludur. İlde, diğer bütün illerden (doğumlu) gelmiş nüfus bulunmakla beraber, yabancı il doğumlular arasında (Antalya, Burdur, Konya, Aydın, Denizli gibi) komşu iller ve (Ankara, İstanbul ve İzmir gibi) büyük şehir doğumlular ön sıralarda yer almaktadırlar.
Isparta nüfusu bir önceki yıla göre 4.452 artmıştır. Isparta nüfusu 2023 yılına göre 449.777'dir. Bu nüfus, 222.515 erkek ve 227.262 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,47 erkek, %50,53 kadındır.
Yüzölçümü 8.913 km2 olan Isparta ilinde kilometrekareye 50 insan düşmektedir. Isparta nüfus yoğunluğu 50/km2'dir.
| Yıl | Isparta Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 449.777 | 222.515 | 227.262 |
| 2022 | 445.325 | 219.840 | 225.485 |
| 2021 | 445.678 | 220.699 | 224.979 |
| 2020 | 440.304 | 218.526 | 221.778 |
| 2019 | 444.914 | 221.316 | 223.598 |
| 2018 | 441.412 | 219.681 | 221.731 |
| 2017 | 433.830 | 218.617 | 215.213 |
| 2016 | 427.324 | 212.720 | 214.604 |
| 2015 | 421.766 | 210.152 | 211.614 |
| 2014 | 418.780 | 208.837 | 209.943 |
| 2013 | 417.774 | 208.146 | 209.628 |
| 2012 | 416.663 | 207.658 | 209.005 |
| 2011 | 411.245 | 205.423 | 205.822 |
| 2010 | 448.298 | 242.472 | 205.826 |
| 2009 | 420.796 | 214.788 | 206.008 |
| 2008 | 407.463 | 204.080 | 203.383 |
| 2007 | 419.845 | 218.146 | 201.699 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
| Yıl | İlçe | İlçe Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Merkez | 271.396 | 133.645 | 137.751 | % 60,34 |
| 2023 | Yalvaç | 45.694 | 22.750 | 22.944 | % 10,16 |
| 2023 | Eğirdir | 30.988 | 15.430 | 15.558 | % 6,89 |
| 2023 | Sarkikaraağaç | 24.990 | 12.225 | 12.765 | % 5,56 |
| 2023 | Keçiborlu | 14.646 | 7.476 | 7.170 | % 3,26 |
| 2023 | Gelendost | 14.471 | 7.151 | 7.320 | % 3,22 |
| 2023 | Senirkent | 11.196 | 5.466 | 5.730 | % 2,49 |
| 2023 | Sütcüler | 10.143 | 5.155 | 4.988 | % 2,26 |
| 2023 | Gönen | 7.094 | 3.554 | 3.540 | % 1,58 |
| 2023 | Uluborlu | 6.426 | 3.292 | 3.134 | % 1.43 |
| 2023 | Atabey | 6.103 | 3.021 | 3.082 | % 1,36 |
| 2023 | Aksu | 4.135 | 2.100 | 2.035 | % 0.92 |
| 2023 | Yenişarbademli | 2.495 | 1.250 | 1.245 | % 0.55 |
(Kaynak, TÜİK, İstatistik Göstergeler)
Ekonomi tarım ve hayvancılığa dayalıdır. 2001 yılı itibarıyla ildeki iktisadi faaliyetlerin %25'i tarım, %24'ü çiftçilik ve hayvancılık, %17'si devlet hizmetleri, %16'sı ulaştırma-haberleşme, %14'ü ticaret, %13'ü sanayi, %12'si imalat sanayinden oluşmaktadır.
Tarım: Isparta ilinde arazi oldukça dağlık ve engebelidir. Dağlar üzerinde önemli yaylalar ve meralar yer almaktadır. Dağlar arasında küçük ve verimli ovalar bulunmaktadır. İldeki arazı meyli % 10'a kadar değişiklik göstermektedir. İl arazisi genelde killi ve kalkerli bir yapıya sahiptir. Yörede üst toprak derinliği 8-10 cm kadardır. Üst toprak genelde, killi-tınlı, kalkerli, granülür ve dağılabilir nitelik göstermektedir. Alt toprak ise üst toprakla aynı olmasına rağmen daha kaba bünyeli ve killidir. İlde toprak seviyesi bazı yerlerde taban suyu ile sınırlanmıştır. İl toprakları tarımsal verimlilik bakımından çok düşükten iyi verimliliğe kadar farklı nitelikler gösterebilmektedir.
Isparta İli ve yöresi, konum ve iklim bakımından, İç Anadolu, Batı Anadolu ve Akdeniz Bölgesi geçiş bölgesinde bulunması nedeni ile çok çeşitli bir bitki yelpazesine sahiptir. Isparta ilindeki tarım alanlarında üretilen başlıca tarım ürünleri; başta hububat (buğday, arpa, çavdar, mısır, darı, mahlut) olmak üzere, meyveler (elma, kiraz, armut, muşmula, iğde, kızılcık, vişne, şeftali, erik, ayva, kayısı, üzüm, dut, badem ve ceviz), sebzeler (enginar, sakız kabağı, bamya, fasulye, patates, sarımsak, soğan, havuç), baklagiller (nohut, mercimek, börülce, fasulye), endüstri bitkileri (gül, haşhaş, şeker pancarı, ayçiçeği), yem bitkileri (yonca, korunga, fiğ ve burçak) ve kavaklıklar'dır.
Isparta ve yöresinde yetiştirilen tarımsal ürünler arasında gül, elma ve kiraz oldukça önemli yer tutmaktadırlar.
Hayvancılık: Tarımsal uğraşlar arasında bulunan hayvancılık da Isparta ve yöresinde oldukça önemli bir yer tutmaktadır. İl'de tarımsal bitki üretiminin yanında, iklim koşulları ve toprak potansiyelinin uygun olması nedeniyle hayvancılık da gelişmiş bir tarım kolu haline gelmiştir. İl'de, büyük baş, küçük baş ve kümes hayvancılığının her türlüsü yapılmaktadır. Son yıllarda ilde uygulanan hayvan ıslah çalışmaları ile, gerek hayvan sayısında ve gerekse hayvansal ürünlerde dikkati çeken gelişmeler olmuştur.
İl'de Keçiborlu'nun Kılıç ve Senir kasabaları başta olmak üzere Merkez ve Gelendost ilçelerinin bazı köylerinde besihaneler mevcut olup, bunlarda kesim ve bilinçli bir büyük baş hayvan besiciliği, Senirkent ve Yalvaç ilçelerinde de koyunculuk yapılmaktadır.
İlin engebeli, orman-fuındalık olan arazisi oldukça önemli sayıda kıl keçisi yetiştirilmesine çok uygun doğa koşulları yaratmaktadır. İl dahilinde, önemli oranda kıl keçisi, özellikle, Eğirdir, Sütçüler, Merkez ilçe ve
Keçiborlu'da beslenmektedir. İlde az da olsa tiftik keçisi de beslenmektedir. Tiftik keçisi daha ziyade Yalvaç ve yöresinde bulunmaktadır. İlde, aile işletmeleri biçimindeki hayvancılık da yaygındır. Kırsal kesimlerde hemen her evde 1-2 inek, 3-5 koyun-keçi ve 8-10 tavuk şeklinde, hayvancılık görmek mümkündür. Ancak son yıllarda yöreye devletçe damızlıkların bolca verilmesi nedeni ile süt inekçiliğinde de büyük sıçramalar olduğu görülmektedir.
Ormancılık: Isparta ilinin orman bakımından zengin olması, orman ürünleri işleme sanayinin gelişmesine yol açmıştır. İlde küçüklü büyüklü 2009 yılı sonu itibariyle 43 adet işletme faaliyet göstermektedir. Bu işletmeler yıllık 70.000 ile 100.000 metre küp kereste işler hale gelmişlerdir. İldeki en önemli kereste işletmesi ORMA sunta imalatı fabrikasıdır. Bu sanayi kolunda üretilen başlıca ürünler; çeşitli amaçlar için kereste, yonga levha, kaplama, melamin kaplamalı yonga levha, mobilya, tüfek dipçiği, kabze ve karabindir.
Madenler: Isparta ve yöresi, jeolojik yapı bakımından çeşitli maden rezervlerine sahip bir konumdadır. Fakat madencilik, il ekonomisinde önemli bir yer tutmamaktadır. İl'de, merkez ilçeye bağlı Yakaören, Deregümü ve Gelincik köyleri civarında zengin pomza taşı yatakları bulunmaktadır. Sav Kasabası civarında da çimento hammaddesi olan lav (tras); Senirce Köyü yakınlarında ise marn ve kalker (kireçtaşı) ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklardan yöre ihtiyacının karşılanması için yararlanılmaktadır.
Eğirdir İlçesi Akbenli (Haymana) Köyü civarlarında da maden kömürü bulunmuş, bu ocaklardan kısa bir süre yöre ihtiyaçları için faydalanılmış olup daha sonra verimsizlik nedeniyle terk edilmiştir. Ayrıca, Bağıllı, Balkan ve Pazarköy civarlarında da krom madeni yatakları bulunmuşsa da yataklar işletilmemiştir.
Keçiborlu İlçesinde ülkenin en zengin kükürt yatakları bulunmaktaydı. Bu yataklar uzun süre Etibank'ça işletilmiş ve ülkenin kükürt ihtiyacı bu yataklardan sağlanmıştır. Fakat son yıllarda kükürt rezervlerinin tükenmesi nedeni ile işletme faaliyetleri durdurulmuştur.
İlde, Yalvaç ilçesi Hisarardı, Özgüney ve Özbayat Köyleri ile Şarkikaraağaç ilçesi Çarıksaraylar, Muratbağı ve Yukarı Dinek Köyleri civarlarında da barit maden ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklar Etibank ve özel sektör tarafından işletilmektedir.
Yalvaç ilçesi Yarıkaya ve Yukarıkaşıkara Kasabası civarında da maden kömürü yatakları bulunmaktadır. Bunlar özel sektör tarafından işletilmektedir.
Ayrıca, ilde, Şarkikaraağaç ilçesi Çaltı ve Fele köyleri civarıda demir madeni, Salur ve Beleceğiz Köyleri civarında krom madeni, Atabey ve Sütçüler ilçeleri civarlarında da mermer yatakları bulunmaktadır.
Sanayi: Isparta İli ekonomisi Cumhuriyetin ilk yıllarında bez dokumacılığı deri işletmeciliği, tuz, şarap, koku ve renk veren bitki üretimi gibi basit sanat ve tarım işleri ile uğraşır iken, günümüzde bu alanlarda sanayileşmeye ve tarımsal alanda gelişmeye başlamıştır. Eski geleneksel üretim alanlarının bugüne yansıması olarak tekstil, halıcılık, gül ve gülyağı üretimi dericilik, alanlarına çimento, yonga levha, barit, mermer, kereste gibi alanlar da eklenerek İlimizin üretim periyodu genişletilmiştir.
Isparta'da Cumhuriyetin kurulduğu 1923'ten 1940'lara kadar biri şehir merkezinde diğeri Yalvaç ilçesinde olmak üzere iki ortaokul eğitim hizmeti sağlamıştır. 1940 yılında Gönen Köy Enstitüsü kurulmuş ve buradan mezun olan öğretmenler şehirdeki eğitim faaliyetlerine katkı sağlamışlardır. 1950 yılında ilk lise açılmış, 1960 yılına kadar lise sayısı dokuza ulaşmıştır.[28] 1969 yılında "Isparta Eğitim Enstitüsü" kurulmuştur.
21 Şubat 1976 tarihinde açılan "Isparta Devlet Mimarlık ve Mühendislik Akademisi" şehirdeki ilk yükseköğretim birimidir. Ayrıca aynı yıl "Meslek yüksekokulu" açılmıştır. 1992 yılında Süleyman Demirel Üniversitesi kurulmuş, 18 Mayıs 2018 tarihinde ise Isparta Uygulamalı Bilimler Üniversitesi kurulmuştur.
Değerleme konusu taşınmaz Isparta İli, Merkez İlçesi, Sanayi Mahallesi, 104 Atatürk Bulvarı, No: 51-51/ 6, 7, 8, 9, 10 ,11 adresinde yer alan Isparta KYK Öğrenci Yurdudur.
Konu taşınmaz; Alparslan Türkeş Caddesi üzerinde güneydoğu yönde ilerlenirken, Isparta İl Sağlık Müdürlüğü ve Isparta Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi geçildikten hemen sonra sağa isimsiz yola giriş yapılır. Bu yol üzerinde yaklaşık 170 metre ilerlendiğinde rapora öğrenci yurdu nizamiye girişine ulaşılmış olur.
Rapora konu yurt kompleksinin yer alığı parsel Isparta Şehir Hastanesi, Isparta İl Sağlık Müdürlüğü, Isparta Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi ile rapora konu Kredi ve Yurtlar Kurumu tarafından işletilen Isparta Öğrenci Yurdunun bir arada olduğu bir parseldir. Söz konusu yurt kompleksi parselin 31.848 m² kısmı üzerinde inşa edilmiştir.
Rapora konu yurt kompleksinin bulunduğu bölgede küçük sanayi yapılar, konut yapıları ve kısmen ticari yerleşimler bulunmakta olup altyapısı tamamlanmış bir bölgedir. Ulaşım özel araç ve toplu taşıma ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Bölge halkı ihtiyaçlarını yakın konumda yer alan işletmelerden sağlamaktadır.
TAŞINMAZIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı | Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu | 4/A | |||
| Yapım Yılı | 2015 | Yapı Nizamı | Ayrık | |||
| Yapının Toplam Kat Adedi |
A Blok Nizamiye Binası: 1 (ZK) A1 Blok: 9 (BK+ZK+7NK) A2 Blok: 9 (BK+ZK+7NK) A3 Blok: 9 (BK+ZK+7NK) A4 Blok: 9 (BK+ZK+7NK) B1 Blok: 3 (BK+ZK+1NK) B2 Blok: 3 (BK+ZK+1NK) |
Ana Taşınmazdaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
- | |||
| Otopark | Var | Asansör | Var | |||
| Yüzme Havuzu | Yok | Özel Güvenlik | Var | |||
| Deprem Derecesi | 1. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Rapora konu taşınmaz 194.988,99 m² yüz ölçümüne sahip 9 ada 112 parselin 31.848 m² kısmı üzerinde, A, A-1, A-2, A-3, A-4, B-1 ve B-2 olmak üzre toplamda 7 Blok olarak, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yurt kompleksidir.
Mimari projesine göre A Blok nizamiye, A-1, A-2, A-3 ve A-4 Blok yurt binaları, B-1 ve B-2 Bloklar ise sosyal tesis ve yönetim blokları olarak kullanılmaktadır. Yurda girişler, doğu cepheden, nizamiye içerisinde yer alan güvenlik kontrollünde turnike sistemi ile sağlanmaktadır.
A Blok, Nizamiye Binası; parselin doğu cephesinde, orta kısımda yer almaktadır. Mimari projesine göre yaklaşık brüt 78 m² kullanım alanlı olup tek katlı, görüşme salonu, personel soyunma odası ve 2 adet ofis bölümlerinden oluşmaktadır. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir.
A-1 Blok, Yurt Binası; parselin kuzeyinde yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 14.772 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.644 m² kullanım alanlı, teknik alanlar, çamaşırhaneler, sığınak alanları hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 1.634 m² kullanım alanlı, bina girişleri, kat holü, kat ofisi, mescit, ofis, etüt odası, 26 adet öğrenci odası, 4 adet engelli öğrenci odası hacimleri, normal katları ise yaklaşık brüt 1.642 m² kullanım alanlı, kat holü, etüt odası, 32 adet öğrenci odası hacimlerinden oluşmaktadır. Yapı toplamda 224 oda, 1.008 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 3 adet asansör bulunmaktadır.
A-2 Blok, Yurt Binası; nizamiye bloğunun sağ tarafında yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 14.772 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.644 m² kullanım alanlı, teknik alanlar, çamaşırhaneler, sığınak alanları hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 1.634 m² kullanım alanlı, bina girişleri, kat holü, kat ofisi, mescit, ofis, etüt odası, 26 adet öğrenci odası, 4 adet engelli öğrenci odası hacimleri, normal katları ise yaklaşık brüt 1.642 m² kullanım alanlı, kat holü, etüt odası, 32 adet öğrenci odası hacimlerinden oluşmaktadır. Yapı toplamda 224 oda, 1.008 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 3 adet asansör bulunmaktadır.
A-3 Blok, Yurt Binası; nizamiye bloğunun sol tarafında yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 14.772 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.644 m² kullanım alanlı, teknik alanlar, çamaşırhaneler, sığınak alanları hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 1.634 m² kullanım alanlı, bina girişleri, kat holü, kat ofisi, mescit, ofis, etüt odası, 26 adet öğrenci odası, 4 adet engelli öğrenci odası hacimleri, normal katları ise yaklaşık brüt 1.642 m² kullanım alanlı, kat holü, etüt odası, 32 adet öğrenci odası hacimlerinden oluşmaktadır. Yapı toplamda 224 oda, 1.008 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 3 adet asansör bulunmaktadır.
A-4 Blok, Yurt Binası; parselin güney cephesinde yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal kat olmak üzere toplam 9 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 14.772 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.644 m² kullanım alanlı, teknik alanlar, çamaşırhaneler, sığınak alanları hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 1.634 m² kullanım alanlı, bina girişleri, kat holü, kat ofisi, mescit, ofis, etüt odası, 26 adet öğrenci odası, 4 adet engelli öğrenci odası hacimleri, normal katları ise yaklaşık brüt 1.642 m² kullanım alanlı, kat holü, etüt odası, 32 adet öğrenci odası hacimlerinden oluşmaktadır. Yapı toplamda 224 oda, 1.008 kişiliktir. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan
yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 3 adet asansör bulunmaktadır.
B-1 Blok, Sosyal Tesis Binası; A-1 Blok ve A-2 Blok arasında yer almaktadır. Mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 1 Normal kat olmak üzere toplam 3 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 3.847 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.512 m² kullanım alanlı, teknik hacimler, mutfak, çamaşırhane, depo hacimleri ve hol hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 1.498 m² kullanım alanlı, bina girişleri, idareye ait odalar, WC hacimleri, arşiv, mutfak ve yemekhane hacimlerinden, 1. normal katı ise 837 m² kullanım alanlı, atölyeler, mescit, kat holü, gençlik ofisi, çok amaçlı salon hacimlerinden oluşmaktadır. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
B-2 Blok, Sosyal Tesis Binası; mimari projesine göre 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 1 Normal kat olmak üzere toplam 3 kat olarak inşa edilmiş olup yaklaşık brüt 3.847 m² kullanım alanlıdır. Taşınmazın bodrum katı; yaklaşık brüt 1.512 m² kullanım alanlı, teknik hacimler, mutfak, çamaşırhane, depo hacimleri ve hol hacimlerinden, zemin katı; yaklaşık brüt 1.498 m² kullanım alanlı, bina girişleri, idareye ait odalar, WC hacimleri, arşiv, mutfak ve yemekhane hacimlerinden, 1. normal katı ise 837 m² kullanım alanlı, atölyeler, mescit, kat holü, gençlik ofisi, çok amaçlı salon hacimlerinden oluşmaktadır. Müşteri bilgisi dahilinde taşınmaz içerisine girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Projesine göre blok içinde 2 adet asansör bulunmaktadır.
Yurt binalarında odalar benzer şekilde, 4 kişilik olarak planlamış, yatak mahali, çalışma mahali, lavabo, WCduş hacimlerinden oluşmakta olup ortalama 40 m² kullanım alanına sahiptirler. Engelli öğrenci odaları ise 2 kişilik olarak planlanmıştır, yaklaşık brüt 40 m² kullanım alanlıdır.
Taşınmazların içerisinde girilmemiş olup dışarıdan yapılan incelemelere göre brüt alan olarak projesine uygun olduğu, herhangi bir dış büyüme olmadığı gözlemlenmiştir. Blokların dış cepheleri mantolama üzeri boyalı, pencereler PVC doğrama olup taşınmazların etrafı beton duvar üzeri jiletli tel ile çevrilidir.
Parsel üzerinde bloklar dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, açık oyun sahaları, kısmen otopark ve yaya yolu olarak düzenlenmiştir. Otopark ve yaya yol alanlarında zeminler taş kaplamalıdır. Parsel üzerinde 4 adet trafo, 8 adet jeneratör, 2 adet doğalgaz trafosu bulunmaktadır.
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Merkezi konumda yer alması | Üniversitelere uzak konumda olması |
| Ulaşabilirliğinin iyi olması | Yatırımın büyüklüğü nedeniyle belirli bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması |
| Bakımlı olması | Yapıların kısmen eski olması |
| Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Merkezi konumda yer alması • Altyapı imkanlarının iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Isparta İli'nin genç nüfusa sahip olması |
ZAYIF YANLAR |
• Üniversitelere kısmen uzak konumda olması • Yapıların kısmen eski olması • Yatırımın büyüklüğü nedeniyle belirli bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Bilinirliğinin yüksek olması • Isparta Şehir Hastanesine yakın konumda yer alıyor olması • Ticari akslara yakın konumda yer alıyor olması • Isparta İli'nin öğrenci nüfusu her yıl artması |
TEHDİTLER | • Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Sağlık Tesisi | |||
| İnşaat Nizamı | - | H max | Serbest | |||
| TAKS | - | KAKS (Emsal) | 2,00 | |||
| Çekme Mesafeleri |
Ön: - | Yan: - | Arka: - | |||
| Diğer | Isparta Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Sağlık Tesisi" lejantında, E:2,00, Hmax: Serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. |
Isparta Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde rapora konu taşınmaza etki eden herhangi bir imar planı değişikliğinin ve taşınmaz için alınmış herhangi bir kamulaştırma kararının bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Isparta Belediyesi'nde yapılan incelemelere göre değerleme konusu parsel üzerindeki yurt kompleksinde yer alan taşınmazlara ait yasal belgeler aşağıdaki gibidir.
20.09.2016 tarih ve bila sayılı, tüm bloklar için verilmiş Mimari Proje bulunmaktadır.
Nizamiye Bloğu; 22.09.2016 tarih, 436 sayılı, Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 78 m² kapalı alan ve tek kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 104 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-1 Blok; 22.09.2016 tarih, 434 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 98 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-1 Blok; 08.08.2018 tarih, 215 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 10.12.2018 tarih, 452 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-2 Blok; 22.09.2016 tarih, 435 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 99 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-2 Blok; 08.08.2018 tarih, 216 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 10.12.2018 tarih, 453 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-3 Blok; 22.09.2016 tarih, 433 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 100 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-3 Blok; 08.08.2018 tarih, 217 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 10.12.2018 tarih, 454 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-4 Blok; 22.09.2016 tarih, 437 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 101 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
A-4 Blok; 08.08.2018 tarih, 218 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 14.398 m² kapalı alan ve 9 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 10.12.2018 tarih, 455 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
B-1 Blok; 22.09.2016 tarih, 439 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 4.497 m² kapalı alan ve 3 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 102 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
B-1 Blok; 08.08.2018 tarih, 219 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 4.497 m² kapalı alan ve 3 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 10.12.2018 tarih, 456 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
B-2 Blok; 22.09.2016 tarih, 433 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 4.497 m² kapalı alan ve 3 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 21.03.2018 tarih, 103 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
B-2 Blok; Bila tarih,(08.08.2018 olduğu düşünülmektedir.) 220 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 4.497 m² kapalı alan ve 3 kat için düzenlenmiştir. Söz konusu belgeye esas 10.12.2018 tarih, 457 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
Isparta Belediyesi İmar Arşivinde taşınmaza ait herhangi yıkım kararı, cezai işlem vb. evrak bulunmamaktadır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup müşteri bilgisi dahilinde taşınmazların içerisine girilmemiştir. Dışarıdan yapılan tespitler ve gözlemler sonucunda parsel üzerinde yer alan blokların brüt alan olarak projesine uygun olduğu, dış kontürde herhangi bir büyüme olmadığı tespit edilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 1. Madde a fıkrası uyarınca "3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler" yapı denetimi kanunu kapsamı dışında tutulmuştur.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için kurumumuz tarafından ilk defa rapor hazırlanmaktadır.
Söz konusu taşınmazlardan A1 Bloğa ait, 19.07.2018 tarihli, Y16324C5F6FCC belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, A2 Bloğa ait, 19.07.2018 tarihli, Y1632EE9628B7 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, A3 Bloğa ait, 19.07.2018 tarihli, Y1632F88F564E belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, A4 Bloğa ait, 19.07.2018 tarihli, Y163209FBCC78 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, B1 Bloğa ait, 19.07.2018 tarihli, Y163232175870 belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, B2 Bloğa ait, 19.07.2018 tarihli, Y1632429CBC4C belge numaralı, B sınıfı özelliğinde, enerji kimlik belgesi bulunmaktadır. A Blok Nizamiye Binasına ait herhangi bir Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz 194.988,99 m² yüz ölçümlü, 9 ada 112 parsel numaralı, "A, B BLOK 4 ER KATLI BETONARME SAĞLIK VE BAKIM KURULUŞLARI A BLOK 7 KATLI, B BLOK 12 KATLI, C BLOK 3 KATLI, D BLOK 10 KATLI, E BLOK 4 KATLI BETONARME HASTANE VE BAKIM KURULUŞLARI VE ARSASI" nitelikli taşınmazın 31.848 m² lik kısmında, Nizamiye Binası, A1, A2, A3, A4, B1 ve B2 Bloklarından oluşan, Kredi ve Yurtlar Kurumu tarafından kullanılan öğrenci yurdudur.
Değerleme konusu taşınmaz sahibi Maliye Hazinesi olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. lehine 27 yıllığına kira sözleşmesi bulunmaktadır. Söz konusu kira sözleşmesi Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. 05.03.2015 tarihinden itibaren 01.07.2042 tarihine kadar 27 yıllık kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomiler için hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2. | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0 0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 2.3 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 3.2 |
2.2 2.4 |
21 | 0.5 $-0.3$ |
0.2 $-0.1$ |
0.7 0.3 |
0.2 |
| Mexico | 2.0 | 2.8 | 1.4 4.2 |
$-0.1$ | $-0.1$ | ||
| Middle East and Central Asia Saudi Arabia |
$-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.0 0.5 |
$-0.6$ $-1.4$ |
0.3 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 27 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASFAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 28 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies Exports |
2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import weights) |
$-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| World Consumer Prices7 | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 26 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 bir önceki yıla göre %4,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 276 307 | 1 118 593 | 220,4 | 4,5 | |
| ľ٩ | 4 642 146 | 246 013 | 194,3 | 4,0 | ||
| $\Pi^{(r)}$ | 5 506 173 | 271 669 | 209,5 | 3,9 | ||
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7696613 | 296 508 | 237,4 | 6,1 | ||
| IV | 8 431 375 | 304 402 | 240,4 | 4,0 |
2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlarda ise 2023 yılında son altı yılın en düşük satış adedine ulaşıldığı ve toplam satışlar içerisindeki payının gerileme kaydettiği görülmektedir. Yabancılara satışlar, 2023 yılında 35.005 olarak gerçekleşmiş olup toplam satışlar içerisindeki payı %2,9 olarak gerçekleşmiştir. Bununla birlikte dördüncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %61,1 oranında gerileme kaydedilmiştir. Ülke uyruklarına göre geçen yılla benzer şekilde en yüksek alım, yabancılara yapılan satışlar içerisinde %29,9 oranında paya sahip olan Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında ise, dördüncü çeyrekte en yüksek satış bir önceki çeyrekle benzer şekilde Antalya'da gerçekleşmiştir. Yıl genelinde de Antalya %36,3 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %32,1 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,6 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)
Aylık faiz oranı 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,33 seviyelerinde seyrederken özellikle yılın üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğinde %2,96 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde 2023 yılının ilk çeyreğinde %17,23 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı yılın üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 Ocak ayı itibarıyla yıllık faiz %41,38 olarak seyretmektedir.
2023 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Aralık ayında %65,90 seviyesinden, 2023 yılı Aralık ayında %59,81 seviyesine düşmüştür. Aralık 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,26'dan %20,70'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,32'den %9,81'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Aralık ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Aralık ayında 1,51 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Aralık ayında %33,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Aralık 2023 itibarıyla 4,3 puan azalarak %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 11,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,2 olmuştur. Bu oran 2022 Aralık ayında %20,3 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat $(TL/m^2)$ ** |
|
|---|---|---|---|---|
| TÜRKİVE | 1216,0 (%3,3) |
1321,2 (% 657, 0) |
1200,4 (% 6, 58, 8) |
31364,5も |
| اللالة كالم İSTANBUL |
1005,4 (% 6, 45, 6) |
1142,6 (% 43,6) |
991,1 (9644, 6) |
45420,7 も |
| ANKARA | 1274,2 (9672, 9) |
1458,6 (% 657, 9) |
1261,3 (9674, 1) |
24918,8も |
| ZMIR | 1259,9 (% 657, 4) |
1434,5 (% 6, 6) |
1249,9 (9658, 7) |
36065,4も |
YÖKSİS verilerine göre 2021-2022 eğitim ve öğretim yılında, 204 yükseköğretim kurumunda, 4.454.128'i açık öğretim ve 3.842.831'i örgün öğretim olmak üzere toplam 8.296.959 öğrenci eğitim görmüştür. Örgün öğretim öğrencilerinin 3.162.232'si devlet üniversitelerinde, 671.437'si ise vakıf üniversitelerinde eğitim almıştır. Vakıf meslek yüksekokullarında eğitim alan öğrenci sayısı ise 9.162'dir.
Öğrenci sayıları dikkate alındığında yükseköğretim kurumlarının geniş bir yelpazede dağılım gösterdiği görülmektedir. Öğrenci sayısı 50 binden fazla üniversiteler olduğu gibi 5 binden az öğrencisi bulunan yükseköğretim kurumları da mevcuttur.
Örgün öğretim programlarına kayıtlı öğrenci sayısına göre üniversitelerin dağılımı dikkate alındığında, 12 üniversitede 50 binden fazla öğrenci eğitim görmektedir. Söz konusu yükseköğretim kurumlarının tamamı devlet üniversitesidir. Kayıtlı öğrenci sayısı 5 bin ve altında olan yükseköğretim kurumu sayısı 46'dır. Bu kurumların 16'si devlet üniversitesi, 27'si vakıf üniversitesi, 3'ü vakıf meslek yüksekokuludur. Dağılımdaki en yüksek oran %31.7 ile öğrenci sayısı 10 bin-25 bin arasında olan 65 üniversiteye, en düşük oran ise %5.9 ile 50 binden fazla öğrencisi olan 12 üniversiteye aittir.
Yüksek Öğretim Kurulu tarafından 2023 yılında yayınlanan verilere göre; Isparta ili sınırları içerisinde, Isparta Uygulamalı Bilimler Üniversitesi ve Süleyman Demirel Üniversitesi bulunmakta olup bu üniversitelerde, ön lisans programlarında 13.903 erkek, 12.236 kadın öğrenci, lisans programlarında, 17.605 erkek, 15.859 kadın öğrenci, yüksek lisans programlarında 2.711 erkek, 1.950 kadın öğrenci ve doktora programlarında 774 erkek, 653 kadın öğrenci bulunmaktadır.
| ÖĞRENCİ SAYILARI | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Öğrenim | Okuyan Önlisans | Okuyan Lisans | Okuyan Yükseklisans |
Okuyan Doktora | Genel Toplam | |||||||||||||
| Üniversite Adı | Tür | İl | Türü | E | K | T | E | K | T | E | K | T | E | K | T | E | K | T |
| ISPARTA UYGULAMALI BİLİMLER ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | BİRİNCİ Ö. |
9361 | 6573 | 15934 | 2396 | 929 | 3325 | 575 | 265 | 840 | 154 | 103 | 257 | 12486 | 7870 | 20356 |
| ISPARTA UYGULAMALI BİLİMLER ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | İKİNCİ Ö. | 2602 | 1640 | 4242 | 596 | 106 | 702 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3198 | 1746 | 4944 |
| ISPARTA UYGULAMALI BİLİMLER ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | UZAKTAN Ö. |
516 | 655 | 1171 | 0 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 516 | 656 | 1172 |
| ISPARTA UYGULAMALI BİLİMLER ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | TOPLAM | 12479 | 8868 | 21347 | 2992 | 1036 | 4028 | 575 | 265 | 840 | 154 | 103 | 257 | 16200 | 10272 | 26472 |
| SÜLEYMAN DEMİREL ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | BİRİNCİ Ö. |
1050 | 2653 | 3703 | 10658 | 12184 | 22842 | 1685 | 1449 | 3134 | 620 | 550 | 1170 | 14013 | 16836 | 30849 |
| SÜLEYMAN DEMİREL ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | İKİNCİ Ö. | 374 | 715 | 1089 | 3952 | 2638 | 6590 | 167 | 129 | 296 | 0 | 0 | 0 | 4493 | 3482 | 7975 |
| SÜLEYMAN DEMİREL ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | UZAKTAN Ö. |
0 | 0 | 0 | 3 | 1 | 4 | 284 | 107 | 391 | 0 | 0 | 0 | 287 | 108 | 395 |
| SÜLEYMAN DEMİREL ÜNİVERSİTESİ |
DEVLET | ISPARTA | TOPLAM | 1424 | 3368 | 4792 | 14613 | 14823 | 29436 | 2136 | 1685 | 3821 | 620 | 550 | 1170 | 18793 | 20426 | 39219 |
| TOPLAM | 13903 | 12236 | 26139 | 17605 | 15859 | 33464 | 2711 | 1950 | 4661 | 774 | 653 | 1427 | 34993 | 30698 | 65691 |
Milli Eğitim Bakanlığı, 2022-2023, Örgün Eğitim İstatistiklerine göre Isparta ili sınırları içerisinde Kredi ve Yurtlar Kurumuna bağlı 13 adet yurt bulunmakta olup Isparta Merkez İlçesi'nde 3 adet erkek, 2 adet kız yurdu bulunmaktadır. İl genelinde Kredi ve Yurtlar Kurumu'na bağlı yurtlar dışında 19 adet erkek ve 21 adet Özel Öğrenci Yurdu bulunmaktadır.
| Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Hizmetleri | Services Provided by Higher Education Loans and Dormitories Institution | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 İl ve ilçelere göre Kredi ve Yurtlar Kurumuna bağlı yurtlarda yurt kapasitesi (devam) | |||||
| [22.06.2023 tarihi itibariyle - As of 22.06.2023] | Capacities of dormitories affiliated to Loans and Dormitories Institution by province and district (continued) | ||||
| Yurt adı | Toolam kapasite | Erkek kapasite | Kadın kapasite | ||
| II - Province | lice - District | Domitory name | Total capacity | Male capacity | Female capacity |
| ISPARTA | MERKEZ | GÜLİSTAN ÖĞRENCI YURDU | 1,300 | ٠ | 1.360 |
| ISPARTA | MERKEZ | GÜLCİHAN ÖĞRENCİ YURDU. | 1874 | ٠ | 1874 |
| ISPARTA | MERKEZ | MHRÌ HATUN ÖĞRENCİ YURDU | 2.688 | 2.686 | |
| ISPARTA | MERKEZ | ISPARTA MURAD HÜDAVENDIGAR ÖĞRENCI YURDU. | 2.316 | 2316 | |
| ISPARTA | MERKEZ | ISPARTA ÖĞRENCI YURDU | 4 032 | 4032 | |
| ISPARTA | MERKEZ | BEDIÚZZAMAN SAÍD NURSÍ OGRENCÍ YURDU | 3 646 | $\sim$ | 3 646 |
| ISPARTA | ATAREY | ATAREY YURDU | 160 | 80 | 80 |
| ISPARTA | EGIRDIR | EGIRDIR YURDU | 542 | 140 | 402 |
| ISPARTA | YALVAC | YALVAC YURDU | 834 | 280 | 554 |
| ISPARTA | SÜTCÜLER | SUTCULER OGRENCI YURDU | 246 | 162 | 84 |
| ISPARTA ISPARTA |
KECIBORLU ULUBORLU |
GÜLKENT ÖĞRENCI YURDU KUTLUBEY ÖĞRENCI YURDU |
410 564 |
254 282 |
156 282 |
| ISPARTA | SARKIKARAAGAC | SARKIKARAAGAC OGRENCI YURDU | 397 | 168 | 229 |
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | | Su | | ||
| Kanalizasyon | | Isıtma Sistemi | | ||
| Asansör | | Klima Sistemi | | ||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | | ||
| Jeneratör | | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
| ||
| Kapalı Yüzme Havuzu | | Sosyal Tesis | | ||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği yurt olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazın "Mevcut Kullanımı" en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Karaağaç Mahallesinde, 541,68 m² yüz ölçümüne sahip, 3413 ada 7 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, E:0,60, TAKS:0,30, 2 Kat yapılaşma koşullarına sahip köşe konumda yer alan arsa için 8.000.000 TL talep edilmektedir.
Emsal 2: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Karaağaç Mahallesinde, 466,36 m² yüz ölçümüne sahip, 3412 ada 7 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, E:0,60, TAKS:0,30, 2 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsa için 7.500.000 TL talep edilmektedir. Konu taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede konu taşınmazın 6.000.000 – 6.500.000 TL aralığında alıcı bulabileceği düşünülmektedir.
Emsal 3: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Karaağaç Mahallesinde, 3.726,28 m² yüz ölçümüne sahip, 2854 ada 3 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, E:0,70, 5 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsanın 600 m² lik hissesi için 4.750.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazın altyapı olanakları kısıtlıdır. Taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede söz konusu taşınmaza gelen teklifler sonucunda ortalama 4.000.000 TL civarında satış görebileceği beyan edilmiştir.
Emsal 4: Rapora konu taşınmaza yakın konumda yer alan, Karaağaç Mahallesinde, 390,00 m² yüz ölçümüne sahip, 1459 ada 126 parsel numaralı, Konut Alanı lejantında, 3 Kat yapılaşma koşullarına sahip arsa için 4.500.000 TL talep edilmektedir.
Beyan: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede değerleme konusu taşınmaza benzer imar durumuna sahip arsa bulunmadığı, yakın çevrede yer alan arsaların imar durumu, konumu, yüz ölçümü vb. özellikler dikkate alındığında konu taşınmazın arsa birim fiyatının 3.000 – 3.500 TL/m² aralığında olabileceği beyan edilmiştir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| ARSA PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz | ||||
| Mahalle / Konum | Karaağaç | Karaağaç | Karaağaç | Karaağaç | İstiklal-2 | |||
| Ada / Parsel | 3413/7 | 3412/7 | 2854/3 | 1459/126 | 9/112 | |||
| Alan (m²) | 541,00 | 466,36 | 600,00 | 390,00 | 31.848,00 | |||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 8.000.000 | 7.500.000 | 4.750.000 | 4.500.000 | ||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 7.000.000 | 6.250.000 | 4.000.000 | 4.010.000 | ||||
| İmar Durumu | Konut, E:0,60, 2 Kat |
Konut, E:0,60, 2 Kat |
Konut, E:0,70, 5 Kat |
Konut, 3 Kat |
Sağlık Alanı, E:2,00 |
|||
| Birim Değer (TL/m²) | 12.939 | 13.402 | 6.667 | 10.282 | ||||
| İmar Durumu Şerefiyesi | 25% | 25% | 20% | 25% | ||||
| Hisse Şerefiyesi | 0% | 0% | -20% | 0% | ||||
| Konum Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Altyapı Şerefiyesi | 0% | 0% | -25% | 0% | ||||
| Büyüklük Şerefiyesi | 60% | 60% | 60% | 60% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
3.882 | 4.020 | 3.200 | 3.085 | ||||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 3.546,70 | 3.546,70 | ||||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 112.955.422,02 | |||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) 112.955.000 |
| İRTİFAK HAKKI SÜRESİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesis Tarihi | 5.03.2015 | |||
| Üst Hakkı Süresi | 27 Yıl | |||
| Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı | 9980 | |||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 1.07.2042 | |||
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 | |||
| Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı | 6577 | |||
| Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 65,90% |
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 3.546,69 |
|---|---|
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 31.848 |
| Arsa Toplam Değeri (TL) | 112.955.000 |
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 |
|---|---|
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 65,90% |
| Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 1.558 |
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 31.848 |
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL) | 49.626.255 |
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 05.03.2015 başlangıç tarihi itibariyle 27 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 9 Ada 112 Parsel | 34.848,00 | 1.558,00 | 49.626.255.- |
| Arsa Değeri (TL) | 49.626.255.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır. Ek olarak geliştirici karıda yapı maliyetine eklenmiştir.
| MALİYET YÖNTEMİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | M² Birim Fiyatı | Arsa Değeri | |||
| 9 Ada 112 parsel | 31.848,00 | 1.558,22 | 49.626.255 TL | |||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman | Değer | ||
| A Blok Nizamiye | 78 | 5.000 | 8% | 358.800,00 | ||
| A-1 Blok Yurt Binası | 13.128 | 14.400 | 8% | 173.919.744,00 | ||
| A-2 Blok Yurt Binası | 13.128 | 14.400 | 8% | 173.919.744,00 | ||
| A-3 Blok Yurt Binası | 13.128 | 14.400 | 8% | 173.919.744,00 | ||
| A-4 Blok Yurt Binası | 13.128 | 14.400 | 8% | 173.919.744,00 | ||
| B-1 Blok Sosyal Tesis | 2.335 | 9.600 | 8% | 20.622.720,00 | ||
| B-2 Blok Sosyal Tesisi | 2.335 | 9.600 | 8% | 20.622.720,00 | ||
| Ortak Alanlar (Sığınak, Depo, Bodrum Katlar vb) | 9.600 | 9.600 | 8% | 84.787.200,00 | ||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 3.000.000 | |||||
| Yapı Değeri Toplam | 825.070.416 | |||||
| Harici ve Müteferrik İşler | ||||||
| Geliştici Karı, Şerefiye | 123.760.000 | |||||
| Arsa Değeri | 49.626.254,84 | |||||
| Yapı Değeri | 825.070.416,00 | |||||
| Harici ve Müteferrik İşler | 123.760.000,00 | |||||
| Toplam Değer (TL) | 998.456.670,84 | |||||
| Yuvarlanmış Toplam Değer (TL) | 998.460.000,00 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında yurt maliyeti yaklaşık 450 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu yurtların mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer yurtlar da incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
| Yurt Fonksiyonu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Artış Oranı (İlk yıl) | 50,0% | |||||||||
| Artış Oranı (İkinci yıl) | 35,0% | |||||||||
| Artış Oranı (Üçüncü yıl) | 25,0% | |||||||||
| Artış Oranı (Dördüncü yıl) | 20,0% | |||||||||
| Artış Oranı (Beşinci yıl) | 17,0% | |||||||||
| Artış Oranı (Altıncı yıl) | 14,0% | |||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 11,0% | |||||||||
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||
| Proje Nakit Akışı (TL) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 |
| Yurt Fonksiyonu | ||||||||||
| Yıllık Yurt Kira Geliri | 29.370.562 | 73.793.538 | 96.647.507 | 118.950.778 | 141.402.737 | 163.875.513 | 185.033.199 | 205.386.851 | 227.979.404 | 253.057.139 |
| Toplam Gelirler (TL) | 29.370.562 | 73.793.538 | 96.647.507 | 118.950.778 | 141.402.737 | 163.875.513 | 185.033.199 | 205.386.851 | 227.979.404 | 253.057.139 |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% |
| İşletme Gider Toplamı (TL) | 1.174.822 | 2.951.742 | 3.865.900 | 4.758.031 | 5.656.109 | 6.555.021 | 7.401.328 | 8.215.474 | 9.119.176 | 10.122.286 |
| Üst Hakkı Bedeli (TL) | 1.679.330 | 4.534.191 | 5.667.739 | 6.801.286 | 7.957.505 | 9.071.556 | 10.069.427 | 11.177.064 | 12.406.541 | 13.771.260 |
| Bina Sigortası (TL) | 149.172 | 447.517 | 604.147 | 755.184 | 906.221 | 1.060.279 | 1.208.718 | 1.341.676 | 1.489.261 | 1.653.080 |
| Diğer Giderler | 146.853 | 368.968 | 483.238 | 594.754 | 707.014 | 819.378 | 925.166 | 1.026.934 | 1.139.897 | 1.265.286 |
| Toplam Giderler (TL) | 3.150.177 | 8.302.417 | 10.621.024 | 12.909.256 | 15.226.849 | 17.506.232 | 19.604.638 | 21.761.149 | 24.154.875 | 26.811.911 |
| Net Gelir (TL) | 26.220.385 | 65.491.122 | 86.026.483 | 106.041.522 | 126.175.888 | 146.369.281 | 165.428.560 | 183.625.702 | 203.824.529 | 226.245.227 |
| Net Nakit Akışları | 26.220.385 | 65.491.122 | 86.026.483 | 106.041.522 | 126.175.888 | 146.369.281 | 165.428.560 | 183.625.702 | 203.824.529 | 226.245.227 |
| 10,5 | 11,5 | 12,5 | 13,5 | 14,5 | 15,5 | 16,5 | 17,5 | 18,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2034 | 31.12.2035 | 31.12.2036 | 31.12.2037 | 31.12.2038 | 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 |
| 280.893.424 | 311.791.701 | 346.088.788 | 384.158.554 | 426.415.995 | 473.321.755 | 525.387.148 | 583.179.734 | 312.216.803 |
| 280.893.424 | 311.791.701 | 346.088.788 | 384.158.554 | 426.415.995 | 473.321.755 | 525.387.148 | 583.179.734 | 312.216.803 |
| 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% |
| 11.235.737 | 12.471.668 | 13.843.552 | 15.366.342 | 17.056.640 | 18.932.870 | 21.015.486 | 23.327.189 | 12.488.672 |
| 15.286.099 | 16.967.570 | 18.834.003 | 20.905.743 | 20.905.743 | 23.205.375 | 25.757.966 | 28.591.342 | 31.736.390 |
| 1.834.918 | 2.036.759 | 2.260.803 | 2.509.491 | 2.785.535 | 3.091.944 | 3.432.058 | 3.809.584 | 4.228.639 |
| 1.404.467 | 1.558.959 | 1.730.444 | 1.920.793 | 2.132.080 | 2.366.609 | 2.626.936 | 2.915.899 | 1.561.084 |
| 29.761.222 | 33.034.956 | 36.668.801 | 40.702.369 | 42.879.998 | 47.596.798 | 52.832.446 | 58.644.015 | 50.014.785 |
| 251.132.202 | 278.756.745 | 309.419.987 | 343.456.185 | 383.535.997 | 425.724.957 | 472.554.702 | 524.535.720 | 262.202.018 |
| 251.132.202 | 278.756.745 | 309.419.987 | 343.456.185 | 383.535.997 | 425.724.957 | 472.554.702 | 524.535.720 | 262.202.018 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 21,50% | 21,50% | 21,50% | ||
| Risk Primi | 2,26% | 3,26% | 4,26% | ||
| İndirgeme Oranı | 23,76% | 24,76% | 25,76% | ||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 564.752.298 | 533.267.058 | 504.479.705 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) 564.750.000 533.270.000 504.480.000 |
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz, Merkez İlçesi, İstiklal 2 Mahallesi'nde yer alan, 194.988,99 m² arsa yüz ölçümüne sahip 9 ada 112 parselde bulunan, "A, B Blok 4 Er Katlı Betonarme Sağlık Ve Bakım Kuruluşları A Blok 7 Katlı, B Blok 12 Katlı, C Blok 3 Katlı, D Blok 10 Katlı, E Blok 4 Katlı Betonarme Hastane Ve Bakım Kuruluşları Ve Arsası" nitelikli taşınmazın 31.848 m²'lik yüz ölçümü için 05.03.2015 tarihinde başlamak üzere 27 yıl süre İle Kira Sözleşmesi Akfen GYO A.Ş'ye aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyetinin "MALİYE HAZİNESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen tapu kaydı belgeleri baz alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarındaki ipotek kaydında borçlu malik "Isparta Şehir Hastanesi Yatırım İşletme A.Ş." gözükmektedir. Diğer taraftan, Akfen GYO A.Ş. ile yapılan kira sözleşmesinin tapuya şerhi kapsamında, müşteri tarafından tapuya şerh sürecinin başlatıldığı ve kısa süre içerisinde tamamlanacağı bilgisi verilmiştir.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
|||
| Taşınmaz Değeri (TL) |
533.270.000.- | 639.920.000.- | |||
| Beşyüzotuzüçmilyonikiyüzyetmişbin Türk Lirası |
Altıyüzotuzdokuzmilyondokuzyüzyirmibin Türk Lirası |
||||
| Taşınmazın Aylık Kira Değeri (TL) |
3.671.320.- | 4.405.584.- | |||
| Üçmilyonaltıyüzyetmişbirbinüçyüzyirmi Türk Lirası |
Dörtmilyondörtyüzbeşbinbeşyüzseksendört Türk Lirası |
*Kira bedeli, sözleşme başlangıç tarihinden itibaren değerleme tarihine kadar yapılan artışlar neticesinde belirlenmiştir.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Nurullah KİBAR | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 924076 | Lisans No: 409249 | Lisans No: 401187 |
SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-021 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 44 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.