Gayrimenkul Değerleme Raporu

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

ALSANCAK MAHALLESİ, KOCASİNAN BULVARI, NOVOTEL NO: 161/1, İBİS OTEL 161/2, KOCASİNAN / KAYSERİ

03.07.2024 SM-24-SPK-012

Değerleme Hakkında Gayrimenkul Raporu Bilgiler
Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri	Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected]
Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected]
Sözleşme Tarihi / Sayısı	22.01.2024
Talep Tarihi / Sayısı	25.04.2024 / 012
Değerleme Tarihi	28.06.2024
Rapor Tarihi	03.07.2024
Rapor Numarası	SM-24-SPK-012
Raporun Türü	Gayrimenkul Değerleme Raporu
Değerlemeye Konu Taşınmazlar(lar)	2 Adet Otel
Değerlemeye Konu Taşınmazların Adresi	Alsancak Mahallesi, Kocasinan Bulvarı, No: 161/1, 161/2 Nov&İbis Otel, Kocasinan / KAYSERİ
Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı	Kübra EKİCİ Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:918464)
Raporu Hazırlayan Uzman	Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249)
Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı	Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236)

İÇİNDEKİLER

1.	DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ	5
	1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI	5
	1.2 UYGUNLUK BEYANI	5
	1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER	5
2.	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	8
	2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ	8
	2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ	8
	2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR	8
3.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ	9
	3.1 TAPU KAYITLARI	9
	3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ	11
	3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ	11
4.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER	12
	4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI	12
	4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ	12
	4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ	18
	4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ	19
	4.5. SWOT ANALİZİ	22
5.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ	23
	5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ	23
	5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ	23
	5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ	23
6.	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER	25
	6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ	25
	6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER	39
	6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER	39
	6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER39
	6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ	39
	6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ	40
	6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ	40

	6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ	40
	6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ	43
	6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ	44
7.	GAYRİMENKUL ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME YATIRIM	55
8.	SONUÇ	56

1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI

Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, Pervane Mahallesi'nde, 11.035,40 m² yüz ölçümlü, 2420 ada 9 parsel üzerinde yer alan "KARKAS OTEL VE ARSASI" nitelikli taşınmazın Üst (İnşaat) Hakkı değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.

1.2 UYGUNLUK BEYANI

Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;

Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçların yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar tarafından kısıtlanmış olduğu ve kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
Değerleme Uzmanının, değerleme konusunu oluşturan gayrimenkul ve ilgili taraflarla herhangi bir kişisel ilgi veya önyargısının olmadığını,
Değerleme hizmetinin karşılığının, bu rapordaki analiz, fikir ve sonuçlardan yola çıkılarak ortaya konulabilecek hareket ve olaylara bağlı olmadığını,
Değerleme hizmetinin önceden belirlenmiş sonuçların elde edilmesine yönelik olarak geliştirilmediği ve rapor edilmediğini,
Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara uygun gerçekleştiğini,
Değerleme Uzmanının mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
Değerleme Uzmanının mülkü kişisel olarak denetlediğini,
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını

beyan ederiz.

1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER

Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.

UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.

Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

‐ Gayrimenkulün niteliği gereği analizde, mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
‐ Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı ve her ikisi de bağımsız hareket etmektedir.
‐ Taraflar gayrimenkuller ile ilgili makul bilgiye sahiptir ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
‐ Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
‐ Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
‐ Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
‐ Gayrimenkullerin makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
‐ Takdir edilen Pazar değeri değerleme tarihi itibarıyla belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.

UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.

(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.

(a) Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:

(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,

(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,

(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,

(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,

(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve

(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.

b) Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

c) Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK. A.Ş.

Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA

Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20

E-Posta : [email protected]

Web : www.smartkurumsal.com.tr

Hitit VD – 7720681407

Ticaret Sicil No: 382333

Sermaye: 1.000.000.-TL

2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL

Tel: (0212) 37187 00

Web: [email protected]

Ticaret Sicil No: 372278-0

Sermaye: 3.900.000.000.-TL

2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihi itibariyle,

‐ Pazar değeri tespiti
‐ Pazar kira değerinin tespiti

talebi bulunmaktadır.

Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.

Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ

3.1 TAPU KAYITLARI

RAPORA KONU TAŞINMAZLAR (ANA TAŞINMAZ)
İli	KAYSERİ
İlçesi	KOCASİNAN
Mahallesi	PERVANE
Köyü	-
Mevkii	-
Pafta No.	349
Ada No.	2420
Parsel No.	9
Yüz ölçümü (m²)	11.035,40
Ana Taşınmazların Niteliği	KARKAS OTEL VE ARSASI
Blok No.	-
Kat No.	-
Bağımsız Bölüm No.	-
Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Arsa Payı	-
Cilt No.	56
Sayfa No.	5913
Tarih / Yevmiye No.	02.08.2007 / 16329
Sahibi	KAYSERİ SANAYİ ODASI (1/1)

*Ana taşınmaz bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.

RAPORA KONU TAŞINMAZLAR (ÜST HAKKI)
İli	KAYSERİ
İlçesi	KOCASİNAN
Mahallesi	PERVANE
Köyü	-
Mevkii	-
Pafta No.	349
Ada No.	2420
Parsel No.	9
Yüz ölçümü (m²)	11.035,40
Ana Taşınmazların Niteliği	49 YIL SÜRE ILE 56. CILT 5913. SAYFADAKI 2420 ADA 9 PARSEL ÜZERINDEKI "ÜST (İNŞAAT) HAKKI"
Blok No.	-
Kat No.	-
Bağımsız Bölüm No.	-
Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Arsa Payı	-
Cilt No.	56
Sayfa No.	5919
Tarih / Yevmiye No.	17.08.2007 / 17645
Sahibi	AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)

3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 24.06.2024 tarihinde, saat 10:59'da alınan üst hakkı tapu kaydına göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.

Beyanlar Hanesinde:

-Gölbaşı(ANKARA) Tapu Müdürlüğü ne 14/06/2024 tarih 2024/44073 sayı ile yetki verilmiştir. Şerhler Hanesinde:

20.000.740,6 YTL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( İSTANBUL 6. NOTERLİĞİNİN 24/09/2008 TARİH 11039 SAYILI SÖZLEŞMEYE İSTİNADEN 12 YIL MÜDETLE KİRA ŞERHİ VARDIR. ) (26.09.2008 tarih, 25040 yevmiye)
26/09/2008 Tarih 25040 yevmiyeli 12 yıl lsüreli kira şerhine 13 yıl ilave edilerek kira şerhi süresi 25 yıl a çıkartılmıştır.Kira Şerhi Yenilenmiştir. (Süre: 13 Yıl , Bedel: 23.111.332,6 YTL .) (10.10.2008 tarih, 2526 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

CREDİT EUROPE BANK N.V. lehine 173052185.00 EUR bedelle, 1. dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. (28.01.2015 tarih, 3407 yevmiye)
CREDİT EUROPE BANK N.V. lehine 15305000.00 EUR bedelle, 2. dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. (29.04.2024 tarih, 20697 yevmiye)

3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ

Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 24.06.2024 tarihinde alınan üst hakkı TAKBİS belgesine göre son üç yıl içerisinde değişiklik gözlenmemektedir. Değerlemeye konu ana taşınmazın mülkiyetinin "KAYSERİ SANAYİ ODASI" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple ana taşınmaz tapu kayıt bilgileri 31.12.2023 tarihli rapordan alınmıştır.

4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER

4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI

Değerlemeye konu taşınmazlar, tapu kayıtlarına göre Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi'nde, 11.035,40 m² yüz ölçümlü, 2420 ada 9 parsel üzerinde yer alan "KARKAS OTELK VE ARSASI" nitelikli taşınmazlardır.

4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ

4.2.1 Kayseri İli

Konum:

İç Anadolu'nun yukarı Kızılırmak bölgesinde 340 56' ve 360 59' doğu boylamlarıyla 370 45' ve 380 18' kuzey enlemleri arasında yer alan Kayseri İli 16.917 kilometrekarelik yüz ölçümüyle ülke topraklarının %2,2'lik bir bölümünü kaplamaktadır. İl merkezinin denizden yüksekliği 1054 metredir.

İdari Sınırlar:

Orta Kızılırmak Bölümünde, Erciyes Dağı'nın eteklerinde bir ildir. Kuzey ve kuzeybatıda Yozgat, kuzey ve kuzeydoğuda Sivas, doğuda Kahramanmaraş, güneyde Adana, güneybatıda Niğde, batıda ise Nevşehir illeriyle çevrilidir.

Kayseri'de merkez ilçe ile birlikte 16 ilçesi bulunmaktadır. Bu ilçeler; İl merkezinde Kocasinan ve Melikgazi ilçeleri, Akkışla, Bünyan, Develi, Felahiye, Hacılar, İncesu, Özvatan, Pınarbaşı, Talas, Sarıoğlan, Sarız, Tomarza, Yahyalı, Yeşilhisar'dır.

Ulaşım:

İlimizde 464,4 km Devlet Yolu, 667,6 km İl Yolu olmak üzere, toplam 1.132 km. yol ağı bulunmaktadır. Yol ağımızın 566,7 km'si bölünmüş yol olup 1.184 km'sinde karla mücadele çalışmaları yapılmaktadır. Kayseri'de 2024 yılı Şubat ayı sonu itibariyle trafiğe kayıtlı araç sayısı 454.768 olup, 2023 yılının Ocak (452.294) ayına göre trafiğe kayıtlı araç sayısı %1 artmıştır.

Havayolu:

2024 yılında yapılan 3.158 İç hat seferinde 408.801 yolcu, 745 dış hat seferinde 108.358 yolcu olmak üzere toplam 557.159 yolcu taşınmıştır.

Demiryolu:

İlimiz demiryolu ağı 260 km'dir. 2024 yılında toplam 9.967 yolcu, 326.498 ton yük (giden-gelen) taşınmıştır. Yine haftanın her günü yük trenleri işlemekte ve genel iş durumuna göre farklılık göstermekle olup, ortalama olarak günlük 35 adet 1500 ila 2000 ton çekerli yük blok treni işlemektedir.

İklim:

Kayseri İli'nde kışları soğuk ve kar yağışlı, yazları ise sıcak ve kurak karasal nitelikli Orta Anadolu iklimi egemendir. Ancak il iklimi, yükseltiye göre yer yer farklılıklar gösterir. Buna bağlı olarak ilde iklim, çukurda kalan bölgelerde daha yumuşakken, yaylalardan dağlık kesimlere doğru gidildikçe sertleşir. Örneğin, çevreye göre çukur bir alanda yer alan Develi Ovası'nda kış ayları görece yumuşak geçmektedir. Sıcaklık ortalaması, il merkezine göre daha yüksek kesimlerde yer alan Sarız ve Pınarbaşı ilçelerinde daha düşüktür. Aynı değer bir çöküntü çukurunda yer alan Develi İlçesi'nde de merkezdeki kadardır. Yağış miktarı ise, ilin yüksek kesimlerinde yer alan bölgelerinde daha fazladır.

Kayseri İli'nin birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır. Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer.

Su Kaynakları:

Kızılırmak'ın Karasu ve Delisu kolları ile Zamantı ırmaklarından sulanan Kayseri, yer altı sularınca da zengin bir kent. Kayseri'ye hayat veren sular arasında Pınarbaşı Suyu, Sarız Suyu, Yahyalı Suyu, Develi Çayı, Sarımsaklı Suyu da başı çeker. Pervane deresi, Göz deresi, Hisarcık Deresi ve Kesdoğan derelerinden de zengin sulara sahip olan Kayseri'de Sultan Sazlığı, Engir Gölü, Tuzhisar Gölü, İlbaşı Gölü, Çubuk Gölü, Sarı Göl ve Sazlık Gölü kente hayat verir.

Nüfus ve Demografik Yapı:

Kayseri nüfusu bir önceki yıla göre 4.160 artmıştır. Kayseri nüfusu 2023 yılına göre 1.445.683'dir. Bu nüfus, 722.569 erkek ve 723.114 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,98 erkek, %50,02 kadındır. Yüzölçümü 17.170 km² olan Kayseri ilinde kilometrekareye 84 insan düşmektedir. Kayseri nüfus yoğunluğu 84/km2'dir.

Yıl	Kayseri Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	1.445.683	722.569	723.114
2022	1.441.523	721.809	719.714
2021	1.434.357	719.061	715.296
2020	1.421.455	712.710	708.745
2019	1.407.409	705.545	701.864
2018	1.389.680	696.658	693.022
2017	1.376.722	689.595	687.127
2016	1.358.980	681.269	677.711
2015	1.341.056	672.828	668.228
2014	1.322.376	663.249	659.127
2013	1.295.355	649.851	645.504
2012	1.274.968	640.095	634.873
2011	1.255.349	631.165	624.184
2010	1.234.651	621.667	612.984
2009	1.205.872	607.022	598.850
2008	1.184.386	595.275	589.111
2007	1.165.088	584.656	580.432

(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)

Ekonomi:

İllerin sosyo-ekonomik gelişmişliklerinin takip edildiği indekse göre Kayseri 1996 yılında 15. sıradayken, en son 2003 yılında hazırlanan ve 2004 Mayıs'ında yayımlanan indekste ise 19.dur. Sıra değişimi -4'tür. Her iki indeks çalışmasında da Kayseri, 2. derece gelişmiş iller arasında yer almıştır.

Tarım: Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir. 671.000 hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının %40'ına karşılık gelmektedir. İl sanayisinin %13'ü tarım dışı, %6'sı çayır-mera, %41'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin %48'i tahıl ekimine ayrılmakta %42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır. 607.000 hektar sulanabilir arazinin 150.000 hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 5-6 kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir.

Hayvancılık: Kayseri'de küçükbaş ve büyükbaş hayvancılık Türkiye ortalamasına yakın olup küçükbaş potansiyeli büyükbaş potansiyeline göre daha fazla gelişmiş durumdadır. Kanatlı hayvan varlığı Türkiye ortalamasının iki katı seviyesindedir. Kayseri'nin Akkışla ilçesinde resmî rakamlarla 110.000 küçükbaş, 13.000 büyükbaş hayvan bulunmaktadır ki bu da nüfusu 7.000 olan bir ilçe için büyük rakamlardır. Kayseri'de üretilen

hayvansal ürünler içerisinde parasal değer olarak ilk sırayı et, ikinci sırayı süt, üçüncü sırayı da yumurta almaktadır. Beyaz et dördüncü ana üründür. Kayseri'de tatlı su balıkçılığı da sürekli gelişmektedir.

Madenler: Kayseri maden varlığı açısından zengin sayılabilecek bir ildir. Kayseri'nin maden ve diğer yer altı zenginlikleri şu şekildedir: Asbest, altın, bakır, kurşun, çinko, demir, diyatomit, fosfat, jips, kaolen, krom, kumçakıl, manganez, mermer, tuğla-kiremit ve turba. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan bir rapora göre şehir merkezine 65 km uzaklıkta, Himmetdede beldesinde, 28,2 milyon ton altın rezervi bulunduğu belirtilmiştir.

Sanayi: Sanayi siteleri ve büyük organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın iş yeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet göstermektedir. Kayseri'de 3 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete başlamıştır. Sanayi altyapısı çerçevesinde Kayseri Serbest Bölgesi de önemli bir yere sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesi, Türkiye'nin en büyük serbest bölgesi alanına sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesinde 2007 yılı verilerine göre yaklaşık 43 tesis faaliyet göstermektedir. Kayseri 1. Organize Sanayi Bölgesinde 2006 yılı itibarıyla 711 sanayi tesisi bulunmaktadır. Bu rakam 2013'te 816'ya ulaşmıştır. Ayrıca 2015 yılı Haziran ayında Kayseri'ye bağlı Kalkancık mahallesinde büyük bir sanayi sitesi yapılacaktır.

4.2.2 Kocasinan İlçesi

Kocasinan ilçesi, İç Anadolu bölgesinin orta Kızılırmak bölümünde yer alır. 33 derece 30 dakika boylamı ve 38 derece 45 dakika Kuzey enleminde yer almaktadır. İlçe belediye sınırları alanı 9025 hektardır. Kocasinan hudutları içerisinde bulunan dağların yüksekliğinde birçok düzlükler bulunmaktadır. İlçe merkezi, 1055 rakımlı bir ova üzerinde kurulmuştur. İlçe Belediyesine bağlı 116 mahalle bulunmaktadır. Kocasinan, 404.780 kişilik yerleşik nüfusu itibarıyla Kayseri'nin ikinci, Türkiye'nin en büyük 44. ilçesi konumundadır. Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır.

İlçenin, biri ilçe merkezi olmak üzere Amarat, Ebiç, Erkilet, Güneşli, Himmetdede, Kuşçu, Mahzemin ve Yemliha ve Düver kasabalarında 10 belediyesi vardır. İlçeye bağlı 25 köy, 3 bucak bulunmaktadır. Ayrıca Kocasinan belediye sınırları içerisinde 68 mahalle, Amarat'ın 2, Ebiç'in 2, Erkilet'in 8, Güneşli'nin 3, Himmetdede'nin 3, Kuşçu'nun 1, Mahzemin'in 2 , Yemliha'nın 4 ve Düver'in 1 mahallesi bulunmaktadır.

Grafik. Kocasinan İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi

Kocasinan ilçesinde sosyal durumu iki bakımdan incelemek gerekir. Şehir merkezindeki sosyal durum ve yaşantı ile kasaba ve köylerdeki sosyal durum ve yaşantı arasında fazla bir fark görülmez. Şehir merkezine yakın köylerde oturan bazı haneler şehir içinde oturmaya devam etmekte olup, kasaba ve köylerindeki çiftçiliklerini de devam ettirmektedirler. Şehir merkezindeki konutlaşma durumu modern bir görüntü arz etmektedir. Şehirde imar durumu dikkatle takip edilmektedir. Şehir içi yollar geniş ve düzenli, tamamen asfalt kaplamadır. Şehirde sosyal yaşantı oldukça gelişmiştir. Şehirde evi olan birçok kimse yazları bağ evi şeklinde yaptıkları lüks villalarında yaz boyunca kalmaktadır. Bağ evleri en çok Talas, Hisarcık ve Erkilet civarındadır. Bu sebeple yaz aylarında şehir oldukça azalmaktadır. Bir kısım insanlar yaz aylarında Mersin tarafına göç etmekte ve yazlarını geçirmektedir. Şehirde iş ve çalışma hayatı oldukça gelişmiştir. Kayseri'de sanayileşme gelişmesi, son 10-15 sene içinde bir durgunluk içinde olmasına rağmen, yine de oldukça gelişmiştir

4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

Değerleme konusu taşınmazlar Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Alsancak Mahallesi, Kocasinan Bulvarı, No: 161/1, 162/2 adresinde yer alan Nov&İbis Otel adı altında işletilen oteller ile arsasıdır. (UAVT 1: 2074652997, UAVT2: 2074353000)

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu konuma ulaşım Kocasinan Bulvarı üzerinde Kayseri Ticaret Odası'nın sol cephesinde yer alan parselde konumludurlar

Taşınmazların bulunduğu bölgede; Kayseri Ticaret Odası, KASKİ Genel Müdürlüğü, Kocasinan Ahmet Erdem Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi ve birçok donatı alanları bulunmaktadır. Yakın çevrede genellikle turistik, ticari ve konut yapılaşmalar mevcut iken son yıllarda turizm tesisleri artış göstermektedir.

TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE

TAŞINMAZLARIN KONUMU

4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

Ana Taşınmazların Özellikleri;

ANA TAŞINMAZLARIN ÖZELLİKLERİ
Yapının İnşaat Tarzı	Betonarme, Prefabrik, Çelik Konstrüksiyon	Yapının Sınıfı ve Grubu	3/A, 2/C
Yapım Yılı	2010 (Faliyete Geçiş Yılı)	Yapı Nizamı	Ayrık
Yapının Toplam Kat Adedi	A Blok: 10 (BK+ZK+8 NK) B Blok: 7 (BK+ZK+5 NK)	Ana Taşınmazlardaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı	-
Otopark	Var	Asansör	Var
Yüzme Havuzu	Yok	Özel Güvenlik	Var
Deprem Derecesi	3. Derece	Deprem Hasar Durumu	Yok

Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazlar 11.035,40 m² alanlı, 2420 ada 10 parsel üzerinde Novotel 4 yıldızlı, İbis Otel 3 yıldızlı olarak bitişik şeklinde inşa edilmiş 2 adet yapı bulunmaktadır. Parsel, geometrik açıdan yamuk formda olup parsel, Kocasinan Bulvarı'na yaklaşık 115 m cephelidir. Oteller, parselin güney yönünde konumlandırılmıştırlar. Değerleme konusu taşınmazlar, onaylı mimari projesine göre; Novotel A Blok şeklinde, İbis Otel B Blok şeklinde isimlendirilmiştir. Onaylı mimari projesine göre A Blok (Novotel); bodrum kat + zemin kat + 5 normal kat olmak üzere toplam 7 katlı, B Blok (İbis Otel); bodrum kat + zemin kat + 8 normal kat olmak üzere toplam 10 katlı olarak inşa edilmiştir.

A Blok (Novotel);

Bodrum Katı; yaklaşık brüt 945 m² alanlı olup katta, dari ofisler, hidrofor odası, personel yemekhanesi, çamaşırhane, wc'ler, gerilim odası, asansör alanı, UPS odası, teknik atölyeler, mutfak hazırlık bölümü, ütü odası, kuru gıda deposu bulunmaktadır.

Zemin Katı; yaklaşık brüt 876 alanlı olup katta, otel girişi, lobby, lounge bar, restaurant ve teras alanı, resepsiyon, asansör alanı 4 adet toplantı salonuna sahiptir. Bu salonlar 113 m², 23 m², 23 m² ve 45 m² kullanım alanına sahiptir.

Normal Katı; yaklaşık brüt 710 m² alanlı olup katta, toplantı odaları, çok amaçlı salon, 15 adet standart oda, 2 adet küvetli standart oda, 1 adet ikiz birleşebilir oda, 1 adet engelli odası, 1 adet birleşilebilir oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 710 m² alanlı olup katta 10 adet standart oda, 2 adet küvetli standart oda, 1 adet küvetli birleşilebilir oda, 2 adet ikiz oda, 2 adet ikiz birleşilebilir oda, 1 adet süit oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 710 m² alanlı olup katta 10 adet standart oda, 2 adet küvetli standart oda, 2 adet küvetli birleşilebilir oda, 2 adet ikiz oda, 2 adet ikiz birleşilebilir oda, 1 adet süit oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 710 m² alanlı olup katta, 10 adet standart oda, 1 adet standart birleşilebilir oda, 2 adet küvetli standart oda, 1 adet küvetli birleşilebilir oda, 2 adet ikiz oda, 2 adet ikiz birleşilebilir oda, 1 adet süit oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 710 m² alanlı olup katta, 13 adet standart oda, 2 adet küvetli standart oda, 2 adet ikiz oda, 1 adet ikiz birleşilebilir oda, 1 adet süit oda servis holü bulunmaktadır.

B Blok (İbis Otel);

Bodrum Katı; yaklaşık brüt 478 m² alanlı olup katta, servis alanı, ana mutfak, idari ofisler, teknik hacimler bulunmaktadır.

Zemin Katı; yaklaşık brüt 722 alanlı olup katta, otel girişi, lobby, lounge bar, restaurant ve teras alanı, resepsiyon, asansör alanı bulunmaktadır.

Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 12 adet standart oda, 3 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, 1 adet birleşebilir oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 13 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, 1 adet engelli odası, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 13 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, 1 adet engelli odası, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 13 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, 1 adet engelli odası, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 14 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 14 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 14 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, servis holü bulunmaktadır.
Normal Katı; yaklaşık brüt 562 m² alanlı olup katta, 14 adet standart oda, 2 adet birleşebilir oda, 2 adet deskbedli oda, 2 adet birleşebilir deskbedli oda, servis holü bulunmaktadır.

Açık alanda; 1 adet jeneratör, 1 adet trafo kuru tip, çatı katında; 2 adet çiller soğutma sistemi, Nov Otelde 6 adet klima, İbis Otelde 4 adet klima, 3 adet baz istasyonu, bodrum katında; Isıtma sistemi 2 adet kazan ve brülör, 6 adet sıcak su boyleri gibi teknik hacimler bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazların mahallinde yapılan inlemelerde konu taşınmazlar; kat, konum ve alan bakımından projesiyle uyumlu olup herhangi bir aykırı durum tespit edilmemiştir. Her iki otelde; 2 adet tüm katlara çıkan misafir asansörü, Nov Otel'de 1 adet servis asansörü mevcuttur. Nov Otel binasında 91 adet standart oda, 4 adet süit oda, 1 adet engelli odası olmak üzere toplamda 96 adet oda bulunmaktadır. Odalar yaklaşık brüt 25-47 m² kullanım alanlıdır. İbis Otel, 156 adet standart oda, 4 adet engelli odası 160 adet odaya sahiptir. Odalar yaklaşık brüt 20 m² kullanım alanlıdır. Her iki otelde odalarda banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur.

Konu taşınmazın etrafı betonarme duvar üzeri panel çit ile çevrilidir. Otel girişi, zemin kattan Kocasinan Bulvarı üzerinden sağlanmaktadır. Nov Otel Koca Sinan Bulvarı cepheli olup İbis Otel'e göre görünebilirliği daha yüksektir. Yapı dışında kalan alanlar kısmen peyzaj alanı, kısmen otopark olarak düzenlenmiştir. Otopark alanlarında zeminler taş kaplamalıdır. Otellerin içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır.

NOVOTEL KAT HESABI
Kat	Yasal Alan (m²)	Mevcut Alan (m²)
Bodrum Kat	945,00	945,00
Zemin Kat	876,00	876,00
1. Normal Kat	710,00	710,00
2. Normal Kat	710,00	710,00
3. Normal Kat	710,00	710,00
4. Normal Kat	710,00	710,00
5. Normal Kat	710,00	710,00
TOPLAM ALAN	5.371,00	5.371,00
	İBİS OTEL KAT HESABI
Kat	Yasal Alan (m²)	Mevcut Alan (m²)
Bodrum Kat	478,00	478,00
Zemin Kat	719,00	719,00
1. Normal Kat	562,00	562,00
2. Normal Kat	562,00	562,00
3. Normal Kat	562,00	562,00
4. Normal Kat	562,00	562,00
5. Normal Kat	562,00	562,00
6. Normal Kat	562,00	562,00
7. Normal Kat	562,00	562,00
8. Normal Kat	562,00	562,00
TOPLAM ALAN	5.693,00	5.693,00
GENEL TOPLAM	11.064,00	11.064,00

Olumlu ve Olumsuz Faktörler;

OLUMLU ÖZELLİKLERİ	OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ
Şehir merkezinde konumlanması	Ekonomide dalgalanmalar yaşanması
Bilinirliğinin yüksek olması	Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması
Ulaşım imkanının gelişmiş olması
Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması
Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması

4.5. SWOT ANALİZİ

	OLUMLU YÖNLER		OLUMSUZ YÖNLER
GÜÇLÜ YANLAR	• Ticari yoğun bölgede konumlanması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Merkezi konumda yer alması • Altyapı imkanlarının iyi olması	ZAYIF YANLAR	• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması • Kapalı otopark alanının bulunmaması	İÇ ET KE NL ER
FIRSATLAR	• Bilinirliğinin yüksek olması, • Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması • Bulunduğu bölgede kamu kurumlarının konumlu olması sebebiyle toplantı ve davet açısından potansiyel oluşturması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması	TEHDİTLER	• Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar	DI Ş ET KE NL ER

5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ

5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ

TAŞINMAZLARIN GÜNCEL İMAR DURUMU
Plan Türü	1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı	Lejant	Turizm Tesisi Alanı
İnşaat Nizamı	Ayrık	H max	Serbest
TAKS	-	KAKS (Emsal)	0,90
Çekme Mesafeleri	Ön: 30 m	Yan: 5 m	Arka: -
Diğer	Kocasinan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazların bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Turizm Tesisi Alanı" lejantında, Ayrık Nizam, E:0,90, Hmax: Serbest, Ön Bahçe: 30 m, Yan Bahçe: 5, çekme mesafeleri olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.

5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ

Kocasinan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde rapora konu taşınmaza etki eden herhangi bir imar planı değişikliğinin ve taşınmaz için alınmış herhangi bir kamulaştırma kararının bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.

5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Kocasinan Belediyesi'nde yapılan incelemelerde; 11.02.2008 tarih, bila sayılı "Onaylı Mimari Proje" bulunmaktadır. 06.03.2008 tarih, 1/28 sayılı "Yeni Yapı Ruhsatı", Otel ve Bunlara Benzer Misafir Evi için 11.064,00 inşaat alanı düzenlenmiştir. 27.03.2009 tarih, 1/37 sayılı "Yapı Kullanma İzin Belgesi", Otel ve Bunlara Ben Misafir Evi için 11.064,00 inşaat alanı düzenlenmiştir.

İbis Otel'e ait 08.02.2017 veriliş tarihli, 09.02.2027 geçerlilik tarihi ve S347954947893 numaralı B Sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır. Novotel'e ait 08.02.2017 veriliş tarihli, 09.02.2027 geçerlilik tarihi ve S34E2D66E85E9 numaralı B Sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

22.07.2008 tarih, 11514 sayılı Novotel Kayseri (4 Yıldızlı otel): 91 Oda+2 Bedensel Engelli Odası+3 Suit-192 Yatak, 100 kişilik 2. Sınıf lokanta, 95 kişilik çok amaçlı salon, 55 kişilik çok amaçlı salon, 45 kişilik kafeteryasnack bar, 18 kişilik toplantı salonu, çalışma ofisi, okuma mahalli, Amerikan bar, aletli jimnastik salonu, voleybol sahası, mini golf, satış ünitesi, 44 araçlık otopark İbis Otel Kayseri (3 yıldızlı otel): 156 oda+4bedensel engelli odası-320 yatak, 100 kişilik 2. Sınıf lokanta, Amerikan bar, 74 araçlık otopark.

Değerleme günü itibariyle taşınmazın dosyasında olumsuz nitelikli herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.

5.3.1 Taşınmazların Yasal ve Mevcut Durum Analizi;

Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki yapının mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.

5.3.2 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.

5.3.3 Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı "Yapı Denetimi Hakkında Kanun" un 11 Maddesi gereği yapı denetimine tabi değildir. Kayseri ili Yapı Denetim Kanunu kapsamında 01.01.20211 tarihinden itibaren girmiştir.

5.3.4 Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.

5.3.5 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

5.3.6 Değerleme Konusu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son 3 Adet Değerleme İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için kurumumuz tarafından ilk defa rapor hazırlanmaktadır. 5.3.7 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

5.3.8 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar "Karkas Otel ve Arsası" niteliğindedir.

5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların arsa sahibi Kayseri Sanayi Odası olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortalıklı A.Ş. tarafından 49 yıllığına üst hakkı kurulmuştur. Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. 20.08.2008 tarihinden itibaren 20.08.2057 tarihine kadar 49 yıllık üst hakkı bulunmaktadır.

5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.

6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER

6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ

6.1.1 Küresel Ekonomi

2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.

Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.

2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.

IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomileriçin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.

*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu

		Projections		Difference from January 2024 WEO Update ¹			Difference from October 2023 WEO ¹
	2023	2024	2025	2024	2025	2024	2025
World Output	3.2	3.2	3.2	0.1	0.0	0.3	0.0
Advanced Economies	1.6	1.7	1.8	0.2	0.0	0.3	0.0
United States	2.5	2.7	1.9	0.6	0.2	1.2	0.1
Euro Area	0.4	0.8	1.5	$-0.1$	$-0.2$	$-0.4$	$-0.3$
Germany	$-0.3$	0.2	1.3	$-0.3$	$-0.3$	$-0.7$	$-0.7$
France	0.9	0.7	1.4	$-0.3$	$-0.3$	$-0.6$	$-0.4$
Italy	0.9	0.7	0.7	0.0	$-0.4$	0.0	$-0.3$
Spain	2.5	1.9	2.1	0.4	0.0	0.2	0.0
Japan	1.9	0.9	1.0	0 ₀	0.2	$-0.1$	0.4
United Kingdom	0.1	0.5	1.5	$-0.1$	$-0.1$	$-0.1$	$-0.5$
Canada	1.1	1.2	2.3	$-0.2$	0.0	$-0.4$	$-0.1$
Other Advanced Economies ²	1.8	2.0	2.4	$-0.1$	$-0.1$	$-0.2$	0.1
Emerging Market and Developing Economies	4.3	4.2	4.2	0.1	0.0	0.2	0.1
Emerging and Developing Asia	5.6	5.2	4.9	0.0	0.1	0.4	0.0
China	5.2	4.6	4.1	0.0	0.0	0.4	0.0
India ³	7.8	6.8	6.5	0.3	0.0	0.5	0.2
Emerging and Developing Europe	3.2	3.1	2.8	0.3	0.3	0.9	0.3
Russia	3.6	3.2	1.8	0.6	0.7	2.1	0.8
Latin America and the Caribbean	2.3	2.0	2.5	0.1	0.0	$-0.3$	0.1
Brazil	2.9	22	21	0.5	0.2	0.7	0.2
Mexico	3.2	2.4	1.4	$-0.3$	$-0.1$	0.3	$-0.1$
Middle East and Central Asia	2.0	2.8	4.2	$-0.1$	0.0	$-0.6$	0.3
Saudi Arabia	$-0.8$	26	6.0	$-0.1$	0.5	$-1.4$	1.8
Sub-Saharan Africa	3.4	3.8	4.0	0.0	$-0.1$	$-0.2$	$-0.1$
Nigeria	2.9	3.3	3.0	0.3	$-0.1$	0.2	$-0.1$
South Africa	0.6	0.9	1.2	$-0.1$	$-0.1$	$-0.9$	$-0.4$
Memorandum
World Growth Based on Market Exchange Rates	27	2.7	2.7	0.1	0.0	0.3	0.0
European Union	0.6	1.1	1.8	$-0.1$	$-0.1$	$-0.4$	$-0.3$
ASEAN-5 ⁴	4.1	4.5	4.6	$-0.2$	0.2	0.0	0.1
Middle East and North Africa	1.9	2.7	4.2	$-0.2$	0.0	$-0.7$	0.3
Emerging Market and Middle-Income Economies ⁵	4.4	4.1	4.1	0.0	0.0	0.2	0.1
Low-Income Developing Countries ⁵	4.0	4.7	5.2	$-0.2$	$-0.1$	$-0.3$	$-0.1$
World Trade Volume (goods and services)	0.3	3.0	3.3	$-0.3$	$-0.3$	$-0.5$	$-0.4$
Imports Advanced Economies	$-1.0$	2.0	28	$-0.7$	$-0.4$		$-0.4$
						$-1.0$
Emerging Market and Developing Economies Exports	2.0	4.9	4.1	0.0	$-0.3$	0.5	$-0.6$
Advanced Economies	0.9	2.5	29	$-0.1$	$-0.3$	$-0.6$	$-0.4$
Emerging Market and Developing Economies	$-0.1$	3.7	3.9	$-0.4$	$-0.4$	$-0.5$	$-0.3$

Commodity Prices (US dollars)
Oile	$-16.4$	$-2.5$	$-6.3$	$-0.2$	$-1.5$	$-1.8$	$-1.4$
Nonfuel (average based on world commodity import weights)	$-5.7$	0.1	$-0.4$	1.0	0.0	2.8	$-0.3$
World Consumer Prices⁷	6.8	5.9	4.5	0.1	0.1	0.1	$-0.1$
Advanced Economies ⁸	4.6	2.6	2.0	0.0	0.0	$-0.4$	$-0.2$
Emerging Market and Developing Economies ⁷	8.3	8.3	6.2	02	0.2	0.5	0.0

*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu

2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu

6.1.2 Türkiye Ekonomisi – Makro Göstergeler

GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 bir önceki yıla göre %4,5 arttı.

Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.

Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.

			GSYH
8522 Yıl	Çeyrek	Cari fiyatlarla (Milyon TL)	Cari fivatiaria (Milyon 5)	Zincirlenmiş hacim endeksi	Değişim oranı (%)
2022	Yıllık	15 011 776	905 814	210,9	5,5
		2519789	181 490	186,9	7,8
	n	3 424 670	219 665	201.6	7,6
	ili	4 273 138	242 416	223,8	4,1
	IV	4794 179	262 243	231,2	3,3
2023	Ydlik	26 276 307	1118 593	220,4	4,5
	p7	4 642 146	246 013	194,3	4,0
	吧	5 506 173	271 669	209.5	3,9
	$W^{\mathbb{N}}$	7696613	296 508	237.4	6,1
	IV.	8 431 375	304 402	240.4	4,0

6.1.3 Gayrimenkul Piyasası:

2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.

Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.

Yabancılara yapılan satışlarda ise 2023 yılında son altı yılın en düşük satış adedine ulaşıldığı ve toplam satışlar içerisindeki payının gerileme kaydettiği görülmektedir. Yabancılara satışlar, 2023 yılında 35.005 olarak gerçekleşmiş olup toplam satışlar içerisindeki payı %2,9 olarak gerçekleşmiştir. Bununla birlikte dördüncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %61,1 oranında gerileme kaydedilmiştir. Ülke uyruklarına göre geçen yılla benzer şekilde en yüksek alım, yabancılara yapılan satışlar içerisinde %29,9 oranında paya sahip olan Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında ise, dördüncü çeyrekte en yüksek satış bir önceki çeyrekle benzer şekilde Antalya'da gerçekleşmiştir. Yıl genelinde de Antalya %36,3 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %32,1 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,6 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)

Aylık faiz oranı 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,33 seviyelerinde seyrederken özellikle yılın üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğinde %2,96 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde 2023 yılının ilk çeyreğinde %17,23 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı yılın üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 Ocak ayı itibarıyla yıllık faiz %41,38 olarak seyretmektedir.

2023 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Aralık ayında %65,90 seviyesinden, 2023 yılı Aralık ayında %59,81 seviyesine düşmüştür. Aralık 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,26'dan %20,70'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,32'den %9,81'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Aralık ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.

Toplam tüketici kredileri ise Aralık ayında 1,51 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Aralık ayında %33,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Aralık 2023 itibarıyla 4,3 puan azalarak %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 11,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,2 olmuştur. Bu oran 2022 Aralık ayında %20,3 seviyesindeydi.

Merkez Bankası'nın 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.

	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat $(TL/m^2)$ **
*FURIONE*	1216,0 (9658,3)	1321,2 (9657, 0)	1200,4 (9658, 8)	31364,5%
الفلفان بالممر ISTANDUL	1005,4 (%45.6)	1142,6 (% 43,6)	991,1 (9644.6)	45420,7₺
	1274,2 (9672.9)	1458,6 (9657, 9)	1261,3 (9674, 1)	24918,8 ₺
LEWS!	1259,9 (9657, 4)	1434,5 (% 7653,6)	1249,9 (9658,7)	36065,4%

6.1.4 Turizm Sektörü

2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2022 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 51 milyon turistin kişi başı 905 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında gelen turist sayısında artış, kişi başı harcama miktarında ise azalış olduğu görülmektedir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde ise Türkiye'yi 22,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %6,8'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2021 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 24.7 milyon olurken, 2022 yılında bu sayının 44.6 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye 46 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11'lik bir artış gözlemlenmiştir.

Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye gelen 46 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0'lık ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 718 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.

İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.907 tesis ve 120 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.621 tesis ve 105 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.494 işletme belgeli tesise ve 287 bin oda arzına sahiptir.

Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 723 tesis içinde en büyük payı 104 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 87 tesis ve 16 bin oda kapasitesi ile Antalya, 79 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.

Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.

2022 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2021) göre artış göstererek Türkiye genelinde %66.8 İstanbul için %74,7'dir. Oda fiyatları ise yine 2021 yılana kıyasla artış göstererek, 2022 yılında Türkiye genelinde 117 Euro, İstanbul'da ise 144 Euro'dur. 2019 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2019 yılı seviyesine ulaştığı ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecine devam ettiği söylenebilir. 2023 yılında otel doluluk oranları Türkiye geneli için %59,1 olarak hesaplanırken İstanbul için doluluk oranı %65.2 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 129 Euro iken İstanbul'da 143 Euro olmuştur.

			TOPLAM			VATANDAŞ 1
YILLAR	GELEN ZİYARETÇİ SAYISI	ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI	TURİZM GELİRİ	ORTALAMA HARCAMA	TURİZM 2 GİDERİ	TURİZM GELİRİ	ORTALAMA HARCAMA
			( 1000 \$ )	(\$)	( 1000 \$ )	( 1000 \$ )	(\$)
2004	20 753 734	20 262 640	17 076 607	843	2 954 459	3 862 552	1 262
2005	25 045 142	24 124 501	20 322 111	842	3 394 601	4 374 383	1 214
2006	23 924 023	23 148 669	18 593 951	803	3 270 948	4 463 614	1 153
2007	27 239 630	27 214 988	20 942 500	770	4 043 283	4 703 850	1 121
2008	31 137 774	30 979 979	25 415 067	820	4 266 197	5 418 439	1 191
2009	31 759 816	32 006 149	25 064 482	783	5 090 440	5 690 629	1 222
2010	32 997 308	33 027 943	24 930 997	755	5 874 520	5 558 366	1 231
2011	36 769 039	36 151 328	28 115 692	778	5 531 486	5 638 484	1 168
2012	37 715 225	36 463 921	29 689 249	814	4 593 389	6 365 680	1 243
2013	39 860 771	39 226 226	33 073 502	843	5 253 565	6 776 776	1 255
2014	41 627 246	41 415 070	35 137 949	848	5 470 481	6 301 489	1 132
2015	41 114 069	41 617 530	32 492 212	781	5 698 423	6 052 415	1 004
2016	30 906 680	31 365 330	22 839 468	728	5 049 793	6 184 432	1 014
2017	37 969 824	38 620 346	27 044 542	700	5 137 244	6 076 804	929
2018	46 112 592	45 628 673	30 545 924	669	4 896 310	5 511 261	825
2019	51 747 199	51 860 042	38 930 474	751	4 403 670	5 896 124	825
2020	15 971 201	15 826 266	14 817 273	936	1 104 545	2 965 813	951
2021	30 038 961	29 357 463	30 173 587	1 028	1 851 922	5 830 953	1 076
2022	51 387 513	51 369 026	46 477 871	905	4 276 533	7 067 152	1 006
2023	56 693 837	57 077 440	54 315 542	952	7 068 901	8 903 472	1 152

(Kaynak: KTB,2023)

Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu

Toplam Yabancı Ziyaretçiler;

(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)

2023 yılının Ocak-Kasım döneminde Türkiye'ye gelen 46,7 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0 ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11 artış görülmüştür.

		İşletme Belgeli		Yatırım Belgeli
	Tesis	Oda	Tesis	Oda
Antalya	2.494	287.213	87	15.939
Muğla	2.621	105.162	79	9.170
İstanbul	2.907	120.720	104	9.458
zmir	1.692	41.151	65	5.312
Ankara	361	21.411	17	1.739
Diğer	10.192	289.872	371	33.878
Türkiye	20.267	865.529	723	75.496

İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı;

(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 26.01.2024)

Türkiye genelinde toplam 865 bin 529 oda kapasitesi ile 20.267 işletme belgeli, 75 bin 496 oda kapasitesi ile 723 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.

Dönem	Toplam Yabancı Turist	Kişi Başı Harcama (Dolar)
C1'18	4.908.831	682
C2'18	9.855.102	602
C3'18	15.904.734	589
C4'18	8.283.235	649
2018	38.951.902	617
C1'19	5.460.380	678
C2'19	11.499.211	607
C3'19	18.438.139	623
C4'19	9.315.240	702
2019	44.712.970	642
C ₁ '20	4.635.845	710
Ç2'20
C3'20	4.430.053	649
C4'20	3.642.367	804
2020	12.708.265	716
C1'21	1.826.227	918
C ₂ '21	3.144.815	694
C3'21	11.457.951	773
Ç421	7.511.028	809
2021	23.940.021	785
C1'22	4.943.964	841
C2'22	10.382.068	702
C3'22	18.626.003	826
C4'22	10.389.487	927
2022	44.341.522	822
C1'23	6.509.234	1.057
C2'23	12.319.348	901
C3'23	19,740,776	856
C4'23	10.777.609	966
2023	49.346.967	917

(Kaynak: TÜİK *31.01.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)

Turizm geliri Ekim, Kasım ve Aralık aylarından oluşan IV. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,8 artarak 12 milyar 272 milyon 673 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %15,2'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.

2023 yılı 4.çeyrekte Türkiye'ye gelen 10,8 Milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 966 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %3,74 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %4,13 artmış görünmektedir.

2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.

Otel Doluluk Oranı ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı;

Beş Büyükşehirde Otel Doluluk Oranı (%)

(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)

Türkiye Geneli Otel Doluluk Oranları (%)

2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.

Kayseri İli Turizm Özellikleri:

Kayseri, üzerinde dört mevsim kar eksik olmayan yazın dağ ve doğa yürüyüşü kışın ise kayak merkezi olan kendine özgü bitki örtüsü flora ve faunası ile Türkiye'nin en yüksek dağlarında biri olan Erciyes Dağı, yüzlerce kuş türünün barınağı olan Sultan Sazlığı, bir doğa harikası olan Kapuzbaşı Şelaleleri, Hacer Ormanları, Yedi Göller, Kapodokya'nın giriş kapısı olan Soğanlı ve Erdemli Vadisi ilimizin coğrafyasında bulunmaktadır. Doğa turizmine ilgi duyanlar Kapuzbaşı Şelalerine, Sultan Sazlığına ve Erciyes Dağı'na yönelmektedir. Erciyes Dağı Konumu, pistleri ve kar kalitesiyle ülkemizdeki önemli kış turizmi merkezlerinden birisidir. Kayseri'nin antik kentleri, ören yerleri, tarihi ve doğal sit alanları ile zengin bir tarihi mirası vardır. Kültepe Ören Yeri ve Konya-Kayseri-Sivas İllerindeki Selçuklu Eserleri, 2014 yılı başında UNESCO geçici miras listesine alınmıştır. Kültepe Ören Yeri kazılarında 25 bin tablet çıkarılmıştır. Kültepe tabletleri, UNESCO Dünya Belleği kütüğüne kaydedilmiştir. Yahyalı İlçesine yaklaşık 80 km uzaklıkta bulunan Hacer Ormanları 18.000 hektar alanı kapsamakta, Yedi Göller adı ile bilinen mevkide ise irili ufaklı yedi göl bulunmaktadır.

Değerleme Konusu Otelin Bulunduğu Bölge Analizi

Değerleme konusu otel, kent merkezinin kuzeyinde yer alan ilçelerden biri olan Akyurt ilçesinde konumludur. Esenboğa Havalimanı ulaşım güzergahı olan Özal Bulvarı üzerinde genellikle lojistik depolar, depo alanları, sanayi yapıları ve showroom alanları gibi kentsel servis alanları yer almaktadır. Değerleme konusu otel şehir oteli konseptinde olup havalimanı çıkış güzergahında konumludur.

Konumu	Konaklama Tipleri	Standart Oda Fiyatları (€)	Detay Bilgisi
Holiday Inn Kayseri Düvenönü	Suit, Standart	3.000 TL	- Oda +
	(23 m² - 47 m²)	(~83 €)	Kahvaltı
Fier Life Center	Suit, Standart	2.500 €	- Oda +
	(26 m² - 40 m²)	(~70 €)	Kahvaltı
The Kayseri Loft Hotel	Suit, Deluxe	2.200 TL	- Oda +
	(40 m²)	(65 €)	Kahvaltı

Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-012 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 38 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]

6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Taşınmazların değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER

Değerleme konusu taşınmazların yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.

6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

	TAŞINMAZLARIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ
Elektrik	✓	Su	✓
Kanalizasyon	✓	Isıtma Sistemi	✓
Asansör	✓	Klima Sistemi	✓
Kapalı Otopark		Yangın Merdiveni	✓
Jeneratör	✓	Kapalı Devre Kamera Sistemi	✓
Kapalı Yüzme Havuzu		Sosyal Tesis	
Diğer Özellikler: -

Değerleme konusu taşınmazların teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazların teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.

6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ

Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.

Pazar Değeri Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Nakit Akışı / Gelir İndirgeme Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken

etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.

Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.

6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ

Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.

6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ

Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.

Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazlar "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.

6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ

Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.

Emsal 1: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Esentepe Mahallesi'nde, 7539 ada 1 parselde konumlu, Kocasinan Bulvarı'na 170 m mesafeli, ara sokak cepheli, "Ticaret Alanlı", E: 0,50 yapılaşma koşullarına sahip 3.436,28 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 44.700.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.

Emsal 2: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Esentepe Mahallesi'nde, 7539 ada 2 parselde konumlu, Kocasinan Bulvarı'na 165 m mesafeli, ara sokak cepheli, üzerinde değerde etkisi olmayan metruk yapı bulunup "Ticaret Alanlı", E: 0,50 yapılaşma koşullarına sahip 2.933,32 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 38.160.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.

Emsal 3: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Hacı Saki Mahallesi'nde, 4189 ada 15 parselde konumlu, Ticaret Alanlı, 6 kat yapılaşma koşullarına sahip 496,00 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 17.000.000.-TL talep edilmektedir.

Emsal 4: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Melikgazi İlçesi, Kılıçaslan Mahallesi'nde, 2227 ada 10 parselde konumlu, ara sokak konumlu, Konut Alanlı, E: 1,90, yapılaşma koşullarına sahip 588,00 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 9.850.000.-TL talep edilmektedir.

Beyan: Konu taşınmazların yer aldığı Kocasinan İlçesi Kayseri İli'nin önemli ilçelerinden biri olup söz konusu taşınmazlar Kocasinan Bulvarı üzerinde ve kentin ticari potansiyelin yüksek kesimlerinden birinde yer alması sebebiyle taşınmazların bulunduğu arsa önem arz etmektedir. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, benzer imar durumu ve büyüklüğü sahip arsaların 18.000.-TL/m² – 19.000.-TL/m² arsa birim değerine sahip olabileceği beyan edilmiştir.

Emsallerin Değerlendirilmesi:

Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.

		PİYASA DEĞERİ ANALİZİ
	Emsal-1	Emsal-2	Emsal-3	Emsal-4	Konu Taşınmaz
Mahalle / Konum	Esentepe	Esentepe	Hacı Saki	Kılıçaslan	Pervane
Ada / Parsel	7539/1	7539/2	4189/15	2227/10	2420/9
Alan (m²)	3.436,28	2.933,32	496,00	588,00	11.035,40
Satış Fiyatı-SF (TL)	44.700.000	38.160.000	17.000.000	9.850.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	39.336.000	33.580.800	15.300.000	9.062.000
İmar Durumu	Ticaret, E: 0,50	Ticaret E: 0,50	Ticaret 6 Kat	Konut, E: 1,90	Turizm Tesisi Alanlı, E: 0,90
Birim Değer (TL/m²)	11.447	11.448	30.847	15.412
İmar Durumu Şerefiyesi	-15%	-15%	15%	-30%
Konum Şerefiyesi	-50%	-50%	-20%	-50%
Hisse Şerefiyesi	0%	0%	0%	0%
Büyüklük Şerefiyesi	5%	5%	40%	40%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	18.759	18.760	18.878	18.032
Ortalama Birim Değer (TL/m²)			18.607,36		18.607,36
				Konu Taşınmaz Değeri (TL)	205.339.697,80
			Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL)		205.300.000

ÜST HAKKI SÜRESİ TABLOSU
Üst Hakkı Tesis Tarihi	20.08.2008
Üst Hakkı Süresi	49 Yıl
Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı	17897
Üst Hakkı Bitiş Tarihi	20.08.2057
Değerleme Tarihi	28.06.2024
Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı	12106
Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%)	67,64%

Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²)	18.603,77
Arsa Yüz Ölçümü (m²)	11.035
Arsa Toplam Değeri (TL)	205.300.000

Üst Hakkı Değerinin Oranı	0,67
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%)	67,64%
Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²)	8.389
Arsa Yüz Ölçümü (m²)	11.035
Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL)	92.580.202

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 20.08.2008 başlangıç tarihi itibariyle 49 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Üst Hakkına Esas Arsa Değeri

Taşınmaz	Brüt Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Piyasa Değeri (TL)
2420 Ada 9 Parsel	11,035,40	8.389,00	~92.580.202.-
		Arsa Değeri (TL)	92.580.202.-

6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ

Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.

	MALİYET YÖNTEMİ
Taşınmaz Bilgileri	Arsa Alanı (m²)	Birim Fiyatı (TL/m²)	Arsa Değeri
2420 Ada 9 Parsel	11.035,40 8.389,38
Yapı Değerleri	Kapalı Alan	M² birim fiyatı	Amortisman Oranı	Değer
Novotel Otel Alanı	4.423	25.000	10%	99.517.500
Ibis Otel Alanı	5.183	25.000	10%	116.617.500
Teknik Alanlar (Kapalı otopark, teknik hacim, ortak alan, sığınak vb)	1.392	15.000	10%	20.880.000
Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler				3.000.000
	Yapı Değeri Toplam			240.015.000
	Harici ve Müteferrik İşler
	Geliştici Karı, Şerefiye			36.000.000
	Arsa Değeri			92.580.202
	Yapı Değeri			240.015.000
	Toplam Değer			368.595.000

*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.

6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ

Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.

Otel Analizinde Kullanılan Varsayımlar:

Ibis Otel Analizinde:

Kayseri İbis Otel, turizm işletme belgesine göre 160 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır. Değerleme tarihinin 28.06.2024 olması sebebiyle ilk yıl projeksiyonları kalan altı ay baz alınarak hesaplanmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 32,9 Eur, 2024 yılının Mart ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 41,7 Eur, güncel oda fiyatının 67,5 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2024 yılı son altı aylık dönem için oda fiyatı 40 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Mart ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı 65,4 olarak hesaplanmıştır. 2024 yılı son altı aylık dönem için doluluk oranı %65'ten başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk iki yıl için %5, 2. ve 12. yıllar için %3 sonraki yıllar için %2 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %18'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2024 yılında %42'den başlayıp artarak %47'ye ulaşıp 2029 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.

Novotel Otel Analizinde:

Kayseri Novotel Otel, turizm işletme belgesine göre 96 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır. Değerleme tarihinin 28.06.2024 olması sebebiyle ilk yıl projeksiyonları kalan altı ay baz alınarak hesaplanmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 44,7 Eur, 2024 yılının Mart ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 53,9, güncel oda fiyatının 60 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2024 yılı son altı aylık dönem için oda fiyatı 50 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Mart ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı %60,9 olarak hesaplanmıştır. 2024 yılı son altı aylık dönem için doluluk oranı %64'den başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk yıl için %5, 2. ve 12. yıllar için %3, sonraki yıllar için %2 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %32'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2024 yılında %35'ten başlayıp artarak %40'a ulaşıp 2029 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.

Genel Varsayımlar;

Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen emlak vergisi ve sigorta bedelleri baz alınmış olup yıllık bazda %2 artış oranı uygulanmıştır.
Yenileme maliyeti brüt oda gelirinin %1'i olacak şekilde projeksiyona eklenmiştir.
Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Euro değeri olan tahvillerin Euro Bazlı; 2038-2045 yılları arasındaki ortalama değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde uzun vadeli en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.
Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %2,5-4,5 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %11 olarak alınmıştır.
Yıllık üst hakkı bedeli, ilgili üst hakkı sözleşmesine göre 2019-2023 yılları arasında 105.000 USD, 2024 yılında 140.000 USD, 2025 yılından itibaren üst hakkı süresi bitene kadar her yıl 1.400 USD artarak devam edecektir. Güncel döviz kuru kullanılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

Otel Fonksiyonu (IBIS OTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)	40,00
Diğer Gelir Oranı	18,00%
Yenileme	1,00%
Artış Oranı (İlk yıl)	5,0%
Artış Oranı (2.-12. yıllar)	3,0%
Artış Oranı (Sonraki yıllar)	2,0%
NAKİT AKIŞI

Proje Nakit Akışı (EUR) (Ibis Otel)	0,5	1,5	2,5	3,5	4,5	5,5	6,5	7,5	8,5	9,5
Yıllar	28.06.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160
Açık Olan Gün Sayısı (Gün)	183,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi	29.280	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400
Doluluk Oranı (%)	65,00%	67,00%	69,00%	71,00%	73,00%	75,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)	19.032	39.128	40.296	41.464	42.749	43.800	44.384	44.384	44.506	44.384
Oda Fiyatı (EUR)	40,00	42,00	43,26	44,56	45,89	47,27	48,69	50,15	51,65	53,20
Oda Gelirleri (EUR)	761.280	1.643.376	1.743.205	1.847.545	1.961.936	2.070.486	2.161.035	2.225.866	2.298.924	2.361.422
Diğer Gelirler (EUR)	137.030	295.808	313.777	332.558	353.149	372.687	388.986	400.656	413.806	425.056
Toplam Otel Gelirleri (EUR)	898.310	1.939.184	2.056.982	2.180.103	2.315.085	2.443.173	2.550.022	2.626.522	2.712.730	2.786.477
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)	42,00%	43,00%	44,00%	45,00%	46,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%
Brüt Karlılık (EUR)	377.290	833.849	905.072	981.046	1.064.939	1.148.292	1.198.510	1.234.465	1.274.983	1.309.644
İşletme Gideri Oranı (%)	58,00%	57,00%	56,00%	55,00%	54,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%
İşletme Gider Toplamı (EUR)	521.020	1.105.335	1.151.910	1.199.056	1.250.146	1.294.882	1.351.511	1.392.057	1.437.747	1.476.833
Yenileme Maliyeti (EUR)	8.983	19.392	20.570	21.801	23.151	24.432	25.500	26.265	27.127	27.865
Toplam Otel Giderleri (EUR)	530.003	1.124.727	1.172.480	1.220.857	1.273.297	1.319.314	1.377.012	1.418.322	1.464.874	1.504.698
Net Gelir (EUR)	368.307	814.457	884.502	959.245	1.041.788	1.123.860	1.173.010	1.208.200	1.247.856	1.281.780
Net Nakit Akışları (Ibis Otel)	368.307	814.457	884.502	959.245	1.041.788	1.123.860	1.173.010	1.208.200	1.247.856	1.281.780

10,5	11,5	12,5	13,5	14,5	15,5	16,5	17,5	18,5	19,5	20,5	21,5
31.12.2034	31.12.2035							31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 31.12.2040 31.12.2041 31.12.2042 31.12.2043 31.12.2044 31.12.2045

160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400
76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%
44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384
54,80	56,44	58,14	59,30	60,49	61,70	62,93	64,19	65,47	66,78	68,12	69,48
2.432.264	2.505.232	2.587.459	2.631.997	2.684.637	2.738.330	2.800.748	2.848.958	2.905.937	2.964.056	3.031.620	3.083.804
437.808	450.942	465.743	473.759	483.235	492.899	504.135	512.812	523.069	533.530	545.692	555.085
2.870.072	2.956.174	3.053.201	3.105.756	3.167.871	3.231.229	3.304.883	3.361.771	3.429.006	3.497.586	3.577.312	3.638.889
47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%
1.348.934	1.389.402	1.435.005	1.459.705	1.488.900	1.518.678	1.553.295	1.580.032	1.611.633	1.643.865	1.681.337	1.710.278
53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%
1.521.138	1.566.772	1.618.197	1.646.051	1.678.972	1.712.551	1.751.588	1.781.738	1.817.373	1.853.721	1.895.975	1.928.611
28.701	29.562	30.532	31.058	31.679	32.312	33.049	33.618	34.290	34.976	35.773	36.389
1.549.839	1.596.334	1.648.729	1.677.108	1.710.651	1.744.864	1.784.637	1.815.356	1.851.663	1.888.696	1.931.748	1.965.000
1.320.233	1.359.840	1.404.473	1.428.648	1.457.221	1.486.365	1.520.246	1.546.414	1.577.343	1.608.890	1.645.563	1.673.889
1.320.233	1.359.840	1.404.473	1.428.648	1.457.221	1.486.365	1.520.246	1.546.414	1.577.343	1.608.890	1.645.563	1.673.889

22,5	23,5	24,5	25,5	26,5	27,5	28,5	29,5	30,5	31,5	32,5	33,5	34,5
				31.12.2046 31.12.2047 31.12.2048 31.12.2049 31.12.2050 31.12.2051 31.12.2052 31.12.2053 31.12.2054 31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 31.12.2058

160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	359,00
58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	57.440
76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%
44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384	43.654
70,87	72,29	73,73	75,21	76,71	78,25	79,81	81,41	83,04	84,70	86,39	88,12	89,88
3.145.480	3.208.390	3.281.523	3.338.008	3.404.769	3.472.864	3.552.026	3.613.168	3.685.431	3.759.140	3.844.827	3.911.009	3.923.653

566.186	577.510	590.674	600.842	612.858	625.116	639.365	650.370	663.378	676.645	692.069	703.982	706.257
3.711.666	3.785.900	3.872.197	3.938.850	4.017.627	4.097.980	4.191.391	4.263.538	4.348.809	4.435.785	4.536.896	4.614.991	4.629.910
47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%
1.744.483	1.779.373	1.819.933	1.851.259	1.888.285	1.926.050	1.969.954	2.003.863	2.043.940	2.084.819	2.132.341	2.169.046	2.176.058
53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%	53,00%
1.967.183	2.006.527	2.052.265	2.087.590	2.129.342	2.171.929	2.221.437	2.259.675	2.304.869	2.350.966	2.404.555	2.445.945	2.453.852
37.117	37.859	38.722	39.388	40.176	40.980	41.914	42.635	43.488	44.358	45.369	46.150	46.299
2.004.300	2.044.386	2.090.987	2.126.979	2.169.519	2.212.909	2.263.351	2.302.310	2.348.357	2.395.324	2.449.924	2.492.095	2.500.152
1.707.367	1.741.514	1.781.211	1.811.871	1.848.108	1.885.071	1.928.040	1.961.227	2.000.452	2.040.461	2.086.972	2.122.896	2.129.759

Otel Fonksiyonu (NOVOTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)		50,00
Diğer Gelir Oranı		32,00%
Yenileme		1,00%
Artış Oranı (İlk yıl)		5,0%
Artış Oranı (2.-12. yıllar)		3,0%
Artış Oranı (Sonraki yıllar)		2,0%
NAKİT AKIŞI

Proje Nakit Akışı (EUR) (Novotel)		0,5	1,5	2,5	3,5	4,5	5,5	6,5	7,5	8,5	9,5
Yıllar		28.06.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)		9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
Açık Olan Gün Sayısı (Gün)		183,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi		17.568	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040
Doluluk Oranı (%)		64,00%	66,00%	68,00%	70,00%	72,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)		11.244	23.126	23.827	24.528	25.298	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579
Oda Fiyatı (EUR) Oda Gelirleri (EUR)		50,00 562.176	52,50 1.214.136	54,08 1.288.456	55,70 1.366.142	57,37 1.451.295	59,09 1.511.455	60,86 1.556.798	62,69 1.603.502	64,57 1.656.132	66,51 1.701.156
Diğer Gelirler (EUR)		179.896	388.524	412.306	437.165	464.414	483.666	498.175	513.121	529.962	544.370
Toplam Otel Gelirleri (EUR)		742.072	1.602.660	1.700.762	1.803.308	1.915.710	1.995.120	2.054.974	2.116.623	2.186.095	2.245.525
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)		35,00%	36,00%	37,00%	38,00%	39,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%
Brüt Karlılık (EUR)		259.725	576.957	629.282	685.257	747.127	798.048	821.990	846.649	874.438	898.210
İşletme Gideri Oranı (%)		65,00%	64,00%	63,00%	62,00%	61,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%
İşletme Gider Toplamı (EUR)		482.347	1.025.702	1.071.480	1.118.051	1.168.583	1.197.072	1.232.984	1.269.974	1.311.657	1.347.315
Yenileme Maliyeti (EUR)		7.421	16.027	17.008	18.033	19.157	19.951	20.550	21.166	21.861	22.455
Toplam Otel Giderleri (EUR)		489.768	1.041.729	1.088.487	1.136.084	1.187.740	1.217.023	1.253.534	1.291.140	1.333.518	1.369.771
Net Gelir (EUR)		252.305	560.931	612.274	667.224	727.970	778.097	801.440	825.483	852.577	875.755
Nakit Akışı (EUR) (Novotel)		252.305	560.931	612.274	667.224	727.970	778.097	801.440	825.483	852.577	875.755

Net Nakit Akışları (Ibis Otel)		368.307	814.457	884.502	959.245	1.041.788	1.123.860	1.173.010	1.208.200	1.247.856	1.281.780
Nakit Akışı (EUR) (Novotel)		252.305	560.931	612.274	667.224	727.970	778.097	801.440	825.483	852.577	875.755
Bina Sigortası (EUR) (%2)		7.893	16.102	16.424	16.752	17.087	17.429	17.778	18.133	18.496	18.866
Emlak Vergisi (EUR) (%2)		5.843	11.919	12.157	12.401	12.649	12.902	13.160	13.423	13.691	13.965
Yıllık Üst Hakkı Maliyeti		75.938	166.280	181.905	198.855	217.244	237.192	258.833	282.310	307.778	335.407
Toplam Net Nakit Akışları (Novotel ve İbis Otel)		530.938	1.181.087	1.286.291	1.398.461	1.522.778	1.634.434	1.684.680	1.719.818	1.760.468	1.789.297




10,5	11,5	12,5	13,5	14,5	15,5	16,5	17,5	18,5	19,5	20,5	21,5
31.12.2034	31.12.2035			31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 31.12.2040 31.12.2041 31.12.2042 31.12.2043 31.12.2044 31.12.2045

9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6

365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040
73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%
25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579

68,50	70,56	72,67	74,13	75,61	77,12	78,66	80,24	81,84	83,48	85,15	86,85
1.752.190	1.804.756	1.863.992	1.896.077	1.933.998	1.972.678	2.017.644	2.052.374	2.093.422	2.135.290	2.183.963	2.221.556
560.701	577.522	596.477	606.745	618.879	631.257	645.646	656.760	669.895	683.293	698.868	710.898
2.312.891	2.382.278	2.460.469	2.502.821	2.552.878	2.603.935	2.663.291	2.709.134	2.763.317	2.818.583	2.882.832	2.932.454

40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%
925.157	952.911	984.188	1.001.129	1.021.151	1.041.574	1.065.316	1.083.654	1.105.327	1.127.433	1.153.133	1.172.982
60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%
1.387.735	1.429.367	1.476.281	1.501.693	1.531.727	1.562.361	1.597.974	1.625.481	1.657.990	1.691.150	1.729.699	1.759.472

23.129	23.823	24.605	25.028	25.529	26.039	26.633	27.091	27.633	28.186	28.828	29.325
1.410.864	1.453.190	1.500.886	1.526.721	1.557.255	1.588.400	1.624.607	1.652.572	1.685.623	1.719.336	1.758.527	1.788.797
902.028	929.088	959.583	976.100	995.622	1.015.535	1.038.683	1.056.562	1.077.694	1.099.247	1.124.304	1.143.657
902.028	929.088	959.583	976.100	995.622	1.015.535	1.038.683	1.056.562	1.077.694	1.099.247	1.124.304	1.143.657


1.320.233	1.359.840	1.404.473	1.428.648	1.457.221	1.486.365	1.520.246	1.546.414	1.577.343	1.608.890	1.645.563	1.673.889
902.028	929.088	959.583	976.100	995.622	1.015.535	1.038.683	1.056.562	1.077.694	1.099.247	1.124.304	1.143.657
19.243	19.628	20.020	20.421	20.829	21.246	21.671	22.104	22.546	22.997	23.457	23.926

14.244	14.529	14.820	15.116	15.419	15.727	16.041	16.362	16.690	17.023	17.364	17.711
365.379	397.895	433.168	471.434	512.947	557.981	606.836	659.835	717.330	779.703	847.367	920.771

22,5	23,5	24,5	25,5	26,5	27,5	28,5	29,5	30,5	31,5	32,5	33,5	34,5
			31.12.2046 31.12.2047 31.12.2048 31.12.2049 31.12.2050 31.12.2051 31.12.2052 31.12.2053 31.12.2054 31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 31.12.2058

9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	359,00
35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	34.464
73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%
25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579	25.159
88,59	90,36	92,17	94,01	95,89	97,81	99,76	101,76	103,79	105,87	107,99	110,15	112,35
2.265.987	2.311.307	2.363.992	2.404.684	2.452.777	2.501.833	2.558.861	2.602.907	2.654.965	2.708.064	2.769.793	2.817.470	2.826.579
725.116	739.618	756.477	769.499	784.889	800.587	818.836	832.930	849.589	866.581	886.334	901.590	904.505
2.991.103	3.050.925	3.120.470	3.174.183	3.237.666	3.302.420	3.377.697	3.435.837	3.504.554	3.574.645	3.656.127	3.719.061	3.731.084
40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%
1.196.441	1.220.370	1.248.188	1.269.673	1.295.066	1.320.968	1.351.079	1.374.335	1.401.822	1.429.858	1.462.451	1.487.624	1.492.434
60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%	60,00%
1.794.662	1.830.555	1.872.282	1.904.510	1.942.600	1.981.452	2.026.618	2.061.502	2.102.732	2.144.787	2.193.676	2.231.436	2.238.650
29.911	30.509	31.205	31.742	32.377	33.024	33.777	34.358	35.046	35.746	36.561	37.191	37.311
1.824.573	1.861.064	1.903.486	1.936.251	1.974.976	2.014.476	2.060.395	2.095.861	2.137.778	2.180.533	2.230.238	2.268.627	2.275.961
1.166.530	1.189.861	1.216.983	1.237.931	1.262.690	1.287.944	1.317.302	1.339.977	1.366.776	1.394.112	1.425.890	1.450.434	1.455.123
1.166.530	1.189.861	1.216.983	1.237.931	1.262.690	1.287.944	1.317.302	1.339.977	1.366.776	1.394.112	1.425.890	1.450.434	1.455.123

1.707.367	1.741.514	1.781.211	1.811.871	1.848.108	1.885.071	1.928.040	1.961.227	2.000.452	2.040.461	2.086.972	2.122.896	2.129.759
1.166.530	1.189.861	1.216.983	1.237.931	1.262.690	1.287.944	1.317.302	1.339.977	1.366.776	1.394.112	1.425.890	1.450.434	1.455.123
24.405	24.893	25.391	25.898	26.416	26.945	27.484	28.033	28.594	29.166	29.749	30.344	30.442
18.065	18.427	18.795	19.171	19.554	19.945	20.344	20.751	21.166	21.590	22.021	22.462	22.534
1.000.402	1.086.789	1.180.505	1.282.171	1.392.461	1.512.108	1.641.905	1.782.713	1.935.466	2.101.179	2.280.949	2.475.970	2.643.356
1.831.024	1.801.266	1.773.503	1.722.562	1.672.366	1.614.016	1.555.609	1.469.706	1.382.001	1.282.639	1.180.143	1.044.554	888.549

DEĞERLEME TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı	7,74%	7,74%	7,74%
Risk Primi	2,26%	3,26%	4,26%
İndirgeme Oranı	10,00%	11,00%	12,00%
Toplam Bugünkü Değer (EUR)	15.388.970	14.050.161	12.894.734
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR)	15.390.000	14.050.000	12.890.000
Toplam Bugünkü Değer (TL)	540.589.891	493.559.659	452.971.384
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	540.590.000	493.560.000	452.970.000

28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru
Eur Alış Kuru	35,1284
USD/EUR PARADİTESİ	0,9218

Kira Analizinde Kullanılan Varsayımlar:

Ibis Otel Analizinde:

Kayseri İbis Otel, turizm işletme belgesine göre 160 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır. Değerleme tarihinin 28.06.2024 olması sebebiyle ilk yıl projeksiyonları kalan altı ay baz alınarak hesaplanmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 32,9 Eur, 2024 yılının Mart ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 41,7 Eur, güncel oda fiyatının 67,5 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2024 yılı son altı aylık dönem için oda fiyatı 40 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Mart ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı 65,4 olarak hesaplanmıştır. 2024 yılı son altı aylık dönem için doluluk oranı %65'ten başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk yıl için %5, 2. yıl ile 12. yıl arasında %3, sonraki yıllar için %2 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %18'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2024 yılında %40'dan başlayıp artarak %47'ye ulaşıp 2029 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.

Novotel Otel Analizinde:

Kayseri Novotel Otel, turizm işletme belgesine göre 96 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olduğu bilgisi alınmıştır. Değerleme tarihinin 28.06.2024 olması sebebiyle ilk yıl projeksiyonları kalan altı ay baz alınarak hesaplanmıştır.
2023 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi 44,7 Eur, 2024 yılının Mart ayına kadar olan süredeki gerçekleşmesi 53,9, güncel oda fiyatının 60 Eur olması göz önünde bulundurulmuş olup 2024 yılı son altı aylık dönem için oda fiyatı 50 Eur olarak baz alınmıştır.
2020-2022 yılları arasındaki dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış Covid-19 salgını sebebiyle uçuş sayılarındaki düşüş göz önünde bulundurularak 2020-2021-2022 yılları arasındaki veriler dikkate alınmamıştır.
2023 yılının tamamı ve 2024 yılının Mart ayına ait gerçekleşmeler baz alındığında, otel doluluk oranı %60,9 olarak hesaplanmıştır. 2024 yılı son altı aylık dönem için doluluk oranı %64'den başlatılmış olup sonraki dönemlerde iyileşmeler olabileceği varsayılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin bulunduğu bölgedeki gayrimenkul gelişimleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk yıl için %5, 2. yıl ile 12. yıl arasında %3, sonraki yıllar için %2 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %32'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam otel gelirlerinden, toplam giderler düşülerek brüt işletme karı hesaplanmış olup döviz kurundaki artışlar, enflasyon oranı gibi etkilerde göz önünde bulundurularak otel GOP oranının 2024 yılında %35'ten başlayıp artarak %40'a ulaşıp 2029 yılından sonra sabit kalacağı öngörülmüştür.

Genel Varsayımlar;

• Akfen GYO AŞ. tarafından tarafımıza iletilen bilgiler doğrultusunda kira sözleşmesi detayları projeksiyona yansıtılmıştır. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor Grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; İbis Otel için toplam brüt gelirin %25'i, Novotel için toplam brüt gelirin %22'si veya düzeltilmiş brüt

işletme gelirinin %95'inden (AGOP) yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.

Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.
Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen emlak vergisi ve sigorta bedelleri baz alınmış olup yıllık bazda %2 artış oranı uygulanmıştır.
Otelin kiralama modeli için yatırımcı tarafından karşılanacak yenileme gideri, işletme alternatifinde hesaplanan yenileme giderinin %5'i oranında alınmıştır. Kiralama modelinde otelin yenileme çalışmalarının kiracı tarafından yapılacağı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Euro değeri olan tahvillerin Euro Bazlı; 2038-2045 yılları arasındaki ortalama değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde uzun vadeli en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.
Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %2,5-4,5 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %11 olarak alınmıştır. Kira getirisinde net gelirin değişmeyecek olması sebebiyle toplam risk oranı %0,5-2,5 civarında alınarak indirgeme oranı %9 olarak alınmıştır.
Yıllık üst hakkı bedeli, ilgili üst hakkı sözleşmesine göre 2019-2023 yılları arasında 105.000 USD, 2024 yılında 140.000 USD, 2025 yılından itibaren üst hakkı süresi bitene kadar her yıl 1.400 USD artarak devam edecektir. Güncel döviz kuru kullanılarak projeksiyona yansıtılmıştır.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

Otel Fonksiyonu (IBIS OTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)	40,00
Diğer Gelir Oranı	18,00%
Yenileme	1,00%
Artış Oranı (İlk yıl)	5,0%
Artış Oranı (2.-12. yıllar)	3,0%
Artış Oranı (Sonraki yıllar)	2,0%
NAKİT AKIŞI

Proje Nakit Akışı (EUR) (Ibis Otel)	0,5	1,5	2,5	3,5	4,5	5,5	6,5	7,5	8,5	9,5
Yıllar	28.06.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160
Açık Olan Gün Sayısı (Gün)	183,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi	29.280	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400
Doluluk Oranı (%)	65,00%	67,00%	69,00%	71,00%	73,00%	75,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)	19.032	39.128	40.296	41.464	42.749	43.800	44.384	44.384	44.506	44.384
Oda Fiyatı (EUR)	40,00	42,00	43,26	44,56	45,89	47,27	48,69	50,15	51,65	53,20
Oda Gelirleri (EUR)	761.280	1.643.376	1.743.205	1.847.545	1.961.936	2.070.486	2.161.035	2.225.866	2.298.924	2.361.422
Diğer Gelirler (EUR)	137.030	295.808	313.777	332.558	353.149	372.687	388.986	400.656	413.806	425.056
Toplam Otel Gelirleri (EUR)	898.310	1.939.184	2.056.982	2.180.103	2.315.085	2.443.173	2.550.022	2.626.522	2.712.730	2.786.477
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)	42,00%	43,00%	44,00%	45,00%	46,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%
Otel Kira Sözleşme Oranı (%)	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
Sözleşme AGOP Oranı (%)	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
AGOP Gelir Oranı (%)	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli	224.578	484.796	514.245	545.026	578.771	610.793	637.505	656.631	678.182	696.619
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli	290.154	644.779	703.488	766.306	835.746	905.196	944.783	973.126	1.005.066	1.032.390
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli	290.154	644.779	703.488	766.306	835.746	905.196	944.783	973.126	1.005.066	1.032.390
Yenileme Maliyeti (EUR)	449	970	1.028	1.090	1.158	1.222	1.275	1.313	1.356	1.393
Net Gelir (EUR)	289.705	643.809	702.459	765.216	834.588	903.974	943.508	971.813	1.003.710	1.030.997
Net Nakit Akışları (Ibis Otel)	289.705	643.809	702.459	765.216	834.588	903.974	943.508	971.813	1.003.710	1.030.997

10,5	11,5	12,5	13,5	14,5	15,5	16,5	17,5	18,5	19,5	20,5	21,5
31.12.2034	31.12.2035	31.12.2036	31.12.2037	31.12.2038	31.12.2039	31.12.2040	31.12.2041	31.12.2042	31.12.2043	31.12.2044	31.12.2045

160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400
76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%
44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384
54,80	56,44	58,14	59,30	60,49	61,70	62,93	64,19	65,47	66,78	68,12	69,48
2.432.264	2.505.232	2.587.459	2.631.997	2.684.637	2.738.330	2.800.748	2.848.958	2.905.937	2.964.056	3.031.620	3.083.804
437.808	450.942	465.743	473.759	483.235	492.899	504.135	512.812	523.069	533.530	545.692	555.085
2.870.072	2.956.174	3.053.201	3.105.756	3.167.871	3.231.229	3.304.883	3.361.771	3.429.006	3.497.586	3.577.312	3.638.889
47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%
25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
717.518	739.043	763.300	776.439	791.968	807.807	826.221	840.443	857.251	874.397	894.328	909.722
1.063.362	1.095.262	1.131.211	1.150.683	1.173.696	1.197.170	1.224.459	1.245.536	1.270.447	1.295.856	1.325.394	1.348.208
1.063.362	1.095.262	1.131.211	1.150.683	1.173.696	1.197.170	1.224.459	1.245.536	1.270.447	1.295.856	1.325.394	1.348.208
1.435	1.478	1.527	1.553	1.584	1.616	1.652	1.681	1.715	1.749	1.789	1.819
1.061.927	1.093.784	1.129.684	1.149.130	1.172.112	1.195.555	1.222.807	1.243.855	1.268.732	1.294.107	1.323.605	1.346.389
1.061.927	1.093.784	1.129.684	1.149.130	1.172.112	1.195.555	1.222.807	1.243.855	1.268.732	1.294.107	1.323.605	1.346.389

22,5	23,5	24,5	25,5	26,5	27,5	28,5	29,5	30,5	31,5	32,5	33,5	34,5
31.12.2046	31.12.2047	31.12.2048	31.12.2049	31.12.2050	31.12.2051	31.12.2052	31.12.2053	31.12.2054			31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 31.12.2058

160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160	160
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	359,00
58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	58.400	58.400	58.560	58.400	57.440
76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%	76,00%
44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384	44.384	44.384	44.506	44.384	43.654
70,87	72,29	73,73	75,21	76,71	78,25	79,81	81,41	83,04	84,70	86,39	88,12	89,88
3.145.480	3.208.390	3.281.523	3.338.008	3.404.769	3.472.864	3.552.026	3.613.168	3.685.431			3.759.140 3.844.827 3.911.009 3.923.653
566.186	577.510	590.674	600.842	612.858	625.116	639.365	650.370	663.378	676.645	692.069	703.982	706.257
3.711.666	3.785.900	3.872.197	3.938.850	4.017.627	4.097.980	4.191.391	4.263.538	4.348.809			4.435.785 4.536.896 4.614.991 4.629.910
47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%	47,00%
25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
927.917	946.475	968.049	984.712	1.004.407	1.024.495	1.047.848	1.065.884	1.087.202			1.108.946 1.134.224 1.153.748 1.157.478
1.375.172	1.402.676	1.434.649	1.459.344	1.488.531	1.518.301	1.552.910	1.579.641	1.611.234			1.643.458 1.680.920 1.709.854 1.715.382
1.375.172	1.402.676	1.434.649	1.459.344	1.488.531	1.518.301	1.552.910	1.579.641	1.611.234			1.643.458 1.680.920 1.709.854 1.715.382
1.856	1.893	1.936	1.969	2.009	2.049	2.096	2.132	2.174	2.218	2.268	2.307	2.315
1.373.317	1.400.783	1.432.713	1.457.374	1.486.522	1.516.252	1.550.815	1.577.509	1.609.059			1.641.240 1.678.652 1.707.547 1.713.067
1.373.317	1.400.783	1.432.713	1.457.374	1.486.522	1.516.252	1.550.815	1.577.509	1.609.059			1.641.240 1.678.652 1.707.547 1.713.067

Otel Fonksiyonu (NOVOTEL)
Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç)	50,00
Diğer Gelir Oranı	32,00%
Yenileme	1,00%
Artış Oranı (İlk yıl)	5,0%
Artış Oranı (2.-12. yıllar)	3,0%
Artış Oranı (Sonraki yıllar)	2,0%
NAKİT AKIŞI

Proje Nakit Akışı (EUR) (Novotel)	0,5	1,5	2,5	3,5	4,5	5,5	6,5	7,5	8,5	9,5
Yıllar	28.06.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033
Otel Fonksiyonu
Toplam Oda Sayısı (Adet)	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
Açık Olan Gün Sayısı (Gün)	183,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
Yıllık Oda Kapasitesi	17.568	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040
Doluluk Oranı (%)	64,00%	66,00%	68,00%	70,00%	72,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%
Satılan Oda Satısı (Adet)	11.244	23.126	23.827	24.528	25.298	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579
Oda Fiyatı (EUR)	50,00	52,50	54,08	55,70	57,37	59,09	60,86	62,69	64,57	66,51
Oda Gelirleri (EUR)	562.176	1.214.136	1.288.456	1.366.142	1.451.295	1.511.455	1.556.798	1.603.502	1.656.132	1.701.156
Diğer Gelirler (EUR)	179.896	388.524	412.306	437.165	464.414	483.666	498.175	513.121	529.962	544.370
Toplam Otel Gelirleri (EUR)	742.072	1.602.660	1.700.762	1.803.308	1.915.710	1.995.120	2.054.974	2.116.623	2.186.095	2.245.525
Brüt Karlılık Oranı-GOP (%)	35,00%	36,00%	37,00%	38,00%	39,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%
Otel Kira Sözleşme Oranı (%)	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
Sözleşme AGOP Oranı (%)	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
AGOP Gelir Oranı (%)	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli	163.256	352.585	374.168	396.728	421.456	438.926	452.094	465.657	480.941	494.016
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli	190.342	426.307	468.560	513.943	564.177	606.517	624.712	643.453	664.573	682.640
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli	190.342	426.307	468.560	513.943	564.177	606.517	624.712	643.453	664.573	682.640
Yenileme Maliyeti (EUR)	371	801	850	902	958	998	1.027	1.058	1.093	1.123
Net Gelir (EUR)	189.971	425.506	467.709	513.041	563.219	605.519	623.685	642.395	663.480	681.517
Nakit Akışı (EUR) (Novotel)	189.971	425.506	467.709	513.041	563.219	605.519	623.685	642.395	663.480	681.517

Net Nakit Akışları (Ibis Otel)	289.705	643.809	702.459	765.216	834.588	903.974	943.508	971.813	1.003.710	1.030.997
Nakit Akışı (EUR) (Novotel)	189.971	425.506	467.709	513.041	563.219	605.519	623.685	642.395	663.480	681.517
Bina Sigortası (EUR) (%2)	7.893	16.102	16.424	16.752	17.087	17.429	17.778	18.133	18.496	18.866
Emlak Vergisi (EUR) (%2)	5.843	11.919	12.157	12.401	12.649	12.902	13.160	13.423	13.691	13.965
Yıllık Üst Hakkı Maliyeti	75.938	166.280	181.905	198.855	217.244	237.192	258.833	282.310	307.778	335.407
Toplam Net Nakit Akışları (Novotel ve İbis Otel)	390.002	875.015	959.683	1.050.249	1.150.827	1.241.971	1.277.423	1.300.343	1.327.225	1.344.276

10,5	11,5	12,5	13,5	14,5	15,5	16,5	17,5	18,5	19,5	20,5	21,5
31.12.2034	31.12.2035	31.12.2036	31.12.2037	31.12.2038	31.12.2039	31.12.2040	31.12.2041	31.12.2042	31.12.2043	31.12.2044	31.12.2045

9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00
35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040
73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%
25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579
68,50	70,56	72,67	74,13	75,61	77,12	78,66	80,24	81,84	83,48	85,15	86,85
1.752.190	1.804.756	1.863.992	1.896.077	1.933.998	1.972.678	2.017.644	2.052.374	2.093.422	2.135.290	2.183.963	2.221.556
560.701	577.522	596.477	606.745	618.879	631.257	645.646	656.760	669.895	683.293	698.868	710.898
2.312.891	2.382.278	2.460.469	2.502.821	2.552.878	2.603.935	2.663.291	2.709.134	2.763.317	2.818.583	2.882.832	2.932.454
40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%
22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
508.836	524.101	541.303	550.621	561.633	572.866	585.924	596.010	607.930	620.088	634.223	645.140
703.119	724.213	747.983	760.858	776.075	791.596	809.640	823.577	840.048	856.849	876.381	891.466
703.119	724.213	747.983	760.858	776.075	791.596	809.640	823.577	840.048	856.849	876.381	891.466
1.156	1.191	1.230	1.251	1.276	1.302	1.332	1.355	1.382	1.409	1.441	1.466
701.962	723.021	746.752	759.606	774.798	790.294	808.309	822.222	838.667	855.440	874.939	890.000
701.962	723.021	746.752	759.606	774.798	790.294	808.309	822.222	838.667	855.440	874.939	890.000

1.061.927	1.093.784	1.129.684	1.149.130	1.172.112	1.195.555	1.222.807	1.243.855	1.268.732	1.294.107	1.323.605	1.346.389
701.962	723.021	746.752	759.606	774.798	790.294	808.309	822.222	838.667	855.440	874.939	890.000
19.243	19.628	20.020	20.421	20.829	21.246	21.671	22.104	22.546	22.997	23.457	23.926
14.244	14.529	14.820	15.116	15.419	15.727	16.041	16.362	16.690	17.023	17.364	17.711
365.379	397.895	433.168	471.434	512.947	557.981	606.836	659.835	717.330	779.703	847.367	920.771
1.365.023	1.384.754	1.408.428	1.401.765	1.397.716	1.390.895	1.386.568	1.367.776	1.350.833	1.329.824	1.310.357	1.273.980

22,5	23,5	24,5	25,5	26,5	27,5	28,5	29,5	30,5	31,5	32,5	33,5	34,5
31.12.2046	31.12.2047	31.12.2048	31.12.2049	31.12.2050	31.12.2051	31.12.2052	31.12.2053	31.12.2054			31.12.2055 31.12.2056 31.12.2057 31.12.2058

9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	365,00	365,00	366,00	365,00	359,00
35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	35.040	35.040	35.136	35.040	34.464
73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%	73,00%
25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579	25.579	25.579	25.649	25.579	25.159
88,59	90,36	92,17	94,01	95,89	97,81	99,76	101,76	103,79	105,87	107,99	110,15	112,35
2.265.987	2.311.307	2.363.992	2.404.684	2.452.777	2.501.833	2.558.861	2.602.907	2.654.965			2.708.064 2.769.793 2.817.470 2.826.579
725.116	739.618	756.477	769.499	784.889	800.587	818.836	832.930	849.589	866.581	886.334	901.590	904.505
2.991.103	3.050.925	3.120.470	3.174.183	3.237.666	3.302.420	3.377.697	3.435.837	3.504.554			3.574.645 3.656.127 3.719.061 3.731.084
40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%	40,00%
22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%	8,00%
95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%	95,00%
658.043	671.204	686.503	698.320	712.287	726.532	743.093	755.884	771.002	786.422	804.348	818.193	820.838
909.295	927.481	948.623	964.951	984.251	1.003.936	1.026.820	1.044.495	1.065.384			1.086.692 1.111.463 1.130.594 1.134.250
909.295	927.481	948.623	964.951	984.251	1.003.936	1.026.820	1.044.495	1.065.384			1.086.692 1.111.463 1.130.594 1.134.250
1.496	1.525	1.560	1.587	1.619	1.651	1.689	1.718	1.752	1.787	1.828	1.860	1.866
907.800	925.956	947.063	963.364	982.632	1.002.284	1.025.131	1.042.777	1.063.632			1.084.905 1.109.635 1.128.735 1.132.384
907.800	925.956	947.063	963.364	982.632	1.002.284	1.025.131	1.042.777	1.063.632			1.084.905 1.109.635 1.128.735 1.132.384

1.373.317	1.400.783	1.432.713	1.457.374	1.486.522	1.516.252	1.550.815	1.577.509	1.609.059			1.641.240 1.678.652 1.707.547 1.713.067
907.800	925.956	947.063	963.364	982.632	1.002.284	1.025.131	1.042.777	1.063.632			1.084.905 1.109.635 1.128.735 1.132.384
24.405	24.893	25.391	25.898	26.416	26.945	27.484	28.033	28.594	29.166	29.749	30.344	30.442
18.065	18.427	18.795	19.171	19.554	19.945	20.344	20.751	21.166	21.590	22.021	22.462	22.534
1.000.402	1.086.789	1.180.505	1.282.171	1.392.461	1.512.108	1.641.905	1.782.713	1.935.466			2.101.179 2.280.949 2.475.970 2.643.356
1.238.244	1.196.630	1.155.085	1.093.499	1.030.722	959.539	886.213	788.788	687.465	574.211	455.567	307.506	149.118

DEĞERLEME TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı	7,74%	7,74%	7,74%
Risk Primi	0,26%	1,26%	2,26%
İndirgeme Oranı 8,00% 9,00% 10,00%
Toplam Bugünkü Değer (EUR)	13.553.408	12.292.700	11.209.848
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR)	13.550.000	12.290.000	11.210.000
Toplam Bugünkü Değer (TL) 476.109.549 431.822.896 393.784.008
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	476.110.000	431.820.000	393.780.000

Kira Analizi
Yıllar	28.06.2024	31.12.2024
Projeksiyona Esas 6 Aylık Kira Bedeli (EUR)	0	479.676

DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi)
Risksiz Getiri Oranı	7,74%	7,74%	7,74%
Risk Primi	0,26%	1,26%	2,26%
İndirgeme Oranı	8,00%	9,00%	10,00%
Toplam Bugünkü Değer (EUR)	461.228	459.066	456.935
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR)	461.000	459.000	457.000
Toplam Bugünkü Değer (TL)	16.194.192	16.123.936	16.053.679
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	16.190.000	16.120.000	16.050.000

28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru
Eur Alış Kuru
USD/EUR PARADİTESİ	0,9218

TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR)	14.050.000
TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR)	12.290.000
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR)	13.170.000
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL)	462.640.000
TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (EUR)	459.000
TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (TL)	16.120.000
DÖVİZ KURU 28.06.2024 TCMB (1€)	35,1284

*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.

Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Bu değerleme çalışmasında, değerlemeye konu taşınmazın üst hakkının değerinin tespiti yapılmıştır. Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi'nde yer alan, 11.035,40 m² arsa yüz ölçümüne sahip 2420 ada 9 parselde bulunan taşınmaz, Kayseri Sanayi Odası'na aittir.

7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.

Ayrıca taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), 7. Bölüm, 30. Madde, 1. ve 2. Fıkrası" hükmü kapsamında, şirketin kendi finansmanı için kullanılan kredi nedeniyle konulduğu dikkate alınarak, taşınmazın GYO portföyüne dahil edilmesinde herhangi bir engeli bulunmamaktadır.

Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.

Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.

8. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

PAZAR DEĞERİ (TL)
Taşınmaz	Pazar Değeri (TL)	Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL)
Taşınmaz Değeri (TL)	462.640.000.-	555.170.000.-
	Dörtyüzaltmışikimilyonaltıyüzkırkbin Türk Lirası	Beşyüzellibeşmilyonyüzyetmişbin Türk Lirası
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (TL)	32.240.000.-	38.690.000.-
	Otuzikimilyonikiyüzkırkbin Türk Lirası	Otuzsekizmilyonaltıyüzdoksanbin Türk Lirası

PAZAR DEĞERİ (EUR)
Taşınmaz	Pazar Değeri (EUR)	Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR)
Taşınmaz Değeri (EUR)	13.170.000.-	15.805.000.-
	Onüçmilyonyüzyetmişbin Euro	Onbeşmilyonsekizyüzbeşbin Euro
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (EUR)	918.000.-	1.100.000.-
	Dokuzyüzonsekizbin Euro	Birmilyonyüzbin Euro

*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 35,1284 alınmıştır.

(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Değerleme Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Kübra EKİCİ	Merve GÜNEŞ	Mehmet ÖZTÜRK
Lisans No: 418464	Lisans No: 409249	Lisans No:401187

İşbu rapor, AKFEN GYO A.Ş.'nin yazılı talebi üzerine üç nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildir.
Firmamız, T.C Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 14.07.2015 tarih ve 18/916 karar no ile Lisans Belgesini almıştır. İş bu Değerleme Raporu SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme standartlarına uygun şekilde düzenlenmiştir.
Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

AI Terminal

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5881_rns_2024-07-05_5c93bcf6-5ab8-439d-8af7-83e9799bf23a.pdf

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

İÇİNDEKİLER

1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ

1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI

1.2 UYGUNLUK BEYANI

1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER

(a) Pazar Yaklaşımı

b) Gelir Yaklaşımı

c) Maliyet Yaklaşımı

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK. A.Ş.

2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR

3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ

3.1 TAPU KAYITLARI

3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ

Beyanlar Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ

4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER

4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI

4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ

4.2.1 Kayseri İli

Konum:

İdari Sınırlar:

Ulaşım:

Havayolu:

Demiryolu:

İklim:

Su Kaynakları:

Nüfus ve Demografik Yapı:

Ekonomi:

4.2.2 Kocasinan İlçesi

Grafik. Kocasinan İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi

4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE

4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

Ana Taşınmazların Özellikleri;

A Blok (Novotel);

B Blok (İbis Otel);

Olumlu ve Olumsuz Faktörler;

4.5. SWOT ANALİZİ

5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ

5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ

5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ

5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ

5.3.1 Taşınmazların Yasal ve Mevcut Durum Analizi;

5.3.2 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

5.3.3 Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

5.3.4 Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

5.3.6 Değerleme Konusu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son 3 Adet Değerleme İlişkin Bilgiler

5.3.8 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER

6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ

6.1.1 Küresel Ekonomi

6.1.2 Türkiye Ekonomisi – Makro Göstergeler

6.1.3 Gayrimenkul Piyasası:

6.1.4 Turizm Sektörü

Toplam Yabancı Ziyaretçiler;

İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı;

Otel Doluluk Oranı ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı;

Beş Büyükşehirde Otel Doluluk Oranı (%)

Türkiye Geneli Otel Doluluk Oranları (%)

Kayseri İli Turizm Özellikleri:

Değerleme Konusu Otelin Bulunduğu Bölge Analizi

6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER

6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ

Pazar Değeri Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Nakit Akışı / Gelir İndirgeme Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi, Varsayımları ve Nedenleri

6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ