Regulatory Filings • Jul 5, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
ALSANCAK MAHALLESİ, ATATÜRK CADDESİ NO: 404-410, İBİS OTEL KONAK / İZMİR
03.07.2024 SM-24-SPK-016
| Gayrimenkul | Raporu Bilgiler Değerleme Hakkında |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Mevlana Yelken No:139A/43 Balgat Mahallesi, Bulvarı, Plaza, Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 25.04.2024 / 016 |
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor Tarihi | 03.07.2024 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-016 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Otel |
| Değerlemeye Konu Taşınmazların Adresi |
Alsancak Mahallesi, Atatürk Caddesi, No: 404-410, İbis Otel Konak / İZMİR |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. | DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ |
5 |
|---|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 | |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 | |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 | |
| 2. | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 | |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 | |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 | |
| 3. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET BİLGİLERİ |
9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 | |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 | |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 10 | |
| 4. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER |
11 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 11 | |
| 4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 11 | |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 19 | |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 20 | |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 24 | |
| 5. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ |
25 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 25 | |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 25 | |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 25 | |
| 6. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER | 27 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 27 | |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 41 | |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 41 | |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 41 | |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 41 | |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 42 | |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 42 |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 42 | |
|---|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 45 | |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 46 | |
| 7. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME |
53 |
| 8. | SONUÇ | 54 |
Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, Alsancak Mahallesi'nde, 629,00 m² yüz ölçümlü, 7656 ada 2 parsel üzerinde yer alan "BODRUM KATLARI DAHİL 10 KATLI BETONARME OTEL BİNASI" nitelikli taşınmaz için "Kira sözleşmesinden doğan hakkın" piyasa değerine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir Pazar olabilir. Bir Pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda Pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı Pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda Pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
makine Maliyet Yaklaşımı.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
makine karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
makine düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
makine söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
makine uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
makine toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 – Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,
‐ Pazar değeri tespiti
‐ Pazar kira değerinin tespiti
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZ | |
|---|---|
| İli | İZMİR |
| İlçesi | KONAK |
| Mahallesi | ALSANCAK |
| Köyü | - |
| Mevkii | - |
| Pafta No. | 909 PLAN |
| Ada No. | 7656 |
| Parsel No. | 2 |
| Yüz ölçümü (m²) | 629,00 |
| Ana Taşınmazın Niteliği | BODRUM KATLARI DAHIL 10 KATLI BETONARME OTEL BINASI |
| Blok No. | - |
| Kat No. | - |
| Bağımsız Bölüm No. | - |
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - |
| Arsa Payı | - |
| Cilt No. | 485 |
| Sayfa No. | 4453 |
| Tarih / Yevmiye No. | 21.01.2000 / 316 |
| Sahibi | VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 09.11.2023 tarihinde alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza iletilen tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 09.11.2023 tarihinde alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kayıt belgesine göre son üç yıl içerisinde satış işlemi bulunmamaktadır. Değerlemeye konu taşınmazların mülkiyeti "VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen belge baz alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre İzmir İli, Konak İlçesi, Alsancak Mahallesi, 629,00 m² yüz ölçümlü, 7656 ada 2 parsel üzerinde yer alan "BODRUM KATLARI DAHİL 10 KATLI BETONARME OTEL BİNASI" nitelikli taşınmazdır.
İl toprakları, 37 – 45' ve 39 -15' kuzey enlemleri ile 26 – 15' ve 28 – 20' doğu boylamları arasında kalır.
Coğrafi olarak Ege Bölgesi'nde, Türkiye'nin batısında yer alır.
İzmir, Ege kıyı bölgesinin tipik bir örneği gibidir. Kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın, Manisa il sınırları ile çevrilmiş İzmir, batıda kendi adıyla anılan körfezle kucaklaşır.
İzmir'in Aliağa, Balçova, Bayındır, Bayraklı, Bergama, Beydağ, Bornova, Buca, Çeşme, Çiğli, Dikili, Foça, Gaziemir, Güzelbahçe, Karabağlar, Karaburun, Karşıyaka, Kemalpaşa, Kınık, Kiraz, Konak, Menderes, Menemen, Narlıdere, Ödemiş, Seferihisar, Selçuk, Tire, Torbalı ve Urla olmak üzere 30 ilçesi bulunuyor.
İzmir'e kara, hava, deniz ve demiryolu ile ulaşılabilir. Kara yolu ile Türkiye'nin her yerinden otobüs ile ulaşılabilir. Hava yolu ile Adnan Menderes Havalimanı'ndan Türkiye'nin ve dünyanın birçok noktasına uçak seferleri vardır. Demiryolu ile Basmane Garı'ndan Tire, Ödemiş, Söke, Aydın, Nazilli, Denizli, Balıkesir, Bandırma, Uşak, Afyonkarahisar, Isparta, Konya ve Ankara'ya gün içerisinde karşılıklı tren seferleri vardır.
Kent içi toplu ulaşım İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yetki ve sorumluluğundadır. Toplu ulaşım hizmetlerinin hat ve güzergâhları ile birbirini tamamlaması için otobüs-vapur-metroda ulaşım hizmet bütünlüğü sağlanmıştır. Tüm toplu taşıma araçlarında bilet yerine geçen İzmirim Kart adlı elektronik bir kart İzmir ulaşımının bütünlüğünü sağladığı gibi ulaşımı hızlandırmaktadır.
İzmir, Ege Bölgesi'ndeki karayollarında önemli bir merkez konumundadır. İzmir, bölgedeki otoyolların merkezidir ve aynı zamanda Avrupa kara yolu ağına bağlıdır. O30-TR (İzmir Çevre Yolu), O31-TR (İzmir-Aydın Otoyolu), O32-TR (İzmir-Çeşme Otoyolu), O5-TR (İzmir-İstanbul Otoyolu) İzmir'e hizmet veren 4 otoyoldur.
Avrupa Yolları; E87-TR Güneyde Aydın ve Denizli üzerinden Antalya'ya, kuzeyde Gelibolu, Kırklareli, Burgaz, Varna ve Köstence yoluyla Odessa'ya, E881-TR Kuzeydoğuda Manisa, Balıkesir ve Bursa yoluyla Gebze 'ye, E96-TR.svg- Doğuda Uşak ve Afyonkarahisar yoluyla Sivrihisar'a, Devlet Yolları; Kuzeyde Edremit ve Çanakkale yoluyla Edirne'ye, güneyde Aydın yoluyla Muğla'ya, Doğuda Manisa, Uşak, Afyonkarahisar, Konya, Aksaray, Nevşehir, Kayseri, Malatya, Elazığ, Bingöl, Muş ve Bitlis yoluyla Van'a, Ankara ili, başkente gidip gelen motorlu vasıta trafiğini kaldırabilmek üzere modern bir karayolu ağına sahiptir.
Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İçbatı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir. İzmir'de bazında yıllık ortalama sıcaklık, 16ºC (Bergama) ile 17ºC (Bayındır) arasında değişmektedir. İzmir'de ölçülen uç değerler göz önüne alındığında, sıcaklığın maksimum 45.1ºC (Torbalı) ile minimum -13ºC (Ödemiş) arasında değiştiği anlaşılır. İzmir'de bağıl nem oranı sıcaklığın yüksek, bulutluluğun az olduğu yaz aylarında düşüktür. Buna karşılık nemli hava akımlarının etkisine girildiği yılın soğuk döneminde artış görülmektedir. Yıl içinde Mart ayından itibaren azalmaya başlayan değerler en düşük oranına Temmuz ayında ulaşmaktadır. Bu ayda aylık ortalama bağıl nem Bergama'da %52, İzmir kent merkezinde %50'dir. Kış mevsiminde ise aylık ortalama %70 civarındadır. İzmir'de iklim elemanları içinde en büyük değişkenliği yağış miktarı göstermektedir.Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm. olmasına karşın, genel atmosfer dolaşımında görülen değişmelere bağlı olarak bazı yıllarda yağış toplamı 1000 mm'ye yaklaşmakta, bazı yıllarda ise 300 mm civarına düşmektedir. Yıl içinde yağış miktarı ekim ayının ikinci yarısından itibaren artış göstermekte ve Mayıs ayına kadar devam etmektedir. Aylık ortalama yağış miktarının en yüksek olduğu aylar Aralık, Ocak, Şubat'tır. Ortalama yağış değerlerine göre, sadece Aralık ayında düşen yağışların yıllık toplama katkısı % 20 civarındadır. Yaz aylarında aylık yağış miktarının yıllık toplam içindeki payı ise, % 2 düzeyine düşmektedir. İzmir ilinde en yüksek rüzgar hızları ve yönleri incelendiğinde, Güzelyalı istasyonunda, 41.2 m/sn ile güneydoğu yönüne, Seferihisar'da 32.1 m/sn ile güneydoğu, Ödemiş'te 26.7 m/sn ile kuzeydoğu, Bornova'da 25.0 m/sn ile kuzeydoğu ve Çiğli istasyonunda 31.8 m/sn ile kuzeydoğu yönüne ait olduğu görülür.
Halkapınar derin kuyularından üretilen su, şehrin kuzeyinden (Sarıkız, Gördes, Göksu, Menemen) ve güneyinden (Tahtalı) gelen su ile birleşerek su dağıtım sistemine dahil olmaktadır. Ayrıca bu derin kuyulardan üretilen su ile Gültepe, Toros bölgeleri direkt olarak beslenmektedir.
İzmir, Türkiye'nin üçüncü büyük kenti olarak sosyal, ekonomik ve kültürel yaşam yönünden her kesimden insanın yerleşmek ve yaşamak için tercih sıralamasında her zaman ön sıralarda olmuştur. Bu özelliği ile yabancı yatırımcıların da ilgi odağı olan İzmir çeşitli sektörlerden doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının yoğun olarak yer aldığı illerimizden biridir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. İzmir nüfusu bir önceki yıla göre 17.469 artmıştır. İzmir nüfusu 2023 yılına göre 4.479.525'dir.
| Yıl | İzmir Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 4.479.525 | 2.221.180 | 2.258.345 |
| 2022 | 4.462.056 | 2.215.716 | 2.246.340 |
| 2021 | 4.425.789 | 2.199.287 | 2.226.502 |
| 2020 | 4.394.694 | 2.187.226 | 2.207.468 |
| 2019 | 4.367.251 | 2.174.319 | 2.192.932 |
| 2018 | 4.320.519 | 2.152.585 | 2.167.934 |
| 2017 | 4.279.677 | 2.133.548 | 2.146.129 |
| 2016 | 4.223.545 | 2.104.632 | 2.118.913 |
| 2015 | 4.168.415 | 2.078.224 | 2.090.191 |
| 2014 | 4.113.072 | 2.050.424 | 2.062.648 |
| 2013 | 4.061.074 | 2.027.334 | 2.033.740 |
| 2012 | 4.005.459 | 1.999.246 | 2.006.213 |
| 2011 | 3.965.232 | 1.979.088 | 1.986.144 |
| 2010 | 3.948.848 | 1.985.368 | 1.963.480 |
| 2009 | 3.868.308 | 1.933.681 | 1.934.627 |
| 2008 | 3.795.978 | 1.897.792 | 1.898.186 |
| 2007 | 3.739.353 | 1.872.579 | 1.866.774 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
Yüz ölçümü 12.007 km2 olan İzmir ilinde kilometrekareye 373 insan düşmektedir. İzmir nüfus yoğunluğu 373/km2'dir.
| Yıl | İlçe | İlçe Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Buca | 523.487 | 259.996 | 263.491 | % 11,69 |
| 2023 | Karabağlar | 476.500 | 234.944 | 241.556 | % 10,64 |
| 2023 | Bornova | 447.553 | 220.585 | 226.968 | % 9,99 |
| 2023 | Karşıyaka | 341.857 | 159.384 | 182.473 | % 7,63 |
| 2023 | Konak | 327.300 | 159.611 | 167.689 | % 7,31 |
| 2023 | Bayraklı | 300.949 | 148.072 | 152.877 | % 6,72 |
| 2023 | Çiğli | 215.172 | 106.970 | 108.202 | % 4,80 |
| 2023 | Torball | 214.059 | 107.711 | 106.348 | % 4,78 |
| 2023 | Menemen | 207.748 | 105.902 | 101.846 | % 4,64 |
| 2023 | Gaziemir | 137.768 | 68.956 | 68.812 | % 3,08 |
| 2023 | Ödemiş | 132.650 | 66.077 | 66.573 | % 2,96 |
| 2023 | Kemalpaşa | 117.956 | 59.921 | 58.035 | % 2,63 |
| 2023 | Menderes | 109.356 | 55.034 | 54.322 | % 2,44 |
| 2023 | Bergama | 107.133 | 53.707 | 53.426 | % 2,39 |
| 2023 | Aliağa | 106.168 | 57.567 | 48.601 | % 2,37 |
| 2023 | Tire | 87.935 | 43.320 | 44.615 | %1,96 |
| 2023 | Balçova | 77.831 | 38.348 | 39.483 | % 1,74 |
| 2023 | Urla | 77.599 | 38.420 | 39.179 | %1,73 |
| 2023 | Narlidere | 62.148 | 30.270 | 31.878 | %1,39 |
| 2023 | Seferihisar | 58.570 | 29.397 | 29.173 | % 1,31 |
| 2023 | Çeşme | 50.028 | 25.345 | 24.683 | %1,12 |
| 2023 | Dikili | 48.379 | 24.124 | 24.255 | % 1,08 |
| 2023 | Kiraz | 43.572 | 22.176 | 21.396 | % 0,97 |
| 2023 | Bayındır | 40.618 | 20.280 | 20.338 | % 0,91 |
| 2023 | Selçuk | 38.467 | 19.140 | 19.327 | % 0,86 |
| 2023 | Güzelbahçe | 38.044 | 18.286 | 19.758 | % 0,85 |
| 2023 | Foça | 36.000 | 19.983 | 16.017 | %0,80 |
| 2023 | Kinik. | 29.205 | 14.621 | 14.584 | % 0,65 |
| 2023 | Karaburun | 13.379 | 6.936 | 6.443 | % 0,30 |
| 2023 | Beydağ | 12.094 | 6.097 | 5.997 | % 0,27 |
(Kaynak, TÜİK, İstatistik Göstergeler)
Tarım: Türkiye'nin tarım bakımından en verimli toprakları Ege bölgesindedir. Ege bölgesi ve İzmir ili Türkiye'nin en önemli tarım merkezlerinden biridir. Ekilebilen arazi sulamaya müsaittir. İzmir ilinin en mühim hususiyeti çok çeşitli ürün yetişmesi ve sanayi ürünleri ile meyvenin tahıldan fazla olmasıdır. Buğday, arpa, mısır, pirinç, pamuk (lif ve tohum cinsleri), tütün, kenevir, susam, anason, baklagiller bol miktarda yetişir. Sebzecilik çok gelişmiştir.
Hayvancılık: Hayvancılık İzmir ilinde önemli bir yer tutar. At ve keçi sayısı azalırken koyun ve sığır sayısı artmaktadır. İzmir'in Çeşme, Dikili, Foça ve Karaburun ilçelerinde balıkçılık yapılır. Avlanan balık az, fakat çeşitli ve lezzetlidir. Balık cinsleri kefal, lüfer, yılanbalığı, dil balığı, sardalya, çupura, barbunya, trança, levrek, mercan ve sinarittir. Ayrıca karides, midye, kerevit ve sünger avcılığı da yapılır.
Ormancılık: İzmir il topraklarının %50'ye yakını orman ve fundalıklarla kaplıdır. 500 bin hektarlık orman sahası %40'ın üstündedir. Ormanlardan 300 bin m³ sanayi odunu, 75 bin ster yakacak odunu ve 1200 tona yakın reçine elde edilir.
Madenler: İzmir il toprakları maden bakımından zengindir. Fakat ancak bir kısmı işlenir. Tuz, Tekel tarafından, civa ve perlit ocakları Etibank tarafından işletilir. Çıkarılan antimuanın mühim kısmı ihraç edilir. Zengin mermer ve linyit yataklarının bir kısmı işletilir. Ayrıca kurşun, çinko, kolemanit, boraks ve krom maden yatakları vardır.
Sanayi: İzmir sanayi bakımından en ileri üç ilden biridir. İstanbul ve Kocaeli'den sonra gelir. Faal nüfusun %15'i sanayide çalışır. Gayri safi gelirin ise % 35'i sanayi sektöründen sağlanır. 10 kişiden fazla işçi çalıştıran iş yeri sayısı 2500 civarındadır. 10 kişiden az işçi çalışan işyeri 10 bini aşkındır. Sanayi bilhassa metal eşya, makine ve taşıt araçları, gıda, tütün, dokuma, giyim eşyası, kürk, kimya, metal eşya, ağaç ürünleri, mobilya, kâğıt, basın, taş ve toprağa dayalı sanayi dalları fazla işçi çalıştırırlar. Türkiye'nin ayakkabı ihtiyacının % 30'u İzmir'de üretilir. Türkiye'nin en büyük 100 şirketinden 7'si ve en büyük 500 şirketinden 45'i İzmir'dedir. Başlıca sanayi kuruluşları Turyağ, Metaş (metal eşya), BMC (kamyon), İzmir Pamuk Mensucat, Ege Gübre, DYO ve Sadolin (boya), Tariş Pamuk Birliğidir.
İzmir ilinin ekonomisi çok yönlüdür. Sanayi, tarım, ticaret ve turizme dayanır. Tarım bakımından verimli olan İzmir'de faal nüfusun yarısı tarımla uğraşır. Gayri safi hâsılanın (brüt kazancın) %15'i tarımdan, %15'i ticaretten ve %35'i sanayi sektöründen sağlanır. İmalât sanayiinde İstanbul ve Kocaeli'nden sonra üçüncü sırada İzmir yer alır.
Türkiye'nin en büyük ihracat limanı İzmir'dir. Tabiî güzellikleri ve tarihi zenginlikleri, kara, demiryolu, hava ve deniz ulaşımı ve yeterli konaklama tesisleri ve alt yapıları ile turizm sektörü her geçen gün gelişmektedir.
Konak, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. Kuzeyinde İzmir Körfezi, kuzeydoğusunda Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır.
Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı ilçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile denizden bağlantıyı sağlayan Konak Vapur İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak sahil yolu, yürüyüş parkurları özellikle hafta sonları bütün İzmirlilerle dolup taşar.
Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir.
İlçenin yüz ölçümü 24,4 km², doğusunda Bornova ve Buca, kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, güneyinde Karabağlar, batısında Balçova İlçeleri bulunmaktadır. Anadolu'nun batısında Ege Sahilinde Çatalkaya Dağları ile çevrili körfez kıyısında, yüksek tepeler ve engebeli bir arazi yapısına sahiptir. Akdeniz ikliminin hakim olduğu İlçemizde, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçmektedir.
İlçede ulaşım metro, banliyö, otobüs, vapur ve tramvay ile sağlanmaktadır. İlçede yirmi Bisim istasyonu bulunmaktadır.
Konak İlçesi ekonomisi büyük ölçüde ticaret, finans, hizmet ve turizm sektörüne dayalı olup, ilçede büyük sanayi tesisi bulunmamaktadır.
Konak İlçesi ticari olarak İzmir'in kalbi sayılmaktadır. Merkezi Konak İlçe sınırları içerisinde olan İzmir Ticaret Odasına kayıtlı olup, ticari alanda faaliyet gösteren 16.069 aktif üye, 6.219 üyeliği askıda olan üye olmak üzere toplam 22.286 ticaret erbabı bulunmaktadır. Ayrıca İzmir Esnaf ve Sanatkarları Odaları Birliği (İESOB) ve İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifleri Birliği (İESKKKB) olmak üzere 2 Birlik, ticari alanda faaliyet gösteren 150 kooperatif ve bunlara ortak olan 21.382 kişi bulunmaktadır.
Merkezi Konak İlçesi sınırları içerisinde olan 41 adet Esnaf ve Sanatkar Odasına üye olan 48.537 kişi mevcut olup, 6 adet Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifinin toplam ortak sayısı 16.198'dir.
Ege Gümrük ve Ticaret Bölge Müdürlüğüne bağlı 15 Şube ve 21 Müdürlük bulunmaktadır.
İzmir Gümrük Müdürlüğü A sınıfı gümrük idaresi olarak her türlü ithalat, ihracat ve transit işlemlerini yapmaktadır. İthalatı yapılan başlıca ürünler; makinalar ve mekanik cihazlar, plastik ve plastikten eşya, elektrikli makine ve cihazlar, bakır ve bakırdan eşyalar ağırlıklı olup, en çok ithalat yapılan ülkeler Almanya, İsviçre, İtalya, Çin H.C., A.B.D., İngiltere, Hollanda, Fransa, Birleşik Arap Emirlikleri ve İsveç'tir. Başlıca ihraç edilen ürünler arasında ise makinalar ve mekanik cihazlar, motorlu kara taşıtları, motosikletler, bisikletler ve aksamları, elektrikli makine ve cihazlar, yenilen meyveler ve sert kabuklu meyveler, plastikler ve plastikten eşya yer almakta olup, en fazla ihracat yapılan ülkeler ise Almanya, İngiltere, İsviçre, İtalya, A.B.D., Hollanda, Fransa, İsrail, İspanya ve Rusya Federasyonudur.
İlçe turizm açısından Türkiye'nin en zengin yerleşim birimlerinden biri olup, her bir köşesi ayrı kültürel ve tarihi hazine barındırmaktadır. Konak'ta yer alan tarihî ve kültürel mekânlara Agora, İzmir Saat Kulesi, Kadifekale, Kemeraltı, Kültürpark, Tarihî Asansör, Tarihî Havagazı Fabrikası ve Ahmed Adnan Saygun Sanat Merkezi örnek verilebilir.
Grafik. Konak İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Değerleme konusu taşınmaz İzmir İli, Konak İlçesi, Alsancak Mahallesi, Atatürk Caddesi, No: 404-410 adresinde yer alan İbis Otel adı altında işletilen otel ile arsasıdır.
Taşınmaz, Alsancak Gar Meydanı'ndan Atatürk Caddesine girip Kordonboyu yönünde ilerlerken solda 1472 Sokak ile Atatürk Caddesi'nin kesiştiği köşe parselde yer almaktadır.
Taşınmaz, İzmir kent merkezinde, ana arterlerden Atatürk Caddesi üzerinde, Alsancak Gar Meydanı'nda konumludur. Bölgede araç-yaya trafik yoğunluğu, turizm ve ticari hareket yüksektir. Taşınmazın yakın çevresinde; 3-8 katlı ticaret yapıları, kamu kurumları, ticari işletmeler bulunmaktadır. Bölge iş merkezlerinin yoğun olduğu bölge olup aynı zamanda taşınmaza yakın mesafede İzmir Limanı, Alsancak Garı ve İzban İstasyonu, İzmir Barosu, Mimarlar Odası, İzmir Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası, içerisinde 6 adet ilçe tapu müdürlüğü bulunan TKGM Alsancak Hizmet Binası, TCDD 3. Bölge Müdürlüğü, T.C. Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı 3. Bölge Müdürlüğü, İzmir Kültür Sanat Fabrikası, İzmir Alsancak Stadı, Alsancak Diş Hastanesi, Havagazı Fabrikası Kültür Merkezi vb. önemli kamu / özerk kuruluşlar bulunmaktadır. Yakın çevresinde çok sayıda katlı / açık otopark bulunmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu bölgede yeni bina stoğu kısıtlı olup özellikle 2020 İzmir Depremi sonrası ofis talebi eski binalardan yeni binalara yönelmiştir. Taşınmazın bulunduğu bölge İzmir Limanına olan yakınlığı nedeniyle özellikle gümrük müşavirliği, lojistik sektörleri tarafından tercih görmekle beraber, Tapu Müdürlükleri, Odalar ve Baro gibi kurumlarında olduğu bölge olması nedeniyle talebin her dönem canlı olduğu bir konumdadır. Aynı zamanda Alsancak İzmir'in tarihi / turistik bölgesi, eğlence ve ticaret merkezi olması, İzmir Limanından kruvaziyer turizminin de yapılması ve yolcu limanına olan yakınlığı nedeniyle her gün binlerce insanın ziyaret ettiği bir bölgedir. Taşınmaz toplu taşıma istasyon ve durakları ile Kıbrıs Şehitleri Caddesi arasındaki geçiş bölgesinde de yer aldığından gün boyunca yaya ve araç trafiği yoğun bir bölgedir.
TAŞINMAZIN BULUNDUĞU BÖLGE
TAŞINMAZIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı | Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu | 4/C | ||
| Yapım Yılı | 2013 (Faaliyete Geçiş Yılı) |
Yapı Nizamı | Bitişik | ||
| Yapının Toplam Kat Adedi |
Ana Taşınmazdaki 10 (2BK +ZK+ 7NK) Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
- | |||
| Otopark | Yok | Asansör | Var | ||
| Yüzme Havuzu | Yok | Özel Güvenlik | Var | ||
| Deprem Derecesi | 1. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı ana taşınmazın inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Değerleme konusu ana taşınmaz 629 m² yüz ölçümüne sahip, 7656 ada 2 parsel üzerinde 3 yıldızlı otel olarak inşa edilmiştir. Otel, doğu yönde Atatürk Caddesi'ne yaklaşık 26 m, güney yönde 1472. Sokak'a yaklaşık 24 cepheli olup parselin tamamında konumlandırılmıştır. Onaylı mimari projesine göre; 2 bodrum kat + zemin kat + 7 normal kat + çatı katı olmak üzere toplam 9 katlı otel binası olarak inşa edilmiştir. Otel projesine göre toplamda yaklaşık brüt 5.947 m² kullanım alanlıdır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 596 m² kullanım alanlı olup teknik hacimler, koridor, merdiven holleri ve sığınak alanı hacimlerinden oluşmaktadır. Söz konusu kat yerinde yapılan incelemelere göre kullanım alanı olarak projesine uygun olup iç tertibatta kullanıma bağlı olarak bazı bölümler oluşturulduğu gözlemlenmiştir. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
Bodrum Katı; yaklaşık brüt 311 m² kullanım alanlı olup mutfak, depolama alanları, idari ofis ve bürolar, personel giyinme odaları ve WC'ler ve merdiven holleri hacimlerinden oluşmaktadır. Söz konusu kat yerinde yapılan incelemelere göre kullanım alanı olarak projesine uygun olup iç tertibatta kullanıma bağlı olarak bazı bölümler oluşturulduğu gözlemlenmiştir. Söz konusu değişikliklerin brüt alana etkisi bulunmamaktadır.
Zemin Katı; yaklaşık brüt 595 m² kullanım alanlı olup bağaj odası, resepsiyon, toplantı odası, yangın alarm odası, korunaklı koridor, kuru çöp odaları, satın alma, teknik hacimler, depo alanları, WC'ler, mutfak, restoran, bar ve ofis alanları hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiş olup güneydoğu köşede yer alan giriş holünün kapatılarak dışarıya hizmet veren kafe alanı oluşturulduğu gözlemlenmiştir. Yapılan değişiklik basit tadilatla düzeltilebilir niteliktedir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 627 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler, 1 adet engelli odası ve 19 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 627 m² kullanım alanlı olup çamaşır odası, teknik hacimler, 1 adet engelli odası ve 19 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 627 m² kullanım alanlı olup rezerv oda, çamaşır odası, teknik hacimler ve 20 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 624 m² kullanım alanlı olup rezerv oda, çamaşır odası, teknik hacimler ve 20 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 624 m² kullanım alanlı olup rezerv oda, çamaşır odası, teknik hacimler ve 20 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 624 m² kullanım alanlı olup rezerv oda, çamaşır odası, teknik hacimler ve 20 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Normal Kat; yaklaşık brüt 627 m² kullanım alanlı olup ütü odası, çamaşır odası, teknik hacimler ve 20 adet standart oda hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelere göre söz konusu katın kullanım alanı olarak projesine uygun olduğu tespit edilmiştir.
Çatı Kat; yaklaşık brüt 65 m² kullanım alanlı olup, chiller soğutma ünitesi, kazan dairesi, havalandırma sistemi, jeneratör, 28 adet güneş paneli, 2. bodrum katında; yangın pompaları, sıcak su kazanlar, su depoları gibi teknik hacimler bulunmaktadır.
Söz konusu otel yapısı yerinde yapılan incelemelere göre kat, konum ve kullanım alanı olarak mimari projesine uygun olup iç tertibatta bazı kısımlarda brüt alanı etkilemeyen değişiklikler olduğu tespit edilmiştir.
Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Atatürk Caddesi cephesinden sağlanmaktadır. Otel 40 kişilik 1 adet toplantı salonuna sahiptir. Binada 1 adet servis asansörü, 2 adet oda katlarına çalışan yolcu asansörü bulunmaktadır.
Otel binasında 138 adet standart oda, 2 adet engelli odası olmak üzere toplamda 140 adet odaya sahip olup odalar ortalama 18 m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3 m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur. Otel içerisinde 1 adet servis 2 adet müşteri asansörü bulunmaktadır.
Otelin etrafını çevreleyen herhangi bir, çit, duvar vb. unsur bulunmamaktadır. Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Atatürk Caddesinden sağlanmaktadır.
Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır.2. bodrum katta zeminler koridorlarda epoksi kaplı, kapalı hacimlerde ise kısmen seramik kısmen mermer
kaplıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Söz konusu otele ait herhangi bir açık veyahut kapalı otopark alanı bulunmamakta olup otopark ihtiyacı dışarıdan karşılanmaktadır.
| KAT HESABI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Yasal Alan (m²) | Mevcut Alan (m²) | |||
| 2. Bodrum Kat | 596,00 | 596,00 | |||
| 1. Bodrum Kat | 311,00 | 311,00 | |||
| Zemin Kat | 595,00 | 595,00 | |||
| 1. Normal Kat | 627,00 | 627,00 | |||
| 2. Normal Kat | 627,00 | 627,00 | |||
| 3. Normal Kat | 627,00 | 627,00 | |||
| 4. Normal Kat | 624,00 | 624,00 | |||
| 5. Normal Kat | 624,00 | 624,00 | |||
| 6. Normal Kat | 624,00 | 624,00 | |||
| 7. Normal Kat | 627,00 | 627,00 | |||
| Çatı Kat | 65,00 | 65,00 | |||
| TOPLAM ALAN | 5.947,00 | 5.947,00 |
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Merkezi konumda yer alması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Ulaşabilirliğinin iyi olması | Otel odalarında balkon bulunmaması |
| Bakımlı olması | Taşınmaza ait otopark bulunmaması |
| Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Altyapı imkanlarının iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Ticari yoğun bölgede konumlanması • Konu taşınmaza ulaşımın toplu taşıme özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilir olması • Bakımlı olması |
ZAYIF YANLAR |
• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması • Otopark sayısının yetersiz olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Bilinirliğinin yüksek olması, • Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması • Kent özelinde herkes tarafından bilinirliği yüksek buluşma noktası olması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
TEHDİTLER | • Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Ticaret Seçenekli Konut Bölgesi | ||||
| İnşaat Nizamı | Bitişik | H max | 8 Kat (24,50 m) | ||||
| TAKS | - | KAKS (Emsal) | - | ||||
| Çekme Mesafeleri |
Ön: - | Yan: - | Arka: - | ||||
| Diğer | Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Seçenekli Konut Bölgesi" lejantında, Bitişik Nizam, 8 Kat olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Değerleme konusu parsel, tescilli eski eser karşısı olduğundan, her türlü işlem için İzmir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan (K.T.V.K.B.K) izin alınması gerekir. |
Konak Belediyesi'nde yapılan incelemede Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre taşınmazın bulunduğu parsel 24.01.1985 tarihinde onaylanmış 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret Seçenekli Konut Bölgesi" lejantında, Bitişik Nizam, 8 Kat olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. Halihazırda herhangi bir plan çalışması bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Konak Belediyesi imar arşivinde taşınmaza ait aşağıdaki evraklara ulaşılmıştır.
19.07.2011 tarih ve bila sayılı, Mimari Proje bulunmaktadır.
10.10.2011 tarih, 80 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup belge 5.760 m² otel için düzenlenmiştir.
10.10.2011 tarih, 1/2011 sayılı Yapı Ruhsatı incelenmiş olup söz konusu belge 760 m² alan ve şantiye şefi değişikliği için düzenlenmiştir.
03.05.2013 tarih, 169 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiş olup söz konusu belge 5.760 m² otel için düzenlenmiştir.
22.07.2011 tarih, 13127 sayılı, 138 oda(2y)+2 Bedensel engelli odası(2y) toplam 280 yatak, 65 kişilik 2. sınıf lokanta, 40 kişilik toplantı salonu, lobi bar için alınmış Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.
İmar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki otel yapısının brüt kullanım alanı bakımından mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı proje Resmi Gazate'de yayımlanan 29.06.2001 tarih 4708 sayı ile yayımlanan Yapı Denetim Kanunu'na tabidir. Eskiizmir Caddesi, No:12/B Konak / İZMİR adresinde faaliyet gösteren Kordon Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
5.3.5 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesine ulaşılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz "BODRUM KATLARI DAHİL 10 KATLI BETONARME OTEL BİNASI" niteliğindedir.
Değerleme konusu taşınmaz sahibi Vakıflar Genel Müdürlüğü olup Akfen GYO A.Ş.'nin 49 yıllık kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiraya esas irtifak hakkı üst hakkı gibi düşünülerek değerlendirilmiştir. 16.09.2010 tarihinde yapılan sözleşme ile 31.07.2059 tarihine kadar kiraya esas irtifak hakkı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 – gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini – yüzde 3,1 – en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
Enflasyon Grafikleri
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 23 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 2.1 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 2.8 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 26 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Niceria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 2.7 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASFAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies Exports |
2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 2.9 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import weights) |
$-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| World Consumer Prices7 | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 bir önceki yıla göre %4,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yd | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yallık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| 2 519 789 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | ||
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| ₩ | 4 273 135 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yallak | 26 276 307 | 1 118 593 | 220,4 | 4,5 |
| 岜 | 4 642 146 | 246 013 | 194,3 | 4,0 | |
| $W^{\dagger}$ | 5 506 173 | 271 669 | 209.5 | 3,9 | |
| $W^{\mathbb{N}}$ | 7696613 | 295 508 | 237,4 | 5,1 | |
| w | 8 431 375 | 304 402 | 240,4 | 4,0 |
2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlarda ise 2023 yılında son altı yılın en düşük satış adedine ulaşıldığı ve toplam satışlar içerisindeki payının gerileme kaydettiği görülmektedir. Yabancılara satışlar, 2023 yılında 35.005 olarak gerçekleşmiş olup toplam satışlar içerisindeki payı %2,9 olarak gerçekleşmiştir. Bununla birlikte dördüncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %61,1 oranında gerileme kaydedilmiştir. Ülke uyruklarına göre geçen yılla benzer şekilde en yüksek alım, yabancılara yapılan satışlar içerisinde %29,9 oranında paya sahip olan Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında ise, dördüncü çeyrekte en yüksek satış bir önceki çeyrekle benzer şekilde Antalya'da gerçekleşmiştir. Yıl genelinde de Antalya %36,3 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %32,1 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,6 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)
Aylık faiz oranı 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,33 seviyelerinde seyrederken özellikle yılın üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğinde %2,96 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde 2023 yılının ilk çeyreğinde %17,23 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı yılın üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 Ocak ayı itibarıyla yıllık faiz %41,38 olarak seyretmektedir.
2023 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Aralık ayında %65,90 seviyesinden, 2023 yılı Aralık ayında %59,81 seviyesine düşmüştür. Aralık 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,26'dan %20,70'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,32'den %9,81'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Aralık ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Aralık ayında 1,51 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Aralık ayında %33,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Aralık 2023 itibarıyla 4,3 puan azalarak %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 11,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,2 olmuştur. Bu oran 2022 Aralık ayında %20,3 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat $(TL/m^2)$ ** |
|
|---|---|---|---|---|
| TÜRKIVE | 1216,0 (%58,3) |
1321,2 (9657,0) |
1200,4 (9658, 8) |
31364,51 |
| تقابلات والمراجع ISTANBUL |
1005,4 (9645, 6) |
1142,6 (9643, 6) |
991.1 (9644, 6) |
45420,7₺ |
| SAIKOBA | 1274,2 (9672.9) |
1458,6 (9657, 9) |
1261,3 (9674, 1) |
24918,8 \$ |
| CEMVIS | 1259,9 (9657, 4) |
1434,5 (9653,6) |
1249.9 (9658,7) |
36065,44 |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2022 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 51 milyon turistin kişi başı 905 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında gelen turist sayısında artış, kişi başı harcama miktarında ise azalış olduğu görülmektedir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde ise Türkiye'yi 22,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %6,8'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2021 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 24.7 milyon olurken, 2022 yılında bu sayının 44.6 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye 46 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye gelen 46 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0'lık ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 718 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.907 tesis ve 120 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.621 tesis ve 105 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.494 işletme belgeli tesise ve 287 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 723 tesis içinde en büyük payı 104 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 87 tesis ve 16 bin oda kapasitesi ile Antalya, 79 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
2022 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2021) göre artış göstererek Türkiye genelinde %66.8 İstanbul için %74,7'dir. Oda fiyatları ise yine 2021 yılana kıyasla artış göstererek, 2022 yılında Türkiye genelinde 117 Euro, İstanbul'da ise 144 Euro'dur. 2019 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2019 yılı seviyesine ulaştığı ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecine devam ettiği söylenebilir. 2023 yılında otel doluluk oranları Türkiye geneli için %59,1 olarak hesaplanırken İstanbul için doluluk oranı %65.2 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 129 Euro iken İstanbul'da 143 Euro olmuştur.
| VATANDAŞ 1 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETÇİ SAYISI |
ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
TURİZM 2 GİDERİ | TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
| ( 1000 \$ ) | (\$) | ( 1000 \$ ) | ( 1000 \$ ) | (\$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2 954 459 | 3 862 552 | 1 262 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 374 383 | 1 214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 463 614 | 1 153 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4 703 850 | 1 121 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5 418 439 | 1 191 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5 690 629 | 1 222 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5 874 520 | 5 558 366 | 1 231 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 531 486 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 29 689 249 | 814 | 4 593 389 | 6 365 680 | 1 243 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 33 073 502 | 843 | 5 253 565 | 6 776 776 | 1 255 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 35 137 949 | 848 | 5 470 481 | 6 301 489 | 1 132 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 32 492 212 | 781 | 5 698 423 | 6 052 415 | 1 004 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 22 839 468 | 728 | 5 049 793 | 6 184 432 | 1 014 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 27 044 542 | 700 | 5 137 244 | 6 076 804 | 929 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 30 545 924 | 669 | 4 896 310 | 5 511 261 | 825 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 38 930 474 | 751 | 4 403 670 | 5 896 124 | 825 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 14 817 273 | 936 | 1 104 545 | 2 965 813 | 951 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 173 587 | 1 028 | 1 851 922 | 5 830 953 | 1 076 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 46 477 871 | 905 | 4 276 533 | 7 067 152 | 1 006 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 54 315 542 | 952 | 7 068 901 | 8 903 472 | 1 152 |
(Kaynak: KTB,2023)
Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)
2023 yılının Ocak-Kasım döneminde Türkiye'ye gelen 46,7 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0 ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11 artış görülmüştür.
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tesis | Oda | Tesis | Oda | |||
| Antalya | 2.494 | 287.213 | 87 | 15.939 | ||
| Muğla | 2.621 | 105.162 | 79 | 9.170 | ||
| İstanbul | 2.907 | 120.720 | 104 | 9.458 | ||
| zmir | 1.692 | 41.151 | 65 | 5.312 | ||
| Ankara | 361 | 21.411 | 17 | 1.739 | ||
| Diğer | 10.192 | 289.872 | 371 | 33.878 | ||
| Türkiye | 20.267 | 865.529 | 723 | 75.496 |
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 26.01.2024)
Türkiye genelinde toplam 865 bin 529 oda kapasitesi ile 20.267 işletme belgeli, 75 bin 496 oda kapasitesi ile 723 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
| Dönem | Toplam Yabancı Turist |
Kişi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C1'18 | 4.908.831 | 682 |
| C2'18 | 9.855.102 | 602 |
| C3'18 | 15.904.734 | 589 |
| C4'18 | 8.283.235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| C2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C3'19 | 18.438.139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C1'20 | 4.635.845 | 710 |
| Ç2'20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| C4'20 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C1'21 | 1.826.227 | 918 |
| C 2 '21 | 3.144.815 | 694 |
| C3'21 | 11.457.951 | 773 |
| Ç4'21 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C1'22 | 4.943.964 | 841 |
| C 2 '22 | 10.382.068 | 702 |
| C3'22 | 18.626.003 | 826 |
| C4'22 | 10.389.487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C1'23 | 6.509.234 | 1.057 |
| C2'23 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
(Kaynak: TÜİK *31.01.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)
Turizm geliri Ekim, Kasım ve Aralık aylarından oluşan IV. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,8 artarak 12 milyar 272 milyon 673 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %15,2'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
2023 yılı 4.çeyrekte Türkiye'ye gelen 10,8 Milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 966 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %3,74 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %4,13 artmış görünmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
Değerleme konusu otel, şehir oteli konseptinde olup kent merkezinde, İzmir ilinde turizm açısından çekici bir bölge olan Alsancak Bölgesinde konumludur. Taşınmaza yakın konumda Alsancak Limanı, İzmir Ulaştırma Bölge Müdürlüğü, Ege Gümrük ve Ticaret Bölge Müdürlüğü gibi resmi kurumların yanı sıra Alsancak Bölgesi, İzmir ilinin zengin yerleşim birimlerinden biri olup, her bir köşesi ayrı, eğlence merkezleri, kültürel ve tarihi hazine barındırmaktadır.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Konumu | Konaklama Tipleri | Standart Oda Fiyatları (€) |
Detay Bilgisi |
|---|---|---|---|
| Hay Otel Alsancak | Deluxe, Suit, Standart (23 m² - 20 m²- 15 m²) |
110 € | - Oda |
| Talles City Otel | Deluxe, Suit, Standart ( 20 m² - 18 m²- 15 m²) |
51,65 € | - Oda |
| Hatton Suits | Standart, Aile (18 m² - 23 m² ) |
2.400 TL (68 €) |
- Oda + Kahvaltı |
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | | Su | | ||||||
| Kanalizasyon | | Isıtma Sistemi | | ||||||
| Asansör | | Klima Sistemi | | ||||||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | | ||||||
| Jeneratör | | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
| ||||||
| Kapalı Yüzme Havuzu | | Sosyal Tesis | | ||||||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün Pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazın bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmaz "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Taşınmazlara yakın konumda 118,75 m² yüz ölçümüne sahip, 1254 ada 10 parsel, 16,25 m² yüz ölçümüne sahip, 1254 ada 11 parsel, 27,50 m² yüz ölçümüne sahip, 1254 ada 12 parsel, 40,00 m² yüz ölçümüne sahip, 1254 ada 13 parsel ve 32,50 m² yüz ölçümüne sahip 1254 ada 16 parsel numaralı taşınmazlar için toplamda 60.000.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazlar TM1 lejantında kalmakta olup bitişik nizam 4 kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede arsa üzerinde 2 bodrum kat + 5 normal kat+ çatı katı olacak şekilde, otel, iş merkezi vb. ticari yapıların yapılabilmesinin mümkün olduğunu, 45.000.000 TL civarında teklif aldıklarını beyan etmiştir. Taşınmazların kısmen yola terkleri bulunmaktadır.
Emsal 2: Taşınmazlara yakın konumda, 81 m² yüz ölçümüne sahip, 7738 ada 9 parsel numaralı taşınmaz için 8.550.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazlar TM1 lejantında kalmakta olup bitişik nizam 4 kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede 7.500.000 TL civarında teklif aldıklarını beyan etmiştir.
Emsal 3: Taşınmazlara yakın konumda, 90 m² yüz ölçümüne sahip, 1262 ada 3 parsel numaralı taşınmaz için 10.500.000 TL talep edilmektedir. Söz konusu taşınmazlar TM1 lejantında kalmakta olup bitişik nizam 5 kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmazı portföyünde bulunduran emlak ofisi yetkilisi ile yapılan görüşmede istenilen fiyatın makul olduğu 9.500.000 – 10.000.0000 TL aralığında satılabileceği beyan edilmiştir.
Emsal 4: Taşınmazlara yakın konumda, İsmetkaptan Bölgesinde, 208 m² yüz ölçümlü, 1138 ada 21 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bodrum, zemin + 6 normal kattan oluşan, 1.400 m²۔ kullanım alanlı olduğu beyan edilen, 40 yıllık bina 45.000.000 TL bedel ile satılıktır. Taşınmazın yer aldığı arsa "Ticaret Seçenekli Konut Alanı" lejantında Bitişik Nizam, 7 Kat yapılaşma koşullarına sahiptir. (Yapı Maliyeti: 1.400 m² x 12.500 TL/m² (çevre düzenlemesi, şerefiye vb. unsurlar dahil) =17.500.000 TL, Arsa Değeri: 45.000.000 TL – 17.500.000 TL = 27.500.000 TL)
Beyan: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede aktif olarak çalışan emlak ofisi yetkilileriyle yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede çok fazla sayıda satılık arsa bulunmadığı, yakın çevrede yer alan arsaların, konumu, imar durumu vb. özellikleri dikkate alındığında konu taşınmazın 85.000.000 – 90.000.000 TL aralığında satılabileceği beyan edilmiştir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz |
||||
| Mahalle / Konum | Alsancak | Alsancak | Alsancak | İsmetkaptan | Alsancak | |||
| Ada / Parsel | 1254 / 10-11-12- 13-16 |
7738/9 | 1262/3 | 1138/21 | 7656/2 | |||
| Alan (m²) | 235,00 | 81,00 | 90,00 | 208,00 | 629,00 | |||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 60.000.000 | 8.550.000 | 10.500.000 | 27.500.000 | ||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 45.000.000 | 7.500.000 | 9.750.000 | 22.000.000 | ||||
| İmar Durumu | TM1, 4 Kat, (Tevhit edilmesi durumunda 7 Kat) |
TM1, 4 Kat | TM1, 5 Kat | Ticaret, 7 Kat | TM, 8 Kat | |||
| Birim Değer (TL/m²) | 191.489 | 92.593 | 108.333 | 105.769 | ||||
| Satış Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| İmar Durumu Şerefiyesi | 0% | -25% | -20% | -10% | ||||
| Konum Şerefiyesi | 0% | -30% | -25% | -45% | ||||
| Büyüklük Şerefiyesi | 15% | 20% | 20% | 15% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
162.766 | 120.370 | 130.000 | 143.397 | ||||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) |
139.133,24 | |||||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 87.514.808,34 | |||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) | 87.515.000 |
| ÜST HAKKI SÜRESİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesis Tarihi | 16.09.2010 | |||||
| Üst Hakkı Süresi | 49 Yıl | |||||
| Üst Hakkı Süresi Gün Sayısı | 17850 | |||||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 31.07.2059 | |||||
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 | |||||
| Değerleme Tarihi İtibarıyla Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Sayısı | 12816 | |||||
| Üst Hakkı Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 71,80% |
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 139.133,55 |
|---|---|
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 629 |
| Arsa Toplam Değeri (TL) | 87.515.000 |
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 |
|---|---|
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi (%) | 71,80% |
| Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri (TL/m²) | 66.597 |
| Arsa Yüz Ölçümü (m²) | 629 |
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri (TL) | 41.889.533 |
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde 16.09.2010 başlangıç tarihi itibariyle 49 yıllık üst hakkı sözleşmesi bulunmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 64. maddesinde; "Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır" denilmektedir. Bu nedenle, Harçlar Kanunu'nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3'ü olarak dikkate almak uygun görünmektedir. Bu şekilde hesaplanan üst hakkı değeri sözleşmeye göre kalan süre dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| Taşınmaz | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 7656 Ada 2 Parsel | 629,00 | 66.597,00 | 41.889.533.- |
| Arsa Değeri (TL) | 41.889.533.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.
| MALİYET YÖNTEMİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | M² Birim Fiyatı | Arsa Değeri | ||||||
| 7656 Ada 2 parsel | 629,00 | 66.597,03 | 41.889.533 TL | ||||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman | Değer | |||||
| Otel | 4.975 | 25.000 | 8,00% | 114.425.000,00 | |||||
| Teknik Alanlar (Teknik hacim, ortak alan, sığınak vb) |
972 | 15.000 | 8,00% | 13.413.600,00 | |||||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 4.000.000,00 | ||||||||
| Yapı Değeri Toplam | 131.838.600,00 | ||||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | |||||||||
| Geliştirici Karı, Şerefiye | 19.775.000 | ||||||||
| Arsa Değeri | 41.889.532,77 | ||||||||
| Yapı Değeri | 131.838.600,00 | ||||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | 19.775.000,00 | ||||||||
| Toplam Değer (TL) | 193.503.132,77 | ||||||||
| Yuvarlanmış Toplam Değer (TL) | 193.500.000,00 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Euro değeri olan tahvillerin Euro Bazlı; 2038-2045 yılları arasındaki ortalama değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde uzun vadeli en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.
Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %3-4 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %11 olarak alınmıştır.
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 72,00 | ||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 12,00% | ||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||
| Artış Oranı (1.-7. yıllar arasında) | 3,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (8. yıldan sonra) | 1,0% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 183,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 25.620 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 |
| Doluluk Oranı (%) | 74,00% | 73,00% | 75,00% | 76,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 18.959 | 37.303 | 38.325 | 38.836 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 72,00 | 74,16 | 76,38 | 78,68 | 81,04 | 83,47 | 85,97 | 88,55 | 89,44 | 90,33 | 91,23 |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.365.034 | 2.766.390 | 2.927.447 | 3.055.474 | 3.238.807 | 3.326.857 | 3.426.663 | 3.529.463 | 3.574.524 | 3.600.405 | 3.636.409 |
| Diğer Gelirler (EUR) | 163.804 | 331.967 | 351.294 | 366.657 | 388.657 | 399.223 | 411.200 | 423.536 | 428.943 | 432.049 | 436.369 |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 1.528.838 | 3.098.357 | 3.278.741 | 3.422.131 | 3.627.464 | 3.726.080 | 3.837.862 | 3.952.998 | 4.003.466 | 4.032.453 | 4.072.778 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 49,00% | 50,00% | 51,00% | 52,00% | 53,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% |
| Brüt Karlılık (EUR) | 749.130 | 1.549.179 | 1.672.158 | 1.779.508 | 1.922.556 | 2.012.083 | 2.072.446 | 2.134.619 | 2.161.872 | 2.177.525 | 2.199.300 |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 51,00% | 50,00% | 49,00% | 48,00% | 47,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% |
| İşletme Gider Toplamı (EUR) | 779.707 | 1.549.179 | 1.606.583 | 1.642.623 | 1.704.908 | 1.713.997 | 1.765.417 | 1.818.379 | 1.841.595 | 1.854.929 | 1.873.478 |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 15.288 | 30.984 | 32.787 | 34.221 | 36.275 | 37.261 | 38.379 | 39.530 | 40.035 | 40.325 | 40.728 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 12.857 | 26.228 | 26.753 | 27.288 | 27.834 | 28.391 | 28.958 | 29.538 | 30.128 | 30.731 | 31.345 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Yıllık Üst Hakkı Maliyeti | 35.548 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 |
| Toplam Otel Giderleri (EUR) | 843.401 | 1.677.487 | 1.737.220 | 1.775.229 | 1.840.113 | 1.850.744 | 1.903.850 | 1.958.543 | 1.982.854 | 1.997.080 | 2.016.647 |
| Net Gelir (EUR) | 685.437 | 1.420.870 | 1.541.521 | 1.646.903 | 1.787.351 | 1.875.335 | 1.934.012 | 1.994.455 | 2.020.613 | 2.035.373 | 2.056.130 |
| Net Nakit Akışları | 685.437 | 1.420.870 | 1.541.521 | 1.646.903 | 1.787.351 | 1.875.335 | 1.934.012 | 1.994.455 | 2.020.613 | 2.035.373 | 2.056.130 |
| 11,5 | 12,5 | 13,5 | 14,5 | 15,5 | 16,5 | 17,5 | 18,5 | 19,5 | 20,5 | 21,5 | 22,5 | 23,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2035 | 31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 | 31.12.2043 | 31.12.2044 | 31.12.2045 | 31.12.2046 | 31.12.2047 | |||
| 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 |
| 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 |
| 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 |
| 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% |
| 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 |
| 92,15 | 93,07 | 94,00 | 94,94 | 95,89 | 96,85 | 97,82 | 98,79 | 99,78 | 100,78 | 101,79 | 102,80 | 103,83 |
| 3.672.773 | 3.719.664 | 3.746.596 | 3.784.062 | 3.821.902 | 3.870.697 | 3.898.722 | 3.937.710 | 3.977.087 | 4.027.863 | 4.057.026 | 4.097.596 | 4.138.572 |
| 440.733 | 446.360 | 449.591 | 454.087 | 458.628 | 464.484 | 467.847 | 472.525 | 477.250 | 483.344 | 486.843 | 491.712 | 496.629 |
| 4.113.506 | 4.166.023 | 4.196.187 | 4.238.149 | 4.280.530 | 4.335.180 | 4.366.569 | 4.410.235 | 4.454.337 | 4.511.206 | 4.543.869 | 4.589.308 | 4.635.201 |
| 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% |
| 2.221.293 | 2.249.653 | 2.265.941 | 2.288.600 | 2.311.486 | 2.340.997 | 2.357.947 | 2.381.527 | 2.405.342 | 2.436.051 | 2.453.689 | 2.478.226 | 2.503.009 |
| 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% |
| 1.892.213 | 1.916.371 | 1.930.246 | 1.949.548 | 1.969.044 | 1.994.183 | 2.008.622 | 2.028.708 | 2.048.995 | 2.075.155 | 2.090.180 | 2.111.082 | 2.132.192 |
| 41.135 | 41.660 | 41.962 | 42.381 | 42.805 | 43.352 | 43.666 | 44.102 | 44.543 | 45.112 | 45.439 | 45.893 | 46.352 |
| 31.972 | 32.612 | 33.264 | 33.929 | 34.608 | 35.300 | 36.006 | 36.726 | 37.461 | 38.210 | 38.974 | 39.754 | 40.549 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 |
| 2.036.416 | 2.061.739 | 2.076.568 | 2.096.956 | 2.117.554 | 2.143.931 | 2.159.390 | 2.180.633 | 2.202.096 | 2.229.573 | 2.245.689 | 2.267.825 | 2.290.190 |
| 2.077.089 | 2.104.284 | 2.119.619 | 2.141.193 | 2.162.977 | 2.191.249 | 2.207.179 | 2.229.602 | 2.252.242 | 2.281.633 | 2.298.180 | 2.321.483 | 2.345.011 |
| 2.077.089 | 2.104.284 | 2.119.619 | 2.141.193 | 2.162.977 | 2.191.249 | 2.207.179 | 2.229.602 | 2.252.242 | 2.281.633 | 2.298.180 | 2.321.483 | 2.345.011 |
| 24,5 | 25,5 | 26,5 | 27,5 | 28,5 | 29,5 | 30,5 | 31,5 | 32,5 | 33,5 | 34,5 | 35,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2048 | 31.12.2049 | 31.12.2050 | 31.12.2051 | 31.12.2052 | 31.12.2053 | 31.12.2054 | 31.12.2055 | 31.12.2056 | 31.12.2057 | 31.12.2058 | 31.12.2059 |
| 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 |
| 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 212,00 |
| 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 29.680 |
| 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% |
| 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 23.150 |
| 104,87 | 105,92 | 106,98 | 108,05 | 109,13 | 110,22 | 111,32 | 112,44 | 113,56 | 114,70 | 115,84 | 117,00 |
| 4.191.410 | 4.221.758 | 4.263.975 | 4.306.615 | 4.361.598 | 4.393.178 | 4.437.110 | 4.481.481 | 4.538.696 | 4.571.559 | 4.617.274 | 2.708.632 |
| 502.969 | 506.611 | 511.677 | 516.794 | 523.392 | 527.181 | 532.453 | 537.778 | 544.644 | 548.587 | 554.073 | 325.036 |
| 4.694.379 | 4.728.369 | 4.775.652 | 4.823.409 | 4.884.990 | 4.920.359 | 4.969.563 | 5.019.259 | 5.083.340 | 5.120.146 | 5.171.347 | 3.033.668 |
| 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% |
| 2.534.965 | 2.553.319 | 2.578.852 | 2.604.641 | 2.637.895 | 2.656.994 | 2.683.564 | 2.710.400 | 2.745.004 | 2.764.879 | 2.792.527 | 1.638.181 |
| 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% | 46,00% |
| 2.159.414 | 2.175.050 | 2.196.800 | 2.218.768 | 2.247.095 | 2.263.365 | 2.285.999 | 2.308.859 | 2.338.336 | 2.355.267 | 2.378.820 | 1.395.487 |
| 46.944 | 47.284 | 47.757 | 48.234 | 48.850 | 49.204 | 49.696 | 50.193 | 50.833 | 51.201 | 51.713 | 30.337 |
| 41.360 | 42.187 | 43.031 | 43.891 | 44.769 | 45.664 | 46.578 | 47.509 | 48.459 | 49.429 | 50.417 | 29.869 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 41.294 |
| 2.318.814 | 2.335.616 | 2.358.684 | 2.381.990 | 2.411.811 | 2.429.330 | 2.453.369 | 2.477.657 | 2.508.726 | 2.526.993 | 2.552.047 | 1.496.987 |
| 2.375.565 | 2.392.752 | 2.416.969 | 2.441.419 | 2.473.179 | 2.491.030 | 2.516.194 | 2.541.601 | 2.574.614 | 2.593.152 | 2.619.300 | 1.536.681 |
| 2.375.565 | 2.392.752 | 2.416.969 | 2.441.419 | 2.473.179 | 2.491.030 | 2.516.194 | 2.541.601 | 2.574.614 | 2.593.152 | 2.619.300 | 1.536.681 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% | ||
| Risk Primi | 2,26% | 3,26% | 4,26% | ||
| İndirgeme Oranı | 10,00% | 11,00% | 12,00% | ||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 18.509.713 | 16.819.262 | 15.376.691 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 18.510.000 | 16.820.000 | 15.380.000 | ||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 650.216.590 | 590.833.756 | 540.158.555 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 650.220.000 | 590.830.000 | 540.160.000 | ||
| 28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru | |||||
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
Hesaplamalarda yabancı para birimi kullanılıyor olması sebebiyle, döviz kurundaki artışlar ve otelin konumlu olduğu bölgedeki gayrimenkul gelişmeleri, otelin gerçekleşmeleri göz önünde bulundurularak fiyat artış oranları ilk 7 yıl için %3, sonraki yıllar için %1 olarak sabit kalacağı öngörülmüştür.
Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otelin geçmiş yıllardaki gerçekleşmeleri ve yapılan araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %12'si oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 72,00 | ||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 12,00% | ||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||
| Artış Oranı (1.-7. yıllar arasında) | 3,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (8. yıldan sonra) | 1,0% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 183,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 25.620 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 |
| Doluluk Oranı (%) | 74,00% | 73,00% | 75,00% | 76,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 18.959 | 37.303 | 38.325 | 38.836 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 72,00 | 74,16 | 76,38 | 78,68 | 81,04 | 83,47 | 85,97 | 88,55 | 89,44 | 90,33 | 91,23 |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.365.034 | 2.766.390 | 2.927.447 | 3.055.474 | 3.238.807 | 3.326.857 | 3.426.663 | 3.529.463 | 3.574.524 | 3.600.405 | 3.636.409 |
| Diğer Gelirler (EUR) | 163.804 | 331.967 | 351.294 | 366.657 | 388.657 | 399.223 | 411.200 | 423.536 | 428.943 | 432.049 | 436.369 |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 1.528.838 | 3.098.357 | 3.278.741 | 3.422.131 | 3.627.464 | 3.726.080 | 3.837.862 | 3.952.998 | 4.003.466 | 4.032.453 | 4.072.778 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 49,00% | 50,00% | 51,00% | 52,00% | 53,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% |
| Otel Kira Sözleşme Oranı (%) | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% |
| Sözleşme AGOP Oranı (%) | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| AGOP Gelir Oranı (%) | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 336.344 | 681.639 | 721.323 | 752.869 | 798.042 | 819.738 | 844.330 | 869.660 | 880.763 | 887.140 | 896.011 |
| AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 595.482 | 1.236.245 | 1.339.366 | 1.430.451 | 1.550.741 | 1.628.297 | 1.677.146 | 1.727.460 | 1.749.515 | 1.762.182 | 1.779.804 |
| Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli | 595.482 | 1.236.245 | 1.339.366 | 1.430.451 | 1.550.741 | 1.628.297 | 1.677.146 | 1.727.460 | 1.749.515 | 1.762.182 | 1.779.804 |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 764 | 1.549 | 1.639 | 1.711 | 1.814 | 1.863 | 1.919 | 1.976 | 2.002 | 2.016 | 2.036 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 12.857 | 26.228 | 26.753 | 27.288 | 27.834 | 28.391 | 28.958 | 29.538 | 30.128 | 30.731 | 31.345 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Yıllık Üst Hakkı Maliyeti | 35.548 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 |
| Net Gelir (EUR) | 546.313 | 1.137.371 | 1.239.877 | 1.330.355 | 1.449.997 | 1.526.947 | 1.575.172 | 1.624.850 | 1.646.288 | 1.658.339 | 1.675.326 |
| Net Nakit Akışları | 546.313 | 1.137.371 | 1.239.877 | 1.330.355 | 1.449.997 | 1.526.947 | 1.575.172 | 1.624.850 | 1.646.288 | 1.658.339 | 1.675.326 |
| 11,5 | 12,5 | 13,5 | 14,5 | 15,5 | 16,5 | 17,5 | 18,5 | 19,5 | 20,5 | 21,5 | 22,5 | 23,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2035 | 31.12.2036 31.12.2037 31.12.2038 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 | 31.12.2043 | 31.12.2044 | 31.12.2045 | 31.12.2046 | 31.12.2047 | |||
| 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 |
| 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 |
| 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 |
| 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% |
| 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 |
| 92,15 | 93,07 | 94,00 | 94,94 | 95,89 | 96,85 | 97,82 | 98,79 | 99,78 | 100,78 | 101,79 | 102,80 | 103,83 |
| 3.672.773 | 3.719.664 | 3.746.596 | 3.784.062 | 3.821.902 | 3.870.697 | 3.898.722 | 3.937.710 | 3.977.087 | 4.027.863 | 4.057.026 | 4.097.596 | 4.138.572 |
| 440.733 | 446.360 | 449.591 | 454.087 | 458.628 | 464.484 | 467.847 | 472.525 | 477.250 | 483.344 | 486.843 | 491.712 | 496.629 |
| 4.113.506 | 4.166.023 | 4.196.187 | 4.238.149 | 4.280.530 | 4.335.180 | 4.366.569 | 4.410.235 | 4.454.337 | 4.511.206 | 4.543.869 | 4.589.308 | 4.635.201 |
| 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% |
| 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% |
| 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| 904.971 | 916.525 | 923.161 | 932.393 | 941.717 | 953.740 | 960.645 | 970.252 | 979.954 | 992.465 | 999.651 | 1.009.648 | 1.019.744 |
| 1.797.602 | 1.820.552 | 1.833.734 | 1.852.071 | 1.870.592 | 1.894.474 | 1.908.191 | 1.927.273 | 1.946.545 | 1.971.397 | 1.985.671 | 2.005.528 | 2.025.583 |
| 1.797.602 | 1.820.552 | 1.833.734 | 1.852.071 | 1.870.592 | 1.894.474 | 1.908.191 | 1.927.273 | 1.946.545 | 1.971.397 | 1.985.671 | 2.005.528 | 2.025.583 |
| 2.057 | 2.083 | 2.098 | 2.119 | 2.140 | 2.168 | 2.183 | 2.205 | 2.227 | 2.256 | 2.272 | 2.295 | 2.318 |
| 31.972 | 32.612 | 33.264 | 33.929 | 34.608 | 35.300 | 36.006 | 36.726 | 37.461 | 38.210 | 38.974 | 39.754 | 40.549 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 |
| 1.692.476 | 1.714.761 | 1.727.275 | 1.744.926 | 1.762.747 | 1.785.910 | 1.798.905 | 1.817.245 | 1.835.761 | 1.859.835 | 1.873.328 | 1.892.383 | 1.911.620 |
| 1.692.476 | 1.714.761 | 1.727.275 | 1.744.926 | 1.762.747 | 1.785.910 | 1.798.905 | 1.817.245 | 1.835.761 | 1.859.835 | 1.873.328 | 1.892.383 | 1.911.620 |
| 24,5 | 25,5 | 26,5 | 27,5 | 28,5 | 29,5 | 30,5 | 31,5 | 32,5 | 33,5 | 34,5 | 35,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2048 | 31.12.2049 | 31.12.2050 | 31.12.2051 | 31.12.2052 | 31.12.2053 | 31.12.2054 | 31.12.2055 | 31.12.2056 | 31.12.2057 | 31.12.2058 | 31.12.2059 |
| 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 | 140 |
| 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 212,00 |
| 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 51.100 | 51.240 | 51.100 | 51.100 | 29.680 |
| 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% | 78,00% |
| 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 39.858 | 39.967 | 39.858 | 39.858 | 23.150 |
| 104,87 | 105,92 | 106,98 | 108,05 | 109,13 | 110,22 | 111,32 | 112,44 | 113,56 | 114,70 | 115,84 | 117,00 |
| 4.191.410 | 4.221.758 | 4.263.975 | 4.306.615 | 4.361.598 | 4.393.178 | 4.437.110 | 4.481.481 | 4.538.696 | 4.571.559 | 4.617.274 | 2.708.632 |
| 502.969 | 506.611 | 511.677 | 516.794 | 523.392 | 527.181 | 532.453 | 537.778 | 544.644 | 548.587 | 554.073 | 325.036 |
| 4.694.379 | 4.728.369 | 4.775.652 | 4.823.409 | 4.884.990 | 4.920.359 | 4.969.563 | 5.019.259 | 5.083.340 | 5.120.146 | 5.171.347 | 3.033.668 |
| 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% | 54,00% |
| 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% | 22% |
| 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% |
| 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| 1.032.763 | 1.040.241 | 1.050.643 | 1.061.150 | 1.074.698 | 1.082.479 | 1.093.304 | 1.104.237 | 1.118.335 | 1.126.432 | 1.137.696 | 667.407 |
| 2.051.444 | 2.066.297 | 2.086.960 | 2.107.830 | 2.134.741 | 2.150.197 | 2.171.699 | 2.193.416 | 2.221.420 | 2.237.504 | 2.259.879 | 1.325.713 |
| 2.051.444 | 2.066.297 | 2.086.960 | 2.107.830 | 2.134.741 | 2.150.197 | 2.171.699 | 2.193.416 | 2.221.420 | 2.237.504 | 2.259.879 | 1.325.713 |
| 2.347 | 2.364 | 2.388 | 2.412 | 2.442 | 2.460 | 2.485 | 2.510 | 2.542 | 2.560 | 2.586 | 1.517 |
| 41.360 | 42.187 | 43.031 | 43.891 | 44.769 | 45.664 | 46.578 | 47.509 | 48.459 | 49.429 | 50.417 | 29.869 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 71.096 | 41.294 |
| 1.936.640 | 1.950.650 | 1.970.445 | 1.990.430 | 2.016.433 | 2.030.976 | 2.051.540 | 2.072.301 | 2.099.322 | 2.114.419 | 2.135.779 | 1.253.033 |
| 1.936.640 | 1.950.650 | 1.970.445 | 1.990.430 | 2.016.433 | 2.030.976 | 2.051.540 | 2.072.301 | 2.099.322 | 2.114.419 | 2.135.779 | 1.253.033 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% | ||
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% | ||
| İndirgeme Oranı | 8,00% | 9,00% | 10,00% | ||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 18.589.708 | 16.653.631 | 15.027.582 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 18.590.000 | 16.650.000 | 15.030.000 | ||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 653.026.704 | 585.015.403 | 527.894.918 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 653.030.000 | 585.020.000 | 527.890.000 |
| Kira Analizi | ||
|---|---|---|
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2024 |
| Projeksiyona Esas 6 Aylık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 595.482 |
| DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% | ||
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% | ||
| İndirgeme Oranı | 8,00% | 9,00% | 10,00% | ||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 572.580 | 569.897 | 567.251 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 573.000 | 570.000 | 567.000 | ||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 20.113.832 | 20.023.188 | 19.926.634 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 20.110.000 | 20.020.000 | 19.930.000 | ||
| 28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru |
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
|---|---|
| --------------- | --------- |
| TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) | 16.820.000 |
|---|---|
| TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR) | 16.650.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) | 16.735.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) | 587.875.000 |
| TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (EUR) | 570.000 |
| TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (TL) | 20.020.000 |
| DÖVİZ KURU 28.06.2024 TCMB (1€) | 35,1284 |
*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz, Konak İlçesi, Alsancak Mahallesi'nde yer alan, 629,00 m² arsa yüz ölçümüne sahip 7656 ada 2 parselde bulunan, "BODRUM KATLARI DAHİL 10 KATLI BETONARME OTEL BİNASI" nitelikli taşınmaz Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde "Gayrimenkule Dayalı Hak" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||
| 587.875.000.- | 705.450.000.- | |||
| Taşınmaz Değeri (TL) | Beşyüzseksenyedimilyonsekizyüzyetmişbeşbin Türk Lirası |
Yediyüzbeşmilyondörtyüzellibin Türk Lirası |
||
| Taşınmaz Yıllık Kira | 40.040.000.- | 48.050.000.- | ||
| Değeri (TL) | Kırkmilyonkırkbin Türk Lirası | Kırksekizmilyonellibin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
||
| Taşınmaz Değeri | 16.735.000.- | 20.080.000.- | ||
| (EUR) | Onaltımilyonyediyüzotuzbeşbin Euro | Yirmimilyonseksenbin Euro | ||
| Taşınmaz Yıllık Kira | 1.140.000.- | 1.370.000.- | ||
| Değeri (EUR) | Birmilyonyüzkırkbin Euro | Birmilyonüçyüzyetmişbin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 35,1284 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
Değerleme Uzman Yardımcısı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Nurullah KİBAR Merve GÜNEŞ Mehmet ÖZTÜRK Lisans No: 924076 Lisans No: 409249 Lisans No: 401187
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.