Regulatory Filings • Jul 5, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
HASANPAŞA MAHALLESİ, KURBAĞALIDERE CADDESİ, NO: 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14 ZÜHTÜPAŞA MAHALLESİ, FAHRETTİN KERİM GÖKAY CADDESİ, NO: 8, 8/3, SÖĞÜTLÜÇEŞME YHT YÜKSEK HIZLI TREN İSTASYONU KADIKÖY / İSTANBUL
Bu belge *********** kimlik numarali MERVE GÜNES tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. MEHMET ÖZTÜRK
Tarih: 04/07/2024 06:21
Tarih: 04/07/2024 14:27
| Gayrimenkul Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
||||
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.mail: [email protected] |
||||
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 | ||||
| Talep Tarihi / Sayısı | 25.04.2024 / 023 | ||||
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 | ||||
| Rapor Tarihi | 03.07.2024 | ||||
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-023 | ||||
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu | ||||
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
15 Adet Blokta Yer Alan 149 Adet İşyeri ve 1 Adet YHT Garı | ||||
| Değerlemeye Konu Taşınmazın Adresi |
Hasanpaşa Mahallesi, Kurbağalıdere Caddesi, No: 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, Zühtüpaşa Mahallesi, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi, No: 8, 8/3, Söğütlüçeşme YHT Yüksek Hızlı Tren İstasyonu Kadıköy / İSTANBUL |
||||
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Nurullah KİBAR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK 924076) |
||||
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
||||
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ | 5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | 8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ | 9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 11 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER | 12 |
| 4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI | 12 |
| 4.2 TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 12 |
| 4.3 TAŞINMAZIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 21 |
| 4.4 TAŞINMAZIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 22 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 24 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ | 25 |
| 5.1 TAŞINMAZA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 25 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 25 |
| 5.3 TAŞINMAZA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 26 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER | 29 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 29 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 37 |
| 6.3 TAŞINMAZIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 37 |
| 6.4 TAŞINMAZIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 37 |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 37 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 38 |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 38 |
|---|---|
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 38 |
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ YÖNTEMİ | 41 |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 41 |
| 7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME | 46 |
| 8. SONUÇ | 48 |
Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, Hasanpaşa Mahallesi'nde 23.448,54 m² yüz ölçümlü, 3478 ada 1 parsel üzerinde yer alan, "Eski Ve Yeni İstasyon Binaları, Gar Lojmanları, Altında Beş Dükkanlı Kargir İş Hanı Ve Arsası" nitelikli, Zühtüpaşa Mahallesi'nde 12.610,83 m² yüz ölçümlü, 3479 ada 1 parsel üzerinde yer alan "Kargir Ev Ve Arsası" nitelikli, 4.628,84 m², yüz ölçümlü, 3479 ada 2 parsel üzerinde yer alan "Arsa" nitelikli taşınmazlar üzerinde yapımı devam eden projenin Yapım İçeren Alanlar için Kira Sözleşmesinden Doğan Hakkın pazar değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar
katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZLAR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | İSTANBUL | |||||
| İlçesi | KADIKÖY | |||||
| Mahallesi | HASANPAŞA | ZÜHTÜPAŞA | ZÜHTÜPAŞA | |||
| Köyü | - | |||||
| Mevkii | - | |||||
| Pafta No. | G22A01B1C2-B2D1 G22A01B1C2-B2D1 G22A01B1C2-B2D1 |
|||||
| Ada No. | 3478 3479 3479 |
|||||
| Parsel No. | 1 1 2 |
|||||
| Yüz ölçümü (m²) | 23.448,54 | 12.610,83 | 4.628,84 | |||
| Ana Taşınmazın Niteliği | ESKI VE YENI İSTASYON BINALARI, GAR LOJMANLARI, KARGIR EV ALTINDA BEŞ VE ARSASI DÜKKANLI KARGIR İŞ HANI VE ARSASI |
ARSA | ||||
| Blok No. | - | |||||
| Kat No. | - | |||||
| Bağımsız Bölüm No. | - | |||||
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - | |||||
| Arsa Payı | - | |||||
| Cilt No. | 26 | 60 | 60 | |||
| Sayfa No. | 2513 | 5802 | 5803 | |||
| Tarih / Yevmiye No. | 16.03.2020 / 12982 | |||||
| Sahibi | T.C. DEVLET DEMİRYOLLARI (1/1) |
T.C. DEVLET DEMİRYOLLARI (1/1) |
MALİYE HAZİNESİ (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 06.11.2023 tarihinde, saat 16.45-16:46'da alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.
İSTİMLAK ŞERHİ:26/02/1974 YEV:1538 (26.02.1974 - 1538) ( 3479 ada 2 parsel nolu taşınmaz üzerinde)
İŞ BU GAYRİMENKUL BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI DEMİRYOLLARI LİMANLAR VE HAVA MEYDANLARI İNŞAAT GENEL MÜDÜLÜĞÜNE TAHSİS EDİLMİŞTİR YEV:4612 24/09/1985 (24.09.1985- 4612 ) ( 3479 ada 2 parsel nolu taşınmaz üzerinde)
İST.2.NO KÜL.VE TAB.VAR.KOR.KUR.17/08/2005 TARİH VE 446 SAYILI KAR.VAR.16/09/2005 GELEN NO:2355 ( 3478 ada 1 parsel, 3479 ada-1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
İST.2.NOLU KÜL VE TAB.KOR.KUR.20/07/2005 TARİH VE 438 SAY KARARI VARDIR 17/01/2006 GELEN NO:87 ( 3478 ada 1 parsel, 3479 ada-1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
II decede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır. (07.12.2010 - 23051 yevmiye) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
Korunması gerekli kültür varlığıdır. (20.10.2009 - 20793) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜNÜN 2009/926 DEĞİŞİKLİK FOLYESİNDE (A) HARFİ İLE BELİRTİLEN 0491,51 M2 Sİ ARSA OLARAK (SAĞLIK OCAĞI OLARAK MALİYE HAZİNESİ ADINA DEVİR) 2.BÖLGE TSM ERENKÖY MAH.107/1 PAFTA 3388 ADA 1 PARSEL OLARAK TESCİL EDİLMEK ÜZERE DEVİR EDİLMİŞTİR. (10.04.2009 – 7805) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜNÜN 2009/926 SAYILI DEĞİŞİKLİK FOLYESİNDE (B) HARFİ İLE BELİRTİLEN 318,29 M2 YOL OLARAK SİCİLDEN TERKİN EDİLDİ. (10.04.2009 - 7757) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
İFRAZEN CİLT 17 SAHİFE 1815 VE 1816 SAHİFEYE TESÇİL EDİLDİ. (HÜKMEN İFRAZ EDİLMEK SURETİYLE DEĞŞİKLİK FOLYESİNDE A)HARFİ İLE BELİRTİLEN 1592M2 SABİT PAZAR OLARAK KADIKÖY 2.BÖLGE T.S.MD.LÜĞÜ TUĞLACIBAŞI MAHHELESİ 419 ADA 76 PARSEL OLARAK CİLT 81 SAHİFE 8006 YA TESÇİL EDİLDİ. (C)HARFİ İLE BELİRTİLEN 25825 M2 ESKİ GAR BİNASI OLARAK KADIKÖY 2.BÖLGE T.S.MD.LÜĞÜ ZÜHTÜPAŞA MAHALLESİ 1095 ADA 174 PARSEL OLARAK CİLT 52 SAHİFE 5006 SAHİFEYE TESÇİL EDİLDİ. (12.03.2009 - 5742) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
II NUM.KÜL.VE TAB.KOR.KURULUNUN 13/07/2005 TARİH VE 430 SAYILI KARARI VARDIR.03/08/2005 YEV:9664 (03.08.2005 - 9664) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
II NUMARALI KÜL.VAR.KORUMA KURULUNUN 31/03/2004 TARİH VE 6910 SAYILI KORUNMASI GEREKLİ KÜL.VAR.OLARAK TESCİLİNE DAİR KARAR VARDIR 11/05/2004 YEV:4716 (11.05.2004 - 4716) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
2863 SAYILI KANUNUN 6.MD.GEREĞİNCE 1.GRUP KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞI ŞERHİ:01/09/1997 YEV:4994 (01.09.1997 - 4994) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
2 ADET OTOPARK ŞERHİ:13/10/1988 YEV:4177 (13.10.1988 - 4177) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
42 ADET OTOPARK ŞERHİ:28/06/1988 YEV:2581 (28.06.1988 - 2581) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
ESKİ ESER:25/03/1988 YEV:1222 (25.03.1988 - 1222) ( 3478 ada 1 parsel 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
BİR ADET OTOPARK YERİNİN BAŞKA AMAÇLA KULLANILAMAYACAĞINA DAİRE ŞERH:29/02/1988 YEV:833 (29.02.1988 - 833) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
İKİ ADET OTOPARK YERİNİN BAŞKA AMAÇLA KULLANILAMAYACAĞI ŞERHİ:28/01/1985 YEV:337 (28.01.1985 - 337) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
1 ADET OTOPARK YERİNİN BAŞKA AMAÇLA KULLANILAMAYACAĞI ŞERHİ:11/01/1985 YEV:117 (11.01.1985 -117) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
MUVAKKAT İNŞAAT ŞERHİ:12/06/1981 YEV:2269 (12.06.1981 - 2269) ( 3478 ada 1 parsel, 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
AMİRLİĞİN VE TANZİM EDİLMİŞ BULUNAN 04/04/1962 TARİH 961/171 SAYILI YASAYA GÖRE BU GAYRİMENKULÜN ERENKÖY TREN İSTASYONU KARŞISINA İSABET 8677 M2 KISMI İFRAZ VE ERENKÖY MAHALLESİNİN 375 ADASINDA 82PARSEL NUMARASI VERİLMEK VE CİNSİDE ARSA OLARAK TASHİH SURETİLE ERENKÖY TAPU KÜTÜĞÜNÜN 27/2573 SAHİFESİNE TESCİL EDİLDİ. 08/02/1963 T 1416 Y SÖĞÜTLÜÇEŞME TREN İSTASYONU SAHASININ ŞÖMENDÜFER GÜZERGAHI SINIRLARI İÇERİSİNDE OLDUĞUNDAN BU SAHAYA YÜZÖLÇÜMÜ İLAVE EDİLDİ. 28/06/1965 Y:6008 2457M2 MİKTARLI KISIM İFRAZEN İBRAHİM AĞA 3/473 KÜTÜK SAHİFESİNDE TCDD YOLLARI İŞLETMESİ ADINA TESCİL EDİLDİ. 01/09/1967 4487 Y (01.09.1967 - 4487) ( 3478 ada 1 parsel ve 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
2942 SAYILI YASANIN 7/B MADDE ŞERHİ:04/05/2004 YEV:4566 (M.S.B İNŞ.İNŞAAT EMLAK VE ENFRAKTRÜKTÜR BÖLGE BAŞKAN.04/05/2004 GÜN 6112-1475 SAY.YAZ. (04.05.2004 - 4566) ( 3478 ada 1 parsel, 3479 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
ZEMİNİ SULTAN SELİMİ KADİM VAKFI ( 3479 ada 2 parsel nolu taşınmaz üzerinde)
İSTİMLAK ŞERHİ:26/02/1974 YEV:1538 (26.02.1974 –-1538) ( 3479 ada 2 parsel nolu taşınmaz üzerinde)
Değerleme konusu taşınmaza ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 06.11.2023 tarihinde alınan ve yetkilisi tarafından tarafımıza ibraz edilen tapu kayıt belgesine göre son üç yıl içerisinde satış işlemi bulunmamaktadır. Değerlemeye konu taşınmazların mülkiyeti "T.C. DEVLET DEMİRYOLLARI" ve "MALİYE HAZİNESİ" olması sebebiyle TKGM Sisteminden tapu kayıt belgelerine ulaşılamamış, tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir. Bu sebeple tarafımıza iletilen belge baz alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Hasanpaşa Mahallesi'nde, 23.448,54 m² yüz ölçümlü, 3478 ada 1 parsel üzerinde yer alan "Eski Ve Yeni İstasyon Binaları, Gar Lojmanları, Altında Beş Dükkanlı Kargir İş Hanı Ve Arsası" nitelikli, Zühtüpaşa Mahallesi'nde, 12.610,83 m² yüz ölçümlü, 3479 ada 1 parsel üzerinde yer alan "Kargir Ev Ve Arsası" nitelikli, 4.628,84 m² yüz ölçümlü, 3479 ada 2 parsel üzerinde yer alan "Arsa" nitelikli, taşınmazlardır.
İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşmaktadır. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 16 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı metropollerinden biri haline gelmiştir.
İstanbul tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile ünlü, önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi "Boğaziçi" ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur.
Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Halic'in sardığı bir yarımada üzerinde yer alır. Burası 3 dünya imparatorluğuna, Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş,1600 yılı aşan bir süre boyunca 120'den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. Dünyada bu özelliğe sahip tek şehirdir.
Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarımada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu'nun Avrupa'ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur.
Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da, Moskova'dan sonra, ikinci sırada gelir.
İstanbul'un yüz ölçümü 5.313 km² olup 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır ve batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi büyükşehir belediyesi ile birlikte ise toplam 40 belediye ve 152 köy bulunmaktadır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.
Karayolu: Karayoluyla ulaşım, İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır.
Avrupa'yı Anadolu ve Ortadoğu'ya bağlayan milletlerarası E-5 karayolu Boğaziçi ve Fatih Köprüsünden geçer.
İstanbul ili, Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü sorumluluk alanına girmekte olup 1.195 km devlet yolu, 1.194 km'si il yolu ve 526 km'si otoyol olmak üzere toplam şebeke uzunluğu 3.782 km.'dir
Demiryolu: İstanbul, demiryolu ağının mühim bir kavşak noktasıdır. Anadolu yakasında Haydarpaşa ve Trakya yakasında Sirkeci istasyon ve garları bulunmaktadır. Haydarpaşa'dan Anadolu'ya Sirkeci'den Trakya'ya her gün tarifeli seferler yapılmaktadır. Ayrıca Viyana, Münih, Budapeşte, Selanik, Halep, Tahran, Moskova, Bükreş gibi yurt dışındaki çeşitli şehirlere tren seferleri muhtelif günlerde Sirkeci garından yapılmaktadır. 577 km uzunluğundaki Haydarpaşa-Ankara hattı Türkiye'nin en yoğun demiryolu hattıdır.
Ayrıca, Elektrikli banliyö trenleri, şehir içi ulaşımında çok önemli bir yer işgal etmekte ve Anadolu yakasında Adapazarı'na kadar uzanmaktadır. 140 km'lik Haydarpaşa-Adapazarı ve 30 km'lik Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarında senede 100 milyona yakın yolcu taşınmaktadır.
Havayolu: Yakın bir zamana kadar Atatürk Havalimanı, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesi sınırları içerisinde, 2012 yılı istatistiklerine göre dünyanın 20. en yoğun Türkiye'de ise toplam yolcu trafiği bakımından birinci havalimanı olarak hizmet vermekte iken, 2019 yılında; dünyanın en büyük havalimanlarından biri olan İstanbul Havalimanı hizmete açılmıştır. Arnavutköy ilçesi sınırları içinde yer alan İstanbul Havalimanı 200 milyon yolcu kapasitesi ile Asya ve Avrupa ile uzak kıta uçuşlarında önemli bir aktarma merkezi olması hedeflenmektedir.
Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, Pendik ilçesi sınırlarında inşa edilen İstanbul'un 2. Havalimanıdır. 2001 yılında hizmete giren havalimanı yurt içi ve yurt dışı seferleri ile Türkiye'nin en yoğun 3. Havalimanı konumundadır.
İstanbul Hezarfen Havaalanı ise İstanbul'un Arnavutköy ilçesi sınırları içinde olup, Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinde, tam 500 dönümlük bir araziye sahiptir. 1992'den beri Türkiye'nin uluslararası tescilli ilk özel havaalanı olarak hizmet vermektedir. İstanbul'un 50 km batısında yer alan Hezarfen Havaalanı genel havacılık ve eğitim uçuşlarına ağırlıklı olarak hizmet vermektedir.
Samandıra Hava Üssü, Sancaktepe ilçesi içinde kalan, yönetimi ve denetimi Türk Silahlı Kuvvetleri'nde olan 1988 yılında inşa edilen askeri havalimanıdır.
Denizyolu: Her tarafı denizlerle çevrili olan, Ege ve Marmara denizi ile Karadeniz'i birbirine bağlayan İstanbul Boğazının etrafında yer alan İstanbul, binlerce senedir dünyanın sayılı liman şehri olmuştur.
İstanbul'da deniz yolu ile hem şehir içi hem de yurt içi ulaşım sağlanmaktadır. Ayrıca marinaların Avrupa limanlarına bağlantısı vardır.
Kadıköy- H.Paşa- Karaköy, Eminönü, Üsküdar, Eminönü-Kadıköy, Köprü-Yeniköy, Beykoz-Kavaklar, Sirkeci, Bostancı, Köprü-Adalar, Köprü-Yalova, Kabataş-Çınarcık, Bostancı, Çınarcık arasında vapur işlemektedir.
İlin merkezinde, şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul ili kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi'nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi'nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz'e, batı yakasında ise Marmara Denizi'ne dökülmüşlerdir.
Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni'nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır.
Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler (hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Soğu yakasında (Kocaeli Platosu'nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze - Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada "su bölümü hattı", Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir.
Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni'nde), Boğaziçi'nden Büyükçekmece - Karacaköy hattına yer yer 200 m.yi bulan ve aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada "su bölümü hattı" bu kez Karadeniz'e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç'e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi'ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları'ndan alır. Yer yer 350 m.'nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca'nın batısında, ayrıca Kestanelik - Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır
İstanbul'da su kaynaklarının, kente uzaklığı büyük sorun oluşturmuştur. Bu nedenle kente içilebilir su sağlamak için çeşitli yollara başvurulmuş ve günümüzde gelişen teknolojinin yardımıyla il genelinde büyük baraj gölleri oluşturulmuştur. İstanbul'da hizmet veren 9 adet baraj bulunmaktadır. Bunlar içinde en büyükleri, Ömerli, Terkos, Büyükçekmece, Darlık ve Sazlıdere barajlarıdır.
İstanbul'da akarsu bazında kayda değer bir su kaynağı bulunmamaktadır. İstanbul'un akarsuları içinde başlıcaları Riva, Kâğıthane, Alibey, Göksu, Kurbağalı ve Ayamama dereleridir. İstanbul derelerinin büyük
çoğunluğu sularını Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleriyle Haliç'e boşaltırlar. İstanbul derelerinin büyük bir bölümü ıslah edilerek yer altına alınmış olup, kimileri kanalizasyon aktarımında kullanılmaktadırlar. Beşiktaş, Ortaköy, Sarıyer, Bayrampaşa ve Mecidiyeköy (Büyükdere) dereleri yeraltına alınan İstanbul derelerindendir. Düzensiz ve kayıt dışı yapılaşmanın yanı sıra, dere yataklarının gereğinden fazla küçültülerek ıslah edilmesi nedeniyle İstanbul ilinde sık sık su taşkınları olmakta, can ve mal kaybı yaşanmaktadır.
Türkiye'nin dünyaya açılan penceresi konumundaki İstanbul, tarihi, turistik ve kültürel açıdan olduğu kadar ekonomik faaliyetler ve istihdam açısından da ülke ekonomisine en büyük katkıyı sağlayan bölgemizdir.
Sanayinin üçte biri, ithalatın üçte biri, ihracatın beşte biri İstanbul'dan yapılmakta ve Türkiye'nin en büyük sanayi, ticaret, ulaşım, reklam ve iktisadî kuruluşları İstanbul'da bulunmaktadır. İstanbul'da gayri safi hasılanın %40'ı sanayi, %30'u ticaret ve geri kalanı diğer sektörlerden sağlanır. Tarımın payı sadece %1'dir.
Türkiye Bütçesinin ana kaynağı İstanbul'dur. Toplam vergilerin yaklaşık %37'si İstanbul'dan toplanmaktadır.
İstanbul ilinde nüfusa nazaran ekilen arazi az olmasına rağmen verimi yüksektir. İl dahilinde modern tarım yapılmakta olup modern tarım araçları oldukça fazladır. Buğday, arpa, yulaf, mısır, bakla, ayçiçeği ve soğan en çok ekilen bitkilerdir.
Türkiye'de en çok et, süt ve süt ürünleri tüketen ilimiz İstanbul'dur. İstanbul'un hayvan varlığı, İstanbul halkının ihtiyacını karşılamaktan çok uzaktır. Fakat yine de hayvan potansiyeli küçümsenemez.
İstanbul balıkçılık bakımından Türkiye'nin ve Marmara bölgesinin merkezidir. Marmara'da 200'den fazla balık cinsi vardır. Fakat deniz kirliliği bazı yerlerde balık cinsini çok azaltmıştır. İstanbul Boğazı çok önemli bir balık avlama sahasıdır.
İstanbul'un orman varlığı zengindir. Ormanlık, fundalık ve ağaçlık bölgelerin miktarı arazinin %60'ını kaplar. Orman içi ve kenarlarında 160 bin m3 tomruk, maden ve telgraf direği ile bir milyon stere yakın yakacak odun elde edilir. İstanbul'un yakacak ihtiyacının çok büyük kısmı kendi imkânı ile karşılanmaktadır.
İstanbul, aynı zamanda bir sanayi şehri olup sanayi ve ticaret hacmi çok büyüktür. Türkiye'nin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 42'si ve en büyük 500 kuruluşun 250'si İstanbul'dadır. 1952'de kurulan İstanbul Sanayi Odası (İSO) Türkiye'nin en büyük sanayi odasıdır. İstanbul İlinde sanayinin gelişimi, giyim eşyası imalatı ve tekstil ürünleri sektörü çekim merkezli doğal bir kümelenme yapısı içerinde olduğu görülmektedir.
1950'lerde iç kesimlerin iskana açılması, Levent ve Etiler mahallelerinin doğuşu, Barbaros Bulvarı'nın inşası, Boğaziçi sahil yolunun genişletilmesi gibi kent içi ulaşımı artıran etkenler ekonomik yaşamı da canlandırmıştır. Bu canlılık 1970'lerde Boğaziçi Köprüsü'nün (1973) açılmasıyla artarak sürmüş, 1980'lerde ise Beşiktaş'ı merkezi iş alanı durumuna getiren bir sıçramaya dönüştürmüştür. Bu dönemden itibaren İstanbul'u uluslararası bir iş ve turizm merkezi yapmaya yönelik politikalar sonucu Beşiktaş'ta da iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve beş yıldızlı oteller birbiri ardınca yükselmiştir.
İstanbul nüfusu bir önceki yıla göre 252.027 azalmıştır. İstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir. Bu nüfus, 7.806.787 erkek ve 7.849.137 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,86 erkek, %50,14 kadındır. Yüz ölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2947 insan düşmektedir. İstanbul nüfus yoğunluğu 2947/km²'dir. TÜİK verilerine göre 39 belediye, bu belediyelerde toplam 964 mahalle bulunmaktadır.
| Yıl | İstanbul Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
| 2018 | 15.067.724 | 7.542.231 | 7.525.493 |
| 2017 | 15.029.231 | 7.529.491 | 7.499.740 |
| 2016 | 14.804.116 | 7.424.390 | 7.379.726 |
| 2015 | 14.657.434 | 7.360.499 | 7.296.935 |
| 2014 | 14.377.018 | 7.221.158 | 7.155.860 |
| 2013 | 14.160.467 | 7.115.721 | 7.044.746 |
| 2012 | 13.854.740 | 6.956.908 | 6.897.832 |
| 2011 | 13.624.240 | 6.845.981 | 6.778.259 |
| 2010 | 13.255.685 | 6.655.094 | 6.600.591 |
| 2009 | 12.915.158 | 6.498.997 | 6.416.161 |
| 2008 | 12.697.164 | 6.386.772 | 6.310.392 |
| 2007 | 12.573.836 | 6.291.763 | 6.282.073 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
Kadıköy, İstanbul ilinin Anadolu Yakası'nda yer alan ilçelerinden birisidir. Kocaeli Yarımadası'nın güneybatı kesiminde bulunan Kadıköy, batı ve güneyde Marmara Denizi, kuzeybatıda Üsküdar, kuzeydoğuda Ataşehir ve doğuda Maltepe ilçeleriyle çevrilidir. Marmara sahilleri boyunca Haydarpaşa'dan Bostancı'ya dek kuzeybatı-güneydoğu doğrultusunda oldukça uzun bir sahil şeridine (yaklaşık 21 km) sahip olan Kadıköy'de kıyı şeridi ve buna paralel uzanan ana ulaşım güzergahları yerleşme yapısını belirlerken, daha geride yer alan D-100 Karayolu ilçenin kuzey sınırını oluşturur. Kadıköy'deki yerleşmenin başlangıcını oluşturan tarihsel çekirdek, Haydarpaşa Koyu ile Moda Burnu'nun oluşturduğu alanda yer almaktadır. İlçeye adını veren yerleşme merkezi ve asıl Kadıköy semti kabaca kuzey ve kuzeydoğuda demiryolu, doğuda Kurbağalıdere ve Kalamış Koyu, batıda ise Marmara Denizi ve Haydarpaşa Koyu'nun sınırladığı bir alan olarak düşünülebilir. Bugün bu alan Kadıköy Çarşısı, Yeldeğirmeni ve Moda gibi tarihi yerleşme alanlarını da içeren Rasimpaşa, Osmanağa, Caferağa ve İbrahimağa mahallerinden oluşmaktadır. Kadıköy, ancak 19. yüzyılda sürekli iskan sahası haline gelip İstanbul kentiyle bütünleştiğinden, İstanbul'un diğer tarihi semtlerine nazaran şehir tarihi içinde oldukça genç bir yerleşme olarak kabul edilebilir. Bununla birlikte Anadolu Yakası'nın en eski yerleşim birimlerinden olan Kadıköy, bugün de yakanın en işlek noktası durumundadır. Kadıköy'de Osmanlı döneminden kalma yapılara da rastlanır. Kadıköy ilçesi kent ulaşımı açısından önemli bir konuma sahiptir. İstanbul'un çeşitli semtlerini birbirine bağlayan bazı ana ulaşım yolları Kadıköy ilçesinden geçmektedir. 2015 yılında gerçekleştirilen "İstanbul'da Yaşam Kalitesi Araştırması"nda tüm ilçeler arasında 2. sırayı almıştır.
Coğrafi Özellikler Beyoğlu İlçesi, İstanbul İlinin Avrupa yakasında, İstanbul Boğazının güney kesimi ile Haliç arasındadır. Doğusunda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, batısında Haliç, kuzeyinde Şişli, kuzeybatısında Kağıthane, Güneyinde Marmara Denizinin bir girintisi olan İstanbul Limanı ile çevrilidir.
Ekili, dikili alanı, orman ve doğal kaynakları yoktur. İlçenin yüzölçümü ise 8.76 km² dir. İlçede Marmara Bölgesi İklimi hâkimdir. İklimi genellikle sıcak olarak kabul edilmektedir.
Grafik. Kadıköy İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Kadıköy İstanbul'un Anadolu yakasındadır. İstanbul Boğazı'nın Marmara Denizi'ne açılan güney ağzının doğusuna düşer. Doğusunda Maltepe ilçesi, batısında İstanbul Boğazı ve Marmara Denizi, kuzeyinde Üsküdar ve Ataşehir ilçeleri, güneyinde Marmara Denizi ile çevrilidir. Yüzölçümü, 25,20 km²'dir. İlçe sınırları içinde Göztepe (235 m) gibi önemli yükseltiler olmasına karşın Kayış Dağı ve Çamlıca eteklerinden Marmara Denizi'ne doğru uzanan hafif dalgalı düzlükler ve taşlı eğimler tüm araziye hakimdir. Bu oldukça düz arazi üzerinde Fikirtepe, Acıbadem, Altıyol, Küçük Moda (Cevizlik) ve Koşuyolu öbür önemli tepe noktalarını oluşturmaktadır.
Kuzeybatı - Güneydoğu doğrultusunda Haydarpaşa'dan Bostancı'ya yaklaşık 21 km. uzunluğunda bir sahil şeridine sahiptir. Haydarpaşa ve Kalamış koyları ile Moda ve Fenerbahçe burunlarının yer aldığı hareketli bir kıyı çizgisi yer almaktadır. Fenerbahçe Burnu ile Bostancı arasında sahil şeridi fazla girintili çıkıntılı olmayan oldukça düz bir çizgiye sahiptir. Ancak sahil şeridi yapılan dolgularla doğal özelliğini önemli ölçüde yitirmiştir.
Kadıköy'ün başlıca akarsuları Kuşdili Deresi (Kurbağalıdere), Çamaşırcı Deresi (Bostancı Deresi), Turşucu Deresi ve Seyit Ahmet Deresi'dir.
Kadıköy'de yaz ayları sıcak ve az yağışlı, kış ayları ılık ve yağmurlu geçer. İklim, Marmara Denizi'nin etkisi altındadır. Kıyılardan içerilere gidildikçe denizin etkisi azalmaya başlar. Ortalama sıcaklık en soğuk aylarda +3°, en sıcak aylarda +23°'dir. Yıllık yağış ortalaması 800 milimetredir. En yüksek sıcaklık 41 derece, en düşük sıcaklık -9 derece ölçülmüştür. Yıllık sıcaklık ortalaması 14 derecedir. İstanbul'un kıyıda olan diğer bütün ilçelerinde olduğu gibi Kadıköy'de de kıyıya yakınlık ve yer şekillerinin engel teşkil etmeyecek şekilde açık olması nedeniyle sıcaklık ve nem farkı hissedilmektedir.
Kadıköy ilçesi ülke ve kent ulaşımı açısından önemli bir konuma sahiptir. Anadolu'daki çeşitli merkezleri İstanbul'a ve kent içindeki çeşitli semtleri de birbirine bağlayan bazı ana ulaşım yolları Kadıköy İlçesi'nden geçer. Bunlardan en önemlisi eskiden Ankara Asfaltı ve E-5 adlarıyla anılan D-100 Karayolu'dur. Bu kara yolu Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne giden O-2 Otoyolu'yla Kozyatağı'nda, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne giden O-1 Otoyolu'yla Uzunçayır'da kesişir. Anadolu'nun çeşitli merkezlerini İstanbul'a bağlayan demiryolu hattının ilk istasyonu Haydarpaşa Garı'dır. Haydarpaşa'daki gar binası ve öteki demiryolu tesisleri Kadıköy ilçesi sınırları içindedir. Bu istasyon aynı zamanda kentin Anadolu yakasında Gebze'ye kadar gerçekleştirilen banliyö ulaşımı açısından önem taşımıştır. Günümüzde ilçede banliyö taşımacılığı Marmaray ile
gerçekleştirilmekte olup Ayrılık Çeşmesi-Bostancı arasındaki istasyonlar (Ayrılık Çeşmesi ve Bostancı istasyonları dahil) Kadıköy ilçesi sınırları içindedir. Kadıköy ilçesinde yaşayanların önemli bir bölümü şehir hatları vapurlarını kullanırlar. İlçedeki vapur iskeleleri Haydarpaşa, Kadıköy ve Bostancı'dadır. Ayrıca Kadıköy ve Bostancı'daki deniz otobüsü iskelelerinden İstanbul'un çeşitli kıyı semtlerine düzenli seferler yapılmaktadır. Kalamış Koyu'nda da büyük bir yat limanı vardır. 1934-1966 yılları arasında, Kadıköy-Moda, Kadıköy-Fenerbahçe ve Kadıköy-Bostancı tramvay hatları hizmet vermiştir. 2003 yılında Kadıköy-Moda hattı nostaljik tramvay adıyla yeniden hizmete girmiştir. İlçenin kuzeyinden, D-100 Karayolu boyunca Kadıköy - Sabiha Gökçen Havalimanı metrosu (M4 hattı) geçmektedir. Bu metronun ilk istasyonu olan "Kadıköy" de ilçe merkezinde bulunmaktadır. Kadıköy'ün en doğusundan da Bostancı-Parseller metrosu (M8 hattı) geçmekte olup Emin Ali Paşa ve Ayşekadın istasyonları ilçe sınırları içindedir. Hattın güneydeki ilk istasyonu olan Bostancı istasyonu ise Kadıköy-Maltepe sınırında yer almakta olup Maltepe ilçesi sınırları dahilindedir.
2020 verilerine göre Kadıköy'de 99 anaokulu, 48 ilkokul, 45 ortaokul, 67 lise, 5 halk eğitim merkezi ve 23 özel eğitim ve rehabilitasyon merkezi bulunur. Yükseköğrenim kurumları olarak Marmara Üniversitesi, Doğuş Üniversitesi ve Okan Üniversitesi sayılabilir.
Kadıköy'deki sinema ve tiyatroların bir kısmı, 1992 yılında yaya yolu haline getirilen Bahariye Caddesi'ndedir. Süreyya Operası, Reks Sineması, Barış Manço Kültür Merkezi, Caddebostan Kültür Merkezi, Haldun Taner Sahnesi, Halis Kurtça Kültür Merkezi, Müjdat Gezen Sanat Merkezi, Çağdaş Sahne, Enver Demirkan Tiyatrosu, Bostancı Gösteri Merkezi başlıca gösteri ve performans alanlarından bazılarıdır. 1970'lere kadar ayakta duran Opera Sinema ve tiyatro salonu, günümüzde pasaj halindedir. İlçede 20'ye yakın sinema salonu vardır. 2005'te Sunay Akın tarafından kurulan İstanbul Oyuncak Müzesi ise Göztepe'dedir. Kadıköy'ün sembollerinden biri sayılan Kadıköy Boğa Heykeli ilçeye 1969 yılında taşınmış, şu anda bulunduğu Altıyol'a ise 1990'larda nakledilmiştir
Kadıköy ilçesinde egemen ekonomik etkinlik ticarettir. Kadıköy çarşısı, Altıyol ile Bahariye Caddesi ve Bağdat Caddesi çevrelerinde yoğunlaşır. Bağdat Caddesi üzerinde çok sayıda ünlü markanın şubesi vardır. Ayrıca bazı aramalarda bulunan hayvancılık ile ilgili araçlar balıkçılık aletleri halkın eski zamanlarda hayvancılık ve balıkçılık ile uğraştığını gösterir. Tarım ile ilgili hiçbir kalıntının olmaması da tarımın yaygın olmadığına bir göstergedir.
Hasanpaşa Mahallesi, Kurbağalıdere Caddesi, No: 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, Zühtüpaşa Mahallesi, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi, No: 8, 8/3, / İSTANBUL adresinde yer alan Söğütlüçeşme YHT Yüksek Hızlı Tren İstasyonu Kadıköy adı altında işletilen işyerleridir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu konuma ulaşım bölgenin ana arterlerinden olan Kadıköy Belediyesi'nin bulunduğu Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinden güney yönde ilerlenir, Fenerbahçe Köprülü Kavşağı'na geçilir, 3479 ada 1 parsel ve 3479 ada 2 parsel kavşağın sağ tarafında konumludur. Kavşak üzerinden kuzey yönde ilerlenirken Bağdat Caddesi'ne oradan da Taşköprü Caddesi'ne geçilir 3478 ada 1 parsel caddenin sağ tarafında konumludur.
Taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle işyeri amaçlı yapılaşma söz konusudur. Yapılaşmanın yüksek yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir. Bölge, orta/yüksek gelir grubuna sahip insanların ikamet etmeyi tercih ettikleri bir bölge özelliğini taşımakta olup, toplu taşıma araçları ile ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır. Bölgenin altyapısı tamamlanmıştır.
TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE
TAŞINMAZLARIN KONUMU
3478 Ada 1 Parsel: Taşınmaz topografik olarak düz ve engebesiz bir yapıya sahip olup, geometrik olarak amorf bir formdadır. Parsel, kuzeybatı cephesinde yer alan Taşköprü Caddesi Kavşağı'na 85 m cepheli, batı cephesinde yer alan Taşköprü Caddesi Kavşağı'na 240 m, kuzeydoğu cephesinde, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi'ne 125 m cephelidir. Parsel 23.448,54 m² yüz ölçümüne sahiptir.
3479 Ada 1 Parsel: Taşınmaz topografik olarak düz ve engebesiz bir yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk bir formdadır. Parsel, güneybatı cephesinde yer alan 3479 ada 3 parsel ve 551 ada 1 parsele cepheli, doğu cephesinde yer alan 3479 ada 2 parsele cepheli olup kuzeydoğu cephesinde yer alan isimsiz sokak'a yaklaşık 25 m cephelidir. Parsel 12.610,83 m² yüz ölçümüne sahiptir.
3479 Ada 2 Parsel: Taşınmaz topografik olarak düz ve engebesiz bir yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk bir formdadır. Parsel, batı cephesinde yer alan 3479 ada 1 parsel kuzeydoğu cephesinde yer alan isimsiz sokak'a yaklaşık 85 m cepheli ve aynı cepheden 1264 ada 95 parsele cephelidir. Parsel 4.628,84 m² yüz ölçümüne sahiptir.
Taşınmazlar üzerinde devam etmekte olan proje; mevcut tadilat ruhsat ve ekinde A, B, C, D, E , F, G, H, I, K, L, M, N, O ve YHT Blokları olmak üzere toplamda 15 adet blok, 149 adet iş yeri ve 1 gar binası için hazırlanmıştır. Tadilat ruhsatları incelendiğinde toplamda 27.603, 15 m² kapalı alan bulunmaktadır.
A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, O Bloklar 3478 ada 1 parsel üzerinde, N Blok ve YHT Bloğu 3479 ada 1 parsel üzerinde inşa edilmektedir.
G, H blok tek bir blok olarak ruhsatlandırılmış olup G ve H arası duvar ile ayrılmış farklı fonksiyonlarda kullanımı planlanmıştır.
A, B, C, D, E, F, H, I, J, K, L, M ve O Bloklar ticari üniteler olup caddeye ve sokağa bakan kısımlar restoran ve perakende alanları, köprü altında çarşı içine bakan kısımlar büfe, doğal yiyecek alanları ve perakende mağazalar olarak tasarlanmıştır.
G Blok; konserler, sergiler, tiyatro vb. organizasyonların düzenleneceği, sahne alanları, fuaye alanları ve bodrum katında sahneye hazırlanmak için prova odaları, sanatçıların kullanacağı alanlardan oluşacaktır. Söz konusu blok yüksek tavanlı olarak planlanmıştır.
YHT bloğu ise gar alanı olup yeni YHT hizmet binası ve kısmen ticari üniteler olarak planlanmıştır.
Söz konusu projede 3479 ada 1 parsel üzerinde açık otopark alanı oluşturulacak, açık otoparka giriş Taşköprü Caddesi üzerinden sağlanacaktır. Proje kapsamında açık alanlarda peyzaj çalışması yapılacaktır.
| PARSEL ÖZELLİKLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada / Parsel No | 3478 / 1 | 3479 / 1 | 3479 / 2 | |||
| Yüz ölçümü (m²) | 23.448,54 | 12.610,83 | 4.628,84 | |||
| Arazinin geometrik şekli | Amorf | Yamuk | Yamuk | |||
| Kadastro ya da imar yoluna cephesi var mı? |
Evet | |||||
| Yola cephesi (m) | Taşköprü Caddesi Kavşağı: ~85 m Taşköprü Caddesi İsimsiz Sokak: ~ 25 m Kavşağı: ~240 m Fahrettin Kerim Gökay Caddesi: ~125 m |
İsimsiz Sokak: 85 m | ||||
| Yoldan derinliği (m) | ~Değişkenlik göstermektedir. | |||||
| Eğim – Topografik Yapı | Düz | |||||
| Arazi Yapısı | Engebesiz | |||||
| Altyapı hizmetleri var mı? | Evet | |||||
| Arazinin üzerinden ya da yakınından enerji nakil hattı geçiyor mu? |
Evet | |||||
| Arazinin üzerinde yapı var mı? |
Evet | |||||
| Yakın çevrede yapılaşma var mı? |
Evet | |||||
| İmarlı alanda mı? | Evet | |||||
| 1/1000 Uygulama İmar Planı Yapılmış mı? |
Evet | |||||
| Tevhit ya da ifraz şartı var mı? |
Hayır | |||||
| Minimum parsel büyüklüğü şartı var mı? |
Hayır | |||||
| Minimum cephe şartı var mı? |
Hayır | |||||
| Tabela ve reklam kabiliyeti var mı? |
Evet |
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Ulaşabilirliğinin iyi olması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| İlçe merkezine yakın konumda olması | 3478 ada 1 parselin amorf formda olması |
| Konu taşınmazların Söğütlüçeşme YHT İstasyonunda konumlu olması |
İnşaat çalışmalarının devam ediyor olması |
| Bilinirliğinin yüksek olması | |
| Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• • • • • |
İlçe merkezine yakın konumda olması Ticari yoğun bölgede konumlanması Ulaşım imkanının iyi olması Yaya ve araç trafiğinin yoğun olması Konu taşınmazların Söğütlüçeşme YHT İstasyonunda konumlu olması |
ZAYIF YANLAR |
• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması • İnşaat çalışmalarının devam ediyor olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • • • |
Bilinirliğinin yüksek olması, Tabela ve reklam kabiliyetinin çok yüksek olması Kent özelinde herkes tarafından bilinirliği yüksek buluşma noktası olması |
TEHDİTLER | • Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZIN GÜNCEL İMAR DURUMU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | - | Lejant | Kısmen Park, Kısmen Ana İstasyon (Gar Alanı), Kısmen Raylı Toplu Taşıma Hattı (Marmaray Hattı), Kısmen Hızlı Tren Hattı |
||
| İnşaat Nizamı | - | H max | 6,50m (2 Kat) (Ana İstasyon (Gar Alanı)) |
||
| TAKS | - | KAKS (Emsal) | 0,60 (Ana İstasyon (Gar Alanı)) | ||
| Çekme Mesafeleri |
Ön: - | Yan: - | Arka: - | ||
| Diğer | Kadıköy Belediyesi İmar tarihli 1/1000 Ölçekli D-100 İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ SÖĞÜTLÜÇEŞME MEVKİİ belgesi alındıktan sonra tespit edilebileceği belirtilmiştir. |
ve Şehircilik Müdürlüğü'nden KARAYOLU VE İLAVESİ, KURBAĞALIDERE |
alınan şifahi bilgilere göre Kadıköy Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu taşınmazların 12.12.2010 ZİNCİRLİKUYU LEVENT KAVŞAĞI - SÖĞÜTLÜÇEŞME (KADIKÖY) ARASI METROBÜS HATTI PROJESİ, 17.12.2012 t. tarihli 1/1000 Ölçekli FENERBAHÇE STADI ÖNÜ - TAŞKÖPRÜ CADDESİ - O-1 YOLU KESİŞİMİ REVİZE YOL KAVŞAK UYGULAMA PROJESİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ, 23.6.2011 tarihli 1/1000 Ölçekli SÖĞÜTLÜÇEŞME İSTASYON SAHASI UYGULAMA 28.9.2015 tarihli 1/1000 Ölçekli ANA KOLUNA AİT DERE ISLAH PROJESİNE YÖNELİK UYGULAMA İMAR PLANI - 23.6.2011 tarihli 1/1000 Ölçekli SÖĞÜTLÜÇEŞME İSTASYON SAHASI UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE İLAVESİ, 3.12.2021 tarihli 1/1000 Ölçekli HASANPAŞA MAHALLESİ, 3453 ADA, 1 PARSEL VE KISMEN 595 ADA 1 PARSEL, ZÜHTÜPAŞA MAHALLESİ 3454 ADA 1, 2 VE 3 PARSELLER, TUĞLACIBAŞI MAHALLESİ 580 ADA 11, 13 VE 14 PARSELLERE İLİŞKİN UYGULAMA İMAR PLANI, 23.12.2011 tarihli 1/1000 Ölçekli MARMARAY PROJESİ GÜZERGAHI ÜSKÜDAR-KADIKÖY ARASI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ve - (16.3.2023 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli : RİSKLİ YAPILARA İLİŞKİN 11.05.2006 ONAYLI 1/1000 ÖLÇEKLİ KADIKÖY MERKEZ E-5(D-100) OTOYOLU ARA BÖLGESİ UYGULAMA İMAR PLANI VE DEĞİŞİKLERİNE AİT 29.11.2021 ONAYLI PLAN NOTU İLAVESİNE ASKI SÜRESİNDE YAPILAN İTİRAZ DEĞERLENDİRME PLANI kapsamında "Kısmen Park" "Kısmen Ana İstasyon (Gar Alanı)", "Kısmen Raylı Toplu Taşıma Hattı (Marmaray Hattı)" "Kısmen Hızlı Tren Hattı" alanında kalmaktadır. "Ana İstasyon (Gar Alanı)" alanı KAKS: 0,60 Yençok: 2 Kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin fonksiyon alanında kalan net parsel m²'si inşaat istikamet röleve |
Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgilere göre Kadıköy Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu taşınmazların 12.12.2010 tarihli 1/1000 Ölçekli D-100 KARAYOLU ZİNCİRLİKUYU LEVENT KAVŞAĞI - SÖĞÜTLÜÇEŞME (KADIKÖY) ARASI METROBÜS HATTI PROJESİ, 17.12.2012 t. tarihli 1/1000 Ölçekli FENERBAHÇE STADI ÖNÜ - TAŞKÖPRÜ CADDESİ - O-1 YOLU
KESİŞİMİ REVİZE YOL KAVŞAK UYGULAMA PROJESİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ, 23.6.2011 tarihli 1/1000 Ölçekli SÖĞÜTLÜÇEŞME İSTASYON SAHASI UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE İLAVESİ, 28.9.2015 tarihli 1/1000 Ölçekli SÖĞÜTLÜÇEŞME MEVKİİ KURBAĞALIDERE ANA KOLUNA AİT DERE ISLAH PROJESİNE YÖNELİK UYGULAMA İMAR PLANI - 23.6.2011 tarihli 1/1000 Ölçekli SÖĞÜTLÜÇEŞME İSTASYON SAHASI UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE İLAVESİ, 3.12.2021 tarihli 1/1000 Ölçekli HASANPAŞA MAHALLESİ, 3453 ADA, 1 PARSEL VE KISMEN 595 ADA 1 PARSEL, ZÜHTÜPAŞA MAHALLESİ 3454 ADA 1, 2 VE 3 PARSELLER, TUĞLACIBAŞI MAHALLESİ 580 ADA 11, 13 VE 14 PARSELLERE İLİŞKİN UYGULAMA İMAR PLANI, 23.12.2011 tarihli 1/1000 Ölçekli MARMARAY PROJESİ GÜZERGAHI ÜSKÜDAR-KADIKÖY ARASI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ve - (16.3.2023 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli : RİSKLİ YAPILARA İLİŞKİN 11.05.2006 ONAYLI 1/1000 ÖLÇEKLİ KADIKÖY MERKEZ E-5(D-100) OTOYOLU ARA BÖLGESİ UYGULAMA İMAR PLANI VE DEĞİŞİKLERİNE AİT 29.11.2021 ONAYLI PLAN NOTU İLAVESİNE ASKI SÜRESİNDE YAPILAN İTİRAZ DEĞERLENDİRME PLANI kapsamında "Kısmen Park" "Kısmen Ana İstasyon (Gar Alanı)", "Kısmen Raylı Toplu Taşıma Hattı (Marmaray Hattı)" "Kısmen Hızlı Tren Hattı" alanında kalmaktadır. "Ana İstasyon (Gar Alanı)" alanı KAKS: 0,60 Yençok: 2 Kat yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin fonksiyon alanında kalan net parsel m²'si inşaat istikamet röleve belgesi alındıktan sonra tespit edilebileceği belirtilmiştir.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Konu parseller üzerinde mevcut durumda inşası devam eden proje için düzenlenen ruhsatlar;
10.02.2021 tarih, 2021/43 sayılı, A01 Blok, 2.099,82 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
10.02.2021 tarih, 2021/44 sayılı, A02 Blok, 3.212,41 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
10.02.2021 tarih, 2021/45 sayılı, A03 Blok, 775,52 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
10.02.2021 tarih, 2021/46 sayılı, A04 Blok, 1.579,76 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
10.02.2021 tarih, 2021/47 sayılı, A05 Blok, 3.971,65 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
10.02.2021 tarih, 2021/48 sayılı, A06 Blok, 4.444,39 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
10.02.2021 tarih, 2021/49 sayılı, A07 Blok, 4.478,61 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/131 sayılı, A Blok, 4.051,37 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/132 sayılı, B Blok, 2.031,26 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/133 sayılı, C Blok, 1.518,05 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/134 sayılı, D Blok, 1.301,84 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/135 sayılı, E Blok, 1.038,52 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/136 sayılı, F Blok, 1.432,46 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/137 sayılı, GH Blok, 5.132,99 m² inşaat alanı ve 3 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/138 sayılı, I Blok, 842,20 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/139 sayılı, J Blok, 740,22 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/140 sayılı, K Blok, 823,69 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/141 sayılı, L Blok, 3.701,98 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/142 sayılı, M Blok, 340,00 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/144 sayılı, O Blok, 561,97 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
Bila tarih, Bila sayılı, B Blok, 4.468,32 m² inşaat alanı ve 2 kat için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/143 sayılı, N Blok, 1.169,98 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
24.05.2023 tarih, 2023/145 sayılı, YHT Blok, 2.916,92 m² inşaat alanı ve 1 kat için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
Rapora konu taşınmazlar üzerinde devam eden projeler mevcut durumda inşa aşamasında olup natamam vaziyette teslim edileceği, dış duvarların örülmeyeceği, yalnızca iç duvarların örülüp, kaba inşaat seviyesinde bırakılacağı bilgisi alınmıştır. İnşa edilen blokların inşasının bitmek üzere olduğu gözlemleniş olup yapılan incelemelerde kullanım alanı olarak yapı ruhsatları ve avan projelerine uygun olduğu gözlemlenmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Taşınmazların ruhsat belgelerinin arka sayfasında yer alan belirtme gereği, Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 97. Maddesi hükümleri kapsamında ve 3194 sayılı İmar Kanunun 26.maddesi uyarınca kuruluşun kendisince ve/veya kuruluşta görevli meslek adamlarınca ayrı ayrı üstlenilecek olup herhangi bir yapı denetim firma bilgisi bulunmamaktadır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Rapora konu taşınmazlar üzerinde Akfen GYO A.Ş. tarafından inşaası devam eden Söğütlüçeşme YHT İstasyonu ve Terminal projesi bulunmaktadır. Değerleme çalışması, proje için hazırlanan ve onaylanan yasal evraklara göre yapılmıştır. Projede değişiklik ya da tadilat olması durumunda değişiklik olacağı muhakkaktır.
Değerleme konusu taşınmaz için kurumumuz tarafından ilk defa rapor hazırlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesine ulaşılamamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Hasanpaşa Mahallesi'nde, 23.448,54 m² yüz ölçümlü, 3478 ada 1 parsel üzerinde yer alan "Eski Ve Yeni İstasyon Binaları, Gar Lojmanları, Altında Beş Dükkanlı Kargir İş Hanı Ve Arsası" nitelikli, Zühtüpaşa Mahallesi'nde, 12.610,83 m² yüz ölçümlü, 3479 ada 1 parsel üzerinde yer alan "Kargir Ev Ve Arsası" nitelikli, 4.628,84 m² yüz ölçümlü, 3479 ada 2 parsel üzerinde yer alan "Arsa" nitelikli, taşınmazlardır. Taşınmazlar üzerinde mevcut durumda 15 bloklta toplam 149 adet iş yeri ve 1 adet gar binası için geliştirilen projesinin inşası devam etmektedir.
Söz konusu parseller üzerinde 06.09.2022 tarihli sözleşmeye göre inşa edilen proje Akfen GYO A.Ş. iştiraki olan Fıratcan İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. tarafından yapılmaktadır. Proje tamamlanmasının ardından, projede yer alan ticari üniteler 28 yıl süre ile yüklenici firma kullanımında olacaktır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomiler için hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
Enflasyon Grafikleri
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0 0 | 02 | $-0.1$ | 04 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 2.3 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 2.1 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 2.8 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 2.9 |
3.8 3.3 |
4.0 3.0 |
0.0 0.3 |
$-0.1$ $-0.1$ |
$-0.2$ 0.2 |
$-0.1$ $-0.1$ |
| Niceria South Africa |
0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 2.7 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 4.0 |
4.1 4.7 |
4.1 5.2 |
0.0 $-0.2$ |
0.0 $-0.1$ |
0.2 $-0.3$ |
0.1 $-0.1$ |
| Low-Income Developing Countries 5 | |||||||
| World Trade Volume (goods and services) | 0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Imports Advanced Economies |
$-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | 2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Exports | |||||||
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 2.9 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import | $-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| weights) | |||||||
| World Consumer Prices 7 | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 bir önceki yıla göre %4,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| ı | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 276 307 | 1 118 593 | 220,4 | 4,5 | |
| $I^{(r)}$ | 4 642 146 | 246 013 | 194,3 | 4,0 | ||
| $\Pi^{(r)}$ | 5 506 173 | 271 669 | 209,5 | 3,9 | ||
| $\mathbf{H}_{(k)}$ | 7696613 | 296 508 | 237,4 | 6,1 | ||
| IV | 8 431 375 | 304 402 | 240,4 | 4,0 |
2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlarda ise 2023 yılında son altı yılın en düşük satış adedine ulaşıldığı ve toplam satışlar içerisindeki payının gerileme kaydettiği görülmektedir. Yabancılara satışlar, 2023 yılında 35.005 olarak gerçekleşmiş olup toplam satışlar içerisindeki payı %2,9 olarak gerçekleşmiştir. Bununla birlikte dördüncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %61,1 oranında gerileme kaydedilmiştir. Ülke uyruklarına göre geçen yılla benzer şekilde en yüksek alım, yabancılara yapılan satışlar içerisinde %29,9 oranında paya sahip olan Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında ise, dördüncü çeyrekte en yüksek satış bir önceki çeyrekle benzer şekilde Antalya'da gerçekleşmiştir. Yıl genelinde de Antalya %36,3 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %32,1 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,6 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)
Aylık faiz oranı 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,33 seviyelerinde seyrederken özellikle yılın üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğinde %2,96 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde 2023 yılının ilk çeyreğinde %17,23 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı yılın üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 Ocak ayı itibarıyla yıllık faiz %41,38 olarak seyretmektedir.
2023 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Aralık ayında %65,90 seviyesinden, 2023 yılı Aralık ayında %59,81 seviyesine düşmüştür. Aralık 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,26'dan %20,70'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,32'den %9,81'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Aralık ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Aralık ayında 1,51 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Aralık ayında %33,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Aralık 2023 itibarıyla 4,3 puan azalarak %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 11,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,2 olmuştur. Bu oran 2022 Aralık ayında %20,3 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat $(TL/m^2)$ ** |
|
|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | 1216,0 (%58,3) |
1321,2 (%57,0) |
1200,4 (% 6, 6, 6) |
31364,5も |
| ⊥≌ ∑~~∧LLLLLLL İSTANBUL |
1005,4 (% 45,6) |
1142,6 (% 43,6) |
991,1 (% 6, 44, 6) |
45420,7も |
| ANKARA | 1274,2 (% 72,9) |
1458,6 (%57,9) |
1261,3 (% 74, 1) |
24918,8も |
| IZMIR | 1259,9 (%57,4) |
1434,5 (% 6, 1, 6) |
1249,9 (9658,7) |
36065,4も |
Taşınmazın değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | | Su | | ||
| Kanalizasyon | | Isıtma Sistemi | | ||
| Asansör | | Klima Sistemi | | ||
| Kapalı Otopark | | Yangın Merdiveni | | ||
| Jeneratör | | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
| ||
| Kapalı Yüzme Havuzu | | Sosyal Tesis | |
Diğer Özellikler: Taşınmazların mevcut durumda inşaası devam etmekte olup söz konusu özelliklerü proje detaylarından ve ruhsat belgelerinden temin edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazın teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede yeterli miktarda kiralık emsal taşınmaz bulunması ve bölgenin yerleşik bir gayrimenkul piyasasına sahip olması nedenleriyle değerleme konusu taşınmazın kira birim fiyatının belirlenmesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın niteliği gereği ticari birimler olması ve gelir getiren bir mülk olması sebebiyle "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazların "Ticari" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazlara yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Taşınmazlara yakın konumda, ticari haraketliliğin oldukça düşük olduğu Gazi Osman Paşa Sokak üzerinde konumlu, yeni yapılmış bina içerisinde, bakımlı 54 m² zemin kat, 21 m² bodrum katlı olduğu beyan edilen dükkan için 42.000 TL/Ay bedel ile kira talep edilmektedir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alan 61 m² olarak hesaplanmıştır.)
Emsal 2: Taşınmazlara yakın konumda, konu taşınmazlara göre ticari haraketliliğin kısmen düşük olduğu Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu, yeni yapılmış bina içerisinde, henüz natamam vaziyette 60 m² zemin kat, 50 m² bodrum katlı olduğu beyan edilen dükkan için 100.000 TL/Ay bedel ile kira talep edilmektedir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alan 73 m² olarak hesaplanmıştır.)
Emsal 3: Taşınmazlara yakın konumda, konu taşınmazlara göre ticari haraketliliğin kısmen daha iyi olduğu Söğütlüçeşme Caddesi üzerinde, köşe konumlu, yeni yapılmış bina içerisinde, 53 m² zemin kat alanlı olduğu beyan edilen dükkan için 100.000 TL/Ay bedel ile kira talep edilmektedir.
Emsal 4: Taşınmazlara yakın konumda, ticari haraketliliğin ve görünebilirliğin oldukça düşük olduğu Nabizade Sokak üzerinde konumlu, yeni yapılmış bina içerisinde, bakımlı 30 m² zemin kat, 30 m² bodrum katlı olduğu beyan edilen dükkan için 25.000 TL/Ay bedel ile kira talep edilmektedir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alan 38 m² olarak hesaplanmıştır.)
Emsal 5: Taşınmazlara yakın konumda göre ticari haraketliliğin kısmen daha düşük olduğu Tulumbacı Asım Sokak üzerinde konumlu, yeni yapılmış bina içerisinde, bakımlı 20 m² zemin kat, 30 m² bodrum katlı olduğu beyan edilen dükkan için 45.000 TL/Ay bedel ile kira talep edilmektedir. İstenilen kiranın yüksek olduğu düşünülmektedir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup zemine indirgenmiş alan 25 m² olarak hesaplanmıştır.)
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için kira birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Yapılan piyasa araştırması neticesinde taşınmazların konumu, cephe uzunluğu, kullanım alanı ve rapor içerisinde belirtilen olumlu/olumsuz özellikler sonucunda taşınmazın zemin kat birim kira değerinin 1.600.- TL/m²/ay aralığında olabileceği kanaatine varılmıştır.
| DÜKKANLAR İÇİN BİRİM M2 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Emsal-5 | ||
| Alan (m²) | 75 | 100 | 53 | 60 | 40 | |
| Alan Düzeltmesi (m²) (zemine indirgenmiş) |
61 | 73 | 53 | 38 | 25 | |
| Kira Bedeli (TL) | 42.000 | 100.000 | 100.000 | 25.000 | 45.000 | |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 40.000 | 90.000 | 95.000 | 23.500 | 32.000 | |
| Plaza Tipi - Normal | Normal | Normal | Normal | Normal | Normal | |
| Durumu | Aktif İlan | Aktif İlan | Aktif İlan | Aktif İlan | Aktif İlan | |
| Kalite | İyi | İyi | İyi | İyi | İyi | |
| Konum / Ticari Haraketlilik Şerefiyesi (%) |
-100% | -50% | 10% | -120% | -50% | |
| Bakım Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Birim Fiyat (TL/m²) | 655,74 | 1.241,38 | 1.792,45 | 626,67 | 1.280,00 | |
| Birim Değer Şerefiyeli(TL/m²) | 1.311,48 | 1.862,07 | 1.613,21 | 1.378,67 | 1.920,00 | |
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m²) | 1.617,08 |
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde, ilgili sözleşme ve projeden tespit edilen 14.559 m² alanlı ticari alanların inşasının tamamlanmış olduğu varsayımıyla günümüz itibariyle kira bedelinin yaklaşık ~1.600 TL/m² civarında olacağı kanaatine varılmıştır.
| Taşınmaz | Kiralanabilir Alan (m²) | Birim Değeri (TL/m²/ay) | Kira Değeri (TL/ay) |
|---|---|---|---|
| Ticari Üniteler | 14.599,00 | ~ 1.600,00 | 23.295.000.- |
| Kira Değeri (TL/ay) | 23.295.000.- |
Parseller üzerinde yer alan projenin tamamlanması halinde, %100 doluluk oranına sahip olduğu varsayımıyla kira getirisi tabloda gösterilmiştir.
Değerleme konusu proje içeriğinde yer alan parsellerin devlet kurumlarına ait olması, yapıların sözleşme gereği belli bir miktarı yüklenici kullanımında olacak olması, daha sonra yapının devredilecek olması gibi etkenler göz önüne alınarak maliyet yaklaşımı ile değer tespiti yapılmamıştır.
Değerlemeye konu projenin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut ticari işletmeler de incelenerek rantbl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
Değerleme konusu proje ile ilgili Yapım İçeren Alanlar İçin Kiralama Sözleşmesi'ne göre proje içerisinde bulunan ticari alanlar, çok amaçlı salon, depo, teknik hacim ve otopark alanları inşaatın tamamlanmasının ardından 28 yıl süre ile Akfen GYO A.Ş. iştiraki olan Fıratcan İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. tarafından işletilecek olup her türlü tasarruf ilgili firmaya ait olacaktır.
Projeksiyon 2024 yılı için 6 ay, 2025 yılı ve takip eden 27 yıl için 12'şer ay olmak üzere toplamda 27,5 yıl olarak oluşturulmuştur.
Çalışmalar sırasında 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri dikkate alınarak risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Yapılan incelemelerde son 10 yıllık devlet tahvilleri risksiz getiri oranı %21,50 civarındadır.
| Ticari Ünite Fonksiyonu | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Artış Oranı (İlk yıl) | 45,0% | |||||||||||||
| Artış Oranı (İkinci yıl) | 35,0% | |||||||||||||
| Artış Oranı (Üçüncü yıl) | 25,0% | |||||||||||||
| Artış Oranı (Dördüncü yıl) | 20,0% | |||||||||||||
| Artış Oranı (Beşinci yıl) | 17,0% | |||||||||||||
| Artış Oranı (Altıncı yıl) | 14,0% | |||||||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 11,0% | |||||||||||||
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||||||
| Proje Nakit Akışı (TL) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 | 11,5 | 12,5 | 13,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 | 31.12.2036 | 31.12.2037 |
| Ticari Ünite Fonksiyonu | ||||||||||||||
| Ticari Ünite Kiralanabilir Alan (m²) | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 |
| Ticari Ünite Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 1.600 | 2.320 | 3.132 | 3.915 | 4.698 | 5.497 | 6.266 | 6.955 | 7.721 | 8.570 | 9.513 | 10.559 | 11.720 | 13.010 |
| Doluluk Oranı (%) | 75,00% | 92,50% | 95,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% |
| Ticari Ünite Geliri (TL) | 104.824.800 | 374.923.368 | 519.826.183 | 670.302.184 | 804.362.620 | 941.104.266 | 1.072.858.863 | 1.190.873.338 | 1.321.869.405 | 1.467.275.040 | 1.628.675.294 1.807.829.576 2.006.690.830 | 2.227.426.821 | ||
| Diğer Gelir Oranı (%) | 2,20% | 2,10% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% |
| Diğer Gelirler (TL) | 2.306.146 | 7.873.391 | 10.396.524 | 13.406.044 | 16.087.252 | 18.822.085 | 21.457.177 | 23.817.467 | 26.437.388 | 29.345.501 | 32.573.506 | 36.156.592 | 40.133.817 | 44.548.536 |
| Loft Performans Alan Geliri (TL) | 58.367.400 | 169.265.460 | 228.508.371 | 285.635.464 | 342.762.557 | 401.032.191 | 469.207.664 | 548.972.966 | 642.298.371 | 751.489.094 | 879.242.240 1.028.713.420 1.203.594.702 | 1.408.205.801 | ||
| Toplam Gelirler (TL) | 165.498.346 | 552.062.219 | 758.731.078 | 969.343.691 1.163.212.429 1.360.958.542 1.563.523.704 1.763.663.771 1.990.605.164 2.248.109.634 2.540.491.040 2.872.699.588 3.250.419.348 | 3.680.181.159 | |||||||||
| TCDD Kira Değeri (TL) | 637.201 | 3.959.698 | 5.345.593 | 6.681.991 | 8.018.389 | 9.381.515 | 10.694.928 | 11.871.370 | 13.177.220 | 14.626.715 | 16.235.653 | 18.021.575 | 20.003.948 | 22.204.383 |
| İşletme Gideri (TL) | 38.064.619 | 126.974.310 | 174.508.148 | 222.949.049 | 267.538.859 | 313.020.465 | 359.610.452 | 405.642.667 | 457.839.188 | 517.065.216 | 584.312.939 | 660.720.905 | 747.596.450 | 846.441.666 |
| İnşaat Gideri (TL) | 193.206.200 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Loft Performans Alan Gideri (TL) | 41.440.854 | 120.178.477 | 162.240.943 | 202.801.179 | 243.361.415 | 284.732.856 | 333.137.441 | 389.770.806 | 456.031.843 | 533.557.257 | 624.261.990 | 730.386.528 | 854.552.238 | 999.826.119 |
| Bina Sigortası (TL) | 555.239 | 1.610.195 | 2.173.763 | 2.717.203 | 3.260.644 | 3.814.953 | 4.349.047 | 4.827.442 | 5.358.461 | 5.947.891 | 6.602.159 | 7.328.397 | 8.134.521 | 9.029.318 |
| Diğer Giderler | 1.071.309 | 3.827.968 | 5.302.227 | 6.837.082 | 8.204.499 | 9.599.264 | 10.943.160 | 12.146.908 | 13.483.068 | 14.966.205 | 16.612.488 | 18.439.862 | 20.468.246 | 22.719.754 |
| Toplam Giderleri (TL) | 274.975.424 | 256.550.647 | 349.570.674 | 441.986.505 | 530.383.806 | 620.549.053 | 718.735.028 | 824.259.193 | 945.889.780 1.086.163.284 1.248.025.230 1.434.897.267 1.650.755.404 | 1.900.221.239 | ||||
| Net Gelir (TL) | -109.477.078 | 295.511.571 | 409.160.404 | 527.357.186 | 632.828.623 | 740.409.489 | 844.788.676 | 939.404.578 1.044.715.384 1.161.946.350 1.292.465.810 1.437.802.321 1.599.663.945 | 1.779.959.919 | |||||
| Net Nakit Akışları | -109.477.078 | 295.511.571 | 409.160.404 | 527.357.186 | 632.828.623 | 740.409.489 | 844.788.676 | 939.404.578 1.044.715.384 1.161.946.350 1.292.465.810 1.437.802.321 1.599.663.945 | 1.779.959.919 |
| 14,5 | 15,5 | 16,5 | 17,5 | 18,5 | 19,5 | 20,5 | 21,5 | 22,5 | 23,5 | 24,5 | 25,5 | 26,5 | 27,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2038 | 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 | 31.12.2043 | 31.12.2044 | 31.12.2045 | 31.12.2046 | 31.12.2047 | 31.12.2048 | 31.12.2049 | 31.12.2050 | 31.12.2051 |
| 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 | 14.559,00 |
| 14.441 | 16.029 | 17.792 | 19.750 | 21.922 | 24.333 | 27.010 | 29.981 | 33.279 | 36.940 | 41.003 | 45.514 | 50.520 | 56.077 |
| 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% |
| 2.472.443.771 | 2.744.412.586 | 3.046.297.971 | 3.381.390.747 | 3.753.343.730 | 4.166.211.540 | 4.624.494.809 | 5.133.189.238 | 5.697.840.055 | 6.324.602.461 | 7.020.308.731 | 7.792.542.692 | 8.649.722.388 | 9.601.191.850 |
| 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00% |
| 49.448.875 | 54.888.252 | 60.925.959 | 67.627.815 | 75.066.875 | 83.324.231 | 92.489.896 | 102.663.785 | 113.956.801 | 126.492.049 | 140.406.175 | 155.850.854 | 172.994.448 | 192.023.837 |
| 1.647.600.787 | 1.927.692.921 | 2.255.400.718 | 2.638.818.840 | 3.087.418.043 | 3.612.279.110 | 4.226.366.559 | 4.944.848.873 | 5.785.473.182 | 6.769.003.623 | 7.919.734.239 | 9.266.089.059 | 10.841.324.199 | 12.684.349.313 |
| 4.169.493.434 | 4.726.993.759 | 5.362.624.648 | 6.087.837.402 | 6.915.828.647 | 7.861.814.881 | 8.943.351.264 | 10.180.701.897 | 11.597.270.038 | 13.220.098.133 | 15.080.449.145 | 17.214.482.605 | 19.664.041.035 | 22.477.565.001 |
| 24.646.865 | 27.358.020 | 30.367.402 | 33.707.816 | 37.415.676 | 41.531.400 | 46.099.854 | 51.170.838 | 56.799.631 | 63.047.590 | 69.982.825 | 77.680.936 | 86.225.839 | 95.710.681 |
| 958.983.490 | 1.087.208.565 | 1.233.403.669 | 1.400.202.603 | 1.590.640.589 | 1.808.217.423 | 2.056.970.791 | 2.341.561.436 | 2.667.372.109 | 3.040.622.571 | 3.468.503.303 | 3.959.330.999 | 4.522.729.438 | 5.169.839.950 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1.169.796.559 | 1.368.661.974 | 1.601.334.510 | 1.873.561.376 | 2.192.066.810 | 2.564.718.168 | 3.000.720.257 | 3.510.842.700 | 4.107.685.959 | 4.805.992.572 | 5.623.011.310 | 6.578.923.232 | 7.697.340.182 | 9.005.888.013 |
| 10.022.543 | 11.125.022 | 12.348.775 | 13.707.140 | 15.214.926 | 16.888.567 | 18.746.310 | 20.808.404 | 23.097.328 | 25.638.034 | 28.458.218 | 31.588.622 | 35.063.371 | 38.920.341 |
| 25.218.926 | 27.993.008 | 31.072.239 | 34.490.186 | 38.284.106 | 42.495.358 | 47.169.847 | 52.358.530 | 58.117.969 | 64.510.945 | 71.607.149 | 79.483.935 | 88.227.168 | 97.932.157 |
| 2.188.668.383 | 2.522.346.589 | 2.908.526.595 | 3.355.669.121 | 3.873.622.107 | 4.473.850.916 | 5.169.707.058 | 5.976.741.909 | 6.913.072.995 | 7.999.811.712 | 9.261.562.805 | 10.727.007.724 | 12.429.585.997 | 14.408.291.142 |
| 1.980.825.051 | 2.204.647.170 | 2.454.098.053 | 2.732.168.281 | 3.042.206.540 | 3.387.963.965 | 3.773.644.206 | 4.203.959.988 | 4.684.197.042 | 5.220.286.420 | 5.818.886.340 | 6.487.474.880 | 7.234.455.038 | 8.069.273.859 |
| 1.980.825.051 | 2.204.647.170 | 2.454.098.053 | 2.732.168.281 | 3.042.206.540 | 3.387.963.965 | 3.773.644.206 | 4.203.959.988 | 4.684.197.042 | 5.220.286.420 | 5.818.886.340 | 6.487.474.880 | 7.234.455.038 | 8.069.273.859 |
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 21,50% | 21,50% | 21,50% | |||
| Risk Primi | 3,26% | 4,26% | 5,26% | |||
| İndirgeme Oranı | 24,76% | 25,76% | 26,76% | |||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.729.943.008 | 2.534.348.076 | 2.359.499.494 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.729.940.000 | 2.534.350.000 | 2.359.500.000 | |||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 77.713.275 | 72.145.275 | 67.167.861 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 77.710.000 | 72.150.000 | 67.170.000 |
| Kira Analizi | ||
|---|---|---|
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2024 |
| Projeksiyona Esas 6 Aylık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 165.498.346 |
| DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 21,50% | 21,50% | 21,50% | |||
| Risk Primi | 3,26% | 4,26% | 5,26% | |||
| İndirgeme Oranı | 24,76% | 25,76% | 26,76% | |||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 147.854.553 | 147.254.263 | 146.661.135 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 147.855.000 | 147.254.000 | 146.661.000 | |||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 4.208.988 | 4.191.879 | 4.174.998 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 4.210.000 | 4.190.000 | 4.170.000 | |||
| 28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru | |
|---|---|
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
| NAKİT AKIŞI | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 | 11,5 | 12,5 | 13,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 | 31.12.2036 | 31.12.2037 |
| Ticari Ünite Fonksiyonu | ||||||||||||||
| Yıllık Ticari Ünite Geliri (EUR) | 4.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| Toplam Gelirler (EUR) | 4.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| TCDD Kira Değeri (EUR) | 18.139 | 79.293 | 80.879 | 82.497 | 84.147 | 85.830 | 87.546 | 89.297 | 91.083 | 92.905 | 94.763 | 96.658 | 98.591 | 100.563 |
| İnşaat Gideri (EUR) | 5.500.000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bina Sigortası (EUR) | 15.806 | 32.244 | 32.889 | 33.547 | 34.218 | 34.902 | 35.600 | 36.312 | 37.038 | 37.779 | 38.535 | 39.306 | 40.092 | 40.893 |
| Diğer Giderler | 40.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 |
| Toplam Giderleri(EUR) | 5.573.945 | 191.537 | 193.768 | 196.044 | 198.364 | 200.732 | 203.146 | 205.609 | 208.121 | 210.684 | 213.298 | 215.964 | 218.683 | 221.456 |
| Net Gelir (EUR) | -1.573.945 | 7.808.463 | 7.806.232 | 7.803.956 | 7.801.636 | 7.799.268 | 7.796.854 | 7.794.391 | 7.791.879 | 7.789.316 | 7.786.702 | 7.784.036 | 7.781.317 | 7.778.544 |
| Net Nakit Akışları | -1.573.945 | 7.808.463 | 7.806.232 | 7.803.956 | 7.801.636 | 7.799.268 | 7.796.854 | 7.794.391 | 7.791.879 | 7.789.316 | 7.786.702 | 7.784.036 | 7.781.317 | 7.778.544 |
| 14,5 | 15,5 | 16,5 | 17,5 | 18,5 | 19,5 | 20,5 | 21,5 | 22,5 | 23,5 | 24,5 | 25,5 | 26,5 | 27,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2038 | 31.12.2039 | 31.12.2040 | 31.12.2041 | 31.12.2042 | 31.12.2043 | 31.12.2044 | 31.12.2045 | 31.12.2046 | 31.12.2047 | 31.12.2048 | 31.12.2049 | 31.12.2050 | 31.12.2051 |
| 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| 102.574 | 104.626 | 106.718 | 108.853 | 111.030 | 113.250 | 115.515 | 117.826 | 120.182 | 122.586 | 125.037 | 127.538 | 130.089 | 132.691 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 41.711 | 42.546 | 43.397 | 44.264 | 45.150 | 46.053 | 46.974 | 47.913 | 48.872 | 49.849 | 50.846 | 51.863 | 52.900 | 53.958 |
| 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 |
| 224.286 | 227.171 | 230.115 | 233.117 | 236.179 | 239.303 | 242.489 | 245.739 | 249.054 | 252.435 | 255.883 | 259.401 | 262.989 | 266.649 |
| 7.775.714 | 7.772.829 | 7.769.885 | 7.766.883 | 7.763.821 | 7.760.697 | 7.757.511 | 7.754.261 | 7.750.946 | 7.747.565 | 7.744.117 | 7.740.599 | 7.737.011 | 7.733.351 |
| 7.775.714 | 7.772.829 | 7.769.885 | 7.766.883 | 7.763.821 | 7.760.697 | 7.757.511 | 7.754.261 | 7.750.946 | 7.747.565 | 7.744.117 | 7.740.599 | 7.737.011 | 7.733.351 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% |
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% |
| İndirgeme Oranı | 8,00% | 9,00% | 10,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 80.261.322 | 73.120.137 | 66.929.011 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 80.260.000 | 73.120.000 | 66.930.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.819.451.809 | 2.568.593.406 | 2.351.109.055 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.819.450.000 | 2.568.590.000 | 2.351.110.000 |
| Kira Analizi | |||
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2024 | |
| Projeksiyona Esas 6 Aylık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 4.000.000 | |
| DEĞERLEME TABLOSU (Kira Analizi) | |||
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% |
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% |
| İndirgeme Oranı | 8,00% | 9,00% | 10,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 3.846.162 | 3.828.140 | 3.810.366 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 3.846.000 | 3.828.000 | 3.810.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 135.103.826 | 134.471.515 | 133.839.204 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 135.100.000 | 134.470.000 | 133.840.000 |
| 28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru | |||
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
*Söz konusu kira sözleşmesinin henüz imza aşamasında olması ve onaylanmamış olması sebebiyle sabit kira nakit akışı bilgi amaçlı paylaşılmıştır.
| TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) | 72.150.000 |
|---|---|
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) | 72.150.000 |
| TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) | 2.534.350.000 |
| TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (EUR) | 4.190.000 |
| TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (TL) | 147.254.000 |
| DÖVİZ KURU 28.06.2024 TCMB (1€) | 35,1284 |
Değerleme konusu proje içeriğinde yer alan parsellerin devlet kurumlarına ait olması, yapıların sözleşme gereği belli bir miktarı yüklenici kullanımında olacak olması, daha sonra yapının devredilecek olması gibi etkenler göz önüne alınarak arsa ve proje değeri tespiti yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Söz konusu proje içerisindeki kiralanabilir alanlar değerlemede dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki niteliği arsadır. Gayrimenkuller üzerinde YHT istasyonu inşaatı devam etmektedir. III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." Aynı tebliğin 26. maddesine göre: "Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir.
Akfen GYO A.Ş., devlet kurumları ile 06.09.2022 tarihinde noter onaylı "Yapım İçeren Alanlar İçin Kiralama Sözleşmesi" imzalamıştır. Değerleme raporunun konusu Akfen GYO A.Ş. iştiraki olan Fıratcan İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. 'nin anılan sözleşmeden kaynaklanan hak ve faydalarının değerinin tespit edilmesidir. Anılan sözleşmeden kaynaklanan hak ve faydaların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınabilmesi için yukarıda belirtilen tebliğ hükümleri uyarınca sözleşmenin tapu siciline şerhi zorunludur. Diğer yandan 17.08.2013 tarih 28738 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü'nde hasılat paylaşım sözleşmelerinin tapu siciline şerhine yönelik bir düzenleme bulunmamakta olup, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı'nın 07.08.2012 tarihli yazısında "arsa satışı karşılığı gelir paylaşım sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesinin zorunlu olduğu yönünde ilgili mevzuatta açık bir düzenleme bulunmaması nedeniyle tapu kütüğüne şerhinin mümkün olmadığı" belirtilmiştir. Bu nedenle değerleme konusu sözleşmenin şerh edilmemiş olmasının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmaya engel teşkil etmediği düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın kira değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||||
| 2.534.350.000.- | 3.041.220.000.- | |||||
| Taşınmaz Değeri (TL) | İkimilyarbeşyüzotuzdörtmilyonüçyüzellibin Türk Lirası |
Üçmilyarkırkbirmilyonikiyüzyirmibin Türk Lirası |
||||
| 294.508.000.- | 353.410.000.- | |||||
| Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (TL) |
İkiyüzdoksandörtmilyonbeşyüzsekizbin Türk Lirası |
Üçyüzelliüçmilyondörtyüzonbin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
||||
| Taşınmaz Değeri | 72.150.000.- | 86.580.000.- | ||||
| (EUR) | Yetmişikimilyonyüzellibin Euro | Seksenaltımilyonbeşyüzseksenbin Euro | ||||
| Taşınmaz Yıllık Kira | 8.380.000.- | 10.055.000.- | ||||
| Değeri (EUR) | Sekizmilyonüçyüzseksenbin Euro | Onmilyonellibeşbin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru: 35,1284 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Nurullah KİBAR | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 924076 | Lisans No: 409249 | Lisans No: 401187 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.