Regulatory Filings • Jul 22, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
MUĞLA BODRUM
ARSA
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: AKFNGY-2024-00002
Rapor Tarihi: 22.07.2024
GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı | ||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. | ||
| Rapor Tarihi | : | 22.07.2024 | ||
| Rapor No | : | AKFNGY-2024-00002 | ||
| Değerleme Tarihi | : | 17.07.2024 | ||
| Değerleme Konusu Mülke | : | Muğla İli, Bodrum İlçesi, Eskiçeşme Mahallesi, 811 Ada 23 Parsel | ||
| Ait Bilgiler | kayıtlı "arsa" nitelikli gayrimenkul | |||
| Çalışmanın Konusu | : | Konu gayrimenkulün güncel pazar değeri tespiti | ||
| Değerleme Konusu | : | 209,72 m² | ||
| Gayrimenkulün Arsa Alanı | ||||
| Değerleme Konusu | : | |||
| Gayrimenkulün Adresi | Eskiçeşme Mahallesi, 811 Ada 23 Parsel Bodrum/Muğla | |||
| Değerleme Konusu | : | |||
| Gayrimenkulün İmar | Kısmen Konut, Kısmen Yol | |||
| Durumu |
| PAZAR DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| KDV HARİÇ | 12.974.000 TL | ||
| KDV DAHİL | 14.271.400 TL |
| Lisanslı Değerleme Uzmanı | : | Taner DÜNER |
|---|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | : | Dilek YILMAZ |
Uygunluk Beyanı
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
| 1 | RAPOR BİLGİLERİ 8 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü 8 | |||
| 1.2 | Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri 8 | |||
| 1.3 | Değerleme Tarihi 8 | |||
| 1.4 | Dayanak Sözleşmesi 8 | |||
| 1.5 | Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla |
Hazırlanıp | ||
| Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 8 | ||||
| 2 | ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 9 | |||
| 2.1 | Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler 9 | |||
| 2.2 | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler 9 | |||
| 2.3 | Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 9 | |||
| 2.4 | İşin Kapsamı 9 | |||
| 3 | DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI 10 | |||
| 3.1 | Değer Tanımları 10 | |||
| 3.1.1 | Pazar Değeri 10 | |||
| 3.1.2 | Pazar Kirası 10 | |||
| 3.2 | Değerleme Yaklaşımlarının Tanımı 10 | |||
| 3.2.1 | Pazar Yaklaşımı 10 | |||
| 3.2.2 | Maliyet Yaklaşımı 11 | |||
| 3.2.3 | Gelir Yaklaşımı 12 | |||
| 4 | GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 13 | |||
| 4.1 | Türkiye Ekonomik Görünüm 13 | |||
| 4.2 | Türkiye Ekonomik Görünüm 13 | |||
| 4.3 | Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu 16 | |||
| 4.4 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 18 | |||
| 4.4.1 | Bodrum İlçesi 18 | |||
| 5 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 19 |
| 5.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler 19 | ||
|---|---|---|---|
| 5.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 21 | ||
| 5.2.1 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki 21 | ||
| 5.2.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler 21 | ||
| 5.2.3 | Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında | ||
| Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 22 | |||
| 5.3 | Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi 22 | ||
| 5.3.1 | Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar 24 | ||
| 5.3.2 | Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri 24 | ||
| 5.3.3 | Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, | ||
| Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler 24 | |||
| 5.3.4 | Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut | ||
| Olup Olmadığı Hakkında Görüş 24 | |||
| 5.3.5 | İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında | ||
| Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 24 | |||
| 5.3.6 | Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut | ||
| Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin | |||
| Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 24 | |||
| 5.4 | Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri ve Mahallinde Yapılan Tespitler 25 | ||
| 5.5 | Gayrimenkulün Kullanım Durumu 25 | ||
| 6 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ 26 | ||
| 6.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 26 | ||
| 6.2 | SWOT Analizi 26 | ||
| 6.3 | Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yaklaşımı İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları 26 | ||
| 6.4 | Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri 26 | ||
| 6.5 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Detaylı Açıklama Düzeltmelerin Yapılma Nedenine | ||
| İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 26 | |||
| 6.5.1 | Pazar Yaklaşımı 28 | ||
| 6.5.2 | Gelir Yaklaşımı 30 |
| 6.5.3 | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 36 | |
|---|---|---|
| 6.5.4 | Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 36 | |
| 6.5.5 | En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi 37 | |
| 6.5.6 | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 37 | |
| 7 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 38 | |
| 7.1 | Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yaklaşımın ve Nedenlerinin Açıklaması 38 |
|
| 7.2 | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 38 | |
| 7.3 | Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler 38 | |
| 7.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak | |
| ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı | ||
| Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 38 | ||
| 7.5 | Gayrimenkullerin Devredilmelerine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında | |
| Görüş | 38 | |
| 7.6 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme | |
| Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 38 | ||
| 7.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Araz i İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen | |
| Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi | ||
| 39 | ||
| 8 | SONUÇ 40 | |
| 8.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 40 | |
| 8.2 | Nihai Değer Takdiri 40 | |
| 9 | EKLER 41 |
| Rapor Tarihi | : 22.07.2024 | |
|---|---|---|
Rapor Numarası : AKFNGY-2024-00002
Raporun Türü : Muğla İli, Bodrum İlçesi, Eskiçeşme Mahallesi, 811 Ada 23 Parselde kayıtlı "arsa" nitelikli gayrimenkulün pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
| Raporu Hazırlayan | : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Taner DÜNER |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | : Sorumlu Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ |
| SPK Kapsamı | : Evet |
Bu değerleme raporu için 17.07.2024 tarihinde çalışılmaya başlanmış, 19.07.2024 tarihinde çalışmalar sona ermiş ve 22.07.2024 tarihinde rapor yazımı tamamlanmıştır.
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında imzalanan 03.07.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| 2.1 | Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Şirketin Unvanı | : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. | ||||
| Şirketin Adresi | : Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2 | ||||
| Şişli / Muğla |
Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Bu rapor, Muğla İli, Bodrum İlçesi, Eskiçeşme Mahallesi, 811 Ada 23 Parsel kayıtlı "arsa" nitelikli gayrimenkulün güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Değerleme çalışmasında "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre pazar değeri ve pazar kirası tanımları aşağıdaki gibidir.
Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında kullanılabilir olan üç temel değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmiştir. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Bu üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı, yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir.
Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır;
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya
(c) Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanmasıdır.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) İkame Maliyeti Yöntemi: Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemdir.
(b) Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi: Gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemdir.
(c) Toplama Yöntemi: Varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olmasıdır.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi: İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
Türkiye ekonomisi, Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından gelişmekte olan piyasa ekonomisi olarak tanımlanan bir ekonomidir. Türkiye, nominal GSYİH'ya göre dünyanın 19. en büyük ekonomisi ve satın alma gücü paritesi gayri safi yurt için hasılaya göre 11. büyük ekonomisidir. Devletin sanayi, bankacılık, ulaşım ve iletişim iş kollarında hâlen önemli bir rol üstlenmesine rağmen son yıllarda özel sektörde de hızlı bir gelişim sağlanmıştır. Günümüzde Türkiye'nin pek çok bölgesi sanayi toplumu olarak nitelenebilir. Türkiye sanayi toplumuna hızlı geçiş olgusunu Müslüman toplumlar arasında başarıyla gerçekleştirebilen az sayıdaki ülkeden birisidir.
Türkiye'nin 2000 yılından bu yana kaydettiği ekonomik ve sosyal kalkınma performansı ile istihdam ve gelirlerin artmasını sağlayan ve Türkiye'yi bir üst-orta gelir grubu ülke haline gelmesini sağlayan nedenlerin başında makroekonomik ve mali istikrar gelmektedir. Türkiye birçok alanda geniş kapsamlı ve iddialı reformların uygulanması konusunda uzun vadeli bir yaklaşım üzerinde odaklanmaktadır ve hükümet programları kırılgan grupları ve dezavantajlı bölgeleri hedeflemektedir. 2002 ile 2015 yılları arasında yoksulluk oranı yarıdan daha aşağıya inmiş, aşırı yoksulluk oranı daha da hızlı düşmüştür. Bu süre zarfında Türkiye çarpıcı bir şekilde şehirleşmiş, dış ticarete ve finansa açılmış, birçok kanun ve yönetmeliğini büyük ölçüde Avrupa Birliği (AB) standartları ile uyumlaştırmış ve kamu hizmetlerine erişimi artırmıştır. Bu arada 2008/2009 küresel krizinin etkilerinden de hızlı bir şekilde toparlanmıştır.
Bu süre zarfında Türkiye çarpıcı bir şekilde şehirleşmiş, güçlü makroekonomik ve mali politika çerçeveleri uygulamış, dış ticarete ve finansa açılmış, birçok kanun ve yönetmeliğini Avrupa Birliği (AB) standartları ile uyumlaştırmış ve kamu hizmetlerine erişimi büyük ölçüde artırmıştır.
Türkiye'nin 2000'li yılların başlarından bu yana gösterdiği etkileyici ekonomik ve sosyal kalkınma performansı, istihdam ve gelir seviyelerinin artmasını sağlamış ve Türkiye'yi üst-orta gelirli bir ülke haline getirmiştir. Ancak son birkaç yıl içerisinde ekonomik kırılganlıkların artması ve daha zorlu bir dış ortamın ortaya çıkması bu başarımları tehdit etmektedir.
Türkiye, özellikle 2014-2019 arasında hem nüfus hem de kişi başına düşen GSYH rakamlarında büyüme kaydetmiştir. Artan nüfusa paralel olarak işgücü de artmış, kişi başına toplam GSYİH, hane halklarının satın alma gücünü artırarak refah içinde yaşamalarına olanak tanımaktadır. Kişi başına düşen gelir arttıkça, insanlar konut, tüketim malları, gelişmiş sağlık hizmetleri gibi konularda daha iyi
satın alabilme gücüne sahip olabilmektedir. Ekonomik gelişimler talep tarafında konut piyasasını önemli ölçüde etkilemektedir.
2020 yılının bahar aylarında başlayan Covid-19 salgını bütün dünyada ağır etkiler yaratmıştır. Bu etkiler Türkiye ekonomisinin de ivme kaybı yaşamasına yol açmıştır.
Türkiye 2021 yılında COVID-19 pandemisinin etkisini sürdürdüğü bir ortamda hızlı bir ekonomik toparlanma kaydetmiştir, ancak aynı zamanda makro finansal dalgalanmalar da artmıştır.
Piyasaların para politikasının yönü ve objektifi ile ilgili tepkileri ve agresif parasal genişleme makrofinansal koşulların negatif olarak etkilenmesine yol açmıştır. Sıkılaşan küresel para koşullarına rağmen, Türkiye benzer ülkeler arasında faiz oranlarını düşüren çok az sayıda ülkeden biri olmuştur.
2022 yılı; olumsuz global ve yerel koşullar nedeniyle Türkiye ekonomisi için zorlu bir yıl olmuştur. Bu zorluk enflasyon, döviz kuru ve cari açığa daha fazla yansımıştır. 2022 yılında Türkiye ekonomisinde ekonomide büyüme artmış ancak işsizlik, döviz kuru, enflasyon ve kişi başına düşen gelirde önemli bir ilerleme kaydedilmiş olup büyüme gerçekleşmesine rağmen ekonomide yer alan temel sorunlar devam etmiştir.
2023 yılında Türkiye ekonomisi %4.5 oranında büyüme kaydetmiş olup bu büyüme oranı, pandeminin etkilerinin azalması ve ekonomik faaliyetlerin toparlanması ile gerçekleşmiştir. Ancak enflasyon, 2023 yılında önemli bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. 2023 yılında enflasyon oranı %65 seviyelerinde seyretmiştir. Yüksek enflasyon, özellikle gıda ve enerji fiyatlarındaki artışlardan kaynaklanmaktadır. Türkiye ekonomisi genel olarak büyüme eğiliminde olsa da, enflasyon önemli bir sorun olmaya devam etmektedir. Yüksek enflasyon, yaşam maliyetlerini artırarak halkın alım gücünü etkilemektedir.
TCMB tarafından kalıcı fiyat istikrarına ulaşana kadar, politika duruşu sürdürülerek enflasyonun tahmin edilen şeklide düşürülmesi ve orta vadede ekonominin kalıcı fiyat istikrarına ulaştırılması hedeflenmektedir. TCMB, yüksek enflasyonun kontrol altına alınarak dezenflasyonun en kısa sürede
tesisi için 2023 yılı haziran ayında başlattığı parasal sıkılaştırma sürecini güçlendirmeye devam etmiştir.
2023 Haziran ayından itibaren başlayan parasal sıkılaştırma ile birlikte, parasal aktarımın talep kanalının devreye girmesiyle iç talebin dengelenmesi beklenmektedir. Talep kanalının yanı sıra, sıkı para politikasının, beklenti kanalı vasıtasıyla enflasyon ve kur beklentilerini olumlu etkileyerek dezenflasyon sürecine güçlü bir katkı sağlayacağı öngörülmektedir. Ayrıca beklentilerdeki olumlu seyir ve belirsizliğin azalmasıyla ekonomik birimlerin uzun vadeli proje ve yatırım kararlarını daha kolay alabilecekleri, bu sayede kaynakların etkin tahsisi sağlanarak verimliliğin artacağı, sağlıklı ve sürdürülebilir büyümeye ulaşılabileceği değerlendirilmektedir.
Türkiye'nin ekonomik istikrarını ve sürdürülebilir büyümesini sağlamak için yapısal reformlara ihtiyacı vardır. Türkiye ekonomisi için beklentilerin pozitife dönmesi, öngörülebilirliğin artması, önümüzdeki dönemde enflasyonun düşüş eğilimine geçmesi ve kur istikrarının sağlanması durumunda beklenen sürdürülebilir, nitelikli büyümeyi gerçekleştirmek olası gözükmektedir.
Türkiye ekonomisi, güçlü dinamikleri ve genç nüfusuyla önemli bir potansiyele sahiptir. Makroekonomik göstergeler ve sektörel analizler, gelecekteki ekonomik politikaların belirlenmesinde rehberlik edecektir. Ekonomik reformlar ve stratejik yatırımlar, Türkiye'nin küresel ekonomik sahnedeki yerini sağlamlaştıracaktır.
Özellikle üretim odaklı bir yaklaşımla yüksek katma değer oluşturan ve ithalata bağımlı olmayan bir üretim modeli ortaya koyması ile Türkiye ekonomisi sağlıklı bir büyüme modeline kavuşabilecektir
Gayrimenkul sektörü, ülkenin hızla artan nüfusu, genç ve büyüyen bir orta sınıfı ve kentsel dönüşüm projeleri gibi faktörlerle desteklenmektedir. Özellikle büyük şehirlerde konut talebi sürekli artmaktadır. Nüfusun hızla artması ve genç nüfusun konut ihtiyaçları ve yabancıların gayrimenkul talebi gayrimenkul sektöründe sürdürülebilir bir büyüme potansiyeli sağlamaktadır.
Türkiye, hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul pazarıdır. Ülkenin stratejik konumu, büyüme potansiyeli ve ekonomik istikrarı, yatırımcıların Türkiye'deki gayrimenkul projelerine olan ilgisini artırmaktadır. Yabancı yatırımcılar için Türkiye'deki gayrimenkul alımlarında getirilen kolaylıklar ve teşvikler, sektöre olan ilgiyi daha da artırmaktadır.
Türkiye'deki gayrimenkul sektöründe farklı segmentlerde fırsatlar bulunmaktadır. Konut sektörü, hızla büyüyen orta sınıf ve genç nüfusun konut taleplerini karşılamak için önemli bir fırsat sunmaktadır. Özellikle büyük şehirlerde, modern konut projeleri ve yaşam alanlarına olan talep
yüksektir. Ayrıca, turizm sektörünün canlanmasıyla tatil köyleri, oteller ve tatil evleri gibi turistik gayrimenkullerde de büyüme potansiyeli vardır.
Ticari gayrimenkul sektörü de Türkiye'de önemli bir rol oynamaktadır. Alışveriş merkezleri, ofis binaları, lojistik merkezler ve endüstriyel tesisler gibi ticari projeler, şehirlerin büyüme sürecinde önemli bir yer tutmaktadır. Özellikle büyük şehirlerde, iş merkezlerine olan talep sürekli artmakta ve yatırımcılar için kârlı yatırım fırsatları sunmaktadır. Ayrıca, Türkiye'nin lojistik açıdan stratejik konumu, uluslararası ticaretin büyümesiyle birlikte lojistik gayrimenkullerde de büyüme potansiyelini artırmaktadır.
Türkiye gayrimenkul sektöründe yapılan düzenlemeler ve teşvikler de sektöre olan ilgiyi artırmaktadır. Hükümet, yabancı yatırımcıların Türkiye'deki gayrimenkul projelerine erişimini kolaylaştırmak için çeşitli önlemler almıştır. Bunlar arasında, yabancılara gayrimenkul satın alma ve mülk sahibi olma konusunda kolaylıklar sağlanması, vergi avantajları ve oturum izni gibi teşvikler yer almaktadır. Bu teşvikler, Türkiye'nin gayrimenkul sektöründe yabancı yatırımcıları çekme potansiyelini artırmaktadır.
Yüksek konut fiyatları, kentsel dönüşüm projelerinin uygulanması, altyapı eksiklikleri ve mülkiyet hakları gibi konular sektörün daha da gelişmesi için dikkate alınması gereken önemli konulardır.
Türkiye dinamik yapısı, genç nüfusu ve deprem riski nedeniyle gayrimenkul talep görmeye devam edecektir. Öte yandan 6 Şubat 2023 tarihli Kahramanmaraş depremi sonrası deprem hassasiyeti arttığından özellikle deprem açısından düşük riskli bölgede ve yeni deprem yönetmeliğine göre inşa edilmiş, sağlamlığı bilinen yapılara olan talebin artması, deprem açısından riskli bölge ve yapılara ise talebin düşmesi beklenmektedir.
Sonuç olarak, Türkiye gayrimenkul sektörü büyüme potansiyeli ve fırsatlar sunan dinamik bir sektördür. Konut, ticari ve turistik gayrimenkuller gibi farklı segmentlerde yatırım fırsatları bulunmaktadır. Hükümetin teşvikleri ve yabancı yatırımcılara sağlanan kolaylıklar, sektöre olan ilgiyi artırmakta ve Türkiye'yi gayrimenkul yatırımları için cazip bir pazar haline getirmektedir. Ancak, döviz kurlarındaki hızlı artış inşaat maliyetlerinde artışı berberinde getirirken Merkez Bankası sıkılaştırma politikasının faiz oranlarındaki yükselişe, dolayısıyla konut kredilerinde düşüşe neden olmuş, bu durum özellikle konut sektöründe yavaşlamaya neden olmuştur.
Bodrum, Türkiye'nin Muğla ilinde bir ilçedir. Coğrafi bölge olarak Ege Bölgesi'ndedir. Bodrum'un bağlı 11 mahallesi bulunmaktadır. Yaz aylarında yazlıkçı ve yerli turistlerin gelmesiyle birlikte nüfusun mevsimsel olarak 50 bin civarına yükseldiği tahmin edilmektedir.
Dağlık ve engebeli bir arazi yapısına sahiptir. Bodrum'un engebeli arazi yapısı nedeniyle tarıma elverişli arazi sınırlıdır, bununla beraber özellikle kırsal bölgelerde tarımsal etkinlikler ekonominin temelini oluşturur
Turizm, ilçenin ekonomik hayatında, ilçenin 1970 yılında öncelikli turizm bölgesi ilan edilmesiyle hızla önem kazanmış ve halkın önemli bir gelir kaynağı olmaya başlamıştır. Bu olguya paralel olarak, ilçede konaklama imkânını arttıran tesislerin sayısının yıldan yıla hızla arttığı gözlenmektedir. Bodrum Yarımadası, Bodrum ve Marmaris'ten "Mavi Yolculuk" düzenleyen tekneler için oldukça önemli bir güzergâh olmaktadır. Bodrum Limanı'na giriş-çıkış yapan tekneler arasında, Ege Adaları'ndan gelen tekne ve yatlar önemli bir yer tutar. Yunan adalarından, özellikle Rodos ve Sömbeki adalarından, ilçeye Cumartesi günleri teknelerle alışverişe gelen Yunanlar, ilçeye döviz girdisi sağlamaktadırlar. Turizm sezonu dışında sürdürülen inşaat çalışmaları, kış aylarında tarımın yanında ekonomik hayatı canlı tutmaktadır.
.
Değerleme konusu gayrimenkul, Muğla İli, Bodrum İlçesi, Eskiçeşme Mahallesi'nde, sahil yolu olan Neyzen Tevfik Caddesi'ni dik kesen Saray Sokak üzerinde yer almaktadır. Taşınmaz Bodrum merkezde marinaya çok yakın konumda, yapılaşmanın tamamlanmış olduğu bir bölgede yer almaktadır. Neyzen Tevfik Caddesi üzerinde genellikle ticari birimler mevcut olup caddeden içerideki sokaklarda ayrık nizam inşa edilmiş 2 katlı konutlar bulunmaktadır. Taşınmaz Bodrum Yat Limanı'na yaklaşık 50 m mesafede yer almaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Konumu
Konu gayrimenkule Saray Sokak üzerinden ulaşım sağlanmaktadır. Dar taş bir yoldur. Araç ile ulaşımı yoktur. Motosiklet veya yaya olarak girilebilmektedir. Yan parseldeki otoparkın olduğu araziden yüksek kottadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yakın Çevresi
| İli | : | Muğla |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Bodrum |
| Mahallesi | : | Eskiçeşme |
| Mevkii | : | |
| Ada No | : | 811 |
| Parsel No | : | 23 |
| Yüzölçümü | : | 209,72 m² |
| Maliki | : | Elmaz Öztokat 1304/2400 |
| Nuri Erzin Öztokat 1096/2400 | ||
| Niteliği | : | Arsa |
Konu gayrimenkul ile ilgili olarak 17.07.2024 tarihli tapu kayıt örneğine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır;
Bodrum (Sulh Hukuk Mah.) Satış Memurluğu'nun 13.01.2021 Tarih 2021/4 ort. gid sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile satışına gidilmiştir 13.01.2021 tarih1175 yevmiye
şerhi bulunmaktadır.
Tapu kayıt örneği rapor ekinde sunulmuştur.
Taşınmazın son üç yıl içerisinde tapu kaydına işlenmiş malik değişikliği bulunmamaktadır. Taşınmaz ortaklığın giderilmesi davasından Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne ihale edilmiş ve ihale kesinleşmiş olsa da tapu kaydının alındığı tarih itibariyle henüz tapu tescili yapılmamıştır.
Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu'nun Bodrum Tapu Müdürlüğü'ne yazmış olduğu 09.07.2024 tarih ve 2021/4 ort. gid. satış sayılı yazıda Muğla ili, Bodrum ilçesi, Eskiçeşme Mahallesi, 28/27117 cilt/sayfada kayıtlı, 811 ada, 23 parsel sayılı 209,72 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne ihale edilmiş olduğu ve ihalenin kesinleşmiş olduğu belirtilmiş, taşınmazın kaydındaki tüm engellerin (03.06.2013-9581 yevmiye sayılı izale-i şuyu dava şerhinin, 13.01.2021-1175 yevmiye sayılı satışa arz şerhinin vs.) kaldırılması Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne adına kayıt ve tescili, talep edilmiştir. İlgili yazı rapor ekinde sunulmuştur.
Değerleme konusu arsa üzerinde tasarrufu kısıtlayıcı, değeri etkileyecek, ya da taşınmazın devrine engel herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Taşınmazın tapu kayıtları açısından gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel bulunmamaktadır.
Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre Muğla ili, Bodrum ilçesi, Eskiçeşme Mahallesi, 811 ada 23 numaralı parsel; 25.12.2013 tarih 2971 sayılı Belediye Encümeni Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen TAKS=0.60, KAKS=1.20,hmax=6.50 m yapılaşma koşullu konut alanı, kısmen imar yolunda kalmaktadır. Belediyeden edinilen bilgiye göre parsel alanı terklerden sonra net yaklaşık 187 m 2 kalmaktadır. Taşınmaz 3. Derece arkeolojik sit alanı ve kentsel sit alanında kalmakta olup komşu parselinde bulunan (418 parsel) tescilli yapıdan dolayı her türlü yapılaşma izni için Muğla Kültür Varlıkları Koruma Müdürlüğü'nden görüş alınması gerekmektedir.
TAKS, KAKS değerleri bölge (zon) bazında planda belirtilmiştir. Maksimum bina yüksekliği h=6.50m ve her yönden görünen kat adedi 2 kattır. Kentsel sit alanı içindeki parsellerde (Kumbahçe, Merkez Ticaret ve Türkkuyusu yerleşme karakterleri) parsel bazında yapılaşma koşulları Uygulama tablolarında belirtilmiştir. Minimum yapı büyüklüğünün (30 m²) taban alanı altına düşmemek, çatı katı ve çekme kat yapmamak kaydı ile bir parsele birden fazla yapı yapılabilir.
Mevcut parsellerde minimum 30 m² taban alanlı yapı değerinden küçük yapı değeri veren parseller yapılaşamaz. Bahçeli ayrık nizam yapı adalarında garaj, odunluk, malzemelik olarak kullanılmak üzere yüksekliği 2.25 m.yi, toplam alanı 15 m² yi aşmayan müştemilat yapılabilir. Müştemilatlar iskân edilemez, amacı dışında kullanılamaz. Bu alanlar iskân edilmemek koşulu ile emsale dâhil değildir.
Binaların taş yapılmasını özendirmek amacıyla bina dış duvarlarının 50cm'den daha kalın olmaması koşuluyla, bölgesel taş kullanılarak yığma tekniğinde yapılması halinde dış taş duvarlar emsale dahil edilmeyecektir. Taşıyıcı sistemin yığma olmaması halinde dış duvarların 20 cm'lik kısmının emsale dahil edilerek, diğer kısımları (en fazla 30cm) emsale dahil edilmeyecektir.
Kentsel sit ile III.derece arkeolojik sit alanlarında (kentsel sit+1. derece etkileme geçiş alanında); Muğla K.T.V.K.K.'unun genel izni ve Bodrum Müze Müdürlüğü denetiminde çekme sınırları içinde yapı taban alanları toplamı kadar bodrum kat yapılabilir. Bodrum katlarda ortak kullanım alanları (sığınak, otopark, depo vb.) emsale dahil değildir.
Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan araştırmada parsel üzerinde geliştirilmiş herhangi bir onaylı proje veya yapı ruhsatının bulunmadığı öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir.
Gayrimenkulün hukuki durumunda son 3 yılda bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul arsa niteliğinde olduğundan ve üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından proje, yapı ruhsatı gibi herhangi bir belge yoktur.
Değerleme konusu gayrimenkulün imar bilgileri açısından gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir engel bulunmamaktadır.
5.3.6 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu arsa üzerinde geliştirilmiş, onaylı herhangi bir proje bulunmamaktadır.
Gayrimenkul boş durumda görülmüştür.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan bir faktör yoktur.
Gayrimenkulün önünden geçen yol oldukça dardır.
Marinaya ve çevredeki restoranlara yakın olmasından dolayı sese maruz kalmakta olup parsel üzerinde inşa edilecek dairelerin gürültü problemi olabilir.
Bölgede yapılan analizlerde küçük arsalarda kat karşılığı/ hasılat paylaşımı oranlarının %35 seviyelerinde olduğu tespit edilmiş çalışmada bu oran kullanılmıştır.
Bu değerleme çalışmasında gayrimenkulün arsa nitelikli olması nedeni ile Pazar yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti için yakın çevrede konu mülk ile ortak temel özelliklere sahip benzer nitelikli arsa ve konut emsalleri araştırılmıştır. Emsal tablosunda tam mülkiyet yapısına sahip emsaller seçilmiş olup farklı bir durumla karşılaşılması durumunda (hisse satışı, üst hakkı devri,
devre mülk vs) söz konusu durum emsal analizinde değerlendirilmiştir. Emsalin değerini etkileyen pazar dışı koşulların bulunması durumunda emsal tablosu ve emsal düzeltme tablosunda belirtilerek değere olan etkisi analiz edilmiştir.
Pazar yaklaşımı ve/veya gelir yaklaşımı ile yapılan hesaplamalar içerisinde yer alan emsal tablolarında yer alan emsallerin, değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak düzeltmeleri yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Söz konusu tablo vasıtası ile değerleme çalışmasında çevreden elde edilen satılık/kiralık emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırılmıştır. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller konum/büyüklük/yaş/inşaat kalitesi/fiziksel özellik ve mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilerek düzeltmeye gidilmiştir. Emsal tablosunda yer alan gayrimenkul konu mülke göre "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, konu mülke göre "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmıştır. Emsallerin her birinin değerleme konusu taşınmaza göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzeltme tablosunda yer alan oranların karşılıkları aşağıda gösterilmiştir. Emsal gayrimenkulün alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanına göre daha büyük ise büyüklük düzeltmesi (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de tabloda belirtilen özellikleri karşılaştırılmış olup, mesleki deneyimlerimiz, sektör araştırmaları, şirketimiz veri tabanındaki diğer veriler ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm ögeler dikkate alınarak düzeltme oranları takdir edilmiştir. Raporda kullanılan emsal düzeltme tabloları değer takdirinde kullanılan yaklaşıma ilişkin analiz amaçlı düzenlenmiştir.
| KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUMU | |||
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | %25 Üzeri | |
| Kötü | Büyük | %11-%25 | |
| Orta Kötü | Orta Büyük | %1-%10 | |
| Benzer | Benzer | %0 | |
| Orta İyi | Orta Küçük | -%10 - (-%1) | |
| İyi | Küçük | -%25 - (-%11) | |
| Çok İyi | Çok Küçük | -%25 Üzeri |
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Konu mülke emsal teşkil edebilecek arsa emsalleri bulunmuş olup emsal tablosu ve emsal düzeltme tablosu aşağıda gösterilmiştir.
| EMSAL | Yeri | Özellik | Alanı (m2 ) |
Fiyatı | Birim m2 Fiyatı |
Kaynak |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kumbahçe | Atatürk Caddesi cepheli, konu | Legend Living | ||||
| Emsal 1 | Mahallesi | mülk ile aynı imar durumuna | 73 | 5.950.000 TL | 81.507 TL | Gayrimenkul |
| sahip arsa (645 Ada 2parsel) | 0 (533) 486 77 69 | |||||
| Marinaya ve denize 100 m | ||||||
| Emsal 2 | mesafede TAKS:0,6 KAKS:1,2 | 242 | 27.000.000 TL | 111.570 TL | Mal Sahibi | |
| Çarşı Mahallesi | konut imarlı arsa (1163 Ada | 0551 434 52 01 | ||||
| 93 parsel) | ||||||
| Marinaya ve denize 50 m | İlkaylar Grup | |||||
| Emsal 3 | Çarşı Mahallesi | mesafede TAKS:0,25 | 213 | 18.250.000 TL | 85.681 TL | 0 (532) 399 04 85 |
| KAKS:0,50 konut imarlı arsa | ||||||
| Marinaya ve denize 100 m | ||||||
| Çarşı Mahallesi | mesafede TAKS:0,6 KAKS:1,2 | 14.000.000 TL | 123.598 TL | Bodrum Emlak Team | ||
| Emsal 4 | konut+ ticaret imarlı arsa | 113 | 0 (533) 663 81 82 | |||
| (767 Ada 33 parsel) | ||||||
| Marinaya ve denize 300 m | ||||||
| mesafede TAKS:0,6 KAKS:1,2 | 58.468 TL | Mal Sahibi | ||||
| Emsal 5 | Çarşı Mahallesi | konut imarlı arsa | 177 | 10.350.000 TL | 0532 205 80 82 | |
| (1099 Ada 46 parsel) |
Elde edilen emsaller üzerinden düzeltme çalışmaları yapılarak konu mülke en uygun birim satış fiyatları takdir edilmiştir. Takip eden tabloda emsallerinin farklılıklarına en uygun düzeltme katsayıları seçilerek emsaller düzenlenmiştir.
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| İstenen Fiyat (TL) | 5.950.000 | 27.000.000 | 18.250.000 | 14.000.000 | 10.350.000 |
| Pazarlık Payı | -15% | -30% | -10% | -25% | -10% |
| Pazarlık Sonrası Satış Değeri(TL) | 5.057.500 | 18.900.000 | 16.425.000 | 10.500.000 | 9.315.000 |
| Büyüklük (m2) | 73 | 242 | 213 | 113 | 177 |
| Birim m2 Değeri | 69.281 | 78.099 | 77.113 | 92.699 | 52.621 |
| Konum Düzeltmesi | 10% | -10% | -10% | -10% | 30% |
| Büyüklük Düzeltmesi | -10% | 0% | 0% | -5% | 0% |
| İmar Durumu Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | -10% | 0% |
| Toplam Düzeltme Katsayısı | 0% | -10% | -10% | -25% | 30% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyatı (TL/m2) | 69.281 | 70.289 | 69.401 | 69.524 | 68.408 |
| Ortalama Düzeltilmiş Birim Metrekare Fiyatı (TL) |
69.381 |
Konu taşınmazın birim metrekare satış değeri 69.381 TL/m2 olarak tespit edilmiştir.
| Parsel Yüzölçümü(m2 ) |
2) Parsel Terki(m |
Net Konut İmarlı Alanı(m2 ) |
Birim m² Değeri | Değer |
|---|---|---|---|---|
| 209,7 | 23 | 187 | 69.381 TL | 12.974.178 TL |
Konu taşınmazın değeri 12.974.000 TL olarak hesap edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın arsa nitelikli olması nedeniyle 2. yaklaşım olarak gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
Konu arsa üzerinde konut geliştirilmesi durumundaki başlangıç fiyatlarının analizi için yakın çevredeki yeni konutların fiyatları incelenmiştir.
| EMSAL | Yeri | Özellik | Alan | Fiyatı (TL) | Birim Fiyatı (TL/m2) |
Kaynak |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Eskiçeşme Mahallesi | Yeni sitede Bahçe kat, 3+1 daire |
65 | 8.750.000 | 134.615 | Collective Bodrum 0 (553) 901 78 85 |
| Emsal 2 | Eskiçeşme Mahallesi | Yeni sitede 1. kat, 1+1 daire |
100 | 14.250.000 | 142.500 | Özbek Emlak 0 (532) 679 52 23 |
| Emsal 3 | Gümbet Mahallesi, Kemal Kayacan Caddesi |
Yeni sitede 1. kat, 2+1 daire |
75 | 8.500.000 | 113.333 | Luxury Property Gayrimenkul 0 (535) 576 19 07 |
| Emsal 4 | EskiÇeşme Mahallesi | Yeni sitede 3. kat, 1+1 daire |
40 | 6.100.000 | 152.500 | Ale Yapı 0 (535) 542 76 41 |
| Emsal 5 | EskiÇeşme Mahallesi | Yeni sitede 2. kat, 1+1 daire |
40 | 6.000.000 | 150.000 | Ayşegül Bacak 0 (532) 523 93 20 |
| Emsal 6 | Çarşı Mahallesi | Yeni sitede 1. kat, 1+1 daire |
45 | 5.500.000 | 122.222 | Kral Emlak 0 (530) 175 66 59 |
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılık Fiyatı (TL) | 8.750.000 | 14.250.000 | 8.500.000 | 6.100.000 | 6.000.000 | 5.500.000 |
| Pazarlık Payı | -10% | -15% | -5% | -20% | -15% | -10% |
| Pazarlık Sonrası Satış Değeri (TL) | 7.875.000 | 12.112.500 | 8.075.000 | 4.880.000 | 5.100.000 | 4.950.000 |
| Büyüklük (m2) | 65 | 100 | 75 | 40 | 40 | 45 |
| Birim m2 Satılık Değeri (TL) | 121.154 | 121.125 | 107.667 | 122.000 | 127.500 | 110.000 |
| Konum Düzeltmesi | 10% | 10% | 20% | 5% | 5% | 20% |
| Arsa Alanı Düzeltmesi | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Büyüklük Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 10% | -5% | -5% | 10% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyatı (TL/m2) | 121.154 | 121.125 | 118.433 | 115.900 | 121.125 | 121.000 |
| Ortalama Düzeltilmiş Birim Metrekare Fiyatı (TL) |
119.790 |
Elde edilen satılık konut ilanları üzerinden emsal düzeltme çalışması yapılarak başlangıç birim satış fiyatı 120.000 TL/m² ulaşılmıştır. Buna göre konu taşınmazın takip eden tabloda pazar yaklaşımına göre değeri hesaplanmıştır.
varlıkla daha az riskli varlığın beklenen getirileri arasındaki fark olarak hesaplanabilmektedir. Bu çalışmada risk primi % 9 olarak alınmıştır.
| Ada | 811 |
|---|---|
| Parsel | 23 |
| Net Alanı(m2) | 187,00 |
| Net Arsa Alanı | 187 |
|---|---|
| TAKS | 0,60 |
| Emsal | 1,20 |
| Taban Alanı(m2) | 145,86 |
| Emsal Alanı(m2) | 224 |
| Emsal Harici Alan Katsayısı | 30% |
| Emsal Harici Alan (m2) | 67 |
| Satılabilir Alanı(m2) | 292 |
| Ortalama Daire Alanı(m2) | 48,62 |
| Daire Adedi | 6,00 |
| Otopark Adedi | 0 |
| Otopark Alanı | 0 |
| Sığınak(m2) | 11 |
| Sosyal Tesis | 0 |
| Toplam .bodrum Kat | 146 |
| Brüt İnşaat Alanı | 438 |
| Daire Adedi | 6 |
| Peyzaj Alanı | 41 |
| Arsa Alanı, m² | 187 |
|---|---|
| Ortak Alanlar , m² | 146 |
| Otopark sığınak , m² | 0 |
| Satılabilir Alanı, m² | 292 |
| Toplam Brüt İnşaat Alanı, m² | 438 |
| Ortalama Brüt Unite Alanı , m² | 48,62 |
| Ünite Sayısı, m² | 6 |
| Peyzaj Alanı, m² | 41 |
| Miktar | Birim Maliyet | ||
|---|---|---|---|
| 2 m / adet |
TL/m2 | TL | |
| BİNA MALİYETLERİ | |||
| Konut | 292 | 35.000 | 10.210.200 |
| Sosyal tesis | 146 | 12.000 | |
| Otopark | |||
| TOPLAM BİNA MALİYETİ,TL | |||
| BİNA DIŞI MALİYETLER,TL | |||
| Peyzaj Alanı, m² | 41 | 10.000 | 411.400 |
| Altyapı Maliyeti | 187 | 5.000 | |
| TOPLAM BİNA DIŞI MALİYETLER,TL | 411.400 | ||
| TOPLAM BİNA VE BİNA DIŞI MALİYETLER,TL | 10.621.600 | ||
| DİĞER MALİYETLER | |||
| Müh. & Mim. Ücretleri | 2,0% | 212.432 | |
| Proje Yönetim Giderleri & Yapı Denetim | 2,0% | 212.432 | |
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 1,0% | 106.216 | |
| Yasal İzinler & Danışmanlık | 2,0% | 212.432 | |
| Teslim | 3,0% | 318.648 | |
| Rezerv | 2,0% | 212.432 | |
| Müteahhit Ücreti | 10,0% | 1.062.160 | |
| TOPLAM DİĞER MALİYETLER,TL | 2.336.752 | ||
| TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ,TL | 12.958.352 | ||
| GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET,TL | 29.614 | ||
| SATILABİLİR ALAN BİRİM MALİYET,TL | 44.421 |
Ardından nakit akış tablosu hesaplanmış ve arsa değeri hesaplanmıştır.
| 1. Yıl | 2. Yıl | Toplam | |
|---|---|---|---|
| Konut Satış | |||
| Satış Yüzdesi | 80% | 20% | 100% |
| Satılan Alan | 233 | 58 | 292 |
| Birim Satış Bedeli | 120.000 180.000 |
252.000 | 194.400 |
| Birim Satış Bedeli Artışı | 50% | 40% | |
| Toplam Satış Geliri | 42.007.680 | 14.702.688 | 56.710.368 |
| Toplam Satış Geliri | 42.007.680 | 14.702.688 | 56.710.368 |
|---|---|---|---|
| Satış Pazarlama Maliyeti @%2 | 840.154 | 294.054 | 1.134.207 |
| Net Satış Geliri | 41.167.526 | 14.408.634 | 55.576.161 |
| Arsa Payı | 14.702.688 | 5.145.941 | 19.848.629 |
| İnşaat Maliyeti | 12.958.352 | 0 | 12.958.352 |
| Net Nakit Akışı | 13.506.486 | 9.262.693 | 22.769.180 |
| Net Nakit Akışı Bugünkü Değer | 11.028.000 | 5.041.972 | 16.069.972 |
| Arsa Değeri Bugünkü Değer | 12.004.694 | 2.801.095 | 14.805.790 |
| Geliştirci NBD | 11.028.000 | 5.041.972 | 16.069.972 |
| Proje Değeri | 29.049.328 | 14.702.688 | 43.752.016 |
| Proje Değeri BD | 23.718.677 | 8.003.130 | 31.721.807 |
| Maliyet Üzerinden Karlılık | 24% |
|---|---|
| Gelir Üzerinden Karlılık | 37% |
Buna bağlı olarak arsanın bugünkü değeri 14.805.000 TL olarak hesap edilmiştir.
Söz konusu arsa üzerinde henüz bir proje bulunmamaktadır.
Konu taşınmaz üzerinde kira geliri oluşturacak nitelikte bir yapı mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli en iyi kullanım olduğu değerlendirilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın müşterek veya bölünmüş bölümleri mevcut değildir.
Satılık olan arsa emsallerin çoğunluğunun konu mülk ile benzer niteliklere sahip olması ve taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması, parselin boş arsa olmasından dolayı pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yöntemleri kullanılmıştır.
| Pazar Yaklaşımı ile Hesaplanan Değer | 12.974.000 TL |
|---|---|
| Gelir Yaklaşımı ile Hesaplanan Değer | 14.806.000 TL |
Her iki yaklaşım ile hesaplanan değerler birbirine çok yakın olup pazar yaklaşımındaki emsallerin güncel piyasa koşullarını daha iyi yansıtması ve gelir yaklaşımında kabullerin ekonomik ve yerel koşullara değişiklik gösterebilmesi nedeniyle nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı" ile hesaplanan değer kullanılmıştır.
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için şirketimiz tarafından daha önce herhangi bir değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, arsa olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapudaki niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dâhil edilme nitelikleri birbiriyle uyumludur.
7.7 Değerleme Konusu Arsa veya Araz i İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu arsa Akfen GYO portföyünde değildir.
Değerleme uzmanının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen tüm hususlara katılıyorum.
Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan cepheleri, alan ve konumu, imar durumu, manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış olup, söz konusu taşınmazın değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerleme konusu parselin değeri aşağıda belirtilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| (KDV HARİÇ) 12.974.000 TL |
|||
| (KDV DAHİL) | 14.271.400 TL |
Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.
Lisanslı Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401431
Taner DÜNER Dilek YILMAZ
Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400566
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.