AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Net Asset Value • Jan 9, 2024

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2023 - 1255 Aralık, 2023

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	Rapor Tarihi: 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Rapor Numarası	Özel 2023-1255
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Muğla İli, Bodrum İlçesi, Göl Mahallesi, 112 ada 4 Parselde kayıtlı 'Üst (İnşaat) Hakkının' 31.12.2023 değerleme tarihli adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.

↗ İş bu rapor, Doksan Altı (96) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

		YÖNETİCİ ÖZETİ 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
	1.1	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
	1.2	Değerlemenin Amacı 6
1.3 1.4		Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6
		Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6
	1.5	Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6
	1.6	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7
	2.1	Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7
	2.2	Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7
	2.3	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
	2.4	İşin Kapsamı 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8
	3.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 10
	3.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10
	3.4	Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 11
	3.5	Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11
	3.6	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 12
	3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 12
	3.8	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13
	3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13
	3.10	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 14
	3.11	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14
	4.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14
	4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16

	4.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 26
	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 26
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 28
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 28
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi. 29
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29
	5.1	Pazar Yaklaşımı 31
	5.2	Maliyet Yaklaşımı 34
	5.3	Gelir Yaklaşımı 36
	5.4	Diğer Tespit ve Analizler 42
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 43
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 43
	6.2	Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 43
	6.3	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 44
	6.4	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 44
	6.5	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 44
	6.6	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 44
	6.7	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 44
	6.8	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 44
	6.9 Görüş	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 45
7.		SONUÇ 45
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45
	7.2	Nihai Değer Takdiri 46
8.		UYGUNLUK BEYANI 47
9.		RAPOR EKLERİ 47

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2023-1255 / 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Gölköy Mahallesi, 325. Sokak No:7 (Bodrum Loft Otel) Bodrum - Muğla
Tapu Kayıt Bilgisi	Muğla İli, Bodrum İlçesi, Göl Mahallesi, 112 ada 4 Parsel "47 yıl 9 ay 25 gün süre ile 18. cilt 1678. sayfadaki 1543 parsel üzerindeki "Üst (İnşaat) Hakkı" vasıflı taşınmaz.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Rapora konu taşınmaz otel olarak kullanılmaktadır.
İmar Durumu	Söz konusu parsel, 1/1.000 Ölçekli uygulama imar planına göre; 'Kısmen Turizm Tesis, Kısmen Günübirlik Tesis, Kısmen Sahil Şeridinin Birinci Bölümü' Alanında kalmakta, E:0,30, Hmaks:7,50m. olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Piyasa Değeri	1.202.600.000,00 TL (Birmilyarikiyüzikimilyonaltıyüzbin Türk Lirası)
%20 KDV Dahil Piyasa Değeri	1.443.120.000,00 TL
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Burak BARIŞ – SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 31.12.2023 itibariyle değerleme çalışmaları ve değer takdiri tamamlanmış olup 08.01.2024 tarihinde Özel 2023-1255 rapor numarasıyla rapor tanzim edilmiştir.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Muğla İli, Bodrum İlçesi, Göl Mahallesi, 112 ada 4 Parsel üzerindeki otel "Üst (İnşaat) Hakkının" adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur. Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2023 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından;

*31.12.2021 tarihinde, Özel 2021-1797 rapor no ile 504.060.000,00 TL - 34.330.000 Avro değer takdir edilen rapor hazırlanmıştır.

*30.06.2022 tarihinde, Özel 2022-618 rapor no ile 617.850.000,00 TL - 35.570.000 Avro değer takdir edilen rapor hazırlanmıştır.

*30.12.2022 tarihinde, Özel 2022-1209 rapor no ile 760.380.000,00 TL - 38.140.000 Avro değer takdir edilen rapor hazırlanmıştır.

*27.06.2023 tarihinde, Özel 2023-560 rapor no ile 1.073.300.000,00 TL- 38.120.000 Avro değer takdir edilen rapor hazırlanmıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye :	14.000.000, TL
Ticaret Sicil :	256696
Telefon :	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web :	info@netgd.com.tr www.netgd.com.tr
Adres :	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	:	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi	:	Büyükdere cd. No:201 C Blok Kat:8 Levent-İstanbul
Şirket Amacı	:	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin
		düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek.
Sermaye	:	3.900.000.000, TL*
Telefon	:	0 212 371 87 00
E-Posta	:	www.akfengyo.com.tr

(*)Şirketin 6.500.000.000 TL olan kayıtlı sermaye tavanı içerisinde 1.300.000.000 TL olan çıkarılmış sermayesinin, tamamı nakit karşılığı ve %200 oranında olmak üzere 2.600.000.000 TL artışla 3.900.000.000 TL'ye yükseltilmesine ilişkin başvurusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun 07.12.2023 tarihli ve 76/1684 sayılı toplantısında onaylanmıştır. 04.01.2024 tarihi itibarıyla da nakit olarak artırılan 2.600.000.000 TL nominal değerli payların ihracı izahnamede belirtilen koşullar çerçevesinde tamamlanarak, bedelleri nakden ve tamamen ödenmiş olması sebebiyle yeni çıkarılmış sermayesi 3.900.000.000 TL'ye yükselmiştir.

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine Muğla İli, Göl İlçesi, Göl Mahallesi, 112 ada 4 parsel üzerindeki otel "Üst (İnşaat) Hakkının" adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Rapora konu gayrimenkul; Muğla İli, Bodrum İlçesi, Göl Mahallesinde bulunmaktadır. Taşınmaz Bodrum bölgesinin kuzeyinde konumludur. Taşınmaza ulaşım için Torba Mahallesi'nden Gündoğan istikametinde ilerlenirken sağa ayrılan yola sapılır. Bu yol üzerinde yaklaşık 5km ilerlendiğinde taşınmaza ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmazın yakın çevresi turizm nitelikli gelişimini sürdürmektedir. Taşınmaz Bodrum İlçe merkezine yaklaşık 18km Milas-Bodrum Havalimanı'na yaklaşık 42km mesafede konumludur.

Koordinatlar: Enlem: 31.115623 - Boylam: 27.439023

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

Ana Taşınmaz Tapu Kaydı Bilgileri

İL – İLÇE	: MUĞLA - BODRUM
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: GÖL MAHALLESİ
CİLT - SAYFA NO	: 18/1678
ADA - PARSEL	: 112 ADA 4 PARSEL
YÜZÖLÇÜM	: 57.000,01 M²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: Orman
TAŞINMAZ ID	: 93917434
MALİK - HİSSE	: Maliye Hazinesi (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili (27.07.2016 – 15866)

Üst Hakkı Tapu Kaydı Bilgileri

İL – İLÇE	: MUĞLA - BODRUM
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: GÖL MAHALLESİ
CİLT - SAYFA NO	: 18/1679
ADA - PARSEL	: 112 ADA 4 PARSEL
YÜZÖLÇÜM	: 57.000,01 M²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: 47 yıl 9 ay 25 gün süre ile 18. cilt 1678. sayfadaki 1543 parsel üzerindeki "Üst (İnşaat) Hakkı"
TAŞINMAZ ID	: 93917435
MALİK - HİSSE	: Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği (16.09.2021 – 30176)

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Üst Hakkı Tapu Kayıt belgesine göre taşınmaz üzerinde bulunan kayıtlar aşağıdaki gibidir;

Beyan: Diğer (Konusu: 01/12/2013 tarih 21685 yevmiyeli resmi senette şart değişikliği yapılarak; 49 yıllık lehine tesisli üst haklarının Kamu Taşınmazları Üzerindeki Turizm Yatırımlarının Sürelerinin Uzatılması ile Satışa İlişkin Yönetmelik Hükümleri uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığınca uzatılan 6 yıl 2 ay 19 günlük süre ilave edilerek 21/12/2067 tarihinde sona erecek şekilde değiştirilmiştir.) ( Şablon: Diğer) (06.03.2019 – 4783)

Beyan: Diğer (Konusu: MUĞLA İLİ BODRUM İLÇESİ GÖLTÜRKBÜKÜ MAHALLESİ (GÖL) MUĞLA KÜLTİR VE TABİT VARLIKLARINI KORUMA KURULU2NUN 24/08/2005 ÜN VE 1074 SAYILI VE 22-23/10/2010 GÜN VE 6599 SAYILI KARARLARI İLE TESCİLLİ 2. DERECE DOĞAL SİT ALANINA VE MUĞLA KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULUNUN 18/04/2008 GÜN VE 3976 SAYILI KARARI İLE TESCİLLİ 3. DERECE ARKEOLOJİK SİT ALANI İÇİNDE YER ALAN, MASANDA TURİZM YATIRIMLARI A.Ş. ADINA ÜST İNŞAAT HAKKI TESCİL EDİLMİŞ OLAN 8 PAFTA 1543 PARSELDE İNŞAATINA BAŞLANACAK ŞANTİYE TESİSLERİNİN ENERJİSİNİNTEMİN EDİLMESİ AMACIYLA 2932,93 M2 LİK ORMANLIK ALANI KAPSAYAN ENERJİ NAKİL HATTI TESİSİ YAPILMASINDA SAKINCA OLMADIĞINA, AYNI GÜZERGAHTA YAPILAN TESPİT VE İNCELEMELER SONUCUNDA EKLİ 1/1000 ÖLÇEKLİ HARİTADA GÖSTERİLDİĞİ ŞEKLİYLE BİR ADET YAPI KALINTISININ 2863 SAYILI YASA KAPSAMINDA TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIĞI OLARAK TESCİL EDİLMİŞTİR. ) Şablon: Diğer) (29.07.2016 – 16134)

Beyan: I.grup yapıdır( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.)(12.10.2015 – 19735)

Beyan: Diğer (Konusu: 2.derece doğal sit alanıdır. ) Tarih: 0 Sayı: -( Şablon: Diğer) (SN:7801679) MUĞLA KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ

Beyan: Beyan Diğer (Konusu: MUĞLA İLİ BODRUM İLÇESİ GÖLTÜRKBÜKÜ MAHALLESİ (GÖL) MUĞLA KÜLTİR VE TABİT VARLIKLARINI KORUMA KURULU2NUN 24/08/2005 ÜN VE 1074 SAYILI VE 22- 23/10/2010 GÜN VE 6599 SAYILI KARARLARI İLE TESCİLLİ 2. DERECE DOĞAL SİT ALANINA VE MUĞLA KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULUNUN 18/04/2008 GÜN VE 3976 SAYILI KARARI İLE TESCİLLİ 3. DERECE ARKEOLOJİK SİT ALANI İÇİNDE YER ALAN, MASANDA TURİZM YATIRIMLARI A.Ş. ADINA ÜST İNŞAAT HAKKI TESCİL EDİLMİŞ OLAN 8 (SN:6414042) BODRUM SUALTI ARJKEOLOJİ MÜZESİ MÜDÜRLÜĞÜ VKN: Bodrum - 29-07-2016 15:46 - 16134 BİLGİ AMAÇLIDIR 2 / 4 PAFTA 1543 PARSELDE İNŞAATINA BAŞLANACAK ŞANTİYE TESİSLERİNİN ENERJİSİNİNTEMİN EDİLMESİ AMACIYLA 2932,93 M2 LİK ORMANLIK ALANI KAPSAYAN ENERJİ NAKİL HATTI TESİSİ YAPILMASINDA SAKINCA OLMADIĞINA, AYNI GÜZERGAHTA YAPILAN TESPİT VE İNCELEMELER SONUCUNDA EKLİ 1/1000 ÖLÇEKLİ HARİTADA GÖSTERİLDİĞİ ŞEKLİYLE BİR ADET YAPI KALINTISININ 2863 SAYILI YASA KAPSAMINDA TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIĞI OLARAK TESCİL EDİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)

Beyan: Beyan I.grup yapıdır( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) Bodrum - 12-10-2015 13:13 - 19735

112 ada 4 parsel üzerinde Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine, 49 yıl süreyle, bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesis edilmiştir (06.03.2019 - 4783). Söz konusu üst hakkının devrinde aksi sözleşmede belirtilmediği sürece kısıtlama bulunmamaktadır.

***Tapu kaydı üzerindeki beyanlar herhangi bir olumsuzluk teşkil etmemektedir.

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

Son üç yıl içerisinde alım satıma konu olmamıştır. İmar ve hukuki durumunda değişiklik yoktur.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Bodrum Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu taşınmazın 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre konu taşınmaz 'Kısmen Turizm Tesis Alanı, Kısmen Günübirlik Tesis Alanı, Kısmen Sahil Şeridi'nin Birinci Bölümü' alanında kalmakta, Turizm Tesis Alanı olarak belirtilen alanda E:0,30, Hmaks: 7,50m, Günübirlik Tesis Alanı olarak belirtilen alanda E:0,03 olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.

Not: Taşınmaz 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı ve 2. Derece Doğal Sit Alanı sınırları içerisindedir. Olası işlemlerde Muğla Kültür Ve Tabiat Varlıkları Bölge Koruma Müdürlüğü'nden görüş ve izin alınması gerekmektedir.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkul için Bodrum Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüştür.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. Üst hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkının 01.10.2012 tarihi itibari ile 49 yıl müddetli kurulduğu, Kamu Taşınmazları Üzerindeki Turizm Yatırımlarının Sürelerinin Uzatılması ile Satışına İlişkin Yönetmelik Hükümleri uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığınca uzatılan 6 yıl 2 ay 19 günlük kesin tahsis süresi de ilave edilmek üzere 21.12.2067 tarihinde sona erecek şekilde tescil edilmiştir. Buna göre 01.10.2012 tarihinde başlayacak üst hakkı süre uzatımı ile birlikte 21.12.2067 tarihinde sonlanacaktır.

Aşağıda Medeni Kanun'un ilgili maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir.

Üst hakkı Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Madde 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Madde 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.

Madde 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

Madde 830- Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alındığı ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu görülmüştür.

Mimari Proje: 30.09.2016 tarih onaylı

Mimari Proje: 20.03.2020 tarih onaylı

VERİLEN KISIM	İLK RUHSAT		TADİLAT RUHSATI		İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI	KAT SAYISI	İSKAN
	TARİH	SAYI	TARİH	SAYI	(m2)			TARİH	SAYI
A BLOK - KÜTÜPHANE	23.11.2015	2015/563-21	20.03.2020	2020/158-1	95,38	5C	1	03.06.2020	2020/99-1
B BLOK - OFİS ve İŞYERİ	23.11.2015	2015/563-2	20.03.2020	2020/158-2	69,01	5C	1	03.06.2020	2020/99-2
C BLOK - OFİS ve İŞYERİ	23.11.2015	2015/563-23	20.03.2020	2020/158-3	2372,88	5C	1	03.06.2020	2020/99-3
D BLOK - OFİS ve İŞYERİ	23.11.2015	2015/563-24	20.03.2020	2020/158-4	729,62	5C	1	03.06.2020	2020/99-4
E BLOK - OTEL ve GARAJ 23.11.2015		2015/563-3	20.03.2020	2020/158-5	902,84	5C	3	03.06.2020	2020/99-5
F BLOK - OTEL ve GARAJ 23.11.2015		2015/563-4	20.03.2020	2020/158-6	2048,32	5C	3	03.06.2020	2020/99-6
G BLOK - OTEL ve DEPO 23.11.2015		2015/563-5	20.03.2020	2020/158-7	1373,98	5C	3	03.06.2020	2020/99-7
H BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-8	20.03.2020	2020/158-8	714,34	5C	2	03.06.2020	2020/99-8
I BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-9	20.03.2020	2020/158-9	729,29	5C	2	03.06.2020	2020/99-9
J BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-10	20.03.2020	2020/158-10	1073,53	5C	2	03.06.2020	2020/99-10
K BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-11	20.03.2020	2020/158-11	687,79	5C	2	03.06.2020	2020/99-11
L BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-12	20.03.2020	2020/158-12	526,7	5C	2	03.06.2020	2020/99-12
M BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-13	20.03.2020	2020/158-13	1170,68	5C	2	03.06.2020	2020/99-13
N BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-14	20.03.2020	2020/158-14	1095,96	5C	2	03.06.2020	2020/99-14
O BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-15	20.03.2020	2020/158-15	490,86	5C	2	03.06.2020	2020/99-15
P BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-16	20.03.2020	2020/158-16	701,34	5C	2	03.06.2020	2020/99-16
R BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-17	20.03.2020	2020/158-17	460,31	5C	2	03.06.2020	2020/99-17
S BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-18	20.03.2020	2020/158-18	713,54	5C	2	03.06.2020	2020/99-18
T BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-19	20.03.2020	2020/158-19	271,32	5C	1	03.06.2020	2020/99-19
U BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-20	20.03.2020	2020/158-20	790,57	5C	2	03.06.2020	2020/99-20
V BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-21	20.03.2020	2020/158-21	370,37	5C	2	03.06.2020	2020/99-21
Y BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-22	20.03.2020	2020/158-22	374,06	5C	1	03.06.2020	2020/99-22
Z BLOK - OTEL	23.11.2015	2015/563-23	20.03.2020	2020/158-23	975,46	5C	2	03.06.2020	2020/99-23
İSTİNAT DUVARI	23.11.2015	2015/563-26	20.03.2020	2020/158-24	-	-	-	03.06.2020	2020/99-24
TEKNİK BİRİMLER	23.11.2015	2015/563-25	20.03.2020	2020/158-25	1564	5C	2	03.06.2020	2020/99-25

Tadilat Ruhsatı: 30.09.2016 tarih ve 2016/612-(1-25 arası) numaralı Tadilat Ruhsatları

İsim Değişikliği Ruhsatı: 04.01.2017 tarih ve 2017/12-(1-25 arası) numaralı İsim Değişikliği Ruhsatları

İsim Değişikliği Ruhsatı: 14.05.2019 tarih ve 2019/304-(1-25 arası) numaralı İsim Değişikliği Ruhsatları

Turizm İşletme Belgesi: 18.04.2012 – 13533

91 oda (2 yatak), 1 bedensel engelli odası (2 yatak), toplam: 92 oda – 184 yatak, 60 kişilik açık alakart lokanta, açık yüzme havuzu, sauna, buhar odası, masaj ünitesi,(3 adet), aletli jimnastik salonu, 15 kişilik oyun salonu, televizyon salonu, 10 kişilik özel hizmet salonu(36 adet), satış ünitesi, 50 araçlık kapalı otopark.

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın yapı denetimi Halikarnas Yapı Denetim LTD. ŞTİ. Tarafından yapılmıştır. Firma adresi Konacık Mahallesi Atatürk Bulvarı, No:301/E Bodrum, Muğla.

3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Söz konusu parsel üzerinde otel olarak kullanılan yapı bulunmaktadır. Değerleme bu taşınmaz için hazırlanan ve onaylanan mevcut projeye ve yasal evraklara dair yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu gayrimenkule ait 28.01.2020 tarihinde alınmış, bütün taşınmazlar için BEPTR türünde B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Muğla, Türkiye'nin en kalabalık yirmi dördüncü şehridir. 2022 itibarıyla 1.048.185 nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur. Antik Karya bölgesinin en eski yerleşimlerinden biri olan Muğla, bilinen tarihi boyunca başlangıçta Anadolu'nun yerli halkı Karyalıların, ardından kısmen ve kısa dönemler halinde Mısır, Asur ve İskit işgallerinin, zamanla da özellikle kıyılarda Helenistik kolonizasyon hareketinin egemenliği altında kalmıştır. Önce Medler, daha sonra Persler Muğla'yı idareleri altında almışlar ve bölgeyi bir satrap aracılığıyla yönetmişlerdir. Büyük İskender'in ordularıyla gelişinde Muğla bölgesi bir Karya satrapı tarafından yönetilmekte idi. 'Karya' isminin bölgeye MÖ 3400 yıllarında gelen kavimlere önderlik etmiş 'Kar' isimli bir komutandan kaynaklandığına ilişkin tezler öne sürülmektedir. Bölge çağlar boyunca Karya olarak anılmış ve kuzeyde Söke, Aydın, Nazilli üzerinden başlayıp güneyde Dalaman Çayının denize döküldüğü yerde biten Karya bölgesi, kuzeyinde Lidyalıların, güneyinde Likyalıların ve Anadolu içlerinde de Frigyalıların hüküm sürdüğü bölgelere komşu olmuştur. Muğla, kadim medeniyetlere ev sahipliği yapmış ve her devirde önemini korumuş bir bölgedir. İslam hâkimiyetinden önceki medeniyetler tarafından Karya, İslam hâkimiyeti sonrasında da Menteşe ismini alan bölgenin ismini nereden aldığı konusu açık değildir. Muğla, Osmanlı devleti dönemi boyunca dışarıya kapalı küçük bir şehir olarak kaldı. I. Dünya Savaşı'ndan yenik çıkan Osmanlı İmparatorluğu toprakları İtilaf Devletleri tarafından paylaşılınca Muğla 11 Mayıs 1919 tarihinde İtalya tarafından işgal edildi. Anadolu'nun işgali sırasında Muğla'da Kocahan Mitingi düzenlenmiş ve tüm Anadolu şehirleri gibi Muğla'nın da bu işgallere direneceği ilan edilmiştir. Bunun üzerine kentte Vatan Müdafaa Cemiyeti, Serdengeçtiler Müfrezesi, Muğla Kuvayi Milliyesi gibi direniş komiteleri kurulmuştur. 1920'de Ankara'da açılan 1. Dönem meclisine 6 milletvekili gönderen kent İtalyanlar'ın kentte fazla etkin olmamasından yararlanarak Menderes boyunca başlayan Yunan işgaline karşı kurulan direniş faaliyetlerine katılmıştır. Ege'de 57. Tümenden kalanlarla birleşen gönüllüler, Aydın çarpışmalarında düşmana ağır kayıplar verdirmişlerdir.

Muğla ilinin yüz ölçümü 12.654 km² 'dir. Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Muğla şehrinin içinde bulunduğu Menteşe Yöresi'nde dağlar denize paralel uzanmaktadır. 800 m. yüksekliğe kadar olan alanlarda 'Asıl Akdeniz İklimi' ve daha yüksek alanlarda 'Akdeniz Dağ İklimi' hissedilir. Maksimumminimum sıcaklık değerleri, nemlilik, yağış miktarı ve hakim rüzgâr yönleri yerel coğrafi koşullara göre değişmektedir. Metrekare'ye 1000 mm'den fazla yağış alan Muğla, orman oranı bakımından Türkiye'nin en zengin olan yörelerinden bir tanesidir. Ne var ki yağışların büyük çoğunluğu kış mevsiminde düşer ve yaz kuraklığı belirgindir. Dağların denize paralel uzanmasının ve yükseltinin bu yörede Ege Bölgesi'nin genelinin aksine daha fazla olmasının diğer bir sonucu olarak ulaşım doğu-batı yönünde zorlaşır ve nüfus seyrekleşir.

İlin Yatağan ilçesinde Yatağan Termik Santrali, Yeniköy'de Yeniköy Termik Santrali, Kemerköy'de Kemerköy Termik Santrali vardır. İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Muğla ayrıca önemli bir mermercilik merkezidir. Bu enerji ve madencilik üretim tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır. Ekonomi özellikle turizm ve tarıma dayalıdır. Ayrıca Dalaman ilçesinde Kağıt Fabrikası (eski adı SEKA, yeni adı MOPAK) bulunmaktadır. Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir. Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir. Muğla ili tarımsal ürünlerinin çeşitliliği ile dikkati çeker. Türkiye'de arıcılığın en önemli merkezlerinden biridir. Yörede hem arı hem de çam balı bulunmaktadır. Marmaris ilçesi çam balı ile ünlüdür. Ortaca, Fethiye ve Dalaman ilçelerinde yaygın bir şekilde narenciye tarımı (portakal, limon, mandalina, greyfurt) yapılmaktadır. Özellikle Marmaris-Köyceğiz hattına özgü bir diğer ürün günlük ağacından elde edilen ve parfümeride ile eczacılıkta kullanılan sığla yağıdır. Zeytincilikte il genelinde gelişmiştir.

Bodrum, Muğla'nın 13 ilçesinden birisidir. İlçe günümüzde önemli bir turizm merkezi olması ile anılmaktadır ki bunda Bodrum'un kendine has bazı özellikleri olması etkilidir. Bodrum sadece Türkiye'de değil, dünyada da turizm açısından bilinen bir ilçedir. Nüfus açısından il genelinde Menteşe ve Fethiye'yi geçerek en büyük ilçe unvanına sahip olmuştur. Dünyanın Yedi Harikasından biri olan Mausoleum Halikarnassos şehrinde inşa edilmiştir. Depremler ve istilaların etkisiyle zamanla yıkılan mozolenin mermerden taşları Bodrum Kalesi'nin yapımında kullanılmıştır. Kaleyi 15. yüzyılda Hristiyan Şövalyeler inşa etmiştir. İnşaat 100 yıllık bir sürede tamamlanmıştır. Papa kalenin bitmesi için kalenin yapımında çalışanlara endülijans kâğıtları dağıtmıştır. Bodrum şehri Anadolu toprakları üzerinde en son ele geçirilen Hristiyan toprağıdır. Şehir II. Mehmed zamanında kuşatıldıysa da ancak I. Süleyman'ın Rodos Seferi sırasında ele geçirilebilmiştir. Bodrum Kalesi bugün dünyanın en büyük 2. Sualtı Arkeoloji Müzesi olarak hizmet vermektedir. Doğu Akdeniz'de ayakta kalan en sağlam kaledir. Bodrum şehri ise pek çok kültürel etkinliğe ev sahipliği yapmaktadır. Bodrum, Muğla ilinin batı köşesinde yer alır. İlçe topraklarının büyük çoğunluğu kendi adını taşıyan bir yarımada içerisinde bulunmaktadır ki ilçe kuzey, batı ve güneyden Ege Denizi ile çevrelenmiştir. Doğusundaki Milas hariç herhangi bir idari sınırı yoktur. İklim itibarıyla Ege ve Akdeniz iklimlerinin sentezinden oluşan bir özelliğe sahiptir. Yarımada olarak mikro klima alan özelliği gösterir. Yaz aylarında neredeyse hiç nem bulunmaz. Kış aylarında ise nem oranı oldukça düşüktür. Yaz ayları sıcak ve kurak, kış ayları oldukça ılık ve yağışlıdır. 1970 yılından günümüze kadar yalnızca 2004 yılı şubat ayında kar yağışı görülmüş ve kar kalınlığı ortalama 5 cm'yi bulmuştur.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %37,54 ile konut oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,86 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %-0,31 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,17 ile konut oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %64,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,27 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)

A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,6 seviyesine gelmiştir.

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH 2023 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %79,8 artarak 7 trilyon 681 milyar 432 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 295 milyar 815 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hane halklarının nihai tüketim harcamaları 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %11,2 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %5,3, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %14,7 arttı. Mal ve hizmet ithalatı, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %14,5, ihracatı ise %1,1 arttı. İşgücü ödemeleri, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %117,2 arttı. Net işletme artığı/karma gelir %50,7 arttı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %26,1 iken, bu oran 2023 yılında %32,2 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %55,0 iken %47,0 oldu. (TUİK)

∆ TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %23,70 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %3,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2021 ve 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %1,98 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %39 civarındadır.

ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.

∆ TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %42,50 seviyesine gelmiştir.

A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu. (TUİK)

		Kasim		Ocak - Kasin
	2023	2022	Degisim (%)	2023	2022	Degistern 1961
Satıs sekline göre toplam satış	93514	117 006	20.6	1 087 349	1 277.659	-14.9
Ipotekti satis	5 245	16.655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Diger salis	88 269	101 151	-12.7	815 843	1019 136	-10.2
Saus durumuna göre toplam satış	93 514	117 006	20,6	1,087 349	1.277 659	-14.9
lik of salts	30.472	37 380	+18.5	328 299	382 190	-14.1
sinci el salis	63042	80 426	-21.6	769.050	895 469	-15,2

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu. Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu. (TUİK)

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti. (TUİK)

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı. (TUİK)

Yıl	Coyrek	Bima sayist	Yille degitim (%)	Daire sayst	Your değişim (%)	Yüzölçüm (mª)	Yak değişim (%)
2021		138 522	44.0	725 294	30,7	151 362 144	34.4
	-	33 571	137.0	174 664	116.9	34 357 552	ਰੇਤ 7
	=	30 534	65.7	157 696	14.4	31 780 568	15,6
	111	30 416	20,2	149 614	6,1	33 312 277	195
	W	44 001	18.7	243 326	24.3	51 911 747	30.8
2012		127 831	-7.7	695 804	-4.1	145 745 708	-3,7
	11	26 134	-222	129 572	-25,8	27 414 905	-20.2
	=	29 077	-18	144 076	-8.6	30 750 7:34	-32
	111	28 293	-7:0	145 507	-27	32 120 043	-3.6
	W	44 327	0,7	276 649	13.7	55 460 026	68
2023		23 887	-8 6	131 562	15	26,946 184	-1.7
	=	31 047	68	192 158	33.4	39 188 657	27.4
	111	36 351	24.9	196 489	35,0	39 080 808	217

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı. (TUİK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,47 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,08 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,49 arttı, işçilik endeksi %0,21 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,26 arttı, işçilik endeksi %113,93 arttı. (TUİK)

∆ Türkiye'de Turizm Sektörü;

Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu (TUİK)

	Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli)
	2022	2023	Degişim orani (1)	2022	2023 11	Değişim orani (1) (%)
	11	111	(20)	9 Aylık	9 Aylık
Turizm geliri (Bin \$)	17 875 112	20 225 317	13.1	34 982 689	41 999 592	20.1
Kişi sayısı	21 000 128	22 428 234	6.8	39 390 915	44 605 295	13.2
Kışı başı ortalama harcama (\$)	851	902	5.9	888	942	6.0
Gecelik ortalama harcama (\$)	89	103	15.8	89	101	13.5

Bu çeyrekte geçen yılın aynı çeyreğine göre spor, eğitim, kültür harcaması %33,3, konaklama harcaması %26,1, yeme-içme harcaması %24,6 artarken tur hizmetleri harcaması %1,6 azaldı. İkinci sırada %16,6 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise ile %3 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %61,2 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi. (TUİK)

Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %74,8 artarak 1 milyar 933 milyon 781 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 491 milyon 933 bin dolarını kişisel, 441 milyon 848 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %43,7 artarak 2 milyon 978 bin 418 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 649 dolar olarak gerçekleşti. (TUİK)

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

Rapora konu taşınmaz 57.000,00m² yüzölçümüne sahip 112 ada 4 parsel üzerinde yer almaktadır. Parsel geometrik olarak amorf tarzdadır. Parsel doğu-batı yönlü artan eğimde bir arazi yapısına sahiptir. Parsel güney kenarında yaklaşık 135m boyunca kıyı çizgisine komşudur.

Taşınmaz 5 yıldız konseptinde Bodrum Loft Otel olarak işletilmektedir. Taşınmaz yatay mimari tarzında betonarme olarak inşa edilmiştir. Parsel üzerindeki yapılar mimari projesine göre A-Z aralığında isimlendirilmiştir. Konaklama üniteleri blok şekilde inşa edilmiş olup 2+1, 3+1, 4+1 villa tarzında kullanıma sunulmaktadır. Parsel üzerinde yürüyüş yolları beton kaplamalıdır. Yapı dışında kalan alanlarda peyzaj düzenlemesi yapılmıştır.

Taşınmaz projesine göre 19 adet konaklama bloğu, 3 adet idari, restoran, mutfak vb alanların yer aldığı blok, 1 adet kütüphane yapısı ve teknik birim binasından oluşmaktadır. Taşınmazın 50 araçlık kapalı otopark imkanı bulunmaktadır. Ayrıca 60 kişi ve 56 kişilik restoran mevcuttur.

Teknik birim binası; projesine göre 2 adet bodrum kat olmak üzere yaklaşık 1564 m² kullanım alanlıdır. Betonarme tarzda inşa edilmiştir. İç mekanda zeminler serleştirilmiş beton kaplamalıdır.

A blok; kütüphane ve teras alanından oluşmaktadır. Projesine göre yaklaşık 95 m² kullanım alanlıdır. Betonarme şekilde inşa edilmiştir. Zeminler mozaik taşlı beton kaplamalı, duvarlar dekoratif ahşap kaplamalıdır.

B blok; projesine göre 69 m² kullanım alanlıdır. Projesinde çocuk kulübü olarak geçmektedir.

C blok; idari alanların ve hizmet alanlarının bulunduğu bloktur. Parselin güneydoğu kısmında konumludur. Projesine göre yaklaşık 2373 m² inşaat alanına sahiptir. 2 adet bodrum kat ve zemin kat olarak betonarme tarzda inşa edilmiştir. Sığınak, teknik alanlar, mutfak, ofis, personel odaları, bagaj odası, mal kabul ofisi, güvenlik, çöp odası, revir, koridorlar, karşılama, 2 adet restoran, wc, bulaşıkhane ve personel yemek alanlarından oluşmaktadır. Bu alanlarda zeminler mozaik taşlı beton kaplama, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalı, iç kapılar ahşap doğramadır.

D blok; hizmet alanları ve sosyal alanları yer aldığı bloktur. Projesine göre 1 bodrum kat ve zemin kat şeklinde betonarme olarak inşa edilmiştir. Projesine göre spa, masaj odaları, elektrik odası, avlu, bar ve bara ait kiler, spor salonu, wc, masaj terası, yoga terası, 2 adet havuz ve diğer teras alanlarından oluşmak üzere yaklaşık 730 m² inşaat alanlıdır. C blok yapı konsepti bu yapı için de geçerlidir. Yoga, plates alanları ile havuz alanlarında zeminler ahşap kaplamalıdır.

E blok; projesine göre bodrum kat, zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katı otopark, diğer katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 903 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 1 adet yaşam alanı, 1. Katta 2 adet yatak odası ve teras alanı mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

F blok; projesine göre bodrum kat, zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katı otopark, diğer katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 2048 m²kullanım alanlıdır. Zemin katta 3 adet yatak odası, 3 adet yaşam alanı ve teknik alanlar, 1. Katta 4 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

G blok; projesine göre bodrum kat, zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katı otopark, diğer katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 1374 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alanlar, 1. Katta 3 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi

H blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 714 m² kullanım alanlıdır.

mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

I blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 729 m² kullanım alanlıdır.

J blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 1074 m² kullanım alanlıdır.

K blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 688m2 kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alanlar, 1. Katta 3 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

L blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 527 m² kullanım alanlıdır.

M blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 1171 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 3 adet yatak odası, 3 adet yaşam alanı ve teknik alanlar, 1. Katta 4 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

N blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 1096 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 3 adet yatak odası, 3 adet yaşam alanı ve teknik alanlar, 1. Katta 4 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

O blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 491 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 2 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

P blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 701 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 3 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

R blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 460 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 3 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

S blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 713 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 3 adet yatak odası ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

T blok; projesine göre zemin kattan oluşmaktadır. Projesine göre yaklaşık 713 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 1 adet yaşam alanı ve teknik alan mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

U blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 791 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 2 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 3 adet yatak odası, yaşam alanı ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

V blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 370 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 1 adet yatak odası, 1 adet yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 1 adet yatak odası, yaşam alanı ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

Y blok; projesine göre zemin kattan oluşmaktadır. Projesine göre yaklaşık 374 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 3 adet yatak odası, 1 adet yaşam alanı ve teknik alan mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

Z blok; projesine göre zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Katlar konaklama alanı olarak projelendirilmiştir. Projesine göre yaklaşık 975 m² kullanım alanlıdır. Zemin katta 3 adet yatak odası, 2 adet yaşam alanı ve teknik alan, 1. Katta 4 adet yatak odası, yaşam alanı ve teras alanları mevcuttur. Yatak odası alanlarının her birinde banyo ve wc hacmi mevcuttur. Yaşam alanında mutfak nişi bulunmaktadır.

Konaklama üniteleri 2+1,3+1,4+1 şeklinde pazarlanabilmektedir. Taşınmaz halihazırda 92 adet oda ve 36 adet villa şeklinde düzenlenmiştir. Bu üniteler 20 adet 2+1, 12 adet 3+1, 4 adet 4+1 olarak pazarlanmaktadır. Konaklama üniteleri betonarme tarzda inşa edilmiştir. Dış cepheleri dekoratif beton kaplamalıdır. İç mekanlarda zeminler mozaik taşlı beton kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında granit lavabo mevcut, duş alanlarında zeminler ahşap kaplamalıdır. Yaşam alanlarında yapı tarzı yatak odaları ile aynı şekilde olup granit tezgah ve masif mutfak dolabı mevcuttur. Pencereler alüminyum doğrama, kapılar ahşap doğramadan imal edilmiştir. Bazı villaların teras alanlarında benzer şekilde mutfak dolabı ve tezgah mevcuttur. Taşınmaz oldukça lüks malzeme ile inşa edilmiş olup mahallinde oldukça bakımlı olduğu ve herhangi bir tadilat ihtiyacının bulunmadığı görülmüştür. Konaklama ünitelerinin tamamı deniz manzaralı olacak şekilde konumlanmış her bir villanın deniz manzarasından maksimum düzeyde yararlanacak şekilde yönlendirilmiştir. Villalarda Anadolu mimarisindeki avlu konseptinden yararlanıldığı görülmektedir. Konaklama ünitelerinin bir çoğunda projesinde nanny olarak belirtilen bakıcı-yardımcı odaları bulunmaktadır. Söz konusu odaların yapı kalitesi bakımından konaklama ünitelerine yakın olduğu görülmüştür.

Tesisin doğrudan denize erişim imkanı bulunmaktadır. Taşınmazın yer aldığı parselin plaj cephesi bulunmamakta olup güney kenarında yer alan iskelelerden denize girilebilmektedir. Tesise tekne ile ulaşım sağlanabilmektedir.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Mahallinde yapılan incelemede yapıların mimari projesi ile genel hatları bakımından uyumlu olduğu görülmüştür.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Mevcut yapı içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir imalat bulunmamaktadır.

4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmaz mevcut durumda Bodrum Loft Otel olarak işletilmektedir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, ancak denize uzak mesafede E:0,30 – Hmax:6,50m, Konut İmarlı, 6000 m² yüzölçümlü arsa 175.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0 532 219 22 38

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, Cennet koyu bölgesinde, E:0,10 – Hmax:6,50m, Konut İmarlı, 17178 m² yüzölçümlü arsa 160.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0 530 574 82 88

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, denize uzak mesafede E:0,20, Hmax:6,50m Konut İmarlı, 4502 m² yüzölçümlü arsa 41.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0 542 596 90 40

[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, denize 300 m mesafede, Emsal:0,20 Konut Alanı İmarlı, 3560 m² yüzölçümlü arsa 105.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0 532 762 69 95

[E:5 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, denize 100 m mesafede, Emsal:0,20 Konut Alanı İmarlı, 4000 m² yüzölçümlü arsa 120.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

EMSAL DÜZELTME TABLOSU
İçerik	Emsal 1		Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4		Emsal 5
Brüt alanı (m²)	6.000,00m²		17.178,00m²		4.502,00m²		3.560,00m²		4.000,00m²
Satış fiyatı		₺175.000.000,00 ₺160.000.000,00			₺41.250.000,00		₺105.000.000,00		₺120.000.000,00
m² birim fiyatı	₺29.166,67		₺9.314,24		₺9.162,59		₺29.494,38		₺30.000,00
Pazarlık	15%	-	5%	-	5%	-	15%	-	15%	-
Konum ve diğer şerefiye	30%	+	70%	+	70%	+	20%	+	10%	+
Yüzölçüm şerefiyesi	30%	-	15%	-	25%	-	25%	-	25%	-
İmar ve Altyapı Şerefiyesi	10%	+	60%	+	60%	+	10%	+	10%	+
İndirgenmiş birim fiyat	₺27.708,33		₺19.559,90		₺18.325,19		₺26.544,94		₺24.000,00
Ortalama Birim fiyat	23.228TL/m²

İlgilisi: 0 532 386 29 06

Not: Emsallerin konum, yüzölçüm, imar ve altyapı şerefiyeleri ile pazarlık payları yukarıdaki tabloda belirtilmiştir.

[Alternatif Oteller]

TAŞINMAZA ALTERNATİF OLABİLECEK OTELLER
OTEL İSMİ	1 KİŞİ İÇİN 1 GECE YILDIZ SAYISI TARİFESİ		DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA OLAN MESAFESİ
AMANRUYA BODRUM	5	₺60.000,00	7 km
THE LİFECO BODRUM	5	₺20.000,00	12,50 km
HİGHLİGHT YALIKAVAK	5	₺15.000,00	17 km
MANDARİN ORİENTAL	5	₺100.000,00	12 km

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmada Turizm imarlı satılık arsa emsaline rastlanmamıştır. Bölgede parselin kendisi ile benzer/farklı konumda satılık Konut imarlı arsa emsallerine ulaşılmıştır. Bölgede bu emsallerden yola çıkılarak parselin imar durumu, lokasyonu, kıyı cephesi, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmaza değer takdir edilmiştir.

Arsa metrekare satış fiyatları bu bilgiler doğrultusunda şerefiye düzeltmeleri ile 18.000 TL ile 27.000 TL arasında olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Söz konusu parselin kıyı cephesi bulunması avantajlı yönü iken, yüzölçümünün emsallere göre büyük olması dezavantajlı yönüdür.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın konumu, imar durumu, arazi yapısı, peyzaj çalışmaları, kıyı cephesi, ulaşım kolaylığı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazın arsa birim değeri 23.245 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

ARSA DEĞERİ
ADA/PARSEL	ALAN (m2 )	BİRİM DEĞER (TL/m2 )	DEĞER
112 ADA 4 PARSEL	57000,00	23.245,61 ₺	1.325.000.000,00 ₺

Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (KDV hariç) 1.325.000.000,00- TL takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Söz konusu parselin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.

Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki birim değer takdir edilmiştir.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Söz konusu taşınmazın yapı değeri tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan 2023 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ile "Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel" kullanılmamıştır.

Yapı birim maliyeti belirlenirken parsel üzerindeki yapıların inşa kaliteleri, yıpranma payları, yapı maliyetlerinde güncel veriler dikkate alınmıştır.

Yerinde yapılan incelemede yapıların lüks malzeme ve kaliteli işçilik ile imal edildiği görülmüştür.

Taşınmazın sosyal alanlar, idari kısımlar, teknik alanlar ve konaklama üniteleri arasındaki yapı kaliteleri göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme aşamasında bu alanların maliyet hesabı ayrı ayrı yapılmıştır.

YAPI DEĞERİ
NİTELİK	İNŞAAT ALANI	BİRİM MALİYET	YIPRANMA	DEĞER
	(m2 )	(TL/m2 )	PAYI (%)
KONAKLAMA ALANLARI	13552	₺21.400,00	3	281.320.000,00 ₺
OTOPARK-SIĞINAK VB.	1919	₺10.000,00	3	18.620.000,00 ₺
SOSYAL ALANLAR	3266	₺17.000,00	3	53.860.000,00 ₺
TEKNİK ALAN	1564	₺11.000,00	3	16.690.000,00 ₺
Çevre Düzeni, Altyapı Maliyetleri, Harici Müteferrik İşler vs.	29.510.000,00 ₺
	400.000.000,00 ₺

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

TAŞINMAZ	DEĞER (TL)
ARSA DEĞERİ	1.325.000.000,00 ₺
YAPI DEĞERİ	400.000.000,00 ₺
TOPLAM	1.725.000.000,00 ₺

* Sonuç olarak maliyet yöntemine göre taşınmazın arsa ve yapı değeri olarak toplamda 1.725.000.000,00 TL değer takdir edilmiştir.

Söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen üst hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir.

Üst Hakkı Süresi ve Oran Tablosu
Üst Hakkı Tesisi Tarihi	1.10.2012
Üst Hakkı Süresi	55 Yıl
Üst Hakkı Süresi Gün Bazında	20169
Üst Hakkı Bitiş Tarihi	21.12.2067
Değerleme Tarihi	29.12.2023
Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan ÜsT Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında	16063
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	79,64
Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri	23.245,61 ₺
Arsa Yüzölçümü	57000,00
Arsa Toplam Değeri	1.325.000.000,00 ₺
Üst Hakkı Değerinin Oranı	0,67
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	79,64
Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri	12.403,90 ₺
Arsa Yüzölçümü	57000,00
Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri	707.022.075,96 ₺

Gayrimenkulün değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmuş, yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yapılarak üst hakkına esas teşkil eden arsa birim değerine ulaşılmıştır.

Böylelikle rapora konu taşınmazın üst hakkına esas maliyet yöntemine göre piyasa değeri;

TAŞINMAZ	DEĞER (TL)
ARSA DEĞERİ	707.022.075,96 ₺
YAPI DEĞERİ	400.000.000,00 ₺
TOPLAM	1.107.022.075,96 ₺

Gayrimenkulün üst hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 1.107.000.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/55 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.

∆ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

Sigortaya esas yapı değeri; yapı ruhsatında ve iskan belgesinde belirtilen yapı sınıfı üzerinden yeniden inşa edileceği durumu varsayılarak belirtilmiştir. Taşınmaz iskan ve ruhsat belgesinde 5C yapı sınıfına sahiptir. Bu sebeple sigorta esas yapı değeri 5C yapı birim maliyet birim değeri dikkate alınarak belirlenmiştir.

Kapalı Alan		Birim Değer (TL/m2 )		Sigorta Değeri
20301 m2	x	18.100 TL/m2	=	367.448.100,00 TL

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.

İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı varsayımına dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafından Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kullanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın gelirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir. Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişle projenin ön görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla indirgenmiş haline artık değer denir.

İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi,

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Aşağıda kullanılan bilgiler; Bodrum Loft Hotel'e ait veriler dikkate alınarak belirlenmiştir.

Bodrum Loft Otel;

Bodrum Loft faaliyete 2020 yılı Mayıs ayı itibariyle başlamıştır. Söz konusu tesisin faaliyet dönemi 1 Mayıs – 31 Ekim aralığında hizmet verilecek şekilde belirlenmiştir. Tesiste satışlar 3-6 ay süreli olacak şekilde uzun dönem satışları ve 1-2 ay süreli olacak şekilde gerçekleşmektedir. Tesiste satışlar sadece konutların kiralanması olarak yapılmakta olup tesis içerisindeki restoran, bar kullanımı ve diğer hizmetler ücretlidir. Tesiste konaklama hizmeti dışında spa-welness, transfer hizmetleri, bebek bakım, kuru temizleme, concierge vb. hizmetler de ücretli olarak sunulmaktadır. Tesis içerisinde yer alan restoran ve bar tesis dışı misafirlere açıktır.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

• a. Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riskler,
• b. Değerlenen varlığı türü,
• c. Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranlar,
• d. Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarın konumu,
• e. Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığı,
• f. Kullanılan nakit akışının türü,

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Avro değeri olan tahvillerin Avro Bazlı; 5 yıllık değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.

** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %3-4 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %12 olarak alınmıştır. Kira getirisinde net gelirin değişmeyecek olması sebebiyle toplam risk oranı %2-3 civarında alınarak indirgeme oranı %9,75 olarak alınmıştır.

∆ Gelir Analizinde Kullanılan Varsayımlar

• Değerleme konusu Bodrum LOFT otel toplam 32 adet villa ve daireden odadan oluşmaktadır. Taşınmazın faal gün sayısı 1 Mayıs – 31 Ekim arasında hizmet veriyor olması göz önünde bulundurularak 183 gün olarak belirlenmiştir.
• Otelin doluluk oranı 2020 yılında 6 aylık süreçte %80 seviyelerindedir.2021 yılında ise doluluk oranları yaklaşık %93 seviyelerinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı doluluk oranı 2022 yılı ile benzer oranlardadır. Bölgenin benzer projelerdeki doluluk oranı %90 seviyesinde olup, taşınmazın geçmiş verileri de dikkate alınarak 2024 yılında %95, takip eden yıllarda ise %97 olarak kabul edilmiş ve projeksiyona eklenmiştir.
• Villa ve konut fiyatları, uzun ve kısa dönem kiralamalarda değişiklik göstermekte olup 2022 yılı veriler ide dikkate alınarak 2023 dönemi için villa fiyatı olarak 600 Avro bedel belirlenmiştir. Bu bedel 2025-2027 yılları arasında %5 olarak, 2028-2033 yılları arasında %3 olarak, takip eden yıllarda ise %2 olarak artış öngörülmüştür.
• Tesiste satışlar sadece konutların kiralanması olarak yapılmakta olup tesis içerisindeki restoran, bar kullanımı ve diğer hizmetler ücretlidir. Tesiste konaklama hizmeti dışında spa-welness, transfer hizmetleri, bebek bakım, kuru temizleme, concierge vb. hizmetler de ücretli olarak sunulmaktadır. Bu sebeple diğer gelir kalemi %85 oranında projeksiyona eklenmiştir.
• Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Tesis GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının 2024 yılı için %43, takip eden 4 yıllık süreçte %3'lük artışlarla 4. yılın başında yakalanan %47,46'lık oranda sabit kalacağı varsayılmıştır. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.
• Yapılan anlaşmaya göre işletmeci belirlenen işletme giderinin içerisinde sigorta giderleri, arsa kira giderleri gibi tüm gider kalemleri yer almaktadır.
• Yenileme maliyeti brüt gelirin %1'i olarak projeksiyona eklenmiştir.
• Nakit akışı, ilgili işletmeci ile yapılan sözleşmeye göre hesaplanan net gelir toplamının %95'i alınarak belirlenmiş ve indirme oranı yardımıyla taşınmazın değerine ulaşılmıştır.
• İndirgeme oranı, raporun ilgili maddesinde belirtildiği üzere kira projeksiyonunda %9,75 olarak alınmıştır.
• Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
• Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer ortaya çıkartılmıştır.
• Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

BODRUM LOFT

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3	1 4
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3	1 4
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037
Toplam Oda Sayısı
Total Number of Rooms	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183
Doluluk Oranı Occupancy Rate	95,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%
Villa Fiyatı (€) Villa Price (€)	610,00 €	640,50 €	672,53 €	706,15 €	727,34 €	749,16 €	771,63 €	794,78 €	818,62 €	843,18 €	860,05 €	877,25 €	894,79 €	912,69 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income 3.393.552,00 €		3.638.244,96 €	3.820.157,21 €									4.011.165,07 € 4.131.500,02 € 4.255.445,02 € 4.383.108,37 € 4.514.601,62 € 4.650.039,67 € 4.789.540,86 € 4.885.331,68 € 4.983.038,31 € 5.082.699,08 € 5.184.353,06 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income 2.884.519,20 €		3.092.508,22 €	3.247.133,63 €									3.409.490,31 € 3.511.775,02 € 3.617.128,27 € 3.725.642,12 € 3.837.411,38 € 3.952.533,72 € 4.071.109,73 € 4.152.531,93 € 4.235.582,57 € 4.320.294,22 € 4.406.700,10 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income 6.278.071,20 €		6.730.753,18 €	7.067.290,83 €									7.420.655,38 € 7.643.275,04 € 7.872.573,29 € 8.108.750,49 € 8.352.013,00 € 8.602.573,39 € 8.860.650,59 € 9.037.863,61 € 9.218.620,88 € 9.402.993,30 € 9.591.053,16 €
Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	43,00%	44,29%	45,62%	46,99%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%
Brüt Faaliyet Karı - GOP Gross Operating Profit	2.699.570,62 €	2.981.050,58 €	3.224.006,20 €									3.486.762,71 € 3.627.279,25 € 3.736.097,62 € 3.848.180,55 € 3.963.625,97 € 4.082.534,75 € 4.205.010,79 € 4.289.111,01 € 4.374.893,23 € 4.462.391,09 € 4.551.638,91 €
İşletme Gideri Oranı OpEx Rate	57,00%	55,71%	54,38%	53,01%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%
İşletme Gider Toplamı Total Operating Expense	3.578.500,58 €	3.749.702,59 €	3.843.284,63 €									3.933.892,67 € 4.015.995,79 € 4.136.475,66 € 4.260.569,93 € 4.388.387,03 € 4.520.038,64 € 4.655.639,80 € 4.748.752,60 € 4.843.727,65 € 4.940.602,20 € 5.039.414,25 €
Arsa Kira Bedeli ( €) Land Rental Cost	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €
Emlak Vergisi Bedeli Property Tax Fee	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €
Bina Sigorta Bedeli Buildibg Insurance Cost	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €
Yenileme Maliyeti (%1) Renovation Cost	62.780,71 €	67.307,53 €	70.672,91 €	74.206,55 €	76.432,75 €	78.725,73 €	81.087,50 €	83.520,13 €	86.025,73 €	88.606,51 €	90.378,64 €	92.186,21 €	94.029,93 €	95.910,53 €
Net Gelir Toplamı	Total Net Income 2.460.548,90 €	2.737.502,05 €	2.977.092,30 €									3.236.315,16 € 3.374.605,50 € 3.481.130,89 € 3.590.852,05 € 3.703.864,84 € 3.820.268,01 € 3.940.163,29 € 4.022.491,37 € 4.106.466,02 € 4.192.120,16 € 4.279.487,38 €
Nakit Akışı Cash Flow	2.337.521,46 €	2.600.626,95 €	2.828.237,68 €									3.074.499,40 € 3.205.875,22 € 3.307.074,35 € 3.411.309,45 € 3.518.671,60 € 3.629.254,61 € 3.743.155,12 € 3.821.366,80 € 3.901.142,72 € 3.982.514,15 € 4.065.513,01 €
İndirgeme Oranı Discount Rate	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%
İndirgenmiş Nakit Akışı Discounted Cash Flow 2.129.860,10 €		2.159.081,32 €	2.139.450,87 €									2.119.123,64 € 2.013.371,75 € 1.892.416,76 € 1.778.645,57 € 1.671.639,04 € 1.571.001,78 € 1.476.360,90 € 1.373.311,03 € 1.277.431,12 € 1.188.224,36 € 1.105.228,18 €

1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8	2 9
1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8	2 9
2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051	2052
3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2
183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183
97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%
930,94 €	949,56 €	968,55 €	987,92 €	1.007,68 €	1.027,83 €	1.048,39 €	1.069,36 €	1.090,75 €	1.112,56 €	1.134,81 €	1.157,51 €	1.180,66 €	1.204,27 €	1.228,36 €
5.288.040,12 €	5.393.800,92 €	5.501.676,94 €	5.611.710,48 €	5.723.944,69 €			5.838.423,58 € 5.955.192,06 € 6.074.295,90 € 6.195.781,82 € 6.319.697,45 € 6.446.091,40 € 6.575.013,23 € 6.706.513,49 € 6.840.643,76 € 6.977.456,64 €
4.494.834,10 €	4.584.730,79 €	4.676.425,40 €	4.769.953,91 €	4.865.352,99 €			4.962.660,05 € 5.061.913,25 € 5.163.151,51 € 5.266.414,54 € 5.371.742,83 € 5.479.177,69 € 5.588.761,24 € 5.700.536,47 € 5.814.547,20 € 5.930.838,14 €
9.782.874,22 €	9.978.531,71 €		10.178.102,34 € 10.381.664,39 € 10.589.297,68 € 10.801.083,63 € 11.017.105,30 € 11.237.447,41 € 11.462.196,36 € 11.691.440,29 € 11.925.269,09 € 12.163.774,47 € 12.407.049,96 € 12.655.190,96 € 12.908.294,78 €
47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%
4.642.671,69 €	4.735.525,13 €	4.830.235,63 €	4.926.840,34 €	5.025.377,15 €			5.125.884,69 € 5.228.402,38 € 5.332.970,43 € 5.439.629,84 € 5.548.422,44 € 5.659.390,89 € 5.772.578,70 € 5.888.030,28 € 6.005.790,88 € 6.125.906,70 €
52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%
5.140.202,53 €	5.243.006,58 €	5.347.866,72 €	5.454.824,05 €	5.563.920,53 €			5.675.198,94 € 5.788.702,92 € 5.904.476,98 € 6.022.566,52 € 6.143.017,85 € 6.265.878,21 € 6.391.195,77 € 6.519.019,68 € 6.649.400,08 € 6.782.388,08 €
118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €
8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €
49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €
97.828,74 €	99.785,32 €	101.781,02 €	103.816,64 €	105.892,98 €	108.010,84 €	110.171,05 €	112.374,47 €	114.621,96 €	116.914,40 €	119.252,69 €	121.637,74 €	124.070,50 €	126.551,91 €	129.082,95 €
4.368.601,95 €	4.459.498,81 €	4.552.213,60 €	4.646.782,70 €	4.743.243,17 €			4.841.632,85 € 4.941.990,33 € 5.044.354,96 € 5.148.766,88 € 5.255.267,03 € 5.363.897,20 € 5.474.699,96 € 5.587.718,78 € 5.702.997,97 € 5.820.582,75 €
4.150.171,85 €	4.236.523,87 €	4.324.602,92 €	4.414.443,56 €	4.506.081,01 €			4.599.551,21 € 4.694.890,81 € 4.792.137,21 € 4.891.328,53 € 4.992.503,68 € 5.095.702,34 € 5.200.964,96 € 5.308.332,84 € 5.417.848,08 € 5.529.553,62 €

9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%
1.028.011,91 €	956.174,58 €	889.342,91 €	827.169,38 €	769.330,49 €	715.525,11 €	665.472,92 €	618.913,00 €	575.602,50 €	535.315,35 €	497.841,19 €	462.984,21 €	430.562,17 €	400.405,48 €	372.356,32 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 40 | 96

3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067
3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2	3 2
183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183
97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%	97,00%
1.252,92 €	1.277,98 €	1.303,54 €	1.329,61 €	1.356,20 €	1.383,33 €	1.411,00 €	1.439,22 €	1.468,00 €	1.497,36 €	1.527,31 €	1.557,85 €	1.589,01 €	1.620,79 €	1.653,21 €
7.117.005,77 €	7.259.345,89 €	7.404.532,80 €	7.552.623,46 €	7.703.675,93 €	7.857.749,45 €	8.014.904,44 €	8.175.202,53 €	8.338.706,58 €	8.505.480,71 €	8.675.590,32 €	8.849.102,13 €	9.026.084,17 €	9.206.605,85 €	9.390.737,97 €
6.049.454,91 €	6.170.444,00 €	6.293.852,88 €	6.419.729,94 €	6.548.124,54 €	6.679.087,03 €	6.812.668,77 €	6.948.922,15 €	7.087.900,59 €	7.229.658,60 €	7.374.251,77 €	7.521.736,81 €	7.672.171,55 €	7.825.614,98 €	7.982.127,28 €
			13.166.460,68 € 13.429.789,89 € 13.698.385,69 € 13.972.353,40 € 14.251.800,47 € 14.536.836,48 € 14.827.573,21 € 15.124.124,67 € 15.426.607,17 € 15.735.139,31 € 16.049.842,10 € 16.370.838,94 € 16.698.255,72 € 17.032.220,83 € 17.372.865,25 €
47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%	47,46%
6.248.424,84 €	6.373.393,33 €	6.500.861,20 €	6.630.878,42 €	6.763.495,99 €	6.898.765,91 €	7.036.741,23 €	7.177.476,05 €	7.321.025,57 €	7.467.446,09 €	7.616.795,01 €	7.769.130,91 €	7.924.513,53 €	8.083.003,80 €	8.244.663,87 €
52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%	52,54%
6.918.035,84 €	7.056.396,56 €	7.197.524,49 €	7.341.474,98 €	7.488.304,48 €	7.638.070,57 €	7.790.831,98 €	7.946.648,62 €	8.105.581,59 €	8.267.693,22 €	8.433.047,09 €	8.601.708,03 €	8.773.742,19 €	8.949.217,03 €	9.128.201,38 €
118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €	118.141,00 €
8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €	8.936,00 €
49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €	49.164,00 €
131.664,61 €	134.297,90 €	136.983,86 €	139.723,53 €	142.518,00 €	145.368,36 €	148.275,73 €	151.241,25 €	154.266,07 €	157.351,39 €	160.498,42 €	163.708,39 €	166.982,56 €	170.322,21 €	173.728,65 €
5.940.519,23 €	6.062.854,43 €	6.187.636,34 €	6.314.913,89 €	6.444.736,99 €	6.577.156,55 €	6.712.224,50 €	6.849.993,81 €	6.990.518,50 €	7.133.853,69 €	7.280.055,59 €	7.429.181,52 €	7.581.289,97 €	7.736.440,59 €	7.894.694,22 €
5.643.493,27 €	5.759.711,71 €	5.878.254,52 €	5.999.168,19 €	6.122.500,14 €	6.248.298,72 €	6.376.613,27 €	6.507.494,12 €	6.640.992,58 €	6.777.161,01 €	6.916.052,81 €	7.057.722,44 €	7.202.225,47 €	7.349.618,56 €	7.499.959,51 €

9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%	9,75%
346.267,83 €	322.003,32 €	299.435,62 €	278.446,38 €	258.925,50 €	240.770,50 €	223.886,05 €	208.183,46 €	193.580,18 €	179.999,45 €	167.369,82 €	155.624,83 €	144.702,65 €	134.545,77 €	125.100,67 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 41 | 96

Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1\$)	₺29,4382
Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1€)	₺32,5739

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	8,00%	8,00%	8,00%
Risk Primi	1,25%	1,75%	2,25%
indirgeme oranı	9,25%	9,75%	10,25%
Toplam Bugünkü Değer ( €)	39.206.693,52 €	36.918.995,99 €	34.848.786,17 €
Yaklaşık Bugünkü Değer ( €)	39.210.000,00 €	36.920.000,00 €	34.850.000,00 €
Bugünkü Değer ( TL )	₺1.277.114.913,90	₺1.202.595.683,43	₺1.135.160.875,90
Yaklaşık Bugünkü Değer ( TL )	₺1.277.110.000,00	₺1.202.600.000,00	₺1.135.160.000,00

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın halihazırda faal olarak kullanılan gelir getirici bir mülk olması sebebiyle indirgenmiş nakit akışı uygulanmış ve neticesinde bir değere ulaşılmıştır.

Söz konusu ulaşılan değer, indirgenen nakit akışlarının bugünkü değer toplamıdır.

** Tabloda kullanılan döviz kuru 29.12.2023 tarih, saat 15:30 itibariyle geçerli olan TCMB verileri dikkate alınarak belirlenmiştir.

İNA verileri dikkate alındığından taşınmazın üst hakkı süresi boyunca elde edilen gelirlerinin toplamının bugüne getirilmesi sonucundan takdir edilen değeri 36.920.000 Avro, yaklaşık 1.202.600.000,00 TL'dir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz, Bodrum LOFT otel olarak kullanılmaktadır. Hali hazırda gelir verileri kullanılarak taşınmazın değeri belirlenmiştir. Yapılan araştırmalarda villa kullanımında olmaları ve otel kompleksi gibi işletilmeleri göz önüne alınmış ve villaların kira gelirleri üzerinden direkt kapitalizasyon yöntemi ile bir kira değeri tespit edilmiştir. Türkiye'de konutların değerini amorti etme süresi ortalama 22-24 yıl civarındadır. Bu süre şehirlere göre farklılık göstermekte olup, taşınmazın bulunduğu Bodrum ilçesinin cazibesi ve tercih edilebilirliği göz önüne alındığında bu sürenin alt sınır olan 22,5 yıl civarında olacağına kanaat getirilmiştir. Taşınmaz için gelir analizi ile ulaşılan toplam değer, belirlenen 22,5 yıllık süreye bölünerek yıl bazında kira değeri tespit edilmiştir. Bu süre bölgede benzer gayrimenkullerin yatırımı amorti etme süresi olarak tespit edilmiştir.

Kira Değeri : 36.920.000 Avro / 22,5 yıl = ~ 1.641.000 Avro/yıl olarak belirlenmiştir.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Söz konusu taşınmazın hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Üzerinde herhangi bir proje geliştirme çalışması yoktur.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazın, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım durumunun en etkin ve verimli durumu olduğu kanaatindeyiz.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Söz konusu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Rapora konu taşınmaz için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar analizi yöntemi (emsal karşılaştırma) ile arsa değeri, maliyet yaklaşımı yöntemi ile de yapı değeri ayrıca tespit edilmiştir. Değer oluşumları Maliyet ve Gelir yöntemiyle beraber desteklenmiştir. Gelir yöntemi ile ilgili olarak doğrudan kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları projeksiyonları kullanılmıştır. Söz konusu varlığın Otel olması ve fiilen işletilmesi, direkt gelir getirici bir mülk sınıfında olması sebebi ile nihai değer takdiri gelir yöntemi esasına göre indirgenmiş nakit akışları projeksiyonlarından elde edilen sonuç esas kabul edilmiştir.

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi

∆ Olumlu Özellikler

• Parsel üzerindeki tüm konaklama ünitelerinin deniz manzarasından maksimum düzeyde yararlanması
• Peyzaj yapısının doğa ile bütünleşik durumda olması
• Tesisin üst düzey işçilik ve malzeme kalitesi ile inşa edilmiş olması
• Tesisin ilk dönemden itibaren doluluk oranının yüksek olması
• Kıyı cephesinin olması sayesinde doğrudan denize ulaşım imkanının bulunması
• Üst düzey gelir grubundaki müşteri kitlesine hitap etmesi

∆ Olumsuz Özellikler

Ulaşım yolundaki basit problemler

∆ Fırsatlar

Bölgenin marka değerinin olması

∆ Tehditler

• Ekonomik gelişmelerdeki olumsuz tablonun kur dalgalanmalarıyla devam etme olasılığı
• Bölgede inşaatı devam eden benzer özellikte tesislerin olması

• 6.3 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
• 6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

• 6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.
• 6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazın devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
• 6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmaz Otel olup, üzerinde bulunan yapı neticesinde herhangi bir proje geliştirilmesine yönelik çalışma bulunmamaktadır.
• 6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu parsel Maliye Hazinesi'ne ait olup 55 yıllığına üst hakkı kurulmuş otel tesisi vardır. Üst hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkının 55 yıl süreli olduğu; irtifak hakkının üçüncü kişilere devredilebileceği; sürenin sonunda irtifak hakkına konu yapının bedelsiz olarak taşınmaz malikine geçeceği görülmektedir. Söz konusu sözleşmeye göre üs hakkının devredilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Üst hakkı 01.10.2012 tarihinde başlayıp, 21.12.2067 tarihinde sona erecektir. Kurulan üst hakkına karşılık tesisin inşaatına başlanması üst hakkı başlama tarihinde itibaren bir yıl, inşaatın tamamlanması ise iki yıl olmak üzere tesisin hizmete alınma zamanı üst hakkı başlangıcından itibaren üç yıldır. İlk yıla ait üst hakkı bedeli 80.722,50 TL'dir. Müteakip yıllarda üst hakkı bedeli TUİK üretici fiyat endeksine(ÜFE) göre arttırılacaktır. Ayrıca üst hakkı bedeli sabit kirasına ek olarak tesisin ürettiği gelirler toplamının %1'i kadar hasılat payı da ödenecektir.

6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde gayrimenkule dayalı hak olarak bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Muğla İli, Bodrum İlçesi, Göl Mahallesi, 112 ada 4 Parselde bulunan 'Üst Hakkı'nın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle gelir yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Gelir Yöntemi'ne göre kanaat getirilen ve takdir edilen mevcut durum piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla; 1.202.600.000,00 TL ve Yazıyla Birmilyarikiyüzikimilyonaltıyüzbin Türk Lirası'dır.

Taşınmazın yıllık kira bedeli 53.455.000,00 TL olarak tespit edilmiştir. Nihai Değer

Taşınmaz Değeri (KDV Hariç)	1.202.600.000,00 ₺
Taşınmaz Değeri (KDV Dahil)	1.443.120.000,00 ₺
Taşınmaz Değeri (KDV Hariç)	36.920.000,00 €
Taşınmaz Değeri (KDV Dahil)	44.304.000,00 €
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Hariç)	53.450.000,00 ₺
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Dahil)	64.140.000,00 ₺
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Hariç)	1.641.000,00 €
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Dahil)	1.969.200,00 €

Rapor Tarihi 29.12.2023

• 1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
• 2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
• 3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
• 4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
• 5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru 1€:32,5739 TL'dir.

Burak BARIŞ	Raci Gökcehan SONER	Erdeniz BALIKÇIOĞLU
Değerleme Uzmanı	Kontrolör	Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 406713	SPK Lisans No: 404622	SPK Lisans No: 401418

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
• Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
• Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
• Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
• Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
• Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
• Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Takyidat Belgeleri,

∆ Resmi Belgeler,

∆ Taşınmaz Görselleri,

∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri