Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
KIYIKIŞLACIK MAHALLESİ, 310 ADA 1 PARSEL VE 453 ADA 11 PARSEL MİLAS / MUĞLA
06.01.2025 SM-24-SPK-052
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 01.10.2024 / 052 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-052 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Arsa ve 1 Adet Zeytinlik |
| Değerlemeye Konu Taşınmazların Adresi |
Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 Ada 1 Parsel ve 453 Ada 11 Parsel Milas / MUĞLA |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Kübra EKİCİ Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Ankara Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:918464) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Raporu Kontrol Eden Denetmen / Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. | DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ |
5 |
|---|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 | |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 | |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 | |
| 2. | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 | |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 | |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 | |
| 3. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ |
9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 | |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 | |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 10 | |
| 4. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER |
11 |
| 4.1 TAŞINMAZLARIN TANIMI | 11 | |
| 4.2 TAŞINMAZLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 11 | |
| 4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 18 | |
| 4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 19 | |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 21 | |
| 5. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ |
22 |
| 5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 22 | |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 22 | |
| 5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 22 | |
| 6. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER |
25 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 25 | |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 33 | |
| 6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 33 | |
| 6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER33 | ||
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 33 | |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 34 | |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 34 | |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 34 |
|---|---|
| 7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME |
38 |
| 8. SONUÇ |
39 |
Bu değerleme raporunun amacı; AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 52.021,06 m² yüz ölçümlü, 310 ada 1 parsel numaralı" ARSA" nitelikli ve 31.603,53 m² yüz ölçümlü, 453 ada 11 parsel numaralı "ZEYTİNLİK" nitelikli taşınmazlar için pazar değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihi itibariyle,
‐ Pazar değeri tespiti
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | MUĞLA | ||||
| İlçesi | MİLAS | ||||
| Mahallesi | KIYIKIŞLACIK | ||||
| Köyü | - | ||||
| Mevkii | GÖKLİMAN (ZİNDAF-ÇAN) | GÖKLİMAN (ZİNDAF-ÇANACIK) | |||
| Pafta No. | N19A21C4C | N19-A-21-C-3-D | |||
| Ada No. | 310 453 |
||||
| Parsel No. | 1 11 |
||||
| Yüz ölçümü (m²) | 52.021,06 31.603,53 |
||||
| Ana Taşınmazların Niteliği | ARSA ZEYTİNLİK |
||||
| Blok No. | - | ||||
| Kat No. | - | ||||
| Bağımsız Bölüm No. | - | ||||
| Bağımsız Bölümün Niteliği | - | ||||
| Arsa Payı | - | ||||
| Cilt No. | 46 | 17 | |||
| Sayfa No. | 4456 | 1593 | |||
| Tarih / Yevmiye No. | 22.07.2022 / 28636 | ||||
| Sahibi | GÖKLİMAN YATIRIM İNŞAAT VE JEOTERMAL TİCARET A.Ş. (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 24.06.2024 ve 30.12.2024 tarihlerinde, saat 11:09 ve 14.20'de alınan tapu kaydına göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 24.06.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazların 22.07.2022 tarih, 28636 yevmiye numarası ile Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği sebebi ile değişiklik olduğu gözlemlenmiş olup tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesine izin verilmemiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlar, tapu kayıtlarına göre Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 52.021,06 m² yüz ölçümlü, 310 ada 1 parsel numaralı" ARSA" nitelikli ve 31.603,53 m² yüz ölçümlü, 453 ada 11 parsel numaralı "ZEYTİNLİK" nitelikli taşınmazlardır.
Muğla, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık yirmi dördüncü şehri. 2020 itibarıyla 1.021.773 nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur. Muğla ilinin yüzölçümü 12.654 km2'dir. Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir. Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir. En büyük ilçesi Fethiye'dir. Muğla ilinde ayrıca iki büyük göl bulunmaktadır. Bunlar Milas ile Aydın ilinin Söke ilçesi sınırları dahiline yayılan Bafa Gölü ile Köyceğiz ilçesindeki Köyceğiz Gölü'dür. Önemli üç akarsuyu ise Çine Çayı (Yatağan'dan geçerken Yatağan Çayı), Esen Çayı (Seki beldesinden geçerken Seki Çayı) ve Ortaca-Dalaman arasında yer alan ve bu iki ilçe arasında sınır olarak kabul edilen Dalaman Çayı'dır. Muğla denizden 670 m yükseklikte, üstü düz bir kaya kütlesi şekliyle ilginç bir görünüme sahip olan Asar Dağı'nın eteklerinde kurulmuştur. Muğla Ovası, Menteşe kalker platosunda Neojen çağında oluşmuş depresyonların sonradan karstlaşmasıyla oluşmuş çanak şeklindeki çukurluklardan biridir.
Muğla; 12.11.2012 tarihinde kabul edilen ve 06.12.2012 tarih ve 28489 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun'la büyükşehir statüsüne dahil olmuş ve idari açıdan yeniden yapılanarak, Menteşe merkez ilçe olmak üzere toplam 13 ilçeden oluşmuştur.
Muğla ilinin ilçeleri: Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Kavaklıdere, Köyceğiz, Marmaris, Menteşe, Milas, Ortaca, Seydikemer, Ula ve Yatağan.
İlin önemli limanları Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Güllük'tedir. Ayrıca ilde iki havaalanı; Milas-Bodrum Havalimanı ve Dalaman Havalimanı bulunmaktadır.
Şehir içi: Muğla, Bodrum'dan Seydikemer'e kadar uzanır ve şehir içi ulaşımında sorun bulunmamaktadır. Eski mahallerden çarşısına araçsız ulaşım mümkündür. Sadece Kötekli, Yeniköy, TOKİ, Gülağzı, OSB, Menteşe ve Akçaova gibi yeni kurulmakta olan semtlerine ve Karabağlar'a ulaşım için şehir içi araçlara ihtiyaç duyulur.
Karayolu: Muğla, dünyaca ünlü turizm merkezlerine yakın olmasından dolayı gelişmiş karayolu bağlantılarına sahiptir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerden ve ülkenin diğer bölgelerinden gelip Marmaris, Fethiye ve Bodrum gibi önemli turizm merkezlerine ulaşan karayolları Muğla'dan geçer. D 320, D 400 ve D 550 karayolları Muğla'da başlar veya sonlanır. Muğla'dan Türkiye'nin diğer şehirlerine aktarmasız olarak ulaşmak mümkündür. Ayrıca ilçelerine özellikle yaz mevsiminde sürekli olarak otobüs ve minibüslerle seferler yapılır.
Yöremiz, Akdeniz ve Ege bölgeleri iklim özelliğine sahiptir. Yazlar; sıcak ve kurak, kışlar; ılık ve yağmurludur. İlkbahar karsız ve çok değişken, sonbahar da kısa ve kış rejimine dönüktür. Kışın yüksek tepelerde kar görmek mümkün iken, yerleşim yeri olan ova ve sahil kesimine kar hemen hemen hiç düşmez.
Ortaca, Akdeniz iklim kuşağının tipik bitki örtüsüne sahiptir. Muğla bölgesindeki toprakların %74'ü orman ve fundalık, %15.8'i ekili ve dikili alan, %5.6'si tarıma elverişli yerler ve %4.6'si çayır ve meralardır. Ormanlarımızı oluşturan ağaçlar, meşe, sığla (günlük), sandal karaağaç, çınar, akçakesme, ladin, okaliptus (sulfata), sakız, funda, söğüt, kavak, defne, akağaç, iğne yapraklı ağaçlar kızılçam ve karaçam, yükseklerdeki yemişe gıcırdikeni, mersin, zakkum, pırnal, keçiboynuzu ve defne ile bodur ürün olarak kekik, adaçayı, harnup (hırnap), meyankökü ve hayıttır. Bu bodur ürünler ülkemizin ekonomisinde önemli bir yer tutarlar. Ortaca doğal kaynakları, turizm tesisleri ve kültürel değerleri bakımından turistik çekiciliği olan bir yöredir. Sarıgerme ve Dalyan gibi iki önemli turizm beldesine sahip Ortaca Fethiye- Marmaris ve Muğla üçgeninin ortasında yer alması ve Dalaman Havalimanına yakınlığı nedeniyle önemli bir konuma sahiptir. Dalyan kanalından İztuzu kumsalına doğru giden yolda, 5000 yıldır canlılığını koruyan kaya mezarları, çam ormanları, günnük ağaçları, nesli tükenmekte olan Caretta Caretta kaplumbağalarının yaşam alanı olan İztuzu kumsalları ve antik kent kalıntılarının bulunduğu, ince kumu temiz denizi ve dogal güzelliğiyle Sarıgerme Plajı önemli çekim değerleridir.
Muğla nüfusu bir önceki yıla göre 18.551 artmıştır. Muğla nüfusu 2023 yılına göre 1.066.736'dir. Bu nüfus, 541.870 erkek ve 524.866 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,80 erkek, %49,20 kadındır.
| Yıl | Muğla Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1.066.736 | 541.870 | 524.866 |
| 2022 | 1.048.185 | 533.368 | 514.817 |
| 2021 | 1.021.141 | 517.961 | 503.180 |
| 2020 | 1.000.773 | 508.504 | 492.269 |
| 2019 | 983.142 | 500.602 | 482.540 |
| 2018 | 967.487 | 493.140 | 474.347 |
| 2017 | 938.751 | 478.950 | 459.801 |
| 2016 | 923.773 | 470.404 | 453.369 |
| 2015 | 908.877 | 463.411 | 445.466 |
| 2014 | 894.509 | 454.642 | 439.867 |
| 2013 | 866.665 | 441.531 | 425.134 |
| 2012 | 851.145 | 434.539 | 416.606 |
| 2011 | 838.324 | 428.114 | 410.210 |
| 2010 | 817.503 | 416.029 | 401.474 |
| 2009 | 802.381 | 410.089 | 392.292 |
| 2008 | 791.424 | 405.079 | 386.345 |
| 2007 | 766.156 | 392.403 | 373.753 |
(Kaynak: TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
Bodrum, Fethiye, Milas ilçeleri yüksek nüfus yoğunluğuna sahip olan ilçeler arasında yer alırken; Kavaklıdere ve Datça ilçeleri en az nüfus yoğunluğunda sahip ilçelerdir.
| Yıl | İlçe | İlçe Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Bodrum | 198.335 | 101.653 | 96.682 | % 18,59 |
| 2023 | Fethiye | 177.569 | 88.547 | 89.022 | % 16,65 |
| 2023 | Milas | 149.691 | 75.903 | 73.788 | % 14,03 |
| 2023 | Menteşe | 123.227 | 61.499 | 61.728 | % 11,55 |
| 2023 | Marmaris | 96.778 | 50.607 | 46.171 | %9,07 |
| 2023 | Seydikemer | 65.851 | 34.346 | 31.505 | % 6,17 |
| 2023 | Ortaca | 56.056 | 27.975 | 28.081 | % 5,25 |
| 2023 | Dalaman | 49.044 | 25.599 | 23.445 | %4,60 |
| 2023 | Yatağan | 45.614 | 22.960 | 22.654 | %4,28 |
| 2023 | Köyceğiz | 40.665 | 20.480 | 20.185 | % 3,81 |
| 2023 | Ula | 27.282 | 13.787 | 13.495 | % 2,56 |
| 2023 | Datça | 25.649 | 12.956 | 12.693 | % 2,40 |
| 2023 | Kavaklıdere | 10.975 | 5.558 | 5.417 | % 1,03 |
Muğla ekonomisinin ana eksenleri özellikle turizm ve tarımdır. Enerji ve madencilik tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır.
Bodrum, Marmaris ve Fethiye gibi Dünya'ca ünlü destinasyonları; Artık birer uluslar arası marka haline gelmiş Datça, Köyceğiz, Milas, Seydikemer gibi ilçeleri; Dalyan, Ölüdeniz, Kayaköy, Akyaka, Saklıkent, Kelebekler Vadisi, Sedir Adası gibi seçkin turizm alternatifleri; 1.500 km'ye yakın kıyı bandı ve çoğu mavi bayraklı yüzlerce plajı ile tam bir turizm cenneti olan Muğla'da turizm sektörü, 400'ü Turizm İşletme Belgeli olmak üzere 3.600'ün üstünde konaklama tesisi ve toplam 260.000 üzerinde yatak kapasitesi ve yıllık ortalama 3,5 milyona yakın yabancı turist girdisi ile on binlerce kişiye istihdam olanağı yanı sıra, doğrudan ve dolaylı alışveriş içinde olduğu diğer sektörlere ticaret hacmi yaratmakta ve önemli miktarda döviz geliri sağlamaktadır.
Muğla ili tarımsal ürünlerinin çeşitliliği ile dikkati çeker. Dünya'da arıcılığın en önemli merkezlerindendir. Özellikle Marmaris ilçesi çam balı ile ünlü olup "Dünya Çam Balı Üretiminin Başkenti" olarak anılmaktadır. Ülkemizde üretilen çam balının % 90'ı ilimizden sağlanmaktadır. Deniz Kültür Balıkçılığı üretiminde Türkiye'de birinci sırada olan ilimizde, zeytincilik de gelişmiş olup, yağlık zeytin alanında Türkiye'de ikinci sıradadır. Ortaca, Fethiye, Dalaman ve Dalyan ilçelerinde ise yaygın bir şekilde narenciye tarımı (portakal, limon, mandalina, greyfurt) yapılmaktadır.
Yatağan'da Yatağan Termik Santrali, Yeniköy'de Yeniköy Termik Santrali ve Kemerköy'de Kemerköy Termik Santrali vardır. İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Ayrıca önemli bir mermer yataklarına sahiptir.
Milas, Muğla'nın 13 ilçesinden birisidir. Milas, Anadolu'nun güneybatısında Muğla ilinin en büyük ikinci ilçesidir. 27 derece 30 dakika – 28 derece 30 dakika doğu boylamları ile 37 derece – 37 derece 30 dakika kuzey enlemleri arasındadır. Yüzölçümü 235.224 hektardır. Kuzeyinde; Bafa Gölü ve Beşparmak Dağları ile Çomakdağı da kapsayan Batı Menteşe Dağları yer alır. Doğusunda; Kurukümes Dağı, Akdağ ve Marçalı Dağları yükselir. Güneyinde; Gökova (Kerme) Körfezi ile körfezin karşı kıyısında Datça (Reşadiye) Yarımadası vardır. Batısında ise Güllük (Mandalya) Körfezi ile Bodrum Yarımadası bulunur.
Karya Uygarlığı'na ve Menteşe Beyliği'ne başkentlik yapmış ilçe merkezi ve yanı başında yer alan, tarihin pek çok döneminde Milas'ın müstahkem kalesi işlevi görmüş Beçin başta olmak üzere ilçede tarihleri derin, köklü bir geçmişe uzanan pek çok yerleşim bulunmaktadır. Düzenli kent merkezi, antik kalıntıları, tarihî değeri bulunan eserleri ve evleri, canlı çarşısı, dünyaca ünlü Milas halıları ile turistik açıdan pek çok ilginç özelliği bulunan, ancak Bodrum'a giden yolcuların bazen kenarından geçerek gözden kaçırdığı bir yerdir. Günümüz Milas'ının yerleşiminin belkemiğini Yörük-Türkmenler oluşturmaktadır.
Grafik. Milas İlçesi Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Milas, Akdeniz iklim kuşağındadır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. Kış aylarında nadiren yüksek birkaç dağın doruklarına kar yağar. Yaz aylarında ortalama sıcaklık 32 – 34 derece arasında olup, bazen 40 dereceyi bile geçmesi sebebiyle sıcaklar bunaltıcıdır. Kış aylarında ortalama sıcaklık 12–14 derece olup, nadiren de olsa 0 derecenin altına indiği görülür. Yağışlar kış aylarında yoğunlaşır. Bazen mayıs ve haziran aylarında kırkikindi yağmurları görülür. Milas'ta daha çok kuzeyli ve güneyli rüzgarlar görülür. Yazın karayel ve poyraz havanın aşırı sıcak hissedilmesine neden olmakta, kışın ise dondurucu ayaz yapmaktadır. Güneyli rüzgarlardan meltem yazın serinletmekte, kışın havanın ılımasını sağlamakta; lodos da kışın havayı ılıtmakta ve yağmur getirmektedir. İlçede ulaşım otobüs ile sağlanmaktadır.
Türkiye genelinde olduğu gibi, ilçe ekonomisi ekonomisi de tarıma dayanmaktadır. Halkın büyük çoğunluğunun tarımsal etkinlikte bulunduğu ilçede, tarıma dayalı sanayii ve ticaret önemli bir yer kaplamaktadır. Zeytincilik bu bölgede en büyük payı almaktadır. Fakat günümüz şartlarında zeytin alanlarında daralmalar görülmektedir. İlçe zengin mermer yataklarının merkezidir. Mermer yatakları, mermerle ilgili ticareti büyük ölçüde etkilemiştir. İş alanları gelişme göstermiştir. İlçenin sanayi alanları geniş olmamakla birlikte sanayii alanlarının ilçe merkezi içerisinde kalması gelişmesini engellemektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar Muğla İli, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi sınırları içerisinde bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım için bölgenin ana arterlerinden olan Port İasos Marina'nın bulunduğu isimsiz kadastro yolu üzerinden güney yönde ilerlenir, isimsiz kadastro yolu boyunca ilerlenmeye devam edilir, sağ kolda yer alan isimsiz kadastro yoluna geçilir, kadastro yolunda yaklaşık 150 m ilerlendikten sonra 310 ada 1 parsel kuzey batı yönünde konumlanmıştır. 310 ada 1 parselin doğu cephesine sınırlı 453 ada 11 parsel konumludur. Taşınmazların bulunduğu bölge Milas İlçesi'nin ender manzaralarından birine sahip olup bölgenin doğal yapısı bozulmamış, yapılaşma çok azdır. Bölgede; Port İasos Marina, İasos İlyas Camping, Patili Tatil, Tokatbasibüyük Adası, Küçükada, Ziraat Adası birçok doğal mimariye sahip taşınmazlar mevcuttur.
TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE
TAŞINMAZLARIN KONUMU
Değerleme konusu 310 ada 1 parsel no.lu, 52.021,06 m² yüz ölçümüne sahip "Arsa" nitelikli taşınmaz, geometrik açıdan yamuk şeklinde olup eğimli ve engebeli bir topografyaya sahiptir. Konu taşınmazın kuzeydoğu cephesinde yer alan açılmamış kadastro yoluna yaklaşık 250 m cepheli, doğu cephesinde yer alan açılmamış kadastro yoluna yaklaşık 65 m cepheli, kuzeybatı cephesinde yer alan açılmamış kadastro yoluna yaklaşık 230 m cepheli ve batı cephesinde yer alan açılmamış kadastro yoluna 105 m cephesi bulunmaktadır. Mevcut durumda parsel üzerinde stabilize yol geçmekte olup herhangi yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 27.03.2024 tarih, 2024/133 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmakta olup söz konusu ruhsat 62.123,40 m²'lik Apart Otel ve Bina Dışı Yapı için ve 27.03.2024 tarih, 2024/133-1 sayılı İstinat Yapı Ruhsatı 11.827,32 m²'lik Bina Dışı Yapı için verilmiştir. Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan görüşmede parsel üzerinde 12.03.2024 onay tarihli mimari projesi bulunmaktadır. Söz konusu proje 48 adet apart otel bloğu için düzenlenmiştir.
| PARSEL ÖZELLİKLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada / parsel no | 310 / 1 | |||
| Yüz ölçümü (m) | 52.021,06 m² | |||
| Arazinin geometrik şekli | Yamuk | |||
| Kadastro ya da imar yoluna cephesi var mı? |
Evet | |||
| Yola cephesi (m) | Kadastro yollarına: yaklaşık: 250m, 230m, 105m, 65m | |||
| Eğim – Topografik Yapı | Eğimli | |||
| Arazi Yapısı | Engebeli | |||
| Altyapı hizmetleri var mı? | Kısmen | |||
| Arazi üzerinden ya da yakınından enerji nakil geçiyor mu? |
Hayır | |||
| Arazi üzerinde yapı var mı? | Hayır | |||
| Yakın çevrede yapılaşma var mı? | Evet | |||
| İmarlı alanda mı? | Evet | |||
| 1/1000 Uygulama İmar Planı Yapılmış mı? |
Evet | |||
| Tevhit ya da ifraz şartı var mı? | Hayır | |||
| Minimum parsel büyüklüğü şartı var mı? |
Hayır | |||
| Minimum cephe şartı var mı? | Hayır | |||
| Tabela ve reklam kabiliyeti var mı? | Evet |
Değerleme konusu 453 ada 11 parsel no.lu, 31.603,53 m² yüz ölçümüne sahip "Zeytinlik" nitelikli taşınmaz, geometrik açıdan amorf şeklinde olup eğimli ve engebeli bir topografyaya sahiptir. Konu taşınmazın batı cephesinde yer alan açılmamış kadastro yoluna yaklaşık 75 m cephesi bulunmakta olup diğer yönlerden komşu parseller ile çevrilidir. Değerleme günü itibariyle taşınmaz üzerinde muhtelif sayıda farklı türlerde ağaçlar bulunmaktadır.
| PARSEL ÖZELLİKLERİ | |
|---|---|
| Ada / parsel no | 453 / 11 |
| Yüz ölçümü (m) | 31.603,53 m² |
| Arazinin geometrik şekli | Amorf |
| Kadastro ya da imar yoluna cephesi var mı? |
Evet |
| Yola cephesi (m) | Açılmamış kadastro yoluna: 75 m |
| Eğim – Topografik Yapı | Eğimli |
| Arazi Yapısı | Engebeli |
| Altyapı hizmetleri var mı? | Kısmen |
| Arazi üzerinden ya da yakınından enerji nakil geçiyor mu? |
Hayır |
| Arazi üzerinde yapı var mı? | Hayır |
| Yakın çevrede yapılaşma var mı? | Evet |
| İmarlı alanda mı? | Hayır |
| 1/1000 Uygulama İmar Planı Yapılmış mı? |
Hayır |
| Tevhit ya da ifraz şartı var mı? | Hayır |
| Minimum parsel büyüklüğü şartı var mı? |
Hayır |
| Minimum cephe şartı var mı? | Hayır |
| Tabela ve reklam kabiliyeti var mı? | Evet |
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| 310 ada 1 parsele ait yapı ruhsatı bulunması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Koya yakın mesafede yer alması | 310 ada 1 parsele ait mimari projenin onaylanmamış olması |
| Yat limanına yakın konumda yer alması | 453 ada 11 parselin zeytinlik nitelikli olması |
| 310 ada 1 parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırlarında yer alması |
Bölgeye ulaşımın kısmen zor olması |
| Yapılaşmaya uzak konumda yer alması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• 310 ada 1 parsele ait yapı ruhsatı bulunması • Koya yakın mesafede yer alması • Yat limanına yakın konumda yer alması • 310 ada 1 parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde yer alması • Muğla İl'inin önemli turistik bölgelerinden birinde yer alması |
ZAYIF YANLAR |
• Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması • 310 ada 1 parsele ait mimari projenin onaylanmamış olması • 453 ada 11 parselin zeytinlik nitelikli olması • Bölgeye ulaşımın kısmen zor olması • Taşınmazların eğimli ve engebeli bir topografyaya sahip olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Gelişmekte olan bölgede konumlu olması |
TEHDİTLER | • Yapılaşmaya uzak konumda yer alması |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZLARIN GÜNCEL İMAR DURUMU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Kısmen Turizm Tesis Alanı, Kısmen Günübirlik Tesis Alanı, Orman Alanı |
|
| İnşaat Nizamı | - | H max | 15,50 m (Turizm Tesis Alanı) | |
| TAKS | - | KAKS (Emsal) 0,90 (Turizm Tesis Alanı) |
||
| Çekme Mesafeleri |
- | Yan: - | - | |
| Diğer | Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemede; kısmı ise Turizm Tesisi Alanı lejantında kalmaktadır. * Parselin yola terki söz yapılmamıştır. Alanı" lejantında kalmaktadır. |
konusu olup yola |
05.05.2011 tarih, 29 sayılı kararla 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği planı kapsamında 310 ada 1 parsel numaralı taşınmaz Kısmen Turizm Tesis Alanı, Kısmen Günübirlik Tesis Alanı lejantında, E: 0,90 Hmax: 15,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmazın yaklaşık 22.000,00 m² lik kısmı Günübirlik Tesisi Alanı, 30.021,05 m² lik terk uygulaması mevcut durumda 453 ada 11 parsel 1/25.000 ölçekli Muğla Çevre Düzeni Planı kapsamında "Orman |
Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde rapora konu taşınmaza etki eden herhangi bir imar planı değişikliğinin ve taşınmaz için alınmış herhangi bir kamulaştırma kararının bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlü Arşivi'nde yapılan araştırmalara göre;
310 ada 1 parsel üzerinde 27.03.2024 tarih, 2024/133 sayılı Yapı Ruhsatı bulunmakta olup söz konusu ruhsat 62.123,40 m²'lik Apart Otel ve Bina Dışı Yapı için ve 27.03.2024 tarih, 2024/133-1 sayılı İstinat Yapı Ruhsatı 11.827,32 m²'lik Bina Dışı Yapı için verilmiştir. Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan görüşmede parsel üzerinde 12.03.2024 onay tarihli mimari projesi bulunmaktadır. Söz konusu proje 48 adet apart otel bloğu için düzenlenmiştir. 453 ada 1 parsel zeytinlik nitelikli olup herhangi bir yapılaşma söz konusu değildir.
Taşınmazlardan 310 ada 1 parsel üzerinde yapılması planlanan proje için 17.01.2024 tarihinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na sunulan ÇED başvurusuna ilişkin olarak "Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu" kararı alındığı bilgisi alınmıştır. Müşteri tarafından tarafımıza iletilen belge ekte yer almaktadır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
310 ada 1 parsel üzerinde 27.03.2024 tarih, 2024/133 sayılı Yapı Ruhsatı bulunmakta olup söz konusu ruhsat 62.123,40 m²'lik Apart Otel ve Bina Dışı Yapı için ve 27.03.2024 tarih, 2024/133-1 sayılı İstinat Yapı Ruhsatı 11.827,32 m²'lik Bina Dışı Yapı için verilmiştir. Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan görüşmede parsel üzerinde 12.03.2024 onay tarihli mimari proje bulunmaktadır. Söz konusu proje 48 adet apart otel bloğu için düzenlenmiştir. Değerleme günü itibariyle parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma söz konusu değildir. Parsel üzerinde zeytin ağaçları bulunmaktadır. 453 ada 11 parsel zeytinlik nitelikli olup parsel üzerinde zeytin ağaçları bulunmaktadır.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapılaşma söz konusu olmayıp 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı "Yapı Denetimi Hakkında Kanun" un 11 Maddesi gereği yapı denetimine tabi değildir.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce kurumumuz tarafından 03.07.2024 tarih, SM-24-SPK-025 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
| Rapor No | Tarih | Taşınmazın Değeri (TL) |
Raporu İmzalayan Uzmanlar |
|---|---|---|---|
| SM-24-SPK-025 | 03.07.2024 | 1.762.900.000.-TL | Kübra EKİCİ Değerleme Uzman Yardımcısı (SPK Lisans No:918464) Merve GÜNEŞ Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) Mehmet ÖZTÜRK Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) |
Değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
5.3.8 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan, 310 ada 1 parsel "ARSA" 453 ada 11 parsel "ZEYTİNLİK" niteliğindedir.
5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
5.3.10 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO 1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 23 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 2.0 | 28 | 4.2 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 4.0 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 27 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 2.8 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | 2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Exports | |||||||
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 29 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import weights) |
$-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| World Consumer Prices' | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. 21 Kasım 2024 toplantısı itibarıyla da TCMB politika faizi %50,00 seviyesinde tutmaya devam etmiş olup Yurt içi talebin yavaşlamasının, enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere ulaştığı ifade edilmiştir. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $\mathbf{I}^{(t)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $W^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| $\mathbf{H}^{\left( t\right) }$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||
| $W^{(2)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $\mathbf{l}^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| Ш | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir..
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur..
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024)
Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir.
2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düşmüştür. Mart 2024'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84'ten %23,07'ye yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41'ten %10,55'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuştur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,2, 2,2 ve 0,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 23,4, 30,4 ve 23,1 oranlarında artış göstermiştir.
| TÜRKİYE | $1 - 1$ İSTANBUL |
ANKARA | ZMÍR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yıllık Değişim |
%27,4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | hanske ko %2,2 |
%0,8 |
Taşınmazların değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile konu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapılaşma söz konusu olmayıp taşınmazların fiziki özellikleri dikkate alınmıştır.
Ülkemizde kabul görmüş olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazlar "Arsa ve Arazi" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazlara yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 468 ada 14 parselde Konut lejantlı, E: 0,15 yapılaşma koşullarına sahip 969,34 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 14.500.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 2: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 472 ada, 4 parsel, Turizm+Konut lejantlı, E: 0,30 yapılaşma koşullarına sahip 498,93 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 7.700.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 3: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 481 ada 7 parselde Konut lejantlı, 2 kat yapılaşma koşullarına sahip 225,21 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 4.000.000.- TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 4: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 491 ada 1 parselde Turzim lejantlı, E: 0,30, yapılaşma koşullarına sahip 672,08 m² yüz ölçümlü arsa için pazarlıklı olarak 13.000.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 5: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 394 ada 638-639- 640-641 parsellerde yer alan Zeytinlik lejantlı, toplamda 4.019,92 m² yüz ölçümlü arsalar için pazarlıklı olarak 42.000.000.-TL talep edilmektedir.
Emsal 6: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde 530 ada 5 parselde konumlu, Zeytinlik lejantlı, 250,43 m² yüz ölçümlü arazi için pazarlıklı olarak 2.000.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 7: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 530 ada 5-6-7 parsellerde yer alan Zeytinlik lejantlı, 750,3 m² yüz ölçümlü araziler için pazarlıklı olarak 5.850.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Emsal 8: Emsal konu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde, 516 ada 8 parselde Zeytinlik lejantlı, 257,51 m² yüz ölçümlü arazi için pazarlıklı olarak 2.060.000.-TL talep edilmektedir. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır.
Beyan: Konu taşınmazların yer aldığı bölge turizm açısından gelişmekte olan bölgelerden biri olup kentin sahil koy kesiminde yer alan nadir arsalardan/arazilerden biridir. İlçenin merkezine uzak konumda olması ve çevrede ticari işletmelerin az olması taşınmazların bulunduğu konum bakımından dikkate alınmıştır. Çevrede
yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerleme konusu taşınmazların konumuna uygun arza/arazi olmaması sebebiyle taşınmazlara emsal olabilecek satılık/satılmış arsa/arazi bulunmamaktadır. Konu taşınmazların yüz ölçümü, yapılaşma koşulları bulunduğu konumu, imar durumu gibi kriterler göz önünde bulundurulduğunda 310 ada 1 parsel için arsa birim değerinin 40.000.-TL/m² – 45.000.-TL/m² aralığında, 453 ada 11 parsel için arazi birim değerinin 6.000 – 8.000 TL/m² aralığında, 310 ada 1 parsel Günübirlik Tesis Alanı için 20.000 – 25.000.-TL/m² olabileceği düşünülmektedir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz | ||
| Mahalle / Konum | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | |
| Ada / Parsel | 468/14 | 472/4 | 481/7 | 491/1 | 310/1 | |
| Alan (m²) | 969,34 | 498,93 | 225,21 | 672,08 | 22.000,00 | 30.021,06 |
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 14.500.000 | 7.700.000 | 4.000.000 | 13.000.000 | ||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 14.000.000 | 7.500.000 | 3.850.000 | 12.500.000 | ||
| İmar Durumu | Konut, 0,15 | Turizm+Konut E; 0,30 |
Konut, E; 2 Kat |
Turizm Alanlı E; 0,30 |
Günübirlik Tesis Alanı |
Turizm Tesis Alanı, E: 0,90 |
| Birim Değer (TL/m²) | 14.443 | 15.032 | 17.095 | 18.599 | ||
| İmar Durumu Şerefiyesi |
-50% | -35% | -50% | -35% | ||
| Konum Şerefiyesi | -50% | -50% | -50% | -50% | ||
| Hisse Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Ruhsat Şerefiyesi | -5% | -5% | -5% | -5% | ||
| Büyüklük Şerefiyesi | -20% | -25% | -30% | -22% | ||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
40.945 | 39.953 | 52.503 | 48.246 | ||
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) |
45.411,94 22.705,97 45.411,94 |
|||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) 499.531.389,59 1.363.314.710,80 |
||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) 499.500.000 1.363.300.000 |
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-5 | Emsal-6 | Emsal-7 | Emsal-8 | Konu Taşınmaz | ||
| Mahalle / Konum | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | Kıyıkışlacık | |
| Ada / Parsel | 394/638 | 530/5 | 530/6-7-8 | 516/8 | 453/11 | |
| Alan (m²) | 4.019,92 | 250,43 | 750,30 | 257,51 | 31.603,53 | |
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 42.000.000 | 2.000.000 | 5.850.000 | 2.060.000 | ||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 35.000.000 | 1.850.000 | 5.250.000 | 1.750.000 | ||
| İmar Durumu | Zeytinlik | Zeytinlik | Zeytinlik | Zeytinlik | Zeytinlik | |
| Birim Değer (TL/m²) | 8.707 | 7.387 | 6.997 | 6.796 | ||
| İmar Durumu Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum Şerefiyesi | 0% | -30% | -30% | -50% | ||
| Hisse Şerefiyesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Büyüklük Şerefiyesi | 10% | 25% | 25% | 25% | ||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) |
7.836 | 7.203 | 6.822 | 7.645 | ||
| Ortalama Birim Değer 7.376,55 (TL/m²) |
7.376,55 | |||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 233.124.968,63 | |||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) | 233.100.000 |
| Taşınmaz | Yüz Ölçümü (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 310 Ada 1 Parsel (Günübirlik Tesis Alanı) |
22.000,00 | 22.704,54 | ~499.500.000.- |
| 310 Ada 1 Parsel (Turizm Tesis Alanı) |
30.021,06 | 45.411,45 | ~1.363.300.000.- |
| Toplam Arsa Değeri (TL) | ~ 1.862.800.000.- |
SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-052 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 36 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
| Taşınmaz | Yüz Ölçümü (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 453 Ada 11 Parsel | 31.603,53 | 7.375,75 | ~233.100.000.- |
| Arsa Değeri (TL) | 233.100.000.- |
| ADA | PARSEL | NİTELİK | İMAR DURUMU | YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) | BİRİM DEĞER (TL/m²) | DEĞER (TL) | TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ARSA | Günübirlik Tesis Alanı | 22.000,00 | 22.704,55 | 499.500.000 | 1.862.800.000 | |
| 310 | Turizm Tesis Alanı | 30.021,06 | 45.411,45 | 1.363.300.000 | |||
| 453 | 11 | ZEYTİNLİK | Zeytinlik | 31.603,53 | 7.375,76 | 233.100.000 | 233.100.000 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (TL) | 2.095.900.000 |
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi'nde yer alan, 31.603,53 m² arsa yüz ölçümüne sahip 453 ada 11 parsel "Zeytinlik" nitelikli, 52.021,06 yüz ölçümüne sahip 310 ada 1 parsel "Arsa" nitelikli taşınmazlar, Gökliman Yatırım İnşaat Turizm ve Jeotermal Ticaret A.Ş.'ye aittir.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş:
Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazların tapu kaydındaki niteliği ile mevcut durumları arasında herhangi bir fark yoktur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Arsa" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda taşınmazların piyasa değeri tespiti için "Pazar Değer Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
|||
| 1.862.800.000.- | 2.235.360.000.- | ||||
| 310 Ada 1 Parsel Taşınmaz Değeri (TL) |
Birmilyarsekizyüzaltmışikimilyonsekizyüzbin Türk Lirası |
İkimilyarikiyüzotuzbeşmilyonüçyüzaltmışbin Türk Lirası |
|||
| 453 Ada 11 Parsel Taşınmaz Değeri (TL) |
233.100.000.- | 279.720.000.- | |||
| İkiyüzotuzüçmilyonyüzbin Türk Lirası |
İkiyüzyetmişdokuzmilyonyediyüzyirmibin Türk Lirası |
||||
| Taşınmazların Toplam Piyasa Değeri (TL) |
2.095.900.000.- | 2.515.080.000.- | |||
| İkimilyardoksanbeşmilyondokuzyüzbin Türk Lirası |
İkimilyarbeşyüzonbeşmilyonseksenbin Türk Lirası |
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
| Değerleme Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Kübra EKİCİ | Merve GÜNEŞ | Mehmet ÖZTÜRK |
| Lisans No: 418464 | Lisans No: 409249 | Lisans No:401187 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.