Legal Proceedings Report • Jul 5, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
ÇINARLI MAHALLESİ, TURHAN CEMAL BERİKER BULVARI İBİS OTEL, NO: 49 / 49A SEYHAN / ADANA
03.07.2024 SM-24-SPK-014
| Gayrimenkul | Değerleme Raporu Hakkında Bilgiler |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan Kurum Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA Tel : (312) 287 44 00 - E.Mail : [email protected] |
| Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Ünvanı ve İletişim Bilgileri |
Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Büyükdere Caddesi, No:201, Levent Loft, C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL Tel: (0212) 371 87 00 – E.Mail: [email protected] |
| Sözleşme Tarihi / Sayısı | 22.01.2024 |
| Talep Tarihi / Sayısı | 25.04.2024 / 014 |
| Değerleme Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor Tarihi | 03.07.2024 |
| Rapor Numarası | SM-24-SPK-014 |
| Raporun Türü | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| Değerlemeye Konu Taşınmaz(lar) |
1 Adet Otel ve İş Yeri |
| Değerlemeye Konu Taşınmazların Adresi |
Çınarlı Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı İbis Otel, No: 49 / 49A Seyhan / ADANA |
| Raporu Hazırlayan Uzman Yardımcısı |
Mustafa ÖZER İnşaat Mühendisi (Fırat Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:410092) |
| Raporu Hazırlayan Uzman |
Merve GÜNEŞ Harita Mühendisi (Selçuk Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:409249) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mehmet ÖZTÜRK Şehir Plancısı (Gazi Üniversitesi) Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401187) (mRICS No: 6869236) |
| 1. DEĞERLEME KAPSAM VE İLKELERİ |
5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME RAPORUNUN AMACI | 5 |
| 1.2 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 1.3 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ESAS ALINAN STANDARTLAR VE YÖNTEMLER | 5 |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
8 |
| 2.1 DEĞERLEMEYİ YAPAN KURUM ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.2 DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ ÜNVANI VE İLETİŞİM BİLGİLERİ | 8 |
| 2.3 MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE SINIRLAMALAR | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ |
9 |
| 3.1 TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 |
| 3.3 SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE KONU OLDUĞU SATIŞ İŞLEMLERİ | 10 |
| 4. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER |
11 |
| 4.1 TAŞINMAZIN TANIMI | 11 |
| 4.2 TAŞINMAZLARLARIN YER ALDIĞI BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ | 11 |
| 4.3 TAŞINMAZLARIN KONUMU VE YAKIN ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 18 |
| 4.4 TAŞINMAZLARIN YAPISAL / FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 19 |
| 4.5. SWOT ANALİZİ | 21 |
| 5. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YASAL SÜREÇ ANALİZİ |
22 |
| 5.1 TAŞINMAZLARA AİT GÜNCEL İMAR BİLGİLERİ | 22 |
| 5.2 İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ VE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ | 22 |
| 5.3 TAŞINMAZLARA AİT YASAL BELGE (DOSYA, RUHSAT, PROJE VB.) İNCELEMELERİ | 22 |
| 6. DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ANALİZLER |
24 |
| 6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ | 24 |
| 6.2 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER | 38 |
| 6.3 TAŞINMAZLARIN YAPISAL ÖZELLİKLERİNİN DEĞERLEMESİNDE BAZ ALINAN VERİLER | 38 |
| 6.4 TAŞINMAZLARIN FİZİKİ VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER38 | |
| 6.5 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE KULLANILMA NEDENLERİ | 38 |
| 6.6 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE SEÇİLME NEDENLERİ | 39 |
| 6.7 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 39 |
| 6.8 PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | 39 | |
|---|---|---|
| 6.9 YENİDEN İNŞA ETME (İKAME) MALİYETİ ANALİZİ | 42 | |
| 6.10 NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ | 43 | |
| 7. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME |
49 |
| 8. | SONUÇ | 50 |
Bu değerleme raporunun amacı; Akfen GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, Çınarlı Mahallesi'nde 2.213,00 m² arsa yüz ölçümüne sahip 585 ada 2 no.lu parselde bulunan 11 Katlı Betonarme Otel ve Arsası nitelikli ana taşınmazda konumlu, 1 bağımsız bölüm numaralı Otel vasıflı ve 2 bağımsız bölüm numaralı İş Yeri vasıflı bağımsız bölümler için pazar ve kira değerini içeren Değerleme Raporu'nun hazırlanmasıdır.
Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
beyan ederiz.
Bu raporda yer alan değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" kapsamında hazırlanmıştır ve tebliğ ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ı içermektedir. Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları'nı (2017) kapsamaktadır.
UDS 104 tanımlı değer esaslarından, Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu kapsamda, değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
İş bu değerleme raporundaki değer esası, açık ve rekabetçi bir pazarda, bir el değiştirme işleminde elde dilebilecek en olası fiyattır.
UDS 105 tanımlı değerleme yaklaşımlarından aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar yaklaşımı yöntemlerinden, kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:
(a) ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
(b) ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
(c) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
(d) karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
(e) düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve
(f) çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması şeklindedir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup standartlarda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlenmesidir.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA
Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20
E-Posta : [email protected]
Web : www.smartkurumsal.com.tr
Hitit VD – 7720681407
Ticaret Sicil No: 382333
Sermaye: 1.000.000.-TL
Büyükdere Caddesi, No: 201 Levent Loft C Blok, Kat:8, 34390 Levent / İSTANBUL
Tel: (0212) 37187 00
Web: [email protected]
Ticaret Sicil No: 372278-0
Sermaye: 3.900.000.000.-TL
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan 2 adet bağımsız bölümün değerleme tarihi itibariyle,
talebi bulunmaktadır.
Bu rapor amacına uygun olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve III-62.3) sayılı "Sermaye Pı̇yasasında Faalı̇yette Bulunacak Gayrı̇menkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Teblı̇ğ (III-62.3)" tebliğinin ekinde (EK-1) yer alan "Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ve yine Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz.
Müşteri tarafından tarafımıza herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
| RAPORA KONU TAŞINMAZLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | ADANA | ||||
| İlçesi | SEYHAN | ||||
| Mahallesi | ÇINARLI | ||||
| Köyü | - | ||||
| Mevkii | - | ||||
| Pafta No. | - | ||||
| Ada No. | 585 | ||||
| Parsel No. | 2 | ||||
| Yüz ölçümü (m²) | 2.213,00 | ||||
| Ana Taşınmazların Niteliği | 11 KATLI BETONARME OTEL VE ARSASI | ||||
| Blok No. | - | ||||
| Kat No. | ZEMİN+1.+2.+3.+4.+5.+6.+7.+8 NORMAL KAT |
1. BODRUM + ZEMİN | |||
| Bağımsız Bölüm No. | 1 | 2 | |||
| Bağımsız Bölümün Niteliği | OTEL | İŞ YERİ | |||
| Arsa Payı | 2054 / 2213 159 / 2213 |
||||
| Cilt No. / Sayfa No. | 36 / 3547 36/3548 |
||||
| Tarih / Yevmiye No. | 23.10.2012 / 33811 | ||||
| Sahibi | AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş (1/1) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 24.06.2024 tarihinde saat 10:59-11.00'da alınan tapu kayıt örneklerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen takyidatlar müşterek olarak bulunmaktadır.
Credit Europe Bank N.V. lehine, 1. Derece, 173.052.185.00 EUR bedelli ipotek kaydı mevcuttur. (28-01- 2015 tarih 3407 Yevmiye No)
Credit Europe Bank N.V. lehine, 2. Derece, 15.305.000.00 EUR bedelli ipotek kaydı mevcuttur. (29-04-2024 tarih 20697 Yevmiye No)
Değerleme konusu taşınmazlara ait Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden 24.06.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazların son üç yıl içerisinde değişiklik gözlenmemekte olup tapu müdürlüklerinde tapu kütüğü incelemesi yapılamamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, tapu kayıtlarına göre Adana İli, Seyhan İlçesi, Çınarlı Mahallesi, 585 ada 2 parsel üzerinde yer alan "11 Katlı Otel ve Arsası" nitelikli taşınmazdır.
Adana İli 35-38 enlemleri ile 34- 46 doğu boylamları arasında ve Akdeniz Bölgesi'nde yer almaktadır. Adana Toros dağlarının güneyinde yer alan Çukurova'da Seyhan nehri üzerinde kurulmuştur. Akdeniz'e yaklaşık 160 km'lik kıyısı bulunan Adana Avrupa'yı, Asya'ya bağlayan önemli ulaşım yolları üzerindedir.
Adana kuzeyinde Kayseri, doğusunda Osmaniye, kuzeydoğusunda Kahramanmaraş güneydoğusunda Hatay, kuzeybatısında Niğde ve batısında Mersin illeri ve güneyinde Akdeniz ile çevrilidir. Güneyi 160 km'yi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü 14.125 km2'dir. Şehir merkezinin denizden yüksekliği 23 metredir.
Adana ili sınırları içerisinde 15 ilçe bulunmaktadır. Adana Büyükşehir Belediyesi'ni oluşturan ilçeler; Aladağ, Ceyhan, Çukurova, Feke, İmamoğlu, Karaisalı, Karataş, Kozan, Pozantı, Saimbeyli, Sarıçam, Seyhan, Tufanbeyli, Yumurtalık, Yüreğir, İlçeleridir.
İl içinde karayolu, demiryolu, denizyolu ve havayolu ile ulaşım yapılmaktadır. Ayrıca Adana'da gelişmiş bir toplu taşımacılık sistemi şehir nüfusunun ulaşım ihtiyacını karşılar.
Şehir ulaşımında, Büyükşehir Belediyesi Otobüsleri ve özel halk otobüsleri, dolmuşlar ve taksiler kullanılmaktadır. Ayrıca 14 km güzergâhı ve bunun üzerinde 13 istasyonu bulunan Adana metrosu, 2010 yılında hizmete açılmıştır. 2007'den bu yana Adana Büyükşehir Belediyesi Otobüsleri, özel halk otobüsleri ve Hafif Raylı Sistemi/Metroda Kentkart akıllı bilet kartları kullanılmaktadır. Adana Büyükşehir Belediyesi, 229 otobüsten oluşan bir filoyla şehir içinde hizmet vermektedir.
Demiryolu: Adana'ya ilk demiryolu hattı İngilizler tarafından 1886 yılında kurulmuştur. Adana-Mersin arasındaki hatta günümüzde dizel lokomotifli trenlere ilaveten, raybüs ve DMU tipi hızlandırılmış banliyö trenleri çalışmakta olup, Adana-Mersin arasında günde karşılıklı yirmi dokuzar tren sefer yapmakta ve seyahat süresi 45 dakikaya inmiştir. Anahat trenleri olarak ise; İstanbul Haydarpaşa'ya İç Anadolu Mavi Treni; Ankara'ya Çukurova Mavi Treni, Kayseri'ye Erciyes Ekspresi ve Elazığ'a da Fırat Ekspresi yolcu taşımaktadır.
Karayolu: Otoyolla Adana'dan Ankara, Mersin, Gaziantep ve Hatay yönünde ulaşım mümkündür. D-400 Karayolu ve milletlerarası TEM otoyolu ile Adana'ya ulaşılır. Ankara'dan Aksaray, Pozantı üzerinden 472 km, İzmir'den Afyon-Konya-Ereğli üzerinden 873 km, İstanbul'dan Bolu, Ankara, Aksaray-Pozantı rotasıyla 909 km sonra Adana'ya ulaşılabilir. Şehir merkezine uzaklığı 5 km olan otobüs terminalinden Türkiye'nin her yerine otobüs seferleri düzenlenmektedir.
Havayolu: Şehrin hava ulaşımı, 1937 yılından bu yana Şakirpaşa Havalimanı'ndan sağlanır. İç ve dış hat seferlerinin gerçekleştiği Adana Havalimanı, Türkiye'de yolcu taşınması sıralamasında 7. sırada yer almaktadır. Havalimanı iç hatlardan İstanbul Atatürk ve Sabiha Gökçen ile Ankara-Esenboğa, İzmir, Antalya ve Trabzon'a; dış hatlardan KKTC-Lefkoşa ve Almanya'nın bazı şehirlerine doğrudan uçuşlar düzenlenmektedir. 2014 yılında hizmete girmesi planlanan Çukurova Havalimanı'nın inşası devam etmektedir. Şehirde ayrıca askerî gayeli olarak kullanılan İncirlik Havaalanı da bulunmaktadır.
Denizyolu: Adana il sınırları içerisinde milletlerarası petrol ve yük taşımacılığına açık Botaş Limanı ve Toros Gübre Fabrikaları Limanı bulunmaktadır.
Adana, tipik Akdeniz iklimine sahiptir. Kışları ılık ve yağışlı, yazları ise sıcak ve kuraktır. En yüksek sıcaklık, 24 Ağustos 1958 tarihinde 45,6 °C olarak ölçülmüştür. En düşük sıcaklıksa 20 Ocak 1964'te −8,1 °C olarak kayıtlara geçmiştir.
Adana ili, nerede ise bir sular şehri denecek kadar su kaynakları bakımından zengindir. Akdeniz ile 160 km kıyısı olması, kıyı boyunca Ağyatan, Akyatan ve Tuzla gibi 5 adet lagünün bulunması su ürünleri avcılığı ve yetiştiriciliği için önemlidir. Bunlara ek olarak 560 km uzunluğa ve 555 ha alana sahip Seyhan nehri ile 509 km uzunluğa ve 330 ha alana sahip Ceyhan nehrinin varlığı ve başta Seyhan baraj gölü olmak üzere 4 adet baraj gölü ve 18 adet gölet Adana'nın su varlığını ortaya koymaktadır. Sahip olunan su kaynakların bolluğu ve üretim açısından mevcut potansiyele rağmen, üretimin çok düşük düzeyde ve Türkiye toplam üretiminin % 1'inin de altında olduğu ve genel olarak avcılığa dayandığı görülmektedir.
Adana İl Nüfusu: 2.274.106'dır (2022 sonu). İlin yüzölçümü 13.844 km2'dir. İlde km²ye 164 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 1791 kişi ile Seyhan'dır) İlde yıllık nüfus artış oranı % 0,47 olmuştur. 6 Şubat 2023 TÜİK verilerine göre 15 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 831 mahalle bulunmaktadır. Nüfus en çok artan ilçe: Sarıçam (%6,29) Nüfusu en çok azalan ilçe: Yumurtalık (-%5,50). Bu nüfus, 1.137.455 erkek ve 1.136.651 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,02 erkek, %49,98 kadındır.
| Yıl | Adana Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2.270.298 | 1.135.046 | 1.135.252 |
| 2022 | 2.274.106 | 1.137.455 | 1.136.651 |
| 2021 | 2.263.373 | 1.130.862 | 1.132.511 |
| 2020 | 2.258.718 | 1.127.516 | 1.131.202 |
| 2019 | 2.237.940 | 1.117.032 | 1.120.908 |
| 2018 | 2.220.125 | 1.106.811 | 1.113.314 |
| 2017 | 2.216.475 | 1.108.939 | 1.107.536 |
| 2016 | 2.201.670 | 1.101.340 | 1.100.330 |
| 2015 | 2.183.167 | 1.091.159 | 1.092.008 |
| 2014 | 2.165.595 | 1.082.497 | 1.083.098 |
| 2013 | 2.149.260 | 1.074.778 | 1.074.482 |
| 2012 | 2.125.635 | 1.061.264 | 1.064.371 |
| 2011 | 2.108.805 | 1.052.873 | 1.055.932 |
| 2010 | 2.085.225 | 1.038.575 | 1.046.650 |
| 2009 | 2.062.226 | 1.029.640 | 1.032.586 |
| 2008 | 2.026.319 | 1.009.001 | 1.017.318 |
| 2007 | 2.006.650 | 994.864 | 1.011.786 |
(Kaynak: TÜİK, İstatistik Göstergeler, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları)
| Yıl | Adana Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2.270.298 | 1.135.046 | 1.135.252 |
| 2022 | 2.274.106 | 1.137.455 | 1.136.651 |
| 2021 | 2.263.373 | 1.130.862 | 1.132.511 |
| 2020 | 2.258.718 | 1.127.516 | 1.131.202 |
| 2019 | 2.237.940 | 1.117.032 | 1.120.908 |
| 2018 | 2.220.125 | 1.106.811 | 1.113.314 |
| 2017 | 2.216.475 | 1.108.939 | 1.107.536 |
| 2016 | 2.201.670 | 1.101.340 | 1.100.330 |
| 2015 | 2.183.167 | 1.091.159 | 1.092.008 |
| 2014 | 2.165.595 | 1.082.497 | 1.083.098 |
| 2013 | 2.149.260 | 1.074.778 | 1.074.482 |
| 2012 | 2.125.635 | 1.061.264 | 1.064.371 |
| 2011 | 2.108.805 | 1.052.873 | 1.055.932 |
| 2010 | 2.085.225 | 1.038.575 | 1.046.650 |
| 2009 | 2.062.226 | 1.029.640 | 1.032.586 |
| 2008 | 2.026.319 | 1.009.001 | 1.017.318 |
| 2007 | 2.006.650 | 994.864 | 1.011.786 |
Tarım: Alüvyonların getirdiği verimli toprakları nedeniyle senelerdir bir cazibe merkezi olan, ülkenin en verimli ovalarından Çukurova'da buğday, ayçiçeği, zeytin, nar, mısır, narenciye (portakal, turunç, mandalina ve limon), muz, kivi, baklagiller, şekerkamışı, patates, domates, biber, marul, lahana, soğan, pirinç, soya, pamuk, üzüm, yerfıstığı, bakla, börülce, fasulye, hıyar, badem, karpuz, kavun, yenidünya gibi birçok ürün üretilmektedir. Ama bu ürünlerin en önemlisi pamuktur. Üretim klasik sulama sistemlerinden, yağmurlama (damla sulama) teknolojisine geçilmektedir.
Hayvancılık: Tarım ile birlikte hayvancılık da coğrafi koşulların imkân vermesiye Adana ekonomisine ülke ekonomisinin ortalamasının üstünde katkı sağlamaktadır. Büyükbaş ve küçükbaş hayvancılığın yanı sıra, Akdeniz'e kıyısı bulunan Adana'nın ilçeleri Yumurtalık ve Karataş'ta deniz mahsülleri üretimi de önemli bir yer tutmaktadır. Adana ili genelinde hayvan mevcudu ilin coğrafi durumu, iklim şartları ve tarımsal karakterine göre değişiklik göstermektedir. Ova kısımlarında tüm alanlar ekime ayrıldığından daha çok ahır hayvancılığı yapılmaktadır. Şehir merkezine yakın yerlerde besi hayvancılığı ve tavukçuluk, dağlık ve ormanlık yerlerde ise koyun ve keçi beslenmektedir. Adana'dan komşu il ve ülkelere her zaman hayvan sevkiyatı yapılmaktadır. Bunun yanında %80 oranında Doğu Anadolu Bölgesi ve Güneydoğu Anadolu Bölgesinden canlı hayvan ve ürünlerinin girişi yapılmaktadır. Özellikle Kurban Bayramı döneminde bu oranın arttığı görülmektedir. Kaçak girişlerin engellenememesi sağlıklı değerlere ulaşılmasını zorlaştırmaktadır.
Madenler: Metalik madenler içinde krom, demir ve manganez, kurşun, çinko, enerji hammaddelerinden kömür ve endüstriyel hammadde kaynaklarından kuvars ve kuvarsit, kil, barit, kireçtaşı ve kum agregası ve pomza bu zenginliklerin başında gelmektedir. Krom madenciliğinde Türkiye genelinde 4. bölgeyi oluşturan Adana ili,
komşu olduğu Mersin ve Hatay limanlar sayesinde önemli ihraç potansiyeline sahiptir. Bugüne kadar maden ürünleri içinde Adana'ya en fazla döviz kazandıran kromitin son yıllarda düşen fiyatları sebebiyle şu anda durma noktasında görünmesine rağmen, yakın gelecekte kromit madenciliğinde bir canlanma beklenmektedir. İl içindeki ikinci derecede öneme sahip demir ve manganez de özellikle İsdemir için üretilmektedir. Son yıllarda yanlış politikalar yüzünden ithal cevhere yönelen İsdemir'in yerli cevhere gereken önemi vermesi kaçınılmaz olup, bu sektörde canlanma olacağı beklenmektedir. Tufanbeyli ilçe sınırları içinde yer alan ve termik santral kurmaya uygun 300 milyon tondan daha büyük bir rezerve sahip ortalama 1100-1300 kcal/kg'lık linyit yatakları ihale aşamasındadır. Adana ili için yine önemli miktarda kuvars kumu ve kuvarsit yatakları bulunmuş olup, Mersin'deki Anadolu Cam Sanayi, İzocam gibi sanayi kuruluşlarına uzun süreli potansiyel yaratmaktadır. Aynı şekilde kırmataş teknolojisine uygun çok fazla kireçtaşı ve beton agreası bulunan Adana'da çok iyi kalitede olmasa da ihtiyaçları fazlasıyla karşılayacak kil yatakları da mevcuttur. Adana il sınırları içinde Türkiye rezervinin %7,4'ünü oluşturan pomza yatakları da geleceğe yönelik önemli bir hammaddedir. Sonuç olarak 21. yüzyıla girerken Adana madencilik sektöründe de iddialı olabilecek ve ülke ekonomisine katkılar sağlayacak potansiyele sahiptir. Enerji açığını kapatmak amacıyla çevre dostu domestik yakıt üretimine elverişli kaliteli kömür ithalatı da Adana il sınırları içerisindeki Toros Gübre ve Kimya Sanayi limanından gerçekleştirilmektedir.
Sanayi: Tekstil ve deri sanayi Adana'nın üretiminin %29'unu oluşturan büyük sanayi kollarıdır ve bitkisel yağ ile işlenmiş yiyecek üreten tesisler de sayıca fazladır. 2008 itibarıyla Adana'da Türkiye'de en üst sıralarda yer alan 500 sanayi firmasının 11'ine ev sahipliği yapar. Otomotiv sanayide Adana'nın en büyük firması olan Temsa'nın 2.500'den fazla çalışana sahip olup yıllık 4.000 otobüs üretmektedir. Marsan-Adana, Türkiye'deki en büyük margarin ve bitkisel yağ fabrikasıdır. Advansa Sasa, 2.650 kişiye istihdam sağlamakta olup Avrupa'nın en büyük polyester üreticisidir. Adana Organize Sanayi Bölgesi'nin 1225 hektar alan üzerine kuruludur ve küçük-orta ölçekli 300 civarı tesise ev sahipliği yapmaktadır. TÜYAP Fuar ve Kongre Merkezi, fuarlara, iş konferanslarına ev sahipliği yapar ve şu anda Çukurova'daki işletmeler için temel buluşma noktasıdır.
Seyhan, Türkiye'nin Adana ilinin bir ilçesidir. İlçe, tamamıyla Adana şehir merkezi içerisinde kabul edilmektedir ve tüm ilçeye bir alt tabaka belediye olan Seyhan Belediyesi hizmet vermektedir. Seyhan, Adana ilinin sakinlerinin %35'ine ve Adana şehrinin sakinlerinin yaklaşık olarak yarısına ev sahipliği yapmaktadır. Türkiye'deki en kalabalık sekizinci metropol ilçe statüsündedir. Seyhan, Adana'nın ilk yerleşim alanı olmakla beraber şu anda şehrin yönetim, iş ve kültür merkezidir. Tarihî Tepebağ mahallesi ve Büyük Saat, Ulu Camii, Ramazanoğlu Konağı ve Sabancı Merkez Camii gibi önemli yapıları bünyesinde barındırmaktadır. Adana Kültür ve Sanat Merkezi ve Sabancı Kültür Merkezi, Seyhan Kültür Merkezi ve Metropol Tiyatro Salonu yine aynı ilçede faaliyet göstermektedir. İlçe, ismini doğu yakasını oluşturan Seyhan Nehri'nden almaktadır.
Ülkemizin en kalabalık metropol ilçelerinden biri olan ve geçmişi M.Ö. 3 bin yılına dek uzanan Seyhan, 1986 yılında ilçe statüsüne kavuştu.
1924 yılında kurulan Adana Arkeoloji Müzesi, 1882'de inşa edilen Büyük Saat Kulesi, bir İtalyan Katolik kilisesi olan tarihi Bebekli Kilise, Seyhan Nehri üzerinde bulunan ve Roma İmparatoru Hadrianus tarafından yaptırılan Taş Köprü, 1901 yılına ait Bahri Paşa Çeşmesi, Çarşı Hamamı, Eski Adana Evleri, bir Haçlı kilisesiyken 16. yy'da camiiye çevrilen Yağ Cami, Yeni Cami ve şehrin en eski yapılarından biri olan Akça Mescit, Seyhan'da görebileceğiniz önemli yerler.
19.06.1986 tarihinde, 3306 sayılı kanun ile kurulmuştur.
SMART KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. SM-24-SPK-014 Balgat Mahallesi, Mevlana Bulvarı, Yelken Plaza, No:139A/43 Çankaya / ANKARA 17 Tel : (312) 287 44 00 - Faks : (312) 287 44 20 - E.Mail : [email protected]
Değerleme konusu taşınmazlar adres bilgilerine göre, Adana İli, Seyhan İlçesi, Çınarlı Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, Bina No: 49 ve 49A posta adresinde konumludur. Taşınmazlar Seyhan ilçe merkezinde, bölgenin en önemli arteri olan ve eski Adana-Mersin yolu bilinen Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinde, bulvarın güneyinde konumludur.
Bölgenin yol, su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon altyapı çalışmalar tamamlanmıştır. Söz konusu taşınmaz şehir merkezinde yapılaşmanın uzun yıllar önce tamamlandığı, şehrin eski ticaret ve yerleşim alanlarından birisi üzerinde yer almaktadır. Bölgede genellikle çok katlı apartmanlar bulunmakta olup bu apartmanların zemin katları iş yeri, normal katları ise genel olarak ofis olarak veya binaların tamamı tek bir iş yeri olarak kullanılmaktadır. Bölgede yaya ve araç trafiği ile ticari faaliyetler canlı ve hareketli olup bünyesinde Büyükşehir Belediyesi, Seyhan Belediyesi, Vergi daireleri, oteller, küçük ve orta ölçekli ticarethaneler, cafeler, restorantlar, perakende satış yapan iş yerleri bulunmaktadır.
TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGE
TAŞINMAZLARIN KONUMU
| ANA TAŞINMAZLARIN ÖZELLİKLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapının İnşaat Tarzı | Betonarme | Yapının Sınıfı ve Grubu | 4/B | |||
| Yapım Yılı | 2012 (Faaliyete Geçiş Yılı) |
Yapı Nizamı | Blok | |||
| Yapının Toplam Kat 11 (2 Bodrum + Zemin + Adedi 8 Normal Kat) |
Ana Taşınmazlardaki Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
2 | ||||
| Otopark | Var | Asansör | Var | |||
| Yüzme Havuzu | Yok | Özel Güvenlik | Var | |||
| Deprem Derecesi | 2. Derece | Deprem Hasar Durumu | Yok |
Açıklama: Ülkemizde yaşanan depremler sonrasında köklü değişiklikler ve düzenlemeler getirilen ve halen yürürlükte olan, günümüzde üzerinde güncellemeler yapılan 06/03/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'in son güncellemesi 18/03/2018 tarihinde yapılmış olup Türkiye Deprem ve Bina Yönetmeliği olarak düzenlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmazların inşaatı ise depremler sonrasında düzenleme getirilen 06/03/2007 tarihli yönetmelik sonrasında yapılmıştır.
Değerleme konusu 585 ada 2 no.lu parsel üzerinde yer alan ana gayrimenkul; 2 adet bodrum kat, zemin kat ve 8 normal kat olmak üzere toplam 11 kattan oluşmaktadır. Seyhan Belediyesi ve Webtapu Portalda incelenen 09.12.2011 onay tarihli mimari tadilat projesinde göre taşınmaz 1 bağımsız bölüm numaralı otel ve 2 bağımsız bölüm numaralı iş yeri olmak üzere toplam 2 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 2. bodrum katta 15 araç kapasiteli otopark, karşılama holü, 2 adet su deposu ve pompa odası; 1. bodrum katta 17 araç kapasiteli otopark, personel odaları, teknik odalar, çamaşırhane ve 2 no.lu bağımsız bölüm eki; zemin katta 1 no.lu bağımsız bölüme ait teknik odalar, giriş holü ve 2 no.lu bağımsız bölüm; 1. normal katta 1 no.lu bağımsız bölümün devamı niteliğinde lobi, idari odalar, restoran, mutfak, toplantı salonu, teknik odalar, teras; 2. normal
katta 1 no.lu bağımsız bölümün devamı niteliğinde 3 adet toplantı salonu, fuaye, teknik odalar ve 15 adet otel odası; diğer normal katlarda ise 1 no.lu bağımsız bölümün devamı niteliğinde teknik odalar ve 25'er adet otel odası alanı bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan 1 bağımsız bölüm numaralı 'otel' nitelikli taşınmaz toplam 165 odalıdır. Söz konusu 165 adet odadan 2 tanesi engelli odasıdır. Otel alanında 2 adet servis asansörü, 2 adet misafir asansörü ve 1 adet otopark asansörü olmak üzere toplam 5 adet asansör bulunmaktadır. Otel inşasında lüks yapı malzemeleri seçilmiş ve ses yalıtımı sağlanmıştır. Otel binasında aynı zamanda otomasyon sistemi, yangın spring hattı, yangın merdivenleri bulunmaktadır.
2 no.lu bağımsız bölümün iç tefrişatı henüz tamamlanmamış olup dış cephesi camekan kaplı durumdadır. Firma yetkilileri ile yapılan görüşmelerde işyerinin iç mekan özelliklerinin kiralayacak kişi/kurum tarafından yapılacağı ve iç tefrişatı yapılmadan teslim edileceği bilgisi alınmıştır. Bu nedenle taşınmaz %100 inşaat seviyesinde olarak kabul edilmiştir. Yapının uzun süredir boş olduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların mahallinde yapılan incelemelerde alan ve konum bakımından onaylı mimari projesi ile uyumlu oldukları tespit edilmiştir. Tesisin açık alanları kısmen yeşil alan ve açık otopark alanı olarak değerlendirilmiştir. Ayrıca 700Kw kapasiteli olduğu beyan edilen 1 adet jeneratör mevcuttur. 1 no.lu bağımsız bölüm değerleme tarihi itibariyle otel olarak işletilmektedir. 2 no.lu bağımsız bölüm ise değerleme tarihi itibariyle boş durumdadır.
| KAT HESABI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kat | Yasal Alan (m²) | Mevcut Alan (m²) | ||
| 2. Bodrum Kat | 1.149,66 | 1.149,66 | ||
| Bina Ortak Alanı | 1.Bodrum Kat | 1.052,83 | 1.052,83 | |
| Ortak Alan Toplam | 2.202,49 | 2.202,49 | ||
| Zemin Kat | 263,08 | 263,08 | ||
| 1. Normal Kat | 853,47 | 853,47 | ||
| 2. Normal Kat | 853,47 | 853,47 | ||
| 3. Normal Kat | 693,76 | 693,76 | ||
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm | 4. Normal Kat | 693,76 | 693,76 | |
| 5. Normal Kat | 693,76 | 693,76 | ||
| 6. Normal Kat | 693,76 | 693,76 | ||
| 7. Normal Kat | 690,53 | 690,53 | ||
| 8. Normal Kat | 690,53 | 690,53 | ||
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm Toplam | 6.126,12 | 6.126,12 | ||
| 1. Bodrum Kat | 96,83 | 96,83 | ||
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm | Zemin Kat | 622 | 622 | |
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm Toplam | 718,83 | 718,83 | ||
| TOPLAM ALAN | 9.047,44 | 9.047,44 |
| OLUMLU ÖZELLİKLERİ | OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ |
|---|---|
| Şehir merkezinde konumlanması | 1. no.lu bağımsız bölümün resepsiyon alanının üst katta yer alıyor olması |
| Bilinirliğinin yüksek olması | 2. no.lu bağımsız bölümün ticari görünürlüğü düşük olması ve hali hazırda natamam durumda olması |
| Ulaşım imkanının gelişmiş olması | Bina yaşının yüksek olması |
| Yaya ve araç trafiğinin yoğun olması | Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
| Ticari yoğun noktada konumlanması | |
| Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
| OLUMLU YÖNLER | OLUMSUZ YÖNLER | |||
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLÜ YANLAR |
• Şehir merkezinde konumlanması • Kullanılan işçilik ve malzemenin iyi olması • Ulaşım imkanının iyi olması • Yaya ve araç trafiğinin yoğun olması |
ZAYIF YANLAR |
• Otopark alanının kısıtlı olması • Bölgenin eski yerleşim yeri olması • Otel vasıflı bağımsız bölümün resepsiyonunun 1. Katta bulunması • Yatırımın büyüklüğü sebebiyle belirli bir alıcı kitlesine sahip olması |
İÇ ET KE NL ER |
| FIRSATLAR | • Bilinirliğinin yüksek olması, • Tabela ve reklam kabiliyetinin iyi olması • Toplu taşıma ve özel araçlar ile ulaşımın sağlanabilir olması • Otellerin yoğunlaştığı bölgede konumlu olması |
TEHDİTLER | • Ekonomide dalgalanmalar yaşanması |
DI Ş ET KE NL ER |
| TAŞINMAZLARIN GÜNCEL İMAR DURUMU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Plan Türü | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı |
Lejant | Ticaret Alanı | ||
| İnşaat Nizamı | Blok Nizam | Yençok | 30,50 m | ||
| TAKS | 0,40 KAKS (Emsal) - |
||||
| Diğer | Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan şifahi bilgiye göre konu taşınmazlar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı planına göre "Ticaret Alanı" içerisinde, TAKS:0.40, 10 Kat, blok nizam yapılaşma şartlarına sahiptir. |
||||
| Plan Notları | - |
Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde rapora konu taşınmazlara etki eden herhangi bir imar planı değişikliğinin ve taşınmazlar için alınmış herhangi bir kamulaştırma kararının bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde gerçekleştirilen projenin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Seyhan Belediyesi'nde ve TKGM Webtapu Pordalda yapılan incelemelerde; 09.12.2011 onay tarihli Mimari Tadilat Projesi bulunmaktadır.
Projesine göre yapı alanları ve kullanım şekilleri tespit edilmiş olup mahallinde alınan ölçüler ve yapılan gözlemler neticesinde parsel üzerindeki yapının mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlenmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı proje Resmi Gazete'de yayımlanan 29.06.2001 tarih 4708 sayı ile yayımlanan Yapı Denetim Kanunu'na tabidir. Güzelyalı Mah. 81106 Sokak No: 4 Çukurova/ADANA adresinde faaliyet gösteren 7230385759 vergi kimlik numaralı Pegasus Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Tarafımıza dijital ortamda iletilen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karar rastlanmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için daha önce kurumumuz değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Parsel üzerindeki yapıya ait geçerliliğini yitirmiş, 21.11.2012 veriliş, 21.11.2022 son geçerlilik tarihli, S34B8A43B6090 belge numaralı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır. Otel görevlisinden edinilen bilgiye göre yeniden başvuru için hazırlık yapıldığı öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar "11 Katlı Betonarme Otel ve Arsası" niteliğindedir.
5.3.9 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yapılan takyidat incelemesi ve yasal belge incelemeleri sonucunda; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde devrine, alım satımına engel bir durum bulunmamaktadır.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
IMF'nin 2024 Nisan ayında yayınladığı Küresel Ekonomik Görünüm Raporu'nda temel tahmin, dünya ekonomisinin 2024 ve 2025'te 2023'tekiyle aynı hızda büyümeye devam edeceği yönünde. Gelişmiş ekonomisinin hafif bir hızlanma; burada büyümenin 2023'teki yüzde 1,6'dan 2024'te yüzde 1,7'ye çıkması bekleniyor. ve 2025'te yüzde 1,8 - gelişmekte olan piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde 2023'te yüzde 4,3'ten 2024 ve 2025'te yüzde 4,2'ye hafif bir yavaşlama ile dengelenecek. Bundan beş yıl sonra küresel büyüme tahmini - yüzde 3,1 - en yüksek seviyesinde olacağı öngörülüyor. Küresel enflasyonun 2023'teki yüzde 6,8'den 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e istikrarlı bir şekilde düşeceği, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine gelişmekte olan piyasalara ve gelişmekte olan ekonomilere göre daha erken döneceği tahmin ediliyor. Çekirdek enflasyonun genel olarak daha kademeli bir düşüş göstermesi öngörülüyor.
| Projections | Difference from January 2024 WEO Update 1 |
Difference from October 2023 WEO1 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | |
| World Output | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| Advanced Economies | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 0.2 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| United States | 2.5 | 2.7 | 1.9 | 0.6 | 0.2 | 1.2 | 0.1 |
| Euro Area | 0.4 | 0.8 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| Germany | $-0.3$ | 0.2 | 1.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.7$ | $-0.7$ |
| France | 0.9 | 0.7 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Italy | 0.9 | 0.7 | 0.7 | 0.0 | $-0.4$ | 0.0 | $-0.3$ |
| Spain | 2.5 | 1.9 | 2.1 | 0.4 | 0.0 | 0.2 | 0.0 |
| Japan | 1.9 | 0.9 | 1.0 | 0.0 | 0.2 | $-0.1$ | 0.4 |
| United Kingdom | 0.1 | 0.5 | 1.5 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.5$ |
| Canada | 1.1 | 1.2 | 2.3 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.4$ | $-0.1$ |
| Other Advanced Economies 2 | 1.8 | 2.0 | 2.4 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.2$ | 0.1 |
| Emerging Market and Developing Economies | 4.3 | 4.2 | 4.2 | 0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Emerging and Developing Asia | 5.6 | 5.2 | 4.9 | 0.0 | 0.1 | 0.4 | 0.0 |
| China | 5.2 | 4.6 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.0 |
| India 3 | 7.8 | 6.8 | 6.5 | 0.3 | 0.0 | 0.5 | 0.2 |
| Emerging and Developing Europe | 3.2 | 3.1 | 28 | 0.3 | 0.3 | 0.9 | 0.3 |
| Russia | 3.6 | 3.2 | 1.8 | 0.6 | 0.7 | 2.1 | 0.8 |
| Latin America and the Caribbean | 2.3 | 2.0 | 2.5 | 0.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.1 |
| Brazil | 2.9 | 2.2 | 21 | 0.5 | 0.2 | 0.7 | 0.2 |
| Mexico | 3.2 | 2.4 | 1.4 | $-0.3$ | $-0.1$ | 0.3 | $-0.1$ |
| Middle East and Central Asia | 20 | 28 | 42 | $-0.1$ | 0.0 | $-0.6$ | 0.3 |
| Saudi Arabia | $-0.8$ | 2.6 | 6.0 | $-0.1$ | 0.5 | $-1.4$ | 1.8 |
| Sub-Saharan Africa | 3.4 | 3.8 | 40 | 0.0 | $-0.1$ | $-0.2$ | $-0.1$ |
| Nigeria | 2.9 | 3.3 | 3.0 | 0.3 | $-0.1$ | 0.2 | $-0.1$ |
| South Africa | 0.6 | 0.9 | 1.2 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.9$ | $-0.4$ |
| Memorandum | |||||||
| World Growth Based on Market Exchange Rates | 2.7 | 2.7 | 2.7 | 0.1 | 0.0 | 0.3 | 0.0 |
| European Union | 0.6 | 1.1 | 1.8 | $-0.1$ | $-0.1$ | $-0.4$ | $-0.3$ |
| ASEAN-5 4 | 4.1 | 4.5 | 4.6 | $-0.2$ | 0.2 | 0.0 | 0.1 |
| Middle East and North Africa | 1.9 | 2.7 | 4.2 | $-0.2$ | 0.0 | $-0.7$ | 0.3 |
| Emerging Market and Middle-Income Economies 5 | 4.4 | 4.1 | 4.1 | 0.0 | 0.0 | 0.2 | 0.1 |
| Low-Income Developing Countries 5 | 4.0 | 4.7 | 5.2 | $-0.2$ | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.1$ |
| World Trade Volume (goods and services) Imports |
0.3 | 3.0 | 3.3 | $-0.3$ | $-0.3$ | $-0.5$ | $-0.4$ |
| Advanced Economies | $-1.0$ | 2.0 | 28 | $-0.7$ | $-0.4$ | $-1.0$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies Exports |
2.0 | 4.9 | 4.1 | 0.0 | $-0.3$ | 0.5 | $-0.6$ |
| Advanced Economies | 0.9 | 2.5 | 2.9 | $-0.1$ | $-0.3$ | $-0.6$ | $-0.4$ |
| Emerging Market and Developing Economies | $-0.1$ | 3.7 | 3.9 | $-0.4$ | $-0.4$ | $-0.5$ | $-0.3$ |
| Commodity Prices (US dollars) | |||||||
| Oile | $-16.4$ | $-2.5$ | $-6.3$ | $-0.2$ | $-1.5$ | $-1.8$ | $-1.4$ |
| Nonfuel (average based on world commodity import | $-5.7$ | 0.1 | $-0.4$ | 1.0 | 0.0 | 2.8 | $-0.3$ |
| weights) | |||||||
| World Consumer Prices7 | 6.8 | 5.9 | 4.5 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | $-0.1$ |
| Advanced Economies 8 | 4.6 | 2.6 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | $-0.4$ | $-0.2$ |
| Emerging Market and Developing Economies7 | 8.3 | 8.3 | 6.2 | 0.2 | 0.2 | 0.5 | 0.0 |
*Kaynak: Küresel Ekonomik Görünüm Raporu
2024-2025 Yılları Ülkelerin Ekonomik Beklenti Tablosu
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 bir önceki yıla göre %4,5 arttı.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| Ī | 2519789 | 181 490 | 186,9 | $^{7,8}$ | ||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||
| III | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 276 307 | 1 118 593 | 220,4 | 4,5 | |
| $V^{(r)}$ | 4 642 146 | 246 013 | 194,3 | 4,0 | ||
| $\mathbf{H}_{(1)}$ | 5 506 173 | 271 669 | 209,5 | 3,9 | ||
| III ii ) | 7696613 | 296 508 | 237,4 | 6,1 | ||
| IV | 8 431 375 | 304 402 | 240,4 | 4,0 |
2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlarda ise 2023 yılında son altı yılın en düşük satış adedine ulaşıldığı ve toplam satışlar içerisindeki payının gerileme kaydettiği görülmektedir. Yabancılara satışlar, 2023 yılında 35.005 olarak gerçekleşmiş olup toplam satışlar içerisindeki payı %2,9 olarak gerçekleşmiştir. Bununla birlikte dördüncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %61,1 oranında gerileme kaydedilmiştir. Ülke uyruklarına göre geçen yılla benzer şekilde en yüksek alım, yabancılara yapılan satışlar içerisinde %29,9 oranında paya sahip olan Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında ise, dördüncü çeyrekte en yüksek satış bir önceki çeyrekle benzer şekilde Antalya'da gerçekleşmiştir. Yıl genelinde de Antalya %36,3 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %32,1 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,6 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023)
Aylık faiz oranı 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,33 seviyelerinde seyrederken özellikle yılın üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmış ve yılın son çeyreğinde %2,96 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde 2023 yılının ilk çeyreğinde %17,23 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı yılın üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmış ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 Ocak ayı itibarıyla yıllık faiz %41,38 olarak seyretmektedir.
2023 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Aralık ayında %65,90 seviyesinden, 2023 yılı Aralık ayında %59,81 seviyesine düşmüştür. Aralık 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,26'dan %20,70'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,32'den %9,81'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Aralık ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam tüketici kredileri ise Aralık ayında 1,51 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Aralık ayında %33,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Aralık 2023 itibarıyla 4,3 puan azalarak %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 11,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,2 olmuştur. Bu oran 2022 Aralık ayında %20,3 seviyesindeydi.
Merkez Bankası'nın 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat $(TL/m^2)$ ** |
|
|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | 1216,0 (%3,3) |
1321,2 (% 657, 0) |
1200,4 (% 6, 6, 6) |
31364,5も |
| ALLEY STARTED İSTANBUL |
1005,4 (% 6, 45, 6) |
1142,6 (% 6, 4, 3, 6) |
991,1 (9644, 6) |
45420,7も |
| ANKARA | 1274,2 (%72,9) |
1458,6 (% 57,9) |
1261,3 (9674, 1) |
24918,8も |
| ZMIR | 1259,9 (9657, 4) |
1434,5 (% 6, 5, 6) |
1249,9 (% 7) |
36065,4も |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2022 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 51 milyon turistin kişi başı 905 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında gelen turist sayısında artış, kişi başı harcama miktarında ise azalış olduğu görülmektedir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde ise Türkiye'yi 22,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %6,8'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2021 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 24,7 milyon olurken, 2022 yılında bu sayının 44,6 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye 46 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye gelen 46 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0'lık ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. İşletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 718 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.907 tesis ve 120 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.621 tesis ve 105 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.494 işletme belgeli tesise ve 287 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 723 tesis içinde en büyük payı 104 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 87 tesis ve 16 bin oda kapasitesi ile Antalya, 79 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
2022 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2021) göre artış göstererek Türkiye genelinde %66.8 İstanbul için %74,7'dir. Oda fiyatları ise yine 2021 yılana kıyasla artış göstererek, 2022 yılında Türkiye genelinde 117 Euro, İstanbul'da ise 144 Euro'dur. 2019 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2019 yılı seviyesine ulaştığı ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecine devam ettiği söylenebilir. 2023 yılında otel doluluk oranları Türkiye geneli için %59,1 olarak hesaplanırken İstanbul için doluluk oranı %65.2 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 129 Euro iken İstanbul'da 143 Euro olmuştur.
| VATANDAŞ 1 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETÇİ SAYISI |
ÇIKAN ZİYARETÇİ SAYISI |
TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
TURİZM 2 GİDERİ | TURİZM GELİRİ |
ORTALAMA HARCAMA |
| ( 1000 \$ ) | (\$) | ( 1000 \$ ) | ( 1000 \$ ) | (\$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2 954 459 | 3 862 552 | 1 262 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 374 383 | 1 214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 463 614 | 1 153 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4 703 850 | 1 121 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5 418 439 | 1 191 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5 690 629 | 1 222 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5 874 520 | 5 558 366 | 1 231 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 531 486 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 29 689 249 | 814 | 4 593 389 | 6 365 680 | 1 243 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 33 073 502 | 843 | 5 253 565 | 6 776 776 | 1 255 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 35 137 949 | 848 | 5 470 481 | 6 301 489 | 1 132 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 32 492 212 | 781 | 5 698 423 | 6 052 415 | 1 004 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 22 839 468 | 728 | 5 049 793 | 6 184 432 | 1 014 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 27 044 542 | 700 | 5 137 244 | 6 076 804 | 929 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 30 545 924 | 669 | 4 896 310 | 5 511 261 | 825 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 38 930 474 | 751 | 4 403 670 | 5 896 124 | 825 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 14 817 273 | 936 | 1 104 545 | 2 965 813 | 951 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 173 587 | 1 028 | 1 851 922 | 5 830 953 | 1 076 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 46 477 871 | 905 | 4 276 533 | 7 067 152 | 1 006 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 54 315 542 | 952 | 7 068 901 | 8 903 472 | 1 152 |
(Kaynak: KTB,2023)
Türkiye'nin Turizm Gelir-Gider Tablosu
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı.)
2023 yılının Ocak-Kasım döneminde Türkiye'ye gelen 46,7 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0 ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11 artış görülmüştür.
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tesis | Oda | Tesis | Oda | ||
| Antalya | 2.494 | 287.213 | 87 | 15.939 | |
| Muğla | 2.621 | 105.162 | 79 | 9.170 | |
| İstanbul | 2.907 | 120.720 | 104 | 9.458 | |
| Izmir | 1.692 | 41.151 | 65 | 5.312 | |
| Ankara | 361 | 21.411 | 17 | 1.739 | |
| Diğer | 10.192 | 289.872 | 371 | 33.878 | |
| Türkiye | 20.267 | 865.529 | 723 | 75.496 |
(Kaynak: T.C Kültür ve Turizm Bakanlığı 26.01.2024)
Türkiye genelinde toplam 865 bin 529 oda kapasitesi ile 20.267 işletme belgeli, 75 bin 496 oda kapasitesi ile 723 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
| Dönem | Toplam Yabancı Turist |
Kişi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C1'18 | 4.908.831 | 682 |
| C2'18 | 9.855.102 | 602 |
| C3'18 | 15.904.734 | 589 |
| C4'18 | 8.283.235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| C2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C3'19 | 18.438.139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C 1 '20 | 4.635.845 | 710 |
| C 2 '20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| Ç4'20 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C1'21 | 1.826.227 | 918 |
| C2'21 | 3.144.815 | 694 |
| C3 21 | 11.457.951 | 773 |
| C421 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C1'22 | 4.943.964 | 841 |
| C2'22 | 10.382.068 | 702 |
| C3'22 | 18.626.003 | 826 |
| C4'22 | 10.389.487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C1'23 | 6.509.234 | 1.057 |
| C2'23 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
(Kaynak: TÜİK *31.01.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.)
Turizm geliri Ekim, Kasım ve Aralık aylarından oluşan IV. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,8 artarak 12 milyar 272 milyon 673 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %15,2'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
2023 yılı 4.çeyrekte Türkiye'ye gelen 10,8 Milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 966 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %3,74 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %4,13 artmış görünmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist , kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
(Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir. **Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım arasındaki verileri kapsamaktadır.)
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir.
Adana, Anadolu, Mezopotamya ve Doğu Akdeniz arasında köprü vazifesi görmesi, coğrafi konumu, kara, deniz ve ırmaklar üzerinden sağladığı ulaşım kolaylığı ile tarih boyunca birçok medeniyete ev sahipliği yapmıştır. Söz konusu durum kültür çeşitliliği sağlamaktadır. Alternatif turizm kapsamında olarak, öne çıkan gastronomi ve festival turizmi dışında kültür, kongre, spor turizmi olanakları mevcuttur. Kentin güneyinde konumlu ilçeleri denize kıyısı olmasına rağmen deniz turizmi ve kuzey ilçelerinde daha çok bölge halkı tercih edilen yayla turizmi türlerine nazaran alternatif turizm türleri daha fazla tercih edilmektedir. Son yıllarda turizm arz kaynaklarını oluşturan en temel değerleri arasında gastronomi ve festival turizmidir. Bunların dışında farklı medeniyetlere ev sahipliği yapması sebebiyle ve farklı dönemlerde yapılan, geçmişten günümüze kalan sayısız tarihi eserleri, kaleler, antik kentler, konaklar, doğal güzellikler, el sanatları açısından oldukça zengindir. Misis, Magarsus, Anavarza antik kentleri bunlardan birkaçıdır. Ayrıca kent, tenis, dağ ve su sporları başta olmak üzere ulusal ve uluslararası spor etkinliklerine ev sahipliği yapmaktadır.
Değerleme konusu otel, kent merkezinde yer alan Çınarlı Mahallesi dahilinde konumludur. Şehrin merkezinde konumlu olan otel, Adana Arkeoloji Müzesi, Tarihi Büyüksaat, Adana Şakirpaşa Havalimanı ve Mısır Çarşısı gibi mekanlara yakın konumda yer almaktadır.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan oteller ve detay bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Konumu | Konaklama Tipleri | Standart Oda Fiyatları (€) |
Detay Bilgisi |
|---|---|---|---|
| Hotel Emir Royal | Standart | 1.925 TL | - Oda + |
| (20 m²) | (55 €) | Kahvaltı | |
| Altın Koza Otel | Standart | 2.100 TL | - Oda + |
| (20m²) | (~60 €) | Kahvaltı | |
| Otel Seyhan | Standard | 2400 TL | - Oda + |
| (32 m² ) | (~68 €) | Kahvaltı |
Taşınmazların değerlemesinde müşteri tarafından değerlemeyi olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların yapısal özelliklerinin değerlemesinde mahallinde ve resmi kurumlarda yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır.
| TAŞINMAZLARIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektrik | ✓ | Su | ✓ | |||||
| Kanalizasyon | ✓ | Isıtma Sistemi | ✓ | |||||
| Asansör | ✓ | Klima Sistemi | ✓ | |||||
| Kapalı Otopark | ✓ | Yangın Merdiveni | ✓ | |||||
| Jeneratör | ✓ | Kapalı Devre Kamera Sistemi |
✓ | |||||
| Kapalı Yüzme Havuzu |
x x Sosyal Tesis |
|||||||
| Diğer Özellikler: - |
Değerleme konusu taşınmazların teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde yapılan inceleme ve tespitler ile projede planlanan özellikler baz olarak alınmıştır. Taşınmazların teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile değerlendirilmiştir.
Ülkemizde kabul görmüş̧ olan üç farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Değeri Yaklaşımı", "Nakit Akışı / Gelir Akımları Yaklaşımı" ve "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı" yöntemleridir. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aşağıda verilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin, aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken
etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır. Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerini gösterdiği kabul edilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede var olan emsallerin bölgedeki arsa birim fiyatları hakkında yeterli fikri vermesi nedeniyle değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde "Piyasa Değeri Yaklaşımı", taşınmazın niteliği gereği otel olması sebebiyle "Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Analizi" ve "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır.
Kurul'un 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları 2017'de en verimli ve en iyi kullanım fiziksel olarak mümkün, finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, değerleme konusu taşınmazlar "Turizm" amaçlı kullanım en etkin ve verimli kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazlara yakın çevrede yapılan araştırmalarda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Emsal 1: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, kuzeybatısında konumlu, MİA, E:2.40 imarlı, 308 m² arsa vasıflı taşınmaz için 4.750.000.-TL bedel istenildiği öğrenilmiştir. Konum açısından dezavantajlıdır.
Emsal 2: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, güneyinde konumlu, Bitişik Nizam, 3 Kat, Konut imarlı, 734 m² arsa vasıflı taşınmaz için 6.000.000.-TL bedel istenildiği öğrenilmiştir. Konum ve imar açısından dezavantajlıdır.
Emsal 3: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, kuzeybatısında konumlu, Ticaret+Konut, E:2.40 imarlı arsanın 242 m² yüz ölçümlü hissesi için 3.500.000.-TL bedel istenildiği öğrenilmiştir. Konum ve hisseli olma açısından dezavantajlıdır.
Emsal 4: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, kuzeyinde konumlu, Ticaret, E:2.40 imarlı arsanın 415 m² yüz ölçümlü hissesi için 9.900.000.-TL bedel istenildiği öğrenilmiştir. Konum ve hisseli olma açısından dezavantajlıdır. Pazar değerinin üzerinde fiyat istenildiği ve pazarlık payının yüksek olacağı düşünülmektedir.
Emsal 5: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede, kuzeyinde Ziyapaşa Bulvarında konumlu, 847 m² bodrum, 847 m² zemin olmak üzere toplam 1.694 m² alanlı dükkan için 325.000.-TL/Ay kira bedeli istenilmektedir. Emsal taşınmaz, konum, reklam-tabela görünürlüğü ve bakım durumu açısından avantajlıdır.
(Zemine İndirgenmiş Alan: 847 m² x 0,20 (Bodrum Kat) + 847m² (Zemin Kat) = 1.016 m²)
Emsal 6: Emsal konu taşınmaz ile aynı bölgede, kuzeyinde Cumhuriyet Caddesi üzerinde konumlu, 120 m² alanlı dükkan için 45.000.-TL/Ay kira bedeli istenilmektedir. Emsal taşınmaz, konum ve bakım durumu açısından avantajlıdır. Emsal taşınmaz, konum, reklam-tabela görünürlüğü ve bakım durumu açısından avantajlıdır.
Beyan: Konu taşınmazın kent merkezinde olması, benzer özellikte boş arsa vasıflı taşınmazın bulunmaması, imar, yapılaşma vb özellikler dikkate alındığında arsa birim değerinin 20.000.-TL/m² civarında olabileceği beyan edilmiştir.
Piyasa Değeri Analizinde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer taşınmazlar dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış, emsallerde beyan edilen kullanım alanlarındaki hata/yanılma ve pazarlık payları da göz önüne alınarak konu gayrimenkul için arsa satış birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, imar şartları gibi kıstaslar dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Emsaller taşınmaz ile aynı bölgede yer almaktadır. Emsallerin konumu, kullanım alanları, pazarlık payları, değerleme konu taşınmazın tüm olumlu ve olumsuz özellikleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| PİYASA DEĞERİ ANALİZİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-1 | Emsal-2 | Emsal-3 | Emsal-4 | Konu Taşınmaz | |||||
| Mahalle / Konum | Kurtuluş Mah. | Mirzaçelebi Mah. |
Mithatpaşa Mah. |
Mithatpaşa Mah. |
|||||
| Ada / Parsel | 5510/8 | 1327/44 | 12705/4 | 13098/3 | 585/2 | ||||
| Alan (m²) | 308,00 | 734,00 | 242,00 | 415,00 | 2.213,00 | ||||
| Satış Fiyatı-SF (TL) | 4.750.000 | 6.000.000 | 3.500.000 | 9.900.000 | |||||
| Pazarlıklı Fiyat (%5) (TL) | 4.275.000 | 5.400.000 | 3.150.000 | 8.415.000 | |||||
| İmar Durumu | MİA, E:2.40 | Konut, 3 Kat | Ticaret+Konut E:2.40 |
Ticaret E:2.40 | Ticaret Alanı 10 Kat |
||||
| Birim Fiyat (TL/m²) | 13.880 | 7.357 | 13.017 | 20.277 | |||||
| İmar Durumu Şerefiyesi | -15% | -80% | -15% | -15% | |||||
| Konum Şerefiyesi | -40% | -50% | -40% | 0% | |||||
| Büyüklük Şerefiyesi | 15% | 10% | 15% | 15% | |||||
| Hisse Şerefiyesi | 0% | 0% | -15% | -15% | |||||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 18.995 | 17.877 | 20.485 | 22.794 | |||||
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m²) | 20.037,77 | 20.037,77 | |||||||
| Konu Taşınmaz Değeri (TL) | 44.343.584,34 | ||||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Değeri (TL) | 44.345.000 |
| DÜKKANLAR İÇİN KİRA DEĞERİ ANALİZİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal-5 | Emsal-6 | 2 No.lu Bağımsız Bölüm |
|||||
| Alan (m²) | 1.694 | 120 | 719 | ||||
| Alan Düzeltmesi (m²) (zemine indirgenmiş) |
1.016 | 120 | 641 | ||||
| Kira Bedeli (TL) | 325.000 | 45.000 | |||||
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 312.000 | 43.200 | |||||
| Plaza Tipi - Normal | Normal | Normal | Normal | ||||
| Durumu | Aktif İlan | Aktif İlan | |||||
| Kalite | Orta | Orta | Orta | ||||
| Kira Düzeltmesi | 0% | 0% | |||||
| Konum Şerefiyesi (%) | 30% | 30% | |||||
| Bakım Şerefiyesi (%) | 10% | 10% | |||||
| Alan Şerefiyesi (%) | 0% | 25% | |||||
| Birim Fiyat (TL/m²) | 307,09 | 360,00 | |||||
| Birim Değer Şerefiyeli(TL/m²/ay) | 193,46 | 170,10 | |||||
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m²/ay) | 181,78 | 181,78 | |||||
| Konu Taşınmaz Kira Değeri (TL/Ay) | 116.595,16 | ||||||
| Taşınmazın Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
| Taşınmazlar | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 585 Ada 2 Parsel | 2.213,00 | 20.038,41 | ~44.345.000.- |
| Arsa Değeri (TL) | 44.345.000.- |
Bu yöntemde yakın çevrede yer alan emsal taşınmazlardan elde edilen arsa değeri ile arsa üzerinde bulunan yapıların maliyet yaklaşımı ile değerleri dikkate alınarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Yapı birim değerleri belirlenirken parsel üzerinde yer alan yapılarda kullanılan malzeme ve işçiliğin iyi olması dikkate alınmıştır. Yapılardan hariç olarak çevre düzenlemesi (bahçe duvarı, ferforje korkuluklar, peyzaj alanları, kilitli parke taşı vb.) harici ve müteferrik işler kapsamında dikkate alınmıştır.
| MALİYET YÖNTEMİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Arsa Alanı (m²) | Birim Fiyatı (TL/m²) | Arsa Değeri | ||||
| 585 Ada 2 Parsel | 2.213,00 | 20.038,41 | 44.345.000 TL | ||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Amortisman Oranı | Değer | |||
| Otel Alanı | 6.126 | 25.000 | 10% | 137.837.700 | |||
| İş Yeri | 719 | 15.000 | 10% | 9.704.205 | |||
| Teknik Alanlar (Kapalı otopark, teknik hacim, ortak alan, sığınak vb) |
2.202 | 15.000 | 10% | 33.037.350 | |||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | 4.000.000 | ||||||
| Yapı Değeri Toplam | 184.579.255 | ||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | |||||||
| Geliştici Karı, Şerefiye | 27.685.000 | ||||||
| 44.345.000 | |||||||
| 184.579.255 | |||||||
| Toplam Değer | 256.610.000 |
*Resmi Gazete'de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetlerinin yayın tarihinden değerleme tarihine kadar olan süredeki enflasyonu da göz önünde bulundurularak, piyasa koşulları da baz alındığında otel maliyeti yaklaşık 800 USD/m² olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu otellerin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantabl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 46,50 | ||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 16,00% | ||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||
| Artış Oranı (İlk 3 yıl) | 3,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 2,0% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 183,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 182,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 30.195 | 60.225 | 60.225 | 60.225 | 60.390 | 60.225 | 60.225 | 60.225 | 60.390 | 60.225 | 30.030 |
| Doluluk Oranı (%) | 80,00% | 81,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 24.156 | 48.782 | 49.385 | 49.385 | 49.520 | 49.385 | 49.385 | 49.385 | 49.520 | 49.385 | 24.625 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 46,50 | 47,90 | 49,33 | 50,81 | 51,83 | 52,86 | 53,92 | 55,00 | 56,10 | 57,22 | 58,37 |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.123.254 | 2.336.426 | 2.436.229 | 2.509.316 | 2.566.514 | 2.610.692 | 2.662.906 | 2.716.164 | 2.778.078 | 2.825.897 | 1.437.259 |
| Diğer Gelirler (EUR) | 179.721 | 373.828 | 389.797 | 401.490 | 410.642 | 417.711 | 426.065 | 434.586 | 444.492 | 452.144 | 229.961 |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 1.302.975 | 2.710.254 | 2.826.025 | 2.910.806 | 2.977.157 | 3.028.403 | 3.088.971 | 3.150.750 | 3.222.570 | 3.278.040 | 1.667.220 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 49,00% | 49,50% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| Brüt Karlılık (EUR) | 638.458 | 1.341.576 | 1.413.013 | 1.455.403 | 1.488.578 | 1.514.201 | 1.544.485 | 1.575.375 | 1.611.285 | 1.639.020 | 833.610 |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 51,00% | 50,50% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| İşletme Gider Toplamı (EUR) | 664.517 | 1.368.678 | 1.413.013 | 1.455.403 | 1.488.578 | 1.514.201 | 1.544.485 | 1.575.375 | 1.611.285 | 1.639.020 | 833.610 |
| Yenileme Maliyeti (EUR) | 13.030 | 27.103 | 28.260 | 29.108 | 29.772 | 30.284 | 30.890 | 31.508 | 32.226 | 32.780 | 16.672 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 7.533 | 15.368 | 15.675 | 15.989 | 16.308 | 16.634 | 16.967 | 17.307 | 17.653 | 18.006 | 9.183 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 3.395 | 6.925 | 7.064 | 7.205 | 7.349 | 7.496 | 7.646 | 7.799 | 7.955 | 8.114 | 4.138 |
| Toplam Otel Giderleri (EUR) | 688.475 | 1.418.074 | 1.464.012 | 1.507.705 | 1.542.007 | 1.568.616 | 1.599.988 | 1.631.988 | 1.669.118 | 1.697.920 | 863.603 |
| Net Gelir (EUR) | 614.500 | 1.292.180 | 1.362.014 | 1.403.102 | 1.435.149 | 1.459.787 | 1.488.983 | 1.518.762 | 1.553.452 | 1.580.120 | 803.617 |
| Dükkan Kira Geliri (TL) | 1.400.000 | ||||||||||
| Kira Geliri (EUR) | 19.927 | 41.049 | 41.870 | 42.708 | 43.562 | 44.433 | 45.322 | 46.228 | 47.153 | 48.096 | 24.529 |
| Nakit Akışı (EUR) | 634.427 | 1.333.230 | 1.403.884 | 1.445.809 | 1.478.711 | 1.504.220 | 1.534.304 | 1.564.991 | 1.600.605 | 1.628.216 | 828.146 |
| Dönem Sonu Değer (%) | 8,50% | 19.485.786 | |||||||||
| Net Nakit Akışları | 634.427 | 1.333.230 | 1.403.884 | 1.445.809 | 1.478.711 | 1.504.220 | 1.534.304 | 1.564.991 | 1.600.605 | 1.628.216 | 20.313.932 |
• Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
| DEĞERLEME TABLOSU |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% | |||||
| Risk Primi | 2,26% | 3,26% | 4,26% | |||||
| İndirgeme Oranı |
10,00% | 11,00% | 12,00% | |||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 16.195.009 | 15.159.100 | 14.212.672 | |||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 16.200.000 | 15.160.000 | 14.210.000 | |||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 568.904.738 | 532.514.926 | 499.268.424 | |||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 568.900.000 | 532.510.000 | 499.270.000 | |||||
| 28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru | ||||||||
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
• Akfen GYO AŞ. Tarafından iletilen kira sözleşmesi detayları incelenmiştir. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. Mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor Grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %25'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin (AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (EUR/gün) (KDV Hariç) | 46,50 | ||||||||||
| Diğer Gelir Oranı | 16,00% | ||||||||||
| Yenileme | 1,00% | ||||||||||
| Artış Oranı (İlk 3 yıl) | 3,0% | ||||||||||
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 2,0% | ||||||||||
| NAKİT AKIŞI | |||||||||||
| Proje Nakit Akışı (EUR) | 0,5 | 1,5 | 2,5 | 3,5 | 4,5 | 5,5 | 6,5 | 7,5 | 8,5 | 9,5 | 10,5 |
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 | 165 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 183,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 182,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 30.195 | 60.225 | 60.225 | 60.225 | 60.390 | 60.225 | 60.225 | 60.225 | 60.390 | 60.225 | 30.030 |
| Doluluk Oranı (%) | 80,00% | 81,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% | 82,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 24.156 | 48.782 | 49.385 | 49.385 | 49.520 | 49.385 | 49.385 | 49.385 | 49.520 | 49.385 | 24.625 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 46,50 | 47,90 | 49,33 | 50,81 | 51,83 | 52,86 | 53,92 | 55,00 | 56,10 | 57,22 | 58,37 |
| Oda Gelirleri (EUR) | 1.123.254 | 2.336.426 | 2.436.229 | 2.509.316 | 2.566.514 | 2.610.692 | 2.662.906 | 2.716.164 | 2.778.078 | 2.825.897 | 1.437.259 |
| Diğer Gelirler (EUR) | 179.721 | 373.828 | 389.797 | 401.490 | 410.642 | 417.711 | 426.065 | 434.586 | 444.492 | 452.144 | 229.961 |
| Toplam Otel Gelirleri (EUR) | 1.302.975 | 2.710.254 | 2.826.025 | 2.910.806 | 2.977.157 | 3.028.403 | 3.088.971 | 3.150.750 | 3.222.570 | 3.278.040 | 1.667.220 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 49,00% | 51,00% | 53,00% | 55,00% | 57,00% | 57,00% | 57,00% | 57,00% | 57,00% | 57,00% | 57,00% |
| Otel Kira Sözleşme Oranı (%) | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% |
| Sözleşme AGOP Oranı (%) | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % | 8 % |
| AGOP Gelir Oranı (%) | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 325.744 | 677.564 | 706.506 | 727.702 | 744.289 | 757.101 | 772.243 | 787.688 | 805.642 | 819.510 | 416.805 |
| AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli | 507.509 | 1.107.139 | 1.208.126 | 1.299.675 | 1.385.866 | 1.409.721 | 1.437.916 | 1.466.674 | 1.500.106 | 1.525.928 | 776.091 |
| Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli | 507.509 | 1.107.139 | 1.208.126 | 1.299.675 | 1.385.866 | 1.409.721 | 1.437.916 | 1.466.674 | 1.500.106 | 1.525.928 | 776.091 |
| Dükkan Kira Geliri (TL) | 1.400.000 | ||||||||||
| Kira Geliri (EUR) | 19.927 | 41.049 | 41.870 | 42.708 | 43.562 | 44.433 | 45.322 | 46.228 | 47.153 | 48.096 | 24.529 |
| Yenileme Maliyeti (%5 Sözleşme) | 651 | 1.355 | 1.413 | 1.455 | 1.489 | 1.514 | 1.544 | 1.575 | 1.611 | 1.639 | 834 |
| Bina Sigortası (EUR) (%2) | 7.533 | 15.368 | 15.675 | 15.989 | 16.308 | 16.634 | 16.967 | 17.307 | 17.653 | 18.006 | 9.183 |
| Emlak Vergisi (EUR) (%2) | 3.395 | 6.925 | 7.064 | 7.205 | 7.349 | 7.496 | 7.646 | 7.799 | 7.955 | 8.114 | 4.138 |
| Net Gelir (EUR) | 515.856 | 1.124.540 | 1.225.845 | 1.317.734 | 1.404.282 | 1.428.510 | 1.457.080 | 1.486.222 | 1.520.040 | 1.546.265 | 786.465 |
| Nakit Akışı (EUR) | 515.856 | 1.124.540 | 1.225.845 | 1.317.734 | 1.404.282 | 1.428.510 | 1.457.080 | 1.486.222 | 1.520.040 | 1.546.265 | 786.465 |
| Dönem Sonu Değer (%) | 8,00% | 19.661.635 | |||||||||
| Net Nakit Akışları | 515.856 | 1.124.540 | 1.225.845 | 1.317.734 | 1.404.282 | 1.428.510 | 1.457.080 | 1.486.222 | 1.520.040 | 1.546.265 | 20.448.100 |
| DEĞERLEME TABLOSU |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% | |||||
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% | |||||
| İndirgeme Oranı |
8,00% | 9,00% | 10,00% | |||||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 17.812.806 | 16.587.107 | 15.471.072 | |||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 17.810.000 | 16.590.000 | 15.470.000 | |||||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 625.735.374 | 582.678.520 | 543.473.995 | |||||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 625.740.000 | 582.680.000 | 543.470.000 |
| Kira Analizi | ||
|---|---|---|
| Yıllar | 28.06.2024 | 31.12.2024 |
| Projeksiyona Esas 6 Aylık Kira Bedeli (EUR) | 0 | 507.509 |
| DEĞERLEME TABLOSU |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 7,74% | 7,74% | 7,74% | ||
| Risk Primi | 0,26% | 1,26% | 2,26% | ||
| İndirgeme Oranı |
8,00% | 9,00% | 10,00% | ||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 487.990 | 485.704 | 483.448 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 488.000 | 486.000 | 483.000 | ||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 17.142.313 | 17.061.989 | 16.982.770 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 17.140.000 | 17.060.000 | 16.980.000 | ||
| 28.06.2024 Tarihli Döviz Kuru | |||||
| Eur Alış Kuru | 35,1284 |
| 15.160.000 | TAŞINMAZIN NAKİT AKIŞINA GÖRE DEĞERİ (EUR) | |
|---|---|---|
| 16.590.000 | TAŞINMAZIN KİRA GELİRİNE GÖRE DEĞERİ (EUR) | |
| 15.875.000 | TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (EUR) | |
| 557.663.000 | TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ (TL) | |
| 486.000 | TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (EUR) | |
| 17.060.000 | TAŞINMAZIN 6 AYLIK KİRA BEDELİ (TL) | |
| 35,1284 | DÖVİZ KURU 28.06.2024 TCMB (1€) |
*Değerleme konusu taşınmazın niteliği gereğince gelir getiren bir mülk olması göz önünde bulundurularak, otel gerçekleşmeleri ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde otel nakit akışı ve kira gelirine göre iki farklı yöntem ile taşınmazın değerine ulaşılmıştır. İki yöntemden de çıkan değerlerin birbirleri ile uyumlu olduğu görülmüş olup iki değerin ortalaması baz alınarak taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Bu değerleme raporunda arsa ve/veya proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmazlar, Seyhan İlçesi, Çınarlı Mahallesi'nde yer alan, 2.213,00 m² arsa yüz ölçümüne sahip 585 ada 2 parselde bulunan, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne aittir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında devredilmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumunun yasal belgeleriyle uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup taşınmaz yasal sürecini tamamlamış durumdadır.
Ayrıca taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), 7. Bölüm, 30. Madde, 1. ve 2. Fıkrası" hükmü kapsamında, şirketin kendi finansmanı için kullanılan kredi nedeniyle konulduğu dikkate alınarak, taşınmazın GYO portföyüne dahil edilmesinde herhangi bir engeli bulunmamaktadır.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının çalışma sistematiği, analizleri ve ürettiği sonuçlar kontrol edilmiş ve uygun bulunmuştur.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen husus bulunmamaktadır.
İşbu değerleme raporunda konu taşınmazın mevcut kullanımı gereği gelir getiren bir mülk olması sebebiyle piyasa değeri tespiti için "Nakit Akışı Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değeri için "Piyasa Analizi" yöntemi uygulanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre mevcut ekonomik koşullar itibarıyla takdir edilen Pazar Değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (TL) |
||
| Taşınmaz Değeri (TL) | 557.663.000.- | 669.195.000.- | ||
| Beşyüzelliyedimilyonaltıyüzaltmışüçbin Türk Lirası |
Altıyüzaltmışdokuzmilyonyüzdoksanbeşbin Türk Lirası |
|||
| Taşınmazın Yıllık Kira Değeri (TL) |
34.120.000.- | 40.945.000.- | ||
| Otuzdörtmilyonyüzyirmibin Türk Lirası |
Kırkmilyondokuzyüzkırkbeşbin Türk Lirası |
| PAZAR DEĞERİ (EUR) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz | Pazar Değeri (EUR) | Pazar Değeri (KDV Dahil*) (EUR) |
||
| Taşınmaz Değeri (EUR) |
15.875.000.- | 19.050.000.- | ||
| Onbeşmilyonsekizyüzyetmişbeşbin Euro | Ondokuzmilyonellibin Euro | |||
| Taşınmazın Yıllık Kira Değeri (EUR) |
972.000.- | 1.165.000.- | ||
| Dokuzyüzyetmişikibin Euro | Birmilyonyüzaltmışbeşbin Euro |
*Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Satış Kuru: 35,1284 alınmıştır.
(*) 07.07.2023 tarihli ve 32241 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararnamesine göre taşınmazlar için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
Bilgilerinize sunulur.
Saygılarımızla,
Mustafa ÖZER Merve GÜNEŞ Mehmet ÖZTÜRK Lisans No: 410092 Lisans No: 409249 Lisans No:401187
Değerleme Uzmanı Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.