AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Investor Presentation • May 28, 2025

YATIRIMCI SUNUMU

28 MAYIS 2025

ORTAKLIK YAPISI (26.05.2025)

TOPLAM HİSSE ADEDİ 3.900.000.000

AKFEN GYO ORGANİZASYON YAPISI

RAKAMLARLA PORTFÖYÜMÜZ 31.03.2025

25

Adet Faal 3 Yeni Proje

Toplam Gayrimenkul Varlığı

783 Milyon Euro

Toplam Gayrimenkul Değeri

Net Aktif Değer

OTELLER
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	> Avrupa'nın en büyük otel işletmecisi Accor ile
Türkiye	15	Accor	3.342 Oda	€ 380,4	uzun süreli stratejik ortaklık
Rusya	4	Accor		€ 75,6
Toplam	19			€ 456,0
OFİS
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	> 4 kurumsal kiracısı ile 100% doluluk oranı
Samara (Rusya)	1	Kurumsal Kiralama	4.637 m2 € 3,7
5 YILDIZLI TATİL KÖYÜ
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	> LHW (Leading Hotels of the World) üyesi
Bodrum Loft	1	Akfen Turizm	92 Oda	€ 49,0	> Mayıs –Kasım arası %100 doluluk
FABRİKA
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	> İstanbul Hadımköy, 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi
Hadımköy	1	Kurumsal Kiralama	7.027 m2	€ 3,4
YURTLAR
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	> Uzun dönemli ve enflasyon korumalı Devlet
Isparta	1	Kredi Yurtlar K.		€ 19,2	garantili kira sözleşmesi
Kütahya	1	Kredi Yurtlar K.	7.840 yatak	€ 14,1
Toplam	2			€ 33,3
DİĞER TİCARİ GAYRİMENKULLER					> İstanbul, Kadıköy, Söğütlüçeşme Projesi
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	16 bin m² kiralanabilir alan
Terminal Kadıköy	1	Akfen Turizm	16k m2	€ 104,1	Yıllık 8m EUR + KDV kira getirisi
DEVAM EDEN PROJELER					> Yalıkavak Loft
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)	22.2k m² arsa alanı, 29 adet villa projesi
Yalıkavak (Yalikavak Loft)	1	Yapım Aşamasında	22k m2	€ 73,5	> Kıyıkışlacık (Iasos Loft)
Florida Projesi (ABD)	1	Geliştirme Aşamasında	25k m2	€ 2,7	83.6k m² arsa alanı, 464 adet ünite İnşaat ruhsatı alındı.
Kıyıkışlacık Projesi	1	İnşaat Ruhsatı Alındı	83k m2	€ 57,1	> ABD Florida (Fountains Projesi)
Toplam	3			€ 133,3	174 Üniteli yaşlı yaşam merkezi yatırımı
DİĞER
Lokasyon	Adet	İşletmeci	Kapasite	Gayri. Değeri (mln Euro)
Eskiçeşme Arsası(Muğla)	1	-	208 m2	€ 0,4

COĞRAFİ DAĞILIM

Hotels Office

Holiday Resort

Söğütlüçeşme

Dormitories

ÖZET FİNANSAL GELİŞİM

(Milyon EUR)	2022	2023	% Δ	2024	% Δ	2025 1.Ç. (SDD)
Toplam Piyasa Değeri	345	236	-32%	220	-7%	186
Net Aktif Değeri (*)	408	519	27%	687	32%	665
İskonto - Prim Oranı	-16%	-55%	-39%	-68%	25%	-72%
Toplam Aktifler	624	718	15%	836	16%	846
Özkaynaklar	397	485	22%	636	31%	644
Özkaynaklar / Toplam Aktifler	64%	68%	6%	76%	13%	76%
Net Finansal Borç	127	83	-35%	48	-42%	52
FAVÖK (**)	27	30	13%	27	-11%	30
Net Finansal Borç / FAVÖK	4,8x	2,7x	-42%	1,8x	-35%	1,7x

(*) Net Aktif Değeri, temel olarak Akfen GYO'nun sahip olduğu gayrimenkullerin gerçeğe uygun değeri, bağlı ortaklık ve iştiraklerinin özkaynak toplamı ile şirketin nakit ve nakit benzerleri, alacaklar gibi diğer varlıklarının toplamından; finansal borçları, ertelenmiş vergi yükümlülükleri, ticari ve diğer borçları, ertelenmiş gelirleri ve diğer yükümlülüklerinin çıkarılmasıyla hesaplanmaktadır.

(**) TRFS 16 standartları gereği arsa kira bedelleri FAVÖK hesaplamasında düşülmemiştir. 2025 1.Ç. FAVÖK rakamı son dört dönem (SDD) gerçekleşmelerini içermektedir.

2022 – 2024 KONSOLİDE GELİRLER & FAVÖK TABLOSU

GELİRLER (milyon EUR)	2022	2023	2024
Türkiye Otelleri & Dükkanlar	15,9	19,0	19,4
Rusya Otelleri	4,2	4,6	6,1
Samara Ofisi	0,7	0,5	0,5
Merit Park Kıbrıs	4,8	4,9	-
Bodrum Loft	1,5	1,5	1,6
Yurtlar	2,1	2,2	2,5
Eraysan Fabrika	-	0,2	0,3
Toplam	29,2	32,9	30,4

FAVÖK (milyon EUR)	2022	2023	2024
Türkiye Otelleri & Dükkanlar	15,2	17,5	17,5
Rusya Otelleri	3,4	4,2	5,4
Samara Ofisi	0,5	0,4	0,3
Merit Park Kıbrıs	4,6	4,9	-
Bodrum Loft	1,4	1,3	1,3
Yurtlar	1,9	1,9	2,3
Eraysan Fabrika	0,0	0,2	0,3
Toplam	27,0	30,4	27,2
% FAVÖK	93%	93%	90%

Enflasyon Muhasebesi etkisi yansıtılmamıştır

FİNANSAL GELİŞİM 2019-2024

TFRS 16 standardı gereği FAVÖK dışında tutulan arazi kira ödemeleri 2019 yılı itibarıyla gider olarak hesaplamalara dahil edilmemiştir.

TMS 29 Enflasyon etkisi yansıtılmamıştır.

• a) 2019 yılı FAVÖK rakamlarına Bulvar Loft cirosu dahil edilmemiştir.
• b) - 2023 yılında, Fıratcan hisse devri (%49) dolayısıyla net borç tutarına 25 Milyon Euro eklenmiştir. Diğer yandan bedelli sermaye artırımı sonrasında Şirket'e yaklaşık 67 M Euro net nakit girişi gerçekleşmiştir. - Yalıkavak Loft Satış gelirleri dahil edilmemiştir.
• c) 2024 yılı içerisinde 29 M Euro erken kredi kapaması yapılmıştır. -Yalıkavak Loft Satış gelirleri dahil edilmemiştir.

FİNANSAL PROJEKSİYON 2025-2028

• Kira gelirleri Türkiye ve Rusya'da bulunan otellerin, Ofis, Yurt, Hadımköy Fabrika, Dükkanlar, Bodrum Loft ve Terminal Kadıköy yatırımlarının toplam kira gelirleri projeksiyonunu kapsamaktadır. Piyasalardaki dalgalanmalara ve pazar dinamiklerine göre bu projeksiyonlar değişiklik gösterebilir.
• Satış gelirleri Yalıkavak Loft villa satış gelirleri projeksiyonlarını kapsamaktadır.
• FAVÖK hesaplamasında kira gelirleri ile Yalıkavak Loft villa satış gelirleri ve ilgili maliyetler dahil edilerek hesaplanmıştır.
• Kıyıkışlacık Projesine ilişkin tahsilat ve ödemeler net borç hesabına dahil edilmiş olup, Projeye ilişkin iskan aşaması 2029 yılı içerisinde öngörüldüğü için FAVÖK hesaplamalarına dahil edilmemiştir.
• 2028 yılında finansal projeksiyonlara göre net nakit pozisyonu oluşacağı öngörülmektedir.

BEDELLİ SERMAYE ARTIRIMINDAN ELDE EDİLEN NAKDE İLİŞKİN FON KULLANIM DETAYI (28.04.2025)

(Milyon TL)

Kulllanım Yeri	Fon Tutarı	Fon Kullanım Tutarı	Kalan Fon Tutarı
Yalıkavak	1.026	780	246
Söğütlüçeşme	502	502	0
Kıyıkışlacık	281	31	250
Tuzla	349	5	344
Ankara	48	1	47
Toplam	2.206	1.319	887

29.11.2024 tarihinde Kullanım Raporu'nda belirtilen Tersane Otel Projesi için kullanılması planlanan fon tutarının, Tersane Otel Projesi'ne ilişkin yapılan nihai değerlendirmeler ve artan maliyetler ile riskler göz önünde bulundurularak anılan proje yerine, Fon Kullanım Raporu'nda halihazırda yer verilen Yalıkavak Villa Projesi ve Tuzla 2. Otel (Tuzla Novotel) Projesi'nde kullanılması suretiyle Fon Kullanım Raporu'nda değişiklik yapılmasına SPK tarafından onay verilmiştir.

AKFEN GYO'DA GÜNCEL GELİŞMELER

Bedelli Sermaye Artırım İşlemlerinin Tamamlanması	> Bedelli sermaye artırım işlemlerinin tamamlanması sonrası ödenmiş sermaye 1,3 milyar TL'den 3.9 milyar TL'ye yükseldi
Akfen GT (KKTC) Şirket Satış	> Akfen GT'ye ait olan tüm hisseler 74.1 milyon USD bedelle devredilerek satış işlemi tamamlandı
Muğla Kıyıkışlacık Yapı Ruhsatı	> Muğla İl'i, Milas İlçesi, Kıyıkışlacık Mahallesi, 310 ada 1 parsel üzerinde geliştirilmekte olan Loft Iasos projesine ilişkin yapı ruhsatı alındı
Kayıtlı Sermaye Tavanının Artırılması	> 2024-2028 yılları için Sermaye Tavanı 50 milyar TL'ye artırıldı
Uzun Vadeli Ulusal Kurumsal Kredi Derecelendirme Notu	(çok yüksek kredi kalitesi) > AA- (yüksek kredi kalitesi ) AA
Kredi Refinansmanı	> Credit Europe Bank N.V.'den kullanılmış, 53.166.145,39 Euro bakiyesi bulunan kredi, Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O ile imzalanan 84 ay vadeli ve iyileşen ticari koşullu kredi sözleşmesinin refinanse edildi
Bodrum Arsa Yatırımı	>Eskiçeşme Mah. Neyzen Tevfik Cad. Bodrum / Muğla, 209,72 m² ARSA, 9 mio TL'ye alındı

AKFEN GYO'DA GÜNCEL GELİŞMELER (DEVAM)

Yurt Dışı Yatırımı	> EO AT Fountains, LLC unvanlı şirkete dolaylı ortak olmak için 4.686.932,45 USD bedel ödendi
Söğütlüçeşme Projesi Kira Sözleşmesi İmzalandı	> Fıratcan İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. bünyesinde yer alan, İstanbul, Kadıköy'deki Söğütlüçeşme Tren İstasyonu Yüksek Hızlı Tren Garı projesi kapsamında, Fıratcan ve Akfen Turizm Yatırımları ve İşletmecilik A.Ş. arasında toplamda yıllık 8 Milyon Euro+ KDV tutarlı kira sözleşmesi imzalandı
Çevresel Etki Değerlendirmesi	> Esenboğa Novotel (175 Oda) ve Tuzla Novotel (150 Oda) Projeleri için "ÇED Gerekli Değildir" kararı alınarak ÇED süreci tamamlandı
Toptan Alış Satış Işlem	> Akfen Int. B.V.'ye ait olan %31,32'sine karşılık gelen 1.221.670.260 TL nominal değerli şirket paylarının Akfen Holding'e satıldı
Terminal Kadiköy Projesi Yapı Kullanım İzni	> İstanbul, Kadıköy İlçesi, Hasanpaşa Mahallesi, 3478 Ada ile Zühtüpaşa Mahallesi, 3479 Ada'da bulunan Söğütlüçeşme Tren İstasyonu Yüksek Hızlı Tren Garı projesi kapsamında geliştirilen "Terminal Kadıköy" projesine ait Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınması
Akfen Karaköy'ün Devralınması	> Şirket ve %100 oranında bağlı ortaklığı olan Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat A.Ş.'nin kolaylaştırılmış usulde kül halinde birleştirilmesi işlemi tamamlandı
Pay Geri Alım Programının Başlatılması	> Pay geri alım programının azami 1 yıl süreyle, azami pay sayısının 85.000.000 adet, azami fon tutarının 200.000.000 TL olarak belirlenmesi ( SPK'nın ilke kararı gereği pay geri alım programı kapsamında alınan paylar alım tarihinden itibaren 6 ay boyunca satışa konu edilemeyecektir)
Fıratcan ile Devralma Şeklinde Birleşme Sürecinin Başlatılması	> Şirket ve %100 oranında bağlı ortaklığı olan Fıratcan İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş.'nin kolaylaştırılmış usulde birleştirilmesi için SPK'ya başvuruldu

ÖNE ÇIKAN BAŞLIKLAR

%44,5 Oranında Halka Açık, Şeffaf, Kurumsal Yönetim > Güçlü, saygın ortaklıklar ve sermaye	> Yıldız Pazar, BIST Tüm 100, Bist Geri Alım ve SPK'nın 1. grup şirketleri arasında > Köklü kurumsal geçmiş, gayrimenkul yatırımlarında deneyimli kadro 1,8X
Çeşitlendirilmiş Varlık Portföyü Faz-1 ve Faz-2 Florida Projeleri )	Net > Türkiye ve Rusya'da coğrafi olarak iyi çeşitlendirilmiş şehir otelleri portföyü Borç/FAVÖK > 19 Otel, 1 Tatil Köyü, 1 Diğer Ticari Gayrimenkul, 2 Yurt, 1 Ofis, 1 Fabrika, 1 Arsa ile 5 adet 31.12.2024 devam eden&yeni projeler (Kıyıkışlacık Iasos Loft,Bodrum Yalıkavak Loft,Tuzla Novotel, > Risklerin güçlü sözleşmelerle etkin yönetildiği bir ticari yapı
Güçlü Sermaye Yapısı, Sağlıklı Borç Profili Değer üzerindeki olumlu etkisi > Kredi refinansmanı ile iyileştirilen borç yapısı	> Yüksek borç ödeme kapasitesi, Net Borç/FAVÖK rasyosunda düşüş > İlave sermaye artışları ve Şirket'in mali politikalarının etkin yönetimi AA > Pandemi sonrası artan varlık/mülk değerlemeleri ve iyileştirilen kira kontratlarının Net Aktif Stabil Kredi Notu

STRATEJİK HEDEFLERİMİZ

Hızla değişen gayrimenkul piyasasında minimum risk ile yüksek kâr marjı yaratacak yeni fırsatlara odaklanmak

OTEL YATIRIMLARININ OPERASYONEL PERFORMANSI 2017-2025/4A

• Dünyanın en ünlü otel zincirlerinin başında gelen Accor Group tarafından işletilen ve portföyümüzde yer alan Novotel ve İbis otellerinin her biri kendi rekabet alanındaki en başarılı oteller arasında yer aldı.
• Şehir otelleri, 2024 yılı içerisinde sektörde yaşanan zorluklara rağmen alanında başarılı bir performans sergilemiştir.
• Rusya'daki otellerimiz öngörülerin çok üzerinde performans ile Euro bazında kayda değer bir artış sergiledi.

SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK

AKFEN GYO'DA SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK

Karbon Saydamlık Projesi (Carbon Disclosure Project), İklim Değişikliği (Climate Change) raporlamasına göre "B Yönetim Seviyesi" notu

Müşteri memnuniyet oranı %97,14

YK kadın temsiliyet oranı %33

Bodrum Loft tehlikeli atık miktarını %17 azalttık

Bodrum Loft misafir başı su tüketimini %18 azalttık

Çalışan memnuniyet oranı %93,86

UNCG imzacısı olduk

AKFGY HISSE PERFORMANSI

AKFGY HİSSE PERFORMANSI

AKFGY 01.01.2023-31.12.2023 ortalama işlem hacmi

48.5 milyon adet

AKFGY 01.01.2024-31.12.2024 ortalama işlem hacmi

74.1 milyon adet

4%

AKFGY 02.01.2025-30.04.2025 ortalama işlem hacmi

36.8 milyon adet

BORSA İSTANBUL'DA AKFGY

Akfen GYO 2025 yılı 1.Ç. sonu itibarıyla 7,6 milyar TL MCAP

Akfen GYO 2025 yılı 1.Ç. sonu itibarıyla %72 iskonto ile 186 milyon Euro MCAP ile ileriye dönük yatırım potansiyeli

01.01.2025-30.04.2025 tarihleri arasında 36,8 milyon ortalama günlük işlem hacmi

YAKIN ZAMANDA AÇILMIŞ PROJELER

İSTANBUL / SÖĞÜTLÜÇEŞME

2025 TERMİNAL KADIKÖY

İnşaat Alanı	: 21 bin m2
Kiralanabilir Alan	: 16 bin m2
Toplam Yatırım Tutarı	: 63,2M Euro (*)
Öngörülen Kira Geliri	: 9,6M Euro/Yıl
Açılış Tarihi	: 1 Mayıs 2025
Arazi Mülkiyet Dönemi	: 2052

Rakamlara KDV dahildir.

(*)16,2 m Euro Hisse devir bedeli de dahil edilmiştir.

DEVAM EDEN &YENİ PROJELERİMİZ

BODRUM / YALIKAVAK

2025 YALIKAVAK LOFT

Ünite Sayısı	: 29 Villa
Toplam Yatırım Tutarı	: 61,3M Euro (*)
Tahmini Satış Geliri	: 78,4M Euro
Planlanan Teslim Tarihi	: 2025 Q4

Rakamlara KDV dahildir.

(*) 20.4M Euro arsa bedeli dahildir.

MİLAS / KIYIKIŞLACIK

2028 IASOS LOFT

Arsa Alanı	: 83 bin m2
İnşaat Alanı	: 55 bin m2
Satılabilir Alan	: 45 bin m2/464 Ünite
Toplam Yatırım Tutarı	: 149,5 M Euro (*)
Toplam Gelir Öngörüsü	: 211,4 M Euro

Rakamlara KDV dahildir.

(*) 23.9M Euro hisse devir bedeli dahildir.

YENİ YATIRIMLAR

2027

Tuzla Novotel / İstanbul

İnşaat Alanı : 15.520 m² Oda Sayısı : 150 Oda Toplam Yatırım Tutarı : 20.6M Euro (kdv dahil) Öngörülen Kira Geliri : 1,5M Euro/Yıl + kdv Açılış Tarihi : 2027

2027 – Faz 1

Florida Projesi / ABD

• Bağımsız Yaşlı Yaşam Merkezi
• Mimari Projeler Tamamlanma Oranı: %90
• Planlanan İnşaat Ruhsatı Tarihi: 2.Ç. 2025
• Planlanan İnşaat Başlangıç Tarihi: 3.Ç 2025

2028 – Faz 2

Florida Projesi / ABD

• Yaşlı Bakım Merkezi
• Konsept geliştirme aşamasında
• Planlanan İnşaat Başlangıç Tarihi: 3.Ç 2026

Arsa Alanı	: 11.088 m²
Proje Ortaklık Oranı	: %32,5

Arsa Alanı : 25.700 m² Ünite Sayısı : 174 Adet Toplam Yatırım Tutarı : ~ 85M USD

Proje Ortaklık Oranı : %30

Bu sunumda yer alan bilgiler Akfen GYO A.Ş. ("Akfen GYO") hakkında bilgi vermek amacıyla Akfen GYO tarafından hazırlanmıştır. Sunum'un içeriği Akfen GYO tarafından kamuya açıklanan bilgilere ve Şirket'in güvenilir olduğuna inandığı kaynaklardan topladığı bilgilere dayanır. Bu sunumda yer alan bilgiler Şirket yönetimince şimdiki ve gelecekteki faaliyetlere ilişkin çok sayıda varsayıma dayanılarak hazırlanmış olup, bu bilgiler yapılan varsayımlardaki değişikliklerden etkilenebilir ve hatta bu varsayımlar hiçbir zaman gerçekleşmeyebilir.

Bu Sunum'da yer alan bilgilerin hiçbiri Akfen GYO hisselerinin veya tahvillerinin satılması veya ihraç edilmesiyle ilgili veya satın alınması veya satın alınması taahhüdünde bulunulması için bir çağrı veya teklif niteliği taşımaz. Burada yer alan hiçbir bilgi herhangi bir sözleşme icap veya taahhüdün kendisini veya temelini oluşturmaz. Akfen GYO hisse senetlerine veya tahvillerine yatırım yapan ya da yapmayı düşünen yatırımcılar buna ilişkin kararlarını kendileri tarafından yapılan veya kendilerinin yaptıracakları araştırma inceleme ve değerlendirmeler sonucu vermelidirler.

Bu Sunum'da yer alan bilgiler bu bilgilerin kullanılması veya Sunum'un kendisi dolayısıyla; Akfen GYO, Akfen GYO ortakları, Akfen GYO yönetimi, Akfen GYO çalışanları veya diğer kişilerin hiçbir sorumluluğu bulunmamaktadır ve herhangi bir zararı tazmin yükümlülüğü kabul etmezler.

Sunum'da yer alan geleceğe yönelik tahminler sadece bu Sunum'un yapıldığı tarih itibarıyla geçerlidir. Akfen GYO, bu Sunum'u güncellemek ya da güncel tutmak için herhangi bir yükümlülük taşımamaktadır.

Yatırımcı İlişkileri

info@akfengyo.com.tr Tel: +90 212 371 8700

SWOT ANALİZİ

Güçlü Yönler

• Uzun vadeli kira sözleşmeleri ile öngörülebilir gelir profili
• Döviz ve enflasyon korumalı kira gelirleri
• Gayrimenkul geliştirme ve finans alanında güçlü deneyim ve Yönetim ekibi
• Otel yatırımlarının operasyonel ve ticari başarısı; Akfen & Accor işbirliği
• Yüksek enflasyona rağmen optimize edilen işletme giderleri
• Yüksek EBITDA Marji
• Her sene azalan NET Borç/FAVÖK rasyosu

Fırsatlar

• Düşen enflasyon öngörüleri
• GYO sektörü geneli hisselerinin iskontolu işlem görüyor olması
• Tuzla Novotel ve ABD Florida yatırımları
• Pandemi sonrası artan seyahat talebine paralel olarak otellerimizde artan doluluk ve oda fiyatları
• Ticari gayrimenkul yatırımlarında piyasanın pozitif yönlü büyümesi

Zayıf Yönler

• Jeopolitik Riskler
• Turizm sektörünün kırılgan yapısının otel performanslarına etkisi
• Amerika yatırımları kapsamında Trump tarifelerinin etkisi
• Rusya yatırımları kapsamında Rusya-Ukrayna savaşı etkisi

Tehditler

• Ülke genelindeki deprem riski
• Artan maliyetlerdeki belirsizlik (İnşaat maliyeti, Hizmet sektörü)
• SPK, KGK regülatif değişim riskleri ve etkileri
• Makro ekonomik politakalardan kaynaklanan öngörülemeyen finansman maliyetleri ve kur dalgalanmaları
• Turizm piyasasında artan global rekabet