NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Ozel 2023 - 1257

Aralık, 2023

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	Rapor Tarihi: 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Rapor Numarası	Ozel 2023-1257
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Degerleme Konusu ve Kapsami	Kütahya İli, Merkez ilçesi, Civli Mahallesi, 102 ada 2 Parselde kayıtlı 'irtifak hakkı sözleşmesinden doğan hakkın' 31.12.2023 değerleme tarihli adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.

7 İş bu rapor, Yetmiş Dört (74) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
7 Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Fasilyette Bulunacak Gayimanlığı Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eklinde yer alan "Değeriliri Rapor çırıda Bulunmasıs Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tetliğin 1 İnci maddesi ilknci fikrası kapsamınlar-hazırlandığıdığı: 17. İrv
	He Sin No. 2000 6 Mersias No. 2013 11 54 2010 10:10 10:10 10:15 10 Mellepo Vergi Dakeal 931 854 654 6539

ICINDEKILER

YÖNETİCİ ÖZETİ
1. RAPOR BILGILERİ
1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Numarası
1.2 Değerlemenin Amacı
1.3 Rapor Kapsami (SPK Mevzuati Kapsamında Olup Cimadığı)
1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası
1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı
1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul Için Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye lişkin Bilgiler
2. DEGERLEME SIRKETI (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLER
2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi
2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilglieri ve Adresi
2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
2.4 İşin Kapsamı
3. GAYRIMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler
3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangî Bir Takyidat veya Devredilmesine lüskin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişklikler, kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin bilgi
3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna Ilişkin Bilgilet
3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Rıskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar.
3.7 Gayrimenkule Illişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım izinlerine ilişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyanınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Be İlgli Dlarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye illşkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye lişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine illişkin açıklama
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimilik Sertifikası Hakkında Bilgi
4. GAYRIMENKULÜN FİZİKİ ÖZELİKLERİ____________________
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Exemiget fille. Great Sk No: 1717 Yanks Monitalian ARA Per 01 12 451 02 51 12 51 11 15 20 11 11 10 14 TL
Dr. Sin Nox26100 Meists Nui:06 1054038000019 Barange vergi Daireal +31 064 \$389 Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danısmanlık A.S.

Net Kurumsal Gayrımenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

	4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Verller İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
	4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
	4.4 Gayrımenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
	4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara lifki Bilgiler wound and more and commendention in the provincies comments on the more of the more of the more of the more of the more of the many of
	4.6 Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Məddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Dlup Olmadığı Hakkında Bilgi
	4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Özerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
	Bilgi. 5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

	5.1 Pazar Yaklaşımı
	5.2 Mallyet Yaklaşımı
	5.3 Gelir Yaklaşımı
	5.4 Diğer Tespit ve Analizler
	6. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
	6.1 Farklı Değerlerne Yöntemleri ile Analız Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Agiklanması
	6.2 Gayrimenkulun Değerine Etki Eden Faktörler -SWOT Analizi -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	6:3 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyerlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 40
	6:4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin
	Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 6.6 Değerleme Konusu Gayrımenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli. Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir
	Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	6.7 Değerleme Konusu Arazi ise, Alımından Itibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
	6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	6.9 Gayrımenkulün Tapudakî Niteliğinin, Filil Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında
	GONS
	7. SONUÇ
	7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	7.2 Nihai Değer Takdiri
	8. UYGUNLUK BEYANI
	9. RAPOR EKLERİ NET KURUMS AL GAYRINENKUL DEGERLEME VE PARIŞMANLIK A.S. Eastriyet U.S. Seter St. Busi Tall Tankrialis Bell MICARA Ter 0312 457 03 11 51 61 213 24 24 24 24 24 24 TT 01 000,000,000 4,2 Netting C 14,000,000,00 TL TIc. Sin. No: 26505 Marshs No; (e13 1804135900013 Astiage Vergi Datrasi 631 134 9349

akfen GYO

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2023-1257 / 08.01.2024 (Degerleme Tarihi: 31.12.2023)
Degerleme Konusu ve Kapsami	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrımenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Acık Adresi	Kirazpınar Mahallesi, Dumlupmar Üniversitesi Evliya Çelebi (Merkez) Kampüsü No:35/A, B, C, D, E, F, G, H, I / Merkez - Kütahya
Tapu Kayıt Bilgisi	Kütahya İlı, Merkez İlçesi, Civli Mahallesi, 102 ada 2 Parsel,
Fiili Kullanımı (Meycut Durumu)	Rapora konu taşınmaz oğrenci yurdu olarak kullanılmaktadır.
Imar Durumu	Söz konusu parsel, 1/1.000 Ölçekli uygulama imar planına göre; 'Üniversite Sosyal Yaşam Merkezi" Alanında kalmakta, E:1,50, Hmaks: Serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Piyasa Degeri	317.840.000,00 TL (Üçyüzonyedimilyonsekizyüzkırbin Türk Lirası)
%20 KDV Dahil Piyasa Degeri	381.408.000,00 TL
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Burak BARIS - SPK Lisans No: 406713 Raci Gokcehan SONER - SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOGLU - SPK Lisans No: 401418

RAPOR BILGILERI

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 31.12.2023 itibariyle değerleme çalışmaları ve değer takdiri tamamlanmış olup 08.01.2024 tarihinde Özel 2023-1257 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nın talebi üzerine; Kütahya Ili, Merkez İlçesi, Civli Mahallesi, 102 ada 2 Parsel üzerindeki öğrenci yurdu "irtifak hakkı sözleşmesinden doğan hakkın" adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur. Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtlidir üzere, bilgileri verilen taşınmazın pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 111-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgəri Hususlar" çerçevesində Tebliğin 1 inci mədəni ilə " ikinci fikrası "Sermoye piyasasında gayrımenkul değerleme faaliyeti; sermaye "edilçin " inci maddes" ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, şermaye piyasası mevzudt kopsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkul projelerinin veya gayrımenkul projelerinin veya gayımlerine bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kuruledilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." kapsanında hazırlarımıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. He Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2023 tərihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

lş bu rapor, Gayrımenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından;

*30.06.2022 tarihinde, Özel 2022-620 rapor no ile 228.070.000,00 TL değer takdir edilen rapor hazırlanmıştır.

*30.12.2022 tarihinde, Özel 2022-1211 rapor no ile 264.800.000,00 TL değer takdır edilen rapor hazırlanmıştır.

*27.06.2023 tarihinde, Özel 2023-562 rapor no ile 278.660.000,00 TL değer takdir edilen rapor hazırlanmıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUS) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Ernniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara arresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasar Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz aynıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tahi ve 2085 sayılır. ayrıca ilk bankalara "gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" ili hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye	14.000.000, TL
Ticaret Sicil	256696
Telefon	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web :	[email protected] www.netgd.com.tr
Adres	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müsteri) Bilgileri ve Adresi

Sirket Unvanı	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Sirket Adresi	Büyükdere cd. No:201 C Blok Kat:8 Levent-Istanbul
Sirket Amacı	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin
	düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek.
Sermaye	3.900.000.000, TL*
Telefon	0 212 371 87 00
E-Posta	www.akfengyo.com.tr.

( " )Şirketin 6.500,000.000 TL olan kəydi sərinə 1.300.000 TL olan çıkarlımış serməyəsinin tamamınaki kəşkiğ va %200 dranında olmak üzərə 2.600.000.000 TL artışla 3.800.000 TLVP yaxınlığında şərməyənin tamanın bir kəşfili Kurdur un 07.12.2022 tarihli və 76/5684 sqılı toplanmışdır. DF- yaxındırılmışdır. Başvurusu Semaye Piyasa 2.600.000 ft. nominal değerli payların inter isahnamede belirtları keyde tamın ilosinin de naltı talaştı artınlarılarık, bedelen iskleri va tamamen ödenmiş olması sebebiyle yeni çıkarılmış serməyəsi 3.900.000.000 TL'ye yükselmiştir.

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine Kütahya İli, Merkez İlçesi, Civil Mahallesi, 102 ada 2 parsel üzerindeki öğrenci yurdu ile ilgili "irtifak hakkı sözleşmesinden doğan hakkın" adlı piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hakır sozleşilesinden doğanlığın boğan herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerieme raporunun hazırlanarak müşteriye islak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

MET KURUMSAL GAYRIMENKUL DEGERLEME YOU DATES KEST IS Serfiliatal Sentifical SenticoRA
Enniget Sili, Rime ta, Keyf its Serfiliata Senticolita AutoCorta
Tig. Ma. Mo. 256690 Mersin News No. 01034030000 Midtarpo Vergi Daves 631 USA 639

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulun Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Rapora konu gayrimenkul; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Kirazpınar (Tapuda Civli) Mahallesinde bulunmaktadır. Taşınmaz Dumlupınar Üniversitesi Kampüsü içerisinde yer almaktadır. Dumleşmar Üniversitesi'ne ulaşım için bölgenin ana arteri olan Balıkesir yolu üzerinde kuzeybatı istikametinde ilerlenirken sol kol üzerinde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım bölgenin ana arteri olan Kürchira-Tavşanlı Caddesi üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın yer aldığı kampüs dışında yakın çevresinde genellikle tarım arazileri bulunmaktadır.

Koordinatlar: Enlem: 39.484323 - Boylam: 29.889323

www.netpel.com.ir Smyngger14.000,000,00 TL
Tiel Site Mo:756000 Magan Kartos1938300019

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

NET KURUMSAL GAYRINENKUL -1 DE GERLEIME VES ANT SA ANT SERVER PROGRAMEIR A. S.
SMILINE ME SERVER SERVER SERVER PRODUCT CARTAL PROMOTEL
WEBELLING AND CONSULT CARTER CONSULT CA
TECHNOSA WARE OSINNE (ST HO 3241 9 74

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

IL - ILCE	KUTAHYA - MERKEZ
MAHALLE - KOY - MEVKII	: CIVLI MAHALLESI
CILT - SAYFA NO	: 16/1551
ADA - PARSEL	: 102 ADA 2 PARSEL
YUZOLCUM	: 24.878,00 m2
ANA TAŞINMAZ NITELIGI	: ARSA
TASINMAZ ID	: 93015861
MALIK - HISSE	: Dumlupinar Universitesi (1/1)
EDINME SEBEBI TARIH-YEVMIYE	: Ifraz İşlemi (10.05.2016 - 9582)

3.3 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Qlup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgesine göre taşınmaz üzerinde bulunan kayıtlar aşağıdaki gibidir;

İrtifak: İsparta Yurt Yatırımlar A.Ş. Lehine İrtifak Hakkı : İnşaat Yapmak (Şablon: Diğer İrtfak Hakkı) (16.12.2016 - 24475) (Soz konusu irtifak hakkı 16.12.2016 tarihinde başlayıp, 09.12.2045 tarihinde son bulacaktır. )

lsparta Yurt Yatırımlar A.Ş nin 2021 yılında kolaylaştırılmış usulde Akfen GYO A.Ş. ile birleşmesi nedeniyle lehine irtifak hakkı kurulan şirketin Akfen GYO A.Ş. olarak güncellenmesi gerektiği hatırlatılmış, Akfen GYO A.Ş. söz konusu güncellemenin yapılması için gerekli başvırunun iverdililer yapılacağını bildirmiştir.

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

Son üç yıl içerisinde alım satıma konu olmamıştır. İmar ve hukuki durumunda herhangi bir değişklik bulunmamaktadır.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Kütahya Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu taşınmazın 1/1.000 ölçeklı Uygulama İmar Planına göre konu taşınmaz 'Üniversite Sosyal Yaşam Merkez'' Alanı'nda kalmakta, E:1,50 Hamks: Serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir. İlgili imar planının plan notlarının 14. Maddesi geçerlidir. 14.Madde açıklaması şu şekildedir; Üniversitenin ve fakültelerinin kuruluş amacının gerektirdiği faaliyetlerle, öğrencilerin yaşamıyla ilgili temel ilişkin faalıyetlerin dışında dışa dönük ticari tesis kurulamaz. Alışveriş merkezleri yapılamaz.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkul için Kütahya Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi Gel kanala gayrımlerildi için Kutalıya belediyesi imak incelemeleri ve şifahi
sorgulamalar neticesinde herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüşük katıklarınının

3.7 Gayrimenkule İlişkin Ölarak Yapılmış Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veva Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazda Akfen Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 29 yıl süreli kullanım hakkı tesis edilmiştir. İlgili resmi sözleşmede; irtifak hakkı süresi tapuya tescilden (16.12.2016) tübanın haştayacak olup 29 yıl süreli olduğu, İdarenin izni alınarak taşırımazın 3. kişiler tarafından kullanılabileceği, kira bedelinin ilk yıl için aylık 459.000 TL+KDV, takip eden yıllarda ise bir önceki yılı kullabileceği, kıralılarılanlarında bir bir ÜFE oranında artırılması, ÜFE'de bir değişiklik olmaması durumunda her hakı becelinin yapılmayacağı görülmektedir.

Aşağıda Medeni Kanun'un ilgili maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir.

Üst hakkı

Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına alt bir arazinin altında veyo üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine altı bir birinci veya üsteklirle surekli kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifala kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tübidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikler ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Ve oranlı milerine ise use üst hokkı, sürekli niteliktedir.

Madde 827- Üst hokkının içerik ve kopsamıyla ilgili olarak resmi senette yer olan, özellikle yapının konumuno, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yer ulun, özelikle yapılmışım olandan faydalanmayo ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Madde 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçost olur. Boğmsız ve sürekli üst hakkı topu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sono erince bur. sayfa kapatılır. Taşırımaz olarak kaydedilmiş olon üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sono erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.

Madde 829- Taşımmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi beliflerin Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan altıncakların henüz ödenmeniş alacaklarının güvencesini oluşturur ve nızaları olmaksızın üst hakkı sohibine ödenmez. Kararlaştırılaq bedel ödenmez veya güvence oltına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu holik kudisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine ayısı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak iç ay içinde tescil edilir.

Madde 830- Taşımmaz mallkine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve orazinin ilk hâline aetirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabilir ve tapıl kütüğüne şerh verilebilir.

NET KURUMSAL GAYRIMENKUL 1272 DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.5. DEGEFREER BERT BERT PLAN OF LAST DE BET DE SET DE SERTER BE FREATA
Comiyet Min, Sessen BL Prix OR 12 467 DE 36 The Start Production Comments Corporation Corporal C
The Stuckl Matters Vorti Dansis 531 004 Pril

3.8 Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlçili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerində, Təlinlərinin Alınm Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olun Olmadığı
Hakkında Bilgi Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alındığı ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu görülmüştür.

Mimari Proje: 20.07.2018 tarih onaylı

Yapı Ruhsatı: 15.05.2017 tarih ve 242/1,2,3,4,5,6,7,8,9 numaralar ile verilmiştir.

Tadilat Ruhsatı: 20.07.2015 tarih ve 350/1,2,3,4,5,6,7,8,9 numara ile verilmiştir.

Tadilat Ruhsatı: 16.08.2018 tarih ve 405 numara ile i blok için verilmiştir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi: 24.01.2019 tarih ve 2019/29,30,31,32,33,34,35,36,37 numara ile verilmiştir.

BLOK	ILK RUHSAT		TADILAT RUHSATI		TADILAT	YAPI	HAT
	TARIH	SAYI	TARH	SAYI	RUHSATINA ESAS			ISKAN
A - YURT BINASI	15.05.2017	342-1	20.07.2018				SINIFI SAYISI	TARH	SAY
· YURT BINASI B	15.05.2017			350-1	6400,42	50	84247	24.01.2019	2019-29
		342-2	20.07.2018	350-2	8856.74	RO	8+2+7	24.01.2019	2019-30
C - YURT BINASI	15.05.2017	342-3	20.07.2018	350.3	6455.2	50		B+Z+6 24.01.2019
- YURT BINASI	15.06.2017	342-4	20.07.2018	3344					2019 31
E - YURT BINASI	15.05.2017	342-6	20.07 2018	350-4	6455.2	10		B+Z+6 24.01.2019	2019-32
F . YURT BINASI	15.05.2017	342-6			BBS 74	50	8+7+7	24.01.2019	2019-333
			8102.00'08	350-0	8460.42	60	日+247	24.01.2019	2019-34
G . SOSYAL TESIS	15.05.2017	342-7	20.07.2018	350-7	1585,33	BC		28+2+2 24.01.2019
H - NIZANIYE	15.05.2017	342-8	20.07.2018	350-0	180.1				2019-35
I - TCAR	15.05.2017	342-9	20.07 2018			50		24.01.2019	2018-36
	107-17-1			380-9	1934, 15	SC	8+Z	1 24.01.2019	2019-37

3.9 Qeğerlemesi Yapılan Projeler İle İlçili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 1. Madde a fıkrası uyarınca "3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı məddesinde belirtilen kamuya ait yayılmış "3/3/196 tarihli və
kəndən kəndə daxalarında belirtilən kamuya ait yayı və tesisler" yapı denetim kanunu kapsamı dışında tutulmuştur.

3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeve ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uyarlarım ve durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Söz konusu parsel üzerinde öğrenci yurdu olarak kullanılan yapı bulunmaktadır. Değerleme, bu taşınmaz için hazırlanan mevcut projeye ve yasal evraklara dair yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu parsel üzerinde yer alan yapıların B sınıfı enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Verîler

Kütahya Ege Bölgesi'nde yer alan 2022 nüfusu 580.701 olan şehirdir. Kütahya bölgesi, kuzey ve batıdaki yüksek dağ sırtlarında doruğa ulaşan tarım arazileri ile geniş bir yamaç alanına sahiptir. Kentin Yunanca adı Kotyaion, Roma dönemindeki adı ise Cotyaeum'dur. Eski kaynaklara siniptir. yazıllara göre Kütahya'nın antik dönemdeki adı "Kotiaeion" (Cotiaeion)'durfa), Ünür Antik Çığ coğrafyacısı Strabon bu adın, "Kotys'in Kenti" anlamına geldiğini belirtmektedir. "Ohio Antık Çaçı yaşayan Odrisler'den olup, Romalılar'ın MS 38'de Anadolu'ya çönderdiği bir komutanın adıdır. Kütalıya Arkedioji Müzesi'nde bulunan bir sikkede bu ad "Koti" olarak geçmektedir. Kütahya adı, eskisine benzetilerek Türkler tarafından verilmiştir. Kuruluş tarihi kesin olarak tespir edilemenekle beraber, tarihi MÖ 3000 yıllarına uzanmaktadır. Eski kaynaklara göre, Kütahya'nın antili çağlardaki adlı olaraq Cotiaeum ve Koti şeklinde geçmektedir.

lı topraklarına yerleşen en eski halk Friglerdir. MO 1200'lerde Anadolu'ya gelen Frigler, Hitt İmparatorluğunun topraklarına gırdiler ve bir devlet olarak örgütlendiler. MÖ 676'da Kimmerler, Frigel Kralı III. Midas'ı bozguna uğratarak Kütahya ve çevresine egemen oldular. 1071'de Malargirt Meydan Muharebesi'nde Alp Arslan'a yenilen Bizans İmparatoru Romanus Diogenes Nutsaklık dönüşü Kütahya'ya gözleri kör edildi. 1078'de Anadolu Selçuklu Devletini kuran Kutalınışoğlu Süleyman Şah Kütahya'yı da ele geçirdi. 1097'de Haçlıların saldırısına uğradı. II. Kilç Arslan kaybedileri topraklarla birlikte Kütahya'yı geri aldı. II. Kılıç Arslan'dan sonra taht kavgaları nedeniyle tekrar Bizans'ın eline geçen şehir, son olarak I. Alâeddin Keykubad zamanında (1233) Selçuklu torraklarına dahil oldu.[6][7] 1277'de II. Giyaseddin Keyhüsrev Kütahya yöresini Germiyanoğlu Süleyman Şah kızı Devlet Hatun'u Osmanlı Saltanı I. Murat'ın oğlu Yıldırım Bayezid'a verdi. (1381) Geyniya çalı Kızı Beyliğinin toprakları Devlet Hatun'un çeyizi olarak Osmanlılara verildi. (Kütahya ve çevresi dahil) 1402 Ankara Savaşında, Bayezid'i ağır bir yenilgiye uğratan Tımur, Kütahya'yı alarakılı Yeri çevireldi.
Kütabın daha Kütahya daha sonra Osmanlılara geçti ve Sancak Merkezi oldu.

Kutan ya'da bulunan Dumlupınar Üniversitesi fiziki yapı ve büyüklüğü bakımından Türkiye'nin en önde gelen üniversitelerinden biridir. Dumlupınar Üniversitesi, Kütahya II merkezinde: Türkiye III en önde Germiyan Kampüsü olmak üzere iki kampüse, 10 ilçede de ayrı bina ve kampüs alanlarını sahiptir.

Kütahya, Yellice Dağı'nın (eski adı Acemdağı) kuzey eteğinde, Kütahya Ovası'nın güney kenarında kurulmuştur. Bah tan gelen Katar Suyu, ovanın ortasından geçer ve şehrin 3 km kuzey kenarında Sakarya Nehri'nin büyük bir kolu olan Porsuk Çayı'na katılır. Şehir, ovadan başlayarak, güneye doğru yükselen bir yerde kurulmuştur. Alayunt, Balıkesir Demiryolu istasyonunda yüksekliği 935 m olan yer, çarşı kesiminde 970 m'ye yükselir. Şehrin, iç kale kalıntılarının bilunduğu yükseltiği 953 m dan yer.
1000 miyl onun 5-5 cilerin Şehrin, iç kale kalıntılarının bulunduğu Hisa 1000 m'yi aşar. Şehir, bu tepe ile Hıdırlık Tepesi arasından bir dere vadisi boyunca yer alır. Şehrin eskir çekirdeği, Hisar Tepesi önündedir ve önemli tarihî anıtlar bu kesimde bulunur. Evler, çenirin eskirlerin yamacına yaslandığı gibi, özellikle yeni semtler ovaya doğru da yayılır. Yeni şentlerde sokaklar ve caddeler, düz ve geniş eski semtlerde ise dar, taş kaldırımlı ve çok defa da yokuşludur. Kütakya batıla Tavşanlı üzerinden Bursa'ya (Marmara Bölgesi) ve Balıkesir'e, (Ege kıyıları) güneybatıda Çavdarılısa ve Gediz üzerinden Ege Bölgesi'ne güneydoğuda Afyon üzerinden Konya'ye ve Akdeniz kıyılarına, kuzeydoğuda Eskişehir ve Bilecik yörelerine bağlanır.

Merkez İlçesi hakkında: İlçe nüfusu 2022 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Sonuçları'na göre 282.243 kişidir. Kütahya nüfusunun yəklaşık %47'si il merkezinde bulunmışdır. Kürahya ve il merkezi; İç Anadolu'yu Ege'ye, Marmara Bölgesi'ni batıda Ege kıyılarına ve Göller Yöresi üzerinden Akdeniz kıyılarına bağlayan kara ve demiryollarının, İç Batı Anadolu eşiği üzerindeki öneml kavşaklardan biridir. Kütahya'nın Türkiye genelindeki tüm illerle karayolu bağlarısı vardır. Yolu taşımacılığı ildeki otobüs şirketleri ve çevre illere alt Kütahya'dan geçen otobülerle yapılmaktadır. Tolcur. Tolcul ilçelerin il merkezine karayoluyla yolcu taşıyan otobüsleri vardır. Şehirlerası karayolu ulaşımı Kütahya Çinigar dan sağlanmaktadır. Kütahya, Ankara'ya 311 km, İstanbul'a 360 km² (İmin'izmin 1894 km²) Ahmaniya 11 364 km. uzaklıktadır. 2012 yılında hizmete açılan Zəfer Havalımanı'na 4385 filib. 1961-cü ildə Azərbaycan Respubl

Kütahya Üniversitesi Hakkında

Kütahya Dumlupınar Üniversitesi, 1992 yılında "Kurtuluş" mücadelesinin verildiği kentin üniversitesi olarak kurulmuştur. Kütahya II merkezinde; Evliya Çelebi, Sincederesimi Yehingi Kentin
Tavsanlı Yerleşi olarak kurulmuştur. Kütahya II merkezinde; Birahim N Tavşanlı Yerleşkesi olmak üzere üç yerleşkeye 8 ilçede de ayrı binalara sahiptir.

Kütahya II merkezinde yer alan Evliya Çelebi Yerleşkesi, 7 bin 500 dekarın üzerinde bir alana sahiptir. Yerleşke Osmanlı-Selçuklu mimari felsefesi üzerine kurulmuştur. Yerleşkeye giriş, Yerleşkenin ortasında yer alan iki büyük kule ile yanlara doğru küçülen kuleler ve bu kulelerin arasındaki kemerl girişlerin öldüğü taç kapıdan sağlanmaktadır. Yerleşkeyi çevreleren geneleren geniş bir ring yolu oluşturulmuş ve fakülte bloklarının içine taşıtların girmesi engellenerek taşı ve yaya sırkılasyon alanları birbirinden büyük ölçüde ayrılmıştır.

Giriş kapısının karşısında, kapı ile aynı aksta Rektörlük binası yer almaktadır. Meydanın sağ ve sol tarafında Fen-Edebiyat Fakültesi, Mühendislik Fakültesi ve bu fakültelerin dekanlık ve öğretin birinaları bulunmaktadır. Meydanda giriş kapısı ile Rektörlük binası arasında beş ada beş ada beş adı bir bir bir bir bir bir bir ile Rektörlük binası arasında Üniversitemizin simgesi olan Atatürk ve Dumlupnar Anit bulumaktadır.

Kütahya Dumlupınar Üniversitesi coğrafi yakınlıkları nedeniyle İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Konya, Bursa, Eskişehir gibi büyükşehirlerin öğrencilerinin yoğun olduğu, mimari ve görel güzelliklerinin yanında; bilgi teknolojileri, eğitim araç idereçleri, milları ve gorsel laboratuvarları, sosyal çalışmalara ilham kaynağı olan projeleriyle adından çöz ettiren, genç dinanik eğitim kadrosuyla ülkemizin saygın eğitim kurumları arasındadır.

Kütahya Dumlupınar Üniversitesi bünyesinde 1 enstitü, 11 fakülte, 1 yüksekokul ve 14 meslek yüksekokulu bulunmaktadır. Araştırmacı, üretken, kişisel ve mesleki alanda kendini sürekli geliştiren, çevreye ve topluma duyarlı, yenilikçi, etik değerlere bağlı erdemli bireyler vetiştirmeyi amaç edinen üniversite, Kentin, bölgenin ve ülkenin yaşam kalitesini artıncı hizmet ve çözümler sunmayı kendisine görev edinmiştir.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Davanak Veriler lle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

A Nüfus ;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kışı artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bir 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 mılyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

A TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003-100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %37,54 a göre 703,400 Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise 93-ne nokalları ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Kasım ayında bir örceki aya göre en az artş gösteren ana grup %-0,31 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılıcası aya çorde bir az orta aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,17 ile konut oldu. İşlenmiş gida ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve türün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2023 yılı Kasım aynda bir öncekl aya göre %2,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %64,09, bir öncekl yılın aynı ayına göre %67,27 ve on iki ayılı ortalamalara göre %57,56 olarak gerçekleşti. (Tulk)

A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yükarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte edidaycıy göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflastı bu olan bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibarı ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibarıyle %3,6 seviyesine gelmiştir.

A GSYIH/Büylime Endeksleri;

GSYH 2023 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacım endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 artı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini 2023 yılın üçüncü yılır ayrılı çevreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %79,8 artarak 7 tırlıyor 681 milyar 432 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 295 milyar 4315 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hane halklarının nihai tüketim harcamaları 2023 milyon bizə milyon milyon çeyreğində bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %1,2 artı. Devletin nihai tüketin harcamaları %5,3, gayrısafı sabit sermaye oluşumu ise %14,7 arttı. Müz. Ərkir. Devletin nimal yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %14,5 İhracatı ise %1,1 arttı. İşgücü ödemeleri, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir öncekl yılın ayrıl çeyreğind göre %117,2 arttı. Net işletme artığı/karma gelir %50,7 arttı. İşgücü ödemekirinin carr fiyatları Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %26,1 ilken, bu oran 2023 yılında %32,2 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %55,0 iken %47,0 elduk ETUlkiAL GAYZUL Ninha

DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.S. DE GERLEANSE SERTAL BART PERSET CALLERACA
Bauriyel Miller Grand Andres Service Collection Collection Collection Collection Collection Collection Collections of
The Str. No 20 BECA PRO LES ICHILIE ISTERN COLLERS

A TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde sevrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibarla 9.27 seviyelerinde ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibir ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihî itibariyle %23,70 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberghte con)

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde sevrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,60 ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş, oğustos tarihi itibariyle %3,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

2029 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yılılık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmış olup 2021 ve 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam olup 2022 yülnü bir şerin itibariyle ortalama %1,98 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Fəiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans falz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans falz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapra tarihi itibari de %39 civarındadır.

İCE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı 30,06.2021
İtibaren artışa seçmiş ve ransı 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans falı meanye %0, seviyesindedir. 2022 vilndə görüldüğü üzere USD referansiyasının (Aran Almaniya) ölçülü (Aran Alından Alından Alınak (Allan Kırılır.

Kibaren artışa geçmiş ve rapo

akfen GYO

A TCMB ve FED Faiz Oran Değisimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi izerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmiz ayından itibaren düşüş eğilmi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilmi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 sevlyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı ittbari ildaren artış eğalmını ile 2021
ayına kadar KB ED çeviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı ittb ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Həziran ayından itibaren gerçekleştirilən ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %42,50 seviyesine gelmiştir.

A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 - 2019 itibarıyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, fəiz oranı 2022 ltibarlyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibarlyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyerek %0,3

A Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayna göre %20,6 azalerak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bisi 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir İzledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkarı, 57 konut satışı ve ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu. (Tuik)

		KARITI		Ocak . Massan
	2123	2027	Deliden 141	Cami	2032	0-2 (1914) 177 150
kine sender and butte became pares	93.554	117,800	-21.6	1 097 349	277699	.14.9
politi 1005	2 205	19 beb	49.9	171766	368 824	316
PARG ADDIT	22 200	101 151	-12.7	015417	1-0 19 125	-10.2
Each despons are counting Supy	93934	117 026	-20H	1.087 349	1271850	42.8
1944 17 50	90 472	27 331	-165	350 201	202 110	11.2
Parts of Sales	11042	BD 426	-218	750 050	600 200	-15.2

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçe begi. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı döneriyekleşti, %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu. Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı, Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut şatışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut sətişləri içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu. (TUİK)

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Topları konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut sadışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 29 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının gayına çor, 4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın ayrı dönemine güre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti. (TUİK)

E NET KURUWSAL GRYPINENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S. Ennoyet Mb. Seni Bk Hyri All (1) All All All All Stores (1) Mark (1) Max 10 Tel.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bın 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışı ile Antalya aldı. Antalya aldı. Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 720 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı. Belinden yapırılması 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzolçümü 39,1 milyon me ikenı, bunun 22,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TÜİK)

Bir öncekl yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı 11. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı. (TÜİK)

HET KURUMEAL GAYR MERKUL 15 DEGERLEME VE DANISMANLIK A. 8. Cannipel Ma. Sant Sh Alax (1) - 1 ) - 1 (1 ) - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 -Malteps Varge Quiresi E31 804 93ch

YA	Corne	Bird 109141	VOLK 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	CARTE CONSTI	YEA (0) (200000) 1790	Tuccession (in	Yek COSTE (W)
2021		1.11 572	44.0	125.294	30.7	151 362 144	24.4
		335/1	0 ZEN	114 best	1169	31 387 883	96.7
	=	30 614	553	157 696	144	31 700 566	15.5
	1	50 115	20.2	149 614	61	33 312 277	19.5
	16	41 071	18.7	313 230	24.3	51 311 747	38.9
2022		127 831	17	695 304	4.9	145 745-703	31
		26 134	-11.2	129 572	25.0	27 414 805	-20 2
	=	23 677	-1.8	144 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0	10.6	31 T50 734	-3.2
	=	20.253	70	146 507	21	32 120 043	-3.6
	W	44 327	0.1	276649	13.7	65 460 026	6.8
2013	1	23 887	-01	131 562	\$5	26 NG 134	-1.7
	■	37 0-17	6.8	192 158	114	38 188 667	274
	=	35 551	24.9	136-403	25,0	39 034 600	217

Belediyeler tərəfindan 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı vapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla dairelli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi. (TÜİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 artı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı. (TuliK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,47 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,08 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,49 arttı, işçilik endeksi sen yılır aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı aynı ayına bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,26 arttı, işçilik endeksi %113,93 arttı. (TUlk)

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

A Lisans ve Lisansüstü Eğitim İle İlgili Gelişmeler

2022-2023 eğitim öğretim yılı verilerine göre toplam 208 yükseköğretim kurumunda 6.950.142 öğrenci, 184.566 öğretim elemanı bulunmaktadır.

Yükseköğretimde yeni istatistikler belirlendi. 2022-2023 Öğretim Yılı Yükseköğretim İstatistiklerine göre, Türkiye'dekî 208 yükseköğretim kurumunda 6.950.142 öğrenci, 184.566 öğretim elemanı bulunmaktadır. ( 30 Nisan 2023)

Toplam öğrenci sayısı

2022-2023 eğitim öğretim yılında toplam 6.950.142 öğrencinin 6.204.078'i devlet üniversitelerinde, 735.433'ü vakıf üniversitelerinde, 10.631'ı vakıf meslek yüksekokullarındı.orgrenim görenim görenin bir h

Yeni kayıt yaptıran öğrenci sayısı

2022-2023 eğitim öğretim yılında üniversitelere toplam 1.846.654 kişi yeni kayıt yaptırdı. Bunlardan 1.620.688'i devlet üniversitelerine, 221.494'ü vakıf üniversitelerine, 4.472'si vakıf meslek yüksekokullarına kaydolmuştur.

Mezun sayısı

2021-2022 akademik yılında yükseköğretim kurumlarından mezun olan sayısı toplam 903.673 kişi olarak belirlendi. Diploma alanlardan 773.325'i devlet üniversitelerinden, 127.95'si vakı üniversitelerinden, 2.391'ı vakıf meslek yüksekokullarından mezun olmuştur.

Öğretim elemanı sayısı

2022-2023 eğitim oğretim yılında toplam 184.566 oğretim elemanının 154.981'ı devlet üniversitelerinde, 29.338'i vakıf üniversitelerinde, 247'si vakıf meslek yüksekokullarında bulunmaktadır.

Öğretim elemanlarının 34.280'l profesör, 22.462'si doçent, 44.216'sı doktor öğretim üyesi, 37.039'u öğretim görevlisi ve 46.569'u araştırma görevlisi olarak görev yapmaktadır.

An itibarıyla öğrenci yurtları 81 il, 260 ilçe ve KKTC'de olmak üzere 822 yurt ve toplam 950 bin yatak kapasitesi ile hizmet vermektedir.

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihî itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri A Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

Rapora konu taşınmaz 24.878 m² yüzölçümüne sahip 102 ada 2 parsel üzerinde yer almaktadır. Parsel Dumlupınar Üniversitesi yerisinde yer almaktadır. Kampüs içerisinde kuzeuli rasel konumludur. Parsel geometrik olarak yamuk formundadır. Parsel etrafı betonarme duvar yelsındi, parsel üzerinde yapı dışında kalanlarda yollar kilitli taş döşeli, kısmen peyzaj alanları mevetter.

Taşınmaz A,B,C,D,E,F,G,H,I bloklardan oluşan öğrenci yürdü olarak kullanılan gayrimenkuldür. Söz konusu bloklardan G Blok Sosyal Tesis, H Blok Nizamiye binası, I Blok Ticari olarak kullanılmaktadır.

A blok projesine göre bodrum+zemin+7 normal kat şeklinde betonarme tarzda inşa edilmiştir. Projesine göre toplam yaklaşık brüt 6460 m² kullanım alanlıdır. Bodrum katında; sığınak, çarcaşırınacı, zemin kaunda; mescit, 11 adet öğrenci odası (3 adet engelli), normal katların her birinde 14 adet öğrenci odası bulunmaktadır.

B blok projesine göre bodrum+zemin+7 normal kat şeklinde betonarme tarzda inşa edilmiştir. Projesine göre toplam yaklaşık brüt 8856 m² kullanım alanlıdır. Bodrum katında; sığınak, çamırhane, zemin katında; mescit, 17 adet öğrenci odası (4 adet engelli), normal katların her birinde 13 adet öğrenci odası bulunmaktadır.

C blok projesine göre bodrum+zemin+6 normal kat şeklinde betonarme tarzda inşa edilmiştir. Projesine göre toplam yaklaşık brüt 6455 m² kullanım alanlıdır. Bodrum katında; sığınak, çamaşırhane ve 5 adet öğrenci odası ( 3 adet engeli), zemin katında; mescit, 16 adet öğrenci odası, normal karifların her birinde 16 adet öğrenci odası bulunmaktadır.

D blok projesine göre bodrum+zemin+6 normal kat şeklinde betonarme tarzda inşa edilmiştir. Projesine göre toplam yaklaşık brüt 6455 m² kullanım alanlıdır. Bodrum katında; sığınak, çamaşırhane ve 10 adet öğrenci odası, zemin katında; mescit, 13 adet öğrenci odası (3 adet engellı), normal katların her birinde 16 adet öğrenci odası bulunmaktadır.

E blok projesine göre bodrum-zemin+7 normal kat şeklinde betonarme tarzda inşa edilmiştir. Projesine göre toplam yaklaşık brüt 8856 m² kullanım alanlıdır. Bodrum katında; sığınak, çanınları, zemin katında; mescit, 17 adet öğrenci odası (4 adet engelli), normal katların verbirinde; 20 adet öğrenci odası bulunmaktadır.

F blok projesine göre bodrum+zemin+7 normal kat şeklinde betonarme tarıda inşa edilmiştir. Projesine göre toplam yaklaşık brüt 6460 m² kullanım alanlıdır. Bodrum katında; sığınak, çamaşırlar. Fiziçmir katında; mescit, 11 adet öğrenci odası (3 adet engelli), normal katların her birinde 14 adet öğrencl odası bulunmaktadır.

Yurt binalarında öğrenci odaları tip şekilde edilmiştir. Engelli öğrenci odaları 2 kişilik olarak planlanmıştır, yaklaşık brüt 41 m² alanlı olup yatak odası, banyo ve çalışma alanın olarak bölümleridirilmiştir. Diğer standart öğrenci odaları 4 kişlik olarak planlarımıştır, yaklaşık brüt az mªalanlıdır. Odalar; yatak odası, banyo ve çalışma bölümleri olarak düzenlenmiştir. Taşınmaz dışandan görülmüş olup yerinde inceleme yapılamamıştır. Dışarıdan yapılan gözlemlerde dış cephenin klasik dış cephe sıvalı ve boyalı olduğu, pencerelerin pvc doğrama olduğu, yapıların oldukça bakımlı dusumda oldukları görülmüştür.

NET KURUMSAL GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DAY SANTALIK ALBAL BARA BARA A
Emailyet Bill Bangland Bangland Bangland Bangland Barat Markat A
The Samur San Santa Managar Managama S Castle 159 103 Maria di invel speculares

okfen GYO

G blok; parselin orta kısmında konumludur. Sosyal tesis olarak planlanmıştır. Projesine göre 2 bodrum, zemin kat ve 2 adet normal kat olarak inşa edilmiştir. Yapının 2. Bodrum katında 2 aden yemekhae, yemekhanelerin mutfak, depo, bulaşıkhane vb. bölümleri, 1. Bodrum katında: 2 adet kantin alanı, depolar, teknik alanlar, personel odaları, zemin katında; öğrenciler için ofisler, fuaye alanı, atolyeler, market, kuafür, ayakkabı tamircisi, eczane, terzi alanları, 1. Katında çok amaçlı salonlar, toplyeler, idari ofisler, arşiv, çay ocağı ve wc'ler, 2. Katında mescit, imam odası, abdeathane ve we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we we bulunmaktadır. Bu bina projesine göre yaklaşık 11585m2 alanlıdır.

H blok; nizamiye binasıdır. Parselin kuzeybatı kenarında konumludur. Projesine göre zemin kattan oluşmak üzere yaklaşık 180 m2 alanlıdır. Görüşme salonu, güvenlik ofisi ve wc alanlarından oluşmaktadır.

l blok; ticari bloktur. Parselin kuzeydoğu kenarında konumludur. Projesine göre bodrum kat ve zemin kattan oluşmaktadır. Bodrum katında sığınak, wc alanları ve restorana air mutfak, zemin katında dükkan ve restoran bölümleri bulunmaktadır. Dükkan zemin katta yaklaşık 113 m², restoran zemin katta 458 m², bodrum katta 45 m² olmak üzere toplam 503m2 alanlıdır. Yaşın tarafın 26mm 26mm 26mm 26mm 26mm2 alanlıdır.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Taşınmaz dışarıdan görülmüş olup yerinde inceleme yapılamamıştır. Dışarıdan yapılan gözlemlerde yapıların genel hatları bakımından mimarı projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Mevcut yapılar içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir imalat bulunmamaka dır.
4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangl Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hanci Amaçla Veya Arlandığı Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmaz öğrenci yurdu olarak kullanılmaktadır.

NET KURUMSAL GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DAMEMANUK A.S. Ensityat Mh. Boyer Eli. No 173 Vestigalia 167 US 38 PM (0) 38 A
Maliaps Wiego Cutras Gat 1 / 25 | 74

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası - Pazar Değeri:

7 Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmascın bır adıcı ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanlımarı gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye kuyun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımalı iliya olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla illşkill herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standarı olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırı tırmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka hir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildiş bilmayan var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya versayım sai iliçi, pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak sayın alı. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fıyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarladır. 1502ar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anıları dahil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir me ilkir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi taraflar değil, erallar değil, eralarında beliri ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Paar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı.com. Focu

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan şetılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edılır. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olunayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliğidir. Pazara çıkar ayna parası değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir, NET KURUMBAL GAYRIMENKU

NET KURONARI DARK DANA BERA MELIK ARA META
DE GERLE BALL BALA SEMALE MALA MALA MALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA BALA Mallepe Veega Calcual 621 254 9381

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, isteklı satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, islemde kendi ilgilî konumları açısından en avantajlı fîyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

7 Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pozor katılımcısındon oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren vorlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

7 Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelirin yasal olarak izin ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamıya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pozor katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

7 Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılobilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmış girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, kotılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahıp bir varlığın malıyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analızleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

7 Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yönteminin parar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

7 Pazar değeri bir vorlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz, Böyle avantajlar, bir vorlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

NET KURUMSAL GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S. Emore Diam Amar Al Maria Alland Alland All Alleria Alaman Marka Alaman Marka Alaman Marka Maria Maria Maria Walita Maria Walis Malteps Vergf chargs ( 611 052 0180

okfen GYO

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Degerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlerine kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, first de saklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel y Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varılığa ilişkin değerlerne yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara, en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullarımları), (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıl yönleri, (ç) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pəzardakı katılımcılar tərəfindən kullanılan və kişınıları, çıx her bir ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

A Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı vorlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösteree niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımların (benzer) verilende için Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağrılı verilmesi gerekli görülmekonusu varlığın değer esasın verliğin değer esasın veyvey bir bedeler son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan verlikların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (e) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ile ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgin tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varik arasında nizeliksel ve niceliksel benzerliklerin karşılaştırmalı bir analızını vorması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaklır. Bu kaşılaştırmalı ilə kəşfirmalı
değerlemeyi geçeklerine klenin çenelde ihtiyaç duyulacaklır. Bu karşılaştır değerlemeyi gerçekleştirenlerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında inasıl olması ver
ver vermeleri gerekir yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın sayını niteliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

A Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, DPÜ Merkez Kampüs karşısı, Ticaret + Konut Alanlı, Emsal: 1.05 ve 4 Kat yapılaşma şartlarına ve 21231 m² yüzölçümüne sahip arsa 75.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Ilgilisi: 0 274 333 00 29

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, DPÜ Merkez Kampüs karşısı, Ticaret + Konut Alanlı, Emsal:1.05 ve 4 Kat yapılaşma şartlarına ve 2520 m² yüzölçümüne sahip arsa 12.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Ilgilisi: 0 545 588 95 53

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, DPÜ Merkez Kampüs karşısı, Ticaret + Konut Alanlı, Emsal:1.05 ve 4 Kat yapılaşma şartlarına ve 4223 m² yüzölçümüne sahip arsa 19.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Agilisi: 0 274 333 13 34

[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, DPÜ Merkez Kampüs karşısı, Konut Alanlı, 3 Kat yapılaşma şartlarına ve 682 m² yüzölçümüne sahip arsa 3.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Ilgillsi: 0 532 730 79 28

[E:5 Satılık Arsa] Değerlerne konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, DPÜ Merkez Kampüs karşısı, Konut Alanlı, 3 Kat yapılaşma şartlarına ve 500 m² yüzölçümüne sahip arken 850.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Ilgilisi: 0 534 269 30 76

			EMSAL DÜZELTME TABLOSU
Icarik	Emsal 1	Emsal 2		Emsal 3	Gmss 4 682,00m1 63,000.000,000 44,398,83	Emsal S 500,00m2 6850.000.00
Brut alanı (ma)	21.231,00m2	2.520,00m		4.223,00m2
Satis Tryate	00,000.000,000 63.532.57	612.000.000,00 64.761.90		619.500.000,00 64.617,57
m² birim fiyatı
Pazarlık	746	7%		796	700	61.700,00
Konum ve diger serefiye	30%	30%		25%		7 %
İmar Durumu şerefiyesi	496	45%		4500	30%	10%
Indirgenmis birim fiyat	6635.86	6857,14			45%	40%
Ortaloma Binm fiyat			61.062.04 816TL/m2		6791.79	6731,00

Not: Emsaller ile ilgili gerekli şerefiye düzeltmeleri aşağıdaki tabloda yapılmıştır.

[E:7 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Dumlupınar Üniversitesi karşısında bulunan yerleşim alanında 100 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükleri aylık 7500 tı bedelle kiralıktır.

ligilisi : 0 274 502 30 33

[E:8 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Dumlupınar Üniversitesi karşısında bulunan yerleşim alanında 70 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükkan aylık 5000 TL bedeller
kiralıktır kiralıktır.

Ilgilisi : 0 507 145 43 05

[E:9 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Dumlupınar Üniversitesi karşısında bulunan yerleşim alanında 120 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükler birinersitesi.
kiralıktır kiralıktır.

ligilisi : -

[E:10 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Dumlupınar Üniversitesi karşısında bulunan yerleşim alanında 90 m2 alanlı olduğu beyan ediler dükler aylık 7500'lu bedelleri
kiralıklır. kiralıktır.

ligilisi : 0 507 811 25 65

			EMSAL DUZELTME TABLOSU
Icerik	Ems3 1		Emsal 2	Emgal 3	Ems8 4
Brut alani (m3)	100,00m2		70,00m2	120,00m2	90,00m2
Satis fiyatı	67.500,00		65,000,00	612.000,00	67.500,00
m2 birim fiyatı	675,00		671,43	6100,00	683,33
Pazarlık	5%	4	5%	5%	500
Konum ve diğer şerefiya	099	-	0%	0%	096
Imar Durumu şerefiyesi	0-30		0%	0%	096
İndirgenmiş birim fiyat	671,25		667,86	695,00	679,17
Ortalama Birim fiyat				78TL/m2

A Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

Ö Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Acıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Değerleme konusu taşınmaz Dumlupınar Üniversitesi Kampüsü içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın yer aldığı arsa 'Üniversite Sosyal Yaşam Merkez' imarlıdır. Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmalara göre kendisi ile aynı imar durumuna sahip arsa emsalı bulunmamaktadır. Şamma yakın çevresinde genellikle plansız alanlar bulunmaktadır. Dumlupınar Üniversitesi yerleşkesinin cephe aldığı Tavşanlı yolunun doğu kısmı ise yoğunluklu konut imarlı olacak şekilde planlanmıştır.

Söz konusu bölgenin Üniversite yerleşkesine yakın olması sebebi ile yapılan yapılar apart, öğrenci yurdu vib. şekilde kullanıldığı görülmüştür. Bu dürumu istinaden söz konusu arsaların taşımmaz emal olabileceği kabul edilmiştir. Değerleme aşamasında bölgedeki konut imarlı arsalar ve planısca eniser emsal alınmış, konum, satış kabiliyeti, yapılaşma şartları, tercih edilebilirlik vb. durumlar ile ilgili gerekli düzeltmeler yapılarak taşınmaza arsa değeri takdir edilmiştir.

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEGERLEINE VE DANIGMANLIK A.S. Entifyel Mh. Sime So. Ra, Ra, Ray Base TET BB Sa Trialind com in Times Com in Fri 11.00 000 000 11 No. 40. 10. 500 11 500 11 10 Maria Vergi Chie Sayle 31 74

akfen GYO

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Arsa metrekare satış fiyatlarının bu bilglier doğrultusunda şerefiye düzeltmeleri ile 650 TL ile 1.000 TL arasında olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Bölgede dükkan vasıflı taşınmazların kira birim değeri 70-100 TL/m2 aralığındadır.

A Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın konumu, imar durumu, arazi yapısı, yola cephesi, ulaşım kolaylığı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış ernsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazın arsa birim değeri 815 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

	ARSA DEGERI
ADA/PARSEL	ALAN (m2)	BIRIM DEGER (TL/m2)	DEGER (UL)
102 ADA 2 PARSEL	24878.00	815,98 ₺	20.300.000,00 €

Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (KDV hariç) 20.300.000,00- TL takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

Ö Maliyet Yaklaşımını Açıklar, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisikonusit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme mallyetinden daha fazla ödeme yapmayacığı okonomik likesinin uygularımasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir vorlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının öüşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşına önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir. (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızıne konidsu oluşturabilmesi ve vərliğın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilir eleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kısa bir sübeleri için oluşturulabilmesi.

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri ileya paral olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç malıyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame mallyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetir yazılır. Busteyler belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlınasıyın aynısının üretlimesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği ventem. (çı toplana yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

A Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Söz konusu parselin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticisinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.

Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdakçılırım değer takdır. edilmiştir. B

Ölyanı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Söz konusu taşınmazın yapı değeri tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan 2023 yılı Yapı Yaklaşık Birim Malıyetleri tablosundan, mevcut yapılanın yerinde yapılan tespilan tespilere gee belirlenen sınıfları dikkate alınarak değerlendirilmiştir.

	YAPI DEGERI
NITELIK	INSAAT ALANI (m2)	BIRIM MALIYET (IL/m2)	YIPRANMA PAYI (%)	DEGER (LL)
A,B,C.D,E,F BLOKLAR (Idari alanlar)	2951	7500		20,590.000,00 €
A,B,C,D,E,F BLOKLAR [Oda katlari]	400 34	7500		283.150.000.00 &
G BLOK	11585	5500	5	60.540.000,00 %
H BLOK	180	5500	್ತಿ	950.000,00 €
BLOK	1994	000885	5	10.420 000,00 €
Çevre Düzeni, Altyapı Mallyetleri, Harici Müteferrik İşler vs.				850.000.00 €
	TOPLAM			376.500.000.00 k

A Mallyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

TAŞINMAZ	DEGER (TL)
ARSA DEGERI	20.300.000,00 ₺
YAPI DEGERI	376.500.000,00 &
TOPLAM	396.800.000,00 \$

* Sonuç olarak maliyet yöntemine göre taşınmazın arsa ve yapı değeri olarak toplamda 396,800.000,00 TL değer takdır edilmiştir.

Söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen irtifak hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir.

İrtifak Hakkı Süresi ve Oran Tablosu
Irtifak Hakki Tesisi Tarihi	16.12.2016
İrtifək Hakkı Süresi	29 YIL
İrtifak Hakkı Süresi Gün Bazında	10592
İrtifak Hakkı Bitiş Tarihi	16.12.2045
Degerleme Tarihi	29.12.2023
Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan İrtifak Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında	8023
İrtifak Hakkı Kalan Kullanım Sürgsi Yüzdesi	75,75
Takdir Edilen Təm Mülklyet Arsa Birim Değeri	815,98 ₺
Arsa Yüzölçümü	24878.00
Arsa Toplam Degeri	20.300.000,00 \$
Irtifak Hakkı Değerinin Oram (2/3)	0,6666
İrtifak Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	75,75
Irtifak Hakına Esas Arsa Birim Değeri	412,016
Arsa Yüzölçümü	24878.00
Irtifak Hakkına Esas Arsa Toplam Degeri	10.249.912.72 %

Gayrimenkulün değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmus, yukarıdakî tabiloda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yöntemi ile irtifak hakkına eces teşkil eden arsa değerine ulaşılmıştır. Böylelikle rapora konu taşınmazın irtifak hakkına esas malinet vöntemine göre piyasa değeri;

TASINMAZ	DEGER (TL)
ARSA DEGERI	10.249.912,72 ₺
YAPI DEGERI	376.500.000,00 ₺
TOPLAM	386.749.912,72 6

Gayrimenkulun irtifak hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 386.750.000,00 TL olarak takdır edilmiştir.

İrtifak Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/49 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.

△ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

Sigortaya esas yapı değeri; yapı ruhsatında ve iskan belgesinde belirtilen yapı sının üzerinden yeniden inşa edileceği durumu varsayılarak belirtilmiştir. Taşınmazlar ruhsat belgesinde 5C yapı sınıfına sahip olsa da mahallinde yapılan tespitlerde 3B yapı sınıfında olduğuna kanaat getirilmiştir.

Kapali Alan	Birim Değer (TL/m2)	Sigorta Degeri
57304 m2	6350 TL/m²	363.880.400,00 TL

5.3 Gelir Yaklaşımı

A Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Verliğin gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul banmınları mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

> İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olnask da nıtelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varilığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.

İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı versayımının dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafindan Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kıllanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın nalirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir. Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişlerin yün

görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla Indirgenmiş haline artık değer denir.

İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam fakıt akışları veya öz sermayeye alt nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam edeğeleme sonusu varlık

(e) uygun indirgeme oranımın belirlenmesi,

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygularıması şeklindedir.

> Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalızasıyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrımenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrime tıygulandığı yöntemdir.
Olusan bir, kapitalizasına oranına bölünen gelirin, güncel gayrimenkul piyasası oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşımmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındınlağı elektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan annılırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir.
Potansiyel Brüt Kira Geliri Geveimen Vian ile net faaliyet Potansıyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kıraya verildiği ve kiraya verildiği ve kira bedeilerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır. Kır

· Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

A İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

a.Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riskler,

b.Değerlenen varlığı türü,

c. Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranlar,

d.Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarın konumu,

e.Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığı,

f.Kullanılan nakit akışının türü,

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Risksiz getiri oranı, 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri dikkate alınarak belirlenmiştir. Yapılan incelemelerde son 10 yıllık devlet tahvilleri risksiz getiri oranı %23 civarındadır.

** Risk primi ise belirleren risksiz getiri oranları üzerinden yaklaşık %2,5-3 civannda sektör riski ve %3-4 civarında ülke riski dikkate alınarak belirlenmiştir.

Bu doğrultuda indirgeme oranı %27 olarak alınmıştır.

A Nakit Girls ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme konusu taşınmaz ilgili irtifak hakkı sözleşmesi ile Isparta Yurt Yatınmları A.Ş. tarafından T.C. Gençlik ve Spor Bakanlığı Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu (Kurum) tarafından i LL
ılarak kullanılmak üzeri kişterim Kredi ve Yurtlar Kurum) tarafından öğrenci yurduğu olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır.

Raporun eklerinde verilen bu irtifak hakkı sözleşmesi inşaat yapmak ve belirtilen süreler dahilinde yapılan bu inşaatı kullanmak üzere düzenlenmiştir. Söz konusu sözleşmeye göre;

İrtıfak hakkı sözleşmesi 20.12.2018 tarihinde imzəlanmış olup kira müddeti 15 yıldır.
Binaya öğrenci alımı kira başlangıç tarihidir.
Binaların aylık kira bedeli stopaj dahil 825.000,00 TL'dir.
İlk yıl belirlenen kira bedeli üzerinden %15 indirim yapılarak aylık stopaj dahil, Kdv hazıç 701.250,00 TL olarak kira ödemesi yapılacaktır.
Kıra artış oranı bir önceki yılın aynı ayına göre ÜFE oranında artış yapılarak kira bedeli tespit edilecektir.
Kiralama ile ilgili vergi, resim, harçlar kıralayana aittir.
Binalara ait vergiler kiralayana aittir.

A İndirgenmiş Nakit Akışı Tablosunda Kullanılan Veriler

· Sözleşme başlangıç tarihinden itibaren günümüze kadar yapılan artışlar sonucunda 2023 yılı Eylül ayında aylık kira bedeli KDV hariç 2.569.397,07 TL olarak belirlenmiştir. Bu bedel ber yıl Eylül ayında artış gösterecek olup, artışlar KYK ile mutabık kalarak Üfe-Tüfe oranlarına göre belirlenecektir.
· 2023 yılı Eylül ayında belirlenen kira bedelinin 2024 yılı Eylül ayında mevcut ekonomik durumlarda dikkate alındığında 2023 yılında %50 olarak, 2024 yılında %35, 2025 yılında %25, 2026 yılında %20, 2027 yılında %17, 2028 yılında %14 ve təkip eden yıllarda ekonomik riskler ve ülkenin gelişmekte olması da dikkate alınarak %11 olarak belirlenmiştir.
· Yurt kampüsü içerisinde 950,72 m² alanlı kıralanabilir ticari ünite mevcuttur. 2024 yılında %65, takip eden yıllarda ise %100 doluluğa ulaşacağı öngörülmüştür.
· Yapılan araştırmalarda bölgede market, kırtasiye, cafe, restoran olarak kullanılan ticarl ünitelerin kira birim değerleri 70-90 TL/m² aralığındadır. Taşınmazın; 3000 civanında yurt ve öğrencisi ve kampüs içerisindeki diğer öğrencilere de hizmet verdiği de göz önüne alındında ilin ve ticari ünite kira birim değeri 78 TL olarak bellrlenmiştir. Yıllık kira artış oranları, KVK tarafından ödenecek kira bedelinde belirlenen kira artış oranları ile eşdeğer oranda artacağı varanılıcak projeksiyona eklenmiştir.
· Toplam brüt gelir üzerinden %1 oranında genel işletme gideri olacağı öngörülmüştür.
· İrtifak hakkı sözleşmesine göre 2024 yılı için ödenecek kira bedeli 3.446.952,00 TL'dir. Bu bedel 2024 Eylül ayında KYK tarafından ödenecek kira bedelinde belirlenen kira artış oranları ile eşdeğer oranda artacağı varsayılarak projeksiyona eklenmiştir.
· İrtifak hakkı sözleşmesine göre %1 oranında ciro payı gideri projeksiyona eklenmiştir.
· Sigorta bedeli 2024 yılı için 231.260,00 TL'dir. İlk yıl bu bedel proieksiyona eklenmiştir. Yıllık bedel ise KYK tarafından ödenecek kira bedelinde belirlenen kira artış oranları iliştir. Tina oranda artacağı varsayılarak projeksiyona eklenmiştir.
· İlave olarak öngörülemeyen gider kalemleri için %0,5 oranında diğer gider olacağı Varsayılmıştır.
· Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
· Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gecekçe bir net bugünkü değer ortaya çıkartılmıştır.
· Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

NET KURUMSAI, GAYHIMENKUI, GA DEGERLEME VE DAJASMAHLIK A.S. THIOTED MIL BIETER THE TITLE THE TIME LEAST ANCARA Tel:00312-007 100 81 Proversity #116 Bag 000 00 Ti BFormass seschill Liberta studio de only do and Station Vargi Doktor 631 mi 22

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

okfen GYO

	11	11	2034	FF 24 Press 21 LTGS 24 21 2 2 2 2 2 2 1 1 19 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1		430193		101 00%	83,444,410,53	\$34.54.75.19 4.10.38.14.0.30 6.15.74.26.46 6.31.765.61.59.39.34.56 6.15.3.760.00.00 4.28.33.63 6.00.23.5.83,14
	10	10	2093		\$50,72	1371.99		140/0000	41.102,080,66
			2032		950,72	8245.04		100 005	42,795 568,19
			2031		950,72	4220,76		100,00%
			2034		950,73	6198.88		1 DEL DEPIS	CHUSE STS 201 63 518 514 5200 721
			2022		554.72	6179.17		LG D.G Dr.	83,044,095,34
			1028		950,72	EJEI 42		4007007	61.842.527,14
			2027		110,72	8140.36		100 00%	61401 128.17
			2026	457,689 877,87	350.72	55 81 65		00.004	FL 757 057 33	09901966199.
			1072	651 644881.11	950,72	097.50		100,000	61:312.942.40	452.757 213.81
			2024		950.72	678.00		65,00%	4578418 05	Toplars Gall 836,549,977,05
Deferie is in	THE		VILA Houte	85,85177,65218 137 Title 88311 Tull 11 11, 15, 95	(2 m ) = 11 = 11 = 11 ( = 1 = 1 = 2)	Ticari Unite Hisa Baten Dagon (Ti, Inz	The Bronn Unite Harotama Orang Si		Thori Units Toplum Gelle)

					8800402027.212 1646: 10000000 52417.587613 0004272200015 1808:15600 11.00020000 11.000:00 11.000:00 11.000:00 11.000:00 11.00:100147	66b.788.122.09	6-45,281.190 90		Het Gefr Topkwork TU] LAN MA1,226,33

8906.72R36 61.005.468.46	6816372.40	#058,828,00 47,21,254,77	6585/957,22	6504 DLS,70 :	6435 248 BT	8544982 18	6161,786,17		Digor Gidurier 4282 749.89
L1.3d6.432,30 41,414.509.56	8884 499, 00 45,012,704 Je 61.223,002027		6365.506.12		##9309703 : 1072015191	1492.077.02	126450184	8203 002.20	Wallit Sigorita Gideri
	47.06.03.00 17.72.38.33.28.25.2. 17.46.500.75. 17.97.47.57. 17.97.475.72.52.				8.345 .587 .93	461964184	6527,572,24	6345.499.77	Cho Pave
	19.12.74.757.6 12.6.25.25.25 12.5.0.0.0.0.25. 12.20.00.24.26.25. 12.5.2.5.00 12.5.2.6.00 0.0.0.26.0.75.25.					15:500.625.00	00 009 500,00	CODD DSS ET	Ost Hills Boeel I
	64.067 51.17.604.17 17.604.17 25.846.13. 15.1483.761.80 LELENSER LEDERE 16.14.			#1,000,001.40	1.008 497.91	1499 964.35	6527 572,26	4365.699,77	(Setrie Gideri

	27 DON	1 27.00%: 11 22.00% 22.00% 22.00% 22.00% 22.00% 22.00% 221.00% 27.00% 27.00%
		/4/18/6/2/20/60 12/05/2016 12/4/2/2/2/20/2017 12/3/2/2017/02/20 4/2/2017/06/27/2/00 412/20/20/4

VMI-


Brans 15. Net 100

22	22		2045		950,72		8951,56	\$10.855.974.38 MODODI
21	21		2044		950.72	8857,26	100,00%	49.780.157,10
20	20		2045	1333.367.538,22 4370.060.167,42 4410.766.785,84 4455.551.33,28 4561.777.390,08 4623.572.902.99	950,72	8772,31	100000	88.810.952.34	6339129.585 A3 6376.502659.88 4417.917.952.41 6514.916.703.17 6514.916.703.17 6511.557.547,18 69.44.28.87.7
19	14	2042			950,72	695,77	400/001	47,937,794,90
18	18	2041			20096	4626,82	100,00%	67.151.165,58
17	17	2040			950,72	6564,70	100,00%	66.442.492,41
16	16	2039			950.72	4508.74	100,00%	45.804 047,22
15	28	8802			950.72	4458.53	100/00%	65.228.871.37
14	14	2037		FS/E61:646:0008 6243:370 6273.770.994,58 62704.077 62769 61219.61.219.6219.	950,72	6412.91	100,000	64.710.694.93	00.00.08.225.5038 16.66.65.7.5.788 88.636.210.8%24 04.600.964.223.9
13	13	2036			950.72	2371.99	NOOFDOT	24.243,869,30
17	12	2035			950,72	6335.12	MUDDOD	83.823.305.68

\$332411,985,06 6368.976.637,42 6409.564.067,55 635 390,462,05 44.179.179,52 44.179.179,52 03,102.904,10 62.089.589,76 \$6.994.958.58 27,00% 631.883.299.18 63.765.026,60 43.765.026.60 06 €15 Z88.30 62,795,409,09 45.714.952,51 27,00% 4299.469.716.27 428.723.092.96 331,915,85 58'516' L6FE4 42.518.386.57 61 695,957,93 46538.729,57 27.00% 6269.792 537,18 425.877.200,86 43.055.780.05 43.055.780,05 62 269 816.73 61.527.890.02 67.481.249,14 27,003% 423.312.793,57 4218.969.675,50 6243.056339,80 42.752.955.00 62.752.955.00 82.049.979/04 81.376.477.50 1.8.559.627.40 27,00% 421.002 516,73 42.480.139,64 61.841.422,56 62.480 139,64 61 240,069,82 19 793 407.56 27,00% 67 234.360,03 27,00%
\$18.921 185,24	44 638,889,27	45 149.167/09	45.715.575,47	46.344.288,77
62.234 360,03	#39283.412,92	3.604.588,34	648.401.093.05	453.725.213,30
+1.658.939.24	44.638.889,27	65.149.167,09	85.715 575,47	66.344.288.77
20,080 227,180,02	43,444 223,55	13.823.088.14	64.243.627.83	64.710.426.89
397,269.977,93 89 SIT 502 TIP	62 319 444 64	62.574.583,55	62 857,787,74	43 172.144.39

		6454.616.114.96 6504.623.887.61		6560.132.515.24

	27,00%	27,00%	27,00%	2708%
	44.365.672,46	L3.815.666.48	63.334.952.60	62.914 BDL 09

NST KERUBISAL GAVAL CANDARADI.
GEOGELE BEATH

1 - 88 | 74

	Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	23,00%	23,00%	23,00%
Risk Primi	3,50%	4,00%	4,50%
indirgeme oran	26,50%	27,00%	27,50%
Bugünkü Deger ( TL )	6327.492.987,38	8317.841.377,89	6308.640.242,50

6317.840.000,00

1308.640.000,00

A Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yaklaşık Bugünkü Değer ( TL )

Rapora konu taşınmazın halihazırda faal olarak kullanılan gelir getirici bir mülk olması sebebiyle indirgenmiş nakit akışı uygulanmış ve neticesinde bir değere ulaşılmıştır.

6327.490.000,00

Söz konusu ulaşılan değer, indirgenen nakit akışlarının bugünkü değer toplamıdır.

İndirgenmiş nakit akışı verileri dikkate alındığından taşınmazın nakit akışı projeksiyonu ile tespit edilen toplam değeri, yaklaşık 317.840.000,00 TL'dir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

A Takdir Edilen Kira Değerleri

Söz konusu taşınmaz için Kredi Yurtlar Kurumu ile Akfen GYO A.Ş. arasında her yıl Eylül ayında belirlenen kira artış oranına göre 2023 yılı Eylül ayından itibaren aylık kira bedeli KDV haniç 2.569.397,07 TL olarak belirlenmiştir. Bu bedel her yıl Eylül ayında artış gösterecek olup artıyları; Yurtlar Kurumu ile mutabık kalarak TEFE-TÜFE oranlarına göre belirlenecektir,

A Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz öğrenci yurdu olarak kullanılmaktadır. Söz konusu taşınmazın hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhanın birin irasma yapılmamıştır.

A Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz öğrenci yurdu olarak kullanılmaktadır. Üzerinde herhangi bir proje geliştirme çalışması yoktur.

A En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazın, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım durumunun en etkin ve verimli durumu olduğu kanaatindeyiz.

A Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Soz konusu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.

6. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Rapora konu taşınmaz için irtifak hakkı sözleşmesinden değerinin tespiti yapıldığı için mevcut kira geliri üzerinden gelir analızlı yapılmıştır. Pazar yaklaşımı ile ticari ünitelerin kira bedelin tespiti ve arsa değerinin tespiti yapılmıştır. Məliyet analizinde mevcut binaların maliyet bedeli belirlenmiştir. Taşınmazın halı hazırda irtifak hakkı sözleşmesine göre getiriyor olması göz önüne alınarak Gelir analızi ile tespit edilen değeri esas kabul edilmiştir.

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler -SWOT Analizi

A Olumlu Ozellikler

Taşınmazın Dumlupınar Üniversitesi kampüsü içerisinde yer alıyor olması
Taşınmaz içerisinde yer alan tesislere öğrencilerin kolayca ulaşabilmesi

A Olumsuz Özellikler

Şehir merkezine mesafeli olması

A Firsatlar

Üniversitenin öğrenci potansiyelinin yüksek olması

A Tehditler

Bölgeye yapılan 1+1 konutların tercih edilmeye başlanması
6.3 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

ligili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyıdat ve İpotekler İle İlgili Görüş Konu taşınmazın takyıdat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazın devrine ilişkin bu maddede belirtlidiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazlise, Almından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerlinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan bina 'Öğrenci Yürdu' olarak kullanılmakta olup üzerinde bulunan yapı neticesinde herhangi bir proje geliştırılmesine yönelik çalışma bulunmamaktadır.

6.8 Değerlerie Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükün Hakkının Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlerne konusu taşınmazlar, yurt olarak kullanımda olup irtifak hakkı sözleşmesine göre işletilmektedir. İrtifak hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve süretli nitelikle ittifak hakkının 29 yıl süreli olduğu; irtifak hakkının üçüncü kişilere devredilebileceği; sürenin sonunda irtifak hakkına konu yapının bedelsiz olarak taşınmaz malikine geçeceği; irtifak hakkı belelinin ilk yıl itirak 459.000 TL+KDV olduğu, sonraki yıllar için ise sözleşmede belirtilen bedeller şeklinde olduğu görülmektedir. Söz konusu sözleşmeye göre irtifak hakkının devredilmesinde herbangi bir engel bulunmamaktadır.

6.9 Gayrımenkulün Tapudaki Niteliğinin, Filli Kullanım Seklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Örtakları İçin III-48.1 sayılı "Gayrımenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.meddesi 1.fıkrasının (a) "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alınm satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla, arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir vi satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portfoyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusunları ve yrimetlerinden ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylürlür alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa atı olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halıde, anılar yapıların ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın meveut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alın yapılı mir handındığı izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." ve (a) bendi "Milkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı va dendi "Wülkyen başkan edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler." gereği taşınmazın tapıdaki ritelikleriyle GYO portföyünde gayrimenkule dayalı hak olarak bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varımıştır.

NET KURUMSAL GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S. Contriber Mit Same The Mai 177 Youthustication Station Station Station Station Station Station Station Station Station Station Station Station Station Station Contraction ARA FE 40 259 2120:00 11 1 80 / 89 2100 Int Se Mo. THESESS MOSES MOSSES NATIONS III MICH BOTHER HOW The Se No. 230010 M Maltope Vergi Opinesi 631 054 0138

7 SONUC

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Alfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Civli Mahallesi, 102 ada 2 Parselde kayıtlı irtifak həkkının adil piyasa değerinin Türket ilçesi, Elvi
vönelik spenament yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile seni kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım forksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durunu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkült tarıi ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, buhara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şərtlər gibi tüm faktorler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bularnayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükselticil ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler bilimler ye bilinslur yünternlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve filil niteliği dikkate alınarak belerini daha doğru gösterliği gerekçeyle 'Gelir Yöntemi' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdır edilir. Böyleri bir gözleri bir göylerini gele

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Gelir Yöntemi'ne göre kanaat getirilen ve takdır edilen mevcut durum piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla; 317.840.000,00 TL ve Yazıla Üçyüzonyedimilyonsekizyüzkırbin Türk Lirası'dır.

%20 KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 381.408.000,00 TL dir.

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle aylık ciro üzerinden %18 kira bedeli hesabı ise nakıt akışı verileri dikkate alınarak belirlenmiştir.

Taşınmazın aylık kira bedeli: 2.569.397,07 TL/Ay olarak belirlenmiştir.

%20 KDV Dahil Aylık Kira Değeri: 3.083.276,48 TL dir.

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
1. Nihal değer, KDV Haric değeri ifade eder,
1. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
1. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
1. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru 1€:32,5739 TL'dir.

01784 Paris Starting Warran 122 91 781109

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

· Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
· Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
· Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
· Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
· Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
· Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
· Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
· Değerleme Uzman (lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
· Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
· Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
· Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
· Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

ਰੇ RAPOR EKLERİ

A Takyidat Belgeleri.

A Irtifak Hakkı Sözleşmesi,
A Taşınmaz Görselleri,
A SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5881_rns_2024-01-09_c365c2ab-37ca-426f-a0c5-0f7b7b343ea9.pdf

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

ICINDEKILER

YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BILGILERI

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

1.2 Değerlemenin Amacı

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUS) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

2.2 Talep Sahibi (Müsteri) Bilgileri ve Adresi

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 İşin Kapsamı

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulun Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

3.3 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Qlup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Verîler

Kütahya Üniversitesi Hakkında

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Davanak Veriler lle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

A Nüfus ;

A TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

A GSYIH/Büylime Endeksleri;

A TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Referans Faiz Oran Değişimi;

A TCMB ve FED Faiz Oran Değisimi;

A Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

A Lisans ve Lisansüstü Eğitim İle İlgili Gelişmeler

Toplam öğrenci sayısı

Yeni kayıt yaptıran öğrenci sayısı

Mezun sayısı

Öğretim elemanı sayısı

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri A Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası - Pazar Değeri:

Degerleme Yöntemleri

5.1 Pazar Yaklaşımı

A Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

A Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

A Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.2 Maliyet Yaklaşımı

A Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Ölyanı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

△ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

5.3 Gelir Yaklaşımı

> İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

> Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

A İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

A Nakit Girls ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

A İndirgenmiş Nakit Akışı Tablosunda Kullanılan Veriler

okfen GYO

1 - 88 | 74

A Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

A Takdir Edilen Kira Değerleri

A Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

A Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

A En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

A Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler -SWOT Analizi

A Olumlu Ozellikler

A Olumsuz Özellikler

A Firsatlar

A Tehditler

7 SONUC

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

7.2 Nihai Değer Takdiri

8. UYGUNLUK BEYANI

ਰੇ RAPOR EKLERİ

More from AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert