NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2023 – 1244 Aralık, 2023

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	Rapor Tarihi: 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Rapor Numarası	Özel 2023-1244
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 774 ada 55 Parselde kain 'Zemin+12 Normal Katlı Otel Binası İle Zemin+7 Normal Katlı Otel Binası ve Arsası' vasıflı taşınmazın 'Üst (İnşaat) Hakkının' 31.12.2023 değerleme tarihli adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.

↗ İş bu rapor, Seksen Üç (83) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 2 | 83

İÇİNDEKİLER

		YÖNETİCİ ÖZETİ5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
	1.1	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
1.2 1.3 1.4 1.5 1.6		Değerlemenin Amacı6
		Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6
		Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6
		Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6
		Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7
	2.1	Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7
	2.2	Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7
	2.3	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
	2.4	İşin Kapsamı 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8
	3.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları10
	3.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11
	3.4	Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi11
	3.5	Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler11
	3.6	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar12
	3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler12
	3.8	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12
	3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
	3.10	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama12
	3.11	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13
	4.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler13
		Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

	4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 15
	4.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25
	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 25
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler26
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 26
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı
		Hakkında Bilgi 26
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 26
	5.1	Pazar Yaklaşımı28
	5.2	Maliyet Yaklaşımı 31
	5.3	Gelir Yaklaşımı33
	5.4	Diğer Tespit ve Analizler57
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ58
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması58
	6.2	Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 58
	6.3	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 58
	6.4	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş58
	6.5	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş58
	6.6	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi58
	6.7	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi58
	6.8	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi59
	6.9	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş59
7.		SONUÇ59
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi59
	7.2	Nihai Değer Takdiri60
8.		UYGUNLUK BEYANI61
9.		RAPOR EKLERİ61

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2023-1244 / 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Kazlıçeşme Mahallesi, Haramidere Caddesi – İbis Otel No: 5-7 Zeytinburnu - İSTANBUL
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 774 ada 55 Parsel "ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI" vasıflı taşınmaz.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Rapora konu taşınmaz otel olarak kullanılmaktadır.
İmar Durumu	Söz konusu parsel 15.06.2007 tarihli 1/1000 ölçekli Ataköy Turizm Merkezi Zeytinburnu Kısmı Uygulama İmar Planı kapsamında Tercihli Kullanım Alanında yer almakta olup Emsal: 2,00 Hmax: 45,5m – 55,5m koşullarına sahip olup bina yüksekliği için silüet onayı alınması gerekmektedir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Piyasa Değeri	2.069.260.000,00 TL (İkimilyaryaltmışdokuzmilyonikiyüzaltmışbinTürk Lirası)
%20 KDV Dahil Piyasa Değeri	2.483.112.000,00 TL
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Burak Barış– SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 31.12.2023 itibariyle değerleme çalışmaları ve değer takdiri tamamlanmış olup 08.01.2024 tarihinde Özel 2023-1244 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 774 ada 55 Parsel üzerindeki otel "Üst (İnşaat) Hakkının" adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur. Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2023 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak Barış tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından;

*31.12.2021 tarihinde, Özel 2021-1786 rapor no ile 637.060.000,00 TL – 43.390.000 Avro değer takdir edilmiştir.

*30.06.2022 tarihinde, Özel 2022-607 rapor no ile 850.160.000,00 TL – 48.970.000 Avro değer takdir edilmiştir.

*31.12.2022 tarihinde, Özel 2022-1198 rapor no ile 1.181.640.000,00 TL – 59.275.000 Avro değer takdir edilmiştir.

*27.06.2023 tarihinde, Özel 2023-549 rapor no ile 1.797.630.000,00 TL – 63.850.000 Avro değer takdir edilmiştir.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Ticaret Sicil : 256696 Telefon : 0 312 467 00 61 Pbx E-Posta / Web : [email protected] www.netgd.com.tr Adres :	Sermaye :	14.000.000 TL



		Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	:	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi	:	Büyükdere cd. No:201 C Blok Kat:8 Levent-İstanbul
Şirket Amacı	:	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin
		düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek.
Sermaye	:	3.900.000.000 TL*
Telefon	:	0 212 371 87 00
E-Posta	:	www.akfengyo.com.tr

(*)Şirketin 6.500.000.000 TL olan kayıtlı sermaye tavanı içerisinde 1.300.000.000 TL olan çıkarılmış sermayesinin, tamamı nakit karşılığı ve %200 oranında olmak üzere 2.600.000.000 TL artışla 3.900.000.000 TL'ye yükseltilmesine ilişkin başvurusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun 07.12.2023 tarihli ve 76/1684 sayılı toplantısında onaylanmıştır. 04.01.2024 tarihi itibarıyla da nakit olarak artırılan 2.600.000.000 TL nominal değerli payların ihracı izahnamede belirtilen koşullar çerçevesinde tamamlanarak, bedelleri nakden ve tamamen ödenmiş olması sebebiyle yeni çıkarılmış sermayesi 3.900.000.000 TL'ye yükselmiştir.

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 774 ada 55 Parselde kain 'ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI' ve nitelikli ana taşınmazın ve 'KIRKDOKUZ YIL SÜRE İLE ALTIYÜZDÖRT SAHİFEDEKİ YEDİYÜZYETMİŞDÖRT ADA ELLİBEŞ PARSEL ÜZERİNDE ÜST HAKKI' vasıflı üst hakkının adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Rapora konu gayrimenkul; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi No: 56/1 posta adresine 1809177585 UAVT Numarası ile kayıtlı Novotel ve 56 posta adresine 21037257 UAVT Numarası ile kayıtlı İbis Hotel'dir. Taşınmazlar bölgenin ana arteri olan Kennedy Caddesine cepheli şekilde konumludur. Taşınmazlar, Kennedy Caddesi üzerinde Zeytinburnu yönünde ilerlenirken, Avrasya Tüneli Çıkışını yaklaşık 6,5km geçtikten sonra, sağda konumludur. Otele ulaşım bölgenin ana arteri olan Kennedy üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın yakın çevresi konut, büro ve işyeri nitelikli gelişimini sürdürmektedir. Taşınmaz şehir merkezinde yakın konumda yer almakta olup Atatürk Havalimanı ve İstanbul Sur İç, güzergahında olması sebebiyle iş ve gezi turizmi açısından avantajlı durumdadır.

Koordinatlar: Enlem: 41.0075 - Boylam: 28.6643

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

Ana Taşınmaz Tapu Kaydı Bilgileri

İL – İLÇE	: İSTANBUL - ZEYTİNBURNU
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: ZEYTİNBURNU MAHALLESİ / SAHİLYOLU MEVKİİ
CİLT - SAYFA NO	: 7/604
ADA - PARSEL	: 774/55
YÜZÖLÇÜM	: 11.720,00 m²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN+7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI
TAŞINMAZ ID	: 22927150
MALİK - HİSSE	: MALİYE HAZİNESİ (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: Kadastro Parselinde Birleştirme – 31.01.2003 - 690

Üst Hakkı Tapu Kaydı Bilgileri

İL – İLÇE	: İSTANBUL - ZEYTİNBURNU
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: KAZLIÇEŞME MAHALLESİ / SAHİLYOLU MEVKİİ
CİLT - SAYFA NO	: 7/610
ADA - PARSEL	: 774/55
YÜZÖLÇÜM	:
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: KIRKDOKUZ YIL SÜRE İLE ALTIYÜZDÖRT SAHİFEDEKİ YEDİYÜZYETMİŞDÖRT ADA ELLİBEŞ PARSEL ÜZERİNDE ÜST HAKKI
TAŞINMAZ ID	: 32147364
MALİK - HİSSE	: AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği – 02.09.2008 - 11020

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Web Tapu portaldan elektronik ortamda alınan ve rapor ekinde yer alan Tapu Kayıt Belgesi'ne göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidatlar bulunmaktadır.

Beyanlar Hanesinde:

-4.12.2003 TARİH 6650 YEVMİYE İLE TESİS EDİLEN ÜST HAKKI 16.YIL 1.AY 3.GÜN SÜRE UZATILARAK 22.12.2067 TARİHİNE ÇIKARILMIŞTIR. ( Şablon: Diğer) (29.05.2019 tarih 7354 yevmiye) (Müşterek)

-TAŞINMAZIN CİNSİ ZEMİN+12 NORMAL KATLI OTEL BİNASI İLE ZEMİN +7 NORMAL KATLI OTEL BİNASI VE ARSASI OLARAK DEĞİŞTİRİLMİŞTİR. ( Şablon: Diğer) (13.06.2011 tarih 6893 yevmiye ile.) (Akfen GYO'ya ait üst hakkı üzerinde)

-03.9.2008 GÜN,11096 YEVMİYE NOLU AKİT TABLOSUNDA GÖRÜLDÜĞÜ GİBİ ÜST HAKKI İLE İLGİLİ RESMİ SENET DEĞİŞİKLİĞİ YAPILMIŞTIR.03.9.2008 TARİH YEV:11096( Şablon: Diğer) (03.09.2008 tarih 11096 yevmiye ile.) (Müşterek)

Şerhler Hanesinde: Kayıt bulunmamaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

-A-H:AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. LEHİNE 49 YIL MÜDDETLE MÜSTAKİL VE DAİMİ NİTELİKTE ÜST HAKKI 610 SAHİFEYE TESCİL EDİLMİŞTİR.04/12/2003 TARİH 6650 YEVMİYE İLE TESİS EDİLEN ÜST HAKKINA 16.YIL 1.AY 3.GÜN SÜRE UZATIMI EKLENMEK SURETİYLE 22.12.2067 TARİHİNE KADAR SÜRE UZATILMIŞTIR.TAŞINMAZIN ÜZERİNDE BULUNAN TESİSLERİN İÇERİSİNDEKİ 3 ADET TİCARİ ÜNİTEDEN İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİNİN 13.05 MADDESİNE DAYANILARAK HAZIRLANAN ONAYLI İNŞAAT PROJESİNE GÖRE OLUŞTURULAN 2 NOLU TİCARİ ÜNİTENİN TASARRUFU MALİYE HAZİNESİNE AİT OLUP,BU ÜNİTE İRTİFAK HAKKI SÜRESİNCE AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.TARAFINDAN KULLANILACAKTIR. 29.05.2019 TARİH 7354 YEVMİYE İLE.( Şablon: Üst (İnşaat) Hakkı) (14.12.2003 tarih 6650 yevmiye ile) (Müşterek)

Rehinler Hanesinde: (Tamamı Akfen GYO'ya ait üst hakkı üzerinde)

-CREDİT AVROPE BANK N.V. lehine 173.052.185,00-EUR bedel ile 1/0 dereceden ipotek tesisi. (28.01.2015 tarih 3407 yevmiye ile.)

-CREDİT AVROPE BANK N.V. lehine 5.000.000,00-EUR bedel ile 2/1 dereceden ipotek tesisi. (07.09.2016 tarih 11661 yevmiye ile.)

-CREDİT AVROPE BANK N.V. lehine 20.000.000,00 TL bedel ile 3/2 dereceden ipotek tesisi. (09.09.2016 tarih 11779 yevmiye ile.)

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

Konu taşınmaz 31.03.2003 tarihinde Kadastro Parselinde Birleştirme işlemi ile Maliye Hazinesi mülkiyetine geçmiş olup Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi lehine 02.09.2008 tarihli üst hakkı bulunmaktadır. Son üç yıl içerisinde alım satıma konu olmamıştır. İmar ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Gayrimenkulün ada/parsel bazında konumu Zeytinburnu Belediyesi'nde yer alan imar paftasından tespit edilmiştir. Söz konusu parsel 15.06.2007 tarihli 1/1000 ölçekli Ataköy Turizm Merkezi Zeytinburnu Kısmı Uygulama İmar Planı kapsamında Tercihli Kullanım Alanında yer almakta olup Emsal: 2,00 Hmax: 45,5m – 55,5m koşullarına sahip olup bina yüksekliği için silüet onayı alınması gerekmektedir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu gayrimenkul için Zeytinburnu Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Konu taşınmaz Maliye Hazinesi mülkiyetindedir. Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi lehine 29.05.2019 tarihli resmi senet ile 22.12.2067 yılına kadar uzatılmış üst hakkı bulunmaktadır.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alındığı ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu görülmüştür.

Mimari Proje: 31.12.2004 tarih onaylı

Yeni Yapı Ruhsatı: 06.01.2005 tarih 2004/6254 sayılı; yol altı: 2 yol üstü: 13 toplam: 15 kat, 26.372m² inşaat alanı ve 2 adet otel için tanzim edilmiştir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi: 23.02.2007 tarih 2007/1544 sayılı; yol altı: 2 yol üstü: 13 toplam: 15 kat, 26.372m² inşaat alanı ve 2 adet otel için tanzim edilmiştir.

Turizm İşletme Belgesi: 19.08.2002 – 8606

Novotel: (198 oda + 6 Suit +2 Bedensel engelli odası-422 yatak, 215 kişilik 1. Sınıf lokanta, 225 kişilik çok amaçlı salon, 70-20-20 kişilik toplantı salonları, çalıma ofisi, fitness salonu, sauna, buhar odası, masaj odası (4 adet), satış ünitesi, açık yüzme havuzu, 268 araçlık otopark.
İbis Hotel: 224 oda + 4 Bedensel engelli odası – 456 yatak, 230 kişilik 1. Sınıf lokanta.

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı: 06.03.2007 – 2007/RS-209

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın yapı denetim hizmeti Birikim Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. firması tarafından gerçekleştirilmiştir. Birikim Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. adresi Zuhuratbaba, İncirli Cd. No:45/3, 34147 Bakırköy/İstanbul'dur.

3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Söz konusu parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış, otel olarak kullanılan 2 adet yapı bulunmaktadır. Değerleme, bu taşınmazlar için hazırlanan ve onaylanan mevcut projeye ve yasal evraklara dair yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Söz konusu gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İstanbul; Yenikapı'da Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.

Osmanlı İmparatorluğu'nun 1453'te kenti fethetmesinin ardından, şehir, yaklaşık beş asır boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış ve Türkler tarafından "İstanbul" olarak anılmaya başlanmıştır. Bugün, İstanbul, artık başkent olmasa da, hızla gelişen ülkenin en büyük şehridir. Boğaz çevresindeki konumu, İstanbul'u,

Asya ve Avrupa arasında bir köprü yapmaktadır. Boğaziçi ve Haliç ile kent yerleşimini şekillendiren topoğrafyası, şehrin en önemli sembollerinden biri olan siluetini tanımlar. İstanbul'un tarihi ve dolayısıyla kültürü, mimarisinde görülebilir. Şehrin mimarisi Batı ile Doğu'yu bir araya getirmektedir. Şehirde Hipodrom, Yerebatan Sarnıcı ve Çemberlitaş gibi Roma Dönemi kalıntıları ve ayrıca Cenevizliler tarafından miras bırakılan Galata Kulesi yer almaktadır. Öte yandan şehri tanımlayan, Bizans ve Osmanlı yapılarıdır. Bizans yapıları arasında en önde geleni, yaklaşık 1500 yıl boyunca dünyanın en önemli anıtı olarak ayakta duran Ayasofya'dır. Günümüzde Ayasofya, müze olarak ziyarete açıktır. Osmanlı yapıları arasında ise asırlar boyunca Osmanlı sultanlarının meskeni ve yönetim merkezi olarak kullanılan Topkapı Sarayı, Sultanahmet Camii, Süleymaniye Camii, günümüze de ulaşmış ticaret geleneğinin yaşatıldığı Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı; kentin kültürünü ve kimliğini tanımlayan anıtlardır. İstanbul'un kültürel miras alanlarının uluslararası önemi, UNESCO Dünya Miras Listesi'nde "İstanbul'un Tarihi Alanları" başlığı içerisinde kendilerine yer verilerek tanınmıştır. İstanbul aynı zamanda modern bir şehirdir. Türkiye'nin kırsal bölgelerinden İstanbul'a yönelen iç göç ile şehrin nüfusu son yıllarda ciddi şekilde artmıştır. Bugün İstanbul, Türkiye'nin toplam nüfusunun % 20'sine ev sahipliği yapmakta, GSYH'nin % 22'sini ve vergi gelirlerinin % 40'ını üretmektedir. Türkiye'nin yaratıcı ve kültürel endüstrilerinin merkezlerinin neredeyse tamamı, İstanbul'da bulunmaktadır.

Türkiye'de gerçekleştirilen müze ziyaretlerinin yaklaşık olarak yarısı (% 49), kültürel performansların ise % 30'u İstanbul'da hayata geçirilmektedir. İstanbul'un çağdaş kültürü de gittikçe daha çok ilgi çekmektedir. 2010 yılında Avrupa Kültür Başkenti olan İstanbul'un güçlü yönleri "artan refahı, Türkiye'nin kültürel ve turistik lideri ve öncüsü olarak konumu, sanat ve kültüre karşı artan ilgi ve hepsinden önemlisi genç ve dinamik nüfusudur".

Zeytinburnu İlçesi hakkında: Zeytinburnu, İstanbul ilinin bir ilçesidir. 1 Eylül 1957 tarihinde ilçe olmuştur. Trakya'nın güneydoğusunda, Çatalca yarımadasının, Marmara Denizi'ne bakan yamaçlarının, bu denizle birleştiği yerdedir. Tarihi yarımada ile surlarla ayrılmış, E-5 karayoluna sınır ve havalimanına 15-20 dakikalık mesafededir. Bu sebeple İstanbul'un dışarı açılan önemli bir penceresidir. Doğusunda Fatih, kuzeydoğuda Eyüpsultan, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy, kuzeybatısında Esenler, güneyinde ise Marmara Denizi'yle çevrilidir.

Günümüzde, Zeytinburnu İlçesi 13 mahalleden oluşup, ilçede köy yerleşimi yoktur. İlçede toplam 58 cadde ile 971 sokak bulunur. İlçenin ana caddesi 58. Bulvar adlı, trafiğe tek yönlü açık caddedir. İlçede caddeler genellikle numara ile adlandırılır. İlçedeki söz edilmesi gereken bir diğer yapı Olivium Outlet Center alışveriş merkezidir. İlçede 3 adet vakıf üniversitesinin yerleşkesi vardır. Bunlar Yeni

Yüzyıl Üniversitesi Dr. Azmi Ofluoğlu Yerleşkesi, Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi Topkapı yerleşkesi ve Koç Üniversitesi Sağlık Bilimleri Kampüsüdür. Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi Topkapı yerleşkesi Yenikapı Mevlevihanesi'dir. 27 Şubat 2014 tarihinde Biruni Üniversitesi Zeytinburnu sınırları içerisinde kurulmuştur. İlçenin nüfusu 292.616 kişiden oluşmaktadır. Bu nüfus, 145.227 erkek ve 147.389 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,63 erkek, %50,37 kadındır.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %37,54 ile konut oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,86 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %-0,31 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,17 ile konut oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %64,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,27 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)

A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,6 seviyesine gelmiştir.

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH 2023 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %79,8 artarak 7 trilyon 681 milyar 432 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 295 milyar 815 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hane halklarının nihai tüketim harcamaları 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %11,2 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %5,3, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %14,7 arttı. Mal ve hizmet ithalatı, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %14,5, ihracatı ise %1,1 arttı. İşgücü ödemeleri, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %117,2 arttı. Net işletme artığı/karma gelir %50,7 arttı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %26,1 iken, bu oran 2023 yılında %32,2 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %55,0 iken %47,0 oldu. (TUİK)

∆ TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %23,70 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %3,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2021 ve 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %1,98 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %39 civarındadır.

ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.

∆ TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %42,50 seviyesine gelmiştir.

A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu. (TUİK)

	Kasim			Ocak - Kasım
	2023	2022	Degisim (%)	2023	2022	Degistern 1761
Satış sekline göre topnam satış	93514	117 006	20.6	1 087 349	1 277 659	-14.9
Ipotekti satis	5 245	16.655	-68.5	171 706	258 524	-33 6
Diger 8305	88 269	101 151	-12.7	815 843	1019 136	-10,2
Saus durumuna göre toplam satış	93514	117 006	20,6	1 087 349	1 277 659	-14.9
lik of 120 g	30.472	37 380	+18.5	328 299	382 190	-14.1
SILES IF DUEN	63042	80 425	-21.0	759.050	895 469	-15:2

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu. Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu. (TUİK)

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti. (TUİK)

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı. (TUİK)

Yıl	Cayrek	Biria Sayist	Yille degisim (%)	Dare sayst	Yılık değişim (%)	Yuzolçum (mª)	Yak değişim (%)
2021		138 522	44.0	725 294	30,7	151 362 144	34.4
	-	33 571	137.0	174 664	116.9	34 357 552	ਰੇਦੇ 7
	==	30 534	65.7	157 696	14.4	31 780 568	15,6
	111	30 416	20.2	149 614	6,1	33 312 277	195
	W	44 001	18.7	243 326	24.3	51 911 747	30.8
2012		127 831	-7.7	695 804	-4.1	145 745 708	3.7
	11	26 134	-222	129 572	-25,8	27 414 905	-20.2
	=	29 077	-18	144 076	-8.6	30 750 734	-32
	111	28.293	-7.0	145 507	-27	32 120.043	-3.6
	W	44 327	0,7	276 649	13,7	55 460 026	68
2023		23 887	-8 6	131 562	15	26 946 184	-1.7
	==============================================================================================================================================================================	31 047	68	192 158	33.4	39 188 657	27,4
	111	36 351	24.9	196 489	35,0	39 080 808	21,7

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı. (TUİK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,47 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,08 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,49 arttı, işçilik endeksi %0,21 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,26 arttı, işçilik endeksi %113,93 arttı. (TUİK)

∆ Türkiye'de Turizm Sektörü;

Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu (TUİK)

	Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli)
	2022	2023	Değişim orani (1) (20)	2022 9 Aylık	2023 11 9 Aylık	Değişim orani 17 (%)
	11	11
Turizm geliri (Bin \$)	17 875 112	20 225 317	13.1	34 982 689	41 999 592	20.1
Kişi sayısı	21 000 128	22 428 234	6.8	39 390 915	44 605 295	13.2
Kışı başı ortalama harcama (S)	851	902	5.9	888	942	6.0
Gecelik ortalama harcama (\$)	89	103	15.8	89	101	13.5

Bu çeyrekte geçen yılın aynı çeyreğine göre spor, eğitim, kültür harcaması %33,3, konaklama harcaması %26,1, yeme-içme harcaması %24,6 artarken tur hizmetleri harcaması %1,6 azaldı. İkinci sırada %16,6 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise ile %3 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %61,2 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi. (TUİK)

Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %74,8 artarak 1 milyar 933 milyon 781 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 491 milyon 933 bin dolarını kişisel, 441 milyon 848 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %43,7 artarak 2 milyon 978 bin 418 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 649 dolar olarak gerçekleşti. (TUİK)

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

Ana taşınmaz; 11.720,00 m² yüzölçümüne sahip 774 ada 55 parsel üzerinde inşa edilmiş olan 2 adet otel binasıdır. Taşınmazlar cins tahsisine konu olup ruhsat ve iskan belgeleri düzenlenmiştir. Parselin doğu aksında Ibis Hotel, batı aksında ise Novotel olarak kullanılan 2 adet bina konumlu olup bina oturumu dışında kalan alanlarda havuz ve yeşil alan bulunmakta olup ön cephede asfalt serilidir. Parsel, geometrik olarak yamuk formunda olup sınırları bellidir. Parselin, güney aksında yer alan Kennedy Caddesine yaklaşık 215m cephesi bulunmaktadır.

Parselin batı aksında yer alan ve Novotel olarak kullanılan taşınmaz; 2 bodrum + zemin + 12 normal kattan oluşmakta olup 16.649m² alanlıdır. Binanın 2. bodrum katında kapalı otopark, 1. bodrum katta kapalı otopark, ofis, çamaşırhane vb ortak kullanım alanları, zemin katta; lobi, bekleme alanı, restoran ve toplantı salonları, 1. Katta; masaj salonları, sauna, spor salonu, 2. katta 14, 3 ila 6. katlarda 20'şer, 7 ila 12. katlarda 19'ar olmak üzere toplam 208 adet oda mevcuttur. Odaların 38'i iletişimli oda, 4'ü engelli odası, 6 adet suit ve 160 adet standart oda şeklinde tasarlanmıştır. Otel dahilinde 4 adet toplantı odası bulunmaktadır. Taşınmazın odalarının büyük kısmından geniş deniz manzarası mevcuttur. Zeminler, otopark mahallerinde epoksi, zemin katta seramik, kat hollerinde ve odalarda halı kaplama olup ortak alanlar ve banyolarda seramik kaplamadır. Duvarlar, Tüm mahallerde boyalıdır. Tavanlarda spot aydınlatma ve havalandırma sistemi mevcuttur. Binada 6 adet asansör bulunmaktadır. Dış cephesi mantolama üzerine yer yer granit kaplama, yer yer cam giydirmedir.

Parselin batı aksında yer alan ve Ibis Hotel olarak kullanılan taşınmaz; 2 bodrum + zemin + 7 normal kattan oluşmakta olup 9.723m² alanlıdır. Binanın 2. Bodrum katında kapalı otopark, 1. Bodrum katta kapalı otopark ve mekanik alanlar, zemin katta; lobi, bekleme alanı, restoran ve 11 adet oda, 7 normal katın her birinde 31 adet olmak üzere toplam 228 adet oda mevcuttur. Odaların 18'i sofabed, 42'si deskbed, 45'i twin, 6'sı VIP, 2'si engelli odası ve 115 adet standart oda şeklinde tasarlanmıştır. Taşınmazın odalarının büyük kısmından geniş deniz manzarası mevcuttur. Zeminler, otopark mahallerinde epoksi, zemin katta seramik, kat hollerinde ve odalarda halı kaplama olup ortak alanlar ve banyolarda seramik kaplamadır. Duvarlar, Tüm mahallerde boyalıdır. Tavanlarda spot aydınlatma ve havalandırma sistemi mevcuttur. Binada 6 adet asansör bulunmaktadır. Dış cephesi mantolama üzerine yer yer granit kaplama, yer yer cam giydirmedir.

	NOVOTEL		İBİS OTEL
KATLAR	Brüt Alan (m2 )	Oda Sayısı	Brüt Alan (m2 )	Oda Sayısı
2.Bodrum Kat	1468	0	734	-
1.Bodrum Kat	3474	0	1816	-
Zemin Kat	2197	0	1245	11
1. Kat	1018	0	858	31
2. Kat	772	14	845	31
3. Kat	772	20	845	31
4. Kat	772	20	845	31
5. Kat	772	20	845	31
6. Kat	772	20	845	31
7. Kat	772	19	845	31
8. Kat	772	19	-	-
9. Kat	772	19	-	-
10. Kat	772	19	-	-
11. Kat	772	19	-	-
12. Kat	772	19	-	-
Toplam	16649	208	9723	228

Her iki otelin odalarında klima, minibar, internet bağlantısı, televizyon, telefon, yangın alarm sistemi, ses-anons sistemi, elektronik kapı kilitleme sistemi, özel kasa, 24 saat oda servisi ve kuru temizleme hizmeti mevcuttur. Taşınmazların değerleme günü itibariyle bakımlı olduğu ve rutin bakımlarının sıklıkla yapıldığı tespit edilmiştir.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Mahallinde yapılan incelemede taşınmazın mimari projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Mevcut yapı içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir imalat bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmaz otel olarak kullanılmaktadır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Turizm + Ticaret Alanı, Emsal:1.50, Hmax:15.50 yapılaşma şartlarına ve 250 m² yüzölçümüne sahip arsa 39.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerleme konusu taşınmaz emsale göre imar durumu ve konum bakımından avantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümü küçük olduğu için birim değeri yüksektir.

İlgilisi: 0532 282 56 53

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede daha kötü konumda, 3 kat, Konut Alanı yapılaşma şartlarına ve 500 m² yüzölçümüne sahip arsa 30.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerleme konusu taşınmaz emsale göre konum ve imar durumu bakımından avantajlıdır.

İlgilisi : 0554 124 49 34

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede bitişik nizam, 5 kat Ticaret Alanı, yapılaşma şartlarına ve 96 m² yüzölçümüne sahip arsa 18.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerleme konusu taşınmaz konum ve imar bakımından avantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümü küçük olduğu için birim değeri yüksektir. Emsal uzun süredir satılık olup pazarlık payı yüksektir.

İlgilisi: 0533 727 37 68

[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede bitişik nizam, 5 kat Ticaret Alanı, yapılaşma şartlarına ve 408 m² yüzölçümüne sahip arsa 67.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

EMSAL DÜZELTME TABLOSU
İçerik	Emsal 1		Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4
Brüt alanı (m²)	250,00m²		500,00m²		96,00m²		408,00m²
Satış fiyatı	39.000.000 TL			30.500.000 TL 18.000.000 TL			67.500.000 TL
m² birim fiyatı	156.000 TL 61.000 TL			187.500 TL		165.441 TL
Pazarlık	10%	-	10%	-	15%	-	15%	-
Konum Şerefiyesi	25%	+	100%	+	20%	+	20%	+
Yüzölçüm şerefiyesi	40%	-	40%	-	50%	-	40%	-
İmar Durumu Şerefiyesi	25%	+	100%	+	20%	+	20%	+
İndirgenmiş birim fiyat	156.000 TL 152.500 TL		140.625 TL		140.625 TL
Ortalama Birim fiyat	147.438TL/m²

İlgilisi : 0545 915 36 86

TAŞINMAZA ALTERNATİF OLABİLECEK OTELLER
OTEL İSMİ	YILDIZ SAYISI	1 KİŞİ İÇİN 1 GECE TARİFESİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA OLAN MESAFESİ
Hyatt Regency İstanbul Ataköy	5	₺4.400	3 kım
HİLTON İSTANBUL BAKIRKÖY	5	₺4.600	3 km
The Time Hotel Marina	4	₺2.800	2 km
HAMPTON BY HİLTON HOTEL	4	₺2.400	3 km

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmada kendisi ile benzer/farklı konumda satılık arsa emsallerine ulaşılmıştır. Bu emsallerden yola çıkılarak parselin imar durumu, lokasyonu, yola cephesi, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmaza değer takdir edilmiştir.

Bölgede taşınmaza yakın konumda genellikle ticaret, turizm ve konut imarlı arsalar bulunmaktadır. Söz konusu arsaların konumlarına ve yapılaşma şartlarına bağlı olarak birim değerleri değişiklik göstermektedir. Taşınmazın mevcut konumu ve yapılama şartları itibariyle arsa birim değerinin şerefiye düzeltmeleri ile 135.000-150.000 TL/m² aralığında olacağına kanaat getirilmiştir.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın konumu, imar durumu, arazi yapısı, yola cephesi, ulaşım kolaylığı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazın arsa birim değeri 149.317 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Arsa Değeri
Alan ( m2)	Birim Değer (TL/m2)	DEĞER ( TL )
11.720,00	₺149.317,41	1.750.000.000,00 ₺

Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (KDV hariç) 1.750.000.000,00 TL takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Söz konusu parselin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.

Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hâkim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki birim değer takdir edilmiştir.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Söz konusu taşınmazın yapı değeri tespit edilirken güncel yapı birim maliyetleri kullanılmıştır. Mahallinde yapılan tespitlerde Novotel Otel; İbis otele göre daha yüksek yapı kalitesine sahip olup yapı birim maliyeti yüksektir.

YAPI NO	İNŞAAT ALANI (m2)	BİRİM MALİYET (TL/m2)	YIPRANMA PAYI (%)	DEĞER ( TL )
OTEL (Bodrum Katlar)	7.492,00	₺8.000,00	7	55.750.000,00 ₺
NOVOTEL	11.707,00	₺21.400,00	10	225.480.000,00 ₺
İBİS OTEL	7.173,00	₺18.100,00	7	120.750.000,00 ₺
Çevre Düzeni, Altyapı Maliyetleri, Harici Müteferrik İşler vs.	3.020.000,00 ₺
TOPLAM				405.000.000,00 ₺

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

TAŞINMAZ	DEĞER (TL)
ARSA DEĞERİ	1.750.000.000,00 ₺
YAPI DEĞERİ	405.000.000,00 ₺
TOPLAM	2.155.000.000,00 ₺

* Sonuç olarak maliyet yöntemine göre taşınmazın arsa ve yapı değeri toplamda 2.155.000.000,00 TL değer takdir edilmiştir.

Söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen üst hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir.

Üst Hakkı Süresi ve Oran Tablosu
Üst Hakkı Tesisi Tarihi	29.05.2019
Üst Hakkı Süresi	49 Yıl
Üst Hakkı Süresi Gün Bazında	17743
Üst Hakkı Bitiş Tarihi	26.12.2067
Değerleme Tarihi	29.12.2023
Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan ÜsT Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında	16068
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	90,56

Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri	149.317,41 ₺
Arsa Yüzölçümü	11720,00
Arsa Toplam Değeri	1.750.000.000,00 ₺

Üst Hakkı Değerinin Oranı (2/3)	0,666666
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	90,56
Üst Hakına Esas Arsa Birim Değeri	90.147,46 ₺
Arsa Yüzölçümü	11720,00
Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri	1.056.528.278,98 ₺

Gayrimenkulün değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmuş, yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yapılarak üst hakkına esas teşkil eden arsa birim değerine ulaşılmıştır.

Böylelikle rapora konu taşınmazın üst hakkına esas maliyet yöntemine göre piyasa değeri;

TAŞINMAZ	DEĞER (TL)
ARSA DEĞERİ	1.056.528.278,98 ₺
YAPI DEĞERİ	405.000.000,00 ₺
TOPLAM	1.461.528.278,98 ₺

Gayrimenkulün üst hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 1.461.530.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/49 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.

∆ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

Sigortaya esas yapı değeri; yapı ruhsatında ve iskan belgesinde belirtilen yapı sınıfı üzerinden yeniden inşa edileceği durumu varsayılarak belirtilmiştir. Taşınmaz iskan ve ruhsat belgesinde 4C yapı sınıfına sahiptir. Bu sebeple sigorta esas yapı değeri 4C yapı birim maliyet birim değeri dikkate alınarak belirlenmiştir.

Kapalı Alan ( m2)	Birim Değer (TL/m2)	DEĞER ( TL )
26.372,00	₺12.450,00	328.331.400,00 ₺

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.

İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı varsayımına dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafından Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kullanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın gelirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir. Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişle projenin ön görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla indirgenmiş haline artık değer denir.

İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi,

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Aşağıda kullanılan bilgiler; Zeytinburnu Novotel ve İbis Hotel'e ait son 3 yıllık veriler dikkate alınarak belirlenmiştir.

İbis Otel;

Geçmiş dönemlerdeki otel doluluk ve oda fiyatlarına baktığımızda doluluk oranı 2021 yılı için %49,3, 2022 yılı için %72,9 ve 2023 yılı için %68,3 olduğu tespit edilmiştir. Oda fiyatları ise KDV Hariç 2021 yılı için 36,1 Avro, 2022 yılı için 51,7 Avro ve 2023 yılı için 62,8 Avro olduğu tespit edilmiştir. Talep ve fiyatlardaki artış nedeniyle 2024 yılı için oda fiyatı ortalama 64,00 Avro olarak alınmıştır. Gelir verileri ve kira analizi ile ilgili detaylı bilgiler aşağıda verilmiştir.

Novotel Otel;

Geçmiş dönemlerdeki otel doluluk ve oda fiyatlarına baktığımızda doluluk oranı 2021 yılı için %58,8, 2022 yılı için %74,1 ve 2023 yılı için %73,2 olduğu tespit edilmiştir. Oda fiyatları ise KDV Hariç 2021 yılı için 47,2 Avro, 2022 yılı için 79,9 Avro ve 2023 yılı için 91,5 Avro olduğu tespit edilmiştir. Buna göre 2024 yılı için oda fiyatı ortalama 91,00 Avro olarak alınmıştır. Gelir verileri ve kira analizi ile ilgili detaylı bilgiler aşağıda verilmiştir.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

a. Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riskler,
b. Değerlenen varlığı türü,
c. Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranlar,
d. Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarın konumu,
e. Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığı,
f. Kullanılan nakit akışının türü,

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Avrobond Avro değeri olan tahvillerin Avro Bazlı; 5 yıllık değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde en likid tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.

** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %4-5 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %12 olarak alınmıştır. Kira getirisinde net gelirin değişmeyecek olması sebebiyle toplam risk oranı %2-3 civarında alınarak indirgeme oranı %10 olarak alınmıştır.

∆ Gelir Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Değerleme konusu İbis Otel 228 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
2024 yılı için oda fiyatı ortalama 64,00 Avro olarak alınmıştır. Oda doluluk oranı 2024 yılı için %70, 2025 yılı için %75, 2026 yılı için %77,25, 2027 ve takip eden yıllar için %79,57 'lik oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı gecelik 64 Avro/oda, ilk 1 yıllık süreç içerisinde, son yıllarda ülkemizdeki döviz kurlarındaki radikal değişikliklerde dikkate alınarak %5'lik bir oda fiyatı artışı,2026-2030 yılları arasında Avro bölgesi enflasyon oranlarındaki yaklaşık %3, takip eden 2031-2035 yılları arasında %2'lik artış, 2036-2040 yılları arasında %1,015, takip eden yıllarda ise projeksiyon sonuna kadar %1'lik artış oranı olacağı baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %25'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk iki yıl %50 olarak belirlenmiş olup 3. yıl %5'lik artış sonrası %52,50, 4.yıl %3'lük artış sonrası %54,08, 5. Yıl %3'lük artış sonrası %55,70 orana ulaşacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Novotel

Değerleme konusu Novotel 208 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
2023 yılı 2. yarısı için oda fiyatı ortalama 91 Avro olarak alınmıştır. Oda doluluk oranı 2024 yılı için %75, takip eden yıl için %78, 3.yıl için %3'lük artış sonrası ulaşılan %80,34'luk oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı gecelik 91 Avro/oda, ilk 1 yıllık süreç içerisinde, son yıllarda ülkemizdeki döviz kurlarındaki radikal değişikliklerde dikkate alınarak %5'lik bir oda fiyatı artışı,2026-2030 yılları arasında Avro bölgesi enflasyon oranlarındaki yaklaşık %3, takip eden 2031-2035 yılları arasında %2'lik artış, 2036-2040 yılları arasında %1,015, takip eden yıllarda ise projeksiyon sonuna kadar %1'lik artış oranı olacağı baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %30'u oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk iki yıl %49 olarak belirlenmiş olup 3. ve 4.yıl %3'lük artış sonrası 5. yılda %53,04'lük orana ulaşacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Genel Veriler

Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen sigorta bedelleri yıllık bazda artış olmayacağı varsayılarak her yıl aynı tutar üzerinden projeksiyona eklenmiştir. Taşınmazın arsa maliki Maliye Hazinesi olduğundan emlak vergisinden muaftır.
Yıllık üst hakkı bedelinin 2024 yılı için 155.108 Avro olduğu bilgisi alınmıştır. Takip eden yıllarda bedel projeksiyona eklenmiştir. İlave olarak ilgili üst hakkı sözleşmesine göre belirlenen üst hakkı bedelinin üzerine kira bedeli sonrasında kalan otel cirosunun %1 'de hasılat payı olarak eklenmiştir. Bu bedel güncel Avro kuru üzerinden projeksiyona eklenmiştir.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
İndirgeme oranı, raporun ilgili maddesinde belirtildiği üzere gelir projeksiyonunda %12 olarak alınmıştır.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

∆ Kira Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Değerleme konusu İbis Otel 228 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
Akfen GYO AŞ. Tarafından iletilen kira sözleşmesi detayları incelenmiştir. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. Mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %25'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin (AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.
Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.
2024 yılı için oda fiyatı ortalama 64 Avro olarak alınmıştır. Oda doluluk oranı 2024 yılı için %70 takip eden yıl için %75, takip eden ve 3 ve 4. yıllar için %3'lük artış sonrası ulaşılan %79,57 'lik oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.

Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı gecelik 64 Avro/oda, ilk 1 yıllık süreç içerisinde, son yıllarda ülkemizdeki döviz kurlarındaki radikal değişikliklerde dikkate alınarak %5'lik bir oda fiyatı artışı,2026-2030 yılları arasında Avro bölgesi enflasyon oranlarındaki yaklaşık %3, takip eden 2031-2035 yılları arasında %2'lik artış, 2036-2040 yılları arasında %1,015, takip eden yıllarda ise projeksiyon sonuna kadar %1'lik artış oranı olacağı baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %25'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk iki yıl %50 olarak belirlenmiş olup 3.yıl %5, 4 ve 5.yıl %3'lük artış sonrası %55,70'lik orana ulaşacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Novotel

Değerleme konusu Novotel 208 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
Akfen GYO AŞ. Tarafından iletilen kira sözleşmesi detayları incelenmiştir. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. Mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %22'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.
Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.
2024 yılı için oda fiyatı ortalama 91 Avro olarak alınmıştır. Oda doluluk oranı 2024 yılı için %75, takip eden yıl için %78, 3.yıl için %3'lük artış sonrası ulaşılan %80,34'luk oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı gecelik 91 Avro/oda, ilk 1 yıllık süreç içerisinde, son yıllarda ülkemizdeki döviz kurlarındaki radikal değişikliklerde dikkate alınarak %5'lik bir oda fiyatı artışı,2025-2030 yılları arasında Avro bölgesi enflasyon oranlarındaki yaklaşık %3, takip eden 2031-2035 yılları arasında %2'lik artış, 2036-2040 yılları arasında %1,015, takip eden yıllarda ise projeksiyon sonuna kadar %1'lik artış oranı olacağı baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %35'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk iki yıl %49 olarak belirlenmiş olup 3. ve 4.yıl %3'lük artış sonrası %53,54'lük orana ulaşacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Genel Veriler

Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen sigorta bedelleri yıllık bazda artış olmayacağı varsayılarak her yıl aynı tutar üzerinden projeksiyona eklenmiştir. Taşınmazın arsa maliki Maliye Hazinesi olduğundan emlak vergisinden muaftır.
Yıllık üst hakkı bedelinin 2024 yılı için 155.108 Avro olduğu bilgisi alınmıştır. Takip eden yıllarda bedel projeksiyona eklenmiştir. İlave olarak ilgili üst hakkı sözleşmesine göre belirlenen üst hakkı bedelinin üzerine kira bedeli sonrasında kalan otel cirosunun %1 'de hasılat payı olarak eklenmiştir. Bu bedel güncel Avro kuru üzerinden projeksiyona eklenmiştir.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
İndirgeme oranı, raporun ilgili maddesinde belirtildiği üzere gelir projeksiyonunda %10 olarak alınmıştır.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

İBİS OTEL	Otel Geliri Üzerinden	İndirgenmiş	Nakit Akışı
Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036
Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366
Doluluk Oranı Occupancy Rate	70,00%	75,00%	77,25%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	64,00 €	67,20 €	69,22 €	71,29 €	73,43 €	75,63 €	77,90 €	79,46 €	81,05 €	82,67 €	84,32 €	86,01 €	87,30 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	3.738.470,40 €	4.194.288,00 €	4.449.720,14 €	4.720.708,10 €	4.875.650,79 €	5.008.199,22 €	5.158.445,20 €	5.261.614,10 €	5.381.550,07 €	5.474.183,31 €	5.583.666,97 €	5.695.340,31 €	5.796.608,15 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	934.617,60 €	1.048.572,00 €	1.112.430,03 €	1.180.177,02 €	1.218.912,70 €	1.252.049,80 €	1.289.611,30 €	1.315.403,52 €	1.345.387,52 €	1.368.545,83 €	1.395.916,74 €	1.423.835,08 €	1.449.152,04 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	4.673.088,00 €	5.242.860,00 €	5.562.150,17 €	5.900.885,12 €	6.094.563,49 €	6.260.249,02 €	6.448.056,49 €	6.577.017,62 €	6.726.937,59 €	6.842.729,14 €	6.979.583,72 €	7.119.175,39 €	7.245.760,18 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	50,00%	50,00%	52,50%	54,08%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%
Brüt Faaliyet Karı - GOP Gross Operating Profit	2.336.544,00 €	2.621.430,00 €	2.920.128,84 €	3.190.903,63 €	3.394.504,26 €	3.486.786,55 €	3.591.390,15 €	3.663.217,95 €	3.746.719,25 €	3.811.211,95 €	3.887.436,19 €	3.965.184,92 €	4.035.689,16 €

İşletme Gideri Oranı OpEx Rate	50,00%	50,00%	47,50%	45,93%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%
İşletme Gider Toplamı Total Operating Expense	2.336.544,00 €	2.621.430,00 €	2.642.021,33 €	2.709.981,49 €	2.700.059,22 €	2.773.462,47 €	2.856.666,35 €	2.913.799,68 €	2.980.218,34 €	3.031.517,18 €	3.092.147,53 €	3.153.990,48 €	3.210.071,02 €
Yenileme Maliyeti (%1) Renovation Cost	46.730,88 €	52.428,60 €	55.621,50 €	59.008,85 €	60.945,63 €	62.602,49 €	64.480,56 €	65.770,18 €	67.269,38 €	68.427,29 €	69.795,84 €	71.191,75 €	72.457,60 €

Net Gelir Toplamı Total Net Income	2.289.813,12 €	2.569.001,40 €	2.864.507,34 €	3.131.894,78 €	3.333.558,63 €	3.424.184,06 €	3.526.909,58 €	3.597.447,77 €	3.679.449,87 €	3.742.784,66 €	3.817.640,36 €	3.893.993,16 €	3.963.231,56 €

Nakit Akışı Cash Flow	2.289.813,12 €	2.569.001,40 €	2.864.507,34 €	3.131.894,78 €	3.333.558,63 €	3.424.184,06 €	3.526.909,58 €	3.597.447,77 €	3.679.449,87 €	3.742.784,66 €	3.817.640,36 €	3.893.993,16 €	3.963.231,56 €

1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051
228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%
88,61 €	89,94 €	91,29 €	92,66 €	93,59 €	94,52 €	95,47 €	96,42 €	97,39 €	98,36 €	99,34 €	100,34 €	101,34 €	102,35 €	103,38 €
5.867.481,98 €	5.955.494,21 €	6.044.826,62 €	6.152.308,60 €	6.196.854,01 €	6.258.822,55 €	6.321.410,77 €	6.402.117,00 €	6.448.471,13 €	6.512.955,84 €	6.578.085,40 €	6.662.068,63 €	6.710.304,92 €	6.777.407,97 €	6.845.182,04 €
1.466.870,49 €	1.488.873,55 €	1.511.206,65 €	1.538.077,15 €	1.549.213,50 €	1.564.705,64 €	1.580.352,69 €	1.600.529,25 €	1.612.117,78 €	1.628.238,96 €	1.644.521,35 €	1.665.517,16 €	1.677.576,23 €	1.694.351,99 €	1.711.295,51 €
7.334.352,47 €	7.444.367,76 €	7.556.033,27 €	7.690.385,75 €	7.746.067,51 €	7.823.528,18 €	7.901.763,47 €	8.002.646,25 €	8.060.588,91 €	8.141.194,80 €	8.222.606,75 €	8.327.585,78 €	8.387.881,14 €	8.471.759,96 €	8.556.477,56 €

55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%
4.085.032,63 €	4.146.308,12 €	4.208.502,74 €	4.283.333,38 €	4.314.346,59 €	4.357.490,05 €	4.401.064,95 €	4.457.253,89 €	4.489.526,36 €	4.534.421,62 €	4.579.765,84 €	4.638.236,27 €	4.671.819,13 €	4.718.537,32 €	4.765.722,70 €

44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%
3.249.319,84 €	3.298.059,64 €	3.347.530,53 €	3.407.052,37 €	3.431.720,92 €	3.466.038,13 €	3.500.698,51 €	3.545.392,36 €	3.571.062,55 €	3.606.773,18 €	3.642.840,91 €	3.689.349,51 €	3.716.062,01 €	3.753.222,63 €	3.790.754,86 €
73.343,52 €	74.443,68 €	75.560,33 €	76.903,86 €	77.460,68 €	78.235,28 €	79.017,63 €	80.026,46 €	80.605,89 €	81.411,95 €	82.226,07 €	83.275,86 €	83.878,81 €	84.717,60 €	85.564,78 €

4.011.689,11 €	4.071.864,44 €	4.132.942,41 €	4.206.429,52 €	4.236.885,91 €	4.279.254,77 €	4.322.047,32 €	4.377.227,43 €	4.408.920,47 €	4.453.009,67 €	4.497.539,77 €	4.554.960,41 €	4.587.940,32 €	4.633.819,72 €	4.680.157,92 €

4.011.689,11 €	4.071.864,44 €	4.132.942,41 €	4.206.429,52 €	4.236.885,91 €	4.279.254,77 €	4.322.047,32 €	4.377.227,43 €	4.408.920,47 €	4.453.009,67 €	4.497.539,77 €	4.554.960,41 €	4.587.940,32 €	4.633.819,72 €	4.680.157,92 €

2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067
228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%
104,41 €	105,45 €	106,51 €	107,57 €	108,65 €	109,74 €	110,83 €	111,94 €	113,06 €	114,19 €	115,33 €	116,49 €	117,65 €	118,83 €	120,02 €	121,22 €
6.932.575,33 €	6.982.770,20 €	7.052.597,91 €	7.123.123,88 €	7.214.065,69 €	7.266.298,68 €	7.338.961,66 €	7.412.351,28 €	7.506.985,68 €	7.561.339,54 €	7.636.952,93 €	7.713.322,46 €	7.811.799,40 €	7.868.360,25 €	7.947.043,85 €	8.026.514,29 €
1.733.143,83 €	1.745.692,55 €	1.763.149,48 €	1.780.780,97 €	1.803.516,42 €	1.816.574,67 €	1.834.740,42 €	1.853.087,82 €	1.876.746,42 €	1.890.334,88 €	1.909.238,23 €	1.928.330,62 €	1.952.949,85 €	1.967.090,06 €	1.986.760,96 €	2.006.628,57 €
8.665.719,16 €	8.728.462,75 €	8.815.747,38 €	8.903.904,86 €	9.017.582,11 €	9.082.873,34 €	9.173.702,08 €	9.265.439,10 €	9.383.732,10 €	9.451.674,42 €	9.546.191,17 €	9.641.653,08 €	9.764.749,25 €	9.835.450,31 €	9.933.804,81 €	10.033.142,86 €

55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%
4.826.567,26 €	4.861.513,72 €	4.910.128,86 €	4.959.230,15 €	5.022.545,25 €	5.058.910,67 €	5.109.499,78 €	5.160.594,78 €	5.226.480,73 €	5.264.322,73 €	5.316.965,96 €	5.370.135,62 €	5.438.696,80 €	5.478.075,35 €	5.532.856,10 €	5.588.184,66 €

44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%	44,30%
3.839.151,90 €	3.866.949,03 €	3.905.618,52 €	3.944.674,71 €	3.995.036,86 €	4.023.962,67 €	4.064.202,30 €	4.104.844,32 €	4.157.251,37 €	4.187.351,69 €	4.229.225,21 €	4.271.517,46 €	4.326.052,45 €	4.357.374,96 €	4.400.948,71 €	4.444.958,20 €
86.657,19 €	87.284,63 €	88.157,47 €	89.039,05 €	90.175,82 €	90.828,73 €	91.737,02 €	92.654,39 €	93.837,32 €	94.516,74 €	95.461,91 €	96.416,53 €	97.647,49 €	98.354,50 €	99.338,05 €	100.331,43 €

4.739.910,07 €	4.774.229,09 €	4.821.971,39 €	4.870.191,10 €	4.932.369,43 €	4.968.081,94 €	5.017.762,76 €	5.067.940,39 €	5.132.643,41 €	5.169.805,99 €	5.221.504,05 €	5.273.719,09 €	5.341.049,31 €	5.379.720,84 €	5.433.518,05 €	5.487.853,23 €

4.739.910,07 €	4.774.229,09 €	4.821.971,39 €	4.870.191,10 €	4.932.369,43 €	4.968.081,94 €	5.017.762,76 €	5.067.940,39 €	5.132.643,41 €	5.169.805,99 €	5.221.504,05 €	5.273.719,09 €	5.341.049,31 €	5.379.720,84 €	5.433.518,05 €	5.487.853,23 €

NOVOTEL

Otel Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036

Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366
Doluluk Oranı Occupancy Rate	75,00%	78,00%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	91,00 €	95,55 €	98,42 €	101,37 €	104,41 €	107,54 €	110,77 €	112,98 €	115,24 €	117,55 €	119,90 €	122,30 €	124,13 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	5.195.736,00 €	5.658.241,68 €	6.002.828,60 €	6.182.913,46 €	6.385.848,53 €	6.559.452,89 €	6.756.236,47 €	6.891.361,20 €	7.048.446,48 €	7.169.772,19 €	7.313.167,64 €	7.459.430,99 €	7.592.065,81 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	1.558.720,80 €	1.697.472,50 €	1.800.848,58 €	1.854.874,04 €	1.915.754,56 €	1.967.835,87 €	2.026.870,94 €	2.067.408,36 €	2.114.533,94 €	2.150.931,66 €	2.193.950,29 €	2.237.829,30 €	2.277.619,74 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	6.754.456,80 €	7.355.714,18 €	7.803.677,18 €	8.037.787,49 €	8.301.603,09 €	8.527.288,75 €	8.783.107,41 €	8.958.769,56 €	9.162.980,42 €	9.320.703,85 €	9.507.117,93 €	9.697.260,29 €	9.869.685,55 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	49,00%	49,00%	50,47%	51,98%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%
Brüt Faaliyet Karı - GOP Gross Operating Profit	3.309.683,83 €	3.604.299,95 €	3.938.515,87 €	4.178.371,49 €	4.444.979,06 €	4.565.819,34 €	4.702.793,92 €	4.796.849,80 €	4.906.191,69 €	4.990.642,53 €	5.090.455,38 €	5.192.264,49 €	5.284.587,22 €

İşletme Gideri Oranı OpEx Rate	51,00%	51,00%	49,53%	48,02%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%
İşletme Gider Toplamı Total Operating Expense	3.444.772,97 €	3.751.414,23 €	3.865.161,31 €	3.859.416,00 €	3.856.624,03 €	3.961.469,41 €	4.080.313,49 €	4.161.919,76 €	4.256.788,73 €	4.330.061,32 €	4.416.662,55 €	4.504.995,80 €	4.585.098,33 €
Yenileme Maliyeti (%1) Renovation Cost	67.544,57 €	73.557,14 €	78.036,77 €	80.377,87 €	83.016,03 €	85.272,89 €	87.831,07 €	89.587,70 €	91.629,80 €	93.207,04 €	95.071,18 €	96.972,60 €	98.696,86 €

Net Gelir Toplamı Total Net Income	3.242.139,26 €	3.530.742,81 €	3.860.479,10 €	4.097.993,61 €	4.361.963,03 €	4.480.546,45 €	4.614.962,85 €	4.707.262,10 €	4.814.561,89 €	4.897.435,49 €	4.995.384,20 €	5.095.291,89 €	5.185.890,36 €

Nakit Akışı Cash Flow	3.242.139,26 €	3.530.742,81 €	3.860.479,10 €	4.097.993,61 €	4.361.963,03 €	4.480.546,45 €	4.614.962,85 €	4.707.262,10 €	4.814.561,89 €	4.897.435,49 €	4.995.384,20 €	5.095.291,89 €	5.185.890,36 €

1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051

208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%
125,99 €	127,88 €	129,80 €	131,75 €	133,07 €	134,40 €	135,74 €	137,10 €	138,47 €	139,85 €	141,25 €	142,67 €	144,09 €	145,53 €	146,99 €
7.684.892,29 €	7.800.165,68 €	7.917.168,16 €	8.057.941,92 €	8.116.284,94 €	8.197.447,79 €	8.279.422,27 €	8.385.126,67 €	8.445.838,66 €	8.530.297,04 €	8.615.600,01 €	8.725.596,44 €	8.788.773,57 €	8.876.661,31 €	8.965.427,92 €
2.305.467,69 €	2.340.049,70 €	2.375.150,45 €	2.417.382,58 €	2.434.885,48 €	2.459.234,34 €	2.483.826,68 €	2.515.538,00 €	2.533.751,60 €	2.559.089,11 €	2.584.680,00 €	2.617.678,93 €	2.636.632,07 €	2.662.998,39 €	2.689.628,38 €
					9.990.359,98 € 10.140.215,38 € 10.292.318,61 € 10.475.324,50 € 10.551.170,42 € 10.656.682,13 € 10.763.248,95 €		10.900.664,68 €	10.979.590,25 €	11.089.386,16 €	11.200.280,02 €	11.343.275,37 €	11.425.405,65 €	11.539.659,70 €	11.655.056,30 €

53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%
5.349.200,68 €	5.429.438,69 €	5.510.880,27 €	5.608.868,26 €	5.649.478,91 €	5.705.973,70 €	5.763.033,44 €	5.836.610,80 €	5.878.870,41 €	5.937.659,12 €	5.997.035,71 €	6.073.600,60 €	6.117.576,13 €	6.178.751,89 €	6.240.539,41 €

46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%
4.641.159,30 €	4.710.776,69 €	4.781.438,34 €	4.866.456,24 €	4.901.691,51 €	4.950.708,43 €	5.000.215,51 €	5.064.053,88 €	5.100.719,84 €	5.151.727,04 €	5.203.244,31 €	5.269.674,77 €	5.307.829,52 €	5.360.907,82 €	5.414.516,89 €
99.903,60 €	101.402,15 €	102.923,19 €	104.753,24 €	105.511,70 €	106.566,82 €	107.632,49 €	109.006,65 €	109.795,90 €	110.893,86 €	112.002,80 €	113.432,75 €	114.254,06 €	115.396,60 €	116.550,56 €

5.249.297,08 €	5.328.036,54 €	5.407.957,09 €	5.504.115,01 €	5.543.967,21 €	5.599.406,88 €	5.655.400,95 €	5.727.604,15 €	5.769.074,51 €	5.826.765,25 €	5.885.032,91 €	5.960.167,85 €	6.003.322,07 €	6.063.355,29 €	6.123.988,84 €

5.249.297,08 €	5.328.036,54 €	5.407.957,09 €	5.504.115,01 €	5.543.967,21 €	5.599.406,88 €	5.655.400,95 €	5.727.604,15 €	5.769.074,51 €	5.826.765,25 €	5.885.032,91 €	5.960.167,85 €	6.003.322,07 €	6.063.355,29 €	6.123.988,84 €

2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067

208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%
148,46 €	149,94 €	151,44 €	152,96 €	154,49 €	156,03 €	157,59 €	159,17 €	160,76 €	162,37 €	163,99 €	165,63 €	167,29 €	168,96 €	170,65 €	172,36 €
9.079.890,65 €	9.145.633,02 €	9.237.089,35 €	9.329.460,25 €	9.448.570,62 €	9.516.982,40 €	9.612.152,22 €	9.708.273,74 €	9.832.220,47 €	9.903.410,05 €				10.002.444,15 € 10.102.468,59 € 10.231.448,05 € 10.305.528,21 € 10.408.583,49 € 10.512.669,32 €
2.723.967,19 €	2.743.689,91 €	2.771.126,81 €	2.798.838,07 €	2.834.571,19 €	2.855.094,72 €	2.883.645,67 €	2.912.482,12 €	2.949.666,14 €	2.971.023,01 €	3.000.733,24 €	3.030.740,58 €	3.069.434,42 €	3.091.658,46 €	3.122.575,05 €	3.153.800,80 €
11.803.857,84 €	11.889.322,93 €	12.008.216,16 €	12.128.298,32 €	12.283.141,80 €	12.372.077,12 €	12.495.797,89 €	12.620.755,87 €	12.781.886,61 €					12.874.433,06 € 13.003.177,39 € 13.133.209,17 € 13.300.882,47 € 13.397.186,67 € 13.531.158,54 € 13.666.470,12 €

53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%
6.320.213,14 €	6.365.974,25 €	6.429.633,99 €	6.493.930,33 €	6.576.839,14 €	6.624.458,33 €	6.690.702,91 €	6.757.609,94 €	6.843.885,18 €	6.893.437,90 €	6.962.372,28 €	7.031.996,00 €	7.121.774,36 €	7.173.339,12 €	7.245.072,51 €	7.317.523,24 €

46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%	46,46%
5.483.644,70 €	5.523.348,68 €	5.578.582,17 €	5.634.367,99 €	5.706.302,66 €	5.747.618,79 €	5.805.094,98 €	5.863.145,93 €	5.938.001,43 €	5.980.995,16 €	6.040.805,11 €	6.101.213,16 €	6.179.108,10 €	6.223.847,55 €	6.286.086,02 €	6.348.946,88 €
118.038,58 €	118.893,23 €	120.082,16 €	121.282,98 €	122.831,42 €	123.720,77 €	124.957,98 €	126.207,56 €	127.818,87 €	128.744,33 €	130.031,77 €	131.332,09 €	133.008,82 €	133.971,87 €	135.311,59 €	136.664,70 €

6.202.174,56 €	6.247.081,02 €	6.309.551,83 €	6.372.647,35 €	6.454.007,72 €	6.500.737,56 €	6.565.744,93 €	6.631.402,38 €	6.716.066,31 €	6.764.693,57 €	6.832.340,51 €	6.900.663,91 €	6.988.765,54 €	7.039.367,26 €	7.109.760,93 €	7.180.858,54 €

6.202.174,56 €	6.247.081,02 €	6.309.551,83 €	6.372.647,35 €	6.454.007,72 €	6.500.737,56 €	6.565.744,93 €	6.631.402,38 €	6.716.066,31 €	6.764.693,57 €	6.832.340,51 €	6.900.663,91 €	6.988.765,54 €	7.039.367,26 €	7.109.760,93 €	7.180.858,54 €

İBİS&NOVOTEL TOPLAM Otel Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036

İBİS OTEL NET NAKİT AKIŞI	2.289.813,12 €	2.569.001,40 €	2.864.507,34 €	3.131.894,78 €	3.333.558,63 €	3.424.184,06 €	3.526.909,58 €	3.597.447,77 €	3.679.449,87 €	3.742.784,66 €	3.817.640,36 €	3.893.993,16 €	3.963.231,56 €
NOVOTEL NET NAKİT AKIŞI	3.242.139,26 €	3.530.742,81 €	3.860.479,10 €	4.097.993,61 €	4.361.963,03 €	4.480.546,45 €	4.614.962,85 €	4.707.262,10 €	4.814.561,89 €	4.897.435,49 €	4.995.384,20 €	5.095.291,89 €	5.185.890,36 €
TOPLAM KİRA BEDELİ(€)	€4.490.955,93	€4.952.025,55	€5.494.683,32	€5.936.020,43	€6.347.769,75	€6.520.338,90	€6.715.949,07	€6.850.268,05	€7.006.416,62	€7.127.018,88	€7.269.559,25	€7.414.950,44	€7.546.794,35
HASILATTAN ÜST HAKKI PAY BEDELİ (€)	69.365,89 €	76.465,49 €	78.711,44 €	80.026,52 €	80.483,97 €	82.671,99 €	85.152,15 €	86.855,19 €	88.835,01 €	90.364,14 €	92.171,42 €	94.014,85 €	95.686,51 €
YIILIK TOPLAM ÜST HAKKI MALİYETİ(€)	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €
EMLAK VERGİSİ	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €
BİNA SİGORTASI	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €
TOPLAM NET NAKİT AKIŞI	5.239.567,50 €	5.800.259,72 €	6.423.256,00 €	6.926.842,87 €	7.392.018,69 €	7.599.039,52 €	7.833.701,28 €	7.994.835,69 €	8.182.157,74 €	8.326.837,01 €	8.497.834,13 €	8.672.251,20 €	8.830.416,41 €

İndirgeme Oranı Discount Rate	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%
İndirgenmiş Nakit Akışı Discounted Cash Flow	4.678.185,26 €	4.623.931,54 €	4.571.946,75 €	4.402.133,87 €	4.194.429,92 €	3.849.909,91 €	3.543.568,63 €	3.228.980,04 €	2.950.568,11 €	2.681.018,66 €	2.442.924,25 €	2.225.950,88 €	2.023.703,53 €

1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051

4.011.689,11 €	4.071.864,44 €	4.132.942,41 €	4.206.429,52 €	4.236.885,91 €	4.279.254,77 €	4.322.047,32 €	4.377.227,43 €	4.408.920,47 €	4.453.009,67 €	4.497.539,77 €	4.554.960,41 €	4.587.940,32 €	4.633.819,72 €	4.680.157,92 €
5.249.297,08 €	5.328.036,54 €	5.407.957,09 €	5.504.115,01 €	5.543.967,21 €	5.599.406,88 €	5.655.400,95 €	5.727.604,15 €	5.769.074,51 €	5.826.765,25 €	5.885.032,91 €	5.960.167,85 €	6.003.322,07 €	6.063.355,29 €	6.123.988,84 €
€7.639.067,32	€7.753.653,33	€7.869.958,13	€8.009.892,45	€8.067.887,57	€8.148.566,45	€8.230.052,11	€8.335.126,20	€8.395.476,16	€8.479.430,92	€8.564.225,23	€8.673.565,75	€8.736.366,16	€8.823.729,82	€8.911.967,12
96.856,45 €	98.309,30 €	99.783,94 €	101.558,18 €	102.293,50 €	103.316,44 €	104.349,60 €	105.681,85 €	106.447,03 €	107.511,50 €	108.586,62 €	109.972,95 €	110.769,21 €	111.876,90 €	112.995,67 €
155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €
11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €
56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €
8.941.110,74 €	9.078.572,69 €	9.218.096,56 €	9.385.967,36 €	9.455.540,62 €	9.552.326,21 €	9.650.079,67 €	9.776.130,73 €	9.848.528,95 €	9.949.244,43 €	10.050.967,06 €	10.182.136,31 €	10.257.474,18 €	10.362.279,11 €	10.468.132,09 €

1.829.528,40 € 1.658.621,29 € 1.503.671,23 € 1.367.013,03 € 1.229.594,63 € 1.109.089,81 € 1.000.392,54 € 904.874,86 € 813.907,16 € 734.134,41 € 662.178,85 € 598.946,93 € 538.730,85 € 485.924,36 € 438.293,03 €	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%

2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067

4.739.910,07 €	4.774.229,09 €	4.821.971,39 €	4.870.191,10 €	4.932.369,43 €	4.968.081,94 €	5.017.762,76 €	5.067.940,39 €	5.132.643,41 €	5.169.805,99 €	5.221.504,05 €	5.273.719,09 €	5.341.049,31 €	5.379.720,84 €	5.433.518,05 €	5.487.853,23 €
6.202.174,56 €	6.247.081,02 €	6.309.551,83 €	6.372.647,35 €	6.454.007,72 €	6.500.737,56 €	6.565.744,93 €	6.631.402,38 €	6.716.066,31 €	6.764.693,57 €	6.832.340,51 €	6.900.663,91 €	6.988.765,54 €	7.039.367,26 €	7.109.760,93 €	7.180.858,54 €
€9.025.747,30	€9.091.097,66	€9.182.008,63	€9.273.828,72	€9.392.228,83	€9.460.232,68	€9.554.835,00	€9.650.383,35	€9.773.590,99	€9.844.356,06	€9.942.799,62	€10.042.227,62	€10.170.437,97	€10.244.076,39	€10.346.517,16	€10.449.982,33
114.438,30 €	115.266,88 €	116.419,55 €	117.583,74 €	119.084,95 €	119.947,18 €	121.146,65 €	122.358,12 €	123.920,28 €	124.817,51 €	126.065,69 €	127.326,35 €	128.951,94 €	129.885,61 €	131.184,46 €	132.496,31 €
155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €
11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €
56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €
10.604.627,34 €	10.683.024,23 €	10.792.084,66 €	10.902.235,70 €	11.044.273,20 €	11.125.853,32 €	11.239.342,04 €	11.353.965,65 €	11.501.770,44 €					11.586.663,05 € 11.704.759,87 € 11.824.037,65 € 11.977.843,91 € 12.066.183,49 € 12.189.075,52 € 12.313.196,46 €

12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%
396.435,70 €	356.577,17 €	321.622,66 €	290.094,06 €	262.387,05 €	236.004,65 €	212.867,86 €	191.998,91 €	173.659,22 €	156.197,30 €	140.883,34 €	127.070,55 €	114.931,67 €	103.374,39 €	93.238,61 €	84.096,48 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 46 | 83

(1\$) Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB	₺29 4382 ,
(1€) Döviz 29.12.2023 TCMB Kuru	₺32 5739 ,

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	8,00%	8,00%	8,00%
Risk Primi	3,50%	4,00%	4,50%
indirgeme oranı	11,50%	12,00%	12,50%
( €) Toplam Bugünkü Değer	66.676.435,89 €	63.553.592,34 €	60.680.676,24 €
Yaklaşık Bugünkü Değer ( €)	66.680.000,00 €	63.550.000,00 €	60.680.000,00 €
Bugünkü Değer ( ) TL	₺2.171.911.554,94	₺2.070.188.361,55	₺1.976.606.279,69
Yaklaşık Bugünkü Değer ( ) TL	₺2.171.910.000,00	₺2.070.190.000,00	₺1.976.610.000,00

İBİS OTEL		Kira Geliri Üzerinden	İndirgenmiş Nakit Akışı
Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036
Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366
Doluluk Oranı Occupancy Rate	70,00%	75,00%	77,25%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	64,00 €	67,20 €	69,22 €	71,29 €	73,43 €	75,63 €	77,90 €	79,46 €	81,05 €	82,67 €	84,32 €	86,01 €	87,30 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	3.738.470,40 €	4.194.288,00 €	4.449.720,14 €	4.720.708,10 €	4.875.650,79 €	5.008.199,22 €	5.158.445,20 €	5.261.614,10 €	5.381.550,07 €	5.474.183,31 €	5.583.666,97 €	5.695.340,31 €	5.796.608,15 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	934.617,60 €	1.048.572,00 €	1.112.430,03 €	1.180.177,02 €	1.218.912,70 €	1.252.049,80 €	1.289.611,30 €	1.315.403,52 €	1.345.387,52 €	1.368.545,83 €	1.395.916,74 €	1.423.835,08 €	1.449.152,04 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	4.673.088,00 €	5.242.860,00 €	5.562.150,17 €	5.900.885,12 €	6.094.563,49 €	6.260.249,02 €	6.448.056,49 €	6.577.017,62 €	6.726.937,59 €	6.842.729,14 €	6.979.583,72 €	7.119.175,39 €	7.245.760,18 €
Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	50,00%	50,00%	52,50%	54,08%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%
Otel Kira Sözleşme Oranı
Hotel Lease Agreement Rate	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
Sözleşme AGOP Oranı Lease Agreement Adjusted GOP Rate	8,00%
AGOP Geliri Adjusted GOP Income	95,00%

Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on Gross Income	1.168.272,00 €	1.310.715,00 €	1.390.537,54 €	1.475.221,28 €	1.523.640,87 €	1.565.062,26 €	1.612.014,12 €	1.644.254,41 €	1.681.734,40 €	1.710.682,28 €	1.744.895,93 €	1.779.793,85 €	1.811.440,05 €
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on AGOP Rate	1.864.562,11 €	2.091.901,14 €	2.351.398,99 €	2.582.891,18 €	2.761.592,22 €	2.836.668,30 €	2.921.768,34 €	2.980.203,71 €	3.048.136,03 €	3.100.603,94 €	3.162.616,02 €	3.225.868,34 €	3.283.226,93 €
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee Based on Projection	1.864.562,11 €	2.091.901,14 €	2.351.398,99 €	2.582.891,18 €	2.761.592,22 €	2.836.668,30 €	2.921.768,34 €	2.980.203,71 €	3.048.136,03 €	3.100.603,94 €	3.162.616,02 €	3.225.868,34 €	3.283.226,93 €

Yenileme Maliyeti (%5 Sözleşme) Renovation Cost	1.869,24 €	2.097,14 €	2.224,86 €	2.360,35 €	2.437,83 €	2.504,10 €	2.579,22 €	2.630,81 €	2.690,78 €	2.737,09 €	2.791,83 €	2.847,67 €	2.898,30 €

Net Gelir Toplamı Total Net Income	1.862.692,88 €	2.089.804,00 €	2.349.174,13 €	2.580.530,82 €	2.759.154,40 €	2.834.164,20 €	2.919.189,12 €	2.977.572,90 €	3.045.445,25 €	3.097.866,85 €	3.159.824,19 €	3.223.020,67 €	3.280.328,63 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 48 | 83

Nakit Akışı Cash Flow

1.862.692,88 € 2.089.804,00 € 2.349.174,13 € 2.580.530,82 € 2.759.154,40 € 2.834.164,20 € 2.919.189,12 € 2.977.572,90 € 3.045.445,25 € 3.097.866,85 € 3.159.824,19 € 3.223.020,67 € 3.280.328,63 €

1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051
228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%
88,61 €	89,94 €	91,29 €	92,66 €	93,59 €	94,52 €	95,47 €	96,42 €	97,39 €	98,36 €	99,34 €	100,34 €	101,34 €	102,35 €	103,38 €
5.867.481,98 €	5.955.494,21 €	6.044.826,62 €	6.152.308,60 €	6.196.854,01 €	6.258.822,55 €	6.321.410,77 €	6.402.117,00 €	6.448.471,13 €	6.512.955,84 €	6.578.085,40 €	6.662.068,63 €	6.710.304,92 €	6.777.407,97 €	6.845.182,04 €
1.466.870,49 €	1.488.873,55 €	1.511.206,65 €	1.538.077,15 €	1.549.213,50 €	1.564.705,64 €	1.580.352,69 €	1.600.529,25 €	1.612.117,78 €	1.628.238,96 €	1.644.521,35 €	1.665.517,16 €	1.677.576,23 €	1.694.351,99 €	1.711.295,51 €
7.334.352,47 €	7.444.367,76 €	7.556.033,27 €	7.690.385,75 €	7.746.067,51 €	7.823.528,18 €	7.901.763,47 €	8.002.646,25 €	8.060.588,91 €	8.141.194,80 €	8.222.606,75 €	8.327.585,78 €	8.387.881,14 €	8.471.759,96 €	8.556.477,56 €

55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%

25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%

1.833.588,12 €	1.861.091,94 €	1.889.008,32 €	1.922.596,44 €	1.936.516,88 €	1.955.882,05 €	1.975.440,87 €	2.000.661,56 €	2.015.147,23 €	2.035.298,70 €	2.055.651,69 €	2.081.896,45 €	2.096.970,29 €	2.117.939,99 €	2.139.119,39 €
3.323.370,21 €	3.373.220,76 €	3.423.819,08 €	3.484.697,39 €	3.509.928,13 €	3.545.027,41 €	3.580.477,68 €	3.626.190,08 €	3.652.445,28 €	3.688.969,74 €	3.725.859,43 €	3.773.427,94 €	3.800.749,21 €	3.838.756,70 €	3.877.144,27 €
3.323.370,21 €	3.373.220,76 €	3.423.819,08 €	3.484.697,39 €	3.509.928,13 €	3.545.027,41 €	3.580.477,68 €	3.626.190,08 €	3.652.445,28 €	3.688.969,74 €	3.725.859,43 €	3.773.427,94 €	3.800.749,21 €	3.838.756,70 €	3.877.144,27 €

2.933,74 €	2.977,75 €	3.022,41 €	3.076,15 €	3.098,43 €	3.129,41 €	3.160,71 €	3.201,06 €	3.224,24 €	3.256,48 €	3.289,04 €	3.331,03 €	3.355,15 €	3.388,70 €	3.422,59 €
3.320.436,47 €	3.370.243,02 €	3.420.796,66 €	3.481.621,24 €	3.506.829,70 €	3.541.898,00 €	3.577.316,98 €	3.622.989,02 €	3.649.221,05 €	3.685.713,26 €	3.722.570,39 €	3.770.096,91 €	3.797.394,05 €	3.835.368,00 €	3.873.721,68 €
3.320.436,47 €	3.370.243,02 €	3.420.796,66 €	3.481.621,24 €	3.506.829,70 €	3.541.898,00 €	3.577.316,98 €	3.622.989,02 €	3.649.221,05 €	3.685.713,26 €	3.722.570,39 €	3.770.096,91 €	3.797.394,05 €	3.835.368,00 €	3.873.721,68 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 49 | 83

2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067

228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228	228
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%	79,57%
104,41 €	105,45 €	106,51 €	107,57 €	108,65 €	109,74 €	110,83 €	111,94 €	113,06 €	114,19 €	115,33 €	116,49 €	117,65 €	118,83 €	120,02 €	121,22 €
6.932.575,33 €	6.982.770,20 €	7.052.597,91 €	7.123.123,88 €	7.214.065,69 €	7.266.298,68 €	7.338.961,66 €	7.412.351,28 €	7.506.985,68 €	7.561.339,54 €	7.636.952,93 €	7.713.322,46 €	7.811.799,40 €	7.868.360,25 €	7.947.043,85 €	8.026.514,29 €
1.733.143,83 €	1.745.692,55 €	1.763.149,48 €	1.780.780,97 €	1.803.516,42 €	1.816.574,67 €	1.834.740,42 €	1.853.087,82 €	1.876.746,42 €	1.890.334,88 €	1.909.238,23 €	1.928.330,62 €	1.952.949,85 €	1.967.090,06 €	1.986.760,96 €	2.006.628,57 €
8.665.719,16 €	8.728.462,75 €	8.815.747,38 €	8.903.904,86 €	9.017.582,11 €	9.082.873,34 €	9.173.702,08 €	9.265.439,10 €	9.383.732,10 €	9.451.674,42 €	9.546.191,17 €	9.641.653,08 €	9.764.749,25 €	9.835.450,31 €	9.933.804,81 €	10.033.142,86 €

55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%	55,70%

25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%

2.166.429,79 €	2.182.115,69 €	2.203.936,85 €	2.225.976,21 €	2.254.395,53 €	2.270.718,34 €	2.293.425,52 €	2.316.359,77 €	2.345.933,03 €	2.362.918,61 €	2.386.547,79 €	2.410.413,27 €	2.441.187,31 €	2.458.862,58 €	2.483.451,20 €	2.508.285,71 €
3.926.644,25 €	3.955.074,87 €	3.994.625,61 €	4.034.571,87 €	4.086.081,75 €	4.115.666,77 €	4.156.823,43 €	4.198.391,67 €	4.251.993,05 €	4.282.779,34 €	4.325.607,13 €	4.368.863,20 €	4.424.641,02 €	4.456.677,36 €	4.501.244,13 €	4.546.256,57 €
3.926.644,25 €	3.955.074,87 €	3.994.625,61 €	4.034.571,87 €	4.086.081,75 €	4.115.666,77 €	4.156.823,43 €	4.198.391,67 €	4.251.993,05 €	4.282.779,34 €	4.325.607,13 €	4.368.863,20 €	4.424.641,02 €	4.456.677,36 €	4.501.244,13 €	4.546.256,57 €

3.466,29 €	3.491,39 €	3.526,30 €	3.561,56 €	3.607,03 €	3.633,15 €	3.669,48 €	3.706,18 €	3.753,49 €	3.780,67 €	3.818,48 €	3.856,66 €	3.905,90 €	3.934,18 €	3.973,52 €	4.013,26 €
3.923.177,96 €	3.951.583,48 €	3.991.099,32 €	4.031.010,31 €	4.082.474,71 €	4.112.033,62 €	4.153.153,95 €	4.194.685,49 €	4.248.239,56 €	4.278.998,67 €	4.321.788,66 €	4.365.006,54 €	4.420.735,12 €	4.452.743,18 €	4.497.270,61 €	4.542.243,31 €

3.923.177,96 €	3.951.583,48 €	3.991.099,32 €	4.031.010,31 €	4.082.474,71 €	4.112.033,62 €	4.153.153,95 €	4.194.685,49 €	4.248.239,56 €	4.278.998,67 €	4.321.788,66 €	4.365.006,54 €	4.420.735,12 €	4.452.743,18 €	4.497.270,61 €	4.542.243,31 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 50 | 83

NOVOTEL

Kira Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036

Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366
Doluluk Oranı Occupancy Rate	75,00%	78,00%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	91,00 €	95,55 €	98,42 €	101,37 €	104,41 €	107,54 €	110,77 €	112,98 €	115,24 €	117,55 €	119,90 €	122,30 €	124,13 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	5.195.736,00 €	5.658.241,68 €	6.002.828,60 €	6.182.913,46 €	6.385.848,53 €	6.559.452,89 €	6.756.236,47 €	6.891.361,20 €	7.048.446,48 €	7.169.772,19 €	7.313.167,64 €	7.459.430,99 €	7.592.065,81 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	1.558.720,80 €	1.697.472,50 €	1.800.848,58 €	1.854.874,04 €	1.915.754,56 €	1.967.835,87 €	2.026.870,94 €	2.067.408,36 €	2.114.533,94 €	2.150.931,66 €	2.193.950,29 €	2.237.829,30 €	2.277.619,74 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	6.754.456,80 €	7.355.714,18 €	7.803.677,18 €	8.037.787,49 €	8.301.603,09 €	8.527.288,75 €	8.783.107,41 €	8.958.769,56 €	9.162.980,42 €	9.320.703,85 €	9.507.117,93 €	9.697.260,29 €	9.869.685,55 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	49,00%	49,00%	50,47%	51,98%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%


Otel Kira Sözleşme Oranı Hotel Lease Agreement Rate	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
Sözleşme AGOP Oranı Lease Agreement Adjusted GOP Rate	8,00%
AGOP Geliri Adjusted GOP Income	95,00%

Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on Gross Income	1.485.980,50 €	1.618.257,12 €	1.716.808,98 €	1.768.313,25 €	1.826.352,68 €	1.876.003,53 €	1.932.283,63 €	1.970.929,30 €	2.015.855,69 €	2.050.554,85 €	2.091.565,94 €	2.133.397,26 €	2.171.330,82 €
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on AGOP Rate	2.630.860,92 €	2.865.050,67 €	3.148.510,61 €	3.358.581,06 €	3.591.808,28 €	3.689.454,43 €	3.800.138,06 €	3.876.140,82 €	3.964.495,59 €	4.032.736,91 €	4.113.391,65 €	4.195.659,48 €	4.270.261,76 €
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee Based on Projection	2.630.860,92 €	2.865.050,67 €	3.148.510,61 €	3.358.581,06 €	3.591.808,28 €	3.689.454,43 €	3.800.138,06 €	3.876.140,82 €	3.964.495,59 €	4.032.736,91 €	4.113.391,65 €	4.195.659,48 €	4.270.261,76 €


Yenileme Maliyeti (%5 Sözleşme) Renovation Cost	2.597,87 €	2.829,12 €	3.001,41 €	3.091,46 €	3.192,92 €	3.279,73 €	3.378,12 €	3.445,68 €	3.524,22 €	3.584,89 €	3.656,58 €	3.729,72 €	3.796,03 €

Net Gelir Toplamı Total Net Income	2.628.263,06 €	2.862.221,55 €	3.145.509,20 €	3.355.489,61 €	3.588.615,35 €	3.686.174,70 €	3.796.759,94 €	3.872.695,14 €	3.960.971,37 €	4.029.152,03 €	4.109.735,07 €	4.191.929,77 €	4.266.465,72 €

Nakit Akışı Cash Flow	2.628.263,06 €	2.862.221,55 €	3.145.509,20 €	3.355.489,61 €	3.588.615,35 €	3.686.174,70 €	3.796.759,94 €	3.872.695,14 €	3.960.971,37 €	4.029.152,03 €	4.109.735,07 €	4.191.929,77 €	4.266.465,72 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 51 | 83

1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8
2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051

208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%
125,99 €	127,88 €	129,80 €	131,75 €	133,07 €	134,40 €	135,74 €	137,10 €	138,47 €	139,85 €	141,25 €	142,67 €	144,09 €	145,53 €	146,99 €
7.684.892,29 €	7.800.165,68 €	7.917.168,16 €	8.057.941,92 €	8.116.284,94 €	8.197.447,79 €	8.279.422,27 €	8.385.126,67 €	8.445.838,66 €	8.530.297,04 €	8.615.600,01 €	8.725.596,44 €	8.788.773,57 €	8.876.661,31 €	8.965.427,92 €
2.305.467,69 €	2.340.049,70 €	2.375.150,45 €	2.417.382,58 €	2.434.885,48 €	2.459.234,34 €	2.483.826,68 €	2.515.538,00 €	2.533.751,60 €	2.559.089,11 €	2.584.680,00 €	2.617.678,93 €	2.636.632,07 €	2.662.998,39 €	2.689.628,38 €
	9.990.359,98 € 10.140.215,38 € 10.292.318,61 € 10.475.324,50 € 10.551.170,42 € 10.656.682,13 € 10.763.248,95 €						10.900.664,68 €	10.979.590,25 €	11.089.386,16 €	11.200.280,02 €	11.343.275,37 €	11.425.405,65 €	11.539.659,70 €	11.655.056,30 €

53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%

22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%

2.197.879,20 €	2.230.847,38 €	2.264.310,09 €	2.304.571,39 €	2.321.257,49 €	2.344.470,07 €	2.367.914,77 €	2.398.146,23 €	2.415.509,86 €	2.439.664,95 €	2.464.061,60 €	2.495.520,58 €	2.513.589,24 €	2.538.725,13 €	2.564.112,39 €
4.322.473,29 €	4.387.310,39 €	4.453.120,05 €	4.532.300,18 €	4.565.116,02 €	4.610.767,18 €	4.656.874,85 €	4.716.329,74 €	4.750.478,03 €	4.797.982,81 €	4.845.962,64 €	4.907.831,64 €	4.943.366,49 €	4.992.800,15 €	5.042.728,16 €
4.322.473,29 €	4.387.310,39 €	4.453.120,05 €	4.532.300,18 €	4.565.116,02 €	4.610.767,18 €	4.656.874,85 €	4.716.329,74 €	4.750.478,03 €	4.797.982,81 €	4.845.962,64 €	4.907.831,64 €	4.943.366,49 €	4.992.800,15 €	5.042.728,16 €

3.842,45 €	3.900,08 €	3.958,58 €	4.028,97 €	4.058,14 €	4.098,72 €	4.139,71 €	4.192,56 €	4.222,92 €	4.265,15 €	4.307,80 €	4.362,80 €	4.394,39 €	4.438,33 €	4.482,71 €

4.318.630,85 €	4.383.410,31 €	4.449.161,46 €	4.528.271,21 €	4.561.057,87 €	4.606.668,45 €	4.652.735,14 €	4.712.137,18 €	4.746.255,11 €	4.793.717,66 €	4.841.654,84 €	4.903.468,85 €	4.938.972,10 €	4.988.361,82 €	5.038.245,44 €

4.318.630,85 €	4.383.410,31 €	4.449.161,46 €	4.528.271,21 €	4.561.057,87 €	4.606.668,45 €	4.652.735,14 €	4.712.137,18 €	4.746.255,11 €	4.793.717,66 €	4.841.654,84 €	4.903.468,85 €	4.938.972,10 €	4.988.361,82 €	5.038.245,44 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 52 | 83

2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067

208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208	208
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%	80,34%
148,46 €	149,94 €	151,44 €	152,96 €	154,49 €	156,03 €	157,59 €	159,17 €	160,76 €	162,37 €	163,99 €	165,63 €	167,29 €	168,96 €	170,65 €	172,36 €
9.079.890,65 €	9.145.633,02 €	9.237.089,35 €	9.329.460,25 €	9.448.570,62 €	9.516.982,40 €	9.612.152,22 €	9.708.273,74 €	9.832.220,47 €	9.903.410,05 €				10.002.444,15 € 10.102.468,59 € 10.231.448,05 € 10.305.528,21 € 10.408.583,49 € 10.512.669,32 €
2.723.967,19 €	2.743.689,91 €	2.771.126,81 €	2.798.838,07 €	2.834.571,19 €	2.855.094,72 €	2.883.645,67 €	2.912.482,12 €	2.949.666,14 €	2.971.023,01 €	3.000.733,24 €	3.030.740,58 €	3.069.434,42 €	3.091.658,46 €	3.122.575,05 €	3.153.800,80 €
11.803.857,84 €	11.889.322,93 €	12.008.216,16 €	12.128.298,32 €	12.283.141,80 €	12.372.077,12 €	12.495.797,89 €	12.620.755,87 €						12.781.886,61 € 12.874.433,06 € 13.003.177,39 € 13.133.209,17 € 13.300.882,47 € 13.397.186,67 € 13.531.158,54 € 13.666.470,12 €

53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%	53,54%

22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%

2.596.848,72 €	2.615.651,04 €	2.641.807,56 €	2.668.225,63 €	2.702.291,20 €	2.721.856,97 €	2.749.075,54 €	2.776.566,29 €	2.812.015,06 €	2.832.375,27 €	2.860.699,03 €	2.889.306,02 €	2.926.194,14 €	2.947.381,07 €	2.976.854,88 €	3.006.623,43 €
5.107.109,29 €	5.144.086,99 €	5.195.527,86 €	5.247.483,14 €	5.314.478,41 €	5.352.957,55 €	5.406.487,13 €	5.460.552,00 €	5.530.267,54 €	5.570.309,09 €	5.626.012,18 €	5.682.272,31 €	5.754.818,58 €	5.796.485,98 €	5.854.450,84 €	5.912.995,35 €
5.107.109,29 €	5.144.086,99 €	5.195.527,86 €	5.247.483,14 €	5.314.478,41 €	5.352.957,55 €	5.406.487,13 €	5.460.552,00 €	5.530.267,54 €	5.570.309,09 €	5.626.012,18 €	5.682.272,31 €	5.754.818,58 €	5.796.485,98 €	5.854.450,84 €	5.912.995,35 €

4.539,95 €	4.572,82 €	4.618,54 €	4.664,73 €	4.724,29 €	4.758,49 €	4.806,08 €	4.854,14 €	4.916,11 €	4.951,71 €	5.001,22 €	5.051,23 €	5.115,72 €	5.152,76 €	5.204,29 €	5.256,33 €

5.102.569,34 €	5.139.514,18 €	5.190.909,32 €	5.242.818,41 €	5.309.754,12 €	5.348.199,06 €	5.401.681,05 €	5.455.697,86 €	5.525.351,43 €	5.565.357,39 €	5.621.010,96 €	5.677.221,07 €	5.749.702,85 €	5.791.333,22 €	5.849.246,55 €	5.907.739,01 €

5.102.569,34 €	5.139.514,18 €	5.190.909,32 €	5.242.818,41 €	5.309.754,12 €	5.348.199,06 €	5.401.681,05 €	5.455.697,86 €	5.525.351,43 €	5.565.357,39 €	5.621.010,96 €	5.677.221,07 €	5.749.702,85 €	5.791.333,22 €	5.849.246,55 €	5.907.739,01 €

İBİS&NOVOTEL TOPLAM

Değerleme Yılı 2 3 6 8 9 1 0 1 4 5 7	1 1	1 2 1 3
Periyot 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 Period	1 1	1 2 1 3
Yıllar 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Years	2034	2035 2036

İBİS OTEL NET NAKİT AKIŞI 1.862.692,88 € 2.089.804,00 € 2.349.174,13 € 2.580.530,82 € 2.759.154,40 € 2.834.164,20 € 2.919.189,12 € 2.977.572,90 € 3.045.445,25 € 3.097.866,85 €	3.159.824,19 €	3.223.020,67 € 3.280.328,63 €
NOVOTEL NET NAKİT AKIŞI 2.628.263,06 € 2.862.221,55 € 3.145.509,20 € 3.355.489,61 € 3.588.615,35 € 3.686.174,70 € 3.796.759,94 € 3.872.695,14 € 3.960.971,37 € 4.029.152,03 €	4.109.735,07 €	4.191.929,77 € 4.266.465,72 €
HASILATTAN ÜST HAKKI PAY BEDELİ (€) 69.365,89 € 76.465,49 € 78.711,44 € 80.026,52 € 80.483,97 € 82.671,99 € 85.152,15 € 86.855,19 € 88.835,01 € 90.364,14 €	92.171,42 €	94.014,85 € 95.686,51 €
YIILIK TOPLAM ÜST HAKKI MALİYETİ(€) 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 € 155.108,00 €
BİNA SİGORTASI 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 € 56.077,00 €
EMLAK VERGİSİ 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 € 11.834,00 €
TOPLAM NET NAKİT AKIŞI 4.198.571,04 € 4.652.541,06 € 5.192.952,88 € 5.632.974,91 € 6.044.266,78 € 6.214.647,91 € 6.407.777,92 € 6.540.393,86 € 6.694.562,61 € 6.813.635,74 €	6.954.368,83 €	7.097.916,59 € 7.228.088,84 €

İndirgeme Oranı 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% Discount Rate	10,00%	10,00% 10,00%
İndirgenmiş Nakit Akışı 3.816.882,77 € 3.845.075,26 € 3.901.542,36 € 3.847.397,66 € 3.753.014,13 € 3.508.006,73 € 3.288.203,26 € 3.051.142,00 € 2.839.148,06 € 2.626.951,53 € Discounted Cash Flow	2.437.463,85 €	2.261.614,97 € 2.093.719,87 €

1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5	2 6	2 7 2 8
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048	2049	2050 2051

3.320.436,47 € 3.370.243,02 € 3.420.796,66 € 3.481.621,24 € 3.506.829,70 € 3.541.898,00 € 3.577.316,98 € 3.622.989,02 € 3.649.221,05 € 3.685.713,26 € 3.722.570,39 € 3.770.096,91 €	3.797.394,05 €	3.835.368,00 € 3.873.721,68 €
4.318.630,85 € 4.383.410,31 € 4.449.161,46 € 4.528.271,21 € 4.561.057,87 € 4.606.668,45 € 4.652.735,14 € 4.712.137,18 € 4.746.255,11 € 4.793.717,66 € 4.841.654,84 € 4.903.468,85 €	4.938.972,10 €	4.988.361,82 € 5.038.245,44 €
96.856,45 € 98.309,30 € 99.783,94 € 101.558,18 € 102.293,50 € 103.316,44 € 104.349,60 € 105.681,85 € 106.447,03 € 107.511,50 € 108.586,62 € 109.972,95 €	110.769,21 €	111.876,90 € 112.995,67 €
155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 € 155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 € 155.108,00 €
56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 € 56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 € 56.077,00 €
11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 € 11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 € 11.834,00 €
7.319.191,86 € 7.432.325,03 € 7.547.155,19 € 7.685.315,27 € 7.742.575,07 € 7.822.231,01 € 7.902.683,51 € 8.006.425,36 € 8.066.010,13 € 8.148.900,42 € 8.232.619,62 € 8.340.573,80 €	8.402.577,95 €	8.488.833,92 € 8.575.952,45 €
10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%	10,00%	10,00% 10,00%
1.927.371,97 € 1.779.239,52 € 1.642.480,86 € 1.520.498,66 € 1.392.570,18 € 1.278.997,28 € 1.174.683,55 € 1.081.912,83 € 990.876,87 € 910.054,19 € 835.821,63 € 769.801,58 €	705.022,11 €	647.508,60 € 594.685,27 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 54 | 83

2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5	3 6	3 7	3 8	3 9	4 0	4 1	4 2	4 3	4 4
2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058	2059	2060	2061	2062	2063	2064	2065	2066	2067

3.923.177,96 €	3.951.583,48 €	3.991.099,32 €	4.031.010,31 €	4.082.474,71 €	4.112.033,62 €	4.153.153,95 €	4.194.685,49 €	4.248.239,56 €	4.278.998,67 €	4.321.788,66 €	4.365.006,54 €	4.420.735,12 €	4.452.743,18 €	4.497.270,61 €	4.542.243,31 €
5.102.569,34 €	5.139.514,18 €	5.190.909,32 €	5.242.818,41 €	5.309.754,12 €	5.348.199,06 €	5.401.681,05 €	5.455.697,86 €	5.525.351,43 €	5.565.357,39 €	5.621.010,96 €	5.677.221,07 €	5.749.702,85 €	5.791.333,22 €	5.849.246,55 €	5.907.739,01 €
114.438,30 €	115.266,88 €	116.419,55 €	117.583,74 €	119.084,95 €	119.947,18 €	121.146,65 €	122.358,12 €	123.920,28 €	124.817,51 €	126.065,69 €	127.326,35 €	128.951,94 €	129.885,61 €	131.184,46 €	132.496,31 €
155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €	155.108,00 €
56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €	56.077,00 €
11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €	11.834,00 €
8.688.290,00 €	8.752.811,78 €	8.842.570,08 €	8.933.225,98 €	9.050.124,88 €	9.117.266,50 €	9.210.669,35 €	9.305.006,24 €	9.426.651,71 €	9.496.519,55 €	9.593.714,93 €	9.691.882,27 €	9.818.467,04 €	9.891.171,79 €	9.992.313,69 €	10.094.467,02 €

10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
547.704,66 €	501.610,98 €	460.686,27 €	423.099,39 €	389.669,09 €	356.872,72 €	327.753,40 €	301.009,36 €	277.222,27 €	253.888,15 €	233.169,69 €	214.141,44 €	197.216,66 €	180.615,48 €	165.874,87 €	152.336,95 €

Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1\$)	₺29,4382
Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1€)	₺32,5739

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	8,00%	8,00%	8,00%
Risk Primi	1,50%	2,00%	2,50%
indirgeme oranı	9,50%	10,00%	10,50%
Toplam Bugünkü Değer ( €)	67.165.749,65 €	63.504.558,91 €	60.171.866,30 €
Yaklaşık Bugünkü Değer ( €)	67.170.000,00 €	63.500.000,00 €	60.170.000,00 €
Bugünkü Değer ( TL )	₺2.187.850.412,60	₺2.068.591.151,55	₺1.960.032.355,64
Yaklaşık Bugünkü Değer ( TL )	₺2.187.850.000,00	₺2.068.590.000,00	₺1.960.030.000,00

Kira Değer Analizi
Projeseksiyona Esas Kira Değeri		4.490.956 €
Risksiz Getiri Oranı	8,00%	8,00%	8,00%
Risk Primi	1,50%	2,00%	2,50%
indirgeme oranı	9,50%	10,00%	10,50%
Bugünki Kira Değeri( €)	4.100.309,98 €	4.081.621,26 €	4.063.101,90 €
Yaklaşık Bugünkü Kira Değeri ( €)	4.100.000,00 €	4.080.000,00 €	4.060.000,00 €
Bugünkü Kira Değeri ( TL )	₺133.552.990,00	₺132.901.512,00	₺132.250.034,00
Yaklaşık Bugünkü Değeri ( TL )	₺133.550.000,00	₺132.900.000,00	₺132.250.000,00

NİHAİ DEĞER DETAYI
Gelir İndirgeme Analizi İle Tespit Edilen Piyasa Değeri	63.550.000,00 €
Direk Kapitalizasyon Analizi ile Tespit Edilen Piyasa Değeri	63.500.000,00 €
Taşınmazın Nihai Olarak Tespit Edilen Değeri	63.525.000,00 €
Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1€)	32,5739 ₺
Türk Lirası Karşılığı Piyasa Değeri:	₺2.069.256.997,50
Yaklaşık Türk Lirası Karşılığı Piyasa Değeri:	₺2.069.260.000,00
Taşınmazın Nihai Olarak Tespit Edilen Yıllık Kira Değeri (€)	4.080.000,00 €
Taşınmazın Nihai Olarak Tespit Edilen Yıllık Kira Değeri (TL)	₺132.901.512,00
Yaklaşık Türk Lirası Karşılığı Yıllık Kira Değeri	₺132.900.000,00

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın halihazırda faal olarak kullanılan gelir getirici bir mülk olması sebebiyle indirgenmiş nakit akışı uygulanmış ve neticesinde bir değere ulaşılmıştır.

Söz konusu ulaşılan değer, indirgenen nakit akışlarının bugünkü değer toplamıdır.

** Tabloda kullanılan döviz kuru 29.12.2023 tarih, saat 15:30 itibariyle geçerli olan TCMB verileri dikkate alınarak belirlenmiştir.

İNA verileri dikkate alındığından taşınmazın üst hakkı süresi boyunca elde edilen gelirlerinin toplamının bugüne getirilmesi sonucundan takdir edilen değeri 63.525.000 Avro, yaklaşık 2.069.260.000,00 TL'dir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazın gelir verileri dikkate alınarak Akfen GYO AŞ. ve Accor Grubu arasında yapılan sözleşmelere göre taşınmazın kira değeri tespit edilmiştir. Yapılan sözleşmeye göre Accor grubu tarafından İbis Otel için ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %25'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir. Novotel için ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %22'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.

Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.

Kira geliri üzerinden yapılan indirgenmiş nakit akışı projeksiyonuna göre taşınmazın kira değeri tespit edilmiş ve söz konusu kira değeri üst hakkı süresi boyunca elde edilen gelirlerin toplamının bugüne getirilmesi sonucunda tespit edilmiştir. Bu hesaba göre otelin yıllık kira geliri 4.080.000 Avro, yaklaşık 132.900.000 TL olarak tespit edilmiştir.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %50-%65 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı oranlarının ise %35-%40 oranlarında gerçekleşebileceği ön görülmektedir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz cins değişikliği yapılmış ve halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Üzerinde herhangi bir proje geliştirme çalışması yoktur.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazın, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım durumunun en etkin ve verimli durumu olduğu kanaatindeyiz.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Söz konusu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Detaylı değerleme tablosu verilmiştir.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Rapora taşınmaz için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar analizi yöntemi (emsal karşılaştırma) ile arsa değeri, maliyet yaklaşımı yöntemi ile de yapı değeri ayrıca tespit edilmiştir. Değer oluşumları Maliyet ve Gelir yöntemiyle beraber desteklenmiştir. Gelir yöntemi ile ilgili olarak doğrudan kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları projeksiyonları kullanılmıştır. Söz konusu varlığın Otel olması ve fiilen işletilmesi, direkt gelir getirici bir mülk sınıfında olması sebebi ile nihai değer takdiri gelir yöntemi esasına göre doğrudan kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları projeksiyonlarından elden edilen sonuçların ortalaması alınarak belirlenmiştir.

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi

∆ Olumlu Özellikler

Deniz manzaralı olması
Yakın çevresinde ticari amaçlı kullanılan gayrimenkullerin ve otellerin bulunması
Otelin dünya genelinde biline bir marka altında işletiliyor olması

∆ Olumsuz Özellikler

Alternatif konaklama işletmelerinin bulunması
Bölgede benzer nitelikli otel sayısının fazla olması

∆ Fırsatlar

Yakın çevrede yapılan yabancı sermayeli yatırımların giderek artması

∆ Tehditler

Ekonomik gelişmelerdeki olumsuz tablonun kur dalgalanmalarıyla devam etme olasılığı
6.3 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.

6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.

6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Parsel üzerinde bulunan yapı neticesinde herhangi bir proje geliştirilmesine yönelik çalışma bulunmamaktadır.

6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu parsel Maliye Hazinesi'ne ait olup üzerinde 49 yıllığına üst hakkı kurulmuş otel tesisi vardır. Söz konusu üst hakkı 29.05.2019 tarihli resmi senet ile 22.12.2067 yılına kadar uzatılmıştır. Üst hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkının 49 yıl süreli olduğu; irtifak hakkının üçüncü kişilere devredilebileceği; sürenin sonunda irtifak hakkına konu yapının bedelsiz olarak taşınmaz malikine geçeceği şeklinde olduğu görülmektedir. Söz konusu sözleşmeye göre üst hakkının devredilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.

Ayrıca aynı tebliğin 7. bölüm 30. madde 1. ve 2. fıkrasına göre tapu kaydında bulunan ipoteğin gayrimenkul değerini finanse etmek amacıyla kullanılan rehin kaydı olduğu ve ipotek malikinin Akfen GYO A.Ş. olduğu tespit edilmiştir. Bu durum neticesinde ilgili taşınmazın GYO portföyünde gayrimenkule dayalı hak olarak bulunmasına engel olmadığına kanaat getirilmiştir.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 774 ada 55 Parselde bulunan taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Gelir Yöntemi'ne göre kanaat getirilen ve takdir edilen mevcut durum piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla; 2.069.260.000,00 TL ve Yazıyla İkimilyaryaltmışdokuzmilyonikiyüzaltmışbin Türk Lirası'dır.

Rapor Tarihi 29.12.2023

Taşınmazın yıllık kira bedeli: 132.900.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Nihai Değer

Taşınmaz Değeri (KDV Hariç)	2.069.260.000,00 ₺
Taşınmaz Değeri (KDV Dahil)	2.483.112.000,00 ₺
Taşınmaz Değeri (KDV Hariç)	63.525.000,00 €
Taşınmaz Değeri (KDV Dahil)	76.230.000,00 €
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Hariç)	132.900.000,00 ₺
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Dahil)	159.480.000,00 ₺
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Hariç)	4.080.000,00 €
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Dahil)	4.896.000,00 €

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru 1€:32,5739 TL'dir.

Burak BARIŞ Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 406713	Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622	Erdeniz BALIKÇIOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401418

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Takyidat Belgeleri,

∆ Taşınmaz Görselleri,

∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5881_rns_2024-01-09_06c37a5f-47ac-4c5b-a872-2e62bb5894dd.pdf

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

İÇİNDEKİLER

YÖNETİCİ ÖZETİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

1.2 Değerlemenin Amacı

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 İşin Kapsamı

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

Üst Hakkı Tapu Kaydı Bilgileri

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

∆ TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Referans Faiz Oran Değişimi;

∆ TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

∆ Türkiye'de Turizm Sektörü;

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

Değerleme Yöntemleri

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

∆ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

İbis Otel;

Novotel Otel;

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

∆ Gelir Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Novotel

Genel Veriler

∆ Kira Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Novotel

Genel Veriler

Kira Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı

İBİS&NOVOTEL TOPLAM

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi

∆ Olumlu Özellikler

∆ Olumsuz Özellikler