NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2023 - 1248

Aralık, 2023

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	Rapor Tarihi: 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Rapor Numarası	Özel 2023-1248
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi, 2420 ada 9 Parselde kayıtlı "KARKAS OTEL VE ARSASI" vasıflı taşınmazın 'Üst (İnşaat) Hakkının' 31.12.2023 değerleme tarihli adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.

↗ İş bu rapor, Seksen Bir (81) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

	YÖNETİCİ ÖZETİ5
1.	RAPOR BİLGİLERİ 6
1.1	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
1.2	Değerlemenin Amacı6
1.3	Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6
1.4	Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6
1.5	Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6
1.6	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.	DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7
2.1	Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7
2.2	Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7
2.3	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.4	İşin Kapsamı 7
3.	GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
3.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8
3.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları10
3.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11
3.4	Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi11
3.5	Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler11
3.6	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar11
3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler11
3.8	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12
3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13
3.10	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama13
3.11	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13
4.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13
4.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler13
	Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

	4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 15
	4.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25
	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 25
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler26
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 26
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı
		Hakkında Bilgi 26
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 27
	5.1	Pazar Yaklaşımı29
	5.2	Maliyet Yaklaşımı 31
	5.3 5.4	Gelir Yaklaşımı34 Diğer Tespit ve Analizler55
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ56
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması56
	6.2	Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 56
	6.3	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 57
	6.4	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş57
	6.5	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş57
	6.6	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi57
	6.7	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi57
	6.8	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi57
	6.9	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş58
7.		SONUÇ58
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi58
	7.2	Nihai Değer Takdiri59
8.		UYGUNLUK BEYANI60
9.		RAPOR EKLERİ60

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2023-1248 / 08.01.2024 (Değerleme Tarihi: 31.12.2023)
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Pervane Mahallesi, Kocasinan Bulvarı No:161/1,2 Kocasinan / KAYSERİ
Tapu Kayıt Bilgisi	Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi, 2420 ada 9 Parsel
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Rapora konu taşınmaz faal durumda otel olarak kullanılmaktadır.
İmar Durumu	Söz konusu parsel, 1/1.000 Ölçekli uygulama imar planına göre; Turizm Tesis Alanında kalmakta, E:0,90 olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Piyasa Değeri	356.030.000,00 TL (Üçyüzellialtımilyonotuzbin Türk Lirası)
%20 KDV Dahil Piyasa Değeri	427.236.000,00 TL
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Burak BARIŞ – SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 31.12.2023 itibariyle değerleme çalışmaları ve değer takdiri tamamlanmış olup 08.01.2024 tarihinde Özel 2023-1248 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi, 2420 ada 9 Parsel üzerindeki 2420 ada 9 parsel üzerindeki Karkas Otel ve Arsası vasıflı taşınmazın "Üst (İnşaat) Hakkının" adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur. Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2023 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından;

*31.12.2021 tarihinde, Özel 2021-1799 rapor no ile 117.900.000,00 TL - 8.030.000 Avro değer takdir edilmiştir.

*30.06.2022 tarihinde, Özel 2022-611 rapor no ile 173.960.000,00 TL – 10.015.000 Avro değer takdir edilmiştir.

*30.12.2022 tarihinde, Özel 2022-1202 rapor no ile 183.400.000,00 TL – 9.200.000 Avro değer takdir edilmiştir.

*27.06.2023 tarihinde, Özel 2023-553 rapor no ile 304.630.000,00 TL – 10.820.000 Avro değer takdir edilmiştir.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye :	14.000.000, TL
Ticaret Sicil :	256696
Telefon :	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web :	[email protected] www.netgd.com.tr
Adres :	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	:	Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi	:	Büyükdere cd. No:201 C Blok Kat:8 Levent-İstanbul
Şirket Amacı	:	Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin
		düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek.
Sermaye	:	3.900.000.000, TL*
Telefon	:	0 212 371 87 00
E-Posta	:	www.akfengyo.com.tr

(*)Şirketin 6.500.000.000 TL olan kayıtlı sermaye tavanı içerisinde 1.300.000.000 TL olan çıkarılmış sermayesinin, tamamı nakit karşılığı ve %200 oranında olmak üzere 2.600.000.000 TL artışla 3.900.000.000 TL'ye yükseltilmesine ilişkin başvurusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun 07.12.2023 tarihli ve 76/1684 sayılı toplantısında onaylanmıştır. 04.01.2024 tarihi itibarıyla da nakit olarak artırılan 2.600.000.000 TL nominal değerli payların ihracı izahnamede belirtilen koşullar çerçevesinde tamamlanarak, bedelleri nakden ve tamamen ödenmiş olması sebebiyle yeni çıkarılmış sermayesi 3.900.000.000 TL'ye yükselmiştir.

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi, 2420 ada 9 parsel üzerindeki Karkas Otel ve Arsası vasıflı taşınmazın "Üst (İnşaat) Hakkının" adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Rapora konu gayrimenkul; Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesinde bulunmaktadır. Taşınmaz bölgenin ana arteri olan Kocasinan Bulvarı'na cepheli şekilde konumludur. Taşınmaza ulaşım için Kocasinan Bulvarı üzerinde Kuzeydoğu yönünde ilerlenirken Mustafa Kemalpaşa yol ayrımı geçildikten sonra sol kol üzerinde konumludur. Otele ulaşım bölgenin ana arteri olan Kocasinan Bulvarı üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın yakın çevresi konut nitelikli gelişmiştir. Taşınmaz Kayseri Havalimanı'na yaklaşık 3,50km. mesafede konumlu olup Mustafa Kemalpaşa Caddesi üzerinden rahatlıkla ulaşım sağlanabilmektedir.

Koordinatlar: Enlem: 38.781923 - Boylam: 35.350167

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 8 | 81

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 9 | 81

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

		Ana Taşınmaz Tapu Kaydı Bilgileri
--	--	-----------------------------------	--	--	--	--	--

İL – İLÇE	: KAYSERİ - KOCASİNAN
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: PERVANE MAHALLESİ
CİLT - SAYFA NO	: 56/5913
ADA - PARSEL	: 2420 ADA 9 PARSEL
YÜZÖLÇÜM	: 11.035,40 m²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: KARKAS OTEL VE ARSASI
TAŞINMAZ ID	: 19050848
MALİK - HİSSE	: Kayseri Sanayi Odası (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: İfraz İşlemi (02.08.2007-16329)

Üst Hakkı Tapu Kaydı Bilgileri

İL – İLÇE	: KAYSERİ - KOCASİNAN
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: PERVANE MAHALLESİ
CİLT - SAYFA NO	: 56/5919
ADA - PARSEL	: 2420 ADA 9 PARSEL
YÜZÖLÇÜM	: 11.035,40 m²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: 49 yıl süre ile 56. cilt 5913. sayfadaki 2420 ada 9 parsel üzerindeki "Üst (İnşaat) Hakkı
TAŞINMAZ ID	: 32157163
MALİK - HİSSE	: Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Tesisi (17.08.2007 - 176459

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgelerine göre üst hakkı tapu kaydı üzerinde bulunan kayıtlar aşağıdaki gibidir;

Şerh: 20.000.740,6 YTL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (İSTANBUL 6. NOTERLİĞİNİN 24/09/2008 TARİH 11039 SAYILI SÖZLEŞMEYE İSTİNADEN 12 YIL MÜDETLE KİRA ŞERHİ VARDIR.) (26.09.2008 – 25040)

Şerh: 26/09/2008 Tarih 25040 yevmiyeli 12 yıl süreli kira şerhine 13 yıl ilave edilerek kira şerhi süresi 25 yıl a çıkartılmıştır. Kira Şerhi Yenilenmiştir. (Süre: 13 Yıl, Bedel: 23.111.332,6 YTL .) (10.10.2008 – 25726)

İpotek: Credit Bank Europe N.V. lehine 173.052.185,00.-Avro bedelli 1. Derece ipotek tesis edilmiştir. (28.01.2015 - 3407)

2420 ada 9 parsel üzerinde Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine, 49 yıl süreyle, bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesis edilmiştir. Tadil sözleşmesi ile birlikte üst hakkı bitiş tarihi 20.08.2057 olarak belirlenmiştir. Söz konusu üst hakkının devrinde aksi sözleşmede belirtilmediği sürece kısıtlama bulunmamaktadır.

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

Son üç yıl içerisinde alım satıma konu olmamıştır. İmar ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Kocasinan Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu taşınmazın 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre konu taşınmaz Turizm Tesis Alanı'nda kalmakta E:0,90, Hmaks: Serbest, yoldan 30m. yandan 5m. çekme mesafeli olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkul için Kocasinan Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüştür.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Söz konusu üst hakkı Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. 20.08.2008 tarihinden itibaren 20.08.2057 tarihine kadar 49 yıllık üst hakkı bulunmaktadır. Üst hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkının 49 yıl süreli olduğu; irtifak hakkının üçüncü kişilere devredilebileceği; sürenin sonunda irtifak hakkına konu yapının bedelsiz olarak taşınmaz malikine geçeceği; irtifak hakkı bedelinin ilk 5 yıl için ödemesiz olduğu, sonraki yıllar için ise sözleşmede belirtilen bedeller şeklinde olduğu görülmektedir.

Aşağıda Medeni Kanun'un ilgili maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir.

Üst hakkı

Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Madde 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Madde 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.

Madde 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

Madde 830- Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alındığı ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu görülmüştür.

Mimari Proje: 11.02.2008 tarih onaylı

Yapı Ruhsatı: 06.03.2008 tarih ve 1/28 numara ile 11.064m² inşaat alanı için verilmiştir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi: 27.03.2009 tarih ve 1/37 numara ile 11.064m² inşaat alanı için verilmiştir.

Turizm İşletme Belgesi: 22.07.2008 – 11514

Novotel Kayseri(4 Yıldızlı otel): 91 Oda+2 Bedensel Engelli Odası+3 Suit-192 Yatak, 100 kişilik 2. Sınıf lokanta, 95 kişilik çok amaçlı salon, 55 kişilik çok amaçlı salon, 45 kişilik kafeterya-snack bar, 18 kişilik toplantı salonu, çalışma ofisi, okuma mahalli, Amerikan bar, aletli jimnastik salonu, voleybol sahası, mini golf, satış ünitesi, 44 araçlık otopark

İbis Otel Kayseri(3 yıldızlı otel): 156 oda+4bedensel engelli odası-320 yatak, 100 kişilik 2. Sınıf lokanta, Amerikan bar, 74 araçlık otopark.

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı "Yapı Denetimi Hakkında Kanun" un 11. Maddesi gereği yapı denetimine tabi değildir. Kayseri ili Yapı Denetim Kanunu kapsamında 01.01.20211 tarihinden itibaren girmiştir.

3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Söz konusu parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış, otel olarak kullanılan yapı bulunmaktadır. Değerleme, bu taşınmaz için hazırlanan ve onaylanan mevcut projeye ve yasal evraklara dair yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu gayrimenkule ait 08.02.2017 tarih ve S34E2D66E85E9 belge numaralı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Kayseri, Türkiye'nin bir ilidir. Türkiye'nin toplam nüfus bakımından en kalabalık 14. şehri olup yüzölçümü olarak Türkiye'nin en büyük 8. [daha iyi kaynak gerekli]ilidir. İç Anadolu'nun büyük ticaret ve sanayi merkezidir.

Orta Kızılırmak Bölümünde, Erciyes Dağı'nın eteklerinde bir ildir. Kuzey ve kuzeybatıda Yozgat, kuzey ve kuzeydoğuda Sivas, doğuda Kahramanmaraş, güneyde Adana, güneybatıda Niğde, batıda ise Nevşehir illeriyle çevrilidir. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan Kayseri (eski Mazaka, Ermenice: Մաժաք Mažak), klasik çağlarda Kapadokya adı verilen bölgededir. Kızılırmak'ın güneyinde bulunan bu bölge, Tuz Gölü'nden Fırat Nehri' ne kadar uzanır. İpek Yolu buradan geçer. Bölge, pek çok uygarlığın beşiği olmuştur. Kayseri, İç

Anadolu'nun güney bölümü ile Toros Dağları'nın birbirine yaklaştığı bir yerde Orta Kızılırmak bölümünde yer alır. 37 derece 45 dakika ile 38 derece 18 dakika kuzey enlemleri ve 34 derece 56 dakika ile 36 derece 58 dakika doğu boylamları arasında bulunmaktadır. Doğu ve kuzeydoğusu Sivas, kuzeyi Yozgat, batısı Nevşehir, güneybatısı Niğde, güneyi ise Adana ve Kahramanmaraş illeri ile çevrilidir. 1929 yılında yapılan Haydarpaşa - Kars demiryolu idari sınırlarından geçmektedir.

Kayseri, 2. derece gelişmiş iller arasında yer almaktadır. Sanayi siteleri ve büyük organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın iş yeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet göstermektedir. Kayseri'de 3 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete başlamıştır. Sanayi altyapısı çerçevesinde Kayseri Serbest Bölgesi de önemli bir yere sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesi, Türkiye'nin en büyük serbest bölgesi alanına sahiptir.

Kocasinan İlçesi hakkında: Kocasinan ilçesinin müstakil bir tarihi yapılaşması yoktur. Çünkü Kayseri şehrinin bünyesinden doğduğu için Kayseri ilinin tarihi yapısı içindedir. Bu sebeple ilçenin tarihi yapısı şehir merkezi tarihi yapısı içinde ele alınmalıdır. Kayseri şehri klasik çağlarda Kapadokya adı verilen bölgede olup, M.Ö. 2000-1750 tarihlerinde Hitit Şehir Beyliklerinin hakimiyeti görülür. Sonraları (M.Ö. 1200-700) Genç Hitit Devri gelir. M.Ö. 600-500 yıllarında Med ve Pers hakimiyeti başlar. Daha sonra İskender ve Diyadoklar bölgede hakimdirler. İskender'in ölümünden sonra Anadolu toprakları Diyadoklar arasında paylaşılır. Kayseri, Bağımsız Kapadokya Krallığı'nın merkezi haline geldikten sonra bu Krallık, Roma tarafından yönetilir hale gelmiştir. 395 yılında Roma İmparatorluğu'nun ikiye ayrılmasından sonra Doğu Roma İmparatorluğu sınırları içerisinde kalan bölge günümüze kadar önemini koruyabilmiştir. Bölgede faaliyet gösteren 390 civarındaki sanayi kuruluşu ile yaklaşık 30 bin kişi istihdam edilmektedir. İlçe sınırları içerisinde Gazi Üniversitesi Kocasinan yerleşkesi de bulunmaktadır. Kocasinan ilçesi, İç Anadolu bölgesinin orta Kızılırmak bölümünde yer alır. 33 derece 30 dakika boylamı ve 38 derece 45 dakika Kuzey enleminde yer almaktadır. İlçe belediye sınırları alanı 9025 hektardır. Kocasinan hudutları içerisinde bulunan dağların yüksekliğinde bir çok düzlükler bulunmaktadır. İlçe merkezi, 1055 rakımlı bir ova üzerinde kurulmuştur. İlçe Belediyesine bağlı 116 mahalle bulunmaktadır. Kocasinan İlçesi sosyal durumu bakımdan şehir merkezindeki sosyal durum ve yaşantı ile şehir merkezine yakın bölgelerdeki sosyal durum ve yaşantı arasında fazla bir fark görülmez. Mevzii İmar planı dışında kalan Mahallelerde sulu tarımın yapıldığı yerlerde ağırlıklı olarak pancar ziraatı yapılmaktadır. Hayvancılıkta suni tohumlama çalışmaları sağlıklı yapılamadığından hala yerli ırk tabir edilen inekler görülmekte olup, İlçe merkezinin dışında bulunan mahallelerde modern tavuk çiftlikleri kurulmuştur.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %37,54 ile konut oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,86 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %-0,31 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,17 ile konut oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %64,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,27 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)

A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,6 seviyesine gelmiştir.

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH 2023 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %79,8 artarak 7 trilyon 681 milyar 432 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 295 milyar 815 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hane halklarının nihai tüketim harcamaları 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %11,2 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %5,3, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %14,7 arttı. Mal ve hizmet ithalatı, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %14,5, ihracatı ise %1,1 arttı. İşgücü ödemeleri, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %117,2 arttı. Net işletme artığı/karma gelir %50,7 arttı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %26,1 iken, bu oran 2023 yılında %32,2 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %55,0 iken %47,0 oldu. (TUİK)

∆ TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %23,70 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %3,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2021 ve 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %1,98 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %39 civarındadır.

ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.

∆ TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %42,50 seviyesine gelmiştir.

A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu. (TUİK)

	Kasim			Ocak - Kasım
	2023	2022	Degisim (%)	2023	2022	Occision 1961
Satis sektine gore topnam satis	93514	117 806	-20.6	1 087 349	1 277 659	-14.9
IDONALI SHEF	5 245	16.655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Diger 8305	88 269	101 151	-12.7	915 643	1019 136	-10.2
Saus durumuna gore toplam satis	93514	117 006	20,6	1087 349	1 277 659	-14.9
lik of 12015	30.472	086 ZE	=18.5	328 299	382 190	-14.1
SILES IF SUDE	83042	80 425	-21.6	759.050	895 469	-15:2

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu. Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu. (TUİK)

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti. (TUİK)

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı. (TUİK)

Yıl	Cayrek	Biria sayist	Yille degitim (%)	Dare sayst	Yılık değişim (%)	Yuzolçüm (mª)	Yak değişim (%)
2021		138 522	44.0	725 294	30.7	151 362 144	34,4
	-	33 571	137.0	174 664	116.9	34 357 552	ਰੇਤ 7
	=	30 534	65.7	157 696	14.4	31 780 568	15,6
	111	30 416	20.2	149 614	6,1	33 312 277	195
	W	44 001	18.7	243 326	24.3	51.911.747	308
2012		127,831	-7.7	695 804	-4.1	145 745 708	-3,7
	-	26 134	-222	129 572	-25,8	27 414 905	-20.2
	=	29 077	-18	144 076	-8.6	30-750 734	-32
	111	28 293	=7.0	145 507	-27	32 120 043	-3.6
	W	44 327	0,7	276 649	13,7	55 460 026	68
2023		23 887	-8.6	131 562	15	26,946 184	-1.7
	==	31 047	68	192 158	33.4	39 188 657	27.4
	111	35 351	24.9	196 489	35.0	39 080 808	21,7

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı. (TUİK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,47 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,08 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,49 arttı, işçilik endeksi %0,21 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,26 arttı, işçilik endeksi %113,93 arttı. (TUİK)

∆ Türkiye'de Turizm Sektörü;

Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu (TUİK)

	Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli)
	2022	2023 111	Degişim orani (1) (20)	2022 9 Aylık	2023 11 9 Aylık	Değişim orani (1) (%)
	11
Turizm geliri (Bin \$)	17 875 112	20 225 317	13.1	34 982 689	41 999 592	20.1
Kişi sayısı	21 000 128	22 428 234	6.8	39 390 915	44 605 295	13.2
Kışı başı ortalama harcama (\$)	851	902	5.9	888	942	6.0
Gecelik ortalama harcama (\$)	89	103	15.8	89	101	13.5

Bu çeyrekte geçen yılın aynı çeyreğine göre spor, eğitim, kültür harcaması %33,3, konaklama harcaması %26,1, yeme-içme harcaması %24,6 artarken tur hizmetleri harcaması %1,6 azaldı. İkinci sırada %16,6 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise ile %3 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %61,2 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi. (TUİK)

Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %74,8 artarak 1 milyar 933 milyon 781 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 491 milyon 933 bin dolarını kişisel, 441 milyon 848 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %43,7 artarak 2 milyon 978 bin 418 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 649 dolar olarak gerçekleşti. (TUİK)

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

Rapora konu taşınmaz 11.035,40 m² yüzölçümüne sahip 2420 ada 9 parsel üzerinde yer almaktadır. Parsel bölgenin ana arteri olan Kocasinan Bulvarı'na cephelidir. Parsel geometrik olarak yamuk formundadır. Parsel üzerinde Novotel ve İbis Otel olarak kullanılan bitişik şekilde inşa edilmiş iki adet yapı bulunmaktadır.

Mimari projesine göre Novotel kısmı A blok, İbis Otel kısmı B blok olarak isimlendirilmiştir. Söz konusu yapılar betonarme tarzda inşa edilmiştir. Projesine göre A blok Bodrum kat, Zemin kat ve 8 adet normal kattan oluşmakta, B blok Bodrum kat, Zemin kat ve 5 adet normal kattan oluşmaktadır. Yapılar projesine göre toplam yaklaşık brüt 11.064m² kullanım alanına sahiptir.

A Blok (Novotel): Bodrum katında sığınak alanı, zemin katında; toplantı salonları, restoran, lobi, normal katlarında oda hacimleri bulunmaktadır. Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Kocasinan Bulvarı cephesinden sağlanmaktadır. Otel 4 adet toplantı salonuna sahiptir. Bu salonlar 113m² , 23m² , 23m² ve 45m² kullanım alanına sahiptir. Binada diğer blok ile orta kullanılan 1 adet servis asansörü, 2 adet oda katlarına çalışan yolcu asansörü bulunmaktadır. Binada ısınma merkezi havalandırma sistemi ile sağlanmaktadır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Otelde 91 adet standart oda, 4 adet süit oda, 1 adet engelli odası olmak üzere 96 adet oda hacmi bulunmaktadır. Odalar yaklaşık 25-30m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur. Bina oldukça bakımlıdır ve herhangi bir tadilat ihtiyacı bulunmamaktadır.

B Blok (İbis Otel): Bodrum katında teknik alanlar, zemin katında; restoran, lobi, idari alanlar, normal katlarında oda hacimleri bulunmaktadır. Otel girişi zemin kat seviyesinden ve Kocasinan Bulvarı cephesinden sağlanmaktadır. Binada diğer blok ile orta kullanılan 1 adet servis asansörü, 2 adet oda katlarına çalışan yolcu asansörü bulunmaktadır. Binada ısınma merkezi havalandırma sistemi ile sağlanmaktadır. Bina içerisinde restoran, lobi, mutfak, teknik hacimlerde ve ofis alanlarında zeminler seramik kaplamalı, oda katlarında kat hollerinde zeminler halı kaplamalıdır. Bina içerisinde duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Otelde 156 adet standart oda, 4 adet engelli odası olmak üzere 160 adet oda hacmi bulunmaktadır. Odalar yaklaşık 20m² kullanım alanlıdır. Her odada banyo hacmi mevcut olup yaklaşık 3m² alanlıdır. Odalara giriş kartlı giriş sistemi ile sağlanmaktadır. Giriş kapıları ahşap paneldir. Oda içerisinde zeminler parke kaplamalı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplamalı, lavabo, klozet ve vitrifiye takımları mevcuttur. Bina oldukça bakımlıdır ve herhangi bir tadilat ihtiyacı bulunmamaktadır.

			NOVOTEL (A blok)		İSBİS OTEL (B blok)
KATLAR	Brüt Alan (m2)	Standart Oda	Suit Oda	Engelli Odası	Standart Oda	Suit Oda	Engelli Odası
Bodrum Kat	1423	-	-	-	-	-
Zemin Kat	1598	-	-	-	-	-
1. Kat	1272	19	-	1	19	-	1
2. Kat	1272	18	1	-	19	-	1
3. Kat	1272	18	1	-	19	-	1
4. Kat	1272	18	1	-	19	-	1
5. Kat	1272	18	1	-	20	-	-
6. Kat	561	-	-	-	20	-	-
7. Kat	561	-	-	-	20	-	-
8. Kat	561	-	-	-	20	-	-
	11064	91	4	1	156	-	4
Toplam			96		160

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Mahallinde yapılan incelemede yapıların mimari projesi ile genel hatları bakımından uyumlu olduğu görülmüştür.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Mevcut yapı içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir imalat bulunmamaktadır.

4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmaz faal durumda otel olarak kullanılmaktadır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Mustafa Kemal Paşa Bulvarı'na cepheli, Konut+Ticaret Alanı, E:1,80 yapılaşma şartlarına ve 2378m² yüzölçümüne sahip arsa 55.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Emsal taşınmaz imar durumu bakımından avantajlıdır.

İlgilisi: 0552 510 14 88

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, Konut Alanı, E:1,60 yapılaşma şartlarına sahip, 1660m² yüzölçümlü arsa 25.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerlemeye konu taşınmazın konum bakımından emsale göre avantajlıdır.

İlgilisi: 0541 690 06 00

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, Ticaret Alanı, E:2,00 yapılaşma şartlarına ve 526m² yüzölçümüne sahip arsa 9.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.

İlgilisi : 0532 708 98 78

[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, Konut Alanı, E:2,00 yapılaşma şartlarına ve 319m² yüzölçümüne sahip arsa 3.765.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.

İlgilisi : 0534 893 97 67

[E:5 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, Konut Alanı, E:2,00 yapılaşma şartlarına ve 337m² yüzölçümüne sahip arsa hissesi 4.550.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

Not: Değerleme konusu taşınmaz emsale göre konum bakımından avantajlıdır. Emsalin hisse satışı dezavantajlı yönü olup emsal düzeltme tablosunda yüzölçümü bakımından düzeltme yapılmamıştır.

İlgilisi : 0543 465 99 49

[Alternatif Oteller]

TAŞINMAZA ALTERNATİF OLABİLECEK OTELLER
OTEL İSMİ	YILDIZ SAYISI	1 KİŞİ İÇİN 1 GECE TARİFESİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZA OLAN MESAFESİ
DEDEMAN KAYSERİ	4	2000 TL	2 km
OMMER HOTEL	5	2000 TL	3 km
RADİSSON BLU HOTEL	4	2850 TL	2 km
HOLIDAY INN HOTEL	4	1700 TL	3 km

EMSAL DÜZELTME TABLOSU
İçerik	Emsal 1		Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4		Emsal 5
Yüzölçüm (m²)	2.378,00m²		1.660,00m²		526,00m²		319,00m²		337,00m²
Satış fiyatı	55.000.000 TL		25.500.000 TL		9.000.000 TL		3.765.000 TL		4.550.000 TL
m² birim fiyatı	23.129 TL		15.361 TL		17.110 TL		11.803 TL		13.501 TL
Pazarlık	5%	-	10%	-	5%	-	5%	-	5%	-
Konum Şerefiyesi	0%	+	30%	+	30%	+	50%	+	50%	+
Yüzölçüm Şerefiyesi	0%	-	0%	-	0%	-	0%	-	0%	+
İmar Durumu Şerefiyesi	25%	-	0%	+	30%	-	0%	+	0%	+
İndirgenmiş birim fiyat	16.190 TL		18.434 TL		16.255 TL		17.114 TL		19.577 TL
Ortalama Birim fiyat	17.514TL/m²

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Bölgede taşınmaz ile benzer imar durumuna sahip arsa emsali bulunmamaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmada kendisi ile benzer/farklı konumda satılık Konut, Ticari imarlı arsa emsallerine ulaşılmıştır. Bölgede bu emsallerden yola çıkılarak parselin imar durumu, lokasyonu, yola cephesi, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmaza değer takdir edilmiştir.

Arsa metrekare satış fiyatları bu bilgiler doğrultusunda 16.000 TL ile 18.000 TL arasında olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın konumu, imar durumu, arazi yapısı, yola cephesi, ulaşım kolaylığı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazın arsa birim değeri 14.046 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

2420 ada 9 Parsel Arsa Değeri : 11.035,40 m² x 17.398,55 TL/m² = ~192.000.000,00 TL

Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (K.D.V hariç) 192.000.000,00- TL takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve

diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Söz konusu parselin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.

Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki birim değer takdir edilmiştir.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Söz konusu taşınmazın yapı değeri tespit edilirken güncel yapı maliyetleri kullanılmıştır. Taşınmazın mahallinde yapılan tespitler ile güncel inşaat maliyetleri karşılaştırılmış ve taşınmazın otel alanı için ayrı, otopark alanı için ayrı bir birim değer belirlenmiştir.

YAPI NO	İNŞAAT ALANI (m2)	BİRİM MALİYET (TL/m2)	YIPRANMA PAYI (%)	DEĞER ( TL )
OTEL (Bodrum Katlar)	1.423,00	₺13.500,00	10	17.290.000,00 ₺
NOVOTEL	4453	₺21.400,00	7	88.630.000,00 ₺
İBİS OTEL 5188 ₺18.100,00 7		87.330.000,00 ₺
Çevre Düzeni, Altyapı Maliyetleri, Harici Müteferrik İşler	1.750.000,00 ₺
	195.000.000,00 ₺

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

* Sonuç olarak maliyet yöntemine göre taşınmazın arsa ve yapı değeri olarak toplamda 387.000.000,00 TL değer takdir edilmiştir.

Söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen üst hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir.

Üst Hakkı Süresi ve Oran Tablosu
Üst hakkı Tesisi Tarihi	20.08.2008
Üst hakkı Süresi	49 Yıl
Üst Hakkı Süresi Gün Bazında	17897
Üst Hakkı Bitiş Tarihi	20.08.2057
Değerleme Tarihi	29.12.2023
Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında	12288
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	68,66

Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri	17.398,55 ₺
Arsa Yüzölçümü	11035,40
Arsa Toplam Değeri	192.000.000,00 ₺
Üst Hakkı Değerinin Oranı (2/3)	0,666666
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	68,66
Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri	7.963,84 ₺
Arsa Yüzölçümü	11035,40
Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri	87.884.138,52 ₺

Gayrimenkulün değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmuş, yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yapılarak üst hakkına esas teşkil eden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Böylelikle rapora konu taşınmazın üst hakkına esas maliyet yöntemine göre piyasa değeri;

Gayrimenkulün üst hakkı değeri bu yöntemle 282.885.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/49 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.

∆ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

Sigortaya esas yapı değeri; yapı ruhsatında ve iskan belgesinde belirtilen yapı sınıfı üzerinden yeniden inşa edileceği durumu varsayılarak belirtilmiştir. Taşınmaz iskan ve ruhsat belgesinde 4A yapı sınıfına sahiptir. Bu sebeple sigorta esas yapı değeri 4A yapı birim maliyet birim değeri dikkate alınarak belirlenmiştir.

Kapalı Alan ( m2)	Birim Değer (TL/m2)	DEĞER ( TL )
11064	₺10.200,00	112.852.800,00 ₺

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.

İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı varsayımına dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafından Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kullanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın gelirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir.

Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişle projenin ön görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla indirgenmiş haline artık değer denir.

İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi,

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem geliri ne uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Aşağıda kullanılan bilgiler; Kayseri Novotel ve İbis Hotel'e ait son 3 yıllık veriler dikkate alınarak belirlenmiştir.

İbis Otel;

Geçmiş dönemlerdeki otel doluluk ve oda fiyatlarına baktığımızda doluluk oranı 2021 yılı için %65,7, 2022 yılı için %62,1 ve 2023 yılı için %64,3 olduğu tespit edilmiştir. Oda fiyatları ise KDV Hariç 2021 yılı için 17 Avro, 2022 yılı için 23,7 Avro ve 2023 yılı için 33,2 Avro olduğu tespit edilmiştir.

Novotel Otel;

Geçmiş dönemlerdeki otel doluluk ve oda fiyatlarına baktığımızda doluluk oranı 2021 yılı için %69,9, 2022 yılı için %54,8 ve 2023 yılı için %57,9 olduğu tespit edilmiştir. Oda fiyatları ise KDV Hariç 2021 yılı için 19,4 Avro, 2022 yılı için 30,1 Avro ve 2023 yılı için 45,1 Avro olduğu tespit edilmiştir.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

a. Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riskler,
b. Değerlenen varlığı türü,
c. Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranlar,
d. Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarın konumu,
e. Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığı,
f. Kullanılan nakit akışının türü,

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Avro değeri olan tahvillerin Avro Bazlı; 5 yıllık değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde en likit tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.

** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %3-4 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %12 olarak alınmıştır. Kira getirisinde net gelirin değişmeyecek olması sebebiyle toplam risk oranı %2-3 civarında alınarak indirgeme oranı %10 olarak alınmıştır.

∆ Gelir Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Değerleme konusu İbis Otel 160 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
Oda doluluk oranı 2024 yılı için %64, takip eden 3 yıl için %5, ardından takip eden yıl için %3'lük artış sonrası ulaşılan %76,31 'lik oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı 2024 için gecelik 33 Avro/oda, takip eden 3 yıl için %5, takip eden 10 yıl için %3 takip eden yıllarda ise yaklaşık %2'lik artış baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %20 oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk yıl %39, takip eden 3 yıl için %5, 3.yılı takip eden yıl için %3'lük artış sonrası ulaşılan %46,5 oranında sabit kalacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Novotel

Değerleme konusu Novotel 96 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
2024 yılı için oda fiyatı ortalama 48 Avro olarak alınmıştır. Oda doluluk oranı ise 2024 yılı için %58, 2025 yılı için %60, takip eden 2 yıl için %5, ardından 3 Yıl %3'lük artış sonrası ulaşılan %72,28'lik oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı gecelik 48 Avro/oda, son yıllarda ülkemizdeki döviz kurlarındaki radikal değişikliklerde dikkate alınarak 2025-2027 yılları arasında %5'lik oda fiyatı artışı, 2028-2037 yılları arasında %3'lük oda artışı, takip eden yıllarda ise yaklaşık %1,5'luk artış baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %32 oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk yıl %32, takip eden 3 yıl %5'lik, takip eden 2 yılda da %3'lük artışlar sonrası ulaşılan %39,30 oranında sabit kalacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Genel Veriler

Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen emlak vergisi ve sigorta bedelleri yıllık bazda artış olmayacağı varsayılarak her yıl aynı tutar üzerinden projeksiyona eklenmiştir.
Yıllık üst hakkı bedeli, ilgili üst hakkı sözleşmesine göre 2019-2023 yılları arasında 105.000 USD, 2024 yılında 140.000 USD, 2025 yılından itibaren üst hakkı süresi bitene kadar her yıl 1.400 USD artarak devam edecektir. Üst hakkı bitiminde tesisi Kayseri Sanayi Odası'na devredilecektir. Projeksiyonda Avro verileri kullanıldığından Üst hakkı bedelleri güncel kurdan Avro değeri hesaplanarak dikkate alınmıştır.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
İndirgeme oranı, raporun ilgili maddesinde belirtildiği üzere gelir projeksiyonunda %12 olarak alınmıştır.

Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

∆ Kira Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Değerleme konusu İbis Otel 122 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
Akfen GYO AŞ. Tarafından iletilen kira sözleşmesi detayları incelenmiştir. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. Mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %25'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.
Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.
Oda doluluk oranı 2024 yılı için %64, takip eden 3 yıl için %5, ardından takip eden yıl için %3'lük artış sonrası ulaşılan %76,31 'lik oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı 2024 için gecelik 33 Avro/oda, takip eden 3 yıl için %5, takip eden 10 yıl için %3 takip eden yıllarda ise yaklaşık %2'lik artış baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %20 oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk yıl %39, takip eden 3 yıl için %5, 3.yılı takip eden yıl için %3'lük artış sonrası ulaşılan %46,5 oranında sabit kalacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Novotel

Değerleme konusu Novotel 96 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır.
Akfen GYO AŞ. Tarafından iletilen kira sözleşmesi detayları incelenmiştir. Taşınmaz Akfen GYO AŞ. Mülkiyetinde olup uluslararası otel işletme şirketi olan Accor Grubu tarafından işletilmektedir. Yapılan sözleşmeye göre Accor grubu tarafından ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %22'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.
Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.
2024 yılı için oda fiyatı ortalama 48 Avro olarak alınmıştır. Oda doluluk oranı ise 2024 yılı için %58, 2025 yılı için %60, takip eden 2 yıl için %5, ardından 3 Yıl %3'lük artış sonrası ulaşılan %72,28'lik oranın projeksiyon sonuna kadar devam edeceği varsayılmıştır.
Otel oda fiyatları, oda-kahvaltı sistemi ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Otel oda fiyatı gecelik 48 Avro/oda, son yıllarda ülkemizdeki döviz kurlarındaki radikal değişikliklerde dikkate alınarak 2025-2027 yılları arasında %5'lik bir oda fiyatı artışı, 2028-2037 yılları arası %3, takip eden yıllarda ise yaklaşık %1,5'luk artış baz alınarak belirlenmiştir.
Tesisin performansı göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %32 oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.

Toplam gelirlerden departman giderleri ve işletme giderleri düşülerek brüt işletme karı hesaplanmıştır. Otel GOP( Brüt Faaliyet Karı Oranı) Oranlarının ilk yıl %32, takip eden 3 yıl %5'lik, takip eden 2 yılda da %3'lük artışlar sonrası ulaşılan %39,30 oranında sabit kalacağı öngörülmüştür. Öngörülen bu GOP oranının işletme süresinin devamında makul olduğu görülmüştür.

Genel Veriler

Akfen GYO AŞ. tarafından iletilen emlak vergisi ve sigorta bedelleri yıllık bazda artış olmayacağı varsayılarak her yıl aynı tutar üzerinden projeksiyona eklenmiştir.
Yıllık üst hakkı bedeli, ilgili üst hakkı sözleşmesine göre 2019-2023 yılları arasında 105.000 USD, 2024 yılında 140.000 USD,2025 yılından itibaren üst hakkı süresi bitene kadar her yıl 1.400 USD artarak devam edecektir. Üst hakkı bitiminde tesisi Kayseri Sanayi Odası'na devredilecektir. Projeksiyonda Avro verileri kullanıldığından Üst hakkı bedelleri güncel kurdan Avro değeri hesaplanarak dikkate alınmıştır.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamı'nda vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
İndirgeme oranı, raporun ilgili maddesinde belirtildiği üzere kira geliri projeksiyonunda %10 olarak alınmıştır.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

İBİS OTEL	Otel Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı
Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
Doluluk Oranı Occupancy Rate	64,00%	67,20%	70,56%	74,09%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	33,00 €	34,65 €	36,38 €	38,20 €	39,35 €	40,53 €	41,74 €	43,00 €	44,29 €	45,61 €	46,98 €	48,39 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	943.050,24 €	1.036.872,14 €	1.143.151,54 €	1.260.324,57 €	1.340.741,57 €	1.377.190,69 €	1.418.506,41 €	1.461.061,60 €	1.509.016,44 €	1.550.040,25 €	1.596.541,46 €	1.644.437,70 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	188.610,05 €	207.374,43 €	228.630,31 €	252.064,91 €	268.148,31 €	275.438,14 €	283.701,28 €	292.212,32 €	301.803,29 €	310.008,05 €	319.308,29 €	328.887,54 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	1.131.660,29 €	1.244.246,57 €	1.371.781,85 €	1.512.389,49 €	1.608.889,88 €	1.652.628,83 €	1.702.207,69 €	1.753.273,92 €	1.810.819,73 €	1.860.048,30 €	1.915.849,75 €	1.973.325,24 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	39,00%	40,95%	43,00%	45,15%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%
Brüt Faaliyet Karı - GOP Gross Operating Profit	441.347,51 €	509.518,97 €	589.831,90 €	682.804,15 €	748.162,69 €	768.502,09 €	791.557,15 €	815.303,87 €	842.063,70 €	864.955,87 €	890.904,55 €	917.631,68 €

İşletme Gideri Oranı OpEx Rate	61,00%	59,05%	57,00%	54,85%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%
İşletme Gider Toplamı Total Operating Expense	690.312,78 €	734.727,60 €	781.949,95 €	829.585,33 €	860.727,19 €	884.126,74 €	910.650,54 €	937.970,05 €	968.756,03 €	995.092,43 €	1.024.945,20 €	1.055.693,56 €
Yenileme Maliyeti (%1) Renovation Cost	11.316,60 €	12.442,47 €	13.717,82 €	15.123,89 €	16.088,90 €	16.526,29 €	17.022,08 €	17.532,74 €	18.108,20 €	18.600,48 €	19.158,50 €	19.733,25 €

Net Gelir Toplamı Total Net Income 430.030,91 €		497.076,51 €	576.114,08 €	667.680,26 €	732.073,79 €	751.975,80 €	774.535,08 €	797.771,13 €	823.955,51 €	846.355,39 €	871.746,05 €	897.898,43 €

Nakit Akışı Cash Flow	430.030,91 €	497.076,51 €	576.114,08 €	667.680,26 €	732.073,79 €	751.975,80 €	774.535,08 €	797.771,13 €	823.955,51 €	846.355,39 €	871.746,05 €	897.898,43 €

1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4
1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4
2036	2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047
122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%
49,84 €	51,34 €	52,37 €	53,41 €	54,48 €	55,57 €	56,68 €	57,82 €	58,97 €	60,15 €	61,36 €	62,58 €
1.698.411,30 €	1.744.583,96 €	1.779.475,64 €	1.815.065,15 €	1.856.438,69 €	1.888.393,78 €	1.926.161,66 €	1.964.684,89 €	2.009.468,94 €	2.044.058,16 €	2.084.939,33 €	2.126.638,11 €
339.682,26 €	348.916,79 €	355.895,13 €	363.013,03 €	371.287,74 €	377.678,76 €	385.232,33 €	392.936,98 €	401.893,79 €	408.811,63 €	416.987,87 €	425.327,62 €
2.038.093,56 €	2.093.500,75 €	2.135.370,77 €	2.178.078,18 €	2.227.726,43 €	2.266.072,54 €	2.311.393,99 €	2.357.621,87 €	2.411.362,73 €	2.452.869,80 €	2.501.927,19 €	2.551.965,73 €

46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%
947.750,12 €	973.515,45 €	992.985,76 €	1.012.845,48 €	1.035.932,81 €	1.053.764,44 €	1.074.839,72 €	1.096.336,52 €	1.121.326,98 €	1.140.628,51 €	1.163.441,08 €	1.186.709,91 €

53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%
1.090.343,45 €	1.119.985,30 €	1.142.385,00 €	1.165.232,70 €	1.191.793,62 €	1.212.308,11 €	1.236.554,27 €	1.261.285,35 €	1.290.035,75 €	1.312.241,28 €	1.338.486,11 €	1.365.255,83 €
20.380,94 €	20.935,01 €	21.353,71 €	21.780,78 €	22.277,26 €	22.660,73 €	23.113,94 €	23.576,22 €	24.113,63 €	24.528,70 €	25.019,27 €	25.519,66 €

927.369,18 €	952.580,45 €	971.632,06 €	991.064,70 €	1.013.655,54 €	1.031.103,71 €	1.051.725,78 €	1.072.760,30 €	1.097.213,36 €	1.116.099,82 €	1.138.421,81 €	1.161.190,25 €

927.369,18 €	952.580,45 €	971.632,06 €	991.064,70 €	1.013.655,54 €	1.031.103,71 €	1.051.725,78 €	1.072.760,30 €	1.097.213,36 €	1.116.099,82 €	1.138.421,81 €	1.161.190,25 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 40 | 81

2 5	2 6	2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2 5	2 6	2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2048	2049	2050	2051	2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058
122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365
76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%
63,83 €	65,11 €	66,41 €	67,74 €	69,10 €	70,48 €	71,89 €	73,33 €	74,79 €	76,29 €	77,81 €
2.175.113,81 €	2.212.554,29 €	2.256.805,38 €	2.301.941,49 €	2.354.413,14 €	2.394.939,92 €	2.442.838,72 €	2.491.695,49 €	2.548.492,50 €	2.592.359,99 €	2.644.207,19 €
435.022,76 €	442.510,86 €	451.361,08 €	460.388,30 €	470.882,63 €	478.987,98 €	488.567,74 €	498.339,10 €	509.698,50 €	518.472,00 €	528.841,44 €
2.610.136,57 €	2.655.065,15 €	2.708.166,45 €	2.762.329,78 €	2.825.295,77 €	2.873.927,91 €	2.931.406,46 €	2.990.034,59 €	3.058.191,00 €	3.110.831,99 €	3.173.048,63 €

46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%
1.213.760,39 €	1.234.652,99 €	1.259.346,05 €	1.284.532,97 €	1.313.813,28 €	1.336.428,10 €	1.363.156,66 €	1.390.419,79 €	1.422.113,75 €	1.446.592,75 €	1.475.524,61 €

53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%	53,50%
1.396.376,18 €	1.420.412,16 €	1.448.820,41 €	1.477.796,82 €	1.511.482,49 €	1.537.499,81 €	1.568.249,80 €	1.599.614,80 €	1.636.077,25 €	1.664.239,24 €	1.697.524,02 €
26.101,37 €	26.550,65 €	27.081,66 €	27.623,30 €	28.252,96 €	28.739,28 €	29.314,06 €	29.900,35 €	30.581,91 €	31.108,32 €	31.730,49 €

1.187.659,02 €	1.208.102,34 €	1.232.264,38 €	1.256.909,67 €	1.285.560,32 €	1.307.688,82 €	1.333.842,60 €	1.360.519,45 €	1.391.531,84 €	1.415.484,43 €	1.443.794,12 €

1.187.659,02 €	1.208.102,34 €	1.232.264,38 €	1.256.909,67 €	1.285.560,32 €	1.307.688,82 €	1.333.842,60 €	1.360.519,45 €	1.391.531,84 €	1.415.484,43 €	1.443.794,12 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 41 | 81

NOVOTEL

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
Doluluk Oranı Occupancy Rate	58,00%	60,00%	63,00%	66,15%	68,13%	70,18%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	48,00 €	50,40 €	52,92 €	55,57 €	57,23 €	58,95 €	60,72 €	62,54 €	64,42 €	66,35 €	68,34 €	70,39 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	978.186,24 €	1.059.609,60 €	1.168.219,58 €	1.287.962,09 €	1.370.142,54 €	1.449.612,68 €	1.537.894,09 €	1.584.030,92 €	1.636.021,85 €	1.680.498,40 €	1.730.913,35 €	1.782.840,75 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	313.019,60 €	339.075,07 €	373.830,27 €	412.147,87 €	438.445,61 €	463.876,06 €	492.126,11 €	506.889,89 €	523.526,99 €	537.759,49 €	553.892,27 €	570.509,04 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	1.291.205,84 €	1.398.684,67 €	1.542.049,85 €	1.700.109,96 €	1.808.588,15 €	1.913.488,74 €	2.030.020,20 €	2.090.920,81 €	2.159.548,84 €	2.218.257,89 €	2.284.805,62 €	2.353.349,79 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	32,00%	33,60%	35,28%	37,04%	38,16%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%
Brüt Faaliyet Karı - GOP Gross Operating Profit	413.185,87 €	469.958,05 €	544.035,19 €	629.788,73 €	690.072,60 €	752.000,68 €	797.797,53 €	821.731,45 €	848.702,25 €	871.774,90 €	897.928,14 €	924.865,99 €

İşletme Gideri Oranı OpEx Rate	68,00%	66,40%	64,72%	62,96%	61,84%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%
İşletme Gider Toplamı Total Operating Expense	878.019,97 €	928.726,62 €	998.014,66 €	1.070.321,23 €	1.118.515,56 €	1.161.488,05 €	1.232.222,68 €	1.269.189,36 €	1.310.846,59 €	1.346.482,99 €	1.386.877,48 €	1.428.483,80 €
Yenileme Maliyeti (%1) Renovation Cost	12.912,06 €	13.986,85 €	15.420,50 €	17.001,10 €	18.085,88 €	19.134,89 €	20.300,20 €	20.909,21 €	21.595,49 €	22.182,58 €	22.848,06 €	23.533,50 €

Net Gelir Toplamı	Total Net Income 400.273,81 €	455.971,20 €	528.614,69 €	612.787,63 €	671.986,72 €	732.865,80 €	777.497,32 €	800.822,24 €	827.106,77 €	849.592,32 €	875.080,09 €	901.332,49 €

Nakit Akışı Cash Flow	400.273,81 €	455.971,20 €	528.614,69 €	612.787,63 €	671.986,72 €	732.865,80 €	777.497,32 €	800.822,24 €	827.106,77 €	849.592,32 €	875.080,09 €	901.332,49 €

1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4
1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4
2036	2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047
9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%
72,50 €	74,68 €	75,80 €	76,93 €	78,09 €	79,26 €	80,45 €	81,65 €	82,88 €	84,12 €	85,38 €	86,66 €
1.841.357,00 €	1.891.415,75 €	1.919.786,99 €	1.948.583,79 €	1.983.231,22 €	2.007.479,74 €	2.037.591,94 €	2.068.155,81 €	2.104.929,32 €	2.130.665,82 €	2.162.625,81 €	2.195.065,20 €
589.234,24 €	605.253,04 €	614.331,84 €	623.546,81 €	634.633,99 €	642.393,52 €	652.029,42 €	661.809,86 €	673.577,38 €	681.813,06 €	692.040,26 €	702.420,86 €
2.430.591,24 €	2.496.668,79 €	2.534.118,83 €	2.572.130,61 €	2.617.865,20 €	2.649.873,26 €	2.689.621,35 €	2.729.965,67 €	2.778.506,71 €	2.812.478,89 €	2.854.666,07 €	2.897.486,06 €

39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%
955.221,86 €	981.190,33 €	995.908,18 €	1.010.846,80 €	1.028.820,49 €	1.041.399,65 €	1.057.020,64 €	1.072.875,95 €	1.091.952,57 €	1.105.303,63 €	1.121.883,18 €	1.138.711,43 €

60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%
1.475.369,38 €	1.515.478,47 €	1.538.210,64 €	1.561.283,80 €	1.589.044,71 €	1.608.473,61 €	1.632.600,71 €	1.657.089,72 €	1.686.554,14 €	1.707.175,26 €	1.732.782,89 €	1.758.774,63 €
24.305,91 €	24.966,69 €	25.341,19 €	25.721,31 €	26.178,65 €	26.498,73 €	26.896,21 €	27.299,66 €	27.785,07 €	28.124,79 €	28.546,66 €	28.974,86 €

930.915,95 €	956.223,64 €	970.566,99 €	985.125,50 €	1.002.641,84 €	1.014.900,92 €	1.030.124,43 €	1.045.576,30 €	1.064.167,50 €	1.077.178,84 €	1.093.336,52 €	1.109.736,57 €

930.915,95 €	956.223,64 €	970.566,99 €	985.125,50 €	1.002.641,84 €	1.014.900,92 €	1.030.124,43 €	1.045.576,30 €	1.064.167,50 €	1.077.178,84 €	1.093.336,52 €	1.109.736,57 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 43 | 81

2 5	2 6	2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2 5	2 6	2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2048	2049	2050	2051	2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058
9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365
72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%
87,96 €	89,28 €	90,62 €	91,98 €	93,36 €	94,76 €	96,18 €	97,63 €	99,09 €	100,58 €	102,09 €
2.234.095,26 €	2.261.411,04 €	2.295.332,21 €	2.329.762,19 €	2.371.187,28 €	2.400.179,25 €	2.436.181,94 €	2.472.724,67 €	2.516.691,75 €	2.547.462,78 €	2.585.674,72 €
714.910,48 €	723.651,53 €	734.506,31 €	745.523,90 €	758.779,93 €	768.057,36 €	779.578,22 €	791.271,90 €	805.341,36 €	815.188,09 €	827.415,91 €
2.949.005,75 €	2.985.062,58 €	3.029.838,52 €	3.075.286,09 €	3.129.967,21 €	3.168.236,62 €	3.215.760,17 €	3.263.996,57 €	3.322.033,11 €	3.362.650,86 €	3.413.090,63 €

39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%
1.158.958,66 €	1.173.128,98 €	1.190.725,92 €	1.208.586,81 €	1.230.076,47 €	1.245.116,34 €	1.263.793,09 €	1.282.749,99 €	1.305.558,33 €	1.321.521,10 €	1.341.343,92 €

60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%	60,70%
1.790.047,09 €	1.811.933,59 €	1.839.112,60 €	1.866.699,29 €	1.899.890,73 €	1.923.120,27 €	1.951.967,08 €	1.981.246,58 €	2.016.474,78 €	2.041.129,76 €	2.071.746,71 €
29.490,06 €	29.850,63 €	30.298,39 €	30.752,86 €	31.299,67 €	31.682,37 €	32.157,60 €	32.639,97 €	33.220,33 €	33.626,51 €	34.130,91 €

1.129.468,60 €	1.143.278,36 €	1.160.427,53 €	1.177.833,95 €	1.198.776,80 €	1.213.433,98 €	1.231.635,49 €	1.250.110,02 €	1.272.338,00 €	1.287.894,60 €	1.307.213,01 €

1.129.468,60 €	1.143.278,36 €	1.160.427,53 €	1.177.833,95 €	1.198.776,80 €	1.213.433,98 €	1.231.635,49 €	1.250.110,02 €	1.272.338,00 €	1.287.894,60 €	1.307.213,01 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 44 | 81

	İBİS&NOVOTEL TOPLAM
		Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3	1 4	1 5	1 6
		Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3	1 4	1 5	1 6
		Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	2039

		İBİS OTEL NET NAKİT AKIŞI 430.030,91 €		497.076,51 €	576.114,08 €	667.680,26 €	732.073,79 €	751.975,80 €	774.535,08 €	797.771,13 €	823.955,51 €	846.355,39 €	871.746,05 €	897.898,43 €	927.369,18 €	952.580,45 €	971.632,06 €	991.064,70 €
		NOVOTEL NET NAKİT AKIŞI 400.273,81 €		455.971,20 €	528.614,69 €	612.787,63 €	671.986,72 €	732.865,80 €	777.497,32 €	800.822,24 €	827.106,77 €	849.592,32 €	875.080,09 €	901.332,49 €	930.915,95 €	956.223,64 €	970.566,99 €	985.125,50 €
		YIILIK ÜST HAKKI MALİYETİ(€) 106.586,00 €		106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €
		EMLAK VERGİSİ	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €
		BİNA SİGORTASI 12.143,00 €		12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €
		TOPLAM NET NAKİT AKIŞI 703.726,72 €		826.469,71 €	978.150,77 €										1.153.889,89 € 1.277.482,51 € 1.358.263,60 € 1.425.454,40 € 1.472.015,37 € 1.524.484,27 € 1.569.369,71 € 1.620.248,14 € 1.672.652,92 € 1.731.707,13 € 1.782.226,09 € 1.815.621,05 € 1.849.612,19 €

		İndirgeme Oranı Discount Rate	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%
İndirgenmiş Nakit Akışı Discounted Cash Flow			628.327,43 €	658.856,59 €	696.228,40 €	733.317,89 €	724.877,88 €	688.138,61 €	644.803,18 €	594.522,32 €	549.744,31 €	505.295,04 €	465.782,62 €	429.328,34 €	396.862,58 €	364.678,77 €	331.707,18 €	301.711,81 €


1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051	2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058

				1.013.655,54 € 1.031.103,71 € 1.051.725,78 € 1.072.760,30 € 1.097.213,36 €	1.116.099,82 €	1.138.421,81 €	1.161.190,25 €	1.187.659,02 €	1.208.102,34 €	1.232.264,38 €	1.256.909,67 €	1.285.560,32 €	1.307.688,82 €	1.333.842,60 €	1.360.519,45 €	1.391.531,84 €	1.415.484,43 €	1.443.794,12 €
				1.002.641,84 € 1.014.900,92 € 1.030.124,43 € 1.045.576,30 € 1.064.167,50 €	1.077.178,84 €	1.093.336,52 €	1.109.736,57 €	1.129.468,60 €	1.143.278,36 €	1.160.427,53 €	1.177.833,95 €	1.198.776,80 €	1.213.433,98 €	1.231.635,49 €	1.250.110,02 €	1.272.338,00 €	1.287.894,60 €	1.307.213,01 €
106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €
7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €
12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €
				1.889.719,38 € 1.919.426,63 € 1.955.272,21 € 1.991.758,60 € 2.034.802,86 €	2.066.700,66 €	2.105.180,34 €	2.144.348,82 €	2.190.549,62 €	2.224.802,69 €	2.266.113,92 €	2.308.165,62 €	2.357.759,13 €	2.394.544,80 €	2.438.900,08 €	2.484.051,47 €	2.537.291,84 €	2.576.801,03 €	2.624.429,14 €

12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 45 | 81

(1\$) Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB	₺29 4382 ,
(1€) Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB	₺32 5739 ,

	Değerleme Tablosu	8,00% 8,00% 4,00% 4,50%
Risksiz Getiri Oranı	8,00%
Risk Primi	3,50%
indirgeme oranı	11,50%	12,00%	12,50%
Toplam Bugünkü Değer ( €)	11.821.828,35 €	11.248.363,16 €	10.718.811,31 €
( €) Yaklaşık Bugünkü Değer	11.820.000,00 €	11.250.000,00 €	10.720.000,00 €
( ) Bugünkü Değer TL	₺385.083.054,40	₺366.403.056,75	₺349.153.487,73
Yaklaşık Bugünkü Değer ( ) TL	₺385.080.000,00	₺366.400.000,00	₺349.150.000,00

İBİS OTEL Kira Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035
Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
Doluluk Oranı Occupancy Rate	64,00%	67,20%	70,56%	74,09%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	33,00 €	34,65 €	36,38 €	38,20 €	39,35 €	40,53 €	41,74 €	43,00 €	44,29 €	45,61 €	46,98 €	48,39 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	943.050,24 €	1.036.872,14 €	1.143.151,54 €	1.260.324,57 €	1.340.741,57 €	1.377.190,69 €	1.418.506,41 €	1.461.061,60 €	1.509.016,44 €	1.550.040,25 €	1.596.541,46 €	1.644.437,70 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	188.610,05 €	207.374,43 €	228.630,31 €	252.064,91 €	268.148,31 €	275.438,14 €	283.701,28 €	292.212,32 €	301.803,29 €	310.008,05 €	319.308,29 €	328.887,54 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	1.131.660,29 €	1.244.246,57 €	1.371.781,85 €	1.512.389,49 €	1.608.889,88 €	1.652.628,83 €	1.702.207,69 €	1.753.273,92 €	1.810.819,73 €	1.860.048,30 €	1.915.849,75 €	1.973.325,24 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	39,00%	40,95%	43,00%	45,15%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%

Otel Kira Sözleşme Oranı Hotel Lease Agreement Rate	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
Sözleşme AGOP Oranı Lease Agreement Adjusted GOP Rate	8,00%
AGOP Geliri Adjusted GOP Income	95,00%

Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on Gross Income	282.915,07 €	311.061,64 €	342.945,46 €	378.097,37 €	402.222,47 €	413.157,21 €	425.551,92 €	438.318,48 €	452.704,93 €	465.012,08 €	478.962,44 €	493.331,31 €
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on AGOP Rate	333.273,95 €	389.480,28 €	456.084,88 €	533.722,34 €	588.478,93 €	604.477,19 €	622.611,51 €	641.289,86 €	662.338,22 €	680.344,41 €	700.754,74 €	721.777,38 €
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee Based on Projection	333.273,95 €	389.480,28 €	456.084,88 €	533.722,34 €	588.478,93 €	604.477,19 €	622.611,51 €	641.289,86 €	662.338,22 €	680.344,41 €	700.754,74 €	721.777,38 €

Yenileme Maliyeti (%5 Sözleşme) Renovation Cost	471,53 €	518,44 €	571,58 €	630,16 €	670,37 €	688,60 €	709,25 €	730,53 €	754,51 €	775,02 €	798,27 €	822,22 €

Net Gelir Toplamı

Nakit Akışı Cash Flow	332.802,43 €	388.961,85 €	455.513,31 €	533.092,18 €	587.808,56 €	603.788,60 €	621.902,26 €	640.559,32 €	661.583,71 €	679.569,39 €	699.956,47 €	720.955,16 €

Total Net Income 332.802,43 € 388.961,85 € 455.513,31 € 533.092,18 € 587.808,56 € 603.788,60 € 621.902,26 € 640.559,32 € 661.583,71 € 679.569,39 € 699.956,47 € 720.955,16 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 47 | 81

1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6
1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6
2036	2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049

122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122	122
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365
76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%
49,84 €	51,34 €	52,37 €	53,41 €	54,48 €	55,57 €	56,68 €	57,82 €	58,97 €	60,15 €	61,36 €	62,58 €	63,83 €	65,11 €
1.698.411,30 €	1.744.583,96 €	1.779.475,64 €	1.815.065,15 €	1.856.438,69 €	1.888.393,78 €	1.926.161,66 €	1.964.684,89 €	2.009.468,94 €	2.044.058,16 €	2.084.939,33 €	2.126.638,11 €	2.175.113,81 €	2.212.554,29 €
339.682,26 €	348.916,79 €	355.895,13 €	363.013,03 €	371.287,74 €	377.678,76 €	385.232,33 €	392.936,98 €	401.893,79 €	408.811,63 €	416.987,87 €	425.327,62 €	435.022,76 €	442.510,86 €
2.038.093,56 €	2.093.500,75 €	2.135.370,77 €	2.178.078,18 €	2.227.726,43 €	2.266.072,54 €	2.311.393,99 €	2.357.621,87 €	2.411.362,73 €	2.452.869,80 €	2.501.927,19 €	2.551.965,73 €	2.610.136,57 €	2.655.065,15 €

46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%

25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%

509.523,39 €	523.375,19 €	533.842,69 €	544.519,55 €	556.931,61 €	566.518,14 €	577.848,50 €	589.405,47 €	602.840,68 €	613.217,45 €	625.481,80 €	637.991,43 €	652.534,14 €	663.766,29 €
745.467,50 €	765.733,62 €	781.048,30 €	796.669,26 €	814.828,96 €	828.854,70 €	845.431,79 €	862.340,43 €	881.997,07 €	897.178,98 €	915.122,56 €	933.425,02 €	954.701,99 €	971.135,39 €
745.467,50 €	765.733,62 €	781.048,30 €	796.669,26 €	814.828,96 €	828.854,70 €	845.431,79 €	862.340,43 €	881.997,07 €	897.178,98 €	915.122,56 €	933.425,02 €	954.701,99 €	971.135,39 €

849,21 €	872,29 €	889,74 €	907,53 €	928,22 €	944,20 €	963,08 €	982,34 €	1.004,73 €	1.022,03 €	1.042,47 €	1.063,32 €	1.087,56 €	1.106,28 €
744.618,29 €	764.861,33 €	780.158,56 €	795.761,73 €	813.900,74 €	827.910,50 €	844.468,71 €	861.358,09 €	880.992,33 €	896.156,96 €	914.080,09 €	932.361,70 €	953.614,43 €	970.029,11 €
744.618,29 €	764.861,33 €	780.158,56 €	795.761,73 €	813.900,74 €	827.910,50 €	844.468,71 €	861.358,09 €	880.992,33 €	896.156,96 €	914.080,09 €	932.361,70 €	953.614,43 €	970.029,11 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 48 | 81

2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2050	2051	2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058
122	122	122	122	122	122	122	122	122
365	365	366	365	365	365	366	365	365
76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%	76,31%
66,41 €	67,74 €	69,10 €	70,48 €	71,89 €	73,33 €	74,79 €	76,29 €	77,81 €
2.256.805,38 €	2.301.941,49 €	2.354.413,14 €	2.394.939,92 €	2.442.838,72 €	2.491.695,49 €	2.548.492,50 €	2.592.359,99 €	2.644.207,19 €
451.361,08 €	460.388,30 €	470.882,63 €	478.987,98 €	488.567,74 €	498.339,10 €	509.698,50 €	518.472,00 €	528.841,44 €
2.708.166,45 €	2.762.329,78 €	2.825.295,77 €	2.873.927,91 €	2.931.406,46 €	2.990.034,59 €	3.058.191,00 €	3.110.831,99 €	3.173.048,63 €

46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%	46,50%

25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%

677.041,61 €	690.582,45 €	706.323,94 €	718.481,98 €	732.851,62 €	747.508,65 €	764.547,75 €	777.708,00 €	793.262,16 €
990.558,09 €	1.010.369,26 €	1.033.400,14 €	1.051.188,17 €	1.072.211,94 €	1.093.656,18 €	1.118.585,54 €	1.137.839,89 €	1.160.596,68 €
990.558,09 €	1.010.369,26 €	1.033.400,14 €	1.051.188,17 €	1.072.211,94 €	1.093.656,18 €	1.118.585,54 €	1.137.839,89 €	1.160.596,68 €

1.128,40 €	1.150,97 €	1.177,21 €	1.197,47 €	1.221,42 €	1.245,85 €	1.274,25 €	1.296,18 €	1.322,10 €

989.429,69 €	1.009.218,28 €	1.032.222,93 €	1.049.990,70 €	1.070.990,52 €	1.092.410,33 €	1.117.311,30 €	1.136.543,71 €	1.159.274,58 €

989.429,69 €	1.009.218,28 €	1.032.222,93 €	1.049.990,70 €	1.070.990,52 €	1.092.410,33 €	1.117.311,30 €	1.136.543,71 €	1.159.274,58 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 49 | 81

NOVOTEL

Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Periyot Period	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2
Yıllar Years	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035

Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365
Doluluk Oranı Occupancy Rate	58,00%	60,00%	63,00%	66,15%	68,13%	70,18%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%
Oda Fiyatı (€) Room Price (€)	48,00 €	50,40 €	52,92 €	55,57 €	57,23 €	58,95 €	60,72 €	62,54 €	64,42 €	66,35 €	68,34 €	70,39 €
Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income	978.186,24 €	1.059.609,60 €	1.168.219,58 €	1.287.962,09 €	1.370.142,54 €	1.449.612,68 €	1.537.894,09 €	1.584.030,92 €	1.636.021,85 €	1.680.498,40 €	1.730.913,35 €	1.782.840,75 €
Diğer Gelir Toplamı Total Other Income	313.019,60 €	339.075,07 €	373.830,27 €	412.147,87 €	438.445,61 €	463.876,06 €	492.126,11 €	506.889,89 €	523.526,99 €	537.759,49 €	553.892,27 €	570.509,04 €
Toplam Brüt Gelir Total Gross Income	1.291.205,84 €	1.398.684,67 €	1.542.049,85 €	1.700.109,96 €	1.808.588,15 €	1.913.488,74 €	2.030.020,20 €	2.090.920,81 €	2.159.548,84 €	2.218.257,89 €	2.284.805,62 €	2.353.349,79 €

Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate	32,00%	33,60%	35,28%	37,04%	38,16%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%

Otel Kira Sözleşme Oranı Hotel Lease Agreement Rate	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%
Sözleşme AGOP Oranı Lease Agreement Adjusted GOP Rate	8,00%
AGOP Geliri Adjusted GOP Income	95,00%

Brüt Gelir Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on Gross Income	284.065,28 €	307.710,63 €	339.250,97 €	374.024,19 €	397.889,39 €	420.967,52 €	446.604,44 €	460.002,58 €	475.100,74 €	488.016,73 €	502.657,24 €	517.736,95 €
AGOP Üzerinden Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee on AGOP Rate	294.394,93 €	340.160,11 €	399.637,64 €	469.090,94 €	518.116,27 €	568.975,51 €	603.626,11 €	621.734,90 €	642.141,43 €	659.598,55 €	679.386,51 €	699.768,10 €
Projeksiyona Esas Yıllık Kira Bedeli Annual Rental Fee Based on Projection	294.394,93 €	340.160,11 €	399.637,64 €	469.090,94 €	518.116,27 €	568.975,51 €	603.626,11 €	621.734,90 €	642.141,43 €	659.598,55 €	679.386,51 €	699.768,10 €

Yenileme Maliyeti (%5 Sözleşme) Renovation Cost	489,09 €	529,80 €	584,11 €	643,98 €	685,07 €	724,81 €	768,95 €	792,02 €	818,01 €	840,25 €	865,46 €	891,42 €

Net Gelir Toplamı Total Net Income	293.905,84 €	339.630,31 €	399.053,53 €	468.446,96 €	517.431,20 €	568.250,70 €	602.857,17 €	620.942,88 €	641.323,42 €	658.758,30 €	678.521,05 €	698.876,68 €

Nakit Akışı Cash Flow	293.905,84 €	339.630,31 €	399.053,53 €	468.446,96 €	517.431,20 €	568.250,70 €	602.857,17 €	620.942,88 €	641.323,42 €	658.758,30 €	678.521,05 €	698.876,68 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 50 | 81

1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6
1 3	1 4	1 5	1 6	1 7	1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6
2036	2037	2038	2039	2040	2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049
9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
366	365	365	365	366	365	365	365	366	365	365	365	366	365
72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%
72,50 €	74,68 €	75,80 €	76,93 €	78,09 €	79,26 €	80,45 €	81,65 €	82,88 €	84,12 €	85,38 €	86,66 €	87,96 €	89,28 €
1.841.357,00 €	1.891.415,75 €	1.919.786,99 €	1.948.583,79 €	1.983.231,22 €	2.007.479,74 €	2.037.591,94 €	2.068.155,81 €	2.104.929,32 €	2.130.665,82 €	2.162.625,81 €	2.195.065,20 €	2.234.095,26 €	2.261.411,04 €
589.234,24 €	605.253,04 €	614.331,84 €	623.546,81 €	634.633,99 €	642.393,52 €	652.029,42 €	661.809,86 €	673.577,38 €	681.813,06 €	692.040,26 €	702.420,86 €	714.910,48 €	723.651,53 €
2.430.591,24 €	2.496.668,79 €	2.534.118,83 €	2.572.130,61 €	2.617.865,20 €	2.649.873,26 €	2.689.621,35 €	2.729.965,67 €	2.778.506,71 €	2.812.478,89 €	2.854.666,07 €	2.897.486,06 €	2.949.005,75 €	2.985.062,58 €

39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%

22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%

534.730,07 €	549.267,13 €	557.506,14 €	565.868,73 €	575.930,34 €	582.972,12 €	591.716,70 €	600.592,45 €	611.271,48 €	618.745,36 €	628.026,54 €	637.446,93 €	648.781,26 €	656.713,77 €
722.735,84 €	742.383,98 €	753.519,74 €	764.822,54 €	778.421,71 €	787.939,30 €	799.758,39 €	811.754,76 €	826.188,43 €	836.290,05 €	848.834,40 €	861.566,92 €	876.886,29 €	887.607,78 €
722.735,84 €	742.383,98 €	753.519,74 €	764.822,54 €	778.421,71 €	787.939,30 €	799.758,39 €	811.754,76 €	826.188,43 €	836.290,05 €	848.834,40 €	861.566,92 €	876.886,29 €	887.607,78 €

920,68 €	945,71 €	959,89 €	974,29 €	991,62 €	1.003,74 €	1.018,80 €	1.034,08 €	1.052,46 €	1.065,33 €	1.081,31 €	1.097,53 €	1.117,05 €	1.130,71 €

721.815,16 €	741.438,27 €	752.559,85 €	763.848,25 €	777.430,10 €	786.935,56 €	798.739,59 €	810.720,69 €	825.135,97 €	835.224,72 €	847.753,09 €	860.469,39 €	875.769,24 €	886.477,07 €

721.815,16 €	741.438,27 €	752.559,85 €	763.848,25 €	777.430,10 €	786.935,56 €	798.739,59 €	810.720,69 €	825.135,97 €	835.224,72 €	847.753,09 €	860.469,39 €	875.769,24 €	886.477,07 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 51 | 81

akfen GYO

2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2 7	2 8	2 9	3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2050	2051	2052	2053	2054	2055	2056	2057	2058

9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6	9 6
365	365	366	365	365	365	366	365	365
72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%	72,28%
90,62 €	91,98 €	93,36 €	94,76 €	96,18 €	97,63 €	99,09 €	100,58 €	102,09 €
2.295.332,21 €	2.329.762,19 €	2.371.187,28 €	2.400.179,25 €	2.436.181,94 €	2.472.724,67 €	2.516.691,75 €	2.547.462,78 €	2.585.674,72 €
734.506,31 €	745.523,90 €	758.779,93 €	768.057,36 €	779.578,22 €	791.271,90 €	805.341,36 €	815.188,09 €	827.415,91 €
3.029.838,52 €	3.075.286,09 €	3.129.967,21 €	3.168.236,62 €	3.215.760,17 €	3.263.996,57 €	3.322.033,11 €	3.362.650,86 €	3.413.090,63 €

39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%	39,30%

22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%	22,00%

666.564,47 €	676.562,94 €	688.592,79 €	697.012,06 €	707.467,24 €	718.079,25 €	730.847,28 €	739.783,19 €	750.879,94 €
900.921,90 €	914.435,72 €	930.695,14 €	942.074,54 €	956.205,66 €	970.548,75 €	987.805,90 €	999.883,58 €	1.014.881,84 €
900.921,90 €	914.435,72 €	930.695,14 €	942.074,54 €	956.205,66 €	970.548,75 €	987.805,90 €	999.883,58 €	1.014.881,84 €

1.147,67 €	1.164,88 €	1.185,59 €	1.200,09 €	1.218,09 €	1.236,36 €	1.258,35 €	1.273,73 €	1.292,84 €

899.774,23 €	913.270,84 €	929.509,55 €	940.874,45 €	954.987,57 €	969.312,38 €	986.547,56 €	998.609,85 €	1.013.589,00 €

899.774,23 €	913.270,84 €	929.509,55 €	940.874,45 €	954.987,57 €	969.312,38 €	986.547,56 €	998.609,85 €	1.013.589,00 €

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 52 | 81

İBİS&NOVOTEL TOPLAM

	Değerleme Yılı	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3	1 4	1 5	1 6	1 7
		Periyot 1 Period	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1	1 2	1 3	1 4	1 5	1 6	1 7
		Yıllar 2024 Years	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	2039	2040

	İBİS OTEL NET NAKİT AKIŞI 332.802,43 €		388.961,85 €	455.513,31 €	533.092,18 €	587.808,56 €	603.788,60 €	621.902,26 €	640.559,32 €	661.583,71 €	679.569,39 €	699.956,47 €	720.955,16 €	744.618,29 €	764.861,33 €	780.158,56 €	795.761,73 €	813.900,74 €
	NOVOTEL NET NAKİT AKIŞI 293.905,84 €		339.630,31 €	399.053,53 €	468.446,96 €	517.431,20 €	568.250,70 €	602.857,17 €	620.942,88 €	641.323,42 €	658.758,30 €	678.521,05 €	698.876,68 €	721.815,16 €	741.438,27 €	752.559,85 €	763.848,25 €	777.430,10 €
	YIILIK ÜST HAKKI MALİYETİ(€) 106.586,00 €		106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €
		EMLAK VERGİSİ 7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €
		BİNA SİGORTASI 12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €
	TOPLAM NET NAKİT AKIŞI 500.130,27 €		602.014,15 €	727.988,84 €	874.961,14 €											978.661,75 € 1.045.461,30 € 1.098.181,42 € 1.134.924,21 € 1.176.329,13 € 1.211.749,69 € 1.251.899,52 € 1.293.253,85 € 1.339.855,45 € 1.379.721,61 € 1.406.140,41 € 1.433.031,98 € 1.464.752,83 €

	İndirgeme Oranı Discount Rate	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
	İndirgenmiş Nakit Akışı Discounted Cash Flow	454.663,88 €	497.532,36 €	546.948,79 €	597.610,23 €	607.671,95 €	590.135,65 €	563.540,71 €	529.450,52 €	498.878,38 €	467.181,96 €	438.783,14 €	412.070,53 €	388.108,40 €	363.323,82 €	336.618,83 €	311.869,51 €	289.793,54 €

1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8	2 9		3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
1 8	1 9	2 0	2 1	2 2	2 3	2 4	2 5	2 6	2 7	2 8	2 9		3 0	3 1	3 2	3 3	3 4	3 5
2041	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049	2050	2051	2052		2053	2054	2055	2056	2057	2058

827.910,50 €	844.468,71 €	861.358,09 €	880.992,33 €	896.156,96 €	914.080,09 €	932.361,70 €	953.614,43 €	970.029,11 €	989.429,69 €	1.009.218,28 €	1.032.222,93 €		1.049.990,70 €	1.070.990,52 €	1.092.410,33 €	1.117.311,30 €	1.136.543,71 €	1.159.274,58 €
786.935,56 €	798.739,59 €	810.720,69 €	825.135,97 €	835.224,72 €	847.753,09 €	860.469,39 €	875.769,24 €	886.477,07 €	899.774,23 €	913.270,84 €	929.509,55 €		940.874,45 €	954.987,57 €	969.312,38 €	986.547,56 €	998.609,85 €	1.013.589,00 €
106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €		106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €	106.586,00 €
									7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €		7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €
7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €	7.849,00 €
12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €		12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €	12.143,00 €
	1.488.268,06 € 1.516.630,31 € 1.545.500,77 €		1.579.550,30 €	1.604.803,67 €	1.635.255,18 €	1.666.253,08 €	1.702.805,67 €	1.729.928,18 €	1.762.625,92 €	1.795.911,13 €	1.835.154,48 €		1.864.287,16 €	1.899.400,09 €	1.935.144,71 €	1.977.280,85 €	2.008.575,56 €	2.046.285,58 €

10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
267.678,09 €	247.981,17 €	229.728,84 €	213.445,53 €	197.143,67 €	182.622,29 €	169.167,34 €	157.162,15 €	145.150,41 €	134.449,02 €	124.534,49 €	115.687,05 €	106.839,60 €	98.956,25 €	91.653,18 €	85.135,32 €	78.620,69 €	72.815,24 €

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 53 | 81

Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1\$)	₺29,4382
Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1€)	₺32,5739

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	8,00%	8,00%	8,00%
Risk Primi	1,50%	2,00%	2,50%
indirgeme oranı	9,50%	10,00%	10,50%
Toplam Bugünkü Değer ( €)	11.234.918,74 €	10.612.952,55 €	10.043.120,63 €
Yaklaşık Bugünkü Değer ( €)	11.230.000,00 €	10.610.000,00 €	10.040.000,00 €
Bugünkü Değer ( TL )	₺365.965.119,55	₺345.705.255,02	₺327.143.607,02
Yaklaşık Bugünkü Değer ( TL )	₺365.970.000,00	₺345.710.000,00	₺327.140.000,00

Kira Değer Analizi
Projeksiyona Esas Kira Değeri	626.708 €
Risksiz Getiri Oranı	8,00%	8,00%	8,00%
Risk Primi	1,50%	2,00%	2,50%
indirgeme oranı	9,50%	10,00%	10,50%
Bugünkü Kira Değeri( €)	572.194,03 €	569.586,04 €	567.001,68 €
Yaklaşık Bugünkü Kira Değeri ( €)	570.000,00 €	570.000,00 €	570.000,00 €
Bugünkü Kira Değeri ( TL )	₺18.567.123,00	₺18.567.123,00	₺18.567.123,00
Yaklaşık Bugünkü Değeri ( TL )	₺18.570.000,00	₺18.570.000,00	₺18.570.000,00

NİHAİ DEĞER DETAYI
Gelir İndirgeme Analizi İle Tespit Edilen Piyasa Değeri	11.250.000,00 €
Direk Kapitalizasyon Analizi ile Tespit Edilen Piyasa Değeri	10.610.000,00 €
Taşınmazın Nihai Olarak Tespit Edilen Değeri	10.930.000,00 €
Döviz Kuru 29.12.2023 TCMB (1€)	32,5739 ₺
Türk Lirası Karşılığı Piyasa Değeri:	₺356.032.727,00
Yaklaşık Türk Lirası Karşılığı Piyasa Değeri:	₺356.030.000,00
Taşınmazın Nihai Olarak Tespit Edilen Yıllık Kira Değeri (€)	570.000,00 €
Taşınmazın Nihai Olarak Tespit Edilen Yıllık Kira Değeri (TL)	₺18.567.123,00
Yaklaşık Türk Lirası Karşılığı Yıllık Kira Değeri	₺18.570.000,00

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın halihazırda faal olarak kullanılan gelir getirici bir mülk olması sebebiyle indirgenmiş nakit akışı uygulanmış ve neticesinde bir değere ulaşılmıştır.

Söz konusu ulaşılan değer, indirgenen nakit akışlarının bugünkü değer toplamıdır.

** Tabloda kullanılan döviz kuru 29.12.2023 tarih, saat 15:30 itibariyle geçerli olan TCMB verileri dikkate alınarak belirlenmiştir.

İNA verileri dikkate alındığından taşınmazın üst hakkı süresi boyunca elde edilen gelirlerinin toplamının bugüne getirilmesi sonucundan takdir edilen değeri 10.930.000,00 Avro, yaklaşık 356.030.000,00 TL'dir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazın gelir verileri dikkate alınarak Akfen GYO AŞ. ve Accor Grubu arasında yapılan sözleşmelere göre taşınmazın kira değeri tespit edilmiştir. Yapılan sözleşmeye göre Accor grubu tarafından İbis Otel için ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %25'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir. Novotel için ödenmesi gereken kira bedeli; toplam brüt gelirin %22'i veya düzeltilmiş brüt işletme gelirinin ( AGOP) %95'inden yüksek olan bedel olarak belirlenmiştir. Sözleşme şartlarına göre son yıl AGOP oranı %95 olarak belirlenmiştir.

Düzeltilmiş brüt işletme geliri (AGOP) brüt işletme karından (GOP), brüt gelirin toplam % 8'i oranında ACCOR'a ödenecek işletmeci payı ve yenileme rezervi oranı düşülerek belirlenmiştir.

Kira geliri üzerinden yapılan indirgenmiş nakit akışı projeksiyonuna göre taşınmazın kira değeri tespit edilmiş ve söz konusu kira değeri üst hakkı süresi boyunca elde edilen gelirlerin toplamının bugüne getirilmesi sonucunda tespit edilmiştir. Bu hesaba göre otelin yıllık kira geliri 570.000 Avro, yaklaşık 18.570.000,00 TL olarak tespit edilmiştir.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %50-%55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı oranlarının ise %35-%40 oranlarında gerçekleşebileceği ön görülmektedir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz cins değişikliği yapılmış ve halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Üzerinde herhangi bir proje geliştirme çalışması yoktur.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazın, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım durumunun en etkin ve verimli durumu olduğu kanaatindeyiz.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Söz konusu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Rapora konu taşınmaz için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar analizi yöntemi (emsal karşılaştırma) ile arsa değeri, maliyet yaklaşımı yöntemi ile de yapı değeri ayrıca tespit edilmiştir. Değer oluşumları Maliyet ve Gelir yöntemiyle beraber desteklenmiştir. Gelir yöntemi ile ilgili olarak doğrudan kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları projeksiyonları kullanılmıştır. Söz konusu varlığın Otel olması ve fiilen işletilmesi, direkt gelir getirici bir mülk sınıfında olması sebebi ile nihai değer takdiri gelir yöntemi esasına göre doğrudan kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları projeksiyonlarından elden edilen sonuçların ortalaması alınarak belirlenmiştir.

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi

∆ Olumlu Özellikler

Bölgenin ana arteri üzerinde yer alması ve ulaşım imkanının iyi olması
Kayseri havalimanına yakın mesafede yer alması
Yapının işçilik ve malzeme kalitesinin iyi olması, halihazırda bakımlı olması

∆ Olumsuz Özellikler

Alternatif konaklama işletmelerinin bulunması

∆ Fırsatlar

Şehrin sanayi faaliyetleri bakımından gelişmiş olmasının müşteri portföyüne katkısı
Şehrin kış turizmi imkanının bulunması

∆ Tehditler

Ekonomik gelişmelerdeki olumsuz tablonun kur dalgalanmalarıyla devam etme olasılığı

6.3 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazın devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmaz Otel olup, üzerinde bulunan yapı neticesinde herhangi bir proje geliştirilmesine yönelik çalışma bulunmamaktadır.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu parsel Kayseri Sanayi Odası'na ait olup üzerinde 49 yıllığına üst hakkı kurulmuş otel tesisi vardır. Üst hakkına ilişkin incelenen resmi sözleşmede; bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkının 49 yıl süreli olduğu; irtifak hakkının üçüncü kişilere devredilebileceği; sürenin sonunda irtifak hakkına konu yapının bedelsiz olarak taşınmaz malikine geçeceği; irtifak hakkı bedelinin ilk 5 yıl için ödemesiz olduğu, sonraki yıllar için ise sözleşmede belirtilen bedeller şeklinde olduğu görülmektedir. Söz konusu sözleşmeye göre üst hakkının devredilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.

Ayrıca aynı tebliğin 7. bölüm 30. madde 1. ve 2. fıkrasına göre tapu kaydında bulunan ipoteğin gayrimenkul değerini finanse etmek amacıyla kullanılan rehin kaydı olduğu ve ipotek malikinin Akfen GYO A.Ş. olduğu tespit edilmiştir. Bu durum neticesinde ilgili taşınmazın GYO portföyünde gayrimenkule dayalı hak olarak bulunmasına engel olmadığına kanaat getirilmiştir.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi, 2420 ada 9 Parselde bulunan taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Gelir Yöntemi'ne göre kanaat getirilen ve takdir edilen mevcut durum piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla; 356.030.000,00 ve Yazıyla Üçyüzellialtımilyonotuzbin Türk Lirası

Taşınmazın yıllık kira bedeli : 18.570.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Nihai Değer

Taşınmaz Değeri (KDV Hariç)	356.030.000,00 ₺
Taşınmaz Değeri (KDV Dahil)	427.236.000,00 ₺
Taşınmaz Değeri (KDV Hariç)	10.930.000,00 €
Taşınmaz Değeri (KDV Dahil)	13.116.000,00 €
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Hariç)	18.570.000,00 ₺
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Dahil)	22.284.000,00 ₺
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Hariç)	570.000,00 €
Taşınmaz Yıllık Kira Değeri (KDV Dahil)	684.000,00 €

Rapor Tarihi 29.12.2023

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru 1€:32,5739 TL'dir.

Burak BARIŞ	Raci Gökcehan SONER	Erdeniz BALIKÇIOĞLU
Değerleme Uzmanı	Kontrolör	Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 406713	SPK Lisans No: 404622	SPK Lisans No: 401418

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Takyidat Belgeleri,

∆ Resmi Belgeler,

∆ Taşınmaz Görselleri,

∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5881_rns_2024-01-09_84f11a6c-93ae-449b-8af2-3a52908457aa.pdf

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

İÇİNDEKİLER

YÖNETİCİ ÖZETİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

1.2 Değerlemenin Amacı

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 İşin Kapsamı

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

Üst Hakkı Tapu Kaydı Bilgileri

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Üst hakkı

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

∆ TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Referans Faiz Oran Değişimi;

∆ TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

∆ Türkiye'de Turizm Sektörü;

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

Değerleme Yöntemleri

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[Alternatif Oteller]

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

∆ Sigortaya Esas Yapı Değerleri

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

İbis Otel;

Novotel Otel;

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

∆ Gelir Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Novotel

Genel Veriler

∆ Kira Analizinde Kullanılan Varsayımlar

İbis Otel

Novotel

Genel Veriler

NOVOTEL

İBİS OTEL Kira Geliri Üzerinden İndirgenmiş Nakit Akışı

NOVOTEL

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

İBİS&NOVOTEL TOPLAM

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç