AI Terminal
AK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
Regulatory Filings • Apr 5, 2024
9135_rns_2024-04-05_09544752-5802-4098-a0a8-72a32601aa86.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
| Gayrimenkul | Optimum Outlet Alışveriş Merkezi ve Arsa |
|
|---|---|---|
| Değerleme | Yüreğir / Adana | |
| Raporu | 2023REVB454 / 31.12.2023 |
1
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya / Ankara
Sayın İlgili,
Talebiniz doğrultusunda Karşıyaka Mahallesi'nde konumlu olan "Optimum Outlet Alışveriş Merkezi ve Arsa"nın pazar değerine yönelik 2023REVB454 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlardan, 11526 ada 22 no.lu parsel 32.673 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 140.711,58 m² brüt kapalı alandan oluşmakta olup 11528 ada, 10 no.lu parsel 1.468 m² yüz ölçümüne sahip arsadır. Taşınmazların toplam pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN "GÖKSU GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET A.Ş." HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | |||
| Kur Bilgisi |
Alış: 1 EUR=32,5739 TL | Satış: 1 EUR=32,6326 TL | ||
| (29.12.2023) | ||||
| Pazar Değeri | 7.207.825.000- TL | Yedimilyarikiyüzyedimilyonsekizyüzyirmibeşbin.-TL | ||
| (KDV Hariç) | 220.875.000- EURO | İkiyüzyirmimilyonsekizyüzyetmişbeşbin.-EURO | ||
| Pazar Değeri | 8.628.762.000- TL | Sekizmilyaraltıyüzyirmisekizmilyonyediyüzaltmışikibin .-TL |
||
| (KDV Dahil) | 264.420.000- EURO | İkiyüzaltmışdörtmilyondörtyüzyirmibin.-EURO |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 06.09.2023 tarih 2131 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye yardım eden; Mehmet Arif KAHRAMAN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti5 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri8 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler 11 |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 14 |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi 19 |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri 23 |
| SWOT Analizi 34 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 36 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 48 |
| Ekler 51 |
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;
- ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
- ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
- ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
- ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
- ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
- ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
- ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
- ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
- ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
Yönetici Özeti
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Hisseli Mülkiyet (11528 ada 10 parsel) Tam mülkiyet (11526 ada 22 parsel) |
|||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bağımsız denetim raporunda kullanılması | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmazlara yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. |
|||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışmasında müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır. |
|||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | |||
| ANA GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Sinanpaşa Mahallesi Hacı Ömer Sabancı Bulvarı No: 28 Girne Bulvarı 11528 ada 10 parsel Yüreğir / Adana |
|||
| TAPU KAYDI | Adana ili, Yüreğir ilçesi, Karşıyaka Mahallesi, 11526 ada 22 parsel ve 11528 ada 10 parsel |
|||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMLERİ | 11526 ada 22 parsel: 32.673 m² 11528 ada 10 parsel: 1.468 m² |
|||
| İMAR DURUMU | Lejant: MİA TAKS: 0,60 KAKS: 2,40 Yençok: 69,50 |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Alışveriş Merkezi (11526 ada 22 parsel) MİA Alanı (11528 ada 10 parsel) |
|||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| Mağaza sayısı: 162 (Yasal) | Yapım yılı: 2011 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 4 | Yol kotu altı kat sayısı: 3 | ||
| Otopark Kapasitesi: 1235 araç | Asansör Kapasitesi: 7 şahıs asansörü 1 yük asansörü |
|||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | AVM (11526 ada 22 parsel) Arsa (11528 ada 10 parsel) |
|||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 140.711,58 m² | ||
| Otopark-Sığınak Hariç Toplam İnşaat Alanı |
66.738,41 m² |
| Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 73.973,17 m² | ||
|---|---|---|---|
| KİRALANABİLİR ALAN | Kiralanabilir Alan | 59.222,01 m² | |
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |||
| İNDİRGEME ORANI | %22,25 | ||
| DÖNEM SONU KAPİTALİZASYON ORANI |
%8,5 | ||
| GERİ DÖNÜŞÜM SÜRESİ | 11,8 Yıl | ||
| AVM ORTALAMA BİRİM KİRA DEĞERİ |
690 TL/m²/ay | ||
| ARSA SATIŞ BİRİM DEĞERLERİ | 24.000 TL/m² | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı (11528 ada 10 parsel) Gelir Yaklaşımı (11526 ada 22 parsel) |
||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2023 | ||
| KUR BİLGİSİ (29.12.2023) | 1 EUR Alış: 32,5739 | 1 EUR Satış: 32,6326 | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 7.207.825.000.- TL | 220.875.000.- EURO | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 8.628.762.000.- TL | 264.420.000.- EURO |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
kullanılamaz. RA
BÖLÜM 1
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bölüm 1
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş için şirketimiz tarafından 31.12.2023 tarihinde, 2023REVB454 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu rapor, Adana ili, Yüreğir ilçesi, Karşıyaka Mahallesi, 11526 ada, 22 parsel no.lu, 11528 ada, 10 parsel no.lu gayrimenkullerin Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. hissesine düşen 31.12.2023 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No: 402484) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Mehmet Arif KAHRAMAN (Lisans No: 922227) tarafından hazırlanmıştır.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 20.12.2023 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2023 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 İşin Kapsamı
Bu değerleme raporu, 2131 no.lu ve 06.09.2023 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Adana ili, Yüreğir ilçesi, Karşıyaka Mahallesi, 11526 ada, 22 parsel no.lu, 11528 ada, 10 parsel no.lu gayrimenkullerin Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. hissesine düşen 31.12.2023 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Müşteri talebi doğrultusunda, taşınmaza 31.12.2023 tarihli değer takdiri yapılmış olup ayrıca değerleme çalışmasında müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır.
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
1.10 Şirket Bilgileri
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
1.11 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya / Ankara adresinde faaliyet gösteren Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
Bölüm 2
Demografik ve Ekonomik Veriler
2.1 Demografik Veriler
Türkiye
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.279.553 kişidir. 2022 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 599.280 kişi (%0,71 oranında) artmıştır. Nüfusun %49,5'ini (42.213.379 kişi) erkekler, %50,5'ini (43.066.174 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Adana
2022 yılında, Türkiye nüfusunun %2,67'sinin ikamet ettiği Adana, 2.274.106 kişi ile en çok nüfusa sahip olan 7. ili olmuştur. Adana nüfusu, 2022 yılında yaklaşık binde 4,7 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,6 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Adana ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı
2.2 Ekonomik Veriler1
Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %7,4 artışla 22,9 milyar dolar olurken ithalat %0,6 yükselerek 29,4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ekim ayında ihracatta aylık bazda %0,2 düşüş yaşanırken ithalatta ise %6,6 artış kaydedilmiştir. 2022 Ekim'de %72,9 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2023'ün aynı ayında %77,8'e yükselmiştir. Böylece, Ocak-Ekim döneminde yıllık bazda ihracat %0,2 yükselirken ithalatta %1,1 artış olmuş ve dış ticaret açığı %3,2 artışla 93,9 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
1 TSKB A.Ş.
BÖLÜM 3
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
Bölüm 3
Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri
3.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri
| İli | Adana | ||
|---|---|---|---|
| İlçesi | Yüreğir | ||
| Mahallesi | Karşıyaka | ||
| Köyü | - | ||
| Sokağı | - | ||
| Mevki | - | ||
| Ada No | 11526 | 11528 | |
| Parsel No | 22 | 10 | |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Üç Bodrum Bir Zemin Üç Normal Katlı Betonarme Alışveriş Merkezi ve Arsası |
Kargir İki Dükkan ve Arsası | |
| Ana Gayrimenkulün Yüz | 32.673 m² | 1.468 m² | |
| Ölçümü Malik / Hisse |
Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. / Tam |
Ali Münevver KOCASI (300/146800) Ayşe YAŞAR (1000/146800) Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. (73700/146800) Halit ATEŞ (41200/146800) Hanife ÇAM (1000/146800) Harun ŞENSOY (1000/146800) Hatice YÜCE (1100/146800) Maliye Hazinesi (7700/146800) Mustafa KAYA (1800/146800) Sadık DURAKTEKİN (18000/146800) |
3.2 Gayrimenkullerin Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarih, saat 11.25 itibariyle alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazların Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
11526 ada, 22 parsel, 11528 ada 10 parsel
Beyanlar Hanesinde;
• İmar düzenlemesine alınmıştır. (13.03.2018 tarih, 5127 yevmiye no)*
Rehinler Hanesinde;
• Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 918.750.000 TL bedelle, 1. dereceden, F.B.K. süreli ipotek bulunmaktadır. (08.12.2020 tarih, 36909 yevmiye no)
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
11528 ada, 10 parsel
Beyanlar Hanesinde;
• İmar düzenlemesine alınmıştır. (20.05.2019 tarih, 10602 yevmiye no)*
11526 ada, 22 parsel
Beyanlar Hanesinde;
- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi sınırları içinde kalmaktadır. (18.01.2016 tarih, 871 yevmiye no)
- Ticari işletme rehni vardır. Vade: FBK Faiz: Yüzde Bedel: 800.000.000 Türk Lirası (Başlama Tarih: 26.05.2016 Süre) (Malik/Lehdar: Yapı Kredi Bankası A.Ş.) (26.05.2016 tarih, 9906 yevmiye no)
Şerhler Hanesinde;
- 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Parsel içerisinde tesis edilen 38,86 m²'lik trafo yerinin kira şerhi Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş.'ye aittir. (26.03.2018 tarih, 5989 yevmiye no)
- 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Parsel içerisinde tesis edilen 98,63 m²'lik trafo yerinin kira şerhi Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş.'ye aittir. (26.09.2019 tarih, 21701 yevmiye no)
NOT: 11528 ada 10 no.lu parsel üzerinde yer alan diğer hissedarlara ait bilgiler ve üzerindeki takyidatlar ekteki belgede detaylı olarak yer almaktadır.
* Adana 2. İdare Mahkemesi 09.10.2017 tarih ve 2016/1517 E. N. Sayılı kararı ile yürütmeyi durdurma kararına istinaden bölgede yeni imar uygulaması yapıldığı bilgisi alınmış olup "İmar düzenlemesine alınmıştır." beyanı bu sebeple konulmuştur.
Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Devredilebilmesine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında ipotek kaydı, kira sözleşmesi ve beyanlar bulunmakta olup taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkullerin Değerine Etkisine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkuller İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarih, saat 11.25 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtlarına göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir alım satım ya da herhangi bir terkin işlemi gerçekleşmemiştir.
3.4 Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, bulvar üzerinde E: 2,40 yapılaşma hakkı olan ticaret alanı imarlı arsalar bulunmaktadır.
Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 20.12.2023 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: D-400 Karayolu Kuzeyi 2. Planlama Bölgesi Yaklaşık 480 Ha. alan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Plan Onayı 15.09.2022 tarih 206 sayılı onay tarihli
Lejandı: MİA
Yapılaşma Koşulları;
- TAKS: 0,60,
- Emsal: 2,40,
- Yençok: 69,50'tur.
- Çekme mesafeleri; Güney cephesinden 10 m, diğer cephelerden 5 m'dir.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde alınan bilgiye göre konu taşınmazların konumlu olduğu parsellerin imar durumu "MİA Alanı" lejantlı TAKS: 0,60, E: 2,40, Hmaks: Serbest iken 15.09.2022 tarihinde "MİA Alanı" lejantlı TAKS: 0,60, E: 2,40, Yençok: 69,50 m olarak değişmiştir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Yüreğir Belediyesi'nde 20.12.2023 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlardan 11526 ada 22 parsele ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 20.04.2009 | - | 140.116,40 | Yeni Yapı | AVM: 140.116,40 m² |
| Onaylı Mimari Proje | 07.10.2016** | 140.711,58 | Tadilat | AVM: 140.711,58 m² | |
| Yapı Ruhsatı | 03.07.2008* | - | Temel | - | |
| Yapı Ruhsatı | 03.07.2008 | 44.252 | Yeni Yapı | AVM: 44.252 m² | |
| Yapı Ruhsatı | 11.05.2009 | 65.474 | Tadilat | AVM: 65.474 m² | |
| Yapı Ruhsatı | 03.02.2011 | 140.117 | Tadilat | AVM: 140.117 m² | |
| Yapı Ruhsatı | 14.10.2016 | 140.117 | Tadilat | AVM: 140.117 m² | |
| Yapı Kullanma İzni | 13.04.2011 | 140.117 | Yeni Yapı | AVM: 140.117 m² | |
| Yapı Kullanma İzni | 22.08.2011 | 140.117 | Tadilat | AVM: 140.117 m² | |
| Yapı Kullanma İzni | 20.10.2016 | 140.117 | Tadilat | AVM: 140.117 m² |
* Konu ruhsat "Temel Ruhsatı"dır.
** 20.10.2016 tarihli yapı kullanma izin belgesi 07.10.2016 onay tarihli onaylı mimari projeye aittir. Onaylı mimari projesinde "mimari tadilat projesinde yapılan değişiklikler ruhsata tabi değildir" ibaresi yer almakta olup ilgili belediyede edinilen bilgi doğrultusunda bu ibareden dolayı onaylı mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesinde farklılıklar bulunmaktadır. Konu taşınmazın mevcut durumu onaylı mimari projesindeki kapalı alanla uyumlu olduğundan onaylı mimari projedeki kapalı alanlar dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu 22 parsel üzerinde yer alan yapılara ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının sitesinde yer alan adrese dayalı hasar tespit sayfasından yapılan araştırma neticesinde yapılara ilişkin hasarsız olduğu bilgisi edinilmiştir.
Yapı Denetim:
Değerleme konusu taşınmazlardan 11526 ada 22 parsel üzerinde yer alan Avm 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup yapı denetimi Kurtuluş Mahallesi Ramazanoğlu Caddesi No: 1/12 Seyhan / Adana adresinde faaliyet gösteren Odak Yapı Denetim Ltd. Şti. ve Ziyapaşa Mah. 67009 Sokak Halide Hanım Apartmanı Sitesi No:3/1 İç kapı no: 1 Seyhan / Adana adresinde faaliyet gösteren Atikan Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 11528 ada, 10 parsel, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde yeni bir yapı yapılması halinde tabi olacaklardır.
3.7 Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkuller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin onaylı mimari projeler, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Konu taşınmaz iskanlı olup mevcut kullanıma uygun cins tahsisi yapılmıştır. Taşınmazın toplam inşaat alanı onaylı mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın mevcut durumunda bazı dükkan alanların iç bölümlendirilmelerinde ve kullanım alanlarında farklılıklar bulunmakta olup bu aykırılıklar projesine uygun hale dönüştürelebilir niteliktedir.
3.9 Gayrimenkullerin Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkullere yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Bu değerleme çalışması kapsamında proje değerlemesi yapılmamıştır.
BÖLÜM 4
GAYRİMENKULLERİN KONUM ANALİZİ
Bölüm 4
Gayrimenkullerin Konum Analizi
4.1 Gayrimenkullerin Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkullerin açık adresi: Sinanpaşa Mahallesi Hacı Ömer Sabancı Bulvarı No: 28; Girne Bulvarı 11528 ada 10 parsel Yüreğir / Adana
Yüreğir ilçesi, Adana ilinin güney doğusunda konumlu olup Seyhan Nehri ile sınırlıdır. Seyhan Nehri, Adana ilinin merkezi sayılan Seyhan ilçesi ile Yüreğir ilçesini ayırmaktadır. Seyhan Nehri kıyıları yeşil alan olarak kullanılmakta olup peyzajlı bahçe ve park düzenlemeleri bulunmaktadır. Yüreğir ilçesi üzerinden şehirler arası otoyol olan TEM (Transit European Motorway) ve Mersin-Adana Otoyolu gibi önemli ulaşım aksları geçmektedir. Ayrıca konu taşınmaz Seyhan ilçe merkezine yürüme mesafesinde olup Sabancı Camii, Hilton Otel, Taş Köprü gibi Adana ilinin simgesi haline gelmiş birçok yapıya da yakın konumlanmıştır. Ancak Yüreğir ilçesi merkezi bir konumda bulunmasına rağmen alt gelir grubunun tercih ettiği bir bölgedir. Bunun en önemli sebebi, Adana dışından göç edenlerin bu bölgeye yerleşmiş olması ve gecekondu tipi yapılaşmanın ağırlıklı olmasıdır. Bölgede az katlı yapılaşma ağırlıkta olup alt katlar oto tamiri gibi ticari tipte, üst katlar ise konut tipinde kullanılmaktadır.
Sinanpaşa Mahallesi, Yüreğir ilçesinin batısında konumlu olup ilçenin en merkezi bölgelerindendir. Seyhan Nehri'ne kıyısı olan mahalle, Adana Büyükşehir Belediyesi tarafından "Kentsel Dönüşüm Alanı" ve "Özel Proje Alanı" ilan edilmiştir. Bölge halkına tebligatların gelmiş olduğu öğrenilmiştir. Kentsel dönüşüm çalışması kapsamında Seyhan Nehri kıyısı yeşil alan ilan edilmiş olup gecekondu tipi yapılaşmalar yıkılmaktadır.
Ayrıca Seyhan Nehri kıyısında bulunan eski Yüreğir Belediyesi yerine Sheraton Otel Projesi hizmete girmiştir. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmakta olan yapı sahipleri için TOKİ tarafından inşa edilen konut projesi bulunmaktadır.
Konu taşınmazların yer aldığı bölge Seyhan ilçe merkezine, ana yollara ve yeni yapılmış olan metro durağına yakın konumlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların görünürlüğü ve reklam kabiliyeti yüksektir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede "MİA" imarlı arsa arzının kısıtlı olduğu bilgisine ulaşılmıştır.
Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Adana İl Merkezi | 1 km |
| Seyhan İlçe Merkezi | 1,6 km |
| Adana Şakirpaşa Havaalanı | 4 km |
BÖLÜM 5
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
GAYRİMENKULLERİN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Bölüm 5
Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar; Adana ili, Yüreğir ilçesi, Karşıyaka Mahallesi, 11526 ada, 22 parsel no.lu, "Üç Bodrum Bir Zemin Üç Normal Katlı Betonarme Alışveriş Merkezi ve Arsası" vasıflı, 32.673 m² yüz ölçümlü; 11528 ada, 10 parsel no.lu, "Kargir İki Dükkan ve Arsası" vasıflı, 1.468 m² yüz ölçümlü taşınmazlardır.
11526 ada, 22 no.lu parsel
Değerleme konusu 11526 ada, 22 no.lu parsel üzerinde konumlanmış olan Optimum Outlet Alışveriş Merkezi 08.04.2011'de faaliyete geçmiştir. Değerleme konusu gayrimenkul onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre 3 bodrum, zemin, 3 normal ve 1 ara kat olmak üzere toplam 8 kattan oluşmaktadır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu ile onaylı mimari projesindeki alanlar uyumlu olduğundan çalışmalar, onaylı mimari tadilat projesinde belirtilen toplam kapalı alan olan 140.711,58 m² üzerinden gerçekleştirilmiştir. Konu taşınmaz Hacı Ömer Sabancı Bulvarı üzerindedir.
Ayrıca değerleme konusu parselin kuzeydoğu köşesinde yer alan metruk durumda olan 2 adet binaya ait herhangi bir yasal evrağa ulaşılamamıştır.
11528 ada, 10 no.lu parsel:
Değerleme konusu konusu parsel üzerinde yer alan metruk durumda olan 2 adet binaya ait herhangi bir yasal evrağa ulaşılamamıştır. Konu parsel, üzerinde Optimum Outlet Alışveriş Merkezi olan 11526 ada, 22 no.lu parsele komşu konumdadır. Konu parsel Girne Bulvarı üzerindedir.
Ana taşınmazın 1. bodrum katta yer alan 7.434,00 m² alanlı hipermarket alanının mevcut durumda 6.736 m²'si otopark alanına dönüştürülmüştür. Bu durum alışveriş merkezinin kiralanabilir alanınını düşürmektedir.
| Alan Dağılımı (Onaylı Mimari Projeye Göre) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat No | Kat Alanı (m2 ) |
Katta Emsale Dahil Alan (m2 ) |
Katta Emsal Harici Alan (m2 ) |
Kiralanabilir Alan(m2 ) |
Dükkan Sayısı |
Fonksiyonlar |
| 3. Bodrum Kat | 16.218,99 | 0,00 | 16.218,99 | 0,00 | 0 | Kapalı Otopark |
| 2. Bodrum Kat | 24.127,20 | 360,25 | 23.766,95 | 142,00 | 6 | Kapalı Otopark, sığınak, mağazalar |
| 1. Bodrum Kat | 26.392,22 | 10.769,94 | 15.622,28 | 11.333,00 | 16 | Hipermarket, mağazalar, otopark |
| Zemin Kat | 20.471,51 | 18.597,96 | 1.873,55 | 14.776,00 | 48 | Mağazalar, kafe |
| 1. Normal Kat | 20.820,97 | 18.682,29 | 2.138,68 | 13.610,00 | 39 | Media market, mağazalar, kafeler |
| 2. Normal Kat | 20.889,87 | 17.514,39 | 3.375,48 | 12.181,00 | 51 | Mağazalar, kafeler, restoranlar, fast food dükkanlar, eğlence merkezi, sinema girişi, fuaye |
| 3. Normal Kat | 10.016,15 | 7.851,67 | 2.164,48 | 6.165,00 | 2 | Sinema, spor salonu |
| 3. Normal Kat Ara Kat Planı |
1.774,67 | 734,85 | 1.039,82 | 0,00 | 0 | - |
| Toplam | 140.711,58 | 74.511,35 | 66.200,23 | 58.207,00 | 162,00 |
Toplam 74.511,35 m² emsale dahil alana sahip taşınmaz onaylı mimari tadilat projesinde toplam 162 adet dükkandan oluşmaktadır. İskan edilen alanlar (Alışveriş merkezi dükkan ve sirkülasyon alanları) emsale dahil inşaat alanları içerisinde yer almaktadır. Alışveriş merkezinin bünyesinde bulunan mağazalara ait bağımsız bölüm tapusu bulunmamaktadır. Alışveriş merkezinin 3. ve 2. bodrum katlarında bulunan depo alanları ve teraslar emsale dahil olmadığından yasal olarak kiralanabilir alana dahil değildir.
Alışveriş merkezinin onaylı mimari tadilat projesine göre dükkan büyüklüklerinin toplamları ve katlara göre dağılımları aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir:
| Kat | Dükkan | m² |
|---|---|---|
| Adı | No | |
| ZM19-20 | 1.032,00 | |
| ZM02a | 123,00 | |
| ZM03 | 160,00 | |
| ZM49 | 138,00 | |
| ZM02 | 803,00 | |
| ZM01 | 219,00 | |
| ZM04 | 124,00 | |
| ZM04a | 117,00 | |
| ZM06 | 350,00 | |
| ZM07 | 117,00 | |
| ZM08 | 69,00 | |
| ZM09 | 56,00 | |
| ZM10 | 2.043,00 | |
| ZM13 | 2.322,00 | |
| ZM 14-15 | 881,00 | |
| ZM17 | 327,00 | |
| ZM17A | 367,00 | |
| ZM18A | 262,00 | |
| ZM18A | 471,00 | |
| ZM20A | 201,00 | |
| ZM20B | 66,00 | |
| Zemin Kat | ZM21 | 217,00 |
| ZM22 | 202,00 | |
| ZM23 | 199,00 | |
| ZM24 | 168,00 | |
| ZM25 | 164,00 | |
| ZM26 | 267,00 | |
| ZM27a | 180,00 | |
| ZM27b | 180,00 | |
| ZM28 | 45,00 | |
| ZM29 | 403,00 | |
| ZM30 | 583,00 | |
| ZM31 | 62,00 | |
| ZM31a | 61,00 | |
| ZM31b | 69,00 | |
| ZM33 | 65,00 | |
| ZM34 | 56,00 | |
| ZM36 | 205,00 | |
| ZM37 | 205,00 | |
| ZM38 | 205,00 | |
| ZM39 | 94,00 | |
| ZM40 | 60,00 | |
| ZM42 | 123,00 | |
| ZM44 | 236,00 | |
| ZM46 | 71,00 | |
| ZM46A | 64,00 | |
| ZM48 | 136,00 | |
| TOPLAM (m²) | ZM32 | 208,00 14.776,00 |
| Kat Adı |
Dükkan No |
m² |
|---|---|---|
| B2M02 | 19,00 | |
| B2M02A | 18,00 | |
| 2. Bodrum Kat | B2M03 | 34,00 |
| B2M03a | 17,00 | |
| B2M04A | 27,00 | |
| B2M04B | 27,00 | |
| TOPLAM (m²) | 142,00 | |
| Kat Adı |
Dükkan No |
m² |
|---|---|---|
| B1M18 | 2.357,00 | |
| B1M17 | 486,00 | |
| B1M17a | 101,00 | |
| B1M12 | 78,00 | |
| B1M11 | 139,00 | |
| B1M15 | 99,00 | |
| B1M08 | 665,00 | |
| B1M09 | 7.434,00 | |
| 1. Bodrun Kat | B1M07 | 359,00 |
| B1M13-14 | 73,00 | |
| B1M06 | 6.416,00 | |
| B1M05 | 66,00 | |
| B1M04 | 91,00 | |
| B1M02-03 | 187,00 | |
| B1M21 | 127,00 | |
| B1M18A | 89,00 | |
| TOPLAM (m²) | 18.767,00 |
| Kat Adı |
Dükkan No |
m² |
|---|---|---|
| 1MA19A | 718,00 | |
| 1M19B | 117,00 | |
| 1M18 | 161,00 | |
| 1M17 | 125,00 | |
| 1M16 | 622,00 | |
| 1M15 | ||
| 1M14 | 2.379,00 | |
| 1M13 | 245,00 | |
| 1M12 | 829,00 | |
| 1M11 | 394,00 | |
| 1M10 | 548,00 | |
| 1M09 | 453,00 | |
| 1M08a | 1.142,00 | |
| 1M08b | 173,00 | |
| 1M07 | 131,00 | |
| 1M05C | 331,00 | |
| 1M05 | 223,00 | |
| 1M05A | 205,00 | |
| 1. Normal Kat | 1M04 | 152,00 |
| 1M03A | 148,00 | |
| 1M03A | 266,00 | |
| 1M03 | 437,00 | |
| 1M02 | 791,00 | |
| 1M01 | 412,00 | |
| 1M22 | 591,00 | |
| 1M20-21 | 211,00 | |
| 1M39 | 120,00 | |
| 1M38 | 77,00 | |
| 1M36-37 | 68,00 | |
| 1M35 | 56,00 | |
| 1M33-34 | 77,00 | |
| 1M29-32 | 77,00 | |
| 1M30-31 | 186,00 | |
| 1M30a | 202,00 | |
| 1M28 | 186,00 | |
| 1M27 | 193,00 | |
| 1M26 | 103,00 | |
| 1M25 | 197,00 | |
| 1M24 | 96,00 | |
| 1M23 | 168,00 | |
| TOPLAM (m²) | 13.610,00 |
| Kat | Dükkan | m² |
|---|---|---|
| Adı | No | |
| 2M01 | 346,00 | |
| 2M02 | 81,00 | |
| 2M03 | 107,00 | |
| 2M04 | 127,00 | |
| 2M05 | 91,00 | |
| 2M05a | 196,00 | |
| 2M06a | 87,00 | |
| 2M06b | 607,00 | |
| 2M06c | 205,00 | |
| 2M07 | 205,00 | |
| 2M08 | 2.262,00 | |
| 2M09 | 670,00 | |
| 2M10 | 434,00 | |
| 2M11 | 396,00 | |
| 2M11b | 660,00 | |
| 2M11a | 519,00 | |
| 2M11c | 574,00 | |
| 2M12 | 276,00 | |
| 2M12b | 150,00 | |
| 2M13 | 170,00 | |
| 2M14 | 237,00 | |
| 2M15 | 437,00 | |
| 2M18 | 67,00 | |
| 2. Normal Kat | 2M19a | 54,00 |
| 2M19 | 53,00 | |
| 2M20 2M21 |
120,00 | |
| 2M22 | 107,00 73,00 |
|
| 2M23 | 158,00 | |
| 2M25 | 422,00 | |
| 2M26 | 129,00 | |
| 2M41a | 61,00 | |
| 2M28-40 | 186,00 | |
| 2M29 | 104,00 | |
| 2M29a | 96,00 | |
| 2M30 | 107,00 | |
| 2M31 | 56,00 | |
| 2M32 | 66,00 | |
| 2M33 | 148,00 | |
| 2M34 | 80,00 | |
| 2M34a | 88,00 | |
| 2M35 | 186,00 | |
| 2M36 | 186,00 | |
| 2M37a | 50,00 | |
| 2M38 | 102,00 | |
| 2M41 | 195,00 | |
| 2M12a | 75,00 | |
| 2M24 | 54,00 | |
| 2M06 | 218,00 | |
| 2M16 | 225,00 | |
| TOPLAM (m²) | 2M37 | 52,00 12.355,00 |
| Kat Adı |
Dükkan No |
m² |
|---|---|---|
| 3M02B | 1.783,00 | |
| 3. Normal Kat | 3M01 | 4.382,00 |
| TOPLAM (m²) | 6.165,00 |
| Alan Dağılımı (Onaylı Mimari Projeye Göre) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kat No | Kiralanabilir | Dükkan | ||
| Alan (m²) | Sayısı | |||
| 3. Bodrum Kat | 0,00 | 0 | ||
| 2. Bodrum Kat | 142,00 | 6 | ||
| 1. Bodrum Kat | 18.767,00 | 16 | ||
| Zemin Kat | 14.776,00 | 48 | ||
| 1. Normal Kat | 13.610,00 | 39 | ||
| 2. Normal Kat | 12.181,00 | 51 | ||
| 3. Normal Kat | 6.165,00 | 2 | ||
| 3. Normal Kat Ara Kat Planı | 0,00 | 0 | ||
| Toplam | 65.641* | 162* |
Konu taşınmazın, 2. normal katta konumlu 2m11c no.lu dükkandan 169 m² alanın ayrılarak 2m11b no.lu dükkana eklendiği tespit edilmiştir. 2. normal katta 2m06b ve 2m08 nolu dükkanların iç kısımlarının tadilat görmesi sonucunda 2m08 no.lu dükkanın mevcutta 1.614 m² alana sahip olduğu ve 2m06b no.lu dükkanın ise mevcutta 1.255 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. 2. normal katta yer alan 2m09 no.lu dükkana 2010A ve 2010B no.lu depolar dahil edilmiştir. Söz konusu değişiklikler, dükkanlar arasındaki sınırlar üzerinde olup toplam kiralanabilir alan bazında değişikliğe sebep olmadığı görülmüştür.
*Konu taşınmazın onaylı mimari projesinde 1. bodrum katta yer alan hipermarket alanının (7.434 m²) mevcut durumda 6.736 m²'si otopark olarak kullanılmaktadır. Bu sebeple müşterinin tarafımıza ilettiği kiralanabilir alan olan 59.222,01 m² dikkate alınmıştır
Aşağıdaki kat planlarında yer alan kırmızı renkli olarak gösterilen kısımlar teknik alan ve otopark alanı olarak öngörülmüş olmasına rağmen kiracılar tarafından kullanılan bölümlerdir. Alışveriş Merkezi yaklaşık %99 oranında doluluk oranına sahiptir.
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Fiziki ve Yapısal Özellikleri
| İnşaat Tarzı | Betonarme karkas | |
|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam | |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 8 kat (3 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat ve ara kat) (Yasal ve mevcut | |
| duruma göre) | ||
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 140.711,58 m² | |
| Yaşı | 12 yıl | |
| Dış Cephe | Isı izolasyonlu aliminyum kompozit panel ve cam giydirme | |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke | |
| Isıtma Sistemi | Merkezi sistem doğalgaz yakıtlı ısıtma+chiller sistemi | |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut | |
| Asansör | Mevcut | |
| Jeneratör | Mevcut | |
| Yangın Merdiveni | Mevcut | |
| Park Yeri | Mevcut (1.200 Araç Kapasiteli Kapalı Otopark) | |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Sensörlü Kapılar, Otopark Yönlendirme | |
| Sistemleri |
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Alışveriş Merkezi (Yasal ve mevcut duruma göre) |
|---|---|
| Alanı | 65.641 m² (Onaylı mimari projeye göre) 59.222,01 m² (Mevcut duruma göre) |
| Zemin | Seramik, epoksi ve mermer |
| Duvar | Sıva üstü boya, granit ve kompozit kaplama |
| Tavan | Asma tavan |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari projeden farklı olarak dükkanlarda birleşmeler ve bölünmeler meydana gelmiştir. Söz konusu aykırılıklar geri dönüştürülebilir niteliktedir. Ayrıca alışveriş merkezinin bodrum katta yer alan 7.434,00 m² alanlı hipermarket alanının mevcut durumda 6.736 m²'si otopark alanına dönüştürülmüştür. Bu durum alışveriş merkezinin kiralanabilir alanınını düşürmektedir.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yapılan incelemeler doğrultusunda kiralanabilir alanda esaslı tadilat kapsamına giren düzenlemeler yapılmış olduğu görülmüş olup inşaat alanında değişiklik olmamıştır. Söz konusu değişiklikler 3194 sayılı yasanın 21. maddesi kapsamında ruhsat gerektiren değişiklikler kapsamında olmamakla birlikte mimari projesine uygun hale geri dönüştürülebilir niteliktedir.
BÖLÜM 6
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
SWOT ANALİZİ
Bölüm 6
SWOT Analizi
+ GÜÇLÜ YANLAR
- Taşınmazlar Yüreğir ilçesi Seyhan ilçe merkezine yürüme mesafesinde olup Sabancı Camii, Hilton Otel, Taş Köprü gibi Adana ilinin simgesi haline gelmiş birçok yapıya da yakın konumlanmıştır.
- Konu taşınmazların yer aldığı bölge Seyhan ilçe merkezine, ana yollara ve yeni yapılmış olan metro durağına yakın konumlanmıştır.
- Değerleme konusu taşınmazların görünürlüğü ve reklam kabiliyeti yüksektir.
- Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede "MİA" imarlı arsa arzının kısıtlı olduğu bilgisine ulaşılmıştır.
ZAYIF YANLAR
- Yüreğir ilçesi merkezi bir konumda bulunmasına rağmen alt gelir grubunun tercih ettiği bir bölgedir.
- Değerleme konusu parseller üzerinde yer alan yapılar mali değeri olmayan, işgalci konumunda ve yasal olmayan yapılar olduğundan dolayı hesaplamalarda göz ardı edilmiştir.
- Yapılan tespitlerde onaylı mimari projeden farklı olarak bazı dükkanların birleştirilerek ya da bölünerek kullanıldığı, otopark alanı ve sirkülasyon alanı olarak belirlenen bazı hacimlerin dükkan veya depo oluşturularak kiracıların kullanımına sunulduğu tespit edilmiştir.
- Değerleme konusu alışveriş merkezinin 1. bodrum katta yer alan 7.434,00 m² alanlı hipermarket alanının mevcut durumda 6.736 m²'si otopark alanına dönüştürülmüştür. Bu durum alışveriş merkezinin kiralanabilir alanınını düşürmektedir.
✓ FIRSATLAR
- Seyhan Nehri'ne kıyısı olan mahalle, Adana Büyükşehir Belediyesi tarafından "Kentsel Dönüşüm Alanı" ilan edilmiştir. Söz konusu mahalle taşınmazların kuzeyinde konumludur.
- Kentsel dönüşüm çalışması kapsamında Seyhan Nehri kıyısı yeşil alan ilan edilmiş olup gecekondu tipi yapılaşmalar yıkılmaktadır.
TEHDİTLER
- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge 2. derece deprem bölgesidir.
- Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
- 06.02.2023 tarihinde Maraş merkezli yaşanılan afetler yakın bölgedeki sosyal ve ticari hareketliliği olumsuz etkilemiştir.
BÖLÜM 7
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Bölüm 7
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi
7.1 Değerleme Yaklaşımları
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
7.2 Değer Tanımları
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazlardan 11526 ada 22 no.lu parselin üzerinde yer alan ana taşınmazın sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkul olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı"; kullanım fonksiyonunun alışveriş merkezi olması ve tek bir işletici firma tarafından kiraya verilmesi sebebiyle bir bütün olarak düşünülmüş olup alışveriş merkezilerinin gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazlardan 11528 ada 10 no.lu parsel için satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımı yöntemine göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır. 11528 ada 10 no.lu parsel üzerinde yer alna metruk yapılar müşteri talebi ve bilgisi doğrultusunda değerleme çalışması sırasında göz ardı edilmesi sebebi ile "Maliyet Yaklaşımı", parselin yüz ölçümünün oldukça küçük ve hisseli olması sebebinden dolayı proje geliştirmeye uygun olmaması sebebiyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Pazar Yaklaşımı
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullerin arsalarına emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
Arsa Emsalleri / Satış
| Bilgi Kaynağı | Konum | Lejant | Yapılaşma Hakkı |
Satış Durumu/ Zamanı |
Yüz Ölçümü (m²) |
Satış Fiyatı | Birim Satış Fiyatı | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | (TL) | (TL/m²) | Konu Taşınmazlara Göre Değerlendirme | ||||||
| 1 | Emlak Ofisi - |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Şakirpaşa Mahallesi Turhan Cemal Beriker Bulvarı'na 2. parsel konumunda yer almaktadır. |
MİA | E: 2,40 | Satılmış (5-6 ay önce) |
3.000 | 53.000.000 | 17.667 | * Konum bakımından dezavantajlıdır. Daha küçük yüz ölçümüne sahiptir. Bulvara 2. parsel konumundadır. * Yapılaşma hakkı benzerdir. |
| 2 | Emlak Ofisi - |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Şakirpaşa Mahallesi Turhan Cemal Beriker Bulvarı'na 2. parsel konumunda yer almaktadır. |
MİA | E: 2,40 | Satılmış (5-6 ay önce) |
2.500 | 47.500.000 | 19.000 | * Konum bakımından dezavantajlıdır. Daha küçük yüz ölçümüne sahiptir. Bulvara 2. parsel konumundadır. * Yapılaşma hakkı benzerdir. |
| 3 | Mal Sahibi 0532 510 26 50 |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Çınarlı Mahallesi'nde Turhan Cemal Beriker Bulvarı'na cepheli konumunda yer almaktadır. |
MİA | E: 2,40 | Satılık (1 aydır) |
630 | 22.000.000 | 34.921 | * Konum bakımından benzerdir. Daha küçük yüz ölçümüne sahiptir. Bulvara cepheli konumdadır. Yapılaşma hakkı benzerdir. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 4 | Sakallı Emlak 0552 759 29 72 |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Yeşiloba Mahallesi 16231 ada 3 no.lu parseldir |
MİA | E: 2,40 | Satılık (1-2 haftadır) |
14.273 | 305.000.000 | 21.369 | * Konum bakımından kısmen daha dezavantajlıdır. Daha küçük yüz ölçümüne sahiptir. Bulvara cepheli konumdadır. Yapılaşma hakkı benzerdir. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede emlak ofisleri, arsa sahipleri ve müteahhitlerle görüşülmüş olup yapılan araştırmalara göre konu taşınmazlara benzer büyüklükte ve benzer imar durumuna sahip arsa sayısı oldukça kısıtlıdır. Ancak söz konusu emsallerin yüz ölçümleri, hisseli olması/olmaması, manzara durumu, imar durumları, yapılaşma koşulları, fiziksel özellikleri, cephe genişlikleri ve yola cepheli olması/olmaması gibi durumlar göz önünde bulundurulduğunda konu taşınmazların m² birim değerinin değer tarihi itibarı ile 23.500-24.500 TL/m² aralığında olacağı değerlendirilmiştir.
Emsal Krokisi
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | |||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 17.667 | 19.000 | 34.921 | 21.369 | |||
| Pazarlık Payı | 0% | 0% | -10% | -10% | |||
| Alım-Satıma Düzeltmeler |
Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Piyasa Koşulları | 30% | 30% | 0% | 0% | |||
| Konum | 20% | 20% | 0% | 15% | |||
| Yapılaşma Hakkı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Yönelik | Yüz Ölçümü | -15% | -15% | -20% | -7% | ||
| Düzeltmeler Taşınmaza |
Fiziksel Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 24.115 | 25.935 | 25.143 | 20.771 |
* Konu taşınmazlardan 15526 ada 22 no.lu parsel dikkate alınmıştır.
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazların arsası için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel No | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
Hisse | Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. Ait Hisse Değeri (TL) |
|||
| 11526 Ada, 22 parsel | 32.673,00 | 24.000 | 784.150.000 | 1/1 | 784.150.000 | |||
| 11528 Ada, 10 parsel | 1.468,00 | 24.000 | 35.230.000 | 737/1468 | 17.685.000 | |||
| YAKLAŞIK DEĞERİ | 819.380.000 | 801.835.000 |
Maliyet Yaklaşımı
Bu analizde gayrimenkullerin arsa değerinin yanısıra bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu gayrimenkullerden 11526 ada 22 parsel üzerinde yer alan yapıların maliyetinin tespitinde konu taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | Adana/Seyhan | AVM | 2021 | 120.000 m² | 12.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenici Firma | İzmir | Ticari Merkez |
2023 | 55.000 m² | 25.000 TL/m² |
Tabloda yer alan inşaat birim maliyetleri bodrum katlar dahil (otopark, sığınak vb.) paçal birim maliyetlerdir.
Maliyet yaklaşımı ile değerleme çalışmasında, konu taşınmaza yönelik herhangi bir varsayım yapılmamıştır. Yıpranma payları yapıların mevcut fiziki özelliklerine ve inşa yılına göre değerlendirilmiştir.
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
| ARSA DEĞERLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel No | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
Hisse | Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. Ait Hisse Değeri (TL) |
||
| 11526 Ada, 22 parsel | 32.673,00 | 24.000 | 784.150.000 | 1/1 | 784.150.000 | ||
| 784.150.000 | 784.150.000 |
| BİNA DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Yıpranma Payı (%) |
Bina Değeri (TL) |
||||
| Alışveriş Merkezi | 100.507,39 | 27.000,00 | 12% | 2.388.055.586 | ||||
| Teknik Alanlar (Kapalı Otopark, Teknik Hacim, Sığınak, Depolar Vs.) |
40.204,19 | 11.000,00 | 12% | 389.176.559 | ||||
TOPLAM DEĞERİ 2.777.232.146
| HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada-Parsel | Harici ve Müteferrik İşler |
Alan (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Toplam Değeri (TL) |
|||
| 11526 Ada, 22 parsel | Saha Betonu | 3.450,00 | 635 | 2.190.750 | |||
| TOPLAM DEĞERİ | 2.190.750 |
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 784.150.000 TL | ||||
| Bina Değeri | 2.777.232.146 TL | ||||
| Harici Müteferrik İşler | 2.190.750 TL | ||||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ | 3.563.572.896 TL | ||||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ | 3.563.575.000 TL |
Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu gayrimenkul için değer takdir edilirken müşteriden temin edilen veriler ve sektör araştırması dikkate alınarak değer tespiti için gelir indirgeme yaklaşımı yöntemlerinden indirgenmiş nakit akışı analizi kullanılmıştır.
İndirgeme Oranı Hesaplaması
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
- Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
- Değerlenen varlığın türü,
- Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
- Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
- Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
- Kullanılan nakit akışlarının türü,
- Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %16,45
Risk primi: %5,80
İndirgeme oranı: %22,25 olarak hesaplanmıştır.
Bu değerleme çalışmasında taşınmaza ait onaylı mimari proje, ruhsat ve ekleri bulunduğu ve mevcut durumda da toplam inşaat alanı olarak bu onaylı belgelerine uygun olarak inşa edilmiş olan alışveriş merkezi bulunmaktadır. Konu taşınmazın onaylı mimari projesinde 1. bodrum katta yer alan hipermarket alanının (7.434 m²) mevcut durumda 6.736 m²'si otopark olarak kullanıldığından müşterinin tarafımıza iletmiş olduğu 59.222,01 m² kiralanabilir alan dikkate alınmıştır.
- ✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
- ✓ Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde ve müşterinin tarafımıza iletmiş olduğu kira sözleşmelerinin incelenmesine istinaden ilk yıl için ortalama paçal kira 690 TL/m²/ay olarak hesaplanmıştır.
- ✓ Mevcut durumda alışveriş merkezinin doluluk oranının %99 olduğu tespit edilmiş daha sonraki yıllarda %99 olup diğer yıllarda sabit kalacağı öngörülmüştür.
- ✓ Diğer gelir kalemleri; depo kira gelirleri, ciro kira gelirleri, kioks&stand gelirleri ve diğer gelirlerden oluşmaktadır. Diğer gelirlerin toplam kira gelirlerine oranı %8 olarak alınmıştır.
- ✓ Alışveriş Merkezinin ortak alan giderleri müşteriden elde edilen gerçekleşmiş veriler doğrultusunda ilk yıl için 290 TL/m²/ay olarak alınmış olup bu ortak alan giderlerinin %90 oranında kiracılardan elde edileceği varsayılmıştır. Bu giderler öngörülen enflasyon oranında arttırılmıştır.
- ✓ AVM'nin yıllık gelirleri üzerinden %1 oranında yenileme fonu ayrılmış olup bu bedelin her yıl yenileme fonu adı altında tutulacağı ve yenileme maliyetlerinde bu fonun kullanılacağı varsayılmıştır.
- ✓ Bina sigorta bedeli elde edilen veriler doğrultusunda ilk yıl için yıllık 5.368.020 TL olarak kullanılmıştır.
- ✓ Emlak vergisi bedeli elde edilen veriler doğrultusunda ilk yıl için yıllık 3.297.368 TL olarak kullanılmıştır.
- ✓ Çalışmalara IVS (Uluslararası Değerleme Standartları) kapsamında vergi dahil edilmemiştir.
- ✓ Alışveriş merkezinde gelir kalemleri arasında otopark geliri öngörülmemiş olup otopark imkanı alışveriş merkezi ziyaretçilerine bir hizmet olarak sunulmaktadır.
- ✓ Projeksiyonda dönem sonu kapitalizasyon oranı %8,50 kabul edilmiştir.
- ✓ 10 yıl vadeli TL tahvilinin son 5 yıllık ortalama getirisi olan %16,45 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiş olup risk priminin eklenmesi ile indirgeme oranı %22,25 olarak hesaplanmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
- ✓ Enflasyon oranları TCMB'nin yayımladığı Piyasa Katılımcıları Anketi dikkate alınarak belirlenmiş olup aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| AVM Fonksiyonu | |
|---|---|
| Kiralanabilir Alan (m²) | 59.222,01 |
| İşletme Gideri (TL/m²/ay) | 290,00 |
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23,00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl sonrası) | 7,50% |
| Diğer Gelir Oranı | 7% |
| Kiracılardan Toplanan Gelir Payı | 90% |
| Yenileme Maliyeti | 1,00% |
| AVM Nakit Akışı (TL) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| AVM Fonksiyonu | ||||||||||||
| Toplam Kiralanabilir Alan (m²) | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 | 59.222,01 |
| Yıllık Doluluk Oranı | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | |
| Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 450 | 690,00 | 928,05 | 1.141,50 | 1.355,53 | 1.548,70 | 1.738,41 | 1.951,37 | 2.190,41 | 2.458,73 | 2.759,93 | 3.098,02 |
| Toplam Yıllık Mağaza Kira Gelirleri | 485.454.660 | 652.936.518 | 803.111.917 | 953.695.402 | 1.089.596.997 | 1.223.072.629 | 1.372.899.026 | 1.541.079.156 | 1.729.861.353 | 1.941.769.369 | 2.179.636.117 | |
| Diğer Gelir Oranı | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | 8% | |
| Diğer Gelirler (Reklam, Kiosk, Stand, Ciro Farkı, Servis ve diğer) | 38.836.373 | 52.234.921 | 64.248.953 | 76.295.632 | 87.167.760 | 97.845.810 | 109.831.922 | 123.286.333 | 138.388.908 | 155.341.550 | 174.370.889 | |
| Toplam AVM Gelirleri | 0 | 524.291.033 | 705.171.440 | 867.360.871 | 1.029.991.034 | 1.176.764.756 | 1.320.918.439 | 1.482.730.948 | 1.664.365.489 | 1.868.250.261 | 2.097.110.918 | 2.354.007.006 |
| Beklenen İşletme Gideri (TL/m²/ay) | 290,00 | 290,00 | 390,05 | 479,76 | 569,72 | 650,90 | 730,64 | 820,14 | 920,61 | 1.033,38 | 1.159,97 | 1.302,07 |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri | - | 206.092.595 | 277.194.540 | 340.949.284 | 404.877.275 | 462.572.287 | 519.237.392 | 582.843.972 | 654.242.359 | 734.387.048 | 824.349.461 | 925.332.270 |
| Kiracılardan Toplanan Giderler | - | 185.483.335 | 249.475.086 | 306.854.356 | 364.389.547 | 416.315.058 | 467.313.653 | 524.559.575 | 588.818.123 | 660.948.343 | 741.914.515 | 832.799.043 |
| İşletme Tarafından Ödenmesi Planlanan Ortak Alan Payı Gideri | - | 20.609.259 | 27.719.454 | 34.094.928 | 40.487.727 | 46.257.229 | 51.923.739 | 58.284.397 | 65.424.236 | 73.438.705 | 82.434.946 | 92.533.227 |
| Toplam AVM Giderleri | - | 20.609.259 | 27.719.454 | 34.094.928 | 40.487.727 | 46.257.229 | 51.923.739 | 58.284.397 | 65.424.236 | 73.438.705 | 82.434.946 | 92.533.227 |
| AVM Net Gelirleri | - | 503.681.774 | 677.451.986 | 833.265.942 | 989.503.307 | 1.130.507.528 | 1.268.994.700 | 1.424.446.551 | 1.598.941.253 | 1.794.811.557 | 2.014.675.972 | 2.261.473.779 |
| Yenileme Maliyeti | 0 | 127.369.552 | 23.540.070 | |||||||||
| Emlak Vergisi Bedeli | 0 | 3.297.368 | 3.866.164 | 4.310.773 | 4.714.908 | 5.050.845 | 5.360.210 | 5.688.522 | 6.036.944 | 6.406.707 | 6.799.118 | 7.215.564 |
| Bina Sigorta Bedeli | 0 | 5.368.020 | 7.219.986 | 8.880.583 | 10.545.693 | 12.048.454 | 13.524.389 | 15.181.127 | 17.040.815 | 19.128.315 | 21.471.534 | 24.101.796 |
| AVM Toplam Maliyeti | 0 | 8.665.388 | 11.086.151 | 13.191.356 | 15.260.601 | 17.099.299 | 18.884.599 | 20.869.650 | 23.077.760 | 25.535.022 | 155.640.204 | 54.857.431 |
| AVM Net Gelirleri | 0 | 495.016.386 | 666.365.835 | 820.074.586 | 974.242.706 | 1.113.408.229 | 1.250.110.101 | 1.403.576.901 | 1.575.863.493 | 1.769.276.534 | 1.859.035.769 | 2.206.616.348 |
| Dönem Sonu Kapitalizasyon Oranı | 8,5% | 25.960.192.332 | ||||||||||
| Net Nakit Akışları | 0 | 495.016.386 | 666.365.835 | 820.074.586 | 974.242.706 | 1.113.408.229 1.250.110.101 | 1.403.576.901 1.575.863.493 | 1.769.276.534 | 27.819.228.100 |
| Toplam Bugünkü Değer | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 16,45% | 16,45% | 16,45% |
| Risk Primi | 5,30% | 5,80% | 6,30% |
| İndirgeme Oranı | 21,75% | 22,25% | 22,75% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 7.413.401.205 | 7.190.137.609 | 6.975.643.357 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 7.413.400.000 | 7.190.140.000 | 6.975.645.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (EURO) | 227.177.767 | 220.336.032 | 213.763.027 |
7.4 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak taşınmazlardan 11526 ada 22 parsel "Alışveriş Merkezi" 11528 ada 10 parsel ise "MİA Alanı" amaçlı kullanımıdır.
7.5 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Bu değerleme çalışmasında, değerlemeye konu taşınmazlardan 11528 ada 10 parselin hissedarlarına düşen paylar aşağıdaki şekildedir.
| ARSA DEĞERLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel No | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
Hisse | Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. Ait Hisse Değeri (TL) |
|||||
| 11528 Ada, 10 parsel | 1.468,00 | 24.000 | 35.230.000 | 737/1468 | 17.685.000 | |||||
| YAKLAŞIK DEĞERİ | 819.380.000 | 17.685.0000 |
7.6 KDV Konusu
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlardan 11526 ada 22 parsel için %20 KDV, 11528 ada 10 parsel için ise %10 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | ||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | ||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | ||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% | ||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% | ||
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
BÖLÜM 8
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Bölüm 8
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
8.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin onaylı mimari projeler, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Konu taşınmaz iskanlı olup mevcut kullanıma uygun cins tahsisi yapılmıştır. Taşınmazın toplam inşaat alanı onaylı mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın mevcut durumunda bazı dükkan alanların iç bölümlendirilmelerinde ve kullanım alanlarında farklılıklar bulunmakta olup bu aykırılıklar projesine uygun hale dönüştürelebilir niteliktedir.
8.4 Varsa Gayrimenkullerin Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında ipotek kaydı, kira sözleşmesi ve beyanlar bulunmakta olup taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
8.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Üzerinde İpotek veya Gayrimenkullerin Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesi konusunda engelleyici herhangi bir sınır bulunmamaktadır.
8.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 11526 ada 22 parsel "Üç Bodrum Bir Zemin Üç Normal Katlı Betonarme Alışveriş Merkezi ve Arsası" niteliğinde ve 11528 ada 10 parsel "Kargir İki Dükkan ve Arsası" niteliğindedir.
8.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
8.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında, 11526 ada 22 no.lu parsel için maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi uygulanmıştır. Konu taşınmazlardan 11528 ada 10 no.lu parsel pazar yaklaşımı kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL | EURO |
|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı | 3.563.575.000 | 109.200.000 |
| (11526 ada 22 parsel) | ||
| Gelir Yaklaşımı (11526 ada 22 parsel) | 7.190.140.000 | 220.335.000 |
Pazar Yaklaşımı (11528 ada 10 parsel) 17.685.000 540.000
Pazar yaklaşımında değerleme konusu taşınmazlardan 11528 ada 10 parsel için değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.
Konu taşınmazlardan 11526 ada 22 parsel için yapılan maliyet yaklaşımında ise bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
11526 ada 22 no.lu parselin üzerinde yer alan alışveriş merkezi vasıflı konu taşınmaz gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiş olup taşınmazın değerlemesinde gelir yaklaşımı da kullanılmıştır. Gelir yaklaşımında kullanılan verilere yönelik olarak bölgede benzer nitelikteki gayrimenkuller için pazar araştırması yapılmıştır. Gelir yaklaşımı taşınmazların mevcut kira sözleşmesine göre elde ettiği gelirler ve potansiyel olarak pazarda elde edebileceği nakit akışı dikkate alınarak yapılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, 11526 ada 22 parsel için gelir getiren bir mülk olması sebebiyle gelir yaklaşımıyla gelir yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri; 11528 ada 10 no.lu parsel için yeterli sayı ve nitelikte satılık/satılmış emsal verilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle pazar yaklaşımıyla hesaplanan Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Snaayi ve Ticaret A.Ş. hissesine düşen toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır
8.9 Nihai Değer Takdiri
| TAŞINMAZLARIN "GÖKSU GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET A.Ş." HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | ||||
| Kur Bilgisi |
Alış: 1 EUR=32,5739 TL | Satış: 1 EUR=32,6326 TL | |||
| (29.12.2023) | |||||
| Pazar Değeri | 7.207.825.000- TL | Yedimilyarikiyüzyedimilyonsekizyüzyirmibeşbin.-TL | |||
| (KDV Hariç) | 220.875.000- EURO | İkiyüzyirmimilyonsekizyüzyetmişbeşbin.-EURO | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) |
8.628.762.000- TL | Sekizmilyaraltıyüzyirmisekizmilyonyediyüzaltmışikibin .-TL |
|||
| 264.420.000- EURO | İkiyüzaltmışdörtmilyondörtyüzyirmibin.-EURO |
Değerlemeye yardım eden; Mehmet Arif KAHRAMAN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Bölüm 9
Ekler
| 1 | Takyidat Belgeleri | |
|---|---|---|
| 2 | Yapı Ruhsatları / Yapı Kullanma İzin Belgeleri | |
| 3 | Onaylı Mimari Proje | |
| 4 | Fotoğraflar | |
| 5 | Özgeçmişler | |
| 6 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri | |
| 7 | Sektör raporu |