AI Terminal
AK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
Regulatory Filings • Apr 5, 2024
9135_rns_2024-04-05_5a7b59a0-df1e-4338-be0f-b3f758cb0d08.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Maltepe Park AVM ve Ofis Binası
Maltepe / İstanbul
2023REV1022 / 31.12.2023
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara
Sayın İlgili,
Talebiniz doğrultusunda Maltepe'de konumlu olan "Maltepe Park AVM ve Ofis Binası"nın toplam pazar değerine yönelik 2023REV1022 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, 70.961,81 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde toplamda 131.802 m² brüt kapalı alana sahip 4 adet bağımsız bölümden (Süpermarket, Alışveriş Merkezi, Ofis, Depo) oluşmaktadır. Taşınmazların toplam pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | |||
| Kur Bilgisi | 1 EUR Alış = 32,5739 TL | 1 EUR Satış = 32,6326 TL | ||
| (29.12.2023) | ||||
| Pazar Değeri | 8.851.795.000.-TL | Sekizmilyarsekizyüzellibirmilyonyediyüzdoksanbeşbin.-TL | ||
| (KDV Hariç) | 271.255.000.-EUR | İkiyüzyetmişbirmilyonikiyüzellibeşbin.-EUR | ||
| Pazar Değeri | 10.622.154.000.-TL | Onmilyaraltıyüzyirmiikimilyonyüzellidörtbin.-TL | ||
| (KDV Dahil) | 325.506.000.-EUR | Üçyüzyirmibeşmilyonbeşyüzaltıbin.-EUR |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 27.11.2023 tarih, 3056 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden; Burak YÜRÜR
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri7 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler 10 |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 13 |
| Gayrimenkulün Konum Analizi 21 |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri 24 |
| SWOT Analizi 30 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 32 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 57 |
| Ekler 60 |
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;
- ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
- ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
- ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
- ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
- ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
- ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
- ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
- ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
- ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
Yönetici Özeti
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam Mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır. | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasında herhangi özel bir varsayım bulunmamaktadır. | |||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaza 31.12.2023 tarihli değeri takdiri yapılmıştır. Müşteri talebi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazlara güncel takyidat incelemesi yapılmamıştır. Söz konusu takyidat belgeleri aynı taşınmazlar için 30.09.2023 tarihinde hazırlanan 2023REV606 no.lu rapordan temin edilmiştir. |
|||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Cevizli Mahallesi Tugay Yolu Caddesi No: 67 Maltepe / İstanbul | |||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 16212 ada, 11 no.lu parsel üzerinde konumlu 4 adet bağımsız bölüm |
|||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 70.961,81 m² | |||
| İMAR DURUMU | Lejant: Ticaret TAKS: 0,20-0,60 KAKS: 2,00 Hmaks: Serbest |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM Ticaret |
||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 4 | Yapım yılı: 2005 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 10 | Yol kotu altı kat sayısı: 4 | ||
| Otopark Kapasitesi: 2.856 araç Asansör Kapasitesi: 12 şahıs asansörü |
||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Alışveriş merkezi ve ofis binası ile arsası | |||
| Toplam İnşaat Alanı | 261.032 m² | |||
| İNŞAAT ALANI | Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 84.366 m² |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Gelir Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2023 | |||
| KUR BİLGİSİ (29.09.2023) | 1 EUR Alış = 32,5739.-TL | 1 EUR Alış = 32,6326.-TL | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 8.851.795.000.-TL | 271.255.000.-EUR | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 10.622.154.000.-TL | 325.506.000.-EUR | ||
| FONKSİYON BAZLI DEĞERLENDİRME | ||||
| AVM TOPLAM DEĞERİ | 5.838.160.000.-TL | 178.905.000.-EUR | ||
| OFİS TOPLAM DEĞERİ | 956.565.000.-TL | 29.313.000.-EUR | ||
| PROJE TOPLAM DEĞERİ | 2.057.075.000.-TL | 63.037.000.-EUR |
BÖLÜM 1
RA 6
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bölüm 1
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2023 tarihinde, 2023REV1022 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu rapor, İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 16212 ada, 11 no.lu parsel üzerindeki "Maltepepark AVM ve Ofis" projesinin 31.12.2023 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmamıştır.
Konu değerleme çalışması; bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) tarafından hazırlanmıştır. Bu raporun hazırlanmasına Değerleme Uzmanı Burak YÜRÜR değerleme çalışmasına yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi bilgi amaçlı verilmiştir.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 15.12.2023 tarihinde çalışmalara başlamış ve 30.09.2023 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 İşin Kapsamı
Bu değerleme raporu, 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 16212 ada, 11 no.lu parsel üzerindeki "Maltepepark AVM ve Ofis" projesinin 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaza 31.12.2023 tarihli değer takdiri yapılmıştır.
Müşteri talebi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazlara güncel takyidat incelemesi yapılmamıştır. Söz konusu takyidat belgeleri aynı taşınmazlar için 30.09.2023 tarihinde hazırlanan 2023REV606 no.lu rapordan temin edilmiştir.
1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 25.01.2023 | 2022REV897 | Doğuşcan IĞDIR | 4.648.445.000 |
| Ozan KOLCUOĞLU | ||||
| Rapor 2 | 19.07.2023 | 2023REV367 | Doğuşcan IĞDIR | 6.016.185.000 |
| Ozan KOLCUOĞLU | ||||
| Rapor 3 | 06.10.2023 | 2023REV606 | Doğuşcan IĞDIR | 7.238.145.000 |
| Ozan KOLCUOĞLU |
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
1.10 Şirket Bilgileri
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
1.11 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
BÖLÜM 2
DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
Bölüm 2
Demografik ve Ekonomik Veriler
2.1 Demografik Veriler
Türkiye
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.279.553 kişidir. 2022 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 599.280 kişi (%0,007 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.704.112 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.575.441 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,3 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
İstanbul
2022 yılında, Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.907.951 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2022 yılında yaklaşık yüzde 0,42 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 65.000.000 70.000.000 75.000.000 80.000.000 85.000.000 90.000.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı Yüksek Lisans ve Doktora… Bilinmeyen
18,65 %
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
2.2 Ekonomik Veriler1
Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %7,4 artışla 22,9 milyar dolar olurken ithalat %0,6 yükselerek 29,4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ekim ayında ihracatta aylık bazda %0,2 düşüş yaşanırken ithalatta ise %6,6 artış kaydedilmiştir. 2022 Ekim'de %72,9 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2023'ün aynı ayında %77,8'e yükselmiştir. Böylece, Ocak-Ekim döneminde yıllık bazda ihracat %0,2 yükselirken ithalatta %1,1 artış olmuş ve dış ticaret açığı %3,2 artışla 93,9 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
BÖLÜM 3
RA 12
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
Bölüm 3
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri
3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
| İli | İstanbul | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | Maltepe | |||||
| Mahallesi | Gülsuyu | |||||
| Köyü | - | |||||
| Sokağı | - | |||||
| Mevki | - | |||||
| Ada No | 16212 | |||||
| Parsel No | 11 | |||||
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Alışveriş Merkezi | |||||
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 70.961,81 m² | |||||
| Blok No | A | B | C | |||
| Bağımsız Bölüm No | 1 | 2 | 1 | 1 | ||
| Bağımsız Bölümün Niteliği | Süpermarket | Alışveriş Merkezi | Ofis | Depo | ||
| Kat | 1. Bodrum + 2. Bodrum |
1. Bodrum + 2. Bodrum + Zemin |
1. Bodrum + 2. Bodrum + Zemin + 1., 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9. Katlar |
1. Bodrum + 2. Bodrum |
||
| Arsa Payı | 1300/10000 | 7100/10000 | 1200/10000 | 400/10000 | ||
| Malik / Hisse | Bakırköy Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. / Tam |
3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarih, saat 18.42 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
Tüm Bağımsız Bölümler Üzerinde Müştereken;
Beyanlar Hanesinde;
- Yönetim planı değişikliği: 25.12.2020 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (30.12.2020 tarih ve 38176 yevmiye no ile)
- Kat mülkiyetine çevrilmiştir. (28.12.2015 tarih ve 34250 yevmiye no ile)
Şerhler Hanesinde;
- Kira şerhi: 7650-7651 nolu trafo merkezi olarak 164,85 m²'lik kısmı kablo geçiş yeri olarak TEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 y.krş olan kira şerhi. (24.10.2005 tarih ve 10068 yevmiye no ile)
- 1 TL karşılığında kira sözleşmesi vardır. (-) (22.01.2013 tarih ve 1459 yevmiye no ile)
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde;
• İrtifak: M: Paftasında görülen 5.699 m²'lik kısımda DSİ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı (22.12.1988 tarih ve 5262 yevmiye no. ile)
B Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüm Üzerinde; Rehinler Hanesinde;
• Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden F.B.K. müddet ve %91 değişken faiz ile 347.850.000.- TL borç bulunmaktadır. (07.12.2021 tarih ve 42290 yevmiye no. ile)
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında TEDAŞ lehine kira şerhi ve DSİ Genel Müdürlüğü lehine irtifa hakkı bulunmakta olup taşınmaza ilişkin ipotek kaydı yer almaktadır. İlgili kayıtlar taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir engel teşkil etmemektedir.
Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında TEDAŞ lehine kira şerhi ve DSİ Genel Müdürlüğü lehine irtifa hakkı bulunmakta olup taşınmaza ilişkin ipotek kaydı yer almaktadır. Söz konusu takyidat kayıtlarının taşınmazın değerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarih, saat 18.42 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmî kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle yüksek katlı ayrık nizam yüksek katlı bölgenin imar durumuna uygun konut+ticaret alanları bulunmaktadır.
Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde 15.12.2023 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı"
Plan Onay tarihi: 26.02.2007
Lejandı: Ticaret Alanı
Yapılaşma koşulları;
- TAKS: 0,20-0,60
- Emsal: 2,00
- Hmaks: Serbest
- Yapı Nizamı: Ayrık Nizam
- Çekme mesafesi: ön bahçe 10 m, yan bahçeler min. 4 m
Plan Notları
- Ticari alanlarda ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda proje ve uygulama aşamasında Mer'i İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda özürlüler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır.
- "Plan onama sınırları içinde Kentsel Yenileme Alanları ve (T) simgeli Ticaret Alanları dışında tüm alanlarda emsal değerleri (taks, kaks), kat adedi net parsel üzerinden hesaplanacaktır. Çıkmalar hususunda yönetmelik hükümleri uygulanacaktır. Ağaç revizyonu ve kot kesit alındıktan sonra uygulama yapılacaktır.
- Çatı eğimi, konut ve ticaret bölgelerinde asgari %33 azami %50'dir. Özelliği olan ve konut dışı kullanımda kalan adalarda eğim şartı aranmaz (%33 asgari şartı aranmaz).
- Bu alandaki ticaret ve hizmet alanlarında apart otel ve residance, yönerim merkezleri, büyük alışveriş merkezleri, mali kuruluşlar (büyük banka merkezleri, finans kuruluşları, sigorta kurumları vb.), toptan ve perakende ticaret, sosyal ve kültürel kuruluşlar (otel, lokanta, kafeterya, sinema, tiyatro vb.) turizm ve diğer hizmetler (meslek odaları, teknik bürolar, uluslararası organizasyon büroları, sendika ve dernekler, reklam büroları, ticari ve mali bürolar, avukatlık büroları, muayenehaneler vb.) ile kirletici olmayan, ileri teknoloji kullanan hizmet ağırlıklı sanayi yer alabilir.
- Bu alan içerisinde planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek şartıyla özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir.
- Bina ortan alanları hariç (sığınak, ısıtma-soğutma, otopark, kapıcı dairesi) bodrum katlar emsale dahildir.
- Ticaret bölgelerinde TAKS 0.20-0.60'dır. Ayrıca Ticaret ve Ticaret+Konut bölgelerinde blok, bitişik ve ayrık nizamda zemin katlar, yönetmeliğe bağlı kalmak ve KAKS ve TAKS değerleri içerisinde kalmak kaydıyla, üst kattan bağımsız olarak farklı büyüklükte yapılanabilir.
- Brüt alanda emsal:2.00 olarak uygulanacaktır.
- TAKS değeri verilen (T) simgeli ticaret alanlarında meri plan emsal değeri ve çevre yapılanma şartları korunarak normal katlar zemin kat konturlarında farklı olarak küçültülerek düzenlenebilir. (30.10.2008 T.T li)
- Binaların otopark ihtiyacı mer'i otopark yönetmeliğine göre hesaplanacaktır.
- Parsellerin bodrum katlarında, bodrum kat tavan döşemesi tabii zeminin 0.50 cm altında kalmak ve yol cephelerinde planda öngörülen ön bahçe mesafesi kadar çekilmek koşuluyla, komşu parsel sınırlarına kadar parselin tamamında veya bir kısmında otopark düzenlenebilir. Bina bahçesinde yeterli otopark ayrılması mümkün olan parseller için de bodrumda kapalı otopark düzenlemesine izin verilir.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmaz 26.02.2007 tarihli 1/1.000 ölçekli "Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı" kapsamında "Ticaret" lejandına sahip olup son üç yıllık dönemde hukuki durumunda meydana gelen bir değişiklik bulunmamaktadır.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Maltepe Belediyesi'nde 15.12.2023 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Ruhsatı | 28.08.2001 | 2001/2-10 | 233.340,00 | - | - |
| Yapı Ruhsatı | 03.07.2003 | 2003/1-35 | 230.512,37 | - | - |
| Yapı Kullanma | Hipermarket ve Dükkanlar için Kısmi | ||||
| İzin Belgesi | 22.02.2005 | 2004/1-5 | 107.444,00 | - | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| Yapı Kullanma | Sinema için Kısmi Yapı Kullanma İzin | ||||
| 11.05.2005 | 2005/1-6 | 3.315,00 | - | ||
| İzin Belgesi Yapı Ruhsatı |
18.07.2008 | 5-13 | 230.512,37 | - | Belgesi - |
| Yapı Ruhsatı | 27.07.2010 | 8-1 | 230.512,37 | - | - |
| Onaylı Mimari | |||||
| Proje | 22.11.2012 | 2012/44375 | 261.033,04 | - | - |
| Onaylı Mimari | |||||
| Proje | 25.04.2022 | 1585930 | 261.033,04 | - | D Blok Ek Yapısı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 04.07.2022 | 2022-2-31 | 3.372 | Yenileme | İşyeri için düzenlenmiştir. |
| A Blok Alışveriş Merkezi ve | |||||
| Yapı Ruhsatı | 30.11.2012 | 10-4 | 110.759,00 | - | Süpermarket için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 13.09.2023 | 2023/6-9 | - | İksa | Kazı ve dolgu için düzenlenmiştir. |
| B Blok Ofis binası, Alışveriş Merkezi ve | |||||
| Yapı Ruhsatı | 30.11.2012 | 10-4 | 96.814,00 | - | Ortak Alanlar için |
| Yapı Ruhsatı | 30.11.2012 | 10-4 | 53.460,00 | - | C Blok Depo ve Ortak Alanlar için |
| Yapı Ruhsatı | 28.06.2013 | - | 53.460,00 | - | C Blok Depo ve Ortak Alanlar için |
| Yapı Kullanma | A Blok Alışveriş Merkezi ve | ||||
| İzin Belgesi | 08.08.2014 | 6-31 | 110.759,00 | - | Süpermarket için |
| Yapı Kullanma | B Blok Ofis binası, Alışveriş Merkezi ve | ||||
| İzin Belgesi | 08.08.2014 | 6-31 | 96.814,00 | - | Ortak Alanlar için |
| Yapı Kullanma | |||||
| İzin Belgesi | 08.08.2014 | 6-31 | 53.460,00 | - | C Blok Depo ve Ortak Alanlar için |
| Yapı Kullanma | |||||
| İzin Belgesi | 09.11.2022 | 2022/5-5 | 3.372 | Yeni Yapı | İşyeri için düzenlenmiştir. |
| A Blok 3. ve 4. bodrum katlardaki | |||||
| Yapı Kayıt | 30.04.2019 | 9FL1ARCB | 5.882 | İmar Barışı | sığınak alanlarında yer alan projeye |
| Belgesi | aykırılıklar için düzenlenmiştir. | ||||
| A Blok 4. bodrum kattaki otopark alanı | |||||
| Yapı Kayıt | 30.04.2019 | NTAK6ZCE | 2.744 | İmar Barışı | içerisinde yer alan depo alanı için |
| Belgesi | düzenlenmiştir. |
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| A Blok 4. bodrum kattaki otopark | |||||
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 35KHSR8H | 132 | İmar Barışı | içerisinde bulunan depo alanı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | TGCDCVCK | 191 | İmar Barışı | A Blok 4. bodrum kattaki teknik alanın fonksiyon değişikliği yapılarak depoya çevrilmesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 2DJLHLZ1 | 48 | İmar Barışı | A Blok 4. bodrum kattaki teknik alanın fonksiyon değişikliği yapılarak depoya çevrilmesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | E27HVP63 | 94 | İmar Barışı | A Blok 4. bodrum kattaki teknik alanın fonksiyon değişikliği yapılarak depoya çevrilmesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 9UANSPKF | 49 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum katta yer alan kuranglez ve şaft boşlukları için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | P8YCUC6K | 172 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum kattaki otopark alanı içerisinde oluşturulan personel soyunma odaları/yemekhane alanları için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 1JSLVSUN | 427 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum kattaki otopark alanı içerisinde oluşturulan depo alanı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | YS59BVD2 | 406 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum kattaki otopark alanı içerisinde oluşturulan personel girişi ve depo alanları için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | J25LK551 | 161 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum kattaki otopark alanı içerisinde oluşturulan depo alanı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | CHT2AZM8 | 158 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum kattaki otopark alanı içerisinde oluşturulan depo alanı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 9BHT3EU8 | 160 | İmar Barışı | A Blok 3. bodrum kattaki otopark alanı içerisinde oluşturulan depo alanı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 6ZL84R3T | 84 | İmar Barışı | A Blok 2. bodrum katta yer alan yangın kaçış koridorunun mağaza alanına dahil edilmesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | 4D1GKDZM | 115 | İmar Barışı | A Blok zemin kattaki ortak alan içerisinde oluşturulan teras alanı içn düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | TBB8NACC | 21 | İmar Barışı | A Blok zemin katta oluşturulan satış alanı için düzenlenmiştir. B Blok ofis bloğunda 1. katta yer alan |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | MU4U67J2 | 56,10 | İmar Barışı | galeri boşluğunun kapatılarak lobi alanine dönüştürülmesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
30.04.2019 | V2S8LVER | 413 | İmar Barışı | B Blok ofis bloğunda 1. katta oluşturulan 413 m2'lik bağımsız bölüm için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kayıt Belgesi |
08.05.2019 | 4RYB8CEN | 72 | İmar Barışı | B Blok ofis bloğunda teras katta oluşturulan 72 m2'lik kış bahçesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 22.11.2023 | 2023/7-32 | 35.023,52 | Yeni Yapı | C blok için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı Yapı Ruhsatı |
22.11.2023 22.11.2023 |
2023/7-32 2023/7-32 |
9.277,66 10.847,95 |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
D blok için düzenlenmiştir. E blok için düzenlenmiştir. |
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Ruhsatı | 22.11.2023 | 2023/7-32 | 23.937,64 | Yeni Yapı | F blok için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 22.11.2023 | 2023/7-32 | 11.682,38 | Yeni Yapı | G blok için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 22.11.2023 | 2023/7-32 | 11.642,54 | Yeni Yapı | H blok için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 22.11.2023 | 2023/7-32 | 266.559,54 | Tadilat | Mevcut AVM bloğu için düzenlenmiştir. |
| 22.11.2023 | 2023/7-32 | 14.565,33 | Tadilat | Mevcut Ofis bloğu için düzenlenmiştir. |
*Değerleme konusu projede, toplam kapalı alanda herhangi bir değişiklik yapılmamış olup A ve Bloklar'da yapılmış olan fonksiyonel değişiklikler, düzenlenen "Yapı Kayıt Belgeleri" ile yasal hale getirilmiştir. Yapı Denetim:
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetim işleri aşağıda belirtilen yapı denetim şirketleri tarafından yapılmıştır.
- 03.07.2003 tarihli tadilat ruhsatında "Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın Yapı Denetim Komisyon Başkanlığı'nın 20.05.2002 tarih ve 6-7234 sayılı genelgesine göre 4708 sayılı yasa hükümleri aranmayacaktır." ifadesi yer almaktadır.
- 22.02.2005 tarihli "Hipermarket ve Dükkanlar" için verilmiş Kısmi Yapı Kullanma İzin Belgesi'nde "Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın Yapı Denetim Komisyon Başkanlığı'nın 20.05.2002 tarih ve 6-7234 sayılı genelgesine göre 4708 sayılı yasa hükümleri kapsamında kalmakta olup, inşaat ruhsatı 5'li T.U.S. esasına göre düzenlenmiştir." ifadesi yer almaktadır. İnönü Cad. Ozan Sok. No:15-5 Kozyatağı/Kadıköy adresinde faaliyet gösteren teknik uygulama sorumlusu (T.U.S.) Ali Tunç tarafından yapılmıştır.
- A Blok'ta yer alan alışveriş merkezi ve süpermarkete ilişkin yapı denetim çalışmaları, Konaklar Mahallesi, Akasyalı Sokak, No:52/A Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Aks Yapı Denetim Ltd. Şti tarafından yapılmıştır.
- B Blok'ta yer alan ofis binası, alışveriş merkezi, ortak alanlara ilişkin yapı denetim çalışmaları ve C Blok'ta yer alan depo ile ortak alanlara ilişkin yapı denetim çalışmaları, Çeliktepe Mahallesi, İnönü Caddesi, No: 10/404 Kağıthane/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Binyapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
- D Blok Ek yapısı için yapı denetim çalışması Yenişehir Mahallesi, Çağlayan Sokak, Çağatay Plaza, Blok No:20, İç Kapı No:5, Ataşehir/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Rastek Yapı Denetim LTD.ŞTİ tarafından yapılmıştır.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 25.04.2022 tarihli "Mimari Proje" ve 28.06.2013, 08.08.2014 ve 09.11.2022 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Değerleme konusu iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
Değerleme taşınmazın 29.04.2022 tarihli ruhsatına istinaden düzenlenmiş Y24340FC8F652 sertifika no.lu C sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz proje değerlemesi kapsamında değildir. Değerleme konusu taşınmazın üzerinde konumlu olduğu parselin üzeri boş olan bölümü için 21.11.2023 tarihinde alınmış "Yeni Yapı" ruhsatları ile inşa edilmesi planlanan konut ve ticaret fonksiyonlarına sahip projede kazı çalışmaları başlamış olup değerleme tarihi itibarı ile fiziki ilerlemesinin %4 seviyesinde olduğu tespit edilmiştir.
BÖLÜM 4
GAYRİMENKULÜN KONUM ANALİZİ
Bölüm 4
Gayrimenkulün Konum Analizi
4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkulün açık adresi: Cevizli Mahallesi, Tugay Yolu Caddesi, No: 67, Maltepe / İstanbul
Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde Carrefour Maltepe Park Alışveriş Merkezi ile CarrefourSave TeknoSa merkez ofis binası yer almaktadır. Gayrimenkul, D-100 Karayolu'na cepheli olup yakın çevresinde Piazza AVM ile Ritim İstanbul gibi bilinirliği yüksek projeler bulunmaktadır. Gayrimenkulün reklam kabiliyeti ve çeşitli toplu taşıma araçları ile ulaşım imkânları oldukça iyi durumdadır.
Taşınmazların yakın çevresinde Kartal Eğitim ve Araştırma Hastanesi ve Kartal Adliye Binası gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır. Bunun yanında DAP Dalga Kule, Doğa Elements, Deluxia Dragos, Nuvo Dragos gibi konut ağırlıklı projeler, Ofisim İstanbul, Dragos Park gibi ofis projeleri ve Mazaya Ritim, DAP Vazo Kule gibi karma projeler değerleme konusu projeye oldukça yakın konumdadır.
Taşınmazların yer aldığı bölgede sanayi amaçlı yapılaşmalar ve az katlı konutlar da göze çarpmaktadır. Sanayi amaçlı kullanılan yapıların bir kısmı kullanılmamakta olup atıl durumdadır. Söz konusu sanayi alanları üzerinde yeni ve nitelikli, konut, ofis, ticari ünite gibi fonksiyonlar içeren projelerin inşa edilmesi beklenmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar, Tugay Yolu Caddesi üzerinde konumlu olup minibüs yoluna, sahil yoluna ve D-100 Karayolu'na oldukça yakın mesafededir. Konu taşınmazların cephe aldığı Tugay Yolu Caddesi, ticari yoğunluğun ve yaya-araç sirkülasyonunun oldukça yoğun olduğu Bağdat Caddesi'yle kesişmekte olup söz konusu caddenin D-100 Karayolu'na bağlantısı bulunmaktadır. Taşınmazların hem merkezi konumda yer alıyor olması hem de ana arterlere yakın olması nedeniyle ulaşılabilirlikleri oldukça yüksektir. Konu taşınmazlara alternatif ulaşım olanakları bulunmakta olup metro, minibüs, otobüs gibi toplu taşıma araçlarıyla da taşınmazlara ulaşmak mümkündür. Esenkent Metro İstasyonu, konu taşınmazlara yürüme mesafesinde yer almaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Maltepe sınırları içerisinde son yıllarda oldukça hızlı gelişim gösteren ve yatırımcıların ilgisini çeken bir bölgede yer almaktadır. Tugay Yolu Caddesi'nin Bağdat Caddesi'yle kesiştiği bölgede küçük ölçekli sanayi tesisleri-atölye ve depolama amaçlı kullanılan yapıların mevcudiyetini korumasına rağmen bölgeye yapılan yeni yatırımların ve prestijli konut projelerinin, bölgenin çehresini hızla değiştirdiği görülmektedir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgeye yakın konumda yer alan Adalet Sarayı ve Temmuz 2012'de hizmete giren Kadıköy-Kartal metro hattı, Maltepe ilçesinin Anadolu Yakası'nda öne çıkmasını sağlayan ve markalı projelerin bölgeye yönelimini tetikleyen önemli gelişmelerdir. Kartal Adalet Sarayı'nın faaliyete geçmesi ile birlikte, bölgedeki alıcı profilinin hızla değiştiği, hukukçuların bölgeye talep gösterdiği ve Cevizli Kavşağı ile Kartal Kavşağı arasında kalan bölgede, D-100 Karayolu'na cephesi bulunan yeni ofis projelerinin inşa edildiği gözlenmiştir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin sahil yolunda 3 km'lik bir alanda dolgu ve düzenleme çalışması olarak tamamlamış olduğu Maltepe Sahili Spor ve Rekreasyon Alanı projesi, bölgedeki sosyal tesis ihtiyacını önemli oranda karşılamış olup çevre ilçelerden de talep görmektedir.
Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;
| Yer | Mesafe |
|---|---|
| Kadıköy-Kartal Metro Hattı | 0,1 km |
| Esenkent İstasyonu | |
| Kartal Adliye Sarayı | 1,5 km |
| 15 Temmuz Şehitleri Köprüsü | 20 km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 22 km |
BÖLÜM 5
RA 23
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Bölüm 5
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 16212 ada, 11 no.lu parsel üzerindeki "Maltepepark AVM ve Ofis" projesi değerleme raporuna konu taşınmazdır.
Söz konusu ana gayrimenkul, değerleme tarihi itibarıyla Maltepe Park AVM ve Carrefoursa-Teknosa merkez ofis binası olarak kullanılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde bulunduğu parselin düzgün bir geometrik formu bulunmamakta olup güneye doğru azalan eğimli bir topografyaya sahiptir. Taşınmazın üst kot ve alt kotu arasında yaklaşık 20 m'lik bir kot farkı bulunmaktadır.
Değerleme konusu parsel üzerinde yer alan Maltepe Park AVM, ilk olarak 2005 yılında faaliyete geçmiş olup yenileme ve büyütme çalışmaları sonrasında, Eylül 2013 itibari ile daha büyük bir alışveriş merkezi olarak faaliyetine devam etmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın Maltepe Belediyesi'nde ve Maltepe Tapu Müdürlüğü'nde yer alan mimari projesi üzerinde yapılan incelemelerde, taşınmazın 4 adet bağımsız bölümden oluştuğu tespit edilmiştir. Alışveriş merkezi, süpermarket, ofis binası ve depo vasıflı bağımsız bölümlerin sınırları yukarıdaki vaziyet planında yaklaşık olarak işaretlenmiştir.
Maltepe Belediyesi'nde incelenen yapı ruhsatına esas onaylı mimari projesine göre ana taşınmaz A, B, C ve D Blok (Ek Yapı) olmak üzere 4 bloktan oluşmaktadır. Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere "A Blok" süpermarket ve alışveriş merkezi, "B Blok" ofis, "C Blok" depo alanlarından oluşmaktadır. Bloklar fiziksel olarak birbirlerine bağlı olup birbirleri arasında geçişler bulunmaktadır.
Proje bir bütün olarak ele alındığında; 4 bodrum kat, zemin kat ve 9 normal kattan oluşmak üzere toplam 14 katlıdır. Fonksiyonlar bazında kat detayları aşağıda ayrıntılı olarak sunulmuş olup projenin 3. ve 4. bodrum katları, tüm bağımsız bölümlerin müştereken kullandığı kapalı otopark alanıdır.
Değerleme konusu taşınmazların oluşturduğu projede toplam kapalı alanda herhangi bir değişiklik olmaksızın fonksiyonel olarak değişiklikler yapılmış olup yapılan bu değişiklikler imar barışı sürecinde alınan "Yapı Kayıt Belgeleri" ile giderilmiştir. Konu alanlar, A Blok'un 2., 3. ve 4. bodrum katlarında oluşturulan depo alanları ile zemin katta oluşturulan satış alanı ve B Blok 1. kat ve teras katta oluşturulan alanları kapsamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin Onaylı Mimari Proje'de yer alan D Blok Ek yapısı 04.07.2022 tarihli yapı ruhsatı ve 09.11.2022 tarihli yapı kullanma izin belgesine istinaden 3 bölümden oluşmakta olup teras alanlarıyla birlikte brüt 3.372 m2 'dir. Daha önce emsale dahil edilmiş olan A Blok açık alanında yapıldığından toplam emsalde artış olmamıştır.
A Blok, 1 No.lu Bağımsız Bölüm - Süpermarket
1 no.lu bağımsız bölüm olan süpermarket, projenin 1. ve 2. bodrum katlarında yer almaktadır. Toplam brüt 17.333 m² kapalı alana sahip süpermarkette kiracı olarak Carrefour yer almaktadır. Bağımsız bölüme girişler, AVM içerisinden sağlanmakta olup aynı zamanda bu bağımsız bölüm, depo nitelikli C-1 bağımsız bölümü ile bağlantılıdır. Süpermarket alanına giriş, projenin 2. bodrum katından sağlanmaktadır. 1 ve 2. bodrum katları kapsayacak şekilde yüksek tavanlı olan süpermarket alanının üzeri, zemin katta açık otopark alanı olarak projelendirilmiştir.
A Blok 2 No.lu Bağımsız Bölüm - Alışveriş Merkezi
Alışveriş merkezi vasıflı, 2 no.lu bağımsız bölüm, 2. bodrum, 1. bodrum ve zemin katta konumludur. Toplam brüt 93.426 m² kapalı alana sahip alışveriş merkezinin kiralanabilir alanı 66.747 m²'dir. -3. ve -4. katlarda ise AVM ve süpermarket müşterilerinin kullanabildiği 129.225 m²'lik otopark alanı yer almaktadır. Alışveriş merkezine girişler zemin kat seviyesinden 3 ana girişten sağlanmakta olup zemin kat yeme-içme alanları ve mağazalardan oluşmaktadır.
Alışveriş merkezinden A Blok 1 numaralı bağımsız bölüm olarak kayıtlı süpermarkete giriş mümkün olup bu iki bağımsız bölüm fiziksel olarak bir bütündür. Gayrimenkulün zemin kat seviyesinde, süpermarket alanının üzerinde açık otopark alanı mevcuttur.
Söz konusu AVM'nin toplam 66.747 m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Değerleme tarihi itibariyle AVM içerisinde Boyner, Teknosa, Koton, LC Waikiki gibi büyük mağazalar yer almaktadır.
B Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüm - Ofis
Ofis vasıflı bağımsız bölüm, 2 bodrum, zemin ve 9 normal kat olmak üzere toplam 12 katlıdır. CarrefourSa şirketinin merkez ofisi olarak kullanılan blokta, çalışan personelin kullandığı ana giriş projenin 1. normal kat seviyesinde yer almakta olup bloğun arka cephesinde yer alan üst yönetimin kullanımına yönelik giriş ise zemin kat seviyesindedir. Blok, 2015 yılında LEED Gold Sertifikası almıştır. Ofis binası toplam brüt 15.589 m² kapalı alana sahiptir.
C Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüm - Depo
Depo nitelikli bağımsız bölüm, projesinde 1. ve 2. bodrum katta konumlu olup süpermarket alanının depo alanı olarak kullanılmaktadır. Depo nitelikli bağımsız bölüm toplam brüt 5.460 m² alana sahiptir.
| Kat Adı | Toplam İnşaat Alanı (m²) | Emsale Dahil Toplam İnşaat Alanı (m²) |
Fonksiyon |
|---|---|---|---|
| 4. Bodrum Kat | 48.745 | - | Emsal Dışı Otopark |
| 3. Bodrum Kat | 48.768 | - | Emsal Dışı Otopark |
| 2. Bodrum Kat | 48.660 | 45.136,74 | AVM + Ofis + Market |
| 1. Bodrum Kat | 30.493 | 28.143,08 | AVM + Ofis + Market |
| Zemin Kat | 45.434 | 43.462,99 | AVM + Ofis |
| 1. Kat | 25.985 | 5.026,61 | AVM + Ofis |
| 2. Kat – 8 Kat | 11.328 | 1.520,68 | Ofis |
| 9 Kat | 1.618 | 1.348,54 | |
| Toplam İnşaat Alanı | 261.032 | 133.762,72 |
Değerleme konusu taşınmaz için 21.11.2023 tarihinde alınmış "Yeni Yapı" ruhsatları ile inşa edilmesi planlanan konut ve ticaret fonksiyonlarına sahip projede kazı çalışmaları başlamış olup değerleme tarihi itibarı ile fiziki ilerlemesinin %4 seviyesinde olduğu tespit edilmiştir.
Proje kapsamında alınan ruhsatların inşaat alanı ortak alanlar dahil toplamda 102.411,7 m2 olup satılabilir alan 72.246 olarak hesaplanmıştır.
| PROJE DAĞILIM | |||
|---|---|---|---|
| FONKSİYON | m² | ||
| Konut Alanı | 66.460 | ||
| Ofis Alanı | 5.786 | ||
| Toplam İnşaat Alanı | 72.246,00 |
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri
| İnşaat Tarzı | Betonarme | |||
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Blok nizam | |||
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 14 (5 adet bodrum kat + zemin kat + 9 normal kat) (Onaylı mimari projesine | |||
| ve mevcut duruma göre) | ||||
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 261.032 m² (Yasal ve mevcut duruma göre) | |||
| Yaşı 16 (Kısmi yapı kullanma izin belgesine göre) |
||||
| Dış Cephe Kompozit cam kaplama ve dış cephe boyası |
||||
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke | |||
| Isıtma Sistemi | Merkezi Sistem | |||
| Havalandırma Sistemi | Mevcut | |||
| Asansör | Mevcut | |||
| Jeneratör | Mevcut | |||
| Yangın Merdiveni | Mevcut | |||
| Park Yeri | Açık ve kapalı otopark | |||
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Kartlı Geçiş |
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekân İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Ofis | AVM | Süpermarket | Depo |
|---|---|---|---|---|
| Alanı (m2 ) |
15.589 | 93.426 | 17.333 | 5.460 |
| Zemin | Kısmen laminat parke, ortak alanlarda seramik granit, ıslak hacimlerde fayans |
Ortak alanlarda seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans |
Ortak alanlarda seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans |
Beton üzeri sıva |
| Duvar | Boya | Boya | Boya | Boya |
| Tavan | Asma tavan | Asma tavan | Asma tavan | Sıva üzeri boya |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
Spot aydınlatma | Spot aydınlatma | Spot aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazların uyumlu olduğu görülmüştür.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazların uyumlu olduğu görülmüştür.
RA 29
BÖLÜM 6
SWOT ANALİZİ
Bölüm 6 SWOT Analizi
+ GÜÇLÜ YANLAR
- Değerleme konusu parselin D-100 Karayolu'na cephesi bulunmaktadır.
- Değerleme konusu taşınmazların D-100 Karayolu ve Tugay Yolu Caddesi'nden görünürlüğü ve reklam kabiliyeti oldukça yüksektir.
- Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresinde Anadolu Adalet Sarayı ve Kartal Eğitim Araştırma Hastanesi gibi çekim gücü yüksek yapılar yer almaktadır.
- Bölgeye hizmet veren Kadıköy Tavşantepe Metro Hattı'nın Esenkent İstasyonu, konu taşınmazlara 100 m mesafede yer almaktadır.
- Değerleme konusu taşınmazların yasal ile mevcut durum fonksiyon kullanım aykırılıkları imar barışı sürecinde alınmış olunan yapı kayıt belgeleri ile giderilmiştir.
ZAYIF YANLAR
• Konu taşınmazın cepheli olduğu anayollarda günün belirli saatlerinde trafik yoğunluğu yaşanmaktadır.
✓ FIRSATLAR
- Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge, gelişim potansiyeli yüksek olan ve prestijli firmaların yatırımlarını gerçekleştirdiği cazibeli bir bölge niteliğindedir.
- Kadıköy-Tavşantepe metro hattı sayesinde taşınmazın bulunduğu bölgenin çekim gücü yüksektir.
- Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresinde nitelikli AVM, ofis ve konut projelerinin inşaatı devam etmekte ve bu gelişmeler bölgenin gelişimine katkı sağlamaktadır.
- Değerlemeye konu taşınmazların yürüme mesafesinde olan Kartal-Kadıköy Metro hattı, bölgenin tercih edilirliğini olumlu yönde etkilemiştir.
- Konu taşınmazların yakın çevresinde bulunan Anadolu Adalet Sarayı, bölgeye hareket kazandırmıştır.
TEHDİTLER
- Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
- Değerleme konusu taşınmazların çevresinde ofis arzının yüksek olması nedeniyle, rekabetin fazla olacağı ve bu durumun proje satış hızını etkileyebileceği düşünülmektedir.
- Taşınmazların tek kullanıcıya kiraya verilmesi için pazarlama süresi ve kiracı bulma süreçlerinin zaman alabileceği düşünülmektedir.
- Piyasadaki daralma ve durgunluk A sınıfı ofis pazarında da durağanlığa sebep olmaktadır.
BÖLÜM 7
RA 31
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Bölüm 7
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi
7.1 Değerleme Yaklaşımları
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
7.2 Değer Tanımları
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri
Bu değerleme çalışmasında, kat mülkiyetli tapuya sahip değerleme konusu taşınmazın sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkul olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı"; taşınmazların birlikte ticari bir kompleksi oluştuması ve gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Pazar Yaklaşımı
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
Arsa Emsalleri / Satış
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Lejant | Yapılaşma Hakkı |
Satış Durumu/Zamanı |
Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | KW CADDE 0 (532) 353 44 42 |
Maltepe, Cevizli Mahallesi'nde konumlu |
Ticaret+Konut Alanı |
E: 1,75 | Satılık | 2.402 | (TL) 138.000.000 |
57.452 | Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. D-100 Karayolu üzerinden görünürlüğe sahip olmaması sebebi ile reklam kabiliyeti bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla oldukça küçük bir yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmaza kıyasla kısmen dezavantajlıdır. *Pazarlık payı mevcuttur. |
|
| 2 | COLDWELL BANKER NEXUS 0 (541) 854 97 41 |
Kartal, Soğanlık Mahallesi'nde konumlu |
Konut Alanı | E: 1,75 Hmax: 15 Kat |
Satılık | 579 | 36.500.000 | 63.052 | Değerleme konusu taşınmaza kıyasla dezavantajlı bir konumda yer almaktadır. Söz konusu taşınmaz D-100 Karayolu'na oldukça yakın konumlu olup D-100 Karayolu'ndan görünürlüğü bulunmamaktadır. Soyak Evraka Sitesi'ne oldukça yakın konumludur. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmaza kıyasla dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla oldukça küçük bir yüz ölçümüne sahiptir. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
|
| 3 | MENTOR EMLAK İNŞAAT 0 (536) 379 01 31 |
Kartal, Çavuşoğlu Mahallesi'nde konumlu |
Ticaret +Turizm + Konut Alanı (TİCTK-2) |
E: 1,50 TAKS:0,40 |
Satılık | 386 | 20.000.000 | 51.813 | * Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumludur. Değerleme konusu taşınmazlara kıyasla oldukça küçük yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmazlara göre dezavantajlıdır. * 2218 ada 176 no.lu parseldir. |
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Lejant | Yapılaşma Hakkı |
Satış Durumu/Zamanı |
Yüz Ölçümü (m²) |
Satış Fiyatı (TL) |
Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| * Net parsel alanıdır. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
|||||||||
| 4 | KEYİSTANBUL EMLAK Özkan ÇAKMAK 0 (532) 353 62 47 |
Kartal, Çavuşoğlu Mahallesi'nde konumlu |
Ticaret + Turizm + Konut Alanı |
E: 2,00 TAKS:0,40 |
Satılık | 5.312 | 297.000.000 | 55.911 | * Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumludur. Namık Kemal Caddesi'ne cepheli olup konum bakımından konu taşınmazlardan dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazlara kıyasla daha küçük bir yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmazlar ile benzerdir. Net parsel alanıdır. Brüt arsa alanı yaklaşık 11.589 m² olarak belirtilmiştir. (24.765 TL/m²) Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu mevkide yapılan araştırmalarda arsa değerlerinde yapılaşma hakkının ve reklam kabiliyetinin doğrudan etkili olduğu bilgisi edinilmiştir. Bölgede arsaların D-100 Karayolu'na cepheli olmasının avantaj sağladığı ve bu durumun arsa değerini etkilediği görülmektedir. D-100 Karayolu'ndan iç kesimlere gidildikçe değerlerin düştüğü, sahil kesimine yaklaştıkça değerlerin tekrar arttığı tespit edilmiştir. Konu taşınmazın D-100 Karayolu'na cepheli ve kavşakta yer almasının avantajı göz önüne alınmış olup bölgede bu nitelikte ve büyüklükte arsa stoğunun olmadığı görülmektedir. Yapılan araştırmalarda arsaların yüz ölçümü büyüdükçe alıcı kitlesinin değiştiği bilgisi edinilmiş olup bölgede arsaların cadde cepheli olup olmaması, D-100 Karayolu'ndan görünürlüğü olup olmaması, yapılaşma hakkı, yüz ölçümü, ulaşım imkanlarının değeri oluşturduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yüz ölçümü, yapılaşma hakkı vb. etkenler göz önüne alındığında taşınmaza benzer nitelikli bir arsanın birim satış değerinin 40.000-42.000 TL/m2 aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Ofis Emsal /Kiralık
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Nitelik | Kira | Brüt Alanı |
Kira Fiyatı |
Birim Kira Fiyatı |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Durumu/ | (m²) | (TL/ay) | (TL/m²/ay) | |||||
| 1 | Aklımdaki Ev Gayrimenkul Hizmetleri 0 (530) 215 25 73 |
Maltepe, Cevizli Mahallesi'nde konumlu |
Ofis | Kiralık | 61 | 17.500 | 287 | * Ritim İstanbul'da konumludur. Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. Konum itibarıyla konu taşınmazla benzer avantaja sahiptir. Binanın 28. katında yer almaktadır. Binada asansör bulunmaktadır. 1+1 tiptedir. Otopark imkanı mevcuttur. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 2 | Wise Eagle Emlak 0 (533) 272 71 17 |
Kartal, Soğanlık Mahallesi'nde konumlu |
Ofis | Kiralık | 236 | 70.000 | 297 | * Bumerang Kartal'da konumludur. Konum itibarıyla konu taşınmaza kıyasla dezavantajlıdır. Binanın 28 ve 29. katlarında yer almaktadır. 5-10 yıllık yapıdır. İç mekan kalitesi çok iyi durumdadır. Otopark imkanı mevcuttur. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 3 | Hüryap Ataşehir 0216 456 97 97 |
Maltepe, Cevizli Mahallesi'nde konumlu |
Ofis | Kiralanmış / Yakın zaman önce kiralanmış |
85 | 22.000 | 259 | * Maltepe Oyak Dragos'da konumludur. Tugay Yolu Caddesi'nin güney cephesinde, taşınmazlar ile aynı aks üzerinde bulunmaktadır. Binanın 25. katında yer almaktadır. Yeni yapıdır. İç mekan kalitesi yüksektir. Binada asansör mevcuttur. Otopark imkanı bulunmaktadır. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Nitelik | Kira Durumu/ |
Brüt Alanı (m²) |
Kira Fiyatı (TL/ay) |
Birim Kira Fiyatı (TL/m²/ay) |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 | Hüryap Ataşehir 0216 456 97 97 |
Maltepe, Cevizli Mahallesi'nde konumlu |
Ofis | Kiralık | 500 | 120.000 | 240 | * Maltepe Oyak Dragos'da konumludur. Tugay Yolu Caddesi'nin güney cephesinde, taşınmazlar ile aynı aks üzerinde bulunmaktadır. Bulunduğu binanın 25. katında yer almaktadır. Yeni yapıdır. İç mekan kalitesi yüksektir. Teras alanına sahiptir. Binada asansör mevcuttur. Otopark imkanı bulunmaktadır. Yakın zamanda 100.000 TL/ay kiralama teklifi aldığı bilgisine ulaşılmıştır. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan emsal araştırmalarına göre taşınmazlara benzer nitelikteki ofislerin kira bedellerinin; net/brüt alanına, bulunduğu lokasyona, bilinirliği yüksek bir projede konumlu olup olmamasına, bulunduğu kata, cephe durumuna, iç mekân özelliklerine, shell&core veya dekorasyonu olup olmamasına, manzara durumuna, ulaşım alternatiflerine yakınlığı gibi faktörlere bağlı olarak değişikenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, söz konusu taşınmazlara benzer niteliklere sahip ofislerin aylık brüt birim kira değerinin ortalama 275-300-TL/ay/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Konut Emsalleri / Satış
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Nitelik | Satış Durumu/ |
Brüt Alanı (m²) |
Satış Fiyatı | Birim Satış Fiyatı |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (TL/ay) | (TL/m²) | |||||||
| 1 | LF İmaj Emlak 0 (545) 606 92 06 |
Oyak Dragos'ta konumlu |
Konut | Satılık | 227 | 15.500.000 | 68.282 | Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. Benzer konum avantajlarına sahiptir. Yeni bir yapıdır. 30.katta konumludur. Deniz manzarası bulunmaktadır. Pazarlık payı mevcuttur. |
| 2 | Team Legends 0 (532) 432 95 19 |
Nuvo Dragos'ta konumlu |
Konut | Satılık | 170 | 12.000.000 | 70.588 | Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. Benzer konum avantajlarına sahiptir. Yaklaşık 6 yıllık bir yapıdır. 9.katta konumludur. *Pazarlık payı mevcuttur. |
| 3 | Coldwell Banker Extra 0 (532) 636 99 06 |
Ritim İstanbul'da konumlu |
Konut | Satılık | 185 | 11.500.000 | 62.162 | Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. Benzer konum avantajlarına sahiptir. 22. katta konumludur. Deniz manzarası bulunmaktadır. *Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 4 | Turyap Kalamış Altın 0 (532) 384 88 32 |
Ritim İstanbul'da konumlu |
Konut | Satılık | 162 | 10.500.000 | 64.815 | Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. Benzer konum avantajlarına sahiptir. 17. katta konumludur. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan emsal araştırmalarına göre taşınmazlara benzer nitelikteki konutların satış bedellerinin; net/brüt alanına, bulunduğu lokasyona, bilinirliği yüksek bir projede konumlu olup olmamasına, bulunduğu kata, cephe durumuna, iç mekân özelliklerine, manzara durumuna, ulaşım alternatiflerine yakınlığı gibi faktörlere bağlı olarak değişikenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, söz konusu taşınmazlara benzer niteliklere sahip konutların aylık brüt birim satış değerinin 67.500-70.000-TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Ofis Emsalleri / Satış
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Satış Durumu/Zamanı | Yüz Ölçümü | Satış Fiyatı | Birim Satış Fiyatı |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | (TL) | (TL/m²) | |||||||
| 1 | Nermin Kaya 0 (532) 507 96 09 |
Ofisim İstanbul'da konumlu |
Satılık | 160 | 11.500.000 | 71.875 | * Ofisim İstanbul'da konumludur. Değerleme konusu taşınmazlara oldukça yakın olup taşınmaza kıyasla kısmen dezavantajlı konumdadır. 2. katta konumlanmakta olup içi yapılı teslim edilmektedir. 3+1 tiptedir. D-100 cephesi yoktur. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
||
| 2 | Samet Karadağ 0 (542) 150 15 12 |
Ritim İstanbul Projesi'nde konumlu |
Satılık | 65 | 4.750.000 | 73.077 | * Ritim İstanbul'da konumlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. 1. katta yer almaktadır. 1+0 tiptedir. Deniz manzarası bulunmamakta olup D-100 cephesi yoktur. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
||
| 3 | Nazan Güner 0530 592 78 55 |
Bumerang Kartal Projesi'nde konumlu |
Satılık | 150 | 11.250.000 | 75.000 | * Bumerang Kartal'da konumlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla dezavantajlı bir konumda yer almaktadır. 26. katta konumlanmakta olup içi yapılı teslim edilmektedir. * Deniz manzarası bulunmakta olup D-100 |
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Satış Durumu/Zamanı | Yüz Ölçümü (m²) |
Satış Fiyatı (TL) |
Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| cephelidir. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
|||||||
| 4 | Dilek Özgirgin 0 (506) 442 00 00 |
Safi Espadon Residence'da konumlu |
Satılık | 130 | 10.850.000 | 83.462 | Değerleme konusu taşınmaza kıyasla dezavantajlı bir konumda yer almaktadır. Söz konusu taşınmaz 2.katta yer almaktadır. Eşyalı olarak satılıktır. 2+1 tiptedir. *Pazarlık payı mevcuttur. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan emsal araştırmalarına göre taşınmazlara benzer nitelikteki ofislerin satış bedellerinin; net/brüt alanına, bulunduğu lokasyona, bilinirliği yüksek bir projede konumlu olup olmamasına, bulunduğu kata, cephe durumuna, iç mekân özelliklerine, manzara durumuna, ulaşım alternatiflerine yakınlığı gibi faktörlere bağlı olarak değişikenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, söz konusu taşınmazlara benzer niteliklere sahip ofislerin aylık brüt birim satış değerinin 67.500-70.000-TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Emsal Krokisi
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | ||||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 57.452 | 63.052 | 51.813 | 55.911 | ||||
| Pazarlık Payı | -15% | -25% | -10% | -15% | ||||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alım-Satıma Düzeltmeler |
Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Piyasa Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum | 10% | 10% | 10% | 7% | ||||
| Yapılaşma Hakkı | 0% | 10% | 0% | 0% | ||||
| Yönelik | Yüz Ölçümü | -23% | -30% | -20% | -20% | |||
| Düzeltmeler Taşınmaza |
Fiziksel Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 42.486 | 42.560 | 41.969 | 41.346 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | |||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 68.282 | 70.588 | 62.162 | 64.815 | |||
| Pazarlık Payı | -10% | -15% | -5% | -5% | |||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Alım-Satıma Düzeltmeler |
Yenileme Masrafları | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Piyasa Koşulları | 10% | 10% | 10% | 10% | |||
| Konum | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Bina Yaşı/Kalitesi | 5% | 5% | 5% | 5% | |||
| Düzeltmeler Taşınmaza Yönelik |
Bulunduğu Kat/Manzara | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Kullanım Alanı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konfor Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 70.979 | 69.300 | 68.207 | 71.118 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (OFİS SATIŞ) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | ||||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 2 | 3 | 4 | |||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 71.875 | 73.076 | 75.000 | 83.461 | ||||
| Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% | -10% | ||||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alım-Satıma | Yönelik Satış Koşulları |
0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltmeler Yenileme Masrafları |
0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Piyasa Koşulları | 10% | 10% | 10% | 10% | ||||
| Konum | 0% | 0% | 5% | 5% | ||||
| Düzeltmeler Bina Yaşı/Kalitesi |
5% | 5% | 5% | 5% | ||||
| Taşınmaza | Yönelik Bulunduğu Kat/Manzara |
0% | -5% | 0% | 0% | |||
| Kullanım Alanı | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konfor Koşulları | 10% | 10% | 0% | 0% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 90.922 | 88.423 | 90.750 | 90.890 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (OFİS KİRA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | ||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 2 | 3 | 4 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 286,89 | 296,61 | 258,82 | 240,00 | ||
| Pazarlık Payı | -5% | -15% | 0% | 0% | ||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Alım-Satıma Düzeltmeler |
Yenileme Masrafları | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Piyasa Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum | 0% | 15% | 10% | 10% | ||
| Bina Yaşı/Kalitesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltmeler Taşınmaza Yönelik |
Bulunduğu Kat/Manzara | 0% | -5% | 0% | 0% | |
| Kullanım Alanı | -10% | -7% | -10% | -5% | ||
| Konfor Koşulları | 15% | 15% | 15% | 15% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 297 | 298 | 288 |
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) | |
| 16212 ada 11 parsel | 70.961,81 | 42.000 | 2.980.396.020 | |
| TOPLAM DEĞERİ | 2.980.395.000 |
Maliyet Yaklaşımı
Bu analizde gayrimenkulün arsa değeri ile birlikte bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu gayrimekulün üzerinde yer alan yapıların maliyetinin tespitinde konu taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | Kayseri | AVM | 2023 | 36.000 m² | 26.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenici Firma | İzmir | Ticari Merkez |
2023 | 5.000 m² | 30.000 TL/m² |
3 Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023/2 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ 13.800 TL/m²
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
| ARSA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) | |
| 16212 ada 11 parsel | 70.961,81 | 42.000 | 2.980.396.020 | |
| TOPLAM DEĞERİ | 2.980.395.000 |
| BİNA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Yıpranma Payı (%) |
Bina Değeri (TL) |
| Alışveriş Merkezi | 116.219 | 20.000 | 20% | 1.859.504.000 |
| Ofis Binası | 15.589 | 18.000 | 20% | 224.481.600 |
| Otopark | 129.225 | 7.500 | 20% | 775.350.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 2.859.335.600 | |||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ | 2.859.335.000 |
| HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| Harici ve Müteferrik İşler | Alan (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Toplam Değeri (TL) |
|
| Beton Zemin | 18.500 | 475 | 8.787.500 | |
| Peyzaj Düzenlemesi | 3.500 | 150 | 525.000 | |
| TOPLAM DEĞERİ | 9.312.500 | |||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ | 9.315.000 |
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 2.980.395.000 TL | EUR 91.330.000 | ||||
| Bina Değeri | 2.859.335.000 TL | EUR 87.620.000 | ||||
| Harici Müteferrik İşler | 9.315.000 TL | EUR 285.000 | ||||
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 5.849.045.000 TL | EUR 179.235.000 |
Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı olan İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi
Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
İndirgeme Oranı Hesaplaması
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir.
Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
- Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
- Değerlenen varlığın türü,
- Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
- Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
- Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
- Kullanılan nakit akışlarının türü,
- Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %16,45
Risk primi: %5,55
İndirgeme oranı: %22,00 olarak hesaplanmıştır.
Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Bu değerleme çalışmasında taşınmaza ait onaylı mimari proje, ruhsat ve ekleri bulunduğu ve mevcut durumda da parsel üzerinde bu onaylı belgelerine uygun olarak inşa edilen proje bulunduğu için taşınmazlara nakit akımları yaklaşımı analizi kullanılarak proje değeri takdir edilmiştir.
Varsayımlar AVM;
- Tesis 4 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup (alışveriş merkezi, süpermarket, depo ve ofis) mevcutta AVM kompleksi alışveriş merkezi, süpermarket ve depo hacimlerinin birlikte kullanılmasından meydana gelmiştir. O sebeple nakit akışı çalışmasında AVM, süpermarket ve depolar bir bütün olarak düşünülmüş ve nakit akışına bu şekilde hesaplanmıştır. Ofis binası ayrı olarak nakit akışı çalışmasında yer almıştır.
- Söz konusu AVM'nin ilk yıl doluluk oranı %98, ikinci yıl doluluk oranı %98, üçüncü yıl doluluk oranı %99 olarak kabul edilmiş olup doluluk oranının bu oranda sabit kalacağı kabul edilmiştir.
- AVM'de gerçekleşen kira tabloları ile birlikte piyasa araştırmalarına istinaden değerleme çalışması kapsamında onaylı mimari proje üzerinden gelir dağılımı yapıldığında 2023-2024 yılı ortalama paçal kira değeri 450 TL/m²/ay olarak öngörülmüştür.
- Ofis binası için kiralanabilir alan üzerinden 2024 yılı için aylık birim kira fiyatı 300 TL/ay/m2 olarak kabul edilmiş ve hesaplamalar bu doğrultuda yapılmıştır.
- Rapor tarihindeki TCMB alış kuru, 1 Euro 32,5739 TL olarak, TCMB satış kuru ise, 1 Euro = 32,6326 TL olarak esas alınmıştır. (29.12.2023 tarihli kur bilgisidir)
- Değerleme çalışmasında kullanılan artış oranı yıllar bazında aşağıdaki tablodaki gibidir.
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
|---|---|
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23.00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl sonrası) | 7,50% |
- Çalışmalara IVS (Uluslararası Değerleme Standartları) kapsamında vergi dahil edilmemiştir.
-
Hesaplamalara KDV dahil edilmemiştir.
-
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
- Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır.
- 10 yıl vadeli TL tahvilinin son 5 yıllık ortalama getirisi olan %16,45 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiş olup risk priminin eklenmesi ile indirgeme oranı %22,00 olarak hesaplanmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir.
| Alışveriş Merkezi Fonksiyonu | |
|---|---|
| 2 Kiralanabilir AVM Alanı (m ) |
76.244 |
| 2 AVM Birim Kira Fiyatı (TL/m ) |
450,0 |
| 2 AVM Birim Ortak Alan Gideri (TL/m ) |
165,0 |
| Kapitalizasyon Oranı | 8,00% |
| Diğer Gelir Oranı | 12,00% |
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23,00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıldan sonra) | 7,50% |
| Yenileme Maliyeti Oranı | 1,00% |
| Mevcut Ofis Fonksiyonu | |
|---|---|
| Brüt Kiralanabilir Ofis Alanı (m²) | 15.589 |
| Ofis Aylık Birim Kira Fiyatı (TL/m²) | 300 |
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23,00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıldan sonra) | 7,50% |
| Kapitalizasyon Oranı | 6,00% |
| Proje Nakit Akışı (TL) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31/12/2023 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2026 | 31/12/2027 | 31/12/2028 | 31/12/2029 | 31/12/2030 | 31/12/2031 | 31/12/2032 | 31/12/2033 |
| Mevcut Ofis Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Kiralanabilir Ofis Alanı (m²) | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 |
| Ofis Kira Oranı (%) | 0% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Kiralanan Ofis Alanı (m2 ) |
0 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 | 15.589 |
| Ofis Birim Kira Değeri (TL/m²) | 300,00 | 403,50 | 496,31 | 589,36 | 673,35 | 755,83 | 848,42 | 952,35 | 1.069,02 | 1.199,97 | |
| Toplam Yıllık Kira Geliri (TL) | 56.120.400 | 75.481.938 | 92.842.784 | 110.250.806 | 125.961.546 | 141.391.835 | 158.712.335 | 178.154.596 | 199.978.534 | 224.475.904 | |
| Bina Sigortası | 761.869 | 1.024.714 | 1.260.398 | 1.496.722 | 1.710.005 | 1.919.481 | 2.154.618 | 2.418.558 | 2.714.832 | 3.047.398 | |
| Emlak Vergisi | 1.145.175 | 1.540.261 | 1.894.521 | 2.249.743 | 2.570.332 | 2.885.197 | 3.238.634 | 3.635.367 | 4.080.699 | 4.580.585 | |
| Yenileme Maliyeti | - | 561.204 | 754.819 | 928.428 | 1.102.508 | 1.259.615 | 1.413.918 | 1.587.123 | 1.781.546 | 1.999.785 | 2.244.759 |
| Toplam Giderler (TL) | 2.468.248 | 3.319.794 | 4.083.346 | 4.848.974 | 5.539.953 | 6.218.597 | 6.980.375 | 7.835.471 | 8.795.316 | 9.872.742 | |
| Yıllık Net Kira Gelirleri (TL) | 53.652.152 | 72.162.144 | 88.759.437 | 105.401.832 | 120.421.593 | 135.173.238 | 151.731.960 | 170.319.125 | 191.183.217 | 214.603.162 | |
| Artık Değer (%) | 6,00% | 4.014.867.481 | |||||||||
| Yıllık Net Kira Gelirleri (TL) | - | 53.652.152 | 72.162.144 | 88.759.437 | 105.401.832 | 120.421.593 | 135.173.238 | 151.731.960 | 170.319.125 | 191.183.217 | 4.229.470.642 |
| AVM Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Kiralanan Alan (m²) | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | 76.244 | |
| Kiralama Oranı (%) | 98% | 98% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | |
| Aylık Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 450,00 | 605,25 | 744,46 | 884,04 | 1.010,02 | 1.133,75 | 1.272,63 | 1.428,53 | 1.603,52 | 1.799,95 | |
| Kiralanan Alan (m²) | 74.719,14 | 74.719,14 | 75.481,58 | 75.481,58 | 75.481,58 | 75.481,58 | 75.481,58 | 75.481,58 | 75.481,58 | 75.481,58 | |
| Kira Gelirleri (TL) | 403.483.354 | 542.685.111 | 674.313.938 | 800.747.802 | 914.854.364 | 1.026.924.023 | 1.152.722.216 | 1.293.930.687 | 1.452.437.197 | 1.630.360.753 | |
| Diğer Gelir Oranı (%) | 16% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | |
| Diğer Gelirler (Kiosk&ATM&Reklam) (TL) | 64.557.337 | 81.402.767 | 101.147.091 | 120.112.170 | 137.228.155 | 154.038.603 | 172.908.332 | 194.089.603 | 217.865.579 | 244.554.113 | |
| AVM Geliri (TL) | 468.040.690 | 624.087.878 | 775.461.029 | 920.859.972 | 1.052.082.518 | 1.180.962.627 | 1.325.630.548 | 1.488.020.290 | 1.670.302.776 | 1.874.914.866 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri | |||||||||||
| Birim Değeri (TL/m2 ) |
165,00 | 221,93 | 272,97 | 324,15 | 370,34 | 415,71 | 466,63 | 523,79 | 587,96 | 659,98 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri | |||||||||||
| (TL) | 150.963.160 | 203.045.450 | 249.745.903 | 296.573.260 | 338.834.949 | 380.342.231 | 426.934.154 | 479.233.588 | 537.939.702 | 603.837.316 | |
| Ortak Alan Giderinin Kiracı Tarafından | |||||||||||
| Ödenen Kısmı (TL) | 55% | - 83.029.738 - |
111.674.997 - | 137.360.247 - | 163.115.293 - | 186.359.222 - | 209.188.227 - | 234.813.785 - | 263.578.473 - | 295.866.836 - | 332.110.524 |
| İşletme Tarafından Ödenmesi Planlanan | |||||||||||
| Ortak Alan Payı Gideri (TL) | 67.933.422 | 91.370.452 | 112.385.656 | 133.457.967 | 152.475.727 | 171.154.004 | 192.120.369 | 215.655.115 | 242.072.866 | 271.726.792 | |
| Bina Sigortası | 5.679.880 | 7.639.438 | 9.396.509 | 11.158.355 | 12.748.420 | 14.310.102 | 16.063.089 | 18.030.818 | 20.239.593 | 22.718.943 | |
| Emlak Vergisi | 8.537.502 | 11.482.941 | 14.124.017 | 16.772.270 | 19.162.319 | 21.509.703 | 24.144.641 | 27.102.360 | 30.422.399 | 34.149.143 | |
| Yenileme Maliyeti | 150.327.250 | ||||||||||
| Toplam Giderler (TL) | 82.150.804 | 110.492.831 | 135.906.183 | 161.388.592 | 184.386.466 | 206.973.808 | 232.328.100 | 260.788.292 | 443.062.108 | 328.594.878 | |
| AVM Net Gelirler (TL) | 0 | 385.889.886 | 513.595.046 | 639.554.846 | 759.471.380 | 867.696.052 | 973.988.818 | 1.093.302.448 | 1.227.231.998 | 1.227.240.668 | 1.546.319.988 |
| Dönem Sonu Değer | 8,00% | 21.433.728.338 | |||||||||
| AVM Nakit Akışı (TL) | - | 385.889.886 | 513.595.046 | 639.554.846 | 759.471.380 | 867.696.052 | 973.988.818 | 1.093.302.448 | 1.227.231.998 | 1.227.240.668 | 22.980.048.326 |
| GELİRLER TOPLAMI (TL) | 439.542.038 | 585.757.190 | 728.314.284 | 864.873.212 | 988.117.645 | 1.109.162.056 | 1.245.034.408 | 1.397.551.123 | 1.418.423.886 | 27.209.518.968 | |
| NET NAKİT AKIŞI | 0 | 439.542.038 | 585.757.190 | 728.314.284 | 864.873.212 | 988.117.645 | 1.109.162.056 | 1.245.034.408 | 1.397.551.123 | 1.418.423.886 | 27.209.518.968 |
| Değerleme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 16,45% | 16,45% | 16,45% |
| Risk Primi | 4,55% | 5,55% | 6,55% |
| İndirgeme Oranı | 21,00% | 22,00% | 23,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 7.234.957.929 | 6.794.720.763 | 6.388.757.414 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 7.234.960.000 | 6.794.720.000 | 6.388.755.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (EURO) | 221.709.515 | 208.218.798 | 195.778.375 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EURO) | 221.710.000 | 208.220.000 | 195.780.000 |
| Değerleme Tablosu Ofis | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 16,45% | 16,45% | 16,45% |
| Risk Primi | 4,55% | 5,55% | 6,55% |
| İndirgeme Oranı | 21,00% | 22,00% | 23,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.021.178.967 | 956.563.628 | 897.068.906 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.021.180.000 | 956.565.000 | 897.070.000 |
| Değerleme Tablosu -AVM | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 15,67% | 15,87% | 15,87% |
| Risk Primi | 5,33% | 6,13% | 7,13% |
| İndirgeme Oranı | 21,00% | 22,00% | 23,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 6.213.778.962 | 5.838.157.135 | 5.491.688.509 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 6.213.780.000 | 5.838.160.000 | 5.491.690.000 |
Varsayımlar (Proje);
- Konu proje değerlemesi, taşınmaza ait güncel 23.11.2023 tarihli yeni yapı ruhsatları dikkate alınarak gerçekleştirilmiştir.
- Konut alanı büyüklüğü toplamı, bağımsız bölümlerin satılabilir alan brüt büyüklüğü olarak kabul edilmiş olup konut birim satış değeri, bu alan büyüklüğü dikkate alınarak, 70.000.-TL/m2 /ay olarak belirlenmiştir.
- Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda kabuller yapılmıştır.
- Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup kesin uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin değişebileceği öngörülmektedir.
- Projedeki inşaat ve malzeme kalitesinin, projenin hedef kitlesinin taleplerine uygun olacağı kabul edilmiştir.
- Proje kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ile proje genel gider maliyeti öngörülmüştür.
- Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı kabul edilmiştir.
- Hesaplamalara KDV dahil edilmemiştir.
- Değerleme çalışmasında kullanılan artış oranı yıllar bazında aşağıdaki tablodaki gibidir.
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
|---|---|
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23.00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl sonrası) | 7,50% |
- Çalışmalara IVS (Uluslararası Değerleme Standartları) kapsamında vergi dahil edilmemiştir.
-
Hesaplamalara KDV dahil edilmemiştir.
-
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı kabul edilmiştir.
- Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı kabul edilmiştir.
- 10 yıl vadeli TL tahvilinin son 2 yıllık ortalama getirisi olan %17,51 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiş olup risk priminin eklenmesi ile indirgeme oranı %28,00 olarak hesaplanmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir.
| PROJE DAĞILIM | |
|---|---|
| FONKSİYON | m² |
| Konut Alanı | 66.460 |
| Ofis Alanı | 5.786 |
| Konut ve Ofis Otopark Alanı | 9.175 |
| Toplam İnşaat Alanı | 81.421 |
| Konut Fonksiyonu | |
|---|---|
| Brüt Satılabilir Konut Alanı (m²) | 66.460 |
| Konut Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 70.000 |
| Ofis Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 90.000 |
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23,00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,50% |
| İNŞAAT MALİYETİ | |||
|---|---|---|---|
| Fonksiyon | Alan (m²) | Birim Maliyet (TL) | Toplam Maliyet (TL) |
| Yeni Konut Fonksiyonu | 66.460 | 28.000 | 1.860.867.260 |
| Yeni Ofis Fonksiyonu | 5.786 | 24.000 | 138.874.920 |
| Otopark ve Teknik Alanlar | 9.175 | 8.000 | 73.400.000 |
| PROJE ALANI TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 81.421 | 2.073.142.180 |
| Altyapı Maliyeti | ||
|---|---|---|
| Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | Oran | Maliyet (TL) |
| 2.073.142.180 | 8,00% | 165.851.374 |
| Çevre Tanzimi ve Peyjaz Maliyetleri | ||
|---|---|---|
| Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | Oran | Maliyet (TL) |
| 2.073.142.180 | 4,00% | 82.925.687 |
| Toplam Maliyet | |
|---|---|
| İnşaat Maliyeti (TL) | 2.073.142.180 |
| Altyapı Maliyeti (TL) | 165.851.374 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti (TL) | 82.925.687 |
| Toplam (TL) | 2.321.919.242 |
| Proje Genel Giderleri | ||
|---|---|---|
| Toplam Maliyet (TL) | Oran | Maliyet (TL) |
| 2.321.919.242 | 10,00% 232.191.924 |
| Toplam Maliyet | |
|---|---|
| İnşaat Maliyeti (TL) | 2.073.142.180 |
| Altyapı Maliyeti (TL) | 165.851.374 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti (TL) |
82.925.687 |
| Proje Genel Giderleri (TL) | 232.191.924 |
| TOPLAM (TL) | 2.554.111.166 |
| Tamamlanma Oranı | 4% |
| Harcanmış Maliyet (TL) | 102.164.447 |
| Harcanacak Maliyet(TL) | 2.451.946.719 |
| PAÇAL MALİYET (TL) | 31.369 |
| Maliyetin Yıllara Dağılımı | ||||
|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31/12/2023 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | TOPLAM |
| Oran | 0% | 40% 60% |
100% | |
| Maliyet (TL) | 0,00 | 980.778.688 | 1.978.721.002 | 2.959.499.690 |
| Proje Nakit Akışı (TL) Yıllar |
31/12/2023 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2026 | 31/12/2027 |
|---|---|---|---|---|---|
| Yeni Konut Fonksiyonu | |||||
| Toplam Satılabilir Konut Alanı (m²) | 66.460 | 66.460 | 66.460 | 66.460 | 66.460 |
| Konut Satış Oranı (%) | 0% | 20% | 35% | 35% | 10% |
| Satılan Konut Alanı (m²) | 13.292 | 23.261 | 23.261 | 6.646 | |
| Konut Birim Satış Değeri (TL/m²) | 70.000 | 94.150 | 115.805 | 137.228 | |
| Yeni Konut Satış Geliri (TL) | 930.433.630 | 2.190.008.157 | 2.693.710.033 | 912.013.254 | |
| Yeni Ofis Fonksiyonu | |||||
| Toplam Satılabilir Konut Alanı (m²) | 5.786 | 5.786 | 5.786 | 5.786 | 5.786 |
| OFis Satış Oranı (%) | 0% | 30% | 40% | 30% | 0% |
| Satılan Konut Alanı (m²) | 1.736 | 2.315 | 1.736 | 0 | |
| Ofis Birim Satış Değeri (TL/m²) | 90.000 | 110.288 | 129.864 | 148.694 | |
| Yeni Ofis Satış Geliri (TL) | 156.234.285 | 255.269.462 | 225.434.844 | 0 | |
| İnşaat Maliyetleri (TL) | 980.778.688 | 1.978.721.002 | |||
| Pazarlama Giderleri (TL) | 1,00% | 10.866.679 | 24.452.776 | 29.191.449 | 9.120.133 |
| Toplam Gelirler | 1.086.667.915 | 2.445.277.619 | 2.919.144.877 | 912.013.254 | |
| NET NAKİT AKIŞI | 0 | 95.022.548 | 442.103.840 | 2.889.953.428 | 902.893.121 |
| Değerleme Tablosu (Proje) | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 17,51% | 17,51% | 17,51% |
| Risk Primi | 9,49% | 10,49% | 11,49% |
| İndirgeme Oranı | 27,00% | 28,00% | 29,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.105.466.368 | 2.057.074.484 | 2.010.211.975 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.105.465.000 | 2.057.075.000 | 2.010.210.000 |
| TOPLAM DEĞER | ||
|---|---|---|
| Proje Değeri | 2.057.074.484 | |
| Değerleme konusu mevcut taşınmaz | 6.794.720.763 | |
| Değerleme Konusu Taşınmazın Toplam Değeri | 8.851.795.247 | |
| Değerleme Konusu Taşınmazın Yaklaşık Toplam Değeri | 8.851.795.000 | |
| Değerleme Konusu Taşınmazın Toplam Yaklaşık Değeri (EUR) | 271.255.000 |
7.4 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Ticaret" amaçlı kullanımıdır.
7.5 KDV Konusu
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
10% | |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
BÖLÜM 8
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Bölüm 8
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
8.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazların tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.
8.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında TEDAŞ lehine kira şerhi ve DSİ Genel Müdürlüğü lehine irtifa hakkı bulunmakta olup taşınmaza ilişkin ipotek kaydı yer almaktadır. Taşınmaz üzerinde yer alan takyidat kayıtlarının tamamının taşınmazın değerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
8.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında TEDAŞ lehine kira şerhi ve DSİ Genel Müdürlüğü lehine irtifa hakkı bulunmakta olup taşınmaza ilişkin ipotek kaydı yer almaktadır. İlgili kayıtlar taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir engel teşkil etmemektedir.
8.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu ana taşınmaz "alışveriş merkezi" niteliğindedir.
Değerleme konusu taşınmaz için 21.11.2023 tarihinde alınmış "Yeni Yapı" ruhsatları ile inşa edilmesi planlanan konut ve ticaret fonksiyonlarına sahip projede kazı çalışmaları başlamış olup değerleme tarihi itibarı ile fiziki ilerlemesinin %4 seviyesinde olduğu tespit edilmiştir.
8.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
8.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır. Yapılan değerlendirmelerde yabancı para biriminden TL'ye dönüşlerde alış kuru, TL'den yabancı para birimlerine dönüşlerde ise satış kuru esas alınmıştır.
| Yaklaşım | TL | EUR |
|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı | 5.849.045.000 | 179.235.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 8.851.795.000 | 271.255.000 |
Maliyet yaklaşımında değerlemesi yapılan mülklerin yeniden inşa maliyeti üzerinden arsa değerinin eklenmesi ile pazar değerine ulaşılmıştır. Ancak konu bağımsız bölümleri oluşturan ticari kompleks gelir getiren bir mülk olduğu için genel piyasa kabulleri doğrultusunda gelir yaklaşımı ile de pazar değeri hesaplanmıştır.
Gelir yaklaşımında ise konu taşınmazların faal durumda bir işletme olduğu ve yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınarak, taşınmazlar gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, konu taşınmazın genel piyasa kabullerine göre gelir getiren bir mülk olarak değerlendirldiği ve gelir yaklaşımıyla hesaplanan değerin daha gerçekçi olduğu düşünülerek gelir yaklaşımı ile bulunan değer pazar değeri olarak takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2023 | |||
| 1 EUR Alış = 32,5739 TL | 1 EUR Satış = 32,6326 TL | ||
| 8.851.795.000.-TL | Sekizmilyarsekizyüzellibirmilyonyediyüzdoksanbeşbin.-TL | ||
| 271.255.000.-EUR | İkiyüzyetmişbirmilyonikiyüzellibeşbin.-EUR | ||
| 10.622.154.000.- | Onmilyaraltıyüzyirmiikimilyonyüzellidörtbin.-TL | ||
| TL | |||
| 325.506.000.-EUR | Üçyüzyirmibeşmilyonbeşyüzaltıbin.-EUR | ||
Değerlemeye Yardım Eden; Burak YÜRÜR
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
kullanılamaz.
Bölüm 9
Ekler
| 1 | Sektör Raporu |
|---|---|
| 2 | Tapu Belgesi |
| 3 | Takyidat Belgesi |
| 4 | Vaziyet Planı |
| 5 | Yapı Ruhsatı |
| 6 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 7 | Yapı Kayıt Belgeleri |
| 8 | Fotoğraflar |
Özgeçmişler