AI Terminal
AK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
Regulatory Filings • Apr 5, 2024
9135_rns_2024-04-05_0afbe6dc-04b0-410a-ad3d-41b461ff5677.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Gayrimenkul Değerleme
Raporu
Rezidans, Ofis ve AVM Projesi
Maltepe / İstanbul
2023REV1029 / Değer Tarihi: 31.12.2023 Rapor Tarihi: 26.01.2024
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara
Sayın İlgili,
Talebiniz doğrultusunda Maltepe ilçesinde konumlu olan "Rezidans, Ofis ve AVM Projesi" nin pazar değerine yönelik 2023REV1029 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu proje, 30.617,17 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 264.701,84 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | |||
| Rapor Tarihi | 26.01.2024 | |||
| Kur Bilgisi | 1 EUR Alış = 32,5739 TL | 1 EUR Satış = 32,6326 TL | ||
| (29.12.2023) | ||||
| Pazar Değeri | 11.380.480.000.-TL | Onbirmilyarüçyüzseksenmilyondörtyüzseksenbin.-TL | ||
| (KDV Hariç) | 348.745.000.-EUR | Üçyüzkırksekizmilyonyediyüzkırkbeşbin.-EUR | ||
| Pazar Değeri | 13.656.576.000.-TL | Onüçmilyaraltıyüzellialtımilyonbeşyüzyetmişaltıbin.-TL | ||
| (KDV Dahil) | 418.494.000.-EUR | Dörtyüzonsekizmilyondörtyüzdoksandörtbin.-EUR |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 27.11.2023 tarih, 3056 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden; Burak YÜRÜR
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
| Yönetici Özeti5 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri8 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler 11 |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 14 |
| Gayrimenkulün Konum Analizi 23 |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri 26 |
| SWOT Analizi 31 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 33 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 48 |
| Ekler 51 |
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;
- ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
- ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
- ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
- ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
- ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
- ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
- ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
- ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
- ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
Yönetici Özeti
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam Mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır. | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasında herhangi özel bir varsayım bulunmamaktadır. | |||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaza 31.12.2023 tarihli değeri takdiri yapılmıştır. |
|||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Cevizli Mahallesi, Tugay Yolu Caddesi, 15050 ada, 2 no.lu, parsel, Piazza İstanbul Projesi, Maltepe/İstanbul |
|||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 15050 ada, 2 no.lu parsel | |||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 30.616,26 m² | |||
| İMAR DURUMU | Lejant: Ticaret+Konut Alanı TAKS: 0,50 KAKS: 2,50 Hmaks: Serbest |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Ticaret+Konut Alanı | |||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 532 | Tamamlanma Oranı: %100 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 33 | Yol kotu altı kat sayısı: 5 | ||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Konut, Ofis, AVM | |||
| Toplam İnşaat Alanı | 264.701,84 m² | |||
| İNŞAAT ALANI | Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 146.037,60 m² | ||
| AVM Satılabilir Alan | 52.277 m² | |||
| SATILABİLİR ALAN | Ofis Satılabilir Alanı | 37.123,76 m² |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Gelir Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2023 | |||
| RAPOR TARİHİ | 26.01.2024 | |||
| KUR BİLGİSİ (29.12.2023) | 1 EUR Alış= 32,5739 TL | 1 EUR Satış= 32,6326 TL | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 11.380.480.000.-TL | 348.745.000.-EUR | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 13.656.576.000.-TL | 418.494.000.-EUR | ||
| FONKSİYON BAZLI DEĞERLENDİRME (KDV HARİÇ) | ||||
| AVM TOPLAM DEĞERİ | 9.760.615.000.-TL | 299.105.000.-EUR | ||
| OFİS TOPLAM DEĞERİ | 1.619.870.000.-TL | 49.640.000.-EUR |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
kullanılamaz. RA
BÖLÜM 1
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bölüm 1
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için şirketimiz tarafından 26.01.2024 tarihinde, 2023REV1029 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu rapor, İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 15050 ada, 2 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde yer alan projenin 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmamıştır.
Konu değerleme çalışması; bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) tarafından hazırlanmıştır. Bu raporun hazırlanmasına Değerleme Uzmanı Burak YÜRÜR değerleme çalışmasına yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi bilgi amaçlı verilmiştir.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 15.12.2023 tarihinde çalışmalara başlamış ve 26.01.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 İşin Kapsamı
Bu değerleme raporu, 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 15050 ada, 2 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde yer alan projenin 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaza 31.12.2023 tarihli değer takdiri yapılmıştır.
1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 30.09.2023 | 2023REV611 | Doğuşcan IĞDIR | 10.526.720.000* |
| Ozan KOLCUOĞLU |
*2023REV611 no.lu değerleme raporunda ofis satılabilir alanı 28.262 m2 olup değerleme tarihi itibarı ile 21.651 m2 'dir.
1.10 Şirket Bilgileri
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
1.11 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0
Bölüm 2
Demografik ve Ekonomik Veriler
2.1 Demografik Veriler
Türkiye
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.279.553 kişidir. 2022 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 599.280 kişi (%0,007 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.704.112 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.575.441 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,3 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
65.000.000 70.000.000 75.000.000 80.000.000 85.000.000 90.000.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı
İstanbul
2022 yılında, Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.907.951 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2022 yılında yaklaşık binde 4 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,28 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
TÜİK
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %7,4 artışla 22,9 milyar dolar olurken ithalat %0,6 yükselerek 29,4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ekim ayında ihracatta aylık bazda %0,2 düşüş yaşanırken ithalatta ise %6,6 artış kaydedilmiştir. 2022 Ekim'de %72,9 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2023'ün aynı ayında %77,8'e yükselmiştir. Böylece, Ocak-Ekim döneminde yıllık bazda ihracat %0,2 yükselirken ithalatta %1,1 artış olmuş ve dış ticaret açığı %3,2 artışla 93,9 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
BÖLÜM 3
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
Bölüm 3
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri
3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
| İli | İstanbul | ||
|---|---|---|---|
| İlçesi | Maltepe | ||
| Mahallesi | Cevizli | ||
| Köyü | - | ||
| Sokağı | - | ||
| Mevki | - | ||
| Ada No | 15050 | ||
| Parsel No | 2 | ||
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Arsa | ||
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 30.616,26 m² | ||
| Blok | Bağımsız Bölüm | Fonksiyon | Malik / Hisse |
| A | 1-15, 29, 32, 33, 34, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49,50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 69. |
OFİS | SALACAK GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET A.Ş. / TAM |
| C | 1-236 | AVM | SALACAK GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET A.Ş. / TAM |
3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 15.01.2024 tarih, saat 15.28-16.41 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
Tüm bağımsız bölümler için müştereken;
Beyanlar Hanesinde;
- Diğer (Konusu: B ile gösterilen 111,37 m²'lik kısımda 2 parsel lehine 5 parsel aleyhine geçit hakkının beyanlar hanesine şerh edilmesi cins değişikliği sonrasındaki ilgili bölüme taşınması) Tarih: 21/04/2018 sayı: 555 (29.06.2018 tarih ve 15308 yevmiye no ile)
- Yönetim planı: 27.06.2018 (12.07.2018 tarih ve 16420 yevmiye no ile)
- 225 otoluk otopark şerhi. (22.06.1987 tarih ve 4682 yevmiye no ile)
- Kat mülkiyetine çevrilmiştir. (09.09.2022 tarih ve 34701 yevmiye no ile)
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde;
• Diğer irtifak hakkı: Krokide A ile gösterilen 74,29 m²'lik kısımda metro girişi olarak kullanılmak üzere 3194 Sayılı K. 14 ve 16 M. gereği metro hattı ve AVM işletmede olduğu sürece İBB. Lehine irtifak hakkı. (08.03.2018 tarih ve 5702 yevmiye no ile)
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Şerhler Hanesinde;
• TEK lehine kira şerhi. (31.10.1985 tarih ve 6872 yevmiye no ile)
Rehinler Hanesinde;
- QNB Finansbank A.Ş. lehine 1. dereceden, akdi faizli, F.B.K. vadeli, 315.000.000,00-EUR tutarında ipotek kaydı bulunmaktadır. (13.09.2017 tarih ve 21404 yevmiye no ile)
- QNB Finansbank A.Ş. lehine 2. dereceden, yıllık %18 değişken faizli, F.B.K. vadeli, 6.000.000,00-TL tutarında ipotek kaydı bulunmaktadır. (15.09.2017 tarih ve 21693 yevmiye no ile)
Eklenti bilgileri bulunan bağımsız bölümler için;
C Blok 1, 15, 16, 18, 19, 25, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 43, 44, 45, 47, 48 ve 101 no.lu bağımsız bölümler ile A Blok'ta konumlu 1-15, 29, 32, 33, 34, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49,50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 69 bağımsız bölüm no.lu taşınmazların eklenti bilgileri mevcuttur. (12.07.2018 tarih ve 16420 yevmiye no. ile)
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin birçok takyidat kaydı mevcut olup ilgili kayıtların taşınmazların devredilebilmesine etkisi bulunmamaktadır.
Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin birçok takyidat kaydı mevcut olup ilgili kayıtların taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 15.01.2024 tarih, saat 15.28-16.41 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtlarına göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, çoğunlukla ticaret alanları ve ara sokaklarda yüksek katlı konut yapılaşmaları yer almaktadır.
Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde 15.12.2023 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 26.02.2007-21.05.2008-08.10.2010-21.06.2009-28.01.2010-20.04.2011-16.12.2011- 16.02.2016
Lejandı: Ticaret+Konut
Yapılaşma şartları;
- TAKS: 0,50
- Emsal: 2,50
- Hmaks: Serbest
Değerleme konusu taşınmazın dahilinde bulunduğu Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı-E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı Değişikliği (*Bakanlıkça 21.11.2013 gün ve 18424 sayılı olur ile tadilen re'sen onaylı),
21.06.2009 onay tarihli Kadıköy-Kartal Raylı Toplu Taşıma Projesi Planı Tadilatı kapsamında kalmaktadır. Söz konusu taşınmaz üzerinde İ.B.B. Ulaşım Daire Başkanlığı Raylı Sistemler Müdürlüğü, KTVK Bölge Kararı, DSİ ve İSKİ görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.
Değerleme konusu taşınmazın ve proje kapsamında inşai yükümlülük olarak inşa edilen caminin üzerinde konumlu olduğu 15050 ada 5 no.lu parselin tevhid, ifraz ve imar terk işlemleri yapılmadan önceki, parseller bazında alansal dağılımı aşağıdaki tabloda belirtildiği şekildedir "Plan onama sınırları içinde Kentsel Yenileme Alanları ve (T) simgeli Ticaret Alanları dışında tüm alanlarda emsal değerleri (taks, kaks), kat adedi net parsel üzerinden hesaplanacaktır. Çıkmalar hususunda yönetmelik hükümleri uygulanacaktır. Ağaç revizyonu ve kot kesit alındıktan sonra uygulama yapılacaktır.
| Ada No | Parsel No | Lejant | Alan (m²) |
|---|---|---|---|
| 2588 | 25 | Konut + Ticaret | 31.639,91 |
| 2588 | 25 | Ibadet yeri Alanı | 5.052,09 |
| 2588 | 27 | Yol | 227,00 |
| 2588 | 29 | Yol | 90,00 |
| 2588 | 31 | Yol | 34,00 |
| 2588 | 33 | Yol | 14,00 |
| 2543 | 10 | Yol | 208,00 |
| 2543 | 10 | Park Alanı &Ibadet yeri Alanı | 568,00 |
| 2543 | 18 | Yol | 625,00 |
| 2543 | 18 | Ibadet yeri Alanı | 1.407,00 |
| 2543 | 36 | Yol | 1.092,00 |
| 2543 | 37 | Yol | 315,80 |
| 2543 | 37 | Park Alanı | 257,20 |
| 2543 | 39 | Yol | 221,00 |
| 496 | 3 | Yol | 1,00 |
| TOPLAM BRÜT PARSEL ALANI (m²) | 41.752,00 |
15050 ada 2 no.lu parsel üzerinde inşa edilen projenin toplam inşaat alanı, ilgili plan notlarına göre, terklerden önceki brüt parsel alanı olan 41.752 m² alan üzerinden hesaplanmış olup yapı ruhsatı ve mimari projenin de bu plan notuna istinaden hazırlanmış olduğu tespit edilmiştir.
Plan Notları
* İlgili plan notlarında, "Yol Alanı" ve "Park Alanı" lejandına sahip olan parsellerin bedelsiz terk edileceği ve uygulama öncesi toplam brüt parsel alanı üzerinden inşaat alanı hesaplaması yapılacağı belirtilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle, bahsedilen terklerin yapılmış olduğu, tevhid ve ifraz işlemlerinin yapılarak, değerlemeye konu 15050 ada 2 no.lu parsel ile üzerinde cami inşa edilen 15050 ada, 5 no.lu parselin oluştuğu tespit edilmiştir.
**Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından re'sen onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama planının planlama sınırı, sadece değerlemeye konu parselin terk, ifraz ve tevhid işlemleri yapılmadan önceki hali olan eski 11 adet parseli kapsamaktadır. Planlama alanına ait plan notlarında emsal hesabının brüt parsel alanı üzerinden hesaplanacağı ibaresi yer almaktadır.
Değerleme konusu 15050 ada 2 no.lu parsel üzerinde geliştirilen projenin değeri hesaplanırken onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı gibi yasal evraklar dikkate alınmış olup imar plan notları da göz önünde bulundurulmuştur.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 13.04.2013 onay tarihli, 1/5.000 ölçekli "Sarıyer – Maslak Nazım İmar Planı" kapsamında kalmakta iken taşınmazın da kapsamında olduğu bölgeye ilişkin uygulama imar planları onaylanmıştır. Değerleme konusu parsel mevcut durumda, 17.01.2015 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Maslak ve Çevresi Uygulama İmar Planı" kapsamında "T1 Ticaret Alanı" lejandında kalmakta olup TAKS: 0,40, KAKS: 2,30 yapılaşma koşullarına sahiptir
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Maltepe Belediyesi'nde 15.12.2023 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m2 ) |
Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari | |||||
| Proje | 05.05.2014 | - | - | Konut, ofis ve alışveriş merkezi inşaatı | - |
| Onaylı Mimari | |||||
| Proje | 20.10.2016 | - | 264.470,89 | Konut, ofis ve alışveriş merkezi inşaatı | Tadilat projesi |
| Onaylı Mimari | |||||
| Proje | 16.03.2018 | 2018/776748 | 264.701,84 | Konut, ofis ve alışveriş merkezi inşaatı | Tadilat projesi |
| Ofis: 23.442 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 11.07.2014 | 9-17 | 72.374 | Yeni yapı | Ortak Alan: 48.932 |
| 9-17 | Ticari Alan: 14.234 | ||||
| Yapı Ruhsatı | 11.07.2014 | 27.153 | Yeni yapı | Ortak Alan: 12.915 | |
| 9-17 | Alışveriş Merkezi: 66.700 | ||||
| Yapı Ruhsatı e | 11.07.2014 | 159.582 | Yeni yapı | Ortak Alan: 92.882 | |
| Ofis: 23.442 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 24.02.2015 | - | 72.374 | İsim değişikliği | Ortak Alan: 48.932 |
| Yapı Ruhsatı | 24.02.2015 | - | 27.153 | İsim değişikliği | Ticari Alan: 14.234 |
| Ortak Alan: 12.915 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 24.02.2015 | - | 159.582 | İsim değişikliği | Alışveriş Merkezi: 66.700 |
| Ortak Alan: 92.882 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 03.03.2015 | 2-15 | 201.796,58 | Tadilat | Alışveriş Merkezi: 66.090 |
| Ortak Alan: 135.706,29 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 03.03.2015 | 2-15 | 27.325,06 | Tadilat | Ticari Alan: 18.693 |
| Ortak Alan: 8.631 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 03.03.2015 | 2-15 | 40.974,03 | Tadilat | Ofis: 19.588 |
| Ortak Alan: 21.385 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 13.05.2016 | 2016/ | 27.325,06 | İsim değişikliği | Ticari Alan: 18.693 |
| Ortak Alan: 8.631 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 16.05.2016 | 2016 | 201.796,58 | İsim değişikliği | Alışveriş Merkezi: 66.090 |
| Ortak Alan: 135.706,29 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 16.05.2016 | 2016 | 27.325,06 | İsim değişikliği | Ticari Alan: 18.693 |
| Ortak Alan: 8.631 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 16.05.2016 | 2016 | 40.974,03 | İsim değişikliği | Ofis: 19.588 Ortak Alan: 21.385 |
| Alışveriş Merkezi: 66.090 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 24.06.2016 | 2016 | 201.796,58 | İsim değişikliği | Ortak Alan: 135.706,29 |
| Ticari Alan: 18.693 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 24.06.2016 | 2016 | 27.325,06 | İsim değişikliği | Ortak Alan: 8.631 |
| Ofis: 19.588 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 24.06.2016 | 2016 | 40.974,03 | İsim değişikliği | Ortak Alan: 21.385 |
| Ticari Alan: 55.612,2 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 20.10.2016 | 2016 | 198.770,55 | Tadilat | Ortak Alan: 143.158,35 |
| Konut: 16.949,4 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 20.10.2016 | 2016 | 24.595,79 | Tadilat | Ortak Alan: 94,91 |
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m2 ) |
Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Ortak Alan: 7.551,48 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 20.10.2016 | 2016/10-9 | 41.104,55 | Tadilat | Ofis: 29.852,2 |
| Ortak Alan: 11.252,35 Ticari Alan: 55.612,2 |
|||||
| Yapı Ruhsatı | 07.08.2017 | 133852467 | 198.770,55 | Tadilat | Ortak Alan: 143.158,35 |
| Konut: 16.949,4 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 07.08.2017 | 109334904 | 24.595,79 | Tadilat | Ortak Alan: 94,91 |
| Ortak Alan: 7.551,48 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 07.08.2017 | 103624706 | 41.104,55 | Tadilat | Ofis: 29.852,2 Ortak Alan: 11.252,35 |
| Ticari Alan: 55.612,2 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 11.04.2018 | 17402168 | 198.770,55 | İsim değişikliği | Ortak Alan: 143.158,35 |
| Yapı Ruhsatı | 13.04.2018 | 2018/2-23 | 39.075,98 | Tadilat | Ofis: 26.469 |
| Ortak Alan: 12.606,98 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 13.04.2018 | 2018/2-23 | 24.052,36 | Tadilat | Ticari Alan: 16.947,6 Ortak Alan: 119,3 |
| Ortak Alan: 6.985,46 | |||||
| Ticari Alan: 45.848 | |||||
| Ofis: 3.296,5 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 13.04.2018 | 2018/2-23 | 201.573,5 | Tadilat | Sinema: 3.195 Spor: 1.406 |
| Sağlık ve Bakım: 53 | |||||
| Ortak Alan: 147.775 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 11.04.2018 | 138623988 | 41.104,55 | İsim değişikliği | Ofis: 29.852,2 |
| Ortak Alan: 11.252,35 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 11.04.2018 | 125735696 | 24.595,79 | İsim değişikliği | Konut: 16.949,4 Ortak Alan: 94,91 |
| Ortak Alan: 7.551,48 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 11.04.2018 | 147402168 | 198.770,55 | İsim değişikliği | Ticari Alan: 55.612,2 |
| Ortak Alan: 143.158,35 | |||||
| Ticari Alan: 45.848 Ofis: 3.296,5 |
|||||
| Sinema: 3.195 | |||||
| Yapı Ruhsatı | 13.04.2018 | 2018/2-23 | 201.573,5 | Tadilat | Spor: 1.406 |
| Sağlık ve Bakım: 53 | |||||
| Ortak Alan: 147.775 Ticari Alan: 45.848 |
|||||
| Ofis: 3.296,5 | |||||
| Yapı Kullanma | Sinema: 3.195 | ||||
| İzin Belgesi | 28.05.2018 | 2018/4-39 | 201.573,5 | Tadilat | Spor: 1.406 |
| Sağlık ve Bakım: 53 | |||||
| Ortak Alan: 147.775 Konut: 16.947,6 |
|||||
| Yapı Kullanma | 18.07.2018 | 2018/5-11 | 24.052,36 | Tadilat | Ortak Alan: 119,3 |
| İzin Belgesi | Ortak Alan: 6.985,46 |
Yapı Denetim:
Değerleme konusu parsel üzerinde yer alan proje, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup 20.10.2016 onay tarihli ruhsata esas denetim, Meclis Mah. Atatürk No:113/3 Sancaktepe /İstanbul adresinde faaliyet gösteren MB Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 16.03.2018 tarihli "Mimari Proje", 28.05.2018 tarih, 2018/4-39 no.lu ve 18.07.2018 tarih, 2018/5-11 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Değerleme konusu gayrimenkul proje değerlemesi kapsamında değildir.
BÖLÜM 4
GAYRİMENKULÜN KONUM ANALİZİ
Bölüm 4
Gayrimenkulün Konum Analizi
4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkulün açık adresi: Cevizli Mahallesi, Tugay Yolu Caddesi, 15050 ada, 2 no.lu parsel, Piazza İstanbul Projesi, Maltepe/İSTANBUL.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Maltepe sınırları içerisinde, son yıllarda hızlı bir gelişim gösteren ve yatırımcıların ilgisini çeken bir bölgede konumludur. Tugay Yolu Caddesi'nin Bağdat Caddesi'yle kesiştiği bölgede küçük ölçekli sanayi tesisleri- atölye ve depolama amaçlı kullanılan yapıların mevcudiyetini korumasına rağmen bölgeye yapılan yeni yatırımların ve prestijli konut projelerinin, bölgenin çehresini hızla değiştirdiği görülmektedir.
Taşınmazların yakın çevresinde, Carrefoursa, Maltepe Metro istasyonu, Ofisim İstanbul Projesi, Dumankaya Ritim, Nuvo Dragos, Deluxia Dragos ve Doğa Elements projeleri, Kartal Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Kartal Adliye Binası gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır. Bunun yanında DAP Dalga Kule, Doğa Elements, Deluxia Dragos, Nuvo Dragos gibi konut ağırlıklı projeler, Ofisim İstanbul, Dragos Park gibi ofis projeleri ve Dumankaya Ritim, DAP Vazo Kule gibi karma projeler de değerleme konusu projeye oldukça yakın konumdadır.
Taşınmazların yer aldığı bölgede ayrıca, sanayi amaçlı tesisler de bulunmakla beraber az katlı konutlar da göze çarpmaktadır. Sanayi yapılaşmalarının bir kısmı kullanılmamakta olup bakımsız haldedir. Aynı zamanda D-100 cephesinden de görünürlüğü olan projenin reklam kabiliyeti oldukça yüksektir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgeye yakın bir konumda faaliyete geçen Anadolu Adalet Sarayı ve Temmuz 2012'de hizmete giren Kadıköy-Kartal metro hattı, Maltepe ilçesinin Anadolu yakasında öne çıkmasını sağlayan ve markalı projelerin bölgeye yönelimini tetikleyen önemli gelişmelerdir. Anadolu Adalet Sarayı ile yeni konut projelerinin bölgedeki alıcı profilini hızla değiştirdiği, hukukçuların bölgeye talep gösterdiği ve Cevizli Kavşağı ile Kartal Kavşağı arasında kalan bölgede, D-100 Karayolu'na cephesi bulunan yeni ofis projelerinin inşa edildiği gözlemlenmiştir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin sahil yolunda 7 km'lik bir alanda yaptığı sosyal tesis projesi bölgedeki gelişimi olumlu yönde etkilemektedir.
Değerleme konusu proje, Tugay Yolu Caddesi ve D-100 Karayolu'na cepheli konumda olup sahil yoluna oldukça yakın mesafededir. Taşınmazın cephe aldığı Tugay Yolu Caddesi, ticari yoğunluğun ve yaya-araç sirkülasyonunun oldukça yoğun olduğu Bağdat Caddesi'yle kesişmekte olup söz konusu caddenin D-100 Karayolu'na da bağlantısı bulunmaktadır. Taşınmazın hem merkezi konumda yer alıyor olması hem de ana arterlere yakın olması nedeniyle ulaşılabilirliği oldukça yüksektir. Konu taşınmaza alternatif ulaşım olanakları bulunmakta olup metro, minibus, otobüs gibi toplu taşıma araçlarıyla taşınmaza ulaşmak mümkündür. Esenkent Metro İstasyonu konu projeye yürüme mesafesinde yer almaktadır.
Ulaşım açısından bakıldığında, 2012 yılı içinde faaliyete geçen Kadıköy-Kartal Metro güzergahı ve sonrasında yapılan eklemelerle 2016 yılında faliyete geçen Kadıköy-Tavşantepe Metro güzergahı ve 2019 yılında faaliyete geçen Halkalı-Gebze Marmaray Hattı bu bölgenin en önemli toplu taşıma alternatifidir.
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;
| Yer | Mesafe |
|---|---|
| Adliye Binası (Kartal) | 0,90 km |
| Maltepe Sahil | 3,60 km |
| Samandıra-Kartal Bağlantısı | 5,50 km |
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 20,80 km |
| Sabiha Gökçen Havaalanı | 22,50 km |
BÖLÜM 5
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Bölüm 5
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, G22A09D2A pafta, 15050 ada 2 no.lu parsel üzerinde yer alan 236 bağımsız bölümden oluşan AVM, 71 adet bağımsız bölümden oluşan ofis bloğu ve 225 adet bağımsız bölümden oluşan konut bloğundan oluşan karma kullanımlı projedir. Söz konusu rapor kapsamında, satışı tamamlanan konut alanı çalışma kapsamı dışında tutulmuştur.
Değerleme konusu projenin konumlu olduğu parsel, aşağıdaki görselde belirtilen, eski 496 ada 3 no.lu, 2588 ada, 25, 27, 29, 31, 33 no.lu, 2543 ada, 36, 39, 37, 10 ve 18 no.lu parseller olmak üzere toplam 11 adet parselin tevhid, ifraz ve imar terklerinin gerçekleşmesi sonucunda oluşmuştur. İlgili plan notlarına göre, değerleme konusu parsel üzerinde geliştirilecek projenin inşaat alanı, 11 adet parselin brüt toplam alanı üzerinden hesaplanmaktadır.
11 adet parselin tevhid, ifraz ve imar terklerinin gerçekleşmesi sonucunda değerleme konusu 15050 ada 2 parsel ile konu parsele komşu "İbadet Yeri" lejandında kalan 15050 ada 5 no.lu parsel oluşmuştur.
Değerleme konusu parsel mülkiyeti "İller Bankası" mülkiyetinde iken "Salacak Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş." mülkiyetine geçmiştir. Konu parsele ilişkin 26.05.2013 tarihli "Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi Sözleşmesi" olup bu sözleşme doğrultusunda 15050 ada 5 no.lu parsel üzerinde cami inşaatı yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durum çalışma kapsamında dikkate alınmış ve cami inşaatı giderleri maliyet kalemine dahil edilmiştir.
Rapor kapsamında, proje değeri hesaplanırken parsellerin terklerden önceki brüt parsel alanı olan 41.752 m² alan bilgisi üzerinden inşaat alanı hesaplaması yapılmak suretiyle onaylanmış olan mimari proje ve ruhsat
alanları dikkate alınmıştır. Müşteri talebi doğrultusunda bağımsız bölümler bazında değil toplam proje bazında değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu projenin toplam inşaat alanı ruhsat ve onaylı mimari projesine göre, toplam 264.701,84 m² olup değerleme tarihi itibari ile proje tamamlanmış durumdadır.
Söz konusu projeye ilişkin fonksiyon ve alansal dağılımların gösterilmiş olduğu tablo aşağıda sunulmuştur.
| Ruhsat ve Proje Alanı (m²) | |
|---|---|
| AVM (C Blok) | 201.573,5 |
| Ofis (A Blok) | 39.075,98 |
| Konut (B Blok) | 24.052,36 |
| TOPLAM | 264.701,84 |
Söz konusu proje, onaylı mimari projesine göre dikeyde ofis ve konut blokları, yatayda AVM bloğu olacak şeklinde planlanmıştır.
Parsel üzerindeki projenin, onaylı mimari projesine göre ofis, AVM ve konut alanları için ayrı girişler bulunmakta olup otopark girişi 2 ayrı cepheden sağlanabilmektedir.
Onaylı mimari projesine göre ofis bloğunu oluşturan A Blok, 5 bodrum + zemin + 1. normal kat + 2. normal kat + 2. ara kat+ 3. normal kat+….+ 22. normal kat + ASN katı + çatı katı; konut bloğunu oluşturan B Blok, 5 bodrum+ zemin + 1. normal kat+ 2. normal kat + 2. ara kat + 3. normal kat + 3. ara kat +….+ 29. normal kat + mekanik kat + asansör makina dairesi + çatı katı; AVM bloğu ise 5 bodrum + zemin + 1. normal kat + 2. normal kat + 2. ara kat+ 3. normal kat + 3. ara kat +….+5. normal kattan oluşmaktadır.
15050 ada 2 no.lu parsel üzerinde kısmen inşaatı devam eden projenin onaylı mimari projesine göre katlar bazındaki inşaat alanlarının ve fonksiyonlarının gösterildiği tablo aşağıda sunulmuştur.
| AVM | İnşaat Alanı (m²) | Fonksiyon | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5. Bodrum Kat | 23.662,00 | Otopark, teknik alanlar, sığınak, depolar | ||||
| 4. Bodrum Kat | 23.752,00 | Otopark, teknik alanlar, sığınak, depolar | ||||
| 3. Bodrum Kat | 24.238,00 | Otopark, teknik alanlar, sığınak, depolar | ||||
| 2. Bodrum Kat | 24.697,00 | Dükkan alanları, otopark, teknik alanlar, sığınak, depolar | ||||
| 1. Bodrum Kat | 22.315,24 | Dükkan alanları, depolar, teknik alanlar |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
AVM Alan Bilgileri
| Zemin Kat | 21.106,63 | Depo ve dükkan alanları ile teknik alanlar | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Kat | 21.245,37 | Dükkan alanları, teknik alanlar | |||
| 2. Kat | 16.857,08 | Ofise ait lobi ve dükkan alanlar, avm'ye ait açık alanlar | |||
| 2. Kat (Ara Kat) | 1.003,15 | AVM alanına ait mağaza alanlar, ofise ait lobi alanı, teknik alanlar | |||
| 3. Kat | 12.279,75 | Ofis bağımsız bölümleri, avmye ait teras çatı alanı, sinema salonları, teknik alanlar | |||
| 3. Kat (Ara Kat) | 1.521,75 | Teras çatı alanı, ofis bağımsız bölümleri | |||
| 4. Kat | 6.593,18 | Teknik alanlar | |||
| 5. Kat | 2.302,35 | Teknik alanlar | |||
| TOPLAM | 201.573,50 |
Ofis ve Konut Alan Bilgileri
| A BLOK (OFİS) | İnşaat Alanı (m²) Fonksiyon(*) |
B BLOK (KONUT) | İnşaat Alanı (m²) | Fonksiyon (*) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 3. Kat | 2.787,35 | Ofis | 4. Kat | 931,63 | |
| 4. Kat | 3.315,02 | Ofis | 5. Kat | 823,41 | Konut (8) |
| 5. Kat | 3.619,08 | Ofis | 6. Kat | 959,12 | Konut (9) |
| 6. Kat | 3.384,09 | Ofis | 7. Kat | 862,64 | Konut (9) |
| 7. Kat | 2.361,03 | Ofis | 8. Kat | 952,38 | Konut (10) |
| 8. Kat | 2.178,04 | Ofis | 9. Kat | 820,06 | Konut (8) |
| 9. Kat | 2.015,77 | Ofis | 10. Kat | 959,12 | Konut (9) |
| 10. Kat | 1.587,58 | Ofis | 11. Kat | 862,64 | Konut (9) |
| 11. Kat | 1.587,58 | Ofis | 12. Kat | 952,38 | Konut (10) |
| 12. Kat | 1.587,58 | Ofis | 13. Kat | 820,06 | Konut (8) |
| 13. Kat | 1.587,58 | Ofis | 14. Kat | 959,12 | Konut (9) |
| 14. Kat | 1.587,58 | Ofis | 15. Kat | 862,64 | Konut (9) |
| 15. Kat | 1.587,58 | Ofis | 16. Kat | 952,38 | Konut (10) |
| 16. Kat | 1.587,58 | Ofis | 17. Kat | 820,06 | Konut (8) |
| 17. Kat | 1.587,58 | Ofis | 18. Kat | 959,12 | Konut (9) |
| 18. Kat | 1.587,58 | Ofis | 19. Kat | 862,64 | Konut (9) |
| 19. Kat | 1.587,58 | Ofis | 20. Kat | 952,38 | Konut (10) |
| 20. Kat | 1.587,58 | Ofis | 21. Kat | 820,06 | Konut (7) |
| 21. Kat | 1.587,58 | Ofis | 22. Kat | 959,12 | Konut (7) |
| 23. Kat | 862,64 | Konut (9) | |||
| ASN Katı | 364,64 | Teknik Alan | 24. Kat | 952,38 | Konut (10) |
| 25. Kat | 820,06 | Konut (8) | |||
| TOPLAM | 39.075,98 | 26. Kat | 955,9 | Konut (7) | |
| 27. Kat | 862,64 | Konut (9) | |||
| 28. Kat | 988,55 | Konut (7) | |||
| 29. Kat | 806,19 | Konut (7) |
Söz konusu projede yer alan ofisler, onaylı mimari projeye göre, 3. normal kattan itibaren konut bağımsız bölümler ise 4. normal kattan itibaren başlamakta olup konut bloğunda kat irtifakı kurulmuş olup 225 adet konut bulunmaktadır.
- Kat 540,47 - Asansör Makina Dairesi 172,57 Teknik Alan
TOPLAM 24.052,36
Konu projede AVM alanı kiralanmış, ofis alanları da shell&core olarak kiralanmaktadır. Ayrıca projede yer alan konutların tamamının satıldığı belirtilmiştir. İndirgenmiş nakit akışı yöntemi ile proje gelirleri hesaplanırken tapu devirlerinin henüz gerçekleşmemiş olması nedeniyle satışı gerçekleşen konutlar dikkate alınmamış olup toplam proje değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu projede yer alan ofislerin bir kısmı satılmış olup çalışma kapsamına dahil edilmemiştir. Satışı yapılmamış olan ofislerin toplam satılabilir alanı 21.651 m2 'dir.
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri
| Bina Adı | A Blok (Ofis) | C Blok (AVM) | |||
|---|---|---|---|---|---|
| İnşaat Tarzı | Kompozit (Karma) | ||||
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam | ||||
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 19 normal kat+ASN katı | 5 adet bodrum kat+zemin kat+5 | |||
| normal kat | |||||
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 39.075,98 m² | 201.573,5 m² | |||
| Yaşı | 5 | ||||
| Dış Cephe | Cam giydirme | ||||
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke | ||||
| Isıtma Sistemi | Fan-Coil / Isı geri kazanımlı klima santralleri | ||||
| Havalandırma Sistemi | Mevcut | ||||
| Asansör | Mevcut | ||||
| Jeneratör | Mevcut | ||||
| Yangın Merdiveni | Mevcut | ||||
| Park Yeri | Kapalı otopark | ||||
| Diğer | Yangın algılama ve güvenlik sistemi, acil durum asansörü, kartlı geçiş |
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekân İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Bina Adı | C Blok (AVM) |
|---|---|
| Kullanım Amacı | AVM (Yasal ve mevcut duruma göre) |
| Alanı | 201.573,5 m² |
| Zemin | Seramik-granit |
| Duvar | Boya |
| Tavan | Asma tavan |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazların uyumlu olduğu görülmüştür.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazların uyumlu olduğu görülmüştür.
BÖLÜM 6
SWOT ANALİZİ
Bölüm 6
SWOT Analizi
+ GÜÇLÜ YANLAR
- Değerleme konusu projenin konumlandığı parselin D-100 Karayolu'na cephesi bulunmaktadır.
- Değerleme konusu projenin görünürlüğü ve reklam kabiliyeti oldukça yüksektir.
- 2012 yılında Kadıköy-Kartal metro hattının faaliyete geçmesiyle birlikte taşınmazın bulunduğu bölgenin çekim gücü artmıştır.
- Değerleme konusu projenin, bölgenin önemli akslarından olan Tugay Yolu Caddesi'ne cephesi bulunmaktadır.
- Değerlemeye konu projenin yakın çevresinde Anadolu Adalet Sarayı, Maltepe Carrefour ve Kartal Eğitim Araştırma Hastanesi gibi bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır.
- Bölgeye hizmet veren Kadıköy-Kartal metro hattının Esenkent (Cevizli) İstasyonu, konu taşınmaza 500 m mesafede yer almaktadır.
ZAYIF YANLAR
• Projenin konumlandığı parselin cepheli olduğu anayollarda günün belirli saatlerinde trafik yoğunluğu yaşanmaktadır.
✓ FIRSATLAR
- Değerleme konusu projenin bulunduğu bölge, gelişim potansiyeli yüksek olan ve prestijli firmaların yatırımlarını gerçekleştirdiği önemli bir bölge niteliğindedir.
- Değerlemeye konu projenin yakın çevresinde nitelikli ofis ve konut projelerinin inşaatı devam etmektedir.
- Değerlemeye konu taşınmaza yürüme mesafesinde olan Kartal-Kadıköy Metro hattı, taşınmaza ulaşım alternatiflerini çeşitlendirmiş olup bölgenin tercih edilirliğini olumlu yönde etkilemiştir.
TEHDİTLER
- Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
- Değerleme konusu projenin çevresinde konut ve ofis arzının yüksek olması nedeniyle, rekabetin fazla olacağı ve bu durumun proje satış hızını etkileyebileceği düşünülmektedir.
- Projenin yakın çevresinde yer alan ve inşaatı devam eden alışveriş merkezleri, proje alanındaki AVM alanı için rekabet açısından risk oluşturabilmektedir.
BÖLÜM 7
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. RA
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi
7.1 Değerleme Yaklaşımları
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
7.2 Değer Tanımları
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri
Bu değerleme çalışmasında, yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı"; taşınmazların birlikte bir projeyi oluştuması ve gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Pazar Yaklaşımı
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
Arsa Emsalleri / Satış
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Lejant | Yapılaşma Hakkı |
Satış Durumu/Zamanı |
Yüz Ölçümü (m²) |
Satış Fiyatı (TL) |
Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | KW CADDE 0 (532) 353 44 42 |
Maltepe, Cevizli Mahallesi'nde konumlu |
Ticaret+Konut Alanı |
E: 1,75 | Satılık | 2.402 | 138.000.000 | 57.452 | Değerleme konusu taşınmaza oldukça yakın konumludur. D-100 Karayolu üzerinden görünürlüğe sahip olmaması sebebi ile reklam kabiliyeti bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla oldukça küçük bir yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmaza kıyasla kısmen dezavantajlıdır. *Pazarlık payı mevcuttur. |
| 2 | COLDWELL BANKER NEXUS 0 (541) 854 97 41 |
Kartal, Soğanlık Mahallesi'nde konumlu |
Konut Alanı | E: 1,75 Hmax: 15 Kat |
Satılık | 579 | 36.500.000 | 63.052 | Değerleme konusu taşınmaza kıyasla dezavantajlı bir konumda yer almaktadır. Söz konusu taşınmaz D-100 Karayolu'na oldukça yakın konumlu olup D-100 Karayolu'ndan görünürlüğü bulunmamaktadır. Soyak Evraka Sitesi'ne oldukça yakın konumludur. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmaza kıyasla dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla oldukça küçük bir yüz ölçümüne sahiptir. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 3 | MENTOR EMLAK İNŞAAT 0 (536) 379 01 31 |
Kartal, Çavuşoğlu Mahallesi'nde konumlu |
Ticaret +Turizm + Konut Alanı (TİCTK-2) |
E: 1,50 TAKS:0,40 |
Satılık | 386 | 20.000.000 | 51.813 | * Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumludur. Değerleme konusu taşınmazlara kıyasla oldukça küçük yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmazlara göre dezavantajlıdır. 2218 ada 176 no.lu parseldir. Net parsel alanıdır. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Lejant | Yapılaşma Hakkı |
Satış Durumu/Zamanı |
Yüz Ölçümü (m²) |
Satış Fiyatı (TL) |
Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 | KEYİSTANBUL EMLAK Özkan ÇAKMAK 0 (532) 353 62 47 |
Kartal, Çavuşoğlu Mahallesi'nde konumlu |
Ticaret + Turizm + Konut Alanı |
E: 2,00 TAKS:0,40 |
Satılık | 5.312 | 297.000.000 | 55.911 | * Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumludur. Namık Kemal Caddesi'ne cepheli olup konum bakımından konu taşınmazlardan dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazlara kıyasla daha küçük bir yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmazlar ile benzerdir. Net parsel alanıdır. Brüt arsa alanı yaklaşık 11.589 m² olarak belirtilmiştir. (24.765 TL/m²) Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazın mevkiinde yapılan araştırmalarda, arsa değerlerine yapılaşma hakkının ve reklam kabiliyetinin doğrudan etkisinin olduğu bilgisi edinilmiştir. Bölgede arsaların D-100 Karayolu'na cepheli olmasının avantaj sağladığı ve bu durumun arsa değerini etkilediği görülmektedir. D-100 Karayolu'ndan iç kesimlere gidildikçe değerlerin düştüğü, sahil kesimine yaklaştıkça değerlerin tekrar arttığı tespit edilmiştir. Konu taşınmazın D-100 Karayolu'na cepheli ve kavşakta yer almasının avantajı göz önüne alınmış olup bölgede bu nitelikte ve büyüklükte arsa stoğunun olmadığı görülmektedir. Yapılan araştırmalarda arsaların yüz ölçümü büyüdükçe alıcı kitlesinin değiştiği bilgisi edinilmiş olup bölgede arsaların cadde cepheli olup olmaması, D-100 Karayolu'ndan görünürlüğü olup olmaması, yapılaşma hakkı, yüz ölçümü, ulaşım imkanlarının değeri oluşturduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yüz ölçümü, yapılaşma hakkı vb. etkenler göz önüne alındığında taşınmaza benzer nitelikli bir arsanın birim satış değerinin 65.000-67.000 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Ofis Emsalleri /Satış
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Satış | Yüz Ölçümü | Birim Satış Satış Fiyatı Fiyatı |
Konu Taşınmazlara Göre Değerlendirme | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Durumu/Zamanı | (m²) | (TL) | (TL/m²) | ||||
| 1 | Nermin Kaya 0 (532) 507 96 09 |
Ofisim İstanbul'da konumlu |
Satılık | 160 | 11.500.000 | 71.875 | * Ofisim İstanbul'da konumludur. Değerleme konusu taşınmazlara oldukça yakın olup taşınmazlara kıyasla kısmen dezavantajlı konumdadır. 2. katta konumlanmakta olup içi yapılı teslim edilmektedir. 3+1 tiptedir. D-100 cephesi yoktur. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 2 | Samet Karadağ 0 (542) 150 15 12 |
Ritim İstanbul Projesi'nde konumlu |
Satılık | 65 | 4.750.000 | 73.077 | * Ritim İstanbul'da konumlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlara oldukça yakın konumludur. 1. katta yer almaktadır. 1+0 tiptedir. Deniz manzarası bulunmamakta olup D-100 cephesi yoktur. * Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 3 | Nazan Güner 0530 592 78 55 |
Bumerang Kartal Projesi'nde konumlu |
Satılık | 150 | 11.250.000 | 75.000 | * Bumerang Kartal'da konumlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlara kıyasla dezavantajlı bir konumda yer almaktadır. 26. katta konumlanmakta olup içi yapılı teslim edilmektedir. Deniz manzarası bulunmakta olup D-100 cephelidir. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
| 4 | Dilek Özgirgin 0 (506) 442 00 00 |
Safi Espadon Residence'da konumlu |
Satılık | 130 | 10.850.000 | 83.462 | Değerleme konusu taşınmazlara kıyasla dezavantajlı bir konumda yer almaktadır. Söz konusu taşınmaz 2.katta yer almaktadır. Eşyalı olarak satılıktır. 2+1 tiptedir. *Pazarlık payı mevcuttur. |
Değerlendirme:
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan emsal araştırmalarına göre taşınmazlara benzer nitelikteki ofislerin satış bedellerinin; net/brüt alanına, bulunduğu lokasyona, bilinirliği yüksek bir projede konumlu olup olmamasına, bulunduğu kata, cephe durumuna, iç mekân özelliklerine, shell&core veya dekorasyonu olup olmamasına, manzara durumuna, ulaşım alternatiflerine yakınlığı gibi faktörlere bağlı olarak değişikenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, söz konusu taşınmazlara benzer niteliklere sahip ofislerin aylık brüt birim satış değerinin ortalama 80.000-85.000 -TL/ay/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Emsal Krokisi (Arsa-Ofis)
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-ARSA SATIŞ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | |||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 57.452 | 63.052 | 51.813 | 55.911 | |||
| Pazarlık Payı | -14% | -25% | -5% | -5% | |||
| Alım-Satıma Düzeltmeler |
Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Piyasa Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum | 10% | 10% | 10% | 7% | |||
| Yapılaşma Hakkı | 25% | 30% | 25% | 15% | |||
| Yönelik | Yüz Ölçümü | -10% | -10% | -10% | -5% | ||
| Düzeltmeler Taşınmaza |
Fiziksel Özellikleri | 10% | 10% | 10% | 10% | ||
| Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 66.702 | 66.205 | 66.451 | 67.457 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (OFİS SATIŞ) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | ||||||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 71.875 | 73.076 | 75.000 | 83.461 | ||||
| Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% | -10% | ||||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alım-Satıma | Düzeltmeler Yenileme Masrafları |
0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Piyasa Koşulları | 10% | 10% | 10% | 10% | ||||
| Konum | 0% | 0% | 5% | 5% | ||||
| Taşınmaza | Düzeltmeler Bina Yaşı/Kalitesi |
0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Yönelik | Bulunduğu Kat/Manzara | 0% | -5% | 0% | 0% | |||
| Kullanım Alanı | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konfor Koşulları | 10% | 10% | 0% | 0% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 86.969 | 84.404 | 86.625 | 86.758 |
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yüz Ölçümü Birim Değer Arsa Değeri Ada/Parsel (m²) (TL/m²) (TL) |
||||||
| 15050 Ada 2 Parsel | 30.616,26 | 67.000 | 2.051.289.420 | |||
| YAKLAŞIK DEĞERİ | 2.051.290.000 |
Maliyet Yaklaşımı
Bu analizde gayrimenkulün arsa değeri ile birlikte bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak
değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu gayrimekulün üzerinde yer alan yapıların maliyetinin tespitinde konu taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | Kayseri | AVM | 2023 | 36.000 m² | 26.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenici Firma | İzmir | Ticari Merkez |
2023 | 5.000 m² | 30.000 TL/m² |
3 Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023/2 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ 13.800 TL/m²
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
| ARSA DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Parsel No | Arsa Yüz ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Arsa Değeri (TL) |
| 15050 Ada 2 No.lu Parsel | 30.616,26 | 67.000 | 2.051.289.420 |
| TOPLAM ARSA DEĞERİ (TL) | 2.051.289.420 | ||
| TOPLAM ARSA DEĞERİ (EUR) | 62.860.128 | ||
| TOPLAM YAKLAŞIK ARSA DEĞERİ (TL) | 2.051.290.000 | ||
| TOPLAM YAKLAŞIK ARSA DEĞERİ (EUR) | 62.860.146 |
| MALİYET DEĞERİ | |
|---|---|
| HARCANMIŞ MALİYET (TL) | 5.585.340.529 |
| HARCANMIŞ MALİYET (EUR) | 171.158.306 |
| SÖZLEŞME YÜKÜMLÜLÜĞÜ İÇİN HARCANAN MALİYET (CAMİ/KAMU BİNASI/OTOPARK) (TL) |
833.891.840 |
| SÖZLEŞME YÜKÜMLÜLÜĞÜ İÇİN HARCANAN MALİYET (CAMİ/KAMU BİNASI/OTOPARK) (EUR) |
25.600.000 |
| Toplam Arsa Değeri (TL) | 2.051.289.420 |
| Toplam Arsa Değeri (EUR) | 62.860.128 |
| TOPLAM DEĞER (TL) | 8.470.521.789 |
| TOPLAM DEĞER (EUR) | 259.618.434 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ (TL) | 8.470.520.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ (EUR) | 259.620.000 |
Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı olan İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi
Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
İndirgeme Oranı Hesaplaması
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
- Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
- Değerlenen varlığın türü,
- Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
- Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
- Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
- Kullanılan nakit akışlarının türü,
- Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %16,45
Risk primi: %5,55
İndirgeme oranı: %22,00 olarak hesaplanmıştır.
Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Bu değerleme çalışmasında taşınmaza ait onaylı mimari proje, ruhsat ve ekleri bulunduğu ve mevcut durumda da parsel üzerinde bu onaylı belgelerine uygun olarak inşa edilen proje bulunduğu için taşınmazlara nakit akımları yaklaşımı analizi kullanılarak proje değeri takdir edilmiştir.
- Değerleme konusu 15050 ada 2 no.lu parsel üzerinde inşa edilen projenin değerlemesinde, mevcut yapı ruhsatı ve mimari projedeki alanlar dikkate alınmıştır.
- Mevcut imar durumuna göre, "Konut + Ticaret Alanı" için yapılaşma koşulları; E=2,50, Hmax=Serbest, TAKS: 0,50 olarak verilmiştir. Plan notlarında inşaat alanı hesabının, 11 adet parselin terkler öncesi toplam brüt parsel alanı üzerinden hesaplanacağı belirtilmiştir. Taşınmaza ilişkin mimari proje ve yapı ruhsatı gibi yasal evraklar bu plan notuna istinaden düzenlenmiştir.
- Onaylı mimari projesine göre inşaat alanları ve fonksiyon dağılımları aşağıda belirtilmiştir.
- Söz konusu AVM'nin ilk yıl doluluk oranı %99, ikinci yıl doluluk oranı %99 olarak kabul edilmiş olup doluluk oranının bu oranda sabit kalacağı kabul edilmiştir.
- Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar yapılmıştır.
- Değer tarihindeki TCMB alış kuru, 1 Euro 32,5739 TL olarak, TCMB satış kuru ise, 1 Euro = 32,6326 TL olarak esas alınmıştır. (29.12.2023 tarihli kur bilgisidir)
- Değerleme çalışmasında kullanılan artış oranı yıllar bazında aşağıdaki tablodaki gibidir
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 34,50% |
|---|---|
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 23.00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl sonrası) |
7,50% |
- Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
- Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır.
- 10 yıl vadeli TL tahvilinin son 5 yıllık ortalama getirisi olan %16,45 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiş olup risk priminin eklenmesi ile indirgeme oranı %22,00 olarak hesaplanmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir.
- Hesaplamalara KDV dahil edilmemiştir.
Ofis Fonksiyonu
- Ofislerin satışına 31.12.2023 tarihi itibarıyla başlanacağı ve satışın üç yıl süreceği varsayılmıştır.
- Ofislerin ortalama birim satış değeri 2024 yılı için 85.000 TL/m2 olarak belirlenmiş olup satış değerinin yıllar bazında belirlenen artış oranında arttırılacağı varsayılmıştır.
| Ofis Fonksiyonu | |
|---|---|
| Ofis Satılabilir Alanı (m²) | 21.651 |
| Ofis Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 85.000 |
AVM Fonksiyonu
- Proje kapsamında AVM brüt kiralanabilir alanı toplam 52.648 m2 olarak hesaplanmıştır.
- Dükkanların 2024 yılı birim kira değeri 920-TL/m²/ay olarak kabul edilmiştir. Kira değeri takdir edilirken mevcut kira sözleşmeleri ve kira sözleşmesi bitecek alanlar için ise mevcut pazar araştırmaları dikkate alınmıştır.
- Dükkanların 2024 yılı birim işletme giderinin 420-TL/m²/ay olacağı ve yıllar bazında belirlenen artış oranında arttırılacağı varsayılmıştır.
| Proje Nakit Akışı (TL) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 |
| Ofis Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Satılan Alan (m²) | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 | 21.651,00 |
| Ofis Satış Oranı (%) | 0% | 30% | 40% | 30% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Satılan Ofis Alanı (m2) | 0 | 6.495 | 8.660 | 6.495 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Ofis Birim Satış Değeri (TL)/m) | 85.000,00 | 114.325,00 | 140.619,75 | 166.985,95 | 190.781,45 | 214.152,18 | 240.385,82 | 269.833,08 | 302.887,64 | 339.991,37 | |
| Ofis Net Gelir (TL) | 0 | 552.100.500 | 990.100.230 | 913.367.462 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Ofis Nakit Akışı (TL) | 0 | 552.100.500 | 990.100.230 | 913.367.462 | - | - | - | - | - | - | - |
| AVM Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Kiralanabilir Alan (m²) | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | 52.648 | |
| Kiralama Oranı | 99,0% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | |
| Aylık Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 920,00 | 1.237,40 | 1.522,00 | 1.807,38 | 2.064,93 | 2.317,88 | 2.601,82 | 2.920,55 | 3.278,31 | 3.679,91 | |
| Kiralanan Alan (m²) | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | 52.121,52 | |
| Toplam Yıllık Mağaza Kira Gelirleri | 575.421.581 | 773.942.026 | 951.948.692 | 1.130.439.072 | 1.291.526.640 | 1.449.738.653 | 1.627.331.638 | 1.826.679.764 | 2.050.448.035 | 2.301.627.919 | |
| Diğer Gelir Oranı (%) | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | 17,00% | |
| Diğer Gelirler (Kiosk&ATM&Reklam) AVM Geliri (TL) |
97.821.669 673.243.250 |
131.570.144 905.512.171 |
161.831.278 1.113.779.970 |
192.174.642 1.322.613.714 |
219.559.529 1.511.086.168 |
246.455.571 1.696.194.224 |
276.646.378 1.903.978.017 |
310.535.560 2.137.215.324 |
348.576.166 2.399.024.201 |
391.276.746 2.692.904.665 |
|
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri Birim Değeri (TL/m2) | 420,00 | 564,90 | 694,83 | 825,11 | 942,68 | 1.058,16 | 1.187,79 | 1.333,29 | 1.496,62 | 1.679,96 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri (TL) | - | 265.345.920 | 356.890.262 | 438.975.023 | 521.282.840 | 595.565.644 | 668.522.436 | 750.416.434 | 842.342.447 | 945.529.397 | 1.061.356.748 |
| Ortak Alan Giderinin Yatırımcı Tarafından Ödenen Kısmı (TL) | 20% | 53.069.184 | 71.378.052 | 87.795.005 | 104.256.568 | 119.113.129 | 133.704.487 | 150.083.287 | 168.468.489 | 189.105.879 | 212.271.350 |
| Bina Sigortası | 10.033.244 | 13.494.714 | 16.598.498 | 19.710.716 | 22.519.493 | 25.278.131 | 28.374.702 | 31.850.603 | 35.752.302 | 40.131.959 | |
| Emlak Vergisi | 8.008.669 | 10.771.660 | 13.249.142 | 15.733.356 | 17.975.359 | 20.177.341 | 22.649.065 | 25.423.575 | 28.537.963 | 32.033.864 | |
| Yenileme Maliyeti | 215.912.178 | ||||||||||
| Toplam Giderler (TL) | 71.111.098 | 95.644.426 | 117.642.644 | 139.700.640 | 159.607.981 | 179.159.959 | 201.107.054 | 225.742.668 | 469.308.323 | 284.437.173 | |
| AVM Net Gelirler | 602.132.152 | 809.867.744 | 996.137.326 | 1.182.913.074 | 1.351.478.187 | 1.517.034.265 | 1.702.870.963 | 1.911.472.656 | 1.929.715.878 | 2.408.467.493 | |
| Dönem Sonu Değer | 7,00% | 38.189.670.082 | |||||||||
| AVM Nakit Akışı (TL) | - | 602.132.152 | 809.867.744 | 996.137.326 | 1.182.913.074 | 1.351.478.187 | 1.517.034.265 | 1.702.870.963 | 1.911.472.656 | 1.929.715.878 | 40.598.137.575 |
| GELİRLER TOPLAMI | 0 | 1.154.232.652 | 1.799.967.974 | 1.909.504.788 | 1.182.913.074 | 1.351.478.187 | 1.517.034.265 | 1.702.870.963 | 1.911.472.656 | 1.929.715.878 | 40.598.137.575 |
| NET NAKİT AKIŞI | 0 | 1.154.232.652 | 1.799.967.974 | 1.909.504.788 | 1.182.913.074 | 1.351.478.187 | 1.517.034.265 | 1.702.870.963 | 1.911.472.656 | 1.929.715.878 | 40.598.137.575 |
| Değerleme Tablosu -Proje | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 16,45% | 16,45% | 16,45% |
| Risk Primi | 4,55% | 5,55% | 6,55% |
| İndirgeme Oranı | 21,00% | 22,00% | 23,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 12.049.653.811 11.380.481.448 10.762.339.573 | ||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 12.049.655.000 11.380.480.000 10.762.340.000 | ||
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 369.252.031 | 348.745.777 | 329.803.312 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 369.250.000 | 348.745.000 | 329.805.000 |
Değerleme Tablosu (AVM)
| Risksiz Getiri Oranı | 16,45% | 16,45% | 16,45% |
|---|---|---|---|
| Risk Primi | 4,55% | 5,55% | 6,55% |
| İndirgeme Oranı | 21,00% | 22,00% | 23,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 10.402.409.000 9.760.613.923 | 9.169.113.618 | |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 10.402.410.000 9.760.615.000 | 9.169.115.000 | |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 318.773.527 | 299.106.229 | 280.980.174 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 318.775.000 | 299.105.000 | 280.980.000 |
| Değerleme Tablosu (Ofis) | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 16,45% | 16,45% | 16,45% |
| Risk Primi | 4,55% | 5,55% | 6,55% |
| İndirgeme Oranı | 21,00% | 22,00% | 23,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.647.244.811 | 1.619.867.526 | 1.593.225.955 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.647.245.000 | 1.619.870.000 | 1.593.225.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 50.478.503 | 49.639.548 | 48.823.139 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 50.480.000 | 49.640.000 | 48.825.000 |
7.4 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Ticaret+Konut" amaçlı kullanımıdır
7.5 KDV Konusu
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 499 TL' ye kadar ise |
1% | |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
10% | |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
20% | |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
1% | |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
10% | |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
BÖLÜM 8
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Bölüm 8
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
8.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.
8.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin birçok takyidat kaydı mevcut olup ilgili kayıtların taşınmazların devredilebilmesine etkisi bulunmamaktadır.
8.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin birçok takyidat kaydı mevcut olup ilgili kayıtların taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
8.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz "arsa" niteliğinde olup üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmamıştır.
8.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
8.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır. Yapılan değerlendirmelerde yabancı para biriminden TL'ye dönüşlerde alış kuru, TL'den yabancı para birimlerine dönüşlerde ise satış kuru esas alınmıştır.
| Maliyet Yaklaşımı | 8.470.520.000 | 259.620.000 |
|---|---|---|
| Gelir Yaklaşımı | 11.380.480.000 | 348.745.000 |
Maliyet yaklaşımında değerlemesi yapılan mülklerin yeniden inşa maliyeti üzerinden arsa değerinin eklenmesi ile pazar değerine ulaşılmıştır. Ancak konu bağımsız bölümleri oluşturan ticari kompleks gelir getiren bir mülk olduğu için genel piyasa kabulleri doğrultusunda gelir yaklaşımı ile de pazar değeri hesaplanmıştır.
Gelir yaklaşımında taşınmaz gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiş olup gelir yaklaşımında kullanılan verilere yönelik olarak bölgede benzer nitelikteki gayrimenkuller için pazar araştırması yapılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, konu taşınmazın genel piyasa kabullerine göre gelir getiren bir mülk olarak değerlendirldiği ve gelir yaklaşımıyla hesaplanan değerin daha gerçekçi olduğu düşünülerek gelir yaklaşımı ile bulunan değer pazar değeri olarak takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | |||
|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | ||
| Rapor Tarihi | 26.01.2024 | ||
| Kur Bilgisi | 1 EUR Alış = 32,5739 TL | 1 EUR Satış = 32,6326 TL | |
| (29.12.2023) | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) |
11.380.480.000.-TL | Onbirmilyarüçyüzseksenmilyondörtyüzseksenbin.-TL | |
| 348.745.000.-EUR | Üçyüzkırksekizmilyonyediyüzkırkbeşbin.-EUR | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) |
13.656.576.000.-TL | Onüçmilyaraltıyüzellialtımilyonbeşyüzyetmişaltıbin.-TL | |
| 418.494.000.-EUR | Dörtyüzonsekizmilyondörtyüzdoksandörtbin.-EUR |
Değerlemeye Yardım Eden; Burak YÜRÜR
| Doğuşcan IĞDIR, MRICS | Ozan KOLCUOĞLU, MRICS |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| Lisans No: 404244 | Lisans No: 402293 |
kullanılamaz.
Bölüm 9
Ekler
| 1 | Sektör Raporu |
|---|---|
| 2 | Tapu Belgeleri |
| 3 | Takyidat Belgesi |
| 4 | Vaziyet Planı |
| 5 | Yapı Ruhsatları |
| 6 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 7 | Fotoğraflar |
| 8 | Özgeçmişler |
| 9 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |