AK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

Regulatory Filings • Apr 5, 2024

Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

Gayrimenkul	1 Adet Arsa
Değerleme	Ataşehir / İstanbul
Raporu	2023REV1025 / 31.12.2023

Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara

Sayın İlgili,

Talebiniz doğrultusunda Ataşehir'de konumlu olan "1 Adet Arsa"nın pazar değerine yönelik 2023REV1025 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 458 m² yüz ölçümüne sahip arsadır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.

TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
Değer Tarihi	31.12.2023
Pazar Değeri (KDV Hariç)	15.570.000 TL	Onbeşmilyonbeşyüzyetmişbin-TL
Pazar Değeri (KDV Dahil)	17.127.000 TL	Onyedimilyonyüzyirmiyedibin-TL

Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.

Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 27.11.2023 tarih, 3056 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.

Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Değerlemeye Yardım Eden Büşra GÜNDOĞDU

Buse ÖZYURT TUNA Değerleme Uzmanı Lisans No: 923952

Ece KADIOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403562

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

İçindekiler

Yönetici Özeti
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri
Demografik ve Ekonomik Veriler
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri
Gayrimenkulün Konum Analizi
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri
SWOT Analizi
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç
Ekler

Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;

• ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
• ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
• ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
• ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
• ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
• ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
• ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
• ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
• ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
• ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
• ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
• ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
• ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

Yönetici Özeti

DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER
RAPOR TÜRÜ	Standart
MÜLKİYET DURUMU	Tam mülkiyet
DEĞERLEMENİN AMACI	Bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır.
ÖZEL VARSAYIMLAR	Değerleme çalışması kapsamındah herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır.
KISITLAMALAR	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
MÜŞTERİ TALEBİ	Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaza 31.12.2023 tarihli değeri takdiri yapılmıştır.
ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER
ADRES	Yenisahra Mahallesi Demokrasi Caddesi 2489 ada 3 no.lu parsel Ataşehir/İstanbul
TAPU KAYDI	İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi, 2489 ada, 3 no.lu parsel
ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ	458 m²
İMAR DURUMU	Lejant: Ortaokul Alanı Yençok: 5 kat
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM	Ortaokul
FİNANSAL GÖSTERGELER
ARSA BİRİM DEĞERİ	34.000 TL/m²
DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
KULLANILAN YAKLAŞIM	Pazar Yaklaşımı
DEĞER TARİHİ	31.12.2023
PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	15.570.000.-TL
PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	17.127.000.-TL

Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 1

RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ

Bölüm 1

Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2023 tarihinde, 2023REV1025 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi, 2489 ada, 3 parsel no.lu gayrimenkulün taşınmazın 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Konu değerleme çalışması; bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayanlar

Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ece KADIOĞLU (Lisans No: 403562) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Buse ÖZYURT TUNA (Lisans No: 923952) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Büşra GÜNDOĞDU yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı olarak verilmiştir.

1.4 Değerleme Tarihi

Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 22.12.2023 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2023 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.

1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.6 İşin Kapsamı

Bu değerleme raporu, 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi, 2489 ada, 3 parsel no.lu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaza 31.12.2023 tarihli değeri takdiri yapılmıştır.

1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

1.10 Şirket Bilgileri

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)

Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.

Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.

Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.

Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr

1.11 Müşteri Bilgileri

Bu değerleme raporu, Çankaya Mahallesi Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır.

BÖLÜM 2

RA 8

DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER

Bölüm 2

Demografik ve Ekonomik Veriler

2.1 Demografik Veriler

Türkiye

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.279.553 kişidir. 2022 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 599.280 kişi (%0,007 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.704.112 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.575.441 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,3 olduğu görülmüştür.

Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 65.000.000 70.000.000 75.000.000 80.000.000 85.000.000 90.000.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı

TÜİK, 2022

İstanbul

2022 yılında, Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.907.951 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2022 yılında yaklaşık binde 4 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,28 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.

Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu

TÜİK

2.2 Ekonomik Veriler¹

Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.

Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.

Ekim ayında ihracat yıllık bazda %7,4 artışla 22,9 milyar dolar olurken ithalat %0,6 yükselerek 29,4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ekim ayında ihracatta aylık bazda %0,2 düşüş yaşanırken ithalatta ise %6,6 artış kaydedilmiştir. 2022 Ekim'de %72,9 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2023'ün aynı ayında %77,8'e yükselmiştir. Böylece, Ocak-Ekim döneminde yıllık bazda ihracat %0,2 yükselirken ithalatta %1,1 artış olmuş ve dış ticaret açığı %3,2 artışla 93,9 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.

¹ TSKB A.Ş.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 3

GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ

Bölüm 3

Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri

3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

İli	İstanbul
İlçesi	Ataşehir
Mahallesi	Yenisahra
Köyü	-
Sokağı	-
Mevki	-
Ada No	2489
Parsel No	3
Ana Gayrimenkulün Niteliği	Arsa (İlkokul Alanı)
Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü	458 m²
Malik / Hisse	Rönesans Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi / Tam

3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarih, saat 11:38 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.

Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:

Değerleme konusu gayrimenkulün değerine etki eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarih, saat 11:38 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu

İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.

Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde 22.12.2023 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.

Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı"

Plan Onay tarihi: 15.02.2019, 20.12.2022

Lejandı: Ortaokul Alanı

Yapılaşma koşulları;

• Yençok: 5 kat
• Uygulama avan projeye göre yapılacaktır.

Plan Notları

Ortaokul Alanı:

• Eğitim ve öğretime hizmet edecek yapılar ile yemekhane, yurt, kütüphane ve spor tesisleri yapılabilir.

• Yapı yaklaşma mesafeleri içinde Yençok: 5 katı geçmeyecek şekilde avan projeye göre bir veya birden fazla yapı yapılabilir.

• Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararı aranacaktır. Ayrıca, trafik yoğunluğuna ek yük getirmemek amacıyla, avan projede parsel mahrecinde veya içerisinde araçlardan personel-öğrenci indirmebindirme için gerekli tedbirler alınması aranacaktır.

*Ataşehir Belediyesi'nde 22.12.2023 tarihinde yapılan incelemelere göre söz konusu 249 ada 3 no.lu parselin uygulama imar planı plan notunda yer alan "Bir kısmı donatı alanında kalmakta olup, münferit yapılaşamayan parselin, bulunduğu imar adasındaki komşu parsel/parseller ile tevhit edilmesi önceliklidir; imar hakkı aktarımı yapabilir veya takas edilebilir*" maddesi gereğince uygulama görebileceği bilgisi öğrenilmiştir. Değerleme konusu parselin bitişiğinde konumlu "b" simgeli alan ile tevhid yapılması öncelik olup tevhid yapılmadığı durumda uygulama imar hakkı aktarımı veya takas şartı ile yapılabilecektir.

"b" simgeli alan büyüklüğünün yaklaşık 265 m² olduğu öğrenilmiş olup uygulamaya esas alan büyüklüklerine ilişkin net bilgi edinilebilmesi için mal sahibi tarafından başvuru yapılarak yazılı imar durumunun temin edilmesi önerilir.

*İmar Hakkı Aktarımı ve Takas:

-Tamamı donatı alanında kalan parseller/parsel malikine ait hisseler ile kısmen donatı alanında kalıp yapılaşamayan ve komşu parsel ile tevhit edilmeyen parseller/parsel malikine ait hisseler;

-Bağış veya rızaen terkin edilmeleri halinde 400 m2'den büyük parsellere/toplulaştırma alanlarına özel hükümlerde aksi belirtilmediği takdirde, imar hakkı aktarımı yapabilir. Kamulaştırmaya engel değildir.

-Parsellerin tevhidi sonucunda (tevhit öncesindeki tapu alanları toplamı) emsal değeri/yapılaşma koşulları artan parsellerde/toplulaştırma alanlarında avan projede / kentsel tasarım projesinde ayrılması gereken donatı alanı ile takas edilebilir. Takas işlemi tapu alanı üzerinden yapılır. Kamulaştırmaya engel değildir.

-İmar hakkı aktarımı yapılan veya takas edilen parsellerin bağışı veya rızaen terki, parselin tamamı veya parsel malikine ait hissenin tamamı olarak yapılabilir.

-İmar hakkı aktarımı yapılan veya takas edilen parsel/parsel malikine ait hisse, aktarıldığı/takas edildiği parselin/toplulaştırma alanın emsal değerini alır, parselin/toplulaştırma alanının emsal değerini değiştirmez.

-İmar hakkı aktarımı yapılan veya takas edilen parsellerin emsale esas inşaat alanı kök parselin %60'ı üzerinden hesaplanır.

-İmar hakkı aktarımı yapılan veya takas edilen parseller/parsel malikine ait hisseler, aktarıldığı/takas edildiği parselin/toplulaştırma alanının imar hakkını net imar parseli üzerinden en fazla %40 arttırabilir.

-İmar hakkı aktarımı yapılan parselin/toplulaştırma alanının, net imar parseli üzerinden emsal değeri 3'ü geçemez.

-İmar hakkı aktarımı kapasitesi, net imar parselinin emsale esas maksimum inşaat alanı ile parselin/toplulaştırma alanının emsale esas inşaat alanı arasındaki farktır. Takas yapılması halinde, imar hakkı aktarımı kapasitesi, takas edilen parsellerin imar hakkı eksiltilerek hesaplanır.

3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 14.02.2019 onay tarihli 1/1.000 ölçekli "Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında (Hmaks: 5 kat) "Ortaokul Alanı" lejandında kalmaktadır. Söz konusu taşınmazın hukuki durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.

3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" vasfında olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde değerleme tarihi itibarıyla herhangi bir yapı bulunmadığından taşınmaz için alınmış herhangi bir yıkım vb. karar bulunmamaktadır.

3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde değerleme tarihi itibarıyla herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi

Değerleme konusu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından ilgili belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)

Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz arsa vasfında olup proje değerlemesi kapsamında değildir.

BÖLÜM 4

GAYRİMENKULÜN KONUM ANALİZİ

Bölüm 4

Gayrimenkulün Konum Analizi

4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri

Gayrimenkulün açık adresi: Yenisahra Mahallesi Demokrasi Caddesi 2489 ada 3 no.lu parsel Ataşehir/İstanbul

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi'nde bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Ataşehir ilçesi son yıllarda önemli bir ticaret ve finans merkezi olma özelliği kazanarak hem kendi sınırları içerisinde hem de çevredeki diğer yerleşim yerleri için önemli bir merkez haline dönüşmüştür. Bölgenin bulunduğu alan, alışveriş merkezleri, önemli şirket ve bankaların genel merkezlerinin yer aldığı hizmet ve ticaret gibi birçok sektörü bünyesinde barındırmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Ataşehir ilçesi Yenisahra ve Barbaros Mahalleleri'nde İBB tarafından hazırlanmış ve onaylanmış olan 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli planlar ile birlikte kentsel dönüşüm süreci hız kazanmıştır. Bölgedeki sıkça yer alan düşük nitelikli konut bölgelerinin kentsel dönüşüm ile birlikte yerini daha nitelikli ticari ve konut alanlarına bırakacağı öngörülmektedir.

Ofis bloklarının ve alışveriş merkezlerinin yoğun olarak yerleştiği bir bölgede bulunan taşınmazın yakın çevresinde, Hilton İstanbul Kozyatağı, Dumakaya İkon, Emaar Square, Akasya AVM, Watergarden, Palladium AVM, İBB İski Depolama Alanı, Toyota Plaza, Göztepe Küçük Sanayi Bölgesi, Medical Park, Yenisahra Küçük Sanayi Sitesi, Metro İçerenköy, Carrefour İçerenköy ve Nida Plaza gibi önemli binalar ve bölgeler bulunmaktadır.

Değerleme konusu parselin, D-100 Karayolu üzerinden görünürlüğü kısıtlı olup erişilebilirliği yüksektir. Taşınmazın bulunduğu bölgeye toplu ulaşım araçları ve özel araçlar ile kolaylıkla erişim sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz, Kadıköy-Kartal Metro Hattı güzergahı üzerinde konumlu Yenisahra İstasyonu'na yaklaşık 450 m mesafede konumludur.

Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;

Yer	Mesafe
Göztepe Köprüsü	1,10 km
Bostancı Köprüsü	3,10 km
Kadıköy Rıhtım	7,00 km
15 Temmuz Şehitler Köprüsü	7,80 km
Sabiha Gökçen Havalimanı	31,0 km

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 5

GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ

Bölüm 5

Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri

5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi'nde 458 m² yüz ölçümüne sahip 2489 ada 3 no.lu parseldir. Söz konusu 2489 ada 3 no.lu parsel tapu kaydına göre "Arsa (İlkokul Alanı)" vasıflıdır.

Değerleme konusu 2489 ada 3 no.lu parselin herhangi bir geometrik şekle benzerliği bulunmamakta olup düz bir topoğrafik yapıya sahiptir.

Değerlemeye konu parselin Kale Kapısı Sokak'a yaklaşık 45 m cephesi bulunmaktadır. Taşınmazın komşu parselinde mevcut durumda inşaat çalışması yapılmakta olup taşınmazın çevresi demirden yapılmış bir yapay sınırlandırıcı eleman ile çevrilmiştir.

5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz değerleme tarihi itibarıyla "Arsa" vasfında olup taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz değerleme tarihi itibarıyla "Arsa" vasfında olup taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 6

SWOT ANALİZİ

Bölüm 6

SWOT Analizi

+ GÜÇLÜ YANLAR

• Değerleme konusu taşınmazın D-100 Karayolu'na yaklaşık 120 m mesafe uzaklıkta konumludur.
• Değerleme konusu taşınmaza, çeşitli toplu taşıma araçları ile ulaşım oldukça kolaydır.
• Konu taşınmaz Anadolu Yakası'nın ticari yönden hareketliliği yüksek bölgelerinden biri olan Ataşehir-Yenisahra'da yer almaktadır.
• Söz konusu taşınmaz düz bir topoğrafik yapıya sahiptir.

ZAYIF YANLAR

• Değerleme konusu taşınmazın D-100 Karayolu'ndan görünürlüğü kısıtlıdır.
• Taşınmaz mevcut imar planına göre "Ortaokul Alanı" lejandına sahip olup parsel üzerinde yalnızca ilgili resmi kurumlarca uygulama yapılabileceği öğrenilmiştir.

✓ FIRSATLAR

• Yenisahra ve Barbaros bölgeleri kentsel dönüşüm çalışmaları ile Anadolu Yakası'nın gelişmekte olan bölgelerindendir.

TEHDİTLER

• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 7

DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ

Bölüm 7

Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi

7.1 Değerleme Yaklaşımları

Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.

Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.

Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.

Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.

Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.

Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.

7.2 Değer Tanımları

Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.

Pazar Değeri

Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımı yöntemine göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın "Arsa" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olmaması ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılamıyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmamıştır. Taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmamıştır.

Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.

Pazar Yaklaşımı

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.

Arsa Emsalleri / Satış

No	Bilgi Kaynağı	Konum	Lejant	Satış Durumu	Yüz Ölçümü (m²)	Satış Fiyatı (TL)	Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme
1	Onyapı Gayrimenkul 0 (530) 301 93 93	Ataşehir, Fetih Mahallesi'nde konumlu	İlkokul Alanı Hmaks: 5 kat	Satılık	3.500	130.000.000	37.143	* Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda olup taşınmaza kıyasla daha dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla daha büyük yüz ölçümüne sahiptir. Yapılaşma hakkı taşınmaz ile benzerdir. Düz bir topoğrafyaya sahip olup bu açıdan taşınmaz ile benzer durumdadır. 85 ada 98 no.lu parseldir. * Pazarlık payı bulunmaktadır.
2	Diva Emlak Gayrimenkul Hizmetleri 0 (532) 256 52 75	Maltepe, Zümrütevler Mahallesi'nde konumlu	Ortaöğretim Tesis Alanı	Satılık	6.539	245.000.000	37.468	* Değerleme konusu taşınmaza kıyasala kısmen avantajlıdır. Parsellerin 4 cepheden yola cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla oldukça büyük yüz ölçüme sahiptir. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Düz bir topoğrafyaya sahip olup bu açıdan taşınmaz ile benzer durumdadır. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 15373 ada 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu parsellerdir. * Pazarlık payı bulunmaktadır.
3	Afşar Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık 0 (552) 717 39 48	Kartal, Cumhuriyet Mahallesi'nde konumlu	Sağlık Alanı Hmaks:15 kat	Satılık	862	34.000.000	39.448	* Değerleme konusu taşınmaza nispeten yakın konumda olup taşınmaza kıyasala daha dezavantajlıdır. Alican Sokak üzerinde konumludur. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla daha büyük yüz ölçüme sahiptir. Yapılaşma hakkı taşınmaza kıyasla daha avantajlıdır. Düz bir topoğrafyaya sahip olup bu açıdan taşınmaz ile benzer durumdadır. * Pazarlık payı bulunmaktadır.

No	Bilgi Kaynağı	Konum	Lejant	Satış Durumu	Yüz Ölçümü (m²)	Satış Fiyatı (TL)	Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme
4	Abdullah Peker (0850) 312 82 94	Sancaktepe, Meclis Mahallesi'nde konumlu	Özel Okul Alanı Hmaks: Serbest	Satılık	2.020	80.000.000	39.604	* Değerleme konusu taşınmaza nispeten yakın konumda olup taşınmaza kıyasla daha dezavantajlıdır. Sancaktepe İmes Baraj Yolu üzerinde konumludur. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla daha büyük yüz ölçümüne sahiptir. Düz bir topoğrafyaya sahip olup bu açıdan taşınmaz ile benzer durumdadır. Pazarlık payı bulunmaktadır.
5	Lütfi Yenidünya 0 (544) 310 76 21	Ümraniye, İstiklal Mahallesi'nde konumlu	Ortaöğretim Tesis Alanı Hmaks: 7 kat	Satılık	2.368	95.000.000	40.118	* Değerleme konusu taşınmaza nispeten yakın konumda olup taşınmaza kıyasla daha dezavantajlıdır. Lokman Hekim Caddesi üzerinde konumludur. Değerleme konusu taşınmaza kıyasla oldukça büyük yüz ölçümüne sahiptir. Hafif eğimli bir topoğrafyaya sahip olup bu açıdan taşınmaza kıyasla dezavantajlıdır. 438 ada 38 no.lu parseldir. 4.875,34 m²'lik arsanın hissesinin satış değeridir. Yüksek pazarlık payı bulunmaktadır.

Değerlendirme:

• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde taşınmaz ile benzer imar lejandına sahip arsa stoğunun oldukça kısıtlı olduğu tespit edilmiştir. Bölgede yer alan arsaların satış bedellerinin imar durumlarına, yapılaşma koşullarına, yola cephe durumlarına, yüz ölçümlerine, topoğrafik ve geometrik yapıları gibi etkenlere bağlı olarak değişkenlik gösterdiği görülmektedir. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, söz konusu taşınmaza benzer niteliklere sahip bir arsanın birim satış değerinin 33.000-35.000.-TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.

Emsal Krokisi

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
	Karşılaştırılan Etmenler	1	2	3	4	5
	Birim Fiyatı (TL/m²)	37.143	37.468	39.448	39.604	40.118
	Pazarlık Payı	-10%	-10%	-10%	-10%	-15%
	Mülkiyet Durumu	0%	0%	0%	0%	0%
Yönelik	Satış Koşulları	0%	0%	0%	0%	0%
Alım-Satıma	Düzeltmeler Ruhsata Sahip Olma Durumu	0%	0%	0%	0%	0%
	Piyasa Koşulları	0%	0%	0%	0%	0%
	Konum	3%	-3%	3%	3%	3%
Taşınmaza	Düzeltmeler Yapılaşma Hakkı	0%	-3%	-8%	-3%	-12%
Yönelik	Yüz Ölçümü	7%	8%	3%	5%	5%
	Fiziksel Özellikleri	0%	0%	0%	0%	0%
	Yasal Özellikleri	0%	0%	0%	0%	0%
Düzeltilmiş Değer 36.771 34.395 34.793					37.426	32.736

✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:

Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.

Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.

PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ
Ada/Parsel Yüz Ölçümü (m²) Birim Değer (TL/m²) Arsa Değeri (TL)
2489 Ada 3 No.lu Parsel	458,00	34.000	15.572.000
		TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ	15.570.000

7.4 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.

Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ile uyumlu olarak "Ortaokul" amaçlı kullanımıdır.

7.5 KDV Konusu

24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %10 KDV uygulaması yapılmıştır.

KDV ORANLARI (2023)
İş Yeri Teslimlerinde
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda *
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda
Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda	499 TL' ye kadar ise	1%
Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise
Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri
01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise
Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise
Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

32

BÖLÜM 8

ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ

Bölüm 8

Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

8.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

8.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmaz değerleme tarihi itibarıyla "Arsa" vasfında olup konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

8.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek kaydı bulunmamaktadır.

8.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.

8.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" niteliğinde olup alımından itibaren üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmamıştır.

8.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

8.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması

Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.

Yaklaşım	TL
Pazar Yaklaşımı	15.570.000

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmaz benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.

Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

8.9 Nihai Değer Takdiri

TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
Değer Tarihi	31.12.2023
Pazar Değeri (KDV Hariç)	15.570.000 TL	Onbeşmilyonbeşyüzyetmişbin-TL
Pazar Değeri (KDV Dahil)	17.127.000 TL	Onyedimilyonyüzyirmiyedibin-TL

Değerlemeye Yardım Eden Büşra GÜNDOĞDU

Buse ÖZYURT TUNA Değerleme Uzmanı Lisans No: 923952

Ece KADIOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403562

Bölüm 9

Ekler

1	Tapu Belgesi
2	Takyidat Belgesi
3	Fotoğraflar
4	Özgeçmişler

SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

Ek 1: Tapu Belgesi

		TÜRKİYE CUMHURİYETİ TAPU SENEDİ
	ISTANBUL
	it: ATAŞEHIR
TASINMAZ BİLGİLERİ	llçe: Mahalle/Köy: YENİSAHRA M
	Mevki:
	Ada: 2489	3 Parsel:
	Yüz Ölçümü: 458.00 m2 Niteliği:	Cill/Sayfa No. 5/407
	ARSA (ILKOKUL ALANI)
MALİK BİLGİLERİ	YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ V
	Taşınmaz No: 21860515 - AnaTasinmaz	Edinme Nedeni: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği	İşlem Bedeli:
	Konum Bilgisi: 0 16	Tescil Tarihi/Yevmiye No: 14.08.2008 - 15619	Siciline Uygundur Veriliş Tarihi: 11.08.2021 Web-Tapu Sistemi Uzerinden Uretilmiştir. Resmi Belgedir.
TESCILE İLİSKİN BILGILER
	İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.		Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile yukarıdaki barkodu taratarak; veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) L_PtG3ol9_x kodunu Online

Ek 2: Takyidat Belgesi

TAPU KAYIT BİLGİSİ Zemin Tipi: AnaTasinmaz 21860515 Taşınmaz Kimlik No: II/Ilçe: Kurum Adı: Ataşehir YENISAHRA Mah. Mahalle/Köy Adı: Mevkii: Cilt/Sayfa No: 5/407 Kayıt Durum: Aktif MÜLKİYET BİLGİLERİ (Hisse) Sistem No 75621070 Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;	ISTANBUL/ATAŞEHIR 0 Malik (SN:8229910) RONESANS GAYRIMENKUL YATIRIM ANONIM SIRKETI V	El Birliği No	Ada/Parsel: AT Yüzölçüm (m2): Bağımsız Bölüm Brüt Yüz Olçumu: Bağımsız Bölüm Net Yüz Olçumu: Blok/Kat/Giris/BBNo: Arsa Pay/Payda: Ana Taşınmaz Nitelik: Hisse Pay/ Payda 1/1	Bağımsız Bölüm Nitelik: Metrekare 458.00	2489/3 458.00 Toplam Metrekare 458.00	ARSA(ILKOKUL ALANI) Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye lüzel	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
						Kişiliklerin Unvan Değişikliği 14-08-2008 15619
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) FqPYYCGNCO kodunu Online Islemler
alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

Alacaklı	Müşterek Mill ?	Borç	Faiz	Derece Sira	Sure	Tesis Tarih - Yev
(SN:40) TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. VKN:4810058590	Evet	715000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 ETL		3/0		Gebze - 02-07-1976 00:00 - 4027
lpoteğin Konulduğu Hisse Bilgisi
Taşınmaz	Hisse Pay/ Payda	Borçlu Malik			Malik Borç	Tescil Tarih - Yev	Terkin Sebebi Tarih Yev
Gebze - ESKIHISAR Köyü - (Aktif) - 109 Ada - 6 Parsel	1/1	(SN:8279487) OYAK ÇIMENTO FABRIKALARI ANONIM ŞIRKETI V			71500000000000000 0 ETL	Gebze - 02-07-1976 00:00 - 4027
							5/6
Alacaklı	Müşterek MIS	Borç	Faiz	Derece Sira	Sure	Tesis Tarih - Yev
(SN:40) TURKIYE IŞ BANKASI A.Ş. VKN:4810058590	Evet	84000000.00 ETL		4/0		Gebze - 23-05-1977 00:00 - 3592
lpoteğin Konulduğu Hisse Bilgisi Taşınmaz	Hisse Pay/ Payda	Borçlu Malik			Malik Borç	Tescil Tarih - Yev	Terkin Sebebi Tarih Yev
lpotek Gebze - ESKIHISAR Köyü - (Aktif) - 109 Ada - 6 Parsel	1/1	(SN:8279487) OYAK ÇIMENTO FABRIKALARI ANONIM ŞIRKETİ V			840000000.00 EIL	Gebze - 23-05-1977 00:00 - 3592

Ek 3: Fotoğraflar

Ek 4: Özgeçmişler

Adı ve Soyadı	Buse ÖZYURT TUNA
Doğum Yeri, Tarihi	Manisa, 23.08.1994
Mesleği	Şehir ve Bölge Plancısı
Pozisyon	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. – Kıdemli Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (923952)
	Lisans
Eğitim Durumu		İstanbul Teknik Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, (2018)
İş Tecrübesi	2022-	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.	Kıdemli Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
	2019-2022	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
	2018-2019	Çakanşimşek Planlama İnş. San. Tic. Ltd. Şti.	Şehir Plancısı
	2017-2018	Torunlar GYO	Satış Asistanı
	SPK Onaylı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 923952)
Sertifikalar	Scuola Leonardo da Vinci Firenze / İtalyanca Dil Eğitimi Sertifikası / (Certificato di Italiano-A2)
	İTÜ Mikro MBA Uzmanlık Sertifikası
Yabancı Diller	İngilizce, İtalyanca

Şirketimizin gizlilik politikası çerçevesinde uzmanın hazırladığı değerleme raporu hakkında bilgi verilememektedir. Uzman şirketimizde değerleme raporu hazırlanmasında faal olarak görev almaktadır.

Adı ve Soyadı	Ece KADIOĞLU
Doğum Yeri, Tarihi	Samsun, 17.06.1985
Mesleği	Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi, Lisanslı Değerleme Uzmanı (403562)
Pozisyon	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. / Müdür
Eğitim Durumu	Yüksek Lisans
	Yıldız Teknik Üniversitesi, İşletme Yönetimi Yüksek Lisans Programı (2014-2015)
	Lisans
	Yıldız Teknik Üniversitesi, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisiliği Bölümü (2004-2009)
	Erasmus Programı
	Universidad Politecnica De Valencia Escuela Tecnica Sup. De Ing. Geodesica, Cartografica y Topografica (2008-2009 Güz Yarıyılı)
İş Tecrübesi	Ocak 2023-	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı	Müdür
	Ocak 2020-Aralık 2022	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı	Yönetici
	Ocak 2016- Aralık 2019	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı	Yönetici Yardımcısı
	Ocak 2014- Aralık 2015	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı	Kıdemli Değerleme Uzmanı
	Ocak 2011 - Aralık 2013	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı	Değerleme Uzmanı
	Eylül 2010 - Ocak 2011	Foreks Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş	Değerleme Uzmanı
Sertifikalar	SPK Onaylı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No:403562)
Yabancı Diller	İngilizce

Şirketimizin gizlilik politikası çerçevesinde uzmanın hazırladığı değerleme raporu hakkında bilgi verilememektedir. Uzman şirketimizde değerleme raporu hazırlanmasında faal olarak görev almaktadır.

Ek 5: SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri