Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

RÖNESANS GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ

FİYAT TESPİT RAPORU

16 Şubat 2024

Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş.

K YATIRIA MENKOLOLOGICON

İÇİNDEKİLER

KISALTMALAR	3
YÖNETİCİ ÖZETİ	ි ම
I. RAPORUN AMACI VE ETİK İLKELER	இ
IL RÖNESANS GAYRİMENKUL HAKKINDA ÖZET BİLGİ	11
Tarihçe	11
Hissedarlık Yapısı	14
Şirket Faaliyetlerine Genel Bakış	14
IT SEKTOREL BILGILER	20
IV. FİNANSALLAR HAKKINDA BİLGİLER	37
V. DEGERLEME YONTEMLERT	40
VI. DEĞERLEME ANALİZİ	42
VIL SONUC	46
VIII. EKLER	47
Ek 1: Sorumluluk Beyanı	47
Ek 2: Yetkinlik Beyanı	48
Ek 3: Lisans Belgeleri	40

ARTIRING MENIKETI STREET

KISALTMALAR

KISALTMALAR	TANIMILAR
A.S.	Anonim Sirketi
ABD	Amerika Birleşik Devletleri
Akaretler Gayrimenkul	Akaretler Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.
Ak Yatırım	Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş.
Altunizade Gayrimenkul	Altunizade Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.
AMPIPID	Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği
Antalya Büyükşehir Belediyesi	T.C. Antalya Büyüksehir Belediyesi
Ataşehir Arsası	İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi, 2489 ada, 3 numaralı parselde bulunan ve Şirket'in sahip olduğu arsa
AVM	Alışveriş merkezi
AVM Endeksi	Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan AVM endeksi
Ayazağa Gayrimenkul	Ayazağa Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Bahariye Gayrimenkul	Bahariye Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Bakırköy Gayrimenkul	Bakırköy Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Bağlı Ortaklıklar	Akaretler Gayrimenkul, Altunizade Gayrimenkul, Ayazağa Gayrimenkul, Bahariye Gayrimenkul, Bakırköy Gayrimenkul, Bostancı Gayrimenkul, Cevizli Gayrimenkul, Göksu Gayrimenkul, Kabataş Gayrimenkul, Kabataş Gayrimenkul Adi Ortaklığı, Kozyatağı Gayrimenkul, Mel 2 Gayrimenkul, Mel 3 Gayrimenkul, Mel 4 Gayrimenkul, Rönesans Yönetim, Salacak Gayrimenkul, Salacak Gayrimenkul İş Ortaklığı, Selimiye Gayrimenkul, Tarabya Gayrimenkul ve Yakacık Gayrimenkul
Bayraklı / Turan Arsası	İzmir ili, Bayraklı ilçesi, Turan Mahallesi, 2059 ada, 9 numaralı parsel, 40035 ada, 4 ve 6 numaralı parseller ve 40042 ada 1 numaralı parselde bulunan gayrimenkul
Beachtown Projesi	Antalya ili, Konyaaltı ilçesi, Arapsuyu Mahallesi, 21540 ada, 1 numaralı parselde bulunan ve Kabataş Gayrimenkul Adi Ortaklığı'nın sahip olduğu arsa üzerinde gerçekleştirilebilecek proje-
BİST, BİAŞ, Borsa, Borsa İstanbul	Borsa İstanbul A.S.
BKA	Brüt kiralanabilir alan
Bostancı Gayrimenkul	Bostancı Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Eğitim Sanayi ve Ticaret A.S.
Bursa Arsası	Bursa ili, Nilüfer ilçesi, Ertuğrul Mahallesi, 6496 ada, 1 numaralı parselde bulunan gayrimenkul

¹ Beachtown Projesi kamu kuruluşları ile yapılan uzun süreli üst hakkı kullanım, sözleşmeleri kapsamında geliştirilecektir.

erikur DEG પામ કારાષ્ટ

KISALTMALAR	TANIMLAR
Cevizli Gayrimenkul	Cevizli Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Düzeltilmiş EPRA NAD	Gayrimenkul yatırım is modelinde gerçekleşmesi beklenmeyen belirli kalemleri içermeyen net varlık değerini gösterir finansal veri
BRRA	Avrupa Kamu Gayrimenkul Birliği (European Public Real Estate Association)
Esas Sözlesme	Rönesans Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi'nin esas sözlesmesi
Esentepe Gayrimenkul	Esentepe Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Euro Crescent	Euro Crescent Private Limited2
Euro Cube	Euro Cube Private Limited3
FAVOK	Faiz, amortisman ve vergi öncesi kazanç
Feriköy Gayrimenkul	Feriköy Gayrimenkul Yatırım İnşast Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.
Fiyat Tespit Raporu	Ak Yatırım Menkul Değerler A.S. tarafından hazırlanan 16.02.2024 tarihli fiyat tespit raporu
Florya Arsası	İzmir ili, Konak ilçesi. Mersinli mevki, 8667 ada, 1 ve 6 numaralı parselde bulunan gayrimenkul
Florya Gayrimenkul	Florya Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.S
Göksu Gayrimenkul	Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
CRPL	GIC (Realty) Private Limited
Grup, RGY Grubu	Şirket ile Bağlı Ortaklıklar ve Ortak Girişimleri birlikte ifade eder.
CSVTH	Gayri safi yurtiçi hasıla
GYODER	Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği
ICSC	Üluslarası Alışveriş Merkezi Konseyi (International Council of Shopping Centers)
IRY UP	Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund)
İller Bankası	Iller Bankası A.S.
İs Ortaklıkları	Esentepe Gayrimenkul, Feriköy Gayrimenkul, Kurtköy Gayrimenkul ve Kandilli Gayrimenkul
İzmit Arsası	Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Körfez Mahallesi, 5205 ada, 2 numaralı parsel, 5182 ada, 5 numaralı parsel ve 5213 ada 2 numaralı parselde bulunan gayrimenkul
Kabataş Gayrimenkul	Kabataş Gayrimenkul Yatırım İnsaat Turizm Samayi ve Ticaret A.Ş.
Kabataş Gayrimenkul Adi Ortaklığı	Kabataş Gayrimenkul Yatırım İnşast Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Adi Ortaklığı

² Euro Crescent Private Limited, GRPL'nin tamamen salıbi olduğu dolaylı iştirakidir.
3 Euro Cube Private Limited, GRPL'nin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştirakidir.

RENENKUL DEGERIE ANONIN SIRKET

KISALTMALAR	TANIMLAR
Kahramanmaraş Piazza AVM	Kahramanmaraş ili, Merkez ilçesi, Hayrullah Mahallesi, 6620 ada, 4 numaralı parselde bulunan ve Mel 3 Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM
Kandilli Gayrimenkul	Kandilli Gayrimenkul Yatırımları Yönetim İnşaat ve Ticaret A.S.
KAP	Kamuyu Aydınlatma Platformu
Karşıyaka Hilltown AVM	İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Şemikler Mahallesi, 26024 ada, 1 numaralı parselde bulunan ve Altunizade Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM
KDV	Katma değer vergisi
Konak Arsası	İzmir ili, Konak ilçesi, Mersinli Mahallesi, 8667 ada, 1 ve 6 numaralı parsellerde bulunan gayrimenkul
Kozyatağı Gayrimenkul	Kozyatağı Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Kozzy AVM	İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Kozyatağı Mahallesi, 3.Bölge Köyü, Şakacı SK., 3312 ada, 36 numaralı parselde bulunan ve Kozyatağı Gayrimenkul'ün işletmekte olduğu AVM
Kurtköy Gayrimenkul	Kurtköy Gayrimenkul Yatırım İnsaat Turizm Sanavi ve Ticaret A.S.
Kurul, SPK	Sermaye Piyasası Kurulu
Küçükyalı Hilltown AVM ve Oils	İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Yenikariye Mahallesi, Null Mevkii 15304 ada, 9 numaralı parselde üzerinde bulunan ve Tarabya Gayrimenkul'ün isletmekte olduğu AVM ve ofis
Maltepe Park AVM ve Ofis	İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Cevizli Mahallesi, 16212 ada, 11 numaralı parselde bulunan ve Bakırköy Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM ve ofis
Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut	İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi, 15050 ada, 2 numaralı parselde bulunan ve Salacak Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM, ofis ve konut
Mamak Arsası	Ankara ili, Mamak ilçesi, Üreğil Mahallesi, 52697 ada, 1 numaralı parselde bulunan gayrimenkul
Mel 2 Gayrimenkul	Mel 2 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.
Mel 3 Gayrimenkul	Mel 3 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.
Mel 4 Gayrimenkul	Mel 4 Gayrimenkul Gelistirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.
MİA, Merkezi İs Alanı	Levent-Maslak-Gayrettepe-Esentepe-Zincirlikuyu
NAD	Net Aktif Değer
OCR	Kiralama Maliyet Oranı
OfficeLink	Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut'ta faaliyet gösteren paylaşımlı ofis projesi
Optimum Adana AVM	Adana ili, Yüreğir ilçesi, Karşıyaka Mahallesi, 11526 ada, 22 numaralı parselde bulunan ve Göksu Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM
Optimum Ankara AVM	Ankara ili, Etimesgut ilçesi, Eryaman Mahallesi, 46397 ada, 4 numaralı parselde bulunan ve Kurtköy Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM

ANDARIA Of

KISALTMALAR	TANIMLAR
Optimum İstanbul AVM	İstanbul ili. Atasehir ilçesi, Yenisahra Mahallesi, 2489 ada, 2 numaralı parselde bulunan ve Feriköy Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM
Optimum İzmir AVM	İzmir ili, Gaziemir ilçesi, Sakarya Mahallesi, 1482 ada, 49 numaralı parselde bulunan ve Esentepe Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM
Ortak Girisim(ler)	Esentepe Gayrimenkul, Feriköy Gayrimenkul, Kurtköy Gayrimenkul ve Kandilli Gavrimenkul
PWC	PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.
Paylar	Halka Arz Edilecek Paylar
RonesansBiz Küçükyalı Ofis ve 0kul	İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Yenikariye Mahallesi, 15313 ada, 7 numaralı parselde, 15288 ada, 8 numaralı parselde ve 15287 ada, 9 numaralı parşel bulunan ve Bostancı Gayrimenkul'ün işletmekte olduğu onas ve okul
Ronesans Holding Grubu	Rönesans Holding ve bağlı ortaklıkları
Ronesans Holding	Ronesans Holding A.S.
Rönesans Varlık	Rönesans Varlık ve Proje Yatırımları A.Ş. (önceki unvanı Rönesans Emlak Gelistirme Holding A.S.)4
Ronesans Yönetim	Rönesans Yönetim A.S.
Salacak Gayrimenkul	Salacak Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.
Salacak Gayrimenkul İş Ortaklığı	Salacak Gayrimenkul Yatırım İnsaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. - Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. İş Ortaklığı
Samsun Piazza AVM ve Otel	Samsun ili, Camik ilçesi, Yeni Mahallesi, 10550 ada, 1 numaralı parselde bulunan ve Mel 2 Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM ve otel
Selimiye Gayrimenkul	Selimiye Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanavi ve Ticaret A.S.
Seyrantepe Arsası	İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, K. Ayazağa Mahallesi, 10645 ada, 2 numaralı parsel ve 10646 ada, 2 numaralı parselde bulunan gayrimenkul
Silivri Arsası	İstanbul ili, Silivri ilçesi, Pirimehmet Paşa Mahallesi, 11 ada, 16 numaralı parselde bulunan gayrimenkul
Sanlıurfa Piazza AVM	Şanlıurfa İli, Merkez İlçesi, Direkli Mahallesi, 3749 Ada, 6 numaralı parselde bulunan ve Mel 4 Gayrimenkul'ün sahip olduğu AVM
Sirket, Thraccı, Ronesans Gayrimenkul	Rönesans Gayrimenkul Yatırım Anonim Sirketi
Tarabya Gayrimenkul	Tarabya Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.
T.C.	Türkiye Cumhuriyeti
TOMB	Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası A.Ş.
THEID.	Türk Eğitim Derneği

⁴ Rönesans Varlık'ın Rönesans Emlak Geliştirme Holding A.Ş. olan eski ünvanı 11 Ocak 2024 tarihli genel kurul toplantısında Rönesans Varlık ve Proje Yatırımları A.Ş. olarak değiştirilmiş, bu husus 11 Ocak 2024 tarihinde Ankara Ticaret Sicili Müdürlüğü nezdinde tescil edilip 12 Ocak 2024 tarihli ve 10999 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi'nde ilan edilmiştir.

IMANENKUL DEGE ANONIM SIR

KTS ALTIMALAR	TANIMILAR
THE	Türk Lirası
11.75 29	TMS 29 Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Standardı
TSKB	TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
THISG	Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi
TÜBİTAK	Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurumu
TOTEL	Tüketici fiyat endeksi
TROTIK	Türkiye Istatistik Kurumu
OTHE .	Üretici fiyat endeksi
Ümraniye Arsası	İstanbul ili, Umraniye ilçesi, İnkılap Mahallesi, 1840 ada, 256 numaralı parselde bulunan ve Kandilli Gayrimenkul'ün sahip olduğu arsa
Yakacık Gayrimenkul	Yakacık Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.

RET n merkulyd ા ગામન

YÖNETİCİ ÖZETİ

Değerleme çalışması kapsamında, net aktif değer analizi ve piyasa çarpanları amalizi kullanılmış ve iki yözteme eşit ağırlık verilmesi uygun bulunmuştur.

Tablo: Rönesans Gayrimenkul Özsermaye Değeri

(bin TL)	Hesaplama Formill	Net Aktif Değer Analit	Piyasa Carpanları Analiza
Rönesans Gayrimenkul'un Ozsermaye Değeri A		62.823.317	50.261.017
Yöntemin Ağırlığı	B	%50	%50
Rönesans Gayrimenkul'ün Ortalama Ozsermaye Değerl	C=Σ(ΑxB)	56.542.167

Değerleme çalışması neticesinde, Rönesans Gayrimenkul'ün özsermaye değeri 56.542.167 bin TL olarak hesaplanmıştır.

Tablo: Rönesans Gayrimenkul'ün 1 Adet Payı Başma Düşen Değer

	Hesaplama Formulu	Deter
Ronesans Gayrimenkul'ün Ozsermaye Değeri (bin TL)	A	56.542.167
Rönesans Gayrimenkul'ün Çıkarılmış Sermayesi (bin)		303,717
i Adet Rönesans Gayrimenkul Payı Başına Düşen Değer (TL) C = A + B		186.17

Değerleme çalışmasında 1 adet Rönesans Gayrimenkul payı başına düşen 186,17 TL olarak hesaplanmıştır.

Halka arz fiyatı olarak belirlenen 135,00 TL için halka arz iskontosu %27,5 olarak hesaplamaktadır.

Tablo: Halka Arz Fiyatına Göre İskonto Oranı Hesaplaması

	Hesaplama Formulu	Fiyat
l Adet Rönesans Gayrimenkul Payı Başına Hesaplanan Değer A		186.17
l Adet Rönesans Gayrimenkul Payının Halka Arz Fiyatı		135,00
Halka Arz Iskontosu	C=(A-B) / A	%27.5

I. RAPORUN AMACI VE ETİK İLKELER

16 Şubat 2024 tarihli tarihli bu rapor, Çankaya Mahallesi, Atatürk Blv, No: 144/146, Çankaya, Ankara adresinde mukim Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ("Şirket", "Rönesans Gayrimenkul") ile Sabancı Center Kule: 2 Kat: 7 4. Levent Beşiktaş, İstanbul adresinde mukim Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Ak Yatırım") arasında 4 Aralık 2023 tarihinde imzalarınış olan Halka Aracılık Yetki Sözleşmesi gereği, Şirket peylarının halka arzında fiyata esas teşkil edecek değerin, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III.62-1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ''i gereği Uluslaranı Değerleme Standartları'na uygun olarak belirlemesi amacıyla ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun 2019/19 sayılı bülteni ile karnıya duyurulan 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Kurul kararı uyarınca Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuan Kapsamındaki Değerlemelerinde Üyulacak Esaslar başlığının F maddesine uygun olarak belirlenmesi amacıyla 27.10.2015 tarih ve G-014 (300) sayılı Geniş Yetkili Aracı Kurum yetki belgesine sahip Ak Yatırım tarafından hazırlanmıştır. Ayıca Ak Yatırım, işbu Fiyat Raporu tarihi itibarıyla Sermaye Piyasası mevzuan çerçevesinde Gayrimenkul Dışındaki Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesi'nde yer almaktadır.

Şirket ile halka azzda Konsorsiyum Lideri olarak görev alan Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. arasında çıkar çatışması veya herhangi bir menfası bulunmamaktadır. Ak Yatırım ve Şirket arasında herhangi bir sermaye ilişkisi yoktur. Ak Yatırım'ın halka arz işlemi nedeniyle elde edeceği aracılık komisyonu baricinde doğrudan ya da dolaylı olarak halka arzın başarısına bağlanmış bir ekonomik çıkarı bulunmamaktadır.

Etik İlkeler

Şirket'in işbu Fiyat Tespit Raporu'nda yer alan değerlerne çalışmasının, SPK'nın Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1) ve Üluslararası Değerleme Standartları dikkate alınarak aşağıda "Değerleme Çalışması Sırasında Uygulanan Etik İlkeler ve Sınırlamalar" başlığı altında belirtilen etik ilkeler çerçevesinde hazırlandığını beyan ederiz.

Değerleme Çalışması Sırasında Uygulanan Etik İlkeler ve Sınırlamalar:

· Yapılan değerleme çalışması sırasında dürüst ve doğru davranılmıştır.
· Değerleme işini alabilmek yanlış, yanıltıcı ve abartılı beyanlarda bulunulmamış ve bu şekilde reklam yapılmamıştır.
· Bilerek aldatıcı, hatalı, önyargılı görüş ve analiz içeren bir rapor hazırlanmamış ve bildirilmemiştir.
· Ak Yatırım, önceden belirleri ve sonuçları içeren bir görevi kabul etmemiştir. Değerleme işi gizlilik içinde ve basiretli bir şekilde yürütülmüştür.
· Görev, bağımsızlık ve objektiflik içinde kişisel çıkarları gözetmeksizin yerine getirilmiştir.
· Görevle ilgili ücretler, değerlemenin önceden belirlermiş sonuçlarına yabut değerleme raporunda yer alan diğer bağımsız, objektif tavsiyelere bağlı değildir.
Değerleme çalışmasında kullanılan yaklaşım ve yöntemler değerlemenin amacına uygun şekilde o değerlendirilmiş ve belirlenmiştir.
· Ak Yatırım, değerlemede kullanıları analiz verilerinin doğru ve güvenilir olduğunu özen ve dikkatle sorgulamakta ve araştırmaktadır. Kullanılan geçmiş yıllara ait finansal bilgiler (Bağımsız Denetimden geçmiş finansal tablolar ve diplotlar) Şirket yönetiminin ve bağımsız denetim firmasının görüşünden geçmiş olup güvenilir bir kaynak olduğu varsayılmıştır. Tarafımıza sunulan bilgi ve belgelerin doğru ve eksiksiz olduğu konusunda makul dikkat ve özen gösterilmiş ve bunun sonucunda, sunulan bilgi ve belgelerin doğru olduğu, ticari ve hukuki olarak gizli ve beklenmedik herhangi bir durum veya engelin olmadığı varsayılmış ve bu çerçevede bilgi ve belgelerin doğruluğu ayrıca denetlemmemiştir.

Proje Ekibi

Değerlerne çalışması, Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş.'nin Kurumanı Bölümü çalışanlarından oluşan ve konusunda uzman bir ekip tarafından yürütülmüştür. SPK mevzuatı yarınca hazırlanan bu raporu hazırlayabilmek için gerekli bilgi birikimine ve tecrübeye sahiptir.

Engin Yegül, çalışma hayatına 2000 yılında Demir Yatırım Bölümü'nde Analıst olarak başlarıy ve 2002 yılında Ak Yatırım Araştırma Bölümü'nde görev almıştır. Ak Yatırım Kurumsal Finansman Bölümü'nde 2005 yılından beri çalışan Engin Yegül, bölüm faaliyetleri kapsamında pay halka arzları, özel sektör borçlanma aracı ihraçları, şirket birleşmeleri ile özelleştirme projelerinde aktif olarak görev almaktadır. Lisans öğrenimini Orta Doğu Teknik Üniversitesi'nde İnşast Mühendisliği alanında ve Yüksek Lisans öğrenimini

Virginia Tech'te Finans alanında tamamlayan Engin Yegül, SPK Düzey 3 Lisansına ve Türev Lisansına sahiptir. (SPL Düzey 3 Lisansı, sicil no: 202350; SPL Türev Lisansı, sicil no: 300695).

Duygu Haker Şen, çalışma hayatına 2007 yılında Ata Holding'de Yardımcı Danışman olarak başlamıştır. 2009-2012 yılları arasında ise Ata Yatırıman Bölümünde çeşitli şirket birleşme ve devralma projelerinde görev almıştır. 2012 yılından bu yana da Ak Yatırım Kurumsal Finansman Bölümünde balka arz, şirket birleşme ve devralma ile borçlanma aracı ihracı projelerinde görev almaktadır. Sabancı Üniversitesi'nden Biyomühendislik alanında lisans derecesi ile Boğaziçi Üniversitesi'nden Ekonomi ve Finans alanında yüksek lisans derecesine sahiptir. Ayrıca, SPK Düzey 3 Lisansına sahiptir. (SPL Düzey 3 Lisans, sicil no: 204467).

Furkan Aktaş, çalışma hayatına 2019 yılında BDO Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş.'de kurumsal finansman ekibinde başlamıştır. 2023 yılına kadar çeşitli şirket değerleme ve finansal due diligence projelerinde görev almıştır. Ak Yatırım Kurumsal Finansman bölümüne katıldığı 2023 yılından itibaren pay halka azları ve özel sektör borçlanma aracı ihraçlarınde görev almaktadır. Galatasaray Üniversitesi "ıden İşletme ilsans derecesine sahiptir. Ayrıca, 342132841 numaralı Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ruhsatına, Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansına, Kredi Derecelendirme Lisansına ve Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansına sahiptir. (SPL Düzey 3 Lisans, belge no: 922357, Kredi Derecelendirme Lisansı, belge no: 922496, Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı, belge no: 922359)

Sınırlayıcı Şartlar

Değerleme çalışmasında kullanılan veriler; Şirket adına PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Mali Müşavirlik A.Ş. tarafından hazırlanan 31.12.2021, 31.12.2022 ve ve 31.12.2023 Tarihlerinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait Finansal Tablolar, Şirket'e ait izahname, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından surulan değerleme raporları, halka açık gayrım ortaklıklarının KAP'ta açıkladıkları gayrimenkul değerleme raporları ile bağımsız denetim raporları ve sektöre ilişkin kamuya açık olan kaynaklardan edinilen bilgiler ve Ak Yatırım'ın bulgularına dayanmaktadır.

Bu raporda, çarpan analizleri için kullanılan halka açık şirketlerin mali yapılarına ve piyasa değerlerine ilişkin veriler için ilgili şirketlerin internet sayfaları, diğer karnıya açık ilgili kaynaklar ve Capital İQ adlı veri platformu kullanılmıştır.

Şirket hakkında analiz yapmak isteyen yatırımcıların Rönesans Gayrimenkul'e ait olan ve KAP'ta ilan edilmiş bulunan tüm finansal tabloların dipnotlarını ve bağımsız denetçi raporlarını ve yine KAP'ta ilan edilmiş bulunan ve Şirket'in finansal durumu hakkında kapsanlı bilgi ve görüş içeren izahnameyi ayrıntılı bir şekilde incelemeleri gerekmektedir.

Değerleme çalışmasına esas teşkil etmek üzere Ak Yatırım'a sunulan bilgi ve belgelerin doğru ve eksiksiz olduğu konusunda makul dikkat ve özen gösterilmiş ve bunun sonucunda, sunulan bilgi ve belgelerin doğru olduğu, ticari ve hukuki olarak gizli ve beklenmedik herhangi bir durum veya engelin olmadığı varsayılmış ve bu çerçevede bilgi ve belgelerin doğruluğu ayrıca denetlenmemiştir.

Şirket ortaklarının basireti ettiği ve Şirket yönetiminin konusunda uzman kişilerden oluştuğu varsayılmıştır. Ayrıca, Şirket'in ve personel kadrosunda işletmenin sürekliliğini, bilgi ve tecribe birikimini etkileyecek, alışılagelen personel dönüşümü dışında olumsuz önemli bir değişimin olmayacağı varsayılmıştır.

Kullanılan geçmiş yıllara ait finansal bilgiler (bağımsız denetimden geçmiş finansal tablolar ve dipnotlar) Şirket yönetiminin ve bağımsız denetim görüşünden geçmiş olup, güvenilir bir kaynak olduğu varsayılmıştır.

Şirket'in, faaliyetlerini ciddi anlamda etkileyen (olağandışı mali kriz, doğal afetler, olağandışı siyasi ve yasal değişiklikler, öngörülemez hukuki gelişmeler vs. gibi) alışılaşelen dışında bir engel olmadan işletmenin sürdürülebilirliği esasına göre öngörülebilir gelecekte faaliyet göstermeye devam edeceği varsayılmıştır.

Farklı tarihlerdeki finansal verileri ve ağrılık oranlarının kullanılması durumlarının kullanılması durumunda farklı değerlere ulaşılabilir.

IL DECET

II. RÖNESANS GAYRİMENKUL HAKKINDA ÖZET BİLGİ

Tarihçe

Şirket'in ana faaliyet konusu 12 Aralık 2014 tarih ve 8714 sayılı TTSG'de yayımlanın, 9 Aralık 2014 tarihinde tescil edilen genel kurul toplantısında kabul edilmiş Şirket esas sözleşmesinin "Şirketin Amacı ve Faaliyet Konusu" başlıklı 5. maddesi uyarınca özetle, gayrimenkullerin alımı, kiraya verilmesi, üzerinde proje gerçekleştirilmesi ve aşağıda detaylandırılan gayrimenkuller, Bağlı Ortaklıklar ve Ortak Girişimler'den meydana gelen Grup portfoyünün yönetilmesidir.

Şirket'in genel merkez adresi, Çankaya Mahallesi, Atatürk Blv, No: 144/146, Çankaya/Ankara'dır.

Grup, 31 Aralık 2023 itibarıyla 316 çalışanı ile faaliyetlerine devam etmektedir. Şirket'in genel merkezi Ankara'da olup ayrıca İstanbul'da bir şubesi bulunmaktadır.

Şirket, 25 Şubat 2015 tarihinde gerçekleştirilen olağanüstü genel kurul toplantısı itibarıyla 303.716.888 TL ödenmiş sermayeye ulaşmıştır.

Yil	Tarihçe
2001	Rönesans Holding Grubu gayrimenkul sektöründeki ilk yatırımlara başladı.
2004	Ekim ayında Rönesans Holding Grubu'nun ilk AVM'si olan Optimum Ankara AVM, Ankara'da açıldı.
2006	Ekim ayında Optimum Ankara AVM'nin genişletme projesi çerçevesinde ikinci kısmı tamamlanarak hizmete girdi.
2006	Haziran ayında Rönesans Gayrimenkul, gayrımenkul geliştirme ve yatırım faaliyetlerinde bulunmak üzere kuruldu.
2008	Kasım ayında Optimum İstanbul AVM, İstanbul'da açıldı.
2008	Nisan ayında Şirehan AVM Gaziantep'te açıldı.
2009	Ocak ayında Optimum Adana AVM arsasının maliki olan Göksu Gayrimenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar, Amstar Global Partners'ın bağlı şirketi Crei Holding B.V.'ye devredildi. Böylece Şirket'in Amstar Global Partners ile toplam beş projedeki ortaklığının ilki gerçekleştirildi.
2009	Kasım ayında MalatyaPark AVM, Malatya'da açıldı.
2009	Nisan ayında Sanko Park AVM, Gaziantep'te açıldı. Şirket, Sanko Park AVM'nin maliki olan Zeugma Alışveriş Merkezi A.Ş.'ye %49 oranında iştirak etti,
2010	Nisan ayında Kozzy AVM, İstanbul'da açıldı.
2010	Optimum İstanbul AVM, 2010 yılında AMPD'den "Yılın En İyi Outlet'i ve ICSC'den "Avrupa'nın En İyi Outlet'i ödüllerini aldı.5
2010	Kozzy AVM, 2010 yılında 50.000 m²den küçük AVM kategorisinde AMPD'den "Yılın Alışveriş Merkezi" ödülünü aldı.
2011	Temmuz ayında Samsun Piazza AVM ve Otel arsasının maliki olan Mel 2 Gayrimenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar, Amstar Global Parmers'ın bağlı şirketi Fervonia Holding B.V.'ye devredildi.
2011	Temmuz ayında Kahramanmaraş Piazza AVM arsasının maliki Mel 3 Gayrimenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar, Amstar Global Parmers'ın bağlı şirketi Fervonia Holding B.V.'ye devredildi.

6 https://www.icsc.com/uploads/awards/Euronean 2010Winners.pdf

11 TRIM MENKUL DE ANONIM

YOU	Tarihçe
2011	Nisan ayında Optimum Adana AVM, Adana'da açıldı.
2011	Aralık ayında Optimum Adana AVM AMPD'den outlet dalında "Yılın En İyi Alışveriş Merkezi" ödülünü aldı.
2012	Mart ayında Optimum İzmir AVM, İzmir'de açıldı.
2012	Ocak ayında Şanlıurfa Piazza AVM arsasının maliki Mel 4 Gayrımenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar, Amstar Global Parmers'ın bağlı şirketi Fervonia Holding B.V.'ye devredildi.
2013	Nisan ayında Kahramanmaras Piazza AVM, Kahramanmaras'ta acıldı,
2013	Mart ayında Samsun Piazza AVM ve Otel, Samsun'da açıldı.
2013	Mart ayında RönesanaBiz Mecidiyeköy Ofis projesi, İstanbul'da hizmete girdi.
2013	Temmuz ayında Optimum İstanbul AVM projesinin maliki Feriköy Gayrimenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar, GRPL'nin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştiraki olan Buro Taurus S.à r.l'ye devredildi. Optimum İstanbul AVM, Şirket ile ile Euro Taurus S.à r.l'nin ortak oldukları ilk proje haline geldi.
2013	Ekim ayında Optimum Ankara AVM projesinin maliki Kurtköy Gayrimenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar, GRPL'nin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştiraki olan Euro Taurus S.a r.l.'ye devredildi. Böylece Sirket'in Euro Taurus S.à r.l. ile ortak olduğu proje sayısı ikiye çıktı.
2013	Ekim ayında Şanlıurfa Piazza AVM, Şanlıurfa'da açıldı.
2014	RönesansBiz Kücükyalı Ofis ve Okul projesi, İstanbul'da hizmete açıldı. TED Rönesans Koleji, okul kısmında faaliyet göstermeye başladı.
2014	Ocak ayında Şirehan AVM, maliki olan Volga Vip Turizm Yatırımları İnşaat Ticaret ve Sanayi A.Ş.'nin hisselerinin devredilmesi yolu ile Grup portföyünden çıkarıldı.
2014	Aralık ayında GRPL'nin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştiraki olan Euro Efes S.à r.1 Şirket'te %9,8 oranında pay sahibi haline geldi.
2014	TED Rönesans Koleji Türkiye'de LEED Gold sertifikasını alan ilk okul oldu.
2014	Samsun Piazza AVM ve Otel projesi, büyük AVMTer kategorisinde Uluslarası AVM Konseyi tarafından onur ödülüne layık görüldü.
2014	Şubat ayında Optimum İzmir AVM projesinin maliki Esentepe Gayrimenkul sermayesinin %50'sini temsil eden paylar GRPL'nin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştiraki olan Euro Taurus S.à r.l'e devredildi. Böylece Sirket'in Euro Taurus S.à r.l ile ortak olduğu proje sayısı üçe çıktı.
2015	Şubat ayında ilave sermaye artışı ile toplamda yaklaşık 250 milyon Avroluk yatırımla beraber Euro Efes S.a r.l'nin Şirketteki ortaklığı %21,44'e yükseldi.
2015	LEED Platinum sertifikalı Rönesans Tower hizmete girdi.
2015	Mayıs ayında Karşıyaka Hilltown AVM projesini geliştirmek üzere arsa satın alındı.
2015	Nisan ayında Rönesans Tower'ın maliki olan Beykoz Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.'nin hisselerinin tamamı, Allianz Sigorta A.S.'ye devredilip Ronesans Tower Grup portföyünden çıkarıldı.
2015	RönesansBiz Küçükyalı Ofis ve Okul projesinin ofis binası uluslararası sürdürülebilir yapı standartlarını belirleyen LEED Platinum sertifikasını almaya hak kazandı.

ART ATIRINI SSENKUL D ANQUIN SIRKET

3771	Tarihçe
2016	Ağustos ayında Şirket'in, Sanko Park AVM projesinin maliki olan Zeugma Alışveris Merkezi A.S.'de sahip olduğu, ilgili sirketin toplam sermayesinin %49'unu temsil eden tüm paylar devredildi ve bu şekilde ilgili AVM Grup portföyünden çıkarıldı.
2016	Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut'u geliştirmek üzere İller Bankası 'ndan arsa satın alındı.
2017	Mart ayında Optimum İzmir AVM'nin genişleme projesi çerçevesinde ikinci kısmı tamamlanarak hizmete girdi.
2017	Ekim ayında Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis projesi, İstanbul'da faaliyete açıldı.
2017	Ağustos ayında Crei Holding B.V.'nin, Optimum Adana AVM'nin maliki olan Göksu Gayrimenkul'deki %50 oranındaki bissesi Şirket tarafından devralındı ve Sirket'in Optimum Adana AVM'deki payı %100'e ulaştı.
2018	Ocak ayında Crei Holding B.V.'nin Kozzy AVM'nin maliki olan Kozyatağı Gayrimenkul'deki, Fervonia Holding B.V. 'nin Samsun Piazza AVM ve Otel projesinin maliki olan Mel 2 Gayrimenkul'deki ve Kahramanmaraş Piazza AVM'nin maliki olan Mel 3 Gayrimenkul Geliştirme'deki %50 oranındaki hisseleri Şirket tarafından devralındı ve Sirket'in ilgili projelerdeki payı %100'e ulastı.
2018	Nisan ayında karma kullanımlı Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut projesi, İstanbul'da faaliyete açıldı.
2018	Nisan ayında yurtdışı borçlarıma araçları piyasasından 300 milyon dolar nominal bedelli ve 5 yıl vadeli Eurobond ihraç işlemi gerçekleştirildi.
2018	Haziran ayında İstanbul'da Maltepe Park AVM ve Ofis satın alınarak Şirket portföyüne katıldı.
2019	Eylül ayında Mel 4 Gayrimenkul'ün sermayesinin %50'sini temsil eden paylar Şirket tarafından devralındı ve Sirket'in ilgili projelerdeki payı %100'e ulaştı.
2019	Ekim ayında Karşıyaka Hilltown AVM, İzmir'de faaliyete başladı.
20220	RönesansBiz Mecidiyeköy Ofis'in maliki olan Mecideköy Gayrimenkul Yatırım İnşaet Turizm Sanayi ve Ticaret A.S.'de Sirket'in sahip olduğu, ilgili şirketin toplam sermayesinin %100'ünü temsil eden paylar devredildi ve RönesansBiz Mecidiyeköy Ofis Grup portföyünden çıkarıldı.
2021	Bayraklı Arsası, Konak Arsası, Bursa Arsası ve Silivri Arsası Şirket'in stratejisi gereği sırasıyla Mart, Temmuz, Kasım ve Aralık aylarında devredilerek Grup portföyünden çıkarıldı.
2022	İzmit Arsası, Mamak Arsası ve Seyrantepe Arsası ile Real Antalya Şirket'in stratejisi gereği, sırasıyla Ocak, Kasım ve Şubat aylarında devredilerek Grup portföyünden çıkarıldı.
20223	Nisan ayında Eurobond itfa islemi başarıyla gerçekleştirildi.
2003	13 Temmuz 2023 tarihli ve 2023/15 numaralı Yönetim Kurulu Kararı ile Euro Efes S.à r.l'nin sahip olduğu payların tamamını Euro Cube'a devrettiği hususu tespit edilerek hisse devrinin pay defterine kaydedilmesine karar verildi. Euro Efes S.à r.1 ve Euro Cube GRPL hin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştirakleridir.

RAN ANONINGIRK

Hissedarlık Yapısı

Şirket'in ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.

Pay Sahibi	Sermaye
	THE	%
Rönesans Varlık	225.477.000	74,24
Euro Cube	65.116.888	21,44
Murat Ozgümüş	5.965.000	1.96
Kamil Yanıkömeroğlu	7.158.000	2,36
Toplam	303.716.888	100,00

Tablo: Rönesans Gavrimenkul Ortaklık Yanışı

Şirket Faalfyetlerine Genel Bakış

Sirket, Rönesans Holding Grubu'nun ticari gayrimenkul geliştirme ve yatırım sirketidir. Sirket Rönesans Holding Grubu'nun 30 yılı aşkın inşaat deneyimini, yaklaşık 20 yıllık gayrımcıkul deneyimi ile birleştirerek Türkiye'de yaklaşık 640.000 m² toplam kiralanabilir alanı ile üçü karma proje içerisinde yer almak üzere on ikisi AVM olmak üzere toplam on üç ticari gayrimenkulden meydana gelen bir AVM platformudur. Grup'un mevcut portüyünde, halihazırda faaliyette olan on üç ticari gayrimenkul ve ileride proje geliştirmeye müsait ilk arsa ve Beachtown Projesi olmak üzere toplam on altı varlık bulunmaktadır. Grup'un portföyünde bulunan varlıklar Türkiye'nin sekiz farklı şehrinde (arsalar hariç) yer alan dokuz AVM, bir ofis ve üç karma projeyi kapsamaktadır. Grup portföyünde bulunan veya uzun süreli kiralama hakkı bulunan varlıklarının toplam kiralanabilir alanı yaklaşık 740 bin m² olup bunun yaklaşık 640 bin m²si AVM ve 100 bin m²si ofislerden oluşmaktadır. Grup'un portföyünde bulunan iki arsanın toplam alanı ise yaklaşık 23,5 bin m² ve bir projesinin alanı yaklaşık 121,3 bin m²dir.

Grup, arsa edinme, projelendirme, tasarım, inşast, kiralama, tesis ve varlık yönetimi dahil olmak üzere proje geliştirme ve yönetim aşamalarınında faaliyet göstermektedir. Konum, erisilebilirlik gibi esas aldığı kriterleri gayrimenkul tecrübeleri ile birleştirerek hem kiracıların hem de ziyaretçilerin tercih ettiği projeler geliştirmektedir. Ticari gayrimenkul sektöründeki trendleri takip ederek, güncel mimari tasarım ve konseptlere uygun, sürdürülebilir, uluslarası uygulamalar ile üst düzey kalite ve güvenlik standartlarında ticari gayrimenkul projeleri geliştirerek paydaşlarına sunmaktadır. Tercih edilen marka

karmalarını bulundurmasının yanı sıra nüfus yoğunluğunun yüksek, toplu taşıma araçları ile kolay ulaşılabilir lokasyonlarda yer alan varlıkları mevcutur. Grup'un portiğyünde faal olarak bulunan varlıklar aşağıdaki gibidir:

1. Optimum İzmir AVM
1. Maltepe Park AVM ve Ofis
ന്ന Karşıyaka Hilltown AVM
1. Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis
นา Samsun Piazza AVM ve Otel
1. Optimum Adana AVM
1. Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut
oz Kahramanmaraş Piazza AVM
0 Sanlıurfa Piazza AVM
1. Optimum İstanbul AVM
1. Optimum Ankara AVM
1. Kozzy AVM
1. RönesansBiz Küçükyalı Ofis ve Okul

Grup'un portfoyünde bulunan arsaları aşağıdaki gibidir:

1. Ataşehir Arsası
1. Ümraniye Arsası

Grup'un projesi aşağıdaki gibidir:

Beachtown Projesi 1.

AVM'lerdeki esas gelir kalemi olan kira geliri, baz ve ciro kira olarak iki gruba ayrılmaktadır. Baz kira, sözleşmede belirlenmiş sabit bir miktarı ifade ederken, ciro bazlı kira, kiracının satışlarına bağlı olarak değişen bir gelir modelini içermektedir. Şirket, ciro bazlı kira modelinin verimliliği için kiracıların performanını takip etmektedir. Belirli periyotlarda gerçekleştirilen bu takipler, ciro gelirinin düşük olduğu durumlarda harekete geçmelerini sağlar. Gelir düşüşü yaşayan kiracılarla proaktif bir iletişim kurularak, sorunun kaynağını belirlemek ve çözüm yolları üzerinde çalışmak amacıyla iş birliği yapılmaktadır. Kiracılara sunulan çözümlerin etkileri düzenli olarak izlenmektedir. Eğer öneriler belirli bir süre içinde olumlu bir sonuç vermezse, Şirket, kiracının yerine başka bir marka ile anlaşma yapma yoluna gitmektedir. Bu, AVM içindeki genel atmosferi ve müşteri memnuniyetini koruma amacını taşımaktadır. Kiracı yönetiminde özen gösterilmekte olup bir kiracının yerine yeni bir marka seçilirken, AVM'nin hedef kitlesine ve konseptine uygun bir seçim yapılmaktadır. Bu süreçte Şirket, potansiyel kiracıları dikkatlice değerlendirmekte ve mevcut marka portföyüne uyum sağlayacaklarına inandığı kiraçılarla yapmaktadır. Bu yaklaşım, ticari gayrimenkulün sürdürülebilir şekilde yönetilmesine katkıda bulunmaktadır.

Ziyaretçi sayıları AVM sektöründe takip edilen önemli metriklerden biridir. Şirket, ziyaretçi sayılarının seyrini yakından takip etmektedir. Ziyaretçi sayıları düzenli olarak izlenmekte ve bu sonuçlar amaliz edilmektedir. Ziyaretçi sayılanında anormal derumunda, Şirket bu durumun nedenlerini anlamak ve müşteri çekme stratejilerini değerlendirmeler yapmaktadır. Ayrıca Şirket, müşteri anketlerini dikkate alarak, ziyareçi deneyimini için mağaza çeşitliliğini arturmak, etkinlik ve kampanyalar düzenlemek, müşteri sadakat programlarının güncellenmesi üzerinde çalışmaktadır. Ziyaretçi sayılarındaki artışı sürdürmek ve AVM'nin rekabet avantajını korumak adına Şirket, pazarlama süratejilerini sürekli olarak gözden geçirmekte ve yenilemektedir. Bu şekilde, Şirket ziyaretçi sayılarındaki artışı sürdürerek AVM sektöründeki konumunu güçlendirmeyi hedeflemektedir.

Sirket, AVM portiöyündeki doluluk oranlarını takip ederek, her bir AVM'nin performansını ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı ayrı analız etmektedir. Bu süreç, potansiyel sorunları önceden tespit etmeye ve etkili çözümler geliştirmeye odaklanmaktadır. Şirket, müşteri geri bildirimlerini ve kiracı memnuniyet anketlerini dikkate alarak

değerlendirme yapmaktadır. Ayrıca, ekonomik dalgalanmalar, bölgesel pazar değişiklikleri veya rekabetin etkileri gibi dış faktörleri de göz önünde bulundurmakta, pazarlama stratejileri oluşturarak AVM içi etkinliklerile müşteri çekimini arttırarak yüksek doluluk oranlarına ulaşmayı amaçlamaktadır. Bu yaklaşım, Şirket'in doluluk oradlarını sadece takip etmekle kalmayıp, aynı zamanda olası sorunlara proaktif bir şekilde müdahale ederek, uzun vadeli sürdürülebilirliği sağlama yolundaki çabasını yansıtmaktadır.

2021 yılında %95,7 olan doluluk oranı, 2023 yılında ortalama %97,3'c yükselerek tüm zamanların en yüksek doluluk oranına ulaşmıştır.

Satış Gelirleri

Satış gelirleri yatırım amaçlı gayrımenkullerden elde edileri, yönetim ve danışmanlık gelirleri, konut sanış gelirleri ve diğer gelirlerden oluş, satış gelirlerinin önemli bir kısmını yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri oluşturmaktadır.

Bin TL	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Yatırım amaçlı gayrımenkullerden elde edilen kira gelirleri	3.124.934	4.014.933	4.745.409
Yönetim ve danışmanlık geliri	105.272	121.676	210.213
Konut satış geliri	33.409	6.611
Diğer gelir	44.092	58.198	55.241
Satış Gelirleri	3-307.707	4-201.418	5.010.863

Şirket'in satış gelirleri 31 Aralık 2021 tarihinde sona eren finansal yılda 3.307.707 bin TL iken 31 Aralık 2022 tarihinde sona eren finansal yılda %27'lik bir artışla 4.201.418 bin TL ye ve 31 Aralık 2023 tarihinde sona eren finansal yılda %19'luk bir artışla 5.010.863 bin TL ye ulaşmıştır. İttbarıyla satış gelirlerinde yaşanan artış yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerindeki artıştan kaynaklarımaktadır. Artışın en önemli sebebi, pandemi sebebiyle yavaşlayan sektörün canlanması ve pandemi döneminde oluşan belirsizlik durumuna döviz artışı ve enflasyonun da eklenmesiyle tüketici davranışları üzerinde yarattığı etki ile sektörde canlılıktır.

Şirket Adı	Proje	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Altunizade Gayrimenkul	Hilltown Karşıyaka AVM	554.885	744.250	954.556
Tarabya Gayrimenkul	Hilltown AVM ve Offs	468.944	665.214	813.081
Salacak Gayrimenkul	Maltepe Piazza	471.935	633.352	761.443
Mel2 Gayrimenkul	Samsun Piazza AVM ve Otel	385.811	488.757	612.017
Goksu Gayrimenkul	Optimum Adana AVM	349.754	453.152	545.498
Esentepe Gayrimenkul	Optimum İzmir AVM	335.788	424.450	517.384
Bakırköy Gayrimenkul	Maltepe Park	247.549	270.247	353.959
Feriköy Gayrimenkul	Optimum İstanbul AVM	163.614	218.633	256.487
Bostancı Gayrimenkul	Küçükyalı Ofis ve Okul	226.105	182.906	214.166
Kurtköy Gayrimenkul	Optimum Ankara AVM	134.225	156.790	201,344
Mel4 Gayrimenkul	Sanlıurfa Piazza AVM	183.936	239.470	218.890
Rönesans Gayrimenkul Yatırım	Rönesans Gayrimenkul Yatırım	95.640	132.896	205.484
Mel3 Gayrimenkul	Kahramanmaras Piazza AVM	236,920	300.679	193.565
Kozyatağı Gayrimenkul	Kozzy AVM	74.109	91.672	94.422
Kombine Hasılat		3.929.215	5.002-468	5.942.296
Eksi : İş ortaklığı		(633.615)	(799.872)	(975.216)
Eksi : Konsolidasyon eliminasyon ve düzeltmeleri		12.107	(1.178)	43.783
Konsolide Hasılat		3.307.707	4.201.418	5.010.863

Yönetim ve danışmanlık gelirleri Şirket'in AVM ve ofis fonksiyonlarındaki yönetim hizmetlerine istinaden oluşmuş varlık yönetimi ve kiralama hizmetleridir.

Konut satış gelirleri 2022 yıl sonu itibarıyla tamamlanmış olup ilgili bakiyeler Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut'ta yer alan konut bloğundaki ünitelerin satışından kaynaklanmıştır.

Diğer gelirler ise reklam gelirleri ve bakım gelirlerinden (Şirket bakım giderlerini Bağlı Ortaklıklara ve İş Ortaklıkları'na yansıtmaktadır, Bağlı Ortaklıklar elimine olurken, özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlardan tahsil edilen bakiyeler ilgili kırılımda görülmektedir) oluşmaktadır.

Bin TIL	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Konsolide hasılat	3.307.707	4.201.418	5.010.863
İş ortaklıklarından elde edilen hasılat	633.615	799.872	975.216
Konsolidasyon eliminasyon ve düzeltmeleri	(12.107)	1.178	(43.783)
Düzeltilmiş hasılat	3,929,215	5.002.468	5.942.296

Düzeltilmiş hasılar", Grup'un gelirini temsil eder. Kiralanan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri tahakkık esasına göre kaydedilmektedir. Gelir, bu işlemle ilgili ekonomik faydaların Grup'a girişi mümkün görülüyorsa ve bu gelirin miktarı güvenilir bir şekilde ölçülebiliyorsa gerçekleşir. Gayrimenkullerden elde edilen kira geliri, ilgili kiralama sözleşmesi boyunca doğrusal yönteme göre muhasebeleştirilir. Grup'un sahibi olduğu AVM'ler ve ofislerle ilgili kesilen elektrik, su ve ortak alan gider faturaları Grup şirketlerinin kiracılar ile yapmış olduğu sözleşmelere ve geçerli kanun hükümlerine istinaden, kiracılara tahakkık esasına göre yansıtılır. 2021 ve 2022 yılı bakiyeleri enflasyon muhasebesi kapsamında 2023 yılı alım gücüne getirilmiştir.

Grup, ofis üniteleri satmaktadır ve bu gelirler esas faaliyetler kaleminin altında takip edilmektedir. Konut veya rezidans satışından gelirler, tahsil edilmiş veya edilecek olan alacak tutarının gerçeğe uygun değeri üzerinden ölçülür.

Satışların Maliyeti

Bin TL	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Yatırım amaçlı gayrimenkul ile ilgili maliyetler	(963.005)	(1.519.091)	(1.757.946)
Satılan konut maliyeti	(30.687)	(3.192)
Yönetim ve danışmanlık ve diğer maliyetler	(49.028)	(58.799)	(84.121)
Satışların Maliyeti	(1.042.719)	(1.581.082)	(1.842.067)

31 Aralık 2021 tarihinde sona eren finansal yılda 1.042.719 bin TL olan satışların maliyeti 31 Aralık 2022 tarihinde sona eren finansal yılda %51,6 'lık bir artışla 1.581.082 bin TL'ye ve 31 Aralık 2023 tarihinde sona eren finansal yılda ise ağrılıklı olarak artan enerji fiyatları sebebiyle %16,5'lik bir artışla 1.842.067 bin TL ye yükselmiştir.

İzalmame dönemleri itibarıyla satışların maliyet türüne göre dağılımı aşağıda yer almaktadır.

Bin TL	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Kamu hizmetleri giderleri	(433.045)	(955.617)	(638.634)
Personel giderleri	(154.950)	(169.955)	(390.399)
Ofis yönetim giderleri	(203.468)	(217.285)	(296.487)

⁶ Sirket'in konsolide hasılatı ile özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlarının (Esentepe Gayrimenku), Feriköy Gayrimenkul, Kurtköy Gayrimenkul, Kandili Gayrimenkul) Şirket'in payı oranındaki hasılatının toplamını ifade eder.

Bakım onarım	(67.409)	(83.673)	(283.049)
Danışmanlık gideri	(25.594)	(31.499)	(85.412)
Kira gideri	(79.714)	(57.354)	(60.098)
Amortisman giderleri	(5.385)	(20.029)	(30-519)
Vergi ve harçlar	(8.847)	(5.587)	(23.490)
Sigorta giderleri	(1.356)	(907)	(1.897)
Konut satış maliyeti	(30.687)	(3.192)
Diğer	(32.266)	(35.982)	(32.082)
Satışların Maliyeti	(1.042.719)	(1.581.082)	(1.842.067)

Satışların maliyeti içerisinde en yüksek paya sahip maliyet kalemleri, ofis yönetim giderleri ve personel giderleridir. Kamu hizmet giderleri başlıca elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerden oluşmaktadır.

Bin INC.	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Konsolide satışların maliyeti	(1.042.720)	(1.581.081)	(1.842.067)
İş ortaklıklarından elde edilen maliyet	(156.869)	(263.129)	(284.355)
Konsolidasyon eliminasyon ve düzeltmeleri	(2.414)	(16.027)	14.673
Düzeltilmiş satışların maliyeti	(1.202.003)	(1.860.237)	(2.111.750)

Düzeltilmiş satışların maliyeti". Grup'un toplam satışlarının maliyetini temsil eder.

Brüt Kar

Bin TL	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Brūt Kar	2.264.987	2.620.337	3.168.796
Brut Kar Marh	%68,5	%62,4	%63.2

Şirket'in brüt karı 31 Aralık 2021'de 2.264.987 bin TL iken 31 Aralık 2022 tarihinde sona eren finansal yılda %15,7 artarak 2.620.337 bin TL'ye, 31 Aralık 2022 tarihinde sona eren finansal yılda ise %20,9 artarak 3.168.796 bir TL'ye ulaşmıştır. 31 Aralık 2022 ve 31 Aralık 2023 tarihlerinde sona eren finansal dönemde brüt kâr marjı sırasıyla %68,5, %62,4 ve %63,2 olarak gerçekleşmiştir.

Bir THL	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 2023
Konsolide brit kår	2.264.987	2.620.337	3.168.796
İş ortaklıklarından elde edilen brüt kâr	476.746	536.743	690.861
Konsolidasyon eliminasyon ve düzeltmeleri	(14.521)	(14.849)	(29.111)
Düzeltilmiş brüt kür	2.727.212	3.142.231	3.830.546

Düzeltilmiş brüt kard, Grup'un toplam brüt karını temsil eder.

^{&#ge_43_Picture_1.jpeg)}

çarpanları analizinde dikkate alınması uygun görülmüştür. Tabloda kırmızı ile belirtilip üzeri çizilen çarpan değerleri uç değer olarak kabul edilmiş ve medyan hesaplamasına dahil edilmemiştir.

| Sirket -- | 16 11929 1924
x27;Şirket'in konsolide satışlarının maliyeti ile özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlarının (Bsentepe Gayrimenkul, Feriköy Gayrimenkul, Kurtköy Gayrimenkul, Kandili Gayrimenkul ve Florya Gayrimenkul) Şirket'in payı oranındaki satışlarının maliyeti toplamını ifade eder.

ªŞirket'in konsolide brüt karı ile özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlarının (Esentepe Gayrimenku), Feriköy Gayrimenkul, Kurtköy Gayrimenkul ve Florya Gayrimenkul ve Florya Gayrimenkul) Şirket'in payı oranındaki brüt karının toplamını ifade eder.

Gayrimenkul Portföyü

Karşıyaka Hilltown AVM:

Karşıyaka, İzmir'de bulunmakta olup Ekim 2019'da faaliyetine başlamıştır. 64 bin m2"lik kiralanabilir alanı bulunan projenin maliki Altunizade Gayrimenkul olup Altunizade Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır.

Karşıyaka Hilltown AVM geniş açık alanlarına sahiptir ve Karşıyaka'nın en büyük A VM' sidir. Mimari konsepti inzası taşıyan Karşıyan Karşıyaka Hilltown AVM, yeni nesil sürdürülebilir AVM kategorisinde yer almaktadır. U.S. Green Building Council tarafından LEED Gold sertifikası almaya hak kazanmıştır.

Karşıyaka Hilltown AVM; 42'si kafe-restoran olmak üzere uluslararası markaya sahip yaklaşık 190 mağazası, İzmir'de ilk kez Karşıyaka Hilltown AVM'de yer alan "Starium" salonunu da içeren sinema salonları, 2.243 araçlık kapalı otoparkı, beş çocuk bakım odası, bir revir, üç oyun alanı, yaklaşık 1.400 kişilik yeme içme alanı ve rengârenk peyzaj mimarılanmış meydanları ile ziyaretçilerine sosyal ve kültürel bir yaşan alanı sunmaktadır.

Karşıyaka Hilltown AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
2020 LEED Gold Sertifikası
ICSC (Innovating Commerce Serving Communities)
2021 Dünya'nın En İyi Alışveriş Merkezi / Global Tasarım ve Geliştirme
2021 Sürdürülebilirlikte Takdir Ödülü / Global Tasarım ve Geliştirme
2023 ICSC Maxi -- Gümüş Ödül

Karşıyaka Hilltown AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2022 tarihieri itibarıyla yılılık ortalarına ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut:

Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut İstanbul'da bulunmakta olup Nisan 2018'de faaliyetine başlamıştır. 53 bin m²'lik kiralanabilir alanda AVM faaliyeti yürütülürken 34 bin m²'lik kiralanabilir alan ise olarak kullanılmaktadır. İzahname tarihi itibarıyla, satılan bağımsız bölümler düşüldükten sonra, Şirket'in sahipliğinde yaklaşık 20 bin m²'lik kiralanabilir ofis alanı kalmıştır. Ayrıca, mevcut fonksiyonlara ilave olarak bir adet konut bloğu yer alan projenin tüm konut üniteleri 2022 yıl sonu itibarıyla satılmış durumdadır.

Salacak Gayrimenkul projenin maliki olup Salacak Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır. 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla ofis fonksiyonunun doluluk oranı %65 olarak hesaplanmaktadır. Maltepe Piazza AVM, yeni eklenenlerle birlikte 31 restoran ve cafeye, yaklaşık 1.130 kişiye yükseltilen yeme içme alamına, 4 çocuk bakım odasına, 1 revire, 2 oyun alanına ve yaklaşık 1.690 kişilik kapalı otoparka sahiptir.

Şirket'in bağlı ortaklıklarından biri olan Bahariye Gayrimenkul'ün 2022 yılında açılan 1795 m2'lik paylaşımlı ofis projesi OfficeLink, farklı büyüklükte şirketlerin ihtiyaçlarına yönelik geliştirdiği hizmetleriyle fonksiyonel bir iş ortamı sağlamaktadır. Paylaşımlı ofis sistemiyle dizayn edilen iç mekanda; 38 adet özel ofis, 46 adet sabit mass ve ek olarak gezgin, günlük ve sanal ofis üyelik modellerine alanı, içerik ve podcast odası, yedi adet toplantı odası ve bir adet seminer salonu bulunmaktadır. OfficeLink, çevre dostu, sürdürülebilir performans ve verimlilik esasına dayalı olarak binalara verilen uluslararası LEED Gold Sertifikası sahibidir.

Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut'un 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2022 ve 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yılık ortalama ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis:

Maltepe, İstanbul'da bulunmakta olup Ekim 2017'de faaliyetine başlamıştır. 63 bin m²'lik kiralanabilir alanda AVM faaliyeti yürütülürken 10 bin m²'lik kiralanabilir alan ise ofis amaçlı kullanılmaktadır. Bu proje yap-ışlerdevret yatırım modeli çerçevesinde Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 2. Bölge Müdürlüğü'nden 14 Nisan 2010 tarihinde 49 yıllığına kiralanmış olup projenin hak sahibi Tarabya Gayrimenkul'dür. Tarabya Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır.

31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla ofis fonksiyonunun doluluk oranı %100 olarak hesaplanmaktadır.

63 bin m2 kiralanabilir alanı ve yaklaşık 1.600 m² eğlence alanı olan Küçükyalı Hültown AVM ve Ofis'te 51 adet cafe/restoran, yaklaşık 494 kişilik yeme içme alanı, beş çocuk bakım odası, bir revir alanı ve yaklaşık 2 bin 400 araçlık otopark bulunmaktadır.

Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis'in kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
Marcom Platin Ödülü: Büyük Açılış (Stratejik İletişim Ürün Lansmanı)
Marcom Platin Ödülü: Büyük Açılış (Stratejik İletişim Özel Etkinlik)
Stevie Bronz Ödülü: Customization Fest (Yılın İletişim ve Halkla İlişkiler Kampanyası İtübar/Marka Yönetimi
Stevie Bronz Ödülü: Customization Fest (En İyi Marka Deneyimi Etkinliği)
Stevie Bronz Ödülü: Hilltown Büyük Açılış (Yılın Marka Deneyimi Tüketici Odülü)

Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis'in AVM kısmının 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2022 ve 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalama ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Sanlıurfa Piazza AVM:

Eyyübiye, Şanlıurfa'da bulunmakta olup faaliyete Ekim 2013'te başlamıştır. 42 bin m2'lik kiralanabilir alanı bulunan projenin maliki Mel 4 Gayrimenkul olup Mel 4 Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır. Şanlıurfa'daki AVM'nin BKA'sı 73.500 metrekare olup, şehirde toplam 3 AVM bulunmaktadır. Bu AVM'lerden birisi Şanlıurfa'da ilk ve tek olan markaları bulunduran ve şehrin en büyük AVM'si Piazza Şanlıurfa A VM'dir. Şanlıurfa Piazza AVM'de beş çocuk bakım alanı, bir oyun alanı, yaklaşık 17 restoran ve kafe ile 1.000 kişilik yeme içme alanı ve yaklaşık 1.175 araçlık otopark vardır.

Şanlıurfa Piazza AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
Ronesans Holding 2019 Tübitak Bilim Şenliği Rönesans Excellence Awards

Şanlıurfa Piazza AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortaların ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:9

Kahramanmaraş Piazza AVM:

Onikişubat, Kahramanmaraş'ta bulunmakta olup faaliyete Nisan 2013'te başlamıştır. 48 bin m³'lik kiralanabilir alanı bulunan projenin maliki Mel 3 Gayrimenkul hisselerinin %100'ü Bakırköy Gayrimenkul'e aittir. Bakırköy Gayrimenkul ise %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır. Şubat 2023

^{9 15 AVM ve Ofis projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken düşülen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz konusu kiralama bilançoda finansal yükümlülük olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 184.380 bin TL (2022: 175.662 bin TL) olarak projenin gerçeğe uygun değerine eklenmiştir.}

Kozzy AVM projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken düşülen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz konusu kiralana borçlarının bilanlılık olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 9.506 bin TL (2022: 9.621 bin TL) olarak projenin gerçeğe uygun değerine eklenmiştir.

Benzer GYO'ların PD/NAD çarpanlarının medyanı ve Şirket'in net aktif değeri neticesinde Şirket'in özsermayesi 50.261.017 bin TL hesaplanmıştır.

Tablo. PD/NAD Anglizing Core Ponesons Courimankul ()

TOTAL TATUTATE COLO TATES CONTENTION ASSOCIATION ASSOCIATION OF THERE T
(bin 186)	Hesaplama Formulu	Deffer
Benzer Şirketler PD/NAD Medyanı	C	0.78x
Rönesans Gayrimenkul Net Aktif Değeri		64.036.521
PD/NAD Çarpanma Göre Ozsermaye Değeri	C=AxB	50.261.017

VIL SONUÇ

Değerleme çalışması kapsamında, net aktif değer analizi ve piyasa çarpanları analizi kullamılmış ve iki yönteme eşit ağırlık verilmesi uygun bulunmuştur.

Tablo: Rönesans Gayrimenkul Özsermaye Değeri

| (bin TL) | Hesaplama
Mart 2023 tarihinde Şanlıurfa'da gerçekleşen sel felaketi sonrası Şanlıurfa Pizzza AVM 4 ay kapalı kalmış, 23/Haziran 2023'de açılmıştır.

depreminin ardından geçici süreyle hizmete kapanan Kahramanmaraş Piazza AVM 31 Ağustos 2023 tarihinde tekrar faaliyete başlamıştır. Şehirdeki diğer AVM'nin kapanmasından sonra, Kahramanmaraş'ta faaliyet gösteren tek AVM olan Kahramanmaraş Piazza AVM, 48.000 metrekare ile hizmet vermeye devam etmektedir.

150'ye yakın uluslararası marka ile alışverişin yanı sıra eğlence ve yaşam merkezi olarak inşa edilen Kahramanmaraş Piazza AVM'de çocuk oyun alanları, bowling ve sinema salonları bulunmaktadır. Kent merkezinde bulunan Kahramanmaraş Piazza AVM; ulaşım kolaylığı, yürüyen merdivenleri, panoramik aşansörleri ve açık-kapalı yaklaşık 1.100 araçlık otoparkı, 8 çocuk bakım odası, 2 revir alanı, yaklaşık 20 restoran ve cafe ile yaklaşık 1.000 kişilik yeme içme alanı ile ziyaretçilerine hizmet etmektedir.

Kahramanmaraş Piazza AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
2020-2021 dönemi için BREEAM In-Use "Olağanüstü Başarı Ödülü"
Rönesans Holding 2019 Tübitak Bilim Şenliği -- Rönesans Excellence Awards

Kahramanmaraş Piazza AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalama ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir.10

Samsun Piazza AVM ve Otel:

Canik, Samsun'da bulunmakta olup faaliyete Mart 2013'te başlamıştır. Toplam 62 bin m²'lik kiralanabilir AVM alanıyla Karadeniz Bölgesi'nin en büyük AVM yatırımı olan projede AVM ve otelcilik fialiyetleri yürütülmektedir. Mel 2 Gayrimenkul projenin maliki olup Mel 2 Gayrimenkul 9100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır. Yerli, yabancı toplamda 160 markaya ev sahipliği yapan Samsun Piazza AVM ve Otel ile Media Markt, 5M Migros, Zara, H&M, Decathlon, Parlou Cineverse, Lacoste, Yarga, Starbucks, Tommy Hilfiger, Cook Shop, Macfit gibi sektörünün lider markaları Samsun'a gelmiştir. Bünyesinde çocuk etkinlik alanları da yar alan Samsun Piazza AVM ve Otel'in 1.500 m²lik terası da bulunmaktadır. Samsun Piazza AVM ve Otel'de dört çocuk bakım odası, bir revir, yaklaşık 20 restoran ve cafe, yaklaşık 1.300 kişilik yeme içme alanı ve 1.200 araçlık otopark vardır. Samsun'daki AVM'nin BKA'sı 166 bin metrekare olup, şehirde toplam altı AVM bulunmaktadır. Samsun Piazza AVM ve Otel, Karadeniz Bölgesi'nde yer alan 23 AVM içerisinde en büyük kiralanabilir alana sahiptir. Samsun Piazza AVM ve Otel, aynı zamanda 5 yıldızlı ve 164 odalı Anemon oteli ile karma kullanımılı bir proje olarak planlarımıştır. Anemon oteli bünyesinde spor salonu, Fin hamamı, sauna, kapalı havuz ve buhar odası, bulunmaktadır. Ayrıca topların organizasyonları için on iki kişiden beş yüz kişiye kadar değişen kapasiteleriyle alı adet etkinlik ve toplantı alanı bulunmaktadır. Samsun Piazza AVM ve Otel kapsamında yer alan Anemoz oteli üçüncü kişi kiracı tarafından işletilmektedir.

Samsun Piazza AVM ve Otel'in kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi

ANONIVO

^{10 6s Gayrimenkul'un Ozsermaye Değeri | A | 62,878,317 | 50.261.017 |

| Yöntemin Ağırlığı | B | %50 | 9650 |

| Rönesans Gayrimenkul'un Ortalama
Şubat 2023 tarihinde gerçekleşen Kahramanınaraş merkezli deprem felaketi sebebiyle Kahramanmaraş Piazza AVM 7 ay kapalı kalmış, 30 Ağustos 2023'te açılmıştır. Sağlanan bilgiler açık olduğu döneme aittir.}

2019-2020 dönemi için BREEAM In-Use "Olağanüstü Başarı Ödülü"
AYD-2019 Alışveriş Merkezleri Hizmet Başarı Odülü
ICSC (International Council of Shopping Centers) 2014 yılı Onur Ödülü (Büyük AVM kategorisi)

Samsun Piazza AVM ve Otel'in AVM kışmının 31 Aralık 2022 ve 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalama ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Optimum İzmir AVM:

Gaziemir, İzmir'de bulunmakta olup faaliyete Mart 2012'de başlamıştır. 2017 yılında genişleme projesi ile birlikte 84 bin m² lik kiralanabilir alana ulaşan (2015 senesinde gerçekleştirilen genişleme projesi sonrası) projenin maliki Esentepe Gayrimenkul'dür. Esentepe Gayrimenkul, %50 oramında Rönesans Gayrimenkul'e, %50 oranında Euro Creacent'e aittir. Euro Crescent, GRPL nin tamamen sahibi olduğu iştirakidir. Optimum İzmir AVM Ege bölgesinin tamamına hizmet vermekte olur bölgenin en büyük alışveriş ve yaşam merkezleri arasında yer almaktadır.

Türkiye'nin 3. büyük şehri İzmir'in, şehir merkezi ve Adınan Menderes Havalimanı arasında konumlanmış olan Gaziemir ilçesinde yer alan ve Bge bölgesinin en büyük AVM'si olan Optimum İzmir AVM; ilçenin kuzeyinde ve Ege Serbest Bölgesi'nin tam karşısında yer almaktadır. Optimum İzmir AVM'de beş çocuk bakım odası, bir revir alanı, üç oyun alanı, yaklaşık 3.000 araçlık otopark, 44 restoran ve cafe ve yaklaşık 900 kişilik yeme içme alanı vardır

Optimum İzmir AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
2019-2020 dönemi için BREEAM In-Use "Olağanüstü Başarı Ödülü"
ICSC Solal Marketing 2018: Altın Ödül: Elele Kafe "Avrupa'nın En iyi Sosyal Sorumluluk Projesi"
ICSC 2018: Yenileme ve Genişleme (Büyük AVM) kategorisinde Avrupa'nın en iyi Alışveriş Merkezi Odülü
MarCom 2018: Platinum Ödül: Film Galaları "Yılın Pazarlama Kampanyası kategorisi"
The Stevie Awards 2018: İki Farklı Kategoride Bronz Ödül: Film Galaları, Yılın Pazarlama Kampanyası ve Sanat ve Eğlence dalında Yılın Halkla İlişkiler Etkinliği
The Stevie Awards 2018: İki Farklı Kategoride Gümüş ve Bronz Ödül: Elele Kafe, En İyi Tüketici Bikinliği ve Avrupa'da Yılın Kurumsal Sosyal Sorumluluk Programları
Sürdürülebilir İşletme ve Sürdürülebilir Yönetim Sertifikası / "Outstanding" BREEAM İn-Üse

Optimum İzmir AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2022 ve 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalama zıyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Optimum Adana AVM:

Yüreğir Adana'da bulunmakta olup faaliyete Nisan 2011'de başlamıştır. 60 bin m2'lik kiralanabilir alanı bulunan projenin maliki Göksu Gayrimenkul olup Göksu Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır.

Adana'daki AVM'nin BKA'sı 240.800 metrekare olup, şehirde toplam dört AVM bulunmaktadır. Bu AVM'lerden Rönesans Gayrimenkule ait olan Adana Optimum AVM, Adana'da ilk ve tek olan bazı markaları bulunduran, şehrin doğusundaki AVM'dir. Açıldığı yıl 'Yılm En İyi Alışveriş Merkezi' ödülünü alan Optimum Adana AVM, on yıldır düzenlenen Adana'nın Uluslararası Portakal Çiçeği Festivali'nin her yıl resmi sponsorluğunu üstlenerek şehrin tanıtımına katkı sağlarken festival kapsamında on binlerce yerli ve yabancı turisti ağırlamaktadır. Optimum Adana AVM'de beş adet çocuk bakım alamı, yaklaşık yirmi beş restoran ve kafe ile yaklaşık 1.100 kişilik yeme içme alanına ve yaklaşık 1.400 araçlık otopark vardır.

Optimum Adana AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
2019-2020 dönemi için BREEAM In-Use "Olağanüstü Başarı Ödülü
AMPD (Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Demeği) 2011 Yılın Alışveriş Merkezi Odülü (Outlet)

Optimum Adana AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalarına ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Kozzy AVM:

Kadıköy, İstanbul'da bulunmakta olup faaliyete Nisan 2010'da başlamıştır. Projenin 14 bin m²'lik kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Bu proje yap-işlet-devret yatırım modeli çerçevesinde 28 Haziran 2007 tarihinde Kadıköy Belediye Başkanlığı'ndan 18 ay + 30 yıl için kiralanmış olup projenin hak sahibi Kozyatağı Gayrimenkul'dür. Kozyatağı Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır.

Kozzy AVM, İstanbul Kozyatağı'nda semt AVM konseptinde geliştirilmiş ve Türkiye'de ilk olan "mahalle AVM" projelerinden biridir. Butik bir AVM olarak tasarlanan Kozzy AVM'de çeşitli perakende sektörlerinden mağazalar, dört çocuk bakım odası, bir revir alanı, iki restoran ve kafe, 220 kişilik yeme içme alanı ve yaklaşık 200 araçlık bir kapalı otopark bulunmaktadır. İstanbul Kozyatağı'nda semt AVM konseptinde geliştirilmiş olan Kozzy AVM; tiyatro salonları, sergi alanlarıyla sanatsal ve kültürel aktivitelere de ev sahipliği yapmaktadır.

Kozzy AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
ICSC 2011 Avrupa'nın En İyi Alışveriş Merkezi Ödülü (Küçük yeni AVM kategorisinde)
AMPD (Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği) 2010 Yılın En İyi Alışveriş Merkezi Ödülü (50.000 m2'den küçük AVM kategorisinde)

Kozzy AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalama ziyareçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Optimum İstanbul AVM:

Ataşehir, İstanbul'da bulunmakta olup faaliyete Kasım 2008'de başlamıştır. 41 bin m2'lik kiralanabilir alanı bulunan projenin maliki Feriköy Gayrimenkul, %50 oranında Rönesanıs Gayrimenkul'e, %50 oranında Euro Crescent'e aittir. Euro Crescent, GRPL'uin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştirakidir. Avrupa'nın ve Türkiye'nin En İyi Outleti ödüllerini alan Optimum İstanbul AVM, yılda yaklaşık 13 milyon ziyaretçi çekmektedir.

Optimum İstanbul AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
2019-2020 dönemi için BREEAM In-Use "Olağanüstü Başarı Odülü"
2010 Avrupa'nın En İyi Alışveriş Merkezi Odülü / Ozel Outlet Kategorisi AMPD (Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği)
2010 Türkiye'nin En İyi Alışveriş Merkezi Odülü

Optimum İstanbul AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalama ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Maltepe Park AVM ve Ofls:

Maltepe, İstanbul'da bulunmakta olup faaliyetlerine Ocak 2005'te başlamıştır. 73 bin m²'lik AVM olarak kiralanabilir alam bulunan projenin aynı zamanda 15 bin m2 de ofis kullanım amaçlı kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Proje Bakırköy Gayrimenkul tarafından 2018 yılı Haziran ayında Carrefoursa Carrefour Sabancı Ticaret Merkezi A.Ş.'den satın alınmıştır. Bakırköy Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır. Maltepe-Kartal bölgesinin en büyük AVM'lerinden biridir. Yeni eklenenlerle birlikte yaklaşık 220 mağazaya, kapasitəsi yaklaşık 1.200 kişiye yükseltileri yeme içme alanına, 21 restoran ve kafeye, 16 bin m²'lik CarefourSA hipermarkete ve açık-kapalı otopark alanlarıyla yaklaşık 1.850 araçlık kapasitesi mevcuttur. AVM'nin dört çocuk bakım odası, bir revir alanı, iki oyun alanı vardır.

Maltepe Park AVM ve Ofis'in kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

> 2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi

Maltepe Park AVM ve Ofis'in 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalarına ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

Optimum Ankara AVM:

Etimesgut, Ankara'da bulunmakta olup faaliyete Ekim 2004'te başlamıştır. 38 bin m2'lik kiralanabilir alanı bulunan projenin maliki Kurtköy Gayrimenkul'dür. Kurtköy Gayrimenkul %50 oranında Rönesans Gayrimenkul'e, %50 oranında Euro Crescent'e aittir. Euro Crescent GRPL'nin tamamen sahibi olduğu dolaylı iştirakidir. Ankara'daki AVM'lerin BKA'sı 1.679.180 metrekare olup, toplam 43 adet AVM bulunmaktadır. Ankara'da bulunan Optiumum Ankara AVM, Ankara'nın en marka biliniriliği yüksek AVM'lerinden birisidir.

Optimum Ankara AVM'nin beş çocuk bakım odası, bir revir alanı, yaklaşık 20 restoran ve cafe, yaklaşık 960 kişilik yeme içme alanı ve yaklaşık 2100 araçlık otoparkı vardır.

Optimum Ankara AVM'nin kazandığı ödüller aşağıdaki gibidir:

2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi
2019-2020 dönemi için BREEAM In-Use "Olağanüstü Başarı Odülü"
ICSC (Shopping Centers & Retailers Association): 2010 Avrupa'nın En İyi Alışveriş Merkezi Ödülü / Özel Outlet Kategorisi
ICSC (Shopping Centers & Retailers Association): 2010 Avrupa'nın En İyi Alışveriş Merkezi Odilü / Ozel Outlet Kategorisi
ICSC (Shopping Centers & Retailers Association): 2010 Avrupa'nın En Iyi Alışveriş Merkezi Odilii / Ozel Outlet Kategorisi
MARCOM (Gold Ödül) Garaj Günleri: 2019 Bütürleşik Pazarlama Ödülleri

Optimum Ankara AVM'nin 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 tarihleri itibarıyla yıllık ortalarına ziyaretçi sayısı ve doluluk oranları aşağıdaki gibidir:

RönesansBiz Küçükyalı Ofis ve Okul:

Maltepe, İstanbul'da bulunmakta olup faaliyete Aralık 2014'te başlamıştır. Toplamda 52 bin m²'lik kiralanabilir alanı bulunan proje ofis ve okul amaçlı kullanılmaktadır. Bu proje yap-işlet-devret yatırım modeli çerçevesinde Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 2. Bölge Müdürlüğü'nden 22 Haziran 2010 tarihinde 49 yılığına kiralarımış olup projenin hak sahibi Bostancı Gayrimenkul'dür. Bostancı Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır. Kampüs ofis anlayısıyla oluşturulan yerleşkenin kapsamında TED Rönesans Koleji bulunmakta olup konum olarak Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis'in yanında yer almaktadır. %100 doluluk oranıyla kiralanan projenin E-5 karayolu üzerinde olması ve metroya yakınlığı kolay ulaşılabilirlik sağlamaktadır. RönesanaBiz Küçükyalı Ofis ve Okul projesi uluslarası sürdürülebilir yapı standartlarını belirleyen LEED Platinum Sertifikasını almaya hak kazanmıştır. Rönesans Eğitim Demeği işbirliğiyle kurulan TED Rönesans Koleji, 2014-2015 eğitim öğretim döneminde kapılarını ilk kez öğrencilerine açmıştır. Kolej, 38 milyon TL tutarında bir yatırım ve 1.200 öğrenci kapasitesi ile İstanbul, Küçükyalı'da kurulmuştur. Rönesans Holding ve Rönesans Eğitim Vakfi'nın TED ile 20.000 m² alanda kurulan TED Rönesans Koleji'nde, toplam alanın %50'si etkinlik alanı ve %20'si de yeşil alan olarak ayrılmıştır. Aynı zamanda 11.804 m² kapalı alan ve 7.689 m² açık oyun alanı mevcuttur.

Beachtown Projesi:

Konyaaltı, Antalya'da bulunan arsanın toplam alanı yaklaşık 121 bin m²'dir. Bahsi geçen araanın kullanım hakkı yap-işlet-devret yatırım modeli çerçevesinde Antalya Büyükşehir Belediyesi'nden 1 + 30 yıl olarak 29 Kasım 2017 tarihinde devralınmıştır. Hak sahibi Kabataş Gayrimenkul Adi Ortaklığı'dır. Kabataş Gayrimenkul %100 Rönesans Gayrimenkul bağlı ortaklığıdır.

Beachtown Projesi, 31 Aralık 2023 itibarıyla finansal tablolarda maddi duran varlıklar altında takip edirmektedir ve 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla ilgili proje için harcanan inşaat maliyetleri 60.822 bin TL'dir. Grup'un ilgili proje için inşaat ruhsatı bulurımaktadır.

Söz konusu arsada çok katlı bir AVM, kapalı ve açık hava eğlence alanlarından oluşacak bir proje yapılması planlanmaktadır.

Ümraniye Arsası:

Ümraniye, İstanbul'da bulunan arasının toplam alanı yaklaşık 23 bin m2'dir. Bu arsanın maliki Kandili Gayrimenkul olup Kandili Gayrimenkul ve %50 Doğan Şirketler Grubu Holding A.Ş. iştirakidir. Ümraniye Arsası üzerinden gelecekte herhangi bir proje gerçekleştirilmeyebilir ve Grup bu arsadan herhangi bir gelir elde edemeyebilir. Bununla birlikte, arsalar devredilmek suretiyle Grup portfoyünden çıkarılabilir veya üçüncü kişilere arsalar üzerinde aynı veya şahşî haklar tanınabilir.

Ataşehir Arsası:

Ataşehir, İstanbul'da bulunan arsanın toplam alanı yaklaşık 500 m²'dir. Bu arsanın maliki Rönesans Gayrimenkul'dür. Grup portföyünde yer alan Ataşehir Arsası'nın niteliği, ilgili imar kayıtlarında "ilkolu alanı" olarak ifade edilmiştir. Bu doğrultuda, Ataşehir Arsası üzerinde imar kayıtlarına aykırı olarak ilkokul harici konut, AVM veya başka bir türde gayrimenkul projesi geliştirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Bu durum, Grup'un Ataşehir Arsası kapsamında planlayabileceği projelerin kapsamını daraltmakta olup Grup portüyünün çeşitlendirilmesini sınırlama riski taşımaktadır. Arsa üzerindan gelecekte herhangi bir proje gerçekleştirilmeyebilir ve Grup arsalardan herhangi bir gelir elde edemeyebilir. Bununla birlikte, araalar devredilmek suretiyle Grup portföyünden çıkarılabilir veya üçüncü kişilere arsalar üzerinde aynı veya şahsî haklar tanınabilir.

III. SEKTÖREL BİLGİLER

Ofis, perakende ve AVM, endüstriyel gayrimenkul, konut ve otel sektörlerini içinde barındıran gayrimenkul sektörü, yarattığı istihdam ve üretim kapsamında ülkenin lokomotif sektörleri arasında olup, selstörün GSYH'deki payı 2023 3. Çeyrek itibarıyla %5,4 olarak gerçekleşmiştir.11

Grup, Türkiye gayrimenkul pazarının perakende ve ofis segmentlerinde faaliyet göstermektedir. Grup'un sahibi olduğu/uzun süreli kiralama hakkı bulunan variıklarının toplam kiralanabilir alanı yaklaşık 750 bin m² olup bunun yaklaşık 640 bin m²'si AVM ve yaklaşık 110 bin m²'si ofislerden oluşmaktadır. Samsun Piazza AVM ve Otel projesi kapsamında otel bulunmakta olup, söz konusu otel üçüncü tarafından işletilmektedir. Ayrıca Grup'un iki arsası ve bir projesi bulunmaktadır.

Grup, ağrılıklı olarak gayrımenkul sektörünün perakende ve AVM alanında faaliyet gösterirken, ofis ve konut projeleri de yapmaktadır. Bu itibarla ilçili sektörlere ait bilgiler aşağıda yer almaktadır.

Genel Görünüm

Gelişmiş ülkelerin merkez bankalarının, COVID-19 pandemisi sebebiyle üretim ve hizmet sektöründe yaşanan arz ve lojistik sıkınılarının etkilerini için uyguladıkları genişletici para politikaları ve artan göçe bağlı olarak yaşanan talep artışı, konut sektörlere göre pozitif ayrışmasına neden olmuştur. 2022 yılında ise pandemi etkilerini azaltımak için uygulanan genişletici para politikaları yerini enerji satın alımı yapılan ülkelerin içinde bulunduğu uluslarası sorunlar sebebiyle özellikle enerji fiyatlarındaki artışın derinleştirdiği enflasyonist baskıyı azaltmak için sıkılaştırıcı para politikasına bırakmıştır. IMF, 2023 yılı için %2,8'den %3'e yükseltüği küresel ekonomik büyüme tahminini, 2024 yılı için de %2.9 seviyesinde sabit bırakmıştır14. Bahsi geçen raporda yüksek enflasyonun, hane halkının satın alma gücünü aşındırmaya devam ettiği, merkez bankalarının enflasyona karşı politika sıkılaştırmasının, borçlanma maliyetini yükselterek ekonomik aktiviteyi sınırladığı ifade edilmiştir.

Ülkemizde 2023 yılı ilk yarışında baz etkisiyle yaşanan fiyatlar genel seviyesindeki geri çekilmiş, Haziran ayı TÜFE dikkate alındığında yılılık artış oranı %38,21 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemdeki ÜFE artışı ise %40,42

¹¹

Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

SPL	Kurumsal	Yonetim	Derecelendirme	Lisensi	Yeterlilik	linki:
			https://lsts.spl.com.tr/BmployeeUser/DigitalBadre/BAEAD9ED-0109-4B08-83BB-572637590121

			SERMAYE PIYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUSU A.Ş.
SP .; Titchyrida servaye pigarden in treped intractional in the lit is is is in in 1 iggjisteles vedstillers in and religent in the legion is and the ellier. Kaynak: GYODER 2023 2. Çeyrek

¹²

Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

SPL	Kurumsal	Yonetim	Derecelendirme	Lisensi	Yeterlilik	linki:
			https://lsts.spl.com.tr/BmployeeUser/DigitalBadre/BAEAD9ED-0109-4B08-83BB-572637590121

			SERMAYE PIYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUSU A.Ş.
SP .; Titchyrida servaye pigarden in treped intractional in the lit is is is in in 1 iggjisteles vedstillers in and religent in the legion is and the ellier. IME World Bonomic Outlook, October 2023, {https://www.imf.org/en/Publications/WEO/1ssues/2023/10/10/worldeconomic-outlook-october-2023)

seviyesindedir. Bunlarla birlikte fiyatlar genel düzeyini yönlendirilen fiyatlarda yapılan vergi ve fiyat artışları yukarı yönlü baskılamaktadır.

Aralık 2023 TÜFE yıllık artış oranı %64,77 ve ÜFE yıllık artış oranı %44,22 olarak gerçekleşmiştir. TCMB'nin Kasım ayında yayınladığı enflasyon sunununda ise enflasyon beklerini %65 düzeyine yükseltilmiştir.

Enflasyonun yiksek seyretmesi tüketici davranışlarını ve maliyetleri etkilemektedir. One çekilen talep bazı sektörlerde önemli bir canlılık birlikte bu talebin sürdürülebilir olamayabilir. TCMB faiz artışlarına paralel kredi ve for bulma maliyetlerinin de yükselmesi ekonomik aktivitede yavaşlamayı getirebilir.

İnşast maliyet endeksi 2016 yılbaşından itibaren artış eğilimindedir. Türkiye'nin bulunduğu coğrafı bölgede yaşanan uluslararası sorunlar, inşaat malzemelerinin yurt dışından temin edilmesi, TL hin değer kaybı gibi nedenlerden dolayı; özellikle 2022 yılında artış oranlarında ivmelenme yaşanmış olup, 2022 yılının Eylül ayında bir önceki yıla göre %120 artış gerçekleşmiştir. 2022 yılının Kasım ayından itibaren artış oranı 2023 yılının Mayıs ayına kadar azalarak devam ederken 2023 yılının Haziran ayında enfilasyonla mücadele kapsamında TCMB'nin politika faizini kademeli olarak artırmasıyla birlikte maliyet endeksindeki artış hız konusu maliyet artışları; yaşanan deprem felaketi nedeniyle başta yeni konut fiyatları olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yükseltmektedir.

Bu gelişmeler, özellikle AVM ve ofis gayrimenkul sektöründe önemli değişikliklere neden olmuştur. İnşat maliyetlerindeki artış, bu sektörlerde arzın kıstlanmasına yol açmıştır. Yatırımcılar, daha yüksek inşaat maliyetlerine karşı karlılığı yeni projeleri başlatmada daha seçici hale gelmiştir. Bu, AVM ve ofis alanlarının sayısının sınırlı olmasına neden olmuştur. Bunun sonucunda, mevcut A VM ve ofis alanlarının değeri artmıştır. Azalan arz, mevcut mülklerin talep üzerindeki etkisini artırmış ve kira gelirlerini yukarı yönlü artırmıştır. Aynı zamanda, bu artan talep nedeniyle AVM ve ofis sahipleri, daha yüksek kira ücretleri talep edebilir hale gelmiştir.

Kaynak: TÜİK

Güçlü talep ve enflasyondan koruma (reel getiri) güdüleriyle konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artışın hızının yayaşlamaya başladığı görülmektedir. TCMB tarafından Konut Fiyat Endeksi, 2023 Mayıs ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak ise %45 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 27.840 TL ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 41.766 TL olmuştur.

2023 Kaşım ayı verileri dikkate alındığında ise; artış oranlarının düştüğü gözlenmektedir. Kasım ayında açıklanan verilere göre Konut Fiyat Endeki yılın aynı ayına göre nominal olarak %80,2, reel olarak ise %12,4 oranında artış gerçekleşmiştir.

2023 yılı Şubat ayında Kahramanmaraş merkezli deprem felaketi sonucunda yıkılan gayrımenkullerin yeniden inşası sektörel olarak takip edilmektedir. Ek olarak, Türkiye'nin bulunduğu coğrafi bölge etrafında son zamanlarda uluşlararası alanda yaşanan ihtilarların oluşturduğu belirsizlik devam etmektedir ve bu sektör üzerinde çeşitli etkiler gösterebilir.

AVM Sektörü

2023 yılının ilk yarışında reel artışlar yaşanmış olup, ziyaretçi sayıları ilk defa pandemi öncesi dönemin üstüne çıkmıştır. Kiralama faaliyetleri kapsamında; perakendeciler neredeyse tam doluluğa ulaşan ana caddeler ve birincil AVM'lere yönelmiştir. Enflasyonist baskılar, tüketicilerin taleplerini öne çekmesine sebep olmuş, Temmuz ayında asgari ücret arişı ise ma! sahiplerinin giderlerinin artmasına sebep olmuştur.

GYODER 2023 3. Çeyrek Raporu'na göre Türkiye'deki AVM arzı 2023 3. Çeyrek itibanyla 444 adet AVM'de 14 milyon metrekare seviyesineyaklaşmıştır. 2022 yılında Türkiye genelinde yaklaşık 153 bin metrekare kiralanabilir alana sahip 7 adet AVM açılırken, 2023 yılının ilk üç çeyreğinde 57 bin metrekare kiralanabilir alana sahip 3 AVM açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. Mevcut durumda 758 bin metrekare kiralanabilir alana sahip 27 AVM'nin inşast halinde olduğu göz önünde bulundurulduğunda 2025 yıl sonu itibarıyla Türkiye genelindeki toplam arzın 14,6 milyon metrekare seviyesine ulaşması beklenmektedir. TÜİK verilerine göre ülkemizde bulunan yaklaşık 3,6 milyon işletmenin, üretici ve tedarikçiler de dahil edildiğinde 2,3 milyonunu perakende sektörüyle bağlantılı olarak faaliyet göstermektedir. Bu işletmelerin oluşturduğu 12,4 trilyon TL ciro, tüm sektörlerde oluşan 16,6 trilyon TL tutarındaki cironun yaklaşık %75'ine tekabül etmektedir.

Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 163 m² kiralanabilir alan olarak gerçekleşirken, İstanbul 328 m² ile ilk sırada yer almaktadır. İstanbul'u 282 metrekare perakende yoğunluğu ile Ankara takip etmektedir. Türkiye genelinde ise 2025 yıl sonu itibarıyla perakende yoğunluğunun 172 me çıkması beklenmektedir.

Türkiye Perakende Yoğunluğu Haritası

Kaynak: Value Solution Partners (TKA: Toplam kiralanabilir alan)

COVID-19 pandemisi dönemindeki belirsizlik, döviz artışı ve enflasyonu beraberinde getirmiş, bu durum AVM'leri sabit kira sözleşmeleri yerine ciro bazlı kira uygulamasına geçmeye itmiştir.

2022 yılında yaşanan ve sektörü doğrudan etkilenen yüksek enflasyon ve tüketici güven endeksindeki olumsuzluklara rağmen, enflasyonist başkılar tüketicilerin tasarruf yapmak yerine harcamalarını öne çekmesine neden olarak talebi artırmıştır. Aynı zamanda turizmdeki yükseliş de ziyaretçi sayısını artırarak ciro bazlı kiraya dönen AVM'lerin net operasyon gelirlerine olumlu yansımıştır. Tüketici Güven Endeksi, Eylül ayında bir önceki aya göre %3,5 oranında artarak 68'den 71,5 seviyesine ulaşmıştır.13 Tüketici Güven Endeksi, Aralık ayında bir önceki aya göre %2,6 oranında artarak 75,5'ten 77,4 seviyesine ulaşmıştır.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından oluşturulan AVM Endeksi'ne göre Kasım 2023 döneminde bir önceki yılın aynı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmanış olarak incelendiğinde %92,7 artarak 2.606 puana yükseldiği görülmektedir. Kasım ayında yıllık enflasyonun %61,98 olduğu göz önüne alındığında metrekare verimlilik endeksinin enflaşyon üzerinde olduğu görülmektedir.

¹³ TR International Gayrimenlık Mümessillik Tasarım Taalbüt ve İnşast Hizmetleri Anonim Şirketi (Cushman & Wakefield) - Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Üçüncü Çeyrek 2023 Raporu

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılar Derneği - AVM Endeksi Kasım 2023

AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başma düşen ciro ise Kasım ayında Türkiye genelinde 9.935 TL iken İstanbul'da 11.901 TL, Anadolu'da ise 8.625 TL olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılar Derneği - AVM Endeksi Kasım 2023

Kasım 2023 verileri ile bir önceki yılın ayın karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde %10,3'lık bir artış görülmektedir.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılar Derneği - AVM Endeksi Kasım 2023

Value Solution Partners'ın araştırmasına göre yılın ikinci yarısı için perakende pazarının; yılın üçüncü çeyreğinde turist akışının ve okula dönüş harcamalarının artış performansını desteklemeye devam edeceği ancak para politikası, artan vergi oranları ve yükseliş eğiliminde olan enflasyonun tüketicilerin satın alma gücünü zayıflatına riski nedeniyle daha temkinli olabileceği öngörülmektedir.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Demeği (AYD) ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan ve ber ay düzenli olarak yayımlanan AVM Endeksi'nin Kasım ayı verilerine göre ciro endeksi, Kasım 2023

döneminde, bir önceki yılın ayın ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde yüzde 92,1 oranında artarak 2.606 puana yükselmiştir. Kasım 2023 için açıklanan yıllık enflaşyon oranının yüzde 61,98 olduğu düşünüldüğünde, metrekere verimlilik endeksindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülmektedir.

Kasım 2023 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Ekim 2023 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde 13,3 oranında artış göstererek 2.606 puana yükselmiştir.

AVM Endeksi verileri üçüncü çeçtiğimiz yılın üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında yüzde 87,2 oranında artış göstererek 2023 üçüncü çeyrek döneminde 2031 puana yükseldi.

AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başma düşen ciro Kasım ayında Türkiye genelinde 9.935 TL iken İstanbul'da 11.901 TL, Anadolu'da 8.625 TL olarak gerçekleşmiştir.

Çeyrek bazlı m² başına düşen cirolarda üçüncü çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde 87,2'lik bir artış yaşanmıştır. 2023 yılı üçüncü çeyrekte metrekare verimliliği 7.987 TL olarak gerçekleşmiştir.

Kategori Bazında Ciro Endeksi

Endeks, kategoriler bazında geçtiğimiz yılın Kasım ayı ile karşılaştırıldığında en fazla artış yüzde 106,7 ile teknoloji kategorisinde görülmüştür. Yiyecek içecek kategorisinde yüzde 81,4, diğer kategorisinde* yüzde 97,9, hipermarket kategorisinde yüzde 86,1, giyin kategorisinde yüzde 85,9 ve ayakkabı kategorisinde yüzde 83,41'lük bir artış yaşandığı görülmektedir.

(": Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kayun, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazlardan oluşmaktadır.)

Kategori bazında ciro endeksi bir önceki ay olan Ekim 2023 dönemi ile karşılaştırıldığında teknoloji kategorisinde yüzde 28,2, ayakkabı kategorisinde yüzde 15,9, giyim kategorisinde yüzde 7,9 ve hipermarket kategorisinde yüzde 10,4'lük bir artış yaşandığı görülmektedir.

Ziyaret Sayısı Endeksi

Kasım 2023 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 10,3'lük bir artış ile 96 puana yükselmiştir.

Kasım 2023 döneminde ziyaret sayısı endeksi bir önceki ay Ekim 2023 ile karşılaştırıldığında yüzde 3,2 oranında bir azalış olduğu gözlemlenmiştir.

Ziyaret sayısı endeksinde üçüncü çeçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yüzde 10'luk bir artış olduğu gözlemlenmiştir.

Ticari Gayrimenkul ve Ofis

Pandemi döneminde başlayan zorunlu evden çalışma hibrit ve şehir dışı çalışma modeline evrilerek; kişi başı ideal brüt ofisi alanında azalmaya sebep oldu. Bununla birlikte artan esneklik hazır ofisilere olan talebin artmasına sebep aldır.

Yaşanan deprem felaketi alternatif lokasyonlara yönelim sağladı, İstanbul merkezlerine ek olarak Ankara ofisleri açıldı ve afet risk senaryoları çalışılmaya başlandı.

GYODER 2023 3. Çeyrek raporuza göre 2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon metrekare olarak artış gösterirken, yılın ilk çeyreğinde 34.589, ikinci çeyreğinde 72.603, üçüncü çeyreğinde 98.060 olmak üzere ilk üç çeyrekte toplam 205.057 metrekare alan kiraya verilmiştir. Bu itibarla 2023 3. Çeyrekte gerçekleşen toplam alanı bir önceki çeyreğe göre %35 artış gösterirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %42 azalmıştır. Bununla birlikte 3.çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmalarının metrekare bazında %71,7'sini, sayıca ise %76'sını yeni kiralama anlaşmaları oluşturmuştur.

		2023C1						2023C2				2023C3
		Stok	Boşluk		Birincil		Stok		Boşluk		Birincil	Stok	Boşluk	Birincil
Avrupa Yakası		(bin	Oranı		IKTra		(bin		Oranı		Kra	(bin	Oranı	IKTra
		m2)	(%)		(\$/m2/ay)		m4)		(%)		(\$/m2/ay)	m4)	(%)	(\$/m2/ay)
Levent-Etiler		886		8,4 37		886		8,4	37		336	7,5	37
Mas ak		977	18,9		22		927		18,9		22	927	18,8	22
Z.Kuyu-Şişli Hattı		529	8,0		25		529		8,0		25	579	7,6	25
Taksim ve Çevresi		206	6,6		15		206		6,6		15	206	5,1	15
Kagithane		309	25,2		13		309		25,2		13	300	25,0	13
Besiktas *		105	18,8		20		105	18,8			20	105	15,5	20
Batı İstanbul**		674	4,0		10		674		4,0		10	674	3,7	10
Cendere-Seyrantepe	376		35,6		13		376	35,6			13	376	24,6	13
			2023 Cl				2023C2			2023 C23
	Stok	Bosluk			Birincil		Stok	Birincil Bosluk			Stok	Boşluk	Birincil
Anadolu Yakası	(bin	Organ1			Kra		(bin		Oranı		Kira	(bin	Oran	Kira
	m 3	(%)			(S/m²/ay)	m²)			(%)	(S/m2/ay)		m4)	(%)	(\$/m²/ay)
Kavacık	03	4,8			10	ਹੈਤ			4,8		10	93	6,5	10
Umraniye	745	9,9		12		745		థి, ఆ			12	745	0,8	12
Altunizade	86	35,2		15			86 36,2				15	86	36,2	15
Kozyatağı	806	14,0			22	:06			14,0		22	805	15,9	22
Doğu İstanbul***	511	28,0			10	511			28,0		10	511	26,1	10

*Nişantaşı-Akaretler-Barbaros-Maçka-Teşvikiye bölgelerini kapsamaktadır.

**Güneşli-Yenibosna-Bakırköy-İkitelli bölgelerini kapsamaktadır.

*** Küçükyalı-Maltepe-Kartal-Pendik bölgelerini kapsamaktadır.

Kaynak: GYODER 2023 3. Çeyrek Raporu

2023 yılının üçüncü çeyreğinde boşluk oranı %14,3 olarak gerçekleşmiştir. Ayrıca pandemi sonrası artan nitelikli A sınıfı ofis talebine istinaden MİA bölgesindeki boşluk oranlarında düşüş meydana gelmiştir. Diğer taraflan fonksiyon değşikliğine giden binalar da arz sıkıntısını derinleştirmektedir. Bu durumda boşluk orazlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı sebepleriyle birincil kiralarda 2022 yılına kıyasla 2023 2. Çeyrekte dolar bazında %37'lik artış kaydedilerek 37 dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. GYODER'in 2023 3. Çeyrek raporuna göre önümüzdeki dönemde de yükselen talep ve boşluk oranlarındaki düşüşün devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruması öngörülmektedir.

İstanbul Ofis Pazarı

Kaynak: GYODER 2023 2. Çeyrek Raporu

2023 yılı 3. çeyreğinde toplam 98,1 m² kiraların işlemi gerçekleştirilmiş olup, boşluk oranı %13,3 seviyesindedir.

Kiralama İşlemleri	2023C1	2023C2	2023C3
Gerçekleşen Topla Kiralama İşlemi (bin m2)	92	72	ਰੋਲ
Birincil Kira (ABD Doları/m-/ay)™	27.0	37,0	37.0
Birincil Getiri Oranı (%)	7.75	7.75	7.75
Boşluk Oranı	17.53	15,10	14,34

* Gerçekleşen kiralana işlemler içinde uç değerler en yüksek çeyrek diliminde yer alan kira değerlerinin ortalamasıdır.

Kaynak:GYODER 2023 3.Çeyrek Raporu

17 Nisar'da İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin bankalar etabı açılmış ve kamu bankalarının ilgili birimleri burada faaliyete başların da bu yıl içinde tamamlanarak 1,5 milyon m² azan pazara katılacağıöngörülmektedir. Oluşacak bu arzın yaklaşık %50'sinin kamu bankaları ve kamu kurumları tarafından kullanılması öngörülmektedir.

Kaynak: GYODER 2023 2. Çeyrek Raporu

Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Met-Gün İnşast (14.010 m², Doğuş HQ), Mastercard (4.589 m², Bellevus Ofis Binası), Humanis Sağlık (3.840 m², Link Maslak), Huawei (3.300 m², Yılmaz Plaza 2), Columbia (3.300 m², Vadistabul), Bir banks (2.500 m², Torun Center), TM Marketing (2.200 m², Skyland), Gözalan Group (2.067 m², Vadistanbul), BASF(2.065 m², Nidakule Batı), Erciyes Anadolu Holding (1.700 m², Skyland), Straumann Implantololji (1.530 m², Torun Center), Migros ( 1.314 m², NidaKule Batt), Güven Holding (1.200 m², Skyland), Rödle:Partners ( 1.125 m², NidaKule Levent), SuperPay ( 1.000 m², Skyland), Office Link (1.000 m², Rönesans Piazza) bulunmaktadır.

Kaynak: GYODER 2023 3.Çeyrek Raporu

Ticari gayrimenkulde öne çıkan iller değerlendirildiğinde birim m² ortalama satış fiyatları aşağıdaki gibi oluşmaktadır:

T	Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (11/m²)	Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (11/m2)	Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
Istanbul	39.319	37-684	45.888
VADIT	32.651	32.163	37.773
BBBBLED	24.693	25.530	25.982
Ankara	25.626	25.623	27.414
Antalya	35.526	33.577	40.650
Kocaeli	25.015	25.138	24.447
Adana	22.133	23.755	20.537

Kaynak:GYODER 2023 2.Çeyrek Raporu

Endeksa tarafından hesaplanan ticari gayrimenkul fiyat endeksi ise son 1 yılda TL bazında %73,3 artış göstermiştir. (Eylül 2022: 422,47, Eylül 2023: 753,21)

Konut

Enflasyonist ortamın sebep olduğu maliyet artışları gayrımenkule olan talebi son dönemlerde artırmıştır. 2021 yılında 1.491.856 adet konut satışı gerçekleşirken, 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır. Mevcut durumda konut kredi piyasasında yaşanan yavaşlama ve enflasyonist ortamın tasarıntları azaltması sebebiyle 2023 yılında konut satışları bir önceki yıla göre %17,5 oranında gerileme göstererek 1.225.926 olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: TÜİK

Konut satışlarına etki eden diğer faktör ise yabancı yatırımcı talebidir. Türkiye'nin jeopolitik konumu itibarıyla çevre ülkelerde yaşanan gelişmenkul satın alan yabancı uyruklulara vatandaşlık ve oturma izmi verilmesi uygulamaları yabancı yatırımcıların konut talebini olumlu etkilemektedir. Yabancı yatırımcılara 2020 yılında 41.298 adet, 2021 yılında 68.210 adet konut şatışı gerçekleşirken 2023 yılında 35.268 adet konut satışı gerçekleşmiştir. 2022 yılından bu yana Rusya-Ülcayna arasındaki gerilimin etkisiyle satışların %26,0'sı Rus yatırımcılara gerçekleştirilmiştir. 2023 yılında yabancı yatırımcılara gerçekleştirilen satışların toplam satışlardaki oranı ise %2,9'dur.

Kaynak: TUİK

Konut sektörünün Türkiye'nin bulunduğu coğrafi bölge etrafında yaşanan uluslarası sorunların seyri, küresel sıkılaşma politikaları gibi küresel veya lokal alanda yaşanan siyasi ve ekonomik olaylara bağlı olarak gerçekleşecek talebe göre şekilleneceği beklenmektedir.

Gayrimenkul sektörü, AVM ve perakende sektörü, turizm ve otel, ofis, lojistik ve konut sektörlerini içinde banıdıran, ülke ekonomisinin lokonotif sektörlerinden biridir. İnşaat sektörünün 2023 yılı 1. Çeyreği itibariyle GSYH içindeki payı %5,3 olmakla birlikte, birçok alt sektör üzerinde doğrudan ve dolaylı etkileri bulunmaktadır. (Kaynak: GYODER 2023 3. Çeyrek Raporu)

Grup gayrimenkul sektörü içinde ağırlıklı olarak ticari gayrimenkul (AVM) ve ofis segmentinde faaliyet göstermektedir. Bu doğrultuda, takip eden bölümlerde ticari gayrimenkul ve ona sektörüne dair çeşitli göstergeler ele alınacaktır.

2022 yılı pandeminin uzun ve yıpratıcı etkisinin görünürde yitirildiği fakat ekonomik etkilerinin devam ettiği bir yıl olmuştur. Pandemi döneminde oluşan belirsizlik durumuna döviz kurundaki dalgalanmalar ve enflasyon

I MENKUL DE Nonim SIRKE

eklenince sabit kira gelirler üzerindeki ağırlığı azalırken, ciro bazlı kira sözleşmelerinin ağrılığı artırıştır. 2023 yılında ise Türkiye, Kahramanınaraş merkezli son yılların en yılıcı depremini yaşamıştır. Depremin etkilerinin bir kısmı geçici bir süre gayrimenkul piyasasında yer ederken bazıları kalıcı olmuştur.

Grup, işbu İzahname tarihi itibarıyla isabetli finansman yönetimi ile yatırım yapma konusunda seçeneklerini artırmaktadır ve portföyünde bulunan tüm ticari gayrımenkullerinin kiraya verilmiş olması sebebiyle yüksek aktif varlıkları ile düzenli kira getirisine sahiptir.

Grup, işbu İzahname tarihi itibarıyla ağrılıklı olarak İstanbul ilinde faaliyet göstermekte olduğundan, ücari gayrimenkul ve ofis verilerinde istanbul ili esas alınmıştır. 2023 yılı 3. çeyrek itibarıyla Türkiye'deki mevcut AVM arzı 444 AVM'de 14 milyon m2 seviyesine yaklaşmıştır. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %37,5 ini oluşturmaktadır. 2025 yılı sonu itibarıyla ise tamanlarınan projeler Türkiye'de toplam arzan 14,7 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir. Şirket, 9'u AVM, üç karma kullanımlı proje, bir ofis binası, iki arsa ve bir projesi 14 ile toplamda 16 gayrimenkul pazarında önemli bir yer edinmiş olup uzun yıllardır doluluk oranının ortalama %95'in üstünde olmasını sağlamıştır. İşbu izahname tarihi itibarıyla Grup'un doluluk oranları öncesi dönemi geçmiştir. Grup'un gelirlerinin ortalama %40'ını İstanbul'da bulunan Optimum Istanbul AVM, Küçükyalı Hültown AVM ve Ofis, Maltepe Piazza AVM-Ofis ve Konut, Maltepe Park AVM ve Ofis ve Kozzy AVM oluşturmaktadır ve il bazında sıralamayı İzmir, Samsun, Adana, Ankara ve diğer şehirler takip etmektedir.

AVM sektöründe sıklıkla kullanılan OCR %13 ile %15 arasında değişen bir optimum/sürülebilir orana sahiptir. Şirket'in son 12 aylık dönemi değerlendirildiğinde, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla son 12 ay içindeki OCR oranı yaklaşık %10 bandında seyretmektedir. Şirketin kiralama maliyet oramındaki gelişimlerin ana sebeplerinden biri, kiraların TL cinsinden olması ve TL'nin değer kaybına maruz kalmasıyla ilişkilendirilebilir. Bu bağlamda, Şirket, kiracılarına baz kira artışları ile ilgili bildirim göndermeye devam etmektedir. OCR oranın iyileştirmek ve sektör standartlarına yaklaştırmak, şirketin finansal sağlığını koruması çok önemlidir. Enflasyon üzerinde artan kiracı cirolarının etkisiyle 2018 yıl sonunda Grup portföyünün OCR oranı %15,5 iken Aralık-23 'te %8,7'ye düşmüştür.

IV. FINANSALLAR HAKKINDA BİLGİLER

Kurulun 28 Aralık 2023 tarih ve 81/1820 sayılı kararı uyarınca, TMS'yi uygulayan finansal raporlama düzenlerine tabi ihraçılar ile sermaye piyasası kurumlarının, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla sona eren hesap dönemlerine ait yıllık finansal raporlarından başlamak üzere TMS 29 hükümlerini uygulamak suretiyle enflasyon mulasebesi uygulamasına karar verilmiştir. Bu çerçevede 31 Aralık 2022 ve 31 Aralık 2023 tarihli konsolide finansal tablolar hazırlanırken TMS 29'a göre enflasyon düzeltmesi yapılmıştır. Finansal tabiolar ve önceki dönemlere ait ilgili tutarlar, fonksiyonel para biriminin genel satın alma gücündeki değişiklikler için yeniden düzenlenmiştir ve sonuç olarak, finansal tabilolar ve önceki dönemlere ait ilgili tutarlar TMS 29 uyarınca raporlama dönemi sonunda geçerli olan ölçüm birimi cinsinden ifade edilmiştir. 31 Aralık 2021 ve 2022 tarihli finansal tablolarda yer alan tüm tutarlar aksi belirtilmedikçe 31 Aralık 2023 satın alım gücü esasına göre ifade edilmiştir.

Şirket'in, özel bağımsız denetimden geçmiş 31 Aralık 2021, 31 Aralık 2023 ve 31 Aralık 2023 tarihli konsolide finansal durum tabloları ve 2021, 2022 ve 2023 yıllarına ilişkin konsolide kâr veya zarar tabloları aşağda yer almaktadır.

Finansal Durum Tablosu (Bin TL)	31 Aralık 2021	31 Aralık 2022	31 Aralık 202
Dönen Varlıklar	5.809.943	7-2-0-810	2.576.079
Nakit ve nakit benzerleri	4.228.374	1.788.710	1.597.606
Ticari alacaklar	341.783	364.491	405.106
- Ilişkili taraflardan ticari alacaklar	27.670	43.781	91.845
- Ilişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar	314.113	320.710	313.261
Diğer alacaklar	1.589	5.381	2.160
- İlişkili taraflardan diğer alacaklar	800	2,186	322
- İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	780	3.705	1.838

Tahlo: Finansal Durum Tahlosn

14 Beachtown Projesi kamu kuruluşları ile yapılan uzun süreli üst hakkı kullanım sözleşmeleri vasıtasıyla geliştirilmektedir.

Finansal yatırımlar	23.238	4.386.970	46.935
Türev araçlar	296.965	260.116	88.419
Stoklar	3.613		1.278
Peşin ödenmiş giderler	30.588	118.526	370.084
Cari dönem vergisiyle ilgili varlıklar	4.788	1.714	15.178
Diğer dönen varlıklar	457.553	294.902	49.313
Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar	421.452
Duran Varlıklar	62.662.202	69.204.699	81.179.409
Diğer alacaklar	67.015	5.622	2.236
- İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	67.015	5.622	2.236
Finansal yatırımlar	1.713.649
Ozkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlar	7.104.166	8.931.776	11.150.838
Stoklar			1.255.432
Yatırım amaçlı gayrimenkuller	52.312.062	59.764.429	67.646.780
Maddi duran varlıklar	74.191	104.019	82.412
	2.004	1.279	1.469
Maddi olmayan duran varlıklar			1.469
- Diğer maddi olmayan duran varlıklar	2.004	1.279
Peşin ödenmiş giderler	39.818	14.300	8.018
Kullanım hakkı varlıkları	166,969	166.629	179.531
Ertelenmis vergi varlıkları	737.309	211.145	842.995
Diğer duran varlıklar	445.019	5.500	9.698
Aktif Toplamı	68.472.145	76.425.509	83.755.488
Kısa Vadeli Yükümlülükler	2.024.612	16.936.253	5.323.839
Kısa vadeli finansal borçlar	1.995		530.691
Uzun vadeli finansal borçların kısa vadeli kısmı	1.213.826	16.317.242	2.580.322
-İlişkili taraflardan uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısmı			30.121
-İlişkili olmayan taraflardan uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kasmı	1.213.826	16.317.242	2.550.201
Ticari borçlar	247.806	396.300	453.620
- İlişkili taraflara ticari borçlar	103.462	227.271	133.045
- İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar	144.344	169.020	320.575
Diğer borçlar	65.316	148.987	1.271.686
- İlişkili taraflara diğer borçlar	36.501	112.111	1.086.285
- İlişkili olmayan taraflara diğer borçlar	28.815	36.876	185.401
Türev araçlar	328.785		135.138
Ertelenmiş gelirler	58.770	41.168	218.719
	170		90.983
Dönem karı vergi yükümlülüğü Calışanlara sağlanan faydalara ilişkin borçlar	15.103	17.052	16.575
	18.278	15.504	26.105
Kısa vadeli karşılıklar
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa vadeli karşılıklar	7.210	7.687	15.152
Diğer Kısa Vadeli Karşılıklar	11.068	7.817	10.953
Satış amacıyla elde tutulan duran varlıklara ilişkin yükümlülükler	74.563
Uzun Vadeli Yükümlülükler	43.597.005	22.077.315	22.733.583
Uzun vadeli finansal borçlar	33.777.015	10.674.504	16.077.334
-İlişkili taraflardan uzun vadeli borçlanmalar			4.043.320
- İlişkili olmayan taraflardan uzun vadeli borçlanmalar	33.777.015	10.674.504	12.034.014
Ticari borçlar	109 918	59.127	40.462
- Ilişkili taraflara ticari borçlar	109.918	59.127	40.462
Diğer borçlar	4.355.436	2.939.213	1.806.339
- İlişkili taraflara diğer borçlar	4.326.921	2.914.514	1.784.196
- İliskili olmavan taraflara diğer borclar	28.515	24.699	22.143

ANGNIM SIGHIM SISKETT

Ertelenmiş gelirler	9.809	2.366	5.109
Üzun vadeli karşılıklar	12.870	17.270	84.889
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar	12.870	17.270	84.889
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü	5.331.957	8.384.835	4.719.450
Ozkaynaklar	22-850-328	37.411.941	55.698.066
Odenmis sermaye	303.717	303.717	303.717
Sermaye düzeltme farkları	2.936.952	2.936.952	2.936.952
Kar veya zarardan yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer kapsamlı gelirler/(giderler)	(2.518)	(10.697)	(9.128)
-Tanımlanmış fayda planları yeniden ölçüm kazançları (kayıpları)	(2.518)	(10.697)	(9.128)
Hisse senedi ihraç primleri	5.605.159	5.605.159	5.605.159
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler	458.173	455.977	455.972
Geçmiş yıllar karları	15.519.753	13.551.296	28.120.888
Dönem net karı/(zararı)	(1.970.708)	14.569.592	18.284.556
Pasif Toplamı	68.472.145	76.425.509	83.755.488

Kaynak: Bağımsız Denetim Raporları

Tablo: Kar veya Zarar Tablosu

Bin TIC	31,12,2021	31,19421747	31.12.2023
Satış gelirleri	3.307.707	4.201.418	5.010.863
Satışların maliyeti (-)	(1.042.720)	(1,581,081)	(1.842.067)
Brüt Kar	2-264.987	2.620KB7	3.168.796
Genel yönetim giderleri (-)	(90.386)	(104,117)	(162.590)
Pazarlama giderleri (-)	(57.014)	(27.003)	(38.927)
Esas faaliyetlerden diğer gelirler	5.955.745	10.970.388	10.294.378
Esas faaliyetlerden diğer giderler (-)	(2.297.929)	(1.311.155)	(1.122.752)
Esas Faaliyet Karı	5.775.403	12.148.450	12.138.855
Yatırım faaliyetlerinden gelirler	851.014	178.461	375
Yatırım faaliyetlerinden giderler (-)			(7.105)
Ozkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların	233.832	1.827.297	2.219.062
karlarındaki paylar
Finansman Gideri Oncesi Faaliyet Karı	6.860.249	14.154.208	14.351.187
Finansman gelirleri	2.680.221	2.587.101	10.691.852
Finansman giderleri	(20.871.251)	(11.839.815)	(23.007.830)
Parasal kazanç	10.713.859	13.213.133	12.072.651
Vergi Oncesi Kar/(Zarar)	(616.922)	18.114.627	14.107.860
Vergi Geliri/(Gideri)	(1.353.786)	(3.545.035)	4.176.696
- Dönem vergi gideri	(353)	(30)	(121.062)
- Ertelenmiş vergi geliri (gideri)	(1.353.433)	(3.545.005)	4.297.758
Donem Karı/(Zararı)	(1.970.708)	14.569.592	18.284.556

Kaynak: Bağımsız Denetim Raporları

A STATE MENKUL DE GERELER ANONIM SIRKET

V. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Rönesans Gayrimenkul'ün pay başına değerinin belirlenebilmesi amacıyla hazırlanan işbu fiyat tespit raporunda UDS 105 Değerleme Yaklaşımları'nde belirtilen aşağdaki değerleme yöntemleri değerlendirilmiştir.

· Maliyet Yaklaşımı; Toplama Yöntemi ("Net Aktif Değer Analizi")
· Pazar Yaklaşımı: Borsa İstanbul'da Oluşan Piyasa Çarpanları Analizi
· Gelir Yaklaşımı: İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi ("TNA")

Maliyet Yaklaşımı

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları madde 60.1. uyarınca, maliyet yaklaşımı, bir alıcım, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşırıda, bir varlığın cari ikame maliyetinin maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranına düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları 70.1 uyarınca belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır.

(a) İkame Maliyeti: Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemi ifade etmektedir.
(b) Yeniden Üretim Maliyeti: Gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemi ifade etmektedir.
(c) Toplama Yontemi: Varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemi ifade etmektedir.

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları standardımın 70.8 ve 70.9 maddelerinde tarif edilen Toplama Yöntemi ana faaliyet konusu gayrımenkul yatırımları yapmak olan bir yatırım şirketi için en uygun değerleme yöntemi olarak belirlenmiş ve bu kapsamda ifade edildiği üzere bileşenlerin her birinin değerini ayrı ayrı hesapladıktan sonra toplam değerin elde edildiği "Net Aktif Değer" analizinin uygulanmasına karar verilmiştir.

GYO'ların ve gayrimenkul yatırımınde sıklıkla kullamları Net Aktif Değer, şirketlerin sahip olduğu gayrimenkul portöyünün değerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler sonra yükümlülüklerin düşülmesiyle hesaplanmaktadır.

Net Aktif Değer hesaplamasında TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporları ve Şirket'in bağımsız denetimden geçmiş 31.12.2023 tarihli finansal tabloları dikkate alınmıştır.

Pazar Yaklaşımı

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları standardırım 20.1 maddesinde tanımlanan Pazar Yaklaşımı, varlığın fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlerdiği yaklaşımı ifade etmektedir. 20.2 maddesinin (b) alt maddesinde ise, değerleme konusu varlığın veya buna önemlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmeleri durumunda pazar yaklaşımına anlamlı bir ağırlık verilmesi gerekli görülmüştür.

Bu kapsamda, Borsa İstanbul'da işlem ve Rönesans Gayrimenkul ile benzer faaliyet alanına sahip olmaları nedeniyle karşılaştırılabilir olduğu düşünüleri işlem gördükleri fiyat seviyeleri ile kamuya açıkladıkları finansal tablolardaki verilerin birbirine oranından hareketlerin piyasa çarpanları analızi gerçekleştirilmiştir.

Piyasa çarpanları analizinde BİST'te işlem görmekte olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları incelenmiştir. Rapor tarihi itibarıyla payları BİST'te işlem gören 48 adet GYO bulunmaktadır. Bunların arasında portüyleri açısından Rönesans Gayrimenkul ile benzer olduğu değerlendirilen ve alttaki tabloda gösterilen 14 GYO piyasa çarpanları analizi kapsamına dahil edilmiştir.

Sirket Adı	Faaliyet Konusu ve Gayrimenkul Portfoyü
Akis GYO	Akış Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde bulunan Akbatı ile Akasya Alışveriş Merkezleri ve İstanbul Bağdat Caddesi üzerinde cadde mağazacılığı projelerine ilave olarak Akasya'da bulunan ofişlerinden kira geliri elde etmektedir. Ayrıca, yine Bağdat Caddesi'nde Akapartman Suadiye markasıyla konut projesi bulunmaktadır.
Akmerkez GYO	Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin portföyü Akmerkez AVM ve bünyesindeki rezidans ve ofislerden oluşmaktadır.
Avrupakent GYO	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde ArenaPark AVM. ArmoniPark AVM, Forum Trabzon AVM, TEM Radisson Residences, Mövempick Living Çamlıvadi ile çesitli konutlar ve konut projeleri bulunmaktadır.
Doğus GYO	Doğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyü Doğuş Center Maslak, D-Ofis Maslak, Doğus Etiler Spor Merkezi, Gebze Center AVM, Gebze Center Otel (Hyatt House), Doğuş Oto Gebze tesislerinden oluşmakta ve kira geliri elde etmektedir.
Is GYO	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. bünyesinde bulunan varlıklar arasında İstanbul Levent'teki İs Kuleleri. Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi gibi ofisler, İstanbul Kanyon AVM, İzmir Ege Perla AVM gibi alışveriş merkezleri, çeşitli konut projeleri ve arsalar öne çıkmaktadır.
Kiler GYO	Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde tamamlanmış ve devam etmekte olan AVM'ler, arsalar ve konut projeleri yer almaktadır. Tamamlarımış AVM'ler İstanbul Sapphire AVM ve Zonguldak Westa Life, tamamlanmış konut projeleri arasında ise İstanbul'un Bakırköy, Günesli, Kartal, Bahçesehir ve Başakşehir bölgelerinde geliştirilen Referans projeleri yer almaktadır.
Nurol Caro	Nurol Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde bulunan varlıklar arasında Nurol Life, Nurol Park, Nurol Tower ve Oasis Cadde bulunmaktadır.
Ozak GYO	Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde Bulvar 216 AVM. Büyükyalı, Göktürk. Zeytinburnu, Mahmutbey gibi lokasyonlarda yer alan konut projeleri ile Belek, Akyarlar, Demre ve Bayrampasa'da turistik tesisler bulunmaktadır. Portföydeki diğer varlıklar ise kısmi iş yerleri ve ofisleri içermektedir.
Panora GYO	Panora Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyündeki tek varlık Panora AVM ile kira geliri elde etmektedir.
Pera GYO	Sirket'in portföyünde Denizli Sümerpark AVM ve Skycity ofis projeleri ile geliştirilmekte olan otel projeleri yer almaktadır.
Servet GYO	Sirket portiöyünde ofis, depo ve AVM kullanımına haiz ticari alanlardan oluşan bölümler, eğitim sektörüne yönelik geliştirilen ve inşaatı devam eden tesis bünyesinde bölümler yer almaktadır.
Torunlar GYO	Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin, kira gelir elde ettiği portföyünün önemli bir bölümümü Mall of İstanbul AVM, Torium AVM gibi alışveriş merkezleri ve Torun Tower, Torun Center projeleri gibi kiralanabilir ofisler/ticari alanları bünyesinde içeren gayrimenkuller oluşturmaktadır. İlave olarak çeşitli lokasyonlarda arsalar bulunmaktadır.
ISKB GYO	Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. iştiraki TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde kira geliri elde ettiği Pendorya AVM, ofis binaları, Divan Adana Oteli (%50) yer almaktadır.
Yeni Gimat G YO	Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde kira geliri elde ettiği Ankara'da bulunan Ankamall AVM ve CP Ankara isimli otel yer almaktadır.

Piyasa Çarpanları Analizi

Pazar yaklaşımı kapsamında değerlemesi yapılan şirket için doğru gösterge teşkil edebileceği düşünülen çarpanın belirlenmesinde şirketin faaliyetleri ve gelir yapısı önem kazanmaktadır. Üretim ve hizmet faaliyetlerinde bulunan şirketler için esas faaliyetleri elde edileri öne çıkaran Firma Değeri/FAVÖK (FD/FAVÖK) ve

Fiyat/Kazanç (F/K) oranları kullanılırken ana faaliyeti gayrımenkul geliştirmek olan gayrımenkıl yatırım şirketlerinde ve GYO'larda portüyün değeri öne çıkmaktadır. Bu kapsamda en doğru karşılaştırmanın BIST'te işlem GYO'ların piyasa değerlerinin ve net aktif değerlerinin karşılaştırması ile hesaplanan Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri (PD/NAD) çarpanı olduğuna kanaat getirilmiştir.

PD/NAD çarpanı Rönesans Gayrimenku!'de olduğu gibi duran varlık ağrılıklı portiye sahip gayrimenkul yatırım şirketleri ve GYO'lar için genel kabul görmüş olan yaygın değerleme çarpanı olarak öne çıkmaktadır.

Gelir Yaklaşımı

UDS 105 Değerleme Yaklaşımları standardının 40.1 maddesinde tanımlanan Gelir Yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin gelecekteki nakit akışlarının tek bir çari değere dönüştürülerek belirlenmesini ifade etmektedir. Aşağıda yer alan durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma anlamlı ağırlık verilmesi tavsiye edilmektedir.

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahmınlar mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İşbu Fiyat Tespit Raporunda net aktif değeri hesaplarken dikkate alınan TSKB tarafından sunulan gayımenkul değerleme raporlarından Ümraniye arsasına ilişkin 2023REV1026 numaralı geyrimenkul değerleme raporu ile Ataşehir arsasına ilişkin 2023REV1025 numaralı gayrimenkul değerleme raporu haricindeki değerleme raporlarında varlıkların nihai pazar değeri gelir yaklaşımı ile indirgenmiş nakit akışları yöntemine göre belirlenmiştir. Bu nedenle, benzer projeksiyon nakit akışları ve varsayımlar sonucunda benzer sonucu verecek ve halihazırda da net aktif değer hesaplamasında varlık değerlerinin tespitinde kullanılan indirgenmiş nakit akışları yöntemi ayrı bir yöntem olarak kullanılmamıştır.

VI. DEGERLEME ANALİZİ

A) Rönesans Gayrimenkul Net Aktif Değer Hesabı

Net aktif değer hesaplamasında Şirket'in gayrimenkullerinin piyasa değeri, bilançoda yer alan hazır değerleri, alacakları ile diğer dönen varlıklar toplanmış, kısa ve uzun vadeli yükümlülükler düşülerek net aktif değer elde edilmiştir.

Şirket'in 31.12.2023 itibarıyla toplam gayrimenkul portföy değeri 85.488.458 bin TL dir. Mevcut portfoy kapsamında 31.12.2023 itibarıyla hesaplanan net aktif değer ise 62.823.317 bin TL 'dir. Net aktif değer hesaplarız tablosu aşağıda yer almaktadır.

(bin FLA)	Casamenkul Larmi	30 12000
Ticari Gayrimenkuller
Karşıyaka Hilltown AVM	AVM	14.554.465
Maltepe Piazza AVM & Ofis & Konut	AVM & Ofis & Konut	11.380.480
Küçükyalı Hilltown AVM & Ofis ****	AVM & Ofis	8.699.485
Optimum Izmir AVM	AVM	8.042.470
Maltepe Park AVM & Ofis	AVM & Ofis	8.851.795
Samsun Piazza AVM & Otel	AVM & Otel	7.622.565
Optimum Adana AVM	AVM	7.207.825
Kahramanmaraş Piazza AVM	AVM	4.340.595
Optimum Istanbul AVM	AVM	4.045.593
Sanlıurfa Piazza AVM	AVM	3.307.485
Optimum Ankara AVM	AVM	2.899.948
Küçükyalı Ofis & TED Rönesans Koleji*	Ofis & Okul	2.995.790
Kozzy AVM ""	AVM	727.795
Devam Eden Projeler
Antalya Arsa (Beachtown) ""	Arsa	0

Arsalar
Ümraniye Arsa	Arsa	796.668
Ataşehir Arsa	Arsa	15.570
Toplam Gayrimenkul Portfoy Değeri (KDV Hariç)		85.488.458
(+) Diğer Dönen Varlıklar		2.990.591
Nakit ve Nakit Benzerleri		1.933 233
Finansal Yatırımlar		46.935
Ticari Alacaklar		405.106
Diğer Alacaklar		2.160
Türev Araçlar		88.419
Peşin Ödenmiş Giderler		370.084
Cari Dönem Vergisiyle İlgili Varlıklar		15.178
Diğer Dönen Varlıklar"		129.476
(+) Diğer Duran Varlıklar		2.642.534
Diğer Alacaklar		2.236
Maddi Duran Varlıklar"***		82.412
Kullanım Hakkı Varlıkları		179.531
Maddi Olmayan Duran Varlıklar		1-469
Peşin Ödenmiş Giderler		8.018
Ertelenen Vergi Varlıkları****		0
İndirilecek KDV™		8.540
Diğer Duran Varlıklar"		2.360.328
(-) Kısa ve Üzun Vadeli Yükümlülükler ""("***)		28.298.266
Net Aktif Deger		62,82,831

*Şirket'in iş ortaklıklarındaki ortaklık oranı (%50) doğrultusunda düzeltilmiş halini temsil etmektedir.

**Bağınsız Denetçi Raporu Dipnot 3 uyarınca özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlar olarak takip edilen iş ortaklıklarının Rönesans Gayrimenkul'un payına düşen ilgili bakiyeleri dahil edilmiştir.

***TSKB Gayrimenkul Değerlene A.Ş. tarafından hazırlanan 2023REVC420 numaralı değerleme raporunda 826.180 bin TL pazar değeri takdir edilen Beachtown projesi, 31.12.2023 tarihi itibarıyla hazırlanan özel bağımsız denetçi raporunda maddi duran variıklarda takip edilen 60.822 bin TL maliyet bedeli ile dikkate alınmıştır.

**** *vrupa Kamu Goyrimenkul Birliği tarafından belirlenen standart NAD hesaplama yöntemi olan EPRA NAD hesaplaması, gayrimenkul yatırım iş modelinde gerçekleşmesi belirli kalemleri (örn. ertelenmiş vergi) içermeyen net varik değerini Bu doğrultuda Şirket'in ertelenmiş vergi varlığı ve ertelenmiş vergi yükümlüğü bakiyeleri "gerçekleşmesi" bakiyeler olmalarından ötürü, NAD hesaplamasında dikkate alınmamıştır.

*****31.12.2023 tarihi itibarıyla hazırlanan özel bağımsız denetçi raporu doğrultusunda;

Küçükyalı Ofis ve Okul projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken dişilen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz konusu kiralana borçlarının bilançoda finansal yükümlülük olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 183.655 bin TL (2022: 79.615 bin TL) olarak projenin gerçeğe uygun değerine eklenmiştir.

Hilltown AVM ve Ofis projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken düşülen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz konusu kiralarının bilançoda finansal yükümlük olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 649.205 bin TL (2022: 348.816 bin TL, 2021: 282.439 bin TL) olarak projenin gerçeğe 10yan değerine eklenmiştir.

Kozzy AVM projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken düşülen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz komusu kiralama borçlarının bilançoda yükümlükük olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 48.350 bin TL (2022: 24.286 bin TL, 2021: 21.240 bin TL) olarak projenin gerçeğe uygun değerine eklenmiştir.

B) Piyasa Çarpanları Analizi (PD/NAD)

BİST'te işlem görmekte olan ve portiyy yapısı itibarıyla Rönesans Gayrimenkul ile benzer olduğu kabul edilen GYO'lara ilişkin piyasa verileri aşağıdaki tabioda gösterilmiştir. Benzer şirketler grubundaki GYO'ların PD/NAD çarpanlarının ortalaması ve medyanı ve nihai olarak PD/NAD çarpanı medyan değerinin piyasa

Sirket --	16 11929 1924 Pay Liyatı (117)	Piyasa Degeri (Intilyon TID)	Net Aktif Deger (Milyon TL)	PD NAD (8)
Akiş GYO	16.74	13.476	19.904	0,68
Akmerkez GYO	212,80	7.930	5.574	1,42
Avrupakent GYO	48,68	19.472	25.482	0,76
Doğus GYO	38,08	12.643	7.177	1.76
Is GYO	18,94	18.159	27.706	0.66
Kiler GYO	5,49	7.659	21,232	0,36
Nurol GYO	7,53	2,525	3.322	0.76
Ozak GYO	0,88	14.385	39.601	0-36
Panora GYO	42,48	3.696	7.021	0.53
Pera GYO	23,40	3.336	1.377	3,42
Servet GYO	329.25	17.121	14.221	1,20
Torunlar GYO	38,20	38.200	80.345	0,48
ISKB GYO	6,70	4.355	3.327	1,31
Yeni Gimat GYO	42,92	10.383	12.824	0.81
Ortalama				0,99
Medyan				0.78

İşbu Fiyat Tespit Raporu tarihi itibarıyla, benzer şirketler kümesinde bulunan hiçbir şirketin 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş finansal tablolarının benüz görülmektedir. Bu nedenle, benzer şirketler kümesinde bulunan şirketlerin net aktif değeri hesaplanırken, KAP'ta ve şirketlerin internet sitelerinde yayımlanmış en güncel gayrımcıları ve ilgili şirketlerin 30.09.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş finansal tablanılmıştır. Benzer şirketlerin net aktif değer hesaplama metodolojisi ile uyumlu olabilmesi için Rönesans Gayrimenkul'ün net aktif değeri hesaplanırken, 31.12.2023 tarihli gayrımenkul değerleme raporları ve 30.09.2023 tarihli bağmasız denetimden geçmiş finansal tabloları kullanılmıştır.

Aşağıdaki tabloda Rönesans Gayrimenkul'un 31.12.2023 tarihli toplam gayrımenkul portföyü ve 30.09.2023 tarihi diğer dönen varlıkları, diğer duran vadeli yükümlülüklerine göre hesaplanan net aktif değer hesaplaması bulunmaktadır. Buna göre Şirket'in net aktif değeri 64.036.521 TL hesaplamaktadır.

Thin Tim	Internation (TFF (Thornd ITALY)
Ticari Gayrimenkuiler (31.12.2023)
Karşıyaka Hilltown AVM	AVM	14.554.465
Maltepe Piazza AVM & Ofis & Konut	AVM & Ofis & Konut	11.380.480
Küçükyalı Hilltown AVM & Ofis ****	AVM & Ofis	8.234.660
Optimum İzmir AVM	AVM	8.042.470
Maltepe Park AVM & Ofis	AVM & Ofis	8.851.795
Samsun Piazza AVM & Otel	AVM & Otel	7.622.565
Optimum Adana AVM	AVM	7.207.825
Kahramanmaraş Piazza AVM	AVM	4.340.595
Optimum Istanbul AVM	AVM	4.045.574
Sanlıurfa Piazza AVM	AVM	3.307.485
Optimum Ankara AVM	AVM	2.899.948
Küçükyalı Ofis & TED Rönesans Koleji****	Ofis & Okul	2.881.716
Kozzy AVM ****	AVM	688.951
Devam Eden Projeler (31.12.2023)
Antalya Arsa (Beachtown) ""	Arsa	0
Arsalar (31.12.2023)
Umraniye Arsa	Arsa	796.668
Ataşehir Arsa	Arsa	15.570
Toplam Gayrimenkul Portfoy Değeri (KDV Hariç)		84,870,715
(+) Diğer Dönen Varlıklar (30.09.2023)		2.4711-87

Nakit ve Nakit Benzerleri	1.596.500
Ticari Alacaklar	380.720
Diğer Alacaklar	3.013
Türev Araçlar	228.750
Stoklar	1.903
Peşin Odenmiş Giderler	150.248
Cari Dönem Vergisiyle İlgili Varlıklar	1.445
Diğer Dönen Varlıklar	108.958
(+) Diğer Duran Varlıklar (30.09.2023)	2,205,760
Diğer Alacaklar	3.320
Türev Araçlar	9.701
Maddi Duran Varlıklar""	63.621
Maddi Olmayan Duran Varlıklar	1.196
Peşin Ödenmiş Giderler	8.144
Ertelenen Vergi Varlıkları	0
Indirilecek KDV**	8.540
Diğer Duran Varlıklar"	2.151.447
(-) Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler ""(""") (30.09.2023)	25.551.699
LNGI Aktif Deger	64.0365212

*Şirket'in iş ortaklıklarındaki ortaklık oranı (%50) doğrultusunda düzeltilmiş halini temsil etmektedir.

**Bağınsız Denetçi Raporu Dipnot 3 uyarınca özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlar olarak takip edilen iş ortaklıklarının Rönesans Gayrımenkul'ün payına düşen ilgili bakiyeleri dahil edilmiştir.

***TSKB Gayimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 2023REVC420 numaralı değerleme raporunda 826.180 bin TL pazar değeri takdir edilen Beachtown projesi, 30.09.2023 tarihi itibarıyla hazırlanan özel bağımsız denetçi raporunda TFRS çerçevesinde kiralama borçlarının bilançoda fınansal yükümlülük olarak gösterilmesinden kaynaklanan 40.209 bin TL değeriyle maddi duran varlıklara eklenmiştir.

*** Avrupa Kamu Gayrimenkul Birliği tarafından belirlenen standarı NAD hesaplana yöntemi olan EPRA NAD hesaplaması, gayimenkul yatırım iş modelinde gerçekleşmesi belirli kalemleri (örn. ertelenmiş vergi) içermeyen net varlık değerini Bu doğrultuda Şirket'in ertelenmiş vergi varlığı ve ertelenmiş vergi yüklimlülüğü bakiyeleri "gerçekleşmeyen" bakiyeler olmalarından ötürü, NAD hesaplanasında dikkate alınmamıştır.

*****30.09.2023 tarihi itibarıyla özel bağımsız denetçi raporu doğrultusunda;

Küçükyalı Ofis ve Okul projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken düşülen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz konusu kiralarının bilançoda finansal yükümlükük olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 69.581 bin TL (2022: 42.534 bin TL) olarak projenin gerçeğe uygun değerine eklenmiştir.

Hilltown AVM ve Ofis projesinin gerçeğe uygun değerleri hesaplanırken düşülen arsa kiralama borçları, TFRS çerçevesinde söz konusu kiralama bilançoda finansal yükümlülük olarak gösterilmesi zorunluluğu nedeniyle 184.380 bin TL (2022: 175.662 bin TL) olarak projenin gerçeğe uygun değerine eklenmiştir.

Benzer GYO'ların PD/NAD çarpanlarının medyanı ve Şirket'in net aktif değeri neticesinde Şirket'in özsermayesi 50.261.017 bin TL hesaplanmıştır.

Tablo. PD/NAD Anglizing Core Ponesons Courimankul ()

TOTAL TATUTATE COLO TATES CONTENTION ASSOCIATION ASSOCIATION OF THERE T
(bin 186)	Hesaplama Formulu	Deffer
Benzer Şirketler PD/NAD Medyanı	C	0.78x
Rönesans Gayrimenkul Net Aktif Değeri		64.036.521
PD/NAD Çarpanma Göre Ozsermaye Değeri	C=AxB	50.261.017

VIL SONUÇ

Değerleme çalışması kapsamında, net aktif değer analizi ve piyasa çarpanları analizi kullamılmış ve iki yönteme eşit ağırlık verilmesi uygun bulunmuştur.

Tablo: Rönesans Gayrimenkul Özsermaye Değeri

(bin TL)	Hesaplama Formülü	Net Aktif Değer Ans 171	Plyasa Carpanları Analiz
Rönesans Gayrimenkul'un Ozsermaye Değeri	A	62,878,317	50.261.017
Yöntemin Ağırlığı	B	%50	9650
Rönesans Gayrimenkul'un Ortalama Ozsermaye Degeri	C=Σ(AxB)	56.542.167

Değerleme çalışması neticesinde, Rönesans Gayrimenkul'ün özsermaye değeri 36.542.167 bin TL olarak hesaplanmıştır.

Tablo: Rönesans Gayrimenkul'ün 1 Adet Payı Başına Düşen Değer

	Hesaplama Formula	Deger
Ronesans Gayrimenkul'ün Ozsermaye Değeri (bin TL)		56.542.167
Rönesans Gayrimenkul'ün Çıkarılmış Sermayesi (bin)		303.717
. Adet Rönesans Gayrimenkul Payı Başına Düşen Değer (TL) C = A + B		186.17

Değerleme çalışmasında 1 adet Rönesans Gayrimenkul payı başına düşen 186,17 TL olarak hesaplanmıştır.

Halka arz fiyatı olarak belirlenen 135,00 TL için halka arz iskontosu %27,5 olarak hesaplanmaktadır.

Tablo: Halka Arz Fiyatına Göre İskonto Oranı Hesaplaması

	Hesaplama Formulu	Kiyat
l Adet Rönesans Gayrimenkul Payı Başına Hesaplanan Değer A		186.17
i Adet Rönesans Gayrimenkul Payının Halka Arz Fiyatı		135,00
Halka Arz Iskontosu	C = (A-B) / A	%27.5

Ek 1: Sorumluluk Beyanı

SERMAYE PİYASASI KURULU BAŞKANLIĞINA (Ortaklıklar Finansman Dairesi) Eskişehir Yolu 8. Kilometre No:156, 06530, ANKARA

16.02.2024

Flyat Tespit Raporu Sorumluluk Beyanı

Kurul Karar Organı'nın 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı kararı uyarınca Sermaye Piyasası Kurulu'nun 11.04.2019 tarih ve 2019/19 sayılı bülteminde ilan edilen duyuruya istinaden;

Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzusu Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar başlığının F maddesi çerçevesinde verdiğimiz bu beyan ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun kararında belirtiler sahip olduğumuzu ve bağımsızlık ilkelerine uyduğumuzu, İzahname'nin bir parçası olan Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Fiyat Tespit Raporumuzda yer alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü özenin gösterilmiş olduğunu beyan ederiz.

Saygılarımızla,

Ak Yatırım Menkul Değerler A.S.

YATINIM MENKULOEG NONIA SIRE

Engin Yegül Bölüm Başkanı Duygu Haker Şen Müdür

GRIER

Ek 2: Yetkinlik Beyanı

SERMAYE PİYASASI KURULU BAŞKANLIĞINA (Ortaklıklar Finansman Dairesi) Eskişehir Yolu 8. Kilometre No:156, 06530, ANKARA

16.02.2024

Fiyat Tespit Raporu Yetkinlik Beyanı

Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin şirket değerinin tespiti amacıyla tarafımızca düzenlemen değerleme raporuna ilişkin olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 2019/19 sayılı haftalık bültemi ile kamuya duyurulan, 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Kurul kararı uyarınca gayrımenkul dışı varlıkların değerlemesinde uyulacak genel esaslarda belirtilen;

Kurul'ca geniş yetkili olarak yetkilendirilmiş bir aracı kuruluş olarak, değerlemeyi yapacak "Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı" veya "Türev Araçlar Lisansı"na sahip tam zamanlı olarak istildam edilen en az 10 çalışana,
Ayrı bir Kurumsal Finansman Bölümü'ne,
Değerleme çalışmaları sırasında kullanılması gereken prosedürlerin bulunduğu kuruluş genelgeleri, değerleme metodolojisi, el kitabı veya benzeri belirlemmiş prosedürlere,
ເ Müşteri kabulü, çalışmanın yürütülmesi, raporun hazırlanması süreçlerinde kullanılacak kontrol çizelgeleri veya benzeri dokümanlara,
Değerleme çalışmalarının teknik altyapısını oluşturan her türlü bilgi bankası, iç genelge, geliştirilmiş know-how ve benzeri unsurlara,
Değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan bilgilerin elde edilmesi ile ilgili araştırma altyapısına,

sahip olduğumuzu, Şirket ile doğrudan ve dolaylı olarak sermaye ve yönetim ilişkimizin bulunmadığını ve raporun SPK'nın yayımlarınış olduğu "Sermaye Piyasasında Değerleme Standarıları Hakkında Tebliğ" ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında yürütüldüğünü ve tüm yönleriyle ilgili standartlara uyduğunu beyan ederiz.

Saygılarımızla,

Ak Yatırım Menkul Değerler A.S.

Engin Yegül Bölüm Başkanı Duygu Haker Sen Müdür

Ek 3: Lisans Belgeleri

Engin Yegül

SPL Düzey 3 Lisansı Yeterlilik linki; https://lsts.sol.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/FA817227-3CBB-45DD-A066-6DD0B8D3C61F

SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

SPL, Türkiye'de semeye plyasalarının küresel bir marka olma yolunda ihtiyaç duyduğu nitelikli işgücünün yetiştirilmesine ve sürekli gelişimine katkı sağlayan lisanslama, sicil ve eğitim kuruluşudur.

ENGİN YEGÜL, Sermaye Plyasası Faatlyetleri Düzey 3 Lisansı sahibidir.

Rozet Hakkında:

Bu rozete sahip clan kişi, Sermaye Piyasaları Düzey 3 Lisansı türüne ait 12 sınav konusundan başarılı olarak ve 4 yılık yükseköğretim düzeyinde bir üniversiteden mezun olma şartını sağlayarak sermaye piyasası kurumlarında ve halka açık crtaklıklarda ilgili faaliyet alanı itibarıyla çalışabilirnesine ilişkin SPL tarafından verilerı mesleki yeterliliği, bilgi ve becerilerini gösterir belge olan Sermaye Piyasası Faatiyetleri Dözey 3 Lisansı almaya hak kazanmıştır.

Lisans Hakkında Dalta Fazta Bilgi Almak İçin Tıklayınız

SPL Türev Lisansı Yeterlilik linki: https://lsts.spl.com.tr/EmnloveeUser/DigitalBadge/7BA6DA89-28D2-4AB7-959B-B1C2935294A5

SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

SPL, Türklye'de sermaye piyasalarının küresel bir marka olma yolunda ihtiyaç duyduğu nitelikli işgücünün yetiştirilmesine ve sürekli gelişimine katkı sağlayan ilsanslama, sicil ve eğitim kuruluşudur.

DÜZENLENDİĞİ TARİH 8.02.2008

BELGE NUMARASI 300695

ENGİN YEGÜL, Türev Araçlar Lisansı sahibidir.

Rozet Hakkında:

Bu rozete sahip olan kişi, Türev Araçlar Lisansı türüne alt 0 sınav konusundan başanlı olarak ve 4 yıllık yükseköğretim düzeyinde bir üniversiteden mezun olma şarırı: sağlayarak sermaye piyasası kurumlarında ve halka açık ortəklikarda ilgili faaliyet alanı itibarıyla çalışabilmesine ilişkin SPL tarafından verileri mesleki yeterlilğı, bilgi ve becerilerini gösterir belge olan Türev Araçlar Lisansını almaya hak kazanmıştır.

Lisans Hakkında Daha Fazla Bilgi Almak İçin Tiklayınız

Duygu Haker Sen

SPL Düzey 3 Lisansı Yeterlilik linki: https://lsts.sp].com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/AB69B5C6-9784-4D02-8EC2-DCED3391E7BD

SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

SPL, Türkiye'de sermaye piyasalarının varana olma yolunda ihtiyaç duycuğu hitelikli işgicilir. Tyetiştirilmesine ve süzekli gelişimlər icatla sağlayan lisanslama, sıcıl ve eğitim kuruluşudur.

KURULUS	DÜZENLENDİĞİ TARİH	BELGE NUMARAS!	Lisans durumu
OSPL .	16.03.2010	204457	ANTIF LISANS

DUYGU HAKER ŞEN, Sermaye Plyasası Faaliyetleri Düzey 3 Üsansı sakilbicir.

Rozet Hakkında:

Bu rozele sahla olan kişi, Sermaye Piyeseları Düzey'i Lisanısından başanlı olarak ve a yılık yükseköğretir. düzeyi indizeyi ndilaeyi indileyi ind Enversiteden mezun oima şartını sağlayarak kurumlarında ve helka açık ortaklarda ilgili faaliyet eli olarıyla çalışab bilmesine ilişkin SPL tarafından verilen medelerini igisterir belge elan Sermaye Fiyesası Fallyetleri Düzey 3 Lisans: almaya hak kazanınıştır.

Llacıs Hekkonda Daha Fezlo Bligi Almak İçin Tikleyınız

Furkan Aktas

SPL Düzey 3 Lisansı Yeterlilik kinki: https://sts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/90C1C3C1-80E2-4A37-BAD8-56A31CD6262B

SPL., Türkiye'dı sonraya piyasa danışı bir marka daha çıkında italiyaç daya yetişir. Yetişirilmesine ve santili geliştirilme katu sığlıştır. belə sığlıştır. belə sığlışır. be leurustusius. DOZENLENDIGI TARIH KURULUS LISAN's DURIHU BELGE RUNARAS 25.03.2022 003191 AKTIF EISANS MUNAMARD FURKAN AKTAŞ, Sermaye Piyasası Fızaliyetleri Düzey 3 Lisansı sahifadir. Razet Haidunder Be coach is in and in the provincies and 22 sease formation hasseries and el career en cares of a r triser shows in the process and on the process and on the process and any arınıye piyanan kasının nazirlərdə iqli kasiyət alınır. Bakı iləsində çəkəşdə çəkəşdəklər və iqlədən məllər məllər məllər məllər yetiriliği, biri və baş serməyə qatında yetin Piyasan Fualiyatlari Düzey 3 Lisare olmaya hak kazarınışır. Lisana Koklada Beba Patila Bilgi Almak İçin Tiklayımız SPL Kredi Derecelendirme Lisansı Yeterlilik Inki https://lsts.sol.com.tr/EmploveeUser/DigitalBadge/7C29DB87-6902-4663-8BB1-0ECAAP716A16 SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EGİTİM KURULUŞU A.Ş. SP., Timore do aerneye physialarine later a yoluntas littye, coupleyandler inglocidirendine your sailing including including including signing belly and series and section of larristindur. DÜZENLEND G. TARIH KURULUS BELGE NUMARASI Lisans Durunu 8.04.2022 922466 JUNIFICITY pılıkakındılıb Fürkan Aktaş, Kred! Dereceler:dirme Lisansı sahibidir. Property Intro Barrena sahip dan lokal (sina) it is san intervential and minder and minder and moder in de bir like subscription de section of contributed the transmission contractions and physian i sonother neathanya agail for your alwa ilibarry a colustified on the massaling of the send of your become of the master your and Derecelending Lisans ni al ",aya hak iqzangoujor. Lisans Haldardo Daha Fazla Bag Almait Jan Talay oil	SERMAYE PİYASASİ LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

SPL	Kurumsal	Yonetim	Derecelendirme	Lisensi	Yeterlilik
			https://lsts.spl.com.tr/BmployeeUser/DigitalBadre/BAEAD9ED-0109-4B08-83BB-572637590121

			SERMAYE PIYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUSU A.Ş.
SP .; Titchyrida servaye pigarden in treped intractional in the lit is is is in in 1 iggjisteles vedstillers in and religent in the legion is and the ellier. ແກນ ປະ ຊົມ ປັນ ກັ
	KURULU\$	DÜZENLENDIĞI TARIH		BELGE KUMSRASI	LISANS GURUMU
	1	25.03.2022		922359	AKTIF LEAN!

KUHAMMED PURKAN AKTAŞ, Kurumsai Yênetim Derecelendirme Lisansı sahibidir.

Rozet Hakl inda:

lər vəzilə olan kiçi, tənzi və vəzilə alı sənələr başarlı olan kənd. 1942-cü ildə 1974-cü isə çəkildir. Biləsi və haqida məslək yevlilir. Bilgə bilgə bilgə bilgə bilgə bilgə Yönetir? Derecolonalirme :Jsanom akuaya hak kazarımıştır.

Lisans Waldonda Colla Pazia Bilgi Almak için Yanaren :

EGER

AI Terminal

AK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

9135_rns_2024-04-05_c33f73f6-952b-4fd0-a80d-9f8ccd054dfd.pdf

RÖNESANS GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ

FİYAT TESPİT RAPORU

İÇİNDEKİLER

KISALTMALAR

YÖNETİCİ ÖZETİ

Tablo: Rönesans Gayrimenkul Özsermaye Değeri

I. RAPORUN AMACI VE ETİK İLKELER

Etik İlkeler

Proje Ekibi

Sınırlayıcı Şartlar

II. RÖNESANS GAYRİMENKUL HAKKINDA ÖZET BİLGİ

Hissedarlık Yapısı

Tablo: Rönesans Gavrimenkul Ortaklık Yanışı

Şirket Faalfyetlerine Genel Bakış

Satış Gelirleri

Satışların Maliyeti

Brüt Kar

Gayrimenkul Portföyü

Karşıyaka Hilltown AVM:

Maltepe Piazza AVM, Ofis ve Konut:

Küçükyalı Hilltown AVM ve Ofis:

Sanlıurfa Piazza AVM:

Kahramanmaraş Piazza AVM:

VIL SONUÇ

Optimum İzmir AVM:

Optimum Adana AVM:

Kozzy AVM:

Optimum İstanbul AVM:

Maltepe Park AVM ve Ofls:

> 2020 TSE COVID-19 Güvenli Hizmet Belgesi

Optimum Ankara AVM:

RönesansBiz Küçükyalı Ofis ve Okul:

Beachtown Projesi:

Ümraniye Arsası:

Ataşehir Arsası:

III. SEKTÖREL BİLGİLER

Genel Görünüm

Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

Halka Arz Fiyat Tespit Raporu

Kaynak: TÜİK

AVM Sektörü

Türkiye Perakende Yoğunluğu Haritası

Kategori Bazında Ciro Endeksi

Ziyaret Sayısı Endeksi

Ticari Gayrimenkul ve Ofis

İstanbul Ofis Pazarı

Konut

Kaynak: TUİK

IV. FINANSALLAR HAKKINDA BİLGİLER

Tahlo: Finansal Durum Tahlosn

Tablo: Kar veya Zarar Tablosu

V. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Maliyet Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı

Piyasa Çarpanları Analizi

Gelir Yaklaşımı

VI. DEGERLEME ANALİZİ

A) Rönesans Gayrimenkul Net Aktif Değer Hesabı

B) Piyasa Çarpanları Analizi (PD/NAD)

VIL SONUÇ

Ek 1: Sorumluluk Beyanı

SERMAYE PİYASASI KURULU BAŞKANLIĞINA (Ortaklıklar Finansman Dairesi) Eskişehir Yolu 8. Kilometre No:156, 06530, ANKARA

Flyat Tespit Raporu Sorumluluk Beyanı

Ek 2: Yetkinlik Beyanı

Ek 3: Lisans Belgeleri

Engin Yegül

SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

ENGİN YEGÜL, Sermaye Plyasası Faatlyetleri Düzey 3 Lisansı sahibidir.

Rozet Hakkında:

Lisans Hakkında Dalta Fazta Bilgi Almak İçin Tıklayınız

SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

ENGİN YEGÜL, Türev Araçlar Lisansı sahibidir.

Rozet Hakkında:

Lisans Hakkında Daha Fazla Bilgi Almak İçin Tiklayınız

Duygu Haker Sen

SERMAYE PİYASASI LİSANSLAMA SİCİL VE EĞİTİM KURULUŞU A.Ş.

Furkan Aktas