AI Terminal
AK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
Legal Proceedings Report • Apr 5, 2024
9135_rns_2024-04-05_b0489c28-38fb-456c-8177-7d0d38f65836.pdf
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
| Gayrimenkul | Hilltown Karşıyaka AVM |
|---|---|
| Değerleme | Karşıyaka / İzmir |
| Raporu | 2023REVC419 / 31.12.2023 |
Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Çankaya Mah. Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara
Sayın İlgili,
Talebiniz doğrultusunda Karşıyaka'da konumlu olan "Hilltown Karşıyaka AVM"nin pazar değerine yönelik 2023REVC419 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 87.727,47 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 180.091,00 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | |||
| Kur Bilgisi (29.12.2023) |
Alış: 1 EUR = 32,5739 TL | Satış: 1 EUR = 32,6326 TL | ||
| Pazar Değeri | 14.554.465.000.-TL | Ondörtmilyarbeşyüzellidörtmilyondörtyüzaltmışbeşbin.-TL | ||
| (KDV Hariç) | 446.010.000.-EUR | Dörtyüzkırkaltımilyononbin.-EUR | ||
| Pazar Değeri | 17.465.358.000.-TL | Onyedimilyardörtyüzaltmışbeşmilyonüçyüzellisekizbin.-TL | ||
| (KDV Dahil) | 535.212.000.-EUR | Beşyüzotuzbeşmilyonikiyüzonikibin.-EUR |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 27.11.2023 tarih, 3056 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mustafa Alperen YÖRÜK Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
İçindekiler
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler |
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;
- ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
- ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
- ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
- ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
- ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
- ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
- ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
- ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
- ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
Yönetici Özeti
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bağımsız denetim raporunda kullanılması | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. |
|||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışmasında, müşteri tarafından iletilen takyidat belgesi kullanılarak değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir. |
|||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Müşteri talebi doğrultusunda, taşınmaza 31.12.2023 tarihli değer takdiri yapılmıştır. |
|||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Yalı Mahallesi, 6522 Sokak, No:3 Karşıyaka/İzmir | |||
| TAPU KAYDI | İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Şemikler Mahallesi, 26024 ada, 1 parsel | |||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 87.727,47 m² | |||
| İMAR DURUMU | Lejant: 2. ve 3. Derece Kentsel ve Bölgesel İş Merkezleri E: 0,80 |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | AVM | |||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| Dükkan sayısı: 200 | Yapım yılı: 2019 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 4 | Yol kotu altı kat sayısı: 2 | ||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | AVM | |||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI | 180.091,00 m² (Yasal Durum), 180.639,05 m² (Mevcut Durum) | |||
| KİRALANABİLİR ALAN | 63.902,51 m² | |||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
| İNDİRGEME ORANI | 22,00% | |||
| DÖNEM SONU KAPİTALİZASYON ORANI |
7,50% | |||
| ARSA BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 40.500 TL/m2 |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Gelir Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2023 | |||
| KUR BİLGİSİ (29.12.2023) | EUR Alış: 32,5739 TL | EUR Satış: 32,6326 TL | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 14.554.465.000 TL | 446.010.000 EUR | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 17.465.358.000 TL | 535.212.000 EUR |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
BÖLÜM 1
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2023 tarihinde, 2023REVC419 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu rapor, İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Şemikler Mahallesi, 26024 ada, 1 parsel no.lu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; bağımsız denetim raporunda kullanılması maksadıyla hazırlanmıştır.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler ve müşteri tarafından iletilen bilgi ve belgelerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Değerleme Uzmanı Mustafa Alperen YÖRÜK (Lisans No: 404913) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Muhammet SÖZEN (Lisans No: 911341) tarafından hazırlanmıştır.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 25.12.2023 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2023 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 İşin Kapsamı
Bu değerleme raporu, 3056 no.lu ve 27.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Şemikler Mahallesi, 26024 ada, 1 parsel no.lu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışmasında, müşteri tarafından iletilen takyidat belgesi kullanılarak değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir. Müşteri talebi doğrultusunda, taşınmazlara 31.12.2023 tarihli değer takdiri yapılmıştır.
1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 14.07.2017 | 2017REVC122 | Ecem BAŞTÜRK GÜR Bilge BELLER ÖZÇAM |
355.850.000 |
| Rapor 2 | 15.01.2018 | 2017REVC406 | Selda AKSOY Bilge BELLER ÖZÇAM |
436.360.000 |
| Rapor 3 | 30.09.2023 | 2023REVC261 | Mustafa Alperen YÖRÜK Ozan KOLCUOĞLU |
12.744.785.000 |
1.10 Şirket Bilgileri
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
1.11 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çankaya Mah. Atatürk Bulvarı No:144/146 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
RA 9
DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
Demografik ve Ekonomik Veriler
2.1 Demografik Veriler
Türkiye
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.279.553 kişidir. 2022 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 599.280 kişi (%0,71 oranında) artmıştır. Nüfusun %49,5'ini (42.213.379 kişi) erkekler, %50,5'ini (43.066.174 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
İzmir
2022 yılında, Türkiye nüfusunun %5,23'ünün ikamet ettiği İzmir, 4.462.056 kişi ile en çok nüfusa sahip 3. il olmuştur. İzmir nüfusu, 2022 yılında yaklaşık binde 8,13 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 2,90 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İzmir ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
2.2 Ekonomik Veriler1
Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %7,4 artışla 22,9 milyar dolar olurken ithalat %0,6 yükselerek 29,4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ekim ayında ihracatta aylık bazda %0,2 düşüş yaşanırken ithalatta ise %6,6 artış kaydedilmiştir. 2022 Ekim'de %72,9 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2023'ün aynı ayında %77,8'e yükselmiştir. Böylece, Ocak-Ekim döneminde yıllık bazda ihracat %0,2 yükselirken ithalatta %1,1 artış olmuş ve dış ticaret açığı %3,2 artışla 93,9 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri
3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
| İli | İzmir |
|---|---|
| İlçesi | Karşıyaka |
| Mahallesi | Şemikler |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 26024 |
| Parsel No | 1 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 5 katlı betonarme alışveriş merkezi ve arsası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 87.727,47 m² |
| Malik / Hisse | Altunizade Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi / Tam |
3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Müşteriden temin edilen ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.09.2023 tarihi, saat 11.23 itibarıyla alınan TAKBİS belgesine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
Beyanlar Hanesinde;
• Diğer (Konusu: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a maddesi kapsamında cins değişikliği ile ilgli harç ilişiği kesilmiştir. (15.10.2019 tarih ve 22518 yevmiye no)
Rehinler Hanesinde;
• Akbank T.A.Ş. lehine 1. dereceden, 3 aylık dönemsel Euribor + %4,95 faizli, F.B.K. vadeli, 232.500.000,00 EUR tutarında ipotek bulunmaktadır. (20.11.2017 tarih ve 26932 yevmiye no)
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde;
• Diğer İrtifak Hakkı: 26024 ada 1 parsel sayılı taşınmazda yer alan 52,37 m2 'lik alanın trafo yeri, 5,00 m2 kablo geçiş güzergahı olmak üzere toplam 57,37 m2 'lik alanın trafo yeri ve kablo geçiş güzergahı olmak üzere irtifak hakkı (12.10.2021 tarih ve 25751 yevmiye no)
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında ipotek, cins değişikliği ve irtifak hakkına ilişkin takyidat kayıtları bulunmakta olup söz konusu kayıtlar taşınmazın devredilebilmesine yönelik herhangi bir kısıtlama oluşturmamaktadır.
Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında ipotek, cins değişikliği ve irtifak hakkına ilişkin takyidat kayıtları bulunmakta olup söz konusu kayıtların taşınmazın değerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
BU BELGE TOPLAM 3 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.
(weblapu
Kaydı Oluşturan: ÖMER SİNAN TEKOL ( ALTUNİZADE GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ
Tapu Kaydı (login olan Malik için Detaylı - ŞBİ var)
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 26024/1 |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz Kimlik No: | 14264666 | Al Yüzölçüm(m2): | 8/127.47 |
| IL/Ilçe: | İZMİR/KARŞIYAKA Bağımsız Bölüm Nitelik: |
||
| Kurum Adı: | Karşıyaka | Bağımsız Bölüm Brüt Yüz Olçumu: |
|
| Mahalle/Koy Adı: | SEMİKLER Mah, | ||
| Mevkil: | Bağımsız Bölüm Net Yüzolçümü: |
||
| Cill/Sayla No: | 151/16007 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| And Tacinna Altalle | k kath batongrono alievorio morrozi wa |
TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ
| S/B/L | Açıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Terkin Yevmiye |
Sehebi Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| ------- | ---------- | -------------- | ---------------------------------------- | ----------------------------- |
188816
| 1 | 13 | |
|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı : 26024 ada 1 parsel sayılı taşırımazda yer alan 52.37 m2 lik alanın trato yeri,5.00 m2 kablo geçiş güzergahı olmak üzere toplam 57.37 m2lik alanın trafo yeri ve kablo geçiş güzergahı olmak üzere irtifak hakkı( Şablon: Diğer Irtifak Hakkı) |
(SN:7778532) TEDAS GENEL MÜDÜRLÜGÜ A.S. VKN:8790013397 |
Karşıyaka 12-10-2021 15:03 25751 |
|
|---|---|---|---|---|
| Beyarı | Diğer (Konusu: 492sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4)sayılı tarifenin 13/a maddesi kapsamında Cins Değişikliği ile ilgili harç ilişiği kesilmiştir. Tarih: 09/10/2019 Sayı: E.395751 ( Şablon: Diğer) |
(SN:8144542) BELKAHVE VERGI DAIRESI MUDURLUGU VKN:1630165439 |
Karşıyaka 15-10-2019 16:33 - 22518 |
MÜLKİYET BİLGİLERİ
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birligi Na |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sehebi Tarih- Yeviniye |
Terkin Sebebe Tarih Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 292466731 | (SN:7869125) ALTUNİZADE GAYRIMENKUL YATIRIM INSAAT TURIZM SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI V |
1/1 | 87727.47 | 87727.47 | Saus 11-02-2015 3364 |
MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ
| Alacaki | Müsterek M ? |
Borg | Faiz | Derece SILS |
Sure | Tesis Tarih - Yev | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (SN:258) AKBANK T.A.S. VKN:0150015264 |
Hayır | 23250000000000000 EUR |
3 aylık dönemsel Euribor + % 4,95 |
1/0 | FB.K. | Karşıyaka - 20-11-2017 17:20 - 26932 |
|
| lpotegin Konulduğu Hisse Bilgisi ZEUULSE |
Hisse Pay/ Payda |
Borçlu Malık | Malik Borc | Tescil Tarih - Yev | Terkin Sebebi farih Yev |
3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi
Yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle konut imarlı arsalar bulunmaktadır.
Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 26.12.2023 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli, Carrefoursa Yapısı'nın Yenilenmesi İmar Planı
Plan Onay Tarihi: 12.07.2013 (İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclis Onay Tarihi), 02.08.2013 (İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclis Onama Tarihi)
Lejandı: 2. ve 3. Derece Kentsel ve Bölgesel İş Merkezleri
Yapılaşma koşulları;
- E: 0,80
- Hmax: 18 kat
Plan Notları
- Tüm cephelerdeki parsel sınırlarından 5'er metre çekmek koşuluyla zemin altında otopark yapılabilir.
- Parsel 1/1.000 ölçekli uygulama imar planınında ticaret adasına isabet etmektedir.
- Kitle tasdiki gerekmektedir.
- Yapı ruhsatı taleplerinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.
- İmar hakkı tahakkuku gerekmektedir.
- Plan notlarına uyulacaktır.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne yapılan görüşmeler neticesinde, son üç yıllık dönemde, değerleme konusu taşınmazın hukuki durumunda bir değişiklik olmadığı bilgisi öğrenilmiştir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 26.12.2023 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 13.09.2019 | - | 179.964,97 | Tadilat | 179.964,97 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Onaylı Mimari Proje | 27.12.2022 | - | 180.249,05 | Tadilat | 180.249,05 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Onaylı Mimari Proje* | 10.11.2023 | - | 180.091,00 | - | 180.091 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 07.06.2016 | 6329 | - | İksa | Tasdikli proje ve eklerine uygun olarak iksa yapısı için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 09.09.2016 | 18158 | 176.357,00 | Yeni Yapı | 176.357 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 17.04.2017 | 12178 | 176.357,00 | İsim Değişikliği | 176.357 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir |
| Yapı Ruhsatı | 21.07.2017 | 23911 | 176.357,00 | İsim Değişikliği | 176.357 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 13.09.2019 | 17023 | 179.965,00 | Tadilat | 179.965 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 27.12.2022 | 34519 | 180.249,00 | Tadilat | 180.249 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı* | 10.11.2023 | 191744 | 180.091,00 | Tadilat | 180.091 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kullanma İzin Belgesi |
11.10.2019 | 25224 | 179.965,00 | Tadilat | 179.965 m2 inşaat alanına sahip alışveriş merkezi binası için düzenlenmiştir. |
*Değerleme konusu taşınmaza ait 10.11.2023 onay tarihli, 191744 no.lu yapı ruhsatı belgesi ve 10.11.2023 onay tarihli tadilat mimari projesinin konusu, zemin katta yer alan ve uygulanması mümkün olmadığı tespit edilen işyeri alanlarının iptal edilmesidir. 10.11.2023 onay tarihli, 191744 no.lu yapı ruhsatı belgesine esas yapı kullanma izin belgesi henüz düzenlenmemiş olup yapı ruhsatının geçerlilik süresi devam ettiği için taşınmazın yasal durumunda 10.11.2023 onay tarihli, 191744 no.lu yapı ruhsatı belgesi ve 10.11.2023 onay tarihli mimari proje ve yasal durumdaki brüt alanı için 180.091,00 m2 esas alınmıştır.
Yapı Denetim:
Değerleme konusu taşınmazın 27.12.2022 ve 10.11.2023 onay tarihli yapı ruhsatı kapsamında yapı denetimi, Ergene Mahallesi, 550 Sokak, Deniz Blok No:54, İç Kapı No:1 Bornova/İzmir posta adresinde hizmet veren ''Özkan 35 Yapı Denetim Ltd. Şti.'' tarafından yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın diğer yapı ruhsatları kapsamında yapı denetimi yapı denetimi, Bahariye Mahallesi, Atatürk Bulvarı No: 8/1 Daire: 2 Karşıyaka/İZMİR posta adresinde hizmet veren ''İZTEK Yapı Denetim Ltd. Şti.'' tarafından yapılmıştır.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre taşınmaza ait 10.11.2023 onay tarihli, 191744 no.lu yapı ruhsatı belgesine esas yapı kullanma izin belgesi henüz düzenlenmemiş olup yapı ruhsatının geçerlilik süresi devam ettiği öğrenilmiştir. Yapı ruhsatının geçerlilik süresi içerisinde yapı
kullanma izin belgesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Söz konusu işlemin tamamlanması akabinde değerleme konusu taşınmaz yasal sürecini tamamlayacaktır.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
İncelenen arşiv dosyasında değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında ve ilgili arşiv dosyasında herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışması kapsamında proje değerlemesi yapılmamıştır.
BÖLÜM 4
GAYRİMENKULÜN KONUM ANALİZİ
Gayrimenkulün Konum Analizi
4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkulün açık adresi: Yalı Mahallesi, 6522 Sokak, No:3 Karşıyaka/İzmir
Değerleme konusu taşınmaz, İzmir'in merkez ilçelerinden birisi olan Karşıyaka'da yer almaktadır. Karşıyaka, İzmir il sınırı içerisinde körfezin kuzeyinde konumlanan, güneyinde İzmir Körfezi, doğusunda Bayraklı, batısında Çiğli ile komşu bir ilçedir. Karşıyaka ilçesi, sahil şeridi, sosyal mekanları, park ve bahçeleriyle bilinen, tarihi geçmişi ve yapılarıyla öne çıkmaktadır. İlçe dahilinde kalabalık Karşıyaka Çarşısı ile Bostanlı Mahallesi'nde bulunan sosyal mekanlar ve alışveriş merkezleri açısından hem sosyal hem de ticari bakımdan gelişmiş olan Karşıyaka'da, gelir kaynakları turizmden üretime kadar çeşitlilik göstermektedir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge, orta-üst gelir gurubunun tercih ettiği sosyal donatılı toplu konut sitelerinin yer aldığı bir bölgedir. Taşınmaza yakın konumda Mavişehir, Soyak Mavişehir, Mavişehir Modern, Süleyman Demirel Anadolu Lisesi, Mavi Bahçe AVM, Ege Park AVM bulunmaktadır.
Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Caher Dudayev Bulvarı | 0,05 km |
| Çevre Yolu | 0,40 km |
| Karşıyaka İlçe Merkezi | 6,30 km |
| İzmir Adnan Menderes | 35,00 km |
| Havalimanı |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
BÖLÜM 5
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Şemikler Mahallesi'nde konumlu 26024 ada 1 parsel no.lu taşınmazdır.
Değerleme konusu 26024 ada 1 parselin batı cephesinde yer alan 6525 Sokak'a yaklaşık 504 m, doğu cephesinde yer alan 6522 Sokak'a yaklaşık 516 m, güney cephesinde yer alan otopark alanına 151 m, güney batı cephesinde yer alan 6524 Sokak'a yaklaşık 307 m cephesi bulunmaktadır. Parsel topoğrafik olarak düz bir yapıya sahip olup geometrik olarak çokgen şekle sahiptir. Değerleme konusu taşınmaza giriş 6522 Sokak, 6525 Sokak, 6524 Sokak ve parselin güneyinde bulunan imar yolundan sağlanmaktadır.
Değerleme konusu parsel üzerinde Hilltown Karşıyaka AVM bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz yasal durumda 180.091,00 m2 , mevcut durumda 180.639,05 m2 brüt alandan meydana gelmektedir. Söz konusu yasal ve mevcut durum arasındaki 546,05 m2 brüt alan farkı, onaylı mimari projenin zemin kat planında yer almayan mevcut durumdaki alansal büyümelerden kaynaklanmaktadır. Ayrıca taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde, toplam brüt alanda büyümeye sebep olmayan iç kullanım alanı değişiklikleri tespit edilmiştir.
Değerleme konusu parselin üzerinde konumlu Hilltown Karşıyaka AVM, onaylı mimari projesine göre, 45.500,49 m2 brüt alanlı 2. bodrum kat, 43.591,49 m2 brüt alanlı 1. bodrum kat, 43.840,74 m2 zemin kat, 39.177,53 m2 brüt alanlı 1. kat, 6.945,80 m2 brüt alanlı 2. kat, 942,65 m2 brüt alanlı 3. kat ve 92,30 m2 brüt alanlı çatı katı olmak üzere toplamda 6 kattan (çatı katı kat adetinden sayılmamaktadır.) meydana gelmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın 2. bodrum katı kapalı otopark, 1. bodrum katı kapalı otopark ve alışveriş merkezine yönelik dükkan hacimlerinden, zemin katı ve 1. katı alışveriş merkezine yönelik dükkan hacimlerinden, 2. katı sinema salonlarından ve teknik hacimlerden, 3. katı teknik hacimlerden ve AVM Müdürlüğüne ait ofis alanından, çatı katı ise açık gezilemeyen teras alanlarından meydana gelmektedir.
AVM'de müşteri kullanımında olan ortak alanlar seramik, mermer ve dekoratif kaplama malzemelerle kaplı olup duvarlar paneller ve sıva üzeri boya ile kaplıdır. Islak hacimlerde ise fayans kaplıdır.
• Değerleme konusu taşınmazın mahallinde yapılan incelemelere ve yasal evraklarına göre AVM'deki kiralanabilir toplam alanın 63.902,51 m2 , AVM ortalama doluluğunun ise %99 düzeylerindedir.
Aşağıdaki tabloda değerleme konusu taşınmazın değerleme tarihi itibarıyla yasal ve mevcut durumdaki kat bazında alansal dağılımı verilmiştir.
| Hilltown Karşıyaka AVM | |||
|---|---|---|---|
| AVM Katı | Brüt İnşaat Alanı (m²) (Yasal Durum) |
Brüt İnşaat Alanı (m²) (Mevcut Durum) |
|
| 2.Bodrum Kat | 45.500,49 | 45.500,49 | |
| 1.Bodrum Kat | 43.591,49 | 43.591,49 | |
| Zemin Kat | 43.840,74 | 44.388,79 | |
| 1. Kat | 39.177,53 | 39.177,53 | |
| 2. Kat | 6.945,80 | 6.945,80 | |
| 3. Kat | 942,65 | 942,65 | |
| Çatı Katı | 92,30 | 92,30 | |
| Toplam | 180.091,00 | 180.639,05 |
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 6 (2. bodrum kat, 1. bodrum kat, zemin kat, 1. kat, 2. kat, 3. kat ve çatı katı) (çatı katı kat adetinden sayılmamaktadır.) |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 180.091,00 m² (Yasal Durum), 180.639,05 m² (Mevcut Durum) |
| Yaşı | 4 |
| Dış Cephe | Kompozit Dış Cephe |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Mevcut |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | Mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Açık ve Kapalı Otopark |
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | AVM (Yasal ve mevcut duruma göre) |
|---|---|
| Alanı | 180.091,00 m² (Yasal Durum), 180.639,05 m² (Mevcut Durum) |
| Zemin | Islak hacimlerde seramik, diğer alanlarda mermer kaplama |
| Duvar | Islak hacimlerde fayans, diğer alanlarda sıva üzeri boya |
| Tavan | Asma tavan |
| Aydınlatma | Armatür |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmazın uyumlu olmadığı görülmüştür. Değerleme konusu taşınmaza ait 10.11.2023 onay tarihli ve 191744 no.lu tadilat yapı ruhsatına ait onaylı mimari proje üzerinde ve taşınmazın mahallinde yapılan incelemelere göre, onaylı mimari projenin zemin kat planında yer almayan alansal büyümeler tespit edilmiştir. Ayrıca taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde, toplam brüt alanda büyümeye sebep olmayan iç kullanım alanı değişiklikleri tespit edilmiştir.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın mevcut durumdaki mahallinde tespit edilen toplam brüt alanda büyümeye sebep olmayan iç kullanım alanı aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olup 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirmemektedir.
Değerleme konusu taşınmazın mahallinde yapılan incelemelere göre, onaylı mimari projenin zemin kat planında yer almayan alansal büyümeler tespit edilmiştir. Söz konusu aykırılık için yapı ruhsatı alınması gerekmektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
BÖLÜM 6
SWOT ANALİZİ
SWOT Analizi
+ GÜÇLÜ YANLAR
- Değerleme konusu taşınmaz orta ve üst gelir gurubunun hitap eden Mavişehir bölgesinde konumludur.
- Değerleme konusu taşınmaz İzmir Çevre Yolu girişine yakın konumda bulunmaktadır.
- Değerleme konusu taşınmaz Caher Dudayev Bulvarı'na cepheli olup yüksek reklam kabiliyetine ve ulaşılabilirliğe sahiptir.
- Taşınmazın tadilat ruhsatına ilişkin ruhsat süresi henüz dolmamış olup yapı kullanma izin belgesinin yenilenmesi imkanı bulunmaktadır.
ZAYIF YANLAR
- Bölgenin ulaşım alt yapısının yeterli olmaması nedeniyle bölgede trafik yoğunluğu yaşanmaktadır.
- Taşınmaz büyük yüz ölçümüne sahip olması nedeniyle sınırlı sayıda alıcı kitlesine hitap etmektedir.
- Değerleme konusu taşınmazın mevcut durumda yasal evrakı bulunmayan alansal büyümesi bulunmakta olup taşınmaza ilişkin tadilat mimari proje ve tadilat yapı ruhsatı alınması gerekmektedir.
✓ FIRSATLAR
• Değerleme konusu taşınmaz İzmir'in kuzey aksında genişleme alanı içerisinde tercih edilen bir konuma sahiptir.
TEHDİTLER
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
BÖLÜM 7
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi
7.1 Değerleme Yaklaşımları
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
7.2 Değer Tanımları
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri
Bu değerleme çalışmasında, AVM niteliğine sahip değerleme konusu taşınmazın sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkul olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Taşınmazın yer aldığı pazarda "AVM" amaçlı benzer nitelikteki taşınmazların içinde bulunan dükkanların kiralama işlemlerine konu olması ve taşınmazın gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır. Pazar yaklaşımı yalnızca arsa değerinin takdiri sırasında kullanılmıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Pazar Yaklaşımı
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
Arsa Emsalleri / Satış
| Satış | Yüz | Birim Satış | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Lejant | Yapılaşma Hakkı |
Durumu/ | Ölçümü | Satış Fiyatı | Fiyatı | Konu Taşınmaza Göre Değerlendirme |
| Zamanı | (m²) | (TL) | (TL/m²) | ||||||
| 1 | KW Alesta Gayrimenkul 0 232 461 21 71 |
Çiğli ilçesi, Büyük Çiğli Mahallesi'nde konumlu |
Konut + Ticaret Alanı |
E: 0,80 | Satılmış (1 yıl önce) |
667 | 19.500.000 | 29.235 | Emsal taşınmazın konumu daha dezavantajlıdır. Emsal taşınmaz Anadolu Caddesi'ne 80 m mesafede konumludur. Emsal taşınmazın yüz ölçümü daha küçüktür. Emsal taşınmaz piyasa bedellerinin üzerinde bir fiyat ile satılmıştır. |
| 2 | Eymen Gayrimenkul 0530 895 51 79 |
Çiğli ilçesi, Balatçık Mahallesi'nde konumlu |
Konut + Ticaret Alanı |
Blok Nizam Hmaks: 3 kat |
Satılmış (7 ay önce) |
200 | 14.000.000 | 70.000 | Emsal taşınmazın konumu daha dezavantajlıdır. Emsal taşınmaz Anadolu Caddesi'ne cephelidir. Emsal taşınmazın yüz ölçümü daha küçüktür. Emsal taşınmazın yapılaşma hakkı E:2,30'a denk gelmektedir. *Emsal taşınmazın yaya sirkülasyonu daha düşük olan bir bölgede konumludur. |
| 3 | Turyap Karabağlar Temsilciliği 0232 250 92 50 |
Çiğli ilçesi, Balatçık Mahallesi'nde konumlu |
Konut Alanı | E: 2,00 | Satılık | 1.849 | 155.000.000 | 83.829 | Emsal taşınmazın konumu daha dezavantajlıdır. Emsal taşınmazın yüz ölçümü daha küçüktür. Emsal taşınmazın yaya sirkülasyonu daha düşük olan bir bölgede konumludur. Emsal taşınmaz henüz teklif almamıştır. |
| 4 | REMAX Kuvars Gayrimenkul 0232 362 19 19 |
Çiğli ilçesi, Ataşehir Mahallesi'nde konumlu |
Tercihli Ticaret Alanı |
E: 1,50 | Satılık | 4.876 | 295.000.000 | 60.500 | Emsal taşınmazın konumu daha dezavantajlıdır. Emsal taşınmazın yüz ölçümü daha küçüktür. Emsal taşınmazın yaya sirkülasyonu daha düşük olan bir bölgede konumludur. Emsal taşınmazın 2863 Sayılı Kanun'un 17. Maddesi Gereği İmar Planı Uygulaması durdurulmuştur. *Emsal taşınmaz henüz teklif almamıştır. |
| 5 | Coldwell Banker Prime Gayrimenkul 0554 358 32 71 |
Çiğli ilçesi, Maltepe Mahallesi'nde konumlu, 21906 ada 8 parsel |
Ticaret Alanı |
Bitişik Nizam Hmaks: 2 kat |
Satılık | 383 | 17.500.000 | 45.692 | Emsal taşınmazın konumu daha dezavantajlıdır. Emsal taşınmazın yüz ölçümü daha küçüktür. Emsal taşınmaz henüz teklif almamıştır. Emsal taşınmazın pazarlık payı düşüktür. |
Değerlendirme:
• Bölgeye hakim emlak ofisleri ile yapılan görüşmelerde, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Mavişehir bölgesinde arsa stokunun oldukça kısıtlı olduğu, alım satımlar için talep edilen bedellerin yüksek olduğu ve bu sebeple alım – satım işlemlerinin azaldığı bilgilerine şifahen ulaşılmıştır. Bölgede, değerleme konusu taşınmaza emsal olabilecek arsa sayısının oldukça kısıtlı olduğu ve taşınmazla benzer yüz ölçüme sahip taşınmaz sayısının az olmasının avantaj yarattığı öğrenilmiştir. Taşınmazın yüz ölçümü, konumu, üzerinde faal AVM bulunması, cephe durumu gibi etmenler göz önünde bulundurularak, değerleme tarihi itibarıyla 40.000-41.000 TL/m² arasında değişen bedellerle alım satıma konu olabileceği değerlendirilmiştir.
Emsal Krokisi
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 29.235 | 70.000 | 83.829 | 60.500 | 45.692 | ||
| Pazarlık Payı | 0% | 0% | -25% | -20% | -10% | ||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yönelik | Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Alım-Satıma Düzeltmeler |
Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Piyasa Koşulları | 65% | 35% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum | 10% | 20% | 25% | 25% | 25% | ||
| Düzeltmeler Taşınmaza |
Yapılaşma Hakkı | 0% | -55% | -50% | -25% | -20% | |
| Yönelik | Yüz Ölçümü | -20% | -20% | -20% | -20% | -15% | |
| Fiziksel Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 10% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer 43.414 |
42.525 | 40.867 | 38.720 | 37.011 |
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazın arsası için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) |
|||
| 26024/1 | 87.727,47 | 40.500 | 3.552.965.000 | |||
| TOPLAM DEĞERİ | 3.552.965.000 |
Maliyet Yaklaşımı
Bu analizde gayrimenkulün arsa değeri ile birlikte bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer alan yapıların maliyetinin tespitinde konu taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | İzmir | Ticari Merkez |
2022 | 50.000 m² | 15.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenici Firma | İzmir | Ticari Merkez |
2023 | 5.000 m² | 30.000 TL/m² |
Maliyet yaklaşımı ile değerleme çalışmasında, konu taşınmaza yönelik herhangi bir varsayım yapılmamıştır. Yıpranma payları yapıların mevcut fiziki özelliklerine ve inşa yılına göre değerlendirilmiştir.
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
| BİNA DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) | Yıpranma Payı (%) |
Bina Değeri (TL) |
|||
| AVM Binası | 180.091,00 | 31.000,00 | 4% | 5.359.508.160 | |||
| TOPLAM DEĞERİ | 5.359.508.160 |
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 3.552.965.000 TL | ||||
| Bina Değeri | 5.359.508.160 TL | ||||
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 8.912.473.160 TL | ||||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ | 8.912.475.000 TL |
Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi
Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın geçmiş dönemlerde gösterdiği gelir performansı incelenmiş olup gelecek yıllardaki nakit akışları bu performansa göre öngörülmüştür.
İndirgeme Oranı Hesaplaması
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
- Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
- Değerlenen varlığın türü,
- Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
- Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
- Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
- Kullanılan nakit akışlarının türü,
• Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %15,87
Risk primi: %6,13
İndirgeme oranı: %22,00 olarak hesaplanmıştır.
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar
- Projenin geliştirilmesi yönündeki bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
- Dönem sonu kapitalizasyon oranı %7,50 olarak öngörülmüştür.
- Çalışmalara IVS (Uluslararası Değerleme Standartları) kapsamında vergi dahil edilmemiştir.
- Değer tarihindeki TCMB alış kuru 1 EUR = 32,5739-TL olarak, TCMB satış kuru ise 1 EUR = 32,6326-TL olarak esas alınmıştır.
- İndirgeme oranı %22,00 olarak varsayılmıştır.
- Risksiz getiri oranı 10 yıllık bileşik tahvillerin son 5 yıllık ortalaması olan %15,87 olarak kabul edilmiştir.
- Risk primi %6,13 olarak kabul edilmiştir.
- Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
- Müşteri tarafından tarafımıza beyan edilen mimari proje bilgileri değerlemede dikkate alınmıştır.
- Ortak alan giderinin ilk yıl 470,00 TL/m²/ay olacağı ve son yıl 2.110,25 TL/m²/ay'a ulaşacağı varsayılmıştır.
- AVM doluluk oranının ilk yıl için %98, ikinci yıl için %99 olacağı ve devam eden yıllarda bu oranın sabit olacağı varsayılmıştır.
- AVM kira bedelinin ilk yıl 1.200 TL/m² olacağı devam eden yıllarda TCMB tarafından yayımlanan piyasa katılımcıları anketinde belirtilen oranlarda artacağı öngörülmüştür.
- AVM'nin toplam gelirinin %6'sı oranında diğer gelir elde edeceği varsayılmıştır.
- AVM'deki kira birim bedelinin yıllar içinde aşağıda belirtilen oranlarda artacağı varsayılmıştır.
| Diğer Oranlar | |
|---|---|
| Fiyat Artış Oranı 0. yıl | 0,00% |
| Fiyat Artış Oranı 1. yıl | 34,50% |
| Fiyat Artış Oranı 2. yıl | 23,00% |
| Fiyat Artış Oranı 3. yıl | 18,75% |
| Fiyat Artış Oranı 4. yıl | 14,25% |
| Fiyat Artış Oranı 5. yıl | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı 6. yıl | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı 7. yıl | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı 8. yıl | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı 9. yıl | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı 10. yıl | 12,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl sonrası) | 7,50% |
| Dönem Sonu Kapitalizasyon Oranı | 7,50% |
|---|---|
| Kiracılardan Toplanan Gelir Payı | 95,00% |
| Proje Nakit Akışı (TL) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 |
| AVM Fonksiyonu | ||||||||||||
| Toplam Kiralanabilir Alan (m²) | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 | 63.902,51 |
| Kiralama Oranı (%) | 0,00% | 98,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% |
| Kiralanan Alan (m²) | - | 62.624 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 | 63.263,48 |
| Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 1.200 | 1.614 | 1.985 | 2.357 | 2.693 | 3.023 | 3.394 | 3.809 | 4.276 | 4.800 | 5.388 | |
| Ticari Ünite Gelirleri | 0 | 901.792.221 | 1.225.287.176 1.507.103.226 | 1.789.685.081 | 2.044.715.205 | 2.295.192.817 | 2.576.353.938 | 2.891.957.295 | 3.246.222.063 | 3.643.884.266 | 4.090.260.089 | |
| Diğer Gelir Oranı (TL) | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | |
| Diğer Gelirler (TL) | 54.107.533,27 73.517.230,53 90.426.193,56 107.381.104,85 122.682.912,29 137.711.569,04 154.581.236,25 173.517.437,69 194.773.323,81 218.633.055,97 | 245.415.605,33 | ||||||||||
| Toplam Ticari Ünite Gelirleri | 955.899.754 | 1.298.804.406 1.597.529.419 | 1.897.066.186 | 2.167.398.117 | 2.432.904.386 | 2.730.935.174 | 3.065.474.733 | 3.440.995.387 | 3.862.517.322 | 4.335.675.694 | ||
| Beklenen İşletme Gideri (TL/m²/ay) | 470,00 | 632,15 | 777,54 | 923,33 | 1.054,91 | 1.184,14 | 1.329,19 | 1.492,02 | 1.674,79 | 1.879,95 | 2.110,25 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri | 0 | 360.410.156 | 484.751.660 | 596.244.542 | 708.040.394 | 808.936.150 | 908.030.828 | 1.019.264.605 | 1.144.124.519 | 1.284.279.773 | 1.441.604.045 | 1.618.200.540 |
| Kiracılardan Toplanan Giderler | 0 | 342.389.649 | 460.514.077 | 566.432.315 | 672.638.374 | 768.489.343 | 862.629.287 | 968.301.375 | 1.086.918.293 | 1.220.065.784 | 1.369.523.842 | 1.537.290.513 |
| İşletme Tarafından Ödenmesi Planlanan Ortak Alan Payı Gideri |
0 | 18.020.508 | 24.237.583 | 29.812.227 | 35.402.020 | 40.446.808 | 45.401.541 | 50.963.230 | 57.206.226 | 64.213.989 | 72.080.202 | 80.910.027 |
| Proje Toplam Gelirleri | 0 | 937.879.247 | 1.274.566.823 1.567.717.192 | 1.861.664.166 | 2.126.951.310 | 2.387.502.845 | 2.679.971.944 | 3.008.268.507 | 3.376.781.399 | 3.790.437.120 | 4.254.765.667 | |
| Yenileme Maliyeti | 0 | 364.388.427 | 43.356.757 | |||||||||
| Emlak Vergisi Bedeli | 7.982.530 | 9.359.517 | 10.435.861 | 11.414.223 | 12.227.486 | 12.976.420 | 13.771.226 | 14.614.713 | 15.509.864 | 16.459.843 | 17.468.009 | |
| Bina Sigorta Bedeli | 12.065.098 | 16.227.557 | 19.959.895 | 23.702.375 | 27.079.963 | 30.397.259 | 34.120.923 | 38.300.736 | 42.992.576 | 48.259.167 | 54.170.915 | |
| Proje Toplam Maliyeti | 20.047.628 | 25.587.073 | 30.395.756 | 35.116.598 | 39.307.450 | 43.373.679 | 47.892.149 | 52.915.449 | 58.502.441 | 429.107.437 | 114.995.681 | |
| Proje Net Gelirleri | 0 | 917.831.619 | 1.248.979.750 1.537.321.437 | 1.826.547.568 | 2.087.643.860 | 2.344.129.166 | 2.632.079.795 | 2.955.353.057 | 3.318.278.958 | 3.361.329.683 | 4.139.769.986 | |
| Dönem Sonu Değer | 55.196.933.151 | |||||||||||
| Net Nakit Akışları | 0 | 917.831.619 | 1.248.979.750 1.537.321.437 | 1.826.547.568 | 2.087.643.860 | 2.344.129.166 | 2.632.079.795 | 2.955.353.057 | 3.318.278.958 | 58.558.262.834 |
| Değerleme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 15,87% | 15,87% | 15,87% |
| Risk Primi | 5,63% | 6,13% | 6,63% |
| İndirgeme Oranı | 21,50% | 22,00% | 22,50% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 15.018.255.281 | 14.554.466.307 | 14.109.123.113 |
| Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 460.222.455 | 446.010.012 | 432.362.825 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 15.018.255.000 | 14.554.465.000 | 14.109.125.000 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (EUR) | 460.220.000 | 446.010.000 | 432.365.000 |
7.4 KDV Konusu
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | ||||||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | ||||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | ||||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
||||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 499 TL' ye kadar ise |
||||||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||||||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
||||||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
||||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
7.5 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "AVM" amaçlı kullanımıdır.
40
BÖLÜM 8
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
8.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre taşınmaza ait 10.11.2023 onay tarihli, 191744 no.lu yapı ruhsatı belgesine esas yapı kullanma izin belgesi henüz düzenlenmemiş olup yapı ruhsatının geçerlilik süresi devam ettiği öğrenilmiştir. Yapı ruhsatının geçerlilik süresi içerisinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Söz konusu işlemin tamamlanması akabinde değerleme konusu taşınmaz yasal sürecini tamamlayacaktır.
8.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında ipotek, cins değişikliği ve irtifak hakkına ilişkin takyidat kayıtları bulunmakta olup söz konusu kayıtların taşınmazın değerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
8.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında ipotek, cins değişikliği ve irtifak hakkına ilişkin takyidat kayıtları bulunmakta olup söz konusu kayıtlar taşınmazın devredilebilmesine yönelik herhangi bir kısıtlama oluşturmamaktadır.
8.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 11.10.2019 tarihinde inşaatı tamamlanmış olan AVM bulunmaktadır.
8.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
8.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır. Yapılan değerlendirmelerde yabancı para biriminden TL'ye dönüşlerde alış kuru, TL'den yabancı para birimlerine dönüşlerde ise satış kuru esas alınmıştır.
| Yaklaşım | TL | EUR |
|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı | 8.912.475.000 | 306.451.752 |
| Gelir Yaklaşımı | 14.554.465.000 | 446.010.000 |
Bu değerleme çalışmasında, AVM niteliğine sahip değerleme konusu taşınmazın sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkul olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Taşınmazın yer aldığı pazarda "AVM" amaçlı benzer nitelikteki taşınmazların içinde bulunan dükkanların kiralama işlemlerine konu olması ve taşınmazın gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır. Pazar yaklaşımı yalnızca arsa değerinin takdiri sırasında kullanılmıştır.
Pazarda yapılan araştırmalarda konu taşınmazla benzer nitelikteki taşınmazların maliyet yaklaşımı ile değerlendirilmekten ziyade gelir yaklaşımına göre değerlendirilmiş olup rapor sonuç değeri olarak, gelir yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | |||
| Kur Bilgisi (29.12.2023) |
Alış: 1 EUR = 32,5739 TL | Satış: 1 EUR = 32,6326 TL | ||
| Pazar Değeri | 14.554.465.000.-TL | Ondörtmilyarbeşyüzellidörtmilyondörtyüzaltmışbeşbin.-TL | ||
| (KDV Hariç) | 446.010.000.-EUR | Dörtyüzkırkaltımilyononbin.-EUR | ||
| Pazar Değeri | 17.465.358.000.-TL | Onyedimilyardörtyüzaltmışbeşmilyonüçyüzellisekizbin.-TL | ||
| (KDV Dahil) | 535.212.000.-EUR | Beşyüzotuzbeşmilyonikiyüzonikibin.-EUR |
8.9 Nihai Değer Takdiri
| Muhammet SÖZEN | |
|---|---|
| Değerleme Uzmanı | |
| Lisans no: 911341 |
Ekler
| 1 | Tapu Belgesi |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgesi |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Onaylı Mimari Proje Kapağı |
| 5 | Yapı Ruhsatları |
| 6 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 7 | Sektör Raporu |
| 8 | Fotoğraflar |
| 9 | Özgeçmişler |
SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri