{0}------------------------------------------------

AHES GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, BAĞLARBAŞI MAHALLESİ, 6800 ADA 7 PARSELDE YER ALAN TAŞINMAZLARIN DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2025-PD-90

Değer Tarihi: 31.12.2025

ALESTA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. www.alestagd.com

{1}------------------------------------------------

* YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN	AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM	Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
TALEP TARİHİ	01.12.2025
DEĞER TARİHİ	31.12.2025
RAPOR TARİHİ	08.01.2026
RAPOR NO	2025-PD-90
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
ÖNCEKİ RAPORLAR	Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-0018 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli ve 2023-PD-87 rapor numaralı, 31.03.2024 Değer Tarihli ve 2024-PD-26 rapor numaralı ve 31.12.2024 Değer Tarihli 2024- PD-67 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
RAPORUN KONUSU	Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 31.12.2025 tarihli değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.

GAYRİMENKULLERE AİT BİLGİLER

GAYRİMENKULLERİN ADRESİ	Sarıgöl Mahallesi, Bilgin Sokak, 6800 Ada 7 Parsel, Gaziosmanpaşa, İstanbul
TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ	İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 Ada 7 Parsel numaralı 30.162,97 m² yüz ölçüme sahip, "Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Adet 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası" vasıflı gayrimenkul
SAHİBİ	AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
MEVCUT KULLANIM	Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Adet 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası

TAŞINMAZIN DEĞER ÖZET TABLOSU

Taşınmazın Nihai Toplam Satış Değeri, TL (KDV Hariç)	2.621.570.000 TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR

GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI	Cemil Özgür Dikay (SPK Lisans No:406517)
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI	Tolga Erdem (SPK Lisans No:411407)

^* Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile bir bütündür bağımsız kullanılamaz.

{2}------------------------------------------------

Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Uygunluk Beyanımız

➢ Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur ve raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
➢ Değerleme uzmanı ile değerlemeye konu varlığın herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır.
➢ Değerleme uzmanının değerleme konusu varlık veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır.
➢ Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir.
➢ Değerleme uzmanı, değerleme çalışmasını ahlaki kurallara ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
➢ Değerleme uzmanı, mesleki eğitim şartlarına ve mesleki tecrübeye haizdir.
➢ Değerleme uzmanı, varlığı yerinde incelemiştir. Raporun hazırlanma sürecinde adı geçen kişiler dışında kimseden mesleki yardım alınmamıştır.
➢ Rapordaki analiz, yaklaşım, kanaat ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
➢ Değerleme çalışması, raporda belirtilen varlık veya varlıkların "değerleme tarihi itibariyle" muhtemel değerinin raporlanması çalışmasıdır. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
➢ Varlık ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez.
➢ Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz.
➢ Raporda yer alan arazi ve üzerindeki yapılar için belirtilen değerler varlığın bütünü için geçerlidir. Bu değerlerin oransal olarak veya toplam değerin bölünerek dağıtılması, rapor içinde açıklanmadığı takdirde, değer takdirini geçersiz kılacaktır.
➢ Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat, hukuki sorun (rehin, haciz, hibe, satış şerhi vb.), vergi vb. mali yükümlülükler ile alacak ve teminat hakları olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek değer tespiti yapılmıştır.
➢ Bu raporda belirtilen projeksiyonların, çalışma sürecinde yardımcı olması amaçlanmış olup buradaki bulgular; cari piyasa koşulları, kısa ve uzun vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli sabit bir ekonomik ortam varsayımı üzerine dayandırılmıştır. Bu nedenle, uzman tarafından doğru bir şekilde tahmin edilmesi mümkün olmayan projeksiyonlar ileride bazı değişikliklere uğrayabilir ve böylece gelecekteki gelir ve değerlendirmeleri etkileyebilir.
➢ Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
➢ Bu değerleme raporunun, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete 'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

{3}------------------------------------------------

İçindekiler

1.		RAPOR BILGILERI	5
	1.1.	Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası	5
	1.2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
	1.3.	DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR
	1.4.	Değerleme Tarihi
	1.5.	Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası
	1.6.	Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
	1.7.	DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇIN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU
2.		ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER
	2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
	2.3.	Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Kısıtlamalar
_	2.4.	İŞIN KAPSAMI
3.		DEMOGRAFIK VE EKONOMIK VERILER
	3.1.	Demografik Veriler
_	3.2.	EKONOMIK VERILER	3
4.		GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER
	4.1.	HUKUKİ TANIMI
		1.1. Tapu Bilgileri
	4.1	1.2. Yasal İzinler	18
	4.1	1.3. İmar Durumu	22
	4.2.	Fiziki Tanimi	24
	4.2	2.1. Konumu ve Çevre Özellikleri	24
	4.2	2.2. Gayrimenkulün Tanımı	26
	4.2	2.3. Projenin Tanımı	27
5.		GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ	32
	5.1.	Taşınmazın Değeri Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)
	5.2.	Gayrimenkul Piyasasi Analizi
6.	-	DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ANALİZİ
	6.1.	DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI
	6.2.	Varlığın Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemler ve Yöntemlerin Seçilme Nedenleri
	6.3.	En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
7.		GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ
	7.1.	Pazar Yaklaşımı
	7.1	1.1. Konut Değeri Tespiti
	7.1	1.2. Dükkan Değeri Tespiti
		1.3. Şerefiyelendirme Parametreleri
		1.4. Konut Şerefiye Puan Açıklamaları
		1.5. Ticari Birimler Şerefiye Puan Açıklamaları

		1.6. Şerefiye Puan Hesap Detayları
		1.7. Konutların Değerleme Analizi
		1.8. Ticari Birimler Değerleme Analizi
8.		SONUÇ	47
	8.1.	Mevzuat Uygunluğu ve Hukuki Durumlar Hakkındaki Görüş
	8.2.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen / Sınırlayan Faktörler
	8.3.	Asgari Bilgilerin Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
	8.4.	Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
	8.5.	SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ
_	8.6.	Nihai Değer Takdiri
9.		FKIFR	40

{4}------------------------------------------------

Tablo, Şekiller ve Grafikler Listeleri

TABLO 1. YILLIK OLARAK TÜFE DEĞIŞIM ORANLARI	10
Tablo 2. Gayrimenkulün Tapu Bilgileri	11
Tablo 3. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri	16
Tablo 4. Yapi Ruhsatlari ve Yapi Kullanma İzin Bilgisi	21
Tablo 5. Mimari Projeler	22
Tablo 6. Markali Konut Emsalleri Tablosu	33
Tablo 7. Projelerin Satiş Performansı	34
Tablo 8. Daire Tiplerine Göre Ortalama Birim Satış Değeri Analizi	34
Tablo 9. Emsal Tablosu (Satilik Ticari Birimler)	35
TABLO 10. EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TICARI BIRIMLER)	41
Tablo 11. Konut Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler	42
Tablo 12. Ticari Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler	42
TABLO 13. ÖRNEK ŞEREFİYE HESAP TABLOSU (KONUT)	45
TABLO 14. ÖRNEK ŞEREFİYE HESAP TABLOSU (DÜKKÂN)	45
Şekil 1. Taşınmazın TKGM Görüntüleri	17
ŞEKİL 2. TAŞINMAZIN TKGM BİLGİLERİ	17
Şekil 3. İmar Durum Görseli	22
Şekil 4. Riskli Alanlar Haritası	24
Şekil 5. Gaziosmanpaşa Önemli Ulaşım Aksları	25
Şekil 6. Taşınmazların Konumu	26
Şekil 7. Topoğrafik Yapı	26
Şekil 8. Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Vaziyet Planı	28
Şekil 9. Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Proje Görselleri	29
Şekil 10. Emsal Haritası (Satilik Konut Projeleri Konumları)	34
Şekil 11. Emsal Haritası (Satilik Dükkan Konumları)	35
Grafik 1. Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaşlara Göre Dağılımı
Grafik 2. İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaşlara Göre Dağılımı	7
Grafik 3. Gaziosmanpaşa Nüfusu ve Nüfusun Yaşlara Göre Dağılımı
Grafik 4. GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri	9
Grafik 5. İnşaat Maliyetleri Endeksi ve Değişimi	9
Grafik 6. Harcama Türüne Göre İnşaat Maliyetleri	9
Grafik 7. Döviz Kurları & Enflasyon Oranları
Grafik 8. TÜFE Değişim Oranları	10
Grafik 9. Türüne Göre Aylık Satış Miktarları	10
Grafik 10. Yarancijara vapijan konjit satisjari	10

{5}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası

Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile 01.12.2025 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 08.01.2026 tarihli olarak 2025-PD-90 rapor numarası ile üretilmiştir.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete 'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 Ada 7 Parsel numaralı 30.162,97 m² yüz ölçüme sahip, "Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Adet 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası" vasıflı gayrimenkul değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.3. Değerleme Raporunu Hazırlayanlar

Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Cemil Özgür Dikay (Lisans No:406517) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No:411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.

1.4. Değerleme Tarihi

Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 31.12.2025 tarihli değeri tespit edilerek rapor tamamlanmıştır.

1.5. Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.

1.6. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.

1.7. Değerlemeye Konu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Yapılan Son Üç Değerleme Raporu

Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-0018 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli ve 2023-PD-87 rapor numaralı, 31.03.2024 Değer Tarihli ve 2024-PD-26 rapor numaralı ve 31.12.2024 Değer Tarihli 2024-PD-67 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.

{6}------------------------------------------------

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt. No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.

Şirketimiz; Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

Şirketimiz; Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca "Gayrimenkul Dışındaki Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" ile "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" olmak üzere iki ayrı listenin oluşturulması kapsamında, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

Bu değerleme raporu, Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar, İstanbuL adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne hazırlanmıştır.

2.3. Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Kısıtlamalar

Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.

2.4. İşin Kapsamı

Bu değerleme raporu, 01.12.2025 dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 Ada 7 Parsel numaralı 30.162,97 m² yüz ölçüme sahip, "Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Adet 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası" vasıflı taşınmaz ile ilgili 31.12.2025 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

{7}------------------------------------------------

3. DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER

3.1. Demografik Veriler

Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Gazipaşa ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.

Türkiye

Türkiye'de ikamet eden nüfus, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'sini erkekler, %49,98'ini ise kadınlar oluşturdu. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 89 bin 996 kişi azalarak 1 milyon 480 bin 547 kişi oldu. Bu nüfusun %48,3'ünü erkekler, %51,7'sini kadınlar oluşturdu.

Grafik 1. Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaşlara Göre Dağılımı

Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2023 yılında %46,3 iken 2024 yılında %46,1'e düştü. Türkiye'de 2024 yılında, çalışma çağındaki her 100 kişi, 30,6 çocuğa ve 15,5 yaşlıya bakmaktadır.

İstanbul

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre İstanbul Nüfusu bir önceki yıla göre 45.678 artmıştır. İstanbul Nüfusu 2024 yılına göre 15.701.602'dir. Bu nüfus, 7.820.462 erkek ve 7.881.140 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,81 erkek, %50,19 kadındır.

Yüzölçümü 5.461 km² olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2.875 insan düşmektedir. İstanbul nüfus yoğunluğu 2.875/km²'dir.

Grafik 2. İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaşlara Göre Dağılımı

{8}------------------------------------------------

Gaziosmanpaşa

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre Gaziosmanpaşa Nüfusu bir önceki yıla göre 3.899 azalmıştır. Gaziosmanpaşa Nüfusu 2024 yılına göre 479.931'dir. Bu nüfus, 240.270 erkek ve 239.661 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,06 erkek, %49,94 kadındır.

Yüzölçümü 12 km² olan Gaziosmanpaşa ilçesinde kilometrekareye 39.994 insan düşmektedir. Gaziosmanpaşa nüfus yoğunluğu 39.994/km²'dir.

Grafik 3. Gaziosmanpaşa Nüfusu ve Nüfusun Yaşlara Göre Dağılımı

3.2. Ekonomik Veriler

Temel Ekonomik Göstergeler

GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat sektörü toplam katma değeri %7,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %6,1, diğer hizmet faaliyetleri %4,7, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %4,0, gayrimenkul faaliyetleri %2,4, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %1,8, hizmetler %1,3, finans ve sigorta faaliyetleri %0,5 ve kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %0,3 arttı. Tarım sektörü %2,0, sanayi ise %1,8 azaldı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2025 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,7 arttı.

Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2025 yılının birinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %36,7 artarak 12 trilyon 125 milyar 173 milyon TL oldu. GSYH'nin birinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 335 milyar 504 milyon olarak gerçekleşti.

Mal ve hizmet ihracatı, 2025 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,01 azalırken ithalatı %3,0 arttı.

İşgücü ödemeleri, 2025 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %42,9 arttı. Net işletme artığı/karma gelir %31,2 arttı.

İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın birinci çeyreğinde %41,7 iken, bu oran 2025 yılı birinci çeyreğinde %43,7 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise geçen yılın birinci çeyreğinde %36,4 iken, 2025 yılı birinci çeyreğinde %35,0 oldu.

{9}------------------------------------------------

Grafik 4. GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri

Grafik 5. İnşaat Maliyetleri Endeksi ve Değişimi Grafik 6. Harcama Türüne Göre İnşaat Maliyetleri

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %1,67 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,69 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,01 arttı, işçilik endeksi %1,07 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,00 arttı, işçilik endeksi %31,82 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,76 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,14 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,15 arttı, işçilik endeksi %1,11 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,96 arttı, işçilik endeksi %30,93 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %21,22 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,58 arttı, işçilik endeksi %0,92 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %15,08 arttı, işçilik endeksi %35,10 arttı.

Türkiye İstatistik Kurumu ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası iş birliği ile yürütülen tüketici eğilim anketi sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi, Nisan ayında 83,9 iken Mayıs ayında %1,1 oranında artarak 84,8 oldu. Tüketici güven endeksinin 100'den büyük olması tüketici güveninde iyimser durumu, 100'den küçük olması tüketici güveninde kötümser durumu göstermektedir.

Grafik 7. Döviz Kurları & Enflasyon Oranları

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,53 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %15,09 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %35,41 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %45,80 artış olarak gerçekleşti.

{10}------------------------------------------------

Grafik 8. TÜFE Değişim Oranları

TÜFE değişim oranları (%), Mayıs 2025	Mayıs 2025	Mayıs 2024	Mayıs 2023
Bir önceki aya göre değişim oranı	1,53	3,37	0,04
Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı	15,09	22,72	15,26
Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı	35,41	75,45	39,59
On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı	45,8	62,51	63,72

Tablo 1. Yıllık Olarak TÜFE Değişim Oranları

Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,6 oranında artarak 130 bin 25 oldu. Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %25,4 oranında artarak 584 bin 170 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %11,2 oranında artarak 39 bin 546 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,4 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 oranında artarak 174 bin 55 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 oranında artarak 90 bin 479 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,6 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %29,0 oranında artarak 410 bin 115 olarak gerçekleşti.

Grafik 9. Türüne Göre Aylık Satış Miktarları Grafik 10. Yabancılara yapılan konut satışları

Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14,2 oranında azalarak bin 771 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,7 oranında azalarak 7 bin 789 oldu.

{11}------------------------------------------------

4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.

4.1. Hukuki Tanımı

4.1.1. Tapu Bilgileri

Bu bölümde konu taşınmazın tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.

İli	İstanbul
İlçesi	Gaziosmanpaşa
Mahallesi/Köyü	Bağlarbaşı
Mevkii
Pafta No	F21c19d2c-2D
Ada No	6800
Parsel No	7
Ana Gayrimenkul Niteliği	Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Adet 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı
	Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası
Alanı	30.162,97 m²
Blok No	Tablo 3
Bağımsız Bölüm No	Tablo 3
Bağımsız Bölüm Niteliği	Tablo 3
Sahibi-Hissesi	Tablo 3
Cilt ve Sayfa No	Tablo 3
Tapu Tarihi ve Yevmiye No	Tablo 3

Tablo 2. Gayrimenkulün Tapu Bilgileri

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmazlar için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde satış işlemi gerçekleşmiş olup bu işlem kapsamında bağımsız bölümlerin 12.12.2023 tarih ve 33123 yevmiye numarası ile Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. lehine mülkiyet değişiminin olduğu tespit edilmiştir. 11.06.2024 tarih ve 14947 yevmiye numarası ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak tüzel kişiliklerin ünvan değişikliği olmuştur.

Blok	Bağımsız Bölüm Numarası	Niteliği	Malik	Cilt/Sayfa No	Tapu Tarihi ve Yevmiye
A1	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	100/10079	11-06-2024 14947
A1	62	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10139	11-06-2024 14947
A1	64	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10141	11-06-2024 14947
A1	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	100/10078	11-06-2024 14947
A2	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10142	11-06-2024 14947
A2	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10143	11-06-2024 14947
A2	4	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10145	11-06-2024 14947
A2	10	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10151	11-06-2024 14947
A2	16	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10157	11-06-2024 14947
A2	22	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10163	11-06-2024 14947
A2	28	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10169	11-06-2024 14947
A2	34	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10175	11-06-2024 14947
A2	40	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10181	11-06-2024 14947

{12}------------------------------------------------

A2	46	Mesken		101/10187	11-06-2024 14947
A2	52	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10193	11-06-2024 14947
A2	58	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10199	11-06-2024 14947
A2	68	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10209	11-06-2024 14947
A2	64	Mesken	AHES GYO A.Ş.	101/10205	11-06-2024 14947
			AHES GYO A.Ş.
A3	8	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10222	11-06-2024 14947
A3	13	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10227	11-06-2024 14947
A3	18	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10232	11-06-2024 14947
A3	23	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10237	11-06-2024 14947
A3	27	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10241	11-06-2024 14947
A3	29	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10243	11-06-2024 14947
A3	33	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10247	11-06-2024 14947
A3	35	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10249	11-06-2024 14947
A3	39	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10253	11-06-2024 14947
A3	41	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10255	11-06-2024 14947
A3	45	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10259	11-06-2024 14947
A3	47	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10261	11-06-2024 14947
A3	51	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10265	11-06-2024 14947
A3	53	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10267	11-06-2024 14947
A3	57	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10271	11-06-2024 14947
A3	59	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10273	11-06-2024 14947
A3	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10215	11-06-2024 14947
A3	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10216	11-06-2024 14947
A3	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10217	11-06-2024 14947
A3	63	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10277	11-06-2024 14947
A3	65	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10279	11-06-2024 14947
B1	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10280	11-06-2024 14947
B1	44	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10323	11-06-2024 14947
B1	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10281	11-06-2024 14947
B1	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	102/10282	11-06-2024 14947
B1	46	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10325	11-06-2024 14947
B1	47	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10326	11-06-2024 14947
B2	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10327	11-06-2024 14947
B2	44	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10370	11-06-2024 14947
B2	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10328	11-06-2024 14947
B2	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10329	11-06-2024 14947
B2	46	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10372	11-06-2024 14947
B2	47	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10373	11-06-2024 14947
B3	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10374	11-06-2024 14947
B3	44	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10417	11-06-2024 14947
B3	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10375	11-06-2024 14947
B3	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	103/10376	11-06-2024 14947
B3	46	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10419	11-06-2024 14947
B3	47	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10420	11-06-2024 14947
B4	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10421	11-06-2024 14947
B4	44	Mesken		104/10464	11-06-2024 14947
			AHES GYO A.Ş.

{13}------------------------------------------------

B4	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10422	11-06-2024 14947
B4	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10423	11-06-2024 14947
B4	46	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10466	11-06-2024 14947
B4	47	Mesken	AHES GYO A.Ş.	104/10467	11-06-2024 14947
C1	52	Mesken	AHES GYO A.Ş.	105/10519	11-06-2024 14947
C1	51	Mesken	AHES GYO A.Ş.	105/10518	11-06-2024 14947
C1	55	Mesken	AHES GYO A.Ş.	105/10522	11-06-2024 14947
C2	51	Mesken	AHES GYO A.Ş.	105/10577	11-06-2024 14947
C2	52	Mesken	AHES GYO A.Ş.	105/10578	11-06-2024 14947
C2	55	Mesken	AHES GYO A.Ş.	105/10581	11-06-2024 14947
D1	61	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10646	11-06-2024 14947
D1	63	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10648	11-06-2024 14947
D1	64	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10649	11-06-2024 14947
D2	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10657	11-06-2024 14947
D2	4	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10660	11-06-2024 14947
D2	7	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10663	11-06-2024 14947
D2	10	Mesken		106/10666	11-06-2024 14947
D2	13	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10669	11-06-2024 14947
D2	16	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10672	11-06-2024 14947
D2	19	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10675	11-06-2024 14947
D2	22	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10678	11-06-2024 14947
D2	25	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10681	11-06-2024 14947
			AHES GYO A.Ş.
D2	28	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10684	11-06-2024 14947
D2	31	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10687	11-06-2024 14947
D2	34	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10690	11-06-2024 14947
D2	37	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10693	11-06-2024 14947
D2	40	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10696	11-06-2024 14947
D2	43	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10699	11-06-2024 14947
D2	46	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10702	11-06-2024 14947
D2	49	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10705	11-06-2024 14947
D2	52	Mesken	AHES GYO A.Ş.	106/10708	11-06-2024 14947
D2	55	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10711	11-06-2024 14947
D2	61	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10717	11-06-2024 14947
D2	63	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10719	11-06-2024 14947
D2	64	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10720	11-06-2024 14947
D4	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10801	11-06-2024 14947
D4	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10802	11-06-2024 14947
D4	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10803	11-06-2024 14947
D4	55	Mesken	AHES GYO A.Ş.	108/10855	11-06-2024 14947
D4	57	Mesken	AHES GYO A.Ş.	108/10857	11-06-2024 14947
D4	58	Mesken	AHES GYO A.Ş.	108/10858	11-06-2024 14947
D5	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	108/10861	11-06-2024 14947
D5	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	108/10862	11-06-2024 14947
D5	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	108/10863	11-06-2024 14947
D5	53	Mesken	AHES GYO A.Ş.	109/10913	11-06-2024 14947
D5	55	Mesken	AHES GYO A.Ş.	109/10915	11-06-2024 14947

{14}------------------------------------------------

D5	56	Mesken	AHES GYO A.Ş.	109/10916	11-06-2024 14947
D3	1	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10728	11-06-2024 14947
D3	2	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10729	11-06-2024 14947
D3	3	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10730	11-06-2024 14947
D3	4	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10731	11-06-2024 14947
D3	5	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10732	11-06-2024 14947
D3	6	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10733	11-06-2024 14947
D3	7	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10734	11-06-2024 14947
D3	8	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10735	11-06-2024 14947
D3	9	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10736	11-06-2024 14947
D3	10	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10737	11-06-2024 14947
D3	11	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10738	11-06-2024 14947
D3	12	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10739	11-06-2024 14947
D3	13	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10740	11-06-2024 14947
D3	14	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10741	11-06-2024 14947
D3	15	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10742	11-06-2024 14947
D3	16	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10743	11-06-2024 14947
D3	17	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10744	11-06-2024 14947
D3	18	Mesken		107/10745	11-06-2024 14947
D3	19	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10746	11-06-2024 14947
D3	20	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10747	11-06-2024 14947
D3	21	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10748	11-06-2024 14947
D3	22	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10749	11-06-2024 14947
D3	23	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10750	11-06-2024 14947
			AHES GYO A.Ş.
D3	24	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10751	11-06-2024 14947
D3	25	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10752	11-06-2024 14947
D3	26	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10753	11-06-2024 14947
D3	27	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10754	11-06-2024 14947
D3	28	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10755	11-06-2024 14947
D3	29	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10756	11-06-2024 14947
D3	30	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10757	11-06-2024 14947
D3	31	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10758	11-06-2024 14947
D3	32	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10759	11-06-2024 14947
D3	33	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10760	11-06-2024 14947
D3	34	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10761	11-06-2024 14947
D3	35	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10762	11-06-2024 14947
D3	36	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10763	11-06-2024 14947
D3	37	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10764	11-06-2024 14947
D3	38	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10765	11-06-2024 14947
D3	39	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10766	11-06-2024 14947
D3	40	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10767	11-06-2024 14947
D3	41	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10768	11-06-2024 14947
D3	42	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10769	11-06-2024 14947
D3	43	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10770	11-06-2024 14947
D3	44	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10771	11-06-2024 14947
D3	45	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10772	11-06-2024 14947

{15}------------------------------------------------

D3	46	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10773	11-06-2024 14947
D3	47	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10774	11-06-2024 14947
D3	48	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10775	11-06-2024 14947
D3	49	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10776	11-06-2024 14947
D3	50	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10777	11-06-2024 14947
D3	51	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10778	11-06-2024 14947
D3	52	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10779	11-06-2024 14947
D3	53	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10780	11-06-2024 14947
D3	54	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10781	11-06-2024 14947
D3	55	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10782	11-06-2024 14947
D3	56	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10783	11-06-2024 14947
D3	57	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10784	11-06-2024 14947
D3	58	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10785	11-06-2024 14947
D3	59	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10786	11-06-2024 14947
D3	60	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10787	11-06-2024 14947
D3	61	Mesken		107/10788	11-06-2024 14947
D3	62	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10789	11-06-2024 14947
D3	63	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10790	11-06-2024 14947
D3	64	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10791	11-06-2024 14947
D3	65	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10792	11-06-2024 14947
D3	66	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10793	11-06-2024 14947
D3	67	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10794	11-06-2024 14947
D3	68	Mesken	AHES GYO A.Ş.	107/10795	11-06-2024 14947
A2	2.Bodrum Kat 71	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	101/10212	11-06-2024 14947
A2	2.Bodrum Kat 69	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	101/10210	11-06-2024 14947
A2	2.Bodrum Kat 70	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	101/10211	11-06-2024 14947
			AHES GYO A.Ş.
A2	Zemin Kat 73	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	101/10214	11-06-2024 14947
A2	Zemin Kat 72	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	101/10213	11-06-2024 14947
C1	1.Bodrum Kat 56	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10523	11-06-2024 14947
C1	Zemin Kat 58	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10525	11-06-2024 14947
C1	Zemin Kat 57	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10524	11-06-2024 14947
C1	Zemin Kat 59	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10526	11-06-2024 14947
C2	1.Bodrum Kat 56	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10582	11-06-2024 14947
C2	Zemin Kat 58	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10584	11-06-2024 14947
C2	Zemin Kat 59	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10585	11-06-2024 14947
C2	Zemin Kat 57	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	105/10583	11-06-2024 14947
D1	2.Bodrum Kat 67	Dubleks Dükkan	AHES GYO A.Ş.	106/10652	11-06-2024 14947
D1	Zemin Kat 68	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	106/10653	11-06-2024 14947
D1	Zemin Kat 71	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	106/10656	11-06-2024 14947
D1	Zemin Kat 70	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	106/10655	11-06-2024 14947
D1	Zemin Kat 69	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	106/10654	11-06-2024 14947
D2	2.Bodrum Kat 67	Dubleks Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10723	11-06-2024 14947
D2	Zemin Kat 70	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10726	11-06-2024 14947
D2	Zemin Kat 69	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10725	11-06-2024 14947
D2	Zemin Kat 71	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10727	11-06-2024 14947
D2	Zemin Kat 68	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10724	11-06-2024 14947

{16}------------------------------------------------

T1	2BK+1BK+ZK+1NK 1	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	109/10919	11-06-2024 14947
D3	Zemin Kat 73	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10800	11-06-2024 14947
D3	1.Bodrum Kat 70	Dubleks Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10797	11-06-2024 14947
D3	1.Bodrum Kat 71	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10798	11-06-2024 14947
D3	1.Bodrum Kat 69	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10796	11-06-2024 14947
D3	1.Bodrum Kat 72	Dükkan	AHES GYO A.Ş.	107/10799	11-06-2024 14947

Tablo 3. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

Tapu Kayıtları İncelemesi

23.05.2024 tarih ve 13:06 ile 14:55 saatler arasında müşteri tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden dijital olarak temin edilen ve tarafımızla paylaşılan "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunduğu tespit edilmiştir. Güncel tarihli takyidat belgeleri temin edilememiştir.

Taşınmazlarda müşterek olarak Beyanlar Hanesinde aşağıdaki kayıtlar bulunmakta olup, örnek tapu kaydı ekte sunulmuştur.

Yönetim Planı: 04/10/2023 (16/11/2023 Tarih 30681 Yevmiye)
KM ne Çevrilmiştir. (16/11/2023 30681)
Diğer (Konusu: Toplu Yapıya Geçilmiştir) Tarih: 25/05/2023 Sayı: 425642 (Şablon: Diğer) (31-08-2023 23405)
Diğer İrtifak Hakkı: Bu parsel aleyhine Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine krokisinde A ile gösterilen 991.59m'lik kısımda 25 yıllığına irtifak hakkı tesisi vardır. (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) (25-08-2022 – 24259)
Diğer (Konusu: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun amaçlarında kullanılması, aksi takdirde Hazineye iade edilmesi) Tarih: 29/03/2017 Sayı: 43270 (Şablon: Diğer) (10/04/2017 – 6378)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (17/09/2012 15479)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (14/03/2012 4212)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (20/05/2011 8090)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (24/02/2011 2988)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (14/12/2009 20611)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (05/11/2009 18800)
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. (31/07/2008 14462)

Değerlemeye konu taşınmazları kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

{17}------------------------------------------------

Kadastro İncelemesi

Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

Şekil 1. Taşınmazın TKGM Görüntüleri

Şekil 2. Taşınmazın TKGM Bilgileri

{18}------------------------------------------------

4.1.2. Yasal İzinler

Bu bölümde; değerlemesi yapılan parselin üzerinde yer alan yapılarla ilgili olarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerin alınıp, alınmadığı, belgelerin mevcut olup olmadığı (Onaylı Mimari Projesi, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Yapı Kayıt Belgesi ve İşletme Ruhsatı) hakkında bilgiler yer almaktadır. Konu gayrimenkulün yasal izinlerine dair data setleri bu raporu ekinde sunulmuştur.

Yapı Denetim Kuruluşu Hakkında Bilgi

Taşınmazların yapı ruhsatları 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. Maddesine göre tanzim edilmiş olup her türlü fenni ve diğer sorumluluklar Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na (TOKİ) ait olmak üzere düzenlenmiştir. Konu taşınmazların yapı ruhsatları üzerinde de belirtildiği gibi 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu'nun 1. Maddesi'ne göre Yapı Denetimi'ne tabi değildir.

Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi & Mimari Projeler

Parsel üzerinde yer alan yapıya ilişkin, ilgili belediye imar dosyasında yapılan incelemelerde temin edilebilen yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nden dijital ortamda alınan dosyasına göre taşınmaz;

Yapı Kullanma İzin Belgeleri:

A1 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 4 belge numaralı 65 mesken ve 1 Kapıcı Dairesi 10.178,44 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
A2 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 5 belge numaralı 65 mesken ve 5 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 14.543,36 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
A3 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 6 belge numaralı 65 mesken olmak üzere toplam 10.200,94 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
B1 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 7 belge numaralı 47 mesken ve 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
B2 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 8 belge numaralı 47 mesken ve 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
B3 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 9 belge numaralı 47 mesken ve 1 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
B4 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 10 belge numaralı 47 mesken olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
C1 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 11 belge numaralı 55 mesken ve 4 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 15.617,8 m² yüzölçümü, 5 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 17 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
C2 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 12 belge numaralı 55 mesken ve 4 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 17.091,84 m² yüzölçümü, 4 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 16 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
D1 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 13 belge numaralı 66 mesken, 5 ofis ve işyeri, 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 15.792,89 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
D2 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 14 belge numaralı 66 mesken, 5 ofis ve işyeri, 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 16.800,63 m² yüzölçümü, 4 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 16 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
D3 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 15 belge numaralı 68 mesken ve 5 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 9.547,62 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
D4 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 3 belge numaralı 60 mesken olmak üzere toplam 8.673,94 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
D5 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 16 belge numaralı 58 mesken olmak üzere toplam 8.656,44 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
T1 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 17 belge numaralı 1 ofis ve işyerine ait 1.296 m² yüzölçümü, 2 yol altı 2 yol üstü olmak üzere toplam 4 kat ve 3-B yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

{19}------------------------------------------------

2020 Yılı İsim Değişikliği Ruhsatları:

A1 Blok'a ait 30.11.2020 tarih 180 belge numaralı 64 mesken ve 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 10.178,44 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
A2 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 186 belge numaralı 68 mesken ve 5 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 14.543,36 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
A3 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 187 belge numaralı 65 mesken olmak üzere toplam 10.200,94 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
B1 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 188 belge numaralı 47 mesken ve 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
B2 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 189 belge numaralı 47 mesken ve 1 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
B3 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 190 belge numaralı 47 mesken ve 1 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
B4 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 191 belge numaralı 47 mesken olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
C1 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 192 belge numaralı 55 mesken ve 4 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 15.617,8 m² yüzölçümü, 5 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 17 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
C2 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 193 belge numaralı 55 mesken ve 4 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 17.091,84 m² yüzölçümü, 4 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 16 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
D1 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 194 belge numaralı 66 mesken, 5 ofis ve işyeri, 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 15.792,89 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
D2 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 195 belge numaralı 66 mesken, 5 ofis ve işyeri, 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 16.800,63 m² yüzölçümü, 4 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 16 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
D3 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 196 belge numaralı 68 mesken ve 5 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 9.547,62 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
D4 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 197 belge numaralı 60 mesken olmak üzere toplam 8.673,94 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
D5 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 198 belge numaralı 58 mesken olmak üzere toplam 8.656,44 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,

2020 Yılı Yeni Yapı ve Tadilat Ruhsatları:

A1 Blok'a ait 02.07.2020 tarih 94 ruhsat numaralı 64 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 10.178,44 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
A2 Blok'a ait 02.07.2020 tarih 95 ruhsat numaralı 68 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 14.643,36 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
A3 Blok'a ait 02.07.2020 tarih 96 ruhsat numaralı 65 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 10.200,94 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
B1 Blok'a ait 02.07.2020 tarih 97 ruhsat numaralı 47 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
B2 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 98 ruhsat numaralı 47 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
B3 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 99 ruhsat numaralı 47 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
B4 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 100 ruhsat numaralı 47 mesken olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
C1 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 101 ruhsat numaralı 55 mesken ve 4 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 15.617,80 m² yüzölçümü, 5 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 17 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
C2 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 102 ruhsat numaralı 55 mesken ve 4 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 17.081,54 m² yüzölçümü, 5 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 17 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yeni Ruhsatı,

{20}------------------------------------------------

D1 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 103 ruhsat numaralı 55 mesken ve 6 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 15.792,89 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yeni Ruhsatı,
D2 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 104 ruhsat numaralı 64 mesken ve 6 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 18.200,83 m² yüzölçümü, 4 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 16 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
D3 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 105 ruhsat numaralı 68 mesken ve 5 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 9.547,52 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
D4 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 106 ruhsat numaralı 80 mesken olmak üzere toplam 8.673,94 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
D5 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 107 ruhsat numaralı 58 mesken olmak üzere toplam 8.356,44 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Tadilat Ruhsatı,
T1 Blok'a ait 03.07.2020 tarih 108 ruhsat numaralı 1 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 1.296 m² yüzölçümü, 2 yol altı 2 yol üstü olmak üzere toplam 4 kat ve 3-B yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.
T1 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 199 belge numaralı 1 ofis ve işyerine ait 1.296 m² yüzölçümü, 2 yol altı 2 yol üstü olmak üzere toplam 4 kat ve 3-B yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı bulunmaktadır.

Yeni Yapı Ruhsatları:

A Blok'a ait 12.12.2017 tarih 267 ruhsat numaralı 205 mesken ile ofis ve işyeri olmak üzere toplam 35.171 m² yüzölçümü, 6 yol altı 20 yol üstü olmak üzere toplam 26 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
B Blok'a ait 12.12.2017 tarih 268 ruhsat numaralı 233 mesken, ofis ve işyeri ile ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 52.443 m² yüzölçümü, 4 yol altı 21 yol üstü olmak üzere toplam 25 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
C Blok'a ait 12.12.2017 tarih 269 ruhsat numaralı 218 mesken, 6 ofis ve işyeri ile ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 48.532 m² yüzölçümü, 4 yol altı 20 yol üstü olmak üzere toplam 24 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
D Blok'a ait 12.12.2017 tarih 270 ruhsat numaralı 220 mesken ve 6 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 62.972 m² yüzölçümü, 6 yol altı 19 yol üstü olmak üzere toplam 25 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
E Blok'a ait 12.12.2017 tarih 271 ruhsat numaralı 204 mesken olmak üzere toplam 23.486 m² yüzölçümü, 1 yol altı 21 yol üstü olmak üzere toplam 22 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
F Blok'a ait 12.12.2017 tarih 272 ruhsat numaralı 186 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 22.332 m² yüzölçümü, 1 yol altı 21 yol üstü olmak üzere toplam 22 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
G Blok'a ait 12.12.2017 tarih 273 ruhsat numaralı 177 mesken ve ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 23.804 m² yüzölçümü, 1 yol altı 19 yol üstü olmak üzere toplam 20 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
H Blok'a ait 12.12.2017 tarih 274 ruhsat numaralı 177 mesken olmak üzere toplam 25.007 m² yüzölçümü, 1 yol altı 19 yol üstü olmak üzere toplam 20 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.

Ada	Blok			Belge
/Parsel		Belge Türü	Belge Tarihi	No	Kullanım Amacı	Alan, m²
6800 / 7	A1	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	4	Mesken	10.178,44 m²
6800 / 7	A2	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	5	Mesken ve Ofis ve İşyeri	14.543,36 m²
6800 / 7	A3	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	6	Mesken	10.200,94 m²
6800 / 7	B1	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	7	Mesken	5.282,95 m²
6800 / 7	B2	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	8	Mesken	5.282,95 m²
6800 / 7	B3	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	9	Mesken ve Ofis ve İşyeri	5.282,95 m²
6800 / 7	B4	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	10	Mesken ve Ofis ve İşyeri	5.282,95 m²
6800 / 7	C1	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	11	Mesken ve Ofis ve İşyeri	15.617,80 m²
6800 / 7	C2	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	12	Mesken ve Ofis ve İşyeri	17.091,84 m²
6800 / 7	D1	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	13	Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	15.792,89 m²
6800 / 7	D2	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	14	Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	16.800,63 m²
6800 / 7	D3	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	15	Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	9.547,62 m²
6800 / 7	D4	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	3	Mesken	8.673,94 m²
6800 / 7	D5	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	16	Mesken	8.656,44 m²
6800 / 7	T1	Yapı Kullanma İzin Belgesi	16.01.2023	17	Ofis ve İşyeri	1.296 m²
6800 / 7	A1	İsim Değişikliği Ruhsatı	30.11.2020	180	Mesken	10.178,44 m²

{21}------------------------------------------------

6800 / 7	A2	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	186	Mesken ve Ofis ve İşyeri	14.543,36 m²
6800 / 7	A3	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	187	Mesken	10.200,94 m²
6800 / 7	B1	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	188	Mesken	5.282,95 m²
6800 / 7	B2	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	189	Mesken ve Ofis ve İşyeri	5.282,95 m²
6800 / 7	B3	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	190	Mesken ve Ofis ve İşyeri	5.282,95 m²
6800 / 7	B4	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	191	Mesken ve Ofis ve İşyeri	5.282,95 m²
6800 / 7	C1	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	192	Mesken ve Ofis ve İşyeri	15.617,80 m²
6800 / 7	C2	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	193	Mesken ve Ofis ve İşyeri	17.091,84 m²
6800 / 7	D1	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	194	Mesken ve Ofis ve İşyeri	15.792,89 m²
6800 / 7	D2	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	195	Mesken ve Ofis ve İşyeri	16.800,63 m²
6800 / 7	D3	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	196	Mesken ve Ofis ve İşyeri	9.547,62 m²
6800 / 7	D4	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	197	Mesken	8.673,94 m²
6800 / 7	D5	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	198	Mesken	8.656,44 m²
6800 / 7	T1	İsim Değişikliği Ruhsatı	23.12.2020	199	Ofis ve İşyeri	1.296 m²
6800 / 7	A1	Tadilat Ruhsatı	02.07.2020	94	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	10.178,44 m²
6800 / 7	A2	Tadilat Ruhsatı	02.07.2020	95	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	14.543,36 m²
6800 / 7	A3	Tadilat Ruhsatı	02.07.2020	96	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	10.200,94 m²
6800 / 7	B1	Yeni Yapı Ruhsatı	02.07.2020	97	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	5.282,95 m²
6800 / 7	B2	Tadilat Ruhsatı	03.07.2020	98	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	5.282,95 m²
6800 / 7	B3	Yeni Yapı Ruhsatı	03.07.2020	99	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	5.282,95 m²
6800 / 7	B4	Tadilat Ruhsatı	03.07.2020	100	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	5.282,95 m²
6800 / 7	C1	Tadilat Ruhsatı	03.07.2020	101	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	15.617,80 m²
6800 / 7	C2	Yeni Yapı Ruhsatı	03.07.2020	102	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	17.091,54 m²
6800 / 7	D1	Yeni Yapı Ruhsatı	03.07.2020	103	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	15.792,89 m²
6800 / 7	D2	Tadilat Ruhsatı	03.07.2020	104	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	16.800,63 m²
6800 / 7	D3	Yeni Yapı Ruhsatı	03.07.2020	105	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	9.547,62 m²
6800 / 7	D4	Yeni Yapı Ruhsatı	03.07.2020	106	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	8.673,94 m²
6800 / 7	D5	Tadilat Ruhsatı	03.07.2020	107	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	8.656,44 m²
6800 / 7	T1	Yeni Yapı Ruhsatı	03.07.2020	108	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	1.296 m²
6800 / 7	A	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	267	Mesken ve Ofis ve İşyeri	35.171 m²
6800 / 7	B	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	268	Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	52.443 m²
6800 / 7	C	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	269	Mesken ve Ofis ve İşyeri	48.532 m²
6800 / 7	D	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	270	Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	62.972 m²
6800 / 7	E	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	271	Mesken	23.486 m²
6800 / 7	F	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	272	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	22.332 m²
6800 / 7	G	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	273	Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi)	23.804 m²
6800 / 7	H	Yeni Yapı Ruhsatı	12.12.2017	274	Mesken	25.007 m²

Tablo 4. Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Bilgisi

{22}------------------------------------------------

Ada /Parsel	Belge Türü	Blok	Belge Tarihi	Belge No	Kullanım Amacı	Alan, m²
6800 / 7	Mimari Proje	A1	02.07.2020	Bila	Konut	10.178,49
6800 / 7	Mimari Proje	A2	02.07.2020	Bila	Konut + Ticaret	14.543,36
6800 / 7	Mimari Proje	A3	02.07.2020	Bila	Konut	10.200,94
6800 / 7	Mimari Proje	B1	02.07.2020	Bila	Konut	5.282,75
6800 / 7	Mimari Proje	B2	02.07.2020	Bila	Konut	5.282,75
6800 / 7	Mimari Proje	B3	02.07.2020	Bila	Konut	5.282,75
6800 / 7	Mimari Proje	B4	02.07.2020	Bila	Konut	5.282,75
6800 / 7	Mimari Proje	C1	02.07.2020	Bila	Konut + Ticaret	15.617,8
6800 / 7	Mimari Proje	C2	02.07.2020	Bila	Konut + Ticaret	17.091,8
6800 / 7	Mimari Proje	D1	02.07.2020	Bila	Konut + Ticaret	15.792,89
6800 / 7	Mimari Proje	D2	02.07.2020	Bila	Konut + Ticaret	16.800,63
6800 / 7	Mimari Proje	D3	02.07.2020	Bila	Konut + Ticaret	9.547,62
6800 / 7	Mimari Proje	D4	02.07.2020	Bila	Konut	8.673,94
6800 / 7	Mimari Proje	D5	02.07.2020	Bila	Konut	8.656,47
6800 / 7	Mimari Proje	A	25.12.2017	Bila	Konut + Ticaret	35.171,48 m²
6800 / 7	Mimari Proje	B	25.12.2017	Bila	Konut + Ticaret	52.444,98 m²
6800 / 7	Mimari Proje	C	25.12.2017	Bila	Konut + Ticaret	48.532,08 m²
6800 / 7	Mimari Proje	D	25.12.2017	Bila	Konut + Ticaret	62.972,34 m²
6800 / 7	Mimari Proje	E	25.12.2017	Bila	Mesken	23.485,86 m²
6800 / 7	Mimari Proje	F	25.12.2017	Bila	Konut	22.331,73 m²
6800 / 7	Mimari Proje	G	25.12.2017	Bila	Konut	23.804,2 m²
6800 / 7	Mimari Proje	H	25.12.2017	Bila	Konut	25.007,4 m²

Tablo 5. Mimari Projeler

Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde dijital ortamda yapılan incelemelere göre taşınmazın dosyasında A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D1, D2, D3, D4 ve D5 Bloklara ait 02.07.2020 tarihli mimari proje bulunmaktadır. Yapı ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunan T1 Blok'a ait mimari proje, Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan dijital dosyada bulunmamaktadır. T1 Blok projesi müşteriden temin edilmiştir.

Gayrimenkulün Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazlardan A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D1, D2, D3, D4 ve D5 Bloklar C performans sınıfı ve C emisyon sınıfı, T1 Blok B performans sınıfı ve B emisyon sınıfı 13.01.2022 veriliş tarihli, 13.01.2032 geçerlilik tarihli Enerji Kimlik Belgesi'ne sahiptir.

4.1.3. İmar Durumu

Şekil 3. İmar Durum Görseli

{23}------------------------------------------------

GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

Taşınmazın güncel tarihli imar durum belgesi temin edilememiştir. 31.03.2024 tarihli 2024-PD-26 numaralı rapor içeriğinde yer alan aşağıdaki bilgiler ve resmi kurumlardan sözlü olarak edinilen bilgiler çerçevesinde analizler yapılarak rapor içerisinde paylaşılmıştır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında 26.01.2013 gün ve 28540 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 24.12.2012 tarihli ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Riskli Alan ilan edilmiştir. Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanına ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nın kentsel dönüşüm kapsamında hazırlandığı ve kentsel dönüşüm tamamlanarak avan proje ve kentsel tasarım projelerine göre yapılaşma izinlerinin verildiği bilgisi alınmıştır.

Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz kısmen M lejantlı konut alanında, kısmen TİCK lejantlı Ticaret+Konut alanında kalmaktadır. M lejantlı konut alanı E: 1,80 yapılaşma şartlarına sahiptir. Planlama sahasında brüt emsal 1,80 olarak belirlenmiş olup, brüt emsale donatı alanlarının da dahil edilmesi nedeniyle ada-parsel bazlı net emsalin, avan projeler sonrası brüt emsalden daha yüksek olacağı bilgisi alınmıştır. Taşınmazların yer aldığı 7B Kentsel Dönüşüm Proje alanında Zemin Kat ve açığa çıkan Bodrum Katta ada içinde %10'u geçmemek kaydıyla ticaret yapılabileceği bilgisi alınmıştır.

Plan notlarında; Plan raporunda, plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar kanunu ve bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Mevcut plan kapsamında taşınmaz için belirlenen fonksiyonun plan notları aşağıdaki gibi belirtilmiştir.

Konut, Ticaret – Konut, Ticaret-Turizm-Konut Alanları:

18- Planlama Alanında E (Emsal): 1,80'dir. Emsal hesabı plan onama sınırlarının çevrelediği alandan BL-4 sembolü verilen parsellerin alanı çıkarılarak kalan alan üzerinden yapılacak olup, hesap edilen katlar alanı net imar parsellerine (konut, ticaret-konut, ticaret-turizm-konut) alanları oranına göre dağıtılacaktır.
19-Konut alanlarında mahreç aldığı yola cepheli binaların zemin katları ile açığa çıkan bodrum katlarında ve ada içlerimde 2 katı geçmeyen bağımsız yapı olarak emsale karşılık gelen katlar alanının %10'ununu geçmemek şartıyla ticaret yapılabilir.
20-Ticaret-konut alanında; iş merkezi, ofis, büro, alışveriş merkezi, çok katlı mağaza, çarşı, otel, motel, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, sergi salonları, restoran, kafe, lokanta gibi yeme içme üniteleri, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, apart konut, rezidans kullanımları yer alabilir. Toplam inşaat alanının en fazla %80'i konut olarak iskan edilebilir.
21-Ticaret-turizm-konut alanında, 50 kişiye kadar çalışan bulunan, satış faaliyetini üretimle bir arada yürüten kirletici özelliği düşük imalat birimleri aynı yapı içerisinde konut iskanı olmamak kaydıyla ruhsatlandırılabilir.
22-Eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar iskan edilebilir ve emsale dahildir.
23-Bodrum katlarda pencere serbest olup derinliği 1,20 metreyi geçmeyen kuranglezler yapılabilir. Bodrum katlarda yan ve arka cepheye ortak kullanım alanlarında çıkış yapılabilir.
24-Planlama alanı içerisinde yapılacak olan trafo, elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon vs. gibi teknik üniteleri ilgili yapı imar adaları içinde ayrı bir yapı olarak yapılabileceği gibi bina içerisindeki katlarda da (bağımsız birim olarak) yer alabilecektir.
25-Planlama alanında mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak amacıyla, rüzgar ve güneşleme ile yönlenme dikkate alınarak planlama alanı içerisinde kalan yapı adalarında blok ebatları, blok şekilleri, yapı nizamı, kat yükseklikleri, yapı yaklaşma mesafeleri, bloklar arası mesafeler, çatı şekli, TAKS gibi mimari tasarımı ilgilendiren hususlar serbest olup, kentsel tasarım projesi aşamasında belirlenecektir.
26-Aynı ada içerisinde yer alan ve kademe hattı ile ayrılan konut ile ticaret-konut alanlarında ifraz zorunlu olmayıp, aynı parselde iki fonksiyon yer alabilir.

Konu gayrimenkul faaliyetleri GOPAŞ tarafından yürütülen toplam 432 ha alan kentsel dönüşüm çalışmalar devam etmekte olup alan kendi içinde 19 alt bölgeye ayrılmıştır.

Konu gayrimenkul söz konusu bölgelerden Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (7B) bölgesi sınırları dahilinde yer almaktadır. Söz konusu bu alan 26.01.2013 tarih 28540 sayılı Resmi gazetede riskli alan ilan edilmiştir.

Riskli alan büyüklüğü 55.257 m² olup 192 bina ve 319 bağımsız birimden oluşmaktadır. Riskli alan bölgelerini gösterir anahtar pafta aşağıdaki gibi belirtilmiştir.

{24}------------------------------------------------

Şekil 4. Riskli Alanlar Haritası

4.2. Fiziki Tanımı

4.2.1. Konumu ve Çevre Özellikleri

Şekil 5. İstanbul & Gaziosmanpaşa, Lokasyon Haritası

Değerlemeye konu taşınmazlar Sarıgöl Mahallesi, Bilgin Sokak, 6800 Ada 7 Parsel, Gaziosmanpaşa, İstanbul adresinde konumlu "Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Adet 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası" vasıflı taşınmazdır.

{25}------------------------------------------------

Erişebilirlik ve Ulaşım

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en büyük sanayi merkezlerinden olup, ülkedeki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ayrıca yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Şekil 5. Gaziosmanpaşa Önemli Ulaşım Aksları

Şehir İçi

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolları gibi çeşitli şekillerde sağlanmakta olup, bölgede şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezler bulunmaktadır. İstanbul'da havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı ve inşaatı devam eden 3. Havalimanı olarak da adlandırılan havalimanı bulunmaktadır. İstanbul'da yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde, Sabiha Gökçen Havalimanı Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde; 2019 sonlarında devreye giren Yeni İstanbul Havalimanı ise Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde yer almaktadır. Böylelikle İstanbul Atatürk Havalimanı kapatılmak durumunda kalınmıştır.

Karayolu

Karayoluyla ulaşım ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler yapılmaktadır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı (Esenler Otogarı) hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları da mevcuttur.

Demiryolu

Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen ulaşım çeşididir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezler ile Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri yapılmaktadır.

{26}------------------------------------------------

Şekil 6. Taşınmazların Konumu

Topoğrafik Yapı

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli olmakla birlikte bölgede gözle görülebilir bir yükseklik farkı bulunmaktadır. Güney ve batı yönünde doğru ilerledikçe yükseklik artmakta ve kuzey yönüne doğru ilerledikçe yükseklik azalmaktadır. Taşınmazların yer aldığı Bilgin Sokak'tan GOP Caddesi'ne ilerlendikçe eğim azalmaktadır.

Şekil 7. Topoğrafik Yapı

4.2.2. Gayrimenkulün Tanımı

Değerleme konusu taşınmazların açık adresi; Bağlarbaşı Mahallesi Haşim Yılmaz Caddesi, Sokak No: 1 (A1 Blok), No: 3 (T2 Blok), No: 5 (C1 Blok), No: 7 (C2 Blok), No: 9 (A2 Blok), No: 11 (D1 Blok), No: 13 (D2 Blok), No: 15 (D3 Blok), No: 17 (A3 Blok), No: 19 (B4 Blok), No: 21 (D5 Blok), No: 23 (D4 Blok), No: 25 (B3 Blok), No: 27 (B2 Blok) ve No:29 (B1 Blok) Gaziosmanpaşa, İstanbul'dur. Konu taşınmazların kat irtifakı kurulmuş olup, 30.162,97 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı 6800 Ada 7 Parsel üzerinde tamamlanmış olan GOPAŞ - Bağlarbaşı Mahallesi 7B Bölgesi İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'dir. Projenin inşaatı tamamlanmış olup, proje içerisinde oturum başlamış olup, değerlemeye konu taşınmazlar boş durumdadır.

{27}------------------------------------------------

Konu gayrimenkulde genel anlamda eğimli bir yapıya sahip olup, kuzey yönüne Gaziosmanpaşa Caddesi'ne doğru arsanın eğimi azalmaktadır. Taşınmazların yer aldığı parsel geometrik olarak amorf şeklindedir.

4.2.3. Projenin Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul ili, Gaziosmanpaşa Mahallesi, Bağlarbaşı Mahallesi'ne kain 6800 ada 7 parselde yer alan Bilgin Sokak (Haşim Yılmaz Caddesi) cepheli GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi - Bağlarbaşı Mahallesi 7B Bölgesi İstanbul Vadi Evleri'ndeki 174 konut, 28 dükkan ve 1 ticari yapıdır. Projede yapı kullanma izin belgesi alınmış olup, site içerisinde oturum başlamıştır.

"Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı" 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında 24.12.2012 tarih ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına istinaden 26 Ocak 2013 tarih ve 28540 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak "Riskli Alan" ilan edilmiştir. GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi Bağlarbaşı Riskli Alanı Bölge 7B'de yer almaktadır. Bağlarbaşı Riskli Alanı Bölge 7B, 55.257,00 m² büyüklükteki alanda 192 bina ve 319 bağımsız birimden oluşmaktadır.

Gaziosmanpaşa Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında 21.05.2019 Tarihinde İmzalanan İşbirliği Protokolü İle 7A_7B Bölgesi Projeleri Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresince (TOKİ) Yürütüleceği kararı alınmıştır.
7B Kentsel Dönüşüm Projesi'nin ihalesi 23.10.2019 tarihinde yapılmış ve 550 gün sonra hak sahiplerinin evlerine kavuşması planlanmıştır.

Proje A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D1, D2, D3, D4, D5 ve T1 Bloklar olmak üzere toplam 15 Bloktan oluşmaktadır. A2, C1, C2, D1, D2, D3 Bloklar Bilgin Sokak (Haşim Yılmaz Caddesi) cepheli olup, zemin ve bodrum katlarında dükkanlar yer almaktadır. Site girişine, diğer bir deyiş ile Bilgin Sokak'a göre arka cephede yer alan A1, B1, B2, B3, D4, D5, B4 ve A3 Bloklar konut bloğudur. T1 Blok ise 4 kattan oluşan ticari bloktur.

A1 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 64 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.

A2 Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 15 kattan; 68 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 73 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

A3 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 65 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.

B1, B2, B3 ve B4 Blokların her biri 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 47 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.

C1 Blok 5 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 17 kattan; 55 adet daire ve 4 adet dükkan nitelikli olmak üzere 59 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

C2 Blok 4 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 16 kattan; 55 adet daire ve 4 adet dükkan nitelikli olmak üzere 59 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

D1 Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 15 kattan; 66 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 71 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

D2 Blok 4 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 16 kattan; 66 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 71 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

D3 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kattan; 68 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 73 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

D4 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 60 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.

D5 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 58 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.

T1 Blok parselin güneyinde konumlu olup 2 bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat + teras kat olmak üzere toplamda 5 kattan ve 1 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

{28}------------------------------------------------

Şekil 8. Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Vaziyet Planı

Projede site içerisinde güvenlik, kapalı otopark, basketbol sahaları ve oyun alanları, çocuk yeşil alanı, yeşil alan ve yürüyüş alanı gibi sosyal olanaklar bulunmaktadır. Projede inşai faaliyetler tamamlanmış, yapı kullanma izin belgesi alınmış olup oturum başlamıştır. Projede vaziyet planında değerleme konusu taşınmazların yer aldığı 6800 ada 7 parsele kuzey doğu yönünde cepheli park olan tanımlanan alan mevcutta henüz park olarak düzenlenmemiştir. A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D2, D3, D4, D5 ve T1 Bloklarda yer alan konutlar ve ticari birimler, C2 Blokta ise ticari birimler tarafımızca görülmüştür. Taşınmazların manzara, açıklık, gün ışığından faydalanma, cephe yönü, cephe genişliği ve benzeri özellikleri analiz edilerek şerefiyelendirme çalışmasında kullanılmıştır.

{29}------------------------------------------------

Şekil 9. Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Proje Görselleri

Değerleme konusu dükkân nitelikli taşınmazların yer aldığı blok, kat ile taşınmazların alanı, cephe sayısı, cephe uzunluğu, cepheli olduğu aks, bina içindeki konumu ve ticari sirkülasyon özellikleri aşağıdaki gibidir.

		BAĞIM	SIZ BÖLÜM BİLGİLEF	Rİ		TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ
Blok	Kat	BB NO	Niteliği	Dükkan Giriş	Mimari Proje Brüt Alan	Cephe Sayısı	Cephe Uzunluğu (Giriş Kapısı)	Cepheli Olduğu Aks	Reklam Kabiliyeti	Bina İçindeki Konumu	Ticari Sirkülasyon
A2	2.Bodrum Kat	69(T1)	Dükkan	2.Bodrum Kat-Giriş	147,77 m²	1	5,65	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
A2	2.Bodrum Kat	70(T2)	Dükkan	Bodrum Kat-Giriş	125,66 m ²	1	16,80	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
A2	2.Bodrum Kat	71(T3)	Dükkan	2.Bodrum Kat-Giriş	131,79 m²	1	5,85	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
A2	Zemin Kat	72(T4)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	115,94 m²	2	9,95	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Orta
A2	Zemin Kat	73(T5)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	120,87 m²	2	9,90	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Orta
C1	1.Bodrum Kat	56(T1)	Dükkan	1.Bodrum Kat-Giriş	169,15 m²	1	15,00	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
C1	Zemin Kat	57(T2)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	113,14 m²	3	7,05	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
C1	Zemin Kat	58(T3)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	183,80 m²	1	15,20	Bilgin Sokak	Yüksek	Ara	Yüksek
C1	Zemin Kat	59(T4)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	104,87 m²	3	12,35	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
C2	1.Bodrum Kat	56(T1)	Dükkan	Bodrum Kat-Giriş	169,15 m²	2	15,00	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
C2	Zemin Kat	57(T2)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	113,14 m²	3	7,05	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Orta
C2	Zemin Kat	58(T3)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	183,80 m²	1	15,20	Bilgin Sokak	Yüksek	Ara	Orta
C2	Zemin Kat	59(T4)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	104,87 m²	3	12,35	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Orta
D1	2.Bodrum Kat	67(T1)	Dubleks Dükkan	2.Bodrum Kat-Giriş	107,68 m²	2	8,30	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
D1	1.Bodrum Kat	67(T1)	Dubleks Dükkan	1.Bodrum Kat-Depo	107,68 m²	2	0,00	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
D1	Zemin Kat	68(T2)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	107,48 m²	3	7,50	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
D1	Zemin Kat	69(T3)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	107,78 m²	1	12,90	Bilgin Sokak	Yüksek	Ara	Yüksek
D1	Zemin Kat	70(T4)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	82,33 m²	1	13,30	Bilgin Sokak	Yüksek	Ara	Yüksek
D1	Zemin Kat	71(T5)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	83,37 m²	3	7,50	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
D2	2.Bodrum Kat	67(T1)	Dubleks Dükkan	2.Bodrum Kat-Giriş	107,68 m²	1	8,30	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
D2	1.Bodrum Kat	67(T1)	Dubleks Dükkan	1.Bodrum Kat-Depo	107,68 m ²	1	0,00	Site İçi	Düşük	Ara	Düşük
D2	Zemin Kat	68(T2)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	107,48 m²	3	7,50	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
D2	Zemin Kat	69(T3)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	107,78 m²	1	13,00	Bilgin Sokak	Yüksek	Ara	Yüksek
D2	Zemin Kat	70(T4)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	82,33 m²	1	12,95	Bilgin Sokak	Yüksek	Ara	Yüksek
D2	Zemin Kat	71(T5)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	83,37 m ²	3	7,50	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
D3	1.Bodrum Kat	69(T1)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	107,86 m²	1	7,50	Park	Orta	Ara	Orta
D3	1.Bodrum Kat	70(T2)	Dubleks Dükkan	Bodrum Kat-Giriş	82,28 m ²	1	13,40	Park	Orta	Ara	Orta
D3	1.Bodrum Kat	71(T3)	Dükkan	Bodrum Kat-Giriş	83,40 m²	1	12,90	Park	Orta	Ara	Orta
D3	1.Bodrum Kat	72(T4)	Dükkan	Bodrum Kat-Giriş	108,51 m ²	2	7,50	Park	Orta	Köşe	Orta
D3	Zemin Kat	70(T2)	Dubleks Dükkan	Zemin Kat-Depo	83,55 m²	0	0,00	Park	Orta	Ara	Orta
D3	Zemin Kat	73(T5)	Dükkan	Zemin Kat-Giriş	107,48 m²	3	7,50	Bilgin Sokak	Yüksek	Köşe	Yüksek
T1	2BK+1BK+ZK+1NK	T1	Dükkan	2BK+1BK+ZK+1NK	1296,00 m ²	3	15,00	Bilgin Sokak	Çok Yüksek	Köşe	Yüksek
		TİCARİ E	BIRIMLER TOPLAM		4.845,67 m ²

Değerleme konusu taşınmazlardan dubleks dükkanların her bir katı tabloda ayrı bir satırda belirtilmiştir. Dükkan giriş olarak belirtilen sütunda "giriş" ifadesi dükkan girişi yapılan katı, depo ifadesi ise giriş katın üstünde yer alan kullanım alanını ifade etmektedir. Depo olarak ifade edilen üst katların yüksekliği normal katlar ile aynı seviyededir.

Değerleme konusu konut nitelikli taşınmazların yer aldığı blok, kat ile taşınmazların alanı, balkon sayısı, yönü, cephe sayısı ve manzara özellikleri aşağıdaki gibidir.

{30}------------------------------------------------

			BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ							TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ
Sıra No Blok		Bağımsız Bölüm Numarası	Kat	Tip	Satışa Esas Brüt Alan	Mimari Proje Brüt Alan	Balkon Sayısı	Cephe Sayısı	Konum	Cephe	Manzara
1	A1	2	Zemin Kat	3+1	146,54 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Mithatpaşa Sokak
2 3	A1 A1	62 64	11.Normal Kat 11.Normal Kat	3+1 3+1	146,54 m² 146,54 m²	116,90 m² 119,20 m²	2 2	2 2	Köşe Köşe	GB-KB KD-KB	Mithatpaşa Sokak-Piyale Sokak Mithatpaşa Sokak
4	A1	1	Zemin Kat	2+1	82,12 m²	66,80 m²	1	1	Ara	KB	Mithatpaşa Sokak
5	A2	1	Zemin Kat	2+1	80,55 m²	66,80 m²	1	1	Ara	KB	Site İçi
6	A2	2	Zemin Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
7 8	A2 A2	4 10	1.Normal Kat 2.Normal Kat	3+1 3+1	143,73 m² 143,73 m²	119,20 m² 119,20 m²	2 2	2 2	Köşe Köşe	KD-KB KD-KB	Site İçi Site İçi
9	A2	16	3.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
10	A2	22	4.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
11	A2	28	5.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
12	A2	34	6.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
13 14	A2 A2	40 46	7.Normal Kat 8.Normal Kat	3+1 3+1	143,73 m² 143,73 m²	119,20 m² 119,20 m²	2 2	2 2	Köşe Köşe	KD-KB KD-KB	Site İçi Site İçi
15	A2	52	9.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
16	A2	58	10.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
17	A2	68	11.Normal Kat	3+1	140,96 m²	116,90 m²	2	2	Köşe	GB-KB	Site İçi
18	A2	64	11.Normal Kat	3+1	143,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Site İçi
19 20	A3 A3	8 13	1.Normal Kat 2.Normal Kat	3+1 3+1	146,72 m² 146,72 m²	119,20 m² 119,20 m²	2 2	2 2	Köşe Köşe	GD-KD GD-KD	Güney Sokak-Park Güney Sokak-Park
21	A3	18	3.Normal Kat	3+1	146,72 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
22	A3	23	4.Normal Kat	3+1	146,72 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
23	A3	27	5.Normal Kat	3+1	143,89 m²	116,90 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak
24	A3	29	5.Normal Kat	3+1	146,72 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
25 26	A3 A3	33 35	6.Normal Kat 6.Normal Kat	3+1 3+1	143,89 m²	116,90 m²	2 2	2 2	Köşe	KD-KB GD-KD	Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak
27	A3	39	7.Normal Kat	3+1	146,72 m² 143,89 m²	119,20 m² 116,90 m²	2	2	Köşe Köşe	KD-KB	Güney Sokak-Park Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak
28	A3	41	7.Normal Kat	3+1	146,72 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
29	A3	45	8.Normal Kat	3+1	143,89 m²	116,90 m²	2	2	Köşe	KD-KB	Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak
30	A3	47	8.Normal Kat	3+1	146,72 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
31	A3	51	9.Normal Kat	3+1	143,89 m²	116,90 m²	2 2	2 2	Köşe	KD-KB GD-KD	Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak
32 33	A3 A3	53 57	9.Normal Kat 10.Normal Kat	3+1 3+1	146,72 m² 143,89 m²	119,20 m² 116,90 m²	2	2	Köşe Köşe	KD-KB	Güney Sokak-Park Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak
34	A3	59	10.Normal Kat	3+1	146,72 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
35	A3	1	Zemin Kat	2+1	104,18 m²	84,64 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi-2
36	A3	2	Zemin Kat	2+1	82,12 m²	66,80 m²	1	1	Ara	KD	Güney Sokak
37	A3	3	Zemin Kat	3+1	146,73 m²	119,20 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Güney Sokak-Park
38 39	A3 A3	63 65	11.Normal Kat 11.Normal Kat	3+1 3+1	143,89 m² 146,72 m²	116,90 m² 119,20 m²	2 2	2 2	Köşe Köşe	KD-KB GD-KD	Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak Güney Sokak-Park
40	B1	1	Zemin Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	1	Ara	GB	Site İçi-2
41	B1	44	11.Normal Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Mithatpaşa Sokak
42	B1	2	Zemin Kat	1+1	79,85 m²	58,34 m²	1	2	Köşe	GD-GB	Site İçi
43	B1	3	Zemin Kat	1+1	65,68 m²	49,86 m²	1	2	Köşe	GD-KD	Mithatpaşa Sokak
44 45	B1 B1	46 47	11.Normal Kat 11.Normal Kat	1+1 1+1	77,28 m² 66,10 m²	58,67 m² 50,18 m²	1 1	2 2	Köşe Köşe	GD-GB GB-KB	Mithatpaşa Sokak Mithatpaşa Sokak
46	B2	1	Zemin Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	1	Ara	GB	Site İçi-2
47	B2	44	11.Normal Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Mithatpaşa Sokak
48	B2	2	Zemin Kat	1+1	79,85 m²	58,34 m²	1	2	Köşe	GD-GB	Site İçi
49	B2	3	Zemin Kat	1+1	65,68 m²	49,86 m²	1	2	Köşe	GD-KD	Mithatpaşa Sokak
50 51	B2 B2	46 47	11.Normal Kat 11.Normal Kat	1+1 1+1	77,28 m² 66,10 m²	58,67 m² 50,18 m²	1 1	2 2	Köşe Köşe	GD-GB GB-KB	Mithatpaşa Sokak Mithatpaşa Sokak
52	B3	1	Zemin Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	1	Ara	GB	Site İçi-2
53	B3	44	11.Normal Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Mithatpaşa Sokak
54	B3	2	Zemin Kat	1+1	79,85 m²	58,34 m²	1	2	Köşe	GD-GB	Site İçi
55	B3	3	Zemin Kat	1+1	65,68 m²	49,86 m²	1	2	Köşe	GD-KD	Mithatpaşa Sokak
56 57	B3 B3	46 47	11.Normal Kat 11.Normal Kat	1+1 1+1	77,28 m²	58,67 m²	1 1	2 2	Köşe	GD-GB GB-KB	Mithatpaşa Sokak
58	B4	1	Zemin Kat	3+1	66,10 m² 142,36 m²	50,18 m² 108,08 m²	2	1	Köşe Ara	GB	Mithatpaşa Sokak Site İçi-2
59	B4	44	11.Normal Kat	3+1	142,36 m²	108,08 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Mithatpaşa Sokak
60	B4	2	Zemin Kat	1+1	79,85 m²	58,34 m²	1	2	Köşe	GD-GB	Site İçi
61	B4	3	Zemin Kat	1+1	65,68 m²	49,86 m²	1	2	Köşe	GD-KD	Mithatpaşa Sokak
62	B4	46	11.Normal Kat	1+1	77,28 m²	58,67 m²	1	2	Köşe	GD-GB	Mithatpaşa Sokak
63 64	B4 C1	47 52	11.Normal Kat 11.Normal Kat	1+1 3+1	66,10 m² 128,21 m²	50,18 m² 105,43 m²	1 2	2 1	Köşe Ara	GB-KB GD	Mithatpaşa Sokak Bilgin Sokak
65	C1	51	11.Normal Kat	3+1	140,40 m²	115,45 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
66	C1	55	11.Normal Kat	1+1	52,54 m²	43,20 m²	1	1	Ara	KB	Site İçi
67	C2	51	11.Normal Kat	3+1	140,40 m²	115,45 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
68	C2	52	11.Normal Kat	3+1	128,21 m²	105,43 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
69 70	C2 D1	55 61	11.Normal Kat 11.Normal Kat	1+1 3+1	52,54 m²	43,20 m²	1 2	1 3	Ara	KB GD-GB-KB	Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi
71	D1	63	11.Normal Kat	1+1	132,95 m² 63,14 m²	109,68 m² 52,09 m²	1	1	Köşe Ara	KB	Site İçi
72	D1	64	11.Normal Kat	3+1	133,36 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
73	D2	1	1.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
74	D2	4	1.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
75	D2	7	2.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
76	D2	10	2.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
77 78	D2 D2	13 16	3.Normal Kat 3.Normal Kat	3+1 3+1	132,95 m² 132,95 m²	109,68 m² 109,68 m²	2 2	3 3	Köşe Köşe	GD-GB-KB GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi
79	D2	19	4.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
80	D2	22	4.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
81	D2	25	5.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
82	D2	28	5.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
83	D2	31	6.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
84	D2	34	6.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
85 86	D2 D2	37 40	7.Normal Kat 7.Normal Kat	3+1 3+1	132,95 m² 132,95 m²	109,68 m² 109,68 m²	2 2	3 3	Köşe Köşe	GD-GB-KB GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi
87	D2	43	8.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
88	D2	46	8.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
	D2	49	9.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
89	D2	52	9.Normal Kat	3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
90				3+1	132,95 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Bilgin Sokak-Site İçi
91	D2	55	10.Normal Kat
92 93	D2 D2	61 63	11.Normal Kat 11.Normal Kat	3+1 1+1	132,95 m² 63,14 m²	109,68 m² 52,09 m²	2 1	3 1	Köşe Ara	GD-KD-KB KB	Bilgin Sokak-Site İçi Site İçi

{31}------------------------------------------------

BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ
	Sıra No Blok	Bağımsız Bölüm Numarası	Kat	Tip	Satışa Esas Brüt Alan	Mimari Proje Brüt Alan	Balkon Sayısı	Cephe Sayısı	Konum	Cephe	Manzara
95 96	D4 D4	1 2	Zemin Kat Zemin Kat	3+1 3+1	132,94 m² 133,95 m²	109,68 m² 110,02 m²	2 2	2 2	Köşe Köşe	GD-GB GD-KD	Site İçi Site İçi
97	D4	3	Zemin Kat	2+1	105,40 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GD	Site İçi
98	D4	55	11.Normal Kat	3+1	132,94 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Mithatpaşa Sokak
99	D4	57	11.Normal Kat	1+1	63,14 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KB	Mithatpaşa Sokak
100	D4	58	11.Normal Kat	3+1	133,35 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Mithatpaşa Sokak
101	D5	1	Zemin Kat	3+1	130,84 m²	109,68 m²	2	2	Köşe	GD-GB	Site İçi
102	D5	2	Zemin Kat	3+1	131,25 m²	110,02 m²	2	2	Köşe	GD-KD	Site İçi
103	D5	3	Zemin Kat	2+1	103,74 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GD	Site İçi
104	D5	53	11.Normal Kat	3+1	130,84 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KB	Mithatpaşa Sokak
105	D5	55	11.Normal Kat	1+1	62,14 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KB	Mithatpaşa Sokak
106	D5	56	11.Normal Kat	3+1	131,85 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-KD-KB	Mithatpaşa Sokak
107	D3	1	Zemin Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
108	D3	2	Zemin Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
109	D3	3	1.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
110	D3	4	1.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
111	D3	5	1.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
112 113	D3 D3	6 7	1.Normal Kat 1.Normal Kat	3+1 2+1	130,40 m² 84,91 m²	109,68 m² 71,42 m²	2 1	3 1	Köşe Ara	GB-KB-KD KD	Site İçi-Park Site İçi
114	D3	8	1.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
115	D3	9	2.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
116	D3	10	2.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
117	D3	11	2.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
118	D3	12	2.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
119	D3	13	2.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
120	D3	14	2.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
121	D3	15	3.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
122	D3	16	3.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
123	D3	17	3.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
124	D3	18	3.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
125	D3	19	3.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
126	D3	20	3.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
127	D3	21	4.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
128	D3	22	4.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
129	D3	23	4.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
130	D3	24	4.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
131	D3	25	4.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
132	D3	26	4.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
133	D3	27	5.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
134	D3	28	5.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
135	D3	29	5.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
136	D3	30	5.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
137	D3	31	5.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
138	D3	32	5.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
139	D3	33	6.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
140 141	D3 D3	34 35	6.Normal Kat 6.Normal Kat	2+1 2+1	103,39 m² 104,71 m²	86,96 m² 88,07 m²	1 1	1 1	Ara Ara	GB GB	Site İçi Site İçi
142	D3	36	6.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
143	D3	37	6.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
144	D3	38	6.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
145	D3	39	7.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
146	D3	40	7.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
147	D3	41	7.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
148	D3	42	7.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
149	D3	43	7.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
150	D3	44	7.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
151	D3	45	8.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
152	D3	46	8.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
153	D3	47	8.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
154	D3	48	8.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
155	D3	49	8.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
156	D3	50	8.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
157	D3	51	9.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
158	D3	52	9.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
159	D3	53	9.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
160	D3	54	9.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
161	D3	55	9.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
162	D3	56	9.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
163	D3	57	10.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
164	D3	58	10.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
165	D3	59	10.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
166	D3	60	10.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
167	D3	61	10.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
168	D3	62	10.Normal Kat	1+1	61,93 m²	52,09 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
169	D3	63	11.Normal Kat	3+1	130,80 m²	110,02 m²	2	3	Köşe	GD-GB-KD	Bilgin Sokak-Site İçi-Park
170	D3	64	11.Normal Kat	2+1	103,39 m²	86,96 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
171	D3	65	11.Normal Kat	2+1	104,71 m²	88,07 m²	1	1	Ara	GB	Site İçi
172	D3	66	11.Normal Kat	3+1	130,40 m²	109,68 m²	2	3	Köşe	GB-KB-KD	Site İçi-Park
173	D3	67	11.Normal Kat	2+1	84,91 m²	71,42 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi
174	D3	68	11.Normal Kat KONUTLAR TOPLAM	1+1	61,93 m² 19.948,07 m²	52,09 m² 16.379 m²	1	1	Ara	KD	Site İçi

{32}------------------------------------------------

5. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER ve PİYASA ANALİZİ

5.1. Taşınmazın Değeri Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)

❖ Güçlü Yanlar

Gayrimenkulün yer aldığı bölgenin merkezi konumda yer alması
Taşınmazların tercih edilen konut alanında yer alması
Karma kullanımlı projede yer alması
Ulaşılabilirliğinin yüksek olması

❖ Zayıf Yanlar

Parselin eğimli olması
Yaya sirkülasyonu düşük bir bölgede konumlu olması
Bölgede yoğunlaşan kentsel dönüşüm faaliyetleri nedeniyle inşaat çalışmalarının gürültü ve hava kirliliğine neden olması

❖ Fırsatlar

Bölgenin gelişme potansiyelinin yüksek olması nedeniyle yabancı yatırımcıların gayrimenkullere olan talebinin yüksek olması
Değişen ve dönüşen bir bölgede yer alması
Ana akslara yakın konumda yer alması
Bölgenin ana ulaşım aksı olan Gaziosmanpaşa Caddesi'ne yakın olması
Vialand Projesine yakın konumda olması

❖ Tehditler

Ülke ekonomisindeki dalgalanmaların gayrimenkul sektörü üzerindeki olumsuz etkileri
Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıması öngörülen etkileri
2.derece deprem bölgesinde yer alması

{33}------------------------------------------------

5.2. Gayrimenkul Piyasası Analizi

Değerleme konusu 174 adet daire ve 28 adet dükkân ve 1 adet ticari yapı nitelikli taşınmazların değer takdiri aşamasında şerefiyelendirme çalışması yapılmıştır. Şerefiyelendirme çalışmasında baz birim m² değeri takdir edebilmek için değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde yer alan konut ve dükkân piyasası araştırılmıştır.

5.2.1. Konut Piyasası

Konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ve yakın çevresinin riskli alan ilan edilmesi ile birlikte bölge büyük bir dönüşüme girmiş ve konut projelerinin üretimi hızlanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki inşai faaliyetler ve konut gelişim projeleri henüz gelişimi tamamlanmamıştır. TOKİ aracılığı ile üretilen konut stoğu konu bölgede oldukça fazla olmakla beraber henüz stoklar erimemiştir. Bu bağlamda taşınmazın yakın çevresinde bulunan markalı konut projeleri incelenmiştir.

Türkiye'de yaşam maliyetinin Avrupa ve Amerika kentlerine oranla görece düşük olması, Euro, Dolar ve Sterlin'in TL karşısında değer kazanması Türkiye'deki gayrimenkul yatırımını yabancılar için cazip hale getirmiştir. Yabancıların yüksek talep gösterdiği geniş ve lüks konutlar ilçenin daha fazla tercih edilen bölgesi olan TEM aksında ve yakın çevresinde yer almaktadır. Taşınmazların yer aldığı bölgede geliştirici firmaların yabancı yatırımcıların talebine yönelik konut arzı sağlamakta yetersiz kaldığı görülmüştür. Bölgedeki konut arzının düşük alanlı ve uygun fiyat aralığına sahip konutlardan oluşması nedeniyle yabancı yatırımların bölgeye olan talebinin artması beklenmektedir.

Proje	Konum	Ünite Sayısı	Oda Sayısı	Ünite Büyüklüğü	Satış F	Fiyatı, TL	Birim Fiy	ratı, TL/m²	Teslim Edilme Şekli	KDV	Tamamlanma	Satış
rige	Konum	Office Saylor	oua sayisi	(m²)	Minimum, TL	Maksimum, TL	Minimum, TL/m²	Maksimum, TL/m²	resiiii Luiiiie yekii	KDV	Tarihi *	Performans
			1+1	55	3.650.000	3.900.000	66.364	70.909
Sarıgöl Kent	0	319	1+1	65	3.900.000	4.100.000	60.000	63.077	Dekorasyonlu ve	1%	1.09.2015	100%
Konutları (1.Etap)	Sangöl	319	2+1	92	5.800.000	7.850.000	63.043	85.326	Mutfak Gereçsiz	1 /6	1.09.2015	100%
			3+1	115	8.150.000	9.100.000	70.870	79.130	_
			1+1	55	4.300.000	4.550.000	78.182	82.727
Sarıgöl Kent	0	406	2+1	67	4.050.000	4.250.000	60.448	63.433	Dekorasyonlu ve	201	1010016	7000
Conutları (2.Etap)	Sangöl	406	2+1	90	6.350.000	7.200.000	70.556	80.000	Mutfak Gereçsiz	1%	1.01.2016	100%
			3+1	115	7.300.000	7.500.000	63.478	65.217	_
			2+1	70	7.500.000	8.050.000	107.143	115.000
Ahes Misal Konutları	Sangöl	796	2+1	86	8.700.000	9.250.000	101.163	107.558	Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz	1%	1.01.2022	100%
			3+1	105	10.550.000	11.050.000	100.476	105.238	matrax ocreçoiz
			1+1	55	4.400.000	5.350.000	80.000	97.273
Etaplı, 7B Bölgesi 813 Konutlu			2+1	67	5.550.000	6.500.000	82.836	97.015	Dekorasyonlu ve
ağlarbaşı Projesi	Bağlarbaşı	813	2+1	82	6.500.000	7.400.000	79.268	90.244	Mutfak Gereçsiz	1%	1.07.2022	100%
			3+1	100	8.950.000	11.850.000	89.500	118.500	_
			1+1	55	4.500.000	5.450.000	81.818	99.091	Dokoracyonku vo			100%
'ildız Park Modern	Yıldız Tabya	397	2+1	95	6.700.000	7.350.000	70.526	77.368		1% 1.0	1.07.2014
			3+1	120	6.950.000	9.600.000	57.917	80.000	inutiak Gereçsiz
			1+1	55	5.200.000	6.500.000	94.545	118.182
			2+1	80	8.000.000	8.350.000	100.000	104.375	Dekorasyonlu ve
ssanora	Fevzi Çakmak	785	3+1	110	11.950.000	14.300.000	108.636	130.000	Mutfak Gereçli	1%	1.08.2018	100%
			3+1	130	14.700.000	17.350.000	113.077	133.462	_
			1+1	55	5.200.000	5.400.000	94.545	98.182
			2+1	75	5.550.000	7.200.000	74.000	96.000	Dekorasyonlu ve
Serenity	Fevzi Çakmak	248	3+1	105	8.500.000	10.100.000	80.952	96.190	Mutfak Gereçli	1%	1.08.2018	100%
			4+1	130	11.000.000	12.350.000	84.615	95.000	-
			2+1	95	7.750.000	11.700.000	81.579	123.158
EM Avrasya Konutları	Karayolları	612	3+1	140	12.750.000	16.900.000	91.071	120.714	Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli	1%	1.03.2019	100%
			4+1	190	19.100.000	20.800.000	100.526	109.474	wuulak Gereçii
	Eyüp		1+1	45	4.550.000	5.150.000	101.111	114.444	Dekorasyonlu ve
yüp Palas Evleri	Yeşilpınar	124	2+1	90	6.950.000	9.550.000	77.222	106.111	Mutfak Gereçli	1%	1.02.2016	100%

^* Tamamlanma Tarihleri, beyan edilen bilgiler analiz edilerek tahmin edilen yaklaşık verilere göre belirlenmişti

Tablo 6. Markalı Konut Emsalleri Tablosu

Yapılan araştırmaya göre, emsal projelerde gerçekleşen satış fiyatları istenen satış fiyatlarının %5 ila %10 altında seyretmektedir.

{34}------------------------------------------------

Şekil 10. Emsal Haritası (Satılık Konut Projeleri Konumları)

Bölgenin gelişimini henüz tamamlamış olması ve tamamlanan projelerdeki teslim sorunları sebebiyle gayrimenkul piyasasında fiyatlar tam oturmamıştır. Bu nedenle taşınmazın yakın çevresinde inşaatı tamamlanmış oturumların başlamış olduğu projeler göz önünde bulundurularak fiyat analizi gerçekleştirilmiştir.

Satış Performansı

Aşağıdaki grafikte yıllara göre inşaatı tamamlanmış ve tamamlanacak projelerin satış performansları ve talep edilen proje ortalama satış fiyatları görülmektedir.

Tablo 7. Projelerin Satış Performansı

Bölgede yapılan araştırmada Essanora ve Tem Avrasya projeleri için istenen fiyatlar diğer projelere göre yüksektir. Söz konusu projeler konum ve proje ürünlerinin daha nitelikli olması sebebiyle daha yüksek birim m² değeri ile pazarlanmaktadır.

Bölgede yapılan araştırmalarda ikinci el satış fiyatları ile benzer özelliklere sahip yeni projelerin satış fiyatları benzerlik göstermektedir. Buna göre konut fiyatlarının ikinci el piyasada değer kaybı yaşamadığı söylenebilir.

Ortalama Birim Satış Değeri

Aşağıdaki grafikte bu çalışmadaki piyasa karşılaştırmasında kullanılan projelerdeki ortalama metrekare fiyatları gösterilmektedir.

Tablo 8. Daire Tiplerine Göre Ortalama Birim Satış Değeri Analizi

{35}------------------------------------------------

Çalışma kapsamında GOP ve yakın çevresinde incelenen projelerdeki markalı konut projeleri, nitelikli ve farklı ünite büyüklüklerine sahip konutlardır. Bu tip kullanımlara sahip projelerde oda sayısı arttıkça birim m² değerlerinin de doğru orantılı olarak azalması beklenmektedir. Bundan dolayı birim m² değerleri karşılaştırıldığında 1+1 konut tiplerinin, 2+1 tipine göre daha yüksek birim m² değerine sahip olduğu görülmüştür. Bölge talebine bağlı olarak 3+1 ve 4+1 daire tipleri diğer tiplere göre en yüksek birim m² değerine sahiptir.

5.2.2. Perakende / Ticari Birimler Piyasası

Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş olup, değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, benzer nitelikli projelerde yer alan ticari emsal arzının düşük olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı benzer nitelikli projelere ek olarak konu taşınmazların yakın çevresinde yer alan ticari nitelikli emsaller ve istenen satış değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Şekil 11. Emsal Haritası (Satılık Dükkan Konumları)

Satılık Ticari Mülkler	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Konum	Merkez Mah.	Bağlarbaşı	Bağlarbaşı	Merkez Mah.	Bağlarbaşı
Proje/ Bina Adı	Münferit Bina	Münferit Bina	Münferit Bina	Münferit Bina	Münferit Bina
Cepheli Olduğu Aks	Cumhuriyet Caddesi	Küçükköy Yolu Cad	Bağlarbaşı Caddesi
Ticari Hareketlilik	İyi Ticari Aktivite	Orta Ticari Aktivite	İyi Ticari Aktivite	Orta Ticari Aktivite
Bina Yaşı	30+	5-10	1	30+	5-10
Bina / Proje Niteliği	Standart	Standart	Standart	Standart
Ulaşılabilirlik	Kolay	Kolay	Kolay	Orta
	GOP Araştırma Hastanesi	Şafak Hastanesi		Hükümet Konağı
Yakın Çevre Geliştirmeleri	Gaziosmanpaşa Meydanı	Gaziosmanpaşa Meydanı		Gaziosmanpaşa Meydanı
Dükkan Cephe Uzunluğu	12 m	5 m	5 m	5 m	5 m
Köşe / Ara Özelilği	Ara Dükkan	Ara Dükkan	Ara Dükkan	Köşe Dükkan	-
Bulunduğu Kat / Kat Dağılımı	ZK	ZK+BK	ZK	ZK
Pazarlanan Alan	391	200	144	8 0	4 0
Bodrum Kat	-	80	72	-	-
Zemin Kat	391	120	72	80	40
Yüksek Giriş	-	-	-	-	-
Asma Kat	-	-	-	-	-
Diğer Normal Katlar	-	-	-	-	-
Gerçekci Brüt Alan	391	132	82,8	8 0	4 0
Kiralanabililir Alan / Brüt Alan Farkı	8%	8%	8%	8%	8%
Etkin Zemin Kat Alanı, m²	360	121	7 6	7 4	3 7
Talep Edilen Satış Fiyatı	66.685.000	35.000.000	18.950.000	16.500.000	8.500.000
İstenen Birim Fiyat, TL/brüt m²	185.380,30	288.208,17	248.766,02	224.184,78	230.978,26

Tablo 9. Emsal Tablosu (Satılık Ticari Birimler)

{36}------------------------------------------------

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER ve PİYASA ANALİZİ

Bölgenin gelişimini henüz tamamlanmamış olması nedeniyle taşınmazla benzer nitelikli emsallerin, gayrimenkul piyasasının yaşadığı zorluklar, enflasyondaki artışlar ve döviz fiyatlarındaki istikrarsızlık istenen fiyatların piyasa rayici üzerinde taşıdığı görülmüştür.

Bölgede ticari birimler için talep edilen birim fiyatlar 185.000-290.000 TL/m² arasında olup pazarlık payları bulunmaktadır. Ticari birimlerin taşınmazın bulunduğu gölgede kısıtlı olduğu daha çok Gaziosmanpaşa merkezde talep gördüğü, taşınmazın bulunduğu bölge de inşai faaliyetlerin tamamlanmaması nedeniyle ticari olarak bir aksın henüz gelişmediği ve ana yaya aksının konut amaçlı oluştuğu gözlenmiştir.

Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu sitede, 190 m² alanlı dükkanın 175.000 TL bedelle kiralandığı, 130 m² alanlı dükkanın 140.000 TL bedelle kiralandığı bilgisi alınmıştır. Yapılan çevre araştırmasında dükkanlar için kapitalizasyon oranının %6,66 (15 yıl) olduğu tespit edilmiştir. Bu bağlamda taşınmazlar için birim m² fiyatı 165.000-190.000 TL arasında olacağı hesaplanmıştır. Hesaplanan rakamlar emsalleri doğrulamaktadır.

{37}------------------------------------------------

6. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ANALİZİ

Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.

Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

6.1. Değerleme Yaklaşımları

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.

➢ Pazar Yaklaşımı,
➢ Gelir Yaklaşımı,
➢ Maliyet Yaklaşımı.

Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

➢ Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
➢ Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi,
➢ Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Maliyet Yaklaşımı

Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet hakları dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.

Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da

{38}------------------------------------------------

eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.

1. Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
1. Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.

Gelir Yaklaşımı

Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir.

Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:

Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.

İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

➢ Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
➢ Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

{39}------------------------------------------------

6.2. Varlığın Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemler ve Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkul ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkul için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu arsa nitelikli taşınmazın değerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu parsel mevcut durumda boş arsa fonksiyonunda olması nedeniyle değerleme çalışması kapsamında maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

Gelir getirici gayrimenkulün değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Değerleme konusu taşınmazın halihazırda doğrudan gelir getiriyor olmaması sebebiyle değerlemede gelir yaklaşımı kapsamında direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır.

Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır.

6.3. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)

En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.

Fiziksel olarak mümkün olma,
Yasal olarak izin verilebilir olma,
Finansal olarak yapılabilir olma,
Azami düzeyde verimli olma,

Değerleme konusu taşınmazların tamamlanmış yapı olması ve iskanı ile uyumlu olması göz önünde bulundurularak "Ticaret ve Konut" nitelikli bağımsız bölümlerden oluşan "BİNA" olarak kullanımının "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülmektedir.

{40}------------------------------------------------

7. GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ

7.1. Pazar Yaklaşımı

Bu yöntemde taşınmazların bulunduğu bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık kiralık benzer dükkân niteliğindeki gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerlerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış en iyi şerefiyeli daire olarak tespit edilen D3 Blok 63 numaralı daire ve en iyi şerefiyeli dükkan olarak tespit edilen C1 Blok 58 (T3) numaralı dükkan için baz m² birim değeri belirlenmiştir. Taşınmazların pazar değerinin tespitinde; emlak pazarlama firmaları ile görüşülerek, bulunan emsaller; belirli parametreler dahilinde karşılaştırılmış, ayrıca şirketimizde mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kriterler ve satış iskontosu uygulanarak birim değer ayarlaması yapılmış, en iyi şerefiyeli daire olarak tespit edilen D3 Blok 63 numaralı daire ve en iyi şerefiyeli dükkân olarak tespit edilen C1 Blok 58 (T3) numaralı dükkan için baz birim m² değeri belirlenmiştir. Taşınmazların pazar değerinin tespitinde; emlak pazarlama firmaları ile görüşülerek bulunan emsaller; belirli parametreler dahilinde karşılaştırılmış, ayrıca şirketimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır.

7.1.1. Konut Değeri Tespiti

Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen konut nitelikli taşınmazların Pazar değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan konut nitelikli emsallerinin konu gayrimenkullerle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan konutlar için emsalin yer aldığı proje, konum, alan, cephe, kat, manzara ve pazarlık payı gibi parametreler dahilinde karşılaştırılmış, oluşabilecek ortalama m² birim piyasa değeri analizi yapılmıştır. Konut pazarında yapılan araştırmalar neticesinde yeni geliştirilecek projelerde oluşacak ortalama (düzeltilmiş) birim satış değerleri aşağıda belirtilmiştir.

EMSAL AYARLAMA TABLOSU		Yıldız Park Modern	Sarıgöl Kent Konutları (1.Etap)	Sarıgöl Kent Konutları (2.Etap)	Eyüp Palas Evleri	Essanora	Serenity	TEM Avrasya Konutları	Ahes Misal Konutları	Bağlarbaşı Projesi
Proje Ortalama Birim Değer TL/m²		77.787	69.840	70.505	99.722	112.785	89.936	104.420	106.096	91.829
Tahmin Edilen İskonto Oranı		5%	5%	5%	5%	5%	5%	5%	5%	5%
Emsal Birim Satış Değeri, TL/m²	86.863,83	73.897,41	66.347,91	66.979,86	94.736,11	107.145,41	85.438,90	99.199,40	100.791,53	87.237,99
Konum		Benzer	Benzer	Benzer	Daha İyi	Daha İyi	Benzer	Benzer	Daha İyi	Daha İyi
Konum İçin Ayarlama		0%	5%	5%	-5%	-5%	0%	0%	-5%	0%
Alan Büyüklüğü		Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Benzer	Daha İyi	Benzer	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi
Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama		5%	10%	10%	0%	-5%	0%	-5%	-5%	-5%
Şerefiye Özellikleri		Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi	Daha Kötü	Daha Kötü
Şerefiye Özellikleriİçin Ayarlama		5%	5%	5%	0%	-5%	-5%	-5%	0%	0%
Bina Yaşı & Bina Niteliği		Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü	Daha Kötü
Bina Yaşı İçin Ayarlama		5%	10%	5%	0%	0%	5%	5%	0%	5%
Emsal Uygunlaştırma Değeri, TL/m²	88.713,67	85.545,49	88.509,77	85.291,31	89.999,31	91.863,79	85.225,31	94.003,84	90.964,35	87.019,89
(Düzeltilmiş) Emsal Uygunlaştırma, TL/r	n² 88.800,00

Pazar araştırması sonucunda 88.800,00 TL/m² birim değer, projede yer alan dairelerin bloğu, katı, alanı, daire tipi, manzarası, yönü ve cephe sayısı dikkate alınarak konutların erişebileceği ortalama baz değer olarak hesaplanmış, detayları şerefiye analizi bölümünde anlatılmıştır.

{41}------------------------------------------------

7.1.2. Dükkan Değeri Tespiti

Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen taşınmazın Pazar değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan konut nitelikli emsallerinin konu gayrimenkullerle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek kriterler ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra, baz olarak seçilen taşınmaz için birim değer belirlenmiştir. Piyasadan temin edilen emsaller belirlenen şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmaz emsallere göre (+) ve (-) şerefiye yüzdeleri ile yorumlanarak emsal değerlendirme tablosu oluşturulmuştur. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.

Taşınmazın bulunduğu aks ticari olarak henüz gelişmemiş olması, projede oturumun başlamamış olması, yakın çevrede yer alan konut projelerinin inşa faaliyetlerinin halen devam ediyor olması nedeniyle bölgede benzer nitelikli projede yer alan dükkan emsalleri kısıtlı olup, projelerde yer alan dükkan emsallerine ek olarak bölgelerdeki ticari emsallerden faydalanılmıştır. Bu emsallerin sahip olduğu şerefiye parametrelerine ve kriterlerine göre aşağıda belirtilen emsal düzeltmeleri hesaplanarak emsal ayarlama tablosu oluşturulmuştur. Yapılan analizler ışığında projede yer alan ticari nitelikli taşınmazların ortalama (düzeltilmiş) birim m² satış değerleri aşağıda belirtilmiştir.

EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TİCARİ BİRİMLER)		Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Dükkan Etkin Zemin Kat Alanı, m²		391,00	132,00	82,80	80,00	40,00
Talep Edilen Satış Fiyatı, TL		66.685.000	35.000.000	18.950.000	16.500.000	8.500.000
Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m²		185.380,30	288.208,17	248.766,02	224.184,78	230.978,26
Tahmin Edilen İskonto Oranı		%10	%10	%10	%10	%10
Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m²	211.953,15	166.842,27	259.387,35	223.889,41	201.766,30	207.880,43
Konum	Hamam Cad.	Benzer	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi
Konum İçin Ayarlama		%0	-%5	-%5	-%5	-%5
Alan Büyüklüğü (Perakende Etkisi)		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama		%0	%0	%0	%0	%0
Ticari Hareketlilik	Kısmen	Benzer	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi
Ticari Hareketlilik İçin Ayarlama	Hareketli	%0	-%10	-%5	-%5	-%5
Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyeti		Benzer	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi	Daha İyi
Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyeti İçin Ayarlama		%0	-%10	-%5	-%5	-%5
Bina Niteliği		Benzer	Daha İyi	Daha İyi	Benzer	Benzer
Bina Niteliği Etkisi		%0	-%10	-%5	%0	%0
Bina Yaşı	0	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Bina Yaşı İçin Ayarlama		%0	%0	%0	%0	%0
Emsal Ortalaması, Etkin Zemin Kat Alanı Bazında, TL/m²	176.012,24	166.842,27	179.638,71	182.359,33	172.989,39	178.231,49
Düzeltilmiş Emsal Ortalaması, Etkin Zemin Kat Alanı Bazında, TL/m²	176.000,00

Tablo 10. Emsal Ayarlama Tablosu (Satılık Ticari Birimler)

Pazar araştırması sonucunda 176.000 TL/m² birim değer, projede yer alan dükkanın bloğu, katı, alanı, dükkan tipi, manzarası, yönü ve cephe sayısı dikkate alınarak dükkanların erişebileceği en yüksek olan baz değer olarak hesaplanmış, detayları şerefiye analizi bölümünde anlatılmıştır.

{42}------------------------------------------------

7.1.3. Şerefiyelendirme Parametreleri

Taşınmazların şerefiyelerinin belirlenmesi için konut ve ticari birimler için farklı parametreler kullanılarak puanlama yapılmıştır. Puanlamalar neticesinde değerlemeye tabi tutulan her ünite için şerefiye puanı hesaplanmış ve diğer üniteler ile karşılaştırılabilir, kendi içinde sıralanabilir hale getirilmiştir.

Blok	Puantaj	Yön	Puantaj	Kat	Puantaj	Alan		Puantaj
D3	100	GD-GB-KB	97	Zemin Kat	50	0,00 m²	75 m²	100
A3	95	GD-GB-KD	96	1.Normal Kat	85	75,01 m²	100 m²	92,5
A1	95	GD-GB	100	2.Normal Kat	88	100,01 m²	125 m²	85
C 1	90	GD	98	3.Normal Kat	89	125,01 m²	üzeri	80
A2	88	GD-KD	96	4.Normal Kat	90
D1	86	GB-KB-KD	94	5.Normal Kat	91	Manzara		Puantaj
D2	86	GD-KD-KB	94	6.Normal Kat	92	Bilgin Sokak-Site İçi-Park		100
C 2	86	GB	98	7.Normal Kat	93	Site İçi-Park		90
B4	84	GB-KB	97	8.Normal Kat	94	Bilgin Sokak-Site İçi		87,5
B1	80	KD-KB	89	9.Normal Kat	95	Bilgin Sokak		82,5
B2	80	KD	84	10.Normal Kat	97,5	Güney Sokak-Park		80
B3	80	KB	86	11.Normal Kat	100	Site İçi		77,5
B4	80					Güney Sokak		75
D5	80						Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak	72,5
D4	80	Cephe Sayısı	Puantaj	Daire Tipi	Puantaj		Mithatpaşa Sokak-Piyale Sokak	70
		3	100	1+1	100	Mithatpaşa Sokak		67,5
		2	95	2+1	95	Site İçi-2		55
		1	90	3+1	90

Tablo 11. Konut Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler

Blok	Puantaj	Cepheli Olduğu Aks	Puantaj	Alan		Puantaj
T1	100	Bilgin Sokak	100	0,00 m²	100 m²	100
C 1	95	Park	85	100,01 m²	120 m²	97,5
C 2	92,5	Site İçi	75	120,01 m²	150 m²	95
A2	85			150,01 m²	200 m²	90
D1	85	Ticari Sirkülasyon	Puantaj	200,00 m²	400	80
D2	85	Yüksek	100	400,00 m²	üzeri	50
D3	90	Orta	90	Nitelik		Puantaj
		Düşük	80	Dükkan		100
Konumu	Puantaj			Dubleks Dükkan		85
Köşe	100	Kat	Puantaj
Ara	90	2BK+1BK+ZK+1NK	75	Cephe Genişliği		Puantaj
		2.Bodrum Kat-Giriş	90	0,00 m.	3 m.	45
Reklam Kabiliyeti	Puantaj	1.Bodrum Kat-Depo	37,5	3,01 m.	7 m.	55
Çok Yüksek	100	1.Bodrum Kat-Giriş	95	7,01 m.	10 m.	65
Yüksek	95	Zemin Kat-Depo	37,5	10,01 m.	14 m.	75
Orta	85	Zemin Kat-Giriş	100	14,01 m.	üzeri	100
Düşük	80	1.Kat-Depo	37,5

Tablo 12. Ticari Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler

Bu parametrelerin etki oranı, taşınmazların kendine özgü olup başka taşınmazlarda farklı etki oranları ortaya çıkabilmektedir. Parametreler ve parametrelerin etki oranları gayrimenkul piyasasındaki güncel durum, çalışmayı yapan ekibin bilgi ve tecrübelerine dayanmakta, öznel ve nesnel özellikleri birlikte içermektedir.

Çalışmanın temelini mimari projelerine göre taşınmazların blok yerleşimleri, kat yerleşimleri, kullanım alanı, daire tipi, manzara, yön ve cephe sayısı konutlarda şerefiyelendirme kriterlerini oluşturmaktadır. Ticari birimlerde ise blok yerleşimleri, kat yerleşimleri, konumu, kullanım alanı, cepheli olduğu aks, reklam kabiliyeti, ticari sirkülasyon ve cephe genişliği şerefiyelendirme kriterlerinin oluşturmaktadır.

{43}------------------------------------------------

7.1.4. Konut Şerefiye Puan Açıklamaları

Blok: Taşınmazın yer aldığı bloğun konumu erişilebilirlik, cephe açıklığı, güneş ışığında faydalanma açısından değerlendirilmiştir. D3 Bloğun manzara, cephe açıklığı ve gün ışığından faydalanma açısından diğer bloklardan daha yüksek olması nedeniyle en yüksek puana sahiptir. B1, B2, B3, D4 ve D5 Bloklarının Mithat Sokak Cephesinde yer alan konutların gün ışığından faydalanmasını olumsuz etkilemesi, cephe açıklığının düşük olması ve yaya hareketliliğinin yüksek olacağı öngörülen Bilgin Sokak ve site girişine uzak konumda yer alması faktörleri dikkate alınarak puanı en düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %25 olarak belirlenmiştir.

Kat: Taşınmazın kat yüksekliği arttıkça gün ışığından faydalanması, manzara ve cephe açıklığını artması nedeniyle en yüksek kat olan 11. Normal kat içi en yüksek puan, en düşük kat olan zemin kat için ise en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %25 olarak belirlenmiştir.

Alan Büyüklüğü: Gayrimenkulün sahip olduğu kullanım alanı değeri etkileyen en önemli parametredir. Perakende etkisi sebebiyle spesifik durumlar haricinde, gayrimenkulün kullanım alanı büyüdükçe birim değeri düşer, küçüldükçe artması beklenmektedir. Bu hesap ve kabuller projedeki birimlerin sahip olduğu alan büyüklükleri hesaplanmış ve belirlenen alan aralıklarına göre her birini sahip olduğu alan aralığına göre puan verilmiştir. En yüksek puan 0-75 m² aralığındaki konuta verilirken, en düşük puan ise 125 m² üzerindeki konutlar için verilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %15 olarak belirlenmiştir.

Daire Tipi: Projede 1+1, 2+1 ve 3+1 daire tipleri bulunmakta olup, dairede yer alan oda sayısı arttıkça alan büyüklüğü artmaktadır. Alan büyüklüğü ile benzer şekilde dairede yer alan oda sayısını arttıkça alan büyüklüğünün artması nedeniyle birim değeri düşmektedir. Bu nedenle 1+1 daire tipine en yüksek puan, 3+1 daire tipine ise en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.

Manzara: değerleme konusu taşınmazların manzaralı Bilgin Sokak, site içi, park, Güney Sokak, Mithatpaşa Sokak, Piyale Sokak, site içi-2 olarak gruplandırılmıştır. Bilgin Sokak-Site İçi-Park manzaralı taşınmazların puanı en yüksek takdir edilmiştir. Site içi; projede yer alan peyzaj, oyun alanı ve yeşil alan manzaralı daireleri ifade ederken, site içi-2 istinat duvarına yakın konumlu olan, projedeki peyzaj manzarasına hakim olmayan daireleri ifade etmektedir. Site içi-2 manzaralı dairelerin manzara puanı en düşük olup, gün ışığı alabilirliği en düşük dairelerdir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %15 olarak belirlenmiştir.

Yön: Taşınmazın yön faktörü kuzey, güney, doğu, batı vb. olarak hangi yöne cepheli olduğudur. Güneşin konumu dairelerin ısı ve gün ışığından faydalanma durumunu etkilemektedir. Bu nedenle ülkemizde genellikle güney cepheli daireler tercih edilmektedir. Güney cepheyi takiben doğu ile batı ve kuzey cephe gelmektedir. Projede yer alan taşınmazlardan güneydoğugüneybatı cepheli daireler en yüksek puana sahip olup, kuzeydoğu cepheli daireler için en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %10 olarak belirlenmiştir.

Cephe Sayısı: Taşınmazın ışık alabilirlik ve manzarasının cephe sayısı ile doğru orantılı olarak artması nedeniyle üç cepheli taşınmazlara en yüksek, tek cepheli taşınmazlara ise en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.

7.1.5. Ticari Birimler Şerefiye Puan Açıklamaları

Blok: Taşınmazın yer aldığı bloğunu konumu, yaya sirkülasyonu, reklam kabiliyeti, erişilebilirlik vb. parametrelerinin doğrudan etkilemektedir. Ticari Yapı olan T1 Bloğun parselin güney köşesinde yer alması, reklam kabiliyeti ve erişilebilirliğinin yüksek olması nedeniyle puanı en yüksek takdir edilmiştir. Bilgin Sokak üzerinde GOP Caddesi'ne doğru parsel eğiminin azalması ve blokların zemin kat seviyeli dükkan girişlerinin kademe kademe azalması nedeniyle T1'den sonra sırayla C1 ve C2 blokların puanı yüksek takdir edilmiştir. A1, D1 ve D2 Blokların erişilebilirliğinin ve reklam kabiliyetinin daha düşük olması nedeniyle blok puanları en düşük takdir edilmiştir. D3 Blokta konumlu ticari birimlerin park cepheli olması, GOP Caddesi ve Papatya Sokak üzerinden algılanabilirliklerinin yüksek olması nedeniyle D3 Blok puanı A2, D1 ve D2 Bloklardan daha yüksek takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.

Alan Büyüklüğü: Gayrimenkulün sahip olduğu kullanım alanı değeri etkileyen en önemli parametredir. Bu bağlamda sahip olunan kullanım alanı küçüldükçe alıcı kitlesin daha geniş kesime hitap etmesi nedeniyle küçük kullanım alanına sahip birimlerin perakende etkisi büyük alan kullanımlı birimlere göre daha yüksektir. Perakende etkisi sebebiyle spesifik durumlar haricinde, gayrimenkulün kullanım alanı büyüdükçe birim değeri düşer, küçüldükçe artması beklenmektedir. Bu hesap ve kabuller projedeki birimlerin sahip olduğu alan büyüklükleri hesaplamış ve belirlenen alan aralıklarına göre her

{44}------------------------------------------------

birini sahip olduğu alan aralığına göre puan verilmiştir. En yüksek puan 0-100 m² aralığındaki dükkâna verilirken, en düşük puan 400 m² üstündeki dükkanlar için verilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %15 olarak belirlenmiştir.

Bina İçindeki Konumu: Mağazalar cepheli olduğu aks üzerinde köşe ya da ara konumludur. Köşe konum özelliğine sahip dükkanlar alınabilirlik açısından daha avantajlı olması sebebiyle bu parametre içinde en yüksek puana sahiptir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %8 olarak belirlenmiştir.

Cepheli Olunan Aks: Bir mağaza için değeri etkileyen en önemli parametre mağaza cephesinin cepheli olduğu aksın ticari kabiliyetidir. Bu bağlamda ticari kabiliyette, o aksta geçen araç ve / veya yaya trafiği ile ölçülmektedir. Proje kapsamında belirlenen en yüksek puan yaya sirkülasyonunun en hareketli olması beklenen Bilgin Sokak olarak belirlenmiştir. Diğer puanlar ise yaya hareketinin yoğunluğu ön görülerek belirlenmiştir. En düşük puan ise site içi olarak isimlendirilen yan diğer bloğa cepheli taşınmazlara takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %16 olarak belirlenmiştir.

Ticari Sirkülasyon: Taşınmazların yaya hareketliliği öngörülerek yüksek, orta ve düşük olarak parametreler belirlenmiştir. T1, C1, D1 ve D2 bloklarda Bilgin sokak cepheli dükkanların yaya hareketliliğinin en yüksek olacağı öngörülerek ticari sirkülasyon puanı en yüksek takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %8 olarak belirlenmiştir.

Reklam kabiliyeti: Taşınmazların aks üzerinden veya belirli bir uzaklıktan taşınmazın algılanabilirliğini ifade eden reklam kabiliyeti için çok yüksek, yüksek, orta ve düşük olarak parametreler belirlenmiştir. Parselin güney köşesinde konumlu ticaret bloğu olan T1 Blok için en yüksek takdir edilmiştir. Site içi cepheli olan, ana aks üzerinde cephesi bulunmayan dükkanların reklam kabiliyeti ise düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %8 olarak belirlenmiştir.

Cephe Genişliği: Dükkan niteliğindeki taşınmazlarda cephe uzunluğu vitrin kabiliyetini artırdığı için, cephesi uzun olan mağazaların daha fazla ürünlerini sergilemesi kabiliyetini artırmaktadır. Bu nedenle cephe uzunlukları için aralıklar belirlenerek, aralıklara göre puanlar belirlenmiştir. Cephe uzunlukları takdir edilirken taşınmazların giriş yönünde yer alan cepheleri belirtilmiştir Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %10 olarak belirlenmiştir.

Kat: Dükkan niteliğindeki taşınmazların erişilebilirliğini belirleyen kat parametresi aynı zamanda taşınmazın ışık alabilirlik, reklam kabiliyeti ve algılanabilirliğini etkilemektedir. Değerleme konusu taşınmazlardan dubleks dükkanların her bir katı taşınmazın özelliklerinin yer aldığı tabloda ayrı bir satırda belirtilmiştir. Dükkan giriş olarak belirtilen sütunda "giriş" ifadesi dükkan girişi yapılan katı, depo ifadesi ise giriş katın üstünde yer alan kullanım alanını ifade etmektedir. Depo olarak ifade edilen üst katların yüksekliği normal katlar ile aynı seviyededir. Zemin kattan girişi sağlanan zemin kat giriş olarak ifade edilen dükkanlar için en yüksek puan takdir edilmiş olup, dubleks dükkanların üst katı için kat puanı en düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %25 olarak belirlenmiştir.

Nitelik: Projede yer alan ticari birimler dükkan ve dubleks dükkan nitelikli olup, dubleks dükkanların alanının daha yüksek olması, dükkan girişinin yalnızca bir kattan sağlanabilmesi dikkate alınarak puanı daha düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.

7.1.6. Şerefiye Puan Hesap Detayları

Şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmazların şerefiye puanları hesaplanmıştır. Şerefiye hesabı için konutlarda 7 grup başlığı altında toplam 60 adet parametre belirlenmiş ve her bir taşınmazın sahip olduğu parametreler belirtilmiştir. Her bir grupta maksimum puan 100 olarak belirtilmiştir. Her bir grubun etki oranı farklı olup, etki/ağırlık oranlarının toplamı %100 vermektedir. Öncelikle bağımsız bölümlerin kapalı alan bazında birim bazlı şerefiye puanı hesaplanmıştır. Birim şerefiye puanı hesabı her bir grup için belirlenen puan ağırlık yüzdeleri ile çarpılarak, grup bazında elde edilmiş puanların toplamı olarak ifade edilmiştir.

Konut nitelikli taşınmazlarda şerefiye birim puanı en yüksek ünite saptanarak (D3 Blok 63 Nolu Daire – 130,80 m²) birim şerefiye yüzdesi %100 değerine eşitlenerek yüzdesel olarak değerlendirme yöntemine gidilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin birim şerefiyesi şu formül ile hesaplanmıştır: (İlgili Bağımsız Bölüm Birim Şerefiye Puanı / D3 Blok 63 Numaralı Dairenin Toplam Şerefiye Puanı x %100). Hesaplanan en yüksek birim şerefiye %100'e sabitlenmiş, diğer bağımsız bölümlerde bu korelasyon ile hesaplanarak toplam şerefiye puanına ulaşılmıştır.

Birim şerefiye yüzdesi en yüksek olan D3 Blok 63 Nolu Dairenin şerefiye puanı %96,10 olarak hesaplanmış, birim şerefiye değeri %100'e eşitlenmiştir. D3 Blok 63 Nolu Dairenin birim değeri 96.800,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Diğer

{45}------------------------------------------------

konutlarda birim şerefiye puanı, sahip olduğu şerefiye yüzdesi ile D3 Blok 63 Nolu konutun yüzdesi arasındaki korelasyona göre belirlenmiştir. Dükkan nitelikli taşınmazlarda şerefiye birim puanı en yüksek ünite saptanarak (C1 Blok 58 (T3) Nolu Dükkan – 183,80 m²) birim şerefiye yüzdesi %100 değerine eşitlenerek yüzdesel olarak değerlendirme yöntemine gidilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin birim şerefiyesi şu formül ile hesaplanmıştır: (İlgili Bağımsız Bölüm Birim Şerefiye Puanı / C1 Blok 58 /T3) Numaralı Dükkanın Toplam Şerefiye Puanı x %100). Hesaplanan en yüksek birim şerefiye %100'e sabitlenmiş, diğer bağımsız bölümlerde bu korelasyon ile hesaplanarak toplam şerefiye puanına ulaşılmıştır. Birim şerefiye yüzdesi en yüksek olan C1 Blok 58 (T3) Nolu Dükkan şerefiye puanı %97,05 olarak hesaplanmış, birim şerefiye değeri %100'e eşitlenmiştir. C1 Blok 58 (T3) Nolu Dükkan birim değeri 191.501,63 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Diğer dükkanlarda birim şerefiye puanı, sahip olduğu şerefiye yüzdesi ile C1 Blok 58 (T3) Nolu dükkanın yüzdesi arasındaki

Tablo 14. Örnek Şerefiye Hesap Tablosu (Dükkân)

{46}------------------------------------------------

7.1.7. Konutların Değerleme Analizi

GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi – İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'yle ilgili yapılan belediye incelemeleri, müşteriden elde edilen proje, kat yerleşimi dağılımı ve saha çalışmaları neticesinde konutlar ile ilgili olarak aşağıda verilen parametreler dikkate alınarak yapılan çalışma neticesinde, 14 ayrı blokta toplam 174 konut nitelikli birim için aşağıda tablo ile verilen sonuçlara ulaşılmıştır. Konutların sahip oldukları şerefiye puanları kullanılarak her bir konutun değeri hesaplanmıştır. Şerefiye yüzdeleri neticesinde şerefiyesi en yüksek baz puan 100 olarak belirlenmiş ve diğer ünitelerin puanı şerefiye yüzdelerine göre oransal olarak dağıtılarak belirlenmiştir. Konu taşınmazların değer analizi satışa esas alan üzerinden yapılmış olup, satışa esas alanlar müşteriden temin edilen mimari proje üzerinden hesaplanmıştır.

Konutların Piyasa Satış Değeri: Elde edilen çalışmalar sonucunda; değerleme konusu 14 blokta yer alan 174 adet konut nitelikleri ünitelerin değeri; 1.769.260.000 TL olarak tespit edilmiştir.

Gerçekleştirilen çalışmalardan sonra taşınmazlara ait parametreler için icmal çıkartılarak değer tespit çalışmaları yapılmış olup, raporun sonuç bölümünde çalışma detaylandırılmıştır.

7.1.8. Ticari Birimler Değerleme Analizi

GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi – İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'yle ilgili yapılan belediye incelemeleri, müşteriden elde edilen proje, kat yerleşimi dağılımı ve saha çalışmaları neticesinde dükkanlar ile ilgili olarak yukarıda verilen parametreler dikkate alınarak yapılan çalışma neticesinde, 7 ayrı blokta toplam 29 dükkan için aşağıda tablo ile verilen sonuçlara ulaşılmıştır. Konutların sahip oldukları şerefiye puanları kullanılarak her bir konutun değeri hesaplanmıştır. Şerefiye yüzdeleri neticesinde şerefiyesi en yüksek baz puan 100 olarak belirlenmiş ve diğer ünitelerin puanı şerefiye yüzdelerine göre oransal dağıtılarak belirlenmiştir.

Elde edilen çalışmalar sonucunda; değerleme konusu 7 blok 29 adet ticari ünitelerin;

• Ticari Birimlerin Toplam Piyasa Satış Değeri: 852.310.000 TL olarak tespit edilmiştir.

Elde edilen çalışmalar sonucunda; değerleme konusu 15 blok 174 adet konut ile 28 adet dükkân ve 1 adet ticari yapı olmak üzere 29 adet ticari ünitelerin;

• Toplam Piyasa Satış Değeri: 2.621.570.000 TL olarak tespit edilmiştir.

BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞER DETAYI TABLOSU	Uygunlaştırılmış Birim Değer	Satışa Esas Brüt Alan	Taşınmazın (KDV Hariç) Toplam Değeri
(174 Adet) Konut Üniteleri Toplam Değeri, TL	88.693 TL/m²	19.948,07 m²	1.769.260.000 TL
(29 Adet) Ticaret Üniteleri Toplam Değeri, TL	175.891 TL/m²	4.845,67 m²	852.310.000 TL
Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri		24.793,74 m²	2.621.570.000 TL

{47}------------------------------------------------

8. SONUÇ

8.1. Mevzuat Uygunluğu ve Hukuki Durumlar Hakkındaki Görüş

Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır.

Hata! Başvuru kaynağı bulunamadı. hissesi üzerinden herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır. Değerleme çalışmasında değer takdiri yapılırken, taşınmaz üzerindeki tapu kayıtlarının taşınmazın satış ve pazarlanabilirliği üzerinde herhangi bir etkisinin bulunmadığı kabul edilerek gerçekleştirilmiştir.

Değerlemeye konu edilen, gayrimenkullerin bulundukları blokların onaylı mimari projeleri, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri düzelenmiş olup, kat mülkiyeti kurularak, yasal süreç tamamlamıştır.

Değerleme konusu taşınmazların kat mülkiyeti tahsis edilmiş bağımsız bölümler olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "174 adet konut, 28 adet dükkân ve 1 adet ticari birim" olarak alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

8.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen / Sınırlayan Faktörler

Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.

8.3. Asgari Bilgilerin Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Hata! Başvuru kaynağı bulunamadı. tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.

8.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi

Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı yönteminden faydalanılmıştır. UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımından faydalanılmıştır. Hesaplanan değer taşınmazın nihai piyasa değeri olarak takdir edilmiştir.

8.5. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Konu gayrimenkul üzerinde geliştirilmiş gayrimenkul projesi yer almakta olup, kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. Projede yer alan gayrimenkullerin bağımsız bölüm mülkiyetli olması sebebiyle mevcut hali ile GYO portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

{48}------------------------------------------------

8.6. Nihai Değer Takdiri

Değerleme raporunda "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" yöntemi ile ulaşılan değer takdiri yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan alınabilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir. Tüm bu bilgiler dikkate alınarak konu parsel ve üzerinde yer alan değerlemeye tabi yapılara ait pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde tahmin ve takdir edilmiştir.

NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU	KDV Hariç	KDV Dahil
174 Adet Konut Ünitesi	1.769.260.000 TL	1.786.952.600 TL
29 Adet Ticaret Ünitesi	852.310.000 TL	1.022.772.000 TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ	2.621.570.000 TL	2.809.724.600 TL

KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda konutlar için etkin KDV oranı %1, ticari üniteler için %20 olarak uygulamasının gerçekleşeceği kabul edilmiştir.

Sonuç olarak;

Değerlemeye konu edilen toplam taşınmazların piyasa değeri toplamı

K.D.V. Hariç 2.621.570.000 TL (İkimilyaraltıyüzyirmibirmilyonbeşyüzyetmişbinTürk Lirası),

K.D.V. Dahil 2.809.724.600 TL (İkimilyarsekizyüzdokuzmilyonyediyüzyirmidörtbinaltıyüz Türk Lirası)

olarak tahmin ve takdir edilmiştir.

Cemil Özgür Dikay Tolga Erdem

Lisans No: 406517 Lisans No: 411407

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

{49}------------------------------------------------

9. EKLER

Taşınmaz Görselleri
Mimari Proje
Yapı Ruhsatları
Tadilat Ruhsatları
Yapı Kullanma İzin Belgeleri
İmar Durum Belgesi
Tapu Kayıtları
Plan Notları
Değer Tabloları
Uzmanlara Ait SPK Lisansları ve Tecrübe Belgeleri
Uzmanlara Ait Özgeçmişler

AI Terminal

AHES GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8728_rns_2026-01-14_ddb92442-7b69-4bd5-a355-0916a65775cf.pdf

AHES GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

* YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

GAYRİMENKULLERE AİT BİLGİLER

TAŞINMAZIN DEĞER ÖZET TABLOSU

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Uygunluk Beyanımız

İçindekiler

Tablo, Şekiller ve Grafikler Listeleri

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

1.3. Değerleme Raporunu Hazırlayanlar

1.4. Değerleme Tarihi

1.5. Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

1.6. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

1.7. Değerlemeye Konu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Yapılan Son Üç Değerleme Raporu

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

2.3. Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Kısıtlamalar

2.4. İşin Kapsamı

3. DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER

3.1. Demografik Veriler

Türkiye

İstanbul

Gaziosmanpaşa

3.2. Ekonomik Veriler

Temel Ekonomik Göstergeler

4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

4.1. Hukuki Tanımı

4.1.1. Tapu Bilgileri

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgiler

Tapu Kayıtları İncelemesi

Kadastro İncelemesi

4.1.2. Yasal İzinler

Yapı Denetim Kuruluşu Hakkında Bilgi

Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi & Mimari Projeler

Yapı Kullanma İzin Belgeleri:

2020 Yılı İsim Değişikliği Ruhsatları:

2020 Yılı Yeni Yapı ve Tadilat Ruhsatları:

Yeni Yapı Ruhsatları:

Gayrimenkulün Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Bilgi

4.1.3. İmar Durumu

GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

Konut, Ticaret – Konut, Ticaret-Turizm-Konut Alanları:

4.2. Fiziki Tanımı

4.2.1. Konumu ve Çevre Özellikleri

Erişebilirlik ve Ulaşım

Şehir İçi

Karayolu

Demiryolu

Topoğrafik Yapı

4.2.2. Gayrimenkulün Tanımı

4.2.3. Projenin Tanımı

5. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER ve PİYASA ANALİZİ

5.1. Taşınmazın Değeri Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)

❖ Güçlü Yanlar

❖ Zayıf Yanlar

❖ Fırsatlar

❖ Tehditler

5.2. Gayrimenkul Piyasası Analizi

5.2.1. Konut Piyasası

Satış Performansı

Ortalama Birim Satış Değeri

5.2.2. Perakende / Ticari Birimler Piyasası

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER ve PİYASA ANALİZİ

6. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ANALİZİ

6.1. Değerleme Yaklaşımları

Pazar Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımı

Gelir Yaklaşımı

6.2. Varlığın Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemler ve Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

6.3. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

7. GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ

7.1. Pazar Yaklaşımı

7.1.1. Konut Değeri Tespiti