Regulatory Filings • Jan 13, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ BAĞLARBAŞI MAHALLESİ, 6800 ADA 7 PARSELDE YER ALAN 174 ADET KONUT, 28 ADET DÜKKAN VE 1 ADET TİCARİ BİRİME AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-67 Değer Tarihi: 31.12.2024
ALESTA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ | 09.12.2024 |
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2025 |
| RAPOR NO | 2024-PD-67 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Tam Mülkiyet |
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-0018 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli ve 2023-PD 87 rapor numaralı ve 31.03.2024 Değer Tarihli ve 2024-PD-26 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 Ada 7 Parsel numaralı taşınmazın 31.08.2019 Tarihinde Resmi Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Sarıgöl Mahallesi, Bilgin Sokak, 6800 Ada 7 Parsel, Gaziosmanpaşa/İstanbul |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800/7 | |||||
| SAHİBİ | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. | |||||
| MEVCUT KULLANIM | Parsel üzerinde konut ve ticari birimlerden oluşan GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi – Bağlarbaşı Mahallesi 7B Bölgesi İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi yer almaktadır. Mevcutta site içerisinde oturum başlamış olup, değerlemeye konu taşınmazlar boş durumdadır. |
| 6800 Ada 7 Parsel Üzerindeki Ünitelerin Toplam Değeri, TL (KDV Hariç) | 1.814.504.000,00 | TL |
|---|---|---|
| 6800 Ada 7 Parsel Üzerindeki Ünitelerin Toplam Değeri, TL (KDV Dahil) | 1.916.950.140,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Zafer ÇOBAN (SPK Lisans No:410749) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ - 5 - | |
|---|---|---|
| DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI - 5 - | ||
| RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 5 - | ||
| DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 5 - | ||
| DEĞERLEME TARİHİ - 5 - | ||
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI - 5 - | ||
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - 5 - | ||
| DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 5 - | ||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | |
| DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR - 6 - | ||
| İŞİN KAPSAMI - 6 - | ||
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER - 7 - | |
| DEMOGRAFİK VERİLER - 7 - | ||
| EKONOMİK VERİLER - 10 - | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN TANIMI- 13 - | |
| HUKUKİ TANIMI - 13 - | ||
| Tapu Bilgileri - 13 - | ||
| Yasal İzinler - 17 - | ||
| İmar Durumu - 22 - | ||
| FİZİKİ TANIMI - 25 - | ||
| Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı - 25 - | ||
| Gayrimenkullerin Tanımı - 28 - | ||
| Projenin Tanımı - 28 - | ||
| 5. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ- 33 - | |
| TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) - 33 - | ||
| GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ - 34 - | ||
| 6. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI - 37 - | |
| DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI - 37 - | ||
| VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ - 39 - | ||
| EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ - 39 - | ||
| 7. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ- 40 - | |
| ŞEREFİYELENDİRME YAKLAŞIMI YÖNTEMİ & PARAMETRELERİ - 40 - KONUT ŞEREFİYE PUAN AÇIKLAMALARI - 41 - |
||
| TİCARİ BİRİMLER ŞEREFİYE PUAN AÇIKLAMALARI - 41 - | ||
| PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI - 42 - | ||
| Şerefiye Puan Hesap Detayları - 44 - | ||
| KONUTLARIN DEĞERLEME ANALİZİ - 46 - | ||
| TİCARİ BİRİMLER DEĞERLEME ANALİZİ - 46 - | ||
| 8. | SONUÇ- 47 - | |
| MEVZUAT UYGUNLUĞU HAKKINDAKİ GÖRÜŞ - 47 - | ||
| DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER - 47 - | ||
| ASGARİ BİLGİLERİN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ - 47 - | ||
| ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI) - 47 - | ||
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 48 - | ||
| NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 48 - | ||
| 9. | EKLER - 49 - |
| Tablo 1 Gaziosmanpaşa'nın İstanbul İçindeki Nüfus Payı ve Mahalleleri 2023 Yılı Nüfusları ve Payları- 9 - | |
|---|---|
| Tablo 2 Temel Ekonomik Göstergeler - 10 - | |
| Tablo 3 GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri - 11 - | |
| Tablo 4 Tüketici Fiyat Endeksi - 11 - | |
| Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar - 11 - | |
| Tablo 6 Döviz Kurları & Enflasyon Oranları - 12 - | |
| Tablo 7 Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri - 13 - | |
| Tablo 8 Mülkiyet Bilgileri - 13 - | |
| Tablo 9 Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Bilgisi - 20 - | |
| Tablo 10 Mimari Projeler - 22 - | |
| Tablo 11 Markalı Konut Emsalleri Tablosu - 34 - | |
| Tablo 12 Projelerin Satış Performansı - 35 - | |
| Tablo 13 Daire Tiplerine Göre Ortalama Birim Satış Değeri Analizi - 35 - | |
| Tablo 14 Emsal Tablosu (Satılık Ticari Birimler) - 36 - | |
| Tablo 15 Konut Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler - 40 - | |
| Tablo 16 Ticari Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler - 40 - | |
| Tablo 17 Emsal Ayarlama Tablosu (Satılık Ticari Birimler) - 44 - | |
| Tablo 18 Örnek Şerefiye Hesap Tablosu (Konut) - 45 - | |
| Tablo 19 Örnek Şerefiye Hesap Tablosu (Dükkân) - 45 - | |
| Tablo 20 Nihai Değerleme Tablosu - 48 - | |
| Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri - 7 - | |
| Grafik 2 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri- 7 - | |
| Grafik 3 İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri - 7 - | |
| Grafik 4 İstanbul Nüfusu ve Cinsiyet Göstergeleri - 8 - | |
| Grafik 5 Gaziosmanpaşa Nüfusu ve Nüfusun Cinsiyete göre Dağılımı - 8 - | |
| Şekil 1 Parsellerin Kadastro İncelemesi - 17 - | |
| Şekil 2 İmar Durum Görseli - 22 - | |
| Şekil 3 Riskli Alanlar Haritası - 24 - | |
| Şekil 4 Topoğrafik Yapı - 27 - | |
| Şekil 5 Gaziosmanpaşa Önemli Ulaşım Aksları - 27 - | |
| Şekil 6 Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Vaziyet Planı - 29 - | |
| Şekil 7 Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Proje Görselleri - 30 - | |
| Harita 1 İstanbul & Gaziosmanpaşa, Lokasyon Haritası - 25 - | |
| Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita - 26 - | |
| Harita 3 Mikro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita - 26 - | |
| Harita 4 Emsal Haritası ( Satılık Konut Projeleri Konumları) - 34 - | |
| Harita 5 Emsal Haritası (Satılık Dükkan Konumları) - 36 - | |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 09.12.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.12.2024 değerleme tarihli olarak 08.01.2025 tarihinde 2024-PD-67 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 Ada 7 Parsel numaralı taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Zafer ÇOBAN (Lisans No: 410749), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 31.12.2024 tarihli değeri tespit edilerek rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 09.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-0018 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli ve 2023-PD-87 rapor numaralı ve 31.03.2024 Değer Tarihli ve 2024-PD-26 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Bav. Çınar Apt No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 09.12.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 Ada 7 Parsel numaralı taşınmaz üzerinde yer alan 174 adet konut ve 28 adet dükkan ve 1 adet ticari yapının 31.12.2024 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Gaziosmanpaşa ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %22'si 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 2 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla İstanbul nüfusu 15.840.900 olarak belirlenmiştir. İstanbul yıllık nüfus artış hızı 2019 yılında %3 iken, 2020 yılında %0,4 oranında nüfus azalmış olup, 2023 yılında %-2 azalmıştır. Bu sonuçlara göre İstanbul'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 252.027 kişi azalmıştır.
Grafik 3 İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
İstanbul nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. İstanbul genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %21'i 15 yaşından küçüktür. Ayrıca İstanbul ili metropol özelliği taşıması birçok kamu ve özel kurumlarda çalışanların sayısı oldukça yüksektir. Bunun en temel göstergesi çalışan nüfus yaş aralığının %72'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalamasının üzerinden olmasıdır. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 4 İstanbul Nüfusu ve Cinsiyet Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Gaziosmanpaşa ilçe nüfusu 493.096 olarak belirlenmiştir. Gaziosmanpaşa ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında 0,59% iken, 2023 yılında -0,59% olmuştur. Bu sonuçlara göre Gaziosmanpaşa da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 2905 kişi azalmıştır. Gaziosmanpaşa, İstanbul'un nüfusu en kalabalık 11. içesidir.
Grafik 5 Gaziosmanpaşa Nüfusu ve Nüfusun Cinsiyete göre Dağılımı
İnceleme sahasında meydana gelen nüfus hareketleri, öncelikle sahanın bulunduğu yarımadanın sahip olduğu coğrafi, jeostratejik ve jeopolitik özellikleri sayesinde burada yoğunlaşan beşerî faaliyetlere bağlıdır.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır.
Gaziosmanpaşa, 2023 yılı nüfus verilerine göre 493.096 nüfusa sahiptir. Gaziosmanpaşa, İstanbul'un nüfusu en kalabalık 11. içesidir.
| Tablo 1 Gaziosmanpaşa'nın İstanbul İçindeki Nüfus Payı ve Mahalleleri 2023 Yılı Nüfusları ve Payları | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------ | -- |
| İlçe | Nüfus | Pay | Ilce | Nüfus | Pay | Ilçe | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ESENYURT | 977.489 | 6,17% | SANCAKTEPE | 474.668 | 3,00% | TUZLA | 284.443 | 1,80% |
| KÜCÜKÇEKMECE | 805.930 | 5,09% | AVCILAR | 457.981 | 2,89% | ŞİŞLİ | 284.294 | 1,79% |
| BAĞCILAR | 744.351 | 4,70% | KAĞITHANE | 454.550 | 2,87% | GÜNGÖREN | 283.083 | 1,79% |
| PENDIK | 741.895 | 4,68% | ESENLER | 447.116 | 2,82% | BAYRAMPAŞA | 274.884 | 1,74% |
| ÜMRANİYE | 726.758 | 4.59% | ATASEHIR | 427.217 | 2,70% | BÜYÜKÇEKMECE | 269.160 | 1,70% |
| BAHCELIEVLER | 605.300 | 3,82% | EYÜPSULTAN | 417.360 | 2,63% | BEYKOZ | 248.595 | 1,57% |
| SULTANGAZI | 543.380 | 3,43% | BEYLİKDÜZÜ | 398.122 | 2,51% | BEYOĞLU | 233.322 | 1,47% |
| MALTEPE | 525.566 | 3,32% | FATİH | 382.990 | 2,42% | BAKIRKÖY | 228.759 | 1,44% |
| ÜSKÜDAR | 525.395 | 3,32% | SARIYER | 349.968 | 2,21% | SİLİVRİ | 209.014 | 1,32% |
| BASAKSEHİR | 503.243 | 3,18% | SULTANBEYLI | 349.485 | 2,21% | BESİKTAS | 178.938 | 1,13% |
| GAZİOSMANPASA | 493.096 | 3,11% | ARNAVUTKÖY | 312.023 | 1,97% | CATALCA | 76.131 | 0,48% |
| KADIKÖY | 485.233 | 3,06% | ZEYTİNBURNU | 293.839 | 1,85% | SİLE | 41.627 | 0,26% |
| KARTAL | 480.738 | 3,03% | CEKMEKÖY | 288.585 | 1,82% | ADALAR | 16.372 | 0,10% |
| İSTANBUL | 15.840.900 | 100% |
| Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karadeniz | 73.525 | 14,91% | Bağlarbası | 28.234 | 5,73% | Fevzicakmak | 23.057 | 4,68% |
| Barbaros H. Paşa | 50.480 | 10,24% | Hürrivet | 28.104 | 5,70% | Karlitepe | 19.156 | 3,88% |
| Kazım Karabekir | 44.581 | 9.04% | Sarıgöl | 25.254 | 5,12% | Pazarici | 12.945 | 2,63% |
| Karavolları | 40.202 | 8,15% | Yıldıztabva | 24.828 | 5.04% | Yenidoğan | 8.074 | 1,64% |
| Yeni | 36.913 | 7,49% | Semsipasa | 24.753 | 5,02% | |||
| Merkez | 29.501 | 5,98% | Mevlana | 23.486 | 4,76% | |||
| İSTANBUL | 493.093 | 100% |
22 Mart 2008 tarih ve 26824 Mükerrer Sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" gereğince kurulan Gaziosmanpaşa İlçesinde 16 mahalle bulunmaktadır.
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %2,1 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 artarken diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,3 azalmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Ağustos'ta aylık bazda %0,3 puan azalarak %8,5 seviyesine inerken, atıl iş gücü oranı 0,7 puan artarak %27,2 olmuştur.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Haziran ve Temmuz aylarının ardından Ağustos'ta da daralma eğilimini sürdürerek yıllık bazda %5,3 azalmıştır. Aynı dönemde, toptan ve perakende satış hacimleri aylık bazda sırasıyla %3,5 ve %2,2 artış kaydetmiştir.
İSO Türkiye İmalat PMI Ekim'de aylık bazda 1,5 puan artışla 45,8 e yükselse de aralıksız yedinci ayda da sektörde daralmaya işaret etmiştir.
Ağustos'ta cari işlemler hesabı 4,3 milyar USD fazla verirken, 12 aylık kümülatif cari açık 11,3 milyar USD ile Aralık 2021'den bu yana en düşük düzeyine inmiştir.
Merkezi yönetim bütçe açığı Eylül'de 100,5 milyar TL, Ocak-Eylül döneminde 1,1 trilyon TL seviyesinde gerçekleşmiştir.
Ekim'de TÜFE aylık bazda %2,88 ile piyasa beklentilerinin üzerinde artarken yıllık TÜFE enflasyonu baz etkisiyle %48,58 düzeyine gerilemiştir. Aynı dönemde Yİ-ÜFE aylık bazda %1,29, yıllık bazda %32,24 oranında artış kaydetmiştir.
TCMB, 17 Ekim'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek yedinci ayda da %50 seviyesinde tutmuştur. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşu S&P, Türkiye'nin kredi notunu bir kademe artışla "BB-" ye yükseltirken, kredi not görünümünü "pozitif"ten "durağan"a çekmiştir.
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$ 859 Milyar | \$ 797 Milyar | \$ 761 Milyar | \$ 717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | 9.762,00 \$ | 9.213,00 \$ | 8.599,00 \$ | 9.539,00 \$ | 8.080,00 \$ | 8.341,00 \$ |
| Büyüme | 7,50% | 3,00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% |
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | -40,60 \$ | -21,60 \$ | 6,90 \$ | -23,70 \$ | -14,90 \$ | -44,30 \$ | -42,50 \$ |
| Carı Açık / GSYİH | -4,70% | -2,70% | 0,90% | -3,30% | -1,85% | -6,40% | -2,10% |
| ABD Doları Yıl Sonu | 3,78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13,35 | 18,78 | 29,8 |
*Henüz resmi veri açıklanmadı, Aralık 2023 itibariyle tahmini veriler. Kaynak: TUIK, TCMB, *Oxford Economics
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır.
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyreğinde yüzde 4,0 oranında büyüme kaydetmiştir. Dördüncü çeyrekte hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,6 oranında, sanayi sektörü yüzde 1,9 oranında ve tarım sektörü yüzde 0,5 oranında büyüme kaydetmiştir. Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılının tamamında yüzde 4,5 oranında büyüme kaydetmiştir.
GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 2,5 oranında ve tarım sektörü yüzde 3,7 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü yüzde 1,8 oranında daralma kaydetmiştir. IMF Türkiye için 2024 büyüme tahminini aşağı yönlü revizyonla %3,0 düzeyinde belirlerken, 2025 büyüme tahminini %2,7 olarak korumuştur.
*Kaynak: TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi, Kasım 2024'te 79,8 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
*Kaynak: TCMB
2023 yılı üçüncü çeyreğinde 1.485 milyon ABD Doları olan bu giriş, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaşık %50,55 lik bir düşüş kaydedilmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım girişi ise 461 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım girişinde %65,13 'lük bir azalış kaydedilmiştir.
2024 yılı birinci çeyreğinde doğrudan yabancı yatırım girişleri 1,5 milyar dolar, ikinci çeyreğinde net doğrudan yabancı yatırım girişleri 1,7 milyar dolarlık seviyesi ile geçen yılki düzeyinin yüzde 57,3 üzerinde gerçekleşmiştir. 2024 yılı Haziran ayı itibarıyla yıllık olarak bakıldığında, gayrimenkul alımları (net, yıllıklandırılmış) 2,9 milyar dolar, net girişler içindeki payı ise yüzde 66,4 olarak gerçekleşmiştir. Doğrudan yabancı yatırım girişleri gayrimenkul alımları hariç hesaplandığında 4,4 milyar dolardan 1,5 milyar dolara gerilemektedir.
*Kaynak: TCMB
2024 yılı Ekim ayında TÜFE aylık bazda %2,88 ile piyasa beklentilerinin üzerinde artış kaydetmiştir. Yıllık TÜFE enflasyonu gerileme eğilimini beşinci ayına taşıyarak %48,58 ile Temmuz 2023'ten bu yana en düşük seviyesine inmiştir. Ekim'de Yİ-ÜFE aylık bazda %1,29 artarken, yıllık Yİ-ÜFE enflasyonu da %32,24 ile Mart 2021'den beri en düşük düzeyinde gerçekleşmiştir. Kasım ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2024 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 44, 2025 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 21 olarak ifade edilmiştir.
Konut satışlarında Temmuz ve Ağustos aylarında gözlenen yıllık artış Eylül'de ivme kazandı. Bu dönemde satışlar geçen yılın aynı ayına kıyasla %37,3 oranında yükselerek 140.919 adet düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde ipotekli satışlar %87,4 ile bu yıl ilk kez yıllık bazda artış kaydederken, diğer satışlar da %32,8 yükseldi. Eylül'de ilk el satışların toplam konut satışları içindeki payı da %31,8 düzeyinde gerçekleşti. Konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %5,2 oranında artarak 947.236 adet oldu. Eylül'de konut fiyatları aylık bazda %1 yükselirken, endeksteki yıllık artış %27,4 ile Haziran 2020'den beri en düşük düzeyinde kaydedildi.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 oranında azalarak 17 bin 90 oldu. TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi Ekim'de bir önceki aya göre %2,1, geçtiğimizin yılın aynı ayına göre %26,8 artış kaydetti. Böylece konut fiyatlarının yıllık nominal artışındaki ivme kaybı devam ederken, fiyatlar reel olarak yıllık bazda %14,7 geriledi. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Kasım 2024'te ise USD 34.5794 TRY ve Euro 36.5473 TRY olarak kaydedilmiştir.
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazlarında tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkul; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6800 ada, 7 parsel olarak kayıtlı 30.162,97 m² büyüklüğündeki Dokuz Adet 14 Katlı İki Adet 15 Katlı İki Katlı 16 Katlı Bir Adet 17 Katlı Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası nitelikli taşınmazdır.
| Tablo 7 Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | İlçesi | Mahalle | Mevkii | Cilt | Sayfa | Pafta | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
| İstanbul | Gaziosmanpaşa | Bağlarbaşı | - | 31 | 3094 | - | 6800 | 7 | Betonarme Apartman, Dört Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası |
30.162,97 |
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmazlar için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde satış işlemi gerçekleşmiş olup bu işlem kapsamında bağımsız bölümlerin 12.12.2023 tarih ve 33123 yevmiye numarası ile Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. lehine mülkiyet değişiminin olduğu tespit edilmiştir.
| Blok | Bağımsız Bölüm | Niteliği | Malik | Edinme | Cilt/Sayfa | Tapu Tarihi & |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Numarası | Sebebi | No | Yevmiye | |||
| A1 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 100/10079 12-12-2023 33123 | |
| A1 | 62 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10139 12-12-2023 33123 | |
| A1 | 64 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10141 12-12-2023 33123 | |
| A1 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 100/10078 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10142 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10143 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 4 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10145 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 10 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10151 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 16 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10157 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 22 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10163 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 28 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10169 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 34 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10175 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 40 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10181 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10187 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 52 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10193 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 58 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10199 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 68 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10209 12-12-2023 33123 | |
| A2 | 64 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10205 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 8 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10222 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 13 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10227 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 18 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10232 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 23 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10237 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 27 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10241 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 29 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10243 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 33 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10247 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 35 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10249 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 39 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10253 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 41 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10255 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 45 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10259 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 47 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10261 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 51 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10265 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 53 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10267 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 57 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10271 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 59 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10273 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10215 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10216 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10217 12-12-2023 33123 | |
| A3 | 63 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10277 12-12-2023 33123 |
| A3 | 65 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10279 12-12-2023 33123 |
|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10280 12-12-2023 33123 |
| B1 | 44 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10323 12-12-2023 33123 |
| B1 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10281 12-12-2023 33123 |
| B1 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 102/10282 12-12-2023 33123 |
| B1 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10325 12-12-2023 33123 |
| B1 | 47 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10326 12-12-2023 33123 |
| B2 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10327 12-12-2023 33123 |
| B2 | 44 | Mesken | 103/10370 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| B2 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10328 12-12-2023 33123 |
| B2 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10329 12-12-2023 33123 |
| B2 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | 103/10372 12-12-2023 33123 | |
| Satış | |||||
| B2 | 47 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10373 12-12-2023 33123 |
| B3 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10374 12-12-2023 33123 |
| B3 | 44 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | 104/10417 12-12-2023 33123 | |
| Satış | |||||
| B3 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10375 12-12-2023 33123 |
| B3 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 103/10376 12-12-2023 33123 |
| B3 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10419 12-12-2023 33123 |
| B3 | 47 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10420 12-12-2023 33123 |
| B4 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10421 12-12-2023 33123 |
| B4 | 44 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10464 12-12-2023 33123 |
| B4 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10422 12-12-2023 33123 |
| B4 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10423 12-12-2023 33123 |
| B4 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10466 12-12-2023 33123 |
| B4 | 47 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 104/10467 12-12-2023 33123 |
| C1 | 52 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10519 12-12-2023 33123 |
| C1 | 51 | Mesken | 105/10518 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| C1 | 55 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10522 12-12-2023 33123 |
| C2 | 51 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10577 12-12-2023 33123 |
| C2 | 52 | Mesken | 105/10578 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| C2 | 55 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10581 12-12-2023 33123 |
| D1 | 61 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10646 12-12-2023 33123 |
| D1 | Mesken | 106/10648 12-12-2023 33123 | |||
| 63 | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | |||
| D1 | 64 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10649 12-12-2023 33123 |
| D2 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10657 12-12-2023 33123 |
| D2 | 4 | Mesken | 106/10660 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D2 | 7 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10663 12-12-2023 33123 |
| D2 | 10 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10666 12-12-2023 33123 |
| D2 | 13 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10669 12-12-2023 33123 |
| D2 | 16 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10672 12-12-2023 33123 |
| D2 | 19 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10675 12-12-2023 33123 |
| D2 | 22 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10678 12-12-2023 33123 |
| D2 | 25 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10681 12-12-2023 33123 |
| D2 | 28 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10684 12-12-2023 33123 |
| D2 | 106/10687 12-12-2023 33123 | ||||
| 31 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||
| D2 | 34 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10690 12-12-2023 33123 |
| D2 | 37 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10693 12-12-2023 33123 |
| D2 | 40 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | 106/10696 12-12-2023 33123 | |
| Satış | |||||
| D2 | 43 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10699 12-12-2023 33123 |
| D2 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10702 12-12-2023 33123 |
| D2 | 49 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10705 12-12-2023 33123 |
| D2 | 52 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10708 12-12-2023 33123 |
| D2 | 55 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10711 12-12-2023 33123 |
| D2 | 61 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10717 12-12-2023 33123 |
| D2 | 63 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10719 12-12-2023 33123 |
| D2 | 64 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10720 12-12-2023 33123 |
| D4 | 1 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10801 12-12-2023 33123 |
| D4 | |||||
| D4 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10802 12-12-2023 33123 |
| D4 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10803 12-12-2023 33123 |
| 55 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 108/10855 12-12-2023 33123 | |
| D4 | 57 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 108/10857 12-12-2023 33123 |
| D4 | 58 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 108/10858 12-12-2023 33123 |
| D5 | 1 | Mesken | 108/10861 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D5 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 108/10862 12-12-2023 33123 |
| D5 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 108/10863 12-12-2023 33123 |
| D5 | 53 | Mesken | 109/10913 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D5 | 55 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 109/10915 12-12-2023 33123 |
| D5 | 56 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 109/10916 12-12-2023 33123 |
| D3 | 1 | Mesken | 107/10728 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D3 | 2 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10729 12-12-2023 33123 |
| D3 | 3 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10730 12-12-2023 33123 |
| D3 | 5 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10732 12-12-2023 33123 |
|---|---|---|---|---|---|
| D3 | 6 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10733 12-12-2023 33123 |
| D3 | 7 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10734 12-12-2023 33123 |
| D3 | 8 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10735 12-12-2023 33123 |
| D3 | 9 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10736 12-12-2023 33123 |
| D3 | 10 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10737 12-12-2023 33123 |
| D3 | 11 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10738 12-12-2023 33123 |
| D3 | 12 | Mesken | 107/10739 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D3 | 13 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10740 12-12-2023 33123 |
| D3 | 14 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10741 12-12-2023 33123 |
| D3 | 15 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10742 12-12-2023 33123 |
| D3 | 16 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10743 12-12-2023 33123 |
| D3 | 17 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10744 12-12-2023 33123 |
| D3 | 18 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10745 12-12-2023 33123 |
| D3 | 19 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10746 12-12-2023 33123 |
| D3 | 20 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10747 12-12-2023 33123 |
| D3 | 21 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10748 12-12-2023 33123 |
| D3 | 22 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10749 12-12-2023 33123 |
| D3 | 23 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10750 12-12-2023 33123 |
| D3 | 24 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10751 12-12-2023 33123 |
| D3 | 25 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10752 12-12-2023 33123 |
| D3 | 26 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10753 12-12-2023 33123 |
| D3 | 27 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10754 12-12-2023 33123 |
| D3 | 28 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10755 12-12-2023 33123 |
| D3 | 29 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10756 12-12-2023 33123 |
| D3 | 30 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10757 12-12-2023 33123 |
| D3 | 31 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10758 12-12-2023 33123 |
| D3 | 32 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10759 12-12-2023 33123 |
| D3 | 33 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10760 12-12-2023 33123 |
| D3 | 34 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10761 12-12-2023 33123 |
| D3 | 35 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10762 12-12-2023 33123 |
| D3 | 36 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10763 12-12-2023 33123 |
| D3 | 37 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10764 12-12-2023 33123 |
| D3 | 38 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10765 12-12-2023 33123 |
| D3 | 39 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10766 12-12-2023 33123 |
| D3 | 40 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | 107/10767 12-12-2023 33123 | |
| Satış | |||||
| D3 | 41 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10768 12-12-2023 33123 |
| D3 | 42 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10769 12-12-2023 33123 |
| D3 | 43 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10770 12-12-2023 33123 |
| D3 | 44 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10771 12-12-2023 33123 |
| D3 | 45 | Mesken | 107/10772 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D3 | 46 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10773 12-12-2023 33123 |
| D3 | 47 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10774 12-12-2023 33123 |
| D3 | 48 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10775 12-12-2023 33123 |
| D3 | 49 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10776 12-12-2023 33123 |
| D3 | 50 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10777 12-12-2023 33123 |
| D3 | 51 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10778 12-12-2023 33123 |
| D3 | 52 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10779 12-12-2023 33123 |
| D3 | 53 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10780 12-12-2023 33123 |
| D3 | 54 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10781 12-12-2023 33123 |
| D3 | 55 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10782 12-12-2023 33123 |
| D3 | 56 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10783 12-12-2023 33123 |
| D3 | 57 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10784 12-12-2023 33123 |
| D3 | 58 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10785 12-12-2023 33123 |
| D3 | 59 | Mesken | 107/10786 12-12-2023 33123 | ||
| SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | ||||
| D3 | 60 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10787 12-12-2023 33123 |
| D3 | 61 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10788 12-12-2023 33123 |
| D3 | 62 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10789 12-12-2023 33123 |
| D3 | 63 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10790 12-12-2023 33123 |
| D3 | 64 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10791 12-12-2023 33123 |
| D3 | 65 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10792 12-12-2023 33123 |
| D3 | 66 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10793 12-12-2023 33123 |
| D3 | 67 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10794 12-12-2023 33123 |
| D3 | 68 | Mesken | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10795 12-12-2023 33123 |
| A2 | 2.Bodrum Kat 71 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10212 12-12-2023 33123 |
| A2 | 2.Bodrum Kat 69 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10210 12-12-2023 33123 |
| A2 | 2.Bodrum Kat 70 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10211 12-12-2023 33123 |
| A2 | Zemin Kat 73 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 101/10214 12-12-2023 33123 |
| A2 | Zemin Kat 72 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | 101/10213 12-12-2023 33123 | |
| Satış | |||||
| C1 | 1.Bodrum Kat 56 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10523 12-12-2023 33123 |
| C2 | Zemin Kat 58 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10584 12-12-2023 33123 |
|---|---|---|---|---|---|
| C2 | Zemin Kat 59 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10585 12-12-2023 33123 |
| C2 | Zemin Kat 57 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 105/10583 12-12-2023 33123 |
| D1 | 2.Bodrum Kat 67 | Dubleks Dükkan SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10652 12-12-2023 33123 |
|
| D1 | Zemin Kat 68 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10653 12-12-2023 33123 |
| D1 | Zemin Kat 71 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10656 12-12-2023 33123 |
| D1 | Zemin Kat 70 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10655 12-12-2023 33123 |
| D1 | Zemin Kat 69 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 106/10654 12-12-2023 33123 |
| D2 | 2.Bodrum Kat 67 | Dubleks Dükkan SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10723 12-12-2023 33123 |
|
| D2 | Zemin Kat 70 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10726 12-12-2023 33123 |
| D2 | Zemin Kat 69 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10725 12-12-2023 33123 |
| D2 | Zemin Kat 71 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10727 12-12-2023 33123 |
| D2 | Zemin Kat 68 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10724 12-12-2023 33123 |
| D3 | 1.Bodrum Kat 72 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10799 12-12-2023 33123 |
| D3 | 1.Bodrum Kat 69 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10796 12-12-2023 33123 |
| D3 | 1.Bodrum Kat 71 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10798 12-12-2023 33123 |
| D3 | 1.Bodrum Kat 70 | Dubleks Dükkan SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10797 12-12-2023 33123 |
|
| D3 | Zemin Kat 73 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 107/10800 12-12-2023 33123 |
| T 1 2BK+1BK+ZK+1NK 1 | Dükkan | SÜLEYMAN EKŞİ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. | Satış | 109/10919 12-12-2023 33123 |
*Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş. şirket unvanı AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş olduğu tespit edilmiştir.
23.05.2024 tarih ve 13:06 ile 14:55 saatler arasında müşteri tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden dijital olarak temin edilen ve tarafımızla paylaşılan "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunduğu tespit edilmiştir. Güncel tarihli takyidat belgeleri temin edilememiştir.
Taşınmazlarda müşterek olarak Beyanlar Hanesinde aşağıdaki kayıtlar bulunmakta olup, örnek tapu kaydı ekte sunulmuştur.
Değerlemeye konu taşınmazları kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Gaziosmanpaşa Kadastro https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şekil 1 Parsellerin Kadastro İncelemesi
Bu bölümde; değerlemesi yapılan parselin üzerinde yer alan yapılarla ilgili olarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerin alınıp, alınmadığı, belgelerin mevcut olup olmadığı (Onaylı Mimari Projesi, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Yapı Kayıt Belgesi ve İşletme Ruhsatı) hakkında bilgiler yer almaktadır. Konu gayrimenkulün yasal izinlerine dair data setleri bu raporu ekinde sunulmuştur.
Taşınmazların yapı ruhsatları 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. Maddesine göre tanzim edilmiş olup her türlü fenni ve diğer sorumluluklar Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na (TOKİ) ait olmak üzere düzenlenmiştir. Konu taşınmazların yapı ruhsatları üzerinde de belirtildiği gibi 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu'nun 1. Maddesi'ne göre Yapı Denetimi'ne tabi değildir.
Parsel üzerinde yer alan yapıya ilişkin, ilgili belediye imar dosyasında yapılan incelemelerde temin edilebilen yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nden dijital ortamda alınan dosyasına göre taşınmaz;
B2 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 8 belge numaralı 47 mesken ve 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
B3 Blok'a ait 16.01.2023 tarih 9 belge numaralı 47 mesken ve 1 ofis ve işyeri olmak üzere toplam 5.282,95 m² yüzölçümü, 2 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 14 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi,
D1 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 194 belge numaralı 66 mesken, 5 ofis ve işyeri, 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 15.792,89 m² yüzölçümü, 3 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 15 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
D2 Blok'a ait 23.12.2020 tarih 195 belge numaralı 66 mesken, 5 ofis ve işyeri, 1 ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 16.800,63 m² yüzölçümü, 4 yol altı 12 yol üstü olmak üzere toplam 16 kat ve 4-C yapı sınıfı için alınmış İsim Değişikliği Ruhsatı,
B Blok'a ait 12.12.2017 tarih 268 ruhsat numaralı 233 mesken, ofis ve işyeri ile ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 52.443 m² yüzölçümü, 4 yol altı 21 yol üstü olmak üzere toplam 25 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
C Blok'a ait 12.12.2017 tarih 269 ruhsat numaralı 218 mesken, 6 ofis ve işyeri ile ortak alan (kapıcı dairesi) olmak üzere toplam 48.532 m² yüzölçümü, 4 yol altı 20 yol üstü olmak üzere toplam 24 kat ve 5-A yapı sınıfı için alınmış Yeni Yapı Ruhsatı,
| Ada /Parsel | Blok | Belge Türü | Belge Tarihi | Belge No | Kullanım Amacı | Alan, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6800 / 7 | A1 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 4 | Mesken | 10.178,44 m² |
| 6800 / 7 | A2 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 5 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 14.543,36 m² |
| 6800 / 7 | A3 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 6 | Mesken | 10.200,94 m² |
| 6800 / 7 | B1 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 7 | Mesken | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | B2 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 8 | Mesken | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | B3 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 9 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | B4 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 10 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | C1 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 11 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 15.617,80 m² |
| 6800 / 7 | C2 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 12 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 17.091,84 m² |
| 6800 / 7 | D1 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 13 | Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
15.792,89 m² |
| 6800 / 7 | D2 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 14 | Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
16.800,63 m² |
| 6800 / 7 | D3 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 15 | Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
9.547,62 m² |
| 6800 / 7 | D4 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 3 | Mesken | 8.673,94 m² |
| 6800 / 7 | D5 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 16 | Mesken | 8.656,44 m² |
| 6800 / 7 | T1 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
16.01.2023 | 17 | Ofis ve İşyeri | 1.296 m² |
| 6800 / 7 | A1 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
30.11.2020 | 180 | Mesken | 10.178,44 m² |
| 6800 / 7 | A2 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 186 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 14.543,36 m² |
| 6800 / 7 | A3 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 187 | Mesken | 10.200,94 m² |
| 6800 / 7 | B1 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 188 | Mesken | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | B2 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 189 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | B3 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 190 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | B4 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 191 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 5.282,95 m² |
| 6800 / 7 | C1 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 192 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 15.617,80 m² |
| 6800 / 7 |
C2 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 193 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 17.091,84 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6800 / 7 |
D1 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 194 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 15.792,89 m² |
| 6800 / 7 |
D2 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 195 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 16.800,63 m² |
| 6800 / 7 |
D3 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 196 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 9.547,62 m² |
| 6800 / 7 |
D4 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 197 | Mesken | 8.673,94 m² |
| 6800 / 7 |
D5 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 198 | Mesken | 8.656,44 m² |
| 6800 / 7 |
T1 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23.12.2020 | 199 | Ofis ve İşyeri | 1.296 m² |
| 6800 / 7 |
A1 | Tadilat Ruhsatı | 02.07.2020 | 94 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
10.178,44 m² |
| 6800 / 7 |
A2 | Tadilat Ruhsatı | 02.07.2020 | 95 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
14.543,36 m² |
| 6800 / 7 |
A3 | Tadilat Ruhsatı | 02.07.2020 | 96 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
10.200,94 m² |
| 6800 / 7 |
B1 | Yeni Yapı Ruhsatı | 02.07.2020 | 97 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
5.282,95 m² |
| 6800 / 7 |
B2 | Tadilat Ruhsatı | 03.07.2020 | 98 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
5.282,95 m² |
| 6800 / 7 |
B3 | Yeni Yapı Ruhsatı | 03.07.2020 | 99 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
5.282,95 m² |
| 6800 / 7 |
B4 | Tadilat Ruhsatı | 03.07.2020 | 100 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
5.282,95 m² |
| 6800 / 7 |
C1 | Tadilat Ruhsatı | 03.07.2020 | 101 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
15.617,80 m² |
| 6800 / 7 |
C2 | Yeni Yapı Ruhsatı | 03.07.2020 | 102 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
17.091,54 m² |
| 6800 / 7 |
D1 | Yeni Yapı Ruhsatı | 03.07.2020 | 103 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
15.792,89 m² |
| 6800 / 7 |
D2 | Tadilat Ruhsatı | 03.07.2020 | 10 4 |
Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
16.800,63 m² |
| 6800 / 7 |
D3 | Yeni Yapı Ruhsatı | 03.07.2020 | 10 5 |
Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
9.547,62 m² |
| 6800 / 7 |
D4 | Yeni Yapı Ruhsatı | 03.07.2020 | 10 6 |
Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
8.673,94 m² |
| 6800 / 7 |
D5 | Tadilat Ruhsatı | 03.07.2020 | 10 7 |
Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
8.656,44 m² |
| 6800 / 7 |
T1 | Yeni Yapı Ruhsatı | 03.07.2020 | 10 8 |
Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
1.296 m² |
| 6800 / 7 |
A | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 267 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 35.171 m² |
| 6800 / 7 |
B | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 268 | Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
52.443 m² |
| 6800 / 7 |
C | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 269 | Mesken ve Ofis ve İşyeri | 48.532 m² |
| 6800 / 7 |
D | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 270 | Mesken, Ofis ve İşyeri, Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
62.972 m² |
| 6800 / 7 |
E | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 271 | Mesken | 23.486 m² |
| 6800 / 7 |
F | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 272 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
22.332 m² |
| 6800 / 7 |
G | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 273 | Mesken ve Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) |
23.804 m² |
| 6800 / 7 |
H | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.12.2017 | 274 | Mesken | 25.007 m² |
| Tablo 10 Mimari Projeler Ada /Parsel |
Belge Türü | Blok | Belge Tarihi | Belge No | Kullanım Amacı | Alan, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6800 / 7 | Mimari Proje | A1 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 10.178,49 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | A2 | 02.07.2020 | Bila | Konut + Ticaret | 14.543,36 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | A3 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 10.200,94 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | B1 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 5.282,75 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | B2 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 5.282,75 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | B3 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 5.282,75 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | B4 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 5.282,75 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | C1 | 02.07.2020 | Bila | Konut + Ticaret | 15.617,8 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | C2 | 02.07.2020 | Bila | Konut + Ticaret | 17.091,8 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | D1 | 02.07.2020 | Bila | Konut + Ticaret | 15.792,89 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | D2 | 02.07.2020 | Bila | Konut + Ticaret | 16.800,63 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | D3 | 02.07.2020 | Bila | Konut + Ticaret | 9.547,62 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | D4 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 8.673,94 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | D5 | 02.07.2020 | Bila | Konut | 8.656,47 |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | A | 25.12.2017 | Bila | Konut + Ticaret | 35.171,48 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | B | 25.12.2017 | Bila | Konut + Ticaret | 52.444,98 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | C | 25.12.2017 | Bila | Konut + Ticaret | 48.532,08 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | D | 25.12.2017 | Bila | Konut + Ticaret | 62.972,34 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | E | 25.12.2017 | Bila | Mesken | 23.485,86 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | F | 25.12.2017 | Bila | Konut | 22.331,73 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | G | 25.12.2017 | Bila | Konut | 23.804,2 m² |
| 6800 / 7 | Mimari Proje | H | 25.12.2017 | Bila | Konut | 25.007,4 m² |
Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde dijital ortamda yapılan incelemelere göre taşınmazın dosyasında A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D1, D2, D3, D4 ve D5 Bloklara ait 02.07.2020 tarihli mimari proje bulunmaktadır. Yapı ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunan T1 Blok'a ait mimari proje, Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan dijital dosyada bulunmamaktadır. T1 Blok projesi müşteriden temin edilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlardan A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D1, D2, D3, D4 ve D5 Bloklar C performans sınıfı ve C emisyon sınıfı, T1 Blok B performans sınıfı ve B emisyon sınıfı 13.01.2022 veriliş tarihli, 13.01.2032 geçerlilik tarihli Enerji Kimlik Belgesi'ne sahiptir.
Şekil 2 İmar Durum Görseli
Taşınmazın güncel tarihli imar durum belgesi temin edilememiştir. 31.03.2024 tarihli 2024-PD-26 numaralı rapor içeriğinde yer alan aşağıdaki bilgiler ve resmi kurumlardan sözlü olarak edinilen bilgiler çerçevesinde analizler yapılarak rapor içerisinde paylaşılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında 26.01.2013 gün ve 28540 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 24.12.2012 tarihli ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Riskli Alan ilan edilmiştir. Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanına ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nın kentsel dönüşüm kapsamında hazırlandığı ve kentsel dönüşüm tamamlanarak avan proje ve kentsel tasarım projelerine göre yapılaşma izinlerinin verildiği bilgisi alınmıştır.
Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz kısmen M lejantlı konut alanında, kısmen TİCK lejantlı Ticaret+Konut alanında kalmaktadır. M lejantlı konut alanı E: 1,80 yapılaşma şartlarına sahiptir. Planlama sahasında brüt emsal 1,80 olarak belirlenmiş olup, brüt emsale donatı alanlarının da dahil edilmesi nedeniyle ada-parsel bazlı net emsalin, avan projeler sonrası brüt emsalden daha yüksek olacağı bilgisi alınmıştır. Taşınmazların yer aldığı 7B Kentsel Dönüşüm Proje alanında Zemin Kat ve açığa çıkan Bodrum Katta ada içinde %10'u geçmemek kaydıyla ticaret yapılabileceği bilgisi alınmıştır.
Plan notlarında; Plan raporunda, plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar kanunu ve bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Mevcut plan kapsamında taşınmaz için belirlenen fonksiyonun plan notları aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
18- Planlama Alanında E (Emsal): 1,80'dir. Emsal hesabı plan onama sınırlarının çevrelediği alandan BL-4 sembolü verilen parsellerin alanı çıkarılarak kalan alan üzerinden yapılacak olup, hesap edilen katlar alanı net imar parsellerine (konut, ticaret-konut, ticaret-turizm-konut) alanları oranına göre dağıtılacaktır.
19-Konut alanlarında mahreç aldığı yola cepheli binaların zemin katları ile açığa çıkan bodrum katlarında ve ada içlerimde 2 katı geçmeyen bağımsız yapı olarak emsale karşılık gelen katlar alanının %10'ununu geçmemek şartıyla ticaret yapılabilir.
20-Ticaret-konut alanında; iş merkezi, ofis, büro, alışveriş merkezi, çok katlı mağaza, çarşı, otel, motel, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, sergi salonları, restoran, kafe, lokanta gibi yeme içme üniteleri, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, apart konut, rezidans kullanımları yer alabilir. Toplam inşaat alanının en fazla %80'i konut olarak iskan edilebilir.
21-Ticaret-turizm-konut alanında, 50 kişiye kadar çalışan bulunan, satış faaliyetini üretimle bir arada yürüten kirletici özelliği düşük imalat birimleri aynı yapı içerisinde konut iskanı olmamak kaydıyla ruhsatlandırılabilir.
22-Eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar iskan edilebilir ve emsale dahildir.
23-Bodrum katlarda pencere serbest olup derinliği 1,20 metreyi geçmeyen kuranglezler yapılabilir. Bodrum katlarda yan ve arka cepheye ortak kullanım alanlarında çıkış yapılabilir.
24-Planlama alanı içerisinde yapılacak olan trafo, elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon vs. gibi teknik üniteleri ilgili yapı imar adaları içinde ayrı bir yapı olarak yapılabileceği gibi bina içerisindeki katlarda da (bağımsız birim olarak) yer alabilecektir.
25-Planlama alanında mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak amacıyla, rüzgar ve güneşleme ile yönlenme dikkate alınarak planlama alanı içerisinde kalan yapı adalarında blok ebatları, blok şekilleri, yapı nizamı, kat yükseklikleri, yapı yaklaşma mesafeleri, bloklar arası mesafeler, çatı şekli, TAKS gibi mimari tasarımı ilgilendiren hususlar serbest olup, kentsel tasarım projesi aşamasında belirlenecektir.
26-Aynı ada içerisinde yer alan ve kademe hattı ile ayrılan konut ile ticaret-konut alanlarında ifraz zorunlu olmayıp, aynı parselde iki fonksiyon yer alabilir.
Konu gayrimenkul faaliyetleri GOPAŞ tarafından yürütülen toplam 432 ha alan kentsel dönüşüm çalışmalar devam etmekte olup alan kendi içinde 19 alt bölgeye ayrılmıştır.
Konu gayrimenkul söz konusu bölgelerden Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (7B) bölgesi sınırları dahilinde yer almaktadır. Söz konusu bu alan 26.01.2013 tarih 28540 sayılı Resmi gazetede riskli alan ilan edilmiştir.
Riskli alan büyüklüğü 55.257 m² olup 192 bina ve 319 bağımsız birimden oluşmaktadır. Riskli alan bölgelerini gösterir anahtar pafta aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Şekil 3 Riskli Alanlar Haritası
Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı
Harita 1 İstanbul & Gaziosmanpaşa, Lokasyon Haritası
Asya ve Avrupa kıtalarına köprü görevi gören İstanbul, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. Şehrin Avrupa Kıtasındaki bölümüne Avrupa Yakası ya da Rumeli Yakası denir. Asya Kıtası bölümüne ise Anadolu Yakası adı verilmiştir. Tarihte İstanbul'u fetheden her devlet şehrin çevresini güçlü surlarla çevrelemiştir. 1453 yılında Osmanlı İmparatorluğu'nun padişahı Fatih Sultan Mehmet ile Türklerin eline geçen İstanbul, o dönemden bugüne kadar 4 kez genişlemiştir. Mevcutta 39 ilçesi bulunan şehir, nüfusun her geçen sene artmasıyla Tekirdağ'a doğru genişlemektedir. Marmara Bölgesi'nin kalkınmasında en büyük paya sahip olan İstanbul'un çevresinde ülke için oldukça kritik öneme sahip şehirler yer alır. Kuzeyi Karadeniz'e bakan bu şehrin kuzeybatısında Kırklareli, doğusunda Kocaeli, güneyinde Bursa ve batısında da Tekirdağ illeri bulunur. İstanbul, jeolojik yapısı bakımından da oldukça dikkat çekiyor. Türkiye'nin en büyük fay hatlarından olan Kuzey Anadolu Fay (KAF) hattı üzerinde yer alır. KAF hattı, Avrasya ve Afrika tektonik plakalarıyla direkt etkileşim içerisindedir. Bu iki tektonik plaka, KAF hattını tetikler. Şehrin tarihinde çok büyük yıkımların yaşandığı depremler vardır. Bunların en önemlisi 1509 yılında meydana gelen Büyük İstanbul Depremi'dir. 10 bin insanın hayatını kaybettiği bu depremde yapılar neredeyse tamamen hasar görmüştür. İstanbul tarihine damga vuran diğer bir deprem de 1766 yılında meydana geldi. Depremin etkisi o kadar büyük oldu ki Topkapı Sarayı, Ayasofya, Eyüp Sultan Camii ve Kapalıçarşı gibi İstanbul'un simgesi haline gelmiş olan yapılar çok büyük zarar görmüştür.
İstanbul'da 1766 yılından sonra yine önemli depremler meydana gelse de asıl yıkımın olduğu deprem 1999 yılındaki Gölcük depremidir. 18 bin insanın öldüğü deprem de yapıların hemen hepsi zarar görmüştür. Deprem uzmanları, İstanbul'da yakın bir zamanda yıkıcı bir depremin yaşanacağını belirtiyor. İstanbul coğrafi konumu nedeniyle iklim olarak da çok zengindir. Karadeniz ve Akdeniz iklimlerine yakınlığıyla nedeniyle iki iklimin birleşim noktası gibidir. İstanbul iklimi, genel yapısı itibariyle ılımandır. Yazları sıcak ve nemli, kışları ise yağışlı ve karlıdır. Zengin iklimi nedeniyle hava sıcaklıklarında ciddi farklar yaşanabiliyor. İstanbul'da bugüne kadar ölçülmüş en düşük sıcaklık 1929 yılında-16.1 derece olarak kaydedilmiştir. Öte yandan en yüksek sıcaklık ise 2000 yılında 40.5 derece olarak ölçülmüştür. İstanbul her geçen yıl düzenli olarak artış gösteren nüfusu ile dikkat çekiyor. İstanbul için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı son veriler şehirdeki nüfus artışının ciddiyetini ortaya koyuyor. 2017 verilerine göre İstanbul nüfusu 14.804.116'dır. İstanbul'un en kalabalık ilçesi Esenyurt iken en düşük nüfuslu ilçesi Adalar'dır.
Gaziosmanpaşa ilçe alanı eskiden Eyüpsultan ve Çatalca ilçelerinin sınırları içindeydi. Bugün ilçe merkezinin bulunduğu güneydoğudaki topraklar 1950'lere kadar boştu. Eyüp ilçe sınırları içindeki bu topraklar kıraç ve taşlı olduğundan halk arasında Taşlıtarla olarak adlandırılırdı. Gaziosmanpaşa geçmişte sınırları Karadeniz'e kadar uzanan, yüzölçümü bakımından Türkiye'nin en büyük ilçeleri arasında yer alırken, 2008 yılı içerisinde 3 ilçeye bölünmüştür. Gaziosmanpaşa ilçe alanının yeni sınırları, yönetsel bakımdan kuzeyden Sultangazi, doğu ve güneyden Eyüp, batıdan ise Bayrampaşa ile çevrilidir. Gaziosmanpaşa'da 16 mahalle vardır. 2008 yılında çıkarılan yeni yasa çerçevesinde Arnavutköy ve Sultangazi ilçe statüsü kazanmıştır. Bu iki ilçenin kurulmasıyla Gaziosmanpaşa'nın nüfusu 1.013.048'den (2007) 460.675'e (2008) düşmüş ve "Türkiye'nin en kalabalık ilçesi" unvanını kaybetmiştir. 1990 Genel Nüfus Sayımı'na göre ilçe merkezinin genç bir nüfusa sahip olduğu belirlenmiştir; 20 yaşın altındaki nüfus toplam nüfusun yarısına yakındır. Yine aynı sayıma göre, ilçe merkezinde 6 yaşın üzerindeki okuryazarlık oranının %88,1 olduğu görülmüştür. İlçe merkezinde okuma yazma bilenlerden %81,3'ü bir öğrenim kurumundan mezun olmuştur. Bunlardan %75,7'si ilkokulu, %12,9'u ortaokul ve dengi okulları, %9,2'si lise ve dengi okulları ve %2,2'si yükseköğrenim kurumlarını bitirmiştir.
Konum
Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita
Harita 3 Mikro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, Haşim Yılmaz Caddesi, 6800 Ada 7 Parsel üzerindeki GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi – İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'nde A1 Blok (No: 1), T1 Blok (No: 3), C1 Blok (No: 5), C2 Blok (No: 7), C2 Blok (No: 9), D1 Blok (No: 11), D2 Blok (No: 13), D3 Blok (No: 15), A3 Blok (No: 17), B4 Blok (No: 19), D5 Blok (No: 21), D4 Blok (No: 23), B3 Blok (No: 25), B2 Blok (No: 27), B1 Blok (No: 29)'da yer alan 174 konut, 28 dükkan ve 1 ticari yapıdır.
Taşınmaza ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan Gaziosmanpaşa Meydanı Ordu Caddesi üzerinden ayrılarak Okul Sokak üzerinden Laleli Caddesi aracılığıyla Nazlı Sokak'a bağlanılır. Nazlı Sokak sonunda sola dönülerek Güzel Sokak aracılığıyla sola dönülerek Haşim Yılmaz Caddesi'ne erişildiğinde taşınmazlar solda yer almaktadır. Adres Kayıt Sisteminde Haşim Yılmaz Caddesi olarak görünen aks haritalarda Bilgin Sokak olarak isimlendirilmiştir.
Taşınmazların yakın çevresinde Vialand, Avrupa Özel Şafak Hastanesi, Gaziosmanpaşa Belediyesi, Gaziosmanpaşa Kartaltepe Mezarlığı, Ertuğrul Gazi İlkokulu, TOKİ Sarıgöl 1. Etap Toplu Konutları, Sarıgöl Kent Konutları 2. Etap, Kırçeşme Camii, Dobruca Ortaokulu, Oğuzhan Öztürk Spor Kulübü ve Gaziosmanpaşa Merkez Camii bulunmaktadır.
Taşınmazların yakın çevresinde 3-4 katlı fiziksel yaşı yüksek binalar ile inşaatı yakın zamanda tamamlanmış toplu konut siteleri ile mevcutta inşaatı devam etmekte olan kapalı konut siteleri yer almaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde orta-alt ve alt gelir grubunun ikamet etmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli olmakla birlikte bölgede gözle görülebilir bir yükseklik farkı bulunmaktadır. Güney ve batı yönünde doğru ilerledikçe yükseklik artmakta ve kuzey yönüne doğru ilerledikçe yükseklik azalmaktadır. Taşınmazların yer aldığı Bilgin Sokak'tan GOP Caddesi'ne ilerlendikçe eğim azalmaktadır.
Şekil 4 Topoğrafik Yapı
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en büyük sanayi merkezlerinden olup, ülkedeki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ayrıca yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Şekil 5 Gaziosmanpaşa Önemli Ulaşım Aksları
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolları gibi çeşitli şekillerde sağlanmakta olup, bölgede şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezler bulunmaktadır. İstanbul'da havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı ve inşaatı devam eden 3. Havalimanı olarak da adlandırılan havalimanı bulunmaktadır. İstanbul'da yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde, Sabiha Gökçen Havalimanı Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde; 2019 sonlarında devreye giren Yeni İstanbul Havalimanı ise Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde yer almaktadır. Böylelikle İstanbul Atatürk Havalimanı kapatılmak durumunda kalınmıştır.
Karayoluyla ulaşım ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler yapılmaktadır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı (Esenler Otogarı) hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları da mevcuttur.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen ulaşım çeşididir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezler ile Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri yapılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların açık adresi; Bağlarbaşı Mahallesi Haşim Yılmaz Caddesi, Sokak No: 1 (A1 Blok), No: 3 (T2 Blok), No: 5 (C1 Blok), No: 7 (C2 Blok), No: 9 (A2 Blok), No: 11 (D1 Blok), No: 13 (D2 Blok), No: 15 (D3 Blok), No: 17 (A3 Blok), No: 19 (B4 Blok), No: 21 (D5 Blok), No: 23 (D4 Blok), No: 25 (B3 Blok), No: 27 (B2 Blok) ve No:29 (B1 Blok) Gaziosmanpaşa, İstanbul'dur. Konu taşınmazların kat irtifakı kurulmuş olup, 30.162,97 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı 6800 Ada 7 Parsel üzerinde tamamlanmış olan GOPAŞ - Bağlarbaşı Mahallesi 7B Bölgesi İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'dir. Projenin inşaatı tamamlanmış olup, proje içerisinde oturum başlamış olup, değerlemeye konu taşınmazlar boş durumdadır.
Konu gayrimenkulde genel anlamda eğimli bir yapıya sahip olup, kuzey yönüne Gaziosmanpaşa Caddesi'ne doğru arsanın eğimi azalmaktadır. Taşınmazların yer aldığı parsel geometrik olarak amorf şeklindedir.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul ili, Gaziosmanpaşa Mahallesi, Bağlarbaşı Mahallesi'ne kain 6800 ada 7 parselde yer alan Bilgin Sokak (Haşim Yılmaz Caddesi) cepheli GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi - Bağlarbaşı Mahallesi 7B Bölgesi İstanbul Vadi Evleri'ndeki 174 konut, 28 dükkan ve 1 ticari yapıdır. Projede yapı kullanma izin belgesi alınmış olup, site içerisinde oturum başlamıştır.
"Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı" 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında 24.12.2012 tarih ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına istinaden 26 Ocak 2013 tarih ve 28540 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak "Riskli Alan" ilan edilmiştir. GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi Bağlarbaşı Riskli Alanı Bölge 7B'de yer almaktadır. Bağlarbaşı Riskli Alanı Bölge 7B, 55.257,00 m² büyüklükteki alanda 192 bina ve 319 bağımsız birimden oluşmaktadır.
• Gaziosmanpaşa Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında 21.05.2019 Tarihinde İmzalanan İşbirliği Protokolü İle 7A_7B Bölgesi Projeleri Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresince (TOKİ) Yürütüleceği kararı alınmıştır.
• 7B Kentsel Dönüşüm Projesi'nin ihalesi 23.10.2019 tarihinde yapılmış ve 550 gün sonra hak sahiplerinin evlerine kavuşması planlanmıştır.
Proje A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D1, D2, D3, D4, D5 ve T1 Bloklar olmak üzere toplam 15 Bloktan oluşmaktadır. A2, C1, C2, D1, D2, D3 Bloklar Bilgin Sokak (Haşim Yılmaz Caddesi) cepheli olup, zemin ve bodrum katlarında dükkanlar yer almaktadır. Site girişine, diğer bir deyiş ile Bilgin Sokak'a göre arka cephede yer alan A1, B1, B2, B3, D4, D5, B4 ve A3 Bloklar konut bloğudur. T1 Blok ise 4 kattan oluşan ticari bloktur.
A1 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 64 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.
A2 Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 15 kattan; 68 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 73 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
A3 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 65 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.
B1, B2, B3 ve B4 Blokların her biri 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 47 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.
C1 Blok 5 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 17 kattan; 55 adet daire ve 4 adet dükkan nitelikli olmak üzere 59 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
C2 Blok 4 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 16 kattan; 55 adet daire ve 4 adet dükkan nitelikli olmak üzere 59 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
D1 Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 15 kattan; 66 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 71 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
D2 Blok 4 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 16 kattan; 66 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 71 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
D3 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kattan; 68 adet daire ve 5 adet dükkan nitelikli olmak üzere 73 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
D4 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 60 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.
D5 Blok 2 bodrum kat, zemin kat, 11 normal kat olmak üzere toplam 14 kat ve 58 adet daire nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.
T1 Blok parselin güneyinde konumlu olup 2 bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat + teras kat olmak üzere toplamda 5 kattan ve 1 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
Şekil 6 Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Vaziyet Planı
Projede site içerisinde güvenlik, kapalı otopark, basketbol sahaları ve oyun alanları, çocuk yeşil alanı, yeşil alan ve yürüyüş alanı gibi sosyal olanaklar bulunmaktadır. Projede inşai faaliyetler tamamlanmış, yapı kullanma izin belgesi alınmış olup oturum başlamıştır. Projede vaziyet planında değerleme konusu taşınmazların yer aldığı 6800 ada 7 parsele kuzey doğu yönünde cepheli park olan tanımlanan alan mevcutta henüz park olarak düzenlenmemiştir. A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4, C1, C2, D2, D3, D4, D5 ve T1 Bloklarda yer alan konutlar ve ticari birimler, C2 Blokta ise ticari birimler tarafımızca görülmüştür. Taşınmazların manzara, açıklık, gün ışığından faydalanma, cephe yönü, cephe genişliği ve benzeri özellikleri analiz edilerek şerefiyelendirme çalışmasında kullanılmıştır.
Şekil 7 Gaziosmanpaşa 7B Bölgesi Proje Görselleri
Değerleme konusu dükkân nitelikli taşınmazların yer aldığı blok, kat ile taşınmazların alanı, cephe sayısı, cephe uzunluğu, cepheli olduğu aks, bina içindeki konumu ve ticari sirkülasyon özellikleri aşağıdaki gibidir.
| BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ | TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | Kat | BB NO | Niteliği | Dükkan Giriş | Mimari Proje Brüt Alan | Cephe Sayısı | Cephe Uzunluğu (Giriş Kapısı) |
Cepheli Olduğu Aks | Reklam Kabiliyeti | Bina İçindeki Konumu | Ticari Sirkülasyon |
| A2 | 2.Bodrum Kat | 69(T1) | Dükkan | 2.Bodrum Kat-Giriş | 147,77 m² | 1 | 5,65 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| A2 | 2.Bodrum Kat | 70(T2) | Dükkan | 2.Bodrum Kat-Giriş | 125,66 m² | 1 | 16,80 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| A2 | 2.Bodrum Kat | 71(T3) | Dükkan | 2.Bodrum Kat-Giriş | 131,79 m² | 1 | 5,85 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| A2 | Zemin Kat | 72(T4) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 115,94 m² | 2 | 9,95 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Orta |
| A2 | Zemin Kat | 73(T5) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 120,87 m² | 2 | 9,90 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Orta |
| C1 | 1.Bodrum Kat | 56(T1) | Dükkan | 1.Bodrum Kat-Giriş | 169,15 m² | 1 | 15,00 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| C1 | Zemin Kat | 57(T2) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 113,14 m² | 3 | 7,05 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| C1 | Zemin Kat | 58(T3) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 183,80 m² | 1 | 15,20 | Bilgin Sokak | Yüksek | Ara | Yüksek |
| C1 | Zemin Kat | 59(T4) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 104,87 m² | 3 | 12,35 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| C2 | 1.Bodrum Kat | 56(T1) | Dükkan | 1.Bodrum Kat-Giriş | 169,15 m² | 2 | 15,00 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| C2 | Zemin Kat | 57(T2) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 113,14 m² | 3 | 7,05 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Orta |
| C2 | Zemin Kat | 58(T3) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 183,80 m² | 1 | 15,20 | Bilgin Sokak | Yüksek | Ara | Orta |
| C2 | Zemin Kat | 59(T4) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 104,87 m² | 3 | 12,35 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Orta |
| D1 | 2.Bodrum Kat | 67(T1) | Dubleks Dükkan | 2.Bodrum Kat-Giriş | 107,68 m² | 2 | 8,30 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| D1 | 1.Bodrum Kat | 67(T1) | Dubleks Dükkan | 1.Bodrum Kat-Depo | 107,68 m² | 2 | 0,00 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| D1 | Zemin Kat | 68(T2) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 107,48 m² | 3 | 7,50 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| D1 | Zemin Kat | 69(T3) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 107,78 m² | 1 | 12,90 | Bilgin Sokak | Yüksek | Ara | Yüksek |
| D1 | Zemin Kat | 70(T4) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 82,33 m² | 1 | 13,30 | Bilgin Sokak | Yüksek | Ara | Yüksek |
| D1 | Zemin Kat | 71(T5) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 83,37 m² | 3 | 7,50 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| D2 | 2.Bodrum Kat | 67(T1) | Dubleks Dükkan | 2.Bodrum Kat-Giriş | 107,68 m² | 1 | 8,30 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| D2 | 1.Bodrum Kat | 67(T1) | Dubleks Dükkan | 1.Bodrum Kat-Depo | 107,68 m² | 1 | 0,00 | Site İçi | Düşük | Ara | Düşük |
| D2 | Zemin Kat | 68(T2) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 107,48 m² | 3 | 7,50 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| D2 | Zemin Kat | 69(T3) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 107,78 m² | 1 | 13,00 | Bilgin Sokak | Yüksek | Ara | Yüksek |
| D2 | Zemin Kat | 70(T4) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 82,33 m² | 1 | 12,95 | Bilgin Sokak | Yüksek | Ara | Yüksek |
| D2 | Zemin Kat | 71(T5) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 83,37 m² | 3 | 7,50 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| D3 | 1.Bodrum Kat | 69(T1) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 107,86 m² | 1 | 7,50 | Park | Orta | Ara | Orta |
| D3 | 1.Bodrum Kat | 70(T2) | Dubleks Dükkan | 1.Bodrum Kat-Giriş | 82,28 m² | 1 | 13,40 | Park | Orta | Ara | Orta |
| D3 | 1.Bodrum Kat | 71(T3) | Dükkan | 1.Bodrum Kat-Giriş | 83,40 m² | 1 | 12,90 | Park | Orta | Ara | Orta |
| D3 | 1.Bodrum Kat | 72(T4) | Dükkan | 1.Bodrum Kat-Giriş | 108,51 m² | 2 | 7,50 | Park | Orta | Köşe | Orta |
| D3 | Zemin Kat | 70(T2) | Dubleks Dükkan | Zemin Kat-Depo | 83,55 m² | 0 | 0,00 | Park | Orta | Ara | Orta |
| D3 | Zemin Kat | 73(T5) | Dükkan | Zemin Kat-Giriş | 107,48 m² | 3 | 7,50 | Bilgin Sokak | Yüksek | Köşe | Yüksek |
| T 1 | 2BK+1BK+ZK+1NK | T 1 | Dükkan | 2BK+1BK+ZK+1NK | 1296,00 m² | 3 | 15,00 | Bilgin Sokak Çok Yüksek | Köşe | Yüksek | |
| TİCARİ BİRİMLER TOPLAM | 4.845,67 m² |
Değerleme konusu taşınmazlardan dubleks dükkanların her bir katı tabloda ayrı bir satırda belirtilmiştir. Dükkan giriş olarak belirtilen sütunda "giriş" ifadesi dükkan girişi yapılan katı, depo ifadesi ise giriş katın üstünde yer alan kullanım alanını ifade etmektedir. Depo olarak ifade edilen üst katların yüksekliği normal katlar ile aynı seviyededir.
Değerleme konusu konut nitelikli taşınmazların yer aldığı blok, kat ile taşınmazların alanı, balkon sayısı, yönü, cephe sayısı ve manzara özellikleri aşağıdaki gibidir.
| BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ | TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Blok | Bağımsız Bölüm Numarası |
Kat | Tip | Satışa Esas Brüt Alan |
Mimari Proje Brüt Alan |
Balkon Sayısı |
Cephe Sayısı |
Konum | Cephe | Manzara | |
| 1 2 |
A1 A1 |
2 62 |
Zemin Kat 11.Normal Kat |
3+1 3+1 |
146,54 m² 146,54 m² |
119,20 m² 116,90 m² |
2 2 |
2 2 |
Köşe Köşe |
KD-KB GB-KB |
Mithatpaşa Sokak Mithatpaşa Sokak-Piyale Sokak |
| 3 | A1 | 64 | 11.Normal Kat | 3+1 | 146,54 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Mithatpaşa Sokak |
| 4 5 |
A1 A2 |
1 1 |
Zemin Kat Zemin Kat |
2+1 2+1 |
82,12 m² | 66,80 m² | 1 1 |
1 1 |
Ara Ara |
KB KB |
Mithatpaşa Sokak Site İçi |
| 6 | A2 | 2 | Zemin Kat | 3+1 | 80,55 m² 143,73 m² |
66,80 m² 119,20 m² |
2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 7 | A2 | 4 | 1.Normal Kat | 3+1 | 143,73 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 8 9 |
A2 A2 |
10 16 |
2.Normal Kat 3.Normal Kat |
3+1 3+1 |
143,73 m² 143,73 m² |
119,20 m² 119,20 m² |
2 2 |
2 2 |
Köşe Köşe |
KD-KB KD-KB |
Site İçi Site İçi |
| 10 | A2 | 22 | 4.Normal Kat | 3+1 | 143,73 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 11 | A2 | 28 | 5.Normal Kat | 3+1 | 143,73 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 12 13 |
A2 A2 |
34 40 |
6.Normal Kat 7.Normal Kat |
3+1 3+1 |
143,73 m² 143,73 m² |
119,20 m² 119,20 m² |
2 2 |
2 2 |
Köşe Köşe |
KD-KB KD-KB |
Site İçi Site İçi |
| 14 | A2 | 46 | 8.Normal Kat | 3+1 | 143,73 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 15 | A2 | 52 | 9.Normal Kat | 3+1 | 143,73 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 16 17 |
A2 A2 |
58 68 |
10.Normal Kat 11.Normal Kat |
3+1 3+1 |
143,73 m² 140,96 m² |
119,20 m² 116,90 m² |
2 2 |
2 2 |
Köşe Köşe |
KD-KB GB-KB |
Site İçi Site İçi |
| 18 | A2 | 64 | 11.Normal Kat | 3+1 | 143,73 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Site İçi |
| 19 | A3 A3 |
8 | 1.Normal Kat 2.Normal Kat |
3+1 | 146,72 m² | 119,20 m² | 2 2 |
2 2 |
Köşe | GD-KD GD-KD |
Güney Sokak-Park |
| 20 21 |
A3 | 13 18 |
3.Normal Kat | 3+1 3+1 |
146,72 m² 146,72 m² |
119,20 m² 119,20 m² |
2 | 2 | Köşe Köşe |
GD-KD | Güney Sokak-Park Güney Sokak-Park |
| 22 | A3 | 23 | 4.Normal Kat | 3+1 | 146,72 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-KD | Güney Sokak-Park |
| 23 24 |
A3 A3 |
27 29 |
5.Normal Kat 5.Normal Kat |
3+1 3+1 |
143,89 m² | 116,90 m² | 2 2 |
2 2 |
Köşe | KD-KB GD-KD |
Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 25 | A3 | 33 | 6.Normal Kat | 3+1 | 146,72 m² 143,89 m² |
119,20 m² 116,90 m² |
2 | 2 | Köşe Köşe |
KD-KB | Güney Sokak-Park Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 26 | A3 | 35 | 6.Normal Kat | 3+1 | 146,72 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-KD | Güney Sokak-Park |
| 27 | A3 | 39 | 7.Normal Kat | 3+1 | 143,89 m² | 116,90 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 28 29 |
A3 A3 |
41 45 |
7.Normal Kat 8.Normal Kat |
3+1 3+1 |
146,72 m² 143,89 m² |
119,20 m² 116,90 m² |
2 2 |
2 2 |
Köşe Köşe |
GD-KD KD-KB |
Güney Sokak-Park Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 30 | A3 | 47 | 8.Normal Kat | 3+1 | 146,72 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-KD | Güney Sokak-Park |
| 31 | A3 | 51 | 9.Normal Kat | 3+1 | 143,89 m² | 116,90 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 32 33 |
A3 A3 |
53 57 |
9.Normal Kat 10.Normal Kat |
3+1 3+1 |
146,72 m² 143,89 m² |
119,20 m² 116,90 m² |
2 2 |
2 2 |
Köşe Köşe |
GD-KD KD-KB |
Güney Sokak-Park Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 34 | A3 | 59 | 10.Normal Kat | 3+1 | 146,72 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-KD | Güney Sokak-Park |
| 35 | A3 | 1 | Zemin Kat | 2+1 | 104,18 m² | 84,64 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi-2 |
| 36 37 |
A3 A3 |
2 3 |
Zemin Kat Zemin Kat |
2+1 3+1 |
82,12 m² 146,73 m² |
66,80 m² 119,20 m² |
1 2 |
1 2 |
Ara Köşe |
KD GD-KD |
Güney Sokak Güney Sokak-Park |
| 38 | A3 | 63 | 11.Normal Kat | 3+1 | 143,89 m² | 116,90 m² | 2 | 2 | Köşe | KD-KB | Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak |
| 39 | A3 | 65 | 11.Normal Kat | 3+1 | 146,72 m² | 119,20 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-KD | Güney Sokak-Park |
| 40 41 |
B1 B1 |
1 44 |
Zemin Kat 11.Normal Kat |
3+1 3+1 |
142,36 m² 142,36 m² |
108,08 m² 108,08 m² |
2 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
GB GD-KD-KB |
Site İçi-2 Mithatpaşa Sokak |
| 42 | B1 | 2 | Zemin Kat | 1+1 | 79,85 m² | 58,34 m² | 1 | 2 | Köşe | GD-GB | Site İçi |
| 43 | B1 | 3 | Zemin Kat | 1+1 | 65,68 m² | 49,86 m² | 1 | 2 | Köşe | GD-KD | Mithatpaşa Sokak |
| 44 45 |
B1 B1 |
46 47 |
11.Normal Kat 11.Normal Kat |
1+1 1+1 |
77,28 m² 66,10 m² |
58,67 m² 50,18 m² |
1 1 |
2 2 |
Köşe Köşe |
GD-GB GB-KB |
Mithatpaşa Sokak Mithatpaşa Sokak |
| 46 | B2 | 1 | Zemin Kat | 3+1 | 142,36 m² | 108,08 m² | 2 | 1 | Ara | GB | Site İçi-2 |
| 47 | B2 | 44 | 11.Normal Kat | 3+1 | 142,36 m² | 108,08 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Mithatpaşa Sokak |
| 48 49 |
B2 B2 |
2 3 |
Zemin Kat Zemin Kat |
1+1 1+1 |
79,85 m² 65,68 m² |
58,34 m² 49,86 m² |
1 1 |
2 2 |
Köşe | GD-GB GD-KD |
Site İçi |
| 50 | B2 | 46 | 11.Normal Kat | 1+1 | 77,28 m² | 58,67 m² | 1 | 2 | Köşe Köşe |
GD-GB | Mithatpaşa Sokak Mithatpaşa Sokak |
| 51 | B2 | 47 | 11.Normal Kat | 1+1 | 66,10 m² | 50,18 m² | 1 | 2 | Köşe | GB-KB | Mithatpaşa Sokak |
| 52 53 |
B3 B3 |
1 44 |
Zemin Kat 11.Normal Kat |
3+1 3+1 |
142,36 m² 142,36 m² |
108,08 m² 108,08 m² |
2 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
GB GD-KD-KB |
Site İçi-2 Mithatpaşa Sokak |
| 54 | B3 | 2 | Zemin Kat | 1+1 | 79,85 m² | 58,34 m² | 1 | 2 | Köşe | GD-GB | Site İçi |
| 55 | B3 | 3 | Zemin Kat | 1+1 | 65,68 m² | 49,86 m² | 1 | 2 | Köşe | GD-KD | Mithatpaşa Sokak |
| 56 57 |
B3 B3 |
46 47 |
11.Normal Kat 11.Normal Kat |
1+1 1+1 |
77,28 m² 66,10 m² |
58,67 m² 50,18 m² |
1 1 |
2 2 |
Köşe Köşe |
GD-GB GB-KB |
Mithatpaşa Sokak Mithatpaşa Sokak |
| 58 | B4 | 1 | Zemin Kat | 3+1 | 142,36 m² | 108,08 m² | 2 | 1 | Ara | GB | Site İçi-2 |
| 59 | B4 | 44 | 11.Normal Kat | 3+1 | 142,36 m² | 108,08 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Mithatpaşa Sokak |
| 60 61 |
B4 B4 |
2 3 |
Zemin Kat Zemin Kat |
1+1 1+1 |
79,85 m² 65,68 m² |
58,34 m² 49,86 m² |
1 1 |
2 2 |
Köşe Köşe |
GD-GB GD-KD |
Site İçi Mithatpaşa Sokak |
| 62 | B4 | 46 | 11.Normal Kat | 1+1 | 77,28 m² | 58,67 m² | 1 | 2 | Köşe | GD-GB | Mithatpaşa Sokak |
| 63 | B4 | 47 | 11.Normal Kat | 1+1 | 66,10 m² | 50,18 m² | 1 | 2 | Köşe | GB-KB | Mithatpaşa Sokak |
| 64 65 |
C1 C1 |
52 51 |
11.Normal Kat 11.Normal Kat |
3+1 3+1 |
128,21 m² 140,40 m² |
105,43 m² 115,45 m² |
2 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
GD GD-GB-KB |
Bilgin Sokak Bilgin Sokak-Site İçi |
| 66 | C1 | 55 | 11.Normal Kat | 1+1 | 52,54 m² | 43,20 m² | 1 | 1 | Ara | KB | Site İçi |
| 67 | C2 | 51 | 11.Normal Kat | 3+1 | 140,40 m² | 115,45 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 68 69 |
C2 C2 |
52 55 |
11.Normal Kat 11.Normal Kat |
3+1 1+1 |
128,21 m² 52,54 m² |
105,43 m² 43,20 m² |
2 1 |
3 1 |
Köşe Ara |
GD-GB-KB KB |
Bilgin Sokak-Site İçi Site İçi |
| 70 | D1 | 61 | 11.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 71 | D1 | 63 | 11.Normal Kat | 1+1 | 63,14 m² | 52,09 m² | 1 | 1 | Ara | KB | Site İçi |
| 72 73 |
D1 D2 |
64 1 |
11.Normal Kat 1.Normal Kat |
3+1 3+1 |
133,36 m² 132,95 m² |
110,02 m² 109,68 m² |
2 2 |
3 3 |
Köşe Köşe |
GD-KD-KB GD-GB-KB |
Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi |
| 74 | D2 | 4 | 1.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 75 | D2 | 7 | 2.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 76 77 |
D2 D2 |
10 13 |
2.Normal Kat 3.Normal Kat |
3+1 3+1 |
132,95 m² 132,95 m² |
109,68 m² 109,68 m² |
2 2 |
3 3 |
Köşe Köşe |
GD-KD-KB GD-GB-KB |
Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi |
| 78 | D2 | 16 | 3.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 79 | D2 | 19 | 4.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 80 81 |
D2 D2 |
22 25 |
4.Normal Kat 5.Normal Kat |
3+1 3+1 |
132,95 m² 132,95 m² |
109,68 m² 109,68 m² |
2 2 |
3 3 |
Köşe Köşe |
GD-KD-KB GD-GB-KB |
Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi |
| 82 | D2 | 28 | 5.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 83 | D2 | 31 | 6.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 84 85 |
D2 D2 |
34 37 |
6.Normal Kat 7.Normal Kat |
3+1 3+1 |
132,95 m² 132,95 m² |
109,68 m² 109,68 m² |
2 2 |
3 3 |
Köşe | GD-KD-KB GD-GB-KB |
Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi |
| 86 | D2 | 40 | 7.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe Köşe |
GD-KD-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 87 | D2 | 43 | 8.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 88 | D2 | 46 | 8.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 89 90 |
D2 D2 |
49 52 |
9.Normal Kat 9.Normal Kat |
3+1 3+1 |
132,95 m² 132,95 m² |
109,68 m² 109,68 m² |
2 2 |
3 3 |
Köşe Köşe |
GD-GB-KB GD-KD-KB |
Bilgin Sokak-Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi |
| 91 | D2 | 55 | 10.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 92 | D2 | 61 | 11.Normal Kat | 3+1 | 132,95 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Bilgin Sokak-Site İçi |
| 93 94 |
D2 D2 |
63 64 |
11.Normal Kat 11.Normal Kat |
1+1 3+1 |
63,14 m² 133,36 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KB GD-KD-KB |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ | TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Blok | Bağımsız Bölüm Numarası |
Kat | Tip | Satışa Esas Brüt Alan |
Mimari Proje Brüt Alan |
Balkon Sayısı |
Cephe Sayısı |
Konum | Cephe | Manzara | ||
| 95 | D4 | 1 | Zemin Kat | 3+1 | 132,94 m² | 109,68 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-GB | Site İçi | |
| 96 97 |
D4 D4 |
2 3 |
Zemin Kat Zemin Kat |
3+1 2+1 |
133,95 m² 105,40 m² |
110,02 m² 86,96 m² |
2 1 |
2 1 |
Köşe Ara |
GD-KD GD |
Site İçi Site İçi |
|
| 98 | D4 | 55 | 11.Normal Kat | 3+1 | 132,94 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Mithatpaşa Sokak | |
| 99 | D4 | 57 | 11.Normal Kat | 1+1 | 63,14 m² | 52,09 m² | 1 | 1 | Ara | KB | Mithatpaşa Sokak | |
| 100 | D4 | 58 | 11.Normal Kat | 3+1 | 133,35 m² | 110,02 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Mithatpaşa Sokak | |
| 101 | D5 | 1 | Zemin Kat | 3+1 | 130,84 m² | 109,68 m² | 2 | 2 | Köşe | GD-GB | Site İçi | |
| 102 103 |
D5 D5 |
2 3 |
Zemin Kat Zemin Kat |
3+1 2+1 |
131,25 m² 103,74 m² |
110,02 m² 86,96 m² |
2 1 |
2 1 |
Köşe Ara |
GD-KD GD |
Site İçi Site İçi |
|
| 104 | D5 | 53 | 11.Normal Kat | 3+1 | 130,84 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KB | Mithatpaşa Sokak | |
| 105 | D5 | 55 | 11.Normal Kat | 1+1 | 62,14 m² | 52,09 m² | 1 | 1 | Ara | KB | Mithatpaşa Sokak | |
| 106 | D5 | 56 | 11.Normal Kat | 3+1 | 131,85 m² | 110,02 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-KD-KB | Mithatpaşa Sokak | |
| 107 | D3 | 1 | Zemin Kat | 3+1 | 130,80 m² | 110,02 m² | 2 | 3 | Köşe | GD-GB-KD | Bilgin Sokak-Site İçi-Park | |
| 108 109 |
D3 D3 |
2 3 |
Zemin Kat 1.Normal Kat |
2+1 3+1 |
103,39 m² 130,80 m² |
86,96 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
GB GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 110 | D3 | 4 | 1.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 111 | D3 | 5 | 1.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 112 | D3 | 6 | 1.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 113 | D3 | 7 | 1.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD KD |
Site İçi | |
| 114 115 |
D3 D3 |
8 9 |
1.Normal Kat 2.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
GD-GB-KD | Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 116 | D3 | 10 | 2.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 117 | D3 | 11 | 2.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 118 | D3 | 12 | 2.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 119 | D3 | 13 | 2.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 120 121 |
D3 D3 |
14 15 |
2.Normal Kat 3.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 122 | D3 | 16 | 3.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 123 | D3 | 17 | 3.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 124 | D3 | 18 | 3.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 125 | D3 | 19 | 3.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 126 127 |
D3 D3 |
20 21 |
3.Normal Kat 4.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 128 | D3 | 22 | 4.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 129 | D3 | 23 | 4.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 130 | D3 | 24 | 4.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 131 | D3 | 25 | 4.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 132 133 |
D3 D3 |
26 27 |
4.Normal Kat 5.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 134 | D3 | 28 | 5.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 135 | D3 | 29 | 5.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 136 | D3 | 30 | 5.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 137 | D3 | 31 | 5.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 138 139 |
D3 D3 |
32 33 |
5.Normal Kat 6.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 140 | D3 | 34 | 6.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 141 | D3 | 35 | 6.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 142 | D3 | 36 | 6.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 143 | D3 | 37 | 6.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 144 145 |
D3 D3 |
38 39 |
6.Normal Kat 7.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 146 | D3 | 40 | 7.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 147 | D3 | 41 | 7.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 148 | D3 | 42 | 7.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 149 | D3 | 43 | 7.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 150 151 |
D3 D3 |
44 45 |
7.Normal Kat 8.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 152 | D3 | 46 | 8.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 153 | D3 | 47 | 8.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 154 | D3 | 48 | 8.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 155 | D3 | 49 | 8.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 156 157 |
D3 D3 |
50 51 |
8.Normal Kat 9.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 158 | D3 | 52 | 9.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 159 | D3 | 53 | 9.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 160 | D3 | 54 | 9.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 161 | D3 | 55 | 9.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 162 163 |
D3 D3 |
56 57 |
9.Normal Kat 10.Normal Kat |
1+1 3+1 |
61,93 m² 130,80 m² |
52,09 m² 110,02 m² |
1 2 |
1 3 |
Ara Köşe |
KD GD-GB-KD |
Site İçi Bilgin Sokak-Site İçi-Park |
|
| 164 | D3 | 58 | 10.Normal Kat | 2+1 | 103,39 m² | 86,96 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 165 | D3 | 59 | 10.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 166 | D3 | 60 | 10.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 167 | D3 | 61 | 10.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 168 | D3 | 62 | 10.Normal Kat | 1+1 | 61,93 m² | 52,09 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 169 170 |
D3 D3 |
63 64 |
11.Normal Kat 11.Normal Kat |
3+1 2+1 |
130,80 m² 103,39 m² |
110,02 m² 86,96 m² |
2 1 |
3 1 |
Köşe Ara |
GD-GB-KD GB |
Bilgin Sokak-Site İçi-Park Site İçi |
|
| 171 | D3 | 65 | 11.Normal Kat | 2+1 | 104,71 m² | 88,07 m² | 1 | 1 | Ara | GB | Site İçi | |
| 172 | D3 | 66 | 11.Normal Kat | 3+1 | 130,40 m² | 109,68 m² | 2 | 3 | Köşe | GB-KB-KD | Site İçi-Park | |
| 173 | D3 | 67 | 11.Normal Kat | 2+1 | 84,91 m² | 71,42 m² | 1 | 1 | Ara | KD | Site İçi | |
| 174 | D3 | 68 | 11.Normal Kat KONUTLAR TOPLAM |
1+1 | 61,93 m² 19.948,07 m² |
52,09 m² 16.379 m² |
1 | 1 | Ara | KD | Site İçi |
Değerleme konusu 174 adet daire ve 28 adet dükkân ve 1 adet ticari yapı nitelikli taşınmazların değer takdiri aşamasında şerefiyelendirme çalışması yapılmıştır. Şerefiyelendirme çalışmasında baz birim m² değeri takdir edebilmek için değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde yer alan konut ve dükkân piyasası araştırılmıştır.
Konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ve yakın çevresinin riskli alan ilan edilmesi ile birlikte bölge büyük bir dönüşüme girmiş ve konut projelerinin üretimi hızlanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki inşai faaliyetler ve konut gelişim projeleri henüz gelişimi tamamlanmamıştır. TOKİ aracılığı ile üretilen konut stoğu konu bölgede oldukça fazla olmakla beraber henüz stoklar erimemiştir. Bu bağlamda taşınmazın yakın çevresinde bulunan markalı konut projeleri incelenmiştir.
Türkiye'de yaşam maliyetinin Avrupa ve Amerika kentlerine oranla görece düşük olması, Euro, Dolar ve Sterlin'in TL karşısında değer kazanması Türkiye'deki gayrimenkul yatırımını yabancılar için cazip hale getirmiştir. Yabancıların yüksek talep gösterdiği geniş ve lüks konutlar ilçenin daha fazla tercih edilen bölgesi olan TEM aksında ve yakın çevresinde yer almaktadır. Taşınmazların yer aldığı bölgede geliştirici firmaların yabancı yatırımcıların talebine yönelik konut arzı sağlamakta yetersiz kaldığı görülmüştür. Bölgedeki konut arzının düşük alanlı ve uygun fiyat aralığına sahip konutlardan oluşması nedeniyle yabancı yatırımların bölgeye olan talebinin artması beklenmektedir.
| Proje | Konum | Ünite Sayısı | Oda Sayısı | Ünite Büyüklüğü | Satış Fiyatı, TL | Birim Fiyatı, TL/m² | Teslim Edilme Şekli KDV | Tamamlanma | Satış | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Minimum, TL | Maksimum, TL | Minimum, TL/m² | Maksimum, TL/m² | Tarihi * | Performansı | ||||||
| 1+1 | 55 | 2.800.000 | 3.500.000 | 50.909 | 63.636 | |||||||
| Sarıgöl Kent | 1+1 | 65 | 3.000.000 | 3.750.000 | 46.154 | 57.692 | ||||||
| Konutları (1.Etap) | Sarıgöl | 319 | 2+1 | 92 | 4.480.000 | 6.050.000 | 48.696 | 65.761 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.09.2015 | 100% |
| 3+1 | 115 | 6.250.000 | 7.500.000 | 54.348 | 65.217 | |||||||
| 1+1 | 55 | 3.500.000 | 3.700.000 | 63.636 | 67.273 | |||||||
| Sarıgöl Kent | 406 | 2+1 | 67 | 3.200.000 | 4.000.000 | 47.761 | 59.701 | 1% | 1.01.2016 | 100% | ||
| Konutları (2.Etap) | Sarıgöl | 2+1 | 90 | 4.900.000 | 5.550.000 | 54.444 | 61.667 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | ||||
| 3+1 | 115 | 5.600.000 | 6.000.000 | 48.696 | 52.174 | |||||||
| 2+1 | 70 | 6.250.000 | 6.700.000 | 89.286 | 95.714 | |||||||
| Ahes Misal Konutları | Sarıgöl | 796 | 2+1 | 86 | 6.700.000 | 7.100.000 | 77.907 | 82.558 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.01.2022 | 100% |
| 3+1 | 105 | 8.100.000 | 8.500.000 | 77.143 | 80.952 | |||||||
| 1+1 | 55 | 3.370.000 | 4.100.000 | 61.273 | 74.545 | |||||||
| Vadi Evleri 2 Etaplı, 7B Bölgesi | Bağlarbaşı | 813 | 2+1 | 67 | 4.250.000 | 5.000.000 | 63.433 | 74.627 | 1% | 1.07.2022 | 100% | |
| 813 Konutlu Bağlarbaşı Projesi | 2+1 | 82 | 5.000.000 | 5.700.000 | 60.976 | 69.512 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | |||||
| 3+1 | 100 | 6.900.000 | 9.100.000 | 69.000 | 91.000 | |||||||
| 1+1 | 55 | 3.450.000 | 4.200.000 | 62.727 | 76.364 | |||||||
| Yıldız Park Modern | Yıldız Tabya | 397 | 2+1 | 95 | 5.150.000 | 5.650.000 | 54.211 | 59.474 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.07.2014 | 100% |
| 3+1 | 120 | 5.350.000 | 7.400.000 | 44.583 | 61.667 | |||||||
| 1+1 | 55 | 4.000.000 | 5.000.000 | 72.727 | 90.909 | |||||||
| Essanora | Fevzi Çakmak | 785 | 2+1 | 80 | 6.150.000 | 6.425.000 | 76.875 | 80.313 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.08.2018 | 100% |
| 3+1 | 110 | 9.175.000 | 11.000.000 | 83.409 | 100.000 | |||||||
| 3+1 | 130 | 14.000.000 | 16.500.000 | 107.692 | 126.923 | |||||||
| 1+1 | 55 | 4.000.000 | 4.150.000 | 72.727 | 75.455 | |||||||
| Serenity | Fevzi Çakmak | 248 | 2+1 | 75 | 4.250.000 | 5.550.000 | 56.667 | 74.000 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.08.2018 | 100% |
| 3+1 | 105 | 6.550.000 | 7.750.000 | 62.381 | 73.810 | |||||||
| TEM Avrasya Konutları | Karayolları | 612 | 2+1 | 95 | 6.500.000 | 9.000.000 | 68.421 | 94.737 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.03.2019 | 100% |
| 3+1 | 140 | 9.800.000 | 13.000.000 | 70.000 | 92.857 | |||||||
| Eyüp | 124 | 1+1 | 45 | 3.500.000 | 3.950.000 | 77.778 | 87.778 | 1% | 1.02.2016 | 100% | ||
| Eyüp Palas Evleri | Yeşilpınar | 2+1 | 90 | 4.345.000 | 6.350.000 | 48.278 | 70.556 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | ||||
Tablo 11 Markalı Konut Emsalleri Tablosu
* Tamamlanma Tarihleri, beyan edilen bilgiler analiz edilerek tahmin edilen yaklaşık verilere göre belirlenmiştir.
Yapılan araştırmaya göre, emsal projelerde gerçekleşen satış fiyatları istenen satış fiyatlarının %5 ila %10 altında seyretmektedir.
Harita 4 Emsal Haritası ( Satılık Konut Projeleri Konumları)
Bölgenin gelişimini henüz tamamlamış olması ve tamamlanan projelerdeki teslim sorunları sebebiyle gayrimenkul piyasasında fiyatlar tam oturmamıştır. Bu nedenle taşınmazın yakın çevresinde inşaatı tamamlanmış oturumların başlamış olduğu projeler göz önünde bulundurularak fiyat analizi gerçekleştirilmiştir.
Aşağıdaki grafikte yıllara göre inşaatı tamamlanmış ve tamamlanacak projelerin satış performansları ve talep edilen proje ortalama satış fiyatları görülmektedir.
Tablo 12 Projelerin Satış Performansı
Bölgede yapılan araştırmada Essanora ve Tem Avrasya projeleri için istenen fiyatlar diğer projelere göre yüksektir. Söz konusu projeler konum ve proje ürünlerinin daha nitelikli olması sebebiyle daha yüksek birim m² değeri ile pazarlanmaktadır.
Bölgede yapılan araştırmalarda ikinci el satış fiyatları ile benzer özelliklere sahip yeni projelerin satış fiyatları benzerlik göstermektedir. Buna göre konut fiyatlarının ikinci el piyasada değer kaybı yaşamadığı söylenebilir.
Aşağıdaki grafikte bu çalışmadaki piyasa karşılaştırmasında kullanılan projelerdeki ortalama metrekare fiyatları gösterilmektedir.
Çalışma kapsamında GOP ve yakın çevresinde incelenen projelerdeki markalı konut projeleri, nitelikli ve farklı ünite büyüklüklerine sahip konutlardır. Bu tip kullanımlara sahip projelerde oda sayısı arttıkça birim m² değerlerinin de doğru orantılı olarak azalması beklenmektedir. Bundan dolayı birim m² değerleri karşılaştırıldığında 1+1 konut tiplerinin, 2+1 tipine göre daha yüksek birim m² değerine sahip olduğu görülmüştür. Bölge talebine bağlı olarak 3+1 ve 4+1 daire tipleri diğer tiplere göre en yüksek birim m² değerine sahiptir.
Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş olup, değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, benzer nitelikli projelerde yer alan ticari emsal arzının düşük olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı benzer nitelikli projelere ek olarak konu taşınmazların yakın çevresinde yer alan ticari nitelikli emsaller ve istenen satış değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Harita 5 Emsal Haritası (Satılık Dükkan Konumları)
| Satılık Ticari Mülkler | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| İlan Sahibi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi |
| Konum | Sarıgöl | Sarıgöl | Merkez Mah. | Merkez Mah. | Bağlarbaşı |
| Proje/ Bina Adı | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina |
| Cepheli Olduğu Aks | Tulumba Caddesi | Ordu Caddesi | Ali Galipbey Caddesi | Bağlar Caddesi | Bağlarbaşı Caddesi |
| Ticari Hareketlilik | OrtaTicari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | İyi Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite |
| Bina Yaşı | 30-35 | 20-25 | 30-35 | 10-15 | 0 |
| Bina / Proje Niteliği | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart |
| Ulaşılabilirlik | Kolay | Orta | Kolay | Orta | Kolay |
| Sarıgöl Cami | Ahes Misal | Sarıgöl Cami | Sarıgöl Cami | Sarıgöl Cami | |
| Yakın Çevre Geliştirmeleri | Şehir Tiyatroları | Sarıgöl 1.Etap | Şehir Tiyatroları | Şehir Tiyatroları | Şehir Tiyatroları |
| GOP Kaymakamlığı | Sarıgöl 2. Etap | GOP Kaymakamlığı | Küçükköy Yolu Cd. | GOP Kaymakamlığı | |
| Dükkan Cephe Uzunluğu | 12,5 m | 8 m | 6 m | 10 | 10 m |
| Köşe / Ara Özelilği | Köşe Dükkan | Ara Dükkan | Ara Dükkan | Ara Dükkan | Köşe Dükkan |
| Bulunduğu Kat / Kat Dağılımı | ZK+BK | ZK+BK | ZK+AK+BK | ZK | ZK+BK |
| Pazarlanan Alan | 8 0 | 167 | 400 | 8 5 | 270 |
| Bodrum Kat | 40 | 80 | 180 | 0 | 150 |
| Zemin Kat | 40 | 87 | 110 | 85 | 120 |
| Asma Kat | 0 | 0 | 110 | 0 | 0 |
| Diğer Normal Katlar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gerçekçi Alan, m² | 4 7 | 100 | 184 | 8 5 | 145 |
| Pazarlanan Alan / Gerçekçi Alan Farkı, m² | 5,00% | 6,00% | 6,00% | 5,00% | 8,00% |
| Etkin Zemin Kat Alanı, m² | 4 4 | 9 4 | 173 | 8 1 | 133 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 4.600.000,00 | 8.250.000,00 | 17.000.000,00 | 8.500.000,00 | 12.000.000,00 |
| İstenen Birim Fiyat, TL/m² | 103.759,40 | 87.474,38 | 98.288,62 | 105.263,16 | 89.955,02 |
Tablo 14 Emsal Tablosu (Satılık Ticari Birimler)
Bölgenin gelişimini henüz tamamlanmamış olması nedeniyle taşınmazla benzer nitelikli emsallerin, gayrimenkul piyasasının yaşadığı zorluklar, enflasyondaki artışlar ve döviz fiyatlarındaki istikrarsızlık istenen fiyatların piyasa rayici üzerinde taşıdığı görülmüştür.
Bölgede ticari birimler için talep edilen birim fiyatlar 87.474-105.264 TL/m² arasında olup pazarlık payları bulunmaktadır. Ticari birimlerin taşınmazın bulunduğu gölgede kısıtlı olduğu daha çok Gaziosmanpaşa merkezde talep gördüğü, taşınmazın bulunduğu bölge de inşai faaliyetlerin tamamlanmaması nedeniyle ticari olarak bir aksın henüz gelişmediği ve ana yaya aksının konut amaçlı oluştuğu gözlenmiştir.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşım yöntemi kullanılmaktadır. Aşağıda değerleme yaklaşımları ile ilgili detaylı açıklamalar yer almaktadır.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet haklan dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir.
Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların değer tespitinde şerefiyelendirme çalışması ile konut ve ticari nitelikli birimlerin değer takdiri aşamasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu taşınmazların konut ve ticari nitelikli bağımsız birimler olması nedeniyle değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir Yaklaşımı, Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı yöntemi ile konut ve ticari nitelikli birimlerin değer takdirinin yapılabiliyor olması nedeniyle Gelir Yaklaşımı Yöntemi kullanılmamıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi; ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme amaçlı mülk değerlemesi yöntemi kullanılmamıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Değerleme konusu taşınmazların askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak "Turizm Ticaret+Konut" olarak kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülmektedir.
Taşınmazların şerefiyelerinin belirlenmesi için konut ve ticari birimler için farklı parametreler kullanılarak puanlama yapılmıştır. Puanlamalar neticesinde değerlemeye tabi tutulan her ünite için şerefiye puanı hesaplanmış ve diğer üniteler ile karşılaştırılabilir, kendi içinde sıralanabilir hale getirilmiştir.
| Blok | Puantaj | Yön | Puantaj | Kat | Puantaj | Alan | Puantaj | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| D3 | 100 | GD-GB-KB | 97 | Zemin Kat | 50 | 0,00 m² | 75 m² | 100 |
| A3 | 95 | GD-GB-KD | 96 | 1.Normal Kat | 85 | 75,01 m² | 100 m² | 92,5 |
| A1 | 95 | GD-GB | 100 | 2.Normal Kat | 88 | 100,01 m² | 125 m² | 85 |
| C 1 | 90 | GD | 98 | 3.Normal Kat | 89 | 125,01 m² | üzeri | 80 |
| A2 | 88 | GD-KD | 96 | 4.Normal Kat | 90 | |||
| D1 | 86 | GB-KB-KD | 94 | 5.Normal Kat | 91 | Manzara | Puantaj | |
| D2 | 86 | GD-KD-KB | 94 | 6.Normal Kat | 92 | Bilgin Sokak-Site İçi-Park | 100 | |
| C 2 | 86 | GB | 98 | 7.Normal Kat | 93 | Site İçi-Park | 90 | |
| B4 | 84 | GB-KB | 97 | 8.Normal Kat | 94 | Bilgin Sokak-Site İçi | 87,5 | |
| B1 | 80 | KD-KB | 89 | 9.Normal Kat | 95 | Bilgin Sokak | 82,5 | |
| B2 | 80 | KD | 84 | 10.Normal Kat | 97,5 | Güney Sokak-Park | 80 | |
| B3 | 80 | KB | 86 | 11.Normal Kat | 100 | Site İçi | 77,5 | |
| B4 | 80 | Güney Sokak | 75 | |||||
| D5 | 80 | Güney Sokak-Mithatpaşa Sokak | 72,5 | |||||
| D4 | 80 | Cephe Sayısı | Puantaj | Daire Tipi | Puantaj | Mithatpaşa Sokak-Piyale Sokak | 70 | |
| 3 | 100 | 1+1 | 100 | Mithatpaşa Sokak | 67,5 | |||
| 2 | 95 | 2+1 | 95 | Site İçi-2 | 55 | |||
| 1 | 90 | 3+1 | 90 |
Tablo 15 Konut Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler
| Blok | Puantaj | Cepheli Olduğu Aks | Puantaj | Alan | Puantaj | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 100 | Bilgin Sokak | 100 | 0,00 m² | 100 m² | 100 |
| C 1 | 95 | Park | 85 | 100,01 m² | 120 m² | 97,5 |
| C 2 | 92,5 | Site İçi | 75 | 120,01 m² | 150 m² | 95 |
| A2 | 85 | 150,01 m² | 200 m² | 90 | ||
| D1 | 85 | Ticari Sirkülasyon | Puantaj | 200,00 m² | 400 | 80 |
| D2 | 85 | Yüksek | 100 | 400,00 m² | üzeri | 50 |
| D3 | 90 | Orta | 90 | Nitelik | Puantaj | |
| Düşük | 80 | Dükkan | 100 | |||
| Konumu | Puantaj | Dubleks Dükkan | 85 | |||
| Köşe | 100 | Kat | Puantaj | |||
| Ara | 90 | 2BK+1BK+ZK+1NK | 75 | Cephe Genişliği | Puantaj | |
| 2.Bodrum Kat-Giriş | 90 | 0,00 m. | 3 m. | 45 | ||
| Reklam Kabiliyeti | Puantaj | 1.Bodrum Kat-Depo | 37,5 | 3,01 m. | 7 m. | 55 |
| Çok Yüksek | 100 | 1.Bodrum Kat-Giriş | 95 | 7,01 m. | 10 m. | 65 |
| Yüksek | 95 | Zemin Kat-Depo | 37,5 | 10,01 m. | 14 m. | 75 |
| Orta | 85 | Zemin Kat-Giriş | 100 | 14,01 m. | üzeri | 100 |
| Düşük | 80 | 1.Kat-Depo | 37,5 |
Tablo 16 Ticari Şerefiye Tespitinde Kullanılan Parametreler
Bu parametrelerin etki oranı, taşınmazların kendine özgü olup başka taşınmazlarda farklı etki oranları ortaya çıkabilmektedir. Parametreler ve parametrelerin etki oranları gayrimenkul piyasasındaki güncel durum, çalışmayı yapan ekibin bilgi ve tecrübelerine dayanmakta, öznel ve nesnel özellikleri birlikte içermektedir.
Çalışmanın temelini mimari projelerine göre taşınmazların blok yerleşimleri, kat yerleşimleri, kullanım alanı, daire tipi, manzara, yön ve cephe sayısı konutlarda şerefiyelendirme kriterlerini oluşturmaktadır. Ticari birimlerde ise blok yerleşimleri, kat yerleşimleri, konumu, kullanım alanı, cepheli olduğu aks, reklam kabiliyeti, ticari sirkülasyon ve cephe genişliği şerefiyelendirme kriterlerinin oluşturmaktadır.
Blok: Taşınmazın yer aldığı bloğun konumu erişilebilirlik, cephe açıklığı, güneş ışığında faydalanma açısından değerlendirilmiştir. D3 Bloğun manzara, cephe açıklığı ve gün ışığından faydalanma açısından diğer bloklardan daha yüksek olması nedeniyle en yüksek puana sahiptir. B1, B2, B3, D4 ve D5 Bloklarının Mithat Sokak Cephesinde yer alan konutların gün ışığından faydalanmasını olumsuz etkilemesi, cephe açıklığının düşük olması ve yaya hareketliliğinin yüksek olacağı öngörülen Bilgin Sokak ve site girişine uzak konumda yer alması faktörleri dikkate alınarak puanı en düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %25 olarak belirlenmiştir.
Kat: Taşınmazın kat yüksekliği arttıkça gün ışığından faydalanması, manzara ve cephe açıklığını artması nedeniyle en yüksek kat olan 11. Normal kat içi en yüksek puan, en düşük kat olan zemin kat için ise en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %25 olarak belirlenmiştir.
Alan Büyüklüğü: Gayrimenkulün sahip olduğu kullanım alanı değeri etkileyen en önemli parametredir. Perakende etkisi sebebiyle spesifik durumlar haricinde, gayrimenkulün kullanım alanı büyüdükçe birim değeri düşer, küçüldükçe artması beklenmektedir. Bu hesap ve kabuller projedeki birimlerin sahip olduğu alan büyüklükleri hesaplanmış ve belirlenen alan aralıklarına göre her birini sahip olduğu alan aralığına göre puan verilmiştir. En yüksek puan 0-75 m² aralığındaki konuta verilirken, en düşük puan ise 125 m² üzerindeki konutlar için verilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %15 olarak belirlenmiştir.
Daire Tipi: Projede 1+1, 2+1 ve 3+1 daire tipleri bulunmakta olup, dairede yer alan oda sayısı arttıkça alan büyüklüğü artmaktadır. Alan büyüklüğü ile benzer şekilde dairede yer alan oda sayısını arttıkça alan büyüklüğünün artması nedeniyle birim değeri düşmektedir. Bu nedenle 1+1 daire tipine en yüksek puan, 3+1 daire tipine ise en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.
Manzara: değerleme konusu taşınmazların manzaralı Bilgin Sokak, site içi, park, Güney Sokak, Mithatpaşa Sokak, Piyale Sokak, site içi-2 olarak gruplandırılmıştır. Bilgin Sokak-Site İçi-Park manzaralı taşınmazların puanı en yüksek takdir edilmiştir. Site içi; projede yer alan peyzaj, oyun alanı ve yeşil alan manzaralı daireleri ifade ederken, site içi-2 istinat duvarına yakın konumlu olan, projedeki peyzaj manzarasına hakim olmayan daireleri ifade etmektedir. Site içi-2 manzaralı dairelerin manzara puanı en düşük olup, gün ışığı alabilirliği en düşük dairelerdir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %15 olarak belirlenmiştir.
Yön: Taşınmazın yön faktörü kuzey, güney, doğu, batı vb. olarak hangi yöne cepheli olduğudur. Güneşin konumu dairelerin ısı ve gün ışığından faydalanma durumunu etkilemektedir. Bu nedenle ülkemizde genellikle güney cepheli daireler tercih edilmektedir. Güney cepheyi takiben doğu ile batı ve kuzey cephe gelmektedir. Projede yer alan taşınmazlardan güneydoğu-güneybatı cepheli daireler en yüksek puana sahip olup, kuzeydoğu cepheli daireler için en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %10 olarak belirlenmiştir.
Cephe Sayısı: Taşınmazın ışık alabilirlik ve manzarasının cephe sayısı ile doğru orantılı olarak artması nedeniyle üç cepheli taşınmazlara en yüksek, tek cepheli taşınmazlara ise en düşük puan takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.
Blok: Taşınmazın yer aldığı bloğunu konumu, yaya sirkülasyonu, reklam kabiliyeti, erişilebilirlik vb. parametrelerinin doğrudan etkilemektedir. Ticari Yapı olan T1 Bloğun parselin güney köşesinde yer alması, reklam kabiliyeti ve erişilebilirliğinin yüksek olması nedeniyle puanı en yüksek takdir edilmiştir. Bilgin Sokak üzerinde GOP Caddesi'ne doğru parsel eğiminin azalması ve blokların zemin kat seviyeli dükkan girişlerinin kademe kademe azalması nedeniyle T1'den sonra sırayla C1 ve C2 blokların puanı yüksek takdir edilmiştir. A1, D1 ve D2 Blokların erişilebilirliğinin ve reklam kabiliyetinin daha düşük olması nedeniyle blok puanları en düşük takdir edilmiştir. D3 Blokta konumlu ticari birimlerin park cepheli olması, GOP Caddesi ve Papatya Sokak üzerinden algılanabilirliklerinin yüksek olması nedeniyle D3 Blok puanı A2, D1 ve D2 Bloklardan daha yüksek takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.
Alan Büyüklüğü: Gayrimenkulün sahip olduğu kullanım alanı değeri etkileyen en önemli parametredir. Bu bağlamda sahip olunan kullanım alanı küçüldükçe alıcı kitlesin daha geniş kesime hitap etmesi nedeniyle küçük kullanım alanına sahip birimlerin perakende etkisi büyük alan kullanımlı birimlere göre daha yüksektir. Perakende etkisi sebebiyle spesifik durumlar haricinde, gayrimenkulün kullanım alanı büyüdükçe birim değeri düşer, küçüldükçe artması beklenmektedir. Bu hesap ve kabuller projedeki birimlerin sahip olduğu alan büyüklükleri hesaplamış ve belirlenen alan aralıklarına göre her birini sahip olduğu alan aralığına göre puan verilmiştir. En yüksek puan 0-100 m² aralığındaki dükkâna verilirken, en düşük puan 400 m² üstündeki dükkanlar için verilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %15 olarak belirlenmiştir.
Bina İçindeki Konumu: Mağazalar cepheli olduğu aks üzerinde köşe ya da ara konumludur. Köşe konum özelliğine sahip dükkanlar alınabilirlik açısından daha avantajlı olması sebebiyle bu parametre içinde en yüksek puana sahiptir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %8 olarak belirlenmiştir.
Cepheli Olunan Aks: Bir mağaza için değeri etkileyen en önemli parametre mağaza cephesinin cepheli olduğu aksın ticari kabiliyetidir. Bu bağlamda ticari kabiliyette, o aksta geçen araç ve / veya yaya trafiği ile ölçülmektedir. Proje kapsamında belirlenen en yüksek puan yaya sirkülasyonunun en hareketli olması beklenen Bilgin Sokak olarak belirlenmiştir. Diğer puanlar ise yaya hareketinin yoğunluğu ön görülerek belirlenmiştir. En düşük puan ise site içi olarak isimlendirilen yan diğer bloğa cepheli taşınmazlara takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %16 olarak belirlenmiştir.
Ticari Sirkülasyon: Taşınmazların yaya hareketliliği öngörülerek yüksek, orta ve düşük olarak parametreler belirlenmiştir. T1, C1, D1 ve D2 bloklarda Bilgin sokak cepheli dükkanların yaya hareketliliğinin en yüksek olacağı öngörülerek ticari sirkülasyon puanı en yüksek takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %8 olarak belirlenmiştir.
Reklam kabiliyeti: Taşınmazların aks üzerinden veya belirli bir uzaklıktan taşınmazın algılanabilirliğini ifade eden reklam kabiliyeti için çok yüksek, yüksek, orta ve düşük olarak parametreler belirlenmiştir. Parselin güney köşesinde konumlu ticaret bloğu olan T1 Blok için en yüksek takdir edilmiştir. Site içi cepheli olan, ana aks üzerinde cephesi bulunmayan dükkanların reklam kabiliyeti ise düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %8 olarak belirlenmiştir.
Cephe Genişliği: Dükkan niteliğindeki taşınmazlarda cephe uzunluğu vitrin kabiliyetini artırdığı için, cephesi uzun olan mağazaların daha fazla ürünlerini sergilemesi kabiliyetini artırmaktadır. Bu nedenle cephe uzunlukları için aralıklar belirlenerek, aralıklara göre puanlar belirlenmiştir. Cephe uzunlukları takdir edilirken taşınmazların giriş yönünde yer alan cepheleri belirtilmiştir Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %10 olarak belirlenmiştir.
Kat: Dükkan niteliğindeki taşınmazların erişilebilirliğini belirleyen kat parametresi aynı zamanda taşınmazın ışık alabilirlik, reklam kabiliyeti ve algılanabilirliğini etkilemektedir. Değerleme konusu taşınmazlardan dubleks dükkanların her bir katı taşınmazın özelliklerinin yer aldığı tabloda ayrı bir satırda belirtilmiştir. Dükkan giriş olarak belirtilen sütunda "giriş" ifadesi dükkan girişi yapılan katı, depo ifadesi ise giriş katın üstünde yer alan kullanım alanını ifade etmektedir. Depo olarak ifade edilen üst katların yüksekliği normal katlar ile aynı seviyededir. Zemin kattan girişi sağlanan zemin kat giriş olarak ifade edilen dükkanlar için en yüksek puan takdir edilmiş olup, dubleks dükkanların üst katı için kat puanı en düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %25 olarak belirlenmiştir.
Nitelik: Projede yer alan ticari birimler dükkan ve dubleks dükkan nitelikli olup, dubleks dükkanların alanının daha yüksek olması, dükkan girişinin yalnızca bir kattan sağlanabilmesi dikkate alınarak puanı daha düşük takdir edilmiştir. Genel şerefiye puan hesabında bu parametrenin ağırlığı %5 olarak belirlenmiştir.
Bu yöntemde taşınmazların bulunduğu bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık kiralık benzer dükkân niteliğindeki gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerlerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış en iyi şerefiyeli daire olarak tespit edilen D3 Blok 63 numaralı daire ve en iyi şerefiyeli dükkan olarak tespit edilen C1 Blok 58 (T3) numaralı dükkan için baz m² birim değeri belirlenmiştir. Taşınmazların pazar değerinin tespitinde; emlak pazarlama firmaları ile görüşülerek, bulunan emsaller; belirli parametreler dahilinde karşılaştırılmış, ayrıca şirketimizde mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kriterler ve satış iskontosu uygulanarak birim değer ayarlaması yapılmış, en iyi şerefiyeli daire olarak tespit edilen D3 Blok 63 numaralı daire ve en iyi şerefiyeli dükkân olarak tespit edilen C1 Blok 58 (T3) numaralı dükkan için baz birim m² değeri belirlenmiştir. Taşınmazların pazar değerinin tespitinde; emlak pazarlama firmaları ile görüşülerek bulunan emsaller; belirli parametreler dahilinde karşılaştırılmış, ayrıca şirketimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Konut pazarında yapılan araştırmalar neticesinde yeni geliştirilecek projelerde oluşacak ortalama (düzeltilmiş) birim satış değerinin 68.800 TL/m² olduğu analiz edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen konut nitelikli taşınmazların Pazar değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan konut nitelikli emsallerinin konu gayrimenkullerle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan konutlar için emsalin yer aldığı proje, konum, alan, cephe, kat, manzara ve pazarlık payı gibi parametreler dahilinde karşılaştırılmış, oluşabilecek ortalama m² birim piyasa değeri analizi yapılmıştır. Yapılan Analizler ışığında şerefiyesi en yüksek olarak tespit edilen değerleme konusu taşınmazlardan D3 Blok 63 Numaralı konutun satışa esas alana ait birim m² satış değeri ise 75.000 TL/m² olarak hesap edilmiştir.
| EMSAL AYARLAMA TABLOSU | Yıldız Park Modern |
Sarıgöl Kent Konutları (1.Etap) |
Sarıgöl Kent Konutları (2.Etap) |
Eyüp Palas Evleri |
Essanora | Serenity TEM Avrasya Konutları |
Ahes Misal Konutları |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proje Ortalama Birim Değer TL/m² | 59.838 | 56.552 | 56.919 | 71.097 | 92.356 | 69.173 | 81.504 | 83.927 | |
| Gerçekleşebilir Satış Fiyatı, TL | 56.000 | 53.000 | 53.500 | 65.500 | 84.000 | 65.000 | 75.500 | 76.000 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 6% | 6% | 6% | 8% | 9% | 6% | 7% | 9% | |
| Emsal Birim Satış Değeri, TL/m² | 66.062,50 | 56.000,00 | 53.000,00 | 53.500,00 | 65.500,00 | 84.000,00 | 65.000,00 | 75.500,00 | 76.000,00 |
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Benzer | Daha İyi | |
| Konum İçin Ayarlama | 0% | 0% | 0% | -5% | -5% | 0% | 0% | -5% | |
| Alan Büyüklüğü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | |
| Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 5% | 10% | 10% | 0% | -5% | 0% | -5% | -5% | |
| Şerefiye Özellikleri | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü | |
| Şerefiye Özellikleriİçin Ayarlama | 5% | 5% | 5% | 5% | -5% | -5% | -5% | 5% | |
| Bina Yaşı & Bina Niteliği | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Bina Yaşı İçin Ayarlama | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | |
| Emsal Uygunlaştırma Değeri, TL/m² | 68.776,51 | 64.827,00 | 64.275,75 | 64.882,13 | 68.603,06 | 75.620,48 | 64.837,50 | 71.545,69 | 75.620,48 |
| (Düzeltilmiş) Emsal Uygunlaştırma, TL/m² | 68.800,00 |
Pazar araştırması sonucunda 68.800,00 TL/m² birim değer, projede yer alan dairelerin bloğu, katı, alanı, daire tipi, manzarası, yönü ve cephe sayısı dikkate alınarak konutların erişebileceği ortalama baz değer olarak hesaplanmış, detayları şerefiye analizi bölümünde anlatılmıştır.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen taşınmazın Pazar değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan konut nitelikli emsallerinin konu gayrimenkullerle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek kriterler ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra, baz olarak seçilen taşınmaz için birim değer belirlenmiştir. Piyasadan temin edilen emsaller belirlenen şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmaz emsallere göre (+) ve (-) şerefiye yüzdeleri ile yorumlanarak emsal değerlendirme tablosu oluşturulmuştur. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TİCARİ BİRİMLER) | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dükkan Etkin Zemin Kat Alanı, m² | 44 | 94 | 173 | 81 | 133 | |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 4.600.000 | 8.250.000 | 17.000.000 | 8.500.000 | 12.000.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 103.759,40 | 87.474,38 | 98.288,62 | 105.263,16 | 89.955,02 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 7% | 7% | 9% | 7% | 8% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 89.588,68 | 96.496,24 | 81.351,17 | 89.442,65 | 97.894,74 | 82.758,62 |
| Konum | Daha İyi | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | |
| Konum İçin Ayarlama | -5% | 0% | -5% | -5% | 0% | |
| Alan Büyüklüğü (Perakende Etkisi) | Daha İyi | Benzer | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | |
| Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | -5% | 0% | 10% | 0% | 5% | |
| Ticari Hareketlilik | Daha İyi | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | |
| Ticari Hareketlilik İçin Ayarlama | -5% | 0% | -10% | -5% | 0% | |
| Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyeti | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Benzer | |
| Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyetiİçin Ayarlama | 0% | 5% | 5% | 0% | 0% | |
| Bina Niteliği | Daha Kötü | Benzer | Benzer | Benzer | Daha Kötü | |
| Bina Niteliği Etkisi | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | |
| Bina Yaşı | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | |
| Bina Yaşı İçin Ayarlama | 5% | 5% | 5% | 5% | 0% | |
| Emsal Uygunlaştırma Değeri (Etkin / Gerçekleşebilir Kat Alanı Bazında), TL/m² |
91.531,08 | 91.213,64 | 89.689,66 | 92.743,19 | 92.767,50 | 91.241,38 |
| (Düzeltilmiş) Emsal Uygunlaştırma Değeri (Etkin / Gerçekleşebilir Kat Alanı Bazında), TL/m² |
91.600,00 |
Tablo 17 Emsal Ayarlama Tablosu (Satılık Ticari Birimler)
Taşınmazın bulunduğu aks ticari olarak henüz gelişmemiş olması, projede oturumun başlamamış olması, yakın çevrede yer alan konut projelerinin inşa faaliyetlerinin halen devam ediyor olması nedeniyle bölgede benzer nitelikli projede yer alan dükkan emsalleri kısıtlı olup, projelerde yer alan dükkan emsallerine ek olarak bölgelerdeki ticari emsallerden faydalanılmıştır. Bu emsallerin sahip olduğu şerefiye parametrelerine ve kriterlerine göre aşağıda belirtilen emsal düzeltmeleri hesaplanarak emsal ayarlama tablosu oluşturulmuştur. Yapılan analizler ışığında projede yer alan ticari nitelikli taşınmazların ortalama (düzeltilmiş) birim m² satış değeri 91.600 TL/m² olarak hesap edilmiştir.
Yapılan Analizler ışığında en yüksek olarak tespit edilen değerleme konusu taşınmazlardan C1 Blok 58 Numaralı dükkan satışa esas alana ait birim m² satış değeri ise 99.700 TL/m² olarak hesap edilmiştir.
Pazar araştırması sonucunda 91.600 TL/m² birim değer, projede yer alan dükkanın bloğu, katı, alanı, dükkan tipi, manzarası, yönü ve cephe sayısı dikkate alınarak dükkanların erişebileceği en yüksek olan baz değer olarak hesaplanmış, detayları şerefiye analizi bölümünde anlatılmıştır.
Şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmazların şerefiye puanları hesaplanmıştır. Şerefiye hesabı için konutlarda 7 grup başlığı altında toplam 60 adet parametre belirlenmiş ve her bir taşınmazın sahip olduğu parametreler belirtilmiştir. Her bir grupta maksimum puan 100 olarak belirtilmiştir. Her bir grubun etki oranı farklı olup, etki/ağırlık oranlarının toplamı %100 vermektedir. Öncelikle bağımsız bölümlerin kapalı alan bazında birim bazlı şerefiye puanı hesaplanmıştır. Birim şerefiye puanı hesabı her bir grup için belirlenen puan ağırlık yüzdeleri ile çarpılarak, grup bazında elde edilmiş puanların toplamı olarak ifade edilmiştir.
Konut nitelikli taşınmazlarda şerefiye birim puanı en yüksek ünite saptanarak (D3 Blok 63 Nolu Daire – 130,80 m²) birim şerefiye yüzdesi %100 değerine eşitlenerek yüzdesel olarak değerlendirme yöntemine gidilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin birim şerefiyesi şu formül ile hesaplanmıştır: (İlgili Bağımsız Bölüm Birim Şerefiye Puanı / D3 Blok 63 Numaralı Dairenin Toplam Şerefiye Puanı x %100). Hesaplanan en yüksek birim şerefiye %100'e sabitlenmiş, diğer bağımsız bölümlerde bu korelasyon ile hesaplanarak toplam şerefiye puanına ulaşılmıştır.
Birim şerefiye yüzdesi en yüksek olan D3 Blok 63 Nolu Dairenin şerefiye puanı %96,10 olarak hesaplanmış, birim şerefiye değeri %100'e eşitlenmiştir. D3 Blok 63 Nolu Dairenin birim değeri 58.983,18 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Diğer konutlarda birim şerefiye puanı, sahip olduğu şerefiye yüzdesi ile D3 Blok 63 Nolu konutun yüzdesi arasındaki korelasyona göre belirlenmiştir. Dükkan nitelikli taşınmazlarda şerefiye birim puanı en yüksek ünite saptanarak (C1 Blok 58 (T3) Nolu Dükkan – 183,80 m²) birim şerefiye yüzdesi %100 değerine eşitlenerek yüzdesel olarak değerlendirme yöntemine gidilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin birim şerefiyesi şu formül ile hesaplanmıştır: (İlgili Bağımsız Bölüm Birim Şerefiye Puanı / C1 Blok 58 /T3) Numaralı Dükkanın Toplam Şerefiye Puanı x %100). Hesaplanan en yüksek birim şerefiye %100'e sabitlenmiş, diğer bağımsız bölümlerde bu korelasyon ile hesaplanarak toplam şerefiye puanına ulaşılmıştır. Birim şerefiye yüzdesi en yüksek olan C1 Blok 58 (T3) Nolu Dükkan şerefiye puanı %97,05 olarak hesaplanmış, birim şerefiye değeri %100'e eşitlenmiştir. C1 Blok 58 (T3) Nolu Dükkan birim değeri 76.000,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Diğer dükkanlarda birim şerefiye puanı, sahip olduğu şerefiye yüzdesi ile C1 Blok 58 (T3) Nolu dükkanın yüzdesi arasındaki korelasyona göre belirlenmiştir.
| BİRİM ŞEREFİYESİ EN YÜKSEK DAİRE Blok Bağımsız Bölüm Konut Alanı Parametre Nitelik 3+1 Ağırlık Puan (d) |
D 3 6 3 130,80 m² Daire Tipi 90,00 5 % 4,5 |
= + |
Parametre Nitelik D3 Ağırlık Puan (a) Parametre Aks Bilgin Sokak-Site İçi-Park Ağırlık Puan (e) |
Blok 100,00 25% 2 5 Manzara 100,00 15% 1 5 |
+ + |
Parametre Nitelik 11.Normal Kat Ağırlık Puan (b) Parametre Derece GD-GB-KD Ağırlık Puan (f) |
Kat 100,00 25% 2 5 Cephe 96,00 10% 9,6 |
+ + |
Parametre Aralık 125 m² ve üzeri Ağırlık Puan (c) Parametre Nitelik 3 Ağırlık Puan (g) |
Cephe Sayısı | Alan 80,00 15% 1 2 100,00 5 % 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puan Hesabı: D3 Blok, 63 7 Parametre Puanlar Toplamı (a+b+c+d+e+f+g) Şerefiye % Birim Şerefiye % (h) |
96,1 96,10% 100,00% |
Birim Değer (i) Toplam Değer (j) (j=h x i) |
59.000,00 TL/m² 7.717.000 TL |
||||||||
| Tablo 18 Örnek Şerefiye Hesap Tablosu (Konut) BİRİM ŞEREFİYESİ EN YÜKSEK DÜKKAN Blok Bağımsız Bölüm Dükkan Alanı |
C1 58(T3) 183,80 m² |
= | Parametre Nitelik C1 Ağırlık Puan (a) |
Blok 95,00 5 % 4,75 |
+ | Parametre Nitelik Zemin Kat Ağırlık Puan (b) |
Kat 100,00 + 25% 25 |
Parametre Aralık 150 -200 m² Ağırlık Puan (c) |
Alan 90,00 15% 13,5 |
||
| Parametre Nitelik 14 metre üzeri Ağırlık Puan (d) |
Cephe Genişliği 100,00 10% 10 |
+ | Parametre Aks Bilgin Sokak Ağırlık Puan (e) |
Cephe Aksı 100,00 16% 16 |
+ | Parametre Derece Yüksek Ağırlık Puan (f) |
Reklam Kab. 95,00 + 8 % 7,6 |
Ara | Parametre Nitelik Ağırlık Puan (g) |
Konum 90,00 8 % 7,2 |
|
| Parametre Nitelik Yüksek Ağırlık Puan (h) |
Ticari Sirkülasyon 100,00 8 % 8 |
+ | Parametre Aks Dükkan Ağırlık Puan (i) |
Nitelik 100,00 5 % 5 |
Puan Hesabı: C1 Blok, 58 (T3) Şerefiye % Birim Şerefiye % (j) |
7 Parametre Puanlar Toplamı (a+b+c+d+e+f+g+h+i) 0,00% 100,00% |
Birim Değer (k) Toplam Değer (l) (l=j x k) |
97,05 89.989,12 TL/m² 16.540.000 TL |
Tablo 19 Örnek Şerefiye Hesap Tablosu (Dükkân)
GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi – İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'yle ilgili yapılan belediye incelemeleri, müşteriden elde edilen proje, kat yerleşimi dağılımı ve saha çalışmaları neticesinde konutlar ile ilgili olarak aşağıda verilen parametreler dikkate alınarak yapılan çalışma neticesinde, 14 ayrı blokta toplam 174 konut nitelikli birim için aşağıda tablo ile verilen sonuçlara ulaşılmıştır. Konutların sahip oldukları şerefiye puanları kullanılarak her bir konutun değeri hesaplanmıştır. Şerefiye yüzdeleri neticesinde şerefiyesi en yüksek baz puan 100 olarak belirlenmiş ve diğer ünitelerin puanı şerefiye yüzdelerine göre oransal olarak dağıtılarak belirlenmiştir. Konu taşınmazların değer analizi satışa esas alan üzerinden yapılmış olup, satışa esas alanlar müşteriden temin edilen mimari proje üzerinden hesaplanmıştır.
Konutların Piyasa Satış Değeri: Elde edilen çalışmalar sonucunda; değerleme konusu 14 blokta yer alan 174 adet konut nitelikleri ünitelerin değeri; 1.370.814.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Gerçekleştirilen çalışmalardan sonra taşınmazlara ait parametreler için icmal çıkartılarak değer tespit çalışmaları yapılmış olup, raporun sonuç bölümünde çalışma detaylandırılmıştır.
GOPAŞ Kentsel Dönüşüm Projesi – İstanbul Vadi Evleri 6. Kısım Kentsel Dönüşüm Projesi'yle ilgili yapılan belediye incelemeleri, müşteriden elde edilen proje, kat yerleşimi dağılımı ve saha çalışmaları neticesinde dükkanlar ile ilgili olarak yukarıda verilen parametreler dikkate alınarak yapılan çalışma neticesinde, 7 ayrı blokta toplam 29 dükkan için aşağıda tablo ile verilen sonuçlara ulaşılmıştır. Konutların sahip oldukları şerefiye puanları kullanılarak her bir konutun değeri hesaplanmıştır. Şerefiye yüzdeleri neticesinde şerefiyesi en yüksek baz puan 100 olarak belirlenmiş ve diğer ünitelerin puanı şerefiye yüzdelerine göre oransal dağıtılarak belirlenmiştir.
Elde edilen çalışmalar sonucunda; değerleme konusu 7 blok 29 adet ticari ünitelerin;
• Ticari Birimlerin Toplam Piyasa Satış Değeri: 443.690.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Gerçekleştirilen çalışmalardan sonra taşınmazlara ait parametreler için icmal çıkartılarak değer tespit çalışmaları yapılmış olup, raporun sonuç bölümünde çalışma detaylandırılmıştır.
Elde edilen çalışmalar sonucunda; değerleme konusu 15 blok 174 adet konut ile 28 adet dükkân ve 1 adet ticari yapı olmak üzere 29 adet ticari ünitelerin;
| BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞER DETAYI TABLOSU |
Uygunlaştırılmış Birim Değer |
Satışa Esas Brüt Alan |
Taşınmazın (KDV Hariç) Toplam Değeri |
Taşınmazın (KDV Hariç) Toplam Değeri |
|---|---|---|---|---|
| (174 Adet) Konut Üniteleri Toplam Değeri, TL |
68.719 TL/m² | 19948,07 m² | 1.370.814.000 TL | 38.784.695 USD |
| (29 Adet) Ticaret Üniteleri Toplam Değeri, TL |
91.564 TL/m² | 4845,67 m² | 443.690.000 TL | 12.553.403 USD |
| Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri | 24793,74 m² | 1.814.504.000 TL | 51.338.098 USD |
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İdare Merkezi tarafından 31.12.2024 (Saat 15:00) Günü Belirlenen paylaşılan Döviz Kuru (35,3442 TL) dikkate alınmıştır.
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır.
Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Tic. A.Ş. hissesi üzerinden herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır. Değerleme çalışmasında değer takdiri yapılırken, taşınmaz üzerindeki tapu kayıtlarının taşınmazın satış ve pazarlanabilirliği üzerinde herhangi bir etkisinin bulunmadığı kabul edilerek gerçekleştirilmiştir.
Değerlemeye konu edilen, gayrimenkullerin bulundukları blokların onaylı mimari projeleri, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri düzelenmiş olup, kat mülkiyeti kurularak, yasal süreç tamamlamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
09.12.2024 tarih, 1209 numaralı sözleşmenin 6. Maddesinde Belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi Ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer takdirinde, sahada taşınmaz ile benzer nitelikteki konut ve dükkân arzının yeterli olması sebebiyle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı yöntemiyle kullanılmıştır. Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkullerin fonksiyonlara esas olarak belirlenmiş değerleri toplamı 1.814.504.000 TL olarak takdir edilmiştir.
Konu gayrimenkul üzerinde geliştirilmiş gayrimenkul projesi yer almakta olup, kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. Projede yer alan gayrimenkullerin bağımsız bölüm mülkiyetli olması sebebiyle mevcut hali ile GYO portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme raporunda Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ile elde edilen sonuca esas değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan alınabilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Tablo 20 Nihai Değerleme Tablosu
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | KDV Hariç | KDV Dahil |
|---|---|---|
| 174 Adet Konut Ünitesi | 1.370.814.000 TL | 1.384.522.140 TL |
| 29 Adet Ticaret Ünitesi | 443.690.000 TL | 532.428.000 TL |
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ | 1.814.504.000 TL | 1.916.950.140 TL |
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda konutlar için etkin KDV oranı %1, ticari üniteler için %20 olarak uygulamasının gerçekleşeceği kabul edilmiştir.
Sonuç olarak;
Değerlemeye konu edilen toplam taşınmazların piyasa değeri toplamı
K.D.V. Hariç 1.814.504.000 TL (Bir Milyar Sekiz Yüz On Dört Milyon Beş Yüz Dört Bin Türk Lirası)
K.D.V. Dahil 1.916.950.140 TL (Bir Milyar Dokuz Yüz On Altı Milyon Dokuz Yüz Elli Bin Yüz Kırk Türk Lirası)
olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Zafer ÇOBAN Mehmet EROL Tolga ERDEM
Lisans No: 410749 Lisans No: 410067 Lisans No: 411407
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.