Regulatory Filings • Jan 13, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ BAĞLARBAŞI MAHALLESİ, 6802 ADA 1 PARSELE AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-62 Değer Tarihi: 31.12.2024
ALESTA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. www.alestagd.com
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| SÖZLEŞME TARİHİ | 09.02.2024 | ||||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 08.01.2025 | ||||
| RAPOR NO | 2024-PD-62 | ||||
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Hisseli Mülkiyet | ||||
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-5 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli 2023- PD-83 rapor numaralı ve 31.03.2024 Değer Tarihli 2024-PD-22 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
||||
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazın 31.08.2019 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak 31.12.2024 tarihli Pazar Değer'inin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Sarıgöl Mahallesi, Hamam Caddesi, 6802 Ada 1 Parsel, Gaziosmanpaşa/İstanbul |
|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mah., 6802 Ada 1 Parsel |
| SAHİBİ | Gaziosmanpaşa Belediyesi (33905/226084) ve Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. (192179/226084) |
| MEVCUT KULLANIM | Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel Boş durumdadır. |
| TAŞINMAZLARIN DEĞER ÖZET TABLOSU |
| Taşınmazın Tam Mülkiyet Değeri, TL (KDV Hariç) | 391.120.000,00 | TL |
|---|---|---|
| AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. (Eski Unvanı: Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.) 192179/226084 Paylı Hisse Değeri, TL (KDV Hariç) |
332.460.000,00 | TL |
| Gaziosmanpaşa Belediyesi 33905/226084 Paylı Hisse Değeri, TL (KDV Hariç) | 58.660.000,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Zafer Çoban (SPK Lisans No: 410749) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
| 1. RAPOR BİLGİLERİ - 5 - | |
|---|---|
| DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI - 5 - | |
| RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 5 - | |
| DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 5 - | |
| DEĞERLEME TARİHİ - 5 - | |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI - 5 - | |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - 5 - | |
| DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 5 - | |
| 2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER- 6 - | |
| DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | |
| MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | |
| MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR - 6 - | |
| İŞİN KAPSAMI - 6 - | |
| 3. DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER- 7 - | |
| DEMOGRAFİK VERİLER - 7 - | |
| EKONOMİK VERİLER - 10 - | |
| 4. GAYRİMENKULÜN TANIMI- 13 - | |
| HUKUKİ TANIMI - 13 - | |
| Tapu Bilgileri - 13 - | |
| İmar Durumu - 14 - | |
| Hukuki Durum Analizi - 16 - | |
| FİZİKİ TANIMI - 17 - Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı - 17 - |
|
| Gayrimenkullerin Tanımı - 19 - | |
| Avan Proje Tanımı - 19 - | |
| 5. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ - 21 - | |
| TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) - 21 - | |
| GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ - 22 - | |
| 6. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI- 30 - | |
| DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI - 30 - | |
| VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ - 32 - | |
| EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ - 32 - | |
| 7. GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ- 33 - | |
| PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI - 33 - | |
| PROJE GELİŞTİRME VE GELİR YAKLAŞIMINA ALTLIK OLARAK KONUT, TİCARİ BİRİM VE KONAKLAMA BİRİM FİYAT ANALİZİ- 34 - | |
| PROJE GELİŞTİRME YAKLAŞIMI - 34 - | |
| Proje Geliştirme Varsayımları - 34 - | |
| Geliştirme Maliyeti Hesapları - 36 - | |
| GELİR YAKLAŞIMI - 38 - | |
| İndirgenmiş Nakit Akılşarı Analizi - 38 - | |
| 8. SONUÇ - 42 - | |
| MEVZUAT UYGUNLUĞU HAKKINDAKİ GÖRÜŞ - 42 - | |
| DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER - 42 - | |
| ASGARİ BİLGİLERİN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ - 42 - | |
| ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI) - 42 - | |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 43 - | |
| NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 43 - | |
| TABLO 1 GAZIOSMANPAŞA'NIN İSTANBUL İÇINDEKİ NÜFUS PAYI VE MAHALLELERİ 2023 YILI NÜFUSLARI VE PAYLARI | |
|---|---|
| TABLO 2 TEMEL EKONOMIK GÖSTERGELER | |
| TABLO 3 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ | |
| TABLO 4 TÜKETICI FIYAT ENDEKSI | |
| TABLO 5 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR | |
| TABLO 6 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI | |
| TABLO 7 KONU GAYRIMENKULLERIN TAPU BILGILERI | |
| TABLO 8 6802 ADA 1 PARSELIN MÜLKİYET BILGILERI | |
| TABLO 9 TAPU KAYIT BILGILERI | |
| TABLO 10 AVAN PROJE BILGILERI | |
| TABLO 11 EMSAL TABLOSU (SATILIK ARSA ANALIZI) | |
| TABLO 12 EMSAL TABLOSU (SATILIK MAĞAZA ANALİZLERİ) | |
| TABLO 13 EMSAL TABLOSU (SATILIK MARKALI KONUT PROJELERI ANALIZI) | |
| TABLO 12 PROJELERIN SATIȘ PERFORMANSI | |
| TABLO 13 DAIRE TIPLERINE GÖRE ORTALAMA BIRIM SATIŞ DEĞERI ANALIZI | |
| TABLO 16 TURIZMIN GSYH'YE KATKISI-2023 YILI YILLIK DEĞIŞIM ORANLARI | |
| TABLO 17 YURT İÇI HARCAMALAR - 2023 YILI YILLIK DEĞIŞIM ORANLARI | |
| TABLO 18 YURT DIŞI HARCAMALAR - 2023 YILI YILLIK DEĞIŞİM ORANLARI | |
| TABLO 19 TESIS SAYI VE TÜRLERINE GÖRE GECELEME, ORTALAMA KALIŞ SÜRELERİ-DOLULUK ORANLARI | |
| TABLO 20 İSTANBUL İLÇELERI TURIZM İSTATISTIKLERI | |
| TABLO 21 TURIZM İŞLETMELERI ANALIZI (OTELLERI ODA FIYATLARI/GECELEME DETAYLARI) | |
| TABLO 22 PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI | |
| TABLO 23 EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TICARI BIRIMLER) | |
| TABLO 24 ALTERNATIF 2 PROJE GELIȘTIRME VARSAYIMLARINA ESAS ALAN KULLANIMLARI | |
| TABLO 25 ALTERNATIF 1 (MALIYET TABLOSU) | |
| TABLO 26 ALTERNATIF 2 (MALIYET TABLOSU) | |
| TABLO 28 ALTERNATIF 1 OTEL SENARYOSU (İNDIRGENMIŞ NAKİT AKIŞLARI TABLOSU) | |
| TABLO 29 ALTERNATIF 2 KONUT + TICARET SENARYOSU (İNDIRGENMIŞ NAKIT AKIŞLARI TABLOSU) | |
| TABLO 31 ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRILMESİ | |
| TABLO 32 NIHAI DEĞERLEME TABLOSU | |
| GRAFIK 1 TÜRKİYE NÜFUSU VE GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 2 TÜRKIYE NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 3 İSTANBUL NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ | |
| - 8 - GRAFIK 4 İSTANBUL NÜFUSU VE CINSIYET GÖSTERGELERİ | |
| - 8 - GRAFIK 5 GAZIOSMANPAŞA NÜFUSU VE NÜFUSUN CINSIYETE GÖRE DAĞILIMI | |
| - 14 - SEKIL 1 PARSELLERIN KADASTRO İNCELEMESI | |
| - 14 - SEKIL 2 İMAR DURUM GÖRSELI | |
| - 15 - | |
| SEKİL 4 MÜŞTERİ TARAFINDAN PAYLAŞILAN AVAN PROJE BİLGİLERİ VE İMAR TRANSFERİ SONUCU OLUŞAN EMSAL HAKKI - 16 - | |
| - 18 - | |
| - 19 - SEKIL 6 GAZIOSMANPAŞA ÖNEMLI ULAŞIM AKSLARI |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 09.02.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.12.2024 değerleme tarihli olarak 08.01.2025 tarihinde 2024-PD-62 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete 'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Zafer Çoban (SPK Lisans No: 410749), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 31.12.2024 tarihli değeri tespit edilerek rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 09.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-5 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-83 rapor numaralı ve 31.03.2024 Değer Tarihli 2024-PD-22 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt. No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 09.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazın 31.12.2024 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Gaziosmanpaşa ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'ü 15 yaşından küçüktür. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 2 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla İstanbul nüfusu 15.840.900 olarak belirlenmiştir. İstanbul yıllık nüfus artış hızı 2019 yılında %3 iken, 2020 yılında %0,4 oranında nüfus azalmış olup, 2023 yılında %-2 azalmıştır. Bu sonuçlara göre İstanbul'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 252.027 kişi azalmıştır.
Grafik 3 İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
İstanbul nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. İstanbul genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %21'i 15 yaşından küçüktür. Ayrıca İstanbul ili metropol özelliği taşıması birçok kamu ve özel kurumlarda çalışanların sayısı oldukça yüksektir. Bunun en temel göstergesi çalışan nüfus yaş aralığının %72'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalamasının üzerinden olmasıdır. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 4 İstanbul Nüfusu ve Cinsiyet Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Gaziosmanpaşa ilçe nüfusu 493.096 olarak belirlenmiştir. Gaziosmanpaşa ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında 0,59% iken, 2023 yılında -0,59% olmuştur. Bu sonuçlara göre Gaziosmanpaşa da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 2905 kişi azalmıştır.
Grafik 5 Gaziosmanpaşa Nüfusu ve Nüfusun Cinsiyete göre Dağılımı
İnceleme sahasında meydana gelen nüfus hareketleri, öncelikle sahanın bulunduğu yarımadanın sahip olduğu coğrafi, jeostratejik ve jeopolitik özellikleri sayesinde burada yoğunlaşan beşerî faaliyetlere bağlıdır.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır.
Gaziosmanpaşa, 2023 yılı nüfus verilerine göre 493.096 nüfusa sahiptir. Gaziosmanpaşa, İstanbul'un nüfusu en kalabalık 11. içesidir.
| İlçe | Nüfus | Pay | Ilçe | Nüfus | Pay | Ilçe | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ESENYURT | 977.489 | 6,17% | SANCAKTEPE | 474.668 | 3,00% | TUZLA | 284.443 | 1,80% |
| KÜÇÜKÇEKMECE | 805.930 | 5,09% | AVCILAR | 457.981 | 2,89% | ŞİŞLİ | 284.294 | 1,79% |
| BAĞCILAR | 744.351 | 4,70% | KAĞITHANE | 454.550 | 2,87% | GÜNGÖREN | 283.083 | 1,79% |
| PENDIK | 741.895 | 4,68% | ESENLER | 447.116 | 2,82% | BAYRAMPAŞA | 274.884 | 1,74% |
| ÜMRANİYE | 726.758 | 4,59% | ATASEHİR | 427.217 | 2,70% | BÜYÜKÇEKMECE | 269.160 | 1,70% |
| BAHCELIEVLER | 605.300 | 3,82% | EYÜPSULTAN | 417.360 | 2,63% | BEYKOZ | 248.595 | 1,57% |
| SULTANGAZI | 543.380 | 3,43% | BEYLİKDÜZÜ | 398.122 | 2,51% | BEYOĞLU | 233.322 | 1,47% |
| MALTEPE | 525.566 | 3,32% | FATİH | 382.990 | 2,42% | BAKIRKÖY | 228.759 | 1,44% |
| ÜSKÜDAR | 525.395 | 3,32% | SARIYER | 349.968 | 2,21% | SİLİVRİ | 209.014 | 1,32% |
| BAŞAKŞEHİR | 503.243 | 3,18% | SULTANBEYLI | 349.485 | 2,21% | BESİKTAŞ | 178.938 | 1,13% |
| GAZİOSMANPASA | 493.096 | 3,11% | ARNAVUTKÖY | 312.023 | 1,97% | CATALCA | 76.131 | 0,48% |
| KADIKÖY | 485.233 | 3,06% | ZEYTİNBURNU | 293.839 | 1,85% | SİLE | 41.627 | 0,26% |
| KARTAL | 480.738 | 3,03% | CEKMEKÖY | 288.585 | 1,82% | ADALAR | 16.372 | 0,10% |
| İSTANBUL | 15.840.900 | 100% | ||||||
Tablo 1 Gaziosmanpaşa'nın İstanbul İçindeki Nüfus Payı ve Mahalleleri 2023 Yılı Nüfusları ve Payları
| Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karadeniz | 73.525 | 14,91% | Bağlarbası | 28.234 | 5,73% | Fevzicakmak | 23.057 | 4,68% |
| Barbaros H. Paşa | 50.480 | 10,24% | Hürriyet | 28.104 | 5,70% | Karlitepe | 19.156 | 3,88% |
| Kazım Karabekir | 44.581 | 9.04% | Sarıgöl | 25.254 | 5,12% | Pazarici | 12.945 | 2,63% |
| Karayolları | 40.202 | 8,15% | Yıldıztabva | 24.828 | 5,04% | Yenidoğan | 8.074 | 1,64% |
| Yeni | 36.913 | 7,49% | Semsipasa | 24.753 | 5,02% | |||
| Merkez | 29.501 | 5,98% | Mevlana | 23.486 | 4,76% | |||
| İSTANBUL | 493.093 | 100% |
22 Mart 2008 tarih ve 26824 Mükerrer Sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" gereğince kurulan Gaziosmanpaşa İlçesinde 16 mahalle bulunmaktadır.
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %2,1 oranında büyüme kaydetmiştir. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 artmıştır. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azalmıştır.
Mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı Kasım 2024 tarihi itibari ile %8,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı ise 2024 yılı III. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre 20 bin kişi azalarak 3 milyon 106 bin kişiye ulaşmıştır.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Eylül ayında yıllık bazda %2,4 azalırken, aylık bazda %1,6 artış göstermiştir. İSO Türkiye İmalat PMI ise Eylül 2024'te 44,3 seviyesine gerileyerek Mayıs 2020'den bu yana en düşük seviyeyi kaydetmiştir. Bu durum, zayıf talep ve azalan yeni siparişler nedeniyle sanayi faaliyetlerindeki bozulmanın altıncı ayına ulaştığını göstermektedir. Ekim ayında PMI 45,8'e yükselmiş, ancak eşik değer olan 50'nin altında kalmayı sürdürerek imalat sanayisinde koşulların halen zayıf olduğunu ortaya koymuştur.
Ağustos'ta cari işlemler hesabı 4,3 milyar USD fazla verirken, 12 aylık kümülatif cari açık 11,3 milyar USD ile Aralık 2021'den bu yana en düşük düzeyine indi. Merkezi yönetim bütçe açığı Eylül'de 100,5 milyar TL, Ocak-Eylül döneminde 1,1 trilyon TL seviyesinde gerçekleşerek Orta Vadeli Program'da yıl geneli için belirlenen 2.149 milyar TL düzeyindeki hedefin %50'sini oluşturmuştur.
Ekim'de TÜFE aylık bazda %2,88 ile piyasa beklentilerinin üzerinde artarken, yıllık TÜFE enflasyonu baz etkisiyle %48,58 düzeyine gerilemiştir. Aynı dönemde, Yİ-ÜFE aylık bazda %1,29, yıllık bazda %32,24 oranında artış kaydetmiştir.
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu S&P Global, Mayıs ayının ardından 1 Kasım'da yaptığı değerlendirmede de Türkiye'nin kredi notunu bir kademe artırarak "BB-"ye yükseltti. Kredi notu görünümünü "pozitif"ten "durağan"a çeken kuruluş, enflasyonun tek haneli seviyelere indirilmesi ve Türk lirasına olan uzun vadeli güvenin yeniden tesis edilmesi konusunda daha fazla ilerleme kaydedilmesi halinde not artırımlarının da devam edeceğinin sinyalini vermiştir.
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$ 859 Milyar | \$ 797 Milyar | \$ 761 Milyar | \$ 717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | 9.762,00 \$ | 9.213,00 \$ | 8.599,00 \$ | 9.539,00 \$ | 8.080,00 \$ | 8.341,00 \$ |
| Büyüme | 7,50% | 3,00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% |
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | -40,60 \$ | -21,60 \$ | 6,90 \$ | -23,70 \$ | -14,90 \$ | -44,30 \$ | -42,50 \$ |
| Carı Açık / GSYİH | -4,70% | -2,70% | 0,90% | -3,30% | -1,85% | -6,40% | -2,10% |
| ABD Doları Yıl Sonu | 3,78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13,35 | 18,78 | 29,8 |
Kaynak: TUIK, TCMB, Oxford Economics
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır.
GSYH 2023 yılının dördüncü çeyreğinde yüzde 4,0 oranında büyüme kaydetmiştir. Dördüncü çeyrekte hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,6 oranında, sanayi sektörü yüzde 1,9 oranında ve tarım sektörü yüzde 0,5 oranında büyüme kaydetmiştir. Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılının tamamında yüzde 4,5 oranında büyüme kaydetmiştir.
GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 2,5 oranında ve tarım sektörü yüzde 3,7 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü yüzde 1,8 oranında daralma kaydetmiştir. IMF Türkiye için 2024 büyüme tahminini aşağı yönlü revizyonla %3,0 düzeyinde belirlerken, 2025 büyüme tahminini %2,7 olarak korumuştur.
Tablo 4 Tüketici Fiyat Endeksi Değişim Oranı (%)
*Kaynak: İstanbul Sanayi Odası & TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi, Kasım 2024'te 79,8 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılı genelinde toplam 13.339 milyon ABD Doları düzeyinde uluslararası doğrudan yatırım girişi (fiili giriş/net) gerçekleşti.
2023 yılı üçüncü çeyreğinde 1.485 milyon ABD Doları olan bu giriş, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaşık %50,55 lik bir düşüş kaydedilmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım girişi ise
*Kaynak: TCMB
461 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım girişinde %65,13 'lük bir azalış kaydedilmiştir.
2024 yılı birinci çeyreğinde doğrudan yabancı yatırım girişleri 1,5 milyar dolar, ikinci çeyreğinde net doğrudan yabancı yatırım girişleri 1,7 milyar dolarlık seviyesi ile geçen yılki düzeyinin yüzde 57,3 üzerinde gerçekleşmiştir. 2024 yılı Haziran ayı itibarıyla yıllık olarak bakıldığında, gayrimenkul alımları (net, yıllıklandırılmış) 2,9 milyar dolar, net girişler içindeki payı ise yüzde 66,4 olarak gerçekleşmiştir. Doğrudan yabancı yatırım girişleri gayrimenkul alımları hariç hesaplandığında 4,4 milyar dolardan 1,5 milyar dolara gerilemektedir.
Tablo 6 Döviz Kurları & Enflasyon Oranları
2024 yılı Ekim ayında TÜFE aylık bazda %2,88 ile piyasa beklentilerinin üzerinde artış kaydetmiştir. Yıllık TÜFE enflasyonu gerileme eğilimini beşinci ayına taşıyarak %48,58 ile Temmuz 2023'ten bu yana en düşük seviyesine inmiştir. Ekim'de Yİ-ÜFE aylık bazda %1,29 artarken, yıllık Yİ-ÜFE enflasyonu da %32,24 ile Mart 2021'den beri en düşük düzeyinde gerçekleşmiştir. Kasım ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2024 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 44, 2025 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 21 olarak ifade edilmiştir.
Konut satışlarında Temmuz ve Ağustos aylarında gözlenen yıllık artış Eylül'de ivme kazandı. Bu dönemde satışlar geçen yılın aynı ayına kıyasla %37,3 oranında yükselerek 140.919 adet düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde ipotekli satışlar %87,4 ile bu yıl ilk kez yıllık bazda artış kaydederken, diğer satışlar da %32,8 yükseldi. Eylül'de ilk el satışların toplam konut satışları içindeki payı da %31,8 düzeyinde gerçekleşti. Konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise yıllık bazda %5,2 oranında artarak 947.236 adet oldu. Eylül'de konut fiyatları aylık bazda %1 yükselirken, endeksteki yıllık artış %27,4 ile Haziran 2020'den beri en düşük düzeyinde kaydedildi.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 oranında azalarak 17 bin 90 oldu. TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi Ekim'de bir önceki aya göre %2,1, geçtiğimizin yılın aynı ayına göre %26,8 artış kaydetti. Böylece konut fiyatlarının yıllık nominal artışındaki ivme kaybı devam ederken, fiyatlar reel olarak yıllık bazda %14,7 geriledi. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Kasım 2024'te ise USD 34.5794 TRY ve Euro 36.5473 TRY olarak kaydedilmiştir.
*Kaynak: TCMB
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazlarında tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkul; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 ada, 1 parsel olarak kayıtlı 2.260,84 m² büyüklüğündeki arsadır. Konu gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| İli | İlçesi | Mahalle | Mevkii | Pafta | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Gaziosmanpaşa | Bağlarbaşı | - | - | 6802 | 1 | Arsa | 2.260,84 |
Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmaz için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemi bulunmamaktadır.
Tablo 8 6802 Ada 1 Parselin Mülkiyet Bilgileri
| 6802 Ada 1 Parsel | |
|---|---|
| Gaziosmanpaşa Belediyesi | |
| Mülkiyet Hakkı | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
| GOP Belediyesi Hissesi: 33905/226084 | |
| Hissesi | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Tic. A.Ş. Hissesi: 192179/226084 |
| Edinim Sebebi | İmar (TSM) |
| Tapu Tarihi & Yevmiye | 24.08.2017 / 14486 |
*Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş. şirket unvanı AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş olduğu tespit edilmiştir.
26.04.2024 tarih ve 11:38 saati itibari ile müşteri tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden dijital olarak temin edilen ve tarafımızla paylaşılan "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunduğu tespit edilmiştir. Güncel tarihli takyidat belgeleri temin edilememiştir.
| Tablo 9 Tapu Kayıt Bilgileri | |||
|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Tür | Takyidat Bilgisi | Tarih/Yevmiye |
| 6802/1 | Beyan | Diğer (Konusu: 6306 Sayılı kanunun 7. maddesinin 11. bendinde göre kamu yararı amacına tahsislidir ve bunlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.) Tarih: 10/11/2020 Sayı: E.2359-10995 |
11.11.2020/21864 |
| 6802/1 | Beyan | Diğer (Konusu: 6306 Sayılı kanunun 7. maddesinin 11. bendinde göre kamu yararı amacına tahsislidir ve bunlar üzerinde haciz ve tedbir uygulanamaz Tarih: 30/01/2024 tarih 15178) Tarih:-Sayı: - |
02.02.2024/3361 |
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Gaziosmanpaşa Kadastro https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şekil 1 Parsellerin kadastro İncelemesi
Şekil 2 İmar Durum Görseli
Taşınmazın güncel tarihli imar durum belgesi temin edilememiştir. 31.03.2024 tarihli 2024-PD-22 numaralı rapor içeriğinde yer alan aşağıdaki bilgiler ve resmi kurumlardan sözlü olarak edinilen bilgiler çerçevesinde analizler yapılarak rapor içerisinde paylaşılmıştır.
Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz 25.12.2015 ilk tasdik tarihli, 15.01.2018 son tasdik tarihli Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanına ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda Ticaret, Turizm ve Konut Alanı'nda yer almaktadır. Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanına ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nın kentsel dönüşüm kapsamında hazırlandığı ve kentsel dönüşüm tamamlanarak avan proje ve kentsel tasarım projelerine göre yapılaşma izinlerinin verildiği bilgisi alınmıştır. Planlama sahasında brüt emsal 1,80 olarak belirlenmiş olup, brüt emsale donatı alanlarının da dahil edilmesi nedeniyle ada-parsel bazlı net emsalin, avan projeler sonrası brüt emsalden daha yüksek olacağı bilgisi alınmıştır.
Taşınmazın Plan Kapsamında yapılaşma şartları ve hakları
olarak belirlenmiştir.
Konu gayrimenkul faaliyetleri GOPAŞ tarafından yürütülen toplam 432 ha alan kentsel dönüşüm çalışmalar devam etmekte olup alan kendi içinde 19 alt bölgeye ayrılmıştır.
Konu gayrimenkul söz konusu bölgelerden Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (7B) bölgesi sınırları dahilinde yer almaktadır. Söz konusu bu alan 26.01.2013 tarih 28540 sayılı Resmî gazetede riskli alan ilan edilmiştir.
Riskli alan büyüklüğü 55.257 m² olup 192 bina ve 319 bağımsız birimden oluşmaktadır. Riskli alan bölgelerini gösterir anahtar pafta aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Şekil 3 Riskli Alanlar Haritası
Mevcut plan kapsamında taşınmaz için belirlenen fonksiyonun plan notları aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Plan notlarında; Plan raporunda, plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar kanunu ve bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilmiş olan ve ilgili belediye tarafından onaylanan avan projesi incelenmiştir. İşbu proje kapsamında parselin brüt 1,80 emsal (parsel sınırları içerisinde avan proje hazırlanmadan yapılaşma yoğunluğu belirlenen emsal) değerinin net 4,58 emsal (avan / kentsel tasarım projesinin plan notları kapsamında (olanak / esneklik sağlanan yapılaşma ve tasarım projesindeki) yoğunluğunu belirten emsal) değerine artırıldığı görülmüştür. Değerleme kapsamında yapılacak hesaplamalarda imar transferi sonrasında oluşan durum dikkate alınmıştır. Söz konusu belge aşağıda belirtilmiştir.
Şekil 4 Müşteri Tarafından Paylaşılan Avan Proje Bilgileri ve İmar Transferi Sonucu Oluşan Emsal Hakkı
Konu gayrimenkul üzerinde alternatif olarak belirlenen imar fonksiyonlarına esas, imar hakları doğrultusunda 2 adet (alternatif 1 ve alternatif 2) proje geliştirme varsayımları uygulanmıştır. Tahmin edilen proje alanları alternatif 1 için müşteriden temin edilen avan proje verileri değiştirilmeden kullanılmış, alternatif 2 için ise plan notları, tip imar yönetmeliği, otopark yönetmeliği, sığınak yönetmeliği, yangın yönetmeliği gibi resmi dayanaklardan faydalanılarak olası proje alanları tahmin edilmiştir.
Mevcut Avan Proje / Otel Fonksiyonu: Müşteri tarafından paylaşılan otel kullanımına yönelik avan proje verileri değiştirilmeden kullanılmıştır.
Yapılaşma koşulları ve çeşitli yönetmelikler dikkate alındığında parsel üzerinde emsale esas inşaat alanı 10.354,65 m² ve satılabilir alan / iskan edilebilir alan; 14.898,77 m² olarak hesap edilmiştir.
Bölgedeki ticari potansiyelin düşük olması sebebiyle ticari birimler sadece zemin kat kotunda olacağı kabul edilerek satılabilir ticari alan %35 TAKS kullanımına karşılık gelen 791,29 m² olarak hesaplanmıştır. Projede 115 adet daire (4 farklı daire tipi, 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1) ve 6 adet ticari birim olacağı varsayılmıştır. Ayrıca projenin ihtiyaç duyacağı otopark alanı, sığınak alanı ve teknik hacimler alanı toplamı 4.246,10 m² olarak öngörülmüştür.
Bu incelemeler kapsamında değerleme konusu taşınmazın askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak "Turizm Ticaret + Konut" olarak kullanım amaçlı geliştirilmesinin, "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülerek, sürecin ilerlemesinde ve değer hesaplamalarında 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ile avan proje farklılaşması detaylı olarak irdelenmiştir. Alternatif 2 seçeneğimize göre, işbu farklılaşmanın, taşınmazın nihai değer tespiti ve analizi sürecinde dikkate alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; konu taşınmazların Tapu Kayıtlarında alım satımına engel teşkil edebilecek herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır.
Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı
Harita 1 İstanbul & Gaziosmanpaşa, Lokasyon Haritası
Asya ve Avrupa kıtalarına köprü görevi gören İstanbul, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. Şehrin Avrupa Kıtasındaki bölümüne Avrupa Yakası ya da Rumeli Yakası denir. Asya Kıtası bölümüne ise Anadolu Yakası adı verilmiştir. Tarihte İstanbul'u fetheden her devlet şehrin çevresini güçlü surlarla çevrelemiştir. 1453 yılında Osmanlı İmparatorluğu'nun padişahı Fatih Sultan Mehmet ile Türklerin eline geçen İstanbul, o dönemden bugüne kadar 4 kez genişlemiştir. Şu an 39 ilçesi bulunan şehir, nüfusun her geçen sene artmasıyla Tekirdağ'a doğru genişlemektedir. Marmara Bölgesi'nin kalkınmasında en büyük paya sahip olan İstanbul'un çevresinde ülke için oldukça kritik öneme sahip şehirler yer alır. Kuzeyi Karadeniz'e bakan bu şehrin kuzeybatısında Kırklareli, doğusunda Kocaeli, güneyinde Bursa ve batısında da Tekirdağ illeri bulunur. İstanbul, jeolojik yapısı bakımından da oldukça dikkat çekiyor. Türkiye'nin en büyük fay hatlarından olan Kuzey Anadolu Fay (KAF) hattı üzerinde yer alır. KAF hattı, Avrasya ve Afrika tektonik plakalarıyla direkt etkileşim içerisindedir. Bu iki tektonik plaka, KAF hattını tetikler. Şehrin tarihinde çok büyük yıkımların yaşandığı depremler vardır. Bunların en önemlisi 1509 yılında meydana gelen Büyük İstanbul Depremi'dir. 10 bin insanın hayatını kaybettiği bu depremde yapılar neredeyse tamamen hasar görmüştür. İstanbul tarihine damga vuran diğer bir deprem de 1766 yılında meydana geldi. Depremin etkisi o kadar büyük oldu ki Topkapı Sarayı, Ayasofya, Eyüp Sultan Camii ve Kapalıçarşı gibi İstanbul'un simgesi haline gelmiş olan yapılar çok büyük zarar görmüştür.
İstanbul'da 1766 yılından sonra yine önemli depremler meydana gelse de asıl yıkımın olduğu deprem 1999 yılındaki Gölcük depremidir. 18 bin insanın öldüğü deprem de yapıların hemen hepsi zarar görmüştür. Deprem uzmanları, İstanbul'da yakın bir zamanda yıkıcı bir depremin yaşanacağını belirtiyor. İstanbul coğrafi konumu nedeniyle iklim olarak da çok zengindir. Karadeniz ve Akdeniz iklimlerine yakınlığıyla nedeniyle iki iklimin birleşim noktası gibidir. İstanbul iklimi, genel yapısı itibariyle ılımandır. Yazları sıcak ve nemli, kışları ise yağışlı ve karlıdır. Zengin iklimi nedeniyle hava sıcaklıklarında ciddi farklar yaşanabiliyor. İstanbul'da bugüne kadar ölçülmüş en düşük sıcaklık 1929 yılında-16,1 derece olarak kaydedilmiştir. Öte yandan en yüksek sıcaklık ise 2000 yılında 40,5 derece olarak ölçülmüştür. İstanbul her geçen yıl düzenli olarak artış gösteren nüfusu ile dikkat çekiyor. İstanbul için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı son veriler şehirdeki nüfus artışının ciddiyetini ortaya koyuyor. 2017 verilerine göre İstanbul nüfusu 14.804.116'dır. İstanbul'un en kalabalık ilçesi Esenyurt iken en düşük nüfuslu ilçesi Adalar'dır.
Gaziosmanpaşa ilçe alanı eskiden Eyüpsultan ve Çatalca ilçelerinin sınırları içindeydi. Bugün ilçe merkezinin bulunduğu güneydoğudaki topraklar 1950'lere kadar boştu. Eyüp ilçe sınırları içindeki bu topraklar kıraç ve taşlı olduğundan halk arasında Taşlıtarla olarak adlandırılırdı. Gaziosmanpaşa geçmişte sınırları Karadeniz'e kadar uzanan, yüzölçümü bakımından Türkiye'nin en büyük ilçeleri arasında yer alırken, 2008 yılı içerisinde 3 ilçeye bölünmüştür. Gaziosmanpaşa ilçe alanının yeni sınırları, yönetsel bakımdan kuzeyden Sultangazi, doğu ve güneyden Eyüp, batıdan ise Bayrampaşa ile çevrilidir. Gaziosmanpaşa'da 16 mahalle vardır. 2008 yılında çıkarılan yeni yasa çerçevesinde Arnavutköy ve Sultangazi ilçe statüsü kazanmıştır. Bu iki ilçenin kurulmasıyla Gaziosmanpaşa'nın nüfusu 1.013.048'den (2007) 460.675'e (2008) düşmüş ve "Türkiye'nin en kalabalık ilçesi" unvanını kaybetmiştir. 1990 Genel Nüfus Sayımına göre ilçe merkezinin genç bir nüfusa sahip olduğu belirlenmiştir; 20 yaşın altındaki nüfus toplam nüfusun yarısına yakındır. Yine aynı sayıma göre, ilçe merkezinde 6 yaşın üzerindeki okuryazarlık oranının %88,1 olduğu görülmüştür. İlçe merkezinde okuma yazma bilenlerden %81,3'ü bir öğrenim kurumundan mezun olmuştur. Bunlardan %75,7'si ilkokulu, %12,9'u ortaokul ve dengi okulları, %9,2'si lise ve dengi okulları ve %2,2'si yükseköğrenim kurumlarını bitirmiştir.
Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazların Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmazlar: İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, Hamam Caddesi, 6802 Ada 1 numaralı Parseldir.
Taşınmaza ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan Gaziosmanpaşa Meydanı Ordu Caddesi üzerinden ayrılarak Hamam Caddesi adresine girilir. Kuzey yönünde hamam caddesi üzerinde yaklaşık 900m ilerledikten sonra taşınmaza ulaşılır. Değerleme konusu taşınmaz sol kolda 6802 Ada 1 numaralı Parseldir.
Taşınmazların yakın çevresinde; 'İstanbul AVM, Avrupa Özel Şafak Hastanesi, Özel Bilgi Hastanesi, Gaziosmanpaşa Eğitim ve Araştırma Hastanesi, İBB Hamza Yerlikaya Spor Kompleksi, Bayrampaşa Şehir Parkı Adapark, Forum İstanbul AVM, Bayrampaşa Devlet Hastanesi, Venezia Mega Outlet' gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli olmakla birlikte bölgede gözle görülebilir bir yükseklik farkı bulunmaktadır. Güney, batı, kuzey ve kuzeybatı yönünde doğru ilerledikçe yükseklik artmakta ve Kuzeydoğu ve doğu yönünde ilerledikçe yükseklik azalmaktadır. Parsel içinde gözle görülür bir kot farkı bulunmaktadır. Parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmaktadır.
Şekil 5 Topoğrafik Yapı
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en büyük sanayi merkezlerinden olup, ülkedeki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ayrıca yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Şekil 6 Gaziosmanpaşa Önemli Ulaşım Aksları
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolları gibi çeşitli şekillerde sağlanmakta olup, bölgede şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezler bulunmaktadır. İstanbul'da havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı ve inşaatı devam eden 3. Havalimanı olarak da adlandırılan havalimanı bulunmaktadır. İstanbul'da yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde; 2019 sonlarında devreye giren Yeni İstanbul Havalimanı ise Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde yer almaktadır. Böylelikle İstanbul Atatürk Havalimanı kapatılmak durumunda kalınmıştır.
Karayoluyla ulaşım ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler yapılmaktadır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı (Esenler Otogarı) hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları da mevcuttur.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen ulaşım çeşididir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezler ile Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri yapılmaktadır.
Taşınmazın açık adresi; Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi (Sarıgöl Mahallesi), Hamam Caddesi, üzerinde, Gaziosmanpaşa/İstanbul. Değerleme konusu gayrimenkul, 6802 Ada, 1 parsel sayılı 2.260,84 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Parselin Haşim İşcan Caddesine yaklaşık 115 metre, Hamam Caddesine ise 40 metre cephesi bulunmaktadır.
Konu gayrimenkulde genel anlamda eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel geometrik olarak amorf şeklindedir.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Ayrıca imar durumu göz önünde bulundurulduğunda en iyi ve en verimli kullanımı yansıtmadığı değerlendirilerek, ünitelerin ekonomik değerinin olmadığı tespit edilmiştir. Konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerlemesi yapılması uygun görülmüştür.
Konu parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan otel projesi bulunmakta olup, bu proje avan proje niteliğindedir. Söz konusu bu proje Gaziosmanpaşa Belediyesinde onaylanmıştır. Otel 195 odalı olarak tasarlanmış olup, kat dağılımı 5 BK+ ZK + 14 NK +ÇK şeklindedir. Toplam 21 katta inşaat alanı 19.872 m2, brüt inşaat alanı ise 21.157 m²'dir. Konu taşınmaz için otel olarak avan projesi hazırlanmıştır. Projenin vaziyet planı aşağıdaki gibidir.
| Kat | Kot | İnşaat Alanı | Brüt Alan | Kullanım |
|---|---|---|---|---|
| 5.BK | 17,50 Kotu | 1.278,90 | 1.278,90 | Sığınak & Personel Dinlenme Odaları |
| 4.BK | 21,00 Kotu | 1.278,90 | 1.278,90 | Yemekhane, Çamaşırhane, Mutfak |
| 3.BK | 24,50 Kotu | 1.278,90 | 1.278,90 | Spor Salonu, Sauna, Mesaj Odaları, Mescid |
| 2.BK | 28,00 Kotu | 1.278,90 | 1.278,90 | Kapalı Otopark & Teknik Hacimler |
| 1.BK | 31,50 Kotu | 1.278,90 | 1.278,90 | Kapalı Otopark & Teknik Hacimler |
| Zemin Kat | 805,00 | 932,50 | Lobi, Resepsiyon, Ofisler , Kafe-Bar | |
| 1.Kat | 665,50 | 902,50 | Restoran, Mutfak, Ofis, Mescid | |
| 2.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 3.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 4.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 5.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 6.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 7.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 8.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 9.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 10.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 11.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 12.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 13.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| 14.Kat | 864,00 | 902,50 | 15 Otel Odası | |
| Çatı Katı | 775,00 | 775,00 | Teknik Hacimler | |
| 19.872,00 | 20.737,00 | Toplam 195 Oda |
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazlarla benzer büyüklükte ve imar haklarına sahip pazarda satışta bulunan boş arsa arzı bulunmaktadır. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Çalışma kapsamında, konu gayrimenkuller ile benzer niteliklere sahip satılık arsa emsalleri hakkında araştırma yapılmıştır. Çalışma konusu gayrimenkulün bulunduğu parsel, merkezi konumda yer alması, Hamam caddesine cepheli olması ve Gaziosmanpaşa mahallesinin tercih edilen ve daha canlı bir bölgesinde kalması sebebiyle Sarıgöl gayrimenkul pazarında yer alan değerli gayrimenkullerdendir.
| Harita 3 Emsal Haritası (Satılık Arsa Konumları) | |
|---|---|
| -------------------------------------------------- | -- |
| ARSA EMSALLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mahalle | Küçükköy | Yıldırım | Sağmalcılar | Düğmeciler | Orta | Orta |
| Ada / Parsel | 6321/1 | 0/4925 | 0/9387 | 240/19 | 436/120 ve 121 | 425/183 |
| Ulaşılabilirlik | Cadde Cepheli / İyi | Sokak Cepheli / İyi | Sokak Cepheli / İyi | Sokak Cepheli / İyi | Sokak Cepheli / İyi | Sokak Cepheli / İyi |
| Konum / Görünebilirlik | Ara Parsel | Ara Parsel | Köşe Parsel | Köşe Parsel | Ara Parsel | Ara Parsel |
| Reklam Kabiliyeti | Çok İyi | Orta | Orta | Orta | Orta | Orta |
| Parsel Geometrisi | Dikdörtgen | Dikdörtgen | Dikdörtgen | Dikdörtgen | Dikdörtgen | Dikdörtgen |
| Fonksiyon | Ticaret | Ticaret+Konut | Ticaret+Konut | Ticaret | Turizm+Ticaret | Konut+Ticaret |
| Emsal | - | - | - | - | - | - |
| Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| Arsa Alanı, m² | 1.670,54 | 135,00 | 175,00 | 1.100,00 | 382,00 | 180,00 |
| İstenen Fiyat | 275.000.000,00 | 18.200.000,00 | 28.500.000,00 | 125.000.000,00 | 66.000.000,00 | 25.000.000,00 |
| İstenen Birim Fiyat, TL/m² | 164.617,43 | 134.814,81 | 162.857,14 | 113.636,36 | 172.774,87 | 138.888,89 |
Tablo 11 Emsal Tablosu (Satılık Arsa Analizi)
Pazar Değeri Tespiti analizinde arsa nitelikli emsallerin caddeye cephesinin bulunup bulunmadığı, imar hakları, reklam kabiliyeti, arsalara olan etkileri ve çevre yerleşim yerlerinde bulunan arsalar ile karşılaştırmıştır. Analizde tespit edilen emsaller için istenen birim fiyat aralığının 113.636 – 172.775 TL/m² olduğu görülmüştür.
Gerçekleştirilen pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış, yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa satışlarının istenen fiyat üzerinden yaklaşık %5 -10 mertebesinde iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Konu parsel üzerinde alternatif imar senaryosu olarak belirlenen Konut + Ticaret fonksiyonuna göre hipotetik geliştirme yaklaşımında proje geliştirmesi yapılacak olup, ticari birimlerin olası satış değerleri ticari piyasa incelenmiştir. Konu parsel üzerinde geliştirilecek projeye benzer niteliklere sahip satışa konu ticari birimler için araştırma yapılmıştır.
Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Harita 4 Emsal Haritası (Satılık Mağaza Konumları)
| Satılık Ticari Mülkler | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İlan Sahibi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi |
| Konum | Bağlarbaşı | Bağlarbaşı | Bağlarbaşı Mah. | Sarıgöl Mah. | Sarıgöl Mah. | Sarıgöl Mah. |
| Proje/ Bina Adı | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina |
| Cepheli Olduğu Aks | Küçükköy Yolu Caddesi | Keçesuyu Caddesi | Güllü Caddesi | Ordu Caddesi | Güllü Caddesi | Güllü Caddesi |
| Ticari Hareketlilik | İyi Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | İyi Ticari Aktivite | İyi Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite |
| Bina Yaşı | 40-45 | 5-10 | 11-15 | 21-25 | 31-40 | 26-30 |
| Bina / Proje Niteliği | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart |
| Ulaşılabilirlik | Kolay | Kolay | Kolay | Kolay | Kolay | Kolay |
| Dükkan Cephe Uzunluğu | 4 m | 8 m | 10 m | 10 m | 12 m | 8 |
| Köşe / Ara Özelilği | Ara Dükkan | Ara Dükkan | Köşe Dükkan | Ara Dükkan | Köşe Dükkan | Ara Dükkan |
| Bulunduğu Kat / Kat Dağılımı | ZK + BK | ZK | ZK+BK | ZK+BK | ZK+BK | ZK+BK |
| Pazarlanan Alan | 140 | 9 2 | 280 | 162 | 8 0 | 8 0 |
| Bodrum Kat | 90 | 0 | 150 | 77 | 25 | 20 |
| Zemin Kat | 50 | 92 | 130 | 85 | 55 | 60 |
| Yüksek Giriş | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Asma Kat | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Diğer Normal Katlar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gerçekci Brüt Alan | 6 8 | 9 2 | 152,5 | 96,55 | 58,75 | 6 3 |
| Beyan Edilen Alan / Gerçekçi Alan Farkı | 5% | 20% | 10% | 10% | 15% | 15% |
| Etkin Zemin Kat Alanı, m² | 6 5 | 7 4 | 137 | 8 7 | 5 0 | 5 4 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı | 6.700.000,00 | 5.300.000,00 | 10.000.000,00 | 8.250.000,00 | 4.600.000,00 | 4.100.000,00 |
| İstenen Birim Fiyat, TL/brüt m² | 103.715,17 | 72.010,87 | 72.859,74 | 94.942,17 | 92.115,14 | 76.563,96 |
Emsal araştırmaları kapsamında, bölgenin gelişimini henüz tamamlanmamış olması nedeniyle taşınmazla benzer nitelikli emsallerin, gayrimenkul piyasasının yaşadığı zorluklar, enflasyondaki artışlar ve döviz fiyatlarındaki istikrarsızlık istenen fiyatların piyasa rayici üzerinde taşıdığı görülmüştür.
Taşınmazın yer aldığı bölge içerisinde ticari olarak daha gelişmiş olduğu belirlenen bölge akslarından olan caddelerin yer aldığı mevkilerden emsaller belirlenmiş ve ticari birimler için talep edilen birim fiyatlar 72.010 – 103.716 TL/m² arasında olduğu tespit edilmiştir. Ticari birimlerin taşınmazın bulunduğu bölgede kısıtlı olup daha çok Gaziosmanpaşa İlçesi merkezinde talep görmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge de inşai faaliyetlerin tamamlanmaması nedeniyle ticari olarak bir aksın henüz gelişmediği ve ana yaya aksının konut amaçlı oluştuğu gözlenmiştir.
Konu gayrimenkulün bulunduğu bölge riskli alan ilan edilmesi ile birlikte büyük bir dönüşüme girmiş ve konut projelerinin üretimi hızlanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölge bu faaliyetleri ile henüz gelişimi tamamlamamıştır. TOKİ aracılığı ile üretilen konut stoğu konu bölgede oldukça fazla olmakla beraber henüz stoklar erimemiştir. Bu bağlamda taşınmaza yakın konumda e cephelerinde bulunan markalı konut projeleri incelenmiştir.
Türkiye'de yaşam maliyetinin görece düşük olması ve Euro, Dolar ve Sterlin 'in güçlü konumları, gayrimenkul yatırımını yabancılar için cazip hale getirmişti. Konut inşaatlarında son yıllarda yaşanan yabancı yatırım artışı genellikle daha ucuz olan küçük evler üzerine yoğunlaşmıştır. Daha geniş ve lüks evler satın alan yabancılar, ilçenin daha tercih edilen bölgesi olan TEM aksında bulunan projelerdir. Genel olarak, taşınmazın bulunduğu bölgeye yönelik yabancı yatırım beklentileri özellikle geliştirici firmaların mevcut talebin niteliğine uygun arz gerçekleştirmek konusundaki yetersizlikleri sonucunda düşük seviyede kalmıştır. Bununla birlikte arzın küçük ünitelerden oluşan makul fiyat aralığındaki projelere kayması yabancı müşterilerin bu bölgedeki konut talebini artırması beklenmektedir.
| Oda Sayısı Gerçekçi Ünite | Satış Fiyatı, TL | Birim Fiyatı, TL/m² | Teslim Şekli KDV Tamamlanma | Satış | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proje | Konum | Ünite Sayısı | Büyüklüğü, m² | Minimum | Maksimum | Minimum | Maksimum | Tarihi | Performansı | ||
| 1+1 | 55 | 3.700.000 | 4.200.000 | 67.273 | 76.364 | ||||||
| Sarıgöl Kent | 1+1 | 65 | 4.000.000 | 4.650.000 | 61.538 | 71.538 | |||||
| Konutları (1.Etap) | Sarıgöl | 319 | 2+1 | 85 | 4.480.000 | 7.100.000 | 52.706 | 83.529 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçsiz 1% | 2015 | 100% |
| 3+1 | 110 | 6.650.000 | 8.500.000 | 60.455 | 77.273 | ||||||
| 1+1 | 55 | 3.650.000 | 3.800.000 | 66.364 | 69.091 | ||||||
| Sarıgöl Kent | Sarıgöl | 406 | 2+1 | 70 | 3.500.000 | 4.350.000 | 50.000 | 62.143 | Dekorasyonlu | 2016 | 100% |
| Konutları (2.Etap) | 2+1 | 80 | 4.000.000 | 5.300.000 | 50.000 | 66.250 | Mutfak Gereçsiz 1% | ||||
| 3+1 | 110 | 5.750.000 | 6.950.000 | 52.273 | 63.182 | ||||||
| 2+1 | 70 | 4.200.000 | 5.200.000 | 60.000 | 74.286 | ||||||
| Ahes Misal Konutları | Sarıgöl | 796 | 2+1 | 80 | 7.100.000 | 6.500.000 | 88.750 | 81.250 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçsiz 1% | 2022 | 100% |
| 3+1 | 110 | 6.650.000 | 8.500.000 | 60.455 | 77.273 | ||||||
| 1+1 | 55 | 3.500.000 | 4.100.000 | 63.636 | 74.545 | ||||||
| 2 Etaplı, 7B Bölgesi 813 | Bağlarbaşı | 813 | 2+1 | 70 | 3.350.000 | 5.950.000 | 47.857 | 85.000 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçsiz 1% | 2022 | 100% |
| Konutlu Bağlarbaşı Projesi | 2+1 | 80 | 4.750.000 | 7.500.000 | 59.375 | 93.750 | |||||
| 3+1 | 100 | 6.900.000 | 9.100.000 | 69.000 | 91.000 | ||||||
| 1+1 | 55 | 3.450.000 | 4.200.000 | 62.727 | 76.364 | ||||||
| Yıldız Park Modern | Yıldız Tabya | 397 | 2+1 | 90 | 5.150.000 | 5.650.000 | 57.222 | 62.778 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçsiz 1% | 2014 | 100% |
| 3+1 | 120 | 5.350.000 | 7.400.000 | 44.583 | 61.667 | ||||||
| 1+1 | 55 | 3.500.000 | 4.500.000 | 63.636 | 81.818 | ||||||
| Essanora | Fevzi Çakmak | 785 | 2+1 | 80 | 5.950.000 | 6.420.000 | 74.375 | 80.250 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli 1% | 2018 | 100% |
| 3+1 | 120 | 8.600.000 | 9.700.000 | 71.667 | 80.833 | ||||||
| 4+1 | 250 | 21.600.000 | 25.300.000 | 86.400 | 101.200 | ||||||
| 1+1 | 55 | 4.000.000 | 4.500.000 | 72.727 | 81.818 | ||||||
| Serenity | Fevzi Çakmak | 248 | 2+1 | 75 | 4.250.000 | 5.500.000 | 56.667 | 73.333 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli 1% | 2018 | 100% |
| 3+1 | 110 | 6.750.000 | 7.500.000 | 61.364 | 68.182 | ||||||
| 4+1 | 140 | 8.150.000 | 8.450.000 | 58.214 | 60.357 | ||||||
| 2+1 | 90 | 6.000.000 | 7.700.000 | 66.667 | 85.556 | ||||||
| TEM Avrasya Konutları | Karayolları | 612 | 2+1 | 120 | 9.300.000 | 11.000.000 | 77.500 | 91.667 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli 1% | 2019 | 100% |
| 3+1 | 180 | 13.000.000 | 15.500.000 | 72.222 | 86.111 | ||||||
| Eyüp Palas Evleri | Eyüp | 124 | 1+1 | 45 | 2.800.000 | 3.500.000 | 62.222 | 77.778 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli 1% | 2016 | 1 |
| Yeşilpınar | 2+1 | 85 | 4.300.000 | 6.350.000 | 50.588 | 74.706 | |||||
Tablo 13 Emsal Tablosu (Satılık Markalı Konut Projeleri Analizi)
Yapılan araştırmaya göre, söz konusu projelerde gerçekleşen satış fiyatları istenen satış fiyatlarının %5 ile %10 altında seyretmektedir.
Harita 5 Emsal Haritası (Satılık Markalı Konut Projeleri Konumları)
Bölge henüz gelişimini tamamlamış olması ve tamamlanan projelerdeki teslim sorunları sebebiyle gayrimenkul piyasasında fiyatlar tam oturmamıştır. Bu nedenle taşınmazın yakın çevresinde inşaatı tamamlanmış oturumların başlamış olduğu projelerde incelemeye tabi tutularak fiyat analizi gerçekleştirilmiştir.
Aşağıdaki grafikte yıllara göre inşaatı tamamlanmış ve tamamlanacak projelerin satış performansları ve talep edilen proje ortalama satış fiyatları görülmektedir.
Bölgede yapılan araştırmada Essanora ve Tem Avrasya projeleri için istenen fiyatlar diğer projelere göre yüksektir. Söz konusu projeler konum ve proje ürünlerinin daha nitelikli olması sebebiyle daha yüksek birim m² değeri ile pazarlanmaktadır.
Bölgede yapılan araştırmalarda ikinci el satış fiyatları ile benzer özelliklere sahip yeni projelerin satış fiyatları benzerlik göstermektedir. Buna göre konut fiyatlarının ikinci el piyasada değer kaybı yaşamadığı söylenebilir.
Aşağıdaki grafikte bu çalışmadaki piyasa karşılaştırmasında kullanılan projelerdeki ortalama metrekare fiyatları gösterilmektedir.
Tablo 15 Daire Tiplerine Göre Ortalama Birim Satış Değeri Analizi
Çalışma kapsamında GOP ve yakın çevresinde incelenen projelerdeki markalı konut projeleri, nitelikli ve farklı ünite büyüklüklerine sahip konutlardır. Bu tip kullanımlara sahip projelerde oda sayısı arttıkça birim m² değerlerinin de doğru orantılı olarak azalması beklenmektedir. Bundan dolayı birim m² değerleri karşılaştırıldığında 1+1 konut tiplerinin, 2+1 tipine göre daha yüksek birim m² değerine sahip olduğu görülmüştür. Bölge talebine bağlı olarak 3+1 daire tipleri diğer tiplere göre en yüksek birim m² değerine sahiptir.
Pandemi döneminde tamamen kaybedilen 2020 yılının ardından 2021 yılında sektör yaralarını sarmaya başladı. Turizm sektöründe faaliyet gösteren tüm aktörlerin derinden etkilendiği iki yılın ardından aşılamanın yaygınlaşması ve sınırların açılması sektöre can suyu oldu. 2022 yılına gelindiğinde ise kısıtlamalar büyük ölçüde azaldı ve pandemi öncesi döneme dönüş başladı. Pandeminin etkisinde yaşanan daralma ile birlikte 2019 yılında 9,6 trilyon USD'lik büyüklüğe sahip olan sektör 2023 yılını 9,5 trilyon USD büyüklükle kapatmıştır. Bu çöküşü takip eden dönemde küresel ekonomiden daha iyi bir performans gösteren turizm sektörü, reel sektörde olduğu gibi hızlı bir toparlanma göstermiştir.
Omicron varyantına rağmen aşılama sürecinin hızlanması kısıtlamaları büyük ölçüde ortadan kaldırdı. 2021 yılında aşılanmanın artması ve sınırların açılmasıyla beraber özellikle yılın üçüncü ve dördüncü çeyreklerinde sektörde dikkat çeken bir toparlanma yaşandı.
Seyahat ve turizmin küresel gayri safi yurtiçi hasılaya (GSYİH) toplam katkısı 2021 yılında bir önceki yıla göre yüzde 21,7 arttı. Seyahat ve turizmin küresel GSYİH'ya katkısı 2023 yılında 9,5 trilyon ABD dolarına ulaşmıştır. Dünya'da 2022 yılında seyahat ve turizm sektörü, küresel GSYİH'ye %7,6 oranında katkıda bulundu. Söz konusu rakam, 2021 seviyesine göre %22 artış, 2019 seviyesine göre ise %23 düşüş gösterdi. Rapora göre bu rakamın 2023'te 9,5 trilyon ABD dolarına, 2033'te ise 15,5 trilyon ABD dolarına ulaşacağı öngörülmektedir.
Tablo 16 Turizmin GSYH'ye Katkısı- 2023 Yılı Yıllık Değişim Oranları
Pandemi sürecinde sektörde G20 ülkeleri içinde en az kayıp yaşayan ülkeler bazında bakıldığında; ilk sırayı Filipinler, Hollanda, Meksika, Kanada ve Türkiye'nin aldığı görülüyor.
Tablo 17 Yurt İçi Harcamalar – 2023 Yılı Yıllık Değişim Oranları
Pandemi sürecinde alınan önlemlerin yurt içinden ziyade yurt dışı turizm faaliyetlerini etkilediği görülüyor. G20 ülkelerinde yaşanan artış oranları, yurt içi ve yurt dışı kalemler olarak ayrıştırıldığında yurt dışı faaliyetlerinde daha büyük artış görülüyor. Ülkelerin artış oranlarının aritmetik ortalamaları, yurt içi harcamalar için %36 iken yurt dışı harcamalar için-%10,8 seviyesinde. Bu dağılıma ülkeler bazında baktığımızda, yerel tercihlerin birbirlerinden ne kadar ayrıştığını görebiliyoruz. Örneğin Avustralya'da yurt dışı turizm harcamaları 2021 yılında %82,2 daralırken yurt içi harcamalarda %1,8 seviyesinde daralma mevcut. Bu değerler ülkeyi bir listede son, diğer listede ilk sıraya taşıyor.
Kaynak: WTTC
Dünya çapındaki ülkeler, enflasyonist baskıları artıran, reel gelirler ile harcamaları kısıtlayan ve toparlanmayı daha da yavaşlatan yüksek emtia fiyatlarından etkileniyor. Ukrayna'daki savaş, 2021'de ve 2022'nin başlarında küresel ekonomide görülen COVID-19 ile ilgili arz darboğazlarından yükselen enflasyona hızlı bir son verme umutlarını boşa çıkardı. Yüksek gıda ve enerji fiyatları ve tedarik zinciri sorunlarının devam eden kötüleşmesi, tüketici fiyat enflasyonunun daha sonra ve önceden öngörülenden daha yüksek seviyelerde zirve yapacağını ima ediyor. OECD tahminleri, savaşın Almanya, Birleşik Krallık ve Amerika Birleşik Devletleri'nde 40 yılın en yüksek seviyelerine ulaşan enflasyon üzerindeki büyük ve küresel etkisini gösteriyor. Tedarik zinciri ve emtia fiyat baskılarında kademeli bir azalma ve artan faiz oranlarının etkisi 2023 yılına kadar hissedilmeye başlanacak, ancak yine de çekirdek enflasyonun yılsonunda birçok büyük ekonomide merkez bankası hedeflerinde veya üzerinde kalacağı tahmin ediliyor. OECD'nin 2024 yılına ilişkin ekonomik tahminleri, küresel ekonominin toparlanma sürecinde olduğunu göstermektedir. Küresel büyümenin 2024 ve 2025 yıllarında %3,2 oranında gerçekleşmesi beklenmektedir.
Türkiye, toplam 51 milyon ziyaretçi ile 2022 yılında en çok turist ağırlayan 5. ülke oldu. 2023 yılının ilk yarısına bu rakam 2022 ilk yarısına göre %21 artarak 22 milyon olarak yansıdı. 2023 yılının ilk yarısında ziyaretçilerin geliş amacı %76,2'lık oranla "seyahat, eğlence, spor ve kültürel faaliyetler", %16,6'lık oranla "akraba ve arkadaş ziyareti" olarak kaydedildi. Türkiye'ye "alışveriş" için gelenlerin oranı ise önceki yıllarla benzer biçimde yüzde %3'te kaldı.
Veriler, 2023 ilk yarısında Türkiye'ye en çok turisti önceki yıla göre %34 oranında artarak 5,2 milyon kişiye ulaşan Rus ziyaretçilerin oluşturduğunu gösteriyor. Rusya'dan gelen ziyaretçiler toplam ziyaretçi sayısının %13'ünü, ikinci sıradaki Almanya'dan gelen turistler ise %12'sini oluşturuyor. İngiltere'den gelen ziyaretçi sayısı da önceki yılın aynı dönemine göre %12 oranında artış göstererek 3. sırada yer alıyor. Türkiye'nin turizm gelirleri 2023 yılının ilk yarısında yıllık bazda %27 artışla 21,7 milyar ABD dolarına yükseldi. İstanbul'da 10 Haziran'da Inter Milan ile Manchester City arasında oynanan Şampiyonlar Ligi finali, ev sahibi şehre yaklaşık 75 milyon Euro (80 milyon ABD doları) ekonomik katkı sağlamıştır. KPMG'nin Küresel Dinlenme Eğilimleri 2024 raporuna göre seyahat ve dinlenme sektörüne yapılan küresel yatırımın bu yıl bir önceki yıla göre yüzde 25 artması beklenirken küresel seyahat ve turizm gelirlerinin ise 2024 yılında yüzde 8,3 artarak 1 trilyon dolar ulaşabileceği tahmin ediliyor.
Pandemi dolayısıyla uygulanan kısıtlamaların ortadan kalkmasıyla birlikte turizm sektöründe yaşanan olumlu havanın etkisiyle, 2024 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesis sayısı 6 bin 499, yatırım belgeli tesis sayısı 714, basit konaklama işletme belgeli tesis sayısı 14 bin 735 olmak üzere toplamda 21 bin 948 adet bakanlık belgeli tesis bulunuyor.
Oda sayılarına göre; İşletme belgeli oda sayısı 558 bin 33, yatırım belgeli oda sayısı 74 bin 493, basit konaklama işletme belgeli oda sayısı ise 325 bin 625'tir. Toplam oda sayısı ise 958 bin 151 dir.
2024 yılı Ocak-Kasım döneminde Ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısında geçen yılın aynı dönemine göre %7,09 artış göstererek 50.040.427 olmuştur. Ülkemizi ziyaret eden yabancı ziyaretçinin 1.658.523 ü (3.31%) günübirlikçidir. 2024 yılı Ocak - Kasım döneminde Ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Rusya Fed. %13,00 (6.504.350) ile birinci, Almanya %12,72 (6.364.990) ile ikinci, İngiltere (Birleşik Krallık) %8,67 (4 338 859) ile üçüncü sıradadır. İngiltere (Birleşik Krallık) ülkesini İran ve Bulgaristan izlemektedir.
Sıra dışı tarihi katmanların aynı mekânda izlerinin görülebildiği, İmparatorlukların başkenti İstanbul; Boğaz, Adalar, Tarihi Yarımada gibi hem kültürel hem de doğal özelikleri ile haklı şekilde çok sayıda turist çekmektedir. Buna ek olarak gelişen diğer turizm çeşitleriyle, alternatif bir turizm destinasyonu olma yolunda ilerlemektedir.
İstanbul, 2023 yılının ilk yarısında 11 milyon 524 bin yabancı ziyaretçiyle ağırladı. 2023 ilk yarısında İstanbul'u ziyaret eden yabancı ziyaretçi oranı bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,22 artış gösterdi. İstanbul'a gelen ziyaretçi sayısında yine önceki yıllarla benzer biçimde Rusya, Almanya, İran, ABD ve Suudi Arabistan, İngiltere ilk sıralarda yer aldı.
İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü verilerine göre, kente 2023'ün ocak-kasım döneminde 16 milyon 51 bin 324 yabancı turist geldi. 14 milyon 714 bin 474 kişinin ziyaret ettiği 2022'nin aynı dönemine göre yabancı turist sayısı 1 milyon 336 bin 850 ve yüzde 9 artmıştır.
Aşağıdaki tabloda Kültür ve Turizm Bakanlığımızdan "Turizm İşletmesi Belgeli", "Basit Konaklama Turizm İşletmesi Belgeli" ve "Turizm Yatırımı Belgeli" konaklama tesislerinin tür ve sınıf bazında tesis, oda ve yatak sayıları yer almaktadır. İstanbul'da toplamda "Turizm İşletmesi Belgeli" ve "Basit Konaklama Turizm İşletmesi Belgeli" 3.070 tesis, 252.078 yatak kapasitesi ile hizmet vermektedir. Yatırımların tamamlanmasıyla ilave 105 tesis ve 22.614 yatak İstanbul'un konaklama kapasitesine dâhil olacaktır.
| TESİSE GELİŞ SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRÜ | SINIFI | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM |
| 5 Yıldızlı | 3 115 181 | 1 586 754 | 4 701 935 | 7 423 225 | 2 938 855 | 10 362 080 | 2,38 | 1,85 | 2,20 | 34,54 | 13,68 | 48,22 | |
| 4 Yıldızlı | 2 100 641 | 730 088 | 2 830 729 | 5 534 585 | 1 411 786 | 6 946 371 | 2,63 | 1,93 | 2,45 | 45,51 | 11,61 | 57,12 | |
| 3 Yıldızlı | 760 215 | 360 912 | 1 121 127 | 1 847 953 | 653 508 | 2 501 461 | 2,43 | 1,81 | 2,23 | 39,00 | 13,79 | 52,80 | |
| Otel | 2 Yıldızlı | 134 523 | 71 396 | 205 919 | 311 740 | 116 150 | 427 890 | 2,32 | 1,63 | 2,08 | 38,95 | 14,51 | 53,46 |
| 1 Yıldızlı | 23 361 | 13 712 | 37 073 | 51 902 | 29 345 | 81 247 | 2,22 | 2,14 | 2,19 | 40,39 | 22,84 | 63,23 | |
| Toplam | 6 133 921 | 2 762 862 | 8 896 783 | 15 169 405 | 5 149 644 | 20 319 049 | 2,47 | 1,86 | 2,28 | 38,58 | 13,10 | 51,68 | |
| Termal Otel | 4 Yıldızlı | 2 546 | 9 281 | 11 827 | 10 746 | 26 380 | 37 126 | 4,22 | 2,84 | 3,14 | 18,66 | 45,80 | 64,45 |
| Pansiyon | 14 151 | 6 700 | 20 851 | 34 958 | 13 521 | 48 479 | 2,47 | 2,02 | 2,33 | 38,51 | 14,89 | 53,40 | |
| Kamping | 216 | 1 464 | 1 680 | 679 | 4 363 | 5 042 | 3,14 | 2,98 | 3,00 | 1,26 | 8,08 | 9,34 | |
| Apart Otel | 40 279 | 13 720 | 53 999 | 185 384 | 47 236 | 232 620 | 4,60 | 3,44 | 4,31 | 42,12 | 10,73 | 52,85 | |
| Müstakil Apart Otel | 27 688 | 4 499 | 32 187 | 148 599 | 14 830 | 163 429 | 5,37 | 3,30 | 5,08 | 54,31 | 5,42 | 59,73 | |
| Özel Tesis | 886 178 | 180 872 | 1 067 050 | 1 887 598 | 335 900 | 2 223 498 | 2,13 | 1,86 | 2,08 | 52,72 | 9,38 | 62,10 | |
| Pansiyon (Basit Belgeli) |
379 459 | 330 486 | 709 945 | 849 832 | 598 576 | 1 448 408 | 2,24 | 1,81 | 2,04 | 29,28 | 20,63 | 49,91 | |
| Turizm Kompleksi | 118 921 | 17 771 | 136 692 | 252 350 | 31 720 | 284 070 | 2,12 | 1,78 | 2,08 | 39,74 | 4,99 | 44,73 | |
| Butik Otel | 123 874 | 28 340 | 152 214 | 307 812 | 49 357 | 357 169 | 2,48 | 1,74 | 2,35 | 46,89 | 7,52 | 54,41 | |
| B Tipi Tatil Sitesi | 1 492 | 1 705 | 3 197 | 4 430 | 3 234 | 7 664 | 2,97 | 1,90 | 2,40 | 10,99 | 8,02 | 19,01 | |
| Otel (Basit Belgeli) | 1 475 677 | 549 381 | 2 025 058 | 3 374 118 | 1 028 421 | 4 402 539 | 2,29 | 1,87 | 2,17 | 42,58 | 12,98 | 55,56 | |
| Motel (Basit Belgeli) |
4 897 | 15 627 | 20 524 | 6 237 | 27 252 | 33 489 | 1,27 | 1,74 | 1,63 | 6,56 | 28,67 | 35,24 | |
| Apart Otel (Basit Belgeli) |
56 470 | 24 189 | 80 659 | 139 938 | 45 898 | 185 836 | 2,48 | 1,90 | 2,30 | 42,61 | 13,97 | 56,58 | |
| GENEL TOPLAM | 9 265 769 | 3 946 897 | 13 212 666 | 22 372 086 | 7 376 332 | 29 748 418 | 2,41 | 1,87 | 2,25 | 39,67 | 13,08 | 52,75 |
Tablo 19 Tesis Sayı ve Türlerine Göre Geceleme, Ortalama Kalış Süreleri-Doluluk Oranları
2024 yılı Eylül ayı itibarıyla Bakanlık Belgeli tesisler için toplam tesise geliş sayısı 1.347.868'dir. Bu tesislerde yapılan toplam geceleme sayısı ise 3.017.003 olup, ortalama kalış süresi ise 2,24 gündür. İstanbul'daki konaklama tesislerinin Eylül ayı doluluk oranı ise %62,72'dir.
2024 yılı Mart ayında İstanbul'daki konaklama tesislerinde doluluklar 0,3 puan artışla % 45,85'e çıktı. Ortalama doluluk 2023'te % 45,51 dolayında idi. Bu dönemde İstanbul'daki doluluklar; 5 yıldızlı otellerde düşerek %40,7'ye gelirken, 4 yıldızlı otellerde de %51,2'ye çıktı. 3 yıldızlı otellerde de % 44,6'ya yükseldi.
| Tablo 20 İstanbul İlçeleri Turizm İstatistikleri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | -- | -------------------------------------------------- |
| ILCELER | TESISE GELIS | GECELEME | ORTALAMA | DOLULUK | Gaziosmanpaşa | 26.464 | 112.987 | 4.27 | 59,44 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SAYISI | KALIS SÜRESİ | ORANI(%) | Güngören | 140.041 | 282.099 | 2,01 | 53,97 | ||
| Adalar | 21.031 | 31.705 | 1,51 | 26,17 | Kadıköv | 428.191 | 815.357 | 1.90 | 45,83 |
| Amavutköv | 252.990 | 267.527 | 1.06 | 84,03 | Kağıthane | 157.945 | 350.162 | 2,22 | 52,70 |
| Atasehir | 272.354 | 515.480 | 1.89 | 49,56 | Kartal | 105.744 | 172.999 | ||
| Avcdar | 77.942 | 145.209 | 1,86 | 50,57 | 1.64 | 41,86 | |||
| Bağcılar | 501.830 | 1.029.869 | 2.05 | 59,22 | Küçükçekmece | 317.214 | 614.644 | 1,94 | 50,82 |
| Bahcelievler | 400.199 | 832.144 | 2,08 | 44,90 | Maltepe | 155.673 | 327.756 | 2,11 | 54,22 |
| Bakırköv | 426.656 | 1.091.524 | 2,56 | 48,89 | Pendik | 337.678 | 599.726 | 1,78 | 42,19 |
| Başakşehir | 59.809 | 119.985 | 2,01 | 52,40 | Sariyer | 137.191 | 451.413 | 3.29 | 48,79 |
| Bayrampaşa | 219.381 | 457.347 | 2,08 | 42,80 | Silivri | 96.257 | 180.773 | 1,88 | 29,46 |
| Besiktas | 583.103 | 1390.883 | 2.39 | 44,09 | Sultangazi | 756 | 1.774 | 2,35 | 13,14 |
| Beykoz | 63.686 | 104.317 | 1,64 | 27,23 | Sile | ||||
| Bevlikdüzü | 15.595 | 28,745 | 1,84 | 45,11 | 70.122 | 131.341 | 1,87 | 33,22 | |
| Beyoğlu | 2.142.976 | 5.283.253 | 2,47 | 60,16 | Sişli | 1.371.547 | 2.980.934 | 2.17 | 51,34 |
| Büyükada | 17.275 | 28.605 | 1.66 | 53,69 | Tuzla | 115.818 | 259.220 | 2,24 | 50,57 |
| Büyükçekmece | 210.507 | 400.682 | 1,90 | 32,07 | Ümraniye | 216.421 | 494.376 | 2,28 | 44,80 |
| Catalca | 4.633 | 9.169 | 1,98 | 19,01 | Üsküdar | 85,771 | 222,949 | 2.60 | 57,73 |
| Esenler | 83.060 | 166.368 | 2,00 | 46,03 | Zevtinburnu | 244.815 | 611.705 | 2.50 | 61,03 |
| Esenvurt | 177.457 | 307.621 | 1,73 | 40,08 | İSTANBUL TOPLAMI | 13.212.666 | 29.748.418 | 2,25 | 52,75 |
| Eyüpsultan | 93.819 | 177.808 | 1.90 | 41,40 | |||||
| Fatih | 3.580.715 | 8.749.962 | 2.44 | 59,73 | TÜRKİYE TOPLAMI | 77.298.091 | 203.187.830 | 2,63 | 50,08 |
İstanbul ilçelerinde 2024 yılında en çok gecelemenin yapıldığı ilçe Fatih ilçesidir. Otel doluluk oranları incelendiğinde ise en yüksek doluluk oranı Arnavutköy ilçesinde gerçekleşmiştir.
Harita 6 Konaklama Tesisleri Lokasyon Haritası
| Konaklama Tesisi | Vialand Palace | Radison Residance | Golden Tulip Hotel | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Eyüp | GOP | Beyoğlu | |||||||
| Otel Statüsü | 4 Yıldız | 5 Yıldız | 4 yıldız | |||||||
| Oda Sayısı | 100 | 148 | 185 | |||||||
| Otel Açık Gün Süre | 365 | 365 | 365 | |||||||
| Oda Özellikleri | Deluxe Suit | Family Suit | King Suit | Studio Apart | One Bedroom Two Bedroom | Standart | Suit | Executive Room | ||
| Sezon Oda Fiyatı Ortalaması TL/Gece-KDV Dahil | 6.235,00 | 8.344,00 | 13.157,00 | 4.128,00 | 4.821,00 | 7.644,00 | 3.169,00 | 10.562,00 | 14.853,00 | |
| Tahmin Edilen Acenta Komisyonları & Kapı İndirimleri | 20% | 15% | 20% | |||||||
| Uygulanan KDV Oranı | 10% | 10% | 10% | |||||||
| İndirim Sonrası KDV Hariç Peşin Oda Fiyatı | 4.534,55 | 6.068,36 | 9.568,73 | 3.189,82 | 3.725,32 | 5.906,73 | 2.304,73 | 7.681,45 | 10.802,18 | |
| Ortalama Oda Fiyatı / KDV HARİÇ | 6.723,88 | 4.273,95 | 6.929,45 | |||||||
| Konaklama Tesisi | Lionel Hotel | Ramada Wyndam Alibeyköy | Movenpick Golden Horn | |||||||
| Konum | Bayrampaşa | Bayrampaşa | Eyüp | |||||||
| Otel Statüsü | 5 Yıldız | 4 Yıldız | 5 Yıldız | |||||||
| Oda Sayısı | 230 | 150 | 136 | |||||||
| Otel Açık Gün Süre | 365 | 365 | 365 | |||||||
| Oda Özellikleri | Superior | Executive | Suit | Standart | Junior suit | King Suit | Standart | Deluxe Deniz Man. |
Junior Süit | |
| Sezon Oda Fiyatı Ortalaması TL/Gece-KDV Dahil | 4.233,00 | 5.550,00 | 13.616,00 | 4.401,00 | 6.235,00 | 18.337,00 | 4.025,00 | 5.832,00 | 12.364,00 | |
| Beklenen Kapı İndirimi | 15% | 20% | 15% | |||||||
| Uygulanan KDV Oranı | 10% | 10% | 10% | |||||||
| İndirim Sonrası KDV Hariç Peşin Oda Fiyatı | 3.270,95 | 4.288,64 | 10.521,45 | 3.200,73 | 4.534,55 | 13.336,00 | 3.110,23 | 4.506,55 | 9.554,00 | |
| Ortalama Oda Fiyatı / KDV HARİÇ | 6.027,02 | 7.023,76 | 5.723,59 |
Tablo 21 Turizm İşletmeleri Analizi (Otelleri Oda Fiyatları/Geceleme Detayları)
Taşınmaza yakın konumda bulunan konaklama tesisleri incelenmiş oda fiyatları ve doluluk oranları analiz edilmiştir. Emsal olarak alınan otelleri statüsü 4 ve 5 yıldızlı oteller olarak seçilmiştir. Otel yetkilileri ile yapılan görüşmelerde otelin niteliği, oda sayısı ve marka algısına göre doluluk oranları ve fiyatları değişmekte olup yapılan görülmelerde doluluk oranları %50 - %75 bandı arasında olduğu ifade edilmiştir. Oda fiyatları internet üzerinden acente fiyatları olup, talep edilen fiyatlarda %10 KDV ve %20 acente komisyonları dahildir. Emsal analizinde net konaklama geceleme fiyatı tespitinde talep edilen fiyatlardan bu oranlardan arındırılarak hesap edilmiştir.
Taşınmaza yakın konumda bulunan 4-5 yıldızlı konaklama tesisleri incelenmiş oda fiyatları ve doluluk oranları analiz edilmiştir. Bu bağlamda konu taşınmazın değerleme işlemlerinde kullanılmak üzere oda fiyatını 2024 yılı için ortalama KDV hariç 6.000 TL/gece-gün olabileceği düşünülmektedir.
Bölgenin henüz gelişimini tamamlamaması, ulaşımda yaşanabilecek problemler gibi olumsuzluklar irdelendiğinde turizm sektörü açısından potansiyelin az olarak değerlendirilmesine sebebiyet vermektedir. Bu nedenle otelin yeni açılacak olması dikkate alındığında başlangıç yılındaki doluluk oranının %40 oranı olarak geçekleşebileceği, stabilize yıllarda ise %65,00 doluluğa ulaşacağı analiz edilmiştir.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet haklan dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır. Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde karşılaştırılabilir yeteri kadar arsa bazında pazar datasını ulaşılabiliyor olması sebebiyle değerleme çalışmasında arsanın değer tespitinde kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir Yaklaşımı, Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Bu değerleme çalışmasında parsel üzerinde meri imar hakları çerçevesinde proje geliştirme çalışması yapılmış olup bu verilerin finansal projeksiyonları ışığında taşınmazın arsa değeri hesaplanmıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi; ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme taşınmazın mevcut imar haklarına esas ve fonksiyonuna göre hipotetik anlamda geliştirme çalışması yapılmıştır. Bu yaklaşım gelir yaklaşımına altlık oluşturmak için kullanılmıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Değerleme konusu taşınmazların askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak "Turizm, Ticaret+Konut" olarak kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülmektedir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kirtileler ve satış ıskontosu uygulanarak fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkullerin geliştirmemiş boş arsa olarak birim satış değeri belirlenmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen parselin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan arsa emsallerinin konu gayrimenkule göre kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek parametreler ve kriterler belirlenmiş, bu parametrelere göre emsaller konu taşınmaza göre sahip olduğu özellikler baz alınarak emsal düzeltmeleri uygulanmıştır. Düzeltilen emsaller ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra birim değer belirlenmiştir. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| ARSA EMSALLERİ AYARLAMA TABLOSU | Konu Taşınmaz | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Sarıgöl | Küçükköy | Yıldırım | Sağmalcılar | Düğmeciler | Orta | Orta |
| İmar Hakkı | Ticaret+Konut Alanı | Ticaret | Ticaret+Konut | Ticaret+Konut | Ticaret | Turizm+Ticaret | Konut+Ticaret |
| Arsa Alanı, m² | 2.260,84 | 1.670,54 | 135,00 | 175,00 | 1.100,00 | 382,00 | 180,00 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 275.000.000 | 18.200.000 | 28.500.000 | 125.000.000 | 66.000.000 | 25.000.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 164.617,43 | 134.814,81 | 162.857,14 | 113.636,36 | 172.774,87 | 138.888,89 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 4% | 5% | 4% | 6% | 4% | 5% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 143.026,34 | 158.032,73 | 128.074,07 | 156.342,86 | 106.818,18 | 165.863,87 | 131.944,44 |
| Konum | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | |
| Konum İçin Ayarlama | -5% | 10% | -5% | 10% | 0% | 10% | |
| Arsa Alan Büyüklüğü | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | |
| Arsa Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 0% | -10% | -10% | 0% | -5% | -10% | |
| Ulaşılabilirlik | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | |
| Ulaşılabilirlik İçin Ayarlama | 0% | 10% | 5% | 15% | 0% | 10% | |
| Lejant | Daha İyi | Benzer | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | |
| Lejant Durumu İçin Ayarlama | -5% | 0% | 0% | -5% | -5% | 0% | |
| Yapılaşma Hakkı | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Yapılaşma Hakkı İçin Ayarlama | 5% | 10% | 10% | 15% | 5% | 10% | |
| Parsel Geometrisi, Yapılaşmaya Engel Durumu | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Parsel Geometrisi, Yapılaşmaya Engel Durumu Ayarlama | 10% | 5% | 10% | 10% | 5% | 10% | |
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² | 166.156 | 164.731,34 | 161.090,93 | 169.831,73 | 162.386,47 | 165.035,59 | 173.861,88 |
| 6802 Ada 1 Parsel Arsa Alanı | 2.260,84 | ||||||
| HESAPLANAN DEĞER | 375.652.861,19 | ||||||
| NİHAİ GELİŞTİRİMEMİŞ BOŞ ARSA DEĞERİ, TL | 375.650.000,00 |
Tablo 22 Pazar Yaklaşımı Sonuçları
Pazar Değeri Tespiti Analizi kapsamında uygulanan yaklaşım modelinde, bölge bazındaki benzer imar haklarına sahip emsallerin uygunlaştırılması sonucu birim m2 aralığı 161.000 – 173.900 TL/m2 arasında değişmektedir. 6802 Ada 1 Parselin tamamının düzeltilmiş nihai değeri işbu yaklaşım çerçevesinde 375.650.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Taşınmazın mevcut imar durumu baz alınarak geliştirme yaklaşımı tabanlı gelir yaklaşımı analizi ile arsanın değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. Bu bağlamda konut, mağaza birimleri ve konaklama ünitelerindeki oda fiyatları analiz edilerek gelir yaklaşımına altlık oluşturulmaya çalışılmıştır
Konut: Konut nitelikli emsallerin araştırıldığı Pazar Değeri Analizinde elde edilen veriler neticesinde yeni geliştirilecek projelerde oluşacak düzeltilmiş birim satış değerinin 64.900 TL/m² olduğu belirlenmiştir.
Mağaza: Taşınmazın konumlu olduğu ulaşım aksının ticari olarak henüz yeterli aktifliğinin bulunmaması ve gelişmemiş olması ile kısıtlı sayıda benzer nitelikli emsal bulunduğu ve emsal uygunlaştırma tablolusu oluşturularak, yeni geliştirilecek projede yer alacak ticari birimlerin düzeltilmiş birim satış değerinin 86.600 TL/m² olduğu belirlenmiştir.
Taşınmaza yakın bölgelerdeki ticari vasıflı emsallerden faydalanılarak şerefiye parametrelerine ve kriterlerine göre aşağıda belirtilen emsal düzeltmeleri hesaplanmıştır.
| EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TİCARİ BİRİMLER) | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dükkan Etkin Zemin Kat Alanı, m² | 68 | 92 | 137 | 97 | 59 | 63 | |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 6.700.000 | 5.300.000 | 10.000.000 | 8.250.000 | 4.600.000 | 4.100.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 103.715,17 | 72.010,87 | 72.859,74 | 94.942,17 | 92.115,14 | 76.563,96 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 7% | 4% | 4% | 7% | 5% | 5% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 80.678,71 | 96.455,11 | 69.130,43 | 69.945,36 | 88.296,22 | 87.509,39 | 72.735,76 |
| Konum | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha İyi | Benzer | Daha Kötü | |
| Konum İçin Ayarlama | -5% | 10% | 10% | -5% | 0% | 5% | |
| Alan Büyüklüğü (Perakende Etkisi) | Daha İyi | Benzer | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | |
| Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | -10% | 0% | 5% | 0% | -10% | -10% | |
| Ticari Hareketlilik | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | Daha Kötü | |
| Ticari Hareketlilik İçin Ayarlama | -15% | 5% | 5% | 0% | -5% | 5% | |
| Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyeti | Benzer | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü | |
| Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyetiİçin Ayarlama | 0% | 0% | -5% | -5% | -5% | 5% | |
| Bina Niteliği | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Bina Niteliği Etkisi | 10% | 5% | 5% | 5% | 10% | 5% | |
| Bina Yaşı | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Bina Yaşı İçin Ayarlama | 10% | 5% | 5% | 5% | 10% | 5% | |
| Emsal Ortalaması, Etkin Zemin Kat Alanı Bazında, TL/m² | 86.517,31 | 84.819,49 | 88.029,83 | 88.844,87 | 87.855,29 | 86.006,19 | 83.548,18 |
| Düzeltilmiş Emsal Ortalaması, Etkin Zemin Kat Alanı Bazında, TL/m² | 86.600,00 |
Tablo 23 Emsal Ayarlama Tablosu (Satılık Ticari Birimler)
Konaklama Birimleri: Taşınmaza yakın konumda ve çevre ilçelerde yer alan 4 ve 5 yıldızlı oteller araştırmaya konu edilmiş olup, ortalama geceleme fiyatları analiz edilmiştir. Yapılan araştırmalar neticesinde ortalama geceleme fiyatlarının 4.270 – 7.030 TL/gece arasında olduğu analiz edilmiş olup, fiyatların lokasyon ve otel markasına göre değiştiği analiz edilmiştir. Konu taşınmazın bulunduğu lokasyon ve hali hazırda sahip olduğu avantajlar ve dezavantajlar irdelendiğinde geliştirilecek projede yer alması muhtemel oda geceleme düzeltilmiş fiyatlarının 2024 yılı için ortalama 6.000 TL/gece olabileceği analiz edilmiştir.
Konu taşınmazın hali hazırda onaylanmış otel fonksiyonuna yönelik avan projesi bulunmaktadır. Pazarda yapılan araştırmalarda, sahadan elde edilen izlenimler ve firma tecrübemiz özelinde konu parsel üzerinde otel projesinin geliştirilmesinin efektif olamayabileceği düşünülmüş ve imar fonksiyonun izin verdiği, pazarda talep görebilecek konut + ticaret fonksiyonu geliştirmeye konu edilerek alternatif proje üretilerek sonuçları nakit akışı analizlerinde karşılaştırılmıştır. Belirlenen 2 alternatif aşağıdaki gibidir.
Bu başlıkta 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına göre taşınmazın emsali 1,80 olup Gaziosmanpaşa Belediyesi'nce onaylanan avan proje kapsamında parselin imar transferi yoluyla emsal hakkının 4,58'e artırıldığı bilgisine ilişkin olarak belirlenen imar fonksiyonlarına esas, imar hakları doğrultusunda proje geliştirme varsayımları uygulanmıştır. Belirlenen fonksiyonlar ve proje geliştirme varsayımları konsept niteliği taşımaklar beraber, değişecek imar koşullarında revize edilmesi gerekmektedir. Tahmin edilen proje alanları alternatif 1 için müşteriden temin edilen avan proje verileri değiştirilmeden kullanılmış, alternatif 2 için ise plan notları, tip imar yönetmeliği, otopark yönetmeliği, sığınak yönetmeliği, yangın yönetmeliği gibi resmi dayanaklardan faydalanılarak olası proje alanları tahmin edilmiştir.
Alternatif 2 kapsamında belirlenen proje varsayımlarına göre oluşan özet alan dağılımı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
GELİŞTİRME PARAMETRELERİ
| İl | İstanbul | 35% | Kullanılan TAKS | e | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçe | GOP | 791,29 | Taban Alanı | a x e | ||||
| Mahalle | Soğanlık Yeni | 10.354,65 | Emsale Esas İnşaat Alanı | a x b | ||||
| Ada | 6802 | 3.106,39 | Emsal Harici Alan (%30 Oranı Dahilindekiler) a x b x %30 | |||||
| Parsel | 1 | 20 | %30 Harici Yangın Merdiveni ve Hol Alanı | g | ||||
| Arsa Alanı | 2.260,84 | a | 600,00 | Yangın Merdiven Alanı (Zemin Üstü) | g x c x d | |||
| Planda Belirtilen Emsal | 1,8 | 837,73 | %30 Harici Satılabiir Alan Eklentileri | x+w+y+z | ||||
| GOP Belediyesi Tarafından Belirlenen Emsal Artışı | 2,78 | 14.898,77 | Toplam Satılabilir Alan | h | ||||
| EMSAL HAKKI | 4,58 | b | 43,88% | Satılabilir Alan / Emsale Esas Alan Farkı | h / (axe) | |||
| Hmax - Blok Yüksekliği (BK Dahil) | Serbest | 791,29 | Mağaza | |||||
| TAKS | 0,35 | 14.107,48 | Konut | |||||
| Çekme Mesafeleri | 4.246,10 | Zemin Altı Ortak İnşaat Alanı | k | |||||
| Ön | - | 828,37 | Sıığınak & Teknik Hacim | |||||
| Arka & Yan | - | 80,00 | Yangın Merdiven Alanı (Zemin Altı) | |||||
| Kat Dağılımı | 2BK+ZK+14NK | 2.500,00 | Otopark Alanı | |||||
| Toplam Kat Adeti | 17 | c | 837,73 | Satılabilir Alana Eklenecek Alanlar | x+w+y+z | |||
| Blok Adeti | 2 d | 18.307,15 | Toplam İnşaat Alanı | h + k | ||||
| Otopark Yönetmeliği | 1+1 | 2+1 | 3+1 | 4+1 | Mağaza | Toplam | ||
| 80m²'ye Kadar Daire Sayısı | 30 | - | - | - | 30 | |||
| 80m² -120 m² Arası Daire Sayısı | 40 | 40 | ||||||
| 120m² -180 m² Arası Daire Sayısı | - | 36 | 36 | |||||
| 180 m² Sonrası Daire Sayısı | - | - | - | 10 | 5 | 15 | ||
| Toplam | 30 | 40 | 36 | 10 | 5 | 121 | ||
| 80m²'ye Kadar Daire Otopark | 10 | Her 3 Daire İçin 1 Otopark | ||||||
| 20 | Her 2 Daire İçin 1 Otopark | |||||||
| 80m² -120 m² Arası Daire Sayısı | ||||||||
| 120m² -180 m² Arası Daire Sayısı | 36 | Her Daire İçin 1 Otopark | ||||||
| 180 m² Sonrası Daire Sayısı | - | Her Daire İçin 2 Otopark | ||||||
| Dükkan | 12 | Emsale Esas Her 50 m² İçin 1 Adet | ||||||
| Yönetmeliğe Göre Min. Araç Sayısı | 78 | |||||||
| Planlanan Otopark Sayısı | 100 | 2.500 m² | Manevra Alanı 25 m² | |||||
| DİĞER ORTAK ALAN HESAPLARI | ||||||||
| Sığınak | 517,73 | Emsale Esas Her 20 m² İçin 1m² | ||||||
| Teknik Hacim Alanı | 310,64 | Emsale Esas Alanın %3'ü | ||||||
| Mescid (x) | 150,00 | %30 Harici | ||||||
| Çocuk Oyun Alanları & Bakım Üniteler (y) | 100,00 | Tip İmar Yönetmeliğinde Belirtilen | Satılabilir |
Emsale Esas Alanının %5', Max. 1000m²
Max. Alanları Alınmıştır
Tablo 24 Alternatif 2 Proje Geliştirme Varsayımlarına Esas Alan Kullanımları
Kapıcı Dairesi (z) 70,00 Yönetim, Toplantı Odaları Spor & Sosyal Mekanlar (w) 517,73 Toplam 1.666,10
Alan Eklentileri
Benzer projeler ve güncel maliyetlerden elde edilen veriler ışığında fonksiyon tiplerine göre birim maliyetler aşağıdaki şekilde kullanılmıştır. Toplam maliyetlerin elde edilmesi amacıyla brüt inşaat alanı ile çarpılmıştır. Tüm inşaat işleri maliyetlerine ek olarak yüklenici/yatırımcı tarafından proje geliştirme, izinler, denetim ve yönetim maliyetleri için toplam maliyet üzerinden çeşitli oranlarda bütçe ayrılmıştır.
Bu çalışmada Maliyet yaklaşımı, parsel üzerinde geliştirme varsayımlarına konu alternatiflerin geliştirme maliyeti tespitinde kullanılmıştır. Geliştirme maliyetleri optimize edilmiş ulusal maliyetler ve birim maliyetlerin tam olarak belirlenmediği yerlerde de toplam maliyetler esas alınarak hesaplanmıştır. Maliyetler KDV hariç olarak değerlendirilmiştir.
Tüm fiyat keşiflerinde optimum pazar koşulları dikkate alınmıştır. Yatırım maliyetlerindeki sapmalar ve geliştiricinin kapasitesi ve becerisi maliyetin değişken unsurlarıdır. Geliştirme maliyetlerinin içerdiği ana maliyet kalemleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Projelerin İnşaat Süreleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Alternatiflere Göre Hesaplanan Geliştirme Maliyetleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Tablo 25 Alternatif 1 (Maliyet Tablosu)
| ALTERNATİF 1 (OTEL PROJESİ) GELİŞTİRME MALİYETİ |
Alan (m²) | Birim Maliyet (TL/m²) |
Birim Maliyet (USD/m²) |
Geliştirme Maliyeti (TL) |
Geliştirme Maliyeti (USD) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bina Maliyetleri | |||||
| Zemin Altı İnşaat Alanı (Brüt Alan) | 6.394,50 | 31.809,78 | 900,00 | 203.407.638,21 | 5.755.050,00 |
| Zemin Üstü İnşaat Alanı (Brüt Alan) | 14.342,50 | 49.481,88 | 1.400,00 | 709.693.863,90 | 20.079.500,00 |
| Bina Maliyetleri Toplanı | 20.737,00 | 44.032,48 | 1.245,82 | 913.101.502,11 | 25.834.550,00 |
| Diğer Maliyetler | |||||
| Mühendislik & Mimarlık Ücretleri | 3,00% | 27.393.045,06 | 775.036,50 | ||
| Yatırımcı Sabit Gideleri | 2,00% | 18.262.030,04 | 516.691,00 | ||
| Proje Yönetim Gideri | 3,00% | 27.393.045,06 | 775.036,50 | ||
| Yapı Denetimi | 2,00% | 18.262.030,04 | 516.691,00 | ||
| Yasal İzinler Danışmanlık | 2,00% | 18.262.030,04 | 516.691,00 | ||
| Diğer Maliyetler Toplamı | 5.283,90 | 149,50 | 109.572.180,25 | 3.100.146,00 | |
| Toplam Geliştirme Maliyeti | 49.316,38 | 1.395,32 | 1.022.673.682,36 | 28.934.696,00 | |
| Bina Dışı Maliyetler | |||||
| Altyapı, Zemin İyileştirme, Hafriyat Maliyetleri | 2.260,84 m² | 3.887,86 | 110,00 | 8.789.833,92 | 248.692,40 |
| Sert Zemin & Peysaz Düzenleme & Aydınlatma | 1.469,55 m² | 3.887,86 | 110,00 | 5.713.392,05 | 161.650,06 |
| FF&E Konaklama Ünitesi İç Tefrişat Maliyetleri | 195 Oda | 424.130 TL/Oda | 12.000,00 | 82.705.428,00 | 2.340.000,00 |
| Bina Dışı Maliyetleri Toplamı | 4.687,69 | 132,63 | 97.208.653,97 | 2.750.342,46 | |
| Toplam Geliştime Maliyeti | 20.737,00 | 54.004,07 | 1.527,95 | 1.119.882.336,34 | 31.685.038,46 |
| MALİYET YAKLAŞIMI DEĞERLEME TABLOSU | TL | USD | |||
| Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı İle Ulaşılan Boş Arsa Değeri, TL | 319.317.559,89 | 9.034.510,89 | |||
| Yapıların Mevcut Durum Değeri, TL | 1.119.882.336,34 | 31.685.038,46 | |||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Toplam Değer | 1.439.199.896,23 | 40.719.549,35 | |||
| TL/USD Kuru, 31.12.2024 | 35,3442 | 35,3442 |
| ALTERNATİF 2 (KONUT + TİCARET PROJESİ) GELİŞTİRME MALİYETİ |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toplam İnşaat Alanı, m² | 18.307,15 | |||||||||
| Zemin Üstü İnşaat Alanı, m² | 14.061,04 | |||||||||
| Zemin Altı İnşaat Alanı, m² | 4.246,10 | |||||||||
| Arsa Alanı, m² | 2.260,84 | |||||||||
| Bina Oturumu Hariç Peysaj Alanı, m² | 1.469,55 | |||||||||
| PARA BİRİMLERİNE GÖRE MALİYET ÖNGÖRÜLERİ | Birim Maliyet (USD/m²) Toplam Geliştirme Maliyet (USD) | Birim Maliyet (TL/m²) Toplam Geliştirme Maliyet (TL) | ||||||||
| BİNA MALİYETİ | ||||||||||
| Kaba İnşaat (Zemin Üstü) | 220,00 | 3.093.429,10 | 7.775,72 | 109.334.776,77 | ||||||
| İnce İnşaat (Zemin Üstü) | 210,00 | 2.952.818,69 | 7.422,28 | 104.365.014,19 | ||||||
| Mekanik & Elektrik | ||||||||||
| Mekanik Tesisatı (Toplam İnşaat Alanı) | 100,00 | 1.830.714,55 | 3.534,42 | 64.705.141,18 | ||||||
| Elektrik Tesisatı (Toplam İnşaat Alanı) | 110,00 | 2.013.786,00 | 3.887,86 | 71.175.655,30 | ||||||
| Zemin Altı İnşaat Maliyeti | 220,00 | 934.142,91 | 7.775,72 | 33.016.533,84 | ||||||
| Toplam Bina Maliyeti | 71,25% | 591,29 | 10.824.891,25 | 20.898,79 | 382.597.121,28 | |||||
| BİNA DIŞI MALİYETLER | ||||||||||
| Alt Yapı | 60,00 | 135.650,40 | 2.120,65 | 4.794.454,87 | ||||||
| Sert Zemin & Peysaz Düzenleme & Aydınlatma | 60,00 | 88.172,76 | 2.120,65 | 3.116.395,66 | ||||||
| Toplam Bina Dışı Maliyetler | 1,47% | 12,23 | 223.823,16 | 432,12 | 7.910.850,53 | |||||
| BİNA + BİNA DIŞI MALİYETLER TOPLAMI | 72,73% | 603,52 | 11.048.714,41 | 21.330,90 | 390.507.971,81 | |||||
| DİĞER MALİYETLER | ||||||||||
| Mühendislik & Mimarlık Ücretleri | 2,00% | 12,07 | 220.974,29 | 426,62 | 7.810.159,44 | |||||
| Yatırımcı Sabit Gideleri | 1,00% | 6,04 | 110.487,14 | 213,31 | 3.905.079,72 | |||||
| Proje Yönetim Gideri | 2,00% | 12,07 | 220.974,29 | 426,62 | 7.810.159,44 | |||||
| Yapı Denetimi | 1,00% | 6,04 | 110.487,14 | 213,31 | 3.905.079,72 | |||||
| Yasal İzinler Danışmanlık | 2,00% | 12,07 | 220.974,29 | 426,62 | 7.810.159,44 | |||||
| Reklamasyon, Satış Ofisi & Açılış Harcamaları | 2,00% | 12,07 | 220.974,29 | 426,62 | 7.810.159,44 | |||||
| Toplam Diğer Maliyetler | 7,27% | 60,35 | 1.104.871,44 | 2.133,09 | 39.050.797,18 | |||||
| Toplam Geliştirme Maliyeti | 663,87 | 12.153.585,85 | 23.463,99 | 429.558.768,99 | ||||||
| Geliştirici Karı / Primi | 25,00% | 165,97 | 3.038.396,46 | 5.866,00 | 107.389.692,25 | |||||
| Geliştirici Karı Dahil Toplam Maliyet | 829,84 | 15.191.982,31 | 29.329,99 | 536.948.461,24 | ||||||
| TL/USD Kuru, 31.12.2024 | 35,3442 | 35,3442 |
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının ana prensibi, değerin gayrimenkul üzerindeki faaliyetin net geri dönüşünü ile ifade edilmesidir. Yani gelecekteki, kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelecekteki elde edilecek kazançlar, kapitalizasyon süresi ve iskonto edilmiş nakit akışı analizi ile Pazar değerine dönüştürülmektedir.
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun projenin hipotetik alan programı tahminlerine esas, projeden elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır. Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır. Alternatiflere göre oluşturulan varsayımlar aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| OTEL BİLGİLERİ - GOP OTEL GELİŞTİRMESİ | 6802 ADA 1 PARSEL İLE FİNANSAL BİLGİLER | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Kapalı Alan (m²) | 20.737,00 | Bina Alanı, m² | 20.737,00 | |||||||||||
| Oda Sayısı (Adet) | 195 | Bakanlık Birim İnşaat Maliyeti, TL/m² | 24.300,00 | |||||||||||
| Yatak Sayısı (Adet) | 429 | Bina Sigorta Matrahı, TL | 503.909.100,00 | |||||||||||
| Oda Fiyatı (TL) | 6.000,00 | Arsa Alanı Toplamı, m² | 2.260,84 | |||||||||||
| Oda Fiyatı (USD) | 169,76 | Birim Arsa Rayiç Değeri, TL/m² | 5.841,97 | |||||||||||
| Yatak Fiyatı (USD) | 84,88 | Arsa Rayici, TL | 13.207.759,45 | |||||||||||
| Otel Açık Olan Dönem | 1 2 | Vergiye Esas Toplam Değer, TL | 517.116.859,45 | |||||||||||
| Otel Açık Olan Gün Sayısı | 365 | 31.12.2024 Tarihli USD Kuru, TL | 35,3442 | |||||||||||
| Ortalama Fiyat Artış Oranı (%) | 16,55% | |||||||||||||
| Ortalama Enflasyon Oranı | 15,05% | |||||||||||||
| Cap. Rate | 8,00% | |||||||||||||
| Disc. Rate (Gelir) | 21,55% | |||||||||||||
| Y0 | İnşaat Dönemi | İşletme Dönemi | ||||||||||||
| 1 | 2 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |||
| GOP OTEL | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 30.12.2028 | 30.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 30.12.2032 | 30.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 | 30.12.2036 | |
| Oda Sayısı | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | |
| Doluluk | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 42,50% | 45,00% | 47,50% | 50,00% | 52,50% | 55,00% | 57,50% | 60,00% | 62,50% | 65,00% | |
| Yıllık Oda Kapasitesi | - | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | |||
| Yıllık Satılan Oda Sayısı | - | 30.249 | 32.029 | 33.808 | 35.588 | 37.367 | 39.146 | 40.926 | 42.705 | 44.484 | 46.264 | |||
| Enflasyon Oranı (%) | 15,05% | 27,07% | 18,47% | 17,50% | 16,50% | 15,50% | 14,50% | 13,50% | 12,50% | 12,00% | 11,50% | 11,00% | 10,50% | |
| Fiyat Artış Oranı (%) | 16,55% | 29,78% | 20,32% | 19,25% | 18,15% | 17,05% | 15,95% | 14,85% | 13,75% | 13,20% | 12,65% | 12,10% | 11,55% | |
| Oda Fiyatı (TL) | 6.000 | 7.787 | 9.369 | 11.172 | 13.200 | 15.450 | 17.915 | 20.575 | 23.404 | 26.493 | 29.845 | 33.456 | 37.320 | |
| Toplam Gelirler (TL) | 100,00% | - | - | - | 371.743.561 | 465.051.194 | 574.583.669 | 701.294.488 | 845.708.556 | 1.007.802.695 | 1.192.688.681 | 1.401.979.616 | 1.637.103.281 | 1.899.236.258 |
| Oda Gelirleri (TL) | 90,9% | - | 337.948.691 | 422.773.813 | 522.348.790 | 637.540.444 | 768.825.960 | 916.184.269 | 1.084.262.437 | 1.274.526.924 | 1.488.275.710 | 1.726.578.417 | ||
| Diğer Gelirler | 9,1% | 33.794.869 | 42.277.381 | 52.234.879 | 63.754.044 | 76.882.596 | 91.618.427 | 108.426.244 | 127.452.692 | 148.827.571 | 172.657.842 | |||
| Net İşletme Geliri (TL) | 36,00% | - | 133.827.682 | 167.418.430 | 206.850.121 | 252.466.016 | 304.455.080 | 362.808.970 | 429.367.925 | 504.712.662 | 589.357.181 | 683.725.053 | ||
| NPV (OTEL DEĞERİ İÇİN) | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 30.12.2028 | 30.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 30.12.2032 | 30.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 | 30.12.2036 | |
| Net İşletme Geliri (TL) | - | 133.827.682 | 167.418.430 | 206.850.121 | 252.466.016 | 304.455.080 | 362.808.970 | 429.367.925 | 504.712.662 | 589.357.181 | 683.725.053 | |||
| Dönem Sonu Değeri | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 8.546.563.163 | |
| Dönem Sonu Satış Pazarlama Gideri | 170.931.263 | |||||||||||||
| Net Nakit Akışı - İşletme (TL) | - | - | - | 133.827.682 | 167.418.430 | 206.850.121 | 252.466.016 | 304.455.080 | 362.808.970 | 429.367.925 | 504.712.662 | 589.357.181 | 9.059.356.953 | |
| ARSA + GELİŞTİRME MALİYETİ | ||||||||||||||
| İnşaat Gerçekleşme Yüzdesi | 50% | 50% | ||||||||||||
| Harcanacak İnşaat Maliyeti | - | 711.517.242 | 842.934.477 | |||||||||||
| Satış Pazarlama Maliyeti (dönem Sonu) | 2,00% | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 170.931.263 | |
| NPV (OTEL DEĞERİ İÇİN) | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 30.12.2028 | 30.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 30.12.2032 | 30.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 | 30.12.2036 | |
| Nakit Akışı Sonucu Net İşletme Geliri Toplamı (TL) | - | 133.827.682 | 167.418.430 | 206.850.121 | 252.466.016 | 304.455.080 | 362.808.970 | 429.367.925 | 504.712.662 | 589.357.181 | 9.059.356.953 | |||
| Proje Net Nakit Akışı (TL) | 0 | -711.517.242 | -842.934.477 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | ||
| Kümülatif Nakit Akışı (TL) | 0 | -711.517.242 | -1.554.451.719 | -1.420.624.038 | -1.253.205.608 | -1.046.355.487 | -793.889.471 | -489.434.391 | -126.625.421 | 302.742.504 | 807.455.166 | 1.396.812.347 | 10.456.169.300 | |
| Net Nakit Akışı - İşletme (TL) | 0 | -711.517.242 | -842.934.477 | 133.827.682 | 167.418.430 | 206.850.121 | 252.466.016 | 304.455.080 | 362.808.970 | 429.367.925 | 504.712.662 | 589.357.181 | 9.059.356.953 |
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yöntemi olarak yapılan analizler kapsamında Alternatif 1 Mevcut Avan Proje Otel Fonksiyonu senaryosu ile ulaşılan düzeltilmiş arsa değeri 391.120.000 TL olarak hesap edilmiştir.
| İNA SONUCU OTELİN PAZAR DEĞERİ, TL | 1.547.026.090 |
|---|---|
| İNA SONUCU ARSA SATIŞ BEDELİ, TL | 391.118.983 |
| İNA SONUCU (DÜZELTİLMİŞ) ARSA SATIŞ BEDELİ, TL | 391.120.000 |
| BİRİM SATIŞ DEĞERİ, TL/m² | 74.602 |
| YATIRIM & İŞLETME MALİYETİ, TL | 1.172.341.813 |
| DÖNEM SONU SATIŞ & PAZARLAMA MALİYETİ, TL | 16.434.706 |
| İNŞAAT MALİYETİ, TL | 1.155.907.107 |
| ARSANIN MALİYETİNE GÖRE DEĞERLEME GÜNÜNDEKİ PAYLI HİSSE DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BELEDİYE HİSSE DEĞERİ | 33905/226084 | 339,05 | 56.335.301 | |||||
| S. EKŞİ İNŞAAT SAN. TİC & A.Ş. | 192179/226084 | 1.921,79 | 319.317.560 | |||||
| TOPLAM | 2.260,84 | 375.652.861 | ||||||
| ARSANIN GELİŞTİRME PROJESİNE GÖRE DEĞERLEME GÜNÜNDEKİ PAYLI HİSSE DEĞERİ | ||||||||
| BELEDİYE HİSSE DEĞERİ | 33905/226084 | 339,05 | 58.654.700 | |||||
| S. EKŞİ İNŞAAT SAN. TİC & A.Ş. | 192179/226084 | 1.921,79 | 332.464.284 | |||||
| TOPLAM | 2.260,84 | 391.118.983 |
| ALTERNATİF 2 KONUT + TİCARET FONKSİYONU |
2024 | 2025 | 2026 | 2027 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| YIL | Y0 | Y1 | Y2 | Y3 | ||
| 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | |||
| TEMEL PARAMETRELER | ||||||
| Maliyet Artışı / Enflasyon Tahmini | 21,01% | 27,07% | 18,47% | 17,50% | ||
| Fiyat Artışı Ticari & Ofis | 23,11% | 29,78% | 20,32% | 19,25% | ||
| Fiyat Artışı Konut | RM | 23,11% | 29,78% | 20,32% | 19,25% | |
| İnşaat Maliyeti | TL/m2 | 23.464 | 29.816 | 35.323 | 41.504 | |
| İnşaat Gerçekleşme | 0,00% | 40,00% | 50,00% | 10,00% | ||
| Ticari - Birim Satış Fiyatı | TL/m2 | 86.600 | 112.387 | 135.221 | 161.250 | |
| Satış Gerçekleşme Oranı | 15,00% | 40,00% | 45,00% | |||
| Satılan Alan | 791,29 | 119 | 317 | 356 | ||
| Konut Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 64.900 | 84.225 | 101.337 | 120.845 | ||
| Satış Gerçekleşme Oranı | 40,00% | 45,00% | 15,00% | |||
| Satılan Alan | 14.177,48 | 5.671 | 6.380 | 2.127 | ||
| KONSOLİDE NAKİT AKIŞI | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | ||
| YIL | Y0 31.12.2024 |
Y1 31.12.2025 |
Y2 31.12.2026 |
Y3 31.12.2027 |
||
| HASILATLAR TOPLAMI, TL | 928.666.478 | 0 | 490.980.500 | 689.318.197 | 314.409.552 | |
| Konut Üniteleri Satış Hasılatı | 866.945.020 | 0 | 477.640.840 | 646.518.521 | 256.991.112 | |
| Toplam Ticari Alan Hasılatı | 61.721.458 | 13.339.660 | 42.799.676 | 57.418.440 | ||
| GELİŞTİRME MALİYETLERİ TOPLAMI (KAR DAHİL) | TL | 374.451.647 | 306.756.748 | 453.513.149 | 109.623.985 | |
| Arsa Değeri (Y0'Da Paşin Ödenecek) | 374.451.647 | |||||
| İnşaat Maliyeti | 0 | 218.336.131 | 323.328.518 | 75.982.202 | ||
| Girişimci Karı (İnşaat Maliyeti Üzerinden) | 36,00% | 78.601.007 | 116.398.267 | 27.353.593 | ||
| Satış & Pazarlama & Maliyeti | 2,00% | 0 | 9.819.610 | 13.786.364 | 6.288.191 | |
| ARSAYA KALAN NET NAKİT AKIŞI | 0 | 184.223.751 | 235.805.048 | 204.785.567 | ||
| ARSA GİDERİ DAHİK NET GELİR/NET NAKİT AKIŞI | -374.451.647 | 184.223.751 | 235.805.048 | 204.785.567 | ||
| KAR HARİÇ İÇ VERİM ORANI İÇİN NET NAKİT AKIŞI | -374.451.647 | 262.824.759 | 352.203.314 | 232.139.159 | ||
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||
| PROJE HASILATI BUGÜNKÜ DEĞERİ, TL | 928.666.478 | |||||
| İNŞAAT MALİYETİ (BUGÜNKÜ DEĞER) | 393.854.045 | |||||
| SATIŞ PAZARLAMA (BUGÜNKÜ DEĞER) | 18.573.330 | |||||
| ARSA DEĞERİ, TL | 374.451.647 | |||||
| ARSA (DÜZELTİLMİŞ) DEĞERİ, TL | 374.460.000 |
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yöntemi olarak yapılan analizler kapsamında Alternatif 2 Konut + Ticaret Projesi senaryosu ile ulaşılan düzeltilmiş arsa değeri 374.460.000 TL olarak hesap edilmiştir. Geliştirme tabanlı gelir yaklaşımında 2 farklı alternatif imar senaryosu incelenmiş olup, arsa bazında en yüksek değeri oluşturan senaryonun Alternatif 2 Konut + Ticaret senaryosu olduğu analiz edilmiştir. Bu alternatif, konu taşınmaz için en iyi ve en verimli kullanım olarak belirlenerek, rapor içeriğinde arsa değeri takdirinde bu değer baz alınmıştır.
ARSA ALANI 2.260,84 BİRİM ARSA DEĞERİ 165.625 KABUL EDİLEN İNDİRGEME ORANI 30,00%
Senaryolar kapsamında en iyi ve en verimli kullanım Alternatif 1 olarak değerlendirilmiştir.
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır. Konu taşınmaz arsa niteliğinde olup, hali hazırda imarlı parsel şeklindedir.
Ayrıca konu taşınmazın diğer hissedarı kamu kuruluşu olan Gaziosmanpaşa Belediyesidir. Söz konusu hisseye ait kamu yararı amacına tahsisli olması vesilesiyle ve bunlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacağına dair beyan bulunmaktadır. Bu beyanın gayrimenkulün satışına engel bir durum yaratmayacağı öngörülerek taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
09.02.2024 tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi Ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ve Geliştirme Tabanlı Gelir Yaklaşımı yöntemlerinde faydalanılmıştır. UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kapsamında sahada taşınmaz ile benzer nitelikteki arsa arzının kısıtlı olması sebebiyle karşılaştırılabilirlik sınırlı kalmıştır. Bu nedenle değerlemede gelir yaklaşımında elde edilen arsa değeri nihai arsa değeri olarak değerlendirilmiştir.
| NİHAİ DEĞER TABLOSU | Hesaplanan Değer, TL |
Hesaplanan Değer, USD |
Nihai (Düzeltilmiş) Değer, TL |
Nihai (Düzeltilmiş) Değer, USD |
|
|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | |||||
| Tam Mülkiyet Değeri | 375.652.861 | 10.628.416 | 375.650.000 | 10.630.000 | |
| Pazar Yaklaşımı (Düzeltilmiş), TL | *** Hisse Değeri | 319.317.560 | 9.034.511 | 319.320.000 | 9.030.000 |
| Tam Mülkiyet Değeri | 391.118.983 | 11.066.002 | 391.120.000 | 11.070.000 | |
| Gelir Yaklaşımı (Düzeltilmiş), TL | *** Hisse Değeri | 332.464.284 | 9.406.474 | 332.460.000 | 9.410.000 |
Tablo 29 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
*** Rapor Müşterisinin hissesine tekabül eden, hisse değerini ifade etmektedir. Nihai değer, hesaplanan değerin en yakın onbinlik basamağa yuvarlatılarak hesaplanmıştır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İdare Merkezi tarafından 31.12.2024 (Saat 15:00) Günü Belirlenen paylaşılan Döviz Kuru (35,3442 TL) dikkate alınmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların mahallinde yapılan incelemesi, konum, büyüklük, fiziksel özellik, mevcut imar durumu ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucu günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değerler aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Konu taşınmaz içinde 195 odalı olarak öngörülüp otel fonksiyonuna göre hazırlanmış olan avan projenin yapılan hesap ve analizler ışığında en iyi ve en verimli kullanım olduğu kanaatine varılmıştır. Ayrıca konu parsel üzerinde %15 oranına yakın olan hissenin Gaziosmanpaşa Belediyesi hissesi olması nedeni ile proje geliştirme çalışmalarında hisse devrinin yapılması önerilmektedir.
Değerleme raporunda Pazar Yaklaşımı ile elde edilen sonuca esas değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan alınabilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Tablo 30 Nihai Değerleme Tablosu
| NİHAİ PAYLI HİSSE DEĞERİ TABLOSU | KDV Hariç, TL | (%10) KDV Dahil, TL |
|---|---|---|
| Taşınmazın (Düzeltilmiş) Tam Mülkiyet Değeri, TL | 391.120.000,00 | 430.232.000,00 |
| Taşınmazın AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. (Eski Unvanı: Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.) mülkiyetindeki 192179 / 226084 Paylı (Düzeltilmiş) Hisse Değeri, TL |
332.460.000,00 | 365.706.000,00 |
| Taşınmazın Gaziosmanpaşa Belediyesi mülkiyetindeki 33905/226084 Paylı (Düzeltilmiş) Hisse Değeri, TL |
58.660.000,00 | 64.526.000,00 |
| TAŞINMAZIN PAYLI NİHAİ HİSSE DEĞERİ, TL | 332.460.000,00 | 365.706.000,00 |
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği nedeni ile arsa/ araziler için etkin KDV oranının %10 olacağı kabul edilmiştir.
Değerlemeye konu edilen taşınmazın tamamının piyasa değeri toplamı K.D.V. Hariç 391.120.000 TL (Üç Yüz Doksan Bir Milyon Yüz Yirmi Bin Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. (Eski Unvanı: Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.) mülkiyetindeki 192179/226084 Paylı Hisse Değeri K.D.V. Hariç 332.460.000 TL (Üç Yüz Otuz İki Milyon Dört Yüz Altmış Bin Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Gaziosmanpaşa Belediyesi mülkiyetindeki 33905/226084 Paylı Hisse Değeri K.D.V. Hariç 58.660.000 TL (Elli Sekiz Milyon Altı Yüz Altmış Bin Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: 410749 Lisans No: 410067 Lisans No: 411407
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.