AI Terminal
AHES GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Prospectus • May 21, 2025
8728_rns_2025-05-21_147c8605-f7fd-47ea-9961-55b213a966c8.pdf
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
AHES GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Halka Arz Fiyatının Belirlenmesinde Esas Alınan Varsayımlara İlişkin Değerlendirme Raporu
14 MAYIS 2025 AHES GYO İSTANBUL
I. Raporun Konusu ve Amacı
Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") 22.06.2013 tarih ve 28685 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Pay Tebliği Seri:VII, No:128.1 ("Tebliğ") 29. Maddesinin 5. Fıkrası uyarınca;
"(5) Payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur."
AHESGayrimenkul YatırımOrtaklığı("Şirket") paylarının halka arzında, Tebliğ'in 29.maddesinin1. fikrasında belirtildiği gibi konsorsiyum lideri olarak Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Halk Yatırım") tarafindan düzenlenen 02.08.2024 tarihli Fiyat Tespit Raporu ("FTR") SPK'nın 15.08.2024 tarih ve 2024/39 sayılı Bülteninde yayımlandığı üzere Şirketin halka arz edilmesine onay vermesine takiben 16.08.2024 tarihinde KAP üzerinden gerekli duyurular yapılmıştır.
İşbu değerlendirme raporu ("Rapor") yukarıda belirtildiği üzere Tebliğ'in 29.maddesinin5. fıkrası gereği hazırlanarak, Şirket'in kesinleşmiş halka arz fiyatı ile işbu rapor tarihine kadar oluşan fiyat arasında ortaya çıkan farklılıkların halka arz fiyat tespit raporunda kullanılan varsayımlarla ilişkilendirilebilecek nedenlerine dair yapılan incelemenin sonuçlarını ortaya koymaktadır.
Her durumda Rapor, değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte ve Rapor'da yer alan bilgi ve ibareler, değerlendirme, analiz ve tavsiye niteliği taşımamaktadır.
| Unvanı | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Vergi Dairesi |
Ümraniye V.D. |
| Vergi Numarası |
7850291779 |
| Ticaret Sicil Numarası |
802399 |
| Merkez Adresi |
Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. No: 53/3 |
| Telefon Numarası |
90 216 327 88 22 |
| Faks Numarası |
90 216 327 88 25 |
| [email protected] [email protected] | |
| Web | https://ahesgyo.com/ |
II. Genel Bilgiler
Şirket, SPK'ya 05.12.2023 tarihli ve E – 12233903 – 340.02 – 46161 sayılı izni ardından, 22.12.2023 tarihinde yapılan 29.12.2023 tarihinde tescili gerçekleştirilen Genel Kurul Kararı ile
Esas Sözleşmesi'ni değiştirerek "AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" unvanını alarak gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünü almıştır. Dönüşüm sonrasında şirketin fiili faaliyet konusu; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve SPK tarafindan belirlenecek diğer varlıklar ve haklardan oluşan portföyü işletmek ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunmaktadır.
III. Halka Arza İlişkin Bilgiler ve Halka Arz Sonuçları
Şirket paylarının ilk halka arzına ilişkin SPK'nın 15.08.2024 tarih ve 2024/39 sayılı bülteninde onaylanan halka arz izahnamesi ve fiyat tespit raporunda yer alan bilgiler aşağıdaki gibidir;
| Halka Arz Bilgileri |
|
|---|---|
| İhraçcı Şirket Bilgileri | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Konsorsiyum Bilgileri (Konsorsiyum Lideri) | Halk Yatırım |
| Çıkarılmış Sermaye | 145.000.000 TL |
| Halka Arz Şekli (Pay Yapısı) | Sermaye Arttırımı: 50.000.000 TL nominal değerli pay |
| Halka Arz Sonrası Sermaye | 195.000.000 TL |
| Halka Arz Sonrası Halka Açıklık Oranı | 25,64% |
| Talep Toplama Tarihleri | 21 - 22 - 23 Ağustos 2024 |
| Halka Arz Şekli (Talep Toplama) | Sabit Fiyatla Talep Toplama |
| Halka Arz Fiyatı | 25,20 TL |
| Fiyat İstikrarı (Süre) | 21 Gün |
Gerçekleştirilen halka arzla ilgili katılım ve pay dağıtım sonuçları ile ilgili KAP duyurusu 26.08.2024 tarihinde KAP İnternet Sitesinde Özel Durum Açıklaması yayımlanmıştır.
| Planlanan Tahsisat | Talep | Dağıtım | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yatırımcı Grubu |
Nominal Değer (TL) |
Oran | Sayı | Nominal Değer (TL) |
Oran | Sayı | Nominal Değer (TL) |
Oran |
| Yurt İçi Bireysel |
37.500.000 | %75 | 395.407 | 46.113.490 | %50 | 389.798 | 37.500.000 | %75 |
| Yurt İçi Kurumsal |
12.500.000 | %25 | 48 | 46.298.729 | %50 | 48 | 12.500.000 | %25 |
| Toplam | 50.000.000 | %100 | 395.455 | 92.412.219 | %100 | 389.846 | 50.000.000 | %100 |
IV. Fiyat Tespit Raporu'nda Kullanılan Yöntemler
Şirket paylarının halka arzına aracılık eden konsorsiyum lideri Halk Yatırım tarafindan hazırlanan 02.08.20214 tarihli Fiyat Tespit Raporu, 16.08.2024 tarihinde KAP'ta ve Şirket internet sayfasında yayımlanmıştır. Söz konusu Fiyat Tespit Raporu'nda şirket değeri ile halka arz fiyatının belirlenmesinde aşağıdaki değerleme yöntemlerinden faydalanılmıştır.
Fiyat Tespit Raporu'nda halka arza konu olan payın "Pay Başına Değeri"nin tespitinde aşağıda belirtilen iki temel değerleme yönteminden istifade edilmiştir;
- Net Aktif Değer Analizi (%50)
- Piyasa Çarpanları Analizi (%50)
Fiyat Tespit Raporu'nda, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemlerinin eşit ağırlıkta olması uygun görülmüştür.
Net Aktif Değer Analizi (NAD)
GYO değerlemesinde kullanılan NAD, firmaların portföylerinde bulundurdukları gayrimenkullerin değerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklendikten sonra yükümlülüklerin düşülmesiyle hesaplanmaktadır.
Halka arz öncesinde gerçekleştirilen çalışmada, Net Aktif Değer (NAD) hesaplamasında Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ("Alesta") tarafından hazırlanan 31.03.2024 tarihli 9 adet değerleme raporu ile 31.03.2024 tarihli finansal tabloları dikkate alınmıştır.
Bu çerçevede, halka arzı takip eden dönem itibarıyla, işbu rapor tarihi itibarıyla en güncel gayrimenkul değerleme çalışması olan ve yine Alesta tarafından hazırlanan 31.12.2024 tarihli 9 adet değerleme raporu ile Şirket'in KAP ve internet sitesi üzerinden duyurmuş olduğu 31.03.2025 tarihli Konsolide Olmayan Finansal Tabloları dikkate alınarak aşağıdaki tablo hazırlanmıştır:
| Gayrimenkul | Ekspertiz Değeri (31.03.2024) |
Portföy Oranı (31.03.2024) |
Ekspertiz Değeri (31.12.2024) |
Portföy Oranı (31.12.2024) |
|---|---|---|---|---|
| Pendik Arsa (Ticari ve Konut Nitelikli) | 805.000.000 | 15,65% | 886.170.000 | 15,16% |
| Gebze Arsa (Ticari Nitelikli) | 250.000.000 | 4,86% | 303.100.000 | 5,18% |
| Gaziosmanpaşa Arsa | 285.000.000 | 5,54% | 391.120.000 | 6,69% |
| Gazipaşa Arsa (Villa) | 65.000.000 | 1,26% | 72.700.000 | 1,24% |
| A. Arsalar | 1.405.000.000 | 27,32% | 1.653.090.000 | 28,28% |
| Çamlıca Okul Binası | 1.343.600.000 | 26,12% | 1.528.500.000 | 26,15% |
| Gaziosmanpaşa Vadi Evleri | 1.206.255.000 | 23,45% | 1.370.814.000 | 23,45% |
| Gaziosman Paşa Dükkân/Ticari | 400.550.000 | 7,79% | 443.690.000 | 7,59% |
| B. BİNALAR | 2.950.405.000 | 57,36% | 3.343.004.000 | 57,18% |
| Gazipaşa Arsa (Otel & DHTA) | 788.000.000 | 15,32% | 850.000.000 | 14,54% |
| C. ÖN İZİN SÜRECİ (*) | 788.000.000 | 15,32% | 850.000.000 | 14,54% |
| I. TOPLAM GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ (A+B+C) |
5.143.405.000 | 100,00% | 5.846.094.000 | 100,00% |
Şirket NAD Analizi bilgileri aşağıdaki gibidir;
| Finansal Tablo Kalemleri | Değerler (31.03.2024) | Değerler (31.03.2025) |
|---|---|---|
| Nakit ve Nakit Benzerleri (+) | 1.607.192 | 1.007.048.075 |
| Ticari Alacaklar(+) | 4.484.515 | 21.186.074 |
| Diğer Dönen Varlıklar (+) | 10.035.813 | 2.038.126 |
| Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar (Çağrankaya) (**) |
233.926.729 | 352.211.596 |
| Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar (Sour) (***) |
237.215.706 | 351.961.290 |
| Diğer Duran Varlıklar | 1.224.344 | 1.207.827 |
| II. AKTİF TOPLAMI | 5.631.899.299 | 7.581.746.988 |
| Finansal Tablo Kalemleri | Değerler (31.03.2024) |
Değerler (31.03.2025) |
|---|---|---|
| Finansal Borçlar (-) | 165.898.395 | 627.402 |
| Ticari Borçlar (-) | 1.278.830 | 10.529.543 |
| Diğer Borçlar (-) | 45.385.899 | 20.339.808 |
| Diğer KV + UV Yükümlülükler (-) | 1.449.337 | 1.583.751 |
| III. PASİF TOPLAMI | 214.012.461 | 33.080.504 |
| Net Aktif Değer Değişimi | 31.03.2024 | 31.03.2025 |
|---|---|---|
| NAD (II-III) | 5.417.886.838 | 7.548.666.484 |
(*) Şirket, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafindan açılmış olunan 2023 / 1 tahsis şartnamesinde yer alan Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi'nde yer alan 53.676 2yüz ölçümüne sahip 5 yıldızlı ve 700 yatak kapasiteli imar durumuna sahip arsanın 49 yıl süre ile ihalesini 2023 Haziran ayında kazanmışPr. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafindan verilen ön izin döneminde ÇED Raporu, ilgili idaren onaylı aplikasyon krokisinin hazırlanması, imar durumu vb. işlemler tamamlanarak 49 yıllık kesin tahsis dönemine başlanacakPr. Söz konusu ön izin döneminin 1 yıl olması planlanmaktadır. Arsanın ekspertiz değerlemesi yapılırken değerlemeye konu edilen taşınmazların piyasa değeri toplamının üst hakkı kullanım oranı (2/3) dikkate alınarak KDV hariç 1.576.000.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir. T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafindan Kamu Taşınmazı Tahsis Şartnamesi 2023 / 1 kapsamında 1 yıl süre ile verilen ön izin sürecinde gerekli şartların yerine getirilmesi için gereken zaman zarfinda, oluşabileceği öngörülen riskler ile ilgili belirlenen %50 iskonto uygulanarak, KDV hariç 788.000.000 TL olarak tahmin ve tahsis edilmiştir. Söz konusu arsanın 31.12.2024 tarihinde gerçekleştirilen Yılsonu Değerleme Raporu'nda yer alan değeri 850.000.000 + KDV olarak tahmin ve tahsis edilmiştir.
(**) Şirket'in iştiraki olan Çağrankaya Turizm, Koru Mahallesi 1471 Ada 1 Parsel, 1472 Ada 1 Parsel ve DHTA tescilli Gazipaşa / Antalya adresinde bulunan yaklaşık 54.529,78 2 arsanın 49 yıllığına üst kullanım hakkı için (700 yataklı 5 yıldızlı otel tesisi gerçekleştirmek üzere), Kültür ve Turizm Bakanlığı'na 145.000.000 TL avans ödemesi gerçekleştirmiştir. 31.03.2024 tarihli bağımsız denetimden geçmiş finansal raporunda Çağrankaya Turizm'in finansallarında söz konusu üst hakkı ekspertiz değeri yerine maliyet değeri ile kaydedilmiştir. Bu nedenle RAM Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. tarafindan üst hakkı ekspertiz değeri ile kayıt yapılması durumunda oluşacak özkaynak büyüklüğü imzalı görüş şeklinde temin edilmiştir.
(***) Şirket'in iştiraki olan Sour Turizm, Koru Mahallesi 1473 Ada 1 Parsel, 1474 Ada 1 Parsel ve DHTA tescilli Gazipaşa / Antalya adresinde bulunan yaklaşık 53.149,97 2 arsanın 49 yıllığına üst kullanım hakkı için (700 yataklı 5 yıldızlı otel tesisi gerçekleştirmek üzere), Kültür ve Turizm Bakanlığı'na 148.750.000 TL avans ödemesi gerçekleştirmiştir. 31.03.2024 tarihli bağımsız denetimden geçmişfinansal raporunda Sour Turizm'in finansallarında söz konusu üst hakkı ekspertiz değeri yerine maliyet değeri ile kaydedilmiştir. Bu nedenle RAM Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. tarafindan üst hakkı ekspertiz değeri ile kayıt yapılması durumunda oluşacak özkaynak büyüklüğü imzalı görüşşeklinde temin edilmiştir.
Piyasa Çarpanları Analizi
Şirket ile benzer faaliyet alanlarına sahip olan halka açık ortaklıklarla karşılaştırılma yapılması yoluyla piyasa değerinin tespit edilmesi için piyasa çarpanları analizinden faydalanılmıştır. Değerleme çarpanlarının seçiminde Şirket'in faaliyetlerinin yürüttüğü iş kolu önem kazanmaktadır. Ürün ve hizmet üretim faaliyetlerinde bulunan şirketlerin esasfaaliyetlerinden elde ettikleri gelirler önemli nitelikte iken, ana faaliyet alanı gayrimenkul geliştirmek olan GYO'lar için sahip oldukları gayrimenkul portföyünün değeri ön plana çıkmaktadır. Bu çerçevede Şirket açısından en anlamlı karşılaştırılabilir çarpan değeri, Borsa İstanbul ("BIST")'da işlem gören GYO'ların piyasa değerlerinin ve net aktif değerlerinin karşılaştırılması ile hesaplanan PD/NAD (Piyasa Değeri / Net Aktif Değeri) çarpanı olduğu değerlendirilmiş ve değerleme çalışmasında kullanılmıştır.
• Değerlemede Esas Alınan Finansal Veriler
PD/NAD çarpan analizinde kullanılan net aktif değer aşağıda yer almaktadır;
| Net Aktif Değer Değişimi | 31.03.2024 | 31.03.2025 |
|---|---|---|
| NAD (II-III) | 5.417.886.838 | 7.548.666.484 |
• PD/NAD Çarpan Analizi
PD/NAD çarpanı duran varlık ağırlıklı portföyü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları için pazar katılımcıları (halka açık ortaklıkların yatırımcıları) tarafından en fazla kullanılan değerleme çarpanlarından birtanesi olmasısebebiyle seçilmiştir. Bu doğrultuda, yurtiçi çarpan analizinde, Fiyat Tespit Raporu'nun yazıldığı tarih itibariyle 31.03.2024 bağımsız denetim raporunu kamuya açıklayan BIST'de işlem gören 22 GYO analize dahil edilmiştir.
| BIST Kodu | Şirket Adı | Piyasa değeri | NAD | (PD/NAD) |
|---|---|---|---|---|
| ADGYO | Adra Gayrimenkul | 8.869.740.000 | 6.131.434.073 | 1,45 |
| ALGYO | Alarko GYO | 7.216.020.000 | 13.217.519.355 | 0,55 |
| ASGYO | Asce Gayrimenkul | 8.494.510.000 | 18.619.894.693 | 0,46 |
| AVPGY | Avrupakent GYO | 17.928.000.000 | 26.953.698.934 | 0,67 |
| BEGYO | Batı Ege GYO | 2.934.000.000 | 2.298.715.722 | 1,28 |
| DZGYO | Deniz GYO | 1.934.000.000 | 2.954.432.588 | 0,65 |
| FZLGY | Fuzul Gayrimenkul | 3.854.160.000 | 3.155.394.660 | 1,22 |
| HLGYO | Halk GYO | 9.277.750.000 | 24.203.515.235 | 0,38 |
| ISGYO | İş GYO | 16.979.462.500 | 31.001.588.034 | 0,55 |
| KLGYO | Kiler GYO | 7.128.450.000 | 20.545.983.893 | 0,35 |
| MHRGY | Mhr Gayrimenkul | 3.936.520.000 | 5.217.907.937 | 0,75 |
| MSGYO | Mistral GYO | 1.801.225.185 | 4.218.099.142 | 0,43 |
| NUGYO | Nurol GYO | 3.031.545.920 | 3.676.539.157 | 0,82 |
| OZGYO | Özderici GYO | 1.395.000.000 | 4.227.151.889 | 0,33 |
| PEKGY | Peker GYO | 4.682.137.891 | 3.438.187.464 | 1,36 |
| PSGYO | Pasifik GYO | 9.512.000.000 | 14.637.558.951 | 0,65 |
| RYGYO | Reysaş GYO | 25.975.000.000 | 34.707.491.165 | 0,75 |
| SEGYO | Şeker GYO | 3.563.372.140 | 5.368.551.900 | 0,66 |
| SNGYO | Sinpaş GYO | 9.330.000.000 | 33.234.905.514 | 0,28 |
| SRVGY | Servet GYO | 16.575.000.000 | 17.565.411.995 | 0,94 |
| VKGYO | Vakıf GYO | 6.047.500.000 | 12.020.649.673 | 0,50 |
| VRGYO | Vera Konsept Gayrimenkul | 3.761.750.000 | 4.815.406.625 | 0,78 |
| ORTALAMA | 0,72 |
Kaynak: Finnet, GYO Faaliyet ve Bağımsız Denetim Raporları, KAP Benzer şirketlerin piyasa değerleri tarihi: 16.07.2024
Benzerşirketlerin PD/NAD çarpanı ortalaması Fiyat Tespit Raporu'nun yazıldığı tarihte 0,72x olarak hesaplanmıştır.
| AHES GYO Net Aktif Değeri |
5.417.886.838 | |
|---|---|---|
| Benzer Şirketler PD/NAD Çarpanı (ort.) |
0,72 | |
| Çarpana Göre ÖK Değeri |
3.891.660.510 |
Benzer Şirketler PD/NAD Çarpan Ortalaması olarak Fiyat Tespit Raporu'nun yazıldığı tarihte kullanılan çarpanın tekrar kullanılmasına karar verilmiştir. Halka Arz Tarihi ile Rapor Tarihi arasında geçen dönemde şirketin varlık yapısında görülen değişimlerin halka arz tarihindeki verilerle karşılaştırılması olanağı sağlanmıştır. Sonuçlar aşağıdaki gibidir;
| AHES GYO Net Aktif Değeri |
7.548.666.484 | |
|---|---|---|
| Benzer Şirketler PD/NAD Çarpanı (ort.) |
0,72 | |
| Çarpana Göre ÖK Değeri |
5.435.039.869 |
DEĞERLEME ve SONUÇ
Şirket paylarının halka arzına aracılık eden konsorsiyum lideri Halk Yatırım tarafından hazırlanan 02.08.20214 tarihli Fiyat Tespit Raporu'nda yer alan değerleme sonuçlarıyla iş bu Rapor'un yazıldığı tarih arasında NAD Değeri ve PD/NAD çarpan analizleri sonucunda bulunan özsermaye değerleri ve değişimleri aşağıdaki gibidir;
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer (31.03.2024) | Ağırlık Oranı (%) | Ağırlıklı Değer (31.03.2024) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değeri (NAD) | 5.417.886.838 | %50 | 2.708.943.419 |
| Piyasa Yaklaşımı | 3.891.660.510 | %50 | 1.945.830.255 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri (*) | 4.654.773.674 |
(*) 02.08.2024 tarihli Fiyat Tespit Raporu
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer (31.03.2025) | Ağırlık Oranı (%) | Ağırlıklı Değer (31.03.2025) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değeri (NAD) | 7.548.666.484 | %50 | 3.774.333.242 |
| Piyasa Yaklaşımı | 5.435.039.869 | %50 | 2.717.519.935 |
| Özsermaye Değeri | 6.491.853.177 |
| Pay Başına Piyasa Değeri | Baz Değer (31.03.2024) * | Baz Değer (31.03.2025) |
|---|---|---|
| AHSGY Piyasa Değeri | 4.654.773.674 | 6.491.853.177 |
| AHSGY Çıkarılmış Sermaye | 145.000.000 | 195.000.000 |
| Pay Başına AHSGY Değeri (İskonto Uygulanmadan) |
32.10 | 33,29 |
Şirket, 02.08.2024 tarihli Fiyat Tespit Raporu'nda yer alan varlıklarının değerlemesinden %1,94 Vergi Etkisinden Kaynaklanan Tahmini İskonto ve %19,94 Halka Arz İskontosu ile 25,20 TL Halka Arz Pay Fiyatı ile halka arz olmuştur. Rapor'un yazıldığı tarih olan 13.05.2025 tarihinde BIST Kapanış Fiyatı 20,94 olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in hisseleri halka arz tarihi ve iş bu Rapor'un yazıldığı tarih itibariyle 17,36 – 30,30 TL piyasa fiyatları arasında BIST'de işlem görmüştür.
Halka arz fiyatının belirlenmesinde İndirgenmiş Nakit Akışları ("İNA") gibi gelir bazlı değerleme yöntemlerinin kullanılmamasından kaynaklı olarak satış, satışların maliyeti, brüt kar, FAVÖK gibi gelir bazlı kriterlerle varsayılan ve gerçekleşen karşılaştırması imkânı bulunamamıştır.
Kamuoyuna Saygıyla Sunulur.
AHES GYO Denetim Komitesi