AI assistant
Agat Ejendomme — Interim / Quarterly Report 2022
Sep 8, 2022
3421_rns_2022-09-08_3a29aa03-c77e-4e9a-822a-a4b50d65b803.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
DELÅRSRAPPORT
-
halvår 2022/23
-
september 2022
Delårsrapport for perioden 1.2.2022-31.7.2022
Agat Ejendomme A/S • Vestre Havnepromenade 7 • 9000 Aalborg • Danmark
CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
agat
ejendomme
Resumé
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
2/23
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør i 1. halvår 2022/23 DKK 6,2 mio. mod DKK -8,6 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK 2,3 mio. mod DKK -3,5 mio. i samme periode året før.
Resultat er drevet af et positivt resultat før skat på DKK 6,8 mio. i ejendomsporteføljen, et resultat på DKK -1,5 mio. i development og et resultat på DKK -3,0 mio. i restaktiviteter.
Balancen udgør pr. 31. juli 2022 DKK 1.424,5 mio., og egenkapitalen udgør DKK 460,4 mio. svarende til en soliditet på 32,3 %.
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1. halvår 2022/23 DKK 7,6 mio., hvoraf DKK -0,1 mio. udgøres af netto værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. I 1. halvår 2021/22 udgjorde resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af ejendomsporteføljen DKK 19,5 mio., idet sammenligningsperioden også indeholder en engangsgevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. finansieringen af Sillebroen Shopping og netto positive værdireguleringer på DKK 5,5 mio.
Nettolejeindtægterne er i 1. halvår 2022/23 realiseret med DKK 27,8 mio. mod DKK 25,9 mio. i 1. halvår året før og er dermed en forbedring på DKK 1,9 mio.
Sammenlignet med 1. halvår 2019 ligger omsætningen i koncernens centre pænt over indeks 100, alene med en enkelt undtagelse, og omsætningen i centrene er nu generelt tilbage på niveauet før covid-19-pandemien.
Ejendomsporteføljen udgør 86,7 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der over de kommende år skal mest muligt fokus på drift og forbedring af koncernens ejendomsportefølje.
DEVELOPMENT
Koncernens resultat før skat i development er negativt og udgør DKK -1,5 mio. mod DKK -22,6 mio. i samme periode året før.
Koncernens development-aktiviteter er under udfasning, hvilket betyder, at udvikling af nye projekter fremadrettet alene vil være i form af value-add på eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer.
Development udgør pr. 31. juli 2022 10,1 % af koncernens balance, og vil blive reduceret yderligere i efteråret 2022 i forbindelse med færdiggørelse og aflevering af et boligudlejningsprojekt i Køge.
FORVENTNINGER TIL 2022/23 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2022/23 på DKK 0-10 mio. for koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive resultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
- Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 10-15 mio. og
- Et resultat før skat af development på DKK -5 mio. til DKK -10 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 9.
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
agat
ejendomme
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2021/22.
Hoved- og nøgletal for koncernen
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
3/23
| DKK mio. | 2. kvartal 2022/23 | 2. kvartal 2021/22 | 1. halvår 2022/23 | 1. halvår 2021/22 | Hele året 2021/22 |
|---|---|---|---|---|---|
| HOVEDTAL | |||||
| Nettoomsætning | 21,4 | 15,1 | 36,4 | 32,3 | 134,5 |
| Værdiregulering investeringsejendomme, netto | -0,2 | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 1,0 |
| Bruttoresultat | 7,7 | 9,8 | 14,5 | 4,7 | -1,4 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 3,5 | 9,9 | 7,3 | 12,3 | 49,6 |
| Resultat af primær drift (EBIT) | 7,0 | 13,4 | 12,2 | 4,2 | 24,6 |
| Finansiering m.v. | -5,1 | -5,9 | -9,9 | -8,1 | -18,3 |
| Resultat før skat | 1,9 | 7,5 | 2,3 | -3,9 | 6,3 |
| Periodens resultat | 1,9 | 6,0 | 2,3 | -3,5 | 4,3 |
| Periodens totalindkomst | 1,8 | 5,8 | 2,3 | -4,2 | 3,6 |
| Samlet balance | - | - | 1.424,5 | 1.479,5 | 1.441,7 |
| Investeringsejendomme | - | - | 503,7 | 511,8 | 506,3 |
| Projektportefølje | - | - | 432,5 | 474,7 | 422,9 |
| Egenkapital | - | - | 460,4 | 450,3 | 458,1 |
| Periodens pengestrøm | -9,3 | 1,4 | 6,4 | -15,2 | -17,0 |
| Netto rentebærende gæld, ultimo | - | - | 717,6 | 722,1 | 700,3 |
| NØGLETAL | |||||
| Egenkapitalforrentning (ROE)* | - | - | 1,0 % | -1,6 % | 0,9 % |
| Soliditetsgrad (egenkapital) | - | - | 32,3 % | 30,4 % | 31,8 % |
| Indre værdi i DKK pr. aktie | - | - | 3,9 | 3,8 | 3,9 |
| Kurs/indre værdi (P/BV) | - | - | 0,5 | 0,5 | 0,5 |
| Antal aktier, ultimo | - | - | 117.783.335 | 117.783.335 | 117.783.335 |
| Resultat i DKK pr. aktie (EPS) | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Udbytte i DKK pr. aktie | - | - | 0 | 0 | 0 |
| Børskurs i DKK pr. aktie | - | - | 2,1 | 2,0 | 2,0 |
*) omregnet til helårsbasis.
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af "Anbefalinger & Nøgletal".
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2021/22, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
4/23
FREMADRETTET STRATEGISK FOKUS
Agat Ejendommes overordnede formål er at drive et ejendomsselskab i Danmark og at sikre aktionærerne et langsigtet, attraktivt og stabilt afkast.
Agat Ejendommes primære aktivitet er ejerskab og drift af ejendomme, der langt overvejende består af shopping- og outletcentre. Ejendomsporteføljen udgør 86,7 % af koncernens balance, og ledelsen ønsker, at der skal mest muligt fokus på drift og forbedring af koncernens eksisterende ejendomsportefølje, hvorfor koncernens øvrige aktiviteter er under afvikling. Det er ledelsens målsætning, at driften af ejendomsporteføljen løbende vil bidrage med en stabil indtjening til koncernen.
Koncernens development-aktiviteter er under udfasning, og udvikling af nye projekter vil fremadrettet alene være i form af value-add på eksisterende aktiver eller udnyttelse og udvikling af grunde, som koncernen allerede ejer.
| PERIODENS RESULTAT FØR SKAT I H1 2022/23 FORDELT PÅ FORRETNINGSOMRÅDER (DKK MIO.) | ||
|---|---|---|
| 6,8 | -1,5 | -3,0 |
| Ejendomsportefølje | Development | Restaktiviteter |
| FORRETNINGSOMRÅDERNES ANDEL AF KONCERNBALANCEN | ||
| 86,7% | 10,1% | 3,2% |
| Ejendomsportefølje | Development | Restaktiviteter |
| EGENKAPITALBINDING I FORRETNINGSOMRÅDERNE (DKK MIO.) | ||
| 414,2 | 31,2 | 15,0 |
| Ejendomsportefølje | Development | Restaktiviteter |
For nærmere beskrivelser heraf, herunder også det strategiske fokus i 2022/23 for de enkelte forretningsområder, henvises til koncernens årsrapport 2021/22.
RESULTATOVERBLIK FOR 1. HALVÅR 2022/23
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør i 1. halvår 2022/23 DKK 6,2 mio. mod DKK -8,6 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK 2,3 mio. mod DKK -3,5 mio. i samme periode året før.
Resultat er drevet af et positivt resultat før skat på DKK 6,8 mio. i ejendomsporteføljen, et resultat på DKK -1,5 mio. i development og et resultat på DKK -3,0 mio. i restaktiviteter.
Resultatet er fordelt som følger:
| Segment | 1/2-30/4-22 | 1/5-31/7-22 | H1 2022/23 | Guidance 2022/23 | H1 2021/22 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ejendomsportefølje (fortsættende aktivitet) | 4,0 | 3,7 | 7,7 | 10 - 15 | 14,0 |
| Development | -2,1 | 0,6 | -1,5 | -5 - -10 | -22,6 |
| Resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsportefølje og development | 1,9 | 4,3 | 6,2 | 0 - 10 | -8,6 |
| Værdireg./nedskrivninger af ejendomsporteføljen, netto | 0,9 | -1,0 | -0,1 | - | 5,5 |
| Restaktiviteter | -1,9 | -1,1 | -3,0 | - | -0,1 |
| Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures | 0,9 | 2,2 | 3,1 | - | -3,2 |
| Skat af resultat i joint ventures | -0,5 | -0,3 | -0,8 | - | -0,7 |
| Resultat før skat | 0,4 | 1,9 | 2,3 | - | -3,9 |
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
5/23
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1. halvår 2022/23 DKK 7,6 mio., hvoraf DKK -0,1 mio. udgøres af netto værdireguleringer af koncernens ejendomme i drift. I 1. halvår 2021/22 udgjorde resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af ejendomsporteføljen DKK 19,5 mio., idet sammenligningsperioden også indeholder en engangsgevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. finansieringen af Sillebroen Shopping og netto positive værdireguleringer på DKK 5,5 mio.
Nettolejeindtægterne er i 1. halvår 2022/23 realiseret med DKK 27,8 mio. mod DKK 25,9 mio. i 1. halvår året før. Driften af centrene er forbedret i forhold til samme periode sidste år, hvor centrene i overvejende grad var lukket ned fra slutningen af 2020 til ind i foråret 2021 som følge af covid-19-pandemien.
Genåbningen i foråret 2021 forløb tilfredsstillende, og kunderne vendte tilbage til de fysiske butikker med en pæn købelyst. Dette billede fortsatte sommeren over, men besøgstal og omsætningen i centrene var ultimo 2021 igen påvirket af restriktioner, herunder mundbindskrav m.v. Alle restriktioner i koncernens danske centre ophørte pr. 1. februar 2022, og efterfølgende er restriktionerne i koncernens to udenlandske centre også ophævet.
Da store dele af centrene var nedlukkede i foråret 2021 er det ikke relevant at sammenligne besøgstal og omsætning i centrene til samme periode sidste år. Det er ledelsens vurdering, at besøgstal og omsætningen i centrene i 1. halvår 2022/23 generelt er på et tilfredsstillende niveau, hvor flere af koncernens centre viser en positiv udvikling.
Dog kan det konstateres, at de aktuelt meget høje energipriser, den højeste inflation i mange år og stigende renter m.v. påvirker forbrugerne. Forbrugertilliden har over de seneste måneder været den svageste i mange år, og købelysten ser ud til nu at være faldende på specifikke varer.
Sammenlignet med 1. halvår 2019 ligger omsætningen i koncernens centre pænt over indeks 100, alene med en enkelt undtagelse, og dermed er omsætningen i centrene nu generelt tilbage på niveauet før covid-19-pandemien.
Ringsted Outlet viser fortsat positive takter, både i forhold til antal besøgende og omsætningen i centret. I kraft af centrets fortsatte positive udvikling har ledelsen sammen med sin joint venture-partner besluttet at sætte centret til salg. Udbudsprocessen er i gang.
Ejendomsporteføljen har en vægtet udlejningsgrad på 91 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butikssegmentet, er der væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen og de fysiske butikker.
Resultatet for 1. halvår 2022/23 kan nærmere specificeres således:
| DKK mio. | H1 2022/23 | H1 2021/22 |
|---|---|---|
| Nettolejeindtægter | 16,2 | 15,6 |
| Nettolejeindtægter, JV | 11,6 | 10,3 |
| Samlede nettolejeindtægter, inkl. JV (NOI) | 27,8 | 25,9 |
| Bruttoresultat i øvrigt | 0,9 | 1,1 |
| Bruttoresultat i alt, inkl. JV | 28,7 | 27,0 |
| Overhead-omkostninger, inkl. JV | 7,8 | 6,8 |
| Resultat før værdireguleringer, renter og skat (EBVIAT)* | 20,9 | 20,2 |
| Finansieringsudgifter, netto **) | -9,7 | -2,7 |
| Finansieringsudgifter, netto, JV | -3,5 | -3,5 |
| Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT)* | 7,7 | 14,0 |
| Værdireguleringer* | -0,7 | 0,0 |
| Værdireguleringer* indeholdt i resultat af joint ventures | 0,6 | 5,5 |
| Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures | 7,6 | 19,5 |
| Skat indeholdt i resultat af joint ventures | -0,8 | -0,7 |
| Resultat før skat | 6,8 | 18,8 |
- Da flere ejendomme i koncernens ejendomsportefølje er klassificeret som varebeholdninger og ikke som investeringsejendomme, har ledelsen vurderet, at værdireguleringer mest hensigtsmæssigt skal opgøres inkl. eventuelle nedskrivninger og tilbageførte nedskrivninger af varebeholdningen for bedre at kunne fremstille og vise den underliggende drift af ejendommene.
**) Q1 21/22: inkl. gevinst på DKK 8,2 mio. ved genforhandling af lånevilkår vedr. finansieringen af Sillebroen Shopping.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
6/23
| DKK mio. | 31.7.22 | 31.1.22 |
|---|---|---|
| Balancesum | 1.234,5 | 1.238,0 |
| Egenkapitalbinding | 414,2 | 407,0 |
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen, herunder dagsværdien af investeringsejendommene, udgør pr. 31. juli 2022 DKK 1.302,9 mio. fordelt således:
| DKK mio. | 31.7.22 | 31.1.22 |
|---|---|---|
| Investeringsejendomme (I) | 503,7 | 506,3 |
| Færdigopførte ejendomme (F) | 311,0 | 310,6 |
| Ejendomme i joint ventures | 488,2 | 487,8 |
| I alt | 1.302,9 | 1.304,7 |
| Segmentfordeling af porteføljen: | ||
| Shopping- og outletcentre m.v. | 95,1 % | 94,8 % |
| Retail i øvrigt | 3,1 % | 3,1 % |
| Boliger | 1,8 % | 2,1 % |
Segmentfordelingen er udtryk for, at porteføljen er opstartet med primært koncernens danske shopping- og outletcentre, herunder Sillebroen Shopping og ejerandelene i BROEN Shopping og Ringsted Outlet. Porteføljen er sidenhen udvidet med koncernens udlejede boliger i Køge og Holbæk.
Ejendomsporteføljen består pr. 31. juli 2022 af følgende ejendomme fordelt på i alt 106.850 m²:
| Ejendom | Areal i m² | Ejerandel | Klassifikation | Aktuel udlejnings-grad |
|---|---|---|---|---|
| Sillebroen Shopping, Frederikssund | 26.400 | 100 % | I | 90 % |
| BROEN Shopping, Esbjerg | 32.800 | 35 % | I (joint venture) | 95 % |
| Ringsted Outlet | 13.200 | 50 % | I (joint venture) | 97 % |
| Lejligheder, Strædet, Køge | 250 | 100 % | I | 52 % |
| Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk | 600 | 100 % | I | 67 % |
| Retailpark, Aabenraa | 3.200 | 100 % | F | 100 % |
| Butiksejendom, Brønderslev | 1.200 | 100 % | F | 65 % |
| Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen | 17.500 | 100 % | F | 100 % |
| Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet | 11.700 | 100 % | F | 77 % |
SILLEBROEN SHOPPING, FREDERIKSSUND
Udlejningsgraden udgør 90 %. Der forhandles med nye lejere til centret, ligesom der fortsat arbejdes med at styrke F&B-segmentet. Agat Ejendomme arbejder desuden med at opnå mulighed for på længere sigt at kunne udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger på den eksisterende grund.
BROEN SHOPPING, ESBJERG
Udlejningsgraden udgør nu 95 %, og der er de seneste måneder indgået lejekontrakter til flere butikker i centret, bl.a. med Telenor, Change og Bog & Idé/Legekæden, hvor de to sidstnævnte er åbnet i centret i juni 2022, og senest med Matas og herretøjskæden Sams, som begge åbner i centret i løbet af 1-2 måneder. Desuden er der for nyligt skiftet fitnessoperatør i centret, og Fitness World er nu lejer på en 10-årig lejekontrakt. Der arbejdes videre med at forbedre udlejningssituationen i centret yderligere, og der er fortsat interesse fra potentielle nye lejere.
RINGSTED OUTLET
Udlejningsgraden udgør aktuelt 97 %, og der er pæn interesse fra flere potentielle nye lejere. Der arbejdes samtidigt videre med en udvidelse af outlet, bl.a. begrundet i stor lejerinteresse samt den gode udvikling i outlet og i outlet-nichen generelt.
I kraft af centrets positive udvikling har ledelsen som nævnt foran sammen med sin joint venture-partner besluttet at sætte centret til salg, og udbudsprocessen er i gang.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
7/23
GALERIA SANDECJA, NOWY SĄCZ, POLEN
Finansieringen af ejendommen havde udløb medio 2022. Der har igennem en længere periode været drøftelser med nuværende kreditgiver om en forlængelse af løbetiden på lånet, men der er endnu ikke opnået enighed mellem parterne om betingelserne herfor. Lånet er derfor midlertidigt forlænget til udgangen af september 2022 med henblik på, at parterne inden da skal forsøge at blive enige om vilkårene for en eventuel forlængelse af lånets løbetid.
Banken ønsker, at ejendommen sættes til salg snarest muligt, hvilken strategi ledelsen i Agat Ejendomme ikke er enige i. Agat Ejendomme ønsker derfor flere specifikke forhold indarbejdet i en eventuel forlængelse af lånets løbetid, og det er ikke givet, at der kan opnås enighed med banken herom.
Agat Ejendomme indregnede i regnskabsåret 2021/22 en nedskrivning af værdien af ejendommen og har ingen egenkapital bundet i centret. Ingen selskaber i koncernen, heller ikke moderselskabet Agat Ejendomme A/S, kautionerer for lånet.
OUTLET ARENA MORAVIA, OSTRAVA, TJEKKIET
Udlejningsgraden udgør aktuelt 77 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy Hilfiger, Gant, Guess og Levi's, og der er forhandlinger med flere betydende lejere om at åbne butikker i centret.
DEVELOPMENT
Development-aktivitetene er under udfasning, og omfanget af development-aktivitet blev betydeligt reduceret i løbet af regnskabsåret 2021/22. Det sidste projekt, der p.t. er under opførelse, er forhåndssolgt til eksterne købere og forventes afleveret i efteråret 2022. Development udgør pr. 31. juli 2022 10,1 % af koncernens balance.
Ledelsen er opmærksom på flaskehalse og stigende byggepriser, men forventer ikke, at dette får væsentlig indflydelse på hverken økonomi eller afleveringstermin i relation til koncernens igangværende byggeri.
Agat Ejendomme ønsker at reducere omfanget af development-aktiviteter yderligere og ønsker bl.a. at sælge sin ejerandel i SporbyenScandia P/S, idet færdigudviklingen af dette område må forventes at have en længere tidshorisont end koncernen ønsker med hensyn til udfasning af development-aktivitetene.
Koncernens tilbageværende aktiver i development fremgår af projektoversigten på næste side.
Resultat før skat af koncernens development-aktivitet udgør i 1. halvår 2022/23 DKK -1,5 mio. mod DKK -22,6 mio. i sammenligningsperioden.
Balancen udgør pr. 31. juli 2022 DKK 143,5 mio. mod DKK 150,0 mio. pr. 31. januar 2022.
| DKK mio. | H1 2022/23 | H1 2021/22 |
|---|---|---|
| Omsætning | 0,6 | 8,1 |
| Bruttoresultat | 0,2 | -12,6 |
| Resultat af joint ventures (ekskl. skat) | -0,8 | 0,3 |
| Omkostninger | 1,3 | 5,2 |
| Resultat før skat | -1,5 | -22,6 |
| 31.7.22 | 31.1.22 | |
| --- | --- | --- |
| Grunde, igangværende og færdige projekter | 76,0 | 59,3 |
| Balancesum | 143,5 | 150,0 |
| Egenkapitalbinding | 31,2 | 45,7 |
Udviklingen i projektbeholdningen i året, inkl. projekter i joint ventures, er en stigning på DKK 20,0 mio., jf. skema nedenfor:
| DKK mio. | 31.7.22 | 31.1.22 |
|---|---|---|
| Færdigopførte projekter | 4,6 | 6,4 |
| Igangværende byggeri | 41,0 | 18,2 |
| Grunde og udviklingsomkostninger | 70,4 | 71,4 |
| I alt | 116,0 | 96,0 |
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
8/23
PROJEKTER
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter og grunde i development i koncernen. Oversigten indeholder projekter i såvel 100 %-ejede selskaber som i joint ventures.
| Projekt | Agats ejerandel af areal (m²) | Agats ejerandel | Status |
|---|---|---|---|
| Igangværende byggeri | |||
| Boliger, Køge | 3.000 | 100 % | 3.000 m² boligudlejningsejendom, som er solgt til Nectar Invest A/S. Byggeriet er i gang, og overdragelse til investor forventes at finde sted i efteråret 2022. |
| Grunde | |||
| SporbyenScandia, Randers | 30.000 | 50 % | Arealet omfatter de tidligere Bombardier togfabrikker og giver mulighed for udvikling af op til ca. 140.000 m² blandede butikker, boliger, kontorer m.v., hvor krav til opholdsarealer og p-pladser dog medfører, at der alene forventes udnyttet ca. 115-120.000 m². Aktuelt er ca. 57.000 m² solgt og overdraget til investorer. |
| Østre Havn, Aalborg | 6.500 | 50 % | Resterende udviklingspotentiale, primært kontorer. |
| Grunde/projektmuligheder i øvrigt | 6-10.000 | 100 % | Udviklingspotentiale, butikker og boliger |
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består af to grunde i Polen og en grund i Letland, idet Agat Ejendomme i 2. kvartal 2022/23 har solgt en grund i Letland. De resterende grunde ønskes fortsat afhændet snarest muligt. Det er dog ledelsens vurdering, at et salg af grundene kan trække ud som en konsekvens af den aktuelle geopolitiske usikkerhed i Europa.
Resultat før skat af restaktivitetene udgør i 1. halvår 2022/23 DKK -3,0 mio. mod DKK -0,1 mio. i samme periode året før. Grundene i Polen og Letland genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteter kan derfor ikke dækkes ind af driften fra aktiviteterne. I periodens resultat indgår et tab ved salg af en grund i Letland på DKK 1,4 mio.
| DKK mio. | H1 2022/23 | H1 2021/22 |
|---|---|---|
| Omsætning | 6,3 | 1,1 |
| Bruttoresultat | -1,8 | 1,2 |
| Omkostninger | 0,6 | 1,0 |
| Resultat før skat | -3,0 | -0,1 |
| DKK mio. | 31.7.22 | 31.1.22 |
| Grunde, igangværende og færdige projekter | 45,5 | 53,0 |
| Balancesum | 46,5 | 53,7 |
| Egenkapitalbinding | 15,0 | 5,4 |
Nedenfor er de tilbageværende restaktiviteter oplistet med angivelse af tiltag og status for hvert enkelt aktiv.
| DKK mio. | Bogført værdi 31.7.22 | Aktivitet |
|---|---|---|
| Grund, Bytom, Polen | 30,4 | Til salg via mægler. |
| Grund, Milgravja Street, Riga, Letland | 6,1 | Til salg via mægler. |
| Grund, Sosnowiec, Polen | 6,8 | Til salg via mægler. Ændring af lokalplan til boligformål pågår. |
| Øvrige | 2,2 | |
| Restaktiviteter i alt | 45,5 |
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
9/23
FORVENTNINGER TIL 2022/23 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen forventer fortsat et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2022/23 på DKK 0-10 mio. for koncernens forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive resultatet af koncernens restaktiviteter.
Resultatforventningerne fordeles således:
- Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 10-15 mio. og
- Et resultat før skat af development på DKK -5 mio. til DKK -10 mio.
I resultatforventningerne indgår, at der ikke sker nye covid-19-relaterede nedlukninger af koncernens shopping- og outletcentre i 2022/23. Endvidere indgår, at der ikke sker ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af ejendomme heri.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer bliver gennemført og afleveret til investorer i løbet af 2022/23, idet det bemærkes, at liggeomkostninger og omkostninger i øvrigt til udvikling af de resterende grunde i forretningsområdet forventes at overstige den budgetterede indtjening fra projekter, der afleveres i 2022/23.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er:
UDVIKLING I NETTOLEJEINDTÆGTER
Som det fremgår, indgår det i resultatforventningerne, at der ikke sker nedlukninger af eller restriktioner i koncernens shopping- og outletcentre i 2022/23, f.eks. som en konsekvens af en eventuel genopblussen af covid-19-udbruddet i efteråret 2022. Skulle det ske, er der risiko for, at det vil mindske efterspørgslen efter nye lejemål, og at lejeniveauet kan komme under pres, ligesom det kan medføre øgede lejertab og samlet set en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
Den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har indtil videre ført voldsomme prisstigninger med sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom de stigende renter kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje.
DEVELOPMENT-PROJEKTER
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister, retssager og uafklarede kommercielle forhold vedrørende projekter gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Flere af forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen og faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2021/22.
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
10/23
REGNSKABSBERETNING
RESULTAT
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens forretningsområder ejendomsportefølje og development udgør DKK 6,2 mio. i 1. halvår 2022/23 mod DKK -8,6 mio. i samme periode året før. Periodens resultat udgør DKK 2,3 mio. mod DKK -3,5 mio. i samme periode året før.
Omsætningen er i 1. halvår 2022/23 realiseret med DKK 36,4 mio. mod DKK 32,3 mio. i samme periode året før. Bruttoresultatet udgør DKK 14,5 mio. mod DKK 4,7 mio. i sammenligningsperioden. Bruttoresultatet var i 1. halvår 2021/22 (sammenligningsperioden) bl.a. påvirket af reservationer m.v. på DKK 11,6 mio. til en tabt voldgiftssag vedr. et tidligere gennemført projekt.
Resultat af joint ventures udgør DKK 7,3 mio. mod DKK 12,3 mio. i sammenligningsperioden.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 9,6 mio. mod DKK 12,8 mio. i sammenligningsperioden. Faldet i omkostningerne, ca. 25 %, er en konsekvens af ledelsens fortsatte fokus på at reducere omkostningerne i koncernen.
Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 9,9 mio. mod 8,1 mio. i samme periode året før. Ledelsen udnyttede i 1. kvartal 2021/22 en option til at opnå en yderligere rentebesparelse på finansieringen af Sillebroen Shopping ved at lave et ekstraordinært afdrag på lånet. Besparelsen herved blev i nutidsværdi opgjort til DKK 8,2 mio. og indregnet i 1. kvartal 2021/22. Herudover indgår i sammenligningsperioden betydelige procesrenter vedrørende en tabt voldgiftssag.
BALANCE
Balancen udgør pr. 31. juli 2022 DKK 1.424,5 mio. mod DKK 1.441,7 mio. pr. 31. januar 2022. Ejendomsporteføljen udgør 86,7 % af koncernens balance, mens development udgør 10,1 % og restaktivitet 3,2 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 503,7 mio. mod DKK 506,3 mio. pr. 31. januar 2022. Periodens værdireguleringer af investeringsejendomme udgør netto DKK 0,9 mio.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. juli 2022 DKK 379,7 mio. mod DKK 386,1 mio. pr. 31. januar 2022. Ændringen er primært en kombination af periodens positive resultat, reduceret udlån til joint ventures og modtaget udlodning af udbytte.
Udskudte skatteaktiver udgør som pr. 31. januar 2022 DKK 19,3 mio. De udskudte skatteaktiver vedrører alene koncernens danske aktiviteter, idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.
Grunde, igangværende og færdige ejendomme og projekter udgør DKK 432,5 mio. mod DKK 422,9 mio. pr. 31. januar 2022. Stigningen er en kombination af investering i koncernens igangværende projekter, grundsalg og indregnede nedskrivninger af danske grunde i koncernen.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 30,4 mio. mod DKK 46,6 mio. pr. 31. januar 2022. Beløbet består primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2022 DKK 460,4 mio. mod DKK 458,1 mio. pr. 31. januar 2022. Ændringen svarer i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 32,3 % mod 31,8 % pr. 31. januar 2022.
Koncernens samlede forpligtelser udgør pr. 31. juli 2022 DKK 964,1 mio. mod DKK 983,6 mio. pr. 31. januar 2022. De samlede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2022 DKK 717,6 mio. mod DKK 700,3 mio. pr. 31. januar 2022.
PENGESTRØMME
Periodens pengestrømme udgør DKK 6,4 mio. mod DKK -15,2 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK -3,9 mio., positivt påvirket af bl.a. lavere pengebindinger i i tilgodehavender og indeståender på deponerings- og sikringskonti, men negativt påvirket af øget pengebinding i projekter samt løbende drift, herunder renter (H1 2021/22: negative med DKK 22,0 mio.).
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 12,0 mio., positivt påvirket af salg af investeringsejendomme og mod-
Ledelsesberetning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
11/23
taget udlodning fra joint ventures (H1 2021/22: positive med DKK 10,5 mio.).
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -1,7 mio., positivt påvirket af optagelse af projektfinansiering til igangværende projekter og negativt påvirket af nedbringelse af gæld til kreditinstitutter (H1 2021/22: negative med DKK 3,7 mio.).
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2021/22, hvortil henvises.
Covid-19-pandemien og den aktuelle geopolitiske usikkerhed og ulykkelige situation i Ukraine har ført voldsomme prisstigninger med sig både i form af historisk høje energipriser og betydelige prishop på andre varer, herunder dagligvarer. Fortsætter dette høje prisniveau, uden at lønnen følger med, kan det betyde, at de enkelte forbrugere får færre penge til rådighed til øvrige forbrugsvarer, ligesom de stigende renter kan påvirke dette yderligere. Det kan medføre lavere besøgs- og omsætningstal i shopping- og outletcentre og eventuelt medføre fald i koncernens lejeindtægter og i sidste ende kan situationen få betydning for værdiansættelserne af koncernens ejendomme.
Ledelsespåtegning
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 – Agat Ejendomme A/S
12/23
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2022 – 31. juli 2022 for Agat Ejendomme A/S.
Delårsrapporten, der ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. juli 2022 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2022 – 31. juli 2022.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultater og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor.
Aalborg, 8. september 2022
DIREKTIONEN
Robert Andersen
CEO
Vivi Sørensen
CFO
BESTYRELSEN
Peter Thorsen
Bestyrelsesformand
Michael Bruhn
Næstformand
Arne Gerlyng-Hansen
Karen Birgitte Mosbech
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
15/23
RESULTATOPGØRELSE
| DKK mio. | Note | 1. halvår 2022/23 | 1. halvår 2021/22 | 2. kvartal 2022/23 | 2. kvartal 2021/22 | Hele året 2021/22 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 4 | 36,4 | 32,3 | 21,4 | 15,1 | 134,5 |
| Projektomkostninger | 5 | -22,8 | -27,6 | -13,5 | -5,3 | -136,9 |
| Værdiregulering, investeringsejendomme, netto | 0,9 | 0,0 | -0,2 | 0,0 | 1,0 | |
| Bruttoresultat | 14,5 | 4,7 | 7,7 | 9,8 | -1,4 | |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 7,3 | 12,3 | 3,5 | 9,9 | 49,6 | |
| Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint ventures | 21,8 | 17,0 | 11,2 | 19,7 | 48,2 | |
| Andre eksterne omkostninger | 3,0 | 2,8 | 1,2 | 1,5 | 5,7 | |
| Personaleomkostninger | 5,8 | 8,9 | 2,6 | 4,3 | 16,1 | |
| Resultat før finansiering og afskrivninger | 13,0 | 5,3 | 7,4 | 13,9 | 26,4 | |
| Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver | 0,8 | 1,1 | 0,4 | 0,5 | 1,8 | |
| Resultat af primær drift | 12,2 | 4,2 | 7,0 | 13,4 | 24,6 | |
| Finansielle indtægter | 4,1 | 11,7 | 1,9 | 1,4 | 15,4 | |
| Finansielle omkostninger | -14,0 | -19,8 | -7,0 | -7,3 | -33,7 | |
| Resultat før skat | 2,3 | -3,9 | 1,9 | 7,5 | 6,3 | |
| Skat af periodens resultat | 0,0 | -0,4 | 0,0 | 1,5 | 2,0 | |
| Periodens resultat | 2,3 | -3,5 | 1,9 | 6,0 | 4,3 | |
| RESULTAT PR. AKTIE I DKK | ||||||
| Resultat pr. aktie (EPS) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | |
| TOTALINDKOMSTOPGØRELSE | ||||||
| Periodens resultat | 2,3 | -3,5 | 1,9 | 6,0 | 4,3 | |
| Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet: | ||||||
| Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder | -0,5 | -0,1 | -0,2 | -0,1 | -0,6 | |
| Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet | 0,0 | -0,7 | 0,0 | 0,0 | -0,7 | |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,5 | 0,1 | 0,1 | -0,1 | 0,7 | |
| Skat af anden totalindkomst | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -0,1 | |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | -0,7 | -0,1 | -0,2 | -0,7 | |
| Periodens totalindkomst | 2,3 | -4,2 | 1,8 | 5,8 | 3,6 |
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
16/23
BALANCE
| DKK mio. | Note | 31.7.2022 | 31.1.2022 |
|---|---|---|---|
| Aktiver | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | 0,4 | 0,6 | |
| Leasingaktiver | 1,3 | 1,2 | |
| Materielle aktiver | 1,7 | 1,8 | |
| Investeringsejendomme | 503,7 | 506,3 | |
| Investeringsejendomme | 503,7 | 506,3 | |
| Kapitalandele i joint ventures | 270,3 | 273,5 | |
| Tilgodehavender hos joint ventures | 108,5 | 106,6 | |
| Finansielle aktiver | 378,8 | 380,1 | |
| Udskudte skatteaktiver | 19,3 | 19,3 | |
| Andre langfristede aktiver | 19,3 | 19,3 | |
| Langfristede aktiver | 903,5 | 907,5 | |
| Kortfristede aktiver | |||
| Grunde, igangværende og færdige projekter | 432,5 | 422,9 | |
| Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser | 3,6 | 6,6 | |
| Tilgodehavender hos joint ventures | 0,9 | 6,0 | |
| Tilgodehavende selskabsskat | 0,1 | 0,1 | |
| Andre tilgodehavender | 4,5 | 5,4 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 31,3 | 35,7 | |
| Tilgodehavender | 40,4 | 53,8 | |
| Andre værdipapirer og kapitalandele | 9,8 | 9,4 | |
| Indeståender på deponerings- og sikringskonti | 6 | 30,4 | 46,6 |
| Likvide beholdninger | 6 | 7,9 | 1,5 |
| Kortfristede aktiver | 521,0 | 534,2 | |
| Aktiver | 1.424,5 | 1.441,7 |
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
17/23
BALANCE
| DKK mio. | Note | 31.7.2022 | 31.1.2022 |
|---|---|---|---|
| Passiver | |||
| Egenkapital | |||
| Aktiekapital | 117,8 | 117,8 | |
| Andre reserver | 7 | -21,2 | -21,2 |
| Overført resultat | 363,8 | 361,5 | |
| Egenkapital | 460,4 | 458,1 | |
| Forpligtelser | |||
| Kreditinstitutter | 444,6 | 459,0 | |
| Leasingforpligtelser | 14,1 | 15,9 | |
| Langfristede forpligtelser | 458,7 | 474,9 | |
| Kreditinstitutter | 420,7 | 402,0 | |
| Leverandørgæld | 14,2 | 25,8 | |
| Hensatte forpligtelser | 45,0 | 52,5 | |
| Anden gæld | 14,6 | 18,1 | |
| Leasingforpligtelser | 4,7 | 4,9 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 6,2 | 5,4 | |
| Kortfristede forpligtelser | 505,4 | 508,7 | |
| Forpligtelser | 964,1 | 983,6 | |
| Passiver | 1.424,5 | 1.441,7 |
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
18/23
EGENKAPITALOPGØRELSE
| DKK mio. | Aktie-kapital | Andre reserver | Overført resultat | Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. februar 2021 | 117,8 | -20,5 | 357,2 | 454,5 |
| Periodens resultat | 0,0 | 0,0 | -3,5 | -3,5 |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | -0,7 | 0,0 | -0,7 |
| Periodens totalindkomst | 0,0 | -0,7 | -3,5 | -4,2 |
| Egenkapital pr. 31. juli 2021 | 117,8 | -21,2 | 353,7 | 450,3 |
| Egenkapital pr. 1. februar 2022 | 117,8 | -21,2 | 361,5 | 458,1 |
| Periodens resultat | 0,0 | 0,0 | 2,3 | 2,3 |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Periodens totalindkomst | 0,0 | 0,0 | 2,3 | 2,3 |
| Egenkapital pr. 31. juli 2022 | 117,8 | -21,2 | 363,8 | 460,4 |
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
19/23
PENGESTRØMSOPGØRELSE
| DKK mio. | 1. halvår 2022/23 | 1. halvår 2021/22 | Hele året 2021/22 |
|---|---|---|---|
| Resultat af primær drift | 12,2 | 4,2 | 24,6 |
| Reguleringer for ikke-kontante poster: | |||
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | -7,3 | -12,3 | -49,6 |
| Værdireguleringer investeringsejendomme | -0,9 | 0,0 | -1,0 |
| Afskrivninger materielle anlægsaktiver | 0,9 | 1,1 | 1,7 |
| Nedskrivninger igangværende og færdige projekter | 7,7 | 0,0 | 32,6 |
| Hensatte forpligtelser | -7,5 | -1,6 | -1,6 |
| Regulering af afskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet | -0,3 | 0,0 | 3,0 |
| Kursreguleringer | 1,0 | -0,4 | -1,3 |
| Ændringer i investeringer i projekter m.v. | -18,0 | 2,4 | 23,6 |
| Ændringer i tilgodehavender | 8,5 | 6,2 | 2,2 |
| Modtaget udlodning fra joint ventures | 0,5 | 14,0 | 31,5 |
| Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures | 4,9 | 0,9 | -4,4 |
| Investering i joint ventures | -0,1 | 0,0 | -5,2 |
| Ændring i deponerings- og sikringskonti | 15,7 | -7,1 | 0,0 |
| Ændringer i kreditorer og anden gæld | -14,0 | -18,6 | -49,8 |
| Pengestrøm fra primær drift | 3,3 | -11,2 | 6,3 |
| Betalte renter m.v. | -10,5 | -13,6 | -24,6 |
| Modtagne renter m.v. | 3,3 | 2,8 | 6,5 |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet | -3,9 | -22,0 | -11,8 |
| Salg af materielle anlægsaktiver | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
| Salg af investeringsejendomme | 3,7 | 3,2 | 10,5 |
| Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures | -1,7 | -2,5 | -3,3 |
| Investering i joint ventures | 0,0 | -0,2 | -0,2 |
| Investering i investeringsejendomme | -0,2 | 0,0 | 0,0 |
| Modtaget udlodning fra joint ventures | 10,1 | 10,0 | 10,0 |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | 12,0 | 10,5 | 17,0 |
| Nedbringelse af langfristet finansiering | 0,0 | -17,8 | -20,6 |
| Optagelse af projektfinansiering | 26,4 | 21,1 | 18,3 |
| Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter | -25,8 | -6,0 | -16,6 |
| Tilbagebetaling af leasingforpligtelser | -2,3 | -1,0 | -3,3 |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | -1,7 | -3,7 | -22,2 |
| Periodens pengestrøm | 6,4 | -15,2 | -17,0 |
| Likvider, primo | 1,5 | 18,5 | 18,5 |
| Likvider, ultimo | 7,9 | 3,3 | 1,5 |
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
20/23
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2022 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2022 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.
Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i årsregnskabet for 2021/22. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til Agat Ejendommes årsrapport for 2021/22.
NOTE 2. REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har betydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens ejendomsportefølje og koncernens igangværende og færdige projekter. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2021/22, og for nærmere omtale heraf henvises dertil.
Resultatet er i 1. halvår 2022/23 påvirket af følgende ændringer i regnskabsmæssige skøn:
- Netto nedskrivninger/værdireguleringer på koncernens shopping- og outletcentre, DKK -0,1 mio.
- Nedskrivninger af enkelte af koncernens danske grunde, DKK -6,1 mio.
- Tilbageførsel af hensatte forpligtelser (revurdering), DKK 7,5 mio.
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har tre forretningsområder, som omfatter:
- Ejendomsportefølje
- Development-aktiviteter (ophørende i takt med udvikling og salg af koncernens egne grunde)
- Restaktiviteter (ophørende)
Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne nedenfor er oplyst i overensstemmelse hermed. Ejendomsporteføljen omfatter koncernens danske investeringsejendomme og færdigopførte ejendomme i drift samt det polske shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz og det tjekkiske outlet Outlet Arena Moravia i Ostrava. Koncernens development-aktiviteter omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark. Koncernens restaktiviteter omfatter alle koncernens aktiviteter uden for Danmark, bortset fra shoppingcentret Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen og Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet, som begge indgår i koncernens ejendomsportefølje.
| DKK mio. | Ejendoms-portefølje | Development | Restaktiviteter | I alt |
|---|---|---|---|---|
| 31.7.2022 | ||||
| Nettoomsætning | 29,5 | 0,6 | 6,3 | 36,4 |
| Bruttoresultat | 16,1 | 0,2 | -1,8 | 14,5 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 8,1 | -0,8 | 0,0 | 7,3 |
| Omkostninger | 7,7 | 1,3 | 0,6 | 9,6 |
| Resultat af primær drift | 16,5 | -1,9 | -2,4 | 12,2 |
| Finansieringsudgifter, netto | 9,7 | -0,4 | 0,6 | 9,9 |
| Resultat før skat | 6,8 | -1,5 | -3,0 | 2,3 |
| Investeringsejendomme | 503,7 | 0,0 | 0,0 | 503,7 |
| Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter | 311,0 | 76,0 | 45,5 | 432,5 |
| Segmentaktiver | 1.234,5 | 143,5 | 46,5 | 1.424,5 |
| Segmentforpligtelser | 820,3 | 112,3 | 31,5 | 964,1 |
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
21/23
| DKK mio. | Ejendoms-portefølje | Develop-ment | Restaktivi-teter | I alt |
|---|---|---|---|---|
| 31.7.2021 | ||||
| Nettoomsætning | 23,1 | 8,1 | 1,1 | 32,3 |
| Bruttoresultat | 16,1 | -12,6 | 1,2 | 4,7 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 12,0 | 0,3 | 0,0 | 12,3 |
| Omkostninger | 6,6 | 5,2 | 1,0 | 12,8 |
| Resultat af primær drift | 21,5 | -17,5 | 0,2 | 4,2 |
| Finansieringsudgifter, netto | 2,7 | 5,1 | 0,3 | 8,1 |
| Resultat før skat | 18,8 | -22,6 | -0,1 | -3,9 |
| Investeringsejendomme | 511,8 | 0,0 | 0,0 | 511,8 |
| Grunde, igangværende og færdige ejendomme/projekter | 341,7 | 80,0 | 53,0 | 474,7 |
| Segmentaktiver | 1.213,9 | 211,7 | 53,9 | 1.479,5 |
| Segmentforpligtelser | 847,5 | 126,4 | 55,3 | 1.029,2 |
NOTE 4. OMSÆTNING
| DKK mio. | 1. halvår 2022/23 | 1. halvår 2021/22 |
|---|---|---|
| Salg af projekter og ejendomme | 6,3 | 8,2 |
| Salg af tjenesteydelser | 1,3 | 0,9 |
| Lejeindtægter | 28,8 | 23,2 |
| I alt | 36,4 | 32,3 |
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
| DKK mio. | Over tid | På et bestemt tidspunkt | I alt |
|---|---|---|---|
| 1. halvår 2022/23: | |||
| Lejeindtægter | 28,4 | 0,0 | 28,4 |
| Salg af tjenesteydelser | 1,1 | 0,0 | 1,1 |
| Ejendomsportefølje i alt | 29,5 | 0,0 | 29,5 |
| Salg af projekter | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Lejeindtægter | 0,4 | 0,0 | 0,4 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,2 | 0,0 | 0,2 |
| Development i alt | 0,6 | 0,0 | 0,6 |
| Salg af projekter | 0,0 | 6,3 | 6,3 |
| Restaktiviteter i alt | 0,0 | 6,3 | 6,3 |
| Nettoomsætning i alt | 30,1 | 6,3 | 36,4 |
| 1. halvår 2021/22: | Over tid | På et bestemt tidspunkt | I alt |
| --- | --- | --- | --- |
| Lejeindtægter | 22,7 | 0,0 | 22,7 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,4 | 0,0 | 0,4 |
| Ejendomsportefølje i alt | 23,1 | 0,0 | 23,1 |
| Salg af projekter | 0,0 | 7,1 | 7,1 |
| Lejeindtægter | 0,5 | 0,0 | 0,5 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,5 | 0,0 | 0,5 |
| Development i alt | 1,0 | 7,1 | 8,1 |
| Salg af projekter | 0,0 | 1,1 | 1,1 |
| Restaktiviteter i alt | 0,0 | 1,1 | 1,1 |
| Nettoomsætning i alt | 24,1 | 8,2 | 32,3 |
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
22/23
NOTE 5. PROJEKTOMKESTNINGER
| DKK mio. | 1. halvår 2022/23 | 1. halvår 2021/22 |
|---|---|---|
| Projektomkostninger | 15,1 | 27,6 |
| Nedskrivning af grunde, igangværende og færdige projekter | 7,7 | 0,0 |
| Projektomkostninger i alt | 22,8 | 27,6 |
De foretagne nedskrivninger vedrører primært enkelte af koncernens danske grunde, hvor forventet nettorealisationsværdi er reduceret i forhold til tidligere.
NOTE 6. LIKVIDITETSRESERVER
| DKK mio. | 31.7.2022 | 31.1.2022 |
|---|---|---|
| Likviditetsreserverne sammensætter sig således: | ||
| Likvide beholdninger | 7,9 | 1,5 |
| Uudnyttede driftskreditfaciliteter | 13,4 | 14,6 |
| I alt | 21,3 | 16,1 |
| Deponerede midler til senere frigivelse | 30,4 | 46,6 |
| Likviditetsreserve i alt | 51,7 | 62,7 |
NOTE 7. ANDRE RESERVER
| DKK mio. | Reserve for værdireg. af sikringsinstrumenter | Reserve for valutakursreguleringer | I alt |
|---|---|---|---|
| Andre reserver pr. 1. februar 2021 | -3,6 | -16,9 | -20,5 |
| Anden totalindkomst: | |||
| Valutakursregulering, udenlandske virksomheder | 0,0 | -0,1 | -0,1 |
| Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet | 0,0 | -0,7 | -0,7 |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Anden totalindkomst i alt | 0,1 | -0,8 | -0,7 |
| Andre reserver pr. 31. juli 2021 | -3,5 | -17,7 | -21,2 |
| Andre reserver pr. 1. februar 2022 | -2,9 | -18,3 | -21,2 |
| Anden totalindkomst: | |||
| Valutakursregulering, udenlandske virksomheder | 0,0 | -0,5 | -0,5 |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,5 | 0,0 | 0,5 |
| Anden totalindkomst i alt | 0,5 | -0,5 | 0,0 |
| Andre reserver pr. 31. juli 2022 | -2,4 | -18,8 | -21,2 |
NOTE 8. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.
Koncernregnskab
Delårsrapport, 1. halvår 2022/23 - Agat Ejendomme A/S
23/23
NOTE 9. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investerings-ejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2021/22.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informationer vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2021/22.
NOTE 10. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
- Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
- Joint ventures og associerede virksomheder
| DKK mio. | 31.7.2022 | 31.1.2022 | 31.7.2021 |
|---|---|---|---|
| Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående): | |||
| Bestyrelseshonorar | 0,6 | 1,2 | 0,7 |
| Vederlag m.v., direktion | 2,3 | 4,5 | 2,3 |
| Joint ventures: | |||
| Honorarindtægter | 1,2 | 2,1 | 0,9 |
| Renteindtægter | 2,8 | 5,8 | 2,8 |
| Tilgodehavender (saldo) | 109,4 | 112,6 | 106,5 |
| Associerede virksomheder: | |||
| Honorarindtægter | 0,0 | 0,1 | 0,0 |
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller pr. 31. januar 2022. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er ikke i 1. halvår 2022/23 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter (H1 2021/22: DKK 0 mio.).
NOTE 11. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle stilling.