Agat Ejendomme — Interim / Quarterly Report 2017

Sep 15, 2017

FOTO: BOLIGBYGGERI, AMERIKA HAVE, KØBENHAVN, DANMARK

DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR

2017/18

(1.2.2017-31.7.2017)

TK-development

---

TK

RESUMÉ

RESULTATER I FØRSTE HALVÅR 2017/18

• Resultat før skat i første halvår 2017/18 udgør DKK 14,0 mio. mod DKK -9,3 mio. i første halvår 2016/17. Resultat efter skat udgør DKK 7,1 mio. mod DKK -9,8 mio. i første halvår 2016/17.
• Balancen udgør DKK 2.902,0 mio. mod DKK 2.852,9 mio. pr. 31. januar 2017. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.304,1 mio. mod DKK 1.293,7 mio. pr. 31. januar 2017 og svarer til en soliditet på 44,9 %.

Segmentfordeling:

DKK mio.	Development	Asset management	Ikke-fordelt
Resultat
Resultat før skat	25,8	-6,0	-5,8
Balance
Udviklingsprojekter	934,8	-	-
Færdigopførte ejendomme	-	1.175,0	-
Øvrige projekter	-	111,7	-
Øvrige aktiver	362,5	247,5	70,5
Aktiver i alt	1.297,3	1.534,2	70,5
Egenkapitalbinding	728,3	523,4	52,4

FORVENTNINGER TIL 2017/18

• Som følge af ekstraordinære forhold i forbindelse med en entreprenørkonkurs i projektet Strædet, Køge, herunder betydelige meromkostninger og sekundært som følge af en tidsforskydning i afleveringen af et andet projekt, har ledelsen ultimo august 2017 nedjusteret resultatforventningerne til regnskabsåret 2017/18 fra DKK 100-120 mio. før skat til DKK 50-60 mio. før skat.
• I de justerede resultatforventninger indgår at koncernens development-aktiviteter bidrager med en egenkapitalforventning på 7-8 % mod hidtil forventet ca. 15 %.
• Resultatforventningen er baseret på ledelsens forventninger til en række konkrete projekter, herunder tidsmæssige forventninger. I resultatforventningen indgår bl.a. at anden etape af Strædet, Køge, forventes at kunne afleveres til Citycon i løbet af efteråret 2017.

DEVELOPMENT

• TK Development har i første halvår 2017/18 afleveret en retailpark på ca. 3.200 m² i Oskarshamn, Sverige, til investor, afleveret den væsentligste del af de solgte boligenheder i Amerika Have, København, til køberne og afleveret første etape af retailprojektet i Strædet, Køge, til investor.

Større udviklingsprojekter:

• Byggeriet af det nye shoppingcenter, BROEN Shopping, i Esbjerg, Danmark, er afsluttet, og centret åbnede i april 2017. Aktuel udlejningsgrad udgør 93 % af arealet (Q1 2017/18: 91 %).
• Byggeriet af Strædet, Køge, Danmark, er p.t. udfordret som følge af en entreprenørkonkurs i august 2017. Den væsentligste del af projektet, anden etape, forventes på trods af entreprenørkonkursen og deraf følgende forsinkelser i byggeriet fortsat afleveret i efteråret 2017, mens en mindre del af projektet som hidtil først forventes færdigt og afleveret i 2018. Åbning af butikkerne er nu aftalt til den 28. september 2017. Retailprojektet er 91 % udlejet (Q1 2017/18: 88 %) og er sammen med parkeringsdelen betinget solgt til finske Citycon. Salget til Citycon forventes fortsat at få en positiv resultateffekt i regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med aflevering af anden etape.
• Byggeriet af boligprojektet Amerika Have, København, Danmark, er afsluttet, og den væsentligste del af de solgte lejligheder er afleveret til køberne i Q2 2017/18. 119 ud af de i alt 121 lejligheder er solgt (Q1 2017/18: 114).
• Både byggeriet og forhåndssalget af tredje etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa, Polen, forløber planmæssigt. 68 % af enhederne er solgt (Q1 2017/18: 54 %).

ASSET MANAGEMENT

• Porteføljen af færdigopførte ejendomme i dette forretningsområde består af 156.700 m² og udgør pr. 31. juli 2017 DKK 1.594,5 mio., inkl. projekter i joint ventures. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,4 % (Q1 2017/18: 4,4 %). Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,2 % (Q1 2017/18: 6,2 %).
• Der er udarbejdet detaljerede udviklings- og driftsplaner for hver enkelt ejendom, og der er på en række punkter god fremdrift i realiseringen heraf.

Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør, tel. +45 8896 1010.

2/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | RESUMÉ

---

IK

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

DKK mio.	2. kvartal 2017/18	2. kvartal 2016/17	1. halvår 2017/18	1. halvår 2016/17	Hele året 2016/17

HOVEDTAL

Nettoomsætning	124,5	191,4	184,5	237,1	401,5
Bruttoresultat	6,9	25,4	27,9	44,3	83,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures	34,9	-0,2	40,7	5,0	48,8
Resultat af primær drift (EBIT)	21,1	4,0	29,0	8,7	51,8
Finansiering, m.v.	-7,4	-9,4	-15,4	-18,4	-38,5
Resultat før skat og nedskrivninger, m.v.	15,5	-5,2	15,9	-7,6	25,5
Resultat før skat	13,9	-5,2	14,0	-9,3	13,8
Periodens resultat	8,0	-6,1	7,1	-9,8	7,1
Periodens totalindkomst	7,3	-7,5	10,4	-11,8	8,0
Samlet balance	-	-	2.902,0	2.925,6	2.852,9
Investeringsejendomme	-	-	53,1	53,1	53,1
Projektportefølje	-	-	2.168,4	2.021,2	2.155,2
Egenkapital	-	-	1.304,1	1.273,9	1.293,7
Periodens pengestrøm	7,4	-3,3	0,0	-1,0	4,8
Netto rentebærende gæld, ultimo	-	-	1.248,7	1.113,9	1.196,2

NØGLETAL

Egenkapitalforrentning (ROE)*	-	-	1,1 %	-1,5 %	0,6 %
Soliditetsgrad (egenkapital)	-	-	44,9 %	43,5 %	45,3 %
Indre værdi i DKK pr. aktie	-	-	13,3	13,0	13,2
Kurs/indre værdi (P/BV)	-	-	0,8	0,6	0,7
Antal aktier ultimo	-	-	98.153.335	98.153.335	98.153.335
Resultat i DKK pr. aktie (EPS)	0,1	-0,1	0,1	-0,1	0,1
Udbytte i DKK pr. aktie	-	-	0	0	0
Børskurs i DKK pr. aktie	-	-	10,7	7,6	9,7

*) omregnet til helårsbasis.

Ved beregning af nøgletal er Finansforeningen i Danmarks vejledning 2015 anvendt.

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 3/28

---

T K

STRATEGISK FOKUS OG STRATEGISKE MÅL

TK Development fastlagde i december 2015 en række strategiske mål og tiltag med henblik på at TK Development bliver en

rendyrket developer-virksomhed med en attraktiv værdiskabelse for selskabets aktionærer.

TK Development i dag

Development

• Aktiviteter i Danmark, Sverige og Polen.
• Størst potentiale i Danmark og Sverige.
• Fokus på at nedbringe risikoeksponering i Polen.
• Egenkapitalforrentning forventes at udgøre 15-20 % p.a. fra og med 2017/18.

Asset management

• Udfasning af aktiviteter i Tjekkiet, Tyskland, Baltikum og Rusland.
• Driftsmæssig modning og optimering af færdigopførte ejendomme med henblik på salg frem til 2019-2020.

Den frigjorte egenkapital ved salg planlægges udloddet til selskabets aktionærer.

---

Målsætning i 2020

Rendyrket developer-virksomhed

---

OPFØLGNING PÅ STRATEGISKE MÅL FASTLAGT I DECEMBER 2015

Strategisk mål	Status herpå
Forventning om en egenkapitalforrentning i development på 15-20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18.	TK Development forventede oprindeligt et resultat før skat på DKK 100-120 mio. for regnskabsåret 2017/18. Som følge af ekstraordinære forhold i forbindelse med en entreprenørkonkurs i projektet Strædet, Køge, herunder betydelige meromkostninger og sekundært som følge af en tidsforskydning i afleveringen af et andet projekt, har ledelsen, jf. selskabsmeddelelse nr. 6/2017 nedjusteret resultatforventningerne til DKK 50-60 mio. før skat.
I resultatforventningen indgår et resultat for development der svarer til en egenkapitalforrentning på 7-8 % mod hidtil forventet ca. 15 %.
Den strategiske målsætning om en egenkapitalforrentning i development på 15-20 % p.a. før skat forventes således først opfyldt fra og med regnskabsåret 2018/19.
Soliditet i niveauet 40 %.	Soliditeten udgør pr. 31. juli 2017 44,9 %, og målet er opfyldt. Soliditeten forventes også de kommende år at udgøre mere end 40 %.
Væsentlig nedbringelse af grundbeholdningen.	Grundbeholdningen er siden udmeldingen i december 2015 væsentligt reduceret og udgør pr. 31. juli 2017 DKK 458 mio. Der er fokus på fortsat at nedbringe grundbeholdningen væsentligt.
Udfasning af koncernens aktiviteter i Tjekkiet, Tyskland, Baltikum og Rusland.	Der er siden december 2015 solgt aktiver for knap DKK 60 mio., og udfasningen fortsætter. Bogført værdi af projekter udgør pr. 31. juli 2017 DKK 197 mio. Selskabets projekt i Rusland er efter regnskabsperiodens udløb solgt til en privat investor, og TK Development er herefter helt ude af det russiske marked.
Driftsmæssig modning og optimering af asset management-aktiviteterne med henblik på salg i 2019-2020.	Der er udarbejdet detaljerede udviklings- og driftsplaner for hver enkelt ejendom, og der er på en række punkter god fremdrift i realiseringen heraf. Målsætningen er fortsat at asset management-aktiviteterne skal sælges senest i 2019-2020.
Løbende reduktion af omkostninger i takt med at den fastlagte fremadrettede strategiske fokusering realiseres.	De faste omkostninger blev i 2016/17 realiseret med DKK 79,7 mio. mod DKK 82,0 mio. i 2015/16. Omkostningerne vil blive reduceret yderligere i takt med fra-salg af asset management-aktiviteterne og i takt med udfasning af aktiviteterne i Tjekkiet, Tyskland, Baltikum og Rusland.

TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

T K

RESULTATER I FØRSTE HALVÅR 2017/18 OG FORVENTNINGER TIL 2017/18

RESULTAT

Resultat før skat i første halvår 2017/18 udgør DKK 14,0 mio. mod DKK -9,3 mio. i første halvår 2016/17. Resultat efter skat udgør DKK 7,1 mio. mod DKK -9,8 mio. i første halvår 2016/17.

Omsætningen er realiseret med DKK 184,5 mio. mod DKK 237,1 mio. i første halvår 2016/17. Bruttoresultatet udgør DKK 27,9 mio. mod DKK 44,3 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår primært resultateffekten af afleverede projekter i forretningsområdet development, drift af koncernens helejede, færdigopførte ejendomme samt honorarindtægter.

Resultat af joint ventures udgør DKK 40,7 mio. mod DKK 5,0 mio. i første halvår 2016/17. Heri indgår fra forretningsområdet development bl.a. en positiv værdiregulering på DKK 4,5 mio. af koncernens andel af BROEN Shopping, drift af centret siden åbningen i april 2017 og avance fra salg og aflevering af en væsentlig del af boligenhederne i Amerika Have, København. Fra asset management indgår bl.a. drift af koncernens delejede færdigopførte ejendomme.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør DKK 39,3 mio. mod DKK 40,4 mio. i første halvår 2016/17.

Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 15,4 mio. mod DKK 18,4 mio. i samme periode 2016/17.

BALANCE

Balancen udgør DKK 2.902,0 mio. mod DKK 2.852,9 mio. pr. 31. januar 2017.

Balanceudvikling
Balance, DKK mio.

Bogført værdi af koncernens investeringsejendom udgør DKK 53,1 mio. og svarer til bogført værdi pr. 31. januar 2017. TK Development har herudover investeringsejendomme i joint ventures.

Nettoinvesteringer i og tilgodehavender hos joint ventures udgør DKK 502,4 mio. mod DKK 474,1 mio. pr. 31. januar 2017. Stigningen vedrører primært investeringer i BROEN Shopping i forbindelse med færdiggørelsen af byggeriet og andelen af periodens resultat i joint ventures med fradrag af foretagne udbytteudlodninger.

Udskudte skatteaktiver udgør DKK 68,5 mio. mod DKK 75,4 mio. pr. 31. januar 2017. De udskudte skatteaktiver vedrører alene koncernens danske aktiviteter idet koncernens udenlandske skatteaktiver er nedskrevet til DKK 0.

Den samlede projektbeholdning udgør DKK 2.168,4 mio. mod DKK 2.155,2 mio. pr. 31. januar 2017. Stigningen er en kombination af investeringer i igangværende projekter, herunder Strædet, Køge, og Domus Vista, Frederiksberg, og et fald som følge af aflevering af solgte projekter og forudbetalinger fra kunder. De samlede forudbetalinger fra kunder udgør pr. 31. juli 2017 DKK 105,5 mio. mod DKK 72,5 mio. pr. 31. januar 2017.

I Igangværende og færdige projekter indgår ligeledes koncernens grundbeholdning. Grundbeholdningen udgør pr. 31. juli 2017 DKK 458 mio. mod DKK 453 mio. pr. 31. januar 2017. Grundbeholdningen vil ved igangsætning af den sidste etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa, blive nedbragt med DKK 100 mio.

Grundbeholdning
Development Øvrige asset management-aktiviteter

Koncernens egenkapital udgør DKK 1.304,1 mio. mod DKK 1.293,7 mio. pr. 31. januar 2017. Soliditeten udgør pr. 31. juli 2017 44,9 % mod 45,3 % pr. 31. januar 2017. Ledelsen vægter soliditeten i koncernen højt og har som målsætning at soliditeten til stadighed skal udgøre minimum 40 %.

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 5/28

---

T K

RESULTATER I FØRSTE HALVÅR 2017/18 OG FORVENTNINGER TIL 2017/18

Egenkapital og soliditet
Egenkapital, DKK mio. Soliditet

Koncernens samlede forpligtelser udgør DKK 1.597,9 mio. mod DKK 1.559,2 mio. pr. 31. januar 2017. Stigningen er en kombination af øget gæld til kreditinstitutter og lavere leverandørgæld.

PENGESTRØMME

Periodens pengestrømme udgør DKK 0,0 mio. mod DKK -1,0 mio. i samme periode året før.

Pengestrømme fra driftsaktivitet er negative med DKK 54,6 mio. (Q2 2016/17: negative med DKK 141,0 mio.). Heri indgår bl.a. en øget pengebinding i tilgodehavender, lavere leverandørgæld, øget pengebinding i deponerings- og sikringskonti samt betalte renter og drift.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet er negative med DKK 5,7 mio. (Q2 2016/17: positive med DKK 0,4 mio.).

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er positive med DKK 60,3 mio. som en kombination af optagelse af projektfinansiering til igangværende projekter og nedbringelse af øvrige mellemværender med kreditinstitutter (Q2 2016/17: positive med DKK 139,6 mio.).

FINANSIELLE FORHOLD

Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2017 DKK 1.248,7 mio. mod DKK 1.196,2 mio. pr. 31. januar 2017. Pr. 31. juli 2017 har projektkreditter på DKK 369,3 mio. forfald inden udgangen af januar 2018. Den væsentligste del heraf forventes indfriet inden forfald i forbindelse med aflevering af de pågældende projekter til investorer.

TK Developments engagement om drifts- og projektfinansiering med sin hovedbankforbindelse er i første kvartal 2017/18 forlænget frem til 30. april 2018.

TK Development finansierer sædvanligvis sine projekter med traditionel bankfinansiering. I et af koncernens delejede selskaber i Polen er der i forbindelse med en refinansiering af ejendommen endvidere hjemtaget et mezzaninlån. Denne låneaftale indeholder en række covenants der løbende skal opfyldes for at lånet kan fastholdes. Der er fortsat behov for at forbedre udlejningen for at de aftalte covenants også fremadrettet vil kunne opfyldes.

FORVENTNINGER TIL 2017/18

Som følge af ekstraordinære forhold i forbindelse med en entreprenørkonkurs i projektet Strædet, Køge, herunder betydelige meromkostninger og sekundært som følge af en tidsforskydning i afleveringen af et andet projekt, har ledelsen ultimo august 2017 nedjusteret resultatforventningerne til regnskabsåret 2017/18 fra DKK 100-120 mio. før skat til DKK 50-60 mio. før skat. Der henvises i øvrigt til selskabsmeddelelse nr. 6/2017.

I de justerede resultatforventninger indgår at koncernens development-aktivitet bidrager med en egenkapitalforrentning på 7-8 % mod hidtil forventet ca. 15 %.

Resultatforventningen er baseret på ledelsens forventninger til en række konkrete projekter, herunder tidsmæssige forventninger. I resultatforventningen indgår bl.a. at anden etape af Strædet, Køge, forventes at kunne afleveres til Citycon i løbet af efteråret 2017.

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen samt faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2016/17, herunder vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.

BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB

Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder der kan påvirke selskabets finansielle stilling ud over hvad der allerede er nævnt i ledelsesberetningen, herunder den justerede resultatudmelding for regnskabsåret 2017/18, jf. omtale ovenfor.

TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

K

ØVRIGE FORHOLD

BESTYRELSEN

Der blev den 6. september 2017 afholdt ekstraordinær generalforsamling i selskabet hvor valg til bestyrelsen var eneste punkt på dagsordenen. Kim Mikkelsen udtrådte af bestyrelsen og samtidig blev Anne Skovbro og Michael Bruhn valgt til medlemmer af bestyrelsen. Bestyrelsen er konstitueret med Peter Thorsen som formand og Henrik Heideby som næstformand.

ØKONOMISKE STYREMÅL

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab arbejdes der med likviditetsstyremål i den samlede koncern. Herudover har ledelsen vedtaget et soliditetsmål på koncernniveau i niveauet 40 %, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver. Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter, og der anvendes herudover likviditetsmæssige styremål. Begge covenants er opfyldt i perioden.

RISIKOFORHOLD

De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i årsrapporten for 2016/17.

Metrodielany, boligprojekt, etape 3, Warszawa, Polen - forventet færdiggørelse i foråret 2018

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S

---

T K

MARKEDSFORHOLD

Det er ledelsens vurdering at ejendomsmarkederne generelt er positive. Der er generelt god investorinteresse, gode muligheder for at finansiere køb af fast ejendom, og det fortsat historisk lave renteniveau og overskud af likviditet i markedet sammenholdt med volatile aktiemarkeder medvirker til at ejendomsinvesteringer er attraktive for investorer i relation til afkast og risikospredning.

Det er ledelsens vurdering at forretningsområdet development fortsat vil kunne skabe en tilfredsstillende indtjening i overensstemmelse med koncernens strategiske mål.

TK Development har fokus på de tre segmenter retail, boliger og kontorer. TK Development ønsker i endnu højere grad end tidligere at udnytte de attraktive projektmuligheder for udvikling af fast ejendom inden for boligsegmentet. TK Development har flere spændende boligprojekter i porteføljen og har herudover en pæn spredning af andre mindre, mellemstore og store, mere komplekse projekter i porteføljen. Der arbejdes samtidig med en spredning af projektporteføljen mellem mindre og mellemstore projekter med en relativt hurtig gennemløbstid hvor der kan opnås en fornuftig indtjening uden større kapitalbinding over længere tid, samt større, mere komplicerede projekter som TK Development også har kompetencer til at gennemføre.

I Danmark arbejder TK Development inden for alle tre segmenter, retail, boliger og kontorer. I Sverige er der fortsat fokus på retail eller projekter der kombinerer segmenter, ligesom der arbejdes med at få attraktive boligprojekter i porteføljen. I Polen arbejder TK Development aktuelt inden for de to segmenter, retail og boliger.

Der er på alle koncernens markeder god interesse for investering i både retail-, kontor- og boligprojekter på attraktive placeringer i større byer. Beliggenhed og kvalitet er af afgørende betydning for investorerne. På ejendomme med primære beliggenheder hvor risikoen for tomgang er forholdsvis begrænset, er afkastkravet relativt lavt og vurderes at være stabilt til svagt faldende det kommende år. Salgspriserne på ejendomme med sekundære placeringer er under pres.

Særligt det danske marked er positivt påvirket af udenlandske investorer der i løbet af 2016 har taget en endnu større markedsandel end tidligere af de samlede ejendomsinvesteringer, særligt i København og omegn. Udenlandske investorer har de seneste år især interesseret sig for retail-segmentet, men har i løbet af 2016 også vist interesse for både bolig- og kontorsegmentet. Det forventes at investorerne i løbet af de kommende

år i stigende grad vil interessere sig for ejendomsinvesteringer uden for de store byer med henblik på at opnå et højere afkast.

Potentielle investorer til koncernens projekter i de tre nævnte segmenter er typisk både private velhavere, lokale eller større ejendomsselskaber, institutionelle investorer og udenlandske/internationale investorer.

RETAIL

Danmark

Befolkningstilvæksten i de større danske byer skaber behov for nye butiksetableringer og for udvikling af allerede eksisterende butiksområder. Nationale og internationale kæder, herunder både dagligvarekæder og retailkæder, ønsker fortsat i kontrolleret omfang at ekspandere, om end beslutningsprocesserne er langtrukne. En forudsætning for ekspansion er den rigtige beliggenhed. Er beliggenheden rigtig, er flere lejere også interesseret i nye placeringer i mindre byer. Lejeniveauet forventes på primære beliggenheder at være nogenlunde stabilt hvorimod lejeniveauet på sekundære placeringer vil være under pres de kommende år.

På investorsiden er der generelt stor interesse fra både lokale og internationale investorer med fokus på primære beliggenheder i de store byer. Det forventes at investorerne i løbet af de kommende år i stigende grad vil interessere sig for ejendomsinvesteringer uden for de store byer med henblik på at opnå et højere afkast.

Sverige

TK Development fokuserer på udvikling af storbutikker og shoppingcentre på gode beliggenheder i de største byer, med Stockholm og Göteborg som primære fokusområder.

Projekternes beliggenhed er fortsat afgørende for lejerne, og uligheden mellem primære og sekundære beliggenheder øges stadig. Det er en klar tendens at detailhandelskæderne vil ekspandere i de større byer, specielt i Stockholm og Göteborg, men også i andre af de største byer i Sverige, samtidig med at udenlandske kæder træder ind på det svenske marked. Stockholm oplever en stor årlig befolkningstilvækst. Dette skaber behov for nye butiksetableringer og for udvikling af allerede eksisterende butiksområder, både i form af retailparker og shoppingcentre. Lejeniveauet er stabilt på primære beliggenheder og under pres på sekundære beliggenheder.

På investorsiden er der stor interesse fra både lokale og internationale investorer. Interessen er størst for projekter på pri

8/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

MARKEDSFORHOLD

mære beliggenheder, og afkastkravet der er relativt lavt på disse projekter, vurderes at være stabilt den kommende periode.

Polen

På retailsiden ønsker stærke nationale og internationale kæder fortsat i kontrolleret omfang at ekspandere og har lige som på de øvrige af koncernens markeder fokus på beliggenhed. Generelt opleves god efterspørgsel efter lejemål på primære beliggenheder i større byer. Herudover oplever koncernen en stigende interesse fra lejerne for gode beliggenheder i mindre byer.

Priserne på fast ejendom er generelt steget det seneste år, og dette prisniveau forventes bibeholdt den kommende periode. Investorerne har primært fokus på de større byer, særligt Warszawa, men er også begyndt at investere i mindre byer hvor der er mulighed for at opnå et højere afkast. Investormarkedet domineres fortsat af internationale investorer.

BOLIGER

Danmark

Boligmarkedet er attraktivt, særligt i de største byer. Der er behov for boliger i de byer hvor der er betydelig befolknings-tilvækst. Behovet dækker over både lejeboliger og ejerboliger. Søgningen mod de større byer forventes at fortsætte de kommende år.

For lejeboliger opleves et relativt højt lejeniveau hvilket forventes at være stabilt den kommende periode. Der opleves stor investorinteresse for boligudlejningsejendomme. Denne interesse er koncentreret om hovedstadsplaceringer og store byer hvor der er betydelig befolknings-tilvækst. Potentielle investorer er typisk både private velhavere, lokale eller større ejendomsselskaber, institutionelle investorer og udenlandske investorer.

Markedet for udvikling og salg af ejerboliger til private er også attraktivt. Interessen for køb af ejerboliger er stor. Salgspriserne har været stigende over det seneste år og er relativt høje. Det høje niveau forventes at være stabilt den kommende periode. TK Development arbejder aktuelt med flere boligprojekter, både udlejningsboligprojekter og ejerlejlighedsprojekter og vil også fortsætte hermed i de kommende år.

Polen

I kraft af den relativt massive søgning mod de større byer i Polen og dermed et øget behov for nye boliger, er boligmarkedet i Polen interessant. Særligt er markedet for udvikling af ejerboliger til salg til private interessant. Ejerboligmarkedet i Warszawa er drevet af stabile til svagt stigende priser, et lavt renteniveau og tillid til fortsat økonomisk vækst. Der opleves god efterspørgsel efter ejerboliger. TK Development vil i de kommende år have fokus på at færdigudvikle og gennemføre de sidste etaper af koncernens boligprojekt i Bielany, Warszawa, og på at gennemføre flere mindre boligprojekter, ligeledes i Warszawa.

Markedet for udlejningsboliger i Polen er ved at blive interessant og forventes at vokse betydeligt de kommende år. TK Development arbejder aktuelt med udvikling af udlejningsboliger i Warszawa, og koncernens forretningsomfang inden for dette segment forventes udbygget over de næste år. Koncernen har solgt sit først boligudlejningsprojekt til en ejendomsfond, og projektet gennemføres nu på honorarbasis. TK Development arbejder med flere lignende projektmuligheder og forventer de kommende år at kunne gennemføre flere sådanne boligudlejningsprojekter.

KONTORER

Danmark

På kontormarkedet i Danmark er der pæn interesse for projekter i de større byer. Projekter med attraktive beliggenheder kan tiltrække både lejere og investorer, og efterspørgslen efter kontorer stiger i takt med faldende arbejdsløshed. Der er stor differentiering mellem primære og sekundære beliggenheder i relation til tomgang. Der er forventninger om en fornuftig efterspørgsel efter nyere og effektivt indrettede lejemål de kommende år. Lejeniveauet på de primære placeringer vurderes at være relativt stabilt, men forventes at være under pres på de sekundære placeringer. Salgspriserne på kontorejendomme på primære placeringer forventes at være svagt stigende det kommende år.

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 9/28

---

TK

SEGMENTRESULTATER

TK Developments segmenter omfatter development og asset management.

RESULTAT H1 2017/18 (DKK MIO.)

Resultat	H1 2017/18	Development	Asset management	Ikke-fordelt
Omsætning	184,5	154,1	30,4	-
Bruttoresultat	27,9	6,6	21,3	-
Indtægter af kapitalandele i joint ventures	40,7	39,6	1,3	-0,2
Omkostninger, inkl. afskrivninger på langfristede aktiver	39,6	24,0	10,0	5,6
Resultat af primær drift	29,0	22,2	12,6	-5,8
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder	0,4	0,4	-	-
Finansiering, netto	-15,4	3,2	-18,6	-
Resultat før skat	14,0	25,8	-6,0	-5,8
Skat af periodens resultat	6,9
Periodens resultat	7,1

BALANCESTRUKTUR PR. 31.7.2017 (DKK MIO.)

Balance	31.7.2017	Development	Asset management	Ikke-fordelt
Aktiver
Investeringsejendomme	53,1	-	53,1	-
Kapitalandele i joint ventures	296,4	189,7	106,7	-
Tilgodehavender, langfristede	203,4	86,8	116,6	-
Øvrige langfristede aktiver	79,7	8,0	1,4	70,3
Igangværende og færdige projekter	2.168,4	934,8	1.233,6	-
Tilgodehavender, kortfristede	55,6	39,0	16,6	-
Likvider, deponeringskonti, m.v.	45,4	39,0	6,2	0,2
Aktiver	2.902,0	1.297,3	1.534,2	70,5
Passiver
Egenkapital	1.304,1	728,3	523,4	52,4
Kreditinstitutter	1.495,2	515,9	979,3	-
Gældsforpligtelser i øvrigt	102,7	53,1	31,5	18,1
Passiver	2.902,0	1.297,3	1.534,2	70,5
Soliditet	44,9 %	56,1 %	34,1 %	74,3 %

TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

DEVELOPMENT

Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast ejendom, benævnt development. Det strategiske fokus for koncernen er development i Danmark, Sverige og Polen.

Development - Danmark, Sverige og Polen
DKK mio.	H1 2017/18	H1 2016/17
Omsætning	154,1	196,9
Bruttoresultat	6,6	20,2
Resultat af joint ventures	39,6	4,2
Resultat før skat	25,8	3,0
	31.7.2017	31.1.2017
Balancesum	1.297,3	1.240,1
Egenkapitalbinding	728,3	704,0

Afleverede projekter

Retailpark, Oskarshamn, Sverige

I Oskarshamn har TK Development færdigopført et retailparkprojekt på 3.200 m². Projektet er i Q1 2017/18 overdraget til investor sammen med en option til en udvidelse af projektet med 4.700 m².

Strædet, udvikling af centrum, Køge, Danmark

Retailprojektet på ca. 19.000 m² er sammen med de ca. 13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon. Projektet afleveres til Citycon i tre etaper. Første etape som omfatter biograf og restauranter, i alt ca. 4.400 m², er færdigopført i maj 2017 og afleveret til Citycon i juli 2017. Det samlede projekt er nærmere omtalt nedenfor.

Amerika Have, boligprojekt, København, Danmark

TK Development har sammen med By & Havn I/S og AP Pension udviklet projektet Amerika Have som omfatter ca. 12.000 m² ejerboliger og ca. 500 m² publikumsorienteret erhverv. Der er opført 121 kvalitetslejligheder, og den væsentligste del af de solgte enheder er i andet kvartal 2017/18 overdraget til de respektive købere. Projektet er nærmere omtalt nedenfor.

Herudover er der realiseret enkelte mindre grundsalg og opnået honorarindtægter på enkelte projekter.

Projektporteføljen

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli 2017 36.000 m² solgte projekter og 358.000 m² øvrige projekter, i alt 394.000 m² mod 382.000 m² pr. 31. januar 2017.

Geografisk segmentering af udviklingspotentialet i projektporteføljen (m²):

TK Development har frem til åbningen af BROEN Shopping i april 2017 været involveret i igangværende byggerier på mere end 120.000 m² og er aktuelt involveret i igangværende byggerier på ca. 85.000 m². Der er god fremdrift heri.

Projekt-pipelinen er i god fremdrift som følge af solid lejer- og investorinteresse. Der arbejdes med en række betydende projekter der underbygger ledelsens forventning om at den strategiske målsætning om at forretningsområdet development skal kunne skabe et egenkapitalafkast på 15-20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2018/19, kan opfyldes.

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 11/28

---

IK

DEVELOPMENT

PROJEKTOVERBLIK

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development. Oversigten indeholder projekter i såvel 100%-ejede selskaber som i joint ventures. TK Development arbejder herudover med en række mindre og mellemstore projekter inden for koncernens primære segmenter, butikker, kontorer og boliger samt kombinationer heraf.

Projekt	By	Land	Segment	TKO's ejerandel af areal (m²)	TKO's ejerandel	Byggestart/ forventet byggestart	Åbning/ forventet åbning
Færdigopførte
BROEN Shopping	Esbjerg	DK	Butik	10.430	35 %	Maj 2015	April 2017
Amerika Have	København	DK	Boliger	1.375	25 %	September 2015	Maj 2017
Under opførelse
Strædet	Køge	DK	Mix	20.900	100 %	Marts 2015	Maj 2017/efterår 2017/2018
Domus Vista	Frederiksberg	DK	Boliger	5.300	100 %	Oktober 2016	Primo 2018
Havnehus 1, Østre Havn	Aalborg	DK	Boliger	2.450	50 %	Februar 2017	Forår 2018
Beddingen 7A, Østre Havn	Aalborg	DK	Boliger	3.500	50 %	Juni 2017	Ultimo 2018
MetroBielany, Bielany, etape 3	Warszawa	PL	Boliger/service	15.650	100 %	Juni 2016	Forår 2018
Ikke påbegyndte
Aarhus Syd, etape 2	Aarhus	DK	Butik	2.800	100 %	2017	2018
Ejby Industrivej	København	DK	Kontor	6.300	100 %	-	-
Vanløse Allé	Vanløse	DK	Boliger	1.700	100 %	August 2017	Efterår 2018
Østre Havn/Stuhrs Brygge	Aalborg	DK	Mix	13.200	1) 50 %	Løbende	Løbende
Sporbyen	Randers	DK	Mix	70.000	50 %	Løbende	Løbende
Handelskvarteret Kulan	Gøteborg	SE	Mix	55.000	100 %	2019	2021
Arninge Entré, handelskvarter	Stockholm	SE	Mix	60.000	100 %	2019	2021
Retailpark, Södertälje	Södertälje	SE	Butik	8.000	100 %	Efterår 2017	Efterår 2018
MetroBielany, Bielany, etape 4	Warszawa	PL	Boliger/service	12.530	100 %	Forår 2018	Efterår 2019
Bytom Retail Park	Bytom	PL	Butik	21.400	100 %	Løbende	Løbende
Development, totalt areal				ca. 310.000

1) Avanceandel på udvikling udgør 70 %.

FÆRDIGOPFØRTE PROJEKTER

BROEN Shopping, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark

Esbjerg har TK Development sammen med CapMan Real Estate opført et nyt shoppingcenter, BROEN Shopping, på ca. 29.800 m² ved Esbjerg Station. Centret åbnede 10. april 2017. TK Developments ejerandel udgør 35 %.

93 % af arealet er udlejet (Q1 2017/18: 91 %). Lejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Fitness.dk, Bahne, Kings & Queens, Imerco, Sportmaster, Gina Tricot, Café Vivaldi, Nielsens og Deichmann.

Centret planlægges udvidet med en biograf, og der er indgået lejekontrakt med Nordisk Film Biografer om en biograf med 8 sale i tilknytning til centret. Lokalplansarbejdet til brug herfor er igangsat. Idet der bygges tæt på banelegemet, har Banedanmark i forbindelse med CSM-processen nyligt fremsat krav om en valideringsproces på fundamenter i skel mod banen. Dette forventes at medføre en udskydelse af byggestart. Biografen forventes derfor nu at kunne åbne i foråret 2019.

Amerika Have, boligprojekt, København, Danmark

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development, har i et 50/50-ejet joint venture med AP Pension udviklet et projekt på Amerika Plads. Projektet – Amerika Have – omfatter ca. 12.000 m² ejerboliger og ca. 500 m² publikumsorienteret erhverv. Der er opført 121 kvalitetslejligheder, og der er solgt 119 ud af de 121 lejligheder (Q1 2017/18: 114). Udvikling, opførelse og salg af projektet er forløbet tilfredsstillende. Byggeriet er afsluttet, og den væsentligste del af de solgte enheder er i andet kvartal 2017/18 overdraget til de respektive købere. Avancen fra salg af projektet indregnes i takt med lejlighedernes overdragelse, og en væsentlig del af avancen er således realiseret og indregnet i Q2 2017/18.

12/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

DEVELOPMENT

PROJEKTER UNDER OPFØRELSE

Strædet, udvikling af centrum, Køge, Danmark

I umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i bymidten opfører TK Development et projekt på ca. 34.300 m² som omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², knap 9.000 m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger. Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Byggeretterne til rådhus og genoptræningscenter er solgt til Køge Kommune.

Retailprojektet på ca. 19.000 m² er sammen med de ca. 13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon. Projektet afleveres til Citycon i tre etaper. Første etape som omfatter biograf og restauranter, er færdigopført i maj 2017 og afleveret til køber i juli 2017.

En af entreprenørerne til projektet valgte i august måned 2017 at indgive egenbegæring om konkurs. Konsekvenserne af denne konkurs er en forsinket åbning af projektets retail-del (anden etape), betydelige meromkostninger til færdiggørelse af projektet og forsinket aflevering af en del af boligerne i projektet. Åbningen af butikkerne i anden etape er nu planlagt til 28. september 2017.

Afleveringen af anden etape til Citycon er dermed forsinket, men forventes fortsat afleveret i dette efterår. Dette salg til Citycon forventes fortsat at få en positiv, om end væsentligt reduceret resultateffekt i regnskabsåret 2017/18. En mindre del af projektet forventes færdigt i 2018.

Aktuel udlejningsgrad for det samlede retailprojekt udgør 91 % (Q1 2017/18: 88 %). Lejerne er bl.a. Irma, Fakta, H&M, Bones, Kings & Queens, Sportigan, Wagner, Gina Tricot, Deichmann og Nordisk Film Biografer med en 6-sals biograf.

Ud af de ca. 6.300 m² boliger arbejder TK Development aktuelt med udviklingen af ca. 3.000 m² boliger med beliggenhed på Rådhusstrædet. Der opføres 28 boliger bestående af både ejerlejligheder og byhuse i to plan. Forhåndssalget er påbegyndt. Byggeriet gennemføres sammen med den øvrige del af projektet, og aflevering af en del af boligerne forventes at kunne ske fra ultimo 2017.

Domus Vista, ungdomsboliger, Frederiksberg, København, Danmark

På Frederiksberg har TK Development betinget solgt et ungdomsboligprojekt på 5.300 m² til Koncenton der som et led i handlen har påtaget sig udlejningsopgaven. Byggeriet er påbegyndt i oktober 2016, og det færdige projekt forventes overdraget til investor primo 2018.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

TK Development fortsætter gennem et fællesejet selskab (50/50) med Frederikshavn Maritime Erhvervspark udviklingen af en business- og boligpark på de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge. Der planlægges en række projekter som omfatter bl.a. 7.000 m² ungdomsboliger hvor byggeretterne er solgt til en boligforening, 12.000 m² udlejningsboliger, 13.000 m² ejerboliger og 13.000 m² kontorer samt parkeringsfaciliteter.

Et af de planlagte projekter omfatter ca. 7.000 m² ejerboliger med en unik beliggenhed på Beddingen. Forhåndssalget af lejlighederne er påbegyndt. Byggeriet er igangsat medio 2017, og lejlighederne forventes at være indflytningsklare ultimo 2018.

Udlejningsboligerne planlægges opført i tre etaper. Første etape omfatter en udlejningsejendom på ca. 4.900 m². Dette projekt er solgt til en privat investor som selv forestår udlejningen. Salget sker på basis af forward funding hvor investor betaler for projektet i takt med projektets gennemførelse. Byggeriet er påbegyndt primo 2017 og forventes færdigt og afleveret til køber i foråret 2018.

MetroBielany, boligprojekt, Bielany, Warszawa, Polen

I Warszawa udvikler TK Development et boligprojekt på ca. 51.000 m² ejerlejligheder. Projektet opføres i fire etaper, og de første to etaper på i alt 22.700 m² er færdigopført og i al væsentlighed solgt og overdraget til private brugere.

Tredje etape omfatter ca. 15.650 m² og vil bestå af 263 boligheder og servicearealer. Byggeriet er igangsat i juni 2016, og boligerne forventes færdige i foråret 2018. Byggeriet og forhåndssalget forløber tilfredsstillende, og 68 % (Q1 2017/18: 54 %) af enhederne er solgt.

UDVALGTE IKKE-PÅBEGYNDTE PROJEKTER

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

For nærmere omtale henvises til omtalen under Projekter under opførelse.

Ungdomsboliger, Vanløse, Danmark

I Vanløse har TK Development betinget solgt et ungdomsboligprojekt på 1.700 m² til Koncenton der som et led i handlen har påtaget sig udlejningsopgaven. Byggeriet er påbegyndt efter regnskabsperiodens udløb, i august 2017, og det færdige projekt forventes overdraget til investor i efteråret 2018. Udover

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 13/28

---

IK

DEVELOPMENT

projektet i Vanløse indgik TK Development en betinget salgsaftale med Koncenton om et projekt på 1.200 m² ungdomsboliger på Englandsvej, Amager i København. Dette projektet er efter regnskabsperiodens udløb opgivet som følge af yderligere myndighedskrav og dermed ingen økonomisk rentabilitet i projektet.

Sporbyen, Randers, Danmark

TK Development arbejder i et joint venture sammen med private investorer med et areal i Randers hvor der forventes at kunne udvikles i niveauet 140.000 m² blandede butikker, boliger, kontorer, m.v. Arealet omfatter de tidligere Bombardier-togfabrikker. Lokalplanen for området har været i høring, og den endelige lokalplan forventes vedtaget ultimo 2017, hvorefter joint ventureret forventes at overtage arealet. Der er god interesse for projektet blandt investorer og brugere, og der arbejdes aktuelt med salg af byggeretter til enkelte af byggefelterne på arealet.

Arninge Entré, handelskvarter, Stockholm, Sverige

I Arninge i Stockholm har kommunen valgt TK Development som foretrukken samarbejdspartner til at udvikle et område der skal fungere som entré til Arninge centrum. Planlægningsarbejdet pågår nu i samarbejde med kommunen. Projektet forventes at omfatte ca. 60.000 m², primært butikker og med mulighed for kontorer. Der er god interesse for projektet fra både lejere og investorer, og de kommende måneder vil gå med planlægning, udlejning og salg. Lokalplanen for området forventes at kunne være færdig i efteråret 2019. Byggeriet forventes påbegyndt ultimo 2019 med forventet færdiggørelse i 2021.

Retailpark, Södertälje, Sverige

I Södertälje arbejder TK Development med udvikling af en retailpark på ca. 8.000 m². Der er indgået lejekontrakter på ca. 70 % af arealet (Q1 2017/18: 70 %), bl.a. med en dagligvareoperatør, og der er god interesse fra lejere for de øvrige lejemål. Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2017 med forventet færdiggørelse i efteråret 2018.

BROEN Shopping, Esbjerg, Danmark - åbnede den 10. april 2017

14/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

iK

ASSET MANAGEMENT

Koncernens asset management-aktiviteter omfatter drift af koncernens færdigopførte ejendomme, investeringsejendomme samt grunde og udviklingsprojekter på de markeder hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv.

Som oplyst i december 2015 er målet at sælge asset management-aktiverne inden for 3-5 år fra december 2015, og den egenkapitalbinding der derved frigøres, planlægges udloddet til aktionærerne.

Tidspunktet for salg af aktiverne i asset management vurderes løbende under hensyntagen til bedst muligt at varetage aktionærernes interesser. Heri indgår bl.a. elementer som risici og muligheder ved en længere tids modning af aktivet kontra udbyttetidspunktet og muligheder for at reducere de faste omkostninger.

Asset management
DKK mio.	H1 2017/18	H1 2016/17
Omsætning	30,4	40,2
Bruttoresultat	21,3	24,1
Resultat af joint ventures	1,3	0,5
Resultat før skat	-6,0	-7,2
	31.7.2017	31.1.2017
Balancesum	1.534,2	1.535,9
Egenkapitalbinding	523,4	529,5
Ansatte på centrene	14	16

Resultat før skat i asset management udgør DKK -6,0 mio. mod DKK -7,2 mio. i første halvår 2016/17.

Den samlede portefølje af færdigopførte ejendomme under asset management, inkl. ejendomme i joint ventures, udgør pr. 31. juli 2017 DKK 1.594,5 mio. mod DKK 1.591,5 mio. pr. 31. januar 2017.

Den samlede portefølje af ejendomme i drift, inkl. joint ventures, fordelt på lande (DKK):

Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,4 %⁴ (Q1 2017/18: 4,4 %) og dækker over en vis spredning i afkastet på de enkelte centre. Den aktuelle udlejning er fortsat påvirket af tomgang, korterevarende rabataftaler med lejere og forbedringstiltag som endnu ikke har materialiseret sig fuldt ud. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,2 %⁵ (Q1 2017/18: 6,2 %).

⁴ For præferenceafkast til joint venture-partner vedrørende polske projekter.

Koncernens færdigopførte ejendomme i asset management omfatter pr. 31. juli 2017 følgende:

	Land	Type	TKO's ejerandel	Projektareal m²	Aktuel udlejningsgrad
Projekter i 100%-ejede selskaber
Færdigopførte projekter
Sillebroen Shopping, Frederikssund	Danmark	Shoppingcenter	100 %	26.400	91 %
Galeria Sandecja, Nowy Sącz	Polen	Shoppingcenter	100 %	17.500	96 %
Most Retail Park	Tjekkiet	Retailpark	100 %	6.400	69 %
Aabenraa	Danmark	Retailpark	100 %	4.200	81 %
Brønderslev	Danmark	Butiksejendom	100 %	1.200	100 %
Investeringsejendomme
Lüdenscheid	Tyskland	Mix	100 %	14.000	50 %
Projekter i joint ventures
Galeria Nowy Rynek, Jelenia Góra	Polen	Shoppingcenter	30 %	24.800	93 %
Galeria Tarnovia, Tarnów	Polen	Shoppingcenter	30 %	17.000	93 %
Ringsted Outlet	Danmark	Outletcenter	50 %	13.200	94 %
Amerika Plads, p-kælder	Danmark	P-kælder	50 %	32.000	n/a
I alt				156.700

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 15/28

---

iK

ASSET MANAGEMENT

SILLEBROEN SHOPPING, SHOPPINGCENTER, FREDERIKSSUND, DANMARK

Åbning	Marts 2010
Udlejningsareal	26.400 m², heraf ca. 4.000 m² dagligvareenheder
Udlejningsgrad	91 % (Q1 2017/18: 93 %)
Kundetal 2016	3,4 mio.

Driftsmæssige planer:

• Vurdere afledte effekter af åbningen af biografen og herudfra proaktivt optimere lejersammensætningen.
• Fortsætte ekstra markedsførings- og profileringskampagner af centret efter åbningen af biografen.
• Øge udlejningsgraden ved at indgå aftaler med nye lejere der kan styrke Sillebroen yderligere som en naturlig, daglig destination.

Som et vigtigt tiltag til at øge kundetilstrømningen og styrke omsætningen i Sillebroen, blev der indgået aftale med Nordisk Film Biografer om etablering af en ca. 1.400 m² biograf i Sillebroen, og biografen åbnede i august 2016. Den positive effekt som biografåbningen har, er et vigtigt led i den fortsatte optimering af lejersammensætningen i centret.

Samlet set skete der i 2016 en væsentlig forbedring af lejersammensætningen i centret på trods af at Fona lukkede. Udover at Nordisk Film Biografer åbnede, åbnede Imerco, Søstrene Grene og Normal også butik i centret. Primo 2017 lukkede Fakta sin butik i centret. I de forløbne måneder af 2017 udgjorde antal besøgende indeks 98 i forhold til samme periode i 2016, og omsætningen i centret udgjorde indeks 91, begge påvirket af lukningen af Fona og Fakta.

Der er indgået lejekontrakt med Fitness.dk som efter endt ombygning af lokalerne åbner i centret i oktober 2017. Det er ledelsens vurdering at dette koncept vil medvirke til at øge centrets tiltrækningskraft og i endnu højere grad gøre Sillebroen til en naturlig og daglig destination for forbrugerne i området.

GALERIA TARNOVIA, SHOPPINGCENTER, TARNÓW, POLEN

Åbning	November 2009
Udlejningsareal	17.000 m², heraf ca. 2.000 m² supermarked
Udlejningsgrad	93 % (Q1 2017/18: 94 %)
Kundetal 2016	1,8 mio.

Driftsmæssige planer:

• Omrokere lejere for at skabe et bedre kundeflow i centret.
• Vurdere afledte effekter af åbningen af biografen og herudfra proaktivt optimere lejersammensætningen.
• Ændre midlertidige kontrakter til almindelige kontrakter på vilkår der er tilfredsstillende for koncernen.
• Fortsætte ekstra markedsførings- og profileringskampagner af centret efter åbningen af biografen.
• Øge udlejningsgraden.

Galeria Tarnovia ejes i et joint venture med Heitman, og TK Developments ejerandel udgør 30 %. Galeria Tarnovia er påvirket af en stærk konkurrencesituation i byen. For at forbedre centret og øge dets konkurrenceevne er der sket en omlægning af lejerstrukturen hvilket har medvirket til at skabe et bedre kundeflow i centret. Herudover åbnede en biograf i centret i december 2016, og flere nye lejere kom til. Samlet set har centret nu en væsentligt forbedret udlejningssituation.

Effekten af de forskellige tiltag er begyndt at kunne ses. Omsætningen i 2016 udgjorde indeks 105 i forhold til 2015 og antal besøgende indeks 101. Samtidig blev december 2016 måneden med den højeste omsætning og det højeste antal besøgende på en måned siden centret åbnede. Den positive udvikling er fortsat i 2017, og i de forløbne måneder af 2017 udgjorde omsætningen i centret indeks 119 i forhold til samme periode i 2016, og antal besøgende udgjorde indeks 116.

I forbindelse med en refinansiering af centret i 2016 hjemtog joint ventureet et mezzaninlån. Denne låneaftale indeholder en række covenants der løbende skal opfyldes for at lånet kan fastholdes. Der er fortsat behov for at forbedre udlejningen for at de aftalte covenants også fremadrettet vil kunne opfyldes.

GALERIA NOWY RYNEK, SHOPPINGCENTER, JELENIA GÓRA, POLEN

Åbning	Oktober 2015
Udlejningsareal	24.800 m², heraf ca. 2.400 m² supermarked
Udlejningsgrad	93 % (Q1 2017/18: 93 %)
Kundetal 2016	3,7 mio.

Driftsmæssige planer:

• Udskifte svage lejere.
• Udleje ledige lokaler.
• Optimere lejermiks.
• Gennemføre kraftig markedsføring og profilering af centret.

I Jelenia Góra har TK Development udviklet og opført et shoppingcenter på ca. 24.800 m². Projektet er gennemført i et joint venture med Heitman, og koncernens ejerandel udgør 30 %. Centret åbnede i oktober 2015 og har en aktuel udlejningsgrad på 93 %. Der har siden centrets åbning været fokus på at optimere lejermikset i centret og udskifte svage lejere med stærkere lejere/koncepter.

Fokus i 2017 er at øge omsætningen i centret ved at forstærke centrets tiltrækningskraft. Dette kan opnås ved kraftig markedsføring og profilering af centret for derved at øge kendskabsgraden til centret, og ved at skabe et endnu stærkere lejermiks og tiltrække andre og nye koncepter. I de forløbne

TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

K

ASSET MANAGEMENT

måneder af 2017 udgjorde omsætningen i centret indeks 114 i forhold til samme periode i 2016 og antal besøgende udgjorde indeks 103.

Ovenstående tiltag er væsentlige elementer i den langsigtede plan for centret med henblik på at centret i løbet af få år kan opnå en tilfredsstillende drift.

GALERIA SANDECJA, SHOPPINGCENTER, NOWY SACZ, POLEN

Åbning	Oktober 2009
Udlejningsareal	17.500 m², heraf ca. 5.000 m² hypermarked
Udlejningsgrad	96 % (Q1 2017/18: 95 %)
Kundetal 2016	2,1 mio.

Driftsmæssige planer:

• Fastholde en høj udlejningsgrad i centret.
• Ændre midlertidige kontrakter til almindelige kontrakter på vilkår der er tilfredsstillende for koncernen.
• Optimere lejersammensætningen med traditionelle lejere i stueplan.
• Forbedre 1. sal med bl.a. discountbutikker med et stort udvalg af varer til lave priser.

Efter i en periode at have været stærkt påvirket af et konkurrerende center som åbnede i byen i efteråret 2013, oplever Galeria Sandecja igen positive takter. Bl.a. har forskellige tiltag i 2015, herunder fokus på at skabe et stærkt lejermiks i stueplan og forbedre førstesalen, medvirket til at den negative trend med faldende omsætning og besøgstal i centret stoppede primo 2016. Omsætningen i 2016 udgjorde indeks 114 i forhold til 2015, og antal besøgende udgjorde indeks 101. I de forløbne måneder af 2017 udgjorde omsætningen indeks 112 i forhold til samme periode i 2016, og antal besøgende udgjorde indeks 102.

Med udgangspunkt i denne forbedrede situation er der lagt en klar strategi for udlejningen det kommende år, og fokus er i første omgang at konvertere kortvarige lejeaftaler til sædvanlige lejekontrakter med lang uopsigelighed. Processen er i gang, og flere kortvarige lejeaftaler er konverteret til sædvanlige lejekontrakter. I samme forbindelse er der gennemført en opgradering af food courts i centret, og der planlægges en omrokering af enkelte lejere og en udvidelse af enkelte lejemål. Udlejningsgraden er øget til 96 %.

Ovenstående tiltag er væsentlige elementer i den langsigtede plan for centret med henblik på at centret i løbet af få år igen kan opnå en tilfredsstillende drift og dermed også vil kunne sælges til en pris der er tilfredsstillende for koncernen.

RINGSTED OUTLET, DANMARK

Åbning	Marts 2008
Udlejningsareal	13.200 m²
Udlejningsgrad	94 % (Q1 2017/18: 89 %)
Kundetal 2016	1,6 mio.

Driftsmæssige planer:

• Optimere lejersammensætningen ved proaktiv dialog med lejerne.
• Øge udlejningsgraden (dialog med flere potentielle lejere).
• Forberede mulighederne for at udvide centret med en fase 2.

De senere års positive takter for Ringsted Outlet er fortsat i 2017, og centret oplever fortsat vækst i både omsætning og antal besøgende. Kundetal udgjorde i de forløbne måneder af 2017 indeks 113 i forhold til samme periode i 2016, og omsætningen udgjorde indeks 109.

På udlejningssiden arbejdes der løbende med optimering af lejersammensætningen, og flere nye lejere åbnede butikker i centret i 2016. I 2017 har der ligeledes været flere nye butiksåbninger, bl.a. Schiesser og Lindt som begge åbnede butik i centret i foråret 2017, Ecco og Betty Barclay som begge åbnede i juni 2017, Kappa der åbnede i juli 2017 samt Skechers og H&M der åbnede i august 2017. Herudover er der indgået aftale med bl.a. Lacoste og Moss Copenhagen der begge har åbnet butik i centret i september 2017. Udlejningsgraden er derved øget yderligere og udgør nu 94 % af arealet. Der er samtidig god dialog med flere potentielle lejere, og det forventes at der i løbet af det kommende år vil blive skabt et endnu stærkere outletcenter.

Ringsted Outlet ejes i et 50/50-ejet joint venture med CapMan Real Estate. TK Development og CapMan Real Estate vil over de kommende år fortsætte med at udvikle centret og vil ligeledes arbejde videre med mulighederne for en udvidelse af centret.

LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 17/28

---

IK

ØVRIGE ASSET MANAGEMENT-AKTIVITETER

Ud over koncernens færdigopførte ejendomme omfatter asset management grunde og udviklingsprojekter på markeder hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv. Disse grunde og udviklingsprojekter udgør pr. 31. juli 2017 DKK 111,7 mio. og består af:

• Tjekkiet: et outletprojekt under udvikling og en grund i Prag (DKK 44,4 mio.).
• Baltikum: et retailprojekt i Vilnius og to grunde i Riga (DKK 59,9 mio.).
• Tyskland: en grund (DKK 6,7 mio.).
• Rusland: et mindre projekt til udlejning (DKK 0,7 mio.).

Tjekkiet

Koncernens aktiviteter i Tjekkiet er under afvikling. Som et led i denne afvikling og for at optimere værdierne har bestyrelsen besluttet at udvikle og gennemføre udviklingsprojektet Outlet Arena Moravia i Ostrava. Outletcentret udgør ca. 17.000 m² og planlægges opført i to etaper. Første etape udgør ca. 11.600 m² og er 69 % udlejet hvoraf to tredjedele er bindende aftaler. Der forhandles med potentielle investorer om salg af projektet. Byggestart forventes i 2017 efter indgåelse af betinget aftale om salg af projektet. Gennemførelse og salg af projektet forventes at kunne generere en attraktiv avance for koncernen og vurderes derfor at være et bedre alternativ end blot at sælge projektet på dets nuværende stadie.

Der er indgået aftale om salg af den færdigopførte retailpark i Most. Salget forventes effektueret ultimo september 2017.

Baltikum

I Vilnius, Litauen, har TK Development tidligere færdigopført og afleveret ca. 6.750 m² af en retailpark på i alt 11.300 m². TK Development udvikler nu tredje etape som består af ca. 850 m² retail og ca. 3.700 m² kontorer. Denne tredje etape er solgt til en fond administreret af Baltic Horizon Fund der også har købt de to første etaper af projektet. Byggeriet af etape tre forløber planmæssigt, og det færdige projekt forventes afleveret til investor ultimo 2017.

På koncernens grund i Ulmana, Riga, arbejdes der med udvikling af et retailprojekt på ca. 12.000 m². TK Development har indgået aftale med en mægler om at varetage udlejningen. Projektlayout er nu fastlagt, og der er indledende drøftelser med flere interesserede lejere til projektet. Flere investorer har vist interesse for projektet under forudsætning af en tilfredsstillende udlejning. Værdiansættelsen af grunden er baseret på at det planlagte projekt gennemføres.

Rusland

Selskabets projekt i Rusland er efter regnskabsperiodens udløb solgt til en privat investor, og TK Development er herefter helt ude af det russiske marked.

TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | LEDELSESBERETNING

---

LEDELSESPÅTEGNING

IK

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2017 – 31. juli 2017 for TK Development A/S.

Delårsrapporten, der ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. juli 2017 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2017 – 31. juli 2017.

Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultater og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen står overfor.

Aalborg, 15. september 2017

DIREKTIONEN

Frede Clausen
Administerende direktør

Robert Andersen
Direktør

BESTYRELSEN

Peter Thorsen
Bestyrelsesformand

Henrik Tonsgaard Heideby
Næstformand

Arne Gerlyng-Hansen

Anne Skovbro Andersen

Michael Bruhn

LEDELSESPÅTEGNING | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 19/28

---

K

KONCERNREGNSKAB

RESULTATOPGØRELSE

DKK mio.	Note	1. halvår 2017/18	1. halvår 2016/17	2. kvartal 2017/18	2. kvartal 2016/17	Hele året 2016/17
Nettoomsætning		184,5	237,1	124,5	191,4	401,5
Projektomkostninger	4	-156,6	-192,8	-117,6	-166,0	-318,4
Bruttoresultat		27,9	44,3	6,9	25,4	83,1
Indtægter af kapitalandele i joint ventures		40,7	5,0	34,9	-0,2	48,8
Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele i joint ventures		68,6	49,3	41,8	25,2	131,9
Andre eksterne omkostninger		9,9	10,7	5,3	5,5	21,2
Personaleomkostninger		29,4	29,7	15,3	15,6	58,5
I alt		39,3	40,4	20,6	21,1	79,7
Resultat før finansiering og afskrivninger		29,3	8,9	21,2	4,1	52,2
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver		0,3	0,2	0,1	0,1	0,4
Resultat af primær drift		29,0	8,7	21,1	4,0	51,8
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder		0,4	0,4	0,2	0,2	0,5
Finansielle indtægter		5,5	6,3	3,2	4,3	9,9
Finansielle omkostninger		-20,9	-24,7	-10,6	-13,7	-48,4
I alt		-15,0	-18,0	-7,2	-9,2	-38,0
Resultat før skat		14,0	-9,3	13,9	-5,2	13,8
Skat af periodens resultat		6,9	0,5	5,9	0,9	6,7
Periodens resultat		7,1	-9,8	8,0	-6,1	7,1

RESULTAT PR. AKTIE I DKK

Resultat pr. aktie (EPS) 0,1 -0,1 0,1 -0,1 0,1

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

Periodens resultat 7,1 -9,8 8,0 -6,1 7,1

Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:

Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder	4,2	1,8	-1,1	1,3	3,4
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg	0,0	0,0	0,0	0,0	0,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter	0,1	-1,1	0,0	-0,4	-0,3
Skat af anden totalindkomst	-1,1	-1,2	0,3	-1,4	-1,4
Anden totalindkomst efter skat i joint ventures	0,1	-1,5	0,1	-0,9	-0,9
Periodens anden totalindkomst	3,3	-2,0	-0,7	-1,4	0,9
Periodens totalindkomst	10,4	-11,8	7,3	-7,5	8,0

20/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | KONCERNREGNSKAB

---

KONCERNREGNSKAB

B

BALANCE

DKK mio.	Note	31.7.2017	31.1.2017
AKTIVER
Langfristede aktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar		1,8	1,3
Materielle aktiver		1,8	1,3
Investeringsejendomme		53,1	53,1
Investeringsejendomme		53,1	53,1
Kapitalandele i joint ventures		296,4	277,2
Kapitalandele i associerede virksomheder		4,7	4,9
Tilgodehavender hos joint ventures		194,4	185,3
Tilgodehavender hos associerede virksomheder		9,0	8,9
Andre værdipapirer og kapitalandele		4,7	5,0
Finansielle aktiver		509,2	481,3
Udskudte skatteaktiver		68,5	75,4
Andre langfristede aktiver		68,5	75,4
Langfristede aktiver		632,6	611,1
Kortfristede aktiver
Igangværende og færdige projekter		2.168,4	2.155,2
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser		11,9	10,7
Tilgodehavender hos joint ventures		11,6	11,6
Andre tilgodehavender		7,9	13,4
Periodeafgrænsningsposter		24,2	12,9
Tilgodehavender		55,6	48,6
Andre værdipapirer og kapitalandele		4,1	4,1
Indeståender på deponerings- og sikringskonti	5	30,6	23,4
Likvide beholdninger	5	10,7	10,5
Kortfristede aktiver		2.269,4	2.241,8
AKTIVER		2.902,0	2.852,9

KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 21/28

---

K

KONCERNREGNSKAB

BALANCE

DKK mio.	Note	31.7.2017	31.1.2017
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital		98,2	98,2
Andre reserver	6	-5,1	-8,4
Overført resultat		1.211,0	1.203,9
Egenkapital		1.304,1	1.293,7
Forpligtelser
Hensatte forpligtelser		0,2	0,9
Udskudte skatteforpligtelser		14,2	13,8
Langfristede forpligtelser		14,4	14,7
Kreditinstitutter		1.495,2	1.433,3
Leverandørgæld		48,0	72,7
Selskabsskat		3,9	2,9
Hensatte forpligtelser		1,9	1,9
Anden gæld		29,7	28,4
Periodeafgrænsningsposter		4,8	5,3
Kortfristede forpligtelser		1.583,5	1.544,5
Forpligtelser		1.597,9	1.559,2
PASSIVER		2.902,0	2.852,9

22/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | KONCERNREGNSKAB

---

K

KONCERNREGNSKAB

EGENKAPITALOPGØRELSE

DKK mio.	Aktie-kapital	Andre reserver	Overført resultat	Egenkapital i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2016	98,2	-9,3	1.196,8	1.285,7
Periodens resultat	0,0	0,0	-9,8	-9,8
Periodens anden totalindkomst	0,0	-2,0	0,0	-2,0
Periodens totalindkomst	0,0	-2,0	-9,8	-11,8
Egenkapital pr. 31. juli 2016	98,2	-11,3	1.187,0	1.273,9
Egenkapital pr. 1. februar 2017	98,2	-8,4	1.203,9	1.293,7
Periodens resultat	0,0	0,0	7,1	7,1
Periodens anden totalindkomst	0,0	3,3	0,0	3,3
Periodens totalindkomst	0,0	3,3	7,1	10,4
Egenkapital pr. 31. juli 2017	98,2	-5,1	1.211,0	1.304,1

KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 23/28

---

K

KONCERNREGNSKAB

PENGESTRØMSOPGØRELSE

DKK mio.	1. halvår 2017/18	1. halvår 2016/17	Hele året 2016/17
Resultat af primær drift	29,0	8,7	51,8
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Indtægter af kapitalandele i joint ventures	-40,7	-5,0	-48,8
Af- og nedskrivninger	2,1	1,8	12,6
Hensatte forpligtelser	-0,8	-1,8	-3,3
Kursreguleringer	-0,7	-0,4	-1,9
Ændringer i investeringer i projekter, m.v.	4,2	5,9	-130,8
Ændringer i tilgodehavender	-7,1	-6,5	35,6
Modtaget udlodning fra joint ventures	25,0	29,2	40,3
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures	-6,7	-0,6	-1,6
Salg af joint ventures	0,0	0,0	4,6
Investering i joint ventures	0,0	-3,5	-5,4
Ændring i deponerings- og sikringskonti	-7,0	-124,1	72,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld	-24,3	-4,2	2,2
Pengestrøm fra primær drift	-27,0	-100,5	28,1
Betalte renter, m.v.	-32,1	-37,8	-63,4
Modtagne renter, m.v.	4,6	3,5	8,6
Betalt selskabsskat	-0,1	-6,2	-5,8
Pengestrøm fra driftsaktivitet	-54,6	-141,0	-32,5
Køb af materielle anlægsaktiver	-0,7	-0,2	-0,8
Salg af materielle anlægsaktiver	0,0	0,0	0,1
Udlodning fra associerede virksomheder	0,6	0,0	0,0
Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures	-3,0	0,2	-1,0
Investering i joint ventures	-2,9	-2,2	-6,6
Køb af værdipapirer og kapitalandele	0,0	0,0	-5,9
Salg af værdipapirer og kapitalandele	0,3	2,6	13,2
Pengestrøm fra investeringsaktivitet	-5,7	0,4	-1,0
Optagelse af projektfinansiering	100,6	185,2	210,9
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter	-40,3	-45,6	-172,6
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet	60,3	139,6	38,3
Periodens pengestrøm	0,0	-1,0	4,8
Likvider, primo	10,5	5,6	5,6
Valutakursregulering af likvider	0,2	0,0	0,1
Likvider, ultimo	10,7	4,6	10,5

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

24/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | KONCERNREGNSKAB

---

KONCERNREGNSKAB

NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af selskabets revisor.

TK Development har med virkning fra 1. februar 2017 implementeret de nye og ændrede standarder som træder i kraft for regnskabsår der begynder 1. februar 2017 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis.

Den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis som blev anvendt i koncernregnskabet for 2016/17. Regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. For en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis henvises til TK Developments årsrapport 2016/17.

Ledelsen valgte i forbindelse med årsrapporten 2016/17 at ændre placeringen af Indtægter af kapitalandele i joint ventures i resultatopgørelsen, så det indgik i Resultat af primær drift. Som følge heraf blev præsentationen af pengestrømme vedrørende joint ventures ændret. Disse pengestrømme medtages nu efter en konkret vurdering baseret på de faktiske forhold i hvert enkelt joint venture under pengestrømme fra driftsaktiviteter eller under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. Sammenligningstal for H1 2016/17 i både resultatopgørelse og pengestrømsopgørelse er tilpasset i overensstemmelse hermed.

NOTE 2. USIKKERHED VED INDREGNING OG MÅLING

Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som har betydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens igangværende og færdige projekter og koncernens udskudte skatteaktiver. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2016/17.

NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER

Den interne rapportering i TK Development er opdelt i forretningsområderne development og asset management. Development omfatter udvikling af fast ejendom i Danmark, Sverige og Polen. Asset management omfatter koncernens færdigopførte ejendomme og investeringsejendomme i drift på alle koncernens markeder, ekskl. BROEN Shopping der er placeret under development, samt grunde og udviklingsprojekter på de markeder hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv. Disse lande er Tjekkiet, Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland.

DKK mio.	Asset
	Development	management	Ikke fordelt	I alt
31.7.2017
Nettoomsætning, eksterne kunder	154,1	30,4	0,0	184,5
Resultat før skat	25,8	-6,0	-5,8	14,0
Segmentaktiver	1.297,3	1.534,2	70,5	2.902,0
Segmentforpligtelser	569,0	1.010,8	18,1	1.597,9
31.7.2016
Nettoomsætning, eksterne kunder	196,9	40,2	0,0	237,1
Resultat før skat	3,0	-7,2	-5,1	-9,3
Segmentaktiver	1.244,1	1.599,6	81,9	2.925,6
Segmentforpligtelser	606,4	1.029,8	15,5	1.651,7

KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 25/28

---

T K

KONCERNREGNSKAB

NOTE 4. PROJEKTOMKOSTNINGER

DKK mio.	1. halvår 2017/18	1. halvår 2016/17	Hele året 2016/17
Projektomkostninger i alt	154,7	191,1	306,7
Nedskrivning af igangværende og færdigopførte projekter	1,9	1,7	11,7
Projektomkostninger i alt	156,6	192,8	318,4

NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER

DKK mio.	31.7.2017	31.1.2017
Likviditetsreserverne sammensætter sig således:
Likvide beholdninger	10,7	10,5
Uudnyttede driftskreditfaciliteter	39,4	16,6
I alt	50,1	27,1
Deponerede midler til senere frigivelse	30,6	23,4
Likviditetsreserve i alt	80,7	50,5

NOTE 6. ANDRE RESERVER

DKK mio.	Reserve for værdireg. af finansielle aktiver disponible for salg	Reserve for værdireg. af sikringsinstrumenter	Reserve for valutakursreguleringer	I alt
Andre reserver pr. 1. februar 2016	-0,1	-1,5	-7,7	-9,3
Anden totalindkomst:
Anden totalindkomst efter skat i joint ventures	0,0	-0,7	-0,8	-1,5
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder	0,0	0,0	1,8	1,8
Værdiregulering af sikringsinstrumenter	0,0	-1,1	0,0	-1,1
Udskudt skat af anden totalindkomst	0,0	0,2	-1,4	-1,2
Anden totalindkomst i alt	0,0	-1,6	-0,4	-2,0
Andre reserver pr. 31. juli 2016	-0,1	-3,1	-8,1	-11,3
Andre reserver pr. 1. februar 2017	0,0	-1,7	-6,7	-8,4
Anden totalindkomst:
Anden totalindkomst efter skat i joint ventures	0,0	0,1	0,0	0,1
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder	0,0	0,0	4,2	4,2
Værdiregulering af sikringsinstrumenter	0,0	0,1	0,0	0,1
Udskudt skat af anden totalindkomst	0,0	0,0	-1,1	-1,1
Anden totalindkomst i alt	0,0	0,2	3,1	3,3
Andre reserver pr. 31. juli 2017	0,0	-1,5	-3,6	-5,1

NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.

26/28 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | KONCERNREGNSKAB

---

KONCERNREGNSKAB

NOTE 8. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER

Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter omfatter følgende:

• Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
• Joint ventures og associerede virksomheder.

DKK mio.	31.7.2017	31.1.2017	31.7.2016
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående):
Bestyrelseshonorar	0,7	1,3	0,7
Vederlag, m.v., direktion	3,8	7,4	3,7
Joint ventures:
Honorarer	1,3	2,2	1,5
Renteindtægter	4,5	7,5	3,7
Tilgodehavender (saldo)	206,0	196,9	196,1
Associerede virksomheder:
Honorarer	1,1	0,9	0,1
Renteindtægter	0,1	0,1	0,1
Tilgodehavender (saldo)	9,0	8,9	8,9

Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller pr. 31. januar 2017. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er ikke i H1 2017/18 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter (H1 2016/17: DKK 0 mio.).

NOTE 9. FINANSIELLE INSTRUMENTER

TK Development har ingen væsentlige finansielle instrumenter der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.

Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet. Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder som i væsentlig grad påvirker de informationer vedrørende finansielle instrumenter der måles til dagsværdi som fremgår af koncernens årsrapport 2016/17.

KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | TK DEVELOPMENT A/S | 27/28

---

TK

SELSKABSOPLYSNINGER

TK Development A/S

CVR-nr.:
24256782

ISIN kode:
DK0010258995 (TKDV)

Hjemstedskommune:
Aalborg, Danmark

Hjemmeside:
www.tk-development.dk

e-mail:
tk@tk.dk

Direktion:
Frede Clausen
Robert Andersen

Bestyrelse:
Peter Thorsen
Henrik Heideby
Arne Gerlyng-Hansen
Anne Skovbro
Michael Bruhn

Aalborg
Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg
T: (+45) 8896 1010

København
Islands Brygge 43
DK-2300 København S
T: (+45) 8896 1010

Koncernens idégrundlag

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultat-skabende og kreative bindeled mellem lejer og investor.

Stockholm
Gamla Brogatan 36-38
S-111 20 Stockholm
T: (+46) 8 751 37 30

Vilnius
Gynéju str. 16
LT-01109 Vilnius
T: (+370) 5231 2222

Warszawa
ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
T: (+48) 22 572 2910

Prag
Karolinska 650/1
CZ-186 00 Prag 8
T: (+420) 2 8401 1010

TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1. HALVÅR 2017/18 | SELSKABSOPLYSNINGER