AI assistant
Agat Ejendomme Interim / Quarterly Report 2017
3421_rns_2016-12-15_e7e0097e-60fc-48a8-863a-0261ecf6f645.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
ILLUSTRATION: DOMUS VISTA, UNGDOMSBOLIGER, FREDERIKSBERG, DANMARK
TK DEVELOPMENT A/S | CVR-NR. 24256782
VESTRE HAVNEPROMENADE 7 | 9000 AALBORG | DANMARK
SELSKABSMEDDELELSE NR. 15/2016 | 15. DECEMBER 2016
DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL
2016/17
(1.2.2016-31.10.2016)
TK-development
TK
RESUMÉ
RESULTATER I DE FØRSTE NI MÅNEDER AF 2016/17
- Resultat før skat udgør DKK 0,2 mio. mod DKK -180,7 mio. i de første ni måneder 2015/16. Resultat efter skat udgør DKK -4,1 mio. mod DKK -212,1 mio. i samme periode 2015/16.
- Balancen udgør DKK 2.797,4 mio. mod DKK 2.808,8 mio. pr. 31. januar 2016. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.281,4 mio. og svarer til en soliditet på 45,8 %.
Segmentfordeling:
| DKK mio. | Development | Asset management | Ikke fordelt |
|---|---|---|---|
| Resultat | |||
| Resultat før skat | 18,3 | -10,7 | -7,4 |
| Balance | |||
| Udviklingsprojekter | 839,9 | - | - |
| Færdigopførte ejendomme i asset management | - | 1.176,6 | - |
| Øvrige asset management-projekter | - | 124,2 | - |
| Øvrige aktiver | 301,5 | 278,8 | 76,4 |
| Aktiver i alt | 1.141,4 | 1.579,6 | 76,4 |
| Egenkapitalbinding | 653,8 | 566,3 | 61,3 |
FORVENTNINGER TIL 2016/17
- Ledelsen forventer fortsat et samlet koncernresultat før skat i 2016/17 på DKK 10-30 mio.
- Heri indgår forventninger om at enkelte mindre og mellemstore projekter gennemføres i Q4 2016/17, og at der inden regnskabsårets udløb ligeledes gennemføres enkelte grund-salg. Der er god fremdrift i de enkelte projekter. Koncernens væsentligste development-projekter forventes først at bidrage til koncernens resultat i efterfølgende regnskabsår.
DEVELOPMENT
- Resultat før skat i de første ni måneder 2016/17 for dette forretningsområde udgør DKK 18,3 mio. Balancen udgør pr. 31. oktober 2016 DKK 1.141,4 mio., og egenkapitalbindingen udgør DKK 653,8 mio.
- TK Development har i de første ni måneder 2016/17 bl.a. realiseret et salg af en ca. 2.150 m² storbutik i Rødekro, et salg af en 1.200 m² butiksejendom i Holbæk, et salg af en mindre storbutik i Dronninglund, solgt enkelte grundstykker og opnået honorarindtægter på flere projekter. Herudover har TK Development afleveret en betydelig del af de færdigopførte boliger i anden etape i Bielany i Warszawa, Polen, til køberne.
Større udviklingsprojekter:
- TK Development har betinget solgt et ungdomsboligprojekt på 5.300 m² på Frederiksberg. Byggeriet er påbegyndt i oktober 2016, og aflevering til køber forventes i januar 2018.
- Byggeriet af det nye shoppingcenter, BROEN Shopping, i Esbjerg, Danmark, forløber planmæssigt, og åbning er planlagt til april 2017. Aktuel udlejningsgrad udgør 80 % af arealet (Q2 2016/17: 75 %).
- I Køge, Danmark, er der fremdrift i byggeriet. Den væsentligste del af projektet forventes fortsat færdigt i efteråret 2017, mens en mindre del af projektet først forventes færdigt i 2018. Retailprojektet er 78 % udlejet (Q2 2016/17: 74 %) og er sammen med parkeringsdelen betinget solgt til finske Citycon. Salget til Citycon forventes fortsat at få en væsentlig positiv resultateffekt i regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med aflevering af den færdige del af byggeriet til investor.
- Byggeriet af boligprojektet Amerika Have, København, Danmark, forløber planmæssigt 88 ud af i alt 121 lejligheder er solgt (Q2 2016/17: 65).
- I juni 2016 er byggeriet af tredje etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa, Polen, påbegyndt. Forhåndssalget forløber tilfredsstillende, og 30 % af enhederne er solgt (Q2 2016/17: 19 %).
-
TK Development har efter regnskabsperiodens udløb betinget solgt et projekt på ca. 4.900 m² udlejningsboliger på Østre Havn i Aalborg, Danmark, til en privat investor. Byggeriet forventes påbegyndt primo 2017 med færdiggørelse og aflevering til køber i foråret 2018.
-
Projekt-pipelinen er i god fremdrift som følge af solid lejer- og investorinteresse.
- En række betydende projekter med aflevering i 2017/18 er helt eller delvist solgt, og det underbygger den strategiske målsætning om indtjening i forretningsområdet development.
- Fra og med regnskabsåret 2017/18 forventes egenkapitalafkastet fra forretningsområdet development at udgøre 15-20 % p.a. før skat.
2/23 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | RESUMÉ
T
RESUMÉ
ASSET MANAGEMENT
- Resultat før skat i de første ni måneder 2016/17 for dette forretningsområde udgør DKK -10,7 mio. Balancen udgør pr. 31. oktober 2016 DKK 1.579,6 mio., og egenkapitalbindingen udgør DKK 566,3 mio.
- Porteføljen af færdigopførte ejendomme i dette forretningsområde består af 156.200 m² og udgør pr. 31. oktober 2016 DKK 1.592,4 mio., inkl. projekter i joint ventures. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,3 % (Q2 2016/17: 4,5 %). Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,1 % (Q2 2016/17: 6,1 %).
- Der er udarbejdet detaljerede udviklings- og driftsplaner for hver enkelt ejendom, og der er på en række punkter god fremdrift i realiseringen heraf.
- Som tidligere oplyst er målet at sælge asset management-aktiverne inden for en 3-5-årig periode fra december 2015, og den egenkapitalbinding der derved frigøres, planlægges udloddet til aktionærerne. Aktiverne skal driftsmæssigt modnes og optimeres forinden salg, og der arbejdes intensivt hermed.
De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen samt faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2015/16, herunder vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.
Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør, tel. +45 8896 1010.
BROEN Shopping, Esbjerg, Danmark - planlagt åbning i april 2017
RESUMÉ | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S
IK
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
| DKK mio. | 3. kvt. 2016/17 | 3. kvt. 2015/16 | 9 mdr. 2016/17 | 9 mdr. 2015/16 | Hele året 2015/16 |
|---|---|---|---|---|---|
| HOVEDTAL | |||||
| Nettoomsætning | 111,4 | 106,4 | 348,5 | 274,5 | 327,8 |
| Værdiregulering investeringsejendomme, netto | 0,0 | -25,0 | 0,0 | -25,0 | -25,0 |
| Bruttoresultat | 28,3 | -116,4 | 72,6 | -85,6 | -67,3 |
| Resultat af primær drift (EBIT) | 9,1 | -169,9 | 12,8 | -179,6 | -183,0 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 10,2 | 2,1 | 15,2 | 29,3 | 30,4 |
| Finansiering, m.v. | -9,9 | -10,0 | -28,3 | -31,2 | -39,5 |
| Resultat før skat og nedskrivninger, m.v. | 10,0 | 15,1 | 2,4 | 13,9 | 3,6 |
| Resultat før skat | 9,5 | -177,5 | 0,2 | -180,7 | -191,0 |
| Periodens resultat | 5,7 | -204,9 | -4,1 | -212,1 | -222,3 |
| Periodens totalindkomst | 7,5 | -208,9 | -4,3 | -208,3 | -223,7 |
| Samlet balance | - | - | 2.797,4 | 2.811,2 | 2.808,8 |
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | - | - | 1,0 | 0,9 | 0,9 |
| Investeringsejendomme | - | - | 53,1 | 53,3 | 53,3 |
| Projektportefølje | - | - | 2.087,6 | 1.977,7 | 2.013,6 |
| Egenkapital | - | - | 1.281,4 | 1.301,1 | 1.285,7 |
| Periodens pengestrøm | 17,5 | -4,9 | 16,5 | -19,4 | -17,1 |
| Nettorentebærende gæld, ultimo | - | - | 1.114,7 | 985,9 | 1.099,4 |
NØGLETAL
| Egenkapitalforrentning (ROE)*1 | - | - | -0,4 % | -20,1 % | -15,9 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Soliditetsgrad (egenkapital) | - | - | 45,8 % | 46,3 % | 45,8 % |
| Indre værdi i DKK pr. aktie | - | - | 13,1 | 13,3 | 13,1 |
| Kurs/indre værdi (P/BV) | - | - | 0,7 | 0,6 | 0,5 |
| Antal aktier ultimo | - | - | 98.153.335 | 98.153.335 | 98.153.335 |
| Resultat i DKK pr. aktie (EPS) | 0,1 | -2,1 | 0,0 | -2,2 | -2,3 |
| Udbytte i DKK pr. aktie | - | - | 0 | 0 | 0 |
| Børskurs i DKK pr. aktie | - | - | 9,0 | 8,3 | 7,2 |
*1 Omregnet til helårsbasis.
Ved beregning af nøgletal er Finansforeningen i Danmarks vejledning 2015 anvendt.
4/23 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
T
RESULTATER I 1.-3. KVARTAL 2016/17 OG FORVENTNINGER TIL 2016/17
RESULTAT
Resultat før skat i de første ni måneder 2016/17 udgør DKK 0,2 mio. mod DKK -180,7 mio. i samme periode 2015/16. Resultat efter skat udgør DKK -4,1 mio. mod DKK -212,1 mio. i de første ni måneder 2015/16.
Omsætningen er realiseret med DKK 348,5 mio. mod DKK 274,5 mio. i de første ni måneder 2015/16. Bruttoresultatet udgør DKK 72,6 mio. mod DKK -85,6 mio. i samme periode året før.
I periodens bruttoresultat og resultat af joint ventures indgår primært resultateffekten af afleverede projekter i forretningsområdet development, drift af koncernens hel- og delejede færdigopførte ejendomme i asset management samt honorarindtægter og værdiregulering af investeringsejendomme under opførelse.
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør DKK 59,5 mio. mod DKK 60,3 mio. i samme periode året før.
Indtægter af kapitalandele i joint ventures er realiseret med DKK 15,2 mio. mod DKK 29,3 mio. i de første ni måneder 2015/16. Heri indgår bl.a. avancer ved salg af projekter, drift af koncernens delejede færdigopførte ejendomme i asset management og værdireguleringer af investeringsejendomme under opførelse.
Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 28,3 mio. mod DKK 31,2 mio. i samme periode året før.
Skat af periodens resultat udgør DKK 4,3 mio. Koncernens udenlandske skatteaktiver er værdiansat til DKK 0 som følge af ledelsens beslutning om afvikling af aktiviteter i flere lande og en forventet lav indtjening i de polske aktiviteter de nærmeste år.
BALANCE
Balancen udgør DKK 2.797,4 mio. mod DKK 2.808,8 mio. pr. 31. januar 2016.
TK Developments investeringsejendomme består alene af en tysk investeringsejendom. Bogført værdi af ejendommen udgør DKK 53,1 mio. og er på niveau med bogført værdi pr. 31. januar 2016.
Nettoinvesteringer i og tilgodehavender hos joint ventures udgør DKK 438,4 mio. mod DKK 456,4 mio. pr. 31. januar 2016. Faldet er en kombination af udlodning af udbytte fra enkelte joint ventures og yderligere investeringer i andre joint ventures.
Udskudte skatteaktiver udgør DKK 75,2 mio. mod DKK 81,6 mio. pr. 31. januar 2016. De udskudte skatteaktiver vedrører alene koncernens danske aktiviteter.
Den samlede projektbeholdning udgør DKK 2.087,6 mio. mod DKK 2.013,6 mio. pr. 31. januar 2016. Stigningen er primært en kombination af en stigning i projektbeholdningen vedrørende koncernens igangværende projekter, herunder Strædet i Køge, og et fald som følge af aflevering af solgte projekter, primært anden etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa, hvor en væsentlig del af boligenhederne er overdraget til de enkelte købere. De samlede forudbetalinger fra kunder udgør pr. 31. oktober 2016 DKK 69,1 mio. mod DKK 75,6 mio. pr. 31. januar 2016.
Udviklingen i den samlede portefølje af færdigopførte projekter og investeringsejendomme, ekskl. projekter og investeringsejendomme i joint ventures, sammenholdt med udviklingen i nettorentebærende gæld ses nedenfor.
Færdigopførte projekter/investeringsejendomme og rentebærende gæld
Portefølje, DKK mio. Rentebærende gæld, DKK mio.
Indeståender på deponeringskonti udgør DKK 53,5 mio. mod DKK 94,1 mio. pr. 31. januar 2016. Beløbet består i vid udstrækning af forudbetalinger fra kunder og frigives i forbindelse med aflevering af projekter når visse betingelser er opfyldt.
Koncernens egenkapital udgør DKK 1.281,4 mio. mod DKK 1.285,7 mio. pr. 31. januar 2016. Soliditeten udgør som pr. 31. januar 2016 45,8 %. Ledelsen vægter soliditeten i koncernen højt og har som målsætning at soliditeten til stadighed skal udgøre minimum 40 %.
Egenkapital og soliditet
LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 5/23
T K
RESULTATER I 1.-3. KVARTAL 2016/17 OG FORVENTNINGER TIL 2016/17
Koncernens samlede forpligtelser udgør DKK 1.516,0 mio. mod DKK 1.523,1 mio. pr. 31. januar 2016.
PENGESTRØMME
Periodens pengestrømme udgør DKK 16,5 mio. mod DKK -19,4 mio. for samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet er negative med DKK 11,3 mio. (Q1-Q3 2015/16: positive med DKK 30,1 mio.). Heri indgår bl.a. en øget nettoinvestering i projekter, en lavere pengebinding i tilgodehavender og i deponerings- og sikringskonti.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet er positive med DKK 28,4 mio. (Q1-Q3 2015/16: negative med DKK 125,8 mio.), primært som følge af udlodning af udbytte fra joint ventures.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med DKK 0,6 mio. som en kombination af optagelse af projektfinansiering til igangværende projekter og nedbringelse af øvrige mellemværender med kreditinstitutter (Q1-Q3 2015/16: positive med DKK 76,3 mio.).
FINANSIELLE FORHOLD
Nettorentebærende gæld udgør pr. 31. oktober 2016 DKK 1.114,7 mio. mod DKK 1.099,4 mio. pr. 31. januar 2016. Projektkreditter på DKK 336 mio. som pr. 31. januar 2016 havde udløb inden udgangen af januar 2017, er alle forlænget eller refinansieret.
I et af koncernens delejede selskaber i Polen har der været arbejdet med en omlægning af lejerstrukturen i selskabets shoppingcenter med henblik på at opnå en mere optimal lejersammensætning og et mere optimalt kundeflow. Dette har betydet en midlertidig nedgang i udlejningsgrad og nettoleje. Joint venture har i Q2 2016/17 gennemført en refinansiering af centret og i den forbindelse hjemtaget et mezzaninlån.
FORVENTNINGER TIL 2016/17
Ledelsen forventer fortsat et samlet koncernresultat før skat i 2016/17 på DKK 10-30 mio.
Heri indgår forventninger om at enkelte mindre og mellemstore projekter gennemføres i Q4 2016/17, og at der inden regnskabsårets udløb ligeledes gennemføres enkelte grundsalg. Der er god fremdrift i de enkelte projekter. Koncernens væsentligste development-projekter forventes først at bidrage til koncernens resultat i efterfølgende regnskabsår.
De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen samt faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2015/16, herunder vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.
MARKEDSFORHOLD
Ledelsens overordnede vurdering af markedsforholdene for ejendomsbranchen og TK Development er uændret i forhold til koncernens senest offentliggjorte vurdering. For nærmere beskrivelse heraf henvises til TK Developments delårsrapport for 1. halvår 2016/17.
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder der kan påvirke selskabets finansielle stilling.
BESTYRELSESUDVALG
Bestyrelsen har besluttet at nedsætte et egentligt revisionsudvalg og et nomineringsudvalg og derved også på disse punkter følge anbefalingerne for god selskabsledelse. Herudover har bestyrelsen besluttet at nedsætte et asset management-udvalg hvis overordnede formål er at bidrage til at fremskynde afviklingsprocessen af disse aktiviteter. Bestyrelsesudvalgene består herefter af et revisionsudvalg, et nomineringsudvalg, et vederlagsudvalg og et asset management-udvalg. Kommissorium for hvert udvalg og udvalgenes sammensætning fremgår af TK Developments hjemmeside.
RISIKOFORHOLD
Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i 2006 sigtet og efterfølgende tiltalt for uregelmæssigheder i forbindelse med opnåelse af myndighedstilladelser til et polsk shoppingcenterprojekt. TK Developments ledelse har igennem hele forløbet ikke kunnet konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med sagen. Sagen har pågået over længere tid, og divisionsdirektøren blev i maj 2015 frikendt ved første instans. Anklagemyndigheden valgte at anke sagen som i juni 2016 blev afgjort i anden instans hvor divisionsdirektøren igen blev frikendt. Anklagemyndigheden har efterfølgende valgt at indbringe en omstødelsessag for den polske højesteret.
De væsentligste risikoforhold i øvrigt for koncernen er beskrevet i årsrapporten for 2015/16.
TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | LEDELSESBERETNING
T K
SEGMENTRESULTATER / DEVELOPMENT
TK Developments segmenter omfatter development og asset management.
RESULTAT Q1-Q3 2016/17 (DKK MIO.)
| Resultat | Q1-Q3 2016/17 | Development | Asset management | Ikke fordelt |
|---|---|---|---|---|
| Omsætning | 348,5 | 279,3 | 69,2 | - |
| Bruttoresultat | 72,6 | 34,1 | 38,5 | - |
| Omkostninger, inkl. afskrivninger på langfristede aktiver | 59,8 | 32,9 | 19,0 | 7,9 |
| Resultat af primær drift | 12,8 | 1,2 | 19,5 | -7,9 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 15,2 | 15,7 | -1,0 | 0,5 |
| Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder | 0,5 | 0,5 | - | - |
| Finansiering, netto | -28,3 | 0,9 | -29,2 | - |
| Resultat før skat | 0,2 | 18,3 | -10,7 | -7,4 |
| Skat af periodens resultat | 4,3 | |||
| Periodens resultat | -4,1 |
BALANCESTRUKTUR PR. 31.10.2016 (DKK MIO.)
| Balance | 31.10.2016 | Development | Asset management | Ikke fordelt |
|---|---|---|---|---|
| Aktiver | ||||
| Investeringsejendomme | 53,1 | - | 53,1 | - |
| Kapitalandele i joint ventures | 240,0 | 110,7 | 129,3 | - |
| Tilgodehavender, langfristede | 194,0 | 79,6 | 114,4 | - |
| Øvrige langfristede aktiver | 98,7 | 9,2 | 13,3 | 76,2 |
| Igangværende og færdige projekter | 2.087,6 | 839,9 | 1.247,7 | - |
| Tilgodehavender, kortfristede | 44,3 | 27,0 | 17,3 | - |
| Likvider, deponeringskonti, m.v. | 79,7 | 75,0 | 4,5 | 0,2 |
| Aktiver | 2.797,4 | 1.141,4 | 1.579,6 | 76,4 |
| Passiver | ||||
| Egenkapital | 1.281,4 | 653,8 | 566,3 | 61,3 |
| Kreditinstitutter | 1.393,4 | 409,3 | 984,1 | - |
| Gældsforpligtelser i øvrigt | 122,6 | 78,3 | 29,2 | 15,1 |
| Passiver | 2.797,4 | 1.141,4 | 1.579,6 | 76,4 |
| Soliditet | 45,8 % | 57,3 % | 35,9 % | 80,2 % |
DEVELOPMENT
Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast ejendom, benævnt development. Det strategiske fokus for koncernen er development i Danmark, Sverige og Polen.
Egenkapitalafkastet fra dette område forventes at udgøre 15-20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18.
| Development - Danmark, Sverige og Polen | ||
|---|---|---|
| Q1-Q3 | Q1-Q3 | |
| DKK mio. | 2016/17 | 2015/16 |
| Omsætning | 279,3 | 218,5 |
| Bruttoresultat | 34,1 | 0,3 |
| Resultat af joint ventures | 15,7 | 27,1 |
| Resultat før skat | 18,3 | -6,6 |
| 31.10.2016 | 31.1.2016 | |
| Balancesum | 1.141,4 | 1.094,1 |
| Egenkapitalbinding | 653,8 | 646,5 |
Afleverede projekter
Der er i Q1-Q3 2016/17 bl.a. afleveret følgende projekter:
Retailprojekt, Rødekro, Danmark
I Rødekro har TK Development udviklet et projekt på 2.150 m². Projektet er udlejet til Harald Nyborg og solgt til en privat investor. I Q1 2016/17 blev byggeriet færdigt, og det færdige projekt afleveret til både lejer og investor.
Ahlgade, Holbæk, Danmark
TK Development har solgt en butiksejendom på ca. 1.200 m² i Holbæk. Ejendommen blev færdigopført i 2014 og er fuldt udlejet til de to Bestseller-koncepter Jack & Jones og Vila samt Imerco. Ejendommen er i Q3 2016/17 overdraget til køber.
LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 7/23
IK
DEVELOPMENT
MetroBielany, boligprojekt, Bielany, Warszawa, Polen
I Warszawa har TK Development færdigopført anden etape på ca. 14.850 m² ud af et boligprojekt på i alt ca. 52.000 m². Anden etape omfatter 297 boligenheder og servicearealer. Alle boligenhederne er solgt, og en væsentlig del heraf er nu overdraget til de enkelte købere.
Derudover er der realiseret enkelte grundsalg og opnået honorarindtægter på enkelte projekter.
Projektporteføljen
Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. oktober 2016 29.000 m² solgte projekter og 304.000 m² øvrige projekter, i alt 333.000 m² mod 329.000 m² pr. 31. januar 2016.
Samlet set er TK Development involveret i igangværende byggerier på ca. 115.000 m², og der er god fremdrift heri.
Projekt-pipelinen er i god fremdrift som følge af solid lejer- og investorinteresse. En række betydende projekter med aflevering i 2017/18 er helt eller delvist solgt, og det underbygger
den strategiske målsætning om indtjening i dette forretningsområde.
Beholdning af grunde
Grundbeholdningen i koncernen er nedbragt betydeligt over de seneste år, senest fra DKK 561 mio. pr. 31. januar 2016 til DKK 473 mio. pr. 31. oktober 2016, primært som følge af igangsætning af etape 3 af boligprojektet i Bielany, Warszawa. Der er fortsat fokus på at nedbringe grundbeholdningen væsentligt, enten ved grundsalg eller igangsætning af projekter. Grundbeholdningen vil ved igangsætning af den sidste etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa, blive nedbragt med yderligere DKK 97 mio.
PROJEKTOVERBLIK
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development. Oversigten indeholder projekter i såvel 100%-ejede selskaber som i joint ventures. TK Development arbejder herudover med en række mindre og mellemstore projekter inden for koncernens primære segmenter, butikker, kontorer og boliger samt kombinationer heraf.
| Projekt | By | Land | Segment | TKD's ejerandel af areal (m²) | TKD's ejerandel | Byggestart/forventet byggestart | Åbning/forventet åbning |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Under opførelse | |||||||
| Strædet | Køge | DK | Mix | 25.300 | 100 % | Marts 2015 | Efterår 2017/2018 |
| BROEN Shopping | Esbjerg | DK | Butik | 10.430 | 35 % | Maj 2015 | April 2017 |
| Amerika Have | København | DK | Boliger | 3.125 | 25 % | September 2015 | Forår 2017 |
| Domus Vista | Frederiksberg | DK | Boliger | 5.300 | 100 % | Oktober 2016 | Januar 2018 |
| Retailpark, Oskarshamn | Oskarshamn | SE | Butik | 3.200 | 100 % | Maj 2016 | Forår 2017 |
| MetroBielany, Bielany, etape 3 | Warszawa | PL | Boliger/service | 15.650 | 100 % | Juni 2016 | Forår 2018 |
| Ikke påbegyndte | |||||||
| Vasevej | Birkerød | DK | Boliger | 1.900 | 100 % | - | - |
| Aarhus Syd, etape 2 | Aarhus | DK | Butik | 2.800 | 100 % | 2017 | 2018 |
| Ejby Industrivej | København | DK | Kontor | 6.300 | 100 % | - | - |
| Østre Havn/Stuhrs Brygge | Aalborg | DK | Mix | 25.000 | 1) 50 % | Løbende | Løbende |
| Handelskvarteret Kulan | Gøteborg | SE | Mix | 55.000 | 100 % | 2017 | 2019 |
| Arninge Entré, Handelskvarter | Stockholm | SE | Mix | 60.000 | 100 % | 2018 | 2020 |
| Retailpark, Södertälje | Södertälje | SE | Butik | 8.000 | 100 % | Primo 2017 | Primo 2018 |
| Retailpark, Söderhamn | Söderhamn | SE | Butik | 10.000 | 100 % | 2017 | 2018 |
| MetroBielany, Bielany, etape 4 | Warszawa | PL | Boliger/service | 13.650 | 100 % | Forår 2018 | Efterår 2019 |
| Bytom Retail Park | Bytom | PL | Butik | 21.400 | 100 % | Løbende | Løbende |
| Development, totalt areal | ca. 267.000 |
1) Avanceandel på udvikling udgør 70 %.
8/23 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | LEDELSESBERETNING
DEVELOPMENT
PROJEKTER UNDER OPFØRELSE
Strædet, udvikling af centrum, Køge, Danmark
Projektet omfatter ca. 34.300 m², ekskl. parkering, og opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², knap 9.000 m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger. Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Byggeretterne til rådhus og genoptræningscenter er solgt til Køge Kommune. Retailprojektet på ca. 19.000 m² er sammen med de ca. 13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon.
Efter problemer med skader på en naboejendom i forbindelse med opstarten af byggeriet og med en betydelig forsinkelse til følge, er der nu fremdrift i byggeriet. Den væsentligste del af projektet forventes fortsat færdigt i efteråret 2017, mens en mindre del af projektet er yderligere forsinket og først forventes færdigt i 2018. Salget til Citycon forventes fortsat at få en væsentlig positiv resultateffekt i regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med aflevering af den færdige del af byggeriet til investor.
Aktuel udlejningsgrad for det samlede retailprojekt udgør 78 % (Q2 2016/17: 74 %). Lejerne er bl.a. Irma, Fakta, H&M, Bones, Gina Tricot, Deichmann og Nordisk Film Biografer med en 6-sals biograf.
BROEN Shopping, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark
I Esbjerg opfører TK Development sammen med CapMan Real Estate et nyt shoppingcenter, BROEN Shopping, på ca. 29.800 m² ved Esbjerg Station. 80 % af arealet er udlejet (Q2 2016/17: 75 %). Lejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Burger King, Bahne, Imerco, Sportmaster, Gina Tricot, Skoringen, Designers Market og Deichmann.
Byggeriet forløber planmæssigt, og åbning af centret er planlagt til april 2017. Centret planlægges udvidet med en biograf, og der er indgået lejekontrakt med Nordisk Film Biografer om en biograf med 8 sale i tilknytning til centret. Lokalplansarbejdet til brug herfor er igangsat. Biografen forventes at kunne åbne i efteråret 2018.
Amerika Have, boligprojekt, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development, udvikler i et 50/50-ejet joint venture med AP Pension et projekt på Amerika Plads. Projektet – Amerika Have – omfatter ca. 12.000 m² boliger og ca. 500 m² publikumsorienteret erhverv i stueplan. Der opføres 121 kvalitetslejligheder med henblik på salg til private købere. Byggeriet forløber planmæssigt, og der er solgt 88 ud af de 121 lejligheder (Q2 2016/17: 65). Den forventede avance ved projektets udvikling, opførelse og salg vil blive indregnet på tidspunktet for lejlighedernes overdragelse til de respektive købere, forventeligt fra foråret 2017.
Retailpark, Oskarshamn, Sverige
I Oskarshamn har TK Development betinget solgt et retailparkprojekt på 3.200 m² og en option til en udvidelse af projektet med yderligere 4.700 m². Projektet er fuldt udlejet (Q2 2016/17: 100 %), og byggeriet forløber planmæssigt. Det færdige projekt forventes overdraget til investor i foråret 2017.
Domus Vista, ungdomsboliger, Frederiksberg, København, Danmark
På Frederiksberg har TK Development betinget solgt et ungdomsboligprojekt på 5.300 m² til Koncenton der som et led i handlen har påtaget sig udlejningsopgaven. Byggeriet er påbegyndt i oktober 2016, og det færdige projekt forventes overdraget til investor i januar 2018.
MetroBielany, boligprojekt, Bielany, Warszawa, Polen
I Warszawa udvikler TK Development et boligprojekt på ca. 52.000 m² ejerlejligheder. Projektet opføres i fire etaper, og de første to etaper på henholdsvis 7.850 m² og 14.850 m² er færdigopført og i al væsentlighed solgt og overdraget til private brugere.
Tredje etape omfatter ca. 15.650 m² og vil bestå af 263 boligenheder og servicearealer. Byggeriet er igangsat i juni 2016, og boligerne forventes færdige i foråret 2018. Forhåndssalget forløber tilfredsstillende, og 30 % (Q2 2016/17: 19 %) af enhederne er solgt.
Fjerde og sidste etape forventes påbegyndt i umiddelbar forlængelse af færdiggørelsen af tredje etape.
UDVALGTE IKKE-PÅBEGYNDTE PROJEKTER
Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark
TK Development fortsætter gennem et fællesejet selskab (50/50) med Frederikshavn Maritime Erhvervspark udviklingen af en business- og boligpark på de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge, og de næste 50.000 m² planlægges nu. De planlagte projekter omfatter bl.a. 7.000 m² ungdomsboliger, 12.000 m² udlejningsboliger, 12.000 m² ejerboliger og 13.000 m² kontorer samt parkeringsfaciliteter. Enkelte af projekterne er nævnt nedenfor.
LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 9/23
IK
DEVELOPMENT / ASSET MANAGEMENT
Der arbejdes med udvikling af ca. 7.000 m² ungdomsboliger der sælges til en boligforening med henblik på byggestart i foråret 2017.
Et andet af de planlagte projekter på arealet omfatter knap 7.000 m² ejerboliger med en unik beliggenhed på Beddingen 1A. Forhåndssalget af lejlighederne er påbegyndt. Byggeriet forventes igangsat primo 2017, og lejlighederne forventes at være indflytningsklare medio 2018.
Udlejningsboligerne planlægges opført i to etaper. Første etape vil omfatte en udlejningsejendom på ca. 4.900 m². Dette projekt er efter regnskabsperiodens udløb betinget solgt til en privat investor som selv forestår udlejningen. Salget sker på basis af forward funding hvor investor betaler for projektet i takt med projektets gennemførelse. Byggestart forventes primo 2017 med færdiggørelse og aflevering til køber i foråret 2018.
Arninge Entré, Handelskvarter, Stockholm, Sverige
I Arninge i Stockholm har kommunen valgt TK Development som foretrukken samarbejdspartner til at udvikle et område, der skal fungere som entré til Arninge centrum. Planlægningsarbejdet pågår nu i samarbejde med kommunen. Projektet forventes at omfatte ca. 60.000 m² primært butikker og med mulighed for kontorer. Der er god interesse for projektet fra både lejere og investorer, og de kommende måneder vil gå med planlægning, udlejning og salg. Byggeriet forventes påbegyndt i 2018 med forventet færdiggørelse i 2020.
Retailpark, Södertälje, Sverige
I Södertälje arbejder TK Development med udvikling af en retailpark på ca. 8.000 m². Der er indgået lejekontrakter på 70 % af arealet (Q2 2016/17: 40 %), bl.a. med en dagligvareoperatør, og der er god interesse fra lejere for de øvrige lejemål. Byggeriet forventes nu påbegyndt primo 2017 med forventet færdiggørelse primo 2018.
ASSET MANAGEMENT
Koncernens asset management-aktiviteter omfatter drift af koncernens færdigopførte ejendomme samt grunde og udviklingsprojekter på de markeder hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv.
Som oplyst i december 2015 er målet at sælge asset management-aktiverne inden for en 3-5-årig periode fra december 2015, og den egenkapitalbinding der derved frigøres, planlægges udloddet til aktionærerne. Aktiverne skal driftsmæssigt modnes og optimeres forinden salg, og der arbejdes intensivt hermed.
| Asset management | ||
|---|---|---|
| Q1-Q3 | Q1-Q3 | |
| DKK mio. | 2016/17 | 2015/16 |
| Omsætning | 69,2 | 56,0 |
| Bruttoresultat | 38,5 | -85,9 |
| Resultat af joint ventures | -1,0 | 2,1 |
| Resultat før skat | -10,7 | -133,0 |
| 31.10.2016 | 31.1.2016 | |
| Balancesum | 1.579,6 | 1.632,0 |
| Egenkapitalbinding | 566,3 | 577,2 |
| Ansatte på centrene | 14 | 12 |
Resultat før skat i asset management udgør DKK -10,7 mio. mod DKK -133,0 mio. i Q1-Q3 2015/16. I resultatet for sammenligningsperioden indgår nedskrivninger af aktiver med i alt DKK 116,0 mio.
Den samlede portefølje af færdigopførte ejendomme under asset management, inkl. ejendomme i joint ventures, udgør pr. 31. oktober 2016 DKK 1.592,4 mio. mod DKK 1.577,9 mio. pr. 31. januar 2016.
Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,3 %¹ (Q2 2016/17: 4,5 %) og dækker over en vis spredning i afkastet på de enkelte centre hvor især de lokale lejere generelt har det svært. Faldet i aktuel forrentning af bogført værdi skyldes primært ekstra tomgang idet to lejere er fraflyttet i perioden. Den aktuelle udlejning er fortsat påvirket af tomgang, korterevarende rabataftaler med lejere og forbedringstiltag som endnu ikke har materialiseret sig. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,1 %¹ (Q2 2016/17: 6,1 %).
¹) Før præferenceafkast til joint venture-partner vedrørende polske projekter.
Overblik over koncernens færdigopførte ejendomme i asset management fremgår af næste side.
10/23 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | LEDELSESBERETNING
iK
ASSET MANAGEMENT
Koncernens færdigopførte ejendomme i asset management omfatter pr. 31. oktober 2016 følgende:
| Land | Type | TKO's ejerandel | Projekt-areal m² | Aktuel udlejningsgrad | |
|---|---|---|---|---|---|
| Projekter i 100%-ejede selskaber | |||||
| Færdigopførte projekter | |||||
| Sillebroen Shopping, Frederikssund | Danmark | Shoppingcenter | 100 % | 26.400 | 92 % |
| Galeria Sandecja, Nowy Sącz | Polen | Shoppingcenter | 100 % | 17.300 | 97 % |
| Most Retail Park | Tjekkiet | Retailpark | 100 % | 6.400 | 63 % |
| Aabenraa | Danmark | Retailpark | 100 % | 4.200 | 81 % |
| Brønderslev | Danmark | Butiksejendom | 100 % | 1.200 | 100 % |
| Investeringsejendomme | |||||
| Lüdenscheid | Tyskland | Mix | 100 % | 14.000 | 50 % |
| Projekter i joint ventures | |||||
| Galeria Nowy Rynek, Jelenia Góra | Polen | Shoppingcenter | 30 % | 24.800 | 93 % |
| Galeria Tarnovia, Tarnów | Polen | Shoppingcenter | 30 % | *16.700 | 91 % |
| Ringsted Outlet | Danmark | Outletcenter | 50 % | 13.200 | 85 % |
| Amerika Plads, p-kælder | Danmark | P-kælder | 50 % | 32.000 | n/a |
| I alt | 156.200 |
*¹ inklusive aftalt 5-sals biograf på ca. 1.300 m².
SILLEBROEN SHOPPING, SHOPPINGCENTER, FREDERIKSSUND, DANMARK
| Åbning | Marts 2010 | |
|---|---|---|
| Udlejningsareal | 26.400 m², heraf ca. 5.000 m² dagligvareenheder | |
| Udlejningsgrad | 92 % (Q2 2016/17: 93 %) | |
| Kundetal 2015 | 3,3 mio. |
Driftsmæssige planer:
- Vurdere afledte effekter af åbningen af biografen og herudfra proaktivt optimere lejersammensætningen.
- Iværksætte ekstra markedsførings- og profileringskampagner af centret i forbindelse med åbningen af biografen.
- Indgå aftaler med nye lejere der yderligere kan styrke Sillebroen som en naturlig, daglig indkøbsdestination.
- Opgradere parkeringsfaciliteter.
Indkørings- og modningsfasen siden åbningen i 2010 har taget længere tid end forventet. I 2015 lykkedes det imidlertid at vende udviklingen og igen opnå stigende kundetal og omsætning i centret.
Som et vigtigt tiltag til at øge kundetilstrømningen og yderligere styrke omsætningen i centret, blev der indgået aftale med Nordisk Film Biografer om etablering af en ca. 1.400 m² biograf i Sillebroen, og biografen åbnede i august 2016. Den positive effekt som biografåbningen har, vil blive et vigtigt led i den fortsatte optimering af lejersammensætningen i centret.
I de forløbne måneder af 2016 udgør antal besøgende indeks 106 i forhold til samme periode i 2015, og omsætningen i centret er på niveau med samme periode året før. Samlet set er der i 2016 sket en væsentlig forbedring af lejersammensætningen i centret. Udover at Nordisk Film Biografer er åbnet, har bl.a. Imerco, Søstrene Grene og Normal også åbnet butik i centret.
GALERIA NOWY RYNEK, SHOPPINGCENTER, JELENIA GÓRA, POLEN
| Åbning | Oktober 2015 |
|---|---|
| Udlejningsareal | 24.800 m², heraf ca. 2.400 m² supermarked |
| Udlejningsgrad | 93 % (Q2 2016/17: 95 %) |
Driftsmæssige planer:
- Udskifte svage lejere.
- Udleje ledige lokaler.
- Optimere lejermiks.
- Gennemføre kraftig markedsføring og profilering af centret qua den nylige åbning.
I Jelenia Góra har TK Development udviklet og opført et shoppingcenter på ca. 24.800 m². Projektet er gennemført i et joint venture med Heitman, og koncernens ejerandel udgør 30 %. Centret åbnede i oktober 2015 og har en aktuel udlejningsgrad på 93 %. Der har siden centrets åbning været fokus på at optimere lejermikset i centret og udskifte svage lejere med stærkere lejere/koncepter hvilket er naturlige driftsmæssige elementer i et nyåbnet center.
LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 11/23
iK
ASSET MANAGEMENT
GALERIA SANDECJA, SHOPPINGCENTER, NOWY SĄCZ, POLEN
| Åbning | Oktober 2009 |
|---|---|
| Udlejningsareal | 17.300 m², heraf ca. 5.000 m² hypermarked |
| Udlejningsgrad | 97 % (Q2 2016/17: 97 %) |
| Kundetal 2015 | 2,0 mio. |
Driftsmæssige planer:
- Fastholde en høj udlejningsgrad i centret.
- Ændre midlertidige kontrakter til almindelige kontrakter på vilkår der er tilfredsstillende for koncernen.
- Optimere lejersammensætningen med traditionelle lejere i stueplan.
- Forbedre 1. sal med discountbutikker med et stort udvalg af varer til lave priser.
Driften af Galeria Sandecja er påvirket af et konkurrerende center som åbnede i byen i efteråret 2013. Både kundetal og omsætning i centret har været faldende, men den negative udvikling er nu stoppet. I de forløbne måneder af 2016 udgør kundetal indeks 102 i forhold til samme periode i 2015, og omsætningen udgør indeks 115.
Fokus har været at fastholde en høj udlejningsgrad i centret, og der er derfor indgået flere midlertidige lejekontrakter på et relativt lavt lejeniveau. Der arbejdes med en langsigtet plan for centret så der inden for en kort årrække igen kan opnås en tilfredsstillende kundetilstrømning og omsætning i centret. I første omgang var fokus at skabe et stærkt lejermiks i stueplan hvilket er lykkedes. Der arbejdes nu med at udskifte svage lejere og ændre midlertidige lejekontrakter til lejekontrakter på vilkår der er tilfredsstillende for koncernen. Herudover arbejdes der med en forbedring af førstesalen med discountbutikker med henblik på at opnå en bedre udlejningsgrad og sikre et bedre kundeflow i centret.
RINGSTED OUTLET, DANMARK
| Åbning | Marts 2008 |
|---|---|
| Udlejningsareal | 13.200 m² |
| Udlejningsgrad | 85 % (Q2 2016/17: 87 %) |
| Kundetal 2015 | 1,5 mio. |
Driftsmæssige planer:
- Optimere lejersammensætning ved proaktiv dialog med lejerne.
- Øge udlejningsgraden (dialog med flere potentielle lejere).
- Forberede mulighederne for at udvide centret med en fase 2.
Ringsted Outlet viser fortsat fremgang med fin vækst i både omsætning og antal besøgende. Kundetal udgør i de forløbne måneder af 2016 indeks 110 i forhold til samme periode i 2015,
og omsætningen udgør indeks 113.
Nye lejere som Golfino, Villeroy & Boch og Gant har åbnet butik i centret i foråret 2016, og der er åbnet et udvidet lejemål til BOSS og Calvin Klein. Senest er der indgået lejekontrakt med Guess som er åbnet i centret i efteråret 2016. Udlejningsgraden udgør 85 % af arealet, og der er god dialog med flere potentielle lejere.
Ringsted Outlet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments. Miller Developments har i juni 2016 solgt sin 50-% ejerandel til CapMan Real Estate. TK Development og CapMan Real Estate vil over de kommende år fortsætte med at udvikle centret og vil ligeledes arbejde videre med mulighederne for en udvidelse af centret.
GALERIA TARNOVIA, SHOPPINGCENTER, TARNOW, POLEN
| Åbning | November 2009 |
|---|---|
| Udlejningsareal¹ | 16.700 m², heraf ca. 2.000 m² supermarked |
| Udlejningsgrad | 91 % (Q2 2016/17: 89 %) |
| Kundetal 2015 | 1,8 mio. |
¹ inklusive 5-sals biograf på ca. 1.300 m².
Driftsmæssige planer:
- Etablere biograf med henblik på åbning i december 2016.
- Omrokere lejere for at skabe et bedre kundeflow i centret.
- Vurdere afledte effekter af åbningen af biografen og herudfra proaktivt optimere lejersammensætningen.
- Ændre midlertidige kontrakter til almindelige kontrakter på vilkår der er tilfredsstillende for koncernen.
- Iværksætte ekstra markedsførings- og profileringskampagner af centret i forbindelse med åbningen af biografen.
- Øge udlejningsgraden - der er dialog med potentielle lejere.
Galeria Tarnovia ejes i et joint venture med Heitman, og TK Developments ejerandel udgør 30 %. Driften af centret er påvirket af en stærk konkurrencesituation i byen. Både kundetal og omsætning i centret faldt betydeligt fra 2014 til 2015. Situationen er nu i bedring, og kundetal for de forløbne måneder af 2016 udgør indeks 99 i forhold til samme periode året før, og omsætningen i centret udgør indeks 103. Udlejningsgraden er det seneste kvartal øget fra 89 % til 91 %.
Der arbejdes med en omlægning af lejerstrukturen i centret, bl.a. er der sket flytning af en større elektronikoperatør, åbnet butikker til flere LPP-koncepter og åbnet en butik til den polske detailkæde SMYK. Herudover er der indgået lejekontrakt med en biografoperatør. Ombygningen til biografen er tilendebragt, og biografen åbner den 16. december 2016.
TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | LEDELSESBERETNING
K
ASSET MANAGEMENT / ØVRIGE ASSET MANAGEMENT-AKTIVITETER
GALERIA TARNOVIA, SHOPPINGCENTER, TARNÓW, POLEN, FORTSAT
Joint venture har i Q2 2016/17 gennemført en refinansiering af centret og i den forbindelse hjemtaget et mezzaninlån. Låneaftalen indeholder en række covenants der løbende skal opfyldes for at lånet kan fastholdes. Uanset at udlejningsgraden det seneste kvartal er øget fra 89 % til 91 % forløber udlejningen lidt langsommere end forventet ved indgåelse af de nye låneaftaler, og der kan blive behov for at reforhandle de aftalte covenants.
ØVRIGE ASSET MANAGEMENT-AKTIVITETER
Ud over koncernens færdigopførte ejendomme omfatter asset management grunde og udviklingsprojekter på markeder hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv.
Disse grunde og udviklingsprojekter udgør pr. 31. oktober 2016 i alt DKK 124,2 mio. og består af:
- Tjekkiet: et outletprojekt under udvikling og to grunde i Prag.
- Baltikum: et retailprojekt i Vilnius og to grunde i Riga.
- Tyskland: en mindre grund.
- Rusland: et mindre projekt til udlejning.
Tjekkiet
Ledelsen besluttede i december 2015 at afvikle koncernens aktiviteter i Tjekkiet, enten ved et samlet salg eller ved salg af enkeltaktiver. Ledelsen valgte at udpege en mægler til at forestå denne salgsproces. Det er ledelsens vurdering at det ikke er muligt at effektuere et samlet salg på vilkår der er tilfredsstillende for koncernen.
Som et led i afviklingen af de tjekkiske aktiviteter og for at optimere værdierne har bestyrelsen derfor besluttet at udvikle og gennemføre udviklingsprojektet, Outlet Arena Moravia i Ostrava. Outletcentret udgør ca. 17.000 m² og planlægges opført i to etaper. Første etape udgør ca. 11.600 m² og er 60 % udlejet, hvoraf to tredjedele er bindende aftaler. Der forhandles med potentielle investorer om salg af projektet. Byggestart forventes i 2017 efter indgåelse af betinget aftale om salg af projektet. Gennemførelse og salg af projektet forventes at kunne generere en attraktiv avance for koncernen og vurderes derfor at være et bedre alternativ end blot et salg af projektet på nuværende stadie.
Der forhandles samtidig med en potentiel investor om salg af den færdigopførte retailpark i Most.
Herudover er der efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale om salg af den ene af koncernens grunde i Prag, og handlen forventes effektueret i Q4 2016/17. Den aftalte salgspris svarer til bogført værdi.
Baltikum
I Vilnius, Litauen, har TK Development tidligere færdigopført og afleveret ca. 6.750 m² af en retailpark på i alt 11.300 m². TK Development udvikler nu en tredje etape som består af ca. 850 m² retail og ca. 3.700 m² kontorer. Denne tredje etape er betinget solgt til en fond administreret af Baltic Horizon Fund der også har købt de to første etaper af projektet. Byggeriet af etape tre er påbegyndt efter regnskabsperiodens udløb, og det færdige projekt forventes afleveret til investor ultimo 2017.
Tyskland
Den ene af de tyske grunde er solgt, og TK Development har ud over ejendommen i Lüdenscheid nu alene en mindre grund tilbage.
LEDELSESBERETNING | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 13/23
T K
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2016 – 31. oktober 2016 for TK Development A/S.
Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2016 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2016 – 31. oktober 2016.
Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultater og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen står overfor.
Aalborg, 15. december 2016
DIREKTIONEN
Frede Clausen
Administerende direktør
Robert Andersen
Direktør
BESTYRELSEN
Niels Roth
Bestyrelsesformand
Peter Thorsen
Næstformand
Arne Gerlyng-Hansen
Kim Mikkelsen
Henrik Heideby
14/23 | TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | LEDELSESPÅTEGNING
KONCERNREGNSKAB
RESULTATOPGØRELSE
| DKK mio. | Note | 9 mdr. 2016/17 | 9 mdr. 2015/16 | 3. kvartal 2016/17 | 3. kvartal 2015/16 | Hele året 2015/16 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | 348,5 | 274,5 | 111,4 | 106,4 | 327,8 | |
| Projektomkostninger | 4 | -275,9 | -335,1 | -83,1 | -197,8 | -370,1 |
| Værdiregulering investeringsejendomme, netto | 0,0 | -25,0 | 0,0 | -25,0 | -25,0 | |
| Bruttoresultat | 72,6 | -85,6 | 28,3 | -116,4 | -67,3 | |
| Andre eksterne omkostninger | 15,5 | 16,8 | 4,8 | 5,5 | 23,1 | |
| Personaleomkostninger | 44,0 | 43,5 | 14,3 | 14,6 | 58,9 | |
| I alt | 59,5 | 60,3 | 19,1 | 20,1 | 82,0 | |
| Resultat før finansiering og afskrivninger | 13,1 | -145,9 | 9,2 | -136,5 | -149,3 | |
| Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver | 0,3 | 33,7 | 0,1 | 33,4 | 33,7 | |
| Resultat af primær drift | 12,8 | -179,6 | 9,1 | -169,9 | -183,0 | |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 15,2 | 29,3 | 10,2 | 2,1 | 30,4 | |
| Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder | 0,5 | 0,8 | 0,1 | 0,3 | 1,1 | |
| Finansielle indtægter | 8,6 | 5,3 | 2,3 | 1,4 | 11,3 | |
| Finansielle omkostninger | -36,9 | -36,5 | -12,2 | -11,4 | -50,8 | |
| I alt | -12,6 | -1,1 | 0,4 | -7,6 | -8,0 | |
| Resultat før skat | 0,2 | -180,7 | 9,5 | -177,5 | -191,0 | |
| Skat af periodens resultat | 4,3 | 31,4 | 3,8 | 27,4 | 31,3 | |
| Periodens resultat | -4,1 | -212,1 | 5,7 | -204,9 | -222,3 |
RESULTAT PR. AKTIE I DKK
| Resultat pr. aktie (EPS) | 0,0 | -2,2 | 0,1 | -2,1 | -2,3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) | n/a | -2,2 | n/a | -2,1 | n/a |
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
| Periodens resultat | -4,1 | -212,1 | 5,7 | -204,9 | -222,3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Poster som kan blive omklassificeret til resultatet: | |||||
| Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder | 4,1 | 0,4 | 2,3 | -9,3 | -9,4 |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | -0,6 | 0,9 | 0,5 | 0,4 | 1,2 |
| Skat af anden totalindkomst | -2,4 | 1,0 | -1,2 | 4,2 | 4,4 |
| Anden totalindkomst efter skat i joint ventures | -1,3 | 1,5 | 0,2 | 0,7 | 2,4 |
| Periodens anden totalindkomst | -0,2 | 3,8 | 1,8 | -4,0 | -1,4 |
| Periodens totalindkomst | -4,3 | -208,3 | 7,5 | -208,9 | -223,7 |
KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 15/23
T K
KONCERNREGNSKAB
BALANCE
| DKK mio. | Note | 31.10.2016 | 31.1.2016 |
|---|---|---|---|
| AKTIVER | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | 1,0 | 0,9 | |
| Materielle aktiver | 1,0 | 0,9 | |
| Investeringsejendomme | 53,1 | 53,3 | |
| Investeringsejendomme | 53,1 | 53,3 | |
| Kapitalandele i joint ventures | 240,0 | 260,7 | |
| Kapitalandele i associerede virksomheder | 4,9 | 4,4 | |
| Tilgodehavender hos joint ventures | 185,1 | 195,7 | |
| Tilgodehavender hos associerede virksomheder | 8,9 | 4,6 | |
| Andre værdipapirer og kapitalandele | 17,6 | 13,4 | |
| Finansielle aktiver | 456,5 | 478,8 | |
| Udskudte skatteaktiver | 75,2 | 81,6 | |
| Andre langfristede aktiver | 75,2 | 81,6 | |
| Langfristede aktiver | 585,8 | 614,6 | |
| Kortfristede aktiver | |||
| Igangværende og færdige projekter | 2.087,6 | 2.013,6 | |
| Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser | 7,9 | 54,1 | |
| Tilgodehavender hos joint ventures | 13,3 | 0,0 | |
| Andre tilgodehavender | 9,7 | 10,6 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 13,4 | 12,1 | |
| Tilgodehavender | 44,3 | 76,8 | |
| Andre værdipapirer og kapitalandele | 4,1 | 4,1 | |
| Indeståender på deponerings- og sikringskonti | 5 | 53,5 | 94,1 |
| Likvide beholdninger | 5 | 22,1 | 5,6 |
| Kortfristede aktiver | 2.211,6 | 2.194,2 | |
| AKTIVER | 2.797,4 | 2.808,8 |
TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | KONCERNREGNSKAB
KONCERNREGNSKAB
K
BALANCE
| DKK mio. | Note | 31.10.2016 | 31.1.2016 |
|---|---|---|---|
| PASSIVER | |||
| Egenkapital | |||
| Aktiekapital | 98,2 | 98,2 | |
| Andre reserver | 6 | -9,5 | -9,3 |
| Overført resultat | 1.192,7 | 1.196,8 | |
| Egenkapital | 1.281,4 | 1.285,7 | |
| Forpligtelser | |||
| Kreditinstitutter | 0,0 | 34,1 | |
| Hensatte forpligtelser | 0,9 | 0,4 | |
| Udskudte skatteforpligtelser | 14,4 | 14,1 | |
| Langfristede forpligtelser | 15,3 | 48,6 | |
| Kreditinstitutter | 1.393,4 | 1.358,7 | |
| Leverandørgæld | 61,1 | 70,4 | |
| Forudbetalinger fra kunder | 6,8 | 0,0 | |
| Selskabsskat | 0,7 | 6,6 | |
| Hensatte forpligtelser | 2,6 | 5,7 | |
| Anden gæld | 29,2 | 27,6 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 6,9 | 5,5 | |
| Kortfristede forpligtelser | 1.500,7 | 1.474,5 | |
| Forpligtelser | 1.516,0 | 1.523,1 | |
| PASSIVER | 2.797,4 | 2.808,8 |
KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 17/23
T K
KONCERNREGNSKAB
EGENKAPITALOPGØRELSE
| DKK mio. | Aktie-kapital | Andre reserver | Overført resultat | Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. februar 2015 | 98,2 | -7,9 | 1.419,1 | 1.509,4 |
| Periodens resultat | 0,0 | 0,0 | -212,1 | -212,1 |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | 3,8 | 0,0 | 3,8 |
| Periodens totalindkomst | 0,0 | 3,8 | -212,1 | -208,3 |
| Egenkapital pr. 31. oktober 2015 | 98,2 | -4,1 | 1.207,0 | 1.301,1 |
| Egenkapital pr. 1. februar 2016 | 98,2 | -9,3 | 1.196,8 | 1.285,7 |
| Periodens resultat | 0,0 | 0,0 | -4,1 | -4,1 |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | -0,2 | 0,0 | -0,2 |
| Periodens totalindkomst | 0,0 | -0,2 | -4,1 | -4,3 |
| Egenkapital pr. 31. oktober 2016 | 98,2 | -9,5 | 1.192,7 | 1.281,4 |
TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | KONCERNREGNSKAB
KONCERNREGNSKAB
K
PENGESTRØMSOPGØRELSE
| DKK mio. | 9 mdr. 2016/17 | 9 mdr. 2015/16 |
|---|---|---|
| Resultat af primær drift | 12,8 | -179,6 |
| Reguleringer for ikke-kontante poster: | ||
| Værdiregulering investeringsejendomme, netto | 0,0 | 25,0 |
| Af- og nedskrivninger | 2,4 | 169,8 |
| Hensatte forpligtelser | -2,6 | -8,7 |
| Kursreguleringer | 0,9 | -4,4 |
| Ændringer i investeringer i projekter, m.v. | -53,3 | 20,5 |
| Ændringer i tilgodehavender | 41,5 | -8,5 |
| Ændring i deponerings- og sikringskonti | 42,6 | -49,8 |
| Ændringer i kreditorer og anden gæld | 0,5 | 104,6 |
| Pengestrøm fra primær drift | 44,8 | 68,9 |
| Betalte renter, m.v. | -56,3 | -43,7 |
| Modtagne renter, m.v. | 5,7 | 4,7 |
| Betalt selskabsskat | -5,5 | 0,2 |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet | -11,3 | 30,1 |
| Køb af materielle anlægsaktiver | -0,4 | 0,0 |
| Salg af materielle anlægsaktiver | 0,1 | 0,0 |
| Salg af joint ventures | 1,0 | 10,5 |
| Investering i joint ventures | -6,7 | -72,9 |
| Modtaget udlodning fra joint ventures | 40,3 | 7,0 |
| Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures | -2,6 | -71,7 |
| Køb af værdipapirer og kapitalandele | -5,9 | 0,0 |
| Salg af værdipapirer og kapitalandele | 2,6 | 1,3 |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | 28,4 | -125,8 |
| Optagelse af projektfinansiering | 152,7 | 143,1 |
| Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter | -153,3 | -66,8 |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | -0,6 | 76,3 |
| Periodens pengestrøm | 16,5 | -19,4 |
| Likvider, primo | 5,6 | 23,6 |
| Valutakursregulering af likvider | 0,0 | -0,2 |
| Likvider, ultimo | 22,1 | 4,0 |
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 19/23
T K
KONCERNREGNSKAB
NOTE 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2016.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af selskabets revisor.
Der er med virkning fra 1. februar 2016 implementeret en række nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag som ikke har medført ændringer i koncernens anvendte regnskabspraksis i forhold til årsrapporten for 2015/16. Implementeringen har derfor ingen effekt på resultat pr. aktie.
NOTE 2. USIKKERHED VED INDREGNING OG MÅLING
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som har betydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens igangværende og færdige projekter og koncernens udskudte skatteaktiver. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2015/16.
NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER
Den interne rapportering i TK Development er opdelt i forretningsområderne development og asset management. Med virkning fra 31. oktober 2015 er rapporteringen på det der tidligere var defineret som afviklingsaktiviteter, ophørt, og disse aktiviteter indgår nu i asset management. Development omfatter herefter udvikling af fast ejendom i Danmark, Sverige og Polen. Ledelsen har herudover valgt med virkning fra 1. februar 2016 at allokere en andel af de faste omkostninger til de enkelte forretningsområder. Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed, og sammenligningstallene for de første 9 måneder 2015/16 er ligeledes tilpasset i overensstemmelse hermed.
| DKK mio. | Asset | |||
|---|---|---|---|---|
| Development | management | Ikke fordelt | I alt | |
| 31.10.2016 | ||||
| Nettoomsætning, eksterne kunder | 279,3 | 69,2 | 0,0 | 348,5 |
| Resultat før skat | 18,3 | -10,7 | -7,4 | 0,2 |
| Segmentaktiver | 1.141,4 | 1.579,6 | 76,4 | 2.797,4 |
| Segmentforpligtelser | 487,6 | 1.013,3 | 15,1 | 1.516,0 |
| 31.10.2015 | ||||
| Nettoomsætning, eksterne kunder | 218,5 | 56,0 | 0,0 | 274,5 |
| Resultat før skat | -6,6 | -133,0 | -41,1 | -180,7 |
| Segmentaktiver | 1.108,0 | 1.611,5 | 91,7 | 2.811,2 |
| Segmentforpligtelser | 451,8 | 1.029,5 | 28,8 | 1.510,1 |
NOTE 4. PROJEKTOMKOSTNINGER
| DKK mio. | 9 mdr. | 9 mdr. | Hele året |
|---|---|---|---|
| 2016/17 | 2015/16 | 2015/16 | |
| Projektomkostninger | 273,7 | 198,8 | 233,8 |
| Nedskrivning af igangværende og færdigopførte projekter | 2,2 | 136,3 | 136,3 |
| Projektomkostninger i alt | 275,9 | 335,1 | 370,1 |
TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | KONCERNREGNSKAB
KONCERNREGNSKAB
NOTE 5. LIKVIDITETSRESERVER
| DKK mio. | 31.10.2016 | 31.1.2016 |
|---|---|---|
| Likviditetsreserverne sammensætter sig således: | ||
| Likvide beholdninger | 22,1 | 5,6 |
| Uudnyttede driftskreditfaciliteter | 11,1 | 31,8 |
| I alt | 33,2 | 37,4 |
| Deponerede midler til senere frigivelse | 53,5 | 94,1 |
| Likviditetsreserve i alt | 86,7 | 131,5 |
NOTE 6. ANDRE RESERVER
| DKK mio. | Reserve for værdireg. af finansielle aktiver disponible for salg | Reserve for værdireg. af sikringsinstrumenter | Reserve for valutakursreguleringer | I alt |
|---|---|---|---|---|
| Andre reserver pr. 1. februar 2015 | -0,1 | -2,0 | -5,8 | -7,9 |
| Anden totalindkomst: | ||||
| Anden totalindkomst efter skat i joint ventures | 0,0 | -0,4 | 1,9 | 1,5 |
| Valutakursregulering, udenlandske virksomheder | 0,0 | 0,0 | 0,4 | 0,4 |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,0 | 0,9 | 0,0 | 0,9 |
| Udskudt skat af anden totalindkomst | 0,0 | -0,2 | 1,2 | 1,0 |
| Anden totalindkomst i alt | 0,0 | 0,3 | 3,5 | 3,8 |
| Andre reserver pr. 31. oktober 2015 | -0,1 | -1,7 | -2,3 | -4,1 |
| Andre reserver pr. 1. februar 2016 | -0,1 | -1,5 | -7,7 | -9,3 |
| Anden totalindkomst: | ||||
| Anden totalindkomst efter skat i joint ventures | 0,0 | -0,3 | -1,0 | -1,3 |
| Valutakursregulering, udenlandske virksomheder | 0,0 | 0,0 | 4,1 | 4,1 |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,0 | -0,6 | 0,0 | -0,6 |
| Udskudt skat af anden totalindkomst | 0,0 | 0,0 | -2,4 | -2,4 |
| Anden totalindkomst i alt | 0,0 | -0,9 | 0,7 | -0,2 |
| Andre reserver pr. 31. oktober 2016 | -0,1 | -2,4 | -7,0 | -9,5 |
NOTE 7. ÆNDRINGER I EVENTUALAKTIVER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.
KONCERNREGNSKAB | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S | 21/23
T K
KONCERNREGNSKAB
NOTE 8. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
- Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående).
- Joint ventures og associerede virksomheder.
| DKK mio. | 31.10.2016 | 31.1.2016 | 31.10.2015 |
|---|---|---|---|
| Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående): | |||
| Bestyrelseshonorar | 1.0 | 1.4 | 1.1 |
| Vederlag, m.v., direktion | 5.6 | 6.8 | 4.9 |
| Salg af projekter (omsætning) | 0.0 | 8.1 | 8.1 |
| Joint ventures: | |||
| Honorarer | 1.7 | 9.4 | 8.6 |
| Renteindtægter | 5.5 | 6.6 | 4.9 |
| Garantiprovision | 0.1 | 0.2 | 0.0 |
| Tilgodehavender (saldo) | 198.4 | 195.7 | 195.9 |
| Associerede virksomheder: | |||
| Honorarer | 0.9 | 0.0 | 0.0 |
| Renteindtægter | 0.1 | 0.2 | 0.1 |
| Tilgodehavender (saldo) | 8.9 | 4.6 | 4.6 |
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller pr. 31. januar 2016. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er ikke i de første 9 måneder 2016/17 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter (Q1-Q3 2015/16: DKK 0,0 mio.).
NOTE 9. FINANSIELLE INSTRUMENTER
TK Development har ingen væsentlige finansielle instrumenter der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder som i væsentlig grad påvirker de informationer vedrørende finansielle instrumenter der måles til dagsværdi som fremgår af koncernens årsrapport 2015/16. Dog er der foretaget ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet idet en væsentlig del af koncernens unoterede aktier i regnskabsperioden er blevet børsnoteret. Overførslen mellem dagsværdihierarkierne er foretaget på datoen for aktiernes børsnotering. Aktierne måles herefter til noterede priser for aktien på Nasdaq Tallinn.
Overførslen fra niveau 3 i dagsværdihierarkiet udgør DKK 10,0 mio. Overførslen foretages til niveau 1.
TK DEVELOPMENT A/S | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | KONCERNREGNSKAB
TE
SELSKABSOPLYSNINGER
TK Development A/S
CVR-nr.:
24256782
ISIN kode:
DK0010258995 (TKDV)
Hjemstedskommune:
Aalborg, Danmark
Hjemmeside:
www.tk-development.dk
e-mail:
[email protected]
Direktion:
Frede Clausen og Robert Andersen
Bestyrelse:
Niels Roth, Peter Thorsen, Arne Gerlyng-Hansen, Kim Mikkelsen og Henrik Heideby.
Koncernens idégrundlag
Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultat-skabende og kreative bindeled mellem lejer og investor.
Aalborg
Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg
T: (+45) 8896 1010
København
Islands Brygge 43
DK-2300 København S
T: (+45) 8896 1010
Stockholm
Gamla Brogatan 36-38
S-111 20 Stockholm
T: (+46) 8 751 37 30
Vilnius
Gynéju str. 16
LT-01109 Vilnius
T: (+370) 5231 2222
Warszawa
ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
T: (+48) 22 572 2910
Prag
Karolinska 650/1
CZ-186 00 Prag 8
T: (+420) 2 8401 1010
SELSKABSOPLYSNINGER | DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2016/17 | TK DEVELOPMENT A/S