Interim / Quarterly Report • Feb 23, 2016
Interim / Quarterly Report
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Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège social : Avenue Louise 331-333, 1050 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
La pertinence de la stratégie d'Aedifica, qui s'articule principalement autour de la tendance démographique de fond que constitue le vieillissement de la population en Europe, a continué à lui valoir la confiance du marché, comme le démontre l'évolution du cours de l'action passant de 50,30 € au 30 juin 2015 à 60,56 € au 31 décembre 2015.
Le semestre sous revue a été marqué par une série de nouveaux investissements, exclusivement dans le secteur du logement des seniors. Ce sont ainsi deux immeubles (la maison de repos Résidence de la Houssière dans la Province du Hainaut et l'immeuble de résidence-services Senior Flandria dans la Province de Flandre occidentale) qui ont tout d'abord rejoint le patrimoine belge du Groupe, quelques jours après l'augmentation de capital en espèces de 153 millions € clôturée avec succès le 29 juin 2015. Il a aussi vu l'achèvement des chantiers de rénovation et/ou d'extension des maisons de repos Salve à Brasschaat (Province d'Anvers) et Pont d'Amour à Dinant (Province de Namur). Ensuite, le Groupe a procédé début octobre à l'acquisition de deux maisons de repos (Vinkenbosch à Hasselt dans la Province du Limbourg et Heydeveld à Opwijk dans la Province du Brabant flamand), et a conclu des accords de principe pour la construction d'une maison de repos à Malines (Province d'Anvers) et pour un nouveau projet d'extension d'une maison de repos en Allemagne (à Kalletal en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, entrée en portefeuille en décembre 2014). Enfin, la maison de repos Prinsenhof à Koersel dans la Province du Limbourg a rejoint le portefeuille belge du Groupe mi-décembre 2015.
| (en millions €) | Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Total | ||
|---|---|---|---|---|---|
| réalisés | sous conditions suspensives |
||||
| Résidence de la Houssière | Belgique | 10 | - | - | 10 |
| Senior Flandria | Belgique | 10 | - | - | 10 |
| Malines | Belgique | - | - | 17 | 17 |
| Vinkenbosch | Belgique | 4 | - | 12 | 16 |
| Kalletal (extension) | Allemagne | - | 3 | 3 | |
| Heydeveld | Belgique | 9 | - | - | 9 |
| Ostende | Belgique | - | 11 | - | 11 |
| Prinsenhof | Belgique | 6 | - | 4 | 10 |
| Total au 31 décembre 2015 | 39 | 14 | 33 | 86 | |
| Husum | Allemagne | - | 7 | - | 7 |
| Total au 22 février 2016 | 39 | 21 | 33 | 93 |
Au cours du semestre sous revue, la juste valeur des immeubles de placement a ainsi crû de 60 millions € depuis le début de l'exercice pour s'établir à 1.065 millions €.
Mais Aedifica ne se contente pas d'investir. Elle continue à gérer au mieux son patrimoine, ce qui se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs en hausse de 25 %, une marge d'exploitation en hausse et des frais financiers maitrisés. Le résultat net (hors éléments « non cash » dus à l'application des
normes comptables sur les instruments financiers et sur les immeubles de placement), a dès lors pu atteindre 16,8 millions € (contre 11,8 millions € au 31 décembre 2014), en croissance de 43 %, ou encore 1,20 € par action (contre 1,14 € au 31 décembre 2014). Ce résultat (absolu et par action) est supérieur au budget (tant en termes de revenus locatifs que de résultat hors IAS 39 et 40).
Le taux d'endettement consolidé s'élève à 39,9 % au 31 décembre 2015 (contre 37,0 % au 30 juin 2015).
Sans même tenir compte de nouvelles opportunités en Belgique et en Allemagne, la croissance future de la Société est aussi assurée par les engagements d'acquisition, de rénovation, d'extension et de redéveloppement relatifs à de nombreux sites. Ces projets s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de la Société qui porte, dans le segment du logement des seniors, tant sur le renforcement et l'amélioration des sites existants que sur le développement de nouveaux projets en partenariat avec des locataires/exploitants. Le pipeline de projets de ce type arrêté au 31 décembre 2015 représente un budget cumulé de l'ordre de 170 millions € d'engagements, à investir sur un horizon de trois ans. Cette stratégie permet à Aedifica de disposer d'un portefeuille d'immeubles de qualité générant des rendements nets intéressants.
Enfin, en guise de conclusion, il est intéressant de noter que de nouvelles opportunités d'investissement, s'inscrivant pleinement dans la stratégie d'Aedifica plébiscitée par le marché, sont actuellement à l'étude, tant en Belgique qu'à l'étranger.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica se profile comme une société cotée belge de référence investissant en immobilier de santé, en particulier dans le logement des seniors.
Sa stratégie repose principalement sur la tendance démographique de fond que constitue le vieillissement de la population en Europe, et les besoins spécifiques en termes de soins et de logement qui en résultent. Aedifica vise à créer un portefeuille équilibré générant des revenus récurrents tout en offrant un potentiel de plus-values.
Aedifica est cotée sur Euronext Brussels (marché continu) depuis 2006. Aedifica apporte à l'investisseur une alternative par rapport à l'investissement direct.
Le présent rapport de gestion intermédiaire constitue une mise à jour du rapport de gestion au 30 juin 2015, compris dans le rapport financier annuel 2014/2015 dont le lexique reprend les définitions des principaux termes techniques utilisés. Seuls les changements significatifs qui ont eu lieu depuis lors sont présentés ici.
Projet de construction d'une maison de repos à Malines
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Le 2 juillet 2015, Aedifica a acquis (avec sa filiale Aedifica Invest SA) 100 % des actions de la société La Croix Huart SA. La Croix Huart est propriétaire du terrain sur lequel est située la maison de repos Résidence de la Houssière à Braine-le-Comte. La Résidence de la Houssière bénéficie d'une excellente localisation dans un cadre verdoyant, à proximité immédiate du centre de Braine-le-Comte, une commune d'environ 20.000 habitants située à une vingtaine de kilomètres de Mons. La maison de repos comprend actuellement 94 lits. L'immeuble initial, qui date de la fin des années 1990, a été complété par une nouvelle aile en 2006. Le site dispose par ailleurs d'une réserve foncière d'environ 1,5 ha, représentant un potentiel d'extension. Le site est exploité par la SA Résidence de la Houssière, un acteur local présent dans le monde des soins aux seniors depuis plus de 20 ans. La valeur conventionnelle du site (terrain compris) s'élève à environ 10 millions €. Le rendement initial triple net s'élève à environ 6 % sur base d'un contrat à long terme de type triple net de 27 ans. Cette transaction s'est réalisée en deux phases :
Aedifica a acquis le 9 juillet 2015 (avec sa filiale Aedifica Invest SA) 100 % des actions des sociétés Senior Hotel Flandria SA et Patrimoniale Flandria SA. Senior Hotel Flandria SA est propriétaire de l'immeuble de résidence-services Senior Flandria situé à Bruges. Patrimoniale Flandria SA est propriétaire du terrain sur lequel est située la résidence-services. La résidence-services Senior Flandria bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel, à proximité immédiate du centre de Bruges, chef-lieu de la Province de Flandre Occidentale qui compte environ 117.000 habitants. L'immeuble, qui date de 1991, comprend actuellement 108 appartements d'une chambre et des communs (surface globale d'environ 6.500 m²). L'immeuble est en très bon état d'entretien et a déjà fait l'objet d'un programme de rénovation (notamment les salles de bains). Il s'agit d'une « résidence-services agréée » destinée au logement de seniors qui offre de nombreux services (concierge, protection intrusion, système d'appel, restaurant, fitness, bar, animation, coiffeur, service technique, service d'entretien) et propose différents types de soins (kinésithérapie, soins à domicile, …). La valeur conventionnelle du site (terrain compris) s'élève à environ 10 millions €. Il est exploité par la SPRL Happy Old People (contrôlée par le groupe Armonea) sur base d'un contrat à long terme de type triple net dont la durée résiduelle s'élève à environ 20 ans. Le rendement initial triple net est d'environ 6 %.
Le 29 septembre 2015, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord-cadre pour la construction d'une maison de repos. Le site dédié au projet bénéficie d'une bonne localisation, à proximité immédiate du centre de Malines, une ville d'environ 84.000 habitants. Le quartier où se situe le projet, fera l'objet d'un redéveloppement qui devrait être finalisé vers 2025. Le projet pour lequel une demande de permis d'urbanisme sera introduite dans les meilleurs délais, consiste en la construction d'une nouvelle maison
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de repos qui totalisera 128 unités (100 lits et 28 appartements de résidence-services). Les travaux devraient débuter au cours du troisième trimestre de l'année 2016. La réception provisoire est prévue au cours du troisième trimestre de l'année 2018. Dès réception provisoire des travaux, Aedifica fera l'acquisition (avec sa filiale Aedifica Invest SA) de 100 % des actions de la société détenant le site. La valeur conventionnelle du site s'élève à environ 17 millions €. La maison de repos sera exploitée par l'ASBL Het Spreeuwenhof (une entité du groupe Armonea) sur base d'un contrat à long terme de type triple net. Le rendement initial triple net sera d'environ 6 %. L'accord-cadre est soumis à des conditions suspensives telles que l'obtention du permis d'urbanisme.
Le 1 er octobre 2015, Aedifica a acquis (avec sa filiale Aedifica Invest SA) 100 % des actions de la société Vinkenbosch SA. Vinkenbosch SA est propriétaire de la maison de repos Vinkenbosch. Elle bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel et verdoyant, à proximité immédiate du centre de Kermt, une entité de Hasselt. Cette ville, chef-lieu de la Province de Limbourg, compte environ 75.000 habitants. Le site comprend un immeuble existant et un terrain nu. L'immeuble existant, qui date partiellement des années 1990, comprend actuellement 59 lits. Un projet de développement est prévu pour (i) la construction d'une nouvelle maison de repos sur le terrain nu et (ii) la rénovation de l'immeuble existant. Après réalisation de ce projet, la capacité totale du site atteindra 100 unités (80 unités dans la maison de repos et 20 appartements de résidence-services dans l'immeuble existant). Le budget d'investissement prévu pour le projet s'élève à environ 12 millions €. La réception de l'immeuble neuf est attendue pour la fin de l'année 2016. La valeur conventionnelle du site existant (y compris terrain) s'élève à environ 4 millions €. Il est exploité par l'ASBL Vinkenbosch (une entité du groupe Senior Living Group) sur base d'un contrat à long terme de type triple net. Le rendement initial triple net est d'environ 6 %. Compte tenu du projet de développement, l'investissement total sur le site représentera un montant d'environ 16 millions €.
Le 1er octobre 2015, Aedifica a annoncé un nouveau projet d'extension de la maison de repos Die Rose im Kalletal, propriété d'Aedifica (via Aedifica Luxemburg I SARL) depuis le 16 décembre 2014. Le projet consiste en la construction d'un nouvel immeuble de 28 lits destiné à l'accueil des personnes souffrant de démence. Cette extension portera la capacité totale du site à 96 lits. Le montant d'investissement pour le projet s'élève à moins de 3 millions €, générant un rendement locatif brut initial de plus de 6 % sur base d'un contrat à long terme de type double net. L'extension, dont la réception a eu lieu fin 2015, entrera en portefeuille au cours du premier semestre de 2016. Aedifica bénéficiera d'une garantie triple net de 10 ans pour l'entretien de l'immeuble. L'accord qui a été conclu pour cette extension est encore soumis aux conditions suspensives habituelles en Allemagne pour ce type de transaction.
Le 2 octobre 2015, Aedifica a acquis la maison de repos Heydeveld. Elle bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel, à proximité immédiate du centre d'Opwijk. L'immeuble, datant
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de 2005, comprend actuellement 75 lits. Le site offre par ailleurs un potentiel de développement important. L'opération a été réalisée via :
La transaction a partiellement été financée par l'émission de 19.856 nouvelles actions Aedifica à hauteur de 1 million €. Les nouvelles actions sont totalement libérées et sans désignation de valeur nominale. Elles donnent droit au dividende depuis le 2 octobre 2015 et seront admises à la cotation après détachement du coupon relatif au dividende de l'exercice 2015/2016 qui aura en principe lieu le 2 novembre 2016. La valeur conventionnelle du site global s'élève à environ 9 millions €. Il est exploité par l'ASBL Heydeveld sur base d'un contrat à long terme de type triple net. Le rendement initial triple net est d'environ 6 %. L'ASBL Heydeveld est un acteur local présent dans le monde des soins aux seniors depuis plus de 10 ans.
En octobre 2015, Aedifica a conclu un accord-cadre (sous conditions suspensives) lui permettant d'acquérir les actions d'une société. Cette société est propriétaire d'un site de logement des seniors à Ostende. La valeur conventionnelle de ce bien immeuble s'élèvera à environ 11 millions €.
Le 17 décembre 2015, Aedifica a acquis la maison de repos Prinsenhof. Elle bénéficie d'une bonne localisation dans un cadre verdoyant à côté d'un parc, à proximité immédiate du centre de Koersel, dans la commune de Beringen, qui compte environ 45.000 habitants. L'immeuble date des années 1980 et comprend 41 lits. Un projet d'extension est actuellement en cours. Ce projet consiste en la construction d'une nouvelle aile pour porter sa capacité à environ 90 unités. La réception provisoire de l'extension est prévue pour la seconde moitié de 2016. W.Z.C. Prinsenhof SA a procédé à l'apport en nature de l'immeuble existant et du terrain à Aedifica SA, en échange de nouvelles actions Aedifica. La valeur conventionnelle (valeur d'apport) de la maison de repos s'élève à environ 6 millions €. Après les travaux d'extension, elle atteindra environ 10 millions € (soit un budget d'extension d'environ 4 millions €). La maison de repos est exploitée par WZC Prinsenhof ASBL sur base d'un contrat à long terme de type triple net. Le rendement locatif initial (triple net) est d'environ 6 %. WZC Prinsenhof ASBL est un acteur local dans le monde des soins aux seniors.
Le 18 janvier 2016, Aedifica a annoncé la signature de l'acte d'achat d'une maison de repos située en Allemagne. Cet acte est soumis aux conditions suspensives (principalement de nature administrative) habituelles qui devraient en principe être levées au cours du 1 er semestre de l'année 2016. Le prix d'acquisition sera payé à ce moment-là, et la propriété et la jouissance de l'immeuble seront automatiquement acquises. La maison de repos Käthe-Bernhardt-Haus bénéficie d'une excellente
localisation dans le centre d'Husum, à proximité immédiate de l'hôpital Klinik Husum. Husum est une station balnéaire sur la mer du Nord d'environ 22.000 habitants située dans le land de Schleswig-Holstein (Allemagne). L'immeuble, datant de 2009, comprend actuellement 65 chambres simples et 18 appartements de résidence-services. La maison de repos est exploitée par une filiale de la Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V. La Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V. est une branche de la Deutsches Rotes Kreuz (la Croix-Rouge allemande), une des associations caritatives les plus importantes d'Allemagne. Dans le domaine des soins aux seniors, elle offre de nombreux services, comme des soins à domicile, des systèmes d'appel d'infirmières et du transport spécialisé. La Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V. exploite 5 maisons de repos. Aedifica se réjouit de cette nouvelle collaboration avec un acteur allemand de qualité dans le secteur des soins. Le contrat conclu avec l'exploitant prend la forme d'un bail à long terme non résiliable d'une durée d'environ 25 ans, l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble étant à charge du propriétaire. Le rendement locatif brut initial (double net) sera d'environ 7 % pour une valeur conventionnelle de la maison de repos de l'ordre de 7 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit de la Société et la reprise d'un crédit existant lié à l'immeuble.
Les travaux d'extension et de rénovation de la maison de repos Salve à Brasschaat ont été achevés au cours du premier trimestre 2015/2016.
Les travaux d'extension de la maison de repos Pont d'Amour à Dinant ont été achevés au cours du premier trimestre 2015/2016. Le site a désormais une capacité de 150 résidents, contre 74 avant les travaux.
La phase I des travaux d'extension de la maison de repos Op Haanven à Veerle-Laakdal a été achevée au cours du deuxième trimestre 2015/2016. La phase II, qui consiste en une démolition partielle et rénovation de l'immeuble existant, est en cours. La fin du chantier est prévue pour début 2017.
Les travaux de rénovation et de reconversion de la maison de repos Marie-Louise à Wemmel en appartements de résidence-services ont été achevés dans le courant du mois de janvier 2016. Le site compte désormais 30 appartements de résidence-services.
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Les cessions d'appartements de résidence-services à Tirlemont commentées dans le rapport financier annuel 2014/2015 progressent : au 31 décembre 2015, 42 des 49 appartements ont été cédés. Le solde des appartements à céder représente environ 1 million €.
Les chantiers progressent pour les projets suivants :
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En matière de financement, les événements suivants ont eu lieu depuis le début de l'exercice 2015/2016 :
Compte tenu de ces éléments, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente comme suit (en millions €) :
| Lignes | Utilisation | ||
|---|---|---|---|
| - | 2015/2016 : | - | - |
| - | 2016/2017 : | 150 | 106 |
| - | 2017/2018 : | 92 | 60 |
| - | 2018/2019 : | 127 | 127 |
| - | 2019/2020 : | 80 | 80 |
| - | 2020/2021 : | 32 | 2 |
| - | 2021/2022 : | 55 | 25 |
| - | > 2022/2023 : | 44 | 14 |
| Total au 22 février 2016 | 580 | 414 | |
| Durée résiduelle moyenne (années) | 3,2 | 2,8 |
Depuis le 1er décembre 2015, l'action Aedifica est incluse dans l'indice MSCI Small Caps Europe. Aedifica a en effet satisfait à tous les critères d'éligibilité, déterminés par MSCI, lors de la revue semestrielle de la composition des indices en novembre 2015.
MSCI (« Morgan Stanley Capital International ») est un indice boursier européen lancé par Morgan Stanley Capital International regroupant des sociétés cotées au niveau mondial.
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Au cours du premier semestre de l'exercice en cours, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation (y compris les actifs détenus en vue de la vente, représentant environ 1 million €) a augmenté de 61 millions €, passant d'une juste valeur de 983 millions € à 1.044 millions € (soit 1.065 millions € pour le portefeuille total, y compris les projets de développement et les actifs détenus en vue de la vente). Cette croissance (de 6 %) provient principalement des acquisitions nettes réalisées au cours du premier semestre (voir section 3.1. ci-dessus), de la mise en exploitation de projets de développement achevés (voir section 3.2. ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+8,3 millions € ou +0,8 % sur le premier semestre). Cette appréciation, estimée par les experts indépendants, se ventile de la manière suivante :
Les immeubles de placement en exploitation d'Aedifica sont désormais composés de 158 biens, d'une surface bâtie totale d'environ 515.000 m², constitués principalement de :
Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (en juste valeur) :
Leur répartition géographique se présente comme suit (en juste valeur) :
Le taux d'occupation1 pour la partie non meublée du portefeuille (représentant 93 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation) a atteint un taux record de 98,3 % au 31 décembre 2015, encore supérieur au niveau atteint à la clôture de l'exercice précédent (97,9 % au 30 juin 2015).
Le taux d'occupation pour la partie meublée du portefeuille (ne représentant plus que 7 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation) a quant à lui atteint 81,0 % sur les six premiers mois
1 Le taux d'occupation se calcule comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels + garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables.
- Pour les appartements meublés : % des jours loués depuis le début de l'exercice comptable. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est spécifique à ce secteur.
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de l'exercice, en hausse par rapport au taux d'occupation réalisé sur les six premiers mois de l'exercice précédent (73,2 %) et par rapport au taux d'occupation réalisé sur la totalité de l'exercice 2014/2015 (78,3 %).
Le taux d'occupation global2 du portefeuille a atteint 98 % au 31 décembre 2015.
La durée résiduelle moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 20 ans, identique par rapport à celle du 30 juin 2015. Cette performance s'explique par la grande proportion de contrats de location à longue durée (comme les emphytéoses) du portefeuille d'Aedifica.
2 Taux calculé selon la méthodologie EPRA.
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Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par secteur d'activité, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation (augmentée, en ce qui concerne les appartements meublés, du goodwill et de la valeur comptable des meubles).
De manière générale, le rendement brut reste stable (5,8 %) par rapport à son niveau du 30 juin 2015.
| 31 décembre 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement*** |
| Juste valeur | 755.039 | 217.005 | 72.112 | 1.044.156 | 20.523 | 1.064.679 |
| Loyers contractuels annuels |
44.203 | 12.081 | * 4.491 |
60.775 | - | 60.775 |
| Rendement brut (%) ** | 5,9% | 5,5% | 6,2% | 5,8% | - | - |
| 30 juin 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement*** |
| Juste valeur | 696.272 | 214.461 | 72.696 | 983.429 | 21.734 | 1.005.163 |
| Loyers contractuels annuels |
41.038 | 11.866 | * 4.538 |
57.442 | 0 | 57.442 |
| Rendement brut (%) ** | 5,9% | 5,4% | 6,2% | 5,8% | - | - |
| 31 décembre 2014 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement*** |
|
| Juste valeur | 656.278 | 210.886 | 73.439 | 940.603 | 30.114 | 970.717 | |
| Loyers contractuels annuels |
39.025 | 11.684 | * | 4.578 | 55.287 | - | 55.287 |
| Rendement brut (%) ** | 5,9% | 5,5% | 6,2% | 5,9% | - | - |
* Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.
** Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois, augmenté du goodwill et du mobilier pour les appartements meublés). Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »), les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif étant, en Belgique, entièrement pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels. En Allemagne, le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire, notamment l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble (contrats « double net »).
*** Y compris les actifs détenus en vue de la vente.
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Un jeu d'états financiers résumés préparé conformément à la norme IAS 34 est fourni en page 46 du présent rapport financier semestriel. Les sections suivantes du rapport de gestion intermédiaire analysent ces états financiers sous un format analytique conforme à la structure du reporting interne d'Aedifica.
| Compte de résultats consolidé - schéma analytique | 31 décembre 2015 | 31 décembre 2014 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Revenus locatifs | 28.654 | 22.914 |
| Charges relatives à la location | -19 | -5 |
| Résultat locatif net | 28.635 | 22.909 |
| Charges opérationnelles* | -5.281 | -4.910 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 23.354 | 17.999 |
| Marge d'exploitation** (%) | 82% | 79% |
| Résultat financier hors IAS 39 | -6.293 | -6.055 |
| Impôts | -241 | -151 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 16.820 | 11.793 |
| Dénominateur (IAS 33) | 14.064.202 | 10.363.753 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action (€/action) | 1,20 | 1,14 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 16.820 | 11.793 |
| Impact IAS 39: variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -951 | -3.294 |
| Impact IAS 40: variation de la juste valeur des immeubles de placement | 7.866 | 12.722 |
| Impact IAS 40: résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Impact IAS 40: impôts différés | -363 | -116 |
| Ecart d'arrondi | 0 | 0 |
| Résultat net (part du groupe) | 23.372 | 21.105 |
| Dénominateur (IAS 33) | 14.064.202 | 10.363.753 |
| Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action) | 1,66 | 2,04 |
* Rubriques IV à XV du compte de résultats.
** Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat locatif net.
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du 1er semestre 2015/2016 s'inscrit en hausse de +25 % par rapport à celui réalisé sur la même période de l'exercice précédent ; il s'élève à 28,7 millions € et est largement supérieur au budget (c.-à-d. aux prévisions semestrielles dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2015/2016 présentées dans le rapport financier annuel 2014/2015), grâce aux cinq acquisitions réalisées depuis le début de l'exercice 2015/2016 qui n'avaient pas été budgétées, et à la bonne performance des immeubles à appartements.
3 Le compte de résultats couvre la période de 6 mois du 1er juillet 2015 au 31 décembre 2015. Les opérations d'acquisition sont comptabilisées à la date de transfert effectif du contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par secteur d'activité :
| Revenus locatifs consolidés (x1.000€) |
31 décembre 2015 | 31 décembre 2014 | Var. (%) à périmètre constant |
Var. (%) |
|---|---|---|---|---|
| Logement des seniors | 20.720 | 15.120 | +0,6% | +37,0% |
| Immeubles à appartements | 5.999 | 5.848 | +2,6% | +2,6% |
| Hôtels et autres | 1.995 | 2.000 | -0,2% | -0,2% |
| Intersectoriel | -60 | -54 | ||
| Total | 28.654 | 22.914 | +1,0% | +25,1% |
L'évolution des revenus locatifs du secteur du logement des seniors (+37,0 % à périmètre variable et +0,6 % à périmètre constant) démontre la pertinence de la stratégie d'investissement d'Aedifica dans ce secteur, qui génère plus de 72 % du chiffre d'affaires et près de 88 % du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille du Groupe.
Les revenus locatifs des immeubles à appartement sont en hausse de 2,6 %, tandis que ceux des hôtels et autres sont stables.
Après déduction des charges relatives à la location, le résultat locatif net atteint 28,6 millions € (+25 % par rapport au 31 décembre 2014).
Le résultat immobilier atteint 27,9 millions € (31 décembre 2014 : 22,2 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 26,4 millions € (31 décembre 2014 : 20,3 millions €), soit une marge opérationnelle4 de 92 % (31 décembre 2014 : 89 %).
Après déduction des frais généraux de 3,0 millions € (31 décembre 2014 : 2,4 millions €) et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille est en hausse de 30 % à 23,4 millions € représentant une marge d'exploitation de 82 % (31 décembre 2014 : 79 %) et est supérieur au budget.
Notons que l'interprétation IFRIC 21 « Taxes » (voir rapport financier annuel 2014/2015, notamment en page 38) a pour effet de reporter au second semestre de l'exercice 2015/2016 la prise en charge de taxes immobilières qui étaient précédemment étalées dans le temps sur le premier et le second semestre de chaque exercice (prise en résultat prorata temporis sur chaque exercice comptable). Si ces taxes immobilières avaient pu être étalées dans le temps au cours du semestre sous revue, la marge d'exploitation aurait été de 80 % au lieu de 82 % mentionné dans le paragraphe précédent.
La part de chaque secteur d'activités dans le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (constituant le résultat sectoriel au sens de IFRS 8) est détaillée en note annexe 3 des états financiers consolidés résumés ci-après.
Après prise en compte des flux cash générés par les produits dérivés de couverture (décrits plus bas), les charges d'intérêt nettes d'Aedifica s'élèvent à 5,9 millions € (31 décembre 2014 : 6,0 millions €). Le
4 Résultat d'exploitation des immeubles divisé par le résultat locatif net.
taux d'intérêt effectif moyen (3,0 % avant activation des intérêts intercalaires sur les projets de développement) est en baisse par rapport à celui du premier semestre de l'exercice 2014/2015 (3,2 %) et est aussi inférieur à celui du budget. En tenant compte des autres produits et charges de nature financière (dont le produit non récurrent de 0,1 million € détaillé en note annexe 5 des états financiers consolidés résumés ci-dessous), à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie du résultat hors IAS 39 et IAS 40 comme expliqué plus bas), le résultat financier hors IAS 39 représente une charge nette de 6,3 millions € (31 décembre 2014 : 6,1 millions €).
Les impôts se composent des impôts exigibles et des impôts différés. Conformément au régime particulier des SIR, les impôts exigibles (0,2 million € ; 31 décembre 2014 : 0,2 million €) comprennent principalement l'impôt belge sur les dépenses non admises de la Société, l'impôt sur le résultat généré par la Société à l'étranger et l'impôt sur le résultat des filiales consolidées. Les impôts différés sont commentés plus bas.
Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 a atteint 16,8 millions € pour ce semestre (31 décembre 2014 : 11,8 millions €), soit 1,20 € par action, calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (31 décembre 2014 : 1,14 € par action). Ce résultat (absolu et par action) est supérieur au budget, même après ajustement pour neutraliser les effets favorables de IFRIC 21 et du produit financier non-récurrent cités plus haut.
Le compte de résultats comprend, en outre, trois éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (comptabilisés conformément à la norme IAS 39) et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :
5 Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 30 juin 2015 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 31 décembre 2015.
6 Les couvertures à long terme permettent notamment de réduire le risque de taux d'intérêt sur le financement d'investissements générant des revenus à long terme, tels que les emphytéoses. Pour rappel, la durée résiduelle moyenne des baux d'Aedifica est de 20 ans.
juste valeur) pris en résultat au 31 décembre 2015 représente une charge de 1,0 million € (31 décembre 2014 : charge de 3,3 millions €).
Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du groupe) semestriel s'élève à 23,4 millions € (31 décembre 2014 : 21,1 millions €). Le résultat de base par action (basic earnings per share, tel que défini par IAS 33), est de 1,66 € (31 décembre 2014 : 2,04 €).
| Bilan consolidé | 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Immeubles de placement (juste valeur)** | 1.064.679 | 1.005.163 |
| Autres actifs repris dans le taux d'endettement | 14.764 | 14.073 |
| Autres actifs | 1.243 | 1.048 |
| Total des actifs | 1.080.686 | 1.020.284 |
| Capitaux propres | ||
| Hors impact IAS 39 | 645.369 | 636.193 |
| Impact IAS 39* | -39.568 | -37.923 |
| Capitaux propres | 605.801 | 598.270 |
| Dettes et passifs repris dans le taux d'endettement | 430.351 | 377.216 |
| Autres passifs | 44.534 | 44.798 |
| Total des capitaux propres et du passif | 1.080.686 | 1.020.284 |
| Taux d'endettement (%) | 39,9% | 37,0% |
* Juste valeur des instruments de couverture (voir note annexe 9).
** y compris les actifs détenus en vue de la vente.
Au 31 décembre 2015, l'actif du bilan d'Aedifica est composé à 99 % (30 juin 2015 : 99 %) d'immeubles de placement, évalués conformément à la norme IAS 407 , pour un montant de 1.065 millions € (30 juin 2015 : 1.005 millions €). Cette rubrique reprend :
7 C'est-à-dire comptabilisés à leur juste valeur, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants (à savoir Stadim SCRL, de Crombrugghe & Partners SA et CBRE GmbH).
Depuis la constitution d'Aedifica, son capital a évolué au fur et à mesure des opérations immobilières (apports, fusions, etc.), et grâce aux augmentations de capital en numéraire d'octobre 2010, de décembre 2012 et de juin 2015. Il s'élève à 374 millions € au 31 décembre 2015 8 (30 juin 2015 : 371 millions €). Les capitaux propres (aussi appelés actif net), représentant la valeur intrinsèque d'Aedifica en tenant compte de la juste valeur du patrimoine immobilier, s'élèvent à :
Au 31 décembre 2015, les dettes et passifs repris dans le taux d'endettement (tel que défini par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées) s'élèvent à 430 millions € (30 juin 2015 : 377 millions €), dont 414 millions € (30 juin 2015 : 367 millions €) représentent les montants effectivement tirés sur les lignes de crédit de la Société. Le taux d'endettement consolidé d'Aedifica s'élève donc à 39,9 % (30 juin 2015 : 37,0 %). Le taux d'endettement maximum autorisé pour les SIR étant de 65 % du total des actifs, Aedifica dispose encore à cette date d'une capacité d'endettement supplémentaire consolidé de 271 millions € à actif constant (c'est-à-dire sans accroissement du portefeuille immobilier) et de 775 millions € à actif variable (c'est-à-dire avec accroissement du portefeuille immobilier). Inversement, la structure actuelle du bilan permettrait, toutes choses restant égales par ailleurs, d'absorber une diminution de la juste valeur des immeubles de 39 % avant d'atteindre le taux d'endettement maximum. Compte tenu des engagements actuels envers les banquiers de la SIR limitant le taux d'endettement à 60 %, ces trois seuils s'élèvent à 217 millions € à actif constant, 543 millions € à actif variable et -34 %.
Les autres passifs de 45 millions € (30 juin 2015 : 45 millions €) représentent principalement la juste valeur des instruments financiers de couverture (31 décembre 2015 : 39 millions € ; 30 juin 2015 : 38 millions €).
8 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les frais d'augmentation de capital en diminution du capital statutaire.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action.
Sans l'impact non monétaire (c'est-à-dire non cash) de la norme IAS 399 et après prise en compte de la distribution du dividende 2014/2015 en octobre 201510, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 45,54 € au 31 décembre 2015 contre 43,74 € par action au 30 juin 2015.
| Actif net par action (en €) | 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Sur base de la juste valeur des immeubles de placement | ||
| Actif net après déduction du dividende 2014/2015, hors IAS 39 | 45,54 | 43,74 |
| Impact IAS 39 | -2,79 | -2,70 |
| Actif net après répartition du dividende 2014/2015 | 42,75 | 41,04 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 14.169.939 | 14.045.931 |
| Nombre d'actions | 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation* | 14.169.939 | 14.045.931 |
| Nombre total d'actions | 14.169.939 | 14.045.931 |
| Nombre total d'actions cotées en bourse | 14.150.083 | 14.045.931 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) |
14.064.202 | 10.658.981 |
| Nombre de droits au dividende** | 14.164.894 | 10.924.613 |
* Après déduction des actions propres.
** Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
9 L'impact IAS 39 de -2,79 € par action au 31 décembre 2015 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, négative à hauteur de 40 millions €, principalement enregistrée au passif du bilan.
10 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 42,59 € par action du 30 juin 2015 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en octobre 2015, et doit donc être corrigé de 1,56 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2015. Ce montant correspond au montant total du dividende (22 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2015 (14.045.931).
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités du Groupe.
Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :
Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours, telles que publiées dans le rapport financier annuel 2014/2015, restent inchangées à 2,05 € brut par action, en augmentation par rapport au dividende distribué pour l'exercice 2014/2015.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Selon la « Weekly table value » (publiée le 12 février 2016 par la Banque Degroof Petercam), Aedifica est actuellement la 4ème SIR en termes de capitalisation boursière.
Par ailleurs, entre le 31 décembre 2006 et le 31 décembre 2015, Aedifica a réussi à se hisser de la 36ème à la 8 ème place dans le classement des 100 plus gros portefeuilles immobiliers en Belgique (selon le « Investors Directory 2016 », édité par Expertise BVBA en janvier 2016).
Enfin, en matière de communication financière, Aedifica s'est vu décerner les prix suivants :
Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 3 à 11 du rapport financier annuel 2014/2015 restent pertinents pour les mois restants de l'exercice 2015/2016.
Le risque d'augmentation du précompte mobilier pour les dividendes qui seront distribués en 2016 et les années suivantes s'est effectivement matérialisé, dans le cadre de la réforme fiscale (généralement qualifiée de « tax shift » dans la presse). La disparition du taux de précompte mobilier réduit de 15 % pour les SIR résidentielles constitue cependant aussi une opportunité pour Aedifica, en élargissant la palette potentielle de ses investissements futurs.
Les transactions avec les parties liées, telles que définies par la norme IAS 24 et par le Code des sociétés, font l'objet de la note annexe 15 des états financiers consolidés résumés ci-joints. Ces transactions comprennent la rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs d'Aedifica.
Certains types de transactions sont en outre visés par l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR (à l'exception des cas explicitement visés par l'article 38 de la même loi). Au cours du premier semestre de l'exercice 2015/2016, aucune transaction visée par cet article et sortant du cadre normal des relations commerciales entre Aedifica et ses prestataires de services habituels n'a été exécutée.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'assemblée générale ordinaire du 23 octobre 2015 a renouvelé, avec effet immédiat et pour une période de 3 ans (jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2018), le mandat de Monsieur Stefaan Gielens, en qualité d'administrateur exécutif.
L'assemblée générale ordinaire a également approuvé, avec effet immédiat et pour une période de 3 ans (jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2018), la nomination de trois nouveaux administrateurs, à savoir Madame Katrien Kesteloot, en qualité d'administrateur indépendant non exécutif, Madame Elisabeth May-Roberti, en qualité d'administrateur indépendant non exécutif, et Monsieur Serge Wibaut, en qualité d'administrateur indépendant non exécutif.
Le conseil d'administration tient à renouveler ici ses remerciements chaleureux aux administrateurs sortants, Madame Brigitte Gouder de Beauregard (représentant permanent de RE-Invest SA), Monsieur Pierre Iserbyt (représentant permanent de Serdiser SCA) et Madame Hilde Laga pour leur dévouement.
Pour rappel, vu la nouvelle composition du conseil d'administration, la composition des comités a été adaptée comme suit :
a) Le comité d'audit se compose des membres suivants :
Il est prévu dans la charte de gouvernance d'entreprise d'Aedifica que la présidence du comité d'audit soit assurée par un administrateur indépendant. Néanmoins, dans un souci de continuité, le conseil d'administration a souhaité que Madame Adeline Simont, membre du comité d'audit depuis sa création en 2006, assume de façon temporaire la présidence du comité dans la mesure où les deux autres membres sont de nouveaux administrateurs.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
b) Le comité de nomination et de rémunération se compose des membres suivants :
c) Le comité d'investissement se compose des membres suivants :
Fait à Bruxelles le 22 février 2016. Le conseil d'administration.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Depuis le 18 mars 2013, l'action Aedifica est incluse dans les indices « FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ». Aedifica a en effet satisfait à tous les critères d'éligibilité, déterminés par l'EPRA, lors de la revue trimestrielle de la composition des indices en mars 2013.
L'EPRA (« European Public Real Estate Association ») se présente comme étant la voix du secteur de l'immobilier coté européen, comptant plus de 200 membres et représentant plus de 350 milliards € d'actifs. Les indices EPRA sont, quant à eux, les indices de référence les plus utilisés dans le monde de l'immobilier coté ; ils rassemblent plus de 95 sociétés, représentant une capitalisation boursière d'approximativement 195 milliards €. Les règles suivies pour l'inclusion dans les indices sont publiées sur le site web de l'EPRA.
Aedifica est reprise dans l'indice européen et belge avec une pondération de l'ordre de respectivement 0,4 % et 14 %.
Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit ci-dessous aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA.
| 31 décembre 2015 | 31 décembre 2014 | |
|---|---|---|
| EPRA Résultat (en €/action) | 1,20 | 1,14 |
| EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances incluses) (en %) | 18% | 21% |
| EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances exclues) (en %) | 18% | 21% |
| 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 | |
|---|---|---|
| EPRA VAN (en €/action) | 45,73 | 43,90 |
| EPRA VANNN (en €/action) | 42,62 | 40,88 |
| EPRA Rendement Initial Net (RIN) (en %) | 5,2% | 5,1% |
| EPRA RIN ajusté (en %) | 5,2% | 5,1% |
| EPRA Taux de vacance locative (en %) | 2% | 2% |
Le 9 septembre 2015, Aedifica a obtenu le « EPRA Gold Award » pour son rapport financier annuel 2013/2014, comme indiqué en section 8 du rapport de gestion intermédiaire ci-dessus.
11 Les données dans ce chapitre ne sont pas requises par la réglementation sur les SIR.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'action Aedifica (AED) est cotée sur le marché continu de Euronext Brussels depuis le 23 octobre 2006. Depuis lors, Aedifica a procédé à trois augmentations de capital en espèces avec droit de préférence ou droit d'allocation irréductible :
Au 31 décembre 2015, Aedifica est reprise dans le Bel Re Inv Trusts avec une pondération de 8,84 % et dans le Bel Mid Index12 avec une pondération de 3,21 %.
Sur base du cours de Bourse du 31 décembre 2015 (60,56 €), l'action Aedifica présente :
Entre la date de l'introduction en Bourse (après déduction des coupons qui représentaient les droits de préférence ou les droits d'allocation irréductibles dans le cadre des augmentations de capital du 15 octobre 2010, du 7 décembre 2012 et du 29 juin 2015) et le 31 décembre 2015, le cours de l'action Aedifica a augmenté de 67 %, tandis que le Bel Mid Index a augmenté de 27 % et que l'indice EPRA Europe13 a chuté de 17 % sur la même période.
Au niveau international, l'action Aedifica est reprise dans les indices EPRA depuis le 18 mars 2013 et dans les indices MSCI depuis le 1er décembre 2015.
12 L'indice BEL Mid est composé de valeurs n'appartenant pas à l'indice BEL20 ayant une capitalisation boursière flottante supérieure au niveau de l'indice BEL20 multiplié par 50.000 € et affichant un taux de rotation d'au moins 10 %. En outre, aucune valeur ne peut représenter plus de 10 % de l'indice Bel Mid.
13 Des informations supplémentaires sur l'Indice EPRA sont consultables sur le site web de l'EPRA (www.EPRA.com).
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Action Aedifica | 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Cours de Bourse de clôture (en €) | 60,56 | 50,30 |
| Actif net par action (sur base de la juste valeur) après répartition du dividende 2014/2015 hors IAS 39 (en €) |
45,54 | 43,74 |
| Prime (+)/Décote (-) (sur base de la juste valeur) hors impact IAS 39 | 33,0% | 15,0% |
| Actif net par action (sur base de la juste valeur) après répartition du dividende 2014/2015 y compris IAS 39 (en €) |
42,75 | 41,04 |
| Prime (+)/(-) Décote (sur base de la juste valeur) après impact IAS 39 | 41,7% | 22,6% |
| Capitalisation boursière | 856.929.026 | 706.510.329 |
| Free float 1 | 100,00% | 94,54% |
| Nombre total d'actions cotées | 14.150.083 | 14.045.931 |
| Dénominateur pour le calcul de l'actif net par action | 14.169.939 | 14.045.931 |
| Volume journalier moyen | 17.328 | 9.809 |
| Vélocité 2 | 35,5% | 28,8% |
| Dividende brut par action (en €) 3 | 2,05 | 2,00 |
| Rendement brut en dividende 4 | 3,4% | 4,0% |
1 Pourcentage du capital d'une société détenu par le public, selon la définition d'Euronext. Voir communiqué de presse du 18 décembre 2015.
2 Volume total d'actions échangées annualisé divisé par le nombre total d'actions cotées, selon la définition d'Euronext.
3 2015/2016: selon la section 7 du rapport de gestion intermédiaire ci-dessus.
4 Dividende brut distribué par action divisé par le cours de Bourse de clôture.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les cours couvrent la période comprise entre la date de l'introduction en Bourse et le 31 décembre 2015.
Total return d'Aedifica et comparaison entre indices
Evolution du cours de bourse d'Aedifica et comparaison entre indices
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Depuis le 18 décembre 201514, aucun actionnaire ne détient plus de 5 % du capital. Le free float est donc de 100 %.
Le nombre total d'actions est de 14.169.939.
| Calendrier financier | |
|---|---|
| Déclaration intermédiaire au 31.03.2016 | 18/05/2016 |
| Communiqué annuel 30.06.2016 | 5/09/2016 |
| Rapport financier annuel 2015/2016 | 23/09/2016 |
| Assemblée générale ordinaire 2016 | 28/10/2016 |
| Dividende - Coupon relatif à l'exercice 2015/2016 ("ex-date") | 2/11/2016 |
| Déclaration intermédiaire au 30.09.2016 | 16/11/2016 |
| Résultats semestriels 31.12.2016 | Février 2017 |
14 Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site web d'Aedifica. La société n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 18 décembre 2015.
15 Ces dates sont sous réserve de modification.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Logement des seniors | Superficie totale (m²)(1) |
Nombre d'unités résidentielles |
Taux d'occup. (%)(2) |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. + VLE sur inoccupés(4) |
Valeur locative estimée(5) (VLE) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Château Chenois | 6.354 | 115 | 100,0% | 863.500 | 863.500 | 1.080.100 |
| New Philip | 3.914 | 111 | 100,0% | 472.800 | 472.800 | 571.800 |
| Jardins de Provence | 2.280 | 72 | 100,0% | 388.100 | 388.100 | 385.000 |
| Bel Air | 5.350 | 161 | 100,0% | 705.600 | 705.600 | 807.700 |
| Résidence Grange des Champs | 3.396 | 75 | 100,0% | 417.500 | 417.500 | 475.900 |
| Résidence Augustin | 4.832 | 94 | 100,0% | 525.000 | 525.000 | 571.900 |
| Ennea | 1.848 | 34 | 100,0% | 188.400 | 188.400 | 173.700 |
| Kasteelhof | 3.500 | 81 | 100,0% | 340.800 | 340.800 | 486.100 |
| Wielant | 4.834 | 104 | 100,0% | 523.400 | 523.400 | 678.900 |
| Résidence Parc Palace | 6.719 | 162 | 100,0% | 1.223.400 | 1.223.400 | 1.464.200 |
| Résidence Service | 8.716 | 175 | 100,0% | 1.258.300 | 1.258.300 | 1.059.700 |
| Résidence du Golf | 6.424 | 194 | 100,0% | 761.000 | 761.000 | 1.268.500 |
| Résidence Boneput | 2.993 | 78 | 100,0% | 443.400 | 443.400 | 554.800 |
| Résidence Aux Deux Parcs | 1.618 | 53 | 100,0% | 257.000 | 257.000 | 305.700 |
| Résidence L'Air du Temps | 2.763 | 88 | 100,0% | 453.900 | 453.900 | 505.900 |
| Au Bon Vieux Temps | 1.268 | 43 | 100,0% | 224.700 | 224.700 | 175.700 |
| Op Haanven | 6.613 | 89 | 100,0% | 519.500 | 519.500 | 666.600 |
| Résidence Exclusiv | 4.253 | 104 | 100,0% | 692.400 | 692.400 | 663.400 |
| Séniorie Mélopée | 2.967 | 70 | 100,0% | 482.100 | 482.100 | 389.500 |
| La Boule de Cristal | 1.290 | 41 | 100,0% | 91.800 | 91.800 | 162.100 |
| Les Charmes en Famenne | 3.165 | 96 | 100,0% | 294.000 | 294.000 | 344.000 |
| Seniorerie La Pairelle | 6.016 | 118 | 100,0% | 740.500 | 740.500 | 688.200 |
| Residence Gaerveld | 1.504 | 20 | 100,0% | 165.200 | 165.200 | 167.300 |
| Résidence du Plateau | 8.069 | 143 | 100,0% | 1.239.300 | 1.239.300 | 1.212.700 |
| Seniorie de Maretak | 5.684 | 122 | 100,0% | 516.100 | 516.100 | 701.600 |
| De Edelweis | 6.914 | 122 | 100,0% | 737.100 | 737.100 | 872.000 |
| Bois de la Pierre | 2.272 | 65 | 100,0% | 433.500 | 433.500 | 422.100 |
| Buitenhof | 4.386 | 80 | 100,0% | 543.900 | 543.900 | 729.900 |
| Klein Veldeken | 5.824 | 58 | 100,0% | 622.400 | 622.400 | 669.900 |
| Koning Albert I | 7.775 | 110 | 100,0% | 897.600 | 897.600 | 911.000 |
16 Il n'est pas dans l'intérêt de l'actionnaire de publier les valeurs par immeuble. Les adresses des immeubles sont disponibles dans le rapport financier annuel 2014/2015. Les adresses des acquisitions depuis le 1er juillet 2015 sont disponibles dans les communiqués de presse respectifs.
Les douze immeubles suivants sont détenus par une filiale : Seniorenresidenz Mathilde (Aedifica Luxemburg I SARL), Die Rose im Kalletal (Aedifica Luxemburg I SARL), Seniorenresidenz Klosterbauerschaft (Aedifica Luxemburg I SARL), Senioreneinrichtung Haus Matthäus (Aedifica Luxemburg II SARL), Bonifatius Seniorenzentrum (Aedifica Luxemburg II SARL), Senioreneinrichtung Haus Elisabeth (Aedifica Luxemburg II SARL), Seniorenresidenz Am Stübchenbach (Aedifica Luxemburg III SARL), Seniorenresidenz Kierspe (Aedifica Luxemburg III SARL), Résidence de la Houssière (La Croix Huart SA), Senior Flandria (Senior Hotel Flandria SA), Vinkenbosch (Vinkenbosch SA) et Heydeveld (Heydeveld SPRL, usufruitier de l'immeuble).
Les deux terrains suivants sont détenus par une filiale : le terrain situé à Bruges sur lequel est bâti l'immeuble de résidenceservices Senior Flandria (Patrimoniale Flandria SA) et le terrain situé à Bruges sur lequel est bâti une partie de l'hôtel Martin's Brugge (Aedifica Invest Brugge SA).
Tous les autres immeubles ainsi que le terrain sur lequel est bâti la maison de repos Heydeveld sont détenus par Aedifica SA.
| Logement des seniors | Superficie totale |
Nombre d'unités |
Taux d'occup. |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. |
Valeur locative |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²)(1) | résidentielles | (%)(2) | + VLE sur inoccupés(4) |
estimée(5) (VLE) |
||
| Eyckenborch | 8.771 | 141 | 100,0% | 1.087.800 | 1.087.800 | 858.500 |
| Rietdijk | 2.155 | 59 | 100,0% | 328.000 | 328.000 | 345.500 |
| Marie-Louise | 1.959 | 0 | 100,0% | 127.100 | 127.100 | 328.400 |
| Gaerveld | 6.994 | 115 | 100,0% | 769.400 | 769.400 | 789.500 |
| Larenshof | 6.988 | 117 | 100,0% | 1.021.700 | 1.021.700 | 951.500 |
| Ter Venne | 6.634 | 102 | 100,0% | 972.300 | 972.300 | 1.135.600 |
| Pont d'Amour | 8.984 | 150 | 100,0% | 964.700 | 964.700 | 875.300 |
| Résidence Les Cheveux d'Argent | 4.177 | 80 | 100,0% | 244.700 | 244.700 | 317.200 |
| 't Hoge | 4.632 | 79 | 100,0% | 429.800 | 429.800 | 557.500 |
| Helianthus | 2.409 | 47 | 100,0% | 232.200 | 232.200 | 451.400 |
| Hestia | 12.682 | 222 | 100,0% | 1.312.600 | 1.312.600 | 1.561.200 |
| Plantijn | 5.958 | 110 | 100,0% | 467.900 | 467.900 | 815.100 |
| Salve | 6.730 | 117 | 100,0% | 979.100 | 979.100 | 884.000 |
| AGO Herkenrath | 4.000 | 80 | 100,0% | 575.000 | 575.000 | 613.273 |
| AGO Dresden | 5.098 | 116 | 100,0% | 583.233 | 583.233 | 670.950 |
| De Stichel | 6.257 | 116 | 100,0% | 655.843 | 655.843 | 697.970 |
| Huize Lieve Moenssens | 4.301 | 68 | 100,0% | 327.459 | 327.459 | 351.575 |
| AGO Kreischa | 3.670 | 84 | 100,0% | 416.516 | 416.516 | 414.896 |
| Haus Dottendorf | 5.927 | 130 | 100,0% | 740.000 | 740.000 | 711.240 |
| Goldene Au | 4.141 | 83 | 100,0% | 402.240 | 402.240 | 397.531 |
| Oase Binkom | 4.076 | 111 | 100,0% | 725.910 | 725.910 | 754.990 |
| Oase Tienen7 | 10.657 | 120 | 100,0% | 923.902 | 923.902 | 853.200 |
| Oase Aarschot Wissenstraat | 8.996 | 136 | 100,0% | 943.216 | 943.216 | 942.454 |
| De Notelaar | 8.651 | 94 | 100,0% | 946.300 | 946.300 | 1.037.000 |
| Overbeke | 6.917 | 113 | 100,0% | 788.900 | 788.900 | 825.800 |
| Halmolen | 9.200 | 140 | 100,0% | 1.015.864 | 1.015.864 | 1.091.900 |
| Seniorenresidenz Mathilde | 3.448 | 75 | 100,0% | 554.695 | 554.695 | 579.264 |
| Die Rose im Kalletal | 2.789 | 68 | 100,0% | 489.910 | 489.910 | 518.754 |
| Seniorenresidenz Klosterbauerschaft | 3.497 | 80 | 100,0% | 590.341 | 590.341 | 608.478 |
| Senioreneinrichtung Haus Matthäus | 2.391 | 50 | 100,0% | 354.666 | 354.666 | 365.823 |
| Bonifatius Seniorenzentrum | 3.967 | 80 | 100,0% | 598.714 | 598.714 | 606.951 |
| Senioreneinrichtung Haus Elisabeth | 3.380 | 80 | 100,0% | 567.466 | 567.466 | 577.980 |
| Seniorenresidenz Am Stübchenbach | 5.874 | 130 | 100,0% | 782.925 | 782.925 | 828.234 |
| Seniorenresidenz Kierspe | 3.721 | 79 | 100,0% | 548.395 | 548.395 | 546.987 |
| La Ferme Blanche | 1.697 | 61 | 100,0% | 204.000 | 204.000 | 556.800 |
| Villa Temporis | 3.964 | 40 | 100,0% | 289.700 | 289.700 | 353.800 |
| Service-Residenz Schloss Bensberg | 8.215 | 87 | 100,0% | 929.240 | 929.240 | 1.157.696 |
| Residentie Sporenpak | 9.261 | 127 | 100,0% | 1.035.300 | 1.035.300 | 1.033.900 |
| Résidence de la Houssière | 4.484 | 94 | 100,0% | 570.000 | 570.000 | 540.500 |
| Senior Flandria | 7.501 | 108 | 100,0% | 610.835 | 610.835 | 712.800 |
| Vinkenbosch | 2.973 | 59 | 100,0% | 237.500 | 237.500 | 944.300 |
| Heydeveld | 3.414 | 75 | 100,0% | 500.000 | 500.000 | 466.500 |
| Prinsenhof | 1.697 | 41 | 100,0% | 335.000 | 335.000 | 207.870 |
| Total du secteur "Logement des seniors" |
366.778 | 6.942 | 100,00% | 44.202.570 | 44.202.570 | 49.006.016 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Immeubles à appartements | Superficie totale (m²)(1) |
Nombre d'unités résidentielles |
Taux d'occup. (%)(2) |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. + VLE sur inoccupés(4) |
Valeur locative estimée(5) (VLE) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tervueren 13 A/B | 4.626 | 3 | 81,1% | 447.820 | 552.008 | 608.240 |
| Sablon | 5.546 | 30 | 86,5% | 842.234 | 974.239 | 935.026 |
| Complexe Laeken - Pont Neuf | 7.130 | 42 | 98,6% | 556.931 | 564.959 | 683.620 |
| Le Bon 24-28 | 2.159 | 15 | 99,3% | 179.068 | 180.268 | 214.678 |
| Lombard 32 | 1.622 | 13 | 100,0% | 216.140 | 216.140 | 181.067 |
| Complexe Louise 331-333 | 4.962 | 8 | 88,7% | 623.600 | 702.900 | 674.000 |
| Place du Samedi 6-10 | 4.543 | 24 | 96,5% | 312.311 | 323.636 | 311.361 |
| Broqueville 8 | 725 | 6 | 46,7% | 33.024 | 70.735 | 70.419 |
| Bataves 71 | 653 | 3 | 41,1% | 24.555 | 59.684 | 62.136 |
| Tervueren 103 | 1.202 | 6 | 100,0% | 125.581 | 125.581 | 120.463 |
| Louis Hap 128 | 969 | 7 | 97,8% | 79.023 | 80.823 | 79.208 |
| Rue Haute | 2.600 | 20 | 100,0% | 247.056 | 247.056 | 293.459 |
| Résidence Palace | 6.077 | 57 | 73,3% | 430.000 | 586.900 | 711.800 |
| Churchill 157 | 2.440 | 22 | 93,8% | 249.636 | 266.276 | 271.898 |
| Auderghem 237-239-241-266-272 | 2.241 | 22 | 91,1% | 176.954 | 194.229 | 221.978 |
| Edison | 1.897 | 7 | 77,7% | 96.359 | 123.962 | 138.089 |
| Verlaine/Rimbaud/Baudelaire | 3.671 | 21 | 94,3% | 248.807 | 263.827 | 271.490 |
| Ionesco | 1.148 | 10 | 98,3% | 94.893 | 96.513 | 99.127 |
| Musset | 659 | 6 | 85,4% | 44.285 | 51.872 | 50.216 |
| Giono & Hugo | 1.718 | 15 | 94,5% | 123.963 | 131.223 | 135.746 |
| Antares | 476 | 7 | 84,3% | 34.768 | 41.256 | 39.144 |
| Ring | 9.604 | 88 | 100,0% | 708.200 | 708.200 | 860.100 |
| Résidence Gauguin et Manet | 3.496 | 35 | 93,1% | 297.436 | 319.536 | 307.608 |
| Résidence de Gerlache | 7.406 | 75 | 80,0% | 650.996 | 813.347 | 819.391 |
| Complexe Souveraine | 13.740 | 116 | 72,5% | 1.791.353 | 1.791.353 | 1.531.868 6 |
| Louise 130 | 944 | 9 | 90,4% | 223.040 | 223.040 | 164.900 6 |
| Louise 135 (+ 2 parkings Louise 137) | 2.505 | 31 | 87,5% | 536.517 | 536.517 | 6 346.800 |
| Louise 270 | 1.205 | 14 | 85,0% | 230.694 | 230.694 | 148.100 6 |
| Vallée 48 | 653 | 6 | 100,0% | 136.843 | 136.843 | 89.100 6 |
| Livourne 16-18 (+ 24 parkings Livourne 7-11) |
1.982 | 16 | 84,6% | 344.877 | 344.877 | 263.800 6 |
| Freesias | 2.777 | 38 | 85,9% | 466.933 | 466.933 | 361.600 6 |
| Héliotropes | 1.364 | 25 | 79,4% | 222.794 | 222.794 | 175.300 6 |
| Livourne 20-22 | 1.407 | 12 | 89,4% | 313.028 | 313.028 | 6 187.700 |
| Livourne 14 | 275 | 6 | 95,3% | 52.857 | 52.857 | 34.100 6 |
| Résidence Chamaris | 2.328 | 23 | 86,8% | 470.712 | 470.712 | 6 359.596 |
| Stephanie's Corner | 3.472 | 27 | 86,9% | 447.735 | 515.436 | 521.871 |
| Total du secteur "Immeubles à appartements" |
110.223 | 865 | n.a. | 12.081.022 | 13.000.253 | 12.344.999 |
| Hôtels et autres | Superficie totale (m²)(1) |
Nombre d'unités résidentielles |
Taux d'occup. (%)(2) |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. + VLE sur inoccupés(4) |
Valeur locative estimée(5) (VLE) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hotel Martin's Brugge | 11.369 | 0 | 100,0% | 1.646.338 | 1.646.338 | 1.226.980 |
| Royale 35 | 1.955 | 0 | 80,6% | 156.170 | 193.763 | 174.370 |
| Martin's Klooster | 6.935 | 0 | 100,0% | 1.293.854 | 1.293.854 | 1.141.080 |
| Carbon | 5.715 | 0 | 100,0% | 461.200 | 461.200 | 565.300 |
| Eburon | 4.016 | 0 | 100,0% | 337.100 | 337.100 | 462.800 |
| Ecu | 1.960 | 0 | 100,0% | 176.200 | 176.200 | 232.200 |
| Eurotel | 4.779 | 0 | 100,0% | 294.700 | 294.700 | 377.700 |
| Villa Bois de la Pierre | 320 | 4 | 100,0% | 31.000 | 31.000 | 40.100 |
| Duysburgh | 470 | 5 | 100,0% | 63.700 | 63.700 | 40.300 |
| Résidence du Lac | 0 | 0 | 100,0% | 30.700 | 30.700 | 30.700 |
| Total du secteur "Hôtels et autres" | 37.519 | 9 | 99,2% | 4.490.962 | 4.528.555 | 4.291.530 |
| TOTAL des immeubles de placement en exploitation |
514.519 | 7.816 | n.a. | 60.774.554 | 61.731.378 | 6 65.642.545 |
1 La superficie des immeubles à appartements a été adaptée au 31 décembre 2015 pour correspondre au Code of Measuring Practice (6ème édition) publié par le Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), et est calculée comme suit: Gross External Area (GEA) + surface des communs + 50 % des surfaces des terrasses. Elle ne comprend pas les parkings et autres surfaces en sous-sol.
2 Voir lexique du rapport financier annuel 2014/2015. Il est bon de rappeler que le taux d'occupation des immeubles à appartements meublés ne peut être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente. Il est également à noter que le taux d'occupation des immeubles résidentiels et mixtes inclut les unités en rénovation et donc temporairement non louables.
3 Voir lexique du rapport financier annuel 2014/2015. Les montants relatifs aux immeubles à appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.
4 Pour les immeubles à appartements meublés, aucune valeur locative estimée (VLE) n'a été ajoutée pour le vide.
5 Voir lexique du rapport financier annuel 2014/2015. La VLE est la valeur telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants. Pour les immeubles à appartements meublés, les experts font abstraction de l'occupation meublée.
6 Cette VLE n'est pas comparable aux loyers contractuels, car (pour les immeubles à appartements meublés) elle ne tient pas compte d'une occupation meublée.
7 Partiellement repris au bilan dans les actifs détenus en vue de la vente.
| Projets et rénovations | Inv. estimé |
Inv. au 31 décembre |
Inv. futur |
Date de mise en |
Commentaires | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en millions €) | 2015 | exploitation | ||||
| I. Projets en cours | ||||||
| Divers | Divers | 2 | 1 | 1 | 2015/2016 | Rénovation de 2 immeubles |
| 't Hoge | Courtrai | 2 | 0 | 1 | 2015/2016 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Helianthus | Melle | 4 | 2 | 2 | 2015/2016 | Extension d'une maison de repos |
| Marie-Louise | Wemmel | 4 | 4 | 0 | 2015/2016 | Rénovation et reconversion en appartements de résidence-services |
| Villa Temporis | Hasselt | 10 | 2 | 8 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Au Bon Vieux Temps | Mont-Saint Guibert |
10 | 6 | 4 | 2016/2017 | Construction d'une maison de repos |
| Op Haanven | Veerle Laakdal |
2 | 0 | 2 | 2016/2017 | Rénovation d'une maison de repos |
| La Ferme Blanche | Remicourt | 6 | 0 | 6 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen Stokkem |
7 | 0 | 7 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Vinkenbosch I | Hasselt | 11 | 1 | 10 | 2016/2017 | Extension d'une maison de repos |
| Prinsenhof | Koersel | 4 | 0 | 4 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Aux Deux Parcs | Jette | 2 | 0 | 2 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| Air du Temps | Chênée | 7 | 0 | 7 | 2017/2018 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Résidence Cheveux d'Argent | Spa | 3 | 0 | 3 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| Vinkenbosch II | Hasselt | 1 | 0 | 1 | 2018/2019 | Rénovation d'une maison de repos |
| Plantijn | Kapellen | 8 | 0 | 7 | 2018/2019 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| II. Projets soumis à des conditions suspensives | ||||||
| De Stichel | Vilvoorde | 4 | 0 | 4 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| Oase Binkom | Binkom | 2 | 0 | 2 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| III. Réserves foncières | ||||||
| Terrain Bois de la Pierre | Wavre | 2 | 2 | 0 | - | Réserve foncière |
| Platanes | Bruxelles | 0 | 0 | 0 | - | Réserve foncière |
| IV. Acquisitions sous conditions suspensives | ||||||
| Leopoldspark | Leopoldsburg | 20 | 0 | 20 | 2015/2016 | Construction d'une nouvelle maison de repos |
| Die Rose im Kalletal | Kalletal | 3 | 0 | 3 | 2015/2016 | Construction d'une nouvelle maison de repos |
| Projets Oase | Aarschot & Glabbeek |
28 | 0 | 28 | 2016-2017 | Construction de 2 nouvelles maisons de repos |
| Ostende | Ostende | 11 | 0 | 11 | 2016-2017 | Acquisition d'une nouvelle maison de repos |
| Mechelen | Malines | 17 | 0 | 17 | 2018/2019 | Construction d'une nouvelle maison de repos |
| Total | 169 | 19 | 150 | |||
| Variation de la juste valeur | - | 1 | - | |||
| Arrondi | - | 1 | - | |||
| Montant au bilan | 21 |
Parmi ces projets, 99 % sont déjà pré-loués. Le budget d'investissement futur total de 150 millions € est supposé payé en espèces.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Répartition par secteur d'activité (en juste valeur) |
31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 72% | 71% |
| Immeubles à appartements | 21% | 22% |
| Hôtels et autres | 7% | 7% |
| Répartition géographique (en juste valeur) |
31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Belgique | 88% | 88% |
| Flandre | 47% | 46% |
| Bruxelles | 29% | 30% |
| Wallonie | 12% | 12% |
| Allemagne | 12% | 12% |
Aucun des immeubles ne représente plus de 3 % des actifs consolidés.
| Nombre d'immeubles par secteur d'activité | 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 73 | 68 |
| Immeubles à appartements | 75 | 75 |
| Hôtels et autres | 10 | 10 |
| Total | 158 | 153 |
| Age des immeubles par type de contrat (juste valeur) |
31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Baux triple net | 67% | 66% |
| Autres baux 0 - 10 ans | 16% | 17% |
| Autres baux > 10 ans | 17% | 17% |
| Répartition de la durée initiale des baux (juste valeur) |
31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| ≥ 15 ans | 81% | 79% |
| < 15 ans | 19% | 21% |
La durée moyenne restante des baux est de 20 ans.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Secteur | Pays | Groupe contrôlant des entités juridiques en relation contractuelle avec Aedifica |
Locataires | Nombre de sites |
31 décembre 2015 |
30 juin 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LOGEMENT DES SENIORS | 73 | 73% | 73% | |||
| Belgique | 59 | 59% | 58% | |||
| Armonea * | 19 | 22% | 21% | |||
| Armonea SA | 8 | 10% | 11% | |||
| Restel Flats SPRL | 1 | 1% | 1% | |||
| LDC De Wimilingen ASBL | 1 | 0% | 0% | |||
| Happy Old People SPRL | 1 | 1% | 0% | |||
| Citadelle Mosane SPRL | 1 | 2% | 1% | |||
| Soprim@ SA | 4 | 4% | 5% | |||
| De Stichel ASBL | 1 | 1% | 1% | |||
| Huize Lieve Moenssens ASBL | 1 | 1% | 1% | |||
| Eyckenborgh ASBL | 1 | 2% | 2% | |||
| Senior Living Group ** | 18 | 14% | 15% | |||
| Ennea Rustoord ASBL | 1 | 0% | 0% | |||
| Residentie Kasteelhof SCS | 1 | 1% | 1% | |||
| Wielant -Futuro SCS | 1 | 1% | 1% | |||
| Home Residence du Plateau SPRL | 1 | 2% | 2% | |||
| Seniorie de Maretak SA | 1 | 1% | 1% | |||
| Senior Living Group SA Résidence Au Bon Vieux Temps SA |
7 1 |
6% 0% |
6% 0% |
|||
| Résidence Les Cheveux d'Argent SA | 1 | 0% | 0% | |||
| Helianthus ASBL | 1 | 0% | 0% | |||
| Rustoord 't Hoge ASBL | 1 | 1% | 1% | |||
| Vinkenbosch ASBL | 1 | 0% | 0% | |||
| Residentie Sporenpark SPRL | 1 | 2% | 2% | |||
| Orpea | 9 | 11% | 11% | |||
| Château Chenois Gestion SPRL | 3 | 3% | 3% | |||
| New Philip SA | 3 | 2% | 2% | |||
| Parc Palace SA | 1 | 2% | 2% | |||
| Progestimmob SA | 1 | 2% | 2% | |||
| Résidence du Golf SA | 1 | 1% | 1% | |||
| Oase | 3 | 4% | 5% | |||
| Oase ASBL | 3 | 4% | 5% | |||
| Vulpia | 3 | 2% | 3% | |||
| Vulpia Vlaanderen ASBL | 2 | 2% | 2% | |||
| Résidence Alice aux Pays des Merveilles ASBL |
1 | 0% | 0% | |||
| Time for Quality | 1 | 1% | 1% | |||
| Service Flat Residenties ASBL | 1 | 1% | 1% | |||
| Autres | 6 | 4% | 2% | |||
| Le Château de Tintagel SPRL | 1 | 0% | 0% | |||
| Résidence Bois de la Pierre SA | 1 | 1% | 1% | |||
| Buitenhof ASBL | 1 | 1% | 1% | |||
| Résidence de la Houssière SA | 1 | 1% | 0% | |||
| Heydeveld Woon- en Zorgcentrum ASBL |
1 | 1% | 0% | |||
| WZC Prinsenhof ASBL | 1 | 1% | 0% |
| Secteur | Pays | Groupe contrôlant des entités juridiques en relation contractuelle avec Aedifica |
Locataires | Nombre de sites |
31 décembre 2015 |
30 juin 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LOGEMENT DES SENIORS | ||||||
| Allemagne | 14 | 13% | 15% | |||
| Orpea | 5 | 5% | 5% | |||
| Senioren Wohnpark Weser GmbH | 3 | 3% | 3% | |||
| Bonifatius Seniorendienstr GmbH *** | 1 | 1% | 1% | |||
| Seniorenresidenz Kierspe GmbH *** | 1 | 1% | 1% | |||
| AGO | 3 | 3% | 3% | |||
| AGO Herkenrath Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH |
1 | 1% | 1% | |||
| AGO Dresden Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH |
1 | 1% | 1% | |||
| AGO Weisseritz Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH |
1 | 1% | 1% | |||
| Residenz Management | 3 | 2% | 3% | |||
| Medeor Senioren-Residenzen GmbH **** |
1 | 1% | 1% | |||
| Katholische Hospitalgesellschaft Südwestfalen gGmbH Olpe **** |
2 | 2% | 2% | |||
| Senator | 1 | 1% | 1% | |||
| Senator Senioren- und Pflegeeinrichtungen GmbH |
1 | 1% | 1% | |||
| Volkssolidarität | 1 | 1% | 1% | |||
| Volkssolidarität Südthüringen e. V | 1 | 1% | 1% | |||
| Autres | 1 | 2% | 2% | |||
| Schloss Bensberg Management GmbH + |
1 | 2% | 2% | |||
| AachenMünchener Lebensversicherung AG |
||||||
| HÔTELS ET AUTRES | 10 | 7% | 8% | |||
| Belgique | 10 | 7% | 8% | |||
| Martin's Hotels | 2 | 5% | 5% | |||
| Martin's Brugge SA | 1 | 3% | 3% | |||
| Martin's Hotel SA | 1 | 2% | 2% | |||
| Different Hotel Group | 4 | 2% | 2% | |||
| Different Hotels SA | 4 | 2% | 2% | |||
| Autres | 4 | 0% | 0% | |||
| AUTRES LOCATAIRES | 75 | 20% | 19% | |||
| Belgique | 75 | 20% | 19% | |||
| TOTAL | 158 | 100% | 100% |
* Avec Soprim@.
** Groupe Korian-Medica.
*** Sous-locataire de Senioren Wohnpark Weser GmbH.
**** Sous-locataire de Residenz Management GmbH.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Rendement brut par secteur d'activité (en fonction de la juste valeur) |
31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 5,9% | 5,9% |
| Immeubles à appartements | 5,5% | 5,4% |
| Hôtels et autres | 6,2% | 6,2% |
| Moyenne | 5,8% | 5,9% |
| Taux d'occupation (Immeubles à appartements meublés) |
|
|---|---|
| Décembre 2015 | 81,0% |
| Décembre 2014 | 73,2% |
| Taux d'occupation (Portefeuille total hors appartements meublés) |
|
|---|---|
| Décembre 2015 | 98,3% |
| Juin 2015 | 97,9% |
| Décembre 2014 | 97,7% |
17 Le rendement brut est calculé comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels y compris les garanties locatives) / (Juste valeur des immeubles concernés).
- Pour les appartements meublés: (Chiffre d'affaires au 31 décembre 2015 annualisé et HTVA) / (Juste valeur des immeubles concernés + goodwill + mobilier).
18 Le taux d'occupation est calculé comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés) : (Loyers contractuels y compris les garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables des immeubles de placement.
- Pour les appartements meublés : % des jours loués pour le semestre. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le chiffre d'affaires du marché secondaire résidentiel a connu fin 2014 une croissance principalement en Flandre en raison de l'annonce de la modification du bonus logement. La politique de crédit des institutions financières, plus sévère en application des directives Bâle III, a néanmoins pesé de plus en plus sur l'activité, et cela s'est poursuivi également en 2015. Les taux de base pour les prêts hypothécaires avaient déjà baissé en 2014, passant de 3,7 % au cours du premier semestre à 2,7 % en fin d'année et à 2,5 % à partir d'avril 2015. L'inflation s'est figée à 0 % en 2014 et a grimpé depuis septembre 2015 pour atteindre 1,82 % en fin d'année. Cela signifie que le taux d'intérêt réel (la différence entre les deux taux précités) a diminué de 2,76 % en janvier 2015 à 0,68 % en décembre 2015.
Il coexiste donc deux tendances contradictoires : la politique de crédit plus stricte exige de l'acheteur plus de fonds propres et freine l'investissement en logement, tandis que les achats sont encouragés par les faibles taux d'intérêt.
Au niveau des ventes des logements existants, 2014 a été une année record. La conversion du bonus logement en Flandre en une nouvelle version moins favorable a suscité une véritable ruée au quatrième trimestre. En comparaison avec le quatrième trimestre de 2013, 6.500 maisons unifamiliales et 2.600 appartements ont été vendues en plus (représentant respectivement une croissance de +30 % et +18 %). Les données pour 2015 ne sont pas encore entièrement connues, mais indiquent une faiblesse supplémentaire tirant à la baisse la tendance de 2012 et 2013.
L'image est identique pour le nombre de logements mis en chantier ou pour lesquels un permis a été délivré : après une année 2014 solide, les chiffres préliminaires pour 2015 indiquent une baisse du nombre de maisons unifamiliales et d'appartements mis en chantier, respectivement de l'ordre d'un quart (à environ 15.000 unités) à un tiers (à 20.000 unités). En ce qui concerne les permis, on s'attend à environ 19.000 octrois pour des maisons unifamiliales (-15 %) et 25.000 octrois pour des appartements.
La demande en logements locatifs connaît une hausse importante et de plus en plus de ménages bénéficiant de revenus élevés restent plus longtemps sur le marché locatif. Les prix continuent d'évoluer de manière positive : en 2014, on note une hausse de 0,7 % pour les maisons unifamiliales, de 1,1 % pour les appartements et de 1,9 % pour les terrains à bâtir. Les chiffres provisoires pour 2015 indiquent la même tendance. Les hausses de prix semblent être davantage concentrées dans la tranche jusqu'à 250.000 €, alors que la formation des prix au-dessus de 500.000 € est plus compliquée.
Entre 1983 et 2014, les prix des maisons ont été multipliés par 6,46, ce qui représente une hausse annuelle moyenne de 6,2 %, à comparer à une inflation moyenne de 2,15 %. Les facteurs les plus importants pour analyser cette tendance entre 1983-2015 sont les suivants : hausse de l'indice des prix à la consommation (+95,23 % sur la période) et du pouvoir d'achat (hors inflation) des ménages (+59,31 %), hausse de la capacité d'emprunt en raison d'une baisse des taux d'intérêt (+112,26 %) et de l'évolution de la durée des prêts (+6,64 %). Le résultat obtenu en multipliant ces quatre facteurs entre eux (1,9523 x 1,5931 x 2,1226 x 1,0664) indique que l'indice 100 fixé en 1983 a atteint le niveau de 704 en
19 Rédigé le 6 janvier 2016 par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, Stadim SCRL. Traduction par Aedifica.
Nous avons entretemps atteint des taux d'intérêt historiquement bas, ce qui implique que l'évolution des prix à venir restera limitée. On s'attend à ce que les taux d'intérêt restent encore longtemps relativement bas, et que l'impulsion due à l'inflation et au pouvoir d'achat reste aussi limitée.
Les institutions financières accordant en général des prêts ne couvrant qu'environ 80 % du prix d'achat, l'obstacle le plus important à l'acquisition est la nécessité de détenir un capital de départ. Compte tenu des droits d'enregistrement et des autres coûts de transaction, on peut supposer que l'acheteur doit disposer d'environ 30 % du prix d'achat en fonds propres. Les parents et les grands-parents étaient traditionnellement d'une aide importante pour arriver à ce montant. L'allongement de la durée de vie des parents et des grands-parents et l'érosion de leur capital pour subvenir à leurs besoins ont pour effet que les jeunes doivent remettre à plus tard leur premier achat pour un logement et qu'ils doivent, comme mentionné plus haut, rester sur le marché locatif plus longtemps.
Le marché belge des appartements meublés est caractérisé par la dispersion des exploitants ainsi que par une offre très diversifiée (allant de la simple location d'appartements meublés à la location offrant divers services, ou encore de la location à très courte durée (journalière) à la location sur base mensuelle plus classique, etc.). De plus, ce marché est caractérisé par son manque de transparence. A notre connaissance, cette niche de marché n'a jusqu'ici fait l'objet d'aucune étude indépendante.
L'activité de location d'appartements meublés d'Aedifica se distingue fortement de l'exploitation hôtelière. L'élément principal de cette activité est en effet constitué par la location d'appartements. Ceux-ci sont meublés et équipés pour permettre leur utilisation immédiate par les locataires, sans que ceux-ci aient à se préoccuper de leur aménagement. Les services offerts en plus de la location sont extrêmement limités : il s'agit habituellement d'un simple nettoyage hebdomadaire de l'appartement.
Compte tenu des baux de courte durée et d'une clientèle cible (expatriés), cette activité de location est plus sensible aux cycles économiques. Les conditions de marché actuelles engendrent un phénomène d'augmentation de la volatilité des taux d'occupation et des tarifs.
En Région flamande, la location d'appartements meublés est soumise à une règlementation spécifique dans le cadre du décret du 10 juillet 2008 sur le logement touristique. En Région bruxelloise, une Ordonnance a aussi été adoptée, par laquelle les locations d'appartements meublés avec prestations de services sont désormais régies dans certains cas par le cadre réglementaire s'appliquant aux logements touristiques (Ordonnance du 8 mai 2014 relative à l'hébergement touristique).
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
En Belgique, le nombre de lits MR et MRS a augmenté entre le 8 octobre 2014 et le 6 novembre 2015 de plus de 3.519 unités pour atteindre 139.278 unités. Selon de nombreuses études, cette croissance reste toutefois en-dessous du besoin supplémentaire annuel réel. Beaucoup d'entre elles se sont essentiellement basées sur les perspectives de croissance du nombre de personnes de plus de 65 ans qui augmentera entre 2013 et 2030, passant de 17 % à 22 % de la population. Au sein de cette catégorie de personnes, la part de seniors encore autonomes connaît néanmoins une hausse considérable, de sorte que le nombre de personnes dépendantes augmente moins vite. D'après une étude néerlandaise (CBS), l'espérance de vie a augmenté au cours de la période 1980-2010, passant de 72,5 à 79 ans pour les hommes et de 79 à 83 ans pour les femmes. Le nombre d'années pendant lesquelles les seniors souffrent de problèmes de santé reste stable depuis 1990 pour les hommes (environ 15 ans) et depuis 1998 pour les femmes (environ 20 ans). De plus, la domotique et les soins à domicile jouent un rôle de plus en plus important. La durée moyenne de séjour reste, quant à elle, assez stable. Sur une période de 5 ans, le nombre de lits a augmenté de 9.700 unités. Les asbl privées s'en approprient la part du lion, de l'ordre de 60 %. On remarque aussi qu'alors que le nombre de lits MR a baissé systématiquement entre 1997 (93.056 unités) et 2012 (62.545 unités), il a augmenté depuis 2012 pour atteindre 67.354 unités.
L'immobilier de santé en tant qu'investissement à long terme suscite de plus en plus d'intérêt. Le marché des investisseurs s'est rapidement étendu vers les assureurs et les fonds de pension pour qui les contrats à (très) long terme, qui sont en outre indexés, ont un attrait déterminant. Ceci correspond également au souhait des exploitants des établissements concernés de mener une politique axée sur le long terme. D'autres ratios financiers sont cependant plutôt retenus par ces derniers que par les investisseurs, comme l'endettement par rapport au chiffre d'affaires. Pour l'investisseur, une dette de huit fois le chiffre d'affaires (revenus locatifs) est facilement supportable, tandis que dans l'exploitation, l'endettement s'élève généralement à 25 % du chiffre d'affaires. La séparation entre l'exploitation et l'immobilier, qui existe par ailleurs dans l'hôtellerie, est dès lors une conséquence logique. Ces deux aspects restent tout de même liés à un partage de la rentabilité entre les deux parties : elles dépendent donc l'une de l'autre. L'immeuble constitue pour l'exploitant un « outil de production » qui ne peut à aucun moment être défaillant. Tout comme dans le secteur de l'hôtellerie, des contrats triple net sont logiquement conclus dans le secteur de l'immobilier de santé. Il est primordial pour l'exploitant que la qualité de l'immobilier soit maintenue à niveau et qu'il puisse intervenir rapidement si des actions s'imposent. Cet aspect peut tromper l'investisseur s'il croît qu'il est totalement déchargé des préoccupations concernant la gestion de l'immeuble par le contrat à très long terme conclu avec l'exploitant. La pérennité de l'exploitation et les exigences techniques de l'immeuble, ainsi que la conformité aux règlements régionaux en évolution, sont le talon d'Achille de la relation entre investisseur et exploitant. Que restera-t-il de la valeur d'un immeuble qui ne répondrait plus aux normes ? Si l'immeuble est situé dans une zone d'équipement collectif (« zone bleue »), qu'en serait-il des possibilités de réaffectation ? Si l'exploitation s'avère ne plus être suffisamment rentable en raison d'une diminution des subsides publics, d'une modification de la réglementation ou d'un loyer exagéré, alors une révision à la baisse du loyer s'imposera ou l'exploitation risquera de ne plus être possible. Le suivi de toutes les modifications et tendances nouvelles d'un point de vue technique, réglementaire ou ayant attrait à l'exploitation est crucial pour l'investisseur.
20 Rédigé le 6 janvier 2016, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, Stadim SCRL. Traduction par Aedifica.
Différentes autorités prennent des initiatives pour limiter la possibilité d'offrir des chambres individuelles en maisons de repos comme objet d'investissement. La copropriété dans le secteur des soins de santé, bien que présente dans le secteur des appartements, est heureusement maintenant dans une impasse. A l'exception de motifs sociaux justifiés, il sera en outre à terme impossible d'imposer des investissements importants au même moment aux copropriétaires. Il est à espérer que cette législation soit adoptée dans les différentes Régions, et cela aussi pour d'autres catégories de biens liés à une exploitation spécifique. Comment serait-il en effet possible de maintenir, dans une copropriété, les exigences de qualité convenant à un hôtel, à une résidence d'étudiants ou même à une maison transformée en immeuble à appartements ?
Vu les tendances de professionnalisation plus poussée du secteur de l'exploitation des maisons de repos, d'attrait pour les investisseurs et de baisse des taux d'intérêt, les rendements locatifs bruts sont en baisse. Certaines transactions (basées sur des contrats à long terme triple net) sont actuellement conclues à des rendements de moins de 5 %. Dans ce cadre, les exigences de qualité et de polyvalence ou, de manière générale, de pérennité de l'investissement, sont d'autant plus importantes : avec des rendements de ce niveau, une erreur d'appréciation ne pardonne pas. Des tentatives sont en cours pour coupler les lieux de résidence d'autres groupes de personnes dépendantes, comme les jeunes handicapés, à des institutions de soins aux personnes âgées, en capitalisant sur l'expérience accumulée dans ce secteur. Les services annexes comme l'accueil, le catering, etc. peuvent également être couplés, ce qui accroît la complémentarité et la flexibilité des biens immobiliers. Dans certains cas, les groupes-cibles sont tellement étroits que des institutions indépendantes ne sont pas rentables, et les tentatives décrites cidessus offrent dès lors de nouvelles opportunités, y compris pour des projets d'envergure locale.
Le vieillissement de la population et l'amélioration de l'espérance de vie touchent l'Allemagne en particulier. L'Allemagne compte environ 81 millions d'habitants, parmi lesquels environ 17 millions ont plus de 65 ans (21 %) et environ 8 millions plus de 75 ans (10 %). Le vieillissement de la population s'amplifiera par la génération des baby-boomers qui atteindront 60 ans dans une dizaine d'années. En conséquence, le besoin en logements spécifiques pour personnes âgées augmentera dans les prochaines décennies.
En analysant la population par tranches d'âge, on constate qu'environ 0,5 % des personnes en-dessous de 60 ans ont besoin de soins à long terme. Ce pourcentage augmente à 10 % pour les personnes entre 60 et 80 ans et atteint 20 % pour les personnes de plus de 80 ans. La capacité totale d'accueil en maison de repos devra prendre de l'ampleur en Allemagne vu le nombre de personnes nécessitant des soins qui augmentera d'environ 2,5 millions aujourd'hui à environ 3 millions en 2030.
Actuellement, il existe en Allemagne environ 880.000 lits répartis dans plus de 12.000 maisons de repos. Celles-ci sont exploitées par des opérateurs sans but lucratif (environ 54,4 %), des opérateurs privés (environ 40,5 %) ou des opérateurs publics (environ 5,1 %), dans un marché très fragmenté. La part de marché des cinq plus grands opérateurs est estimée à moins de 10 %.
21 Rédigé le 18 décembre 2015 par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de CBRE GmbH. Traduction par Aedifica.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Selon certaines études de marché, la capacité des maisons de repos devrait augmenter d'environ 380.000 unités d'ici 2030. Le vieillissement de la population offre donc des perspectives de croissance et de consolidation dans le secteur du logement collectif de soins en Allemagne.
La tendance à la hausse sur le marché de l'investissement en maisons de repos de qualité s'est poursuivie en 2014. Cela se matérialise non seulement par l'augmentation de la demande d'investisseurs déjà actifs sur ce marché, mais aussi par le nombre croissant d'investisseurs internationaux qui affluent après avoir découvert ce type d'actifs sécurisés par les tendances démographiques.
Le volume de transactions en maisons de repos s'élevait à au moins 700 millions € en 2013. On peut supposer que ce volume sera égalé en 2014, entre autres en raison des multiplicateurs orientés à la hausse, qui dépassent de plus en plus souvent le niveau de 15 fois les revenus locatifs.
A côté des nouveaux investisseurs internationaux, de nombreux investisseurs locaux entrent sur le marché en scindant des immeubles en appartements de résidence-services individuels qui sont ensuite offerts à des investisseurs privés. Ils génèrent ainsi d'importantes plus-values qui font baisser les rendements. Les immeubles neufs sont particulièrement recherchés par ce type d'investisseurs. En conséquence, les investisseurs institutionnels (fonds dédiés et fonds fermés) sont appelés à repenser leurs critères d'acquisition, jusqu'ici relativement rigides.
Alors qu'en 2012 et au début de 2013, les acquisitions se faisaient sur base de multiplicateurs compris entre 13,5 à 13,8 fois les loyers, les opérations les plus récentes sont basées sur des multiplicateurs allant généralement jusqu'à 15. La tendance à la hausse de la demande pour de nombreux types de biens est donc évidente.
Par rapport à la même période (janvier – octobre) de l'année dernière, le marché hôtelier belge présente dans l'ensemble une bonne augmentation du taux d'occupation (à environ 75,9 %). L'évolution positive des deux années passées s'est donc poursuivie en 2015. L'augmentation du RevPar (Revenu par chambre disponible) a affiché une hausse sensible d'environ 8,4 %, ainsi que les prix moyens, en hausse de 4,7 %.
Les chiffres régionaux ne sont pas encore disponibles, mais en se basant sur les chiffres globaux et le sentiment positif exprimé par plusieurs services provinciaux en charge du tourisme, comme Westtoer et Tourisme Limburg, on peut supposer que le secteur hôtelier dans les différentes régions et en centres villes a jusque maintenant connu une bonne année.
L'expansion de l'offre d'hôtels se poursuit. Dans le Limbourg, le Terhills Hotel (4 étoiles, 60 chambres) à Maasmechelen et l'hôtel budget YUP à Hasselt (59 chambres) ont ouvert leurs portes. A plus long terme, un nouvel hôtel sur le site d'Alden Biesen ouvrira également. A Jabbeke, à environ 10 kilomètres de Bruges, la construction d'un nouvel hôtel le long de l'autoroute sera lancée en 2016.
22 Rédigé le 17 décembre 2015, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, de Crombrugghe & Partners SA. Traduction par Aedifica.
Au niveau des investissements, 2015 est en bonne voie pour être une année record. Dans le courant du deuxième semestre, le promoteur CIP a vendu l'hôtel Park Inn (3 étoiles, 133 chambres) à Louvain à la Foncière des Régions. A Bruxelles, Benson Elliot est devenu propriétaire de Renaissance Brussels Hotel (4 étoiles, 238 chambres et 24 suites). A Anvers, le groupe néerlandais Van der Valk a acheté Scandic Hotel (4 étoiles, 204 chambres). Toutes ces transactions, réalisées en 2015, représentent un volume d'investissement d'environ 200 millions €.
Il existe, tant en Belgique que dans la zone EMEA, une forte demande en immobilier de type hôtelier, grâce à l'augmentation constante du tourisme mondial, à l'amélioration de la situation économique et à l'augmentation des taux d'occupation et du RevPar. Les taux d'intérêt très bas et la recherche de rendements plus élevés soutiennent les investissements dans ce secteur immobilier.
Le sentiment positif global ne semble pas être affecté par la concurrence d'acteurs alternatifs comme Airbnb qui offre déjà en Belgique plus de 10.400 adresses, et compte près de 350.000 locations en base annuelle (pour la période d'août 2014 à août 2015).
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Messieurs,
Nous avons le plaisir de vous transmettre notre estimation de la juste valeur des immeubles de placement détenus par le groupe Aedifica en date du 31 décembre 2015.
Aedifica a confié à chacun des trois experts indépendants externes la mission de déterminer la juste valeur (dont la valeur d'investissement est dérivée24) d'une partie de son portefeuille d'immeubles de placement. Les évaluations sont établies compte tenu des remarques et définitions reprises dans les rapports ainsi que des directives des International Valuation Standards émis par l'IVSC.
Nous avons individuellement agi en qualité d'experts indépendants externes et nous disposons d'une qualification pertinente et reconnue ainsi que d'une expérience récente pour la situation et le type d'immeubles évalués. L'opinion des experts quant à la juste valeur est basée sur des données récentes concernant des biens comparables échangés à des conditions de marché.
Les biens sont considérés compte tenu des baux en cours ainsi que de tous droits et obligations que ces engagements entraîneraient. Nous avons évalué chaque entité individuellement. Les évaluations ne tiennent pas compte d'une valeur potentielle qui peut être générée en offrant le portefeuille dans son ensemble sur le marché. Nos évaluations ne tiennent pas compte des frais de commercialisation propres à une transaction, tels que les frais de courtage ou de publicité. Nos évaluations sont basées sur l'inspection des biens immobiliers et les renseignements fournis par Aedifica dont la situation locative et les superficies, les croquis ou plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liée au bien ainsi que les aspects de conformité et de pollution. Les informations transmises ont été considérées comme exactes et complètes. Nos évaluations sont établies en considérant qu'aucun élément non communiqué n'est susceptible d'affecter la valeur du bien.
Sur base des trois évaluations, la juste valeur consolidée des immeubles de placement s'élève à 1.064.678.600 € 25 au 31 décembre 2015, dont 1.044.155.780 € pour les immeubles de placement en exploitation26. Les loyers contractuels s'élèvent à 60.774.554 €, ce qui correspond à un rendement locatif initial de 5,82 %27 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation. En supposant que les immeubles en exploitation, à l'exception des appartements meublés, soient loués à 100 % et que la partie actuellement non louée le soit à des prix conformes au marché, les loyers contractuels passeraient à 61.731.378 €, soit un rendement locatif initial de 5,91 %28 par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation.
23 Le rapport d'expertise a été repris avec l'accord des experts de Crombrugghe & Partners SA, Stadim SCRL et CBRE GmbH.
24 La « valeur d'investissement » est définie par Aedifica comme la valeur d'un bien, estimée par un expert droits de mutation non déduits, appelée anciennement valeur acte en mains.
25 Le portefeuille mentionné ci-dessus est ventilé sur deux lignes du bilan (lignes « I.C. Immeubles de placement » et « II.A. Actifs détenus en vue de la vente »).
26 Les « immeubles de placement en exploitation » sont définis par Aedifica comme les immeubles de placement, y compris les actifs détenus en vue de la vente et hors projets de développement. Il s'agit donc des biens achevés loués ou louables.
27 5,80 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.
28 5,89 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.
Dans le contexte d'un reporting conforme aux International Financial Reporting Standards, nos évaluations reflètent la juste valeur. La juste valeur (ou « fair value ») est définie par les normes IAS 40 et IFRS 13 comme étant « le prix qui serait reçu de la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif, lors d'une transaction normale entre des intervenants de marché, à la date d'évaluation ». L'IVSC considère que la définition de la juste valeur sous IAS 40 et IFRS 13 est généralement cohérente avec la valeur de marché.
La juste valeur au 31 décembre 2015 de la partie du portefeuille d'Aedifica évaluée par de Crombrugghe & Partners SA est estimée à 315.650.000 €, et sa valeur d'investissement (avant déduction des droits de mutation29) à 324.260.000 €.
Michaël Zapatero et Karen Cox 19 février 2016
La juste valeur au 31 décembre 2015 de la partie du portefeuille d'Aedifica évaluée par Stadim SCRL est estimée à 628.688.600 €, et sa valeur d'investissement (avant déduction des droits de mutation30) à 644.815.900 €.
Dave Verbist et Katrien Van Grieken, MRE 19 février 2016
La juste valeur au 31 décembre 2015 de la partie du portefeuille d'Aedifica évaluée par CBRE GmbH est estimée à 120.340.000 €, et sa valeur d'investissement (avant déduction des droits de mutation31) à 129.644.336 €.
Dr. Henrik Baumunk et Andreas Polter 19 février 2016
29 Les droits de mutation nécessitent dans ce contexte une adaptation aux conditions de marché. Après analyse d'un grand nombre de transactions en Belgique, les experts belges agissant à la demande de sociétés immobilières cotées en bourse, réunis en groupe de travail, sont arrivés à la conclusion suivante : étant donné l'éventail des modalités de transfert de propriété utilisées en Belgique, la moyenne pondérée des droits a été évaluée à 2,5 % pour les transactions portant sur des immeubles de placement d'une valeur globale de plus de 2,5 millions €. La valeur d'investissement correspond dès lors à la juste valeur plus 2,5 % de droits. La juste valeur est aussi calculée en divisant la valeur d'investissement par 1,025. Pour les immeubles localisés en Belgique d'une valeur globale inférieure à 2,5 millions €, il y a lieu de tenir compte de droits de mutation d'usage de 10,0 % ou 12,5% selon les régions où ces immeubles sont situés. Leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais. Dans ce cas précis et pour de l'immobilier résidentiel, la juste valeur tient compte de la plus-value potentielle en cas de vente par appartement.
30 Voir note de bas de page 28 ci-dessus.
31 Les biens situés en Allemagne ne sont pas concernés par les notes de bas de page 28 et 29 ci-dessus. Dans l'estimation de la valeur d'investissement, les frais d'actes applicables en Allemagne sont pris en considération.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) | Notes annexes |
31/12/2015 | 31/12/2014 | |
|---|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs | 28.654 | 22.914 | |
| II. | Reprises de loyers cédés et escomptés | 0 | 0 | |
| III. | Charges relatives à la location | -19 | -5 | |
| Résultat locatif net | 28.635 | 22.909 | ||
| IV. | Récupération de charges immobilières | 9 | 17 | |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
685 | 602 | |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail |
0 | 0 | |
| VII. | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-685 | -602 | |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | -791 | -762 | |
| Résultat immobilier | 27.853 | 22.164 | ||
| IX. | Frais techniques | -501 | -548 | |
| X. | Frais commerciaux | -328 | -227 | |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -104 | -69 | |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -538 | -386 | |
| XIII. | Autres charges immobilières | -2 | -608 | |
| Charges immobilières | -1.473 | -1.838 | ||
| Résultat d'exploitation des immeubles | 26.380 | 20.326 | ||
| XIV. | Frais généraux de la société | -3.013 | -2.352 | |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -13 | 25 | |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 23.354 | 17.999 | ||
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 | |
| XVIII. | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 7.866 | 12.722 | |
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | 0 | 0 | |
| Résultat d'exploitation | 31.220 | 30.721 | ||
| XX. | Revenus financiers | 151 | 443 | |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes | -5.898 | -6.035 | |
| XXII. | Autres charges financières | -546 | -463 | |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 9 | -951 | -3.294 |
| Résultat financier | -7.244 | -9.349 | ||
| XXIV. | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | 0 | 0 | |
| Résultat avant impôt | 23.976 | 21.372 | ||
| XXV. | Impôts des sociétés | -604 | -267 | |
| XXVI. | Exit tax | 0 | 0 | |
| Impôt | -604 | -267 | ||
| Résultat net | 23.372 | 21.105 | ||
| Attribuable à : | ||||
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | ||
| Part du groupe | 23.372 | 21.105 | ||
| Résultat de base par action (€) | 10 | 1,66 | 2,04 | |
| Résultat dilué par action (€) | 10 | 1,66 | 2,04 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) | 31/12/2015 | 31/12/2014 | |
|---|---|---|---|
| I. | Résultat net | 23.372 | 21.105 |
| II. | Autres éléments du résultat global recyclables en compte de résultats | ||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | -7.016 | |
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie telle que définie en IFRS |
-705 | -3.432 | |
| H. Autres éléments du résultat global, nets d'impôt |
0 | 0 | |
| Résultat global | 22.667 | 10.657 | |
| Attribuable à : | |||
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| Part du groupe | 22.667 | 10.657 |
| ACTIF | Notes annexes |
31/12/2015 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) | ||||
| I. | Actifs non courants | |||
| A. | Goodwill | 1.856 | 1.856 | |
| B. | Immobilisations incorporelles | 131 | 102 | |
| C. | Immeubles de placement | 6 | 1.063.414 | 1.003.358 |
| D. | Autres immobilisations corporelles | 1.616 | 1.834 | |
| E. | Actifs financiers non courants | 1.592 | 1.397 | |
| F. | Créances de location-financement | 0 | 0 | |
| G. | Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 0 | |
| H. | Actifs d'impôts différés | 0 | 110 | |
| I. | Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | 0 | 0 | |
| Total actifs non courants | 1.068.609 | 1.008.657 | ||
| II. | Actifs courants | |||
| A. | Actifs détenus en vue de la vente | 6 | 1.265 | 1.805 |
| B. | Actifs financiers courants | 0 | 0 | |
| C. | Créances de location-financement | 0 | 0 | |
| D. Créances commerciales | 4.050 | 4.352 | ||
| E. | Créances fiscales et autres actifs courants | 8 | 1.370 | 962 |
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4.676 | 3.598 | |
| G. | Comptes de régularisation | 716 | 910 | |
| Total actifs courants | 12.077 | 11.627 | ||
| TOTAL DE L'ACTIF | 1.080.686 | 1.020.284 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | Notes annexes |
31/12/2015 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) | ||||
| CAPITAUX PROPRES | ||||
| I. | Capital et réserves attribuables aux actionnaires de la société mère | |||
| A. | Capital | 7 | 363.892 | 360.633 |
| B. | Primes d'émission | 154.842 | 151.388 | |
| C. | Réserves | 63.695 | 41.084 | |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | ||
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | 115.365 | 95.679 | ||
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-25.015 | -25.015 | ||
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-20.371 | -19.667 | ||
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-18.256 | -18.717 | ||
| h. Réserve pour actions propres | 0 | 0 | ||
| k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger | 110 | 244 | ||
| m. Autres réserves | 0 | 0 | ||
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs | 11.862 | 8.560 | ||
| D. | Résultat net de l'exercice | 23.372 | 45.165 | |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 605.801 | 598.270 | ||
| II. | Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 605.801 | 598.270 | ||
| PASSIF | ||||
| I. | Passifs non courants | |||
| A. | Provisions | 0 | 0 | |
| B. | Dettes financières non courantes | |||
| a. Etablissements de crédit | 367.920 | 340.752 | ||
| C. | Autres passifs financiers non courants | 8 | 40.477 | 39.320 |
| a. Instruments de couvertures autorisés | 9 | 39.196 | 38.050 | |
| b. Autres | 16 | 1.281 | 1.270 | |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes non courantes | 0 | 0 | |
| E. | Autres passifs non courants | 0 | 0 | |
| F. | Passifs d'impôts différés | 2.688 | 2.435 | |
| Total des passifs non courants | 411.085 | 382.507 | ||
| II. | Passifs courants | |||
| A. | Provisions | 0 | 0 | |
| B. | Dettes financières courantes | |||
| a. Etablissements de crédit | 8 | 45.919 | 25.897 | |
| C. | Autres passifs financiers courants | 9 | 0 | 0 |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes | |||
| a. Exit tax | 4.522 | 813 | ||
| b. Autres | 10.709 | 8.484 | ||
| E. | Autres passifs courants | 0 | 0 | |
| F. | Comptes de régularisation | 2.650 | 4.313 | |
| Total des passifs courants | 63.800 | 39.507 | ||
| TOTAL DU PASSIF | 474.885 | 422.014 | ||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 1.080.686 | 1.020.284 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) | Notes annexes |
31/12/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|---|
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | |||
| Résultat net | 23.372 | 21.105 | |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| Impôts | 604 | 267 | |
| Amortissements | 383 | 329 | |
| Réductions de valeur | 3 | 2 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et des projets de développement (+/-) |
-7.866 | -12.722 | |
| Plus-values nettes réalisées | 0 | 0 | |
| Résultat financier | 7.244 | 9.349 | |
| Variation des créances commerciales (+/-) | 299 | -620 | |
| Variation des créances fiscales et autres actifs courants (+/-) | 347 | -173 | |
| Variation des comptes de régularisation actifs (+/-) | 195 | 208 | |
| Variation des dettes commerciales et autres dettes courantes (hors exit tax) (+/-) | 2.359 | 149 | |
| Variation des comptes de régularisation passifs (+/-) | -1.664 | 504 | |
| Flux de trésorerie des activités opérationnelles | 25.276 | 18.398 | |
| Impôts payés | -376 | -141 | |
| Flux de trésorerie opérationnels nets | 24.900 | 18.257 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES OPÉRATIONS D'INVESTISSEMENT | |||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | -53 | -8 | |
| Acquisitions de sociétés immobilières et d'immeubles de placement en exploitation | -25.930 | -49.280 | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | -143 | -115 | |
| Acquisitions de projets de développement | -10.738 | -18.808 | |
| Cessions d'immeubles de placement | 542 | 10.469 | |
| Variation nette des créances non courantes | 0 | 0 | |
| Investissements nets en autres immobilisations | 0 | 0 | |
| Flux de trésorerie d'investissement nets | -36.322 | -57.742 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | |||
| Augmentation de capital, nette de frais * | 0 | 0 | |
| Cessions d'actions propres | 0 | 56 | |
| Dividende de l'exercice précédent | -21.849 | -8.891 | |
| Variation nette des lignes de crédit bancaires | 47.190 | 152.395 | |
| Variation nette des autres emprunts | 0 | 0 | |
| Charges financières nettes payées | -6.987 | -6.249 | |
| Remboursement des dettes financières des sociétés acquises ou fusionnées | -2.150 | -36.258 | |
| Remboursement du fonds de roulement des sociétés acquises ou fusionnées | -3.704 | -57.771 | |
| Flux de trésorerie de financement nets | 12.500 | 43.282 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE TOTAUX DE LA PÉRIODE | |||
| Flux de trésorerie totaux de la période | 1.078 | 3.797 | |
| RÉCONCILIATION AVEC LE BILAN | |||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice | 3.598 | 1.156 | |
| Flux de trésorerie totaux de la période | 1.078 | 3.797 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice | 4.676 | 4.953 |
* Certains types d'augmentation de capital (apports en nature, scissions partielles) n'entraînent pas de flux de trésorerie.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) |
1/07/2014 | Augmentation de capital en espèces |
Augmentation de capital en nature |
Acquisitions / cessions d'actions propres |
Résultat global consolidé |
Affectation du résultat |
Arrondi | 31/12/2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital | 264.231 | 0 | 17.584 | 0 | 0 | 0 | 0 | 281.815 |
| Primes d'émission | 64.729 | 0 | 16.079 | 0 | 0 | 0 | 0 | 80.808 |
| Réserves | 46.730 | 0 | 0 | 56 | -10.448 | 1.912 | 0 | 38.250 |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Réserve du solde des | 91.863 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.816 | 0 | 95.679 |
| variations de juste valeur des biens immobiliers |
||||||||
| c. Réserve des frais et | -17.582 | 0 | 0 | 0 | -7.016 | 0 | -1 | -24.599 |
| droits de mutation | ||||||||
| estimés intervenant lors | ||||||||
| de l'aliénation | ||||||||
| hypothétique des immeubles de |
||||||||
| placement | ||||||||
| d. Réserve du solde des | -19.484 | 0 | 0 | 0 | -3.432 | -1 | 0 | -22.917 |
| variations de juste valeur des instruments de |
||||||||
| couverture autorisés | ||||||||
| auxquels la comptabilité | ||||||||
| de couverture telle que | ||||||||
| définie en IFRS est | ||||||||
| appliquée | ||||||||
| e. Réserve du solde des | -15.729 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.989 | 1 | -18.717 |
| variations de juste valeur | ||||||||
| des instruments de | ||||||||
| couverture autorisés | ||||||||
| auxquels la comptabilité | ||||||||
| de couverture telle que définie en IFRS n'est |
||||||||
| pas appliquée | ||||||||
| h. Réserve pour actions | -56 | 0 | 0 | 56 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| propres | ||||||||
| k. Réserve des latences | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 244 | 0 | 244 |
| fiscales afférentes à des | ||||||||
| biens immobiliers sis à | ||||||||
| l'étranger | ||||||||
| m. Autres réserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs |
7.718 | 0 | 0 | 0 | 0 | 842 | 0 | 8.560 |
| Résultat de l'exercice | 21.385 | 0 | 0 | 0 | 21.105 | -21.385 | 0 | 21.105 |
| Total des capitaux | 397.075 | 0 | 33.663 | 56 | 10.657 | -19.473 | 0 | 421.978 |
| propres attribuables aux | ||||||||
| actionnaires de la société | ||||||||
| mère | ||||||||
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES |
397.075 | 0 | 33.663 | 56 | 10.657 | -19.473 | 0 | 421.978 |
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) |
1/07/2015 | Augmentation de capital en espèces |
Augmentation de capital en nature |
Acquisitions / cessions d'actions propres |
Résultat global consolidé |
Affectation du résultat |
Arrondi | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital | 360.633 | 1 | 3.258 | 0 | 0 | 0 | 0 | 363.892 |
| Primes d'émission | 151.388 | 0 | 3.454 | 0 | 0 | 0 | 0 | 154.842 |
| Réserves | 41.084 | 0 | 0 | 0 | -705 | 23.315 | 1 | 63.695 |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
95.679 | 0 | 0 | 0 | 0 | 19.686 | 0 | 115.365 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-25.015 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -25.015 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-19.667 | 0 | 0 | 0 | -705 | 0 | 1 | -20.371 |
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-18.717 | 0 | 0 | 0 | 0 | 461 | 0 | -18.256 |
| h. Réserve pour actions propres |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger |
244 | 0 | 0 | 0 | 0 | -134 | 0 | 110 |
| m. Autres réserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs |
8.560 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.302 | 0 | 11.862 |
| Résultat de l'exercice | 45.165 | 0 | 0 | 0 | 23.372 | -45.165 | 0 | 23.372 |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère |
598.270 | 1 | 6.712 | 0 | 22.667 | -21.850 | 1 | 605.801 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES |
598.270 | 1 | 6.712 | 0 | 22.667 | -21.850 | 1 | 605.801 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica SA (dénommée dans les états financiers « la société » ou « la société-mère ») est une société anonyme ayant opté pour le statut de SIR (société immobilière réglementée) publique de droit belge. Les informations sur son actionnariat sont mentionnées en note annexe 7. L'adresse du siège de la société est la suivante : Avenue Louise 331-333, B-1050 Bruxelles (téléphone : +32 (0)2 626 07 70). Le groupe Aedifica se compose de la société-mère et de ses filiales.
Aedifica se profile comme une société cotée belge de référence investissant en immobilier de santé, en particulier dans le logement des seniors. Sa stratégie repose principalement sur la tendance démographique de fond que constitue le vieillissement de la population en Europe, et sur les besoins spécifiques en termes de soins et de logement qui en résultent. Aedifica vise à créer un portefeuille équilibré générant des revenus récurrents tout en offrant un potentiel de plus-values.
L'activité du groupe s'exerce principalement au sein du secteur du logement des seniors ; le groupe exploite aussi des immeubles à appartements, ainsi que des hôtels et autres types d'immeubles.
Les actions de la société sont cotées sur Euronext Brussels (marché continu) depuis le mois d'octobre 2006.
L'exercice social d'Aedifica court du 1er juillet au 30 juin. La publication des états financiers consolidés résumés clôturés au 31 décembre 2015 a été approuvée par le Conseil d'administration le 22 février 2016 pour publication le 23 février 2016 (conformément au calendrier financier publié par Aedifica dans son rapport financier annuel 2014/2015).
Les états financiers consolidés résumés couvrent la période du 1er juillet au 31 décembre 2015. Ils ont été préparés sur base du référentiel comptable « International Financial Reporting Standards » (« IFRS ») et des interprétations de l'« International Financial Reporting Interpretations Committee » (« IFRIC »), publiées et effectives au 30 juin 2015 qui ont été approuvées par l'Union européenne (« UE »), et notamment de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Celles-ci correspondent aux normes et interprétations publiées par l'« International Accounting Standards Board » (« IASB ») en vigueur au 31 décembre 2014 car les éléments de la norme IAS 39 rejetés par l'UE ne sont pas pertinents pour le groupe. Les états financiers consolidés résumés ont aussi été préparés en respectant l'esprit et les dispositions de l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Les états financiers consolidés résumés sont préparés en euros, et sont présentés en milliers d'euros sous forme résumée, comme l'autorise la norme IAS 34. Ils doivent être lus en conjonction avec les états financiers consolidés clôturés au 30 juin 2015 repris dans le rapport financier annuel 2014/2015.
Les états financiers consolidés résumés sont établis en respectant le principe du coût historique, à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement,
immeubles de placement détenus en vue de la vente, actifs financiers disponibles à la vente, actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction (notamment les produits dérivés), les options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle.
Les états financiers consolidés résumés sont établis selon la méthode de la comptabilité d'engagement, et sur une base de continuité d'exploitation, sur un horizon de temps prévisible.
Aucune nouvelle norme, nouvel amendement et nouvelle interprétation n'est obligatoirement applicable par le groupe depuis le 1er juillet 2015.
Les normes, amendements et interprétations publiés mais non encore obligatoires n'ont pas été adoptés de manière anticipée, et font actuellement l'objet d'une analyse par le groupe.
Un résumé des principales méthodes comptables appliquées est fourni en note annexe 2.2 des états financiers consolidés 2014/2015 (voir pages 132 à 136 du rapport financier annuel 2014/2015).
Ces méthodes ont été appliquées de manière cohérente à tous les exercices présentés, à l'exception de la règle I.C.1.3 (« Traitement des différences lors de l'entrée en portefeuille ») ci-dessous qui a été adaptée de manière prospective au 1er juillet 2015 en vue (i) de simplifier la méthode comptable de reconnaissance des droits de mutation et (ii) de s'aligner sur les pratiques d'autres SIR en Belgique ou d'autres sociétés comparables (Real Estate Investment Trusts) à l'étranger. Jusqu'au 30 juin 2015, lors d'une acquisition, les droits de mutation appliqués lors d'une hypothétique cession ultérieure étaient directement comptabilisés dans les capitaux propres. Toute variation de juste valeur des immeubles en cours d'exercice était reconnue en compte de résultats. Depuis le 1er juillet 2015, les droits de mutation lors d'une acquisition, ainsi que toute variation de juste valeur des immeubles au cours de l'exercice, sont reconnus directement en compte de résultats. Cette adaptation explique que la ligne II.A. de l'état du résultat global consolidé présente un montant nul au 31 décembre 2015, alors qu'il présentait un montant de 7 millions € au 31 décembre 2014. Cette adaptation n'a aucun effet sur le niveau des capitaux propres. La règle I.C.1.3 se lit désormais comme suit : Si lors d'une opération telle que mentionné en section I.C.1.1 (« valeur d'acquisition ») ci-dessus, l'évaluation des immeubles par l'expert à la juste valeur conduit à une valeur différente de la valeur d'acquisition telle que définie en section I.C.1.1, la différence, après déduction de l'exit tax, est comptabilisée sur la ligne « XVIII. Variation de la juste valeur des immeubles de placement » du compte de résultats.
Les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés en application de la norme IFRS 8 :
Cette segmentation est cohérente avec l'organisation du groupe et sa structure de reporting interne.
| 31 décembre 2015 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Non alloué |
Inter sectoriel* |
TOTAL | ||
| RÉSULTAT SECTORIEL | ||||||||
| Revenus locatifs | 20.720 | 5.999 | 1.995 | 0 | -60 | 28.654 | ||
| Résultat locatif net | 20.718 | 5.982 | 1.995 | 0 | -60 | 28.635 | ||
| Résultat immobilier | 20.611 | 5.303 | 1.998 | 1 | -60 | 27.853 | ||
| Résultat d'exploitation des immeubles | 20.436 | 3.566 | 1.960 | 478 | -60 | 26.380 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
20.441 | 3.533 | 1.960 | -2.580 | 0 | 23.354 | ||
| ACTIF SECTORIEL | ||||||||
| Immeubles de placement en exploitation | 753.774 | 217.005 | 72.112 | - | - | 1.042.891 | ||
| Projets de développement | - | - | - | 20.523 | - | 20.523 | ||
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 1.063.414 | |||||||
| Actifs détenus en vue de la vente | 1.265 | 0 | 0 | - | - | 1.265 | ||
| Autres actifs | - | - | - | 16.007 | - | 16.007 | ||
| TOTAL ACTIF | 1.080.686 |
| (x 1.000 €) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Non alloué |
Inter sectoriel* |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RÉSULTAT SECTORIEL | ||||||
| Revenus locatifs | 15.120 | 5.848 | 2.000 | 0 | -54 | 22.914 |
| Résultat locatif net | 15.120 | 5.843 | 2.000 | 0 | -54 | 22.909 |
| Résultat immobilier | 15.120 | 5.098 | 2.000 | 0 | -54 | 22.164 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 15.105 | 3.341 | 1.977 | -43 | -54 | 20.326 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
15.107 | 3.340 | 1.977 | -2.425 | 0 | 17.999 |
| ACTIF SECTORIEL | ||||||
| Immeubles de placement en exploitation | 649.616 | 210.886 | 73.439 | - | - | 933.941 |
| Projets de développement | - | - | - | 30.114 | - | 30.114 |
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 964.055 | |||||
| Actifs détenus en vue de la vente | 6.662 | 0 | 0 | - | - | 6.662 |
| Autres actifs | - | - | - | 13.949 | - | 13.949 |
| TOTAL ACTIF | 984.666 |
* Principalement élimination du loyer interne pour les locaux administratifs de la société.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Parmi les trois secteurs d'activité d'Aedifica, seul le secteur des immeubles à appartements présente un caractère saisonnier. Il se marque au niveau du chiffre d'affaires (traditionnellement plus élevé au printemps et en automne qu'en été et en hiver) et du résultat d'exploitation des appartements faisant l'objet d'une location meublée. Ces variations tendent à se compenser sur un semestre en période de conjoncture économique favorable. En période de mauvaise conjoncture, on observe une tendance à l'amplification des mouvements saisonniers pendant les mois les plus faibles.
La sensibilité des activités d'Aedifica aux cycles économiques est présentée en page 2 du rapport financier annuel 2014/2015 (section « risques de marché »).
Aucun élément inhabituel opérationnel n'est de nature à être mentionné pour le semestre sous revue, à l'exception d'un produit non-récurrent de 0,1 million € enregistré parmi les revenus financiers et représentant le dividende attendu pour la période du 1er juillet 2015 jusqu'à la date de l'apport en nature du 17 décembre 2015 pris en charge par l'apporteur au bénéfice d'Aedifica.
Par souci d'exhaustivité, rappelons ici que les revenus financiers du premier semestre de l'exercice précédent comprenaient un produit non-récurrent de 0,4 million € représentant l'indemnité perçue par Aedifica lors de la scission partielle du 4 décembre 2014 en compensation de l'attribution d'un droit entier au dividende pour l'exercice 2014/2015 aux nouvelles actions émises ce jour-là.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| (x 1.000 €) | Immeubles de placement en |
Projets de développement |
TOTAL |
|---|---|---|---|
| exploitation | |||
| VALEUR COMPTABLE AU 1/07/2014 | 765.789 | 19.191 | 784.980 |
| Acquisitions | 184.871 | 1.526 | 186.397 |
| Cessions | -15.139 | 0 | -15.139 |
| Activation des charges d'intérêt | 0 | 675 | 675 |
| Activation de frais de personnel | 0 | 20 | 20 |
| Activation d'autres dépenses | 3.353 | 25.618 | 28.971 |
| Mise en exploitation | 30.026 | -30.026 | 0 |
| Variation de la juste valeur | 14.529 | 4.730 | 19.259 |
| Autres prise en résultat | 0 | 0 | 0 |
| Transferts en capitaux propres | 0 | 0 | 0 |
| Transfert en actifs détenus en vue de la vente | -1.805 | 0 | -1.805 |
| VALEUR COMPTABLE AU 30/06/2015 | 981.624 | 21.734 | 1.003.358 |
| VALEUR COMPTABLE AU 1/07/2015 | 981.624 | 21.734 | 1.003.358 |
| Acquisitions | 37.863 | 1.989 | 39.852 |
| Cessions | -542 | 0 | -542 |
| Activation des charges d'intérêt | 0 | 158 | 158 |
| Activation de frais de personnel | 0 | 9 | 9 |
| Activation d'autres dépenses | 1.867 | 10.306 | 12.173 |
| Mise en exploitation | 13.236 | -13.236 | 0 |
| Variation de la juste valeur | 8.303 | -437 | 7.866 |
| Autres prise en résultat | 0 | 0 | 0 |
| Transferts en capitaux propres | 0 | 0 | 0 |
| Transfert en actifs détenus en vue de la vente | 540 | 0 | 540 |
| VALEUR COMPTABLE AU 31/12/2015 | 1.042.891 | 20.523 | 1.063.414 |
Outre les immeubles de placement en exploitation et les projets de développement présentés au bilan sur la ligne « I.C. Immeubles de placement » parmi les actifs non courants, le bilan comprend aussi des biens immobiliers sur la ligne « II.A. Actifs détenus en vue de la vente » parmi les actifs courants, à hauteur de 1.265 k€. Il s'agit de biens mis en vente (appartements de résidence-services à Tirlemont).
Les principales acquisitions d'immeubles de placement du semestre sont les suivantes :
| ACQUISITIONS NOM |
Secteur d'activité | Valorisation des immeubles* (en millions €) |
Registre des personnes morales |
Date d'acquisition** |
Mode d'intégration |
|---|---|---|---|---|---|
| La Croix Huart SA | Logement des seniors | 8 | 0454.836.562 | 2/07/2015 | Acquisition de titres |
| Senior Hotel Flandria SA et Patrimoniale Flandria SA |
Logement des seniors | 10 | 0434.250.687 0437.966.183 |
9/07/2015 | Acquisition de titres |
| Vinkenbosch SA | Logement des seniors | 4 | 0438.349.532 | 1/10/2015 | Acquisition de titres |
| Heydeveld et Heydeveld SPRL |
Logement des seniors | 9 | 0860.484.327 | 2/10/2015 | Apport en nature et acquisition de titres |
| Prinsenhof | Logement des seniors | 6 | - | 17/12/2015 | Apport en nature |
| TOTAL | 37 |
* pour déterminer le nombre d'actions à émettre, le rapport d'échange et/ou la valeur des titres acquis.
** et d'intégration en résultat.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica a procédé le 2 octobre 2015 à une augmentation de capital d'environ 1 million € (y compris prime d'émission) par l'apport en nature qui a permis l'acquisition du terrain sur lequel est situé la maison de repos Heydeveld à Opwijk. Par ailleurs, Aedifica a procédé le 17 décembre 2015 à une augmentation de capital d'environ 6 millions € (y compris prime d'émission) par l'apport en nature qui a permis l'acquisition du site de logement des seniors Prinsenhof à Beringen (Koersel).
Le capital d'Aedifica a donc évolué comme suit au cours du semestre :
| Nombre d'actions | Capital représenté (x 1.000 €) |
|
|---|---|---|
| Situation au début de l'exercice précédent | 10.249.117 | 270.451 |
| Augmentations de capital | 3.796.814 | 100.190 |
| Situation à la clôture de l'exercice précédent | 14.045.931 | 370.641 |
| Augmentation de capital du 2 octobre 2015 | 19.856 | 524 |
| Augmentation de capital du 17 décembre 2015 | 104.152 | 2.748 |
| Situation à la clôture de l'exercice | 14.169.939 | 373.913 |
Le capital représenté s'entend avant déduction des frais d'augmentation de capital (le capital repris dans le bilan étant, conformément aux normes IFRS, présenté après déduction de ces frais).
Depuis le 18 décembre 201532, aucun actionnaire ne détient plus de 5 % du capital. Le free float est donc de 100 %.
Les augmentations de capital jusqu'au 30 juin 2015 sont détaillées dans les « documents permanents » du rapport financier annuel 2014/2015. Toutes les actions souscrites sont totalement libérées. Les actions sont sans désignation de valeur nominale. Les actions sont nominatives ou dématérialisées. Chacune des actions confère un droit de vote. Toutes les actions Aedifica sont cotées sur le marché continu d'Euronext Brussels, à l'exception des 19.856 actions émises le 2 octobre 2015 qui seront admises à la cotation après le détachement du coupon relatif au dividende de l'exercice 2015/2016 qui aura en principe lieu le 2 novembre 2016 (ces actions donnent droit à un dividende prorata temporis depuis le 2 octobre 2015).
Aedifica SA ne détient pas d'actions propres.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social souscrit en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal égal à 74.230 k€ aux dates et suivant les modalités à fixer par le conseil d'administration, conformément à l'article 603 du Code des sociétés. Cette autorisation lui a été conférée pour une durée renouvelable de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2015. Lors de toute augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des titres nouveaux, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même. Les augmentations de capital ainsi décidées par le conseil d'administration peuvent être effectuées par souscription en espèces ou en nature ou par apport mixte ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission, avec ou sans création de titres nouveaux. Ces augmentations de capital pourront également
32 Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site web d'Aedifica. La société n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 18 décembre 2015.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
se faire par l'émission d'obligations convertibles ou de droits de souscription. Le solde du capital autorisé s'élève à 71,5 millions € au 31 décembre 2015.
| (x 1.000 €) | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | ||
| Etablissements de crédit | 367.920 | 340.752 |
| Dettes financières courantes | ||
| Etablissements de crédit | 45.919 | 25.897 |
| TOTAL | 413.839 | 366.649 |
Aedifica dispose au 31 décembre 2015 de lignes de crédit (présentées en dettes financières courantes et non courantes, appartenant à la catégorie « passifs financiers au coût amorti » selon IAS 39) accordées par huit banques (Bank für Sozialwirtschaft, Banque Degroof Petercam, Banque Européenne du Crédit Mutuel, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe, ING et KBC Bank) totalisant 520 millions € :
Le taux d'intérêt moyen, marge de crédit comprise et effet des instruments de couverture compris, s'est élevé, au cours du semestre, à 2,9 % après activation des intérêts intercalaires (3,0 % en 2014/2015) ou à 3,0 % avant activation des intérêts intercalaires (3,2 % en 2014/2015).
Au 31 décembre 2015, le groupe n'a donné aucun immeuble belge en hypothèque, ni conféré aucun gage en faveur de ses créanciers. Notons qu'en Allemagne, il est d'usage que les biens immobiliers financés par crédit bancaire soient grevés d'une hypothèque en faveur de la banque créancière. A ce titre, 3 des 14 immeubles allemands du groupe sont grevés d'une hypothèque, respectant le prescrit de l'article 43 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente comme suit (en millions €) :
| Lignes | Utilisation | ||
|---|---|---|---|
| - | 2015/2016 : | 30 | - |
| - | 2016/2017 : | 150 | 106 |
| - | 2017/2018 : | 92 | 60 |
| - | 2018/2019 : | 127 | 127 |
| - | 2019/2020 : | 80 | 80 |
| - | 2020/2021 : | 2 | 2 |
| - | 2021/2022 : | 25 | 25 |
| - | > 2022/2023 : | 14 | 14 |
| Total au 31 décembre 2015 | 520 | 414 | |
| Durée résiduelle moyenne (années) | 2,5 | 2,8 | |
| - | Echéance 2015/2016 : | -30 | - |
| - | 2020/2021 : | +30 | - |
| - | 2021/2022 : | +30 | - |
| - | 2022/2023 : | +30 | - |
| Total au 22 février 2016 | 580 | 414 | |
| Durée résiduelle moyenne (années) | 3,2 | 2,8 |
La dette financière nette est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour évaluer son endettement. La dette financière nette se définit comme la somme des dettes financières courantes et non courantes, déduction faite de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. La dette financière nette n'incorpore pas la juste valeur des dérivés liés à l'endettement. La définition de la dette financière nette peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. La dette financière nette ne constitue pas un élément du calcul du taux d'endettement défini par l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
| (x 1.000 €) | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Dettes financières | 413.839 | 366.649 |
| Moins : Trésorerie et équivalents de trésorerie | -4.676 | -3.598 |
| DETTE FINANCIÈRE NETTE | 409.163 | 363.051 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Afin de limiter le risque de taux d'intérêt, Aedifica a mis en place des couvertures convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonné (couverture de flux de trésorerie). Toutes les couvertures (interest rate swaps ou « IRS », caps et collars) se rapportent à des risques existants ou hautement probables. Les instruments de couverture sont soit des produits dérivés qui remplissent les conditions strictes imposées par la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture, soit des produits dérivés qui ne remplissent pas ces conditions mais qui participent cependant à la couverture économique du risque de taux d'intérêt. Toutes les couvertures sont conclues dans le cadre de la politique de couverture des risques financiers décrite en note annexe 44 du rapport financier annuel 2014/2015. La juste valeur de ces instruments est calculée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés, et est adaptée conformément à IFRS 13 pour refléter le risque de crédit propre (« DVA » pour « debit valuation adjustment ») et le risque de contrepartie (« CVA » pour « credit valuation adjustment »). Les tableaux ci-dessous présentent le détail des instruments de couverture.
| INSTRUMENT | Montant notionnel |
Début | Périodicité (mois) |
Durée (années) |
Premier exercice du |
Taux d'intérêt au |
Juste valeur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Analyse au 30 juin 2015 | (x 1.000 €) | call | pire (en %) | (x 1.000 €) | |||
| possible | |||||||
| IRS* | 10.356 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -5.398 |
| IRS* | 27.779 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -10.520 |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -2.925 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.438 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.667 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 5 | - | 2,99 | -3.015 |
| Cap | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 1 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 2 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2014 | 3 | 1 | - | 1,25 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 8 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -3.631 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 8 |
| IRS | 25.000 | 2/02/2015 | 3 | 6 | - | 1,94 | -1.946 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,51 | -2.674 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,70 | -362 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | 284 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 4 | - | 0,35 | 748 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,76 | -3.003 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,89 | -470 |
| Cap | 40.000 | 1/09/2014 | 1 | 1 | - | 0,05 | 0 |
| TOTAL | 513.135 | -37.001 |
* Nominal amortissable sur la durée du swap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.
| INSTRUMENT | Montant | Début | Périodicité | Durée | Premier | Taux | Juste |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Analyse au 31 décembre 2015 | notionnel (x 1.000 €) |
(mois) | (années) | exercice du call |
d'intérêt au pire (en %) |
valeur (x 1.000 €) |
|
| possible | |||||||
| IRS* | 10.267 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -5.494 |
| IRS* | 27.287 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -10.746 |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -3.016 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.501 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.713 |
| IRS | 25.000 | 3/10/2016 | 3 | 5 | - | 2,88 | -3.339 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2016 | 3 | 4 | - | 0,50 | 296 |
| Cap | 100.000 | 1/11/2017 | 3 | 2 | - | 0,50 | 477 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 1 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -3.674 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 1 |
| IRS | 25.000 | 2/02/2015 | 3 | 6 | - | 1,94 | -2.081 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,51 | -2.742 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,70 | -381 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | 97 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 4 | - | 0,35 | 367 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,76 | -3.040 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,89 | -466 |
| TOTAL | 547.554 | -37.954 |
* Nominal amortissable sur la durée du swap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.
Le montant notionnel total de 548 millions € dans le tableau précédent se ventile de la sorte :
La somme de la juste valeur des instruments de couverture du tableau ci-dessus (-37.954 k€) se ventile comme suit : 1.243 k€ sont mentionnés sur la ligne I.E. de l'actif du bilan consolidé et 39.196 k€ sont mentionnés sur la ligne I.C. du passif du bilan consolidé. Compte tenu de la valeur comptable des primes payées sur les caps et les collars (1.614 k€), l'impact IAS 39 sur les capitaux propres de la société s'élève à -39.568 k€.
Les montants enregistrés en capitaux propres seront transférés en résultat financier au fur et à mesure du paiement des intérêts de la dette financière couverte, entre le 1er juillet 2015 et le 31 juillet 2043.
A la date de clôture, les capitaux propres incluent la partie efficace, au sens de la norme IAS 39, de la variation de la juste valeur (-705 k€) des instruments financiers correspondant aux dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture peut être appliquée, ainsi que la partie inefficace de l'exercice 2014/2015 (charge nulle) qui a été affectée en 2014/2015 par décision de l'assemblée générale ordinaire d'octobre 2015. Ces dérivés sont des dérivés « de niveau 2 » au sens de IFRS 13p81. La partie inefficace au sens de la norme IAS 39 est nulle au 31 décembre 2015.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| (x 1.000 €) | 31/12/2015 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Variation de la juste valeur des dérivés | ||
| En début d'exercice | -19.667 | -19.484 |
| Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments financiers dérivés en couverture (coupons non échus) |
-4.109 | -6.454 |
| Transfert au compte de résultats de coupons échus des dérivés de couverture | 3.405 | 6.271 |
| Transfert au compte de résultats au titre de couvertures déqualifiées | 0 | 0 |
| EN FIN D'EXERCICE | -20.371 | -19.667 |
Le résultat financier comprend une charge de 940 k€ (30 juin 2015 : un produit de 461 k€) représentant la variation de juste valeur des produits dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture (au sens de IAS 39, comme mentionné dans le cadre général ci-dessus) n'est pas appliquée. Ces dérivés sont des dérivés « de niveau 2 » au sens de IFRS 13p81. Le résultat financier comprend aussi l'amortissement des primes payées lors de la souscription des caps et des collars, à hauteur de 100 k€ (30 juin 2015 : 291 k€).
La juste valeur des instruments de couverture est fonction de l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Cette évolution explique la majeure partie de la variation de juste valeur des instruments de couverture entre le 1 er juillet 2015 et le 31 décembre 2015 qui a conduit à comptabiliser une charge de 940 k€ dans le compte de résultats et de 705 k€ directement dans les capitaux propres.
Une variation de la courbe des taux d'intérêt aurait une influence sur la juste valeur des instruments pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 est appliquée, en contrepartie des capitaux propres (poste « I.C.d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée »). Toutes autres choses restant égales par ailleurs, une variation positive de 10 points de base des taux d'intérêt à la date de clôture aurait augmenté les capitaux propres à hauteur de 837 k€ (856 k€ au 30 juin 2015). Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait eu un impact négatif de même montant sur les capitaux propres. L'influence d'une variation de la courbe des taux d'intérêt sur la juste valeur des instruments pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 n'est pas appliquée ne peut pas être déterminée aussi précisément, car ces dérivés contiennent des options vendues, dont la juste valeur évolue de façon asymétrique et non linéaire, et dépend d'autres paramètres (volatilité des taux d'intérêt). La sensibilité du « mark-to-market » de ces instruments à une hausse de 10 points de base a été estimée à un effet positif d'environ 947 k€ (1.134 k€ au 30 juin 2015) sur le compte de résultats. Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait un impact négatif de même ampleur sur le compte de résultats.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le résultat par action (« EPS » tel que défini par IAS 33), se calcule de la manière suivante :
| 31/12/2015 | 31/12/2014 | |
|---|---|---|
| Résultat net (part du groupe) (x 1.000 €) | 23.372 | 21.105 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de la période | 14.064.202 | 10.363.753 |
| EPS de base (en €) | 1,66 | 2,04 |
| EPS dilué (en €) | 1,66 | 2,04 |
Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour déterminer le niveau du dividende proposé. Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est le résultat net (part du groupe) après exclusion des variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers de couverture. La définition du résultat hors IAS 39 et IAS 40 peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes.
Il se calcule de la manière suivante :
| (x 1.000 €) | 31/12/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Résultat net (part du groupe) | 23.372 | 21.105 |
| Moins : Variation de la juste valeur des immeubles de placement (IAS 40) | -7.866 | -12.722 |
| Moins : Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Moins : Impôts différés | 363 | 116 |
| Moins : Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) | 951 | 3.294 |
| Ecart d'arrondi | 0 | 0 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 (avant plus-values réalisées) | 16.820 | 11.793 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de la période | 14.064.202 | 10.363.753 |
|---|---|---|
| EPS hors IAS 39 et IAS 40 (avant plus-values réalisées - en €) | 1,20 | 1,14 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Actif net par action (en €) | 31 décembre 2015 | 30 juin 2015 |
|---|---|---|
| Sur base de la juste valeur des immeubles de placement | ||
| Actif net après déduction du dividende 2014/2015, hors IAS 39 | 45,54 | 43,74 |
| Impact IAS 39 | -2,79 | -2,70 |
| Actif net après répartition du dividende 2014/2015 | 42,75 | 41,04 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 14.169.939 | 14.045.931 |
Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 42,59 € par action du 30 juin 2015 publié dans le rapport financier annuel 2014/2015 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en octobre 2015, et doit donc maintenant être corrigé de 1,56 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2015. Ce montant correspond au montant total du dividende (22 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2015 (14.169.939).
Un relevé des éléments éventuels et engagements au 30 juin 2015 est fourni en note annexe 45 des états financiers consolidés présentés dans le rapport financier annuel 2014/2015 (voir pages 160-162). Aucune adaptation importante n'est à mentionner au terme du premier semestre de l'exercice en cours à l'exception des éléments ci-dessous.
Aedifica s'est engagée à financer l'extension et la rénovation de la maison de repos existante Vinkenbosch, située à Kermt (Hasselt), pour un budget maximum de 12 millions €. Les travaux sont en cours.
Aedifica s'est engagée à financer la transformation des salles de séminaire de l'hôtel Martin's Brugge située à Bruges, en 20 chambres additionnelles, pour un budget maximum de 1 million €. L'exécution de cet engagement est soumise à des conditions qui ne sont pas encore réalisées.
Aedifica s'est engagée à financer l'extension de la maison de repos existante Prinsenhof, située à Koersel (Beringen), pour un budget maximum de 4 millions €. Les travaux sont en cours.
Aedifica Luxemburg I SARL s'est engagée à acquérir l'extension de la maison de repos existante Die Rose im Kalletal, située à Kalletal (Allemagne), pour un budget maximum de 3 millions €. L'exécution de cet engagement est soumise à des conditions qui ne sont pas encore réalisées.
Aedifica a conclu un accord-cadre (sous conditions suspensives) lui permettant d'acquérir les actions d'une société. Cette société est propriétaire d'une nouvelle maison de repos à Malines. La valeur conventionnelle de ce bien immeuble s'élèvera à environ 17 millions €.
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica a conclu un accord-cadre (sous conditions suspensives) lui permettant d'acquérir les actions d'une société. Cette société est propriétaire d'un site de logement des seniors à Ostende. La valeur conventionnelle de ce bien immeuble s'élèvera à environ 11 millions €.
Les engagements présentés ci-dessous, repris dans la note annexe 45 des états financiers consolidés présentés dans le rapport financier annuel 2014/2015, ont été réalisés au cours du premier semestre de l'exercice 2015/2016 :
L'assemblée générale du 23 octobre 2015 a approuvé l'affectation proposée par le conseil d'administration au titre de l'exercice 2014/2015. Un dividende de 2,00 € a dès lors été octroyé aux actions ayant droit à la totalité du dividende, soit 22 millions €, et mis en paiement le 30 octobre 2015.
Aucun événement significatif postérieur à la date de clôture ne requiert une mention dans les présents états financiers consolidés résumés, à l'exception des éléments suivants :
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les transactions avec les parties liées concernent exclusivement la rémunération des principaux dirigeants, c'est-à-dire les membres du conseil d'administration et du comité de direction (1,0 million € pour le premier semestre de l'exercice 2015/2016 ; 1,6 million € pour l'exercice 2014/2015).
La Société s'est engagée vis-à-vis des actionnaires ne détenant pas le contrôle d'Aedifica Luxemburg I SARL, Aedifica Luxemburg II SARL et Aedifica Luxemburg III SARL à acquérir leurs parts dans les sociétés (6 % du capital) si ceux-ci exerçaient leurs options de vente. Le prix d'exercice des options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est comptabilisé au passif du bilan sur la ligne « I.C.b. Autres passifs non courants – Autres ».
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Rapport du commissaire aux actionnaires de Aedifica SA sur la revue limitée des états financiers intermédiaires résumés et consolidés pour le semestre clos le 31 décembre 2015
Nous avons procédé à la revue limitée du bilan intermédiaire résumé et consolidé de Aedifica SA (la "Société") arrêté au 31 décembre 2015, ainsi que du compte de résultats intermédiaire, résumé et consolidé, de l'état du résultat global consolidé, de l'état consolidé de variation des capitaux propres, et du tableau de flux de trésorerie consolidé y afférant pour le semestre clos le 31 décembre 2015 ainsi que des notes explicatives. La préparation et la présentation des états financiers intermédiaires résumés et consolidés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité du Conseil d'administration de la société. Notre responsabilité consiste à émettre un rapport sur ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés, basé sur notre revue limitée.
Nous avons effectué notre revue limitée selon le International Standard on Review Engagements 2410 (ISRE 2410 "Review of Interim Financial Information performed by the Independent Auditor of the Entity") applicable aux revues limitées. Une revue limitée de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est largement moins importante que celle d'un audit réalisé conformément aux normes de révision internationales (ISA). Une revue limitée fournit donc moins d'assurance de découvrir tous les éléments importants qui seraient révélés par un contrôle plénier. Par conséquent, nous nous abstenons d'exprimer une opinion d'audit.
Sur la base de notre revue limitée, aucun élément n'a été révélé qui impliquerait que les états financiers intermédiaires résumés et consolidés ci-joints, à tous les égards importants, ne donnent pas une image fidèle de la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2015 ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour la période de six mois clôturée à cette date, conformément à l'IAS 34, approuvé par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 22 février 2016
Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises sccrl Commissaire représentée par
Jean-François Hubin Associé* * Agissant au nom d'une SPRL
67 /70
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Ce rapport financier semestriel contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéreraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Monsieur Olivier Lippens, président du conseil d'administration d'Aedifica, et Monsieur Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, déclarent que, à leur connaissance :
| I. | Rapport de gestion intermédiaire 2 | |
|---|---|---|
| 1. | Résumé de l'activité du 1er semestre 2015/2016 2 | |
| 2. | Introduction 4 | |
| 3. | Evénements importants4 | |
| 4. | Patrimoine consolidé au 31 décembre 2015 11 | |
| 5. | Rendement brut par secteur d'activité 13 | |
| 6. | Analyse des comptes consolidés semestriels 14 | |
| 7. | Perspectives 20 | |
| 8. | Ranking Aedifica 21 | |
| 9. | Principaux risques et incertitudes 21 | |
| 10. | Transactions avec les parties liées 21 | |
| 11. | Corporate governance 22 | |
| II. | EPRA 24 | |
| III. | Aedifica en Bourse 25 | |
| 1. | Cours et volume 25 | |
| 2. | Illustrations graphiques du cours de bourse d'Aedifica 27 | |
| 3. | Actionnariat 28 | |
| 4. | Calendrier financier 28 | |
| IV. | Rapport immobilier 29 | |
| 1. | Portefeuille immobilier consolidé 29 | |
| 2. | Analyse du portefeuille d'immeubles en exploitation 34 | |
| 3. | Le marché immobilier 38 | |
| 4. | Rapport des experts 44 | |
| V. | Etats financiers consolidés résumés 46 | |
| 1. | Compte de résultats consolidé 46 | |
| 2. | Etat du résultat global consolidé 47 | |
| 3. | Bilan consolidé 47 | |
| 4. | Tableau de flux de trésorerie consolidé 49 | |
| 5. | Etat consolidé de variation des capitaux propres 50 | |
| 6. | Notes annexes 52 | |
| 7. | Rapport du commissaire (revue limitée) 67 | |
| VI. | Informations sur les déclarations prévisionnelles 68 | |
| VII. | Déclaration des personnes responsables 68 |
Le 23 février 2016 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Société immobilière réglementée publique de droit belge Avenue Louise 331 bte 8 à 1050 Bruxelles Tél : +32 (0)2 626 07 70 Fax : +32 (0)2 626 07 71 TVA - BE 0877 248 501 - R.P.M Bruxelles www.aedifica.be
Exercice social 1
Commissaire Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCCRL, représentée par Jean-François Hubin, associé Experts immobiliers Stadim SCRL, de Crombrugghe & Partners SA et CBRE GmbH er juillet-30 juin
Stefaan Gielens, CEO – [email protected] Jean Kotarakos, CFO – [email protected] Martina Carlsson, Control & Communication Manager – [email protected]
Ce rapport financier semestriel est également disponible en version néerlandaise et anglaise33 .
33 La version française du document a force de preuve. Les autres versions sont des traductions et sont établies sous la responsabilité d'Aedifica.
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