Interim / Quarterly Report • Feb 24, 2015
Interim / Quarterly Report
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24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège social : Avenue Louise 331-333, 1050 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
La pertinence de la stratégie d'Aedifica, développée autour des deux tendances démographiques de fond que sont le vieillissement de la population en Europe de l'Ouest et la croissance de la population dans les grandes villes belges, a continué à lui valoir la confiance du marché, comme le démontre l'évolution du cours de l'action sur le semestre sous revue, passant de 50,00 € au 30 juin à 55,55 € au 31 décembre 2014. Continuant sur sa lancée, le cours a clôturé le 23 février 2015 à 59,89 €.
Le début de l'exercice 2014/2015 a tout d'abord été marqué par un changement de cadre réglementaire qui s'est déroulé en deux temps. Le 1er septembre 2014, la FSMA a agréé Aedifica en tant que société immobilière réglementée (« SIR publique ») sous conditions d'approbation par les actionnaires. Ensuite, l'assemblée générale extraordinaire du 17 octobre 2014 a approuvé de manière unanime le changement de statut de sicafi en faveur de celui de SIR publique. Aedifica se réjouit de bénéficier de ce nouveau statut qui lui permet de poursuivre l'exercice de ses activités dans l'intérêt de la Société, de ses actionnaires et des autres parties prenantes.
En Belgique, le semestre sous revue a été marqué par l'addition de sept sites de logement des seniors à Aarschot, Tirlemont, Olen, Wetteren, Zoersel, Hasselt et Remicourt (d'une valeur conventionnelle brute d'environ 102 millions €) au portefeuille consolidé du Groupe. Il a aussi vu l'achèvement de l'extension de la maison de repos à Gooik et de l'immeuble de résidence-services à Asse.
En Allemagne, huit maisons de repos (principalement situées en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, d'une valeur conventionnelle de plus de 60 millions €) se sont ajoutées aux cinq immeubles existants portant ainsi le portefeuille allemand du Groupe à plus de 100 millions €, soit 11 % du portefeuille consolidé. Le portefeuille allemand est encore appelé à croître rapidement, dès la levée des conditions suspensives pour l'acquisition d'un complexe d'appartements de résidence-services (annoncée en décembre dernier), d'une valeur conventionnelle de l'ordre de 14 millions €.
Les récents investissements réalisés en Belgique et en Allemagne font frôler le seuil du milliard d'euros à la juste valeur des immeubles de placement : elle s'établit à 971 millions € (contre 785 millions € au début de l'exercice, soit une croissance de 186 millions € ou de 24 % sur six mois). Afin de soutenir la croissance du Groupe, Aedifica a récemment renforcé son équipe en créant une fonction de Chief Operating Officer et en ouvrant une filiale de gestion immobilière en Allemagne.
Vu les investissements réalisés sur le semestre, le taux d'endettement consolidé s'inscrit en hausse et s'élève désormais à 52 % (contre 45 % au 30 juin 2014). Rappelons aussi que la Société a procédé à deux augmentations de capital ces derniers mois, pour un montant cumulé de près de 34 millions € : le dividende optionnel a connu un grand succès en novembre (les actionnaires d'Aedifica ayant opté pour environ 64 % de leurs actions pour l'apport de leurs droits au dividende net en échange de nouvelles actions au lieu du paiement du dividende en espèces), et les actions émises lors de la scission partielle de décembre 2014 ont fait l'objet d'un placement privé rapide, assorti d'une faible décote, auprès d'investisseurs belges et internationaux.
De nouvelles opportunités d'investissement, s'inscrivant pleinement dans la stratégie d'Aedifica plébiscitée par le marché, sont actuellement à l'étude, tant en Belgique qu'en Allemagne. Sans même tenir compte de nouvelles opportunités, la croissance future de la Société est aussi assurée par les engagements d'acquisition, de rénovation, d'extension et de redéveloppement relatifs à de nombreux sites. Ces projets s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de la Société qui porte, dans le segment du logement des seniors, tant sur le renforcement et l'amélioration des sites existants que sur le développement de nouveaux projets en partenariat avec des locataires/exploitants. Le pipeline actuel de projets de ce type représente un budget cumulé de plus de 160 millions € d'engagements, à investir sur un horizon de quatre ans. Cette stratégie permet à Aedifica de disposer d'un portefeuille d'immeubles de qualité générant des rendements nets intéressants.
Mais Aedifica ne se contente pas d'investir. Elle continue, dans le climat économique instable que l'on connaît, à gérer au mieux son patrimoine, qu'il s'agisse :
Ceci se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs en hausse de 18 %, par une marge d'exploitation en hausse à 79 % et des frais financiers maîtrisés. Le résultat net (hors éléments « non cash » dus à l'application des normes comptables sur les instruments financiers et sur les immeubles de placement), a dès lors pu atteindre 11,8 millions € (contre 9,2 millions € au 31 décembre 2013), en croissance de 28 %, ou encore 1,14 € par action (contre 0,93 € au 31 décembre 2013). Ce résultat (absolu et par action) est supérieur au budget (tant en termes de revenus locatifs que de résultat hors IAS 39 et IAS 40).
Compte tenu de la marche des affaires sur le 1er semestre de l'exercice, des investissements récents, des perspectives du Groupe et des conditions de marché actuelles, le conseil d'administration a revu à la hausse ses prévisions de dividende pour l'exercice en cours, et les établit maintenant à 2,00 € brut par action.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica se profile comme la société cotée belge de référence investissant en immobilier résidentiel.
Sa stratégie repose sur deux tendances démographiques de fond : le vieillissement de la population en Europe de l'Ouest et la croissance de la population dans les grandes villes belges. Elle vise à créer un portefeuille équilibré générant des revenus récurrents tout en offrant un potentiel de plus-values.
Aedifica est cotée sur Euronext Brussels (marché continu) depuis 2006. Aedifica apporte à l'investisseur une alternative par rapport à l'investissement direct en immobilier résidentiel.
Le présent rapport de gestion intermédiaire constitue une mise à jour du rapport de gestion au 30 juin 2014, compris dans le rapport financier annuel 2013/2014 dont le lexique reprend les définitions des principaux termes techniques utilisés. Seuls les changements significatifs qui ont eu lieu depuis lors sont présentés ici.
Le 1er septembre 2014, la FSMA (Autorité des Services et Marchés Financiers) a agréé Aedifica, sous certaines conditions suspensives, en tant que société immobilière réglementée (« SIR publique »), conformément à la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (« Loi SIR »).
L'assemblée générale extraordinaire des actionnaires d'Aedifica qui s'est tenue le 17 octobre 2014, a approuvé de manière unanime le changement de statut de sicafi en faveur de celui de SIR publique conformément à la Loi SIR.
Comme aucun droit de retrait n'a été exercé et que toutes les conditions suspensives auxquelles la modification des statuts et l'agrément par la FSMA étaient soumis ont dès lors été remplies, Aedifica revêt depuis le 17 octobre 2014 le statut de SIR publique.
Aedifica se réjouit de bénéficier de ce nouveau statut qui lui permet de poursuivre l'exercice de ses activités dans l'intérêt de la Société, de ses actionnaires et des autres parties prenantes.
Afin de soutenir la croissance du Groupe, Aedifica a récemment renforcé son équipe en créant une fonction de Chief Operating Officer et en ouvrant une filiale de gestion immobilière en Allemagne.
Madame Laurence Gacoin (37 ans) a rejoint l'équipe d'Aedifica dès le 1er janvier 2015 et exerce la nouvelle fonction de Chief Operating Officer. Madame Gacoin est Ingénieur Industriel en Construction (ECAM, Bruxelles) ; elle a obtenu un Master en Real Estate Management (UAMS, Anvers) et a réalisé un Executive Programme en Management & Philosophies (Solvay, Bruxelles). Madame Gacoin a
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
accumulé une vaste expérience dans le domaine de la gestion et du développement immobiliers au sein de sociétés immobilières belges comme Cofinimmo et ensuite le fonds d'investissement Fides Capital Group. En tant que COO elle coopère au pilotage du fonctionnement opérationnel du Groupe.
Aedifica dispose depuis le 1er janvier 2015 d'une filiale allemande : Aedifica Asset Management GmbH1. Elle conseillera et soutient Aedifica dans la croissance et la gestion de son portefeuille immobilier en Allemagne.
Monsieur Martin Engel (47 ans), MRICS, a été chargé d'assurer la fonction de « Geschäftsführer » (gérant) de cette nouvelle filiale. Monsieur Engel a un diplôme d'administration des affaires obtenu à la Technische Universität Berlin (« Diplom-Kaufmann ») et dispose d'une large expérience en matière de financement et d'investissement. Il a précédemment été actif au sein de GE Real Estate en tant qu'investisseur et Senior Asset Manager, pendant plus de 10 ans. Depuis 2005, il y était responsable de la gestion du portefeuille de logement des seniors.
Par le biais de cette nouvelle filiale, Aedifica étend sensiblement tant sa capacité opérationnelle que sa présence sur le marché allemand.
Halmolen
1 Etablie Frankfurter Landstr. 23 à 61352 Bad Homburg v. d. Höhe, Allemagne.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Pour rappel, le 12 juin dernier, Aedifica a annoncé un accord de principe pour l'acquisition d'un portefeuille de cinq maisons de repos dans la Province du Brabant flamand, dont le site de Binkom qui a été acquis à la même date.
Le 10 juillet et le 29 août dernier, Aedifica a acquis les sociétés Woon & Zorg Vg Aarschot SPRL et Woon & Zorg Vg Tienen SPRL (entretemps absorbées par Aedifica), propriétaires des sites d'Aarschot (164 unités, répartis entre une maison de repos de 120 lits et un immeuble de résidenceservices de 44 appartements) et de Tirlemont2 (178 unités, dont 129 lits de maison de repos et 49 appartements de résidence-services). La valeur conventionnelle brute des deux sites (réceptionnés en juillet et août 2014) est d'environ 44 millions € (hors terrain à Tirlemont déjà acquis le 30 juin 2014). Les maisons de repos sont exploitées sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans, tandis que les résidence-services le sont dans le cadre d'une convention de mise à disposition. Le rendement initial triple net des deux sites s'élève à environ 6 %. Ils contribuent au résultat avec un loyer réduit pour la première année (« step rent »). La cession de certains appartements de résidence-services, dans le cas présent, considéré par la Société comme des actifs non stratégiques, a débuté au cours du premier trimestre 2014/2015. Au 31 décembre 2014, 31 cessions (sur les 44 appartements de résidence-services) ont déjà été réalisées pour le site d'Aarschot et 27 cessions (sur les 49 appartements de résidence-services) ont déjà été réalisées pour le site de Tirlemont. La valeur conventionnelle des cessions déjà réalisées s'élève à environ 11 millions €.
Le 4 décembre 2014, Aedifica a réalisé l'acquisition (via la scission partielle mentionnée en section 3.8. ci-dessous et via l'acquisition des sociétés Krentzen SPRL – entretemps absorbée par Aedifica et Overbeke SPRL) de deux maisons de repos3 (De Notelaar située à Olen dans la Province d'Anvers totalisant 94 unités, et Overbeke située à Wetteren dans la Province de Flandre orientale totalisant 113 unités). Les immeubles ont été réceptionnés fin 2012 et sont exploités par Armonea sur base de contrats à long terme triple net de 27 ans. Le rendement initial triple net des deux sites s'élève à environ 6 % pour une valeur conventionnelle d'environ 29 millions €.
Le 11 décembre 2014, Aedifica a annoncé la signature de l'accord de principe pour l'acquisition de quatre sites de logement des seniors existants ou à construire répartis dans trois provinces belge4. Parmi les quatre sites, la maison de repos Halmolen (Halle-Zoersel, Province d'Anvers, 140 unités) a été acquise le même jour et les sites Villa Temporis (Hasselt, Province du Limbourg, 40 unités) et La Ferme Blanche (Remicourt, Province de Liège, 61 unités) sont entrés dans le portefeuille consolidé le
2 Voir communiqués de presse du 12 juin 2014, 10 juillet 2014 et 29 août 2014.
3 Voir communiqués de presse du 15 octobre 2014 et du 4 décembre 2014.
4 Voir communiqués de presse du 11 décembre 2014 et du 18 décembre 2014.
18 décembre 2014 via l'acquisition des sociétés Villa Temporis SCRL et Michri SA. Ces sites sont exploités sur base d'emphytéoses triple net de 27 ans. Le rendement initial triple net des trois sites est estimé à moins de 6 % pour une valeur conventionnelle d'environ 27 millions €. Des projets d'extension et de rénovation sont prévus pour les sites Villa Temporis et La Ferme Blanche pour porter leur capacité à respectivement 103 et 90 unités.
Le quatrième site fait l'objet d'une convention sous conditions suspensives conclue le 18 décembre 2014 pour l'acquisition future de 100 %5 des actions de la société RL Invest SA, propriétaire de l'immeuble (en construction) de résidence-services et de maison de repos Leopoldspark (Leopoldsburg, Province du Limbourg), qui totalisera 150 unités. La valeur conventionnelle totale du site après travaux s'élèvera à environ 20 millions € avec un rendement initial triple net estimé à moins de 6 %.
Ce portefeuille d'une capacité actuelle de 241 unités résidentielles pourra à terme, après réalisation des projets, comporter 483 unités.
Le 16 décembre 2014, Aedifica a acquis le contrôle de trois sociétés (Aedifica Luxemburg I, II et III SARL) propriétaires de huit maisons de repos situées en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et en Basse-Saxe (en Allemagne)6 totalisant 642 lits. Toutes les maisons de repos sont des constructions récentes qui ont été érigées entre 2009 et 2011. Les contrats de location prennent la forme de baux à long terme non résiliables d'une durée de 25 ans. Il s'agit de baux de type double net, l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble étant à charge du propriétaire. Aedifica bénéficie néanmoins d'une garantie triple net de 10 ans pour l'entretien des immeubles. Le rendement locatif brut initial (double net) s'élève à environ 7 % pour une valeur conventionnelle de plus de 60 millions €. Les huit sites contribuent au résultat avec un loyer réduit pour la première année (« step rent »).
Le 17 décembre 2014, Aedifica a annoncé la signature de l'acte d'achat du complexe d'appartements de résidence-services Service-Residenz Schloss Bensberg situé à Bergisch Gladbach (en Rhénaniedu-Nord-Westphalie, en Allemagne)7. Cet acte est soumis à des conditions suspensives (principalement de nature administrative) qui devraient en principe être levées dans le courant du 1er semestre 2015. Le prix d'acquisition sera payé à ce moment-là, et la propriété et la jouissance des immeubles seront automatiquement acquises. Le rendement locatif initial attendu est estimé à 6 % pour une valeur conventionnelle d'environ 14 millions €.
5 par Aedifica SA, avec sa filiale Aedifica Invest SA.
6 Voir communiqués de presse du 3 novembre 2014 et du 16 décembre 2014. Il s'agit de biens situés à Bad Harzburg, Enger, Kalletal, Kierspe, Kirchlengern, Olpe-Rüblinghausen, Rheinbach et Wenden-Rothemühle.
7 Voir communiqué de presse du 17 décembre 2014.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les travaux d'extension et de rénovation de la maison de repos Eyckenborch à Gooik ont été achevés au cours du premier trimestre 2014/2015. Le site a désormais une capacité de 142 résidents, contre 78 avant les travaux.
Les travaux d'extension l'immeuble de résidence-services Klein Veldeken à Asse ont été achevés au cours du deuxième trimestre 2014/2015. Le site, dont l'exploitation a été transférée à un opérateur spécialisé, a désormais une capacité de 58 unités, contre 41 avant les travaux.
Les chantiers progressent pour les projets suivants :
En matière de financement, les événements suivants ont eu lieu depuis le début de l'exercice 2014/2015 :
Compte tenu de ces éléments, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente actuellement comme suit (en millions €) :
| - | 2014/2015 : | 0 |
|---|---|---|
| - | 2015/2016 : | 85 |
| - | 2016/2017 : | 150 |
| - | 2017/2018 : | 92 |
| - | 2018/2019 : | 102 |
| - | 2019/2020 : | 80 |
| - | 2020/2021 : | 2 |
| - | 2021/2022 : | 25 |
| - | > 2022/2023 : | 15 |
| - | Lignes en place au 31 décembre 2014 : | 551 |
La conclusion de ces lignes de crédit illustre une fois de plus la relation forte et durable qu'Aedifica entretient avec ses banques.
Le 24 octobre 2014, le conseil d'administration d'Aedifica a pour la première fois décidé d'offrir aux actionnaires la possibilité d'apporter leur créance relative au dividende net 2013/2014 au capital de la société, en échange de nouvelles actions. Il a donc été possible de souscrire à une nouvelle action au prix d'émission de 48,45 € par l'apport de 30 coupons n° 12 de 1,6150 € net. Les actionnaires d'Aedifica ont opté pour environ 64 % de leurs actions pour l'apport de leurs droits au dividende net en échange de nouvelles actions au lieu du paiement du dividende en espèces. Ce résultat a conduit à une augmentation du capital d'Aedifica d'environ 11 millions €8.
8 Voir communiqué de presse du 24 novembre 2014.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 4 décembre 2014, l'assemblée générale extraordinaire9 d'Aedifica a approuvé la scission partielle de la SA La Réserve Invest par voie de transfert d'une partie de son patrimoine à la Société. Ceci a conduit à une augmentation du capital d'environ 23 millions € et à l'entrée dans le portefeuille de la Société des deux maisons de repos à Olen et Wetteren (voir section 3.3.1. ci-dessus).
A l'initiative de leur détenteur, les actions créées à cette occasion ont ensuite fait l'objet d'un placement privé10 rapide auprès d'investisseurs belges et internationaux, assorti d'une décote de 3,1% par rapport au cours de clôture du 4 décembre 2014.
Au cours du premier semestre de l'exercice en cours, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation a augmenté de 175 millions €, passant d'une juste valeur de 766 millions € à 941 millions € (soit 971 millions € pour le portefeuille total, y compris les projets de développement). Cette croissance (de 23 %) provient principalement des acquisitions nettes réalisées au cours du premier semestre (voir section 3.4. ci-dessus), de la mise en exploitation de projets de développement achevés (voir section 3.5. ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+6,7 millions € ou +0,7 % sur le premier semestre). Cette appréciation, estimée par les experts indépendants, se ventile de la manière suivante :
Notons que les immeubles de placement en exploitation analysés ci-dessus (941 millions €) comprennent des actifs détenus en vue de leur vente pour 6,7 millions €, dont les appartements de résidence-services en cours de cession à Aarschot et à Tirlemont, ainsi que l'immeuble semi-industriel Bara situé à Bruxelles (voir note annexe 12 des états financiers consolidés résumés ci-après).
Les immeubles de placement en exploitation d'Aedifica sont désormais composés de 153 biens, d'une surface bâtie totale d'environ 463.000 m², constitués principalement de :
864 appartements ;
et 6 hôtels comprenant 521 chambres.
Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (en juste valeur) :
9 Voir communiqué de presse du 4 décembre 2014.
10 Voir communiqués de presse du 4 et 5 décembre 2014.
Leur répartition géographique se présente comme suit (en juste valeur) :
Le taux d'occupation11 pour la partie non meublée du portefeuille (représentant 93 % de la juste valeur des immeubles en exploitation, contre 92% au terme de l'exercice précédent) a atteint 97,7 % au 31 décembre 2014, un niveau très élevé, encore supérieur au niveau record atteint à la clôture de l'exercice précédent (97,6 % au 30 juin 2014).
Le taux d'occupation pour la partie meublée du portefeuille (ne représentant plus que 7 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation) a quant à lui atteint 73,2 % sur les six premiers mois de l'exercice, en baisse par rapport au taux d'occupation réalisé sur les six premiers mois de l'exercice précédent (77,8 %) et par rapport au taux d'occupation réalisé sur la totalité de l'exercice 2013/2014 (78,0 %). La performance de la partie meublée du portefeuille est commentée en section 6.1. ci-dessous. Les premières indications pour le second semestre de l'exercice 2014/2015 montrent une normalisation du taux d'occupation des immeubles à appartements meublés au-dessus de 80 %.
Le taux d'occupation global12 du portefeuille a atteint 98 % au 31 décembre 2014.
La durée résiduelle moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 20 ans, supérieure à celle du 30 juin 2014 (19 ans). Selon la « Belgian RREC Overview » (publié chaque mois par la Banque Degroof), Aedifica se place de loin à la première position en termes de durée résiduelle moyenne des baux. Cette performance s'explique par la grande proportion de contrats de location à longue durée (comme les emphytéoses) du portefeuille d'Aedifica.
11 Le taux d'occupation se calcule comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels + garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables.
- Pour les appartements meublés : % des jours loués depuis le début de l'exercice comptable. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est spécifique à ce secteur.
12 Taux calculé selon la méthodologie EPRA.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par secteur d'activité, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation (augmentée, en ce qui concerne les appartements meublés, du goodwill et de la valeur comptable des meubles).
De manière générale, le rendement brut reste stable (5,9 %) par rapport à son niveau du 30 juin 2014.
| 31 décembre 2014 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation*** |
Projets de développement |
Immeubles de placement*** |
||||
| Juste valeur | 656.278 | 210.886 | 73.439 | 940.603 | 30.114 | 970.717 | ||||
| Loyers contractuels annuels |
39.025 | 11.684 | * | 4.578 | 55.287 | - | 55.287 | |||
| Rendement brut (%)** | 5,9% | 5,5% | 6,2% | 5,9% | - | - |
| 30 juin 2014 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement |
|
| Juste valeur | 482.401 | 210.128 | 73.260 | 765.789 | 19.191 | 784.980 | |
| Loyers contractuels annuels |
28.725 | 12.425 | * | 4.564 | 45.714 | - | 45.714 |
| Rendement brut (%)** | 6,0% | 5,8% | 6,2% | 5,9% | - | - |
| 31 décembre 2013 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement |
|||
| Juste valeur | 421.231 | 208.045 | 73.264 | 702.540 | 25.704 | 728.244 | |||
| Loyers contractuels annuels |
25.328 | 12.234 | * | 4.701 | 42.263 | - | 42.263 | ||
| Rendement brut (%)** | 6,0% | 5,8% | 6,4% | 6,0% | - | - |
* Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs de la période, HTVA et annualisés.
** Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois, augmentée du goodwill et du mobilier pour les appartements meublés). Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats "triple net"), les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif étant, en Belgique, entièrement pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels.
*** Y compris les actifs détenus en vue de la vente.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Un jeu d'états financiers résumés préparé conformément à la norme IAS 34 est fourni en page 43 du présent rapport financier semestriel. Les sections suivantes du rapport de gestion intermédiaire analysent ces états financiers sous un format analytique conforme à la structure du reporting interne d'Aedifica.
| Compte de résultats - schéma analytique | 31 décembre 2014 | 31 décembre 2013 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Revenus locatifs | 22.914 | 19.453 |
| Charges relatives à la location | -5 | -45 |
| Résultat locatif net | 22.909 | 19.408 |
| Charges opérationnelles* | -4.910 | -4.520 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 17.999 | 14.888 |
| Marge d'exploitation** % | 79% | 77% |
| Résultat financier hors IAS 39 | -6.055 | -5.579 |
| Impôts | -151 | -62 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 11.793 | 9.247 |
| Dénominateur (IAS 33) | 10.363.753 | 9.903.148 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action (€/action)2 | 1,14 | 0,93 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 11.793 | 9.247 |
| Impact IAS 39 : variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -3.294 | 926 |
| Impact IAS 40 : variation de la juste valeur des immeubles de placement | 12.722 | 990 |
| Impact IAS 40 : résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Impact IAS 40 : impôts différés | -116 | 193 |
| Résultat net (part du groupe) | 21.105 | 11.356 |
| Dénominateur (IAS 33) | 10.363.753 | 9.903.148 |
| Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action) | 2,04 | 1,15 |
* Rubriques IV à XV du compte de résultats.
** Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat locatif net.
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du 1er semestre de l'exercice 2014/2015 s'inscrit en hausse de +18 % par rapport à celui réalisé sur la même période de l'exercice précédent ; il s'élève à 22,9 millions € et est supérieur au budget (c.-à-d. aux prévisions semestrielles dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2014/2015 présentées dans le rapport financier annuel 2013/2014).
13 Le compte de résultats couvre la période de 6 mois du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2014. Les opérations d'acquisition sont comptabilisées à la date de transfert effectif du contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats.
Les variations sectorielles du chiffre d'affaires consolidé sont présentées ci-dessous :
| Revenus locatifs consolidés (x1.000€) |
31 décembre 2014 | 31 décembre 2013 | Var. (%) à périmètre constant |
Var. (%) |
|---|---|---|---|---|
| Logement des seniors | 15.120 | 11.403 | +1% | +33% |
| Immeubles à appartements | 5.848 | 6.039 | -5% | -3% |
| Hôtels et autres | 2.000 | 2.062 | -3% | -3% |
| Intersectoriel | -54 | -51 | ||
| Total | 22.914 | 19.453 | -2% | +18% |
L'évolution des revenus locatifs du secteur du logement des seniors (+33 % à périmètre variable et +1 % à périmètre constant) démontre la pertinence de la stratégie d'investissement d'Aedifica dans ce secteur, qui génère déjà près de 66 % du chiffre d'affaires et plus de 80 % du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille du Groupe.
Pour les appartements, les variations négatives sont dues aux appartements meublés qui subissent l'amplification de la volatilité sur leur marché (due au contexte économique morose) déjà signalée dans les précédentes publications, et à la conjonction de plusieurs facteurs internes, comme :
Signalons toutefois ici que la diminution du chiffre d'affaires provenant des appartements meublés ne se traduit pas par une diminution de même ampleur du résultat d'exploitation des immeubles concernés.
Pour les hôtels, comme déjà mentionné dans les publications précédentes, les variations négatives découlent notamment des réductions de loyers consenties au cours des exercices précédents afin de préserver le taux d'effort des établissements concernés, et, partant, la visibilité des cash flows et la valorisation des actifs.
Après déduction des charges relatives à la location, le résultat locatif net atteint 22,9 millions € (+18 % par rapport au 31 décembre 2013).
Le résultat immobilier atteint 22,2 millions € (31 décembre 2013 : 18,6 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 20,3 millions € (31 décembre 2013 : 16,9 millions €), soit une marge opérationnelle14 de 89 % (31 décembre 2013 : 87 %).
14 Résultat d'exploitation des immeubles divisé par le résultat locatif net.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Après déduction des frais généraux de 2,4 millions € (31 décembre 2013 : 2,0 millions €) et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille est en hausse de 21 % à 18,0 millions € représentant une marge d'exploitation de 79 % (31 décembre 2013 : 77 %) et est supérieur au budget.
La part de chaque secteur d'activités dans le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (constituant le résultat sectoriel au sens de IFRS 8) est détaillée en note annexe 3 des états financiers consolidés résumés ci-après.
Après prise en compte des flux cash générés par les produits dérivés de couverture (décrits plus bas), les charges d'intérêt nettes d'Aedifica s'élèvent à 6,0 millions € (31 décembre 2013 : 5,3 millions €). Le taux d'intérêt effectif moyen (3,2 % avant activation des intérêts intercalaires sur les projets de développement) est fortement en baisse par rapport à celui du premier semestre de l'exercice 2013/2014 (4,3 %) et est aussi inférieur à celui du budget. En tenant compte des autres produits et charges de nature financière (dont le produit non-récurrent de 0,4 million € détaillé en note annexe 5 des états financiers consolidés résumés ci-dessous), à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie du résultat hors IAS 39 et IAS 40 comme expliqué plus bas), le résultat financier hors IAS 39 représente une charge nette de 6,1 millions € (31 décembre 2013 : 5,6 millions €).
Les impôts se composent des impôts exigibles et des impôts différés. Conformément au régime particulier des SIR, les impôts exigibles (charge de 151 k€ ; 31 décembre 2013 : charge de 62 k€) comprennent principalement l'impôt belge sur les dépenses non admises de la Société, l'impôt sur le résultat généré par la Société à l'étranger et l'impôt sur le résultat des filiales consolidées. Les impôts différés sont commentés plus bas.
Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 a atteint 11,8 millions € pour ce semestre (31 décembre 2013 : 9,2 millions €), soit 1,14 € par action, calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (31 décembre 2013 : 0,93 € par action). Il comprend le produit financier non-récurrent de 0,4 million € mentionné plus haut, soit 0,04 € par action. Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 récurrent s'établit dès lors à 11,4 millions € (en hausse de 23 % par rapport au 9,2 millions € au 31 décembre 2013), soit 1,10 € par action. Ce résultat (absolu et par action) est supérieur au budget.
Le compte de résultats comprend, en outre, trois éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des instruments de couverture (comptabilisés conformément à la norme IAS 39) et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :
15 Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 30 juin 2014 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 31 décembre 2014.
enregistrée sur les projets de développement (contre +0,7 million € pour la même période de l'exercice précédent). La variation de juste valeur combinée des immeubles de placement en exploitation et des projets de développement représente une hausse de 12,7 millions € sur le semestre (31 décembre 2013 : 1,0 million €).
Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du groupe) semestriel s'élève à 21,1 millions € (31 décembre 2013 : 11,4 millions €). Le résultat de base par action (basic earnings per share, tel que défini par IAS 33), est de 2,04 € (31 décembre 2013 : 1,15 €).
| Bilan consolidé | 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| (x 1.000€) | ||
| Immeubles de placement* | 970.717 | 784.980 |
| Autres actifs repris dans le taux d'endettement | 13.758 | 9.678 |
| Autres actifs | 191 | 65 |
| Total des actifs | 984.666 | 794.723 |
| Capitaux propres | ||
| Hors impact IAS 39 | 466.899 | 435.278 |
| Impact IAS 39** | -44.921 | -38.203 |
| Capitaux propres | 421.978 | 397.075 |
| Dettes et passifs repris dans le taux d'endettement | 513.669 | 356.820 |
| Autres passifs | 49.019 | 40.828 |
| Total des capitaux propres et du passif | 984.666 | 794.723 |
| Taux d'endettement (%) | 52,1% | 44,9% |
* y compris les actifs détenus en vue de la vente.
** Juste valeur des instruments de couverture.
16 Les couvertures à long terme permettent notamment de réduire le risque de taux d'intérêt sur le financement d'investissements générant des revenus à long terme, tels que les emphytéoses. Pour rappel, la durée résiduelle moyenne des baux d'Aedifica est de 20 ans.
Au 31 décembre 2014, l'actif du bilan d'Aedifica est composé à 99 % (30 juin 2014 : 99 %) d'immeubles de placement, évalués conformément à la norme IAS 4017, pour un montant de 971 millions € (30 juin 2014 : 785 millions €). Cette rubrique reprend :
Les autres actifs repris dans le taux d'endettement représentent 1 % du total du bilan (30 juin 2014 : 1 %).
Depuis la constitution d'Aedifica, son capital a évolué au fur et à mesure des opérations immobilières (apports, fusions, etc.), et grâce aux augmentations de capital en espèces d'octobre 2010 et de décembre 2012. Il s'élève à 288 millions € au 31 décembre 201419 (30 juin 2014 : 270 millions €). Les capitaux propres (aussi appelés actif net), représentant la valeur intrinsèque d'Aedifica en tenant compte de la juste valeur du patrimoine immobilier, s'élèvent à :
Au 31 décembre 2014, les dettes et passifs repris dans le taux d'endettement (tel que défini par l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées) s'élèvent à 514 millions € (30 juin 2014 : 357 millions €), dont 498 millions € (30 juin 2014 : 346 millions €) représentent les montants effectivement tirés sur les lignes de crédit de la société. Le taux d'endettement consolidé d'Aedifica s'élève donc à 52,1 % (30 juin 2014 : 44,9 %), en augmentation sous l'effet des récents investissements réalisés en Allemagne et en Belgique. Rappelons ici que la Société a procédé à deux augmentations de capital ces derniers mois, pour un montant cumulé de près de 34 millions € (dividende optionnel en novembre et scission partielle en décembre 2014 – voir sections 3.7 et 3.8 ci-dessus).
17 C'est-à-dire comptabilisés à leur juste valeur, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants (à savoir Stadim SCRL, de Crombrugghe & Partners SA et CBRE GmbH).
18 Y compris les actifs détenus en vue de la vente. 19 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les frais d'augmentation de capital en diminution du capital statutaire.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le taux d'endettement consolidé dépassant 50 %, la Société a mis à jour son plan financier et a déterminé un calendrier d'exécution décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d'endettement consolidé ne dépasse 65 % des actifs consolidés, conformément à l'article 24 de l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux SIR. Ce plan financier a fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire confirmant la vérification par ce dernier de la méthode d'élaboration du plan, notamment en ce qui concerne ses fondements économiques, ainsi que la cohérence des chiffres que celui-ci contient avec la comptabilité de la Société. Le plan financier et le rapport spécial du commissaire ont été transmis pour information à la FSMA. Il ressort du plan financier que :
Les autres passifs de 49 millions € (30 juin 2014 : 41 millions €) représentent principalement la juste valeur des instruments financiers de couverture (31 décembre 2014 : 44 millions € ; 30 juin 2014 : 38 millions €).
20 C'est-à-dire sans accroissement du portefeuille immobilier. 21 C'est-à-dire avec accroissement du portefeuille immobilier.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau ci-dessous présente l'évolution de l'actif net par action.
Sans l'impact non monétaire (c'est-à-dire non cash) de la norme IAS 3922 et après prise en compte de la distribution du dividende 2013/2014 en novembre 201423, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 42,74 € au 31 décembre 2014 contre 40,57 € par action au 30 juin 2014.
| Actif net par action (en €) | 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Sur base de la juste valeur des immeubles de placement | ||
| Actif net hors IAS 39 | 42,74 | 40,57 |
| Impact IAS 39 | -4,11 | -3,73 |
| Actif net | 38,63 | 36,84 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 10.924.613 | 10.249.083 |
| Nombre d'actions | 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation* | 10.924.613 | 10.249.083 |
| Nombre total d'actions | 10.924.613 | 10.249.117 |
| Nombre total d'actions cotées en Bourse | 10.924.613 | 10.162.165 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) |
10.363.753 | 9.917.093 |
| Nombre de droits au dividende attendus en fin d'exercice** | 10.924.613 | 10.249.083 |
* Après déduction des actions propres.
** Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
22 L'impact IAS 39 de -4,11 € par action au 31 décembre 2014 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur
des instruments de couverture, négative à hauteur de 45 millions €, principalement enregistrée au passif du bilan. 23 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 38,74 € par action du 30 juin 2014 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en novembre 2014, et doit donc être corrigé de 1,90 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2014. Ce montant correspond au montant total du dividende (19 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2014 (10.249.083).
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités du Groupe.
Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :
Compte tenu de la marche des affaires sur le 1er semestre de l'exercice, des investissements récents, des perspectives du Groupe et des conditions de marché actuelles, le conseil d'administration a revu à la hausse ses prévisions de dividende pour l'exercice en cours, et les établit maintenant à 2,00 € brut par action.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Selon la « Belgian RREC Overview » (publiée chaque mois par la Banque Degroof), Aedifica est actuellement la 4ème SIR en termes de juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement (4ème au 30 juin 2014). De plus, en termes de volume moyen échangé en Bourse, Aedifica se classe à la 4ème place avec un volume moyen journalier de 490 k€ sur les douze derniers mois (au 30 juin 2014 : 4ème avec un volume moyen journalier de 410 k€).
Par ailleurs, entre le 31 décembre 2006 et le 31 décembre 2014, Aedifica a réussi à se hisser de la 36ème à la 8ème place dans le classement des 100 plus gros portefeuilles immobiliers en Belgique (selon le « Investors Directory 2015 », édité par Expertise BVBA en janvier 2015).
Le 24 septembre 2014, Aedifica a obtenu le « EPRA Silver Award » et le « EPRA Most Improved Award » pour le rapport financier annuel 2012/2013 (qui comprenait pour la première fois une section dédiée à l'EPRA). Ces résultats ont été décernés au regard des « best practice recommendations » publiées par l'EPRA, l'association européenne des sociétés immobilières cotées.
Lors du 54ème prix de la meilleure communication financière qui s'est déroulé le 17 octobre 2014 (organisé par l'ABAF, l'association belge des analystes financiers), Aedifica s'est classée dans le top 5 dans deux catégories : parmi les Small & Mid Cap, Aedifica a décroché la 1ère place pour la catégorie « Investor Relations » et la 5ème place pour la catégorie « Non Financial Information », ce qui lui a valu la 2ème place dans le classement général des Small & Mid Cap.
Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 2 à 9 du rapport financier annuel 2013/2014 restent pertinents pour les mois restants de l'exercice 2014/2015, étant entendu que la société a définitivement adopté le statut de société immobilière réglementée et que les risques relatifs au statut de la société ne sont plus susceptibles de se matérialiser.
Les transactions avec les parties liées, telles que définies par la norme IAS 24 et par le Code des sociétés, font l'objet de la note annexe 15 des états financiers consolidés résumés ci-joints. Ces transactions comprennent la rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs d'Aedifica.
Certains types de transactions sont en outre visés par l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR (à l'exception des cas explicitement visés par l'article 38 de la même Loi). Au cours du premier semestre de l'exercice 2014/2015, aucune transaction visée par cet article et sortant du cadre normal des relations commerciales entre Aedifica et ses prestataires de services habituels n'a été exécutée.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'assemblée générale ordinaire du 24 octobre 2014 a renouvelé, avec effet immédiat et pour une période de 3 ans (jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2017), le mandat de Madame Adeline Simont, en qualité d'administrateur non-exécutif.
L'assemblée générale ordinaire du 24 octobre 2014 a également approuvé, avec effet immédiat et pour une période de 3 ans (jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2017), la nomination de trois nouveaux administrateurs, à savoir Monsieur Eric Hohl, en qualité d'administrateur non-exécutif, Madame Sophie Maes, en qualité d'administrateur indépendant nonexécutif, et Madame Hilde Laga, en qualité d'administrateur indépendant non-exécutif.
Le conseil d'administration tient à renouveler ici ses remerciements chaleureux aux administrateurs sortants, à savoir Monsieur Jean-Louis Duplat (qui est arrivé le 24 octobre 2014 au terme du second renouvellement de son mandat d'administrateur indépendant et qui a perdu, conformément aux dispositions de l'article 526ter du Code des sociétés, son statut d'administrateur indépendant – statut qu'il assumait depuis la création d'Aedifica), Monsieur Jacques Blanpain (représentant permanent de Services et Promotion de Lasne SA) et Madame Galila Barzilaï Hollander, pour leur contribution intense au développement d'Aedifica depuis sa constitution en 2005.
La fonction de Président du conseil d'administration est exercée depuis le 24 octobre 2014 par Monsieur Olivier Lippens, Ingénieur commercial (ULB), qui dirige depuis 33 ans Finasucre, active à travers le monde dans le sucre, l'acide lactique, les ingrédients alimentaires et l'immobilier. Monsieur Olivier Lippens a rejoint le conseil d'administration d'Aedifica en 2010.
Monsieur Olivier Lippens a quitté le 24 octobre 2014 les comités du conseil d'administration dont il était membre (comité d'audit et comité d'investissement). Par ailleurs, Madame Hilde Laga a rejoint le comité d'audit, qui compte depuis le 24 octobre 2014 trois membres, dont deux indépendants au sens de l'article 526ter du Code des sociétés.
Lors de l'assemblée générale ordinaire du 24 octobre 2014, l'assemblée a décidé de renouveler, avec effet immédiat et pour une période de 3 ans (jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2017), le mandat d'Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL, représentée par Monsieur Jean-François Hubin en qualité de commissaire de la société.
Fait à Bruxelles le 23 février 2015. Le conseil d'administration.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Depuis le 18 mars 2013, l'action Aedifica est incluse dans les indices « FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ». Aedifica a en effet satisfait à tous les critères d'éligibilité, déterminés par l'EPRA, lors de la revue trimestrielle de la composition des indices en mars 2013.
L'EPRA (« European Public Real Estate Association ») se présente comme étant la voix du secteur de l'immobilier coté européen, comptant plus de 200 membres et représentant plus de 350 milliards € d'actifs. Les indices EPRA sont, quant à eux, les indices de référence les plus utilisés dans le monde de l'immobilier coté ; ils rassemblent plus de 85 sociétés, représentant une capitalisation boursière d'approximativement 160 milliards €. Les règles suivies pour l'inclusion dans les indices sont publiées sur le site web de l'EPRA.
Aedifica est reprise dans l'indice européen et belge avec une pondération de l'ordre de respectivement 0,3 % et 11 %.
Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit ci-dessous aux investisseurs la plupart des recommandations formulées par l'EPRA.
| 31 décembre 2014 | 31 décembre 2013 | |
|---|---|---|
| EPRA Résultat (en €/action) | 1,14 | 0,93 |
| EPRA Ratio des coûts (charge directes de vacances incluses) (en %) | 21 | 23 |
| EPRA Ratio des coûts (charge directes de vacances exclues) (en %) | 21 | 23 |
| 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 | |
| EPRA VAN (en €/action) | 42,88 | 40,54 |
| EPRA VANNN (en €/action) | 38,34 | 36,61 |
| EPRA Rendement Initial Net (RIN) (en %) | 5,2 | 5,2 |
| EPRA RIN ajusté (en %) | 5,2 | 5,2 |
| EPRA Taux de vacance locative (en %) | 2 | 2 |
Le 24 septembre 2014, Aedifica a obtenu le « EPRA Silver Award » et le « EPRA Most Improved Award » comme indiqué en section 8 du rapport de gestion intermédiaire ci-dessus.
24 Les données dans ce chapitre ne sont pas requises par la réglementation sur les SIR.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'action Aedifica (AED) est cotée sur le marché continu de Euronext Brussels depuis le 23 octobre 2006. Depuis lors, Aedifica a procédé à deux augmentations de capital en espèces avec droit de préférences :
Au 31 décembre 2014, Aedifica est reprise dans le Bel Re Inv Trusts (anciennement appelé BEL Real Estate) avec une pondération de 7,26 % et dans le Bel Mid Index25 avec une pondération de 2,99 %.
Sur base du cours de Bourse du 31 décembre 2014 (55,55 €), l'action Aedifica présente :
Entre la date de l'introduction en Bourse (après déduction des coupons qui représentaient les droits de préférence dans le cadre des augmentations de capital du 15 octobre 2010 et du 7 décembre 2012) et le 31 décembre 2014, le cours de l'action Aedifica a augmenté de 49 %, tandis que le Bel Mid Index a augmenté de 4 % et que l'index EPRA Europe26 a chuté de 28 % sur la même période.
25 L'indice BEL Mid est composé de valeurs n'appartenant pas à l'indice BEL20 ayant une capitalisation boursière flottante supérieure au niveau de l'indice BEL20 multiplié par 50.000 € et affichant un taux de rotation d'au moins 10 %. En outre, aucune valeur ne peut représenter plus de 10 % de l'indice Bel Mid. 26 Des informations supplémentaires sur l'Indice EPRA sont consultables sur le site web de l'EPRA (www.EPRA.com).
| Action Aedifica | 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Cours de bourse de clôture (en €) | 55,55 | 50,00 |
| Actif net par action (sur base de la juste valeur) hors impact IAS 39 (en €)1 | 42,74 | 40,57 |
| Prime (+) / Décote (-) (sur base de la juste valeur) hors impact IAS 39 | 30,0% | 23,2% |
| Actif net par action (sur base de la juste valeur) après répartition du dividende 2013/2014 y compris impact IAS 39 (en €) |
38,63 | 36,84 |
| Prime (+) / Décote (-) (sur base de la juste valeur) après impact IAS 39 | 43,8% | 35,7% |
| Capitalisation boursière (en €) | 606.862.252 | 508.108.250 |
| Free float2 | 88,17% | 88,17% |
| Nombre total d'actions cotées | 10.924.613 | 10.162.165 |
| Dénominateur pour le calcul de l'actif net par action | 10.924.613 | 10.249.083 |
| Volume journalier moyen (en actions) | 8.930 | 7.581 |
| Vélocité3 | 21,3% | 19,5% |
| Dividende brut par action (en €)4 | 2,00 | 1,90 |
| Rendement brut en dividende5 | 3,6% | 3,8% |
1 Après déduction du dividende 2013/2014 payé en novembre 2014.
2 Pourcentage du capital d'une société détenu par le public, selon la définition d'Euronext.
3 Volume total d'actions échangées annualisé divisé par le nombre total d'actions cotées, selon la définition d'Euronext.
4 Selon la section 7 du rapport de gestion intermédiaire ci-dessus.
5 Dividende brut par action, avant précompte mobilier de 15 % (conformément à la législation fiscale actuelle), divisé par le cours de Bourse de clôture.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les cours couvrent la période comprise entre la date de l'introduction en Bourse et le 20 février 2015.
Total return d'Aedifica et comparaison entre indices
Evolution du cours de bourse d'Aedifica et comparaison entre indices
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau ci-dessous indique les actionnaires d'Aedifica détenant plus de 5 % du capital (situation au 15 octobre 2010)27.
| Actionnaires | En % du capital |
|---|---|
| Jubeal Fondation | 6,37% |
| Wulfsdonck Investment SA | 5,46% |
| Free Float | 88,17% |
| Total | 100,00% |
Le nombre total d'actions est de 10.924.613.
| Calendrier financier | ||||
|---|---|---|---|---|
| Déclaration intermédiaire au 31.03.2015 | 12/05/2015 | |||
| Communiqué annuel 30.06.2015 | 3/09/2015 | |||
| Rapport financier annuel 2014/2015 | 23/09/2015 | |||
| Assemblée générale ordinaire 2015 | 23/10/2015 | |||
| Dividende - Coupon relatif à l'exercice 2014/2015 ("ex-date") | 28/10/2015 | |||
| Déclaration intermédiaire au 30.09.2015 | 17/11/2015 | |||
| Résultats semestriels 31.12.2015 | Février 2016 |
27 Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site web d'Aedifica. La société n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 15 octobre 2010. 28 Ces dates sont sous réserve de modification.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Logement des seniors | Superficie totale (m²)(1) |
Superficie résidentielle (m²) |
Nombre d'unités résidentielles |
Taux d'occup. (%)(2) |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. + VLE sur inoccupés(4) |
Valeur locative estimée(5) (VLE) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Château Chenois | 6.354 | 6.354 | 115 | 100,0% | 859.500 | 859.500 | 1.074.900 |
| New Philip | 3.914 | 3.914 | 111 | 100,0% | 470.600 | 470.600 | 580.700 |
| Jardins de Provence | 2.280 | 2.280 | 72 | 100,0% | 386.300 | 386.300 | 379.800 |
| Bel Air | 5.350 | 5.350 | 161 | 100,0% | 702.400 | 702.400 | 794.600 |
| Résidence Grange des Champs |
3.396 | 3.396 | 75 | 100,0% | 415.600 | 415.600 | 488.400 |
| Résidence Augustin | 4.832 | 4.832 | 94 | 100,0% | 522.600 | 522.600 | 522.600 |
| Ennea | 1.848 | 1.848 | 35 | 100,0% | 187.400 | 187.400 | 179.200 |
| Kasteelhof | 3.500 | 3.500 | 81 | 100,0% | 338.900 | 338.900 | 489.300 |
| Wielant | 4.834 | 4.834 | 103 | 100,0% | 520.600 | 520.600 | 605.700 |
| Résidence Parc Palace | 6.719 | 6.719 | 162 | 100,0% | 1.215.700 | 1.215.700 | 1.292.200 |
| Résidence Service | 8.716 | 8.716 | 175 | 100,0% | 1.250.500 | 1.250.500 | 1.049.400 |
| Résidence du Golf | 6.424 | 6.424 | 194 | 100,0% | 751.400 | 751.400 | 1.146.200 |
| Résidence Boneput | 2.993 | 2.993 | 78 | 100,0% | 439.600 | 439.600 | 516.100 |
| Résidence Aux Deux Parcs | 1.618 | 1.618 | 53 | 100,0% | 255.100 | 255.100 | 305.700 |
| Résidence L'Air du Temps | 2.763 | 2.763 | 88 | 100,0% | 450.000 | 450.000 | 505.400 |
| Au Bon Vieux Temps | 1.268 | 1.268 | 43 | 100,0% | 196.000 | 196.000 | 174.700 |
| Op Haanven | 4.675 | 4.675 | 91 | 100,0% | 401.200 | 401.200 | 440.100 |
| Résidence Exclusiv | 4.253 | 4.253 | 104 | 100,0% | 688.900 | 688.900 | 656.800 |
| Séniorie Mélopée | 2.967 | 2.967 | 70 | 100,0% | 478.000 | 478.000 | 385.700 |
| La Boule de Cristal | 1.290 | 1.290 | 41 | 100,0% | 90.900 | 90.900 | 160.500 |
| Les Charmes en Famenne | 3.165 | 3.165 | 96 | 100,0% | 292.200 | 292.200 | 340.600 |
| Seniorerie La Pairelle | 6.016 | 6.016 | 140 | 100,0% | 743.500 | 743.500 | 681.400 |
| Residence Gaerveld | 1.504 | 1.504 | 20 | 100,0% | 163.700 | 163.700 | 165.600 |
| Résidence du Plateau | 8.069 | 8.069 | 143 | 100,0% | 1.237.700 | 1.237.700 | 1.200.700 |
| Seniorie de Maretak | 5.684 | 5.684 | 122 | 100,0% | 515.400 | 515.400 | 694.700 |
| De Edelweis | 6.914 | 6.914 | 105 | 100,0% | 732.100 | 732.100 | 863.300 |
| Bois de la Pierre | 2.272 | 2.272 | 65 | 100,0% | 429.700 | 429.700 | 417.900 |
| Buitenhof | 4.386 | 4.386 | 80 | 100,0% | 533.300 | 533.300 | 636.700 |
| Klein Veldeken | 5.824 | 5.824 | 58 | 100,0% | 611.500 | 611.500 | 663.300 |
| Koning Albert I | 7.775 | 7.775 | 110 | 100,0% | 896.800 | 896.800 | 912.700 |
| Eyckenborch | 8.771 | 8.771 | 142 | 100,0% | 1.071.800 | 1.071.800 | 856.700 |
| Rietdijk | 2.155 | 2.155 | 59 | 100,0% | 327.600 | 327.600 | 342.100 |
29 Il n'est pas dans l'intérêt de l'actionnaire de publier les valeurs par immeuble. Les adresses des immeubles sont disponibles dans le rapport financier annuel 2013/2014. Les adresses des acquisitions depuis le 1er juillet 2014 sont disponibles dans les communiqués de presse respectifs.
Les onze immeubles suivants sont détenus par une filiale : De Stichel (De Stichel SA), Seniorenresidenz Mathilde (Aedifica Luxemburg I), Die Rose im Kalletal (Aedifica Luxemburg I), Seniorenresidenz Klosterbauerschaft (Aedifica Luxemburg I), Senioreneinrichtung Haus Matthäus (Aedifica Luxemburg II), Bonifatius Seniorenzentrum (Aedifica Luxemburg II), Senioreneinrichtung Haus Elisabeth (Aedifica Luxemburg II), Seniorenresidenz Am Stübchenbach (Aedifica Luxemburg III), Seniorenresidenz Kierspe (Aedifica Luxemburg III), La Ferme Blanche (Michri SA) et Villa Temporis (Villa Temporis SCRL). Les deux terrains suivants sont détenus par une filiale : le terrain situé à Wetteren sur lequel est bâtie la maison de repos Overbeke (Overbeke SPRL) et le terrain situé à Bruges sur lequel est bâti une partie de l'hôtel Martin's Brugge (Aedifica Invest Brugge SA). Tous les autres immeubles sont détenus par Aedifica SA.
| Logement des seniors | Superficie totale (m²)(1) |
Superficie résidentielle (m²) |
Nombre d'unités résidentielles |
Taux d'occup. (%)(2) |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. + VLE sur inoccupés(4) |
Valeur locative estimée(5) (VLE) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marie-Louise | 1.959 | 1.959 | 0 | 100,0% | 126.900 | 126.900 | 310.600 |
| Gaerveld | 6.994 | 6.994 | 115 | 100,0% | 769.800 | 769.800 | 781.700 |
| Larenshof | 6.988 | 6.988 | 117 | 100,0% | 1.003.000 | 1.003.000 | 942.100 |
| Ter Venne | 6.634 | 6.634 | 102 | 100,0% | 957.900 | 957.900 | 1.124.300 |
| Pont d'Amour | 4.364 | 4.364 | 74 | 100,0% | 498.200 | 498.200 | 866.600 |
| Résidence Les Cheveux d'Argent |
4.177 | 4.177 | 80 | 100,0% | 240.400 | 240.400 | 317.200 |
| 't Hoge | 2.055 | 2.055 | 62 | 100,0% | 202.300 | 202.300 | 455.200 |
| Helianthus | 2.409 | 2.409 | 45 | 100,0% | 232.300 | 232.300 | 451.300 |
| Hestia | 12.682 | 12.682 | 222 | 100,0% | 1.300.900 | 1.300.900 | 1.545.700 |
| Plantijn | 5.958 | 5.958 | 110 | 100,0% | 468.000 | 468.000 | 833.400 |
| Salve | 6.730 | 6.730 | 117 | 100,0% | 837.300 | 837.300 | 866.700 |
| AGO Herkenrath | 4.000 | 4.000 | 80 | 100,0% | 575.000 | 575.000 | 613.273 |
| AGO Dresden | 5.098 | 5.098 | 116 | 100,0% | 583.233 | 583.233 | 670.950 |
| De Stichel | 6.257 | 6.257 | 118 | 100,0% | 643.100 | 643.100 | 660.800 |
| Huize Lieve Moenssens | 4.301 | 4.301 | 67 | 100,0% | 321.650 | 321.650 | 348.400 |
| AGO Kreischa | 3.670 | 3.670 | 84 | 100,0% | 416.516 | 416.516 | 414.896 |
| Haus Dottendorf | 5.927 | 5.927 | 130 | 100,0% | 740.000 | 740.000 | 711.240 |
| Goldene Au | 4.141 | 4.141 | 83 | 100,0% | 402.240 | 402.240 | 397.531 |
| Oase Binkom | 4.076 | 4.076 | 111 | 100,0% | 718.459 | 718.459 | 738.315 |
| Oase Tienen7 | 10.244 | 10.244 | 151 | 100,0% | 1.090.039 | 1.090.039 | 1.071.226 |
| Oase Aarschot Wissenstraat7 | 11.917 | 11.917 | 133 | 100,0% | 1.052.802 | 1.052.802 | 975.400 |
| De Notelaar | 8.651 | 8.651 | 94 | 100,0% | 927.800 | 927.800 | 1.037.000 |
| Overbeke | 6.917 | 6.917 | 113 | 100,0% | 773.500 | 773.500 | 825.800 |
| Seniorenresidenz Mathilde | 3.448 | 3.448 | 75 | 100,0% | 554.695 | 554.695 | 579.264 |
| Die Rose im Kalletal | 2.789 | 2.789 | 68 | 100,0% | 489.910 | 489.910 | 518.754 |
| Seniorenresidenz Klosterbauerschaft |
3.497 | 3.497 | 80 | 100,0% | 590.341 | 590.341 | 608.478 |
| Senioreneinrichtung Haus Matthäus |
2.391 | 2.391 | 50 | 100,0% | 354.666 | 354.666 | 365.823 |
| Bonifatius Seniorenzentrum | 3.967 | 3.967 | 80 | 100,0% | 598.714 | 598.714 | 606.951 |
| Senioreneinrichtung Haus Elisabeth |
3.380 | 3.380 | 80 | 100,0% | 567.466 | 567.466 | 577.980 |
| Seniorenresidenz Am Stübchenbach |
5.874 | 5.874 | 130 | 100,0% | 782.925 | 782.925 | 828.234 |
| Seniorenresidenz Kierspe | 3.721 | 3.721 | 79 | 100,0% | 548.395 | 548.395 | 546.987 |
| Halmolen | 9.200 | 9.200 | 140 | 100,0% | 996.000 | 996.000 | 1.012.650 |
| Villa Temporis | 3.964 | 3.964 | 40 | 100,0% | 284.000 | 284.000 | 353.800 |
| La Ferme Blanche | 1.697 | 1.697 | 61 | 100,0% | 200.000 | 200.000 | 556.800 |
| Total du secteur « Logement des seniors » |
322.606 | 322.606 | 6.293 | 100,0% | 39.024.951 | 39.024.951 43.039.052 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Immeubles à appartements Superficie | Superficie | Nombre | Taux | Loyers | Loyers | Valeur | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| totale | résidentielle | d'unités | d'occup. | contract.(3) | contr. | locative | |
| (m²)(1) | (m²) | résidentielles | (%)(2) | + VLE sur inoccupés(4) |
estimée(5) (VLE) |
||
| Tervueren 13 A/B | 4.628 | 621 | 3 | 64,7% | 386.243 | 596.533 | 627.633 |
| Sablon | 4.655 | 3.342 | 30 | 85,2% | 827.426 | 971.639 | 934.560 |
| Complexe Laeken - Pont Neuf | 5.720 | 4.637 | 42 | 83,1% | 543.968 | 654.640 | 677.578 |
| Le Bon 24-28 | 1.666 | 1.666 | 15 | 100,0% | 177.543 | 177.543 | 214.253 |
| Lombard 32 | 1.431 | 1.095 | 13 | 98,9% | 214.897 | 217.237 | 178.343 |
| Complexe Louise 331-333 | 4.871 | 1.509 | 8 | 87,6% | 559.700 | 638.900 | 674.000 |
| Place du Samedi 6-10 | 3.769 | 2.365 | 24 | 87,9% | 287.911 | 327.546 | 308.120 |
| Broqueville 8 | 638 | 638 | 6 | 29,2% | 20.058 | 68.586 | 70.308 |
| Bataves 71 | 552 | 312 | 3 | 100,0% | 60.162 | 60.162 | 57.480 |
| Tervueren 103 | 881 | 410 | 6 | 100,0% | 124.934 | 124.944 | 120.605 |
| Louis Hap 128 | 688 | 688 | 7 | 97,8% | 78.419 | 80.219 | 77.458 |
| Rue Haute | 2.630 | 1.380 | 20 | 83,2% | 223.395 | 268.648 | 314.123 |
| Résidence Palace | 6.388 | 6.189 | 57 | 83,4% | 490.000 | 587.800 | 711.800 |
| Churchill 157 | 2.210 | 1.955 | 22 | 86,5% | 230.901 | 266.976 | 267.838 |
| Auderghem 237-239-241-266- 272 |
1.739 | 1.739 | 22 | 77,8% | 157.329 | 202.194 | 221.643 |
| Edison | 2.029 | 758 | 7 | 85,9% | 104.336 | 121.423 | 138.265 |
| Verlaine/Rimbaud/Baudelaire | 2.795 | 1.518 | 21 | 96,7% | 255.219 | 263.799 | 271.333 |
| Ionesco | 930 | 930 | 10 | 96,5% | 93.142 | 96.562 | 98.895 |
| Musset | 562 | 472 | 6 | 85,6% | 43.720 | 51.050 | 50.200 |
| Giono & Hugo | 1.412 | 1.412 | 15 | 95,2% | 122.619 | 128.859 | 135.140 |
| Antares | 439 | 439 | 7 | 83,6% | 34.342 | 41.092 | 39.323 |
| Ring | 11.381 | 7.227 | 88 | 100,0% | 728.500 | 728.500 | 860.100 |
| Résidence Gauguin et Manet | 2.885 | 2.885 | 35 | 89,2% | 283.260 | 317.480 | 306.825 |
| Résidence de Gerlache | 6.794 | 6.174 | 75 | 86,8% | 704.514 | 811.829 | 818.850 |
| Complexe Souveraine | 11.847 | 11.354 | 116 | 69,7% | 1.850.340 | 1.850.340 | 6 1.477.013 |
| Louise 130 | 1.110 | 694 | 9 | 74,8% | 190.806 | 190.806 | 6 164.900 |
| Louise 135 (+ 2 parkings Louise 137) |
1.978 | 1.930 | 31 | 74,1% | 472.442 | 472.442 | 6 346.800 |
| Louise 270 | 1.043 | 958 | 14 | 74,3% | 203.641 | 203.641 | 6 148.100 |
| Vallée 48 | 623 | 623 | 6 | 85,6% | 110.640 | 110.640 | 6 89.100 |
| Livourne 16-18 (+ 24 parkings Livourne 7-11) |
1.567 | 1.567 | 16 | 77,1% | 340.400 | 340.400 | 263.800 6 |
| Freesias | 3.635 | 3.138 | 37 | 60,9% | 322.494 | 322.494 | 361.600 6 |
| Héliotropes | 1.493 | 1.223 | 25 | 81,1% | 225.372 | 225.372 | 6 175.300 |
| Livourne 20-22 | 1.326 | 1.326 | 12 | 87,7% | 288.447 | 288.447 | 187.700 6 |
| Livourne 14 | 324 | 324 | 6 | 80,6% | 42.218 | 42.218 | 6 34.100 |
| Résidence Chamaris | 1.838 | 1.702 | 23 | 84,2% | 437.900 | 437.900 | 6 354.610 |
| Stephanie's Corner | 3.150 | 2.617 | 27 | 85,2% | 446.741 | 524.396 | 522.568 |
| Total du secteur « Immeubles à appartements » |
101.626 | 77.816 | 864 | n.a. | 11.683.980 | 12.813.258 12.300.264 |
| Hôtels et autres | Superficie totale (m²)(1) |
Superficie résidentielle (m²) |
Nombre d'unités résidentielles |
Taux d'occup. (%)(2) |
Loyers contract.(3) |
Loyers contr. + VLE sur inoccupés(4) |
Valeur locative estimée(5) (VLE) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hotel Martin's Brugge | 11.369 | 0 | 0 | 100,0% | 1.598.628 | 1.598.628 | 1.199.220 |
| Royale 35 | 1.813 | 0 | 0 | 100,0% | 190.216 | 190.216 | 174.405 |
| Martin's Klooster | 6.935 | 0 | 0 | 100,0% | 1.381.279 | 1.381.279 | 1.141.080 |
| Bara 124-1267 | 1.539 | 0 | 0 | 0,0% | 0 | 59.265 | 59.265 |
| Corbais 18 | 292 | 292 | 1 | 100,0% | 26.800 | 26.800 | 12.400 |
| Carbon | 5.715 | 0 | 0 | 100,0% | 456.600 | 456.600 | 565.300 |
| Eburon | 4.016 | 0 | 0 | 100,0% | 333.800 | 333.800 | 462.800 |
| Ecu | 1.960 | 0 | 0 | 100,0% | 174.300 | 174.300 | 232.200 |
| Eurotel | 4.779 | 0 | 0 | 100,0% | 291.500 | 291.500 | 377.700 |
| Villa Bois de la Pierre | 320 | 160 | 4 | 100,0% | 31.000 | 31.000 | 40.100 |
| Duysburgh | 470 | 470 | 5 | 100,0% | 63.200 | 63.200 | 40.300 |
| Résidence du Lac | 0 | 0 | 0 | 100,0% | 30.700 | 30.700 | 30.700 |
| Total du secteur « Hôtels et autres » |
39.208 | 922 | 10 | 98,7% | 4.578.023 | 4.637.288 | 4.335.470 |
| TOTAL des immeubles de placement |
463.439 | 401.344 | 7.167 | n.a. | 55.286.954 | 56.475.497 59.674.786 | 6 |
1 Surface hors sol et hors parking. Les caves ne sont prises en compte que dans des cas exceptionnels.
2 Voir lexique du rapport financier annuel 2013/2014. Il est bon de rappeler que le taux d'occupation des immeubles à appartements meublés ne peut être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente. Il est également à noter que le taux d'occupation des immeubles résidentiels et mixtes inclut les unités en rénovation et donc temporairement non louables.
3 Voir lexique du rapport financier annuel 2013/2014. Les montants relatifs aux immeubles à appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.
4 Pour les immeubles à appartements meublés, aucune valeur locative estimée (VLE) n'a été ajoutée pour le vide.
5 Voir lexique du rapport financier annuel 2013/2014. La VLE est la valeur telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants. Pour les immeubles à appartements meublés, les experts font abstraction de l'occupation meublée.
6 Cette VLE n'est pas comparable aux loyers contractuels, car (pour les immeubles à appartements meublés) elle ne tient pas compte d'une occupation meublée.
7 Partiellement (Oase Tienen, Oase Aarschot Wissenstraat) ou totalement (Bara) repris au bilan dans les actifs détenus en vue de la vente.
| Projets et rénovations | Inv. estimé |
Inv. au 31 décembre |
Inv. futur |
Date de mise en |
Commentaires | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en millions €) | 2014 | exploitation | ||||
| I. Projets en cours | ||||||
| Residentie Sporenpark | Beringen | 17,4 | 12,3 | 5,1 | 2014/2015 | Construction d'une nouvelle maison de repos |
| Rue Haute | Bruxelles | 1,9 | 1,6 | 0,3 | 2014/2015 | Rénovation d'un immeuble à appartements |
| Divers | Divers | 2,4 | 2,0 | 0,4 | 2014/2015 | Rénovation de 2 immeubles |
| Martin's Brugge | Bruges | 1,2 | 0,8 | 0,4 | 2014/2015 | Rénovation partielle d'un hôtel |
| Salve | Brasschaat | 2,4 | 1,4 | 1,0 | 2015/2016 | Rénovation et redéveloppement d'une maison de repos |
| 't Hoge | Courtrai | 4,9 | 2,5 | 2,4 | 2015/2016 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Helianthus | Melle | 3,4 | 0,3 | 3,1 | 2015/2016 | Extension d'une maison de repos |
| Pont d'Amour | Dinant | 7,9 | 4,5 | 3,4 | 2015/2016 | Extension d'une maison de repos |
| Marie-Louise | Wemmel | 3,2 | 0,1 | 3,1 | 2015/2016 | Rénovation et reconversion en appartements de résidence-services |
| Villa Temporis | Hasselt | 9,6 | 1,5 | 8,1 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Au Bon Vieux Temps | Mont-Saint-Guibert | 9,8 | 0,4 | 9,4 | 2016/2017 | Construction d'une maison de repos |
| Op Haanven | Veerle-Laakdal | 2,9 | 0,0 | 2,9 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Aux Deux Parcs | Jette | 1,9 | 0,0 | 1,9 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| Air du Temps | Chênée | 5,8 | 0,2 | 5,6 | 2017/2018 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Plantijn | Kapellen | 7,6 | 0,0 | 7,6 | 2018/2019 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| II. Projets soumis à des conditions suspensives | ||||||
| La Ferme Blanche | Remicourt | 6,0 | 0,0 | 6,0 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Résidence du Lac | Bruxelles | 5,0 | 0,0 | 5,0 | 2016/2017 | Construction d'un immeuble à appartements |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem | 7,0 | 0,0 | 7,0 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Oase Binkom | Binkom | 2,2 | 0,0 | 2,2 | 2016/2017 | Extension d'une maison de repos |
| Résidence Cheveux d'Argent |
Spa | 3,0 | 0,0 | 3,0 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| Tervuren | Tervueren | 24,0 | 0,0 | 24,0 | 2017/2018 | Construction d'une nouvelle maison de repos |
| III. Réserves foncières | ||||||
| Terrain Bois de la Pierre | Wavre | 1,8 | 1,8 | 0,0 | - | Réserve foncière |
| Platanes | Bruxelles | 0,2 | 0,2 | 0,0 | - | Réserve foncière |
| IV. Acquisitions sous conditions suspensives | ||||||
| Service-Residenz Schloss Bensberg |
Bensberg | 14,0 | 0,0 | 14,0 | 2014/2015 | Acquisition d'un complexe d'appartements de résidence-services |
| Leopoldspark | Leopoldsburg | 20,0 | 0,0 | 20,0 | 2015/2016 | Construction d'une nouvelle maison de repos |
| Projets Oase | Aarschot & Glabbeek |
27,8 | 0,0 | 27,8 | 2015-2017 | Construction de 2 nouvelles maisons de repos |
| Total | 193,3 | 29,6 | 163,7 | |||
| Frais d'étude activés | - | 0,9 | - | |||
| Rénovations mineures | - | 0,8 | - | |||
| Variation de la juste valeur |
- | -0,9 | - | |||
| Arrondi | - | -0,3 | - | |||
| Montant au bilan | 30,1 |
Parmi ces projets, 95 % sont déjà pré-loués. Le budget d'investissement futur total de 164 millions € est supposé payé en espèces.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Répartition par secteur d'activité (en juste valeur) |
31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 70% | 63% |
| Immeubles à appartements | 22% | 27% |
| Hôtels et autres | 8% | 10% |
| Répartition géographique (en juste valeur) |
31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Belgique | 89% | 95% |
| Flandre | 46% | 43% |
| Bruxelles | 31% | 38% |
| Wallonie | 12% | 14% |
| Allemagne | 11% | 5% |
| Répartition des immeubles (en juste valeur) |
31 décembre 2014 |
|---|---|
| Complexe Souveraine (appartements) | 3% |
| Immeubles < 3% | 97% |
| Nombre d'immeubles par secteur d'activité | 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 66 | 52 |
| Immeubles à appartements | 75 | 75 |
| Hôtels et autres | 12 | 12 |
| Total | 153 | 139 |
| Age des immeubles par type de contrat (juste valeur) |
31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Baux triple net | 66% | 67% |
| Immeubles de 0 à 10 ans faisant l'objet d'autres types de baux |
19% | 14% |
| Immeubles de plus de 10 ans faisant l'objet d'autres types de baux |
15% | 19% |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Répartition de la durée initiale des baux (juste valeur) |
31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| ≥ 15 ans | 78% | 73% |
| < 15 ans | 22% | 27% |
La durée moyenne restante des baux est de 20 ans.
| Répartition des loyers contractuels par groupe contrôlant des entités juridiques en relation contractuelle avec Aedifica |
31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 71% | 63% |
| Belgique | 58% | 57% |
| Armonea | 13% | 13% |
| Senior Living Group* | 13% | 16% |
| Orpea | 12% | 14% |
| Soprim@ | 8% | 10% |
| Oase | 5% | 2% |
| Vulpia | 3% | 0% |
| Time for Quality | 2% | 0% |
| Autres | 2% | 2% |
| Allemagne | 13% | 6% |
| Residenz-Gruppe Bremen | 8% | 0% |
| AGO | 3% | 3% |
| Senator | 1% | 2% |
| Volkssolidarität | 1% | 1% |
| Hôtels et autres | 7% | 9% |
| Martin's Hotels | 5% | 6% |
| Different Hotel Group | 2% | 3% |
| Autres locataires | 22% | 28% |
| Total | 100% | 100% |
* Groupe Korian-Medica
| Rendement brut par secteur d'activité (en fonction de la juste valeur) |
31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Logement des seniors | 5,9% | 6,0% |
| Immeubles à appartements | 5,5% | 5,8% |
| Hôtels et autres | 6,2% | 6,2% |
| Moyenne | 5,9% | 5,9% |
30 Le rendement brut est calculé comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels y compris les garanties locatives) / (Juste valeur des immeubles concernés).
- Pour les appartements meublés: (Chiffre d'affaires au 31 décembre 2014 annualisé et HTVA) / (Juste valeur des immeubles concernés + goodwill + mobilier).
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Taux d'occupation (Immeubles à appartements meublés) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Déc 2014 | 73,2% | |||
| Déc 2013 | 77,8% |
| Taux d'occupation (Portefeuille total hors appartements meublés) | |||
|---|---|---|---|
| Déc 2014 | 97,7% | ||
| Juin 2014 | 97,6% | ||
| Déc 2013 | 96,7% |
31 Le taux d'occupation est calculé comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés) : (Loyers contractuels y compris les garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables des immeubles de placement. - Pour les appartements meublés : % des jours loués pour le semestre. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les prix sur le marché immobilier résidentiel ont résisté en 2014, mais l'activité s'est tassée. Sur le marché secondaire (c'est-à-dire les ventes soumises aux droits d'enregistrement), le nombre de ventes d'habitations unifamiliales avait déjà diminué de 6 % en 2012. En 2013 et en 2014, le nombre de ventes s'est maintenu autour de 80.000 unités, à chaque fois grâce aux volumes réalisés au dernier trimestre de l'année. Le prix moyen, qui atteint 228.000 €, a à peine évolué (+0,2 %).
La politique d'octroi de crédit plus stricte menée par les banques se fait sentir. Une limite de financement à 80 % du prix du marché semble s'appliquer de plus en plus. Cela signifie que l'acheteur, en tenant compte des coûts de transaction et d'emprunt, doit disposer de plus d'un tiers du prix d'achat en ressources propres, soit en moyenne 76.000 €.
L'acquisition d'appartements comme alternative moins coûteuse à l'achat d'une maison avait encore bénéficié d'un intérêt croissant en 2012 (+2 % en nombre de transactions), mais l'activité et le prix moyen de ce marché stagnent depuis lors.
Le plus grand recul s'est marqué au niveau des terrains à bâtir : les unités vendues diminuent encore de 10 % pour atteindre environ 14.500 parcelles, soit 46 % de moins que le dernier sommet atteint en 2005, ou encore à peine un quart du sommet historique de 1973. On constate cependant que les prix continuent à augmenter d'environ 5 % en Flandre, tandis qu'ils stagnent en Wallonie.
La contraction au niveau des terrains porte ses effets de manière logique sur le marché de la construction. Le nombre d'habitations unifamiliales mises en chantier varie depuis 2011 autour de 20.000, soit un tiers de moins par rapport aux années 1990. Le nombre d'appartements en chantier par immeuble augmente pour la première fois pour atteindre 10 unités. Le nombre total d'unités en chantier s'est élevé à environ 23.000 de 2009 à 2013 puis a connu une croissance de l'ordre de 20 % pour atteindre 28.500 unités en 2014. La part des appartements dans les nouvelles constructions se dirige peu à peu vers le cap des 60 %, la part des habitations unifamiliales tendant vers 40 %. Il est frappant de constater que dans les deux secteurs (appartements, habitations unifamiliales) presque 80 % des nouvelles constructions et 63 % des ventes sur le marché secondaire sont réalisées en Flandre.
Le nombre de permis d'urbanisme délivrés nous oriente vers des perspectives plus positives que précédemment (bien qu'il convienne de rester prudent), soit environ 23.700 unités (+13 %) pour les habitations unifamiliales et même 34.000 unités (+20 %) pour les appartements. Il est cependant vraisemblable que ces permis n'aboutiront pas tous à des chantiers à court terme.
Les prévisions à court terme pour le marché résidentiel, toutes choses restant égales par ailleurs sur le plan fiscal et économique, indiquent que l'âge moyen du principal groupe d'acheteurs s'approcherait progressivement des 40-45 ans. L'exigence en capitaux propres (1/3 du prix d'achat) est trop lourde pour les plus jeunes.
32 Rédigé le 7 janvier 2015, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, Stadim SCRL.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'espérance de vie grandissante a également comme conséquence l'arrivée plus tardive des capitaux provenant des héritages. En outre, les personnes âgées doivent de plus en plus puiser dans leurs économies parce que les intérêts générés par leur épargne ne suffisent plus à subvenir à leurs besoins (complément à leur pension).
Les habitations les plus chères ont déjà subi un coup en 2012 à la suite d'un changement de fiscalité (impôt sur l'avantage de toute nature pour la mise à disposition d'habitation gratuite ou bon marché), amplifié par l'inadaptation des villas aux besoins actuels en termes d'entretien et d'accessibilité. Dans ce segment, des réductions de prix de 40 % ne sont pas rares. Les habitations de milieu de gamme résistent mais le rythme des ventes ralentit sensiblement.
Un dilemme se pose aux jeunes familles : soit opter pour une acquisition sur un segment meilleur marché en fonction du capital de départ disponible, soit opter pour plus de qualité et se tourner vers le marché locatif. C'est ici que se trouve la plus grosse tension. Depuis 1996, les appartements les plus spacieux et les logements de moyenne taille ont rapidement disparu du marché locatif car ils ne trouvaient pas de candidats locataires et ont été achetés pour occupation propre. Or la demande pour de tels biens sur le marché locatif a augmenté très rapidement. Ce segment génère maintenant pour les propriétaires une demande accrue de la part de locataires financièrement plus solides et des perspectives de location à plus long terme. Il faut pourtant rester raisonnable au niveau des rendements exigés et les comparer aux intérêts sur les produits financiers qui sont actuellement bas.
Le marché belge des appartements meublés est caractérisé par la dispersion des exploitants ainsi que par une offre très diversifiée (allant de la simple location d'appartements meublés à la location offrant divers services, ou encore de la location à très courte durée (journalière) à la location sur base mensuelle plus classique, etc.). De plus, ce marché est caractérisé par son manque de transparence. A notre connaissance, cette niche de marché n'a jusqu'ici fait l'objet d'aucune étude indépendante.
L'activité de location d'appartements meublés d'Aedifica se distingue fortement de l'exploitation hôtelière. L'élément principal de cette activité est en effet constitué par la location d'appartements. Ceux-ci sont meublés et équipés pour permettre leur utilisation immédiate par les locataires, sans que ceux-ci aient à se préoccuper de leur aménagement. Les services offerts en plus de la location sont extrêmement limités : il s'agit habituellement d'un simple nettoyage hebdomadaire de l'appartement.
Le marché a connu une augmentation de la demande et des loyers jusqu'à la fin de l'année 2008. La crise financière mondiale a cependant inversé cette tendance depuis le printemps 2009, et où l'on constate depuis lors un phénomène d'augmentation de la volatilité des taux d'occupation et des tarifs.
En Région flamande, la location d'appartements meublés est soumise à une règlementation spécifique dans le cadre du décret du 10 juillet 2008 sur le logement touristique. En Région bruxelloise, une Ordonnance a aussi été adoptée, par laquelle les locations d'appartements meublés avec prestation de service sont désormais régies dans certains cas par le cadre réglementaire s'appliquant aux logements touristiques (Ordonnance du 8 mai 2014 relative à l'hébergement touristique).
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
En 2014, le nombre de biens sur le marché des maisons de repos a stagné à 1.526 (-11 par rapport à 2012) alors que le nombre total de lits a augmenté de 1,2 % (138.880 lits). Les ASBL en Flandre enregistrent la plus forte augmentation avec +1,9 %.
Leur taux d'occupation reste très élevé et les résultats financiers stables. De plus en plus d'investisseurs institutionnels arrivent sur le marché, notamment des compagnies d'assurance et des fonds de pension pour qui les perspectives à très long terme et les revenus indexés sont primordiaux.
Ceci pousse les rendements locatifs à la baisse et donc les prix de vente à la hausse. Les principaux défis pour le futur sont multiples : le gouvernement devra continuer à soutenir les soins par une politique de subvention appropriée ; pour les exploitants, l'efficacité deviendra de plus en plus la norme à adopter pour pouvoir continuer à offrir le niveau de soins exigé ; pour les investisseurs, les rendements plus faibles ne pourront donner lieu à une diminution de la qualité des immeubles et des infrastructures. L'immobilier en général, et les secteurs de l'immobilier liés à l'exploitation des sites, comme les maisons de repos ou les hôtels, devront également dans le futur répondre à l'évolution des besoins et aux changements de réglementations. Les possibilités et la flexibilité offertes par le bien immobilier constituent donc aussi une base pour le rendement exigé à long terme.
Le vieillissement de la population et l'amélioration de l'espérance de vie touchent l'Allemagne en particulier. L'Allemagne compte environ 81 millions d'habitants, parmi lesquels environ 17 millions ont plus de 65 ans (21 %) et environ 8 millions plus de 75 ans (10 %). Le vieillissement de la population s'amplifiera par la génération des baby-boomers qui atteindront 60 ans dans une dizaine d'années. En conséquence, le besoin en logements spécifiques pour personnes âgées augmentera dans les prochaines décennies.
En analysant la population par tranches d'âge, on constate qu'environ 0,5 % des personnes endessous de 60 ans ont besoin de soins à long terme. Ce pourcentage augmente à 10 % pour les personnes entre 60 et 80 ans et atteint 20 % pour les personnes de plus de 80 ans. La capacité totale d'accueil en maison de repos devra prendre de l'ampleur en Allemagne vu le nombre de personnes nécessitant des soins qui augmentera d'environ 2,5 millions aujourd'hui à environ 3 millions en 2030.
Actuellement, il existe en Allemagne environ 880.000 lits répartis dans plus de 12.000 maisons de repos. Celles-ci sont exploitées par des opérateurs sans but lucratif (environ 54,4 %), des opérateurs
33 Rédigé le 7 janvier 2015, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, Stadim SCRL.
34 Rédigé le 19 décembre 2014 par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de CBRE GmbH.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
privés (environ 40,5 %) ou des opérateurs publics (environ 5,1 %), dans un marché très fragmenté. La part de marché des cinq plus grands opérateurs est estimée à moins de 10 %.
Selon certaines études de marché, la capacité des maisons de repos devrait augmenter d'environ 380.000 unités d'ici 2030. Le vieillissement de la population offre donc des perspectives de croissance et de consolidation dans le secteur du logement collectif de soins en Allemagne.
La tendance à la hausse sur le marché de l'investissement en maisons de repos de qualité s'est poursuivie en 2014. Cela se matérialise non seulement par l'augmentation de la demande d'investisseurs déjà actifs sur ce marché, mais aussi par le nombre croissant d'investisseurs internationaux qui affluent après avoir découvert ce type d'actifs sécurisés par les tendances démographiques.
Le volume de transactions en maisons de repos s'élevait à au moins 700 millions € en 2013. On peut supposer que ce volume sera égalé en 2014, entre autres en raison des multiplicateurs orientés à la hausse, qui dépassent de plus en plus souvent le niveau de 15 fois les revenus locatifs.
A côté des nouveaux investisseurs internationaux, de nombreux investisseurs locaux entrent sur le marché en scindant des immeubles en appartements de résidence-services individuels qui sont ensuite offerts à des investisseurs privés. Ils génèrent ainsi d'importantes plus-values qui font baisser les rendements. Les immeubles neufs sont particulièrement recherchés par ce type d'investisseurs. En conséquence, les investisseurs institutionnels (fonds dédiés et fonds fermés) sont appelés à repenser leurs critères d'acquisition, jusqu'ici relativement rigides.
Alors qu'en 2012 et au début de 2013, les acquisitions se faisaient sur base de multiplicateurs compris entre 13,5 à 13,8 fois les loyers, les opérations les plus récentes sont basées sur des multiplicateurs allant généralement jusqu'à 15. La tendance à la hausse de la demande pour de nombreux types de biens est donc évidente.
Sur base des chiffres disponibles jusqu'à fin novembre 2014, le marché hôtelier belge présente dans l'ensemble une légère augmentation du taux d'occupation (à environ 73,5 %). La légère évolution positive de 2013 s'est donc poursuivie en 2014. Le RevPar (Revenu par chambre disponible) a affiché une hausse d'environ 2 %, alors que les prix moyens ont subi une légère baisse (-0,9 %).
Au niveau régional, les villes d'art flamandes continuent à bien performer. Après la progression de 2013, les taux d'occupation mensuels (jusqu'à fin novembre 2014) ont été constamment supérieurs à ceux de 2013, à l'exception de ceux du mois d'octobre. Sur base d'un taux de réponse d'environ 50 % des chambres, le taux d'occupation des hôtels à Louvain s'est élevé à environ 74 % sur cette période, avec un pic d'environ 84 % en septembre. A Bruges, le taux d'occupation a été d'environ 73 % sur la même période, avec un pic estival supérieur à 90 % réalisé au mois d'août.
35 Rédigé le 7 janvier 2015, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, de Crombrugghe & Partners SA.
Les travaux au nouvel hôtel Het Tafelrond (4 étoiles, 44 chambres) sur le Grote Markt à Louvain se poursuivent. L'ouverture est prévue pour fin 2015. A Bruges, aucun nouveau projet de développement hôtelier n'est connu à ce jour.
Le taux d'occupation des hôtels au Limbourg reste bien au-dessous de la moyenne des autres provinces flamandes, même s'il y a de grandes différences entre les différentes catégories d'hôtels. Ainsi, les hôtels 3 étoiles et surtout les 4 étoiles ont obtenu de bien meilleurs taux d'occupation, mais qui restent cependant sous le niveau de 2013 (sur base d'un taux de réponse moyen de 29 % des hôtels 3 et 4 étoiles). Le taux d'occupation global de toutes les catégories hôtelières jusqu'à fin novembre était de moins de 50 %, contre plus de 55 % en 2013.
Au niveau des investissements, un groupe français a acquis deux hôtels à Waterloo, exploités par le groupe hôtelier Martin's. L'hôtel Le Méridien de Bruxelles, en faillite, a lui aussi changé de propriétaire et sera dorénavant exploité par Hilton.
Le volume total investi dans la zone EMEA a atteint environ 9 milliards € fin octobre, semblable à celui réalisé en 2013 (environ 10 milliards €).
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Messieurs,
Nous avons le plaisir de vous transmettre notre estimation de la valeur du patrimoine d'Aedifica en date du 31 décembre 2014.
Aedifica a confié aux experts la mission de déterminer la valeur d'investissement et la juste valeur du portefeuille. Les évaluations sont établies compte tenu des remarques et définitions reprises dans les rapports ainsi que des directives des International Valuation Standards émis par l'IVSC.
Nous avons agi en qualité d'expert indépendant. Les experts disposent d'une qualification pertinente et reconnue et ont une expérience récente pour la situation et le type d'immeubles concernés.
Les biens sont considérés compte tenu des baux en cours ainsi que de tous droits et obligations que ces engagements entraîneraient. Nous avons évalué chaque entité individuellement. Les évaluations ne tiennent pas compte d'une valeur potentielle qui peut être générée en offrant le portefeuille dans son ensemble sur le marché. Nos évaluations ne tiennent pas compte des frais de commercialisation propres à une transaction, tels que les frais de courtage ou de publicité. Nos évaluations sont basées sur l'inspection des biens immobiliers, les renseignements fournis par les requérants dont e.a. la situation locative et les superficies, les croquis ou plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liée au bien ainsi que les aspects de conformité et de pollution. Les informations transmises ont été considérées comme exactes et complètes. Nos évaluations sont établies en considérant qu'aucun élément non communiqué n'est susceptible d'affecter la valeur du bien.
La juste valeur du portefeuille s'élève à 970.717.203 €37 au 31 décembre 2014, dont 940.603.116 € pour les immeubles de placement en exploitation38. Actuellement, les loyers contractuels s'élèvent à 55.286.954 € ce qui correspond à un rendement locatif initial de 5,88 %39 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation. En supposant que les immeubles en exploitation, à l'exception des appartements meublés, soient loués à 100 % et que la partie actuellement non louée le soit à des prix conformes au marché, les loyers contractuels passeraient à 56.475.497 €, soit un rendement locatif initial de 6,00 %40 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation.
Dans le contexte d'un reporting conforme aux International Financial Reporting Standards, nos évaluations reflètent la juste valeur :
36 Le rapport d'expertise a été repris avec l'accord des experts de Crombrugghe & Partners SA, Stadim SCRL et CBRE GmbH. 37 Le portefeuille mentionné ci-dessus est ventilé sur deux lignes du bilan (lignes « I.C. Immeubles de placement » et
« II.A. Actifs détenus en vue de la vente »).
38 Y compris les immeubles présentés au bilan sur la ligne « II.A. Actifs détenus en vue de la vente ». 39 5,86 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.
40 5,98 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.
transaction normale entre des intervenants de marché, à la date d'évaluation. L'IVSC considère que ces conditions sont remplies si l'on respecte la définition de la valeur de marché. Par ailleurs, la valeur de marché doit en outre refléter les contrats de location en cours, l'actuelle marge brute d'autofinancement (ou cash-flow), ainsi que des hypothèses raisonnables quant aux revenus locatifs potentiels et les frais envisagés.
Les objets situés sous ce seuil de 2,5 millions € restent assujettis aux droits d'enregistrement d'usage et leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais tenant compte des baux en cours. Dans ce cas précis et pour de l'immobilier résidentiel, la juste valeur tient compte de la plus-value potentielle en cas de vente par appartement.
Patrizia Tortolani, MRICS, de Crombrugghe & Partners SA le 17 février 2015 Céline Janssens, MRE, MRICS, et Katrien Van Grieken, MRE, Stadim SCRL le 12 février 2015 Dr. Henrik Baumunk et Andreas Polter, CBRE GmbH le 7 janvier 2015
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) | Notes annexes |
31/12/2014 | 31/12/2013 | |
|---|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs | 22.914 | 19.453 | |
| II. | Reprise loyers cédés escomptés | 0 | 0 | |
| III. | Charges relatives à location | -5 | -45 | |
| Résultat locatif net | 22.909 | 19.408 | ||
| IV. | Récupération de charges immobilières | 17 | 14 | |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
602 | 481 | |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail |
0 | 0 | |
| VII. | Charges locatives et taxes normalement assumés par le locataire sur immeubles loués |
-602 | -481 | |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | -762 | -779 | |
| Résultat immobilier | 22.164 | 18.643 | ||
| IX. | Frais techniques | -548 | -440 | |
| X. | Frais commerciaux | -227 | -246 | |
| XI. | Charges et taxes immeubles non loués | -69 | -73 | |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -386 | -385 | |
| XIII. | Autres charges immobilières | -608 | -593 | |
| Charges immobilières | -1.838 | -1.737 | ||
| Résultat d'exploitation des immeubles | 20.326 | 16.906 | ||
| XIV. | Frais généraux de la société | -2.352 | -1.999 | |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | 25 | -19 | |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 17.999 | 14.888 | ||
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 12.722 | 990 | ||
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | 0 | 0 | |
| Résultat d'exploitation | 30.721 | 15.878 | ||
| XX. | Revenus financiers | 443 | 128 | |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes | -6.035 | -5.329 | |
| XXII. | Autres charges financières | -463 | -378 | |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 9 | -3.294 | 926 | |
| Résultat financier | -9.349 | -4.653 | ||
| XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | 0 | 0 | ||
| Résultat avant impôt | 21.372 | 11.225 | ||
| XXV. | Impôts des sociétés | -267 | 131 | |
| XXVI. Exit tax | 0 | 0 | ||
| Impôt | -267 | 131 | ||
| Résultat net | 21.105 | 11.356 | ||
| Attribuable à : | ||||
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | ||
| Part du groupe | 21.105 | 11.356 | ||
| Résultat de base par action (€) | 10 | 2,04 | 1,15 | |
| Résultat dilué par action (€) | 10 | 2,04 | 1,15 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre (x 1.000 €) |
31/12/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| I. Résultat net |
21.105 | 11.356 |
| II. Autres éléments du résultat global | ||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-7.016 | -2.378 |
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie telle que définie en IFRS |
-3.432 | 1.493 |
| H. Autres éléments du résultat global, nets d'impôt | 0 | 0 |
| Résultat global | 10.657 | 10.471 |
| Attribuable à: | ||
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| Part du groupe | 10.657 | 10.471 |
| ACTIF | Notes | 31/12/2014 | 30/06/2014 | |
|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | annexes | |||
| I. | Actifs non courants | |||
| A. | Goodwill | 1.856 | 1.856 | |
| B. | Immobilisations incorporelles | 24 | 21 | |
| C. | Immeubles de placement | 6 | 964.055 | 784.980 |
| D. | Autres immobilisations corporelles | 1.703 | 1.911 | |
| E. | Actifs financiers non courants | 587 | 461 | |
| F. | Créances de location-financement | 0 | 0 | |
| G. | Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 0 | |
| H. | Actifs d'impôts différés. | 148 | 244 | |
| I. | Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | 0 | 0 | |
| Total actifs non courants | 968.373 | 789.473 | ||
| II. | Actifs courants | |||
| A. | Actifs détenus en vue de la vente | 6 | 6.662 | 0 |
| B. | Actifs financiers courants | 0 | 0 | |
| C. | Créances de location-financement | 0 | 0 | |
| D. | Créances commerciales | 3.557 | 2.938 | |
| E. | Créances fiscales et autres actifs courants | 668 | 495 | |
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 | 4.953 | 1.156 |
| G. | Comptes de régularisation | 453 | 661 | |
| Total actifs courants | 16.293 | 5.250 | ||
| TOTAL ACTIF | 984.666 | 794.723 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | Notes | 31/12/2014 | 30/06/2014 | |
|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | annexes | |||
| I. | Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | |||
| A. | Capital | 7 | 281.815 | 264.231 |
| B. | Prime d'émission | 80.808 | 64.729 | |
| C. | Réserves | 38.250 | 46.730 | |
| D. | Résultat net de l'exercice | 21.105 | 21.385 | |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 421.978 | 397.075 | ||
| II. | Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 421.978 | 397.075 | ||
| I. | Passifs non courants | |||
| A. Provisions | 0 | 0 | ||
| B. Dettes financières non courantes | ||||
| a. Etablissements de crédit | 8 | 467.420 | 274.955 | |
| C. Autres passifs financiers non courants | 45.546 | 37.774 | ||
| a. Instruments de couverture autorisés | 9 | 44.424 | 37.774 | |
| b. Autres | 16 | 1.122 | 0 | |
| D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes | 0 | 0 | ||
| E. Autres passifs non courants | 0 | 0 | ||
| F. Passifs d'impôts différés | 1.655 | 0 | ||
| Passifs non courants | 514.621 | 312.729 | ||
| II. | Passifs courants | |||
| A. Provisions | 0 | 0 | ||
| B. Dettes financières courantes | ||||
| a. Etablissements de crédit | 8 | 30.875 | 70.945 | |
| C. Autres passifs financiers courants | 9 | 0 | 0 | |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | ||||
| a. Exit tax | 1.978 | 615 | ||
| b. Autres | 11.741 | 10.305 | ||
| E. Autres passifs courants | 0 | 0 | ||
| F. Comptes de régularisation | 3.473 | 3.054 | ||
| Passifs courants | 48.067 | 84.919 | ||
| PASSIFS | 562.688 | 397.648 | ||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 984.666 | 794.723 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Semestre clôturé le 31 décembre | 31/12/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES |
||
| Résultat net | 21.105 | 11.356 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| Impôts | 267 | -131 |
| Amortissements | 329 | 293 |
| Réductions de valeur | 2 | 34 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et des projets de développement (+/-) | -12.722 | -990 |
| Plus-values nettes réalisées | 0 | 0 |
| Résultat financier | 9.349 | 4.653 |
| Variation des créances commerciales (+/-) | -620 | -449 |
| Variation des créances fiscales et autres actifs courants (+/-) | -173 | 50 |
| Variation des comptes de régularisation actifs (+/-) | 208 | 215 |
| Variation des dettes commerciales et autres dettes courantes (hors exit tax) | 149 | 123 |
| Variation des comptes de régularisation passifs (+/-) | 504 | -158 |
| Flux de trésorerie des activités opérationnelles | 18.398 | 14.996 |
| Impôts payés | -141 | -90 |
| Flux de trésorerie opérationnels nets | 18.257 | 14.906 |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES OPÉRATIONS D'INVESTISSEMENT | ||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | -8 | -5 |
| Acquisitions de sociétés immobilières et d'immeubles de placement en exploitation | -49.280 | -30.699 |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | -115 | -262 |
| Acquisitions de projets de développement | -18.808 | -17.008 |
| Cessions d'immeubles de placement | 10.469 | 0 |
| Variation nette des créances non courantes | 0 | 0 |
| Investissements nets en autres immobilisations | 0 | 0 |
| Flux de trésorerie d'investissement nets | -57.742 | -47.974 |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | ||
| Augmentation de capital, nette de frais | 0 | 0 |
| Cessions d'actions propres | 56 | 28 |
| Dividende de l'exercice précédent | -8.891 | -16.211 |
| Variation nette des lignes de crédit bancaires | 152.395 | 71.099 |
| Variation nette des autres emprunts | 0 | 0 |
| Charges financières nettes payées | -6.249 | -5.504 |
| Remboursement des dettes financières des sociétés acquises ou fusionnées | -36.258 | -10.108 |
| Remboursement du fonds de roulement des sociétés acquises ou fusionnées | -57.771 | -5.183 |
| Flux de trésorerie de financement nets | 43.282 | 34.121 |
| FLUX DE TRÉSORERIE TOTAUX DE LA PÉRIODE | ||
| Flux de trésorerie totaux de la période | 3.797 | 1.053 |
| RÉCONCILIATION AVEC LE BILAN | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période | 1.156 | 725 |
| Flux de trésorerie totaux de la période | 3.797 | 1.053 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période | 4.953 | 1.778 |
| Semestre clôturé le (x 1.000 €) |
01/07/2013 Augmentation de capital en espèces |
Augmentation de capital en nature |
Acquisitions / cessions d'actions propres |
Résultat global consolidé |
Affectation du résultat |
Arrondi | 31/12/2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital | 248.072 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 248.072 |
| Prime d'émission | 64.730 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64.730 |
| Réserves | 41.686 | 0 | 0 | 28 | -885 | 11.460 | 1 | 52.290 |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
82.798 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9.067 | 0 | 91.865 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-13.848 | 0 | 0 | 0 | -2.378 | 0 | 0 | -16.226 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-16.637 | 0 | 0 | 0 | 1.493 | -137 | 0 | -15.281 |
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-17.467 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.737 | 0 | -15.730 |
| h. Réserve pour actions propres |
-84 | 0 | 0 | 28 | 0 | 0 | 0 | -56 |
| k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| m. Autres réserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs |
6.924 | 0 | 0 | 0 | 0 | 793 | 1 | 7.718 |
| Résultat net de l'exercice | 27.671 | 0 | 0 | 0 | 11.356 | -27.671 | 0 | 11.356 |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère |
382.159 | 0 | 0 | 28 | 10.471 | -16.211 | 1 | 376.448 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES |
382.159 | 0 | 0 | 28 | 10.471 | -16.211 | 1 | 376.448 |
| Semestre clôturé le (x 1.000 €) |
01/07/2014 Augmentation de capital en espèces |
Augmentation de capital en nature |
Acquisitions / cessions d'actions propres |
Résultat global consolidé |
Affectation du résultat |
Arrondi | 31/12/2014 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital | 264.231 | 0 | 17.584 | 0 | 0 | 0 | 0 | 281.815 |
| Prime d'émission | 64.729 | 0 | 16.079 | 0 | 0 | 0 | 0 | 80.808 |
| Réserves | 46.730 | 0 | 0 | 56 | -10.448 | 1.912 | 0 | 38.250 |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
91.863 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.816 | 0 | 95.679 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-17.582 | 0 | 0 | 0 | -7.016 | 0 | -1 | -24.599 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-19.484 | 0 | 0 | 0 | -3.432 | -1 | 0 | -22.917 |
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-15.729 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.989 | 1 | -18.717 |
| h. Réserve pour actions | -56 | 0 | 0 | 56 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| propres k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 244 | 0 | 244 |
| m. Autres réserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs |
7.718 | 0 | 0 | 0 | 0 | 842 | 0 | 8.560 |
| Résultat net de l'exercice | 21.385 | 0 | 0 | 0 | 21.105 | -21.385 | 0 | 21.105 |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère |
397.075 | 0 | 33.663 | 56 | 10.657 | -19.473 | 0 | 421.978 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES |
397.075 | 0 | 33.663 | 56 | 10.657 | -19.473 | 0 | 421.978 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica SA (dénommée dans les états financiers « la société » ou « la société-mère ») est une société anonyme ayant opté pour le statut de SIR (société immobilière réglementée) publique de droit belge. Ses principaux actionnaires sont mentionnés en note annexe 7. L'adresse du siège social de la société est la suivante :
Avenue Louise 331-333, B-1050 Bruxelles (téléphone : +32 (0)2 626 07 70)
Aedifica se profile comme la société cotée belge de référence investissant en immobilier résidentiel. Aedifica a pour objectif la création d'un portefeuille équilibré d'immeubles résidentiels générant des revenus récurrents tout en offrant un potentiel de plus-values. Elle s'inspire des tendances démographiques de fond que sont le vieillissement de la population en Europe de l'Ouest et la croissance de la population dans les grandes villes belges.
Pour réaliser son objectif, Aedifica a identifié deux pôles stratégiques dans lesquels elle concentre ses investissements : le logement des seniors en Europe de l'Ouest et les immeubles à appartements dans les grandes villes belges. La diversification recherchée par Aedifica s'articule autour de ces deux pôles stratégiques, qui permettent d'adapter la politique d'investissement en fonction des opportunités de marché et de l'évolution de la conjoncture économique. Les deux pôles stratégiques se déclinent actuellement en deux secteurs principaux (le logement des seniors, les immeubles à appartements) et un secteur résiduaire non stratégique (les hôtels et autres types d'immeubles).
Les actions de la société sont cotées sur Euronext Brussels (marché continu) depuis le mois d'octobre 2006.
L'exercice social d'Aedifica court du 1er juillet au 30 juin. La publication des états financiers consolidés résumés clôturés au 31 décembre 2014 a été approuvée par le Conseil d'administration le 23 février 2015 pour publication le 24 février 2015 (conformément au calendrier financier publié par Aedifica dans son rapport financier annuel 2013/2014).
Les états financiers consolidés résumés couvrent la période du 1er juillet au 31 décembre 2014. Ils ont été préparés sur base du référentiel comptable « International Financial Reporting Standards » (« IFRS ») et des interprétations de l'« International Financial Reporting Interpretations Committee » (« IFRIC »), publiées et effectives au 30 juin 2014 qui ont été approuvées par l'Union européenne (« UE »), et notamment de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Celles-ci correspondent aux normes et interprétations publiées par l'« International Accounting Standards Board » (« IASB ») en vigueur au 31 décembre 2014 car les éléments de la norme IAS 39 rejetés par l'UE ne sont pas pertinents pour le groupe. Les états financiers consolidés résumés ont aussi été préparés en respectant l'esprit et les dispositions de l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Les états financiers consolidés résumés sont préparés en euros, et sont présentés en milliers d'euros sous forme résumée, comme l'autorise la norme IAS 34. Ils doivent être lus en conjonction avec les états financiers consolidés clôturés au 30 juin 2014 repris dans le rapport financier annuel 2013/2014.
Les états financiers consolidés résumés sont établis en respectant le principe du coût historique, à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement, immeubles de placement détenus en vue de la vente, actifs financiers disponibles à la vente, actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction (notamment les produits dérivés), les options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle.
Les états financiers consolidés résumés sont établis selon la méthode de la comptabilité d'engagement, et sur une base de continuité d'exploitation, sur un horizon de temps prévisible.
Les nouvelles normes, nouveaux amendements et nouvelles interprétations suivants sont obligatoirement applicables par le groupe depuis le 1er juillet 2014, mais n'ont pas eu d'impact sur les présents états financiers consolidés :
Les normes, amendements et interprétations publiés mais non encore obligatoires n'ont pas été adoptés de manière anticipée, et font actuellement l'objet d'une analyse par le groupe.
Un résumé des principales méthodes comptables appliquées est fourni en note annexe 2.2 des états financiers consolidés 2013/2014 (voir pages 121 à 124 du rapport financier annuel 2013/2014). Ces méthodes ont été appliquées de manière cohérente à tous les exercices présentés,
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés en application de la norme IFRS 8 :
Cette segmentation est cohérente avec l'organisation du groupe et sa structure de reporting interne.
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Non alloué |
Inter sectoriel |
Total | |
| RESULTAT SECTORIEL | ||||||
| Revenus locatifs | 15.120 | 5.848 | 2.000 | 0 | -54 | 22.914 |
| Résultat locatif net | 15.120 | 5.843 | 2.000 | 0 | -54 | 22.909 |
| Résultat immobilier | 15.120 | 5.098 | 2.000 | 0 | -54 | 22.164 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 15.105 | 3.341 | 1.977 | -43 | -54 | 20.326 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
15.107 | 3.340 | 1.977 | -2.425 | 0 | 17.999 |
| ACTIF SECTORIEL | ||||||
| Immeubles de placement en exploitation | 656.278 | 210.886 | 73.439 | 0 | 0 | 940.603 |
| Projets de développement | 0 | 0 | 0 | 30.114 | 0 | 30.114 |
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 970.717 | |||||
| Autres actifs | 0 | 0 | 0 | 13.949 | 0 | 13.949 |
| TOTAL ACTIF | 984.666 |
| (x 1.000 €) | 31/12/2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Non alloué |
Inter sectoriel |
Total | |
| RESULTAT SECTORIEL | ||||||
| Revenus locatifs | 11.403 | 6.039 | 2.062 | 0 | -51 | 19.453 |
| Résultat locatif net | 11.403 | 5.994 | 2.062 | 0 | -51 | 19.408 |
| Résultat immobilier | 11.403 | 5.230 | 2.061 | 0 | -51 | 18.643 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 11.402 | 3.550 | 2.042 | -37 | -51 | 16.906 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
11.402 | 3.542 | 2.041 | -2.097 | 0 | 14.888 |
| ACTIF SECTORIEL | ||||||
| Immeubles de placement en exploitation | 421.231 | 208.045 | 73.264 | 0 | 0 | 702.540 |
| Projets de développement | 0 | 0 | 0 | 25.704 | 0 | 25.704 |
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 728.244 | |||||
| Autres actifs | 0 | 0 | 0 | 10.497 | 0 | 10.497 |
| TOTAL ACTIF | 738.741 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Parmi les trois secteurs d'activité d'Aedifica, seul le secteur des immeubles à appartements présente un caractère saisonnier. Il se marque au niveau du chiffre d'affaires (traditionnellement plus élevé au printemps et en automne qu'en été et en hiver) et du résultat d'exploitation des appartements faisant l'objet d'une location meublée. Ces variations tendent à se compenser sur un semestre en période de conjoncture économique favorable. En période de mauvaise conjoncture, on observe une tendance à l'amplification des mouvements saisonniers pendant les mois les plus faibles.
La sensibilité des activités d'Aedifica aux cycles économiques est présentée en page 2 du rapport financier annuel 2013/2014 (section « risques de marché »).
Aucun élément inhabituel opérationnel n'est de nature à être mentionné pour le semestre sous revue, à l'exception d'un produit non-récurrent de 0,4 million € enregistré parmi les revenus financiers et représentant l'indemnité perçue par Aedifica lors de la scission partielle du 4 décembre 2014 en compensation de l'attribution d'un droit entier au dividende pour l'exercice en cours aux nouvelles actions émises ce jour-là.
Par soucis d'exhaustivité, rappelons ici que les revenus financiers de 2013/2014 comprenaient des produits non-récurrents de 0,6 million €, provenant des deux apports en nature des 12 et 30 juin 2014 (c'est-à-dire à la fin du second semestre de l'exercice 2013/2014), et représentant le dividende attendu pour la période du 1er juillet 2013 jusqu'à la veille de la date d'apport pris en charge par l'apporteur au bénéfice d'Aedifica. .
| (x 1.000 €) | Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
TOTAL |
|---|---|---|---|
| Valeur comptable au 01/07/2013 | 614.211 | 28.633 | 642.844 |
| Acquisitions | 95.975 | 0 | 95.975 |
| Cessions | 0 | 0 | 0 |
| Activation des charges d'intérêt | 0 | 782 | 782 |
| Activation de frais de personnel | 0 | 30 | 30 |
| Activation d'autres dépenses | 2.786 | 38.747 | 41.533 |
| Mise en exploitation | 47.165 | -47.165 | 0 |
| Variation de la juste valeur | 5.652 | -1.836 | 3.816 |
| Autres prises en résultat | 0 | 0 | 0 |
| Transferts en capitaux propres | 0 | 0 | 0 |
| Transfert en actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 | 0 |
| Valeur comptable au 30/06/2014 | 765.789 | 19.191 | 784.980 |
| Valeur comptable au 01/07/2014 | 765.789 | 19.191 | 784.980 |
| Acquisitions | 170.823 | 0 | 170.823 |
| Cessions | -10.522 | 0 | -10.522 |
| Activation des charges d'intérêt | 0 | 320 | 320 |
| Activation de frais de personnel | 0 | 18 | 18 |
| Activation d'autres dépenses | 611 | 11.765 | 12.376 |
| Mise en exploitation | 7.165 | -7.165 | 0 |
| Variation de la juste valeur | 6.737 | 5.985 | 12.722 |
| Autres prises en résultat | 0 | 0 | 0 |
| Transferts en capitaux propres | 0 | 0 | 0 |
| Transfert en actifs détenus en vue de la vente | -6.662 | 0 | -6.662 |
| Valeur comptable au 31/12/2014 | 933.941 | 30.114 | 964.055 |
Outre les immeubles de placement en exploitation et les projets de développement présentés au bilan sur la ligne « I.C. Immeubles de placement » parmi les actifs non courants, le bilan comprend aussi des biens immobiliers sur la ligne « II.A. Actifs détenus en vue de la vente » parmi les actifs courants, à hauteur de 6.662 k€. Il s'agit de biens mis en vente (appartements de résidence-services à Tirlemont et Aarschot) ou faisant déjà l'objet d'un compromis de vente au 31 décembre 2014 (immeuble semi-industriel Bara à Bruxelles – voir note annexe 14).
Les principales acquisitions d'immeubles de placement du semestre sont les suivantes :
| Nom | Secteur d'activité | Valorisation des immeubles* (millions €) |
Registre des personnes morales |
Date d'acquisition** |
Mode d'intégration |
|---|---|---|---|---|---|
| Woon & Zorg VG Aarschot SPRL | Logement des seniors | 24 | 0836.667.164 | 10/07/2014 Acquisition de titres et fusion ultérieure |
|
| Woon & Zorg VG Tienen SPRL | Logement des seniors | 20 | 0836.667.956 | 29/08/2014 Acquisition de titres et fusion ultérieure |
|
| Halmolen | Logement des seniors | 18 | - | 11/12/2014 Acquisition d'immeuble |
|
| La Réserve Invest SA Krentzen SPRL Overbeke SPRL |
Logement des seniors | 29 | 0472.563.511 0831.847.551 0816.956.665 |
4/12/2014 Scission partielle, acquisitions de titres et fusion ultérieure |
|
| Aedifica Luxemburg I SARL | Logement des seniors | 24 | B128048 | 16/12/2014 Acquisition de titres | |
| Aedifica Luxemburg II SARL | Logement des seniors | 22 | B139725 | 16/12/2014 Acquisition de titres | |
| Aedifica Luxemburg III SARL | Logement des seniors | 20 | B143704 | 16/12/2014 Acquisition de titres | |
| Michri SA | Logement des seniors | 4 | 0862.001.188 | 18/12/2014 Acquisition de titres | |
| Villa Temporis SCRL | Logement des seniors | 5 | 0442.682.066 | 18/12/2014 Acquisition de titres | |
| Total | 166 |
* pour déterminer le nombre d'actions à émettre, le rapport d'échange et/ou la valeur des titres acquis.
** et d'intégration en résultat.
Aedifica a procédé, le 24 novembre 2014, à une augmentation de capital d'environ 11 millions € (y compris prime d'émission) par la création de 218.409 nouvelles actions, dans le cadre du dividende optionnel 2013/2014, dont le détail est rappelé en section 3.2. du rapport de gestion intermédiaire. En outre, Aedifica a procédé le 4 décembre 2014 à une augmentation de capital d'environ 23 millions € (y compris prime d'émission) par la scission partielle de la SA La Réserve Invest qui a permis l'acquisition des deux sites de logement des seniors à Olen et à Wetteren.
Le capital d'Aedifica a donc évolué comme suit au cours du semestre :
| Nombre d'actions | Capital représenté (x 1.000 €) |
|
|---|---|---|
| Situation au 01/07/2014 | 10.249.117 | 270.451 |
| Dividende optionnel | 218.409 | 5.763 |
| Scission partielle SA La Réserve Invest | 457.087 | 12.062 |
| Situation au 31/12/2014 | 10.924.613 | 288.276 |
Le capital représenté s'entend avant déduction des frais d'augmentation de capital (le capital repris dans le bilan étant, conformément aux normes IFRS, présenté après déduction de ces frais).
Les actionnaires d'Aedifica, détenant plus de 5 % des actions, sont mentionnés ci-dessous (conformément aux déclarations de transparence reçues par la société au 31/12/2014) :
| Actionnaires | Fraction du capital |
|---|---|
| Jubeal Fondation | 6,37% |
| Wulfsdonck Investment SA (via Finasucre SA) | 5,46% |
| Free float | 88,17% |
| Total | 100,00% |
Les augmentations de capital jusqu'au 30 juin 2014 sont détaillées dans les « documents permanents » du rapport financier annuel 2013/2014. Toutes les actions souscrites sont totalement libérées. Les actions sont sans désignation de valeur nominale. Les actions sont nominatives, au porteur ou dématérialisées. Chacune des actions confère un droit de vote. Toutes les actions Aedifica sont cotées sur le marché continu d'Euronext Brussels.
Aedifica SA ne détient pas d'actions propres.
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | ||
| Etablissements de crédit | 467.420 | 274.955 |
| Dettes financières courantes | ||
| Etablissements de crédit | 30.875 | 70.945 |
| TOTAL | 498.295 | 345.900 |
Aedifica dispose au 31 décembre 2014 de lignes de crédit (présentées en dettes financières courantes et non courantes, appartenant à la catégorie « passifs financiers au coût amorti » selon IAS 39) accordées par huit banques (Bank für Sozialwirtschaft, Banque Degroof, Banque Européenne du Crédit Mutuel, Bayerische Landesbank, Belfius, BNP Paribas Fortis, ING et KBC Bank) totalisant 551 millions € :
Le taux d'intérêt moyen, marge de crédit comprise et effet des instruments de couverture compris, s'est élevé, au cours du semestre, à 3,0 % après activation des intérêts intercalaires (3,8 % en 2013/2014) ou à 3,2 % avant activation des intérêts intercalaires (4,0 % en 2013/2014).
Au 31 décembre 2014, le groupe n'a donné aucun immeuble belge en hypothèque, ni conféré aucun gage en faveur de ses créanciers. Notons qu'en Allemagne, il est d'usage que les biens immobiliers financés par crédit bancaire soient grevés d'une hypothèque en faveur de la banque créancière. A ce titre, 3 des 13 immeubles allemands du groupe sont grevés d'une hypothèque, respectant le prescrit de l'article 43 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR.
A ce jour, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente comme suit (en millions €) :
| - | 2014/2015 : | 0 |
|---|---|---|
| - | 2015/2016 : | 85 |
| - | 2016/2017 : | 150 |
| - | 2017/2018 : | 92 |
| - | 2018/2019 : | 102 |
| - | 2019/2020 : | 80 |
| - | 2020/2021 : | 2 |
| - | 2021/2022 : | 25 |
| - | > 2022/2023 : | 15 |
| - | Lignes en place au 31 décembre 2014 : | 551 |
La dette financière nette est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour évaluer son endettement. La dette financière nette se définit comme la somme des dettes financières courantes et non courantes, déduction faite de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. La dette financière nette n'incorpore pas la juste valeur des dérivés liés à l'endettement. La définition de la dette financière nette peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. La dette financière nette ne constitue pas un élément du calcul du taux d'endettement défini par l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Dettes financières | 498.295 | 345.900 |
| Moins : Trésorerie et équivalents de trésorerie |
-4.953 | -1.156 |
| DETTE FINANCIÈRE NETTE | 493.342 | 344.744 |
Afin de limiter le risque de taux d'intérêt, Aedifica a mis en place des couvertures convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonné (couverture de flux de trésorerie). Toutes les couvertures (interest rate swaps ou « IRS », « multi-callable interest rate swaps » ou « multi-callable IRS », caps et collars) se rapportent à des risques existants ou hautement probables. Les instruments de couverture sont soit des produits dérivés qui remplissent les conditions strictes imposées par la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture, soit des produits dérivés qui ne remplissent pas ces conditions mais qui participent cependant à la couverture économique du risque de taux d'intérêt. Toutes les couvertures sont conclues dans le cadre de la politique de couverture des risques financiers décrite en note annexe 44 du rapport financier annuel 2013/2014. La juste valeur de ces instruments est calculée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés, et est adaptée conformément à IFRS 13 pour refléter le risque de crédit propre (« DVA » pour « debit valuation adjustment ») et le risque de contrepartie (« CVA » pour « credit valuation adjustment »). Les tableaux ci-dessous présentent le détail des instruments de couverture.
| Analyse au 31 décembre 2014 Instrument |
Montant notionnel (x 1.000 €) |
Début | Périodicité (mois) |
Durée (années) |
Premier exercice du call possible |
Taux d'intérêt au pire (en %) |
Juste valeur (x 1.000 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRS* | 10.400 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -6.252 |
| IRS* | 28.270 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -12.328 |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -3.432 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.848 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.948 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 2,70 | -2.314 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 5 | - | 2,99 | -3.470 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -487 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 1 | - | 1,00 | -37 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 2 | - | 1,00 | -16 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2014 | 3 | 1 | - | 1,25 | -18 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | -100 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -4.234 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -577 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | -106 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,51 | -3.142 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | -91 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,76 | -3.510 |
| Cap | 40.000 | 1/09/2014 | 1 | 1 | - | 0,05 | -11 |
| TOTAL | 463.670 | -44.921 |
* Nominal amortissable sur la durée du swap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.
| Analyse au 30 juin 2014 Instrument |
Montant notionnel (x 1.000 €) |
Début | Périodicité (mois) |
Durée (années) |
Premier exercice du call possible |
Taux d'intérêt au pire (en %) |
Juste valeur (x 1.000 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRS* | 10.528 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -4.842 |
| Multi-callable IRS* | 28.763 | 31/07/2007 | 3 | 36 | 31/07/2017 | 4,39 | -10.168 |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -2.930 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.461 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.676 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 3,23 | -2.920 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 5 | - | 2,99 | -2.918 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 2,97 | -2.652 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -458 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2013 | 1 | 1 | - | 0,75 | 0 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 2,70 | -2.371 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 1 | - | 1,25 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 1 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 2 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2014 | 3 | 1 | - | 1,25 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 32 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -3.782 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -595 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 32 |
| TOTAL | 424.291 | -37.709 |
* Nominal amortissable sur la durée du swap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.
Le montant notionnel total de 464 millions € dans le tableau précédent se ventile de la sorte :
La somme de la juste valeur des instruments de couverture du tableau ci-dessus (-44.233 k€) se ventile comme suit : 191 k€ sont mentionnés sur la ligne I.E. de l'actif du bilan consolidé et 44.424 k€ sont mentionnés sur la ligne I.C. du passif du bilan consolidé. Compte tenu de la valeur comptable des primes payées sur les caps et les collars (688 k€), l'impact IAS 39 sur les capitaux propres de la société s'élève à -44.921 k€.
Les montants enregistrés en capitaux propres seront transférés en résultat financier au fur et à mesure du paiement des intérêts de la dette financière couverte, entre le 1er juillet 2014 et le 31 juillet 2043.
A la date de clôture, les capitaux propres incluent la partie efficace, au sens de la norme IAS 39, de la variation de la juste valeur (-3.432 k€) des instruments financiers correspondant aux dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture peut être appliquée, ainsi que la partie inefficace de l'exercice 2013/2014 (charge de 1 k€) qui a été affectée en 2013/2014 par décision de l'assemblée générale ordinaire d'octobre 2014. Ces dérivés sont des dérivés « de niveau 2 » au sens de IFRS 13p81. La partie inefficace (soit une charge de 5 k€), au sens de la norme IAS 39, se retrouve dans le résultat financier (sur la ligne « XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers »).
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 30/06/2014 | |
|---|---|---|
| Partie efficace de la variation de la juste valeur des dérivés: | ||
| En début de période | -19.484 | -16.637 |
| Variation de la partie efficace de la variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés en | -6.492 | -9.581 |
| couverture (coupons non échus) | ||
| Transfert au compte de résultats de coupons échus des dérivés en couverture | 3.058 | 6.734 |
| EN FIN DE PERIODE | -22.918 | -19.484 |
Outre la charge de 5 k€ citée ci-dessus, le résultat financier comprend une charge de 3.281 k€ (31 décembre 2013 : un produit de 1.049 k€) représentant la variation de juste valeur des produits dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture (au sens de IAS 39, comme mentionné dans le cadre général ci-dessus) n'est pas appliquée. Ces dérivés sont des dérivés « de niveau 2 » au sens de IFRS 13p81. Le résultat financier comprend aussi l'amortissement des primes payées lors de la souscription des caps et des collars, à hauteur de 98 k€.
La juste valeur des instruments de couverture est fonction de l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Cette évolution explique la majeure partie de la variation de juste valeur des instruments de couverture entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2014 qui a conduit à comptabiliser une charge de 3.286 k€ dans le compte de résultats et de 3.432 k€ directement dans les capitaux propres.
Une variation de la courbe des taux d'intérêt aurait une influence sur la juste valeur des instruments pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 est appliquée, en contrepartie des capitaux propres (poste « I.C.d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée »). Toutes autres choses restant égales par ailleurs, une variation positive de 10 points de base des taux d'intérêt à la date de clôture aurait augmenté les capitaux propres à hauteur de 893 k€ (812 k€
au 30 juin 2014). Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait eu un impact négatif de même montant sur les capitaux propres. L'influence d'une variation de la courbe des taux d'intérêt sur la juste valeur des instruments pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 n'est pas appliquée ne peut pas être déterminée aussi précisément, car ces dérivés contiennent des options vendues, dont la juste valeur évolue de façon asymétrique et non linéaire, et dépend d'autres paramètres (volatilité des taux d'intérêt). La sensibilité du « mark-to-market » de ces instruments à une hausse de 10 points de base a été estimée à un effet positif d'environ 957 k€ (857 k€ au 30 juin 2014) sur le compte de résultats. Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait un impact négatif de même ampleur sur le compte de résultats.
Le résultat par action (« EPS » tel que défini par IAS 33), se calcule de la manière suivante :
| 31/12/2014 | 31/12/2013 | |
|---|---|---|
| Résultat net (part du groupe) (x 1.000 €) | 21.105 | 11.356 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de la période | 10.363.753 | 9.903.148 |
| EPS de base (en €) | 2,04 | 1,15 |
| EPS dilué (en €) | 2,04 | 1,15 |
Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour déterminer le niveau du dividende proposé. Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est le résultat net (part du groupe) après exclusion des variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers de couverture. La définition du résultat hors IAS 39 et IAS 40 peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes.
Il se calcule de la manière suivante :
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| Résultat net (part du groupe) | 21.105 | 11.356 |
| Moins: Variation de la juste valeur des immeubles de placement (IAS 40) | -12.722 | -990 |
| Moins: Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Moins: Impôts différés | 116 | -193 |
| Moins: Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) | 3.294 | -926 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 11.793 | 9.247 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) | 10.363.753 | 9.903.148 |
| EPS hors IAS 39 et IAS 40 (en €) | 1,14 | 0,93 |
L'EPS hors IAS 39 et IAS 40 de 1,14 € calculé ci-dessus est influencé à la hausse, à hauteur de 0,04 €, par le produit financier non-récurrent mentionné en note annexe 5. Il en va de même pour l'EPS de base et l'EPS dilué.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Actif net par action (en €) | 31 décembre 2014 | 30 juin 2014 |
|---|---|---|
| Sur base de la juste valeur des immeubles de placement | ||
| Actif net hors IAS 39 | 42,74 | 40,57 |
| Impact IAS 39 | -4,11 | -3,73 |
| Actif net | 38,63 | 36,84 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 10.924.613 | 10.249.083 |
Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 38,74 € par action du 30 juin 2014 publié dans le rapport financier annuel 2013/2014 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en novembre 2014, et doit donc maintenant être corrigé de 1,90 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2014. Ce montant correspond au montant total du dividende (19 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2014 (10.249.083).
Un relevé des éléments éventuels et engagements au 30 juin 2014 est fourni en note annexe 45 des états financiers consolidés présentés dans le rapport financier annuel 2013/2014 (voir pages 147- 150). Aucune adaptation importante n'est à mentionner au terme du premier semestre de l'exercice en cours à l'exception des éléments ci-dessous.
Aedifica s'est engagée à financer l'extension et la rénovation de la maison de repos existante La Ferme Blanche, située à Remicourt, pour un budget de 6 millions €. L'exécution de cet engagement est soumise à des conditions qui ne sont pas encore réalisées au 31 décembre 2014.
Aedifica s'est engagée à financer la construction d'une nouvelle maison de repos et la rénovation de l'immeuble de résidence-services existant pour un budget de 8 millions €. L'exécution de cet engagement est soumise à des conditions qui ne sont pas encore réalisées au 31 décembre 2014.
Le 17 décembre 2014, Aedifica a signé un acte d'achat (sous conditions suspensives) dans le cadre duquel Aedifica s'engage à acquérir les immeubles 4, 5, 6, 10, 11 (en partie), 12 (en partie), 17, 18, 19 et 20 du site Schloss Bensberg pour un budget de 14 millions €.
Le 18 décembre 2014, Aedifica a conclu un accord (sous conditions suspensives) dans le cadre duquel elle s'est engagée à acquérir les actions de la SA RL Invest. Cette société est propriétaire de la maison de repos en construction qui totalisera 128 lits agréés et 22 appartements de résidenceservices. La valeur conventionnelle de ces biens immeubles s'élève à environ 20 millions €.
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les engagements présentés ci-dessous, repris dans la note annexe 45 des états financiers consolidés présentés dans le rapport financier annuel 2013/2014, ont été réalisés au cours du premier semestre de l'exercice 2014/2015 :
L'assemblée générale du 24 octobre 2014 a approuvé l'affectation proposée par le conseil d'administration au titre de l'exercice 2013/2014. Un dividende de 1,90 € a dès lors été octroyé aux actions ayant droit à la totalité du dividende, soit 19 millions €. Les modalités de paiement de ce dividende font l'objet de la section 3.2 « Dividende optionnel 2013/2014 » du rapport de gestion intermédiaire ci-joint.
Aucun événement significatif postérieur à la date de clôture ne requiert une mention dans les présents états financiers consolidés résumés, à l'exception des éléments suivants :
Les transactions avec les parties liées concernent exclusivement la rémunération des principaux dirigeants, c'est-à-dire les membres du conseil d'administration (0,7 million € pour le premier semestre de l'exercice 2014/2015 ; 1,2 million € pour l'exercice 2013/2014).
La Société s'est engagée vis-à-vis des actionnaires ne détenant pas le contrôle d'Aedifica Luxemburg I SARL, Aedifica Luxemburg II SARL et Aedifica Luxemburg III SARL à acquérir leurs parts dans les sociétés (6 % du capital) si ceux-ci exerçaient leurs options de vente. Le prix d'exercice des options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est comptabilisé au passif du bilan sur la ligne « I.C.b. Autres passifs non courants – Autres ».
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Rapport du commissaire aux actionnaires de Aedifica SA sur la revue limitée des états financiers intermédiaires résumés et consolidés pour le semestre clos le 31 décembre 2014
Nous avons procédé à la revue limitée du bilan intermédiaire résumé et consolidé de Aedifica SA (la "Société") arrêté au 31 décembre 2014, ainsi que du compte de résultats intermédiaire, résumé et consolidé, de l'état du résultat global consolidé, de l'état consolidé de variation des capitaux propres, et du tableau de flux de trésorerie consolidé y afférant pour le semestre clos le 31 décembre 2014 ainsi que des notes explicatives. La préparation et la présentation des états financiers intermédiaires résumés et consolidés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité du Conseil d'administration de la société. Notre responsabilité consiste à émettre un rapport sur ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés, basé sur notre revue limitée.
Nous avons effectué notre revue limitée selon le International Standard on Review Engagements 2410 (ISRE 2410 "Review of Interim Financial Information performed by the Independent Auditor of the Entity") applicable aux revues limitées. Une revue limitée de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est largement moins importante que celle d'un audit réalisé conformément aux normes de révision internationales (ISA). Une revue limitée fournit donc moins d'assurance de découvrir tous les éléments importants qui seraient révélés par un contrôle plénier. Par conséquent, nous nous abstenons d'exprimer une opinion d'audit.
Sur la base de notre revue limitée, aucun élément n'a été révélé qui impliquerait que les états financiers intermédiaires résumés et consolidés ci-joints, à tous les égards importants, ne donnent pas une image fidèle de la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2014 ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour la période de six mois clôturée à cette date, conformément à l'IAS 34, approuvé par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 23 février 2015 Ernst & Young Reviseurs d'Entreprises sccrl Commissaire représentée par Jean-François Hubin Associé
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Ce rapport financier semestriel contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéreraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Monsieur Olivier Lippens, président du conseil d'administration d'Aedifica, et Monsieur Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, déclarent que, à leur connaissance :
| I. | Rapport de gestion intermédiaire 2 | |
|---|---|---|
| 1. | Résumé de l'activité du 1er semestre 2 | |
| 2. | Introduction 4 | |
| 3. | Evénements importants 4 | |
| 4. | Patrimoine consolidé au 31 décembre 2014 10 | |
| 5. | Rendement brut par secteur d'activité 12 | |
| 6. | Analyse des comptes consolidés semestriels 13 | |
| 7. | Perspectives 20 | |
| 8. | Ranking Aedifica 21 | |
| 9. | Principaux risques et incertitudes 21 | |
| 10. | Transactions avec les parties liées 21 | |
| 11. | Corporate governance 22 | |
| II. | EPRA 23 | |
| III. | Aedifica en Bourse 24 | |
| 1. | Cours et volume 24 | |
| 2. | Illustrations graphiques du cours de bourse d'Aedifica 26 | |
| 3. | Actionnariat 27 | |
| 4. | Calendrier financier 27 | |
| IV. | Rapport immobilier 28 | |
| 1. | Portefeuille immobilier consolidé 28 | |
| 2. | Analyse du portefeuille d'immeubles en exploitation 33 | |
| 3. | Le marché immobilier 36 | |
| 4. | Rapport des experts 41 | |
| V. | Etats financiers consolidés résumés 43 | |
| 1. | Compte de résultats consolidé 43 | |
| 2. | Etat du résultat global consolidé 44 | |
| 3. | Bilan consolidé 44 | |
| 4. | Tableau de flux de trésorerie consolidé 46 | |
| 5. | Etat consolidé de variation des capitaux propres 47 | |
| 6. | Notes annexes 49 | |
| 7. | Rapport du commissaire (revue limitée) 62 | |
| VI. | Informations sur les déclarations prévisionnelles 63 | |
| VII. | Déclaration des personnes responsables 63 |
24 février 2015 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Société immobilière réglementée publique de droit belge depuis le 17 octobre 2014 Avenue Louise, 331 à 1050 Bruxelles Tél : +32 (0)2 626 07 70 Fax : +32 (0)2 626 07 71 TVA - BE 0877.248.501 - R.P.M Bruxelles www.aedifica.be
Exercice social 1er juillet-30 juin
Commissaire Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCCRL, représentée par Jean-François Hubin, associé Experts immobiliers Stadim SCRL, de Crombrugghe & Partners SA et CBRE GmbH
Stefaan Gielens, CEO – [email protected] Jean Kotarakos, CFO – [email protected] Martina Carlsson, Control & Communication Manager – [email protected]
Ce rapport financier semestriel est également disponible en version néerlandaise et anglaise41.
41 La version française du document a force de preuve. Les autres versions sont des traductions et sont établies sous la responsabilité d'Aedifica.
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