Aedifica SA — Interim / Quarterly Report 2013

Feb 18, 2014

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Rapport financier semestriel 2013/2014

• 9 entrées en portefeuille depuis le début de l'exercice 2013/2014, soit 8 maisons de repos (dont 3 situées en Allemagne) et 1 immeuble à appartements
• Taux d'occupation au 31 décembre 2013 : 96,7 % pour la partie non meublée du portefeuille et 77,8 % pour les immeubles à appartements meublés
• Revenus locatifs consolidés en hausse de 8 % par rapport au 31 décembre 2012
• Résultat hors IAS 39 et IAS 40 en hausse de 13 %, légèrement supérieur aux prévisions
• Juste valeur des immeubles de placement de 728 millions €, en augmentation de 85 millions € par rapport au 30 juin 2013
• Taux d'endettement consolidé de 44,7 %
• Prévision inchangée pour le dividende de l'exercice en cours (1,86 € brut par action)

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I. Rapport de gestion intermédiaire

1. Résumé de l'activité du 1er semestre

La pertinence de la stratégie d'Aedifica, développée autour des deux tendances démographiques de fond que sont le vieillissement de la population et la croissance de la population dans les grandes villes belges, a continué à lui valoir la confiance du marché, comme le démontre l'évolution du cours de l'action sur le semestre sous revue, passant de 47,50 € au 30 juin 2013 à 51,53 € au 31 décembre 2013.

Un an après l'augmentation de capital de décembre 2012, Aedifica a annoncé une série de nouveaux investissements, principalement dans le secteur du logement des seniors, en Belgique, mais aussi, et ^c'était la grande nouveauté de l'année 2013, en dehors de nos frontières, totalisant 145 millions € au 31 décembre 2013 détaillés dans le tableau ci-dessous.

(en mill ions €)	Imm eub les de plac nt e eme n loita tion exp	Pro jets de dév elo t ppe men	Tot al
R esid enti e Sp park oren	-	17	17
ésid e Ch R ux d 'Arg ent enc eve	4	3	7
't Hog e	3	5	8
H elian thus	4	3	7
P d'Am ont our	-	8	8
A u Bo n Vi Tem eux ps	-	10	10
R ésid e l'A ir du Tem enc ps	-	6	6
O p Ha anv en	-	3	3
S Z AG O H erke h, D resd Krei scha nrat en,	21	-	21
S alve	8	8	16
P lant ijn	8	8	16
S teph anie 's C orne r	10	-	10
D e St iche l	11	-	11
H uize Lie ve M oen sse ns	5	-	5
déc Tota l au 31 emb re 2 013	74	71	145

L'acquisition de trois maisons de repos situées en Allemagne finalisée au cours du premier semestre de l'exercice 2013/2014 constitue non seulement le premier investissement à l'étranger d'Aedifica depuis sa création en 2005, mais aussi le premier investissement d'une sicafi belge en Allemagne. Il ^s'inscrit pleinement dans la stratégie d'Aedifica dans le secteur du logement des seniors ; il permet une meilleure diversification des locataires et étend le champ d'action de la sicafi dans un marché qui a tendance à se structurer au niveau européen. Cette première opération à l'étranger fait également suite aux changements de réglementation belge de fin 2012 qui ont ouvert le marché européen aux sicafi résidentielles, tout en fixant à 15 % le taux de précompte mobilier sur les dividendes qu'elles distribuent (contre 25 % pour les dividendes distribués par les autres types de sicafi).

En Belgique, le semestre sous revue a été marqué par l'acquisition des sites de quatre maisons de repos à Brasschaat, Kapellen, Dilsen-Stokkem et Vilvoorde, où les immeubles de placement en exploitation (d'une valeur de 32 millions €) ne sont souvent que les prémisses d'importants projets de rénovation et d'extension (d'un budget de 16 millions €). Il a aussi vu l'achèvement de la reconversion du site de Wemmel (pour un budget d'environ 22 millions €), qui constitue désormais, avec ses 222 lits agréés, la plus grande maison de repos du portefeuille de la sicafi. La réalisation de ces

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projets s'inscrit parfaitement dans la stratégie d'investissement de la sicafi qui porte, dans le segment du logement des seniors, tant sur le renforcement et l'amélioration des sites existants que sur le développement de nouveaux projets en partenariat avec des locataires/exploitants. Cette stratégie permet à la sicafi de disposer d'un portefeuille d'immeubles de qualité générant des rendements nets intéressants, de l'ordre de 6 %. Par ailleurs, Aedifica a également procédé à l'acquisition d'un immeuble à appartements idéalement situé à Bruxelles (au cœur du quartier Louise). Il s'agit de la première acquisition d'un immeuble de ce type depuis deux ans, générant un rendement locatif initial brut de plus de 5 %.

Au cours du premier semestre, la juste valeur des immeubles de placement a ainsi dépassé le cap des 700 millions € pour s'établir à 728 millions € (contre 643 millions € au début de l'exercice).

Parallèlement à la réalisation de ses investissements, Aedifica continue, dans le climat économique instable que l'on connaît depuis fin 2008, à gérer au mieux son patrimoine, qu'il s'agisse :

• du logement des seniors (qui représente le secteur d'activité le plus important en terme de juste valeur ou de revenus locatifs, et le moins sensible à la conjoncture économique),
• des immeubles à appartements (immeubles à appartements non meublés et immeubles à appartements meublés), ou
• des hôtels (qui, pour rappel, ne constituent plus pour Aedifica qu'un secteur résiduaire non stratégique, vu les conditions qui deviendront plus sévères dès le 1er janvier 2015 pour pouvoir bénéficier du précompte mobilier réduit propre aux sicafi résidentielles déjà mentionné plus haut).

Ceci se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs de 19,5 millions € (soutenus par un taux d'occupation de 96,7 % pour la partie non meublée du portefeuille, et de 77,8 % pour sa partie meublée) ainsi que par une marge d'exploitation stable (77%) et des frais financiers maîtrisés.

Le résultat net (hors éléments « non cash » dus à l'application des normes comptables sur les instruments financiers et sur les immeubles de placement) a dès lors pu atteindre 9,2 millions € (contre 8,2 millions € au 31 décembre 2012), ou encore 0,93 € par action (contre 0,94 € par action au 31 décembre 2012). La baisse du résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action trouve bien entendu son origine dans la dilution consécutive à l'augmentation de capital du 7 décembre 2012. Ce résultat (absolu et par action) est légèrement supérieur aux prévisions semestrielles dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2013/2014 présentées dans le rapport financier annuel 2012/2013 (section 11.2 du rapport de gestion consolidé).

Le taux d'endettement consolidé de la sicafi s'élève à 44,7 % au 31 décembre 2013 (contre 36,0 % au 30 juin 2013).

Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours restent inchangées à 1,86 € brut par action.

En guise de conclusion, il est intéressant de noter que de nouvelles opportunités d'investissement, ^s'inscrivant pleinement dans la stratégie d'Aedifica plébiscitée par le marché, sont actuellement à l'étude, tant en Belgique qu'en Allemagne.

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2. Introduction

Aedifica se profile comme la société cotée belge de référence investissant en immobilier résidentiel. Elle développe un portefeuille immobilier autour des axes d'investissement suivants :

• le logement des seniors en Belgique et en Allemagne ;
• les immeubles à appartements dans les principales villes belges.

Aedifica est cotée sur le marché continu de NYSE Euronext Brussels. Aedifica clôture ses comptes annuels le 30 juin.

Le présent rapport de gestion intermédiaire constitue une mise à jour du rapport de gestion au 30 juin 2013, compris dans le rapport financier annuel 2012/2013 dont le lexique reprend les définitions des principaux termes techniques utilisés. Seuls les changements significatifs qui ont eu lieu depuis lors sont présentés ici.

3. Evénements importants

3.1. Durant le 1er semestre 2013/2014

3.1.1. Acquisitions et mises en exploitation

• Seniorenzentrum AGO Herkenrath (Bergisch Gladbach en Rhénanie-du-Nord-Westphalie), Dresden et Kreischa (en Saxe)

Pour rappel, le 20 juin 2013 et le 12 septembre 2013, Aedifica a signé devant notaire les actes d'acquisition de trois maisons de repos en Allemagne (« Seniorenzentrum AGO Herkenrath » à Bergisch Gladbach, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, « Seniorenzentrum AGO Dresden » et « Seniorenzentrum AGO Kreischa » en Saxe). Ces actes étaient soumis aux conditions suspensives (principalement de nature administrative) habituelles en Allemagne. Celles-ci ont été levées le ¹er août 2013 pour la maison de repos à Bergisch Gladbach, le 22 novembre 2013 pour la maison de repos à Dresde et le 28 décembre 2013 pour la maison de repos à Kreischa. Le prix d'acquisition (environ 21 millions €) a dès lors été payé. La propriété et la jouissance des immeubles ont été automatiquement acquises par Aedifica SA à ces dates.

La maison de repos « Seniorenzentrum AGO Herkenrath » est une construction récente bénéficiant d'une excellente localisation et offrant des espaces de séjour agréables ; elle est située au centre de Herkenrath, faisant partie de la ville de Bergisch Gladbach en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, à 20 km de Cologne (4ème ville d'Allemagne en nombre d'habitants). Elle a été construite en 2010 et compte 80 lits dans 80 chambres simples.

La maison de repos « Seniorenzentrum AGO Dresden » est située dans un quartier résidentiel de la magnifique ville baroque de Dresde, capitale de la Saxe, à proximité immédiate des commerces, des transports en commun et d'une artère principale du quartier de Löbtau. La maison de repos a été construite en 2012 et compte 116 lits dans 107 chambres.

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La maison de repos « Seniorenzentrum AGO Kreischa » est située dans la commune de Kreischa en Saxe, à une dizaine de kilomètres de la ville de Dresde, dans un environnement bucolique. La maison de repos bénéficie d'une excellente localisation le long du Kurpark (le parc central de Kreischa), à proximité immédiate des commerces, de la maison communale et de la Klinik Bavaria (l'une des plus importantes cliniques de revalidation du pays). La maison de repos a été construite en 2011 et compte 84 lits dans 77 chambres.

L'opération a été financée par les lignes de crédit de la sicafi et la reprise de crédits existants (auprès de la Bank für Sozialwirtschaft) liés aux immeubles.

Ces trois maisons de repos sont exploitées par des filiales du groupe AGO Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH (« groupe AGO »1), un exploitant de qualité dans le secteur des soins, bénéficiant d'une excellente réputation sur le marché allemand. Il exploite une dizaine d'établissements. Son siège social est situé à Cologne. Les contrats conclus avec ces exploitants sont des baux à long terme non résiliables de type double net, l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble étant à charge du propriétaire. La durée moyenne résiduelle des trois baux s'élève à environ 23 ans. Grâce à la bonne qualité des immeubles, le rendement locatif brut initial (double net) s'élève à environ 7,5 % pour une valeur conventionnelle2 d'environ 21 millions €.

- Salve et Plantijn (Brasschaat et Kapellen, Province d'Anvers)

Le 29 août, Aedifica a acquis (avec sa filiale Aedifica Invest SA) 100 % des actions de la SA Patrius Invest. Patrius Invest est propriétaire de deux maisons de repos dans la province d'Anvers : « Salve » à Brasschaat et « Plantijn » à Kapellen.

La maison de repos « Salve » est située au cœur d'un quartier résidentiel à Brasschaat. Cet établissement, totalisant actuellement 120 lits agréés, est exploité par le groupe Armonea (un acteur de référence dans le monde des soins aux seniors), sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans constituée en juin 2013. Le rendement initial triple net s'élève à environ 6 %. La valeur conventionnelle3 du site s'élève à environ 8 millions €. Par ailleurs, un projet de développement du site (en deux phases) est en cours. Ce projet consiste en la démolition et la reconstruction de l'ancienne partie de la maison de repos (datant du début du 20ème siècle) et en la rénovation complète des parties plus modernes (deux immeubles datant de 1979 et 1997). La réception provisoire de la phase I est prévue pour le printemps 2014.

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La maison de repos « Plantijn » est située dans un quartier résidentiel à proximité immédiate du centre de Kapellen. Elle compte actuellement 110 lits agréés, et est exploitée par le groupe Armonea, sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans constituée en juin 2013. Le rendement initial triple net ^s'élève à environ 6 %. La valeur conventionnelle4 du site s'élève à environ 8 millions €. Par ailleurs, un projet de développement est prévu sur le site. Ce projet consiste en la rénovation des immeubles existants (notamment une construction du début du 20ème siècle et une extension plus moderne ajoutée en 1972 et en 1986) et en l'extension du site par la construction d'un nouvel immeuble sur le terrain adjacent. Le permis d'urbanisme pour ce projet a déjà été délivré. Le planning précis des travaux n'est pas encore définitif.

« Plantijn »

Le budget d'investissement total pour la réalisation des travaux de rénovation et d'extension sur ces deux sites (fixé contractuellement dans les emphytéoses) est d'environ 16 millions €. Ces investissements additionnels généreront, à partir de la réception provisoire des travaux, un rendement triple net d'environ 6 %.

- Hestia (Wemmel, Province du Brabant flamand)

Le 29 août 2013, la construction de la nouvelle maison de repos « Hestia » à Wemmel (en Brabant flamand), dans la périphérie de Bruxelles, a été achevée.

« Hestia » ⁵

¹ www.ago-sozialeinrichtungen.de 2

La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi. 3

La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi.

⁴La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi. 5 Illustration: © 2013 - Soprim@

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La maison de repos est située dans un quartier résidentiel de Wemmel. La capacité d'accueil totale du site s'élève à 222 lits agréés. Il s'agit dès lors de la plus grande maison de repos du portefeuille d'Aedifica. Le site est exploité par le groupe Soprim@ sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans. La valeur conventionnelle6 (y compris l'acquisition du terrain et la construction de l'immeuble) ^s'élève à environ 22 millions € pour un rendement initial triple net d'environ 6 %.

Ce projet a été réalisé pour compte d'Aedifica dans le cadre d'un accord de principe conclu avec le groupe Soprim@ le 21 février 2011.

- Stephanie's Corner (Bruxelles)

Le 21 octobre 2013, Aedifica a acquis (avec sa filiale Aedifica Invest SA) 100 % des actions de la SA Immo Dejoncker. Immo Dejoncker est propriétaire de l'immeuble à appartements « Stephanie's Corner » à Bruxelles.

« Stephanie's Corner » compte 27 appartements, 3 rez-de-chaussée commerciaux et 27 emplacements de parking souterrains. L'immeuble, datant de 2007, est situé entre la rue Jean Stas et la rue Dejoncker et bénéficie ainsi d'une excellente localisation au cœur du quartier Louise à Bruxelles, à proximité directe des commerces et des transports en commun (trams et métros). Les appartements sont loués sur base de baux résidentiels classiques à des particuliers. Les rez commerciaux sont quant à eux loués dans le cadre de baux commerciaux. La valeur conventionnelle⁷ de l'immeuble s'élève à environ 10 millions € (soit un prix d'acquisition des appartements bien inférieur à 3.000€/m²) pour un rendement locatif initial brut supérieur à 5 %.

« Stephanie's Corner »

- Maisons de repos « De Stichel » (Vilvoorde, Province du Brabant flamand) et « Huize Lieve Moenssens » (Dilsen-Stokkem, Province du Limbourg)

Le 16 décembre 2013, Aedifica a acquis le contrôle8 (avec sa filiale Aedifica Invest SA) des sociétés propriétaires des maisons de repos « Huize Lieve Moenssens » à Dilsen-Stokkem (Province du Limbourg) et « De Stichel » à Vilvoorde (Province du Brabant flamand).

La maison de repos « De Stichel » est située au cœur d'un quartier résidentiel (Koningslo) à Vilvoorde, à proximité immédiate de l'hôpital militaire Reine Astrid et du Ring de Bruxelles. L'immeuble bénéficie d'une magnifique vue sur les champs et Bruxelles en arrière-plan. La maison de repos, construite en différentes phases entre 1990 et 2006, totalise actuellement 118 lits agréés et est exploitée par le groupe Soprim@, sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans. Le rendement

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initial triple net s'élève à environ 6 %. La valeur conventionnelle du site s'élève à environ 11 millions €9. Par ailleurs, l'immeuble offre un potentiel d'augmentation de capacité important.

La maison de repos « Huize Lieve Moenssens » est située à Dilsen-Stokkem (à quelques kilomètres de Maasmechelen Village), à proximité immédiate d'un quartier résidentiel. Elle se trouve sur un terrain appartenant à la commune mais faisant l'objet d'un droit d'emphytéose de 99 ans constitué en 1981. L'immeuble a été construit en 1986 en tant que centre de vie pour personnes handicapées pour être ensuite transformé en maison de repos en 2002 et 2004. Une nouvelle aile a été ajoutée en 2007 pour augmenter le nombre de lits au niveau actuel (67 lits). La maison de repos est exploitée par le groupe Soprim@, sur base d'une emphytéose triple net de 27 ans. Le rendement initial triple net ^s'élève à environ 6,5%. La valeur conventionnelle du site s'élève à environ 5 millions €10. Par ailleurs, le site offre un potentiel de développement important.

« Huize Lieve Moenssens »

L'opération a été financée par les lignes de crédit de la sicafi et la reprise de crédits existants (auprès de BNP Paribas Fortis) liés aux immeubles.

⁶La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi.

⁷La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi. 8

Via l'acquisition des sociétés anonymes Aedifica Invest Vilvoorde, Aedifica Invest Dilsen et De Stichel.

⁹La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi. 10

La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 31 §1er de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi.

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3.1.2. Projets de développement en cours

Au 31 décembre 2013, les chantiers progressent pour les projets suivants :

• Larenshof (phase III, extension d'une maison de repos à Laarne) ;
• Koning Albert I (phase II et III, rénovation et extension d'une maison de repos à Dilbeek) ;
• Eyckenborch (rénovation et extension d'une maison de repos à Gooik) ;
• Salve (rénovation et redéveloppement d'une maison de repos à Brasschaat) ;
• ' t Hoge (rénovation et extension d'une maison de repos à Courtrai) ;
• Residentie Sporenpark (construction d'une maison de repos à Beringen) ;
• De Edelweis (extension phase II d'une maison de repos à Begijnendijk) ;
• Rue Haute (rénovation d'un immeuble à appartements à Bruxelles) ;
• Klein Veldeken (extension d'un immeuble de résidence-services à Asse) ;
• Pont d'Amour (extension d'une maison de repos à Dinant) ;
• Plantijn (rénovation et extension d'une maison de repos à Kapellen).

3.1.3. Financement

Compte tenu des crédits arrivés à échéance en juillet et août 2013, des nouvelles lignes de crédit conclues depuis le début de l'exercice et la reprise de crédits existants liés aux acquisitions récentes, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente actuellement comme suit (en millions €) :

-	3/2 201 014 :	30
-	4/2 201 015 :	65
-	5/2 201 016 :	85
-	6/2 201 017 :	75
-	7/2 201 018 :	62
-	201 8/2 019 :	30
-	201 9/2 020 :	0
-	202 0/2 021 :	2
-	> 2 022 /20 23 :	21
		370

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4. Patrimoine au 31 décembre 2013

Au cours du premier semestre de l'exercice en cours, Aedifica a augmenté son portefeuille d'immeubles de placement en exploitation de 88 millions €, passant d'une juste valeur de 614 millions € à 703 millions € (soit +14 %) (soit 728 millions € pour le portefeuille total, y compris les projets de développement). Cette croissance provient principalement des acquisitions réalisées au cours du premier semestre et de la mise en exploitation d'un projet de développement achevé au cours du semestre.

La variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+0,2 million € ou +0,03 % sur le premier semestre) est estimée par les experts indépendants et se ventile de la manière suivante :

• logement des seniors : +0,7 million €, ou +0,2 % ;
• immeubles à appartements : -0,7 million €, ou -0,5 %, dont :
• non meublés : -0,5 million €, ou -0,4 % ;
• meublés : -0,2 million €, ou -0,4 % ;
• hôtels et autres : +0,3 million €, ou +0,4 %.

Les immeubles de placement en exploitation d'Aedifica sont désormais composés de 136 biens, d'une surface bâtie totale d'environ 357.000 m², constitués principalement de :

• 48 sites de logement de seniors d'une capacité de 4.518 résidents ;
• 865 appartements, dont :
• 584 appartements exploités dans le cadre de locations classiques « non meublées » ;
• 281 appartements exploités dans le cadre de locations « meublées » ;
• et 6 hôtels comprenant 521 chambres.

Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (en juste valeur) :

• 60 % logement des seniors ;
• 30 % immeubles à appartements, dont
• 21 % immeubles à appartements non meublés ;
• 9 % immeubles à appartements meublés ;
• 10 % hôtels et autres types d'immeubles.

Leur répartition géographique se présente comme suit (en juste valeur) :

• 97 % en Belgique dont :
• 42 % à Bruxelles ;
• 40 % en Flandre ;
• et 15 % en Wallonie.
• 3 % en Allemagne.

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Le taux d'occupation11 de la partie non meublée du patrimoine (représentant 91 % du portefeuille en terme de juste valeur) a atteint 96,7 % au 31 décembre 2013, un niveau très élevé, légèrement sous les records enregistrés lors de l'exercice précédent (97,4 % 30 juin 2013).

Le taux d'occupation pour la partie meublée du patrimoine (représentant 9 % du portefeuille en terme de juste valeur) atteint quant à lui 77,8 % sur les six premiers mois de l'exercice, en baisse par rapport au taux d'occupation réalisé sur les six premiers mois de l'exercice précédent (80,8 %) et par rapport au taux d'occupation réalisé sur la totalité de l'exercice 2012/2013 (82,6 %). Cette situation fait suite à l'amplification de la volatilité (due au contexte économique morose) déjà signalée dans les précédentes publications, mais aussi au fait qu'Aedifica tire parti du ralentissement conjoncturel pour procéder à des rénovations d'appartements meublés (représentant environ 8 % du total). Depuis le début de l'exercice, 24 appartements meublés ont été en partie indisponibles à la location pour cause de rénovation.

La persistance d'une forte volatilité sur le marché des appartements meublés et la pression à la baisse qui en découle sur le rendement net, conduisent Aedifica à adapter à court et moyen termes ses principes de gestion des appartements, comme suit :

• Le type d'exploitation des appartements bénéficiera d'une plus grande flexibilité (en particulier en matière de conversion d'appartements meublés en appartements non meublés).
• Les locations à très court terme d'appartements meublés seront graduellement évitées (en particulier les locations de moins de 3 mois).
• Les équipes existantes de gestion d'une part, et les équipes commerciales d'autre part, ont été combinées pour créer une équipe de gestion intégrée et une équipe commerciale intégrée, couvrant l'ensemble du portefeuille d'appartements, qu'ils soient meublés ou non meublés.

Par conséquent, 14 des 295 appartements situés dans des immeubles qualifiés d'immeubles à appartements meublés sont maintenant exploités dans le cadre de locations classiques « non meublées ». Le nombre d'appartements exploités dans le cadre de locations « meublées » a dès lors été réduit à 281.

Le taux d'occupation global du portefeuille a atteint 97 % au 31 décembre 2013.

La durée résiduelle moyenne pondérée des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 19 ans, en augmentation par rapport à celle du 30 juin 2013 (18 ans). Selon la « Belgian REIT Overview » (publié chaque mois par la Banque Degroof), Aedifica se place de loin à la première position en termes de durée résiduelle moyenne des baux. Cette performance s'explique par la grande proportion de contrats de location à très longue durée (comme les emphytéoses) du portefeuille d'Aedifica.

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5. Rendement brut par secteur d'activité

Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par secteur d'activité, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation, augmentée, en ce qui concerne les appartements meublés, du goodwill et de la valeur comptable des meubles.

		31 d		éce mb re 2 013
(x1. 000 €)	Log nt eme des iors sen	Imm eub les à arte ts app men ***		Hôt els et aut res	Imm eub les de plac nt e eme n loita tion exp	Pro jets de dév elo t ppe men	Imm eub les de plac nt eme
Jus aleu te v r	421 .231	208 .045		73.2 64	702 .540	25.7 04	728 .244
Loy trac tuel ers con s uels ann	25.3 28	12.2 34	*	4.70 1	42.2 63	-	42.2 63
Ren dem brut (%) ** ent	6,0%	5,8%		6,4%	6,0%	-	-

				30 j uin 201 3
(x1. 000 €)	Log nt eme des iors sen	Imm eub les à arte ts app men ***		Hôt els et aut res	Imm eub les de plac nt e eme n loita tion exp	Pro jets de dév elo t ppe men	Imm eub les de plac nt eme
Jus te v aleu r	343 .550	197 .689		72.9 72	614 .211	28.6 33	642 .844
Loy tuel trac ers con s uels ann	20.4 04	12.1 77	*	4.78 8	37.3 69	-	37.3 69
Ren dem brut (%) ** ent	5,9%	6,1%		6,6%	6,1%	-	-

			31 d	éce mb re 2 012
(x1. 000 €)	Log nt eme des iors sen	Imm eub les à arte ts app men ***		Hôt els et aut res	Imm eub les de plac nt e eme n loita tion exp	Pro jets de dév elo t ppe men	Imm eub les de plac nt eme
Jus te v aleu r	325 .496	198 .135		74.8 26	598 .457	20.3 20	618 .777
Loy trac tuel ers con s uels ann	19.2 82	12.4 42	*	4.82 8	36.5 52	-	36.5 52
Ren dem brut (%) ** ent	5,9%	6,2%		6,5%	6,1%	-	-

* Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs de la période, HTVA et annualisés.

** Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois, augmentée du goodwill et du mobilier pour les appartements meublés). Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats "triple net"), les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif étant, en Belgique, entièrement pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels.

*** Répartis respectivement (juste valeur, loyers contractuels et rendement brut) comme suit:

Immeubles à appartements non meublés: 31 décembre 2013: 144.858 k€; 7.118 k€; 4,9%. 30 juin 2013: 135.013 k€; 6.908 k€; 5,1%. 31 décembre 2012: 136.243 k€; 7.116 k€; 5,2%.

Immeubles à appartements meublés: 31 décembre 2013: 63.187 k€; 5.116 k€; 7,7%. 30 juin 2013: 62.676 k€; 5.269 k€; 8,0%. 31 décembre 2012: 61.892 k€; 5.326 k€; 8,2%.

¹¹ Le taux d'occupation se calcule comme suit :

^- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels + garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) des surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables.

^- Pour les appartements meublés : % des jours loués pendant le premier semestre. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est spécifique à ce secteur.

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6. Analyse des comptes consolidés semestriels

Un jeu d'états financiers résumés préparé conformément à la norme IAS 34 est fourni en page 39 du présent rapport financier semestriel. Les sections suivantes du rapport de gestion intermédiaire analysent ces états financiers sous un format analytique conforme à la structure du reporting interne d'Aedifica.

6.1. Résultats consolidés¹²

Com ésu hém pte de r ltats alyt ique - sc a an	éce 31 d mb re 2 013	éce 31 d mb re 2 012
(x 1 .000 €)
Rev s loc atifs enu	19.4 53	18.0 37
Cha rela tives à la loc atio rges n	-45	-69
Rés ultat loc atif net	19.4 08	17.9 68
Cha opé ratio lles* rges nne	-4.5 20	-4.1 52
Rés résu feui ultat d'e xplo itatio ant ltat s orte lle n av ur p	14.8 88	13.8 16
Mar ge d 'exp loita tion ** %	77%	77%
Rés S 39 ultat fina ncie r ho rs IA	-5.5 79	-5.5 97
Imp ôts	-62	-29
Rés S 39 AS ulta t ho rs IA et I 40	9.24 7	8.19 0
Dén omi nate ur*	9.90 3.40 0	8.71 5.11 3
13 Rés ulta t ho rs IA S 39 et I AS 40 p ctio n (€ /act ion) ar a	0,93	0,94
Rés ultat hor s IA S 39 et I AS 40	9.24 7	8.19 0
IAS Imp act 39 : iatio n de la j uste val des instr nts d rture var eur ume e co uve	926	-1.7 92
Imp IAS 40 : iatio n de la j val des imm eub les d e pl act uste t var eur ace men	990	9.92 6
Imp act IAS 40 : rés ultat te d 'imm eub les d e pl t sur ven ace men	0	54
Imp IAS imp ôts diffé rés act 40 :	193	0
Rés ulta t ne t (pa rt d e) u gr oup	11.3 56	16.3 78
Dén omi ur (I AS 33) nate	9.90 3.14 8	7.55 8.30 1
Rés (pa AS €/a n) ulta t ne t pa tion rt d e - I 33 - ctio r ac u gr oup	1,15	2,17

* Rubriques IV à XV du compte de résultats.

** Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat locatif net.

*** Calculé sur base du nombre de droits au dividende attendus en fin d'exercice.

Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du 1er semestre de l'exercice 2013/2014 ^s'inscrit en hausse de +8 % par rapport à celui réalisé sur la même période de l'exercice précédent et ^s'élève à 19,5 millions €, légèrement supérieur aux prévisions.

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Les variations sectorielles du chiffre d'affaires consolidé sont présentées ci-dessous :

és Rev s lo cati fs c olid enu ons (x1. €) 000	éce 31 d mb re 2 013	éce 31 d mb re 2 012	. (% ) à Var pér imè tre stan t con	. (% ) Var
Log nt d enio eme es s rs	11.4 03	9.53 6	+2%	+20 %
Imm eub les à ts, d arte ont: app men	6.03 9	6.16 1	-4%	-2%
N eub lés on m	3.48 1	3.49 6	-3%	0%
lés M eub	2.55 8	2.66 5	-4%	-4%
Hôte ls et aut res	2.06 2	2.39 1	-14%	-14%
Inte torie l rsec	-51	-51
Tota l	19.4 53	18.0 37	-2%	+8%

L'évolution des revenus locatifs du secteur du logement des seniors (+20 % à périmètre variable et +2 % à périmètre constant) démontre la pertinence de la stratégie d'investissement d'Aedifica dans ce secteur, qui génère déjà près de 60 % du chiffre d'affaires et plus de 75 % du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille de la sicafi. Dans les autres secteurs, comme déjà mentionné dans les publications précédentes, les variations négatives découlent principalement des réductions de loyers consenties au cours de l'exercice 2012/2013 afin de préserver le taux d'effort des établissements concernés, et, partant, la visibilité des cash flows et la valorisation des actifs.

Après déduction des charges relatives à la location, le résultat locatif net atteint 19,4 millions € (+8 % par rapport à 31 décembre 2012).

Le résultat immobilier atteint 18,6 millions € (31 décembre 2012 : 17,2 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 16,9 millions € (31 décembre 2012 : 15,6 millions €), soit une marge opérationnelle14 de 87 % (31 décembre 2012 : 86 %).

Après déduction des frais généraux de 2,0 millions € (31 décembre 2012 : 1,8 million €) et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille est en hausse de 8 % à 14,9 millions € représentant une marge d'exploitation de 77 % (31 décembre 2012 : 77 %) et est légèrement supérieur aux prévisions.

La part de chaque secteur d'activités dans le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (constituant le résultat sectoriel au sens de IFRS 8) est détaillée en note annexe 3 des états financiers consolidés résumés ci-après.

Après prise en compte des flux cash générés par les produits dérivés de couverture (décrits plus bas), les charges d'intérêt nettes de la sicafi s'élèvent à 5,3 millions € (31 décembre 2012 : 5,4 millions €). Le taux d'intérêt effectif moyen (4,3 % avant activation des intérêts intercalaires sur les projets de développement) est en hausse par rapport à celui du premier semestre de l'exercice 2012/2013 (4,0 %) mais est légèrement inférieur aux prévisions. En tenant compte des autres produits et charges de nature financière, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie du résultat hors IAS 39 et IAS 40 comme expliqué plus bas), le résultat financier hors IAS 39

¹² Le compte de résultats couvre la période de 6 mois du 1er juillet 2013 au 31 décembre 2013. Les opérations d'acquisition sont comptabilisées à la date de transfert effectif du contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats selon qu'elles ont lieu en début, au cours ou à la fin de la période. 13

La baisse du résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action présenté ici (calculé sur le nombre de droits au dividende attendus en fin d'exercice), trouve son origine dans la dilution consécutive à l'augmentation de capital du 7 décembre 2012.

¹⁴Résultat d'exploitation des immeubles divisé par le résultat locatif net.

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représente une charge nette de 5,6 millions € (31 décembre 2012 : 5,6 millions €), conforme aux prévisions.

Les impôts se composent des impôts courants et des impôts différés. Conformément au régime particulier des sicafi, les impôts courants (charge de 62 k€ ; 31 décembre 2012 : charge de 29 k€) comprennent principalement l'impôt belge sur les dépenses non admises d'Aedifica, l'impôt sur le résultat généré à l'étranger et l'impôt sur le résultat des filiales consolidées. Les impôts différés sont commentés plus bas.

Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 a atteint 9,2 millions € pour ce semestre (31 décembre 2012 : 8,2 millions €), soit 0,93 € par action (31 décembre 2012 : 0,94 € par action), calculé sur base du nombre de droits au dividende attendu en fin d'exercice. La baisse du résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action trouve son origine dans la dilution consécutive à l'augmentation de capital du 7 décembre 2012. Ce résultat (absolu et par action) est légèrement supérieur aux prévisions.

Le compte de résultats comprend, en outre, trois éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des instruments de couverture (comptabilisés conformément à la norme IAS 39) et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :

• Sur les six premiers mois de l'exercice, la variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation¹⁵ prise en résultat a été de +0,03 %, soit +0,2 million € (31 décembre 2012 : +8,9 millions €). Une variation de juste valeur de +0,7 million € a été enregistrée sur les projets de développement (contre +1,1 million € pour la même période de l'exercice précédent). La variation de juste valeur combinée des immeubles de placement en exploitation et des projets de développement représente une hausse de 1,0 million € sur le semestre (31 décembre 2012 : 9,9 millions €).
• Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Aedifica a mis en place des couvertures (appelées « couverture de flux de trésorerie ») très prudentes convertissant sur le long terme16 la dette à taux variable en dette à taux fixe, ou plafonné. Ces instruments sont détaillés en note annexe 9 des états financiers consolidés résumés ci-joints. L'impact IAS 39 (variations de juste valeur) pris en résultat au 31 décembre 2013 représente un produit de 0,9 million € (31 décembre 2012 : charge de 1,8 million €).
• Les impôts différés (produit de 193 k€ au 31 décembre 2013 sans montant comparable au 31 décembre 2012) découlent quant à eux de la comptabilisation à leur juste valeur des immeubles situés à l'étranger conformément à la norme IAS 40. Ces impôts différés (sans effet monétaire, c'est-à-dire non cash) sont donc exclus du résultat hors IAS 39 et IAS 40.

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Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du groupe) semestriel s'élève à 11,4 millions € (31 décembre 2012 : 16,4 millions €). Le résultat de base par action (basic earnings per share, tel que défini par IAS 33), est de 1,15 € (31 décembre 2012 : 2,17 €).

6.2. Bilan consolidé

lidé Bila n co nso	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
(x 1 .000 €)
Imm eub les d e pl t ace men	728 .244	642 .844
Autr ctifs ris d le ra tio d 'end ette t es a rep ans men	10.1 96	8.82 7
Autr ctifs es a	301	526
Tota l de tifs s ac	738 .741	652 .197
Cap itaux pro pres
H impa ct IA S 39 ors	406 .532	414 .662
I ct IA S 39 * mpa	-30. 084	-32. 503
C apit aux prop res	376 .448	382 .159
Dett t pa ssifs ris d le ra tio d 'end ette t es e rep ans men	329 .804	234 .821
Autr assi fs es p	32.4 89	35.2 17
Tota l de pita et d ssif s ca ux p rop res u pa	738 .741	652 .197
(%) Rati o d'e nde ttem ent	44,7 %	36,0 %

* Juste valeur des instruments de couverture.

Au 31 décembre 2013, l'actif du bilan d'Aedifica est composé à 99 % (30 juin 2013 : 99 %) d'immeubles de placement, évalués conformément à la norme IAS 4017, pour un montant de 728 millions € (30 juin 2013 : 643 millions €). Cette rubrique reprend :

• Les immeubles de placement en exploitation (31 décembre 2013 : 703 millions € ; 30 juin 2013 : 614 millions €), en augmentation de 88 millions €. La croissance nette de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation s'explique principalement pour 64 millions € par les opérations d'investissement (voir point 3.1.1. ci-dessus) et pour le solde par la mise en exploitation d'un projet de développement achevé (voir point 3.1.1. ci-dessus).
• Les projets de développement (31 décembre 2013 : 26 millions € ; 30 juin 2013 : 29 millions €) représentent principalement les investissements immobiliers en cours de construction ou de rénovation (voir point 3.1.2. ci-dessus). Ils s'inscrivent dans le cadre d'un budget d'investissement pluriannuel détaillé en section 1.2. du rapport immobilier ci-dessous.

Les « autres actifs repris dans le ratio d'endettement » représentent 1 % du total du bilan (30 juin 2013 : 1 %).

Depuis la constitution d'Aedifica, son capital a évolué au fur et à mesure des opérations immobilières (apports, fusions, etc.), et grâce aux augmentations de capital en espèces d'octobre 2010 et de décembre 2012. Il s'élève à 254 millions € au 31 décembre 201318 (30 juin 2013 : 254 millions €). Les capitaux propres (aussi appelés actif net), représentant la valeur intrinsèque d'Aedifica en tenant compte de la juste valeur du patrimoine immobilier, s'élèvent à :

¹⁵ Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 30 juin 2013 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 31 décembre 2013. 16 Les couvertures à long terme permettent notamment de réduire le risque de taux d'intérêt sur le financement

d'investissements générant des revenus à long terme, tels que les emphytéoses. Pour rappel, la durée moyenne des baux d'Aedifica est de 19 ans.

¹⁷ C'est-à-dire comptabilisés à leur juste valeur, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants (à savoir Stadim SCRL et de Crombrugghe & Partners SA). 18

Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les frais d'augmentation de capital en diminution du capital statutaire.

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• 407 millions € hors impact IAS 39 (30 juin 2013 : 415 millions €, comprenant encore le dividende de 16 millions € qui a entretemps été payé en novembre 2013) ;
• ou à 376 millions € après impact IAS 39 (30 juin 2013 : 382 millions €, comprenant encore le dividende de 16 millions € qui a entretemps été payé en novembre 2013).

Au 31 décembre 2013, les dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement (tel que défini par l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi) s'élèvent à 330 millions € (30 juin 2013 : 235 millions €), dont 319 millions € (30 juin 2013 : 227 millions €) représentent les montants effectivement tirés sur les lignes de crédit de la sicafi. Le ratio d'endettement consolidé d'Aedifica ^s'élève donc à 44,7 % (30 juin 2013 : 36,0%). Le ratio d'endettement maximum autorisé pour les sicafi étant de 65 % du total des actifs, Aedifica dispose encore à cette date d'une capacité d'endettement de 150 millions € à actif constant19 et de 429 millions € à actif variable20. Inversement, la structure actuelle du bilan permettrait, toutes choses restant égales par ailleurs, d'absorber une diminution de la juste valeur des immeubles de placement de 31 % avant d'atteindre le ratio d'endettement maximum. Compte tenu des engagements actuels envers les banquiers de la sicafi limitant le ratio d'endettement à 60 %, ces trois seuils s'élèvent à 113 millions € à actif constant, 283 millions € à actif variable et -25 %.

Les autres passifs de 32 millions € (30 juin 2013 : 35 millions €) représentent principalement la juste valeur des instruments financiers de couverture (31 décembre 2013 : 30 millions € ; 30 juin 2013 : 32 millions €).

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6.3. Actif net par action

Le tableau ci-dessous présente l'évolution de l'actif net par action.

Sans l'impact non monétaire (c'est-à-dire non cash) de la norme IAS 3921 et après prise en compte du paiement du dividende 2012/2013 en novembre 201322, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 41,05 € au 31 décembre 2013 contre 40,23 € par action au 30 juin 2013.

Act if ne t pa tion (en €) r ac	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
Sur bas e de la j val des imm eub les de p lace uste t eur men
Acti f ne t ho rs IA S 39	41,0 5	40,2 3
Imp IAS act 39	-3,0 4	-3,2 8
Acti f ne t	38,0 1	36,9 5
Nom bre d'ac tion circ ulat ion (hor tion es) s en s ac s pr opr	9.90 3.65 6	9.90 2.99 8

Nom bre d'a ctio ns	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
Nom bre d'ac tion circ ulat ion* s en	9.90 3.65 6	9.90 2.99 8
Nom bre tota l d'a ction s	9.90 3.69 0	9.90 3.69 0
Nom bre l d'a ction tées Bou tota s co en rse	9.90 3.69 0	9.87 4.98 5
Nom bre ond éré d'ac tion dina ires ircu latio moy en p s or en c n IAS (dén omi nate elon 33) ur s	9.90 3.14 8	8.71 5.37 0
n fin Nom bre de d roits divid end e at tend d'ex erci ce** au us e	9.90 3.40 0	8.71 5.33 9

* Après déduction des actions propres

** Compte tenu du droit au dividende pro rata temporis des actions émises au cours de l'exercice.

7. Perspectives

Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités de la société.

Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :

• La diversification de ses investissements dans ses deux pôles stratégiques (le logement des seniors en Europe de l'Ouest, les immeubles à appartements dans les grands villes belges) lui permet de s'adapter aux opportunités de marché et à l'évolution de la conjoncture économique. Notons cependant que les revenus des immeubles à appartements meublés et des hôtels sont les plus sensibles à la conjoncture économique.

²¹ L'impact IAS 39 de -3,04 € par action au 31 décembre 2013 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, négative à hauteur de 30 millions €, principalement enregistrée au passif du bilan. 22 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 38,59 € par action

du 30 juin 2013 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en novembre 2013, et doit donc être corrigé de 1,64 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2013. Ce montant correspond au montant total du dividende (16 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2013 (9.902.998) et est inférieur au montant des coupons n°10 et n°11 de 1,86 € par action (certaines actions n'ayant donné droit qu'à un dividende prorata temporis).

¹⁹ C'est-à-dire sans accroissement du portefeuille immobilier. 20 C'est-à-dire avec accroissement du portefeuille immobilier.

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• Grâce à ses investissements dans le logement des seniors, Aedifica bénéficie de revenus locatifs à long terme indexés générant des rendements nets élevés. La durée résiduelle moyenne de la totalité de ses baux, qui atteint 19 ans, lui confère une très bonne visibilité de ses revenus futurs à long terme.
• Ses investissements en appartements lui offrent un potentiel de plus-values.
• Le financement externe du portefeuille immobilier (y compris les engagements pour les projets de développement) est assuré par des lignes de crédit de 370 millions € dont aucune ⁿ'arrivera à échéance avant la fin de l'exercice 2013/2014. A ce jour, les tirages sur ces lignes de crédit sont quasi totalement couverts par des instruments de couverture (interest rate swaps, caps ou collars).
• Avec un taux d'endettement consolidé de 44,7 % au 31 décembre 2013 (très éloigné du maximum légal de 65% s'imposant aux sicafi et du maximum contractuel de 60% résultant des conventions bancaires), Aedifica jouit d'une bonne solvabilité, soutenue d'ailleurs par la stabilité de la juste valeur dont le patrimoine immobilier de la sicafi a fait preuve depuis le début de la crise économique et financière. Aedifica dispose donc d'une structure bilantaire lui permettant d'exécuter les projets et rénovations pour lesquels elle s'est engagée (totalisant approximativement 139 millions € au 31 décembre 2013, dont 23 millions seront en principe financés par l'émission de nouvelles actions Aedifica) et de réaliser de nouveaux investissements importants.

Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours, telles que publiées dans le rapport financier annuel 2012/2013, restent inchangées à 1,86 € par action, identique à l'année précédente.

8. Ranking Aedifica

Selon la « Belgian REIT Overview » (publiée chaque mois par la Banque Degroof), Aedifica est actuellement la 5ème sicafi en termes de juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement (5ème au 30 juin 2013). De plus, en termes de volume moyen échangé en Bourse, Aedifica se classe à la ⁴ème place avec un volume moyen journalier de 570 k€ sur les douze derniers mois (au 30 juin 2012 : ⁴ème avec un volume moyen journalier de 230 k€).

Par ailleurs, entre le 31 décembre 2006 et le 31 décembre 2013, Aedifica a réussi à se hisser de la ³⁶ème à la 11ème place dans le classement des 100 plus gros portefeuilles immobiliers en Belgique (selon le « Investors Directory 2014 », édité par Expertise BVBA en janvier 2014).

9. Principaux risques et incertitudes

Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 2 à 7 du rapport financier annuel 2012/2013 restent pertinents pour l'exercice 2013/2014.

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10. Transactions avec les parties liées

Les transactions avec les parties liées, telles que définies par la norme IAS 24 et par le Code des sociétés, font l'objet de la note annexe 15 des états financiers consolidés résumés ci-joints. Ces transactions comprennent la rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs d'Aedifica.

Certains types de transactions sont en outre visés par l'article 18 de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 (à l'exception des cas explicitement visés par l'article 19 du même Arrêté royal). Au cours du premier semestre de l'exercice 2013/2014, aucune transaction visée par cet article et sortant du cadre normal des relations commerciales entre Aedifica et ses prestataires de services habituels n'a été exécutée.

11. Corporate governance

11.1. Nouvel administrateur non-exécutif indépendant

Pour rappel, l'assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2013 a nommé, avec effet au ¹er juillet 2013, Monsieur Jean Franken en tant que nouvel administrateur non-exécutif indépendant jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2016. Le conseil d'administration d'Aedifica se compose depuis lors de onze membres, dont cinq administrateurs indépendants.

11.2. Renouvellement de mandats

Pour rappel, lors de l'assemblée générale ordinaire du 25 octobre 2013, le mandat d'administrateur a été renouvelé jusqu'en octobre 2016 pour Monsieur Jean Kotarakos, en qualité d'administrateur exécutif et Monsieur Olivier Lippens, en qualité d'administrateur non-exécutif, représentant les actionnaires.

12. Expert immobilier indépendant

Conformément à l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 sur les sicafi, à la suite des acquisitions réalisées en Allemagne par Aedifica durant le 1er semestre de l'exercice 2013/2014, la sicafi a désigné l'expert immobilier indépendant CBRE GmbH pour la valorisation de son portefeuille en Allemagne. Ce dernier débutera sa mission pour la valorisation trimestrielle du 31 mars 2014.

Fait à Bruxelles le 17 février 2014. Le conseil d'administration.

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II. EPRA²³

Depuis le 18 mars 2013, l'action Aedifica est incluse dans les indices « FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ». La sicafi a en effet satisfait à tous les critères d'éligibilité, déterminés par l'EPRA, lors de la revue trimestrielle de la composition des indices en mars 2013.

L'EPRA (« European Public Real Estate Association ») se présente comme étant la voix du secteur de l'immobilier coté européen, comptant plus de 200 membres et représentant plus de 250 milliards € d'actifs. Les indices EPRA sont, quant à eux, les indices de référence les plus utilisés dans le monde de l'immobilier coté ; ils rassemblent plus de 80 sociétés, représentant une capitalisation boursière d'approximativement 100 milliards €. Les règles suivies pour l'inclusion dans les indices sont publiées sur le site web de l'EPRA.

Aedifica est reprise dans l'indice européen et belge avec une pondération de l'ordre de respectivement 0,4 % et 12 %.

Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit ci-dessous aux investisseurs les indicateurs de performance selon le référentiel EPRA.

EPRA indicateurs de performance selon le référentiel EPRA

	éce 31 d mb re 2 013
EPR A R ésu ltat (en €/ac tion )	0,93
(en €/ac ) EPR A V AN tion	41,0 3
EPR A V ANN N (e n €/ actio n)	37,8 4
(RIN ) (en %) EPR A R end nt In itial Net eme	5,2
EPR A R IN a just é (e n % )	5,2
EPR A Ta ux d ce lo cativ e (e n % ) e va can	3

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Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

III. Aedifica en Bourse

1. Cours et volume

L'action Aedifica (AED) est cotée sur le marché continu de NYSE Euronext Brussels depuis le 23 octobre 2006. Le 7 décembre 2012, Aedifica a clôturé avec succès sa deuxième augmentation de capital en espèces avec droit de préférences pour un montant brut de 99,8 millions €. La sicafi a ainsi émis 2.697.777 actions nouvelles à un prix de souscription de 37,00 € par action.

Pour rappel, le 15 octobre 2010, Aedifica avait clôturé avec succès sa première augmentation de capital en espèces avec droit de préférences pour un montant brut de 67 millions €. La sicafi avait alors émis 2.013.334 actions nouvelles à un prix de souscription de 33,45 € par action.

Au 31 décembre 2013, Aedifica est reprise dans le Bel Re Inv Trusts (anciennement appelé BEL Real Estate) avec une pondération de 7,29 % et dans le Bel Mid Index24 avec une pondération de 3,02 %.

Sur base du cours de Bourse du 31 décembre 2013 (51,53 €), l'action Aedifica présente :

• ‐ Une prime de 25,5 % par rapport à l'actif net par action hors impact IAS 39 sur base de la juste valeur du portefeuille immobilier ;
• ‐ Une prime de 35,6 % par rapport à l'actif net par action après impact IAS 39 sur base de la juste valeur du portefeuille immobilier.

Entre la date de l'introduction en Bourse (après déduction des coupons qui représentaient les droits de préférence dans le cadre des augmentations de capital du 15 octobre 2010 et du 7 décembre 2012) et le 31 décembre 2013, le cours de l'action Aedifica a augmenté de 39 %, tandis que les indices Bel Mid Index et EPRA Europe25 ont respectivement chuté de 3 % et de 40 % sur la même période.

²⁴ L'indice BEL Mid est composé de valeurs n'appartenant pas à l'indice BEL20 ayant une capitalisation boursière flottante supérieure au niveau de l'indice BEL20 multiplié par 50.000 € et affichant un taux de rotation d'au moins 10 %. En outre,

aucune valeur ne peut représenter plus de 10 % de l'indice Bel Mid. 25 Des informations supplémentaires sur l'Indice EPRA sont consultables sur le site web de l'EPRA (www.EPRA.com).

²³ Les données dans ce chapitre ne sont pas requises par la réglementation sur les sicafi.

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

ion ifica Act Aed	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
Cou rs d e bo de clôt (en €) urse ure	51,5 3	47,5 0
Acti f ne tion hor s im IAS (en €) (s ur b de l a ju vale ur) t pa pact 39 ste r ac ase	41,0 5	3 4 40,2
Prim e (+ ) / D écot e (-) hor s im IAS 39 (sur bas e de la j val eur) pact uste	25,5 %	18,1 %
f ne ès im IAS (en €) (s r) Acti t pa tion pact 39 ur b de l a ju ste v aleu r ac apr ase	38,0 1	5 4 36,9
Prim e (+ ) / D écot e (-) ès im IAS 39 (sur bas e de la j val eur) pact uste apr	35,6 %	28,5 %
Cap italis atio n bo ursi ère (en €)	510 .337 .146	469 .863 .018
t1 Free floa	88,1 7%	88,1 7%
Nom bre tota l d'a ction tées s co	9.90 3.69 0	9.87 4.98 5
Dén f ne omi nate le ca lcul de l 'acti t pa tion ur p our r ac	9.90 3.65 6	9.90 2.99 8
Volu jour nalie (en ions ) act me r mo yen	7.11 0	10.5 08
cité2 Vélo	25,0 %	30,5 %
3 Divi den de b rut p ction (en €) ar a	1,86	1,86
e5 Ren dem ent brut divid end en	3,6%	3,9%

1 Pourcentage du capital d'une société détenu par le public, selon la définition d'Euronext.

2 Volume total d'actions échangées annualisé divisé par le nombre total d'actions cotées, selon la définition d'Euronext.

3 Selon la section 7 du rapport de gestion intermédiaire ci-dessus.

4 Après déduction du dividende 2012/2013 payé en novembre 2013.

5 Dividende brut par action, avant précompte mobilier de 15 % (conformément à la législation fiscale actuelle), divisé par le cours de Bourse de clôture.

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2. Illustrations graphiques du cours de bourse d'Aedifica

Les cours couvrent la période comprise entre la date de l'introduction en Bourse et le 13 février 2014.

Total return d'Aedifica et comparaison entre indices

Evolution du cours de bourse d'Aedifica et comparaison entre indices

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3. Actionnariat

Le tableau ci-dessous indique les actionnaires d'Aedifica détenant plus de 5 % du capital (situation au 15 octobre 2010)26.

Act ion nair es	En % d pita l u ca
Jub eal Fon dati on	6,37 %
Wul fsdo nck Inve stm ent SA	5,46 %
Free Flo at	88,1 7%
Tota l	100 ,00%

Le nombre total d'actions (y compris actions propres) est de 9.903.690.

4. Agenda de l'actionnaire²⁷

Cal end rier Fin ier anc
Déc lara tion inte rmé diai re	13/0 5/20 14
Com iqué uel 3 0.06 .201 4 mun ann	2/09 /201 4
Rap fina ncie l 20 13/2 014 port r an nue	12/0 9/20 14
Ass emb lée gén éral dina ire 2 014 e or	24/1 0/20 14
Divi den de - Co latif à l'e ice 2 /201 4 ("e x-da te") 013 upo n re xerc	29/1 0/20 14
Divi den de - Dat e d'a rrêté ("re cord dat e")	30/1 0/20 14
Divi den de - Pai nt d eme u co upo n	31/1 0/20 14
Déc lara tion inte rmé diai re	13/1 1/20 14
Rés ultat triel s 31 .12. 201 4 s se mes	Fév rier 201 5

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IV. Rapport immobilier

1. Portefeuille immobilier consolidé

1.1. Immeubles de placement²⁸

Log nt d enio eme es s rs	Sup erfi cie	Sup erfi cie	Nom bre	Tau x	Loy ers	Loy	Val eur
	le tota	rés iden tiel le	d'un ités	d'oc cup	t.(3) trac con	ers con tr.	loca tive
	(1) (m² )	(m² )	rés iden tiel les	(2) (%)		+ V LE sur és(4 )	(5) esti mée
Châ Ch is teau eno	6.35 4	6.35 4	115	100 ,0%	856 .600	inoc cup 856 .600	(VL E) 1.05 3.80 0
New Phi lip	3.91 4	3.91 4	111	100 ,0%	469 .000	469 .000	569 .300
Jard ins d e Pr ove nce	2.28 0	2.28 0	72	100 ,0%	385 .000	385 .000	372 .300
Bel Air	5.35 0	5.35 0	161	100 ,0%	700 .000	700 .000	779 .000
Rés ce G s Ch iden e de rang amp s	3.39 6	3.39 6	75	100 ,0%	414 .200	414 .200	483 .800
Rés iden ce A stin ugu	4.83 2	4.83 2	94	100 ,0%	520 .900	520 .900	512 .400
Enn ea	1.84 8	1.84 8	34	100 ,0%	186 .700	186 .700	172 .100
Kas teel hof	3.50 0	3.50 0	81	100 ,0%	337 .700	337 .700	488 .300
Wie lant	4.83 4	4.83 4	102	100 ,0%	518 .600	518 .600	580 .000
Rés iden ce P Pala arc ce	6.71 9	6.71 9	162	100 ,0%	1.21 2.40 0	1.21 2.40 0	1.26 6.90 0
Rés iden ce S ervi ce	8.71 6	8.71 6	175	100 ,0%	1.24 7.00 0	1.24 7.00 0	994 .600
Rés u Go lf iden ce d	6.42 4	6.42 4	194	100 ,0%	750 .700	750 .700	1.12 4.10 0
Rés iden ce B put one	2.99 3	2.99 3	78	100 ,0%	438 .500	438 .500	515 .900
Rés iden ce A ux D Parc eux s	1.42 3	1.42 3	53	100 ,0%	222 .000	222 .000	280 .900
Rés iden ce L 'Air du T emp s	2.76 3	2.76 3	88	100 ,0%	448 .900	448 .900	500 .100
Au B on V ieux Tem ps	1.26 8	1.26 8	43	100 ,0%	196 .000	196 .000	173 .600
Op Haa nve n	4.67 5	4.67 5	90	100 ,0%	400 .100	400 .100	431 .400
Rés iden ce E xclu siv	4.25 3	4.25 3	104	100 ,0%	685 .100	685 .100	644 .000
Sén Mé lopé iorie e	2.96 7	2.96 7	70	100 ,0%	476 .100	476 .100	378 .100
La B oule de Cris tal	1.29 0	1.29 0	41	100 ,0%	90.9 00	90.9 00	157 .300
Cha Les Fam rme s en enn e	3.16 5	3.16 5	96	100 ,0%	289 .200	289 .200	331 .400
Sen iore rie L a Pa irelle	6.01 6	6.01 6	140	100 ,0%	736 .900	736 .900	668 .000
Res iden ce G eld aerv	1.50 4	1.50 4	20	100 ,0%	163 .300	163 .300	162 .400
Rés iden ce d u Pl atea u	8.06 9	8.06 9	143	100 ,0%	1.22 3.40 0	1.22 3.40 0	1.17 7.20 0
Sen iorie de Mar etak	5.68 4	5.68 4	122	100 ,0%	509 .400	509 .400	681 .100
De E delw eis	6.23 5	6.23 5	96	100 ,0%	642 .500	642 .500	846 .400
Bois de la P ierre	2.27 2	2.27 2	65	100 ,0%	428 .600	428 .600	409 .700
Buit enh of	4.38 6	4.38 6	80	100 ,0%	533 .300	533 .300	624 .200
Klei n Ve ldek en	3.36 3	3.36 3	41	100 ,0%	390 .400	390 .400	697 .600
Kon ing A lber t I	4.85 3	4.85 3	67	100 ,0%	460 .800	460 .800	894 .800
Eyc ken borc h	5.45 7	5.45 7	89	100 ,0%	427 .600	427 .600	839 .900
Riet dijk	2.15 5	2.15 5	59	100 ,0%	323 .800	323 .800	335 .400
Mar ie-L ouis e	1.95 9	1.95 9	59	100 ,0%	125 .400	125 .400	304 .500
Gae rveld	6.99 4	6.99 4	135	100 ,0%	762 .100	762 .100	766 .300
f Lare nsho	5.46 4	5.46 4	88	100 ,0%	837 .700	837 .700	732 .800
Ter Ven ne	6.63 4	6.63 4	95	100 ,0%	957 .400	957 .400	998 .300
Pon t d'A mou r	4.36 4	4.36 4	74	100 ,0%	492 .400	492 .400	367 .700
Rés iden ce L es C heve ux d 'Arg ent	4.17 7	4.17 7	80	100 ,0%	240 .300	240 .300	317 .200

²⁸ Il n'est pas dans l'intérêt de l'actionnaire de publier les valeurs par immeuble. Les adresses des immeubles sont disponibles dans le rapport financier annuel 2012/2013. Les adresses des acquisitions depuis le 1er juillet 2013 sont disponibles dans les communiqués de presse respectifs.

Les cinq immeubles suivants sont détenus par une filiale : Salve et Plantijn (Patrius Invest SA), Stephanie's Corner (Immo Dejoncker SA), De Stichel (De Stichel SA, contrôlée par Aedifica Invest Vilvoorde SA) et Huize Lieve Moenssens (Aedifica Invest Dilsen SA, contrôlée par Aedifica Invest Vilvoorde SA). Tous les autres immeubles sont détenus par Aedifica SA.

²⁶ Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site web d'Aedifica. La société n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 15 octobre 2010. 27 Ces dates sont sous réserve de modification.

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Tota l du "Im bles à teur sec meu ts" arte app men	101 .626	77.8 16	865	n.a.	12.2 34.2 33	13.4 31.0 68	12.0 91.3 11
blés Tota l de part nts s ap eme meu	26.7 84	24.8 39	295	77,8 %	5.11 5.62 7	5.11 5.62 7	3.53 0.62	0 6
Rés iden ce C ham aris	1.83 8	1.70 2	23	87,2 %	475 .132	475 .132	355 .290	6
Livo 14 urne	324	324	6	75,9 %	51.7 12	51.7 12	33.7 00	6
Livo 20- 22 urne	1.32 6	1.32 6	12	94,1 %	337 .524	337 .524	185 .700	6
Héli otro pes	1.49 3	1.22 3	25	86,7 %	256 .956	256 .956	173 .400	6
Free sias	3.63 5	3.13 8	37	71,9 %	372 .784	372 .784	357 .600	6
) 7-11

Hôt els et a utre s	Sup erfi cie tota le (1) (m² )	Sup erfi cie rés iden tiel le (m² )	Nom bre d'u nité s rés iden tiel les	Tau x d'oc cup (2) (%)	Loy ers t.(3) trac con	Loy ers con tr. + V LE sur és(4 ) inoc cup	Val eur loca tive e(5) imé est (VL E)
Hote l Ma rtin's Bru gge	11.3 69	0	0	100 ,0%	1.58 4.88 7	1.58 4.88 7	1.17 1.46 0
Roy ale 35	1.81 3	0	0	100 ,0%	188 .929	188 .929	174 .405
Mar tin's Klo oste r	6.93 5	0	0	100 ,0%	1.36 5.94 3	1.36 5.94 3	1.14 1.08 0
Bara 124 -126	1.53 9	0	0	0,0%	0	63.1 13	63.1 13
Cor bais 18	292	292	1	100 ,0%	26.2 00	26.2 00	12.2 00
Car bon	5.71 5	0	0	100 ,0%	434 .100	434 .100	559 .100
Ebu ron	4.01 6	0	0	100 ,0%	399 .000	399 .000	458 .700
Ecu	1.96 0	0	0	100 ,0%	216 .000	216 .000	229 .700
Euro tel	4.77 9	0	0	100 ,0%	361 .400	361 .400	373 .500
Villa Boi s de la P ierre	320	160	4	100 ,0%	31.0 00	31.0 00	39.6 00
Duy sbu rgh	470	470	5	100 ,0%	62.8 00	62.8 00	40.3 00
Rés iden ce d u La c	0	0	0	100 ,0%	30.7 00	30.7 00	30.7 00
Tota l du teur "Hô tels et a utre s" sec	39.2 08	922	10	98,7 %	4.70 0.95 9	4.76 4.07 2	4.29 3.85 8
TOT AL des im bles de plac nt meu eme	356 .543	294 .448	5.39 3	n.a.	42.2 63.4 42	43.5 23.3 90	45.7 11.3 69	6

1 Surface hors sol et hors parking. Les caves ne sont prises en compte que dans des cas exceptionnels.

2 Voir lexique du rapport financier annuel 2012/2013. Il est bon de rappeler que le taux d'occupation des immeubles à appartements meublés ne peut être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente. Il est également à noter que le taux d'occupation des immeubles résidentiels et mixtes inclut les unités en rénovation et donc temporairement non louables.

3 Voir lexique du rapport financier annuel 2012/2013. Les montants relatifs aux immeubles à appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.

4 Pour les immeubles à appartements meublés, aucune valeur locative estimée (VLE) n'a été ajoutée pour le vide.

5 Voir lexique du rapport financier annuel 2012/2013. La VLE est la valeur telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants. Pour les immeubles à appartements meublés, les experts font abstraction de l'occupation meublée.

6 Cette VLE n'est pas comparable aux loyers contractuels, car (pour les immeubles à appartements meublés) elle ne tient pas compte d'une occupation meublée.

R f t a p p o r	i i n a n c	e r s	t e m e s r	i l e
I f n o r	i t m a o n	é l r g	t e m e n	é e

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

't Ho ge	2.05 5	2.05 5	62	100 ,0%	200 .000	200 .000	453 .400
Heli anth us	2.40 9	2.40 9	47	100 ,0%	230 .000	230 .000	440 .600
Hes tia	12.6 82	12.6 82	222	100 ,0%	1.29 8.00 0	1.29 8.00 0	1.51 5.40 0
Plan tijn	5.95 8	5.95 8	110	100 ,0%	466 .800	466 .800	833 .400
Salv e	6.73 0	6.73 0	120	100 ,0%	493 .100	493 .100	866 .700
AGO He rken rath	4.00 0	4.00 0	80	100 ,0%	575 .000	575 .000	575 .000
AGO Dre sde n	5.09 8	5.09 8	116	100 ,0%	583 .200	583 .200	583 .200
De S tiche l	6.25 7	6.25 7	118	100 ,0%	643 .100	643 .100	660 .800
Huiz e Li Moe eve nsse ns	4.30 1	4.30 1	67	100 ,0%	321 .650	321 .650	348 .400
AGO Kre isch a	3.67 0	3.67 0	84	100 ,0%	416 .500	416 .500	416 .500
Tota l du teur "Lo ents des sec gem iors " sen	215 .710	215 .710	4.51 8	100 ,0%	25.3 28.2 50	25.3 28.2 50	29.3 26.2 00

Imm eub les à ap tem ent par s	Sup erfi cie tota le (1) (m² )	Sup erfi cie rés iden tiell e (m² )	Nom bre ités d'un rés iden tiel les	Tau x d'oc cup (2) (%)	Loy ers t.(3) trac con	Loy ers con tr. + V LE sur és(4 ) inoc cup	Val eur loca tive (5) mée esti (VL E)
App blés arte ts n men on meu
Terv n 13 A/B uere	4.62 8	621	3	67,4 %	394 .859	585 .844	622 .975
Sab lon	4.65 5	3.34 2	30	81,5 %	.585 777	954 .410	920 .898
Com plex e La eke n - P ont Neu f	5.72 0	4.63 7	42	85,9 %	556 .382	647 .584	663 .945
Le B on 2 4-28	1.66 6	1.66 6	15	93,7 %	169 .168	180 .579	189 .263
Lom bard 32	1.43 1	1.09 5	13	88,6 %	190 .817	215 .317	175 .604
Com plex e Lo uise 331 -333	4.87 1	1.50 9	9	100 ,0%	644 .100	644 .100	666 .100
Plac e du Sam edi 6-10	3.76 9	2.36 5	24	92,5 %	304 .229	329 .054	303 .695
Broq ille 8 uev	638	638	6	30,4 %	21.2 26	69.7 53	70.3 08
Bata 71 ves	552	312	3	62,6 %	36.1 20	20 57.7	57.4 80
Terv n 10 3 uere	881	410	6	89,4 %	110 .980	124 .090	116 .740
Lou is H ap 1 28	688	688	7	85,2 %	78.3 06	91.8 93	75.6 48
Rue Ha ute	2.63 0	1.38 0	20	31,0 %	92.6 49	298 .459	305 .748
Rés iden ce P alac e	6.38 8	6.18 9	57	88,8 %	550 .900	620 .600	693 .100
Chu rchi ll 15 7	2.21 0	1.95 5	22	88,1 %	234 .545	266 .375	268 .170
Aud ergh 237 -239 -241 -266 -272 em	1.73 9	1.73 9	22	89,6 %	175 .410	195 .700	183 .228
Edis on	2.02 9	758	7	76,8 %	96.7 92	125 .991	138 .265
Ver laine /Rim bau d/Ba ude laire	2.79 5	1.51 8	21	93,4 %	246 .434	263 .894	271 .333
Ione sco	930	930	10	98,3 %	94.8 85	96.5 05	100 .740
Mus set	562	472	6	100 ,0%	51.3 27	51.3 27	50.2 00
Gion o & Hug o	1.41 2	1.41 2	15	65,3 %	81.7 19	125 .113	139 .300
Anta res	439	439	7	100 ,0%	41.0 46	41.0 46	39.3 23
Ring	11.3 81	7.22 7	88	100 ,0%	677 .200	677 .200	860 .100
Rés iden ce G uin e t Ma net aug	2.88 5	2.88 5	35	92,2 %	294 .722	319 .655	306 .825
Rés iden ce d e G erla che	6.79 4	6.17 4	75	85,4 %	695 .991	814 .978	815 .465
Step han ie's Cor ner	3.15 0	2.61 7	27	96,7 %	501 .214	518 .254	526 .238
Tota l de part nts ublé s ap eme non me s	74.8 42	52.9 77	570	85,6 %	7.11 8.60 6	8.31 5.44 1	8.56 0.69 1

à ap Imm eub les tem ent par s	Sup erfi cie tota le (1) (m² )	Sup erfi cie rés iden tiel le (m² )	Nom bre ités d'un rés iden tiel les	Tau x d'oc cup (2) (%)	Loy ers t.(3) trac con	Loy ers con tr. + V LE sur és(4 ) inoc cup	Val eur loca tive e(5) imé est (VL E)
lés App arte ts m eub men
Com plex e So rain uve e	11.8 47	11.3 54	116	72,8 %	2.17 4.09 8	2.17 4.09 8	0 6 1.42 3.13
Lou ise 1 30	1.11 0	694	9	71,3 %	162 .688	162 .688	163 .100	6
Lou ise 1 35 ( + 2 park ings Lou ise 137 )	1.97 8	1.93 0	31	77,7 %	551 .106	551 .106	343 .000	6
Lou ise 2 70	1.04 3	958	14	88,4 %	264 .281	264 .281	146 .500	6
Vall ée 4 8	623	623	6	76,1 %	116 .975	116 .975	88.1 00	6
Livo 16- 18 (+ 2 4 pa rking s Liv urne ourn e	1.56 7	1.56 7	16	83,6 %	352 .372	352 .372	261 .100	6

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1.2. Projets et rénovations en cours

rén Pro jets et tion ova s	Adr ess e	Inv.	Inv. 31 au	Inv	Dat e de	Com tair men es
(en €) mill ions		mé esti	déc emb re 201 3	futu r	mis e en loita tion exp
I. P roje ts e n co urs
Lare nsho f	Laa rne	3,1	0,0	3,1	201 3/20 14	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Kon ing A lber t I (p hase s II & III )	Dilb eek	6,9	5,4	1,5	3/20 201 14	Rén tion sion de la m aiso n de et e xten ova rep os
Eyc ken borc h	Goo ik	9,9	4,4	5,5	201 4/20 15	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Salv e	Bras scha at	8,4	5,4	3,0	4/20 201 15	Rén edé tion et r velo t de la m aiso n de ova ppe men repo s
't Ho ge	Cou rtrai	4,9	0,8	4,1	201 4/20 15	Rén tion sion de la m aiso n de et e xten ova rep os
Res iden tie S rk pore npa	Beri nge n	17,4	3,4	14,0	201 4/20 15	Con stru ctio n d'u aiso n de ne m rep os
Rés iden ce P alac e - P arki ngs	Brux elles	0,2	0,2	0,0	4/20 201 15	Acq uisit ion d park ings à c truir e 6 ons e
Ede lwei s II	Beg ijnen dijk	1,3	0,7	0,6	201 4/20 15	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Aux De ux P arcs	Jett e	0,7	0,0	0,7	4/20 201 15	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Rue Ha ute	Brux elles	1,9	0,2	1,7	201 4/20 15	Rén tion d'u n im ble résid enti el d e 20 ova meu t d'u urfa erci ale arte ts e app men ne s ce c omm
Klei n Ve ldek en	Ass e	3,5	0,0	3,5	4/20 201 15	Exte nsio n d'u n im ble de r ésid rvice meu enc e-se s
Heli anth us	Mel le	3,5	0,1	3,4	201 4/20 15	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Pon t d'A mou r	Dina nt	7,9	0,0	7,9	5/20 201 16	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Plan tijn	Kap ellen	7,6	0,0	7,6	201 6/20 17	Rén tion sion de la m aiso n de et e xten ova rep os
is à II. P roje ts s des oum co	ndit ions sus pen	sive s
Rés iden ce C hev d'Ar t eux gen	Spa	3,0	0,0	3,0	201 4/20 15	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Terv uren	Terv uren	24,0	0,0	24,0	5/20 201 16	Con stru ctio n d'u aiso n de ne m rep os
Rés iden ce d u La c	Brux elles	3,5	0,1	3,4	201 5/20 16	Con ctio n d'u n im ble à ap stru part nts meu eme
Au B on V ieux Tem ps	Mon t-Sa int Guib ert	9,8	0,2	9,6	201 5/20 16	Con stru ctio n d'u aiso n de ne m rep os
Mar ie-L ouis e	Wem mel	3,2	0,0	3,2	5/20 201 16	Rén tion rsio n de la m aiso n de et r ova eco nve repo s
Air d u Te mps	Chê née	5,8	0,1	5,7	201 6/20 17	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
Op Haa nve n	Vee rle Laa kda l	2,9	0,0	2,9	201 6/20 17	Exte nsio n de la m aiso n de rep os
III. R ése fon cièr rves es
Terr ain Bois de la P ierre	Wav re	1,8	1,8	0,0		- R ése fonc ière rve
Plat ane s	Brux elles	0,2	0,2	0,0		- R ése fonc ière rve
IV. A isiti ond cqu ons so us c	itio ns s usp ens	ives
Kren tzen	Olen	18,0	0,0	18,0	201 4/20 15	Nou velle ison de s de 122 uni tés ma repo
Ove rbek e	Wet tere n	13,0	0,0	13,0	201 4/20 15	Nou velle ison de s de 113 uni tés ma repo
Tot al		162 ,4	23,0	1 39,4
Frai s d'é tude act ivés		-	0,4	-
Var iatio n de la j val uste eur		-	2,0	-
Arro ndi		-	0,3	-
Mon bila tan t au n			25,7

Parmi ces projets, 95 % sont déjà pré-loués. Le budget d'investissement futur total de 139 millions € est supposé payé en espèces, à l'exception de 23 millions € relatifs aux projets à Olen et Wetteren qui feront en principe l'objet d'émissions de nouvelles actions Aedifica (comme mentionné en note annexe 45 des états financiers consolidés, publiés dans le rapport financier annuel 2012/2013).

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2. Analyse du portefeuille d'immeubles en exploitation

2.1. Répartition par secteur d'activité (en juste valeur)

Rép arti tion r d' acti vité (en jus cteu te pa r se vale ur)	31 d éce mb re 2 013	30 j uin 201 3
Log nt d enio eme es s rs	60%	56%
Imm eub les à arte ts app men	30%	32%
ublé A rtem ents ppa non me s	21%	22%
A ublé rtem ents ppa me s	9%	10%
Hôte ls et aut res	10%	12%

2.2. Répartition géographique (en juste valeur)

Rép géo arti tion phiq ue ( en j uste val ) gra eur	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
Belg ique	97%	100 %
Brux elles	42%	46%
Flan dre	40%	37%
Wal lonie	15%	17%
Alle mag ne	3%	0%

2.3. Répartition des immeubles (en juste valeur)

Rép arti tion des im bles (en jus aleu r) te v meu	31 d éce mb re 2 013
Com plex e So rain e (a ) rtem ents uve ppa	4%
Hote l Ma rtin's Bru (hô tel) gge	3%
tia ( ior) Hes sen	3%
Mar tin's Klo r (hô tel) oste	3%
Rés ce S ce ( ior) iden ervi sen	3%
Rés iden ce d u Pl u (s enio r) atea	3%
Rés iden ce P Pala ce ( ior) arc sen	3%
Sab lon (app ts) arte men	3%
Imm eub les < 3%	75%

2.4. Nombre d'immeubles par secteur d'activité

Nom bre d'im bles r d' ivité cteu act meu pa r se	31 d éce mb re 2 013	30 j uin 201 3
Log nt d enio eme es s rs	48	40
Imm eub les à arte ts app men	76	75
ublé A rtem ents ppa non me s	46	45
A ublé rtem ents ppa me s	30	30
Hôte ls et aut res	12	12
Tota l	136	127

2.5. Age des immeubles par type de contrat (sur base de la juste valeur)

Age des im bles r ty pe d ntra t meu pa e co (jus te v aleu r)	31 d éce mb re 2 013	30 j uin 201 3
Bau x tri ple net	67%	69%
Autr es b 0 - 1 0 an aux s	17%	14%
Autr es b > 10 aux ans	16%	17%

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2.6. Répartition de la durée initiale des baux (sur base de la juste valeur)

Rép uré arti tion de la d e in itial e de s ba ux (jus r) te v aleu	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
≥ 15 ans	71%	69%
< 15 ans	29%	31%

La durée moyenne restante des baux est de 19 ans.

2.7. Répartition des loyers contractuels par groupe contrôlant des entités juridiques en relation contractuelle avec Aedifica

Rép arti tion des loy ls p trac tue ers con ar ntrô lant des ent ités jur idiq gro upe co ues en rela tion ntra ctu elle c A edif ica co ave	31 d éce mb re 2 013	30 j uin 201 3
Log nt d enio eme es s rs	60%	55%
S enio r Liv ing Gro up	17%	19%
O rpea	16%	17%
A rmo nea	12%	11%
m@ S opri	9%	5%
A GO	4%	0%
A s log nt d enio utre eme es s rs	2%	3%
Hôt els et a utre s	10%	12%
M artin 's H otels	7%	8%
l Gr D iffer ent Hote oup	3%	4%
Aut loca taire res s	30%	33%
Tota l	100 %	100 %

2.8. Rendement brut par secteur d'activité29 (en fonction de la juste valeur)

Ren dem bru r d' acti vité ent t pa cteu r se (en fon ctio n de la j uste val ) eur	31 d éce mb re 2 013	30 j uin 201 3
Log nt d enio eme es s rs	6,0%	5,9%
Imm eub les à arte ts app men	5,8%	6,1%
A ublé rtem ents ppa non me s	4,9%	5,1%
A ublé rtem ents ppa me s	7,7%	8,0%
Hôte ls et aut res	6,4%	6,6%
Moy enn e	6,0%	6,1%

29 Le rendement brut est calculé comme suit :

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2.9. Taux d'occupation³⁰

2.9.1. Immeubles à appartements meublés

Tau x d' tion (Im bles à a rtem ent eub lés) occ upa meu ppa s m
Déc 201 3	77,8 %
Déc 201 2	80,8 %

2.9.2. Portefeuille total (hors appartements meublés)

Tau x d' tion (Po rtef eui lle t l ho ota occ upa rs a ppa	eub lés) rtem ent s m
Déc 201 3	96,7 %
Juin 201 3	97,4 %
Déc 201 2	97,3 %

3. Le marché immobilier

3.1. Le marché résidentiel belge³¹

Les prix sur le marché immobilier résidentiel ont résisté en 2013, mais l'activité s'est tassée. Sur le marché secondaire (c'est-à-dire les ventes soumises aux droits d'enregistrement), le nombre de ventes d'habitations unifamiliales avait déjà diminué de 6 % en 2012 et a encore diminué de 5 % en 2013 pour atteindre environ 77.000 transactions. Cette diminution se manifeste dans chacune des trois régions. Il faut remonter à 2000-2001 pour trouver des chiffres semblables. Le prix moyen de 227.500 € évolue à peine (+1 %). Seules les rares habitations unifamiliales à Bruxelles enregistrent encore une augmentation (+5 %), à un peu plus de 400.000 €.

La politique d'octroi de crédit plus stricte menée par les banques se fait sentir. Une limite de financement de 80 % du prix de marché semble s'appliquer de plus en plus. Cela signifie que l'acheteur, en tenant compte des coûts de transaction et d'emprunt, doit disposer de plus d'un tiers du prix d'achat en ressources propres, soit en moyenne 75.000 €.

L'acquisition d'appartements comme alternative moins coûteuse à l'achat d'une maison avait encore bénéficié d'un intérêt croissant en 2012 (+2 % en nombre de transactions), mais cela n'a plus été le cas en 2013 (- 4 %). Le prix moyen est encore en légère hausse en Wallonie (+1 %) et à Bruxelles (+1,5 %). Les prix à la côte ont stagné au niveau de 2011 alors que le nombre de vente a diminué de 9 %. Ailleurs en Flandre, les prix ont augmenté de 4 %.

Le plus grand recul s'est marqué au niveau des terrains à bâtir : les unités vendues diminuent encore de 10 % pour atteindre environ 15.000 parcelles, soit 43 % de moins que le dernier sommet atteint en

^- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels y compris les garanties locatives) / (Juste valeur des immeubles concernés).

^- Pour les appartements meublés: (Chiffre d'affaires au 31 décembre 2013 annualisé et HTVA) / (Juste valeur des immeubles concernés + goodwill + mobilier).

³⁰ Le taux d'occupation est calculé comme suit :

^- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés) : (Loyers contractuels y compris les garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables des immeubles de placement. - Pour les appartements meublés : % des jours loués pour le semestre. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au

taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente. 31 Rédigé le 10 janvier 2014, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, Stadim SCRL.

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2005, ou encore à peine un quart du sommet historique de 1973. On constate cependant que les prix dans chacune des régions continuent à augmenter d'environ 2 %.

La contraction au niveau des terrains porte ses effets de manière logique sur le marché de la construction. Il semble qu'en 2013 moins de 20.000 constructions résidentielles (habitations unifamiliales et immeubles à appartements) ont débuté, soit 14 % de moins qu'en 2012. Le nombre d'habitations unifamiliales mises en chantier diminue à environ 17.000, soit 500 unités de moins par rapport à l'année (de crise) 1983 et un tiers de moins par rapport au récent pic de 2006. Le nombre d'appartements en chantier par immeuble stagne à 9 unités. Le nombre total d'unités en chantier a régressé à environ 19.500 unités (-14 %), soit un tiers de moins par rapport aux années record 2006- 2007.

Le nombre de permis d'urbanisme délivrés en 2013 indique des perspectives un peu moins dramatiques : environ 20.700 unités (- 6 %) pour les habitations unifamiliales et même 27.400 unités (+10 %) pour les appartements. Il faut cependant craindre que ces permis n'aboutiront pas tous à des chantiers à court terme.

Le montant total des crédits hypothécaires accordés aux familles pour l'achat d'un logement constitue un baromètre supplémentaire. Le montant total se situait à 27,5 milliards € en 2011 et s'est maintenu en 2012. En 2013, ce montant est descendu à 24 milliards €, tout en restant stable en moyenne dans le courant de l'année (environ 6 milliards € par trimestre). Une nouvelle baisse ne semble donc pas ^s'annoncer, mais plutôt une stagnation à un faible niveau.

Les prévisions à court terme pour le marché résidentiel, toutes choses restant égales par ailleurs sur le plan fiscal et économique, indiquent que l'âge moyen du principal groupe d'acheteurs ^s'approcherait progressivement de la classe des 40-45 ans. L'exigence en capitaux propres (1/3 du prix d'achat) est trop lourde pour les plus jeunes.

L'espérance de vie grandissante a également comme conséquence l'arrivée plus tardive des capitaux provenant des héritages. En outre, les personnes âgées doivent de plus en plus puiser dans leurs économies parce que les intérêts générés par leur épargne ne suffisent plus à subvenir à leurs besoins (complément à leur pension).

Les habitations les plus chères ont déjà subi un coup en 2012 à la suite d'un changement de fiscalité (impôt sur l'avantage de toute nature pour la mise à disposition d'habitation gratuite ou bon marché), amplifié par l'inadaptation des villas aux besoins actuels en terme d'entretien et d'accessibilité. Dans ce segment, des réductions de prix de 40 % ne sont pas rares. Les habitations de milieu de gamme résistent mais le rythme des ventes ralentit sensiblement.

Un dilemme se pose aux jeunes familles : soit opter pour une acquisition sur un segment meilleur marché en fonction du capital de départ disponible, soit opter pour plus de qualité et se tourner vers le marché locatif. C'est ici que se trouve la plus grosse tension. Depuis 1996, les appartements les plus spacieux et les logements de moyenne taille ont rapidement disparu du marché locatif car ils ne trouvaient pas de candidats locataires et ont été achetés pour occupation propre. Or la demande pour de tels biens sur le marché locatif a augmenté très rapidement. Ce segment génère maintenant pour les propriétaires une demande accrue de la part de locataires financièrement plus solides et des

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perspectives de location à plus long terme. Il faut pourtant rester raisonnable au niveau des rendements exigés et les comparer aux intérêts sur les produits financiers qui sont actuellement bas.

3.2. Le marché des appartements meublés en Belgique

La présence à Bruxelles des institutions européennes, de l'OTAN et de nombreux QG d'entreprises internationales a vu l'émergence, vers la fin des années 80 et le début des années 90, des exploitations d'appartements meublés pour répondre à la demande croissante de la communauté expatriée. Cette demande s'est encore accrue avec l'augmentation du nombre d'Etats membres des institutions supranationales ayant leur siège à Bruxelles.

Dans ce secteur très concurrentiel, on voit poindre depuis quelques années une multitude de petites exploitations et un nombre important d'investisseurs privés qui se lancent dans la location meublée à titre privé.

Parallèlement, les principaux acteurs du marché se sont fortement professionnalisés en offrant un meilleur service à la clientèle « business », dans le but de la fidéliser. La professionnalisation du secteur se marque également dans d'autres villes telles qu'Anvers, et via la constitution d'une nouvelle association professionnelle regroupant les propriétaires de « business flats » en Belgique (Vereniging van BusinessFlat uitbaters ou VBF VZW : www.businessflats.org).

Le marché belge des « business flats » est caractérisé par la dispersion des exploitants ainsi que par une offre très diversifiée (allant de la simple location d'appartements meublés à la location offrant divers services, ou encore de la location à très courte durée (journalière) à la location sur base mensuelle plus classique, etc.). De plus, ce marché est caractérisé par son manque de transparence. A notre connaissance, cette niche de marché n'a jusqu'ici fait l'objet d'aucune étude indépendante.

Le marché des « business flats » a connu une augmentation de la demande et des loyers jusqu'à la fin de l'année 2008. La crise financière mondiale a cependant inversé cette tendance depuis le printemps 2009. Après avoir atteint son point le plus bas durant l'été 2009, le marché a commencé à se redresser durant le 1er semestre de l'année 2010, tant sur le plan des taux d'occupation que des tarifs. Le secteur est de nouveau sous pression depuis début 2012 avec un phénomène d'augmentation de la volatilité des taux d'occupation et des tarifs.

L'activité de location d'appartements meublés se distingue en principe fortement de l'exploitation hôtelière. L'élément principal de cette activité est en effet constitué par la location d'appartements. Ceux-ci sont meublés et équipés pour permettre leur utilisation immédiate par les locataires, sans que ceux-ci aient à se préoccuper de leur aménagement. Les services offerts en plus de la location sont extrêmement limités : il s'agit habituellement d'un simple nettoyage hebdomadaire de l'appartement.

En Région flamande, cette activité est soumise à une règlementation spécifique dans le cadre du décret du 10 juillet 2008 sur le logement touristique. En Région bruxelloise, un projet d'ordonnance a récemment été proposé, par lequel les locations d'appartements meublés avec prestations de service seraient désormais régies par le cadre réglementaire qui s'appliquera aux logements touristiques.

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3.3. Le marché du logement des seniors

3.3.1. Belgique³²

En 2013, le nombre de biens sur le marché des maisons de repos a stagné à 1.537 (-2 par rapport à 2012) alors que le nombre total de lits a augmenté de 2,2 % (137.165 lits). Les ASBL en Flandre et le secteur privé à Bruxelles enregistrent la plus forte augmentation avec +3,5 % dans les deux cas.

Leur taux d'occupation reste très élevé et les résultats financiers stables. De plus en plus d'investisseurs institutionnels arrivent sur le marché, notamment des compagnies d'assurance et des fonds de pension pour qui les perspectives à très long terme et les revenus indexés sont primordiaux.

Ceci pousse les rendements locatifs à la baisse et donc les prix de vente à la hausse. Les principaux défis pour le futur sont multiples : le gouvernement devra continuer à soutenir les soins par une politique de subvention appropriée ; pour les exploitants, l'efficacité deviendra de plus en plus la norme à adopter pour pouvoir continuer à offrir le niveau de soins exigé ; pour les investisseurs, les rendements plus faibles ne pourront donner lieu à une diminution de la qualité des immeubles et des infrastructures. L'immobilier en général, et les secteurs de l'immobilier liés à l'exploitation des sites, comme les maisons de repos ou les hôtels, devront également dans le futur répondre à l'évolution des besoins et aux changements de réglementations. Les possibilités et la flexibilité offertes par le bien immobilier constituent donc aussi une base pour le rendement exigé à long terme.

3.3.2. Allemagne

Le vieillissement de la population et l'amélioration de l'espérance de vie touchent tant l'Allemagne que la Belgique, mais sur base de populations de tailles très différentes. L'Allemagne compte environ 81 millions d'habitants, parmi lesquels environ 16 millions ont plus de 65 ans (20 %) et environ 8 millions plus de 75 ans (10 %), contre respectivement environ 11 millions, 2 millions (18 %) et 1 million (9 %) en Belgique. Le vieillissement de la population s'amplifiera par la génération des babyboomers qui atteindront 60 ans dans une dizaine d'années. En conséquence, le besoin en logements spécifiques pour personnes âgées augmentera dans les prochaines décennies.

En analysant la population par tranches d'âge, on constate qu'environ 0,5 % des personnes endessous de 60 ans ont besoin de soins à long terme. Ce pourcentage augmente à 10 % pour les personnes entre 60 et 80 ans et atteint 20 % pour les personnes de plus de 80 ans. La capacité totale d'accueil en maison de repos devra prendre de l'ampleur en Allemagne vu le nombre de personne nécessitant des soins, qui augmentera d'environ 2 millions aujourd'hui à environ 3 millions en 2030.

Actuellement, il existe en Allemagne environ 800.000 lits répartis dans plus de 11.000 maisons de repos. Celles-ci sont exploitées par des opérateurs sans but lucratif (environ 55 %), des opérateurs privés (environ 40 %) ou des opérateurs publics (environ 5 %), dans un marché très fragmenté. La part de marché des cinq plus grands opérateurs est estimée à environ 8 %.

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Selon certaines études de marché, la capacité des maisons de repos devrait augmenter d'environ 380.000 unités d'ici 2030. Le vieillissement de la population offre donc des perspectives de croissance et de consolidation importantes dans le secteur du logement collectif de soins en Allemagne.

3.4. Le marché des hôtels³³

Sur base des chiffres disponibles (jusqu'à fin novembre 2013), le marché hôtelier belge présente un bilan positif pour 2013. Dans l'ensemble, le taux d'occupation (à +/- 72 %) et le RevPar (Revenu par chambre disponible) ont légèrement augmenté. Les prix moyens sont restés pratiquement stables dans les segments de moyenne et haut de gamme (3 et 4 étoiles).

Au niveau régional, les villes d'art flamandes continuent à bien performer. Les taux d'occupation mensuels de toutes les villes étaient jusqu'à fin novembre 2013 à peine au-dessus de ceux de 2012. Le taux d'occupation des hôtels à Louvain a connu un pic en septembre 2013 (+/-82 % sur base des données couvrant 40 % des hôtels). Bruges a connu le taux d'occupation le plus élevé en août (+/- 86 % sur base des données couvrant 61 % des hôtels). Aussi bien Louvain, entre autre grâce à l'exposition de Coxcie au Museum M, que Bruges, grâce à la commémoration de la Première Guerre mondiale (1914-1918), devraient être en mesure de renforcer leur attractivité comme pôles touristiques.

L'inauguration de Het Tafelrond (4 étoiles, 44 chambres) sur le Grote Markt à Louvain devrait avoir lieu fin 2015. Par ailleurs, dans le cadre du projet Zeventuinen, des travaux pour un hôtel de 26 chambres sont prévus en 2014 dans l'ancienne fabrique de cigares Vander Elst située Nobelstraat. A Bruges, aucun nouveau projet de développement hôtelier n'est connu à ce jour.

Le taux d'occupation des hôtels au Limbourg se trouve en moyenne sous celui des autres provinces flamandes, même s'il y a de grandes différences entre les différentes catégories d'hôtels. Ainsi, les hôtels 3 étoiles et surtout les 4 étoiles ont obtenu des taux d'occupation considérables avec des mois record jusqu'à 70 % (sur base des données couvrant 34 % des hôtels 3 et 4 étoiles).

Au niveau des investissements, le groupe Accor a annoncé dans le courant du troisième trimestre la vente de 4 hôtels belges : le Sofitel Le Louise à Bruxelles et trois hôtels Formule 1. Par ailleurs, au niveau global, 2013 fut une bonne année en terme d'investissements, avec un volume investi de +/- 10 milliards € dans la zone EMEA.

Source : Toerisme Vlaanderen, Fgov, MKG Hospitality

³² Rédigé le 10 janvier 2014, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, Stadim SCRL.

³³ Rédigé le 10 janvier 2014, par, et repris dans ce rapport financier semestriel avec l'accord de, de Crombrugghe & Partners SA.

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

4. Rapport des experts³⁴

Messieurs,

Nous avons le plaisir de vous transmettre notre estimation de la valeur du patrimoine d'Aedifica en date du 31 décembre 2013.

Aedifica a confié aux experts la mission de déterminer la valeur d'investissement et la juste valeur du portefeuille. Les évaluations sont établies compte tenu des remarques et définitions reprises dans les rapports ainsi que des directives des International Valuation Standards émis par l'IVSC.

Nous avons agi en qualité d'expert indépendant. Les experts disposent d'une qualification pertinente et reconnue et ont une expérience récente pour la situation et le type d'immeubles concernés.

Les biens sont considérés compte tenu des baux en cours ainsi que de tous droits et obligations que ces engagements entraîneraient. Nous avons évalué chaque entité individuellement. Les évaluations ne tiennent pas compte d'une valeur potentielle qui peut être générée en offrant le portefeuille dans son ensemble sur le marché. Nos évaluations ne tiennent pas compte des frais de commercialisation propres à une transaction, tels que les frais de courtage ou de publicité. Nos évaluations sont basées sur l'inspection des biens immobiliers, les renseignements fournis par les requérants dont e.a. la situation locative et les superficies, les croquis ou plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liée au bien ainsi que les aspects de conformité et de pollution. Les informations transmises ont été considérées comme exactes et complètes. Nos évaluations sont établies en considérant qu'aucun élément non communiqué n'est susceptible d'affecter la valeur du bien.

La juste valeur du portefeuille s'élève à 728.243.740 € au 31 décembre 2013, dont 702.539.675 € pour les immeubles de placement en exploitation. Actuellement, les loyers contractuels s'élèvent à 42.263.442 € ce qui correspond à un rendement locatif initial de 6,02%35 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation. En supposant que les immeubles en exploitation, à l'exception des appartements meublés, soient loués à 100% et que la partie actuellement non louée le soit à des prix conformes au marché, les loyers contractuels passeraient à 43.523.390 €, soit un rendement locatif initial de 6,20%36 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation.

Dans le contexte d'un reporting conforme aux International Financial Reporting Standards, nos évaluations reflètent la juste valeur :

• La juste valeur ou fair value est définie par les normes IAS 40 et IFRS 13 comme étant le prix qui serait reçu de la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif, lors d'une transaction normale entre des intervenants de marché, à la date d'évaluation. L'IVSC considère que ces conditions sont remplies si l'on respecte la définition de la valeur de marché. Par ailleurs, la valeur de marché doit en outre refléter les contrats de location en

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cours, l'actuelle marge brute d'autofinancement (ou cash-flow), ainsi que des hypothèses raisonnables quant aux revenus locatifs potentiels et les frais envisagés.

• Les frais d'actes nécessitent dans ce contexte une adaptation aux frais de marché. Après analyse d'un grand nombre de transactions, les experts agissant à la demande de sociétés immobilières cotées en bourse, réunis en groupe de travail, sont arrivés à la conclusion suivante : le « fiscal engineering » étant en grande partie appliqué sous diverses formes (d'ailleurs parfaitement légales), implique que l'impact des frais de transaction sur d'importants immeubles d'investissement dont la valeur dépasse 2,5 millions € est limité à 2,5%. La valeur d'investissement correspond dès lors à la fair value plus 2,5% de frais d'actes. La fair value est dès lors calculée en divisant la valeur d'investissement par 1,025.

Les objets situés sous ce seuil de 2,5 millions € restent assujettis aux droits d'enregistrement d'usage et leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais tenant compte des baux en cours. Dans ce cas précis et pour de l'immobilier résidentiel, la juste valeur tient compte de la plus-value potentielle en cas de vente par appartement.

Patrizia Tortolani, MRICS, de Crombrugghe & Partners SA le 14 février 2014 Céline Janssens, MRE, MRICS, et Katrien Van Grieken, MRE, Stadim SCRL le 13 février 2014

³⁴ Le rapport d'expertise a été repris avec l'accord des experts de Crombrugghe & Partners SA et Stadim SCRL.

³⁵ 5,99 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier. 36

6,17 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

V. Etats financiers consolidés résumés

1. Compte de résultats consolidé

Sem	e cl ôtu ré le 31 déc emb re ( x 1. 000 €) estr	Not es	31/1 2/20 13	31/1 2/20 12
		ann exe s
I.	Rev s loc atifs enu		19.4 53	18.0 37
II.	Rep rise loye rs cé dés mpt és esco		0	0
III.	Cha à lo rela tives catio rges n		-45	-69
Rés ulta	t loc atif net		19.4 08	17.9 68
IV.	Réc upé ères ratio n de cha imm obili rges		14	24
V.	Réc upé ratio n de cha loca tives et d alem mée r le e ta ent rges xes norm assu s pa loca taire imm eub les l oué sur s		481	510
VI.	més iéta égâ Frai s inc omb ant loca taire s et le p ire s ur d ts lo catif aux assu par ropr s éta et re mise t au term e du bai l s en		0	0
VII.	Cha loca tives lem umé r le loca taire imm eub les et t ent rges axe s no rma ass s pa sur loué s		-481	-510
VIII.	Autr et d épe rela tives à la loc atio ttes es r ece nses n		-779	-773
Rés ulta	t im mob ilier		18.6 43	17.2 19
IX.	Frai chn ique s te s		-440	-473
X.	Frai erci s co mm aux		-246	-240
XI.	Cha et t s im bles lou és rges axe meu non		-73	-63
XII.	Frai s de tion imm obil ière ges s		-385	-339
XIII.	Autr harg es im mob ilière es c s		-593	-539
Cha rges	imm obil ière s		-1.7 37	-1.6 54
Rés ulta	t d'e xplo itati on d es i eub les mm		16.9 06	15.5 65
XIV	Frai s gé néra ux d e la soci été		-1.9 99	-1.7 64
XV.	Autr harg es d 'exp loita tion et c es r eve nus		-19	15
Rés ulta	t ré t d'e xplo itati sult at s orte feui lle on a van ur p		14.8 88	13.8 16
XVI	Rés ultat te d 'imm eub les d e pl t sur ven ace men		0	54
XVI I.	Rés ultat te d 'aut actif n fin iers sur ven res s no anc		0	0
XVI II.	Var iatio ns d e la just leur des imm eub les d e pl t e va ace men		990	9.92 6
Rés ulta	t d'e xplo itati on		15.8 78	23.7 96
XX.	Rev s fin iers enu anc		128	190
XXI	Cha d'in térê ts n ette rges s		-5.3 29	-5.4 27
XXI I.	cièr Autr harg es f inan es c es		-378	-360
XXI II.	Var iatio ns d e la just leur des ifs e ssifs fina ncie act t pa e va rs	9	926	-1.7 92
Rés ulta	t fin ier anc		-4.6 53	-7.3 89
XXI V.	Quo art d le ré sulta t de rises ocié ises te-p trep t co -ent ans s en ass es e repr		0	0
Rés ulta	t av ant imp ôt		11.2 25	16.4 07
XXV . I	mpô ts d ocié tés es s		131	-29
XXV	I. E xit ta x		0	0
ôt Imp			131	-29
Rés ulta	t ne t		11.3 56	16.3 78
Attr ibua	ble à :
	Inté rêts min orita ires		0	0
	Part du gro upe		56 11.3	16.3 78
Rés ultat	(€) de base act ion par	10	1,15	2,17
Rés ultat	dilu é pa tion (€) r ac	10	1,15	2,17

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2. Etat du résultat global consolidé

Sem	estr e cl ôtu ré le 31 déc emb re	31/1 2/20 13	31/1 2/20 12
(x 1	€) .000
I.	Rés ultat net	11.3 56	16.3 78
II.	Autr es é lém du résu ltat g loba l ents
	A. Imp la ju vale ur d es f rais et d roits de atio timé s int t lor s de act ste mut sur n es erve nan l'alié natio n hy poth étiq ue d es im bles de plac nt meu eme	-2.3 78	-209
	B. Var iatio n de la p artie effi de la ju vale ur d es in ts d oris és ste stru rture aut cace men e co uve de f lux d e tré rie t elle déf inie en I FRS sore que	1.49 3	-2.7 95
	H. Autr es é lém ents du résu ltat g loba l, ne ts d 'imp ôt	0	132
Rés	ulta t glo bal	10.4 71	13.5 06
	Attr ibua ble à:
	Inté rêts min orita ires	0	0
	Part du grou pe	10.4 71	13.5 06

3. Bilan consolidé

ACT	IF	Not es	31/1 2/20 13	30/0 6/20 13
(x 1	.000 €)	ann exe s
I.	Act ifs n ants on c our
A.	Goo dwil l		1.85 6	1.85 6
B.	Imm obili satio ns in orel les corp		20	21
C.	Imm eub les d e pl t ace men	6	728 .244	642 .844
D.	Autr es im mob ilisa tion elles s co rpor		1.82 3	1.84 9
E.	Acti fs fi cier ts nan s no n co uran		743	968
F.	Cré es d e lo catio n-fin nt anc anc eme		0	0
G.	Cré erci ales tifs et a utre rant anc es c omm s ac non cou s		0	0
H.	Acti fs d 'imp ôts diffé rés		193	0
I.	iées Part icipa tion s da ns d ntre pris et c trep rises es e es a ssoc o-en		0	0
Tota	l ac tifs rant non cou s		732 .879	647 .538
II.	Act ifs c ants our
A.	Acti fs d éten e de la v ente us e n vu		0	0
B.	Acti fs fi cier ts nan s co uran		0	0
C.	Cré es d e lo catio n-fin nt anc anc eme		0	0
D.	Cré erci ales anc es c omm		2.92 9	2.51 4
E.	Cré es f isca les e ifs c t au tres act nts anc oura		843	893
F.	Trés équ e tré ie et ivale nts d rie orer sore	8	1.77 8	725
G.	Com de régu laris atio ptes n		312	527
Tota	l ac tifs rant cou s		5.86 2	4.65 9
TOT	AL ACT IF		738 .741	652 .197

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CAP ITA UX PRO PRE S E T P ASS IF	Not es	31/1 2/20 13	30/0 6/20 13
(x 1 €) .000	ann exe s
I. Cap itau ttrib uab les ionn aire s de la s ocié té m ère act x pr opr es a aux
Cap A. ital	7	248 .072	248 .072
B. Prim e d'é miss ion		64.7 30	64.7 30
C. Rés erve s		52.2 90	41.6 86
D. Rés ultat de l'exe rcice net		11.3 56	27.6 71
Tota l de pita attr ibua bles act ionn aire s de la s ocié té m ère s ca ux p rop res aux		376 .448	382 .159
II. Inté rêts min orit aire s		0	0
TOT AL DES CA PITA UX PRO PRE S		376 .448	382 .159
I. Pas sifs rant non cou s
A. Prov ision s		0	0
B. Dett es f inan cièr ntes es n on c oura
a. E tabl isse ts d édit men e cr	8	275 .951	171 .484
C. Autr assi fs fi cier ts es p nan s no n co uran	9	29.8 04	32.3 73
D. Dett erci ales s de et a utre ttes rant es c omm non cou es		0	0
fs n E. Autr assi nts es p on c oura		0	0
F. Pas sifs d'im pôts diff érés		0	0
Pas sifs rant non cou s		305 .755	203 .857
II. Pas sifs rant cou s
A. Prov ision s		0	0
B. Dett es f inan cièr ntes es c oura
édit a. E tabl isse ts d men e cr	8	42.9 57	55.7 21
C. Autr assi fs fi cier ts es p nan s co uran	9	0	0
D. Dett erci ales et a utre s de ttes rant es c omm cou es
a. E xit ta x		3.32 2	137
b. A utre s		7.57 4	7.47 9
E. Autr assi fs co ts es p uran		0	0
F. Com ptes de régu laris atio n		2.68 5	2.84 4
sifs Pas rant cou s		56.5 38	66.1 81
PAS SIFS		362 .293	270 .038
TOT AL DES CA PITA UX PRO PRE S ET DU PA SSI F		738 .741	652 .197

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4. Tableau de flux de trésorerie consolidé

Sem e cl ôtu ré le déc emb estr 31 re	31/1 2/20 13	31/1 2/20 12
(x 1 .000 €)
RÉS ITÉ PÉR DES AC S O LES FLU X D E T OR ERI E P ROV ENA NT TIV ATI ON NEL
Rés ultat net	11.3 56	16.3 78
Inté rêts min orita ires	0	0
ôts Imp	-131	29
Amo rtiss nts eme	293	278
Réd uctio ns d leur e va	34	58
Var iatio n de la j val des imm eub les d e pl des proj de d éve lopp nt (+ /-) uste t et ets eur ace men eme	-990	-9.9 26
Plus -val nett éalis ées ues es r	0	-54
Rés ultat fina ncie r	4.65 3	7.38 9
Var iatio n de éan ciale s (+ /-) s cr ces com mer	-449	191
Var iatio n de éan fisca les e ifs c (+/-) t au tres act nts s cr ces oura	50	2.66 8
Var iatio n de es d e ré gula risat ion a ctifs (+/- ) mpt s co	215	308
Var iatio n de s de ttes ciale s et autr es d ette tes (hor it tax ) com mer s co uran s ex	123	483
Var iatio n de es d e ré gula risat ion ifs ( +/-) mpt s co pass	-158	-449
trés ités opé Flux de ie d ctiv ratio lles orer es a nne	14.9 96	17.3 53
Imp ôts és pay	-90	-54
Flux de trés ie o péra tion nels net orer s	14.9 06	17.2 99

FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES OPÉRATIONS D'INVESTISSEMENT

trés Flux de ie d 'inv esti t ne ts orer sse men	-47. 974	-11. 629
Inve stiss es im mob ilisa tion nts nets autr eme en s	0	0
Var iatio tte d réan rant n ne es c ces non cou es	0	0
Ces sion s d'i eub les d e pl t mm ace men	0	248
Acq uisit ions de proj de d éve lopp ets nt eme	-17. 008	-9.9 45
Acq uisit ions d'im mob ilisa tion elles s co rpor	-262	-138
Acq uisit ions de soci étés imm obil ière d'im bles de plac ploit atio s et nt e meu eme n ex n	-30. 699	-1.7 88
Acq uisit ions d'im mob ilisa tion s inc relle orpo s	-5	-6

RÉS ITÉ FLU X D E T OR ERI E P ROV ENA NT DES AC TIV S D E F INA NCE ME NT
Aug tatio n de ital, nett e de frai men cap s	0	96.8 54
Ces sion s d'a ction s pr opre s	28	30
Divi den de d e l'e ice p récé den t xerc	-16. 211	-13. 305
Var iatio tte d es li s de cré dit b aire n ne gne anc s	71.0 99	-83. 704
Var iatio tte d utre ts n ne es a s em prun	0	0
Cha fina nciè ayé nett rges res es p es	-5.5 04	-5.5 43
Rem bou des dett es f inan cièr es d ocié tés uise fus ionn ées ent rsem es s acq s ou	-10. 108	0
du f étés fus ées Rem bou ent ond s de lem ent des soci uise ionn rsem rou acq s ou	-5.1 83	-834
Flux de trés ie d e fin nt n ets orer anc eme	34.1 21	-6.5 02
RÉS PÉR FLU X D E T OR ERI E T OTA UX DE LA IOD E
Flux de trés ie to de la p ério de taux orer	1.05 3	-832
RÉC ON CIL IAT ION AV EC LE BIL AN
Trés équ e tré u dé a pé ie et ivale nts d rie a but de l riod orer sore e	725	2.04 1
Flux de trés ie to de la p ério de taux orer	1.05 3	-832
Trés t éq trés rie à lôtu pér rie e uiva lent s de la c re d e la iode ore ore	1.77 8	1.20 9

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5. Etat consolidé de variation des capitaux propres

Sem ôtu ré le déc estr e cl 31 emb re (x 1 .000 €)	01/0 7/20 12	A ent atio ugm n apit de c al e n èce esp s	Aug tati men on apit de c al e n natu re	Acq uisi tion s / ce ssio ns d'ac tion s pro pre s	Rés ulta t glo bal soli dé con	Affe ctat ion rés du ulta t	Arr ond i	1/12 /20 3 12
Ca pita l	180 .873	66.3 85	800	0	0	0	0	248 .058
d'ém Pr ime issio n	34.2 61	30.4 69	0	0	0	0	-1	64.7 29
Ré serv es	37.1 04	0	0	30	-2.8 72	2.03 3	1	36.2 96
a. R ése léga le rve	0	0	0	0	0	0	0	0
b. R ése du s olde des rve varia tions de just leur des e va bien s im mob iliers	71.7 27	0	0	0	132	9.47 8	-1	81.3 36
c. R ése des frais et d roits de rve atio timé s int t lor mut n es erve nan s de l 'alié nati on h thét ique des ypo imm eub les d e pl t ace men	-13. 430	0	0	0	-209	0	0	-13. 639
d. R ése du s olde des rve varia tions de just leur des e va instr nts de c ertu ume ouv re auto risé els l s au xqu a ptab ilité de c ertu re te lle com ouv défi nie en I FRS est que liqué app e	-17. 906	0	0	0	-2.7 95	-75	0	-20. 776
e. R ése du s olde des rve varia tions de just leur des e va instr nts de c ertu ume ouv re risé els l auto s au xqu a ilité ptab de c ertu re te lle com ouv défi nie en I FRS n'e st p que as liqué app e	-8.0 82	0	0	0	0	-9.3 85	1	-17. 466
h. R ése tions rve pou r ac pro pres	-114	0	0	30	0	0	0	-84
m. A utre s ré serv es	0	0	0	0	0	0	0	0
n. R ésul rté d ices tat r epo es e xerc anté rieu rs	4.90 9	0	0	0	0	2.0 15	1	6.92 5
Ré sulta t de l'ex erci t ne ce	15.3 38	0	0	0	16.3 78	-15. 338	0	16.3 78
Tota l de pita s ca ux p rop res ibua ionn aire attr bles act s de la aux iété mè soc re	267 .576	96.8 54	800	30	13.5 06	-13. 305	0	365 .461
Inté rêts min orita ires	0	0	0	0	0	0	0	0
TOT AL DES CA PITA UX PRO PRE S	267 .576	96.8 54	800	30	13.5 06	-13. 305	0	365 .461

Rapport financier semestriel Information réglementée

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Sem e cl ôtu ré le 31 déc emb estr re (x 1 .000 €)	0 1/07 /20 13	Aug tati men on de c apit al e n èce esp s	Aug tati men on de c apit al e n natu re	Acq uisi tion s / ce ssio ns d'ac tion s pro pre s	Rés ulta t glo bal soli dé con	Affe ion ctat du rés ulta t	Arr ond	i 3 1/12 /20 13
Ca pita l	248 .072	0	0	0	0	0	0	248 .072
Pr ime d'ém issio n	64.7 30	0	0	0	0	0	0	64.7 30
Ré serv es	41.6 86	0	0	28	-885	11.4 60	1	52.2 90
. Ré e lég ale a serv	0	0	0	0	0	0	0	0
b . Ré e du sol de d serv es varia tions de just leur des e va bien s im mob iliers	82.7 98	0	0	0	0	9.06 7	0	91.8 65
. Ré e de s fra is et dro its d c serv e mut atio timé s in terv nt lo n es ena rs de l 'alié nati on h thét ique des ypo imm eub les d e pla ent cem	-13. 848	0	0	0	-2.3 78	0	0	-16. 226
d . Ré e du sol de d serv es varia tions de just leur des e va instr de c nts ertu ume ouv re risé els l abili té auto mpt s au xqu a co de c lle q ue d éfin ie e ertu re te ouv n IFR S es liqué t app e	-16. 637	0	0	0	1.49 3	-137	0	-15. 281
. Ré e du sol de d e serv es varia tions de just leur des e va instr de c nts ertu ume ouv re risé els l abili té auto mpt s au xqu a co de c lle q ue d éfin ie e ertu re te ouv n IFR S n' ppli qué est p as a e	-17. 467	0	0	0	0	1.73 7	0	-15. 730
h . Ré ction serv e po ur a s pr opre s	-84	0	0	28	0	0	0	-56
. Au rése tres m rves	0	0	0	0	0	0	0	0
. Ré sulta orté des rcice t rep n exe s anté rieu rs	6.92 4	0	0	0	0	793	1	7.71 8
Ré sulta t ne t de l'ex erci ce	27.6 71	0	0	0	11.3 56	-27. 671	0	11.3 56
Tota l de pita s ca ux p rop res ibua bles ionn aire s de la attr act aux iété mè soc re	382 .159	0	0	28	10.4 71	-16. 211	1	376 .448
Inté rêts min orita ires	0	0	0	0	0	0	0	0
DES CA S TOT AL PITA UX PRO PRE	382 .159	0	0	28	10.4 71	-16. 211	1	376 .448

6. Notes annexes

6.1. Note annexe 1: informations générales

Aedifica SA (dénommée dans les états financiers « la société » ou « la société-mère ») est une société anonyme ayant opté pour le statut de sicafi (société d'investissement à capital fixe en immobilier) publique de droit belge. Ses principaux actionnaires sont mentionnés en note annexe 7. L'adresse du siège social de la société est la suivante :

Avenue Louise 331-333, B-1050 Bruxelles (téléphone : +32 (0)2 626 07 70)

Aedifica se profile comme la société cotée belge de référence investissant en immobilier résidentiel. Aedifica a pour objectif la création d'un portefeuille équilibré d'immeubles résidentiels générant des revenus récurrents stables tout en offrant un potentiel de plus-values. Elle s'inspire des tendances démographiques de fond que sont le vieillissement de la population en Europe de l'Ouest et la croissance de la population dans les grandes villes belges.

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Pour réaliser son objectif, Aedifica a identifié deux pôles stratégiques dans lesquels elle concentre ses investissements : le logement des seniors en Europe de l'Ouest et les immeubles à appartements dans les grandes villes belges. La diversification recherchée par Aedifica s'articule autour de ces deux pôles stratégiques, qui permettent d'adapter la politique d'investissement en fonction des opportunités de marché et de l'évolution de la conjoncture économique. Les deux pôles stratégiques se déclinent actuellement en deux secteurs principaux (le logement des seniors, les immeubles à appartements) et un secteur résiduaire non stratégique (les hôtels et autres types d'immeubles).

Les actions de la société sont cotées sur NYSE Euronext Brussels (marché continu) depuis le mois d'octobre 2006.

L'exercice social d'Aedifica court du 1er juillet au 30 juin. La publication des états financiers consolidés résumés clôturés au 31 décembre 2013 a été approuvée par le Conseil d'administration le 17 février 2014 pour publication le 18 février 2014 (conformément au calendrier financier publié par Aedifica dans son rapport financier annuel précédent).

6.2. Note annexe 2: méthodes comptables

Note annexe 2.1 : Bases d'évaluation

Les états financiers consolidés résumés couvrent la période du 1er juillet au 31 décembre 2013. Ils ont été préparés sur base du référentiel comptable « International Financial Reporting Standards » (« IFRS ») et des interprétations de l' « International Financial Reporting Interpretations Committee » (« IFRIC »), publiées et effectives au 31 décembre 2013 qui ont été approuvées par l'Union européenne (« UE »), et notamment de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Celles-ci correspondent aux normes et interprétations publiées par l'« International Accounting Standards Board » « IASB ») en vigueur au 31 décembre 2013 car les éléments de la norme IAS 39 rejetés par l'UE ne sont pas pertinents pour le groupe. Les états financiers consolidés résumés ont aussi été préparés en respectant l'esprit et les dispositions de l'arrêté royal relatif aux sicafi du 7 décembre 2010.

Les états financiers consolidés résumés sont préparés en euros, et sont présentés en milliers d'euros sous forme résumée, comme l'autorise la norme IAS 34. Ils doivent être lus en conjonction avec les états financiers consolidés clôturés au 30 juin 2013 repris dans le rapport financier annuel 2012/2013.

Les états financiers consolidés résumés sont établis en respectant le principe du coût historique, à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement, actifs financiers disponibles à la vente, actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction (notamment les produits dérivés).

Les états financiers consolidés résumés sont établis selon la méthode de la comptabilité d'engagement, et sur une base de continuité d'exploitation, sur un horizon de temps prévisible.

Les nouvelles normes, nouveaux amendements et nouvelles interprétations suivants sont obligatoirement applicables par le groupe depuis le 1er juillet 2013, mais n'ont pas eu d'impact sur les présents états financiers consolidés :

Rapport financier semestriel Information réglementée

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

• Amendement à la norme IFRS 1 « Hyperinflation grave et suppression des dates d'application fermes pour les premiers adoptants » (applicable au 1er juillet 2013) ;
• Amendement à la norme IAS 19 « Avantages du personnel » (applicable au 1er juillet 2013) ;
• Nouvelle interprétation IFRIC 20 « Frais de découverture engagés pendant la phase d'exploitation d'une mine à ciel ouvert » (applicable au 1er juillet 2013) ;
• Amendement à la norme IFRS 7 « Informations à fournir Compensation d'actifs financiers et de passifs financiers » (applicable au 1er juillet 2013) ;
• Amendement à la norme IFRS 1 « Prêts publics » (applicable au 1er juillet 2013) ;
• Amélioration de 5 normes IFRS (IFRS 1, IAS 1, IAS 16, IAS 32, IAS 34) publiées en mai 2012 (applicables pour Aedifica au 1er juillet 2013).

La norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » entrée en vigueur pour le groupe depuis le ¹er juillet 2013, n'a pas eu d'autre effet que la prise en résultat au cours de la période (sur la ligne « XVIII. Variation de la juste valeur des immeubles de placement ») de montants (produit de 1,5 million €) qui auraient été directement comptabilisés en capitaux propres avant l'entrée en vigueur de cette norme.

Les normes, amendements et interprétations publiés mais non encore obligatoires n'ont pas été adoptés de manière anticipée, et font actuellement l'objet d'une analyse par le groupe.

Note annexe 2.2 : Résumé des principales méthodes comptables appliquées

Un résumé des principales méthodes comptables appliquées est fourni en note annexe 2.2 des états financiers consolidés 2012/2013 (voir pages 116 à 120 du rapport financier annuel 2012/2013). Ces méthodes ont été appliquées de manière cohérente à tous les exercices présentés, à l'exception de la règle I.C 1.3. (« Traitement des différences lors de l'entrée en portefeuille ») ci-dessous qui a été adaptée de manière prospective au 1er juillet 2013 à l'occasion de l'entrée en vigueur de la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » :

Si lors d'une opération telle que mentionnée en section I.C 1.1 (« Valeur d'acquisition ») en page 117 du rapport financier annuel 2012/2013, l'évaluation des immeubles par l'expert à la valeur d'investissement conduit à une valeur différente de la valeur d'acquisition telle que définie en section I.C 1.1, la différence, après déduction de l'exit tax, est comptabilisée de la manière suivante :

• la différence négative entre juste valeur et valeur d'investissement attribuable aux droits de mutation estimés est directement comptabilisée en capitaux propres sur la ligne « I.C.c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement »,
• et le solde est enregistré sur la ligne « XVIII. Variation de la juste valeur des immeubles de placement » du compte de résultats.

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6.3. Note annexe 3: information sectorielle

Les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés en application de la norme IFRS 8 :

• Logement des seniors : il s'agit des maisons de repos et résidences-services, avec des baux de très longue durée qui ont souvent un caractère « triple net » (ce qui explique le faible niveau des charges d'exploitation).
• Immeubles à appartements : il s'agit des immeubles à appartements situés en ville et donnés en location. Les rez commerciaux et les surfaces de bureaux sont inclus car ils fournissent des rendements complémentaires à ceux des surfaces résidentielles.
• Hôtels et autres : il s'agit principalement des hôtels, avec des baux de très longue durée qui ont un caractère « triple net ».

Cette segmentation est cohérente avec l'organisation du groupe et sa structure de reporting interne.

(x 1 .000 €)	31/1 2/20 13
	Log nt eme des iors sen	à Imm eub les ts* arte app men	Hôt els et aut res	Non allo ué	Inte r tori el sec	Tot al
RES ULT AT SEC TOR IEL
Rev s loc atifs enu	11.4 03	6.03 9	2.06 2	0	-51	19.4 53
Rés ultat loc atif net	11.4 03	5.99 4	2.06 2	0	-51	19.4 08
Rés ultat imm obili er	11.4 03	5.23 0	2.06 1	0	-51	18.6 43
Rés ultat d'e xplo itatio n de s im bles meu	11.4 02	3.55 0	2.04 2	-37	-51	16.9 06
RÉS ULT AT D'EX PLO ITAT ION AV ANT RÉS SUR ULT AT PO RTE FEU ILLE	11.4 02	3.54 2	2.04 1	-2.0 97	0	14.8 88
ACT IF S ECT ORI EL
Imm eub les d e pl loita tion t en ace men exp	421 .231	208 .045	73.2 64	0	0	702 .540
Proj ets de d éve lopp nt eme	0	0		0 2 5.70 4	0	25.7 04
IMM EUB LES DE PL ACE MEN T						728 .244
Autr ctifs es a	0	0	0	10.4 97	0	10.4 97
TOT AL ACT IF						738 .741

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Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

(x 1 .000 €)			31/1 2/20 12
	Log nt eme des iors sen	Imm eub les à ts* arte app men	Hôt els et aut res	Non allo ué	Inte r tori el sec	Tot al
RES SEC ULT AT TOR IEL
Rev s loc atifs enu	9.53 6	6.16 1	2.39 1	0	-51	18.0 37
Rés ultat loc atif net	9.53 6	6.10 4	2.37 9	0	-51	17.9 68
Rés ultat imm obili er	9.53 6	5.35 6	2.37 9	0	-51	17.2 20
Rés ultat d'e xplo itatio n de s im bles meu	9.53 5	3.74 7	2.37 0	-37	-51	15.5 64
RÉS ULT AT D'EX PLO ITAT ION AV ANT RÉS ULT AT SUR PO RTE FEU ILLE	9.53 6	3.74 2	2.36 4	-1.8 26	0	13.8 16

ACT IF S ECT ORI EL
Imm eub les d e pl t en loita tion ace men exp	325 .496	198 .135	74.8 26	0	0	598 .457
Proj de d éve lopp ets nt eme	0	0	0	20.3 20	0	20.3 20
LES ACE IMM EUB DE PL MEN T						618 .777
Autr ctifs es a	0	0	0	9.07 8	0	9.07 8
TOT AL ACT IF						627 .855

* Répartis respectivement (revenus locatifs, résultat locatif net, résultat immobilier, résultat d'exploitation des immeubles, résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille, immeubles de placement en exploitation, projets de développement, autres actifs) comme suit:

Immeubles à appartements non meublés: 31 décembre 2013: 3.481 k€; 3.442 k€; 3.439 k€; 2.510 k€; 2.507 k€; 144.858 k€; 0 k€; 0 k€. 31 décembre 2012: 3.496 k€; 3.448 k€; 3.460 k€; 2.600 k€; 2.600 k€; 136.243 k€; 0 k€; 0 k€. Immeubles à appartements meublés: 31 décembre 2013: 2.558 k€; 2.552 k€; 1.791 k€; 1.040 k€; 1.035 k€; 63.187 k€; 0 k€; 0 k€.

31décembre 2012: 2.665 k€; 2.656 k€; 1.896 k€; 1.147 k€; 1.142 k€; 61.892 k€; 0 k€; 0 k€.

6.4. Note annexe 4: caractère saisonnier ou cyclique des activités

Parmi les trois secteurs d'activité d'Aedifica, seul le secteur des immeubles à appartements présente un caractère saisonnier. Il se marque au niveau du chiffre d'affaires (traditionnellement plus élevé au printemps et en automne qu'en été et en hiver) et du résultat d'exploitation des appartements faisant l'objet d'une location meublée. Ces variations tendent à se compenser sur un semestre en période de conjoncture économique favorable. En période de mauvaise conjoncture, on observe une tendance à l'amplification des mouvements saisonniers pendant les mois les plus faibles.

La sensibilité des activités d'Aedifica aux cycles économiques est présentée en page 2 du rapport financier annuel 2012/2013 (section « risques de marché »).

6.5. Note annexe 5: éléments inhabituels

Aucun élément inhabituel opérationnel n'est de nature à être mentionné pour le semestre sous revue.

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6.6. Note annexe 6: immeubles de placement

(x 1 .000 €)	Imm eub les de p lace t men xplo itat ion en e	Pro jets de dév elop ent pem	TOT AL
Vale tabl 01/ 07/2 012 ur c omp e au	583 .403	9.31 4	592 .717
Acq uisit ions	13.9 12	1.29 7	15.2 09
Ces sion s	-195	0	-195
Acti vatio n de s ch s d'i ntér êt arge	0	577	577
Acti vatio n de frai s de nel per son	0	33	33
Acti vatio n d'a s dé utre pen ses	2.37 1	23.6 76	26.0 47
Mise loita tion en exp	9.02 9	-9.0 29	0
Var iatio n de la j val uste eur	6.24 8	2.76 5	9.01 3
Autr rises résu ltat es p en	0	0	0
Tran sfer pita ts e n ca ux p ropr es	-557	0	-557
Vale tabl 30/ 06/2 013 ur c omp e au	614 .211	28.6 33	642 .844
01/ 07/2 Vale tabl 013 ur c omp e au	614 .211	28.6 33	642 .844
Acq uisit ions	64.3 43	3.42 6	67.7 69
Ces sion s	0	0	0
Acti vatio n de s ch s d'i ntér êt arge	0	441	441
Acti vatio n de frai s de nel per son	0	20	20
Acti vatio n d'a s dé utre pen ses	1.14 3	15.0 37	16.1 80
Mise loita tion en exp	22.6 00	-22. 600	0
Var iatio n de la j val uste eur	243	747	990
Autr rises résu ltat es p en	0	0	0
Tran sfer ts e pita n ca ux p ropr es	0	0	0

Les principales acquisitions d'immeubles de placement du semestre sont les suivantes :

Nom	Sec r d'a ctiv ité teu	Val oris atio n de s imm eub les*	Reg istr e de s per son nes rale mo s	Dat e d'ac qui sitio n**	Mod e d'in tég rati on
		(mil lion s €)
SZ A GO	Log nt d enio eme es s rs	21	-	1/08 /201 3, 22/1 1/20 13, 28/1 2/20 13	Acq uisit ion d'im bles meu
Patr ius I t SA nves	Log nt d enio eme es s rs	16	047 9.91 0.46 8	29/0 8/20 13	Acq uisit ion d e tit res
SA Imm o De jonc ker	les à Imm eub arte ts app men	10	086 2.08 4.43 1	21/1 0/20 13	Acq uisit ion d e tit res
Aed ifica Inv Dils en S A est	Log nt d enio eme es s rs	5	084 9.34 7.73 7	16/1 2/20 13	Acq uisit ion d e tit res
De S tiche l SA	Log nt d enio eme es s rs	11	043 6.37 7.36 3	16/1 2/20 13	Acq uisit ion d e tit res
Tota l		63

Valeur comptable au 31/12/2013 702.540 25.704 728.244

* pour déterminer le nombre d'actions à émettre, le rapport d'échange et/ou la valeur des titres acquis. ** et d'intégration en résultat.

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6.7. Note annexe 7: capital

Le capital d'Aedifica n'a pas évolué au cours du semestre. Les augmentations de capital jusqu'au 30 juin 2013 sont détaillées dans les « documents permanents » du rapport financier annuel 2012/2013. Toutes les actions souscrites sont totalement libérées. Les actions sont sans désignation de valeur nominale. Les actions sont nominatives, au porteur ou dématérialisées. Chacune des actions confère un droit de vote. Toutes les actions Aedifica sont cotées sur le marché continu d'Euronext Brussels.

Les actionnaires d'Aedifica, détenant plus de 5 % des actions, sont mentionnés ci-dessous (conformément aux déclarations de transparence reçues par la société au 31/12/2013) :

Act ion nair es	Fra ctio n d u ital cap
Jub eal Fon dati on	6,37 %
Wul fsdo nck Inve SA (via Fina re S A) stm ent suc	5,46 %
Free floa t	88,1 7%
Tota l	100 ,00%

Aedifica SA détient 34 actions propres.

6.8. Note annexe 8: dettes financières

(x 1 .000 €)	31/1 2/20 13	30/0 6/20 13
Dett es f inan cièr ntes es n on c oura
Etab lisse ts d édit men e cr	275 .951	171 .484
Dett es f inan cièr ntes es c oura
Etab lisse ts d édit men e cr	42.9 57	55.7 21
TOT AL	318 .908	227 .205

Aedifica dispose au 31 décembre 2013 de lignes de crédit (présentées en dettes financières courantes et non courantes, appartenant à la catégorie « passifs financiers au coût amorti » selon IAS 39) accordées par six banques (Bank für Sozialwirtschaft, Banque Degroof, Banque LBLux, BNP Paribas Fortis, ING, KBC Bank) totalisant 370 millions € :

• Aedifica peut utiliser 347 millions € suivant ses besoins, pour autant que le ratio d'endettement ne dépasse pas 60 %, que la juste valeur des actifs immobiliers en exploitation à vocation de maison de repos ne dépasse pas 75 % du total de l'actif, et que d'autres engagements (conformes aux pratiques du marché pour de tels crédits) soient respectés. Chaque tirage se fait en € pour une durée maximale de 12 mois, à une marge fixe par rapport au taux euribor correspondant prévalant au moment du tirage.
• Aedifica dispose en outre de crédits d'investissement amortissables, à hauteur de 23 millions €.

Le taux d'intérêt moyen, marge de crédit comprise et effet des instruments de couverture compris, ^s'est élevé, au cours du semestre, à 4,0 % après activation des intérêts intercalaires (4,0 % en 2012/2013) ou à 4,3 % avant activation des intérêts intercalaires (4,2 % en 2012/2013).

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Au 31 décembre 2013, Aedifica n'a donné aucun immeuble en hypothèque, ni conféré aucun gage en faveur de ses créanciers, à l'exception des hypothèques données sur les immeubles situés en Allemagne à hauteur de 14 millions €.

A ce jour, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente comme suit (en millions €) :

-	201 3/2 014 :	30
-	201 4/2 015 :	65
-	201 5/2 016 :	85
-	6/2 201 017 :	75
-	7/2 201 018 :	62
-	8/2 201 019 :	30
-	9/2 201 020 :	0
-	0/2 202 021 :	2
-	/20 > 2 022 23 :	21
		370

La dette financière nette est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour évaluer son endettement. La dette financière nette se définit comme la somme des dettes financières courantes et non courantes, déduction faite de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. La dette financière nette n'incorpore pas la juste valeur des dérivés liés à l'endettement. La définition de la dette financière nette peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. La dette financière nette ne constitue pas un élément du calcul du ratio d'endettement défini par l'Arrêté royal du 7 décembre 2010.

(x 1 €) .000	31/1 2/20 13	30/0 6/20 13
Dett es f inan cièr es	318 .908	227 .205
Moi Trés ie et équ ivale nts d e tré rie ns : orer sore	-1.7 78	-725
ÈRE DET TE FINA NCI NE TTE	317 .130	226 .480

6.9. Note annexe 9: instruments de couverture

1. Cadre général :

Afin de limiter le risque de taux d'intérêt, Aedifica a mis en place des couvertures convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonné (couverture de flux de trésorerie). Toutes les couvertures se rapportent à des risques existants ou hautement probables. Les instruments de couverture sont soit des produits dérivés (interest rate swaps ou « IRS ») qui remplissent les conditions strictes imposées par la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture, soit des produits dérivés (principalement des « multi-callable interest rate swaps » ou « multi-callable IRS », caps et collars) qui ne remplissent pas ces conditions mais qui participent cependant à la couverture économique du risque de taux d'intérêt. Toutes les couvertures sont conclues dans le cadre de la politique de couverture des risques financiers décrite en note annexe 44 du rapport financier annuel 2012/2013. La juste valeur de ces instruments est calculée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés. Les tableaux ci-dessous présentent le détail des instruments de couverture.

Rapport financier semestriel Information réglementée

Le 18 février 2014 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Ana lyse 31 d éce mb re 2 013 au Inst ent rum	Mon tant : not ion nel (x 1 .000 €)	Déb ut	P ério dici té (mo is)	Dur ée (an née s)	Pre mie r rcic ie exe du call sib le pos	Tau x d'in térê t ire au p (en %)	Jus te vale ur (x 1 .000 €)
Mult i-ca llabl e IR S*	29.2 54	31/0 7/20 07	3	36	31/0 7/20 17	4,39	-8.2 53
IRS *	10.6 11	1/04 /201 1	3	32	-	4,89	-3.7 93
Cap	15.0 00	1/01 /201 2	3	2	-	4,02	0
IRS	25.0 00	1/10 /201 2	3	5	-	2,99	-2.0 82
IRS	15.0 00	2/04 /201 3	3	9	-	3,50	-2.1 23
IRS	12.0 00	3/06 /201 3	3	9	-	3,64	-1.8 33
IRS	8.00 0	3/06 /201 3	3	9	-	3,67	-1.2 47
IRS	25.0 00	2/08 /201 3	3	5	-	3,23	-2.5 71
IRS	25.0 00	2/08 /201 3	3	5	-	2,97	-2.2 70
IRS	25.0 00	2/08 /201 3	3	5	-	2,70	-1.9 58
Coll ar	25.0 00	1/10 /201 3	3	3	-	3,00	-546
Coll ar	25.0 00	1/10 /201 3	3	3	-	3,00	-398
Cap	25.0 00	1/10 /201 3	3	2	-	1,00	11
Cap	25.0 00	1/10 /201 3	3	1	-	1,25	0
Cap	25.0 00	1/11 /201 3	1	1	-	0,75	0
IRS	25.0 00	3/01 /201 4	3	7	-	3,10	-2.7 29
Cap	25.0 00	1/10 /201 4	3	1	-	1,25	7
Cap	25.0 00	1/11 /201 4	3	1	-	1,00	16
Cap	25.0 00	1/11 /201 4	3	3	-	2,50	134
Cap	25.0 00	1/11 /201 5	3	2	-	2,50	132
TOT AL	439 .865						-29. 503
* No mina l am ortis sab le su r la duré	e du p. A swa	edif ica e t la ban	t liq que peu ven	uide ticip r an	ative t ce men s co	us le ntra ts to	s 10 ans
Ana lyse 30 j uin 201 3 : au	Mon tan t	Déb ut	Pér icité iod	ée Dur	Pre mie r	Tau x	Jus te
Inst ent rum	not ion nel		(mo is)	(an née s)	rcic ie exe	térê d'in t	vale ur
	(x 1 €) .000				du call	ire au p	(x 1 €) .000
					sib le pos	(en %)
IRS	25.0 00	1/04 /200 7	3	10	-	3,97	-3.0 04
Mult i-ca llabl e IR S*	29.7 46	31/0 7/20 07	3	36	31/0 7/20 17	4,39	-9.1 15
IRS	12.0 00	1/11 /200 8	1	5	-	4,18	-169
IRS	50.0 00	30/0 6/20 10	3	3	-	2,21	-97
IRS *	10.6 93	1/04 /201 1	3	32	-	4,89	-4.2 68
Cap	25.0 00	3/10 /201 1	1	2	-	2,25	0
Cap	25.0 00	1/11 /201 1 2	1	2 2	- -	1,75	0
Cap	15.0 00	1/01 /201	3			4,02	0
IRS	25.0 00	1/10 /201 2	3	5	- -	2,99	-2.2 35
IRS	15.0 00	2/04 /201 3	3 1	9 1	-	3,50	-2.3 05
IRS	25.0 00	2/04 /201 3				0,12	1
IRS	12.0 00	3/06 /201 3	3	9	-	3,64	-1.9 85
IRS	8.00 0	3/06 /201 3	3	9	-	3,67	-1.3 51
IRS	25.0 00	2/08 /201 3	3	5	-	3,23	-2.6 67
IRS	25.0 00	2/08 /201 3	3	5	-	2,97	-2.3 32
IRS	25.0 00	2/08 /201 3	3	5	-	2,70	-2.0 02
Coll ar Coll ar	25.0 00 25.0 00	1/10 /201 3 1/10 /201 3	3 3	3 3	- -	3,00	-495 -347
	25.0 00	1/10 /201 3	3	1	-	3,00
Cap	25.0 00	1/10 /201 3	3	2	-	1,25	8
Cap			1	1	-	1,00	66
Cap	25.0 00	1/11 /201 3				0,75	12
Cap	25.0 00	1/10 /201 4	3	1	-	1,25	45
Cap	25.0 00	1/11 /201 4	3	1	-	1,00	51
Cap Cap	25.0 00 25.0 00	1/11 /201 4 1/11 /201 5	3 3	1 2	- -	1,00 2,50	181 161

* Nominal amortissable sur la durée du swap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.

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Le montant notionnel total de 440 millions € dans le tableau précédent se ventile de la sorte :

• instruments en cours et opérationnels : 250 millions €,
• instruments en cours et devenus hors de la monnaie (caps) : 90 millions €,
• instruments à départ décalé : 100 millions €.

La somme de la juste valeur des instruments de couverture du tableau ci-dessus (- 29.503 k€) se ventile comme suit : 301 k€ sont mentionnés sur la ligne I.E. de l'actif du bilan consolidé et 29.804 k€ sont mentionnés sur la ligne I.C. du passif du bilan consolidé. Compte tenu de la valeur comptable des primes payées sur les caps et les collars (581 k€), l'impact IAS 39 sur les capitaux propres de la sicafi s'élève à -30.084 k€.

2. Dérivés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée :

Les montants enregistrés en capitaux propres seront transférés en résultat financier au fur et à mesure du paiement des intérêts de la dette financière couverte, entre le 1er juillet 2013 et le 31 juillet 2043.

A la date de clôture, les capitaux propres incluent la partie efficace, au sens de la norme IAS 39, de la variation de la juste valeur (+1.493 k€) des instruments financiers correspondant aux dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture peut être appliquée, ainsi que la partie inefficace de l'exercice 2012/2013 (charge de 137 k€) qui a été affectée en 2012/2013 par décision de l'assemblée générale ordinaire d'octobre 2013. Ces dérivés sont des dérivés « de niveau 2 » au sens de IFRS 13p81. La partie inefficace (soit une charge de 123 k€), au sens de la norme IAS 39, se retrouve dans le résultat financier (sur la ligne « XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers »).

(x 1 .000 €)	31/1 2/20 13	30/0 6/20 13
Part ie e ffica ce d e la iatio n de la j val des dér ivés uste var eur :
En d ébu t de pér iode	-16. 637	-17. 906
Var iatio n de la p artie effi de la va riatio n de la j val des instr nts f inan cier s dé rivés uste cace eur ume	-1.9 48	-4.4 54
re (c éch us) ertu en c ouv oup ons non
Tran sfer de r ésu ltats de s éc hus des déri vés t au pte ertu com cou pon en c ouv re	3.30 4	5.72 3
EN FIN DE PER IOD E	-15. 281	-16. 637

3. Dérivés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée :

Outre la charge de 123 k€ citée ci-dessus, le résultat financier comprend un produit de 1.049 k€ (31 décembre 2012 : une charge de 1.650 k€) représentant la variation de juste valeur des produits dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture (au sens de IAS 39, comme mentionné dans le cadre général ci-dessus) n'est pas appliquée. Ces dérivés sont des dérivés « de niveau 2 » au sens de IFRS 13p81.

4. Sensibilité :

La juste valeur des instruments de couverture est fonction de l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Cette évolution explique la majeure partie de la variation de juste valeur des instruments de couverture entre le 1er juillet 2013 et le 31 décembre 2013 qui a conduit à comptabiliser un produit de 926 k€ dans le compte de résultats et de 1.493 k€ directement dans les capitaux propres.

Une variation de la courbe des taux d'intérêt aurait une influence sur la juste valeur des interest rate swaps pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 est appliquée, en contrepartie

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des capitaux propres (poste « I.C.d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée »). Toutes autres choses restant égales par ailleurs, une variation positive de 10 points de base des taux d'intérêt à la date de clôture aurait augmenté les capitaux propres à hauteur de 803 k€ (786 k€ au 30 juin 2013). Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait eu un impact négatif de même montant sur les capitaux propres. L'influence d'une variation de la courbe des taux d'intérêt sur la juste valeur des instruments pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 n'est pas appliquée ne peut pas être déterminée aussi précisément, car ces dérivés contiennent des options vendues, dont la juste valeur évolue de façon asymétrique et non linéaire, et dépend d'autres paramètres (volatilité des taux d'intérêt). La sensibilité du « mark-to-market » de ces instruments à une hausse de 10 points de base a été estimée à un effet positif d'environ 792 k€ (773 k€ au 30 juin 2013) sur le compte de résultats. Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait un impact négatif de même ampleur sur le compte de résultats.

6.10. Note annexe 10: résultat par action

Le résultat par action (« EPS » tel que défini par IAS 33), se calcule de la manière suivante :

	31/1 2/20 13	31/1 2/20 12
Rés ultat net (pa rt du ) (x 1.00 0 €) gro upe	11.3 56	16.3 78
Nom bre ond éré d'ac tion dina ires ircu latio rs d e la péri ode moy en p s or en c n au cou	9.90 3.14 8	7.55 8.30 1
EPS de bas e (e n €)	1,15	2,17
EPS é (e n €) dilu	1,15	2,17

Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour déterminer le niveau du dividende proposé. Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est le résultat net (part du groupe) après exclusion des variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers de couverture. La définition du résultat hors IAS 39 et IAS 40 peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes.

Il se calcule de la manière suivante :

(x 1 .000 €)	31/1 2/20 13	31/1 2/20 12
Rés ultat (pa rt du ) net gro upe	11.3 56	16.3 78
nt (I AS 40) Moi ns: V aria tion de la ju ste vale ur d es im bles de plac meu eme	-990	-9.9 26
Moi Rés ultat te d 'imm eub les d e pl t ns: sur ven ace men	0	-54
Moi Imp ôts diffé rés ns:	-193	0
Moi ns: V aria tion de la ju vale ur d es in ts d (IA S 39 ) ste stru rture men e co uve	-926	1.79 2
Rés ulta t ho rs IA S 39 et I AS 40	9.24 7	8.19 0
Dén omi ur* ( ction s) nate en a	9.90 3.40 0	8.71 5.11 3
EPS hor s IA S 39 et I AS 40 ( en € )	0,93	0,94

* Nombre de droits au dividende attendus en fin d'exercice.

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6.11. Note annexe 11: actif net par action

if ne tion (en €) Act t pa r ac	éce 31 d mb re 2 013	30 j uin 201 3
Sur bas e de la j uste val des imm eub les de p lace t eur men
Acti f ne t ho rs IA S 39	41,0 5	40,2 3
Imp IAS 39 act	-3,0 4	-3,2 8
f ne Acti t	38,0 1	36,9 5
(hor es) Nom bre d'ac tion circ ulat ion tion s en s ac s pr opr	9.90 3.65 6	9.90 2.99 8

Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 38,59 € par action du 30 juin 2013 publié dans le rapport financier annuel 2012/2013 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en novembre 2013, et doit donc maintenant être corrigé de 1,64 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2013. Ce montant correspond au montant total du dividende (16,2 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2013 (9.902.998) et est inférieur au montant des coupons n°10 et n°11 (1,86 € par action), certaines actions n'ayant donné droit qu'à un dividende prorata temporis.

6.12. Note annexe 12: éléments éventuels et engagements

Un relevé des éléments éventuels et engagements au 30 juin 2013 est fourni en note annexe 45 des états financiers consolidés présentés dans le rapport financier annuel 2012/2013 (voir pages 141- 144). Aucune adaptation importante n'est à mentionner au terme du premier semestre de l'exercice en cours à l'exception des éléments ci-dessous.

1.1. Rénovation et redéveloppement de la maison de repos Salve à Brasschaat

Aedifica s'est engagée, dans le cadre de l'emphytéose conclue avec Armonea, à financer la rénovation et le redéveloppement de la maison de repos Salve pour un budget maximum de 8,4 millions €. Les travaux de construction sont en cours.

1.2. Rénovation et extension de la maison de repos Plantijn à Kapellen

Aedifica s'est engagée, dans le cadre de l'emphytéose conclue avec Armonea, à financer la rénovation et l'extension de la maison de repos Plantijn pour un budget maximum de 7,6 millions €. Le permis d'urbanisme a été délivré. Les travaux préparatoires sont en cours.

6.13. Note annexe 13 : dividendes payés

L'assemblée générale du 25 octobre 2013 a approuvé l'affectation proposée par le conseil d'administration au titre de l'exercice 2012/2013. Un dividende de 1,86 € a dès lors été octroyé aux actions ayant droit à la totalité du dividende, et mis en paiement le 4 novembre 2013 (coupons n°10 et ⁿ°11). Un dividende adapté a, le cas échéant, été octroyé aux actions n'ayant temporairement pas droit à la totalité du dividende. Le montant total distribué s'élève à 16,2 millions € (correspondant à un coupon moyen de 1,64 € par action).

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6.14. Note annexe 14: événements significatifs postérieurs à la date de clôture

Aucun événement significatif postérieur à la date de clôture ne requiert une mention dans les présents états financiers consolidés résumés.

6.15. Note annexe 15: transactions avec les parties liées

Les transactions avec les parties liées concernent exclusivement la rémunération des principaux dirigeants, c'est-à-dire les membres du conseil d'administration (0,6 million € pour le premier semestre de l'exercice 2013/2014 ; 1,1 million € pour l'exercice 2012/2013).

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7. Rapport du commissaire (revue limitée)

Rapport du commissaire aux actionnaires de Aedifica SA sur la revue limitée des états financiers intermédiaires résumés et consolidés pour le semestre clos le 31 décembre 2013

Introduction

Nous avons procédé à la revue limitée du bilan intermédiaire résumé et consolidé de Aedifica SA (la "Société") arrêté au 31 décembre 2013, ainsi que du compte de résultats intermédiaire, résumé et consolidé, de l'état du résultat global consolidé, de l'état consolidé de variation des capitaux propres, et du tableau de flux de trésorerie consolidé y afférant pour le semestre clos le 31 décembre 2013 ainsi que des notes explicatives. La préparation et la présentation des états financiers intermédiaires résumés et consolidés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité du Conseil d'administration de la société. Notre responsabilité consiste à émettre un rapport sur ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés, basé sur notre revue limitée.

Etendue de notre revue

Nous avons effectué notre revue limitée selon les Normes Internationales Review Engagements 2410 (ISRE 2410 "Review of Interim Financial Information performed by the Independent Auditor of the Entity") applicable aux revues limitées. Une revue limitée de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est largement moins importante que celle d'un audit réalisé conformément aux normes de révision internationales (ISA's). Une revue limitée fournit donc moins d'assurance de découvrir tous les éléments importants qui seraient révélés par un contrôle plénier. Par conséquent, nous nous abstenons d'exprimer une opinion d'audit.

Conclusion

Sur la base de notre revue limitée, aucun élément n'a été révélé qui impliquerait que les états financiers intermédiaires résumés et consolidés ci-joints, à tous les égards importants, ne donnent pas une image fidèle de la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2013 ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour la période de six mois clos à cette date, conformément à l'IAS 34, approuvé par l'Union Européenne.

Bruxelles, le 17 février 2014 Ernst & Young Reviseurs d'Entreprises sccrl Commissaire représentée par Jean-François Hubin Associé

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VI. Informations sur les déclarations prévisionnelles

Ce rapport financier semestriel contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues ^s'avéreraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.

VII. Déclaration des personnes responsables

Monsieur Pierre Iserbyt, administrateur indépendant d'Aedifica, et Monsieur Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, déclarent que, à leur connaissance :

• ‐ le jeu d'états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats d'Aedifica et des entreprises comprises dans la consolidation ;
• ‐ le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle sur les événements importants et les principales transactions entre parties liées qui ont eu lieu pendant les six premiers mois de l'exercice et sur leur incidence sur le jeu d'états financiers résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice.

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Table des matières

I.	Ra de stio n in mé dia ire ort ter pp ge	2
1.	er s Ré é d e l' ivit é d act u 1 est sum em re .	2
2.	Intr odu ctio n	4
3.	Evé s im ent tan ts . nem por	4
4.	Pat rim oin u 3 1 d éce mb re 2 013 e a	1 0
5.	té . Re nde nt b rut cte ur d 'ac tivi me par se	12
6.	lidé An aly des tes est riel se co mp co nso s s em s	. 13
7.	Pe ive ect rsp s	. 18
8.	Ra nki Ae difi ng ca	1 9
9.	Pri nci x ri et i rtitu des pau squ es nce	1 9
	10. Tra ctio c le ies lié art nsa ns ave s p es .	20
	11. Co rate rpo go ver nan ce .	20
	épe 12. Exp ert imm obi lier ind nda nt .	. 20
II.	EP RA	2 1
III.	Ae dif ica Bo en urs e	2 2
1.	Co vol et urs um e	. 22
2.	Illu tion hiq du de bo e d 'Ae difi stra s g rap ues co urs urs ca .	24
3.	Act ion iat nar	25
4.	Ag end a d e l' ion nai act re .	. 25
IV.	Ra ort im bili pp mo er	26
1.	Po rtef eui lle imm obi lier lidé co nso	26
2.	An aly du tefe uill e d 'im ubl loit atio se por me es en exp n	. 30
3.	Le rch é im bili ma mo er .	32
4.	Ra rt d erts ppo es exp	3 7
V.	lidé ésu mé Eta ts f ina nci ers co nso s r s	3 9
1.	Co te d e ré sul lidé tats mp co nso	3 9
2.	ré é Eta t du sul tat lob al c olid g ons	. 40
3.	é Bila olid n c ons	4 0
4.	Ta ble de flux de tré erie lidé au sor co nso	42
5.	Eta lidé de riat ion de itau t co nso va s c ap x p rop res	43
6.	No tes an nex es	44
7.	Ra rt d mis sai re ( lim itée ) ppo u c om rev ue	57
VI.	écl évi Inf atio r le s d tio sio lles orm ns su ara ns pr nne	58
VII	Dé cla rat ion de ble s p ers on nes re spo nsa s	. 58

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Sicafi publique de droit belge depuis le 8 décembre 2005 Avenue Louise, 331 à 1050 Bruxelles Tél : +32 (0)2 626 07 70 Fax : +32 (0)2 626 07 71 TVA - BE 0877.248.501 - R.P.M Bruxelles www.aedifica.be

Commissaire Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCCRL, représentée par Jean-François Hubin, associé Experts immobiliers Stadim SCRL et de Crombrugghe & Partners SA Exercice social 1er juillet-30 juin

Pour toute information complémentaire, veuillez vous adresser à :

Stefaan Gielens, CEO – info@aedifica.be Jean Kotarakos, CFO – info@aedifica.be Martina Carlsson, Control & Communication Manager – info@aedifica.be

Ce rapport financier semestriel est également disponible en version néerlandaise et anglaise37.

³⁷ La version française du document a force de preuve. Les autres versions sont des traductions et sont établies sous la responsabilité d'Aedifica.