Aedifica SA

Interim / Quarterly Report • Feb 14, 2012

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Rapport financier semestriel 2011/2012

• 36 millions € investis depuis le début de l'exercice :
• Acquisition en septembre de deux centres d'habitation et de soins et d'un immeuble de résidence-services en Flandre orientale (29 millions €)
• Acquisition en octobre d'un immeuble à appartements meublés dans le Quartier Léopold à Bruxelles (7 millions €)
• Taux d'occupation record de 97,9% pour la partie non meublée du portefeuille et à un niveau de 84,3% pour les immeubles à appartements meublés
• Revenus locatifs, marge d'exploitation et résultat hors IAS 391 et IAS 402 supérieurs aux prévisions³
• Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation de 6 millions €, soit + 1,04 %
• Juste valeur des immeubles de placement de 566 millions €, en augmentation de 48 millions € par rapport au 30 juin 2011
• Nouveaux financements bancaires de 90 millions €
• Prévision inchangée pour le dividende de l'exercice en cours (1,82 € brut par action)⁴

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I. Rapport de gestion intermédiaire

1. Résumé de l'activité du 1er semestre

La pertinence de la stratégie d'Aedifica, développée autour de deux tendances démographiques de fond que sont l'attrait de la ville et le vieillissement de la population ont continué à lui valoir tout au long du premier semestre de l'exercice 2011/2012 la confiance du marché, comme le démontrent la performance de l'action en bourse et les nouveaux financements bancaires mis en place. La société a poursuivi sa politique d'investissement tout en conservant un faible taux d'endettement (49 % au 31 décembre 2011). Parmi les investissements réalisés, mentionnons l'acquisition d'un important portefeuille dans le secteur du logement des seniors en Flandre orientale (29 millions €) et l'acquisition d'un immeuble à appartements meublés idéalement situé dans le Quartier Léopold à Bruxelles (7 millions €). La société a également investi 5 millions € dans l'exécution de projets de développement, dont certains seront réceptionnés au cours du second semestre. De plus, la variation de juste valeur des immeubles de placement, comptabilisée en résultat, s'est élevée à 6 millions €. Tout ceci a porté la juste valeur des immeubles de placement à 566 millions € au terme du semestre (contre 518 millions € au début de l'exercice).

Parallèlement, Aedifica continue à gérer au mieux son patrimoine existant, qu'il s'agisse des immeubles résidentiels ou mixtes, des immeubles à appartements meublés, du logement des seniors (qui représente le secteur d'activité le plus important en terme de juste valeur ou de revenus locatifs), ou des hôtels. Ceci se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs (soutenus par un taux d'occupation record de 97,9 % pour la partie non meublée du portefeuille, et de 84,3 % pour sa partie meublée), par une marge d'exploitation à nouveau en hausse (76% contre 75% un an auparavant) et par des frais financiers maîtrisés. Le résultat net (hors éléments « non cash » dus à l'application des normes comptables sur les instruments financiers et sur les immeubles de placement), a dès lors pu atteindre 7,2 millions € (contre 5,6 millions € au 31 décembre 2010), ou encore 1,00 € par action (contre 0,87 € par action au 31 décembre 2010), supérieur aux prévisions.

Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours restent inchangées à 1,82 € brut par action.

¹ C'est-à-dire hors variation de la juste valeur des instruments de couverture.

² C'est-à-dire hors variation de la juste valeur des immeubles de placement. 3 C'est-à-dire aux prévisions semestrielles sur base desquelles la prévision annuelle de résultats hors IAS 39 et IAS 40 pour l'exercice 2011/2012, publiée dans le rapport financier annuel 2010/2011, a été déterminée.

⁴ Voir section 6 ci-dessous.

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2. Introduction

Aedifica est la principale société cotée belge investissant en immobilier résidentiel. Elle développe un portefeuille immobilier autour des axes d'investissement suivants :

• les immeubles résidentiels ou mixtes ;
• les immeubles exploités en appartements meublés ;
• les maisons de repos et les résidences-services ;
• les hôtels et autres.

Aedifica est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels. Aedifica clôture ses comptes annuels le 30 juin.

Le présent rapport de gestion intermédiaire constitue une mise à jour du rapport de gestion au 30 juin 2011, compris dans le rapport financier annuel 2010/2011 dont le lexique reprend les définitions des principaux termes techniques utilisés. Seuls les changements significatifs qui ont eu lieu depuis lors sont présentés ici.

3. Evénements importants

3.1. Acquisitions

3.1.1. Durant le premier semestre

• Le 7 septembre 2011, Aedifica a réalisé l'acquisition de deux centres d'habitation et de soins et d'un immeuble de résidence-services situés en Flandre orientale :

• D'une part, Ter Venne, un centre d'habitation et de soins en phase d'achèvement, situé à Sint-Martens-Latem. Cet immeuble a une capacité de 100 unités (lits en maison de repos haut de gamme). Le projet fut totalement réceptionné fin novembre 2011.

• D'autre part, Larenshof, un centre d'habitation et de soins et un immeuble de résidence-services, situés à Laarne. Les phases I (maison de repos de 62 lits) et II (résidence-services de 28 appartements), déjà en exploitation, ont été réalisées en 2010/2011. Les phases III (extension de la maison de repos, 28 lits additionnels) et IV (construction de 30 appartements de résidence-services) sont prévues pour mi-2013 et représentent un budget d'investissement additionnel de 7 millions €. Le site sera composé à terme de 149 unités (90 lits en maison de repos et 59 appartements de résidence-services).

L'acquisition de ces deux sites a été réalisée par l'acquisition de 100% des titres des sociétés Ter Venne SA et ALWN SA contre paiement en espèces. L'exploitant des deux sites est le groupe Armonea, sur base de contrats triple net, prenant la forme de baux emphytéotiques. Armonea dispose d'une option de rachat à la valeur de marché qui pourra être exercée à la fin desdits contrats. La valeur d'acquisition1 des deux sites s'est élevée à 29 millions €. Le

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rendement locatif initial triple net pour cette opération s'élève à environ 6 %. L'impact de l'opération sur le taux d'endettement de la société a été de +3 %.

Ter Venne Sint-Martens-Latem ¹

Laarne ²

• Le 5 octobre 2011, Aedifica a réalisé l'acquisition de l'immeuble à appartements « Résidence Chamaris », situé au cœur du Quartier Léopold, qui constitue le premier quartier d'affaires de Bruxelles et où sont établies les principales institutions de l'Union européenne. La « Résidence Chamaris » est actuellement constituée de 23 appartements meublés, 2 rez-dechaussée commerciaux et 27 emplacements de parking souterrains. L'immeuble était initialement un immeuble de bureaux, construit dans les années '60, qui a été rénové et reconverti en immeuble à appartements en 2009/2010. Il fait l'objet d'une copropriété. L'opération concerne l'immeuble complet, à l'exception d'un des deux rez-de-chaussée commerciaux (183 m²). La valeur d'acquisition3 de cet immeuble (à l'exception du rez-dechaussée commercial non concerné) s'est élevée à 7,1 millions € (7,5 millions € y compris le mobilier et l'équipement des appartements). Aedifica s'attend à pouvoir réaliser un rendement locatif brut de l'ordre de 9 % pour cet immeuble, en ligne avec le rendement brut moyen du portefeuille d'immeubles à appartements meublés de la sicafi, mais sur base de séjours de plus longue durée que dans les autres immeubles à appartements meublés. La commercialisation de ces appartements a très bien débuté.

L'acquisition a été réalisée par l'apport en nature de toutes les actions de la société Siracam SA. Cet apport a été rémunéré par l'émission de 86.293 nouvelles actions Aedifica pour une valeur de 3,4 millions €. Celles-ci sont entièrement libérées, nominatives et sans désignation

¹ Ne dépassant pas la valeur d'investissement déterminée le 6 septembre 2011 par l'expert indépendant d'Aedifica.

¹ Dans le quartier Elsakker, sur le Elsakkerweg et la Vennelaan, 9830 Sint-Martens-Latem. Photographies : © 2011 - Jean-

Michel Byl. 2 Schoolstraat 11-13-15 et Achterstraat 27 et 35-37, 9270 Laarne. Photographies : © 2011 - Jean-Michel Byl. 3 Ne dépassant pas la valeur d'investissement déterminée le 30 septembre 2011 par l'expert indépendant d'Aedifica.

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de valeur nominale ; elles donnent droit au dividende à partir du 5 octobre 2011 et seront admises à la cotation après le détachement du coupon qui aura lieu en octobre 2012. L'opération a donc été financée à concurrence de 47% par capitaux propres et de 53% par endettement additionnel. L'impact de l'opération sur le taux d'endettement de la société a été marginal.

Résidence Chamaris¹

3.1.2. Après le premier semestre

Aucune opération d'investissement ou de désinvestissement n'est intervenue après la date de clôture du 31 décembre 2011.

3.1.3. Projets en cours

Le rapport immobilier du présent rapport financier semestriel comprend un tableau décrivant les projets en cours. Le budget total alloué à ces projets s'élève à 131 millions € dont 14 millions € avaient déjà été investis au 30 juin 2011 et 5 millions € au cours du semestre. Parmi tous ces projets, 97 % sont préloués. Le budget d'investissement de 112 millions € restant à financer devrait être payé en espèces, à l'exception de 23 millions € qui feront en principe l'objet d'émissions de nouvelles actions Aedifica.

Les chantiers progressent pour les projets suivants :

• Klooster Hotel (extension de l'hôtel à Leuven) ;
• Rue Haute (rénovation d'un immeuble à appartements à Bruxelles) ;
• Résidence Exclusiv (extension d'une maison de repos à Evere).
• Séniorerie La Pairelle (extension d'une maison de repos à Wépion)
• Citadelle de Dinant (construction d'une maison de repos à Dinant)
• Edelweis (extension d'une maison de repos à Begijnendijk)
• Koning Albert I (rénovation et extension d'une maison de repos à Dilbeek)

La phase I de l'extension de Séniorerie La Pairelle a été réceptionnée le 26 janvier 2012. Les projets Klooster Hotel, Résidence Exclusiv et Citadelle de Dinant devraient être réceptionnés au cours du second semestre de l'exercice.

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3.2. Financement

Malgré le contexte économique redevenu difficile depuis le mois de juillet dernier, la sicafi a pu conclure sans difficulté quatre nouvelles lignes de crédit pour un total de 90 millions €, utilisables sous forme d'avances à terme fixe et s'ajoutant aux lignes de crédit précédentes de 272 millions €, comme détaillé ci-dessous :

• Ligne bilatérale de 15 millions € fournie par BNP Paribas Fortis, d'une durée de 3 ans ;
• Ligne bilatérale de 15 millions € fournie par BNP Paribas Fortis, d'une durée de 5 ans ;
• Ligne bilatérale de 30 millions € fournie par ING, d'une durée de 4 ans ;
• Ligne bilatérale de 30 millions € fournie par KBC Bank, d'une durée de 5 ans.

Les lignes de crédit de la sicafi s'élèvent désormais à 362 millions €, dont seuls 60 millions € arrivent à échéance en 2012 (juillet).

4. Patrimoine au 31 décembre 2011

Au cours du premier semestre de l'exercice en cours, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation a augmenté de 42 millions €, passant d'une juste valeur de 504 millions € à 546 millions € (soit +8 %). Cette croissance provient essentiellement des acquisitions réalisées au cours du semestre (36 millions € - voir section 3.1.1. ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat sur le semestre (+6 millions € ou +1,04 %), qui continue à ^s'inscrire dans la tendance positive observée depuis le 1er janvier 2010.

Au 31 décembre 2011, les immeubles de placement en exploitation d'Aedifica sont composés de 121 biens, d'une surface bâtie totale de 278.000 m², constitués principalement de :

• 543 appartements non meublés ;
• 295 appartements meublés ;
• 34 maisons de repos comprenant 3.190 lits, 2 immeubles comprenant 61 appartements de résidence-services ;
• et 6 hôtels comprenant 457 chambres.

Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (en juste valeur) :

• 54% logement des seniors ;
• 35% immeubles à appartements ou mixtes dont :
• 24% immeubles à appartements non meublés ;
• 11% immeubles à appartements meublés.
• 11% hôtels et autres types d'immeubles.

Leur répartition géographique se présente comme suit (en juste valeur) :

• 49% à Bruxelles ;
• 36% en Flandre ;
• 15% en Wallonie.

¹ Photographies : © 2011 Flamant, Ellen Adam

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Le taux d'occupation1 pour la partie non meublée du portefeuille a atteint un taux record de 97,9% au 31 décembre 2011 (30 juin 2011 : 97,4% ; 31 décembre 2011 : 97,4%).

Le taux d'occupation pour la partie meublée du patrimoine a quant à lui atteint 84,3%, en légère hausse par rapport au taux d'occupation du 1er semestre de l'exercice précédent (83,3%). Il s'inscrit cependant en léger retrait par rapport au taux d'occupation du 1er trimestre de l'exercice en cours (85,6%) ; ceci traduit le retour en fin de semestre d'une volatilité saisonnière amplifiée due au contexte économique morose.

La durée résiduelle moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est très élevée (17 ans), identique à celle au 30 juin 2011.

31 d éce mbr e 20 11
Imm eub les rési den tiels ixte ou m s	les à Imm eub arte ts app men blés meu	Log nt eme des iors sen	Hôte ls et autr es	Imm eub les d plac nt e eme loita tion exp	Proj ets d e dév elop ent pem	Imm eub les de plac nt eme
133. 867	59.6 75	292 .303	60.4 85	546. 330	19.7 32	566. 062
7.24 4	5.83 5 *	17.4 67	4.04 3	34.5 89	-	34.5 89
5,4%	9,2% ***	6,0%	6,7%		-	-
		éce mbr e 20
Imm eub les rési den tiels ixte ou m s	Imm eub les à arte ts app men blés meu	Log nt eme des iors sen	Hôte ls et autr es	Imm eub les d plac nt e eme loita tion	Proj ets d e dév elop ent pem	Imm eub les de plac nt eme
114. 457	51.6 36	218 .443	58.8 17	443. 353	9.15 2	452. 505
6.43 4	5.05 4 *	13.2 02	3.74 1	28.4 31	-	-
5,6%	9,2%	6,0%	6,4%		-	-
			31 d	10	exp	e n 6,3% e n 6,4%

* Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs du 1/07 au 31/12 HTVA et annualisés.

** Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois), augmentée du goodw ill et du mobilier pour les appartements meublés. Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est identique au rendement net (contrats "triple net"), les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif étant entièrement pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels.

*** Le rendement brut des immeubles à appartements meublés hors Chamaris est de 9,6%.

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5. Analyse des comptes consolidés semestriels

Un jeu d'états financiers résumés préparé conformément à la norme IAS 34 est fourni en page 388 du présent rapport financier semestriel. Les sections suivantes du rapport de gestion intermédiaire analysent ces états financiers sous un format analytique conforme à la structure du reporting interne d'Aedifica.

5.1. Résultats consolidés¹

	13. 775
-28	2
16. 700	13. 777
-4. 041	-3.4 13
12. 659	10. 364
76 %	75 %
-5.4 67	-4. 699
-19	-38
7.1 73	5.6 27
7.1 52. 854	6.4 59. 990
1,0 0	0,8 7
	5.6 27
	5.8 68
	3.0 44
	14. 539
	5.8 80. 215 2,4 7
	16. 728 7.1 73 6.1 39 -6. 699 6.6 13 7.1 30. 466 0,9 3

* Rubriques IV à XV du compte de résultats.

Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat locatif net.

Calculé sur base du nombre de droits au dividende attendus en fin d'exercice.

Variation de la juste valeur des immeubles de placement.

Variation de la juste valeur des instuments de couverture.

Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du 1er semestre de l'exercice 2011/2012 ^s'élève à 16,7 millions € et est fortement supérieur aux prévisions. Ceci se vérifie aussi en excluant la contribution des acquisitions non budgétées réalisées au cours de l'exercice (Ter Venne, Larenshof et Chamaris), soit 0,6 million €.

¹ Le taux d'occupation se calcule comme suit :

^- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels + garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) des surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables.

^- Pour les appartements meublés : % des jours loués pendant le premier semestre. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est spécifique à ce secteur.

¹ Le compte de résultats couvre la période de 6 mois du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2011. Les opérations d'acquisition sont comptabilisées à la date de transfert effectif du contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats selon qu'elles ont lieu en début, au cours ou à la fin de la période.

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Le chiffre d'affaires consolidé du semestre s'inscrit en forte augmentation (+21%1) par rapport à celui réalisé sur la même période de l'exercice précédent. Cette évolution provient des 4 secteurs :

• immeubles résidentiels ou mixtes (+0,5 million €) ;
• immeubles à appartements meublés (+0,3 million €) ;
• logement des seniors (+2,0 millions €) et
• hôtels et autres (+0,1 million €).

Après déduction des charges relatives à la location, le résultat locatif net atteint 16,7 millions € (+21% par rapport au 31 décembre 2010).

Le résultat immobilier atteint 15,9 millions € (31 décembre 2010 : 13,2 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 14,3 millions € (31 décembre 2010 : 11,8 millions €), soit une marge opérationnelle2 de 86% (31 décembre 2010 : 85%).

Après déduction des frais généraux de 1,7 million € (31 décembre 2010 : 1,4 million €) et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille est en hausse de 22% à 12,7 millions € (représentant une marge d'exploitation de 76% contre 75% au 31 décembre 2010) et est fortement en avance sur les prévisions.

La part de chaque secteur d'activités dans le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (constituant le résultat sectoriel au sens de IFRS 8) est détaillée en note annexe 3 des états financiers consolidés résumés ci-après.

Après prise en compte des charges d'intérêt nettes de 2,1 millions € (flux cash) générées par les produits dérivés de couverture (décrits plus bas), les charges d'intérêt nettes de la sicafi s'élèvent à 5,4 millions € (31 décembre 2010 : 4,5 millions €). Le taux d'intérêt effectif moyen (4,4% avant activation des intérêts intercalaires sur les projets de développement) est stable par rapport à celui du premier semestre de l'exercice 2010/2011 (4,4%) et inférieur aux prévisions. En tenant compte des autres produits et charges de nature financière, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie du résultat hors IAS 39 et IAS 40 comme expliqué plus bas), le résultat financier hors IAS 39 représente une charge nette de 5,5 millions € (31 décembre 2010 : 4,7 millions €), supérieur aux prévisions vu le financement des acquisitions non budgétées, citées plus haut.

Conformément au régime particulier des sicafi, les impôts (19 k€ ; 31 décembre 2010: 38 k€) comprennent principalement l'impôt sur les dépenses non admises d'Aedifica.

Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 a atteint 7,2 millions € pour ce semestre (31 décembre 2010 : 5,6 millions €), soit 1,00 € par action (31 décembre 2010 : 0,87 € par action), calculé sur base du nombre de droits au dividende attendu en fin d'exercice.

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Le compte de résultats comprend, en outre, deux éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40) et de la variation de la juste valeur des instruments de couverture (comptabilisés conformément à la norme IAS 39) :

• Sur les six premiers mois de l'exercice, la variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation¹ prise en résultat a été de +1,04%, soit +5,6 millions €2 (31 décembre 2010 : +5,8 millions €), qui continue à s'inscrire dans la tendance positive observée depuis le 1er janvier 2010. Une variation de juste valeur de +0,5 million € a été enregistrée sur les projets de développement (contre +23 k€ pour la même période de l'exercice précédent). La variation de juste valeur combinée des immeubles de placement en exploitation et des projets de développement représente une hausse de 6,1 millions € sur le semestre (31 décembre 2010 : 5,9 millions €).
• Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Aedifica a mis en place des couvertures (appelées « couverture de flux de trésorerie ») très prudentes convertissant sur le long terme3 la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonné. Les instruments de couverture sont soit des produits dérivés (interest rate swaps ou « IRS » présentant au bilan une juste valeur passive de 14,0 millions €) qui remplissent les conditions strictes imposées par la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture, soit des produits dérivés (multi-callable interest rate swaps ou « multi-callable IRS », caps et collars présentant au bilan une juste valeur passive de 14,9 millions €) qui ne remplissent pas ces conditions mais qui participent cependant à la couverture économique du risque de taux d'intérêt. La somme de la juste valeur passive des instruments de couverture est de 28,9 millions €, mentionnée sur les lignes I.C. (28,4 millions €) et II.C. (0,5 millions €) du passif du bilan consolidé. Selon le type d'instrument, l'impact IAS 39 (variations de juste valeur) entre le 30 juin 2011 et le 31 décembre 2011 est soit pris en résultat (-6,7 millions €) soit pris directement en capitaux propres (-9,3 millions €) comme il ressort de l'état consolidé de variation des capitaux propres. Ces variations constituent une traduction purement comptable (sous la norme IAS 39), ponctuelle (au 31 décembre 2011) et sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) de l'évolution de paramètres de marché.

Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du groupe) semestriel s'élève à 6,6 millions € (31 décembre 2010 : 14,5 millions €). Le résultat de base par action (basic earnings per share, tel que défini par IAS 33), est de 0,93 € (31 décembre 2010 : 2,47 €).

¹ A périmètre constant : +3% (immeubles résidentiels ou mixtes : +3%, immeubles à appartements meublés : +3%, logement des seniors : +3%, hôtels et autres : +7%)

² Résultat d'exploitation des immeubles divisé par le résultat locatif net.

¹ Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 30 juin 2011 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 31 décembre 2011. 2 Ventilation sectorielle : Immeubles résidentiels ou mixtes : +1,5 million € (+1,11%), immeubles à appartements meublés :

^+0,4 million € (+0,60%), logement des seniors : +2,7 millions € (+0,95%), hôtels et autres : +1,1 million € (+1,77%). 3 Les couvertures à long terme permettent notamment de réduire le risque de taux d'intérêt sur le financement

d'investissements générant des revenus à long terme, tels que les emphytéoses. Pour rappel, la durée moyenne des baux d'Aedifica est de 17 ans.

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5.2. Bilan consolidé

é Bila olid n c ons
x 1 .00 0€	déc bre 31 20 11 em	jui 30 n 2 011
Imm eub les de pla ent cem	566 .06 2	518 .10 1
Aut tifs ris dan s le io d 'end rat ette nt res ac rep me	11 .96 2	12 .52 6
Aut tifs res ac	0	245
Tot al d ifs act es	578 .02 4	530 .87 2
Ca pita ux pro pre s
S 3 Hor s im t IA 9 pac	29 1.3 77	286 .89 7
Im t IA S 3 9* pac	-28 .92 2	-12 .92 8
Ca pita ux pro pre s	262 .45 5	273 .96 9
Det sifs ris dan s le io d 'end tes et rat ette nt pas rep me	284 .77 1	24 1.2 18
Aut ssi fs res pa	30 .79 8	15. 685
Tot al d itau du sif et es cap x p rop res pas	578 .02 4	530 .87 2
Rat io d 'end nt ( % ) ette me	49 %	45 %

* Juste valeur des instruments de couverture.

Au 31 décembre 2011, l'actif du bilan d'Aedifica est composé à 98% (30 juin 2011 : 98%) d'immeubles de placement, évalués conformément à la norme IAS 401, pour un montant de 566 millions € (30 juin 2011 : 518 millions €). Cette rubrique reprend :

• Les immeubles de placement en exploitation (31 décembre 2011 : 546 millions € ; 30 juin 2011 : 504 millions €). La croissance nette de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation s'explique pour 36 millions € par les opérations d'investissement (voir point 3.1.1. ci-dessus) et pour 6 millions € par la variation de la juste valeur des immeubles en exploitation présents dans le patrimoine.
• Les projets de développement (31 décembre 2011 : 20 millions € ; 30 juin 2011: 14 millions €) représentent principalement les investissements immobiliers en cours de construction ou de rénovation (voir point 3.1.3. ci-dessus). Ils s'inscrivent dans le cadre d'un budget d'investissement pluriannuel détaillé en section 1.2. du rapport immobilier ci-dessous.

Les « autres actifs repris dans le ratio d'endettement » représentent 2% du total du bilan (30 juin 2011 : 2 %) et sont stables par rapport au 30 juin 2011.

Depuis la constitution d'Aedifica, son capital a évolué au fur et à mesure des opérations immobilières (apports, fusions, etc.), et grâce à l'augmentation de capital en espèces d'octobre 2010. Il s'élève à 184 millions € au 31 décembre 20112 (30 juin 2011 : 181 millions €). Les capitaux propres (aussi appelés actif net), représentant la valeur intrinsèque d'Aedifica en tenant compte de la juste valeur du patrimoine immobilier, s'élèvent à :

• 291 millions € hors impact IAS 39, en hausse par rapport au 30 juin 2011 (287 millions €) ;
• ou à 262 millions € après impact IAS 39 (30 juin 2011: 274 millions €).

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Au 31 décembre 2011, les dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement (tel que défini par l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi) s'élèvent à 285 millions € (30 juin 2011 : 241 millions €), dont 277 millions € (30 juin 2011 : 232 millions €) représentent les montants effectivement tirés sur les lignes de crédit de la sicafi totalisant 332 millions € au 31 décembre 2011 (ou 362 millions € depuis le 23 janvier 2012). Le ratio d'endettement d'Aedifica s'élève donc à 49% (30 juin 2011 : 45%). Le ratio d'endettement maximum autorisé pour les sicafi étant de 65% du total des actifs, Aedifica dispose encore à cette date d'une capacité d'endettement de 91 millions € à actif constant1 et de 260 millions € à actif variable2. Inversement, la structure actuelle du bilan permettrait, toutes choses restant égales par ailleurs, d'absorber une diminution de la juste valeur des immeubles de placement de 25% avant d'atteindre le ratio d'endettement maximum. Compte tenu des engagements actuels envers les banquiers de la sicafi limitant le ratio d'endettement à 60 %, ces trois seuils s'élèvent à 62 millions € à actif constant, 155 millions € à actif variable et -18 %.

Les autres passifs de 31 millions € (30 juin 2011 : 16 millions €) représentent principalement la juste valeur des instruments financiers de couverture (31 décembre 2011 : 29 millions € ; 30 juin 2011 : 13 millions €).

5.3. Actif net par action

Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action.

Sans l'impact non-monétaire (c'est-à-dire non cash) de la norme IAS 393 et après prise en compte du paiement du dividende 2010/2011 en octobre 20114, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 40,61 € au 31 décembre 2011 contre 38,81 € par action au 30 juin 2011.

Act if n ctio n (e n €) et p ar a	31 d éce mb re 2 011	30 juin 20 11
Sur jus imm ba se d e la te v ale ur d eub les de pla ent es cem
if ne rès déd S 3 Act t ap ucti on d u di vide nde , ho rs IA 9	40, 61	38, 81
Divi den de p ayé bre 201 1 octo en	0,0 0	1,6 6
Imp IAS act 39	-4,0 3	-1,8 2
Act if ne r ba se d e la jus aleu t su te v r	36, 58	38, 65
Nom bre d'a ctio ircu lati (ho ctio res) ns e n c on rs a ns p rop	7.17 5.48 8	7.0 89. 195

¹ C'est-à-dire comptabilisés à leur juste valeur, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants (à savoir Stadim

SCRL et de Crombrugghe & Partners SA). 2 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les frais d'augmentation de capital en diminution du capital statutaire.

¹ C'est-à-dire sans accroissement du portefeuille immobilier.

² C'est-à-dire avec accroissement du portefeuille immobilier.

³ Voir section 5.1 du présent rapport de gestion intermédiaire. 4 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 40,47 € par action du 30 juin 2011 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en octobre 2011, et doit donc être corrigé de 1,66 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 30 juin 2011. Ce montant correspond au montant total du dividende (11,8 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2011 (7.089.195) et est inférieur au montant des coupons n°6 et 7 totalisant 1,82 € par action (certaines actions n'ayant donné droit qu'à un dividende prorata temporis).

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No mb d'a ctio re ns	déc 31 bre 20 11 em	30 jui n 2 011
Nom bre d'a ctio circ ulat ion * ns en	7.1 75. 488	7.0 89. 195
Nom bre tot al d 'act ion s	7.1 77. 208	7.0 90. 915
Nom bre al d 'act ion oté Bou tot s c es en rse	7.0 90. 915	7.0 46. 672
Nom bre ndé ré d 'act ion rdin aire ircu lati mo yen po s o s e n c on (dé inat lon IAS ) 33 nom eur se	7.1 30. 466	6.4 70. 130
Nom bre de dro its divi den de ndu n fi n d 'exe rcic e** atte au s e	7.1 52. 854	6.4 70. 303

* Après déduction des actions propres

** Compte tenu du droit au dividende pro rata temporis des actions émises au cours de l'exercice.

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6. Perspectives

Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités de la société.

Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :

• La diversification de ses investissements lui permet de s'adapter aux opportunités de marché et à l'évolution de la conjoncture économique.
• Grâce à ses investissements dans le logement des seniors et les hôtels, Aedifica bénéficie de revenus locatifs à long terme indexés générant des rendements nets élevés. La durée résiduelle moyenne de la totalité de ses baux, qui atteint 17 ans, lui confère une très bonne visibilité sur la majeure partie de ses revenus futurs.
• Ses investissements en appartements (qu'ils soient meublés ou non meublés) lui offrent un potentiel important de plus-values. En outre, les revenus des immeubles à appartements meublés, bien que plus sensibles à la conjoncture que ceux des immeubles résidentiels ou mixtes, permettent généralement d'obtenir des rendements locatifs nets plus intéressants.
• Le financement externe du portefeuille immobilier (y compris les engagements pour les projets de développement) est assuré par des lignes de crédit de 362 millions € dont seuls 60 millions arrivent à échéance en 2012 (juillet). A ce jour, les tirages sur les lignes de crédit sont totalement couverts par des instruments de couverture (interest rate swaps ou caps).
• Avec un taux d'endettement de 49% (très éloigné du maximum légal de 65% s'imposant aux sicafi), Aedifica jouit d'une excellente solvabilité, soutenue d'ailleurs par la stabilité de la juste valeur dont le patrimoine immobilier de la sicafi a fait preuve depuis le début de la crise économique et financière. Aedifica dispose donc d'une structure bilantaire lui permettant d'exécuter les projets et rénovations pour lesquelles elle s'est engagée (totalisant approximativement 112 millions € à ce jour).

Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours, telles que publiées dans le rapport financier annuel 2010/2011, restent inchangées à 1,82 € par action, identique à l'exercice précédent.

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7. Ranking Aedifica

Lors de la remise des prix du « 51ème Award de la Meilleure Information Financière 2011 » de l'ABAF (The Belgian Association of Financial Analysts) en octobre dernier, Aedifica a été classée à la 2ème place dans la catégorie « meilleur site web » et à la 3ème place dans la catégorie « meilleures relations investisseurs », ce qui l'a mené à la 4ème position (et 1ère sicafi) au classement général.

Par ailleurs, Aedifica a récemment progressé de manière significative dans la « Belgian REIT Overview » publiée le 1er février 2012 par la Banque Degroof, notamment en termes de juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement (Aedifica se positionnant au 5ème rang parmi les sicafi belges alors qu'elle occupait encore le 7ème rang au 30 juin 2011). Aedifica est également la 2ème sicafi au niveau du free float (88,2%) ; et la 5ème en capitalisation boursière (316 millions €).

Enfin, Aedifica se hisse à la 15ème place dans le classement des 100 plus grands portefeuilles immobiliers en Belgique (31 décembre 2010 : 18ème ; 31 décembre 2006 : 36ème) publié dans le « Investors Directory 2012 », édité par Expertise Immo Media en janvier 2012.

8. Principaux risques et incertitudes

Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 2 à 9 du rapport financier annuel 2010/2011 restent pertinents pour les mois restants de l'exercice 2011/2012.

De plus, les risques liés à la réglementation comprennent désormais les effets des mesures prises ou envisagées par le législateur depuis la mise en place du nouveau gouvernement belge, notamment en matière de fiscalité.

Suite à la Loi fiscale du 28 décembre 2011, nous comprenons que la situation se présente comme suit pour les dividendes distribués par Aedifica :

‐ Le précompte mobilier (PM) sur dividendes et intérêts a été porté à 21% (sauf pour le PM de 10% sur les boni de liquidation, le PM de 15% sur les bons d'Etat « Leterme » et sur les revenus d'épargne et les PM qui étaient déjà à 25%).

L'exonération de précompte mobilier visée par l'article 106, §8 ARE/CIR dont bénéficient les sicafi « résidentielles » n'a pas été modifiée à ce stade.

Les dividendes distribués par Aedifica restent donc exonérés du précompte mobilier de 21%.

• ‐ Pour les non-résidents belges, aucune imposition belge ne s'applique.
• ‐ Pour les résidents belges personnes physiques, la loi instaure à présent « une cotisation supplémentaire sur revenus mobiliers » de 4%.
• 1. Il s'agit d'une cotisation assimilée à l'impôt des personnes physiques à charge des contribuables qui perçoivent des dividendes et des intérêts dont le montant total net

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^s'élève à plus de 20.020 € (CIR, art. 174/1). Les bénéficiaires sociétés et autres personnes morales ne sont donc pas visés.

Les revenus à prendre en considération pour déterminer le seuil de 20.020 € sont tous les dividendes et intérêts, en ce compris ceux qui ne seraient pas soumis à un précompte mobilier ou à la cotisation spéciale, mais à l'exception des dividendes sur boni de liquidation (soumis au PM de 10%) et des intérêts des bons d'Etat « Leterme » (ainsi que la quotité exemptée des intérêts bancaires +/- 1.830 € qui n'est pas considérée comme un intérêt). En conséquence, les dividendes distribués par Aedifica sont à prendre en considération.

La cotisation spéciale de 4% s'applique à tous les dividendes et intérêts (cfr. art. 17, §1er, 1° et 2°), à l'exception des dividendes sur boni de liquidation, des intérêts et dividendes soumis au précompte mobilier de 25%, des intérêts de compte épargne et des intérêts des bons d'Etat « Leterme ». En conséquence, la cotisation spéciale de 4% est susceptible de s'appliquer aux dividendes distribués par Aedifica.

• 1. La cotisation de 4% sera due lors de l'enrôlement de l'impôt des personnes physiques, sauf si le bénéficiaire « opte » pour une retenue à la source complémentaire de 4%. Les modalités pratiques doivent encore être prises par arrêté royal.
• 1. Le débiteur du précompte mobilier (pour les titres nominatifs), ou l'agent payeur (dans les autres cas), devra déclarer à l'administration les informations relatives aux intérêts et dividendes distribués en identifiant les bénéficiaires sauf si ceux-ci optent pour la retenue complémentaire à la source de 4%.

Aedifica ou l'agent payeur devra donc déclarer à l'administration les dividendes distribués et les bénéficiaires (personnes physiques), sauf si ceux-ci optent pour la retenue complémentaire de 4%. Dans ce dernier cas, Aedifica ou l'agent payeur devra retenir automatiquement la cotisation de 4%.

• 1. Tout ceci doit bien entendu être confirmé sur base des Arrêtés royaux à venir.
• 1. De plus, une erreur de coordination des textes légaux s'est glissée dans la révision de l'article 313 CIR par la loi du 28 décembre 2011 qui, actuellement, ne tient pas compte des dividendes exonérés de PM. Cette erreur devrait être corrigée pour permettre de ventiler, dans la déclaration fiscale pour les revenus 2012 (exercice fiscal 2013), outre les dividendes soumis au précompte mobilier de 10%, 21% ou 25%, les dividendes exonérés de PM. A défaut de correction, le dividende exonéré de PM pourrait être soumis à une imposition au taux distinct de 21% (+4% de cotisation supplémentaire), ce qui n'était nullement l'intention du législateur si l'on se réfère au contenu des travaux parlementaires relatifs à la Loi du 28 décembre 2011.

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9. Transactions avec les parties liées

Les transactions avec les parties liées, telles que définies par la norme IAS 24 et par le Code des sociétés, font l'objet de la note annexe 15 des états financiers consolidés résumés ci-joints. Ces transactions comprennent la rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs d'Aedifica.

Certains types de transactions sont en outre visés par l'article 18 de l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 (à l'exception des cas explicitement visés par l'article 19 du même Arrêté royal). Au cours du premier semestre de l'exercice 2011/2012, aucune transaction visée par cet article et sortant du cadre normal des relations commerciales entre Aedifica et ses prestataires de services habituels n'a été exécutée.

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10. Corporate governance

10.1. Renouvellement de mandats

Pour rappel, lors de l'assemblé générale ordinaire du 11 octobre 2011, le mandat d'administrateur des personnes suivantes a été renouvelé jusqu'en octobre 2014 : Monsieur Jean-Louis Duplat, Services et Promotion de Lasne SA représentée par Monsieur Jacques Blanpain, Madame Adeline Simont et Madame Galila Barzilaï-Hollander.

10.2. Nomination d'un nouveau commissaire

Lors de l'assemblée générale ordinaire du 11 octobre 2011, l'assemblée a décidé de nommer, avec effet immédiat, la SC s.f.d. SCRL Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises, représentée par M. Jean-François Hubin, dont les bureaux sont établis De Kleetlaan 2 à 1831 Diegem, en qualité de commissaire de la société jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2014.

Fait à Bruxelles le 13 février 2012. Le conseil d'administration.

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II. Aedifica en Bourse

1. Cours et volume

L'action Aedifica (AED) est cotée sur le marché continu d'Euronext Bruxelles depuis le 23 octobre 2006.

Au 31 décembre 2011, Aedifica est reprise dans le BEL Real Estate avec une pondération de 5,15 % et dans le Bel Mid Index1 avec une pondération de 2,33 %.

Sur base du cours de Bourse du 31 décembre 2011 (44,10 €), l'action Aedifica présente :

• Une prime de 8,6% par rapport à l'actif net par action hors impact IAS 39 sur base de la juste valeur du portefeuille immobilier;
• Une prime de 20,6% par rapport à l'actif net par action après impact IAS 39 sur base de juste valeur du portefeuille immobilier ;

Entre la date de l'introduction en Bourse et le 31 décembre 2011, le cours de l'action Aedifica a augmenté de 12,8%, tandis que les indices Bel Mid Index et EPRA Europe2 ont respectivement chuté de 26,2% et de 54,4% sur la même période.

Au 10 février 2012, l'action Aedifica a clôturé à 44,00 €, soit :

• Une prime de 8,4% par rapport à l'actif net par action hors impact IAS 39 sur base de la juste valeur du portefeuille immobilier ;
• Une prime de 20,3% par rapport à l'actif net par action après impact IAS 39 sur base de juste valeur du portefeuille immobilier ;

Entre la date de l'introduction en Bourse et le 10 février 2012, l'action Aedifica a augmenté de 12,5%, tandis que les indices Bel Mid Index et EPRA Europe ont respectivement chuté de 22,1% et de 51,5% sur la même période.

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Act ion Ae difi ca	31 déc bre 20 11 em	30 juin 20 11
Cou rs d e bo de clô ture (en €) urse	44, 10	41, 50
Act if n ctio n h im t IA S 3 9 (e n € ) et p ar a ors pac
Sur ba de la ju vale ste se ur	40, 61	4 38, 81
Prim e (+ ) / D éco te ( -) h im t IA S 3 9 ors pac
Sur ba de la ju ste vale se ur	8,6 %	6,9 %
Act if n ctio prè s im t IA S 3 9 (e n € ) et p ar a n a pac
Sur ba de la ju ste vale se ur	36, 58	5 38, 65
Prim e (+ ) / D éco te ( -) a prè s im t IA S 3 9 pac
Sur ba de la ju ste vale se ur	20, 6%	7,4 %
Cap itali sat ion bou rsiè re ( en € )	312 .709 .352	292 .436 .888
at1 Fre e flo	88, 17%	86, 72%
oté Nom bre tota l d'a ctio ns c es	7.0 90. 915	7.0 46. 672
Dén inat r le calc ul d e l'a ctif net act ion om eur pou par	7.1 75.4 88	7.0 89. 195
(en ) Vol jou rnal ier act ions ume moy en	5.4 10	5.5 49
é2 Vél ocit	18,4 %	23, 3%
€)3 (en Divi den de brut tion pa r ac	1,82	1,8 2
Ren dem ent brut div iden de en	4,1 %	4,4 %

1 Pourcentage du capital d'une société détenu par le public, selon la définition d'Euronext.

2 Volume total d'actions échangées annualisé divisé par le nombre total d'actions cotées, selon la définition d'Euronext. 3 Selon la section 6 du rapport de gestion intermédiaire ci-dessus.

4 Après déduction du dividende 2010/2011 payé en octobre 2011.

5 Avant déduction du dividende 2010/2011 payé en octobre 2011.

¹ L'indice BEL Mid est composé de valeurs n'appartenant pas à l'indice BEL20 ayant une capitalisation boursière flottante supérieure au niveau de l'indice BEL20 multiplié par 50.000 euros et affichant un taux de rotation d'au moins 10%. En outre, aucune valeur ne peut représenter plus de 10% de l'indice Bel Mid.

² Des informations supplémentaires sur l'Indice EPRA sont consultables sur le site web de l'EPRA (www.EPRA.com).

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Cours de bourse, volume et actif net par action¹

Comparaison – indices

1 Les cours et volumes couvrent la période comprise entre la date de l'introduction en Bourse et le 10 février 2012. L'actif net par action couvre la même période et se prolonge jusqu'à la date de la prochaine publication trimestrielle.

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2. Actionnariat

Le tableau ci-dessous indique les actionnaires d'Aedifica détenant plus de 5% du capital (situation au 15 octobre 2010)1.

Act ion nai res	En % du ital cap
Jub eal Fo nda tion	6,3 7%
Wu lfsd k In nt S A tme onc ves	5,4 6%
Fre e F loat	88 ,17 %
Tot al	100 ,00 %

Le nombre total d'actions (y compris actions propres) est de 7.177.208.

3. Agenda de l'actionnaire

Ca len dri Fin ier er anc
Déc édi lara tion int aire erm	16/ 05/ 201 2
Com ni qué l 30 .06 .20 12 mu an nue	27/ 08/ 201 2
Ra rt fi cie l 20 11/ 201 2 ppo nan r an nue	7/0 9/2 012
Ass blé éné rale ord ina ire 201 2 em e g	9/1 0/2 012
- C Div ide nde 8 (ex -da te) oup on	11/ 10/ 201 2
u C Div ide nde - P aie nt d 8 me oup on	16/ 10/ 201 2
Déc lara tion int édi aire erm	14/ 11/ 201 2
Rés ulta riel s 3 1.1 2.2 012 ts s est em	02/ 201 3

¹ Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site web d'Aedifica. La société n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 15 octobre 2010.

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III. Rapport immobilier

1. Portefeuille immobilier consolidé

1.1. Immeubles de placement¹

		Supe rficie total e	Supe rficie résid entie lle	Nom bre d 'unité s résid entie lles	Taux d'oc cup. (%)	Loye rs contr act.	Loye ntr. rs co + VL E sur	Vale ur lo cativ e estim ée
	Imm eubl es ré siden tiels ixtes ou m	(m²)	(m²)				inocc upés	(VLE )
		(1)			(2)	(3)	(4)	(5)
	1 Te ren 1 3 A/ B rvue	4.62 8	621	3	83,0 %	514 .758	620 .273	636 .878
	2 Sa blon	4.65 5	3.34 2	30	96,1 %	902 .219	939 .019	906 .083
	3 C f lexe Laek Pont Neu omp en -	5.72 0	4.63 7	42	90,3 %	570 .200	631 .110	636 .407
	4 Le Bon 24-2 8	1.66 6	1.66 6	15	100 ,0%	179 .312	179 .312	193 .428
	5 Lo mba rd 32	1.43 1	1.09 5	13	96,4 %	191 .440	198 .610	175 .604
	6 C lexe Loui se 3 31-3 33 omp	4.87 1	1.50 9	9	100 ,0%	631 .800	631 .800	656 .600
	7 P lace du S di 6- 10 ame	3.76 9	2.36 5	24	96,2 %	310 .404	322 .614	303 .695
	8 B eville 8 roqu	836	836	8	41,9 %	34.9 70	83.4 98	92.0 88
	9 Ba tave s 71	552	312	3	59,6 %	35.4 50	59.4 50	58.3 20
10 T	103 ervu eren	881	410	6	94,8 %	111 .755	117 .830	114 .690
11 L	ouis Hap 128	688	688	7	76,5 %	67.6 41	88.4 16	75.6 48
	12 R ue H aute	2.63 0	1.38 0	20	90,6 %	193 .431	213 .419	284 .268
	13 R ésid Pal ence ace	6.38 8	6.18 9	57	82,5 %	516 .900	626 .300	672 .700
	14 C hurc hill 1 57	2.21 0	1.95 5	22	83,0 %	213 .979	257 .784	266 .140
15 A	uder ghem 237 -239 -241 -266 - 272	1.73 9	1.73 9	22	100 ,0%	196 .901	196 .901	184 .278
16 E	diso n	2.02 9	758	7	89,9 %	109 .649	121 .922	144 .443
17 V	erlai ne/R imba ud/B aude laire	2.79 5	1.51 8	21	95,5 %	253 .015	264 .955	280 .910
	18 Io nesc o	930	930	10	89,6 %	84.4 53	94.2 40	99.8 80
	19 M t usse	562	472	6	100 ,0%	51.3 40	51.3 40	50.2 00
20 G	iono & H ugo	1.41 2	1.41 2	15	86,8 %	112 .336	129 .414	142 .830
21 A	ntare s	439	439	7	100 ,0%	39.2 63	39.2 63	39.3 23
22 R	ing	11.2 71	7.11 7	86	100 ,0%	881 .200	881 .200	807 .400
23 R	ésid Gau guin et M anet ence	2.88 5	2.88 5	35	87,7 %	278 .417	317 .319	299 .605
24 R	esid de G erlac he ence	6.79 4	6.17 4	75	95,7 %	763 .560	798 .215	815 .465
	Tota l du "Imm eub les sect eur	71.7 81	50.4 49	543	92,1 %	7.24 4.39 3	7.86 4.20 4	7.93 6.88 3
	rési den tiels mixt es" ou

Les immeubles Larenshof, Ter Venne et Chamaris sont respectivement détenus par les filiales ALWN SA, Ter Venne SA et Siracam SA. Tous les autres immeubles sont détenus par Aedifica SA.

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Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Imm eubl es à rtem ents appa blés meu	Supe rficie total e (m²)	Supe rficie résid entie lle (m²)	Nom bre d 'unité s résid entie lles	Taux d'oc cup. (%)	Loye rs contr act.	Loye ntr. rs co + VL E sur inocc upés	Vale ur lo cativ e estim ée (VLE )
	(1)			(2)	(3)	(4)	(5)
25 C lexe Souv erain omp e	11.8 47	11.3 54	116	85,7 %	2.69 4.48 4	2.69 4.48 4	8 6 1.37 2.75
26 L ouis e 13 0	1.11 0	694	9	70,6 %	212 .954	212 .954	6 158 .300
27 L ouis e 13 5 (+ 2 pa rking s Lo uise 137)	1.97 8	1.93 0	31	86,9 %	585 .347	585 .347	6 333 .000
28 L ouis e 27 0	1.04 3	958	14	85,9 %	253 .186	253 .186	6 141 .700
allée 29 V 48	623	623	6	88,6 %	141 .477	141 .477	6 85.6 00
30 L ivou rne 1 6-18 (+ 2 4 pa rking s Livo 7-1 1) urne	1.56 7	1.56 7	16	80,8 %	399 .556	399 .556	6 253 .500
31 F ias rees	3.63 5	3.13 8	37	78,7 %	453 .214	453 .214	6 347 .100
32 H éliot rope s	1.49 3	1.22 3	25	89,4 %	256 .036	256 .036	6 168 .400
33 L ivou rne 2 0-22	1.32 6	1.32 6	12	92,0 %	338 .000	338 .000	6 180 .200
34 L ivou rne 1 4	324	324	6	70,9 %	57.6 37	57.6 37	6 32.7 00
35 R ésid Cha mari ence s	1.83 8	1.70 2	23	80,7 %	442 .911	442 .911	6 355 .290
Tota l du "Imm eub les sect eur à ap part nts blés " eme meu	26.7 84	24.8 39	295	84,3 %	5.83 4.80 2	5.83 4.80 2	8 6 3.42 8.54

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Hôte ls et autre s	Supe rficie total e (m²)	Supe rficie résid entie lle (m²)	'unité Nom bre d s résid entie lles	Taux d'oc cup. (%)	Loye rs contr act.	Loye ntr. rs co + VL E sur inocc upés	Vale ur lo cativ e estim ée (VLE )
	(1)			(2)	(3)	(4)	(5)
72 H otel Mart in's Brug ge	11.3 69	0	0	100 ,0%	1.82 1.15 6	1.82 1.15 6	1.17 1.46 0
73 R oyal e 35	1.81 3	0	0	96,8 %	183 .074	189 .154	172 .505
74 K loos ter H otel	3.02 6	0	0	100 ,0%	560 .469	560 .469	449 .470
75 B 124- 126 ara	1.53 9	0	0	100 ,0%	45.0 00	45.0 00	63.1 13
76 C orba is 18	292	292	0	100 ,0%	24.8 00	24.8 00	12.0 00
77 C arbo n	5.71 5	0	0	100 ,0%	480 .000	480 .000	540 .000
78 E buro n	4.01 6	0	0	100 ,0%	345 .000	345 .000	443 .100
79 E cu	1.96 0	0	0	100 ,0%	207 .300	207 .300	221 .900
80 E urote l	4.77 9	0	0	100 ,0%	346 .900	346 .900	360 .800
81 V illa B ois d e la Pier re	320	160	0	100 ,0%	29.6 00	29.6 00	32.4 00
"Hô Tota l du sect tels et eur es" autr	34.8 29	452	0	99,8 %	4.04 3.29 9	4.04 9.37 9	3.46 6.74 8
TOT AL d es im bles de meu	278 .367	209 .726	899 . et app	n.a.	34.5 89.4 94	35.2 15.3 85	6 34.7 28.9 79
plac nt eme			3.19 0 lits

1 Surface hors sol et hors parking. Les caves ne sont prises en compte que dans des cas exceptionnels.

2 Voir lexique du rapport financier annuel 2010/2011. Il est bon de rappeler que le taux d'occupation des immeubles à appartements meublés ne peut être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente. Il est également à noter que le taux d'occupation des immeubles résidentiels et mixtes inclut les unités en rénovation et donc temporairement non louables.

3 Voir lexique du rapport financier annuel 2010/2011. Les montants relatifs aux immeubles à appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.

4 Pour les immeubles à appartements meublés, aucune valeur locative estimée (VLE) n'a été ajoutée pour le vide.

5 Voir lexique du rapport financier annuel 2010/2011. La VLE est la valeur telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants. Pour les immeubles à appartements meublés, les experts font abstraction de l'occupation meublée.

6 Cette VLE n'est pas comparable aux loyers contractuels, car (pour les immeubles à appartements meublés) elle ne tient pas compte d'une occupation meublée.

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Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Loge des senio ment rs	Supe rficie total e (m²)	Supe rficie résid entie lle (m²)	Nom bre d 'unité s résid entie lles	Taux d'oc cup. (%)	Loye rs contr act.	Loye ntr. rs co + VL E sur inocc upés	Vale ur lo cativ e estim ée (VLE )
	(1)			(2)	(3)	(4)	(5)
36 C au C hâte heno is	6.35 4	6.19 6	100	100 ,0%	824 .700	824 .700	1.04 1.20 0
37 N ew P hilip	3.91 4	3.82 0	111	100 ,0%	451 .600	451 .600	536 .000
38 J ardin s de Pro venc e	2.28 0	2.17 2	72	100 ,0%	370 .700	370 .700	370 .700
39 B el Ai r	5.35 0	4.57 8	161	100 ,0%	674 .000	674 .000	704 .400
ésid Gra Cha 40 R des ence nge mps	3.39 6	3.11 7	75	100 ,0%	398 .800	398 .800	432 .000
41 R ésid Aug ustin ence	4.83 2	4.59 8	95	100 ,0%	501 .500	501 .500	491 .800
42 E nnea	1.84 8	1.67 0	41	100 ,0%	179 .500	179 .500	156 .100
43 K elho f aste	3.50 0	3.33 5	82	100 ,0%	324 .600	324 .600	439 .400
44 W ielan t	4.83 4	4.58 4	103	100 ,0%	498 .600	498 .600	562 .600
ésid 45 R Par c Pa lace ence	6.71 9	6.40 0	180	100 ,0%	1.16 7.10 0	1.16 7.10 0	1.12 6.90 0
46 R ésid Ser vice ence	8.71 6	8.33 2	200	100 ,0%	1.20 0.40 0	1.20 0.40 0	979 .900
47 R ésid du G olf ence	6.42 4	6.00 4	202	100 ,0%	725 .800	725 .800	962 .600
48 R ésid Bon eput ence	2.99 3	2.74 7	78	100 ,0%	421 .000	421 .000	479 .100
49 R ésid Aux Deu x Pa ence rcs	1.42 3	1.34 8	53	100 ,0%	213 .100	213 .100	257 .300
50 R ésid L'A ir du Tem ence ps	2.76 3	2.47 4	88	100 ,0%	420 .400	420 .400	430 .300
51 A u Bo n Vie ux T emp s	1.26 8	1.20 3	43	100 ,0%	188 .200	188 .200	164 .700
52 O p Ha anve n	4.67 5	4.20 2	87	100 ,0%	384 .100	384 .100	410 .300
53 R ésid Exc lusiv ence	2.75 8	2.60 0	71	100 ,0%	402 .100	402 .100	390 .600
54 S énio rie M élop ée	2.96 7	2.68 7	70	100 ,0%	458 .400	458 .400	378 .100
55 L ogis de F ame nne	1.29 0	1.22 3	42	100 ,0%	115 .600	115 .600	155 .000
56 L es C harm n Fa es e men ne	3.16 5	2.39 9	96	100 ,0%	278 .400	278 .400	304 .300
57 S enio rerie La P aire lle	1.59 9	1.16 0	51	100 ,0%	169 .500	169 .500	169 .500
58 R esid Gae rveld ence	1.50 4	1.50 4 2	0 ap parte ts men	100 ,0%	156 .800	156 .800	160 .000
59 R ésid du P latea ence u	8.06 9	7.62 5	143	100 ,0%	1.17 0.30 0	1.17 0.30 0	1.13 7.00 0
60 S enio rie d e Ma retak	5.68 4	5.38 4	120	100 ,0%	487 .300	487 .300	671 .000
61 D e Ed elwe is	5.11 4	4.73 7	95	100 ,0%	524 .400	524 .400	601 .900
62 B ois d e la Pier re	2.27 2	2.15 8	65	100 ,0%	411 .500	411 .500	403 .700
63 B uiten hof	4.38 6	4.04 0	80	100 ,0%	517 .000	517 .000	524 .000
64 K lein V elde ken	3.36 3	2.93 6 4	1 ap parte ts men	100 ,0%	373 .500	373 .500	687 .300
65 K onin g Alb ert I	3.36 6	2.68 2	89	100 ,0%	178 .000	178 .000	872 .900
66 E ycke nbor ch	5.45 7	4.75 5	78	100 ,0%	409 .000	409 .000	830 .800
67 R ietdi jk	2.15 5	1.78 1	59	100 ,0%	309 .800	309 .800	330 .400
68 M arie- Loui se	1.95 9	1.83 1	60	100 ,0%	120 .000	120 .000	300 .000
69 G eld aerv	6.99 4	6.70 1	109	100 ,0%	692 .900	692 .900	710 .000
70 L shof aren	5.05 6	4.80 3	91	100 ,0%	823 .200	823 .200	741 .500
71 T er V enne	6.52 6	6.20 0	100	100 ,0%	925 .200	925 .200	983 .500
Tota l du "Log sect nts eur eme	144. 973	133 .986	3.19 0 lits	100, 0%	17.4 67.0 00	17.4 67.0 00	19.8 96.8 00
des iors " sen			et 6 1 ap p.

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1.2. Projets et rénovations en cours

Proj ets o u ré tion nova	Adre sse	Inv.	Inv. à	Inv.	Date de mise en	Com taire men s
(en mill ions €)		é estim	ce jo ur	futu r	loita tion exp
ojet I. Pr s en cou rs
Kloo ster Hote l	Leuv en	12,0	9,9	2,1	2012	Con struc tion de n lles c ham bres d'hô tel e t d'u ouve n park ing s oute rrain
Seni oreri e La Pai relle : Pha se I	Wép ion	6,5	0,4	6,1	26.0 1.20 12	Exte nsio n de la m aiso n de repo s
Seni oreri e La Pai relle : Pha se II	Wép ion	1,3	0,0	1,3	2012 /201 3	Rén ovati ensi on d e la mais on d t ext on e e rep os
Rési denc e Ex clus iv	Brux elles	3,2	1,7	1,5	2012	Exte nsio n de la m aiso n de repo s
Citad elle Dina nt	Dina nt	6,7	1,3	5,4	2012	Con struc tion d'une mai de re son pos
Edel weis	Beg ijnen dijk	2,9	0,2	2,7	2014 /201 5	Exte nsio n de la m aiso n de repo s
Rue Haut e	Brux elles	1,7	0,0	1,7	/201 2012 3	Rén ovati on d 'un im ble r ésid entie l de 20 meu et d 'une surfa ercia le rtem ents appa ce c omm
Wem mel Zijp	Wem mel	19,8	3,3	16,5	2013 /201 4	Con tion d'une mai de re struc son pos
Koni ng A lbert I	Dilb eek	11,3	0,2	11,1	2013 /201 4	Rén ovati t ext ensi on d e la mais on d on e e rep os
II. P roje ts so umis à d es cond ition ives
sus pens Au B on V ieux Tem ps	Mon t-Sa int-G uibe rt	6,1	0,0	6,1	2013 /201 4	Rén ovati ensi on d e la mais on d t ext on e e rep os
Ebur on	Tong eren	0,9	0,0	0,9	2013	Exte nsio n de l'hôt el et réno vatio n de hes s arc
						exist ante s
Klein Veld eken	Ass e	6,1	0,0	6,1	/201 2013 4	Exte nsio n d'u n im ble d e rés idenc rvice meu e-se s
Eyck enbo rch	Goo ik	8,7	0,0	8,7	2013 /201 4	Exte nsio n de la m aiso n de repo s
Mari e-Lo uise	Wem mel	3,3	0,0	3,3	2014 /201 5	Rén ovati rsion de l ison de re t rec on e onve a ma pos
Lare nsho f	Laa rne	7,4	0,0	7,4	2013 /201 4	Exte nsio n de la m aiso n de s et truct ion d 'un repo cons e rés el im ble d idenc rvice nouv meu e-se s
éser fonc ière III. R ves s
Terra in Bo is de la P ierre	Wav re	1,8	1,8	0,0	-	Rés fonc ière erve
Plata nes	Brux elles	0,2	0,2	0,0	-	Rés fonc ière erve
IV. A cqui sitio ns so us cond ition sive s su s
spen Kren tzen	Olen	18,0	0,0	18,0	2013 /201 4	Nou velle mai de re de 1 22 u nités son pos
Over beke	Wet teren	13,0	0,0	13,0	/201 2013 4	Nou velle mai de re de 1 13 u nités son pos
Tota l		130 ,9	19,0	11 1,9
Frais d'ét ude activ és		-	0,2	-
Varia tion de la just e val eur		-	0,5	-
Arro ndi		-	0,0	-
Mon tant au b ilan			19,7

Parmi ces projets, 97% sont déjà pré-loués. Le budget d'investissement futur total de 112 millions € est supposé payé en espèces, à l'exception de 23 millions € relatifs aux projets à Olen et Wetteren qui feront en principe l'objet d'émissions de nouvelles actions Aedifica, comme mentionné en note annexe 45 des états financiers consolidés, publiés dans le rapport financier annuel 2010/2011.

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2. Analyse du portefeuille d'immeubles en exploitation

2.1. Répartition par secteur d'activité (en juste valeur)

Ré titi d'a ctiv ité cte par on par se ur	31 déc bre 20 11 em	30 jui n 2 011
rés Imm eub les ide ntie ls o ixte u m s	24%	26%
Imm eub les à a eub lés rtem ent ppa s m	11%	10%
Lo de eni ent gem s s ors	54%	52%
Hôt els et aut res	11%	12%

2.2. Répartition géographique (en juste valeur)

Ré titi géo phi par on gra que	déc bre 31 20 11 em	jui 30 n 2 011
Bru xel les	49%	51%
Fla ndr e	36%	33%
Wa llon ie	15%	16%

2.3. Répartition des immeubles (en juste valeur)

Ré titi des im ubl ( jus ale ur) te v par on me es	31 déc bre 20 11 em
Sou Ens ble ain em ver e	5%
Hôt el M arti n's Bru gge	5%
Rés ide Se rvic nce e	4%
Rés ide du Pl ate nce au	4%
Rés ide Pa rc P ala nce ce	4%
Sab lon	3%
Rés ide de Ge rlac he nce	3%
Châ u C tea hen ois	3%
hof Lar ens	3%
Ter Ve nne	3%
Imm eub les < 3 %	66%

2.4. Nombre d'immeubles par secteur d'activité

No mb d'im ubl re me es	déc 31 bre 20 11 em	30 jui n 2 011
Imm eub les rés ide ntie ls o ixte u m s	45	45
à a lés Imm eub les rtem ent eub ppa s m	30	29
Lo de eni ent gem s s ors	36	34
Hôt els et aut res	10	10
Tot al	12 1	118

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2.5. Age des immeubles par type de contrat (sur base de la juste valeur)

A des im ubl ( jus ale ur) te v ge me es	31 déc bre 20 11 em	30 jui n 2 011
Bau i ple x tr t ne	66%	65%
Aut ba 0 - 10 res ans ux	15%	15%
Aut ba > 1 0 a res ux ns	19%	20%

2.6. Répartition de la durée initiale des baux (sur base de la juste valeur)

rée Du in itia le d bau x ( jus te v ale ur) es	déc 31 bre 20 11 em	30 jui n 2 011
< 1 5 a ns	34%	35%
15 ans	2%	2%
≥ 2 7 a ns	64%	63%

La durée moyenne restante des baux est de 17 ans.

2.7. Répartition par secteur d'activité (en loyers contractuels)

Ré ité titi cte d'a ctiv par on par se ur	déc 31 bre 20 11 em	30 jui n 2 011
Imm eub les rés ide ntie ls o ixte u m s	21%	22%
Imm eub les à a eub lés rtem ent ppa s m	17%	17%
Lo ent de eni gem s s ors	50%	49%
Hôt els et aut res	12%	12%
Tot al	100 %	100 %

2.8. Répartition des loyers contractuels du logement des seniors (par groupe d'exploitant)

Rép arti tion de s lo ls d u lo de nio ntra ctue ent yer s co gem s se rs	31 déc bre 201 em	1 3 0 ju in 2 011
Méd ibel ge/C hâte au C hen ois Ges tion /Ne w P hilip *	36%	39%
Sen ior L iving Gro Co rdia up +	32%	37%
Arm one a	18%	9%
Sop rim@	8%	9%
Buit enh of	3%	3%
Bois de la P ierre	2%	3%
Tot al	100 %	100 %

* Détenus à 49% par Orpea

Rapport financier semestriel Information réglementée

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

2.9. Rendement brut par secteur d'activité1 (en fonction de la juste valeur)

Re nde nt me	déc 31 bre 20 11 em	30 jui n 2 011
Imm eub les rés ide ntie ls o ixte u m s	5,4 %	5,4 %
Imm eub les à a rtem ent eub lés ppa s m	9,2 %	9,6 %
Lo de eni ent gem s s ors	6,0 %	5,9 %
Hôt els et aut res	6,7 %	6,6 %
Mo yen ne	6,3 %	6,3 %

2.10. Taux d'occupation ²

2.10.1. Immeubles à appartements meublés

	Ta d'o ion (Im ubl à a blé s) pat rte nts ux ccu me es ppa me m eu
Déc	20 10	83 ,3%
Jui	n 2 011	86 ,8%
Déc	20 11	84 ,3%

2.10.2. Portefeuille total (hors appartements meublés)

Ta d'o ion (P efe uill tal hor blé s) pat ort e to rte nts ux ccu s a ppa me m eu
Déc 20 10	97 ,4%
Jui n 2 011	97 ,4%
Déc 20 11	97 ,9%

¹ Le rendement brut est calculé comme suit :

^- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels y compris les garanties locatives) / (Juste valeur des immeubles concernés).

^- Pour les appartements meublés: (Chiffre d'affaires au 31 décembre 2011 annualisé et HTVA) / (Juste valeur des immeubles

concernés + goodwill + mobilier). 2 Le taux d'occupation est calculé comme suit :

^- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels y compris les garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables des immeubles de placement. - Pour les appartements meublés : % des jours loués pour le semestre. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est différente.

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3. Le marché immobilier

3.1. Marché résidentiel¹

Sur le marché secondaire, c'est-à-dire le marché des biens vendus sous droits d'enregistrement, le nombre de ventes d'habitations unifamiliales est retombé d'environ 85.000 unités dans les années record 2005-2007 à 77.704 en 2009. L'activité s'est rétablie en 2010 avec 83.330 ventes, chiffre qui peut également être présenté pour 2011 grâce à un solide premier semestre.

Le marché des appartements a connu un pic absolu au quatrième trimestre de 2010 avec 14.028 unités vendues, ce qui a poussé le niveau annuel à un record de 44.256 ventes. Pour 2011, l'estimation est de 39.000 ventes, soit 10% de moins. Les terrains à bâtir avaient connu un niveau historiquement bas en 2009 avec seulement 17.571 parcelles vendues, soit une baisse de 35% par rapport à 2005. En 2010, il y a eu une reprise jusqu'à 19.779 parcelles, principalement en raison d'un bon quatrième trimestre. Cela semble être une hausse momentanée, car les attentes pour 2011 sont plutôt en ligne avec les faibles chiffres de 2009, soit environ 17.500 parcelles.

Cette baisse se reflète dans les nouvelles perspectives de construction : il semble que le nombre de nouveaux permis d'urbanisme atteigne environ 19.300 unités tant pour les habitations unifamiliales que pour les appartements.

Au cours des deux dernières décennies, le plus grand nombre de permis enregistré pour les habitations unifamiliales a été de 33.772 permis en 2004. Les années les plus faibles ont été 2001 et 2009 avec environ 21.600 unités. La reprise de 2010 à 24.083 unités a été suivie par une détérioration spectaculaire (-20%). La tendance à la hausse pour les appartements a abouti à un chiffre record en 2006 avec 34.559 unités, mais qui a rapidement chuté à 23.757 unités en 2009. La reprise en 2010 (+8%) fut suivie par une nouvelle baisse de 25% en 2011. A Bruxelles, nous enregistrons, après 8 mois, à peine 844 permis pour les appartements et 50 pour les habitations unifamiliales, ce qui représente un petit 1.500 logements sur base annuelle, comme ce fut le cas en 1996 et 1998. En 2006, on comptait encore 3.599 permis, le record de 4.243 datant de 1990!

La tendance reste la même pour les mises en chantier mais avec un effet retard : dans les années 2004-2008, 54.000 permis ont été délivrés en moyenne annuelle, conduisant à une activité fructueuse pour la construction en 2005-2008 avec environ 55.650 mises en chantier. Pendant l'année de crise 2008, l'activité a diminué à à peine 40.472 mises en chantier, et s'est légèrement redressée à 45.705 unités en 2010. En 2011, la baisse d'un quart à environ 35.000 mises en chantier a réduit l'activité sous le niveau de celui des années moroses 1993 et 1995-1996, lorsque l'inflation a reflué mais que les taux d'intérêt sont restés à des niveaux élevés. Le nombre de permis délivrés est cependant resté à un niveau relativement élevé et la baisse en automne 1996 des taux d'intérêt a suffi pour booster les mises en chantier. L'implosion du nombre de permis et du marché des terrains à bâtir préfigure des mois difficiles pour les nouvelles constructions résidentielles.

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Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

En règle générale, à court terme, une baisse des perspectives pour les nouvelles constructions va de pair avec une augmentation de l'activité sur le marché secondaire : à l'acquisition, le prix de l'habitation existante sera en principe moindre que celui des nouvelles constructions. Ainsi, le prix des terrains à bâtir entre début 2000 et le deuxième semestre 2007 a augmenté de 160%. Les prix des habitations unifamiliales et des appartements sur le marché secondaire sur la même période ont respectivement augmenté de 108% et 95%. Il en résulte une grande pression sur le secteur de la construction pour préserver la compétitivité des nouveaux biens : c'est ainsi que le prix de la construction (mesuré à l'indice ABEX) a grimpé de 33% pendant la même période. En 2008, la forte augmentation des prix des matériaux de construction a contribué à une hausse de l'indice l'ABEX de 6%.

L'écart accru entre les prix constructions neuves et existantes fait que beaucoup de familles abandonnent leurs projets de construction et en reviennent aux logements existants. Cela a conduit en 2007 à un pic d'activité sur le marché secondaire avec la vente de 85.300 habitations unifamiliales et de 40.310 appartements. Abstraction faite de la période de la crise économique et financière en mi-2008 et début 2009, l'activité sur le marché secondaire est restée à un niveau élevé, les biens existants étant une alternative « bon marché » aux nouvelles constructions. Entretemps, la nouvelle crise affecte de manière significative le marché des appartements (-11%). Leur prix au premier semestre 2011 a légèrement diminué (-1%) par rapport au deuxième semestre 2010 et a rejoint au troisième trimestre le même niveau que fin 2010. Seule Bruxelles a connu un progrès important : + 6%.

Les habitations unifamiliales ont connu pendant la première moitié de 2011 une stagnation au niveau de fin 2010 et ont enregistré au troisième trimestre une progression de 3,5 %, ce qui correspond en fait à l'évolution de l'indice-santé. Dans ce segment, Bruxelles se dinstingue avec +10%. Les prix des terrains à bâtir ont stagné depuis début 2010 pour ensuite progresser de 5% durant le troisième trimestre 2011.

Globalement, on peut en conclure que les prix sur le marché résidentiel suivent à peine l'indice-santé, alors que dans les années précédentes, l'augmentation du pouvoir d'achat et la baisse des taux d'intérêt ont conduit à une impulsion supplémentaire. Les habitations unifamiliales se maintiennent en termes d'activité, alors que l'activité sur le marché des appartements montre un ralentissement malgré l'intérêt croissant des investisseurs et locataires.

3.2. Marché des appartements meublés

La présence à Bruxelles des institutions européennes, de l'OTAN et de nombreux QG d'entreprises internationales a vu la percée, dans les années 80 du siècle précédent, des exploitations d'appartements meublés pour répondre à la demande croissante de la communauté expatriée. Cette demande s'est encore accrue dans les décennies suivantes avec l'augmentation du nombre de congrès internationaux organisés à Bruxelles.

Dans ce secteur concurrentiel, une multitude de petites exploitations apparaissent du fait d'un nombre important de propriétaires d'appartements qui se sont lancés dans la location meublée à titre privé.

Parallèlement, les grands acteurs du marché se sont fortement professionnalisés en offrant un meilleur service à la clientèle « business », dans le but de la fidéliser. La professionnalisation du secteur se marque également dans d'autres villes telles qu'Anvers. Le secteur a constitué depuis le

¹ Rédigé par Stadim SCRL le 16 janvier 2012.

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

début du siècle une nouvelle association professionnelle regroupant les propriétaires de « business flats » en Belgique (Vereniging van Businessflats uitbaters of VBF VZW ; www.businessflats.org).

Le marché belge des « business flats » est davantage caractérisé par la dispersion des exploitants ainsi que par son manque de transparence. A notre connaissance, ce marché de niche n'a jusqu'ici fait l'objet d'aucune étude indépendante.

Le marché des « business flats » a connu une augmentation de la demande et des loyers jusqu'à fin 2008. Depuis le printemps 2009, cette tendance a cependant été inversée par la crise financière mondiale. Après avoir atteint son point le plus bas durant l'été 2009, le marché a commencé à se redresser durant le 1er semestre de l'année 2010, tant sur le plan des taux d'occupation que des tarifs. Fin 2011, les taux d'occupation étaient en baisse et il semble que l'on assiste, sous la pression de la crise de la dette, à une amplification de l'effet saisonnier (la variation saisonnière normale du taux d'occupation durant l'hiver étant renforcée par une baisse de la conjoncture).

3.3. Marché du logement des seniors¹

Le logement des seniors attire de plus en plus les investisseurs institutionnels.

Les exploitants se concentrent davantage sur leur activité principale. Pour croître, ils se retirent souvent de l'immobilier sous-jacent, mais sécurisent leur exploitation grâce à des contrats de location à long terme.

En termes d'évolution des prix de l'immobilier, l'année 2011 a confirmé les rendements obtenus précédemment sur le marché du logement des seniors. C'est donc surtout l'indexation des contrats de location qui conduit à une augmentation des prix.

En Belgique, le dernier décompte (fin 2011) mentionne 132.811 lits pour les personnes âgées, une augmentation de 3.153 lits, soit 2,4%, en un an. Ces lits sont presque équitablement répartis entre les maisons de repos (MR2) et les maisons de repos et de soins (MRS3), exploités pour un tiers d'entre eux par des groupes privés, pour un tiers par des ASBL et pour un tiers par les CPAS.

Les dernières projections démographiques du Bureau fédéral du plan prévoient pour 2020 644.000 personnes de plus de quatre-vingts ans, soit 5,5% de la population totale. Pour 2030, le chiffre serait de 775 000, soit 6,3% de la population totale. En 2040, le chiffre dépasserait déjà plus d'un million de personnes de plus quatre-vingts ans, soit 8,2% de la population totale. Ces chiffres méritent cependant d'être relativisés. En effet, parallèlement à l'augmentation de l'espérance de vie, les personnes âgées restent en bonne santé plus longtemps. Cela ne doit toutefois pas empêcher les acteurs du secteur de poursuivre leurs efforts pour assurer la mise à disposition de logements adaptés, de qualité et abordables pour les seniors.

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3.4. Marché des hôtels¹

Le marché hôtelier belge représente approximativement 58.500 chambres réparties sur 2.000 unités. Il y a un bon équilibre entre les différentes catégories, allant des hôtels bon marché aux hôtels de luxe. C'est surtout dans cette dernière catégorie que les chaînes sont surreprésentées, avec une part de marché de ±40%. Sur le segment des hôtels meilleur marché, elles ne représentent qu'une vingtaine de pourcents. Les hôtels exploités par des chaînes ont généralement une taille plus importante (en moyenne 112 chambres) que ceux qui sont exploités par des indépendants (en moyenne 18 chambres). L'offre d'hôtels dans les années à venir augmentera par l'ouverture de plusieurs nouveaux sites et par l'agrandissement ou la rénovation d'établissements existants. En 2011, on retiendra l'ouverture du Midi Station Park Inn à Bruxelles, du Park Inn Hotel à Louvain, de l'Etap Hotel à Louvain, du Mariott Hotel rénové à Bruxelles, du Standton Hotel Reylhof à Gand, de l'hôtel 5 * Crown Plaza à Liège et du nouveau 5 * La Réserve à Knokke. Au total, cela signifie une augmentation de l'offre d'environ 1.000 chambres. 240 chambres ont cependant disparu avec la fermeture du Crown Plaza Brussels Europa Hotel.

Vu sa fonction internationale, Bruxelles constitue le marché hôtelier le plus important du pays. C'est certainement le cas sur le plan des « MICE » (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions). En 2010, près de 490 congrès ont eu lieu à Bruxelles. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : des 4 millions de nuitées prenant place en Belgique dans ce segment, la Région bruxelloise en représente la moitié, l'autre moitié se situant à 75% en Région flamande.

Sur base du nombre de nuitées entre janvier et août 2011, on peut conclure qu'après une terrible année 2009, la tendance positive qui s'est installée en 2010 s'est prolongée, mais dans une moindre mesure. Le nombre de nuitées augmente de 1,8% par rapport à la même période en 2010, bien qu'il existe des différences claires entres les régions. Comme en 2010, les régions flamande et bruxelloise ont connu une avancée de respectivement 1,6% et 7,3%. La Région wallonne a connu une nouvelle baisse de 1,8%. Le progrès de Bruxelles s'explique par la reprise du segment MICE et de l'intérêt continu dans les villes d'art. C'est surtout dans ce dernier segment que la Flandre a évolué de ± 7,4%. Bruges a obtenu le meilleur score avec une progression de 13%.

La tendance positive dans le nombre de nuitées se reflète également dans le taux d'occupation global des hôtels. Les chiffres cumulés pour la période entre janvier et novembre montrent une amélioration de 1,2% à un peu plus de 70%. Les hôtels meilleur marché (2 * et 3 *) performent mieux que les hôtels 4 *. Les prix des chambres ont également nettement augmenté (+5,2%). Le RevPar (Revenue per Available Room) a fortement augmenté dans la catégorie des 3 * et 4 *, de respectivement 7,8% et 7,2%. Toutes catégories confondues, la moyenne s'élève à environ 71 €. Lorsque nous regardons les résultats mensuels, le mois de mai obtient le meilleur score en termes d'occupation, de prix par chambre et de RevPar, et ce dans tous les segments.

Les contrats de location des hôtels étant souvent conclus sur base d'un montant fixe augmenté d'une rémunération additionnelle liée de la rentabilité de l'hôtel, le recul des taux d'occupation depuis le début de la crise a entraîné une baisse des revenus. A son tour, cela a causé une chute de la valeur immobilière sous-jacente. Le marché de l'immobilier hôtelier suit donc la tendance de la conjoncture économique. Tout comme pour le marché de bureaux, les fluctuations de valeur en Belgique ont été moins prononcées grâce au poids important de Bruxelles, où la présence de bon nombre d'organisations internationales (institutions de l'UE, l'OTAN) a eu un effet stabilisateur sur le marché. Alors que la valeur à Bruxelles a connu une légère amélioration en 2008, à l'inverse d'une forte baisse

¹ Rédigé par Stadim SCRL le 16 janvier 2012. 2 Maison de repos.

³ Maison de repos et de soins.

¹ Rédigé par de Crombrugghe & Partners SA le 23 janvier 2012.

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dans presque toutes les autres villes européennes, 2009 s'est soldée par une baisse d'environ 12 %. En 2010, l'amélioration s'est limitée à un maigre 0,1%. Dans les classements européens, Bruxelles se trouve actuellement à la 21ème place avec une valeur de ± 172.500€ par chambre.

Le volume d'investissement global dans le segment des hôtels a connu en 2011 une augmentation de plus de 10 % par rapport à 2010, pour un montant d'environ 30 milliards de dollars. On s'attend à ce qu'un volume similaire soit atteint en 2012 malgré le climat économique difficile. Parmi les investissements importants qui ont eu lieu en Belgique en 2011, citons : l'achat par Allfin du Midi Station Hotel (en voie d'achèvement) et l'acquisition par Axa REIM de deux hôtels (Bruxelles et Gand) exploités par Accor (Ibis) dans le cadre d'une transaction plus large avec Foncière des Murs. Fin 2011, Union Investment a acquis une option d'achat sur le projet hôtelier de la rue Royale qui sera réalisé en transformant l'ancien siège du journal Le Soir.

Le « pipeline » de projets hôteliers européens représente environ 870 hôtels pour presque 140.000 chambres. En Belgique, de nouveaux projets sont prévus, dont la majorité est située à Bruxelles. Les plus importants sont les suivants : la transformation de l'ancien siège du journal Le Soir (rue Royale) en un hôtel 2 * de plus de 450 chambres, l'ouverture imminente du Thon Hotel (4 * avec 405 chambres) et le projet Nexity (110 chambres en 2014) dans le quartier européen, la rénovation de l'ancien site de la brasserie Belle Vue en 3 * avec 150 chambres (ouverture en 2013). Dans le segment supérieur, on notera le projet hôtelier en face de la Bourse, rue Henri Maus (5 *, 50 chambres) et la rénovation de l'hôtel Astoria, rue Royale (5 *, 146 chambres). A Woluwé, l'ancien Sodehotel sera complètement rénové en un hôtel 5* sous le nom de Tangla.

A Bruges, les plans pour un nouvel hôtel de 88 chambres dans l'ancienne caserne Weyler sont désormais plus concrets. Le permis d'urbanisme devrait être obtenu en 2012. A la même année, Zeebrugge verra l'ouverture d'un All Seasons Hotel de 88 chambres faisant partie d'un projet plus large de complexe de loisirs et de congrès, le Harbour Gardens Resorts. A Leuven, il est question de construire deux hôtels, l'un dans les anciens silos du Vaartkom et l'autre sur le site historique Het Tafelrond sur le Grote Markt. L'extension du Klooster Hôtel (64 chambres) devrait être livrée au printemps 2012.

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4. Rapport des experts¹

Messieurs,

Nous avons le plaisir de vous transmettre notre estimation de la valeur du patrimoine d'Aedifica en date du 31 décembre 2011.

Aedifica a confié aux experts la mission de déterminer la valeur d'investissement et la juste valeur du portefeuille. Les évaluations sont établies compte tenu des remarques et définitions reprises dans les rapports ainsi que des directives des International Valuation Standards émis par l'IVSC.

Nous avons agi en qualité d'expert indépendant. Les experts disposent d'une qualification pertinente et reconnue et ont une expérience récente pour la situation et le type d'immeubles concernés.

Les biens sont considérés compte tenu des baux en cours ainsi que de tous droits et obligations que ces engagements entraîneraient. Nous avons évalué chaque entité individuellement. Les évaluations ne tiennent pas compte d'une valeur potentielle qui peut être générée en offrant le portefeuille dans son ensemble sur le marché. Nos évaluations ne tiennent pas compte des frais de commercialisation propres à une transaction, tels que les frais de courtage ou de publicité. Nos évaluations sont basées sur l'inspection des biens immobiliers, les renseignements fournis par les requérants dont e.a. la situation locative et les superficies, les croquis ou plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liée au bien ainsi que les aspects de conformité et de pollution. Les informations transmises ont été considérées comme exactes et complètes. Nos évaluations sont établies en considérant qu'aucun élément non communiqué n'est susceptible d'affecter la valeur du bien.

La juste valeur du portefeuille s'élève à 566.061.610 € au 31 décembre 2011, dont 546.330.132 € pour les immeubles de placement en exploitation. Actuellement, les loyers contractuels s'élèvent à 34.589.494 € ce qui correspond à un rendement locatif initial de 6,33%2 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation. En supposant que les immeubles en exploitation, à l'exception des appartements meublés, soient loués à 100% et que la partie actuellement non louée le soit à des prix conformes au marché, les loyers contractuels passeraient à 35.215.385 €, soit un rendement locatif initial de 6,45%3 par rapport à la juste valeur des immeubles en exploitation.

Dans le contexte d'un reporting conforme aux International Financial Reporting Standards, nos évaluations reflètent la juste valeur :

• La juste valeur ou fair value est définie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un actif serait échangé entre deux parties agissant en connaissance de cause, librement et sans intérêts particuliers, réciproques ou non. L'IVSC considère que ces conditions sont remplies si l'on respecte la définition de la valeur de marché. La valeur de marché doit en outre refléter les contrats de location en cours, l'actuelle marge brute d'autofinancement (ou cash-flow), ainsi que des hypothèses raisonnables quant aux revenus locatifs potentiels et les frais envisagés.

¹ Le rapport d'expertise a été repris avec l'accord des experts de Crombrugghe & Partners SA et Stadim SCRL.

^{2 6,29%} par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.

³ 6,40% par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation augmentée du goodwill sur les appartements meublés et du mobilier.

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

• Les frais d'actes nécessitent dans ce contexte une adaptation aux frais de marché. Après analyse d'un grand nombre de transactions, les experts agissant à la demande de sociétés immobilières cotées en bourse, réunis en groupe de travail, sont arrivés à la conclusion suivante : le « fiscal engineering » étant en grande partie appliqué sous diverses formes (d'ailleurs parfaitement légales), implique que l'impact des frais de transaction sur d'importants immeubles d'investissement dont la valeur dépasse 2,5 millions € est limité à 2,5%. La valeur d'investissement correspond dès lors à la fair value plus 2,5% de frais d'actes. La fair value est dès lors calculée en divisant la valeur d'investissement par 1,025. Les objets situés sous ce seuil de 2,5 millions € restent assujettis aux droits d'enregistrement d'usage et leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais tenant compte des baux en cours. Dans ce cas précis et pour de l'immobilier résidentiel, la juste valeur tient compte de la plus-value potentielle en cas de vente par appartement.

de Crombrugghe & Partners SA le 7 février 2012 Stadim SCRL le 8 février 2012

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IV. Etats financiers consolidés résumés

1. Compte de résultats consolidé

Sem	e clô turé le 3 1 dé bre estr cem
(x 1	€) .000	Note s anne xes	31/1 2/20 11	31/1 2/20 10
I.	Rev loc atifs enus		16.7 28	13.7 75
II.	Rep rise loye édés tés rs c esc omp		0	0
III.	Cha rela tives à lo catio rges n		-28	2
Rés	atif ulta t loc net		16.7 00	13.7 77
IV.	Réc upér atio n de cha imm obili ères rges		13	18
V.	Réc upér atio n de cha loc ative de leme s et taxe nt rges s no rma		270	222
	umé ar le loc atai ur im bles lou és ass es p re s meu
VI.	Fra is in bant loc atai et a més le p iétai com aux res ssu par ropr re s	ur
	dégâ ts lo catif ises état e du bai l s et term rem en au		0	0
VII.	Cha loc ative s et tax alem ent umé r le rges es n orm ass s pa
	loca taire imm eub les l oués sur		-267	-222
VIII.	épen à la Aut ttes et d relat ives loca tion res rece ses		-803	-60 1
Rés	ulta t im mob ilier		15.9 13	13.1 94
IX.	Fra is te chn ique s		-450	-368
X.	Fra is co ercia mm ux		-293	-266
XI.	Cha imm eub les n on lo ués et t rges axes		-67	-64
XII.	Fra is de tion imm obili ères ges		-300	-272
XIII.	Aut cha imm obili ères res rges		-476	-453
Cha	imm obil ière rges s		‐1.5 86	‐1.4 23
Rés	ulta t d'e xplo itati on d es i eub les mm		14.3 27	11.7 71
XIV.	Fra is gé néra ux d e la iété soc		-1.6 55	-1.4 04
XV.	Aut et c harg es d 'exp loita tion res reve nus		-13	-3
Rés	ulta t d'e xplo t ré sult feu ille itati ats orte on a van ur p		12.6 59	10.3 64
XVI.	Rés ultat te d 'imm eub les d e pla ent sur ven cem		0	0
XVII	Rés ultat te d 'autr ctifs fina ncie sur ven es a non rs		0	0
XVII	I. V ariat ions de la ju ste vale ur d es i eub les d e pla ent mm cem		6.13 9	5.86 8
Rés	t d'e ulta xplo itati on		18.7 98	16.2 32
XX.	Rev fina ncie enus rs		253	67
XXI.	Cha d'in térê ts n ette rges s		-5.4 44	-4.4 98
XXII.	Aut cha fina nciè res rges res		-276	-268
XXIII	. V ariat ions de la ju vale ur d ctifs ifs fi iers ste et p es a ass nanc	9	-6.6 99	3.04 4
Rés	ulta t fin ier anc		‐12. 166	‐1.6 55
XXIV	. Q t da ns le rés ultat des ises ocié uote ent t co -par repr ass es e			0
	entr epris es		0
Rés	ulta imp ôt t av ant		6.63 2	14.5 77
XXV	. I mpô ts d ocié tés es s		-19	-38
XXV	I. E xit t ax		0	0
ôt Imp			‐19	‐38
Rés	ulta t ne t		6.61 3	14.5 39
Attr	ble à ibua :
	Intér êts mino ritair es		0	0
	Part du g roup e		6.61 3	14.5 39
Rés	ultat de base ion ( €) act par	10	0,93	2,47
Rés	ultat dilu é pa tion (€) r ac	10	0,93	2,47

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2. Etat du résultat global consolidé

Se clô é le 31 dé bre stre tur me cem (x 1 0 €) .00	31/ 12/ 201	1/1 2/2 1 3 010
Rés I. ulta t ne t	6.6 13	14. 539
II. Au élé du rés ulta t gl oba l tres nts me
A. Imp r la jus ale ur d frai t dr oits de tati imé s in act te v est terv nt su es s e mu on ena	-91 0	-21 8
lors de l'al iéna tion h thé tiqu e d imm eub les de plac ent ypo es em
B. Va riat ion de la p arti ffica de la ju val de s in de ste stru nts e e ce eur me	-9.2 95	1.9 59
oris és de flux de tré erie tel le q déf inie IFR S vert aut cou ure sor ue en
H. Au tres élé nts du rés ulta t gl oba l*, n ets d'im pôt me	471	101
Rés ulta t gl oba l	-3.1 21	16. 381
Att ribu abl e à :
Inté rêts mi itai nor res	0	0
Par t du gro upe	-3. 121	16. 381

* Ecart entre valeur d'investissement et valeur conventionelle, après prise en compte des frais liés aux acquisitions.

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3. Bilan consolidé

(x 1	.000 €)
ACT	IF	Note s ann exe s	31/ 12/2 011	30/ 06/2 011
I.	ifs n Act ts on cou ran
A.	G ood will		1.85 6	1.8 56
B.	Im mob ilisa tion s in orel les corp		25	29
C.	Im bles de plac nt meu eme	6	566 .062	518 .101
D.	A s im mob ilisa tion elle utre s co rpor s		2.1 37	1.8 22
E.	A ctifs fina ncie nts rs n on c oura		555	783
F.	C réan de loca tion -fina t ces nce men		0	0
G.	C réan erci ales et aut acti fs n nts ces co mm res on c oura		0	0
H.	A ctifs d'im pôts diff érés		0	0
I.	P artic ipat ions da ns d pris ciée epri ntre s et entr es e es a sso co- ses		0	0
Tot	al a ctif nts s no n co ura		570 .635	522 .591
II.	ifs c Act ant our s
A.	A ctifs dét de la v ente enu s en vue		0	0
B.	A ctifs fina ncie nts rs c oura		0	0
C.	C réan de loca tion -fina t ces nce men		0	0
D.	C réan erci ales ces co mm		2.40 4	1.7 50
E.	C réan fisc ales et autr ctifs ts ces es a co uran		3.46 7	5.0 23
F.	Tr éso rerie équ ivale de t réso rerie et nts	8	850	985
G.	C égu tes de r laris atio omp n		668	523
	Tot al a ctif nts s co ura		7.3 89	8.2 81
	TOT AL A CTI F		578 .024	530 .872

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(x 1 .000 €)
CAP ITA UX PRO PRE S E T P ASS IF	Note s ann exe s	31/ 12/2 011	30/ 06/2 011
I. Cap itau ibu abl ctio ires de la s ocié té m ère attr x p rop res es a ux a nna
A. C apit al	7	180 .873	177 .490
d'é B. P rime mis sion		34.2 61	34. 261
C. R ése rves		40.7 08	36. 897
D. R ésu ltat de l 'exe rcic net e		6.6 13	25. 321
ocié té m ère Tot al d api ibu abl ctio ires de la s tau attr es c x p rop res es a ux a nna		262 .455	273 .969
érê ino rita ires II. Int ts m		0	0
TOT AL DES CAP ITA UX PRO PRE S		262 .455	273 .969
I. Pas sifs ts non cou ran
A. Pro visio ns		0	0
nciè B. Det tes fina tes res non co uran
a. E tab liss de c rédi nts t eme	8	216 .600	231 .733
C. A ssif s fin iers utre ts s pa anc no n co uran	9	28. 387	13. 173
D. Det tes et a utre s de ttes tes com m. no n co uran		0	0
E. Aut sifs ts res pas no n co uran		0	0
sifs pôts diff érés F. Pas d'im		0	0
Pas sifs ts non cou ran		244 .987	244 .906
sifs II. Pas ts cou ran
A. Pro visio ns		0	0
B. Det fina nciè tes rant res cou es
a. E tab liss nts de c rédi t eme	8	60. 203	198
C. Aut sifs fina ncie nts res pas rs c oura	9	535	0
D. Det tes cial t au tres det tes rant com mer es e cou es
a. E xit t ax		781	262
b. A utre s E. Aut sifs ts		7.18 7 0	9.0 25 0
res pas co uran F. Co es d e ré gula risa tion mpt		1.87 6	2.5 12
sifs Pas ts cou ran		70. 582	11. 997
PAS SIFS		315 .569	256 .903
TOT AL DES CAP ITA UX PRO PRE S ET DU PAS SIF		578 .024	530 .872

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4. Tableau de flux de trésorerie consolidé

Sem e cl ôtu ré l e 31 dé bre estr cem
(x 1 .000 €)
ÉSO ITÉS ÉRA FLU X D E TR RER IE P ROV ENA NT DES AC TIV OP TIO NNE LLE S	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
Rés ultat net	6.61 3	14. 539
Inté rêts min orita ires	0	0
Imp ôts	19	38
Am ortis ents sem	228	191
Réd ucti de vale ons ur	2	-7
Var iatio n de la j vale ur d es i eub les de p lace des jets de déve lopp nt (+ /-) uste t et mm men pro eme	-6.1 39	-5.8 69
Plus -valu s ré alisé ette es n es	0	0
Rés ultat fina ncie r	12.1 66	1.6 55
Var iatio n de éan ciale s (+ /-) s cr ces com mer	-47 5	-24
Var iatio n de éan fisc ales tifs s (+ /-) et a utre rant s cr ces s ac cou	57	-65
Var iatio n de es d e ré gula risat ion acti fs (+ /-) mpt s co	-14 2	331
Var iatio n de s de ciale dett (ho xit t ax) ttes s et aut ntes com mer res es c oura rs e	-38 5	-1.7 31
Var iatio n de es d e ré gula risat ion sifs (+/-) mpt s co pas	-63 6	52
trés rie ivité éra tion Flux de des act nell ore s op es	11.3 08	9.1 10
Imp ôts és pay	-80	-64
trés rie opé rati Flux de els nets ore onn	11.2 28	9.0 46
ÉSO ÉRA DES NS VES TIS SEM FLU X D E TR RER IE P ROV ENA NT OP TIO D'IN ENT	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
Acq uisit ions d'im mob ilisa tion s in orel les corp	-8	-1
Acq uisit ions de iété s im mob ilière d'im bles de plac ploit atio s et nt e soc meu eme n ex n	-4.9 90	-5.6 67
Acq uisit ions d'im mob ilisa tion elles s co rpor	-15 7	-17 7
Acq uisit ions de proj de d ével ets nt opp eme	-4.8 88	-2.5 76
Ces sion s d' imm eub les de p lace t men	0	0
Var iatio tte d réan rant n ne es c ces non cou es	-59	-69
Inve stis imm obil isat ions ents net aut sem s en res	0	0
trés Flux de rie d'in tisse t ne ts ore ves men	-10 .102	-8.4 90
ÉSO ITÉS FLU X D E TR RER IE P ROV ENA NT DES AC TIV DE FIN ANC EME NT	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
frai Aug tatio n de ital, nett e de men cap s	0	65. 052
Ces sion s d'a ctio ns p ropr es	0	2
récé Divid end e de l'ex erci den t ce p	-11 .776	-8.4 48
cré Var iatio tte d es l igne s de dit b aire n ne anc s	44. 872	-48 .598
Var iatio tte d utre ts n ne es a s em prun	0	0
Cha fina nciè ayé nett rges res es p es	-5.4 67	-4.7 28
fina nciè iété u fu née Rem bou ent des det tes des quis sion rsem res soc s ac es o s	-6.0 42	-70 1
du f iété u fu née Rem bou ent ond s de lem ent des quis sion rsem rou soc s ac es o s	-22 .848	-2.8 22
Flux de trés rie de f inan ent nets ore cem	-1.2 61	-24 3
ÉSO PÉR FLU X D E TR RER IE T OTA UX DE LA IOD E	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
trés pé Flux de rie tota ux d e la riod ore e	-135	313
RÉC ONC ILIA TIO N A VEC LE BILA N	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
Trés t éq trés u dé a pé ie e uiva lent s de ie a but de l riod orer orer e	985	880
trés ério Flux de ie to taux de la p de orer	-13 5	313
Tré rie et é quiv ale nts de t réso reri e à la c lôtu re d e la pé riod sore e	850	1.1 93

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5. Etat consolidé de variation des capitaux propres¹

Sem clô turé le 3 1 dé bre estre cem
	30/0 6/20 10 A	enta tion ugm de c apit al e n natu re	Acq uisit ions / ce ssio ns d'ac tion s prop res	Résu ltat glob al olid é cons	Affe ctat ion du r ésul tat	31/1 2/20 10
Capit al	126. 820	48.8 19	0	0	0	175. 639
Prime s d'é missi on	18.0 28	16.2 33	0	0	0	34.2 61
Rése rves	33.1 22	0	2	1.84 2	-5.65 9	29.3 07
Léga le	0	0	0	0	0	0
Indis ponib le	135	0	-2	0	0	133
Immu nisée	0	0	0	0	0	0
Dispo nible	53.2 33	0	2	101	-5.35 8	47.9 78
Actio ns pr opres	-135	0	2	0	0	-133
Impa r la ju leur d es fra is et droits ct su ste va de m utatio n est imés inter t lors de venan l'alién thétiq ation hypo ue de s imm euble s de place ment	-10.8 59	0	0	-218	0	-11.0 77
Varia tion d e la j uste valeu r d'ac tifs e t de ifs fin ancie r inst nts d pass rs su rume e rture couve	-9.25 2	0	0	1.95 9	-301	-7.59 4
Résu ltat re porté rcice s ant érieu - exe rs	0	0	0	0	0	0
Résu ltat de l'exe rcice	2.79 0	0	0	14.5 39	-2.79 0	14.5 39
Sous l -tota	180. 760	65.0 52	2	16.3 81	-8.44 9	253. 746
Intérê ts min oritai res	0	0	0	0	0	0
TOTA L	180. 760	65.0 52	2	16.3 81	-8.44 9	253. 746

Sem clô turé le 3 1 dé bre estre cem	30/0 6/20 11 A	tion enta ugm	Acq uisit ions	Résu ltat	Affe ion ctat	31/1 2/20 11
		apit de c al e n natu re	/ ce ssio ns d'ac tion s	glob al é olid cons	du r ésul tat
Cap ital	177.4 90	3.38 3	prop res 0	0	0	180. 873
Prim e d'é missi	34.26 1	0	0	0	0	34.2 61
on Rés erves	36.89 7	0	0	-9.73 4	13.5 45	40.7 08
a. Ré léga le serve	0	0	0	0	0	0
b. Ré du s olde des v ariati ons d e jus te val serve eur des b iens immo bilier s	62.25 2	0	0	471	8.82 5	71.5 48
c. Ré des frais et dro its de muta tion e stimé serve s interv t lors de l' alién ation hypo thétiq ue de enan s imme ubles de p lacem ent	-12.4 92	0	0	-910	0	-13.4 02
d. Ré du s olde des v ariati ons d e jus te val serve eur des i nstru ment s de erture auto risés uels couv auxq la co bilité de c elle q ue dé finie mpta ture t ouver en IFRS ppliq uée est a	-5.05 1	0	0	-9.29 5	204	-14. 142
e. Ré du s olde des v ariati ons d e jus te val serve eur des i nstru ment s de erture auto risés uels couv auxq la co mpta bilité de c ture t elle q ue dé finie ouver en IFRS n'es appli quée t pas	-12.2 85	0	0	0	4.20 3	-8.08 2
h. Ré actio serve pour ns pr opres	-123	0	0	0	0	-123
m. Au éserv tres r es	4.596	0	0	0	-4.59 7	-1
n. Ré sulta rté de rcice érieu t repo s ant s exe rs	0	0	0	0	4.91 0	4.91 0
Rés ultat n et de l'exe rcice	25.32 1	0	0	6.61 3	-25.3 21	6.61 3
Tota l des capi taux ttrib uable prop res a s aux	273.9 69	3.38 3	0	-3.12 1	-11.7 76	262. 455
ociét é mè actio nnair es d e la s re
Intérê ts min oritai res	0	0	0	0	0	0
TOTA L DES CAP ITAU X PR OPRE S	273.9 69	3.38 3	0	-3.12 1	-11.7 76	262. 455

¹ La présentation du tableau de l'état consolidé de variation des capitaux propres entre le 1er juillet 2010 et le 31 décembre 2010 est basée sur l'ancien Arrêté royal relatif aux sicafi, alors que la présentation du tableau de l'état consolidé de variation des capitaux propres entre le 1er juillet 2011 et le 31 décembre 2011 est basée sur le nouvel Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi. Les données au 30 juin 2011 sont cohérentes avec les capitaux propres présentés en page 115 du rapport financier annuel 2010/2011.

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6. Notes annexes

Note annexe 1: informations générales

Aedifica SA (dénommée dans les états financiers « la société » ou « la société-mère ») est une sicaf immobilière (société d'investissement à capital fixe en immobilier) publique de droit belge. Elle est constituée sous la forme d'une société anonyme, dont les principaux actionnaires sont mentionnés en note annexe 7. L'adresse du siège social de la société est la suivante : Avenue Louise 331-333, B-1050 Bruxelles.

Aedifica est la principale société cotée belge investissant en immobilier résidentiel. Sa stratégie consiste à créer un portefeuille équilibré générant des revenus stables tout en offrant un potentiel important de plus-values.

Pour réaliser son objectif, Aedifica (et ses filiales, formant ensemble « le groupe ») diversifie ses investissements dans le secteur immobilier résidentiel.

Aedifica détient à la fois :

• des immeubles résidentiels ou mixtes dans les villes de Belgique avec des baux classiques ;
• des immeubles exploités en appartements meublés situés au cœur de Bruxelles avec des baux à plus court terme ;
• du logement des seniors avec des baux de très longue durée ;
• et des hôtels avec des baux de très longue durée, ainsi que d'autres types d'immeubles non stratégiques.

Aedifica cherche à investir :

• dans des immeubles existants déjà loués;
• et dans des projets en état futur d'achèvement à haute valeur ajoutée.

Les actions de la société sont cotées sur Euronext Brussels (marché continu) depuis le mois d'octobre 2006.

L'exercice social d'Aedifica court du 1er juillet au 30 juin. La publication des états financiers consolidés résumés clôturés au 31 décembre 2011 a été approuvée par le Conseil d'administration le 13 février 2012 pour publication le 14 février 2012 (conformément au calendrier financier publié par Aedifica dans son rapport financier annuel précédent).

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Note annexe 2: méthodes comptables

Note annexe 2.1 : Bases d'évaluation

Les états financiers consolidés résumés couvrent la période du 1er juillet au 31 décembre 2011. Ils ont été préparés sur base du référentiel comptable « International Financial Reporting Standards » (« IFRS ») et des interprétations de l' « International Financial Reporting Interpretations Committee » (« IFRIC »), publiées et effectives au 31 décembre 2011 qui ont été approuvées par l'Union européenne (« UE »), et notamment de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Celles-ci correspondent aux normes et interprétations publiées par l'« International Accounting Standards Board » « IASB ») en vigueur au 31 décembre 2011 car les éléments de la norme IAS 39 rejetés par l'UE ne sont pas pertinents pour le groupe. Les états financiers consolidés résumés ont aussi été préparés en respectant l'esprit et les dispositions des arrêtés royaux relatifs aux sicafi (des 10 avril 1995, 10 juin 2001, 21 juin 2006 et 7 décembre 2010).

Les états financiers consolidés résumés sont préparés en euros, et sont présentés en milliers d'euros sous forme résumée, comme l'autorise la norme IAS 34. Ils doivent être lus en conjonction avec les états financiers consolidés clôturés au 30 juin 2011 repris dans le rapport financier annuel 2010/2011.

Les états financiers consolidés résumés sont établis en respectant le principe du coût historique, à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement, actifs financiers disponibles à la vente, actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction (notamment les produits dérivés).

Les états financiers consolidés résumés sont établis selon la méthode de la comptabilité d'engagement, et sur une base de continuité d'exploitation, sur un horizon de temps prévisible.

Les nouvelles normes, nouveaux amendements et nouvelles interprétations suivants sont obligatoirement applicables par le groupe depuis le 1er juillet 2011, mais n'ont pas eu d'impact sur les présents états financiers consolidés :

• Amendement à la norme IAS 24 « Informations relatives aux parties liées » ;
• Amendement à l'interprétation IFRIC 14 « Paiement d'avance d'exigences de financement minimal » ;
• Amélioration de 2 normes IFRS (IFRS 1, IFRS 7) et 1 interprétation (IFRIC 13) publiées en mai 2010 ;
• Amendement à la norme IFRS 7 « Informations à fournir Transferts d'actifs financiers »

L'amélioration de 2 normes IFRS (IAS 1, IAS 34), publiées en mai 2010 et entrée en vigueur pour le groupe depuis le 1er juillet 2011, n'a pas eu d'autre effet qu'une adaptation marginale de la présentation de l'état consolidé de variation des capitaux propres et des mentions en note annexe 9.

L'amendement à la norme IFRS 1 « Severe Hyperinflation and Removal of Fixed Dates for First-Time Adopters », qui devait entrer en vigueur le 1er juillet 2011 mais qui n'a pas encore été approuvé par l'UE, n'est pas applicable à Aedifica.

Les normes, amendements et interprétations publiés mais non encore obligatoires n'ont pas été adoptés de manière anticipée, et font actuellement l'objet d'une analyse par le groupe.

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Note annexe 2.2 : Résumé des principales méthodes comptables appliquées

Un résumé des principales méthodes comptables appliquées est fourni en note annexe 2.2 des états financiers consolidés 2011 (voir pages 120 à 124 du rapport financier annuel 2010/2011). Ces principales méthodes comptables sont restées inchangées au cours du semestre.

Note annexe 3: information sectorielle

Les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés en application de la norme IFRS 8 :

• Immeubles résidentiels ou mixtes : il s'agit des immeubles à appartements non meublés situés en ville et donnés en location. Les rez commerciaux et les surfaces de bureaux sont inclus car ils fournissent des rendements complémentaires à ceux des surfaces résidentielles non meublées.
• Immeubles à appartements meublés : il s'agit des immeubles à appartements meublés. Ces appartements sont destinés à une clientèle internationale, avec des durées de baux relativement courts. Les rez commerciaux et les surfaces de bureaux sont inclus car ils fournissent des rendements complémentaires à ceux des surfaces résidentielles meublées.
• Logement des seniors : il s'agit des maisons de repos et résidences-services, avec des baux de très longue durée qui ont un caractère « triple net » (ce qui explique l'absence de charges d'exploitation).
• Hôtels et autres : il s'agit principalement des hôtels, avec des baux de très longue durée qui ont un caractère « triple net ».

Cette segmentation est cohérente avec l'organisation du groupe et sa structure de reporting interne.

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	Non	blés Meu	Log nt eme	Hôte ls et	ué Non allo	Inte r	Tota l
	blés meu		des seni ors	autr es		sect orie l
RES ULT AT S ECT ORIE L
Reve locat ifs nus	3.60 2	2.80 3	8.36 6	2.00 7	0	-50	16.7 28
Résu ltat l ocat if net	3.59 3	2.78 3	8.36 6	2.00 8	0	-50	16.7 00
Résu ltat i bilier mmo	3.59 5	1.99 3	8.36 6	2.00 9	0	-50	15.9 13
Résu ltat d 'expl oitat ion d es im bles meu	2.77 1	1.28 5	8.36 6	1.99 3	-38	-50	14.3 27
RÉS ULT AT D 'EXP LOIT ATIO N AV ANT	2.75 2	1.28 3	8.36 6	1.99 3	-1.7 35	0	12.6 59
RÉS ULT AT S UR P ORT EFE UILL E
ACT IF S ECT ORI EL
Imm eubl es d e pla ploit ation ent e cem n ex	133. 867	59.6 75	292 .303	60.4 85	0	0	546 .330
Proje ts de dév elop ent pem	0	0	0	0	19.7 32	0	19.7 32
IMM EUB LES DE PLA CEM ENT							566. 062
Autr ctifs es a	0	0	0	0	11.9 62	0	11.9 62
TOT AL A CTIF							578. 024

	Non blés meu	Meu blés	Log nt eme des seni ors	Hôte ls et autr es	Non allo ué	Inte r orie l sect	Tota l
RES ULT AT S ECT ORIE L
Reve locat ifs nus	3.13 9	2.47 3	6.33 3	1.86 8	0	-38	13.7 75
Résu ltat l if net ocat	3.14 3	2.47 1	6.33 3	1.86 8	0	-38	13.7 77
Résu ltat i bilier mmo	3.14 5	1.89 0	6.33 3	1.86 4	0	-38	13.1 94
Résu ltat d 'expl oitat ion d es im bles meu	2.39 8	1.26 8	6.33 3	1.83 5	-25	-38	11.7 71
RÉS ULT AT D 'EXP LOIT ATIO N AV ANT RÉS AT S ULT UR P ORT EFE UILL E	2.38 5	1.26 1	6.33 3	1.83 6	-1.4 51	0	10.3 64
ACT IF S ECT ORI EL
Imm eubl es d e pla ploit ation ent e cem n ex	114. 457	51.6 36	218 .443	58.8 17	0	0	443 .353
Proje ts de dév elop ent pem	0	0	0	0	9.15 2	0	9.15 2
LES CEM IMM EUB DE PLA ENT							452. 505
Autr ctifs es a	0	0	0	0	9.66 6	0	9.66 6
CTIF TOT AL A							462. 171

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Note annexe 4: caractère saisonnier ou cyclique des activités

Parmi les quatre secteurs d'activité d'Aedifica, seul le secteur des appartements meublés présente un caractère saisonnier, qui se marque au niveau du taux d'occupation des appartements (traditionnellement plus élevé au printemps et en automne qu'en été et en hiver), et partant du chiffre d'affaires et du résultat d'exploitation. Ces variations tendent à se compenser sur un semestre en période de conjoncture économique favorable. En période de mauvaise conjoncture, on observe une tendance à l'amplification des mouvements saisonniers pendant les mois les plus faibles.

La sensibilité des activités d'Aedifica aux cycles économiques est présentée en page 2 du rapport financier annuel 2010/2011 (section « risques de marché »).

Note annexe 5: éléments inhabituels

Aucun élément inhabituel opérationnel n'est de nature à être mentionné pour le semestre sous revue.

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Note annexe 6: immeubles de placement

(x ) 1.0 00 €	Imm ble s d eu e pla ent cem en plo itat ion ex	Pro jet s d e dév elo nt ppe me	TO TA L
1/0 7/2 Va leu tab le a u 0 010 r co mp	423 .04 0	11 .65 2	434 .69 2
Ac qui siti ons	66 .41 5	3.2 21	69 .63 6
'inté rêt Act ivat ion de cha s d rge	0	418	418
Act ivat ion de frai s d el e p ers onn	0	51	51
Act ivat ion d'a s d é utre pen ses	1.5 73	4.1 31	04 5.7
Mis xpl oita tion e e n e	5.1 68	-5. 168	0
Va riat ion de la jus te v ale ur	8.8 15	10	8.8 25
Aut pri rés ulta t res ses en	0	0	0
Tra nsf pita erts en ca ux pro pre s	-1. 225	0	-1. 225
Va leu tab le a u 3 0/0 6/2 011 r co mp	503 .78 6	14 .31 5	518 .10 1
Va leu tab le a u 0 1/0 7/2 011 r co mp	503 .78 6	14 .31 5	518 .10 1
Ac qui siti ons	36 .89 4	0	36 .89 4
Act ivat ion des ch d'in térê t arg es	0	306	306
Act ivat ion de frai s d el e p ers onn	0	19	19
Act ivat ion d'a s d é utre pen ses	513	4.5 63	5.0 76
Mis xpl oita tion e e n e	0	0	0
Va riat ion de la jus ale te v ur	5.6 10	529	6.1 39
rés Aut pri ulta t res ses en	0	0	0
Tra nsf pita erts en ca ux pro pre s	-47 3	0	-47 3
R C /12 /20 VA LEU OM PT AB LE AU 31 11	546 .33 0	19 .73 2	566 .06 2

Les principales acquisitions d'immeubles de placement du semestre sont les suivantes :

Nom	Se ur d 'act ivit é cte	Val oris	atio n d es imm eub les*	Reg istr e d es per son nes rale mo s	Dat e d'a isit ion ** cqu	Mo de d'in té tion gra
			(x 1 .00 0 €)
N S ALW A	Log ent des nior em se s			869 .970 .333	7/0 9/2 011	Ac quis ition de titre s
Ter Ve SA nne	Log des nior ent em se s		29. 139	809 .454 .607	7/0 9/2 011	Ac quis ition de titre s
Sira SA cam	ublé Me s		7.1 26	421 .236 .554	5/1 0/2 011	Ap port ture en na de titre s

Total 36.265

* pour déterminer le nombre d'actions à émettre, le rapport d'échange et/ou la valeur des titres acquis. ** et d'intégration en résultat.

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Note annexe 7: capital

Les actionnaires d'Aedifica, détenant plus de 5% des actions, sont mentionnés ci-dessous (conformément aux déclarations de transparence reçues par la société au 31/12/2011) :

Act ion nai res	En % du ital cap
Jub eal Fo nda tion	6,3 7%
Wu lfsd k In nt S A tme onc ves	5,4 6%
Fre e F loat	88 ,17 %
Tot al	100 ,00 %

Le capital d'Aedifica a évolué comme suit au cours du semestre :

	No mb re d'a ctio ns	Ca pita l rés é ent rep (x 1.0 00 € )
Situ 1/0 7/2 atio u 0 011 n a	7.0 90. 915	180 .74 7
Au atio n d api tal (a re d e ti ) ent rt e atu tres gm e c ppo n n	86 .29 3	3.3 83
Sit ion /12 /20 uat 31 11 au	7.1 77. 208	184 .13 0

Le capital représenté s'entend avant déduction des frais d'augmentation de capital (le capital repris dans le bilan étant, conformément aux normes IFRS, présenté après déduction de ces frais).

Sur les 7.177.208 actions, 7.090.915 actions sont cotées sur le marché continu d'Euronext Brussels. Les 86.293 actions restantes seront admises à la cotation après le détachement du coupon relatif à l'exercice 2011/2012 qui aura lieu en octobre 2012. Ces actions jouissent cependant des mêmes droits et avantages que les actions cotées, sous réserve qu'elles prennent part aux résultats et donnent droit au dividende de l'exercice au cours duquel elles ont été émises prorata temporis à compter du jour de leur émission, et qu'elles doivent rester nominatives jusqu'à la date de leur admission à la cotation.

Les augmentations de capital jusqu'au 30 juin 2011 sont détaillées dans les « documents permanents » du rapport financier annuel 2010/2011. Toutes les actions souscrites sont totalement libérées. Les actions sont sans désignation de valeur nominale. Les actions sont nominatives, au porteur ou dématérialisées. Chacune des actions confère un droit de vote.

Aedifica SA détient 1.720 actions propres.

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Note annexe 8: dettes financières

(x 1 ) .00 0 €	31/ 12/ 201 1	30/ 06/ 201 1
Det fin ière tes tes anc s n on cou ran
réd Eta blis ent s d it sem e c	216 .60 0	23 1.7 33
fin ière Det tes ant anc s c our es
Eta blis s d réd it ent sem e c	60 .20 3	198
TO TA L	276 .80 3	23 1.9 31

Aedifica dispose de lignes de crédit bancaire (présentées en dettes financières courantes et non courantes, appartenant à la catégorie « passifs financiers au coût amorti » selon IAS 39) accordées par cinq banques (club deal de 210 millions € regroupant BNP Paribas Fortis, ING, la Banque LBLux et la Banque Degroof, crédit bilatéral de 30 millions € accordé par KBC Bank, crédits bilatéraux de 60 millions € accordés par BNP Paribas Fortis, crédit bilatéral de 30 millions € accordé par ING). Dans le cadre de ces crédits, Aedifica peut utiliser jusqu'à 330 millions € suivant ses besoins dans le cadre d'acquisitions d'immeubles, pour autant que le ratio d'endettement ne dépasse pas 60%, que la juste valeur des actifs immobiliers en exploitation à vocation de maison de repos ne dépasse pas 63% du total de l'actif, et que d'autres engagements (conformes aux pratiques du marché pour de tels crédits) soient respectés. Chaque tirage se fait en € pour une durée de 1 à 6 mois, à un taux fixé par rapport au taux euribor correspondant prévalant au moment du tirage. Au 31 décembre 2011, les montants sont principalement tirés à 1 mois. Le taux d'intérêt moyen, marge de crédit comprise, s'est élevé, au cours de l'exercice, à 4,2 % après activation des intérêts intercalaires (4,2% au premier semestre 2010/2011 ; 4,4% sur la totalité de l'exercice 2010/2011) ou à 4,4% avant activation des intérêts intercalaires (4,4% au premier semestre 2010/2011 ; 4,6% sur la totalité de l'exercice 2010/2011). Vu la durée des tirages et le fait que ceux-ci sont soumis à un taux variable, la valeur comptable des dettes financières est une approximation de leur juste valeur.

Depuis le 30 décembre 2010, date de l'acquisition de la société Altigoon SA, Aedifica dispose en outre de deux crédits d'investissement amortissables octroyés par KBC Bank (dont 2,2 millions € présentés en dettes financières non courantes, et 0,2 million € présenté en dettes financières courantes), courant jusqu'en 2021 et soumis à un taux fixe de 5,3%.

Compte tenu de la ligne de crédit bilatérale additionnelle fournie par KBC Bank le 23 janvier 2012, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente désormais comme suit (en millions €) :

362

-	Jui llet 201 2 :	60
-	Ma rs 2 013 :	30
-	Jui llet 201 3 :	150
-	Ao ût 2 013 :	30
-	ût 2 Ao 014	15
-	Oc tob re 2 015 :	30
-	Ao ût 2 016 :	15
-	Jan vie r 20 17 :	30
-	202 1 :	2

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La dette financière nette est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour évaluer son endettement. La dette financière nette se définit comme la somme des dettes financières courantes et non courantes, déduction faite de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. La dette financière nette n'incorpore pas la juste valeur des dérivés liés à l'endettement. La définition de la dette financière nette peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. La dette financière nette ne constitue pas un élément du calcul du ratio d'endettement défini par l'Arrêté royal du 7 décembre 2010.

(x 1 0 € ) .00	31/ 12/ 201 1	30/ 06/ 201 1
Det tes fin ière anc s	276 .80 3	23 1.9 31
Mo ins : Tr éso reri t é qui vale de tré erie nts e e sor	-85 0	-98 5
CIÈ DET TE FIN AN RE NE TT E	275 .95 3	230 .94 6

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Note annexe 9: instruments de couverture

1. Cadre général :

Afin de limiter le risque de taux d'intérêt, Aedifica a mis en place des couvertures convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe (couverture de flux de trésorerie). Toutes les couvertures se rapportent à des risques existants ou hautement probables. Les instruments de couverture sont soit des produits dérivés (interest rate swaps ou « IRS ») qui remplissent les conditions strictes imposées par la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture, soit des produits dérivés (principalement multi-callable interest rate swaps ou « multi-callable IRS », caps et collars) qui ne remplissent pas ces conditions mais qui participent cependant à la couverture économique du risque de taux d'intérêt. Toutes les couvertures sont conclues dans le cadre de la politique de couverture des risques financiers décrite en note annexe 44 du rapport financier annuel 2010/2011. La juste valeur de ces instruments est calculée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés. Les tableaux ci-dessous présentent le détail des instruments de couverture.

Ana lyse 30 juin 201 au	1 :
	Mon tan t ion not nel (x 1 .000 €)	Déb ut	Pé riod icité (mo is)	Dur ée init iale (an née s)	Pre mie r rcic ie d exe u call ssib le po	Tau x d e ture cou ver pire au	Jus te vale ur (x 1 .000 €)
Con arti trep e						(en %)
IRS	50. 000	30/ 06/2 010	3	3	-	2,2 1	-21 3
IRS	25. 000	1/0 4/20 07	3	10	-	3,9 7	-1.6 69
IRS	25. 000	1/1 0/20 07	3	5	-	3,9 3	-65 8
IRS *	11. 000	1/0 4/20 11	3	32	-	4,8 9	-1.9 24
S* Mul ti-ca llab le IR	31. 713	31/ 07/2 007	3	36	31/ 07/2 017	4,3 9	-4.5 74
Mul ti-ca llab le IR S	15. 000	1/0 7/20 08	3	10	1/0 7/20 11	4,0 2	-1.3 44
S Mul ti-ca llab le IR	12. 000	2/0 6/20 08	1	10	2/0 6/20 13	4,2 5	-1.2 91
Mul ti-ca llab le IR S	8.0 00	1/0 8/20 08	1	10	1/0 8/20 13	4,2 5	-87 1
IRS	12. 000	1/1 1/20 08	1	5	-	4,1 8	-62 9
IRS	25. 000	2/0 8/20 13	3	5	-	3,2 3	136
IRS	25. 000	1/1 0/20 12	3	5	-	2,9 9	109
Cap	15. 000	1/0 1/20 12	3	2	-	4,0 2	-1
TOT AL	254 .713						-12. 929

* Nominal amortissable sur la durée du sw ap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.

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Con arti trep e	Mon tan t ion nel not (x 1 .000 €)	Déb ut	Pé icité riod (mo is)	ée Dur init iale née (an s)	Pre mie r rcic e d exe u call ssib le po	Tau x d e ture cou ver pire au (en %)	Jus te vale ur (x 1 .000 €)
IRS	50. 000	30/ 06/2 010	3	3	-	2,2 1	-94 2
IRS	25. 000	1/0 4/20 07	3	10	-	3,9 7	-3.0 84
IRS	25. 000	1/1 0/20 07	3	5	-	3,9 3	-53 4
IRS *	10. 926	1/0 4/20 11	3	32	-	4,8 9	-4.0 68
Mul ti-ca llab le IR S*	31. 221	31/ 07/2 007	3	36	31/ 07/2 017	4,3 9	-8.8 44
Mul ti-ca llab le IR S	15. 000	1/0 7/20 08	3	10	1/0 7/20 11	4,0 2	-2.2 02
Mul ti-ca llab le IR S	12. 000	2/0 6/20 08	1	10	2/0 6/20 13	4,2 5	-2.0 21
Mul ti-ca llab le IR S	8.0 00	1/0 8/20 08	1	10	1/0 8/20 13	4,2 5	-1.3 67
IRS	12. 000	1/1 1/20 08	1	5	-	4,1 8	-75 6
IRS	25. 000	2/0 8/20 13	3	5	-	3,2 3	-1.3 71
IRS	25. 000	1/1 0/20 12	3	5	-	2,9 9	-1.4 94
Cap	15. 000	1/0 1/20 12	3	2	-	4,0 2	-26
IRS	25. 000	2/0 8/20 13	3	5	-	2,7 0	-73 3
Coll ar	25. 000	1/1 0/20 13	3	3	-	3,0 0	-76
IRS	25. 000	2/0 8/20 13	3	5	-	2,9 7	-1.0 56
IRS	20. 000	30/ 09/2 011	1	1	-	1,0 0	1
Coll ar	25. 000	1/1 0/20 13	3	3	-	3,0 0	-11 7
Cap	25. 000	3/1 0/20 11	1	2	-	2,2 5	-99
Cap	25. 000	1/1 1/20 11	1	2	-	1,7 5	-10 5
Cap	20. 000	30/ 03/2 012	1	1	-	1,0 0	-23
IRS	25. 000	2/0 1/20 12	1	1	-	0,7 9	-4
TOT AL	469 .147						-28. 922

* Nominal amortissable sur la durée du sw ap. Aedifica et la banque peuvent liquider anticipativement ces contrats tous les 10 ans.

La somme de la juste valeur passive des instruments de couverture est de 28,9 millions €, mentionnée sur les lignes I.C. (28,4 millions €) et II.C. (0,5 millions €) du passif du bilan consolidé.

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2. Dérivés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée :

A la date de clôture, les capitaux propres incluent la partie efficace, au sens de la norme IAS 39, de la variation de la juste valeur (-9.295 k€) des instruments financiers correspondant aux dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture peut être appliquée. La partie inefficace (soit un produit de 98 k€), au sens de la norme IAS 39, se retrouve dans le résultat financier.

(x 1 0 €) .00	31/ 12/2 011	30/ 06/ 201 1
dér ivé Par tie effi e d e la riat ion de la jus te v ale ur d cac va es s:
En déb ut d ério de e p	-4.4 20	-8.9 21
ffica Var iatio n de la part ie e de la v aria tion de la j uste val des ins trum ent ce eur s fina ériv és e e (c n éc ) ncie rs d rtur hus n co uve oup ons no	-11 .454	-35 7
nsfe e ré s é dér ivés Tra rt a mpt e d sult ats de chu s d rtur u co cou pon es en co uve e	2.1 59	4.8 58
EN FIN DE PE RIO DE	-13 .715	-4.4 20
(x 1 .00 0 €)	31/ 12/2 011	30/ 06/ 201 1
Par tie ine ffic de la iati de la j leu r de s d ériv és uste ace var on va :
En déb ut d ério de e p	-42 8	-63 2
Var iatio n de la ie in effic de la j val des ins s fin iers dé rivé part uste trum ent ace eur anc s	98	204
EN FIN DE PE RIO DE	-33 0	-42 8

3. Dérivés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée :

Outre le produit de 98 k€ cité dans le dernier tableau ci-dessus, le résultat financier comprend une charge de 6.797 k€ (31 décembre 2010 : produit de 2.714 k€) représentant la variation de juste valeur des produits dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture (au sens de IAS 39, c'est-à-dire les multi-callable IRS, les caps et les collars dans le cadre général ci-dessus) n'est pas appliquée.

4. Sensibilité :

La juste valeur des instruments de couverture est fonction de l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Cette évolution explique la majeure partie de la variation de juste valeur des instruments de couverture entre le 1er juillet et le 31 décembre 2011 qui a conduit à comptabiliser une charge de 6.699 k€ dans le compte de résultats et de 9.295 k€ directement dans les capitaux propres.

Une variation de la courbe des taux d'intérêt aurait une influence sur la juste valeur des interest rate swaps pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 est appliquée, en contrepartie des capitaux propres (poste « C. d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée »). Toutes autres choses restant égales par ailleurs, une variation positive de 10 points de base des taux d'intérêt à la date de clôture aurait augmenté les capitaux propres à hauteur de 940 k€ (757 k€ au 30 juin 2011). Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait eu un impact négatif de même montant sur les capitaux propres. L'influence d'une variation de la courbe des taux d'intérêt sur la juste valeur des multi-callable interest rate swaps, caps et collars (pour lesquels la comptabilité de couverture au sens de IAS 39 n'est pas appliquée) ne peut pas être déterminée aussi précisément, car ces dérivés contiennent une option vendue, dont la juste valeur évolue de façon asymétrique et non linéaire, et dépend d'autres paramètres (volatilité des taux d'intérêt). La sensibilité

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du « mark-to-market » des multi-callable interest rate swaps, caps et collars à une hausse de 10 points de base a été estimée à un effet positif d'environ 709 k€ (573 k€ au 30 juin 2011) sur le compte de résultats. Une variation négative de 10 points de base des taux d'intérêt aurait un impact négatif de même ampleur sur le compte de résultats.

Note annexe 10: résultat par action

Le résultat par action (« EPS » tel que défini par IAS 33), se calcule de la manière suivante :

	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
Rés ulta t (p du ) (x 1.0 00 € ) t ne art gro upe	6.6 13	14. 539
Nom bre dér é d 'act ions ord inai circ ulat ion rs d e la pé riod moy en pon res en au cou e	7.1 30. 466	5.8 80. 215
EPS de ba (en €) se	0,9 3	2,4 7
EPS ué dil (en €)	0,9 3	2,4 7

Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour déterminer le niveau du dividende proposé. Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 est le résultat net (part du groupe) après exclusion des variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers de couverture. La définition du résultat hors IAS 39 et IAS 40 peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes.

Il se calcule de la manière suivante :

(x 1 .00 0 €)	31/ 12/2 011	31/ 12/2 010
Rés ulta t (p du ) t ne art gro upe	6.6 13	14. 539
Mo ins: Va riat ion de la ju vale ur d imm eub les de plac (IAS ) ste ent 40 es em	-6. 139	-5.8 68
Mo ins: Va riat ion de la ju ste vale ur d inst ent s d ertu re ( IAS 39 ) es rum e c ouv	6.6 99	-3.0 44
Rés ulta t ho rs IA S 3 9 e t IA S 4 0	7.1 73	5.6 27
Dén inat * (e tion s) om eur n ac	7.1 52. 854	6.4 59. 990
EPS ho rs IA S 3 t IA S 4 0 (e n €) 9 e	1,0 0	0,8 7
* No mbr e de dro its a u div iden de a dus fin d 'exe rcice tten en

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Note annexe 11: actif net par action

Act if n ctio n (e n €) et p ar a	31 d éce mb re 2 011	30 juin 20 11
Sur ba se d e la jus te v ale ur d imm eub les de pla ent es cem
if ne rès déd S 3 Act t ap ucti on d u di vide nde , ho rs IA 9	40, 61	38, 81
Divi den de p ayé bre 201 1 octo en	0,0 0	1,6 6
Imp IAS act 39	-4,0 3	-1,8 2
Act if ne t su r ba se d e la jus te v aleu r	36, 58	38, 65
Nom bre d'a ctio ircu lati (ho ctio res) ns e n c on rs a ns p rop	7.17 5.48 8	7.0 89. 195

Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 38,65 € par action du 30 juin 2011 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en octobre 2011, et doit donc être corrigé de 1,66 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 décembre 2011. Ce montant correspond au montant total du dividende (11,8 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2011 (7.089.195) et est inférieur au montant cumulé des coupons 6 et 7 (1,82 € par action), certaines actions n'ayant donné droit qu'à un dividende prorata temporis).

Note annexe 12: éléments éventuels

Un relevé des éléments éventuels et engagements au 30 juin 2011 est fourni en note annexe 45 des états financiers consolidés présentés dans le rapport financier annuel 2010/2011 (voir pages 145- 148). Aucune adaptation importante n'est à mentionner au terme du premier semestre de l'exercice en cours à l'exception des éléments ci-dessous.

1. Extension de l'hôtel Eburon à Tongres

Une partie des travaux d'extension (pour un montant de 0,1 million €) a été réalisée.

2. Rénovation et extension du centre d'habitations et de soins Koning Albert à Dilbeek

Le permis d'urbanisme pour la rénovation et l'extension de ce centre d'habitations et de soins a été délivré le 5 décembre 2011.

3. Extension d'un centre d'habitation et de soins Larenshof à Laarne

Aedifica s'est engagé, dans le cadre du bail emphytéotique conclu avec Armonea, à financer pour un budget de maximum 7,4 million € les phases III (capacité additionnelle de 28 lits en maison de repos) et IV (capacité supplémentaire de 30 appartements de résidence-services) du projet Larenshof situées sur le même site que les phases I et II acquises le 7 septembre 2011. L'exécution de ces travaux est soumise à des conditions suspensives qui ne sont pas encore toutes réalisées.

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Note annexe 13 : dividendes payés

L'assemblée générale du 11 octobre 2011 a approuvé l'affectation proposée par le conseil d'administration au titre de l'exercice 2010/2011. Un dividende de 1,82 €1 a dès lors été octroyé aux actions ayant droit à la totalité du dividende, et mis en paiement le 18 octobre 2011 (coupons n°6 et 7). Un dividende adapté a, le cas échéant, été octroyé aux actions n'ayant temporairement pas droit à la totalité du dividende. Le montant total distribué s'élève à 11,8 millions € (correspondant à un coupon moyen de 1,66 € par action).

Note annexe 14: événements significatifs postérieurs à la date de clôture

Outre la nouvelle ligne de crédit bilatérale additionnelle fournie par KBC Bank le 23 janvier 2012 mentionnée en note annexe 8 et la réception provisoire de la phase I de l'extension de la Séniorerie La Pairelle le 26 janvier 2012, aucun événement significatif postérieur à la date de clôture ne requiert une mention dans les présents états financiers consolidés résumés.

Note annexe 15: transactions avec les parties liées

Les transactions avec les parties liées concernent exclusivement la rémunération des principaux dirigeants, c'est-à-dire les membres du conseil d'administration (493 k€ pour le premier semestre de l'exercice 2011/2012 ; 833 k€ pour l'exercice 2010/2011).

¹ Pour rappel, ce dividende était réparti sur deux coupons, le coupon n°6 détaché en octobre 2010 (0,53€/action) et le coupon n°7 détaché en octobre 2011 (1,29€/action).

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7. Rapport du commissaire (revue limitée)

Rapport du commissaire aux actionnaires de Aedifica SA sur la revue limitée des états financiers intermédiaires résumés et consolidés pour le semestre clos le 31 décembre 2011.

Introduction

Nous avons procédé à la revue limitée du bilan intermédiaire résumé et consolidé de Aedifica SA (la "Société") arrêté au 31 décembre 2011, ainsi que du compte de résultats intermédiaire, résumé et consolidé, de l'état du résultat global consolidé, de l'état consolidé de variation des capitaux propres, et du tableau de flux de trésorerie consolidé y afférant pour le semestre clos le 31 décembre 2011 ainsi que des notes explicatives. La préparation et la présentation des états financiers intermédiaires résumés et consolidés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité du Conseil d'administration de la société. Notre responsabilité consiste à émettre un rapport sur ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés, basé sur notre revue limitée.

Etendue de notre revue

Nous avons effectué notre revue limitée conformément à la recommandation de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises relative aux revues limitées. Une revue limitée de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est largement moins importante que celle d'un audit réalisé conformément aux normes de révision de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Une revue limitée fournit donc moins d'assurance de découvrir tous les éléments importants qui seraient révélés par un contrôle plénier. Par conséquent, nous nous abstenons d'exprimer une opinion d'audit.

Conclusion

Sur la base de notre revue limitée, aucun élément n'a été révélé qui impliquerait que les états financiers intermédiaires résumés et consolidés ci-joints ne sont pas présentés, à tous les égards importants, conformément à la norme IAS 34, approuvée par l'Union Européenne.

Bruxelles, le 13 février 2012

Ernst & Young Reviseurs d'Entreprises sccrl Commissaire représentée par

Jean-François Hubin Associé

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V. Informations sur les déclarations prévisionnelles

Ce rapport financier semestriel contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues ^s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.

VI. Déclaration des personnes responsables

Monsieur Jacques Blanpain, représentant permanent de Services et Promotion de Lasne SA, membre du conseil d'administration d'Aedifica, et Monsieur Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, déclarent que, à leur connaissance :

• le jeu d'états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats d'Aedifica et des entreprises comprises dans la consolidation ;
• le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle sur les événements importants et les principales transactions entre parties liées qui ont eu lieu pendant les six premiers mois de l'exercice et sur leur incidence sur le jeu d'états financiers résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice.

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Table des matières

I.	RA PP OR T D E G ES TIO N I NT ER ME DIA IRE	. 2
1.	1ER RÉS É D ITÉ 'AC UM E L TIV DU SEM EST RE	2
2.	INT ROD UCT ION	3
3.	EVE S IM POR TAN TS . NEM ENT	3
4.	PAT U 3 1 DE 20 11 . RIM OIN E A CEM BRE	6
5.	AN ALY SE D ES C OM PTE S CO NSO LID ES S EME STR IEL S	8
6.	PER SPE CTI VES	1 4
7.	RA AED NKI NG IFIC A	. 15
8.	PRI NCI PAU X R ISQ UES ET INC ERT ITU DES	15
9.	TRA NSA CTI ONS AV EC LES PA RTI ES L IEE S	17
10.	CO RPO RAT E G OVE RNA NCE	1 8
II.	AE ICA BO SE DIF EN UR	19
1.	CO URS ET VOL UM E	19
2.	AC TIO NNA RIA T	2 2
3.	AG 'AC END A D E L TIO NNA IRE	. 22
III.	RA PP OR T I MM OB ILI ER	23
1.	POR TEF EUI LLE IMM OBI LIE R C ONS OLI DE	2 3
2.	AN 'IM ALY SE D ORT S EN PLO ITA TIO U P EFE UIL LE D MEU BLE EX N	. 28
3.	LE MA RCH E IM MO BIL IER	3 1
4.	RA PPO RT DES EX PER TS .	3 6
IV.	ET AT S F INA NC IER S C ON SO LID ES RE SU ME S	38
1.	CO MPT E D E R ESU LTA TS C ONS OLI DE	3 8
2.	ÉSU IDÉ ETA T D U R LTA T G LOB AL CON SOL	39
3.	BIL CON SOL AN IDE	40
4.	TAB LEA SOR E C ONS OLI U D E FL UX DE TRE ERI DE .	. 42
5.	ETA T C ONS OLI VAR IAT ION S CA PITA PRO S DE DE DE UX PRE	4 3
6.	NO TES AN NEX ES .	4 4
7.	RA (RE E) PPO RT DU COM MIS SAI RE VUE LIM ITE	5 9
V.	DÉ RÉ INF OR MA TIO NS SU R L ES CL AR AT ION S P VIS ION NE LL ES	6 0
VI.	DE CL AR AT ION DE S P ER SO NN ES RE SPO NS AB LE S	60

Rapport financier semestriel Information réglementée

Le 14 février 2012 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40

Sicaf immobilière publique de droit belge depuis le 8 décembre 2005 Avenue Louise, 331 à 1050 Bruxelles Tél : +32.2.626.07.70 Fax : +32.2.626.07.71 TVA - BE 0877.248.501 - R.P.M Bruxelles www.aedifica.be

Commissaire Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCCRL, représentée par Jean-François Hubin, associé Experts immobiliers Stadim SCRL et de Crombrugghe & Partners SA Exercice social 1er juillet-30 juin

Pour toute information générale info@aedifica.be

Pour toute information complémentaire, veuillez vous adresser à : Stefaan Gielens, CEO – info@aedifica.be Jean Kotarakos, CFO – info@aedifica.be Martina Carlsson, Communication & Control – info@aedifica.be

Ce rapport financier semestriel est également disponible en version néerlandaise1.

1 La version française du document a force de preuve. La version néerlandaise est une traduction et est établie sous la responsabilité d'Aedifica.