AI Terminal
Aedifica SA
Earnings Release • Oct 28, 2025
3904_10-q_2025-10-28_3f41c1bd-ccca-4f64-a761-3c79921b8c43.pdf
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
AEDIFICA
Naamloze Vennootschap Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Zetel: Belliardstraat 40 (bus 11), 1040 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de 'Vennootschap')
Tussentijds financieel verslag 3 de kwartaal 2025
Voortgang van Aedifica's ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen
- Aedifica heeft op 27 oktober haar verzoek tot goedkeuring van de transactie formeel ingediend bij de Belgische Mededingingsautoriteit (BMA)
- Definitieve beslissing van BMA verwacht binnen 55 werkdagen
Robuuste operationele prestaties leiden tot sterke resultaten boven budget
- EPRA Earnings* bedragen 185,8 miljoen € (+4% t.o.v. 30 sept. 2024), ofwel 3,91 €/aandeel
- Huurinkomsten stijgen naar 271,8 miljoen € (+8% t.o.v. 30 sept. 2024)
- Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* stijgen in de eerste 9 maanden van het jaar met 3,1%
- Gewogen gemiddelde resterende looptijd huurcontracten van 18 jaar en 100% bezettingsgraad
Vastgoedportefeuille* van 6,2 miljard € op 30 september 2025
- 615 zorglocaties voor 48.900 eindgebruikers verspreid over 7 landen
- Waardering vastgoedbeleggingen gestegen met 0,4% in Q3 & 0,8% YTD (ongewijzigde portefeuille)
- 33 gebouwen verkocht voor 125 miljoen € binnen het strategisch vastgoedrotatieprogramma (YTD)
- Totaal van 163 miljoen € aan nieuwe investeringen tot op heden aangekondigd in 2025 (14 nieuwe projecten toegevoegd aan pipeline & 8 acquisities)
- Pipeline van 189 miljoen €, met een initieel rendement o.b.v. de kostprijs van gemiddeld 6,5%. 9 projecten zijn tot nu toe in 2025 opgeleverd ten bedrage van 81 miljoen €
Solide balans en sterke liquiditeit
- Schuldgraad van 41,2% op 30 september 2025
- Niet-opgenomen bedrag van 614 miljoen € op bevestigde kredietlijnen voor de financiering van CAPEX en liquiditeitsbehoeften
- Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) van 2,2%
- S&P Global herbevestigde de BBB investment-grade kredietrating en plaatste Aedifica's rating op 'CreditWatch' met positieve implicaties na de bekendmaking van het akkoord met Cofinimmo
- EPRA NTA* van 76,58 €/aandeel (t.o.v. 76,63 €/aandeel op 31 dec. 2024, vóór uitkering van dividend)
Verhoogde vooruitzichten voor 2025 1
- De geraamde EPRA Earnings* per aandeel voor het volledige boekjaar 2025 worden verhoogd naar ca. 5,10 €/aandeel (voorheen 5,01 €/aandeel), exclusief de transactiekosten van het ruilbod
- Voorgesteld dividend voor het boekjaar 2025 herbevestigd: 4,00 €/aandeel (bruto)
1 Aedifica's vooruitzichten op individuele basis. Er wordt geen rekening gehouden met de impact van het ruilbod.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
Geconsolideerde kerncijfers & EPRA-performance-indicatoren 2
| Kerncijfers vastgoed | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille* (in miljoen €) 3 | 6.192 | 6.218 |
| Aantal gebouwen | 615 | 635 |
| Brutorendement op basis van reële waarde (in %) | 6,0% | 5,9% |
| EPRA Net Initial Yield* (NIY) (in %) | 5,5% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY* (in %) | 5,6% | 5,5% |
| Bezettingsgraad (in %) | 100% | 100% |
| EPRA Vacancy Rate* (in %) | 0,1% | 0,1% |
| WAULT (in jaren) | 18 | 19 |
| Groei van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (munteenheid v/d groep, in %) | 3,1% | 3,3% |
| Financiële kerncijfers | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
| Schuldgraad (in %) | 41,2% | 41,3% |
| EPRA LTV* | 40,2% | 40,6% |
| Gemiddelde kost van de schulden* (in %) | 2,0% | 1,9% |
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) | 2,2% | 2,0% |
| Gewogen gemiddelde resterende looptijd van opgenomen kredietlijnen (in jaren) | 3,4 | 3,8 |
| Rentedekkingsratio (ICR – Interest Cover Ratio) 4 | 6,1 | 6,2 |
| Indekkingsgraad (in %) | 87,9% | 89,0% |
| Gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen (in jaren) | 3,9 | 4,4 |
| Nettoschuld/EBITDA* 5 | 7,9 | 8,5 |
| 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
| Huurinkomsten (in miljoen €) | 271,8 | 251,0 |
| EPRA Earnings* (in miljoen €) | 185,8 | 178,3 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in miljoen €) | 194,1 | 171,0 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (in %) | 13,2% | 13,9% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (in %) | 13,2% | 13,9% |
| Kerncijfers per aandeel | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
| EPRA NRV* (in €/aandeel) | 86,35 | 86,46 |
| EPRA NTA* (in €/aandeel) | 76,58 | 76,63 |
| EPRA NDV* (in €/aandeel) | 76,16 | 77,19 |
| 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
| EPRA Earnings* (in €/aandeel) | 3,91 | 3,75 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in €/aandeel) | 4,08 | 3,60 |
* Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie APM's in overeenstemming met de richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit verslag zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. APM's worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn, in bijlage 4.
2 Zie sectie 4.3 voor meer informatie over kerncijfers op basis van de jaarrekening.
3 Inclusief de vastgoedbeleggingen in exploitatie, de activa bestemd voor verkoop*, de projectontwikkelingen, het gebruiksrecht gerelateerd aan de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 en de grondreserve.
4 Berekend op basis van de definitie uit het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: de verhouding tussen het 'operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijn I t.e.m. XV van de geconsolideerde resultatenrekening) en de 'nettointerestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van twaalf maanden.
5 Niet gecorrigeerd voor projecten in aanbouw.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
1. Samenvatting van de activiteiten sinds 1 juli 2025
In het derde kwartaal van 2025 boekte Aedifica opnieuw sterke resultaten over de hele lijn, wat zich weerspiegelt in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget liggen en met 4% zijn gestegen ten opzichte van Q3 2024. Bovendien heeft Aedifica, terwijl het haar dialoog met de Belgische Mededingingsautoriteit over het ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen voortzette (zie sectie 2.4), haar pipeline aangevuld met verschillende nieuwe projecten. Sinds het begin van het jaar heeft de Groep reeds voor 163 miljoen € aan nieuwe investeringen aangekondigd in de zorgvastgoedsector, die door de vergrijzing van de Europese bevolking in de komende jaren extra capaciteit zal blijven nodig hebben.
DE PIPELINE OPNIEUW AANVULLEN
Sinds het begin van het jaar heeft Aedifica in het kader van haar strategisch vastgoedrotatieprogramma 33 zorglocaties verkocht voor een totaalbedrag van ca. 125 miljoen €. Deze desinvesteringen hebben Aedifica extra financiële slagkracht gegeven om nieuwe investeringsopportuniteiten te grijpen en haar ontwikkelingsprogramma opnieuw aan te vullen met nieuwe projecten tegen aantrekkelijke rendementen.
In de loop van 2025 zijn er reeds veertien nieuwe projecten aan de pipeline toegevoegd. Rekening houdend met de projecten die tot op heden werden opgeleverd, brengen deze nieuwe toevoegingen de omvang van het investeringsprogramma op ca. 189 miljoen €6 , met een initieel rendement op basis van de kostprijs van gemiddeld ca. 6,5%.
Daarnaast heeft Aedifica doorheen het jaar de acquisitie van acht zorglocaties aangekondigd, waardoor het totaalbedrag van de tot dusver aangekondigde investeringen in 2025 op ca. 163 miljoen € komt.
Eind september bedroeg de vastgoedportefeuille van Aedifica 6.192 miljoen € (t.o.v. 6.218 miljoen € eind 2024), met 615 zorglocaties die een capaciteit hebben van bijna 36.300 bewoners en 12.600 kinderen.
GEZONDE BALANS
Aedifica beschikt over een gezonde balans. Op 30 september 2025 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 41,2%, ruim onder de drempel van 45% die de Groep zichzelf oplegt in haar financieel beleid. Na vier kwartalen van positieve herwaarderingen van de portefeuille in 2024, bleven de expertwaarderingen van de vastgoedbeleggingen ook in 2025 stijgen, ondersteund door verbeterde prestaties van exploitanten en marktomstandigheden.
Sinds het begin van het jaar werden de financiële middelen versterkt door voor ca. 280 miljoen € aan nieuwe langlopende bankfinancieringen af te sluiten (vervroegde herfinanciering en nieuwe financiering). Bovendien werd 320 miljoen € aan bankfinancieringen met succes met een jaar verlengd. Eind september bedroeg het niet-opgenomen bedrag op toegezegde kredietlijnen 614 miljoen €, waardoor er ruim voldoende middelen zijn om de uitvoering van het investeringsprogramma en de liquiditeitsbehoeften te financieren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen, bedraagt 2,2% dankzij de renteafdekkingen van de Groep die 88% van de financiële schuld afdekken. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de afdekkingen bedraagt 3,9 jaar.
Bovendien is 52% van de toegezegde kredietlijnen gekoppeld aan KPI's inzake duurzaamheid, waarmee de Groep haar inspanningen onderstreept om ESG-criteria te integreren in haar financieel beleid.
6 Op 30 september 2025. Zie tabel in bijlage 3 'Overzicht van het investeringsprogramma'.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
SOLIDE RESULTATEN
Over de eerste negen maanden van 2025 genereerde Aedifica's portefeuille 271,8 miljoen € aan huurinkomsten, een sterke stijging van meer dan 8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat resulteerde in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget uitkwamen op 185,8 miljoen € (178,3 miljoen € op 30 september 2024, een stijging van ruim 4%), ofwel 3,91 € per aandeel. Aedifica's nettoresultaat bedraagt 194,1 miljoen € (171,0 miljoen € op 30 september 2024).
Dankzij deze solide resultaten kan Aedifica's raad van bestuur het voorgestelde brutodividend van 4,00 € per aandeel voor het boekjaar 2025 herbevestigen en de geraamde EPRA Earnings* optrekken tot ca. 5,10 € per aandeel (zie sectie 5 'Vooruitzichten').
Limerick cancer centre in Limerick (Ierland) Oncologisch centrum dat zal worden opgeleverd in Q1 2027
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
2. Belangrijke gebeurtenissen
2.1. Investeringen, opleveringen en desinvesteringen in het 3 de kwartaal
- Ruim 66 miljoen € aan nieuwe investeringen in Finland, Ierland en Spanje
In het derde kwartaal van 2025 heeft Aedifica zes nieuwe ontwikkelingsprojecten aangekondigd in Finland en Ierland, voor een totaalbedrag van ca. 59 miljoen €, en een gloednieuwe zorglocatie in Spanje verworven voor ca. 7,5 miljoen €.
Op de publicatiedatum van dit verslag heeft de Groep in de loop van 2025 de acquisitie aangekondigd van acht zorglocaties (waarvan één onderworpen is aan een opschortende voorwaarde) voor een totaalbedrag van 58 miljoen €. Daarnaast werden veertien nieuwe projecten aan de pipeline toegevoegd voor een totaalbedrag van 105 miljoen €. Dat brengt het totaal van Aedifica's investeringen die tot dusver in 2025 werden aangekondigd op ca. 163 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) |
Pipeline 1 (miljoen €) |
Oplevering | Huur contract |
Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finland | - | 32,5 | ||||||
| Joensuu Suppakuja | Ontwikkeling | Joensuu | 03/07/2025 | - | 5 | Q2 2026 | 15 jaar - NN | Attendo |
| Rovaniemi Koivuojankatu | Ontwikkeling | Rovaniemi | 03/07/2025 | - | 6,5 | Q2 2026 15 jaar - NN | Attendo | |
| Lappeenranta Tyysterniementie | Ontwikkeling | Lappeenranta | 25/07/2025 | - | 7,5 | Q2 2026 15 jaar - NN | Mehiläinen | |
| Kokkola Kimalaisenpolku | Ontwikkeling | Kokkola | 03/08/2025 | - | 7 | Q2 2026 15 jaar - NN | Mehiläinen | |
| Vihti Puhurikuja | Ontwikkeling | Vihti | 25/09/2025 | - | 6,5 | Q1 2026 15 jaar - NN | Kaarikeskus | |
| Ierland | - | 26,5 | ||||||
| Limerick cancer centre | Ontwikkeling | Limerick | 02/07/2025 | - | 26,5 | Q1 2027 | 30 jaar - NNN |
UPMC & Bon Secours |
| Spanje | 7,5 | - | ||||||
| Novaedat Mutxamel | Acquisitie | Alicante | 18/09/2025 | 7,5 | - | - | 20 jaar - NN | Novaedat |
| Totaal | 7,5 | 59 |
1 De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren. De ontwikkelingsprojecten staan opgelijst in het overzicht van het investeringsprogramma (zie bijlage 3).
Novaedat Mutxamel in Alicante (ES) Woonzorgcentrum verworven in september 2025
Rovaniemi Koivuojankatu in Rovaniemi (FI) Woonzorgcentrum dat zal worden opgeleverd in Q2 2026
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
- 2 projecten opgeleverd voor bijna 15 miljoen €
In de loop van het derde kwartaal werden twee ontwikkelingsprojecten in Finland opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 14,5 miljoen €.
Op de publicatiedatum van dit rapport werden in 2025 tot dusver een totaal van negen projecten opgeleverd voor een bedrag van ca. 81 miljoen €.
| Name | Type | Ligging | Datum | Investering 1 (miljoen €) |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finland | 14,5 | |||||
| Kokkola Kruunupyyntie | Ontwikkeling | Kokkola | 02/07/2025 | 4,5 | 15 jaar - NN | Norlandia |
| Jyväskylä Lahjaharjuntie | Ontwikkeling | Jyväskylä | 11/09/2025 | 10 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Totaal | 14,5 |
1 De bedragen in deze kolom omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken.
- 1 desinvestering in Nederland
Het strategische vastgoedrotatieprogramma van Aedifica stoelt op twee principes:
- het managen en verbeteren van de samenstelling en de kwaliteit van de portefeuille, en
- het recycleren van kapitaal dat kan worden geherinvesteerd in activa van hoge kwaliteit die een beter rendement bieden.
Tijdens het derde kwartaal werd er een gebouw in Nederland gedesinvesteerd voor bijna 17 miljoen €.
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Nederland | 16,7 | ||
| Zorgresidentie Mariëndaal | Velp | 01/07/2025 | |
| Totaal | 16,7 |
Op de publicatiedatum van dit verslag zijn sinds het begin van het jaar reeds 33 gebouwen verkocht in het kader van Aedifica's strategische vastgoedrotatieprogramma voor een totaalbedrag van ca. 125 miljoen €.
Kokkola Kruunupyyntie in Kokkola (Finland) Kinderdagverblijf opgeleverd in juli 2025
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
2.2. Investeringen, opleveringen en desinvesteringen na 30 september 2025
- 1 nieuwe investering in Nederland
Na 30 september 2025 heeft Aedifica de acquisitie aangekondigd van een woonzorgcentrum in Nederland voor ca. 13 miljoen €, onderworpen aan een nog te vervullen voorwaarde.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) |
Pipeline 1 (miljoen €) |
Oplevering | Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | - | 13 | ||||||
| Sinnehiem | Acquisitie 2 | Haulerwijk | 16/10/2025 | - | 13 | Q1 2026 | WAULT 7 jaar - NN |
Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg |
| Totaal | - | 13 |
1 Het bedrag in deze kolom is het budget dat Aedifica zal financieren.
2 Acquisitie onderworpen aan de gebruikelijke voorwaarde van goedkeuring door de toezichthoudende autoriteit, aangezien de verkoper een woningcorporatie is.
Sinnehiem in Haulerwijk (NL)
Volledig operationeel woonzorgcentrum dat zal worden verworven in de loop van de komende maanden (zoals aangekondigd in oktober 2025)
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
- 1 project opgeleverd in Finland
Na 30 september 2025 werd er een ontwikkelingsproject in Finland opgeleverd voor ca. 5,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | 1 Investering (miljoen €) |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finland | 5,5 | |||||
| Vantaa Haravakuja | Ontwikkeling | Vantaa | 22/10/2025 | 5,5 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Totaal | 5,5 |
1 Het bedrag in deze kolom omvat uitsluitend de uitgevoerde werken.
- 1 desinvestering in Duitsland
Na 30 september 2025 werd er een gebouw in Duitsland gedesinvesteerd voor ca. 4,2 miljoen €.
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Duitsland | 4,2 | ||
| Am Bäkepark | Berlijn | 21/10/2025 | |
| Totaal | 4,2 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
2.3. Investeringsprogramma op 30 september 2025
Aedifica is begonnen met het aanvullen van haar ontwikkelingsprogramma met nieuwe projecten tegen aantrekkelijke rendementen. De Groep heeft in de loop van 2025 reeds veertien nieuwe projecten voor een totaalbedrag van ca. 105 miljoen € aan haar pipeline toegevoegd.
Aedifica heeft op 30 september 2025 een totaal investeringsprogramma van ca. 189 miljoen €, waarvan ca. 78 miljoen € reeds is uitgegeven en ca. 111 miljoen € nog moet worden geïnvesteerd (zie bijlage 3 voor een volledig overzicht). Het initieel rendement van deze projecten op basis van de kostprijs bedraagt gemiddeld ca. 6,5%.
Het investeringsbudget wordt opgesplitst als volgt:
Verwachte opleveringen van projecten en afrondingen van acquisities
Verwachte evolutie van het investeringsprogramma (bij benadering, in miljoen €) op basis van de voorziene opleveringsdata en zonder rekening te houden met de toevoeging van nieuwe projecten
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
2.4. Ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen7
In de loop der jaren hebben zowel Aedifica als Cofinimmo een aanzienlijke zorgvastgoedportefeuille met een sterke huurdersbasis opgebouwd in belangrijke Europese markten. Gelet op die strategische overeenstemming kwam Aedifica tot de conclusie dat een combinatie van beide bedrijven een uitstekende opportuniteit voor waardecreatie zou bieden.
Nadat Aedifica op 1 mei 2025 haar voornemen had aangekondigd om een ruilbod uit te brengen op alle Cofinimmo-aandelen, hebben de managementteams en de raden van bestuur van beide bedrijven gesprekken gevoerd over een mogelijke combinatie. Op 3 juni 2025 werd een akkoord bereikt, dat unaniem wordt gesteund door de raden van bestuur van Aedifica en Cofinimmo, over de voorwaarden voor de creatie van een toonaangevende Europese healthcare REIT.
Volgens de voorwaarden van het akkoord8 brengt Aedifica een vrijwillig bod in aandelen uit op 100% van de aandelen van Cofinimmo, op basis van een ruilverhouding van 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen voor elk Cofinimmo-aandeel. Naast een minimale aanvaardingsdrempel van 50%+1 van de uitstaande aandelen van Cofinimmo, is het ruilbod onderworpen aan beperkte, gebruikelijke voltooiingsvoorwaarden. De mededingingsautoriteiten in Nederland en Duitsland hebben reeds hun goedkeuring gegeven en Frankrijk heeft FDI-goedkeuring verleend.
Op de buitengewone algemene vergadering (BAV) van 11 juli 2025 hebben de aandeelhouders van Aedifica brede steun gegeven aan het ruilbod. Van de 54,6% van de uitstaande aandelen die vertegenwoordigd waren, stemde ruim 99,9% vóór de kapitaalverhoging ter uitvoering van het ruilbod.
Na de goedkeuring door de BAV heeft Aedifica de procedure tot goedkeuring van het Prospectus door de FSMA opgestart. Het Prospectus, dat gedetailleerde informatie zal bevatten over de voorwaarden, de timing en de wijze van deelname aan het ruilbod voor Cofinimmo-aandeelhouders, zal worden gepubliceerd na goedkeuring van de FSMA en vóór de aanvang van de aanbiedingsperiode.
De transactie is nog onderworpen aan de goedkeuring van de Belgische Mededingingsautoriteit (BMA). Midden juli heeft Aedifica aangekondigd9 dat er bijkomende vragen werden gesteld door het Auditoraat en dat niet kon worden uitgesloten dat het beoordelingsproces van de autoriteit langer zou duren dan aanvankelijk verwacht, waardoor de initieel aangekondigde indicatieve timing voor het ruilbod mogelijk zou worden beïnvloed. Eind september kondigde Aedifica aan dat ze in gesprek was met het Auditoraat over mogelijke verbintenissen, waaronder de verkoop van activa in België, die ze zou kunnen aangaan om tijdig goedkeuring voor de transactie te verkrijgen10 .
Aedifica heeft haar besprekingen met het Auditoraat afgerond en heeft op 27 oktober 2025 met de toestemming van het Auditoraat haar verzoek tot goedkeuring van de transactie formeel ingediend11 . Naar aanleiding van de bezorgdheden van het Auditoraat heeft Aedifica zich bereid verklaard om de komende jaren voor een totaalbedrag van 300 miljoen € aan zorgvastgoed van de totale gecombineerde portefeuille in België te verkopen. De transactie zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan het Mededingingscollege van de BMA, nadat het Auditoraat de door Aedifica voorgestelde verbintenissen aan een markttest heeft onderworpen. Een definitieve beslissing van het college wordt verwacht binnen 55 werkdagen.
Aedifica verwacht een besluit te nemen over de opening van de aanvaardingsperiode rond de datum van de beslissing van het college, momenteel voorzien tegen eind januari 2026, en zal tegen die tijd een verdere update geven over de timing.
Alle informatie met betrekking tot deze transactie is beschikbaar op de website van Aedifica.
7 Deze informatie is onderworpen aan een disclaimer, zie pagina 23.
8 Zie persbericht van 3 juni 2025.
9 Zie persbericht van 18 juli 2025.
10 Zie persbericht van 30 september 2025.
11 Zie persbericht van 27 oktober 2025.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
3. Beheer van de financiële middelen
3.1. Financiële schulden
Tijdens de eerste negen maanden van 2025 heeft Aedifica haar financiële middelen versterkt door langlopende bankfinancieringen af te sluiten ten bedrage van 280 miljoen € (vervroegde herfinancieringen en nieuwe financieringen) met looptijden tussen 3 en 7 jaar. Bovendien werd 235 miljoen € aan bankfinancieringen met verlengingsopties (met een oorspronkelijke looptijd tot 2026 en die al eenmaal werden verlengd) nogmaals met succes verlengd tot 2028, samen met 85 miljoen € aan bankfinancieringen (met een oorspronkelijke looptijd tot 2029) die voor het eerst met een jaar zijn verlengd tot 2030.
Daarnaast slaagde Aedifica erin om de kost van de schulden te optimaliseren door de uitgifte van kortlopende thesauriebewijzen te verhogen met 66,1 miljoen €. Het totale bedrag aan kortlopende thesauriebewijzen beloopt 380,1 miljoen € en wordt integraal gedekt door de bevestigde kredietlijnen in geval van niet-verlenging.
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van Aedifica's financiële schulden er op 30 september 2025 als volgt uit:
| Financiële schuld (in miljoen €) 1 |
Toegezegde financiering | Kortlopende thesauriebewijzen |
|
|---|---|---|---|
| Lijnen | Opname | ||
| 31/12/2025 | 50 | - | 309 |
| 31/12/2026 | 351 | 192 | 71 |
| 31/12/2027 | 641 | 513 | - |
| 31/12/2028 | 865 | 603 | - |
| 31/12/2029 | 117 | 77 | - |
| 31/12/2030 | 387 | 87 | - |
| >31/12/2030 | 706 | 651 | - |
| Totale schuld op 30 september 2025 | 3.118 | 2.124 | 380 |
1 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 30 september 2025 (0,87298 EUR/GBP).
Op 30 september 2025 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële schuld 3,4 jaar. De beschikbare toegezegde financiering bedraagt 994 miljoen €. Na aftrek van de back-up voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 613,9 miljoen €.
De leningen die aangegaan zijn in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn aan KPI's inzake duurzaamheid bedragen 1.636 miljoen € (52% van de toegezegde langlopende kredietlijnen). Daarmee onderstreept Aedifica de wens om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria in haar financieel beleid te integreren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt 2,2% (31 december 2024: 2,0%) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica heeft afgesloten.
Op 30 september 2025 is de financiële schuld tegen renterisico's ingedekt voor 87,9%, wat overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekking is 3,9 jaar.
In haar financieel beleid streeft Aedifica ernaar om haar schuldgraad onder 45% te houden. Op 30 september 2025 bedraagt Aedifica's geconsolideerde schuldgraad 41,2%.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
3.2. Kredietrating
Aedifica beschikt over een investment-grade kredietrating van BBB met stabiele vooruitzichten van S&P. Die rating weerspiegelt de sterkte van Aedifica's balans en haar liquiditeit. De stabiele vooruitzichten weerspiegelen de voorspelbare huurinkomsten die worden ondersteund door veerkrachtig zorgvastgoed en de langlopende huurovereenkomsten die de komende jaren stabiele kasstromen zouden blijven genereren. S&P's kredietratingrapport is beschikbaar op de website van Aedifica.
In juni 2025, na de aankondiging van het akkoord tussen Aedifica en Cofinimmo met betrekking tot het ruilbod in aandelen (zie sectie 2.4 hierboven), heeft S&P Global in een persbericht bekendgemaakt dat het Aedifica's BBB-ratings op 'CreditWatch' met positieve implicaties12 heeft geplaatst. Dat geeft aan dat S&P Global de ratings van Aedifica waarschijnlijk met één niveau zou kunnen verhogen tot BBB+ indien de transactie verloopt volgens de voorgestelde voorwaarden.
Jyväskylä Lahjaharjuntie in Jyväskylä (FI) Woonzorgcentrum opgeleverd in september 2025
12 Zie persbericht van 5 juni 2025.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4. Synthese van de geconsolideerde resultaten op 30 september 2025
4.1. Portefeuille op 30 september 2025
Tijdens de eerste negen maanden van 2025 daalde de reële waarde van Aedifica's vastgoedportefeuille*13 met ca. 26 miljoen €, van 6.218 miljoen € tot 6.192 miljoen €. Deze waarde van 6.192 miljoen € omvat de portefeuille van de vastgoedbeleggingen* (6.106 miljoen €) en de projectontwikkelingen (87 miljoen €). De daling van de vastgoedbeleggingen in exploitatie is het gevolg van desinvesteringen – met name de verkoop van de volledige portefeuille van de Groep in Zweden – en wordt gedeeltelijk gecompenseerd door acquisities, de oplevering van ontwikkelingsprojecten (zie sectie 2.1 hierboven) en de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat wordt opgenomen (+45,0 miljoen € of +0.7% over de eerste negen maanden). De variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie14, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt opgesteld, wordt als volgt opgesplitst:
-
België: +0,6 miljoen € (+0,1%)
-
Duitsland: -0,4 miljoen € (-0,0%)
-
Nederland: +16,6 miljoen € (+2,5%)
-
Verenigd Koninkrijk: +17,8 miljoen € (+1,4%)
-
Finland: +3,7 miljoen € (+0,3%)
-
Ierland: +6,3 miljoen € (+1,5%)
-
Spanje: +0,6 miljoen €
In de eerste negen maanden van 2025, na vier kwartalen van positieve portefeuillewaarderingen in 2024, zijn de expertwaarderingen van de vastgoedbeleggingen in exploitatie opnieuw gestegen. De expertwaarderingen stegen met 0,35% in Q3 en met 0,82% sinds het begin van het jaar (bij ongewijzigde portefeuille, zonder rekening te houden met wisselkoerseffecten). De meest uitgesproken stijgingen van de portefeuillewaardering werden genoteerd in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Ierland, en houden voornamelijk verband met de indexering van de huurgelden en de uitstekende operationele prestaties van huurders die tot een sterke huurdekking hebben geleid in het VK en Ierland, wat een positief effect had op de reële waarde.
Evolutie van expertwaarderingen per kwartaal bij ongewijzigde portefeuille (in %)
13 Zie tabel in bijlage 4.1 'Vastgoedbeleggingen'.
14 Met inbegrip van het resultaat op acquisities en activa bestemd voor verkoop.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
Op 30 september 2025 telt Aedifica's portefeuille 615 zorglocaties, met een totale capaciteit voor bijna 36.300 bewoners en 12.600 kinderen en een totale bebouwde oppervlakte van ca. 2.222.000 m². De globale bezettingsgraad15 bedraagt 100%. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (WAULT) van de hele portefeuille bedraagt 18 jaar.
- 1.256 miljoen € in België (79 sites)
- 1.248 miljoen € in het Verenigd Koninkrijk (118 sites)
- 1.223 miljoen € in Finland (228 sites)
-
1.168 miljoen € in Duitsland (98 sites)
-
666 miljoen € in Nederland (67 sites)
- 432 miljoen € in Ierland (22 sites)
- 22 miljoen € in Spanje (3 sites)
Geografische spreiding (in reële waarde)
Verdeling per gebouwtype (in reële waarde)
15 De globale bezettingsgraad wordt berekend volgens de EPRA-methodologie.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.2. Brutorendement per land
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per land, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Het brutorendement op basis van de reële waarde bedraagt gemiddeld 6,0%.
30/09/2025
| (x1.000 €) | BE | DE | NL | UK 2 | FI | SE | IE | ES 3 | Vastgoed beleggingen in exploitatie 4 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks -recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde |
1.255.663 | 1.167.580 | 665.720 | 1.247.788 | 1.222.970 | - | 431.706 | 22.280 | 6.013.707 | 86.846 | 79.143 | 12.766 | 6.192.462 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
73.667 | 65.170 | 41.236 | 80.338 | 74.448 | - | 24.262 | 1.214 | 360.336 | - | - | - | - |
| Bruto rendement (%)1 |
5,9% | 5,6% | 6,2% | 6,4% | 6,1% | - | 5,6% | 5,4% | 6,0% | - | - | - | - |
31/12/2024
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK 5 | FI | SE 5 | IE | ES 3 | Vastgoed beleggingen in exploitatie 4 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks -recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde |
1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 | 95.677 | 74.011 | 12.966 | 6.218.139 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
71.719 | 64.225 | 41.173 | 81.721 | 68.279 | 5.938 | 23.900 | 124 | 357.080 | - | - | - | - |
| Bruto rendement (%)1 |
5,7% | 5,5% | 6,1% | 6,4% | 6,0% | 6,3% | 5,6% | - | 5,9% | - | - | - | - |
1 Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de waarderingsdeskundigen), die om de drie maanden wordt herschat. Voor zorgvastgoed is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement ('triple net' contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en (veelal ook) Nederland namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. In Duitsland en Finland (en Nederland, in sommige gevallen) is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, sommige lasten zijn ten laste van de eigenaar ('double net' contracten).
2 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 30 september 2025 (0,87298 EUR/GBP).
3 Aedifica's portefeuille in Spanje omvat ook een project in aanbouw, waarvan het terrein beperkte huurinkomsten genereert.
4 Inclusief activa bestemd voor verkoop*.
5 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP en 11,45869 EUR/SEK).
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.3. Geconsolideerde resultatenrekening
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema | 30/09/2025 | 30/09/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 271.791 | 251.045 |
| Met verhuur verbonden kosten | -436 | 7 |
| Nettohuurresultaat | 271.355 | 251.052 |
| Operationele kosten* | -35.551 | -34.948 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 235.804 | 216.104 |
| Exploitatiemarge* (%) | 86,9% | 86,1% |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* | -41.030 | -36.691 |
| Belastingen | -8.323 | -585 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures m.b.t. EPRA Earnings |
-191 | -18 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA Earnings | -435 | -484 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 185.825 | 178.326 |
| Noemer (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) per aandeel (€/aandeel) | 3,91 | 3,75 |
| EPRA Earnings* | 185.825 | 178.326 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -10.508 | -17.494 |
| Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 47.921 | -179 |
| Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -11.485 | 326 |
| Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Depreciatie van goodwill | 0 | 0 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | -17.409 | 9.213 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures die volgens de vermogensmutatiemethode geconsolideerd worden m.b.t. de aanpassingen hierboven |
-162 | 498 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | -66 | 309 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 194.116 | 170.999 |
| Noemer (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeelhouders van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 4,08 | 3,60 |
Over de eerste negen maanden van het boekjaar 2025 (1 januari 2025 tot en met 30 september 2025) bedraagt de geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) 271,8 miljoen €, een stijging van meer dan 8% ten opzichte van de omzet van 251,0 miljoen € tijdens dezelfde periode vorig jaar.
De onderstaande tabel toont Aedifica's geconsolideerde huurinkomsten per land.
| Geconsolideerde huurinkomsten |
2025.01 - 2025.03 |
2025.04 - 2025.06 |
2025.07- 2025.09 |
2025.01 - 2025.09 |
2024.01 - 2024.09 |
Var. (%) bij ongewijzigde |
Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | portefeuille* 1 | ||||||
| België | 18.093 | 18.193 | 18.298 | 54.584 | 52.219 | +3,0% | +4,5% |
| Duitsland | 15.919 | 16.317 | 16.146 | 48.382 | 47.069 | +2,4% | +2,8% |
| Nederland | 10.321 | 10.281 | 10.107 | 30.709 | 30.824 | +3,5% | -0,4% |
| Verenigd Koninkrijk | 24.925 | 20.159 | 22.787 | 67.871 | 54.557 | +5,2% | +24,3% |
| Finland | 16.685 | 16.916 | 17.425 | 51.026 | 45.388 | +1,2% | +12,4% |
| Zweden | 1.083 | 14 | -1 | 1.096 | 3.865 | +1,8% | -72,4% |
| Ierland | 5.920 | 5.932 | 5.975 | 17.827 | 17.030 | +2,2% | +4,7% |
| Spanje | 31 | 55 | 210 | 296 | 93 | - | - |
| Totaal | 92.977 | 87.867 | 90.947 | 271.791 | 251.045 | +3,1% | +8,3% |
1 De variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
2 De variatie wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
De stijging van de geconsolideerde huurinkomsten kan worden toegeschreven aan de groei van Aedifica's portefeuille door acquisities en de oplevering van ontwikkelingsprojecten uit het investeringsprogramma, en wordt ondersteund door de indexering van de huurinkomsten en voorwaardelijke huurgelden. De voorwaardelijke huurgelden omvatten een niet-recurrente historische inhaalbetaling van ca. 3,2 miljoen £, die in Q1 werd gefactureerd. Naast die historische inhaalbetaling zijn er voorwaardelijke huurinkomsten op basis van de operationele prestaties van de huurders in het voorgaande jaar, die eind september 3,0 miljoen £ bedroegen.
De 3,1% variatie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +2,6% indexering van huurgelden, +0,4% huurherzieningen en voorwaardelijke huurgelden, en +0,1% wisselkoersschommelingen.
Rekening houdend met de met verhuur verbonden kosten (0,4 miljoen €) bedraagt het nettohuurresultaat 271,4 miljoen € (+8% ten opzichte van 30 september 2024).
Het vastgoedresultaat bedraagt 271,8 miljoen € (30 september 2024: 251,7 miljoen €). Dat resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 262,7 miljoen € (30 september 2024: 242,2 miljoen €). Dat impliceert een operationele marge* van 96,8% (30 september 2024: 96,5%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 26,4 miljoen € (30 september 2024: 25,0 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 9% tot 235,8 miljoen € (30 september 2024: 216,1 miljoen €). Dat impliceert een exploitatiemarge* van 86,9% (30 september 2024: 86,1%).
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten, bedragen de netto-interestlasten 37,9 miljoen € (30 september 2024: 33,7 miljoen €). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten, en zonder de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IASnorm 39 geboekt en maakt geen deel uit van de EPRA Earnings* zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór variaties in reële waarde* tot een nettolast van 41,0 miljoen € (30 september 2024: 36,7 miljoen €).
De belastingen bestaan uit verschuldigde belastingen, uitgestelde belastingen, taks op het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de exit taks. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de Belgische GVV's omvatten de belastingen die zijn opgenomen in de EPRA Earnings* (30 september 2025: last van 8,3 miljoen €; 30 september 2024: last van 0,6 miljoen €) voornamelijk de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen, de belasting op de winst die door Aedifica werd gemaakt buiten België en de Belgische belasting op Aedifica's verworpen uitgaven.
Sinds 1 januari 2025 is het regime van de Fiscale Beleggingsintellingen (FBI) niet langer van toepassing op REIT's die rechtstreeks in vastgoed in Nederland beleggen, wat resulteert in een verhoging van de lopende vennootschapsbelasting. Ter herinnering: de cijfers van 2024 bevatten een eenmalige belastingteruggave van 4,2 miljoen €. Voor 2025 worden de verschuldigde belastingen voor de Nederlandse dochterondernemingen geraamd op ca. 5,0 miljoen €.
Sinds 1 februari 2024 genieten de Britse dochterondernemingen van een REIT-regime. Onder de REIT-wetgeving zijn vennootschappen in het VK vrijgesteld van vennootschapsbelasting op inkomsten uit vastgoedbeleggingen en op winsten uit vastgoed in het VK. REIT's moeten echter 90% van de onderliggende belastingvrije inkomsten uit vastgoed (geen winsten) aan aandeelhouders uitkeren binnen de twaalf maanden. Die uitkeringen zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 20%. Als gevolg van het dubbelbelastingverdrag tussen het VK en België bedraagt de netto-impact van de roerende voorheffing slechts 15%. De finale dividenduitkering van AED UK Holdings Ltd aan de moeder-
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
maatschappij, Aedifica NV, staat gepland voor het vierde kwartaal. De daaraan verbonden roerende voorheffing op het dividend zal na de uitkering worden opgenomen in de vennootschapsbelastingen.
Het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures bevat voornamelijk het resultaat van de participatie in Immobe NV (sinds 31 maart 2019 geconsolideerd volgens de vermogensmutatiemethode).
De EPRA Earnings* (zie bijlage 4.7.1) bedragen 185,8 miljoen € (30 september 2024: 178,3 miljoen €), hetzij 3,91 € per aandeel (30 september 2024: 3,75 € per aandeel), berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen. Dat resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het vooropgestelde budget.
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft o.a. de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 40), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 39), andere resultaten op de portefeuille en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS-norm 40):
- Over de eerste negen maanden van 2025 bedraagt de gecombineerde variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie16 en de projectontwikkelingen een stijging van 47,9 miljoen € over de periode (30 september 2024: een daling van 0,2 miljoen €).
- Om het renterisico op de financiering van haar investeringen te beperken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij op lange termijn de schuld met variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld met vaste rentevoet of met een bovengrens. De variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die is opgenomen in de resultatenrekening op 30 september 2025 vertegenwoordigt een last van 10,5 miljoen € (30 september 2024: last van 17,5 miljoen €).
- De uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA-correcties (last van 17,4 miljoen € op 30 september 2025, tegenover een opbrengst van 9,2 miljoen € op 30 september 2024) vloeien voort uit de boeking aan reële waarde van gebouwen in het buitenland in overeenstemming met de IAS 40-norm. In de eerste helft van 2024 werden de uitgestelde belastingen positief beïnvloed door de toekenning van het REITregime aan de entiteiten in het Verenigd Koninkrijk. In 2025 stegen de uitgestelde belastingen voornamelijk in Ierland, Nederland en Finland. Die stijging werd gedeeltelijk gecompenseerd door de vereffening van de opgebouwde uitgestelde belastingen na de verkoop van de Zweedse activa.
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen (30 september 2025: verlies van 11,5 miljoen €; 30 september 2024: opbrengst van 0,3 miljoen €) hebben voornamelijk betrekking op de Zweedse portefeuille. Deze portefeuille werd verkocht met een beperkte korting van 3,9% tussen de conventionele verkoopwaarde en de laatste reële waarde op 31 december 2024. Daarnaast werden wisselkoersverschillen, tijdens de historische periode dat deze activa werden aangehouden, reeds op kwartaalbasis in het eigen vermogen opgenomen en waren deze bijgevolg reeds verwerkt in de nettoactiefwaarde. Na het beëindigen van de activiteiten in Zweden moesten deze bedragen worden geherclassificeerd van het eigen vermogen naar de resultatenrekening en worden ze samen met het resultaat op de verkoop en de transactiekosten gepresenteerd.
Rekening houdend met de hierboven vermelde non-cash elementen, bedraagt het nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) 194,1 miljoen € (30 september 2024: 171,0 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ('basic earnings per share' zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 4,08 € (30 september 2024: 3,60 €).
16 Die variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 31 december 2024 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de waarderingsdeskundigen geschat werd op 30 september 2025. Het omvat tevens bijkomende acquisitiekosten en variaties in het gebruiksrecht van gronden en de grondreserve.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.4. Nettoactiefwaarde per aandeel
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel17 .
Vóór de impact (niet-monetair, d.w.z. non-cash) van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten18 bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 75,29 € op 30 september 2025 (31 december 2024: 75,70 € per aandeel).
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 75,29 | 75,70 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 0,69 | 0,91 |
| Nettoactiefwaarde | 75,97 | 76,61 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aantal aandelen | 30/09/2025 | 31/12/2024 | 30/09/2024 |
|---|---|---|---|
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Totaal aantal eigen aandelen | 855 | 8.067 | 67 |
| Aantal aandelen in omloop na aftrek van de eigen aandelen | 47.549.264 | 47.542.052 | 47.550.052 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) |
47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aantal dividendrechten 19 | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
17 De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde van 75,70 € per aandeel op 31 december 2024 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2024) omvatte bijgevolg nog het brutodividend dat in mei 2025 werd uitgekeerd.
18 Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van +0,69 € per aandeel op 30 september 2025 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die positief is ten bedrage van 32,7 miljoen € en die voornamelijk in de activa van de balans opgenomen is.
19 Rekening houdende met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
5. Vooruitzichten en dividend20
De raad van bestuur blijft met grote aandacht de evolutie van de economische, financiële en politieke context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
In de eerste negen maanden van 2025 hebben Aedifica's EPRA Earnings* (zowel absoluut als per aandeel) het vooropgestelde budget overtroffen. Rekening houdend met deze resultaten heeft Aedifica's raad van bestuur de vooruitzichten voor het lopende boekjaar bijgesteld. Op basis van de thans beschikbare informatie en de voorziene vastgoedportefeuille, en zonder rekening te houden met de transactiekosten met betrekking tot het ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen of andere onvoorziene ontwikkelingen, worden de huurinkomsten van het boekjaar 2025 geraamd op ca. 360 miljoen €. Dat leidt tot EPRA Earnings* van ca. 242 miljoen €. De raad van bestuur verwacht EPRA Earnings* van ca. 5,10 € per aandeel. Daarnaast herbevestigt de raad van bestuur de dividendvooruitzichten van 4,00 € (bruto) per aandeel, betaalbaar in mei 2026.
| Vooruitzichten voor 2025 | ||
|---|---|---|
| Geraamde huurinkomsten | 360 miljoen € | |
| EPRA Earnings* | 242 miljoen € | |
| EPRA Earnings* per aandeel | ca. 5,10 € | |
| Brutodividend | 4,00 € |
20 Aedifica's vooruitzichten op individuele basis. Er wordt geen rekening gehouden met de impact van het ruilbod.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
6. Maatschappelijk verantwoord ondernemen
6.1. Aedifica behaalt uitstekende ESG-ratings
Aedifica's MVO-inspanningen werpen vruchten af, zo blijkt uit de ESG-ratings die in 2025 werden behaald.
In haar zesde deelname aan de GRESB21 behaalde Aedifica 75/100 voor het referentiejaar 2024. Dat ligt in lijn met de score van vorig jaar (75/100) en het algemene GRESB-gemiddelde (76/100). Binnen de categorie 'Healthcare Listed' blijft Aedifica sterke ESG-prestaties neerzetten binnen een groeiende en steeds competitiever wordende groep van sectorgenoten. De vooruitgang van de Groep weerspiegelt haar sterke engagement op het vlak van duurzaamheid en waardecreatie op lange termijn.
Terwijl Aedifica haar uitstekende 'Negligible' Sustainalytics Risk Rating (9,6) behield, verbeterde de Groep haar MSCI-rating verder tot 'AAA'.
Daarnaast werd Aedifica's rapportering over haar inspanningen op het vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen in 2024 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag van maart 2025 en het milieugegevensrapport van juni 2025) voor het zesde jaar op rij bekroond met de 'EPRA sBPR Gold Award'.
Raadpleeg Aedifica's website om meer te weten te komen over haar duurzaamheidsscores.
7. Financiële kalender22
Financiële kalender Jaarlijks persbericht 31/12/2025 13/02/2026 – 07:30 CEST Jaarlijks verslag 2025 Maart 2026 Tussentijdse resultaten 31/03/2026 28/04/2026 – 17:40 CEST Gewone algemene vergadering 2026 12/05/2026 Uitkering van het dividend m.b.t. het boekjaar 2025 Mei 2026 Milieugegevensrapport 2025 Juni 2026 Halfjaarlijkse resultaten 30/06/2026 29/07/2026 – 07:30 CEST Tussentijdse resultaten 30/09/2026 27/10/2026 – 17:40 CEST
21/38
21GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) is een onafhankelijke vastgoedbenchmark die het duurzaamheidsbeleid van vastgoedvennootschappen beoordeelt. Elk jaar evalueert GRESB de duurzaamheidsprestaties van vastgoed op het gebied van milieu-, sociale en bestuurlijke aspecten (ESG) op basis van internationale rapportagekaders en regionale richtlijnen.
22 Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
Over Aedifica
Aedifica is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht die zich specialiseert in Europees zorgvastgoed, in het bijzonder vastgoed voor ouderenzorg. Aedifica heeft een portefeuille van 615 sites opgebouwd in België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Ierland en Spanje, met een waarde van ca. 6,2 miljard €.
Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (2006) en Euronext Amsterdam (2019) onder de volgende codes: AED; AED:BB (Bloomberg); AOO.BR (Reuters).
Sinds 2020 maakt Aedifica deel uit van de BEL 20, de referentie-index van Euronext Brussels. Bovendien maakt Aedifica sinds 2023 deel uit van de BEL ESG, de index die bedrijven volgt die het best presteren op ESG-criteria. Aedifica is ook opgenomen in de EPRA, Stoxx Europe 600 en GPR-indexen. De marktkapitalisatie bedroeg op 28 oktober 2025 ca. 3,0 miljard €.
Voorzichtigheid omtrent vooruitzichten
Dit persbericht bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
Voor alle bijkomende informatie
Ingrid Daerden
Chief Financial Officer
T +32 2 626 07 70 [email protected]
Delphine Noirhomme
Investor Relations Manager
T +32 2 626 07 70 [email protected]
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
Disclaimer met betrekking tot alle informatie over het ruilbod voor Cofinimmo-aandelen
BEHALVE IN BEPAALDE UITZONDERINGEN, IS DE INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET RUILBOD OP ALLE COFINIMMO-AANDELEN IN DIT RAPPORT NIET BESTEMD VOOR PUBLICATIE, VERSPREIDING OF OPENBAARMAKING, HETZIJ DIRECT OF INDIRECT, GEHEEL OF GEDEELTELIJK, IN OF NAAR DE VERENIGDE STATEN, AUSTRALIË, CANADA, HONGKONG, JAPAN, NIEUW-ZEELAND, ZWITSERLAND, ZUID-AFRIKA, HET VERENIGD KONINKRIJK OF ENIGE ANDERE LANDEN OF RECHTSGEBIEDEN WAAR DIT EEN SCHENDING VAN DE WETGEVING VAN DAT RECHTSGEBIED ZOU VORMEN OF WAARVOOR AANVULLENDE DOCUMENTEN MOETEN WORDEN VERSTREKT OF GEREGISTREERD, OF WAAR VOORAFGAAND AAN DE TOEPASSING VAN DE BELGISCHE WETGEVING EXTRA MAATREGELEN MOETEN WORDEN GENOMEN.
DIT RAPPORT VORMT GEEN AANBOD, NOCH EEN UITNODIGING TOT AANVAARDING VAN EEN AANBOD, TOT AANKOOP OF INSCHRIJVING OP EFFECTEN VAN AEDIFICA OF COFINIMMO.
ELK AANBOD ZAL ALLEEN WORDEN GEDAAN IN OVEREENSTEMMING MET DE OVERNAMEWET EN HET OVERNAMEBESLUIT (ELK ZOALS HIERIN GEDEFINIEERD), EN DOOR MIDDEL VAN EEN PROSPECTUS DAT MOET WORDEN GOEDGEKEURD DOOR DE FSMA IN OVEREENSTEMMING MET HET OVERNAMEBESLUIT EN ONDER VOORBEHOUD VAN DE VOORWAARDEN DIE DAARIN ZULLEN WORDEN OPGENOMEN.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
Bijlagen
1. Geconsolideerde resultatenrekening
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 271.791 | 251.045 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -436 | 7 |
| Nettohuurresultaat | 271.355 | 251.052 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 3 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
7.671 | 7.596 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| VII. | Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -7.678 | -7.544 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 444 | 602 |
| Vastgoedresultaat | 271.792 | 251.709 | |
| IX. | Technische kosten | -2.016 | -2.857 |
| X. | Commerciële kosten | 0 | -18 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -35 | -67 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -5.566 | -5.077 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -1.437 | -1.508 |
| Vastgoedkosten | -9.054 | -9.527 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 262.738 | 242.182 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -26.387 | -25.038 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -547 | -1.040 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 235.804 | 216.104 | |
| XVI. | Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -11.485 | 326 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 47.921 | -179 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 |
| Operationeel resultaat | 272.240 | 216.251 | |
| XX. | Financiële opbrengsten | 1.112 | 808 |
| XXI. | Netto-interestkosten | -37.927 | -33.654 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -4.215 | -3.845 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -10.508 | -17.494 |
| Financieel resultaat | -51.538 | -54.185 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | -353 | 480 |
| Resultaat voor belastingen | 220.349 | 162.546 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -25.468 | 8.493 |
| XXVI. | Exit taks | -264 | 135 |
| Belastingen | -25.732 | 8.628 | |
| Nettoresultaat | 194.617 | 171.174 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 501 | 175 | |
| Aandeelhouders van de groep | 194.116 | 170.999 | |
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 4,08 | 3,60 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 4,08 | 3,60 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
2. Geconsolideerde balans
| ACTIVA | 30/09/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 87.363 | 87.363 |
| B. | Immateriële vaste activa | 681 | 1.047 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 6.116.482 | 6.117.932 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 3.709 | 4.348 |
| E. | Financiële vaste activa | 41.514 | 54.273 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 765 | 823 |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | 24.195 | 31.586 |
| Totaal vaste activa | 6.274.709 | 6.297.372 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 75.980 | 100.207 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. | Handelsvorderingen | 29.037 | 19.526 |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 12.673 | 11.334 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 20.498 | 18.451 |
| G. | Overlopende rekeningen | 15.273 | 16.934 |
| Totaal vlottende activa | 153.461 | 166.452 | |
| TOTAAL ACTIVA | 6.428.170 | 6.463.824 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 30/09/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
||
| A. | Kapitaal | 1.203.638 | 1.203.638 |
| B. | Uitgiftepremies | 1.719.001 | 1.719.001 |
| C. | Reserves | 495.836 | 515.505 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 397.217 | 364.698 | |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
1.161 | 1.708 | |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
44.949 | 62.735 | |
| f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva | 82 | 58 | |
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | -5.246 | 33.471 | |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -49 | -459 | |
| j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioensregelingen | -363 | -363 | |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -84.884 | -88.576 | |
| m. Andere reserves | 0 | -669 | |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 136.978 | 136.099 | |
| o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode. |
5.991 | 6.803 | |
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 194.116 | 204.831 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.612.591 | 3.642.975 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 5.434 | 5.122 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.618.025 | 3.648.097 | |
| VERPLICHTINGEN | |||
| I. | Langlopende verplichtingen | 0 | |
| A. | Voorzieningen | 0 | |
| B. | Langlopende financiële schulden | 1.991.549 | 2.065.194 |
| a. Kredietinstellingen c. Andere |
1.200.493 791.056 |
1.263.111 802.083 |
|
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 97.631 | 94.901 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 8.624 | 10.922 | |
| D. | b. Andere Handelsschulden en andere langlopende schulden |
89.007 0 |
83.979 124 |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 150.540 | 133.238 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 2.239.720 | 2.293.457 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | |
| B. | Kortlopende financiële schulden | 508.428 | 0 448.442 |
| a. Kredietinstellingen | 128.328 | 134.392 | |
| c. Andere | 380.100 | 314.050 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 3.170 | 3.281 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 36.781 | 48.933 |
| a. Exit taks | 738 | 1.400 | |
| b. Andere | 36.043 | 47.533 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | |
| F. | Overlopende rekeningen | 22.046 | 21.614 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 570.425 | 522.270 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 2.810.145 | 2.815.727 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 6.428.170 | 6.463.824 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
3. Overzicht van het investeringsprogramma
| Projecten en renovaties (in miljoen €) 1 |
Uitbater | Huidig budget |
Inv. op 30/09/2025 |
Nog uit te voeren |
|---|---|---|---|---|
| Lopende projecten | 174 | 78 | 97 | |
| Oplevering 2025 | 37 | 35 | 2 | |
| FI | 8 | 7 | 1 | |
| Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' | Meerdere huurders | 3 | 2 | 1 |
| Finland – pipeline 'andere' | Meerdere huurders | 5 | 5 | 0 |
| IE | 16 | 16 | 1 | |
| Sligo Finisklin Road 2 | Coolmine Caring Services Group | 16 | 16 | 1 |
| ES | 12 | 12 | 0 | |
| Zamora Av.de Valladolid 2 | Neurocare Home | 12 | 12 | 0 |
| Oplevering 2026 | 82 | 30 | 52 | |
| DE | 7 | 3 | 4 | |
| Am Parnassturm | Vitanas | 5 | 3 | 2 |
| Seniorenzentrum Berghof | Azurit | 2 | 0 | 2 |
| FI | 49 | 17 | 32 | |
| Finland – pipeline 'woonzorgcentra' | Meerdere huurders | 32 | 9 | 23 |
| Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' | Meerdere huurders | 11 | 5 | 6 |
| Finland – pipeline 'andere' | Meerdere huurders | 6 | 3 | 3 |
| UK | 26 | 10 | 16 | |
| Lavender Villa | Emera | 7 | 1 | 6 |
| St. Joseph's | Emera | 3 | 2 | 2 |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 16 | 8 | 8 |
| Oplevering 2027 | 55 | 12 | 43 | |
| DE | 29 | 8 | 21 | |
| Seniorenquartier Gummersbach 2 | Specht Gruppe | 29 | 8 | 21 |
| IE | 27 | 5 | 22 | |
| Limerick cancer centre | UPMC & Bon Secours | 27 | 5 | 22 |
| Projecten onder opschortende voorwaarden/forward purchases | 14 | 0 | 14 | |
| Oplevering 2027 | 14 | 0 | 14 | |
| UK | 14 | 0 | 14 | |
| Homefield | Emera | 14 | 0 | 14 |
| TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA op 30/09/2025 | 189 | 78 | 111 | |
| Variatie van de reële waarde | 3 | |||
| Afrondingen & andere | 6 | |||
| Bedrag op de balans | 87 | |||
| Projecten/acquisities onder opschortende voorwaarden toegevoegd na 30/09/2025 | 13 | |||
| NL | 13 | |||
| Sinnehiem | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg | 13 | ||
| Projecten opgeleverd na 30/09/2025 | -5 | |||
| FI | -5 | |||
Vantaa Haravakuja Mehiläinen -5 TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA op 28/10/2025 197 1 De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet gelijk is aan het vermelde totaal. Bedragen
In de eerste negen maanden van 2025 werden er veertien nieuwe projecten toegevoegd aan het investeringsprogramma (voor een totaalbedrag van ca. 105 miljoen €), terwijl acht projecten werden voltooid (voor een totaalbedrag van ca. 75,5 miljoen €).
Na 30 september 2025 heeft Aedifica de acquisitie aangekondigd, onderworpen aan een nog te vervullen administratieve voorwaarde, van een woonzorgcentrum in Nederland voor ca. 13 miljoen €. Daarnaast heeft de Groep één ontwikkelingsproject in Finland voltooid ten bedrage van ca. 5,5 miljoen € (zie sectie 2.2 hierboven).
in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 30 september 2025 (0,87298 EUR/GBP).
2 Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze vaak al beperkte huurinkomsten, met name op de reeds verworven terreinen. De waarden van die terreinen werden dus niet meer in de tabel hierboven opgenomen. Dat verklaart waarom de geraamde investeringsbedragen verschillen van eerder vermelde bedragen.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4. Detail van de berekening van de alternatieve prestatiemaatstaven (Alternative Performance Measures – APM's)
Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit tussentijds financieel verslag zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De definities van APM's, zoals toegepast op de financiële staten van Aedifica, kunnen verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen worden gebruikt.
4.1. Vastgoedbeleggingen
Aedifica maakt gebruik van onderstaande prestatiemaatstaven om de waarde van haar vastgoed te bepalen. Deze prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze stellen het vastgoed voor dat op verschillende manieren wordt samengebracht om de lezer de meest relevante informatie aan te bieden.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 5.937.727 | 5.935.278 |
| + Activa bestemd voor verkoop | 75.980 | 100.207 |
| + Gebruiksrechten van gronden | 79.143 | 74.011 |
| + Grondreserve | 12.766 | 12.966 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen |
6.105.616 | 6.122.462 |
| + Projectontwikkelingen | 86.846 | 95.677 |
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille |
6.192.462 | 6.218.139 |
4.2. Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de prestaties van de vastgoedbeleggingen te illustreren na eliminatie van de gevolgen van wijzigingen in de vastgoedportefeuille.
| (x 1.000 €) | 01/01/2025 - 30/09/2025 |
01/01/2024 - 30/09/2024 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 271.791 | 251.045 |
| - Wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen | -21.470 | -8.212 |
| = Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* | 250.321 | 242.833 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.3. Gemiddelde kost van de schulden*
Aedifica gebruikt de gemiddelde kost van de schulden* en de gemiddelde kost van de schulden* (inclusief commissies op ongebruikte kredietlijnen) om de kost van haar financiële schuld te bepalen. Deze prestatie-maatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze staan voor de geannualiseerde netto-interestlasten na de doorrekening van interesten en interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 (en commissies op ongebruikte kredietlijnen) gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde financiële schuld (a) | 2.453.204 | 2.421.976 |
| XXI. Netto-interestkosten | -37.927 | -46.701 |
| Doorrekening van interesten (incl. in XX. Financiële opbrengsten) | 0 | 324 |
| Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 | 1.192 | 1.429 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (b) | -49.115 | -44.948 |
| Gemiddelde kost van de schulden* (b)/(a) | 2,0% | 1,9% |
| Commissies op ongebruikte kredietlijnen (incl. in XXII. Andere financiële kosten) | -2.852 | -3.514 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) (c) | -52.928 | -48.462 |
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) (c)/(a) | 2,2% | 2,0% |
4.4. Rentedekkingsratio* of Interest Cover Ratio* (ICR)
Aedifica gebruikt de rentedekkingsratio* om te meten in hoeverre zij in staat is te voldoen aan de rentebetalingsverplichtingen in verband met schuldfinanciering. De ratio moet ten minste gelijk zijn aan 2,0x. De rentedekkingsratio* wordt berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: 'Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijnen I tot XV van de geconsolideerde resultatenrekening) gedeeld door 'Netto-interestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van twaalf maanden.
| (x 1.000 €) | 01/10/2024 - 30/09/2025 |
01/01/2024 - 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM)1 | 309.956 | 290.256 |
| XXI. Netto-interestkosten (TTM)1 | -50.974 | -46.701 |
| Rentedekkingsratio of Interest Cover Ratio (ICR) | 6,1 | 6,2 |
1 .TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen twaalf maanden.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.5. Nettoschuld/EBITDA*
Deze APM geeft aan hoe lang een bedrijf op het huidige niveau zou moeten opereren om al zijn schulden af te betalen. Het wordt berekend door de netto financiële schulden, d.w.z. financiële schulden op lange en korte termijn min cash en cashequivalenten (teller), te delen door de EBITDA van de afgelopen twaalf maanden (TTM) (noemer). EBITDA is het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille plus afschrijvingen en waardeverminderingen.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Langlopende en kortlopende financiële schulden | 2.499.977 | 2.513.636 |
| - Kas en kasequivalenten | -20.498 | -18.451 |
| Netto schuld (IFRS) | 2.479.479 | 2.495.185 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1 | 309.956 | 290.256 |
| + Afschrijvingen op andere vaste activa (TTM) 1 | 2.509 | 2.508 |
| EBITDA (IFRS) | 312.465 | 292.764 |
| Netto schuld / EBITDA | 7,9 | 8,5 |
1 .TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen twaalf maanden.
De Nettoschuld/EBITDA-ratio is niet aangepast voor projecten in aanbouw of recent opgeleverde projecten die de schuld verhogen maar niet (of niet volledig) bijdragen aan de huurinkomsten.
4.6. Eigen vermogen
Het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die gebruikt wordt om het eigen vermogen vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten weer te geven. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de post 'totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap' zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.612.591 | 3.642.975 |
| - Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -32.721 | -43.214 |
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.579.870 | 3.599.761 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7. Key performance indicatoren volgens het EPRA-referentiesysteem
Aedifica verbindt zich ertoe om haar rapportering te standaardiseren om de kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie te verbeteren en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van haar investeerders. De volgende indicatoren worden beschouwd als APM's:
4.7.1. EPRA Earnings*
| EPRA Earnings* | 30/09/2025 | 30/09/2024 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| IFRS nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekening | 194.116 | 170.999 |
| Correcties om de EPRA Earnings* te berekenen: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | -47.921 | 179 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 11.485 | -326 |
| (iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| (iv) Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| (v) Depreciatie van goodwill | 0 | 0 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close out-kosten | 10.508 | 17.494 |
| (vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Aanpassingen m.b.t. de financieringsstructuur | 0 | 0 |
| (ix) Aanpassingen m.b.t. niet-operationele en uitzonderlijke posten | 0 | 0 |
| (x) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | 17.409 | -9.213 |
| (xi) EPRA correcties (i) tot (x) volgens joint-ventures | 162 | -498 |
| (xii) Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | 66 | -309 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 185.825 | 178.326 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings per aandeel (EPRA EPS - in €/aandeel) | 3,91 | 3,75 |
| EPRA Earnings verwaterd per aandeel (EPRA verwaterd EPS - in €/aandeel) | 3,91 | 3,75 |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7.2. EPRA Net Asset Value indicatoren
| Situatie op 30 september 2025 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.612.591 | 3.612.591 | 3.612.591 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
75,97 | 75,97 | 75,97 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
- | - | - |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.612.591 | 3.612.591 | 3.612.591 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - | - |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - | - |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - | - |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.612.591 | 3.612.591 | 3.612.591 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
149.662 | 149.662 | |
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -32.721 | -32.721 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -132.524 | -132.524 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -681 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 96.072 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 331.439 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - | - |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.106.131 | 3.641.488 | 3.621.300 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
86,35 | 76,58 | 76,16 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
|---|---|---|---|
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
3.585.245 | 59% | 100% |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
| Situatie op 31 december 2024 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
76,61 | 76,61 | 76,61 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
1.366 | 1.366 | 1.366 |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - | - |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - | - |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - | - |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van | 132.315 | 132.315 | |
| vastgoedbeleggingen | |||
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -43.214 | -43.214 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -132.524 | -132.524 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -1.047 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 115.013 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 333.915 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - | - |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.111.151 | 3.643.666 | 3.670.625 |
| Aantal aandelen in omloop | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
86,46 | 76,63 | 77,19 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
2.845.975 | 47% | 100% |
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7.3. EPRA Net Initial Yield* (NIY) en EPRA Topped-up NIY*
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
30/09/2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.255.663 | 1.173.570 | 665.720 | 1.192.925 | 1.251.880 | - | 450.825 | 33.990 | 6.024.573 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures) |
- | 4.210 | - | 71.770 | - | - | - | - | 75.980 |
| Min: Projectontwikkelingen | - | -10.200 | - | -16.907 | -28.910 | - | -19.119 | -11.710 | -86.846 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.255.663 | 1.167.580 | 665.720 | 1.247.788 | 1.222.970 | - | 431.706 | 22.280 | 6.013.707 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.634 | 78.021 | 70.230 | 83.807 | 24.431 | - | 42.860 | 458 | 331.441 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.287.297 | 1.245.601 | 735.950 | 1.331.595 | 1.247.401 | - | 474.566 | 22.738 | 6.345.148 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
74.171 | 64.428 | 40.918 | 80.338 | 74.448 | - | 22.571 | 314 | 357.188 |
| Vastgoedkosten 1 | -557 | -1.819 | -1.628 | -1.035 | -1.944 | - | -327 | -95 | -7.404 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
73.615 | 62.609 | 39.290 | 79.303 | 72.504 | - | 22.244 | 219 | 349.784 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-504 | 741 | 318 | - | - | - | 1.691 | 900 | 3.147 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
73.111 | 63.351 | 39.608 | 79.303 | 72.504 | - | 23.936 | 1.119 | 352.931 |
| EPRA NIY (in %) | 5,7% | 5,0% | 5,3% | 6,0% | 5,8% | - - |
4,7% | 0,0% | 5,5% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | - | 5,0% | 0,0% | 5,6% |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.254.966 | 1.166.330 | 665.440 | 1.274.181 | 1.169.900 | 40.485 | 435.256 | 24.397 | 6.030.955 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures) |
- | 14.690 | 7.800 | 24.561 | - | 53.156 | - | - | 100.207 |
| Min: Projectontwikkelingen | - | -4.864 | - | -19.852 | -38.190 | - | -10.496 | -22.275 | -95.677 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.620 | 78.727 | 69.460 | 85.243 | 22.533 | 3.980 | 42.315 | 37 | 333.915 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.286.586 | 1.254.883 | 742.700 | 1.364.133 | 1.154.243 | 97.621 | 467.075 | 2.159 | 6.369.400 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
71.785 | 63.368 | 40.369 | 71.623 | 68.279 | 5.683 | 22.209 | 124 | 343.442 |
| Vastgoedkosten 1 | -416 | -2.128 | -1.485 | -933 | -1.948 | -398 | -112 | -122 | -7.543 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
71.370 | 61.240 | 38.884 | 70.690 | 66.331 | 5.285 | 22.097 | 2 | 335.899 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-67 | 857 | 804 | 10.098 | - | 255 | 1.691 | - | 13.638 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
71.303 | 62.097 | 39.688 | 80.788 | 66.331 | 5.540 | 23.788 | 2 | 349.537 |
| EPRA NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,2% | 5,2% | 5,7% | 5,4% | 4,7% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,9% | 5,7% | 5,7% | 5,1% | 0,0% | 5,5% |
1 De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de 'vastgoedkosten' zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7.4. EPRA Vacancy Rate*
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
30/09/2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Vacancy rate (in %) |
| Segment | |||||||
| België | 54.569 | 53.771 | 505.527 | 73.667 | - | 70.411 | 0,0% |
| Duitsland | 48.049 | 45.766 | 557.911 | 65.170 | - | 65.440 | 0,0% |
| Nederland | 29.954 | 27.955 | 338.972 | 41.236 | 86 | 41.067 | 0,2% |
| Verenigd Koninkrijk | 64.837 | 62.829 | 335.228 | 80.338 | - | 83.435 | 0,0% |
| Finland | 51.033 | 50.090 | 325.338 | 74.448 | 255 | 72.180 | 0,4% |
| Zweden | - | - | - | - | - | - | - |
| Ierland | 17.827 | 17.471 | 117.368 | 24.262 | - | 23.527 | 0,0% |
| Spanje | 146 | 63 | 20.624 | 1.214 | - | 1.261 | 0,0% |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
266.415 | 257.945 | 2.200.968 | 360.336 | 340 | 357.321 | 0,1% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2025 |
1.884 | 1.760 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 3.011 | 3.009 | |||||
| Grondreserve | 45 | 24 | |||||
| Andere aanpassingen | - | - | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
271.355 | 262.738 |
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
30/09/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Vacancy rate (in %) |
| Segment | |||||||
| België | 50.581 | 49.751 | 487.732 | 69.394 | - | 64.820 | 0,0% |
| Duitsland | 46.265 | 43.778 | 557.911 | 64.506 | - | 65.197 | 0,0% |
| Nederland | 29.481 | 27.764 | 350.375 | 41.086 | 75 | 41.906 | 0,2% |
| Verenigd Koninkrijk | 52.668 | 50.878 | 338.187 | 78.911 | - | 81.455 | 0,0% |
| Finland | 45.324 | 43.958 | 287.789 | 65.414 | 141 | 63.846 | 0,2% |
| Zweden | 3.860 | 3.550 | 23.963 | 6.014 | - | 5.778 | 0,0% |
| Ierland | 17.030 | 16.808 | 117.368 | 22.436 | - | 21.582 | 0,0% |
| Spanje | 93 | -20 | 15.478 | 124 | - | 124 | 0,0% |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
245.302 | 236.467 | 2.178.802 | 347.886 | 216 | 344.708 | 0,1% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2024 |
2.979 | 2.985 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 2.205 | 2.196 | |||||
| Grondreserve | 566 | 534 | |||||
| Andere aanpassingen | - | - | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
251.052 | 242.182 |
1 Het totaal van de 'brutohuurinkomsten over de periode' dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRSresultatenrekening, komt overeen met het 'nettohuurresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
2 Het totaal van de 'nettohuurinkomsten over de periode' dat bepaald wordt in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRSresultatenrekening, komt overeen met het 'operationeel vastgoedresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 30 september 2025 of op 30 september 2024 waren getekend.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7.5. EPRA Cost Ratios*
| EPRA Cost ratios* (x 1.000 €) |
30/09/2025 | 30/09/2024 |
|---|---|---|
| Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten | -35.987 | -34.941 |
| Met verhuur verbonden kosten | -436 | 7 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | - | 3,00 |
| Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -7 | 52 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 444 | 602 |
| Technische kosten | -2.016 | -2.857 |
| Commerciële kosten | 0 | -18 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -35 | -67 |
| Beheerkosten vastgoed | -5.566 | -5.077 |
| Andere vastgoedkosten | -1.437 | -1.508 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -26.387 | -25.038 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -547 | -1.040 |
| EPRA Costs* (including direct vacancy costs) (A) | -35.987 | -34.941 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 35 | 67 |
| EPRA Costs* (excluding direct vacancy costs) (B) | -35.952 | -34.874 |
| Brutohuurinkomsten (C) | 271.791 | 251.045 |
| EPRA Cost Ratio* (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (A/C) | 13,2% | 13,9% |
| EPRA Cost Ratio* (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (B/C) | 13,2% | 13,9% |
| Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint-ventures) | 571 | 1.214 |
Zoals uitgelegd in toelichting 2.2 van Aedifica's jaarverslag 2024 (samenvatting van de informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen) activeert Aedifica de algemene en operationele uitgaven (erelonen voor projectbeheer, marketingkosten, juridische kosten, enz.) die rechtstreeks verband houden met projectontwikkelingen.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7.6. Geactiveerde investeringskosten
| Geactiveerde investeringskosten | Groep (excl. joint vent |
tures) | Joir | nt venture (evenredig aandeel) |
Totaal groep |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 30/09/2025 (9 maanden) |
BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 30/09/2025 (9 maanden) |
|
| Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
(• | ||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 50.208 | 441 | - | - | - | 39.966 | - | 2.300 | 7.501 | - | 50.208 |
| (2) Ontwikkeling | 59.412 | 411 | 5.787 | 132 | 14.427 | 30.154 | - | 6.826 | 1.675 | - | 59.412 |
| (3) Vastgoed in exploitatie | 6.609 | 93 | 678 | -31 | 5.118 | 1.304 | -133 | -420 | - | - | 6.609 |
| Incrementele verhuurbare ruimte | 5.222 | - | - | - | 5.047 | 175 | - | - | - | - | 5.222 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
1.387 | 93 | 678 | -31 | 71 | 1.129 | -133 | -420 | - | - | 1.387 |
| Capex-gerelateerde incentives | - | · - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Intercalaire interesten |
1.244 | - | 203 | - | 184 | 312 | - | 541 | 4 | - | 1.244 |
| Totaal capex | 117.473 | 945 | 6.668 | 101 | 19.729 | 71.736 | -133 | 9.247 | 9.180 | - | 117.473 |
| Variatie in de geprovisioneerde oedragen |
-1.231 | - | -203 | 31 | -184 | -883 | 133 | -121 | -4 | - | -1.231 |
| Totaal capex in cash | 116.242 | 945 | 6.465 | 132 | 19.545 | 70.853 | 0 | 9.126 | 9.176 | - | 116.242 |
| Geactiveerde nvesteringskosten |
Groep (excl. joint vent |
ures) | Joii | nt venture (evenredig aandeel) |
Totaal groep |
||||||
| x 1.000 € | 31/12/2024 (12 maanden) |
BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2024 (12 maanden |
|
| Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 224.987 | 45.854 | - | 25.172 | 143.681 | 9.280 | - | 1.000 | - | - | 224.987 |
| (2) Ontwikkeling | 136.084 | 4.772 | 9.835 | 5.398 | 19.569 | 56.690 | 6.772 | 17.502 | 15.546 | - | 136.084 |
| (3) Vastgoed in exploitatie | 8.616 | 545 | 2.269 | 1.624 | 2.162 | 1.970 | - | 46 | - | - | 8.616 |
| İncrementele | 3.025 | - | - | 89 | 2.037 | 899 | - | - | - | - | 3.025 |
| iiivesteriiigskosteri | ( | , | aandeel) | groep | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 31/12/2024 (12 maanden) |
BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2024 (12 maanden) |
|
| Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 224.987 | 45.854 | - | 25.172 | 143.681 | 9.280 | - | 1.000 | - | - | 224.987 |
| (2) Ontwikkeling | 136.084 | 4.772 | 9.835 | 5.398 | 19.569 | 56.690 | 6.772 | 17.502 | 15.546 | - | 136.084 |
| (3) Vastgoed in exploitatie | 8.616 | 545 | 2.269 | 1.624 | 2.162 | 1.970 | = | 46 | = | - | 8.616 |
| Incrementele verhuurbare ruimte | 3.025 | - | - | 89 | 2.037 | 899 | - | - | - | - | 3.025 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
5.591 | 545 | 2.269 | 1.535 | 125 | 1.071 | - | 46 | - | - | 5.591 |
| Capex-gerelateerde incentives | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | = | - | - | - | - | - |
| (4) Intercalaire interesten | 4.101 | 275 | 485 | 213 | 347 | 1.917 | 239 | 619 | 6 | - | 4.101 |
| Totaal capex | 373.788 | 51.446 | 12.589 | 32.407 | 165.759 | 69.857 | 7.011 | 19.167 | 15.552 | - | 373.788 |
| Variatie in de geprovisioneerde bedragen |
-5.508 | -309 | -485 | -213 | -347 | -3.230 | -299 | -619 | -6 | - | -5.508 |
| Totaal capex in cash | 368.280 | 51.137 | 12.104 | 32.194 | 165.412 | 66.627 | 6.712 | 18.548 | 15.546 | - | 368.280 |
<sup>1 Met inbegrip van forward purchases.
28 oktober 2025 – na sluiting van de markten
4.7.7. EPRA LTV*
| EPRA LTV* | 30/09/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Groep – zoals gerapporteerd |
Aandeel joint ventures |
Proportionele consolidatie Aandeel materiële geassocieerde vennootschappen |
Minderheids belangen |
Gecombineerd | |
| x 1.000 € | |||||
| Toe te voegen: | |||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.534.597 | - | 6.275 | 26.840 | 1.514.032 |
| Thesauriebewijzen | 380.100 | - | - | - | 380.100 |
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - |
| Private plaatsingen | 585.280 | - | - | - | 585.280 |
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - |
| Nettoschulden | - | - | - | 956 | -956 |
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - |
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - |
| Uit te sluiten: | |||||
| Kas en kasequivalenten | 20.498 | - | 4.930 | 34 | 25.394 |
| Nettoschuld (A) | 2.479.479 | - | 1.345 | 27.762 | 2.453.062 |
| Toe te voegen: | |||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - |
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.937.727 | - | 14.503 | 41.100 | 5.911.130 |
| Activa bestemd voor verkoop | 75.980 | - | 10.808 | 253 | 86.535 |
| Projectontwikkelingen | 86.846 | - | - | 433 | 86.413 |
| Grondreserve | 12.766 | - | - | 305 | 12.461 |
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - |
| Netto vorderingen | 4.929 | - | 510 | 12 | 5.427 |
| Financiële activa | - | - | - | - | - |
| Totale investeringsactiva (B) | 6.118.248 | - | 25.821 | 42.103 | 6.101.966 |
| LTV (A/B) | 40,53% | 40,20% |
| EPRA LTV* | 31/12/2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Proportionele consolidatie | |||||
| x 1.000 € | Groep – zoals gerapporteerd |
Aandeel joint ventures |
Aandeel materiële geassocieerde vennootschappen |
Minderheids belangen |
Gecombineerd |
| Toe te voegen: | |||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.614.531 | - | 9.551 | 26.776 | 1.597.306 |
| Thesauriebewijzen | 314.050 | - | - | - | 314.050 |
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - |
| Private plaatsingen | 585.055 | - | - | - | 585.055 |
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - |
| Nettoschulden | 18.073 | - | - | 896 | 17.177 |
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - |
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - |
| Uit te sluiten: | |||||
| Kas en kasequivalenten | 18.451 | 40 | 6.137 | 52 | 24.576 |
| Nettoschuld (A) | 2.513.258 | -40 | 3.414 | 27.620 | 2.489.012 |
| Toe te voegen: | |||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - |
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.935.278 | - | 16.320 | 40.789 | 5.910.809 |
| Activa bestemd voor verkoop | 100.207 | - | 17.907 | 227 | 117.887 |
| Projectontwikkelingen | 95.677 | 465 | - | 144 | 95.998 |
| Grondreserve | 12.966 | - | - | 328 | 12.638 |
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - |
| Netto vorderingen | - | 4 | 390 | - | 394 |
| Financiële activa | - | - | - | - | - |
| Totale investeringsactiva (B) | 6.144.128 | 469 | 34.617 | 41.488 | 6.137.726 |
| LTV (A/B) | 40,91% | 40,55% |