Earnings Release • Sep 5, 2016
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Naamloze vennootschap Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Maatschappelijke zetel: Louizalaan 331-333, 1050 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de "Vennootschap")
De strategie van Aedifica, die voornamelijk is gebaseerd op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa, heeft het vertrouwen van de markt genoten. Dit is onder meer tot uiting gekomen in de evolutie van de beurskoers die gedurende het boekjaar van 50,30 € op 30 juni 2015 gestegen is tot 69,68 € op 30 juni 2016.
Een jaar na de kapitaalverhoging van 153 miljoen € van juni 2015, heeft Aedifica een indrukwekkende reeks nieuwe investeringen gedaan (zie tabel hieronder), uitsluitend in het segment van huisvesting voor senioren. Zo werden tijdens het boekjaar 2015/2016 niet minder dan 12 gebouwen toegevoegd aan het patrimonium van de Vennootschap (waarbij uitbreidingen, herontwikkelingen, enz. nog niet eens zijn meegerekend), wat het aantal sites voor huisvesting van senioren op 80 brengt. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen, die tijdens het vorige boekjaar de kaap van één miljard € overschreden heeft, bedraagt 1.157 miljoen €. Dat houdt een stijging in van 152 miljoen € (hetzij 15%) in één jaar.
| (in miljoen €) | Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
Ontwikkelings projecten |
Totaal | ||
|---|---|---|---|---|---|
| uitgevoerd | onderworpen aan opschortende voorwaarden |
||||
| Résidence de la Houssière | België | 10 | - | - | 10 |
| Senior Flandria | België | 10 | - | - | 10 |
| Mechelen | België | - | - | 17 | 17 |
| Vinkenbosch | België | 4 | - | 12 | 16 |
| Kalletal (uitbreiding) | Duitsland | 3 | - | - | 3 |
| Heydeveld | België | 9 | - | - | 9 |
| Oostende | België | - | 11 | - | 11 |
| Prinsenhof | België | 6 | - | 4 | 10 |
| Husum | Duitsland | 7 | - | - | 7 |
| Holland | Nederland | 12 | - | - | 12 |
| Benvenuta | Nederland | 3 | - | - | 3 |
| Molenenk | Nederland | - | - | 10 | 10 |
| Walgaerde | Nederland | - | 4 | - | 4 |
| Residentie Poortvelden1 | België | 12 | - | - | 12 |
| Leopoldspark1 | België | 21 | - | - | 21 |
| Saksen Weimar | Nederland | 8 | - | - | 8 |
| Foyer de Lork (portefeuille) | België | 97 | - | - | 97 |
| Martha Flora Lochem | Nederland | 2 | - | - | 2 |
| Martha Flora Rotterdam | Nederland | - | 8 | - | 8 |
| Jardins de la Mémoire | België | - | 11 | - | 11 |
| Vitanas (portefeuille) | Duitsland | 59 | - | 1 | 60 |
| Totaal op 31 augustus 2016 | 263 | 35 | 44 | 342 |
1 Realisaties van akkoorden die in 2014 werden afgesloten.
De uitbreiding van de portefeuille heeft gebeurde voornamelijk in België, en in mindere mate in Duitsland, maar ook, en dat is het grote nieuws van het voorbije boekjaar, in Nederland, waar de groep al 4 vastgoedbeleggingen in exploitatie bezit.
Maar Aedifica doet meer dan investeren. De Vennootschap blijft gefocust op het beheer van haar bestaande vastgoedpatrimonium. Het resultaat van deze inzet uit zich in een uitstekende huuromzet (stijging van 20%), een stijgende exploitatiemarge van 80% en in het beheer van de financiële lasten. Het nettoresultaat (zonder "non cash" elementen die het gevolg zijn van de toepassing van de boekhoudkundige normen met betrekking tot de indekkingsinstrumenten en de vastgoedbeleggingen) is met 35% gestegen tot 34,3 miljoen € (tegenover 25,5 miljoen € op 30 juni 2015), hetzij 2,43 € per aandeel (tegenover 2,39 € per aandeel op 30 juni 2015). Dit resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het budget (zowel qua huurinkomsten als qua resultaat vóór variaties in de reële waarde). Men zal met tevredenheid opmerken dat de verwatering van het resultaat (vóór variaties in de reële waarde), mathematisch veroorzaakt door de kapitaalverhoging van juni 2015, meer dan gecompenseerd werd door de prestaties van de Vennootschap, en dat in minder dan een half jaar tijd.
De geconsolideerde schuldgraad bedraagt 42,5% op 30 juni 2016 (tegenover 37,0% op 30 juni 2015).
Wat de hoger vermelde "non cash"-elementen betreft, die geen invloed hebben op de hoogte van het voorgestelde dividend, vertegenwoordigde de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen) een latente meerwaarde (dus "non cash") van meer dan 10 miljoen € die in het resultaat wordt opgenomen, terwijl de constante daling van de interestvoeten op de financiële markten een latente minwaarde hebben veroorzaakt (dus "non cash") van 6 miljoen € op de indekkingsinstrumenten.
Het nettoresultaat van Aedifica bedraagt als gevolg daarvan 40 miljoen € (tegenover 45 miljoen € voor het boekjaar 2014/2015).
Rekening houdend met de hierboven aangetoonde prestaties zal de raad van bestuur van Aedifica aan de gewone algemene vergadering voorstellen om een brutodividend van 2,10 € per aandeel uit te keren (onderworpen aan een roerende voorheffing van 27%). Dat is hoger dan het budget en is een stijging van 5% in vergelijking met het dividend dat voor het vorige boekjaar werd uitgekeerd.
Gelet op de bovenvermelde schuldgraad, is de Vennootschap na 10 jaar aanwezigheid op Euronext klaar om op de ingeslagen weg voor te gaan en dus het groeiritme voort te zetten dat haar aandeelhouders al sinds oktober 2006 hebben kunnen waarderen. Voor het boekjaar 2016/2017 zijn al nieuwe investeringsopportuniteiten, die volledig in de door de markt geplebesciteerde investeringsstrategie van Aedifica passen, in onderhandeling op de sluitingsdatum van het boekjaar 2015/2016, zowel in België als in Duitsland en Nederland; de acquisitie onder opschortende voorwaarden voor 60 miljoen € van een portefeuille van vijf Duitse rustoorden die op 6 juni 2016 werd aangekondigd is daar een mooi voorbeeld van. Zonder rekening te houden met nieuwe opportuniteiten wordt de toekomstige groei van de vennootschap eveneens gevrijwaard door bestaande afspraken inzake acquisities, renovaties, uitbreidingen en herontwikkelingen van talrijke sites. Die projecten sluiten perfect aan bij de strategie van de vennootschap, die er in het segment van de huisvesting voor senioren onder meer op gericht is zowel bestaande vastgoedsites door ontwikkeling te versterken en te verbeteren als in samenwerking met huurders/operatoren nieuwe projecten te ontwikkelen. De pipeline van dergelijke projecten vertegenwoordigde op 30 juni 2016 een gecumuleerd investeringsbudget van 252 miljoen €. Dit bedrag zal binnen een periode van vier jaar geïnvesteerd worden. Deze strategie maakt het mogelijk om een portefeuille op te bouwen van kwalitatief goede gebouwen die interessante nettorendementen bieden.
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Voor 2016/2017 voorziet de raad van bestuur, in het onstabiele klimaat dat de wereld thans in de greep houdt, een stijgend brutodividend van 2,25 € per aandeel (die volgens het persbericht van de Belgische Minister van Financiën van 10 juni 2016 aan een verlaagde roerende voorheffing van 15% onderworpen zou kunnen zijn).
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
- Acquisitie van het woonzorgcentrum Résidence de la Houssière in 's-Gravenbrakel (provincie Henegouwen)
Op 2 juli 2015 heeft Aedifica (samen met haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV) 100 % van de aandelen van de vennootschap La Croix Huart NV verworven. La Croix Huart is de eigenaar van het terrein, gelegen in 's-Gravenbrakel, waarop het woonzorgcentrum Résidence de la Houssière is gebouwd. Résidence de la Houssière heeft een uitstekende ligging in een groene omgeving, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van 's-Gravenbrakel, een gemeente van ca. 20.000 inwoners, gelegen op een twintigtal kilometer van Bergen. Het woonzorgcentrum telt thans 94 bedden. Het initiële gebouw, dat dateert van het einde van de jaren 90, werd in 2006 uitgebreid met een nieuwe vleugel. De site omvat eveneens een terrein van ca. 1,5 ha, wat een uitbreidingspotentieel biedt. De site wordt uitgebaat door de NV Résidence de la Houssière, een lokale speler met meer dan 20 jaar ervaring in de seniorenzorg. De conventionele aanschaffingswaarde van de site (inclusief terrein) bedraagt ca. 10 miljoen €. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6% op basis van een triple net langetermijnovereenkomst van 27 jaar. Deze transactie werd in twee fases uitgevoerd:
Op 9 juli 2015 heeft Aedifica (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen van de vennootschappen Senior Hotel Flandria NV en Patrimoniale Flandria NV verworven. Senior Hotel Flandria NV is de eigenaar van het assistentiewoningengebouw Senior Flandria, gelegen te Brugge. Patrimoniale Flandria NV is de eigenaar van het terrein waarop het assistentiewoningengebouw is gelegen. Het assistentiewoningengebouw Senior Flandria heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Brugge, de hoofdplaats van de provincie West-Vlaanderen, die ca. 117.000 inwoners telt. Het gebouw, dat dateert van 1991, telt thans 108 appartementen met één slaapkamer en gemeenschappelijke ruimten (globale oppervlakte van ca. 6.500 m²). Het gebouw verkeert in zeer goede staat van onderhoud en maakte reeds het voorwerp uit van een renovatieprogramma (o.a. inzake de badkamers). Het is een "erkend serviceflatgebouw" bestemd voor de huisvesting van senioren waar naast de huisvesting op zich tevens diverse faciliteiten (conciërge, beveiliging, oproepsysteem, restaurant, fitness, bar, …), diensten (animatie, kapper, klusjesdienst, poetsdienst) en zorg (kinesitherapie, verzorging, thuisverpleging) beschikbaar zijn. De conventionele aanschaffingswaarde van de site (inclusief terrein) bedraagt ca. 10 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de bvba Happy Old People (gecontroleerd door de Armonea-groep) op basis van een triple net langetermijnhuurovereenkomst waarvan de resterende duur ca. 20 jaar is. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6%.
- Kaderovereenkomst voor de bouw van een woonzorgcentrum in Mechelen (provincie Antwerpen)
Op 29 september 2015 heeft Aedifica de ondertekening van een kaderovereenkomst gemeld voor de bouw van een woonzorgcentrum. De site voor het project heeft een goede ligging in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Mechelen, een stad die ca. 84.000 inwoners telt. De wijk waarin het project is gelegen, zal het voorwerp uitmaken van een herontwikkeling die tegen 2025 voltooid zal zijn. Het project, waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd, bestaat uit de bouw van een nieuw woonzorgcentrum dat 128 eenheden zal tellen (100 bedden en 28 assistentiewoningen). De werken zullen in principe in 2017 aanvangen. De voorlopige oplevering van de werken wordt verwacht in het derde kwartaal van 2018. Vanaf de voorlopige oplevering zal Aedifica (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen verwerven van de vennootschap die de site in bezit heeft. De conventionele aanschaffingswaarde van de site bedraagt ca. 17 miljoen €. Het woonzorgcentrum zal worden uitgebaat door de VZW Het Spreeuwenhof (een entiteit van de Armoneagroep) op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initieel triple net rendement zal ca. 6% bedragen. Deze kaderovereenkomst is onderworpen aan opschortende voorwaarden zoals het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning.
- Acquisitie van het woonzorgcentrum Vinkenbosch in Hasselt (provincie Limburg)
Op 1 oktober 2015 heeft Aedifica (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen van de vennootschap Vinkenbosch NV verworven. Vinkenbosch NV is de eigenaar van het woonzorgcentrum Vinkenbosch dat een uitstekende ligging heeft in een residentiële wijk, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Kermt, deelgemeente van de stad Hasselt. Deze stad, hoofdplaats van de provincie Limburg, telt ca. 75.000 inwoners. De site omvat een bestaand gebouw en een onbebouwd terrein. Het bestaande gebouw, dat gedeeltelijk dateert van de jaren 90, telt thans 59 bedden. Een ontwikkelingsproject is gepland met het oog op (i) de constructie van een nieuw woonzorgcentrum op het onbebouwde terrein en (ii) de renovatie van het bestaande gebouw. Na uitvoering van dit project zal de totale capaciteit van de site 100 eenheden bedragen (80 eenheden in het woonzorgcentrum en 20 assistentiewoningen in het bestaande gebouw). Het investeringsbudget voor het project bedraagt ca. 12 miljoen €. De oplevering van de nieuwbouw wordt verwacht voor eind 2016. De conventionele aanschaffingswaarde van de bestaande site (inclusief terrein) bedraagt ca. 4 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de VZW Vinkenbosch (een entiteit van de groep Senior Living Group) op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6%. Na de uitvoering van het hoger vermelde project zal de totale investering dus ca. 16 miljoen € bedragen.
- Acquisitie van het woonzorgcentrum Heydeveld in Opwijk (provincie Vlaams-Brabant)
Op 2 oktober 2015 heeft Aedifica het woonzorgcentrum Heydeveld verworven. Het woonzorgcentrum Heydeveld heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Opwijk. Het gebouw, dat dateert van 2005, telt thans 75 bedden. De site biedt nog een belangrijk ontwikkelingspotentieel. De operatie werd uitgevoerd via:
De transactie werd deels gefinancierd door de uitgifte van 19.856 nieuwe Aedifica-aandelen voor een waarde van 1 miljoen €. De nieuwe aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. Ze geven sinds 2 oktober 2015 recht op een dividend en zullen op de beurs genoteerd worden na de coupononthechting met betrekking tot het dividend van het boekjaar 2015/2016 die in principe zal plaatsvinden op 2 november 2016. De conventionele aanschaffingswaarde van de gehele site bedraagt ca. 9 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de VZW Heydeveld op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6%. De VZW Heydeveld is een lokale speler met meer dan 10 jaar ervaring in de seniorenzorg.
- Kaderovereenkomst voor de acquisitie van een woonzorgcentrum in Oostende (provincie West-Vlaanderen)
In oktober 2015 heeft Aedifica een kaderovereenkomst gesloten (onder opschortende voorwaarden) met Zorgvastgoed BVBA en Yoka NV die haar toelaat om de aandelen van een vennootschap te verwerven. Deze vennootschap is eigenaar van een site voor huisvesting van senioren in Oostende. De aanschaffingswaarde van dit onroerend goed zal ca. 11 miljoen € bedragen.
Op 17 december 2015 heeft Aedifica het woonzorgcentrum Prinsenhof verworven. Het woonzorgcentrum heeft een goede ligging in een groene omgeving naast een park, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Koersel, deelgemeente van Beringen, een stad van ca. 45.000 inwoners. Het gebouw, dat dateert van de jaren 80, telt 41 bedden. Een uitbreidingsproject is thans in uitvoering. Dit project betreft de bouw van een nieuwe vleugel om de capaciteit van de site op ca. 90 eenheden te brengen. De voorlopige oplevering van de uitbreiding wordt verwacht voor het tweede semester van 2016. WZC Prinsenhof NV heeft het bestaande gebouw en het terrein in natura ingebracht in Aedifica NV, in ruil voor nieuw uitgegeven Aedifica-aandelen. De conventionele aanschaffingswaarde (c.q. de inbrengwaarde) van het woonzorgcentrum bedraagt ca. 6 miljoen €. De transactie werd volledig gefinancierd door de uitgifte van 104.152 nieuwe Aedifica-aandelen. De nieuwe aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. Ze zijn sinds 21 december 2015 beursgenoteerd en geven recht op een dividend voor het boekjaar 2015/2016, met dien verstande dat het verwachte dividend met betrekking tot de periode van 1 juli 2015 tot 17 december 2015 door de inbrenger ten gunste van Aedifica ten laste werd genomen. Na de uitbreidingswerken zal de conventionele aanschaffingswaarde ca. 10 miljoen € bedragen (hetzij een uitbreidingsbudget van ca. 4 miljoen €). Het woonzorgcentrum wordt uitgebaat door WZC Prinsenhof VZW op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initiële huurrendement (triple net) bedraagt ca. 6%. WZC Prinsenhof VZW is een lokale speler in de sector van de seniorenzorg.
Aedifica heeft (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) woonzorgcentrum Residentie Poortvelden verworven. Het woonzorgcentrum is gelegen in Aarschot (29.000 inwoners, provincie Vlaams-Brabant), op ongeveer 20 km van Leuven. Residentie Poortvelden heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk. Het gebouw werd op 3 maart 2016 opgeleverd. De site bestaat uit een woonzorgcentrum en een serviceflatgebouw. Het woonzorgcentrum biedt plaats aan 60 residenten en het serviceflatgebouw telt 24 assistentiewoningen. De groep Aedifica heeft de eigendom van de site verworven met ingang op 24 maart 2016. De operatie werd in twee fases uitgevoerd, ter voltrekking van een princiepsakkoord dat op 12 juni 2014 werd aangekondigd:
De overeenkomst die gesloten werd voor het woonzorgcentrum is een niet-opzegbare triple net langetermijnhuurovereenkomst van 27 jaar. Inzake de assistentiewoningen neemt Vulpia de uitbating op in het kader van een terbeschikkigstellingsovereenkomst. Aedifica zal deze assistentiewoningen aan derden verkopen, aangezien de GVV deze in dit geval als niet-strategische activa beschouwt. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 6% voor een conventionele aanschaffingswaarde voor de gehele site (inclusief terrein) van ca. 12 miljoen €. De uitbater van het woonzorgcentum is een entiteit van de groep Vulpia. Vulpia is een Belgische onderneming die aanwezig is op de private markt voor seniorenzorg sinds 2002. De groep is al uitbater van meerdere sites van Aedifica.
Aedifica heeft (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) woonzorgcentrum Leopoldspark verworven. De site Leopoldspark maakt deel uit van een gemengd residentieel en commercieel nieuwbouwproject in Leopoldsburg, een gemeente met ca. 15.000 inwoners. De site heeft een uitstekende ligging in het centrum van de gemeente, in de onmiddellijke nabijheid van het station, en telt 128 eenheden in het woonzorgcentrum en 22 assistentiewoningen. Aedifica meldde op 18 december 2014 de ondertekening van een overeenkomst onder opschortende voorwaarden met het oog op de toekomstige verwerving van 100% van de aandelen van de vennootschap RL Invest NV. Deze vennootschap is de eigenaar van het woonzorgcentrum en het assistentiewoningengebouw Leopoldspark, waarvan de voorlopige oplevering plaatsvond op 10 maart 2016. Aedifica en haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV hebben op 29 maart 2016 100% van de aandelen van RL Invest NV verworven. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de Vulpia-groep op basis van een triple net langetermijnovereenkomst van 27 jaar. De conventionele aanschaffingswaarde van de site bedraagt ca. 21 miljoen €. Deze langetermijnovereenkomst brengt een initieel triple net rendement van ca. 5,5% op.
Op 24 mei 2016 heeft Aedifica een akkoord gemeld met betrekking tot de verwerving van acht sites van huisvesting voor senioren in België. Dit akkoord was aan opschortende voorwaarden onderworpen die op 19 augustus 2016 vervuld werden. De portefeuille bestaat uit acht woonzorgcentra in de Belgische provincies Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant die gericht zijn op de huisvesting voor senioren met hoge zorgbehoeften. Alle sites werden tussen 1996 en 2015 gebouwd of herontwikkeld. Woonzorgcentrum Oosterzonne is gelegen in het centrum van Zutendaal (8.000 inwoners, provincie
Limburg). Het gebouw wordt sinds 2015 herontwikkeld om 82 residenten te huisvesten. Een laatste fase van deze herontwikkeling is in de zomer van 2016 opgeleverd. Woonzorgcentrum De Witte Bergen is gelegen in Lichtaart, een deelgemeente van Kasterlee (18.000 inwoners, provincie Antwerpen). De site bevindt zich in een bosrijke omgeving en biedt plaats aan 119 residenten. Woonzorgcentrum Seniorenhof is gelegen in Tongeren (31.000 inwoners, provincie Limburg). Seniorenhof bevindt zich in een landelijke omgeving en biedt plaats aan 52 residenten. De site biedt eveneens de mogelijkheid om het woonzorgcentrum verder uit te breiden. Woonzorgcentrum Beerzelhof is gelegen in Beerzel, een deelgemeente van Putte (17.000 inwoners, provincie Antwerpen). De site bevindt zich in een groene omgeving en biedt plaats aan 61 residenten. Woonzorgcentrum Uilenspiegel is gelegen in Genk (65.000 inwoners, provincie Limburg). De site bevindt zich in een woonwijk in een groene omgeving en biedt plaats aan 97 residenten. De site biedt eveneens de mogelijkheid om het woonzorgcentrum verder uit te breiden. Woonzorgcentrum Coham is gelegen in Ham (11.000 inwoners, provincie Limburg). De site ligt vlakbij een bosrijk gebied en biedt plaats aan 120 residenten. De site biedt eveneens de mogelijkheid om het woonzorgcentrum verder uit te breiden. Woonzorgcentrum Sorgvliet is gelegen in Linter (7.000 inwoners, provincie Vlaams-Brabant). De site bevindt zich in een woonwijk in een landelijk gebied en biedt plaats aan 83 residenten. Woonzorgcentrum Ezeldijk is gelegen in Diest (23.000 inwoners, provincie Vlaams-Brabant). De site bevindt zich in een groene omgeving aan de rand van het stadscentrum, vlakbij het Warandepark. De laatste fase van de nieuwbouw van het woonzorgcentrum is sinds kort opgeleverd. Ezeldijk biedt plaats aan 105 residenten.
De operatie werd als volgt worden uitgevoerd (zie sectie 2.2.):
De gecumuleerde aanschaffingswaarde van deze acht sites bedraagt ca. 97 miljoen €. De operatie wordt deels gefinancierd door middel van de kredietlijnen van Aedifica, en deels via de bestaande investeringskredieten in de over te nemen vennootschappen. De uitbater van de woonzorgcentra is VZW Foyer de Lork. De groep Senior Living Group heeft de feitelijke controle over VZW Foyer de Lork overgenomen. De huurovereenkomsten voor deze acht sites zijn niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomsten. Het initiële brutohuurrendement bedraagt meer dan 5% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 97 miljoen €.
Op 28 juni 2016 heeft Aedifica een akkoord gemeld met betrekking tot de acquisitie van een site van huisvesting voor senioren, Jardins de la Mémoire, gelegen in Anderlecht (115.000 inwoners, Brussels Hoofdstedelijk Gewest). De site heeft een uitstekende ligging vlakbij de Brusselse Ring op de universitaire campus van de Université libre de Bruxelles ("ULB"), waar ook het Erasmusziekenhuis zich bevindt. Het woonzorgcentrum is gespecialiseerd in de opvang van personen met dementie. Het gebouw werd voltooid in 2005. Jardins de la Mémoire biedt plaats aan 110 residenten, verdeeld over 70 eenpersoonskamers en 20 tweepersoonskamers. Deze investering zal in de loop van de komende maanden worden uitgevoerd door de inbreng in natura van de eigendom van het gebouw en een erfpachtrecht op de grond, evenals door de overname van een bestaande lening. De conventionele aanschaffingswaarde van het ingebrachte onroerend goed bedraagt ca. 11 miljoen € en de lening ca. 7 miljoen €. Nieuwe Aedifica-aandelen zullen dus uitgegeven worden voor een bedrag van ca. 4 miljoen €. Het terrein waarop het gebouw zich bevindt, is voorwerp van een erfpachtovereenkomst met een resterende duur van 83 jaar. De ULB behoudt de naakte eigendom van dit terrein. De uitbater
van het woonzorgcentrum is de VZW Les Jardins de la Mémoire, die in de loop van de zomer 2016 een entiteit van de groep Senior Living Group zal worden. De overeenkomst die gesloten werd voor het woonzorgcentrum is een niet-opzegbare triple net langetermijnhuurovereenkomst. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 6% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 11 miljoen €.
Op 18 januari 2016 meldde Aedifica de acquisitie van het rustoord Käthe-Bernhardt-Haus in Schleswig-Holstein (Duitsland). Na de vervuling van de opschortende voorwaarden werd de eigendom en het genot van het gebouw op 1 maart 2016 door Aedifica NV verworven. Het rustoord Käthe-Bernhardt-Haus heeft een uitstekende ligging in het centrum van Husum, in de onmiddellijke nabijheid van het ziekenhuis Klinik Husum. Husum is een stad aan de Duitse Noordzeekust die ca. 22.000 inwoners telt en die is gelegen in de deelstaat Schleswig-Holstein. Het gebouw, dat dateert van 2009, telt thans 65 eenpersoonskamers en 18 assistentiewoningen. Het rustoord wordt uitgebaat door een dochtervennootschap van het Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V., een tak van het Deutsches Rotes Kreuz (het Duitse Rode Kruis), een van de belangrijkste non-profitverenigingen van Duitsland. Op het vlak van seniorenzorg biedt de organisatie talrijke diensten aan voor ouderen, zoals thuiszorg, noodoproepsystemen en gespecialiseerd transport. Het Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V. baat 5 rustoorden uit. Aedifica verheugt zich over deze nieuwe samenwerking met een kwaliteitsvolle Duitse speler in de zorgsector. De met deze uitbater gesloten huurovereenkomst is een niet-opzegbare langetermijnhuurovereenkomst met een duur van ca. 25 jaar. Het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw zijn ten laste van de eigenaar. Het initieel brutohuurrendement (double net) voor dit rustoord bedraagt ca. 7%. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 7 miljoen €. De transactie werd gefinancierd door middel van de kredietlijnen van de Vennootschap en door de overname van een (met betrekking tot het gebouw) reeds bestaand krediet.
Op 1 maart 2016 heeft Aedifica een portefeuille van 4 sites van huisvesting voor senioren in Nederland verworven. De portefeuille bestaat uit vier kleinschalige exclusieve woonzorglocaties in het hogere segment van de markt en gericht op de huisvesting van senioren met (hoge) zorgbehoeften. De zorgresidentie Holland is gelegen in Baarn (25.000 inwoners, provincie Utrecht), op ongeveer 10 km van Hilversum. Baarn geniet van een ruime bekendheid in Nederland omwille van de koninklijke residenties Paleis Soestdijk en kasteel Drakensteyn. De zorgresidentie ligt in een historische villawijk, naast het centrale park. De locatie bestaat uit twee aaneengesloten historische panden, beide beschermde monumenten, die geheel in 2014/2015 zijn gerenoveerd om 34 residenten in een uitzonderlijk kader te huisvesten. De zorgresidentie Benvenuta is gelegen in Hilversum (88.000 inwoners, provincie Noord-Holland). Hilversum staat bekend als 'tuinstad' en 'villadorp' door de prominente aanwezigheid van natuur, tuinen en villa's. Daarnaast bevinden zich in Hilversum de belangrijkste mediabedrijven en televisieomroepen van Nederland. De zorgresidentie heeft een uitmuntende locatie in een residentiële wijk die volledig door groen omgeven wordt, op een boogscheut
van het centrum van Hilversum. Het historische gebouw is een rijksmonument dat in 2009 herontwikkeld werd om 10 residenten in een uitzonderlijk kader te huisvesten. De zorgresidentie Molenenk is een nog te bouwen residentie (nieuwbouw) in Deventer (99.000 inwoners, provincie Overijssel), 20 km ten oosten van Apeldoorn. De locatie bevindt zich in een groene omgeving aan de rand van het stadscentrum, vlakbij een groot park dat talrijke recreatiemogelijkheden biedt. Het gebouw zal worden voltooid in 2017 en zal ca. 40 residenten kunnen huisvesten. De zorgresidentie Walgaerde is een nog te verbouwen residentie (verbouwing) in Hilversum (provincie Noord-Holland), in dezelfde wijk als Benvenuta. Na de voltooiing van interne verbouwingswerken (voorzien voor 2016 of 2017), zal het gebouw, ook een beschermd monument, ca. 15 residenten kunnen ontvangen. Aedifica NV heeft recent een Nederlandse 100%-dochtervennootschap opgericht, Aedifica Nederland BV, om deze investeringen uit te voeren:
De uitbater van de vier locaties is de groep Domus Magnus, een Nederlandse onderneming die aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg sinds 2005. De groep zal in de nabije toekomst nog verschillende locaties in exploitatie nemen, zoals onder meer Molenenk en Walgaerde. Het hoofdkantoor van de groep is gevestigd in Haarlem. Voor het derde jaar op rij kreeg de groep in Nederland het "Gouden PREZO" (afkorting van PREstaties in de ZOrg) keurmerk toegekend, het hoogste keurmerk voor verantwoorde zorg én verantwoord ondernemerschap. Domus Magnus heeft in februari 2016 de exploitaties van sectorgenoot DS Verzorgd Wonen (de oorspronkelijke exploitant van de thans door Aedifica Nederland BV verworven locaties) overgenomen. Domus Magnus neemt hierdoor een leidende rol op in de beginnende consolidatie van de Nederlandse particuliere zorgmarkt. De overeenkomsten die gesloten werden of zullen worden voor deze vier sites zijn niet-opzegbare triple net langetermijnhuurovereenkomsten van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 7% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 30 miljoen €.
Aedifica meldde op 13 mei 2016 de acquisitie van een nieuwe site van huisvesting voor senioren in Nederland. Zorgresidentie Saksen Weimar is een kleinschalige woonzorglocatie in het midden- tot hogere segment van de markt en is gericht op de huisvesting van senioren met (hoge) zorgbehoeften, gelegen in Arnhem (150.000 inwoners, provincie Gelderland). De zorgresidentie ligt in een residentiële wijk, naast het park Klarendal. Het gebouw was oorspronkelijk een kazerne uit de jaren 40 en werd in 2015 helemaal herontwikkeld om 42 residenten te huisvesten in een uitzonderlijk kader. Deze investering is uitgevoerd via Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap. Zij heeft de eigendom van de site Saksen Weimar verworven op 13 mei 2016. De conventionele
aanschaffingswaarde van deze site bedraagt ca. 8 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de groep Stepping Stones Home & Care, een Nederlandse onderneming die aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg sinds 2007. Stepping Stones Home & Care exploiteert thans een tiental locaties en stelt 140 medewerkers tewerk. De groep zal in de nabije toekomst nog verschillende locaties in exploitatie nemen. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net huurovereenkomst van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 7%.
Op 2 juni 2016 meldde Aedifica een akkoord voor de acquisitie van twee sites van huisvesting voor senioren in Nederland. De twee gebouwen zijn kleinschalige woonzorglocaties in het midden- tot hogere segment van de markt en zijn gericht op de huisvesting van senioren met (hoge) zorgbehoeften, in het bijzonder met een dementie-indicatie. Zorgresidentie Martha Flora Lochem is gelegen in Lochem (33.000 inwoners, provincie Gelderland). De zorgresidentie ligt in een residentiële wijk. Het gebouw werd volledig herontwikkeld in 2010 om 13 residenten te huisvesten in een uitzonderlijk kader. Na de voltooiing van een reeds geplande uitbreiding, zal het gebouw 15 residenten kunnen ontvangen. Zorgresidentie Martha Flora Rotterdam is een nog te bouwen residentie (nieuwbouw) gelegen in een residentiële wijk in Rotterdam (631.000 inwoners, provincie Zuid-Holland). De locatie ligt ongeveer 6 km ten noorden van het stadscentrum, in de nabijheid van een groot park en verschillende recreatiemogelijkheden. Het gebouw zal naar verwachting worden voltooid begin 2018 en zal ca. 34 residenten kunnen ontvangen. Deze investeringen zullen worden uitgevoerd via Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap, als volgt:
De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De sites worden uitgebaat door de groep Martha Flora, een Nederlandse onderneming die gespecialiseerd is in de zorg voor personen met dementie. Martha Flora is aanwezig op de particuliere markt voor seniorenzorg sinds 2010. De groep exploiteert thans een zestal locaties en zal in de nabije toekomst nog verschillende sites in exploitatie nemen. De huurovereenkomsten die gesloten werden voor deze sites zijn niet-opzegbare triple net huurovereenkomsten van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement (triple net) op een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 10 miljoen € is in lijn met de vorige transacties van Aedifica in Nederland.
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De uitbreidings- en renovatiewerken voor het woonzorgcentrum Salve in Brasschaat werden voltooid in de loop van het eerste kwartaal 2015/2016.
De uitbreidingswerken voor het woonzorgcentrum Pont d'Amour in Dinant werden voltooid in de loop van het eerste kwartaal 2015/2016. De site heeft nu een capaciteit van 150 residenten.
De eerste fase van de uitbreidingswerken aan het woonzorgcentrum Op Haanven in Veerle-Laakdal werd voltooid in de loop van het tweede kwartaal 2015/2016. De tweede fase, die uit een gedeeltelijke afbraak en renovatie van het bestaande gebouw bestaat, is in uitvoering. De oplevering van de werken is voorzien voor begin 2017.
De renovatiewerken en de omvorming van het rustoord Marie-Louise in Wemmel tot assistentiewoningen werden voltooid in de loop van de maand januari 2016. De site telt thans 30 assistentiewoningen. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de groep Armonea.
Aedifica meldde op 18 april 2016 de ingebruikname van de uitbreiding van het woonzorgcentrum Helianthus in Melle (provincie Oost-Vlaanderen, België). Het rustoord in Melle werd in 2013 verworven. In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de uitbater van het rustoord, was de realisatie van een uitbreiding van het bestaande gebouw al voorzien (door de bouw van 22 assistentiewoningen). Deze uitbreiding heeft het voor de uitbater mogelijk gemaakt om de capaciteit van de site op 69 eenheden te brengen (42 bedden in het rustoord en 27 assistentiewoningen) en is op 15 april 2016 in gebruik genomen. De site is gelegen in een privé park van 1 ha, in een groene en residentiële wijk. Het omvat een rustoord en een serviceflatgebouw. De assistentiewoningen worden via de VZW Helianthus uitgebaat door de groep Senior Living Group (een toonaangevende speler op het vlak van seniorenzorg, die deel uitmaakt van de groep Korian) op basis van een triple net langetermijnovereenkomst van 27 jaar. Deze langetermijnovereenkomst genereert een triple net rendement van ca. 6%. Het geïnvesteerde budget in de uitbreiding bedraagt ca. 4 miljoen €.
Op 1 oktober 2015 heeft Aedifica een nieuw uitbreidingsproject aangekondigd voor het rustoord Die Rose im Kalletal, eigendom van Aedifica (via Aedifica Luxemburg I SARL) sinds 16 december 2014. Het project bestaat uit de constructie van een nieuwbouw van 28 bedden voor dementerende patiënten. Deze uitbreiding zal de totale capaciteit van de site op 96 bedden brengen. Het investeringsbedrag voor het project bedraagt minder dan 3 miljoen € en zal een initieel brutohuurrendement van meer dan 6%
opleveren, op basis van een double net langetermijnovereenkomst. De uitbreiding, waarvan de oplevering eind 2015 plaatsvond, zal in de loop van de eerste helft van 2016 in de portefeuille worden opgenomen. Aedifica verkrijgt een 10-jarige triple net-garantie inzake het onderhoud van het gebouw. De overeenkomst die inzake deze uitbreiding werd gesloten, is nog onderworpen aan de in Duitsland voor dergelijke transactie gebruikelijke voorwaarden.
De bouwwerken van de volgende projecten zijn in uitvoering:
Inzake financiering hebben de volgende gebeurtenissen zich voorgedaan sinds het begin van het boekjaar 2015/2016:
Rekening houdend met die hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica eruit als volgt (in miljoen €):
| Lijnen | Opname | |
|---|---|---|
| - 2016/2017 : |
30 | 30 |
| - 2017/2018 : |
92 | 60 |
| - 2018/2019 : |
131 | 111 |
| - 2019/2020 : |
80 | 80 |
| - 2020/2021 : |
91 | 66 |
| - 2021/2022 : |
95 | 75 |
| - > 2022/2023 : |
234 | 58 |
| Totaal | 753 | 480 |
| Gemiddelde resterende duur (in jaren) | 4,5 | 3,7 |
Zo werd tijdens het boekjaar 2015/2016 niet minder dan 400 miljoen € aan bankfinancieringen afgesloten of heronderhandeld.
De opening van deze bilaterale kredietlijnen toont eens te meer aan dat Aedifica een sterke en duurzame relatie heeft met haar banken.
De verkoop van de assistentiewoningen in Tienen vordert: op 30 juni 2016 waren 48 van de 49 appartementen verkocht. Het saldo van de te verkopen appartementen bedraagt minder dan 1 miljoen €. Daaraan worden de assistentiewoningen in Residentie Poortvelden toegevoegd (zie punt 2.1.1. hierboven) voor een waarde van 4 miljoen €.
Daarnaast zijn de verkoopakten van de overtollige terreinen verleden in juni 2016, voor een totaalbedrag van één miljoen €.
Op 9 september 2015 won Aedifica de "EPRA Gold Award" voor het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. Aedifica sluit zo aan bij de kopgroep van de 106 Europese vennootschappen die worden geëvalueerd door EPRA, de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
Op de 55ste uitreiking van de Prijs voor de beste financiële communicatie, die plaatsvond op 12 oktober 2015, heeft de Belgische Vereniging van Financiële Analisten (BVFA/ABAF) aan Aedifica de prijs voor de beste financiële communicatie in de categorie "Mid & Small Cap" toegekend. Deze categorie omvat 34 beursgenoteerde bedrijven uit alle sectoren. 92 analisten beoordeelden de vennootschappen.
Sinds 1 december 2015 werd het aandeel Aedifica opgenomen in de MSCI Small Caps Europe index. Aedifica heeft immers voldaan aan alle opnamevoorwaarden die door MSCI worden bepaald, tijdens het semesternazicht van de samenstelling van de indexen in november 2015.
MSCI ("Morgan Stanley Capital International") is een Europese beursindex die werd gelanceerd door Morgan Stanley Capital International en hergroepeert beursgenoteerde vennootschappen op wereldniveau.
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 6 juli 2016 meldde Aedifica de ondertekening van een overeenkomst met betrekking tot de verwerving van twee Luxemburgse vennootschappen die eigenaar zijn van vijf rustoorden in Duitsland. Deze overeenkomst was aan voornamelijk administratieve opschortende voorwaarden onderworpen, die op 31 augustus 2016 vervuld werden. De portefeuille bestaat uit vijf rustoorden in de Duitse deelstaten Saksen-Anhalt, Beieren en Berlijn. Alle gebouwen, met uitzondering van rustoord Frohnau, werden tussen 2001 en 2003 gebouwd. Rustoord Am Kloster is gelegen aan de rand van het centrum van Halberstadt (40.000 inwoners, deelstaat Saksen-Anhalt), 55 km ten zuidwesten van Maagdenburg. De site werd in 2003 gebouwd en biedt plaats aan 136 residenten. Rustoord Rosenpark is gelegen in Uehlfeld, vlakbij Höchstadt (13.000 inwoners, deelstaat Beieren), op 40 km van Neurenberg. De site bevindt zich aan de rand van een residentiele wijk in een groene omgeving. Het rustoord werd gebouwd in 2003 en biedt plaats aan 79 residenten. Rustoord Patricia is gelegen in een levendige residentiële wijk in Neurenberg (500.000 inwoners, deelstaat Beieren), in de buurt van verschillende recreatiemogelijkheden. Het rustoord werd in 2003 gebouwd en biedt plaats aan 174 residenten. Rustoord St. Anna is gelegen in een residentiële wijk aan de rand van het historische centrum van Höchstadt (13.000 inwoners, deelstaat Beieren). De site bevindt zich in een groene omgeving. Het rustoord werd in 2002 gebouwd en biedt plaats aan 161 residenten. Rustoord Frohnau is gelegen in Berlijn (3.562.000 inwoners, deelstaat Berlijn). De site heeft een uitstekende locatie in de groene, residentiële wijk Frohnau en biedt plaats aan 107 residenten. Het rustoord werd oorspronkelijk in 1969 gebouwd en vervolgens in 1992 gerenoveerd en uitgebreid. De ligging en omvang van de site bieden op termijn eveneens herontwikkelingspotentieel. Deze investering werd uitgevoerd via de verwerving van de controle van twee Luxemburgse vennootschappen die eigenaar zijn van de gebouwen. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De uitbater van de rustoorden is de groep Vitanas, een Duitse onderneming die sinds 1969 aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg. Vitanas exploiteert meer dan 5.000 bedden in 39 sites met meer dan 4.300 medewerkers. De huurovereenkomsten voor deze vijf sites zijn nieuwe, niet-opzegbare langetermijnovereenkomsten. Het initiële brutohuurrendement bedraagt meer dan 6% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 60 miljoen €.
Op 19 augustus 2016 meldde Aedifica de acquisitie van een portefeuille van acht sites van huisvesting voor senioren in België naar aanleiding van de vervulling van de opschortende voorwaarden, zoals aangekondigd in het persbericht van 24 mei 2016. Voor een beschrijving van de verworven sites kan de lezer sectie 2.1.1. hierboven raadplegen, wetende dat de bouw van de sites Oosterzonne en Ezeldijk ondertussen werd afgerond. De operatie werd uitgevoerd als volgt:
De gecumuleerde aanschaffingswaarde van deze acht sites bedraagt ca. 97 miljoen €. De operatie werd deels gefinancierd door middel van de kredietlijnen van Aedifica, en deels via de overname van bestaande investeringskredieten met een gemiddelde resterende duur van 12 jaar.
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Tijdens het boekjaar (1 juli 2015 – 30 juni 2016) is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie met 147 miljoen € gestegen van 983 miljoen € tot 1.131 miljoen € (hetzij 1.157 miljoen € voor de totale portefeuille met inbegrip van de projectontwikkelingen ten bedrage van 26 miljoen € en van de activa bestemd voor verkoop ten bedrage van 5 miljoen €). Deze stijging (van +15%) komt voornamelijk voort uit de netto-acquisities (zie secties 2.1.1., 2.1.2. en 2.1.3. hierboven), uit de oplevering van voltooide projecten (zie sectie 2.1.4. hierboven) en uit de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat opgenomen wordt (+16,9 miljoen € of +1,5%). Deze waardering, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen opgesteld wordt, wordt als volgt opgesplitst:
Op 30 juni 2016 tellen de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica 165 panden, met een totale bebouwde oppervlakte van 547.000 m², voornamelijk bestaande uit:
Verdeeld per activiteitensector betekende dit (in reële waarde):
Geografisch was de portefeuille als volgt gespreid (in reële waarde):
De bezettingsgraad1 voor het niet-gemeubelde deel van de portefeuille (dat 94% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigt) bedraagt 98,1% op 30 juni 2016. Dit overstijgt het recordniveau dat werd bereikt bij het afsluiten van het vorige boekjaar (97,9% op 30 juni 2015).
1 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huurinkomsten) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
- Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen sinds het begin van het boekjaar. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, gezien een verschillende methodologie wordt gehanteerd.
De bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen (die nog slechts 6% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigen) bedraagt 78,6% over het boekjaar 2015/2016. Dit is licht hoger dan de bezettingsgraad die werd behaald voor het hele boekjaar 2014/2015 (78,3%) en een lichte daling ten opzichte van de laatst gepubliceerde bezettingsgraad (79,3% op 31 maart 2016).
De globale bezettingsgraad2 van de portefeuille bedraagt 98% op 30 juni 2016.
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten van de hele portefeuille bedraagt 20 jaar, identiek aan de gemiddelde resterende duur van 30 juni 2015. Die prestatie is te verklaren door het grote aandeel van langetermijnhuurcontracten (erfpachtovereenkomsten) in de portefeuille van Aedifica.
| 30 juni 2016 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen*** |
|||
| exploitatie | |||||||||
| Reële waarde | 839.921 | 219.332 | 71.657 | 1.130.910 | 25.924 | 1.156.834 | |||
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
49.299 | 11.779 | * 4.533 |
65.611 | - | - | |||
| Brutorendement (%) ** | 5,9% | 5,3% | 6,3% | 5,8% | - | - |
| 30 juni 2015 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen*** |
|||
| exploitatie | |||||||||
| Reële waarde | 696.272 | 214.461 | 72.696 | 983.429 | 21.734 | 1.005.163 | |||
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
41.038 | 11.866 | * | 4.538 | 57.442 | - | - | ||
| Brutorendement (%) ** | 5,9% | 5,4% | 6,2% | 5,8% | - | - |
* De bedragen m.b.t. de gebouwen met gemeubelde appartementen zijn de huurinkomsten, geannualiseerd en uitgezonderd BTW.
** Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen), die om de 3 maanden wordt herschat, verhoogd met de goodwill en de meubelen voor de gemeubelde appartementen. In de sector van de huisvesting voor senioren is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement ("triple net" contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België en Nederland namelijk volledig ten laste genomen door de exploitant. Dit geldt eveneens voor de hotels. In Duitsland is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, sommige lasten zijn ten laste van de eigenaar, zoals het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw ("double net" contracten).
*** Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
2 De globale bezettingsgraad wordt berekend volgens de EPRA-methodologie.
Hieronder volgt een analyse van de geconsolideerde resultatenrekening die wordt voorgesteld in een analytisch formaat, zoals dat overigens voor de interne rapportering van Aedifica wordt gebruikt.
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 59.822 | 49.903 |
| Met verhuur verbonden kosten | -35 | -50 |
| Nettohuurresultaat | 59.787 | 49.853 |
| Operationele kosten* | -12.173 | -10.831 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 47.614 | 39.022 |
| Exploitatiemarge** (%) | 80% | 78% |
| Financieel resultaat vóór IAS 39 | -12.707 | -13.148 |
| Belastingen | -581 | -376 |
| Resultaat vóór variaties in de reële waarde | 34.326 | 25.498 |
| Noemer (IAS 33) | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Resultaat vóór variaties in de reële waarde per aandeel (€/aandeel) | 2,43 | 2,39 |
| Resultaat vóór variaties in de reële waarde | 34.326 | 25.498 |
| IAS 39-impact: variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -5.685 | 374 |
| IAS 40-impact: variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. | 10.775 | 19.259 |
| IAS 40-impact: resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 731 | 428 |
| IAS 40-impact: uitgestelde belastingen | 120 | -395 |
| Afrondingsverschil | -1 | 1 |
| Nettoresultaat (aandeel van de groep) | 40.266 | 45.165 |
| Noemer (IAS 33) | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel van de groep - IAS 33 - €/aandeel) |
2,85 | 4,24 |
* Rubrieken IV tot XV van de resultatenrekening.
** Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) van het boekjaar stijgt met 20% ten opzichte van het vorige boekjaar en bedraagt 59,8 miljoen €. Dat is beter dan voorzien werd in het initieel budget, dankzij de talrijke niet-gebudgetteerde acquisities die gerealiseerd werden sinds het begin van het boekjaar 2015/2016.
De sectorale variatie van de geconsolideerde omzet (+10 miljoen €, hetzij +19,9% of +0,5% bij ongewijzigde portefeuille) is hieronder vermeld:
De evolutie van de huurinkomsten van het segment van de huisvesting voor senioren (+29,2% of +0,8% bij ongewijzigde portefeuille) toont de relevantie aan van de investeringsstrategie van Aedifica in dit
3 De resultatenrekening dekt een periode van 12 maanden, van 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. De acquisities werden geboekt op datum van effectieve controleoverdracht. Deze operaties hebben bijgevolg een verschillende weerslag op de resultatenrekening, naargelang zij plaatsvonden bij de aanvang, tijdens of op het einde van de periode.
segment, dat al bijna 74% van de omzet genereert en bijna 91% van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van de Groep.
De huurinkomsten van de appartementsgebouwen en de hotels zijn stabiel.
Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten bedraagt het nettohuurresultaat 59,8 miljoen € (+20% ten opzichte van 30 juni 2015).
Het vastgoedresultaat bedraagt 58,4 miljoen € (30 juni 2015: 48,3 miljoen €). Dit resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 54,2 miljoen € (30 juni 2015: 44,1 miljoen €). Dit impliceert een operationele marge van 91% (30 juni 2015: 89%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 6,7 miljoen € (op 30 juni 2015: 5,4 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 22% tot 47,6 miljoen € (op 30 juni 2015: 39,0 miljoen €), dat impliceert een exploitatiemarge van 80% (op 30 juni 2015: 78%) en is hoger dan het budget.
Het aandeel van elk segment in het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (sectoraal resultaat volgens IFRS 8) wordt hieronder in detail weergegeven:
| (x 1.000 €) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| Huurinkomsten | 44.033 | 11.828 | 4.080 | 0 | -119 | 59.822 |
| Nettohuurresultaat | 44.027 | 11.799 | 4.080 | 0 | -119 | 59.787 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
43.399 | 7.005 | 4.042 | -6.832 | 0 | 47.614 |
| 30 juni 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten |
TOTAAL |
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| Huurinkomsten | 34.082 | 11.949 | 3.986 | 0 | -114 | 49.903 |
| Nettohuurresultaat | 34.081 | 11.900 | 3.986 | 0 | -114 | 49.853 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
33.870 | 6.944 | 3.949 | -5.741 | 0 | 39.022 |
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten (die hieronder beschreven worden), bedragen de netto-interestlasten van Aedifica 11,9 miljoen € (30 juni 2015: 12,8 miljoen €). De effectieve gemiddelde interestvoet (2,9% vóór activering van de intercalaire interesten op de projectontwikkelingen) is lager dan de gemiddelde interestvoet van het vorige boekjaar (3,0%) en lager dan die van het budget (3,0%). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten (waaronder niet-recurrente opbrengsten van 0,1 miljoen € die beschreven worden in toelichting 21 van de geconsolideerde jaarrekening in bijlage) en met uitsluiting van de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IAS 39-norm geboekt en maakt geen deel uit van het
resultaat vóór variaties in de reële waarde zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór IAS 39 tot een nettolast van 12,7 miljoen € (op 30 juni 2015: 13,1 miljoen €, met inbegrip van nietrecurrente opbrengsten van 0,4 miljoen €), lager dan het budget. De uitgestelde belastingen worden hieronder besproken.
De belastingen bestaan uit verschuldigde en uitgestelde belastingen. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de GVV's omvatten de verschuldigde belastingen (last van 0,6 miljoen €; 30 juni 2015: last van 0,4 miljoen €) voornamelijk de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica, de belasting op winst die door Aedifica in het buitenland werd behaald en de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen. Deze belastingen zijn in overeenstemming met het budget. De uitgestelde belastingen worden hieronder verklaard.
Het resultaat vóór variaties in de reële waarde bedraagt 34,3 miljoen € (30 juni 2015: 25,5 miljoen €), hetzij 2,43 € per aandeel, berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (30 juni 2015: 2,39 € per aandeel). Dit resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het budget.
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 40-norm), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 39-norm) en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS 40-norm):
Rekening houdend met de hierboven vermelde niet-monetaire elementen, bedraagt het nettoresultaat (aandeel van de groep) 40,3 miljoen € (30 juni 2015: 45,2 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ("basic earnings per share" zoals gedefinieerd door IAS 33 en berekend in toelichting 26) bedraagt 2,85 € (30 juni 2015: 4,24 €).
Het statutaire gecorrigeerde resultaat, zoals gedefinieerd in de bijlage van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, bedraagt 32,2 miljoen € (30 juni 2015: 25,4 miljoen €). Dit is een stijging van 27%. Rekening houdend met het recht op het dividend van de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar betekent dit een bedrag van 2,27 € per aandeel (30 juni 2015: 2,33 € per aandeel).
| Geconsolideerde balans | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Vastgoedbeleggingen (reële waarde)** | 1.156.834 | 1.005.163 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 15.832 | 14.073 |
| Andere activa | 496 | 1.048 |
| Totaal activa | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Eigen vermogen | ||
| Vóór IAS 39-impact | 668.155 | 636.193 |
| IAS 39-impact* | -47.407 | -37.923 |
| Eigen vermogen | 620.749 | 598.270 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 498.796 | 377.216 |
| Andere verplichtingen | 53.617 | 44.798 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Schuldratio (%) | 42,5% | 37,0% |
* Reële waarde van de indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33).
** Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
Op 30 juni 2016 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 99% uit vastgoedbeleggingen (30 juni 2015: 99%), die gewaardeerd worden volgens de IAS 40-norm (geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, namelijk Stadim CVBA, de Crombrugghe & Partners NV en CBRE CmbH). Ze vertegenwoordigen een bedrag van 1.157 miljoen € (30 juni 2015: 1.005 miljoen €). Deze rubriek omvat:
De "andere activa opgenomen in de schuldratio" vertegenwoordigen 1% van het totaal van de balans (30 juni 2015: 1%).
Sinds de oprichting van Aedifica is haar kapitaal geëvolueerd ingevolge diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en de kapitaalverhogingen in geld van oktober 2010, december 2012 en juni 2015. Het kapitaal bedraagt 374 miljoen € op 30 juni 2016 (30 juni 2015: 371 miljoen €). De uitgiftepremie bedraagt op 30 juni 2016 156 miljoen € (30 juni 2015: 151 miljoen €). Ter herinnering: de IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan een kapitaalverhoging in mindering van het statutaire kapitaal moeten worden voorgesteld. Het eigen vermogen (of nettoactiva), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
Op 30 juni 2016 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 499 miljoen € (30 juni 2015: 377 miljoen €). Hiervan betreft 479 miljoen € (30 juni 2015: 367 miljoen €) het bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen van de vennootschap. De schuldratio van Aedifica bedraagt dus 42,5% op geconsolideerd niveau (30 juni 2015: 37,0%) en 40,4% op statutair niveau (30 juni 2015: 36,9%). Aangezien de maximaal toegelaten schuldratio voor GVV's 65% van de totale activa bedraagt, beschikt Aedifica heden nog over een geconsolideerde schuldcapaciteit van 263 miljoen € bij constante activa (d.w.z. zonder groei van de vastgoedportefeuille) en van 752 miljoen € bij variabele activa (d.w.z. met groei van de vastgoedportefeuille). Omgekeerd zou de huidige balansstructuur, indien alle andere parameters gelijk blijven, een vermindering van de reële waarde van de gebouwen met 35% kunnen absorberen alvorens de maximale schuldratio te bereiken. Ten opzichte van de huidige bankcovenants waartoe Aedifica zich heeft verbonden en waarbij de schuldratio tot 60% beperkt wordt, bedragen de drie hiervoor vermelde drempels 204 miljoen € bij constante activa, 512 miljoen € bij variabele activa en -29%.
De andere passiva van 54 miljoen € (30 juni 2015: 45 miljoen €) vertegenwoordigen voornamelijk de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (30 juni 2016: 46 miljoen €; 30 juni 2015: 38 miljoen €).
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel.
Vóór de niet-monetaire (d.w.z. non cash-) impact van de toepassing van de IAS 39-norm en na uitbetaling van het dividend 2014/2015 in oktober 2015 4 , bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 47,08 € op 30 juni 2016 (43,74 € per aandeel op 30 juni 2015).
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
|---|---|---|
| Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | ||
| Nettoactief na aftrek van het dividend 2014/2015, vóór IAS 39 | 47,08 | 43,74 |
| IAS 39-impact | -3,34 | -2,70 |
| Nettoactiva na aftrek van het dividend 2014/2015 | 43,74 | 41,04 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) | 14.192.032 | 14.045.931 |
| Aantal aandelen | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
| Aantal aandelen in omloop* | 14.192.032 | 14.045.931 |
| Totaal aantal aandelen | 14.192.032 | 14.045.931 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 14.172.176 | 14.045.931 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) |
14.122.758 | 10.658.981 |
| Aantal dividendrechten** | 14.186.987 | 10.924.613 |
* Na aftrek van de eigen aandelen.
** Rekening houdende met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
*** 19.856 aandelen zullen in principe worden verhandeld op 2 november 2016.
4 Ter herinnering: de IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 42,59 € per aandeel op 30 juni 2015 omvatte derhalve nog het dividend dat in oktober 2015 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met 1,56 € per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2015 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2016. Dit bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 22 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2015 (14.045.931).
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De raad van bestuur blijft met zeer grote aandacht de evolutie van de economische en financiële context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
In het huidige economische klimaat zijn de voornaamste troeven van Aedifica de volgende:
Gelet op het voorgaande, voorziet de raad van bestuur van de Vennootschap voor het boekjaar 2016/2017, op basis van de voorziene vastgoedportefeuille, en zonder onvoorziene ontwikkelingen, 76 miljoen € aan huurinkomsten. Dat leidt tot een resultaat vóór variaties in de reële waarde van 42 miljoen € of 2,97 € per aandeel, en staat de uitkering toe van een brutodividend van 2,25 € (een stijging ten opzichte van het dividend dat de raad van bestuur voor het boekjaar 2015/2016 voorstelt).
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De raad van bestuur meent dat de voornaamste risicofactoren en onzekerheden voorgesteld op pagina 2 tot 11 van het jaarlijks financieel verslag 2014/2015 blijven gelden voor het boekjaar 2016/2017. Deze risicofactoren zullen uiteraard worden bijgewerkt in het jaarlijks financieel verslag 2015/2016, dat op 23 september 2016 gepubliceerd wordt.
Het risico op een verhoging van de roerende voorheffing voor de dividenden die in 2016 en de daaropvolgende jaren zullen worden uitgekeerd, werd effectief verwezenlijkt in het kader van de belastinghervorming (meestal "tax shift" genoemd in de pers). Vanaf 1 januari 2016 werd de roerende voorheffing op dividenden die in 2016 en de daaropvolgende jaren zullen worden uitgekeerd, opgetrokken van 15% tot 27%.
Anderzijds heeft de Belgische Minister van Financiën op 10 juni 2016 in een persbericht aangekondigd dat hij "aan de regering zal voorstellen om de wet van 26 december 2015 aan te passen. Die aanpassing moet ervoor zorgen dat GVV's die voor minstens 60% van hun investeringen richten op gebouwen uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt voor gezondheidszorg opnieuw kunnen genieten van een verlaagd tarief voor de roerende voorheffing op dividenden". Dat verlaagd tarief zou 15% bedragen (tegenover een normaal tarief van 27% op heden), en zou van kracht worden vanaf 1 januari 2017. Onder voorbehoud van de analyse van de definitieve (nog goed te keuren) wetteksten, zouden de aandeelhouders van Aedifica kunnen genieten van dat verminderde tarief, aangezien meer dan 60% van haar vastgoedportefeuille geïnvesteerd is in de sector van huisvesting voor senioren; die sector komt immers overeen met "vastgoed bestemd voor zorgeenheden en huisvesting aangepast aan gezondheidszorg", zoals werd vermeld in het persbericht van de minister. Aedifica verwelkomt deze aankondiging die de rol ondersteunt van professionele investeerders die zich specialiseren in zorgvastgoed, zoals Aedifica, en die haar aandeelhouders direct ten goede komt.
Het corporate governance charter van Aedifica bepaalt dat het auditcomité wordt voorgezeten door een onafhankelijk bestuurder. Om de continuïteit te waarborgen, wenste de raad van bestuur in 2015 echter dat Mevrouw Adeline Simont, lid van het auditcomité sinds de oprichting ervan in 2006, tijdelijk het voorzitterschap van het comité waarnam aangezien de twee andere leden nieuwe bestuurders waren. Vanaf 2 september 2016 zal de Heer Serge Wibaut, onafhankelijk bestuurder, de functie van voorzitter van het auditcomité uitoefenen. De raad van bestuur dankt Mevrouw Adeline Simont voor haar efficiënt tijdelijk voorzitterschap.
De commissaris heeft bevestigd dat hij geen voorbehoud maakt bij de boekhoudkundige gegevens die in dit persbericht zijn weergegeven en dat deze gegevens overeenstemmen met de geconsolideerde jaarrekening waarvoor hij een verklaring zonder voorbehoud heeft afgeleverd.
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht die zich specialiseert in zorgvastgoed en in het bijzonder de huisvesting voor senioren. Aedifica heeft een portefeuille van meer dan 1 miljard € opgebouwd in België, in Duitsland en in Nederland.
Aedifica is sinds 2006 op de continumarkt van Euronext Brussels genoteerd onder de volgende codes: AED; AED:BB (Bloomberg); AOO.BE (Reuters).
De marktkapitalisatie bedroeg 1,0 miljard € op 31 augustus 2016.
Aedifica is opgenomen in de EPRA-indexen.
Dit persbericht bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 59.822 | 49.903 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -35 | -50 |
| Nettohuurresultaat | 59.787 | 49.853 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 25 | 32 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
2.064 | 1.811 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -2.064 | -1.811 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -1.454 | -1.563 |
| Vastgoedresultaat | 58.358 | 48.322 | |
| IX. | Technische kosten | -1.119 | -1.071 |
| X. | Commerciële kosten | -584 | -492 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -119 | -131 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -1.037 | -892 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -1.252 | -1.588 |
| Vastgoedkosten | -4.111 | -4.174 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 54.247 | 44.148 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -6.694 | -5.355 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 61 | 229 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 47.614 | 39.022 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 731 | 428 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 10.775 | 19.259 |
| Operationeel resultaat | 59.120 | 58.709 | |
| XX. | Financiële opbrengsten | 283 | 478 |
| XXI. | Netto-interestkosten | -11.904 | -12.833 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -1.087 | -792 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -5.685 | 374 |
| Financieel resultaat | -18.393 | -12.773 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 |
| Resultaat voor belastingen | 40.727 | 45.936 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -461 | -771 |
| XXVI. | Exit taks | 0 | 0 |
| Belastingen | -461 | -771 | |
| Nettoresultaat | 40.266 | 45.165 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | |
| Aandeelhouders van de groep | 40.266 | 45.165 | |
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 2,85 | 4,24 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 2,85 | 4,24 |
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| I. Nettoresultaat |
40.266 | 45.165 | |
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | ||
| A. vervreemding van vastgoedbeleggingen |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische | 0 | -7.432 |
| B. | Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IRFS |
-3.893 | -181 |
| H. | Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | 0 | 0 |
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 36.373 | 37.552 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | |
| Aandeelhouders van de groep | 36.373 | 37.552 |
| ACTIVA | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | |||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 1.856 | 1.856 |
| B. | Immateriële vaste activa | 119 | 102 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 1.152.213 | 1.003.358 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 1.624 | 1.834 |
| E. | Financiële vaste activa | 794 | 1.397 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 676 | 110 |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 |
| Totaal vaste activa | 1.157.282 | 1.008.657 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 4.621 | 1.805 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. Handelsvorderingen | 3.880 | 4.352 | |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 1.374 | 962 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 4.947 | 3.598 |
| G. | Overlopende rekeningen | 1.058 | 910 |
| Totaal vlottende activa | 15.880 | 11.627 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | |||
| EIGEN VERMOGEN | |||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | ||
| A. | Kapitaal | 364.467 | 360.633 |
| B. | Uitgiftepremies | 155.509 | 151.388 |
| C. | Reserves | 60.507 | 41.084 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 115.366 | 95.679 | |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-25.015 | -25.015 | |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-23.560 | -19.667 | |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-18.256 | -18.717 | |
| h. Reserve voor eigen aandelen | 0 | 0 | |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | 110 | 244 | |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 11.862 | 8.560 | |
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 40.266 | 45.165 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 620.749 | 598.270 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 620.749 | 598.270 | |
| VERPLICHTINGEN | |||
| I. | Langlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 |
| B. | Langlopende financiële schulden | ||
| a. Kredietinstellingen | 447.721 | 340.752 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 47.382 | 39.320 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 46.055 | 38.050 | |
| b. Andere | 1.327 | 1.270 | |
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 2.881 | 2.435 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 497.984 | 382.507 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 |
| B. | Kortlopende financiële schulden | ||
| a. Kredietinstellingen | 31.027 | 25.897 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | ||
| a. Exit taks | 4.505 | 813 | |
| b. Andere | 14.216 | 8.484 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Overlopende rekeningen | 4.681 | 4.313 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 54.429 | 39.507 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 552.413 | 422.014 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.173.162 | 1.020.284 |
5 september 2016 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Projecten of renovatie | Geraamd | Uitgevoerd | Nog | Datum | Commentaren | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in miljoen €) | inv. | op 30 juni | uit te | opname | ||
| bedrag | 2016 | voeren | in | |||
| I. Lopende projecten | exploitatie | |||||
| 't Hoge | Kortrijk | 2 | 0 | 1 | 2016/2017 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| Molenenk | Deventer | 10 | 4 | 6 | 2016/2017 | Bouw van een zorgresidentie |
| Villa Temporis | Hasselt | 10 | 2 | 8 | 2016/2017 | Bouw van een rustoord en renovatie van een serviceflatgebouw |
| Au Bon Vieux Temps | Mont-Saint-Guibert | 10 | 9 | 2 | 2016/2017 | Bouw van een rustoord |
| Op Haanven | Veerle-Laakdal | 2 | 0 | 2 | 2016/2017 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| La Ferme Blanche | Remicourt | 6 | 1 | 5 | 2016/2017 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| Vinkenbosch I | Hasselt | 11 | 6 | 6 | 2016/2017 | Uitbreiding van een rustoord |
| Prinsenhof | Keorsel | 4 | 0 | 4 | 2016/2017 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem | 7 | 0 | 7 | 2017/2018 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| Air du Temps | Chênée | 7 | 0 | 7 | 2017/2018 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| Résidence Cheveux d'Argent | Spa | 3 | 0 | 3 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| Aux Deux Parcs | Jette | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Uitbreiding van een rustoord |
| Vinkenbosch II | Hasselt | 1 | 0 | 1 | 2018/2019 | Renovatie van een rustoord |
| Plantijn | Kapellen | 9 | 1 | 8 | 2018/2019 | Uitbreidingen renovatie van een rustoord |
| II. Projecten onderworpen aan opschortende voorwaarden | ||||||
| Hotel Martin's Brugge | Brugge | 1 | 0 | 1 | 2016/2017 | Uitbreideing van het hotel |
| De Stichel | Vilvoorde | 4 | 0 | 3 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| Oase Binkom | Binkom | 2 | 0 | 2 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| III. Grondreserves | ||||||
| Terrain Bois de la Pierre | Wavre | 2 | 2 | 0 | - | Grondreserve |
| Platanen | Brussel | 0 | 0 | 0 | - | Grondreserve |
| IV. Verwervingen onder opschortende voorwaarden | ||||||
| Walgaerde | Hilversum | 4 | 0 | 4 | 2016/2017 | Acquisitie van een zorgresidentie |
| Glabbeek | Glabbeek | 10 | 0 | 10 | 2016/2017 | Bouw van een nieuw rustoord |
| Jardins de la Mémoire | Brussel | 11 | 0 | 11 | 2016/2017 | Acquisitie van een rustoord |
| Foyer de Lork | Vlaanderen | 97 | 0 | 97 | 2016/2017 | Acquisitie van 7 rustoorden |
| Oorstende | Oorstende | 11 | 0 | 11 | 2017/2018 | Acquisitie van een rustoord |
| Martha Flora Rotterdam | Rotterdam | 8 | 0 | 8 | 2017/2018 | Acquisitie van een nieuwe rustoord |
| Mechelen | Mechelen | 17 | 0 | 17 | 2018/2019 | Acquisitie van een nieuwe rustoord |
| TOTAAL | 252 | 24 | 228 | |||
| Variatie van de reële waarde | - | 1 | - | |||
| Afrondingen | - | 1 | - | |||
| Bedrag op de balans | 26 |
Van al deze projecten is reeds 99% voorverhuurd. Het totale investeringsbudget op 30 juni 2016 (252 miljoen €) zal in speciën betaald worden, met uitzondering van 4 miljoen € die in nieuwe Aedificaaandelen zou worden uitgegeven in het kader van het project Jardins de la Mémoire. Bij het totale investeringsbudget moet nog 60 miljoen € worden toegevoegd door de acquisitie van een portefeuille van vijf rustoorden in Duitsland op 31 augustus 2016 (zie sectie 2.2. hierboven).
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.