Earnings Release • Sep 5, 2011
Earnings Release
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Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
La pertinence de la stratégie d'Aedifica, développée autour de deux tendances démographiques de fond que sont l'attrait de la ville et le vieillissement de la population lui ont valu tout au long de l'exercice la confiance du marché, comme le démontrent le refinancement bancaire réalisé au cours de l'été 2010, le succès de l'augmentation de capital de 67 millions d'euros réalisée à l'automne 2010, et la performance de l'action en bourse (qui se maintient depuis lors à un niveau supérieur au cours théorique après augmentation de capital). Les fonds récoltés ont permis à la société de poursuivre sa politique d'investissement, tout en conservant un faible taux d'endettement (45% à la date de clôture de l'exercice). Parmi les investissements réalisés, mentionnons l'acquisition d'un important portefeuille dans le secteur du logement des seniors en Brabant flamand (23 millions €), pour lequel de nombreuses extensions et/ou rénovations sont prévues (49 millions €), et l'acquisition d'une maison de repos dans les environs d'Anvers (8 millions €). Bien entendu, d'autres dossiers d'investissement sont encore à l'étude. La société s'est aussi attachée à finaliser des projets de développement importants, conclus au cours des exercices précédents, et récemment réceptionnés. Les projets de développement actuels à réaliser dans les quelques années à venir représentent quant à eux une enveloppe de près de 110 millions €, dont 97% sont déjà pré-loués.
Parallèlement, Aedifica continue à gérer au mieux son patrimoine existant, qu'il s'agisse des immeubles résidentiels ou mixtes, des immeubles à appartements meublés, du logement des seniors (qui représente le secteur d'activité le plus important en terme de juste valeur ou de revenus locatifs), ou des hôtels. Ceci se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs (soutenus par des taux
1 Les termes « prévision », « objectif », « budget », etc. renvoient aux prévisions publiées en section 8.2.2. de la note
d'opération relative à l'augmentation de capital du 15 octobre 2010.
2 « Most active player in 2010 » selon le « Investors Directory 2011 », édité en janvier 2011 par Expertise Immo Media.
d'occupation record pour la partie non meublée du portefeuille, ou normalisés à plus de 80%, voire 90% au cours des derniers mois, pour sa partie meublée), par une marge d'exploitation à nouveau en hausse (75% contre 73% un an auparavant) et par des frais financiers maîtrisés. Le résultat net (hors éléments « non cash » dus à l'application des normes comptables sur les instruments financiers et sur les immeubles de placement), a dès lors pu atteindre 12,1 millions € (contre 9,2 millions € l'année passée), ou encore 1,87 € par action, bien au-delà des prévisions publiées lors du lancement de l'augmentation de capital, qui s'établissaient prudemment à 10,6 millions €. Le résultat net (y compris les éléments « non cash » mentionnés plus haut) représente près de 10 fois celui de l'exercice précédent (2011 : 25.321 k€ ; 2010 : 2.790 k€).
Compte tenu de la confiance que les actionnaires ont témoignée et des performances mises en évidence ci-dessus, le conseil d'administration d'Aedifica proposera à l'assemblée générale ordinaire de distribuer un dividende (brut pour net) très largement supérieur aux prévisions, tant en termes absolus (1,82 € par action1, contre 1,63 € prévu) qu'en termes de rendement (4,76 % par rapport au prix théorique de l'action de 38,20 € après augmentation de capital, contre 4,25% prévu).
Durant l'exercice (1er juillet 2010 – 30 juin 2011), Aedifica a augmenté son portefeuille d'immeubles de placement de 83 millions €, passant d'une juste valeur de 435 millions € à 518 millions € (soit, en valeur d'investissement de 447 millions € à 532 millions €). Cette croissance provient des acquisitions faisant suite à l'augmentation de capital du 15 octobre 2010, des projets de développement en cours et de l'appréciation des immeubles de placement qui continue à s'inscrire dans la tendance positive observée depuis le 1er janvier 2010.
Au 30 juin 2011, les immeubles de placement en exploitation d'Aedifica sont composés de 118 biens, d'une surface bâtie totale de 264.203 m², constitués principalement de :
Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (sur base la juste valeur) :
Leur répartition géographique se présente comme suit (sur base de la juste valeur) :
33% en Flandre ;
16% en Wallonie.
1 Réparti comme suit : coupon n°6 : 0,53 € ; coupon n°7 : 1,29 €.
Le taux d'occupation de la partie non meublée du portefeuille s'élève à 97,4% au 30 juin 2011, en légère augmentation par rapport au taux de 96,9% enregistré au 30 juin 2010. Des taux d'occupation record ont été enregistrés pour les trois derniers trimestres de l'exercice.
Le taux d'occupation pour la partie meublée du patrimoine atteint quant à lui 86,8% sur l'exercice 2010/2011, en hausse par rapport au taux d'occupation de 79,3% réalisé sur l'exercice 2009/2010 sous l'effet du redressement observé depuis le printemps 2010. Les taux d'occupation trimestriels ont en effet été supérieurs à 80% depuis le début de l'exercice et ont même dépassé le seuil des 90% au cours des deux derniers trimestres.
La durée résiduelle moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 17 ans, identique à celle du 30 juin 2010. Selon la « Belgian REIT Overview » (publié chaque mois par la Banque Degroof), Aedifica se place de loin à la première position en termes de durée résiduelle moyenne des baux. Cette performance s'explique par la grande proportion de contrats de location à très longue durée (comme les baux emphytéotiques) du portefeuille d'Aedifica.
| 30 juin 2011 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Patrimoine (x1.000€) | Immeubles résidentiels ou mixtes |
Immeubles à appartements meublés |
Logement des seniors |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement |
| Juste valeur | 132.061 | 52.213 | 260.178 | 59.334 | 503.786 | 14.315 | 518.101 |
| Loyers contractuels annuels |
7.143 | 5.326 * | 15.480 | 3.940 | 31.889 | - | - |
| Rendement brut (%) ** | 5,4% | 9,6% | 5,9% | 6,6% | 6,3% | - | - |
| 30 juin 2010 | |||||||
| Patrimoine (x1.000€) | Immeubles résidentiels ou mixtes |
Immeubles à appartements meublés |
Logement des seniors |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Immeubles de placement |
| Juste valeur | 112.919 | 47.075 | 204.958 | 58.088 | 423.040 | 11.652 | 434.692 |
| Loyers contractuels annuels |
6.324 | 4.518 * | 12.498 | 3.727 | 27.067 | - | - |
| Rendement brut (%) ** | 5,6% | 8,9% | 6,1% | 6,4% | 6,3% | - | - |
* Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.
** Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois), augmenté du goodw ill et du mobilier pour les appartements meublés. Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est identique au rendement net (contrats "triple net"), les charges d'exploitation, les frais d'entretien, et le chômage locatif lié à l'exploitation étant pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels.
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les opérations sont plus amplement décrites dans les communiqués de presse disponibles sur www.aedifica.be. Aucune des valeurs conventionnelles d'acquisition mentionnées dans cette section ne dépasse la valeur d'investissement estimée par l'expert indépendant d'Aedifica.
Pour rappel (voir rapport financier annuel 2009/2010), la sicafi a clôturé avec succès au cours de l'été 2010 le renouvellement et l'extension de ses lignes de crédit bancaires, entamé au printemps précédent. Les nouvelles lignes de crédit en place totalisent 270 millions € courant jusqu'en août 2013, avec une première échéance de 60 millions € en juillet 2012.
Le 23 septembre 2010, Aedifica a lancé une augmentation de capital en espèces avec droits de préférence pour un montant brut de 67 millions €, avec pour objectif principal de se doter de moyens financiers nouveaux afin de poursuivre sa stratégie de croissance tout en maintenant un taux d'endettement adéquat, de l'ordre de 50 à 55%. La sicafi a ainsi émis 2.013.334 actions nouvelles à un prix de souscription de 33,45 € par action, ce qui représentait une décote de 17% par rapport au cours de clôture de l'action sur Euronext Brussels le 17 septembre 2010 (lequel s'élevait à 42,25 €) ajusté pour tenir compte du détachement des coupons n°5 et n°6, soit 40,10 €. Durant la période de souscription, le droit de souscription s'est négocié en bourse avec des cours de clôture oscillant entre 0,85 € et 2,10 €. A l'issue de la période de souscription de 15 jours qui s'est clôturée le 7 octobre 2010, 85% des actions offertes avaient été souscrites. Les droits de préférence non exercés à la clôture de la période de souscription ont été vendus le 11 octobre 2010 sous la forme de scripts à des investisseurs institutionnels de haute qualité dans le cadre d'un placement privé accéléré. Le montant revenant aux titulaires de droits de préférence non exercés s'est élevé à 0,70 € par script. Le 15 octobre 2010, le conseil d'administration d'Aedifica a procédé à l'augmentation de capital pour un montant de 67.346.022 € (prime d'émission comprise). A la clôture des marchés le 1er septembre 2011, la capitalisation boursière de la société s'élevait à 295 millions €.
Le 22 décembre 2010, Aedifica a fait l'acquisition de 4 des 16 appartements de l'immeuble Ring situé Plantin en Moretuslei 107-115 à 2018 Anvers, dont elle n'était pas encore propriétaire. La valeur d'acquisition totale de ces 4 appartements s'est élevée à 0,3 million €. Aedifica détient dès lors 86 des 98 appartements de cet immeuble.
Le 30 décembre 2010, Aedifica a acquis l'immeuble et le terrain de la maison de repos « Buitenhof » dans la province d'Anvers. Le centre d'habitation et de soins « Buitenhof », qui a une capacité de 80 lits agréés, est situé dans un environnement verdoyant à Brasschaat, à proximité immédiate du
campus de soins « De Mick » (hôpital, centre d'habitation et de soins, foyer pour personnes handicapées), et est facilement accessible par l'E19. L'immeuble a été construit en 2 phases en 2005 et 2008, et a une surface de 4.386 m². La valeur d'acquisition de l'immeuble s'est élevée à 8,4 millions €. L'opération a consisté en l'acquisition le 30 décembre 2010 de 100 % des titres de la société « Altigoon SA », entièrement financée par les lignes de crédit de la sicafi. L'ASBL « Buitenhof » (dont l'administrateur délégué est Monsieur Kurt Stabel) poursuit l'exploitation de la maison de repos. Monsieur Kurt Stabel a près de 20 ans d'expérience dans le secteur du logement des seniors, notamment en tant que gestionnaire de maisons de repos, administrateur de FOS (« Federatie Onafhankelijke Seniorenzorg ») et consultant. Par ailleurs, Monsieur Kurt Stabel est membre du « Strategische Adviesraad Welzijn Vlaanderen », et actif dans la « Federatie Palliatieve Zorg Vlaanderen ». L'immeuble est mis à la disposition de l'ASBL « Buitenhof » sur base d'un contrat triple net, prenant la forme d'un bail emphytéotique de 27 ans. Le rendement locatif initial triple net attendu pour cette opération s'élève à environ 6%. Il s'agissait du premier investissement d'envergure après l'augmentation de capital de 67 millions € du mois d'octobre 2010. Altigoon SA a été absorbé par Aedifica SA le 29 juin 2011.
Le 21 mars 2011, Aedifica a réalisé l'acquisition d'un portefeuille de 4 centres d'habitation et de soins et d'un immeuble de résidence-services situés dans la province du Brabant flamand, pour une valeur d'acquisition initiale de 23 millions €. Les immeubles comptent, dans leur état actuel, un total de 327 unités (lits en maison de repos ou appartements en résidence-services) et ont une superficie bâtie de 16.300 m². L'accord conclu avec Soprim@ (l'exploitant) prévoit, en outre, d'importants travaux de rénovation et/ou d'extension pour les sites à Asse, Dilbeek, Gooik et Wemmel (Marie-Louise), qui seront réalisés et financés par Aedifica, en collaboration avec Soprim@ en tant que maître d'ouvrage délégué. Par ailleurs, l'accord prévoit la construction d'une nouvelle maison de repos à Wemmel, d'une capacité d'environ 209 lits. Le budget d'investissement prévu pour l'extension et la rénovation de 4 sites existants et pour la réalisation du nouveau centre d'habitation et de soins à Wemmel s'élève à environ 50 millions €, y compris le prix pour l'acquisition de terrains additionnels à Gooik (extension Eyckenborch) et à Wemmel (construction neuve). Lorsque tous les projets d'extension et de construction auront été réalisés, ce portefeuille se composera de 4 centres d'habitation et de soins comptant 423 lits et 89 appartements de résidence-services, 1 centre de revalidation de 60 lits et 1 immeuble de résidence-services de 71 appartements. Tous les sites sont exploités (soit directement soit via des entités contrôlées de manière exclusive) par le groupe Soprim@, un exploitant privé de centres d'habitation et de soins, d'un immeuble de résidence-services, et d'une crèche, principalement en Brabant flamand, en Flandre orientale et à Anvers. Soprim@, qui emploie environ 750 collaborateurs, est un acteur de premier plan dans la gestion de centres d'habitation et de soins, qui s'inscrit dans une approche de type « social profit ». Aedifica a acquis, avec sa filiale Aedifica Invest, tous les titres des sociétés Soprim@Immo SA (rebaptisée entretemps « Aedifica Invest WZC Rand 2011 », propriétaire de l'immeuble de résidence-services Klein Veldeken à Asse, des centres d'habitation et de soins Koning Albert I à Dilbeek et Marie-Louise à Wemmel, des terrains du centre d'habitation et de soins Eyckenborch à Gooik, de l'ancien couvent sur le site Eyckenborch et titulaire de l'option d'achat des terrains à Gooik en vue de l'extension du site Eyckenborch et de l'option d'achat, qui a entretemps été exercée (voir section 2.1.4. ci-dessous), des terrains à Wemmel pour la construction du nouveau centre d'habitation et de soins à Wemmel) et 't Bolwerk SA (propriétaire du centre d'habitation et de soins Rietdijk à Vilvoorde). Cette opération a été financée par les lignes de crédit de la sicafi. Le groupe Soprim@ poursuit l'exploitation de tous les centres d'habitation et de
soins et de l'immeuble de résidence-services par l'intermédiaire d'entités qu'il contrôle à 100%. Les immeubles sont mis à la disposition du groupe Soprim@ sur base de contrats triple net, prenant la forme de baux emphytéotiques de 27 ans. Soprim@ dispose d'une option de rachat à la valeur de marché qui pourra être exercée à la fin desdits contrats. Le rendement locatif initial triple net pour cette opération s'élève à environ 6%. Aedifica a ainsi réalisé un second investissement d'envergure après l'augmentation de capital de 67 millions € du mois d'octobre 2010. Aedifica Invest WZC Rand 2011 et 't Bolwerk ont été absorbés par Aedifica SA le 29 juin 2011.
Le 8 avril 2011, Aedifica a annoncé la réception provisoire de la maison de repos Gaerveld à Hasselt. Ce projet a été réalisé pour compte d'Aedifica dans le cadre d'un accord de principe conclu le 30 juin 2009. La capacité de la maison de repos s'élève actuellement à 109 lits agréés, avec un potentiel de 17 lits supplémentaires. La valeur d'acquisition initiale s'élève à 11 millions €. Un ajustement de la valeur d'acquisition est prévu en cas d'augmentation de la capacité en lits agréés. La valeur d'acquisition pourrait atteindre 11,9 millions € dans le cas d'une augmentation de la capacité à 119 lits agréés. Le rendement locatif ne changerait pas. Aedifica a mis la maison de repos à la disposition du groupe Armonea, leader en Belgique dans le monde des soins aux seniors, sur base d'un bail emphytéotique triple net de 27 ans (avec option de prolongation dans le chef de l'emphytéote) générant un rendement locatif initial net de 6,3%. Armonea dispose d'une option de rachat à la valeur de marché qui pourra être exercée à la fin de l'emphytéose. L'acquisition a été réalisée le 8 avril 2011, d'une part, par voie d'achat en espèces d'une partie des actions de la société Project Group Hermibouw SA et, d'autre part, par l'apport en nature d'une partie des actions de Project Group Hermibouw SA (pour un montant de 1,8 million €) contre 43.651 nouvelles actions Aedifica. Celles-ci sont entièrement libérées, nominatives et sans désignation de valeur nominale. Elles donneront droit au dividende à partir du 8 avril 2011 et seront admises à la cotation après le détachement du coupon n° 7, qui aura lieu en octobre 2011. Project Group Hermibouw SA a été absorbée par Aedifica SA le 29 juin 2011.
Le 13 mai 2011, Aedifica a annoncé la réception provisoire de l'immeuble Résidence de Gerlache dans le complexe Media Gardens, situé chaussée de Louvain à 1030 Bruxelles (Schaerbeek). Cet immeuble, qui bénéficie d'une excellente localisation à mi-chemin entre le quartier européen et l'OTAN, a été réalisé pour compte d'Aedifica par la société IDM A SA, propriétaire de l'immeuble et filiale du groupe Atenor, dans le cadre d'un accord de principe conclu le 16 novembre 2007. L'immeuble compte 75 logements (studios et appartements 1 à 3 chambres allant de 42m² à 128m²) répartis sur 5 niveaux, 4 commerces, un espace pour profession libérale et 72 parkings en sous-sol, pour une surface totale bâtie hors sol d'environ 6.794 m². Par ailleurs, cet immeuble a été construit selon les dernières normes en vigueur en matière de performance énergétique et peut être qualifié d'immeuble à basse énergie (K=31). L'acquisition a été réalisée le 13 mai 2011 par voie d'achat en espèces des titres de la société IDM A SA, propriétaire de l'immeuble. IDM A SA a été absorbé par Aedifica SA le 29 juin 2011. La valeur d'acquisition initiale de l'immeuble s'élève à 14,1 millions €. Un ajustement de la valeur d'acquisition est prévu, d'ici 1 an, en fonction de l'inflation et/ou du succès de la commercialisation. Durant la première période de 9 mois, ayant débuté le 13 mai 2011, Aedifica bénéficie d'une garantie de revenus locatifs accordée par le promoteur.
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 18 janvier 2011, la réception provisoire de la dernière phase de l'extension de la Séniorie Mélopée (Bruxelles) a eu lieu comme suite à l'achèvement des travaux, entamés au cours de l'exercice 2009/2010 et dont une phase intermédiaire avait été réceptionnée le 9 juillet 2010. L'exploitation de cette extension a donc pu commencer.
Par ailleurs, la première phase de rénovation de l'immeuble à appartements situé rue Haute à Bruxelles a été réceptionnée en septembre 2010.
Enfin, la réception provisoire des immeubles à appartements meublés Livourne 14, et Livourne 20-22 a eu lieu, en différentes phases, entre le mois d'octobre et le mois de décembre 2010. Il s'agit de la transformation d'anciens immeubles de bureaux de l'ex-CBFA, qui avaient été acquis par Aedifica en 2007, en 18 appartements (meublés). Aedifica dispose désormais d'un complexe de 5 immeubles à appartements meublés (totalisant 34 unités) situé rue de Livourne à Bruxelles. La commercialisation de ces appartements a très bien débuté et est en avance sur les prévisions.
Les chantiers progressent pour les projets suivants :
Dans le courant de l'exercice, les travaux ont débuté pour les projets suivants :
Les projets suivants ont été menés avec succès (voir sections 2.1.2. et 2.1.3.) :
Le 18 avril 2011, dans le cadre de sa collaboration avec le groupe Soprim@, Aedifica a levé son option d'achat sur le terrain qui servira d'assiette à la construction du nouveau centre d'habitation et de soins à Wemmel. L'acte authentique d'acquisition a été passé le 23 juin 2011.
Aucune opération d'investissement et de désinvestissement n'est intervenue depuis la date de clôture du 30 juin 2011.
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les sections suivantes analysent le compte de résultats consolidé sous un format analytique conforme à la structure du reporting interne d'Aedifica.
| Compte de résultats consolidé - schéma analytique | 30 juin 2011 | 30 juin 2010 |
|---|---|---|
| (x 1 000 €) | ||
| Revenus locatifs | 28.857 | 23.306 |
| Charges relatives à la location | -36 | -83 |
| Résultat locatif net | 28.821 | 23.223 |
| Charges opérationnelles* | -7.129 | -6.199 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 21.692 | 17.024 |
| Marge d'exploitation** % | 75% | 73% |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Résultat financier hors IAS 39 | -9.523 | -7.738 |
| Impôts | -80 | -64 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 12.089 | 9.222 |
| Nombre de droits au dividende*** | 6.470.303 | 4.641.932 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action (€/action) | 1,87 | 1,99 |
| Résultat hors IAS 39 et IAS 40 | 12.089 | 9.222 |
| Impact IAS 40 **** | 8.825 | -1.264 |
| Impact IAS 39 * | 4.407 | -5.168 |
| Résultat net (part du groupe) | 25.321 | 2.790 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (IAS 33) | 6.470.130 | 4.642.422 |
| Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action) | 3,91 | 0,60 |
* Rubriques IV à XV du compte de résultats.
1
** Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat locatif net.
*** Calculé sur base du dividende pro rata temporis des actions émises au cours de l'exercice.
**** Variation de la juste valeur des immeubles de placement.
***** Variation de la juste valeur des instuments de couverture.
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) de l'exercice s'élève à 28,9 millions € et est supérieur au chiffre d'affaires consolidé de 27,5 millions € de la prévision pour l'exercice 2010/2011, publiée dans la note d'opération relative à l'augmentation de capital du 15 octobre 2010. Ceci se vérifie aussi en excluant la contribution des acquisitions non budgétées réalisées au cours de l'exercice, soit 0,3 million €.
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) de l'exercice s'inscrit en forte augmentation par rapport au chiffre d'affaires réalisé sur la même période de l'exercice précédent; ceci est principalement dû à la contribution prorata temporis des acquisitions des deux derniers exercices, mais aussi sous l'effet du redressement observé depuis le printemps 2010 dans le secteur des
Le compte de résultats couvre la période de 12 mois du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011. Les opérations d'acquisition sont comptabilisées à la date de transfert effectif du contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats selon qu'elles ont lieu en début, au cours ou à la fin de la période.
immeubles à appartements meublés mentionné ci-dessus.
Après déduction des charges relatives à la location, le résultat locatif net atteint 28,8 millions € (+24% par rapport au 30 juin 2010), à comparer aux 27,4 millions € prévus pour l'exercice 2010/2011.
Le résultat immobilier atteint 27,5 millions € (30 juin 2010 : 22,0 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 24,6 millions € (30 juin 2010 : 19,4 millions €), soit une marge opérationnelle de 85% (30 juin 2010 : 83%).
Après déduction des frais généraux de 2,9 millions € (30 juin 2010 : 2,5 millions €) et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'élève à 21,7 millions € (30 juin 2010 : 17,0 millions €), représentant une marge d'exploitation de 75% (30 juin 2010 : 73%), en avance sur les prévisions (74%).
La part de chaque secteur d'activités dans le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (constituant le résultat sectoriel au sens de IFRS 8) est détaillée ci-dessous :
| 30 juin 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat sectoriel (x1.000€ ) | Immeubles résidentiels ou mixtes |
Immeubles à appartements meublés |
Logement des seniors |
Hôtels et autres |
Non-alloué et inter-sectoriel |
Total |
| Revenus locatifs | 6.443 | 5.221 | 13.516 | 3.754 | -77 | 28.857 |
| Résultat locatif net | 6.425 | 5.209 | 13.516 | 3.748 | -77 | 28.821 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
4.754 | 2.701 | 13.516 | 3.685 | -2.964 | 21.692 |
| 30 juin 2010 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat sectoriel (x1.000€ ) | Immeubles résidentiels ou mixtes |
Immeubles à appartements meublés |
Logement des seniors |
Hôtels et autres |
Non-alloué et inter-sectoriel |
Total |
| Revenus locatifs | 6.288 | 4.161 | 10.552 | 2.382 | -77 | 23.306 |
| Résultat locatif net | 6.232 | 4.137 | 10.552 | 2.379 | -77 | 23.223 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
4.792 | 1.806 | 10.552 | 2.356 | -2.482 | 17.024 |
Après prise en compte des charges d'intérêt nettes de 4,9 million € (flux cash) générés par les produits dérivés de couverture (décrits plus bas), les charges d'intérêt de la sicafi s'élèvent à 9,1 millions € (30 juin 2010 : 7,6 millions €). Le taux d'intérêt effectif moyen (4,6% avant activation des intérêts intercalaires sur les projets de développement) est en légère augmentation par rapport à celui de l'exercice 2009/2010 (4,2%). Il est cependant légèrement inférieur au taux d'intérêt effectif moyen pris en compte dans les prévisions (4,7%). En tenant compte des autres produits et charges de nature financière, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisés conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie du résultat hors IAS 39 et IAS 40 comme expliqué plus bas), le résultat financier hors IAS 39 représente une charge nette de 9,5 millions € (30 juin 2010 : 7,7 millions €).
Conformément au régime particulier des sicafi, les impôts (80 k€ ; 30 juin 2010 : 64 k€) comprennent principalement l'impôt sur les dépenses non admises d'Aedifica.
Le résultat hors IAS 39 et IAS 40 a atteint 12,1 millions € (30 juin 2010 : 9,2 millions €), soit 1,87 € par action (30 juin 2010 : 1,99 € par action). La baisse du résultat hors IAS 39 et IAS 40 par action
trouve son origine dans la dilution consécutive à l'augmentation de capital du 15 octobre 2010. Ce résultat (absolu et par action) est fortement en avance par rapport aux prévisions 2010/2011 (10,6 millions € ou 1,63 € par action), grâce à l'excellent chiffre d'affaires réalisé, et à la maîtrise des coûts opérationnels et des frais financiers.
Le compte de résultats comprend, en outre, deux éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché qui peuvent connaître une forte volatilité d'un exercice à l'autre. Il s'agit de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40) et de la variation de la juste valeur des instruments de couverture (comptabilisés conformément à la norme IAS 39) :
Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du groupe) s'élève à 25,3 millions € (30 juin 2010 : 2,8 millions €). Le résultat de base par action (basic earnings per share, tel que défini par IAS 33) est de 3,91 € (30 juin 2010 : 0,60 €).
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Bilan consolidé | 30 juin 2011 | 30 juin 2010 |
|---|---|---|
| (x 1 000 €) | ||
| Immeubles de placement (juste valeur) | 518.101 | 434.692 |
| Autres actifs repris dans le ratio d'endettement | 12.526 | 9.068 |
| Autres actifs | 245 | 0 |
| Total des actifs | 530.872 | 443.760 |
| Capitaux propres | ||
| Hors impact IAS 39 | 286.897 | 202.598 |
| Impact IAS 39* | -12.928 | -21.838 |
| Capitaux propres | 273.969 | 180.760 |
| Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement | 241.218 | 239.359 |
| Autres passifs | 15.685 | 23.641 |
| Total des capitaux propres et du passif | 530.872 | 443.760 |
| Ratio d'endettement (%) | 45% | 54% |
* Juste valeur des instruments de couverture.
Au 30 juin 2011, l'actif du bilan d'Aedifica est composé à 98% (30 juin 2010 : 98%) d'immeubles de placement, pour un montant de 518 millions € (30 juin 2010 : 435 millions €). Cette rubrique reprend :
La juste valeur des immeubles de placement dépasse de loin l'objectif de 499 millions € mentionné dans la note d'opération de l'augmentation de capital du 15 octobre 2010.
Les « autres actifs repris dans le ratio d'endettement » représentent 2% du total du bilan (30 juin 2010 : 2%). Leur augmentation nette de 3 millions € depuis le 30 juin 2010 s'explique principalement par les créances fiscales de 3 millions € nées des fusions du 29 juin 2011.
Depuis la constitution d'Aedifica, son capital a évolué au fur et à mesure des opérations immobilières (apports, fusions, etc.), et grâce à l'augmentation de capital d'octobre 2010. Il s'élève à 181 millions € au 30 juin 2011 (30 juin 2010 : 128 millions €). Les capitaux propres (aussi appelés actif net), représentant la valeur intrinsèque d'Aedifica en tenant compte de la juste valeur du patrimoine immobilier, s'élèvent à :
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Au 30 juin 2011, les dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement (tel que défini par l'Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi) s'élèvent à 241 millions € (30 juin 2010 : 239 millions €), dont 232 millions € (30 juin 2010 : 230 millions €) représentent les montants effectivement tirés sur les lignes de crédit de la sicafi totalisant 272 millions €. Le ratio d'endettement d'Aedifica s'élève donc à 45% au niveau consolidé (30 juin 2010 : 54%) et à 45% au niveau statutaire (30 juin 2010 : 54%). Le ratio d'endettement maximum autorisé pour les sicafi étant de 65% du total des actifs, Aedifica dispose encore à cette date d'une capacité d'endettement supplémentaire consolidé de 104 millions € à actif constant (c'est-à-dire sans accroissement du portefeuille immobilier) et de 296 millions € à actif variable (c'est-à-dire avec accroissement du portefeuille immobilier). Inversement, la structure actuelle du bilan permettrait, toutes choses restant égales par ailleurs, d'absorber une diminution de la juste valeur des immeubles de 31% avant d'atteindre le ratio d'endettement maximum. Compte tenu des engagements actuels envers les banquiers de la sicafi limitant le ratio d'endettement à 60 %, ces trois seuils s'élèvent à 77 millions à actif constant, 193 millions à actif variable et -25 %.
Les autres passifs de 16 millions € (2010 : 24 millions €) représentent principalement la juste valeur des instruments financiers de couverture (30 juin 2011 : 13 millions € ; 30 juin 2010 : 22 millions €).
Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action.
Sans l'impact non monétaire (c'est-à-dire non cash) de la norme IAS 39 et après prise en compte du paiement du dividende 2009/2010 en octobre 20101 , l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 40,47 € au 30 juin 2011 contre 38,59 € par action au 30 juin 2010.
| Actif net par action (en €) | 30 juin 2011 | 30 juin 2010 |
|---|---|---|
| Sur base de la juste valeur des immeubles de placement | ||
| Actif net après déduction du dividende 2009/2010, hors IAS 39 | 40,47 | 38,59 |
| Dividende 2009/2010 payé en octobre 2010 | 0,00 | 1,68 |
| Impact IAS 39 | -1,82 | -4,34 |
| Actif net sur base de la juste valeur | 38,65 | 35,93 |
| Sur base de la valeur d'investissement des immeubles de placement | ||
| Actif net après déduction du dividende 2009/2010, hors IAS 39 | 42,44 | 40,94 |
| Dividende 2009/2010 payé en octobre 2010 | 0,00 | 1,68 |
| Impact IAS 39 | -1,82 | -4,34 |
| Actif net sur base de la valeur d'investissement | 40,62 | 38,28 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 7.089.195 | 5.031.350 |
1 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 35,93 € par action du 30 juin 2010 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en octobre 2010, et doit donc être corrigé de 1,68€ par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 30 juin 2011. Ce montant correspond au montant total du dividende (8,4 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2010 (5.031.350) et est inférieur au montant du coupon n° 5 de 1,82 € par action (certaines actions n'ayant donné droit qu'à un dividende prorata temporis).
| Nombre d'actions | 30 juin 2011 | 30 juin 2010 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation* | 7.089.195 | 5.031.350 |
| Nombre total d'actions** | 7.090.915 | 5.033.338 |
| Nombre total d'actions cotées en bourse | 7.046.672 | 4.579.047 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) | 6.470.130 | 4.642.422 |
| Nombre de droits au dividende*** | 6.470.303 | 4.641.932 |
* Après déduction des actions propres
** 43.651 actions seront admises à la cotation après le détachement du coupon relatif à l'exercice 2010/2011 (octobre 2011), et 592 actions seront admises à la cotation après le détachement du coupon relatif à l'exercice 2011/2012 (octobre 2012).
*** Compte tenu du droit au dividende pro rata temporis des actions émises au cours de l'exercice.
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités de la société. Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :
Compte tenu de ce qui précède, le conseil d'administration de la société prévoit pour l'exercice 2011/2012, sur base du périmètre prévu du portefeuille immobilier, et sauf événements imprévus, la réalisation de revenus locatifs de 32,3 millions € menant à un résultat hors IAS 39 et IAS 40 de 13,3 millions €, ou 1,88 € par action. Dans l'environnement de crise financière à nouveau exacerbée que le monde connaît depuis quelques semaines, le conseil d'administration prévoit la distribution d'un dividende identique à celui proposé au titre de l'exercice 2010/2011, soit 1,82 € par action.
Le Commissaire a confirmé que les informations comptables reprises dans le présent communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers consolidés pour lesquels il a délivré une attestation sans réserve.
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica est la principale société cotée belge investissant en immobilier résidentiel. Elle développe un portefeuille immobilier autour des axes d'investissement suivants:
Aedifica est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels. Les dividendes qu'elle distribue sont exemptés de précompte mobilier.
Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Pour toute information complémentaire
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Annexes | |
|---|---|
| -- | --------- |
| COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Exercice clôturé le 30 juin | 30/06/2011 | 30/06/2010 | |||||
| (x 1 000 €) | |||||||
| I. | Revenus locatifs | 28.857 | 23.306 | ||||
| II. | Reprises de loyers cédés et escomptés | 0 | 0 | ||||
| III. | Charges relatives à la location | -36 | -83 | ||||
| Résultat locatif net | 28.821 | 23.223 | |||||
| IV. | Récupération de charges immobilières | 32 | 24 | ||||
| V | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire | 474 | 759 | ||||
| sur immeubles loués | |||||||
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et | 0 | 0 | ||||
| remises en état au terme du bail | |||||||
| VII. | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles | -474 | -759 | ||||
| loués | |||||||
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | -1.310 | -1.205 | ||||
| Résultat immobilier | 27.543 | 22.042 | |||||
| IX. | Frais techniques | -762 | -658 | ||||
| X. | Frais commerciaux | -548 | -505 | ||||
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -106 | -104 | ||||
| XII. | Frais de gestion immobilière | -542 | -523 | ||||
| XIII. | Autres charges immobilières | -952 | -853 | ||||
| Charges immobilières | -2.910 | -2.643 | |||||
| Résultat d'exploitation des immeubles | 24.633 | 19.399 | |||||
| XIV. | Frais généraux | -2.911 | -2.542 | ||||
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -30 | 167 | ||||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 21.692 | 17.024 | |||||
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 | ||||
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 | ||||
| XVIII. | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 8.825 | -1.264 | ||||
| Résultat d'exploitation | 30.517 | 15.760 | |||||
| XIX. | Revenus financiers | 4.612 | 227 | ||||
| XX. | Charges d'intérêts | -9.132 | -7.613 | ||||
| XXI. | Autres charges financières | -596 | -5.520 | ||||
| Résultat financier | -5.116 | -12.906 | |||||
| XXII. | Produits des participations mises en équivalence | 0 | 0 | ||||
| Résultat avant impôt | 25.401 | 2.854 | |||||
| XXIII. | Impôts des sociétés | -80 | -64 | ||||
| XXIV. | Exit tax | 0 | 0 | ||||
| Impôt | -80 | -64 | |||||
| Résultat net | 25.321 | 2.790 | |||||
| Attribuable à : | |||||||
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |||||
| Part du groupe | 25.321 | 2.790 | |||||
| Résultat de base par action (€) | 3,91 | 0,60 | |||||
| Résultat dilué par action (€) | 3,91 | 0,60 |
| ETAT DU RÉSULTAT GLOBAL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Exercice clôturé le 30 juin | 30/06/2011 | 30/06/2010 | ||||
| (x 1.000 €) | ||||||
| I. | Résultat net | 25.321 | 2.790 | |||
| II. | Autres éléments du résultat global | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments financiers | 4.502 | -3.132 | ||||
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de | -1.633 | -1.773 | ||||
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | ||||||
| Autres éléments du résultat global* | 6.552 | -125 | ||||
| Résultat global | 34.742 | -2.240 |
* Ecart entre valeur d'investissement et valeur conventionelle, après prise en compte des frais liés aux acquisitions.
Le 5 septembre 2011 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| (x 1.000 €) | |||
|---|---|---|---|
| ACTIF | 30/06/2011 | 30/06/2010 | |
| I | Actifs non courants | ||
| A | Goodwill | 1.856 | 1.856 |
| B | Immobilisations incorporelles | 29 | 60 |
| C. | Immeubles de placement | 518.101 | 434.692 |
| E | Autres immobilisations corporelles | 1.822 | 1.894 |
| F. | Actifs financiers non courants | 783 | 584 |
| G. | Créances de location-financement | 0 | 0 |
| H. | Participations mises en équivalence | 0 | 0 |
| I. | Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 0 |
| J. | Actifs d'impôts différés | 0 | 0 |
| Total actifs non courants | 522.591 | 439.086 | |
| II. | Actifs courants | ||
| A | Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 |
| B | Actifs financiers courants | 0 | 0 |
| C. | Créances de location-financement | 0 | 0 |
| D. | Créances commerciales | 1.750 | 1.529 |
| E | Créances fiscales et autres actifs courants | 5.023 | 1.785 |
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 985 | 880 |
| G. | Comptes de régularisation | 523 | 480 |
| Total actifs courants | 8.281 | 4.674 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 530.872 | 443.760 |
| (x 1.000 €) | |||
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 30/06/2011 | 30/06/2010 | |
| CAPITAUX PROPRES | |||
| I | Capital et réserves attribuables aux actionnaires de la société-mère | ||
| A | Capital | 177.490 | 126.820 |
| B | Primes d'émission | 34.261 | 18.028 |
| C. | Actions propres | -123 | -135 |
| D. | Réserves | 54.563 | 53.368 |
| E | Résultat | 25.321 | 2.790 |
| F. | Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-12.492 | -10.859 |
| G. | Variation de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers | -5.051 | -9.252 |
| H. | Ecarts de conversion | 0 | 0 |
| Total du capital et des réserves attribuables aux actionnaires de la société-mère | 273.969 | 180.760 | |
| II. | Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 273.969 | 180.760 | |
| PASSIF | |||
| I | Passifs non courants | ||
| A | Provisions | 0 | 0 |
| B | Dettes financières non courantes | ||
| a. Etablissements de crédit | 231.733 | 230.325 | |
| C. | Autres passifs financiers non courants | 13.173 | 21.838 |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes non courantes | 0 | 0 |
| E | Autres passifs non courants | 0 | 0 |
| F. | Passifs d'impôts différés | 0 | 0 |
| Total des passifs non courants | 244.906 | 252.163 | |
| II. | Passifs courants | ||
| A | Provisions | 0 | 0 |
| B | Dettes financières courantes | ||
| a. Etablissements de crédit | 198 | 0 | |
| b. Location-financement | 0 | 0 | |
| C. | Autres passifs financiers courants | 0 | 0 |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes | ||
| a. Exit tax | 262 | 1.049 | |
| b. Autres | 9.025 | 7.985 | |
| E | Autres passifs courants | 0 | 0 |
| F. | Comptes de régularisation | 2.512 | 1.803 |
| Total des passifs courants | 11.997 | 10.837 | |
| TOTAL DU PASSIF | 256.903 | 263.000 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 530.872 | 443.760 |
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