Annual Report • Feb 21, 2024
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Naamloze Vennootschap Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Zetel: Belliardstraat 40 (bus 11), 1040 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de 'Vennootschap')
* Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in overeenstemming met de richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit jaarlijks persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De APM's worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn, in bijlage 5.
1 Dit bedrag bevat een eenmalige belastingteruggave van ca. 9,0 miljoen € als gevolg van het verkrijgen van het regime van de Fiscale Beleggingsintellingen (FBI) in Nederland voor de boekjaren 2016 tot en met 2021 (zie pagina 19). Zonder de belastingteruggave bedragen de EPRA Earnings* 210,5 miljoen € (+16% t.o.v. 31 dec. 2022), ofwel 4,82 €/aandeel.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Geconsolideerde kerncijfers & EPRA-performance-indicatoren 2 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kerncijfers vastgoed | 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||||||||
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille (in miljoen €) 3 | 5.849 | 5.704 | ||||||||
| Aantal gebouwen | 617 | 622 | ||||||||
| Brutorendement op basis van reële waarde (in %) | 5,8% | 5,5% | ||||||||
| EPRA Net Initial Yield (NIY) (in %) | 5,3% | 4,9% | ||||||||
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,4% | 5,1% | ||||||||
| Bezettingsgraad (in %) | 100% | 100% | ||||||||
| EPRA Vacancy Rate (in %) | 0,1% | 0,4% | ||||||||
| WAULT (in jaren) | 19 | 19 | ||||||||
| Groei van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (munteenheid v/d groep, in %) | 5,2% | 4,2% | ||||||||
| Financiële kerncijfers | 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||||||||
| Huurinkomsten (in miljoen €) | 314,2 | 273,1 | ||||||||
| EPRA Earnings* (in miljoen €) | 219,6 | 181,4 | ||||||||
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in miljoen €) | 24,5 | 331,8 | ||||||||
| EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* (in %) | 15,4% | 15,9% | ||||||||
| EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* (in %) | 15,4% | 15,9% | ||||||||
| Schuldgraad (in %) | 39,7% | 43,6% | ||||||||
| Gemiddelde kost van de schulden* (in %) | 1,7% | 1,3% | ||||||||
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) | 1,9% | 1,4% | ||||||||
| Gewogen gemiddelde resterende looptijd van opgenomen kredietlijnen (in jaren) | 4,4 | 4,7 | ||||||||
| Interest Cover Ratio* (ICR) 4 | 5,9 | 7,5 | ||||||||
| Indekkingsgraad (in %) | 95,8% | 88,7%5 | ||||||||
| Gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen (in jaren) | 5,1 | 6,6 | ||||||||
| Nettoschuld/EBITDA* | 8,4 | 10,5 | ||||||||
| Kerncijfers per aandeel | 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||||||||
| EPRA Earnings* (in €/aandeel) | 5,02 | 4,76 | ||||||||
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in €/aandeel) | 0,56 | 8,71 | ||||||||
| EPRA NRV* (in €/aandeel) | 84,17 | 88,20 | ||||||||
| EPRA NTA* (in €/aandeel) | 74,18 | 76,17 | ||||||||
| EPRA NDV* (in €/aandeel) | 75,41 | 80,37 |
2 Zie sectie 4.3 voor meer informatie over kerncijfers op basis van de jaarrekening.
3 Inclusief de vastgoedbeleggingen in exploitatie, de activa bestemd voor verkoop*, de projectontwikkelingen, het gebruiksrecht gerelateerd aan de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 en de grondreserve.
4 Berekend op basis van de definitie uit het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: de verhouding tussen het 'operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijn I t.e.m. XV van de geconsolideerde resultatenrekening) en de 'nettointerestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van 12 maanden.
5 De indekkingsgraad van 88,7% omvat forward starting swaps die ingaan begin januari 2023. Op 31 december 2022 bedroeg de indekkingsgraad 78,2%.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Gelet op de marktomstandigheden is Aedifica in 2023 gedisciplineerd gebleven in het gebruik van haar kapitaal en heeft de Groep haar focus gelegd op het versterken van de balans, het uitvoeren van het investeringsprogramma en het beheer van de portefeuille. Daardoor kon Aedifica opnieuw uitstekende resultaten boeken – wat zich weerspiegelt in een stijging van de EPRA Earnings* per aandeel – en tegelijkertijd een gezonde schuldgraad handhaven en de kost van de schulden op een redelijk niveau houden.
Dat Aedifica zulke resultaten kan voorleggen, toont aan hoe veerkrachtig de zorgvastgoedsector is, die door de vergrijzing van de Europese bevolking ook in de komende jaren extra capaciteit nodig zal blijven hebben. Bovendien wordt de veerkracht van de sector ook aangetoond door de stijgende bezettingsgraden van de zorgoperatoren (zie pagina 14).
In 2023 vertraagde Aedifica het groeitempo van haar portefeuille als gevolg van het volatiele investeringsklimaat. Hoewel er nog een aantal nieuwe investeringen werden aangekondigd (voornamelijk in Finland), concentreerde de Groep zich vooral op de afronding van haar investeringsprogramma. Dat resulteerde in de voltooiing van 36 projecten voor een bedrag van bijna 310 miljoen €. Daarnaast heeft actief beheer van de pipeline ertoe geleid dat in 2023 negen projecten werden ingetrokken voor een totaalbedrag van ca. 82 miljoen €. Deze opleveringen en intrekkingen hebben het historische investeringsprogramma van de Groep aan het einde van 2023 teruggebracht tot ca. 413 miljoen € (zie bijlage 4). Naar verwachting zal in 2024 voor ca. 295 miljoen € aan projecten worden opgeleverd, waardoor de omvang van het investeringsprogramma verder zou moeten afnemen tot ca. 120 miljoen € tegen het einde van het jaar, zonder rekening te houden met de toevoeging van nieuwe projecten (zie pagina 10).
Aedifica heeft zich ook toegespitst op het beheer van haar assets. De Groep voerde haar vastgoedrotatieprogramma verder uit door de verkoop van achttien gebouwen voor een totaalbedrag van bijna 75 miljoen €, waaronder vijf Brusselse Orpea-woonzorgcentra die tegen hun reële waarde werden verkocht (zie pagina 7). Daarnaast heeft Aedifica de exploitatie van een aantal woonzorgcentra overgedragen aan nieuwe uitbaters (zie pagina 8).
Eind december omvatte Aedifica's vastgoedportefeuille 617 sites met capaciteit voor ca. 35.100 bewoners en 11.800 kinderen. De reële waarde van de vastgoedportefeuille* bedroeg ongeveer 5.849 miljoen € (tegenover 5.704 miljoen € aan het begin van het boekjaar).
Ondanks het volatiele macro-economische klimaat beschikt Aedifica over een gezonde balans, wat eind juli nog eens benadrukt werd toen S&P de BBB investment-grade kredietrating met stabiele vooruitzichten herbevestigde. Die sterke balans is het resultaat van de kapitaalverhoging van 380 miljoen € van begin juli, die Aedifica's eigen vermogen heeft versterkt en de geconsolideerde schuldgraad heeft verlaagd. Op 31 december 2023 bedroeg de schuldgraad 39,7%, ruim onder de drempel van 45% die de Groep zichzelf oplegt in haar financieel beleid.
Daarnaast werden de financiële middelen versterkt door voor ca. 645 miljoen € aan nieuwe langlopende bankfinancieringen af te sluiten, waarvan 540 miljoen € herfinancieringen en 105 miljoen € nieuwe financieringen zijn. Eind 2023 bedroeg de headroom op toegezegde kredietlijnen 911 miljoen €, wat ruim voldoende middelen biedt om de uitvoering van het investeringsprogramma en de liquiditeitsbehoeften te financieren.
Aedifica is erin geslaagd om de gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen op een redelijk niveau van 1,9% te houden dankzij haar renteafdekkingen die bijna 96% van de financiële schuld afdekken. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de afdekkingen is 5,1 jaar.
Bovendien is 50% van de opgenomen kredietlijnen gekoppeld aan KPI's inzake duurzaamheid, waarmee de Groep haar inspanningen onderstreept om ESG-criteria te integreren in haar financieel beleid.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Aedifica bereikte in 2023 nog heel wat andere ESG-mijlpalen door haar MVO-doelstellingen in de praktijk te blijven brengen. Dat blijkt uit de score van haar vierde deelname aan de GRESB (zie sectie 6.1). De Groep behaalde 75/100 voor het referentiejaar 2022, een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de score van vorig jaar (68/100), wat aantoont dat Aedifica's inspanningen om haar koolstofuitstoot te verminderen effect hebben. Bovendien kon Aedifica dankzij haar lage Sustainalytics Risk Rating aanspraak maken op een plaats in de nieuwe BEL ESG-index.
De Groep bewees dat ze niet alleen haar verantwoordelijkheid neemt op het vlak van milieuprestaties, maar ook op sociaal vlak als werkgever. De Groep ontving voor het derde jaar op rij het 'Great Place to work' label en de Finse dochteronderneming Hoivatilat werd in de Great Place to Work-survey uitgeroepen tot de zevende beste werkplek in Europa.
Daarnaast bleef Aedifica ook in 2023 investeren in haar relatie met haar partners en haar community. Er werden Community Days georganiseerd in acht zorgresidenties, wat resulteerde in ca. 220 uur vrijwilligerswerk. Bovendien werden best practices uitgewisseld met partners tijdens Operator Days in België en het Verenigd Koninkrijk. Er werd ook een nieuwe exploitantensurvey gehouden.
In 2023 genereerde Aedifica's portefeuille 314,2 miljoen € aan huurinkomsten, een stijging van ca. 15% ten opzichte van vorig jaar. Die toename wordt niet alleen verklaard door de oplevering van projecten, maar ook door de indexering van de huurgelden, die 5,6% bedraagt bij ongewijzigde portefeuille. Dit resulteerde in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget uitkwamen op 219,6 miljoen € (181,4 miljoen € in 2022, een stijging van ca. 21%), ofwel 5,02 € per aandeel. Dat uitstekende resultaat wordt ondersteund door een eenmalige belastingteruggave van ca. 9,0 miljoen € als gevolg van het verkrijgen van het regime van de Fiscale Beleggingsintellingen (FBI) in Nederland voor de boekjaren 2016 tot en met 2021 (zie sectie 4.4). Aedifica's nettoresultaat daalde als gevolg van non-cash variaties in de waardering van de portefeuille en de renteafdekkingsinstrumenten en bedroeg 24,5 miljoen €.
Deze solide resultaten laten Aedifica's raad van bestuur toe om aan de gewone algemene vergadering van 14 mei 2024 een totaal brutodividend van 3,80 € per aandeel voor te stellen voor het boekjaar 2023.
Vooruitkijkend naar het boekjaar 2024 wordt verwacht dat de EPRA Earnings* zullen stijgen naar 223 miljoen €. Rekening houdend met het hogere aantal aandelen als gevolg van de kapitaalverhogingen in 2023, zullen de EPRA Earnings* per aandeel naar verwachting 4,70 € bedragen. De raad van bestuur voorziet een stijging van het brutodividend met 3% tot 3,90 € per aandeel.
Helsinki Ensikodintie in Helsinki (FI) Opvangtehuis voltooid in november 2023
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Aedifica heeft investeringen uitgevoerd en nieuwe projecten aangekondigd in twintig zorglocaties voor een totaalbedrag van ca. 112,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) 1 |
Pipeline (miljoen €) 2 |
Oplevering/ uitvoering |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 1,5 | - | ||||||
| Bree Witte Torenstraat | Grondreserve | Bree | 14/09/2023 | 1,5 | - | |||
| Finland | 11,5 | 81,5 | ||||||
| Espoo Kuurinkallio | Ontwikkeling | Espoo | 16/01/2023 | - | 7 | Q2 2024 | 15 jaar - NN | Pilke Humana Finland |
| Kuopio Torpankatu | Ontwikkeling | Kuopio | 25/01/2023 | - | 5,5 | Q1 2024 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Sotkamo Härkökivenkatu | Ontwikkeling | Sotkamo | 27/01/2023 | - | 2,5 | Q1 2024 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Salo Linnankoskentie | Ontwikkeling | Salo | 07/03/2023 | - | 3,5 | Q1 2024 | 15 jaar - NN | Sospro |
| Helsinki Landbontie | Ontwikkeling | Helsinki | 24/03/2023 | - | 5 | Q1 2024 | 15 jaar - NN | Kehitysvammatuki 57 |
| Nurmijärvi Laidunalue | Uitbreiding | Nurmijärvi | 31/03/2023 | - | 2 | Q4 2023 | 15 jaar - NN | Touhula |
| Rovaniemi Gardininkuja | Ontwikkeling | Rovaniemi | 29/04/2023 | - | 4 | Q1 2024 | 15 jaar - NN | Suomen kristilliset hoivakodit |
| Hollola Kulmatie | Ontwikkeling | Hollola | 23/05/2023 | - | 2,5 | Q1 2024 | 15 jaar - NN | HDL |
| Espoo Palstalaisentie | Ontwikkeling | Espoo | 24/05/2023 | - | 3 | Q3 2024 | 15 jaar - NN | Peikkometsän Liikuntapäiväkoti |
| Oulu Siilotie K21 | Ontwikkeling | Oulu | 26/05/2023 | - | 29,5 | Q4 2024 | 15 jaar - NN | Meerdere huurders |
| Järvenpää Auertie | Ontwikkeling | Järvenpää | 29/05/2023 | - | 2,5 | Q2 2024 | 15 jaar - NN | Welzijnsdistrict Keusote |
| Tuusula Lillynkuja | Forward purchase |
Tuusula | 27/06/2023 | - | 7 | Q3 2024 | 20 jaar - NN | Stad Tuusula |
| Kerava Pianonsoittajankatu |
Ontwikkeling | Kerava | 02/09/2023 | - | 7,5 | Q3 2024 | 20 jaar - NN | Ikifit |
| Nokia Tähtisumunkatu | Ontwikkeling | Nokia | 30/11/2023 | 3 | - | - | 15 jaar - NN | HDL |
| Rovaniemi Koulukaari | Acquisitie | Rovaniemi | 29/12/2023 | 3,5 | - | - | 20 jaar - NN | Stad Rovaniemi |
| Oulu Mäntypellonpolku | Acquisitie | Oulu | 29/12/2023 | 5 | - | - | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Zweden 3 | 5 | |||||||
| Österåker Singö 10:2 | Acquisitie | Österåker | 13/10/2023 | 2,5 | - | - | 15 jaar - NN | Ambea |
| Bergshammar Ekeby 6:66 | Acquisitie | Nyköping | 13/10/2023 | 2,5 | - | - | 15 jaar - NN | MoGård |
| Spanje | 1 | 12 | ||||||
| Zamora Av. de Valladolid | Acquisitie & ontwikkeling |
Zamora | 28/04/2023 | 1 | 12 | Q4 2024 | 30 jaar - NNN | Neurocare Home |
| Totaal | 19 | 93,5 |
1 De bedragen in deze kolom omvatten de conventionele aanschaffingswaarde van de grondposities en de bestaande gebouwen. Deze investeringen genereren vaak
huurinkomsten (ook sites die in aanbouw zijn genereren al beperkte huurinkomsten (behalve in Finland en Zweden), met name op de reeds verworven terreinen). 2 De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren of acquisities waarvan de opschortende voorwaarden in de loop van de komende maanden zullen worden vervuld. De ontwikkelingsprojecten staan opgelijst in het overzicht van het investeringsprogramma (zie bijlage 4).
3 Bedragen in SEK werden omgezet in € op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
Zamora Av. de Valladolid in Zamora (ES) Woonzorgcentum dat wordt opgeleverd in Q4 2024
Oulu Mäntypellonpolku in Oulu (FI) Kinderdagverblijf verworven in december 2023
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In 2023 heeft Aedifica 36 projecten opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 309 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) 1 |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 3 | |||||
| Bois de la Pierre | Renovatie & uitbreiding |
Waver | 24/05/2023 | 3 | 27 jaar - NNN | Pierre Invest SA |
| Duitsland | 32 | |||||
| Seniorenquartier Langwedel 2 | Ontwikkeling | Langwedel | 10/03/2023 | 3 | 30 jaar - NNN | Specht & Tegeler |
| Seniorenquartier Sehnde | Ontwikkeling | Sehnde | 17/03/2023 | 12 | 30 jaar - NNN | Specht & Tegeler |
| Am Stadtpark | Renovatie | Berlijn | 30/03/2023 | 7 | WAULT 22 jaar - NN | Vitanas |
| Rosengarten | Renovatie | Berlijn | 30/10/2023 | 10 | WAULT 20 jaar - NN | Vitanas |
| Nederland | 38 | |||||
| HGH Amersfoort | Renovatie | Amersfoort | 01/01/2023 | 1 | WAULT 21 jaar - NNN | Korian NL |
| Residence Coestraete | Herontwikkeling | Zwolle | 01/05/2023 | 5 | 25 jaar - NNN | Valuas |
| Amadeushuis Alphen a/d Rijn 3 | Ontwikkeling | Alphen a/d Rijn | 03/05/2023 | 5 | 15 jaar - NN | Stichting Fundis |
| Villa Meirin | Herontwikkeling | Witmarsum | 26/05/2023 | 8 | 25 jaar - NNN | Korian NL |
| Amadeushuis Waarder 3 | Ontwikkeling | Waarder | 05/06/2023 | 5 | 15 jaar - NN | Stichting Fundis |
| Hof van Waal | Ontwikkeling | Tiel | 14/07/2023 | 7 | 20 jaar - NNN | Saamborgh |
| HGH Almere 4 | Ontwikkeling | Almere | 21/12/2023 | 7 | 20 jaar - NNN | Korian NL |
| Verenigd Koninkrijk 5 | 45 | |||||
| The Mayfield Care Home | Ontwikkeling | Whitby | 16/03/2023 | 18 | 35 jaar - NNN | Danforth |
| Edingley Lodge 6 | Renovatie | Edingley | 17/04/2023 | 3 | 25 jaar - NNN | Barchester |
| St. Joseph's 7 | Renovatie & | St Helier | 02/08/2023 | 7 | WAULT 24 jaar - NNN | LV Care Group |
| uitbreiding | ||||||
| Le Petit Bosquet | Uitbreiding | St Lawrence | 14/08/2023 | 4 | WAULT 24 jaar - NNN | LV Care Group |
| Sleaford Ashfield Road | Ontwikkeling | Sleaford | 29/11/2023 | 13 | 35 jaar - NNN | Torwood Care |
| Finland | 68,5 | |||||
| Rovaniemi Rakkakiventie | Ontwikkeling | Rovaniemi | 28/02/2023 | 3 | 15 jaar - NN | Palvelukoti Kotipetäjä |
| Valkeakoski Juusontie | Ontwikkeling | Valkeakoski | 15/03/2023 | 2 | 15 jaar - NN | Aurinkosilta |
| Oulu Pateniemenranta | Ontwikkeling | Oulu | 27/06/2023 | 2 | 15 jaar - NN | Pilke |
| Oulu Jahtivoudintie | Ontwikkeling | Oulu | 28/06/2023 | 9,5 | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Espoo Ylismäenkuja | Ontwikkeling | Espoo | 30/06/2023 | 1 | 15 jaar - NN | Pilke |
| Oulu Upseerinkatu | Ontwikkeling | Oulu | 14/07/2023 | 2,5 | 15 jaar - NN | English Speaking Playschool of Oulu |
| Tuusula Temmontie | Ontwikkeling | Tuusula | 13/10/2023 | 2,5 | 20 jaar - NN | Kuntoutumiskoti Metsätähti |
| Helsinki Ensikodintie | Ontwikkeling | Helsinki | 03/11/2023 | 16 | 30 jaar - NN | Helsingin Ensikoti |
| Tampere Teräskatu | Ontwikkeling | Tampere | 30/11/2023 | 9 | 20 jaar - NN | Stad Tampere |
| Oulu Vaarapiha | Ontwikkeling | Oulu | 30/11/2023 | 15,5 | 15 jaar - NN | Nonna Group |
| Nokia Tähtisumunkatu | Ontwikkeling | Nokia | 30/11/2023 | 3,5 | 15 jaar - NN | HDL |
| Nurmijärvi Laidunalue | Uitbreiding | Nurmijärvi | 15/12/2023 | 2 | 15 jaar - NN | Touhula |
| Ierland | 122,5 | |||||
| Tramore Coast Road | Ontwikkeling | Tramore | 20/01/2023 | 15 | 25 jaar - NNN | Mowlam Healthcare |
| Millbrook Manor | Uitbreiding | Saggart | 30/03/2023 | 4 | 25 jaar - NNN | Coolmine Caring Services Group |
| Kilbarry Nursing Home | Ontwikkeling | Kilbarry | 09/06/2023 | 15 | 25 jaar - NNN | Mowlam Healthcare |
| Kilkenny Nursing Home | Ontwikkeling | Kilkenny | 19/07/2023 | 15 | 25 jaar - NNN | Mowlam Healthcare |
| Clondalkin Nursing Home | Forward purchase | Clondalkin | 27/07/2023 | 38 | 25 jaar - NNN | Bartra Healthcare |
| St. Doolagh's | Ontwikkeling | Balgriffin | 21/09/2023 | 17 | 25 jaar - NNN | Coolmine Caring Services Group |
| Dunshaughlin Business Park | Ontwikkeling | Dunshaughlin | 17/11/2023 | 18,5 | 25 jaar - NNN | Grace Healthcare |
| Totaal | 309 | |||||
1 Investeringsbedragen voor voltooide ontwikkelingsprojecten omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van de investeringsbedragen voor de ontwikkelingsprojecten The Mayfield Care Home, Sleaford Ashfield Road en Dunshaughlin Business Park, die ook de contractuele waarde van de grondpositie omvatten. Voor acquisities die werden voltooid na vervulling van opschortende voorwaarden omvat dit bedrag de conventionele aanschaffingswaarde van de grondposities en de bestaande gebouwen.
2 Oplevering van de tweede bouwfase.
3 Dit project werd ontwikkeld binnen de joint venture met Dunavast-Sonneborgh, waarin Aedifica een belang heeft van 75%.
4 Dit project werd ontwikkeld binnen de joint venture met de Clariane-groep. Aedifica en Clariane financierden elk 50% van het totale budget. In deze tabel wordt uitsluitend rekening gehouden met het deel van het budget dat Aedifica financierde.
5 Bedragen in £ werden omgezet in € op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
6 Dit project was niet opgenomen in het investeringsprogramma.
7 Gedeeltelijke oplevering.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In de loop van 2023 werden achttien gebouwen in België, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Finland voor een totaalbedrag van 74,3 miljoen € verkocht om de vastgoedportefeuille te optimaliseren.
Daarnaast werd op 21 december 2023 nog een verkoopovereenkomst getekend voor Am Schäfersee in Berlijn voor een bedrag van 7,5 miljoen €. De overeenkomst is onderworpen aan de gebruikelijke voorwaarden in Duitsland, die voornamelijk van administratieve aard zijn en waaraan in de komende weken zou moeten worden voldaan. Op dat moment zal de Groep de verkoopprijs ontvangen.
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| België | 37,5 | ||
| Bel-Air | Schaarbeek | 30/10/2023 | |
| Jardins de Provence | Anderlecht | 30/10/2023 | |
| New Philip | Vorst | 30/10/2023 | |
| Résidence du Golf | Anderlecht | 30/10/2023 | |
| Résidence Service | Ukkel | 29/11/2023 | |
| Nederland | 2,4 | ||
| Hilversum SVE | Hilversum | 02/10/2023 | |
| Verenigd Koninkrijk 1 | 8,8 | ||
| Hilltop Manor | Warrington | 23/03/2023 | |
| Cromwell Court | Tunstal | 23/03/2023 | |
| Finland | 25,6 | ||
| Kalajoki Hannilantie | Kalajoki | 20/06/2023 | |
| Kajaani Valonkatu | Kajaani | 20/06/2023 | |
| Kontiolahti Päiväper | Kontiolahti | 20/06/2023 | |
| Kotka Loitsutie | Kotka | 20/06/2023 | |
| Mikkeli Ylännetie 10 | Mikkeli | 20/06/2023 | |
| Oulu Paulareitti | Oulu | 20/06/2023 | |
| Sastamela Tyrväänkyl | Sastamela | 20/06/2023 | |
| Varkaus Kaura-ahonti | Varkaus | 20/06/2023 | |
| Varkaus Savontie | Varkaus | 20/06/2023 | |
| Ylivieska Alpuuminti | Ylivieska | 20/06/2023 | |
| Totaal | 74,3 |
1 Bedragen in £ werden omgezet in € op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
Begin 2023 kondigde Orpea in het kader van haar strategische transformatie aan dat de groep haar operationele activiteiten in een aantal Belgische woonzorgcentra zou stopzetten, waaronder vijf zorglocaties van Aedifica in Brussel (Bel-Air, Jardins de Provence, New Philip, Résidence Service & Résidence du Golf). Bijgevolg besliste Aedifica om deze gebouwen te verkopen en werd er met Orpea een globale overeenkomst onderhandeld met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomsten voor de vijf Brusselse gebouwen en de huurvoorwaarden voor de vier Belgische gebouwen waarvan Orpea de uitbater blijft.
Eind 2023 waren alle gebouwen verkocht aan verschillende kopers. Zoals vermeld in de bovenstaande tabel, leverde deze desinvestering een totaalbedrag op van 37,5 miljoen €, in lijn met de laatste reële waarde van de portefeuille zoals geschat door Aedifica's onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
Afgezien van deze desinvesteringen in België, zijn er geen gevolgen voor de operationele activiteiten of huurvoorwaarden voor de Nederlandse en Duitse Orpea-activa in de Aedifica-portefeuille. Voor alle gebouwen die aan Orpea zijn verhuurd, worden huurgelden betaald.
Op 31 december 2023, na de desinvestering van de vijf gebouwen in Brussel, exploiteerde Orpea zestien woonzorgcentra van Aedifica (BE: 4; DE: 5; NL: 7), goed voor 3,2% van de contractuele huurinkomsten van de Groep (BE: 1,0%; DE: 1,1%; NL: 1,1%). Bovendien is Aedifica na deze desinvestering nog voor slechts 1,8% van haar contractuele huurinkomsten blootgesteld aan de Brusselse markt (bekeken over alle huurders).
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In 2023 werd de exploitatie van bepaalde woonzorgcentra overgedragen aan nieuwe exploitanten om de continuïteit van de activiteiten te verzekeren en tegelijkertijd proactief het huurdersrisico te verminderen. De belangrijkste overdrachten worden hieronder opgesomd:
Clondalkin Nursing Home in Clondalkin (IE) Woonzorgcentrum voltooid in juli 2023
6 Seniorenquartier Kaemena Hof, Seniorenquartier Weyhe, Seniorenquartier Kaltenkirchen, Seniorenquartier Lübbecke, Schwerin, Seniorenquartier Espelkamp, Seniorenquartier Beverstedt, Seniorenquartier Wolfsburg, Seniorenquartier Sehnde, Seniorenquartier Cuxhaven, Seniorenquartier Schwerin en Seniorenresidenz Twistringen.
7 Een entiteit van Specht Gruppe.
Na 31 december 2023 heeft Aedifica een nieuwe investering uitgevoerd in Nederland voor een totaalbedrag van ca. 25 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) 1 |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | 25 | |||||
| Resterend aandeel van 50% in een portefeuille van 6 zorgresidenties (AK JV) |
Acquisitie | Diverse locaties in Nederland |
02/02/2024 | 25 | WAULT 19 jaar - NNN | Korian NL |
| Totaal | 25 |
Na 31 december 2023 heeft Aedifica zes projecten uit haar investeringsprogramma in Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Finland opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 34 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) 1 |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Duitsland | 4 | |||||
| Haus Marxloh | Renovatie | Duisburg | 31/01/2024 | 4 | WAULT 22 jaar - NN | Procuritas |
| Verenigd Koninkrijk 2 | 16 | |||||
| Dawlish | Ontwikkeling | Dawlish | 15/02/2024 | 16 | 30 jaar - NNN | Maria Mallaband |
| Finland | 14 | |||||
| Salo Linnankoskentie | Ontwikkeling | Salo | 02/01/2024 | 3,5 | 15 jaar - NN | Sospro |
| Hollola Kulmatie | Ontwikkeling | Hollola | 08/01/2024 | 2,5 | 15 jaar - NN | HDL |
| Sotkamo Härkökivenkatu | Ontwikkeling | Sotkamo | 23/01/2024 | 2,5 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Kuopio Torpankatu | Ontwikkeling | Kuopio | 31/01/2024 | 5,5 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Totaal | 34 |
1 Investeringsbedragen voor voltooide ontwikkelingsprojecten omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van het investeringsbedrag voor het ontwikkelingsproject in Dawlish, dat ook de contractuele waarde van de grondpositie omvat. Voor acquisities die werden voltooid na vervulling van opschortende voorwaarden omvat dit bedrag de conventionele aanschaffingswaarde van de grondposities en de bestaande gebouwen.
2 Bedragen in £ werden omgezet in € op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
Na 31 december 2023 werd een woonzorgcentrum in het Verenigd Koninkrijk gedesinvesteerd om de vastgoedportefeuille te optimaliseren.
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Verenigd Koninkrijk 1 | 3,2 | ||
| Oak Lodge | Chard | 02/02/2024 | |
| Totaal | 3,2 |
1 Bedragen in £ werden omgezet in € op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Aedifica heeft op 31 december 2023 een totaal investeringsprogramma van ca. 413 miljoen €, waarvan ca. 168 miljoen € reeds is uitgegeven en ca. 245 miljoen € nog moet worden geïnvesteerd (zie bijlage 4 voor een volledig overzicht). Het initieel rendement van deze projecten op basis van de kostprijs bedraagt gemiddeld ca. 5,6%.
Het actief beheer van het investeringsprogramma heeft er in 2023 toe geleid dat negen projecten voor een totaalbedrag van ca. 82 miljoen € zijn ingetrokken. Het gaat om vijf projecten in Duitsland, twee projecten in het Verenigd Koninkrijk, een ontwikkelingsproject in Zweden en het Orpea-renovatieproject in Brussel. De Volder Staete, een ontwikkelingsproject in Nederland van ca. 13 miljoen € dat vorig jaar uit de pipeline is gehaald, werd opnieuw toegevoegd.
Door de oplevering van projecten verwacht Aedifica een verdere afname van de omvang van haar investeringsprogramma tot ca. 120 miljoen € tegen het einde van 2024 (zonder rekening te houden met de toevoeging van nieuwe projecten doorheen het jaar).
28% 19% 17% 12% 10% 6% 5% 3% Finland United Kingdom Germany Belgium Ireland Spain Sweden Netherlands 294 mln € 71% 83 mln € 20% 36 mln € 9% 2024 2025 >2026 28% 17% 10% 6% 5% 3% Finland Verenigd Koninkrijk Duitsland België Ierland Spanje Zweden Nederland
Het investeringsbudget wordt opgesplitst als volgt:
Verwachte opleveringen van projecten en afrondingen van acquisities
Verwachte evolutie van het investeringsprogramma (bij benadering, in miljoen €) op basis van de voorziene opleveringsdata en zonder rekening te houden met de toevoeging van nieuwe projecten
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In de loop van het boekjaar 2023 heeft Aedifica haar financiële middelen versterkt door nieuwe langlopende bankfinancieringen af te sluiten bij acht banken. In totaal heeft Aedifica kredieten afgesloten voor 645 miljoen €, waarvan 540 miljoen € aan herfinancieringen en 105 miljoen € aan nieuwe financieringen. Deze leningen hebben een vervaldag tussen 2026 en 2030.
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van Aedifica's financiële schulden er op 31 december 2023 als volgt uit:
| Financiële schuld (in miljoen €) 1 |
Toegezegde financiering | Kortlopende thesauriebewijzen |
|
|---|---|---|---|
| Lijnen | Opname | ||
| 31/12/2024 | 170 | 65 | 243 |
| 31/12/2025 | 531 | 146 | - |
| 31/12/2026 | 730 | 408 | - |
| 31/12/2027 | 545 | 413 | - |
| 31/12/2028 | 552 | 392 | - |
| 31/12/2029 | 43 | 3 | - |
| >31/12/2029 | 626 | 616 | - |
| Totale schuld op 31 december 2023 | 3.196 | 2.042 | 243 |
1 Bedragen in £ werden omgezet in € op basis van de wisselkoers van 31 december 2023 (0,86632 €/£).
Op 31 december 2023 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële schuld 4,4 jaar. De beschikbare toegezegde financiering bedraagt 1.154 miljoen €. Na aftrek van de back-up voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 911 miljoen €.
De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn aan KPI's inzake duurzaamheid bedragen 1.282 miljoen €, waarvan 1.012 miljoen € is opgenomen op 31 december 2023 (50% van de opgenomen kredietlijnen). Daarmee onderstreept Aedifica de wens om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria in haar financieel beleid te integreren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen is gestegen door de hogere rentetarieven, maar bleef op een redelijk niveau van 1,9% (31 december 2022: 1,4%) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica heeft afgesloten.
Op 31 december 2023 is de financiële schuld tegen het renterisico ingedekt voor 95.8%, wat overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekking is 5,1 jaar.
In haar financieel beleid streeft Aedifica ernaar om haar schuldgraad onder 45% te houden. Op 31 december 2023 bedroeg Aedifica's geconsolideerde schuldgraad 39,7%.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In 2023 heeft Aedifica twee kapitaalverhogingen afgerond, waardoor de Groep ca. 406 miljoen € heeft opgehaald. Deze kapitaalverhogingen hebben Aedifica's eigen vermogen versterkt en zorgden voor de gedeeltelijke financiering van ontwikkelingsprojecten terwijl een sterke balans werd behouden.
Op 9 mei 2023 heeft Aedifica's raad van bestuur besloten om aandeelhouders de mogelijkheid te bieden om hun nettodividendvordering van 2022 in te brengen in het kapitaal van de Vennootschap in ruil voor nieuwe aandelen. Aandeelhouders konden inschrijven op één nieuw aandeel aan een uitgifteprijs van 67,31 € in ruil voor 44 coupons nr. 30 (1,5423 € netto) of 42 coupons nr. 31 (1,6027 € netto). Ze kozen voor ca. 21,3% van hun aandelen voor een inbreng van hun nettodividendvordering in ruil voor nieuwe aandelen, in plaats van een dividend in cash. Dat leidde tot een totale kapitaalverhoging van ca. 25,5 miljoen € door de uitgifte van 379.474 nieuwe aandelen. De nieuwe aandelen zijn genoteerd sinds 31 mei 2023 en geven recht op het volledige dividend voor het boekjaar 2023 (coupon nr. 33 en volgende coupons).
Op 21 juni 2023 lanceerde Aedifica een openbare aanbieding van nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met onherleidbare toewijzingsrechten voor een brutobedrag van ca. 380,4 miljoen €. Op 4 juli 2023 gaf de Vennootschap 7.315.402 nieuwe aandelen uit tegen een uitgifteprijs van 52 € per aandeel, hetzij 380.400.904,00 € (inclusief uitgiftepremie). De nieuwe aandelen werden uitgegeven met coupon nr. 34 aangehecht en zullen daarom slechts pro rata temporis deelnemen in het resultaat van het lopende boekjaar 2023 vanaf 4 juli 2023. In het kader van deze transactie werd coupon nr. 33 (die het recht op het pro rata temporis dividend voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 3 juli 2023) onthecht op 21 juni 2023 (excoupondatum: 22 juni 2023).
Na deze transactie bedraagt het totale aantal Aedifica-aandelen 47.550.119 en bedraagt het maatschappelijk kapitaal 1.254.742.260,03 €.
In juli heeft S&P de investment-grade kredietrating van BBB met stabiele vooruitzichten herbevestigd. Die rating weerspiegelt de sterkte van Aedifica's balans en haar liquiditeit. De stabiele vooruitzichten weerspiegelen de voorspelbare huurinkomsten die worden ondersteund door veerkrachtig zorgvastgoed en de langlopende huurovereenkomsten die de komende jaren stabiele kasstromen zouden moeten blijven genereren. S&P's kredietratingrapport is beschikbaar op Aedifica's website.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In de loop van het boekjaar 2023 is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen8 met ca. 145 miljoen € gestegen van 5.704 miljoen € tot 5.849 miljoen €. Deze waarde van 5.849 miljoen € omvat de vastgoedbeleggingen in exploitatie9 (5.680 miljoen €) en de projectontwikkelingen (169 miljoen €). De stijging van de vastgoedbeleggingen in exploitatie komt voornamelijk voort uit de oplevering van voltooide projecten (zie sectie 2.1 hierboven) en wordt gedeeltelijk afgezwakt door de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat wordt opgenomen (- 122,6 miljoen € of -2,2%). Deze variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt opgesteld, wordt voor het gehele jaar 2023 als volgt opgesplitst:
Als gevolg van de stijging van de langetermijnrente daalden in 2023 de waarderingen van de experts met 1,9% bij ongewijzigde portefeuille (-0,6% in het vierde kwartaal), zonder rekening te houden met wisselkoerseffecten. Die daling was het sterkst in Duitsland en Zweden. In het Verenigd Koninkrijk daarentegen steeg de portefeuillewaardering dankzij de sterke operationele prestaties van huurders, ondersteund door de onderliggende bezettingsgraad van 91% voor de 'gestabiliseerde' portefeuille eind september en een stijgende huurdekking. Op 30 september 2023 bedroeg de huurdekking10 over 12 maanden van de 'gestabiliseerde' activa in Aedifica's portefeuille in het Verenigd Koninkrijk 2,0x.
Op 31 december 2023 tellen de vastgoedbeleggingen in exploitatie (inclusief de activa bestemd voor verkoop*) 617 zorglocaties, met een totale capaciteit voor bijna 35.100 bewoners en ruim 11.800 kinderen en een totale bebouwde oppervlakte van ca. 2.190.000 m². De globale bezettingsgraad11 bedraagt 100%. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (WAULT) van de hele portefeuille bedraagt 19 jaar.
1.027 miljoen € in Finland (201 sites)
651 miljoen € in Nederland (72 sites)
8 Inclusief de activa bestemd voor verkoop*.
9 Inclusief de activa bestemd voor verkoop*, een gebruiksrecht van 73 miljoen € gerelateerd aan de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 en een grondreserve van 19 miljoen €.
10 Huurdekking berekend als de Ebitdarm van de huurder voor de laatste 12 maanden gedeeld door de huur voor dezelfde periode.
11 De globale bezettingsgraad wordt berekend volgens de EPRA-methodologie.
Na de COVID-19 pandemie zien woonzorgcentra in heel Europa hun bezettingsgraad opnieuw stijgen en evolueren naar niveaus van voor de pandemie, wat de veerkracht van de sector aantoont. In alle landen liggen de bezettingsgraden voor gestabiliseerde assets ruim boven de 80% en stijgen ze van jaar tot jaar. Voor de regio's waarvoor de Groep een representatieve steekproef van gegevens kon verzamelen, wordt in de onderstaande tabel de bezettingsgraden van exploitanten op 30 september 2023 opgesomd, met daarnaast hun stijging van jaar tot jaar (uitgedrukt in basispunten). Enkel 'gestabiliseerde' assets12 zijn opgenomen in de tabel.
| Bezettingsgraad exploitanten |
30/09/2023 | Y/Y groei (in basispunten) bij ongewijzigde portefeuille |
Data coverage13 |
|---|---|---|---|
| België | 95% | +365 | 87% |
| Duitsland | 83% | +410 | 77% |
| Nederland | 85% | +360 | 66% |
| Verenigd Koninkrijk | 91% | +210 | 94% |
| Ierland | 94% | +160 | 100% |
Oulu Vaaraphiha in Oulu (FI) Woonzorgcentrum opgeleverd in november 2023
12 Assets worden beschouwd als 'gestabiliseerd' en opgenomen in de scope zodra ze minstens twee jaar operationeel zijn. Assets worden uitgesloten van de scope als ze (gedeeltelijk) leegstaan voor renovatiewerken.
13 Gebaseerd op de contractuele huurgelden van gestabiliseerde assets.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per land, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Over het algemeen bedraagt het brutorendement op basis van de reële waarde 5,8%.
| 31/12/2023 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | BE | DE | NL | UK 2 | FI | SE 2 | IE | ES 3 | Vastgoed beleggingen in exploitatie 4 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 4 |
| Reële waarde |
1.235.918 | 1.157.294 | 651.180 | 1.045.800 | 1.027.080 | 74.788 | 393.084 | 2.578 | 5.587.722 | 168.950 | 73.172 | 18.671 | 5.848.515 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
70.223 | 62.016 | 40.247 | 66.550 | 59.486 | 4.578 | 21.990 | 124 | 325.213 | - | - | - | - |
| Bruto rendement (%)1 |
5,7% | 5,4% | 6,2% | 6,4% | 5,8% | 6,1% | 5,6% | - | 5,8% | - | - | - | - |
| 31/12/2022 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK 5 | FI | SE 5 | IE | ES 3 | Vastgoed beleggingen in exploitatie 4 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 4 |
| Reële waarde |
1.299.390 | 1.197.566 | 640.102 | 959.740 | 984.800 | 76.880 | 289.126 | 1.500 | 5.449.104 | 184.295 | 70.335 | - | 5.703.734 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
70.880 | 61.103 | 36.043 | 61.328 | 51.779 | 3.866 | 15.379 | 75 | 300.453 | - | - | - | - |
| Bruto rendement (%)1 |
5,5% | 5,1% | 5,6% | 6,4% | 5,3% | 5,0% | 5,3% | - | 5,5% | - | - | - | - |
1 Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de waarderingsdeskundigen), die om de drie maanden wordt herschat. Voor zorgvastgoed is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement ('triple net' contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en (veelal ook) Nederland namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. In Duitsland, Finland en Zweden (en Nederland, in sommige gevallen) is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, sommige lasten zijn ten laste van de eigenaar ('double net' contracten).
2 Bedragen in £ en SEK werden omgezet in € op basis van de wisselkoers van 31 december 2023 (0,86632 €/£ en 11,14082 €/SEK).
3 Aedifica's portefeuille in Spanje omvat momenteel alleen projecten in aanbouw, waarvan de terreinen beperkte huurinkomsten genereren.
4 Inclusief activa bestemd voor verkoop*.
5 Bedragen in £ en SEK werden omgezet in € op basis van de wisselkoers van 31 december 2022 (0,88617 €/£ en 11,17069 €/SEK).
Sleaford Ashfield Road in Sleaford (UK) Woonzorgcentrum opgeleverd in november 2023
Hof van Waal in Tiel (NL) Zorgresidentie opgeleverd in juli 2023
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 314.174 | 273.132 |
| Met verhuur verbonden kosten | -1.134 | -1.589 |
| Nettohuurresultaat | 313.040 | 271.543 |
| Operationele kosten* | -47.230 | -41.869 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 265.810 | 229.674 |
| Exploitatiemarge* (%) | 84,9% | 84,6% |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* | -47.179 | -36.239 |
| Belastingen | 1.305 | -11.970 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures m.b.t. EPRA Earnings |
318 | 362 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA Earnings | -675 | -441 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 219.579 | 181.386 |
| Noemer (IAS 33) | 43.706.129 | 38.113.384 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) per aandeel (€/aandeel) | 5,02 | 4,76 |
| EPRA Earnings* | 219.579 | 181.386 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -50.878 | 123.242 |
| Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -143.636 | 84.877 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -856 | 787 |
| Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Afschrijving van goodwill | -26.072 | -18.103 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | 24.314 | -42.705 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures die volgens de vermogensmutatiemethode geconsolideerd worden m.b.t. de aanpassingen hierboven |
-574 | 1.806 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | 2.658 | 488 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 24.535 | 331.778 |
| Noemer (IAS 33) | 43.706.129 | 38.113.384 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeelhouders van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 0,56 | 8,71 |
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) over het boekjaar 2023 bedroeg 314,2 miljoen €, een stijging met ca. 15% ten opzichte van de omzet van het vorige boekjaar (273,1 miljoen €).
De onderstaande tabel toont Aedifica's geconsolideerde huurinkomsten per land.
| Geconsolideerde huurinkomsten (x 1.000 €) |
2023.01 - 2023.03 |
2023.04 - 2023.06 |
2023.07- 2023.09 |
2023.10 - 2023.12 |
2023.01 - 2023.12 |
2022.01 - 2022.12 |
Var. (%) bij ongewijzigde portefeuille* 1 |
Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 18.022 | 18.247 | 18.479 | 18.502 | 73.250 | 67.432 | +6,8% | +8,6% |
| Duitsland | 14.969 | 15.368 | 15.466 | 15.357 | 61.160 | 56.738 | +2,7% | +7,8% |
| Nederland | 9.206 | 9.444 | 9.672 | 9.881 | 38.203 | 33.571 | +8,0% | +13,8% |
| Verenigd Koninkrijk | 15.393 | 16.695 | 16.006 | 16.699 | 64.793 | 57.472 | +3,3% | +15,0% |
| Finland | 13.462 | 13.576 | 13.390 | 13.841 | 54.269 | 44.725 | +9,3% | +21,3% |
| Zweden | 1.062 | 1.047 | 1.015 | 1.102 | 4.226 | 3.917 | +10,8% | +16,4% |
| Ierland | 3.936 | 4.089 | 4.757 | 5.224 | 18.006 | 9.245 | +4,6% | +94,8% |
| Spanje | 141 | 58 | 37 | 31 | 267 | 32 | - | - |
| Totaal | 76.191 | 78.524 | 78.822 | 80.637 | 314.174 | 273.132 | +5,2% | +15,0% |
1 De variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
2 De variatie wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
De stijging van de geconsolideerde huurinkomsten kan worden toegeschreven aan de groei van Aedifica's portefeuille door de oplevering van ontwikkelingsprojecten uit het investeringsprogramma en wordt ondersteund door de indexering van de huurinkomsten.
De 5,2% variatie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +5,6% indexering van huurgelden, +0,1% huuronderhandelingen en -0,5% wisselkoersschommelingen.
Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten (1,1 miljoen €) bedraagt het nettohuurresultaat 313,0 miljoen € (+15% ten opzichte van 31 december 2022).
Het vastgoedresultaat bedraagt 312,9 miljoen € (31 december 2022: 271,9 miljoen €). Dat resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 301,7 miljoen € (31 december 2022: 262,6 miljoen €). Dat impliceert een operationele marge* van 96,4% (31 december 2022: 96,7%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 35,7 miljoen € (31 december 2022: 33,6 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 16% tot 265,8 miljoen € (31 december 2022: 229,7 miljoen €). Dat impliceert een exploitatiemarge* van 84,9% (31 december 2022: 84,6%).
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten, bedragen de netto-interestlasten 45,0 miljoen € (31 december 2022: 30,7 miljoen €). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten, en zonder de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IASnorm 39 geboekt en maakt geen deel uit van de EPRA Earnings* zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór variaties in reële waarde* tot een nettolast van 47,2 miljoen € (31 december 2022: 36,2 miljoen €).
De belastingen bestaan uit verschuldigde belastingen, uitgestelde belastingen, taks op het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de exit taks. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de Belgische GVV's omvatten de verschuldigde belastingen (31 december 2023: opbrengst van 1,3 miljoen €; 31 december 2022: last van 12,0 miljoen €) voornamelijk de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen, de belasting op de winst die door Aedifica werd gemaakt buiten België en de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica. Op 31 december 2023 bevatten de verschuldigde belastingen een eenmalige teruggave van de vennootschapsbelasting in Nederland als gevolg van het verkrijgen van het regime van de Fiscale Beleggingsintellingen (FBI) voor de periode van 2016 tot en met 2021 voor een bedrag van ca. 9,0 miljoen € (zie sectie 4.4).
Het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures bevat voornamelijk het resultaat van de participatie in Immobe NV (sinds 31 maart 2019 geconsolideerd volgens de vermogensmutatiemethode).
De EPRA Earnings* (zie bijlage 5.9.1) bedragen 219,6 miljoen € (31 december 2022: 181,4 miljoen €), ofwel 5,02 € per aandeel (31 december 2022: 4,76 € per aandeel), berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop en rekening houdend met het groter aantal aandelen door kapitaalverhogingen. Dat resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het vooropgestelde budget van >4,95 € per aandeel, aangekondigd in het tussentijds financieel verslag van het 3 de kwartaal.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft o.a. de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 40), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 39), andere resultaten op de portefeuille en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS-norm 40):
Rekening houdend met de hierboven vermelde non-cash elementen, bedraagt het nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) 24,5 miljoen € (31 december 2022: 331,8 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ('basic earnings per share' zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 0,56 € (31 december 2022: 8,71 €).
14 Die variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 31 december 2022 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de waarderingsdeskundigen geschat werd op 31 december 2023. Het omvat tevens bijkomende acquisitiekosten en variaties in het gebruiksrecht van gronden en de grondreserve.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
In september 2022 maakte de Nederlandse regering haar voornemen bekend om directe investeringen in vastgoed uit te sluiten van het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) vanaf 1 januari 2024. De mogelijke inwerkingtreding van deze maatregel werd uitgesteld tot 1 januari 2025. Hoewel Aedifica van mening was dat zij voldoet aan de voorwaarden om aanspraak te maken op het FBI-regime en daartoe aanvragen heeft ingediend bij de Nederlandse belastingdienst, heeft de Groep er voorzichtigheidshalve voor gekozen om een gemeenrechtelijke belastingdruk in het resultaat van haar Nederlandse dochterondernemingen op te nemen vanaf het begin van haar activiteiten in Nederland in 2016. Elk jaar heeft de Groep de toepassing van dit regime aangevraagd voor haar dochterondernemingen die in Nederland actief zijn. Eind 2022 heeft de Groep eindelijk de bevestiging ontvangen dat voor de voorgaande boekjaren aan de FBI-voorwaarden is voldaan. Aedifica besloot om de opgebouwde belastingsprovisies van de voorgaande jaren terug te nemen in de resultatenrekening na ontvangst van de definitieve aanslag inzake vennootschapsbelasting. In de eerste helft van 2023 werden de definitieve aanslagen en teruggaven van de vennootschapsbelasting voor de periode van 2016 tot en met 2021 ten bedrage van ca. 9,0 miljoen € ontvangen en in de resultatenrekening opgenomen. De definitieve aanslag van de vennootschapsbelasting voor het jaar 2022 werd begin 2024 ontvangen. De opgebouwde belastingsprovisie voor 2022 bedraagt ca. 4,2 miljoen €. Voor 2023 is er in de Nederlandse dochterondernemingen geen provisie voor de vennootschapsbelasting voorzien. Ook voor 2024 zullen er geen provies worden voorzien.
Om Aedifica's investeringen in het Verenigd Koninkrijk aantrekkelijker te maken en de bijdrage van de operationele kasstromen uit het VK aan het resultaat van de Groep te verhogen, heeft Aedifica beslist om in het Verenigd Koninkrijk onder het REIT-regime te opereren.
In die context heeft Aedifica haar vastgoedactiviteiten in het VK, Jersey en het eiland Man ondergebracht in de recent opgerichte vennootschap AED UK Holdings Ltd. Deze niet-beursgenoteerde entiteit, die volledig in handen is van Aedifica, controleert nu de aandelen van alle Britse dochterondernemingen binnen de Aedifica-groep. Op 30 januari 2024 heeft de holding HMRC op de hoogte gebracht van haar intentie om een REIT te worden. Als gevolg hiervan zal de boekhoudkundige periode onder het REIT-regime naar verwachting beginnen op 1 februari 2024.
Onder de REIT-wetgeving zijn vennootschappen in het VK vrijgesteld van vennootschapsbelasting op inkomsten uit vastgoedbeleggingen en op winsten uit vastgoed in het VK. REIT's moeten echter 90% van de onderliggende belastingvrije inkomsten uit vastgoed (geen winsten) aan aandeelhouders uitkeren binnen de twaalf maanden. Die uitkeringen zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 20%. Als gevolg van het dubbelbelastingverdrag tussen het Verenigd Koninkrijk en België bedraagt de netto-impact van de roerende voorheffing slechts 15%.
| Geconsolideerde balans | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* | 5.848.515 | 5.703.734 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 254.372 | 258.587 |
| Andere activa | 73.924 | 123.219 |
| Totaal activa | 6.176.811 | 6.085.540 |
| Eigen vermogen | ||
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.511.954 | 3.163.877 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 63.908 | 118.908 |
| Minderheidsbelangen | 5.039 | 6.564 |
| Eigen vermogen | 3.580.901 | 3.289.349 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 2.421.708 | 2.601.510 |
| Andere verplichtingen | 174.202 | 194.681 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 6.176.811 | 6.085.540 |
| Schuldratio (%) | 39,7% | 43,6% |
Op 31 december 2023 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 95% uit vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2022: 94%), die gewaardeerd worden volgens de IAS-norm 4015 en een bedrag van 5.849 miljoen € vertegenwoordigen (31 december 2022: 5.704 miljoen €). Deze rubriek omvat:
De post 'Andere activa opgenomen in de schuldratio' bevat o.a. de goodwill ten bedrage van 117,6 miljoen € die voortvloeit uit de acquisitie van Hoivatilat en het positieve verschil is tussen de prijs die betaald werd voor de aandelen van Hoivatilat Oyj en de boekhoudkundige waarde van het verworven nettoactief, en de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures. Daarin wordt hoofdzakelijk de resterende participatie van 25% in Immobe NV opgenomen die op 31 december 2023 35,5 miljoen € bedraagt (31 december 2022: 40,4 miljoen €).
15 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de waarderingsdeskundigen (Cushman & Wakefield Belgium NV, Stadim BV, Savills Advisory Services Germany GmbH & Co. KG, C&W (U.K.) LLP German Branch, Cushman & Wakefield Netherlands BV, CBRE Valuation & Advisory Services BV, Knight Frank LLP, REnium Advisors Oy, Cushman & Wakefield Sweden AB, CBRE Advisory (IRL) Limited en Jones Lang LaSalle España SA).
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
De andere activa opgenomen in de schuldratio vertegenwoordigen 4% van het totaal van de balans (31 december 2022: 4%).
De andere activa (31 december 2023: 73,9 miljoen €; 31 december 2022: 123,2 miljoen €) omvatten de reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
Sinds de oprichting van Aedifica is het kapitaal geëvolueerd als gevolg van diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en kapitaalverhogingen in cash. Op 31 december 2023 bedraagt het kapitaal 1.255 miljoen € 16 (31 december 2022: 1.052 miljoen €). Het eigen vermogen (of nettoactief), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
Op 31 december 2023 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 2.422 miljoen € (31 december 2022: 2.602 miljoen €). Daarvan betreft 2.280 miljoen € (31 december 2022: 2.452 miljoen €) het bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen van de Vennootschap. Aedifica's geconsolideerde schuldgraad bedraagt dus 39,7% (31 december 2022: 43,6%).
De andere passiva van 174,2 miljoen € (31 december 2022: 194,7 miljoen €) vertegenwoordigen voornamelijk de uitgestelde belastingen (31 december 2022: 138,7 miljoen €; 31 december 2022: 164,1 miljoen €), de vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten (31 december 2023: 12,9 miljoen €; 31 december 2022: 13,6 miljoen €) en de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (31 december 2023: 9,8 miljoen €; 31 december 2022: 3,9 miljoen €).
16 De IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan kapitaalverhogingen in mindering van het statutaire kapitaal moet worden voorgesteld.
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel.
Vóór de impact (niet-monetair, d.w.z. non-cash) van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten17 en na uitkering van het dividend 2022 in mei 202318, bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 73,86 € op 31 december 2023 (31 december 2022: 75,84 € per aandeel).
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde na aftrek van het dividend 2022, vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* |
73,86 | 75,84 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 1,34 | 2,98 |
| Nettoactiefwaarde na aftrek van het dividend 2022 | 75,20 | 78,83 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 39.855.243 |
| Aantal aandelen | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen 1 | 47.550.119 | 39.855.243 |
| Totaal aantal eigen aandelen | 277 | 277 |
| Aantal aandelen in omloop na aftrek van de eigen aandelen | 47.549.842 | 39.854.966 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) | 43.706.129 | 38.113.384 |
| Aantal dividendrechten 2 | 43.862.078 | 38.152.107 |
1 379.474 nieuwe aandelen werden op de beurs genoteerd op 31 mei 2023 (deze nieuwe aandelen hebben recht op het volledige dividend voor het boekjaar 2023) en 7.315.402 nieuwe aandelen op 4 juli 2023 (deze nieuwe aandelen zijn dividendgerechtigd vanaf 4 juli 2023).
2 Rekening houdend met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
17 Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van +1,34 € per aandeel op 31 december 2023 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die positief is ten bedrage van 63,9 miljoen € en die voornamelijk in de activa van de balans opgenomen is.
18 De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde van 79,38 € per aandeel op 31 december 2022 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2022) omvatte bijgevolg nog het brutodividend dat in mei 2023 werd uitgekeerd, en werd in deze tabel verminderd met 3,54 € per aandeel om te kunnen worden vergeleken met de nettoactiefwaarde op 30 juni 2023. Dat bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van ca. 141,2 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 31 december 2022 (39.855.243).
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
De raad van bestuur blijft met grote aandacht de evolutie van de economische, financiële en politieke context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
In 2024 zal Aedifica zich verder toeleggen op de uitvoering van haar pipeline en het (pro)actieve beheer van haar portefeuille. Toch zal Aedifica ook investeringsopportuniteiten blijven verkennen, aangezien de Vennootschap in 2024 een geleidelijke verbetering (of op zijn minst de eerste tekenen daarvan) verwacht van de financiële prestaties van de zorgoperatoren in continentaal Europa (op basis van indicaties van operatoren over lokale markttrends), en een geleidelijke heropening van de investeringsmarkten (dankzij de daling van de langetermijnrente). Met een solide balans en een schuldgraad van ca. 40% bevindt Aedifica zich in een sterke positie om nieuwe opportuniteiten te verkennen indien en wanneer die zich zouden voordoen.
Op basis van de huidige beschikbare informatie en de voorziene vastgoedportefeuille – en zonder onvoorziene ontwikkelingen – raamt de raad van bestuur de EPRA Earnings* voor het boekjaar 2024 op 223 miljoen € en de EPRA Earnings* per aandeel op 4,70 €. Het brutodividend voor 2024, betaalbaar in mei 2025, zal naar verwachting met 3% stijgen tot 3,90 € per aandeel, wat zou neerkomen op een (geconsolideerde) pay-out ratio van 83%.
Deze vooruitzichten voor 2024 zijn gebaseerd op de volgende onderliggende operationele en financiële hypotheses:
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Voor het boekjaar 2023 stelt Aedifica's raad van bestuur een brutodividend voor van 3,80 € per aandeel (+3% ten opzichte van het dividend over 2022). Het dividend zal worden verdeeld over coupon nr. 33 (1,9156 €, ex-coupon datum: 22 juni 2023) en coupon nr. 34 (die zal worden onthecht in mei 2024, 1,8844 €). De coupons zullen worden uitbetaald in mei 2024, na goedkeuring van de jaarrekening door de gewone algemene vergadering van 14 mei 2024.
| Coupon | Periode | Ex-coupon datum |
Verwachte betaaldatum | Brutodividend | Nettodividend |
|---|---|---|---|---|---|
| 33 | 01/01/2023 – 03/07/2023 | 22/06/2023 | vanaf 22/05/2024 | 1,9156 € | 1,6283 € |
| 34 | 04/07/2023 – 31/12/2023 | 16/05/2024 | vanaf 22/05/2024 | 1,8844 € | 1,6017 € |
Aangezien Aedifica een GVV is die meer dan 80% van haar vastgoedportefeuille in residentieel Europees zorgvastgoed investeert, kunnen haar aandeelhouders genieten van een verlaagde roerende voorheffing van slechts 15%. Na de Brexit is er een overgangsregeling voorzien voor Britse gebouwen die vóór 1 januari 2021 zijn verworven, zodat ze tot het einde van het boekjaar 2025 in de berekening van de 80%-drempel kunnen worden opgenomen. Als de wetgeving in de tussentijd niet verandert en er geen grote veranderingen in de portefeuille van de Groep plaatsvinden, gaat Aedifica ervan uit dat haar aandeelhouders tot en met 31 december 2025 kunnen blijven genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op betaalde of toegekende dividenden.
Dat Aedifica's inzet inzake MVO vruchten afwerpt, blijkt uit de scores van verschillende ESG-evaluaties. In de GRESB19 behaalde de Groep een uitstekende score van 75/100 voor het referentiejaar 2022, wat Aedifica's inspanningen om haar koolstofuitstoot te verminderen benadrukt. Deze verbetering met zeven punten ten opzichte van vorig jaar is significant, des te meer omdat de gemiddelde GRESB-score van alle deelnemers met slechts één punt verbeterde.
Daarnaast werd Aedifica's rapportering over de inspanningen die de Groep deed op het vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen in 2022 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag van april 2023 en het milieugegevensrapport van juni 2023) voor het vierde jaar op rij bekroond met de 'EPRA sBPR Gold Award'.
| Awards en MVO-benchmarks | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| EPRA sBPR | Gold | Gold | Gold | Gold |
| GRESB | 75 ** | 68 ** | 66 ** | 57* |
| Sustainalytics Risk Rating | Low (11,1) | Low (11,1) | Low (11,9) | Low (17,8) |
| MSCI | A | A | BBB | BB |
Raadpleeg Aedifica's website om meer te weten te komen over haar duurzaamheidsscores.
19GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) is een onafhankelijke vastgoedbenchmark die het duurzaamheidsbeleid van vastgoedvennootschappen beoordeelt. Elk jaar evalueert GRESB de duurzaamheidsprestaties van vastgoed op het gebied van milieu-, sociale en bestuurlijke aspecten (ESG) op basis van internationale rapportagekaders en regionale richtlijnen.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Voor het derde jaar op rij organiseerde Aedifica een medewerkerssurvey in samenwerking met Great Place to Work. Bij deze derde deelname werd de scope van de survey verder uitgebreid: De derde deelname breidde de reikwijdte van het onderzoek verder uit: hoewel het team in Finland al veel langer afzonderlijk participeerde, was dit de eerste keer dat hun survey volledig werd geïntegreerd in die van de Aedifica-groep. Met een participatiegraad van 90% was onze derde survey opnieuw een groot succes. Het leverde een uitstekende Trust Index-score op van 82% voor de hele Groep. Bovendien gaf 89% van de medewerkers aan dat ze Aedifica zouden aanbevelen als een fijne plek om te werken. Na de survey en een grondige analyse van de bedrijfscultuur werd Aedifica opnieuw erkend als 'Great Workplace', waardoor het ook in 2024 het Great Place to Work® Certified label wordt toegekend.
Nadat Hoivatilat eerder dit jaar20 in het kader van de Great Place to Work-enquête werd erkend als de beste werkplek in Finland (categorie kleine organisaties), behaalde het in september de zevende plaats in de competitie op Europees niveau. Het team heeft deze erkenning verdiend na jaren werken aan het creëren van een stimulerende werkomgeving en een warme en vertrouwensvolle bedrijfscultuur. Ontdek meer over Hoivatilat's succes op de website van Aedifica.
Aedifica's MVO-strategie vertaalt zich niet alleen in goede scores op ESGevaluaties. De Groep werd voor haar inspanningen ook beloond met een opname in de nieuwe BEL ESG-index. Die index omvat de 20 aandelen op Euronext Brussels die het best presteren op ESG-criteria, op basis van o.a. hun Sustainalytics Risk Rating.
Enkele jaren geleden lanceerde Aedifica haar Community Days programma, waarbij werknemers de kans krijgen om één werkdag per jaar vrijwilligerswerk te verrichten op één van onze zorglocaties, zodat ze in contact kunnen komen met onze verschillende stakeholders. In 2023 tilde de Groep de Community Days naar een hoger niveau door het concept verder uit te rollen naar het Finse team. In totaal deden 51 medewerkers 218 uur vrijwilligerswerk in acht zorgresidenties.
In 2023 organiseerde Aedifica twee Operator Days in Gent en Leuven om haar Belgische huurders te ondersteunen bij hun vastgoedvraagstukken. Eens in de drie jaar nodigt Aedifica haar huurders uit om deel te nemen aan de Operator Days om kennis en best practices uit te wisselen over onderwerpen als
20 Zie Aedifica's tussentijds financieel verslag van het eerste kwartaal, gepubliceerd op 10 mei 2023.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
efficiënt vastgoedbeheer, investeringen in innovatie, nieuwe vastgoedgerelateerde zorgoplossingen en de risico's en opportuniteiten van de klimaatverandering. Deze twee edities in België, waarbij de nadruk lag op de opportuniteiten van duurzaamheid in de residentiële ouderenzorg, waren een succes met meer dan 300 deelnemende vertegenwoordigers.
Aedifica heeft ook een nieuwe exploitantensurvey gehouden om beter te begrijpen op welke gebieden de samenwerking met de huurders kan worden verbeterd. Met een responsgraad die 32% hoger lag dan in 2021, bleken huurders opnieuw geïnteresseerd om deel te nemen aan de survey. De topprioriteiten voor exploitanten bleven grotendeels onveranderd: het vinden van gekwalificeerd personeel en het verbeteren van de bezettingsgraad blijven de grootste zorgen van onze huurders.
| Financiële kalender | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jaarlijks financieel verslag 2023 | Begin april 2024 | |||||||
| Tussentijdse resultaten 31/03/2024 | 02/05/2024 | |||||||
| Gewone algemene vergadering 2024 | 14/05/2024 | |||||||
| Ex-date coupon no. 34 | 16/05/2024 | |||||||
| Uitkering van het dividend m.b.t. het boekjaar 2023 | Vanaf 22/05/2024 | |||||||
| Environmental Data Report | Juni 2024 | |||||||
| Halfjaarlijkse resultaten 30/06/2024 | 31/07/2024 | |||||||
| Tussentijdse resultaten 30/09/2024 | 30/10/2024 | |||||||
| Jaarlijks persbericht 31/12/2024 | Februari 2025 |
De commissaris, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, bevestigt dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze niet hebben geleid tot significante correcties op de boekhoudkundige cijfers die voortvloeien uit de geconsolideerde jaarrekening en die in dit persbericht zijn opgenomen.
21 Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
Aedifica is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht die zich specialiseert in Europees zorgvastgoed, in het bijzonder vastgoed voor ouderenzorg. Aedifica heeft een portefeuille van ca. 620 sites opgebouwd in België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Zweden, Ierland en Spanje, met een waarde van ruim 5,8 miljard €.
Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (2006) en Euronext Amsterdam (2019) onder de volgende codes: AED; AED:BB (Bloomberg); AOO.BR (Reuters).
Sinds 2020 maakt Aedifica deel uit van de BEL 20, de referentie-index van Euronext Brussels. Bovendien maakt Aedifica sinds 2023 deel uit van de BEL ESG, de index die bedrijven volgt die het best presteren op ESG-criteria. Aedifica is ook opgenomen in de EPRA, Stoxx Europe 600 en GPR-indexen. De marktkapitalisatie bedroeg op 20 februari 2024 ca. 2,6 miljard €.
Dit persbericht bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
Voor alle bijkomende informatie
Ingrid Daerden Chief Financial Officer
T +32 494 573 115 [email protected] Delphine Noirhomme Investor Relations Manager
T +32 2 210 44 98 [email protected]
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 314.174 | 273.132 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -1.134 | -1.589 |
| Nettohuurresultaat | 313.040 | 271.543 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
7.193 | 3.934 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| VII. | Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -7.205 | -3.979 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -90 | 355 |
| Vastgoedresultaat | 312.938 | 271.853 | |
| IX. | Technische kosten | -3.169 | -3.373 |
| X. | Commerciële kosten | -58 | -29 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -114 | -53 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -6.452 | -4.655 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -1.424 | -1.110 |
| Vastgoedkosten | -11.217 | -9.220 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 301.721 | 262.633 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -35.740 | -33.556 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -171 | 597 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 265.810 | 229.674 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -856 | 787 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -143.636 | 84.877 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | -26.072 | -18.103 |
| Operationeel resultaat | 95.246 | 297.235 | |
| XX. | Financiële opbrengsten | 3.006 | 1.606 |
| XXI. | Netto-interestkosten | -45.004 | -30.651 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -5.181 | -7.194 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -50.878 | 123.242 |
| Financieel resultaat | -98.057 | 87.003 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | -256 | 2.168 |
| Resultaat voor belastingen | -3.067 | 386.406 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting en uitgestelde belastingen | 25.565 | -54.345 |
| XXVI. | Exit taks | 54 | -330 |
| Belastingen | 25.619 | -54.675 | |
| Nettoresultaat | 22.552 | 331.731 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | -1.983 | -47 | |
| Aandeelhouders van de groep | 24.535 | 331.778 | |
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 0,56 | 8,71 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 0,56 | 8,71 |
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Nettoresultaat |
22.552 | 331.731 | ||||
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | |||||
| A. | Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
|||||
| B. | Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS |
-2.293 | 17.972 | |||
| D. | Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit | 14.242 | -38.498 | |||
| H. | Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | -2.484 | 5.369 | |||
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 32.017 | 316.574 | ||||
| Toerekenbaar aan: | ||||||
| Minderheidsbelangen | -1.983 | -47 | ||||
| Aandeelhouders van de groep | 34.000 | 316.621 |
| ACTIVA | 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 117.597 | 143.669 |
| B. | Immateriële vaste activa | 1.663 | 1.857 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 5.790.357 | 5.619.701 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 2.184 | 2.573 |
| E. | Financiële vaste activa | 98.665 | 132.322 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 3.023 | 4.662 |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | 35.985 | 40.824 |
| Totaal vaste activa | 6.049.474 | 5.945.608 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 58.158 | 84.033 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. | Handelsvorderingen | 23.290 | 23.577 |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 9.384 | 10.273 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 18.253 | 13.891 |
| G. | Overlopende rekeningen actief | 18.252 | 8.158 |
| Totaal vlottende activa | 127.337 | 139.932 | |
| TOTAAL ACTIVA | 6.176.811 | 6.085.540 |
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| EIGEN VERMOGEN | |||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | ||
| A. | Kapitaal | 1.203.638 | 1.006.881 |
| B. | Uitgiftepremies | 1.719.001 | 1.516.108 |
| C. | Reserves | 628.688 | 428.018 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 481.914 | 389.859 | |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals |
4.344 | 8.945 | |
| gedefinieerd in IFRS | |||
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
113.177 | -11.193 | |
| f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva | -294 | -451 | |
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | 64 | -13.629 | |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -31 | -31 | |
| j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioensregelingen | -244 | -99 | |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -112.367 | -71.715 | |
| m. Andere reserves | -3.277 | 250 | |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 136.909 | 117.023 | |
| o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode. |
8.493 | 9.059 | |
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 24.535 | 331.778 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.575.862 | 3.282.785 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 5.039 | 6.564 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.580.901 | 3.289.349 | |
| VERPLICHTINGEN | |||
| I. | Langlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 |
| B. | Langlopende financiële schulden | 1.958.750 | 2.017.256 |
| a. Kredietinstellingen | 1.166.915 | 1.240.399 | |
| c. Andere | 791.835 | 776.857 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 90.943 | 82.232 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 9.760 | 3.858 | |
| b. Andere | 81.183 | 78.374 | |
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 251 | 375 |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 138.658 | 164.117 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 2.188.602 | 2.263.980 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 |
| B. | Kortlopende financiële schulden | 321.549 | 435.164 |
| a. Kredietinstellingen | 78.949 | 172.164 | |
| c. Andere | 242.600 | 263.000 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 2.798 | 3.487 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 57.177 | 66.853 |
| a. Exit taks | 44 | 5.990 | |
| b. Andere | 57.133 | 60.863 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Overlopende rekeningen passief | 25.784 | 26.707 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 407.308 | 532.211 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 2.595.910 | 2.796.191 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 6.176.811 | 6.085.540 |
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Lopende projecten 347 168 179 Oplevering 2024 228 140 88 BE 11 5 6 Résidence Véronique Vulpia 10 5 5 In de Gouden Jaren Emera 1 0 1 DE 35 28 7 Seniorenquartier Gera 2 Specht Gruppe 16 14 1 Haus Marxloh 3 Procuritas 4 4 0 Fredenbeck 2 Specht & Tegeler 15 10 5 NL 13 7 6 De Volder Staete Amado Zorg & Stichting Pinahuis 13 7 6 UK 33 15 18 North Bay Group-projecten North Bay Group 1 0 1 St Mary's Lincoln North Bay Group 16 6 10 York Bluebeck Drive Torwood Care 16 9 7 FI 60 42 18 Finland – pipeline 'woonzorgcentra' Meerdere huurders 9 8 2 Finland – pipeline 'andere' Meerdere huurders 51 35 16 SE 21 15 7 Zweden – pipeline 2024 Meerdere huurders 21 15 7 IE 43 22 21 Altadore Virtue 1 0 1 Dublin Stepaside 2 Virtue 26 18 8 Sligo Finisklin Road 2 Coolmine Caring Services Group 16 4 12 ES 12 6 6 Tomares Miró Neurocare Home 12 6 6 Oplevering 2025 83 25 58 BE 19 0 19 Militza Gent My-Assist 19 0 19 DE 1 1 0 Bavaria Senioren- und Pflegeheim Auriscare 1 1 0 UK 1 0 1 St. Joseph's LV Care Group 1 0 1 FI 49 23 26 Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' Meerdere huurders 23 11 12 Finland – pipeline 'woonzorgcentra' Meerdere huurders 19 9 10 Finland – pipeline 'andere' Meerdere huurders 7 3 4 ES 13 1 12 Zamora Av. de Valladolid 2 Neurocare Home 13 1 12 Oplevering 2026 5 1 5 DE 5 1 5 Am Parnassturm Vitanas 4 1 3 Sz Berghof Azurit 2 0 2 Oplevering 2027 30 1 29 DE 30 1 29 Seniorenquartier Gummersbach 2 Specht Gruppe 30 1 29 Projecten onder opschortende voorwaarden/forward purchases 67 0 67 Oplevering 2024 67 0 67 BE 17 0 17 Résidence le Douaire Vulpia 17 0 17 UK 42 0 42 Dawlish 3 Maria Mallaband 16 0 16 Spaldrick House LV Care Group 11 0 11 Biddenham St James Maria Mallaband 15 0 15 FI 7 0 7 Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' Meerdere huurders 7 0 7 TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA 413 168 245 Variatie van de reële waarde -2 Afrondingen & andere 3 |
Projecten en renovaties (in miljoen €) 1 |
Uitbater | Huidig budget |
Inv. op 31/12/2023 |
Nog uit te voeren |
|---|---|---|---|---|---|
| Bedrag op de balans | 169 |
1 De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet gelijk is aan het vermelde totaal. Bedragen in £ en SEK werden omgezet in € op basis van de wisselkoers van 31 december 2023 (0,86632 €/£ en 11,14082 €/SEK).
2 Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze vaak al beperkte huurinkomsten, met name op de reeds verworven terreinen. De waarden van die terreinen werden dus niet meer in de tabel hierboven opgenomen. Dat verklaart waarom de geraamde investeringsbedragen verschillen van eerder vermelde bedragen.
3 Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2023 (zie sectie 2.3 hierboven).
Van het totale investeringsbudget werd na 31 december 2023 reeds ca. 34 miljoen € gerealiseerd door de oplevering van zes projecten (zie sectie 2.3 hierboven).
Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit jaarlijks persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De definities van APM's, zoals toegepast op de financiële staten van Aedifica, kunnen verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen worden gebruikt.
Aedifica maakt gebruik van onderstaande prestatiemaatstaven om de waarde van haar vastgoed te bepalen. Deze prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze stellen het vastgoed voor dat op verschillende manieren wordt samengebracht om de lezer de meest relevante informatie aan te bieden.
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 5.529.564 | 5.365.071 |
| + Gebruiksrechten van gronden | 73.172 | 70.335 |
| + Projectontwikkelingen | 168.950 | 184.295 |
| + Grondreserve | 18.671 | - |
| Vastgoedbeleggingen | 5.790.357 | 5.619.701 |
| + Activa bestemd voor verkoop | 58.158 | 84.033 |
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille | 5.848.515 | 5.703.734 |
| - Projectontwikkelingen | -168.950 | -184.295 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen |
5.679.565 | 5.519.439 |
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de prestaties van de vastgoedbeleggingen te illustreren na eliminatie van de gevolgen van wijzigingen in de vastgoedportefeuille.
| (x 1.000 €) | 01/01/2023 - 31/12/2023 |
01/01/2022 - 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 314.174 | 273.132 |
| - Wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen | -36.939 | -9.546 |
| = Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* | 277.235 | 263.586 |
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de operationele kosten* te globaliseren. Het staat voor de rubrieken IV. tot XV. van de resultatenrekening.
Aedifica maakt gebruik van de operationele marge* en de exploitatiemarge* om de rendabiliteit van haar verhuuractiviteiten te illustreren. Respectievelijk staan ze voor het operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat en het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Niet toegewezen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||||||
| Huurinkomsten (a) | 73.250 | 61.160 | 38.203 | 64.793 | 54.269 | 4.226 | 18.006 | 267 | - | 314.174 |
| Nettohuurresultaat (b) | 72.700 | 60.969 | 38.186 | 64.439 | 54.247 | 4.226 | 18.006 | 267 | - | 313.040 |
| Vastgoedresultaat (c) | 72.691 | 60.955 | 38.148 | 64.434 | 54.249 | 4.187 | 18.007 | 267 | - | 312.938 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) |
71.307 | 58.457 | 35.793 | 61.758 | 52.677 | 3.784 | 17.757 | 188 | - | 301.721 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
71.307 | 58.457 | 35.793 | 61.758 | 52.677 | 3.784 | 17.757 | 188 | -35.911 | 265.810 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 96,4% | |||||||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 84,9% | |||||||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 47.230 |
31/12/2023
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Niet toegewezen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||||||
| Huurinkomsten (a) | 67.432 | 56.738 | 33.571 | 57.472 | 44.725 | 3.917 | 9.245 | 32 | - | 273.132 |
| Nettohuurresultaat (b) | 67.080 | 56.369 | 32.884 | 57.324 | 44.695 | 3.914 | 9.245 | 32 | - | 271.543 |
| Vastgoedresultaat (c) | 67.092 | 56.295 | 32.928 | 57.318 | 45.180 | 3.763 | 9.245 | 32 | - | 271.853 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) |
66.448 | 54.745 | 30.883 | 55.359 | 42.624 | 3.435 | 9.107 | 32 | - | 262.633 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
66.448 | 54.745 | 30.883 | 55.359 | 42.624 | 3.435 | 9.107 | 32 | -32.959 | 229.674 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 96,7% | |||||||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 84,6% | |||||||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 41.869 | |||||||||
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het financieel resultaat vóór de non-cash effecten van de indekkingsinstrumenten voor te stellen. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de som van de rubrieken XX., XXI. en XXII. van de resultatenrekening.
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| XX. Financiële opbrengsten | 3.006 | 1.606 |
| XXI. Netto-interestkosten | -45.004 | -30.651 |
| XXII. Andere financiële kosten | -5.181 | -7.194 |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de financiële instrumenten* | -47.179 | -36.239 |
Aedifica gebruikt de gemiddelde kost van de schulden* en de gemiddelde kost van de schulden* (inclusief commissies op ongebruikte kredietlijnen) om de kost van haar financiële schuld te bepalen. Deze prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze staan respectievelijk voor de geannualiseerde netto-interestlasten na de doorrekening van interesten en interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 (en commissies op ongebruikte kredietlijnen) gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld.
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde financiële schuld (a) | 2.395.149 | 2.263.976 |
| XXI. Netto-interestkosten | -45.004 | -30.651 |
| Doorrekening van interesten (incl. in XX. Financiële opbrengsten) | 2.181 | 1.183 |
| Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 | 1.393 | 951 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (b) | -41.430 | -28.517 |
| Gemiddelde kost van de schulden* (b)/(a) | 1,7% | 1,3% |
| Commissies op ongebruikte kredietlijnen (incl. in XXII. Andere financiële kosten) | -3.514 | -3.437 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) (c) | -44.944 | -31.954 |
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) (c)/(a) | 1,9% | 1,4% |
Aedifica gebruikt de rentedekkingsratio* om te meten in hoeverre zij in staat is te voldoen aan de rentebetalingsverplichtingen in verband met schuldfinanciering. De ratio moet ten minste gelijk zijn aan 2,0x. De rentedekkingsratio* wordt berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: 'Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijnen I tot XV van de geconsolideerde resultatenrekening) gedeeld door 'Netto-interestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van 12 maanden.
| (x 1.000 €) | 01/01/2023 - 31/12/2023 |
01/01/2022 - 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 265.810 | 229.674 |
| XXI. Netto-interestkosten | -45.004 | -30.651 |
| Rentedekkingsratio of Interest Cover Ratio (ICR) | 5,9 | 7,5 |
Deze APM geeft aan hoe lang een bedrijf op het huidige niveau zou moeten opereren om al zijn schulden af te betalen. Het wordt berekend door de netto financiële schulden, d.w.z. financiële schulden op lange en korte termijn min cash en cashequivalenten (teller), te delen door de EBITDA van de afgelopen twaalf maanden (TTM) (noemer). EBITDA is het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille plus afschrijvingen en waardeverminderingen.
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Langlopende en kortlopende financiële schulden | 2.280.299 | 2.452.420 |
| - Kas en kasequivalenten | -18.253 | -13.891 |
| Netto schuld (IFRS) | 2.262.046 | 2.438.529 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1 | 265.810 | 229.674 |
| + Afschrijvingen op andere vaste activa (TTM) 1 | 2.180 | 1.868 |
| EBITDA (IFRS) | 267.990 | 231.542 |
| Netto schuld / EBITDA | 8,4 | 10,5 |
1 TTM (trailing 12 months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen 12 maanden.
Het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die gebruikt wordt om het eigen vermogen vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten weer te geven. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de post 'totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap' zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten.
| (x 1.000 €) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.575.862 | 3.282.785 |
| - Effect van de uitkering van het dividend 2022 | 0 | -141.163 |
| Subtotaal excl. effect van de uitkering van het dividend 2022 | 3.575.862 | 3.141.622 |
| - Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -63.908 | -118.908 |
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.511.954 | 3.022.714 |
Aedifica verbindt zich ertoe om haar rapportering te standaardiseren om de kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie te verbeteren en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van haar investeerders. De volgende indicatoren worden beschouwd als APM's:
| EPRA Earnings* | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| IFRS nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekening | 24.535 | 331.778 |
| Correcties om de EPRA Earnings* te berekenen: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | 143.636 | -84.877 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 856 | -787 |
| (iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| (iv) Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| (v) Afschrijving van goodwill | 26.072 | 18.103 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close out-kosten | 50.878 | -123.242 |
| (vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | -24.314 | 42.705 |
| (ix) EPRA correcties (i) tot (viii) volgens joint-ventures | 574 | -1.806 |
| (x) Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | -2.658 | -488 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 219.579 | 181.386 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 43.706.129 | 38.113.384 |
| EPRA Earnings per aandeel (EPRA EPS - in €/aandeel) | 5,02 | 4,76 |
| EPRA Earnings verwaterd per aandeel (EPRA verwaterd EPS - in €/aandeel) | 5,02 | 4,76 |
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Situatie op 31 december 2023 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.575.862 | 3.575.862 | 3.575.862 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
75,20 | 75,20 | 75,20 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
1.366 | 1.366 | 1.366 |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.574.496 | 3.574.496 | 3.574.496 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - | - |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - | - |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - | - |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.574.496 | 3.574.496 | 3.574.496 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
135.907 | 135.907 | |
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -63.908 | -63.908 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -162.758 | -162.758 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -1.663 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 128.732 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 310.623 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - | - |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.002.279 | 3.527.234 | 3.585.631 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
84,17 | 74,18 | 75,41 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
|---|---|---|---|
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
4.484.235 | 79% | 100% |
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Situatie op 31 december 2022 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.141.622 | 3.141.622 | 3.141.622 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
78,83 | 78,83 | 78,83 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
772 | 772 | 772 |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.140.850 | 3.140.850 | 3.140.850 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
0 | 0 | 0 |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
0 | 0 | 0 |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | 0 | 0 | 0 |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.140.850 | 3.140.850 | 3.140.850 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
159.238 | 159.238 | |
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -118.908 | -118.908 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -188.830 | -188.830 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -1.857 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 206.173 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | 0 | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 288.748 | 0 | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | 0 | 0 | 0 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 3.515.088 | 3.035.653 | 3.203.353 |
| Aantal aandelen in omloop | 39.855.243 | 39.855.243 | 39.855.243 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
88,20 | 76,17 | 80,37 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale | % van uitgestelde |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
|---|---|---|---|
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
4.258.625 | 77% | 100% |
De hierboven vermelde EPRA NRV*, EPRA NTA* en EPRA NDV* in euro en euro per aandeel op 31 december 2022 werden verminderd met 141.163 k€ (of 3,54 € per aandeel) ten opzichte van de waarden die gepubliceerd werden in het jaarlijks verslag 2022, om vergeleken te kunnen worden met hun waarde op 31 december 2023. Dat bedrag vertegenwoordigt het brutodividend van het boekjaar 2022, dat werd uitgekeerd in mei 2023.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2023 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal | |
| x 1.000 € | |||||||||
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.229.591 | 1.174.890 | 657.630 | 1.027.150 | 1.096.970 | 89.823 | 412.685 | 9.775 | 5.698.514 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures) |
11.612 | 11.420 | - | 35.126 | - | - | - | - | 58.158 |
| Min: Projectontwikkelingen | -5.285 | -29.016 | -6.450 | -16.476 | -69.890 | -15.035 | -19.601 | -7.197 | -168.950 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.235.918 | 1.157.294 | 651.180 | 1.045.800 | 1.027.080 | 74.788 | 393.084 | 2.578 | 5.587.722 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.140 | 78.479 | 68.536 | 69.455 | 20.629 | 3.178 | 39.112 | 94 | 310.623 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.267.058 | 1.235.773 | 719.716 | 1.115.255 | 1.047.709 | 77.966 | 432.196 | 2.672 | 5.898.345 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
70.748 | 60.318 | 38.531 | 66.232 | 59.486 | 4.578 | 19.535 | 124 | 319.552 |
| Vastgoedkosten 1 | -856 | -1.767 | -1.786 | -1.438 | -1.547 | -466 | -22 | -84 | -7.966 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
69.892 | 58.551 | 36.745 | 64.794 | 57.939 | 4.112 | 19.513 | 40 | 311.586 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-525 | 1.698 | 1.716 | 318 | - | - | 2.455 | - | 5.662 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
69.367 | 60.249 | 38.461 | 65.112 | 57.939 | 4.112 | 21.967 | 40 | 317.248 |
| EPRA NIY (in %) | 5,5% | 4,7% | 5,1% | 5,8% | 5,5% | 5,3% | 4,5% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,8% | 5,5% | 5,3% | 5,1% | 0,0% | 5,4% |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2022 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal | |
| x 1.000 € | |||||||||
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.290.741 | 1.193.837 | 654.940 | 960.611 | 1.016.577 | 79.010 | 348.670 | 4.980 | 5.549.366 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures) |
12.197 | 38.360 | - | 33.476 | - | - | - | - | 84.033 |
| Min: Projectontwikkelingen | -3.548 | -34.631 | -14.838 | -34.347 | -31.777 | -2.130 | -59.544 | -3.480 | -184.295 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.299.390 | 1.197.566 | 640.102 | 959.740 | 984.800 | 76.880 | 289.126 | 1.500 | 5.449.104 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
32.764 | 84.833 | 52.834 | 63.715 | 24.620 | 1.171 | 28.781 | 30 | 288.748 |
| Investeringswaarde van | 1.332.154 | 1.282.399 | 692.936 | 1.023.455 | 1.009.420 | 78.051 | 317.907 | 1.530 | 5.737.852 |
| vastgoedbeleggingen in exploitatie | |||||||||
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
70.104 | 59.932 | 34.805 | 57.264 | 50.588 | 3.866 | 14.023 | 75 | 290.658 |
| Vastgoedkosten 1 | -611 | -1.596 | -1.976 | -1.965 | -2.070 | -479 | -138 | - | -8.835 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
69.494 | 58.336 | 32.830 | 55.298 | 48.518 | 3.387 | 13.885 | 75 | 281.822 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
776 | 1.171 | 1.237 | 4.065 | 1.191 | - | 1.356 | - | 9.795 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
70.269 | 59.507 | 34.067 | 59.363 | 49.708 | 3.387 | 15.241 | 75 | 291.618 |
| EPRA NIY (in %) | 5,2% | 4,5% | 4,7% | 5,4% | 4,8% | 4,3% | 4,4% | 0,0% | 4,9% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,3% | 4,6% | 4,9% | 5,8% | 4,9% | 4,3% | 4,8% | 0,0% | 5,1% |
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
31/12/2023 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) 4 |
EPRA Vacancy rate (in %) |
| Segment | |||||||
| België | 67.230 | 65.871 | 507.949 | 70.223 | - | 63.987 | 0,0% |
| Duitsland | 59.695 | 57.212 | 564.024 | 62.016 | - | 62.636 | 0,0% |
| Nederland | 37.950 | 35.567 | 345.576 | 40.247 | 75 | 40.897 | 0,2% |
| Verenigd Koninkrijk | 62.421 | 59.753 | 312.658 | 66.550 | - | 70.965 | 0,0% |
| Finland | 53.464 | 51.894 | 270.261 | 59.486 | 257 | 60.315 | 0,4% |
| Zweden | 4.226 | 3.784 | 17.305 | 4.578 | - | 4.552 | 0,0% |
| Ierland | 18.001 | 17.752 | 117.193 | 21.990 | - | 20.365 | 0,0% |
| Spanje | 106 | 27 | 15.449 | 124 | - | 125 | 0,0% |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
303.093 | 291.860 | 2.150.415 | 325.213 | 332 | 323.842 | 0,1% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2023 |
5.190 | 5.154 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 3.835 | 3.786 | |||||
| Grondreserve | 921 | 920 | |||||
| Andere aanpassingen | - | - | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
313.040 | 301.721 |
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
31/12/2022 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Vacancy rate (in %) |
| Segment | |||||||
| België | 66.273 | 65.641 | 534.633 | 70.880 | - | 65.644 | 0,0% |
| Duitsland | 54.204 | 52.580 | 570.274 | 61.103 | - | 58.542 | 0,0% |
| Nederland | 32.884 | 30.883 | 355.370 | 36.043 | 692 | 37.287 | 1,9% |
| Verenigd Koninkrijk | 54.820 | 52.855 | 310.210 | 61.328 | - | 58.474 | 0,0% |
| Finland | 44.555 | 42.484 | 257.350 | 51.779 | 561 | 55.513 | 1,0% |
| Zweden | 3.914 | 3.435 | 17.323 | 3.866 | - | 4.030 | 0,0% |
| Ierland | 9.245 | 9.107 | 96.816 | 15.379 | - | 14.743 | 0,0% |
| Spanje | 32 | 32 | 8.449 | 75 | - | 75 | 0,0% |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
265.927 | 257.017 | 2.150.425 | 300.453 | 1.253 | 294.308 | 0,4% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2022 |
330 | 330 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 5.286 | 5.286 | |||||
| Grondreserve | - | - | |||||
| Andere aanpassingen | - | - | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
271.543 | 262.633 |
Het totaal van de 'brutohuurinkomsten over de periode' dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het 'nettohuurresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
Het totaal van de 'nettohuurinkomsten over de periode' dat bepaald wordt in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het 'operationeel vastgoedresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 31 december 2023 of op 31 december 2022 waren getekend.
In België zijn de GHW-niveaus gebaseerd op de dagprijzen die worden aangerekend in woonzorgcentra, die naar verwachting zullen stijgen met een tijdsverschil ten opzichte van de indexatie van de huurgelden.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| EPRA Cost ratios* (x 1.000 €) |
31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten | -48.364 | -43.458 |
| Met verhuur verbonden kosten | -1.134 | -1.589 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | - | - |
| Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -12 | -45 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -90 | 355 |
| Technische kosten | -3.169 | -3.373 |
| Commerciële kosten | -58 | -29 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -114 | -53 |
| Beheerkosten vastgoed | -6.452 | -4.655 |
| Andere vastgoedkosten | -1.424 | -1.110 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -35.740 | -33.556 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -171 | 597 |
| EPRA Costs (including direct vacancy costs)* (A) | -48.364 | -43.458 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 114 | 53 |
| EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)* (B) | -48.250 | -43.405 |
| Brutohuurinkomsten (C) | 314.174 | 273.132 |
| EPRA Cost Ratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten)* (A/C) | 15,4% | 15,9% |
| EPRA Cost Ratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten)* (B/C) | 15,4% | 15,9% |
| Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint-ventures) | 1.085 | 422 |
Zoals uitgelegd in toelichting 2.2 van Aedifica's jaarverslag 2022 (samenvatting van de specifieke grondslagen voor financiële verslaggeving) activeert Aedifica de algemene en operationele uitgaven (erelonen voor projectbeheer, marketingkosten, juridische kosten, enz.) die rechtstreeks verband houden met projectontwikkelingen.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| Geactiveerde investeringskosten |
Groep (excl. joint ventures) |
Joint venture (evenredig aandeel) |
Totaal groep |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2023 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2023 | ||
| x 1.000 € Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities | 59.282 | 1.697 | 0 | 28 | 0 | 12.502 | 5.227 | 38.333 | 1.495 | - | 59.282 |
| (2) Ontwikkeling | 258.333 | 6.290 | 29.109 | 30.057 | 29.668 | 102.518 | 12.906 | 41.485 | 6.300 | - | 258.333 |
| (3) Vastgoed in exploitatie |
3.106 | 49 | 2.975 | -959 1 | 642 | 63 | -40 | 376 | - | - | 3.106 |
| Incrementele verhuurbare ruimte |
959 | 3 | 28 | 244 | 489 | 46 | - | 149 | - | - | 959 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
2.147 | 46 | 2.947 | -1.203 | 153 | 17 | -40 | 227 | - | - | 2.147 |
| Capex-gerelateerde incentives |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Intercalaire interesten |
5.722 | 100 | 1.383 | 779 | 451 | 1.060 | 142 | 1.804 | 3 | - | 5.722 |
| Totaal capex | 326.443 | 8.136 | 33.467 | 29.905 | 30.761 | 116.143 | 18.235 | 81.998 | 7.798 | - | 326.443 |
| Variatie in de geprovisioneerde bedragen |
-7.398 | -100 | -1.383 | -1.411 | -451 | -2.104 | -142 | -1.804 | -3 | - | -7.398 |
| Totaal capex in cash | 319.045 | 8.036 | 32.084 | 28.494 | 30.310 | 114.039 | 18.093 | 80.194 | 7.795 | - | 319.045 |
| Geactiveerde investeringskosten |
Groep (excl. joint ventures) |
Joint venture (evenredig |
Totaal groep |
||||||||
| 31/12/2022 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | aandeel) | 31/12/2022 | |
| x 1.000 € Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities | 467.081 | 59.960 | 16.687 | 14.405 | 150.793 | 9.315 | 2.977 | 211.354 | 1.590 | - | 467.081 |
| (2) Ontwikkeling | 305.359 | 4.399 | 67.055 | 36.041 | 56.436 | 88.546 | 3.021 | 48.783 | 1.078 | - | 305.359 |
| (3) Vastgoed in exploitatie |
4.388 | 453 | 2.022 | 360 | 1.866 | -655 | 143 | 199 | - | - | 4.388 |
| Incrementele verhuurbare ruimte |
3.097 | 406 | 1.192 | 30 | 1.981 | -655 | 143 | - | - | - | 3.097 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
1.291 | 47 | 830 | 330 | -115 | - | - | 199 | - | - | 1.291 |
| Capex-gerelateerde incentives |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Intercalaire interesten |
3.953 | 62 | 1.507 | 424 | 279 | 927 | 41 | 713 | - | - | 3.953 |
| Totaal capex | 780.781 | 64.874 | 87.272 | 51.230 | 209.373 | 98.133 | 6.182 | 261.049 | 2.668 | - | 780.781 |
| Variatie in de geprovisioneerde bedragen |
-4.753 | -62 | -1.506 | -424 | -279 | -1.718 | -51 | -713 | - | - | -4.753 |
1 Na de betaling van een verzekeringsvergoeding werden de geactiveerde investeringskosten verminderd met 1,8 miljoen €.
21 februari 2024 – vóór opening van de markten
| EPRA LTV* | 31/12/2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Groep – zoals gerapporteerd |
Aandeel joint ventures |
Proportionele consolidatie Aandeel materiële geassocieerde vennootschappen |
Minderheids belangen |
Gecombineerd | ||
| x 1.000 € | ||||||
| Toe te voegen: | ||||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.452.945 | - | 17.704 | 27.204 | 1.443.445 | |
| Thesauriebewijzen | 242.600 | - | - | - | 242.600 | |
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - | |
| Private plaatsingen | 584.754 | - | - | - | 584.754 | |
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - | |
| Nettoschulden | 24.503 | - | - | 1.456 | 23.047 | |
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | |
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - | |
| Uit te sluiten: | ||||||
| Kas en kasequivalenten | 18.253 | 39 | 4.675 | 142 | 22.825 | |
| Nettoschuld (A) | 2.286.549 | -39 | 13.029 | 28.518 | 2.271.021 | |
| Toe te voegen: | ||||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | |
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.529.564 | - | 22.373 | 38.785 | 5.513.152 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 58.158 | - | 20.195 | 686 | 77.667 | |
| Projectontwikkelingen | 168.950 | 465 | 6.408 | 1.434 | 174.389 | |
| Grondreserve | 18.671 | - | - | 528 | 18.143 | |
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - | |
| Netto vorderingen | - | 5 | 375 | - | 380 | |
| Financiële activa | 24.402 | - | - | - | 24.402 | |
| Totale investeringsactiva (B) | 5.799.745 | 470 | 49.351 | 41.433 | 5.808.133 | |
| LTV (A/B) | 39,42% | 39,10% |
| EPRA LTV* | 31/12/2022 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proportionele consolidatie | |||||||
| Groep – zoals |
Aandeel joint |
Aandeel materiële geassocieerde |
Minderheids -belangen |
Gecombineerd | |||
| x 1.000 € | gerapporteerd | ventures | vennootschappen | ||||
| Toe te voegen: | |||||||
| Leningen van financiele instellingen | 1.604.966 | - | 16.129 | 24.525 | 1.596.570 | ||
| Thesauriebewijzen | 263.000 | - | - | - | 263.000 | ||
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Private plaatsingen | 584.454 | - | - | - | 584.454 | ||
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Nettoschulden | 33.003 | - | 11 | 1.952 | 31.062 | ||
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - | ||
| Uit te sluiten: | |||||||
| Kas en kasequivalenten | 13.891 | - | 7.002 | 121 | 20.772 | ||
| Nettoschuld (A) | 2.471.532 | - | 9.138 | 26.356 | 2.454.314 | ||
| Toe te voegen: | |||||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.365.071 | - | 43.070 | 36.625 | 5.371.516 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 84.033 | - | 4.624 | 1.137 | 87.520 | ||
| Projectontwikkelingen | 184.295 | - | 3.060 | 3.107 | 184.248 | ||
| Grondreserve | - | - | - | - | - | ||
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - | ||
| Netto vorderingen | - | - | 150 | - | 150 | ||
| Financiële activa | 8.900 | - | - | - | 8.900 | ||
| Totale investeringsactiva (B) | 5.642.299 | - | 50.904 | 40.869 | 5.652.334 | ||
| LTV (A/B) | 43,80% | 43,42% |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.