Quarterly Report • Aug 3, 2018
Quarterly Report
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Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2018 113° esercizio
| INDICE 2 | |
|---|---|
| 1. | PROFILO SOCIETARIO 4 |
| 1.1 | CARICHE SOCIALI 5 |
| 1.2 | ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO 6 |
| 2. | RELAZIONE SULLA GESTIONE 7 |
| 2.1 | INDICATORI DI PERFORMANCE 8 |
| 2.2 | NET ASSET VALUE11 |
| 2.3 | STRUTTURA DEL GRUPPO 12 |
| 2.4 | STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS 13 |
| 2.5 | ANDAMENTO DEL PERIODO14 |
| 2.6 | GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE UTILIZZATI 23 |
| 2.7 | CONFRONTO DEI DATI CONSUNTIVI CON IL PIANO25 |
| 2.8 | EVENTI DI RILIEVO 26 |
| 2.9 | IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE 27 |
| 2.10 | IL QUADRO NORMATIVO E REGOLAMENTARE SIIQ 41 |
| 2.11 | PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE 43 |
| 2.12 | PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA 51 |
| 2.13 | CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO 52 |
| 2.14 | ALTRE INFORMAZIONI 54 |
| 2.15 | EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE 55 |
| 3. | BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO DEL GRUPPO AEDES 56 |
| 3.1 | PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA 57 |
| 3.2 | CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO 58 |
| 3.3 | CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO59 |
| 3.4 | PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO60 |
| 3.5 | RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 61 |
| 3.6 | PREMESSA62 |
| 3.7 | SCHEMI DI BILANCIO68 |
| 3.8 | PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO E AREA DI CONSOLIDAMENTO69 |
| 3.9 | CRITERI DI VALUTAZIONE70 |
| 3.10 | PRINCIPALI TIPOLOGIE DI RISCHIO 71 |
| 3.11 | EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL SEMESTRE 75 |
| 3.12 | NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA E DEL CONTO ECONOMICO76 |
| 3.13 | ALLEGATO 1 – INFORMAZIONI SOCIETARIE 103 | |
|---|---|---|
| 3.14 | ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 106 | |
| 3.15 | ALLEGATO 3 - PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO. 107 | |
| 3.16 | ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO 108 | |
| 3.17 | RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 109 |
Relazione sulla Gestione al 30 giugno 2018
(1) Comitato Finanza e Investimenti (2) Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate
(3) Comitato per la Remunerazione e le Nomine
(4) Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi
(1) Organismo di Vigilanza
Deloitte & Touche S.p.A.
Il primo semestre dell'esercizio 2018 non ha registrato movimenti nell'ammontare del capitale sociale di Aedes SIIQ S.p.A. e nel numero di azioni emesse.
Alla data di approvazione della Relazione il capitale sociale di Aedes SIIQ S.p.A. ammonta a 212.945.601,41 Euro ed è diviso in n. 319.803.191 azioni ordinarie.
Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 30 giugno 2018, sulla base delle comunicazioni Consob1 e del libro soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto2 .
| Azionista | azioni | % sul capitale sociale |
|---|---|---|
| Augusto S.p.A. | 163.752.436 | 51,20% |
| Vi-Ba S.r.l. | 31.700.000 | 9,91% |
| Aurelia S.r.l. per il tramite di Itinera S.p.A. |
16.935.541 | 5,30% |
| Mercato | 107.415.214 | 33,59% |
| Totale Azioni | 319.803.191 | 100,00% |
In considerazione dell'assetto azionario di riferimento, calcolato sulla base di 319.803.191 azioni ordinarie in circolazione alla data del 30 giugno 2018, la situazione dell'azionariato risulta composta come evidenziato nel grafico riportato di fianco. Si rammenta che su un totale di 86.956.536, sono ancora in circolazione n. 86.954.220 Warrant che conferiscono ai loro titolari il diritto di sottoscrivere n. 1 azione Aedes SIIQ S.p.A., ad un prezzo unitario pari ad Euro 0,69, ogni 3 Warrant detenuti.
Al 30 giugno 2018 Aedes deteneva 123.000 azioni ordinarie a supporto dell'attività di liquidity provider svolta da Intermonte SIM S.p.A..
2
1 pervenute ai sensi dell'art. 120 del D. Lgs. n. 58/1998
tenuto conto della qualifica di PMI della Società ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater.1, del D. Lgs. n. 58/1998
| NOI | EBITDA | EBIT | RISULTATO NETTO | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6,1 | 6,7 | 0,2 | 1,4 | 5,8 | 4,4 | 2,9 | 0 |
| 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 |
| GAV5 | PFL | LTV %6 | NAV IMMOBILIARE7 | ||||
| 481,6 | 447,3 | (239,0) | (195,6) | 49,6% | 43,7% | 301,2 | 310,0 |
| 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 |
| PATRIMONIO NETTO | PFN | GEARING RATIO | COSTO MEDIO DBT % | ||||
| 312,8 | 311,3 | (215,7) | (179,2) | 76% | 63% | 3,14% | 3,26% |
| 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 |
| EPRA NAV | EPRA NAV/AZIONE | EPRA NNNAV | EPRA NNNAV/AZIONE | ||||
| 317,0 | 316,1 | 0,99 | 0,99 | 316,7 | 315,0 | 0,99 | 0,99 |
| 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 |
Highlights economico-finanziari34
Dati relativi alla performance di mercato8
Di seguito un grafico con il confronto tra l'andamento del titolo Aedes rispetto a quello dei principali competitors 9 e all'indice di mercato10 .
3 Dati in milioni di Euro.
4 I dati economici si riferiscono al 30 giugno 2017 e 2018 ; i dati patrimoniali si riferiscono al 31 dicembre 2017 e al 30 giugno 2018.
5 Dati consolidati.
6 PFL / GAV. Tenendo conto del solo debito allocato su immobili il rapporto LTV è pari al 30,7%.
7 Dati consolidati.
8 Fonte Dati Bloomberg
9 Beni Stabili SIIQ e IGD SIIQ 10 FTSEMIB Index
Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Aedes:
| Prezzo al 29 dicembre 2017: Prezzo al 29 giugno 2018: Variazione del periodo: |
€ 0,4680 € 0,3185 -32% |
|
|---|---|---|
| Prezzo Massimo: Prezzo Minimo: Prezzo Medio: |
€ 0,5280 € 0,3135 € 0,4064 |
(18 gennaio 2018) (26 giugno 2018) |
Capitalizzazione di borsa al 29 giugno 2018: 101,9 milioni di Euro
Con l'emissione delle azioni rivenienti dall'aumento in opzione sono stati assegnati gratuitamente 86.956.536 Warrant Aedes 2015-2020. L'aumento in opzione per massimi Euro 40.000.006,56 a un prezzo di Euro 0,46 per azione, prevedeva infatti l'emissione di massime n. 86.956.536 azioni ordinarie Aedes, con abbinati gratuitamente altrettanti warrant, e contestuale aumento di capitale per massimi Euro 20.000.003,28, a un prezzo di Euro 0,69 per azione, comprensivo di sovrapprezzo e, dunque, per massime n. 28.985.512 azioni ordinarie Aedes a servizio dell'esercizio dei warrant.
L'avvio delle negoziazioni del Warrant Aedes 2015-2020 è avvenuto in data 30 giugno 2015, con una quotazione iniziale di 0,0503 Euro. Di seguito il grafico del Warrant Aedes 2015-2020 nei primi sei
mesi del 2018.
Su un totale di 86.956.536, sono ancora in circolazione n. 86.954.220 Warrant che conferiscono ai loro titolari il diritto di sottoscrivere n. 1 azione Aedes SIIQ S.p.A., ad un prezzo unitario pari ad Euro 0,69, ogni 3 Warrant detenuti.
L'EPRA NNNAV del Gruppo Aedes al 30 giugno 2018 è pari a 315 milioni di Euro, ivi incluso il pro quota di patrimonio detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate che è stato valutato sulla base del patrimonio netto, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti.
Di seguito si dettaglia il NAV e il NNNAV di competenza del Gruppo Aedes (dati in migliaia di Euro):
| (Euro/000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Azioni in circolazione (*) | 319.680.191 | 319.773.191 |
| EPRA Net Asset Value | ||
| Patrimonio netto IFRS di Gruppo | 311.839 | 313.201 |
| NAV | ||
| Include: | ||
| Rivalutazioni di investimenti immobiliari | 0 | 0 |
| Rivalutazioni di Immobili in Fase di Sviluppo | 1.565 | 15 |
| Rivalutazioni di altri investimenti (partecipazioni immobiliari) | 1.618 | 1.584 |
| Rivalutazione di rimanenze | 228 | 1.919 |
| Esclude: | 0 | |
| Fair value degli strumenti finanziari derivati | 891 | 238 |
| EPRA NAV | 316.141 | 316.957 |
| EPRA NAV per share | 0,99 | 0,99 |
| Fair value degli strumenti finanziari derivati | (891) | (238) |
| Fair value dell'indebitamento finanziario | (266) | (24) |
| EPRA NNNAV | 314.984 | 316.695 |
| EPRA NNNAV per share | 0,99 | 0,99 |
(*) esclude azioni proprie
L'EPRA NAV diluted e l'EPRA NNNAV diluted non risultano significativi in quanto i warrant in circolazione, essendo out of the money alla data di riferimento della presente Relazione Finanziaria Semestrale, avrebbero un effetto antidiluitivo. Pertanto non si è reso necessario effettuarne il relativo calcolo.
A fronte di un NNNAV per azione di 0,99 Euro e di un NAV per azione di 0,99, il prezzo del titolo Aedes ha sinora mantenuto un considerevole sconto (oltre il 60%). La Società ha già avviato diverse attività, fra le quali il rinnovo ad Intermonte SIM S.p.A. degli incarichi di Intermediario Finanziario per l'acquisto e la vendita di azioni, di Liquidity Provider e di Specialist sul titolo Aedes, e l'avvio di numerose iniziative di investor relation, con la finalità di incrementare la visibilità del titolo e consentire il progressivo avvicinamento del suo corso al NNNAV.
Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione della Relazione Finanziaria Semestrale Abbreviata Consolidata al 30 giugno 2018 il Gruppo, salvo talune eccezioni di seguito precisate, si è avvalso di CB Richard Ellis quale primario esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni.
Si precisa che per il portafoglio immobiliare del Gruppo detenuto attraverso il Fondo Petrarca è stato utilizzato K2Real S.r.l. quale esperto indipendente, nominato a seguito della conclusione dell'incarico triennale affidato dalla Società di Gestione del Fondo a CB Richard Ellis. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.
Tenuto conto che l'intero patrimonio immobiliare del Gruppo è soggetto a perizia da parte di esperti indipendenti, gli amministratori non hanno ravvisato indicatori di perdita di valore di secondo livello.
Aedes SIIQ S.p.A. ("Aedes", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Aedes è diventata SIIQ dal 1 gennaio 2016, adottando di conseguenza la denominazione di Aedes SIIQ S.p.A..
AEDES è un antico nome che affonda le sue radici nella lingua latina e il suo significato è casa, tempio, costruzione. Aedes SIIQ nasce con l'obiettivo di valorizzare un bene prezioso, l'immobile, facendolo evolvere in un bene comune capace di generare benefici per l'intera comunità. Una tradizione antica e lontana che mira al benessere sociale delle generazioni presenti e future.
SOCIETA' AGRICOLA LA BOLLINA S.r.l. Serravalle Scrivia (AL) PRAGA RES S.r.l. Milano 100% FONDO REDWOOD Milano PRAGAQUATTRO CENTER SIINQ S.p.A. Milano BOLLINA S.r.l. Serravalle Scrivia (AL) 70% 100% AEDILIA NORD EST S.r.l. Milano PRAGAOTTO S.r.l. Milano PRAGAFRANCE S.a.r.l. Nizza (F) 100% 56,52% 75% FONDO LEOPARDI 24,389% 100% 100% FONDO DANTE RETAIL FONDO PETRARCA EFIR s.àr.l. Lussemburgo 100% PRAGASEI S.r.l. Serravalle Scrivia (AL) S.A.T.A.C. SIINQ S.p.A. Milano 100% 100% 33,33% RENTED/DEV. FOR RENT SERVICES TO BE SOLD SEDEA SIIQ S.p.A. Milano 100% NOVIPRAGA SIINQ S.p.A. Milano 100% PRAGAUNDICI SIINQ S.p.A. Milano 100% PRAGASETTE S.r.l. in liquidazione Milano 60% INVESCO SA Lussemburgo BORLETTI GROUP SAM SA Lussemburgo 50,1% 28,57% 40% THE MARKET LP SCA Lussemburgo 15,38% 11,97% 52,99% THE MARKET OPCO S.r.l. Repubblica di San Marino THE MARKET PROPCO S.r.l. Repubblica di San Marino 100% 100%
La struttura del Gruppo al 30 giugno 2018 risultava la seguente:
In allegato alla presente Relazione Finanziaria Semestrale Consolidata Abbreviata ("Relazione Finanziaria" o "Relazione Semestrale") sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle partecipazioni detenute direttamente e indirettamente dalla Capogruppo.
La strategia di Aedes ha come obiettivo la creazione e il mantenimento nel medio-lungo periodo di un portafoglio immobiliare a reddito con destinazione commercial , prevalentemente retail, e Office, con un ricorso all'indebitamento in misura sostenibile e tale da generare flussi di cassa coerenti con il modello SIIQ.
Si continua a perseguire tale strategia dismettendo assets non strategici e non performing ed allocando le risorse finanziarie disponibili nei portafogli a reddito e di sviluppo finalizzati al reddito, con un modello di business "circolare": dalla progettazione allo sviluppo alla messa a reddito, sempre con attenzione alla creazione di valore per la società ed i suoi soci ma anche alla creazione di valore aggiunto per i territori dove si sviluppa l'intervento.
Aedes, inoltre, svolge un'attività di servizi, esclusivamente verso società del Gruppo (asset management, amministrazione e finanza). La controllata Praga Res S.r.l. svolge attività di project e construction management, prevalentemente verso società del Gruppo, al fine di mantenere un maggiore controllo dei propri investimenti.
Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico del periodo:
| Descrizione (Euro/000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ricavi lordi da affitto | 7.842 | 8.493 | (651) | |||
| Margine da vendita Immobili | 2.794 | 60 | 2.734 | |||
| Margine da vendita rimanenze non immobiliari | 300 | 465 | (165) | |||
| Altri ricavi | 27 | 299 | (272) | |||
| Totale Ricavi | 10.963 | 9.317 | 1.646 | |||
| Perdite per sfitti nette | (901) | (305) | (596) | |||
| IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili | (1.883) | (1.592) | (291) | |||
| Opex | (414) | (333) | (81) | |||
| Commissioni e provvigioni | (717) | (812) | 95 | |||
| Altri costi non riaddebitabili | (372) | (188) | (184) | |||
| Totale Costi Diretti Esterni | (4.287) | (3.230) | (1.057) | |||
| Net Operating Income | 6.676 | 6.087 | 589 | |||
| Costo del Personale Diretto | (1.420) | (1.251) | (169) | |||
| Costi interni diretti capitalizzati su immobili | 1.020 | 597 | 423 | |||
| Totale Costi diretti | (400) | (654) | 254 | |||
| Costo del Personale di sede | (1.438) | (1.367) | (71) | |||
| Consulenze a Struttura | (1.458) | (1.487) | 29 | |||
| G&A | (1.970) | (2.360) | 390 | |||
| Totale Spese Generali | (4.866) | (5.214) | 348 | |||
| EBITDA | 1.410 | 219 | 1.191 | |||
| Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari | 5.372 | 7.881 | (2.509) | |||
| (Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze | (90) | (961) | 871 | |||
| Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni | (1.226) | (372) | (854) | |||
| Proventi/(oneri) da società collegate | (1.071) | (982) | (89) | |||
| EBIT (Risultato operativo) | 4.395 | 5.785 | (1.390) | |||
| Proventi/(oneri) finanziari | (4.626) | (2.425) | (2.201) | |||
| EBT (Risultato ante imposte) | (231) | 3.360 | (3.591) | |||
| Imposte/Oneri fiscali | 203 | (82) | 285 | |||
| Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento | (28) | 3.278 | (3.306) | |||
| Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività e passività destinate | ||||||
| alla dismissione | 0 | (421) | 421 | |||
| Utile/(Perdita) | (28) | 2.857 | (2.885) | |||
| Risultato di competenza degli azionisti di minoranza | (114) | (340) | 226 | |||
| Risultato di competenza del Gruppo | 86 | 3.197 | (3.111) | |||
| L'EBITDA risulta positivo per 1,4 milioni di Euro, in aumento rispetto a quanto rilevato nel 2017, principalmente per effetto della plusvalenza di 2,3 milioni di Euro generata dalla cessione di un immobile sito a Milano in Via Agnello. La riduzione dell'EBIT semestrale 2018 rispetto allo stesso periodo dell'esercizio precedente è principalmente imputabile a minori adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari, a maggiori ammortamenti relativi alle immobilizzazioni riferibili all'attuale sede sociale della Società, a seguito della decisione di trasferimento della stessa, con conseguente necessità di rivisitazione della vita utile. Si segnalano infine maggiori svalutazioni dei crediti commerciali. |
||||||
| Il risultato del primo semestre 2018 include inoltre maggiori oneri finanziari per 2,2 milioni di Euro, principalmente dovuti ad un maggiore livello di indebitamento finanziario medio del primo semestre |
2018 rispetto allo stesso periodo del 2017.
La voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività e passività destinate alla dismissione", pari a zero nel primo semestre 2018, nel primo semestre 2017 includeva il risultato della società Golf Club Castello Tolcinasco SSD S.r.l. fino alla data di cessione e gli effetti generati dalla cessione della stessa, avvenuta nel giugno 2017.
Il risultato di competenza del Gruppo netto del primo semestre 2018 evidenzia un utile di 0,1 milioni di Euro, rispetto a un utile di 3,2 milioni di Euro del primo semestre 2017.
Di seguito vengono analizzati i dati economici per singola voce.
I ricavi complessivi del primo semestre 2018 ammontano a 11 milioni di Euro, in crescita del 18% rispetto ai dati del medesimo periodo dell'esercizio precedente.
| Ricavi lordi da affitto | 7.842 | 8.493 | (651) |
|---|---|---|---|
| Margine da vendita Immobili | 2.794 | 60 | 2.734 |
| Margine da vendita rimanenze non immobiliari | 300 | 465 | (165) |
| Altri ricavi | 27 | 299 | (272) |
| Totale | 10.963 | 9.317 | 1.646 |
| Margine da vendita immobili (Euro/000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Plusvalenze da alienazione investimenti immobiliari | 2.250 | 0 | 2.250 |
| Ricavi lordi per vendite rimanenze immobiliari | 5.315 | 780 | 4.535 |
| Costo del Venduto rimanenze immobiliari | (4.771) | (720) | (4.051) |
| Margine da vendita Immobili | 2.794 | 60 | 2.734 |
| Margine da vendite di rimanenze non immobiliari (Euro/000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Ricavi lordi per vendite di rimanenze non immobiliari | 875 | 1.316 | (441) |
| Costo del Venduto rimanenze non immobiliari | (575) | (851) | 276 |
| Margine da vendita rimanenze non immobiliari | 300 | 465 | (165) |
| 7.842 2.794 |
Variazione | |
|---|---|---|
| 8.493 | (651) | |
| 60 | 2.734 | |
| 300 | 465 | (165) |
| 27 | 299 | (272) |
| 10.963 | 9.317 | 1.646 |
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
| 2.250 | 0 | 2.250 |
| 5.315 | 780 | 4.535 |
| (4.771) | (720) | (4.051) |
| 2.794 | 60 | 2.734 |
| Variazione | ||
| 875 | 1.316 | (441) |
| (575) | (851) | 276 |
| 300 | 465 | (165) |
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
| 232 | 6.113 | (5.881) |
| (280) | (6.278) | 5.998 |
| (48) | (165) | 117 |
| (78) | 0 | (78) |
| (104) | (55) | (49) |
| (182) | (55) | (127) |
| 257 | 519 | (262) |
| 30/06/2018 | 30/06/2017 |
immobiliari per 2,3 milioni di Euro, e di rimanenze immobiliari pari a 0,5 milioni di Euro, sostanzialmente nulli al 30 giugno 2017.
Il margine da vendita di rimanenze non immobiliari, pari a 0,3 milioni di Euro, rispetto a 0,5 milioni di Euro al 30 giugno 2017 include il margine generato dall'attività viti-vinicola da parte di Società Agricola la Bollina S.r.l. e Bollina S.r.l..
Gli altri ricavi includono, il margine da servizi di Construction Management, che si attesta ad un valore negativo per 0,1 milioni di Euro al 30 giugno 2018 (-0,2 milioni di Euro al 30 giugno 2017), oltre al margine da erogazione di servizi Project Management che si attesta ad un valore negativo pari a 0,2 milioni di Euro al 30 giugno 2018 (-0,1 milioni di Euro al 30 giugno 2017).
Infine, si registrano Ricavi diversi per 0,3 milioni di Euro al 30 giugno 2018 rispetto a 0,5 milioni di Euro del 2017.
I costi diretti esterni si attestano a 4,3 milioni di Euro al 30 giugno 2018, rispetto ai 3,2 milioni di Euro del 30 giugno 2017.
| Costi Diretti Esterni (Euro/000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Perdite per sfitti nette | (901) | (305) | (596) |
| IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili | (1.883) | (1.592) | (291) |
| Opex | (414) | (333) | (81) |
| Commissioni e provvigioni | (717) | (812) | 95 |
| Altri costi non riaddebitabili | (372) | (188) | (184) |
| Totale Costi Diretti Esterni | (4.287) | (3.230) | (1.057) |
L'incremento di 1,1 milioni di Euro è principalmente ascrivibile a maggiori perdite per sfitti e a maggiori imposte su immobili in conseguenza della crescita del patrimonio immobiliare.
| Net Operating Income (Euro/000) | Attività immobiliari |
Attività non immobiliari |
30/06/2018 | Attività immobiliari |
Attività non immobiliari |
30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Net Operating Income | 6.410 | 266 | 6.676 | 5.727 | 360 | 6.087 | 589 |
Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci sopra commentate, positivo per 6,7 milioni di Euro da 6,1 milioni di Euro al 30 giugno 2017, con una variazione positiva di 0,6 milioni di Euro.
| Costi diretti (Euro/000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Costo del Personale Diretto | (1.420) | (1.251) | (169) |
| Costi interni diretti capitalizzati su immobili | 1.020 | 597 | 423 |
| Totale Costi diretti | (400) | (654) | 254 |
L'incremento del costo del personale diretto è conseguenza dei maggiori costi derivanti dal potenziamento della struttura organizzativa. La maggiore capitalizzazione è funzione dell'impiego di risorse interne in operazioni di sviluppo (Serravalle Retail Park, Torri Richard, Caselle Open Mall etc).
Le spese generali si attestano a 4,9 milioni di Euro rispetto ai 5,2 milioni di Euro del 30 giugno 2017, con un decremento di 0,3 milioni di Euro principalmente dovuto alla riduzione delle spese generali ed amministrative.
| Spese Generali (Euro/000) | 30/06/2018 | 30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Costo del Personale di sede | (1.438) | (1.367) | (71) |
| Consulenze a Struttura | (1.458) | (1.487) | 29 |
| G&A | (1.970) | (2.360) | 390 |
| Totale Spese Generali | (4.866) | (5.214) | 348 |
| EBITDA (Euro/000) | Attività immobiliari |
Attività non immobiliari |
30/06/2018 | Attività immobiliari |
Attività non immobiliari |
30/06/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EBITDA | 1.568 | (158) | 1.410 | 118 | 101 | 219 | 1.191 |
L'EBITDA, per effetto delle voci sopra commentate, presenta un valore positivo di 1,4 milioni di Euro in aumento di 1,2 milioni di Euro rispetto al precedente periodo.
Nel primo semestre 2018 gli investimenti immobiliari hanno registrato adeguamenti netti per 5,4 milioni di Euro, rispetto a 7,9 milioni di Euro dell'esercizio precedente (voce che includeva la rivalutazione del fair value in fase di acquisizione del Retail Park di Serravalle per 4,6 milioni di Euro e alla rivalutazione dell'area di sviluppo localizzata nel comune di Caselle, in conseguenza della firma della Convenzione Urbanistica con il Comune per 3,5 milioni di Euro).
Gli adeguamenti al fair value del 2018 sono principalmente dovuti alla rivalutazione di alcuni immobili commerciali a seguito della sottoscrizione di nuovi contratti di affitto d'azienda e locazione, i cui effetti in termini di canoni si apprezzeranno a partire dal secondo semestre 2018.
Nel primo semestre 2018 la voce relativa a svalutazioni o riprese di valore sulle Rimanenze presenta un saldo negativo di 0,1 milioni di Euro (1,0 milioni di Euro nel 2017), con una variazione positiva tra i due periodi pari a 0,9 milioni di Euro.
La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni al 30 giugno 2018 è pari a 1,2 milioni di Euro (0,4 milioni di Euro del primo semestre 2017), con un incremento di 0,8 milioni di Euro. Tale voce risulta così composta:
I proventi da società collegate e joint ventures presentano un saldo negativo di 1,1 milioni di Euro (- 1,0 milioni di Euro del 30 giugno 2017), con un peggioramento di 0,1 milioni di Euro, principalmente riconducibile all'adeguamento a minori valori di mercato degli asset detenuti dalle stesse partecipazioni, coerentemente con le policy adottate dal Gruppo.
In conseguenza delle voci sopra commentate l'EBIT si attesta a un dato positivo di 4,4 milioni di Euro, rispetto a 5,8 milioni di Euro del 2017.
Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari e inclusi gli effetti di adeguamento al fair value di strumenti derivati di copertura del rischio tasso di interesse, sono pari a 4,6 milioni di Euro rispetto a 2,4 milioni di Euro del precedente periodo.
La voce è principalmente composta da:
Il dato relativo alle imposte dei primi sei mesi del 2018 registra un saldo positivo per 0,2 milioni di Euro (sostanzialmente nullo nel primo semestre 2017) e si compone di:
La situazione patrimoniale del Gruppo è sintetizzata come segue:
| Descrizione (Euro/000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Capitale fisso | 489.698 | 485.596 | 4.102 |
| Capitale circolante netto | 5.336 | 46.806 | (41.470) |
| CAPITALE INVESTITO | 495.034 | 532.402 | (37.368) |
| Patrimonio netto di competenza del gruppo | 311.839 | 313.201 | (1.362) |
| Patrimonio netto di competenza degli azionisti di minoranza | (499) | (385) | (114) |
| Patrimonio netto consolidato | 311.340 | 312.816 | (1.476) |
| Altre (attività) e passività non correnti | 4.516 | 3.857 | 659 |
| Debiti verso banche e altri finanziatori a medio lungo termine | 135.213 | 174.227 | (39.014) |
| Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine | 60.366 | 64.743 | (4.377) |
| Disponibilità liquide ed equivalenti | (16.401) | (23.241) | 6.840 |
| Indebitamento finanziario netto | 179.178 | 215.729 | (36.551) |
| FONTI DI FINANZIAMENTO | 495.034 | 532.402 | (37.368) |
Il totale della voce è pari a 489,7 milioni di Euro a fronte di 485,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2017, ed è principalmente composto da:
Il capitale circolante netto è pari a 5,3 milioni di Euro a fronte di 46,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2017, ed è composto da:
Per effetto delle sopra menzionate variazioni, il capitale investito passa da 532,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2017 a 495,0 milioni di Euro al 30 giugno 2018. Esso è finanziato dal patrimonio netto per 311,3 milioni di Euro (63%), per 179,2 milioni di Euro (36%) dall'indebitamento finanziario netto e per 4,5 milioni di Euro (1%) da altre passività nette non correnti.
Il patrimonio netto consolidato è pari a 311,3 milioni di Euro rispetto a 312,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2017. La variazione negativa di 1,5 milioni di Euro è ascrivibile alla riserva per valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati considerati di copertura (-0,6 milioni di Euro), all'impatto sul patrimonio netto d'apertura derivante dall'adozione del nuovo principio contabile IFRS 9 (-0,8 milioni di Euro) e a perdite attuariali (-0,1 milioni di Euro).
La voce è composta per 311,8 milioni di Euro dal patrimonio netto di competenza del Gruppo (313,2 milioni di Euro a fine 2017) e per 0,5 milioni di Euro negativi dal patrimonio netto di competenza di Terzi (-0,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2017).
Le altre attività e passività non correnti hanno un saldo negativo di 4,5 milioni di Euro contro un saldo negativo di 3,9 milioni di Euro a fine 2017. La voce risulta composta principalmente da:
L'indebitamento finanziario netto del Gruppo al 30 giugno 2018 è pari a 179,2 milioni di Euro rispetto a 215,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2017.
L'indebitamento finanziario netto del 2018 deriva da una differenza tra debiti lordi per 195,6 milioni di Euro e depositi bancari pari a 16,4 milioni di Euro (valutati in conformità con lo IFRS 9), rispetto a debiti lordi per 238,9 milioni di Euro e depositi bancari pari a 23,2 milioni di Euro al termine dell'esercizio precedente.
Di seguito la tabella di dettaglio dell'indebitamento finanziario netto di Gruppo al 30 giugno 2018, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:
| PFN (Euro/000) | 30/06/2018 | 31/12/2017 | Variazione | |
|---|---|---|---|---|
| A | Cassa | 16.401 | 23.241 | (6.840) |
| B | Mezzi equivalenti | 0 | 0 | 0 |
| C | Titoli | 0 | 0 | 0 |
| D | Liquidità (A) + (B) + (C) | 16.401 | 23.241 | (6.840) |
| E | Crediti finanziari correnti | 0 | 0 | 0 |
| F | Debiti verso banche correnti | (59.859) | (64.262) | 4.403 |
| G | Quota corrente di passività finanziarie non correnti | (171) | (145) | (26) |
| H | Altre passività finanziarie correnti | (336) | (336) | 0 |
| I | Totale passività finanziarie correnti (F) + (G) + (H) | (60.366) | (64.743) | 4.377 |
| J | Indebitamento finanziario netto corrente (I) - (E) - (D) | (43.965) | (41.502) | (2.463) |
| K | Debiti verso banche non correnti | (79.469) | (118.990) | 39.521 |
| L | Obbligazioni emesse | (44.388) | (43.992) | (396) |
| M | Altre passività finanziarie non correnti | (11.356) | (11.245) | (111) |
| N | Indebitamento finanziario netto non corrente (K) + (L) + (M) | (135.213) | (174.227) | 39.014 |
| O | Indebitamento finanziario netto (J) + (N) | (179.178) | (215.729) | 36.551 |
Nel primo semestre dell'esercizio 2018 l'Indebitamento Finanziario Lordo è passato da 238,9 milioni di Euro a 195,6 milioni di Euro, con un decremento di 43,3 milioni di Euro. Detto decremento è dovuto principalmente all'effetto netto delle nuove erogazioni relative ai progetti di sviluppo e dei rimborsi relativi alle vendite di immobili.
Al 30 giugno 2018 la percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari al 43,0% dell'esposizione finanziaria complessiva di Gruppo, rispetto al 66,8% di indebitamento al tasso variabile al 31 dicembre 2017.
La quota di indebitamento non esposto al rischio di tasso è dovuta (i) alla sottoscrizione da parte di Aedes, nel mese di novembre 2015, di un contratto di Interest Rate Collar, con strike rates 0% per il floor e 1% per il cap, con un nozionale pari a 50 milioni di Euro e con scadenza bullet a dicembre 2020; (ii) alla sottoscrizione da parte della controllata Novipraga, nel mese di febbraio 2018, di un contratto di Interest Rate Swap con Floor, con strike rates 0,5965% e floor a -2,75%, con un nozionale pari a 32 milioni di Euro e con scadenza a dicembre 2022;
(iii) all'emissione di un prestito obbligazionario a tasso fisso il cui valore è pari a 29,5 milioni di Euro.
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | ∆ | |
|---|---|---|---|
| Rented Assets: mortgage loans | 106,5 | 138,1 | (31,7) |
| Rented Assets: leasing | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Rented Assets: other securities | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| GFP Rented | 106,5 | 138,1 | (31,7) |
| Development for Rent: mortgage loans | 15,9 | 13,1 | 2,8 |
| Development for Rent: other securities | 8,0 | 8,0 | (0,0) |
| GFP Development fo Rent | 23,9 | 21,1 | 2,7 |
| GFP Sub Total Rented Portfolio | 130,4 | 159,3 | (28,9) |
| Portfolio to be sold: mortgage loans | 7,0 | 21,1 | (14,1) |
| GFP Sub Total Portfolio to be sold | 7,0 | 21,1 | (14,1) |
| GFP Real Estate Portfolio | 137,3 | 180,4 | (43,1) |
| Unsecured debts vs Banks | 2,0 | 2,8 | (0,9) |
| Unsecured debts vs Others | 56,3 | 55,7 | 0,5 |
| GROSS FINANCIAL POSITION | 195,6 | 239,0 | (43,4) |
Di seguito una riclassifica del debito finanziario del Gruppo per tipo di garanzia11:
L'indebitamento al 30 giugno 2018 presenta una durata media (duration) di 2,31 anni rispetto ai 2,63 anni al 31 dicembre 2017.
L'indebitamento finanziario a breve termine al 30 giugno 2018 è pari a 60,4 milioni di Euro rispetto a 64,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2017, con un decremento netto di 4,3 milioni di Euro. Dei 60,4 milioni di Euro in scadenza a breve termine, circa 40,0 milioni di Euro si riferiscono alla tranche balloon di un finanziamento in scadenza al 31 dicembre 2018 in capo al fondo Petrarca per il quale si sono avviate trattative con il finanziatore per una possibile proroga.
Alla data di approvazione della presente relazione semestrale non si segnalano eventi rilevanti con riguardo all'applicabilità dei covenant contrattuali che comportino limiti all'utilizzo delle risorse finanziarie, nell'ambito dell'esposizione esistente.
Nel grafico che segue si evidenzia il piano di ammortamento dei debiti finanziari, suddivisi per natura e
11 Dati in milioni di Euro
tipologia di business del bene finanziato.
Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di performance al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi utilizzati, si segnalano:
Corrisponde al valore di carico consolidato delle rimanenze al momento della loro cessione.
È pari all'EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.
È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo indicatore ha la funzione è di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.
È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze. Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal caso sono inserite apposite precisazioni.
È equivalente alla somma algebrica di:
Si intende il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.
È un indice attraverso il quale si misura l'incidenza del capitale di prestito sul patrimonio di un'impresa. È formulato dal rapporto tra il debito finanziario e i mezzi propri.
Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo.
Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo finanziario allocato sugli immobili.
Posizione Finanziaria Lorda (o PFL o indebitamento finanziario lordo)
È equivalente alla somma algebrica di:
Di seguito si riporta una tabella di riconciliazione tra i ricavi e i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili.
| Totale ricavi esposto in Relazione | 10.963 |
|---|---|
| Ricavi per riaddebiti ai conduttori | 1.182 |
| Costi da attività di Construction Management | 280 |
| Costi da attività di Project Management | 104 |
| Costo del venduto rimanenze immobiliari e non immobiliari | 5.346 |
| Totale Ricavi delle vendite e altri ricavi esposto nei prospetti di bilancio |
17.875 |
| Totale costi esposti in Relazione | (9.553) |
|---|---|
| Ricavi per riaddebiti ai conduttori | (1.182) |
| Costi da attività di Construction Management | (280) |
| Costi da attività di Project Management | (104) |
| Costi per acquisti capitalizzati a magazzino | (860) |
| Totale costi esposti nei prospetti di bilancio | (11.979) |
I ricavi per riaddebiti a conduttori nella relazione sulla gestione sono riportati a riduzione della voce "Perdite per sfitti nette" mentre nello schema bilancio IFRS sono riportati nella voce "Ricavi delle vendite e delle prestazioni".
Con riferimento ai costi della attività di Construction e Project Management si evidenzia che la relazione sulla gestione espone i ricavi al netto dei costi diretti che nello schema di bilancio IFRS sono riportati nella voce "Costi per materie prime e servizi".
Con riferimento al costo del venduto delle rimanenze si evidenzia che mentre la relazione sulla gestione espone i ricavi al netto del costo del venduto, nella nota integrativa è riportato nella voce variazione delle rimanenze.
Il piano industriale 2014-2019 ("Piano") è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione di Aedes in data 27 maggio 2014 e successivamente integrato, da ultimo, in data 1 dicembre 2014.
I risultati patrimoniali al 30 Giugno 2018 sono sostanzialmente in linea con i range previsti a piano.
Tenuto conto dell'avvenuta trasformazione in SIIQ e con l'obiettivo di anticipare il raggiungimento della struttura a regime di property company, il Consiglio di Amministrazione ha approvato in data 2 agosto 2017 l'aggiornamento delle linee guida del piano industriale, in coerenza con quelle comunicate al mercato il 28 settembre 2016.
Il Gruppo, nell'arco temporale degli scenari di piano 2018-2023, vuole proseguire nel processo di accrescimento e consolidamento di un portafoglio "commercial" focalizzato su asset retail di nuova generazione e office, con l'obiettivo di mantenere, nel medio e lungo periodo, un portafoglio immobiliare che generi flussi di cassa ricorrenti tipici del modello SIIQ/REIT, con rendimenti superiori alla media di settore.
Il Gruppo continuerà ad acquisire immobili e portafogli immobiliari già a reddito, anche mediante apporti in natura, prevalentemente localizzati, nel Nord e Centro Italia, e a sviluppare una nuova generazione di shopping e leisure centres attraverso la pipeline di progetti già in portafoglio. Contestualmente, continuerà a dismettere gli asset ritenuti non più strategici, nonché, valuterà di adottare ulteriori misure volte al rafforzamento patrimoniale del Gruppo.
Il verificarsi delle assunzioni alla base degli scenari di piano 2018-2023, e quindi la realizzazione in tutto o in parte degli stessi, dipenderà tuttavia in maniera significativa anche da fattori non controllabili dalla Società - il cui grado di incertezza aumenta al crescere dell'orizzonte temporale delle previsioni - fra cui la congiuntura economica, l'andamento dei mercati e in particolare di quello immobiliare.
In data 24 gennaio 2018 il Consiglio di Amministrazione, in attuazione della delibera assembleare del 27 aprile 2017 di autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie, ha deliberato di rinnovare fino al 27 ottobre 2018 il programma di sostegno alla liquidità del titolo Aedes SIIQ, conferendo l'incarico di Liquidity provider ad INTERMONTE SIM S.p.A..
In data 28 febbraio 2018 Aedes SIIQ, facendo seguito all'accordo quadro stipulato nel mese di dicembre 2017, ha perfezionato il contratto di locazione dell'intera Torre ubicata a Milano in Viale Richard 3, con WPP Marketing Communications (Italy) Srl, società del Gruppo WPP primario gruppo multinazionale della comunicazione la cui capogruppo WPP PLC è quotata al NYSE. La locazione avrà una durata di 9 anni rinnovabili di ulteriori 6 anni, con un canone annuo di 1,8 milioni di Euro.
In data 2 marzo 2018 Aedes SIIQ S.p.A ha aumentato a 200 migliaia di Euro il fondo messo a disposizione di Intermonte SIM per acquistare e vendere in condizioni di indipendenza, per conto e con rischio per la Società, le azioni Aedes SIIQ.
In data 27 aprile 2018 l'Assemblea della Società ha nominato il Consiglio di Amministrazione, confermando Carlo A. Puri Negri alla carica di Presidente, e il Collegio Sindacale.
In data 27 aprile 2018 il Consiglio di Amministrazione ha nominato i membri dei Comitati istituiti al proprio interno.
In data 9 maggio 2018 il Consiglio di Amministrazione ha confermato Benedetto Ceglie alla carica di Vice Presidente e di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Giuseppe Roveda alla carica di Amministratore Delegato.
In data 14 giugno 2018 è stato inaugurato il Serravalle Retail Park rinnovato e ampliato, dopo l'acquisizione da parte di Aedes SIIQ avvenuta nel 2017.
In data 22 giugno 2018 Fondo Petrarca ha venduto l'immobile ubicato a Milano in Viale Umbria 32, al prezzo di 3,7 milioni di Euro, realizzando un margine di 0,5 milioni di Euro.
In data 29 giugno 2018 Aedes SIIQ ha venduto l'immobile ubicato a Milano in Via Agnello 12, realizzando una plusvalenza di 2,3 milioni di Euro
Non si segnalano eventi significativi avvenuti dal 30 giugno 2018 sino all'approvazione da parte del consiglio di amministrazione del bilancio consolidato abbreviato.
Andamento del mercato immobiliare12
Nell'area dell'euro la crescita è proseguita; si prevede però un ritorno dell'inflazione di fondo a livelli prossimi al 2%. Il Consiglio direttivo della BCE ritiene sia necessario mantenere un ampio accomodamento monetario, fornito dagli acquisti netti di titoli che continueranno almeno fino a settembre del 2018, dallo stock di attività finanziarie presenti nel portafoglio delle banche centrali e dal loro reinvestimento a scadenza, nonché dalle indicazioni prospettiche sui tassi di interesse.
Secondo le stime della Banca di Italia finora disponibili, in Italia il prodotto interno lordo è salito a 0,3% nel primo trimestre dell'anno, rallentando rispetto al periodo precedente. La frenata della produzione industriale è stata affiancata da un aumento dell'attività nei servizi, nonostante i segnali meno favorevoli anche per questo comparto in marzo. Le indagini congiunturali mostrano che la fiducia delle famiglie e delle imprese continua ad attestarsi su livelli ciclicamente elevati e compatibili con la prosecuzione dell'espansione del prodotto. La dinamica delle esportazioni italiane è stata particolarmente sostenuta nell'ultimo trimestre dello scorso anno ed è giudicata moderatamente favorevole nei primi tre mesi del 2018. Prosegue il graduale rafforzamento del mercato del lavoro, che però presenta ancora tassi di disoccupazione elevati e una dinamica salariale modesta; il numero di occupati è cresciuto dell'1,1% rispetto alla media del 2017, circa 10,9%.
Le affluenze nei centri commerciali, dopo la ripresa a marzo, influenzata positivamente dal periodo pasquale, si sono nuovamente contratte durante il secondo trimestre dell'anno. Si prevede un incremento delle affluenze nel mese di luglio, grazie ai saldi estivi che, a differenza di quelli di fine anno, riescono ancora ad avere un ruolo rilevante su affluenza e fatturato. Di pari passo con l'affluenza, si sono contratte anche le vendite, che segnano un -2,6% nei primi sei mesi dell'anno, su rete omogenea, calmierata se valutata su rete assoluta che, seppur negativa, raggiunge -1,2%.
Tre mesi dopo le elezioni, Lega e Movimento Cinque Stelle sono riusciti a formare un governo. Ciò che ci si aspetta adesso è un periodo di stabilità dettato da una maggiore solidità politica.
Fonte: ISTAT 2Q18
12 Fonti: CBRE; base dati della Società.
Il 2017, con molte aperture, ampliamenti e grandi progetti, ha segnato un anno in cui gran parte del volume atteso nel breve termine è stato assorbito. Continuano i progetti di qualità: ne è prova l'inaugurazione del centro commerciale Aura a Roma. Questo centro di nuova generazione, con oltre 17,000 mq, dedica molto spazio al Food&Beverage, mostrando piena consapevolezza dell'importanza di questa categoria merceologica nei centri più innovativi, necessità sottolineata anche dalla posizione in cui il centro si trova. Nel secondo trimestre 2018 è stato poi completato l'ampliamento del Serravalle Retail Park, il cui primo lotto della fase C conta oltre 10,000 mq.
La domanda dei retailer si mantiene molto alta: sono molti i brand che pianificano espansioni e altrettanti i nuovi che decidono di entrare per la prima volta nel mercato italiano. Per citarne qualcuno, Xiaomi debutta in Italia ne «Il centro» di Arese; sceglie invece l'High Street Roncato che, a Milano, apre il primo flagship store italiano in Via Durini. Nonostante la tradizione culinaria italiana, anche l'international food continua la sua penetrazione nel Paese e, dopo Jollibee, anche Five Guys e Wagamama scelgono Milano come prima destinazione sul territorio, puntando rispettivamente su Corso Vittorio Emanuele e Corso Matteotti. L'High Street conferma il trend positivo e di crescita grazie agli alti flussi turistici soprattutto nelle location prime: ciò giustifica il continuo aumento dei canoni prime, prevalentemente a Milano e Roma.
Positivo il flusso di investimenti del secondo trimestre del 2018, che supera di poco il miliardo di Euro investiti. Dato l'elevato volume investito nello stesso periodo dello scorso anno, si rileva una leggera flessione di circa il 13%, dovuta anche al prolungamento della chiusura di alcuni deal, che sono prossimi alla stipula. Le transazioni retail del trimestre hanno interessato solo l'High Street e i Centri Commerciali. Fra le più importanti sono da evidenziare un portafoglio del valore di 187 milioni di Euro composto da 4 centri commerciali, venduto da Eurocommercial e acquistato da IGD; la cessione del Centro Commerciale Centro Sicilia, del valore di 140 milioni di Euro, da parte di MI.NO.TER. a GWM; la cessione di uno store H&M nel centro di Bari, per il valore di circa 40 milioni di Euro, a UBS. Superato il periodo di frizione, causato da una incertezza politica che ha portato al rallentamento nella chiusura di alcuni deal, si è ripartiti con una attività di business as usual: si attende quindi un terzo trimestre interessante in termini di investimenti. Permane purtroppo nella mente di alcuni investitori la distorta percezione di un mondo retail minacciato da una sovradensità commerciale e dall'e-commerce, percezione che non ha alcun fondamento in Italia. Stabili i rendimenti, sia prime che secondary, per tutte le asset class retail.
Fonte: CBRE Researh 2Q18
Evoluzione degli investimenti retail in Italia
Rendimenti immobiliari in Italia, retail
| Rendimenti (%) | Q1 17 | Q2 17 | Q3 17 | Q4 17 | Q1 18 | Q2 18 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| High Street Prime | 3,15 | 3,15 | 3,15 | 3,00 | 3,00 | 3,00 |
| High Street Secondary | 4,75 | 4,75 | 4,75 | 4,50 | 4,50 | 4,50 |
| Shopping Centre Prime | 4,90 | 4,90 | 4,90 | 4,90 | 4,90 | 4,90 |
| SC Good Secondary | 5,90 | 5,90 | 5,90 | 5,90 | 6,00 | 6,00 |
| Retail Park Prime | 5,90 | 5,90 | 5,90 | 5,90 | 5,90 | 5,90 |
| Retail Park Good Secondary | 6,50 | 6,50 | 6,50 | 6,50 | 6,75 | 6,75 |
Fonte: CBRE Researh 2Q18
Nel secondo trimestre del 2018, il volume di investimenti nel settore direzionale a Milano è stato di circa 618 milioni di euro, più del doppio rispetto al trimestre precedente ma in calo rispetto al secondo trimestre del 2017. Con circa 780 milioni transati negli ultimi sei mesi, la piazza milanese si dimostra molto attraente per gli investitori e sicuramente la prima in Italia in termini di volumi e transazioni. Ciononostante, il mercato soffre la carenza di prodotto di qualità che si riflette nella mancanza di deal corposi sui singoli asset e quindi ostacola il decollo del volume complessivo. Tra gli investitori di tipo core, si registra una crescita di quelli di origine domestica, mentre gli investitori value-add più attivi si confermano essere i private equity. A Milano, il rendimento prime scende al 3,4%, così come anche il good secondary che, dopo un periodo di stabilità, si contrae al 5%; tali variazioni lasciano presagire una tendenza che si prevede prosegua nel corso della seconda metà anno. Pur mantenendo il focus sulle aree centrali, gli investitori si dimostrano sempre più interessati ai mercati di City Life e Bicocca.
*Le frecce indicano la variazione rispetto al trimestre precedente
| H1 2017 | H1 2018 | Q2 2018 | |
|---|---|---|---|
| Vacancy rate (%) | 12.1 | 11.2 | 11,2 |
| Take-up (.000 mq) | 208 | 193.7 | 111.8 |
| Nuovo stock (.000 mq) (exc. Refurbishment) |
22 | 57.4 | 0.0 |
| Prime rent (€ mq a) | 530 | 560 | 560 |
| Weighted Average rent (€ mq a) | 281 | 290 | 255 |
Fonte: CBRE Researh 2Q18
| Prime net yield (%) | 3.50 | 3.40 | 3,40 |
|---|---|---|---|
| Secondary net yield (%) | 5.25 | 5.00 | 5,00 |
| Volume di investimenti uffici (€ M) | 897 | 780 | 618 |
Fonte: CBRE Research, 2Q18
Fonte: CBRE Research, 2Q18
Nel secondo trimestre 2018 il settore uffici di Roma ha registrato investimenti per circa 208,5 milioni di Euro, un volume triplo rispetto al trimestre precedente, raggiungendo un volume pari a circa 276 milioni di Euro (in diminuzione rispetto al volume di circa 821 M di Euro del Q1 2017, che è stato però influenzato da una grande transazione relativa ad una cessione di immobili da parte di un costruttore romano per circa 500 M di Euro). Il capitale domestico ha avuto un valore predominante sia nel trimestre con circa il 97% che nell'intero semestre con l'85% del totale. Tre le transazioni principali nel trimestre, relative ad immobili nei sotto-mercati CBD, EUR CC ed EUR Laurentina. Nonostante un inizio lento, il secondo trimestre ha visto un deciso recupero e l'interesse verso la Capitale si conferma molto elevato, con aspettative positive per i prossimi mesi. In aumento l'interesse da parte da investitori più propensi al rischio verso prodotti value add e opportunistici. Il rendimento netto prime è in diminuzione al 3,90%. L'outlook per i prossimi mesi è positivo.
*Le frecce indicano la variazione rispetto al trimestre precedente
(*) I dati di assorbimento sono stati modificati per il 2014, 2015 e 2016 per riflettere dei cambiamenti occorsi successivamente alla firma degli accordi preliminari di locazione e che hanno comportato l'annullamento degli accordi presi in precedenza. Si tratta nello specifico di: Q414 (-27.000 mq); Q415 (-33.000 mq) e Q116 (-50.000 mq). Nel2017 sono presenti i pre-let di 15.600 mq relativo al nuovo HQ di una primaria multinazionale Hi-Tech e quello di 43.000 mq di una primaria multinazionale del settore energetico.
Canone prime stabili nel CBD a 420 Euro mq anno e nell'EUR pari a 340 Euro mq anno.
L'assorbimento trimestrale è stato guidato da 4 transazioni per complessivi 30.000 mq circa (zone CBD, EUR Laurentina ed EUR Centro), pari al 50% circa dell'assorbimento totale trimestrale.
Indicatori chiave del settore uffici a Roma
| H1 2017 | H1 2018 | Q2 2018 | |
|---|---|---|---|
| Stock (M mq) | 7 | 7 (*) | 7 (*) |
| Vacancy rate (%) | 12.5 | 12.5 | 12.5 |
| Take-up (.000 mq) | 71.6 | 82.9 | 59.8 |
| Prime rent CBD (€ mq anno) | 400 | 420 | 420 |
| Prime rent EUR (€ mq anno) | 320 | 340 | 340 |
| Prime net yield (%) | 4.00 | 3.90 | 3.90 |
| Volume di investimenti uffici (€ M) | 821 | 276 | 208,5 |
(*) Dallo stock indicato è esclusa la superficie di proprietà del settore Pubblico.
Fonte: CBRE Research, 2Q18
Investimenti per fonte del capitale e rendimenti per uffici a Roma
Fonte: CBRE Research, 2Q18
Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del presente Bilancio consolidato semestrale abbreviato il Gruppo, salvo talune eccezioni di seguito precisate, si è avvalso di CB Richard Ellis quale primario esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni.
Si precisa che per il portafoglio immobiliare del Gruppo detenuto attraverso il Fondo Petrarca è stato utilizzato K2Real S.r.l. quale esperto indipendente.
Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 30 giugno 2018, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 1 agosto 2018, i relativi risultati.
Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue.
cui, scorporati i costi impliciti di compravendita, si ottiene il Valore di Mercato.
• Metodo della trasformazione (o residuale): tale approccio, utilizzato per aree da sviluppare o proprietà suscettibili di ristrutturazione, consiste nella stima del Valore di Mercato dell'asset attraverso la determinazione della differenza tra il valore di mercato del bene 'trasformato' e tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione (costi diretti ed indiretti, costi professionali, imprevisti, agency fees ed oneri finanziari) al netto del profitto che un normale operatore del mercato potrebbe attendersi come remunerazione del rischio connesso con l'operazione di trasformazione e vendita (o messa a reddito).
L'oggetto della stima operata dall'esperto indipendente è il Valore di Mercato, così come definito dagli standard professionali di valutazione – RICS, secondo cui appunto lo stesso "rappresenta l'ammontare stimato a cui una proprietà, dovrebbe essere ceduta ed acquistata, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le Parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni".
Aedes persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.
La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.
La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.
Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Aedes è suddiviso in due macro categorie:
Si tratta di immobili già a reddito o di sviluppi di progetti destinati al mantenimento a reddito. All'interno di tale categoria, si distinguono i seguenti segmenti di prodotto:
Detti investimenti possono inoltre essere classificati, in funzione della fase di realizzazione, in: o "immobili a reddito" (o "rented assets"), e
o "sviluppi per il reddito" (o "development for rent"), ossia i progetti immobiliari di sviluppo destinati ad alimentare il portafoglio di immobili a reddito.
Rientrano in questa classificazione beni destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di tale categoria, si distinguono i seguenti segmenti:
o Immobili da vendere (o "asset to be sold"): vi rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata;
o Aree da vendere (o "lands to be sold"): vi rientrano aree e terreni per le quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino all'avvenuto ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere.
La Società detiene gli investimenti immobiliari nel Portafoglio "a reddito" o nel Portafoglio "da vendere" prevalentemente direttamente o mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo, ovvero, mediante partecipazioni non di controllo in società veicolo (c.d. "spv" o "special purpose vehicle") e fondi immobiliari.
Si riporta di seguito una rappresentazione del patrimonio immobiliare di proprietà pro-quota, per fase di realizzazione del prodotto, al 30 giugno 2018:
| GAV | NAV | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Funds & JV | Total Portfolio |
% on Total Portfolio |
Consolidated | Not consolidated Funds & JV |
Total Portfolio |
% on Total Portfolio |
||
| Retail | 142.510 | 86.869 | 229.379 | 40,9% | 88.843 | 36.497 | 125.340 | 35,4% |
| Office | 140.650 | 483 | 141.133 | 25,2% | 93.372 | 222 | 93.594 | 26,5% |
| Other Uses | 12.828 | - | 12.828 | 2,3% | 7.581 | - | 7.581 | 2,1% |
| Rented Assets | 295.988 | 87.352 | 383.340 | 68,4% | 189.796 | 36.718 | 226.515 | 64,1% |
| Retail Development for Rent | 103.357 | - | 103.357 | 18,4% | 86.951 | - | 86.951 | 24,6% |
| Other Uses Development for Rent | 27.700 | - | 27.700 | 4,9% | 20.208 | - | 20.208 | 5,7% |
| Development for Rent | 131.057 | - | 131.057 | 23,4% | 107.159 | - | 107.159 | 30,3% |
| Sub Total Portfolio Rented/for rent | 427.045 | 87.352 | 514.397 | 91,8% | 296.955 | 36.718 | 333.674 | 94,4% |
| Other Uses | 19.103 | 26.826 | 45.928 | 8,2% | 12.173 | 7.734 | 19.907 | 5,6% |
| Sub Total Portfolio to be sold | 19.103 | 26.826 | 45.928 | 8,2% | 12.173 | 7.734 | 19.907 | 5,6% |
| TOTAL GROUP PORTFOLIO | 446.147 | 114.178 | 560.325 | 100,0% | 309.129 | 44.452 | 353.581 | 100,0% |
| Minorities | GAV | NAV | ||||||
| Praga France Sarl (25%) | 1.160 | 832 | ||||||
| TOTAL CONSOLIDATED PORTFOLIO | 447.307 | 309.961 |
| Retail Office Other Uses Rented Assets Retail Development for Rent Other Uses Development for Rent Development for Rent Sub Total Portfolio Rented/for rent Other Uses Sub Total Portfolio to be sold TOTAL GROUP PORTFOLIO Minorities Praga France Sarl (25%) TOTAL CONSOLIDATED PORTFOLIO Al 30 giugno 2018 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes, pro quota, si è attestato a un valore di mercato pari a 560,3 milioni di Euro, inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari, in diminuzione del 6,4% circa rispetto ai dati al 31 dicembre 2017 (596,5 milioni di Euro). Il GAV (Gross Asset Value) consolidato, pari a 447,3 milioni di Euro, si è ridotto rispetto al 31 dicembre |
142.510 140.650 12.828 295.988 103.357 27.700 131.057 427.045 19.103 19.103 446.147 GAV 1.160 447.307 |
86.869 229.379 483 141.133 - 12.828 87.352 383.340 - 103.357 - 27.700 - 131.057 87.352 514.397 26.826 45.928 26.826 45.928 114.178 560.325 |
40,9% 25,2% 2,3% 68,4% 18,4% 4,9% 23,4% 91,8% 8,2% 8,2% 100,0% |
88.843 93.372 7.581 189.796 86.951 20.208 107.159 296.955 12.173 12.173 309.129 NAV 832 309.961 |
Funds & JV 36.497 222 - 36.718 - - - 36.718 7.734 7.734 44.452 |
125.340 93.594 7.581 226.515 86.951 20.208 107.159 333.674 19.907 19.907 353.581 |
35,4% 26,5% 2,1% 64,1% 24,6% 5,7% 30,3% 94,4% 5,6% 5,6% 100,0% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 di 34,3 milioni di Euro, quale saldo netto di incrementi di 17,9 milioni di Euro a parità di perimetro (like for like) e decrementi di 52,2 milioni di Euro milioni di Euro di vendite. Il Gruppo ha in essere contratti di affitto per complessivi 16 milioni di Euro su base annua. In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio13: |
|||||||
| €/000 | Criterio | Valore | Valore di | ||||
| Contabile | Mercato | ||||||
| Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo | IAS 40 - Costo | 1.649 | 1.790 | ||||
| Investimenti immobiliari: immobili di investimento | IAS 40 - Fair Value | 294.750 | 294.760 | ||||
| Rented Assets | 296.399 | 296.550 | |||||
| Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo | IAS 40 - Costo | 51.259 | 52.657 | ||||
| Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo | IAS 40 - Fair Value | 78.400 | 78.400 | ||||
| Development for Rent | 129.659 | 131.057 | |||||
| Sub Total Portfolio Rented/for Rent | 426.058 | 427.607 | |||||
| Rimanenze | IAS 2 | 18.779 | 19.006 | ||||
| Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo | IAS 40 - Costo | 679 | 694 | ||||
| Sub Total Portfolio to be sold | 19.458 | 19.700 |
milioni di Euro, di cui il 77% posseduto direttamente o tramite società e fondi rientranti nel perimetro di consolidamento e il 23% mediante joint ventures e altri fondi immobiliari.
La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 60% immobili Retail, per il 37% immobili Office e per il restante 3% immobili c.d. Other Uses.
Catania, Via Etnea 116-124 – Aedes SIIQ S.p.A.
La durata degli investimenti in immobili a reddito è medio-lunga e finalizzata a massimizzare i profitti derivanti da affitti, ottenibili mediante nuove locazioni o rinegoziazioni in linea con i canoni di mercato e, conseguentemente, all'incremento del valore intrinseco dei beni immobiliari.
Serravalle Scrivia (AL), Serravalle Retail Park – Novipraga SIINQ S.p.A.
Roma, via Veneziani, 56 – Aedes SIIQ S.p.A.
La localizzazione geografica degli investimenti in Immobili a reddito è nel Nord Italia per il 72%, nel Sud 18% e nel Centro per il 9%, oltre a un 1% all'estero. La leva finanziaria sugli Immobili a reddito inclusi nel consolidato è in media pari al 35,9%, ampiamente al di sotto dei target fissati dal Gruppo per investimenti core del modello SIIQ.
Il comparto del Portafoglio a reddito denominato Development for Rent, è costituito da aree di sviluppo, a prevalente destinazione commerciale, delle quali si prevede lo sviluppo di alcune iniziative e la successiva messa a reddito.
Serravalle Retail Park, Serravalle Scrivia (AL) - Novipraga SIINQ S.p.A.
In data 14 giugno 2018 è stata inaugurata al pubblico la Fase C del Serravalle Retail Park.
Il Serravalle Retail Park, che si sviluppa tra i comuni di Serravalle Scrivia (AL) e Novi Ligure (AL) su 3 fasi tutte detenute da Aedes attraverso la controllata Novipraga SIINQ S.p.A., grazie all'apertura della Fase C raggiunge una GLA totale di circa 40.000 mq, un occupancy rate di oltre l'80% e affitti annui per complessivi € 4,3 milioni circa.
La Fase C in particolare, sviluppata su circa 12.000 mq di GLA, consta di 9 nuovi negozi, uno spazio artigianale-produttivo, una Food Court di 8 unità che amplia l'offerta ristorazione del Retail Park, aree dedicate ai bambini e al relax e oltre 600 nuovi posti auto in un contesto commerciale in cui sono già presenti i principali player del settore retail, completando l'esperienza di food & shopping dell'intero complesso. All'interno della Food Court è stata creata una "Smart Square digitale", interattiva con i clienti del retail park, con uno schermo di 9 mq utilizzabile per attività ludiche, l'uso libero del Wi-Fi e un supporto per la ricarica dei dispositivi personali, il Digital Totem circolare più alto d'Europa, con uno schermo adibito alla proiezione di video, musica e promozione dei prodotti.
Al 30 giugno 2018 il valore di mercato del pro-quota del Gruppo di investimenti in Immobili in fase di sviluppo è pari a circa 131,0 milioni, interamente posseduto dal Gruppo.
La leva finanziaria è mediamente più bassa rispetto al resto del portafoglio, e si attesta al 18,2%.
Di seguito le informazioni rilevanti sullo status delle principali iniziative di Sviluppo per il reddito, rientranti nel perimetro di consolidamento.
| ASSET | SPV | UBICAZIONE | DESTINAZIONE D'USO |
CAPACITA' EDIFICATORIA URBANISTICA PIANIFICATA (mq) |
STATUS AMMINISTRATIVO E REALIZZATIVO |
|---|---|---|---|---|---|
| Serravalle Outlet Fase 7 |
Pragaundici SIINQ S.p.A. |
Serravalle S. (AL) |
Commerciale | 4.510 | Piano regolatore approvato. Strumento urbanistico esecutivo approvato. Sottoscritta convenzione urbanistica. Ottenute autorizzazioni commerciali. Verifica ambientale superata con esito favorevole. Completato iter per ottenimento permessi di costruire. |
| Roero Retail Park - Fase C |
Aedes SIIQ S.p.A. |
S. Vittoria d'Alba (CN) |
Commerciale | 6.396 | Piano regolatore approvato. Strumento urbanistico esecutivo approvato. Sottoscritta convenzione urbanistica. Ottenute autorizzazioni commerciali. Verifica ambientale superata con esito favorevole. Presentata domanda per ottenimento permessi di costruire (attualmente pronti per il rilascio). |
| Caselle Open Mall |
Satac SIINQ S.p.A. |
Caselle T. (TO) | Commerciale Direzionale |
153.000 | Piano regolatore approvato. Strumento urbanistico esecutivo approvato. Sottoscritta convenzione urbanistica. Ottenute autorizzazioni commerciali. Verifica ambientale superata con esito favorevole. Presentata domanda per ottenimento permessi di costruire. |
Nella categoria del Portafoglio da vendere rientrano immobili già esistenti (immobili da vendere o assets to be sold) di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata e aree (aree da vendere o lands to be sold) per le quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino all'avvenuto ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, senza procedere al relativo sviluppo.
Cannes (F), Boulevard de la Croisette, 2 – Praga France S.à.r.l.
Al 30 giugno 2018 il valore di mercato del pro-quota del Gruppo del Portafoglio da vendere è pari a 45,9 milioni di Euro, posseduto al 42% direttamente e tramite società controllate e per il residuo 58% tramite joint ventures e fondi immobiliari. La leva finanziaria media sul Portafoglio da vendere incluso nel consolidato si attesta al 36,3%.
Serravalle Scrivia (AL), Cascina Nuova – Pragaotto S.r.l.
Il Gruppo Aedes svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo e al supporto alle società di scopo. L'erogazione dei servizi immobiliari avviene in particolare da parte delle seguenti società:
La società eroga direttamente servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione societaria, verso società controllate o collegate. Inoltre, garantisce la gestione di sistemi informativi e servizi generali per le società del Gruppo.
Società di servizi, che nasce dalla fusione delle società Praga Service Real Estate S.r.l. e Praga Construction S.r.l., operativa nell'organizzazione e sviluppo di master plan, nel project e construction management, nella redazione e verifica di PEC e Convenzioni, nel coordinamento e sviluppo dei permessi di costruire, nella gestione delle autorizzazioni commerciali e verifica ambientale, nella direzione tecnica/tenant coordinator, e nel facility management, prevalentemente infragruppo.
Il Regime Speciale delle SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate), è stato introdotto dall'art. 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria per il 2007) e successivamente integrato e modificato. Da ultimo, in particolare, l'art. 20 del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, entrato in vigore il 13 settembre 2014 e convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto alcune sostanziali modifiche. I requisiti richiesti per l'ammissione al regime fiscale speciale garantito alle SIIQ sono sintetizzabili come segue:
La mancata osservanza per 3 esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza determina la definitiva cessazione dal regime speciale e l'applicazione delle regole ordinarie già a partire dal terzo degli esercizi considerati.
Una volta accertata la sussistenza dei requisiti soggettivi e partecipativi ed adottate le necessarie modifiche statutarie, Aedes SIIQ S.p.A. ha esercitato in data 26 novembre 2015 l'opzione per l'ingresso nel Regime Speciale, con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2016. Ai sensi dell'art 130 della L.296/2006 la Società ha optato, in luogo dell'applicazione dell'imposta sostitutiva, per l'inclusione dell'importo complessivo delle plusvalenze, al netto delle relative minusvalenze, calcolate in base al valore normale degli immobili, nel reddito d'impresa del periodo anteriore a quello del regime speciale, ovvero il 2015.
Con riguardo ai Requisiti Statutari, lo Statuto della Società prevede, in sintesi, che le attività della Società siano compiute nel rispetto delle seguenti regole in materia di investimenti, di limiti alla concentrazione del rischio e di leva finanziaria:
ricavi da canoni di locazione, provenienti da uno stesso conduttore o da conduttori appartenenti ad uno stesso gruppo, in misura non superiore al 30% del totale dei ricavi derivanti dall'attività di locazione immobiliare del Gruppo. Detto limite non si applica qualora i beni immobili siano locati a uno o più conduttori appartenenti a un gruppo di rilevanza nazionale o internazionale;
leva finanziaria a livello di Gruppo non superiore al 65% del valore del patrimonio immobiliare; leva finanziaria a livello individuale non superiore all'80% del valore del patrimonio immobiliare
I suddetti limiti possono essere superati in presenza di circostanze eccezionali o comunque non dipendenti dalla volontà della Società. Salvo il diverso interesse degli azionisti e/o della Società, il superamento non potrà protrarsi oltre 12 mesi.
Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.
Rischi strategici.
Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia, del settore immobiliare e dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.
Il Gruppo monitora tramite appositi studi l'andamento generale dell'economia ed effettua semestralmente un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare. Il Gruppo attua un'adeguata strategia di diversificazione del portafoglio immobiliare tenendo conto sia dell'area geografica di riferimento sia della tipologia di asset. Inoltre la strategia del Gruppo è focalizzata prevalentemente in asset di qualità prevalentemente all'interno di grandi centri urbani o che riguardano primarie aree a destinazione commerciale che hanno dimostrato capacità reddituali elevate anche durante i cicli negativi di mercato, grazie a un livello della domanda meno volatile rispetto ad asset di minori dimensioni situati in città secondarie.
Al fine di ridurre il rischio di vacancy il Gruppo rivolge la propria offerta commerciale a conduttori di primario standing, con contratti di locazione a lungo termine e comprensivi di adeguate clausole di salvaguardia. Il rischio di non rilocare gli spazi vacant è mitigato dall'elevata qualità degli asset immobiliari del Gruppo.
Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti, in particolare i conduttori degli asset di proprietà, siano insolventi. Il Gruppo non risulta caratterizzato da rilevanti concentrazioni di rischi di credito avendo una adeguata diversificazione in termini di conduttori.
L'attività svolta per la riduzione dell'esposizione al rischio di credito si basa su un'analisi della composizione del portafoglio clienti per ciascuna area di business volta ad assicurare un'adeguata garanzia sulla solidità finanziaria dei clienti stessi. Nell'ambito delle operazioni immobiliari vengono richieste, laddove ritenute necessarie, idonee garanzie.
La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 31.
Gran parte delle attività finanziarie sono verso società collegate. Tali attività finanziarie sono sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione della attività immobiliari delle collegate. Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.
Il rischio di locazione consiste nella possibilità che gli asset di proprietà restino, per periodi lunghi di tempo, privi di conduttore, esponendo il Gruppo alla riduzione dei flussi derivanti da affitti e all'incremento dei costi immobiliari.
Il Gruppo adotta una politica rivolta alla costante relazione con i conduttori finalizzata alla fidelizzazione degli stessi.
La corrente situazione del mercato immobiliare, specie con riferimento al comparto direzionale, non consente di escludere la possibilità che taluni conduttori possano, alla scadenza del contratto o in occasione delle finestre di esercizio delle c.d. break option, esercitare il diritto di recedere dal contratto di locazione, ovvero richiedere rinegoziazioni del canone di locazione.
Il Gruppo monitora questo rischio mantenendo relazioni costanti anche con le principali agenzie immobiliari specializzate.
Il Gruppo nello sviluppo delle proprie iniziative si avvale di società di costruzioni, i cui rapporti vengono regolati a mezzo di specifici contratti di appalto a norma di legge. Seppur il Gruppo si avvalga di primarie società di costruzioni ed i contratti di appalto, nell'eventualità di contestazioni con l'utente finale, prevedono la possibilità di rivalsa sull'appaltatore, non può escludersi l'eventualità che dette società di costruzioni non adempiano puntualmente ai propri obblighi con potenziali riflessi sull'attività operativa e finanziaria del Gruppo.
Il Gruppo Aedes ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso del 2017, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.
I rischi collegati al verificarsi di eventi che possano provocare effetti sull'ambiente o sulla salute della popolazione residente nelle zone di influenza delle attività del Gruppo, sono oggetto di crescente attenzione da parte degli organi regolatori pubblici e di una legislazione sempre più stringente. Si segnala che, nel corso dell'esercizio, il Gruppo Aedes non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali. La Società è fortemente impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.
Inoltre, l'azienda rivolge particolare attenzione all'aspetto che disciplina le responsabilità amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come definito dal D.lgs. 231/01. Per maggiori informazioni si rinvia ai due paragrafi della Relazione sulla Sostenibilità: "3.1 Approccio di Gruppo Aedes alla sostenibilità" e "3.4 Responsabilità verso le persone".
Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.
Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato il "Modello Organizzativo" o "Modello 231", strutturato in una c.d. Parte Generale, che illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo, e in una c.d. Parte Speciale, che, in sintesi, descrive le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilisce regole di comportamento per i destinatari del Modello 231, e fissa i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.
La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità.
La Società ha inoltre nominato un Organismo di Vigilanza, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo, organo preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.
Per maggiori informazioni si rinvia ai due paragrafi della Relazione sulla Sostenibilità: "3.1 Approccio di Gruppo Aedes alla sostenibilità", riportata nel bilancio al 31 dicembre 2017, nonché alla Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari per l'esercizio 2017 predisposta ai sensi dell'art. 123-bis del TUF.
La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta a specifiche normative dettate da organismi di funzionamento e controllo.
La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. In particolare la Direzione Legal Counsel e la Funzione Investor Relations presidiano la gestione degli adempimenti nei confronti delle Autorità di vigilanza e di gestione del mercato e curano la gestione del processo di informativa al mercato. Tale processo, che prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la
comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione del Presidente, dell'Amministratore Delegato e del Dirigente Preposto.
Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.
La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.
Il rischio relativo al regime SIIQ è che la Società possa non rispettare i requisiti reddituali e patrimoniali per la permanenza in detto regime fiscale, con la conseguente perdita (nel caso in cui tale circostanza si protragga secondo i termini di legge) dello status di SIIQ. La Società intende porre adeguata attenzione al monitoraggio dei rischi fiscali associati; le valutazioni operate sul modello fiscale adottato sono vagliate con l'ausilio di professionisti specializzati selezionati. È prevista la tenuta di contabilità separata fra la gestione imponibile e la gestione esente. La struttura è predisposta per effettuare periodicamente asset test e profit test al fine di monitorare il rispetto, anche in ottica prospettica, dei requisiti stabiliti dalla normativa.
Alla luce della situazione patrimoniale e reddituale della Capogruppo al 30 giugno 2018, sarebbero stati rispettati sia il requisito patrimoniale sia quello reddituale. Infatti, relativamente all'asset test, il valore degli immobili e delle aree posseduti e destinati alla locazione è superiore all'80% del valore complessivo dell'attivo patrimoniale e relativamente al profit test, l'ammontare dei ricavi derivanti dall'attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale e delle plusvalenze su vendite di immobili destinati alla locazione è risultato superiore all'80% dei componenti positivi del contro economico.
Il rischio di tasso di interesse a cui è esposto il Gruppo è originato prevalentemente da debiti finanziari a medio e lungo termine.
I debiti a tasso variabile espongono il Gruppo a un rischio di cash flow mentre i debiti a tasso fisso espongono il Gruppo a un rischio di fair value.
Il rischio a cui è esposto il Gruppo Aedes è originato prevalentemente dai debiti indicizzati a un tasso variabile di mercato, con conseguente rischio di oscillazione dei cash flow, in quanto le variazioni di fair value non sono iscritte a conto economico e non presentano cash flow variabili in funzione delle condizioni di mercato.
I rischi di tasso di interesse possono essere limitati attraverso la sottoscrizione di contratti derivati. Gli strumenti abitualmente utilizzati sono tipicamente interest rate swap "plain vanilla" o "step-up", che trasformano il tasso variabile in tasso fisso, e/o cap, che fissano un limite massimo ai tassi passivi dovuti dalla Società, e/o collar, ovvero strumenti rappresentati dall'acquisto di un cap e dalla vendita di un floor, che fissano un limite minimo e un limite massimo ai tassi passivi dovuti dalla Società consentendo alla stessa di mantenere un tasso variabile all'interno del range fissato.
La scelta dello strumento derivato viene effettuata analizzando i singoli progetti di investimento e i relativi finanziamenti, ovvero valutando le condizioni di mercato e la strategia di medio-lungo periodo.
Al fine di ridurre l'esposizione complessiva del Gruppo al rischio di tasso:
(i) la Società ha sottoscritto, in data 4 novembre 2015, un contratto derivato aventi le seguenti caratteristiche:
| Tipologia | zero cost Collar |
|---|---|
| Decorrenza | 31.12.2015 |
| Scadenza | 31.12.2020 |
| Nozionale | Euro 50 milioni, Bullet |
| Tasso Variabile | Euribor 3 mesi, act/360, trimestrale |
| CAP strike | 1.00% |
| FLOOR strike | 0.00% |
Si precisa che lo strumento non è abbinato a uno specifico finanziamento ma è finalizzato a limitare il rischio di incremento dei tassi di interesse sull'esposizione complessiva del Gruppo. Pertanto, eventuali variazioni di periodo verranno registrate nel conto economico quali adeguamenti di periodo al fair value.
(ii) la controllata Novipraga SIINQ S.p.A. ha sottoscritto, in data 14 febbraio 2018, un contratto derivato aventi le seguenti caratteristiche:
| Tipologia | Interest Rate Swap con Floor |
|---|---|
| Decorrenza | 29.12.2017 |
| Scadenza | 18.12.2022 |
| Nozionale | Euro 32 milioni, in ammortamento |
| Tasso Variabile | Euribor 6 mesi, act/365, semestrale |
| Strike Rates |
0.5965% |
| FLOOR strike | -2.75% |
Si precisa che lo strumento è abbinato a uno specifico finanziamento ed è finalizzato a limitare il rischio di incremento dei tassi di interesse relativi al finanziamento sottoscritto dalla controllata Novipraga SIINQ S.p.A. in data 18 dicembre 2017. Pertanto, eventuali variazioni di periodo verranno registrate a patrimonio netto.
Il nozionale dei derivati sottoscritti equivale a circa il 41,9% dell'indebitamento lordo finanziario di Gruppo al 30 giugno 2018.
A fine dicembre 2017 è stato inoltre emesso un prestito obbligazionario pari a 30 milioni di valore nominale ad un tasso fisso del 5%. Nel complesso quindi la porzione di indebitamento esposta al rischio di tasso d'interesse è pari al 43%.
Il Gruppo al 30 giugno 2018 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.
Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.
La Società, tramite la Direzione Finance e una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di
impegni finanziari.
Nell'individuazione dei criteri da utilizzare ai fini della redazione del presente Bilancio, la Società/il Gruppo ha tenuto conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo in un periodo di 12 mesi dalla data di prossima approvazione del bilancio dell'esercizio in corso, ivi incluse le previste attività di investimento e le prossime scadenze di taluni contratti di finanziamento attualmente in essere.
Sulla base dei fabbisogni rivenienti dal budget finanziario, la Società ha individuato le principali fonti di copertura finanziaria, principalmente derivanti da:
Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione della Relazione Semestrale al 30 giugno 2018 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nel budget finanziario. La situazione di liquidità del Gruppo al termine dell'arco temporale di dodici mesi è prevista comunque positiva, pur in presenza di acquisizioni ed investimenti su immobili in portafoglio, da finanziare con ricorso al credito, al mercato e/o tramite dismissioni di attività in portafoglio, attività da implementare nel corso dell'esercizio. Conseguentemente, gli Amministratori ritengono che non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel prevedibile futuro.
Si riportano di seguito, le notizie relative ai principali contenziosi e alle verifiche fiscali che interessano società del Gruppo, in essere al 30 giugno 2018. In relazione a tali contenziosi, e ad altri eventuali minori, il Gruppo ha effettuato accantonamenti a fondi rischi laddove sia stata valutata una probabile soccombenza in giudizio.
Il 14 dicembre 2011 Fih S.a.g.l. (già Fih SA) ha instaurato un procedimento arbitrale contro Satac S.p.A. (ora Satac SIINQ S.p.A.) avente ad oggetto l'impugnazione delle deliberazioni di ricapitalizzazione assunte dall'assemblea dei soci di Satac del 10 novembre 2011 (il "Primo Arbitrato"); contestualmente, Fih ha presentato ricorso presso il Tribunale di Alessandria chiedendo, in sede cautelare, la sospensione dell'esecuzione della delibera assembleare. Nel febbraio 2012 il Tribunale di Alessandria ha rigettato il ricorso cautelare, condannando Fih al pagamento delle spese legali. Come ampiamente descritto nelle precedenti relazioni finanziarie annuali e semestrali, a cui si rinvia per la ricostruzione in particolare delle vicende che hanno dato luogo ai menzionati contenziosi, si precisa che i motivi di impugnazione delle deliberazioni di ricapitalizzazione addotti da Fih nel Primo Arbitrato si fondavano: (i) sull'asserita non conformità alla legge della situazione patrimoniale – predisposta dall'organo amministrativo di Satac ai sensi dell'art. 2446 cod. civ. e posta alla base del primo aumento di capitale, destinato al ripianamento delle perdite e alla ricostituzione del capitale sociale – che sarebbe stata assunta al solo fine di estromettere Fih da Satac; (ii) sull'asserita illegittimità della delibera concernente il secondo aumento di capitale, in ragione del fatto che Fih non avendo partecipato alla delibera di azzeramento e ricostituzione del capitale sociale - e, dunque, non essendo più socio - non aveva potuto concorrere alla sottoscrizione e liberazione del secondo aumento.
Con lodo pronunciato il 4 dicembre 2014, il Collegio Arbitrale ha rigettato integralmente le domande proposte da Fih nel Primo Arbitrato. Il lodo è stato oggetto di impugnativa ex art. 827 e ss. c.p.c. da parte di Fih innanzi alla Corte d'Appello di Torino. Con sentenza pubblicata in data 17 gennaio 2017, la Corte d'Appello di Torino ha respinto integralmente l'impugnazione del lodo proposta da Fih
condannandola al pagamento in favore di Satac delle spese processuali del giudizio d'appello. Fih ha impugnato con ricorso per cassazione la sentenza emessa dalla Corte di Appello di Torino. A sua volta Satac, in data 28 aprile 2017, ha notificato a Fih il proprio controricorso e ricorso incidentale condizionato con il quale ha chiesto alla Suprema Corte di dichiarare l'inammissibilità e comunque di respingere il ricorso presentato da Fih. Nel termine di legge previsto, Fih non ha notificato alcun controricorso per resistere al ricorso incidentale condizionato di Satac. Si è in attesa della fissazione dell'udienza.
Nel maggio 2014 Fih, sempre in relazione alle vicende che hanno portato alla sua uscita dalla compagine azionaria, ha radicato a Milano un procedimento arbitrale (il "Secondo Arbitrato") contro Pragacinque S.r.l. (ora Aedes SIIQ S.p.A.) avente ad oggetto l'Accordo Quadro sottoscritto fra quest'ultima e le società fiduciarie Cofircont Compagnia Fiduciaria S.p.A. e Timone Fiduciaria S.p.A. nel gennaio 2007 per l'ingresso nel capitale sociale di Satac. In connessione al Secondo Arbitrato, nel maggio 2014 Fih ha presentato al Tribunale di Milano anche un ricorso contro Pragacinque per il sequestro giudiziario del 55,15% di Satac e per il sequestro conservativo delle attività di Pragacinque. Con provvedimento del 12 giugno 2014 il Tribunale di Milano – ritenendo non applicabile la misura del sequestro giudiziario e insussistente il requisito del periculum in mora rispetto alle altre misure richieste – ha rigettato il predetto ricorso di Fih e ha condannato quest'ultima al pagamento delle spese legali a favore di Pragacinque.
Per quanto riguarda il Secondo Arbitrato, con lodo pronunciato in data 23 maggio 2016, il Collegio Arbitrale ha dichiarato l'inadempimento di Pragacinque all'obbligazione di capitalizzazione di Satac SIINQ S.p.A. prevista dal menzionato Accordo Quadro, condannando la Società al risarcimento del danno a favore di Fih, nella misura - determinata, anche in via equitativa, tenuto conto del concorso di colpa di Fih - di Euro 2.093.000,00 oltre interessi legali, e compensando le spese di difesa. Con atto di impugnazione di lodo arbitrale ex art. 827 e ss. c.p.c., notificato in data 27 gennaio 2017, Fih ha convenuto Aedes SIIQ S.p.A. innanzi alla Corte d'Appello di Milano, chiedendo di accertare e dichiarare la nullità del lodo. Aedes si è costituita in giudizio depositando, in data 3 maggio 2017, la propria comparsa di costituzione e risposta con la quale ha chiesto di rigettare tutte le domande avanzate da Fih con il proprio atto di appello. Alla prima udienza, tenutasi in data 30 maggio 2017, il Collegio, non ritenendo necessaria alcuna discussione, ha rinviato la causa all'11 aprile 2018 per la precisazione delle conclusioni. All'ultima udienza, tenutasi a seguito di rinvio in data 18 aprile 2018, il Collegio ha rimesso la causa in decisione assegnando alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche. Nei termini previsti, Aedes e Fih hanno provveduto a depositare le proprie comparse conclusionali e le proprie memoria di replica.
I menzionati giudizi promossi da Fih si inseriscono in un generale contesto di conflittualità con detta società, nell'ambito del quale Fih ha da ultimo avviato un'ennesima iniziativa proponendo (con un cittadino di Caselle Torinese) il ricorso avanti al TAR Piemonte contro il Comune di Caselle e nei confronti di SATAC SIINQ S.p.A. per l'annullamento degli atti che hanno portato alla sottoscrizione della Convenzione Urbanistica di attuazione del Piano Particolareggiato per quanto attiene al Subambito A-B dell'area ATA. Con comparsa di costituzione dell'1 dicembre 2017, Satac SIINQ S.p.A. si è costituita in giudizio, chiedendo al TAR di dichiarare il ricorso inammissibile, irricevibile e, comunque, di respingerlo nel merito.
Tenuto conto dei pareri legali ottenuti con riferimento a tale contenzioso, il Gruppo ha valutato il rischio di soccombenza possibile, ma non probabile.
Retail Park One S.r.l. ha presentato ricorso avanti al T.A.R. Piemonte nei confronti del Comune di Serravalle Scriva - RFI S.p.A. - Italferr e Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti con comunicazione anche a Cascina Praga SIINQ S.p.A. per l'annullamento parziale, previa sospensione/concessione di misure cautelari, del permesso di costruire n. 3648 del 14 aprile 2016 (Serravalle Retail Park Fase A) limitatamente alle prescrizioni ivi riportate, tra cui la consegna di una fideiussione bancaria/assicurativa a prima richiesta in favore di RFI S.r.l.. Con provvedimento del 28 luglio 2016 il T.A.R Piemonte ha rigettato l'istanza sospensiva promossa da Retail Park One S.r.l., la quale ha promosso appello cautelare avverso l'ordinanza di rigetto. All'udienza del 19 gennaio 2017, il
Consiglio di Stato ha accolto l'appello cautelare e con ordinanza n. 167/2017 ha sospeso la prescrizione del permesso di costruire relativa alla consegna della fideiussione bancaria/assicurativa a prima richiesta, ferme le altre prescrizioni.
L'udienza finale di discussione del ricorso, inizialmente fissata per il 20 settembre 2017, è stata rinviata al giorno 13 giugno 2018 ed ulteriormente rinviata al giorno 30 gennaio 2019.
Tenuto conto dei pareri legali ottenuti con riferimento a tale contenzioso, il Gruppo ha valutato il rischio di soccombenza possibile, ma non probabile.
Pragatre S.r.l., successivamente Pragatre SIINQ S.p.A., fusa in Aedes SIIQ Spa, nelle date 10 novembre 2011 e 14 novembre 2011, è stata raggiunta da due avvisi di accertamento relativi rispettivamente a Ires 2008 e IVA 2006 emessi dall'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Alessandria. Entrambi gli accertamenti derivano da una verifica fiscale intrapresa il 24 marzo 2011 dai funzionari del Servizio Antifrode della Direzione regionale del Piemonte, i cui esiti sono stati formalizzati con il processo verbale del 13 luglio successivo. Con tale atto è stata contestata la deducibilità, per asserita insufficiente documentazione, del corrispettivo pagato a Praga Holding Real Estate S.p.A., fusa in Aedes, a fronte della designazione da parte di quest'ultima di Pragatre SIINQ S.p.A. quale parte acquirente di taluni immobili, in esecuzione di un contratto preliminare per persona da nominare. Il 27 dicembre 2011 la società ha presentato ricorso che è stato accolto dalla CTP di Alessandria con sentenza depositata il 30 settembre 2013. Il 22 settembre 2015 è stata depositata la sentenza di secondo grado che ha respinto l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate. In data 21 marzo 2016 l'Agenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ha presentato ricorso per Cassazione e in data 22 aprile 2016 la società ha presentato controricorso.
Pragaquattro Park S.r.l., ora Pragaquattro Center SIINQ S.p.A., il 10 novembre 2011 è stata raggiunta da un avviso di accertamento relativo ad Iva 2006 emesso dall'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Alessandria. L'accertamento deriva da una verifica fiscale intrapresa il 24 marzo 2011 dai funzionari del Servizio Antifrode della Direzione regionale del Piemonte, i cui esiti sono stati formalizzati con il processo verbale del 13 luglio successivo. Con tale atto è stata contestata la deducibilità, per asserita insufficiente documentazione, del corrispettivo pagato a Praga Holding Real Estate S.p.A., fusa in Aedes, a fronte della designazione da parte di quest'ultima di Pragaquattro Park S.r.l. quale parte acquirente di taluni immobili, in esecuzione di un contratto preliminare per persona da nominare. In data 27 dicembre 2011 la società ha presentato ricorso che è stato accolto dalla CTP di Alessandria con sentenza depositata il 30 settembre 2013. Il 22 settembre 2015 è stata depositata la sentenza di secondo grado che ha respinto l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate. In data 21 marzo 2016 l'Agenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ha presentato ricorso per Cassazione e in data 22 aprile 2016 la società ha presentato controricorso.
Novipraga S.r.l. e Cascina Praga S.r.l., successivamente denominate Novipraga SIINQ S.p.A. e Cascina Praga SIINQ S.p.A. (quest'ultima ora fusa in Aedes SIIQ Spa), sono state raggiunte il 23 febbraio 2012 da due avvisi di accertamento relativi ad Irap 2007 e ad Ires 2007 emessi dall'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Alessandria. Gli accertamenti derivano dalla problematica delle c.d. "società di comodo" di cui all'articolo 30 della legge n. 724/1994. Il 20 luglio 2012 le società hanno presentato ricorso. In data 13 marzo 2017 si è tenuta l'udienza per la trattazione del primo grado di giudizio; la CTP di Alessandria con sentenza 147/2017 ha accolto i ricorsi riuniti di cui all'oggetto e condannato l'Agenzia al pagamento delle spese processuali nell'ammontare di 3.500 Euro. In data 2 gennaio 2018 l'Agenzia delle Entrate ha proposto appello. Le società si sono costituite in giudizio, chiedendo la reiezione del gravame.
Praga Holding Real Estate S.p.A., fusa in Aedes, il 3 dicembre 2012 è stata raggiunta da due avvisi di accertamento relativi ad Iva 2007 ed Ires 2007 notificati dall'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Alessandria. Il 4 dicembre 2012 è stato inoltre notificato un avviso di accertamento relativo ad Ires 2008. Gli avvisi di accertamento per Ires 2007 e 2008 derivano principalmente dalla contestata applicabilità del regime di participation exemption (PEX) alla cessione di partecipazioni detenute da Praga Holding, mentre l'avviso di accertamento per Iva deriva principalmente dal mancato riconoscimento dei crediti trasferiti alla liquidazione Iva di gruppo da Novipraga e Cascina Praga in quanto considerate "di comodo". I ricorsi sono stati depositati il 30 aprile 2013, al termine
delle trattative per eventuali accertamenti con adesione. La CTP di Alessandria con sentenza n. 89/05/14 depositata il 26 febbraio 2014 ha annullato gli avvisi di accertamento per Ires 2007 e 2008 ritenendo applicabile il regime PEX, ha confermato l'avviso di accertamento per Iva 2007 dichiarando però non applicabili le sanzioni in esso determinate. Il 10 ottobre 2014 l'Agenzia delle Entrate ha proposto appello e lo stesso è stato fatto da Praga Holding in relazione al solo accertamento Iva 2007; la trattazione dell'appello per Iva 2007 è stata più volte rinviata su istanza delle parti, e risulta rinviata a nuovo ruolo, con onere a carico della parte più diligente di comunicare l'esito della conciliazione.
Aedes SIIQ S.p.A. è stata raggiunta il 27 giugno 2018 da un avviso di rettifica e liquidazione di maggiori imposte ipotecarie e catastali, in relazione all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma, avvenuto nel 2016. La società intende contestare detto avviso, in quanto nell'atto di compravendita le imposte sono state liquidate in base a un valore maggiore del prezzo di acquisto e in linea con il valore venale.
Praga Construction S.r.l. (ora Praga RES S.r.l.) è stata raggiunta il 4 dicembre 2012 da un avviso di accertamento relativo ad Iva 2007 notificato dall'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Alessandria. L'accertamento deriva dalla contestata ammissione della Praga Construction alla liquidazione Iva di gruppo per il 2007, essendo la stessa stata costituita nel 2006. Il 30 aprile 2013 la società ha presentato ricorso. Con sentenza dell'11 dicembre 2013 depositata il successivo 26 febbraio 2014 la CTP di Alessandria ha confermato l'avviso di accertamento, dichiarando però inapplicabili le sanzioni in esso determinate. Avverso tale sentenza sia Praga Construction S.r.l. che l'Agenzia delle Entrate hanno proposto appello, la cui trattazione, più volte rinviata su istanza delle parti, è stata ulteriormente rinviata a nuovo ruolo lo scorso 11 luglio 2017, con onere a carico della parte più diligente di comunicare quanto prima l'esito della conciliazione.
Pragaotto S.r.l. e Aedes SIIQ S.p.A. (quest'ultima quale responsabile in solido) sono state raggiunte il 12 ottobre 2017 da un avviso di accertamento, relativo ad Ires 2012, emesso dall'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Alessandria. Il 17 ottobre 2017, inoltre, è stato notificato a Pragaotto S.r.l. un avviso di accertamento relativo alla maggiorazione Ires 2012 e all'Irap 2012. Gli accertamenti derivano dalla problematica delle c.d. "società di comodo", di cui all'articolo 30 della legge n. 724/1994 e sono conseguenti ad un invito notificato dall'Ufficio in data 22 settembre 2014, con il quale erano richieste delucidazioni in merito alla causa di esclusione della verifica dell'operatività. Le società, avendo concluso con esito negativo la procedura di accertamento con adesione, hanno proposto ricorso. In data 4 maggio 2018 l'Agenzia delle Entrate ha depositato le proprie controdeduzioni. L'udienza, inizialmente prevista per il 19 giugno è stata rinviata, su istanza dell'Agenzia, al 16 ottobre 2018. Per completezza si precisa, inoltre che in data 28 dicembre 2017, l'Agenzia delle Entrate-Direzione Provinciale di Alessandria ha notificato Istanza di adozione di misure cautelari ex art. 22, commi 1, 2 e 3, del D.Lgs. 472/97 ed art. 27, commi 5, 6 e 7, del D.L. 185/08, convertito con modificazioni, dalla L. 2/09, in relazione agli avvisi di accertamento emanati. Avverso tale istanza la società ha presentato memorie difensive, ritenendo che non sussistano il fumus boni iuris e il periculum in mora. A seguito dell'udienza in merito all'Istanza di adozione di misure cautelari, tenutasi il 19 marzo 2018, la Commissione Tributaria Provinciale di Alessandria ha accolto la difesa della società e respinto la richiesta dell'Agenzia delle Entrate di poter iscrivere ipoteca sui beni immobili, condannando quest'ultima alla rifusione delle spese processuali.
L'organico del Gruppo Aedes al 30 giugno 2018 è pari a 64 dipendenti, in aumento di 3 unità rispetto al 31 dicembre 2017.
Di seguito si dettaglia la posizione al 30 giugno 2018.
| Totale Gruppo | Donne | Uomini | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 31/12/2017 | ∆ | 30/06/2018 % su | Totale 31/12/2017 % su | Totale | ∆ | 30/06/2018 % su | Totale 31/12/2017 % su | Totale | ∆ | ||||
| Dirigenti | 9 | 9 | +0 | 4 | 44% | 4 | 44% | +0 | 5 | 56% | 5 | 56% | +0 |
| Quadri | 30 | 29 | +1 | 12 | 40% | 12 | 41% | +0 | 18 | 60% | 17 | 59% | +1 |
| Impiegati | 21 | 19 | +2 | 12 | 57% | 12 | 63% | +0 | 9 | 43% | 7 | 37% | +2 |
| Operai | 4 | 4 | +0 | 0 | 0% | 0 | 0% | +0 | 4 | 100% | 4 | 100% +0 | |
| TOTALE | 6 4 |
6 1 |
+3 | 2 8 |
44% | 2 8 |
46% +0 | 3 6 |
56% | 3 3 |
54% +3 | ||
Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d'età e per anzianità aziendale.
| Personale per fascia di età | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 31/12/2017 ∆ |
||||||
| 25/29 | 2 | 2 | +0 | |||
| 30/34 | 7 | 8 | (1) | |||
| 35/39 | 18 | 18 | +0 | |||
| 40/44 | 15 | 11 | +4 | |||
| 45/49 | 10 | 10 | +0 | |||
| 50/54 | 5 | 8 | (3) | |||
| 55/59 | 7 | 4 | +3 | |||
| Totale | 64 | 61 | +3 |
| Personale per anzianità aziendale | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 31/12/2017 ∆ |
||||||
| 0/5 | 32 | 28 | +4 | |||
| 6/10 | 11 | 16 | (5) | |||
| 11/20 | 19 | 15 | +4 | |||
| 21/30 | 2 | 2 | +0 | |||
| Totale | 64 | 61 | +3 |
Le informazioni sul sistema di corporate governance di Aedes SIIQ S.p.A. sono riportate nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, approvata dal Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 14 marzo 2018 per l'approvazione – tra l'altro – del progetto di Bilancio d'esercizio e del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2017. Detta Relazione fornisce una descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al Codice di Autodisciplina delle società quotate predisposto dal Comitato per la Corporate Governance promosso da Borsa Italiana S.p.A., in adempimento agli obblighi previsti dall'articolo 123 bis del D. Lgs. 28 febbraio 1998, n. 58.
La Relazione – alla quale in questa sede si rinvia – è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società all'indirizzo www.aedes-siiq.com, nonché sul meccanismo di diffusione e stoccaggio autorizzato all'indirizzo .
Di seguito si sintetizzano gli aspetti rilevanti della corporate governance della Società.
Aedes SIIQ S.p.A. è soggetta all'attività di direzione e coordinamento, ai sensi degli articoli 2497 ss. cod. civ., di Augusto S.p.A. che detiene il controllo di diritto della Società.
Sistema di Corporate Governance tradizionale o "latino"
Il governo societario di Aedes SIIQ S.p.A. è fondato sul sistema tradizionale, il c.d. "modello latino"; gli organi societari sono:
Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Autodisciplina, sono stati costituiti nell'ambito del Consiglio di Amministrazione: (i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate e (ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine. Entrambi i Comitati svolgono ruoli consultivi e propositivi. Il Consiglio di Amministrazione ha altresì istituito al proprio interno un Comitato Finanza e Investimenti con funzioni propositive e consultive in tema di investimenti, finanza e controllo di gestione.
Il sistema di Corporate Governance rappresenta l'insieme delle norme e dei comportamenti adottati da Aedes SIIQ per assicurare il funzionamento efficiente e trasparente degli organi di governo e dei sistemi di controllo della società. Aedes SIIQ, nell'articolare la propria struttura di governo di tipo tradizionale, ha adottato i principi e i criteri applicativi raccomandati dal Codice di Autodisciplina delle Società Quotate, emanato da Borsa Italiana
Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 27 aprile 2018 che ha fissato in 9 il numero complessivo degli Amministratori e ha stabilito in tre esercizi, e pertanto fino alla data dell'Assemblea convocata per l'approvazione del Bilancio dell'esercizio 2020, la durata in carica.
L'Assemblea degli Azionisti tenutasi il 27 aprile 2018 ha nominato il Consiglio di Amministrazione nelle persone di: Carlo Alessandro Puri Negri, Benedetto Ceglie, Giuseppe Roveda, Alessandro Gandolfo, Giacomo Garbuglia, Adriano Guarneri, Annapaola Negri-Clementi, Rosanna Ricci e Serenella Rossano.
L'Assemblea ha nominato Carlo Alessandro Puri Negri alla carica di Presidente.
Nella riunione del 27 aprile 2018, il Consiglio di Amministrazione ha rinnovato i Comitati istituiti al proprio interno; i Comitati sono così costituti:
Il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 9 maggio 2018 ha deliberato la nomina di Benedetto Ceglie alla carica di Vice Presidente e di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi, e ha confermato Giuseppe Roveda alla carica di Amministratore Delegato.
Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 27 aprile 2018 per un triennio e quindi fino alla data di approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2020.
Il Collegio Sindacale è così composto: Cristiano Agogliati (Presidente), Roberta Moscaroli e Philipp Oberrauch, Sindaci Effettivi, Fabrizio Capponi, Laura Galleran e Luca Angelo Pandolfi, Sindaci Supplenti.
L'art. 18 dello Statuto è diretto ad assicurare che il Presidente del Collegio Sindacale venga nominato dalla minoranza, attingendo alla lista che sia risultata seconda per numero di voti.
Il Presidente del Collegio Sindacale Cristiano Agogliati e il Sindaco Supplente Luca Angelo Pandolfi sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista di minoranza Itinera S.p.A., mentre gli altri Sindaci sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista Augusto S.p.A.
La Società incaricata della revisione legale dei conti di Aedes SIIQ S.p.A. e delle altre società controllate è Deloitte & Touche S.p.A., come da deliberazione dell'Assemblea ordinaria dei soci del 10 giugno 2015. L'incarico verrà in scadenza con l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023.
Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del primo semestre 2018 attività di ricerca e sviluppo in senso stretto.
Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate
I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Aedes con parti correlate riconducibili a società controllate da Aedes o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diversi da quelli Infragruppo (c.d. "Altre Parti Correlate") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società ad esse collegate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.
Le operazioni con parti correlate sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità al regolamento appositamente adottato dalla Società.
Nel corso del primo semestre 2018, si registrano costi netti per Euro 199 migliaia derivanti da operazioni con le Altre Parti Correlate, principalmente per servizi immobiliari su alcuni progetti di sviluppo e per operazioni di finanziamento della Capogruppo.
Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nelle relative note illustrative.
Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.
Operazioni atipiche o inusuali
Nel corso del primo semestre 2018 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali14 .
Trattamento dei dati personali (D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e Regolamento UE 679/2016)
A seguito dell'effettiva entrata in vigore del Regolamento sulla Protezione dei Dati UE 679/2016, Aedes ha attuato i necessari adempimenti per raggiungere la conformità alla normativa in vigore. Durante il percorso di adeguamento Aedes ha adottato le misure tecniche, organizzative e procedurali necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento, mantenendo implementato anche quanto necessario per rispettare gli adempimenti organizzativi richiesti dal D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, non ancora formalmente abrogato. Aedes osserverà l'evoluzione normativa per valutare ulteriori attività di adeguamento. Aedes nel rispetto di entrambe le normative in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare l'andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l'efficacia e l'efficienza delle misure di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e redigere tutta la documentazione necessaria a tale scopo
Si rammenta che, ai sensi dell'art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, il Consiglio di Amministrazione della Società in data 2 agosto 2012 ha deliberato di avvalersi della deroga prevista dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del Reg. Consob n. 11971/99 (e s.m.i.) a far data dalla loro entrata in vigore (6 agosto 2012).
14 Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.
Il gruppo nel secondo semestre 2018, proseguirà nelle attività di dismissione di parte del portafoglio non strategico o non value added, al progressivo rifinanziamento del portafoglio immobiliare, alle attività di refurbishment e di valorizzazione del portafoglio, con l'obiettivo di migliorare parametri di occupazione e performance a beneficio anche degli esercizi futuri. Sono previste quindi ulteriori attività di investimento sul perimetro degli immobili già in portafoglio.
La Società ha inoltre annunciato, in concomitanza con la pubblicazione della relazione semestrale consolidata (2 agosto 2017), la guidance al 2023 su macro-obiettivi di investimento e di perfomance. Tali obiettivi rimangono sostanzialmente confermati; il verificarsi in tutto od in parte degli stessi dipenderà tuttavia anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione dell'offerta di credito, l'evoluzione del mercato dei capitali.
Il management manterrà la massima attenzione alle opportunità offerte dal mercato, pianificando al meglio l'ulteriore crescita del Gruppo.
Milano, lì 1 agosto 2018
Per il Consiglio di Amministrazione
L'Amministratore Delegato Giuseppe Roveda
| Nota | 30/06/2018 | di cui parti correlate |
31/12/2017 | di cui parti correlate |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ATTIVO | |||||
| Attività non correnti | |||||
| Investimenti immobiliari | 1 | 426.735 | - | 430.123 | 0 |
| Altre immobilizzazioni materiali | 2 | 1.557 | - | 2.271 | 0 |
| Immobilizzazioni immateriali | 3 | 57 | - | 72 | 0 |
| Partecipazioni contabilizzate con il metodo del patrimonio netto | 4 | 49.438 | - | 40.254 | 0 |
| Imposte differite attive | 5 | 6.240 | - | 6.030 | 0 |
| Crediti finanziari | 6 | 11.912 | 11.842 | 12.576 | 12.502 |
| Crediti commerciali e altri crediti | 7 | 931 | - | 636 | 0 |
| Totale attività non correnti | 496.870 | 491.962 | |||
| Attività correnti | |||||
| Rimanenze | 8 | 19.590 | - | 50.158 | 0 |
| Crediti commerciali e altri crediti | 7 | 12.111 | 1.307 | 21.592 | 3.132 |
| Crediti finanziari | 6 | 0 | 0 | 300 | 300 |
| Strumenti finanziari derivati | 9 | 15 | - | 45 | 0 |
| Disponibilità liquide | 10 | 16.401 | 28 | 23.241 | 9.371 |
| Totale attività correnti | 48.117 | 95.336 |
| Nota | 30/06/2018 | di cui parti correlate |
31/12/2017 | di cui parti correlate |
|
|---|---|---|---|---|---|
| PATRIMONIO NETTO | |||||
| Patrimonio netto di Gruppo | |||||
| Capitale sociale | 212.945 | - | 212.945 - | ||
| Azioni proprie | (39) | - | (14) - | ||
| Riserve per valutazione a "fair value" e altre riserve | 51.371 | - | 51.830 - | ||
| Utili/(Perdite) portate a nuovo | 47.476 | - | 38.777 - | ||
| Utile/(Perdita) | 86 | - | 9.663 - | ||
| Totale patrimonio netto di Gruppo | 11 | 311.839 | - | 313.201 | |
| Patrimonio netto di Terzi | 12 | (499) | - | (385) | |
| TOTALE PATRIMONIO NETTO | 311.340 | - | 312.816 | ||
| PASSIVO | |||||
| Passività non correnti | |||||
| Debiti verso banche e altri finanziatori | 13 | 135.213 | 15.599 | 174.227 | 15.558 |
| Strumenti finanziari derivati | 9 | 618 | - | 0 | 0 |
| Imposte differite passive | 5 | 3.760 | - | 3.709 | 0 |
| Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti | 14 | 1.144 | - | 1.073 | 0 |
| Fondi rischi e oneri | 15 | 5.046 | - | 5.069 | 0 |
| Debiti commerciali e altri debiti | 16 | 836 | 0 | 434 | 0 |
| Totale passività non correnti | 146.617 | 184.512 | |||
| Passività correnti | |||||
| Debiti verso banche e altri finanziatori | 13 | 60.366 | 94 | 64.743 | 99 |
| Debiti tributari | 17 | 298 | - | 731 | 0 |
| Debiti commerciali e altri debiti | 16 | 26.078 | 1.493 | 24.213 | 4.786 |
| Strumenti finanziari derivati | 9 | 288 | 283 | ||
| Totale passività correnti | 87.030 | 89.970 | |||
| TOTALE PASSIVO | 233.647 | 274.482 | |||
| TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO | 544.987 | 587.298 |
15 (in migliaia di euro)
| Nota | 30/06/2018 | di cui parti correlate |
30/06/2017 | di cui parti correlate |
|
|---|---|---|---|---|---|
| CONTO ECONOMICO | |||||
| Ricavi delle vendite e delle prestazioni | 18 | 17.645 | (57) | 17.498 | 152 |
| Altri ricavi | 19 | 230 | 21 | 497 | 133 |
| Variazione delle rimanenze | 20 | (4.576) | (1.661) | 0 | |
| Costi per materie prime e servizi | 21 | (6.875) | (267) | (12.804) | (6.314) |
| Costo del personale | 22 | (2.858) | (57) | (2.618) | (49) |
| Altri costi operativi | 23 | (2.246) | 0 | (1.654) | 12 |
| Ammortamenti e svalutazioni | 24 | (941) | (307) | 0 | |
| Adeguamenti al fair value | 24 | 5.372 | 7.881 | 0 | |
| Svalutazioni e accantonamenti | 24 | (285) | (65) | 0 | |
| Quota del risultato di società valutate con il metodo del | |||||
| patrimonio netto | 25 | (1.071) | (982) | 0 | |
| Risultato operativo | 4.395 | 5.785 | |||
| Proventi finanziari | 26 | 302 | 289 | 454 | 313 |
| Oneri finanziari | 26 | (4.928) | (394) | (2.879) | (89) |
| Risultato al lordo delle imposte | (231) | 3.360 | |||
| Imposte | 27 | 203 | (82) | ||
| Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento | (28) | 3.278 | |||
| Utile/(Perdita) dopo le imposte delle attività e passività destinate alla dismissione |
28 | 0 | (421) | ||
| Risultato | (28) | 2.857 | |||
| di cui Utile/(Perdita) di competenza degli azionisti di minoranza di cui Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo |
(114) 86 |
- - |
(340) 3.197 |
- - |
16 (in migliaia di euro)
| Nota | 30/06/2018 | 30/06/2017 | ||
|---|---|---|---|---|
| CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO | ||||
| Risultato | (28) | 2.857 | ||
| Altre componenti rilevate a patrimonio netto che saranno | ||||
| riclassificate a conto economico in un periodo futuro: | ||||
| Hedge accounting derivati | (618) | 0 | ||
| Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno | ||||
| riclassificate a conto economico in un periodo futuro: | ||||
| (Utili)/Perdite attuariali | (44) | 30 | ||
| Totale Altri Utili/(Perdite) | (662) | 30 | ||
| Totale Risultato complessivo | (690) | 2.887 | ||
| di cui di competenza degli azionisti di minoranza | (114) | (340) | ||
| di cui di competenza del Gruppo | (576) | 3.227 | ||
| Risultato per azione | ||||
| Base | 29 | n/a | 0,01 | |
17 (in migliaia di euro)
| Capitale sociale |
Azioni proprie |
Riserva legale |
Altre per aumento di capitale |
Riserva di cash flow hedge |
Utili/(Perdite) a nuovo |
Risultato dell'esercizio |
Patrimonio netto di Gruppo |
Patrimonio netto di Terzi |
TOTALE | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01/01/2017 | 212.945 | (1.455) | 2.259 | 0 | 0 4.847 |
29.107 | 296.408 | 6.953 | 303.361 | |
| Destinazione risultato 2016 | 0 | 0 | 865 | 0 | 0 28.242 |
(29.107) | 0 | 0 | 0 | |
| Azioni proprie in portafoglio | 0 | (7) | 0 | 0 | 0 (5) |
0 | (12) | 0 | (12) | |
| Utile/(Perdita) del periodo | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 0 |
3.197 | 3.197 | (340) | 2.857 | |
| Utili/(Perdite) attuariali | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 30 |
0 | 30 | 30 | ||
| Totale Utile/(Perdita) complessiva | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 30 | 3.197 | 3.227 | (340) | 2.887 |
| 30/06/2017 | 212.945 | (1.462) | 3.124 | 0 | 0 33.114 |
3.197 | 299.623 | 6.613 | 306.236 | |
| Capitale sociale |
Azioni proprie |
Riserva legale |
Altre per aumento di capitale |
Riserva di cash flow hedge |
Utili/(Perdite) a nuovo |
Risultato dell'esercizio |
Patrimonio netto di Gruppo |
Patrimonio netto di Terzi |
TOTALE | |
| 31/12/2017 | 212.945 | (14) | 3.125 | 48.705 | 0 38.777 |
9.663 | 313.201 | (385) | 312.816 | |
| Destinazione risultato 2017 | 0 | 159 | 0 9.504 |
(9.663) | 0 | 0 | 0 | |||
| Applicazione IFRS9 | (761) | (761) | (761) | |||||||
| Azioni proprie in portafoglio | (25) | (25) | (25) | |||||||
| Utile/(Perdita) del periodo | 86 | 86 | (114) | (28) | ||||||
| Hedge accounting derivati | (618) | (618) | (618) | |||||||
| Utili/(Perdite) attuariali | (44) | (44) | (44) | |||||||
| Totale Utile/(Perdita) complessiva 30/06/2018 |
212.945 | (39) | 3.284 | 48.705 | (618) (618) |
(44) 47.476 |
86 86 |
(576) 311.839 |
(114) (499) |
(690) 311.340 |
18 (in migliaia di euro)
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Risultato di competenza del gruppo | 86 | 3.197 |
| Risultato di competenza degli azionisti di minoranza | (114) | (340) |
| (Plusvalenze)/minusvalenze nette da cessione partecipazioni | 0 | 124 |
| Proventi netti da cessioni di immobili | (2.250) | 0 |
| Oneri/(proventi) da partecipazioni | 1.071 | 982 |
| Ammortamenti | 941 | 307 |
| Adeguamenti al fair value del patrimonio immobiliare | (5.372) | (7.881) |
| Svalutazioni / (rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi | 440 | 214 |
| Oneri/(proventi) finanziari netti | 4.626 | 2.425 |
| Imposte correnti e differite dell'esercizio | (203) | 82 |
| Variazione Fondo TFR | (128) | (20) |
| Variazione Fondi Rischi e Oneri | 0 | 17 |
| Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze | 4.586 | 235 |
| Svalutazione delle rimanenze | 90 | 961 |
| Variazione crediti commerciali e altri crediti | 4.471 | 2.775 |
| Variazione debiti commerciali e altri debiti | 6.063 | (1.837) |
| Debiti per imposte correnti e differite | (197) | (861) |
| Imposte sul reddito pagate al netto dei rimborsi | (191) | (299) |
| Interessi (pagati)/incassati | (4.139) | (1.745) |
| Flusso finanziario dell'attività operativa | 9.780 | (1.664) |
| (Incrementi)/Decrementi di investimenti immob e altre immob materiali | 36.404 | (44.104) |
| Incrementi di investimenti immateriali | (9) | (14) |
| Flussi di cassa netto derivante da alienazione/acquisizione di partecipazioni controllate | 0 | (104) |
| Flussi di cassa derivanti da (incrementi) e decrementi di partecipazioni | (9.055) | 1.005 |
| Variazione altre poste finanziarie | 232 | 212 |
| Flusso finanziario dell'attività d'investimento | 27.572 | (43.005) |
| Variazioni debiti vs banche a altri finanziatori | (44.137) | 50.638 |
| Flusso di cassa derivante dall'acquisto/cessione di azioni proprie | (25) | (12) |
| Impatto IFRS9 su disponbilità liquide | (30) | 0 |
| Flusso finanziario dell'attività di finanziamento | (44.192) | 50.626 |
| Variazione della disponibilità monetaria netta | (6.840) | 5.957 |
| Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo | 23.241 | 12.610 |
| Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo | 16.401 | 18.567 |
19 (in migliaia di euro)
Aedes SIIQ S.p.A. ("Aedes", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito della completa ristrutturazione finanziaria, conclusasi con successo alla fine del 2014, e della fusione nel secondo semestre del 2015 con Praga Holding Real Estate S.p.A., – gruppo noto per lo sviluppo del primo Designer Outlet in Italia a Serravalle Scrivia – il Gruppo Aedes si presenta oggi con una nuova compagine azionaria e un competitivo progetto industriale.
A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Aedes è diventata SIIQ dal 1° gennaio 2016, adottando di conseguenza la denominazione di Aedes SIIQ S.p.A..
La revisione contabile limitata del Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato (di seguito anche "Bilancio Consolidato semestrale") viene effettuata da Deloitte & Touche S.p.A..
Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2018 è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione del 1 agosto 2018.
Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato del periodo 1 gennaio - 30 giugno 2018 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n° 38/2005. Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS") e tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominato Standing Interpretations Committee ("SIC").
IL Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2018 è stato predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infrannuale, e all'art. 154 ter del Testo Unico sulla Finanza. Lo IAS 34 consente la redazione del bilancio in forma "abbreviata" e cioè sulla base di un livello minimo di informativa significativamente inferiore a quanto previsto dagli International Financial Reporting Standards, emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea (IFRS), laddove sia stato in precedenza reso disponibile al pubblico un bilancio completo di informativa predisposto in base agli IFRS. Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2018 deve essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2017, predisposto in conformità con gli IFRS.
Gli Amministratori hanno verificato l'insussistenza di significative incertezze come definite dal paragrafo 25 dello IAS 1 di carattere finanziario, gestionale o di altro genere che potessero segnalare criticità circa la capacità del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni nel prevedibile futuro, e pertanto il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato è stato redatto nel presupposto della continuità aziendale anche sulla base di quanto esposto nel paragrafo "Rischio di liquidità".
Le situazioni contabili semestrali delle società controllate, collegate e joint ventures utilizzate per la redazione del presente Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato, sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, eventualmente riclassificate per renderle omogenee con quella della Controllante.
Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative20 .
Nella redazione del Bilancio Consolidato Semestrale, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento adottati per il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2017, fatta
20 Ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006.
eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1 gennaio 2018.
I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS sono stati applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 2018:
Il principio è stato applicato a partire dal 1° gennaio 2018 e non ha comportato impatti sul bilancio del Gruppo come di seguito specificato.
I ricavi del Gruppo sono riconducibili alle seguenti macroclassi: (1) locazioni immobiliari; (2) cessione di immobili iscritti nell'attivo circolante e negli investimenti immobiliari (o altri beni non immobiliari); (3) ricavi per attività di Project & Construction management.
La misurazione e la rilevazione contabile dei ricavi da locazione, esulano dall'ambito di applicazione dell'IFRS 15 e sono, invece, regolate dallo IAS 17 "Leasing", che sarà sostituito dal 1 gennaio 2019 dall'IFRS 16 "Leases". I contratti di locazione stipulati dal Gruppo, inoltre, non prevedono l'erogazione ai conduttori di servizi aggiuntivi alla pura locazione che possano rientrare nell'ambito dell'IFRS 15.
Le cessioni di beni immobili avvengono a mezzo di rogito notarile e l'unica obbligazione assunta dal Gruppo attiene alla cessione dell'asset, senza obbligazioni aggiuntive. Il gruppo non fornisce garanzie che possano configurarsi come una performance obligation separata. Il prezzo della transazione è fisso e definito nell'atto di cessione ed il Gruppo ne richiede il regolamento al rogito, senza dilazioni di pagamento (dunque senza componenti finanziarie implicite significative). Non sono altresì previsi corrispettivi non monetari, né corrispettivi da pagare all'acquirente. L'identificazione del momento di rilevazione contabile della vendita già avveniva, col lo IAS 18, in conformità alle regole previste dall'IFRS 15. Le vendite, infatti, sono rilevate con l'adempimento dell'obbligazione di cessione ed il trasferimento si considera avvenuto quando l'acquirente acquisisce il controllo dell'immobile compravenduto, inteso come capacità di deciderne l'uso e di trarne sostanzialmente tutti i benefici. La data di dismissione dell'investimento immobiliare coincide con la data in cui l'acquirente ottiene il controllo del bene. Il Gruppo non cede il proprio attivo immobiliare tramite leasing finanziari o mediante vendita con retro-locazione. Inoltre le vendite non sono accompagnate da accordi di riacquisto. Tali considerazioni valgono anche per le cessioni degli altri beni (i.e. attività vitivinicola) che peraltro riguarda importi non materiali.
I ricavi per attività di Project & Construction management (importo non significativo al 30 giugno 2018) sono regolati da contratti scritti, che individuano in modo esplicito, i servizi promessi e, quindi, le performance obbligations. Il corrispettivo contrattuale è prevalentemente fisso. I ricavi per i servizi prestati sono contabilizzati sulla base delle prestazioni effettivamente erogate al cliente. Per i contratti a cavallo tra due o più esercizi, il ricavo è rilevato progressivamente in bilancio in funzione dei servizi già prestati al cliente, rispetto all'obbligazione complessiva. I corrispettivi sono regolati dai clienti in denaro e non sono previsti corrispettivi non monetari, corrispettivi da pagare ai clienti ed i termini di pagamento sono di solito brevi e dunque non sono presenti componenti finanziarie significative.
Tenuto conto di quanto sopra esposto l'introduzione dell'IFRS 15 non ha prodotto impatti sui ricavi e sui risultati del Gruppo.
Il Gruppo ha adottato l'IFRS 9 Strumenti finanziari a partire dal 1° gennaio 2018, avvalendosi dell'esenzione che consente di non rideterminare le informazioni comparative degli esercizi precedenti relative ai cambiamenti di classificazione e di valutazione comprese le perdite per riduzione di valore. Le differenze dei valori contabili delle attività e passività finanziarie derivanti dall'adozione dell'IFRS 9 sono rilevate negli utili portati a nuovo del 1° gennaio 2018.
Si riportano di seguito gli esiti delle analisi svolte e gli impatti derivanti dall'introduzione dell'IFRS 9 nel Bilancio Consolidato del Gruppo.
In dettaglio, il Gruppo ha effettato un'analisi approfondita delle attività e delle passività finanziarie per determinare gli impatti derivanti della prima applicazione dell'IFRS 9, considerando i flussi di cassa contrattuali degli strumenti finanziari e il modello di business del Gruppo. Tenuto conto delle analisi effettuate il Gruppo ha concluso che la maggior parte delle attività finanziarie non derivate presenti in bilancio è classificata nella categoria IFRS 9 delle attività valutate al costo ammortizzato.
L'IFRS 9 ha introdotto il modello per la valutazione del rischio di credito delle attività finanziarie basato sull'expected credit losses, mentre lo IAS 39 utilizza il modello dell'incurred losses. Tale nuovo modello di "expected credit losses" (ECL) determina un riconoscimento anticipato delle perdite sulle attività finanziarie rispetto allo IAS 39. Il nuovo modello è stato applicato alle attività valutate al costo ammortizzato, a quelle valutate a fair value con iscrizione nelle altre componenti del risultato complessivo diverse dalle partecipazioni, agli impegni ad erogare finanziamenti, alle garanzie e alle attività derivanti da contratti con i clienti rientranti nell'ambito di applicazione dell'IFRS 15.
Il Gruppo ha pertanto rivisto le regole per la determinazione del deterioramento del merito di credito delle controparti e la valutazione dell'expected losses utilizzando un orizzonte temporale di 12 mesi.
In merito ai crediti commerciali relativi al portafoglio dei crediti commerciali vantati dalle diverse società del Gruppo, il Gruppo ha applicato il modello semplificato, che determina l'ECL sui crediti commerciali utilizzando un approccio a matrice. A seguito delle analisi effettuate per la stima dell'expected credit loss, l'impatto sui crediti commerciali iscritti al 31 dicembre 2017 è stato pari ad Euro 0,5 milioni (iscritto in contropartita negli utili/perdite a nuovo).
Nella valutazione dei finanziamenti, gli altri crediti, le garanzie e le disponibilità liquide e mezzi equivalenti, il Gruppo ha scelto un approccio basato sulla probabilità di default delle controparti e le variazioni del rischio di credito delle controparti. Il Gruppo ha determinato un impatto al 31 dicembre 2017 pari ad Euro 0,3 milioni (iscritto in contropartita negli utili/perdite a nuovo).
Il nuovo modello introdotto dall'IFRS 9 ha l'obiettivo di semplificare l'hedge accounting, avvicinando l'hedge accounting alle attività di risk management e permettendo l'applicazione di tali regole ad un elevato numero di strumenti finanziari che potranno essere qualificati strumenti di copertura, così come per gli elementi di rischio che potranno essere qualificati come elementi coperti. Il nuovo principio non tratta il tema del c.d. macro hedge, il quale è oggetto di un progetto separato dello IASB
In sede di prima applicazione due sono gli approcci consentiti dall'IFRS 9: i) l'utilizzo del capitolo dell'IFRS 9 "Modello Generale dell'hedge accounting"; o ii) continuare l'utilizzo delle regole in tema di hedge accounting previste dallo IAS 39 finché lo IASB non avrà emesso e l'Unione Europea avrà omologato il nuovo principio contabile sul macro hedge.
Il Gruppo ha deciso di applicare le nuove regole introdotte dall'IFRS 9 per l'hedge accounting dal 1° gennaio 2018.
Il trattamento contabile delle modifiche alle passività finanziarie che non determinano la cancellazione di una passività introdotto dall'IFRS 9 è stato chiarito dallo IASB nel mese di luglio 2017. Per tale fattispecie è stato stabilito che esiste una sola regola di contabilizzazione che prevede la rilevazione di un provento/onere rilevato a conto economico, che corrisponde alla modifica apportata al costo ammortizzato della passività oggetto di modifica. La decisione presa dallo IASB pone fine alla prassi contabile (prevista dallo IAS 39) di distribuire il beneficio o il maleficio della modifica lungo il periodo contrattuale della passività modificata, attraverso un aggiustamento prospettico al tasso di interesse effettivo applicato.
L'applicazione dell'approccio retrospettivo al 1° gennaio 2018 di tale chiarimento alla contabilizzazione delle modifiche alle passività finanziarie che non comportano la cancellazione della passività finanziaria (perché considerate non sostanziali) non ha comportato impatti per il Gruppo.
investimento immobiliare. In particolare, un'entità deve riclassificare un immobile tra, o da, gli investimenti immobiliari solamente quando c'è l'evidenza che si sia verificato un cambiamento d'uso dell'immobile. Tale cambiamento deve essere ricondotto ad un evento specifico che è accaduto e non deve dunque limitarsi ad un cambiamento delle intenzioni da parte della Direzione di un'entità. Tali modifiche sono state applicate a partire dal 1° gennaio 2018. Il Gruppo ha tenuto conto dell'introduzione dell'emendamento ai fini delle riclassifiche da rimanenze immobiliari a investimenti immobiliari che sono state eseguite nel primo semestre 2018. Si rimanda alla Nota 1 dove sono descritti gli effetti delle riclassifiche effettuate.
Interpretazione IFRIC 22 "Foreign Currency Transactions and Advance Consideration" (pubblicata in data 8 dicembre 2016). L'interpretazione ha l'obiettivo di fornire delle linee guida per transazioni effettuate in valuta estera ove siano rilevati in bilancio degli anticipi o acconti non monetari, prima della rilevazione della relativa attività, costo o ricavo. Tale documento fornisce le indicazioni su come un'entità deve determinare la data di una transazione, e di conseguenza, il tasso di cambio a pronti da utilizzare quando si verificano operazioni in valuta estera nelle quali il pagamento viene effettuato o ricevuto in anticipo. L'IFRIC 22 è stato applicato a partire dal 1° gennaio 2018. L'adozione di tale interpretazione non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
Principio IFRS 16 – Leases (pubblicato in data 13 gennaio 2016), destinato a sostituire il principio IAS 17 – Leases, nonché le interpretazioni IFRIC 4 Determining whether an Arrangement contains a Lease, SIC-15 Operating Leases—Incentives e SIC-27 Evaluating the Substance of Transactions Involving the Legal Form of a Lease.
Il nuovo principio fornisce una nuova definizione di lease ed introduce un criterio basato sul controllo (right of use) di un bene per distinguere i contratti di leasing dai contratti per la fornitura di servizi, individuando quali discriminanti: l'identificazione del bene, il diritto di sostituzione dello stesso, il diritto ad ottenere sostanzialmente tutti i benefici economici rivenienti dall'uso del bene e il diritto di dirigere l'uso del bene sottostante il contratto.
Il principio stabilisce un modello unico di riconoscimento e valutazione dei contratti di leasing per il locatario (lessee) che prevede l'iscrizione del bene oggetto di lease anche operativo nell'attivo con contropartita un debito finanziario, fornendo inoltre la possibilità di non riconoscere come leasing i contratti che hanno ad oggetto i "low-value assets" (vale a dire i contratti di leasing aventi ad oggetto delle attività di valore inferiore ad Euro 5.000) e i leasing con una durata del contratto pari o inferiore ai 12 mesi. Al contrario, lo Standard non comprende modifiche significative per i locatori.
Il principio si applica a partire dal 1° gennaio 2019 ed il Gruppo non lo ha applicato anticipatamente. Con riferimento alle locazioni passive, si segnala che, a parte alcune locazioni di attrezzature d'ufficio e auto aziendali di breve durata e comunque di importo non significativo, il Gruppo ha stipulato un contratto di locazione per un immobile sito in Milano, che sarà utilizzato come sede del Gruppo a partire dal quarto trimestre del 2018. I canoni di locazione passivi previsti su tali contratti fino alla loro scadenza iniziale sono complessivamente (a valori non attualizzati) pari a circa 3,7 milioni di Euro. Gli amministratori non si attendono che l'introduzione del principio possa avere un impatto significativo sul patrimonio netto contabile del Gruppo nonché sul risultato dell'esercizio Tuttavia, non è possibile fornire una stima ragionevole degli impatti finché il Gruppo non avrà completato un'analisi dettagliata dei relativi contratti. Il Gruppo adotterà il principio utilizzando l'approccio retrospettivo modificato senza rideterminazione dei dati comparativi.
Emendamento all'IFRS 9 "Prepayment Features with Negative Compensation (pubblicato in data 12 ottobre 2017). Tale documento specifica che gli strumenti che prevedono un rimborso anticipato potrebbero rispettare il test "SPPI" anche nel caso in cui la "reasonable additional compensation" da corrispondere in caso di rimborso anticipato sia una "negative compensation" per il soggetto finanziatore. La modifica si applica dal 1° gennaio
2019, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di queste modifiche.
Alla data di riferimento della presente Relazione Finanziaria Semestrale gli organi competenti dell'Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l'adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.
I prospetti contabili utilizzati al 30 giugno 2018 sono omogenei con quelli predisposti per il bilancio annuale al 31 dicembre 2017 a cui si rimanda.
I prospetti di consolidamento utilizzati al 30 giugno 2018 sono omogenei con quelli predisposti per il bilancio annuale al 31 dicembre 2017 a cui si rimanda.
Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2018 comprende i dati patrimoniali ed economici della Capogruppo Aedes e delle società direttamente ed indirettamente controllate.
Le società nelle quali la Capogruppo, anche indirettamente, detiene un'influenza notevole e le joint ventures, sono consolidate con il metodo del patrimonio netto.
L'elenco delle società controllate e di quelle consolidate con il metodo del patrimonio netto sono riportate nell'Allegato 1.
Nel corso del primo semestre 2018 non si sono verificate rilevanti variazioni dell'area di consolidamento.
Come già indicato in precedenza, nella predisposizione del presente Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato sono stati adottati i medesimi criteri di valutazione utilizzati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2017 cui si rinvia.
La redazione del Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.
Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione del valore recuperabile delle partecipazioni, alla valutazione degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, alla recuperabilità dei crediti, alla valutazione del fair value degli strumenti derivati e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.
Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (426,7 milioni di Euro al 30 giugno 2018) e delle rimanenze immobiliari (18,8 milioni di Euro al 30 giugno 2018) va notato che la valutazione del fair value, effettuata con il supporto di periti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.
Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:
Si rimanda alla Nota 32 - IFRS13 per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni dei periti indipendenti" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti
Considerazioni analoghe valgono per la valutazione delle partecipazioni in società collegate e JV (39,0 milioni di Euro al 30 giugno 2018) i cui patrimoni netti riflettono le valutazioni al fair value degli investimenti immobiliari detenuti.
Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura adottate.
Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia, dei tassi di cambio, dei tassi di interesse o dei prezzi delle commodities possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.
La Società effettua periodicamente analisi di sensitività al fine di monitorare gli effetti che variazioni del tasso di attualizzazione o del tasso di capitalizzazione o dei ricavi possono avere sul valore degli asset stessi.
Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti, in particolare i conduttori degli asset di proprietà, siano insolventi. Il Gruppo non risulta caratterizzato da rilevanti concentrazioni di rischi di credito avendo una adeguata diversificazione in termini di conduttori.
L'attività svolta per la riduzione dell'esposizione al rischio di credito si basa su un'analisi della composizione del portafoglio clienti per ciascuna area di business volta ad assicurare un'adeguata garanzia sulla solidità finanziaria dei clienti stessi. Nell'ambito delle operazioni immobiliari vengono richieste, laddove ritenute necessarie, idonee garanzie.
La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 32.
Gran parte delle attività finanziarie sono verso società collegate. Tali attività finanziarie sono sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione della attività immobiliari delle collegate. Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.
Il rischio di locazione consiste nella possibilità che gli asset di proprietà restino, per periodi lunghi di tempo, privi di conduttore, esponendo il Gruppo alla riduzione dei flussi derivanti da affitti e all'incremento dei costi immobiliari.
Il Gruppo adotta una politica rivolta alla costante relazione con i conduttori finalizzata alla fidelizzazione degli stessi.
La corrente situazione del mercato immobiliare, specie con riferimento al comparto direzionale, non consente di escludere la possibilità che taluni conduttori possano, alla scadenza del contratto o in occasione delle finestre di esercizio delle c.d. break option, esercitare il diritto di recedere dal contratto di locazione, ovvero richiedere rinegoziazioni del canone di locazione.
Il Gruppo monitora questo rischio mantenendo relazioni costanti anche con le principali agenzie immobiliari specializzate.
Il Gruppo nello sviluppo delle proprie iniziative si avvale di società di costruzioni, i cui rapporti vengono regolati a mezzo di specifici contratti di appalto a norma di legge. Seppur il Gruppo si avvalga di primarie società di costruzioni ed i contratti di appalto, nell'eventualità di contestazioni con l'utente finale, prevedono la possibilità di rivalsa sull'appaltatore, non può escludersi l'eventualità che dette società di costruzioni non adempiano puntualmente ai propri obblighi con potenziali riflessi sull'attività operativa e finanziaria del Gruppo.
Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.
Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato il "Modello Organizzativo" o "Modello 231", strutturato in una c.d. Parte Generale, che illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo, e in una c.d. Parte Speciale, che, in sintesi, descrive le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilisce regole di comportamento per i destinatari del Modello 231, e fissa i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.
La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità.
La Società ha inoltre nominato un Organismo di Vigilanza, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo, organo preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.
Per maggiori informazioni si rinvia ai due paragrafi della Relazione sulla Sostenibilità: "3.1 Approccio di Gruppo Aedes alla sostenibilità", riportata nel bilancio al 31 dicembre 2017, nonché alla Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari per l'esercizio 2017 predisposta ai sensi dell'art. 123-bis del TUF.
La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta a specifiche normative dettate da organismi di funzionamento e controllo.
La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. In particolare la Direzione Legal Counsel e la Funzione Investor Relations presidiano la gestione degli adempimenti nei confronti delle Autorità di vigilanza e di gestione del mercato e curano la gestione del processo di informativa al mercato. Tale processo, che prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione del Presidente, dell'Amministratore Delegato e del Dirigente Preposto.
Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.
La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.
Il rischio relativo al regime SIIQ è che la Società possa non rispettare i requisiti reddituali e patrimoniali per la permanenza in detto regime fiscale, con la conseguente perdita (nel caso in cui tale circostanza si protragga secondo i termini di legge) dello status di SIIQ. La Società intende porre adeguata attenzione al monitoraggio dei rischi fiscali associati; le valutazioni operate sul modello fiscale adottato sono vagliate con l'ausilio di professionisti specializzati selezionati. È prevista la tenuta
di contabilità separata fra la gestione imponibile e la gestione esente. La struttura è predisposta per effettuare periodicamente asset test e profit test al fine di monitorare il rispetto, anche in ottica prospettica, dei requisiti stabiliti dalla normativa.
Alla luce della situazione patrimoniale e reddituale della Capogruppo al 30 giugno 2018 sarebbero rispettati sia il requisito patrimoniale sia quello reddituale. Infatti, relativamente all'asset test, il valore degli immobili e delle aree posseduti e destinati alla locazione è superiore all'80% del valore complessivo dell'attivo patrimoniale e relativamente al profit test, l'ammontare dei ricavi derivanti dall'attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale e delle plusvalenze su vendite di immobili destinati alla locazione è risultato superiore all'80% dei componenti positivi del contro economico.
Il rischio di tasso di interesse a cui è esposto il Gruppo è originato prevalentemente da debiti finanziari a medio e lungo termine.
I debiti a tasso variabile espongono il Gruppo a un rischio di cash flow mentre i debiti a tasso fisso espongono il Gruppo a un rischio di fair value.
Il rischio a cui è esposto il Gruppo Aedes è originato prevalentemente dai debiti indicizzati a un tasso variabile di mercato, con conseguente rischio di oscillazione dei cash flow, in quanto le variazioni di fair value non sono iscritte a conto economico e non presentano cash flow variabili in funzione delle condizioni di mercato.
I rischi di tasso di interesse possono essere limitati attraverso la sottoscrizione di contratti derivati. Gli strumenti abitualmente utilizzati sono tipicamente interest rate swap "plain vanilla" o "step-up", che trasformano il tasso variabile in tasso fisso, e/o cap, che fissano un limite massimo ai tassi passivi dovuti dalla Società, e/o collar, ovvero strumenti rappresentati dall'acquisto di un cap e dalla vendita di un floor, che fissano un limite minimo e un limite massimo ai tassi passivi dovuti dalla Società consentendo alla stessa di mantenere un tasso variabile all'interno del range fissato.
La scelta dello strumento derivato viene effettuata analizzando i singoli progetti di investimento e i relativi finanziamenti, ovvero valutando le condizioni di mercato e la strategia di medio-lungo periodo.
Al fine di ridurre l'esposizione complessiva del Gruppo al rischio di tasso:
(i) la Società ha sottoscritto, in data 4 novembre 2015, un contratto derivato aventi le seguenti caratteristiche:
| Tipologia | zero cost Collar |
|---|---|
| Decorrenza | 31.12.2015 |
| Scadenza | 31.12.2020 |
| Nozionale | Euro 50 milioni, Bullet |
| Tasso Variabile | Euribor 3 mesi, act/360, trimestrale |
| CAP strike | 1.00% |
| FLOOR strike | 0.00% |
Si precisa che lo strumento non è abbinato a uno specifico finanziamento ma è finalizzato a limitare il rischio di incremento dei tassi di interesse sull'esposizione complessiva del Gruppo. Pertanto, eventuali variazioni di periodo verranno registrate nel conto economico quali adeguamenti di periodo al fair value.
(ii) la controllata Novipraga SIINQ S.p.A. ha sottoscritto, in data 14 febbraio 2018, un contratto derivato aventi le seguenti caratteristiche:
| Tipologia | Interest Rate Swap con Floor |
|---|---|
| Decorrenza | 29.12.2017 |
| Scadenza | 18.12.2022 |
| Nozionale | Euro 32 milioni, in ammortamento |
Tasso Variabile Euribor 6 mesi, act/365, semestrale Strike Rates 0.5965% FLOOR strike -2.75%
Si precisa che lo strumento è abbinato a uno specifico finanziamento ed è finalizzato a limitare il rischio di incremento dei tassi di interesse relativi al finanziamento sottoscritto dalla controllata Novipraga SIINQ S.p.A. in data 18 dicembre 2017. Pertanto, eventuali variazioni di periodo verranno registrate a patrimonio netto.
Il nozionale dei derivati sottoscritti equivale a circa il 41,9% dell'indebitamento lordo finanziario di Gruppo al 30 giugno 2018.
A fine dicembre 2017 è stato inoltre emesso un prestito obbligazionario pari a 30 milioni di valore nominale ad un tasso fisso del 5%. Nel complesso quindi la porzione di indebitamento esposta al rischio di tasso d'interesse è pari al 43%.
Il Gruppo al 30 giugno 2018 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.
Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.
La Società, tramite la Direzione Finance e una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari.
Nell'individuazione dei criteri da utilizzare ai fini della redazione del presente Bilancio, la Società/il Gruppo ha tenuto conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo in un periodo di 12 mesi dalla data di prossima approvazione del bilancio dell'esercizio in corso, ivi incluse le previste attività di investimento e le prossime scadenze di taluni contratti di finanziamento attualmente in essere.
Sulla base dei fabbisogni rivenienti dal budget finanziario, la Società ha individuato le principali fonti di copertura finanziaria, principalmente derivanti da:
Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione della Relazione Semestrale al 30 giugno 2018 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nel budget finanziario. La situazione di liquidità del Gruppo al termine dell'arco temporale di dodici mesi è prevista comunque positiva, pur in presenza di acquisizioni ed investimenti su immobili in portafoglio, da finanziare con ricorso al credito, al mercato e/o tramite dismissioni di attività in portafoglio, attività da implementare nel corso dell'esercizio. Conseguentemente, gli Amministratori ritengono che non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel prevedibile futuro.
Non si segnalano eventi significativi avvenuti dal 30 giugno 2018 sino all'approvazione da parte del consiglio di amministrazione del bilancio consolidato abbreviato.
| Immobili di investimento |
Immobili in fase di sviluppo |
Totale | |
|---|---|---|---|
| Saldo al 1/1/2017 | 231.849 | 109.539 | 341.388 |
| Saldo al 31/12/2017 | |||
| Valore netto contabile al 1/1/2017 | 231.849 | 109.539 | 341.388 |
| Incrementi | 56.137 | 16.710 | 72.847 |
| Decrementi | (1.860) | (3.126) | (4.986) |
| Adeguamento al fair value | 18.594 | 2.280 | 20.874 |
| Valore netto contabile 31/12/2017 | 304.720 | 125.403 | 430.123 |
| Saldo al 30/06/2018 | |||
| Valore netto contabile al 1/1/2018 | 304.720 | 125.403 | 430.123 |
| Incrementi | 11.698 | 2.150 | 13.848 |
| Decrementi | (48.500) | 0 | (48.500) |
| Riclassifiche | 21.090 | 4.802 | 25.892 |
| Adeguamento al fair value | 5.741 | (369) | 5.372 |
| Valore netto contabile 30/06/2018 | 294.749 | 131.986 | 426.735 |
La società presenta un saldo investimenti immobiliari pari a 426.735 migliaia di Euro, in diminuzione rispetto all'esercizio precedente (430.123 migliaia di Euro).
Nella redazione del presente Bilancio Consolidato Semestrale il Gruppo si è avvalso di CB Richard Ellis e K2 Real quali primari esperti indipendenti per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.
La voce Immobili di investimento presenta:
2.160 migliaia di Euro di adeguamenti negativi principalmente riconducibili a:
626 migliaia di Euro a taluni immobili del Fondo Petrarca;
La voce Immobili in fase di sviluppo presenta:
Si precisa che su alcuni degli immobili in oggetto sono iscritte ipoteche a garanzia di mutui bancari erogati da istituti di credito, commentati nell'apposita sezione del passivo. Il valore delle ipoteche a garanzia dei mutui si riferisce in molti casi agli importi originari dei finanziamenti. Nel caso di vendite di porzioni di immobili o di immobili facenti parte di portafogli con conseguenti rimborsi parziali dei finanziamenti, le ipoteche originariamente iscritte su un intero pacchetto di immobili possono essere mantenute per l'intero importo gravando sui soli immobili o porzioni residui. Al momento della cessione di questi ultimi le ipoteche sono cancellate totalmente.
| Impianti specifici |
Attrezzature industriali e commerciali |
Altri beni | Totale | |
|---|---|---|---|---|
| Saldo al 1/1/2017 | ||||
| Costo storico | 2.170 | 2.876 | 4.357 | 9.403 |
| Fondo ammortamento | (2.070) | (841) | (3.684) | (6.595) |
| Valore netto contabile 1/1/2017 | 100 | 2.035 | 673 | 2.808 |
| Saldo al 31/12/2017 | ||||
| Valore netto contabile al 1/1/2017 | 100 | 2.035 | 673 | 2.808 |
| Variazione area di consolidamento | (4) | (8) | (5) | (17) |
| Incrementi | 6 | 5 | 44 | 55 |
| Decrementi | 0 | 0 | (13) | (13) |
| Ammortamenti e svalutazioni | (12) | (419) | (131) | (562) |
| Valore netto contabile 31/12/2017 | 90 | 1.613 | 568 | 2.271 |
| Saldo al 1/1/2018 | ||||
| Costo storico | 2.172 | 2.864 | 4.166 | 9.202 |
| Fondo ammortamento | (2.082) | (1.251) | (3.598) | (6.931) |
| Valore netto contabile 1/1/2018 | 90 | 1.613 | 568 | 2.271 |
| Valore netto contabile al 1/1/2018 | 90 | 1.613 | 568 | 2.271 |
| Incrementi | 0 | 178 | 52 | 230 |
| Decrementi | 0 | 0 | (27) | (27) |
| Ammortamenti e svalutazioni | (6) | (855) | (56) | (917) |
| Valore netto contabile 30/06/2018 | 84 | 936 | 537 | 1.557 |
| Saldo al 30/06/2018 | ||||
| Costo storico | 2.172 | 3.042 | 4.187 | 9.401 |
| Fondo ammortamento | (2.088) | (2.106) | (3.650) | (7.844) |
| Valore netto contabile | 84 | 936 | 537 | 1.557 |
Le altre immobilizzazioni materiali sono pari a 1.557 migliaia di Euro al 30 giugno 2018 rispetto ad un valore di 2.271 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017. La variazione è quasi integralmente imputabile alla quota di ammortamento del periodo che nel primo semestre 2018 presenta un incremento principalmente imputabile alla rideterminazione della vita utile degli arredi e impianti della sede sociale a seguito della decisione della Società di trasferire la stessa.
| Altre | Totale | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo al 1/1/2017 | ||||||
| Costo storico | 954 | 954 | ||||
| Fondo ammortamento | (895) | (895) | ||||
| Valore netto contabile 1/1/2017 | 59 | 59 | ||||
| Saldo al 31/12/2017 | ||||||
| Valore netto contabile al 1/1/2017 | 59 | 59 | ||||
| Incrementi | 49 | 49 | ||||
| Ammortamenti e svalutazioni | (36) | (36) | ||||
| Valore netto contabile 31/12/2017 | 72 | 72 | ||||
| Saldo al 1/1/2018 | ||||||
| Costo storico | 436 | 436 | ||||
| Fondo ammortamento | (364) | (364) | ||||
| Valore netto contabile | 72 | 72 | ||||
| Valore netto contabile al 1/1/2018 | 72 | 72 | ||||
| Incrementi | 9 | 9 | ||||
| Ammortamenti e svalutazioni | (24) | (24) | ||||
| Valore netto contabile 30/06/2018 | 57 | 57 | ||||
| Saldo al 30/06/2018 | ||||||
| Costo storico | 445 | 445 | ||||
| Fondo ammortamento Valore netto contabile |
(388) 57 |
(388) 57 |
||||
| Le altre immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di 57 migliaia di Euro e non hanno subito significative variazioni rispetto al 31 dicembre 2017. |
||||||
| NOTA 4. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO | ||||||
| Nella voce partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto sono incluse le partecipazioni in imprese collegate e joint ventures: |
||||||
| Valori al 31/12/2017 |
Incrementi | Decrementi | Riva. (+) Sval.(-) |
Valori al 30/06/2018 |
% di partecipazione |
|
| Partecipazioni contabilizzate con il metodo del patrimonio netto | ||||||
| Aedilia Nord Est S.r.l. Borletti Group SAM S.A. |
809 181 |
0 0 |
0 0 |
(572) 0 |
237 181 |
56,52% 40,00% |
| Efir S.ar.l.- Fondo Dante Retail | 20.094 | (965) | 885 | 20.014 | 33,33% | |
| Fondo Leopardi | 4.832 | 0 | 0 | (1.346) | 3.486 | 24,39% |
| Invesco S.A. | 2.829 | 1.020 | 0 | 0 | 3.849 | 28,57% |
| Nichelino SCARL Pragasei S.r.l. |
5 11.499 |
0 753 |
0 0 |
0 409 |
5 12.661 |
50,00% 50,10% |
| Serravalle Village SCARL The Market LP SCA |
5 0 |
0 9.000 |
0 0 |
0 0 |
5 9.000 |
50,00% 40,00% |
| Totale | 40.254 | 10.773 | (965) | (624) | 49.438 | |
| Al 30 giugno 2018 la voce risulta pari a 49.438 migliaia di Euro rispetto a 40.254 migliaia di Euro del |
| Valori al 31/12/2017 |
Incrementi | Decrementi | Riva. (+) Sval.(-) |
Valori al 30/06/2018 |
% di partecipazione |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Partecipazioni contabilizzate con il metodo del patrimonio netto | ||||||
| Aedilia Nord Est S.r.l. | 809 | 0 | 0 | (572) | 237 | 56,52% |
| Borletti Group SAM S.A. | 181 | 0 | 0 | 0 | 181 | 40,00% |
| Efir S.ar.l.- Fondo Dante Retail | 20.094 | (965) | 885 | 20.014 | 33,33% | |
| Fondo Leopardi | 4.832 | 0 | 0 | (1.346) | 3.486 | 24,39% |
| Invesco S.A. | 2.829 | 1.020 | 0 | 0 | 3.849 | 28,57% |
| Nichelino SCARL | 5 | 0 | 0 | 0 | 5 | 50,00% |
| Pragasei S.r.l. | 11.499 | 753 | 0 | 409 | 12.661 | 50,10% |
| Serravalle Village SCARL | 5 | 0 | 0 | 0 | 5 | 50,00% |
| The Market LP SCA | 0 | 9.000 | 0 | 0 | 9.000 | 40,00% |
| Totale | 40.254 | 10.773 | (965) | (624) | 49.438 |
Gli incrementi sono riconducibili a versamenti in conto capitale concessi da Aedes SIIQ S.p.A. a:
I decrementi si riferiscono invece ai rimborsi di quote effettuate nel corso del periodo dalla partecipazione in Efìr S.ar.l. - Fondo Dante Retail.
Le svalutazioni e rivalutazioni si riferiscono agli effetti della valutazione delle partecipazioni con il metodo del patrimonio netto.
Il Fondo Dante Retail, controllato da EFIR S.ar.l. al 100%, ha in essere un contratto derivato con nozionale pari a 37.500 migliaia di Euro Bullet, tasso fisso 0,12%, il cui fair value al 30 giugno 2018 è negativo per 237 migliaia di Euro.
Pragasei S.r.l., ha in essere i seguenti contratti derivati:
Come previsto dall'IFRS 12 si espone di seguito la riconciliazione tra i net asset posseduti dalle società collegate più rilevanti ed il loro valore di carico in bilancio:
| Aedilia Nord Est S.r.l. | EFIR S.ar.l - Fondo Dante Retail | Fondo Leopardi | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | ||
| Net asset | 6.378 | 6.292 | 57.552 | 56.996 | 14.292 | 19.811 | |
| Elisione utili infragruppo | (4.066) | (4.006) | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Adeguamento per valutazione a patrimonio netto delle società controllate |
(1.546) | (508) | 2.496 | 3.291 | 0 | 0 | |
| Altre rettifiche | (347) | (347) | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| % di possesso | 56,52% | 56,52% | 33,33% | 33,33% | 24,39% | 24,39% | |
| Valore di iscrizione in bilancio | 237 | 809 | 20.014 | 20.094 | 3.486 | 4.832 |
| Pragasei S.r.l. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | ||||
| Net asset | 2.541 | 687 | |||
| Adeguamenti a fair value del Patrimonio immobiliare al netto degli effetti fiscali |
22.697 | 22.232 | |||
| Altre rettifiche | 34 | 34 | |||
| % di possesso | 50,10% | 50,10% | |||
| Valore di iscrizione in bilancio | 12.661 | 11.499 |
Le informazioni sintetiche relative ai dati di bilancio delle società valutate con il metodo del patrimonio netto sono riportate nell'allegato 3.
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Imposte differite attive | ||
| - Imposte anticipate recuperabili entro 12 mesi | 0 | 0 |
| - Imposte anticipate recuperabili oltre 12 mesi | 6.240 | 6.030 |
| 6.240 | 6.030 | |
| Imposte differite passive | ||
| - Imposte differite recuperabili oltre 12 mesi | (3.760) | (3.709) |
| (3.760) | (3.709) | |
| Totale | 2.480 | 2.321 |
Le imposte differite attive e passive presentano un saldo netto di 2.480 migliaia di Euro positivi al 30 giugno 2018.
| Di seguito si riportano i dettagli delle imposte differite: | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ammontare delle differenze temporanee |
effetto fiscale (aliquota%) |
TOTALE | Ammontare delle differenze temporanee |
effetto fiscale (aliquota%) |
TOTALE | |
| Imposte anticipate: Anticipate su perdite fiscali Altre residuali Non Correnti |
25.908 92 26.000 |
24,00% 24,00% |
6.218 22 6.240 |
25.033 92 25.125 |
24,00% 24,00% |
6.008 22 6.030 |
| Totale | 26.000 | 6.240 | 25.125 | 6.030 | ||
| Imposte differite: Differenza tra valore contabile e valore fiscale delle rimanenze e investimenti immobiliari |
(4.462) | 27,90% | (1.245) | (4.462) | 27,90% | (1.245) |
| Differenza tra valore contabile e valore fiscale delle partecipazioni in joint ventures |
(10.450) | 24,00% | (2.508) | (10.238) | 24,00% | (2.457) |
| Altre residuali Non Correnti |
(29) (14.942) |
24,00% | (7) (3.760) |
(29) (14.729) |
24,00% | (7) (3.709) |
| Totale | (14.942) | (3.760) | (14.729) | (3.709) | ||
| Imposte anticipate/(differite) nette | 11.058 | 2.480 | 10.396 | 2.321 |
Il Gruppo dispone di perdite pregresse, come emergenti da CNM 2017, per complessivi 211.978 migliaia di Euro. Nel primo semestre 2018 le perdite fiscali pregresse di cui dispone il Gruppo sono stimate in circa 212.053 migliaia di Euro, principalmente in ragione della perdita fiscale afferente alla gestione imponibile di Società Agricola la Bollina S.r.l. e Pragaotto S.r.l. e dell'utile di Pragasei S.r.l..
Il Gruppo non ha provveduto ad iscrivere attività differite per perdite fiscali, se non in minima parte, anche in considerazione di quanto raccomandato dalla comunicazione Consob n. 0003907 del 19 gennaio 2015, ove si rammenta che l'iscrizione di un'attività fiscale differita per perdite fiscali può essere rilevata "nella misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro a fronte del quale possano essere utilizzate le perdite fiscali", come previsto dal principio IAS 12.
Pertanto anche nel 2018, in un'ottica prudenziale, il Gruppo ha provveduto ad iscrivere crediti per imposte anticipate su perdite fiscali per complessivi 6.218 migliaia di Euro entro il limite dell'80% delle imposte differite iscritte nel presente Bilancio Consolidato, nonché delle imposte differite (Ires) considerate implicitamente nel valore della partecipazione in società joint venture aderenti al consolidato fiscale di Aedes SIIQ S.p.A..
Al 30 giugno 2018 risultano iscritte imposte differite per 3.760 migliaia di Euro, per la maggior parte derivanti da disallineamenti temporanei tra valore contabile e valore fiscale del patrimonio immobiliare e delle partecipazioni in joint ventures.
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Crediti non correnti | ||
| Crediti verso collegate | 12.171 | 12.563 |
| Fondo svalutazione crediti verso collegate | (329) | (61) |
| Crediti verso altri | 70 | 74 |
| Totale | 11.912 | 12.576 |
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Crediti correnti | ||
| Crediti verso collegate | 0 | 300 |
| Totale | 0 | 300 |
I crediti finanziari non correnti risultano pari a 11.912 migliaia di Euro al 30 giugno 2018 rispetto a 12.576 migliaia di Euro a 31 dicembre 2017.
I crediti verso imprese collegate si riferiscono a finanziamenti erogati a normali condizioni di mercato e hanno tutti scadenza superiore ai 12 mesi. Per il dettaglio dei crediti verso collegate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2. L'incasso di questi crediti è correlato allo sviluppo e alla vendita delle attività immobiliari in carico alle società collegate.
La svalutazione dei crediti finanziari verso le società collegate è stata effettuata per adeguarli al presumibile valore di realizzo, per effetto della valutazione congiunta che è stata fatta sugli stessi e sulle partecipazioni.
Il totale delle attività finanziarie ha scadenza compresa tra 1 e 5 anni.
| NOTA 7. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI |
|---|
| --------------------------------------------- |
| Non correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Crediti verso altri | 295 | 0 |
| Crediti tributari | 636 | 636 |
| Totale | 931 | 636 |
| Correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| Crediti verso clienti | 11.190 | 17.880 |
| Fondo svalutazione crediti | (6.140) | (5.593) |
| Crediti verso clienti netti | 5.050 | 12.287 |
| Crediti verso collegate e altre parti correlate | 1.404 | 3.258 |
| Fondo Svalutazione crediti | (198) | (198) |
| Crediti verso collegate e altre parti correlate netti | 1.206 | 3.060 |
| Crediti verso controllanti | 101 | 72 |
| Crediti verso altri | 617 | 654 |
| Crediti tributari | 4.346 | 4.758 |
| Ratei e risconti attivi | 791 | 761 |
| Totale | 12.111 | 21.592 |
Si ritiene che il valore contabile dei crediti commerciali e degli altri crediti approssimi il loro fair value.
Di seguito si riporta l'analisi dei crediti commerciali correnti e non correnti (verso clienti, verso collegate e controllanti) per scadenza:
| A scadere | Scaduti da | Totale | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tra 181 e 360 | ||||||||
| Meno di 30 giorni Tra 30 e 60 giorni Tra 61 e 90 giorni Tra 91 e 180 giorni | giorni | Oltre 360 giorni | ||||||
| Valore Lordo | 3.338 | 913 | 79 | 302 | 237 | 610 | 7.216 | 12.695 |
| Fondo Svalutazione Crediti | 0 | (54) | (10) | (97) | (119) | (420) | (5.638) | (6.338) |
| Crediti commerciali Netti | 3.338 | 859 | 69 | 205 | 118 | 190 | 1.578 | 6.357 |
I crediti verso clienti sono sostanzialmente riferiti a ricavi da locazione e prestazioni di servizi a terzi e risultano pari a 5.050 migliaia di Euro al 30 giugno 2018, rispetto a 12.287 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017. Il decremento è principalmente imputabile all'incasso del credito derivante dalla cessione del Lotto 10B per 4,4 milioni di Euro, oltre che alla variazione dei crediti commerciali per commesse nei confronti di terzi.
I crediti verso clienti sono esposti al netto dei relativi fondi svalutazione, la cui movimentazione è riportata di seguito:
| Accantonamenti | 286 |
|---|---|
| Utilizzo | (118) |
| Rilascio | 0 |
| Applicazione IFRS 9 | 379 |
| Saldo al 30/06/2018 | 6.140 |
| Non correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Altri | 295 | 0 |
| Crediti verso altri non correnti | 295 | 0 |
| Correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| Anticipi a fornitori | 208 | 298 |
| Altri | 409 | 356 |
| Crediti verso altri correnti | 617 | 654 |
| Saldo al 31/12/2017 | 5.593 | |
|---|---|---|
| Accantonamenti | 286 | |
| Utilizzo | (118) | |
| Rilascio | 0 | |
| Applicazione IFRS 9 | 379 | |
| Saldo al 30/06/2018 | 6.140 | |
| Crediti verso collegate e altre parti correlate | ||
| La variazione significativa è imputabile alla compensazione tra crediti e debiti di natura commerciali nei confronti della collegata Nichelino Village SCARL. |
||
| Per il dettaglio dei crediti verso controllanti, collegate e altre parti correlate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2. |
||
| Crediti verso controllanti | ||
| Tale voce è originata prevalentemente dall'erogazione da parte di Aedes SIIQ S.p.A. di servizi di coordinamento amministrativo e societari alla controllante Augusto S.p.A |
||
| Crediti verso altri | ||
| Non correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| Altri | 295 | 0 |
| Crediti verso altri non correnti | 295 | 0 |
| Correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| 298 | ||
| Anticipi a fornitori | 208 | |
| Altri Crediti verso altri correnti |
409 617 |
356 654 |
| Non correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| Crediti verso Erario per IVA | 145 | 145 |
| Crediti verso Erario per imposte | 883 | 883 |
| Fondo svalutazione crediti verso Erario per imposte | (392) | (392) |
| Crediti tributari non correnti | 636 | 636 |
| Correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| La voce "Crediti verso altri non correnti", pari a 295 migliaia di Euro si riferisce al credito residuo per la vendita dell'immobile di Milano Via Agnello. La voce "Crediti verso altri correnti", pari a 617 migliaia di Euro al 30 giugno 2018, rispetto a 654 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017 è principalmente composta da crediti verso il personale e crediti per rimborsi assicurativi. Crediti tributari Crediti verso Erario per IVA |
1.491 | 1.912 |
| Crediti verso Erario per imposte Crediti tributari correnti |
2.855 4.346 |
2.846 4.758 |
relativo Valore recuperabile;
I crediti tributari correnti pari a 4.346 migliaia di Euro, rispetto a 4.758 migliaia di Euro dell'esercizio precedente si riferiscono per 1.491 migliaia di Euro ai crediti verso Erario per IVA (1.912 migliaia di Euro nell'esercizio precedente) e 2.855 migliaia di Euro ai crediti per imposte (2.846 migliaia di Euro nell'esercizio precedente).
Di seguito si riporta il dettaglio della quota corrente dei ratei e risconti attivi:
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Risconti gestione immobiliare | 106 | 111 |
| Risconti per fidejussioni | 99 | 122 |
| Altri ratei e risconti | 586 | 528 |
| Ratei e risconti attivi correnti | 791 | 761 |
La voce ratei e risconti attivi presenta un saldo pari ad Euro 791 migliaia di Euro al 30 giugno 2018, rispetto a 761 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017.
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Immobili e licenze | 18.779 | 49.531 |
| Rimanenze non immobiliari | 811 | 627 |
| Totale | 19.590 | 50.158 |
Le rimanenze al 30 giugno 2018 risultano pari a 19.590 migliaia di Euro, rispetto a 50.158 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.
Di seguito si riporta la movimentazione delle Rimanenze rispetto all'esercizio precedente:
| Immobili e licenze | Rimanenze non immobiliari |
Totale | |
|---|---|---|---|
| Saldo al 31/12/2017 | 49.531 | 627 | 50.158 |
| Incrementi | 760 | 760 | |
| Decrementi | (4.770) | (576) | (5.346) |
| Riclassifiche | (25.892) | 0 | (25.892) |
| (Svalutazione)/Ripristini di valore | (90) | 0 | (90) |
| Saldo al 30/06/2018 | 18.779 | 811 | 19.590 |
Le rimanenze di immobili e licenze risultano pari a 18.779 migliaia di Euro al 30 giugno 2018 rispetto a 49.531 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017.
La voce "decrementi" di immobili e licenze include il costo del venduto di unità immobiliari e immobili ceduti nel corso del periodo, e si riferisce alla cessione di un immobile a Milano Viale Umbria e di porzioni del complesso Platform 9 sito in Milano, Via Pompeo Leoni/ De Angeli.
Nel 2018 sono stati riclassificati a investimenti immobiliari 25.892 migliaia di Euro relativi ad alcuni immobili e progetti di sviluppo, per il dettaglio di tali riclassifiche si rimanda a quanto riportano nella Nota 1.
Le svalutazioni nette, pari a 90 migliaia di Euro al 30 giugno 2018, sono il risultato netto di
svalutazioni e ripristini di valore come di seguito esposti:
Le rimanenze non immobiliari sono relative all'attività viti-vinicola svolta dalla controllata Società Agricola la Bollina S.r.l. e all'attività di commercio all'ingrosso di bevande alcoliche svolta dalla controllata Bollina S.r.l..
Su alcuni degli immobili in oggetto sono state iscritte ipoteche a garanzia di mutui, erogati da istituti di credito, commentati nell'apposita sezione del passivo. Il valore delle ipoteche a garanzia dei mutui si riferisce in molti casi agli importi originari degli stessi. Nel caso di vendite di porzioni di immobili o di immobili facenti parte di portafogli, con conseguenti rimborsi parziali dei finanziamenti, le ipoteche originariamente iscritte vengono ristrette e mantenute per l'intero importo sui soli immobili o porzioni residue. Al momento della cessione di questi ultimi le ipoteche vengono cancellate totalmente. NOTA 9. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| Attività | Passività | Attività | Passività | |
| Derivati non in hedge accounting | ||||
| fair value Cap | 15 | 0 | 45 | 0 |
| fair value Floor | 0 | 288 | 0 | 283 |
| Totale quota corrente | 15 | 288 | 45 | 283 |
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |||
| Derivati in hedge accounting | ||||
| fair value IRS | 0 | 573 | 0 | 0 |
| fair value Floor | 0 | 45 | 0 | 0 |
| Totale quota non corrente | 0 | 618 | 0 | 0 |
La voce espone il fair value di due contratti derivati:
(i) contratti sottoscritti da Aedes SIIQ S.p.A. con Banca Popolare di Milano S.c.ar.l. finalizzati a limitare il rischio di incremento dei tassi di interesse sull'esposizione complessiva del Gruppo.
Le valutazioni del fair value al 30 giugno 2018 risultano pari ad attività per 15 migliaia di Euro relativamente al fair value del contratto derivato "Cap" e passività per 288 migliaia di Euro con riferimento al fair value del contratto derivato "Floor". La variazione di fair value è stata iscritta a conto economico alla voce "oneri finanziari".
(ii) contratto di Interest Rate Swap con Floor sottoscritto da Novipraga SIINQ S.p.A., nel mese di febbraio 2018, con strike rates 0,5965% e floor a -2,75%, con un nozionale pari a 32 milioni di Euro e con scadenza a dicembre 2022. Le valutazioni del fair value al 30 giugno 2018 risultano pari a passività per 573 migliaia di Euro relativamente al fair value del contratto derivato "IRS" e passività per 45 migliaia di Euro con riferimento al fair value del contratto derivato "Floor". La variazione di fair value è stata iscritta negli altri utili/perdite del conto economico complessivo.
In continuità con il precedente esercizio, il Gruppo si è avvalso di Ernst & Young Financial-Business Advisors S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le valutazioni del fair value dei derivati e per lo sviluppo del test di efficacia per quanto attiene il derivato sottoscritto da Novipraga.
Si riepilogano di seguito le informazioni sugli strumenti finanziari derivati al 30 giugno 2018:
| Hedge provider | Tipologia | Nozionale | Fair Value | Data termine | contrattuale Tasso passivo | Tasso attivo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Banca Popolare di Milano | Cap | 50.000 | 15 | 31/12/2020 | 1% | 3m Euribor q,A/360 |
| Banca Popolare di Milano | Floor | 50.000 | (288) | 31/12/2020 | 0% | 3m Euribor q,A/360 |
| Unicredit | IRS | 32.000 | (573) | 18/12/2022 | 0.5965% | 3m Euribor q,A/360 |
| Unicredit | Floor | 32.000 | (45) | 18/12/2022 | -2.75% | 3m Euribor q,A/360 |
Il fair value degli strumenti derivati aperti alla data del 30 giugno 2018 è stato valutato utilizzando la gerarchia di livello 2 (fair value determinati sulla base di modelli di valutazione alimentati da input
osservabili sul mercato).
NOTA 10. DISPONIBILITÀ LIQUIDE
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Denaro e valori in cassa | 8 | 11 |
| Depositi bancari e postali | 9.324 | 16.192 |
| Conti correnti vincolati | 7.069 | 7.038 |
| Totale | 16.401 | 23.241 |
Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria del Gruppo si rimanda allo schema di "Rendiconto Finanziario Consolidato".
Al 30 giugno 2018, il capitale sociale della Capogruppo, interamente sottoscritto e versato, è pari ad Euro 212.945.601,41, suddiviso in n. 319.803.191 azioni ordinarie, prive di valore nominale.
La voce "Azioni proprie" è riferita a 123.000 azioni ordinarie Aedes detenute in portafoglio al 30 giugno 2018. Il saldo residuo di azioni proprie in portafoglio si riferisce esclusivamente al saldo da liquidity provider.
Nella tabella che segue si riepiloga la movimentazione della riserva azioni proprie:
| Anno | N. azioni | Valore in Euro | Valore di carico medio in Euro |
|---|---|---|---|
| Saldo finale al 31/12/2016 | 3.500.000 | 1.454.432 | 0,42 |
| Vendite azioni proprie 2017 | (3.500.000) | (1.454.432) | 0,42 |
| Liquidity provider | 30.000 | 13.806 | 0,46 |
| Saldo finale al 31/12/2017 | 30.000 | 13.806 | 0,46 |
| Liquidity provider | 93.000 | 25.370 | 0,27 |
| Saldo finale al 30/06/2018 | 123.000 | 39.176 | 0,32 |
Le altre riserve di patrimonio includono riserve per valutazione a fair value, la riserva per aumenti di capitale e la riserva legale.
La variazione della voce "Riserva per cash flow hedge" è relativa alla rilevazione in hedge accounting dei contratti derivati stipulati da Novipraga SIINQ S.p.A.
La variazione della voce "Utili/(Perdite) a nuovo" è determinata principalmente dalla destinazione dell'utile dell'esercizio 2017,dalla rilevazione dell'adozione dell'IFRS 9, dal rilascio della riserva azioni proprie e dagli utili/(perdite) attuariali del periodo.
Il patrimonio netto di competenza di azionisti di minoranza è costituito dalle porzioni di capitale e riserve, oltre che dal risultato di periodo, di pertinenza di terzi in relazione alle società consolidate integralmente. La tabella di seguito riportata evidenzia la composizione della voce in oggetto.
| % posseduta da terzi | Utile (perdita) di terzi | Patrimonio di terzi | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ragione Sociale | Area geografica | 30/06/2018 | 31/12/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| Bollina S.r.l. | Italia | 30,00% | 30,00% | (2) | 23 | 141 | 143 |
| Fondo Petrarca | Italia | (214) | 0 | ||||
| Pragafrance S.ar.l. | Francia | 25,00% | 25,00% | (107) | (116) | (540) | (433) |
| Pragasette S.r.l. | Italia | 40,00% | 40,00% | (5) | (33) | (100) | (95) |
| Totale | (114) | (340) | (499) | (385) |
I debiti verso banche e altri finanziatori sono così composti:
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | ||
|---|---|---|---|
| Non correnti | |||
| Prestiti obbligazionari | 44.388 | 43.992 | |
| Finanziamenti con immobili concessi a garanzia | 79.469 | 118.990 | |
| Mutui ipotecari | 79.469 | 118.990 | |
| Debiti verso altri finanziatori | 11.356 | 11.245 | |
| 135.213 | 174.227 | ||
| Correnti | |||
| Prestiti obbligazionari | 171 | 145 | |
| Finanziamenti con immobili concessi a garanzia | 49.887 | 53.402 | |
| Mutui ipotecari | 49.887 | 53.402 | |
| Debiti verso altri finanziatori | 336 | 336 | |
| Altri finanziamenti | 9.972 | 10.860 | |
| 60.366 | 64.743 | ||
| Totale | 195.579 | 238.970 |
I debiti finanziari in capo alle società collegate sono elencati nell'allegato 3.
Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità alla Comunicazione Consob n. DEM/6064293 del 28 luglio 2006:
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | ||
|---|---|---|---|
| A. | Cassa | 16.401 | 23.241 |
| B. | Altre disponibilità liquide | 0 | 0 |
| C. | Titoli detenuti per la negoziazione | 0 | 0 |
| D. | Liquidità (A) + (B) + (C) | 16.401 | 23.241 |
| E. | Crediti finanziari correnti | 0 | 0 |
| F. | Debiti bancari correnti | (59.859) | (64.262) |
| G. | Parte corrente dell'indebitamento non corrente | (171) | (145) |
| H. | Altri debiti finanziari correnti | (336) | (336) |
| I. | Indebitamento finanziario corrente (F)+(G)+(H) | (60.366) | (64.743) |
| J. | Indebitamento finanziario corrente netto (I) + (E) + (D) | (43.965) | (41.502) |
| K. | Debiti bancari non correnti | (79.469) | (118.990) |
| L. | Obbligazioni emesse | (44.388) | (43.992) |
| M. | Altri debiti non correnti | (12.262) | (11.528) |
| N. | Indebitamento finanziario non corrente (K) + (L) + (M) | (136.119) | (174.510) |
| O. | Indebitamento finanziario netto (J) + (N) | (180.084) | (216.012) |
La tabella di seguito esposta evidenzia la riconciliazione dei dati di Posizione finanziaria netta riportati in Relazione sulla gestione con la tabella sopra riportata:
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Indebitamento finanziario netto incluso nella Relazione sulla Gestione | (179.178) | (215.729) |
| Altri debiti finanziari non correnti per contratti derivati | (906) | (283) |
| Indebitamento finanziario netto incluso nelle Note Illsutrative | (180.084) | (216.012) |
Il dettaglio dei finanziamenti è riportato nella seguente tabella:
| Valori in € migliaia | TIPOLOGIA FINANZIAMENTO PROGETTO/ASSET IMMOBILIARE DEBITO A | Entro 1 | DEBITO A da 2 a 3 |
DEBITO A da 4 a 12 |
DEBITO A LUNGO |
DEBITO TOTALE SCADENZA IPOTECA SU IMMOBILI /GARANZIE |
COVENANT FINANZIARI | RISPETTO COVENANT | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mutuo Fondiario | Santa Vittoria d'Alba (CN) - FASE B | 0 | 109 | 312 | 5.882 | 6.303 | 30/11/2030 | 16.000 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Santa Vittoria d'Alba (CN) - FASE B | 18 | 0 | 59 | 286 | 363 | 30/04/2023 | 1.000 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Serravalle Scrivia (AL) - Cascina Nuova | 34 | 0 | 160 | 2.331 | 2.525 | 1/7/20025 | 5.000 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Milano - Via Pompeo Leoni | 0 | 0 | 520 | 3.700 | 4.220 | 31/12/2025 | 40.000 | LTV≤80 % | n.a. |
| Mutuo Fondiario | Serravalle Scrivia (AL) - Bollina | 0 | 0 | 3.461 | 5.191 | 8.652 | 31/12/2020 | 37.500 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Serravalle Scrivia (AL) - Bollina | 30 | 0 | 18 | 741 | 789 | 25/07/2034 | 1.350 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Serravalle Scrivia (AL) - Via Novi | 0 | 179 | 134 | 2.817 | 3.130 | 01/03/2024 | 8.000 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Serravalle Scrivia (AL) - Via Novi | 0 | 26 | 1.845 | 0 | 1.871 | 27/02/2019 | 3.700 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Castellazzo Bormida (AL) | 0 | 67 | 200 | 533 | 800 | 30/06/2021 | 1.400 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Castellazzo Bormida (AL) | 0 | 107 | 323 | 914 | 1.344 | 22/06/2021 | 5.600 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Castellazzo Bormida (AL) | 28 | 0 | 77 | 249 | 354 | 22/07/2021 | 1.400 | LTV≤80 % | SI |
| Mutuo Fondiario | Portfolio | 0 | 0 | 39.116 | 0 | 39.116 | 31/12/2018 | 78.232 | LTV≤65 %; ISCR≥1,35 | SI |
| Mutuo Ipotecario | 2 Boulevard Croisette - Cannes | 0 | 43 | 127 | 542 | 712 | 05/06/2022 | 2.210 | NO | n.a. |
| Mutuo Ipotecario | 2 Boulevard Croisette - Cannes | 0 | 31 | 90 | 479 | 600 | 05/03/2023 | 3.770 | NO | n.a. |
| Mutuo Ipotecario | Portfolio | 0 | 246 | 866 | 10.002 | 11.114 | 11/04/2020 | 112.000 | LTV≤35%; ICR≥2,5; DSCR≥1,25 | SI |
| Mutuo Ipotecario | Serravalle Retail Park | 42 | 0 | 0 | 36.365 | 36.407 | 18/12/2022 | 90.200 | LTV≤55%; LTC ≤65% ; ICR≥1,75; DYR≥5,5% | SI |
| Mutuo Ipotecario | Portfolio | 34 | 0 | 1.585 | 7.946 | 9.565 | 31/12/2021 | 30.000 | LTV≤50%; ICR≥1,3; DSCR≥1,3 | SI |
| Mutuo Ipotecario | Roma | 0 | 0 | 0 | 1.491 | 1.491 | 31/12/2021 | 30.000 | LTV≤50%; ICR≥1,3; DSCR≥1,3 | SI |
| TOTALE FINANZIAMENTI CON IMMOBILI CONCESSI A GARANZIA | 186 | 808 | 48.893 | 79.469 | 129.356 | |||||
| Cambiale Agraria | n.a. | 0 | 199 | 0 | 0 | 199 | 22/09/2018 | Altre Garanzie | n.a. | n.a. |
| Denaro Caldo | n.a. | 104 | 94 | 0 | 0 | 198 | 31/08/2018 | Non Garantito | n.a. | n.a. |
| Finanziamento | n.a. | 1 | 0 | 7.989 | 0 | 7.990 | 27/12/2018 | Altre Garanzie | n.a. | n.a. |
| Scoperto di C/C | n.a. | 382 | 0 | 1 | 0 | 383 | A REVOCA | Non Garantito | n.a. | n.a. |
| Scoperto di C/C | n.a. | 588 | 0 | 9 | 0 | 597 | A REVOCA | Non Garantito | n.a. | n.a. |
| Scoperto di C/C | n.a. | 386 | 0 | 7 | 0 | 393 | A REVOCA | Altre Garanzie | n.a. | n.a. |
| Scoperto di C/C | n.a. | 137 | 0 | 1 | 0 | 138 | A REVOCA | Non Garantito | n.a. | n.a. |
| Scoperto di C/C | n.a. | 35 | 0 | 0 | 0 | 35 | A REVOCA | Non Garantito | n.a. | n.a. |
| Scoperto di C/C | n.a. | 37 | 0 | 2 | 0 | 39 | A REVOCA | Altre Garanzie | n.a. | n.a. |
| TOTALE ALTRI FINANZIAMENTI | 1.670 | 293 | 8.009 | 0 | 9.972 | |||||
| Obbligazioni | n.a. | 129 | 0 | 0 | 14.915 | 15.044 | 30/04/2020 | Non Garantito | n.a. | n.a. |
| Obbligazioni | n.a. | 0 | 0 | 42 | 29.473 | 29.515 | 20/12/2020 | Non Garantito | PN/PFN ≥ 1; PFN/VPI ≤ 60% | SI |
| TOTALE OBBLIGAZIONI | 129 | 0 | 4 2 |
44.388 | 44.559 | |||||
| Debiti vs Altri Finanziatori | 86 | 0 | 250 | 11.356 | 11.692 | |||||
| TOTALE DEBITI VS ALTRI FINANZIATORI | 8 6 |
0 | 250 | 11.356 | 11.692 | |||||
| TOTALE INDEITAMENTO LORDO AL 30/06/2018 | 2.071 | 1.101 | 57.194 | 135.213 195.579 |
Alla data di approvazione della presente relazione semestrale non si segnalano eventi rilevanti con riguardo all'applicabilità dei covenant contrattuali che comportino limiti all'utilizzo delle risorse finanziarie, nell'ambito dell'esposizione esistente.
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Debiti per TFR | ||
| TFR | 1.144 | 1.073 |
| 1.144 | 1.073 | |
| Accantonamento a conto economico | ||
| Service cost | 148 | 273 |
| Interest cost | 7 | 16 |
| 155 | 289 |
L'accantonamento a conto economico per TFR è classificato, quanto ai service cost, tra i costi del personale e quanto agli interest cost tra gli oneri finanziari.
La movimentazione è di seguito riportata:
| Saldo al 31/12/2017 | 1.073 |
|---|---|
| Service cost | 148 |
| Interest cost | 7 |
| (Utili)/Perdite attuariali a patrimonio netto | 44 |
| Indennità liquidate nell'esercizio | (77) |
| Trasferimenti ad altre forme pensionistiche | (51) |
| Saldo al 30/06/2018 | 1.144 |
Il numero puntuale dei dipendenti al termine del periodo suddiviso per categorie è il seguente:
| Descrizione | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Dirigenti | 9 | 9 |
| Quadri | 30 | 29 |
| Impiegati | 21 | 19 |
| Operai/Portieri | 4 | 4 |
| Totale | 64 | 61 |
Le assunzioni utilizzate ai fini del calcolo attuariale sono sostanzialmente in linea con quelle adottate ai fini della redazione del bilancio al 31 dicembre 2017.
I fondi rischi ed oneri sono di seguito dettagliati:
| 31/12/2017 | Decrementi | Riclassifiche | 30/06/2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Fondo oneri contrattuali | 319 | 0 | (29) | 290 |
| Fondo rischi contrattuali | 100 | 0 | 0 | 100 |
| Fondo rischi di natura fiscale | 2.345 | (1) | 0 | 2.344 |
| Fondo oneri futuri | 2.305 | 0 | 7 | 2.312 |
| Totale | 5.069 | (1) | (22) | 5.046 |
Il dato dei fondi rischi e oneri è costituito da:
Per una puntuale informativa sui principali contenziosi passivi in cui il Gruppo è coinvolto, ivi inclusi i contenziosi per i quali il rischio di soccombenza è valutato come possibile, ma non probabile, si rimanda anche a quanto esposto nella Relazione sulla Gestione, paragrafo 2.11.
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Non correnti | ||
| Altri debiti | 836 | 434 |
| 836 | 434 | |
| Correnti | ||
| Debiti verso fornitori | 19.149 | 14.694 |
| Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate | 1.441 | 4.739 |
| Debiti verso controllanti | 52 | 47 |
| Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale | 264 | 258 |
| Altri debiti | 4.815 | 4.390 |
| Ratei e risconti passivi | 357 | 85 |
| 26.078 | 24.213 |
Al 30 giugno 2018 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura previdenziale e verso dipendenti.
Si ritiene che il valore contabile dei debiti commerciali e degli altri debiti approssimi il loro fair value.
Di seguito si riporta il dettaglio degli "Altri debiti" distinto tra quota non corrente e corrente:
| Non correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Depositi Cauzionali/interessi inquilini | 836 | 434 |
| Altri debiti | 0 | 0 |
| Debiti verso altri non correnti | 836 | 434 |
| Correnti | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
| Caparre confirmatorie | 13 | 157 |
| Debiti verso dipendenti per buonuscite, premi, | ||
| permessi e ferie maturate | 586 | 1.123 |
| Altri debiti | 4.216 | 3.110 |
| Debiti verso altri correnti | 4.815 | 4.390 |
Gli altri debiti non correnti si riferiscono principalmente a depositi cauzionali e debiti verso inquilini per garanzie rilasciate; al 30 giugno 2018 presentano un saldo pari a 836 migliaia di Euro, la variazione rispetto al dato al 31 dicembre 2017 è principalmente dovuta ai depositi ricevuti dai conduttori della nuova fase del Retail Park di Serravalle.
Gli altri debiti correnti, pari a 4.815 migliaia di Euro (4.390 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017), includono principalmente impegni contrattuali assunti con altri quotisti del Fondo Leopardi (1.203 migliaia di Euro) e debiti per emolumenti amministratori e sindaci (1.018 migliaia di Euro).
Al 30 giugno 2018 si registrano scaduti per 1.018 migliaia di Euro.
Al 30 giugno 2018 si registrano scaduti per 3.865 migliaia di Euro. Si segnala, tuttavia che non sono state avviate iniziative da parte dei creditori per il relativo recupero, trattandosi di soggetti con i quali la Società intrattiene rapporti commerciali continuativi.
Per il dettaglio dei debiti verso collegate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2. La variazione significativa è imputabile alla compensazione tra crediti e debiti di natura commerciali nei confronti della collegata Nichelino Village SCARL.
Nella tabella seguente si riporta il dettaglio dei ratei e risconti passivi:
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Ratei gestione immobiliare | 20 | 13 |
| Risconti gestione immobiliare | 313 | 47 |
| Altri ratei | 5 | 0 |
| Altri risconti | 19 | 25 |
| Ratei e risconti passivi correnti | 357 | 85 |
I ratei e risconti passivi sono pari a 357 migliaia di Euro al 30 giugno 2018, 85 migliaia di Euro al 31 dicembre 2017.
Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti per imposte correnti:
| 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Debiti tributari | 298 | 731 |
| Totale tributari correnti | 298 | 731 |
La tabella seguente contiene il dettaglio dei debiti per imposte al 30 giugno 2018:
| Società | Imposta | Anno di imposta | Accoglimento | rateazione Quota corrente | 30/06/2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aedes SIIQ S.p.A. (ex PH Real Estate S.p.A. ) Debiti per imposte correnti per cui si è ottenuta la rateazione |
Irregolarità IVA Multipraga | 2006 | 02/10/2017 | 14 14 |
0 14 14 |
| Bollina S.r.l. PRAGA RES Novipraga SIINQ S.p.A. |
3 5 16 |
3 5 16 |
|||
| Pragaotto S.r.l. Debiti per Imposte sul reddito maturati nell'esercizio |
3 27 |
3 27 |
|||
| Debiti verso Erario per altre imposte | 257 | 257 | |||
| Totale | 298 | 298 | |||
| I debiti verso Erario, pari complessivamente a 298 migliaia di Euro al 30 giugno 2018 e 731 migliaia di Euro nell'esercizio precedente, si riferiscono principalmente ai debiti sorti nei confronti dell'Agenzia delle Entrate in seguito ad accertamenti con adesione. |
|||||
| Gli "accertamenti con adesione" ancora in essere sono relativi principalmente accertamento relativo alle sanzioni e ai compensi di riscossione riguardanti l'IVA Multipraga. La Società in data 2 ottobre 2017, sottoscrivendo la dichiarazione di adesione alla definizione agevolata (Art. 6 del D.L. n. 193/2016 convertito con modificazioni dalla Legge n. 225/2016), ne ha concordato la rottamazione per 71 migliaia di Euro; al 31 dicembre 2017 il debito residuo ammonta a 14 migliaia di Euro scadenti il 2 luglio 2018. |
all'avviso di | ||||
| La voce debiti verso Erario per imposte correnti contiene altresì le ritenute su redditi di lavoro dipendente e lavoro autonomo e assimilati per 257 migliaia di Euro. |
|||||
| Al 30 giugno 2018 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura tributaria. | |||||
| Conto Economico |
|||||
| NOTA 18. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI | |||||
| Locazioni immobiliari | 30/06/2018 8.990 |
30/06/2017 9.261 |
|||
| Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante | 5.315 | 780 | |||
| Vendite di altre rimanenze non immobiliari | 875 | 1.316 | |||
| Proventi netti da cessione di immobili e licenze commerciali (plusvalenze) Prestazioni di servizi |
2.250 | 60 | 0 29 |
||
| Ricavi da attività di Project e Construction Management | 155 | 6.112 | |||
| Totale | 17.645 | 17.498 | |||
| Le "locazioni immobiliari" ammontano a 8.990 migliaia di Euro, in diminuzione corrispondente periodo dell'anno precedente (9.261 migliaia di Euro), per effetto della presenza di alcuni immobili sfitti nel corso del 2018 e oggetto di riqualificazione, solo in parte compensati da maggiori ricavi relativi al Serravalle Retail Park (acquisito nel maggio 2017) . |
rispetto al | ||||
| La voce "vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante", pari a 5.315 migliaia di Euro include i proventi derivanti dalle cessione di un immobile sito in Milano Viale Umbria e di porzioni di unità immobiliari con sede a Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli. |
|||||
| La voce "vendite di altre rimanenze non immobiliari", pari a 875 migliaia di Euro include le vendite di vino da parte delle controllate Società Agricola la Bollina S.r.l. e Bollina S.r.l |
|||||
| La voce "proventi netti da cessione di immobili e licenze commerciali", pari a 2.250 migliaia di Euro è relativa alla plusvalenza realizzata con la cessione di un immobile in Milano, via Agnello. |
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Locazioni immobiliari | 8.990 | 9.261 |
| Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante | 5.315 | 780 |
| Vendite di altre rimanenze non immobiliari | 875 | 1.316 |
| Proventi netti da cessione di immobili e licenze commerciali (plusvalenze) | 2.250 | 0 |
| Prestazioni di servizi | 60 | 29 |
| Ricavi da attività di Project e Construction Management | 155 | 6.112 |
| Totale | 17.645 | 17.498 |
dettaglio si rimanda all'allegato 2.
I "ricavi da attività di Project e Construction Management" sono pari a 155 migliaia di Euro. La variazione significativa è riconducibile al completamento dei lavori relativi al centro commerciale di proprietà di Carrefour a Nichelino.
La voce "Altri ricavi e proventi" al 30 giugno 2018 presenta un saldo di 230 migliaia di Euro ed è principalmente relativa a ricavi per il riaddebito di personale a scoietà collegate; nel primo semestre 2017 la voce includeva indennizzi assicurativi in capo a Praga RES S.r.l. per 221 migliaia di Euro.
La voce risulta così dettagliata:
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Costi per acquisti capitalizzati a magazzino | 860 | 871 |
| Costo del venduto | (5.346) | (1.571) |
| (Svalutazione)/Ripresa di valore delle rimanenze | (90) | (961) |
| Totale | (4.576) | (1.661) |
I costi per acquisti capitalizzati a magazzino si riferiscono principalmente ai costi sostenuti per l'acquisto delle materie necessarie allo svolgimento dell'attività viti-vinicola svolta dalla controllata Società Agricola la Bollina S.r.l. e all'attività di commercio all'ingrosso di bevande alcoliche svolta dalla controllata Bollina S.r.l..
Il costo del venduto, pari a 5.346 migliaia di Euro è principalmente riconducibile alle seguenti attività:
NOTA 21. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Costi per acquisto materie prime e altri beni | 1.061 | 1.136 |
| Costi per servizi relativi a immobili di proprietà | 1.218 | 1.049 |
| Costi per attività di Project e Construction Management | 388 | 6.401 |
| Altri costi per servizi | 4.208 | 4.218 |
| Totale | 6.875 | 12.804 |
Di seguito si riporta il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Altri costi generali | 19 | 18 |
| Costi per acquisto materie attività vitivinicola | 760 | 793 |
| Costi di gestione immobiliare | 282 | 325 |
| Sub totale a) Costi per materie prime e altri beni | 1.061 | 1.136 |
| Pulizia immobili | 59 | 15 |
| Manutenzione | 511 | 183 |
| Assicurazioni | 33 | 16 |
| Spese Condominiali | 447 | 338 |
| Altri | 68 | 419 |
| Costi per servizi capitalizzati a magazzino | 100 | 78 |
| Sub totale b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà | 1.218 | 1.049 |
| Sub totale c) Costi per attività di Project e Construction Management | 388 | 6.401 |
| Provvigioni su vendite | 496 | 217 |
| Emolumenti Amministratori | 766 | 713 |
| Emolumenti Collegio Sindacale | 112 | 124 |
| Prestazioni professionali | 1.895 | 1.718 |
| Commissioni e spese bancarie | 162 | 149 |
| Spese viaggio e convegni | 116 | 101 |
| Pulizie, telefoniche e manutenzione | 241 | 251 |
| Energia | 66 | 73 |
| Spese pubblicità | 78 | 37 |
| Diversi | 244 | 259 |
| Spese generali | 3.680 | 3.425 |
| Oneri per affitti | (195) | 374 |
| Canoni di leasing | 227 | 202 |
| Costi per godimento beni di terzi | 32 | 576 |
| Sub totale d) Altri costi per servizi | 4.208 | 4.218 |
| Totale | 6.875 | 12.804 |
I "costi per materie prime" includono principalmente i costi dell'attività viti-vinicola capitalizzati a rimanenze, oltre ai costi di gestione immobiliare. Al 30 giugno 2018 i costi per materie ammontano a 1.061 migliaia di Euro, rispetto a 1.136 migliaia di Euro al 30 giugno 2017.
I "costi relativi a immobili di proprietà", pari a 1.218 migliaia di Euro al 30 giugno 2017 rispetto a 1.049 migliaia di Euro al 30 giugno 2017, evidenziano un incremento rispetto all'esercizio precedente, principalmente per i maggiori costi generati dalla crescita del patrimonio immobiliare.
I "costi per attività di Project e Construction management", pari a 388 migliaia di Euro al 30 giugno 2018 rispetto a 6.401 migliaia di Euro al 30 giugno 2017, sono relativi a oneri sostenuti da Praga RES S.r.l. nell'ambito delle commesse sviluppate per conto di società collegate o di soggetti esterni al Gruppo. La variazione significativa è riconducibile al completamento dei lavori di sviluppo del centro commerciale di proprietà di Carrefour a Nichelino; tale variazione va letta congiuntamente alla variazione dei ricavi per la medesima attività.
La voce provvigioni su vendite, pari a 496 migliaia di Euro si incrementa per le maggiori vendite di investimenti e rimanenze immobiliari.
La voce "spese generali" presenta un saldo pari a 3.680 migliaia di Euro al 30 giugno 2017 in aumento rispetto ai 3.425 migliaia di Euro al 30 giugno 2017, è principalmente attribuibile ai maggiori costi per consulenze legali e notarili.
Gli emolumenti agli amministratori includono i compensi riconosciuti agli amministratori nel corso del periodo.
I costi per godimento di terzi riflettono il beneficio derivante dagli accordi raggiunti con la proprietà dell'immobile attualmente usato dal Gruppo Aedes come sede sociale ed amministrativa.
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Salari e stipendi | 1.972 | 1.801 |
| Oneri sociali | 678 | 620 |
| Trattamento di fine rapporto | 148 | 149 |
| Altri costi del personale | 60 | 48 |
| Totale | 2.858 | 2.618 |
Il numero medio dei dipendenti diviso per categoria è il seguente:
| Descrizione | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Dirigenti | 9 | 9 |
| Quadri | 30 | 29 |
| Impiegati | 21 | 19 |
| Operai/Portieri | 4 | 4 |
| Totale | 64 | 61 |
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Imu | 1.725 | 1.416 |
| Oneri societari generali | 188 | 110 |
| Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa | 106 | 72 |
| Altri oneri minori | 96 | 39 |
| Oneri diversi | 131 | 17 |
| Totale | 2.246 | 1.654 |
La voce "Altri costi operativi" presenta un saldo di 2.246 migliaia di Euro, in crescita rispetto ai 1.654 migliaia di Euro del 30 giugno 2017. L'incremento è principalmente attribuibile alla voce "Imu", in aumento principalmente per effetto della crescita del patrimonio immobiliare.
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Ammortamenti immobilizzazioni immateriali | 24 | 16 |
| Ammortamenti delle immobilizzazioni materiali | ||
| impianti specifici | 6 | 6 |
| attrezzatura | 855 | 208 |
| altri beni | 56 | 77 |
| Totale ammortamenti immobilizzazioni materiali | 917 | 291 |
| Ammortamenti e svalutazioni | 941 | 307 |
| Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari | (5.372) | (7.881) |
| Svalutazioni finanziamenti soci a collegate | 0 | 4 |
| Svalutazioni dei crediti dell'attivo circolante | 286 | 1 |
| Svalutazioni/(Ripristino di valore) dei crediti verso collegate dell'attivo circolante | 0 | 0 |
| Svalutazioni degli altri crediti dell'attivo circolante | 0 | 0 |
| Accantonamenti/(Rilasci) di fondi rischi | (1) | 60 |
| Svalutazioni e accantonamenti | 285 | 65 |
| Totale | (4.146) | (7.509) |
Per le osservazioni relative alla voce "Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari", pari a positivi 5.372 migliaia di Euro, si rimanda a quanto riportato alla Nota 1.
NOTA 25. QUOTA DEL RISULTATO DI SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Utili di partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto | 1.294 | 664 |
| Perdite di partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto | (1.918) | (1.646) |
| Totale rivalutazioni/svalutazioni partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto | (624) | (982) |
| Altri oneri e proventi da partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto | (447) | 0 |
| Totale | (1.071) | (982) |
La voce rivalutazioni/svalutazioni partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto è composta dalla valutazione delle società collegate secondo il metodo del patrimonio netto, di cui alla precedente Nota 4. La voce altri oneri e proventi include gli oneri derivanti da impegni contrattuali con altri quotisti del Fondo Leopardi per 447 migliaia di Euro.
Di seguito si riporta il dettaglio degli oneri e proventi finanziari:
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Proventi | ||
| Interessi su conti correnti bancari | 0 | 2 |
| Interessi su finanziamenti a collegate | 289 | 313 |
| Valutazione al mercato di strumenti derivati | 0 | 137 |
| Altri interessi attivi | 13 | 2 |
| 302 | 454 | |
| Oneri | ||
| Interessi su conti correnti bancari | 34 | 180 |
| Interessi su finanziamenti bancari | 2.955 | 1.708 |
| Interessi su finanziamenti non bancari | 0 | 0 |
| Interessi su finanziamenti da soci terzi | 23 | 36 |
| Interessi su finanziamenti da collegate e altre parti correlate | 279 | 0 |
| Interessi su finanziamenti da controllanti | 251 | 89 |
| Valutazione al mercato di strumenti derivati | 36 | 0 |
| Interessi passivi su altri debiti | 1.350 | 866 |
| Interessi capitalizzati a rimanenze | 0 | 0 |
| 4.928 | 2.879 | |
| Totale | (4.626) | (2.425) |
Gli oneri finanziari netti, pari a 4.626 migliaia di Euro si incrementano rispetto allo stesso periodo dell'esercizio precedente per effetto del maggiore indebitamento medio del primo semestre 2018 rispetto al primo semestre 2017.
NOTA 27. IMPOSTE
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Imposte correnti | 43 | (12) |
| Imposte anticipate/(differite) | 160 | (70) |
| Totale | 203 | (82) |
Di seguito si riporta il dettaglio delle imposte del periodo:
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| Imposte correnti | ||||
| IRES Proventi/(Oneri) da consolidato fiscale |
(4) 70 |
(32) 0 |
||
| 66 | (32) | |||
| IRAP | (23) | (8) | ||
| Imposte esercizi precedenti | 0 | 28 | ||
| Imposte anticipate/(differite) | 160 203 |
(70) (82) |
||
| Il Gruppo nel primo semestre 2018 presenta proventi per IRES netta per 66 migliaia di Euro, derivante | ||||
| principalmente da proventi da consolidato fiscale. | ||||
| Al 30 giugno 2018 è stata iscritta Irap corrente per 23 migliaia di Euro. | ||||
| Il Gruppo presenta inoltre |
imposte anticipate |
nette per |
160 migliaia di |
Euro generate |
| prevalentemente: | ||||
| i. dallo stanziamento di imposte differite derivanti da disallineamenti temporanei non realizzati |
||||
| tra valore contabile e valore fiscale del patrimonio immobiliare; ii. dallo stanziamento di imposte anticipate su perdite fiscali pregresse entro il limite dell'80% |
||||
| delle imposte differite (IRES) di cui al punto precedente; | ||||
| iii. dallo stanziamento di imposte anticipate su perdite fiscali pregresse entro il limite dell'80% | ||||
| delle imposte differite |
(IRES) considerate |
implicitamente | nel valore |
di carico della |
| partecipazione in joint venture aderente al consolidato fiscale della controllante Aedes SIIQ | ||||
| S.p.A | ||||
| NOTA 28. UTILE/PERDITA DOPO LE IMPOSTE DELLE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ DESTINATE ALLA DISMISSIONE | ||||
| si riferiva al risultato generato dal discontinuing della società Golf Club Castello Tolcinasco SSD S.r.l. che ha generato i suoi effetti contabili a partire dal 1 gennaio 2017. NOTA 29. RISULTATO PER AZIONE |
||||
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |||
| Risultato complessivo attribuibile agli azionisti | (576) | 3.227 | ||
| ordinari (migliaia di Euro) | ||||
| Media ponderata di azioni in |
circolazione | 316.773.018 | ||
| durante l'anno | ||||
| Utile/(Perdita) base per azione (Euro) | n/a | 0,01 | ||
| In ragione del fatto che il risultato al 30 giugno 2018 è una perdita, il calcolo del risultato per azione risulta non applicabile. In ragione del fatto che i warrant in circolazione avrebbero un effetto antidiluitivo non si è provveduto |
||||
| a calcolare l'utile/(perdita) diluito per azione. | ||||
| NOTA 30. IMPEGNI | ||||
| Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014 | ||||
| Nell'ambito dell'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Aedes con talune banche finanziatrici nel 2014, Natixis S.A. Banca Popolare di Vicenza S.C.p.A., e Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia |
||||
| S.p.A., hanno acquisito il diritto di cedere (put option) ad Aedes, che ha l'obbligo di acquistare parte delle o tutte le quote del Fondo Leopardi assegnate a dette banche in esecuzione del richiamato Accordo di Ristrutturazione. L'accordo stipulato con Natixis S.A. prevede tra l'altro che, subordinatamente alla cessione di un immobile apportato al Fondo Leopardi, Natixis abbia la possibilità di cedere ad Aedes le quote |
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| Risultato complessivo attribuibile agli azionisti | (576) | 3.227 |
| ordinari (migliaia di Euro) | ||
| Media ponderata di azioni in circolazione |
316.773.018 | |
| durante l'anno | ||
| Utile/(Perdita) base per azione (Euro) | n/a | 0,01 |
proprietà di dette banche, rivenienti dall'Aumento Banche, tali istituti abbiano la possibilità di vendere ad Aedes le quote possedute nel Fondo Leopardi, a sconto rispetto al loro valor nominale.
Con riferimento all'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Aedes con il Banco Popolare Società Cooperativa, Aedes ha prestato alcune dichiarazioni e garanzie a favore rispettivamente del Banco Popolare Società Cooperativa e di Release S.p.A. (e ha assunto corrispondenti obblighi di indennizzo), in relazione alle partecipazioni e agli immobili oggetto di cessione a tali società.
Infine si segnala che, nell'ambito degli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Aedes Real Estate SGR S.p.A. (fusasi in Sator Immobiliare SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a talune controgaranzie rilasciate da Aedes nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. e Galileo Ferraris 160 S.r.l. a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Atradius Credit Insurance N.V., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse, a mantenere Aedes indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i predetti impegni.
Principalmente, la voce comprende:
Principalmente, la voce comprende:
96
di quanto previsto dalla convenzione urbanistica per l'esecuzione della nuova strada cascine Bellotta.
Si segnala inoltre che Aedes ha rilasciato:
Sono state concesse in pegno a favore di istituti di credito le quote possedute nella società Pragasei S.r.l..
Si precisa che a fronte della somma di tutti gli impegni descritti nella presente Nota 30 il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.
Al fine di rappresentare il nuovo modello di Business si è proceduto alla definizione delle Business Unit (di seguito "BU") per Settore di attività.
Vengono di seguito riportati gli schemi di conto economico e della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata per segmento.
Conto economico al 30 giugno 2018 (migliaia di Euro)
| Investment & | Investment & | Attività non | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Descrizione (Euro/000) | Asset Management |
Development Management |
Holding | Attività immobiliari | immobiliari | 30/06/2018 |
| Ricavi lordi da affitto | 7.836 | 4 | 1 | 7.841 | 0 | 7.842 |
| Margine da vendita Immobili | 2.793 | 0 | 0 | 2.793 | 0 | 2.793 |
| Margine da vendita rimanenze non immobiliari | 0 | 0 | 0 | 0 | 300 | 300 |
| Margine da vendita Partecipazioni | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Margine da servizi di Construction e Project Management | 0 | (230) | 0 | (230) | 0 | (230) |
| Ricavi da servizi non core | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ricavi diversi | 114 | 57 | 17 | 188 | 69 | 257 |
| Totale Ricavi | 10.744 | (169) | 18 | 10.593 | 370 | 10.963 |
| Totale Costi Diretti Esterni | (3.612) | (540) | (31) | (4.183) | (103) | (4.287) |
| Net Operating Income | 7.131 | (710) | (13) | 6.409 | 267 | 6.676 |
| Costo del Personale Diretto | (273) | (1.049) | 0 | (1.322) | (98) | (1.420) |
| Costi interni diretti capitalizzati su immobili | 900 | 120 | 0 | 1.020 | 0 | 1.020 |
| Totale Costi diretti | 627 | (929) | 0 | (302) | (98) | (400) |
| Costo del Personale di sede | 0 | 0 | (1.438) | (1.438) | 0 | (1.438) |
| Consulenze a Struttura | (3) | (3) | (1.312) | (1.319) | (139) | (1.458) |
| G&A | (83) | (128) | (1.573) | (1.784) | (186) | (1.970) |
| Costi interni capitalizzati su rimanenze non immobiliari | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totale Spese Generali | (86) | (131) | (4.323) | (4.541) | (325) | (4.866) |
| EBITDA | 7.672 | (1.770) | (4.336) | 1.566 | (156) | 1.410 |
| Adeguamenti di valore degli immobili | 5.652 | (370) | 0 | 5.282 | 0 | 5.282 |
| Amm, acc. e svalutazioni (escluse le partecipazioni) | (266) | (1) | (935) | (1.202) | (24) | (1.226) |
| Proventi/oneri da partecipazioni | (1.071) | 0 | 0 | (1.071) | 0 | (1.071) |
| EBIT (Risultato operativo) | 11.987 | (2.141) | (5.271) | 4.576 | (181) | 4.395 |
| Proventi/(oneri) finanziari | (2.552) | (262) | (1.782) | (4.596) | (30) | (4.626) |
| EBT (Risultato ante imposte ) | 9.436 | (2.403) | (7.053) | (20) | (211) | (231) |
| Imposte/Oneri fiscali | 0 | 0 | 203 | 203 | 0 | 203 |
| Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività e passività | 9.436 | (2.403) | (6.850) | 183 | (211) | (28) |
| Utile/(Perdita) dopo le imposte delle attività non correnti | ||||||
| destinate alla dismissione | 0 | 0 | ||||
| Utile/(Perdita) | 9.436 | (2.403) | (6.850) | 183 | (211) | (28) |
| Risultato di competenza degli azionisti di minoranza | (113) | (113) | (1) | (114) | ||
| Risultato di competenza del Gruppo | 9.436 | (2.290) | (6.850) | 296 | (210) | 86 |
Di seguito si riporta una tabella di riconciliazione tra i ricavi e i costi indicati nelle tabelle per settore di attività con i dati presenti nei Prospetti Contabili.
| Totale ricavi esposto in Relazione | 10.963 |
|---|---|
| Ricavi per riaddebiti ai conduttori | 1.182 |
| Costi da attività di Construction Management | 280 |
| Costi da attività di Project Management | 104 |
| Costo del venduto rimanenze immobiliari e non immobiliari | 5.346 |
| Totale Ricavi delle vendite e altri ricavi esposto nei prospetti di bilancio |
17.875 |
| Totale costi esposti in Relazione | (9.553) |
|---|---|
| Ricavi per riaddebiti ai conduttori | (1.182) |
| Costi da attività di Construction Management | (280) |
| Costi da attività di Project Management | (104) |
| Costi per acquisti capitalizzati a magazzino | (860) |
| Totale costi esposti nei prospetti di bilancio | (11.979) |
I ricavi per riaddebiti a conduttori nella relazione sulla gestione sono riportati a riduzione della voce "Perdite per sfitti nette" mentre nello schema di nota integrativa consolidata sono riportati nella voce "Ricavi delle vendite e delle prestazioni".
Con riferimento ai costi della attività di Construction e Project Management si evidenzia che la relazione sulla gestione espone i ricavi al netto dei costi diretti che nella nota integrativa sono riportati nella voce "Costi per materie prime e servizi".
Con riferimento al costo del venduto delle rimanenze si evidenzia che mentre la relazione sulla gestione espone i ricavi al netto del costo del venduto, nella nota integrativa è riportato nella voce variazione delle rimanenze.
Conto economico al 30 giugno 2017 (migliaia di Euro)
| Descrizione (Euro/000) | Investment & Asset Management |
Investment & Development Management |
Holding | Attività immobiliari |
Attività non immobiliari |
30/06/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ricavi lordi da affitto | 8.111 | 22 | 360 | 8.493 | 0 | 8.493 |
| Margine da vendita Immobili | 60 | 0 | 0 | 60 | 0 | 60 |
| Margine da vendita rimanenze non immobiliari | 0 | 0 | 0 | 0 | 465 | 465 |
| Altri ricavi | 12 | 130 | 96 | 238 | 61 | 299 |
| Totale Ricavi | 8.183 | 152 | 456 | 8.791 | 526 | 9.317 |
| Perdite per sfitti nette | (337) | (22) | 54 | (305) | 0 | (305) |
| IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili | (1.353) | (170) | (69) | (1.592) | 0 | (1.592) |
| Opex | (282) | 1 | (52) | (333) | 0 | (333) |
| Commissioni e provvigioni | (609) | 0 | (44) | (653) | (159) | (812) |
| Altri costi non riaddebitabili | (143) | (14) | (24) | (181) | (7) | (188) |
| Totale Costi Diretti Esterni | (2.724) | (205) | (135) | (3.064) | (166) | (3.230) |
| Net Operating Income | 5.459 | (53) | 321 | 5.727 | 360 | 6.087 |
| Costo del Personale Diretto | (93) | (1.066) | 0 | (1.159) | (92) | (1.251) |
| Costi interni diretti capitalizzati su immobili | 23 | 574 | 0 | 597 | 0 | 597 |
| Totale Costi diretti | (70) | (492) | 0 | (562) | (92) | (654) |
| Costo del Personale di sede | 0 | 0 | (1.367) | (1.367) | 0 | (1.367) |
| Consulenze a Struttura | (2) | (38) | (1.356) | (1.396) | (91) | (1.487) |
| G&A | (5) | (117) | (2.162) | (2.284) | (76) | (2.360) |
| Costi interni capitalizzati su rimanenze non immobiliari | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totale Spese Generali | (7) | (155) | (4.885) | (5.047) | (167) | (5.214) |
| EBITDA | 5.382 | (700) | (4.564) | 118 | 101 | 219 |
| Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari | 5.640 | 2.241 | 0 | 7.881 | 0 | 7.881 |
| (Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze | (439) | (522) | 0 | (961) | 0 | (961) |
| Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni | 73 | 0 | (434) | (361) | (11) | (372) |
| Proventi/(oneri) da società collegate | 0 | 0 | (982) | (982) | 0 | (982) |
| EBIT (Risultato operativo) | 10.656 | 1.019 | (5.980) | 5.695 | 90 | 5.785 |
| Proventi/(oneri) finanziari | (1.956) | (604) | 163 | (2.397) | (28) | (2.425) |
| EBT (Risultato ante imposte ) | 8.700 | 415 | (5.817) | 3.298 | 62 | 3.360 |
| Imposte/Oneri fiscali | 0 | (1) | (27) | (28) | (54) | (82) |
| Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento | 8.700 | 414 | (5.844) | 3.270 | 8 | 3.278 |
| Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività e passività destinate | ||||||
| alla dismissione | 0 | 0 | 0 | 0 | (421) | (421) |
| Utile/(Perdita) | 8.700 | 414 | (5.844) | 3.270 | (413) | 2.857 |
| Risultato di competenza degli azionisti di minoranza | (286) | 0 | (78) | (364) | 24 | (340) |
| Risultato di competenza del Gruppo | 8.986 | 414 | (5.766) | 3.634 | (437) | 3.197 |
Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria al 30 giugno 2018 (migliaia di Euro)
| Investment & Asset Management |
Investment & Development Management |
Holding | Attività immobiliari | Attività non immobiliari |
30/06/2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investimenti Immobiliari e Rimanenze | 289.819 | 154.046 | (0) | 443.865 | 2.460 | 446.325 |
| Partecipazioni e Fondi | 36.398 | 13.040 | 0 | 49.438 | 0 | 49.438 |
| Crediti finanziari | 10.825 | 1.017 | 11.842 | 0 | 11.842 | |
| Altre immobilizzazioni | 1.668 | 1.668 | 16 | 1.684 | ||
| Imposte Differite Attive | 6.240 | 6.240 | 0 | 6.240 | ||
| Crediti commerciali e altri crediti | 7.703 | 7.703 | 382 | 8.085 | ||
| Crediti tributari | 4.885 | 4.885 | 87 | 4.972 | ||
| Disponibilita' liquide e azioni proprie | 16.378 | 16.378 | 23 | 16.401 | ||
| Totale Attivo | 337.042 | 168.103 | 36.873 | 542.018 | 2.968 | 544.987 |
| Debiti v/banche | 113.814 | 22.745 | 56.294 | 192.853 | 1.060 | 193.913 |
| Debiti v/altri finanziatori | 1.666 | 1.666 | 1.666 | |||
| Debiti verso Personale | 1.070 | 1.070 | 74 | 1.144 | ||
| Debiti commerciali e altri Debiti entro l'esercizio | 27.242 | 27.242 | 579 | 27.821 | ||
| Debiti per imposte | 287 | 287 | 11 | 298 | ||
| Imposte differite passive | 3.760 | 3.760 | 3.760 | |||
| Fondo rischi e oneri | 5.036 | 5.036 | 10 | 5.046 | ||
| Patrimonio Netto | 223.228 | 145.358 | (58.482) | 310.105 | 1.234 | 311.339 |
| Totale Passivo | 337.042 | 168.103 | 36.873 | 542.018 | 2.968 | 544.987 |
| Investment & Asset Management |
Investment & Development Management |
Holding | Attività immobiliari | Attività non immobiliari |
31/12/2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investimenti Immobiliari e Rimanenze | 327.086 | 150.919 | 0 | 478.005 | 2.276 | 480.281 |
| Partecipazioni e Fondi | 37.234 | 3.020 | 0 | 40.254 | 0 | 40.254 |
| Crediti finanziari | 0 | 0 | 12.921 | 12.921 | 0 | 12.921 |
| Altre immobilizzazioni | 0 | 0 | 2.332 | 2.332 | 11 | 2.343 |
| Imposte Differite Attive | 0 | 0 | 6.420 | 6.420 | (390) | 6.030 |
| Crediti commerciali e altri crediti | 0 | 0 | 16.397 | 16.397 | 437 | 16.834 |
| Crediti tributari | 0 | 0 | 5.279 | 5.279 | 115 | 5.394 |
| Disponibilita' liquide e azioni proprie | 0 | 0 | 23.081 | 23.081 | 160 | 23.241 |
| Totale Attivo | 364.320 | 153.939 | 66.430 | 584.689 | 2.609 | 587.298 |
| Debiti v/banche | 149.421 | 30.180 | 2.845 | 182.446 | 806 | 183.252 |
| Debiti v/altri finanziatori | 0 | 0 | 56.001 | 56.001 | 0 | 56.001 |
| Debiti verso Personale | 0 | 0 | 2.082 | 2.082 | 114 | 2.196 |
| Debiti commerciali e altri Debiti entro l'esercizio | 0 | 0 | 23.057 | 23.057 | 467 | 23.524 |
| Debiti per imposte | 0 | 0 | 690 | 690 | 41 | 731 |
| Imposte differite passive | 0 | 0 | 4.120 | 4.120 | (411) | 3.709 |
| Fondo rischi e oneri | 0 | 0 | 5.066 | 5.066 | 3 | 5.069 |
| Patrimonio Netto | 214.899 | 123.759 | (27.431) | 311.227 | 1.589 | 312.816 |
| Totale Passivo | 364.320 | 153.939 | 66.430 | 584.689 | 2.609 | 587.298 |
L'IFRS 13 ‹‹fair value measurement›› è stato pubblicato dallo IASB il 12 maggio 2011 ed omologato dall'Unione Europea l'11 dicembre 2012 con il Reg. 1255/2012.
Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".
Nel processo di misurazione del fair value vengono prese in considerazione le caratteristiche dell'attività o della passività da valutare facendo riferimento alle condizioni, all'ubicazione, ai vincoli/restrizioni connessi alla vendita o all'utilizzo delle voci in oggetto. E' necessario inoltre identificare un mercato principale, se esistente; qualora non fosse possibile individuarlo è imperativo fare riferimento al mercato più vantaggioso. Il mercato principale è il mercato con il più alto volume di scambi relativi all'attività o alla passività considerata.
Il mercato più vantaggioso è quello che massimizza il corrispettivo derivante dalla vendita dell'attività o che minimizza l'esborso finanziario per estinguere una passività al netto dei costi di trasporto e accessori. Contrariamente ai costi di trasporto, i costi accessori devono essere considerati solo nell'identificazione del mercato più vantaggioso e non per la misurazione del fair value.
L' IFRS 13 dispone che:
• Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
• Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):
1) Appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.
2) Massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value.
3) Le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:
Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.
Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.
Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..
La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.
L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:
• Il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili. I modelli utilizzati sono il metodo dei multipli e il metodo dei prezzi a matrice;
• Il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;
• Il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto). Ricordiamo che questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.
Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.
Le attività del Gruppo Aedes sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica:
Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alle società del Gruppo Aedes, classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:
| Discounted Cash Flow (DCF) | Metodo Comparativo | Metodo Residuale | Totale | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Book value | Fair Value | Book value | Fair Value | Book value | Fair Value | Book value | Fair Value | |
| Retail | 148.790 | 148.790 | 770 | 770 | 96.256 | 96.307 | 245.816 | 245.867 |
| Office | 140.650 | 140.650 | 0 | 0 | 0 | 0 | 140.650 | 140.650 |
| Other | 1.190 | 1.190 | 22.058 | 22.480 | 35.801 | 37.120 | 59.049 | 60.790 |
| Totale | 290.630 | 290.630 | 22.828 | 23.250 | 132.057 | 133.427 | 445.515 | 447.307 |
Gli importi sopra esposti non includono le rimanenze che sono valutate in base allo IAS 2 "Rimanenze".
I metodi valutativi prevalenti sono il DCF e il Metodo Residuale mentre per una parte degli immobili si è deciso di avvalersi del Metodo Comparativo in quanto ritenuto più attinente alla tipologia degli assets. Di seguito un dettaglio delle metodologie valutative applicate:
Entrando nel merito delle valutazioni dei singoli immobili, in base alla metodologia applicata e alla destinazione individuata, si specifica che:
3,50% e il 5,80%;
Nel corso del primo semestre 2018, ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, non sono state poste in essere da parte del Gruppo Aedes, operazioni significative non ricorrenti.
Nel corso del primo semestre 2018 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali21 .
21 Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.
SOCIETÀ CONTROLLATE CONSOLIDATE INTEGRALMENTE
| Partecipazione | Sede Sociale | Capitale Sociale |
Quote di Partecipazione |
|---|---|---|---|
| Bollina S.r.l. | Serravalle Scrivia (AL) Via Monterotondo, 58 |
€ 50.000 | 70% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Consorzio ATA | Serravalle Scrivia (AL) Via Novi, 39 |
€ 10.000 | 99,33% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Fondo Petrarca | - | - | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Fondo Redwood | - | - | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Novipraga SIINQ S.p.A. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 100.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Pragafrance S.à r.l. | Nizza (Francia) 14, Rue Dunoyer de Séconzac |
€ 52.000 | 75% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Pragaquattro Center SIINQ S.p.A. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 54.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Pragaotto S.r.l. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 100.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Pragasette S.r.l. in liquidazione | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 10.000 | 60% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Pragaundici SIINQ S.p.A. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 100.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Praga RES S.r.l. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 100.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Sedea SIIQ S.p.A. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 50.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| SATAC SIINQ S.p.A. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 620.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Società Agricola La Bollina S.r.l. | Serravalle Scrivia (AL) Via Monterotondo, 58 |
€ 100.000 | 100% Aedes SIIQ S.p.A. |
società operante nel settore del commercio enologico. È posseduta al 70% da Aedes SIIQ S.p.A..
consorzio costituito per lo sviluppo del progetto di proprietà della società S.A.T.A.C. SIINQ S.p.A. a Caselle Torinese (TO), che detiene il 99,33% delle quote.
fondo specializzato nel segmento ufficio, detenuto al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
fondo specializzato nel segmento commerciale, posseduto al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società di investimento immobiliare non quotata (SIINQ) proprietaria di immobili in sviluppo a destinazione commerciale ed economico/produttivo in Serravalle Scrivia (AL) e Novi Ligure (AL). È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società proprietaria di immobili in Costa Azzurra (Francia) a destinazione d'uso residenziale, in parte in corso di ristrutturazione e sviluppo ed in parte finiti. È posseduta al 75% da Aedes SIIQ S.p.A..
società di investimento immobiliare non quotata (SIINQ) proprietaria di immobili in sviluppo e destinazione commerciale (Castellazzo Design Center) nel Comune di Castellazzo Bormida (AL) ed in Comune di Borgoratto Alessandrino (AL). È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società proprietaria di immobili a reddito (a destinazione d'uso turistico/ricettivo e residenziale) e in corso di sviluppo (la Bollina a destinazione d'uso turistico/ricettivo, sportivo/ricreativo e residenziale) nel Comune di Serravalle Scrivia (AL). È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società che ha terminato, nel corso del 2015, la vendita frazionata di un immobile finito a destinazione d'uso residenziale a Mentone (Francia). È posseduta al 60% da Aedes SIIQ S.p.A..
società di investimento immobiliare non quotata (SIINQ) proprietaria di immobili in corso di sviluppo (Serravalle Outlet Village fase B a destinazione d'uso commerciale) nel Comune di Serravalle Scrivia (AL). È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società che svolge servizi di Project e Construction Management prevalentemente infragruppo. È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società di investimento immobiliare non quotata (SIINQ) proprietaria di immobili (Caselle Designer Village a destinazione d'uso commerciale e direzionale) nel Comune di Caselle Torinese. È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A..
società operante nel settore enologico, proprietaria di terreni agricoli nel Comune di Serravalle Scrivia (AL) e di terreni condotti tramite affitto di fondo rustico nel Comune di Novi Ligure (AL) e di una cantina nel Comune di Serravalle Scrivia (AL). È posseduta al 100% da Aedes SIIQ S.p.A.
| Partecipazione | Sede Sociale | Capitale Sociale | Quote di Partecipazione |
|---|---|---|---|
| Aedilia Nord Est S.r.l. | Milano Via Morimondo 26, Ed. 18 |
€ 8.797.086 | 56,52% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Borletti Group SAM S.A. | L-1136 Luxembourg Place d'Armes 1T |
40% Aedes SIIQ S.p.A. |
|
| Efir S.àr.l. | 2520 Luxembourg5 Allé Scheffer L |
€ 22.279.300 | 33,33% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Fondo Dante Retail | - | - | 100% Efir S.àr.l. |
| Fondo Leopardi | - | - | 24,389% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Nichelino S.c.ar.l. | Tortona (AL) S.S. per Alessandria 6A |
€ 10.000 | 50% Praga RES S.r.l. |
| InvesCo S.A. | L-1136 Luxembourg Place d'Armes 1T |
28,57% Aedes SIIQ S.p.A. |
|
| Pragasei S.r.l. | Milano Via Monte Napoleone n. 29 |
€ 100.000 | 50,1% Aedes SIIQ S.p.A. |
| Serravalle Village S.c.ar.l. | Tortona (AL) S.S. per Alessandria 6A |
€ 10.000 | 50% Praga RES S.r.l. |
| The Market LP SCA | Dogana - Repubblica di San Marino Via Cesare Cantù 104 |
€ 26.000 | 15,38% Aedes SIIQ S.p.A. 11,97% |
SOCIETÀ COLLEGATE E JOINT VENTURES CONSOLIDATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO
| InvesCo S.A. |
|---|
| 52,99% |
| Borletti Group SAM S.A. |
società posseduta al 56,52% da Aedes SIIQ S.p.A., proprietaria di un immobile di pregio a Venezia Cannareggio. Ha inoltre il 100% di Pival S.r.l., proprietaria di un'area edificabile a Piove di Sacco.
società posseduta al 40% da Aedes SIIQ S.p.A., che svolge attività di gestione e coordinamento del progetto The Market.
società, posseduta al 33,33% da Aedes SIIQ S.p.A., che detiene il 100% del Fondo Dante Retail, proprietario di immobili retail localizzati in diverse zone della Penisola, titolare inoltre delle partecipazioni in Giulio Cesare S.r.l., Mercurio S.r.l. in liquidazione, e Palmanova S.r.l., proprietarie di rami d'azienda relativi all'attività commerciale di taluni immobili di proprietà del fondo stesso.
fondo con portafoglio immobiliare a destinazione mista, detenuto al 24,389% da Aedes SIIQ S.p.A.. È inoltre proprietario de: (i) il 100% di Alpe Adria S.r.l. e Agrigento S.r.l., titolari di rami d'azienda; (ii) il 100% di Galileo Ferraris 160 S.r.l., proprietaria di un'area in Napoli; (iii) il 73,45% di Golf Tolcinasco S.r.l., proprietaria dell'omonimo campo da golf; (iv) il 100% di Rho Immobiliare S.r.l., proprietaria del centro commerciale "Rho Center"; (v) il 100% di F.D.M. S.A., proprietaria di un asset di pregio in Forte dei Marmi (LU); (vi) il 100% di Rubattino 87 S.r.l., dedicata allo sviluppo, costruzione e commercializzazione di aree in Milano, e proprietaria di appartamenti in Milano; (vii) il 50% della Rubattino Ovest S.p.A., tramite la Rubattino 87 S.r.l., società in jv dedicata allo sviluppo di residenza libera in via Rubattino - Area Ovest; (viii) il 50% di Via Calzoni S.r.l. in liquidazione, proprietaria di aree in Bologna; e (ix) il 49% di Trixia S.r.l., proprietaria di aree e di una cascina, nella provincia di Milano, nonché di parte del Castello di Tolcinasco, sito in Basiglio (MI).
società posseduta al 28,57% da Aedes SIIQ S.p.A. operativa nelle attività inerenti il progetto The Market.
società consortili costituite dall'A.T.I. tra Praga RES S.r.l. (già Praga Construction S.r.l.) ed Itinera S.p.A., che ne detengono il 50% cadauna, per la costruzione di un centro commerciale a Nichelino (TO) e della fase A del Serravalle Outlet Village.
società proprietaria di immobili in corso di costruzione (Serravalle Outlet Village a destinazione d'uso commerciale) a Serravalle Scrivia (AL). È posseduta al 50,1% da Aedes SIIQ S.p.A. in joint venture con TH Real Estate.
società posseduta complessivamente, direttamente ed indirettamente, al 40% da Aedes SIIQ S.p.A. operativa nelle attività inerenti il progetto The Market.
I rapporti intrattenuti nel corso del periodo dal Gruppo Aedes con le società non incluse nell'area di consolidamento consistono prevalentemente in servizi amministrativi e immobiliari, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società non consolidate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati dal sistema bancario.
Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato.
| Controparte | Crediti finanziari non correnti |
Disponibilità liquide |
Crediti commerciali correnti |
Debiti finanziari correnti |
Debiti finanziari non correnti |
Debiti commerciali e altri debiti correnti |
Ricavi delle vendite e delle prestazioni |
Altri ricavi | Costi materie prime e servizi |
Costi del personale |
Proventi finanziari |
Oneri finanziari |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Società controllanti | ||||||||||||
| Augusto S.p.A. | 0 | 0 | 101 | 86 | 10.000 | 52 | 9 | 18 | (4) * |
0 | 0 | (251) |
| Totale da Controllanti | 0 | 0 | 101 | 86 | 10.000 | 52 | 9 | 18 | (4) | 0 | 0 | (251) |
| Società collegate | ||||||||||||
| Aedilia Nord Est S.r.l. | 1.708 | 0 | 18 | 0 | 0 | 0 | 5 | 1 | 0 | 0 | 32 | 0 |
| Alpe Adria S.r.l. | 0 | 0 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fondo Leopardi | 0 | 0 | 894 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Mercurio S.r.l. - in liquidazione | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Nichelino Village S.c.ar.l. | 1.017 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.434 | 0 | 0 | (281) | 0 | 0 | 0 |
| Parco Grande SCARL | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Pival S.r.l. | 0 | 0 | 28 | 0 | 0 | 0 | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Pragasei S.r.l. | 9.117 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (30) | 0 | 0 | 0 | 257 | 0 |
| Serravalle Village S.c.ar.l. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (19) | 0 | 0 | 19 | 0 | 0 | 0 |
| The Market Propco S.r.l. | 0 | 0 | 29 | 0 | 0 | 0 | (46) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totale da Collegate | 11.842 | 0 | 976 | 0 | 0 | 1.416 | (66) | 1 | (262) | 0 | 289 | 0 |
| Altre Parti Correlate | ||||||||||||
| Banca Profilo S.p.A. | 0 | 28 | 0 | 7 | 4.912 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (125) |
| Sator Immobiliare SGR S.p.A. | 0 | 0 | 226 | 0 | 0 | 24 | 0 | 0 | 0 | (57) | 0 | 0 |
| Società Investimenti Mobiliari Uno SS | 0 | 0 | 0 | 1 | 687 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (18) |
| Dentons Europa Studio Legale Tributario | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | (1) | 0 | 0 | 0 |
| VI.BA. S.r.l. | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Arepo Ad Sarl | 0 | 0 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tiepolo S.r.l. | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totale Altre Parti Correlate | 0 | 28 | 230 | 8 | 5.599 | 25 | 0 | 2 | (1) | (57) | 0 | (143) |
| TOTALE PARTI CORRELATE | 11.842 | 28 | 1.307 | 94 | 15.599 | 1.493 | (57) | 21 | (267) | (57) | 289 | (394) |
| Partecipazione | Attività non correnti |
Attività correnti | Passività non correnti |
Passività correnti |
|---|---|---|---|---|
| Società collegate | ||||
| Aedilia Nord Est S.r.l. | 4 | 9.233 | 2.835 | 24 |
| EFIR S.ar.l. - Fondo Dante Retail | 57.288 | 314 | 0 | 50 |
| Fondo Dante Retail | 118.560 | 12.940 | 70.761 | 936 |
| Fondo Leopardi | 35.467 | 7.457 | 25.493 | 3.149 |
| Pragasei S.r.l. | 43.258 | 12.923 | 47.754 | 5.886 |
| Totale | 254.577 | 42.867 | 146.843 | 10.045 |
| Partecipazione | Ricavi delle vendite e delle prestazioni |
Altri Ricavi | Variazione delle rimanenze |
Costi materie prime e |
|---|---|---|---|---|
| Società collegate | servizi | |||
| Aedilia Nord Est S.r.l. | 160 | 0 | 60 | (117) |
| EFIR S.ar.l. - Fondo Dante Retail | 0 | 0 | 0 | (21) |
| Fondo Dante Retail | 4.636 | 39 | 0 | (641) |
| Fondo Leopardi | 642 | 2 | 0 | (796) |
| Pragasei S.r.l. | 3.438 | 0 | 0 | (1.502) |
| Totale | 8.876 | 41 | 60 | (3.077) |
| Partecipazione | Ammortamenti | Svalutazioni e accantonamenti |
Proventi/(Oneri) finanz. Netti |
Proventi/(Oneri) da partecipazione |
Imposte Utile/(Perdita) del periodo |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Società collegate | ||||||
| Aedilia Nord Est S.r.l. | 0 | 0 | (2) | 0 | (1) | 95 |
| EFIR S.ar.l. - Fondo Dante Retail | 0 | 0 | (2) | 3.437 | (2) | 3.408 |
| Fondo Dante Retail | 0 | (100) | (908) | 6 | 0 | 2.645 |
| Fondo Leopardi | 0 | (2.613) | (158) | (2.399) | 0 | (5.519) |
| Pragasei S.r.l. | 0 | (53) | (895) | 0 | (112) | 789 |
| Totale | 0 | (2.766) | (1.965) | 1.044 | (115) | 1.418 |
Di seguito si riporta il dettaglio della posizione finanziaria netta delle società valutate con il metodo del patrimonio netto:
| Partecipazione | % di partecipazione |
PFN al 100% | PFN pro-quota |
|---|---|---|---|
| Aedilia Nord Est S.r.l. | 56,52% | 185 | 105 |
| EFIR S.ar.l. - Fondo Dante Retail | 33,33% | 242 | 81 |
| Fondo Dante Retail | 33,33% | (58.959) | (19.651) |
| Fondo Leopardi | 24,39% | (24.426) | (5.957) |
| Pragasei S.r.l. | 50,10% | (33.787) | (16.927) |
| Totale | (116.745) | (42.349) |
A fronte dell'indebitamento elencato si evidenzia che lo stesso è contro garantito principalmente da garanzie immobiliari. Si rimanda alla Nota 31 per eventuali impegni del Gruppo.
I sottoscritti Giuseppe Roveda, in qualità di Amministratore Delegato, e Achille Mucci, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Aedes SIIQ S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
Si attesta, inoltre, che
a. è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002;
b. corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c. è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento del Gruppo Aedes.
Milano, 1 agosto 2018
L'Amministratore delegato Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari
Giuseppe Roveda Achille Mucci
22 ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni
Via Morimondo n. 26 – edificio 18 20143 Milano Tel. +39 02 62431 Fax +39 02 29002719
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