RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2025

120° ESERCIZIO

INDICE

J.	PROFITO SOCIETARIO	09
	1.1 CARICHE SOCIALI	0
	1.2 ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO	ব
2. 1	REDAZIONE SULLA GESTIONE	IP
	2.1 INDICATORI DI PERFORMANCE	n
	2.2 NET ASSET VALUE	g
	2.3 VALUTAZIONI IMMOBILIARI	0
2.4	STRUTTURA DEL GRUPPO	18
	2.5 STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS	14
	2.6 ANDAMENTO DELLESBROIZIO	15
	2.7 GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE UTILIZZATI	20
	2.8 EVENTI DI RILIEVO ED EVENTI SUCCESSIVI	202
2.9	IL MERCATO IMMOBILIARE	ह
	2.10 PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE	25
	2.11 PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA	23
	2.12 CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITA DI DIREZIONE E COORDINAMENTO	29
	2.13 ALTRE INFORMAZIONI	31
	2.14 EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE	88
	3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILIUSTRATIVE DEL GRUPPO AEDES	র্ব তার বিশ্বকাপ
	3.1 PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA	র্ব প্রথম বিশ্বকাপ
	3.2 CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO	35
	3.3 CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO	35
	3.4 PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO	35
	3.5 RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO	37
3.6	PREMESSA	33
3.7	SCHEMI DI BILANCIO	80
	3.8 PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO	40)
	3.9 CRITERI DI VALUTAZIONE	4.0
	3.10 RISCHI FINANZIARI	41
	3.11 NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA E DEL CONTO ECONOMICO	43
	3.12 ALLEGATO 1-INFORMAZIONI SOCIETARIE	57
	3.13 ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE	53
	3.14 ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO	50
	3,15 RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE	60

1/2 T 2

1. PROFILO SOCIETARIO

Cariche sociali 1.1

(1) Amministratore Incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Vice Presidente

(2) Amministratore indipendente ai sensi dell'art. 148, comma 3, TUF, art. 16 del Regolamento Mercati e art. 2 del Codice di

Corporate Governance

(3) Presidente del Comitato Governance e Parti Correlate

(4) Membro del Comitato Governance e Parti Correlate

Società di Revisione

EY S.p.A

Si rammenta che l'Assemblea del 27 aprile 2023 ha proveduto al conferimento di revisione legale dei conti della Società, ai sensi del Reg. UE n. 537/2014 e del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, alla società EY S.p.A., per il novennio 2024-2032

1.2 Assetto azionario di riferimento

Alla data del 30 giugno 2025 il capitale sociale di Aedes Spa ammonta ad Euro 5.005.283,79, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 30 giugno 2025, sulla base delle comunicazioni pervenute ai sensi dell'art. 120 del D.Lgs n. 58/1998 e del libro Soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto1.

Dichiarante	Azionista diretto	% sul capitale sociale
La Rondine società semplice	Istituto Ligure Mobiliare Spa	29.99%
Navig Sas di Giorgio Zaffaroni Navig Sas di Giorgio Zaffaroni		12.37%
Stella d'Atri	Stella d'Atri	5.27%

Azioni proprie

Al 30 giugno 2025 Aedes deteneva n. 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione dell'Assemblea Ordinaria e Straordinaria di Aedes del 29 aprile 2025, è stata rinnovata l'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente autorizzazione deliberata il 27 maggio 2024).

¹ Tenuto conto della qualifica di PMI dell'Emittente ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TU

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

· Highlights economico-finanziari2

EBITDA		EBIT		RISULTATO NETTO		PATRIMONIO NETTO		PEN
								(427) (729) 1.493 (927) 1.442 (901) 8.652 6.328 (1.465) 2.619
								2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024

· Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO AEDES IN BORSA

Il titolo Aedes (EXM: AEDES) nel corso del primo semestre, dopo un picco segnato in data 17 febbraio e una successiva discesa, ha segnato una continua e graduale salita fino ai livelli del 30 giugno.

Il valore medio del titolo è rimasto al di sotto del valore del NAV per azione pari a € 0,2127 al 30 giugno 2025.

Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Aedes:

Prezzo al 30 giugno 2024	€ 0,2080	Prezzo Max (17 febbraio 2025) € 0,1880
Prezzo al 30 giugno 2025	€ 0,1875	Prezzo Min (15 gennaio 2025) € 0,1570
Variazione annua	(9,86%)	Prezzo Medio YTD	€ 0.174

La capitalizzazione di Borsa al 30 giugno 2025: 6 milioni di Euro.

² Dati in milioni di Euro; per EBITDA, EBIT e Risultato netto il confronto viene fatto tra il 30 giugno 2024, mentre per Patrimonio netto e PFN il confronto viene fatto tra il 30 giugno 2025 e il 31 dicembre 2024

2.2 Net Asset Value

Il NAV del Gruppo Aedes al 30 giugno 2025 è pari a 6.810 migliaia di Euro.

Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Aedes:

(Euro/000)	30/06/2025	31/12/2024
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	6.767	6.328
Rivalutazione di rimanenze	43	47
NAV	6.810	6.375
Azioni in circolazione	32.013.068	32.013.068
NAV per share	0,2127	0,1991

Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa 236 milioni di Euro (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

2.3 Valutazioni immobiliari

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 e per la valutazione del portafoglio immobiliare, il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services Spa quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Rina Prime Value Services Spa è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 12 giugno 2024. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

Il mercato immobiliare degli investitori istituzionali in Italia ha concluso il primo trimestre del 2025 con investimenti pari a circa 2,7 miliardi di euro, ancora in crescita rispetto allo stesso periodo del 2024 (+44% YoY). Gli investitori istituzionali hanno concentrato le loro strategie su asset di qualità, con particolare attenzione al settore hospitality. Anche gli asset logistici confermano un forte interesse, così come già registrato nei trimestri precedenti, accelerando su investimenti in riqualificazioni green. Tecnologia e gestione integrata restano pilastri centrali per ottimizzare il valore degli investimenti. Per quanto concerne il settore office i volumi registrati sono in linea con quelli visti nello stesso periodo dell'anno precedente.

La combinazione di condizioni macroeconomiche favorevoli, come la possibile riduzione dei tassi di interesse e l'allineamento dell'inflazione, insieme ad una maggiore capacità di spesa dei consumatori, sta contribuendo a rendere l'Italia una destinazione attraente per gli investimenti immobiliari.

Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 30 giugno 2025, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti, la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 17 luglio 2025, i relativi risultati.

· Valutazioni dei periti indipendenti

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue:

· il metodo comparativo (MCA - Market Comparison Approach)

Il procedimento comparativo giunge alla stima del bene mediante comparazione con immobili recentemente compravenduti o attualmente offerti in vendita sul mercato, comparabili sotto il profilo tipologico, edilizio e localizzazione. Il valore del bene immobile viene quindi ad essere determinato tenendo conto dei prezzi di vendita o dei canoni di locazione, risultanti da un'approfondita indagine di mercato, a cui vengono applicati specifici fattori di rettifica ritenuti adeguati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione oltre ad ogni altro fattore ritenuto pertinente.

· il metodo reddituale finanziario (Discounted Cash Flow)

Questo criterio estimativo, basato sui flussi di cassa netti generabili entro un periodo di tempo, è risultato essere il più idoneo al fine di rappresentare adeguatamente il valore di mercato delle commercial properties in esame, considerati beni d'investimento, poiché fonte di reddito perdurante da canoni di locazione.

L'assunto alla base dell'approccio reddituale consiste nel fatto che un acquirente razionale non è disposto a pagare per l'acquisto del bene un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre in futuro. Il valore del bene, quindi, è funzione dei benefici economici che verranno da questo generati.

Il Valore di Mercato (Market Value) è determinato dalla sommatoria dei ricavi netti attualizzati e del valore di vendita netto attualizzato alla data della valutazione.

I ricavi netti vengono determinati in funzione dei ricavi lordi al netto dei costi operativi afferenti alla Proprietà. I ricavi lordi vengono determinati mediante indicizzazione dei canoni percepiti per le porzioni locate, ovvero quelli di mercato per le porzioni sfitte, considerando per l'elaborazione del DCF, uno scenario temporale di 15 periodi a seconda della destinazione d'uso dell'immobile e della duration residua dei contratti di locazione in essere.

Il valore di vendita netto è ottenuto per capitalizzazione in perpetuità del reddito operativo relativo all'ultimo periodo del DCF con un tasso di capitalizzazione (Cap Rate) allineato ai rendimenti medi di mercato, da cui viene successivamente detratta la commissione di vendita.

Quantificati, quindi, i ricavi netti annuali ed il valore di vendita netto, si è proceduto a calcolare, i valori attualizzati all'inizio del primo periodo, mediante un opportuno tasso di attualizzazione (Discount Rate) adeguato all'immobile.

Aedes persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il management verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

Patrimonio di proprietà ு

Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Aedes è rappresentato da "Commercial properties" e "Trading assets". I primi sono detenuti con l'obbiettivo di generare flussi ricorrenti di ricavi da locazione, i secondi sono destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di questa seconda categoria, si distinguono i "Trading assets", in cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata; i "Trading lands", in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.

La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalente società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo. Si riporta di seguito una rappresentazione al 30 giugno 2025 del patrimonio immobiliare consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d'uso, come da relazione di stima dell'Esperto indipendente Rina Prime Value Spa:

		% on		LTV	NAV	% on
(Euro/000)	GAV	total	DEBIT	Ratio	immobili	total
Residenziale		0.00%		0,00%		0,00%
Commerciale	511	5,73%		0.00%	511	8,42%
Trading assets	511	5,73%		0,00%	511	8,42%
Residenziale	1.110	12,44%		0,00%	1.110	18,30%
Logistica	470	5.27%		0.00%	470	7.75%
Trading lands	1.580	17,71%		0,00%	1.580	26,05%
Direzionale	6.830	76.56%	2.855	41.80%	3.975	65,53%
Commercial properties	6.830	76,56%	2.855	41,80%	3.975	65,53%
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO	8.921	100,00%	2.855	32,00%	6.066	100,00%

Il portafoglio immobiliare è composto per il 76,93% da "Commercial properties", per il 5,27% da "Trading Assets" e per il 17,80% da "Trading lands" ed è localizzato interamente nel Nord Italia. La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 76,93% immobili commerciali a destinazione direzionale, per il 12,50% immobili a destinazione residenziale, per il 5,29% immobili a destinazione logistica.

In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio3:

		Valore	Valore di
(Euro/000)	Criterio.	contabile	mercato
Rimanenze	IAS 2	468	511
Trading assets		468	511
Rimanenze	IAS 2	1.110	1.070
Immobili in fase di sviluppo	IAS 40	470	470
Trading lands		1 580	1.580
Direzionale	IAS 40	6.830	6.830
Commercial properties		6.830	6.830
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO		8.878	8.921

Al 30 giugno 2025 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes si è attestato a un valore di mercato pari a 8.921 migliaia di Euro. L'aumento rispetto al 31 dicembre 2024, pari ad Euro 6.598 migliaia, è dovuto per positivi Euro 6.830 migliaia all'acquisizione dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40 (acquistato nel mese di febbraio 2025 per un corrispettivo

³ Ai sensi della Raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009.

complessivo di Euro 4.780 migliaia) e per negativi Euro 232 migliaia derivanti esclusivamente dalle vendite realizzate sul complesso di Milano, via Carlo de Angeli n. 3. Si segnala, infatti, che è stato confermato da Rina Prime Value Services il fair value al 31 dicembre 2024 per quanto riguarda i box, posti auto, posti moto e cantine residui del complesso di Milano, il terreno edificabile sito in Piove di Sacco (PD) e il terreno edificabile sito in Serravalle Scrivia (AL).

Area servizi ﺗﻘ

La Capogruppo Aedes Spa svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo. In particolare, la Società eroga servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione societaria, verso società controllate.

Si riporta nelle pagine seguenti un estratto della relazione di stima al 30 giugno 2025 redatto dall'Esperto Indipendente Rina Prime Value Services Spa.

RELAZIONE DI STIMA

Determinazione del Valore di Mercato al 30/06/2025 del portafoglio immobiliare appartenente a AEDES S.p.A. sito a Milano, Serravalle Scrivia (AL), Piove di Sacco (PD), Genova

RIA PRIME

4 8 9

Regione di sama i AEDES SPA

1. Executive Summary

1.1. Perimetro di Valutazione

Il portafoglio immobiliare oggetto della presente valutazione è composto da 4 asset ubicati a Milano, Serravalle Scrivia. Piove di Sacco, e Genova, riportati nella seguente tabella.

18	Asquone	Comisse	Provincia	ndirezzo
398	Lombardia	MILAND	190	Via Carlo De Angeli 3
02	Piemonte	SERRAVALLE SCRIVIA	AL	Strada Provinciale SP 35bis
में के बाद में कि की में कि में बाद में कि में बाद में कि की की की की की की है कि किसी की की की की की की हो गया है। होगी है कि किसी की है कि किसी की की हो गया है कि किसी की	Veneto	PIOVE DI SACCO	PD	Via Fra Zaocana Tevo / via Rossi
05	CHARTS	GENOVA	GE	Via Renata Bianchi 40

1.2. Destinazione d'uso prevalente

La desunazione d'uso principale dei diversi asset è riportata nella tabella seguente.

ﺍﻟﻤﻠ	Comune	Indirizzo	Destinazione d'uso altuale
	01 MILANO	Via Carlo De Angeli 3	autormessa (porzione)
	03 SERRAVALLE SCRIVIA 04 Piove di SACCO 05 GENOVA	Strada Provinciale SP 35bis Via Fra Zabcaria Tevo / via Rossi Via Renata Bianchi 40	terreno edificabile uso logistica terneno edificabile uso residenziale drezonate

1.3. Approcci e metodologie valutative

APPROCCIO DEL MERCATO

· Metodo Comparativo

APPROCCIO REDDITUALE

Metodo Discount Cash Flow
· Metodo Residuale (o della Trasformazione)

APPROCCIO DEL COSTO

. Metodo del Costo di Ricostruzione a Nuovo

1.4. Data di redazione del presente documento

Il presente report è stato redatto in data 07 luglio 2025.

RINA Pome Varie Services

Reazone di sema | AEDES SPA

1.5. Data di valutazione

La presente valutazione si riferisce alla data del 30 giugno 2025.

1.6. Scopo della valutazione

Lo scopo della valutazione, sulla base di quanto richiesto dal Cliente, è di determinare il Valore di Mercato delle proprietà di elencate al punto 1.1 per finalità di venfica patrimoniale.

1.7. Base di valore

La base di valore utilizzata nella elaborazione della presente relazione, appropriata e coerente in relazione allo scopo della valutazione, condivisa con il Cliente e definita di seguito, è la seguente:

Valore di Mercato: l'ammontare stimato a cui un'attività o una passività dovrehbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legani particolari, entrembi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni (RICS Red Book- Standard globali di valutazione).

1.8. Valore di Mercato

Sulla base delle analisi svolte e delle assunzioni espresente relazione di stima, si nifene congruo stimare il valore di mercato dei beni che compongono il portafoglio immebiliare oggetto di valutazione, in misura complessivamente pari at

€ 8.921.000,00

(euro ottomilioni novecentoventunomila/00)

Tale valore è dato dalla sommatoria dei Valori di Mercato dei singelli immobili che compongono fi portafoglio di proprietà del Fondo. Per maggiore dettaglio dei singoli valori e delle assunzioni che ll hanno determinati si rimanda alla lettura del presente Report di Valutazione e dei suoi allegati.

RINA Prine Vale Servors

2.4 Struttura del Gruppo

Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (già Aedes Spa) ("Aedes", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata a Genova il 3 aprile 1905, è stata la prima società immobiliare italiana ad essere quotata alla Borsa Valori, dapprima sul listino di Genova e dal 1924 alla Borsa Valori di Milano. Nel secolo scorso ebbe Soci illustri: la Banca d'Italia, il Fondo Pensioni Cariplo, il Credito Italiano e l'Accademia dei Lincei. Nel corso del 900 è stata la prima società quotata italiana nella distribuzione dei dividendi.

A fine 2018 il Gruppo Aedes ha subito una ristrutturazione che ha visto la scissione della società. Successivamente, a seguito della messa in liquidazione del socio di riferimento Agusto Spa è stata avviata la procedura di vendita delle due partecipazioni risultanti.

Il comparto scisso, cosiddetto SIQ, che ricomprendeva la maggior parte degli asset, tra cui, inter alia, gli asset costituenti il Retail park di Serravalle e l'operazione di sviluppo di Caselle (TO), sono stati dapprima venduti e successivamente incorporati da Domus Srl, joint venture tra il gruppo Hines e Viba Srl.

Nei primi mesi del 2024 la quota di controllo della società scissa (Restart Spa) è stata acquisita da Istituto Ligure Mobiliare il quale, in occasione dell'Assemblea dei Soci del 15 aprile 2024, ha riportato a Genova la sede sociale e ripristinato la denominazione originaria di "Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni".

Successivamente, l'Assemblea dei Soci ha nominato un nuovo Consiglio di Amministrazione, insediatosi con la riunione del 30 maggio 2024, il quale, visti i risultati negativi riportati negli ultimi esercizi si è attivato per dotare la Società di un piano industriale che avesse il primario obbiettivo di raggiungere il breakeven economico, l'equilibrio finanziario e creare le premesse per il rilancio dell'attività sociale.

Aedes intende ribadire la propria vocazione prettamente immobiliare promuovendo operazioni di sviluppo immobiliare, anche con la partecipazione a gare pubbliche e private, e investendo in immobili commerciali a reddito, con particolare attenzione al mercato dei non performing loan con sottostanti assets immobiliari.

La struttura del Gruppo al 30 giugno 2025 risulta la seguente:

SOCIETÀ ANONIMA LIGURE PER IMPRESE E COSTRUZIONI

In allegato alla presente Relazione sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle partecipazioni detenute dalla Capogruppo.

2.5 Strategia e modello di business

La Società è focalizzata sullo sviluppo e potenziamento del Gruppo Aedes secondo tre principali direttrici:

l'acquisizione di una società target attiva nel settore immobiliare che permetta al Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e pubblica;
l'investimento in immobili commerciali a reddito;
l'acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari commerciali.

In ragione della significativa e attesa crescita del Gruppo Aedes nell'arco del piano industriale approvato, la Società intende conseguentemente potenziare la struttura organizzativa aziendale

La necessità di una crescita significativa in un breve arco temporale impone la ricerca di uno sviluppo per linee esterne, tramite l'acquisizione di aziende funzionanti e strutturate.

Si segnala inoltre che il NAV della Società non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa 236 milioni di Euro (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

Per poter sfruttare il beneficio derivante da tale valore, che consiste in più di 56 milioni di euro di vantaggio fiscale futuro (imposte differite attive), occorre infatti dare impulso all'attività del Gruppo attraverso investimenti nelle proprie controllate o in nuove iniziative di business che consentano di generare utili.

2.6 Andamento dell'esercizio

Analisi economica 0

Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico del periodo.

Descrizione (Euro)	30/06/2025	30/06/2024	Variazione
Ricavi da locazione immobiliari	218.220	6.812	211.407
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	226.300		226.300
Altri ricavi	43.771	171	42.601
Totale Ricavi	487.291	6.983	480.308
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(240.357)		(240.357)
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(59.172)	(25.609)	(33.563)
Opex	(7.428)		(7.428)
Commissioni e provvigioni	(6.423)		(6.423)
Altri costi non riaddebitabili	(23.294)	(891)	(22.402)
Totale Costi Diretti Esterni	(336.675)	(26.500)	(310.174)
Net Operating Income	150.617	(19.517)	170.134
Costo del personale di sede	(84.158)	(71.685)	(12.473)
Consulenze a struttura	(233.618)	(304.395)	70.777
G&A	(259.611)	(333.444)	73.833
Totale Spese Generali	(577.387)	(709.523)	132.136
BBITDA	(426.770)	(729.041)	302.271
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	2.049.860	(100.000)	2.149.860
(Svalutazione) / ripresa di valore delle rimanenze	10.333	4.469	5.864
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni	(140.393)	(102.386)	(38.007)
EBIT (Risultato operativo)	1.493.030	(926.957)	2.419.987
Proventi/(Oneri) finanziari	(43.967)	25.865	(69.832)
EBT (Risultato ante imposte)	1.449.063	(901.093)	2.350.156
Imposte	(7.132)		(7.132)
Risultato del periodo	1.441.931	(901.093)	2.343.024
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	1.003.305		1.003.305
Risultato di competenza del Gruppo	438.626	(901.093)	1.339.719

Di seguito vengono analizzati i dati economici consolidati riclassificati per singola voce.

TOTALE RICAVI

Descrizione (Euro)	30/06/2025	30/06/2024	Variazione
Ricavi da locazione immobiliari	218.220	6.812	211.407
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	226.300		226.300
Altri ricavi	42.771	171	42.601
Totale Ricavi	487.291	6.983	480.308

I ricavi complessivi al 30 giugno 2025 sono pari ad € 487.291, rispetto ad € 6.983 al 30 giugno 2024, in aumento di € 480.308.

I ricavi da locazioni immobiliari si riferiscono prevalentemente all'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40, acquistato dalla controllata Lavip Srl il 13 febbraio 2025.

I ricavi da vendita di rimanenze immobiliari si riferiscono invece alle vendite effettuate dalla controllata Pragaotto Srl relativamente a n. 4 box, n. 3 posti auto e n. 2 cantine dell'immobile di Milano, via Carlo de Angeli n. 3, e relativamente ai n. 2 appartamenti siti in Serravalle Scrivia (AL), via Berthoud n. 50, di proprietà della controllata Pragaotto Srl.

COSTI DIRETTI ESTERNI

Descrizione (Euro)	30/06/2025	30/06/2024	Variazione
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(240.357)		(240.357
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(59.172)	(25.609)	(33.563)
Opex	(7.428)		(7.428)
Commissioni e provvigioni	(6.423)		(6.423)
Altri costi non riaddebitabili	(23.294)	(891)	(22.402)
Totale Costi Diretti Esterni	(336.675)	(26.500)	(310.174)

I costi diretti esterni sono pari ad € 336.675 al 30 giugno 2025, rispetto ad € 26.500 nel periodo precedente.

NET OPERATING INCOME

Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e Totale Costi Diretti Esterni sopra riportate, positivo per € 150.617 (negativo per € 19.517 al 30 giugno 2024).

SPESE GENERALI

Descrizione (Euro)	30/06/2025	30/06/2024	Variazione
Costo del personale di sede	(84.158)	(71.685)	(12.473)
Consulenze a struttura	(233.618)	(304.395)	70.777
G&A	(259.611)	(333.444)	73.833
Totale Spese Generali	(577.387)	(709.523)	132.136

Le spese generali si attestano ad € 577.387, rispetto ad € 709.523 al 30 giugno 2024.

Il costo del personale di sede, pari ad € 84.158 sconta gli oneri relativi all'accordo di licenziamento raggiunto con la dipendente amministrativa impiegata nella sede di Milano, che interrotto la collaborazione con la Società in data 31 marzo 2025.

La voce consulenze a struttura, pari ad € 233.618 (€ 304.395 al 30 giugno 2024), include € 145.725 di consulenze tecniche, legali e notarili (€ 190.685 al 30 giugno 2024) e costi per altre prestazioni professionali per € 87.892 (€ 113.710 al 30 giugno 2024).

La voce G&A, pari ad € 259.611 al 30 giugno 2025, decrementata di € 73.833 rispetto allo

stesso periodo del 2024, include principalmente i compensi per amministratori per 142.181 (156.458 al 30 giugno 2024), costi per adempimenti istituzionali, gestione uffici e premi assicurativi per € 117.429 (€ 176.985 al 30 giugno 2024).

EBITDA

L'EBITDA risulta, per effetto delle voci relative ai Ricavi, ai costi Diretti e alle Spese Generali sopra commentate, negativo per € 426.770, rispetto a negativi € 729.041 al 30 giugno 2024.

ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

La voce, pari a positivi € 2.049.860, rappresenta l'adeguamento al fair value dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40; invariato il valore del terreno edificabile sito in Serravalle Scrivia (AL).

(SVALUTAZIONE) RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE

La voce, positiva per € 10.333, rappresenta la ripresa di valore delle rimanenze immobiliari iscritte in bilancio e, nello specifico gli immobili siti in Milano, via Carlo de Angeli n. 3.

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni al 30 giugno 2025 è negativa per € 140.393, rispetto ai negativi € 102.386 dello stesso periodo del 2024. Tale voce include gli ammortamenti delle immobilizzazioni e dei diritti d'uso. L'incremento è dovuto principalmente all'accantonamento a fondo oneri riferibile alle manutenzioni straordinarie previste sull'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

EBIT

L'EBIT risulta positivo per € 1.493.030, rispetto ai negativi € 926.957 al 30 giugno 2024.

PROVENTI / ONERI FINANZIARI

Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari sono pari a negativi € 43.967 (positivi € 25.865 al 30 giugno 2024) e si riferiscono principalmente agli interessi passivi sul mutuo ipotecario contratto da Lavip Srl per l'acquisto dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

IMPOSTE

La voce si riferisce allo stanziamento effettuato per IRAP.

UTILE/ (PERDITA)

L'utile del periodo ammonta ad € 1.441.931, rispetto alla perdita registrata al 30 giugno 2024 di € 901.093.

· Analisi patrimoniale e finanziaria

Descrizione (Euro)	30/06/2025	31/12/2024	Variazione
Capitale fisso	7.396.531	623 520	6.773.011
Capitale circolante netto	2.820.203	3.083.954	(263.751)
ON PHINDER INVESTING	10.216.734	3.707.474	6.509.260
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	6.766.918	6.328.291	438.627
Patrimonio netto di competenza delle minoranze	1.885.305	-	1.885.305
Totale patrimonio netto	8.652.223	6.328.291	2.323.932
Totale altre (attività) e passività non correnti	100.000	(1.537)	101.537
Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine	2.661.655	-	2.661.655
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine	193.645	-	193.645
Disponibilità liquide ed equivalenti	(1.472.941)	(2.738.350)	1.265.409
Totale indebitamento finanziario netto	1.382.359	(2.738.350)	4.120.709
Totale passività derivanti da lease	82.152	119.069	(36.917)
Totale passività finanziarie nette	1.464.511	(2.619.281)	4.083.792
TOTALE FONTI DI FINANZIAMENTO	10.216.734	3.707.474	6.509.260

La situazione patrimoniale del Gruppo al 30 giugno 2025 è sintetizzata come segue:

CAPITALE FISSO

Il totale della voce è pari a € 7.396.531 (€ 623.520 al 31 dicembre 2024) ed è principalmente composta da:

investimenti immobiliari per € 7.300.000 (€ 470.000 al 31 dicembre 2024);
· diritti d'uso derivanti dall'applicazione dell'IFRS 16 per € 81.078 (€ 118.357 al 31 dicembre 2024);
· altre immobilizzazioni immateriali per €15.453 (€ 16.172 al 31 dicembre 2024).

CIRCOLANTE NETTO

Il capitale circolante netto è positivo per € 2.820.203 (€ 3.083.954 al 31 dicembre 2024) ed è composto da:

rimanenze per € 1.578.055, in diminuzione di € 230.024 rispetto al 31 dicembre 2024;
· crediti commerciali e altre attività correnti per € 1.512.673, in diminuzione di € 84.025 rispetto al 31 dicembre 2024;
debiti tributari per € 30.346, in aumento di € 13.698 rispetto al 31 dicembre 2024;
· debiti commerciali e altri debiti per € 240.179, in riduzione di € 63.995 rispetto al 31 dicembre 2024.

CAPITALE INVESTITO

Il capitale investito è pari ad € 10.216.734 ed è finanziato dal patrimonio netto per € 8.652.223, da attività/passività non correnti per € 100.000 e da passività finanziarie nette (inclusive dei debiti per lease ai sensi dell'IFRS 16) per € 1.464.511.

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

Il patrimonio netto consolidato è pari ad € 8.652.223 € 6.328.291 al 31 dicembre 2024), per € 6.766.918 di competenza della Capogruppo ed € 1.885.305 di competenza delle minoranze. La variazione è riconducibile principalmente al risultato del periodo, positivo per complessivi € 1.441.931.

ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI

Le altre attività e passività non correnti, pari a € 100.000 € 1.537 negativi al 31 dicembre 2024), si riferiscono al fondo per rischi ed oneri stanziato per manutenzioni straordinarie sull'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE

Le passività finanziarie nette al 30 giugno 2025 risultano pari ad € 1.464.511 €€ 2.619.281 negativi al 31 dicembre 2024), ed includono debiti verso banche per complessivi € 2.855.300 (nulli al 31 dicembre 2024), disponibilità liquide ed equivalenti per € 1.472.941 (€ 2.738.350 al 31 dicembre 2024) e debiti per lease per € 82.151 (€ 119.069 al 31 dicembre 2024).

Di seguito la tabella di dettaglio dell'indebitamento finanziario netto e delle passività finanziarie nette di Gruppo al 30 giugno 2025, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

	Descrizione (Euro)	30/06/2025	31/12/2024	Variazione
A.	Disponibilità liquide	1.472.941	2.738.350	(1.265.409)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
C.	Altre attività finanziarie correnti
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	1.472.941	2.738.350	(1.265.409)

E	Debito finanziario corrente	(251.080)	(65.307)	(185.773)
F	Parte corrente del debito finanziario non corrente
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(251.080)	(65.307)	(185.773)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	1.221.861	2.673.043	(1.451.182)
I.	Debito finanziario non corrente	(2.686.372)	(53.762)	(2.632.610)
J.	Strumenti di debito
K.	Crediti commerciali e altri crediti non correnti
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	(2.686.372)	(53.762)	(2.632.610)
M. A			2.619.281
	Indebitamento finanziario netto (H) + (L)	(1.464.511)		(4.083.792)

DEBITO FINANZIARIO CORRENTE E NON CORRENTE

Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei debiti derivanti da lease:

	Descrizione (Euro)		30/06/2025 31/12/2024	Variazione
	Debito finanziario verso istituti di credito corrente Passività derivanti da lease correnti	(193.645) (57.435)	(65.307)	(193.645) 7.872
15	Debito finanziario corrente	(251.080)	(65.307)	(185.773)
	Debito finanziario verso istituti di credito non corrente Passività derivanti da lease non correnti	(2.661.655) (24.717)	(53.762)	(2.661.655) 29.045
I.	Debito finanziario non corrente	(2.686.372)		(53.762) 72,632.610)

2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di performance utilizzati

Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di performance al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi utilizzati, si segnalano:

Costo del venduto

Corrisponde al valore di carico delle rimanenze, delle partecipazioni e degli investimenti immobiliari al momento della loro cessione.

· NOI (Net Operating Income)

È pari all'EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.

· EBITDA (Earnings before interests, taxes, depreciation & amortization)

È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.

· EBIT (Earnings before interests & taxes)

È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze.

Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal caso sono inserite apposite precisazioni.

Capitale Fisso

Comprende le seguenti voci:

a) investimenti immobiliari
b) altre immobilizzazioni materiali
c) immobilizzazioni immateriali
d) diritti d'uso
e) crediti commerciali e altri crediti non correnti

· Capitale Circolante Netto

E equivalente alla somma algebrica di:

a) crediti commerciali ed altri crediti correnti: crediti netti verso clienti, crediti verso controllate e collegate, crediti verso altri, crediti tributari, ratei e risconti attivi
b) rimanenze (terreni, iniziative immobiliari in corso e acconti, immobili)
c) attività finanziarie detenute per la vendita
d) debiti commerciali e altri debiti correnti
e) debiti tributari

GAV (Gross Asset Value) .

Si intende il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.

· NAV (Net Asset Value)

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale delle passività.

· NAV (Net Asset Value) Immobiliare

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale delle passività finanziarie allocate sugli immobili.

· Posizione Finanziaria Netta (o PFN o indebitamento finanziario netto)

Corrisponde alla somma algebrica tra:

a) liquidità: disponibilità liquide, mezzi equivalenti e altre attività finanziarie correnti
b) indebitamento finanziario corrente: debiti finanziari correnti verso istituti di credito e passività derivanti da lease correnti
c) indebitamento finanziario non corrente: debiti finanziari non correnti verso istituti di credito, passività derivanti da lease non correnti, srumenti di debito e credit commerciali e altri crediti non correnti

Si precisa che, ai fini della riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili, la relazione sulla gestione espone il costo del venduto nella voce "Costi Diretti Esterni", la nota integrativa lo riporta invece nella voce variazione delle rimanenze.

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025

2.8 Eventi di rilievo ed eventi successivi

In data 20 gennaio 2025 il Consiglio di amministrazione della Società ha approvato, previo parere favorevole del Comitato Governance e Parti Correlate, un'operazione di maggiore rilevanza con la parte correlata ILM, avente ad oggetto l'operazione di coinvestimento nella controllata totalitaria Lavip S.r.l. ("Lavip"), funzionale alla realizzazione di un'operazione immobiliare di un edificio direzionale sito in Genova (l'"Immobile"). Tale operazione di coinvestimento di Aedes e ILM in Lavip è stata realizzata mediante la ripatrimonializzazione di Lavip per un importo pari ad Euro 1,8 milioni – di cui (i) Euro 918 mila versati da Aedes, al fine di preservare il controllo di diritto di Lavip con una partecipazione del 51% del capitale della medesima e (ii) Euro 882 mila versati da ILM, al fine di detenere il 49% del capitale sociale di Lavip. Nel dettaglio, si rappresenta che il costo previsto per la realizzazione dell'Acquisizione Immobiliare, comprese le spese accessorie, è pari a Euro 4,8 milioni circa, il quale è stato coperto per Euro 1,8 milioni mediante mezzi propri e per i restanti Euro 3 milioni mediante ricorso ad un mutuo ipotecario della durata di 12 anni a tasso variabile (Euribor 3 mesi + spread 1,75%).

In data 13 febbraio 2025 la Società ha comunicato l'avvenuta stipula, da parte di Lavip, dell'atto di acquisto dell'Immobile, per un importo pari ad Euro 4,5 milioni. In particolare, tale Immobile ha un tasso di occupancy pari al 100%, il quale si stima che genererà, in capo alla controllata, ricavi ricorrenti annui da locazione pari ad Euro 550 mila circa.

In data 20 marzo 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio e di Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024.

In data 29 aprile 2025 L'Assemblea dei Soci, riunitasi in sede ordinaria, ha (i) approvato il bilancio d'esercizio della Società e il bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2024; (ii) approvato la politica di remunerazione della Società ed espresso parere favorevole sulla seconda sezione della relazione sulla remunerazione; (iii) autorizzato il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie, fino ad un massimo pari al 10% del capitale sociale e per il periodo di 18 mesi dalla delibera assembleare.

In data 4 giugno 2025 è stata accettata una proposta irrevocabile di acquisto di una porzione del terreno edificabile facente parte dell'area "Ex Valbruna" sito a Piove di Sacco, e più precisamente di una capacità edificatoria di mc urbanistici netti 22.000 dei totali mc urbanistici netti 49.000, sospensivamente condizionata alla firma di una convenzione urbanistica riferita allo stesso terreno tra Pival S.r.l., proprietaria dell'area, ed il Comune di Piove di Sacco, prima del rogito notarile, che dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2026. A tale proposta seguirà la stipula di una promessa di vendita entro il 30 settembre 2025. Il prezzo convenuto per la porzione di terreno è pari ad € 1.320.000 (corrispondenti ad € 60 al mc), dei quali € 100.000 saranno versati entro il 30 settembre 2025.

EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO

In data 17 luglio 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato l'aggiornamento del Piano Industriale 2024-2028 del Gruppo Aedes dopo aver preso favorevolmente atto del conseguimento di taluni obiettivi del previgente Piano, tra cui (i) l'acquisto, tramite la controllata Lavip Srl, di un edificio direzionale sito in Genova, località Campi, (ii) la valorizzazione di parte degli asset non strategici facenti parte del portafoglio immobiliare del Gruppo Aedes e (iii) la razionalizzazione dei costi ricorrenti per spese generali e dei costi delle locazioni passive.

Il Piano Aggiornato prevede – fermo restando il prosieguo delle attività di efficientamento dei costi ricorrenti e di valorizzazione degli asset non strategici del Gruppo – lo sviluppo e il potenziamento del business del Gruppo Aedes secondo tre principali direttrici

l'acquisizione di una società target attiva nel settore immobiliare che permetta al Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e pubblica;
l'investimento in immobili commerciali a reddito;
l'acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari commerciali.

Al riguardo, si precisa che il management della Società ha già individuato potenziali target di investimento in ciascuno dei già menzionati tre ambiti e, in ragione della significativa e attesa crescita del Gruppo Aedes nell'arco del Piano Aggiornato, intende conseguentemente potenziare la struttura organizzativa aziendale.

Al fine del perseguimento degli obiettivi del Piano Aggiornato, il management prevede di reperire risorse economico-finanziarie, sia a debito che tramite equity, sottoponendo all'Assemblea dei Soci – entro la fine dell'esercizio in corso – una proposta di conferimento di una delega al Consiglio di amministrazione per aumentare il capitale sociale per massimi Euro 5 milioni. La Società confida sul supporto dei Soci anche alla luce delle evidenze e dei risultati sinora raggiunti dal Gruppo Aedes – che saranno puntualmente rappresentati all'interno della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025 - e del lavoro svolto dal management che ha riattivato il business immobiliare del Gruppo nonostante le contenute risorse a propria disposizione.

In data 31 luglio 2025 è stata accettata una proposta irrevocabile di acquisto, proveniente dallo stesso soggetto, per una ulteriore porzione del terreno edificabile facente parte dell'area "Ex Valbruna" sito a Piove di Sacco, e più precisamente di una capacità edificatoria di mc urbanistici netti 10.000 dei totali mc urbanistici netti 49.000, sospensivamente condizionata alla firma di una convenzione urbanistica riferita allo stesso terreno tra Pival S.r.l., proprietaria dell'area, ed il Comune di Piove di Sacco, prima del rogito notarile, che dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2027. A tale proposta seguirà la stipula di una promessa di vendita entro il 31 dicembre 2025. Il prezzo convenuto per la porzione di terreno è pari ad € 500.000 (corrispondenti ad € 50 al mc), dei quali € 100.000 saranno versati entro il 31 dicembre 2025.

2.9 Il mercato immobiliare

Il primo semestre del 2025 ha delineato un quadro dinamico per il mercato immobiliare italiano, caratterizzato da una ripresa selettiva e da una crescente attenzione verso la qualità e la sostenibilità degli asset. Nonostante un contesto macroeconomico globale ancora segnato da incertezze geopolitiche e da un rallentamento economico generalizzato in Europa, l'Italia ha mostrato segnali di resilienza, con una stabilità politica relativamente maggiore rispetto ad altre nazioni europee che ha contribuito a rafforzare la fiducia degli investitori. La politica monetaria accomodante della BCE, con tagli dei tassi di interesse, ha fornito un impulso significativo, rendendo il credito più accessibile e stimolando le transazioni.

Il settore immobiliare commerciale ha mostrato una notevole resilienza, con volumi di investimento in crescita e un forte interesse da parte di capitali internazionali. La "flight-toquality" nel segmento uffici, l'enfasi su formati esperienziali nel retail di lusso e l'evoluzione del mercato logistico verso una fase più matura, caratterizzata da grandi operazioni e attenzione ai costi, sono tutte manifestazioni di un mercato che si sta adattando e ridefinendo. Il settore hospitality si è distinto come la principale asset class, beneficiando della ripresa turistica e di un focus su investimenti di alto valore.

Le nuove normative e gli incentivi, sebbene con detrazioni ridotte per i bonus edilizi, mirano a sostenere il mercato e a promuovere la sostenibilità e la riqualificazione energetica degli immobili. L'estensione dei termini per i benefici fiscali sulla prima casa e la regolamentazione degli affitti brevi sono passi importanti per bilanciare le dinamiche di mercato.

Guardando al secondo semestre del 2025, il mercato immobiliare italiano è atteso proseguire il suo percorso di crescita, con prezzi e canoni in aumento, ma con una maggiore attenzione alla qualità degli asset e alle opportunità di riqualificazione. La capacità del mercato di adattarsi alle condizioni macroeconomiche e alle esigenze emergenti, come la sostenibilità e la flessibilità, sarà fondamentale per navigare le sfide future e capitalizzare sulle opportunità che si presenteranno.

2.10 Principali rischi ed incertezze

La Relazione degli Amministratori al bilancio al 31 dicembre 2024 include una descrizione, alla quale si rimanda, dei principali rischi ed incertezze cui Aedes ed il Gruppo sono esposti. Si segnalano in sintesi:

· rischi relativi agli andamenti del contesto macro-economico, ed ai potenziali effetti del permanere di fattori di incertezza aggravati dalla guerra tra Russia e Ucraina, dal conflitto in Medio Oriente e dalla politica di dazi messa in atto dal governo statunitense, sia sullo scenario economico di breve e medio periodo sia sull'attività, le strategie e le prospettive del Gruppo;
· rischi connessi all'evoluzione del quadro normativo e regolamentare (rischi di compliance);
· rischi legati ai contenziosi in essere.

Ai suddetti fattori di rischio e incertezza si aggiunge il rischio di mercato connesso alle elevate e perduranti pressioni inflazionistiche e all'andamento generale dell'economia e dei tassi di interesse, i quali possono influire negativamente sui risultati anche in considerazione dei potenziali effetti sul costo del denaro.

Nella presente Relazione Finanziaria Semestrale i Rischi finanziari sono commentati nel paragrafo 3.10 ed in particolare viene riportata l'informativa relativa al rischio di liquidità, rischio di tasso e rischio di credito.

I potenziali effetti del perdurare di questi fenomeni, ad oggi non prevedibili, non sono ad oggi completamente determinabili e generano un maggiore grado di incertezza con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità e, pertanto, saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo dell'esercizio.

I sopra elencati rischi, cui il Gruppo risultava esposto al 31 dicembre 2024, sono ancora attuali nel primo semestre 2025 ed in previsione continueranno ad esserlo nel secondo semestre.

o Principali contenziosi in essere e verifiche fiscali

Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Aedes (già Restart) era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.I., società che ha incorporato Aedes SIIQ S.p.A. mediante fusione), come riportato nel Progetto di Scissione. Qualora l'estromissione di Aedes (già Restart) da tali contenziosi non fosse possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.1.) Si precisa che, in esecuzione di quanto previsto dal Progetto di Scissione, sono rimasti in capo alla scissa Aedes le perdite fiscali pregresse di cui dispone il consolidato fiscale del Gruppo della scissa (che al 30 giugno 2025 ammontano a circa 236 milioni di Euro), nonché tutti i contenziosi tributari e le eventuali passività fiscali relativi al complesso aziendale SIIQ per atti compiuti entro la data di efficacia della Scissione.

PRINCIPALI CONTENZIOSI

CONTENZIOSO FIH

Come anticipato, si rammenta che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Aedes (già Restart) era parte alla data di efficaca della scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).

Tra i contenziosi trasferiti ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.1.) vi rientra altresì il contenzioso civile promosso da Fih S.a.g.l. (il "Contenzioso FIH") che, alla data di efficacia della scissione, era pendente dinnanzi alla Corte di Cassazione, e che è stato riassunto, in data 3 marzo 2023, da Fih innanzi alla Corte di Appello di Milano all'esito dell'ordinanza della Corte di Cassazione. La Società si è ritualmente costituita in giudizio con l'assistenza dei legali designati da Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.), dando comunque atto nelle proprie difese che il Contenzioso FIH è stato trasferito ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) per effetto dell'operazione di scissione. Domus S.r.l., quale società incorporante di Aedes, è ritualmente intervenuta in giudizio ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c., dando atto di essere subentrata a Aedes (già Restart) nella titolarità attiva e passiva dei diritti controversi e insistendo per il rigetto delle domande proposte da Fih e per l'estromissione di Aedes (già Restart) dal giudizio.

Si precisa che il progetto di scissione parziale proporzionale della Società nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (poi denominata Aedes SIIQ S.p.A. e in seguito incorporata in Domus S.r.1.) e gli accordi relativi alla scissione prevedono, inter alia, che Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) si impegni affinché Aedes (già Restart) venga estromessa dai giudizi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ.

Qualora tuttavia Aedes (già Restart) non ottenesse l'estromissione dal Contenzioso FIH, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive ad esso riconducibili rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).

CITAZIONE IN VESTE DI RESPONSABILE CIVILE

La Società, in data 20 novembre 2024, ha ricevuto la citazione, in veste di responsabile civile, per i fatti contestati agli imputati del Procedimento penale n. 18492/20 R.G.N.R. - 3952/21 R.G. G.I.P. Al riguardo, si precisa che la riferita citazione è relativa al procedimento penale (connesso alla nota vicenda Odikon) in cui risultano imputati, tra gli altri, due ex soggetti apicali della Società (i.e. Giacomo Garbuglia e Giuseppe Roveda) ai quali è stato contestato il reato di manipolazione del mercato di cui all'art. 185 del TUF. Al riguardo, si rappresenta che all'esito dell'udienza tenutasi in data 8 maggio 2025, il Tribunale Ordinario di Milano, in composizione collegiale, ha aderito alle argomentazioni difensive della Società, dichiarando l'incompetenza territoriale del Foro di Milano e ha disposto la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Arezzo. Conseguentemente, il Procedimento Penale in parola è regredito alla fase iniziale e spetterà alla Procura di Arezzo determinarsi sull'esercizio dell'azione penale.

Circa l'esito processuale e la conseguente possibilità di essere condannati al risarcimento del danno derivante da reato, in considerazione della natura del procedimento e della fase in cui lo stesso di trova, alla data di redazione della presente Relazione, il rischio di soccombenza è ritenuto solamente possibile.

PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI

Segnaliamo che, con riguardo all'esercizio di riferimento, non risultano in essere contenziosi di natura tributaria di cui è parte la Società.

ALTRI PROCEDIMENTI

Si rappresenta che in data 26 giugno 2023 la Società ha ricevuto dalla Consob una lettera di contestazione ai sensi dell'art. 187-septies del TUF e dell'art. 15 del regolamento (UE) 596/2014 ("MAR") indirizzata anche ad altri 11 soggetti. È stato contestato in particolare a Aedes l'illecito previsto dall'art. 187-quinquies, comma 1, lettera a), del TUF per la violazione degli artt. 12, par. 1, lett. c), e 15 del MAR asseritamente commessa nell'interesse di Aedes da taluni soggetti apicali all'epoca dei fatti contestati (i.e. il precedente Giacomo Garbuglia e il precedente Amministratore Delegato Giuseppe Roveda), destinatari a loro volta della riferita lettera di contestazione.

Al riguardo si precisa che in data 12 novembre 2023 la Società ha presentato le propriearticolate difese funzionali a far emergere la completa estraneità della Società rispetto ai fátti oggetto della Contestazione, depositando ritualmente le proprie deduzioni scritte avverso la contestazione. Successivamente, in data 24 gennaio 2024 l'Ufficio Sanzioni Amministrative ("USA") ha trasmesso la Relazione per la Commissione (la "Relazione USA") contenente le proprie proposte motivate in merito al procedimento in parola, proponendo di applicare alla

Società una sanzione amministrativa pari a Euro 100 mila, prossima al minimo edittale (i.e. 5 volte superiore al minimo edittale previsto pari a Euro 20 mila e 150 volte inferiore al massimo edittale previsto pari a Euro 15 milioni). Avverso la riferita Relazione USA la Società ha presentato in data 23 febbraio 2024 le proprie articolate controdeduzioni insistendo affinché nessun addebito venisse applicato nei propri confronti.

La Consob, in data 27 marzo 2024, ai sensi dell'art. 8, comma 7, del Regolamento sul procedimento sanzionatorio, ha richiesto all'USA di redigere una relazione integrativa (la "Relazione Integrativa"). L'USA, in data 9 maggio 2024, ha presentato la Relazione Integrativa, con la quale ha ribadito e confermato le proposte già formulate all'interno della Relazione USA. Conseguentemente la Società, in data 7 giugno 2024, ha trasmesso le proprie ulteriori controdeduzioni scritte, contestando nuovamente la sussistenza dei presupposti per l'applicazione delle sanzioni amministrative proposte ed insistendo di conseguenza affinché la Commissione riconoscesse che nessun addebito venisse applicato nei confronti della Società per tutte le ragioni esposte e comprovate nelle proprie difese.

Il Procedimento è stato da ultimo definito dalla Commissione della Consob con la Delibera n. 23175 del 19 giugno 2024, notificata in data 2 luglio 2024, mediante la quale l'Autorità di Vigilanza ha applicato nei confronti della Società, ai sensi dell'art. 187-quinquies del TUF, una sanzione amministrativa pecuniaria pari ad Euro 100 mila, in relazione alla violazione del combinato disposto degli artt. 12, par. 1, lett. c) e 15 del Regolamento MAR, contestata agli anzidetti ex Amministratori della Società, Giuseppe Roveda e Giacomo Garbuglia, disponendo altresi che la Società rispondesse solidalmente, ai sensi dell'art. 6, comma 3, della legge n. 689/1981, per il pagamento delle sanzioni amministrative complessivamente pari a Euro 400.000,00 applicate nei confronti dei due ex Amministratori della Società (la "Delibera").

Al riguardo, la Società ha ritualmente provveduto, in data 26 luglio 2024, al pagamento dell'F24 concernente l'anzidetta sanzione amministrativa pecuniaria inflitta pari ad Euro 100 mila. All'esito delle proprie valutazioni, la Società ha desistito dalla proposizione di un ricorso in opposizione ex art. 187-septies del TUF avverso la Delibera.

Si segnala che la Società, in data 11 febbraio 2025 ha ricevuto una cartella di pagamento dell'importo di Euro 200.000,00 relativi alla sanzione comminata e – in ragione dell'istanza di sospensione accolta dalla Corte d'Appello di Milano con ordinanza del 22 gennaio 2025 (e con rinvio per la discussione dell'opposizione all'udienza del 14 gennaio 2026) – non pagata dall'ex amministratore Giacomo Garbuglia e per la quale la Società risulta essere co-obbligata in solido con Domus S.r.l. e Augusto S.p.A. in liquidazione.

La Società, attesa l'intervenuta sospensione dell'efficacia esecutiva della Delibera ha prontamente contattato l'Autorità di Vigilanza, la quale ha riferito di aver prontamente richiesto ed ottenuto dall'Agenzia delle Entrate e della Riscossione la sospensione dal ruolo esecutivo della menzionata cartella.

Allo stato si ritiene che il rischio della Società connesso al pagamento della sanzione per conto degli ex Amministratori in qualità di co-obbligata in solido risulti solamente possibile.

2.11 Personale e struttura organizzativa

L'organico del Gruppo Aedes al 30 giugno 2025 è composto da 1 dipendente in distacco dalla società che esercita azione di direzione e coordinamento, Istituto Ligure Mobiliare Spa. Di seguito si dettaglia la posizione al 30 giugno 2025 e il confronto con il 31 dicembre 2024.

	Totale Gruppo				F			M
	30/06/25	31/12/24	A	2025	% su tot	2024	% su tot	2025	% su tot	2024	% su tot
Dirigenti					0%		0%		0%		0%
Quadri		1	(1)		0%	1	100%		0%		0%
Impiegati	1		l	1	100%		0%		0%		0%
Operai					0%		0%		0%		0%
TOTALE	-1				100%		1 1 100%	10%			0%

Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d'età e per anzianità aziendale.

Personale per fascia di età
	2025	2024	△
25/29
30/34
35/39
40/44
45/49
50/54
55/59	1		1
60/64		1	(1)
Totale	1

Personale per anzianità aziendale
	2025	2024	△
0/5	1		1
6/10
11/20
21/30		1	(1)
Totale		27

2.12 Corporate governance e attività di direzione e coordinamento

In data 15 aprile 2024 l'Assemblea dei soci di Aedes, in sede straordinaria, ha deliberato di adottare, a far data dal rinnovo degli organi sociali (avvenuto con l'Assemblea dei Soci del 27 maggio 2024), il sistema monistico di amministrazione e controllo, ai sensi degli articoli 2409sexiesdecies e seguenti del Codice civile, fondato su di un Consiglio di Amministrazione e su un comitato costituito al suo interno denominato Comitato per il Controllo sulla Gestione.

L'attuale Consiglio di Amministrazione ha deliberato, in data 30 maggio 2024, l'istituzione del Comitato per il Controllo sulla Gestione e dell'ulteriore comitato endoconsiliare competente in materia di controllo, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate denominato Comitato Governance e Parti Correlate.

Attività di Direzione e Coordinamento

Aedes alla data di redazione della presente relazione è soggetta all'attività di direzione e coordinamento, ai sensi degli artt. 2497 ss. del Codice civile, di Istituto Ligure Mobiliare Spa.

· Sistema di Corporate Governance monistico

Il governo societario di Aedes è fondato sul sistema monistico, il c.d. "modello anglosassone"; gli organi societari sono:

· l'Assemblea dei Soci, competente a deliberare in sede ordinaria e straordinaria sulle materie alla stessa riservate dalla Legge o dallo Statuto;
· il Consiglio di Amministrazione, investito dei più ampi poteri per la gestione ordinaria e straordinaria della Società, con facoltà di compiere tutti gli atti che ritenga opportuni per l'attuazione ed il raggiungimento dello scopo sociale, esclusi soltanto quelli che la legge riserva all'Assemblea dei soci, e compresi i poteri di cui all'art. 2365, comma 2, del Codice civile;
· il Comitato per il Controllo sulla Gestione, istituito all'interno del Consiglio di Amministrazione, il quale è investito dei compiti di vigilanza sul rispetto della legge, dei principi di corretta amministrazione e di adeguatezza del sistema amministrativocontabile e dei controlli interni, ai sensi del TUF e del D.Lgs n. 39/2010.

Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Corporate Governance, in data 30 maggio 2024 è stato istituito nell'ambito del Consiglio di Amministrazione il Comitato Governance e Parti Correlate, con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

编 Gli Organi

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall'Assemblea dei Soci del 27 maggio 2024 che ha fissato in 7 (sette) il numero degli Amministratori e ha stabilito in tre esercizi, e pertanto fino alla data dell'Assemblea convocata per l'approvazione del Bilancio dell'esercizio 2026, la durata in carica.

Il Consiglio di Amministrazione, nella riunione del 30 maggio 2024, ha altresì nominato (il il

Comitato per il Controllo sulla Gestione, composto da 3 (tre) Amministratori in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa, anche regolamentare, vigente nelle persone del Dott. Marco Pedretti (Presidente e tratto ai sensi di Legge e di Statuto dalla lista di minoranza presentata dall'Azionista di minoranza Stella d'Atri), Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore e (ii) il Comitato Governance e Parti Correlate, composto da 3 (tre) Amministratori non esecutivi e indipendenti nelle persone della Dott.ssa Serena del Lungo (Presidente), Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore, competente in materia di controllo, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

Il Consiglio di Amministrazione attualmente in carica risulta quindi così composto: Federico Strada, (Presidente), Giorgio Ferrari (Vicepresidente, Amministratore Delegato e Amministratore Incaricato del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi), Elena Stefania Olga Ripamonti, Serena del Lungo, Marco Pedretti, Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore.

Tutti gli Amministratori, ad eccezione del Dott. Marco Pedretti, tratto dalla lista di minoranza presentata dall'Azionista di minoranza Stella d'Atri, sono stati tratti dalla lista di maggioranza presentata dall'Azionista Istituto Ligure Mobiliare Spa.

Si precisa che il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 30 maggio 2024 ha deliberato la nomina di Giorgio Ferrari alla carica di Vicepresidente, Amministratore Delegato e Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi.

SOCIETÀ DI REVISIONE

La Società incaricata della revisione legale dei conti di Aedes Spa e delle altre società controllate è EY S.p.A., come da deliberazione dell'Assemblea ordinaria dei soci del 27 aprile 2023. L'incarico ha durata novennale per gli esercizi 2024-2032.

2.13 Altre informazioni

Attività di ricerca e sviluppo

Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del periodo attività di ricerca e sviluppo in senso stretto.

· Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Aedes con parti correlate riconducibili a società controllate da Aedes o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che alla tesoreria di Gruppo (c.d. "cash pooling") contrattualmente stipulata a inizio 2025, le cui condizioni, compreso il tasso di interesse, sono in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con le altre parti correlate diverse dai rapporti Infragruppo sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità alla procedura appositamente adottata dalla Società, aggiornata da ultimo in data 30 maggio 2024.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nelle relative note illustrative.

Per la descrizione delle operazioni con parti correlate concluse dalla Società nel periodo di riferimento, si rimanda all'Allegato 2 alla presente Relazione.

Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.

Operazioni atipiche o inusuali

Nel corso del primo semestre 2025 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali4.

· Trattamento dei dati personali (Regolamento UE 679/2016)

Aedes ha adottato un modello documentale predisposto ai sensi del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (UE) 2016/679 (il "Regolamento GDPR") per l'attuazione di tutti gli adempimenti necessari.

Aedes, sensibile al concetto di "responsabilizzazione" introdotto dal Regolamento Europeo sulla protezione dei dati personali, effettua trattamenti in linea con i principi di liceità, correttezza e trasparenza, raccoglie e utilizza informazioni strettamente necessarie al perseguimento delle finalità di trattamento e garantisce un'adeguata tutela dei diritti e delle libertà dei soggetti interessati, adottando le misure tecniche, organizzative e procedurali necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento GDPR.

⁴ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

Aedes nel rispetto della normativa in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare l'andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l'efficacia e l'efficienza delle misure di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e mantenere aggiornata tutta la documentazione necessaria a tale scopo.

· Attestazione ai sensi dell'art. 2.6.2 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 8 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., il Consiglio di Amministrazione di Aedes Spa attesta l'esistenza delle condizioni di cui all'articolo 16 del Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 7 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana Spa, si precisa che Aedes Spa non controlla società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all'Unione Europea.

· Facoltà di derogare (opt-out) all'obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni significative

Ai sensi dell'art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, s.m.i, si comunica che la Società ha aderito al regime di "opt-out" di cui agli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1bis, del Regolamento CONSOB n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il "Regolamento Emittenti"), avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi ivi prescritti.

Qualifica di PMI ে

Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all'art. 1, comma 1, lettera w-quater. 1), del TUF, si segnala che alla data di approvazione della presente Relazione la Società rientra in tale definizione in quanto ha una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 1 miliardo.

Rendicontazione di sostenibilità g

La Società non risulta obbligata alla redazione e alla pubblicazione di una rendicontazione di sostenibilità ai sensi e per gli effetti del D. Lgs. 6 settembre 2024, n. 125 e della Legge 8 agosto 2025, n. 118.

2.14 Evoluzione prevedibile della gestione

Il Consiglio di Amministrazione di Aedes – in considerazione della mancata approvazione della proposta di conferire una delega al Consiglio di Amministrazione per l'operazione sul capitale portata all'attenzione dell'Assemblea straordinaria del 18 dicembre 2024 - ha incaricato l'Amministratore Delegato di portare a compimento, per quanto possibile e nonostante il mancato via libera all'aumento del capitale sociale, quanto previsto nel "Piano Industriale Aedes 2024-2028", esplorando percorsi alternativi nel reperimento delle risorse finanziare necessarie e rivedendo, se del caso, il contenuto del Piano medesimo.

Successivamente, in data 17 luglio 2025, il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato l'aggiornamento del Piano Industriale 2024-2028 del Gruppo Aedes (il "Piano Aggiornato").

Il Piano Aggiornato, come anticipato, in particolare prevede - fermo restando il prosieguo delle attività di efficientamento dei costi ricorrenti e di valorizzazione degli asset non strategici del Gruppo – lo sviluppo e il potenziamento del business del Gruppo Aedes secondo tre principali direttrici:

l'acquisizione di una società target attiva nel settore immobiliare che permetta al Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e pubblica;
l'investimento in immobili commerciali a reddito;
l'acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari commerciali.

In tale contesto, nei primi mesi del 2025, è stata conclusa con successo una prima operazione di investimento in capo alla controllata Lavip S.r.l., volta all'acquisizione di un complesso immobiliare direzionale sito in Genova, località Campi; l'operazione è stata realizzata in partnership con il socio che esercita la funzione di direzione e coordinamento, Istituto Ligure Mobiliare, il quale ha sostenuto l'operazione con il 49% dell'equity necessario.

Tale operazione ha consentito, dopo cinque anni, la chiusura della prima semestrale in utile e ha rappresentato un primo significativo passo verso la realizzazione del primo minimale obiettivo del piano, il raggiungimento del break event point, senza trascurare il costante impegno della Società sul fronte della riduzione dei costi, sul recupero dei crediti fiscali e nel realizzo degli assets non strategici.

A seguito del mandato conferitogli, l'Amministratore Delegato ha proceduto altresì ad esplorare percorsi alternativi per il reperimento delle risorse finanziare a supporto del Piano Industriale; al riguardo, si segnala che l'assenza di un impegno diretto da parte dei Soci a conferire una delega al Consiglio di Amministrazione ad aumentare il capitale sociale (la "Delega AuCap"), unitamente alla più generale fragilità della struttura finanziaria della Società non consentirebbe un significativo ricorso al credito bancario, né creano le condizioni necessarie per emettere eventuali prestiti obbligazionari, il cui costo sarebbe di difficile sostenibilità

Alla luce di quanto sopra il Consiglio di Amministrazione è determinato nel sottoporre nuovamente all'attenzione dei Soci la proposta di attribuire una Delega AuCap, prodigandosi a fornire ai Soci un'analisi puntuale e approfondita delle ragioni sottese alla necessità di ottenere la riferita Delega AuCap. Tale comunicazione è funzionale ad assicurare ai Soci un quadro informativo completo e trasparente, necessario per comprendere la reale strategicità dell'aumento di capitale ai fini dell'avvio e del consolidamento del business aziendale

3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO AEDES

3.1 Prospetto della situazione patrimonialefinanziaria consolidata

	Note	30 giugno 2025	di cui parti correlate	31 dicembre 2024	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	7.300.000		470.000
Altre immobilizzazioni materiali	2			18.991
Immobilizzazioni immateriali Diritti d'uso	3 4	15.453 81.078	81.078	16.172 118.357	109.694
Crediti commerciali e altri crediti non correnti	6			1.537
Totale attività non correnti		7.396.531		625.056
Attività correnti
Rimanenze	5	1.578.055		1.808.079
Crediti commerciali e altri crediti correnti	6	1.512.673		1.596.698
Disponibilità liquide	7	1.472.941		2.738.350
Totale attività correnti		4.563.669		6.143.126
TOTALE ATTIVO		11.960.200		6.768.182
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale		5.005.284		5.005.284
Riserva legale		1.000.000		1.000.000
Riserva negativa azioni proprie		(409) 323.417		(354) 1.805.139
Utili/(Perdite) portate a nuovo Risultato del periodo di competenza del Gruppo		438.626		(1.481.778)
Totale patrimonio netto di Gruppo	8	6.766.918		6.328.291
Patrimonio netto di terzi		882.000
Risultato del periodo di competenza dei terzi		1.003.305
Totale patrimonio netto dei terzi		1.885.305
TOTALE PATRIMONIO NETTO		8.652.223		6.328.291
PASSIVO
Passività non correnti
Debiti verso banche non correnti	9	2.661.655
Passività derivanti da lease non correnti	10	24.717	24.717	53.762	53.762
Fondi rischi e oneri	11	100.000
Totale passività non correnti		2.786.372		53.762
Passività correnti
Debiti verso banche correnti Passività derivanti da lease correnti	9 10	193.645 57.435	57.435	65.307	56.138
Debiti tributari correnti	12	30.346		16.648
Debiti commerciali e altri debiti correnti	13	240.179		304.174	20.575
Totale passività correnti		521.605		386.129
TOTALE PASSIVO		3.307.977		439.891
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		11.960.200		6.768.182

3.2 Conto economico consolidato

	Note	30 giugno 2025	di cui parti correlate	30 giugno 2024
Ricavi delle vendite e dele prestazioni	14	444.520		6.812
Altri ricavi	14	42.771		171
Variazione delle rimanenze	15	(230.024)		4.469
Costi per materie prime e servizi	16	(480.696)	(102.800)	(560.112)
Costo del personale	17	(84.158)	(17.214)	(71.685)
Altri costi operativi	18	(108.850)		(104.227)
Adeguamento al fair value di investimenti	19	2.049.860		(100.000)
Ammortamenti e svalutazioni	20	(40.393)	(28.615)	(61.547)
Svalutazioni e accantonamenti	20	(100.000)		(40.839)
Risultato operativo		1.493.030		(926.957)
Proventi finanziari	21	3.832		27.030
Oneri finanziari	21	(47.799)	(2.252)	(1.166)
Risultato al lordo delle imposte		1.449.063		(901.093)
Imposte	22	(7.132)
Risultato del periodo		1.441.931		(901.093)
di cui
Ütile/(Perdita) di competenza dei terzi		1.003.305
Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo		438.626		(901.093)

3.3 Conto economico complessivo consolidato

	Note	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Risultato del periodo		1.441.931	(901.093)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno riclassificate a conto economico in un periodo futuro:
Utili/(Perdite) attuariali
Totale Altri Utili/(Perdite)
Totale Risultato complessivo		1.441.931	(901.093)
di cui
Risultato complessivo di competenza dei terzi		1.003.305
Risultato complessivo di competenza del Gruppo		438.626	(901.093)
Risultato per azione di competenza del Gruppo	23	0,014	(0,028)

3.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato

	Capitale sociale	Altre riserve	Risultato d'esercizio del Gruppo	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di terzi	Risultato d'esercizio delle minoranze	TOTALE
Saldo al 1º gennaio 2024	5.004.744	4.390.520	(1.579.848)	7.815.416	. .		7,815.416
Destinazione risultato 2023		(1.579.848)	1.579.848
Utili/ (Perdite) attuariali		(1.550)		(1.550)			(1.550)
Altri movimenti		5.983		5.983			5.983
Sottoscrizione warrant	469	1.181		1.650			1.650
Utile/ (Perdita) dell'esercizio			(901.093)	(901.093)			(901.093)
Saldo al 30 giugno 2024	5.005.213	2.816.286	(901.093)	6.920.406			6.920.406
Saldo al 1º gennaio 2025	5.005.284	2.804.785	(1.481.778)	6.328.291			6.328.291
Destinazione risultato 2024		(1.481.778)	1.481.778
Utili/ (Perdite) attuariali
Altri movimenti				l			1
Apporti delle minoranze					882.000		882.000
Utile/(Perdita) del periodo			438.626	438.626		1.003.305	1.441.931
Saldo al 30 giugno 2025	5.005.284	1.323.007	438.626	6.766.918	882.000	1.003.305	8.652.223

3.5 Rendiconto finanziario consolidato

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Risultato di competenza del gruppo	1.441.931	(901.093)
Proventi netti da cessioni di immobili
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni	40.393	61.547
Svalutazioni/(rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi	100.000	40.839
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	(2.049.860)	100.000
(Svalutazione) / ripresa di valore delle rimanenze	(10.333)	(4.469)
Oneri / (proventi) finanziari netti	43.967	(25.865)
Variazione Fondo TFR		(13.756)
Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze	240.357
Variazione crediti commerciali e altri crediti	85.561	171.448
Variazione debiti commerciali e altri debiti	(50.297)	130.384
Altri costi (proventi) non monetari	(1.009)
Debiti per imposte correnti e differite		(14.865)
Imposte pagate al netto dei rimborsi		25.865
Interessi (pagati) / incassati	(43.967)
Flusso finanziario dell'attività operativa	(203.257)	(429.965)
Investimenti immobiliari:
- (Investimenti)	(4.780.140)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti
Altri immobilizzazioni materiali:
- (Investimenti)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	20.000
Immobilizzazioni immateriali:
- (Investimenti)	(2.394)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti

Incrementi diritti d'uso		(8.557
Variazione altre poste finanziarie
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	(4.762.535)	(8.557)
Mezzi di terzi:
- Accensione finanziamenti	2.916.000
- Rimborso finanziamenti	(60.700)
- Variazioni passività per lease	(36.917)	(54.628)
Mezzi propri:
- Apporti di capitale a pagamento (soci della Capogruppo)
- Apporti di capitale a pagamento (minoranze)	882.000
- Cessione (acquisto) azioni proprie
- Incasso sottoscrizione warrant		1.650
- Movimenti nelle riserve
- Arrotondamenti		2.000
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	3.700.383	(50.978)
Variazione della disponibilità monetaria netta	(1.265.409)	(489.500)
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	2.738.350	4.517.803
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	1.472.941	4.028.303

3.6 Premessa

Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (o Aedes S.p.A.) ("Aedes", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata a Genova il 3 aprile 1905, è stata la prima società immobiliare italiana ad essere quotata alla Borsa Valori, dapprima sul listino di Genova e dal 1924 alla Borsa Valori di Milano. Nel secolo scorso ebbe Soci illustri: la Banca d'Italia, il Fondo Pensioni Cariplo, il Credito Italiano e l'Accademia dei Lincei. Nel corso del 900 è stata la prima società quotata italiana nella distribuzione dei dividendi.

A fine 2018 il Gruppo Aedes ha subito una ristrutturazione che ha visto la scissione della Società. Successivamente, a seguito della messa in liquidazione del socio di riferimento Agusto S.p.A. è stata avviata la procedura di vendita delle due partecipazioni risultanti.

Il comparto scisso, cosiddetto SIIQ, che ricomprendeva la maggior parte degli asset, tra cui, inter alia, gli assets costituenti il Retail park di Serravalle e l'operazione di sviluppo di Caselle (TO), sono stati dapprima venduti e successivamente incorporati da Domus S.r.l., joint venture tra il gruppo Hines e Viba S.r.1..

Nei primi mesi del 2024 la quota di controllo della scissa è stata acquisita dall'Istituto Ligure Mobiliare, che ne ha riportato a Genova la sede sociale con l'intento di rilanciarne e sviluppare l'attività immobiliare caratteristica.

La revisione contabile del bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato viene effettuata da EY S.p.A. ai sensi dell'art. 14 del Decreto Legislativo nº 39 del 27 gennaio 2010, nonché in considerazione della raccomandazione Consob del 20 febbraio 1997, n. 97001574.

Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 25 settembre 2025.

· Base di preparazione e nuovi principi contabili

Il Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato del periodo 1º gennaio - 30 giugno 2025 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. nº 38/2005.

Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS") e tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IPRIC"), precedentemente denominato Standing Interpretations Committee ("SIC").

Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stato predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infrannuale, e all'art. 154 ter del TUF.

Lo IAS 34 consente la redazione del bilancio in forma "abbreviata" e cioè sulla base di un livello minimo di informativa significativamente inferiore a quanto previsto dagli International Financial Reporting Standards, emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea (IFRS), laddove sia stato in precedenza reso disponibile al pubblico un bilancio completo di informativa predisposto in base agli IFRS.

Il Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato al 30 giugno 2025 è stato redatto in forma "sintetica" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024, predisposto in conformità con gli IFRS.

In particolare, si rileva che gli IFRS sono stati applicati in modo coerente a tutti i periodi presentati nel presente documento.

Il bilancio è stato predisposto sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value.

Il presente bilancio è redatto sul presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella successiva sezione "Rischi finanziari", cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business e i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità, sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione e nel paragrafo "Rischi finanziari" delle Note Illustrative.

Le situazioni contabili semestrali delle società controllate utilizzate per la redazione del presente Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato, sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificati, ove necessario, per adeguarli ai principi contabili internazionali (IAS/IFRS) e ai criteri di Gruppo.

Il presente Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative Note Illustrative.

Nella redazione del Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2025, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento adottati per il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1º gennaio 2025. Il Gruppo non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emesso ma non ancora in vigore.

Si segnala che diverse modifiche si applicano per la prima volta nel 2025 ma, al riguardo, si precisa che le stesse non hanno avuto alcun impatto sul Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1° GENNAIO 2025

Lack of exchangeability - Amendments to IAS 21

Ad agosto 2023, lo IASB ha emesso le modifiche dello IAS 21 Effetti della variazioni del cambi delle valute estere per specificare come un'entità dovrebbe considerare se una valuta è convertibile e come deve determinare il tasso di cambio a pronti quando la convertibilità è assente. Le modifiche richiedono anche l'indicazione di informazioni che consentano agli utilizzatori del bilancio di comprendere come la valuta non convertibile in un'altra valuta influisca, o si prevede che influisca, sul risultato economico, sulla situazione patrimoniale e finanziaria e sui flussi di finanziari dell'entità. Nell'applicare le modifiche, l'entità non può rideterminare le informazioni comparative. Le modifiche non hanno avuto impatti sul Bilancio Semestrale Consolidato Abbreviato del Gruppo.

Schemi di bilancio 37

I prospetti contabili utilizzati al 30 giugno 2025 sono omogenei con quelli predisposto per il bilancio annuale al 31 dicembre 2024 a cui si rimanda.

3.8 Principi di consolidamento

I principi di consolidamento utilizzati al 30 giugno 2025 sono omogenei con quelli predisposti per il bilancio annuale al 31 dicembre 2024 a cui si rimanda.

Il Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato al 30 giugno 2025 comprende i dati patrimoniali ed economici della Capogruppo Aedes Spa e delle società controllate.

L'elenco delle società controllate è riportato nell'Allegato 1.

Nel corso del primo semestre 2025 non si rilevano variazioni del perimetro di consolidamento.

3.9 Criteri di valutazione

I criteri di valutazione utilizzati al 30 giugno 2025 sono omogenei con quelli utilizzati per il bilancio annuale al 31 dicembre 2024 a cui si rimanda.

Stime ed assunzioni rilevanti .

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del Bilancio Consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto, non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, alla recuperabilità dei crediti, anche di natura fiscale e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (7,3 milioni di Euro al 30 giugno 2025) e delle rimanenze immobiliari (1,578 milioni di Euro al 30 giugno 2025) si evidenzia che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni - sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

· I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
· I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione

Si rimanda alla nota 25 - FAIR VALUE per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni immobiliari" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei perif indipendenti.

3.10 Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è rappresentato dall'incapacità di un'impresa di far fronte agli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi o liquidare le proprie attività. La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costretti a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo, tramite una continua supervisione da parte dell'organo delegato della Società, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita.

Secondo quanto previsto dal Budget 20252025 - nonché in coerenza con le previsioni di periodo di Piano – la liquidità della Società si presenta come gestibile senza soluzione di continuità. In tutti gli scenari ipotizzabili – anche in assenza di una delega ad aumentare il capitale sociale – la situazione di liquidità della Società al termine dell'arco temporale di dodici mesi dalla redazione della presente Relazione è prevista come sufficiente a preservare la continuità aziendale della Società. Tuttavia, si rileva come la mancata approvazione di una proposta di aumento di capitale funzionale a reperire nuovi capitali destinati allo sviluppo del business risulti una condizione che rischia di diventare patologica per il Gruppo Aedes.

Si rammenta che il Consiglio di Amministrazione in data 27 luglio 2025 ha approvato l'aggiornamento del Piano Industriale 2024-2028, all'interno del quale è stata sottolineata la strategicità dell'aumento di capitale ai fini dell'espansione del business aziendale; al riguardo, è stata ribadita e ulteriormente precisata la necessità di reperire risorse finanziarie attraverso il combinato disposto di un intervento sul capitale sociale e di una concessione di finanziamenti da parte di istituti di credito – al fine di realizzare il piano di rilancio e sviluppo delineato nel riferito Piano Industriale.

Si segnala che la Società si è dotata di un assetto organizzativo, amministrativo e contabile idoneo e adeguato a verificare su base continuativa le prospettive di continuità aziendale, anche in linea con quanto richiesto dal D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 s.m.i. ("Codice della crisi d'impresa") e ha implementato - anche mediante l'adozione del sistema monistico di amministrazione e controllo - il contenimento dei costi di gestione ricorrenti.

Tutto ciò premesso, ai fini della valutazione del rischio di liquidità ed in sede di redazione della presente Relazione, il Gruppo ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo fino al 31 dicembre 2026.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

· disponibilità liquide presenti al 30 giugno 2025;
· cessione di taluni assets non strategici;
· flussi derivanti dagli investimenti immobiliari realizzati;
· recupero di crediti fiscali chiesti a rimborso.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione della presente Relazione nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali. A ciò si aggiungono ulteriori fattori esogeni che esulano dall'ambito operativo di Aedes, quali l'adempimento degli obblighi da parte di soggetti terzi e l'ottenimento, in particolare, della richiamata convenzione urbanistica da parte del Comune di Piove di Sacco, che potrebbero incidere eventualmente sulle modalità e sulle tempistiche delle anzidette attività.

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Si ricorda che in data 13 febbraio 2025, è stato erogato un mutuo ipotecario dell'importo di Euro 3 milioni, concesso da Deutsche Bank in favore della controllata Lavip S.r.1., con tasso variabile Euribor 3 mesi + spread 1,75% e durata 12 anni.

Al fine di contenere i rischi eventualmente connessi alle oscillazioni del tasso di interesse, la Società monitora costantemente l'andamento dei tassi stessi, anche al fine di rideterminare ove necessario – le specifiche tecnico-finanziarie del mutuo ottenuto da Deutsche Bank.

RISCHIO DI CAMBIO

Il Gruppo al 30 giugno 2025 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

3.11 Note illustrative della situazione patrimonialefinanziaria consolidata e del conto economico

Attivo 0

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

	Immobili investimento	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1º gennaio 2024		570.000	570.000
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1º gennaio 2024		570.000	570.000
Adeguamento al fair value		(100.000)	(100.000)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024		470.000	470.000
Saldo al 30 giugno 2025
Valore netto contabile al 1º gennaio 2025		470.000	470.000
Incrementi per acquisizioni	4.780.140		4.780.140
Adeguamento al fair value	2.049.860		2.049.860
Valore netto contabile al 30 giugno 2025	6.830.000	470.000	7.300.000
Valore netto contabile	6,830,000	470.000	7.300.000

La voce "investimenti immobiliari" presenta al 30 giugno 2025 un saldo di € 7,3 milioni, incrementato di € 6,83 milioni rispetto al 31 dicembre 2024. Tale aumento deriva dall'acquisizione dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40, per un controvalore di circa € 4,78 milioni e dall'adeguamento al fair value al 30 giugno dello stesso immobile, per circa € 2,05 milioni. Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Spa quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

	Attrezzature industriali e commerciali	Altri beni	Totale
Saldo al 1º gennaio 2024
Costo storico	107.005	84.786	191.791
Fondo ammortamento	(107.005)	(49.763)	(156.768)
Valore netto contabile al 1º gennaio 2024		35.023	35.023
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024		35.023	35.023
Ammortamenti		(10.994)	(10.994)
Svalutazioni		(5.038)	(5.038)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024		18.991	18.991
Saldo al 1º gennaio 2025
Costo storico	107.005	84.786	191.791
Fondo ammortamento	(107.005)	(60.757)	(167.762)
Fondo svalutazione		(5.038)	(5.038)
Valore netto contabile al 1º gennaio 2025		18.991	18.991
Saldo al 30 giugno 2025
Valore netto contabile al 1º gennaio 2025		189991	18.991
Dismissioni		(18.991)	(18.991)
Valore netto contabile al 30 giugno 2025
Valore netto contabile

Si segnala che al termine della locazione degli uffici di Milano, via Tortona n. 37, è stato raggiunto un accordo con il nuovo inquilino dell'immobile per la vendita dei residui mobili, arredi e macchine elettroniche per un corrispettivo di € 20.000.

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

	Licenze e marchi	Altre	Totale
Saldo al 1º gennaio 2024
Costo storico	984	12.314	13.298
Fondo ammortamento	(816)	(3.710)	(4.526)
Valore netto contabile al 1º gennaio 2024	168	8.604	8.772
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1º gennaio 2024	168	8.604	8.772
Incrementi	7.332	4.922	12.254
Ammortamenti e svalutazioni	(661)	(4.193)	(4.854)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	6.839	9.333	16.172
Saldo al 1º gennaio 2025
Costo storico	7.332	17.235	24.567
Fondo ammortamento	(493)	(7.903)	(8.396)
Valore netto contabile al 1º gennaio 2025	6.839	9.333	16.172
Saldo al 30 giugno 2025
Valore netto contabile al 1º gennaio 2025	6.839	9.333	16.172
Incrementi		2.395	2.395
Ammortamenti e svalutazioni	(366)	(2.748)	(3.114)
Valore netto contabile al 30 giugno 2025	6.473	8.980	15.453
Saldo al 30 giugno 2025
Costo storico	7.332	19.630	26.962
Fondo ammortamento	(859)	(10.650)	(11.509)
Valore netto contabile	6.473	8.980	15.453

Le immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di € 15.453 al 30 giugno 2025, rispetto ad un saldo di € 16.172 al 31 dicembre 2024. La voce si è incrementata per l'acquisizione di licenze software.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso - terreni e fabbricati	Diritti d'uso - altri beni	Totale
Saldo al 1º gennaio 2024
Costo storico	326.036	56.144	382.180
Fondo ammortamento	(203.586)	(54.925)	(258.511)
Valore netto contabile al 1º gennaio 2024	122.450	1.219	123.669
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1º gennaio 2024	122.450	1.219	123.669
Decrementi (storno)	(8.102)		(8.102)
Incrementi	114.463		114.463
Ammortamenti e svalutazioni	(110.454)	(1.219)	(111.673)

Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	118.357	118.357
Saldo al 1º gennaio 2025
Costo storico	432.397	432.397
Fondo ammortamento	(314.040)	(314.040)
Valore netto contabile al 1º gennaio 2025	118.357	118.357
Saldo al 30 giugno 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	118.357	118.357
Ammortamenti e svalutazioni	(37.279)	(37.279)
Valore netto contabile al 30 giugno 2025	81.078	81.078
Saldo al 30 giugno 2025
Costo storico	114.463	114.463
Fondo ammortamento	(33.385)	(33.385)
Valore netto contabile	81.078	81.078

Al 30 giugno 2025 la voce presenta un saldo di € 81.078, rispetto ad € 118.357 al 31 dicembre 2024. A seguito del termine della locazione degli uffici di Milano, via Tortona n. 37, è stata stornata la relativa quota di diritti d'uso. Al 30 giugno 2025 i diritti d'uso si riferiscono esclusivamente agli uffici di Genova, via XII ottobre 2.

NOTA 5. RIMANENZE

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Immobili e licenze	468.055	698.079
Immobili in fase di sviluppo	1.110.000	1.110.000
Totale	1.578.055	1.808.079

Di seguito si riporta la movimentazione delle Rimanenze rispetto all'esercizio precedente:

	Immobili e licenze	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 31 dicembre 2024	698.079	1.110.000	1.808.079
Incrementi
Decrementi	(240.357)		(240.357)
Riclassifiche
Variazioni di perimetro
(Svalutazioni) / Ripristini di valore	10.333		10.333
Saldo al 30 giugno 2025	468.055	1.110.000	1.578.055

Le rimanenze complessive presentano un saldo pari ad € 1.578.055 al 30 giugno 2025, in riduzione di € 230.024 rispetto al 31 dicembre 2024. La voce si riferisce ad immobili e licenze per € 468.055 e Immobili in fase di sviluppo per € 1.110.000.

Le rimanenze di immobili e licenze si riferiscono ai box, cantine, posti auto e moto del complesso di Milano, Via Pompeo Leoni/De Angeli, detenuti dalla controllata Pragaotto Srl.

Gli immobili in fase di sviluppo si riferiscono interamente al terreno di Piove di Sacco detenuto dalla controllata Pival Srl.

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services Spa quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 6. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Ratei e risconti attivi		1.537
		1.537
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	53.971
Crediti tributari	1.336.722	1.256.710
Crediti verso altri	57.870	324.619
Ratei e risconti attivi	64.110	15.368
	1.512.673	1.596.697
Totale	1.512.673	1.598.234

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti tributari	Crediti verso altri	Ratei e risconti attivi
Credito lordo	53.971	1.336.722	57.870	64.110
Fondo svalutazione crediti
Crediti netti	53.971	1.336.722	57.870	64.110
Saldo al 31/12/2024
Accantonamenti
Utilizzo
Rilascio
Riclassifica
Saldo al 30/06/2025

Crediti verso clienti

I crediti verso clienti netti risultano pari ad € 53.971 al 30 giugno 2025, riferibili principalmente a crediti verso conduttori dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40. I crediti verso clienti sono esposti al netto del relativo fondo svalutazione.

Crediti verso altri

La voce "Crediti verso altri correnti", pari ad € 57.870 al 30 giugno 2025 (€ 324.619 al 31 dicembre 2024), si riferisce principalmente a caparre versate per l'acquisto di una porzione di terreno in Piove di Sacco (PD).

Crediti tributari

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	864.316	863.841
Crediti verso erario per IVA	472.406	392.869
Fondo svalutazione crediti verso erario
	1.336.722	1.256.710
Totale	1.336.722	1.256.710

La quota corrente dei crediti verso Erario per imposte, pari ad € 864.316, è prevalentemente

composta da:

· € 698.490 per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Aedes S.p.A.;
· € 161.851 per crediti IRES e IRAP propri di Aedes S.p.A.;
€ 3.975 per altri tributi. .

I crediti verso erario per IVA, pari a € 472.406 (€ 392.869 al 31 dicembre 2024). Nel corso del 2025 sono stati richiesti a rimborso crediti IVA per € 180.056.

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.

Ratei e risconti attivi

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Ratei e risconti non correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni		1.537
		1.537
Ratei e risconti correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	5.818	7.232
Ratei e risconti attivi - immobiliare	2 979
Ratei e risconti attivi - diversi	55.314	8.137
	64.111	15.369
Totale	64.111	16.906

La voce ratei e risconti attivi presenta un saldo pari ad € 64.111, rispetto ad € 16.906 al 31 dicembre 2024.

I "ratei e risconti attivi - diversi" sono relativi principalmente a costi su premi assicurativi e oneri relativi al contributo di vigilanza pagati anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri.

NOTA 7. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

		30 giugno 2025 3 31 dicembre 2024
Denaro e valori in cassa	50.822	118.410
Depositi bancari e postali	1.422.118	2.619.940
Totale	1.472.941	2.738.350

La voce Denaro e valori in cassa si riferisce per € 50.000 ad assegni circolari ricevuti come saldo prezzo per la vendita dei due immobili residenziali di Serravalle, via Berthoud n. 15 e per € 822 da denaro contante presente nelle casse sociali al 30 giugno 2025.

La voce Depositi bancari e postali si riferisce ai saldi dei conti correnti intrattenuti con il sistema bancario alla data del 30 giugno 2025.

Patrimonio Netto

NOTA 8. PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO

Al 30 giugno 2025 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari ad € 5.005.213,43, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

La variazione della voce "Utili/(Perdite) a nuovo" è principalmente riconducibile alla destinazione del risultato dell'esercizio precedente.

Passivo 手

NOTA 9. DEBITI VERSO BANCHE

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Non correnti
Debiti verso banche	2.661.655
	2.661.655	1
Correnti
Debiti verso banche	193.645
	193.645
Totale	2.855.300

I debiti verso banche presentano un saldo complessivo tra correnti e non correnti di € 2.855.300, nulli al 31 dicembre 2024. Tale voce si riferisce al finanziamento contratto dalla controllata Lavip S.r.1. nell'ambito dell'operazione di acquisto del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40. Il mutuo ipotecario concesso dall'istituto Deutsche Bank in data 13 febbraio 2025 prevede un tasso di interesse variabile pari ad Euribor 3 mesi + spread 1,75% e una durata di 12 anni.

NOTA 10. PASSIVITÀ DERIVANTE DA LEASE

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Non correnti
Passività derivanti da lease	24.717	53.762
	24.717	53.762
Correnti
Passività derivanti da lease	57.435	65.307
	57.435	65.307
Totale	82.152	119.069

I debiti per lease presentano un saldo di € 82.152 al 30 giugno 2025, € 1 19.069 al 31 dicembre 2024. Al 30 giugno 2025 le passività per lease si riferiscono al contratto di messa a disposizione degli uffici di Genova.

Si riepilogano di seguito le fasce di scadenza delle passività per lease:

Anno di scadenza	30 giugno 2025
2025	28.390
2026	53.762
Totale	82.152

Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità al Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell'IFRS 16 e dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:

	Descrizione (Euro)	30/06/2025	31/12/2024	Variazione
A.	Disponibilità liquide	1.472.941	2.738.350	(1.265.409)
в.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
C.	Altre attività finanziarie correnti
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	1.472.941	2.738.350	(1.265.409)
	Debito finanziario corrente
e		(251.080)	(65.307)	(185.773)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(251.080)	(65.307)	(185.773)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	1.221.861	2.673.043	(1.451.182)
I.	Debito finanziario non corrente	(2.686.372)	(53.762)	(2.632.610)
J.	Strumenti di debito
K.	Crediti commerciali e altri crediti non correnti
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	(2.686.372)	(53.762)	(2.632.610)

M.	Indebitamento finanziario netto (H) + (L)	(1.464.511)	2.619.281	(4.083.792)

Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei debiti derivanti da lease:

	Descrizione (Euro)		30/06/2025 31/12/2024	Variazione
D.	Debito finanziario verso istituti di credito corrente Passività derivanti da lease correnti Debito finanziario corrente	(193.645) (57.435) (251.080)	(65.307) (65.307)	(193.645) 7.872 (185.773)
	Debito finanziario verso istituti di credito non corrente Passività derivanti da lease non correnti Debito finanziario non corrente	(2.661.655) (24.717) (2.686.372)	(53.762) (53.762)	(2.661.655) 29.045 (2.632.610)

NOTA 11. FONDI RISCHI E ONERI

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Fondi rischi e oneri	100.000
Totale	100.000

La voce ammonta ad € 100.000 e si riferisce al fondo oneri stanziato per manutenzioni straordinarie previste sull'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

NOTA 12. DEBITI TRIBUTARI

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Debiti tributari correnti
Debiti verso erario per imposte	7.132
Debiti verso erario per ritenute	23.214	16.648
Totale	30.346	16.648

La voce, che ammonta ad € 30.346, € 16.648 migliaia al 31 dicembre 2024, si riferisce a ritenute per lavoratori dipendenti e autonomi e allo stanziamento IRAP del periodo.

NOTA 13. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

	30 giugno 2025	31 dicembre 2024
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	109.846	248.459
Debiti verso istituti di previdenza sociale	5.478	-8.908

Altri debiti	124.854	46.808
Totale	240.179	304.174

Debiti verso fornitori

I debiti verso fornitori presentano un saldo pari ad € 109.846, € 248.459 al 31 dicembre 2024.

Altri debiti

Gli altri debiti correnti sono pari ad € 124.854, € 46.808 al 31 dicembre 2024.

Gli altri debiti includono principalmente depositi cauzionali per contratti di locazione (€ 88.492) debiti per emolumenti amministratori (€ 33.123) e debiti verso terzi (€ 3.240).

Conto Economico 0

NOTA 14. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

I ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontano al 30 giugno 2025 a complessivi € 487.291, € 6.983 al 30 giugno 2024.

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Locazioni immobiliari	218.220	6.812
Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante	226.300
Altri ricavi e proventi	42.771	171
Totale	487.291	6.983

La voce "Locazioni immobiliari" è pari a 218.220 e include i proventi derivanti dalla locazione del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40 e di alcuni posti auto del complesso di Milano, via Carlo De Angeli n. 3.

La voce "Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante", pari ad € 226.300, si riferisce alle cessioni di box, posti auto e cantine del complesso di Milano, via Carlo De Angeli n. 3 e alla cessione dei due appartamenti siti in Serravalle Scrivia (AL), via Berthoud n. 50.

La Voce "Altri ricavi e proventi", pari ad € 42.771, si riferisce principalmente a rimborsi per spese di amministrazione sostenute relativamente al complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40 e rifatturate ai conduttori.

NOTA 15. VARIAZIONE DELLE RIMANENZE

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Costo del venduto	(240.357)
(Svalutazione)/Ripresa di valore delle rimanenze	10.333	4.469
Totale /	(230.024)	4.469

ll costo del venduto, pari a negativi € 240.357 al 30 giugno 2025, e le riprese di valore delle rimanenze, pari a positivi € 10.333, si riferiscono alle cessioni di cantine, box e posti auto del complesso sito in Milano, via Carlo De Angeli n. 3 effettuate nei primi sei mesi del 2025.

NOTA 16. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

I "costi per materie prime e servizi" risultano così composti:

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(508)	(255
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(31.965)	(545)
Altri costi per servizi	(448.223)	(559.312)
Totale	(480.696)	(560.112)

Di seguito si riporta il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Altri costi generali	(208)	(255)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(208)	(255)
Spese condominiali	(21.558)	(545)
Spese di manutenzione	(7.428)
Polizze investimenti immobiliari	(2.979)
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(31.965)	(545)

Sub c) Altri costi per servizi	(448.223)	(559.312)
Diversi	(37.852)	(69.346)
Provvigioni ad intermediari	(6.423)
Canoni di leasing	(1.418)	(4.319)
Energia	(2.926)	(7.652)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(3.173)	(7.809)
Spese viaggio e convegni	(4.633)	(1.055)
Commissioni, spese bancarie e fidejussorie	(15.998)	(8.278)
Prestazioni professionali	(233.618)	(304.395)
Emolumenti Collegio sindacale		(27.935)
Emolumenti Amministratori	(142.181)	(128.523)

I costi per servizi relativi ad immobili di proprietà, pari ad € 31.965, sono incrementati a causa dell'acquisizione del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

La voce "Altri costi per servizi" presenta un saldo pari ad € 448.223, in riduzione rispetto ai € 559.312 del 30 giugno 2024. La riduzione è in buona parte dovuta a minori costi per prestazioni professionali.

Si precisa che i compensi alla società di revisione EY S.p.A., ricompresi nella voce "Prestazioni professionali", al 30 giugno 2025 ammontano ad € 18.000.

I costi per canoni di leasing sono relativi a beni per i quali non si applica I'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 17. COSTO DEL PERSONALE

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Salari e stipendi	(48.903)	(50.197)
Oneri sociali	(16.279)	(15.625)
Trattamento di fine rapporto	(886)	(4.078)
Altri costi per il personale	(18.090)	(1.785)
Totale	(84.158)	(71.685)

Il costo del personale, pari ad € 84.158 al 30 giugno 2025, è incrementato per effetto del licenziamento di una impiegata amministrativa, la cui ricaduta economica è pesata per intero sul primo semestre. Si precisa che al 30 giugno sono stati liquidati tutti i corrispettivi dovuti. Attualmente il personale del Gruppo si compone di una dipendente amministrativa in distacco parziale dalla società che esercita azione di direzione e coordinamento, Istituto Ligure Mobiliare Spa.

Si rimanda al paragrafo 2.11 "Personale e struttura organizzativa".

NOTA 18. ALTRI COSTI OPERATIVI

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
IMU	(47.891)	(25.609)
Oneri societari generali	(2.437)	(1.176)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(47.620)	(73.317)
Altri oneri minori	(10.901)	(4.126)
Totale	(108.850)	(104.227)

La voce "IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili" è incrementata rispetto allo stesso periodo del 2024 in seguito all'acquisizione da parte della controllata Lavip Srl del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

La voce "Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa" è diminuita da € 73.317 ad € 47.620. La differenza è riconducibile ai maggiori oneri assembleari sostenuti nei primi sei mesi del 2024.

NOTA 19. ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIENTI IMMOBILIARI

La voce rappresenta l'adeguamento al fair value del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40 pari ad € 2.049.860, valutato secondo le prescrizioni dello IAS 40. Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services Spa quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 20. AMMORTAMENTI, SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

Le voci presentano un saldo complessivo negativo di € 139.671, rispetto a negativi € 102.386 al 30 giugno 2024 e risultano così composte:

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali	(3.114)	(2.039)
Ammortamenti immobilizzazioni materiali		(5.984)
Ammortamenti diritti d'uso	(37.279)	(53.524)
Svalutazioni dell'attivo immobilizzato
Ammortamenti e svalutazioni	(40.393)	(61.547)
Svalutazioni dei crediti dell'attivo circolante - altri crediti		(40.839)
Accantonamenti a fondi per rischi ed oneri	(100.000)
Svalutazioni e accantonamenti	(100.000)	(40.839)
Totale	(140.393)	(102.386)

L'accantonamento a fondo oneri per € 100.000 riguarda interventi di manutenzione straordinaria relativi ad infissi da sostituire e a manutenzioni sull'impianto di riscaldamento e raffrescamento sul complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

NOTA 21. PROVENTI/ (ONERI) FINANZIARI NETTI

	30 giugno 2025	30 giugno 2024
Proventi finanziari
Interessi attivi su conti correnti bancari	3.832	26.439
Altri proventi finanziari		592
	3.832	27.030
Oneri finanziari
Interessi passivi diversi		(119)
Interessi passivi su mutui bancari	(45.371)
Interessi passivi su diritti d'uso	(2.428)	(1.047)
	(47.799)	(1.166)
Totale	(43.967)	25,865

I proventi finanziari netti sono pari a negativi € 43.967 al 30 giugno 2025, positivi € 25.865 al 30 giugno 2024. Il decremento è dovuto alla riduzione degli interessi attivi su conti correnti bancari, dovuta alla riduzione delle disponibilità liquide e, al contempo, dell'incremento degli interessi passivi su mutui bancari, derivanti dal finanziamento acceso con Deutsche Bank per l'acquisto del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

NOTA 22, IMPOSTE

La voce si riferisce allo stanziamento IRAP al 30 giugno 2025 sulla base del risultato positivo conseguito dalla controllata Lavip S.r.1..

NOTA 23. RISULTATO PER AZIONE

	30 giugno 2025	30 giugno 20247
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti	438.626	(901.093)
Media ponderata di azioni in circolazione durante l'anno	32.013.068	32.011.118
Utile/(Perdita) per azione	0,014	(0,028)

NOTA 24. IMPEGNI E GARANZIE

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Con riferimento all'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Aedes con il Banco Popolare Società Cooperativa, Aedes ha prestato alcune dichiarazioni e garanzie a favore rispettivamente del Banco Popolare Società Cooperativa e di Release S.p.A. in relazione alle partecipazioni e agli immobili oggetto di cessione a tali società, per i quali non sussistono i presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si segnala inoltre che, nell'ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Aedes aveva rilasciato talune garanzie nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. in liquidazione e Galileo Ferraris 160 S.r.l. in liquidazione (già Aedilia Sviluppo 1 S.r.l. in liquidazione) a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Aedes, a mantenere Aedes indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i già menzionati impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Aedes e, tenuto altresi conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell'interesse di Galileo Ferraris 160 S.r.1., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale - come detto - Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima.

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo per cui la Società è coobbligata.

Principalmente, la voce comprende:

· € 1.024.746 relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata da un primario istituto assicurativo nell'interessi di Pival S.r.l. a favore del Comune di Piove di Sacco a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
· € 171.536 relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2022 di Aedes oggetto di rimborso nel 2023, scadente nel maggio 2026.
· € 158.443 relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2023 di Aedes oggetto di rimborso pel mese di giugno 2024, scadente nel maggio 2027.

· € 166.943 relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2024 di Aedes, scadente nel maggio 2028.

Si precisa che a fronte della somma degli impegni descritti nella presente il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

NOTA 25. IFRS 13 - FAIR VALUE

Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L'IFRS 13 dispone che:

· Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'«Highest and best Use» ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato.
Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrehhero essere:
- a) appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value;
- b) imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value;
- c) stabilite in base alle tecniche di misurazione del fair value (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo): si classificano tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:
  - I. Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.
  - II. Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.
  - III. Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

· il metodo dei multipli si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili;
il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività;
· il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione; il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto); questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano

delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

Le attività immobiliari del Gruppo Aedes sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica: residenziale, commerciale, logistica, direzionale.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alla Società classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

	Metodo finanziario (Trasformazione)		Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residenziale
Commerciale
Logistica	470	470					470	470
Direzionale					6.830	6.830	6.830	6.830
Totale	470	470	1			1	7.300	7.300

Gli importi sopra esposti non includono le rimanenze immobiliari che sono valutate in base allo IAS 2 "Rimanenze".

NOTA 26. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Nel corso del primo semestre 2025, ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, non sono state poste in essere da parte del Gruppo operazioni significative non ricorrenti.

NOTA 27. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso del primo semestre 2025, il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali5.

NOTA 28. ALTRE INFORMAZIONI

Non si rilevano altre informazioni al 30 giugno 2025.

⁵ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 lugio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti d minoranza.

3.12 Allegato 1 - Informazioni societarie

Partecipazione	Sede sociale	Capitale sociale	Quota di partecipazione
Pragaotto Srl	Genova, via XII ottobre 2/181	€ 100.000	100% Aedes Spa
Pival Srl	Genova, via XII ottobre 2/181	€ 100.000	100% Aedes Spa
Lavip Srl	Genova, via XII ottobre 2/181	€ 100.000	51% Aedes Spa

SOCIETÀ CONTROLLATE, CONSOLIDATE INTEGRALMENTE AL 30 GIUGNO 2024

Pragaotto Srl

Società proprietaria di immobili destinati alla vendita (appartamenti, box, posti auto e posti moto) siti in Milano e Serravalle Scrivia (AL). È posseduta al 100% da Aedes Spa.

Pival Srl

Società proprietaria di un'area edificabile in Piove di Sacco (PD). È posseduta al 100% da Aedes Spa.

Lavip Srl

Società avente ad oggetto, inter alia, l'acquisto, la vendita, la costruzione e la permuta di qualsiasi tipo di immobile, nonché la gestione e la conduzione di immobili di proprietà. Si segnala che a far data dal 29 gennaio 2025, per effetto dell'operazione di coinvestimento in Lavip S.r.l., Aedes detiene una quota del capitale sociale di Lavip S.r.l. pari al 51%. Il restante 49% è detenuto dal Socio di maggioranza relativa Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..

3.13 Allegato 2 - Rapporti con parti correlate

Di seguito si riportano i rapporti intrattenuti nel corso del primo semestre dell'esercizio corrente dal Gruppo Aedes con società identificate come parti correlate, non incluse nell'area di consolidamento, e con ulteriori soggetti mappati come parti correlate:

operazione di maggiore rilevanza con la parte correlata ILM relativa all'operazione di coinvestimento effettuata con il medesimo socio ILM nella controllata Lavip, funzionale alla realizzazione di un'operazione immobiliare consistente nell'acquisto dell'immobile sito in Genova, località Campi;
operazione di importo esiguo con la parte correlata ReFi Srl (società che presta servizi amministrativo-contabili ad Aedes e partecipata al 32,7% da ILM) relativa all'operazione di sottoscrizione di un contratto di assistenza per l'attività ordinaria di carattere amministrativo-contabile.

Per completezza, si segnala che successivamente alla chiusura del primo semestre 2025, la Società ha altresì concluso le seguenti operazioni:

operazione di importo esiguo con la parte correlata ILM concernente la proroga del contratto di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un'impiegata amministrativa in favore di Aedes;
operazione di minore rilevanza con l'Amministratore Delegato relativa all'individuazione degli obiettivi ai quali legare la corresponsione dell'MBO 2025 del medesimo.

Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato. Gli ulteriori dettagli inerenti alle operazioni con parti correlate in essere e i relativi costi sostenuti dalla Società sono riportati nella seguente tabella.

Alla data di approvazione della presente Relazione la Società risulta soggetta all'attività di direzione e coordinamento di Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.

Controparte	Tipologia	Importo in Euro
Giorgio Ferrari	costo - compensi amministratori	(48.548)
Rinaldo Ferraro	costo - compensi amministratori	(6.277)
Alessio Barbieri	costo - compensi amministratori	(14.802)
Federico Strada	costo - compensi amministratori	(20.629)
Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.	costo - distacco dipendente	(17.214)
Rinaldo Ferraro	costo - compenso Dir. Preposto	(12.544)
Giulia Immobiliare S.r.1.	costo - amm. diritto uso sede	(28.615)
Giulia Immobiliare S.r.1.	costo - int. diritto uso sede	(2.252)
Giulia Immobiliare S.r.1.	attivo - diritto uso sede	81.078
Giulia Immobiliare S.r.1.	debito - lease (non corrente) sede sociale	(24.717)
Giulia Immobiliare S.r.l.	debito – lease (corrente) sede sociale	(57.435)

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, è riportato nella seguente tabella:

Descrizione (Euro/000)	Aedes S.p.A. Controllate		Totale
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	200	54	254
di cui riversati	()	()

Totale

Per ulteriori dettagli si rimanda alla Relazione sulla remunerazione della Società predisposta ai sensi dell'art. 123-ter del TUF, che verrà pubblicata ai sensi di legge anche sul sito internet aziendale.

254

3.14 Attestazione sul consolidato Semestrale Abbreviato6

I sottoscritti Federico Strada, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giorgio Ferrari, in qualità di Amministratore Delegato e Rinaldo Ferraro, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Aedes S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3, 4 e 5, del TUF:

· l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche del Gruppo Aedes, e
· l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato nel corso del primo semestre 2025.

Si attesta, inoltre, che

1) il Bilancio consolidato Semestrale Abbreviato:
- a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002;
- b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
- c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento del Gruppo Aedes.
2) la relazione intermedia sulla gestione comprende un'analisi attendibile dei riferimenti agli eventi importanti che si sono verificati nei primi sei mesi dell'esercizio e alla loro incidenza sul Bilancio Semestrale Abbreviato, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze per i sei mesi restanti dell'esercizio. La relazione intermedia sulla gestione comprende, altresì, un'analisi attendibile delle informazioni sulle operazioni rilevanti con parti correlate.

Milano, 25 settembre 2025

Il Presidente del Consiglio di Amministrazione

Federico Strada

L'Amministratore Delegato

Giorgio Ferrari

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Rinaldo Ferrar

⁶ ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob nº 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

3.15 Relazione della Società di Revisione

EY S.p.A. Via Moravigli, 12

20123 Milano

Tel: +39 02 722121 Fax: +39 02 722122037 ey.com

Relazione di revisione contabile limitata sul bilancio consolidato semestrale abbreviato

Agli Azionisti della Aedes S.p.A.

Introduzione

Abbiamo svolto la revisione contabile limitata dei bilancio consolidato semestrale abbreviato, costituito dai prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata, dal conto economico consolidato, dal conto economico complessivo consolidato, dal prospetto del movimenti di patrimonio netto consolidato, dal rendiconto finanziario consolidato e dalle relative note illustrative della Aedes S.p.A. e controllate (Gruppo Aedes) al 30 glugno 2025. Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato in conformità al principio contabile Internazionale applicabile per l'informativa finanziaria infrannuale (IAS 34) emanato dall'International Accounting Standards Board e adottato dall'Unione Europea. E nostra la responsabilità di esprimere una conclusione sul bilancio consolidato semestrale abbreviato sulla base della revisione contabile limitata svolta.

Portata della revisione contabile limitata

li nostro lavoro è stato svolto secondo i criteri per la revisione contabile limitata raccomandati dalla Consob con Dellbera n. 10867 del 31 luglio 1997. La revisione contabile ilmitata del bliancio consolidato semestrale abbreviato consiste nell'effettuare collogul, prevalentemente con II personale della società responsabile degli aspetti finanziari e contabili, analisi di bilancio ed altre procedure di revisione contabile limitata. La portata di una revisione contabile limitata è sostanzialmente inferiore rispetto a quella di una revisione contabile completa svoita in conformità al principi di revisione Internazionali (ISA Italia) e, conseguentemente, non ci consente di avere la sicurezza di essere venuti a conoscenza di tutti i fatti significativi che potrebbero essere identificati con lo svolgimento di una revisione contabile completa. Pertanto, non esprimiamo un giudizio sui bilancio consolidato semestrale abbreviato.

Conclusioni

Sulla base della revisione contabile limitata svolta, non sono pervenuti alla nostra attenzione elementi che ci facclano ritenere che II bilancio consolidato semestrato del Gruppo Aedes al 30 glugno 2025 non sia stato redatto, in tutti gli aspetti significativi, in conformità al principio contabile Internazionale applicabile per l'informativa finanziaria Infrannuale (IAS 34) emanato dall'International Accounting Standards Board e adottato dall'Unione Europea.

Milano, 26 settembre 2025

(Revisore Legale)

S.P.A.
o Lagale: Via Moravigil, 12 - 20123 Milaro
o Socondaria: Via Lombardia, 31 - D0183 Rama
Jala Sociale Euro 3.D00.D000.O00 Lv. e spear accident sano asocio in conservator la C.L.I.A. di Miano Rivera Local
Codica fixeals e numero di c.C.I.A.A. ci Miano Rona Brian Rivera Loci.
Codes fixeals e numero

A member firm of Ermst & Young Global Limited

Via XII ottobre n. 2/181 16121 Genova Tel. +39 010 0942322

www.aedes1905.it

19 61

AI Terminal

Aedes

4125_ir_2025-09-26_d4439136-43f5-4e7b-86f1-07997763ed87.pdf