Advenis — M&A Activity 2022

May 25, 2022

OFFRE PUBLIQUE DE RETRAIT SUIVIE D'UN RETRAIT OBLIGATOIRE VISANT LES ACTIONS DE LA SOCIETE

INITIÉE PAR

AGISSANT DE CONCERT AVEC HOCHE PARTNERS PEI

PRESENTEE PAR

INFORMATIONS RELATIVES AUX CARACTERISTIQUES NOTAMMENT JURIDIQUES, FINANCIERES ET COMPTABLES DE INOVALIS

Le présent document relatif aux autres informations de la société Inovalis a été déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers (« AMF ») le 24 mai 2022, conformément aux dispositions de l'article 231-28 du règlement général de l'AMF et à l'instruction 2006-07 du 25 juillet 2006 de l'AMF. Ce document a été établi sous la responsabilité de Inovalis.

Le présent document complète la note d'information relative à l'offre publique de retrait initiée par Inovalis visant les actions de la société Advenis, visée par l'AMF le 24 mai 2022, sous le numéro 22-174, en application d'une décision de conformité du même jour (la « Note d'Information »).

Le présent document est disponible sur les sites Internet de l'AMF (www.amf-france.org) et de Inovalis (www.inovalis.com) et peut être obtenu sans frais et sur simple demande auprès de Banque Delubac & Cie, 10 rue Roquépine, 75008 Paris et Inovalis, 52 rue de Bassano, 75008 Paris.

Un communiqué de presse sera diffusé, conformément aux dispositions de l'article 231-28 du règlement général de l'AMF, au plus tard la veille de l'ouverture de l'offre publique de retrait afin d'informer le public des modalités de mise à disposition du présent document.

	1
	2
	2.1
	2.1.1
	2.1.2
2.1.3	Forme et nationalité
	2.1.4
	2.1.5
	2.1.6
	2.1.7
	2.2
	2.2.1
	2.2.2
	2.2.3
	2.2.4
	2.2.5
	2.2.6
	2.2.7
	2.3
	2.3.1
	2.3.2
	2.3.3
	2.3.4
	2.4
	2.4.1
	2.4.2
	2.4.3
	3
3.1	Comptes sociaux de Inovalis
	3.1.1
	3.1.2
	3.2
	3.2.1
	3.2.2
3.3	Frais et financement de l'Offre
	3.3.1
	3.3.2

5 ANNEXE
4

1 RAPPEL DES PRICIPALES CARACTÉRISTIQUES DE L'OFFRE

Le présent document est établi, conformément aux dispositions de l'article 231-28 du règlement général de l'AMF et de l'article 5 de l'instruction n°2006-07 de l'AMF relative aux offres publiques d'acquisition, par la société Inovalis¹ , société anonyme dont le siège est situé 52 rue de Bassano, 75008 Paris, dont le numéro d'identification est 420 780 835 R.C.S. PARIS (« Inovalis » ou l'« Initiateur »), dans le cadre de son offre publique de retrait, aux termes de laquelle l'Initiateur de concert avec Hoche Partners Private Equity Investors propose de manière irrévocable aux actionnaires de la société Advenis, société anonyme dont le siège est situé 52 rue de Bassano, 75008 Paris, dont le numéro d'identification est 402 002 687 R.C.S. PARIS (« Advenis » ou la « Société »), dont les actions sont admises aux négociations sur le marché d'Euronext Growth à Paris sous le code ISIN FR0004152874, mnémonique « ALADV », d'acquérir la totalité de leurs actions dans le cadre d'une offre publique de retrait (l'« Offre Publique de Retrait ») qui sera suivie d'un retrait obligatoire (le « Retrait Obligatoire », et, avec l'Offre Publique de Retrait, l'« Offre ») dans les conditions décrites ci-après, au prix de 2,80 euros par action Advenis (le « Prix d'Offre »).

L'Initiateur, actionnaire majoritaire et de contrôle de la Société, est contrôlé indirectement par M. Stéphane Amine, président du conseil d'administration et directeur général de l'Initiateur et par ailleurs, président du conseil d'administration et directeur général de la Société.

Inovalis et la société Hoche Partners Private Equity Investors² , société à responsabilité limitée luxembourgeoise, dont le siège social est situé 33 rue du Puits Romain, L-8070 Bertrange, immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro B 183 240 (« Hoche Partners PEI » ou « HPPEI »), agissent de concert (le « Concert ») au sens de l'article L. 233-10 du code de commerce, du fait de la signature d'un pacte d'actionnaires concertant relatif à la Société conclu le 24 septembre 2020.

Inovalis et Hoche Partners PEI détiennent respectivement 8 556 279 actions, représentant 68,65% du capital et 74,42% des droits de vote de la Société, et 2 835 668 actions, représentant 22,75% du capital et 18,56% des droits de vote de la Société.

Le Concert détient ainsi ensemble 11 391 947 actions soit 91,40% du capital et 92,98% des droits de vote de la Société.

L'Offre porte sur la totalité des actions existantes Advenis non détenues par le Concert, soit, à la date de la Note d'Information, un nombre total maximum de 1 072 504 actions de la Société représentant 1 293 910 droits de vote, soit 8,60% du capital et 7,02% des droits de vote de la Société.

A la connaissance de l'Initiateur, il n'existe pas d'autres titres de capital ou instruments financiers pouvant donner accès, immédiatement ou à terme, au capital ou aux droits de vote de Advenis.

L'Offre Publique de Retrait sera ouverte pour une durée de dix jours de négociation.

Dans la mesure où le Concert détient d'ores et déjà plus de 90% du capital et des droits de vote de la Société, l'Offre Publique de Retrait sera suivie d'un Retrait Obligatoire. Dans le cadre du Retrait Obligatoire, les actions Advenis visées par l'Offre non apportées à l'Offre Publique de Retrait seront transférées à l'Initiateur, moyennant une indemnisation en numéraire égale au Prix d'Offre (soit 2,80 euros par action Advenis), nette de tout frais.

¹ Contrôlée indirectement par M. Stéphane Amine

² Contrôlée par M. Jean Daniel Cohen

Conformément à l'article 231-13 du règlement général de l'AMF, l'Offre est présentée par Banque Delubac & Cie (l'« Etablissement Présentateur »), qui garantit la teneur et le caractère irrévocable des engagements pris par l'Initiateur relatifs à l'Offre.

2 PRÉSENTATION DE L'INITIATEUR

Un résumé des statuts de l'Initiateur est présenté en 2.1, 2.2 et 2.3 du présent document.

2.1 Informations générales concernant l'Initiateur

2.1.1 Dénomination sociale

La dénomination sociale de l'Initiateur est Inovalis.

2.1.2 Siège social

Le siège social de l'Initiateur est situé 52 rue de Bassano, 75008 Paris.

2.1.3 Forme et nationalité

L'Initiateur est une société anonyme de droit français.

2.1.4 Immatriculation au registre du commerce et des sociétés

L'Initiateur est immatriculé auprès du registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 420 780 835.

2.1.5 Date d'immatriculation et durée

L'Initiateur a été immatriculé le 16 novembre 1998.

La durée de l'Initiateur est de 99 années à compter de la date de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sauf dissolution anticipée ou prorogation.

2.1.6 Exercice social et approbation des comptes

L'exercice social de l'Initiateur commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année civile.

Conformément aux statuts d'Inovalis et aux règles applicables, les comptes de l'Initiateur sont arrêtés par son conseil d'administration, certifiés par les commissaires aux comptes d'Inovalis et approuvés par l'assemblée générale d'Inovalis.

2.1.7 Objet social

Conformément à l'article 2 des statuts de l'Initiateur, l'Initiateur a pour objet :

• l'exploitation d'une agence de transactions immobilières et commerciales, de courtage, d'administration ou de gérance d'immeubles, c'est-à-dire l'exercice de toutes opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
  • o l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
  • o l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
  • o la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
  • o l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
  • o la gestion immobilière ;
• la réalisation pour le compte de tiers, directement ou indirectement, de toutes études, tous montages afférents à tous programmes ou opérations immobilières, toutes missions de maitre d'ouvrage délégué portant sur des opérations immobilières ;
• la prise de participation dans toutes sociétés françaises ou étrangères ;
• toutes prestations de secrétariat administratif, comptables et de gestion, technique, financière, commerciale, afférentes aux activités sus-définies et envers les filiales ;
• la propriété, la gestion, l'entretien, l'administration, la location, et la disposition de tous biens et droits immobiliers ;
• la promotion-construction et la promotion-vente d'immeubles ou de logements individuels à titre principal ou accessoire, pour compte propre ou pour compte de tiers ;
• l'exercice d'une activité de gestion de portefeuille pour le compte de tiers, de gestion d'Organisme de Placement Collectif en Investissement Immobilier (OPCI) et de conseil en investissement immobilier, dans les limites de l'agrément délivré par l'Autorité des Marchés Financiers, et sur la base du programme d'activité approuvé par cette Autorité ;
• et plus généralement, la réalisation de toutes opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à l'un des objets ci-dessus définis ou connexes, ou pouvant les faciliter, ayant pour but de permettre la réalisation de l'objet social et notamment toutes opérations de financement, de crédit, tous emprunts avec ou sans garantie hypothécaire, toute opération de gestion de trésorerie, de prêts, d'avances dans toutes participations et, plus généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet.

2.2 Informations générales concernant le capital social de l'initiateur

2.2.1 Capital social

A la date des présentes, le capital social de l'Initiateur s'élève à 170 534 euros. Il est divisé en 1 874 actions ordinaires d'une valeur nominale de 91 euros chacune, intégralement libérées.

2.2.2 Forme des actions

Les actions doivent revêtir obligatoirement la forme nominative. Leur propriété résulte de leur inscription en compte au nom du ou des titulaires.

2.2.3 Droits et obligations attachés aux actions

Le droit de vote attaché aux actions est proportionnel à la quotité́du capital qu'elle représente et chaque action donne droit à une voix. Toute action donne droit à une part proportionnelle à la quotité́ du capital qu'elle représente dans les bénéfices et les réserves ou dans l'actif social lors de toute distribution, amortissement ou répartition au cours de la vie sociale ou à la liquidation. Les droits et obligations attachés à l'action suivent le titre dans quelque main qu'il passe.

2.2.4 Transfert des actions

La cession ou transmission des actions de l'Initiateur s'effectue librement lorsqu'elle a lieu au profit soit d'actionnaires de l'Initiateur, soit d'un ascendant, d'un descendant ou du conjoint du cédant ou de l'auteur de la transmission.

Conformément à l'article 11.B des statuts de l'Initiateur, la cession ou transmission, à titre gratuit ou onéreux, des actions à des tiers non actionnaires, autres que le conjoint, l'ascendant ou le descendant du cédant ou de l'auteur de la transmission, alors même que la cession aurait lieu par voie d'apport ou par voie d'adjudication publique volontaire ou forcée, est soumise à l'agrément du conseil d'administration.

Cette procédure d'agrément est applicable à tous modes de cession ou transmission à un tiers, même aux adjudications publiques en vertu d'ordonnance de justice ou autrement, ainsi qu'aux cessions de droit préférentiel de souscription ou de droit d'attribution en cas d'augmentation du capital social. Elle est applicable également en cas de nantissement des actions.

Les mutations d'actions au profit d'héritiers dans l'ordre légal ou du conjoint survivant d'un actionnaire décédé de l'Initiateur s'effectuent librement. Les autres ayants-droit doivent, pour devenir actionnaires, être agréés par le conseil d'administration de l'Initiateur dans les conditions prévues pour l'agrément d'un tiers.

En cas de liquidation d'une communauté de biens ayant existé entre époux, par suite de divorce, séparation judiciaire de biens ou changement de régime matrimonial, l'attribution d'actions communes à l'époux ou ex-époux qui ne possédait pas la qualité d'actionnaire de l'Initiateur s'effectue librement.

Par ailleurs, un pacte d'associés conclu le 23 septembre 2020 contient des règles relatives aux transferts d'actions de l'Initiateur par ses parties (voir paragraphe 2.2.7 de la présente note).

2.2.5 Autres titres donnant accès au capital

Néant.

2.2.6 Répartition du capital et des droits de vote

A la date des présentes et à la connaissance de l'Initiateur, le capital social de Inovalis est réparti comme suit :

Actionnaires	Pourcentage du capital et des droits de vote
3 ICORP (SARL)	82,76%
4 KHH (SAS)	8,00%
Rodolphe Manasterski	8,00%
Stéphane Amine	0,05%
Autres	1,19%
Total	100,00%

2.2.7 Description des accords portant sur le capital social de l'Initiateur

Un pacte d'associés portant sur les actions de l'Initiateur a été conclu le 23 septembre 2020 entre (i) l'actionnaire majoritaire de l'Initiateur (à savoir la société Icorp contrôlée par M. Stéphane Amine), (ii) le directeur général délégué de l'Initiateur (M. Khalil HANKACH auquel s'est substituée depuis la société KHH contrôlée par M. Khalil HANKACH) et (iii) le directeur général délégué de Advenis (M. Rodolphe Manasterski). MM. Khalil HANKACH (via la société KHH) et Rodolphe Manasterski détiennent chacun à ce jour 8% du capital social de l'Initiateur.

Ce pacte d'associés prévoit notamment :

• l'incessibilité temporaire jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• un droit de préemption au bénéfice de l'actionnaire majoritaire de l'Initiateur ;
• un droit de sortie conjointe proportionnelle ou totale ;
• une clause de sortie forcée ;
• des transferts libres ; et
• des promesses de vente/d'achat.

2.3 Direction, décisions des associés et commissariat aux comptes de l'Initiateur

2.3.1 Conseil d'administration

L'Initiateur est administré par un conseil d'administration composé de trois membres au moins et de dix-huit membres au plus.

³ Société française détenue par Stéphane Amine

⁴ Société française détenue par Khalil Hankach

Le conseil d'administration est actuellement composé comme suit :

• M. Stéphane Amine, Président-Directeur Général ;
• M. Philippe Haezebrouck ; et
• Sirius Axo, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 349 901 314, représentée par son représentant permanent M. Vincent Leygonie.

Le conseil d'administration détermine les orientations de l'activité de l'Initiateur et veille à leur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche d'Inovalis et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.

Il nomme et révoque le président, le directeur général et les directeurs généraux délégués sur proposition du directeur général.

Le conseil d'administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns.

2.3.2 Président-Directeur Général

La direction générale est assumée, sous sa responsabilité, soit par le président du conseil d'administration, soit par une autre personne physique choisie parmi les membres du conseil ou en dehors d'eux.

A la date des présentes, M. Stéphane Amine est Président-Directeur Général de l'Initiateur.

Le directeur général est révocable à tout moment par le conseil d'administration. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages intérêts, sauf s'il assume les fonctions de président du conseil d'administration.

Le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de l'Initiateur. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve des pouvoirs expressément attribués par la loi aux assemblées d'actionnaires ainsi qu'au conseil d'administration. Il engage l'Initiateur même par ses actes ne relevant pas de l'objet social, à moins que l'Initiateur ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances. Il peut être autorisé par le conseil d'administration à consentir les cautions, avals et garanties donnés par l'Initiateur dans les conditions et limites fixées par la réglementation en vigueur.

2.3.3 Directeurs généraux délégués

Sur la proposition du directeur général, le conseil d'administration peut nommer un ou, dans la limite de cinq, plusieurs directeurs généraux délégués.

Sont à la date des présentes directeurs généraux délégués de l'Initiateur :

• M. David Giraud ; et
• M. Khalil Hankach.

Les directeurs généraux délégués sont révocables à tout moment par le conseil d'administration sur proposition du directeur général. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts.

Les directeurs généraux délégués disposent à l'égard des tiers des mêmes pouvoirs que le directeur général.

2.3.4 Commissaires aux comptes

Les opérations de l'Initiateur sont contrôlées par un ou plusieurs commissaires aux comptes, conformément à la loi et aux règlements en vigueur, nommés par décision collective des associés.

A la date des présentes, les commissaires aux comptes titulaires de l'Initiateur sont :

• Deloitte & Associés SA, 6 place de la Pyramide, 92908 Paris La Défense ;
• Aurealys (SARL), 8 avenue Bertie Albrecht, 75008 Paris.

Les commissaires aux comptes suppléants sont :

• BEAS SARL, 6 place de la Pyramide, 92908 Paris La Défense ;
• Audissee (SARL), 17 rue Charles V, 75004 Paris.

2.4 Description des activités de l'Initiateur

2.4.1 Activités principales

Inovalis est la société mère d'un groupe de sociétés. Elle exerce à titre principal une activité de société de gestion de fonds d'investissement alternatif (FIA) réservés à une clientèle professionnelle ou assimilée, elle est agréée à cet effet par l'AMF sous le numéro GP-10000009. Elle propose à titre accessoire une activité de conseil en investissements immobiliers.

2.4.2 Evénements exceptionnels et litiges significatifs

A la connaissance de l'Initiateur, il n'existe, à la date du présent document, aucun litige, procédure d'arbitrage ou fait exceptionnel susceptible d'avoir une incidence significative sur l'activité, le patrimoine, les résultats ou la situation financière de l'Initiateur autre que ce qui est indiqué dans la Note d'Information et dans le présent document.

Toutefois, compte tenu du conflit Ukraine – Russie et des tensions monétaires observées ces dernières semaines (inflation, remontée des taux, volatilité des marchés), la Société reste attentive au contexte géopolitique et ses potentiels impacts sur ses activités et ses résultats, sans pour autant remettre en cause son modèle économique et sa continuité d'exploitation.

2.4.3 Employés

A la date du présent document, Inovalis emploie 29 salariés.

3 INFORMATIONS RELATIVES A LA SITUATION COMPTABLE ET FINANCIERE DE L'INITIATEUR

3.1 Comptes sociaux de Inovalis

Les derniers états financiers sociaux de l'Initiateur disponibles figurent ci-dessous, à savoir (i) les états financiers relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2021 tels qu'arrêtés par le conseil d'administration, ainsi que (ii) les états financiers relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2020 certifiés par les commissaires aux comptes et approuvés par l'assemblée générale.

Montants en milliers d'euros	2021	2020
Chiffre d'affaires	13 743	15 314
Résultat d'exploitation	(1 447)	3 618
Opération en commun	(85)	1 199
Résultat financier	21 231	(1 289)
Résultat exceptionnel	(13 439)	(2 054)
Impôts sur les bénéfices	(3 273)	(307)
Résultat net	2 987	1 167

3.1.1 Compte de résultat

3.1.2 Bilan

Montants en milliers d'euros	2021	2020
Actif
Immobilisations incorporelles	5	0
Immobilisations corporelles	240	159
Immobilisations financières	103 787	121 766
Créances et autres	22 364	22 542
Disponibilités et VMP5	12 348	1 180
Total Actif	138 743	145 647
Passif
Capitaux propres	30 042	37 217
Emprunts et dettes financières	83 931	83 047
Provisions et autres dettes	24 771	25 383
Total Passif	138 743	145 647

⁵ Valeurs Mobilières de Placement

3.2 Comptes consolidés de Inovalis

Les derniers états financiers consolidés de l'Initiateur disponibles figurent ci-dessous, à savoir les états financiers relatifs aux exercices clos les 31 décembre 2020 et 31 décembre 2019, ces états ont été certifiés par les commissaires aux comptes de l'Initiateur et approuvés par l'assemblée générale.

Le rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés clos le 31 décembre 2020 figure en Annexe.

3.2.1 Compte de résultat

Montants en milliers d'euros	2020	2019
Chiffre d'affaires	104 256	158 482
Résultat d'exploitation	9 621	19 978
Quote-part de résultat sur opérations faites en commun	1 199	-
Résultat financier	(7 120)	(6 360)
Résultat exceptionnel	(3 945)	5 345
Impôts sur les bénéfices	(1 854)	(1 149)
Amortissement des écarts d'acquisition	(474)	2 695
Quote-part de résultat des SME	(315)	1 009
Résultat net de l'ensemble consolidé	(2 888)	21 518
Intérêts minoritaires	(3 016)	624
Résultat net part du groupe	128	20 894

3.2.2 Bilan

Montants en milliers d'euros	2020	2019
Actif
Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition	21 361	24 686
Immobilisations corporelles	122 554	93 489
Immobilisations financières et titres MEE	39 237	50 884
Clients et comptes rattachés	36 481	71 742
Autres actifs courants et créances mandants	103 150	89 875
Disponibilités et VMP	25 612	102 443
Total Actif	348 393	433 116
Passif
Capitaux propres totaux	23 659	23 486
Dettes financières et provisions pour risques et charges	181 572	200 374
Dettes d'exploitation	40 064	41 584
Autres dettes	57 373	121 591
Clients créditeurs mandants et comptes de régularisation	45 725	46 082
Total Passif	348 393	433 116

3.3 Frais et financement de l'Offre

3.3.1 Frais liés à l'Offre

Le montant global des frais engagés par l'Initiateur dans le cadre de l'Offre (incluant en particulier les honoraires et autres frais de conseils externes financiers, juridiques, et comptables et de tout autre expert et consultant ainsi que les frais de communication) est estimé à environ 240 000 euros (hors taxes).

3.3.2 Modes de financement de l'Offre

L'acquisition par l'Initiateur de l'intégralité des actions Advenis visées par l'Offre (soit 1 072 504 actions Advenis) représenterait, sur la base du Prix d'Offre, un montant maximal de 3 003 011,20 euros (hors frais divers et commissions).

Le coût total de l'Offre sera financé par Inovalis sur ses fonds propres.

4 PERSONNES ASSUMANT LE RESPONSABILITE DU PRESENT DOCUMENT

« J'atteste que le présent document contenant les informations relatives aux caractéristiques notamment juridiques, financières et comptables de la société Inovalis, qui a été déposé le 24 mai 2022 auprès de l'Autorité des marchés financiers, et qui sera diffusé au plus tard la veille du jour de l'ouverture de l'Offre, comporte l'ensemble des informations requises par l'article 231-28 du règlement général de l'AMF et par l'instruction n°2006-07 en date du 25 juillet 2006 de l'AMF (telle que modifiée le 29 avril 2021), dans le cadre de l'Offre initiée par Inovalis et visant les actions de la société Advenis.

Ces informations sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée »

Paris, le 24 mai 2022

M. Stéphane AMINE Président directeur général

ANNEXE

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés 2020

INOVALIS

Société anonyme

52, rue de Bassano

75008 PARIS

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

Exercice clos le 31 décembre 2020

AUREALYS 8, Avenue Bertie Albrecht 75008 - Paris

Deloitte & Associés 6, place de la Pyramide 92908 Paris-La Défense Cedex S.A.S. au capital de 2 188 160 € 572 028 041 RCS Nanterre

INOVALIS

Société anonyme

52, rue de Bassano

75008 PARIS

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

Exercice clos le 31 décembre 2020

A l'assemblée générale de la société INOVALIS

Opinion

En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la société INOVALIS relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2020, tels qu'ils sont joints au présent rapport.

Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble. constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.

Fondement de l'opinion

Référentiel d'audit

Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.

Indépendance

Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2020 à la date d'émission de notre rapport.

Observation

Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur la note 1.2 « Continuité de l'exploitation » de l'annexe aux comptes consolidés, présentant les risques résultant de l'environnement économique pour la société en matière de trésorerie et d'évaluation des actifs.

Justification des appréciations

La crise mondiale liée à la pandémie de COVID-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l'audit des comptes de cet exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire induisent de multiples conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs perspectives d'avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une incidence sur l'organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.

C'est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous

vous informons que les appréciations les plus importantes auxquelles nous avons procédé, selon notre jugement professionnel, ont porté sur le caractère approprié des principes comptables appliqués, sur le caractère raisonnable des estimations significatives retenues et sur la présentation d'ensemble des comptes, notamment pour ce qui concerne les immobilisations incorporelles et corporelle.

Les immobilisations incorporelles et corporelles figurent au bilan à leur coût historique et dépréciés sur la base de leur vénale déterminée selon l'évaluation des experts immobiliers, conformément aux modalités décrites dans le point « 1.4.2 Immobilisations incorporelles et corporelles » de l'annexe.

Nos travaux ont consisté à apprécier les données et les hypothèses sur lesquelles se fondent ces expertises immobilières et à vérifier que les informations fournies dans la note « 1.4.2 Immobilisations incorporelles » de l'annexe sont appropriées. Nous rappelons toutefois que, ces évaluations étant fondées sur des prévisions présentant par nature un caractère incertain, les réalisations sont susceptibles de différer, parfois de manière significative, des prévisions.

Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble, et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.

Vérifications spécifiques

Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations données dans le rapport du conseil d'administration sur la gestion du groupe.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.

Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux comptes consolidés

Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.

Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.

Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés

Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.

Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :

· il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;

• · il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
• · il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
• · il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
• · il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle :
• · concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.

Paris et Paris-La Défense, le 14 juin 2021

Les commissaires aux comptes

AUREALYS

Deloitte & Associés

FUBRICE USTAN

Fabrice ABTAN

Albert AIDAN

BILAN CONSOLIDE
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
NOTES ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDES
NOTE 1 - Principes comptables et règles de consolidation
NOTE 2 - Périmètre de consolidation ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
NOTE 3 - Comparabilité des comptes & évènements significatifs
NOTES ANNEXES AUX POSTES DE L'ACTIF
NOTE 4 - Immobilisations incorporelles
NOTE 5 - Ecarts d'acquisition
NOTE 6 - Immobilisations corporelles
NOTE 7 - Immobilisations financières
NOTE 8 - Titres en équivalence
NOTE 9 - Stocks et en-cours
NOTE 10 - Créances d'exploitation et comptes de régularisation
NOTE 11 - Disponibilités
NOTES ANNEXES AUX POSTES DU PASSIF
NOTE 12 - Capitaux propres
NOTE 13 - Intérêts minoritaires
NOTE 14 - Provisions
NOTE 15 - Dettes financières
NOTE 16 - Dettes d'exploitation et autres comptes de régularisation
NOTE 17 - Instruments financiers

NOTE 18 - Engagements hors bilan
NOTES ANNEXES AUX POSTES DU COMPTE DE RESULTAT
NOTE 19 - Informations sectorielles
NOTE 20 - Personnel et effectif
NOTE 21 - Amortissements et provisions
NOTE 22 - Résultat financier
NOTE 23 - Résultat exceptionnel
NOTE 24 - Impots
NOTE 25 - Rémunération des organes de direction
NOTE 26 - Honoraires des commissaires aux comptes
NOTE 27 - Comptabilité des mandants
NOTE 28 - Autres informations

ACTIF	Notos	2020-12	2019-12
En rolliors diauras		Valeurs noties	Valeurs nation
Internblastions incorporalies	4	16163	19108
Ecarts dacquisition	5	5198	5 578
Introblèsations corporales	6	122 554	93 489
Interebilisations financières	7	1-3-7255	44 330
Tires mis on equivalonce	8	5 957	6 554
Total Actif Immobilis of		1 93 1 51	169 058
Stocks at on-cours	9	23 540	5 436
Cleris et conplas rattachés --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	10	36 481	71.742
Autres créances	10	42 681	45 306
Autres croances mandants -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	27	34 469	33 082
Valours roblères de placement	11	950	2,970
Disponibeles -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	11	24 662	99 475
Total Actif Circulant		162 782	258 009
Comples de régularisation	10	2 460	6 051
Total Actif		348 393	453116

PASSIF	Notos	2020-12	2019-12
En milliors douros
Copial		171	171
Primes loss au capital		878	878
Réserves consoldes -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		15 448	(548)
Réserves de conversion groupe		375	284
Rés Lat de lexarcice		123	20 894
Total Capitaux Propres	12	16999	21 678
Interets fors groups		6 660	1 808
Total Intérêts Minoritaires	13	6 660	1 808
Total Provisions Risques et Charges	14	1042	9 834
Dettes financières _______________________	15	171 151	190540
Dettes d'exploitation	16	40 064	41 584
Autres dettes	16	57 -86	121 591
Clants créditours mandants ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	20	34 1 47	33 528
Comples de régularis ation	16	11 573	12,554
Total Dettes		314 312	399 796
Total Passif		348 393	433116

COMPTE DE RESULTAT	Notes	2020-12	2019-12
En reliers disures
Chiffre Caffaires	19	104 256	158 482
Production stockée nombron - - Unimoronante - - - - munito more - - - - man monto 10 -		3 951
SUNNING CONDICION -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -			1
Transfert de charges		1 363	BEa
Autres produks dexploitation -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		6.4	1 923
Total Prodults d'Exploitation		110184	161 265
Achats consammes _________________________		(45 559)	(90426)
Autres charges dexploration		(18841)	(17 031)
ITPOS Ct UXes ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		(2300)	(1 846)
Charges de personnel		(26 578)	(27 91 0)
Autres charges ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		(1 ટેટલ)	(3.708)
EBITDA		15 345	20 343
Variations nettes des anortissements et provisions ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	21	(5 724)	( Reel
Rés ultat d'Exploitation	19	9 621	19 978
QP de résultat sur opérations faites en commun		1 199
Rés ultat Financier	22	(7120)	le Real
Résultat Courant des sociétés intégrées		3 700	13818
Rés ultat Exceptionnel	23	(2 942)	5 345
le por les bénéfices	24	(1 854)	(1 149)
Résultat net des sociétés intégrées		(2 099)	17 BT4
Dotation nette annot écarts acq	5 at 14	(474)	2 695
Quoto part de rés UNE. des S.ME. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	8 at 14	(315)	1 009
Rés ultat not de l'ensemble cons olidé		(2 888)	21 518
Part revenant aux intérêts moorkakes	13	(3016)	624
Résultat net part du groupe		128	20 894
Resultat par action (en KBaros) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		0.058	11,149
Resultat cliber par action (en KEUros)		0.058	11,149

TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES

T ABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDE	Notos	2020-12	2019-12
En millions diauros
Trésorerle d'ouverture -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	A	99 51 5	11 907
Résultat not total des sociétés consolidées		(2 888)	21 518
Elmination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité :
Antortis et provisions -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		9 508	5 424
Variabon des irrods diférés		1 047	13
Autres diérents sans incidence sur la tréscrie		050 E
Elérrents calculos ou gaires jertes liés aux var, de justo valeur		-	(9778)
Plus ou rroins values de cossion ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		1 636	1 943
Quote-part de résultat des mises en équivalence		315	(1 008)
Marge brute d'autofinancement		12 668	18111
Incidence do la variation des stocks et en-cours		(8342)	2 065
Incidence do la variation des clients at autres débitours --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		2017/12	(117.596)
Incidence de la variation des fournisseurs et autres créditours		(46 650)	207 955
Flux net généré par (affecté à) l'activité	B	(11 546)	110536
Acquisition directors --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		(42 31 4)	(1 02 081)
Cession dirematils abons		8 325	7 870
Incidence des variations de pariminenties		(20 639)	(451)
Variation notte des placerrents court tente		1 975	(2 923)
Flux net provenant des (affecté aux) Investis sements	C	(52 055)	(97 585)
Dividendes versés par la société mbre		(5 000)	(2 013)
ETTS SOFT CONTRACT		68 1 33	155,579
ROSTDOUS OFFERS CONTRUCTION --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		(74 324)	(78 996)
Flux net provenant du (affecté au) financement	D	(11 193)	74 570
Incidence de la variation des taux de change		(17)	2
Variation de tresorerle		(74 858)	87 608
Trésorerie de cloure (A)+(B)+(C)+(C)		24 657	99 51 5

La trésorerie présentée est la trésorerie nette des concours bancaires, voir Note 11 -Disponibilités.

Le tableau des flux de trésorerie est présenté net des flux des comptes des mandants. Les spécificités de la comptabilité des mandants sont détaillées dans la Note 27 - Comptabilité des Mandants.

L'impact des mises à la juste valeur des créances et dettes est essentiellement lié à des rachats de créances de sociétés du Groupe à une valeur décotée, voir la Note 23 - Résultat Exceptionnel pour plus de détails.

NOTES ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDES

EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2020

NOTE 1 - PRINCIPES COMPTABLES ET REGLES DE CONSOLIDATION

1.1 - Référentiel comptable

Les comptes consolidés sont établis conformément aux dispositions légales et réglementaires actuellement en vigueur en France.

Les règles et méthodes comptables appliquées sont conformes au règlement 99-02 du Comité de Réglementation Comptable, actualisé par le règlement 2016-10 du 12 décembre 2016.

Les états financiers des sociétés étrangères consolidées, établis selon les règles en vigueur dans leurs pays respectifs, sont retraités pour se conformer aux principes du Groupe.

1.2 - Continuité de l'exploitation

Les aléas éventuels relatifs aux opérations immobilières pourraient exposer le groupe INOVALIS à un risque de continuité d'exploitation.

La détention, par les filiales, d'actifs immobiliers destinés à la location expose la société au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers. Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles sont fortement influencés par l'offre et la demande de surfaces immobilières. Une évolution défavorable de la demande par rapport à l'offre serait susceptible d'affecter les résultats, le patrimoine et la situation financière de la société.

Toutefois, cette exposition est pondérée dans la mesure où les actifs détenus par les filiales sont détenus dans une perspective de long terme et les loyers facturés sont issus d'engagements de location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des fluctuations du marché locatif.

Afin d'apprécier le risque de rupture dans le cash-flow disponible issu de la gestion des actifs, des projections de trésorerie à court terme sont établies (à un an généralement).

Lorsque les projections de trésorerie à court terme font apparaître un risque de rupture dans le cash-flow disponible, les mesures correctives sont prises afin d'assurer la continuité de l'exploitation.

Les risques identifiés liés aux engagements et renonciations de la société INOVALIS SA, présentés ci-dessous, sont comptabilisés dans les comptes consolidés, dans les situations des sociétés intégrées globalement, et dans la provision des titres mis en équivalence négatifs.

Information relative aux événements post clôture de certaines filiales consolidées en intégration globale :

Euro ELYSEEs II : Dans un courrier daté du 12 mars 2021. INOVALIS prend acte de la situation financière de la société EURO ELYSEES 2 et de celle de sa filiale WEL 3. INOVALIS continuera à apporter le soutien financier nécessaire à la poursuite de l'activité, dans le respect du principe de la continuité d'exploitation, de la société EURO ELYSEES 2 et sa filiale jusqu'aux assemblées générales approuvant les comptes de ces sociétés pour l'exercice clos le 31 décembre 2021. A ce titre, INOVALIS pourra renoncer, au cas par cas :

• A demander le paiement des dettes commerciales dues par EURO ELYSEES 2 et sa filiale à INOVALIS.
• A demander le paiement de toute autre somme due au titre de la convention de compte courant en date du 30 avril 2007 conclue entre INOVALIS et EURO ELYSEES 2,
• A demander le paiement de toute somme due au titre de la dette d'IS d'intégration fiscale due par EURO ELYSEES 2 à INOVALIS,
• Si cela s'avère nécessaire, pour permettre la continuité de l'exploitation, INOVALIS acceptera au cas par cas de suspendre le paiement des honoraires dus au titre des contrats portant sur la gestion d'actifs « Supply of services agreement » signés par WEL 3 en date du 26 janvier 2009 et tels qu'amendés par la suite.

AREF REAL ESTATE FRANCE : Dans un courrier du 12 mars 2021. INOVALIS prend acte de la situation financière de la société AREF REAL ESTATE FRANCE et de sa filiale AREF DIAMANTS. INOVALIS continuera à apporter le soutien financier nécessaire à la poursuite de l'activité, dans le respect du principe de la continuité d'exploitation, de la société AREF REAL ESTATE FRANCE et de sa filiale jusqu'aux assemblées générales approuvant les comptes de ces sociétés pour l'exercice clos au 31 décembre 2021. A ce titre INOVALIS pourra renoncer à demander :

• Le paiement des dettes commerciales dues par AREF REAL ESTATE FRANCE et sa filiale,
• Le paiement de toute somme due au titre de la dette d'IS d'intégration fiscale due par AREF REAL ESTATE FRANCE,

• Le remboursement du prêt participatif existant acquis de la société AREF LUXEMBOURC le 13 novembre 2014 aux termes d'un « Shares and receivables Purchase and Sale Agreement », au titre des intérêts courus, étant précisé que le principal a été remboursé,
• Le paiement des honoraires dus par AREF REAL ESTATE FRANCE et sa filiale au titre du contrat de mandat général de gestion d'actifs signés le 23 février 2009, tel que ledit mandat a été modifié par avenants successifs,
• Le remboursement de la dette crédit-vendeur dus par AREF DIAMANTS à INOVALIS au titre d'une délégation de paiement en date du 29 août 2017, au titre des intérêts courus, étant précisé que le principal a été remboursé,
• Le remboursement de dettes sur les dividendes dues par AREF REAL ESTATE FRANCE.

TURQUOISE EURO REAL ESTATE : Dans un courrier daté du 7 décembre 2020, INOVALIS prend acte de la situation de la société TURQUOISE EURO REAL ESTATE, de ses filiales TURQUOISE MULTI et TURQUOISE EURO PDP. Compte tenu des pertes encourues, des dettes et des besoins de trésorerie complémentaires au regard des perspectives budgétaires de l'exercice 2021, lNOVALIS confirme leur apporter le soutien financier nécessaire pour permettre la continuité d'exploitation en renonçant, au cas par cas, si cela s'avère nécessaire et jusqu'aux dates d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2021 :

• A demander le paiement trimestriel des intérêts dus d'une part TURQUOISE EURO REAL ESTATE au titre du prêt participatif en date du 6 février 2014 tel que modifié par ses avenants successifs (ci-après : le « Prêt Participatif ») d'une part,
• A l'exigibilité du Prêt Participatif qui résulterait du non-paiement des intérêts à leur échéance contractuelle.
• Au paiement de toutes sommes dues au titre du compte courant d'associé existant au nom d'INOVALIS dans les livres de TURQUOISE EURO REAL ESTATE.

INOVALIS confirme également suspendre, si nécessaire pour permettre la continuité d'exploitation jusqu'aux dates d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2021, et au cas par cas :

• Le paiement des honoraires dus TURQUOISE EURO REAL ESTATE et ses filiales au titre du mandat général de gestion d'actifs signé en date du 12 février 2014 tel qu'amendé par la suite,
• Le paiement des dettes commerciales dues par TURQUOISE EURO REAL ESTATE et ses filiales.

1.3 - Modalité de consolidation

1.3.1 - Méthodes de consolidation

Les méthodes de consolidation sont les suivantes :

• Les sociétés dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle exclusif sont consolidées par intégration globale.
• Les sociétés contrôlées conjointement avec d'autres actionnaires sont consolidées par intégration proportionnelle.
• · Les sociétés dans lesquelles le Croupe exerce une influence notable sont consolidées par mise en équivalence.

Les filiales ou participations non significatives ne sont pas consolidées.

Le GROUPE INOVALIS consolide par mise en équivalence des sociétés pour lesquelles il détient une participation inférieure à 20 % en raison d'une influence notable exercée sur l'entité. Cette influence notable est caractérisée par la participation du GROUPE INOVALIS aux décisions majeures des fonds immobiliers en tant que membre des comités stratégiques.

1.3.2 - Devise retenue et méthodes de conversion appliquées aux sociétés étrangères

Les états financiers consolidés du Groupe ainsi que les notes aux états financiers sont présentés en euros. Ils ont été préparés sur la base des comptes des sociétés de la zone euro établis en euros et des comptes des sociétés étrangères établis dans leur devise de fonctionnement et convertis en euros.

Les états financiers des sociétés étrangères sont convertis selon les principes suivants :

• Au cours de clôture pour les comptes de bilan
• Au taux moyen annuel pour les comptes de résultat

Les différences de change ainsi dégagées sont comptabilisées en écarts de conversion dans les capitaux propres.

L'écart de conversion résultant de l'impact de la variation du taux de change entre l'ouverture et la clôture et d'autre part de l'utilisation de taux différents pour le compte de résultat et le bilan est inclus dans les capitaux propres consolidés dans le poste réserves de conversion.

1.3.3 - Date de cloture

Les comptes consolidés sont clos au 31 décembre.

Toutes les sociétés du Groupe clôturent à cette date à l'exception des sociétés présentées dans les tableaux ci-dessous, clôturant au 30 septembre.

Les sociétés SIENNE et celles du fonds ALPHA INVESTMENT clôturant au 30 septembre sont consolidées selon la méthode de la mise en équivalence et celles du fonds Turquoise Euro ainsi que les sociétés IP REAL ESTATE et NEO SOLEIL, consolidés par intégration globale.

Elles sont consolidées sur la base de leurs comptes annuels ajustés des variations significatives du quatrième trimestre le cas échéant.

Sociétés cloturant au 30 septembre
TURQUOISE EURO REAL ESTATE SAS	HOTISAR
TURQUOISE EURO POP SARL	SIENNE SARL
TURQUOISE MULTI	IP REAL ESTATE
ALPHA INVESTMENT SAS	NEOSOLBL
HORIZON SARL

1.4 - Règles et méthodes comptables

Les comptes sociétés consolidées, établis en accord avec les principes comptables et les réglementations de leurs pays respectifs, font l'objet de retraitements pour se conformer aux principes comptables du Groupe.

Les comptes consolidés respectent les principes suivants :

• Maintien des coûts historiques, .
• · Continuité d'exploitation,
• Indépendance des exercices, :
• Permanence des méthodes.

1.4.1 - Ecarts d'évaluation et d'acquisition

Lors de l'acquisition d'une entreprise, le coût d'acquisition des titres est affecté, sur la base de leur juste valeur, aux actifs et passifs identifiables de l'entreprise acquise. Les écarts d'évaluation identifiés lors de l'acquisition sont comptabilisés dans les postes d'actif et passif concernés.

La juste valeur des éléments incorporels identifiables de l'actif, tels que marques, licences et parts de marché, est déterminée par référence aux méthodes généralement admises en la matière, telles que celles fondées sur les revenus, les coûts ou la valeur de marché.

La différence entre le coût d'acquisition et la juste valeur des actifs et passifs identifiables de l'entreprise acquise est enregistrée à l'actif du bilan consolidé sous la rubrique « Ecarts d'acquisition » lorsqu'il est positif, au passif du bilan dans un poste de provision pour risques et charges lorsqu'il est négatif.

L'écart d'acquisition négatif est rapporté au résultat sur une durée qui doit refléter les hypothèses retenues et les objectifs fixés lors de l'acquisition.

Conformément à l'application des nouvelles règles de la directive de l'Union Européenne sur les incorporels, une analyse des durées d'utilisation des écarts d'acquisition positifs est effectuée. Celle-ci conduit à :

• Ne pas amortir les écarts d'acquisition inscrits à l'actif du bilan consolidé lorsque la durée d'utilisation est non limitée, le groupe effectuant alors des tests de perte de valeur. Lorsque la valeur issue des tests est inférieure à la valeur nette des écarts d'acquisition, une dépréciation est constatée pour le montant de la différence.
• Amortir linéairement les écarts d'acquisition inscrits à l'actif du bilan consolidé lorsque la durée d'utilisation est limitée.

Le résultat dégagé sur la cession d'une entité tient compte de la valeur comptable de l'écart d'acquisition de l'entité cédée.

1.4.2 - Immobilisations incorporelles et corporelles

Les immobilisations sont comptabilisées au coût historique.

Les frais accessoires (droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes) sont incorporés au coût d'acquisition des immobilisations.

Les amortissements, calculés selon la méthode linéaire, sont déterminés par référence aux durées suivantes conformes à la pratique professionnelle :

Immobilisations incorporelles	1 à 5 ans
Constructions - Composant structure	50 ans

Constructions - Autres composants	15 a 25 ans
Installation techniques	10 à 20 ans
Mobilier et matériel de bureau	5 à 10 ans

L'approche par composant est généralement appliquée sur les constructions.

Les actifs immobilisés incorporels et corporels font l'objet d'une dépréciation complémentaire dans le cas où la valeur nette comptable devient supérieure à la valeur vénale probable. La valeur vénale probable correspond à la valeur d'évaluation chiffrée par les experts immobiliers.

Fonds de commerce des sociétés Advenis Property Management, Advenis Facilities et Advenis Conseil :

Les fonds de commerce des sociétés ADVENIS PROPERTY MANACEMENT, ADVENIS FACILITIES et ADVENIS CONSEIL se constituent de contrats et de relations clients afférents à ces contrats et sont donc amortissables. Les amortissements, calculés selon la méthode linéaire, ont été déterminés sur la base du taux de rotation des contrats ainsi que par référence aux durées conformes à la pratique professionnelle. Une durée de 20 ans a ainsi été retenue.

Ces actifs immobilisés incorporels font l'objet d'une dépréciation complémentaire dans le cas où la valeur nette comptable devient supérieure à la valeur vénale probable.

La méthode d'évaluation appliquée est celle des multiples usuels utilisés dans le secteur de l'activité de l'administration de biens (gérance, syndic, transaction, location), appliqués aux revenus générés par chaque activité (gérance et syndic). La valeur vénale probable correspond à cette valeur d'évaluation.

Biens en location financement :

Les biens en location financement présentant les caractéristiques contractuelles d'une acquisition sont comptabilisés à l'actif pour leur coût de revient et amortis selon la méthode décrite ci-dessus. La dette correspondante est inscrite au passif. Les charges du loyer sont annulées en contrepartie d'amortissements et de frais financiers.

Les biens en location financement ne présentant pas de caractère significatif n'ont pas été retraités.

1.4.3 - Titres de participation non consolidés et autres immobilisations financières

Les immobilisations financières sont valorisées au coût d'acquisition. Lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur brute, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence. Les titres sont estimés à leur valeur économique en tenant compte de différents critères dont la quote-part de situation nette, les risques afférents à l'exploitation et l'intérêt économique pour le Groupe.

Ces titres correspondent à des sociétés exclues du périmètre de consolidation, étant donné l'absence de contrôle ou d'influence notable exercée sur elles par le Groupe.

Le détail des sociétés non consolidées figure en Note 7.

Les dividendes reçus, le cas échéant, de ces sociétés non consolidées sont comptabilisés en produits financiers l'année de la décision de l'Assemblée Générale.

Les créances rattachées à des participations et les prêts représentent les créances nées à l'occasion de prêts octroyés à des entités dans lesquelles la société (prêteur) détient directement ou indirectement une participation.

Des provisions pour dépréciation sont constituées sur les créances rattachées à des participations et les prêts, compte tenu de la probabilité de non-recouvrement.

1.4.4 - Instruments financiers

Les instruments financiers utilisés couvrent des transactions présentes et sont utilisés dans le cadre d'outils de couverture de taux d'intérêt. Les principaux instruments financiers utilisés sont du type :

• Echange de taux d'intérêt fixe contre variable : swap de taux
• Collar : achat d'un « cap » et vente d'un « floor » permettant ainsi d'encadrer le taux contractuel de la dette sous-jacente dans un tunnel d'évolution du taux.

Les financements à taux variables sont systématiquement couverts par un de ces deux types d'instruments financiers.

Ces instruments de gré, pris sur des marchés organisés auprès d'organismes financiers ne présentent que des risques mineurs de contrepartie.

Les effets financiers de ces instruments sont comptabilisés lors de leurs encaissements ou décaissements. En cas de paiement de primes, leur prise en charge est étalée sur la durée du contrat de couverture concerné.

1.4.5 - Stocks et en-cours

Les stocks d'immeubles sont évalués à leur coût d'acquisition pour ceux relatifs à l'activité de marchands de biens de certaines sociétés du Groupe ou à leur prix de revient pour ceux détenus par des sociétés civiles de construction vente.

Une dépréciation est constituée lorsque la valeur probable de réalisation est inférieure au coût de revient. Les tests de dépréciation effectués consistent à comparer pour chaque immeuble en stock, la valeur nette comptable avec la valeur vénale ; celle-ci étant déterminée à dire d'expert à la date de clôture ou à l'issue d'une évaluation interne.

Lorsqu'une dépréciation existe à l'ouverture de l'exercice, celle-ci est reprise dès que la valeur nette comptable devient inférieure à la valeur d'expertise.

1.4.6 - Créances et dettes

Les créances et les dettes sont évaluées pour leur valeur nominale (coût historique). Les créances sont le cas échéant dépréciées pour tenir compte du risque de nonrecouvrement.

Le groupe comptabilise, conformément à la recommandation de l'Autorité des Normes Comptables nº 2017-01, la trésorerie mandants dans le poste « Autres créances courantes ». La trésorerie mandante des activités d'administration de biens concerne les sociétés ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et ADVENIS FACILITY MANAGEMENT. En effet, les sociétés de régies immobilières ont l'obligation d'inscrire à leur bilan le solde des comptes bancaires ouverts par elles pour le compte de leurs clients dans le cadre de la gestion locative et de copropriété.

1.4.7 - Opérations en devises

Les créances et dettes en monnaies étrangères sont converties en euros sur la base du cours de change officiel en vigueur à la clôture du bilan ou du taux de la couverture de change mise en place le cas échéant.

Conformément à la méthode préférentielle du règlement 99-02, pour les créances et dettes libellées dans les devises des pays situés hors zone euro, les pertes ou profits latents

résultant de cette conversion des transactions, sont enregistrés dans le compte de résultat consolidé sous la rubrique « charges ou produits financiers », exception faite toutefois des prêts octroyés en dollars par la société INOVALIS dont les effets de conversion ont été compensés en « Réserves de conversion groupe ».

1.4.8 - Plans d'options de souscription ou d'achat d'actions

Lorsque certaines filiales du Groupe rachètent leurs propres instruments de capitaux propres, le montant de la contrepartie payée y compris les coûts directement attribuables est comptabilisé net d'impôt en diminution des capitaux propres. Les actions rachetées sont classées en tant qu'actions propres et déduites des capitaux propres. Lorsque les actions propres sont vendues ou remises en circulation, le montant reçu ainsi que l'impôt correspondant sont intégralement imputés en capitaux propres.

1.4.9 - Engagements de retraite

A son départ en retraite, le personnel des sociétés du Groupe perçoit des indemnités de fin de carrière selon les règles définies dans la convention collective applicable ou l'accord d'entreprise.

Les engagements des sociétés du Groupe figurent au passif du bilan en provisions pour charges.

Le montant de l'engagement est calculé selon une méthode actuarielle qui tient compte du taux de rotation des salariés, de leur espérance de vie, du taux de progression des salaires et d'un taux d'actualisation. Le calcul est réalisé selon la méthode rétrospective avec salaire de fin de carrière.

Les hypothèses retenues au 31 décembre 2020 sont les suivantes :

Sociótés	Convention Collective	Taux d'actualis ation	Turn Over	Taux progression salarlale	Taux charges sociales moyen
INOVALIS	Immobiler	1,17%	Faible	1% constant	47,00%
ADVENS CONSEIL /ADVENS FACILITY MANAGEMENT / REALISTA RESIDENCES	Progration introballine	0.50%	Moyenne nationale	1,50%	47,00%
ADVENS PROPERTY MANAGEMENT /ADVENS ASSET MANAGEMENE / IAF Services	In robilior	0,50%	Moyenne nationale	1,50%	47,00%
ADVENS GESTION PRIVEE (activité as surance)	Echelons internidiaires des services extensurs de production class sociétés dassurances	0.50%	Moyenne nationale	1.50%	47,00%
	Sociétés d'assurances	0,50%
	Inspection diassurance	0.50%
ADVENS /AUDERA /AVENR FINANCE CESTION PRIVEE (hors assurance)	Sociótis financións	0.50%	Moyenne nationale	1.50%	47,00%

Intellities du digart	Salané
Mithodo de calcul retariue	Retrospective
Tacle de recisible	TV 88.00
Aga de départ à la retraite GROUFE hors dérogation includuelle	65 are

1.4.10 - Provisions

Des provisions sont constituées lorsque le groupe a une obligation actuelle juridique ou implicite résultant d'un événement passé et lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources représentatives d'avantages économiques, sans équivalent, sera nécessaire pour éteindre l'obligation. Ces provisions sont estimées en prenant en considération les hypothèses les plus probables à la date d'établissement des comptes.

Certaines provisions spécifiques à l'activité sont récurrentes. Le Groupe provisionne chaque année 100% des mandats débiteurs perdus, des mandats débiteurs actifs et des comptes d'attente suivant le risque de non-recouvrement, ainsi que les risques liés aux demandes en responsabilité civile professionnelle suivant une appréciation raisonnable et prudente sur avis de conseils et d'expertises.

Les passifs éventuels, correspondant à une obligation qui n'est ni probable ni certaine à la date d'arrêté des comptes, ou à une obligation probable pour laquelle la sortie de ressources ne l'est pas, ne sont pas comptabilisés. Ils font l'objet d'une information en annexe.

1.4.11 - Comptabilisation des impôts différés

Certains retraitements apportés aux comptes sociaux des sociétés consolidées ainsi que certains reports d'imposition existant dans les comptes sociaux peuvent dégager des différences temporaires entre la base imposable fiscalement et le résultat retraité.

Ces différences temporaires donnent lieu à la constatation d'impôts différés dans les comptes consolidés.

Les impôts différés actifs (notamment ceux relatifs aux déficits reportables) ne sont constatés qu'à hauteur des passifs dans le respect des lois de finances en vigueur, sauf lorsqu'il est probable de pouvoir récupérer cet impôt sur les sociétés.

En application de la méthode du report variable, l'effet des éventuelles variations du taux d'imposition sur les impôts différés constatés antérieurement, est enregistré en compte de résultat au cours de l'exercice où ces changements deviennent certains.

Les retraitements d'impôt sur les sociétés étrangères sont effectués au taux d'imposition du pays concerné.

1.4.12 - Résultat net par action

Le résultat net par action se calcule en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.

Le résultat net dilué par action s'obtient en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ajusté de l'impact maximal de la conversion des instruments dilutifs en actions ordinaires.

1.4.13 - Résultat exceptionnel

Le résultat exceptionnel comprend les éléments de natures exceptionnelles tels que définis par le plan comptable général. Il intègre également des éléments, qui par leur montant et leur probabilité de survenance, revêtent un caractère exceptionnel.

1.4.14 - EBITDA

L'EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) correspond au résultat d'exploitation avant variations nettes des dotations et reprises sur amortissements et provisions. Les provisions comprennent les provisions sur actifs immobilisés, sur actifs circulants et risques et charges.

1.4.15 - Information sectorielle

Pour les besoins de l'information sectorielle, un secteur d'activité ou une zone géographique est défini comme un ensemble homogène de produits, services, métiers ou pays qui est individualisé au sein de l'entreprise, de ses filiales ou de ses divisions opérationnelles.

La segmentation adoptée pour l'analyse sectorielle est issue de celle qui prévaut en matière d'organisation interne du groupe. Les secteurs d'activités ou les zones géographiques représentant moins de 10% du total consolidé ont été regroupés.

1.4.16 - Participation des salariés

La participation des salariés a été reclassée conformément au règlement 99-02 du CRC dans le résultat d'exploitation dans le poste « charges de personnel ».

1.4.17 - Contrats long-terme

Les opérations partiellement achevées à la clôture de l'exercice sont comptabilisées suivant la méthode de l'avancement.

Les opérations à long-terme (vente en état futur d'achèvement) non livrées à la clôture de l'exercice sont comptabilisées suivant cette méthode.

Le pourcentage d'avancement de chaque opération est le produit :

• Du taux d'avancement technique déterminé à partir des travaux effectivement réalisés et comptabilisés à la clôture de l'exercice rapporté au budget actualisé de ladite opération
• Et du taux d'avancement commercial résultant du chiffre d'affaires des ventes rapporté au chiffre d'affaires prévisionnel de ladite opération.

La prise en compte du chiffre d'affaires et de la marge par opération s'effectue sur la base de ce pourcentage d'avancement global appliqué au budget actualisé de l'affaire.

Conformément à la réglementation en vigueur, lorsque le taux d'avancement est faible, le résultat ne peut être estimé de façon fiable, les produits sont alors comptabilisés à hauteur des charges engagées à l'avancement de façon à neutraliser le résultat.

Le seuil retenu par le groupe pour l'application de cette règle est un taux d'avancement global inférieur à 20%.

Dans le cas d'une opération prévoyant une perte, le résultat négatif pris à l'avancement est complété par la comptabilisation d'une provision pour perte à terminaison.

1.5 - Changements de méthodes comptables

• Néant -

1.6 - Application des méthodes préférentielles

L'application des méthodes préférentielles du règlement CRC 99-02 est la suivante :

Application des méthodes préférentielles

Comptabilisation des contrats de location-financement

Oul

Provisionnement des prestations de retraites et assimilés
Etalement des frais d'émission et primes de remboursement des emprunts obligataires sur la durée de vie de l'emprunt	Qui
Comptabilisation en résultat des écarts de conversion actif / passif
Comptabilisation à l'avancement des opérations partiellement achevées
à la cloture de l'exercice

1.7 - Retraitements de consolidation

Les retraitements suivants ont été effectués dans les comptes sociaux des filiales :

1.7.1 - Contrats de location financement

Cf. note 1.4.2 - Immobilisations incorporelles et corporelles.

1.7.2 - Transactions intra-groupe

Les opérations réalisées entre les sociétés du Groupe et figurant dans les comptes individuels au bilan et au compte de résultat sont neutralisées dans les comptes consolidés.

1.7.3 - Provisions sur éléments d'actif intra-groupe

Les dépréciations de titres de participation, de prêts, de comptes courants et de comptes clients existant à l'ouverture de l'exercice sont portées dans les réserves pour leur montant brut. Parallèlement, les dotations et reprises constatées dans l'exercice sont neutralisées dans le compte de résultat. Toutefois, au cas particulier, lorsque les provisions qui ont été dotées par l'entreprise détentrice des titres et qui excèdent la quote-part de pertes réalisées par la filiale, celles-ci doivent être maintenues dans les comptes consolidés (Cf. Notes 21, 22 et 23).

1.7.4 - Profits internes

Les profits internes sur stocks, les plus ou moins-values réalisées sur cessions internes d'immobilisations corporelles ou financières sont éliminés du compte de résultat.

1.8 - Tableau des flux de trésorerie consolidés

Le tableau des flux de trésorerie présente, pour l'exercice, les entrées et les sorties de disponibilités et de leurs équivalents, classées en activité d'exploitation, d'investissement et de financement.

Le Groupe définit la trésorerie disponible comme l'ensemble des instruments financiers qui lui permettent de gérer, sans prendre de risques significatifs, ses excédents ou ses besoins de trésorerie court terme. Elle comprend notamment :

• Les valeurs mobilières de placement et autres placements à court terme aisément convertibles en disponibilités,
• Les disponibilités bancaires, minorées des valeurs remises à l'encaissement à la clôture de l'exercice, mais non encore échues,
• Les soldes bancaires créditeurs, ne faisant pas l'objet d'une confirmation à plus d'un an par un établissement financier, ainsi que les intérêts courus et non échus qui s'y rattachent.

Par ailleurs, les flux de trésorerie en provenance des filiales hors zone Euro sont convertis au taux moyen annuel des devises concernées. La variation calculée entre le taux moyen et le taux de clôture des devises est inscrite dans le tableau des flux de trésorerie sur la ligne « effets des variations de change sur la trésorerie nette ».

La ligne « incidence des variations de périmètre » correspond aux entrées ou sorties de périmètre, mais également aux variations de pourcentage de détention du Groupe dans les filiales au cours de l'exercice.

En cas d'acquisition, cette ligne comprend le coût d'acquisition des titres diminué de la trésorerie apportée. Les autres flux ne tiennent compte que des mouvements depuis la date d'acquisition de la société.

Enfin, le tableau des flux de trésorerie est présenté net des flux des comptes des mandants. Les spécificités de la comptabilité des mandants sont détaillées dans la Note 27 -Comptabilité des Mandants.

NOTE 2 - PERIMETRE DE CONSOLIDATION

Les comptes consolidés du Groupe regroupent les comptes de la société mère et des filiales dans lesquelles la société mère exerce directement un contrôle exclusif, un contrôle conjoint ou une influence notable.

Les sociétés intégrées dans le périmètre de consolidation sont les suivantes :

	SIRIN		2020-12	2019-12
Nom		Taux d'intérêt	Méthode de cons-olidation	Taux d'intérêt	Méthode de cons olidation
SI THINGHI	420 780 835	Mare	10	More	10
NEO VII	500835247	NOOTOOK	C	1 00,000%	0
NEO SEVRES SARL (Não VIJ	505873994	100.00K	0	1 00,00%	0
SCCV SEVRES GRAND RUE	931 294 346	0.000%	N	49,000	P
SIENNE SARL	488 62431 0	0,000	N	16,00%	MEE
NEO BOULOGIC VAUTHIER (NEO IX)	531 8791 20	0,000%	N	1 00,000	0
SOCV BOULOGNE VAUTHER	533 782 546	0,000	N	49,00%	P
SARL BOULOCINE VAUTHER	794 305 188	0.000%	N	49,00%	MEE
NEO Ebous	8051 07838	53,4000	P	33,40%	P
SCCV Paris Fellx Ebouk	81 4 874 731	10.19%	MEE	10/19%	MEE
Inovalis International SAL	3205534	40,000	MEE	49,000	MEL
NOVA 4 SARL	788680057	1 00 00%	0	1 00,000%	0
INOVALIS Luccembourg	8163737	100,000%	0	1 00,00%	0
INOVALIS Management Luxembourg	B165 740	1 00,000	C	1000 00%	0
INOVALIS RE	B165780	1 00,000	0	1 00,000%	0
TFI HOLDING SARL	B 212 688	10.000	MEE	10.00%	MEE
KARMA, HANNOVER		1 00,00%	0	1 00,000	0
THE BUICCOLL SCS	B 212 241	23,000	MEE	25,00%	MEE
Burope Hannover	81 66537	25,000€	MEE	25,00%	MEE
Hannover Hans Böckler OmbH &Co, KG	HRA 48077	27,62%	MEE	27,62%	MEE
Pearl HP Funding Corp.	B175150	0,000%	N	99,000	D
INCWALIS Ibarica S.L.	1401884	63,000	C	63.00%	0
INOVALIS As ia Pla	P2002761 5N	80,000	0	80.00%	0
Inovalis Capital Plus LTD	X20227653X	0,000	N	80.00%	O
IAF Services	9001 46506	79,71 %	0	82,26%	0
PREI HOLDING	40535000 2	94,000	਼	04,000	0
PARS REAL ESTATE INVEST I	405 321 137	94,000	0	94,000	0
PEARL ONE SAIL	4801 1791 1	100.00%	0	1 00,000%	O
DIVANSAS	403294219	1 00,000	0	1 00,000	0
ADVENS	402 002 687	607-5%	10	68,45%	0
ADVENS ASSET MANACMENT	443 886 866	60,25%	0	65,45%	0
ADVENIS Property Minagensent S.A.S.	479119174	60,23%	0	65,45%	0
ADVENIS FACILITY MANAGEMENT SAS	580 375 01 4	60,25%	0	65,45%	0
ADVENS CONSEL SAS	378 51 9 946	60,23%	C	65.45%	0
REALISTA RESIDENCES	550 332 577	57,52%	0	62,51 %	0
ADVENS REAL ESTATE SOLUTIONS CMBH	HDB 56531	60235	C	65.45%	0
AVENR FRANCE Corporate	421 689 150	60.25%	C	65,45%	0
AUPERA	440 068 61 7	60.25%	0	65,45%	0
ADVENS GESTION PRIVEE	431 974 965	60,25%	0	65,45%	0
ADVENIS VALUE ADD	412 576 580	60,25%	0	65,45%	0
ADVENS REM	853 400 800	60,25%	0	65,45%	0
WHITE PALACERE France SAS	478804423	NOT OOK	16	1 00 00%	0
TURQUOISE BURO REAL ESTATE SAS	488420051	1 OQUOOK	C	1 00,000	0
AREF BURO ONE SARL - IO	401 686 234	0,000	N	1 CCI 000%	0
TURQUOISE EURO POP SARL	480 400 582	100,000	0	100000000	0
TURQUOIS II MULTI	852 924 836	1 00,00%	0	1 00,000	0

( 1.8.0.VALLIS

		2020-12		2019-12
Nom	SIREN	Taux d'intérêt	Méthode de ons olidation	Taux c'intérét	Mothode de ons olidation
ALPHA INVESTMENT SAS	447479635	0.000%	N	5000%	MEE
HORIZON SARI	447 711 005	0,0000	N	50,000	MEE
HOTI SARL	450108 311	0.0000	N	SQUOTK	MEE
KALEMONSARI	450108196	0.00%	N	50.00%	MEE
HAWAZ SARL	450108 774	0,000€	N	50,000	MEE
CANCORP Europe SARL	B168 218	6,72%	MEE	6,87%	MEE
INDOCHI	790 200 865	6.72%	MEE	6.87%	MEE
DS WBB	792 1 48 053	0.0000	N	6,87%	MEE
VERONESE SCI	792 228 017	6,72%	MEE	6,87%	MEE
JEUNEURS SCI	792 227 045	672%	MEE	6.87%	MEE
SCI BALDI	804 468 486	6,72%	MEE	6,87%	MEE
SCI SABLERE	804 492 767	6,72%	MEE	6.87%	MEE
SCI METROPOLITAIN	808 539 21 7	7.68%	MEE	7,80%	MEE
SCI DELEY DIAMANTS	827 990 946	50,86%		50,93%	P
Arcuall Haiding SAS	780 964 137	0.0000	2	6.87%	MEE
Sal Lanine Arcuel	440 960 334	6.81 %	MEE	6.87%	MEE
CANCORP Hanover SARL	B 1 68 537	23,00%	MEE	25,00%	MEE
CANDORP Duisburg 1 SARL	B182184	3.36%	MEE	3.45%	MEE
CANCORP Calogne SARL		6,72%	MEE	6.87%	MFF
WALPUR FOUR SARL	485 1 56 899	6,72%	MEE	5,43%	MEE
TFICANCORP STUTTGART SARL	B178 722	8,36%	MEE	8,45%	MEE
TFI CANCORP KOSCHING	B 228 796	8 36%	MEE	8,45%	MEE
TFI CANCORP ISENBUIRG	8 228 804	8,56%	MEE	8,45%	MEE
CANCORP TRIO I	B 238 392	11,48%	MEE	11,62%	MEE
CANCORP TRIO II	B 258 409	11,48%	MEE	11,62%	MEE
CANCORP TRIO II	B 258 411	11,48%	MEE	11,62%	MEE
Arcuel Sil General Partner	8197 925	6.72%	MEE	1.7%	MEE
Arcus SCS	B 1 97 945	6,72%	MEE	1,72%	MEE
Arcuall SI SARL	B 1 97 963	0,000%	N	1,72%	MEE
INDICT 2	812 291 060	0.00%	N	1,72%	MEE
EURO ELYSEES 2 SAS	499081 626	100,00%	IC	100,00%	10
WEL 1 SARL	495 290 530	0,000%	1	100,000	12
WEL & SADE	495,290,507	100.00%	C	1 00,00%	C
WEL RANCE	Holl 56959	1 00,00%	10	100,000	ﻜ
Hannover Hans-Bockler GP GnfbH	HRB 1 041 98	1 00,00%	C	100,00%	C
AREF R.E. France S.A.S.	4820081 09	95,00%	C	95,00%	C
AREF DIAMANTS SAIRL	479 322 117	95.00%	C	95,00%	C
CORSEA	81 4 545 133	32 30%	P	32,30%	P
SEREN HOLDING SARL	505347593	0.0004	N	100,000	C
IP REAL ESTATE	482694783		C		C
NEO SOLEIL	508 873 945	35,000 89.39%	C	95,000% 89,39%	C
SOCA MUEL LE LUMERE	822 728 473	54,98%	D	71,52%	P
		1 00,00%	0	100,00%	C
INDVALIS City Center Retail Fund Inc. (DEL)	698763-0
REALIA (ex TITANSTAR)		20.94 %	MEE	21,91%	MEE
NOVALIS USA LLC. (FL)	8 88437306	100,00%	C 0	100,00%	C 12
INDVALIS MALAGA HOLDCO		1 00,00%		100,000%	C
INOVALIS MALAGA PROPCO	B 88437322	100.00%	C 0	100,00%	N
Inovalls Malaga EuroCorn		1 00,00%		0,000%
IND RUEIL SARL SCEFFEL 2	852290064	1 00 00%	IG P	100,000	C P
	879 757 825	33.33%		33.53%
RUEIL CONVERGENCE SCI	879 447 571	33,33%	p	33,53%	P

MEE : Mise en Equiv
N : Non Hégula

NOTE 3 - COMPARABILITE DES COMPTES & EVENEMENTS SIGNIFICATIFS

Les éléments suivants sont à prendre en compte pour comparer l'exercice clos au 31 décembre 2020 avec l'exercice précédent.

3.1 - Evénements significatifs de l'exercice

3.1.1 - Covid-19

L'année 2020 a été marquée par l'épidémie de coronavirus qui a impacté l'économie européenne à compter du début de l'année 2020. Les effets de cette crise sur les états financiers des sociétés immobilières concernent principalement l'évolution et le recouvrement des loyers, la valorisation des actifs le cas échéants ainsi que la liquidité et notamment le respect des covenants bancaires. Cependant l'impact sur les états financiers du groupe reste limité.

La société INOVALIS SA a bénéficié d'un prêt garanti par l'Etat d'un montant de 6 M€ (cf. Note 15).

3.1.2 - RUEIL LE LUMIERE - Chiffre d'affaires à l'avancement

Le projet de promotion immobilière nommé Rueil le Lumière s'est achevé sur la période. Ce projet portait sur la construction d'un immeuble neuf, présentant une surface de 25 000 m2 de bureaux et de 250 m2 de commerce. La livraison est intervenue le 19 octobre 2020 et le groupe a signé le même jour un bail avec Danone, pour une durée ferme de 12 ans, dont le loyer annuel est de 9 591 K€ hors taxes et hors charges, moyennant une franchise de loyer de 34 mois et 5 jours.

Cette opération était portée par la SCCV Rueil le Lumière (taux d'intérêt du Groupe : 54,98%; 2019 - 71,52%), et a un impact significatif sur les comptes de l'exercice. La comptabilisation du projet était effectuée à l'avancement et le chiffre d'affaires reconnu au titre de chacun des exercices 2018, 2019 et 2020 est respectivement de 82 M€, 91 M€ et 38 ME.

3.2 - Entrées dans le périmètre de consolidation

3.2.1 - Acquisitions de l'exercice

Le 27 octobre 2020, la société CANCORP EUROPE s'est portée acquéreur de 50% des titres de la société WALPUR 4, portant sa détention de 50% à 100%. Cette opération a généré en

consolidation la comptabilisation d'un écart d'acquisition positif de 69 K€. La société WALPUR 4 demeure consolidée selon la méthode de la mise en équivalence.

Le 22 janvier 2020, la société CANCORP EUROPE a acquis 75% des titres des sociétés ARCUEL SI GP et ARCUEIL SCS, portant ainsi sa détention de 25% à 100%. Cette opération a généré en consolidation la comptabilisation d'un écart d'acquisition positif de 211 K€, intégralement déprécié sur l'exercice. Ces sociétés demeurent consolidées selon la méthode de la mise en équivalence.

3.2.2 - Constitutions

La société MALACA EUROCOM a été constituée sur la période et est consolidée via la méthode de l'intégration globale, au taux de 100%.

3.3 - Sorties du périmètre de consolidation / cessions de branches d'activité

Au cours de l'exercice, la capitalisation des « asset management fees » de la société CANCORP EUROPE, l'émission d'Units et la conversion d'exchangeables securities ont généré un effet de dilution de la participation du GROUPE INOVALIS dans la société CANCORP EUROPE. La participation du GROUPE INOVALIS dans ce fonds passe ainsi de 6,87% à 6,72% et a entraîné la comptabilisation d'un effet de dilution positif de 546 K€ dans les comptes consolidés.

Le 20 février 2020, la société NEO BOULOGNE VAUTHIER a cédé les titres qu'elle détenait sur les sociétés SARL BOULOGNE VAUTHIER et SCCV BOULOGNE VAUTHIER. Cette opération a entrainé la déconsolidation des sociétés SARL BOULOGNE VAUTHIER et SCCV BOULOGNE VAUTHIER et la constatation d'un effet positif de dilution de 56 K€ dans les comptes consolidés.

Le 20 février 2020. la société NEO SEVRES GRANDE RUE a cédé les titres qu'elle détenait sur la société SCCV SEVRE GRANDE RUE. Cette opération a entrainé la déconsolidation de la société SCCV SEVRE GRANDE RUE et la constatation d'un effet nul de dilution dans les comptes consolidés.

Le 29 juillet 2020, la société INOVALIS a cédé les titres qu'elle détenait sur la société PEARL HP FUNDING CORPORATE. Cette opération a entrainé la déconsolidation de la société PEARL HP FUNDING CORPORATE et la constatation d'un effet positif de dilution de 34 KE dans les comptes consolidés.

Le 2 octobre 2020, la société NEO SOLEIL a cédé à la société CANCORP EUROPE 20% des parts qu'elle détenait sur la SCCV RUEIL LE LUMIERE. La société demeure consolidée en intégration proportionnelle, désormais au taux de 60% contre 80% sur l'exercice précédent. Cette opération a entrainé la constatation d'un effet de dilution négatif de (3 032) K€ dans les comptes consolidés.

Le 16 décembre 2020, la société INOVALIS et un partenaire ont converti les Obligations Convertibles en Actions (OCA) qu'ils détenaient sur la société ADVENIS SA. S'agissant d'une augmentation de capital souscrite inégalement par les parties, la participation du GROUPE INOVALIS dans la société ADVENIS SA s'en est trouvée diluée, passant de 65,45% à 60,23%. Cette opération a entraîné la comptabilisation d'un effet de dilution négatif de (1 715) K€.

Compte tenu de leur liquidation en cours, les sociétés ALPHA INVESTMENT, SIENNE, INOVALIS ASIA, INOVALIS CAPITAL, et INOVALIS INTERNATIONAL ont été déconsolidées, sans cession ni dilution. Les titres de ces sociétés ont été figés jusqu'à la date de leur liquidation pour la quote-part de capitaux propres qu'ils représentent à la date de déconsolidation. Ces opérations de déconsolidation n'entraînent en elles-mêmes ni plus-value, ni moins-value, ni modification des capitaux propres consolidés.

3.4 - Fusions et restructurations internes

Enfin, le groupe a réalisé plusieurs transmissions universelles de patrimoine :

• Les sociétés NEO BOULOGNE VAUTHIER et SEREN HOLDING a été absorbée par la société INOVALIS.
• La société WEL 1 a été absorbée par la société EURO ELYSEES 2,
• La société AREF EURO ONE a été absorbée par la société TURQUOISE EURO REAL ESTATE,
• Les sociétés Kalemon, Hawaz, Hoti et Horizon ont été absorbées par la société Alpha Investment,
• Les sociétés BBA et ARCUEIL HOLDING, ont été absorbées par la société INOPCI 1,
• Les sociétés ARCUEIL SI et INOPCI2 ont été absorbées par la société ARCUEIL SCS.

3.5 - Changement de mode de consolidation

Néant.

3.6 - Évènements post - clôture

Cf. Note 1.2 - Continuité de l'exploitation et Note 18 - Engagements hors bilan.

Le début de l'année 2021 est marqué par la reconduction des mesures sanitaires liées à la COVID-19 décidées par le Gouvernement. Dans ce contexte, les dirigeants ont pris les mesures nécessaires pour faire face à cette crise. À la date d'arrêté des comptes, la direction n'a pas connaissance d'incertitudes significatives qui remettent en cause sa capacité à poursuivre son exploitation.

NOTES ANNEXES AUX POSTES DE L'ACTIF

NOTE 4 - Immobilisations Incorporelles

VARIATIONS DES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES AU 31 DECEMBRE 2020

Variations des valeurs brutes	2019-12	Acquis Itlon	Diminution	Ecart de conv.	Varlation périmétre	Autres		2020-12
En majors delrog
Frais detablissement	1	30					21	22
Concessions, brevels et droits simbares	1113	3		0		0	1 642	2 758
Fonds connercial --------------------------------------------------------------------------------------------	36 845							36 845
Inmobilisations incorporates on cours	1 757	310					(1 642)	405
Autres immobilis ations incorporelies ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	56			0				ટેર
Total valeurs brutes	39 752	343		0		0	22	40117
Variations des amortis sements	2019-12	Dotations	Reprises	Ecart de conv.	Variation perimetre	Autres		2020-12
En millians disuras
Ant, Prov. concessions, brevels et droits similaires	(856)	(71 9)		0				(1 586)
Antifrov. Fonds conmercial ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(19725)	(2 587)						(22 31 2)
Ant Prov. autres immo incorp.	(53)	(4)		0				(દસ)
Total amortis sements	(20 644)	(3 31 00	8					(23 954)
Immobilis ations incorporelies	19108	(2 967)	0	0		0	22	-16183

La ligne « Amt/Prov fonds commercial » correspond aux amortissements des fonds de commerce des sociétés ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, ADVENIS FACILITIES MANAGEMENT, et ADVENIS CONSEIL constitués de contrats et de relations clients afférents à ces contrats. Les modalités d'amortissement et dépréciation de ces immobilisations incorporelles sont détaillées en Note 1.4.2 - Immobilisations incorporelles et corporelles.

NOTE 5 - ECARTS D'ACQUISITION

Variations des ecarts d'acquisition au 31 decembre 2020

Variations des valeurs brutes	2019-12	Acquisition	Diminution	Variation périmètre	Autres	2020-12
En millions chouras
Ecart clacquisition	31 802			142		31 944
Ecart d'acquisition	31 802	1	0.6	142		31 944 -
Variations des amortissements	2019-12	Dotations	Reprises	Variation périmètre	Autres	2020-12
En millions chouras
Amorils serrants des écarts d'acquisition	(26 224)	(ટરવ)	18	18		(26 746)
Amortis sements des écarts d'acquisition	(26 224)	(228)	18	18		(26 746) -
Ecart d'acquisition	5 578	(258)	18	159		0 5198

La colonne « Variation périmètre » correspond :

• À l'écart d'acquisition positif constaté sur WALPUR 4 pour 69 K€, à la suite de l'acquisition complémentaire réalisée par le groupe ;
• À l'écart d'acquisition positif constaté sur la grappe Arcueil pour 211 K€, à la suite de l'acquisition complémentaire réalisée par le groupe ;
• Au relâchage d'une quote-part des écarts d'acquisition constaté historiquement sur les sociétés ADVENIS GESTION PRIVEE et ADVENIS REIM compte tenu de la dilution du groupe sur le fonds ADVENIS, respectivement pour (148) K€ et (79) K€ ;
• Au complément d'écart d'acquisition positif constaté sur Hanover Hans-Böckler pour 93 K€, à la suite de l'ajustement du prix d'acquisition des titres de l'entité effectué dans le délai d'affectation.

NOTE 6 - Immobilisations corporelles

VARIATIONS DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES AU 31 DECEMBRE 2020

Variations des valeurs brutes	2019-12	Acquisitions	Cassions	Variation périmètre	Autres	2020-12
En millers douros
Terrat's ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	376	8421	(817)	(7472)	49 794	60830
Constructions	34 366	6755	0		25130	66.751
Installations techniques, material & outflage	139		0			139
Autres Introdulisations corporaties	3 050	216	(72)	(G	5	3175
Inmobils ations corporatios en cours	56 961	18196			(74 931)	226
Total valeurs brutes	98 202	33 588	(890)	(279)	(2)	130 620
Dont Credit-ball	12 886	8			9	12 886
Variations des amortis sements	2019-12	Dotation	Reprise	Variation périmètre	Autres	2020-12
Gorifiliars douros
Antifor. constructions	(2 427)	(3121)			0	(5.547)
Antifrov. Install toch, nathriel & outl.	(136)	(2)	0			(139)
Antifrov, autres immobilsations corp.	(2151)	(2011)	67	7		(2 390)
Total amortiss ements	(4 71 3)	(3 427)	8	7	0	(8 Ocel)
Dont Credit-ball	(1 252)	(535)				(1 787)
Immobilisations corporelies	93 489	30161	(825)	(272)	(2)	122 554

Les « Acquisitions » des lignes « Terrains » et « Constructions » correspondent à l'acquisition par la société INOVALIS MALAGA EUROCOM d'un immeuble. Les « Acquisitions » de la ligne « Immobilisations en cours » proviennent du projet RUEIL LE LUMIERE.

La colonne « Autres » correspond au reclassement du projet de la SCI RUEIL CONVERCENCE depuis les immobilisations en cours compte tenu de l'achèvement de l'opération RUEIL LE Lumiere.

NOTE 7 - IMMOBILISATIONS FINANCIERES

VARIATIONS DES IMMOBILISATIONS FINANCIERES AU 31 DECEMBRE 2020

Variations des Immobilisations financières	2019-12	Augmentation	Diminution	Varlation perimetre	Autres	2020-12
En nations disuras
Titres de participation	3 653	99	(49)	659		4 362
Autres créances ratt à des participat	31 604	4 843	(5 225)	1 040	110	32 372
Titres innoblishes (non courants) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	6729	328			400	7 458
Prints, cautionnements et autres créances	27 151	5 405	(5 907)	1	(9 946)	16703
Total valeurs brutes	69 157	10677	(11 182)	1 699	(9 436)	60 836
Variations des amortissements	2019-12	Dotations	Reprises	Variation porimetre	Autres	2020-12
Bill Micro disuras
Provisions SUF Stres	(75)	(87)		(450)		(611)
Prov autres creances ratt participat -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(18342)	(4 1 69)	2 990	(1 145)		(20 666)
Provisions sur litres immobilisés (non courants)	(356)	(6)	69			(292)
Prov. prets, cautionnements of autres créances -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(6 036)	(8)	2			(6 042)
Total amortissements	(24 808)	(4 269)	3 061	(1 595)		(27 611)
Immobilis ations financières	44 329	6 408	(8121)	104	(9 436)	33 288

La colonne « Variation périmètre » des « Titres de participation » correspond pour 641 K€ aux titres de la société ALPHA INVESTMENT. Compte tenu de sa liquidation en cours, le fonds ALPHA INVESTMENT a été déconsolidé sans cession ni dilution à la clôture de l'exercice '(cf. Note 3.3). Les titres de la société ALPHA INVESTMENT ont été figés jusqu'à la date de leur cession à l'actif du bilan consolidé pour la quote-part de capitaux propres qu'ils représentent à la date de liquidation.

Les colonnes « Augmentation » et « Diminution » des « Autres créances rattachées à des participations » correspondent respectivement aux prêts consentis et remboursements de prêts réalisés par la société INOVALIS SA à ses filiales mises en équivalence et non consolidées.

La colonne « Variation périmètre » des « Autres créances rattachées à des participations » correspond pour 1 527 K € aux créances rattachées de la société INOVALIS ASIA et pour (492) K€ aux créances rattachées du fonds ALPHA INVESTMENT. Compte tenu de la liquidation en cours de ces sociétés, elles ont été déconsolidées sans cession ni dilution (cf. Note 3.3). Les créances rattachées de la société INOVALIS ASIA étant provisionnées, l'impact de la déconsolidation de la société apparaît également dans la colonne « Variation périmètre » des « Provisions sur autres créances rattachées à des participations » pour (1 145) K€.

Les colonnes « Augmentation » et « Diminution » des « Prêts, cautionnements et autres créances » correspondent respectivement aux prêts consentis et remboursements de

prêts réalisés par la société INOVALIS SA à ses filiales mises en équivalence et non consolidées.

La colonne « Autres » des « Prêts, cautionnements et autres créances » correspond pour (10 000) K€ à la compensation d'un prêt consentis par la société TURQUOISE MULTI dans le cadre de l'acquisition d'un ensemble de biens immobiliers comptabilisé en stocks à la cloture.

La colonne « Variation périmètre » des « Provisions sur titres » correspond aux provisions sur titres de la société SIENNE détenus par INOVALIS SA. Compte tenu de la liquidation en cours de la société, elle a été déconsolidée sans cession ni dilution (cf. Note 3.3).

ICENTIFICATION OES TITRES NON CONSOLIDES	Fraction capital	Valeur nette détenue direct. comptable des titres
En H'Mars chaufos
NOVOIS RET -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		2 543
No Zwei	1 00,00%	475
Alpha Investment		641
Autres thres -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		92
Total		3751

La société NEO ZWEI n'est pas consolidée du fait du caractère non significatif de l'entité.

Compte tenu de sa liquidation en cours, les titres de la société ALPHA INVESTMENT ont été figés jusqu'à la date de leur cession à l'actif du bilan consolidé pour la quote-part de capitaux propres qu'ils représentent à la date de liquidation.

NOTE 8 - TITRES EN EQUIVALENCE

DETAIL DES TITRES MIS EN EQUIVALENCE

IDENTIFICATION DES TITRES MIS EN EQUIVALENCE	Valeur nette d'équivalence des utres	Rés ultat de l'exercice
In millers creunis
REALIA (ex TITANSTAR)	1 008	(60)
Fonds CanCorpliurope	3 982	(195)
Fords ALPHA INVESTMENT	0	(492)
SCOV Paris Felix Elbous	2	2
Fords TR EUROPE S.CS	960	(47)
Total	5 952	(791)

Compte tenu de sa liquidation en cours, le fonds Alpha Investment a été déconsolidé sans cession ni dilution à la clôture de l'exercice '(cf. Note 3.3).

Les titres mis en équivalence négatifs ont été reclassés en provisions pour risque en raison de l'absence d'intention du Groupe INOVALIS de se désengager financièrement de sa participation (cf. Note 14 - Provisions).

NOTE 9 - STOCKS ET EN-COURS

PRESENTATION DES STOCKS ET EN-COURS AU 31 DECEMBRE 2020

STOCKS ET BACCURS	2020-12			2019-12
En millions churces	Brut	Provisions	Nast	Not
Stocks on cours	157		157	953
Stocks de marchandses	4 375	(946)	3 426	4 483
Total stocks et en cours	24 486	(946)	23 540	5 436

Compte tenu de l'activité de marchands de biens de certaines sociétés du Groupe et de l'existence dans le périmètre de consolidation de sociétés civiles de construction vente, des immeubles sont comptabilisés en stock.

L'augmentation des stocks de marchandises est liée à l'acquisition d'immeubles sur la période par la société TURQUOISE MULTI pour 19 957 K€.

NOTE 10 - Creances d'exploitation et comptes de regularisation

PRESENTATION DES CREANCES D'EXPLOITATION AU 31 DECEMBRE 2020

CREANCES DEXPLOITATION	2020-12			2019-12
Illy relibra, children	Drug	Provisions	Not	2-40-4
Cleents et comples rattachés - part > 1 an	40750	(4 260)	38 481	71 742
Clients et comptes rattachés - part > 1 an	40 750	(4 269)	38 481	71 742
Créances sur parsonnel & cry. Socialic	249	1	249	21 4
Creamons Ticales hors &	15 000	1	15 000	27 128
Elet, leggt sur les bereifices	1 828	-	1 828	2 406
rpds differes - acti	8745		8745	7 079
Corress couraris - acill	11 905	(C)	11.905	4 587
Autres creanolo -----------------------------------------------------------------------------------------------------	5 224	(280)	4 945	3 921
Autres creances	42 960	(280)	42 681	45 307
Autres creances rrancients	34 469	-	54 460	33 (182
Autres creances mandants	34 469		34 460	33 082
Charges constations davance	1 426		1 426	5 (188
Charges à réparti	2014	-	884	200
Comptes de régularis ation	2 460	4	2 480	6 080
Total creances d'exploitation	88171	(4 549)	图 622	156180

Au 31 décembre 2019, les créances clients et comptes rattachés incluaient notamment 36 149 K€ liés à la comptabilisation à l'avancement des travaux réalisés chez la SCCV RUEL LE LUMIERE ; l'opération est terminée au 31 décembre 2020 (cf. Note 3.1.2).

Au 31 décembre 2019, les créances fiscales hors IS incluaient notamment 12,4 M€ de la SCI RUEIL CONVERGENCE.

Les comptes courants actifs correspondent aux avances de fonds réalisées par le Groupe envers les sociétés intégrées proportionnellement, les sociétés mises en équivalence et les sociétés hors groupe.

CREANCES D'EXPLOITATION	2020-12	< Not	de Nº2 à Nis	2 Nike
Diremer cource
Charits et corrydes ratisches - part > 1 an	36 481	36 401
Clients et comptes rattachés - part > 1 an	36 487	36 401
Créances sur personnel & crg. Socialité mores --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	249	249	-
Créances fucates hors 15	15000	15 000
Eurt Irrpot sur les bereifices	1. 2017	1,000
impola diferés - actif	0 745	2 369	8707	(2 331)
Corristes couraria - ach	11 905	11 905
Autres creances	4 945	4 415	550
Autres crearicas	42 637	35 775	9 257	(2 331)
Autres creances francisco. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	34 460	34 469	-
Autres créances mindants	34 460	34 400
Charges constations disvance	1 426	1 426
Charges à repartir	1204	199	481	204
Compte claimsent (intra-groupe bas de blish) ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(G)	(G
Control de lais on actif	156	156
Comples de régularis ation	2 460	1779	4.81	204
Total créances d'exploitation	B1 622	74 051	9710	(2127)

NOTE 11 - DISPONIBILITES

Presentation des valeurs mobilieres et disponibilites au 31 decembre 2020

DISPONIBILITES	2020-12	2019-12
En millions croups
VMP - Equivalents de trésorie ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	વેટે0	2 970
Disponblités	24 488	03:300
Interets cours non debus s/dspo	174	83
Tresorerle active	25 61 2	102 443
Concours bancares (trdscrene passwe)	5	54
Inter@s courus non dchus - passil -	34	38
Trésorerio passive	38	86
Tresorarie nette	25 575	102 357

La trésorerie est présentée nette des disponibilités des mandants. Les spécificités de la comptabilité des mandants sont détaillées en Note 27 - Comptabilité des Mandants.

La forte baisse des disponibilités est liée aux montants disponibles chez la SCCV RUEIL LE LUMERE pour 77207 K€ du fait d'une distribution de dividendes de 40000 K€ et l'intégration de la société à hauteur de 60% contre 80% sur l'exercice précédent.

NOTES ANNEXES AUX POSTES DU PASSIF

NOTE 12 - CAPITAUX PROPRES

VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES GROUPE AU 31 DECEMBRE 2020

En millions chouros	Capital	Primos lióes au capital	Reservas	Résultat de l'exercico	Ecarts do conversion	Capitaux propres part du groupe
Situation à l'ouverture de l'exercico 2019-12	177	22	(147 400)	149 587	256	2616
Affectation du résultat			149 587	(149 587)	=
Dividandos varsés			(1 946)	=		(1 946)
Part du groupe dans le résultat				20 894		20 894
Autres mouvenings ----------------------------		856	(790)		48	114
Situation à l'ouverture de l'exercice 2020-12	17	178	(548)	20 894	284	21 675
Affectation du résultat	=		20 894	(20 894)	=	-
Dividendos varses			(5 000)		=	(5 000)
Variation des toux de change			102		ਗ	193
Part du groupe dans le résultat ______________________				128		128
Situation à la cloture de l'exercice 2020-12	17	178	15 448	128	575	17 000

Le capital social d'INOVALIS SA est réparti en 1 874 actions ordinaires.

Les « Autres mouvements » de l'exercice précédent correspondent principalement à l'impact des réévaluations des actifs et passifs de la société HANNOVER HANS-BOCKLER. En effet, à la suite de la relution de cette société et en application du règlement 99-02 du CRC, la réévaluation des actifs et des passifs par rapport à la quote-part antérieurement consolidée avait été portée directement dans les réserves consolidées pour 58 K€.

NOTE 13 - INTERETS MINORITAIRES

Variations des interets minoritaires au 31 decembre 2020

En millions douros	Résultat de Roserves l'exercico		Autres Ecarts do Total conversion		Capitaux propres part des minoritaires
Situation à l'ouverture de l'exercice 2019-12	1 508	(20)	BO	80	1 569
Affectation du résultat ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(20)	20
Variation des taux de change	=		(91)	(91)	(91)
Part dos minoritaires cons la résultat		624			624
Autres nouvertings -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(294)				(294)
Situation à l'ouverture de l'exercice 2020-12	1 195	624	(11)	(11)	1 808
Affactation du résultat	624	(624)
Variation des laux de change -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		(0)	11	11	11
Part dos minoritaires clare le résultat		(3 01 6)			(3 016)
Autres nouventings -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	7 857				7 857
Situation à la cloture de l'exorcico 2020-12	9 676	(3016)	0	0	6 660

Les « Autres mouvements » de la période sont principalement liés à l'impact de la dilution du groupe sur les sociétés du palier ADVENIS. Cette opération est décrite en Note 3.3.

Les « Autres mouvements » de l'exercice précédent sont liés à l'impact de la relution du groupe INOVALIS sur les sociétés AUPERA, PREI HOLDING et PREI I et à la cession de la société C-QUADRAT ASSET MANAGEMENT.

NOTE 14 - Provisions

Variations des provisions au 31 decembre 2020

2019-12	Dotations	Reprises	Varlation périmotre	Autres	2020-12
455		(90)			365
642	કર	(113)			594
974	536	(123)			1 381
6 52	1972	(1 880)	314		6 928
1 078				(18)	1 050
9 270	2 574	(2 21 2)	314	(18)	10528
35 990			390		36 380
(35 827)		(66)	(394)		(36 287)
165		(66)	(4)		ਰੂਰ
985	2 574	(2 278)	310	(18)	10 421

Les titres mis en équivalence globalement négatifs au niveau d'un fonds ont été reclassés en provision pour risques en raison de l'absence d'intention du GROUPE INOVALIS de se désengager financièrement de sa participation.

IDENTIFICATION DES TITRES MIS EN EQUIVALENCE	Valour nette d'équivalence des titres	Résultat de l'exercice
En millions d'auros.
Sienne SARL	0	(2)
TFI HOLDING SARL	(1 060)	(ea)
Total -	(1 060)	(70)

NOTE 15 - DETTES FINANCIERES

VARIATIONS DES DETTES FINANCIERES AU 31 DECEMBRE 2020

DETTES FINANCIERES	2019-12	Augmentation	Diminution	Varlation périmetre	Autres	2020-12
En millers douros
Enprunts participatits	43 339	3720	(13160)		(14144)	19 255
Emprunts obligataires	46016	9 296	(2145)		(8 048)	45119
Emprunts auprès des établiss. de crécit	89 572	47 127	(48 847)		9 042	96.894
Autres emprurits et dettes assimildes	11 527	8.793	(10474)			9 845
Concours bancaires courants	පිරි		(48)			38
Total Emprunts et dettes financières	190 540	68 434	(74 673)		(13150)	171 151
Dont Crital t-ball	12019		(75))			11 289

Emprunts obligataires

Les « Autres » variations correspondent principalement à la conversion des OCA détenues par la société INOVALIS SA et un autre partenaire sur la société ADVENIS SA pour un total de 13 098 K€ (dont 6 622 K€ par INOVALIS SA).

La société INOVALIS a émis deux emprunts obligataires en date du 16 septembre 2020 et 28 décembre 2020 d'une durée de 5 ans à partir de la date d'émission. Ces emprunts ont été souscrits respectivement pour 3 638 K€ et 2 449 K€ et sont rémunérés de la manière suivante :

• Au taux de 10% annuel, calculé sur le montant emprunté et payable tous les trimestres.
• Au taux de 15% pour la plus-value réalisée à la cession du fond Turquoise, à acquérir grâce au montant emprunté.

Le solde des emprunts obligataires comprend principalement :

• un emprunt obligataire émis le 25 juillet 2019 par la société Turquoise REAL ESTATE d'un montant de 10 M€, rémunéré à 10%, sur une durée de 5 ans ;
• deux emprunts obligataires émis par la société INOVALIS SA le 24 juillet 2019 et le 19 novembre 2019 d'une durée de 5 ans à partir de la date d'émission d'un montant respectif de 4 M€ et 6 M€, rémunérés sur le même principe que ceux émis sur l'exercice :
• deux emprunt obligataires émis par la société NEO SOLEIL le 24 octobre 2008 et le 5 janvier 2017 d'un solde respectif de 5.4 M€ et 5.2 M€, rémunérés à un taux de 9% qui ont été prorogés jusqu'au 31 décembre 2021 ;

Emprunts auprès des établissements de crédit

Les « Augmentation » et « Diminution » de ce poste correspondent principalement au financement de l'acquisition de l'immeuble Convergence par le fonds RUEIL signé le 19 décembre 2019 et au remboursement du financement des stocks de la SCCV RUEIL LE LUMERE. La société INOVALIS SA a également bénéficié d'un prêt garanti par l'Etat d'un montant de 6 M€.

ECHEANCIER DES DETTES FINANCIERES

ECHEANCIER DES DETTES FINANCIERES	2020-12	N+1	N+2 a N+5	> Nos
En millions douros
Emprunts participatis --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	19 255	3 235	16019
Emprunts obligations	45119	18.849	26 270
Emprunts auprès des étables. de crécit	96 894	55 874	31 450	9 570
Autres omprunis of clottes assimilles	9 845	7.555	1 650	840
Concours bancares courants ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	38	39
Dettes financières	171 151	85 352	75 390	10 409

Le montant des dettes soumises à covenants représente 11 289 K€ au 31 décembre 2020. Les ratios financiers imposés contractuellement sont respectés au 31 décembre 2020.

ANALYSE DES DETTES PAR DEVISE ET TAUX

DETTES FINANCIERES PAR DEVISE ET TAUX	2020-12	Toux fixe	Taux variable	Curos	Autres devises
Driver 1 (Saures
Emprunts participell's	19 255	19 255	0 m 0 c .	17 425	088 1
Emprunts obligations	45 119	45 119		45119
Emprunts auprès des étaiolis. de crécit	96 894	34 347	62 547	26 894
Autres enjarits et deties activeles	9 845	9 845		9 845
Dellas financières MLT	171 112	1 08 566	62 547	169 203	1 830
CONCOLES CONCENTS COLESSION	5		3	5
Intéréts couraus non échui · passif -	54		34	\$4
Dottos financieres	33		35 1972	12	11/10/

ANALYSE DES DETTES PAR SECTEUR ET NATURE

DETTES FINANCIERES PAR SECTEUR /NATURE	Holding et Autres	Fonds Immobillers	Dis tribution & Gestion d'Actifs	Services Immobillers	Production	2020-12
Burnillers deuros
Dettes corporates	6 086	1 830	6	6 342	1	14 263
Dettes innoblières	24 954	131 581			352	156 887
Dettos financières	31 040	133 411	e	6 342	352	171 151

NOTE 16 - DETTES D'EXPLOITATION ET AUTRES COMPTES DE REGULARISATION

VARIATIONS DES DETTES D'EXPLOITATION AU 31 DECEMBRE 2020

DETTES D'EXPLOTATION	2020-12	2019-12
En milliors d'ouros
Fournisseurs	40 064	41 594
Dettes d'exploitation	40.064	41 584
Dottas sociales	8 070	6 584
Dettos fiscales	19540	49 067
Impos differes passif	4124	3 312
Comples courarts - passi	18679	20 359
Autres dottes and the commend of the none no not of the many of the more	6 961	42 269
Autres dettos	57 375	121 591
Clarks créditours mandards	34 1 47	33 528
Clients crediteurs mandants	34 147	55 228
Produks constatios davance ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	11 578	12553
Comptes de régularis ation	11 578	12 554
Dettes d'exploitation	143 162	209 257

La baisse des dettes fiscales et autres dettes est essentiellement liée à la SCCV RUEIL, l'opération ayant été signée le 19 décembre 2019 ; ces dettes s'élèvent respectivement à 874 K€ (2019 - 27 634 K€) et 0 K€ (2019 - 25 322 K€).

Echeancier des dettes d'exploitation au 31 decembre 2020

ECHEANCIER DES DET TES D'EXPLOIT ATTON	2020-12	< Not	N+2 9 N+2	> N-5
En millions chouros
Fourniss sours	40 064	38950	1 134
Dettes d'Exploitation	40 064	38 950	1134
Dottos socialos	8070	8000
Dottos fiscalos __________________________	19540	19540
Impots différés passif	4124	3716	408
Comptes courants - passil	18672	18679
ALBres COCCos	6961	6961
Autres dettos	57 -775	56 965	408
Clients creditours mandants	34 1 47	34147
Clients crediteurs mandants	34147	34 147	-
Produits constatios d'avance	11 578	11.578
Comptes de Régularisation	11 578	11 578
Dettes d'exploitation	143162	141 619	1 542	0

NOTE 17 - Instruments FINANCIERS

Des intérêts d'emprunts sont couverts par des instruments financiers de types swap de taux ou collar. La valeur nominale totale couverte s'élève à 11 289K€. Les taux fixes varient entre 0.7 % et 2 %.

NOTE 18 - ENGAGEMENTS HORS BILAN

18.1 - Engagements donnés

Engagement en tant qu'actionnaire ou associé de ne pas céder ses actions ou parts sociales sans accord préalable

• La société INOVALIS s'est engagée en tant qu'actionnaire ou associé à conserver, le cas échéant, en partie ou en totalité, sa participation dans le capital des fillales SPV emprunteuses ou concernées par un prêt. INOVALIS SA a une obligation d'information et de reporting auprès des banques prêteuses.
• La société INOVALIS s'est engagée à ne pas céder les parts de la Société DIVAN (société emprunteuse) pendant toute la durée du financement, soit jusqu'en décembre 2034.
• La société Turquoise Euro Real Estate s'est engagée, pendant toute la durée des prêts, à ne pas céder l'intégralité des parts sociales composant le capital social de Turquoise Multi soit les 1000 parts sociales d'une valeur nominale d'un euro chacune.

• La société INOVALIS s'est engagée à ne pas céder les parts sociales détenues et à maintenir sa participation actuelle dans le capital de la société DIVAN.

Engagement en tant qu'actionnaire ou associé à suspendre, si nécessaire, l'exigibilité des intérêts de prêts participatifs et les honoraires dus au titre des mandants de gestion d'actifs

• La société INOVALIS s'est engagée à suspendre si nécessaire l'exigibilité des intérêts de prêts participatifs et les honoraires dus au titre des mandats de gestion d'actifs dans les sociétés suivantes : EURO ELYSEES 2, WEL3, TURQUOISE EURO RE, TURQUOISE MULTI, TURQUOISE PDP, AREF RE FRANCE, AREF DIAMANTS ET WHITE PALACE FRANCE

Cautions solidaires données

• Dans le cadre du développement d'un programme immobilier à Rueil Malmaison (92500), INOVALIS a autorisé la société SCCV RUEIL à contracter un emprunt de 21 750 K€ auprès de la société METROPOLITAN LLC. INOVALIS est caution solidaire de cet emprunt. Cet emprunt a été intégralement remboursé au cours de l'exercice.
• La société Inovalis est caution personnelle et solidaire pour le compte de sa filiale DIVAN auprès de la BANQUE PALATINE d'un emprunt pour un montant total en principal de 4 250 K€ dans le cadre du refinancement de l'actif situé place Felix Eboué (Paris 12ème) et valorisé 9m€. Le terme de l'engagement est fixé au 5 décembre 2034 ; Le montant utilisé de cet emprunt est de 2 500 K€ au 31 décembre 2020. L'encours dû au 31/12/2020 est de 2 504 K€.
• La société TURQUOISE EURE REAL ESTATE a contracté un emprunt de 62 500 K€, et une ouverture de crédit de 1750 K€ auprès de la SOCFIM et la BANQUE PALATINE, dans le cadre d'un programme immobilier à ALBI, ANTONY, AUXERRE, BEAUVAIS, CERGY MULHOUSE RENNES et VILLENEUVE D'ASCQ. La société Inovalis est caution solidaire et indivise auprès de la SOCFIM pour le compte de TURQUOISE EURO REAL ESTATE.
• Une Caution solidaire est donnée par la société Inovalis à la BANQUE EUROPENNE CREDIT MUTUEL pour le compte de SCI VERONESE
• La société TURQUOISE MULTI détenue indirectement à 94.9% par Inovalis a signé un contrat de prêt avec la banque Palatine et la banque Socfim, d'un montant global de 12 500 K€. Au 31 décembre 2020, INOVALIS est engagée solidairement à cet emprunt et l'encours s'élève à 11 294 K€.
• Est donné par la société Divan, une hypothèque de premier rang et sans concurrence de 4 250 K€

Nantissement et Cession de créance

• Nantissement des parts sociales / titres des sociétés JEUNEURS SCI, VERONESE SCI, ADVENIS (650 000 ACTIONS), INOPCI 1, BALDI SCI, LENINE ARCUEIL SCI, METROPOLITAIN SCI; Delizy Diamant SCI
• Nantissement des comptes d'instruments financiers d'ADVENIS ASSET MANAGEMENT ;
• Nantissement des créances de prêts subordonnés (le cas échéant auprès des banques pour le compte des filiales SPV emprunteuses)
• Engagement de crédit-bail immobilier pour 24 805 K€ impliquant les garanties suivantes :
  • Le nantissement du contrat de crédit-bail au profit des crédits bailleurs
  • Le nantissement de l'avance preneur au profit des crédits bailleurs
  • La promesse de cession des loyers au profit des crédits bailleurs
  • La cession professionnelle de la garantie locative et nantissement du compte attaché, par au profit des crédits bailleurs
  • Le nantissement des parts sociales, par les associés de la société SCI Delizy Diamants, au profit des crédits bailleurs
• Nantissement des parts sociales de la sociale de SCCV Rueil le Lumière que la société Néo Soleil détiendra à la réalisation de la promesse Edissimo. Pour la même opération (prêt REIT) garantie, donnée par la société Neo Soeil, du paiement intégral de toutes les sommes due par la SCCV Rueil Le Lumière
• Nantissement (au profit du prêteur) des parts sociales de la SCI RUEIL CONVERGENCE détenues par SCEIFFEL 2. Cette garantie est donnée dans le cadre des contrats de crédits liant la SCI RUEIL CONVERGENCE aux banques prêteuses.
• Cession Dailly, par la société Turquoise Multi, non notifiée des loyers à provenir des immeubles objets du financement au profit de la banque Palatine et de la Socfim
• Cession Dailly non notifiée par la société Divan des loyers à provenir des biens financés
• Nantissement du compte bancaire de fonctionnement, des créances subordonnées, des comptes bancaires de droit allemand, par la SCI Rueil Convergence au profit Deutsche Pfandbriefbank AG et Bayerische Landesbank
• Cession Dailly des loyer ou VEFA, par la société SCI Rueil Convergence, au profit de Deutsche Pfandbriefbank AG et Bayerische Landesbank
• Nantissement d'un fonds de commerce par le fonds Advenis pour 5 621 K€

• Nantissement d'une réserve Cash de 100K€ par la société Divan (constitution de cette réserve dans les livres de la banque)

Garantie à la première demande

• Garantie autonome octroyée par le fonds Advenis pour 220 K€ à la clôture
• Dans le cadre de la dette fiscale due par Divan au sujet de l'engagement à construire d'un montant de 22 000 K€, INOVALIS s'est engagée envers l'EPFIF (Etablissement Public Foncier d'Ile de France) à payer à première demande du bénéficiaire la dette fiscale dans la limite d'un montant de 1 630 K€ (montant en principal) dans le cas où DIVAN ferait l'objet d'une procédure collective. Cet engagement est valable jusqu'à la signature des actes de ventes et de bail emphytéotique consentis à la société SCCV PARIS FELIX EBOUE contenant reprise des engagements de construire.
• Dans le cadre de la même dette de la société DIVAN au sujet de l'engagement à construire, INOVALIS s'est engagée envers la SCCV PARIS FELIX EBOUE à payer les sommes dues par DIVAN au titre de l'obligation garantie dans la limite de 1749 K€ (principal + intérêts). Cet engagement est valable jusqu'à la date de livraison de l'immeuble et cette livraison constatera que l'engagement de construire a été respecté.

Fiducie gestion

Dans le cadre de la conciliation de la société BOUBYAN 4, la société NOVA 4 s'est engagée à ne pas modifier l'acte de cession des créances de commissions sans l'accord préalable des prêteurs ainsi que l'ensemble des engagements donnés au titre du Contrat de Fiducie Gestion.

Autres engagements

• Dans le cadre de la conciliation BOUBYAN 4, INOVALIS s'engage à incorporer au capital de NOVA 4 les créances décrites dans le contrat de fiducie.
• Cession d'emprunts par Neo Sèvres : Un prêt participatif a été souscrit le 26/06/2012 avec Inovalis RealEstate SCA, selon avenant nº1 du 15/09/2015 et cédé à Inovalis Management Luxembourg le 18/12/2018 pour un total de 300 K€
• La société Inovalis s'est engagée à céder trimestriellement au REIT 50% des créances détenues sur VERONESE SCI, JEUNEURS SCI, BALDI SCI, SABLIERE SCI, ARCUEIL LENINE SCI, METROPOLITAIN SCI, DELIZY DIAMANT SCI, WALPUR FOUR SARL, CANCORP DUISBOURG, CANCORP COLOGNE, TFI CANCORP STUTTCART, NEU ISENBURG, KOSCHING . Les 50% restants sont encaissés comme une créance classique. Cet engagement a

cessé à compter du 1er avril 2021 du fait de la signature d'un nouvel avenant au management agreement entre INOVALIS et INOVALIS REIT.

• Le 29 septembre 2017, INOVALIS s'est portée caution auprès de Monex en garantie de la facilité de crédit (Credit Facility Agreement) souscrite par INO-INT NOTES PROGRAM LTD pour un montant maximum de 19,33 M USD. La caution sera valable jusqu'au remboursement complet de toute somme due au titre du Credit Facility Agreement.
• Dans le cadre de l'emprunt CEPAC, la société CORSEA a conclu une garantie hypothécaire de 1er rang jusqu'au 17 novembre 2031 sur le bien immobilier, ainsi qu'une délégation imparfaite des loyers au profit de la CEPAC pour garantir le paiement des échéances de prêt.
• Cession d'emprunts par Neo Sèvres : Un prêt participatif a été souscrit le 26/06/2012 avec Inovalis RealEstate SCA, selon avenant nº1 du 15/09/2015 et cédé à Inovalis Management Luxembourg le 18/12/2018 pour un total de 300 K€
• Deutsche Pfandbriefbank AG et Bayerische Landesbank ont consenti un prêt bancaire à la SCI Rueil Convergence, montant maximum en principal de 144 600 K€ et un crédit TVA d'un montant maximum en principal de 48 200 K€) aux termes d'un contrat de crédit. Le prêteur bénéficie du privilège de prêteur de denier. Dans le cadre de ce prêt, la SCI Rueil Convergence s'est engagée à :
  • Maintenir son existence sociale
  • Ne pas modifier son capital social sans accord préalable de la banque
  • Notifier la banque de tout litige supérieur à 500 K€
  • Préparer ses comptes en accord avec les normes françaises et à les communiquer à la banque dans les 180 jours de leur établissement
  • Fournir à la banque tous les 31 Décembre un business plan actualisé
  • Faire preuve de diligence en matière fiscale et informer la banque de toute réclamation supérieure à 100 000€ sachant que les remboursements de TVA servent à rembourser le « crédit TVA »
  • Ne pas faire d'autres investissements, ne pas ouvrir d'autres comptes bancaires
  • Calculer et respecter certains ratios :
    • LTV inférieur ou égal à 68% calculé tous les 30 juin puis 66% à partir du ler juillet 2021
    • RCI supérieur à 300% calculé tous les 30 juin et 31 Décembre
    • Un autre % pouvant être :
      • Un ratio dégradé entrainant d'autres obligations
      • Ou un cas de défaut

Assurer l'immeuble

18.2 - Engagements recus

• Garanties bancaires reçues des locataires par la SCI Delizy Diamants pour 69 K€
• La société Danone a signé un bail avec la SCI Rueil Convergence, démarrant le 19 Octobre 2020 pour une durée de 12 ans ferme d'un montant annuel de 9 591 K€ hors taxe et hors charge. Les charges sont à la charge du preneur du bail. Dans ce cadre un accompagnement financier (franchise) de 34 mois et 5 jours a été consenti par le bailleur. Un dépôt de garantie a été encaissé en Octobre 2020 représentant 25% du loyer annuel.
• Garanties financières autonomes reçues par le fonds Advenis : 40 304K€

NOTES ANNEXES AUX POSTES DU COMPTE DE RESULTAT

NOTE 19 - INFORMATIONS SECTORIELLES

Le Groupe réalise principalement son chiffre d'affaires en Europe dans le secteur de la gestion de fonds d'investissement immobilier. Le chiffre d'affaires du Groupe est composé des honoraires de montage et de gestion des fonds immobiliers.

REPARTITION PAR ZONE GEOGRAPHQUE	2020-12	2019-12
En millers d'eurosi
Chiffre d'Affaires consolidé -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	104 256	158 482
France	99131	155 027
EUROP®	5125	3 280
Elats-Urls d'Articiple	0	93
Asie -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	0	81
Total par Zone Céographique	104 256	158.482
Rés ultat d'Exploitation cons olidé	9 621	19 978
France	7875	18852
Europe -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	1 751	1 056
Elats-Uris d'Ambrigoo	(4)	61
Asie - and annon of the 19 to the finalisment C. C. - - - - The Rollogional of the Color Comment of the Color Post	0	8
Total par Zone Céographique	9 621	19 978

INOVALIS

REPARTITION PAR SECTEUR D'ACTIVITE	2020-12	2089-12
En it learli d'eciros
Chiffre d'Affaires consolidé -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	104 256	158 482
Holding et autres ________________________	11 626	14019
Fonds immediaes	28 612	68 - 775
Consell on invostis sement	506	307
Distribution & Cestion Call	34 321	40-133
Services introdukors	15 434	17 284
Production	13.756	18142
Total par Secteur d'Activité	104 256	158 482
Rés ultat d'Exploitation cons olidé	9 621	19 978
Holderg of adves _________________________	248	3.932
Fords Introducts	10410	14 533
Cansell on Invastiss ennink	487	180
Distribution & Cestion dacill	2956	2 254
Services introdukers	(1 51 9)	1 375
Родистоп	(2 960)	(2 296)
Total par Secteur d'Activité	9 621	19 978

NOTE 20 - Personnel et effectif

PRESENTATION DES EFFECTIFS AU 31 DECEMBRE 2020

EFFECTIF MOYEN PAR CATEGORIE	2020-12	2019-12
Cadres	201	179
Employés, Agents de maitrise et technicions	106	129
Total de l'effectif moyen	307	1 308
Charges de personnel	(26 578)	(27 91 0)

NOTE 21 - AMORTISSEMENTS ET PROVISIONS

Presentation des amortissements et provisions au 31 decembre 2020

AMORTIS SEMENT'S ET PROVISIONS	2020-12	2019-12
En milliors d'euros
Dotations arrortissements et depréciations incorporaliss	(716)	(190)
Dotations arrortissements et dipréciations corporeles	(3 425)	(975)
Dotations aux provisions sur actif circulars	(2 209)	(1 305)
Dotations aux provisions pour reques et charges	(1 883)	(1 581)
Dotation d'exploitation	(8 235)	(4 050)
Reprises aux provisions sur actif circulant	1 484	2 630
Reprises aux provisions pour risques et charges	1 026	1 054
Reprises d'exploitation	2.509	3 684
Total Amortis sements et provisions	(5,724)	(265)

Au 31 décembre 2020, les « Dotations amortissements et dépréciations immobilisations corporelles » comprennent notamment une dépréciation des actifs corporels de la société CORSEA pour (1 833) K€ et de la société Aupera pour (1 200) K€.

NOTE 22 - RESULTAT FINANCIER

PRESENTATION DU RESULTAT FINANCIER AU 31 DECEMBRE 2020

RESULTAT FINANCIER	2020-12	2019-12
BUYMERS CHUNGS
Dividencies	966	556
Charges cfintéréts	(10192)	(8 549)
Résultat sur change	(452)	22
Autres proclubs et charges financières - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -	2 344	5 869
Dot /Rop sur provisions financières	214	(4 237)
Total Resultat Financier	(7120)	(6360)

Au 31 décembre 2020, les « Dot / Rep sur provisions financières » comprennent notamment une reprise pour dépréciations sur titres mis en équivalence du fonds CANCORPEUROPE pour 121 K€ (2019 - dotation de (1 058) K€).

NOTE 23 - RESULTAT EXCEPTIONNEL

PRESENTATION DU RESULTAT EXCEPTIONNEL AU 31 DECEMBRE 2020

RESULTAT EXCEPTIONNEL	2020-12	2019-12
Ilis relates cource
Pus ou mons value sur cassion chinrobiliations -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	(2 259)	(2181)
Produts (charges) nel(te)s sur exercices article(4)	241	(38)
Dot /Rep sur provisions exceptionnelles	(3 661)	(1 485)
Plus ou rroins value de consolidation	986	(294)
Autres produits (charges) exceptione(le)s	748	9 344
Total Resultat Exceptionnel	(3.945)	5 345

Au 31 décembre 2020, les « Dot / Rep sur provisions exceptionnelles » comprennent notamment les dotations aux amortissements des fonds de commerce constitués de contrats et de relations clients afférents à ces contrats des sociétés ADVENS PROPERTY MANAGEMENT, ADVENIS FACILITIES et ADVENIS CONSEIL pour (2 587) K€ (2019 - (1 301) K€).

Au 31 décembre 2020, la ligne « Plus ou moins-value de consolidation » comprend notamment l'effet de déconsolidation sans cession ni dilution de la société Inovalis Asia pour 775 K€ (Cf. Note 3.3). Les capitaux propres de la société étant négatifs, les titres ont été présentés pour une valeur nulle et une provision exceptionnelle du même montant a

été constatée. En conséquence, l'opération de déconsolidation n'entraîne en elle-même ni plus-value, ni moins-value, ni modification des capitaux propres consolidés.

Au 31 décembre 2019, la ligne « Autres produits (charges) exceptionnel(le)s » comprenait notamment le résultat lié à l'acquisition des créances décotées des sociétés DIVAN (9 778 KE).

NOTE 24 - Impots

PRESENTATION DE LA VENTILATION DE LA CHARGE D'IMPOTS AU 31 DECEMBRE 2020

Le taux d'impôt retenu pour les sociétés françaises est de 28 % au 31 décembre 2020.

En application de la nouvelle Loi de Finance, un taux d'impôt progressif a été retenu pour tous les impôts différés qui se dénoueront à compter de 2020.

VENTILATION DE LA CHARGE /PRODUIT D'IMPOT	2020-12
En millions dieuros
Charge / [produt dimpot courario	Boy
Charge / [produit dimpot différe]	1 047
Total de l'impôt	1 854

PREUVE D'IMPOT	2020-12
En milliors d'euros.
Résultat consolidé net dirpot	(2 888)
Charge / Roduk dimpos	1 856
Rés ultat cons olidé avant impot	(1 033)
Taux direpot théorique	28,00%
lmpôt théorique calculé	(289)
IMPOGS
incidence des différences perranentes	5 853
hicidence des arcrissements sur introductions incorporaliss et Coodeill	5
lincidence de lintégration fis cale et de l'activation des déficits	(2815)
Incidence des nises en équivalence .	(379)
Incidence des différences et variabore de taux	1 265
haddence des plus ou mains values de consolidation	1 755
AUTOS	(7 907)
Total de la charge ou produit d'impôt	1 854

La ligne « Autres » correspond principalement à l'impôt différé constaté sur le débouclage du projet Rueil Le Lumière.

PERIMETRE FISCAL

La société INOVALIS est tête de Groupe d'intégration fiscale comprenant la société et les filiales suivantes :

Périmètre d'intégration fiscale
NEO VI	BURO BLY SEES 2 SAS
neo sevres grand rue	WEL 3 SARL
NOVA 4	AREF R.E. Franco SAS
PEARL ONE	AREF DIAMANTS SARL
DIVANSAS	WHITE PALACE R.E. Franco SAS

Ventilation des actifs (passifs) nets d'impôts différés

VENTILATION DES IMPOTS DIFFERES	2020-12	2019-12
En millions d'ouros
Différences temporaires	(3 816)	(7 322)
Retraitements fiscauxet d'harmonismonwounds wone wone nonomanonomanonomano international comp	(9 482)	(11 198)
Elimination Résultats internes	2 349	2117
Active con (limitation) dimpos afférés	15 570	20170
Total Impots différés nets	4 621	3767
Actis dimpos differes	8745	7 078
Passils dimpots differes	(4 124)	(3 312)
Total Impots differes nets	4 621	3787

NOTE 25 - Remuneration des organes de direction

La rémunération des membres composant l'organe de direction s'élève à 1 256 K€.

NOTE 26 - Honoraires des commissaires aux comptes

Le montant des honoraires de commissariat aux comptes figurant au compte de résultat consolidé s'élève à 330 K€, dont 26 K€ inclus dans la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence.

NOTE 27 - Comptabilite des mandants

La comptabilité des mandants retrace les opérations décrites à l'article 1 de la loi nº 70-9 du 2 janvier 1970 dans les domaines des syndicats de copropriétés, de la gérance et des transactions immobilières.

Cette comptabilité est tenue de manière autonome. Les opérations entre la société et ses mandants sont enregistrées sous les postes comptables suivants :

COMPTE DES MANDANTS	2020-12	2019-12
En millions d'euros
Autres créances mandants	34 469	33 082
Total Actif	34 469	33 082
Clients creditours mandants _	34 147	33 528
Total Passif	34147	33 528

NOTE 28 - AUTRES INFORMATIONS

L'activité du CROUPE INOVALIS est la mise en place et la gestion de fonds immobiliers pour le compte d'investisseurs. La présente note a pour objectif de présenter les actifs immobiliers selon la méthode patrimoniale d'évaluation qu'est la méthode de l'actif net réévalué (ANR). La méthode de l'ANR correspond à une réévaluation des données patrimoniales et la détermination de la juste valeur des différents actifs et passifs tout en excluant les nonvaleurs. La valeur des capitaux propres de l'entreprise est ainsi calculée par addition des différents postes d'actifs réévalués minorés des engagements réévalués.

ACTIF NET REEVALUE (ANR)	actifs	Capitaux propres {part du Groupe)	Actif immobiller réevalué	Dette financiere et autres engagements	ANR à 100%	ANR Quote- Part Groupe
En millers d'ouros
Projets de promobion ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	4	189	297 564	(274 508)	23 058	10484
Inmeubles Core/Core®	24	(1 700)	302 573	(203 650)	98 728	2 854
Investissements Immobiliers directs	28	(1 512)	599 042	(478157) 121 785		18318
Investis sements immobiliers indirects (Inovalis REIT)	14	13 966	596 942	(1 48 305) 248 637		16712
Total investis sements immobiliers (1)	35	12 454	811 476			30029
Autres .		4 545				4 845
Total consolidé		16 999				34 575

(1): les inmecbles dans lesques inovatisseur du REIT ont 40% retrative (didoubionnés) du nombre total d'actifs et de l'actif immobile