Annual / Quarterly Financial Statement • Jan 25, 2024
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Финансовият отчет на Адванс Терафонд АДСИЦ за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., е одобрен за издаване съгласно решение на Съвета на Директорите от 26 януари 2024 г.
Адванс Терафонд АДСИЦ ("Дружеството") е публично акционерно дружество, създадено на Учредително събрание от 12 април 2005 г., с първоначален капитал в размер на 500 хил. лв., разпределен в 500,000 акции с номинал 1 лев всяка. Дружеството е пререгистрирано в Търговския регистър на Агенцията под ЕИК 131418187. Седалището и адресът на управление на Дружеството е град София, ул. Златовръх № 1.
Дружеството е с предмет на дейност инвестиране на парични средства, набрани чрез публично предлагане на собствени акции, в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, и извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг и/или продажбата им.
Специалното законодателство, касаещо дейността на Дружеството, се съдържа и произтича основно от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) и Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЩК). Въз основа на тях Дружеството подлежи на регулация от страна на Комисията за финансов надзор (КФН). Дружеството е получило лиценз № 10-ДСИЦ/08.12.2005, издаден на основание на Решение № 452-ДСИЦ от 14 юли 2005 г. на Комисията за финансов надзор.
Дружеството е учредено за неопределен срок.
Дружеството има едностепенна система на управление. Съветът на директорите (СД) на Дружеството е в състав, както следва: Радослав Илиев Манолов - Изпълнителен директор, Борислав Витанов Петков - Председател на СД и Ненчо Иванов Пенев - Член на СД. Лицата, натоварени с общо управление са представени от Одитния комитет на Дружеството в състав, както следва: Камен Петров Каменов - Председател на Одитния комитет, Жечко Димитров Петров – Член на Одитния комитет и Станимир Петров Качулев – Член на Одитния комитет.
Карол Финанс ЕООД е трето лице по смисъла на чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС /обслужващо дружество/ на Адванс Терафонд АДСИЦ, което към 31 декември 2023 г. е акционер с 32,25% от капитала на Адванс Терафонд АДСИЦ и предоставя консултантски и други услуги като административни, слуги и услуги по подбор на персонала.
След учредяването на Дружеството през 2005 са извършени пет последващи увеличения на капитала, като към 31 декември той е в размер на 85,110,091 лева (Бележка 10.1).
Финансовият отчет е изготвен на база историческа цена, с изключение на инвестиционните имоти, включително инвестиционните имоти държани за продажба, които се оценяват по справедлива стойност.
Дружеството е изготвило своя финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., въз основа на предположението, че Дружеството е действащо предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Дружеството, включват конюнктурата на пазара на земеделска земя, ликвидността на инвестициите, заетостта на инвестиционните имоти, както и промените на действащото законодателство регулиращо отношенията в сектор земеделие. Дружеството е преценило, че на този етап икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху способността на Дружеството да продължи да съществащо предпиятие. Дружеството разполага с парични средства в банки с добър кредитен рейтинг в размер на 23,980 хил. лв, които са достатъчни да покрият изцяло текущите пасиви на Дружеството към 31 декември 2023 г., възлизащи на 2,768 хил. лв.
На база на направен анализ на способността на Дружеството да съществува като действащо предприятие, ръководството не е идентифицирало индикатори, факти или обстоятелства, които да правят принципа-предположение за действащо предприятие неприложим или да пораждат значителни съмнения относно валидността на принципа-предположение за действащо предприятие, които да бъдат оповестени във финансовия отчет. Съответно, финансовият отчет е изготвен на база принципа на действащо предприятие.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Финансовият отчет е представен в български локазатели са закрълени до най-близките хиляда български лева (хил. лв.), освен ако е упоменато друго.
Финансовият отчет на Дружеството е изгответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, така както са приети от Европейския съюз. Отчетната рамка "МСФО, приети от ЕС" по същество е определената национална счетоводна база МСС, приети от ЕС, регламентирани със Закона за счетоводството и дефинирани в т.8 от неговите Допълнителни разпоредби.
Финансовият отчет е представен в български лева, която е функционалната валутата на представяне на Дружеството. Сделките в чуждестранна валута първоначално се отразяват във функционалната валута по обменния курс на датата на сделката. Монетарните активи деноминирани в чуждестранни валути се преизчисляват във функционалната валута, в края на всеки месец по заключителния обменен курс на Българска Народна Банка за последния работен ден от съответния месец. Всички курсови разлики се признават в отчета за всеобхватния доход. Немонетарните активи и пасиви, които се оценяват по историческа цена на придобиване в чуждестранна валута се превръщат във функционалната валута по обменния курс към датата на първоначалната сделка (придобиване).
Дейността на Дружеството е свързана с покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг и/или продажбата им. Приходите от договори с клиенти се признават, когато контролът върху имотите бъде прехвърлен към клиента, срещу сума, която отразява възнаграждението, на което Дружеството очаква да има право в замяна на тези инвестиционни имоти. Като цяло Дружеството е достигнало до заключение, че то е принципал в договореностите си за приходи, тъй като Дружеството контролира имотите преди да ги прехвърли към клиента.
Оповестявания за съществените счетоводни преценки, приблизителни оценки и предположения, свързани с приходите от договори с клиенти, са предоставени в Бележка 3.
Приходите от продажба на инвестиционни имоти се признават в отчета за всеобхватния доход в определен момент във времето, когато контролът въде прехвърлен към клиента, което е при прехвърлянето на юридическото право на собственост, освен в случаите на продажби с разсрочено плащане. Основните преценки на ръководството за прехвърляне на контрол върху инвестиционните имоти по продажби на разсрочено плащане са оповестени в Бележка 3.
При определянето на цената на сделката за продажба на инвестиционни имоти Дружеството преценява ефектите от променливата цена и съществуването на съществени компоненти на финансиране.
Ако цената по даден договор включва сума, Дружеството определя размера на възнаграждението, на което има право в замяна на прехвърлянето на собствеността върху инвестиционните имоти към клиента. Приблизителна оценка на размера на променливото възнаграждение се прави на датата на влизане в сила на договора и той се ограничава, докато не стане много вероятно, че когато впоследствие бъде разрешена несигурността, свързана с с променливото възнаграждение, няма да възникне съществен обрат (реинтегриране/сторниране) на признатите приходи. Някои договори за продажбата на инвестиционни имоти дават на клиентите право да прекратят договетно да се откажат от покупка на имотите във всеки един момент по време на срока на договора. Правата за прекративане пораждат променливо възнаграждение. Също така, Дружеството сключва договори с разсрочено плащане, които съдържат няколко опции за по-ранно изпълнение на договора с различен размер на възнаграждението.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Дружеството сключва договори за продажба на земеделски земи с разсрочено плащане на цената. Договорите се сключват за срок от 5 /пет/ години и изплащането на цената се извършва чрез годишни вноски. Земите се предоставят за ползване от купувача при заплащане на задатък по сключен договор, а прехвърлянето на юридическото право на собственост се извършва след пълното заплащане на цената. Клиентите имат право да се откажат от покупка на имотите във всеки един момент по време на срока на договорите. При настъпването на такива случаи, Дружеството задържа платените от клиентите задатъци, като всяко плащане над размера на задатъка се връща на купувачите.
Дружеството използва метода на очакваната стойност, за да определи приблизително сделките, които няма да бъдат прекратени, тъй като този метод осигурява най-добра прогноза за размера на променливото възнаграждение, което Дружеството ще има право да получи. Прилагат се и изискванията на МСФО 15 относно ограничаването на приблизителните оценки за променливото възнаграждение, за да се определи размерът на променливото възнаграждение, което може да се включи в цената на сделката. На база на съществените счетоводни преценки, представени в Пояснителна 3, Дружеството счита, че не се очаква клиентите да прекратяват договори за продажба на земеделски земи с разсрочено плащане и следователно към 31 декември 2023 г. не признава задължение за възстановяване или актив за право на връщане.
Права за по-ранно изпълнение на договора с различен размер на възнаграждението .
Дружеството сключва договори за продажба на земеделски земи с разсрочено плащане на цената със срок от 5 /пет/ години и опции за предсрочно упражняване между деветнадесети (19) и четиридесет и осмя (48) месец включително от влизане в сила на договора (при платен пълен размер на задатък), с различен размер на възнаграждението за всяка опция. Прехвърлянето на юридическото право на собственост се извършва след упражняването на опцията. На база на съществените счетоводни представени в Бележка 3, Дружеството признава приходи по такъв тип договори на база на най-ниската договорена цена.
При договори за директни продажби Дружеството получава краткосрочни аванси от клиентите си. Прилагайки практическото облекчение в МСФО 15, то не коригира обещания размер на възнаграждението за отразяване на ефектите на съществен компонент на финансиране, ако на датата на влизане в сила на договора очаква, че периодът между прехвърлянето на обещаните активи към клиента и очакваното от клиента плащане за активи ше бъле елна голина или по-малко.
При договори за продажба с разсрочено плащане, Дружеството получава вноски в продължение на 5 лети години от клиентите си. Цената на сделката за такива договори се дисконтира като се използва процентът, който би бил отразен в отделна сделка за финансиране между Дружеството и неговите клиенти на датата на влизане в сила на договора, за да се вземе под внимание съществения компонент на финансирането. Разликата между брутната и настоящата стойност на вземането се третира като финансов приход за бъдещ период, но не се признава като пасив в отчета за финансового състояние. Финансовият приход от договори за разсрочено плащане се признава за срока на договора.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Активът по договора е правото да се получи възнаграждение в замяна на правото на собственост върху инвестиционни имоти, които са прехвърлени на клиента. Ако чрез прехвърлянето на активите към клиенти Дружеството изпълни задължението си преди клиентът да заплати съответното възнаграждение или преди плащането да е станало дължимо, актив по договор се признава за заработеното възнаграждение, което е под условие. При продажба на инвестиционни имоти с разсрочено плащане на цената, при които изплащането на възнаграждението от клиента се извършва чрез годишни вноски по предварително договорен план, настоящата стойност на плащанията по договора се признават като вземане по продажба с разсрочено плащане – актив по договор с клиенти.
Вземането представлява правото на Дружеството да получи възнаграждение в определен размер, което е безусловно (т.е. преди плащането на възнаграждението да стане дължимо единствено да изтече определен период от време). Моля, вижте счетоводните политики за финансовите активи, изложени в раздел е) Финансови инструменти - първоначално признаване и последващо оценяване.
Дружеството плаща комисионни за продажби на брокерите си за всеки договор. Тъй като приходите от продажба на инвестиционни имоти се признават в определен момент от времето и договорите нямат дългосрочен характер, Дружеството е избрало да прилага опцията за практическата мярка за разходите за сключване на договор, която му позволява да отчете комисионните за продажби като разход незабавно (като ги включи в разходите за външни услуги).
Приходите от наеми в резултат на оперативен лизинг на имоти се признават на база линейния метод за целия срок на лизинговия договор.
Приходите от лихви се отчитат като се използва метода на ефективния лихвен процент, представляващ процентът, който точно дисконтира очакваните бъдещи парични плащания срок на финансовия инструмент или за по-кратък период, когато е уместно, до балансовата стойност на финансовия актив. Приходът от лихви се включва във финансовия приход в отчета за всеобхватния доход.
Разходите включват разходи за външни услуги, разходи за персонала, загуби от обезценка на вземания, финансови и други разходи. Те се признават в периода, в който са възникнали на база принципа текущо начисление. Разходите за брокерски възнаграждения дължими при сключване на договори за оперативен лизинг на инвестиционни имоти се отичтат като текущ разход в периода, в който са възникнали (при сключване на оперативния лизинг).
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Дружеството осъществява дейността си, съгласно изискванията на дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация /ЗДСИЦДС/ и е освободено от облагане с български корпоративен данък върху печалбата в съответствие с разпоредбите на чл.175 от Закона за корпоративното полоходно облагане.
В резултат на това, Дружеството не дължи и не е начислявало в настоящия финансов отчет текущ и отсрочен данък върху печалбата за периода.
Доход на акция се изчислява като се раздели нетната печалба /загуба за периода, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновени акции на средно-претегления брой на държаните акции за периода.
Средно-претегленият брой акции представлява броят на държаните обикновени акции в началото на периода, коригиран с броя на обратно изкупените обикновени акции и на ново издадените такива през периода, умножен по средно - времевия фактор. Този фактор изразява броя на дните, през които конкретните акции са били държани, спрямо общия брой на дните през периода.
При първоначалното им признаване финансовите активи се класифицират като такива. които впоследствие се оценяват по амортизирана цена на придобиване, по справедлива стойност в другия всеобхватен доход (ДД) и като такива по справедлива стойност в печалбата или загубата.
Класификацията на финансовите активи при първоначалното им придобиване зависи от характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив и бизнес модела на Дружеството за тяхното управление. С изключение на търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, или за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка. Дружеството първоначално оценява финансовия актив по справедлива стойност, плюс, в случай на финансови активи, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата, разходите по сделката. Търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, и за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка, се оценяват по цената на сделката, определена състасно МСФО 15. Моля, вижте счетоводната политика в раздел б) Приходи от договори с клиенти.
За да бъде класифициран и оценяван по амортизирана стойност или по справедлива стойност в ДВД, финансовият актив трябва да порачни потоци, които представляват "само плащания по главницата и лихвата" (СПГЛ) по неиздължената сума на главницата. Тази оценка се нарича "СПГЛ тест" и се извършва на нивото на съответния инструмент.
Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи се позовава на начина, по който то управлява финансовите си активи с цел генериране на парични потоци. Бизнес моделът определя дали паричните потоци ще възникнат в резултат на събирането на договорни парични потоци, продажба на финансовите активи, или и двете.
Покупките или продажбите на финансови активи, чиито условия на активите в рамките на даден период от време, установен обикновено с нормативна разпоредба или действаща практика на съответния пазар (редовни покупки), се признават на датата на търгуване (сделката), т.е. на датата, на която Дружеството се е ангажирало да купи или продаде актива.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Последващото оценяване на финансови активи зависи от тяхната класификация, както следва:
Дружеството оценява финансовите активи по амортизирана стойност, ако са удовлетворени и двете условия, изложени по-долу:
Финансовите активи по амортизирана стойност впоследствие се оценяват при прилагане на метода на ефективния лихвен процент (ЕЛП) и са предмет на обезценка. Печалбите и загубите се признават в печалбата или загубата, когато активът бъде отписан, модифициран или обезценен.
Финансовите активи по амортизирана стойност на Дружеството включват търговски вземания, вкочително вземания по продажби с разсрочено плащане.
Финансов актив (или, когато е приложимо, част от финансов актив или част от група от сходни финансови активи) се отписва (т.е. се премахва от отчета за финансовото състояние на Дружеството), главно когато:
Когато Дружеството е прехвърлило правата си за получаване на парични потоци от актива или е встъпило в споразумение за прехвърляне, то прави оценка на това дали и до каква степен е запазило рисковете и ползите от собствеността. Когато то нито е прехвърлило, нито е запазило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив. нито е прехвърлило контрола върху него, то продължава да признава прехвърления актив, до степента на продължаващото си участие в него. В този случай Дружеството признава и свързаното задължение. Прехвърленият актив и свързаното задължение се оценяват на база, която отразява правата и задълженията, които Дружеството е запазило.
Продължаващо участие, което е под формата на гаранция върху прехвърления актив, се оценява по по-ниската от първоначалната балансова стойност на актива и максималната сума на възнаграждението, което може да се изиска Дружеството да изплати.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Допълнителни оповестявания, свързани с обезценката на финансовите активи, са предоставени и в следните пояснителни бележки:
Дружеството признава провизия за очаквани кредитни загуби (ОКЗ) за всички дългови инструменти, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата. ОКЗ се базират на разликата между договорните парични потоци, дължими съгласно условията на договора, и всички потоци, които Дружеството очаква да получи, дисконтирани с доближение до първоначалния ефективен лихвен процент. Очакваните парични потоци включват паричните потоци от продажбата на държаното обезпечение или други кредитни подобрения, които представляват неразделна част от условията на договора.
По отношение на търговските вземания Дружеството прилага опростен подход за изчисление на ОКЗ. Следователно то не проследява промените в кредитния риск, а вместо това признава провизня за загуба въз основа на ОКЗ за целия срок на инструмента към всяка отчетна дата. Дружеството е създало матрица за провизиране, която се базира на историческия опит по отношение на кредитните загуби, коригирани фактори, специфични за длъжниците и за икономическата среда.
Дружеството анализира вземанията от продажба на разсрочено плащане индивидуално като взема под внимание справедливата стойност на обезпечението по договора намалено със сумите, които биха били върнати на клиента при евентуално прекратяване на договора. На база на съществените счетоводни представени в Бележка 3, към 31 декември 2023 г. Дружеството не отчита провизия по отношение на вземанията от продажба на разсрочено плащане.
При първоначално признаване финансовите пасиви се класифицират като такива по справедлива стойност в печалбата или загубата, или като заеми и привлечени средства, задължения или като деривативи, определени като хеджингови инструменти в ефективен хедж, както е уместно.
Първоначално всички финансови пасиви се признават по справедлива стойност, а в случая на заеми и привлечени средства и задължения, нетно от пряко свързаните разходи по сделката.
Финансовите пасиви на Дружеството включват търговски и други задължения за изплащане на дивиденти.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Оценяването на финансовите пасиви зависи от тяхната класификация както е описано по- долу:
След първоначалното им признаване, търговските и други задължения се оценяват по амортизирана стойност при използване на метода на ефективния лихвен процент (ЕЛП). Печалбите и загубите се признават в печалбата или загубата, когато пасивът се отписва, както и чрез процеса на амортизация на база ЕЛП.
Амортизираната стойност се изчислява като се вземат под внимание всякакви дисконти или премии при придобиването и такси, или разходи, които са неразделна част от ЕЛП. Амортизацията по ЕЛП се включва във финансовите разходи в отчета за всеобхватния доход.
Финансов пасив се отписва, когато задължението бъде погасено, или прекратено, или изтече. Когато съществуващ финансов пасив бъде заменен с друг от същия кредитодател при съвършено различни условия, или условията на съществуващ пасив бъдат съществено променени, тази размяна или модификация се третира като отписване на първоначалния пасив и признаване на нов. Разликата в съответните балансови суми се признава в отчета за всеобхватния доход.
Финансовите активи и финансовите пасиви се компенсират и нетната сума се представя в отчета за финасовото състояние, когато и само когато, е налице юридически упражняемо право за компенсиране на признатите суми и Дружеството има намерение за уреждане на нетна база, или за едновременно реализиране на активите и уреждане на пасивите.
Дружеството оценява своите нефинансови активи като инвестиционни имоти държани за продажба по справедлива стойност към отчетната дата. Справедливите стойности на финансовите активи, оценени по амортизирана стойност са оповестени в Бележка 16.
Справедливата стойност е цената, която би била получена от продажба на актив или платена за прехвърляне на пасив в обичайна сделка между пазарни участници към датата на оценката. Оценяването по справедлива стойност се базира на предположението, че сделката за продажба на актив или прехвърляне на пасив се осъществява:
Основният или най-изгодният пазар трябва да бъде достъпен за Дружеството.
Справедливата стойност на актив или пасив се оценява като се правят предположения, които пазарни участници биха направили при определяне на цената на актива или пасива, че те действат в своя най-добър икономически интерес.
Оценяването на справедливата стойност на нефинансов актив взема предвид способността на пазарен участник да генерира икономически изгоди от използването на актива според най-ефективната и най-добрата му употреба или от продажбата на актива на друг пазарен участник, който ще използва актива според най-ефективната и найдобрата му употреба.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Дружеството използва оценителски методи, уместни при обстоятелствата, за които има достатьчно данни за оценяване на справедливата стойност като се максимизира използването на подходящи наблюдавани входящи данни и се свежда до минимум използването на ненаблюдавани входящи данни.
Всички активи и пасиви, които са оценени по справедлива стойност, или за които се изисква оповестяване на справедлива стойност във финансовия отчет, са групирани в категории според йерархията на справедливата стойност, както е описано по-долу, въз основа на най-ниското ниво използвани входящи данни, които имат значително влияние при оценяването на справедливата стойност като цяло:
За активите и пасивите, които се оценяват регулярно по справедлива стойност, Дружеството преразглежда категоризирането им на съответното ниво от йерархията стойност (въз основа на най-ниското ниво използвани входящи данни, които имат значително при оценяването на справедливата стойност като цяло) към края на отчетния период и определя дали има необходимост от извършване на транофери) от едно ниво в друго.
Ръководството на Дружеството определя политиките и процедурите, които се прилагат по отношение на регулярните оценки по справедлива стойност като тези на инвестиционни имоти и инвестиционни имоти държани за продажба.
Обикновено за оценяването на справедливата стойност на инвестиционни имоти и инвестиционни имоти държани за продажба се ангажират външни независими оценители. Външните оценители се избират на база на техния професионален опит, качества и репутация. След обсъждане със специалистите-оценители, ръководството решава кои оценителски методи и входящи данни са най-уместни да бъдат използвани при всеки конкретен случай.
Към всяка отчегна дата, ръководството прави анализ на измененията в стойностите на активите, които подлежат на преоценяване съгласно счетоводните политики на Дружеството. Това включва преглед на ключовите входящи данни, използвани в последната оценка и сравняването им с подходяща историческа информация като сключени договори и други подходящи документи. Също така, ръководството, съвместно със специалистите-щенители, сравнява промените в справедливата стойност на всеки актив или пасив с подходящи външни източници, за да прецени дали промените са разумни.
За целите на оповестяването на справедливата стойност, Дружеството определя различни класове активи и пасиви в зависимост от тяхното естество, характеристики и риск и от съответното ниво от йерархията на справедливата стойност, описана по-горе.
Обикновени поименни безналични акции се класифицират като основен капитал. Постъпленията от изддени акции над тяхната номинална стойност се отчитат като премийни резерви.
Разходите по емисията на нови акции, които са пряко свързани с нея, се отчитат в собствения капитал като намаление на постъпленията от емисията, като се елиминира ефектът на данъците върху дохода.
Задължение за парични разпределения към акционерите се признава, когато разпределението е одобрено от тях, или изискуемо по закон и не зависи от Дружеството. Кореспондиращата сума се дебитира директно в собствения капитал.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Инвестиционни имоти са имоти, държани за получаване на приходи от наеми или за увеличение стойността на капитала, или и за двете. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, която включва разходите по сделката. Последващите разходи, свързани с инвестиционен имот, който вече е признат се включват в неговата балансова стойност, когато е вероятно, че Дружеството ще получи бъдещи икономически изгоди, свързани с актива и когато цената на придобиване на актива може да бъде надеждно оценена.
След първоначалното признаване инвестиционните имоти се отчитат по справедлива стойност, която отразява пазарните условия към отчетната дата. Печалбите или загубите, възникващи от промени в справедливите стойности на инвестиционните имоти, се признават в печалбата или загубата за отчетния период, в която възникват.
Инвестиционните имоти се отписват при освобождаване или когато инвестиционният имот е трайно изваден от употреба и никакви бъдещи икономически изгоди не се очакват от неговото освобождаване. Печалбите или загубите, произтичащи от изваждането от употреба или освобождаването от инвестиционен имот, се включват в отчета за всеобхватния доход в периода на изваждането от употреба или освобождаването.
Инвестиционните имоти се трансферират към инвестиционни имоти държани за продажба при наличието на подписан предварителен договор за продажба и частично авансово плащане от страна на клиента.
Дружеството класифицира инвестиционни имоти като държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез продажба, отколкото чрез продължаваща употреба. За да бъде такъв случаят, имотите трябва да бъдат на разположение за незабавна продажба в тяхното настояние и продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок. Дружеството оценява инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба по справедлива стойност.
Събития или обстоятелства могат да удължат периода за приключване на продажбата до период, надвишаващ една година. Актив продължава да бъде класифициран като актив, държан за продажба, ако забавянето е породено от събития или обстоятелства извън контрола на Дружеството и то остава обвързано с плана си за продажба на актива.
На датата на влизане на договора в сила Дружеството преценява дали договорът представлява или съдържа лизинг. А именно, дали договорът прехвърля правото да се контролира използването на идентифицирания актив за определен период от време.
Лизингови договори, при които дружеството не прехвърля в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива, се класифицират като оперативни лизинги. Възникващите приходи от наеми се отчитат на линейна база за срока на лизинговия договор и се включват в отчета за всеобхватния доход поради оперативния си характер.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Оперативен сегмент е компонент на Дружеството:
а) който предприема бизнес дейности, от които може да получава приходи и понася разходи (включително приходи и разходи, свързани със сделки с други компоненти на Дружеството);
б) чиито оперативни резултати редовно се преглеждат от ръководството на Дружеството, вземащо главните оперативни решения, при вземането на решения относно ресурсите, които да бъдат разпределени към сегмента, и оценяване на резултатите от дейността му; и
в) за който е налице отделна финансова информация.
Два или повече оперативни сегмента се обединяват в един оперативен сегментите имат сходни икономически характеристики и сегментите са сходни във всяко от следните отношения:
Дружеството представя отделен външен клиент като основен клиент, ако той генерира 5% или повече от неговите приходи.
Към 31 декември 2023 г. и към 31 декември 2022 г., Дружеството не отчита отделни оперативни сегменти. Допълнителна информация за приходите от външни клиенти е представена в Бележка 5.1.
Паричните средства и паричните еквиваленти включват парични средства в брой и текущи сметки и делозити в банки, с падеж до 3 месеца. Ръководството на Дружеството счита, че депозитите с падеж над 3 месеца оптоварят на критериите за паричен еквивалент, тъй като са лесно обратими в пари при несъществена загуба на стойност. Тези депозити са обратими в пари без писмено известие и без на Дружеството да се начисляват неустойки за предсрочно прекратяване.
За целите на огчета за паричните потоци, паричните средства и паричните еквиваленти включват паричните средства и парични еквиваленти, както те са дефинирани по-горе. Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Дружеството.
Провизии се признават, когато Дружеството има сегашно задължение (правно или конструктивно) в резултат на минали събития, когато има вероятност за погасяване на задължението да бъде необходим поток от ресурси, съдържащ икономически ползи и когато може да бъде направена надеждна оценка на стойността на задължението. Когато Дружеството очаква, че някои или всички необходими за уреждането на провизията разходи ще бъдат възстановени, например съгласно застрахователен договор, възстановяването се признава като отделен актив, но само тогава когато е практически сигурно, че тези разходи ще бъдат възстановени. Разходите за провизии се представят в отчета за всеобхватния доход, нетно от сумата на възстановените разходи. Когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е съществен, провизиите се дисконтират като се използва текуща норма на дисконтиране преди данъци, която отразява, когато е уместно, специфичните за задължението рискове. Когато се използва дисконтиране, увеличението на провизията в резултат на изминалото време се представя като финансов разход.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Съгласно Закона за дружествата със специална цел и дружествата за секоритизация, Дружеството е задължено да разпредели като дивидент не по-малко от 90% от финансовия резултат (счетоводна печалба) за годината, коригиран с ефекта от последващи оценки на инвестиционните имоти и с ефекта от всички сделки с инвестиционни имоти, извършени през годината. Определеният съгласно изискванията на ЗДСИСС минимален размер на задължението за дивиденти за текущия отчетен период се отчита в намаление на неразпределената печалба в текущия период, а разликата между финалният одобрен от акционерите дивидент и минимално изискуемият такъв се отчита в следващия отчетен период след решение на Общото събрание на акционерите в намаление на неразпределената печалба.
Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година.
Дружеството е приложило за първи път някои стандарти и изменения, които влизат в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2022 г.
Тези изменения не са оказали влияние върху финансовия отчет на Дружеството.
Изменението е приложимо за годишни отчетни периоди, започващи на или след 1 април 2021 г., като поранното приложение е позволено, включително във финансови отчети, които все още не са одобрени за публикуване към датата на издаване на изменението. През март 2021 г. Съветът измени условията на практическата целесъобразна мярка в МСФО 16, която предоставя за лизингополучателите при прилагането на насоките в МСФО 16 за модификации в лизингите за отстъпки по наеми, които се явяват като пряка последица от пандемията от Соvid-19. След изменението сега практическата целесъобразна мярка е приложима за отстъпки, при които всяко намаление плащания засяга единствено плащанията, които първоначално са били дължими на или преди 30 юни 2022 г., при условие, че са удовлетворени останалите условия за прилагането на практическата целессобразна мярка.
Тези изменения не са оказали влияние върху финансовия отчет на Дружеството.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Изготвянето на финансовия отчет налага ръководството да направи преценки, приблизителни оценки и предположения, които влияят върху стойността на отчетените активи и оповестяването на условни пасиви към отчетната дата, както и върху отчетените приходи за периода. Несигурностите, свързани с направените предположения и приблизителни оценки биха могли да доведат до фактически резултати, които да изискват съществени корекции в балансовите стойности на съответните активи или пасиви в следващи отчетни периоди.
При прилагането на възприетите счетоводни политики, ръководството е направило следните преценки, които имат най-съществен ефект върху сумите, признати във финансовия отчет:
В съответствие с инвестиционните си цели, Дружеството класифицира придобитите имоти като инвестиционни имоти при първоначалното им признаване. Впоследството прави преценка по отношение на трансферите от инвестиционни имоти към инвестиционни имоти държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез продажба, отколкото чрез продължаваща употреба. Наличието на подписани предварителни договори за продажба и получаване на частично авансово плащане от страна на клиентите по договори за продажба на разсрочено плащане, финасов лизинг или дирекнти продажби към края на отчетния период се считат за доказателство за промяна в намеренията на ръководството и Дружеството представя съответните имоти държани за продажба към края на отчетния период. При прекратяване на предварителния договор без продажба на инвестиционния имот обект на договора, Дружеството рекласифицира имота като инвестиционен имот по справедливата му стойност. Съществените счетоводни политики за трансфери от инвестиционни имоти са представени в Бележка 2.2, буква к).
Дружеството е приложило следните преценки, които оказват съществено влияние върху определянето на размера и момента на възникване на приходите от договори с клиенти:
• Определяне на момента във времето, когато контролът върху имота се прехвърля към клиента при договори с разсрочено плащане на цената
При сключване на договори за продажба съдържащи невъзстановими авансови плащания от страна на клиента и отложено прехвърляне на юридического право на собственост, Дружеството анализира дали контрольт върху активите се прехвърля на купувача в момента на договора (и прехвърляне на физическото владение на актива) или в последващ с юридическото прехвърляне на правото на собственост. Този тип договори се сключват за срок от пет години и изплащането на цената се извършва чрез равни годишни вноски. Земите се предоставят за ползване от купувача при заплащане на задатък по сключен договор, а прехвърлянето на юридическото право на собственост се извършва след пълното заплащане на цената. Клиентите имат право да се откажат от покулка на имотите във всеки един момент по време на срока на договорите. При настъпването на такива случаи Дружеството задържа платените от клиентите задатъщи, като всяко плащане над размера на задатъка се връща на купувачите. При преценката Дружеството е анализирало 1) момента на прехвърлянето на рисковете и изгодите от ползването на актива към купувача, за който Дружеството е преценило, че настъпва в момента на предоставянето на имота за ползване от купувача; 2) съществуването на право на плащане за актива към момента на прехвърляне на физическо владение към клиента – Дружеството е преценило, че наличието на обвързващо споразумение и значителна сума, подкрелят преценката за това, че клиентът има значителен стимул за изплащане на договорената цена на сделката; 3) Дружеството е преценило че задържането на юридическото право на собственост има за цел да гарантира възстановимостта на договореното възнаграждение, и съответно не е индикация за момента на прехвърлянето на контрола.
Поради тези фактори, Дружеството е заключило, че момента на контрола при сделки с отложено плащане съвпада с момента на прехвърляне на физическото владение на актива и изплащането от страна на клиента на невъзстановимия задатък.
• Определяне на преценка на ограничението върху променливото възнаграждение до размера за който е много вероятно, че в последствие няма да възникне съществен обрат на признатите приходи.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Така както е описано по-горе, договорите за продажба на инвестиционни имоти с отложено плащане, включват право за връщане, което поражда променливо възнаграждение. Също така Дружеството сключва договори с отложено плащане, които съдържат няколко опции за по-ранно изпълнение на договора с различен (намален) размер на възнаграждението.
При приблизителната оценка на променливото възнаграждение от Дружеството се изисква да използва или метода на очакваната стойност, или метода на най-вероятната сума, въз основа на който метод по-добре може да се прогнозира сумата на възнаграждението, на което то ще има право. Дружеството е определило, че методът на очакваната стойност е подходящ метод, който може да се използва при приблизителната оценка на променливото възнаграждение за договорите за продажба на инвестиционни имоти.
На база исторически опит, бизнес прогнози и актуални икономически условия, Дружеството е определило, че приблизителните оценки за променливото възнаграждение във връзка правото на прекратяване на договори не са обект на ограничение. За достигане до това заключение, Дружеството е анализирало различни фактори, включително но не само - размерът на невъзстановимото авансово плащане спрямо общия размер на цената на сделката, очакваната справедлива стойност на активите обект на подобен тип сделки спрямо възстановимата част от цената на сделката, исторически опит свързан с упражняването от страна на клиенти на опцията за отказ от покупка, и е преценило че в значителна степен е сигурно, че Дружеството ще получи икономически изгоди свързани със сделката, а опцията за прекратяване на сделката и връщане на имота, няма да бъде упражнена.
Дружеството актуализира оценката си за очакваните върнати имоти/прекратени договори за продажба с отложено плащане, към края на всеки отчетен период, на база на индикатори свързани с промяна в пазарната стойност на земеделските земи, натрупан исторически опит и други икономически фактори. Към 31 декември 2023 г. и към 31 декември 2022 г. Дружеството е преценило, че вероятността от възникване на съществен обрат на признатите приходи във връзка с договори за продажба с отложено плащане е незначителна. Респективно Дружеството не признава задължения за възстановяване за очаквани върнати имоти, както и активи за право за връщане.
Във връзка с договорите за продажба с разсрочено плащане с няколко опции за по-ранно изпълнение на намалена цена, Дружеството няма исторически опит и такъв не би бил релевантен при извършване на разумна преценка за вероятността от упражняване на опцията за предсрочно изпълнение на договора на намалена цена. В този случай Дружеството използва ограничението възнаграждение и признава приход до размера на най-ниската договорена цена. В случай на неупражнение на опцията Дружеството признава приход от продажба на инвестиционни имоти спрямо следващата по големина договорена намалена цена.
• Преценка за съществен компонент на финансиране в даден договор
Дружеството е достигнало до заключението, че за договорите с отложено плащане, при които клиентът изплаща договореното възнаграждение за срок от пет години чрез равни годишни вноски, съществува значителен компонент на финансиране, имайки предвид продължителността на времето между плащането от страна на клиента и прехвърлянето на контрола върху актива, както и действащите лихвени проценти на пазара.
При определянето на лихвения процент, който да бъде приложен към сумата на възнаграждението, Дружеството използва 5 /пет/ процента, тъй като този процент съответства на лихвения процент, който отразен в отделна сделка за финансиране между Дружеството и неговия клиент при стартирането на договора. Разликата между брутната и настоящата стойност на вземането се третира като финансов приход за бъдещ период, но не се признава като пасив в отчета за финансовото състояние. Финансовият приход от договори за разсрочено плащане се признава за срока на договора.
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секоритизация, Дружеството е задължено да разпредели като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година, коригирана с ефектите от всички сделки с инвестиционни през годината, включително и нетните печалби/ загуби от последващи оценки на инвестиционните имоти. Допълнителна информация за направеното изчисление и разпределение на дивиденти за 2022 г. е представена в Бележка 11.2.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Дружеството е предоставило на лизинг част от инвестиционните си имоти. Въз основа на оценка на условията на споразуменията, Дружеството ги е определило като такива, при които срокът на лизинга не обхваща голяма част от икономическия живот на инвестиционните имоти и сегашната стойност на минималните лизингови плащания не възлиза по същество на пълната справедлива стойност на инвестиционните имоти, тоест Дружеството запазва по същество всички рискове и ползи, съсрзани със собствеността върху тези имоти и отчита договорите като оперативни лизинги.
Съществените счетоводни политики за отчитане на лизингови договори са представени в Бележка 2.2, буква л).
Към 31 декември 2023 г. и към 31 декември 2022 г. Дружеството има над 2 100 акционера и раздробена акционерна структура, която се състои от много на брой акционери с притежание на процент от капитала под 7% (Бележка 10.1) и обслужващото дружество Карол Финанс ЕООД с краен собственик Станимир Маринов Каролев, което притежава 32,25% от капитала и гласовете в Общото събрание. През годините се наблюдава участие /представителство на акционерите в проведените общи събрания в диалазона от 50% до 60% от акциите от капитала на Дружеството.
Ако тези тенденции свързани с посещаемостта на Общото събрание се запазят, обслужващото дружество Карол Финанс ЕООД, с краен собственик Станимир Маринов Каролев, би могло да има необходимите гласове за формиране на мнозинство за вземане на предложенията в дневния ред на съответното общо събрание, съответно би могло да упражнява "де факто" контрол върху Дружеството.
Дружеството е направило всички необходими оповестявания във връзка с обслужващото дружество Карол Финанс ЕООД с краен собственик Станимир Маринов Каролев в Бележка 13.1 от финансовият отчет.
Основните предположения, които са свързани с бъдещи и източници на несигурности в приблизителните оценки към отчетната, и за които съществува значителен риск, че биха могли да доведат до съществени корекции в балансовите стойности на активите през следващия отчетен период, са посочени подолу .
Инвестиционните имоти на Дружеството са оценени по справедлива стойност от независим лицензиран от Министерство на земеделието оценката е извършена при липсата на представителна и официална агропазарна информация за 2022 г., включително ценовите равнища на земеделската земя, рентни нива и добиви по райони и други. Допълнителна информация е предоставена в Бележка 6. Оценката на независимия оценител към 31 декември 2022 г. е базирана на метода на пазарните аналози (сравнителен метод) и метода на капитализиране на поземлената рента (основан на възвръщаемостта от инвестицията).
Дружеството използва матрица за провизиране за изчисление на ОКЗ за търговските вземания. Матрицата за провизиране първоначално се основава на процентите на просрочие, наблюдавани от Дружеството в исторически план. Дружеството прецизира матрицата, за да коригира историческия опит със загубите по кредити чрез включване на прогнозна информация. Например, ако прогнозите за икономически условия (например, брутен вътрешен продукт) се очаква да се влошат през следващата година, което може да доведе до по-голям брой просрочия в земеделския сектор, историческите проценти на просрочия се коригират. Историческите проценти на просрочия се актуализират към всяка отчетна дата и промените в прогнозните приблизителни оценки се анализират.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Оценката за корелацията между историческите проценти на просрочие, прогнозите за икономическите условия и ОКЗ представлява съществена приблизителна оценка. Размерът на ОКЗ е чувствителен спрямо промени в обстоятелствата и прогнозираните икономически условия. Историческият опит на Дружеството по отношение на кредитните загуби и прогнозите за икономическите условия може също така да не са представителни за реалните просрочия от страна на клиента в бъдеще. Информация за ОКЗ по търговските вземания на Дружеството е оповестена в Бележка 8 и Бележка 15.
Дружеството анализира вземанията от продажба на разсрочено плащане индивидуално като освен кредитното състояние на контрагента и наличието на просрочия в плащанията, взема под внимание справедливата стойност на обезпечението по договора намалено със сумите, които биха били върнати на клиента при евентуално прекратяване на договора. Към 31 декември 2023 г. справедливата стойност на обезпечението по договора намалено със сумите, които биха били върнати на клиента при евентуално прекратяване на договора покрива в значителна степен вземанията от продажби на лизинг и разсрочено плащане включени в отчета за финансовото състояние. Респективно, Дружеството не е признало провизия за ОКЗ за вземанията от продажби по финансов лизинг и разсрочено плащане. Допълнителна информация за вземанията по договори за разсрочено плащане е представена в Бележка 7.
Публикуваните нови и изменени стандарти и разясненията към тях, които все още не са в сила, до датата на издаване на финансовия отчет на Дружеството, са оповестени по-долу. Дружеството възнамерява да приложи тези нови и изменени стандарти и разяснения, при условие че са приложими, когато влязат в сила.
През май 2017 г. СМСС публикува МСФО 17 Застрахователни договори (МСФО 17), изчерпателен нов счетоводен стандарт за застрахователни договори, обхващащ признаването, представянето и оповестяването. Стандартът влиза в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2023 г. Поранното прилагане е позволено, при условие че предприятието прилага също МСФО 9 на или преди датата, на която започва да прилага МСФО 17 за първи път. Това е изчерпателен нов счетоводен стандарт за застрахователните договори, обхващащ признаването и оценяването и оповестяването и оповестяването. МСФО 17 се прилага за всички видове застрахователни договори, както и по отношение на определени гаранции и финансови инструменти представляващи инвестиционните договори с дискреционно участие. Възприемането на стандарта не се очаква да окаже влияние върху финансовото състояние или резултати от дейността на Дружеството.
През февруари 2021 г. Съветът публикува изменения в МСС 1 и Изложение за практика по МСФО 2 Извършване на преценки относно на същественост (ИП), в което предостая насоки и примери в помощ на предприятията при прилагането на преценки относно на същественост при оповестяването на счетоводни ПОЛИТИКИ.
Измененията целят да подпомогнат предприятията при предоставянето на оповестявания на счетоводни политики, които са по-полезни чрез:
Измененията влизат в сила за годишни отчетни периоди, започващи на или след 1 януари 2023 г. По-ранното приложение на измененията в МСС 1 е позволено, дотолкова доколкото този факт е оповестен. Дружеството ще анализира и оцени ефектите от измененията върху финансовото състояние или резултатите от дейността.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
През февруари 2021 г. Съветът публикува изменения в МСС 8, чрез които въвежда нова дефиниция за "счетоводни приблизителни оценки". Измененията разликата между промени в счетоводните приблизителни оценки и промени в счетоводните политики и корекцията на грешки. Те също така разясняват по какъв начин предприятията използват техниките за оценяване и входящите данни за разработването на счетоводни приблизителни оценки.
Измененият стандарт пояснява, че ефектите върху дадена счетоводна приблизителна оценка в резултат на промяна във входящи данни или промяна в техниката за оценяват промени в счетоводните приблизителни оценки, ако не водят до корекция на грешки от предходен период. Съветът запазва аспекта от дефиницията за счетоводни приблизителни оценки, че промените приблизителни оценки могат да са резултат от нова информация или нови развития. Измененията влизат в сила за годишни отчетни периоди, започващи на или след 1 януари 2023 г. Позволява се и по-ранното им прилагане. Дружеството ще анализира и оцени ефектите от измененията върху финансовото състояние или резултатите от дейността.
През май 2021 г. Съветът публикува изменения в МСС 12, които стесняват обхвата на позволените изключения от първоначалното признаване съгласно МСС 12, така че те вече не са приложими за сделки, които пораждат равни облагаеми и признаващи се за данъчни цели временни разлики. Измененията поясняват, че когато плащанията, които уреждат дадено задължение, се признават за данъчни цели, е въпрос на преценка дали тези приспадания за данъчни цели могат да бъдат отнесени към признатото във финансовия отчет задължение или към свързания с него актив. Тази преценка е важна при определянето дали при първоначалното признаване на актива и пасива съществува временна разлика.
Съгласно измененията изключенията в първоначалното признаване не са приложими за сделки, които при първоначалното признаване, пораждат равни облагаеми и признаващи се за данъчни цели временни разлики. То е приложимо, единствено ако признаването на лизингов актив и задължение по лизинг (или задължение за извеждане от експлоатация и компонент от актив, подлежащ на извеждане от експлоатация) пораждат облагаеми и признаващи се за данъчни цели временни разлики, които не са равни.
Измененията влизат в сила за годишни отчетни периоди, започващи на или след 1 януари 2023 г. Предприятието трябва да прилага измененията по отношение на сделки, които възникват на или след началото на най-ранния представен сравнителен период. В допълнение, в началото на най-ранния представен сравнителен период, предприятието трябва също да признае отсрочен данъчен актив (при условие, че е на разположение достатъчна облагаема печалба) и отсрочен данъчен пасив за всички приспадащи се и облагаеми временни разлики, свързани с лизинги и задължения за извеждане от експлоатация. Дружеството ще анализира и оцени ефектите от измененията върху финансовото състояние или резултатите от дейността.
През януари 2020 г. СМСС публикува изменения в параграфи 69 до 76 на МСС 1, чрез които се упоменават конкретно изискванията за класифициране на пасивите като текущи или нетекущи. Измененията поясняват:
През юли 2021 г. Съветът прие предварително решение да предложи няколко изменения в разясненията, предоставени през януари 2020 г. В частност Съветът реши да предложи, че ако правото за разсрочено уреждане за период от поне дванадесет месеца е предмет на спазването от страна на пределени условия след отчетната дата, то тези условия не се отразяват на това дали правото за разсрочване на уреждането съществува към огчетната дата за целите на класификацията на даден пасив като текущ или негекущ. Допълнителни изисквания за представяне и оповестяване ще бъдат приложими при такива обстоятелства. Също така Съветът взе предварително решение да отсрочи датата за влизане в сила до не по-рано от 1 януари 2024 г. (от 1 януари 2023 г.).
Дружеството ще анализира и оцени ефектите от измененията върху финансового състояние или резултатите от дейността.
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
През септември 2022 г. СМСС публикува изменения в МСФО 16 Лизинг: Пасив по лизинг при сделка за продажба с обратен лизинг. Измененията са предвидени с цел подобряване на изискванията, които продавачът лизингополучател използва при оценката на пасива по лизинга, възникващ при сделка за продажба с обратен лизинг по МСФО 16, като не променя счетоводното отчитане на лизингите, които не са свързани с тези сделка. По-конкретно, продавачът - лизингополучател определя "лизинговите плащания" или "коригираните лизингови плащания" по такъв начин, че да не признае каквато и да било печалба или загуба, която е свързана с правото на ползване, което той запазва. Приложението на тези изисквания не продавача - лизингополучател да признае в печалбата или загубата каквато и да било печалба или загуба, свързана с частичното или пълното прекратяване на лизинга. Продавачът - лизингополучател прилага изменението ретроспективно в съответствие с МСС 8 по отношение на сделки за продажба с обратен лизинг, сключени след датата на първоначалното приложение, което е началото на годишния отчетен период, през който предприятието е приложило МСФО 16 за първи път. Измененията влизат в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2024 г., като се позволява по-ранното им прилагане. Измененията все още не са приети от ЕС. Дружеството ще анализира и оцени ефектите от измененията върху финансовото състояние или резултатите от дейността.
През декември 2015 г. СМСС реши да отсрочи датата на влизане в сила на измененията до такава бъдеща дата, до която той е финализирал каквито и да било изменения, които възникват в резултат от проекта за проучване на Съвета, отнасящ се за метода на участие в собствения капитал. Измененията адресират противоречието между МСФО 10 Консолидирани финансови отчети и МСС 28 Инвестиции в асоциирани предприятия и съвместни предприятия по отношение на отчитането на загубата на контрол върху дъщерно дружество, което е продадено или е внесено в асоциирано или съвместно предприятие. Измененията поясняват, че пълният размер на печалбата или загубата се признава, когато трансферът към асоциираното предприятие или съвместното предприятие включва бизнес, отговарящ на дефиницията за бизнес в МСФО 3. Всяка печалба или загуба, възникваща в резултат от продажбата на активи, които не представляват бизнес, обаче, се признава единствено до степента на несвързаните участия на инвеститорите в асоциираното или съвместното предприятие. Измененията все още не са приети от ЕС. Дружеството ще анализира и оцени ефектите от измененията върху финансовото състояние или резултатите от дейността.
| 1 2023 |
||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| 23,739 | 23,861 | |
| 29 | 45 | |
| 23,768 | 23,906 | |
| 8,560 | 6,684 | |
| 32,328 | 30,590 | |
| 29 | 45 | |
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| 23,460 | 22,880 | |
| 749 | 264 | |
| 2 | 1,097 | 992 |
| 1 2023 |
||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| 100 | 40 | |
| 14 | 225 | |
| - | 17 | |
| 4 | - | |
| 118 | 282 | |
| 5.3 | ||
| 2023 | 2022 | |
| 5,090 | 5,276 | |
| 1,000 | 1,022 | |
| 27 | 30 | |
| 23 | 31 | |
| 2023 | 2022 |
|---|---|
| 100 | 40 |
| 2023 | 2022 |
| 5,090 | 5,276 |
| 1,000 | 1,022 |
| 27 | 30 |
| 23 | 31 |
| 95 | |
| 19 | 18 |
| 6,170 | 6,472 |
| 2022 | |
| 5,128 | |
| 75 | |
| 30 | 32 |
| 37 | 41 |
| 5,090 | 5,276 |
| 11 2023 4,947 76 |
| 27 | 30 | |
|---|---|---|
| 11 | 95 | |
| 2023 | 2022 | |
| 76 | 75 | |
| 30 | 32 | |
| - 76 (2022 : 75 |
||
| 5.4 | ||
| 2023 | 2022 | |
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| 76 | 75 | |
| 30 | 32 | |
| 5.4 | ||
| 2023 | 2022 | |
| 204 | 50 | |
| 81 | - | |
| 13 | 12 | |
| 10 | 7 | |
| 7 | 7 | |
| 1 | 1 | |
| 316 | 77 |
| 1 2023 |
|||
|---|---|---|---|
| 5.5 | |||
| 2023 | 2022 | ||
| 388 | 12 | ||
| - | 21 | ||
| 388 | 33 | ||
| 6. | |||
| 6.1 | |||
| 2023 | 2022 | ||
|---|---|---|---|
| - | 21 | ||
| 6. | |||
| 6.1 | |||
| 22 | 218,617 | 1,015 | 184,533 |
| 14,711 | - | 14,711 | |
| (10,204) | - | (10,204) | |
| (50) | - (50) |
||
| (9,622) | (9,622) | ||
| 213,452 | 1,015 | 214,467 | |
| 75,298 | - | 75,298 | |
| 2 | 288,750 | 1,015 | 289,765 |
| 23 | 288,750 | 1,015 | 289,765 |
| 13,665 | - | 13,665 | |
| 45 | - | 45 | |
| (116) | - (116) |
||
| (204) | - | (204) | |
| 2023 | 302,140 | 1,015 | 303,155 |
| - | - - |
||
| 1,015 | 303,155 |
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Към 31 декември 2023 г. Дружеството няма подписани предвари за продажба на инвестиционни имоти.
В съответствие с оповестеното в Бележка 6.2 към 31 декември 2022 г. Дружеството има подписан предварителен договор за продажба на 8,413 дка земеделски земи.
Инвестиционните имоти на Дружеството са оценени към 31 декември 2022 г. от независим лицензиран оценител, който притежава съответната професионална квалификация и има актуални наблюдения върху местонахожденията на оценените инвестиционни имоти. Текущата употреба на всички инвестиционни имоти се счита за най-добрата и ефективна. Оценката е извършена при липсата на представителна и официална агропазарна информация за 2022 г., включително ценовите равнища на земеделската земя, рентни нива и добиви по райони и други.
При оценката на инвестиционните имоти на Дружеството към 31 декември 2022 г. независимият оценител е използвал модела "Справедлива стойност". Справедливата пазарна стойност (СПС) е най-вероятната стойност, на която даден актив може да се продаде на конкурентен пазар и при спазване на всички условия за коректна продажба, а именно: купувачът и продавачът действат съзнателно, при добра осведоменост относно фактите, отнасящи се до съответния актив; и двете страни са водени от собствените си интереси; нито една от тях не действа под каквато и да е принуда, с отчитане на това, че срокът на реализация не трябва да бъде разумно дълъг.
Оценката на независимия оценител към 31 декември 2022 г. е базирана на комбиниран подход с 80% тежест на метода на пазарните аналози (сравнителен метод) и 20% тежест на метода на капитализиране на рентата (основан на възвращаемостта на инвестицията).
При използване метода на пазарните аналози стойността на оценяваните имоти се определя чрез сравняване на основните им характеристики със същите или подобни характеристики на други сходни имоти, за чинто офертни или продажни цени има информация. При това колкото по-близо до момента на оценката са извършени сделките, за които има информация, толкова по-достоверната пазарна стойност на оценявания ИМОТ.
Основните предположения и ненаблюдавани входящи данни, които са използвани при оценката на справедливите стойности на инвестиционните имоти по метода на пазарните аналози, включват осреднените стойности на реални офертни или продажни цени на сходни земеделски имоти по области, които варират в интервал от 800 лв. на дка, до 2,451 лв. на дка. в зависимост от местоположението и площта на наблюдаваните аналози. За имотите придобити след 1 октомври 2022 г. за справеделива стойност се приема стойността на покупка им.
При използване на метода на капитализиране на рентата се приема, че от даден имот може да се получава наем за безкрайно дълъг период от време. За такъв случай се счита закупуването на земеделска земя с инвестиционна цел, от която се очаква пожизнен вечен доход. Настоящата стойност на такъв вечен актив се получава чрез разделяне на дохода от него, на нормата на възвръщаемост.
Използваните средни нива на доход по общини при оценката са в интервал от 10 лв. до 90 лв. на декар за година, а определенета норма на възвръщаемост е 4%. За постигане на максимална независимост и достоверност на резултатите при метода на капитализиране, е използвана обработена информация за средните реитни нива от сключените от Дружеството договори за стопанската 2022 - 2023 година.
Промените в справедливите стойности на инвестиционните имоти се признават в отчета за всеобхватния доход като печалби и загуби за годината.
Оценката на инвестиционните имоти към 31 декември 2022 г. води до значително увеличение на тяхната справедлива стойност. Дружеството счита, че ефект върху това има цялостната макроикономическа обстановка (икономическите, пазарните и геополитическите сътресения (войната Украйна-Русия), водещи до високи нива на инфлация в цените и наемите), както и стремежа на инвестиции в нискорискови активи (включително земеделски земи).
3 3. 8,474 2 : 8,527 );
-
| 3 2 2022 8,560 6,684 |
146,248 | 142,702 3 |
|
|---|---|---|---|
| 3 2 |
|||
| 6.2 | |||
| 2023 | 2022 | ||
| 23,580 | 373 | ||
| (23,535) - |
(373) 9,622 |
||
| 45 | - | ||
| - | 13,958 |
2023 2 8,413 -
| 1 | 2023 | ||
|---|---|---|---|
| 6. | |||
| – | |||
| 118,973 | |||
| 2023- | 27,275 | ||
| - | |||
| 2023 | 2022 | ||
| 6,296 | 6,169 | ||
| 7,274 | 7,376 | ||
| - | 1,380 | ||
| 13,570 | 14,925 | ||
| 3 | 2 | ||
| 7. | |||
| 2023 | |||
| 105 | 73 | 178 | |
| - | - | - | |
| 105 | 73 | 178 | |
| 22 | |||
| 7. | |||
|---|---|---|---|
| 2023 | |||
| 105 | 73 | 178 | |
| 22 | |||
| 180 | 181 | 361 | |
| - | - | - | |
| 180 | 181 | 361 |
| 180 | 181 | 361 |
|---|---|---|
2023 415 2022 780
3 365
| 1 2023 2023 2022 3,169 2,641 (202) (303) 2,967 2,338 332 12 |
|---|
| 8. |
| 287 124 |
| 54 23 |
| 2 23 - |
| - 43 |
| 144 74 |
| 3,807 2,614 |
| 54 | 23 | |
|---|---|---|
| - | 43 | |
| 202 2 |
3 | |
| 23 | 22 | |
| 303 | 669 | |
| 107 | 34 | |
| (1) | (217) | |
| (207) | (183) |
| 303 | 669 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 107 | 34 | |||||||
| (207) | (183) | |||||||
| - | ||||||||
| 30-60 | 60-90 | 90-180 | ||||||
| >180 | ||||||||
| 2023 | 2,967 | 1,884 | - | - | - | 1,083 | - | |
| 2022 | 2,338 | 1,415 | - | - | - | 923 | - | |
| 29 |
| 1 2023 |
||
|---|---|---|
| 9. | ||
| 2023 | 2022 | |
| 56 | ||
| 60 | ||
| 2,924 | 21,519 | |
| 21,000 23,980 |
16,000 37,579 |
| – 6 12 |
|||
|---|---|---|---|
| 10. | |||
| 10 | |||
| 85,110, | |||
| 22 | 85,110 | 1 | 85,110 |
| 22 | 85,110 | 1 | 85,110 |
| 2023 | 2023 | 2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| 27,450,312 | 32.25 | 27,450,312 | 32.25 |
| 5,708,725 | 6.71 | 5,574,562 | 6.55 |
2023 10 /25,856,456 2 029 26,094,598 -
-
| 10.2 | |||
|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 – 2008 |
||
| 10.3 | |||
| 2023 | 45 22 |
43 | |
| 11 | |||
| 11 | |||
| 2023 | 2022 | ||
| 249 | 249 | ||
| 81 | - | ||
| 330 | 249 | ||
.
11 3 2 20,597 242
| 1 2023 |
|
|---|---|
| 2 | |
| 2022 | |
| 102,862 | |
| ) | (89,256) |
| ) | (13,284) |
| 18,153 | |
| ) | (45) |
| ) | 2,457 |
| 50 | |
| (44) | |
| 20,893 | |
| – 98.58 % |
20,597 |
| 22 - 90 |
(18,804) |
| 23 | 1,793 |
| 23 2 |
|
| 2023 | 2022 |
| 18,865 | 40,544 |
| 22 1,793 |
- |
| (20,260) | (44,138) |
| (44) | ||
|---|---|---|
| 20,893 | ||
| 22 - 90 |
(18,804) | |
| 23 2 |
||
| 18,865 | 40,544 | |
| 22 | 1,793 | - |
| (20,260) | (44,138) | |
| (331) | (715) | |
| - | 18,804 | |
| 21 | - | 4,372 |
| (2) | (2) | |
| 65 | 18,865 |
2022
22 7 2021 61
3
| 1 2023 |
||
|---|---|---|
| 12. | ||
| 2023 | 2022 | |
| 3-2024 | 1,433 | - |
| 887 | 2,868 | |
| 43 | 74 | |
| - | - | 1,723 |
| - | 2,373 | |
| 10 | 7 |
2023 32.25% 2 – 32.25%
10 %
1.
| 1. | |||
|---|---|---|---|
| 2. | |||
| 15% ; | |||
| 4. | |||
| 5. | |||
| 4,947 | |||
| 3 2 |
|||
| 2023 | 2022 | ||
| 2,868 | 1,265 | ||
| 4,947 | 5,128 | ||
| (6,928) | (3,525) | ||
| 887 | 2,868 |
125 2 81
–
| 2023 , |
– | |||
|---|---|---|---|---|
| – | ||||
| 3 | ||||
| 3 2 |
||||
| 2023 | ||||
| 902 | 1,097 | (1,036) | 963 | |
| 3 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 3 2 |
||||
| 2023 | ||||
| - | 36 | (36) | - |
| 1 | 2023 | |||
|---|---|---|---|---|
| 747 | 477 | (588) | 636 | |
| – | ||||
| 393 | 249 | (642) | ||
| 14. |
| Вземане в | Начислени | Получени | |
|---|---|---|---|
| началото на | през | през | |
| Наеми | периода | периода | периода |
| хил. Лв. | хил. Лв. | хил. Лв. | |
| Ремусс ЕООД | 393 | 249 | (642) |
| – | |||
|---|---|---|---|
| 14. | 2023 | 2022 | |
| 2,403 | 102,862 | ||
| 85,110,091 | 85,110,091 | ||
| 0.03 | 1.21 | ||
| 1 2023 |
|||
|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | ||
| 2,967 | 2,338 | ||
| 332 | 12 | ||
| 178 | 361 | ||
| 54 | 23 | ||
| 2 | |||
| 23 | - | ||
| - | 43 | ||
| 23,980 | 37,579 | ||
| 27,534 | 40,356 | ||
| 2023 | 2022 | ||
| 1,884 | 1,415 | ||
| 178 | 361 | ||
| 2,062 | 1,776 | ||
| - | - | - |
| 332 | 12 | |
|---|---|---|
| 2 | 23 | - |
| - | 43 | |
| 2023 | 2022 | |
| 1,884 | 1,415 | |
| 178 | 361 | |
| 2,062 | 1,776 | |
| - | - | - |
| - – |
- | - |
| - – |
1,083 | 923 |
| - 180 – |
- | - |
| 1,083 | 923 | |
| - | 107 | 35 |
| - | 95 | 268 |
| 202 | 303 | |
| (202) | (303) | |
| 3,145 | 2,699 |
| 1 2023 |
||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| BBB-** | 11,000 | 4,000 |
| BBB* | 10,000 | 12,000 |
| A-* | 2,924 | 21,519 |
| 23,924 | 37,519 | |
| - | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 1-3 | - | |||
| * | 13,924 | - | 10,000 | - | 23,924 |
| 1,083 | - | 1,843 | 41 | 2,967 | |
| - | - | 105 | 73 | 178 | |
| 193 | - | 139 | - | 332 | |
| 2 | |||||
| 23 | - | - | - | 23 | |
| - | 8 | 46 | - | 54 | |
| 15,223 | 8 | 12,133 | 114 | 27,478 |
| 1 2023 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 20 | |||||
| 1-3 | 3 - |
||||
| 887 | - | - | - | 887 | |
| 65 | - | - | - | 65 | |
| 13 | 30 | - | - | 43 | |
| 965 | 30 | - | - | 995 | |
| 22 | |||||
| 1-3 | - | ||||
| * | 23,519 | - | 14,000 | - | 37,519 |
| 36 | - | 144 | 181 | 361 | |
| 923 | - | 1,415 | - | 2,338 | |
| - | - | 43 | - | 43 | |
| - | 23 | - | - | 23 | |
| - | - | 12 | - | 12 | |
| 24,478 | 23 | 15,614 | 181 | 40,296 | |
| 1-3 | - | ||||
| 3,001 | - | 18,806 | - | 21,807 |
|---|---|---|---|---|
| 61 | - | 18,804 | - | 18,865 |
| 74 | - | - | - | 74 |
| 2,866 | - | 2 | - | 2,868 |
2023
За годината, приключваща на 31 декември 2023 г.
Дружеството е изложено на валутен риск при извършване на транзакции с финансови инструменти, деноминирани в чужда валута. Транзакциите, деноминирани в чужда валута пораждат приходи и разходи от разлики във валутни курсове. Към 31 декември 2023 г. финансовите активи и инвестиции са деноминирани в лева и евро, като в условията на установения валутен борд в страната, курсът на лева към еврото е фиксиран и не поражда валутен риск. Към тази дата Дружеството няма експозиция във валута различна от лев и евро.
Пазарният риск е системен риск, който влияе на стойността на всички активи. Той възниква от характеристиките на макроикономическата среда и статуса на капиталовия пазар в страната. Пазарният риск е извън контрола на Дружеството и като цяло не може да бъде диверсифициран. Основен метод за намаляване на пазарния риск и неговите компоненти е събиране и обработване на информация за макроикономическата среда и на тази база прогнозиране и приспособяване на инвестиционната политика към очакваните промени в средата.
Дружеството инвестира минимум 95 % от портфейла си в земя предназначена за земеделски нужди и до 5 % в земя в урбанизирани райони. Земята със земеделско предназначение е слабо изложена на риск от промяна на цените и наемите.
Адване Терафонд АДСИЦ продължава да се придържа към своята политика за инвестиране в имоти с високо качество и отговарящи на потребностите за развиване на модерно земеделие и отдаване под наем или аренда на първокласни наематели /арендатори/ при благоприятни за Дружеството условия.
Структура на инвестиционния портфейл (без инвестиционни имоти, държани за продажба):
| 31 декември 2023 г. | 31 декември 2022 г. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| % от нетните | % от нетните | ||||
| Справедлива | активи, | Справедлива | активи, | ||
| пена | оценени по | цена | оценени по | ||
| хил. лв. | пазарна цена | хил. лв. | пазарна цена | ||
| Земеделски земи | 302,140 | 99.67 | 288,750 | 99.65 | |
| Имоти в урбанизирани територии | 1,015 | 0.33 | 1,015 | 0.35 | |
| Общо | 303,155 | 100.00 | 289,765 | 100.00 |
Дружеството управлява своя капитал, като има за цел постигане на максимална възвръщаемост за акционерите чрез оптимизация на капиталовата структура. Стратегията на Дружеството остава без промяна от края на 2022 г. Капиталовата структура се състои от парични средства и краткосрочни депозити и собствен капитал (виж съответно Бележка 9 и Бележка 10).
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| хил. лв. | хил. Лв. | |
| Общо задължения | 2,768 | 26,159 |
| Намалени с: парични средства и краткосрочни депозити | (23,980) | (37,579) |
| Нетен дълг | (21,212) | (11,420) |
| Дългосрочни пасиви | ||
| Собствен капитал | 328,352 | 327,740 |
| Коефициент на задлъжнялост (дългосрочни пасиви към собствен капитал) |
O | 0 |
| 1 2023 16 |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | |||||||||
| - | |||||||||
| 6.1) | |||||||||
| 31.12.2023 | 302,140 | - | - 302,140 |
||||||
| 31.12.2023 | 1,015 | - | - | 1,015 | |||||
| 31.12.2023 | 178 | - | 178 | - |
| - | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1) | ||||||
| 31.12.2022 | 288,750 | - | - 288,750 |
|||
| 31.12.2022 | 1,015 | - | - 1,015 |
|||
| 31.12.2022 | 23,580 | - | - 23,580 |
|||
| 7) | 31.12.2022 | 361 | - | 361 | - | |
| 23 2 |
||||||
| 1 2023 |
||||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| 2,967 | 2,338 | 2,967 | 2,338 | |
| 332 | 12 | 332 | 12 | |
| 178 | 361 | 178 | 361 | |
| 54 | 23 | 54 | 23 | |
| 2022 | 23 | - | 23 | - |
| 1 | - | 43 - |
43 | |
| 23,980 | 37,579 | 23,980 | 37,579 | |
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| 887 | 2,868 | 887 | 2,868 | |
| 65 | 18,865 | 65 | 18,865 | |
| 43 | 74 | 43 | 74 |
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| 65 | 18,865 | 65 | 18,865 |
| 43 | 74 | 43 | 74 |
Have a question? We'll get back to you promptly.