ADRA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Aug 19, 2025

ADRA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

AVM (SÜPERMARKET+YAPI MARKET +MAĞAZA) Karesi / BALIKESİR

DEĞERLEME RAPORU

2025/1615

0

RAPOR NO: 2025/1615

İÇİNDEKİLER

1. BÖLÜM	RAPOR ÖZETİ 3
2. BÖLÜM	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
2.1	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4
2.2	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
3. BÖLÜM	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5
3.1	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
3.2	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
3.3	UYGUNLUK BEYANI 7
4. BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8
4.1	GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU 8
4.2	TAKYİDAT İNCELEMESİ 8
4.2.1	GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 8
4.3	BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER 9
4.3.1	SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10
4.3.2	BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 10
4.3.3	YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 10
4.3.4	ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 10
4.3.5	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11
4.3.6	MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11
4.4	GAYRIMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 11
4.4.1	TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 11
4.4.2	HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 11
4.4.3	YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 11
5. BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 12
5.1	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 12
5.2	GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13
5.2.1	GAYRİMENKULÜN TEKNİK VE YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 13
5.2.2	AÇIKLAMALAR 13
5.3	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 15
5.4	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 15
5.5	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 16
6. BÖLÜM	GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 16
6.1	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 16

6.2	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 17
6.3	BÖLGE ANALİZİ 18
6.3.1	BALIKESİR İLİ 18
6.3.2	KARESİ İLÇESİ 19
6.4	EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 19
7. BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 21
7.1	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 21
8. BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 22
8.1	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 22
8.1.1	ULAŞILAN SONUÇ 23
8.2	GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 24
8.3	MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 24
8.3.1	PARSELİN DEĞER ANALİZİ 25
8.3.2	İNŞAİ YATIRIMLARIN DEĞERİ 25
8.3.3	ULAŞILAN SONUÇ 26
8.4	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 27
8.4.1	BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR. 28
8.4.2	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 28
8.4.3	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 28
8.4.4	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 28
8.4.5	KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 28
9. BÖLÜM	DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 28
10. BÖLÜM	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 29

1. BÖLÜM RAPOR ÖZETİ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi		Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	:	İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Dayanak Sözleşme Tarihi	:	22 Temmuz 2025
Değerlenen Mülkiyet Hakları	:	Tam Mülkiyet
Ekspertiz Tarihi	:	01 Ağustos 2025
Rapor Tarihi	:	07 Ağustos 2025
Raporun Türü: Müşteri / Rapor No	:	Gayrimenkul Değerleme Raporu 984 – 2025/1615
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi	:	Paşaalanı Mahallesi, Bandırma Caddesi, No:82 (9398 ada, 3 nolu parsel) Karesi/BALIKESİR
Tapu Bilgileri Özeti	:	Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, 9398 ada, 3 no'lu parselde kayıtlı "Bahçeli Bir Zemin Katlı Alışveriş Binası Bir Trafo Binası Ve Bodrum Kattan İbaret Sığınak" nitelikli ana gayrimenkul
İmar Durumu	:	Rapora konu parsel, 22.08.2017 t.t. 1/1000 Karesi Merkez Revizyon U.İ.P. kapsamında "Ticaret Alanı" olarak belirlenen bölgede yer almaktadır.
Raporun Konusu	:	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün 30.06.2025 tarihindeki pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.1

DEĞERLEMEYE KONU AVM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	1.100.000.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	1.320.000.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
e-imzalıdır.	e-imzalıdır.	e-imzalıdır.
İ. Enis ERGÜN (SPK Lisans Belge No: 917035)	Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865)	Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651)

¹ Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.

2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

: INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
: İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL
:0 212 505 35 76 – 77
: Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri- NACE KODU: 68.31.02(Rev.2)
: 04.10.2011
: 1.000.000,-TL
: 792227
: 10 Ekim 2011 / 7917

• Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
• Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.

2.2 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Çaybaşı Mah. Aydın Cad. No:51A, Torbalı/İZMİR
TELEFON NO	: 0 (232) 999 11 80
KURULUŞ TARİHİ	: 09.11.2020
KAYITLI SERMAYE	: 1.100.000.000,-TL
FAALİYET TÜRÜ	: Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde

bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı

sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1 DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.

2025/1615

• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

3.2 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3.3 UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

4.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU

SAHİBİ	:	Okullu İnşaat Anonim Şirketi (1/1) 2
İLİ	:	Balıkesir
İLÇESİ	:	Karesi
MAHALLESİ	:	Paşaalanı
PAFTA NO	:	I19-C-09-D-4-B-2
ADA NO	:	9398 (ESKİ ADA: 7522)
PARSEL NO	:	3 (ESKİ PARSEL: 1)
ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ	:	Bahçeli Bir Zemin Katlı Alışveriş Binası Bir Trafo Binası Ve Bodrum Kattan İbaret Sığınak
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	:	31.941,79 m²
YEVMİYE NO	:	23099
CİLT NO	:	20
SAYFA NO	:	1922

4.2 TAKYİDAT İNCELEMESİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Portalı'ndan 22.07.2025 tarihi itibariyle temin edilen Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidatların bulunduğu görülmüştür. Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesi ekte sunulmuştur.

Şerhler Hanesinde:)

• 18416666.58 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( - ) (Lehtar: MİGROS TİCARET ANONİM ŞİRKETİ) (Tarih: 26.11.2020, Yevmiye No: 23311)

4.2.1 GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ

Rapor konusu taşınmaz üzerinde yalnızca kira sözleşmesi şerhi bulunmakta olup taşınmazın alım satımına engel teşkil etmemektedir.

28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı

² Şirket unvan değişikliği sonrası Adra GYO A.Ş. olmuştur. 10737 sayılı 30.12.2022 tarihli TTSG'nin 1644 nolu sayfasında yayımlanmıştır.

ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle: RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir.'' denilmektedir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer alması için tapu takyidatları açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.

4.3 BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER

Karesi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile kurulan temaslarda rapor konusu parselin 22.08.2017 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Karesi Merkez Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı" olarak belirlenen bölgede yer aldığı ve yapılaşma şartlarının ''TAKS: 0.60, KAKS(Emsal): 2.00, Hmax: Mania, Ön Bahçe Çekme Mesafesi: 25 m, Yan ve Arka Cephe Çekme Mesafesi: 5 m'' şeklinde olduğu şifahen öğrenilmiştir.

4.3.1 SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Değerleme konusu taşınmazın imar planı onay tarihi 22.08.2017 olup planın son üç yıl içerisinde değişmediği bilgisi edinilmiştir.

4.3.2 BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER

Karesi Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde taşınmaza ait aşağıdaki belgeler incelenmiştir.

• 06.10.2009 tarih ve 23689/A nolu 11.379 m² inşaat alanlı Alışveriş Merkezleri için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı,
• 06.10.2009 tarih ve 23689/B nolu 658 m² inşaat alanlı Sığınak (bina dışında) için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı,
• 06.10.2009 tarih ve 23689/C nolu 196 m² inşaat alanlı Trafo Merkezleri için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı,
• 25.01.2010 tarih ve 27/1 nolu 11.379 m² inşaat alanlı Alışveriş Merkezleri için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi,
• 25.01.2010 tarih ve 25/1 nolu 658 m² inşaat alanlı Sığınak (bina dışında) için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi,
• 25.01.2010 tarih ve 26/1 nolu 196 m² inşaat alanlı Trafo Merkezleri için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi,
• 22.02.2010 tarih ve 23689/A nolu 11.379 m² inşaat alanlı Alışveriş Merkezleri için düzenlenmiş Kullanım Değişimi Ruhsatı,
• 02.03.2010 tarih ve 01/03 nolu 11.379 m² inşaat alanlı Alışveriş Merkezleri için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi,
• 16.09.2009 tarih ve bila sayılı Onaylı Mimari Proje.

Yanı sıra taşınmazın dosyasında yukarıda belirtilen tüm ruhsatlara tabi onaylı mimari proje incelenmiş olup herhangi olumsuz bir evraka rastlanmamıştır.

4.3.3 YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu taşınmazlar 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi, Gümrük Caddesi, 1Aras No:1 Ayvalık/BALIKESİR adresinde faaliyet gösteren San-Tek Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.

4.3.4 ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu gayrimenkule ait herhangi bir enerji verimlilik belgesi bulunmamaktadır.

4.3.5 RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmaza ait düzenlenmiş ruhsatlar, iskan belgeleri ve ruhsat eki onaylı mimari projeler mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.

4.3.6 MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılar için gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

Rapor konusu taşınmazın belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca yoktur.

4.4 GAYRIMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.

4.4.1 TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ

Rapor konusu taşınmazın mülkiyeti, 24.11.2020 tarih ve 23099 sayılı satış işlemi ile Okullu İnşaat Anonim Şirketi adına tescil olmuştur.

4.4.2 HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ

Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.4.3 YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER

Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.

5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ

5.1 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ

Değerlemeye konu taşınmaz, Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, Bandırma Caddesi üzerinde ve 9398 ada 3 nolu parselde yer alan 82 kapı nolu Alışveriş Merkezi'dir.

Değerlemeye konu taşınmaz kuzeybatı cephede bölgenin ana ulaşım yollarından Bandırma Caddesi'ne cepheli olup cadde üzerinde zemin katları dükkan, normal katları ise orta-üst gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan 8-10 katlı nitelikli ticaret+konut projeleri, ayrık nizamdan inşa edilmiş 4-6 katlı apartmanlar, güneybatı cephesinde 1-2 katlı üretim binalarının yanı sıra çok sayıda boş parsel, kuzeydoğu cephesinde ise küçük sanayi sitesi bulunmaktadır.

Bölgenin ana ulaşım yollarından Bandırma Caddesi üzerinde kuzeydoğu istikametinde ilerlerken Balıkesir İl Emniyet Müdürlüğü'nü geçtikten yaklaşık 700 m sonra sağ tarafta rapora konu taşınmaza ulaşılır.

Bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Ulaşım özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir.

5.2 GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR

5.2.1 GAYRİMENKULÜN TEKNİK VE YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

YAPI TARZI	: Betonarme
İNŞAAT NİZAMI	: Ayrık
YAPININ YAŞI	: 15
KAT ADEDİ	: Bkz. Açıklamalar
KAPALI KULLANIM ALANI	: 12.233 m²
ELEKTRİK	: Şebeke
TRAFO	: Mevcut
JENERATÖR	: Mevcut
SU	: Şebeke
KANALİZASYON	: Mevcut
DOĞALGAZ	: Şebeke
SU DEPOSU	: Mevcut
ISITMA SİSTEMİ	: Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem
KOMPRESÖR	: Mevcut
HAVALANDIRMA SİSTEMİ	: Mevcut
ATIKSU
ARITMA SİSTEMİ	: Mevcut
KULLANMA SUYU	: Mevcut
ARITMA SİSTEMİ	: Mevcut
ASANSÖR	: Mevcut
YANGIN TESİSATI	: Yangın algılama ve söndürme sistemi mevcut
PARK YERİ	: Açık otopark alanı mevcut
SATIŞ KABİLİYETİ	: "Satılabilirlik" özelliğine sahiptir.

5.2.2 AÇIKLAMALAR

• Değerlemeye konu taşınmaz, 31.941,79 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip 9398 ada, 3 nolu parsel üzerinde, betonarme karkas yapı tarzında, 4A yapı sınıfında inşa edilmiş Alışveriş Merkezi, 2A yapı sınıfında inşa edilmiş sığınak ve 1B yapı sınıfında inşa edilmiş trafo merkezinden oluşmaktadır.
• Parselin kuzeybatı yönde Bandırma Caddesi'ne yaklaşık 253,5 m cephesi bulunmakta olup diğer yönlerden komşu parsellere cephelidir. Ancak kuzeydoğu cephede yer alan komşu parsel Dereboyu Caddesi'ne cepheli olup rapora konu parselin Dereboyu Caddesi'ne de direkt giriş çıkışının bulunduğu görülmüştür.
• Taşınmazın konumlu olduğu parsel geometrik olarak dikdörtgen benzeri yamuk şekildedir.
• Topoğrafik açıdan eğimsiz ve düz bir arazi yapısına sahiptir.
• Parselin etrafı fens teli ile çevrilidir.

• Karesi Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi`nde yapılan incelemelerde parsel üzerinde yer alan Alışveriş Merkezi, Sığınak ve Trafo Merkezi'ne ait 16.09.2009 tarihli onaylı mimari projesi incelenmiştir.

Alışveriş Merkezi;

• Alışveriş Merkezi; zemin ve asma kat olmak üzere toplam 2 katlıdır.
• Onaylı mimari projesine göre yapının zemin katı brüt 10.525 m² kullanım alanlı, kullanım alanlı, bina girişi, müşteri giriş holü, satış alanı, 6 adet kiosk, çocuk oyun alanı, kafe, hazır yemek, fırın ve unlu mamuller, depo, gıda ve soğuk hava depoları, kadınerkek WC, kadın-erkek personel WC, teknik servis, 3 adet mal kabul, kasa odaları ve teknik hacimler; asma (+4.00 kotu) katı brüt 854 m² kullanım alanlı, yemekhane, dinlenme, kadın-erkek soyunma odaları ve WC, temizlik odası, mutfak, insan kaynakları, üniforma arşiv, seminer, departmanlar, arşiv, müdür odası, sarf deposu, kompresör, pano-ups odası, ana sistem odası, CCTV ve görüşme odası hacimleri olmak üzere toplam brüt 11.379 m² kullanım alanlı olacak şekilde tasarlanmıştır.
• Ancak yerinde yapılan incelemelerde onaylı mimari projesine aykırı olarak, toplam kullanım alanı değişmeksizin, zemin katta satış alanı hacminin ikiye bölünerek Migros ve Koçtaş firmaları tarafından ayrı ayrı kullanıldığı, kafe ve hazır yemek olarak tasarlanan hacimlerin ise kullanım amacına uygun olarak bölümlendirildiği ve Tedi firması tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir.
• Taşınmazın tüm zeminleri seramik kaplama, duvarları saten boyalı, tavanları sandviç panel çatı kaplamadır. Taşınmazın dış cephelerinin giriş kısımları hariç alüminyum panel kaplama, giriş kısımlarında kısmen cam giydirmedir.

Sığınak;

• Sığınak; tek katlı (bodrum) olarak inşa edilmiştir.
• Alışveriş Merkezi'nin güneybatısında tasarlanan sığınak onaylı mimari projesine ve yerinde yapılan incelemelere göre bodrum katta brüt 658 m² kullanım alanlı sığınak, kadın-erkek-engelli WC hacimlerinden oluşmaktadır.
• Sığınak zeminleri şap, duvarları ve tavanları brüt betondur.

Trafo Merkezi;

• Trafo Merkezi, tek katlı (zemin) olacak şekilde inşa edilmiştir.
• Onaylı mimari projesine ve yerinde yapılan incelemelere göre zemin katta brüt 196 m² kullanım alanlı, jeneratör odası, jeneratör ve havalandırma, pano odası, 2 adet trafo ve OG odası hacimlerinden oluşmaktadır.

• Tesis bünyesinde yer alan yapıların sınıfları ve kullanım alanları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

YAPI	YAPI SINIFI	KULLANIM ALANI (m²)
ALIŞVERİŞ MERKEZİ	4A	11.379,00
SIĞINAK	2A	658,00
TRAFO MERKEZİ	1B	196,00
		12.233,00

• Alışveriş Merkezi etrafında yollar saha betonu kaplı olup açık otopark olarak kullanılmaktadır.
• Yanı sıra parsel bünyesinde yaklaşık 110 m² kullanım alanlı sundurmadan imal edilmiş oto yıkama ve 500 m² kullanım alanlı sundurma depolama alanı bulunduğu görülmüş, yapıların ruhsatsız ve basit yapı niteliğinde olması sebebiyle değerlemede dikkate alınmamıştır.

5.3 DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.

Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.

Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım alanı büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin mevcut kullanım fonksiyonu da olan tesis olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

5.5 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu etkenler:

• Merkezi konumu,
• Bandırma Caddesi'ne geniş cephesinin bulunması,
• Arsasının büyüklüğü ve imar durumu ile ek yapılaşma hakkının mevcudiyeti.
• Bölgenin ticari potansiyeli,
• Tamamlanmış altyapı,
• Yapı kullanma izin belgelerinin bulunması.

Olumsuz etkenler:

• Gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk,

6. BÖLÜM GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan süreç, diğer küresel ve yerel krizlerle birlikte tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da ciddi bir daralmaya yol açmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında önemli düşüşler yaşanmış, alım-satım işlemleri neredeyse durma noktasına gelmiştir.

2004-2007 yılları arasında ekonomik istikrarın sağlanmasıyla birlikte gayrimenkul sektörü yeniden canlanmış, yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle fiyatlar hızla yükselmiştir. Ancak bu dengesiz büyüme, 2006 sonrasında piyasada sıkışmaya neden olmuş; 2008 küresel finansal krizinin etkisiyle birlikte sektör yeniden daralma sürecine girmiştir.

2009-2011 döneminde toparlanma çabaları görülse de, finansman kaynaklarına erişimdeki zorluklar sektörde seçici bir yatırım ortamı yaratmıştır. 2012-2015 yılları arasında düşük faiz oranları ve siyasi istikrar, özellikle yerli yatırımcıların gayrimenkule yönelmesini sağlamış; bu dönemde fiyatlar istikrarlı şekilde artmıştır.

2016 yılında yaşanan darbe girişimi ve jeopolitik gelişmeler, sektörde kısa süreli bir durgunluk yaratmış olsa da, konut satışları yüksek seviyelerde kalmıştır. Ancak 2018 yılında döviz kurlarındaki dalgalanma ve faiz oranlarındaki artış, sektörde yeniden daralmaya yol açmıştır. 2019 ve 2020'nin ilk çeyreği bu daralmanın etkisinde geçmiştir.

2020 yılının ikinci yarısında kamu bankalarının düşük faizli kredi kampanyalarıyla birlikte konut talebi artmış, fiyatlar yükselmiştir. Ancak bu artış, 2021 yılında döviz kurundaki yükselişin inşaat maliyetlerine yansımasıyla daha da hızlanmış ve fiyatlar piyasa normallerinin üzerine çıkmıştır.

2022 yılında küresel krizler, savaşlar ve pandemi etkileriyle birlikte ekonomik belirsizlik artmış, inşaat maliyetleri yükselmiş ve gayrimenkul fiyatları erişilebilirliğin ötesine geçmiştir. 2023 yılında ise 6 Şubat depremleriyle birlikte konut ihtiyacı artmış, bu

durum kiralar ve satış fiyatlarında yükselişe neden olmuştur. Ancak krediye erişimdeki zorluklar nedeniyle satışlar sınırlı kalmıştır.

2024 yılı ve 2025'in ilk çeyreği, ekonomik durgunluğun devam ettiği, yalnızca orta ve üst-orta gelir gruplarının erişebildiği gayrimenkullerin talep gördüğü bir dönem olmuştur. Ancak 2025'in ikinci yarısına girerken, Merkez Bankası'nın faiz indirimleri ve ekonomik istikrar sinyalleriyle birlikte sektörde hareketlenme beklenmektedir.

2025'in ikinci yarısında konut kredilerinde düşüş beklentisi ve kredili satışlarda buna bağlı artış beklenirken devam eden likidite sıkıntısı nakit alıcılar için fırsatlar oluşmaktadır. Lojistik depolar, veri merkezleri ve öğrenci yurtları gibi yeni segmentler öne çıkarken, 2025 yılı ve sonraki dönem için kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasıyla bu projelerin sektöre ivme kazandıracağı bir dönem beklenmektedir.

Sonuç olarak, 2025 yılının kalanında Türkiye gayrimenkul piyasası, ekonomik istikrar, faiz indirimi beklentisi, genç nüfusun konut talebi ve kentsel dönüşüm gibi faktörlerle yeniden canlanma potansiyeli taşımaktadır. Ancak inşaat maliyetlerindeki artış ve arz fazlası riski gibi zorluklar da göz ardı edilmemelidir. Bu dönemde, özellikle nakit gücü olan yerli ve yabancı yatırımcıların, erişilebilir fiyatlı ve proje özellikleriyle öne çıkan gayrimenkullere yönelmesi beklenmektedir.

6.2 TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER

Tehditler:

• ABD–Çin ticaret savaşı, Rusya–Ukrayna çatışması ve Orta Doğu'daki istikrarsızlıklar gibi jeopolitik gelişmeler, yatırımcı güvenini zedeleyerek piyasalarda belirsizlik yaratmaktadır.
• Artan küresel faiz oranları ve yatırımcıların riskten kaçınma eğilimi, Türkiye'ye yönelik doğrudan yabancı yatırım girişlerini sınırlamaktadır.
• Türkiye'nin bulunduğu coğrafi konum nedeniyle jeopolitik risklere açık olması, uzun vadeli yatırım kararlarını olumsuz etkileyebilmektedir.
• Döviz kuru dalgalanmaları, enerji ve hammadde fiyatlarındaki yükseliş, inşaat maliyetlerini ciddi şekilde artırmakta ve proje fizibilitelerini zorlaştırmaktadır.
• Enflasyonun yüksek seyretmesi ve kredi faizlerinin hâlen yatırımcılar açısından erişilebilir olmaması, sektördeki büyümeyi sınırlamaktadır.
• Artan doğal afet riski, sigorta maliyetlerini yükseltmekte ve bazı bölgelerde sigorta edilebilirliği zorlaştırmaktadır.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul projeleri, mimari kalite, dijital altyapı ve sürdürülebilirlik

açısından uluslararası yatırımcıların beklentilerini karşılayacak düzeye ulaşmış olması,

• Özellikle Körfez ülkeleri, Rusya ve Avrupa'dan gelen yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi 2025 itibarıyla yeniden artış göstermesi,
• Türkiye'nin genç nüfus yapısı, konut ve ticari gayrimenkul talebini uzun vadede desteklemeye devam etmesi,
• Akıllı bina teknolojileri, yeşil sertifikalı projeler ve dijital tapu süreçleri gibi yenilikler, sektörde rekabet avantajı sağlaması,
• Konut fiyatlarındaki artış, yatırımcıları arsa, lojistik depo, veri merkezi ve öğrenci yurdu gibi alternatif gayrimenkul türlerine yönlendirmektedir.

6.3 BÖLGE ANALİZİ

6.3.1 BALIKESİR İLİ

Balıkesir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık on yedinci şehri. Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara Bölümü'nde, topraklarının bir kısmı ise Ege Bölgesi'nde yer alan ilin hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunur. Türkiye genelinde ise iki deniz ile komşu olan sadece 6 il vardır. İl, Kuzeybatı Anadolu'da bulunmaktadır. Doğusunda Bursa ve Kütahya illeri, güneyinde Manisa ve İzmir illeri ve batısında Çanakkale ili vardır. Ayvalık ilçesinden de Yunanistan'ın Midilli Adası'na komşudur.

2020 Yılı verilerine göre nüfusu 1.240.285' dir. İlin yüzölçümü 14.583 m²'dir. İlde km²'ye 82 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 254 kişi ile Karesi'dir. İlin denizden yüksekliği 145 metredir. 2016 yılında TÜİK verilerine göre 20 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1129 mahalle bulunmaktadır.

İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'de, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir.

İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir.

Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Akdeniz iklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir. Marmara kıyılarında ise Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır.

Balıkesir'in sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım, hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil etmiştir. Balıkesir, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin %40,77' si, Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır.

6.3.2 KARESİ İLÇESİ

Karesi, Türkiye'nin Balıkesir ilinin bir ilçesi. 12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile Balıkesir merkez ilçesinin ikiye bölünmesi sonucu ilçe olmuştur. Karesi tarımsal ekonomi merkezi olup oldukça işlek yolların kavşağında bulunan bir ulaşım merkezidir.

İlçenin kuzeyinde Manyas ilçesi, doğusunda Susurluk ve Kepsut ilçeleri, batısında İvrindi ve Balya ilçeleri, güneyinde Altıeylül ilçesi bulunmaktadır. 2020 itibarıyla ilçede 184.197 kişi yaşamaktadır.

Tarihte genellikle Misya adıyla bilinen ilçe, 13. yüzyılda Karesi Beyliği zamanında kurulmuştur. Temel geçim kaynağı ticaret, sanayi, tarım ve hayvancılık olup bamya, börülce, kavun, kelle peyniri gibi tarımsal ürünleri ile bilinir. Yağcıbedir halısı, kolonyası, kaymaklısı ve höşmerimi diğer bilinen yöresel ürünleridir.

Karesi ilçesi ve çevresinin antik çağdaki adı Misya'dır. Karesi Beyliği'nin kurulması ile bölge Karesi adını almıştır. 1923 yılında bir kanun ile Karesi adı kaldırılmış, şehre Balıkesir adı verilmiştir. 12.11.2012 tarihli ve 6360 sayılı yasayla Balıkesir merkez ilçesinin kuzey mahalleleri ile kuzey köyleri Karesi ilçesi ismini almıştır. Karesi adı, Karesi Beyliği'nden gelmektedir.

Karesi, Balıkesir Ovası'nın kenarında kurulmuştur. İlçenin yüzölçümü 742,04 km²'dir. Fazla engebeli olmayan Karesi toprakları dalgalı düzlüklerden oluşmaktadır. İlçede 69 mahalle vardır.

6.4 EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI

Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.

Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.

Bölgede Konumlu Olan Satılık Ticari Yapı Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Balıkesir-Bursa Yolu'nda Balıkesir istikametine cepheli konumda yer alan, bodrum, zemin, asma ve teras kat olmak üzere toplam 5 katlı ve bodrum; 515 m², zemin; 617,50 m², asma; 244 m²; teras; 885 m² olmak üzere toplam 2.261,50 m² kapalı kullanım alanlı beyan edilen ve yeni inşa edilen ticari bina 150.000.000,- TL bedelle satılıktır. (Bodrum katı 1/4, asma katı 1/2 ve teras katı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde zemin kat birim değeri; 128.949,- TL/m²) Konumu dikkate alındığında düşük, yeni inşa edilmesi ve kullanım alanı küçüklüğü dikkate alındığında yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0532 591 02 00)
• 1. Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Balıkesir-İzmir Caddesi üzerinde yer alan, toplam 5 katlı ve brüt 1.520 m² kapalı kullanım alanlı olduğu beyan edilen, tüm katlarda 304 m² olmak üzere toplam 1.520 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen 4

yıllık ticari bina 93.000.000,-TL bedelle satılıktır. (Bodrum kat alanı 1/5, normal kat alanları 1/2 oranında zemin kata indirgendiğinde zemin kat birim değeri; 113.403,- TL/m²) Bina yaşı ve kullanım alanının küçüklüğü dikkate alındığında yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0555 764 23 68)

• 1. Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Balıkesir çarşısına giden sokak üzerinde yer alan, toplam 2 katlı ve brüt 550 m² kapalı kullanım alanlı olduğu beyan edilen, tüm katlarda 225 m² olmak üzere toplam 550 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen ticari bina 37.000.000,-TL bedelle satılıktır. (Normal kat alanı 1/2 oranında zemin kata indirgendiğinde zemin kat birim değeri; 109.629,-TL/m²) Yaya aksında konumlu olması ve kullanım alanının küçüklüğü dikkate alındığında yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0537 454 67 10)
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, sanayi içerisinde 2. kapıda yer alan, bodrum, zemin ve asma kat olmak üzere toplam 2 katlı ve zemin; 450 m², asma; 150 m² olmak üzere toplam 600 m² kapalı kullanım alanlı beyan edilen ticari bina 37.000.000,- TL bedelle satılıktır. (Asma katı 1/2 oranında zemin kata indirgendiğinde zemin kat birim değeri; 70.476,-TL/m²) Konumu dikkate alındığında düşük, kullanım alanı küçüklüğü dikkate alındığında yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0505 038 67 81)

Bölgede Konumlu Olan Satılık Arsa Emsalleri;

2025/1615

• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, (TİCK) Ticaret+Konut Alanı olarak belirlenen sahada ve "E:1.60, Hmax: 28,50 m" şeklinde yapılaşma şartları bulunan, toplam 18.278,45 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip yan yana 6 adet arsa 457.000.000,-TL (25.002,-TL/m²) bedelle satılıktır. Konumu ve tek parsel olmamasının yanı sıra yapılaşmasındaki emsal değeri dikkate alındığında düşük şerefiyeli, yüzölçümünün rapora konu taşınmaza göre daha küçük olması dikkate alındığında ise yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0544 584 84 03)
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, (TİCK) Ticaret+Konut Alanı olarak belirlenen sahada ve "E:1.60, Hmax: 28,50 m" şeklinde yapılaşma şartları bulunan, 2.061,53 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip arsa 51.500.000,-TL (24.981,- TL/m²) bedelle satılıktır. Konumu ve yapılaşmasındaki emsal değeri dikkate alındığında düşük şerefiyeli, yüzölçümünün rapora konu taşınmaza göre daha küçük olması sebebiyle ise yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0544 584 84 03)
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, Atatürk Bulvarı'na cepheli, (TİCK) Ticaret+Konut Alanı olarak belirlenen sahada ve "E:1.20, Hmax: 12,50 m" şeklinde yapılaşma şartları bulunan, toplam 642,47 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip arsa 27.500.000,-TL (42.803,-TL/m²) bedelle satılıktır. Konumu dikkate alındığında kısmen düşük şerefiyeli, yüzölçümünün rapora konu taşınmaza göre daha küçük olması dikkate alındığında ise yüksek şerefiyelidir. (Emlak Ofisi: 0532 615 31 31)
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Kuva-i Milliye Mahallesi'nde yer alan, Edremit Caddesi'nin paralelindeki sokak üzerinde konumlu, (T1) Ticaret Alanı olarak

belirlenen sahada ve "E:2.00, Hmax: 24,00 m" şeklinde yapılaşma şartları bulunan, 5.014,42 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip arsa 100.000.000,-TL (19.942,-TL/m²) bedelle satılıktır. Konumu dikkate alındığında düşük şerefiyeli, yüzölçümünün rapora konu taşınmaza göre daha küçük olması dikkate alındığında ise yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0532 788 00 99)

7. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ

7.1 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ

Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımında arsa değerinin takdirinde ise pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

8. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ

8.1 PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI ve ANALİZİ

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)

Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.

Emsal No	1	2	3	4
Kullanım Alanı (m²)	1.163,25	820,80	337,50	525,00
İstenen Fiyat (TL)	150.000.000	93.000.000	37.000.000	37.000.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	135.000.000	83.235.000	34.000.000	34.000.000
Birim Değer (TL/m²)	116.054	101.407	100.741	64.762
Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%)	20%	20%	-5%	45%
Alan Düzeltmesi (%)	-20%	-25%	-30%	-30%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (%)	-30%	-10%	10%	10%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	-30%	-15%	-25%	25%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	81.238	86.196	75.556	80.953
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	80.980

EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ (TİCARİ YAPI)

Emsallerin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.

• 1, 2 ve 4 nolu emsaller ticari potansiyelleri ve konumları dikkate alındıklarında %20 ila %45 aralığında düşük şerefiyeli, emsal 3 ise yaya aksında konumlu olması sebebiyle %5 yüksek şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 1, 2, 3 ve 4 nolu emsallerin kullanım alanlarının rapora konu taşınmaza göre daha küçük olması sebebiyle birim değer açısından kullanım alanlarına orana %20 ila %30 aralığında yüksek şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.

• 1 nolu emsal yeni inşa edilmiş ve "0" nitelikli olması sebebiyle inşai kalitesi açısından %30; 2 nolu emsal ise henüz 4 yıl önce inşa edilmiş olması sebebiyle inşai kalitesi açısından %10 yüksek şerefiyeli; 3 ve 4 nolu emsaller ise bina yaşı ve inşai kaliteleri dikkate alındığında %10 düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmişlerdir.

Emsal No	5	6	7	8
Kullanım Alanı (m²)	18.278,45	2.061,53	642,47	5.014,42
İstenen Fiyat (TL)	457.000.000	51.500.000	27.500.000	100.000.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	388.450.000	46.350.000	24.750.000	90.000.000
Birim Değer (TL/m²)	21.252	22.483	38.523	17.948
Konum Düzeltmesi (%)	35%	35%	5%	60%
Alan Düzeltmesi (%)	-15%	-25%	-50%	-20%
Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%)	15%	15%	20%	0%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	35%	25%	-25%	40%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	28.690	28.104	28.892	25.127
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	27.704

EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ (ARSA)

Emsallerin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.

• 5, 6, 7 ve 8 nolu emsaller ticari potansiyelleri ve konumları dikkate alındıklarında %5 ila %60 aralığında düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 5, 6, 7 ve 8 nolu emsallerin yüzölçümlerinin rapora konu taşınmaza göre daha küçük olması sebebiyle birim değer açısından yüzölçümlerine oranla %15 ila %50 aralığında yüksek şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 5, 6 ve 7 nolu emsaller yapılaşmalarındaki emsal değerleri dikkate alındığında yapılaşma hakkı bakımından sırasıyla %15, %15 ve %20 düşük şerefiyeli; 8 nolu emsal ise benzer şerefiyeli olarak değerlendirilmişlerdir.
• Emsallerde %10 ila %15 aralığında pazarlık payı düşülmüştür.

8.1.1 ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak tesis için takdir edilen birim değeri ve yasal ve mevcut durum değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

ADA NO	PARSEL NO	SATIŞ m² BİRİM DEĞERİ (TL)	KULLANIM ALANI (m2 )	YUVARLATILMIŞ YASAL DEĞERİ (TL)
9398	3	80.980	12.233	990.600.000

8.2 GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)

Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.

Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.

Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.

Ancak bu doğrultudaki değerlemenin esas girdileri/bilgileri, işletme verilerine bağlı olduğundan; diğer bir ifade ile gayrimenkulden çok ticari verilere dayalı ve yanı sıra yöntem daha ziyade işletme değerlemesine yönelik olduğundan burada kullanılması uygun görülmemiştir.

8.3 MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha

fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler 3 dikkate alınmıştır.

• a. Parselin değeri
• b. Parsel üzerindeki inşaî yatırımların değeri

8.3.1 PARSELİN DEĞER ANALİZİ

Parselin değer tespitinde Pazar Yaklaşımı yönteminden istifade edilmiştir.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmektedir. Ancak bölgede konu taşınmaza emsal teşkil edebilecek nitelikte gayrimenkul bulunmadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Parsellerin pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda sayfa 23'de değerlendirilmiştir. Buna göre parselin değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.

ADA/PARSEL	YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	M² BİRİM DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL)
9398/3	31.941,79	27.704	885.000.000

8.3.2 İNŞAİ YATIRIMLARIN DEĞERİ

Parsel üzerinde yukarıda özellikleri belirtilmiş olan alışveriş merkezi, sığınak ile birlikte trafo merkezi inşa edilmiş olup tamamlanmış ve kullanılır haldedir. İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte hâlihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır.

Alışveriş merkezinin 4A, sığınak yapısının 2A, trafo merkezinin ise 1B yapı sınıfında olduğu kabul edilmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2025 yılı m² birim maliyet listesine göre yapı sınıfı 1B olan yapıların m² birim bedeli 3.050,-TL, 2A olan yapıların m² birim bedeli 6.600,-TL, 4A

olan yapıların m² birim bedeli 21.500,-TL olarak belirlenmiştir. Ancak özellikle büyük projelerde sürelerin daha uzun sürmesi ve yüksek enflasyon nedeniyle yapıların inşaatları büyük projeler söz konusu olduğunda maliyetin daha yüksek meblağlara artacağı bilinmekte ve m² birim maliyetleri de bu doğrultuda yaklaşık %15 artırılarak sırasıyla 3.507,-TL, 7.590,-TL ve 24.725,-TL olarak esas alınmıştır. Yanı sıra peyzaj alanı (açık otopark, peyzaj, aydınlatma vs.), çevre duvarı vs gibi imalatlar için de maktuen değer takdir edilmiştir.

2010 yılında tamamlanan yapıların toplam ömrü 50 yıl olarak esas alınmak suretiyle eskime oranı her yıl için %2 olarak kabul edilmiş ve 15 yıl için amortisman oranı %30 olarak hesap edilmiştir. Yapının güncel maliyet değeri genel inşaat maliyetinden bu amortisman oranı çıkarılarak hesaplanmıştır.

Tüm bu kabullerden hareketle taşınmazlar için hesaplanan inşaat maliyeti aşağıdaki gibidir.

YAPI	YAPI SINIFI	KULLANIM ALANI (m²)	m² BİRİM DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL)
ALIŞVERİŞ MERKEZİ	4A	11.379	17.310,00	196.970.000
SIĞINAK	2A	658	5.315,00	3.495.000
TRAFO MERKEZİ	1B	196	2.455,00	480.000
Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.)			Maktuen	14.055.000
			TOPLAM	215.000.000

8.3.3 ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapora konu paselin m² birim değeri takdir edilmiş ve yüzölçümü büyüklükleri ile çarpılarak pazar değerleri hesaplanmış ve 8.3.2 İnşai Yatırımların Değeri bölümünde hesaplanan inşaat maliyeti ile toplanarak taşınmazların toplam değeri hesaplanmıştır.

Buna göre parselin değeri ile üzerindeki inşai yatırımların yasal ve mevcut toplam değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Ada / Parsel	Parsel Değeri (TL)	Yapının Maliyet Değeri (TL)	Pazar Değeri (TL)
9398/3	885.000.000	215.000.000	1.100.000.000

8.4 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

DEĞERLEME YÖNTEMİ	ULAŞILAN DEĞER
Pazar Yaklaşımı	990.600.000
Maliyet Yaklaşımı	1.100.000.000
Uyumlaştırılmış Değer	1.100.000.000

Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti"

Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Ancak nihai değer olarak, pazar yaklaşımı doğrudan mevcut yapıların kullanım alanı üzerinden uygulandığından ve arsaların değerini (ek yapılaşma hakkı gibi) tam olarak yansıtmadığından "Maliyet Yaklaşımı" ile bulunan değerlerin alınması uygun görülmüştür.

8.4.1 BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

8.4.2 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

8.4.3 MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Taşınmazların içerisine girilemediğinden müşterek ya da bölünmüş kısımları tespit edilememiştir.

8.4.4 HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

8.4.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Kira değer analizi yapılmamıştır.

9. BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI

Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan raporların listesi aşağıdaki gibidir.

Rapor Tarihi	Rapor No	Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL)	Uzman	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
05.10.2024	2024/1935	940.000.000	İbrahim Enis ERGÜN	Muhammed Mustafa YÜKSEL	Halil Sertaç GÜNDOĞDU

10. BÖLÜM NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsasının yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, fiziksel özelliklerine, arsa üzerindeki yapının toplam kullanım alanı büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal izinlerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre 30.06.2025 tarihi itibariyle takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

DEĞERLEMEYE KONU AVM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	1.100.000.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	1.320.000.000,-TL

Bulunduğu bölge, konumu, yapılanması, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.

İş bu rapor e-imzalı doküman olarak hazırlanmıştır.

KDV oranı %20 olarak kabul edilmiştir.

Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Bilgilerinize sunulur. 07 Ağustos 2025 (Ekspertiz tarihi: 01 Ağustos 2025)

Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.

İ. Enis ERGÜN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 917035)

Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)

M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)