Regulatory Filings • Oct 24, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
RAPOR NO: 2024/1948
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ2 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER3 |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI4 |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER7 |
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU7 |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ8 |
| 4.2.1 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 8 |
| 4.3 | İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 9 |
| 4.3.1 | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER10 |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER10 |
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 11 |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12 |
| 4.4 | GAYRIMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER12 |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ12 |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ12 |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 12 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 12 |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ13 |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13 |
| 5.2.1 | GAYRİMENKULÜN TEKNİK VE YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 13 |
| 5.2.2 | AÇIKLAMALAR14 |
| 5.3 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 19 |
| 5.4 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 19 |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER20 |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER20 |
| 6.1.1 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 22 |
|---|---|
| 6.2 | BÖLGE ANALİZİ22 |
| 6.2.1 | BALIKESİR İLİ 22 |
| 6.2.2 | EDREMİT İLÇESİ 23 |
| 6.3 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER24 |
| 6.4 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 24 |
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ26 |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 26 |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 27 |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ27 |
| 8.1.1 | ULAŞILAN SONUÇ 29 |
| 8.2 | GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ29 |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ30 |
| 8.3.1 | PARSELİN DEĞER ANALİZİ 30 |
| 8.3.2 | İNŞAİ YATIRIMLARIN DEĞERİ 31 |
| 8.3.3 | ULAŞILAN SONUÇ 33 |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ33 |
| 9. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HAZIRLANMIŞ DEĞERLEME RAPORLARI 34 |
| 10. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ35 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 23 Eylül 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : | 30 Eylül 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 05 Ekim 2024 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 984 – 2024/1948 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Altınkum Mahallesi, Gazi Atatürk Caddesi, Afytos Hotels, No: 250, (1812 ada 1, 2, ve 3 Nolu Parsel) Süleymanpaşa / TEKİRDAĞ |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Zeytinli Mahallesi, 1812 ada 1 parsel nolu, 3.309,48 m² yüzölçümlü "Maa Müştemilat Tatil Köyü", 1812 ada 2 parsel nolu, 20.368,17 m² yüzölçümlü "Arsa" ve 1812 ada 3 parsel nolu, 41.318,50 m² yüzölçümlü "Arsa" olmak üzere olmak üzere 3 adet ana gayrimenkul |
| İmar Durumu | : | Rapora konu 1812 ada 1, 2 ve 3 nolu parsel, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konaklama Tesis Alanı" olarak belirlenen bölgede yer almaktadır. |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | |||
| İbrahim Enis ERGÜN (SPK Lisans No: 917035) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslaraarsı Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır. Firma SPK Mevzuatına tabi değildir.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 – 77 |
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri- NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 |
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 |
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Çaybaşı Mah. Aydın Cad. No:51A, Torbalı/İZMİR | |||
| TELEFON NO | : 0 (232) 999 11 80 |
|||
| KURULUŞ TARİHİ | : 15.12.2022 | |||
| KAYITLI SERMAYE | : 1.100.000.000,-TL | |||
| FAALİYET TÜRÜ | : Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde |
kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı
anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Bu rapor, Koleksiyon Mobilya A.Ş. talebine istinaden, gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Akçay Otelcilik Turizm ve İşletme Anonim Şirketi V |
|---|---|---|
| İLİ | : | Balıkesir |
| İLÇESİ | : | Edremit |
| MAHALLESİ | : | Zeytinli |
| PAFTA NO | : | Bkz. Tablo |
| ADA NO | : | 1812 |
| PARSEL NO | : | Bkz. Tablo |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | Bkz. Tablo |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | Bkz. Tablo |
| HİSSESİ | : | Tamamı |
| YEVMİYE NO | : | Bkz. Tablo |
| CİLT NO | : | Bkz. Tablo |
| SAYFA NO | : | Bkz. Tablo |
| TAPU TARİHİ | : | 25.12.2023 |
| PAFTA NO | PARSEL NO |
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ |
ARSA ALANI (m²) |
CİLT NO |
SAHİFE NO |
YEVMİYE NO |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I17-C-19-C-2-B; | 1 | Maa Müştemilat Tatil Köyü | 32.309,48 | 6 | 593 | 39360 |
| I17-C-19-C-2-C; | 2 | Arsa | 20.368,17 | 6 | 594 | 39361 |
| I17-C-19-C-2-C; | 3 | Arsa | 41.318,50 | 79 | 7713 | 39365 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Portalı'ndan 04.10.2024 tarihinde temin edilen Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgelerine göre 1812 ada 1 ve 2 parsel nolu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. 1812 ada 3 parsel nolu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidata rastlanmamıştır. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgeleri eklerde sunulmuştur.
• RÖLEVE ÖLÇÜ KROKİSİNDE T20 İLE GÖSTERİLEN BİNANIN T:16,71 m² YOLA TECAVÜZLÜDÜR. (Şablon: Tecavüzlü Binaların Belirilmesi) (Tarih: 20.04.2021, Yevmiye No: 10311)
• ÜZERİNDEKİ TESİSLER 28.12.1964 TARİHİNDE TURİZM VE TANITMA BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMIŞTIR. (Tarih: Bila, Yevmiye No: Bila)
Rapora konu taşınmazlardan 1812 ada 1 parsel üzerinde "Röleve ölçü krokisinde T20 ile gösterilen binanın T:16,71 m² yola tecavüzlüdür." beyanı; 1812 ada 2 parsel üzerinde ise "Üzerindeki tesisler 28.12.1964 tarihinde Turizm ve Tanıtma Bakanlığı tarafından yapılmıştır." beyanı bulunmaktadır.
Yukarıda bahse konu beyanlar taşınmazların alım-satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
GYO Tebliğine tabi olmamakla birlikte taşınmazlardan 1 nolu parselin "Binalar", 2 ve 3 nolu parsellerin ise "Arsalar" başlığı altında portföyde yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Edremit Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapora konu parsellerin; Balıkesir İli - Edremit İlçesi - Zeytinli Mahallesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konaklama Tesis Alanı" olarak belirlenen bölgede yer aldıkları ve yapılaşma koşullarının aşağıdaki gibi olduğu öğrenilmiştir.
"Otel, Motel, Termal Otel" yapılması halinde; E:2.00, Hmax:18.50 m (5 Kat), Yanı sıra plan notlarına göre;
Yanı sıra plan notlarına göre;
Yanı sıra plan notlarına göre;
"Günübirlik Tesis Alanı" yapılması halinde; E:0.05, Hmax:4.50 m (1 kat),
Yanı sıra plan notlarına göre;
Değerleme konusu taşınmazlar Balıkesir İli - Edremit İlçesi - Zeytinli Mahallesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Edremit Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yer alan ve tarafımıza dijital olarak gönderilen arşiv dosyalarında rapora konu parseller üzerinde yer alan yapılara ait aşağıdaki belgeler incelenmiştir.
• 15.07.1982 tarih ve 5/48 sayılı, 1.088,80 m² alan için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı,
Yanı sıra taşınmazların dosyalarında yapılan incelemelerde ruhsatlara esas mimari projeler veya vaziyet planına rastlanmamıştır. İlgili memur ile yapılan görüşmelerde rapora konu parsellere ait mimari projelerinin bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir. Bu sebeple ruhsatlara esas yapıların konumu ve kullanım alanlarının doğruluğunun tespiti yapılamamaktadır.
Ancak mimari projeleri veya vaziyet planlarının bulunmamasına rağmen parseller bünyesinde onaylı ruhsat ve bazı ruhsatlara esas yapı kullanma izin belgeleri bulunması sebebiyle ruhsatlara esas kullanım alanları yasal durum değeri takdirinde dikkate alınmış, yerinde yapılan incelemeler neticesinde parseller üzerinde bulunan yapıların halihazırdaki mevcut kullanım alanları ise mevcut değer takdirinde dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu parseller bünyesinde bulunan gayrimenkullerin büyük çoğunluğu 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu'ndan önce ruhsat alması sebebiyle yapı denetim kanununa tabi değildir. 29.06.2001 tarihinden sonra alınan ruhsatlara ilişkin yapıların ruhsatlar veya yapı kullanma izin belgeleri üzerinde ise yapı denetim hakkında bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmazlara ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Rapora konu parseller bünyesinde için düzenlenmiş ruhsatlar ve 1812 ada 3 nolu parsel için iskan belgeleri mevcut olup, ruhsat eki onaylı mimari projeler bulunmamaktadır.
Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum olduğuna ilişkin herhangi bir tespit tutanak vb dokumana rastlanılmamıştır. Ancak ruhsata esas alanlar ile yerindeki toplam alan arasında fark bulunmaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca rapora konu parseller üzerinde yer alan yapılara ait ruhsat ve 1812 ada 3 nolu parsel için iskan belgeleri mevcut olup ruhsat eki onaylı mimari projeler bulunmamaktadır. Parsellerde ek yapılaşma hakkı mevcut olmasına rağmen yeni yapı ruhsatı alınması için mevcut durumun tespiti ve projelerinin yaptırılması gerekeceği ilgili belediye yetkilisinden öğrenilmiştir.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Değerlemeye konu 1812 ada 1, 2 ve 3 nolu parsellerin mülkiyeti 25.12.2023 tarih ve sırasıyla 39360, 39361, 36395 yevmiye numaralı Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği işlemi işlemi kapsamında "Akçay Otelcilik Turizm Ve işletme Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir.
Gayrimenkul için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınkum Mahallesi, Gazi Atatürk Caddesi üzerinde konumlu olan 1812 ada 1, 2 ve 3 nolu parseller ve parseller üzerinde inşa edilmiş 250 kapı nolu Afytos Tatil Köyü'dür.
Taşınmazların yakın çevresinde, cadde üzerinde zemin katları dükkan, üst katları ise orta-üst gelir grupları tarafından mesken/yazlık olarak kullanılan 3-5 katlı aparmanlar ve boş parsellerin yanı sıra eğitim ve sağlık kurumları, sahil cephesinde ise yürüyüş ve peyzaj alanları ile halk plajı bulunmaktadır.
Taşınmazlar topografik olarak düz bir bölgede yer almakta olup bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Taşınmazlara ulaşım, toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile kolaylıkla sağlanabilmektedir.
| TOPLAM ARSA ALANI | : 93,996,15 m² |
|---|---|
| TOPLAM RUHSAT ALANI | : 5.399,24 m² |
| TOPLAM İNŞAAT ALANI | : 16.191 m² |
| İNŞAAT TARZI | : B.A.K. |
| YAŞI | : 35 ila 40 |
| ELEKTRİK | : Şebeke |
| JENERATÖR | : Mevcut |
| TRAFO | : Mevcut |
| SU-KANALİZASYON | : Şebeke |
| DOĞALGAZ | : Şebeke |
| ISITMA SİSTEMİ | : Mevcut (Klima) |
| SOĞUTMA SİSTEMİ | : Mevcut (Klima) |
| SU DEPOSU | : Mevcut |
| ASANSÖR | : Yok |
| YANGIN TESİSATI | : Mevcut |
| PARK YERİ | : Açık otopark alanı mevcut |
| SATIŞ KABİLİYETİ | : SATILABİLİR |
• Rapora konu 1812 ada 1, 2 ve 3 nolu parsellerin nitelikleri ve yüzölçümü büyüklükleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| ADA NO | PARSEL NO | ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ | ARSA ALANI (m²) |
|---|---|---|---|
| 1812 | 1 | Maa Müştemilat Tatil Köyü | 32.309,48 |
| 1812 | 2 | Arsa | 20.368,17 |
| 1812 | 3 | Arsa | 41.318,50 |
| TOPLAM | 93.996,15 |
• Edremit Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde parsel üzerinde yer alan yapılara ait aşağıda detaylar belirtilen ruhsatlar incelenmiş olup ruhsatlara esas mimari proje veya vaziyet planlarına ise rastlanmamıştır.
| ESKİ PARSEL NO |
İNCELENEN BELGE | TARİH | YEVMİYE NO |
KULLANIM AMACI | KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 562-563 | Tadilat Ruhsatı | 17.12.1982 | 6/22/4 | Otel/Motel (313,84 m²), Lokanta/Gazino (467 m²) |
780,84 |
| 562-563 | Tadilat Ruhsatı | 17.12.1982 | 6/22 | Ev/Daire | 85,20 |
| 562 | Yeni Yapı Ruhsatı | 1.09.1983 | 8/9/4 | Havuz | 1.480,00 |
| 562 | Yeni Yapı Ruhsatı | 1.09.1983 | 8/10/4 | Lokanta/Gazino | 123,00 |
| TOPLAM | 2.469,04 |
| ADA PARSEL | NİTELİĞİ | KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|
| TİP1 OTEL/MOTEL | 1.080 | |
| 1812/1 | TİP2 OTEL/MOTEL | 960 |
| TİP3 OTEL/MOTEL | 370 | |
| TOPLAM | 2.410 |
• Yanı sıra parsel bünyesinde peyzaj alanları, muhtelif sayıda ağaç ve yürüyüş yolları bulunmaktadır.
| ESKİ PARSEL NO |
İNCELENEN BELGE | TARİH | YEVMİYE NO |
KULLANIM AMACI |
KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 563 | Tadilat Ruhsatı | 15.07.1982 | 5/48 | Otel/Motel | 1.088,80 |
• Mevcut değer takdirinde dikkate alınacak inşa edilmiş yapılar toplam (576 + 1.015 + 800) 2.556 m² kullanım alanlıdır.
| ADA PARSEL | NİTELİĞİ | KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|
| TİP1 OTEL/MOTEL | 576 | |
| TİP2 OTEL/MOTEL | 1.015 | |
| 1812/2 | TİP3 OTEL/MOTEL | 800 |
| REVİR | 55 | |
| SUNDURMA | 110 | |
| TOPLAM | 2.556 |
• Yanı sıra parsel bünyesinde peyzaj alanları, muhtelif sayıda ağaç ve yürüyüş yolları bulunmaktadır.
| ESKİ PARSEL NO |
İNCELENEN BELGE | TARİH | YEVMİYE NO |
KULLANIM AMACI |
KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6956 | Tadilat Ruhsatı | 2.07.1998 | 7/23 | Otel | 1.189,00 |
| 6956 | Tadilat Ruhsatı | 2.07.1998 | 7/24 | Motel Odaları | 900,00 |
| 6956 | Yeni Yapı Ruhsatı | 21.12.2001 | 13/70 | Otel Odaları | 1.200,00 |
| 6956 | Yeni Yapı Ruhsatı | 12.02.2004 | 16/04 | Trafo | 32,40 |
TOPLAM 3.321,40
| ESKİ PARSEL NO |
İNCELENEN BELGE | TARİH | YEVMİYE NO |
KULLANIM AMACI |
KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6956 | Yapı Kullanma İzin Belgesi | 21.01.2002 | 8/1 | Otel | 1.189,00 |
| 6956 | Yapı Kullanma İzin Belgesi | 21.01.2002 | 8/2 | Otel Odaları | 1.200,00 |
| TOPLAM | 2.389,00 |
• Taşınmazın yerinde yapılan incelemelerde ise, lobi, 5 farklı tip otel/motel, depo, lojman, çocuk oyun salonu ve restoran ediliği tespit edilmiştir.
| ADA PARSEL | NİTELİĞİ | KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|
| 1812/3 | LOBİ | 540 |
| TİP1 OTEL/MOTEL | 1.450 | |
| TİP2 OTEL/MOTEL | 2.200 | |
| TİP3 OTEL/MOTEL | 3.185 | |
| TİP4 OTEL/MOTEL | 420 | |
| LOJMAN | 960 | |
| DEPO | 230 | |
| ÇOCUK OYUN SALONU | 270 | |
| MUTFAK VE PERSONEL ALANI | 970 | |
| SUNDURMA RESTORAN | 1.000 | |
| TOPLAM | 11.225 |
• Yanı sıra parsel bünyesinde biri aquapark olmak üzere 2 adet havuz, basketbol sahası, peyzaj alanları, muhtelif sayıda meyve ağacı ve yürüyüş yolları gibi sosyal donatı alanları bulunmaktadır.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım alanı büyüklüğü, fiziksel özellikleri (mevcut tesisin demode olması vb) ve imar durumu dikkate
alındığında en verimli kullanım seçeneğinin 3 parselin birlikte planlanarak bir ya da birden fazla Turizm Tesisi Projesi geliştirilmesi olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöenldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve fazilerin de artması ile birlikte 2018 beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen
enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında da daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Balıkesir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık on yedinci şehri. Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara Bölümü'nde, topraklarının bir kısmı ise Ege Bölgesi'nde yer alan ilin hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunur. Türkiye genelinde ise iki deniz ile komşu olan sadece 6 il vardır. İl, Kuzeybatı Anadolu'da bulunmaktadır. Doğusunda Bursa ve Kütahya illeri, güneyinde Manisa ve İzmir illeri ve batısında Çanakkale ili vardır. Ayvalık ilçesinden de Yunanistan'ın Midilli Adası'na komşudur.
2020 Yılı verilerine göre nüfusu 1.240.285' dir. İlin yüzölçümü 14.583 m²'dir. İlde km²'ye 82 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 254 kişi ile Karesi'dir. İlin
denizden yüksekliği 145 metredir. 2016 yılında TÜİK verilerine göre 20 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1129 mahalle bulunmaktadır.
İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'de, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir.
İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir.
Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Akdeniz iklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir. Marmara kıyılarında ise Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır.
Balıkesir'in sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım, hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil etmiştir. Balıkesir, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin %40,77' si, Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır.
Edremit İlçesi, Ege Bölgesi'nin kuzeyinde, Çanakkale-İzmir karayolunun üstünde Edremit Körfezi' nden 8 km içerisinde kurulmuştur. İzmir'e 200 km ve Çanakkale'ye 135 km uzaklıktadır. Edremit bir ticaret merkezi olup zeytin ve zeytinyağı başta olmak üzere birçok ürün bulunmaktadır.
Eski Edremit; Adramut, Adramyttion, Landramytti, Edremittin gibi çeşitli adlarla anılmıştır.Kent Lidya Kralı Krezüs'ün eline geçtiğinde kardeşi Adremis tarafından yeniden yaptırılıp süslenir ve onun adını alır. Eski Edremit kenti, M.Ö.548'de Perslerin, 422'de Delolusların, 334'te İskender'in, 132'de Romalıların eline geçer. Burada yapılan tersanelerde büyük gemiler yapılır. M.S. 600 yılında Adli teşkilatın merkezi olur. 1076'da Selçuk Sultanı Süleyman Şah'ın hücumuna uğrar, halk çevreye dağılır. 1099'da Edremit ve civarı Bizans İmparatoru Aleksi Kommen'in eline geçer. Edremit'in Türklerin eline geçmesi üç ayrı koldan gerçekleştirilen mücadeleler sonucu olur. Sonuçta Türk akıncılarının komutanı Yusuf Sinan şehrin anahtarını alır ve bir hamam ile cami (Kurşunlu Camii) yaptırır. Osmanlı döneminde ise Edremit ve Akçay'daki tersanelerde, Kazdağlarından elde edilen kerestelerle gemiler yapılır. Midilli Adasının alınmasında Edremit Körfezi kıyılarında
birçok kahraman denizciler yetişmiştir. 9 Eylül 1922 tarihinde Edremit tam bağımsızlığına kavuşmuştur.
İlçede; Kızılkeçili Çayı, Zeytinli Çayı, Edremit Çayı bulunmaktadır. Deniz seviyesinden 500 m ye kadar genel olarak zeytin ağaçları sonra kızılçam ve sarıçam ormanları kaplıdır.
İlçede meyve ve sebze yetiştiriciliği gelişmiştir. Ayrıca pancar, mısır, buğday,elma ve pamuk yetiştirilir. Akçay ve Altınoluk 'da balıkçılık önemli yer tutar.
İlçe ekonomisinde Kazdağları Milli Parkı, Altınoluk, Güre, Zeytinli ve Akçay önemli bir turizm potansiyeline sahiptir.
Edremit Merkez ve Akçay otogarlarından yurdun çeşitli yörelerine otobüs ve minibüs ile ulaşım sağlanmaktadır. Edremit'ten yaklaşık 7 km uzaklıkta İzmir karayolu kenarında Kocaseyit Havaalanı bulunmakta ve İstanbul ve Ankara'ya uçak seferleri düzenlenmektedir.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
yüzölçümü büyüklüğüne sahip arsa 75.000.000,-TL (10.126,-TL/m²) bedelle satılıktır. Kullanım alanı dikkate alındığında yüksek şerefiyeli olmasına rağmen konumu ve yapılaşma şartları dikkate alındığında çok düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir. (Emlak Ofisi / 0530 761 24 24)
Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup,
aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazların pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımında arsa değerlerinin takdirinde ise pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdam hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 7.406 | 17.543 | 7.000 | 15.541 | 5.181 |
| İstenen Fiyat (TL) | 75.000.000 | 545.000.000 | 195.000.000 | 250.000.000 | 510.000.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 72.000.000 | 520.000.000 | 185.000.000 | 236.500.000 | 350.000.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 9.722 | 29.642 | 26.429 | 15.218 | 67.559 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 150% | 30% | 45% | -15% | -30% |
| Alan Düzeltmesi (%) | -10% | -5% | -10% | -5% | -20% |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | 100% | -10% | -5% | 150% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 240% | 15% | 30% | 130% | -50% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 33.055 | 34.088 | 34.358 | 35.001 | 33.780 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 34.055 |
EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
Rapora konu parseller ile bölgede yer alan benzer özelliklere sahip satılık arsa emsalleri araştırılmıştır. Bulunan emsaller üzerinde konum, alan ve yapılaşma hakkı düzeltmeleri yapılmış, yanı sıra pazarlık payları ve şerefiyeleri de dikkate alınarak 34.055,-TL/m² birim arsa değeri hesaplanmıştır.
Yanı sıra emsal analizi 1812 ada 1 nolu parsel için yapılmış olup 1812 ada 2 nolu parselin yüzölçümü dikkate alındığında %15 yüksek şerefiyeli olarak değerlendirilmiş ve birim değeri 39.163,-TL/m², 1812 ada 2 nolu parselin yüzölçümü dikkate alındığında ise %15 düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiş ve birim değeri 28.947,-TL/m² olarak hesaplanmıştır.
Emsallerin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.
4 nolu emsalin imar durumu itibariyle henüz yapılaşmaya kapalı olması, 1 nolu emsalin ise yapılaşma şartlarının rapora konu taşınmazlara göre daha az olması dikkate alındığında %100 yapılaşma hakkı düzeltmesi getirilmiştir. 2 ve 3 nolu emsallerin lejantı dikkate alındığında sırasıyla %10 ve %5 yapılaşma hakkı düzeltmesi getirilmiştir.
Emsallerden %4 ila 33 aralığında pazarlık payı düşülmüştür. (Emsal 5'teki pazarlık payı ilgili beyanı dikkate alınarak yazılmıştır.)
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler gözönünde bulundurularak taşınmazlar için takdir edilen arsa m² birim değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| ADA NO |
PARSEL NO |
YÜZÖLÇÜMÜ (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
ARSA DEĞERİ (TL) | YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1812 | 1 | 32.309,48 | 34.055,00 | 1.100.299.341,40 | 1.100.000.000,00 |
| 1812 | 2 | 20.368,17 | 39.163,25 | 797.683.733,75 | 800.000.000,00 |
| 1812 | 3 | 41.318,50 | 28.946,75 | 1.196.036.289,88 | 1.200.000.000,00 |
| TOPLAM | 3.094.019.365,03 | 3.100.000.000,00 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrmenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Ancak bu doğrultudaki değerlemenin esas girdileri/bilgileri, işletme verilerine bağlı olduğundan; diğer bir ifade ile gayrimenkulden çok ticari verilere dayalı ve yanı sıra yöntem daha ziyade işletme değerlemesine yönelik olduğundan burada kullanılması uygun görülmemiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler 2 dikkate alınmıştır.
Parsellerin değer tespitinde Pazar Yaklaşımı yönteminden istifade edilmiştir. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmektedir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki belge ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Parselin pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması
2 Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
| ADA NO |
PARSEL NO |
YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | m² BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 1812 | 1 | 32.309,48 | 34.055,00 | 1.100.000.000 |
| 1812 | 2 | 20.368,17 | 39.163,25 | 800.000.000 |
| 1812 | 3 | 41.318,50 | 28.946,75 | 1.200.000.000 |
| TOPLAM | 3.100.000.000 |
yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda sf. 28'de değerlendirilmiştir. Buna göre parsellerin değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
Parseller üzerinde yukarıda özellikleri belirtilmiş olan yapılar inşa edilmiş olup tamamlanmış ve kullanılır veya metruk haldedir. İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte hâlihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır.
Yanı sıra parseller bünyesinde düzenlenmiş ruhsatlara esas mimari projeler veya vaziyet planına rastlanmamıştır. Bu sebeple ruhsatlara esas yapıların konumu ve kullanım alanlarının doğruluğunun tespiti yapılamamaktadır.
Ancak mimari projeleri veya vaziyet planlarının bulunmamasına rağmen parseller bünyesinde onaylı ruhsat ve bazı ruhsatlara esas yapı kullanma izin belgeleri bulunması sebebiyle ruhsatlara esas kullanım alanları yasal durum değeri takdirinde dikkate alınmış, yerinde yapılan incelemeler neticesinde parseller üzerinde bulunan yapıların halihazırdaki mevcut kullanım alanları ise mevcut değer takdirinde dikkate alınmıştır.
Parseller bünyesinde alınan ruhsatların kullanım amacı niteliklerine göre yapı sınıfları belirlenmiş ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2024 yılı m² birim maliyet listesine göre yapı birim bedelleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Yapıların inşaa maliyetleri için bu birim değerler üzerinden her yıl için %2 amortisman oranları düşülmüştür.
Ancak mevcut yapıların kullanımı itibariyle yapı sınıfları belirlenmiş ve ne zaman inşa edildiği bilinmediğinden yerinde yapılan incelemeler neticesinde yıpranma durumu, tadilat vb. durumlar göz önünde bulundurularak amortisman oranları tarafımızca hesaplanmıştır.
Yanı sıra peyzaj alanı (açık otopark, peyzaj, aydınlatma vs.), çevre duvarı vs gibi imalatlar için de maktuen yasal ve mevcut maliyet değeri takdir edilmiştir.
Tüm bu kabullerden hareketle parseller bünyesindeki ruhsatlar ve yapılar için hesaplanan yasal ve mevcut durum inşaat maliyetleri aşağıdaki gibidir.
| ADA/PARSEL | RUHSAT YILI | YEVMİYE NO |
KULLANIM ALANI (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
AMORTİSMAN ORANI (%) |
YASAL MALİYET DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1982 | 6/22/4 | 780,84 | 15.300,00 | 84% | 1.911.496,32 | |
| 1982 | 6/22 | 85,20 | 14.400,00 | 84% | 196.300,80 | |
| 1812/1 | 1983 | 8/9/4 | 0,00 | |||
| 1983 | 8/10/4 | 123,00 | 14.400,00 | 82% | 318.816,00 | |
| Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | 373.386,88 | |||||
| 1812 ADA 1 PARSEL ARA TOPLAM | 989,04 | 2.800.000,00 | ||||
| ADA/PARSEL | TARİH | YEVMİYE NO |
KULLANIM ALANI (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
AMORTİSMAN ORANI (%) |
MALİYET DEĞERİ (TL) |
| 1982 | 5/48 | 1.088,80 | 15.300,00 | 84% | 2.665.382,40 | |
| 1812/2 | Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | 734.617,60 | ||||
| 1812 ADA 2 PARSEL ARA TOPLAM | 1.088,80 | 3.400.000,00 | ||||
| ADA/PARSEL | TARİH | YEVMİYE NO |
KULLANIM ALANI (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
AMORTİSMAN ORANI (%) |
MALİYET DEĞERİ (TL) |
| 1998 | 7/23 | 1.189,00 | 15.300,00 | 52% | 8.732.016,00 | |
| 1998 | 7/24 | 900,00 | 15.300,00 | 52% | 6.609.600,00 | |
| 1812/3 | 2001 | 13/70 | 1.200,00 | 15.300,00 | 46% | 9.914.400,00 |
| 2004 | 16/04 | 32,40 | 15.300,00 | 40% | 297.432,00 | |
| Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | 3.946.552,00 | |||||
| 1812 ADA 3 PARSEL ARA TOPLAM | 3.321,40 | 29.500.000,00 | ||||
| 1812 ADA 1 - 2 - 3 NOLU PARSELLERİN TOPLAM |
5.399,24 | 35.700.000,00 |
| ADA PARSEL | NİTELİĞİ | KULLANIM ALANI (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
AMORTİSMAN ORANI (%) |
YASAL MALİYET DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| TİP1 OTEL/MOTEL | 1.080 | 15.300,00 | 70% | 4.957.200,00 | |
| TİP2 OTEL/MOTEL | 960 | 15.300,00 | 70% | 2.350.080,00 | |
| 1812/1 | TİP3 OTEL/MOTEL | 370 | 15.300,00 | 70% | 1.698.300,00 |
| Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | 394.420 | ||||
| 1812 ADA 1 PARSEL ARA TOPLAM | 2.410 | 9.400.000,00 | |||
| KULLANIM | m² BİRİM | AMORTİSMAN | YASAL MALİYET | ||
| ADA PARSEL | NİTELİĞİ | ALANI (m²) | DEĞERİ (TL/m²) | ORANI (%) | DEĞERİ (TL) |
| TİP1 OTEL/MOTEL | 576 | 15.300,00 | 70% | 2.643.840,00 | |
| TİP2 OTEL/MOTEL | 1.015 | 15.300,00 | 70% | 4.658.850,00 | |
| TİP3 OTEL/MOTEL | 800 | 15.300,00 | 70% | 3.672.000,00 | |
| 1812/2 | REVİR | 55 | 12.250,00 | 70% | 202.125,00 |
| SUNDURMA | 110 | 1.450,00 | 70% | 47.850,00 | |
| Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | 775.335 | ||||
| 1812 ADA 1 PARSEL ARA TOPLAM | 2.556 | 12.000.000,00 | |||
| ADA PARSEL | KULLANIM | m² BİRİM | AMORTİSMAN | YASAL MALİYET | |
| NİTELİĞİ | ALANI (m²) | DEĞERİ (TL/m²) | ORANI (%) | DEĞERİ (TL) |
| LOBİ | 540 | 12.250,00 | 30% | 4.630.500,00 | |
|---|---|---|---|---|---|
| TİP1 OTEL/MOTEL | 1.450 | 15.300,00 | 50% | 11.092.500,00 | |
| TİP2 OTEL/MOTEL | 2.200 | 15.300,00 | 50% | 16.830.000,00 | |
| TİP3 OTEL/MOTEL | 3.185 | 15.300,00 | 50% | 24.365.250,00 | |
| TİP4 OTEL/MOTEL | 420 | 15.300,00 | 50% | 3.213.000,00 | |
| 1812/3 | LOJMAN | 960 | 12.250,00 | 50% | 5.880.000,00 |
| DEPO | 230 | 12.250,00 | 50% | 1.408.750,00 | |
| ÇOCUK OYUN SALONU | 270 | 12.250,00 | 50% | 1.653.750,00 | |
| MUTFAK VE PERSONEL ALANI | 970 | 12.250,00 | 50% | 5.941.250,00 | |
| SUNDURMA RESTORAN | 1.000 | 1.450,00 | 50% | 725.000,00 | |
| Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | 4.260.000 | ||||
| 1812 ADA 1 PARSEL ARA TOPLAM | 11.225 | 80.000.000,00 | |||
| 1812 ADA 1 - 2 - 3 NOLU PARSELLERİN TOPLAM |
16.191 | 101.400.000,00 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapora konu pasellerin m² birim değeri takdir edilmiş ve yüzölçümü büyüklükleri ile çarpılarak pazar değerleri hesaplanmış ve 8.3.2 İnşai Yatırımların Değeri bölümünde hesaplanan inşaat maliyeti ile toplanarak taşınmazların toplam yasal ve mevcut değerleri hesaplanmıştır.
Buna göre parsellerin değeri ile üzerindeki inşai yatırımların toplam değeri (yasal ve mevcut durum olmak üzere) aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| PARSELLERİN | RUHSATLARA ESAS | YAPILARIN | TOPLAM | TOPLAM MEVCUT |
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM DEĞERİ | YASAL MALİYET | MEVCUT MALİYET | YASAL DURUM | DURUM DEĞERİ |
| (TL) | DEĞERİ (TL) | DEĞERİ (TL) | DEĞERİ (TL) | (TL) |
| 3.100.000.000 | 35.700.000 | 101.400.000 | 3.135.700.000 | 3.201.400.000 |
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti"
Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Taşınmazların nitelikleri dikkate alındığında piyasada benzer nitelikli gayrimenkul bulunamadığından ve kira ya da gelirlerinin tespit edilemiyor olması sebepleriyle pazar yaklaşımı ya da gelir yaklaşımı kullanılması mümkün olmamış ve taşınmazların değeri sadece maliyet yaklaşımı ile tespit edilebilmiştir. Buna göre parseller ve alınan ruhsatlara esas toplam yasal durum değeri 3.135.700.000,-TL, parseller ve yapılara esas mevcut durum değeri ise 3.201.400.000,-TL olarak belirlenmiştir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsasının yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, fiziksel özelliklerine, arsa üzerindeki yapının toplam yasal kullanım alanı büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal izinlerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle duruma yönelik olarak takdir edilen yasal durum pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| TAŞINMAZLAR İÇİN TAKDİR EDİLEN | |||
|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 3.135.700.000,-TL |
|||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 3.762.840.000,-TL |
Parsel ve bünyesindeki yapıların arsa dahil toplam mevcut durum değeri ise 3.201.400.000,-TL (KDV dahil 3.841.680.000 TL) olarak hesaplanmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen özellikleri dikkate alınarak değerleme konusu taşınmazların satış kabiliyetlerinin SATILABİLİR nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı doküman olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı tüm gayrimenkuller için %20 kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Ekim 2024
(Ekspertiz tarihi: 30 Eylül 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
İ. Enis ERGÜN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 917035)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.