Regulatory Filings • Oct 24, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TURGUTLU PROJESİ (ARSA) TURGUTLU / MANİSA
DEĞERLEME RAPORU
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ 3 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5 |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8 |
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU 8 |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ 8 |
| 4.2.1 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 8 |
| 4.3 | BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER 9 |
| 4.3.1 | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 10 |
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 11 |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11 |
| 4.4 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 11 |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 11 |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 11 |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 12 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 12 |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 12 |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13 |
| 5.3 | PARSEL ÜZERİNDE GERÇEKLEŞTİRİLMESİ PLANLANAN PROJE HAKKINDA BİLGİLER 13 |
| 5.4 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 14 |
| 5.5 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 14 |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 14 |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 14 |
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER 16 |
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ 17 |
| 6.3.1 | MANİSA İLİ 17 |
| 6.3.2 | TURGUTLU İLÇESİ 18 |
| 6.4 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 19 |
|---|---|
| 6.5 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 20 |
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 21 |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 21 |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 22 |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 22 |
| 8.1.1 | ULAŞILAN SONUÇ 23 |
| 8.2 | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 23 |
| 8.2.1 | PROJE GELİŞTİRME MALİYETİNİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ 24 |
| 8.2.2 | PROJE HASILATININ BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ 25 |
| 8.2.3 | İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN PROJENİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ 26 |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 29 |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 29 |
| 8.4.1 | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 30 |
| 8.4.2 | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 30 |
| 8.4.3 | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 30 |
| 8.4.4 | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 30 |
| 9. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 30 |
| 10. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 31 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : 23 Eylül 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : 30 Eylül 2024 |
| Rapor Tarihi | : 05 Ekim 2024 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
Gayrimenkul Değerleme Raporu : 984- 2024/1945 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
Mustafa Kemal Mahallesi, Kervan Yolu Sokak, No: 106 : 1323 Ada 41 Parsel, Turgutlu / MANİSA |
| Tapu Bilgileri Özeti | : Manisa İli, Turgutlu İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi, 1323 ada, 41 parsel nolu Arsa |
| İmar Durumu | : Bkz. İmar Durumu |
| Raporun Konusu | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün pazar : 1 değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 0F |
| 1323 ADA 41 PARSELİ İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 510.000.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 561.000.000,-TL |
| PROJE İÇİN TAKDİR EDİLEN BUGÜNKÜ NET PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| KDV HARİÇ | 1.470.000.000,-TL | |||
| KDV DAHİL | 1.764.000.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | ||||
| Fahri ŞAHİN (SPK Lisans Belge No: 411563) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
|||
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 - 77 | |||
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
|||
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 | |||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | |||
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 | |||
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN |
||||
| TARİH VE NO.SU | : 10 Ekim 2011 / 7917 | |||
| Not-1 : | Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. |
|||
| Not-2 : | Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir. |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Çaybaşı Mah. Aydın Cad. No:51A, Torbalı/İZMİR | |||
| TELEFON NO | : 0 (232) 999 11 80 | |||
| KURULUŞ TARİHİ | : 09.11.2020 | |||
| KAYITLI SERMAYE | : 1.100.000.000,-TL | |||
| FAALİYET TÜRÜ | : Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde |
bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı
sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| TAŞINMAZ ID | : | 132497736 |
|---|---|---|
| SAHİBİ | : | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| İLİ | : | Manisa |
| İLÇESİ | : | Turgutlu |
| MAHALLESİ | : | Yedieylül Mahallesi |
| PAFTA NO | : | 48L-4D |
| ADA NO | : | 1323 |
| PARSEL NO | : | 41 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | Arsa |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | 29.226,27 m² |
| ARSA PAYI | : | 1/1 |
| YEVMİYE NO | : | 6575 |
| CİLT NO | : | 66 |
| SAYFA NO | : | 6513 |
| TAPU TARİHİ | : | 06.03.2024 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sistemi'nden 25.09.2024 tarihinde temin edilen Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür. Taşınmaza ait tapu kaydı belgesi ekte sunulmuştur.
• Krokide A ile gösterilen bina Ercan Keleş'e aittir. 2
Rapor konusu taşınmaz üzerinde "Krokide A ile gösterilen bina Ercan Keleş'e aittir." beyanı bulunmakta olup taşınmazın alım satımına engel teşkil etmemektedir.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin
2 İlgili tapu müdürlüğü ve belediyede yapılan incelemelere göre beyanın çok eski tarihli olduğu ve halihazırda yeni yapı ruhsatı düzenlendiği ve beyanın olumsuz bir etkisi olmadığı bilgisi edinilmiştir.
gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle: RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir.'' denilmektedir.
Taşınmazın GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Turgutlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan temaslarda değerleme konusu parselin 14.11.2023 tasdik tarih ve 916 sayılı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Kısmen Konut Alanı',Kısmen Konut+Ticaret Alanı' olarak belirlenen bölgede kaldığı ve Ayrık nizamda ve Yençok: 9 Kat; Emsal: 2,70 şekilde yapılaşma koşullarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın imar durumuna ilişkin imar planı Manisa Büyükşehir Belediyesi tarafından 14.11.2023 tarih ve 916 sayı ile onaylanmıştır. Turgutlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde kurulan temaslarda değerleme konusu taşınmazın mevcut plandan önce aşağıdaki gibi yapılaşma şartlarında olduğu öğrenilmiştir
Sanayi Alanı' olarak belirlenen bölgede kaldığı veAyrıknizamda veHmaks:6.50 m.;Emsal: 0,50` yapılaşma koşullarına sahip olduğu;Konut+Ticaret' olarak belirlenen bölgede kaldığı veAyrıknizamda veYençok:21.50 m.;Emsal: 2,75` yapılaşma koşullarına sahip olduğu, kısmen bitişik nizam Hmaks:12,50 m. konut alanında kaldığı, kısmen özel okul alanı, kısmen park alanı, kısmen trafo alanı, kısmen yol alanında kaldığı bilgisi alınmıştır.Değerleme konusu taşınmazın 13.07.2021 tasdik tarihli planda parsel sınırları içinde yer alan yol, özel okul alanı, park alanı, trafo alanı ve yol alanının terk edildiği, yapılan terkler ve plandaki tadilat sonucunda mevcut parsel sınırlarına ve yapılaşma koşullarında ulaştığı görülmüştür.
Turgutlu Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde aşağıdaki belgeler incelenmiştir.
| 1323 ADA 41 PARSEL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | KULLANIM AMACI | TARİH ve YEVMİYE | MESKEN ALAN (m²) |
OFİS ve İŞYERİ ALAN (m²) |
ORTAK ALAN (m²) |
TOPLAM ALAN (m²) |
|
| A | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20786 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| B | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20787 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| C | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20788 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| D | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20789 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| E | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20790 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| F | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20791 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| G | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20792 | 5.469,00 | 0,00 | 1.384,00 | 6.853,00 | |
| H | Mesken + Ortak Alan + İş Yeri | 12.06.2024 - 20793 | 11.968,00 | 2.987,00 | 6.961,00 | 21.916,00 | |
| I | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20797 | 10.028,00 | 0,00 | 2.877,00 | 12.905,00 | |
| J | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20794 | 13.029,00 | 0,00 | 3.469,00 | 16.498,00 | |
| K OTOPARK | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20795 | 0,00 | 0,00 | 20.259,00 | 20.259,00 | |
| GÜVENLİK | Mesken + Ortak Alan | 12.06.2024 - 20796 | 0,00 | 0,00 | 5,00 | 5,00 | |
| TOPLAM | 73.308,00 | 2.987,00 | 43.259,00 | 119.554,00 |
Turgutlu Belediyesi arşivinde kurulan temaslarda değerleme konusu taşınmaza ait ruhsat belgelerinin dosyasında mevcut olduğu ancak mimari projelerin henüz arşiv dosyasında bulunmadığı öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Sardes Yapı Denetim Ltd. Şti. firması tarafından yürütülecektir.
Gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Parsel üzerindeki eski yapılar ilgili kanun hükümlerine göre yıkılmıştır. Parsel üzerinde yeni inşa edilecek proje için yapı ruhsatı alınmış olup inşaat işlerine başlanması amacıyla hazırlıklara devam edilmektedir.
Rapor konusu taşınmazın belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullere ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Rapora konu 1323 ada 41 nolu parsel, 1323 ada 38 nolu parselin 06.03.2024 tarihli ifraz işlemi sonucunda oluşmuştur.
Gayrimenkul için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Manisa İli, Turgutlu İlçesi, Mustafa Kemal Mahallesi, Kervan Yolu Sokak üzerinde eski Tukaş Fabrikası'nın bulunduğu ve halihazırda arsa niteliğinde olan 1323 ada 41 parseldir.
Bölgenin ana ulaşım yollarından D-300 Karayolu üzerinde İzmir İstikametine doğru giderken sağ iç kesimde konumlu taşınmaza ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir.
Turgutlu Kapalı Pazar Alanı ile komşu vaziyette olan taşınmazın yakın çevresinde zemin katları ticaret, normal katları ise konut amaçlı kullanılan apartmanlar, eğitim ve sağlık kuruluşları bulunmaktadır.
Bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile sağlanmaktadır.
.
olmak üzere toplam genel brüt satılabilir alan 82.295 m² ve toplam inşaat alanı ise 119.554 m²'dir.
• Projenin 1. sınıf lüks yapı malzemeleri ve kaliteli işçilikle tamamlanacağı bilgisi edinilmiştir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle taşınmazın lokasyonu, fiziksel özelliği, mevcut imar durumu, ön onayı alınmış projeler ve bulunduğu bölgenin sıfır konut gereksinimi dikkate alındığında üzerinde konut ve ticari ünitelerin yer aldığı karma bir proje inşa edilmesinin en uygun strateji olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna
siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöenldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve fazilerin de artması ile birlikte 2018 beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin
minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında da daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
• Son dönemde inşaat maliyetlerinde görülen hızlı artış,
• Yüksek enflasyon ortamı.
Manisa, Türkiye'nin bir ilidir. Manisa merkezli il, 2023 TÜİK verilerine göre 1.475.716 kişilik nüfusuyla Türkiye'nin en kalabalık on dördüncü ilidir. Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege Bölgesi'nin ortasında yer alır. Doğudan Uşak ve Kütahya, güneyden Aydın ve Denizli, kuzeyden Balıkesir ve batıdan İzmir ile komşudur. 27°08 ve 29°05' doğu boylamları ile 38°04 ve 39°58' kuzey enlemleri arasında yer alır. 17 ilçesi vardır.
Toplam nüfus bakımından İzmir'den sonra ikincidir. Ve yüzölçümü bakımından Ege bölgesinin en büyük ilidir. Gediz Nehri'nin büyük bir bölümü il sınırları içerisinden geçmektedir.
Manisa ilinin yüzölçümü 13.810 km2'dir. Manisa'nın komşu illere olan uzaklıkları, Aydın 156 km, Balıkesir 137 km, Denizli 208 km, İzmir 36 km, Kütahya 317 km ve Uşak 195 kilometredir. Önemli merkezlere olan uzaklığı ise kilometre olarak Adana 884 km, Ankara 563 km, Antalya 428 km, Bursa 286 km, Gaziantep 1.089 km, İstanbul 525 km, Konya 534 km, Kayseri 832 kilometredir. İl alanı doğal açıdan kuzey ve kuzeydoğudan Demirci Dağları ve uzantıları, doğudan Kula - Gördes - Uşak platoları, güneyden Bozdağ kütlesi, batıdan Spil Dağı, Yamanlar Dağı uzantıları, Menemen Boğazı ve Yunt Dağı'nın uzantılarıyla kuşatılmış durumdadır. İl topraklarının %54,3'ü dağlardan oluşmaktadır. Bunu %27,8 ile platolar ve %17,9 ile ovalar izlemektedir.
Ege Bölgesi'nin batı kesiminde geniş bir alanı kaplayan Manisa ilinin batısında ve Gediz Nehri havzası boyunca karasal nitelikli Akdeniz iklimi hakim olmakla birlikte özellikle doğu ve dağlık bölgelerinde İç Anadolu Bölgesi'nin karasal ikliminin etkileri görülür. İlin batısından doğusuna gidildikçe, toprak, iklim ve topoğrafya gibi çevre koşulları aşamalı olarak değişmeye başlar. Bu değişime bağlı olarak bitki örtüsü de değişir. Bitki örtüsü batıdan doğuya doğru sırayla; ova bitkileri, makiler, ormanlar ve alpin bitkilerinden oluşur.
Ancak bunların aşamaları birbirlerini düzenli bir biçimde izlemez. Dağlarda egemen bitki örtüsü ormanlar ve makilerdir.
İlde ortalama sıcaklık 16.8 °C'dir. En sıcak aylar, ortalama sıcaklığın 30 °C'nin üzerine çıktığı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarıdır. Yıllık sıcaklık ortalaması kışın (Ocak Ayı) 6 °C'nin altına düşmez. Yılda ortalama 25 gün don(lu) geçer. Yılda ortalama 107.5 gün sıcaklık 30 °C'nin üzerindedir. Ortalama olarak yılın 91 günü yağışlı geçmektedir. Yıllık ortalama yağış miktarı m² ye 750.3 kg'dır. En fazla yağış Aralık, Ocak ve Şubat aylarında görülür.
Manisa ili, 2018 yılı verisine göre gayri safi yurt içi hasıla bakımından ₺63,4 milyar ile ülkenin on birinci büyük ilidir. Kişi başına düşen gelirde ise ₺44.631 ile on dördüncü sırada yer almaktadır. 2013 yılı İnsani Gelişme Endeksi verisine göre Manisa, elde ettiği 0,496 puanla otuz dokuzuncu sırada yer aldı.
Manisa, Türkiye'nin gelişmiş organize sanayi bölgelerinden birine sahiptir. Liman, tren yolu gibi ulaşım yollarına olan yakınlığından dolayı pek çok sanayi şirketinin üretim tesisi kurduğu şehir, 2005 yılında Financial Times tarafından dünyanın en iyi yatırım kenti seçilmiştir. Bu nedenle Vestel, Indesit, Bosch, Schneider, E.C.A., Eczacıbaşı, Ülker, Keskinoğlu, Ferrero, İnci Akü gibi birçok marka ve firma, Türkiye'deki üretim üslerini Manisa'da kurmuştur. Manisa, Ege Bölgesi'nin İzmir'den sonra ikinci büyük sanayi ve ticaret merkezidir.
Gediz Nehri kıyısında kurulu olan Manisa'da, tarım önemli geçim kaynaklarından biridir. Tarımsal faaliyetlerin başında üzüm üretimi gelmektedir. Özellikle Sultani cinsi üzüm üretiminde ülke tarımında önemli bir paya sahiptir. Bunun yanı sıra il sınırları içerisindeki zeytin üretimi de önemli bir yere sahiptir.
Manisa, 2011 yılında gerçekleştirdiği 7.116.049.087 TL ihracatla Türkiye'nin en çok ihracat yapan 7. şehri konumuna gelmiştir.
Manisa'da çevre illere ulaşım ilin içerisinden geçen birçok kara yolu ve demir yolu hatları ile sağlanmaktadır. Şehir içerisinde ise toplu taşıma ilçelerin kendi içinde ve ilçeler arasında olmak üzere hem Manisa büyükşehir Belediyesine ait araçlarla hem de Özel Toplu Taşıma araçları ile 300'den fazla hat üzerinden Manisa Kart adı verilen elektronik kart sistemi ile il genelinde yapılmaktadır.
Turgutlu (eski adı: Kasaba ve Yengi) Türkiye'nin Ege Bölgesi'nde bulunan Manisa ilinin ilçelerinden biridir. Turgutlu; doğusunda Ahmetli, batısında Manisa, Kemalpaşa, kuzeyinde Saruhanlı, güneyinde Ödemiş ve Bayındır ilçeleri ile çevrilidir. Ege Denizi'nin 55 km doğusunda olup denizden yüksekliği 78 metredir. Yüzölçümü 530 km2'dir. 2022 yılı verilerine göre nüfusu 175.401 kişidir.
Turgutlu, Sultan II. Murat Dönemi'nde Dalbahçe Köyü çevresine yerleşen Turgud Aşireti tarafından kurulmuş ve zamanla ovaya inerek bugünkü yerini almıştır. Yunanların İzmir'i işgalinden 10 gün sonra da Turgutlu işgal edilmiştir. Bu tarihten, 7 Eylül 1922 yılına kadar ilçe işgal altında kalmıştır. Kurtuluş Savaşı sonrası Yunan askeri ilçeden çekilirken Bozkurt ve Küllük Mahalleleri hariç tüm mahallelerini yakmıştır.
İlçe, Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Kar yağışı ve don olayları nadiren görülmektedir.
İlçenin en önemli turistik tesisi Urganlı Kaplıcaları'dır. Urganlı Kaplıcaları, suları karbondioksitli ve bikarbonatlıdır. Sıcaklığı 50 ile 78 santigrat derece arasında değişmektedir. Karaca Ali Kanyonu, Küp yar ve Ovacık Yaylası ilçenin diğer turistlik bölgeleridir. İlçe yakınındaki Bozdağlar da, doğa yürüyüşleri için tercih edilen yerlerdendir.
İlçenin en önemli geçim kaynakları tarım ve sanayidir. Gediz Havzası'nda kurulu olan Turgutlu'da, çekirdeksiz üzüm, pamuk, tütün, domates, buğday, kiraz, şeftali, erik ve zeytin ziraatı yapılan başlıca ürünlerdir. Pamuk üretimi son dönemde yerini mısır üretimine bırakmıştır. Kapari, kekik gibi alternatif bitkilerin ekimi de son dönemde ziraati yapılan tarımsal faaliyet arasına girmiştir. Arpa üretimi, hayvanların yeşil ot ihtiyacını karşılamak için yapılmaktadır. İlçede konserve fabrikalarının etkisi ile domates, biber ve hıyar ekimi son dönemde artış göstermiştir. İlçedeki hayvancılık son zamanlarda gelişmeye başlamıştır. Hayvancılığın gelişmesine bağlı olarak silajlık mısır, fiğ, tritikale gibi bitkilerin ekimi de artmaktadır.
Turgutlu'nun Manisa'ya uzaklığı 30 km, İzmir'e uzaklığı ise 50 km'dir. İlçe merkezinin güneyinden E–23 (İzmir-Ankara) karayolu, kuzeyinden ise İzmir-Uşak-Afyon demiryolu geçmektedir. Demiryolunun İzmir'den Turgutlu'ya kadar olan 32 km'lik ilk kısmı 1863– 1865 tarihleri arasında yapılmış, 1866'da işletmeye açılmıştır. 1873–1875 yılları arasında da 76 km daha yapılarak Alaşehir'e kadar uzatılmıştır. E–93 karayolu 2 geliş–2 gidiş olarak bölünmüş yoldur. Bütün köylerin yolu mevcut olup köy yollarının tamamı asfalt kaplamadır. Yollar her mevsim ulaşıma açıktır.
• Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
katında konumlu dairenin 3.750.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (31.250,-TL/m²) (Emlakçı: 533 168 15 37)
Gayrimenkulün pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya
gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yüzölçümü(m²) | 217 | 215 | 295 | 630 | 18.544 | 316 |
| İstenen Fiyat (TL) | 3.000.000 | 2.850.000 | 3.300.000 | 8.900.000 | 272.000.000 | 4.800.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 2.850.000 | 2.707.500 | 3.135.000 | 8.455.000 | 258.400.000 | 4.560.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 13.135 | 12.595 | 10.625 | 13.420 | 13.935 | 14.430 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 30% | 40% | 50% | 20% | 30% | 10% |
| Yüzölçümü Düzeltmesi (%) | -10% | -10% | -10% | -10% | 0% | -10% |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | 25% | 0% | 25% | 40% | 5% | 30% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 45% | 30% | 65% | 50% | 35% | 30% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 19.045 | 16.375 | 17.530 | 20.130 | 18.810 | 18.760 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 18.440 |
ARSA DEĞERLERİNE GÖRE ARSALARIN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
Emsaller genellikle küçük arsa alanlarına sahip olduklarından ve site tarzı yapılaşma imkanları bulunmadığından konum şerefiyeleri %10 ila %50 aralığında düzeltilmiştir.
Yapılaşma hakları ise imar durumlarından hareketle değerlendirilmiştir. Buna göre emsallerin pazarlık payları ve şerefiyeleri dikkate alınarak düzeltilmiş birim değeri olarak 18.440,-TL/m² birim değer hesaplanmıştır.
| Emsal No | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 150 | 130 | 120 | 150 | 125 |
| İstenen Fiyat (TL) | 5.850.000 | 4.500.000 | 3.750.000 | 5.750.000 | 4.500.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 5.557.500 | 4.275.000 | 3.562.500 | 5.462.500 | 4.275.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 37.050 | 32.885 | 29.690 | 36.415 | 34.200 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% |
| İnşai Kalitesi (%) | 0% | 0% | 20% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 45% | 45% | 65% | 45% | 45% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 53.725 | 47.685 | 48.990 | 52.800 | 49.590 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 50.560 |
SATILIK KONUT EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak arsa değeri takdir edilmiş olup ulaşılan m² birim değeri parsel alanı ile çarpılarak pazar değeri hesaplanmıştır.
| Ada/Parsel | Yüzölçümü (m²) | m² Birim Değeri (TL) |
Yuvarlatılmış Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 1323/41 | 29.226,27 | 18.440 | 540.000.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer
tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir indirgeme yöntemi ile arsanın toplam değerine ulaşmak için, arsa maliyetinin, arazi üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan projedeki geliştirme maliyetinin İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemiyle (İNA) hesaplanan bugünkü finansal değeri ile, satış hasılatının yine İNA yöntemiyle hesaplanan bugünkü finansal değerleri arasındaki farka eşit olacağı varsayılmıştır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve taşınmazların risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek taşınmazın değeri bulunur.
Bu kabulden hareketle nakit akımları hesaplanmasında aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
| FONKSİYON | ALAN (m²) |
|---|---|
| KONUT | 73.308 |
| İŞYERİ | 2.987 |
| ORTAK ALAN, OTOPARK VE TEKNİK ALANLAR | 43.259 |
| TOPLAM | 119.554 |
daha yüksek bedellere mal olduğu bilinmekte olup bu değer yaklaşık %30 mertebesinde daha artırılarak m² birim maliyetinin konut alanlarında 24.310,-TL, ticari alanlarda 19.500,-TL, bina ortak alanlarında ise 15.000,-TL mertebesinde olacağı varsayılmıştır.
| FONKSİYON | ALAN (m²) | m² BİRİM MALİYETİ (TL) |
MALİYET (TL) |
|---|---|---|---|
| KONUT ALANLARI | 73.308,00 | 24.310 | 1.782.117.480 |
| TİCARET ALANLARI | 2.987,00 | 19.500 | 58.246.500 |
| ORTAK ALAN VE TEKNİK ALANLAR | 43.259,00 | 15.000 | 648.885.000 |
| TOPLAM | 119.554,00 | - | 2.489.248.980 |
| Diğer Maliyet Kalemleri | |||
| Mühendislik ve Mimarlık Hizmetleri | 3,00% | - | 74.677.469 |
| Proje Yönetim ve Yapı Denetim Giderleri | 4,00% | - | 99.569.959 |
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 2,00% | - | 49.784.980 |
| Yasal İzinler ve Danışmanlık Giderleri | 2,00% | - | 49.784.980 |
| Müteahhit Ücreti | 15,00% | - | 373.387.347 |
| ORTALAMA / TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 26.234,63 | 3.136.455.000 |
Buna göre tüm maliyetler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Proje kapsamında tahmin edilen maliyetler varsayımlara dayalı olup, uygulama projelerinin oluşturulması ve inşaat aşamasında bu maliyetler değişebilecektir.
Parsel üzerinde geliştirilmesi muhtemel proje bünyesinde oluşacak birimlerin tamamının satılacağı varsayılmış ve projenin bugünkü finansal değeri bu doğrultuda hesaplanmıştır. Buna göre proje bünyesinde oluşacak konut alanlarının günümüzdeki değerleri pazar yaklaşımı ile 50.560,-TL/m² ve piyasa araştırmalarından hareketle s.23'de
analiz edilmiştir. Ticari alanların günümüzdeki değerleri pazar yaklaşımı ise depo alanları da göz önüne alınarak konut m² birim bedelleri ile aynı kabul edilmiştir. Buna göre proje hasılatının bugünkü finansal değeri aşağıda hesaplanmıştır
| FONKSİYON | ALAN (m²) | m² BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL) | HASILAT (TL) |
|---|---|---|---|
| KONUT+TİCARET | 76.295 | 50.560 | 3.857.475.200 |
Bu yöntemde, işletmenin/gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olarak belirli bir projeksiyonunu kapsar biçimde uygulanmıştır.
Projeksiyonlarda elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve işletmenin/gayrimenkulün taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeri ifade etmektedir.
Projeksiyonda inşaat maliyetleri dikkate alınmaksızın proje süresi boyunca gerçekleşeceği tahmin edilen satış oranları ve m² birim satış değerleri esas alınarak değerlemeye konu hissenin hasılat üzerinden alacağı paylar indirgenerek gayrimenkulün değeri tespit edilmiştir.
Satışların 2 yılda aşağıdaki tabloda belirtilen gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerleri, bölgedeki diğer projelerdeki ortalama m² birim bedelleri dikkate alınarak belirlenmiştir.
| Rapor Tarihi İtibariyle | 1.YIL | 2.YIL | |
|---|---|---|---|
| Satış Gerçekleşme Oranı | %0 | %30 | %70 |
| Konut m² Satış Fiyatı | 50.560 TL | 70.784 TL | 99.098 TL |
Proje bünyesindeki toplam inşaat alanı 119.554 m² olarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyeti ise sayfa 25'de toplam 3.136.455.000,-TL olarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyetinin her yıl yaklaşık %25 mertebesinde artacağı öngörülmüştür.
İnşaatın 2025 yılı başında başlayacağı, 2 yıl süreceği ve ilk yıl %60 ve ikinci yıl %40 oranında gerçekleşeceği varsayılmıştır.
Projenin lansman ve satışa başlanmasına kadar geçen süredeki finansmanının müteahhit firma tarafından karşılanacağı ve sonrasında ise daire satışlarından elde edilen gelirle sağlanacağı kabul edilerek finansman maliyeti hesaplamalara dahil edilmemiştir.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Devlet Tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda 2021-2023 yılları arasında yapılan ihalelerin verilerinden (TRY) tahvil net faizinin yaklaşık ortalama %18 civarında olduğu hesaplanmıştır. Ancak günümüz şartları dikkate alınarak bu oran güncel 5 ve 10 yıllık Türk Lirası Tahvil faizlerinin ortalaması olan %25 esas alınmıştır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmaktadır. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmektedir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasılat ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul projelerinin satılması/kiralanması sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplama ise %25 Risksiz Getiri Oran + %8 Risk Primi = %33 olarak yapılmıştır.
Yukarıdaki faktörlere göre hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %33 olarak kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında (indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) parsel üzerinde gerçekleştirilmesi muhtemel projenin bugünkü finansal değeri yaklaşık (1.470.692.609) 1.470.000.000,-TL olarak bulunmuştur.
| 1. YIL | 2. YIL | 3. YIL | |
|---|---|---|---|
| 30.09.2024 | 30.06.2025 | 30.06.2026 | |
| Konut ve Ticari Birimlerin m² Başına Ortalama Satış Fiyatı (TL) | 50.560 | 70.784 | 99.098 |
| Satışa Esas Toplam Alanı (m²) | 76.295,00 | ||
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) | 3.857.475.200 | 5.400.465.280 | 7.560.651.392 |
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) | 3.857.475.200 | 5.400.465.280 | 7.560.651.392 |
| Satış Oranı | 0% | 30% | 70% |
| Tahmini Yıllık Satış Geliri (TL) | - | 1.620.139.584 | 5.292.455.974 |
| Toplam İnşaat Alanı (m²) | 119.554,00 | ||
| Ortalama m² Birim İnşaat Maliyeti (TL) | 26.235 | 32.793 | 40.992 |
| Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | 3.136.455.000 | 3.920.568.750 | 4.900.710.938 |
| Risksiz Getiri Oranı | 25,00% | ||
| Risk Primi | 8,00% | ||
| Nominal İskonto Oranı | 33,00% | ||
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) | 0% | ||
| 0 | 1.620.139.584 | 5.292.455.974 | |
| 0% | 30% | 70% | |
| Satış Gelirleri Satış Oranı |
0% | 30% | 100% |
| Kümülatif Satış Oranı | 3.857.475.200 | 5.400.465.280 | 7.560.651.392 |
| 0 | 1.620.139.584 | 5.292.455.974 | |
| 1.568.227.500 | 2.940.426.563 | ||
| 0,000 0% |
40% | 60% | |
| İnşaat Gerçekleşme Oranı | 0% | 40% | 100% |
| Kümülatif İnşaat Gerçekleşme Oranı | 3.136.455.000 | 3.920.568.750 | 4.900.710.938 |
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) Gerçeklesmesi Varsayılan Yıllık Satış Geliri (TL) İnşaat Maliyeti Azami İnşaat Maliyeti (TL) Gerçekleşmesi Beklenen İnşaat Maliyeti (TL) |
0 | 1.568.227.500 | 2.940.426.563 |
| Serbest Nakit Akımı | 0 | 51.912.084 | 2.352.029.412 |
| Toplam İndirgenmiş Gelir (TL) | 4.523.864.230 | ||
| Toplam İndirgenmiş Maliyet (TL) | 3.053.171.622 |
Parselin değeri ise projenin Girişimci / Yüklenici karı % 20 olarak esas alınarak aşağıdaki hesaplama tablosunda da görülebileceği üzere (565.919.763,-TL) 565.920.000,-TL olarak bulunmuştur.
| Proje Büyüklükleri ve Arsa Değeri Hesabı | |||
|---|---|---|---|
| A | - Arsa Alanı (m²) |
29.226,27 | |
| C | - Satışa Esas Toplam Alanı (m²) |
76.295,00 | |
| D | - İnşaat Alanı (m²) |
119.554,00 | |
| E | - Ortalama m² Birim İnşaat Maliyeti (TL) |
26.234,63 | |
| F | - İnşaat Maliyeti (TL) |
3.136.455.000,00 | |
| G | - İndirgenmiş Toplam Hasılat |
4.523.864.230 ₺ | |
| H | - İndirgenmiş İnşaat Maliyeti |
3.053.171.622 ₺ | |
| J | - Proje / Yüklenici Kar Oranı |
20% | |
| K | - Proje / Yüklenici Karı (G x J) |
904.772.846 ₺ | |
| L | - Arsa Maliyeti (G - H - K) |
565.919.763 ₺ | |
| M | - Arsa m² Birim Değeri (L / A) |
19.363 ₺ |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazın arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmaz üzerinde yapı bulunmadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
| Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir. | ||
|---|---|---|
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Arsa Değeri) |
540.000.000 |
| Gelir Yaklaşımı (Arsa Değeri) |
565.920.000 |
| Uyumlaştırılmış Değer (Arsa Değeri) |
540.000.000 |
| Gelir Yaklaşımı (Projenin Net Bugünkü Değeri) |
1.470.000.000 |
Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan "Mülkün değerlemesinde genellikle emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları ve bu yaklaşımlarla bağlantılı metotlar uygulanır. Değerleme Uzmanı bu yaklaşımlardan iki veya daha fazlasını ve onlara bağlı metotları kullanarak elde ettiği göstergeleri birbiriyle mutabık kılar. Her üç yaklaşım da ortada benzer veya uygun mal, eşya veya hizmet varken, içlerinde fiyatı en düşük olanın en çok talep topladığı ve en yaygın şekilde dağıtıldığını savunan ikame ilkesine dayanır." ifadesine istinaden en düşük değerin tespiti emsal karşılaştırma yöntemi ile yapılmıştır.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Ayrıca gelir indirgeme ile bulunan değer içerisinde geliştirici karı da yer
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazın pazar değeri toplamı 540.000.000,-TL olarak takdir olunmuştur.
Değerlemeye konu parsel üzerinde ruhsatlardan hareketle hesaplanan proje büyüklükleri rapor içeriğinde belirtilmiş olup bu projeden elde edilebilecek hak ve faydanın bugünkü değeri (projenin finansal değeri) 1.470.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Rapor konusu parselin fiziki olarak bölünmüş ya da müşterek kısımları bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| 1323 ADA 41 NOLU PARSEL İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||
|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 510.000.000,-TL |
||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) 561.000.000,-TL |
| PROJE İÇİN TAKDİR EDİLEN BUGÜNKÜ NET PAZAR DEĞERİ | ||
|---|---|---|
| KDV HARİÇ 1.470.000.000,-TL |
||
| KDV DAHİL 1.764.000.000,-TL |
Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 01 Ekim 2024
(Ekspertiz tarihi: 30 Eylül 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Fahri ŞAHİN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411563)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.