Regulatory Filings • Oct 24, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
4 ADET PARSEL Edremit / BALIKESİR
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ3 | |
|---|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 | |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 | |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI4 | |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 | |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 | |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER7 | |
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU7 | |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ8 | |
| 4.2.1 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 8 |
|
| 4.3 | İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 9 | |
| 4.3.1 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER10 | |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER11 |
|
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 11 | |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 | |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 |
|
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11 |
|
| 4.4 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER11 | |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ11 | |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ11 | |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 12 | |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 12 | |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ12 | |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13 | |
| 5.3 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 14 | |
| 5.4 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 14 | |
| 5.5 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER15 | |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER15 | |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER15 |
|
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER17 | |
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ18 | |
| 6.3.1 | BALIKESİR İLİ 18 |
| 6.3.2 | EDREMİT İLÇESİ 18 | |
|---|---|---|
| 6.4 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 19 | |
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ20 | |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 20 | |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 21 | |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ21 | |
| 8.1.1 | ULAŞILAN SONUÇ 23 | |
| 8.2 | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 23 | |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ24 | |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ24 | |
| 9. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI25 |
|
| 10. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ26 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : 23 Eylül 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : 30 Eylül 2024 |
| Rapor Tarihi | : 05 Ekim 2024 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
Gayrimenkul Değerleme Raporu : 984 - 2024/1944 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi Tapu Bilgileri Özeti |
Narlı Mahallesi, Balıkesir – Çanakkale Yolu, 356 Ada 1 Parsel, 361 Ada 1 Parsel, 492 Ada 3 Parsel İle : 493 Ada 1 Parsel Edremit / BALIKESİR Balıkesir ili, Edremit İlçesi, Narlı Mahallesi, 356 Ada 1 Parsel, 361 Ada 1 Parsel, 492 Ada 3 Parsel İle 493 Ada 1 : Parsel |
| İmar Durumu | 356 ada 1 parsel ve 361 ada 1 parseller; Eski imar planına göre kısmen ayrık nizam, 2 kat, ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m çekme mesafesi, Kaks: 0.30, Taks: 0.15, konut alanında; kısmen de park ve yol alanı olarak gözükmekte olup, imar planındaki belirsizlikten dolayı belediye ilgili Bakanlığa : dilekçe ile başvurmuş olup, değerlemeye konu parseller için kesin imar planı kararı istemiştir. Bakanlıktan henüz belediyeye cevap verilmemiştir. 492 ada 3 parsel; kısmen akaryakıt tesisi, kısmen de park ve yol alanı olarak gözükmektedir. 493 ada 1 parsel; kısmen yol, kısmen de park alanı olarak belirlenen bölgede yer almaktadır. |
| Raporun Konusu | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1 : |
| 4 ADET PARSEL İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||
|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 1.035.140.000,-TL |
||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.138.654.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||
| e-imzalıdır. Hasan ATAHAN (SPK Lisans Belge No: 403245) |
e-imzalıdır. Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
e-imzalıdır. Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslarası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 - 77 |
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 |
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 |
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Çaybaşı Mah. Aydın Cad. No:51A, Torbalı/İZMİR | ||
| TELEFON NO | : 0 (232) 999 11 80 | ||
| KURULUŞ TARİHİ | : 09.11.2020 | ||
| KAYITLI SERMAYE | : 1.100.000.000,-TL | ||
| FAALİYET TÜRÜ | : Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı |
sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir Pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda Pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, Pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
© "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve Pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut Pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
© "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut Pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, Pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde Pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve Pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda Pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla Pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki Pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün Pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslarası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| TAŞINMAZ ID | : Bkz. Tablo |
|---|---|
| SAHİBİ | : Okullu İnşaat Anonim Şirketi V (1/1) |
| İLİ | : Balıkesir |
| İLÇESİ | : Edremit |
| MAHALLESİ | : Narlı |
| ADA NO | : Bkz. Tablo |
| PARSEL NO | : Bkz. Tablo |
| ANA GAYRİMENKULÜN | |
| NİTELİĞİ | : Zeytinlik |
| ARSA ALANI | : Bkz. Tablo |
| CİLT NO | : Bkz. Tablo |
| SAHİFE NO | : Bkz. Tablo |
| YEVMİYE NO | : Bkz. Tablo |
| TAPU TARİHİ | : 24.02.2022 |
| TAŞINMAZ ID |
ADA NO |
PARSEL NO |
YÜZÖLÇÜMÜ (m2) |
CİLT | SAHİFE NO |
YEVMİYE NO |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 90683968 | 356 | 1 | 24.768,68 | 2 | 162 | 5868 |
| 90683797 | 361 | 1 | 37.354,92 | 2 | 152 | 5868 |
| 90680195 | 492 | 3 | 1.898,55 | 5 | 460 | 5869 |
| 90683800 | 493 | 1 | 159,47 | 5 | 455 | 5869 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sistemi'nden 25.09.2024 tarihinde temin edilen Taşınmazlara ait Tapu Kaydı belgelerine göre 493 ada 1 nolu parsel üzerinde herhangi bir kayıt bulunmadığı, diğer parseller üzerinde ise aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür. Taşınmazlara ait Tapu Kaydı belgeleri ekte sunulmuştur.
• 88 ve 90 nolu kırıklarla gösterilen zeytin ağaçları narlı köyü tüzel kişiliğine aittir. (02/09/2010 tarih ve 13655 yevmiye no)
• 81 ve 984 nolu kırıklarla gösterilen zeytin ağaçları narlı köyü tüzel kişiliğine aittir. (02/09/2010 tarih ve 13655 yevmiye no)
• Üzerinde 253 ve 255 kırıklarla gösterilen zeytin ağaçları narlı köyü tüzel kişiliğine aittir.
Rapor konusu 493 ada 1 parsel üzerinde kayıtlı herhangi bir takyidat kaydı bulunmamakta, diğer parseller üzerinde ise zeytin ağaçlarının köy tüzel kişiliğine ait olduğuna daire beyan buılunmakta olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle: RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir.'' denilmektedir.
Taşınmazların GYO portföyünde yer alabilmesi için tapu takyidatları açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Edremit Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde rapor konusu parsellerin 1/1000 ölçekli Edremit Uygulama İmar planında kaldığı ve parsellerin yapılaşma şartlarının aşağıdaki gibi olduğu şifahen öğrenilmiştir.
• 356 ada 1 parsel ve 361 ada 1 parsel; Eski imar planına göre kısmen ayrık nizam, 2 kat, ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m çekme mesafesi, Kaks: 0.30, Taks: 0.15, konut alanında; kısmen de park ve yol alanı olarak gözükmekte olup, imar planındaki belirsizlikten dolayı belediye ilgili Bakanlığa dilekçe ile başvurmuş olup, değerlemeye konu parseller için kesin imar planı kararı istenmiştir. Henüz Bakanlıktan belediyeye cevap verilmemiştir.
492 ada 3 parsel ve 493 ada 1 parsellere ait parselasyon/şuyulandırma çalışmaları yapılmamıştır. Terk alanları ile ilgili tarafımıza bilgi verilmemiş olup, konu hakkında taşınmaz malikinin başvurusu gerektiği tarafımıza beyan edilmiştir.
2024/1944
Değerleme konusu 356 ada 1 parsel ve 361 ada 1 parsel için 2023 yılı öncesi imar planı kısmen ayrık nizam, 2 kat, ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m çekme mesafesi, Kaks: 0.30, Taks: 0.15, konut alanında; kısmen de park ve yol alanı olarak gözükmekte olup, son bir yıldır ilgili imar planda belediye tarafından belirsizlik olduğu kabul edilerek ilgili Bakanlık'tan kesin imar planı için bilgi istenmiştir. Halen Bakanlık'tan bu karar hakkında belediyeye yazı gelmemiştir. Değerlemeye konu 492 ada 3 parsel ve 493 ada 1 parsellere ait imar durumunun ise son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup Edremit Belediyesi arşivinde dosyaları bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
Değerlemesi yapılan taşınmaz için ruhsat alınmamış olduğundan yapı denetim ile ilgili bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan taşınmaza ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmazlar zeytinlik niteliğinde olduğundan herhangi bir belge mevcut değildir.
Rapora konu taşınmazlar "Zeytinlik" niteliğindedir.
Rapor konusu parsellerin belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Rapora konu taşınmazların mülkiyeti, 24.02.2022 tarihinde satış işlemi ile Okullu İnşaat Anonim Şirketi'ne geçmiş daha sonra herhangi bir alım - satım işlemi olmamıştır. Taşınmazın daha önceki satış ve malik bilgilerine ulaşılamamıştır.
Gayrimenkul için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Narlı Mahallesi, Balıkesir – Çanakkale Yolu üzerinde yer alan 356 ada 1 parsel, 361 ada 1 parsel, 492 ada 3 parsel ve 493 ada 1 parseller olmak üzere Zeytinlik vasıflı toplam 4 adet parseldir.
Turistik tesislerin ve yazlık konutların yoğun olduğu bir bölgede konumlu taşınmazlar, denize olan yakınlığı, bölgenin turizm ve tarihi potansiyeli sebepleriyle önemli özelliklere sahiptir.
Taşınmazlar, Balıkesir - Çanakkale Yolu'na cepheli, Edremit İlçe merkezine 28,5 km, Balıkesir İl merkezine ise yaklaşık 103 km mesafededir. Değerlemeye konu 356 ada 1 parsel ve 361 ada 1 parsel, Ege Deniz'ine güneyden cepheli olup, 492 ada 3 parsel ve 493 ada 1 parsel denize yaklaşık kuş bakışı 420 m mesafede konumludur
Bölgede teknik altyapı kısmen tamamlanmıştır. Taşınmazlara ulaşım toplu taşıma ve özel araçlar ile sağlanabilmektedir.
• Değerlemeye konu parsellerden, 356 ada 1 nolu parsel, 24.768,68 m², 361 ada 1 nolu parsel, 37.354,92 m², 492 ada 3 nolu parsel, 1.898,55 m², 493 ada 1 nolu parsel ise 159,47 m² yüzölçümlüdür.
• Rapora konu parsellerin tümü Balıkesir – Çanakkale Yolu'na cephelidir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." Şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
© Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." Denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonları, yüzölçümleri, büyüklükleri, fiziksel özellikleri ve mevcut imar durumları dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin 356 ada 1 parsel ve 361 ada 1 parsel için Konut Projesi, 492 ada 3 parsel için ise Akaryakıt Tesisi yapılmasının en uygun strateji olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam
etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça 16 alepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöenldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve fazilerin de artması ile birlikte 2018 beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. Çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar
2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Yüksek enflasyon ortamı.
Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
Balıkesir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık on yedinci şehri. Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara Bölümü'nde, topraklarının bir kısmı ise Ege Bölgesi'nde yer alan ilin hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunur. Türkiye genelinde ise iki deniz ile komşu olan sadece 6 il vardır. İl, Kuzeybatı Anadolu'da bulunmaktadır. Doğusunda Bursa ve Kütahya illeri, güneyinde Manisa ve İzmir illeri ve batısında Çanakkale ili vardır. Ayvalık ilçesinden de Yunanistan'ın Midilli Adası'na komşudur.
2020 Yılı verilerine göre nüfusu 1.240.285' dir. İlin yüzölçümü 14.583 m²'dir. İlde km²'ye 82 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 254 kişi ile Karesi'dir. İlin denizden yüksekliği 145 metredir. 2016 yılında TÜİK verilerine göre 20 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1129 mahalle bulunmaktadır.
İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'de, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir.
İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir.
Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Akdeniz iklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir. Marmara kıyılarında ise Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır.
Balıkesir'in sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım, hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil etmiştir. Balıkesir, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin %40,77' si, Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır.
Edremit İlçesi, Ege Bölgesi'nin kuzeyinde, Çanakkale-İzmir karayolunun üstünde Edremit Körfezi' nden 8 km içerisinde kurulmuştur. İzmir'e 200 km ve Çanakkale'ye 135
km uzaklıktadır. Edremit bir ticaret merkezi olup zeytin ve zeytinyağı başta olmak üzere birçok ürün bulunmaktadır.
Eski Edremit; Adramut, Adramyttion, Landramytti, Edremittin gibi çeşitli adlarla anılmıştır.Kent Lidya Kralı Krezüs'ün eline geçtiğinde kardeşi Adremis tarafından yeniden yaptırılıp süslenir ve onun adını alır. Eski Edremit kenti, M.Ö.548'de Perslerin, 422'de Delolusların, 334'te İskender'in, 132'de Romalıların eline geçer. Burada yapılan tersanelerde büyük gemiler yapılır. M.S. 600 yılında Adli teşkilatın merkezi olur. 1076'da Selçuk Sultanı Süleyman Şah'ın hücumuna uğrar, halk çevreye dağılır. 1099'da Edremit ve civarı Bizans İmparatoru Aleksi Kommen'in eline geçer. Edremit'in Türklerin eline geçmesi üç ayrı koldan gerçekleştirilen mücadeleler sonucu olur. Sonuçta Türk akıncılarının komutanı Yusuf Sinan şehrin anahtarını alır ve bir hamam ile cami (Kurşunlu Camii) yaptırır. Osmanlı döneminde ise Edremit ve Akçay'daki tersanelerde, Kazdağlarından elde edilen kerestelerle gemiler yapılır. Midilli Adasının alınmasında Edremit Körfezi kıyılarında birçok kahraman denizciler yetişmiştir. 9 Eylül 1922 tarihinde Edremit tam bağımsızlığına kavuşmuştur.
İlçede; Kızılkeçili Çayı, Zeytinli Çayı, Edremit Çayı bulunmaktadır. Deniz seviyesinden 500 m ye kadar genel olarak zeytin ağaçları sonra kızılçam ve sarıçam ormanları kaplıdır.
İlçede meyve ve sebze yetiştiriciliği gelişmiştir. Ayrıca pancar, mısır, buğday,elma ve pamuk yetiştirilir. Akçay ve Altınoluk 'da balıkçılık önemli yer tutar.
İlçe ekonomisinde Kazdağları Milli Parkı, Altınoluk, Güre, Zeytinli ve Akçay önemli bir turizm potansiyeline sahiptir.
Edremit Merkez ve Akçay otogarlarından yurdun çeşitli yörelerine otobüs ve minibüs ile ulaşım sağlanmaktadır. Edremit'ten yaklaşık 7 km uzaklıkta İzmir karayolu kenarında Kocaseyit Havaalanı bulunmakta ve İstanbul ve Ankara'ya uçak seferleri düzenlenmektedir.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Narlı Mahallesi'nde yer alan, rapora konu 492 ada 3 parsele benzer şerefiye değerine sahip, üzerinde yapı yapmaya uygun 1.204,24 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip, ticaret + konut alanında kalan, Emsal: 0.25 olduğu beyan edilen 454 ada 2 parsel 35.000.000,-TL (29.064,-TL/m²) bedel ile satılıktır. (Emlak Ofisi: 0546 143 07 97)
2024/1944
Gayrimenkullerin Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazların Pazar değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdam hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 1204,24 | 1760 | 4735,15 | 936,62 | 15451,7 |
| İstenen Fiyat (TL) | 35.000.000 | 33.000.000 | 70.000.000 | 14.000.000 | 250.000.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 29.064 | 18.750 | 14.783 | 14.947 | 16.179 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 25% | 50% | 50% | 50% | 25% |
| Alan Düzeltmesi (%) | -30% | -30% | -25% | -20% | -15% |
| Yapılaşma Hakkı/Kesinti Miktarı Düzeltmesi (%) | -40% | -40% | 0% | -40% | 0% |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | 10% | 40% | 10% | 40% | 35% |
| Yapılaşma Riski (%) | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Pazarlık Düzeltmesi (%) | -15% | -15% | -15% | -15% | -15% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | -60% | -5% | 10% | 5% | 20% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 11.626 | 17.813 | 16.261 | 15.695 | 19.415 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 16.160 |
Emsallerin rapora konu 356 ada 1 parsel ile 361 ada 1 parsele göre karşılaştırılması yapılmış olup, bu parseller için ortalama birim değer 16.160,-TL mertebesinde hesaplanmıştır. Ayrıca bölgede ve il genelinde yapılan araştırmalarda rapora konu 492 ada 3 parsel ile benzer imar durumuna sahip emsal bulunamamış, taşınmazın ana cadde üzerinde olması, parselasyon çalışmasının henüz yapılmamış olması, yüzölçümünün diğer parsellere göre küçük olması ve mevcut imar lejantı düşünüldüğünde emsal analizinde bulunan birim değer ile aynı olacağı kanaatine varılmıştır. Yanı sıra rapora konu 493 ada 1 parsel mevcut imar planında yol ve park alanında kalmasından dolayı diğer parseller ile birlikte uygulama görürse eğer bedelsiz terk edilebileceği gibi kamulaştırılması da gerekebilir. Bu husus ile ilgili kesin bir bilgi temin edilmediğinden taşınmaz için cadde rayiç bedeli esas alınarak m² birim değeri takdir edilmiştir.
Emsallerinin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.
Alan büyüdükçe şerefiye küçülmekte, küçüldükçe büyümekte olup küçük alanlılara eksi (–) büyük alanlılara ise artı (+) düzeltme getirilmiştir. Emsallerin alanları rapor konusu taşınmazlara göre daha küçük olduğundan %15 ila %35 aralığında yüksek şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
Rapora konu parsellerin tarla nitelikli olması ve uygulama sonrasında kesinti yapılacak olması sebebiyle uygulama görmüş 1, 2 ve 4 nolu emsallerde %40 kesinti miktarı düzeltmesi yapılmıştır. Emsal 3 ve 5 ise rapor konusu taşınmazlar gibi uygulama görecek tarla nitelikli taşınmazlar olduğundan herhangi bir düzeltme yapılmamıştır.
Rapor konusu taşınmazların imarında belirsizlik bulunması sebebiyle tüm emsaller için %10 yapılaşma riski düzeltmesi eklenmiştir.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak rapora konu parseller için takdir edilen arsa m² birim değeri ve satış değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| ADA NO | PARSEL NO | YÜZÖLÇÜMÜ (m2 ) |
m² BİRİM DEĞERİ | YUVARLATILMIŞ PİYASA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 356 | 1 | 24.768,68 | 16.160 | 400.260.000 |
| 361 | 1 | 37.354,92 | 16.160 | 603.655.000 |
| 492 | 3 | 1.898,55 | 16.160 | 30.680.000 |
| 493 | 1 | 159,47 | 3.426 | 545.000 |
| TOPLAM | 64.181,62 | 1.035.140.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Ancak rapora konu taşınmazlardan 356 ada 1 parsel ve 361 ada 1 parselin imar durumunda yaşanan belirsizlik ve 493 ada 1 parselin imar durumunda yol ve park alanında bulunması nedeniyle yapılaşma imkanlarının bulunmaması sebebiyle maliyet ve hasılatın belirlenmesindeki güçlükler dikkate alınarak yöntemin sağlıklı sonuç vermeyeceği kanaatine varılmıştır. Bu sebeple bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar üzerinde yapı bulunmadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Değerlemede sadece Pazar yaklaşımı kullanılabilmiş olup ulaşılan toplam Pazar değeri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 1.035.140.000 |
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
© her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti"
Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın
değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Rapor içeriğinden de anlaşılacağı üzere taşınmazların değerinin takdirinde sadece Pazar yaklaşımı yönteminden yararlanabilmiş olup nihai değer olarak da Pazar yaklaşımı ile bulunan bu değer esas alınmıştır.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış herhangi bir değerleme raporu bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 4 adet parselin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, yüzölçümü büyüklüklerine, imar durumlarına, fiziksel özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen değerleri toplamı aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| 4 ADET PARSEL İÇİN TAKDİR EDİLEN | |||
|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 1.035.140.000,-TL |
|||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.138.654.000,-TL |
Bulundukları bölge, konumları, imar durumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı tüm gayrimenkuller için %10 kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Ekim 2024
(Ekspertiz tarihi: 30 Eylül 2024)
Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Hasan ATAHAN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403245)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.