Regulatory Filings • Oct 24, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
RAPOR NO: 2024/1940
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ3 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI5 |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER8 |
| 4.1 | TAPU KAYITLARI 8 |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ8 |
| 4.2.1 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 9 |
| 4.3 | BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER9 |
| 4.3.1 | İMAR DURUMU 9 |
| 4.3.2 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER10 |
| 4.3.3 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER10 |
| 4.3.4 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 10 |
| 4.3.5 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.6 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.7 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11 |
| 4.4 | GAYRIMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER11 |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ11 |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ11 |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 11 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 12 |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ12 |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13 |
| 5.3 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 14 |
| 5.4 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 14 |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER15 |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER15 |
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 17 |
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ17 |
| 6.3.1 | BALIKESİR İLİ 17 |
| 1 |
2024/1940
| 6.3.2 | EDREMİT İLÇESİ 18 |
|---|---|
| 6.4 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER19 |
| 6.5 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 19 |
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ21 |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 21 |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 22 |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMIİLE ULAŞILAN SONUÇ,PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 22 |
| 8.1.1 | SATILIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 22 |
| 8.1.2 | KİRALIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ23 |
| 8.1.3 | ULAŞILAN SONUÇ 24 |
| 8.2 | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 24 |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ26 |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ26 |
| 8.4.1 | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR .26 |
| 8.4.2 | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 27 |
| 8.4.3 | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 27 |
| 8.4.4 | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 27 |
| 8.4.5 | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 27 |
| 1. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI27 |
| 2. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ28 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 23 Eylül 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : | 30 Eylül 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 05 Ekim 2024 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 984 - 2024/1940 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | İskele Mahallesi, İsmetpaşa Caddesi, 19016. Sokak, Adra Altınoluk Sitesi, No:1/4, Blok: D, Daire: 5 ve 6, Kat: 2, Edremit/BALIKESİR (5 Nolu BB Uavt No: 2883439461) (6 Nolu BB Uavt No: 3409022823) |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınoluk Mahallesi, 801 ada 2 parsel no'lu, 5.680,26 m² yüzölçümlü, "Dokuz Adet Üç Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası" nitelikli ana gayrimenkul bünyesinde yer alan 2 adet bağımsız bölüm |
| İmar Durumu | : | 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmakta olup yapılaşma şartları "Ayrık Nizam, KAKS:0.75, TAKS: 0.25, Hmax: 9,50 m, (3 Kat)" şeklindedir. |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar 1 değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| ADRA ALTINOLUK SİTESİNDEKİ 2 ADET DAİRE İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 44.430.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 53.316.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzman | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | ||||
| İbrahim Enis ERGÜN (SPK Lisans Belge No:917035) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
|||
| TELEFON NO | :0 212 505 35 76 – 77 | |||
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri- NACE KODU: 68.31.02(Rev.2) |
|||
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 | |||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | |||
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 | |||
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Çaybaşı Mah. Aydın Cad. No:51A, Torbalı/İZMİR |
| TELEFON NO | : 0 (232) 999 11 80 |
| KURULUŞ TARİHİ | : 09.11.2020 |
| KAYITLI SERMAYE | : 1.100.000.000,-TL |
| FAALİYET TÜRÜ | : Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde |
kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| TAŞINMAZ ID | : | Bkz. Tablo |
|---|---|---|
| SAHİBİ | : | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| İLİ | : | Balıkesir |
| İLÇESİ | : | Edremit |
| MAHALLESİ | : | Altınoluk |
| PAFTA NO | : | I17-C-16-D-2-D |
| ADA NO | : | 801 |
| PARSEL NO | : | 2 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | Dokuz Adet Üç Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | 5.680,26 m² |
| BLOK NO | : | D |
| KAT NO | : | İkinci Çatı |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | : | Bkz. Tablo |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ |
: | Çatı Piyesli Mesken |
| ARSA PAYI | : | Bkz. Tablo |
| YEVMİYE NO | : | 15347 |
| CİLT NO | : | 289 |
| SAHİFE NO | : | Bkz. Tablo |
| TAPU TARİHİ | : | 23.05.2023 |
| TAŞINMAZ ID | BB NO | ARSA PAYI | SAHİFE NO |
|---|---|---|---|
| 103185041 | 5 | 194/7548 | 28542 |
| 103185043 | 6 | 162/7548 | 28543 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden 25.09.2024 tarihinde temin edilen Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgeleri ekte sunulmuştur.
Rapor konusu taşınmazlar üzerinde yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanı bulunmakta olup taşınmazın alım satımına engel teşkil etmemektedir.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle: RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir.'' denilmektedir.
Taşınmazların GYO portföyünde "BİNA" başlığı altında yer almasında takyidatları açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Edremit Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde kurulan temaslarda rapora konu taşınmazların konumlu olduğu parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut Alanı" olarak belirlenen bölgede yer aldığı ve yapılaşma şartlarının Ayrık Nizam, KAKS(Emsal): 0.75, TAKS: 0.25, Hmax: 9.50 m (3 Kat), Ön Bahçe Mesafesi: 5 m, Yan Bahçe Mesafesi: 3 m" şeklinde olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar Uygulama İmar Planı kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Edremit Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde taşınmazlara ait aşağıdaki belgeler incelenmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Kocacami Mahallesi, Ali Çetinkaya Caddesi, No: 8A Burhaniye/BALIKESİR adresinde faaliyet gösteren Kirazlar Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu D bloğa ait aşağıda belirtilen Enerji Kimlik Belgesi incelenmiştir.
Adra Altınoluk Sitesi için düzenlenmiş ruhsat, iskan belgeleri ve ruhsat eki onaylı mimari projeler mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan proje için gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin mülkiyeti, 23.05.2023 tarih ve 15347 yevmiye nolu Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişiklikleri işlemi ile Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Balıkesir İli, Edremit İlçesi, İskele Mahallesi, İsmet Paşa Caddesi, 19016. Sokak üzerinde ve 801 ada 2 nolu parselde yer alan Adra Altınoluk Sitesi bünyesindeki 1/4 kapı nolu D Blok'un 2. normal ve çatı katlarında yer alan "Çatı Piyesli Mesken" nitelikli, 5 ve 6 nolu 2 adet bağımsız bölümdür.
İsmetpaşa Caddesi'ne (Sahil Yolu) cepheli olan taşınmazların yakın çevresinde aynı sitenin farklı etaplarının yanı sıra benzer veya daha kötü niteliklerde yazlık amaçlı kullanılan siteler, orta-üst gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan ayrık nizamda inşa edilmiş 4-6 katlı apartmanlar, sahil boyunca plaj ve beach kafeler ile eğitim ve sağlık kurumları bulunmaktadır.
Bölgenin ana ulaşım yollarında İzmir - Çanakkale Yolu üzerinde Balıkesir (doğu) istikametinde ilerlerken sağ tarafta yer alan Altınoluk Otobüs Terminali'ni geçtikten yaklaşık 660 m sonra sağ tarafta yer alan 19016. Sokak'a dönülür. Rapora konu taşınmazların konumlu olduğu Adra Altınoluk Sitesi 320 m ileride sağ tarafta konumludur.
Taşınmazlar topografik olarak hafif eğimli bir bölgede yer almakta olup bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Taşınmazlara ulaşım, toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile kolaylıkla sağlanabilmektedir.
2024/1940
Taşınmaz onaylı mimari projesine göre, 2. normal katta brüt 115 m² kullanım alanlı; hol, salon+mutfak, 2 adet oda, banyo-WC, ebv. banyosu ve 2 adet balkon hacimleri ile çatı katında brüt 46 m² (+72 m² teras) kullanım alanlı, hol ve 2 adet depo hacimleri ile teras alanı olmak üzere toplam brüt 161 m² (+72 m² teras) kullanım alanlı olacak şekilde tasarlanmıştır.
Ancak yerinde yapılan incelemelerde, kat irtifakına esas mimari porjesine aykırı olarak, toplam kullanım alanı değişmeksizin, 2. normal katta güneydoğu cephede yer alan balkonun tamamının salon+mutfak hacmine dahil edildiği, çatı katında ise depo olarak tasarlanan hacimlerden birinin oda, birinin ise banyo-WC olarak düzenlendiği, yanı sıra çatı katında yaklaşık 18 m² kullanım alanlı çatı arasının taşınmazın kullanım alanına dahil edilerek ilave 2 adet oda hacmi oluşturulduğu tespit edilmiştir.
de dolaplı lavabo, klozet ve kabinli duş yeri bulunmaktadır. Pencere doğramaları PVCden mamul ve çift camlıdır. Dairelerin kapısı çelik, iç kapıları ise lake kapıdır.Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
2024/1940
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır."şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöenldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve fazilerin de artması ile birlikte 2018 beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
16 2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de
2024/1940
etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında da daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Balıkesir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık on yedinci şehri. Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara Bölümü'nde, topraklarının bir kısmı ise Ege Bölgesi'nde yer alan ilin hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunur. Türkiye genelinde ise iki deniz ile komşu olan sadece 6 il vardır. İl, Kuzeybatı Anadolu'da bulunmaktadır. Doğusunda Bursa ve Kütahya illeri, güneyinde Manisa ve İzmir illeri ve batısında Çanakkale ili vardır. Ayvalık ilçesinden de Yunanistan'ın Midilli Adası'na komşudur.
2020 Yılı verilerine göre nüfusu 1.240.285' dir. İlin yüzölçümü 14.583 m²'dir. İlde km²'ye 82 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 254 kişi ile Karesi'dir. İlin denizden yüksekliği 145 metredir. 2016 yılında TÜİK verilerine göre 20 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1129 mahalle bulunmaktadır.
İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'de, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir.
İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir.
Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Akdeniz iklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir. Marmara kıyılarında ise Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır.
Balıkesir'in sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım, hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil etmiştir. Balıkesir, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin %40,77' si, Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır.
Edremit İlçesi, Ege Bölgesi'nin kuzeyinde, Çanakkale-İzmir karayolunun üstünde Edremit Körfezi' nden 8 km içerisinde kurulmuştur. İzmir'e 200 km ve Çanakkale'ye 135 km uzaklıktadır. Edremit bir ticaret merkezi olup zeytin ve zeytinyağı başta olmak üzere birçok ürün bulunmaktadır.
Eski Edremit; Adramut, Adramyttion, Landramytti, Edremittin gibi çeşitli adlarla anılmıştır.Kent Lidya Kralı Krezüs'ün eline geçtiğinde kardeşi Adremis tarafından yeniden yaptırılıp süslenir ve onun adını alır. Eski Edremit kenti, M.Ö.548'de Perslerin, 422'de Delolusların, 334'te İskender'in, 132'de Romalıların eline geçer. Burada yapılan tersanelerde büyük gemiler yapılır. M.S. 600 yılında Adli teşkilatın merkezi olur. 1076'da Selçuk Sultanı Süleyman Şah'ın hücumuna uğrar, halk çevreye dağılır. 1099'da Edremit ve civarı Bizans İmparatoru Aleksi Kommen'in eline geçer. Edremit'in Türklerin eline geçmesi üç ayrı koldan gerçekleştirilen mücadeleler sonucu olur. Sonuçta Türk akıncılarının komutanı Yusuf Sinan şehrin anahtarını alır ve bir hamam ile cami (Kurşunlu Camii) yaptırır. Osmanlı döneminde ise Edremit ve Akçay'daki tersanelerde, Kazdağlarından elde edilen kerestelerle gemiler yapılır. Midilli Adasının alınmasında Edremit Körfezi kıyılarında birçok kahraman denizciler yetişmiştir. 9 Eylül 1922 tarihinde Edremit tam bağımsızlığına kavuşmuştur.
İlçede; Kızılkeçili Çayı, Zeytinli Çayı, Edremit Çayı bulunmaktadır. Deniz seviyesinden 500 m ye kadar genel olarak zeytin ağaçları sonra kızılçam ve sarıçam ormanları kaplıdır.
İlçede meyve ve sebze yetiştiriciliği gelişmiştir. Ayrıca pancar, mısır, buğday,elma ve pamuk yetiştirilir. Akçay ve Altınoluk 'da balıkçılık önemli yer tutar.
İlçe ekonomisinde Kazdağları Milli Parkı, Altınoluk, Güre, Zeytinli ve Akçay önemli bir turizm potansiyeline sahiptir.
Edremit Merkez ve Akçay otogarlarından yurdun çeşitli yörelerine otobüs ve minibüs ile ulaşım sağlanmaktadır. Edremit'ten yaklaşık 7 km uzaklıkta İzmir karayolu kenarında Kocaseyit Havaalanı bulunmakta ve İstanbul ve Ankara'ya uçak seferleri düzenlenmektedir.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkuller aşağıda sıralanmıştır.
2024/1940
Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımıve maliyet yaklaşımı kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazların pazar değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdam hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkulleriçin m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulünpazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Değerlendirme kriterleri ise çok kötü, kötü, kötü-orta, orta, iyi-orta, iyi ve çok iyi olarak belirlenmiştir. Aşağıdaki tabloda bu kriterlerin puanlama aralıkları sunulmuş olup ayrıca büyüklük bazındaki değerlendirmeler de aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 192 | 130 | 130 | 95 | 90 |
| İstenen Fiyat (TL) | 26.000.000 | 18.250.000 | 18.749.000 | 10.110.000 | 9.500.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 23.400.000 | 16.425.000 | 16.874.100 | 9.099.000 | 8.550.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 121.875 | 126.345 | 129.800 | 95.780 | 95.000 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 0% | 5% | 5% | 25% | 25% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Bina Yapım Kalitesi/Yaşı (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 0% | 5% | 5% | 25% | 25% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 121.875 | 132.662 | 136.290 | 119.725 | 118.750 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 125.860 |
8.1.1 SATILIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
Rapora konu taşınmazlar ile bölgede yer alan benzer özelliklere sahip satılık ve kiralık daire emsalleri araştırılmıştır. Bulunan emsaller üzerinde konum/şerefiye düzeltmeleri yapılmış, yanı sıra pazarlık payları ve şerefiyeleri de dikkate alınarak 125.860,-TL/m² birim satış değeri; 475,-TL/m² birim kira değeri hesaplanmıştır.
Emsallerinin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.
| Emsal No | 6 | 7 | 8 | 9 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 160 | 80 | 65 | 75 |
| İstenen Fiyat (TL) | 75.000 | 35.000 | 30.000 | 32.500 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 70.000 | 32.500 | 27.500 | 30.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 435 | 405 | 425 | 400 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 10% | 20% | 15% | 10% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Bina Yapım Kalitesi/Yaşı (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 10% | 20% | 15% | 10% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 479 | 486 | 489 | 440 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 475 |
Emsallerinin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.
6 nolu emsal sahil yoluna 3. parsel konumundaki etabında yer alması sebebiyle konum olarak %10 düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir. 7 nolu emsal sahil yoluna 3. parsel konumundaki etabında yer alması ve yüksek giriş katında konumlu olması sebebiyle %30 düşük şerefiyeli, ara katta konumlu olması sebebiyle ise %10 yüksek şerefiyelidir. Bu sebeple %20 konum/şerefiye düzeltmesi getirilmiştir.8 nolu emsal deniz manzarası dikkate alındığında %25 düşük şerefiyeli, ara katta konumlu olması dikkate alındığında ise %10 yüksek şerefiyelidir. Bu sebeple %15 konum/şerefiye düzeltmesi getirilmiştir. 9 nolu emsal ise sahil yoluna 3. parsel konumundaki etabında yer alması ve deniz manzarasının bulunmaması sebebiyle %20 düşük şerefiyeli, ara katta konumlu olması sebebiyle ise %10 yüksek şerefiyelidir. Bu sebeple %10 konum/şerefiye düzeltmesi getirilmiştir.
Emsallerin tamamı aynı ya da benzer site bünyesinde ve rapora konu taşınmazlar ile benzer kullanım alanlarına sahip olmasının yanı sıra rapor içeriğinde düşünülen alanları dikkate alınarak analiz yapıldığından "Kullanım Alanı" ve "Bina Yapım Kalitesi" kısımlarında herhangi bir düzeltme uygulanmamıştır.
2024/1940
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler gözönünde bulundurularak taşınmazların m² birim değerleri takdir edilmiş ve satışa esas kullanım alanları ile çarpılarak pazar değerleri hesaplanmıştır. Taşınmazların kapalı kullanım alanları 150 ila 200 m² aralığında olduğundan alan bazında şerefiye uygulanmamıştır.
| BB No | Kullanım Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL) |
Yuvarlatılmış Kira Değeri (TL) |
m² Birim Pazar Değeri (TL) |
Yuvarlatılmış Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 192 | 475 | 91.000 | 125.860 | 24.165.000 |
| 6 | 161 | 475 | 76.000 | 125.860 | 20.265.000 |
| TOPLAM | 167.000 | TOPLAM | 44.430.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrmenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Bu çalışmada residence dairelerin değerine ulaşmak için "direkt kapitalizasyon yöntemi" kullanılmıştır.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
| EMSAL | AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
PAZARLIK SONRASI SATIŞ DEĞERİ (TL) |
KAPİTALİZASYON ORANI |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 2 | 60.000 | 720.000 | 17.250.000 | 0,042 | ||
| Gayrimenkuller için dikkate alınacak olan ortalama kapitalizasyon oranı |
Bu yöntemle hesaplanan dairelerin değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| BB NO | AYLIK KİRA BEDELİ (TL/AY) |
YILLIK KİRA BEDELİ (TL/YIL) |
KAPİTALİZASYON ORANI |
PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 5 | 91.000 | 1.092.000 | 0,042 | 26.000.000 |
| 6 | 76.000 | 912.000 | 0,042 | 21.715.000 |
| TOPLAM | 2.004.000 | TOPLAM | 47.715.000 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Kat irtifakı kurulmuş yapı bünyesinde yer alan gayrimenkuller için arsa payı değeri kestiriminin çok zor olması sebepleriyle yöntemin kullanılması mümkün olmamamıştır.
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 44.430.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 47.715.000 |
| Uyumlaştırılmış Değer | 44.430.000 |
Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan "Mülkün değerlemesinde genellikle emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları ve bu yaklaşımlarla bağlantılı metotlar uygulanır. Değerleme Uzmanı bu yaklaşımlardan iki veya daha fazlasını ve onlara bağlı metotları kullanarak elde ettiği göstergeleri birbiriyle mutabık kılar. Her üç yaklaşım da ortada benzer veya uygun mal, eşya veya hizmet varken, içlerinde fiyatı en düşük olanın en çok talep topladığı ve en yaygın şekilde dağıtıldığını savunan ikame ilkesine dayanır." ifadesine istinaden en düşük değerin tespiti emsal karşılaştırma yöntemi ile yapılmıştır.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 44.430.000,-TL olarak takdir olunmuştur.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
2024/1940
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların içerisine girilemediğinden müşterek ya da bölünmüş kısımları tespit edilememiştir.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yöntemi ile taşınmazlar için hesaplanan KDV hariç toplam aylık kira değeri 167.000,-TL, yıllık kira değeri ise 2.004.000,-TL'dir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| ADRA ALTINOLUK SİTESİNDEKİ 2 ADET DAİRE İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||
|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 44.430.000,-TL | |
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 53.316.000,-TL |
Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman ve 2 (iki) orijinal suret olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı %20 kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Ekim 2024 (Ekspertiz tarihi: 30 Eylül 2024)
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. |
|---|---|---|
| İ. Enis ERGÜN | Halil Sertaç GÜNDOĞDU | M. Mustafa YÜKSEL |
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No:917035) | (Lisans No: 401865) | (Lisans No:401651) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.