Regulatory Filings • Oct 24, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
AVM (SÜPERMARKET+YAPI MARKET +MAĞAZA) Karesi / BALIKESİR
RAPOR NO: 2024/1935
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 23 Eylül 2024 | |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet | |
| Ekspertiz Tarihi | : | 30 Eylül 2024 | |
| Rapor Tarihi | : | 05 Ekim 2024 | |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 984 – 2024/1935 |
|
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Paşaalanı Mahallesi, Bandırma Caddesi, No:82 (9398 ada, 3 nolu parsel) Karesi/BALIKESİR |
|
| Tapu Bilgileri Özeti | : | Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, 9398 ada, 3 no'lu parselde kayıtlı "Bahçeli Bir Zemin Katlı Alışveriş Binası Bir Trafo Binası Ve Bodrum Kattan İbaret Sığınak" nitelikli ana gayrimenkul |
|
| İmar Durumu | : | Rapora konu parsel, 22.08.2017 t.t. 1/1000 Karesi Merkez Revizyon U.İ.P. kapsamında "Ticaret Alanı" olarak belirlenen bölgede yer almaktadır. |
|
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.1 |
| DEĞERLEMEYE KONU AVM İÇİN TAKDİR EDİLEN | |||
|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 940.000.000,-TL |
|||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.128.000.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | ||
| İ. Enis ERGÜN (SPK Lisans Belge No: 917035) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ1 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI5 |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER8 |
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU8 |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ8 |
| 4.2.1 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDAT VAR İSE TAKYİDAT GAYRIMENKULÜN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 8 |
| 4.3 | BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER9 |
| 4.3.1 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER10 |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER10 |
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 10 |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 10 |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11 |
| 4.4 | GAYRIMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER11 |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ11 |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ11 |
| 4.4.3 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 11 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 12 |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ12 |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13 |
| 5.2.1 | GAYRİMENKULÜN TEKNİK VE YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 13 |
| 5.2.2 | AÇIKLAMALAR13 |
| 5.3 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 15 |
| 5.4 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 15 |
| 5.5 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER16 |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER16 |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER16 |
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER 18 |
|---|---|
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ19 |
| 6.3.1 | BALIKESİR İLİ 19 |
| 6.3.2 | KARESİ İLÇESİ 19 |
| 6.4 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 20 |
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ21 |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 21 |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 22 |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ22 |
| 8.1.1 | ULAŞILAN SONUÇ 24 |
| 8.2 | GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ24 |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ25 |
| 8.3.1 | PARSELİN DEĞER ANALİZİ 25 |
| 8.3.2 | İNŞAİ YATIRIMLARIN DEĞERİ 26 |
| 8.3.3 | ULAŞILAN SONUÇ 27 |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ27 |
| 8.4.1 | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR .28 |
| 8.4.2 | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 28 |
| 8.4.3 | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 28 |
| 8.4.4 | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 28 |
| 8.4.5 | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 28 |
| 9. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI29 |
| 10. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ29 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
|||
| TELEFON NO | :0 212 505 35 76 – 77 | |||
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri- NACE KODU: 68.31.02(Rev.2) |
|||
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 | |||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | |||
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 | |||
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Çaybaşı Mah. Aydın Cad. No:51A, Torbalı/İZMİR | |||
| TELEFON NO | : 0 (232) 999 11 80 | |||
| KURULUŞ TARİHİ | : 09.11.2020 | |||
| KAYITLI SERMAYE | : 1.100.000.000,-TL | |||
| FAALİYET TÜRÜ | : Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde |
sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Okullu İnşaat Anonim Şirketi (1/1) 2 | |
|---|---|---|---|
| İLİ | : | Balıkesir | |
| İLÇESİ | : | Karesi | |
| MAHALLESİ | : | Paşaalanı | |
| PAFTA NO | : | I19-C-09-D-4-B-2 | |
| ADA NO | : | 9398 (ESKİ ADA: 7522) | |
| PARSEL NO | : | 3 (ESKİ PARSEL: 1) | |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | Bahçeli Bir Zemin Katlı Alışveriş Binası Bir Trafo Binası Ve Bodrum Kattan İbaret Sığınak |
|
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | 31.941,79 m² | |
| YEVMİYE NO | : | 23099 | |
| CİLT NO | : | 20 | |
| SAYFA NO | : | 1922 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Portalı'ndan 25.09.2024 tarihi itibariyle temin edilen Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidatların bulunduğu görülmüştür. Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesi ekte sunulmuştur.
• 18416666.58 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( - ) (Lehtar: MİGROS TİCARET ANONİM ŞİRKETİ) (Tarih: 26.11.2020, Yevmiye No: 23311)
Rapor konusu taşınmaz üzerinde yalnızca kira sözleşmesi şerhi bulunmakta olup taşınmazın alım satımına engel teşkil etmemektedir.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı
2 Şirket unvan değişikliği sonrası Adra GYO A.Ş. olmuştur. 10737 sayılı 30.12.2022 tarihli TTSG'nin 1644 nolu sayfasında yayımlanmıştır.
ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle: RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) (Ek: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklıklar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilirler. (3) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir.'' denilmektedir.
Taşınmazların GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer alması için tapu takyidatları açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Karesi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile kurulan temaslarda rapor konusu parselin 22.08.2017 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Karesi Merkez Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı" olarak belirlenen bölgede yer aldığı ve yapılaşma şartlarının ''TAKS: 0.60, KAKS(Emsal): 2.00, Hmax: Mania, Ön Bahçe Çekme Mesafesi: 25 m, Yan ve Arka Cephe Çekme Mesafesi: 5 m'' şeklinde olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın imar planı onay tarihi 22.08.2017 olup planın son üç yıl içerisinde değişmediği bilgisi edinilmiştir.
Karesi Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde taşınmaza ait aşağıdaki belgeler incelenmiştir.
Yanı sıra taşınmazın dosyasında yukarıda belirtilen tüm ruhsatlara tabi onaylı mimari proje incelenmiş olup herhangi olumsuz bir evraka rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi, Gümrük Caddesi, 1Aras No:1 Ayvalık/BALIKESİR adresinde faaliyet gösteren San-Tek Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkule ait herhangi bir enerji verimlilik belgesi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait düzenlenmiş ruhsatlar, iskan belgeleri ve ruhsat eki onaylı mimari projeler mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılar için gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Rapor konusu taşınmazın belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Rapor konusu taşınmazın mülkiyeti, 24.11.2020 tarih ve 23099 sayılı satış işlemi ile Okullu İnşaat Anonim Şirketi adına tescil olmuştur.
Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, Bandırma Caddesi üzerinde ve 9398 ada 3 nolu parselde yer alan 82 kapı nolu Alışveriş Merkezi'dir.
Değerlemeye konu taşınmaz kuzeybatı cephede bölgenin ana ulaşım yollarından Bandırma Caddesi'ne cepheli olup cadde üzerinde zemin katları dükkan, normal katları ise orta-üst gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan 8-10 katlı nitelikli ticaret+konut projeleri, ayrık nizamdan inşa edilmiş 4-6 katlı apartmanlar, güneybatı cephesinde 1-2 katlı üretim binalarının yanı sıra çok sayıda boş parsel, kuzeydoğu cephesinde ise küçük sanayi sitesi bulunmaktadır.
Bölgenin ana ulaşım yollarından Bandırma Caddesi üzerinde kuzeydoğu istikametinde ilerlerken Balıkesir İl Emniyet Müdürlüğü'nü geçtikten yaklaşık 700 m sonra sağ tarafta rapora konu taşınmaza ulaşılır.
Bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Ulaşım özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir.
| YAPI TARZI | : Betonarme |
|---|---|
| İNŞAAT NİZAMI | : Ayrık |
| YAPININ YAŞI | : 14 |
| KAT ADEDİ | : Bkz. Açıklamalar |
| KAPALI KULLANIM ALANI | : 12.233 m² |
| ELEKTRİK | : Şebeke |
| TRAFO | : Mevcut |
| JENERATÖR | : Mevcut |
| SU | : Şebeke |
| KANALİZASYON | : Mevcut |
| DOĞALGAZ | : Şebeke |
| SU DEPOSU | : Mevcut |
| ISITMA SİSTEMİ | : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem |
| KOMPRESÖR | : Mevcut |
| HAVALANDIRMA SİSTEMİ | : Mevcut |
| ATIKSU | |
| ARITMA SİSTEMİ | : Mevcut |
| KULLANMA SUYU | : Mevcut |
| ARITMA SİSTEMİ | : Mevcut |
| ASANSÖR | : Mevcut |
| YANGIN TESİSATI | : Yangın algılama ve söndürme sistemi mevcut |
| PARK YERİ | : Açık otopark alanı mevcut |
| SATIŞ KABİLİYETİ | : "Satılabilirlik" özelliğine sahiptir. |
• Karesi Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi`nde yapılan incelemelerde parsel üzerinde yer alan Alışveriş Merkezi, Sığınak ve Trafo Merkezi'ne ait 16.09.2009 tarihli onaylı mimari projesi incelenmiştir.
• Tesis bünyesinde yer alan yapıların sınıfları ve kullanım alanları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| YAPI | YAPI SINIFI | KULLANIM ALANI (m²) |
|---|---|---|
| ALIŞVERİŞ MERKEZİ | 4A | 11.379,00 |
| SIĞINAK | 2A | 658,00 |
| TRAFO MERKEZİ | 1B | 196,00 |
| 12.233,00 |
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım alanı büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin mevcut kullanım fonksiyonu da olan tesis olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
• Gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk,
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2024/1935 2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar
yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Balıkesir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık on yedinci şehri. Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara Bölümü'nde, topraklarının bir kısmı ise Ege Bölgesi'nde yer alan ilin hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunur. Türkiye genelinde ise iki deniz ile komşu olan sadece 6 il vardır. İl, Kuzeybatı Anadolu'da bulunmaktadır. Doğusunda Bursa ve Kütahya illeri, güneyinde Manisa ve İzmir illeri ve batısında Çanakkale ili vardır. Ayvalık ilçesinden de Yunanistan'ın Midilli Adası'na komşudur.
2020 Yılı verilerine göre nüfusu 1.240.285' dir. İlin yüzölçümü 14.583 m²'dir. İlde km²'ye 82 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 254 kişi ile Karesi'dir. İlin denizden yüksekliği 145 metredir. 2016 yılında TÜİK verilerine göre 20 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1129 mahalle bulunmaktadır.
İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'de, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir.
İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir.
Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Akdeniz iklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir. Marmara kıyılarında ise Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır.
Balıkesir'in sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım, hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil etmiştir. Balıkesir, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin %40,77' si, Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır.
Karesi, Türkiye'nin Balıkesir ilinin bir ilçesi. 12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile Balıkesir merkez ilçesinin ikiye bölünmesi sonucu ilçe olmuştur. Karesi tarımsal ekonomi merkezi olup oldukça işlek yolların kavşağında bulunan bir ulaşım merkezidir.
İlçenin kuzeyinde Manyas ilçesi, doğusunda Susurluk ve Kepsut ilçeleri, batısında İvrindi ve Balya ilçeleri, güneyinde Altıeylül ilçesi bulunmaktadır. 2020 itibarıyla ilçede 184.197 kişi yaşamaktadır.
Tarihte genellikle Misya adıyla bilinen ilçe, 13. yüzyılda Karesi Beyliği zamanında kurulmuştur. Temel geçim kaynağı ticaret, sanayi, tarım ve hayvancılık olup bamya, börülce, kavun, kelle peyniri gibi tarımsal ürünleri ile bilinir. Yağcıbedir halısı, kolonyası, kaymaklısı ve höşmerimi diğer bilinen yöresel ürünleridir.
Karesi ilçesi ve çevresinin antik çağdaki adı Misya'dır. Karesi Beyliği'nin kurulması ile bölge Karesi adını almıştır. 1923 yılında bir kanun ile Karesi adı kaldırılmış, şehre Balıkesir adı verilmiştir. 12.11.2012 tarihli ve 6360 sayılı yasayla Balıkesir merkez ilçesinin kuzey mahalleleri ile kuzey köyleri Karesi ilçesi ismini almıştır. Karesi adı, Karesi Beyliği'nden gelmektedir.
Karesi, Balıkesir Ovası'nın kenarında kurulmuştur. İlçenin yüzölçümü 742,04 km²'dir. Fazla engebeli olmayan Karesi toprakları dalgalı düzlüklerden oluşmaktadır. İlçede 69 mahalle vardır.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, sanayi sitesi içerisinde yer alan, toplam 600 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, sanayi dükkanı 35.000.000,-TL bedelle satılıktır. (58.333,-TL/m²) Konumu dikkate alındığında düşük, kullanım alanı küçüklüğü dikkate alındığında yüksek şerefiyelidir. (Emlakçı: 0531 682 34 35)
Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımında arsa değerinin takdirinde ise pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
22 2024/1935 Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 460 | 390 | 325 | 600 |
| İstenen Fiyat (TL) | 29.500.000 | 57.000.000 | 31.000.000 | 35.000.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 25.100.000 | 48.500.000 | 25.000.000 | 30.000.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 54.565 | 124.359 | 76.923 | 50.000 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 20% | -50% | 20% | 30% |
| Alan Düzeltmesi (%) | 15% | 15% | 15% | 15% |
| İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (%) | -10% | -10% | -40% | -15% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 25% | -45% | -5% | 30% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 68.206 | 68.397 | 73.077 | 65.000 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 68.670 |
EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ (TİCARİ YAPI)
Emsallerin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir
| Emsal No | 5 | 6 | 7 | 8 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 3.111,25 | 4.701,54 | 525,08 | 512,80 |
| İstenen Fiyat (TL) | 42.500.000 | 99.000.000 | 9.800.000 | 10.975.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 40.000.000 | 75.000.000 | 8.560.000 | 8.600.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 12.857 | 15.952 | 16.302 | 16.771 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 60% | 30% | 40% | 40% |
| Alan Düzeltmesi (%) | -10% | -10% | -20% | -20% |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | 20% | 20% | 25% | 25% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 70% | 40% | 45% | 45% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 21.857 | 22.333 | 23.638 | 24.318 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 23.036 |
EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ (ARSA)
Emsallerin karşılaştırma analizinde aşağıdaki düzeltmeler yapılmıştır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak tesis için takdir edilen birim değeri ve yasal ve mevcut durum değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| ADA NO |
PARSEL NO |
SATIŞ m² BİRİM DEĞERİ (TL) |
KULLANIM ALANI (m2 ) |
YUVARLATILMIŞ YASAL DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 9398 | 3 | 68.670 | 12.233 | 840.000.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer
tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Ancak bu doğrultudaki değerlemenin esas girdileri/bilgileri, işletme verilerine bağlı olduğundan; diğer bir ifade ile gayrimenkulden çok ticari verilere dayalı ve yanı sıra yöntem daha ziyade işletme değerlemesine yönelik olduğundan burada kullanılması uygun görülmemiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler 3 dikkate alınmıştır.
Parselin değer tespitinde Pazar Yaklaşımı yönteminden istifade edilmiştir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmektedir.
3 Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
Ancak bölgede konu taşınmaza emsal teşkil edebilecek nitelikte gayrimenkul bulunmadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Parsellerin pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda sayfa 23'de değerlendirilmiştir. Buna göre parselin değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
| ADA/PARSEL | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | M² BİRİM DEĞERİ (TL) | YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|
| 9398/3 | 31.941,79 | 23.036 | 735.800.000 |
Parsel üzerinde yukarıda özellikleri belirtilmiş olan alışveriş merkezi, sığınak ile birlikte trafo merkezi inşa edilmiş olup tamamlanmış ve kullanılır haldedir. İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte hâlihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır.
Alışveriş merkezinin 4A, sığınak yapısının 2A, trafo merkezinin ise 1B yapı sınıfında olduğu kabul edilmiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2024 yılı m² birim maliyet listesine göre yapı sınıfı 1B olan yapıların m² birim bedeli 2.100,-TL, 2A olan yapıların m² birim bedeli 3.500,-TL, 4A olan yapıların m² birim bedeli 15.300,-TL olarak belirlenmiştir. Ancak özellikle büyük projelerde sürelerin daha uzun sürmesi ve yüksek enflasyon nedeniyle yapıların inşaatları büyük projeler söz konusu olduğunda maliyetin daha yüksek meblağlara artacağı bilinmekte ve m² birim maliyetleri de bu doğrultuda yaklaşık %50 artırılarak sırasıyla 3.150,-TL, 5.250,-TL ve 22.950,-TL olarak esas alınmıştır. Yanı sıra peyzaj alanı (açık otopark, peyzaj, aydınlatma vs.), çevre duvarı vs gibi imalatlar için de maktuen değer takdir edilmiştir.
2010 yılında tamamlanan yapıların toplam ömrü 50 yıl olarak esas alınmak suretiyle eskime oranı her yıl için %2 olarak kabul edilmiş ve 14 yıl için amortisman oranı %28 olarak hesap edilmiştir. Yapının güncel maliyet değeri genel inşaat maliyetinden bu amortisman oranı çıkarılarak hesaplanmıştır.
Tüm bu kabullerden hareketle taşınmazlar için hesaplanan inşaat maliyeti aşağıdaki gibidir.
| YAPI | YAPI SINIFI |
KULLANIM ALANI (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| ALIŞVERİŞ MERKEZİ | 4A | 11.379 | 16.524,00 | 188.025.000 |
| SIĞINAK | 2A | 658 | 3.780,00 | 2.485.000 |
| TRAFO MERKEZİ | 1B | 196 | 2.268,00 | 445.000 |
| Çevre Düzenlemesi (Çevre duvarı, açık alan kaplamaları vb.) | Maktuen | 13.245.000 | ||
| TOPLAM | 204.200.000 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapora konu paselin m² birim değeri takdir edilmiş ve yüzölçümü büyüklükleri ile çarpılarak pazar değerleri hesaplanmış ve 8.3.2 İnşai Yatırımların Değeri bölümünde hesaplanan inşaat maliyeti ile toplanarak taşınmazların toplam değeri hesaplanmıştır.
Buna göre parselin değeri ile üzerindeki inşai yatırımların yasal ve mevcut toplam değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Ada / Parsel | Parsel Değeri (TL) | Yapının Maliyet Değeri (TL) |
Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 9398/3 | 735.800.000 | 204.200.000 | 940.000.000 |
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 840.000.000 |
| Maliyet Yaklaşımı | 940.000.000 |
| Uyumlaştırılmış Değer | 940.000.000 |
Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti"
Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi
gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Ancak nihai değer olarak, pazar yaklaşımı doğrudan mevcut yapıların kullanım alanı üzerinden uygulandığından ve arsaların değerini (ek yapılaşma hakkı gibi) tam olarak yansıtmadığından "Maliyet Yaklaşımı" ile bulunan değerlerin alınması uygun görülmüştür.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların içerisine girilemediğinden müşterek ya da bölünmüş kısımları tespit edilememiştir.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Kira değer analizi yapılmamıştır.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkul için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsasının yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, fiziksel özelliklerine, arsa üzerindeki yapının toplam kullanım alanı büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yasal izinlerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| DEĞERLEMEYE KONU AVM İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 940.000.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.128.000.000,-TL |
Bulunduğu bölge, konumu, yapılanması, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı doküman olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı %20 olarak kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Ekim 2024 (Ekspertiz tarihi: 30 Eylül 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
İ. Enis ERGÜN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 917035)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.