Kvutzat Acro Ltd.

Quarterly Report • Nov 24, 2025

אקרו

דוחות כספיים ביניים ליום בספטמבר

קבוצת אקרו בע"מ

דוח תקופתי ליום 30 בספטמבר 2025

גיד התא ענייני מצב על ון קטורי הדיר דוח	א' פרק
ים כספי ת דוחו	ב' פרק
על מית הפני רה הבק ת טיביו אפק בדבר י רבעונ דוח וי והגיל פי הכס ח הדיוו	ג' פרק

פרק א'

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

קבוצת אקרו בע"מ

דוח דירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

לתקופות של שלושה ותשעה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון של קבוצת אקרו בעיימ ושל החברות המאוחדות שלה (ייהחברהיי ו-ייהקבוצהיי, בהתאמה) לתקופות של שלושה ותשעה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (ייהרבעון הנוכחיי, ייתקופת הדוח ו-יימועד הדוחיי, בהתאמה), בהתאם לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידים), תשייל-1970 (ייתקנות הדוחותיי). היקפו של דוח דירקטוריון זה הינו מצומצם והוא נערך בהנחה שבפני הקורא דוח הדירקטוריון לשנת 2024 אשר צורף לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024, כפי שפורסם ביום 26 במרץ 2025 (מסי אסמכתא: -10-2025 לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024, ו-ייהדוח התקופתיי, בהתאמה), המובא בזאת על דרך החפניה.

ההסברים שיובאו להלן מתייחסים לחברה על פי דוחותיה הכספים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 ("הדוחות הכספיים") והסכומים המופיעים בדוחות הינם סקורים ומבוקרים (לפי העניין) ובסכומים מדווחים, אלא אם נאמר אחרת.

חלק ראשון – הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו

. כללי

החברה התאגדה בישראל כחברה פרטית ביום 6 ביולי 1994 בישראל לפי חוק החברות, התשנייט-1999 (ייחוק החברותיי).

ביום 1 במרץ 2022 השלימה החברה הנפקה לציבור, ורישום למסחר של מניותיה בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ, והחל מאותו מועד החברה הינה חברה ציבורית (כהגדרת מונח זה בחוק החברות) אשר מניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ ("הבורסה"). בנוסף, ביום 14 באוגוסט 2022 השלימה החברה הנפקת אגרות חוב מסדרה א' לציבור וביום 29 ביולי 2025 השלימה החברה הנפקת אגרות חוב מסדרה ב' לציבור, המדורגות בדירוג A3.il עם אופק יציב.

החברה פועלת באופן ישיר ובאמצעות תאגידים המוחזקים על ידה בתחום הנדליין היזמי ובתחום הנדליין המניב בישראל.

נדליין יזמי

נכון למועד אישור הדוח, החברה יוזמת, מתכננת ומקימה בישראל, לרבות יחד עם אחרים, 16 פרויקטים (אשר נמצאים בשלבי ייזום, תכנון וביצוע שונים) הכוללים כ-11,606 יח״ד למגורים (חלקה האפקטיבי של החברה כ-7,688 יח״ד). מתוך הסך האמור, 36 פרויקטים הינם בתחום ההתחדשות העירונית¹ אשר במסגרתם עתידה החברה לבנות (ביחד עם שותפיה) 7,383 יח״ד (חלקה האפקטיבי של החברה 5,148 יח״ד). עוד במסגרת הפרויקטים אותם החברה יוזמת או מקימה, מתוכננים להיבנות משרדים ומתחמים מסחריים שהיקפם הכולל עומד על 210,919 מ״ר (חלקה של החברה 165,050 מ״ר).

נוסף על כך, יצוין כי החברה מקדמת פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית והסכמי קומבינציה אשר טרם נחתם בהם הסכם התחדשות עירונית עם דיירים בשיעור אותו רואה החברה כשיעור חתימות מתקדם/מהותי (60% מהדיירים במתחם)/הסכם קומבינציה מחייב או נמצאים בשלבי תכנון

בהם הושגו חתימות של בעלי יחידות בשיעור העולה על 60% מהיחידות הקיימות במתחם הפרויקט ואינם בשלבי ״תכנון״ או ״הקמה״ כהגדרת המונח כהגדרת המונח בטיוטת הנחיית נדל״ן יזמי של רשות ניירות ערך מחודש פברואר 2016.

בפרויקט קוסמופוליטן בוצעה הסבה של 30% מסך הנדליין להשקעה למלאי בתקופת הדוח.

ראשוניים, אשר היקף יחידות הדיור לשיווק בהם, אם וככל שיצאו לפועל (כשאין כל וודאות שכך יהיה), עתיד להסתכם לסך של כ-3,085 יחייד, כאשר חלק החברה בהיקף יחידות הדיור עתיד לעמוד על כ-2.151 יחייד.

בנוסף על כך, יצוין כי במהלך השנה זכתה החברה בשלושה מכרזי התחדשות עירונית, אשר אם וככל שיצאו לפועל (כשאין כל וודאות שכך יהיה), צפויים להיות בהיקף של כ-1,800 יח״ד לבניה וכ-1,250 יח״ד לשיווק. הפרויקטים הינם בערים רמת גן (מרים-ארלוזורוב), ראשון לציון (מתחם כורש) ואשקלון (מתחם יוספטל).

היקף העלויות וההכנסות בפרויקטים המצוינים בפסקה זו עשוי להיות מהותי, ואולם יודגש כי הפרויקטים האמורים נמצאים בשלבי החתמות ראשוניות בלבד וכפופים להתקיימותם של תנאים מתלים רבים ולפיכך אין כל וודאות כי יתממשו לכדי פרויקטים מחייבים.

לפרטים נוספים אודות הפרויקטים היזמיים של החברה ראה סעיף 6 לדוח תיאור עסקי התאגיד המצורף בפרק אי לדוח התקופתי לשנת 2024 (יידוח תיאור עסקי התאגידיי).

נדליין מניב

לחברה ולשותפיה 8 נכסים המשמשים להשכרה בהיקף כולל של כ-128,299 מייר ברוטו (חלקה האפקטיבי של החברה הינו כ-52,285 מייר ברוטו). כמו כן, לחברה ולשותפיה 20 פרויקטים של משרדים, מסחר ואחר, בתכנון ובהקמה ועתודות קרקע שהיקפם הכולל עומד על כ-36,925 מייר ברוטו מסחר, 563,675 מייר ברוטו משרדים ו-544 יחייד למטרת דיור בהישג יד ודירה להשכיר (חלקה האפקטיבי של החברה כ-17,668 מייר ברוטו מסחר, 240,956 מייר ברוטו משרדים ו-277 יחייד למטרת דיור בהישג יד ודירה להשכיר).

עדכון אודות התפתחויות מהותיות בדבר פרויקטים של החברה בתקופת הדוח

• 1. פרויקט אחימאיר 7-9 בחודש מרץ 2025 החלו עבודות בנייה בפרויקט הכולל 165 יחייד מתוכן ... 93 יחייד לשיווק (חלק החברה בפרויקט הינו 50%).
• 1. פרויקט קוסמופוליטן (יצחק שדה 1) בחודש מרץ 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון ובחודש מאי 2025 החלו העבודות בפרויקט, הכולל כ-113 אלף מ״ר משרדים ומסחר, וכ-334 יח״ד מגורים, מתוכן 266 יח״ד לשיווק ו-68 יח״ד להשכרה (חלק החברה בפרויקט הינו 30%). בחודש יוני 2025 מתוכן 266 יח״ד לשיווק ו-68 יח״ד להשכרה (חלק החברה בפרויקט הינו 30%). בחודש יוני 2025 מכרה חברת הפרויקט 6.5 קומות בנכס (במצב של גמר מלא, למעט חצי קומה ברמת מעטפת), ששטחן הכולל הינו כ-16,200 מ״ר (ברוטו). לפרטים נוספים ראה סעיף 21(9) להלן. בחודש ספטמבר 2025 מכרה החברה 5 קומות נוספות, לרוכשים שונים 4, ששטחן הכולל הינו כ-2012 מ״ר (ברוטו) בתמורה לסך של כ-327 מיליון ש״ח בתוספת מע״מ כדין. ביום 18 בספטמבר 2025 התקשרה שותפות הפרויקט (חלק החברה בה 30%) והשותף עם תאגיד בנקאי בהסכם שוברים אשר מטרתו להסדיר את אופן הנפקת שוברי התשלום והוצאת ערבויות מכר לרוכשי המשרדים, וזאת בהיקף של עד כ-150 מיליון ש״ח. בנוסף, הועמדה לשותפות הפרויקט מסגרת אשראי של עד 135 מיליון ש״ח, כאשר סך של עד 35 מיליון ש״ח מתוך מסגרת האמורה ישמש לצורך העמדת הלוואת מע״מ לבעלי הקרקע.
• The George Tel Aviv בחודש יוני 2025 מכרה החברה את החזקתה במלון -The George Tel Aviv בחודש יוני 2025 מכרה החברה במלון ש״ח. לפרטים George Tel Aviv במכירת הנכס רשמה החברה רווח של כ-25 מיליון ש״ח. לפרטים נוספים ראה סעיף 12(8) להלן.
• 1. פרויקט תל השומר (דיור להשכרה) בחודש מרץ 2025 החלו עבודות חפירה ודיפון בפרויקט הכולל 202 יחייד להשכרה (חלק החברה בפרויקט הינו 51%).
• פרויקט מגדל מזא"ה בחודש מאי 2025 החלו עבודות חפירה ודיפון בפרויקט הכולל 268 יחייד לשיווק (חלק החברה בפרויקט הינו 100%).
• 1. פרויקט בורלא בחודש מאי 2025 החלו עבודות בנייה בפרויקט הכולל 104 יחייד מתוכן 56 יחייד לשיווק (חלק החברה בפרויקט הינו 100%).

² ראה הייש 3

שעליהם נמנים ה״ה ישראל גורן ויהודה אלמלה, שהינם מבעלי שליטה בחברה וכן גורם שלמר אלמלה עניין אישי בהתקשרות החברה עימו. ההתקשרויות האמורות אושרו על ידי ועדת הביקורת כעסקאות שאינם חריגות כמשמעות המונח בחוק החברות, תשנ״ט-1999.

• 247 בחודש אוגוסט 2025 התקבל טופס 4 לשני המגדלים בפרויקט הכוללים 74 יחייד (הכוללים 142 יחייד יזם ו-105 יחייד בעלי קרקע) מתוך 370 יחייד בפרויקט, והחל אכלוס הפרויקט.
• 1. פרויקט ויצמן בחודש ספטמבר 2025 התקבל טופס 4 בפרויקט הכולל 74 יחייד מתוכן 35 לשיווק (חלק החברה בפרויקט הינו 50%), והחל אכלוס הפרויקט.
• פרויקט WHITE בחודש ספטמבר 2025 החלה החברה בשיווק של כ-275 יח״ד, נכון למועד פרסום הדוח נמכרו 37 יח״ד וקיימות 18 בקשות רכישה. בחודש אוגוסט 2025 התקשרה החברה (בשרשור) ושותפתה בפרויקט (50%-50%) עם תאגיד בנקאי בהסכם שוברים אשר מטרתו להסדיר את אופן הנפקת שוברי התשלום והוצאת ערבויות מכר לרוכשי הדירות, וזאת בהיקף של עד כ-315 מיליון ש״ח. בנוסף, הועמדה מסגרת אשראי של עד כ-100 מיליון ש״ח וזאת עד למועד ההתקשרות בהסכם ליווי בנקאי לפרויקט.
• 1. הגעה לרוב הנדרש על פי דין בפרויקטי ההתחדשות העירונית: דובנוב 24, מתחם הלייה גבעתיים, יצחק שדה וקק"ל בת ים, הגיעה החברה לרוב חתימות הדיירים הנדרש על פי דין, באופן גבעתיים, יצחק שדה וקק"ל בת ים, הגיעה החברה לרוב חתימות הדיירים הנדרש על פי דין, באופן המאפשר את המשך ייזום הפרויקטים. פרויקט דובנוב עתיד לכלול כ-70 יח"ד לפחות 300 יח"ד לשיווק, כאשר חלק החברה הינו 51%; פרויקט יצחק שדה עתיד לכלול לבלול יח"ד לבניה ומתוכן כ-143 יח"ד לשיווק, הכוללות 21 יח"ד דב"י ו-1,000 מ"ר מסחר, כאשר חלק החברה הינו 1,000.
• 1. אישור תב״עות בפרויקטים מתחם 19 נתניה, המתמיד ברמת גן ויפת בתל אביב, אושרו תב״עות חדשות במהלך תקופת הדוח. לפרטים נוספים ראה סעיפים 12(4) ו-12(7) להלן ביחס למתחם 19 נתניה והמתמיד ברמת גן.

יודגש, כי הערכות החברה דלעיל בקשר עם כמות ו/או סוג הפרויקטים שמקדמת החברה וייעודם לרבות ביחס עם שותפים ו/או כמות יח"ד ו/או שטחי המשרדים ו/או שטחי המסחר שכוללים לרבות ביחס עם שותפים ו/או כמות יח"ד אשר כפוף לאמור בפסקה בסעיף 3(ו) להלו.

2. תחומי פעילות

לפרטים אודות תחומי הפעילות של החברה נכון למועד הדוח ראו סעיף 1.2 לדוח תיאור עסקי התאגיד המצורף וביאור 1 לדוחות הכספיים.

3. הסביבה העסקית

לפירוט בדבר הסביבה העסקית של הקבוצה לרבות הסביבה המאקרו כלכלית בישראל ראו סעיף 5 לדוח תיאור עסקי התאגיד וכן סעיף זה להלן.

א. להלן עיקרי פעילות החברה בתקופת הדוח ולאחריה

- מכירות

סה"כ מיום 1 בינואר 2025	נתונים מיום 1 באוקטובר 2025 ועד	שינוי	ים מו ביום	נתונים חודש שהסתיינ 30 בספי	שינוי	-3 חודשים מו ביום 30 טמבר	שהסתיי	סעיף
ועד פרסום הדוח	פרסום הדוח (*)		2024	2025		2024	2025
128	44	(77%)	363	84	(84%)	237	38	חוזים שנחתמו בתקופה
607	192	(70%)	1,392	415	(76%)	730	177	סהייכ מכירות בתקופה בגין יחייד במיליוני שייח, כולל מעיימ	יחייד
4.7	4.4	30%	3.8	4.9	50%	3.1	4.65	מחיר ממוצע ליחייד במיליוני שייח כולל מעיימ

סה"כ מיום 1 בינואר 2025	נתונים מיום 1 באוקטובר 2025 ועד	שינוי	ים מו ביום	נתונים חודש שהסתיינ 30 בספי	שינוי	-3 חודשים מו ביום 30 טמבר	שהסתיי	סעיף
ועד פרסום הדוח	פרסום הדוח (*)		2024	2025		2024	2025
29,778		100%		29,778	100%		12,122	שטחי משרדים שנמכרו בתקופה, מייר	שטחי משרדים
1,024		100%		1,024	100%		386	סהייכ מכירות בתקופה, במיליוני שייח כולל מעיימ	ומסחר

(*) מתוך 44 יחייד ששווקו מה-1 באוקטובר ועד פרסום הדוח, 24 יחייד הן בקשות רכישה בהיקף של כ-100 מיליון שייח כולל מעיימ, ואין וודאות כי יתגבשו לכדי הסכם רכישה מחייב.

החברה הצליחה במהלך השנה למכור נתח משמעותי משטחי המשרדים בפרויקט "קוסמופוליטן" (קרי, 28,307 אלפי מ"ר בהיקף כספי של 1 מיליארד ש"ח), עוד בטרם קבלת היתר הבנייה המלא לפרויקט, דבר הממחיש את יכולתה של החברה לבצע מכירות משמעותיות גם בתחום המשרדים בתקופה מאתגרת זו.

הקיטון בהיקף המכירות של יחידות דיור בתקופת הדוח, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נובע בעיקרו מכך שבתקופה המקבילה אשתקד בפרויקט GO YAFO, נמכרו 151 יחייד במסגרת מסלול המחיר למשתכן.

בנוסף, הקיטון נובע גם מהריבית הגבוהה במשק, היצע יחידות גדול למכירה באזורי הפעילות של החברה וכן מאי-ודאות השוררת בשוק הדיור, הנובעת מהמצב הביטחוני והחשש מפני חידוש הלחימה בעזה, על אף הפסקת האש שהושגה במהלך התקופה. שלל הגורמים האמורים הובילו לירידה בביקושים ולהאטה בהחלטות רכישה מצד רוכשים פוטנציאליים.

לדעת החברה, עם התבססות הפסקת האש ועם הירידה הצפויה בריבית במשק במהלך התקופה הקרובה, צפויה התעוררות ברמת הביקושים והחברה מעריכה שקצב המכירות ישתפר בהדרגה. לכך עשויה לתרום גם יציאתם לשיווק של פרויקטים חדשים במהלך התקופה, וכן פרויקטים נוספים הצפויים לצאת לשיווק בהמשך השנה.

• סך הנכסים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ-7,377 מיליוני ש״ח לעומת סך של כ-7,072 מיליוני ש״ח ליום 30 בספטמבר 2024. לפרטים נוספים ראו סעיף 4 להלן.
• סך ההון של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ-2,475 מיליוני ש״ח לעומת סך של כ-2,176 מיליוני ש״ח ליום 30 בספטמבר 2024. לפרטים נוספים ראו סעיף 4 להלן.
• דיבידנד ביום 25 במרץ 2025 הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-4 מיליוני ש״ח,
  אשר שולם ביום 10 באפריל 2025.
• סך הון המיוחס לבעלים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ-2,016 מיליוני ש״ח לעומת סך של כ-1,844 מיליוני ש״ח ליום 30 בספטמבר 2024. לפרטים נוספים ראו סעיף 4 להלו.
• הכנסות החברה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ-536 מיליוני שייח, לעומת כ-606 מיליוני שייח בתקופה המקבילה אשתקד. לפרטים נוספים ראו סעיף 5 להלן.
• רווח גולמי ממכירת מקרקעין, דירות ושירותי בנייה בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ-75 מיליוני שייח, לעומת כ-80 מיליוני שייח בתקופה המקבילה אשתקד. לפרטים נוספים ראו סעיף 5 להלו.
• עלייה בשווי הוגן נדל"ו להשקעה בתקופת הדוח וברבעון השלישי לשנת 2025 הכירה החברה

ברווחי שערוך בסך של כ 28- מיליון ש"ח וכ- 19 מיליון ש"ח בהתאמה. לפרטים נוספים ראה סעיף 5 להלן.

• הרווח מפעולות בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ161- מיליוני ש"ח, לעומת כ- 107 מיליוני ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. לפרטים נוספים ראו סעיף 5 להלן.
• הרווח הנקי בתקופת הדוח נרשם רווח שהסתכם לסך של כ106- מיליוני ש"ח, לעומת רווח נקי של כ33- מיליוני ש"ח בתקופ ה המקבילה אשתקד. לפרטים נוספים ראו סעיף 5 להלן.
• הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בתקופת הדוח נרשם רווח ש הסתכם לסך של כ- 71 מיליוני ש"ח, לעומת רווח של כ 17- מיליוני ש"ח בתקופה המקביל ה אשתקד. לפרטים נוספים ראו סעיף 5 להלן.
• יחס ההון )כולל זכויות מיעוט( למאזן ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 34% לעומת 31% ליום 30 בספטמבר .2024
• יחס ההון )לא כולל זכויות מיעוט( למאזן ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 27% לעומת 26% ליום 30 בספטמבר .2024
• יחס חוב פיננסי נטו ל- Cap ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 59% לעומת 63% ליום 30 בספטמבר .2024

ב. גילוי אודות השפעת המצב הביטחוני בישראל על פעילות החברה

נכון למועד פרסום הדוח נחתם הסכם הפסקת אש בין ישראל והחמאס )וזאת במסגרת השלב הראשון של תכנית 21 הנקודות של נשיא ארה"ב, מר דונלד טראמפ(, במסגרתו הוסכם כי הלחימה תיפסק, ישוחררו כלל החטופים שברשות חמאס תמורת אסירים פלסטינאיים וכ וחות צה"ל ייסוגו מחלקים מרצועת עזה. יצוין כי בעקבות הפסקת האש ובלימת ההסלמה הצבאית, הודיע תאגיד דירוג האשראי הבינלאומי סטנדרד אנד פור )P&S )ביום 7 בנובמבר 2025 על העלאת התחזית מ"שלילית" ל"יציבה" אם כי לא העלה את דירוג האשראי של המדינה והותירו על רמה .A

יוער כי יישומו של הסכם הפסקת האש נתקל בקשיים ויציבותו אינה ודאית. לאור העובדה כי מדובר באירוע דינמי המאופיין באי וודאות רבה, מידת ההשפעה של חזרה ללחימה ושל המצב הגיאופוליטי באזור על המשק ועל פעילותה העתידית של החברה נכון למועד זה אינה ידועה.

השפעותיהם העיקריות של המצב הביטחוני בארץ, על פעילות החברה נכון למועד פרסום הדוח, הינן כדלקמן:

תחום הנדל"ן היזמי – נכון למועד דוח זה, הפעילות באתרים מתנהלת כסדרה, לאחר שבמשך תקופת הלחימה העצימה הפעילות לא הייתה בתפוקה מלאה, בעיקר בשל מחסור בבעלי מקצוע, עובדי בנין ועיכוב באספקת חומרים. יובהר כי העובדה שהאתרים לא עבדו באופן מלא, הביאה בחלק מהמקרים להתארכות משך ביצועם, וכפועל יוצא מכך לגידול בעלויות המימון וגידול בתקורות הפרויקטים.

תחום הנדל"ן המניב – כאמור בסעיף 5 לדוח תיאור עסקי התאגיד, ההאטה בקצב ההשקעות בישראל, סביבת הריבית והאינפלציה, וכן תקופת הלחימה השפיעו בתקופת הדוח לשלילה על שוק הנדל"ן המניב למשרדים ומסחר ובכלל זה על הליכי המו"מ להשכרת הנכסים וזמן הימשכותם, ואולם יובהר כי נכון למועד דוח זה, שיעור התפוסה בנכסיה הקיימים של החברה הינו גבוה )כ 98%- בממוצע(, ובנוסף היקף ההתקשרויות להשכרת נכסים אותן נדרשת החברה לחדש בתקופה הקרובה אינו מהותי וזאת בשל כך שמרבית הסכמי השכירות הקיימים הינם לתקופות ארוכות טווח. על אף האמור, ככל ותימשך ההרעה בתחום, תהיה לדבר השפעה על העיתוי בו תבחר החברה לצאת לשיווק וביצוע פרויקטים חדשים בתחום, בהתאם לתכנית האסטרטגית של החברה.

יצוין, כי במהלך מבצע עם כלביא )מלחמת ישראל-איראן, שהתרחשה בחודש יוני 2025( , נפגע נכס החברה )שהינו נכס לא מהותי( הידוע בשם "פרויקט דה וינצ'י" )לפרטים אודותיו ראה סעיף 7 לדוח התקופתי(, הכולל משרדים, מסחר וחניות במבנה )חלק החברה 50%( )"המבנה המניב"(, אשר הוקם ואוכלס בשנת .2023 הטיל פגע ישירות בבניין מגורים המצוי במתחם ואולם המבנה המניב נפגע מהדף בלבד. כתוצאה מהפגיעה, הכריזה עיריית ת"א על מבני המגורים וכן על ה מבנה המניב כמבנים מסוכנים, והדיירים והעסקים פונו מהם, ואולם, לאחר פעולות אינטנסיביות לתיקון ושיקום, הוסר צו הבית המסוכן מהמבנה המניב והוא חזר לאכלוס ולפעילות ב21- ביולי .2025

החברה ושותפתה במבנה המניב פועלות לסיום תיקון ולהשבתו של הנכס לרמת הגמר, וכן למימוש זכויותיהן על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א– .1961אובדן הכנסות השכירות מהנכס הינו זניח ביחס לסך הכנסות השכירות הכוללות.

באשר להערכות החברה אודות נתוני ה-NOI בגין נכסיה המניבים אשר פורסמו על ידי החברה בדוחות קודמים, לא חל לעת עתה כל שינוי מהותי למעט קיטון בסך של כ- 7 מיליון ש"ח לאור מכירת מלון Aviv Tel George The( לפרטים נוספים ראה סעיף 12)8( להלן(. יצוין כי שוכריה העיקריים של החברה הינן חברות מהמובילות במשק בעלות איתנות פיננסית גבוהה ומרבית הסכמי השכירות אינם תלויי פדיון וקבועים, כך ש החברה אינה צופה לעת עתה הרעה בדמי השכירות העתידיים. עוד יצוין כי לחברה שטחים פנויים לשיווק בהיקף נמוך כאשר הערכותיה אודות נתוני ה-NOI ביחס לשטחים אלה, כפי שפורסמו על ידי החברה בדוחות קודמים, לא צפויות להיות מושפעות מהותית גם במקרה של חידוש הלחימה )וככל וזו לא תיארך זמן רב ולא תורחב לזירות נוספות(.

על אף האמור לעיל, יודגש כי חידוש המלחמה ו/או הרחבתה לגזרות נוספות, עלולים להוביל לפגיעה רחבה ומשמעותית בפעילות המשק בישראל בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט. לפרטים אודות השפעות אפשריות של התארכות והרחבת המלחמה על החברה ראו סעיף 4ב' לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

ג. גילוי אודות השפעת אינפלציה ועליית הריבית בהתאם לעמדת סגל חשבונאית מספר 99-8 ("השפעות אינפלציה ועליית הריבית על הגילוי והדיווח הכספי").

להלן תיאור הרכב האשראי של החברה (מאוחד) ליום 30.9.2025 לעומת 31.12.2024 (במיליוני שייח):

השפעה של עליית הריבית

בהמשך לאמור בסעיף 5 לדוח תיאור עסקי התאגיד, נכון למועד הדוח, הקבוצה חשופה לסיכון בגין שינוי בריבית השוק (פריים) הנובע מהלוואות שקיבלה החברה מתאגידים בנקאיים בסד של כ-2,147 מיליוני שייח הצמודות לפריים. על פי הערכות החברה, כל גידול בריבית הפריים של 1% יביא לקיטון של כ-17 מיליוני ש״ח ברווח הנקי, כאשר בתקופת הדוח לא חל כל שינוי בריבית בנק ישראל. יצויו כי ככל וסביבת הריבית תיוותר גבוהה לאורד זמו ו/או אף תחול עליה בריבית (כאשר ההערכה הרווחת הנוכחית, לאור הסכם הפסקת האש עם חמאס והתייצבות מדד המחירים לצרכן בתוך טווח היעד של בנק ישראל, הינה שבחודשים הקרובים יחל נגיד בנק ישראל בהליך של הורדת הריבית, אם כי בקצב נמוד מזה שנחזה לפני מספר חודשים, וזאת בעיקר לאור אי הוודאות שעדייו שוררת במשק והסיכונים הגיאו-פוליטיים). הדבר עלול: (א) להביא לגידול בעלויות המימון ועלויות הבניה וכתוצאה מכך לשחיקה ברווחיות החברה ולהאטה ביציאה לפרויקטים חדשים : (ב) לפגוע ביכולת ובכדאיות לגייס חוב חדש ולהרעה בתנאי האשראי הניטל על ידי חברות הקבוצה; (ג) להביא לייקור בריבית המשכנתאות וכפועל יוצא מכך לירידה בביקושים לנכסי החברה ולירידה במחירם; (ד) לפגוע ביכולת לקוחות החברה לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי החברה: ו-(ה) להביא לגידול בשיעורי ההיווו שעל בסיסם מתבצעות הערכות שווי של נכסים, וכפועל יוצא מכך לירידה בשווים. עם זאת יצוין כי העלייה בדמי השכירות, הנובעת בין היתר מכך שהסכמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, ממתנת את סיכון עליית שיעורי ההיווו. יצוין כי החברה מפחיתה את החשיפה לעליית הריבית בהפקדת מזומנים עודפים בפיקדונות נושאי ריבית המסתכמים למועד הדוח בהיקף כספי של כ-293 מיליון ש״ח.

השפעת האינפלציה

מדד המחירים לצרכן - בהמשך לאמור בסעיף 5 לדוח תיאור עסקי התאגיד, לחברה הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בהיקף של כ-872 מיליון ש״ח. בתקופת הדוח עלה מדד המחירים לצרכן בכ-2.95%, ובשל כך רשמה החברה בתקופת הדוח הוצאות מימון בסך של כ-26 מיליון ש״ח. כן יצוין כי הסכמי השכירות של החברה צמודים למדד המחירים לצרכן (באופן הממתן את השפעת עליית המדד על תוצאות החברה), ואולם היקפי דמי השכירות האמורים אינו מהותי ביחס להיקף הלוואות החברה הצמודות למדד למחירים לצרכן. עם זאת, הגידול בהכנסות מהשכרת הנכסים כתוצאה מעליה במדד מביא לגידול מקביל בשווי הנכסים.

פורסמה ביום 3 באוגוסט 2022.

מדד תשומות הבנייה – מדד זה עלה בתקופת הדוח בשיעור של כ-4.5%, עלייה אשר הביאה להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים אותם היא מקימה. על מנת לצמצם חשיפה בגין מדד תשומות הבניה, נוהגת החברה להצמיד את תשלומי רוכשי דירות למדד תשומות הבניה, ואולם אופן פעולה זה מספק הגנה חלקית, הן לאור תיקון 9 לחוק מכר (דירות) תשל"ג 1973, אשר מגביל את היקף הצמדת תמורת הדירה והן לאור כך שבחלק מההסכמי המכירה מוותרת החברה על הצמדת יתרת התמורה שטרם שולמה למדד, כך שהמשך עליית המדד עלולה לפגוע ברווחיות הפרויקטים של החברה. עם זאת, להערכת החברה, בהנחה של אי קיטון מהותי במחירי המכירה הידועים כיום, המרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים של החברה יאפשר יספיגהי של עליה נוספת במדד מבלי שהדבר יעמיד בסיכון את עצם רווחיות הפרויקטים.

ד. הסברי הדירקטוריון להשלכות מימוניות ותפעוליות כתוצאה משימוש במודלים שיווקיים

בהמשך לאמור בסעיף 6.1.13 לדוח תיאור עסקי התאגיד, יצוין כי על מנת להגדיל את היקפי מכירות יח״ד ובדומה לרוב חברות הנדל״ן במשק, מציעה החברה בתקופה זו לרוכשים הטבות מכירות יח״ד ובדומה לרוב חברות הנדל״ן במשק, מציעה החברה בתקשרויותיה למכירת יח״דות כגון פטור מהצמדת התמורה למדד וכן תנאי תשלום נוחים יותר בהתקשרויותיה למהקשרויותיה מאפשרת החברה (א) פריסת תשלומים - תשלום של 15%-20% ממחיר הרכישה בלבד בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (״תנאי תשלום מיטיבים״); (ב) פטור מהצמדת חלק או מלוא התמורה שטרם שולמה למדד תשומות הבניה; ו/או (ג) הלוואות יזם - תשלום של 15%-20% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה מתוך הון עצמי, תשלום נוסף של 20%-50% ממחיר הרכישה בממוצע באמצעות הסכם הרכישה מתוך הון עצמי, תשלום נוסף של 20%-50% ממחיר הרכישה בממוצע באמצעות הלוואות יזם יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (״הלוואות יזם יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (״הלוואות יזם במודים.)

היקף המכירות של החברה במודלי שיווק (כהגדרת המונח לעיל) בשנת 2024 ובתקופת הדוח היה בסך של כ-1 מיליארד ש״ח המהווה שיעור של כ-69%, וסך של כ-777 מיליון ש״ח המהווה שיעור של כ-80%, וסך של כ-80%, בהתאמה, מסה״כ המכירות בתקופות האמורות (במונחי היקף כספי) כאשר: (א) של כ-80%, בהתאמה, מסה״כ המכירות בתקופות היו בהיקף חוזים כולל של כ-717 מיליון ש״ח, מתוכם כ-153 מיליון ש״ח שולם במועד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה; הטבת פטור מהצמדה ניתנה בהיקף חוזים כולל של כ-716 מיליון ש״ח; והטבת הלוואת יזם ניתנה בהיקף חוזים כולל של כ-208 מיליון ש״ח, בגינם כ-20% שולם מהחון העצמי של הרוכשים, כ-30% שולם באמצעות הלוואות יזם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה; (ג) ביחס לתקופת הדוח - ההטבות מסוג תנאי תשלום מיטיבים היו בהיקף חוזים כולל של כ-184 מיליון ש״ח, מתוכו כ-37 מיליון ש״ח שולם במועד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה; הטבת פטור מהצמדה ניתנה בהיקף חוזים כולל של כ-212 מיליון ש״ח; והטבת הלוואת יזם ניתנה בהיקף חוזים כולל של כ-20% שולם מהחון העצמי של יזם ניתנה בהיקף חוזים כולל של כ-20% שולם מהחון העצמי של הרוכשים וכ-20% שולם מהחון העצמי של הרוכשים וכ-50% באמצעות הלוואות יזם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה.

בשנת 2024 ובתקופת הדוח, בעקבות מבצעי הלוואות היזם שהחברה קידמה בפרויקטים המשווקים, החברה שילמה לבנקים למשכנתאות ריבית המסתכמת לסך של כ-12 מיליון ש״ח וכ-7 מיליון ש״ח, בהתאמה.

ביחס להלוואות יזם יצוין, כי הגורם הבנקאי המעמיד לרוכש את הלוואת היזם, בוחן את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת יזם אלא למיטב ידיעת החברה גם ביחס למשכנתא אשר ייטול הרוכש מהגורם הבנקאי במועד מסירת יח"ד. יוער, כי ככל שמדובר בהטבה מסוג הלוואות יזם, החברה לא מבצעת הליך חיתומי נפרד ליכולת ההחזר של רוכשי יח"ד, אלא מסתמכת על ההליך שמבצע הגורם הבנקאי כאמור לעיל ובנוסף יצוין כי ככל שמדובר בהטבה מסוג תנאי תשלום מיטיבים ו/או פטור מהצמדה למדד, החברה לא ביצעה הליך חיתום עצמאי משלה לרוכשי יח"ד.

לפיכך: (א) ביחס להלוואות יזם, אומנם קיימת חשיפה מסוימת לאי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם כלפי החברה, אם כי להערכת החברה, לאור כך ש- (1) הגורם הבנקאי בוחן את יכולת ההחזר על ידי חיתום של רוכש יחייד; (2) החברה קיבלה בסמוך למועד ההתקשרות שיעור

^"הלוואות יזם" לעניין זה משמען הלוואות שנוטל רוכש דירה מבנק מקומי בהן היזם מתחייב לשאת בריבית ההלוואה עבור הרוכש לתקופת ההלוואה (לרוב עד מסירת הדירה לרוכש), באופן שמחד משפר את כדאיות רכישת הדירה מצד הרוכש ומנגד חוסך גם ליזם עלויות מימון שכן לרוב הלוואות אלו (שתמורתן מועברת לחברה ובאופן זה מקטינה את האשראי הבנקאי לו נדרש היזם לצורך בנית הפרויקט) ניטלות בריבית נמוכה יותר מההלוואות אותן נוטל היזם מהבנק המלווה.

של כ-20% ממחיר הרכישה; ו-(3) הפיצוי המוסכם לו זכאית החברה במקרה של הפרת ההסכם לרוב גבוה מתשלום הריבית המהוונת בגין הלוואת היזם ששולמה על ידי החברה, חשיפה כאמור, ככל שתהיה, אינה צפויה להיות מהותית; (ב) ביחס להסכמים בהם קיימים תנאי תשלום מיטיבים, קיימת לחברה חשיפה ביחס לאי תשלום יתרת התמורה (המסתכמת לשיעור מהותי מתוך עלות היחידות) ואולם במקרה של אי עמידת הרוכש בהתחייבותו לשלם את יתרת התמורה, עומדת בפני החברה האופציה לבקש את אכיפת ההסכם או לחלופין לבטלו, תוך חילוט הפיצוי המוסכם לו התחייב הרוכש ותוך הותרת הממכר בידי החברה למכירה חוזרת. תרחיש כאמור ישפיע, באופן זמני, תזרימית על החברה, ואולם במקרה של אי ירידת ערך הדירה במהלך התקופה (וקל וחומר אם ערכה יעלה), הדבר לא ישפיע לרעה על רווחי החברה מההתקשרות, ואף יכול להגדילם.

הערכת החברה בפסקה זו בדבר השפעת אי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם כלפי החברה, על החברה, הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, אשר מבוסס על ניסיון על החברה, הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, אשר מבוסס על ניסיון החברה והערכותיה, ואולם יובהר כי אין כל וודאות כי הערכות החברה בסעיף 21 לדוח תיאור עסקי התאגיד) ולפיכך אין כל ודאות כי לא יחול שינוי בהערכות החברה דלעיל לרבות שינוי מהותי.

ה. שוק הדיור

בשלושת החודשים יולי 2025 – ספטמבר 2025 נמכרו בישראל כ-23,330 דירות, נתון המהווה ירידה של 15.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד $^8$ ומנגד מהווה עלייה של 15.4% בהשוואה לעלושת החודשים הקודמים (אפריל – יוני 2025). $^9$ מתוך כלל הדירות שנמכרו בחודשים יולי 2025 – ספטמבר 2025, כ-37.6% מהן (קרי, כ-8,770 דירות) הן דירות חדשות, כך שבהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נצפתה עלייה של 23% בדירות החדשות שנמכרו. $^{10}$

עוד יצוין כי נכון לסוף חודש ספטמבר 2025 ישנן 83,920 דירות חדשות שנותרו למכירה, נתון זה מהווה עלייה של 0.9% לעומת חודש אוגוסט 2025, וכן עלייה של 20.3% לעומת ספטמבר אשתקד. בשנה האחרונה היצע הדירות גדל בכ-1.5% בחודש בממוצע.

56% מתוך כלל הדירות החדשות שטרם נמכרו הן במחוז ת״א והמרכז (31.8% ו-24.3% בהתאמה). בשלושת החודשים יולי 2025 – ספטמבר 2025 נמכרו בתל אביב 608 דירות חדשות, נתון המהווה עלייה של 53.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אפריל – יוני 2025).

נכון לחודש ספטמבר 2025 מלאי הדירות החדשות הגדול ביותר הינו בתל אביב עם 10,797 דירות חדשות שנותרו למכירה, נתון המהווה עלייה של 5.8% ביחס לחודש יוני 2025. מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר 2025 הסתכמו ב-2,671 דירות, לרבות דירות בסבסוד ממשלתי, נתון המהווה ירידה של 16% ביחס לחודש אוגוסט 2025 וכן ירידה של 25% ביחד לספטמבר אשתקד.

כלל הנתונים המפורטים בפסקה זו להלן נלקחו מהודעות לתקשורת שפורסמו ע״י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במהלך חודש נובמבר 2025.

בניכוי עונתיות – ירידה של 16%.

בניכוי עונתיות – עליה של 6.7%.

בניכוי עונתיות – עליה של 16%, וכן יצוין כי מתוך 8,780 דירות חדשות שנמכרו 30.8% נמכרו בסבסוד ממשלתי. $^{10}$

ו. ריכוז אומדן נתונים בפרויקטים בהקמה ובשיווק (כלל הנתונים בטבלה על פי חלקה האפקטיבי של החברה)11

יתרת עודפים צפויה למשיכה	רווח גולמי שהוכר בתקופה (1-9/2025	הכנסות שהוכרו בתקופה 1-9/2025	רווח גולמי שטרם הוכר ליום 30.09.2025 עבור מלאי שנמכר ושטרם נמכר	סה"כ רווח גולמי צפוי בפרויקט	הכנסות שטרם הוכרו ליום 30.09.2025 עבור מלאי שנמכר ושטרם נמכר	סה"כ הכנסות צפויות בפרויקט ( 32	סך יחידות שנמכרו ליום 30.09.2025 (100%)	יחידות לשיווק (100%)	היקף יחידות בפרויקט (100%)	מועד סיום בנייה משוער	שיעור השלמה ליום 30.9.2025	שיעור אחזקה בפרויקט (%)	מיקום	שם הפרויקט
173,502	31,596	140,414	15,423	195,440	53,294	793,424	232	242	370	Q4 2025	98%	100%	תל אביב	YARD
43,460	20,142	88,821	35,082	58,991	237,511	312,050	219	347	350	Q4 2026	63%	35%	תל אביב	GO YAFO
105,299	2,931	10,870	75,765	78,697	341,531	352,349	25	56	104	Q2 2028	7%	100%	תל אביב	בורלא
54,782	6,203	32,467	27,137	40,168	123,050	187,224	33	55	104	Q4 2026	61%	50%	תל אביב	מרים החשמונאית
43,967	4,693	26,512	18,967	30,254	117,586	179,644	55	86	160	Q3 2026	53%	33%	תל אביב	שרת
91,414	2,294	7,965	63,820	66,115	237,905	245,870	42	93	165	Q3 2028	7%	50%	תל אביב	5-9 אחימאיר
22,016	2,561	21,820	1,697	37,318	5,622	226,053	170	173	173	Q3 2025	100%	29%	תל אביב	ויסוצקי
57,716	1,397	7,166	30,358	33,125	168,914	179,008	38	81	183	Q2 2028	12%	33%	תל אביב	בזל
10,290	2,755	17,863	2,569	15,982	14,511	77,290	28	35	74	Q3 2025	100%	50%	תל אביב	ויצמן
246,255			272,910	272,910	1,310,114	1,310,114	99	268	268	Q3 2030	(т)6%	100%	תל אביב	מגדל מזאייה
151,137			174,151	174,151	715,388	715,388	92	251	(3) 348	Q1 2031		100%	תל אביב	אקרו בשדרה
9,612			10,043	10,043	114,940	114,940	21	98	178	Q3 2029		25%	תל אביב	שדי פרנקפורט
399,949			444,786	444,786	1,074,897	1,074,897	23	553	553	Q3 2030		50%	תל אביב	שלב אי – WHITE (ה)
1,409,399	74,572	353,898	1,172,708	1,457,980	4,515,263	5,768,251	1,077	2,338	3,030					סה"כ

⁽א) הכנסות צפויות בניכוי רכיב מימון משמעותי בגין עסקאות 20/80 עבור מלאי שנמכר ואינן כוללות מתן שירותי בנייה לבעלי קרקע.

⁽ב) רווח גולמי שהוכר אינו כולל מתן שירותי בנייה לבעלי קרקע.

⁽ג) היקף היחידות בפרויקט ייאקרו בשדרהיי אינו כולל בנוסף 40 יחידות דבייי.

⁽ד) טרם החלה הכרה בהכנסה עקב אי קבלת היתר מלא.

⁽ה) סך המתחם כולל 727 יחידות דיור (ללא יחידות פירוק שיתוף). נכון למועד הדוח יצאה החברה לשיווק עם 727 יחייד מסך 753 יחייד אשר הינם חלק משלב אי של הפרויקט.

יצוין כי בפרויקטים אקרו בשדרה, מזא״ה ו-GO YAFO (פרויקטים מהותיים מאוד) חל קיטון בשיעור הרווח הגולמי של מעל ל-10%; ובפרויקטים שדי פרנקפורט ובורלא (פרויקט שאינם מהותיים) חל קיטון בשיעור הרווח הגולמי של מעל ל-20%, וזאת לעומת הרווח הגולמי אשר הוצג בדוח תיאור עסקי התאגיד לשנת 2024, כאשר ככלל הסיבה לכך הינה עדכון עלויות הבניה, למעט פרויקט GO YAFO אשר הקיטון בגינו נובע מעדכון מחירונים.

המידע המתואר בטבלה לעיל בקשר עם מועד סיום הבנייה משוער, סה"כ הכנסות צפויות בפרויקט, הכנסות שטרם הוכרו, סה"כ רווח גולמי צפוי, סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר ויתרת עודפים צפויה למשיכה הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך( אשר אינו בשליטה המלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה וודאית. פרמטרים אלה תלויים במידה רבה בשיתוף פעולה בין השותפים של החברה בפרויקטים השונים, בהחלטות שיתקבלו במהלך הקמת הפרויקטים ובהעמדת ההון העצמי הנדרש מהם )ובכלל זה מהחברה( על פי ההסכמים שנחתמו; בגורמים חיצוניים, כגון קבלת כלל האישורים וההיתרים הנדרשים לצורך ביצועם של הפרויקטים ע"ב מלוא הזכויות המתוכננות )הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה ושותפיה לפרויקטים( ובעמידת החברה בדרישות הרשויות השונות בקשר עם אישור תוכניות ייעוד הקרקע וקבלת היתרי הבניה; בהחתמה של הדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית על כלל ההסכמים ובהתקיימות יתר התנאים המתלים לכניסתם של ההסכמים לתוקף במועד הנדרש לכך בהסכמים; בהתקשרות עם גופים מממנים לקבלת מימון לליווי הפרויקטים ובהתקשרות בהסכמי קבלן מתאימים )ביחס לפרויקטים שטרם נחתם לגביהם הסכם כאמור( בתנאים ובמועדים הנחז ים לכך על ידי החברה ובעמידה בתנאים שיקבעו בהסכמים האמורים; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן )אשר עשוי לחול בהם שינוי למול העלויות שנחזו על ידי החברה, לרבות שינוי מהותי(; בכך שלא תחול מניעה ו/או עיכוב בבניית הפרויקטים מכל סיבה שהיא לרבות עקב מחסור בחומרי גלם ו/או כוח אדם )לרבות בשל השפעות של מצבי חירום והמצב הביטחוני( ו/או נושאים סביבתיים ו/או בשל הליכים משפטיים ו/או בגין אי פינוי הקרקע בגין הגורמים המחזיקים בה כיום ו/או בשל הגשת התנגדויות להיתר על ידי צדדים שלישיים ו/או בשל קבלת החלטות על ידי מוסדות התכנון השונים המגבילות בנייה במתחמים הרלבנטיים ו/או בשל היקלעות הקבלנים המבצעים לקשיים כלכליים או אי עמידתם בהוראות ההסכמים שנחתמו עימם ו/או בשל גילוי עתיקות ו/או בשל מציאת מי תהום ו/או הגשת צווי מניעה ו/או תביעות גורמים קשורים ו/או בשל חריגות בניה; שתשלומי המס וההיטלים השונים )לרבות היטלי השבחה שתשלומם יידרש בשל תוספת זכויות בפרויקטים( שיידרשו מהחברה כיזמית לא יהיו בהיקף גבוה יותר מזה שהוערך על ידי החברה )לרבות עקב שינויי רגולציה(; ובשמירת רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן )בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה(. לאור העובדה שאין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל, יתכן שהמידע שהובא בטבלאות שלעיל לא יתממש ו/או יתממש באופן שונה מהמתואר לעיל.

1. המצב הכספי

להלן ניתוח מצבה הפיננסי של הקבוצה ושינויים שחלו בו בהתאם לדוחות הכספיים (במיליוני שייח):

שינוי	31	30	30
לעומת	בדצמבר	בספטמבר	בספטמבר	הפניה
31/12/2024	2024	2024	2025
68	266	300	334	א	מזומנים ושווי מזומנים
49	184	101	233	ב	מזומנים ופקדונות בחשבונות בנק
77	104	101	233		מיועדים ופקדונות מוגבלים
(124)	301	306	177	λ	לקוחות
18	36	36	54		חייבים
24	5	4	29	7	הלוואות לאחרים
(1)	4	4	3		מסי הכנסה לקבל
318	963	983	1,281	'n	מלאי מקרקעין ודירות למכירה ותשלומים על חשבון מקרקעין
352	1,759	1,734	2,111
		276			נכס מוחזק למכירה
352	1,759	2,010	2,111		סך נכסים שוטפים
28	2,161	2,115	2,189	١	מלאי מקרקעין ותשלומים על חשבון
28	·	· ·		,	מקרקעין
11	2,597	2,578	2,608	7	נדליין להשקעה
59	350	307	409	ח	השקעות והלוואות לישויות מוחזקות
			,	,,	המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
(2)	25	24	23		יתרות חייבים לזמן ארוך
1	28	29	29		רכוש קבוע
(1)	1	1			נכסים בלתי מוחשיים
	8	8	8		מסי הכנסה נדחים
96	5,170	5,062	5,266		סך נכסים שאינם שוטפים
448	6,929	7,072	7,377		סך הכל נכסים
(268)	868	976	600	υ	אשראי והלוואות מתאגידים בנקאיים
	66	66	66		חלויות שוטפות בגין אגרות חוב
17	75	87	92		ספקים ונותני שירותים
32	251	145	283		מקדמות מלקוחות
133	193	213	326	,	התחייבות למתן שירותי בנייה
(10)	109	81	99		אחרים
(6)	16	14	10		מסי הכנסה לשלם
(102)	1,578	1,583	1,476
		163			התחייבות מוחזק למכירה
(102)	1,578	1,746	1,476	313	סך התחייבויות שוטפות
(47)	2,466	2,349	2,419	יא	אשראי והלוואות מתאגידים בנקאיים
250	554	623	804	יב	אגרות חוב סחירות
(2)	35	37	33		התחייבות למתן שירותי בנייה ואחרים
28 229	142 3,197	141 3,150	170 3,426		מסי הכנסה נדחים
	,	,	,		סך התחייבויות שאינן שוטפות
168 153	1,848 306	1,844 332	2,016 459		סהייכ הון המיוחס לבעלים של החברה
321	2, 154	2,176	2,475	33	זכויות שאינן מקנות שליטה
448	6,929	7,072		יג	סך ההון
448	0,929	7,072	7,377		סך התחייבויות והון

להלן הסברים בדבר השינויים העיקריים שחלו בסעיפי המאזן המאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 לעומת 31 בדצמבר 2024 :

(א) מזומנים ושווי מזומנים

הגידול במזומנים בסך של כ-68 מיליוני שייח נובע בעיקרו ממזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בסך של כ-13 מיליוני שייח, ומנגד מזומנים ששימשו לפעילות השקעה בסך של כ-13 מיליוני שייח, שעיקרה השקעות בנדליין להשקעה בסך של כ-28 מיליוני שייח, מתן הלוואות לישויות כלולות בסך של כ-23 מיליוני שייח לצד ג', ומנגד תמורה בסך של כ-23 מיליוני שייח לצד ג', ומנגד תמורה

שהתקבלה ממכירת מלון Aviv Tel George The בסך של כ113- מיליוני ש"ח(;ומזומנים שנבעו מפעילות מימון בסך של כ- 69 מיליוני ש"ח )שעיקרם פירעון הלוואות בנקאיות נטו בסך של כ- 344 מיליון ש"ח, קבלת תמורה של כ 247- מיליוני ש"ח מגיוס אג"ח סדרה ב' )ראה סעיף 12)10( להלן(, קבלת תמורה של כ- 100 מיליון ש"ח מהקצאת מניות למשקיעים מסווגים )ראה סעיף 12)2( להלן(, והשקעה של הפניקס בפרויקט מגדל מזא"ה ובפרויקט השלום בסך של כ110- מיליוני ש"ח )ראה סעיף 12) 1( להלן(.

)ב( מזומנים ופקדונות בחשבונות בנק מיועדים ופקדונות מוגבלים

הגידול במזומנים בחשבונות בנק המיועדים נובע בעיקרו בעקבות קצב תקבולים מלקוחות גבוה מקצב הוצאות גבוה בפרויקטים בביצוע.

)ג( לקוחות

הקיטון בסעיף לקוחות בסך של כ124- מיליוני ש"ח נובע בעיקרו מקבלת כספים מלקוחות .ויסוצקי ו ACRO BUSINESS CAMPUS, YARD בפרויקטים

)ד( הלוואות לאחרים

הגידול בהלוואות לאחרים הינו ממתן הלוואה לצד ג' בסך של כ24- מיליוני ש" ח.

)ה( מלאי מקרקעין ודירות למכירה ותשלומים על חשבון מקרקעין לז"ק

הגידול בסעיף המלאי לז"ק בסך של כ318- מיליוני ש "ח נובע בעיקרו מהכרה בשווי קרקע בפרויקט בורלא ובפרויקט אחימאיר ומיון שלב א' בפרויקט WHITE לזמן קצר.

)ו( מלאי מקרקעין ותשלומים על חשבון מקרקעין לז"א

הגידול בסעיף המלאי לז"א בסך של כ28- מיליוני ש"ח נובע בעיקרו מעלויות שהושקעו במלאי הקרקעות ומנגד מיון שלב א' בפרויקט WHITE לזמן קצר.

)ז( נדל"ן להשקעה

עיקר הגידול בסך של כ- 11 מיליוני ש" ח נובע בעיקרו מהשקעות בנדל"ן להשקעה בסך של כ 27- מיליוני ש"ח )כ12- מיליוני ש"ח בגין פרויקטים מניבים והיתרה בגין קרקעות ופרויקטים בהקמה(, מעליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ28- מיליוני ש"ח )ראה סעיף 5 להלן( והיוון עלויות מימון לנדל"ן להשקעה בסך של כ - 44 מיליוני ש"ח. ומנגד, ממכירת מלון George The Aviv Tel בסך של כ- 88 מ יליוני ש"ח )ראה סעיף 12) 8( להלן(.

)ח( השקעות והלוואות לישויות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

עיקר הגידול בסך של כ- 59 מיליוני ש"ח נובע מהזרמת כספים לשותפויות הדיור להשכרה ולפרויקט קוסמופוליטן ומרווחים שנבעו מישויות המוחזקות ומטופלות לפי שיטת השווי המאזני, בעיקר שערוך בפרויקט קוסמופוליטן והכרה בהכנסה בפרויקט YAFO GO .

)ט( אשראי והלוואות מתאגידים בנקאיים לזמן קצר

עיקר הקיטון בגין אשראי והלוואות לזמן קצר בסך של כ- 268 מיליוני ש"ח נובע בעיקרו מפ ירעון הלוואות בפרויקט YARD, בפרויקט מגדל מזא"ה וקיטון ב ניצול מסגרות אשראי בסך של כ- 150 מיליוני ש"ח.

)י( התחייבות למתן שירותי בניה

עיקר הגידול בסך של כ133- מיליוני ש" ח נובע מיצירה לראשונה של התחייבות למתן שירותי בנייה ועלויות דיירים בפרויקט בורלא ובפרויקט אחימאיר.

)יא(אשראי והלוואות מתאגידים בנקאיים לזמן ארוך

עיקר הקיטון בגין אשראי מתאגידים בנקאיים לזמן ארוך בסך של כ47- מיליוני ש"ח נובע מפירעון הלוואה בעקבות מכירת מלון Aviv Tel George The בסך של כ54- מיליוני ש"ח )ראה סעיף 12)8( להלן(.

)יב( אגרות חוב סחירות

הגידול בסך של כ250- מיליוני ש"ח הינו בגין גיוס אג"ח סדרה ב' בחודש יולי 2025 )ראה סעיף 12)10( להלן(.

)יג( סך ההון

הגידול בהון בסך כולל של כ- 321 מיליוני ש"ח נובע בעיקרו מרווח לתקופה בסך של כ105- מיליוני ש"ח, מהקצאת מניות למשקיעים מסווגים בסך של כ 100- מיליוני ש"ח )ראה סעיף 12)2( להלן(, וכן השקעה של הפניקס בפרויקט מגדל מזא"ה בסך של כ50- מיליוני ש "ח וכן בפרויקט מגדל השלום כ60- מי ליוני ש"ח )ראה סעיף 12)1( להלן(.

)יד( הון חוזר

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה הון חוזר חיובי בסך של כ635- מיליוני ש" ח, בהשוואה להון חוזר חיובי בסך של כ- 181 מיליוני ש"ח נכון ליום 31 בדצמבר .2024

.5 תוצאות הפעילות:

להלן הסבר בדבר עיקרי ההתפתחויות שחלו בסעיפי הדוח המאוחד על הרווח הכולל ) במיליוני ש"ח(:

1-12/2024	7-9/2024	7-9/2025	1-9/2024	1-9/2025	הפניה
					א	רות קרקעין, די ממכירת מ
644	165	139	497	374		ייה ושירותי בנ
6	2	1	4	3		ל מדמי ניהו
13	5	1	7	4		טים יווך פרויק משיווק ות
86	25	26	62	77	ב	ת ואחרות דמי שכירו הכנסות מ
13	7	19	26	28	ג	ן להשקעה י הוגן נדל" עלייה בשוו
3	13	18	10	25	ד	ברות ה ברווחי ח חלק החבר
						מוחזקות
				25	ה	השקעה וש נדל"ן ל רווח ממימ
765	217	204	606	536		כנסות סך הכל ה
543	139	105	417	299	א	ן, דירות ת מקרקעי עלות מכיר
						יה ושירותי בנ
29	12	6	24	16		ום ושיווק כירה, פרס הוצאות מ
63	18	19	50	52		ות הלה וכללי הוצאות הנ
13	3	1	6	3		ם ם פרויקטי חינה וקידו הוצאות ב
						ת שות עירוני של התחד
5	2	2	3	5		ם ם והפעלת רת הנכסי עלות השכ
653	174	133	499	375		ות צאות ועלוי סך הכל הו
112	43	71	107	161		לות רווח מפעו
57	29	8	61	27		מון, נטו הוצאות מי
55	14	63	46	134		הכנסה מיסים על רווח לפני
19	2	11	13	28		ההכנסה מיסים על
36	12	52	33	106		תקופה רווח נקי ל
21	6	28	17	71		ל החברה לבעלים ש
						מקנות ות שאינן לבעלי זכוי
16	6	24	16	35		שליטה
36	12	52	33	106		תקופה רווח נקי ל
4	3	1	6	(1)		אחר רווח כולל
40	15	53	39	105		קופה וח כולל לת סך הכל רו

)א( הכנסות ממכירת מקרקעין, דירות ושירותי בנייה ורווח גולמי

החברה מיישמת את תקן דיווח כספי בינלאומי 15 IFRS" הכנסות בגין חוזים עם לקוחות" )"15 IFRS "או "התקן"(. בהתאם לתקן, החברה מכירה בהכנסות ממכירת דירות מגורים ושטחי מסחר ומשרדים )כולל ממתן שירותי בניה( בהתאם לשיעור ההשלמה בכל מועד דיווח .

להלן התפלגות הכנסות ממכירת דירות ומקרקעין שהוכרו ברבעון השלישי של ,2025 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ולשנת 2024 )במיליוני ש"ח(:

סה"כ	פרויקטים אחרים (*)	פרויקט בזל	פרויקט מרים החשמונאית	פרויקט שרת	פרויקט YARD	פרויקט ויצמן	פרויקט ויסוצקי	פרויקט בורלא	פרויקט אחימאיר	הכנסות שהוכרו ממכירת דירות
374	29	11	51	38	168	24	22	18	13	1-9/2025
497	132	3	18	27	220	29	68			1-9/2024
139	13		16	16	73	8	3	5	5	7-9/2025
165	40	3	10	8	69	9	26			7-9/2024
644	158	5	35	36	283	39	88			שנת 2024

להלן התפלגות עלות המכר ממכירת מקרקעין, דירות ושירותי בנייה ברבעון השלישי של 2025, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ולשנת 2024 (במיליוני שייח) :

סה"כ	פרויקטים אחרים (*)	פרויקט בזל	פרויקט מרים החשמונאית	פרויקט שרת	פרויקט YARD	פרויקט ויצמן	פרויקט ויסוצקי	פרויקט בורלא	פרויקט אחימאיר	עלות המכר ממכירת דירות ומקרקעין
299	19	10	41	32	133	20	20	14	10	1-9/2025
417	121	3	14	22	175	23	59			1-9/2024
105	3		13	14	59	8		4	4	7-9/2025
139	36	3	8	7	55	7	23			7-9/2024
543	149	4	27	31	226	30	76			שנת 2024

להלן התפלגות הרווח הגולמי¹² ממכירת מקרקעין, דירות ושירותי בנייה ברבעון השלישי של 2025, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ולשנת 2024 (במיליוני ש״ח):

סה"כ	פרויקטים אחרים (*)	פרויקט בזל	פרויקט מרים החשמונאית	פרויקט שרת	פרויקט YARD	פרויקט ויצמן	פרויקט ויסוצקי	פרויקט בורלא	פרויקט אחימאיר	רווח גולמי ממכירת דירות
75	10	1	10	6	35	4	2	4	3	1-9/2025
80	11		4	5	45	6	9			1-9/2024
34	10		3	2	14		3	1	1	7-9/2025
26	4		2	1	14	2	3			7-9/2024
101	9	1	8	5	57	9	12			שנת 2024

השינוי ברווח הגולמי נובע בעיקרו משינוי בתמהיל הפרויקטים, גידול בעלויות הביצוע ופערים PRAZON ,Acro Business Campus, בשיעור ההתקדמות ההנדסי. בנוסף הפרויקטים BART, ויסוצקי ו-BART הסתיימו בשנת 2024, היה נמוך יותר בתקופת הדיווח.

(*) תוצאות הפרויקטים האחרים כוללות תמורה שהוחזקה בנאמנות משנת 2020 עד להחלטת בית משפט בקשר עם מכירת מקרקעין ברחוב שלמה בתל אביב והתקבלה בתקופת הדוח, בסך של כ-10.5 מיליוני ש״ח, ובנוסף פרויקטים אשר הקמתם הסתיימה.

(ב) הכנסות מדמי שכירות

הגידול בסך של כ-15 מיליוני ש״ח בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד נובע בעיקר בגין הצמדת . החוזים למדד המחירים לצרכן וכן גידול בשיעור התפוסה בעיקר בגין פרויקט One Tower.

(ג) עליה בשווי הוגן נדליין להשקעה, נטו

השערוך בסך של כ-28 מיליוני שייח נובע בעיקרו מעליית ערך בגין נדליין להשקעה בסך של כ-49 מיליוני שייח (כ-38 מיליוני שייח בגין השפעת המדד וכ-11 מיליוני שייח בגין עליית ערך ריאלית), ומנגד שחיקה נטו בגין קרקעות ונכסים בהקמה, בסך של כ-21 מיליוני שייח (שערוך שלילי בגין עלויות מימון שהוונו בסך של כ-24 מיליוני שייח מחד, ומאידך שערוך חיובי בסך של כ-23 מיליוני שייח).

הכנסות ממכירת מקרקעין בניכוי עלות המכר ממכירת מקרקעין.

)ד( חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות

הגידול ברווחי חברות מוחזקות של כ- 15 מיליוני ש"ח אל מול תקופה מקבילה אשתקד נובע בעיקר מהכרה בהכנסה בפרויקט YAFO GO ומעליית ערך נדל"ן להשקעה בפרויקט קוסמופוליטן.

)ה( רווח ממימוש נדל"ן להשקעה

הרווח בסך של כ25- מיליוני ש"ח נובע ממכירת מלון Aviv Tel George The( ראה ביאור 12)8( להלן(.

.6 מקורות מימון ועמידה באמות מידה פיננסיות

)1( מקורות מימון

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 וליום 31 בדצמבר ,2024 החברה מממנת את פעילותה, בעיקר, מהונה העצמי, אשראי מתאגידים בנקאיים, אגרות חוב ושותפים בישויות מאוחדותומתזרים מזומנים מפעילות שוטפת, לרבות מקדמות שמתקבלות מלקוחות ומאשראי ספקים, כמפורט להלן:

בר 2024 ם 31 בדצמ	נתונים ליו	2025 טמבר	ם 30 בספ נתונים ליו
מאזן % מסך ה	ש"ח במיליוני	מאזן % מסך ה	ש"ח במיליוני	סעיף
31%	2,154	34%	2,475	הון
46%	3,197	46%	3,426	וך ת לזמן אר התחייבויו
23%	1,578	20%	1,476	ר ת לזמן קצ התחייבויו
100%	6,929	100%	7,377	סה"כ

להלן הרכב ההון החוזר של החברה לתקופה של 12 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )במיליוני ש"ח(:

	כלל הסכום שנ ספיים בדוחות הכ	לתקופה התאמות ) שים( של 12 חוד	קופה של סה"כ )לת ם( 12 חודשי
טפים נכסים שו	2,111	(910)	1,201
ת שוטפות התחייבויו	(1,476)	570	(906)
ים על ים השוטפ עודף הנכס פות יות השוט ההתחייבו	635	(340)	295

)2( אשראי מהותי )בהתאם לעמדה משפטית מספר 104-15 "אירוע אשראי בר דיווח" שפורסם על ידי רשות ניירות ערך( )"עמדת אשראי בר דיווח"(

לפירוט אודות הסכמי הלוואה העולים בגדר הסכמי הלוואה מהותיים בהתאם לעמדת אשראי בר דיווח, ראו סעיף 13.7 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

)3( הנפקה, מימוש והמרה של ניירות ערך

• .1 בחודש ינואר 2025 המיר עובד החברה 61,000 יחידות מניה חסומות ל- 61,000 מניות רגילות ללא ערך נקוב של החברה, מכוח תכנית ,2021 המתוארת בסעיף 3.2.2.4 לתשקיף החברה מיום 23 בפברואר ,2022 נושא תאריך 24 בפברואר 2022 )מס' אסמכתא: 2022-01-018813(.
• .2 בחודש פברואר 2025 השלימה החברה גיוס כולל בסך מיידי של כ100- מיליון ש"ח מ7- משקיעים מסווגים )עליהם נמנה תאגיד מקבוצת "הפניקס", שהינו בעל עניין בחברה( וזאת כנגד הקצאת 1,724,140 מניות של החברה בתמורה לסך של 58 ש"ח למניה ו 517,242- כתבי אופציה לא סחירים הניתנים למימוש ל- 517,242 מניות החברה, כפוף להתאמות מקובלות, בתמורה למחיר מימוש בסך של 70 ש"ח לכל כתב אופציה. לפרטים ראה סעיף 2 לדוח תיאור עסקי התאגיד, סעיף 15)17( להלן ודוח הקצאה פרטית של החברה מיום 5 בפברואר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-009082(.

• .3 בחודש מאי ,2025 מומשו 6,000 כתבי אופציה ע"י עובד לשעבר של החברה ל4,273- מניות רגילות של החברה. כמו כן פקעו 21,000 כתב אופציה אשר הונפקו לעובדים של החברה. לפרטים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 4 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-030736(.

• 1. בחודש יולי 2025, מומשו 11,500 כתבי אופציה ע״י עובד של החברה ל-7,853 מניות רגילות של החברה. לפרטים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 7 ביולי 2025 (מס׳ אסמכתא: -2025 -01-049252).
• 1. ביום 29 ביולי 2025, הנפיקה החברה 250,000,000 אגרות חוב (סדרה בי) בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א לפרטים ראה סעיף 16(4) להלן.
• 1. בחודש אוגוסט 2025, מומשו 5,000 כתבי אופציה עייי עובד של החברה ל-3,420 מניות רגילות6. בחודש אוגוסט 2025, מומשו 6,000 מסי אסמכתא: של החברה. לפרטים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 26 באוגוסט 2025 (מסי אסמכתא: 2025-01-063914).

יתרות אשראי ממוצעות (4)

13

הממוצע החודשי לתקופת הדוח של יתרות האשראי בגין, אגרות החוב הסחירות, האשראי הבנקאי והאשראי שהתקבל מתאגידים פיננסים, המוצגים בדוחות הכספיים כהתחייבויות לזמן קצר, הסתכם לסך של כ-637 מיליוני ש״ח.

הממוצע החודשי לתקופת הדוח של יתרות האשראי בגין האשראי הבנקאי והאשראי שהתקבל מתאגידים פיננסים, המוצגים בדוחות הכספיים כהתחייבויות לזמן ארוך, הסתכם לסך של כ-2.437 מיליוני ש״ח.

(5) אמות מידה פיננסיות נכון למועד פרסום הדוח

לפרטים אודות אמות המידה הפיננסיות להן התחייבה החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרות א' ו-ב'), שהינן הלוואות מהותית בהתאם לעמדת אשראי בר דיווח, ראו חלק רביעי לדוח זה.

לפרטים אודות אמות המידה הפיננסיות בקשר עם ההלוואה על One Tower (דפי זהב) שהינה הלוואה מהותית בהתאם לעמדת אשראי בר דיווח, ראו להלן (נתונים לפי 100%, חלק החברה האפקטיבי הינו כ-30.9%):

עמידה בהתחייבות נכון ליום 30/9/2025 (אמות המידה נבחנות כל רבעון)	תנאים	התחייבות
76,591 אלפי שייח	לא יפחת מ-50,000 אלפי שייח.	שנתי 13 NOI
9.1	לא יעלה על 13	יחס יתרת אשראי ל-NOI
1.7	לא יפחת מ- 1.15	יחס כיסוי החוב14
57%16	80% שלא יעלה על LTV יחס	15LTV יחס

יובהר כי יתר ההלוואות המהותיות של החברה אינן כוללות התחייבות לעמידה באמות מידה פיננסיות כלשהו.

אמות המידה הפיננסיות המהותיות ביותר של האשראים הלא מהותיים של הקבוצה הינן: (א) בקשר עם המימון בפרויקט "דה וינציי" (לפרטים בקשר עם המימון בפרויקט "דה וינציי" (לפרטים אודות עמידה באמות המידה בפרויקטים הנ"ל ראו בסעיף זה להלן). להלן פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות האמורות:

(א) פרויקט "סי-טאוור" (מייקרוסופט) (נתונים לפי 100%, חלק החברה האפקטיבי הינו כ- (24.13%)

עמידה בהתחייבות נכון ליום 30/9/2025 (אמות המידה נבחנות כל רבעון)	תנאים	התחייבות
סך ה-NOI לארבעת הרבעונים הקלנדריים שקדמו ליום 30 בספטמבר 2025 עולה על הנדרש והינו בסך של כ-68 מיליון ש״ח	לא יפחת מ-41.4 מיליון שייח.	NOI שנתי

^"NOI" משמעותו: סך ההכנסות והתקבולים המגיעים ללווה מהשכרת יחידות ושטחים בנכס (כולל רווחי החניון, רווחי ניהול/פיקוח ורווחי חשמל), בניכוי הוצאות הפעלה בגין הנכס (ללא ניכוי פחת), בארבעת הרבעונים האחרונים, כפי שעולה ממצבת השכירויות העדכנית שתימסר לבנק מדי שנה.

יייחס כיסוי חוב" משמעותו: היחס בין ה-NOI לבין החלויות השוטפות. ייחלויות שוטפות" משמען: הסכום המצטבר של תשלומי קרן, הצמדה וריבית, אשר על הלווה לשלם לבנק בארבעת הרבעונים העוקבים.

ייחס ה-LTV" משמעותו: היחס בין סכום היתרה הבלתי מסולקת של האשראי, לבין שווי הנכס. $^{15}$

השווי אינו כולל שיפורים במושכר בקומות השייכות לעיריית ר״ג, שלא בבעלות החברה, וכן אינו כולל שווי בגין שטח כולל של כ-5,113 מ״ר בפרויקט, אותו שותפות הפרויקט חוכרת מעיריית ר״ג ומשכירה לצדדים שלישיים (נכס זכות שימוש). לפרטים ראו סעיף 7.1.20.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

עמידה בהתחייבות נכון ליום 30/9/2025 (אמות המידה נבחנות כל רבעון)	תנאים	התחייבות
סך יחס שירות חוב היסטורי בארבעת הרבעונים הקלנדריים שקדמו ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 1.54	לא יפחת מ-1.15	יחס שירות חוב היסטורי
סך יחס שירות חוב החזוי בארבעת הרבעונים הקלנדריים העוקבים ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 1.55	לא יפחת מ- 1.1	יחס שירות חוב חזוי
היחס הינו 63%	80% שלא יעלה על LTV יחס	19 LTV יחס

(ב) פרויקט דה וינציי (נתונים לפי 100%, חלק החברה האפקטיבי הינו כ-50%)

עמידה בהתחייבות נכון ליום 30/9/2025 (אמות המידה נבחנות כל רבעון)	תנאים	התחייבות
היחס הינו 62.2%	לא יעלה בכל עת על 71.2% משווי הנכס	20LTV יחס
היחס הינו 9.1	לא יעלה בכל עת על 9.9	המכפיל 21

:בנוסף לאמור לעיל

• א. אקרו מגורים בע"מ ("אקרו מגורים"), חברות בנות בבעלות ובשליטה מלאות של החברה (100%), התחייבו כלפי תאגידים בנקאיים לעמידה בבעלות ובשליטה מלאות של החברה (100%), התחייבות שנחתם עם התאגידים הבנקאיים) ביחס הון עצמי למאזן (כפי שהוגדר בכתב ההתחייבות שנחתם עם התאגידים הבנקאיים) בשיעור שלא יפחת מ-20%, כאשר נכון ליום 30 ספטמבר 2025 החברות הללו עומדות ביחס האמור.
• ב. חברות מוחזקות נוספות של החברה התקשרו בהסכמי אשראי שאינם מהותיים והתחייבו
  במסגרת אותם הסכמים לעמוד ביחסים פיננסים שונים נוספים, כאשר נכון ליום 30
  בספטמבר 2025, כלל החברות האמורות עומדות בכלל אמות המידה להן התחייבו.

יייחס שירות חוב היסטורייי לעניין זה משמעו – היחס שבין ה-NOI בארבעת הרבעונים הקלנדריים האחרונים שקדמו למועד בדיקה לבין תשלומי הקרן, הריבית והפרשי ההצמדה, בגין אשראי ששולמו במהלך אותם רבעונים.

ייחס שירות חוב חזויי לעניין זה משמעו – היחס שבין ה-NOI הצפוי להתקבל בארבעת הרבעונים הקלנדריים העוקבים למועד הבדיקה (כל רבעון) על בסיס הסכמי שכירות חתומים לבין תשלומי הקרן, והריבית בגין האשראי שצפויים להיות משולמים במהלך אותם רבעונים.

יילחס LTV" לעניין זה משמעו – היחס בין יתרת החוב לבין שווי המקרקעין. יחס ה-LTV נבדק בכל מועד בו תומצא הערכת שווי, ולכל הפחות אחת לשנה. $^{19}$

יייחס ה-LTV נבדק בכל מועד בו תומצא הערכת ביי ייחס ה-LTV נבדק בכל מועד בו תומצא הערכת עווי, ולכל הפחות אחת לשנה. $^{20}$

י המכפיליי לעניין זה משמעו -היחס שבין היתרה הבלתי מסולקת של האשראי חלקי ה-NOI. המכפיל נבדק אחת לרבעון.

נזילות

(א) תזרים המזומנים

ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה יתרות מזומנים המסתכמות לסך של כ-334 מיליוני ש״ח. להלן המרכיבים העיקריים של תזרים המזומנים של החברה (במיליוני ש״ח):

31 בדצמבר 2024	7-9/2024	7-9/2025	1-9/2024	1-9/2025
(518)	(510)	49	(637)	150	תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו לפעילות) שוטפת
(14)	(29)	(75)	9	(13)	תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו לפעילות) השקעה
519	633	139	649	(69)	תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו לפעילות) מימון

• תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו לפעילות) שוטפת- המזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת בתקופת הדוח הסתכמו לכ-150 מיליוני ש״ח, הנובעים בעיקר מרווח לפני מס והתאמות לרווח בסך של כ-87 מיליוני ש״ח נטו, ומגידול משינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות בסד של כ-80 מיליוני ש״ח נטו וכן מיסים ששולמו בסד של כ-80 מיליוני ש״ח.
• תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו לפעילות) השקעה- התזרים ששימש לפעילות השקעה בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ-13 מיליוני ש"ח, בהשוואה לתזרים בסך של כ-9 מיליוני ש"ח שנבע מפעילות השקעה בתקופה המקבילה אשתקד. התזרים ששימש לפעילות השקעה בתקופת הדוח נובע בעיקרו מהשקעות בנדל"ן להשקעה בסך של כ-28 מיליוני ש"ח, מתן הלוואות לישויות כלולות בסך של כ-33 מש"ח, הפקדה של מזומנים מיועדים מפרויקטים בביצוע בפיקדונות בסך של כ-48 מיליוני ש"ח ומתן הלוואה בסך של כ-24 מיליוני ש"ח לצד ג", ומנגד מזומנים שנבעו ממכירת מלון THE GEORGE Tel Aviv בתמורה לסד של כ-113 מיליוני ש"ח.
• תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו לפעילות) מימון- התזרים ששימש לפעילות מימון בתקופת הדוח הסתכם לסך של 69 מיליוני ש״ח, בהשוואה לתזרים של כ-649 מיליוני ש״ח שנבע בתקופה המקבילה אשתקד. התזרים ששימש לפעילות מימון בתקופת הדוח נבע בעיקרו מפירעון הלוואות מתאגידים בנקאיים בנטו בסך של כ-340 מיליוני ש״ח. וממזומן ששימש לפעילות מימון בגין ריבית ועמלות בנק ששולמו בסכום כולל של כ-156 מיליוני ש״ח. מנגד, תמורה שנבעה מגיוס אג״ח סדרה ב׳ בסך של כ-247 מיליוני ש״ח (ראה סעיף 1(10) להלן), תמורה נוספת שנבעה מהקצאת מניות לקבוצת משקיעים בסך של כ-100 מיליוני ש״ח (ראה סעיף 2)(1) להלן), וכן מהשקעה של הפניקס בפרויקט מגדל מזא״ה בסך של כ-50 מיליוני ש״ח (ראה סעיף 1)(1) להלן).

גילוי בהתאם לתקנה 10(ב)14 לתקנות הדוחות (סימני אזהרה)

בהתאם לדוחותיה הכספיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025, לחברה הון חוזר חיובי בסך של 635 מיליוני ש״ח, וכן הון חוזר חיובי לתקופה של 12 חודשים בסך של כ-295 מיליוני ש״ח, של 635 מיליוני ש״ח וכן הון חוזר חיובי לתקופה של 12 חודשים בסך של כ-363 מיליוני ש״ח. ואולם לחברה תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בסך של כ-635 מיליוני ש״ח, וכן החוזר וכן החון החוזר ל-11 חודשים הינו חיובי ומסתכם לסך של כ-3 מיליוני ש״ח, וכן לחברה בדוחות הסולו תזרים מזומנים מתמשך מפעילות שוטפת חיובי אשר מסתכם לסך של כ-12.5 מיליוני ש״ח.

לאור האמור, דירקטוריון החברה בחן את התזרים החזוי של החברה לשנים הבאות וקבע שאין באמור לעיל בכדי להצביע על קיומן של בעיות נזילות בקבוצה לאור המקורות הבאים:

(א) לחברה זכאות לקבלת עודפים בהיקף מהותי מאוד (של כמאות מיליוני ש״ח) בגין פרויקטים בביצוע, ובנוסף לחברה יחידות דיור שטרם נמכרו אשר התמורה הצפויה ממכירתן עתידה להיות מהותית מאוד, וזאת גם תחת הנחות מחמירות לאור מצב המלחמה והמשק, עליות הריבית ונתוני האינפלציה.

)ב( למועד פרסום הדוח לחברה יתרות מזומנים ושווי מזומנים בסך של כ- 187 מיליוני ש"ח, ובנוסף לחברה מסגרות אשראי בנקאיות כלליות חתומות ולא מנוצלות, בסך של כ263- מיליוני ש"ח.

בנוסף, נקבע על ידי הדירקטוריון כי היה וקצב השיווק בפועל של היחידות הלא מכורות ו/או מחיר מכירתן יהיו נמוכים מאלו המוערכים נכון למועד זה על ידי החברה, או לחלופין היה ויוטלו בעתיד מגבלות כלשהן )לרבות על ידי בנקים מלווים(, עדיין עומדים לחברה מספר מקורות )בנוסף ליתרת המזומנים הקיימת( נוספים אחרים שיסייעו לה לעמוד בהתחייבויותיה ובכלל אלה:

• )א( האפשרות לגייס חוב מהציבור )הרחבת הסדרה הקיימת או הנפקת סדרה חדשה(.
• )ב( האפשרות לגייס הון בדרך של הכנסת משקיע/ שותף בפרויקט/ים, כפי שנעשה בשנת 2024 ובתקופת הדוח עם תאגידים מקבוצת "כלל" ו"הפניקס".
• )ג( לחברה מספר נכסים בשווי שוק מהותי מאוד, אשר תהליך ההשבחה שלהם הושלם בשנים האחרונות, ובמידת הצורך הם יהיו ניתנים למכירה במלואם )כאשר מכירתם במתווה כאמור צפויה להשיא לחברה רווחים ומזומנים בהיקף מהותי מאוד(.
• )ד( האפשרות להגדיל את מסגרות המימון בגין קרקעות ממומנות בהן יחס ה-LTV נמוך משמעותית מהמקובל בשוק.
• )ה( ככל שהחברה תידרש לכך, תבחן החברה דחיית פרויקטים יזמיים מסוימים ו/או מכירת נכסים )כפי שנעשה על ידי החברה בתקופת הדוח, ראה סעיף 12) 8( להלן( באופן שיקל על צרכיה התזרימיים.

להערכת דירקטוריון החברה, המקורות הנ"ל יספקו לחברה את האמצעים הנזילים הנדרשים לצורך עמידה בהתחייבויותיה בטווח הנראה לעין ועל מנת לקדם את פעילותה.

הערכות החברה בדבר הזכאות לקבלת עודפים בהיקף מהותי מאוד )לרבות בגין נכסים שטרם נמכרו(, האפשרות לגייס חוב ו/או הון, האפשרות להגדיל מסגרות מימון ומכירת נכסים שתהליך השבחתם הושלם בשנים האחרונות, מהוות 'מידע צופה פני עתיד' )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך(, המתבסס על פרמטרים הקיימים בחברה במועד זה, והם עשויים להשתנות כתלות בגורמים חיצוניים, כגון עמידת החברה בדרישות הגורמים המממנים וקבלת הסכמתם להגדלת מסגרות מימון כאמור, שמירת מחירי המכירה והעלויות הבניה הצפויים כיום, קבלת כלל האישורים וההיתרים הרלוונטיים לגיוסי חוב ו/או הון מהציבור, איתור משקיעים לפרויקטים, אי עיכוב מהותי בביצוע הפרויקטים, וכן הגורמים שצוינו בפסקת מידע צופה פני עתיד בסעיף 3)ו( לעיל. גורמים אלה ושינויים בפרמטרים המצוינים לעיל )אי התממשותם או התממשותם באופן חלקי או במועד מאוחר יותר( עשויים לשנות את הערכות החברה המפורטות לעיל. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

חלק שני – היבטי ממשל תאגידי

.8 מדיניות תרומות

ביום 20 באוגוסט 2024 אימץ דירקטוריון החברה מדיניות תרומות, לפיה, אלא אם ייקבע אחרת על ידי דירקטוריון החברה, מתן תרומות בשם החברה לא יעלה על סך 5 מיליון ש"ח לשנה קלנדרית, ולא יותר מסך של 500 אלף ש"ח לגוף נתרם בשנה קלנדרית, כאשר גובה התרומות בפועל ייעשה תוך התחשבות, בין היתר, ברווחי החברה וכן בצפי התזרימי העתידי של החברה. החברה תיתן עדיפות למתן תרומות לגורמים בתחומים שיקבעו על ידי הנהלת החברה מעת לעת, כדוגמת גופים בתחומי הרווחה, החברה, הרפואה, החינוך והביטחון.

בתקופת הדוח תרמה החברה סך של כ2,954- אלפי ש"ח לגופים שלמיטב ידיעת החברה אינם קשורים לחברה או לנושאי המשרה בה או לבעלי השליטה בה או לקרוביהם.

יצוין כי בחודש יולי 2025 אישרה ועדת הביקורת של החברה את התקשרות החברה בהסכם תרומה עם אוניברסיטת רייכמן )המרכז הבינתחומי( )"האוניברסיטה"(, וזאת בסך של 1 מיליון ש"ח לשנה, במשך 5 שנים )סה"כ 5 מיליון ש"ח(, לקידום המכון לחקר הנדל"ן באוניברסיטה, כעסקה לא חריגה . לאור העובדה, כי התרומה האמורה עולה על ²² לפי חוק החברות שלבעל השליטה יש בה עניין אישי התקרה השנתית שנקבעה עבור גוף נתרם כמפורט לעיל, ביום 28 ביולי 2025 דירקטוריון החברה אישר את התרומה האמורה בחריגה ממדיניות התרומות.

.9 דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

למועד הדוח, המספר המזערי הראוי של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית בחברה לפי סעיף 92)א()12( לחוק החברות, לרבות הדירקטורים החיצוניים, הינו שניים. המספר המזערי הראוי נקבע בהתחשב, בין השאר, בגודל החברה, תחומי פעילותה וטיב הסוגיות החשבונאיות והפיננסיות המתעוררות בבדיקת מצבה הכספי של החברה, עריכת דוחותיה הכספיים ואישורם.

לעניין זה יצוין כי נכון למועד הדוח, ה"ה רון ארזי ומיכל פרנקו קדמי )דירקטורים חיצוניים(, נעמי אנוך )דירקטורית בלתי תלויה( ורונית חיימוביץ, נחשבים כדירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, כהגדרת המונח בתקנות החברות (תנאים ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ולדירקטור בעל כשירות מקצועית), התשס"ו.2005- לפרטים אודותיהם ראו תקנה 26 לפרק ד' בעניין דוח פרטים נוספים על התאגיד שצורף לדוח התקופתי.

.10 דירקטורים בלתי תלויים

החברה טרם אימצה בתקנונה הוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים, כהגדרת המונח בסעיף 1 לחוק החברות. למועד דוח זה, הדירקטורית הבלתי תלויה ו הדירקטורים החיצוניים נחשבים כדירקטורים בלתי תלויים.

.11 גילוי בדבר המבקר הפנימי

לפרטים בדבר המבקר הפנימי של התאגיד בהתאם לתקנה 10)ב()11( והתוספת הרביעית לתקנות הדוחות, ראו סעיף 13 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

בחודש יולי 2025 קיימה ועדת הביקורת דיון בדוח ביקורת בנושא ניהול נכסים מניבים, אשר הוגש לה בכתב.

לאור העובדה כי מר יצחק ארבוב, בעל השליטה בחברה, מכהן כדירקטור באוניברסיטה. ²²

חלק שלישי – הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של החברה

12. אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

• ביום 12 בינואר 2025 התקשרה החברה עם גופים מקבוצת הפניקס חברה לביטוח בע"מ, במערך הסכמים, שעניינם העמדת מסגרת השקעה על ידי הפניקס לפרויקטים מסוימים של החברה בתחום ההתחדשות העירונית וכן השקעה של הפניקס בפרויקטים של החברה הידועים בשם "מגדל מזא"ה" ו-"מגדל השלום" והכל בסכום השקעה כולל של עד 410 מיליון ש"ח. בהתאם להסכמות המעודכנות בין הצדדים, השלמת עסקת ההשקעה בפרויקט "מגדל השלום" בוצעה בחודש מאי 2025 ובהתאם לכך העמידה הפניקס לשותפות הפרויקט סך של כ-61 מיליון ש"ח, המהווה 49% מתוך הון שותפות הפרויקט אשר העמידה החברה (בשרשור) לשותפות הפרויקט עד למועד ההשלמה. ביחס לפרויקט "מגדל מזא"ה", התנאים המוקדמים להעמדת השקעה בסך של 50 מיליון ש"ח (מתוך השקעה כוללת בסך של 80 מיליון ש"ח) ע"י הפניקס התקיימו זה מכבר, וכפועל יוצא מכך בוצעה השקעה בסך האמור על ידי הפניקס. לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידים של החברה מהימים 31 בינואר 2025, על ידי הפניקס. לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידים של החברה מהימים 31 בינואר 2025. במאי 2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-033218, 2025-01-033218), וסעיף 16 לדוח תיאור עסקי התאגיד.
• ביום 4 בפברואר 2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית לתאגיד מקבוצת הפניקס פיננסים בע"מ, שהינה בעלת עניין בחברה וכן ל-6 משקיעים מסווגים נוספים של סך כולל של 1,724,140 מניות רגילות ללא ערך נקוב של החברה וכן של 517,242 כתבי אופציה לא רשומים למסחר הניתנים למימוש ל-517,242 מניות. לפרטים נוספים ראה סעיף 1 לעיל, דוח הקצאה פרטית של החברה מיום 5 בפברואר 2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-009082) ודיווח מיידי של החברה מיום 10 בפברואר 2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-009716).
• ביום 25 במרץ 2025 הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-4 מיליוני ש״ח, אשר שולם ביום 10 באפריל 2025. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 26 במרץ 2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-020484).
• 1. בהמשך לדיווח המיידי של החברה מיום 25 בנובמבר 2024 (בסעיף זה: "הדיווח הקודם")²⁵, והאמור בסעיף 6.4.6 לדוח תיאור עסקי התאגיד, בקשר עם התקשרות אקרו ש.מ 47 שותפות מוגבלת, המוחזקת בשיעור של 80% על ידי החברה (בשרשור), בהסכם קומבינציה והזמנת שירותי בניה, המותנה בתנאים מתלים, עם בעלי קרקע במתחם 19 בנתניה ("ההסכם"), ביום 20 באפריל 2025 פורסמה התב"ע החדשה (כהגדרתה בדיווח הקודם) לאישור ברשומות, אשר אישורה מהווה את אחד התנאים המתלים להתקשרות. לפרטים נוספים אודות ההסכם ו/או הפרויקט ראה האמור בדיווח הקודם ובדוח התקופתי.
• ביום 30 באפריל 2025, התקשרה אקרו ש.מ 43 שותפות מוגבלת, המוחזקת על ידי החברה (בשרשור סופי) בשיעור של 100% ("אקרו ש.מ 43") בהסכם אופציה עם צד גי, במסגרתו ניתנה למקבל האופציה, בתמורה לתשלום על ידו לחברה של סך של 4.5 מיליון ש"ח, ניתנה למקבל האופציה, בתמורה לתשלום על ידו לחברה של סך של 4.5 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ (אשר יקוזז במקרה של מימוש האופציה ביחס לשלב המימוש האחרון), אופציה לרכוש את זכויות אקרו ש.מ 43 בקרקע הידועה כמתחם 3700 (מתחם מנדרין בתל אביב), כולן או חלקן, לפי העניין, במסי שלבי רכישה, כאשר במסגרת כל שלב יהיה רשאי מקבל האופציה לרכוש מאקרו ש.מ 43 את כלל החלקות שהוגדרו לאותו שלב רכישה, או מקצתן, על פי שיקול דעתו הבלעדי, במצבן SI במועד הרכישה²⁴. בהנחה שהאופציה תמומש במלואה (כשאין כל וודאות אם האופציה כלל תמומש, בחלקה או במלואה, לפי הענין), התמורה הכוללת בגין זכויות אקרו ש.מ 43 במקרקעין תעמוד על כ-385 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, כאשר ייעוד התמורה הינו בין היתר לטובת פירעון ההלוואה הקיימת בגין הקרקע. בהתאם להערכות החברה, הרווח לפני מס הצפוי לחברה כתוצאה ממימוש מלוא האופציה (ככל ותמומש במלואה) יסתכם לסכום בטווח שביו לחברה כתוצאה והתזרים האופציה (ככל ותמומש במלואה) יסתכם לסכום בטווח שביו לחברה כתוצאה והדידים החברה.

מסי אסמכתא: 2024-01-618322.

²³ 24

האופציה מחולקת לשלושה שלבי מימוש, באופן שבכל שלב הוסכמו חלקות מסוימות אשר בגינן ניתן לתת הודעת מימוש (חלק אי ניתן למימוש עד ליום 30 ביוני 2026; וחלק ג' ניתן למימוש עד ליום 30 ביוני 2026; וחלק ג' ניתן למימוש עד ליום 30 באוקטובר 2026. כל שלב יהיה ניתן למימוש רק אם השלב הקודם מומש במלואו). ניתן לממש באופן חלקי גם חלק משלב בכפוף למגבלות שנקבעו בהסכם. אקרו ש.מ 43 רשאית להאריך את המועד האחרון למימוש של שלבי המימוש המפורטים לעיל, ובלבד שהמועד האחרון למימוש כל שלבי המימוש לא יעלה על 24 חודשים ממועד חתימת הסכם האופציה.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

• החופשי שייוותר לחברה (לאחר פרעון ההלוואה ששימשה לרכישת הנכס) יסתכם לסכום בטווח של כ-165-175 מיליון ש״ח. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 4 במאי 2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-030728).
• ביום 30 באפריל 2025 התקיימה אסיפה כללית שנתית של בעלי המניות של החברה, במסגרתה אושרו הנושאים הבאים: (1) מינוי מחדש של ה״ה יצחק ארבוב (המכהן כיו״ר הדירקטוריון), זיו יעקובי (המכהן גם כמנכ״ל החברה), רונית חיימוביץ, גיא גורן ונעמי אנוך (דירקטורית בלתי תלויה) כדירקטורים בדירקטוריון החברה; (2) הארכת כהונתו של מר רון ארזי כדירקטור חיצוני בחברה; ו-(3) מינוי מחדש של משרד קוסט פורר גבאי את קסירר (EY). לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 26 במרץ 2025 (מס׳ אסמכתא: -2025-01).
• 1. בהמשך לדיווח המיידי של החברה מיום 14 בספטמבר 2024 (בסעיף זה: ״הדיווח הקודם״)²⁵ והאמור בסעיף 6.4.7 לדוח תיאור עסקי התאגיד, בקשר עם התקשרות אקרו התחדשות בתל אביב 20 (שותפות מוגבלת), המוחזקת בשיעור של 100% על ידי החברה (בשרשור), בהסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי (״ההסכם״) עם כ-70% מכלל בעלי הזכויות בפרויקט ברחובות המתמיד, ארלוזורוב, שפירא ושמחה ברמת גן, ביום 29 במאי 2025 אישרה הועדה המחוזית לתכנון ובניה בת״א את התב״ע בפרויקט (אישור המהווה את אחד התנאים המתלים להתקשרות), אשר פורסמה ברשומות בחודש אוקטובר 2025. לפרטים נוספים אודות ההסכם ו/או הפרויקט ראה האמור בדיווח הקודם ובדוח התקופתי.
• 1. ביום 19 ביוני 2025 התקשרו אקרו תל אביב 1 בע"מ, המוחזקת על ידי החברה (בשרשור סופי) בשיעור של 100% ושבת משה נכסים בע"מ, בהסכם למכירת מלוא זכויותיהן (35% סופי) בשיעור של 100% ושבת משה נכסים בע"מ, בהסכם למכירת מלוא זכויותיהן לאלקו אלפא כ"א) במלון הידוע בשם The George Tel Aviv, לרבות כלל שטחי המסחר בו, לאלקו אלפא בע"מ, אשר מחזיקה ביתרת הזכויות בנכס והינה השוכרת והמפעילה של הנכס, וזאת במצבן "AS IS". בתמורה לרכישת הממכר, הקונה שילמה למוכרות במעמד החתימה על ההסכם (לרבות באמצעות הסבת חוב המוכרות בהלוואה הקיימת על הנכס על שמה של הקונה) סך כולל של כ-226 מיליון ש"ח (חלק החברה-50%), בתוספת מע"מ כדין. כתוצאה ממכירת הנכס, רשמה החברה רווח של כ-25 מיליון ש"ח.
• פ. ביום 24 ביוני 2025 התקשרו אקרו ש.מ. 35 המוחזקת על ידי החברה בשיעור 33.33% ואשר מחזיקה ב-90% מהזכויות לבניית מגדל משרדים "קוסמופליטן" וצד ג' נוסף המחזיק בשיעור של 100% בנכס, בהסכם מותנה עם צד ג' למכירת 6.5 קומות בנכס (במצב של גמר מלא, למעט חצי קומה ברמת מעטפת), ששטחן הכולל הינו כ-16,000 מ"ר (ברוטו), וכן למתן זכות שימוש ל-120 מנויי חניה לתקופה של 25 שנים, וזאת בתמורה לסך כולל של כ-521 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין (חלק החברה בסך האמור -30%). לפרטים נוספים, לרבות תנאים אשר אם לא יתקיימו עד למועד שנקבע מקנים לקונה זכות לביטול ההסכם, ראה דיווח מיידי של החברה מיום 25 ביוני 2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-045096).
• 1. ביום 29 ביולי 2025 הנפיקה החברה סדרה של 250,000,000 אגרות חוב (סדרה ב') בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת על פי דוח הצעת מדף של החברה מיום 27 ביולי 2025 (מסי אסמכתא: 2025-01-055635).
• 1. כמפורט בסעיף 7.1.20.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד, הסכם השותפות המוגבלת בקשר עם פרויקט Tower (דפי זהב) (המוחזק ע"יי החברה בשיעור של 30.9% בשרשור סופי) ("הפרויקט" ו-"השותפות"⁷², בהתאמה) כולל אופציית מכר (PUT) ("אופציית המכר") המאפשרת לכל אחד מהשותפים המוגבלים בשותפות לחייב את החברה (בשרשור) לרכוש את זכויותיו בשותפות בשווי כפי שייקבע על ידי מעריך שווי חיצוני, למשך תקופת מימוש בת 30 ימים, שהחלה ביום 26 ביוני 2025 והסתיימה ביום 27 ביולי 2025 ("תקופת המימוש"). על השותפים המוגבלים בשותפות נמנים דיאן אינבסטמנט בע"מ, שהינה למיטב המימוש החברה, חברה פרטית בבעלות ובשליטה מלאות של אירית (סימה) ארבוב ודורון ארבוב, גיסתו ואחיו של מר יצחק ארבוב, בעל השליטה בחברה ("דיאון"), המחזיקה ב-5%

27

מסי אסמכתא: 2024-01-603168.

נכון למועד הדוח, מתנהלים מגעים עם צד ג׳ להצטרפותו לפרויקט, אשר ככל ויבשילו לכדי הסכם, עשויים להביא לכך ששיעור החזקתה של החברה בפרויקט ירד עד ל-80%.

השותפות מחזיקה ב-50% מהזכויות בפרויקט והיתרה (קרי, ה-50% הנוספים) מוחזקת עייי אפרים רוגובין בעיימ.

מהזכויות בשותפות; וגורן נ.צ.ב בע"מ שהינה חברה בבעלות ובשליטת מר ישראל לאופולד גורן, הנמנה על בעלי השליטה המשותפת בחברה )"גורן"(, המחזיק בכ 10%- מהזכויות בשותפות. נוסף על כך מחזיקים בשותפות 3 צדדים שלישיים נוספים, המחזיקים בסך מצרפי של 23.2% מהזכויות בשותפות )"הצדדים השלישיים", ויחד: "השותפים"(.

בתקופת הדוח, החברה פעלה מול כלל השותפים לשינוי תנאי האופציה, למעט דיאן וגורן שבחרו שלא לשנות את תנאי האופציה. במסגרת השינוי למול הצדדים השלישים הוסכם, כדלקמן: )א( תקופת מימוש אופציית המכר תעודכן לתקופה של 30 ימים שתחילתה ביום 27 ביוני 2027 )"תקופת האופציה המעודכנת"(; )ב( לחברה תינתן אופציית רכש )CALL ) לרכישת החזקות הצדדים השלישיים וזאת במהלך תקופת האופציה המעודכנת; )ג( השווי אשר על בסיסו תיקבע תמורת המימוש בגין אופציית המכר יהיה כפי שיקבע על ידי שמאי הפרויקט )חלף מעריך שווי חיצוני כפי שנקבע במקור(.

עוד יצוין, כי למיטב ידיעת החברה, במהלך תקופת הדוח, גורן רכש את מלוא ההחזקות של דיאן בשותפות כך שנכון למועד פרסום הדוח, גורן מחזיק בכ15%- מהזכויות בשותפות.

• ודירקטוריון החברה הקצאה של ²⁸ .12 ביום 23 בנובמבר 2025 אישרו חברי ועדת התגמול 465,838 כתבי אופציה, רשומים על שם אך לא רשומים למסחר, הניתנים למימוש ל- 465,838 מניות רגילות ללא ערך נקוב של החברה )"כתבי האופציה " ו-"מניות", בהתאמה(, לעובדים ונושאי משרה של החברה וחברות מוחזקות שלה, עליהם נמנים הגב' דקלה פרסיקו )אחראית תחום התחדשות עירונית ומנכ"לית אקרו התחדשות עירונית שותפות מוגבלת, המוחזקת על ידי החברה, בשרשור סופי, בשיעור של 100%( והגב' ורד לזר ארביב )סמנכ"לית יועצת משפטית ומזכירת החברה( )להלן ביחד: "נושאי המשרה"(, וזאת במסגרת תכנית הקצאת אופציות לא סחירות לעובדים ונושאי משרה בחברה ובחברות בת של החברה, אשר אושרה על ידי דירקטוריון החברה בחודש יולי 2023 והם יוקצו לניצעים בהתאם להוראות סעיף 102 לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[, תשכ"א ,1961- במסלול רווח הון באמצעות נאמן )שהינו אי.בי.אי תגמול הוני נאמנויות )2004( בע"מ(. כתבי אופציה, אשר, בכפוף ל אמור להלן, יהיו ניתנים למימוש עד לתום 5.5 שנים ממועד הקצאתם ל465,838- מניות, המהוות, נכון למועד זה ובהנחת מימוש כלל כתבי האופציה נשוא דוח מיידי זה, כ0.739%- מהון החברה ומזכויות ההצבעה בה וכ0.720%- מהון החברה ומזכויות ההצבעה בה, בדילול מלא. כל כתב אופציה יהיה ניתן למימוש למניה רגילה אחת של החברה בתמורה לסך של 53.31 ש"ח )ממוצע מחירי מנית החברה בבורסה ב30- ימי המסחר שקדמו למועד אישור הדירקטוריון את הענקת כתבי האופציה, בתוספת 10%(, לא צמוד. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי המתפרסם בד בבד עם פרסום דוח זה.
• .13 לפרטים נוספים אודות אירועים מהותיים בתקופת הדוח ראה ביאור 9 לדוחות הכספיים.

.13 הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

לפרטים אודות מצבת התחייבויות של תאגיד לפי מועדי פירעון, ראו דיווח מיידי )ת- 126( המתפרסם בסמוך למועד פרסום דוח זה.

.14 פרטים בדבר הערכות שווי מהותיות בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות הדוחות

ליום 30 בספטמבר 2025 התקבלו ממעריך השווי מכתבי היעדר שינויים ביחס להערכו ת שווי מהותי ות )כמשמעותן ב עמדה :105-23 "פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי" שפורסמה על ידי רשות ניירות ערך(, שנערכו ליום 30 ביוני ,2025 לנכס ים "TOWER ONE "ו-" Golf", אשר כוללת תוספות שווי בסך של כ21,929- אלפי ש"ח בגין הצמדה למדד בתקופת הדוח.לפרטים אודות הערכות השווי בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות הדוחות, רא ו סעיף 14 לדוח הדירקטוריון ליום 30 ביוני 2025 אשר צורף כפרק א' לדוח העיתי של החברה לרבעון 2 לשנת 2025 אשר פורסם ביום 20 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-061831( )"דוח הדירקטוריון לחודש יוני 2025"(.

ביחס לנושאי המשרה בחברה בלבד. ²⁸

.15 גילוי בנוגע למעריך שווי מהותי מאוד

משרד קונ פורטי רביב גולדנברג )"מעריך השווי"( ביצע עבור החברה וישויות המוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני הערכות שווי בסכום כולל השווה ל26.6%- מסך נכסי התאגיד כפי שמוצגים בדוח הכספי המאוחד למועד הדוח על המצב הכספי, ועל כן מוגדר כמעריך שווי מהותי מאוד בהתאם לעמדת סגל רשות ניירות ערך מספר .105-30 לפרטי ההתקשרות עימו ראו סעיף 18 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

חלק רביעי - גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב

מידע נדרש ביחס לאגרות החוב של החברה (סדרה א') ו-(סדרה ב') שהינן במחזור במועד פרסום הדוח

• (1) לפרטים אודות תנאיהן העיקריים של אגרות החוב (סדרה אי) ו-(סדרה בי), אשר נחשבות כל אחת מהן כסדרה מהותית (כהגדרת המונח בתקנה 10(ב)(13)(א) לתקנות דוייחות תקופתיים ומיידיים) ראה חלק רביעי (גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב) לדוח הדירקטוריון לשנת 2024, ביחס לסדרה אי וחלק רביעי (גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב) לדוח הדירקטוריון לחודש יוני ביחס לסדרה בי, המובאים בזאת על דרך ההפניה.
• (2) ליתרת אגרות החוב (סדרה אי) ו-(סדרה בי) ליום 30 בספטמבר 2025 ראה בדוחות הכספיים.
• (3) למיטב ידיעת החברה, החל ממועד הנפקת אגרות החוב (סדרה א׳) ו-(סדרה ב׳), לפי הענין (להלן ביחד: "אגרות החוב") ונכון למועד פרסום דוח זה, החברה עמדה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטרי הנאמנות שנחתמו על ידה בקשר לשתי הסדרות האמורות, לא התקיימו תנאים המקימים עילות להעמדת אגרות החוב לפירעון מיידי ולא התקבלה בחברה הודעה כלשהי מהנאמנים לאגרות החוב בדבר אי עמידת החברה בתנאי שטרי הנאמנות. בנוסף, בתקופת הדוח לא חל שינוי בדירוג אגרות החוב שניתן להן על ידי חברת אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ והוא נותר A3.il stable.
• (4) במסגרת שטרי הנאמנות שנחתמו עם נאמן אגרות החוב, התחייבה החברה לעמוד כי כל עוד אגרות החוב תהיינה קיימות במחזור וכל עוד לא קיימה החברה את התחייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב, היא תעמוד בהתניות הפיננסיות המפורטות להלן:

פירוט בדבר אופן	התניה הפיננסית לעניין	התניה הפיננסית
עמידת החברה בתניות ליום 30 בספטמבר 2025	התאמת ריבית	27/02/21/11/22/11
החוב הפיננסי נטו הינו 3,582 מיליון שייח; ה- 2AP הינו 6,056 מיליון שייח; היחס הינו 59%	יחס חוב ל-CAP נטו (כהגדרת מונחים אלה לעיל) לא יעלה על 74%.	שדרה א'- יחס חוב פיננסי נטו מתואם ל-CAP נטו לא יעלה על 78%. שדרה ב'- יחס חוב פיננסי נטו מתואם ל-CAP נטו לא יעלה על 78%. "חוב פיננסי נטו מתואם ל 78%. "חוב פיננסי נטו מתואם" – לעניין 2 סדרות אגרות החוב- חוב נושא ריבית לזמן קצר ולזמן ארוך מבנקים, מוסדות פיננסיים וכל גורם העוסק בהעמדת הלוואות או מתן אשראי, בתוספת חוב נושא ריבית כלפי מחזיקי אגרות החוב שהנפיקה החברה, בניכוי מזומן ושווי מזומן, ניירות ערך סחירים המוגדרים בדוחות הכספיים כנכסים שוטפים ופקדונות לזמן קצר (אך למעט מזומן, שווה מזומן ופקדונות בחשבונות מיועדים ו/או מוגבלים בשימוש) והכל על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) האחרונים של החברה. מתואם בתוספת סך ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט) והכל על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים מתואם בתוספת סך ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט) והכל על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) האחרונים של החברה.
ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) הינו 2,475 מיליון ש״ח	שדרה א'- ההון העצמי של החברה (כהגדרת מונח זה להלן) לא יפחת מסך של 1,175 מיליון שייח. שדרה ב'- ההון העצמי של החברה (כהגדרת מונח זה להלן) לא יפחת מסך של 1,375	שדרה א'- ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך של 1,100 מיליון שייח. שדרה ב'- ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך של 1,300 מיליון שייח. מיליון שייח. "הון עצמי" לעניין סדרה א' משמעו: ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט) כמוצג בדוחותיה הכספיים של החברה (כולל זכויות מיעוט) כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) האחרונים של החברה, בתוספת הלוואות בעלים (קרן וריבית), אשר הועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי [לרבות הלוואות בעלים שהועמדו טרם הנפקת אגרות החוב (סדרה א') לראשונה] ושנקבע בתנאיהן (קרן וריבית) שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה א') קרי, שמועד פרעונן (קרן וריבית) לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב (סדרה א') וכן שבמקרה של פירוק החברה ייפרעו (קרן וריבית) לאחר שבמקרה של פירוק החברה א') במלואן, וכן שטרי הון

פירוט בדבר אופן עמידת החברה בתניות ליום 30 בספטמבר 2025	התניה הפיננסית לעניין התאמת ריבית	התניה הפיננסית
	מות במעופות לעול	שהועמדו לאחר הנפקת אגרות החוב (סדרה אי) ועד למועד הבדיקה הרלוונטי. "הון עצמי" לעניין סדרה ב' משמעו: ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט) כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) האחרונים של החברה, בתוספת הלוואות בעלים (קרן האחרונים של החברה, בתוספת הלוואות בעלים (קרן בלבד), אשר הועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי [לרבות הלוואות בעלים שהועמדו טרם הנפקת אגרות החוב (סדרה ב') לראשונה] ושנקבע בתנאיהן (קרן וריבית) שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה ב') קרי, שמועד פרעונן (קרן וריבית) שבמקרה של פירוק החברה ייפרעו (קרן וריבית) לאחר שבמקרה של פירוק החברה ייפרעו (קרן וריבית) לאחר שבמקרה של פירוק החברה ב') במלואן, וכן שטרי הון שהועמדו לאחר הנפקת אגרות החוב (סדרה ב') ועד למועד הבדיקה הרלוונטי וחלים עליהם כל התנאים בהגדרה זו לעיל החלים על הלוואות בעלים. "הלוואות בעלים" לעניין סדרה ב', משמען: כל הלוואה מטעם בעלי השליטה בחברה. "הלוואות בעלים" לעניין סדרה ב', משמען: כל הלוואה שהועמדה לחברה ו/או לתאגידים בשליטתה מטעם בעלי השליטה בחברה. "הלוואות בעלים" לעניין סדרה ב', משמען: כל הלוואה שהועמדה לחברה ו/או לתאגידים בשליטתה מטעם בעלי השליטה בחברה.
•	/·// 2010 11=1=11 211/ 022/ 211 211/.	יאוו וואביוו , וווובו וו עוביוונ נבון יביועו בו סום וווו ווו בוווני

בנוסף, התחייבה החברה במסגרת שטרי הנאמנות של אגרות החוב, כי כלל חובות הסולו המוגבלים של החברה, לא יעלו על 20% מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים) האחרונים ביחס לסדרה א' ולא יעלו על 25% מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים) האחרונים ביחס לסדרה ב'. "חוב סולו על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים (המבוקרים או הסקורים) האחרונים ביחס לסדרה ב'. "חוב סולו מוגדבל", משמעו: הלוואה שנטלה החברה מגוף פיננסי ("המלווה") שאיננה הלוואה במסגרת ליווי פרויקט ו/או במסגרת רכישת זכויות במקרקעין ו/או בנכס אחר, ו/או שאיננה הלוואה מובטחת בשעבוד נכס ספציפי, אולם בהתאם להסכם ההתקשרות שבין החברה לבין המלווה, זכאי המלווה להיפרע מתוך כספי עודפים. "עודפים. "עודפים. "עודפים. "עודפים. "עודפים. "עודפים. "עודפים. "עודפים. לעניין סעיף זה - הון עצמי ורווחים הנובעים מפרויקט בנייה למגורים של החברה.

למען הסר ספק, גיוס חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב לציבור לא ייחשבו בכל מקרה כחוב סולו מוגבל לצרכי פסקה זו.

לעניין זה יצוין כי ליום 30 בספטמבר 2025 אין לחברה חובות סולו מוגבלים.

אנו מבקשים להביע את הערכתנו ותודתנו לעובדי החברה ומנהליה על תרומתם לפעילות החברה ולהישגיה.

זיו יעקובי, דירקטור ומנכייל	יצחק ארבוב, יו״ר דירקטוריון

תאריך: 23 בנובמבר 2025

נספח א' לדוח הדירקטוריוו

גילוי רבעוני

גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדליין אשר מסווגים כפרויקט נדליין מהותי מאוד.

הטבלאות שבנספח זה להלן כוללות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ״ח-1968 אשר מתבסס על מידע הקיים בידי החברה במועד זה ונסמך על אומדנים של החברה ועל בסיס ניסיונה המצטבר. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להשתנות בשל מכלול נסיבות ובכללן תנאי השוק, עיכובים רגולטוריים ונוספים בלוחות הזמנים, שינויים במחירי התשומות, הפרת התחייבויות מצד צדדים שלישיים או גורמים נוספים שאינם בשליטתה של החברה לרבות אלה המתוארים בפסקת המצפ״ע שבסעיף 3(ו) בדוח זה ו/או התממשות אילו מגורמי הסיכון שבסעיף 13 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

כן יובהר כי מחירי המכירה המובאים בטבלאות שלהלן הינם מחירי המכירה הממוצעים החוזיים, ואולם הם לא מביאים לידי ביטוי רכיבים דוגמת פריסות תשלומים (כגון 20%-80%), פטור מהצמדה למדד ועוד.

בנוסף, יצוין כי עלויות מימון המושקעות בפרויקטים כוללות עמלות חוק מכר בגין דירות היזם שמהוונות למלאי ונזקפות לעלות מכר באותה תקופה וכן עמלות חוק מכר בגין בעלי קרקע שנזקפות לעלות המכר לפי קצב ההתקדמות.

א. להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כפרויקטי נדל"ן שאינם מהותיים מאוד, בהם קיימת פעילות שיווק למועד הדוח:

שנת 2024	1-3/2025	4-6/2025	7-9/2025		שם הפרויקט
6		1		מספר חוזים שנחתמו בתקופה	ACRO
100%	100%	100%	100%	חלק החברה בפרויקט	ACRO BUSINESS
1,240		1,471		שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	CAMPUS
12		14		מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו
		1	1	מספר חוזים שנחתמו בתקופה
50%	50%	50%	50%	חלק החברה בפרויקט	1
		90	92	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	וייצמן 88-08
		50	51	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו
18	2		2	מספר חוזים שנחתמו בתקופה
29%	29%	29%	29%	חלק החברה בפרויקט
1887	216		132	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	ויסוצקי
56	48		53	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו
7			3	מספר חוזים שנחתמו בתקופה
33%	33%	33%	33%	חלק החברה בפרויקט	1
856			305	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	שרת 3 -9
54			56	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו
8	1			מספר חוזים שנחתמו בתקופה	מרים
50%	50%	50%	50%	חלק החברה בפרויקט	החשמונאית
1,029	95			שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	10-20

שם הפרויקט		7-9/2025	4-6/2025	1-3/2025	שנת 2024
,	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו			54	57
	מספר חוזים שנחתמו בתקופה		3	4	10
	חלק החברה בפרויקט	33%	33%	33%	33%
בזל	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)		276	458	1,055
	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו		64	70	59
	מספר חוזים שנחתמו בתקופה		2	1	10
15 17 115	חלק החברה בפרויקט	100%	100%	100%	100%
בורלא 15,17, 19	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)		240	154	1,550
	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו		50	49	48
	מספר חוזים שנחתמו בתקופה	5	1	5	26
	חלק החברה בפרויקט	50%	50%	50%	50%
אחימאיר -5 9	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	503	59	399	3,137
	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו	50	48	*51	54
	מספר חוזים שנחתמו בתקופה	3			18
שדרות	חלק החברה בפרויקט	25%	25%	25%	25%
פרנקפורט (לשעבר: קיציס)	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	434			*2,001
קיציט)	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו	35			*37
	מספר חוזים שנחתמו בתקופה	4	1
קוסמופוליטן	חלק החברה בפרויקט	30%-⊃	30%-⊃	30%-⊃	30%-⊃
(יצחק שדה 1 חסן ערפה	שטחים שנחתמו לגביהם הסכמים, בתקופה (מייר)	12,122	16,185
(57-79	מחיר ממוצע למייר (לא כולל מעיימ) בחוזים שנחתמו	27	32

ב. להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כפרויקטי נדל"ן מהותיים מאוד בדוח התקופתי

.1 פרויקט WHITE( לשעבר: BLOOM )- חלק א'- בתכנון

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(:

	חלק א' WHITE- פרויקט ( חברה בלבד לפי חלק ה בלה זו הינם )נתונים בט	30.09.2025	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	התקופה רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט	120,233	114,994	114,994	114,994
	ם ואגרות יתוח , מיסי ברות בגין פ עלויות מצט	37,633	37,288	36,960	36,588
שהושקעו	ניה ברות בגין ב עלויות מצט
עלויות	( ימון )שהוונו ברות בגין מ עלויות מצט	75,874	70,270	70,192	67,383
	מצטברת סה"כ עלות	233,739	222,552	222,146	218,965
	ספרים מצטברת ב סה"כ עלות	233,739	222,552	222,146	218,965
	ם הושקעו קרקע שטר עלויות בגין	261	5,500	5,500	5,500
	קעו שטרם הוש ים ואגרות פיתוח, מיס עלויות בגין )אומדן(	52,278	52,622	52,950	53,322
שיושקעו עלויות	ן( שקעו )אומד ת שטרם הו בניה ואחרו עלויות בגין	330,807	330,807	330,807	330,807
	וונות ת להיות מה ימון שצפויו ברות בגין מ עלויות מצט	13,026	13,586	12,298	21,488
	דן( בעתיד )אומ
	שלמה שנותרה לה סה"כ עלות	396,372	402,515	401,554	411,116
	כולל קרקע מה כספי לא שיעור השל

שיווק הפרויקט:

במהלך חודש ספטמבר ,2025 החברה יצאה לשיווק חלקי של 275 יח"ד מתוך 553 יח"ד בפרויקט.

30.09.2025	50%( החברה .100% חלק	)נתונים לפי
23	)#( יחידות דיור
1,978	)מ"ר( יחידות דיור	ה השוטפת תמו בתקופ חוזים שנח
	ר )מ"ר( שטחי מסח
38	יחידות דיור	חוזים א מע"מ( ב ע למ"ר )לל מחיר ממוצ
	ר שטחי מסח	פת קופה השוט שנחתמו בת
23	)#( יחידות דיור
1,978	)מ"ר( יחידות דיור	וף התקופה ברים עד לס חוזים מצט
	ר )מ"ר( שטחי מסח
38	יחידות דיור	מצטבר א מע"מ( ב ע למ"ר )לל מחיר ממוצ
	ר שטחי מסח	התקופה תמו עד סוף בחוזים שנח
2,149,794	ח( )באלפי ש" כל הפרויקט ות צפויות מ סה"כ הכנס
75,335	מו במצטבר חוזים שנחת ות צפויות מ סה"כ הכנס ( )באלפי ש"ח
	צטבר שנחתמו במ חוזי מסחר ות צפויות מ סה"כ הכנס ( )באלפי ש"ח	יקט וק של הפרו שיעור השיו
4%	ופה )%( רון של התק ק ליום האח שיעור שיוו
530	)#( יחידות דיור
56,137	)מ"ר( יחידות דיור	ם: גביהם חוזי רם נחתמו ל שטחים שט
	ר )מ"ר( שטחי מסח
224,018	ים לגביהם חוז טרם נחתמו לשטחים ש ( המיוחסת הכספי וח על המצב	באלפי ש"ח תרת מלאי מצטברת )י סה"כ עלות מחייבים בד
14	( )כמות/מ"ר רסום הדוח ועד למועד פ קטובר 2025	מיום 1 באו ים שנחתמו מספר החוז
38	ם הדוח מועד פרסו 2025 ועד ל באוקטובר תמו מיום 1	חוזים שנח לפי ש"ח( ב ע למ"ר )בא מחיר ממוצ

2. פרויקט YARD- פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח):

	(נתונים לפי 100%. חלק החברה 100%)	30.09.2025	30.6.2025	31.3.2025	2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	84,553	80,131	78,086	74,946
₹	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	88,748	87,642	87,072	84,377
עלויות שרושקעו	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	380,744	349,833	330,634	309,579
2 2	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	30,979	30,328	27,922	27,042
ج ج	סהייכ עלות מצטברת	585,024	547,935	523,715	495,944
	סהייכ עלות מצטברת בספרים (*)	744,138	702,448	676,474	650,367
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	2,167	7,190	10,594	12,014
₹	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	2,827	3,363	14,087	14,275
93	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	6,864	37,241	44,609	59,001
עלויות שיושקעו	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	1,102	25	504	684
1	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	12,960	47,819	69,794	85,975
	שיעור השלמה כספי לא כולל קרקע	97.82%	90.36%	86.60%	81.04%

^(*) יצוין, כי ההבדל בין סה״כ עלות מצטברת לבין סה״כ עלות מצטברת בספרים נובע מהתחייבות בגין מתן שירותי בניה לבעלי קרקע ומנגד הכרה של עלויות לרו״ה.

שיווק הפרויקט:

(נתונים לפי %0	10. חלק החברה 100%)	30.09.2025	30.6.2025	31.3.2025	2024
	יחידות דיור (#)	1	1		6
חוזים שנחתמו בתקופה	יחידות דיור (מייר)	127	127		815
השוטפת	שטחי מסחר (מייר)
מחיר ממוצע למ"ר (ללא	יחידות דיור	31	31		32
מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת	שטחי מסחר
	יחידות דיור (#)	232	231	230	230
זוזים מצטברים עד לסוף התקופה	יחידות דיור (מייר)	24,378	24,251	24,124	24,124
ווונקופוו	שטחי מסחר (מייר)	800	800	800	800
מחיר ממוצע למ"ר (ללא	יחידות דיור	28	28	27	27
מע"מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה	שטחי מסחר	29	29	29	29
, , ,	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)	793,424	792,743	792,535	784,974
שיעור השיווק של	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	727,281	722,552	717,941	710,475
שיעון השיווק של הפרויקט	סהייכ הכנסות צפויות מחוזי מסחר שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	26,249	26,191	26,154	25,968
l	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)	96%	95%	95%	95%
	יחידות דיור (#)	10	11	12	12
שטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזים:	יחידות דיור (מייר)	1,188	1,315	1,442	1,442
לגביוום ווואם:	שטחי מסחר (מייר)
לשטחים שטרם נחתמו לגב	רת מלאי באלפי ש"ח) המיוחסת יהם חוזים מחייבים בדוח על המצב הכספי	33,533	35,016	36,959	35,533
	ויום 1 באוקטובר 2025 ועד למועד דוח (כמות/מ"ר)	1	***	***	***
	ש״ח) (ללא מע״מ) בחוזים שנחתמו 202 ועד למועד פרסום הדוח	29	***	***	***

3. פרויקט GO YAFO TLV (מכבי יפו) – פרויקט

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח):

	(נתונים לפי 100%. חלק החברה 35%)	30.09.2025	30.6.2025	31.3.2025	2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	264,668	264,668	264,668	264,668
קע	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	26,971	26,806	26,804	26,458
הנשקע	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	254,496	207,589	150,376	112,386
	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	24,472	24,472	24,472	24,472
	סהייכ עלות מצטברת	570,607	523,535	466,320	427,984
	סהייכ עלות מצטברת בספרים	570,607	523,535	466,320	427,984
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	1,403	1,403	1,403	1,403
v =	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	574	739	577	922
7	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	150,442	196,405	252,288	282,086
שיושקעו עיי	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)
	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	152,419	198,547	254,268	284,411
	שיעור השלמה כספי לא כולל קרקע	63.3%	51%	35.7%	26%

שיווק הפרויקט:

שנת 2024(*)	(*)31.3.2025	30.6.2025	30.09.2025	פרויקט GO YAFO (נתונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי 35%)
170	5				י ווכק הווברה האפקטיבי יחידות דיוו	(נונונים לפי 100%)
17,845	437				יחידות דיור	חוזים שנחתמו בתקופה
					שטחי מסחר	השוטפת
35	33				יחידות דיור (שו	מחיר ממוצע למייר וללא
15	16				יחידות דיור (מחיו	מעיימ) בחוזים שנחתמו
					שטחי מס	בתקופה השוטפת
214	219	219	219		יחידות דיוו	,
22,297	22,734	22,734	22,734		יחידות דיור	חוזים מצטברים עד לסוף
					שטחי מסחר	התקופה
33	33	33	33	ק חופשי)	יחידות דיור (שו	מחיר ממוצע למייר (ללא
15	16	16	16	ר למשתכן)	יחידות דיור (מחיו	מעיימ) במצטבר בחוזים
				חר	שטחי מס	שנחתמו עד סוף התקופה
626,048	639,897	639,897	619,726	שוק חופשי	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)
268,187	270,978	270,978	271,846	מחיר למשתכן	1 ", "
166,955	181,099	181,577	181,948	שוק חופשי	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי	שיעור השיווק של הפרויקט
267,004	270,978	270,978	271,846	מחיר למשתכן	שייח)
27%	28%	28%	28%	שוק חופשי	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה
	100%	100%	100%	מחיר למשתכן	(%)
133	128	128	128	(#) ~	יחידות דיוו	1000 Day
15,311	14,874	14,874	14,874	(**) (コ")	יחידות דיור (מ	שטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזים :
					שטחי מסחר
244,021	256,118	284,683	304,401		נ מלאי) המיוחסת לשטחי ייבים בדוח על המצב הכס	סה"כ עלות מצטברת (יתרה לגביהם חוזים מחי
***	***	***		אי	שוק חופי	מספר החוזים שנחתמו מיום 1 באוקטובר 2025
***	***	***		תכן	מחיר למש	ועד למועד פרסום הדוח (כמות/מ"ר)
***	***	***		שי	שוק חופי	מחיר ממוצע למ״ר (באלפי ש״ח) (ללא
***	***	***		,	מחיר למש	מע"מ) בחוזים שנחתמו מיום 1 באוקטובר 2025 ועד למועד פרסום הדוח
1				,	ו לשיווק במסלול מחיר ל
132	128	128	128	וופשי	נרו לשיווק במסלול שוק ר	כמות יח"ד שנוח

^(*) התווספה דירה שנמכרה בשנת 2022

^(**) ברבעון הנוכחי בוצע תיקון לא מהותי של מספרי ההשוואה. (***) ברבעון הנוכחי בוצע תיקון לא מהותי של מספרי ההשוואה, לאור עדכון שיטת ייחוס עלויות על יתרת המלאי.

4. פרויקט מגדל מזא"ה – פרויקט בתכנון

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח):

(נת	פרויקט מגדל מזא"ה ונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי 100%)	30.09.2025	30.6.2025	31.3.2025	2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	390,000	390,000	390,000	390,000
=	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	27,685	27,166	25,754	25,698
והושקעו	עלויות מצטברות בגין בניה	31,825	25,495	17,266	14,696
שהנשי	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	105,919	96,666	87,600	79,937
⊺ કૅ '	סהייכ עלות מצטברת	555,429	539,327	520,620	510,331
1	סהייכ עלות מצטברת בספרים	555,429	539,327	520,620	510,331
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
ָּעָר זְעָר	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	16,005	16,525	17,936	17,992
٦ ۾	עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)	446,859	453,189	427,215	429,785
שיושקעו	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	18,910	23,016	17,573	22,092
1	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	481,775	492,730	462,725	469,870
1	שיעור השלמה כספי לא כולל קרקע	*6%

(*) טרם החלה הכרה בהכנסה עקב אי קבלת היתר מלא

שיווק הפרויקט:

2024	31.3.2025	30.6.2025	30.09.2025	ייקט מגדל מזא״ה חלק החברה האפקטיבי (100%)
88	10	1		יחידות דיור (#)	חוזים שנחתמו
6,408	727	121		יחידות דיור (מייר)	ווואם שנווונמו בתקופה השוטפת
				שטחי מסחר (מייר)	בונקופה השוטפונ
51	51	60		יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר
				שטחי מסחר	(ללא מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
88	98	99	** 99	יחידות דיור (#)
6,408	7,135	7,256	7,256	יחידות דיור (מייר)	חוזים מצטברים עד
				שטחי מסחר (מייר)	לסוף התקופה
51	51	51	51	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר
				שטחי מסחר	(ללא מע״מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה
1,309,084	1,309,868	1,309,987	1,310,114	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)
325,667	363,630	370,947	371,068	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	שיעור השיווק של
				סהייכ הכנסות צפויות מחוזי מסחר שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	הפרויקט
25%	28%	28%	28%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)
180	170	169	169	יחידות דיור (#)	שטחים שטרם
15,473	14,746	14,625	14,625	יחידות דיור (מייר)	נחתמו לגביהם
796	796	796	796	שטחי מסחר (מייר)	חוזים:
383,373	376,091	386,607	398,424	(יתרת מלאי באלפי ש"ח) המיוחסת מו לגביהם חוזים מחייבים בדוח על המצב הכספי
***	***	***		מו מיום 1 באוקטובר 2025 ועד למועד ם הדוח (כמות/מ"ר)	פרסו
***	***	***		(באלפי ש״ח) (ללא מע״מ) בחוזים קטובר 2025 ועד למועד פרסום הדוח

(**) כולל דירה שבוטלה לאחר תאריך החתך.

5. פרויקט אקרו בשדרה – פרויקט בתכנון

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח):

2024	31.3.2025	30.6.2025	30.09.2025	פרויקט אקרו בשדרה (נתונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי 100%)
11,220	11,220	13,194	13,194	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
9,930	12,960	12,114	12,936	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	€
				עלויות מצטברות בגין בניה	7 Z
22	2,309	5,120	6,398	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויות הושק
21,172	26,489	30,428	32,528	סהייכ עלות מצטברת	٤ و
21,172	26,489	30,428	32,528	סהייכ עלות מצטברת בספרים
25,477	25,477	23,503	23,766	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
99,674	96,644	100,116	98,007	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	¥ .,
352,930	352,930	376,396	377,025	עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)	9 3
16,055	16,055	13,441	9,911	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	עלויות שיושקע
494,136	491,106	513,456	508,709	סהייכ עלות שנותרה להשלמה
2%	3%	4%	4%	שיעור השלמה כספי לא כולל קרקע

שיווק הפרויקט:

*2024	*31.3.2025	30.6.2025	30.09.2025	ט אקרו בשדרה לק החברה האפקטיבי (100%)
83	7	2		יחידות דיור (#)
5,653	579	145		יחידות דיור (מייר)	חוזים שנחתמו בתקופה
				שטחי מסחר (מייר)	השוטפת
*34	35	35		יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר (ללא
				שטחי מסחר	מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
83	90	92	92	יחידות דיור (#)
5,653	6,232	6,377	6,377	יחידות דיור (מייר)	חוזים מצטברים עד לסוף התקופה
				שטחי מסחר (מייר)
34	34	34	34	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר (ללא
				שטחי מסחר	מע"מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה
714,172	715,417	715,388	715,388	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)
192,624	211,619	216,717	216,717	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	שיעור השיווק של
				סהייכ הכנסות צפויות מחוזי מסחר שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	הפרויקט
27%	30%	30%	30%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)
168	161	159	159	יחידות דיור (#)
15,337	14,758	14,613	14,613	יחידות דיור (מייר)	שטחים שטרם נחתמו
				שטחי מסחר (מייר)	לגביהם חוזים:
15,874	16,712	21,185	22,646	רת מלאי באלפי ש"ח) המיוחסת יהם חוזים מחייבים בדוח על המצב הכספי
***	***	***		1 באוקטובר 2025 ועד למועד פרסום (כמות/מ"ר)
***	***	***		ש״ח) (ללא מע״מ) בחוזים שנחתמו 202 ועד למועד פרסום הדוח

פרק ב'

דוחות כספיים

23 בנובמבר, 2025

לכבוד הדירקטוריון של קבוצת אקרו בע"מ )"החברה"( המנופים ,2 הרצליה פיתוח ג.א.נ,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של קבוצת אקרו בע"מ מחודש נובמבר 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( בדוחות הצעות מדף אשר יפורסמו על פי תשקיף שבנדון, של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

• )1( דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 23 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• )2( דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 23 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד ' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בכבוד רב, קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

מידע כספי לתקופת ביניים )בלתי מבוקר( 30 בספטמבר 2025

מידע כספי לתקופת ביניים )בלתי מבוקר( 30 בספטמבר 2025

תוכן עניינים

עמוד
2	ן המבקר ה החשבו ה של רוא דוח סקיר
	ש"ח(: חדשים ) בשקלים אוחדים - ציתיים מ פיים תמ דוחות כס
3-4	י צב הכספ ד על המ תי מאוח דוח תמצי
5-6	וח הכולל ד על הרו תי מאוח דוח תמצי
-11 7	ן נויים בהו ד על השי תי מאוח דוח תמצי
12-13	מנים ימי המזו ד על תזר תי מאוח דוח תמצי
14-22	יתיים ים התמצ ות הכספי רים לדוח סבר נבח ביאורי ה

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים

לבעלי המניות

של קבוצת אקרו בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של קבוצת אקרו בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - החברה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים על הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34 "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של ישויות שאוחדו באיחוד יחסי אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 15% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ- 12% וכ- 4% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של ישויות שנכללו לפי שיטת השווי המאזני אשר ההשקעה בהן הינה כ- 173,981 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר ,2025 ואשר חלק החברה ברווחי)הפסדי( הישויות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 6,591 אלפי ש"ח וסך של כ-)315( אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותן ישויות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן ישויות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - .1970

דוח תמציתי מאוחד על המצב הכספי

		בספטמבר 30		בר 31 בדצמ
		2025	2024	2024
		וקר( )בלתי מב		)מבוקר(
	ביאור		ח אלפי ש"
נכסים
טפים : נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו		334,018	300,310	265,855
ועדים ת בנק מי בחשבונו פקדונות מזומנים ו		227,484	92,900	163,782
בשימוש מוגבלים ומזומנים פקדונות		5,427	7,709	20,295
קבל הכנסות ל לקוחות ו		176,808	305,981	301,292
חרים חייבים א		54,718	35,871	35,769
ומים על רה ותשל רות למכי רקעין, די מלאי מק	חשבון
מקרקעין		1,281,184	983,201	963,351
לאחרים הלוואות		28,562	4,044	4,555
ה לקבל מסי הכנס		3,122	4,011	3,947
		2,111,323	1,734,027	1,758,846
למכירה מוחזק נכס		-	275,383	-
		2,111,323	2,009,410	1,758,846
טפים : אינם שו נכסים ש
בון מקרק ם על חש ותשלומי מקרקעין מלאי	עין	2,189,150	2,115,249	2,161,401
נדל"ן על חשבון שלומים שקעה ות נדל"ן לה
להשקעה	4	2,608,470	2,577,457	2,596,654
מוחזקות לישויות והלוואות השקעות
המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו		408,602	306,987	349,854
ע רכוש קבו		28,621	29,265	28,855
ארוך יבים לזמן יתרות חי		23,103	23,796	24,894
מוחשי נכס בלתי		250	1,244	994
ה נדחים מסי הכנס		7,797	8,307	8,056
		5,265,993	5,062,305	5,170,708
		7,377,316	7,071,715	6,929,554
סך נכסים
בר , 2025 23 בנובמ
ע הכספי שור המיד תאריך אי ידי ביניים על לתקופת	בוב יצחק אר	זיו יעקוב	י	צחי פרץ

יו"ר הדירקטוריון

דירקטור ומנכ"ל

סמנכ"ל כספים

דירקטוריון החברה

דוח תמציתי מאוחד על המצב הכספי

			מבר 30 בספט
		2025	2024	בר 31 בדצמ 2024
			וקר( )בלתי מב	)מבוקר(
	ביאור		ח אלפי ש"
יות והון התחייבו
ת: ות שוטפו התחייבוי
ם ם בנקאיי מתאגידי הלוואות אשראי ו		600,005	)*( 976,041	868,547
חוב ין אגרות וטפות בג חלויות ש	6	66,408	66,154	66,229
תים ותני שירו ספקים ונ		91,936	87,382	75,457
ת: תרות זכו זכאים וי
מלקוחות מקדמות		282,768	145,101	250,806
נייה שירותי ב ת למתן התחייבו		325,952	213,212	192,766
אחרים		99,490	)*( 81,482	108,526
סה לשלם מסי הכנ		10,406	13,688	15,908
		1,476,965	1,583,060	1,578,239
כירה מוחזק למ בגין נכס ת התחייבו		-	162,629	-
		1,476,965	1,745,689	1,578,239
שוטפות: ות שאינן התחייבוי
ים ניה ואחר שירותי ב ת למתן התחייבו		6,223	14,148	6,672
ירה ת בגין חכ התחייבו		26,343	22,964	28,064
ם ם בנקאיי מתאגידי הלוואות אשראי ו		2,419,279	2,348,840	2,466,216
ב אגרות חו	6	804,376	623,368	554,445
ה נדחים מסי הכנס		169,514	140,981	141,917
		3,425,735	3,150,301	3,197,314
יבויות סך התחי		4,902,700	4,895,990	4,775,553
הון
חברה : ים של ה חס לבעל הון המיו
אות הון עסק וקרנות על מניות , פרמיה הון מניות ת שליטה אינן מקנו זכויות ש עם בעלי		1,313,737	1,214,381	1,214,381
ן אחרות קרנות הו		13,897	15,787	14,851
עודפים		688,498	613,494	618,396
חברה ים של ה חס לבעל הון המיו סך הכל		2,016,132	1,843,662	1,847,628
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש		458,484	332,063	306,373
סך הון		2,474,616	2,175,725	2,154,001
ון יבויות וה סך התחי		7,377,316	7,071,715	6,929,554

)*( סווג מחדש

קבוצת אקרו בע"מ דוח תמציתי מאוחד על הרווח הכולל

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	תיימו שים שהס ספטמבר	ל - 3 החוד ביום 30 ב	תיימו שים שהס ספטמבר	ל - 9 החוד ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	וקר(	)בלתי מב	וקר(	)בלתי מב
		ח אלפי ש"			ביאור
					הכנסות:
					שירותי דירות ו מקרקעין, ממכירת
644,189 5,793	165,107 1,940	139,164 855	496,516 4,343	373,913 2,958	בנייה ול מדמי ניה
12,594	5,087	1,248	7,409	4,159	רויקטים משיווק פ
85,911	25,064	26,277	62,008	76,473	ואחרות רות מדמי שכי
13,613	6,858	19,295	26,166	27,943	קעה, נטו דל"ן להש ווי הוגן נ שינוי בש
-	-	-	-	25,311	4 ה ן להשקע מוש נדל" רווח ממי
					מוחזקות חי ישויות חלק ברוו
2,524	13,125	17,790	9,674	25,433	המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו
764,624	217,181	204,629	606,116	536,190	ת סך הכנסו
					עלויות: הוצאות ו
					ת עין, דירו רת מקרק עלות מכי
542,827	138,729	104,879	417,178	299,234	בנייה ושירותי
5,345	1,630	2,307	2,535	4,723	לתם סים והפע כרת הנכ עלות הש
28,960	12,420	6,405	24,158	16,599	ווק רסום ושי מכירה, פ הוצאות
62,606	17,936)*(	18,854	49,417)*(	51,557	לליות הנהלה וכ הוצאות
					קטים של ידום פרוי בחינה וק הוצאות
12,705	3,038)*(	1,018	6,036)*(	3,371	ת ת עירוני התחדשו
652,443	173,753	133,463	499,324	375,484
112,181	43,428	71,166	106,792	160,706	ולות רווח מפע
74,143	31,103	14,290	73,772	39,629	מימון הוצאות
17,621	1,818	5,878	13,021	13,233	מימון הכנסות
56,522	29,285	8,412	60,751	26,396	ו מימון, נט הוצאות
55,659	14,143	62,754	46,041	134,310	ה ל ההכנס מיסים ע רווח לפני
18,976	2,522	10,969	12,848	28,017	הכנסה מיסים על
36,683	11,621	51,785	33,193	106,293	ופה רווח לתק

^)*( סווג מחדש

דוח תמציתי מאוחד על הרווח הכולל

לשנה ה שהסתיימ
ביום 31 בדצמבר	תיימו שים שהס ספטמבר	ל - 3 החוד ביום 30 ב	תיימו שים שהס ספטמבר	ל - 9 החוד ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	וקר(	)בלתי מב	וקר( )בלתי מב
		ח אלפי ש"
					ל אחר: רווח כול
					תיד סווגו בע אשר לא י סכומים הפסד: לרווח או
3,503	3,503	-	3,503	-	ומבנים מקרקעין חדש של הערכה מ
					לרווח גו בעתיד אשר יסוו סכומים או הפסד:
306	)47(	983	1,932	)1,440(	ת חוץ בע פעילו רגום מט הפרשי ת
3,809	3,456	983	5,435	)1,440(	אחר וח כולל הפסד( רו סך הכל ) נטו ממס לתקופה,
40,492	15,077	52,768	38,628	104,853	לתקופה ווח כולל סך הכל ר
20,589	5,470	27,975	16,915	71,416	פה: ווח לתקו י יחוס הר ה של החבר לבעלים
16,094	6,151	23,810	16,278	34,877	שליטה ן מקנות יות שאינ לבעלי זכו
36,683	11,621	51,785	33,193	106,293
					פה ולל לתקו הרווח הכ ייחוס סך
24,546	9,070	28,667	21,740	70,685	ה של החבר לבעלים
15,946	6,007	24,101	16,888	34,168	שליטה נן מקנות ויות שאי לבעלי זכ
40,492	15,077	52,768	38,628	104,853
		בש"ח			חברה ם של ה ס לבעלי ה המיוח רווח למני
0.34	0.09	0.47	0.28	1.17	סי למניה רווח בסי
0.33	0.08	0.46	0.27	1.16	מלא ה בדילול רווח למני

דוח תמציתי מאוחד על השינויים בהון לתקופה של 9 החודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

		הון המיוחס לבי
	הון מניות, פרמיה על מניות וקרנות הון עסקאות עם המיעוט	קרנות הון אחרות	עודפים	סך הכל	זכויות שאינן מקנות שליטה	סך ההון
			אי	לפי ש"ח
יתרה ליום 1 בינואר 2025 (מבוקר) תנועה במהלך 9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר):	1,214,381	14,851	618,396	1,847,628	306,373	2,154,001
רווח לתקופה	-	-	71,416	71,416	34,877	106,293
הפסד כולל אחר לתקופה		(731)	-	(731)	(709)	(1,440)
		(731)	71,416	70,685	34,168	104,853
עסקאות עם בעלים:
העברה מקרן הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע בגובה הפחת	-	(223)	223	-	-	-
מרכיב ההטבה בהענקת אופציות ותשלום מבוסס מניות לעובדים	-	-	2,463	2,463	-	2,463
אופציית מכר לזכויות שאינן מקנות שליטה (ראה ביאור 9(ג) להלן)	-	-	-	-	26,202	26,202
הנפקת מניות ואופציות	99,356	-	-	99,356	-	99,356
דיבידנד שהוכרז	-	-	(4,000)	(4,000)	-	(4,000)
השקעות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה משיכות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה		- -	-		116,664 (24,923)	116,664 (24,923)
סך הכל עסקאות עם בעלים	99,356	(223)	(1,314)	97,819	117,943	215,762
יתרה ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	1,313,737	13,897	688,498	2,016,132	458,484	2,474,616

קבוצת אקרו בע"מ

דוח תמציתי מאוחד על השינויים בהון לתקופה של 9 החודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024

הון המיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות, פרמיה על זכויות שאינן מקנות שליטה מניות וקרנות הון עסקאות עם המיעוט קרנות הון אחרות סך ההון סך הכל עודפים אלפי ש"ח 601,734 1,214,381 יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר) תנועה במהלך 9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי 2,143,825 315,885 1,827,940 11,825 מבוקר): רווח לתקופה 33,193 16,278 16,915 16,915 5,435 610 4,825 4,825 רווח כולל אחר לתקופה 38,628 16,888 21,740 16,915 4,825 סך רווח כולל לתקופה עסקאות עם בעלים: 863 (863)העברה מקרן הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע בגובה הפחת מרכיב ההטבה בהענקת אופציות ותשלום מבוסס מניות לעובדים 3,582 3,582 3,582 דיבידנד ששולם (9,600)(9,600)(9,600)השקעות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה 11,442 11,442 (12,152)(12,152)משיכות הוניות של בעלי זכויות שאינו מקנות שליטה (6,728)(863) (710)(6,018)(5,155)סד הכל עסקאות עם בעלים

1,214,381

יתרה ליום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

15,787

613,494

2,175,725

332,063

1,843,662

דוח תמציתי מאוחד על השינויים בהון לתקופה של 3 החודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

		זון המיוחס לב י	נלי מניות החברו
	הון מניות, פרמיה על מניות וקרנות הון עסקאות עם המיעוט	קרנות הון אחרות	עודפים	סך הכל	זכויות שאינן מקנות שליטה	סך ההון
			אל	פי ש"ח
יתרה ליום 1 ביולי 2025 (בלתי מבוקר) תנועה במהלך 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר):	1,313,737	13,280	659,657	1,986,674	398,147	2,384,821
רווח לתקופה	-	-	27,975	27,975	23,810	51,785
רווח כולל אחר לתקופה		692	-	692	291	983
סך רווח כולל לתקופה		692	27,975	28,667	24,101	52,768
:עסקאות עם בעלים
העברה מקרן הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע בגובה הפחת	-	(75)	75	-	-	-
מרכיב ההטבה בהענקת אופציות ותשלום מבוסס מניות לעובדים	-	-	791	791	-	791
אופציות מכר לזכויות שאנן מקנות שליטה (ראה ביאור 9(ג) להלן)	-	-	-	-	41,352	41,352
השקעות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	-	-	-	-	2,078	2,078
משיכות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה		-			(7,194)	(7,194)
סך הכל עסקאות עם בעלים		(75)	866	791	36,236	37,027
יתרה ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	1,313,737	13,897	688,498	2,016,132	458,484	2,474,616

דוח תמציתי מאוחד על השינויים בהון לתקופה של 3 החודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024

		זון המיוחס לב י	נלי מניות החבר
	הון מניות, פרמיה על מניות וקרנות הון עסקאות עם המיעוט	קרנות הון אחרות	עודפים	סך הכל	זכויות שאינן מקנות שליטה	סך ההון
			7 8	לפי ש"ח
יתרה ליום 1 ביולי 2024 (בלתי מבוקר) תנועה במהלך 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר):	1,214,381	12,255	606,759	1,833,395	323,027	2,156,422
רווח לתקופה	-	-	5,470	5,470	6,151	11,621
רווח (הפסד) כולל אחר לתקופה		3,600	-	3,600	(144)	3,456
סך רווח כולל לתקופה עסקאות עם בעלים:		3,600	5,470	9,070	6,007	15,077
העברה מקרן הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע בגובה הפחת	-	(68)	68	-	-	-
מרכיב ההטבה בהענקת אופציות ותשלום מבוסס מניות לעובדים השקעות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה		- -	1,197 -	1,197	3,029	1,197 3,029
סך הכל עסקאות עם בעלים		(68)	1,265	1,197	3,029	4,226
יתרה ליום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	1,214,381	15,787	613,494	1,843,662	332,063	2,175,725

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

דוח תמציתי מאוחד על השינויים בהון לתקופה של 12 החודשים שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024

הון המיוחס לבעלי מניות החברה

		ווון וובריוווט לבקלי בוו	11 121111 2111
	הון מניות, פרמיה על מניות וקרנות הון עסקאות עם המיעוט	קרנות הון אחרות	עודפים	סך הכל	זכויות שאינן מקנות שליטה	•
			אלפי ש"ח
י תרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר)	1,214,381	11,825	601,734	1,827,940	315,885	2,143,825
רווח כולל: רווח לשנה	-	-	20,589	20,589	16,094	36,683
רווח (הפסד) כולל אחר לשנה	-	3,957	-	3,957	(148)	3,809
סך הכל רווח כולל לשנה עסקות עם בעלים:	-	3,957	20,589	24,546	15,946	40,492
העברה מקרן הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע בקצב הפחת	-	(931)	931	-	-	-
מרכיב הטבה בהענקת אופציות ומניות לעובדים	-	-	4,742	4,742	-	4,742
אופציית מכר לזכויות שאינן מקנות שליטה (ראה ביאור 16ד' לדוחות הכספיים השנתיים)	-	-	-	-	(24,755)	(24,755)
דיבידנד ששולם	-	-	(9,600)	(9,600)	-	(9,600)
השקעות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	-	-	-	-	16,855	16,855
משיכות הוניות של בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה					(17,558)	(17,558)
סך הכל עסקות עם בעלים		(931)	(3,927)	(4,858)	(25,458)	(30,316)
יתרה ליום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)	1,214,381	14,851	618,396	1,847,628	306,373	2,154,001

דוח תמציתי מאוחד על תזרימי המזומנים לתקופה של 9 החודשים ו-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ם שהסתיימו בספטמבר		ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	מבוקר)	בלתי) אלפי ש"ח	מבוקר)	בלתי נ)
					תזרימי מזומנים מפעילויות שוטפות: מזומנים נטו שנבעו מפעולות
171,531 (42,114) 1,815	(475,020) (35,258)	47,590 (758) 2,156	(598,907) (37,601)	167,605 (6,844) 2,156	מזומנים נטו שנבעו מפעולות (ששימשו לפעילות) (ראה נספח א') מסי הכנסה ששולמו מסי הכנסה שהתקבלו מזומנים נטו שנבעו מפעילות
131,232	(510,278)	48,988	(636,508)	162,917	(ששימשו לפעילות) שוטפת (לפני רכישת קרקעות)
(649,325)				(12,490)	רכישה והשקעה בקרקעות ומקדמות לרכישת קרקעות
(518,093)	(510,278)	48,988	(636,508)	150,427	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) שוטפת
(1,766) 14,500	(1,913)	(183)	(1,995) -	(1,488) 250	תזרימי מזומנים מפעילויות השקעה: רכישת רכוש קבוע פירעון הלוואות לישויות כלולות וישויות בשליטה משותפת
(19,876) (84,228)	(1,798) (26,182)	(13,908) (4,922)	(12,923) (78,122)	(33,566) (27,989)	מתן הלוואות לישויות כלולות וישויות בשליטה משותפת השקעה בנדל"ן להשקעה מכירת נדל"ן להשקעה (ראה ביאור
(1,203)	(759)	(220)	(1,070)	113,000 (21,869)	4(א) להלן) מתן הלוואות לאחרים תמורה ממימוש השקעות בחברות
55,798 7,899	401	4,941	4,694	7,109	מאוחדות שאוחדו בעבר ריבית שהתקבלה משיכה מפיקדון (הפקדה בפקדון) מוגבל בשימוש ומחשבונות בנק
14,626	1,673	(60,939)	98,129	(48,867)	מיועדים, נטו
(14,250)	(28,578)	(75,231)	8,713	(13,420)	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) השקעה
16,855 (17,558) 976,782 (147,189) 387 (9,600)	3,029 - 719,507 (36,513) 230	2,078 (7,194) 20,545 (70,316)	11,442 (12,152) 874,539 (61,128) 272 (9,600)	99,356 116,664 (24,923) 44,243 (387,913) - (4,000)	תזרימי מזומנים מפעילויות מימון: תמורה מהנפקת מניות ואופציות השקעות המיעוט בישויות מאוחדות משיכות המיעוט בישויות מאוחדות קבלת הלוואות מתאגידים בנקאיים פירעון הלוואות מתאגידים בנקאיים פירעון הלוואות מאחרים דיבידנד ששולם לבעלי מניות פירעון מרכיב קרן של התחייבות בגין
(4,257)	505 -	(1,274) 247,369	(2,979)	(3,715) 247,369	חכירה תמורה מהנפקת אגרות חוב
(70,000)	-	-	-	-	פירעון אגרות חוב
(226,318) 519,102	(53,771) 632,987	(52,342) 138,866	(151,385) 649,009	(155,925)	ריבית ששולמה מזומנים נטו שנבעו מפעילות (מימימייני למיוליה) מימי
517,102	032,701	150,000	017,009	(30,014)	ששימשו לפעילות) מימון)
(13,241)	94,131	112,622	21,214	68,163	גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת
279,096	206,179	221,396	279,096	265,855	תקופה
265,855	300,310	334,018	300,310	334,018	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לגמר תקופה

דוח תמציתי מאוחד על תזרימי המזומנים לתקופה של 9 החודשים ו-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025

לשנה
שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ים שהסתיימו בספטמבר		ים שהסתיימו בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	מבוקר)	בלתי)	מבוקר)	בלתי)
		אלפי ש"ח
					נספח א' לדוח תזרימי המזומנים
					מזומנים נטו ששימשו לפעולות:
55,659	14,143	62,754	46,041	134,310	רווח לפני מסים על ההכנסה
					התאמות בגין:
(2,524)	(13,125)	(17,790)	(9,674)	(25,433)	חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות
4,742	1,197	791	3,582	2,466	תשלום מבוסס מניות
(13,613)	(6,858)	(19,295)	(26,166)	(27,943)	שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה
					רווח ממימוש נדל"ן להשקעה (ראה ביאור
-	-	-	-	(25,311)	4(א) להלן)
56,522	29,285	8,412	60,751	26,396	הוצאות מימון, נטו
2,631	794	758	1,750	2,784	פחת והפחתות
47,758	11,293	(27,124)	30,243	(47,041)
					שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות
					תפעוליים:
(19,948)	(22,512)	20,893	(24,564)	124,482	קיטון (גידול) בלקוחות והכנסות לקבל
(7,984)	7,387	5,502	(6,801)	(16,333)	קיטון (גידול) בחייבים ויתרות חובה
(44,265)	(9,391)	21,431	(32,340)	16,479	גידול (קיטון) בספקים ונותני שירותים
(43,463)	4,505	(40,552)	(120,813)	(48,604)	גידול (קיטון) בזכאים ויתרות זכות
					קיטון (גידול) במלאי מקרקעין, דירות
183,774	(480,445)	4,685	(490,673)	4,312	למכירה ותשלומים על חשבון מקרקעין
68,114	(500,456)	11,960	(675,191)	80,336
171,531	(475,020)	47,590	(598,907)	167,605	מזומנים נטו שנבעו מפעולות (ששימשו לפעולות)
					מידע בדבר פעילות שאינה כרוכה בתזרימי מזומנים נכס זכות שימוש (מסווג כנדל"ן להשקעה)
7,621	7,621	-	7,621	-	כנגד התחייבות בגין חכירה

הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מדוחות כספיים תמציתיים אלה.

ביאור 1 : - כללי

דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושישה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

• 1( קבוצת אקרו בע"מ )להלן החברה( התאגדה ונרשמה כחוק ביום 6 ביולי 1994 והחלה את פעילותה העסקית ביום 1 באוגוסט .1994
• 2( החברה פועלת באופן ישיר ובאמצעות חברות ושותפויות מוחזקות בייזום, איתור, רכישה, השבחה, ניהול ומכירה של נדל"ן למגורים, למשרדים ולמסחר בישראל ובאיתור, פיתוח והשכרה של נכסי נדל"ן מניב בישראל.

השלכות מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר 2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל" )להלן: " המלחמה"( במדינת ישראל. התמשכות המלחמה הובילה להאטה בפעילות העסקית במשק הישראלי בין היתר בעקבות סגירת מפעלים בדרום ובצפון הארץ, פגיעה בתשתיות, גיוס אנשי מילואים לתקופה שאינה ידועה מראש וכן לשיבוש הפעילות הכלכלית בישראל. הימשכות המלחמה עשויה לגרור השלכות נרחבות על תחומים ענפיים רבים ואזורים גאוגרפיים שונים במדינה. התנודות הפוטנציאליות במחירי הסחורות, שערי מטבע חוץ, זמינות חומרים, זמינות כח אדם, שירותים מקומיים וגישה למשאבים מקומיים עשויות להשפיע על ישויות אשר פעילותן העיקרית היא בישראל. השפעת המלחמה על תוצאות פעילות החברה קיימת אך אינה מהותית והיא צפויה להיוותר ככזו בטווח הזמן המיידי וזאת בהתחשב בחוסנה הפיננסי, במצבה העסקי של החברה, בתזרים המזומנים שלה ובשלבים בהם נמצאים הפרויקטים השונים.

נכון למועד פרסום הדוח, נחתם הסכם הפסקת אש בין ישראל והחמאס )וזאת במסגרת השלב הראשון של תכנית 21 הנקודות של נשיא ארה"ב, מר דונלד טראמפ(, במסגרתו הוסכם כי הלחימה תיפסק, ישוחררו כלל החטופים שברשות חמאס תמורת אסירים פלסטינאיים וכוחות צה"ל ייסוגו מחלקים מרצועת עזה. יוער כי יישומו של הסכם הפסקת האש נתקל בקשיים ויציבותו אינה ודאית. לאור העובדה כי מדובר באירוע דינמי המאופיין באי וודאות רבה, מידת ההשפעה של חזרה ללחימה ושל המצב הגיאופוליטי באזור על המשק ועל פעילותה העתידית של החברה נכון למועד זה אינה ידועה.

החברה בוחנת באופן שוטף את כלל ההשלכות המפורטות לעיל וכן השלכות נוספות שלעת עתה אינן מהותיות לפעילותה.

ביאור 2 : - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים, למעט האמור להלן.

הכנסות החברה ותוצאות פעילותה לתקופות של תשעה ושלושה החודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר ,2025 אינן מצביעות בהכרח על ההכנסות והתוצאות שניתן לצפות להן בשנה שתסתיים ביום 31 בדצמבר .2025

ביאור 3 : - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם

יישום עמדת סגל חשבונאית 6-11 - הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית: ביום 7 ביולי, ,2025 פרסמה רשות ניירות ערך את עמדת סגל חשבונאית 11-6 בדבר הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית )להלן: "עמדת הסגל"(, וזאת לאחר ביקורת רוחב שבחנה את אופן הטיפול החשבונאי שמיישמות חברות נדל"ן יזמיות בעסקאות אלה. עמדת הסגל משקפת את הטיפול החשבונאי אשר סגל הרשות מצפה מתאגידים מדווחים ליישם ביחס למספר סוגיות מהותיות שעלו במסגרת הביקורת, כמפורט להלן:

• .1 חלופות למדידת השווי ההוגן של הקרקע שהתקבלה מהדיירים המפונים במועד ההכרה לראשונה- יש למדוד הקרקע בהתאם לשוויה ההוגן. כהקלה פרקטית וכשיטה מעשית, ניתן למדוד את הקרקע בהתאם לשווי ההתחייבות למתן שירותי בנייה בתוספת שווי ההתחייבות לתשלום דמי השכירות למפונים אם מדידה זו לא תביא להערכת שווי בלתי סבירה החורגת משמעותית משווי הקרקע.
• .2 קביעת מועד ההכרה לראשונה בקרקע שהתקבלה מהדיירים המפונים- מועד ההכרה לראשונה בקרקע יהיה בהתאם למועד המוקדם מבין השגת היתר בניה סופי לפרויקט לבין הריסת המבנה הישן. יחד עם זאת, מציינת עמדת הסגל, כי לעיתים לאחר קבלת היתר הבניה יש תנאים מתלים מהותיים שאינם מאפשרים לנהוג במקרקעין כמנהג בעלים ולכן מועד ההכרה ידחה עד להשלמתם.
• .3 מדידה עוקבת של ההתחייבות לתשלום דמי שכירות לדיירים המפונים- ההתחייבות לתשלום דמי שכירות לדיירים המפונים משתנה בהתאם לביצועי החברה, ולכן יש להכיר בכל שינוי אומדן כהוצאה/הכנסה בדוח על הרווח או ההפסד כחלק מעלות ההכנסות במסגרת הרווח הגולמי של החברה ממתן שירותי הבניה לדיירים המפונים.
• .4 מועד ההכרה לראשונה בנכס בגין עלויות טרום ביצוע עלויות טרום ביצוע ניתנות להיוון גם עובר להשגת שיעור החתימות המינימלי הנדרש )בדרך כלל רף של 67%(. יחד עם זאת, לעמדת הסגל לא ניתן להוון עלויות עובר לחתימה עם נציגות הדיירים המפונים.
• .5 הקצאת עלויות טרום ביצוע- יש להקצות את עלויות טרום הביצוע בין מתן שירותי בניה לדיירים המפונים לבין מתן שירותי בניה לדירות היזם.
• .6 מדידת רכיב מימון משמעותי- יש לקבוע את סכום רכיב המימון המשמעותי בגין התחייבות למתן שירותי בנייה במועד הכרה לראשונה בהתחייבות למתן שירותי בנייה. סכום רכיב המימון המשמעותי לא יעודכן/ישתנה בתקופות עוקבות.
• .7 הצגת פיצול הכנסות ועלות המכר- יש להציג במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים הפרדה בין הכנסות מהענקת שירותי בניה לדיירים המפונים לבין הכנסות המוכרות ממכירת דירות חדשות שהחברה בונה. כמו כן, יש להציג גם פירוט של סעיף עלות המכר בגין אותן הכנסות, בהתאם להוראות תקנה 33 לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( תש"ע.2010-

עמדת הסגל פורסמה מתוך מטרה להביא ליישום פרשנות אחידה בטיפול החשבונאי בעסקאות קומבינציה בתמורה למתן דירות, ואין בה כדי לקבוע כי חלה טעות בפרשנויות אחרות שיושמו עובר למועד פרסומה. לפיכך, במקרים בהם קיים שוני בין הטיפול החשבונאי שיושם עובר פרסום עמדת הסגל, לבין הטיפול החשבונאי הנובע מעמדת הסגל, הוא יטופל כשינוי מדיניות חשבונאית. על מנת לאפשר תקופת היערכות, סגל רשות ניירות ערך לא יתערב אם עמדה זו תיושם, כשינוי מדיניות חשבונאית כאמור, לכל המאוחר החל מהדוחות הכספיים לשנת .2025

החברה בוחנת את השלכות עמדת הסגל על דוחותיה הכספיים המאוחדים.

ביאור 4 : - נדל"ן להשקעה ותשלומים על חשבון נדל"ן להשקעה

הרכב

בר 31 בדצמ	מבר 30 בספט
2024	2024	2025
)מבוקר(	וקר ( )בלתי מב
	ח אלפי ש"		ביאור
17,860	17,859	21,203		קעין ע"ח מקר תשלומים
				מקרקעין
253,100	253,082	272,200		2 צחק שדה פרויקט י
186,697	186,607	184,850		ץ הזית פרויקט ע
439,419	435,862	441,112		אחרים מקרקעין
879,216	875,551	898,162
				קמה שקעה בה נדל"ן לה
91,154	86,154	106,847		הרצליה קרקעות
91,154	86,154	106,847
				שקעה נדל"ן לה
618,850	617,223	638,260		דפי זהב"( One"( Tower פרויקט
312,935	307,124	318,737		סופט( " )מייקרו סי-טאוור פרויקט "
353,266	353,304	364,840		Golf – והמסחר משרדים פרויקט ה
167,484	164,353	189,006		Acro Business Campus – פרויקט
87,689	87,689		א -	גדל אלפא פרויקט מ
68,200	68,200	71,415		חרים שקעה א נדל"ן לה
1,608,424	1,597,893	1,582,258
2,596,654	2,577,457	2,608,470		ומים על עה ותשל "ן להשק סה"כ נדל עה ל"ן להשק חשבון נד

א. בהמשך לביאור 9 )ט( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 19 ביוני 2025 התקשרו אקרו תל אביב 1 בהסכם למכירת מלוא זכויותיה במלון הידוע בשם Tel George The Aviv , לרבות כלל שטחי המסחר בו, לצג ג', אשר מחזיק ביתרת הזכויות בנכס והינ ו השוכר והמפעילה של הנכס, וזאת במצבן "IS AS". בתמורה לרכישת הממכר, הקונה שילמה למוכרות במעמד החתימה על ההסכם )לרבות באמצעות הסבת חוב המוכרות בהלוואה הקיימת על הנכס על שמה של הקונה( סך כולל של כ- 113 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ כדין. בהתאם הכירה החברה ברווח במהלך הרבעון השני כתוצאה ממכירת הנכס בסכום של כ25- מיליון ש"ח.

ביאור 5 : - הון מניות

חלוקת דיבידנד

ביום 25 במרס 2025 הכריזה החברה על חלוקה בסך של כ4- מיליוני ש"ח, המהווה כ - 0.063 ש"ח לכל מניה רגילה של החברה )ליום הדיווח(, אשר חולק נכון למועד הדוח על המצב הכספי.

הקצאת מניות

ביום 4 בפברואר 2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית לתאגיד מקבוצת הפניקס פיננסים בע"מ, שהינה בעלת עניין בחברה וכן ל- 6 משקיעים מסווגים נוספים סך כולל של 1,724,140 מניות רגילות ללא ערך נקוב של החברה וכן 517,242 כתבי אופציה לא רשומים למסחר הניתנים למימוש ל- 517,242 מניות בתמורה לסך של 58 ש"ח למניה ובתמורה כוללת של כ100- מיליון ש"ח.

ביאור 6 : - אגרות חוב

אגרות חוב סדרה א'

בהתאם לדוח על המצב הכספי, נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות של אגרות החוב שיחולו כפי שנקבעו בשטר הנאמנות.

שוויו ההוגן של האג"ח ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 630.7 מיליון ש"ח. לעומת 650.5 ו- 618.2 ליום ה- 30 בספטמבר 2024 וליום ה - 31 בדצמבר 2024 בהתאמה.

אגרות חוב סדרה ב'

ביום 27 ביולי 2025 , הנפיקה החברה 250 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ב'( בתמורה כוללת ברוטו של 250 מיליון ש"ח, כאשר הוצאות ההנפקה הסתכמו לסך של כ- 2.6 מיליון ש"ח.

קרן אגרות החוב )סדרה ב'( עומדת לפירעון ב - 5 תשלומים שנתיים, לא שווים, ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2028 עד 2032 )כולל(, באופן שתשלום הקרן הראשון, בסך השווה ל- 10% מקרן אגרות החוב )סדרה ב'(, ישולם ביום 31 בדצמבר 2028; תשלום הקרן השני, בסך השווה ל- 20% מקרן אגרות החוב )סדרה ב'(, ישולם ביום 31 בדצמבר 2029; תשלום הקרן השלישי, בסך השווה ל- 20% מקרן אגרות החוב )סדרה ב'(, ישולם ביום 31 בדצמבר 2030; תשלום הקרן הרביעי, בסך השווה ל- 20% מקרן אגרות החוב )סדרה ב'(, ישולם ביום 31 בדצמבר 2031; ואילו תשלום הקרן החמישי והאחרון, בסך השווה ל- 30% מקרן אגרות החוב )סדרה ב'(, ישולם ביום 31 בדצמבר .2032

אגרות החוב נושאות ריבית שנתית )לא צמודה( בשיעור של 5.38% )ריבית אפקטיבית 5.67%( , אשר תשולם ביום 31 בדצמבר 2025 ולאחר מכן בימים 30 ביוני ו - 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2026 עד 2032 )כולל(.

אמות מידה פיננסיות

בקשר עם אגרות החוב סדרה ב' שהונפקו על ידי החברה, התחייבה החברה לעמוד באמות הפיננסיות הבאות:

• הון החברה לא יפחת מסך של 1,300 מיליון ש"ח.
• היחס חוב פיננסי נטו מתואם ל- CAP נטו לא יעלה על 78% .

בהתאם לדוח על המצב הכספי, נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות של אגרות החוב שיחולו כפי שנקבעו בשטר הנאמנות.

שוויו ההוגן של האג"ח ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 251.7 מיליון ש"ח.

ביאור -:7 מידע מגזרי

ההנהלה קבעה את מגזרי הפעילות של הקבוצה בהתבסס על המידע אשר נסקר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה למטרת הקצאת המשאבים למגזרים והערכת הביצועים שלהם. מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות רכיבי הקבוצה, אשר נסקרים באופן סדיר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה למטרת הקצאת המשאבים למגזרים והערכת ביצועי המגזרים השונים המתבססת על אופן הפקת ההכנסות מהפרויקט והרווח התפעולי. לגבי פרויקטים המנוהלים בחברה מוחזקת בה שותפה החברה ואשר מוצגים בדוחות בשיטת השווי המאזני, נסקרים הנתונים על בסיס חלקה היחסי של החברה בפרויקט. להלן מפורטים מגזרי הפעילות של החברה :

.1 תחום הנדל"ן היזמי –

כולל איתור מקרקעין, תהליכי השבחה וייזום של פרויקטים בנדל"ן, לרבות התחדשות עירונית, וטיפול בקבוצות משקיעים המשקיעות בפרויקטים בתחום הפעילות. במסגרת פרויקטים של קבוצות משקיעים משתתפת החברה, במישרין ו/או בעקיפין, בפרויקטים כאחד המשקיעים בפרויקטים )בדרך כלל כשותף מוגבל( ומובילה או לוקחת חלק בייזום הפרויקט )בדרך כלל כשותף כללי( בהתאם להסכמות עם קבוצת המשקיעים, הקמת פרויקטים למגורים ו/או למשרדים ומסחר על המקרקעין ומכירת היחידות בהם. במסגרת הכנסות מגזר פעילות זה סוקר מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי את כלל הסעיפים המוצגים במסגרת קטגוריית ההכנסות בהקשר למגזר פעילות זה בדוח רווח והפסד, כגון הכנסות ממכירת מקרקעין, דירות ושירותי בנייה )כולל רווח ממכירת חלק בישויות מוחזקות העוסקות בתחום זה(, הכנסות משיווק ותיווך פרויקטים, וכן את חלק החברה ברווחי )הפסדי( ישויות המטופלות בשיטת השווי המאזני העוסקות בתחום זה.

.2 תחום הנדל"ן מניב -

כולל איתור פרויקטים אטרקטיביים בתחום הנדל"ן המניב, פיתוח והשכרה של נכסי נדל"ן מניב בישראל.

.3 אחרים -

מייצג בעיקר תחום דיור להשכרה, ארגון וניהול קבוצות רכישה ופעילות החברה בפרויקטים בניו יורק.

ביאור 7 :- מידע מגזרי (המשך)

ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות:

לתקופה של 9 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

	נדל"ן יזמי	נדל"ן מניב	אחרים	התאמות למאוחד	מאוחד
הכנסות	365,159	77,104	15,240	-	457,503
רווחי (הפסדי) חברות מוחזקות	18,610	11,048	(4,225)	-	25,433
שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה	-	27,943	-	-	27,943
רווח ממימוש נדל"ן להשקעה	-	25,311	-	-	25,311
סך הכנסות	383,769	141,406	11,015	-	536,190
עלות המכר	281,528	4,589	17,841		303,957
תוצאות המגזר	81,424	134,728	(6,825)		209,327
הוצאות שאינן מיוחסות					(48,621)
הכנסות מימון					13,233
הוצאות מימון					(39,629)
רווח לפני מיסים על הכנסה					134,310
מידע נוסף:
נכסי המגזר	4,261,442	3,048,759	83,094	(15,979)	7,377,316
סך הנכסים כוללים בין היתר:
השקעות שמטופלות לפי שיטת	200 274	47.460	71 760
השווי המאזני	289,374	47,468	71,760
התחייבויות המגזר	2,215,432	1,591,476	_	1,095,792	4,902,700

לתקופה של 9 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

מאוחד	התאמות למאוחד	אחרים	נדל"ן מניב	נדל"ן יזמי
585,196	-	13,624	67,943	503,629	הכנסות
9,674	-	· -	3,013	6,661	רווחי חברות מוחזקות
26,166	-	(7,779)	33,945	-	שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה
621,036		5,845	104,901	510,290	סך הכנסות
419,713		13,904	1,767	404,042	עלות המכר
152,987		(20,186)	98,904	74,269	תוצאות המגזר
(46,195)					הוצאות שאינן מיוחסות
13,021					הכנסות מימון
(73,772)					הוצאות מימון
46,041					רווח לפני מיסים על הכנסה
					מידע נוסף:
7,071,715	317,917	301,130	2,736,212	3,716,456	נכסי המגזר
					סך הנכסים כוללים בין היתר:
					השקעות שמטופלות לפי שיטת
	_	3,990	118,589	184,408	השווי המאזני
4,895,990	874,737	162,276	1,673,759	2,185,218	התחייבויות המגזר

ביאור -:7 מידע מגזרי )המשך(

ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות:

לתקופה של 3 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

מאוחד	למאוחד התאמות	אחרים	"ן מניב י נדל	נדל"ן יזמ
167,544	-	)199(	26,354	141,389	הכנסות ות סדי( חבר רווחי )הפ
17,790	-	)1,336(	13,160	5,966	מוחזקות דל"ן ווי הוגן נ שינוי בש
19,295	-	-	19,295	-	להשקעה
204,629	-	)1,535(	58,809	147,355	ת סך הכנסו
107,186	-	)339(	2,310	105,215	כר עלות המ
89,646	-	)1,107(	55,371	35,382	המגזר תוצאות
)18,480(					חסות שאינן מיו הוצאות
5,878					מימון הכנסות
)14,290(					מימון הוצאות
62,754					ל הכנסה מיסים ע רווח לפני
					ף: מידע נוס
7,377,316	)15,979(	83,094	3,048,759	4,261,442	זר נכסי המג
					: בין היתר ם כוללים סך הנכסי
					ת לפי שמטופלו השקעות
		71,760	47,468	289,374	י ווי המאזנ שיטת הש
4,902,700	1,095,792	-	1,591,476	2,215,432	ות המגזר התחייבוי

לתקופה של 3 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

מאוחד	למאוחד התאמות	אחרים	"ן מניב י נדל	נדל"ן יזמ
212,118	-	18,720	25,064	168,334	הכנסות
13,125	-	-	4,258	8,867	קות רות מוחז רווחי חב ן נדל"ן בשווי הוג שינוי
6,858	-	)461(	7,319	-	להשקעה
232,101	-	18,259	36,641	177,201	ת סך הכנסו
148,447	-	13,360	1,406	133,681	כר עלות המ
60,238	-	)4,116(	36,087	28,267	המגזר תוצאות
)16,767(					חסות שאינן מיו הוצאות
1,818					מימון הכנסות
)31,103(					מימון הוצאות
14,143					ל הכנסה מיסים ע רווח לפני
					ף: מידע נוס
7,071,715	317,917	301,130	2,736,212	3,716,456	זר נכסי המג
					: בין היתר ם כוללים סך הנכסי
		3,990	118,589	184,408	ת לפי שמטופלו השקעות
					י ווי המאזנ שיטת הש
4,895,990	874,737	162,276	1,673,759	2,185,218	ות המגזר התחייבוי

ביאור -:7 מידע מגזרי )המשך(

ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות:

המידע המגזרי בגין המגזרים המדווחים לשנת 2024 )מבוקר(, הינו כדלקמן:

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )מבוקר(

	נדל"ן יזמ	ן מניב י נדל"	אחרים	למאוחד התאמות	מאוחד
			באלפי ש"	ח
הכנסות דל"ן ווי הוגן נ שינוי בש	650,694	88,743	9,050	-	748,487
להשקעה	-	25,660	)12,047(	-	13,613
ות סדי( חבר רווחי )הפ מוחזקות	2,117	1,809	)1,402(	-	2,524
ת סך הכנסו	652,811	116,212	)4,399(	-	764,624
כר עלות המ	524,256	3,262	)*( - 20,654		548,172
המגזר תוצאות	84,924	109,038	)25,134(	-	168,828
חסות שאינן מיו הוצאות					)56,647(
מימון הכנסות					17,621
מימון הוצאות					)74,143(
ל הכנסה מיסים ע רווח לפני ף: מידע נוס					55,659
זר נכסי המג	3,802,527	2,757,775	83,717	285,535	6,929,554
: בין היתר ם כוללים סך הנכסי טת ת לפי שי שמטופלו השקעות
אזני השווי המ	163,297	122,779	63,778
ות המגזר התחייבוי	2,260,880	1,711,855	-	802,818	4,775,553

)*( הסכום כולל ירידת ערך בגין מלאי דירות בארצות הברית- לפרטים ראה ביאור 8ג' בדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים.

ביאור -:8 מכשירים פיננסיים

השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים שנמדדים במאזן בעלות מופחתת:

ערכם בספרים של הנכסים הפיננסים וההתחייבויות הפיננסיות המפורטים להלן, מהווה קירוב סביר לשווים ההוגן וכוללים: לקוחות והכנסות לקבל, חייבים אחרים, מזומנים ושווי מזומנים ספקים וזכאים אחרים, הלוואות מתאגידים בנקאיים והלוואות מאחרים.

ביאור 9:- אירועים בתקופת הדוח

• א. בהמשך לאמור בביאור 8 (8) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 30 באפריל 2025, התקשרה ש.מ 43 בהסכם אופציה עם צד ג' במסגרתו ניתנה למקבל האופציה, בתמורה לתשלום על ידו לחברה סך של 4.5 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ (אשר יקוזז במקרה של מימוש האופציה ביחס לשלב המימוש האחרון), אופציה לרכוש את זכויות אקרו ש.מ 43 בקרקע הידועה כמתחם 3700 (מתחם מנדרין בתל אביב), כולן או חלקן, לפי הענין, במספר שלבי רכישה, הידועה כמגרת כל שלב יהיה רשאי מקבל האופציה לרכוש מאקרו ש.מ 43 את כלל החלקות שהוגדרו לאותו שלב רכישה, או מקצתן, על פי שיקול דעתו הבלעדי, במצבן AS IS במועד הרכישה. בהנחה שהאופציה תמומש במלואה (כשאין כל וודאות אם האופציה כלל תמומש, בחלקה או במלואה, לפי הענין), תוקף האופציה נגזר ממועדי המימוש של שלושת השלבים, כאשר כל שלב חייב להתממש עד למועד האחרון שלו ובתנאי שכל השלבים הקודמים לו מומשו, במידה ואחד השלבים לא ימומש עד תום, האופציה תפקע. התמורה הכוללת בגין זכויות אקרו ש.מ 43 במקרקעין תעמוד על כ-385 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, כאשר ייעוד התמורה הינו בין היתר לטובת פירעון ההלוואה הקיימת בגין הקרקע.
• ב. בהמשך לאמור בביאור 25 (א) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 25 במאי 2025, התקיימו בקשר עם פרויקט "מגדל השלום" כלל התנאים המתלים להשלמת העסקה, ובהתאם לכך העמידה הפניקס לשותפות סך של כ-61 מיליון ש"ח, המהווה 49% מתוך הון השותפות אשר העמידה אקרו מגורים לשותפות עד למועד ההשלמה ונזקפה במלואה כנגד זכויות שאינן מקנות שליטה.
• ג. בהמשך לאמור בביאור 22(ג) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביחס לאופציית ה- PUT המוקנית לשותפים בפרויקט ONE TOWER, אשר חלק ממחזיקיה הינם צדדים קשורים (להלן: "השותפים"). בתקופת הדוח, החברה פעלה מול כלל השותפים לשינוי תנאי האופציה למעט שני שותפים המהווים צדדים קשורים אשר אופציית ה-PUT שלהם פקעה ביום 27 ביולי 2025. במסגרת השינוי למול הצדדים השלישים האחרים, שאינם הצדדים הקשורים הוסכם, כדלקמן: (א) תקופת מימוש אופציית המכר תעודכן לתקופה של 30 ימים שתחילתה ביום 27 ביוני 2027 ("תקופת האופציה המעודכנת"); (ב) לחברה תינתן אופציית רכש (CALL) לרכישת החזקות הצדדים השלישיים וזאת במהלך תקופת האופציה המעודכנת; (ג) השווי אשר על בסיסו תיקבע תמורת המימוש בגין אופציית המכר יהיה כפי שיקבע על ידי שמאי הפרויקט (חלף מעריך שווי חיצוני כפי שנקבע במקור). מימוש האופציה מותנה בסיום שיווק השטחים שאינם "שטחים נותרים" בפרויקט ובקבלת טופס 4 בפרויקט, אשר התקבל ב-27 ביוני 2023.
• ד. ביום 24 ביוני 2025 התקשרו אקרו ש.מ. 50 שותפות כלולה המוחזקת על ידי החברה בשיעור 33.33% ואשר מחזיקה ב- 90% מהזכויות לבניית מגדל משרדים "קוסמופליטן" וצד ג' נוסף המחזיק בשיעור של 10% בנכס (להלן- "היזמים"), בהסכם מותנה עם צד ג' (להלן-"הקונה") למכירת 6.5 קומות בנכס (במצב של גמר מלא, למעט חצי קומה ברמת מעטפת), ששטחן הכולל הינו כ-16,200 מ"ר (ברוטו), וכן למתן זכות שימוש ל-120 מנויי חניה לתקופה של 25 שנים, וזאת בתמורה לסך כולל של כ-521 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין (חלק החברה בסך האמור 20%). בהסכם נקבע תנאי מפסיק ולפיו אם בפרק הזמן של 20 חודשים ממועד חתימת ההסכם. כמו כן, אם היתר הבנייה לפרויקט ולא ייחתם החכם ליווי, זכאי הקונה להודיע על ביטול ההסכם. כמו כן, אם היתר הבנייה לפרויקט לא יתקבל בתוך 26 חודשים ממועד חתימת ההסכם, ייחשב הדבר להפרה יסודית מצד היזמים והקונה יהיה זכאי לבטל את ההסכם, כאשר בנסיבות אלו הקונה יהיה זכאי גם להשבת חלק התמורה ששולמה על ידו וכן לפיצוי מוסכם בסכום שנקבע אשר אינו מהותי עבור החברה. עוד יצויין כי בתקופת על ידו וכן לפיצוי מוסכם בסכום שנקבע אשר אינו מהותי עבור החברה. עוד יצויין כי בתקופת הדוח התקשרו היזמים ב-4 הסכמי מכר נוספים ששטחן הכולל הינו כ-12,120 מ"ר (ברוטו) וזאת בתמורה בסך כולל של כ-327 מליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין (חלק החברה בסך האמור 20%). 3

ביום 18 בספטמבר 2025 התקשרו היזמים עם תאגיד בנקאי בהסכם שוברים אשר מטרתו להסדיר את אופן הנפקת שוברי התשלום והוצאת ערבויות מכר לרוכשי המשרדים. מסגרת מימון ערבויות את אופן הנפקת שוברי התשלום והוצאת ערבויות מכר לרוכשי המשרדים. מסגרת מימון ש"ח, מתוך חוק מכר על פי ההסכם הינה 150 מיליון ש"ח ישמש לצורך העמדת הלוואת מע"מ לבעלי הקרקע. בהתאם להסכמות, ההסכם ישאר בתוקף עד ליום 31 בדצמבר 2026 או עד לחתימה על הסכם ליווי בתקופה הקרובה.

יצויין כי בתקופת הדוח התקבלה החלטה על ידי השותפות לשווק למכירה חלק משטחי התעסוקה שיבנו על ידה בפרויקט שתקים השותפות, סך של כ-30% נוספים, ובסך הכל כ-50% סווגו למלאי.

ביאור -:9 אירועים בתקופת הדוח )המשך(:

• ה . בהמשך לאמור בביאור 12 ב')1( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 21 באוגוסט 2025 התקשרו מבואות יפו וטארה עם תאגיד בנקאי בהסכם שוברים אשר מטרתו להסדיר את אופן הנפקת שוברי התשלום והוצאת ערבויות מכר לרוכשי הדירות. מסגרת מימון ערבויות חוק מכר על פי ההסכם הינה 315 מיליון ש"ח וכן מסגרת אשראי כספי בסך של 100 מיליון ש"ח. בהתאם להסכמות, ההסכם ישאר בתוקף עד ליום 31 בדצמבר 2026 או עד לחתימה על הסכם ליווי בנקאי, כמוקדם מביניהם. החברה פועלת לחתימה על הסכם ליווי בתקופה הקרובה.
• ו . במהלך חודש אוגוסט 2025 התקבלה תמורה בסך של כ10.5- מיליון ש"ח בגין סכום שהוחזק בנאמנות עד לקבלת החלטת בית משפט בקשר עם מכירת מקרקעין משנת 2020 על ידי הקבוצה ברחוב שלמה בתל אביב.

---

תמצית מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

נתונים כספיים מתוך תמצית הדוחות הכספיים

המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה

ליום 30 בספטמבר 2025

מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – 1970 -נתונים כספיים מתוך תמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

	עמוד
וח מיוחד של רואה החשבון המבקר	2
תונים כספיים בשקלים חדשים (אלפי ש"ח)
תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים	3-4
תמצית נתוני רווח והפסד ביניים ועל הרווח הכולל האחר ביניים	5
תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים	6-7
מידע נוסף לתמצית מידע כספי נפרד ביניים	8 - 10

לכבוד

בעלי המניות של קבוצת אקרו בע "מ

א.נ,.

הנדון: דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים( התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים( התש"ל- 1970 של קבוצת אקרו בע"מ )להלן: החברה(, ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות ביניים מתוך המידע הכספי הביניים של ישויות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של 547,788 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי הישויות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 19,870 אלפי ש"ח וסך של כ- 21,194 אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים הנפרד של אותן ישויות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן ישויות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום של נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים( התש"ל- .1970

תל-אביב, קוסט פורר גבאי את קסירר 23 בנובמבר, 2025 רואי חשבון

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים

ליום 31 בדצמבר	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
)מבוקר )	וקר( )בלתי מב		מידע
	ח אלפי ש"		נוסף
				נכסים
				טפים: נכסים שו
173,492	136,705	275,173		נים שווי מזומ מזומנים ו
14,846	9,068	4,292		ה תרות חוב חייבים וי
188,338	145,773	279,465
				פים: אינם שוט נכסים ש
16	19	7		ע רכוש קבו
695	725	3,960		ה נדחים מסי הכנס
2,000	2,000	2,000		שקעה נדל"ן לה
2,711	2,744	5,967
				ך ה, של ס של החבר לבעלים המיוחס סכום נטו
				המוצגים חייבויות, ך ההת בניכוי ס הנכסים,
				ן כספי בגי ם מידע המאוחדי הכספיים בדוחות
2,328,365	2,442,047	2,654,746	) 3(	חזקות חברות מו
2,519,414	2,590,564	2,940,178		מה חברה עצ וחסים ל כסים המי סך הכל נ
	צחי פרץ כספים סמנכ"ל	י ומנכ"ל	זיו יעקוב דירקטור	בוב יצחק אר קטוריון יו"ר הדיר

תאריך אישור מידע כספי נפרד על ידי דירקטוריון החברה : 23 בנובמבר 2025

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים (המשך)

ליום 31 בדצמבר	2024 2025 (בלתי מבוקר) (מבוקר)
(מבוקר)
	אלפי ש"ח
			התחייבויות
			התחייבויות שוטפות:
66,229	74,082	66,408	חלויות שוטפות בגין אג"ח
12,133	10,137	6,632	מס הכנסה לשלם
27,118	26,069	28,251	זכאים אחרים
105,480	110,288	101,291
11,861	13,246	18,378	התחייבויות שאינן שוטפות: זכאים אחרים ז"א
			הלוואות לזמן ארוך:
554,445	623,368	556,961	אגרות חוב סדרה א
		247,416	אגרות חוב סדרה ב
566,306	636,614	822,755
671,786	746,902	924,046	סך הכל התחייבויות המיוחסות לחברה עצמה
1,847,628	1,843,662	2,016,132	הון עצמי המיוחס לבעלים של החברה
2,519,414	2,590,564	2,940,178

תמצית נתוני רווח והפסד ביניים

	מיז נוכ	שהס ביום 30 1 2025	וודשים תיימו ספטמבר 2024 מבוקר)	ל-3 הח שהסר ביום 30 בי 2025 (בלתי מ אלפי ש"ח	ניימו ספטמבר 2024	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)
הכנסות חלק החברה ברווחי ישויות מוחזקות משיווק פרויקטים מדמי ניהול		(*)94,593 12,125 1,034	48,236 14,875 192	37,572 3,379 349	16,462 6,311 67	58,068 26,337 1,422
עלויות והוצאות הוצאות מכירה, פרסום ושיווק	(4)	3,528 12,331	5,525 5,465	1,003 5,947	1,995 2,567	5,634
הוצאות הנהלה וכלליות	(4)	15,859	10,990	6,950	4,562	10,882 16,516
רווח מפעולות		91,893	52,313	34,350	18,278	69,311
הוצאות מימון		26,560	26,913	10,549	9,118	36,001
הכנסות מימון		2,819	1,931	2,247	136	2,419
הוצאות מימון, נטו		23,742	24,982	8,302	8,982	33,582
רווח לפני מיסים על ההכנסה (הכנסות) הוצאות מיסים על		68,151	27,331	26,048	9,296	35,729
ההכנסה		(*) (3,265)	10,416	(1,927)	3,826	15,140
רווח לתקופה המיוחס לבעלים של החברה		71,416	16,915	27,975	5,470	20,589
רווח כולל אחר- סכומים אשר יסווגו בעתיד לרווח או הפסד:
חלק ברווח (הפסד) כולל אחר של חברות כְלולות ְועסקאות משותפות
שמטופלות לפי שיטת השווי המאזני		(731)	4,825	692	3,600	3,957
סך הכל רווח כולל לתקופה, המיוחס לבעלים של החברה		70,685	21,740	28,667	9,070	24,546

^(*) סווג מחדש (ראה ביאור 3 להלן)

תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר בדצמבר (מבוקר)	ל-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 ב024 (בלתי מבוקר) אלפי ש"ח		ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 בסבט (בלתי מבוקר)
					תזרימי מזומנים מפעילויות שוטפות
11,609 (8,544) 3,065	6,464 (1,687) 4,777	3,805 516 4,321	9,394 (5,845) 3,549	8,450 (5,514) 2,936	מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת (ראה נספח א') מסי הכנסה ששולמו, נטו מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת
					תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
2,240 150,450 152,690	(21) 5,627 5,606	2,296 (116,411) (114,115)	1,760 27,804 29,564	2,850 (232,560) (229,710)	ריבית שהתקבלה (שולמה) פירעון (מתן) הלוואות לישויות מוחזקות, נטו מזומנים נטו (ששימשו לפעילות) שנבעו מפעילות השקעה
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון
(70,000) - - (9,600) (31,710)	- - - -	247,369 - -	(9,600) (15,855)	99,356 247,369 (4,000) (14,270)	פרעון אג״ח תמורה מהנפקת מניות ואופציות תמורה מהנפקת אג״ח דיבידנד ששולם לבעלי מניות ריבית ששולמה
(111,310)		247,369	(25,455)	328,455	מזומנים נטו (ששימשו לפעילות) שנבעו מפעילות מימון
44,445	10,383	137,575	7,658	101,681	גידול במזומנים ושווי מזומנים
129,047	126,322	137,598	129,047	173,492	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
173,492	136,705	275,173	136,705	275,173	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים (המשך)

	ביום 30 ב 2025	ם שהסתיימו נספטמבר 2024 מבוקר)	ל-3 החודשים ש ביום 30 בספ 2025 (בלתי מבו אלפי ש"ח	לשנה שהסתיימ ה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)
נספח א' לדוח תזרימי המזומנים			11 0 2711
מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת
רווח לפני מיסים המיוחס לבעלים של החברה	68,151	27,331	26,048	9,296	35,729
התאמות בגין:
תשלום מבוסס מניות	2,466	3,582	791	1,197	4,742
חלק החברה ברווחי ישויות מוחזקות	(94,593)	(48,236)	(37,572)	(16,462)	(58,068)
פחת והפחתות	10	10	4	5	13
הוצאות מימון, נטו	23,742	24,982	8,302	8,982	33,582
,	(68,375)	(19,662)	(28,475)	(6,278)	(19,731)
שינויים בסעיפי רכוש והתחייבות תפעוליים
קיטון (גידול) בחייבים ויתרות חובה	10,554	(8,043)	4,496	(6,440)	(13,821)
גידול (קיטון) בזכאים ויתרות זכות	(1,880)	9,768	1,736	9,886	9,432
	8,674	1,725	6,232	3,446	(4,389)
מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת	8,450	9,394	3,805	6,464	11,609

מידע נוסף

)1( כללי

להלן תמצית נתונים כספיים מתוך תמצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 )להלן - "דוחות מאוחדים"(, המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים, המיוחסים לחברה עצמה )להלן - "תמצית מידע כספי נפרד ביניים"(, אשר מוצגים בהתאם להוראות תקנה 38ד' )להלן - "התקנה"( והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל- 1970 )להלן - "התוספת העשירית"( בעניין תמצית המידע הכספי הנפרד ביניים של התאגיד. יש לקרוא את תמצית מידע כספי נפרד זה ביחד עם המידע הכספי הנפרד לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 וביחד עם הדוחות התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

במידע כספי נפרד זה -

• )1( החברה קבוצת אקרו בע"מ )להלן: "החברה"(.
• )2( חברות מאוחדות/חברות בנות חברות, לרבות שותפויות, שדוחותיהן מאוחדים באופן מלא, במישרין או בעקיפין, עם דוחות החברה.
• )3( חברות מוחזקות חברות מאוחדות וחברות, לרבות שותפות או עסקה משותפת, שהשקעת החברה בהן כלולה, במישרין או בעקיפין, בדוחות הכספיים על בסיס השווי המאזני.

המידע הכספי ביניים הנפרד הינו סקור ואינו מבוקר.

)2( עיקרי אופן עריכת ה מידע הכספי הנפרד

כללי המדיניות החשבונאית אשר פורטו בדוחות המאוחדים יושמו בעקביות לכל התקופות המוצגות במידע הכספי הנפרד על ידי החברה, לרבות האופן בו סווגו הנתונים הכספיים במסגרת הדוחות המאוחדים בשינויים המתחייבים מהאמור להלן:

א. הצגת הנתונים הכספיים

)1( נתונים על המצב הכספי

נתונים אלו כוללים מידע בדבר סכומי הנכסים וההתחייבויות הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה )למעט בגין חברות מוחזקות(, תוך פירוט לפי סוגי הנכסים וההתחייבויות. כמו כן נכלל במסגרת הנתונים הללו, מידע בדבר סכום נטו, בהתבסס על הדוחות המאוחדים, המיוחס לבעלי החברה עצמה, של סך הנכסים בניכוי סך ההתחייבויות, בגין חברות מוחזקות, לרבות מוניטין.

)2( נתונים על הרווח הכולל

נתונים אלו כוללים מידע בדבר סכומי ההכנסות וההוצאות הכלולים בדוחות המאוחדים, בפילוח בין רווח או הפסד ורווח כולל אחר, המיוחסים לחברה עצמה )למעט בגין חברות מוחזקות(, תוך פירוט לפי סוגי ההכנסות וההוצאות. כמו כן הנתונים כוללים, מידע בדבר סכום נטו, בהתבסס על הדו חות המאוחדים המיוחס לבעלי החברה עצמה, של סך ההכנסות בניכוי סך ההוצאות בגין תוצאות פעילות של חברות מוחזקות, לרבות ירידת ערך מוניטין, ירידת ערך השקעה בחברה כלולה או ביטולה וכן ירידת ערך השקעה בחברה בשליטה משותפת המטופלת לפי שיטת השווי המאזני או ביטולה.

)3( נתונים על תזרימי המזומנים

נתונים אלו כוללים פירוט של סכומי תזרימי המזומנים הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה )למעט בגין חברות מוחזקות(, כשהם לקוחים מתוך הדוח על תזרימי המזומנים המאוחד, בפילוח לפי תזרים מפעילות שוטפת, פעילות השקעה ופעילות מימון תוך פירוט מרכיביהם. תזרימי מזומנים בגין פעילות שוטפת, פעילות השקעה ופעילות מימון בגין עסקאות עם חברות מוחזקות מוצגים בנפרד בנטו, במסגרת הפעילות המתייחסת, בהתאם למהות העסקה.

(2) עיקרי אופן עריכת המידע הכספי הנפרד

עסקאות בין החברה לחברות מוחזקות ב.

1. הצגה

יתרות, הכנסות והוצאות בגין עסקאות עם חברות בנות, אשר בוטלו במסגרת הדוחות המאוחדים, נמדדות ומוצגות במסגרת הסעיפים הרלוונטים בנתונים על המצב הכספי ועל הרווח הכולל, באותו אופן בו היו נמדדות ומוצגות עסקאות אלו, אילו היו מבוצעות מול צדדים שלישיים.

2. מדידה

עסקאות שבוצעו בין החברה לחברות מאוחדות שלה נמדדו בהתאם לעקרונות ההכרה והמדידה הקבועים בתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (IFRS Accounting Standards), המתווים את הטיפול החשבונאי בעסקאות מעין אלו המבוצעות מול צדדים שלישיים.

(3) השקעות בחברות מוחזקות

הרכב ההשקעות, רשימת חברות הקבוצה ותיאור השקעות ועסקאות מהותיות בחברות מוחזקות

יתרות ליום 30 בספטמבר 2024			יתרות ליום 30 בספטמבר 2025
סה"כ השקעה	הלוואות שניתנו (משיכות בעלים)	השקעה כמניות וחלק ברווחים (הפסדים)	ו סה"כ השקעה	הלוואות שניתנו (משיכות בעלים)	השקעה במניות וחלק ברווחים (הפסדים)	שעור הבעלות ליום 30.9.25	מדינת ההתאגדות
(בלתי מבוקר) (בלתי מבוקר)								_
	אלפי ש"ח					%
							_	חברות מאוחדות
1,311,386	1,099,569	211,817	1,479,932	(378,168)	1,858,100	100.00	ישראל	אקרו מגורים בע"מ
1,042,546	264,630	777,916	1,120,771	283,543	837,228	100.00	ישראל	אקרו נכסים בע"מ
88,115	120,397	(32,282)	54,043	108,327	(54,284)			אחרים
2,442,047	1,484,596	957,451	2,654,746	13,702	2,641,044

יתרות ליום 31 בדצמבר 2024
סה"כ השקעה	הלוואות שניתנו (משיכות בעלים)	השקעה במניות וחלק ברווחים (הפסדים)	שעור הבעלות ליום 31.12.24	מדינת ההתאגדות
	(מבוקר)
	אלפי ש"ח		%	_
				_	חברות מאוחדות
1,235,740	1,074,080	161,660	100.00	ישראל	אקרו מגורים בע"מ
1,011,440	229,436	782,004	100.00	ישראל	אקרו נכסים בע"מ
81,185	117,928	(36,743)			אחרים
2,328,365	1,421,444	906,921

ביום 1 בינואר 2025 המירה החברה הלוואות בהיקף של כ־1,111 מיליון ש"ח לשטרי הון באקרו מגורים. בנוסף, במהלך שנת 2025 הומרו הלוואות נוספות בסך כ־496 אלפי ש"ח לשטרי הון באקרו מגורים. שטר הון זה יעמוד לפירעון, בכפוף לשיקול דעת מנפיקת השטר ובכל מקרה לא לפני חלוף תקופה של 5 שנים ממועד חתימתו. שטר הון זה אינו צמוד למדד כלשהו, אינו נושא ריבית, הפרשי הצמדה, שער ו/או תשואה כלשהי, ופירעונו יהיה לפי סכום שטר ההון בלבד.

(4) הוצאות הנהלה וכלליות

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	חודשים זתיימו בספטמבר	שהכ	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)		(בלתי מבוקר)
		אלפי ש"ח
6,565	1,121	2,354	2,352	6,618	משכורות והוצאות בקשר לעובדים
3,068	446	994	1,492	2,496	עמלות ושכר מקצועי
1,029	345	245	830	739	אחזקת מבנים, משרדים וציוד
13	5	4	10	10	פחת והפחתות
207	650	2,350	781	2,468	אחרות
10,882	2,567	5,947	5,465	12,331

אירועים בתקופת הדוח על המצב הכספי (5)

באשר לאירועים בתקופת הדוח ראה ביאור 9 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים.

---

פרק ג'

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970

מצורף בזאת דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של קבוצת אקרו בעיימ (להלן – ייהתאגידיי), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

: לעניין זה, חברי ההנהלה הם

• 1. זיו יעקובי, מנכייל;
• צחי פרץ, סמנכ"ל כספים (להלן "נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים").

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 (להלן – ייהדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרוןיי) נמצאה הבקרה הפנימית אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון ;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:

(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג(ד)(1):

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

:אני, זיו יעקובי, מצהיר כי

• 1. בחנתי את הדוח הרבעוני של קבוצת אקרו בעיימ (להלן ייהתאגידיי) לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן – ייהדוחותיי);
• 1. לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• 1. גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופו סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התשייע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל

וול פנ כל דנו	כל אדם אחר	או מאחרנות	יוו מאחרנותנ	רדו לוו	איו ראמור לעיל
. 1/ 1 / 2 / 2 / 2 / 2	. 11 1/8 ( ) 1/8 / /	111/111/11/8/11/18	/ 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1	111/11

	ת כל אדם אחר, על פי כל דין.	הגילוי של התאגיד. באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל די
- קובי, מנכייל	זיו יעי	2025 בנובמבר 2025

(ב) הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג(ד)(2) :

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, צחי פרץ, מצהיר כי:

• בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת - הביניים של קבוצת אקרו בעיימ (להלן - ייהתאגידיי) לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים");
• לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• 1. גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף. לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• 1. אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התשיע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלד תקופת ההכנה של הדוחות; וכו –
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופו סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח

אמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
-------------------------------------------------------------------

	הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
זדם אחר, על פי כל דין.	באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל א
צחי פרץ, סמנכייל כספים	2025 בנובמבר 2025