Quarterly Report • Sep 6, 2017
Quarterly Report
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Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2017 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »
***** **
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en pages 3 à 8 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 6 septembre 2017
Jennifer Courtois de Viçose
Président Directeur Général
Le conseil d'administration a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2017 lors de sa réunion du 6 septembre 2017.
Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité des commissaires aux comptes et leur rapport sur l'information financière semestrielle a été émis le 6 septembre 2017.
La société présente des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2017.
Les comptes consolidés semestriels arrêtés au 30 juin 2017 enregistrent un résultat net part du groupe de 109 K€.
Les sociétés consolidées par mise en équivalence (ME) impactent le résultat pour un montant négatif de 12 K€
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre, est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon le rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement. La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le 31 décembre 2016. Aucun facteur à notre connaissance et à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 30 juin 2017
| ACTIF (en K€) | PASSIF (en K€) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2017 | 31/12/2016 | 30/06/2017 | 31/12/2016 | |||
| Immobilisations corporelles | 62 | 58 | Fonds Propres | 17 579 | 17 618 | |
| Immeubles de placement | 11 550 | 11 549 | Intérêts Minoritaires | 265 | 269 | |
| Participations Ent liées | 39 | 26 | ||||
| Actifs financiers non courants | 1 132 | 991 | Dettes Financières | 806 | 432 | |
| Stocks et en cours | 4 318 | 4 323 | Passif d'impôts non courants |
2 481 | 2 469 | |
| Autres actifs courants | 957 | 276 | Provision Long Terme | 150 | 112 | |
| Provision Court Terme | 43 | 18 | ||||
| Trésorerie et Equivalent de | ||||||
| Trésorerie | 3 746 | 4 133 | Autres dettes | 480 | 438 | |
| TOTAL | 21 804 | 21 356 | Total | 21 804 | 21 356 |
Le total du bilan consolidé du Groupe au 30 juin 2017 s'élève à 21 804 K€, contre 21 356 K€ au 31 décembre 2016
Cette augmentation résulte essentiellement de l'augmentation des « Actifs financiers non courants » sur les apports en compte courant des sociétés mise en équivalence.
Les capitaux propres consolidés passent de 17 618 K€ au 31 décembre 2016 à 17 579 K€ au 30 juin 2017.
| en K€ | 30/06/2017 | 31/12/2016 | 30/06/2016 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'Affaires | 1 396 | 5 052 | 2 869 |
| Autres produits et charges opérationnels |
(1217) | (4612) | (2727) |
| Résultat Opérationnel | 179 | 440 | 142 |
| Cout de l'endettement Financier | (4) | (35) | (27) |
| Autres Produits et Charges Financiers | 12 | 26 | 18 |
| Charges D'impôt | (58) | 300 | (42) |
| Quote-part résultat net sociétés Mises en Equivalence |
(12) | 22 | (16) |
| Résultat net | 117 | 753 | 75 |
| Part Du Groupe | 109 | 732 | 69 |
| Part des Minoritaires | 8 | 21 | 6 |
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes consolidés au 30 juin 2017 s'élèvent à 661 K€ soit (*) :
En sus des crédits sur stocks, la FIC dispose d'une autorisation ponctuelle de 1 000 K€, à échéance du 31 octobre 2017 et non utilisée au 30 juin 2017.
COURTOIS S.A.-SOCIETE ANONYME AU CAPITAL DE 1 673 940 € Si è ge Social : 3, r ue Mage - B P 48531 - 31685 TOULOUSE CEDEX 6 Tél. :05. 62. 26. 73. 22 - Télécopie : 05. 62. 26. 74. 82
La Foncière Immobilière Courtois est sur le point d'acquérir un immeuble d'habitation à Clichy. Le marché immobilier reste bien orienté.
Pas de remarque particulière
La principale incertitude réside dans la rapidité des réformes mises en œuvre après les élections présidentielles.
Le marché des logements à Paris est soutenu, sauf à connaitre la fiscalité applicable.
Le groupe Courtois n'est pas implanté dans des zones géographiques et sous-secteurs opérationnels sensibles.
Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas à ce jour de risque significatif quant à leur solvabilité.
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et il considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir pour l'exercice en cours.
À mi 2017, ce risque est réel mais contenu, et sauf imprévu majeur, doit s'apprécier de façon progressive.
Le Groupe COURTOIS dispose d'assurances pour l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de son activité. Le Groupe Courtois a notamment une assurance « Responsabilité Civile de Dirigeants », une assurance « Bris de Machine », une assurance « Tous Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation d'Immeubles » ainsi qu'une assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier de rénovation.
Le Groupe COURTOIS bénéficie d'une couverture d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement. En cas de sinistre ponctuel, les primes versées pourraient subir une augmentation limitée.
Pour être conforme à la « LOI ALUR » le Groupe COURTOIS a souscrit une couverture d'assurance non occupant pour tous les lots en copropriété.
L'activité du groupe s'exerçant uniquement dans la zone Euro, aucun risque de cette nature ne pèse sur le Groupe.
[A la connaissance du Groupe COURTOIS il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire , y compris toute procédure dont la Société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant eu au cours des six derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société et/ou du Groupe (cf. note 18 de l'annexe consolidée)
Activité Gestion des Immeubles :
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe COURTOIS étudie la structure financière de la Société candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément du dépôt de garantie.
Le risque de non-paiement des loyers est peu significatif à ce jour et peut être couvert par les dépôts de garantie en présence de locataires de bonne foi.
1- La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du marché immobilier à la date du 31/12/2016. Il s'agit d'immeubles destinés à être conservés durablement.
2- L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du résultat, à ce titre les expertises sont confiées à des tiers indépendants une fois par an en fin d'année.
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un impact sur le résultat du Groupe.
Le Groupe COURTOIS est attentif au respect des règlementations et reste exposé au risque de non- respect des contraintes réglementaires environnementales et aux risques environnementaux qui constituent un enjeu majeur de la politique sociétale. De nouvelles réglementations pourraient avoir un impact sur la rentabilité. Les principaux risques sont :
Dans le cadre de ses acquisitions le Groupe COURTOIS veille avec des professionnels spécialisés à prendre connaissance et à quantifier ces risques pour les intégrer dans le prix d'achat pour la détermination de la marge finale.
Concerne principalement la transition énergétique dans l'attente des textes définitifs.
COURTOIS SA n'a pas d'activité financière directe pour intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s'y rapportant.
La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
La Société est contrôlée par l'actionnaire majoritaire SAS REGIA (holding du groupe) qui détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit exercé de manière abusive, consistent notamment en la présence de trois membres indépendants sur 6 membres composant le Conseil d'Administration.
Le chiffre d'affaires s'élève à 860 K€ contre 2 304 K€ soit une diminution de 1 444 K€ par rapport au 1 er semestre 2016. Cette diminution s'explique par l'insuffisance de reconstitution du stock.
Le résultat est positif de 216 K€.
Au 30 juin 2017 le montant brut des stocks s'élève à 3 713 K€ TTC (hors provision pour dépréciation de stock) contre 4 319 K€ TTC au 31 décembre 2016.
La FIC a signé une promesse de vente pour un immeuble d'habitation à Clichy pour une surface de 1500 m². Sauf préemption, l'acte doit être régularisé en septembre prochain.
Un acte de vente a été signé en juillet pour l'acquisition d'une partie d'un immeuble d'habitation à Toulouse pour une surface d'environ 100 m².
• SARL LE TESCOU :
Pas d'activité au 30 juin 2017.
Le montant du stock s'élève à 101 K€. Concernant le recours des tiers une réunion amiable de l'ensemble des parties est programmée à la Mairie de Guéthary fin juillet 2017.
Création de la société avril 2017 Acquisition du foncier en avril 2017, le permis de construire a été déposé fin mai 2017 Le montant du stock s'élève à 591 K€
• SCCV CANAL 43 (détention 45%)
Promotion immobilière de 38 lots sur la région de Toulouse. Tous les lots sont vendus au 30 juin 2017.
Dossier récent qui évolue correctement
Opération de promotion en région de Toulouse de 33 logements dont 26 sociaux et 7 libres. Le permis de construire est purgé des recours des tiers depuis janvier 2017. Création de la société en février 2017
Evolution conforme aux objectifs. Le résultat au 30/06/2017 est de + 33 K€
Au 30 juin 2017 tous les locaux sont loués.
• SCI AMPERE :
Litige avec un locataire d'un bail d'habitation, la procédure pour loyers impayés et résiliation du bail est en cours, l'audience est fixée en septembre prochain. Le montant des impayés s'élève à 12 K€ Une provision a été passé dans les comptes pour 5 K€
• SOCIETE TOULOUSAINE DE PORTEFEUILLE
La situation est identique à celle au 31 décembre 2016.
Au 30 juin 2017 la société SAS REGIA détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA (cf. note 16 de l'annexe consolidée).
| ACTIF | Note | 30/06/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON-COURANTS | 12 783 | 12 624 | |
| Goodwill | |||
| Autres immobilisations incorporelles | |||
| Immobilisations corporelles | 6 et 2.3 | 62 | 58 |
| Immeubles de placement | 11 550 | 11 549 | |
| Participations entreprises associées | 39 | 26 | |
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Actifs financiers non-courants | 8 et 2.11 |
1132 | 991 |
| Actifs d'impôts non courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 9 021 | 8 732 | |
| Stocks et en-cours | 9 et 2.4 | 4 318 | 4 323 |
| Clients et comptes rattachés | 96 | 92 | |
| Autres actifs courants | 10 | 861 | 184 |
| Actif d'impôt courant | |||
| Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat | |||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 2.5 | 3 746 | 4 133 |
| Actifs non courants destinés à être cédés | |||
| TOTAL ACTIF | 21 804 | 21 356 | |
| PASSIF | Note | 30/06/2017 | 31/12/2016 |
| CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE | 17 579 | 17 618 | |
| Capital émis | 1 674 | 1 674 | |
| Réserves consolidées | |||
| 15 796 | 15 212 | ||
| Résultat de l'exercice | 109 | 732 | |
| INTERETS MINORITAIRES | 265 | 269 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 3 331 | 2 890 | |
| Emprunts et dettes financières à long terme | 11 | 700 | 309 |
| Passif d'impôts non courants | 13 | 2 481 | 2 469 |
| Provisions à long terme | 150 | 112 | |
| PASSIFS COURANTS | 629 | 579 | |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 125 | 115 | |
| Emprunts à court terme | 11 | 106 | 123 |
| Provisions à court terme | 7 et 2.11 |
43 | 18 |
| Autres passifs courants | 13 | 355 | 323 |
| Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés |
COURTOIS S.A.-SOCIETE ANONYME AU CAPITAL DE 1 673 940 € Si è ge Social : 3, r ue Mage - B P 48531 - 31685 TOULOUSE CEDEX 6 Tél. :05. 62. 26. 73. 22 - Télécopie : 05. 62. 26. 74. 82 Contact : [email protected]://www.courtois-sa.com 5 4 0 . 8 0 2 1 05 R . C. S T O ULO U S E
| Postes | Note | 30/06/2017 | 31/12/2016 | 30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|
| CA- Immeubles de Placement (loyers et charges) | 531 | 1 066 | 535 | |
| CA- Ventes Rénovation Immeubles (loyers et autres) | 860 | 3 925 | 2 304 | |
| CA- Promotion immobilière | 5 | 61 | 30 | |
| Total Chiffre d'Affaires | 1 396 | 5 052 | 2 869 | |
| Autres produits de l'activité | ||||
| Achats consommés | (619) | (3298) | (2016) | |
| Charges de personnel | (20) | (48) | (15) | |
| Charges externes | (465) | (1271) | (688) | |
| Impôts et taxes | (51) | (102) | (67) | |
| Dotation aux amortissements | (1) | (3) | ||
| Dotation aux provisions | 14 | (14) | 46 | 34 |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||||
| Autres produits d'exploitation | 1 | 108 | 52 | |
| Autres charges d'exploitation | (11) | (43) | (21) | |
| Résultat opérationnel courant | 217 | 443 | 145 | |
| Autres produits opérationnels | 1 | 330 | 2 | |
| Autres charges opérationnelles | (39) | (333) | (5) | |
| Résultat opérationnel | 179 | 440 | 142 | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | ||||
| Coût de l'endettement financier brut | (4) | (35) | (27) | |
| Coût de l'endettement financier net | (4) | (35) | (27) | |
| Autres produits financiers | 12 | 28 | 18 | |
| Autres Charges Financières | (2) | |||
| Charge d'impôt | 15 | (58) | 300 | (42) |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | 7 et 2.11 | (12) | 22 | (16) |
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées | ||||
| ou en cours de cession | 117 | 753 | 75 | |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession |
||||
| Résultat net | 117 | 753 | 75 | |
| Part du groupe | 109 | 732 | 69 | |
| Intérêts minoritaires | 8 | 21 | 6 | |
| Total Actions | 72 543 | 72 578 | 72 508 | |
| Résultat net de base par action (en Euros) | 1,51 € | 10,08 € | 0,95 € | |
| Résultat net dilué par action (en Euros) | 1,51 € | 10,08 € | 0,95 € |
| 30/06/2017 | 31/12/2016 | 30/06/2016 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | 117 | 753 | 75 |
| +/- Dotations nettes Amortissements et provisions | 39 | 113 | 3 |
| …(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant) | |||
| -/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | (105) | (52) | |
| -/+ Gains et produits calculés liés aux stocks options et assimilés | |||
| -/+ Autres produits et charges calculés | |||
| -/+ Plus et moins-values de cession | (149) | ||
| -/+ Profits et pertes de dilution | |||
| -/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence | 12 | (22) | 16 |
| - Dividendes (titres non consolidés) | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 168 | 590 | 42 |
| + Coût de l'endettement financier net | 4 | 35 | 27 |
| +/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) | 58 | (300) | 42 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | 230 | 325 | 111 |
| - impôts versés | (46) | (81) | (12) |
| +/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) | (634) | 3 102 | 1 829 |
| FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE | (450) | 3 346 | 1 928 |
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles | (5) | (38) | (18) |
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 260 | ||
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | (23) | ||
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | |||
| +/- Incidence des variations de périmètre | (1) | ||
| +/- Variation des prêts et avances consentis | (141) | (38) | (327) |
| + subvention d'investissement | |||
| +/- Autres flux liés aux opérations d'investissement | |||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT | (146) | 183 | (368) |
| + Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital | 0 | ||
| + sommes reçues lors de l'exercice des stock-options | |||
| -/+ Rachats et reventes d'actions propres | (3) | 8 | 0 |
| - Dividendes mis en paiement en cours d'exercice | |||
| . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère………………… | (145) | (305) | (305) |
| . Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées…………… | (13) | (26) | (26) |
| + Encaissements liés aux nouveaux emprunts | 443 | ||
| - Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement) | (68) | (1929) | (1 110) |
| - Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement) | (4) | (35) | (27) |
| +/- Autres flux liés aux opérations de financement | |||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT | 210 | (2287) | (1 468) |
| Variation de trésorerie NETTE | (386) | 1 242 | 92 |
| En milliers € | Capital | Réserves Liées au Capital |
détenus Titres auto |
Consolidées Réserves |
Résultat Exercice (part du groupe) |
capitaux propres Gains et pertes directement en comptabilisés |
Capitaux propres part du Groupe |
Capitaux Propres Minoritaires part des |
Total des Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 31/12/2013 | 1 674 | 455 | (29) | 14 467 | 356 | 6 | 16 930 | 303 | 17 233 |
| Affectation du Résultat | 102 | (356) | (254) | (18) | (272) | ||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (3) | (3) | (3) | ||||||
| perte sur contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| acquisition titres SCI Rémusat | 8 | 8 | (30) | (22) | |||||
| Résultat de la période | 241 | 241 | 21 | 262 | |||||
| Au 31/12/2014 | 1 674 | 455 | (32) | 14 577 | 241 | 5 | 16 923 | 273 | 17 197 |
| Affectation du Résultat | 89 | (241) | (152) | (13) | (165) | ||||
| cessions sur contrat de liquidité PRA | 7 | 7 | 7 | ||||||
| gain sur contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| acquisition titres du Tescou | (2) | (2) | (3) | (5) | |||||
| Résultat de la période | 406 | 406 | 16 | 422 | |||||
| Au 31/12/2015 | 1 674 | 455 | (25) | 14 664 | 406 | 6 | 17 182 | 273 | 17 457 |
| Affectation du Résultat | 101 | (406) | (305) | (26) | (331) | ||||
| cessions sur contrat de liquidité PRA | 6 | 6 | 6 | ||||||
| gain sur contrat de liquidité | 2 | 2 | 2 | ||||||
| Résultat de la période | 732 | 732 | 21 | 753 | |||||
| Au 31/12/2016 | 1 674 | 455 | (19) | 14 765 | 732 | 8 | 17 618 | 269 | 17 887 |
| Affectation du Résultat | 587 | (732) | (145) | (13) | (158) | ||||
| achats nets sur contrat de liquidité PRA | (5) | (5) | (5) | ||||||
| gain sur contrat de liquidité | 2 | 2 | 2 | ||||||
| Résultat de la période | 109 | 109 | 8 | 117 | |||||
| Au 30/06/2017 | 1 674 | 455 | (24) | 15 352 | 109 | 10 | 17 579 | 265 | 17 844 |
| Au 30 juin 2017 | Montant total |
Montant par Action |
|---|---|---|
| Dividendes distribués au cours de l'exercice | 145 116 | 2 |
Le conseil d'administration du 6 septembre 2017 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2017 et a autorisé leur publication.
Pour l'établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements qui sont régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment des anticipations d'événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent principalement sur :
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base d'informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui pourraient risquer d'entraîner des ajustements de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent essentiellement la juste valeur du patrimoine immobilier, qu'il soit détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est déterminée notamment en se basant sur l'évaluation du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites au paragraphe 2.3. Toutefois, compte tenu du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession de certains lots puisse différer peu ou prou de l'évaluation effectuée.
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du Groupe COURTOIS sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de COURTOIS S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2010-03 du 7 novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
Normes, amendements et interprétations aux normes IFRS, déjà publiés par l'IASB et adoptés par l'Union Européenne, mais dont l'application n'est pas encore obligatoire au 1er janvier 2017, et qui n'ont pas été appliqués de manière anticipée par le Groupe lorsqu'elles lui sont applicables.
Il n'a pas été identifié de nouvelles normes et de nouveaux amendements pouvant avoir un impact significatif sur les comptes au 30 juin 2017.
Ces normes ne sont pas appliquées par le Groupe COURTOIS.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Les méthodes comptables et modalités de calculs adoptées dans les états financiers intermédiaires sont identiques à celles utilisées dans les états financiers annuels au 31.12.2016. Si elles ont changé, nous avons décrit ces changements et leurs effets. Les postes du bilan ou du compte de résultat qui n'ont pas connu de variations significatives depuis le 31.12.2016 n'ont pas été intégrés dans l'information financière et cela dans le but de ne laisser que les informations pertinentes.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :
les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
éventuellement les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur
et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice
(sous la rubrique « Autres Produits et Charges »).
Le Groupe applique depuis 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
• Niveau 1 : Cours (non ajusté) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d'évaluation ;
• Niveau 2 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée observables directement ou indirectement sur un marché actif ;
• Niveau 3 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée non observables sur un marché actif.
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif. Le Groupe COURTOIS n'a pas identifié d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2.
Au 30 juin 2017 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 11 550 K€.
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens immobiliers à un expert pour les biens en Ile de France et par un expert en Midi Pyrénées une fois par an.
Au 31 décembre 2016 les expertises ont été réalisées selon les principes suivants :
la méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces
et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Aucun facteur à notre connaissance à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2016
Au 30 juin 2017 tous les locaux sont loués.
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut essentiellement le prix d'acquisition et les frais y afférant et les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur.
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
• Evaluation du marché,
Au 30 juin 2017 un immeuble à Paris a fait l'objet d'une dépréciation pour un montant de 86 K€ concernant 1 lot.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
COURTOIS SA et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 30 juin 2017, ni sur les périodes antérieures présentées.
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées dès lors qu'elles présentent un risque de non recouvrement.
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat, et concerne essentiellement les impayés de locataires.
Les emprunts sont souscrits aux conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés
1/ Rénovation d'immeubles :
en charges dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus
en stock pour les travaux de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente.
2/ Promotion Immobilière :
A la clôture de l'exercice, un passif est comptabilisé lorsque le Groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci.
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice.
Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2016 et au 30 juin 2017 est de 28% et 33,33 %.
Le Groupe COURTOIS n'est pas soumis aux contributions additionnelles à l'impôt sur les sociétés.
Lorsque la quote-part de l'entreprise détentrice des titres dans les capitaux propres d'une entreprise dont les titres sont mis en équivalence devient négative, celle-ci est retenue normalement pour une valeur nulle.
Cependant, dans le cas où l'entreprise détentrice des titres a l'obligation ou l'intention de ne pas se désengager financièrement de sa participation dans l'entreprise en question, la partie négative des capitaux propres est portée dans la rubrique des provisions. Cette provision est ajustée à la clôture de chaque exercice en fonction de la quote-part dans les capitaux propres de l'entreprise mise en équivalence
La quote- part des capitaux propres négatifs des sociétés SCCV RESIDENCE DU LAC, SCCV ONDES et de la SARL DIRECT LOGIS a été constatée au Passif sous la rubrique : « Provisions à Court Terme » pour un montant de - 43 K€.
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG)
Les sociétés sont consolidées par mise en équivalence (ME)
| Nom des Sociétés | Adresses | N° Siren | Méthode de |
% d'intérêt | % d'intérêt |
|---|---|---|---|---|---|
| Consolidation | et de contrôle | et de contrôle | |||
| Au 30/06/17 | Au 31/12/16 | ||||
| COURTOIS SA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 540802105 | Mère | 100% | 100% |
| SOCIETE TOULOUSAINE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 349705830 | IG | 99,96% | 99,96% |
| DE PORTEFEUILLE | |||||
| (STP) (1) | |||||
| SARL FONCIERE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 320942949 | IG | 99,99% | 99,99% |
| IMMOBILIERE COURTOIS | |||||
| (SFIC) | |||||
| SCI REMUSAT | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 327235347 | IG | 67,17% | 67,17% |
| SCI NORD INVEST | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 409485448 | IG | 100% | 100% |
| SCI BONNEFOY | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410342638 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI CAUDRA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 408595163 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI PORT INVEST | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410961593 | IG | 100% | 100% |
| SCI AMPERE STRATEGE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 423721935 | IG | 100% | 100% |
| SARL LE TESCOU | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 438183329 | IG | 100% | 100% |
| SCI DAULZ | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 533834495 | IG | 99,50% | 99,50% |
| SCCV GUETHARY | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 808660138 | IG | 100% | 100% |
| FRONTON | |||||
| SCCV CANAL 43 | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 803456193 | ME | 44,97 % | 44,97 % |
| SARL DIRECT LOGIS | 3 rue Mage 31000 Toulouse | 519907653 | ME | 33,33% | 33,33% |
| SCCV RESIDENCE LAC | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 821695467 | ME | 45% | 45% |
| SCCV ONDES RESIDENCE | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 827896523 | ME | 45% | |
| LES CAROLLES (1) | |||||
| SCCV ANTONY ARON (2) | 9 rue du Général Delestraint-Paris 16ième | 828884163 | IG | 51% |
1- Acquisition par COURTOIS SA de 90 titres sur 200 de la SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES en février 2017 pour 1 K€
2- Acquisition par COURTOIS SA de 51 titres sur 100 de la SCCV ANOTNY ARON en avril 2017 pour 1 K€
Néant
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du Groupe s'oriente autour de 4 activités :
Les activités du Groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.
Aucun client en principe ne dépasse 10% du chiffre d'affaires.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante :
| A u 30/ 06/ 2017 | A u 31/ 12/ 2016 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A C T IF | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
T o tal | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
T o tal |
| A C T IF S N ON -C OUR A N T S | 11 550 | 200 | 894 | 138 | 12 783 | 11 549 | 198 | 739 | 138 | 12 624 | ||
| Goodwill Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immeubles de placement Participations entreprises associées Actifs financiers disponibles à la vente Actifs financiers non-courants Actifs d'impôts non courants |
11 550 | 58 142 |
3 39 852 |
138 | 1 | 62 11 550 39 0 1 132 |
11 549 | 58 140 |
26 713 |
138 | 58 11 549 26 991 |
|
| A C T IF S C OUR A N T S | 331 | 7 874 | 781 | 35 | 9 021 | 302 | 8 302 | 121 | 7 | 8 732 | ||
| Stocks et en-cours Clients et comptes rattachés Autres actifs courants Actif d'impôt courant Actifs financiers à la juste valeur Trésorerie et équivalent de trésorerie Actifs non courants destinés à être cédés |
91 240 |
3 626 91 758 3 399 |
692 5 12 72 |
35 | 4 318 96 861 3 746 |
55 247 |
4 233 91 110 3 868 |
90 1 19 11 |
7 | 4 323 92 184 4 133 |
||
| T OT A L A C T IF | 11 881 | 8 074 | 1 675 | 173 | 21 804 | 11 851 | 8 500 | 860 | 145 | 0 | 21 356 |
| A u 30/ 06/ 2017 | A u 31/ 12/ 2016 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P assif | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total non affecte |
Total | |
| C A P IT A UX P R OP R ES | 193 | (86) | (2) | 4 | 17 470 | 17 579 | 1 024 | (321) | 29 | 0 16 886 | 17 618 | |
| Capital émis | 1 674 | 1 674 | 1 674 | 1 674 | ||||||||
| Réserves consolidées | 15 796 | 15 796 | 15 212 | 15 212 | ||||||||
| Résultat de l'exercice | 193 | (86) | (2) | 4 | 109 | 1 024 | (321) | 29 | 732 | |||
| Interêts mino ritaires | 265 | 265 | 269 | 269 | ||||||||
| P A SSIF S N ON C OUR A N T S | 2 741 | 150 | 3 331 | 2 783 | 107 | 2 890 | ||||||
| Emprunts et dettes financières à long terme | 254 | 5 | 441 | 700 | 309 | 309 | ||||||
| Passif d'impôts non courants | 2 487 | (5) | (1) | 2 481 | 2 474 | (5) | 2 469 | |||||
| Provisions à long terme | 150 | 150 | 112 | |||||||||
| P A SSIF S C OUR A N T S | 256 | 245 | 63 | 65 | 629 | 229 | 260 | 25 | 65 | 579 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 42 | 64 | 19 | 125 | 35 | 77 | 3 | 115 | ||||
| Emprunts à court terme | 104 | 1 | 1 | 106 | 123 | 123 | ||||||
| Provisions à court terme | 43 | 43 | 18 | 18 | ||||||||
| Autres passifs courants | 110 | 180 | 65 | 355 | 71 | 183 | 4 | 65 | 323 | |||
| Passifs concernant des actifs | ||||||||||||
| non courants destinés à être cédés | ||||||||||||
| T o tal P assif | 3 455 | 309 | 61 | 69 | 17 470 | 21 804 | 4 305 | 46 | 54 | 65 16 886 | 21 356 |
Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.
| Au 30/06/2017 | Au 31 décembre 2016 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Acitivé Promotion Immobilière |
Activité Gestion de Portefeuille |
Total | |
| Chiffre d'affaires social | 531 | 860 | 5 | 1 396 | 1 066 | 3 925 | 61 | 5 052 | ||
| Ventes interactivité | 0 | 0 | ||||||||
| Chiffre d'affaires conso | 531 | 860 | 5 | 0 | 1 396 | 1 066 | 3 925 | 61 | 5 052 | |
| Autres produits de l'activité Achats consommés Charges de personnel Charges externes Impôts et taxes Dotation aux amortissements Dotation aux provisions Variation des stocks de pro Autres produits et charges Exploi et Opéra Résultat opérationnel |
(14) (151) (39) (14) (7) 306 |
(619) (6) (313) (12) (41) (131) |
(1) 4 |
0 | (619) (20) (465) (51) 0 (14) 0 (48) 179 |
(29) (250) (78) (18) 218 909 |
(3 298) (17) (1 008) (24) (1) 64 (126) (485) |
(2) (11) (30) 18 |
(2) (2) |
(3 298) (48) (1 271) (102) (1) 46 62 440 |
| Coût de l'endettement financier net | (4) | (4) | (13) | (22) | (35) | |||||
| Autres produits et charges financiers | 2 | 5 | 5 | 12 | 6 | 18 | 2 | 26 | ||
| Charge d'impôt | (101) | 43 | 1 | (1) | (58) | 149 | 180 | (29) | 300 | |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence |
(12) | (12) | 22 | 22 | ||||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession |
201 | (86) | (2) | 4 | 117 | 1 045 | (321) | 29 | 0 | 753 |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées |
||||||||||
| Résultat net | 201 | (86) | (2) | 4 | 117 | 1 045 | (321) | 29 | 0 | 753 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2016 | Acquis. | Cessions | Variation Juste Valeur |
Variation Dépréciation |
30/06/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Terrains | 2 976 | 2 976 | ||||
| Terrain à bâtir | 46 | 46 | ||||
| Constructions | 8 527 | 1 | 8 528 | |||
| Valeur Nette | 11 549 | 1 | 11 550 |
Cf. note 2.3
Au 30 juin 2017 le montant des apports par COURTOIS SA dans DIRECT LOGIS, les SCCV CANAL 43, RESIDENCE DU LAC et ONDES est de 827 K€.
Cette société est le promoteur de l'opération de la SCCV CANAL 43 et RESIDENCE LAC et ONDES. Le résultat dans les comptes consolidés est négatif de : 21 K€
7.2- SCCV CANAL 43, détention COURTOIS SA 45 % du capital
Promotion immobilière de 38 lots : tous les lots sont vendus et livrés au 30 juin 2017
Le résultat dans les comptes consolidés est positif de : 13 K€
7.3- SCCV RESIDENCE LAC : détention COURTOIS SA 45 % du capital
Promotion immobilière de 36 lots
Le résultat dans les comptes consolidés est négatif de : 2 K€
Acquisition par COURTOIS SA de 90 titres sur 200 de la SCCV RESIDENCE DU LAC en février 2017 Le résultat dans les comptes consolidés est négatif de : 2 K€
Les comptes de ces filiales sont intégrés dans la consolidation par mise en équivalence en application de la norme IFRS 11.
Concerne essentiellement :
1/ les apports en compte courant plus les intérêts des sociétés « Mise en Equivalence » pour un montant de 852 K€
2/ la juste valeur de BV3 sur STP (Banexi Ventures FCPR) un montant brut de 372 K€ provisionné pour -261 K€ 3/ et créances diverses
| (en milliers d'euros) | 31/12/2016 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles (1) |
4 262 | 3 664 |
| T.V.A sur travaux des stocks en cours | 57 | 49 |
| Provision pour dépréciation stocks (2) | (86) | (86) |
| Activité Promotion Immobilière | 90 | 691 |
| Total | 4 323 | 4 318 |
(1) et (2) Cf. note 2.4 « Stocks »
| (en milliers d'euros) | 31/12/2016 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Créances de TVA | 111 | 127 |
| Créances Impôt sur les sociétés | ||
| Loyers à encaisser | 122 | 141 |
| Autres créances d'exploitation (1) | 12 | 309 |
| Carpa litige Paris (2) | 326 | |
| Dépréciation des créances locataires et autres |
(62) | (76) |
| Charges constatées d'avance | 1 | 34 |
| Total | 184 | 861 |
1- Dont 295 K€ concernant le versement des indemnités d'immobilisation à la promesse de vente pour l'acquisition de l'immeuble à Clichy et Av de Muret à Toulouse
2- Versement à la CARPA 326 K€ concernant le litige à Paris sur l'activité Rénovation Immeubles (cf. no 18 contentieux)
11-1 Emprunts et dettes financières long terme Ventilation par nature
| Au 31/12/2016 | Au 30/06/2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL |
| Emprunt auprès des Ets de Crédit |
205 | 205 | 157 | 157 | ||
| Financement du Stock Immobilier |
400 | 400 | ||||
| Comptes courants | 41 | 41 | ||||
| Dépôts et cautionnements reçus |
104 | 104 | 102 | 102 | ||
| Total | 309 | 0 | 309 | 700 | 700 |
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 17).
11-2 Emprunts et dettes financières court terme moins de 1 an
Ventilation par nature
| (en milliers d'euros) | 31/12/2016 moins de 1 an |
30/06/2017 moins de 1 an |
|---|---|---|
| Emprunts auprès des Ets de crédit | 121 | 103 |
| Financement du stock immobilier | ||
| Dépôts et cautionnements reçus | 1 | |
| Comptes courants et autres | 1 | |
| Intérêts courus | 1 | 2 |
| Total | 123 | 106 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2016 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Engagements de souscription (FCPR)(1) | 65 | 65 |
| Dettes de TVA | 26 | 34 |
| Dettes de T.V.A Stocks Rénovation Immeubles | 3 | 3 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 39 | 90 |
| Autres dettes d'exploitation (2) | 53 | 68 |
| Produits constatés d'avance | 77 | 89 |
| Impôt sur les Sociétés | 60 | 6 |
| Total | 323 | 355 |
1) 65 K€ sur les appels de fonds de BV3 (Banexi Ventures FCPR) qui ont cessé statutairement à compter du 6 juillet
| (en milliers d'euros) |
Au 31/12/2015 | Dotations | Reprises | Au 31/12/2016 | Dotations | Reprises | Au 30/06/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rénovation d'immeubles |
|||||||
| Litige Locataire |
13 | 13 | |||||
| Stocks | 137 | 51 | 86 | 86 | |||
| Créances diverses |
155 | 155 | 155 | ||||
| Gestion immeubles |
0 | 0 | 0 | ||||
| Litige Locataire |
44 | 21 | 3 | 62 | 14 | 76 | |
| Total | 349 | 21 | 67 | 303 | 14 | 0 | 317 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2016 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (81) | (47) |
| Impôt différé | 381 | (11) |
| Total | 300 | (58) |
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.10
| (En milliers d'euros) | 30/06/2017 |
|---|---|
| Résultat de l'ensemble consolidé | 117 |
| Charge d'Impôt comptabilisée | 58 |
| Résultat consolidé avant impôts | 175 |
| Charge d'impôt théorique | 58 |
| Non déduction de jetons de présence | 3 |
| non déduction de déficits ou de charges de sociétés mises en équivalence |
6 |
| réduction du taux d'IS à 15 et 28 % | (7) |
| Impôt sur les résultats des personnes physiques minoritaires |
(3) |
| imposition du gain sur contrat de liquidité |
1 |
| Charge comptabilisée | 58 |
Les Impôts Différés Passifs concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des comptes sociaux et de la juste valeur.
Cette société dont Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE est le principal actionnaire détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA au 30 juin 2017.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe COURTOIS, la société SAS REGIA, facture essentiellement au Groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l'activité réelle de chaque société :
1/ Dans les domaines financier et comptable :
3/ Dans le domaine du personnel :
| (En milliers d'euros) | 30/06/2017 |
|---|---|
| Montant des prestations dans le compte de résultat | |
| (1) | 316 |
| Créances associées | |
| Dettes associées | |
| Garanties données | |
| Garanties reçues | |
| Autres engagements reçus |
1-La facturation des prestations de services par la société SAS REGIA (holding du Groupe) repose sur l'analyse des coûts engagés.
Engagements donnés par la société mère et des sociétés du groupe.
A/ Par la société mère : COURTOIS SA
| En milliers d'euros | 31/12/2016 | 30/06/2017 | Nom |
|---|---|---|---|
| Caution de COURTOIS SA avec Hypothèque | 1 000 | 1 000 | BNP PARIBAS |
| Emprunt avec Hypothèque assortie d'une délégation des créances de loyer |
281 | 281 | CAISSE D'EPARGNE |
| CANAL 43 -Caution solidaire -Garantie d'achèvement (1) |
600 | 600 | CGICE |
| RESIDENCE LAC -Caution solidaire -Garantie d'achèvement (2) |
1 500 | 1 500 | CIC |
| ANTONY ARON -Caution solidaire -Garantie d'achèvement (3) |
400 | Crédit du Nord | |
| Dettes des Sociétés Civiles « Mise en Equivalence |
392 | 186 |
1- Levée de la caution suite à la déclaration attestant la conformité des travaux (DAACT) en date du 10 février 2017 en principal
2- susceptible d'être majoré des intérêts, commissions, pénalités de retard, frais accessoire.
3- Emprunt Crédit du Nord pour l'acquisition du terrain
| En milliers d'euros | 31/12/2016 | 30/06/2017 | Nom |
|---|---|---|---|
| Emprunt avec Hypothèque assortie d'une délégation des créances de loyer |
24 | 8 | BNP |
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au 30 juin 2017.
a) Tribunal de Commerce de Paris :
Le dossier à la demande de la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS, contre un ancien prestataire et après l'échec de la conciliation en mai 2017, viendra devant le Tribunal de Commerce de Paris.
b) Fin septembre 2016 le TGI de Paris a débouté la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS et l'a condamnée à payer la somme de 235 K€ en principal au titre de l'annulation d'une vente réalisée en 2013. Le lot objet du litige redeviendra propriété de la Foncière.
La FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS a versé à la CARPA la somme de 326 K€ avec accessoires.
Elle a fait appel de cette décision, l'audience est fixée en septembre prochain, une provision complémentaire a été passée pour 31 K€ au 30 juin 2017.
Pour les autres litiges en cours, ils concernent essentiellement des procédures sur déplafonnement des loyers sur des baux commerciaux, fausse Loi 48 etc.
Néant.
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Les Commissaires aux Comptes EXCO FIDUCLIAIRE DU SUD OUEST MAZARS JEAN-MARIE FERRANDO ERIK FLAMANT
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