Vonovia SE

Investor Presentation • May 23, 2024

Unternehmenspräsentation

DSW - Essener Anlegerforum Oliver Larmann – Senior Investor Relations Manager

Mai 2024

Europas führender Anbieter für Wohnimmobilien

• ~ 546.000 Wohnungen für kleine und mittlere Einkommen.

• 90% des Portfolios befindet sich in 15 städtischen Wachstumsregionen in Deutschland sowie 10% in den urbanen Regionen Schwedens und Österreichs.
• ~84 Mrd. € Immobilienvermögen.

Die Zinserhöhungen haben zu massiven Verzerrungen zwischen Ist-Renditen und impliziten Renditen geführt.

	Ist-Rendite	Implizite Rendite
1 Portfoliorendite (brutto)	4,1%	5,2%
2 Portfoliorendite (netto)	3,3%	4,1%
Cash-Rendite Nettoertragsrendite3	3,7%	6,1%

Die Vonovia Aktie

• Größter europäischer Immobilienwert mit einer Marktkapitalisierung von ~ 19 Mrd. Euro.
• Einziger Immobilienwert im DAX 40.
• ADTV von ~ 70 Mio. €.
• Unabhängiger Aufsichtsrat.

¹ Ist-Portfoliorendite (brutto) = Mieteinnahmen / Immobilienwert. Implizite Portfoliorendite (brutto) = Mieteinnahmen / (Nettofinanzverbindlichkeiten + Marktkapitalisierung). ² Ist-Portfoliorendite (netto) = Ist- Portfoliorendite (brutto) * 80% EBITDA-Marge. ³ Cash-Rendite = 2023 Operating Free Cash-Flow (OFCF) / NTA. Implizite Cash-Rendite = 2023 Operating Free Cash-Flow (OFCF) / Marktkapitalisierung. Alle impliziten Renditen basieren auf dem Aktienkurs von 28,54€ (Schlusskurs 31.12.2023).

Vonovia bietet die beste Plattform für effizientes Management großer Wohnimmobilienportfolien und ist Vorreiter für Nachhaltigkeit in der Wohnungsbranche.

Unsere Segmente decken den kompletten Lebenszyklus ab

Wertbeitrag zum EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) FY 20231

¹ Pflege ist nicht mehr Bestandteil des Adj. EBITDA Total und demnach nicht in der Grafik dargestellt.

93%

1%

Attraktives Marktumfeld

Immer mehr Menschen ziehen in städtische Gebiete¹

Prozentsatz der Bevölkerung mit Wohnsitz in urbanen Lagen (in %, linke Skala) Bevölkerung in urbanen Lagen (in Mio., rechte Skala)

Vonovias Bestand liegt in den urbanen Wachstumsmärkten³

¹Quelle: Vereinte Nationen ²Statistisches Bundesamt für tatsächliche Fertigstellungen, GdW-Schätzung 2022E-2024E; CDU/SPD-Regierung für 2018-2021 und aktuelle Regierungskoalition (SPD, Grüne, FDP (Liberale)) für die Zielquote 2022E-2025E. ³ www.wohnwetterkarte.de von bpd und bulwiengesa.

Hoher Anteil an Mietwohnungen in Deutschland

Deutschland hat den größten Wohnungsmarkt in Europa; die Mehrheit der Deutschen sind Mieter.

Der Mietmarkt ist stark fragmentiert und wird von nicht-professionellen Eigentümern beherrscht

Ein reguliertes Mieterhöhungssystem bringt die Interessen von Vermietern und Mietern in Einklang.

• Es gelten einheitliche Regeln und Gesetze für alle Vermieter, was einen Vorteil für professionelle Vermieter darstellt.
• Mietverträge für Wohnraum haben kein vordefiniertes Enddatum, es bedarf zwischen den Mietern und dem Vermieter keiner Neuverhandlung wie in nicht regulierten Märkten.
• Das kontinuierliche Mietwachstum basiert auf Marktdaten und ist robust, allerdings mit zeitlicher Verzögerung aufgrund des rollierenden Mietspiegelbetrachtungszeitraums von 6 Jahren.
• Die Geschwindigkeit der Mietsteigerung kann variieren, die allgemeine Tendenz ist jedoch steigend. Die Bestandsmieten sinken nicht.

Unterstützung durch Megatrends

Positive Fundamentaldaten treiben langfristiges strukturelles Wachstum an

Büro & Einzelhandel Wohnen

Die Menschen müssen nicht zwingend im Büro arbeiten, zudem gibt es gute Alternativen zum Einkaufen "vor Ort".

…aber die Menschen benötigen einen Ort, den sie ihr "Zuhause" nennen können.

Geringes Angebot aufgrund von

− Baukosten

• − Finanzierungskosten
• − Hohes Maß an Regulierung
• − Fehlende Baukapazitäten
• − "Nicht vor meiner Haustür" (NIMBY)

Hohe Nachfrage aufgrund von

• ✓ Urbanisierung
• ✓ Flüchtlingssituation
• ✓ Arbeitsmigration
• ✓ Wachsende Anzahl an Haushalten
• ✓ Steigende m² pro Haushalt

Die erwartete jährliche Fertigstellungsrate in Deutschland beträgt weniger als 30 % des geschätzten Bedarfs.

Megatrends

Unterstützung durch Megatrends, während andere Immobiliensektoren mit disruptiven Veränderungen kämpfen

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Klimawandel

Demografischer Wandel

100 Mrd. € Investitionsvolumen jedes Jahr, um das Fertigstellungsziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr zu erreichen.¹

Bis zu 120 Mrd. € Investitionsvolumen jedes Jahr, um den deutschen Wohnungsbestand zu dekarbonisieren.²

Mangel an 2 Mio. altersgerechten Wohnungen³

• Eine schrumpfende Bauindustrie und eine immer größer werdende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage stellen auf Dauer keine tragfähige Situation dar. Das erforderliche Investitionsvolumen ist viel zu hoch, als dass es vom Staat oder durch Subventionen aufgebracht werden könnte.

• Jedes nennenswerte Investitionsvolumen erfordert in puncto Investitionen und Regulierung ein Umfeld, das für private Finanzierungen ausreichend attraktiv ist.

¹ Zielsetzung der Bundesregierung. Investitionsvolumen unter der Annahme von 60 m² und Baukosten in Höhe von 4.000 € pro m². ² GdW (Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen). ³ Institut der Deutschen Wirtschaft (IW).

Nachhaltigkeitsstrategie als Differenzierungsmerkmal

Durch umfangreiche Investitionen seit dem Börsengang ist

¹ Agora Energiewende (2023): "Die Energiewende in Deutschland: Stand der Dinge 2022. Rückblick auf die wesentlichen Entwicklungen sowie Ausblick auf 2023." ² 5,6% des Portfolios nicht ausgewiesen.

… und verfügt über eine fundierte Strategie mit der Selbstverpflichtung, bis zum Jahr 2045 nahezu CO2-neutral

Operatives Geschäft sehr stabil – Q1 2024

¹ Mieteinnahmen inkl. Nebenkosten.

Operatives Geschäft sehr stabil – Geschäftsbericht 2023

¹Deutsches Portfolio, Adj. EBITDA Operations Marge gerechnet als (Adj. EBITDA Rental + Adj. EBITDA Value-add – Zwischengewinne) / Mieteinnahmen. Marge ab 2019 inkl. IFRS 16 Effekten. Kosten pro Wohneinheit gerechnet als (Mieteinnahmen – EBITDA Operations + Instandhaltungsaufwand) / durchschnittliche Anzahl Wohneinheiten; Werte 2022 und fortlaufend inkl. Deutsche Wohnen.

Verkäufe 2023 - Highlights

Deutliche Fortschritte in allen Vertriebskanälen; Ursprüngliches Veräußerungsziel von 2 Mrd. € übererfüllt.

1.000 Mio. €	Südewo Joint Venture (Minderheitsbeteiligung)
1.000 Mio. €	Portfolio in Norddeutschland – Joint Venture (Minderheitsbeteiligung)
560 Mio. €	CBRE 1:Verkauf von 1,350 Wohnungen (Neubau) an CBRE (~7% Abschlag zum Buchwert)
357 Mio. €	CBRE 2: Verkauf von 1,200 Wohnungen (Neubau) an CBRE (~4% Abschlag zum Buchwert).
430 Mio. €	Weitere kleinere Paket- und Einzelverkäufe (Non core, MFH und Dev. to Sell ungefähr zum Buchwert; Gewerbe ~7% unter Buchwert)
319 Mio. €	1.590 Wohnungen aus dem Recurring Sales Segment (33% Aufschlag zum Buchwert)
169 Mio. €	Minderheiten Co-Investoren (RETT Blocker)
96 Mio. €	Minderheitsbeteiligung in Frankreich in Q1 2023 verkauft (über dem seinerzeitigen Kaufpreis)
88 Mio. €	Verkauf von 1.200 Wohnungen an die Stadt Dresden (zum Buchwert)
37 Mio. €	Verkauf von 361 Wohnungen in Dresden an ein Family Office (geringfügig über Buchwert)
4 Mrd. €	In 2023 unterzeichnet (3.3 Mrd. € sind in den Geschäftszahlen 2023 berücksichtigt )

Verkaufsziel 2024: ~ 3 Mrd. € 1,1 Mrd. € bereits unterzeichnet

Langfristige Finanzierung

• Die Auswirkungen der höheren Zinssätze auf die Finanzierungskosten werden durch die durchschnittliche Laufzeit von 7 Jahren abgefedert.
• Neues Fitch-Rating mit BBB+

unbesicherte Anleihen Bankdarlehen (deutsche Kreditgeber) Bankdarlehen (österreichische Kreditgeber) Bankdarlehen (schwedische Kreditgeber) Green/Social Bonds SSD/ISV/NSV (Deutschland)1

KPI / criteria	31.03.2024	31.12.2023	Interne Zielsetzung
Unternehmensrating (Scope) Outlook: negative	A-	A-	Gutes
Unternehmensrating (S&P) Outlook: stable	BBB+	BBB+	Investment
Unternehmensrating (Moody's) Outlook: stable	Baa1	Baa1	Grade-Rating beibehalten
Festzins/gesicherter Zins	99%	98%	---
Ø Fremdkapitalkosten	1,8%	1,7%	---
Ø gewichtete Laufzeit (in Jahren)	6,9	6,9	~7 Jahre
LTV (pro forma)	45,9%	46,7%	40-45%
Net debt / EBITDA (pro forma)	15,3x	15,3x	14-15x
ICR	4,0x	4,0x	>3,5x

¹ Bankdarlehen in Deutschland, Schweden und Österrreich. Inklusive Schuldscheindarlehen (promissory notes), Inhaberschuldverschreibungen (bearer bonds), und NSV = Namensschuldverschreibungen (registered bonds).

Wichtige Fakten zum deutschen Wohnungsmarkt

Marktmieten bieten erhebliches Wachstumspotenzial...

... und starke Korrelation mit der Inflation

¹ Marktdaten basierend auf Value Data Insights (ehemals empirica-systeme). Der untere Datenpunkt bezieht sich auf den Median; der obere Datenpunkt bezieht sich auf den Durchschnitt im oberen Drittel, H1 2023. ² Quelle: OECD. ³ Gesamtfläche im Verhältnis zur Nettoverschuldung plus Marktkapitalisierung.

Neue Performance-Kennzahlen

Abschaffung des Group-FFO. Einführung von separaten Kennzahlen für Ergebnis und Liquidität.

• Das aktuelle Marktumfeld (stärkerer Fokus auf Liquidität) sowie die Unternehmensentscheidungen (z.B. Joint Ventures) offenbaren Schwächen des Group FFO, der eine Mischgrößenkennzahl ist.
• Zur besseren Steuerung des Ergebnisses sowie der Liquidität wird der Group FFO daher nicht weiter fortgeführt und durch zwei separate Kennzahlen ersetzt.

Dividende

Vonovia beabsichtigt, 50% des Adj. EBT plus überschüssige Liquidität aus dem Operating Free Cash Flow nach Abzug des EK-Anteils für das rentierliche Investitionsprogramm als Dividende vorzuschlagen. Aktionären soll ein Wahlrecht zwischen Bar- und Aktiendividende gegeben werden. Neue Dividendenpolitik ab 2024

Quelle: Geschäftsbericht 2023; Die Dividendenrendite basiert auf den Schlusskursen des 31.12. des jeweiligen Geschäftsjahres; Dividenden 2013 – 2023 basieren auf dem Group FFO pro Aktie (2022 und 2023 mit reduzierter Ausschüttungsquote aufgrund angepasster Kapitalallokation)

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Das aktuelle Umfeld ist eine kurzfristige Herausforderung…

…aber mittel- und langfristig begünstigt es zwei entscheidende Megatrends

• Als Reaktion auf die Folgen des russischen Krieges gegen die Ukraine haben die Zentralbanken weltweit die Zinssätze in einer noch nie dagewesenen Geschwindigkeit erhöht.
• Der Nachteil des stabilen Vonovia-Geschäftsmodells in einem regulierten Markt ist, dass es nur langsam auf das neue Umfeld reagiert. Daher sind die Auswirkungen auf einige Kennzahlen zunächst negativ.
• Das neue Umfeld beschleunigt jedoch auch die relevanten Megatrends, auf denen wir unser Geschäft aufgebaut haben. Dies wird mittel- und langfristig zu einer Stärkung der fundamentalen Rahmenbedingungen führen.

Urbanisierung & Ungleichgewicht zw. Angebot & Nachfrage Klimawandel

Erwartete Nachfrage, Genehmigungen, Fertigstellungen (in 000 Einheiten)¹

Entwicklung der Treibhausgasemissionen im Immobiliensektor (Deutschland)²

¹ Angepasst an die ZIA-Prognose auf der Grundlage von Empirica und Pestel-Institut. ² Agora Energiewende. Agora Energiewende (2023): Die Energiewende in Deutschland: Stand der Dinge 2022. Rückblick auf die wesentlichen Entwicklungen sowie Ausblick auf 2023. 2022 ist eine Schätzung.

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