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Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche
Quarterly Report • Mar 29, 2019
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Quarterly Report
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| Valeur du | dont | Bénéfice net | ANR | |
|---|---|---|---|---|
| patrimoine | Paris QCA | semestriel | /action | |
| 327,6 M€ (+3%) |
70% (+10 points) |
5,6 M€ (+10%) |
13,93 € (+5%) |
Paris, le 29 mars 2019 – SCBSM, foncière cotée sur Euronext Paris, présente ses comptes du 1er semestre de l'exercice 2018-2019 (période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018) arrêtés ce jour par le Conseil d'administration. Le rapport financier semestriel est mis à la disposition du public et déposé sur le site de l'AMF ce jour.
Au 31 décembre 2018, le patrimoine immobilier total de SCBSM s'élève à 327,6 M€, en augmentation nette de 8,8 M€ en 6 mois (+3%), avec notamment :
-
- La cession d'actifs immobiliers matures pour un montant total de 28,3 M€, principalement le retail park neuf de Perpignan-Rivesaltes qui aura généré un cash-flow largement positif pendant 10 ans, une création de valeur de l'ordre de 100% de son prix de revient et un excédent de trésorerie de plus de 15 M€ après remboursement de la dette rattachée à l'actif.
-
- L'accroissement de +20% de la valeur du patrimoine parisien (+38,6 M€). Cette progression est le fruit, à la fois, de l'acquisition, annoncée le 1er octobre 2018, d'un nouvel immeuble situé à proximité immédiate des Champs-Elysées (VIIIème arrondissement), et des investissements réalisés sur le patrimoine, à l'image de l'immeuble de La Madeleine transformé en un site regroupant, outre des bureaux avec de vastes open-spaces, une crèche privée, un supermarché et une salle de sport (cf. communiqué du 12 mars 2019).
Au terme de ce semestre, la part du patrimoine parisien est portée à plus de 70% de la valeur du portefeuille, en hausse de 10 points en 6 mois.
- En parallèle, le Groupe a poursuivi ses efforts d'optimisation de sa structure financière, avec : 1. Une hausse de 11,3 M€ de la trésorerie, à 31,9 M€ ;
-
- Une baisse du taux moyen de la dette ramené à 3,25% à fin décembre 2018, en diminution de 15 points de base ;
-
- Un allongement de la maturité moyenne, passé de 3,7 ans à fin juin 2018 à 4,1 années à fin décembre 2018.
-
L'endettement financier net (170,1 M€ contre 166,1 M€ à fin juin 2018) ressort ainsi à 48,7% de la valeur du patrimoine, contre 49,1% au 30 juin 2018.
SCBSM confirme ainsi sa capacité à transformer ses actifs en province en trésorerie au service de la stratégie de désendettement et d'accroissement du patrimoine parisien.
Analyse des résultats
| Normes IFRS – données auditées | 31 déc. 17 | 31 déc. 18 |
|---|---|---|
| Revenus du patrimoine | 9,2 M€ | 7,9 M€ |
| Résultat opérationnel avant variation | ||
| de la juste valeur des immeubles de placement | 6,0 M€ | 4,6 M€ |
| Variation de juste valeur et résultats de cessions | 3,9 M€ | 5,7 M€ |
| Résultat opérationnel | 9,9 M€ | 10,3 M€ |
| Coût de l'endettement financier net | -3,8 M€ | -3,7 M€ |
| Autres produits et charges financiers | -0,1 M€ | 0,7 M€ |
| Impôts sur les bénéfices | -0,8 M€ | -1,7 M€ |
| Résultat net, part du Groupe | 5,1 M€ | 5,6 M€ |
Par l'effet mécanique des arbitrages et de la vacance volontaire liée à la transformation d'actifs (notamment l'immeuble en cours de restructuration dans le XVIIème arrondissement de Paris), SCBSM a enregistré des revenus en baisse de 1,3 M€ sur le semestre. Mais l'impact de cette transition a été plus que compensée par la nouvelle hausse de la valeur des actifs et les plusvalues de cession sur arbitrages (5,7 M€ en un semestre). Le résultat opérationnel ressort ainsi à 10,3 M€, en hausse de +4%.
Le coût de l'endettement financier net ressort à 3,7 M€. Le remboursement de l'obligation de 28 M€ à échéance juillet 2019 avec la trésorerie du Groupe permet d'anticiper une amélioration sur l'exercice 2019/2020. La société a également procédé au refinancement de deux prêts d'un montant cumulé de 40 M€ à échéance 2020 (nouvelle échéance portée à 2029) et n'a donc plus d'échéance financière majeure sur les deux exercices à venir. A noter que ce remboursement par anticipation, qui permet d'allonger la maturité de la dette et d'en réduire le coût, aura pour conséquence le débouclage des produits de couverture associés entrainant une charge de l'ordre de 1M€ sur l'exercice en cours.
La variation de valeur des instruments financiers (couvertures et valorisation des ORNANE) fait ressortir un produit de 0,7 M€.
Au final, le bénéfice net s'élève à 5,6 M€, en progression de +10% par rapport au 1er semestre 2018, après prise en compte d'une charge d'impôts de 1,7 M€.
A fin 2018, SCBSM affiche un Actif Net Réévalué (ANR) par action1 de 13,93 € par action, contre 13,26 € au 30 juin 2018.
Perspectives de hausse des loyers sur le prochain exercice
L'exercice 2018-2019 doit confirmer le cycle de création de valeur avec, outre l'acquisition de l'immeuble du quartier des Champs-Elysées, l'étude de nouvelles opportunités d'arbitrage d'actifs en province.
Il doit également conforter la capacité de SCBSM à accroitre sensiblement ses revenus locatifs, donc ses résultats récurrents, sur son périmètre actuel. Ainsi, à l'image de la création de loyers additionnels annoncée sur l'immeuble de La Madeleine à Paris, SCBSM devrait révéler d'autres accroissements de revenus locatifs sur le patrimoine actuel au cours des prochains mois.
1 ANR de reconstitution, droits inclus
_______________________
A propos de SCBSM :
SCBSM est une foncière cotée sur Euronext à Paris (FR0006239109 - CBSM) depuis novembre 2006. Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à plus de 325 M€, très majoritairement situé à Paris QCA. SCBSM dispose du statut SIIC et fait partie des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France. Plus d'informations sur www.scbsm.fr.
Contacts ACTUS finance & communication :
Investisseurs : Journalistes : Jérôme Fabreguettes-Leib Alexandra Prisa 01 53 67 36 78 01 53 67 36 90 [email protected] [email protected]
Annexes
RATIO LTV en K€ (Loan To value, Endettement financier net / Valeur des actifs) :
| 31 décembre 18 | |
|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 327 611 |
| Droits d'enregistrement | 19 790 |
| Juste valeur des titres non consolidés | 2 114 |
| Valeur des actifs | 349 514 |
| Dettes Financières | 144 613 |
| Dettes Obligataires remboursables en numéraire | 38 164 |
| Dettes Obligataires remboursables en actions ou en numéraire (ORNANE 2023) | 19 201 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -31 902 |
| Endettement financier net | 170 076 |
| LTV | 48,66% |
Actif Net Réévalué (ANR) :
| 31 décembre 18 | |
|---|---|
| Capitaux propres | 143 894 |
| Juste valeur des instruments financiers | 4 761 |
| ANR de liquidation | 148 655 |
| Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan | |
| (hors immeubles destinés à la vente) | 19 790 |
| ANR de reconstitution | 168 445 |
| Nb d'actions (hors autocontrôle2 ) |
12 093 821 |
| ANR de liquidation/action (€) | 12,29 |
| ANR de reconstitution/action (€) | 13,93 |
2 Au 31/12/2018
____________________
SOMMAIRE
| 1. EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE…………………………………….……7 |
|
|---|---|
| 1.1 PATRIMOINE IMMOBILIER | 7 |
| 1.2 ENDETTEMENT BANCAIRE ET OBLIGATAIRE | 9 |
| 1.3 ACTIF NET REEVALUE (ANR) | 11 |
| 1.4 CHIFFRES CLES - SYNTHESE | 13 |
| 1.5 PERSPECTIVES | 14 |
| 2. COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2018 |
15 |
| 2.1 COMMENTAIRES | 15 |
| 2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AU COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2018 |
18 |
| 2.3 DETAIL DES COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2018 | 18 |
| 3. ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL….48 |
1. EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE
1.1 PATRIMOINE IMMOBILIER
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement est valorisé au 31 décembre 2018 à 327,6 M€ contre 318,8 M€ au 30 juin 2018. Les 28,3 M€ de cession du semestre sont largement compensés par l'acquisition d'un immeuble de bureaux parisiens pour 26 M€ et l'accroissement net de valeur des actifs du portefeuille pour 11,1 M€.
Le patrimoine du Groupe SCBSM se définit comme suit :
- 327,6 M€ d'actifs dont 70,4 % à Paris intra-muros
- Loyers bruts annuels du périmètre locatif au 31 décembre 2018 : 13,1 M€
- Valeur locative de marché (VLM) : 18,3 M€ soit un potentiel d'accroissement de 39,7 %.
Compte tenu des critères d'investissement retenus par le Groupe et de la stratégie de création de valeur sur ses actifs, les immeubles en portefeuille peuvent être segmentés en deux catégories :
Actifs de Foncière dits « stabilisés » : 93,6 % du Patrimoine. Ils sont essentiellement situés à Paris (75 %) et région parisienne (17 %) qui présentent un revenu locatif proche de la valeur locative de marché et offrent au Groupe un cash-flow récurrent sécurisé ; et
Actifs de Développement dits « value added » : 6,4 % du Patrimoine. Ils nécessitent la mise en œuvre d'une stratégie de création de valeur : commercialisation des espaces vacants, repositionnement des immeubles, rénovations, etc. ; il est à noter que tous ces actifs sont essentiellement des commerces.
Taux de capitalisation du Patrimoine
Echéances des baux
| Loyers à recevoir sur période ferme en K€ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 2 à 5 ANS | > 5 ANS | ||
| Groupe SCBSM | 11 281 | 7 387 | 8 510 | 8 331 |
| Loyers à recevoir jusqu'à échéance des baux en K€ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 1 à 5 ANS | > 5 ANS | ||
| Groupe SCBSM | 11 275 | 10 374 | 24 156 | 22 105 |
1.2 ENDETTEMENT BANCAIRE ET OBLIGATAIRE
Etat de la dette
Au 31 décembre 2018, l'endettement financier du Groupe s'élève à 201 978 K€ dont 36 769 K€ de contrats de locations financements, 107 482 K€ de dettes bancaires, 56 629 K€ de dettes obligataires et 1 098 K€ d'intérêts courus.
L'endettement global du Groupe, essentiellement à taux variable est couvert en partie par des contrats de couverture de taux.
Ratio LTV en K€ (Loan To Value : Endettement financier net / Valeur des actifs)
| 31/12/2018 | |
|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 327 611 |
| Droits d'enregistrement | 19 790 |
| Juste valeur des titres non consolidés | 2 114 |
| 349 514 | |
| Dettes Financières | 144 613 |
| Dettes Obligataires remboursables en numéraire | 38 164 |
| Dettes Obligataires remboursables en actions ou en numéraire (ORNANE 2023) |
19 201 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -31 902 |
| Endettement financier net | 170 076 |
| LTV | 48.66 % |
Au 31 décembre 2018, le LTV bancaire ressort à 48,66 % contre 49,13 % au 30 juin 2018.
Maturité de la dette
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 1 et 15 ans. Les profils d'amortissement sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette bancaire et obligataire du Groupe est de 4,1 années.
Le graphe ci-dessous inclut pour chaque année l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme (environ 6,6 M€ pour l'exercice 2019-2020) ainsi que les emprunts dont l'échéance tombe en cours d'année.
Source : SCBSM
En plus de l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme, les principales échéances à venir avant le 30 juin 2021 sont composées :
- de l'emprunt obligataire 5,25 % émis en juillet 2014 pour 28 M€ qui sera remboursé intégralement avec la trésorerie du Groupe en juillet 2019
- de l'emprunt de la SCI Wittenheim 1,5 M€ (janvier 2020)
- de la valeur résiduelle de l'emprunt de la SNC Foncière du Chêne Vert pour 5,8 M€ (septembre 2020)
- des valeurs résiduelles des emprunts des immeubles parisiens portés par les sociétés Cathédrale (31 M€) et Haussmann-Eiffel (8 M€) (novembre 2020) qui sont en cours de refinancement.
1.3 ACTIF NET REEVALUE (ANR)
Méthode de calcul
Evaluation des immeubles
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l'objet d'expertises sur une base semestrielle. Sur l'année 2018, 97,8 % du patrimoine a été expertisé à l'exception de l'immeuble en cours de construction dans le 17e pour lequel il a été comptabilisé le prix d'acquisition augmenté des travaux réalisés. Le patrimoine a été évalué par des experts indépendants : Cushman & Wakefield Expertise, Catella et Jones Lang Lasalle. Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR appliqués par la majeure partie des foncières à l'échelle européenne visant à une meilleure comparabilité des données, les capitaux propres du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
Actif Net Réévalué (ANR)
| 31/12/2018 | |
|---|---|
| Capitaux propres | 143 894 |
| Impôts différés actifs nets | |
| Juste valeur des instruments financiers | 4 761 |
| ANR de liquidation | 148 655 |
| Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan | 19 790 |
| ANR de reconstitution | 168 445 |
| Nb d'actions (hors autocontrôle) | 12 093 821 |
| ANR de liquidation/action (€) | 12.29 |
| ANR de reconstitution/action (€) | 13.93 |
* Reconstitution
Source : SCBSM
L'ANR au 31 décembre 2018 s'établit à 13,93 € pour un cours de bourse de 6,45 €.
La décote sur ANR reste encore très élevée (54 %) surtout si l'on tient compte du fait que :
- 70% des actifs du Groupe se situent à Paris QCA ; actifs qui sont les mieux valorisés et les plus recherchés,
- le Groupe dispose encore d'un potentiel de création de valeur sur des actifs en cours de restructuration.
L'ANR de liquidation s'établit quant à lui à 12,29 €.
1.4 CHIFFRES CLES - SYNTHESE
| 31 décembre 2018 (6 mois) |
30 juin 2018 (12 mois) |
31 décembre 2017 (6 mois) |
|
|---|---|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 327,6 M€ | 318,8 M€ | 304,4 M€ |
| Valeur locative de marché | 18,3 M€ | 19,2 M€ | 18,7 M€ |
| Actif net réévalué de reconstitution par action |
13,93 € | 13,26 € | 12,92 € |
| ANR de liquidation par action |
12,29 € | 11,84 € | 11,44 € |
| Trésorerie nette | 31,9 M€ | 20,6 M€ | 22,5 M€ |
| Endettement bancaire et obligataire remboursable en numéraire ou en actions |
202 M€ | 186,7 M€ | 183,1 M€ |
| Ratio LTV (Endettement financier net / Juste valeur des actifs immobiliers DI) |
48,66 % | 49,13 % | 49,55 % |
| Taux moyen de la dette bancaire et obligataire marge incluse |
3,25 % | 3,40 % | 3,34 % |
| Ratio RCI (Loyers nets/Frais financiers versés sur la période) |
176 % | 219 % | 218 % |
| Revenus locatifs nets | 5,5 M€ | 13,7 M€ | 7,0 M€ |
| Résultat opérationnel avant variation de valeur des immeubles |
4,6 M€ | 12,0 M€ | 6,0 M€ |
| consolidées Résultat opérationnel après variation de valeur des immeubles et résultat de cession |
10,3 M€ | 21,5 M€ | 9,9 M€ |
| Résultat net | 5,6 M€ | 11,0 M€ | 5,1 M€ |
| Résultat net par action dilué | 0,35 € | 0,86 € | 0,36 € |
Données comptables
1.5 PERSPECTIVES
Le Groupe va s'attacher au cours des prochains semestres à réduire l'écart entre la situation locative actuelle et l'ERV par la commercialisation des projets neufs en cours et la réduction de la vacance sur le patrimoine historique et poursuivre la cession d'actifs non stratégiques.
2. COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2018
2.1 COMMENTAIRES
Les comptes consolidés au 31 décembre 2018 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 31 décembre 2018.
Compte de résultat résumé
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur ensemble.
| En milliers d'euros | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | |
| Loyers | 6 287 | 7 469 |
| Autres prestations | 1 596 | 1 739 |
| Revenus du patrimoine | 7 883 | 9 207 |
| Autres produits d'exploitation | 31 | 37 |
| Charges locatives | -2 405 | -2 206 |
| Autres charges liées au patrimoine | -81 | -252 |
| Autres charges de structure | -786 | -814 |
| Autres charges et produits opérationnels | -21 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | -52 | 20 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles | 4 569 | 5 991 |
| Variation de valeur des immeubles de placements et résultat nets de cession | 5 708 | 3 872 |
| Résultat opérationnel | 10 277 | 9 863 |
| Coût de l'endettement financier net | -3 693 | -3 837 |
| Autres produits et charges financiers | 734 | -141 |
| Résultat avant impôts | 7 317 | 5 885 |
| Impôts | -1 680 | -777 |
| Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle | 11 | -10 |
| Résultat net part du Groupe | 5 626 | 5 118 |
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur le semestre s'élèvent à 7,9 M€. Ce poste est constitué de 6,3 M€ de loyers et de 1,6 M€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux locataires.
Les charges de l'exercice sont essentiellement constituées des charges opérationnelles liées aux immeubles de placement à hauteur de 2,4 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 1,6 M€), des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances…) pour 81 K€ et des autres charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 0,8 M€.
Le résultat opérationnel de l'exercice avant variation de valeur des immeubles s'établit ainsi à 4,6 M€. Le poste Variation de juste valeur des immeubles de placement enregistre les plus et moins-values constatées sur les valeurs de marché des immeubles en portefeuille. Cette variation constitue un produit net de 5,7 M€ sur la période.
Le coût de l'endettement financier net s'élève à 3,7 M€ (stable par rapport au 31 décembre 2017), il est composé :
- des frais financiers (impact trésorerie) à hauteur de 3,1 M€ ;
- de l'étalement de la charge d'émission d'emprunts pour 0,6 M€.
Le résultat net après impôt se traduit par un profit de 7,3 M€.
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice clos au 31 décembre 2018 hors actions détenues en propre s'établissant à 12 116 896 actions, le résultat net par action s'élève à 0,46 €.
Bilan résumé
| En milliers d'euros | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|
| Immeubles | 327 613 | 318 788 |
| Titres non consolidés | 2 114 | 2 125 |
| Autres actifs non courant | 44 | 20 |
| Instruments financiers non courant | 87 | 120 |
| Total Actif non courant | 329 858 | 321 054 |
| Stocks | 221 | |
| Créances clients | 1 091 | 1 311 |
| Autres débiteurs | 3 359 | 2 900 |
| Trésorerie et équivalents | 31 902 | 20 567 |
| Instruments financiers courant | 21 | 21 |
| Total Actif courant | 36 373 | 25 020 |
| Total Actif | 366 230 | 346 074 |
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les comptes consolidés en normes IFRS. Cette valeur résulte d'expertises immobilières indépendantes réalisées sur l'année 2018 à l'exception des acquisitions de l'exercice pour laquelle il a été considéré que le prix d'acquisition est la valeur de marché.
Trois approches ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement (capitalisation des revenus locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement s'élève au 31 décembre 2018 à 327,6 M€. L'augmentation par rapport au 30 juin 2018 résulte de l'acquisition d'un immeuble de bureaux parisien (26 M€) et de l'accroissement de valeur des immeubles Parisiens (13 K€), partiellement compensées par les cessions réalisées sur le semestre (28,3 M€).
Les titres de participation non consolidés non courants sont principalement constitués de la participation de 4,22 % au sein du capital de Foncière Volta, société immobilière cotée sur Nyse d'Euronext.
Les autres débiteurs comprennent 2,6 M€ de créances fiscales et des créances diverses pour le solde.
La trésorerie disponible du Groupe s'élève à 32 M€.
| En milliers d'euros | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 143 894 | 137 635 |
| Emprunts obligataires | 28 952 | 46 443 |
| Part non courante des dettes bancaires | 135 439 | 130 040 |
| Instruments financiers non courant | 4 834 | 6 038 |
| Autres dettes financières non courantes | 2 372 | 2 423 |
| Autres créditeurs | 65 | 65 |
| Total Passif non courant | 171 663 | 185 010 |
| Emprunts obligataires | 28 413 | 1 450 |
| Part courante des dettes bancaires | 9 174 | 8 758 |
| Concours bancaires | ||
| Instruments financiers courant | 34 | |
| Autres dettes financières | 603 | 568 |
| Dettes fournisseurs | 1 754 | 2 043 |
| Autres créditeurs | 10 694 | 10 610 |
| Total Passif courant | 50 673 | 23 429 |
| Total Passif | 366 230 | 346 074 |
La variation des capitaux propres entre le 30 juin 2018 et le 31 décembre 2018 sont principalement liée au résultat de l'exercice pour 5,6 M€.
L'endettement financier au 31 décembre 2018 s'élève à 202,0 M€ contre 186,7 M€ au 30 juin 2018. Cette augmentation s'explique par les différentes opérations réalisées sur la période :
- déblocage des lignes de crédit travaux (+0,8 M€),
- émission d'un nouvel emprunt obligataire (+10 M€),
- souscription d'un emprunt bancaire pour financer l'acquisition d'un immeuble parisien (+19 M€),
- remboursement d'emprunt suite à des cessions (-10,8 M€),
- l'amortissement courant de la dette à long terme (-3,2 M€).
Les autres dettes financières correspondent aux dépôts de garanties reçus des locataires.
Les autres créditeurs sont constitués principalement des avances et acomptes reçus pour 1,2 M€, des produits constatés d'avance pour 1,7 M€ et des autres dettes (fournisseurs d'immobilisation et dettes diverses) pour 7,4 M€.
2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AU COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2018
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle au 31 décembre 2018
Période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018
Aux Actionnaires de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A., relatifs à la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
I – Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Sans remettre en cause la conclusion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur la note 3.b « Conformité aux normes comptables » de l'annexe des comptes semestriels consolidés résumés qui expose l'adoption au 1er janvier 2018 des normes IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats des contrats conclus avec des clients » et IFRS 9 « Instruments financiers ».
II – Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
| Paris, le 28 mars 2019 |
|---|
Rsa
KPMG Audit IS Rsa
Associé Associé
Eric Lefebvre Jean-Louis Fourcade
2.3 DETAIL DES COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2018
2.3.1 ETATS FINANCIERS
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS – SCBSM SA
| En K€ | Note | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Actifs non-courants | |||
| Immeubles de placement | 6.a | 324 659 | 316 220 |
| Immeubles d'exploitation | 6.b | 2 954 | 2 568 |
| Autres immobilisations corporelles | 6.b | 44 | 20 |
| Instruments financiers dérivés actifs | 6.k | 87 | 120 |
| Autres actifs financiers (non courants) | 6.c | 2 114 | 2 125 |
| Actifs d'impôts différés | |||
| Actifs courants | |||
| Stocks | 221 | ||
| Clients | 6.d | 1 091 | 1 311 |
| Autres débiteurs | 6.d | 3 359 | 2 900 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.e | 31 902 | 20 567 |
| Instruments financiers dérivés actifs | 6.k | 21 | 21 |
| TOTAL ACTIF | 366 230 | 346 074 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | |||
| Capital émis | 6.f | 33 494 | 33 494 |
| Réserves | 6.f | 104 750 | 93 177 |
| Résultat net part du Groupe | 5 626 | 10 952 | |
| Capitaux propres part du Groupe | 143 871 | 137 623 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 23 | 12 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 143 894 | 137 635 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 6.i | 19 136 | 18 837 |
| Emprunts obligataires non convertibles | 6.i | 9 816 | 27 606 |
| Emprunts bancaires | 6.j | 135 439 | 130 040 |
| Instruments financiers dérivés passifs | 6.k | 4 834 | 6 038 |
| Autres dettes financières | 6.l | 2 372 | 2 423 |
| Autres créditeurs | 65 | 65 | |
| Passifs courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 6.i | 65 | 65 |
| Emprunts obligataires non convertibles | 6.i | 28 348 | 1 385 |
| Part courante des emprunts long terme | 6.j | 9 174 | 8 758 |
| Fournisseurs | 6.m | 1 754 | 2 043 |
| Autres créditeurs | 6.m | 10 694 | 10 610 |
| Instruments financiers dérivés passifs | 6.k | 34 | |
| Autres dettes financières | 6.l | 603 | 568 |
| Impôts exigibles | |||
| TOTAL PASSIF | 222 336 | 208 439 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 366 230 | 346 074 |
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORMES IFRS – SCBSM SA
| En K€ | Note | 31/12/2018 (6 mois) |
30/06/2018 (12 mois) |
31/12/2017 (6 mois) |
|---|---|---|---|---|
| Loyers Autres prestations |
6 287 1 596 |
14 639 3 450 |
7 469 1 739 |
|
| Revenus du patrimoine | 7.a | 7 883 | 18 090 | 9 207 |
| Autres produits d'exploitation | 31 | 171 | 37 | |
| Total Produits des activités ordinaires | 7 914 | 18 261 | 9 244 | |
| Charges locatives | 7.a | (2 405) | (4 352) | (2 206) |
| Autres charges liées au patrimoine | 7.b | (81) | (135) | (252) |
| Autres charges de structure | 7.b | (786) | (1 545) | (814) |
| Autres charges et produits opérationnels | (21) | |||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 7.b | (52) | (207) | 20 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
4 569 | 12 021 | 5 991 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
6.a | 5 708 | 9 525 | 3 872 |
| Résultat opérationnel | 10 277 | 21 547 | 9 863 | |
| Revenus des équivalents de trésorerie | 38 | 96 | 50 | |
| Intérêts financiers - impact trésorerie Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts |
(3 119) (613) |
(6 269) (1 191) |
(3 205) (682) |
|
| Coût de l'endettement financier net | 7.c | (3 693) | (7 364) | (3 837) |
| Actualisation des dettes et créances | (1) | (1) | ||
| Variation de valeur des instruments financiers dérivés | 6.k | 731 | (852) | (145) |
| Autres produits financiers | 3 | 5 | 5 | |
| Autres charges financières | (4) | |||
| Autres produits et charges financiers | 734 | (851) | (141) | |
| Résultat avant impôts des activités poursuivies | 7 317 | 13 331 | 5 885 | |
| Impôts | (1 680) | (2 389) | (777) | |
| Résultat net de l'ensemble consolidé | 5 637 | 10 942 | 5 108 | |
| Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle | 11 | (10) | (10) | |
| Résultat net part du Groupe | 5 626 | 10 952 | 5 118 | |
| Résultat de base par action (en €) | 7.e | 0,46 | 0,90 | 0,42 |
| Résultat dilué par action (en €) | 7.e | 0,35 | 0,86 | 0,36 |
ETAT DU RESULTAT GLOBAL EN NORMES IFRS – SCBSM SA
| En K€ | 31/12/2018 (6 mois) |
30/06/2018 (12 mois) |
31/12/2017 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Résultat net | 5 626 | 10 952 | 5 118 |
| Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat | |||
| Réévaluation immobilisations corporelles - Gain / (Pertes) généré(es) durant la période |
386 | 154 | 154 |
| Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat | 154 | ||
| Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| - Gain / (Pertes) généré(es) durant la période | (19) | 42 | (24) |
| - Recyclage en résultat sur la période | |||
| Couverture des flux de trésorerie | |||
| - Gain / (Pertes) généré(es) durant la période | 416 | 1 166 | 639 |
| - Recyclage en résultat sur la période | |||
| Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat | 398 | 1 208 | 615 |
| Total du résultat global | 6 410 | 12 314 | 5 887 |
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES – SCBSM SA
| Capital social |
Réserves liées au capital |
Actions propres |
Réserves et résultat consolidé |
Réévalua tion immobili sations corporelles |
Actifs financiers disponible à la vente |
Instruments de couverture |
Total des capitaux propres - Part du Groupe |
Partici pations ne donnant pas le contrôle |
Total des capitaux propres |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 30 Juin 2017 | 33 081 | 19 176 | (4 314) | 83 033 | 1 071 | (25) | (3 533) | 128 488 | 22 | 128 509 |
| Résultat net consolidé | 5 118 | 5 118 | (10) | 5 108 | ||||||
| Variation de valeur des actifs | ||||||||||
| financiers disponible à la vente | (24) | (24) | (24) | |||||||
| Variation de valeur des instruments de couverture |
639 | 639 | 639 | |||||||
| Réévaluation immobilisations | 154 | 154 | 154 | |||||||
| corporelles | ||||||||||
| Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | 154 | (24) | 639 | 770 | 770 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 5 118 | 154 | (24) | 639 | 5 887 | (10) | 5 878 |
| Actions propres | (2 465) | (2 465) | (2 465) | |||||||
| Augmentation de capital | - | - | ||||||||
| Dividendes | - | - | ||||||||
| Autres | - | - | ||||||||
| Au 31 décembre 2017 | 33 081 | 19 176 | (6 780) | 88 150 | 1 225 | (49) | (2 894) | 131 910 | 12 | 131 923 |
| Résultat net consolidé | 5 834 | 5 834 | 5 834 | |||||||
| Variation de valeur des actifs | 66 | 66 | 66 | |||||||
| financiers disponible à la vente Variation de valeur des |
||||||||||
| instruments de couverture | 527 | 527 | 527 | |||||||
| Réévaluation immobilisations | ||||||||||
| corporelles | ||||||||||
| Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | - | 66 | 527 | 593 | - | 593 |
| Total du résultat global | - | - | - | 5 834 | - | 66 | 527 | 6 427 | - | 6 427 |
| Actions propres | (574) | 119 | (454) | (454) | ||||||
| Augmentation de capital | 413 | 649 | 1 063 | 1 063 | ||||||
| Dividendes | (1 323) | (1 323) | (1 323) | |||||||
| Autres | ||||||||||
| Au 30 juin 2018 | 33 494 | 18 503 | (7 354) | 94 103 | 1 225 | 17 | (2 365) | 137 623 | 12 | 137 635 |
| Résultat net consolidé | 5 626 | 5 626 | 11 | 5 637 | ||||||
| Variation de valeur des actifs | (19) | (19) | (19) | |||||||
| financiers disponible à la vente Variation de valeur des |
||||||||||
| instruments de couverture | 416 | 416 | 416 | |||||||
| Réévaluation immobilisations | 386 | 386 | 386 | |||||||
| corporelles Autres éléments du résultat |
||||||||||
| global | - | - | - | - | 386 | (19) | 416 | 784 | 784 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 5 626 | 386 | (19) | 416 | 6 410 | 11 | 6 421 |
| Actions propres | (177) | (177) | (177) | |||||||
| Augmentation de capital | - | - | ||||||||
| Dividendes | - | - | ||||||||
| Autres | 14 | 14 | 14 | |||||||
| Au 31 décembre 2018 | 33 494 | 18 503 | (7 531) | 99 744 | 1 611 | (2) | (1 949) | 143 871 | 23 | 143 894 |
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES – SCBSM SA
| En K€ | Note | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|---|
| Résultat net | (6 mois) 5 637 |
(12 mois) 10 942 |
|
| Variation de valeur sur les immeubles | 6.a | (5 707) | (9 524) |
| Plus ou moins values de cession d'actifs | (5) | ||
| Dépréciations et provisions | 21 | 10 | |
| Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers |
(727) | 863 | |
| Elimination des produits de dividendes Autres éléments du résultat sans impact sur la trésorerie |
1 | ||
| Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts |
(780) | 2 292 | |
| Coût de l'endettement financier net | 7.c | 3 693 | 7 364 |
| Impôts | 7.d | 1 680 | 2 389 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts |
4 593 | 12 045 | |
| Impôt versé | (1 680) | (2 655) | |
| Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité | (2 339) | 4 804 | |
| Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies | 574 | 14 194 | |
| Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement |
(27 936) | (15 733) | |
| Produits de cession d'immeubles de placement | 6.a | 27 280 | 25 996 |
| Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 17 | ||
| Acquisitions et cessions autres immobilisations financières | |||
| Variation des prêts et avances consentis | (7) | (75) | |
| Incidence des variations de périmètre | (669) | ||
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | (647) | 9 519 | |
| Produits d'émission des emprunts | 45 158 | 8 678 | |
| Frais décaissés à l'émission d'emprunts | (443) | (165) | |
| Remboursements d'emprunts (y compris location-financement) | (29 328) | (25 151) | |
| Intérêts financiers versés (y compris location-financement) | (3 820) | (6 296) | |
| Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie | 38 | 96 | |
| Vente/achats par la société de ses propres actions | (181) | (3 050) | |
| Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de garantie) |
(17) | (777) | |
| Augmentation de capital | 1 063 | ||
| Dividendes payés aux actionnaires du Groupe Dividendes payés aux minoritaires |
(1 204) | ||
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | 11 408 | (26 806) | |
| Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie | 11 335 | (3 093) | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture | 6.e | 20 567 | 23 660 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture | 6.e | 31 902 | 20 567 |
ETAT DE RAPPROCHEMENT DES DETTES DECOULANT DES ACTIVITES DE FINANCEMENT
| Flux de trésorerie | Variations non-monétaires | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En K€ | 30/06/2018 | Produits d'émission des emprunts |
Remboursements d'emprunts |
Reclassement | Intérêts | Juste valeur |
31/12/2018 |
| Passifs non courants | |||||||
| Emprunts obligataires convertibles |
18 837 | 300 | 19 136 | ||||
| Emprunts obligataires non convertibles |
28 335 | 10 000 | (28 335) | (184) | 9 816 | ||
| Emprunts bancaires | 130 024 | 35 158 | (817) | (28 902) | (24) | 135 439 | |
| Instruments financiers dérivés passifs |
6 038 | (1 170) | 4 869 | ||||
| Passifs courants | |||||||
| Emprunts obligataires convertibles |
65 | 65 | |||||
| Emprunts obligataires non convertibles |
656 | 27 692 | 28 348 | ||||
| Part courante des emprunts long terme |
8 774 | (28 511) | 29 612 | (701) | 9 174 | ||
| Dettes financières | 192 729 | 45 158 | (29 328) | 67 | (609) | (1 170) | 206 848 |
2.3.2 INFORMATIONS GENERALES
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes semestriels consolidés au 31 décembre 2018 ainsi que les notes annexes y afférentes ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'administration et arrêtés lors de sa réunion du 28 mars 2019.
2.3.3 EVENEMENTS CARACTERISTIQUES DU SEMESTRE
• Immobilier :
Au cours du semestre, le Groupe a procédé à la cession de différents actifs immobiliers :
- Un Retail park neuf à Perpignan-Rivesaltes (66)
- Une cellule commerciale d'environ 500 m2 à Wittenheim (68)
- Un appartement à Paris
- Un bâtiment d'activité situé au Pouget (34)
Le Groupe a également poursuivit des projets de création de valeur :
- Restructuration lourde de l'immeuble de bureaux du quartier des Ternes à Paris acquis en janvier 2018, livraison prévue au 2ième trimestre 2019
- Transformation du PARKING OLYMPIA en commerce, dans le quartier central des affaires de Paris, pris à bail par l'enseigne NEONESS début 2019.
En septembre 2018, l'acquisition d'un nouvel immeuble de bureaux situé rue de Ponthieu, à proximité immédiate des Champs-Elysées (Paris 8), vient renforcer le patrimoine parisien du Groupe qui atteint 70 %.
• Financier :
Au cours du semestre, le Groupe a souscrit, dans le cadre d'un placement privé, un emprunt obligataire non convertible de 10 M€. Les obligations portent intérêt au taux annuel de 3,95% et seront remboursées au pair le 5 janvier 2024.
Le Groupe a également souscrit un emprunt de 19 M€ sur 9 ans lors de l'acquisition de l'immeuble parisien rue de Ponthieu.
L'échéance du financement (15 M€) porté par la SNC Foncière du Chêne Vert a été reportée de 2 ans jusqu'au 30 septembre 2020, suite à la cession de Rivesaltes l'encours a été réduit à 6 M€.
2.3.4 METHODES COMPTABLES
a) Principes de préparation des états financiers consolidés semestriels résumés
Les états financiers consolidés semestriels résumés du Groupe au 31 décembre 2018 ont été établis selon le principe du coût historique, à l'exception des immeubles de placement (terrains et constructions), de l'immeuble d'exploitation, des actifs financiers disponibles à la vente et des dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés semestriels sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche (€000) sauf indication contraire.
La société mère SCBSM clôture son exercice social au 30 juin de chaque année.
Hormis la société Foncière du Chêne Vert qui clôture également au 30 juin, les filiales du Groupe ont une date de clôture au 31 décembre et préparent pour le besoin de la consolidation des informations financières supplémentaires en date des états financiers de la société mère.
b) Conformité aux normes comptables
Les comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2018 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts au 1er juillet 2018 (publication au Journal Officiel de l'Union Européenne). Les normes et interprétations adoptées par l'IASB ou l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts avant le 1er juillet 2018 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Les comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2018 ont été préparés conformément aux dispositions de la norme « IAS 34 Information financière intermédiaire ». Ces derniers ne comprennent pas l'intégralité des informations requises pour des états financiers consolidés annuels et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos au 30 juin 2018.
Les principes comptables appliqués par le Groupe sont identiques à ceux appliqués dans les comptes consolidés au 30 juin 2018 à l'exception des normes IFRS 9 et IFRS 15 ainsi que l'amendement à IAS 40 « Transferts des immeubles de placement » entrés en vigueur à compter du 1er janvier 2018.
Incidences de la première application des normes IFRS 9 et IFRS 15
IFRS 9 : Instruments financiers
Cette norme introduit des changements importants dans les dispositions existantes sur les instruments financiers par rapport à la norme IAS 39.
La norme IFRS 9 modifie notamment :
- Les dispositions relatives au classement et à l'évaluation des actifs financiers, qui reposent désormais sur l'analyse conjointe du modèle de gestion de chaque portefeuille d'actifs et des caractéristiques contractuelles des actifs financiers ;
- Le modèle de dépréciation, qui a quant à lui abandonné l'approche fondée sur les pertes de crédit avérées au profit d'une approche retenant les pertes de crédit attendues ;
- Le volet couverture, qui comporte de nombreuses avancées significatives en faveur d'un rapprochement des modalités de mise en œuvre de la comptabilité de couverture avec la stratégie de gestion des risques du Groupe.
Les titres de participation non consolidés sont dorénavant classés en « Instruments de capitaux propres » et restent en conséquence présentés au bilan en « Autres actifs financiers non courants » (5.c - Actifs financiers non courants).
Le Groupe a opté pour la méthode simplifiée pour mesurer les dépréciations relatives à ses créances commerciales (3.c - Clients et autres débiteurs).
Le Groupe estime que les relations de couverture existantes et qualifiées de relations de couvertures efficaces répondent toujours aux critères de la comptabilité de couverture sous IFRS 9 (5.k - Instruments dérivés financiers).
IFRS 15 : Produits des activités ordinaires provenant de contrats avec les clients
Cette norme pose les principes de comptabilisation du chiffre d'affaires relatif aux contrats conclus avec des clients.
Son application conduit à reconnaitre le chiffre d'affaires au transfert du contrôle des biens ou services vendus pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour sa prestation. IFRS15 et les clarifications associées, publiées par l'IASB le 12 avril 2016, remplacent les normes IAS 11, IAS 18 et les interprétations IFRIC et SIC associées.
L'application de cette norme n'a pas d'effet significatif sur les états financiers consolidés du Groupe.
Incidence des normes non applicables au 31 décembre 2018
La norme IFRS 16 « Contrats de location » sera d'application obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019, soit à compter du 1er juillet 2019 pour SCBSM. Cette norme remplacera IAS 17 ainsi que les interprétations IFRIC et SIC associées et viendra supprimer la divergence de traitement comptable qui existait précédemment entre « contrats de location simple » et « contrats de location financement ». Le Groupe a engagé le recensement et l'évaluation des contrats de location. Il en ressort que les incidences qualitatives et quantitatives de cette nouvelle norme sur les états financiers consolidés sont non significatives.
Principes et modalités de consolidation
Les états financiers consolidés semestriels résumés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 31 décembre 2018. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations réciproques ont été éliminées.
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est exposé ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites entités et qu'il dispose de la capacité d'influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces dernières, sont consolidées par intégration globale.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le contrôle commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
Conversion en monnaie étrangère
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie fonctionnelle de SCBSM SA, la société mère et de ses filiales, ainsi que la monnaie de présentation du Groupe.
Par ailleurs, aucune opération en monnaies étrangères n'a été réalisée au cours du semestre.
2.3.5 PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Les sociétés qui composent le Groupe SCBSM au 30 juin 2018 et 31 décembre 2018 sont les suivantes :
| Sociétés consolidées | SIREN | Date d'entrée dans le Groupe |
31/12/2018 Intérêts Contrôle |
30/06/2018 Intérêts |
Contrôle | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Société mère | ||||||
| SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche | 775 669 336 | - | - | - | - | |
| Sociétés en intégration globale | ||||||
| SCI Berlioz | 480 044 635 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Buc | 438 922 148 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Cathédrale | 453 055 287 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Des Bois | 438 739 468 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Lip | 478 294 416 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Parabole IV | 452 779 325 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Baltique | 488 859 695 | 31/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Abaquesne | 490 232 345 | 15/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Des Bois de Norvège | 491 104 519 | 04/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SAS Les Promenades de la Thalie | 494 166 747 | 26/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Foncière du Chêne Vert | 481 597 631 | 27/01/2007 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Wittenheim | 530 194 562 | 27/12/2010 | 99% | 99% | 99% | 99% |
| SCI Du Val sans Retour | 480 703 681 | 29/06/2012 | 99,90% | 99,90% | 99,90% 99,90% | |
| SCI Villiers Luats | 489 377 390 | 28/06/2013 | 99,90% | 99,90% | 99,90% 99,90% | |
| SCI Haussmann-Eiffel | 794 032 128 | 03/07/2013 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SARL Cathédrales | 797 899 143 | 15/10/2013 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Sentier | 797 955 531 | 17/10/2013 | 99% | 99% | 99% | 99% |
| SNC Meubles & Co | 483 817 193 | 30/05/2018 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Parking Olympia (*) | 792 292 831 | 30/05/2018 | 0% | 0% | 100% | 100% |
(*) Entité dissoute sans liquidation dans SCBSM
2.3.6 NOTES DETAILLEES DE L'ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE
a) Immeubles de placement
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions économiques et de marché existantes au 31 décembre 2018 (IAS 40, §38). Au 31 décembre 2018, l'ensemble des immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « p. Evaluation de la juste valeur »).
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations, intervenues au cours du semestre, ont été réalisées par les experts indépendants suivants :
- Cushman & Wakefield
- Catella
- Jones Lang Lasalle
Le Groupe a choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs, à l'exception des actifs en cours de construction pour lesquels le calcul de la Juste Valeur ne peut être déterminé de façon fiable et de certains immeubles pour lesquels la direction de la société a reçu des offres fermes inférieures à ces valorisations d'expert.
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-Cashflows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact d'un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cash-flows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Au 31 décembre 2018, la juste valeur des immeubles de placement déterminée par référence aux valeurs d'expertise s'établit à 324,7 M€.
| Solde au 31 décembre 2017 | 301 821 |
|---|---|
| Travaux et dépenses capitalisés | 3 920 |
| Acquisition d'immeubles | 7 062 |
| Cessions d'immeubles | (3 486) |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 5 653 |
| Autres variations | 1 250 |
| Solde au 30 juin 2018 | 316 220 |
| Travaux et dépenses capitalisés | 4 482 |
| Acquisition d'immeubles | 25 530 |
| Cessions d'immeubles | (27 280) |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 5 707 |
| Autres variations | |
| Solde au 31 décembre 2018 | 324 659 |
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat s'élevant à 5 708 K€ est composé du résultat net des ajustements de la juste valeur des immeubles de placement qui a évolué favorablement grâce aux actions menées en termes de commercialisation des surfaces et aux travaux réalisés sur les immeubles (notamment la transformation du PARKING OLYMPIA).
Les cessions d'immeubles de placement réalisées durant le semestre pour un montant de 27 280 K€ net des frais de cessions comprennent notamment les ventes intervenues au sein des sociétés suivantes:
- SCI Wittenheim (cession d'une cellule commerciale),
- SNC Foncière du Chêne Vert (cession de Rivesaltes),
- SCI Des Bois de Norvège (cession d'un bâtiment d'activité),
- SNC Sentier (cession d'un appartement).
b) Immobilisations corporelles
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la SCI Cathédrale.
| 30/06/2018 | Augment. | Diminut. | Réévaluation | 31/12/2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs brutes | 2 890 | (198) | 386 | 3 103 | |
| Immeubles d'exploitation | 2 568 | 386 | 2 954 | ||
| Autres immobilisations corporelles | 322 | (198) | 150 | ||
| Amortissements | (302) | (21) | 186 | (106) | |
| Immeubles d'exploitation | |||||
| Autres immobilisations corporelles | (302) | (21) | 186 | (106) | |
| Valeurs nettes | 2 589 | (21) | (12) | 386 | 2 998 |
| Immeubles d'exploitation | 2 568 | 386 | 2 954 | ||
| Autres immobilisations corporelles | 20 | (21) | (12) | 44 |
L'immeuble d'exploitation est évalué en Juste Valeur par les OCI conformément à l'option offerte par les paragraphes 36 et 37 de la norme IAS 16.
c) Autres actifs financiers (non courants)
Ce poste est composé de la participation de 4,22 % (soit 470 694 actions) détenue au sein du capital de Foncière Volta SA, société cotée sur d'Euronext Paris. Au 31 décembre 2018, ces titres ont été valorisés à 4,12 Euros correspondant au cours de bourse.
L'ANR de liquidation de la société Foncière Volta s'élevait au 30 juin 2018 à 7,44 €/action.
d) Clients et autres débiteurs
| En K€ | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 1 929 | 2 101 |
| Dépréciation | (838) | (790) |
| Total | 1 091 | 1 311 |
| Créances fiscales | 2 581 | 2 245 |
| Autres créances | 778 | 655 |
| Total | 3 359 | 2 900 |
| Clients et autres débiteurs | 4 450 | 4 212 |
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en général payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement par locataire. Une provision égale à la créance à risque nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant en cas d'identification de risque avéré.
Compte tenu du taux de défaillance très faible des clients, l'application d'un modèle prospectif basé sur les pertes attendues n'a pas eu d'incidence significative sur la dépréciation des clients.
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée.
Les autres créances sont principalement composées des créances diverses et des charges constatées d'avance.
e) Trésorerie et équivalents de trésorerie
| En K€ | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|
| Comptes bancaires et caisses (Actif) | 11 249 | 6 019 |
| VMP - Equivalents de trésorerie | 20 650 | 14 546 |
| Intérêts courus non échus s/ VMP | 4 | 2 |
| Dép. valeurs mobilières de placement | ||
| VMP - NET (actif) | 20 654 | 14 548 |
| Concours bancaires (trésorerie passive) | ||
| Intérêts courus non échus (Passif) | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | 31 902 | 20 567 |
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
f) Capital émis et réserves
| Nombre de titres | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Catégorie de titres | Valeur nominale | Au 30 juin 2018 | Créés | Annulation | Au 31 décembre 2018 |
| Actions ordinaires | € 2,50 | 13 397 699 | 13 397 699 |
Au 31 décembre 2018, le capital social de SCBSM est composé de 13 397 699 actions de 2,50 € de valeur nominale et s'élève ainsi à 33 494 milliers d'euros.
Variation des capitaux propres
Les capitaux propres sont détaillés dans l'état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Actions propres
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de liquidité avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des transactions et la régularité des cotations des titres.
Un programme de rachat d'actions a également été mis en place avec cet intermédiaire.
Le nombre total de titres auto détenus par SCBSM au 31 décembre 2018 s'élève à 1 303 878 actions.
g) Echéances des emprunts bancaires et locations financement
| En K€ | Solde au 31/12/2018 |
Part courante |
Part non courante |
Dont 1 à 2 ans |
Dont 2 à 5 ans |
Dont + de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | ||||||
| Emprunts bancaires | 107 482 | 4 152 | 103 330 | 50 640 | 13 559 | 39 131 |
| Contrat location financement | 36 769 | 4 660 | 32 109 | 1 786 | 5 956 | 24 367 |
| Intérêts courus sur emprunts bancaires |
244 | 244 | ||||
| Intérêts courus sur contrat location financement |
118 | 118 | ||||
| Total | 144 613 | 9 174 | 135 439 | 52 426 | 19 515 | 63 498 |
La part de 1 à 2 ans se compose principalement des emprunts sur les sociétés suivantes :
- SNC Foncière du Chêne vert (6M€) à échéance septembre 2020
- SCI Cathédrale (31 M€) à échéance fin 2020 en cours de refinancement
- SCI Haussmann-Eiffel (8 M€) à échéance fin 2020 en cours de refinancement
- SCI Wittenheim (1,5 M€) à échéance janvier 2020
h) Flux de trésorerie contractuels futurs relatifs aux dettes financières
| En K€ | Flux au 31/12/2018 |
Part courante |
Part non courante |
Dont + 1 an à 2 ans |
Dont + 2 ans à 5 ans |
Dont plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Intérêts hors couverture | 1 386 | 2 602 | 9 850 | 2 351 | 6 476 | 1 096 |
| Intérêts liés aux couvertures | 721 | 1 368 | 3 035 | 1 180 | 1 855 | |
| Total | 2 107 | 3 971 | 12 885 | 3 531 | 8 331 | 1 096 |
Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicable au 31 décembre 2018.
i) Emprunts obligataires convertibles et non convertibles
Les intérêts courus des trois emprunts obligataires ont été comptabilisés en court terme pour un montant de 740 K€ au 31 décembre 2018.
Emprunt obligataire (échéance juillet 2019)
Le montant nominal de l'emprunt s'élève à 28 M€ représenté par 2 800 obligations d'une valeur nominale unitaire de 10 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 21 juillet 2019 et porte intérêt au taux nominal annuel de 5,25 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à l'opération ayant obtenu le visa de l'AMF n°14-406 en date du 15 juillet 2014.
L'emprunt sera remboursé intégralement à son échéance via la trésorerie du Groupe ce qui permettra une baisse importante des frais financiers ultérieurs (impact -1 M€ annuel).
Emprunt obligataire ORNANE (échéance mai 2023)
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d'un montant de 20,7 M€, d'une durée de 6 ans. Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d'une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à l'opération disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr).
L'ORNANE est comptabilisé en distinguant une dette financière au coût amorti et un composant dérivé évalué à la juste valeur en résultat.
Emprunt obligataire (échéance janvier 2024)
SCBSM a émis en décembre 2018 un emprunt obligataire de 10 M€ d'une valeur nominale unitaire de 1 000 €. Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
j) Emprunts bancaires courants et non courants
Nature et détails des emprunts bancaires et contrats de location financement
| Société | Nature | Date emprunt | Durée (ans) |
Profil | Taux | Dette au 31/12/2018 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM SA | EH | 13/03/2006 | 15 | Linéaire trim. | Eur3M+1 | 586 |
| SCBSM SA | CLF | 30/11/2007 | 12 | Variable | Eur3M+0,85 | 1 784 |
| SCBSM SA | EH | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trim. | Eur3M+1,8 | 1 954 |
| SCBSM SA | EH | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trim. | Eur3M+1,8 | 1 128 |
| SCBSM SA | CLF | 15/11/2012 | 7 | Variable | Eur3M+1,05 | 573 |
| SCBSM SA | EH | 17/07/2013 | 12 | Linéaire trim. | Eur3M+2,6 + Floor à 0 |
1 268 |
| SCBSM SA | EH | 30/07/2013 | 12 | Variable | Eur3M+1,63 | 5 084 |
| SCBSM SA | EH | 29/04/2015 | 12 | Linéaire trim. | Eur3M+2,1 + Floor à 0 |
3 818 |
| SCBSM SA | EH | 29/04/2015 | 12 | Linéaire trim. | Eur3M+2,1 + Floor à 0 |
612 |
| SCBSM SA | EH | 15/02/2016 | 5 | Variable | Eur3M+1,75 + Floor à 0 |
828 |
| SCBSM SA | EH | 05/05/2017 | 13 | Linéaire trim. | Eur3M+2 + Floor à 0 |
4 550 |
| SCI Abaquesne | EH | 08/01/2018 | 7 | Linéaire trimestriel | Eur3M+1,4 +Floor à 0 |
4 865 |
| SCI Abaquesne | EH | 08/01/2018 | 7 | Linéaire trimestriel | Eur3M+1,4 +Floor à 0 |
1 756 |
| SCI Baltique | CLF | 19/12/2013 | 12 | Variable | Eur3M+2,35 | 28 767 |
| SCI Baltique | CLF | 19/12/2013 | 12 | Variable | Eur3M+1,80 + Floor à 0 |
1 348 |
| SCI Baltique | CLF | 17/12/2017 | 8 | In fine | Eur3M+1,80 + Floor à 0 |
1 500 |
| SCI Berlioz | EH | 18/09/2018 | 9 | Linéaire trimestriel | 1,70% | 18 973 |
| SCI Buc | EH | 18/10/2012 | 10 | Variable | Eur3M+2,7 | 1 163 |
| SCI Cathédrale | EH | 14/11/2013 | 7 | Variable | Eur3M+1,80 | 31 574 |
| SCI Des Bois | CLF | 05/10/2012 | 12 | Variable | Eur3M+2,95 | 2 305 |
| SCI Des Bois de N. | CLF | 26/07/2007 | 12 | Linéaire trim. | Eur3M+1,05 | 610 |
| SCI Des Bois de N. | EH | 11/07/2012 | 15 | Variable | Eur3M+2,3 | 1 103 |
| SCI Du Val Sans Retour |
EH | 29/10/2012 | 15 | Linéaire trim. | 4,0 % | 1 998 |
| SNC Foncière du chêne vert |
EH | 11/07/2018 | 2 | Variable | Eur3M+1,65 + Floor à 0 |
5 865 |
| SCI Haussmann | EH | 14/11/2013 | 7 | Variable | Eur3M+1,8 | 8 180 |
| SCI Parabole IV | EH | 03/01/2019 | 15 | Variable | Eur3M+1,85 + Floor à 0 |
3 985 |
| SNC Sentier | EH | 15/02/2016 | 10 | Linéaire trim. | Eur3M+1,9 + Floor à 0 |
2 641 |
| SNC Sentier | EH | 19/06/2017 | 5 | Variable | Eur3M+2,1 + Floor à 0 |
3 256 |
| SCI Villiers Luats | EH | 15/12/2010 | 15 | Fixe | 3,61 % | 1 073 |
| SCI Wittenheim | EH | 14/03/2011 | 9 | In fine | Eur3M+3 + Floor à 0 |
1 468 |
| Total | 144 613 | |||||
| EH : Emprunt hypothécaire CLF : Contrat de location financement |
Part non-courante Part courante |
135 439 9 174 |
Le montant de la dette présentée dans ce tableau correspond au capital restant dû au 31 décembre 2018 retraité de tous les frais accessoires amortis sur la durée du financement, des intérêts courus et des avances preneurs.
Tableau de variation des emprunts bancaires et contrats de location financement
Les montants des nouveaux emprunts et contrats de location financement sont présentés nets des frais accessoires à la mise en place desdits emprunts.
| En K€ | Total |
|---|---|
| 30-juin-17 | 153 212 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 10 178 |
| Remboursements | (25 086) |
| Autres variations | 493 |
| 30-juin-18 | 138 798 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 35 327 |
| Remboursements | (29 488) |
| Autres variations | (25) |
| 31-décembre-18 | 144 613 |
Un emprunt de 19 M€ a été souscrit pour financer l'acquisition de l'immeuble parisien rue de Ponthieu.
Le solde de la ligne de crédit travaux sur l'immeuble Parisien rue des Renaudes a été tiré sur la période (750 K€).
L'emprunt Foncière du Chêne Vert à échéance fin 2018 a été refinancé en juillet 2018 auprès du même Pool bancaire pour le même nominal (15 M€).
La cession de l'actif de Rivesaltes en décembre 2018 a généré un remboursement de 9 M€.
Les autres cessions ont permis le remboursement de 1,5 M€ d'emprunt.
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus et aux variations liées aux activations des amortissements des coûts accessoires.
Covenants sur contrats d'emprunt
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter les ratios suivants.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
- l'étalement des frais accessoires,
- les intérêts courus
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de l'emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidité jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
- ➢ Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de la banque Berlin Hyp le 14 novembre 2013 : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 39 956 K€.
- DSCR : chaque Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 125 % ;
- LTV : chaque Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 %.
- ➢ Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 29 avril 2015 sur le retail park de Soyaux : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 4 480 K€.
- DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
- LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 70 %.
- ➢ Emprunt porté par SCBSM et contracté auprès de la Banque Palatine le 5 mai 2017 dans le cadre du programme de construction du retail park de Saint Malo.
- DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 110 % ;
- LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Le ratio DSCR sera calculé pour la première fois à la fin de la période d'utilisation de la ligne de crédit.
- ➢ Emprunt porté par la SNC Sentier et contracté auprès d'Arkéa le 15 Février 2016 : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 2 646 K€.
- DSCR : le ratio DSCR devra être supérieur à 120 % ;
- LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
- ➢ Emprunt porté par la SNC Sentier et contracté auprès de la Société Générale le 19 juin 2017 : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 3 251 K€
- ICR : le Ratio ICR devra être supérieur ou égal à 115 %.
- ➢ Emprunt porté par la SCI Abaquesne et contracté auprès de la Société Générale le 8 Janvier 2018 : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 6 650 K€.
- DSCR : le Ratio DSCR devra être supérieur ou égal à 120 % ;
- LTV :
| Période de test LTV | Ratio LTV |
|---|---|
| Du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2019 | <70 % |
| Du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2021 | <65 % |
| Du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2024 | <60 % |
Les ratios seront calculés pour la première fois en juillet 2019.
- ➢ Emprunt porté par la SNC Foncière du Chêne Vert et contracté auprès de Crédit Mutuel le 11 juillet 2018 : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 5 949 K€.
- LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 65 % ;
- LTV périmètre FCV : le ratio LTV devra être inférieur à 40 % ;
- DSCR périmètre FCV : le ratio DSCR devra être supérieur à 150 %.
- ➢ Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital restant dû au 31 décembre 2018 : 18 938 K€.
- LTV consolidé Groupe : le ratio LTV devra être inférieur à 60 % ;
- LTV périmètre : le ratio LTV devra être inférieur à 80 % jusqu'au 31 décembre 2022 puis inférieur à 70 % jusqu'à la date d'échéance ;
- DSCR périmètre : le ratio DSCR devra être supérieur à 105 %.
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
k) Instruments financiers dérivés
Afin de se prémunir des risques de taux d'intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d'emprunts et locations financement à taux variable.
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture Descriptif du contrat de couverture |
Solde dette couverte (000€) |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2018 Actif |
Valeur Juin 2018 Passif |
Valeur Dec 2018 Actif |
Valeur Dec 2018 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCI Baltique / Poissonnière / Société Générale SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.19 % si Euribor 3M < ou = à 1.19 % |
10/15 | 7 | 07/22 | |||||||||||
| SCI Baltique / Poissonnière / Crédit Mutuel Arkea SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.35 % si Euribor 3M < ou = à 1.35 % |
28 767 | 10/15 | 10 | 12/25 | 1 462 | 1 450 | (304) | 316 | 601 | 850 | ||||
| SCI Cathédrale / La Madeleine / Berlin Hyp / LBB SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.46 % si Euribor 3M < ou = à 1.46 % |
31 574 | 11/13 | 7 | 11/20 | 1 255 | 1 175 | 80 | 1 175 | ||||||
| SCI Haussmann / Réaumur / Berlin Hyp / LBB SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.46 % si Euribor 3M < ou = à 1.46 % |
8 180 | 11/13 | 7 | 11/20 | 324 | 303 | 21 | 303 | ||||||
| TOTAL | 68 520 | 3 041 | 2 928 | (304) | 417 | 1 478 | 601 | 850 |
Instruments financiers dérivés éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture
Ces instruments financiers dérivés sont éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture. Par conséquent la part efficace est comptabilisée en capitaux propres soit 417 K€ sur le semestre. La part inefficace est comptabilisée directement en compte de résultat, représentant une charge de 304 K€ au 31 décembre 2018.
Instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture Descriptif du contrat de couverture |
Solde dette couverte (000€) |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2018 Actif |
Valeur Juin 2018 Passif |
Valeur Dec 2018 Actif |
Valeur Dec 2018 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM / Nantes / Calyon / Calyon Tunnel participatif indexé sur Eur 12m, cap à 4,3 %, floor à 3,65 % activé à 2,5 %, prime trimestrielle 0,1 |
586 | 03/06 | 15 | 03/21 | 42 | 30 | 12 | 30 | ||||||
| SCBSM / Saint-Malo Travaux / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : La banque paie Max [0 ; Eur 3M - 2 %] |
4 550 | 05/17 | 5 | 05/22 | 4 | 1 | (3) | (1) | ||||||
| SCBSM / Ris-Orangis / BNP Paribas / BNP Paribas SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.68 % si Euribor 3M < = à 1.68 % |
5 084 | 11/13 | 8 | 07/21 | 246 | 225 | 22 | 225 | ||||||
| SCBSM / Soyaux terrain et travaux / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : La banque paie Max [0 ; Eur 3M - 0,5 %] |
4 430 | 04/15 | 5 | 04/20 | 25 | 21 | 5 | 21 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / Nîmes / BNP Paribas / BNP Paribas Swap taux fixe : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1,69 % |
1 103 | 07/12 | 12 | 07/24 | 81 | 77 | 4 | 77 | ||||||
| SCI Des Bois / Société Générale / Société Générale Swap taux fixe : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1,22 % |
2 305 | 10/12 | 7 | 12/19 | 52 | 34 | 18 | 34 | ||||||
| Sentier / Arkéa / Arkéa CAP : Le Groupe reçoit Eur 3M et paie 0,095 % |
2 641 | 02/16 | 10 | 02/22 | 11 | 16 | (6) | 16 | ||||||
| SCBSM / Arkéa / Arkéa CAP : Le Groupe reçoit Eur 3M et paie -0,0575 % |
828 | 02/16 | 5 | 02/21 | 2 | 2 | 0 | 2 | ||||||
| SCI Abaquesne / Société Générale / Société Générale CAP : La Banque paie Max [0 ; Eur 3M - 0,5%] |
4 865 | 01/18 | 5 | 01/23 | 136 | 107 | (29) | 21 | (21) | (65) | ||||
| TOTAL | 33 524 | 140 | 460 | 108 | 405 | 22 | 13 | 0 | 207 | 77 |
Ces instruments financiers dérivés n'étant pas éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture, la variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant un produit de 22 K€ sur le semestre.
Total des instruments financiers dérivés
| Solde dette couverte (000€) |
Valeur Juin 2018 Actif |
Valeur Juin 2018 Passif |
Valeur Dec 2018 Actif |
Valeur Dec 2018 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Instruments financiers non éligibles à la comptabilité de couverture |
33 524 | 140 | 460 | 108 | 405 | 22 | 13 | 207 | 77 | ||
| Instruments financiers éligibles à la comptabilité de couverture |
68 520 | 3 041 | 2 928 | (304) | 417 | 1 478 | 601 | 850 | |||
| Dérivé incorporé à l'ORNANE | 2 537 | 1 535 | 1 002 | ||||||||
| TOTAL | 102 044 | 140 | 6 038 | 108 | 4 869 | 721 | 417 | 13 | 1 478 | 808 | 927 |
L'effet net des couvertures de taux sur le semestre représente une charge de 575 K€, qui se décompose ainsi :
- ➢ Variation de valeur des instruments financiers dérivés éligibles à la comptabilité de couverture par les capitaux propres : produit de 417 K€,
- ➢ Variation de valeur des instruments financiers dérivés éligibles à la comptabilité de couverture par le résultat : charge de 304 K€,
- ➢ Variation de valeur des instruments financiers dérivés non éligibles à la comptabilité de couverture : produit de 22 K€,
- ➢ Charges d'intérêts du semestre pour 721 K€
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 20 525 K€ (encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de taux d'intérêts : total dettes bancaires (144 613 K€) - dettes couvertes (102 044 K€) - dettes à taux fixe (22 044 K€) = 20 525 K€) soit 14 % de la dette bancaire au 31 décembre 2018.
l) Autres dettes financières
| En K€ | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|
| Autres dettes financières non courantes | 2 372 | 2 423 |
| Dépôts de garantie | 2 372 | 2 423 |
| Autres dettes financières courantes | 603 | 0 |
| Concours bancaires | ||
| Dépôts de garantie | 603 | 568 |
| Comptes créditeurs d'associés | ||
| Autres dettes financières | 2 975 | 2 992 |
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général trois mois de loyers.
m) Fournisseurs et autres créditeurs (courant)
| En K€ | 31/12/2018 | 30/06/2018 |
|---|---|---|
| Fournisseurs et comptes rattachés | 1 754 | 2 043 |
| Dettes fiscales et sociales | 451 | 1 157 |
| Avances et acomptes reçus | 1 154 | 1 206 |
| Produits constatés d'avance | 1 680 | 1 845 |
| Autres dettes | 7 409 | 6 402 |
| Fournisseurs et autres créditeurs | 12 448 | 12 653 |
Les dettes fiscales et sociales sont principalement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur ajoutée.
Les avances reçues se rattachent aux loyers du premier semestre de l'année 2019.
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
n) Impôts
Un montant de 1 680 K€ a été comptabilisé en charges dans le cadre d'une réclamation de l'administration fiscale au titre des exercices clos en juin 2013,2014 et 2015.
o) Comptabilisation des actifs et passifs financiers
| Poste concerné dans l'état de la situation financière |
Net (En K€) |
Au coût amorti |
A la juste valeur par le biais des capitaux propres |
A la juste valeur par le biais du compte de résultat |
|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponibles à la vente | 1 944 | 1 944 | ||
| Prêts, cautionnements et autres créances | 169 | 169 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | 21 | 21 | ||
| Total Autres actifs financiers (non courants) | 2 134 | 169 | 1 944 | 21 |
| Clients (1) | 1 091 | 1 091 | ||
| Equivalents de trésorerie | 20 654 | 20 654 | ||
| Disponibilités | 11 249 | 11 249 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | 87 | 87 | ||
| Total Actifs financiers | 35 214 | 32 993 | 87 | |
| Emprunts obligataires convertibles | 19 201 | 19 201 | ||
| Emprunts obligataires non convertibles | 38 165 | 38 165 | ||
| Dettes financières | 144 613 | 144 613 | ||
| Total Emprunts & obligations convertibles | 201 979 | 201 979 | ||
| Instruments financiers dérivés passifs (2) | 4 834 | 2 928 | 1 906 | |
| Dépôts de garantie | 2 372 | 2 372 | ||
| Effet de l'actualisation des dépôts de garantie | ||||
| Fournisseurs | 1 754 | 1 754 | ||
| Total Passifs Financiers | 210 940 | 4 127 | 2 928 | 1 906 |
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
p) Evaluation de la juste valeur
Le Groupe SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le 1er juillet 2013. Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs du Groupe, SCBSM a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. De plus, des données non observables publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM.
Les tableaux suivants présentent un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au 31 décembre 2018 :
| Foncière - 31/12/18 | Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
||
| Paris - Quartier | Max | 591,82 | 5,00% | 5,00% | 4,15% | 1,90% | 7,00% | 0 | 12 000 |
| Central des Affaires | Min | 158,45 | 5,00% | 5,00% | 3,94% | -0,20% | 2,25% | 0 | 8 800 |
| Province et périphérie | Max | 171,03 | 10,00% | 10,00% | 9,75% | 8,50% | 9,75% | 12 | 700 |
| Min | 48,00 | 6,00% | 6,00% | 6,75% | 0,40% | 5,50% | 12 | 700 |
| Développement - 31/12/18 | Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|||
| Max | 150,00 | 10,00% | 10,00% | 9,50% | 1,23% | 9,00% | ||||
| Province et périphérie | Min | 75,00 | 8,25% | 7,75% | 8,50% | 1,13% | 8,00% |
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces instruments financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 31 décembre 2018. Leurs justes valeurs ont été déterminées sur la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les titres de participation classés en « Instruments de capitaux propres » et présentés au bilan en « Autres actifs financiers non courants » sont classés en niveau 1. La détermination de leur juste valeur s'est effectuée grâce aux cours de marché observés à la clôture.
2.3.7 NOTES DETAILLEES COMPTE DE RESULTAT
a) Revenus locatifs
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent comme suit :
| En K€ | 31/12/2018 | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|
| (6 mois) | (12 mois) | (6 mois) | |
| Loyers | 6 287 | 14 639 | 7 469 |
| Autres prestations | 1 596 | 3 450 | 1 739 |
| Charges locatives | (2 405) | (4 352) | (2 206) |
| Revenus locatifs nets | 5 477 | 13 738 | 7 001 |
Les charges locatives concernent notamment les charges d'assurance, d'entretien, de gardiennage, les taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les charges locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
b) Charges d'exploitation
| En K€ | 31/12/2018 (6 mois) |
30/06/2018 (12 mois) |
31/12/2017 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Autres charges liées au patrimoine | (81) | (135) | (252) |
| Autres charges de structure | (786) | (1 545) | (814) |
| Autres charges et produits opérationnels | (21) | ||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | (52) | (207) | 20 |
| Total charges d'exploitation | (940) | (1 888) | (1 047) |
L'effectif au 31 décembre 2018 s'élève à 5 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges d'exploitation pour un montant de 175 K€.
Les autres charges d'exploitation sont essentiellement des dépenses d'honoraires et autres frais de fonctionnement.
c) Coût de l'endettement financier net
| 31/12/2018 | 30/06/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| En K€ | (6 mois) | (12 mois) | (6 mois) |
| Intérêts financiers des emprunts | (987) | (1 993) | (1 054) |
| Intérêts financiers des crédits-bails | (399) | (789) | (400) |
| Intérêts financiers des instruments de couverture | (721) | (1 480) | (751) |
| Intérêts des emprunts obligataires (coupons) | (1 012) | (2 008) | (1 000) |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts | (613) | (1 191) | (682) |
| Intérêts et charges assimilées | (3 732) | (7 460) | (3 887) |
| Produits financiers des instruments de couverture | |||
| Revenus des équivalents de trésorerie | 38 | 96 | 50 |
| Produits/charges de trésorerie et équivalents | 38 | 96 | 50 |
| Coût de l'endettement financier net | (3 693) | (7 364) | (3 837) |
d) Impôts
Cf. « 2.3.11 a) ».
e) Résultat par action
| En K€ | 31/12/2018 | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe | 5 626 | 10 952 | 5 118 |
| Frais financiers sur ORNANE | (443) | 1 685 | 259 |
| Résultat net part du Groupe corrigé | 5 183 | 12 637 | 5 377 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | 12 116 896 | 12 131 854 | 12 133 324 |
| Nombre moyen d'options de souscription | |||
| Nombre moyen d'obligations convertibles (ORNANE) (*) | 2 646 489 | 2 646 489 | 2 646 489 |
| Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles | 14 763 385 | 14 778 343 | 14 779 813 |
| Résultat de base par action (en €) | 0,46 | 0,90 | 0,42 |
| Résultat dilué par action (en €) | 0,35 | 0,86 | 0,36 |
(*) Au 31 décembre 2018, les obligations convertibles (ORNANE) sont dilutives.
2.3.8 INFORMATION SECTORIELLE
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d'en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus.
Selon IFRS 8, l'information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
- Actifs de Foncière dits « stabilisés », qui présentent un revenu locatif proche de la valeur locative de marché et offrent au Groupe un cash-flow récurrent sécurisé ;
- Actifs de Développement dits « value added », nécessitant la mise en œuvre d'une stratégie de création de valeur : commercialisation des espaces vacants, repositionnement des immeubles, rénovations, etc. il est à noter que tous ces actifs sont des commerces.
- Secteur structure : qui présente les éléments non rattachés à l'activité des immeubles de placement.
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
Au 31 décembre 2018
| En K€ | Foncière | Développement | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 6 079 | 208 | 6 287 | |
| Autres prestations | 1 536 | 60 | 1 596 | |
| Revenus du patrimoine | 7 615 | 268 | 7 883 | |
| Autres produits d'exploitation | 31 | 31 | ||
| Total Produits des activités ordinaires | 7 615 | 268 | 31 | 7 914 |
| Charges locatives | (2 141) | (265) | (2 405) | |
| Autres charges liées au patrimoine | (75) | (5) | (81) | |
| Autres charges de structure | (786) | (786) | ||
| Autres charges et produits opérationnels | (21) | (21) | ||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | (49) | (3) | (52) | |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
5 350 | (2) | (779) | 4 569 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
6 072 | (364) | 5 708 | |
| Résultat opérationnel | 11 422 | (366) | (779) | 10 277 |
| Résultat opérationnel courant | 10 237 | |||
| Autres produits et charges opérationnels | 39 | |||
| Résultat opérationnel au P&L consolidé | 10 277 |
| En K€ | Foncière | Développement | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété | 215 127 | 17 438 | 232 565 | |
| Immeubles de placement détenus en crédit bail | 88 499 | 3 595 | 92 094 | |
| Immeuble d'exploitation | 2 954 | 2 954 | ||
| Clients | 1 022 | 66 | 3 | 1 091 |
| Total | 304 648 | 21 099 | 2 957 | 328 704 |
2.3.9 STOCK-OPTIONS
Néant.
2.3.10 GESTION DES RISQUES FINANCIERS
a) Risques de liquidité, risques de taux
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux. La maturité moyenne de la dette Groupe est de 4,1 années.
Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L'endettement est essentiellement à taux variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement moyen observé sur le semestre s'élève à 3,25 % contre 3,40 % au 30 juin 2018.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements par :
- la politique d'investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et un potentiel de revalorisation,
- la négociation de financements privilégiant une partie importante d'amortissement in fine,
- la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d'intérêt.
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l'évolution de ses ratios RCI (ratio de couverture des taux d'intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) et s'assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
b) Risques de change
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
c) Risques de crédit
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de crédit est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 31 décembre 2018, aucun locataire ne représente plus de 16 % des loyers.
Les 12 premiers locataires représentent environ 51 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois de loyers (caution bancaire notamment).
2.3.11 ENGAGEMENTS ET EVENTUALITES
a) Contrôles fiscaux
Dans le cadre de la cession de la société Bois & Manche, le Groupe a consenti une garantie de passif au titre de la vérification fiscale en 2014 sur les exercices 2011 et 2012. A l'issue de ce contrôle, une proposition de rectification et une mise en recouvrement ont été émises portant sur un montant de 7,7 millions d'euros, sur lesquels 6,3 M€ ont été payés.
Après analyse de la problématique fiscale par la société Bois & Manche avec ses conseils et en concertation avec SCBSM, il a été décidé de présenter un pourvoi devant le Conseil d'Etat en date du 20 août 2018 et a été demandé le dégrèvement intégral des impositions litigeuses.
b) Litiges
Il n'existe aucun litige significatif susceptible d'impacter défavorablement la situation de Groupe.
c) Engagements sur contrats de location simple pour lesquels le Groupe est bailleur
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué de bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location simple par les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 31 décembre 2018 sans prise en compte d'indexation future :
| En K€ | 31/12/2018 |
|---|---|
| Moins d'un an | 11 281 |
| De un à deux ans | 7 387 |
| De deux à cinq ans | 8 510 |
| Plus de cinq ans | 8 331 |
| Total des engagements reçus sur contrats de location simple | 35 509 |
d) Engagements donnés et reçus dans le cadre de promesses d'acquisition
Néant.
e) Nantissements et hypothèques
Il s'agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d'actifs. Ces engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées ci-dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment présents dans les contrats d'emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 5.j :
| Société | Prêteur | Échéance | Dette au 31/12/2018 yc frais accessoires et intérêts |
Valeur de l'actif hypothéqué au |
Description des garanties et engagements |
|---|---|---|---|---|---|
| courus (K€) | 31/12/2018 | ||||
| SA SCBSM | Calyon | 2021 | 586 | 3 400 | Hypothèque, nantissement et affectation en gage du solde de la ligne de crédit non utilisée, délégation imparfaite des loyers, délégation légale des assureurs couvrant l'immeuble, délégation imparfaite du contrat de couverture de taux |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2019 | 1 784 | Cession Dailly des loyers | |
| SA SCBSM | Palatine | 2026 | 3 082 | 17 604 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2019 | 573 | Cession Dailly des loyers | |
| SA SCBSM | Palatine | 2025 | 1 268 | 10 900 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | BNP | 2025 | 5 084 | 4 500 | Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, nantissement des créances au titre du contrat de couverture de taux et engagement de domiciliation des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2027 | 3 818 | 10 900 | Hypothèque conventionnelle de 2ième rang, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2027 | 612 | 1 500 | Privilège de préteurs de deniers |
| SA SCBSM | Arkéa | 2021 | 828 | 10 250 | Hypothèque, cession Dailly des créances au titre du prêt intragroupe |
| SA SCBSM | Palatine | 2030 | 4 550 | 10 900 | Hypothèque en 3ième rang, engagement de non cessions parts, constitution cash réserve à hauteur de 300 000 € et à ajuster si le ratio DSCR est inférieur à 110 %, cession Dailly |
| SCI Abaquesne |
SG | 2025 | 6 621 | 11 480 | Privilège de préteurs de deniers de 1er rang sans concurrence à hauteur de 4,9 M €, hypothèque conventionnelle de 2nd rang sans concurrence sur la Tranche 2 et hypothèque conventionnelle de 3ème rang sans concurrence sur la Tranche 3. Caution solidaire de la société SCBSM, cession Dailly des loyers et des indemnités cessibles d'assurances "pertes de loyers et pertes indirectes", nantissement des parts sociales et du compte de Réserve de liquidité, engagement de non cession de parts |
| SCI Baltique | Genefim | 2025 | 31 615 | Nantissement de l'avance preneur, cession Dailly du produit de couverture et des créances, promesse de nantissement de compte titres, cautionnement solidaire de SCBSM et nantissement des parts sociales de la SCI |
|
| SCI Berlioz | BECM | 2027 | 18 973 | 25 529 | Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement du compte de fonctionnement et des parts sociales, cession Dailly |
| SCI Buc | Palatine | 2022 | 1 163 | 3 750 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SCI Cathédrale Berlin Hyp | 2020 | 31 574 | 68 853 | Privilège de prêteurs de deniers, Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, Nantissement des titres, des comptes bancaires et des prêts subordonnés |
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| SCI Des Bois | Genefim | 2024 | 2 305 | Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de la SCBSM, Cession Dailly des loyers |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2019 | 610 | Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture, engagement de domiciliation des loyers et nantissement du compte bancaire |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP | 2027 | 1 103 | 3 400 | Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien et hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ième rang sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de deniers Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la filiale concernée Délégation imparfaite des créances et hypothèque de 3ième rang au titre du contrat de couverture de taux |
| SCI Du Val sans retour |
Caisse d'épargne |
2027 | 1 998 | 5 700 | Hypothèque, Caution solidaire SCBSM et délégation des loyers |
| SNC Foncière du Chêne Vert |
BECM | 2020 | 5 865 | 25 534 | Hypothèques, nantissement des créances de couverture, cession Dailly des créances locatives et d'assurance |
| SCI Haussmann Eiffel |
Berlin Hyp | 2020 | 8 180 | 21 000 | Privilège de prêteurs de deniers, Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, Nantissement des titres, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, Cautionnement solidaire SCI Cathédrale |
| SCI Parabole IV |
Palatine | 2034 | 3 985 | 10 855 | Hypothèque en 1er rang, engagement de non cession des parts de la société, délégation des loyers |
| SNC Sentier | Arkéa | 2026 | 2 641 | 10 250 | Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation », cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur, nantissement des comptes de l'opération |
| SNC Sentier | SG | 2022 | 3 256 | 4 450 | Hypothèque, cession Dailly des créances, nantissement des loyers d'habitation, constitution d'une réserve de liquidité si le ratio ICR est inférieur à 115 % |
|---|---|---|---|---|---|
| SCI Villiers luats |
Crédit Mutuel |
2025 | 1 073 | 2 300 | Hypothèque |
| SCI Wittenheim |
BESV | 2020 | 1 468 | 2 354 | Cession Dailly des loyers, Hypothèque sur les biens détenus, Délégation des bénéfices du contrat d'assurance contre l'incendie |
f) Autres engagements donnés ou reçus
Néant.
g) Rémunération des mandataires sociaux
Au cours du semestre, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis le remboursement de frais.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions d'assistance qu'il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
2.3.12 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES
Les transactions survenues avec les parties liées sur le semestre concernent :
- les honoraires versés à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix, Président de SCBSM, au titre du contrat de prestations d'assistance en matière notamment de développement, de participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration de financements et mise en œuvre de la stratégie de développement pour 146 K€ ;
- les honoraires versés à Brocéliande Patrimoine, filiale à 100 % de CFB, au titre du mandat de gestion conclu avec plusieurs filiales du Groupe. Ce contrat recouvre les prestations suivantes sur l'ensemble des actifs immobiliers portés par la société :
- Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux, renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers, établissement d'un rapport trimestriel de gestion ;
- Suivi technique : maintenance et entretien des biens immobiliers, suivi permanent et ponctuel dans le cadre de gros travaux et/ou grosses réparations, élaboration d'un budget annuel ou pluriannuel de dépenses ;
- Commercialisation.
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 2 % et 5 % des loyers facturés selon la typologie des baux.
Le montant total des honoraires facturés par Brocéliande Patrimoine au Groupe SCBSM sur le semestre est de 362 K€.
2.3.13 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
L'ancien Parking Olympia a été mis à disposition de l'enseigne NEONESS à compter de janvier 2019.
En février 2019, SCBSM a souscrit 2,5 M€ supplémentaire sur l'emprunt obligataire à échéance janvier 2024.
3. ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
« J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de SCBSM et de l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation, et que le rapport semestriel d'activité exposé en première partie présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice. »
Fait à Paris le 29 mars 2019.
Jacques Lacroix Président du Conseil d'administration
